zh_obergericht · UE250541 · 2026-03-18 · de
Nichtanhandnahme


Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: UE250541-O/U/JST
Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. D. Oehninger, Präsident, und lic. iur. B. Stiefel,
Oberrichterin lic. iur. C. Gerwig sowie Gerichtsschreiberin
lic. iur. D. Tagmann
Beschluss vom 18. März 2026
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführerin
gegen
1. Notariat, Grundbuch- und Konkursamt B._____,
2. C._____,
3. D._____,
4. Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland,
Beschwerdegegner
betreffend Nichtanhandnahme
Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt-
schaft Winterthur/Unterland vom 8. Dezember 2025, A-3/2025/10017537

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 31. März 2025 erstattete A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
Strafanzeige gegen das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt B._____ (nachfol-
gend: Beschwerdegegner 1) bzw. die Angestellten C._____ (nachfolgend: Be-
schwerdegegner 2) und D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 3) wegen
Amtsmissbrauchs, Erschleichung einer falschen Beurkundung, Urkundenfäl-
schung und Beihilfe zum Identitätsmissbrauch (Urk. 12/2). Am 8. Dezember 2025
verfügte die Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland (nachfolgend: Staatsanwalt-
schaft) die Nichtanhandnahme einer Strafuntersuchung betreffend Urkundenfäl-
schung etc. (Urk. 5).
1.2. Gegen die ihr am 17. Dezember 2025 zugestellte Verfügung (Urk. 13) erhob
die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 16. Dezember 2025 (Datum Poststem-
pel: 23. Dezember 2025) fristgerecht Beschwerde und beantragte die Aufhebung
der Nichtanhandnahmeverfügung sowie die Umteilung des Falles an die Staats-
anwaltschaft III des Kantons Zürich, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten des Staates. In prozessualer Hinsicht ersuchte sie um Durchführung eines
Schriftenwechsels (Urk. 2 S. 17 ff.).
1.3. Innert Frist ging die Sicherheitsleistung von Fr. 1'800.– ein (Urk. 6, Urk. 9).
Mit Verfügung vom 14. Januar 2026 wurde daraufhin den Beschwerdegegnern 1-
3 sowie der Staatsanwaltschaft Frist zur Stellungnahme angesetzt. Zugleich
wurde die Staatsanwaltschaft um Einreichung der Akten ersucht (Urk. 10). Die
Staatsanwaltschaft reichte die Untersuchungsakten in elektronischer Form ein
(Urk. 12) und liess sich im Weiteren nicht vernehmen. Ebenso wenig liessen sich
die Beschwerdegegner 1-3 vernehmen (Urk. 11/1-3). Mit Eingabe vom 9. März
2026 liess sich die Beschwerdeführerin unaufgefordert erneut vernehmen und
reichte weitere Beweismittel ein (Urk. 14, Urk. 15/1-10).
1.4. Die Kognition der Beschwerdeinstanz ist auf und durch die angefochtene Ver-
fügung der Staatsanwaltschaft beschränkt (Urteile des Bundesgerichts

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6B_698/2016 vom 10. April 2017 E. 2.4.2 in fine und 6B_585/2019 vom 25. Okto-
ber 2019 E. 4.3 in fine). Einzig die in der angefochtenen Verfügung abgehandel-
ten, von der Beschwerdeführerin gegen die Beschwerdegegner 1-3 mit Strafan-
zeige vom 31. März 2025 erhobenen Vorwürfe sind daher Beschwerdegegen-
stand. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift über das An-
fechtungsobjekt hinausgeht und gegen andere Personen erstattete Strafanzeigen
(Urk. 2 S. 2 f.) thematisiert, neue Vorwürfe gegenüber den Beschwerdegegnern 1-
3 erhebt, wie etwa die Eintragung einer 3. Pfandstelle über Fr. 1'200'000.– im
Grundbuch trotz Verfügungsbeschränkung (Urk. 2 S. 15), sowie Kritik an der
Durchführung des eingeleiteten Grundpfandverwertungsverfahrens äussert
(Urk. 2 S. 14), ist daher hierauf nachfolgend nicht einzugehen.
1.5. Wie zuvor ausgeführt, liess sich die Beschwerdeführerin nach Ablauf der Be-
schwerdefrist unaufgefordert vernehmen (Urk. 14). Die Möglichkeit jederzeitiger
Eingaben an die Verfahrensleitung gemäss Art. 109 Abs. 1 StPO besteht aller-
dings dort nicht, wo Verfahrenshandlungen fristgebunden sind, wie dies bei
Rechtsmitteln der Fall ist (Urteile des Bundesgerichts 6B_417/2016 vom 5. Au-
gust 2016 E. 2.2 in fine und 6B_1007/2021 vom 6. Januar 2022 E. 4.3). Die un-
aufgeforderte Eingabe vom 9. März 2026 erfolgte nach Ablauf der 10-tägigen Be-
schwerdefrist gemäss Art. 396 Abs. 1 StPO bzw. ausserhalb angesetzter Fristen
und erweist sich dementsprechend – soweit die Beschwerdeführerin hiermit ihre
Beschwerdebegründung ergänzt – grundsätzlich als unbeachtlich. Die in der Be-
gründung angeführte Erweiterung der Strafanzeige (Urk. 14 S. 3) ist im Rahmen
des Beschwerdeverfahrens ohnehin unzulässig, da die Kognition der III. Straf-
kammer – wie zuvor erwogen (E. 1.4) – auf das Anfechtungsobjekt beschränkt ist.
Ob es sich bei den eingereichten Beweismitteln (Urk. 15/1-10), wie von der Be-
schwerdeführerin geltend gemacht (Urk. 14 S. 1), im Weiteren um echte Noven
handelt, kann offenbleiben, da sich diese Unterlagen ohnehin nicht als entscheid-
relevant erweisen. Selbiges gilt für die gestellten Beweis- bzw. Editionsanträge
(Urk. 14 S. 2 f. und S. 5). Selbst wenn diese fristgerecht gestellt worden wären,
wäre diesen nicht zu entsprechen, da diese für die Entscheidfindung nicht von
Relevanz sind. Ferner ist auf die Feststellungsbegehren betreffend Rechtsverwei-
gerung etc. in Bezug auf den Beschwerdegegner 1, womit die Beschwerdeführe-

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rin wohl Bezug auf eine durch den Beschwerdegegner 1 abgelehnte Edition
nimmt (Urk. 14 S. 4; vgl. Urk. 15/8), sowie den superprovisorischen Antrag auf
Sistierung des Grundpfandverwertungsverfahrens (Urk. 14. S. 4) nicht einzutre-
ten. Wie der Beschwerdeführerin bereits in einem früheren Beschwerdeverfahren
mitgeteilt worden ist, fallen derartige Begehren nicht in den Zuständigkeitsbereich
der III. Strafkammer als Beschwerdeinstanz.
2.
2.1. Nach Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO eröffnet die Staatsanwaltschaft eine Untersu-
chung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Polizei, aus der Straf-
anzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht er-
gibt. Sie verzichtet auf die Eröffnung, wenn sie sofort eine Nichtanhandnahmever-
fügung oder einen Strafbefehl erlässt (Art. 309 Abs. 4 StPO). Gemäss Art. 310
Abs. 1 lit. a StPO verfügt die Staatsanwaltschaft die Nichtanhandnahme, sobald
aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirapports feststeht, dass die fraglichen
Straftatbestände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind.
2.2. Soweit aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten Akten nachvoll-
ziehbar, präsentiert sich der relevante Sachverhalt wie folgt:
2.2.1. Gemäss Kaufvertrag (Urk. 12/3) verkaufte die Beschwerdeführerin der
E._____ AG die in ihrem Alleineigentum stehende Liegenschaft F._____ [Strasse]
… in G._____ zu einem Kaufpreis von Fr. 1'480'000.–. Zu jenem Zeitpunkt laste-
ten drei Schuldbriefe (Pfandstelle 1-3; Wert Fr. 450'000.–, Fr. 550'000.–,
Fr. 100'000.–) auf dem Grundstück. Der Kaufpreis sollte in der Höhe von
Fr. 900'000.– durch Ablösung der auf dem Vertragsobjekt an 1. und 2. Pfandstelle
haftenden Schuldbriefe für Fr. 450'000.– und Fr. 550'000.– durch die Bank der er-
werbenden Partei bei der Bank der veräussernden Partei bei der damaligen
H._____ AG beglichen werden. Für die Restkaufpreiszahlung hatte sich die er-
werbende Partei gemäss Kaufvertrag bei der Eigentumsübertragung durch Vorle-
gung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domizi-
lierten Bank auszuweisen. Betreffend den Schuldbrief an 3. Pfandstelle wurde
festgehalten, dass dieser unbelastet sei und der erwerbenden Partei bei der Ei-

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gentumsübertragung, versehen mit dem notwendigen Indossament, zur freien
Verfügung gestellt werde. Am 3. Januar 2023 bestätigte die Beschwerdegegnerin
3, Notariatssekretärin mbA, die öffentliche Beurkundung des Rechtsgeschäfts
(Urk. 12/3 S. 8).
2.2.2. Am 13. bzw. 20. Januar 2023 schlossen die I._____ AG und die E._____
AG einen Pfandvertrag über die Errichtung eines Register-Schuldbriefs in der
Höhe von Fr. 1'110'000.– ab, mit dem Hinweis, dass die derzeit in der 1. bis 3.
Pfandstelle lastenden Grundpfandrechte vorgängig zu löschen seien (Urk. 12/12).
Gemäss der eingereichten E-Mail-Korrespondenz hat sich die Beschwerdeführe-
rin persönlich im Januar 2023 darum gekümmert, den Schuldbrief an 3. Pfand-
stelle erhältlich zu machen und die Löschungsbewilligung des Gläubigers einzu-
holen (Urk. 12/8 S. 5). Die damalige H._____ ihrerseits hat ihren Schuldbrief zu
Handen der I._____ AG dem Beschwerdegegner 1 ausgeliefert (Urk. 12/18).
2.2.3. Am 20. Januar 2023 erfolgte seitens der Beschwerdeführerin als veräus-
sernde Partei und der E._____ AG als erwerbende Partei die Anmeldung zur
Grundbucheintragung. Festgehalten wurde hierbei u.a., dass die E._____ AG mit-
tels eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer in der Schweiz domizilier-
ten Bank ausgewiesen habe, dass die Zahlung des Kaufpreises vertragsgemäss
erfolge. Diese Eintragung wurde vom Beschwerdegegner 2, dem Notar des Be-
schwerdegegners 1, gestempelt (Urk. 12/11). Das Zahlungsversprechen erfolgte
seitens der I._____ AG, unter anderem unter der Bedingung, dass die bestehen-
den Grundpfandrechte in der 1. bis 3. Pfandstellen zwecks Löschung dem Nota-
riat ausgehändigt und anschliessend das neue Grundpfandrecht in der 1. Pfand-
stelle zu ihren Gunsten errichtet und im Grundbuch eingetragen werde (Urk.
12/14).
2.2.4. Seit dem 20. Januar 2023 ist die E._____ AG als Alleineigentümerin im
Grundbuch eingetragen (Urk. 12/6 S. 1). Im Anschluss an die Eigentumsübertra-
gung hat die E._____ AG die bestehenden drei Schuldbriefe zur Löschung und
die Errichtung eines Register-Schuldbriefs zu Gunsten der Gläubigerin I._____
AG beim Grundbuchamt angemeldet (Urk. 12/6 S. 1, Urk. 12/13). Die Zahlung der
Fr. 900'000.– [gelöschte 1. und 2. Pfandstelle] an die damalige H._____ erfolgte

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hernach (Urk. 12/16 S. 2), worauf die Hypothek saldiert wurde (Urk. 12/10).
Ebenso erfolgten am 23. Januar 2023 und 7. Februar 2023 die Restzahlungen
des Kaufpreises seitens der E._____ AG an die Beschwerdeführerin (Urk. 12/16
S. 5).
2.2.5. Am 9. März 2023 gewährte J._____ der E._____ AG ein Darlehen über
Fr. 800'000.–, worauf die Errichtung eines Grundpfandrechts an der 2. Pfandstelle
beim Grundbuchamt angemeldet wurde; die Beschwerdegegnerin 3 hielt hierbei
fest, dass die Urkunde den mitgeteilten Parteiwillen enthalte (Urk. 12/23). Am 3.
Juli 2023 erfolgte eine vorläufige Eintragung der Beschwerdeführerin als Eigentü-
merin der Liegenschaft (Urk. 12/15 S. 2). Am 20. September 2024 meldete das
Betreibungsamt B._____ beim Beschwerdegegner 1 eine fakultative Verfügungs-
beschränkung im Grundbuch im Sinne von Art. 90 VZG an (Urk. 12/25), welche
vom Beschwerdegegner 1 bzw. dessen Angestellten in der Folge am 23. Septem-
ber 2024 eingetragen wurde (Urk. 12/15 S. 2).
2.3. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit sich die beanzeigten Beschwerdegegner im
Kontext des zuvor geschilderten Sachverhalts strafbar gemacht haben sollten.
Derartiges geht auch nicht aus den teils schwer verständlichen Eingaben der Be-
schwerdeführerin hervor. Sie brachte vor, sowohl am 3. Januar 2023 als auch am
20. Januar 2023 persönlich vor Ort beim Beschwerdegegner 1 gewesen zu sein
(Urk. 12/2 S. 1). Sie machte nicht geltend, den Angestellten des Beschwerdegeg-
ners 1 bzw. dem Beschwerdegegner 2 und der Beschwerdegegnerin 3 mitgeteilt
zu haben, dass der Kaufvertrag nicht ihrem Willen entspreche. Auch brachte sie
nicht vor, dass sie an besagten Tagen den Kaufvertrag bzw. die Grundbuchan-
meldung vor Ort nicht unterschrieben hätte. Im Kaufvertrag ist die Eigentumsüber-
tragung samt der Ablösung der 1. und 2. Pfandstelle und Aushändigung des
Schuldbriefs der 3. Pfandstelle an die erwerbende Partei festgehalten (Urk. 12/3).
Dieser öffentlich beurkundete Kaufvertrag war der Rechtsgrundausweis für die Ei-
gentumsübertragung (Art. 64 Abs. 1 lit. a GBV). Die Löschungen und Neueintra-
gungen von Pfandrechten hat in der Folge die neue Alleineigentümerin, die
E._____ AG, veranlasst, wobei sich die Neueintragungen auf die öffentlich beur-
kundeten Pfandverträge stützten (Urk. 12/12, Urk. 12/23; Art. 64 Abs. 1 lit. a GBV

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i.V.m. Art. 72 GBV). Die Anmeldung der Vormerkung der Verfügungsbeschrän-
kung erfolgte schliesslich seitens des zuständigen Betreibungsamts betreffend
das Grundpfandverwertungsverfahren (Art. 77 Abs. 3 GBV, Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1
ZGB).
2.4. Ferner bestehen – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – auch
keine Hinweise für die strafrechtlich relevante Berücksichtigung gefälschter Ur-
kunden (wie z.B. Zahlungsversprechen der I._____ AG, Pfandvertrag der I._____
AG, Urk. 2 S. 5 und S. 13) bzw. die nachträgliche, strafrechtlich relevante Bear-
beitung von Urkunden mit einem Grafikprogramm (Kaufvertrag, Grundbuchanmel-
dung; Urk. 2 S. 4). Die von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde mehrfach
erwähnten Abweichungen zwischen Originaldokumenten und Kopien, wie z.B.
fehlende Kürzel etc. (z.B. Urk. 2 S. 4), vermögen hieran nichts zu ändern, zumal
der Inhalt des Kaufvertrags – wie die Staatsanwaltschaft zutreffend festhielt (Urk.
5 S. 2) – keine Differenzen aufweist. Auch das auf dem Pfandvertrag der I._____
AG (Urk. 12/12) wohl versehentlich falsch notierte Datum beim Unterschriftsfeld
der Bank (Urk. 2 S. 12) stellt keinen Hinweis auf ein strafrechtlich relevantes Ver-
halten der Beschwerdegegner dar.
2.5. Die Staatsanwaltschaft verfügte daher zu Recht die Nichtanhandnahme einer
Strafuntersuchung, weshalb sich Ausführungen zum Antrag der Beschwerdefüh-
rerin auf Umteilung des Falles an die Staatsanwaltschaft III des Kantons Zürich im
Rückweisungsfalle erübrigen. Mangels hinreichender Hinweise auf ein strafrecht-
lich relevantes Verhalten war keine Strafuntersuchung zu eröffnen, weshalb – ent-
gegen der Ansicht der Beschwerdeführerin (Urk. 2 S. 2 und S. 16) – auch keine
Einvernahmen bzw. weitergehenden Ermittlungen vorzunehmen waren. Der Voll-
ständigkeit halber ist festzuhalten, dass sich in den Akten auch Seite 3 des Poli-
zeirapports mit der Auflistung der Beilagen zur Strafanzeige findet (Urk. 12/1 S. 3)
und sich die aufgelisteten Beilagen – entgegen der gegenteiligen Mutmassung
der Beschwerdeführerin (Urk. 2 S. 1) – in den eingereichten Untersuchungsakten
finden.
2.6. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen, so-
weit auf sie einzutreten ist. Es ist nicht an den Strafverfolgungsbehörden, die vor-

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genommenen Eintragungen bzw. Löschungen im Grundbuch ohne Hinweis auf
ein strafrechtlich relevantes Verhalten einer Prüfung zu unterziehen. Gegen allen-
falls ungerechtfertigte Eintragungen bzw. Löschungen stehen zivilrechtliche
Rechtsmittel, namentlich gegebenenfalls die Grundbuchberichtigungsklage ge-
mäss Art. 975 ZGB, zur Verfügung (BSK ZGB-Schmid/Arnet, 7. Aufl. 2023,
Art. 956a N 33), was der Beschwerdeführerin denn auch bekannt ist (Urk. 2
S. 14).
3. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 17 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. b - d
GebV OG auf Fr. 1'000.– festzusetzen, ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO) und aus der Sicherheitsleistung zu beziehen.
Der Rest der Sicherheitsleistung ist der Beschwerdeführerin nach Ablauf der
Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittelverfahren – vorbe-
hältlich des Verrechnungsrechts des Staats – zurückzuerstatten. Infolge Unterlie-
gens ist der Beschwerdeführerin weiter keine Entschädigung zuzusprechen. Die
Beschwerdegegner 1-3 liessen sich nicht vernehmen; es besteht dementspre-
chend kein Entschädigungsanspruch.

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Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird.
2. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1'000.– fest-
gesetzt, der Beschwerdeführerin auferlegt und aus der Sicherheitsleistung
bezogen. Der Rest der Sicherheitsleistung wird der Beschwerdeführerin
nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmit-
telverfahren zurückerstattet. Vorbehalten bleibt das Verrechnungsrecht des
Staats.
3. Es werden keine Entschädigungen für das Beschwerdeverfahren zugespro-
chen.
4. Schriftliche Mitteilung an:
die Beschwerdeführerin (per Gerichtsurkunde)

den Beschwerdegegner 1, unter Beilage einer Kopie von Urk. 14 (per

Gerichtsurkunde)
den Beschwerdegegner 2, unter Beilage einer Kopie von Urk. 14 ("per-

sönlich/vertraulich", gegen Empfangsschein)
die Beschwerdegegnerin 3, unter Beilage einer Kopie von Urk. 14

("persönlich/vertraulich", gegen Empfangsschein)
die Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland, unter Beilage einer Kopie

von Urk. 14 (gegen Empfangsbestätigung).
5. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer-
den.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei der
gemäss Art. 35 und 35a BGerR zuständigen strafrechtlichen Abteilung des
Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der in Art. 42 des Bundesgerichts-
gesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen.
Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen
richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichtsge-
setzes.
Hinweis: Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht

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eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen
diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
Zürich, 18. März 2026
Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Präsident: Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Oehninger lic. iur. D. Tagmann