zh_obergericht · NG230007 · 2023-11-16 · de
Anfechtung Mietzinserhöhung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG230007-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. A. Götschi
Beschluss und Urteil vom 16. November 2023
in Sachen
A._____,
Kläger (Vermieter) und Berufungskläger
gegen
B._____,
Beklagte (Mieterin) und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Anfechtung Mietzinserhöhung
Berufung gegen eine Verfügung und Urteil des Mietgerichtspräsidium als Einzel-
gerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 7. März 2023 (MJ220008)

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Rechtsbegehren Kläger:
(act. 2, sinngemäss)
"1. Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom
3. März 2022 mitgeteilte Mietzinserhöhung gültig ist.
2. Es sei festzustellen, dass die Beklagte auf die Mietzinsrückerstat-
tungsforderung in Höhe von Fr. 252.– verzichtet hat."
Rechtsbegehren Beklagte:
(act. 18, sinngemäss)
"1. Es sei die Klage vom 7. Juli 2022 abzuweisen soweit darauf ein-
zutreten ist und es sei die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom
3. März 2022 festzustellen, eventualiter die Missbräuchlichkeit der
Nettomietzinserhöhung von Fr. 1'209.– auf Fr. 1'222.–.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % MwSt)
zulasten des Klägers."
Verfügung und Urteil des Einzelgerichtes:
Es wird verfügt:
1. Auf den Antrag des Klägers, es sei festzustellen, dass die Beklagte auf die
Mietzinsrückerstattungsforderung in Höhe von Fr. 252.– verzichtet hat, wird
nicht eingetreten.
2. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Es wird erkannt:
1. In Abweisung der Klage wird festgestellt, dass die mit amtlichem Formular
vom 3. März 2022 mitgeteilte Mietzinserhöhung nichtig ist.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'450.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm ge-
leisteten Vorschuss verrechnet.

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4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 4'670.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5./6. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
des Klägers (Vermieters) und Berufungsklägers (act. 27 S. 2):
"1: Die Mietzinserhöhung gemäss Formular (Beilage 6) wird akzeptiert.
2: Der Abgleich Kosten/Miete (inkl. Zahlungsbefehl Beilage 2.1) ist korrekt.
Fr. 4.10 zu Gunsten der Mieterin.
3: Der Kostenvorschuss ist mit 5% zu verzinsen."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Parteien schlossen am 8. März 2016 einen Mietvertrag über die Woh-
nung (Nr. 1) im 3. Stock des Mehrfamilienhauses an der C._____-strasse … in
D._____ inkl. Garage (Nr. 2) ab. Der Mietbeginn war am 1. Mai 2016. Gemäss
Mietvertrag beträgt der monatliche Nettomietzins der Wohnung Fr. 1'226.– und
jener der Garage Fr. 100.–. Hinzu kommen monatlich Fr. 85.– akonto für die
Heizkosten, Fr. 0.– akonto für die Warmwasserkosten und Fr. 39.– pauschal für
Hauswartung/Treppenhausreinigung. Der Bruttomietzins von Fr. 1'450.– ist zahl-
bar im Voraus auf den Ersten eines Monats. Zudem vereinbarten die Parteien ei-
ne Kündigungsfrist von drei Monaten und legten Kündigungstermine Ende März,
Ende Juni und Ende September fest (vgl. act. 19/1).
Zwischen den Parteien blieb vor Vorinstanz unbestritten, dass der monatli-
che Nettomietzins der Wohnung zuletzt Fr. 1'186.–, jener der Garage Fr. 100.–,
die monatlichen Akontobeiträge für die Heizkosten Fr. 85.–, für das Warmwasser
Fr. 0.– und die monatliche Pauschale für die Hauswartung/Treppenhausreinigung
Fr. 39.– betrug. Damit lag der monatliche Nettomietzins für die Wohnung bei
Fr. 1'186.–, jener der Garage bei Fr. 100.– und der monatliche Bruttomietzins ins-
gesamt Fr. 1'410.– (vgl. act. 19/4). Dies, weil – was ebenfalls unbestritten blieb –
die Mietzinserhöhung vom 5. März 2021 (act. 19/5) nichtig gewesen sei. Im ent-

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sprechenden amtlichen Formular hatte der Kläger (Vermieter) und Berufungsklä-
ger (nachfolgend: Berufungskläger) der Beklagten (Mieterin) und Berufungsbe-
klagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) mitgeteilt, per 1. Juli 2021 erhöhe sich
der monatliche Nettomietzins von Fr. 1'186.– auf Fr. 1'209.–, jener der Garage
von Fr. 100.– auf Fr. 101.– und der monatliche Bruttomietzins unter dem Titel
"Hauswartung" von Fr. 39.– auf Fr. 43.– (vgl. Prot. Vi. S. 19 f. i.V.m. act. 19/4 und
Prot. Vi. S. 21 ff., insb. S. 25).
1.2 Mit amtlichem Formular vom 3. März 2022 (act. 3/1) teilte der Berufungsklä-
ger der Berufungsbeklagten mit, per 1. Juli 2022 erhöhe sich der monatliche Net-
tomietzins von Fr. 1'209.– auf Fr. 1'222.– und der monatliche Bruttomietzins unter
dem Titel "Heizung + Warmwasser" von Fr. 85.– auf Fr. 171.– akonto pro Monat;
die Nebenkosten für die Garage blieben bei Fr. 101.– und für die Hauswartung bei
Fr. 43.– (a.a.O.). Die Berufungsbeklagte focht diese Mietzinserhöhung mit Einga-
be vom 30. März 2022 (vgl. act. 1 E. 1.1) bei der Schlichtungsbehörde in Miet-
und Pachtsachen des Bezirkes Uster (nachfolgend: Schlichtungsbehörde) an.
Dies mit dem Antrag, es sei die Mietzinserhöhung vom 3. März 2022 als miss-
bräuchlich zu bezeichnen und der Mietzins sei angemessen herabzusetzen (act. 1
S. 2). Am 13. Juni 2022 fand die Schlichtungsverhandlung statt. Nachdem zwi-
schen den Parteien keine Einigung zustande kam (vgl. act. 1 E. 1.2 f.), unterbrei-
tete die Schlichtungsbehörde den Parteien mit Beschluss vom 13. Juni 2022 ei-
nen Urteilsvorschlag (act. 9/1). Dieser beinhaltete im Wesentlichen einen Netto-
mietzins von Fr. 1'217.– ab dem 1. Juli 2022 und die Verpflichtung des Beru-
fungsklägers, der Berufungsbeklagten den Betrag von Fr. 252.– für die in der Zeit
vom 1. Oktober 2020 bis 30. Juni 2021 zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuer-
statten (a.a.O., Dispositiv-Ziffern 1 und 2). Nachdem der Berufungskläger diesen
Urteilsvorschlag abgelehnt hatte (vgl. act. 1 E. 2.1), erteilte die Schlichtungsbe-
hörde ihm die Klagebewilligung (act. 1).
1.3 Der Berufungskläger reichte mit Eingabe vom 7. Juli 2022 (act. 2) unter Bei-
lage der Klagebewilligung (act. 1) sowie weiterer Unterlagen (act. 3/1-4) beim Be-
zirksgericht Uster rechtzeitig (vgl. act. 1 i.V.m. act. 2) eine Klage mit den eingangs
wiedergegebenen Rechtsbegehren ein.

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1.4 Nach durchgeführtem Verfahren (vgl. act. 26 E. 1) entschied das Mietge-
richtspräsidium des Bezirksgerichtes Uster als Einzelgericht (nachfolgend: Vor-
instanz) mit Verfügung und Urteil vom 7. März 2023 (act. 20 [unbegründete Aus-
fertigung] = act. 23 [begründete Ausfertigung] = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28)
im eingangs wiedergegebenen Sinne.
1.5 Dagegen erhebt der Berufungskläger mit Eingabe vom 11. April 2023
(act. 27) rechtzeitig (vgl. act. 24 i.V.m. act. 27 S. 1) Berufung und reicht Beru-
fungsbeilagen ein (act. 29/1-6).
1.6 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 1-24). Der vom Berufungskläger mit Verfügung vom 17. April 2023 (act. 30)
eingeholte Kostenvorschuss ist eingegangen (vgl. act. 32). Auf das Einholen einer
Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfah-
ren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid dar, der grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl. Art. 308
Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung aber nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von insgesamt Fr. 24'012.– aus.
Sie begründete dies damit, der Berufungskläger habe keine Angaben zum Streit-
wert gemacht. Ausgehend von der strittigen Differenz von Fr. 99.– zwischen dem
geltend gemachten Mietzins nach der Erhöhung und dem vorherigen Mietzins
(Fr. 1'537.– ./. Fr. 1'438.– [Bruttomietzinse]) multipliziert mit 12 (Monaten) sowie
mit 20 (Jahren; Art. 92 Abs. 2 ZPO) ergebe sich ein Streitwert von Fr. 23'760.–.
Dieser Streitwert sei um den Feststellungsantrag des Berufungsklägers betreffend
die Mietzinsrückerstattungsforderung um Fr. 252.– auf Fr. 24'012.– zu erhöhen
(vgl. act. 26 E. 7.2 i.V.m. E. 6.2).

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Sinngemäss in Bezug auf den Streitwert bringt der Berufungskläger unter
dem Titel "Vorauszahlungen Heizkosten, Streitwert" vor, die Erhöhung des Streit-
wertes "wegen (nicht strittigen) Heizkostenzahlungen" sei falsch. Eine Multiplikati-
on um 240 "skandalös" (vgl. act. 27 S. 1).
Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (vgl. Art. 91 Abs. 1
Satz 1 ZPO). Für den Streitwert ist demnach – entgegen der Annahme des Beru-
fungsklägers – nicht entscheidend, ob und was zwischen den Parteien in der Sa-
che strittig ist. Vielmehr zählt grundsätzlich zum Streitwert, was die klagende Par-
tei – wenn das Rechtsbegehren zum Urteil erhoben werden würde – zugespro-
chen erhalten könnte. Bei wiederkehrenden Nutzungen oder Leistungen gilt der
Kapitalwert als (Streit-)Wert (vgl. Art. 92 Abs. 1 ZPO). Bei ungewisser oder unbe-
schränkter Dauer gilt als Kapitalwert der 20-fache Betrag der einjährigen Nutzung
oder Leistung und bei Leibrenten der Barwert (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Hier geht es
um eine Mietzinserhöhung um Fr. 99.– von Fr. 1'438.– auf Fr. 1'537.– ab 1. Juli
2022 (vgl. oben E. 1.1). Der Mietzins stellt eine wiederkehrende Leistung im Sinne
von Art. 92 Abs. 1 ZPO dar. Da eine Mietzinserhöhung im ungekündigten Ver-
tragsverhältnis für unbestimmte Zeit gilt, entspricht der Streitwert einer Anfech-
tungsklage dem Zwanzigfachen der Erhöhung im Jahr (vgl. DIGGELMANN, DIKE-
Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 92 N 1 und 5 m.w.H.). Dasselbe muss hier für die
entsprechende Klage des Vermieters (des Berufungsklägers) gelten, mit welcher
er die entsprechende Mietzinserhöhung durchsetzen will. Die Streitwertberech-
nung der Vorinstanz, welche vom Zwanzigfachen der Erhöhung im Jahr
(12 Monate) ausgeht, ist somit nicht zu beanstanden. Der Streitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren beträgt hier Fr. 24'012.–, womit die Streit-
wertschwelle erreicht ist. Die Berufung ist somit zulässig.
2.2.1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet ein-
zureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es sind konkrete Rechtsmittelanträge zu
stellen, wobei bei Laien sehr wenig verlangt wird. Als Antrag genügt eine – allen-
falls in der Begründung enthaltene – Formulierung, aus der sich mit gutem Willen
herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll (vgl. OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2; ferner etwa HUNGERBÜHLER/BUCHER, DI-

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KE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 311 N 16 und 26). Fehlt es an einem Antrag,
ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 311
N 15; OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011 bestätigt in BGer 4D_61/2011, vgl.
auch BGE 133 III 489). Im Rahmen der Begründung muss sich der Berufungsklä-
ger mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und im Einzelnen auf-
zeigen, aus welchen Gründen er nach seiner Auffassung falsch ist. Das gilt
grundsätzlich auch für nicht anwaltlich vertretene Parteien, doch dürfen bei ihnen
keine überspitzten Anforderungen gestellt werden (vgl. BGer 5A_635/2015 vom
21. Juni 2016, E. 5.2 m.w.H.). Es genügt hier als Begründung, wenn auch nur ru-
dimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auf-
fassung der Partei unrichtig sein soll (vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August
2011, E. 3.2). Bei Unklarheiten entnimmt die Kammer der Rechtsschrift das, was
sie bei loyalem Verständnis daraus entnehmen kann (vgl. etwa OGer ZH
PS170262 vom 6. Dezember 2017, E. 2.3; RB150008 vom 17. April 2015, E. 2.2).
Diese Begründungsanforderungen gelten auch in Verfahren, in welchen – wie hier
(vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl.
BGE 138 III 374 ff., E. 4.3.1; 141 III 569 ff., E. 2.3.3).
Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). Zur
unrichtigen Rechtsanwendung gehört auch die falsche Ermessensausübung,
weshalb sie im Gesetz nicht eigens erwähnt wird. Die Berufungsinstanz verfügt
über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das erstin-
stanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen.
Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten ist, von sich aus
wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und
rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz
nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln –
grundsätzlich auf die Beurteilung in der schriftlichen Begründung gegen das erst-
instanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Bei dieser Prü-
fung ist das Berufungsgericht in Anwendung des Grundsatzes der Rechtsanwen-
dung von Amtes wegen (vgl. Art. 57 ZPO) weder an die Argumente der Parteien
noch an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden. Deshalb

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kann sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder
diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Be-
gründung abweisen (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4;
4A_186/2022 vom 22. August 2022, E. 4.4.1; 4A_397/2016 vom 30. November
2016, E. 3.1).
2.2.2 In Bezug auf den Entscheid der Vorinstanz, die (Mietzinserhöhungs-) Kla-
ge des Berufungsklägers abzuweisen und die Nichtigkeit der mit amtlichem For-
mular vom 3. März 2022 mitgeteilte Mietzinserhöhung festzustellen, stellt der Be-
rufungskläger den Antrag (Ziff. 1), die Mietzinserhöhung gemäss Formular (Beila-
ge 6) sei zu akzeptieren (vgl. act. 27 S. 2). Der Berufungsantrag Ziff. 1 ist nach lo-
yalem Verständnis so zu verstehen, dass der Berufungskläger die Aufhebung des
vorinstanzlichen Urteils und die Gutheissung seiner (Mietzinserhöhungs-)Klage
beantragt. Er nimmt in seiner Begründung auf die einzelnen Erwägungen der Vo-
rinstanz hierzu inhaltlich Bezug, weshalb dem Eintreten auf den Berufungsantrag
Ziff. 1 nichts entgegensteht (vgl. dazu unten E. 3).
2.2.3 In Bezug auf den Entscheid der Vorinstanz, auf den Feststellungsantrag
des Berufungsklägers betreffend die Mietzinsrückerstattungsforderung in der Hö-
he von Fr. 252.– nicht einzutreten, stellt der Berufungskläger den Antrag (Ziff. 2),
der "Abgleich Kosten/Miete (inkl. Zahlungsbefehl Beilage 2.1)" sei als korrekt an-
zusehen (vgl. act. 27 S. 2). Unter dem Titel "Nachforderung von Fr. 252.–" bringt
er im Wesentlichen vor, gemäss Beilage 2 (act. 29/2) seien Mietzinse und Zah-
lungen ab 2016 bis 2023 abgeglichen bzw. es bestehe nur eine Restanz von Fr.
4.10 zu Gunsten der Mieterin (vgl. act. 27 S. 1). Aus der Beilage 2 (act. 29/2) –
eine Abrechnung mit dem Titel "Abgleich Kosten Miete Frau B._____ 2016 bis
2023" – geht sodann hervor, dass die Berufungsbeklagte nach Auffassung des
Berufungsklägers zwischen 2016 und 2023 einzig zwischen Oktober 2021 und
April 2022 zu viel Mietzinse bezahlt habe. Da die Berufungsbeklagte die Mietzins-
rückerstattungsforderung vor Vorinstanz mit von Oktober 2020 bis Juni 2021 zu
viel bezahlten Mietzinsen begründet und bestritten hatte, auf eine entsprechende
Rückerstattung verzichtet zu haben (vgl. Prot. Vi. S. 18), ist der Berufungsantrag
Ziff. 2 nach loyalem Verständnis so zu verstehen, dass die entsprechende vorin-

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stanzliche Verfügung (act. 26 S. 14) aufzuheben und der vorinstanzliche Feststel-
lungsantrag gutzuheissen sei, mit welchem der Berufungskläger die Feststellung
des Verzichts der Berufungsbeklagten auf die erwähnte Rückerstattungsforderung
beantragt hatte.
Die Vorinstanz erwog diesbezüglich zum einen, in Bezug auf diesen Fest-
stellungsantrag sei kein Schlichtungsverfahren durchgeführt worden, auch wenn
der Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vorgesehen habe, dass der Beru-
fungskläger der Berufungsbeklagten Fr. 252.– zurückzuerstatten habe (a.a.O.,
E. 5.3). Zum anderen hielt sie fest, es fehle dem Berufungskläger im Übrigen
auch an einem Feststellungsinteresse; er habe insbesondere nicht nachgewiesen,
dass er durch die latente Forderung in Höhe von Fr. 252.– derart in seiner Bewe-
gungsfreiheit behindert sei, dass ihm das Fortdauern der Ungewissheit über den
Bestand dieser Forderung nicht zumutbar sei (a.a.O., E. 5.4). Der Berufungsklä-
ger setzt sich damit jedoch nicht auseinander und beanstandet im Übrigen auch
das Ergebnis (Nichteintreten) der Vorinstanz nicht. Damit erfüllt er die (für Laien
herabgesetzten) Begründungsanforderungen (vgl. oben E. 2.2.1) nicht. Auf den
Berufungsantrag Ziff. 2 kann somit nicht eingetreten werden.
2.3 Der Berufungsantrag Ziff. 3 des Berufungsklägers ist nach loyalem Ver-
ständnis als Antrag auf Verzinsung des von ihm vor Vorinstanz geleisteten Kos-
tenvorschusses von Fr. 3'450.– (vgl. act. 6) zu verstehen (vgl. act. 27 S. 2 i.V.m.
act. 29/1). Einen entsprechenden Antrag hatte er bereits vor Vorinstanz gestellt
(vgl. act. 16). Eine Verzinsung des Kostenvorschusses ist indes gesetzlich nicht
vorgesehen. Der entsprechende Antrag ist daher abzuweisen.
2.4 Weiter bringt der Berufungskläger vor, an der Verhandlung vom 7. März
2023 seien "Abgabe und Kommentar verweigert" worden (act. 27 S. 2). Soweit er
damit sinngemäss eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör gel-
tend machen wollte, ist darauf hinzuweisen, dass am 7. März 2023 keine Ver-
handlung stattfand, sondern die Urteilsberatung der Vorinstanz (vgl. Prot. Vi.
S. 29). Urteilsberatungen sind im Kanton Zürich nicht öffentlich (vgl. Art. 54 Abs. 2
ZPO i.V.m. § 134 Abs. 1 GOG), weshalb der Berufungskläger von vornherein kei-

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nen Anspruch hatte, daran teilzunehmen. Eine Verletzung seines Anspruchs auf
rechtliches Gehör fällt daher ausser Betracht.
3. Materielles
3.1 Formelle Voraussetzungen einer Mietzinserhöhung
3.1.1 Die vermietende Partei kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmögli-
chen Kündigungstermin erhöhen. Sie muss der mietenden Partei die Mietzinser-
höhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom
Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (vgl. Art. 269d Abs. 1 OR,
sog. Notifikations- oder Bedenkfrist). Die Mietzinserhöhung ist laut Gesetz nichtig,
wenn die vermietende Partei sie (der mietenden Partei) nicht mit dem vorge-
schriebenen Formular mitteilt (lit. a), sie nicht begründet (lit. b) oder mit der Mittei-
lung die Kündigung androht oder ausspricht (lit. c) (vgl. Art. 269d Abs. 2 OR). Die
Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn die vermietende Partei beabsichtigt, sonstwie
den Mietvertrag einseitig zu Lasten der mietenden Partei zu ändern, namentlich
ihre bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen
(vgl. Art. 269d Abs. 3 OR).
Artikel 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge-
schäftsräumen (VMWG) zählt die Angaben auf, die in dem vom Kanton geneh-
migten Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen
Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR enthalten sein müssen. Insbe-
sondere hat das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen eine klare
Begründung der Erhöhung zu enthalten. Zudem sind die Erhöhungsgründe je in
Einzelbeträgen auszuweisen, wenn mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht
werden (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG [SR 221.213.11]). Die Begründung
darf auch in einem Begleitschreiben erfolgen; diesfalls hat die vermietende Partei
jedoch im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (vgl. Art. 19 Abs. 1bis VMWG
[in Kraft seit 1. August 1996]). Nach Angaben des Berufungsklägers vor Vorin-
stanz hat er kein Begleitschreiben verschickt (vgl. Prot. Vi. S. 9).

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Nach fester bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung
auch nichtig, wenn das amtliche Formular zwar verwendet wird, die angeführte
Begründung aber nicht genügend klar ist. Sinn und Zweck der in Art. 269d
OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die Tragwei-
te und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen. Die Begründung im
Mietzinsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ihre Bedeutung und
Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Auslegung von
Willensäusserungen. Ausreichend klar ist eine Begründung dann, wenn sich der
Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller
massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit darüber verschaffen
kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (vgl. statt vieler BGE
142 III 375 E. 3.3 m.w.H.). Die mietende Partei muss neben der Tragweite ("la
portée") und der Berechtigung ("la justification") (a.a.O.) auch die Berechnungs-
weise ("le mode de calcul") leicht nachvollziehen können, um über eine mögliche
Anfechtung zu entscheiden (vgl. CR CO I-LACHAT/BOHNET, 3. Aufl. 2021, Art. 269d
N 10 m.w.H.).
3.1.2 Die Vorinstanz hielt in Bezug auf die mit amtlichem Formular vom 3. März
2022 (act. 3/1) mitgeteilte Mietzinserhöhung im Wesentlichen fest, es seien be-
reits die formellen Voraussetzungen einer Mietzinserhöhung nicht erfüllt, weshalb
sich eine Prüfung der materiellen Voraussetzungen erübrige (act. 26 E. 2.1). Der
Berufungskläger habe die Mietzinserhöhung im erwähnten Formular wie folgt be-
gründet (vgl. act. 26 E. 4.1):
"Teuerung 40 % von 114.8 auf 116.1 (0.45 %) + Allg. Kostensteigerungen 0.5 % + Anteil Erneue-
rung Heizung. Total Fr. 13.– / Monat
Vorauszahlung Heizkosten Fr. 86.–/Monat".
Betreffend die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung habe der Be-
rufungskläger zwar gewisse Berechnungsgrundlagen aufgrund von Prozentwerten
dargelegt. Diese seien jedoch weder klar noch ermöglichten diese aus sich her-
aus eine Berechnung der einzelnen Erhöhungspositionen als in Franken beziffer-
ter Betrag (a.a.O., E. 4.2). In Bezug auf die Teuerung sei insbesondere unklar, auf
welchem Referenzzinssatz die Mietzinsberechnung beruhe. Zwar sei der aktuel-
len Mietzinserhöhung nach zu vermuten, dass der Indexstand auf Basis von Mai

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1993 gewählt worden sei, da die Teuerung gemäss dem Berufungskläger von
114.8 auf aktuell 116.1 Punkte gestiegen sei. Derartige Überlegungen und Mut-
massungen unter Beizug von in der Mietzinserhöhung nicht erwähnten Dokumen-
ten sei der Berufungsbeklagten als Laiin jedoch nicht zuzumuten. Das Datum des
Basisindex und die Daten des Teuerungsstandes hätten explizit aus der Mietzins-
erhöhung vom 3. März 2022 hervorgehen müssen (a.a.O., E. 4.3). Weiter sei be-
treffend die allgemeinen Kostensteigerungen im erwähnten Formular nicht spezi-
fiziert, von wann bis wann diese bereits ausgeglichen seien. Dies hätte der Beru-
fungskläger machen müssen, andernfalls die Berufungsbeklagte nicht habe wis-
sen können, bis wann die Kostensteigerungen mit dieser Mietzinserhöhung aus-
geglichen seien (a.a.O., E. 4.4). Betreffend die Erneuerung der Heizung sei über-
haupt keine Wertangabe beziffert worden (a.a.O., E. 4.2). Zudem fehle im er-
wähnten Formular eine Angabe darüber, ob Förderbeiträge geleistet worden sei-
en. Ob dies zur Nichtigkeit führe, könne aber offen bleiben, da vorliegend weitere
Nichtigkeitsgründe bestünden (a.a.O., E. 4.5).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Berufungsbeklagte habe aufgrund der
mit amtlichen Formular vom 3. März 2022 mitgeteilten Mietzinserhöhung, welches
gemäss Angaben des Berufungsklägers ohne Begleitschreiben versandt worden
sei (Prot. Vi. S. 9 und 17), nach dem Dargelegten nicht erkennen können, ob die
Mietzinserhöhung berechtigt sei. Ein Nachschieben einer Begründung im Ge-
richtsverfahren sei nicht zulässig. Die Mietzinserhöhung sei nichtig und die Klage
sei abzuweisen (act. 26 E. 4.6).
3.1.3 Dem hält der Berufungskläger betreffend die Teuerung in seiner Berufung
im Wesentlichen entgegen, diese erfolge nach dem Landesindex. Er habe den In-
dex Mai 1993 gewählt, was leicht anhand der Indextabellen (Beilage 4) nachzu-
vollziehen sei. Das Resultat sei bei allen Basisdaten von 100 Punkten gleich,
nämlich 0.45 % (act. 27 S. 2). Zu den Kostensteigerungen führt der Berufungsklä-
ger aus, diese seien festgelegt in Pauschalen und würden von den Gerichten an-
erkannt. Der Satz von 0.5 % sei im untersten Bereich (act. 27 S. 2). Teuerung und
allgemeine Kostensteigerungen würden Fr. 11.50 (0.95 x Fr. 1'209.–) betragen
(a.a.O.). Dass dies aus dem Formular zur Mitteilung der Mietzinserhöhung er-

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sichtlich gewesen wäre oder dass er etwa die Indextabelle mitgeschickt hätte,
macht der Berufungskläger nicht geltend. Dem ist auch nicht so (vgl. act. 3/1).
Zur Erneuerung der Heizung führt der Berufungskläger sodann im Wesentlichen
aus, gemäss Bundesgericht führe jeder Ersatz einer Einrichtung, die vor mehr als
20 Jahren eingebracht worden sei, zu einer Wertvermehrung. Er verweise auf das
Schreiben vom 16. Januar 2023 (Beilage 5). Mit dem Mietzinsformular vom
3. März 2022 habe die massive Energieeinsparung noch nicht bestimmt werden
können. Staatliche Gelder für neue Gasheizungen seien Utopie und Gasheizun-
gen würden heute verboten. Der Anteil für die Erneuerung der Heizung "gemäss
Formular Mietzinserhöhung (Beilage 6)" ergebe Fr. 2.– (act. 27 S. 2).
3.1.4 Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese laut
Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG je in Einzelbeträgen auszuweisen. Im amtlichen
Formular vom 3. März 2022 (act. 3/1) gab der Berufungskläger jedoch in Bezug
auf alle drei Erhöhungsgründe Teuerung, allgemeine Kostensteigerung und wert-
vermehrende Investition (Anteil Erneuerung Heizung) keine zahlenmässigen Be-
träge an. Zwar muss laut Bundesgericht bei Mietzinserhöhungen wegen Kosten-
steigerungen und wegen wertvermehrenden Verbesserungen die zahlenmässige
Begründung des Erhöhungsbetrages nicht bereits Bestandteil der Mitteilung im
Formular sein, weil sonst Art. 20 Abs. 1 VMWG keinen Sinn ergeben würde, der
vorsieht, dass die mietende Partei in solchen Fällen eine zahlenmässige Begrün-
dung von der vermietenden Partei verlangen kann (vgl. BGE 142 III 375
E. 3.3.2.1). Doch gilt dies in Bezug auf den Erhöhungsgrund der Teuerung nicht.
Auch lässt sich aus den vom Berufungskläger bei der Teuerung angegebenen
Prozentangaben kein zahlenmässiger Betrag herleiten. Auch die Erhöhung aus
Allgemeiner Kostensteigerung erweist sich als insofern nicht genügend klar, als
dort zwar keine zahlenmässige Begründung verlangt wäre, indes anzugeben wä-
re, für welchen Zeitraum damit die Kostensteigerung ausgeglichen werden soll.
Die Begründung der streitgegenständlichen Mietzinserhöhung ist somit insgesamt
nicht klar und die vorinstanzliche Abweisung der Klage des Berufungsklägers in-
soweit zu Recht erfolgt.

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Hinzu kommt, dass der Berufungskläger im erwähnten Formular Fr. 1'209.–
als aktuellen Nettomietzins angegeben hat (vgl. oben E. 1.2). Vor Vorinstanz war
zwischen den Parteien unbestritten, dass die vorangegangene Mietzinserhöhung
von Fr. 1'186.– auf Fr. 1'209.– per 1. Juli 2021 (vgl. oben E. 1.1) nichtig war und
immer noch ein Mietzins von Fr. 1'186.– netto geschuldet war (vgl. Prot. Vi. S. 19
f. i.V.m. act. 19/4 und Prot. Vi. S. 21 ff., insb. S. 25). Die sinngemässe Tatsachen-
behauptung, der Nettomietzins habe per 1. Juli 2021 Fr. 1'209.– betragen (vgl.
act. 27 S. 2 i.V.m. act. 29/6) ist somit neu. Sie hätte mit zumutbarer Sorgfalt be-
reits vor Vorinstanz vorgebracht werden können, weshalb sie im Berufungsverfah-
ren nicht zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Es ist daher davon
auszugehen, dass der Berufungskläger im Formular nicht den aktuellen Netto-
mietzins angegeben hat. Auch aus diesem Grund erscheint die Begründung der
streitgegenständlichen Mietzinserhöhung nicht klar und die vorinstanzliche Ab-
weisung der Klage des Berufungsklägers insoweit zu Recht erfolgt.
3.2 Nach dem Gesagten ist der Berufungsantrag Ziff. 1 abzuweisen. Im Ergeb-
nis ist die Berufung somit abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz zu bestäti-
gen, soweit auf die Berufung einzutreten ist.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss unterliegt der Berufungskläger mit seiner Berufung und
wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 24'012.– (vgl. oben E. 2.2) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf
Fr. 2'000.– festzusetzen (§ 12 i.V.m. § 4 GebV OG) und dem Berufungskläger
aufzuerlegen.
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Berufungskläger
nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht,
weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf Berufungsantrag Ziff. 2 wird nicht eingetreten.

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2. Mitteilung und Rechtsmittel mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Berufungsanträge Ziff. 1 und 3 werden abgewiesen. Das Urteil des Be-
zirksgerichtes Uster vom 7. März 2023 (MJ220008) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem vom
Berufungskläger geleisteten Vorschuss von Fr. 2'000.– verrechnet.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis
(act. 27), sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Uster, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 24'012.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. A. Götschi
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