zh_obergericht · NG220014 · 2023-10-03 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220014-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzoberrichter PD Dr. i-
ur. S. Zogg sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 3. Oktober 2023
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Klägerinnen und Berufungsklägerinnen
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Mietzinsanfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom
22. August 2022 (MJ210065)

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Rechtsbegehren:
(act. 1/1 S. 2; act. 42 S. 9, sinngemäss)
1. Die angefochtene Kündigung vom 12. April 2021 per 30. September 2021
sei für ungültig zu erklären.
2. Es sei festzustellen, dass die angefochtene Mietzinserhöhung vom
10. Dezember 2021 per 1. April 2022 missbräuchlich sei und die angefoch-
tene Mietzinserhöhung sei für ungültig zu erklären.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % MwSt.) zu Lasten
der Beklagten.
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 52)
" 1. Die Klage wird abgewiesen. Insbesondere wird die Kündigung der Vermiete-
rin vom 12. April 2021 per 30. September 2021 für gültig erklärt und den
Mieterinnen keine Erstreckung gewährt.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 6'460.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 6'460.00 Kosten total
3. Die Kosten werden den Klägerinnen auferlegt und von diesen unter Ver-
rechnung ihres Kostenvorschusses bezogen. Der Fehlbetrag wird von den
Klägerinnen nachgefordert. Beide Klägerinnen haften solidarisch.
4. Die Klägerinnen werden solidarisch verpflichtet, der Beklagten eine Partei-
entschädigung von Fr. 8'520.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
[Mitteilung und Rechtsmittel]"

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Berufungsanträge:
der Klägerinnen und Berufungsklägerinnen (act. 51 S. 2):
" 1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietgerichts
Zürich vom 22. August 2022 aufzuheben;
2. die Kündigung der Beklagten vom 12. April 2021 per 30. September 2021
sei für ungültig zu erklären;
3. es sei festzustellen, dass die angefochtene Mietzinserhöhung der Beklagten
vom 10. Dezember 2021 per 1. April 2022 missbräuchlich sei und diese sei
für ungültig zu erklären;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7% MwSt.) des vorinstanzli-
chen und des Berufungsverfahrens zulasten der Beklagten."
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 61 S. 2):
" 1. Die Berufung vom 30. September 2022 sei vollumfänglich abzuweisen, und
das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 22. August 2022 sei zu bestätigen.
2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwert-
steuer) zulasten der Klägerinnen/Berufungsklägerinnen – unter solidarischer
Haftung."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Mietvertrag vom 28. März 2018 (act. 1/3/1) mieteten die Klägerinnen
und Berufungsklägerinnen (nachfolgend Klägerinnen) die 3-Zimmerwohnung,
2. OG rechts, an der D._____-strasse …, … Zürich. Vermieterin war damals die
"Erbengemeinschaft E._____" (act. 1/3/1; vgl. zur Zusammensetzung der Erben-
gemeinschaft act. 31/1). Bereits zuvor bestand ein Mietvertrag zwischen dieser
Erbengemeinschaft und der Klägerin 1, die bereits seit dem 15. August 2005 in
der betreffenden Wohnung gewohnt hatte (Mietvertrag vom 8. bzw. 11. Juni 2005;
act. 1/3/2). Im neuen Mietvertrag vom 28. März 2018 wurde als Mietbeginn der

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1. Juli 2018 festgelegt und eine dreimonatige Kündigungsfrist, jeweils auf Ende
März, Juni oder September, vereinbart. Den Nettomietzins legten die Parteien auf
monatlich Fr. 1'795.– fest und vereinbarten monatliche Akontozahlungen von
Fr. 190.– für diverse Nebenkosten. Der Nettomietzins beruhte auf einem Refe-
renzzinssatz von 1.5 %, einem Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise
von 101.1 Punkten und einem "Kostenstand 2015". Festgehalten wurde zudem
folgender Vorbehalt (act. 1/3/1 S. 2):
" – aufgelaufene Reserve als Berechnungsstand bis Vertragsabschluss CHF 52.50 / 3.0 %
– weitere: Der Mietvorbehalt beträgt CHF 630.– / Jahr. Die Erhöhung tritt ab dem 1. Juli
2021 in Kraft."
1.2. Mit Kaufvertrag vom 30. September 2019 (act. 31/1) kaufte die Beklagte
und Berufungsbeklagte (nachfolgend Beklagte) die Liegenschaft an der D._____-
strasse …, … Zürich, von der vorgenannten Erbengemeinschaft für einen Kauf-
preis von Fr. 9.16 Mio. (act. 31/1 S. 4). Mit der am gleichen Tag vollzogenen Ei-
gentumsübertragung ging der Mietvertrag mit den Klägerinnen unbestrittenermas-
sen auf die Beklagte über (Art. 261 Abs. 1 OR).
1.3. Mit amtlichem Formular vom 8. März 2021 teilte die Beklagte den Klägerin-
nen eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Juli 2021 auf Fr. 1'839.– mit (bei
gleichbleibenden Akontozahlungen für die Nebenkosten; act. 1/3/4). Als Begrün-
dung gab sie an:
" Anpassung Berechnungsstand Reserve CHF 52.50 / 3.0 % auf CHF 44.50 / 1.50 %
Auflösung Vorbehalt aufgelaufene Reserve als Berechnungsstand bis Vertragsabschluss
CHF 44.50"
1.4. Mit Schreiben und Formular vom 12. April 2021 kündigte die Beklagte den
Klägerinnen sodann per 30. September 2021 (und bot gleichzeitig eine einmalige
Erstreckung bis am 31. März 2022 sowie ein jederzeitiges Auszugsrecht auf Ende
eines jeden Monats mit einer 30-tägigen Anzeigefrist an; act. 1/3/5-8). Die Kündi-
gung begründete die Beklagte wie folgt (act. 1/3/6 und act. 1/3/8):
" Nicht Erreichung der gesetzlich zulässigen Nettorendite."

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Diese Kündigung fochten die Klägerinnen mit Eingabe vom 12. Mai 2021 bei der
Schlichtungsbehörde Zürich an, die nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung
mit Beschluss vom 26. August 2021 die Klagebewilligung erteilte (act. 1/5).
1.5. Mit Formular und Begleitschreiben vom 10. Dezember 2021 (act. 29/12-13)
teilte die Beklagte den Klägerinnen zudem eine (weitere) Erhöhung des Netto-
mietzinses per 1. April 2022 auf neu Fr. 2'794.– mit (bei gleichbleibenden Akonto-
zahlungen für die Nebenkosten). Als Begründung führte sie an (act. 29/12):
" Anpassung an eine kostendeckende Nettorendite aufgrund Handänderung (Kauf Liegen-
schaft durch C._____) um Fr. 955.00 auf neu netto Fr. 2'794.00"
Im Begleitschreiben hielt die Beklagte sodann fest, dass die Klägerinnen "die
Mietzinsanpassung per 1. April 2022 für den Fall [erhalten], dass wider Erwarten
gerichtlich rechtskräftig festgestellt werden sollte, dass die Kündigung vom
12. April 2021 per 30. September 2021 ungültig sein sollte" (act. 29/13). Diese
Mietzinserhöhung fochten die Klägerinnen mit Eingabe vom 17. Januar 2022 bei
der Schlichtungsbehörde Zürich an (act. 29/14; act. 38/1).
1.6. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2021 (act. 1/1) erhoben die Klägerinnen Klage
beim Mietgericht Zürich, Kollegialgericht (nachfolgend Vorinstanz), und beantrag-
ten, es sei die Kündigung vom 12. April 2021 für ungültig zu erklären. Mit dieser
Klage vereinigte die Vorinstanz eine analoge Klage (vgl. act. 2/1-6) von Herrn
F._____, dem Mieter einer anderen Wohnung derselben Liegenschaft, dem die
Beklagte ebenfalls (mit derselben Begründung) gekündigt hatte (vgl. den Zirkula-
tionsbeschluss der Vorinstanz vom 13. Oktober 2021; act. 3). Noch vor der
Hauptverhandlung zog die Klägerin 2 aus der hier streitgegenständlichen Woh-
nung aus (vgl. act. 26). Ebenso zog Herr F._____ aus seiner Wohnung in dersel-
ben Liegenschaft aus (und bei der Klägerin 1 als Untermieter in deren Wohnung
ein); nachdem er seine Wohnung am 16. März 2022 der Beklagten zurückgege-
ben hatte, schrieb die Vorinstanz das ihn betreffende Verfahren als gegenstands-
los geworden ab (Beschluss der Vorinstanz vom 12. April 2022; act. 20; act. 32).
1.7. Nachdem die Klägerinnen im Rahmen der Hauptverhandlung vor Vor-
instanz vom 7. April 2022 ihre Klage betreffend Kündigungsschutz begründet hat-

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ten und die Beklagte diese beantwortet hatte (act. 27; Prot. VI S. 9 ff.), verzichte-
ten beide Seiten i.S.v. Art. 199 Abs. 1 ZPO auf die Durchführung des (bereits
hängigen) Schlichtungsverfahrens betreffend die Anfechtung der Mietzinserhö-
hung vom 10. Dezember 2021 (Geschäfts-Nr. MO220066-L; Prot. VI S. 22). Da-
raufhin nahm die Vorinstanz das entsprechende Schlichtungsgesuch als Klage
entgegen und vereinigte die beiden Verfahren (Anfechtung der Kündigung vom
12. April 2021 und Anfechtung der Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021;
act. 35). Im Rahmen der (fortgesetzten) Hauptverhandlung vom 13. Juni 2022 er-
statteten die Parteien alsdann zu beiden Streitgegenständen ihre Parteivorträge
(act. 42; Prot. VI S. 28 ff.).
1.8. Mit Urteil vom 22. August 2022 wies die Vorinstanz die Klage ab, erklärte
die Kündigung der Beklagten vom 12. April 2021 für gültig und gewährte den Klä-
gerinnen keine Erstreckung (act. 52, Dispositivziffer 1); ferner hielt sie in ihren Er-
wägungen fest, die nur eventuell ausgesprochene und angefochtene Mietzinser-
höhung erweise sich bei diesem Verfahrensausgang als obsolet (act. 52 S. 47).
1.9. Dagegen erhoben die Klägerinnen mit Eingabe vom 30. September 2022
(act. 51) rechtzeitig Berufung und stellten die eingangs erwähnten Anträge. Mit
Verfügung vom 20. Oktober 2022 (act. 54) wurde von den Klägerinnen ein Kos-
tenvorschuss verlangt und die Prozessleitung an Oberrichterin lic. iur. M. Stamm-
bach delegiert. Der Kostenvorschuss ging innert Frist ein (act. 56). Mit Verfügung
vom 20. Dezember 2022 wurde als Referent neu Ersatzoberrichter PD Dr. iur.
S. Zogg eingesetzt und die Prozessleitung an ihn delegiert (act. 57). Mit Verfü-
gung vom 18. Januar 2023 (act. 59) wurde der Beklagten alsdann Frist zur Erstat-
tung der Berufungsantwort angesetzt; diese ging rechtzeitig ein (Eingabe vom
20. Februar 2023; act. 61) und wurde den Klägerinnen mit Kurzbrief zugestellt
(act. 63). Auf entsprechendes Ersuchen der Klägerinnen (act. 64) wurde diesen
Frist zur Stellungnahme angesetzt (act. 65); eine solche ging innert Frist ein
(act. 67) und wurde den Beklagten mit Kurzbrief zugestellt (act. 68).
1.10. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–48). Die Sache er-
weist sich als spruchreif.

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2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-
lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz an-
genommenen – und von den Parteien explizit als zutreffend bezeichneten (act. 51
S. 11; act. 61 S. 10) – Streitwert ohne Weiteres erreicht (Fr. 83'189.– für das
Kündigungsschutzbegehren [act. 52 S. 47 f.] und Fr. 229'200.– für die Miet-
zinsanfechtungsklage [act. 52 S. 17]). Anzumerken ist indessen, dass die von den
Klägerinnen erhobene Mietzinsanfechtungsklage entgegen den Ausführungen der
Vorinstanz (vgl. act. 52 S. 47) nicht bloss im Sinne eines Eventualbegehrens er-
hoben wurde, sondern kumulativ zum Kündigungsschutzbegehren; wird Letzteres
gutgeheissen, so soll auch die Mietzinserhöhung aufgehoben werden. Daran än-
dert nichts, dass die Mietzinserhöhung als solche bloss bedingt ausgesprochen
worden war (vgl. unten, E. 7.8). Angefochten ist die (bloss bedingt ausgesproche-
ne) Mietzinserhöhung in unbedingter Weise. Die Streitwerte der beiden durch
Vereinigung objektiv gehäuften Klagen sind daher, weil sich die geltend gemach-
ten Ansprüche (Kündigungsschutz und Mietzinsklage) auch nicht etwa gegensei-
tig ausschliessen, zu addieren (Art. 93 Abs. 1 ZPO).
2.2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Die Berufung
führende Partei muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids
einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär darlegen, an welchen
konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in welchem Sinne er ab-
geändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeich-
nen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kri-
tik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vorgetragenen Ausfüh-
rungen zu verweisen und diese in der Berufungsschrift wiederzugeben oder den
angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise zu kritisieren. Was nicht in
genügender Weise beanstandet wird, hat Bestand (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1;
BGer, 5A_209/2014 vom 2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. Sep-
tember 2016, E. 3.1).

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2.3. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Dies
bedeutet jedoch nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten wäre, von sich aus wie
ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen
Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht (mehr)
vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln –
grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung (und gegebe-
nenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen Beanstandungen zu beschränken
(BGE 142 III 413, E. 2.2.4; BGer, 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). In-
nerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an
die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vor-
bringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das
Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tat-
fragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheis-
sen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden
Begründung abweisen kann (BGer, 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E.
3.1).
2.4. Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt sowohl für den Kündigungsschutz als
auch für die Mietzinsanfechtungsklage ohne Rücksicht auf den Streitwert das ver-
einfachte Verfahren und es kommt der soziale Untersuchungsgrundsatz zur An-
wendung (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven)
werden im Berufungsverfahren indessen nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz hätten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch
im Anwendungsbereich der eingeschränkten Untersuchungsmaxime; eine analo-
ge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO, wonach vor erster Instanz bei Geltung
der Untersuchungsmaxime Noven bis zum Beginn der Urteilsberatung vorausset-
zungslos zugelassen werden, fällt für das obergerichtliche Verfahren grundsätz-
lich ausser Betracht (vgl. BGE 138 III 625, E. 2.2; 142 III 413, E. 2.2.2).

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3. Parteistandpunkte und Entscheid der Vorinstanz
3.1. Die Klägerinnen stellten sich vor Vorinstanz zusammengefasst auf den
Standpunkt, die angefochtene Kündigung sei aus mehreren Gründen treuwidrig
und deshalb aufzuheben. Erstens kritisieren sie die bundesgerichtliche Recht-
sprechung, wonach eine sog. Ertragsoptimierungskündigung im Grundsatz zuläs-
sig sei; an dieser Rechtsprechung, die in der Lehre in Kritik geraten sei, könne
nicht festgehalten werden, denn damit werde der vom Gesetzgeber beabsichtigte
Schutz der schwächeren Partei vor ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen und
Kündigungen unterlaufen (act. 27 S. 8 f., 11; act. 42 S. 7). Zweitens mache das
Bundesgericht aber, selbst wenn an der genannten Rechtsprechung festgehalten
werden sollte, gewisse Ausnahmen von der Zulässigkeit einer Ertragsoptimie-
rungskündigung, nämlich u.a. dann, wenn die Mieterinnen in ihrem Vertrauen auf
eine lange Mietdauer zu schützen seien. Das sei vorliegend der Fall, weil zum ei-
nen bereits die vormaligen Eigentümer im Rahmen der Verhandlungen, die letzt-
lich zum Abschluss des neuen Mietvertrages vom 28. März 2018 geführt hätten,
den Klägerinnen ein "langfristiges Mietverhältnis" in Aussicht gestellt und zudem
versprochen hätten, dass die Liegenschaft nicht verkauft würde. Zum anderen
habe aber auch die Maklerin, die G._____ AG, den Klägerinnen im Rahmen des
Verkaufs der Liegenschaft an die Beklagte ein langfristiges Mietverhältnis zugesi-
chert. Die Klägerinnen seien deshalb in ihrem Vertrauen auf eine lange Mietdauer
zu schützen und die Kündigung sei deshalb treuwidrig (act. 27 S. 2 ff., 8 f.; act. 42
S. 1 ff.). Drittens hätte die Beklagte zwar im März 2021 die Möglichkeit gehabt,
den Mietzins nach absoluter Methode anzupassen, insbesondere nach Massgabe
der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Nettorenditeberechnung.
Stattdessen habe sie in ihrer Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 aber bloss eine
Anpassung nach relativer Methode erklärt, keine Erhöhungsgründe nach absolu-
ter Methode geltend gemacht und auch keinen Vorbehalt angebracht; damit habe
sie den Klägerinnen zu verstehen gegeben, dass sie mit dem neuen Mietzins eine
genügende Rendite erziele. Den neuen Bundesgerichtsentscheid vom 26. Okto-
ber 2020, der eine Erhöhung der Nettorendite zugelassen hätte (BGE 147 III 14),
habe die Beklagte zu jenem Zeitpunkt bereits gekannt bzw. kennen müssen. Auch
in diesem Vertrauen seien die Klägerinnen zu schützen; es sei treuwidrig, zu-

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nächst den Mietzins vorbehaltlos und in Kenntnis der neuen Rechtsprechung zu
erhöhen und dann nur kurze Zeit später – unter Berufung auf diese neue Recht-
sprechung – mit der Begründung zu kündigen, es werde keine genügende Rendi-
te erzielt (act. 27 S. 5, 9 f.; act. 42 S. 5 ff.).
Mit Bezug auf die angefochtene Mietzinserhöhung vom 10. Dezember
2021 machten die Klägerinnen im Wesentlichen geltend, die Beklagte habe ihre
Möglichkeit, eine Anpassung des Mietzinses nach absoluter Methode vorzuneh-
men, mit der vorbehaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 verwirkt (act. 42
S. 9 f.). Eventualiter bestritten die Klägerinnen die von der Beklagten geltend ge-
machte Nettorenditeberechnung (act. 42 S. 10 ff.; Prot. VI S. 30 ff.).
3.2. Die Beklagte hielt dem vor Vorinstanz zusammengefasst entgegen, es sei
auf die einschlägige bundesgerichtliche Rechtsprechung abzustellen, wonach ei-
ne Ertragsoptimierungskündigung in Nachachtung der Kündigungsfreiheit zulässig
sei (Prot. VI S. 20 f.). Es sei sodann nie ein "langjähriges Mietverhältnis" zugesi-
chert und ebenso wenig versprochen worden, dass die Liegenschaft nicht ver-
kauft würde (Prot. VI S. 13 ff., 19, 35 ff.). Im Rahmen der Mietzinserhöhung vom
8. März 2021 sei bloss der im Mietvertrag vorgesehene Vorbehalt umgesetzt wor-
den; es sei keine Anpassung nach absoluter oder relativer Methode erfolgt, son-
dern letztlich bloss der Mietzins im Sinne einer Staffelung angepasst worden. Ein
Vorbehalt sei deshalb nicht erforderlich gewesen, um später eine Anpassung
nach absoluter Methode vorzunehmen; selbst wenn das aber anders wäre, wäre
es der Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung – gerade wegen des verpassten
Vorbehalts – verwehrt gewesen, den Mietzins zu erhöhen, weshalb sie zur Er-
tragsoptimierungskündigung habe greifen müssen (Prot. VI S. 16 ff., 19 f., 40 ff.,
43). Ohnehin sei der Beklagten der Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober
2020 (BGE 147 III 14) damals nicht bekannt gewesen, sondern erst ab dem
22. März 2021, als sie Herrn Rechtsanwalt H._____ aufgesucht habe und von ihm
eine Nettorenditeberechnung habe machen lassen (Prot. VI S. 40 ff.). Gestützt auf
die Nettorenditeberechnung gemäss act. 31/5 sei die Beklagte berechtigt, erheb-
lich mehr als einen Nettomietzins von Fr. 1'839.– zu verlangen, nämlich
Fr. 2'794.– (Prot. VI S. 18, 41 f.). Entsprechend sei auch die Mietzinserhöhung

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vom 10. Dezember 2021, die nur für den Fall ausgesprochen worden sei, dass die
Kündigung als ungültig erachtet werde, nicht missbräuchlich (Prot. VI S. 43). Oh-
nehin fehle es der Klägerin 2 sodann an einem Rechtsschutzinteresse, weil sie
bereits aus der Wohnung ausgezogen sei (Prot. VI S. 20).
3.3. Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid zunächst fest, dass die
Klägerin 2 trotz ihres Auszugs aus der Wohnung nach wie vor ein ausreichendes
Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung der Kündigung (und implizit auch an
der Anfechtung der Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021) habe (act. 52
E. 4.2). Diese Erwägung wurde von keiner Seite beanstandet, weshalb darauf im
Folgenden nicht weiter einzugehen ist.
In der Sache hält die Vorinstanz zusammengefasst dafür, die in BGE 120 II
105 begründete und danach mehrfach bestätigte Rechtsprechung, wonach eine
sog. Ertragsoptimierungskündigung der Vermieterin grundsätzlich – mit gewissen
Einschränkungen – zulässig sei, sei aus verschiedenen Gründen unbefriedigend
(act. 52 E. 5.1.4). Namentlich sei problematisch, dass die Vermieterin ihr Ziel ei-
nes höheren Ertrags über eine Kündigung besser erreichen könne als mit einer
Mietzinserhöhung im bestehenden Vertragsverhältnis. Zudem untersage das Ge-
setz der Vermieterin eine Änderungskündigung bzw. eine Mietzinserhöhung mit
verbundener Kündigungsandrohung explizit (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR und
Art. 269d Abs. 2 lit. c OR; act. 52 S. 32 f.). Es sei zu befürchten, dass die Er-
tragsoptimierungskündigung wegen der neuen bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung zur zulässigen Nettorendite (BGE 147 III 14) gerade in Ballungsgebieten in
quantitativer Hinsicht einen unerwünschten Aufschwung erfahren könnte (act. 52
S. 38 f.). Eine Änderung dieser Rechtsprechung würde aber, so die Vorinstanz,
eine Anpassung mehrerer Eckpfeiler der bestehenden Rechtsprechung zur Miss-
brauchsgesetzgebung erforderlich machen; so hätte das u.a. Auswirkungen auf
die Rechtsprechung zur relativen Methode der Mietzinserhöhung, da der Vermie-
terin dann bereits nach einer wesentlich kürzeren Frist eine Anpassung des Miet-
zinses an absolute Erhöhungsgründe zugestanden werden müsste, als dies heute
der Fall sei (act. 52 S. 33 ff.). Insgesamt erachtete die Vorinstanz die Vorausset-
zungen für eine Praxisänderung als nicht gegeben und hielt sich als erstinstanzli-

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ches Gericht für an die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichts gebunden
(act. 52 S. 39).
In Anwendung dieser Rechtsprechung hielt die Vorinstanz dem Argument
der Klägerinnen, die Kündigung sei treuwidrig, weil die Beklagte bzw. ihre
Rechtsvorgänger ihnen ein langfristiges Mietverhältnis zugesichert hätten, entge-
gen, es sei nicht klar, was mit einem "langfristigen" Mietverhältnis überhaupt ge-
meint sein soll, und Solches habe jedenfalls keinen Eingang in den Mietvertrag
gefunden. Demgemäss sei ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wor-
den, das explizit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils per Ende März,
Juni und September kündbar gewesen sei. Ebenso wenig enthalte der Mietvertrag
eine Zusicherung, dass die Liegenschaft nicht verkauft würde (act. 52 E. 5.2.1
und 5.2.2).
Es sei klar, so die Vorinstanz weiter, dass die Beklagte bei Anwendung der
absoluten Methode von einer neuen Mieterschaft einen substantiell höheren Miet-
zins erzielen könnte als den von den Klägerinnen aktuell bezahlten. Aufgrund des
Kaufs der Liegenschaft verfüge die Beklagte über einen aktuellen Anlagewert,
den sie für eine Nettorenditeberechnung nach Art. 269 OR verwenden könne;
dieser betrage für die gesamte Liegenschaft Fr. 9.16 Mio. Schon die Fremdkapi-
talkosten von Fr. 37'600.– pro Jahr auf der Hypothek von Fr. 2 Mio. und die Ver-
zinsung des investierten Eigenkapitals von Fr. 7.16 Mio. zu 3.25 % pro Jahr er-
laube – auch ohne Berücksichtigung der umstrittenen Unterhaltskosten und der
Kosten der Handänderung – gestützt auf eine Nettorenditeberechnung, umgelegt
nach den Quadratmeterzahlen, einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'388.–
und damit einen solchen, der ganz erheblich über dem aktuellen Mietzins von
Fr. 1'839.– liege (act. 52 E. 5.2.3). Dem Einwand, der Kaufpreis sei offensichtlich
übersetzt gewesen, hält die Vorinstanz entgegen, dass sich selbst bei Berücksich-
tigung der von den Klägerinnen eingereichten (den relevanten Kriterien aber oh-
nehin nicht genügenden) Vergleichsobjekte und bei Heranziehen der Mietpreis-
Strukturerhebung 2006 zeige, dass der Kaufpreis zwar allenfalls übersetzt gewe-
sen sei, aber nicht so sehr, dass ein nicht offensichtlich übersetzter Kaufpreis kei-
ne erhebliche Mietzinserhöhung erlaubt hätte (act. 52 E. 5.2.4).

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Schliesslich hält die Vorinstanz dafür, die Kündigung sei nicht unnötig ge-
wesen. Richtig sei zwar, dass der BGE 147 III 14 in den Medien breit diskutiert
worden sei und der Beklagten im Zeitpunkt der von ihr ausgesprochen Mietzins-
erhöhung vom 8. März 2021 habe bekannt sein müssen. Es sei an der Beklagten
gewesen, sich bei einer Mietzinserhöhung über die geltende Rechtsprechung zu
informieren; zudem habe sie nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb sie – zumal
nach ausgesprochener Mietzinserhöhung – überhaupt auf die Idee gekommen
sei, Rechtsanwalt H._____ aufzusuchen und diesen mit der Erstellung einer Net-
torenditeberechnung zu betrauen. Entsprechend müsse sich die Beklagte die von
ihr vorbehaltlos ausgesprochene Mietzinserhöhung entgegenhalten lassen, so-
dass eine Erhöhung des Mietzinses nach absoluter Methode im bestehenden
Mietverhältnis mit den Klägerinnen danach nicht mehr in Betracht gekommen sei.
Das mache die Kündigung aber nicht treuwidrig, im Gegenteil. Gerade wegen der
vorbehaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 sei es der Beklagten auf Jah-
re hinaus verunmöglicht gewesen, sich gegenüber den Klägerinnen auf absolute
Erhöhungsgründe zu berufen; entsprechend habe die Beklagte eine Mietzinser-
höhung nur (noch) über eine Ertragsoptimierungskündigung erreichen können.
Dass die Beklagte die Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 nur ausgesprochen
habe, um einen Kündigungsgrund zu schaffen, sei nicht behauptet worden. Selbst
wenn das aber so wäre, wäre das nicht treuwidrig. Nach dem Erwerb der Liegen-
schaft sei die Beklagte vielmehr – weil sie dargelegt habe, dass eine Mietzinser-
höhung nach absoluter Methode möglich sei – wahlweise berechtigt gewesen,
den Mietzins entweder im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu
erhöhen (welcher Möglichkeit sie sich aufgrund der vorbehaltlosen Mietzinserhö-
hung alsdann beraubt habe) oder das Mietverhältnis sogleich zu kündigen, um die
Mietsache einem Dritten zu einem erhöhten Mietpreis neu zu vermieten. Wegen
der abstrakten Möglichkeit einer Mietzinserhöhung nach absoluter Methode sei
auch irrelevant, ob die Beklagte in Wahrheit anstrebe, von einem Dritten einen
missbräuchlichen Mietzins zu erhalten (act. 52 E. 5.2.5).
Folglich erweise sich die angefochtene Kündigung als gültig. Härtegründe
hätten die Klägerinnen explizit nicht geltend gemacht, sodass eine Erstreckung
ausser Betracht falle. Bei diesem Verfahrensausgang erweise sich die nur bedingt

- 14 -
ausgesprochene Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2021 als obsolet (act. 52
S. 47).
3.4. In ihrer Berufung kritisieren die Klägerinnen erstens die bundesgerichtliche
Rechtsprechung, wonach Ertragsoptimierungskündigungen im Grundsatz zulässig
seien. Die Lehre stehe dem überwiegend kritisch gegenüber. Bereits aufgrund
des "Jahrhunderturteils" in BGE 147 III 14, das gerade in Ballungszentren wie Zü-
rich gewaltige Auswirkungen habe und mit dem bei Festhalten an der bisherigen
Rechtsprechung zahllose Ertragsoptimierungskündigungen einhergehen würden,
dränge sich eine Praxisänderung auf (act. 51 S. 3, 9 f.).
Zweitens beanstanden die Klägerinnen die Erwägung der Vorinstanz, wo-
nach es der Vermieterin, die mit dem aktuell bezahlten Mietzins nach absoluter
Methode keine genügende Rendite erziele, völlig frei stehen soll, zu wählen, ob
sie den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach absoluten Kriterien erhöhen
oder aber zum Zwecke der Ertragsoptimierung kündigen will. Selbst H._____ –
einer der wenigen Autoren in der Lehre, die eine Ertragsoptimierungskündigung
nicht schon per se für unzulässig erachteten – halte eine Kündigung zum Zwecke
der Renditeverbesserung nur dann für zulässig, wenn die Vermieterin wegen der
relativen Methode keine andere Wahl habe, als zu kündigen; wenn die Vermiete-
rin aber – ausnahmsweise – bereits im bestehenden Mietverhältnis den Mietzins
nach absoluten Kriterien erhöhen könne, so sei eine Kündigung auch nach dieser
Auffassung unzulässig, weil eine solche die ultima ratio bleiben müsse. Wie die
Vorinstanz zutreffend ausgeführt habe, sei es der Beklagten vorliegend – vor der
Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 – wegen des Liegenschaftserwerbs freige-
standen, den Mietzins im Mietverhältnis mit den Klägerinnen nach absoluten Kri-
terien zu erhöhen und so eine genügende Rendite zu erzielen. Bereits aus die-
sem Grund sei die Ertragsoptimierungskündigung unnötig und deshalb unzulässig
gewesen; darin liege im Übrigen ein Unterschied zu sämtlichen Bundesgerichts-
entscheiden, in denen Ertragsoptimierungskündigungen für zulässig gehalten
worden seien (act. 51 S. 3 f., 7, 10).
Drittens stelle die angefochtene Kündigung schonungslose Rechtsaus-
übung und widersprüchliches Verhalten dar. Statt einer – wegen des Liegen-

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schaftserwerbs zulässigen – Mietzinserhöhung nach absoluten Gesichtspunkten
habe die Beklagte mit amtlichem Formular vom 8. März 2021 eine vorbehaltlose
Mietzinserhöhung nach relativer Methode ausgesprochen, indem sie den vertrag-
lichen Mietzinsvorbehalt ausgeschöpft und die relativen Berechnungsgrundlagen
den aktuellen Verhältnissen angepasst habe. Dass die Beklagte in jenem Zeit-
punkt keine Kenntnis von der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur
Nettorenditeberechnung (BGE 147 III 14) gehabt haben soll, sei unglaubhaft. Ei-
nerseits habe die Beklagte angesichts der breiten Diskussion des Entscheids in
den Medien Kenntnis davon haben müssen; andererseits hole eine Vermieterin
Erkundigungen über die zulässige Rendite nicht ein, nachdem sie in der ganzen
Liegenschaft Mietzinserhöhungen ausgesprochen habe, sondern bevor sie das
tue. Weshalb die Beklagte Rechtsanwalt H._____ aufgesucht haben soll, kurz
nachdem sie gegenüber den Klägerinnen den Mietzins erhöht hatte, sei nicht
nachvollziehbar. Wenn die Beklagte aber trotz Kenntnis über die Möglichkeit einer
Mietzinserhöhung nach absoluter Methode eine vorbehaltlose Mietzinserhöhung
nach relativer Methode ausspreche und dann nur wenige Wochen später mit der
Begründung kündige, sie erziele mit dem von ihr selbst erhöhten Mietzins keine
genügende Rendite, so sei das schonungslose Rechtsausübung und wider-
sprüchlich (act. 51 S. 7 f., 10).
Viertens machen die Klägerinnen geltend, die Beklagte beabsichtige in
Wahrheit, von einer neuen Mieterschaft einen missbräuchlich hohen Mietzins er-
hältlich zu machen. Sie machen in diesem Zusammenhang geltend, die Beklagte
habe im Rahmen der Weitervermietung per 1. März 2022 einen neuen Mietzins
verlangt, der über dem errechneten zulässigen Zins gelegen habe (act. 51 S. 5/6
und 8). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz mache auch das die Ertragsop-
timierungskündigung unzulässig. Dieser Ansicht würden auch HIGI/BÜHLMANN und
HULLIGER/HEINRICH folgen – weitere der wenigen Stimmen in der Literatur, die Er-
tragsoptimierungskündigungen nicht bereits im Grundsatz für unzulässig hielten
(act. 51 S. 4 ff.).
Fünftens sei der von der Beklagten geltend gemachte Kündigungsgrund
vorgeschoben. Die Beklagte habe die Kündigung damit begründet, dass sie im

- 16 -
bestehenden Mietverhältnis keine genügende Nettorendite erziele. Wie sich je-
doch bei Neumietern anderer Wohnungen derselben Liegenschaft gezeigt habe,
begründe die Beklagte die Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem
vormaligen Mietzins dort mit einer Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit.
Das zeige, dass es der Beklagten in Wahrheit gar nicht um eine ungenügende
Nettorendite, sondern um eine Anpassung an das orts- und quartierübliche Ni-
veau gehe (act. 51 S. 8).
Mit Bezug auf die angefochtene Mietzinserhöhung vom 10. Dezember
2021 stellen sich die Klägerinnen auch in der Berufung auf den Standpunkt, die
am 8. März 2021 ausgesprochene Mietzinserhöhung nach relativer Methode ste-
he einer Erhöhung nach absoluter Methode entgegen (act. 51 S. 11).
3.5. Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsantwort die Abweisung der Beru-
fung und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids. Inhaltlich schliesst sie
sich den vorinstanzlichen Erwägungen vollumfänglich an und bringt ihrerseits kei-
ne Beanstandungen vor (act. 61).
4. Neue Vorbringen der Klägerinnen
Bei den Tatsachenvorbringen der Klägerinnen im Zusammenhang mit andern
bzw. nachfolgenden Mietverhältnissen in der streitgegenständlichen Liegenschaft,
aus denen sie ableiten, dass die Beklagte einen missbräuchlichen Mietzins zu er-
zielen beabsichtigte, handelt es sich um neue Vorbringen, von denen die Kläge-
rinnen nicht dartun, dass sie sie nicht bereits vor Vorinstanz hätten vorbringen
können, was denn auch nicht ersichtlich ist. Sie sind im Berufungsverfahren nicht
zulässig (Art. 317 ZPO) und unbeachtlich.
5. Gültigkeit der Kündigung bei Anwendung der bisherigen Praxis
5.1. Die Vorinstanz hält im Ergebnis fest, es sei klar, dass die Beklagte bei An-
wendung der absoluten Methode von einer neuen Mieterschaft einen substantiell
höheren Mietzins erzielen könnte als den von den Klägerinnen aktuell bezahlten.
Selbst wenn die umstrittenen Unterhalts- und Handänderungskosten ausser Be-
tracht blieben, ergebe eine Berechnung der zulässigen Nettorendite bei einem ak-

- 17 -
tuellen Anlagewert von Fr. 9.16 Mio., Fremdkapitalkosten von Fr. 37'600.– pro
Jahr auf der Hypothek von Fr. 2 Mio., einer Verzinsung des investierten Eigenka-
pitals von Fr. 7.16 Mio. zu 3.25 % pro Jahr und einer Grösse der Wohnung von
74 m2 (bei einer Gesamtgrösse der Liegenschaft von 698 m2) einen zulässigen
monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'388.–, der ganz erheblich über dem aktuell
bezahlten Nettomietzins von Fr. 1'839.– liege (act. 52 E. 5.2.3). Dem Einwand des
offensichtlich übersetzten Kaufpreises hält die Vorinstanz entgegen, dass sich
selbst bei Berücksichtigung der von den Klägerinnen eingereichten Vergleichsob-
jekte und bei Heranziehen der Mietpreis-Strukturerhebung 2006 zeige, dass der
Kaufpreis zwar allenfalls übersetzt gewesen sei, aber nicht so sehr, dass ein nicht
offensichtlich übersetzter Kaufpreis keine erhebliche Mietzinserhöhung erlaubt
hätte (act. 52 E. 5.2.4). Die Klägerinnen haben diese Erwägungen der Vorinstanz
in der Berufung als solche nicht beanstandet (vgl. act. 51 S. 5 f.). Sie bestreiten
nicht, dass die Beklagte bei Anwendung der absoluten Methode objektiv in der
Lage wäre, in einem gewissen (mehr als nur unerheblichen) Umfang einen höhe-
ren Mietzins zu erzielen als den von den Klägerinnen aktuell bezahlten. Sie ma-
chen bloss geltend, die Beklagte beabsichtige in Wahrheit, von einem neuen Mie-
ter einen über die zulässige Rendite hinausgehenden und damit missbräuchlichen
Mietzins zu erlangen (act. 51 S. 5 f., 8). Auf eine solche subjektive Absicht der
Vermieterin kommt es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch nicht
an. Wenn – wie hier – nachgewiesen bzw. unbestritten ist, dass eine Erhöhung
des Mietzinses nach absoluter Methode objektiv möglich wäre (in mehr als nur
unbedeutendem Umfang), so ist nach der bisherigen Praxis des Bundesgerichts
nicht erheblich, ob die von der Vermieterin konkret beabsichtigte Mietzinserhö-
hung in vollem Umfang zulässig wäre (BGer, 4C.343/2004 vom 22. Dezember
2004, E. 3.2; BGer, 4A_472/2007 vom 11. März 2008, E. 2.1; entgegen den Klä-
gerinnen haben weder ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 60 und
Art. 271a N 80, noch CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8, eine da-
von abweichende Meinung geäussert).
5.2. Die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt eine Ertragsopti-
mierungskündigung nur dann zu, wenn nicht eine der vom Bundesgericht aner-
kannten Ausnahmen einschlägig ist (s. dazu im Einzelnen unten, E. 6.2-6.5).

- 18 -
Auch wenn – ungeachtet der teilweise heftigen Kritik (s. dazu E. 6.7 nachstehend)
– dieser konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gefolgt wird, wäre die
Kündigung ungültig, wenn sie in concreto einem widersprüchlichem Verhalten
entspringen oder schonungslose Rechtsausübung darstellen würde.
5.3. Die Erwägung der Vorinstanz, wonach den Klägerinnen weder zugesichert
worden sei, dass ein "langfristiges" Mietverhältnis angestrebt werde, noch dass
die Liegenschaft nicht verkauft würde (act. 52 E. 5.2.1 und 5.2.2), haben die Klä-
gerinnen in ihrer Berufung nicht beanstandet, weshalb darauf nicht weiter einzu-
gehen ist.
5.4. Die Klägerinnen beanstanden jedoch die Erwägung 5.2.5 des vorinstanzli-
chen Urteils. Danach könne, so die Vorinstanz, die Ertragsoptimierungskündigung
der Beklagten nicht als unnötig bezeichnet werden, weil ihr nach der vorbehaltlo-
sen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 aufgrund der Rechtsprechung zur relati-
ven Methode eine Mietzinserhöhung nach absoluter Methode im bestehenden
Mietverhältnis über Jahre hinaus verunmöglicht gewesen wäre. Richtig sei zwar,
dass der Beklagten die neue Rechtsprechung gemäss BGE 147 III 14 im Zeit-
punkt der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 habe bekannt sein müssen. Das
sei aber nicht entscheidend. Selbst wenn die Beklagte die vorbehaltlose Mietzins-
erhöhung ausgesprochen haben sollte, um sich einen Kündigungsgrund zu ver-
schaffen, wäre das nicht treuwidrig, denn es sei ihr als Käuferin der Liegenschaft
zum einen zugestanden, den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach abso-
luter Methode zu erhöhen, zum anderen sei es ihr alternativ aber auch freigestan-
den, sogleich eine Ertragsoptimierungskündigung auszusprechen (act. 52
E. 5.2.5).
5.5. Die Erwägung der Vorinstanz, dass es der Beklagten vor der Mietzinserhö-
hung vom 8. März 2021 infolge des Liegenschaftserwerbs freigestanden wäre,
den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis mit den Klägerinnen nach absoluter
Methode anzupassen (act. 52 S. 46), ist unbestrittenermassen zutreffend (vgl.
act. 51 S. 3 f., 7; act. 61 S. 3, 10; vgl. dazu BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002,
E. 2b/gg; BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Unrichtig ist demgegenüber die Erwä-
gung, es stehe der Vermieterin, die bereits im bestehenden Mietverhältnis berech-

- 19 -
tigt sei, den Mietzins nach absoluter Methode zu erhöhen, alternativ auch ohne
Weiteres frei, zur Ertragsoptimierungskündigung zu greifen (act. 52 S. 46; diese
Erwägung steht im Widerspruch zu den Ausführungen der Vorinstanz auf S. 34,
wonach eine Ertragsoptimierungskündigung bei gleichzeitiger Möglichkeit einer
Mietzinsanpassung nach absoluter Methode "unnötig" sei). Kann die Vermieterin
ihr Ziel einer Mietzinserhöhung auch im bestehenden Vertragsverhältnis errei-
chen, so fehlt es ihr offenkundig an einem legitimen Interesse zur Kündigung; es
läge ein krasses Interessenmissverhältnis vor und die Ausübung des Kündigungs-
rechts wäre ein Akt schonungsloser – weil unnötiger – Rechtsausübung (vgl. in
diesem Sinne wohl auch SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR
N 43, Art. 271a OR N 20, und BÄTTIG, MRA 3/05 S. 131 ff., die eine Ertragsopti-
mierungskündigung gerade deshalb für zulässig halten, weil – und, so ist zu er-
gänzen, sofern – im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach
absoluter Methode aufgrund des Prinzips der relativen Methode ausgeschlossen
ist).
5.6. Nach dem Erwerb der Liegenschaft im Herbst 2019 wäre es der Beklagten
also freigestanden, den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter
Methode anzupassen. Mit Formular vom 8. März 2021 teilte die Beklagte den
Klägerinnen alsdann eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. Juli 2021 auf
Fr. 1'839.– mit und gab als Begründung an, sie schöpfe den im Mietvertrag expli-
zit vorgesehenen Vorbehalt (teilweise) aus (act. 1/3/4). Einen weiteren Vorbehalt
brachte sie nicht an. Damit ist klar, dass die Beklagte nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung zur relativen Methode im bestehenden Mietverhältnis mit
einer weiteren Mietzinserhöhung aufgrund nicht ausgeschöpfter Kostenfaktoren,
insbesondere mit einer Mietzinsanpassung nach absoluter Methode, für eine län-
gere Zeitperiode von mehreren Jahren ausgeschlossen war (s. dazu unten,
E. 6.8.1; vgl. auch CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4). Davon ging die
Vorinstanz zutreffend aus (act. 52, S. 45) und dieser Auffassung haben sich so-
wohl die Klägerinnen (act. 51 S. 11) als auch die Beklagte in der Berufung ange-
schlossen (act. 61 S. 3, 6, 9 f.).

- 20 -
5.7. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz (act. 52 E. 5.2.5) führt dieser Be-
fund jedoch nicht zur Zulässigkeit der Ertragsoptimierungskündigung. Wenn die
Beklagte die vorbehaltlose Mietzinserhöhung ausgesprochen hatte, um damit ei-
nen Kündigungsgrund zu schaffen, dann wäre ein solches Vorgehen entgegen
der Vorinstanz als offensichtlich rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. Wie bereits
ausgeführt, ist es einer Vermieterin, die den Mietzins im bestehenden Mietver-
hältnis nach absoluter Methode erhöhen kann, nicht gestattet, stattdessen eine
Ertragsoptimierungskündigung auszusprechen, da dies unnötig und deshalb
schonungslose Rechtsausübung wäre. Spricht die Vermieterin – aus welchen
Gründen auch immer – bewusst eine (zu tiefe) Mietzinserhöhung ohne Vorbehalt
aus, kann sie sich deshalb nicht auf die Zulässigkeit einer Ertragsoptimierungs-
kündigung berufen, weil sie sich selbst der Möglichkeit einer Anpassung nach der
absoluten Berechnungsmethode gegenüber den bisherigen Mieterinnen beraubt
hat.
5.8. Die Beklagte macht geltend, dass ihr die neue Rechtsprechung des Bun-
desgerichts zur Nettorenditeberechnung (BGE 147 III 14) und die Möglichkeit ei-
ner Mietzinserhöhung nach absoluter Methode im Zeitpunkt der (ersten) Mietzins-
erhöhung vom 8. März 2021 nicht bekannt gewesen sei, sondern erst ab dem
22. März 2021, als sie Herrn Rechtsanwalt H._____ aufgesucht habe und von ihm
eine Nettorenditeberechnung habe machen lassen (Prot. VI S. 40 ff.; act. 61 S. 6,
10). Dem hielt die Vorinstanz zu Recht entgegen, dass sich die Vermieterin hier
nicht auf fehlende Rechtskenntnis berufen kann, sondern dass es an ihr ist, sich
über die Rechtslage zu informieren, bevor sie eine Mietzinserhöhung ausspricht
(act. 52 S. 45). Ohnehin hat die Beklagte aber nicht nachvollziehbar dargelegt,
weshalb sie zunächst – ohne sich über die Rechtslage informiert zu haben – eine
vorbehaltlose Mietzinserhöhung ausgesprochen und erst dann einen Anwalt auf-
gesucht haben soll, um sich über den zulässigen Umfang einer allfälligen Miet-
zinsanpassung zu informieren. Selbst wenn das in tatsächlicher Hinsicht so zu-
treffen sollte, was nicht glaubhaft erscheint, müsste sich die Beklagte jedenfalls
entgegenhalten lassen, dass ihr im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung vom 8. März
2021 offensichtlich bewusst gewesen sein musste, dass sie nur über ungenügen-
de Kenntnisse über die Rechtslage bzw. den Umfang einer zulässigen Mietzins-

- 21 -
erhöhung verfügte, wenn sie nur zwei Wochen später einen Rechtsanwalt auf-
suchte, um sich genau darüber informieren zu lassen. Wenn die Beklagte Zweifel
an der Richtigkeit ihrer Vorstellungen hatte oder sogar in Kenntnis ihrer Unwis-
senheit eine Rechtshandlung vornahm, ohne vorab irgendwelche Abklärungen zu
treffen, dann kann sie sich schon deshalb nicht auf einen Irrtum berufen (vgl. hier-
zu im Zusammenhang mit der Irrtumsanfechtung nach Art. 23 ff. OR: BSK OR I-
SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Art. 23 N 3 m.Nw.).
5.9. Letztlich kommt es vorliegend aber ohnehin nicht unmittelbar auf die sub-
jektive (Un-)Kenntnis der Beklagten über die Rechtslage oder den Umfang einer
möglichen Mietzinserhöhung an, sondern darauf, dass die Beklagte mit der vor-
behaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 in objektiver Hinsicht bei den
Klägerinnen Vertrauen erweckt hat, dass sie mit dem neu verlangten Mietzins ei-
nen genügenden Ertrag erzielen würde, zumal sie diese Mietzinserhöhung ohne
weiteren bzw. erneuerten Vorbehalt ausgesprochen hat (vgl. etwa BGE 121 III
163, E. 2). Insbesondere durften die Klägerinnen darauf vertrauen, dass sich die
Beklagte vorab über die Rechtslage und die Möglichkeit einer allfälligen Mietzins-
erhöhung nach absoluter Methode informiert hatte. Dieses Vertrauen wird ent-
täuscht, wenn die Beklagte nur rund einen Monat später mit der Begründung kün-
digt, sie erziele (nun doch) keinen genügenden Ertrag. Aus der Sicht der Kläge-
rinnen – und nur darauf kommt es hier an – ist ein solches Verhalten widersprüch-
lich. Art. 271 Abs. 1 OR stellt auf den Grundsatz von Treu und Glauben ab (Art. 2
ZGB; vgl. dazu näher BGE 120 II 105, E. 3a), und nicht etwa auf den Begriff des
guten Glaubens (Art. 3 ZGB). Während Letzterer auf ein subjektives Tatbe-
standsmerkmal abstellt, liegt dem Begriff von Treu und Glauben – wie ganz all-
gemein auch dem daraus abgeleiteten privatrechtlichen Vertrauensgrundsatz, et-
wa bei der objektiven Vertragsauslegung – ein objektiver Massstab zugrunde, bei
dem es, soweit für die Gegenseite nicht erkennbar, nicht auf den subjektiven Ver-
ständnishorizont der handelnden Partei ankommt (vgl. BGE 143 III 653, E. 4.3.3
[Pra 2019 Nr. 15]; BSK ZGB I-FOUNTOULAKIS/HONSELL, Art. 3 N 3). Demzufolge
kann für die Beurteilung der Treuwidrigkeit der Kündigung der Beklagten nicht
entscheidend sein, ob ihr die Tragweite der nur kurz zuvor erklärten Mietzinser-
höhung bewusst war oder nicht.

- 22 -
5.10. Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten: Auch wenn – trotz der
teilweise heftigen Kritik in der Lehre – der langjährigen Rechtsprechung des Bun-
desgerichts zur grundsätzlichen Zulässigkeit der Kündigung aus wirtschaftlichen
Gründen gefolgt wird (s. dazu sogleich, E. 6), steht die Zulässigkeit einer Er-
tragsoptimierungskündigung – wie jede andere Kündigung – unter dem Vorbehalt,
dass sie in concreto nicht gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. u.v.a.: BGE
148 III 215 ff. E. 3 = Pra 112 (2023) Nr. 35; BGE 136 III 74 E. 2.1 = Pra 2010 Nr.
86 und zahlreiche andere; grundlegend: BGE 120 II 105 E. 3b = Pra 84 Nr. 144).
Vorliegend wäre es der Beklagten vor der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 in-
folge des Liegenschaftserwerbs freigestanden, den Mietzins im bestehenden
Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen. Weil ihr dieser Weg offen-
stand, wäre eine Ertragsoptimierungskündigung unnötig und deshalb unzulässig
gewesen. Mit der vorbehaltlos erklärten Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 hat
sich die Beklagte die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung nach absoluter Methode
innerhalb des bestehenden Mietverhältnisses zwar genommen. Das führt aber
nicht dazu, dass die nur kurze Zeit später erklärte Ertragsoptimierungskündigung
deshalb zulässig würde. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Beklagten im
Zeitpunkt der vorbehaltlosen Mietzinserhöhung bewusst war, dass sie den Miet-
zins nach absoluter Methode hätte erhöhen können, oder ob sie sich diesbezüg-
lich in einem (Rechts-)Irrtum befunden hat. Relevant ist letztlich der objektive Ver-
trauenstatbestand, den die Beklagte – ob bewusst oder unbewusst – mit ihrer
vorbehaltlosen Mietzinserhöhung geschaffen hat; dieses erweckte Vertrauen wür-
de mit der nur kurze Zeit später ausgesprochenen Ertragsoptimierungskündigung
enttäuscht. Unter den konkreten Umständen erweist sich die von der Beklagten
ausgesprochene Kündigung vom 12. April 2021 per 30. September 2021 deshalb
– selbst wenn der bisherigen Praxis des Bundesgerichts gefolgt wird – als treu-
widrig und anfechtbar i.S.v. Art. 271 f. OR. Der vorinstanzliche Entscheid ist des-
halb aufzuheben, das Kündigungsschutzbegehren gutzuheissen und die ange-
fochtene Kündigung der Beklagten für ungültig zu erklären.

- 23 -
6. Zulässigkeit der Ertragsoptimierungskündigung im Allgemeinen
6.1. Der vorliegende Fall wirft die in der Lehre und auch von den Parteien kont-
rovers diskutierte Rechtsfrage auf, ob und unter welchen Voraussetzungen Er-
tragsoptimierungskündigungen im Allgemeinen zulässig sind. Auch wenn diese
Rechtsfrage – und die damit zusammenhängende Frage der Zulässigkeit einer
Praxisänderung – im vorliegenden Fall, in dem sich die Kündigung bereits nach
der bisherigen Praxis des Bundesgerichts als treuwidrig erweist, nicht abschlies-
send entschieden werden muss, drängen sich hierzu folgende Bemerkungen auf:
6.2. In BGE 120 II 105 (Pra 1995 Nr. 144) hielt das Bundesgericht dafür, eine
aus wirtschaftlichen Gründen ausgesprochene Kündigung sei im Allgemeinen
nicht missbräuchlich; das gelte namentlich für eine Kündigung der Vermieterin,
die ausgesprochen werde, um von einem neuen Mieter einen höheren, jedoch
nicht missbräuchlichen Mietzins zu erhalten. Die gegenwärtige Rechtsordnung er-
laube es der Vermieterin nämlich, ihre Rendite in den gesetzlichen Schranken von
Art. 269 f. OR zu optimieren (E. 3b). Unzulässig sei eine Ertragsoptimierungskün-
digung jedoch ausnahmsweise dann, wenn das Verhalten der Vermieterin wider-
sprüchlich sei (E. 3b/aa), insbesondere wenn beim Mieter Vertrauen erweckt wor-
den sei, das mit der Kündigung enttäuscht werde, etwa bei einem – auch infor-
mellen – Hinweis, dass ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt werde
(E. 3b/bb). Ferner dürfe eine solche Kündigung nicht als Vorwand zur Erreichung
eines rechtswidrigen Ziels dienen. Die Vermieterin müsse deshalb in der Lage
sein, von einem neuen Mieter nach der absoluten Berechnungsmethode einen
(nicht nur unwesentlich) höheren Mietzins als den aktuellen geschuldeten zu er-
zielen (E. 3b/bb). Könne sie dies nicht unzweifelhaft darlegen, trage sie – zumin-
dest im Ergebnis – die Folgen der Beweislosigkeit (E. 3c). Unzulässig sei eine Er-
tragsoptimierungskündigung zudem dann, wenn sie ausgesprochen werde, um
dem bestehenden Mieter (und nicht einem Dritten) eine Mietzinserhöhung abzu-
verlangen (E. 3c; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).
6.3. Diese Rechtsprechung bestätigte das Bundesgericht in zahlreichen Ent-
scheiden, trotz der in der Zwischenzeit erwachsenen Kritik in der Lehre (BGE 136
III 74, E. 2.1 [Pra 2010 Nr. 86]; BGE 136 III 190, E. 2 [Pra 2010 Nr. 112]; BGer,

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4C.267/2002 vom 18. November 2002, E. 2.2 und 2.3; BGer, 4C.343/2004 vom
22. Dezember 2004, E. 3; BGer, 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005, E. 4.1; BGer,
4C.85/2006 vom 24. Juli 2006, E. 2.1.1; BGer, 4A_472/2007 vom 11. März 2008,
E. 2.1; BGer, 4A_575/2008 vom 19. Februar 2009, E. 4.2; BGer, 4A_448/2009
vom 1. Februar 2010, E. 2.1; BGer, 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2;
BGer, 4A_612/2012 vom 19. Februar 2013, E. 3.2; BGer, 4A_397/2013 vom 11.
Februar 2014, E. 3.5; BGer, 4A_211/2015 vom 8. Dezember 2015, E. 2; BGer,
4A_239/2018 vom 19. Februar 2019, E. 5.1).
6.4. Im Entscheid 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 stellte das Bundesge-
richt klar, dass es für die Zulässigkeit einer Ertragsoptimierungskündigung einzig
darauf ankomme, ob der aktuelle Mietzins nach der absoluten Methode erhöht
werden könne, nicht aber darauf, ob eine von der Vermieterin konkret beabsich-
tigte Erhöhung auch in ihrer Höhe zulässig wäre (E. 3.2). Wenn also feststehe,
dass eine gewisse Erhöhung des Mietzinses bei einer Neuvermietung nach der
absoluten Methode zulässig wäre, könne eine exakte Berechnung des (gerade
noch) zulässigen Mietzinses unterbleiben und brauche auch nicht beurteilt zu
werden, ob eine bestimmte (von der Vermieterin geplante) Erhöhung zulässig wä-
re (bestätigt in BGer, 4A_472/2007 vom 11. März 2008, E. 2.1). Eine Erhöhung
müsse indessen in mehr als bloss vernachlässigbarem Umfang möglich sein; eine
Erhöhungsreserve von bloss Fr. 75.– pro Jahr reiche nicht (BGer, 4A_211/2015
vom 8. Dezember 2015, E. 2 und 5.2). Mehrfach hat sich das Bundesgericht so-
dann zur Frage der Beweislast mit Blick auf die Zulässigkeit einer Mietzinserhö-
hung nach absoluter Methode geäussert und präzisierend festgehalten, dass zwar
grundsätzlich der Kündigungsempfänger (hier: der Mieter) die Beweislast für jene
Tatsachen trage, die die Treuwidrigkeit der Kündigung begründen, dass die kün-
digende Partei (hier: die Vermieterin) aber loyal zur Wahrheitsfindung beitragen
und alle dafür notwendigen, sich in ihrem Besitz befindlichen Informationen und
Dokumente liefern müsse, namentlich eine Berechnung des zulässigen Mietzin-
ses sowie die Grundlagen dazu. Dabei handle es sich zwar nicht um eine eigentli-
che Beweislastumkehr, im Ergebnis trage die Vermieterin aber doch die negativen
Folgen der Beweislosigkeit, wenn sie die notwendigen Berechnungsgrundlagen
nicht liefern könne (BGer, 4A_448/2009 vom 1. Februar 2010, E. 2.2; BGer,

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4A_472/2007 vom 11. März 2008, E. 2.1; BGer, 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005,
E. 4.3; vgl. auch BGer, 4A_397/2013 vom 11. Februar 2014, E. 4.2 und E. 6;
BGer, 4A_69/2021 vom 21. September 2021, E. 4.2; BGer, 4A_448/2021 vom
11. April 2022, E. 3.1.4).
6.5. Im Entscheid 4A_69/2021 vom 21. September 2021 fasste das Bundesge-
richt die vorerwähnte Rechtsprechung zusammen und verwies auf die in der Leh-
re geäusserte Kritik, namentlich auf das Argument, dass der aktuelle Mieter
dadurch letztlich seines Schutzes vor einer Erhöhung des Mietzinses nach abso-
luter Methode beraubt würde, den er im bestehenden Vertragsverhältnis aufgrund
der relativen Methode eigentlich geniesse, und dass dies eine Umgehung der Ge-
setzgebung über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen darstelle. Das
Bundesgericht brauchte sich mit dieser Kritik indessen nicht auseinanderzusetzen
und liess im Ergebnis offen, ob an der genannten Rechtsprechung festzuhalten
sei, weil im konkreten Fall seitens der Vermieterin nicht nachgewiesen war, dass
eine Erhöhung nach absoluter Methode überhaupt möglich gewesen wäre
(E. 4.1.3 m.Nw.). Gleich verhielt es sich im Entscheid 4A_448/2021 vom 11. April
2022, wo das Bundesgericht ebenfalls auf die erwähnte Kritik hinwies, die Frage
aber aus dem gleichen Grund offen lassen konnte (E. 3.1.1). Auch im Entscheid
4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 (Pra 2017 Nr. 45) liess das Bundesgericht
die Frage offen, weil letztlich nur zu beurteilen war, ob die Ertragsoptimierungs-
kündigung nichtig war, was so oder anders verneint werden konnte (E. 5.2.3; nicht
veröffentlicht in BGE 143 III 15).
6.6. In der Lehre haben sich einige Autoren der Rechtsprechung des Bundes-
gerichts angeschlossen. HIGI/BÜHLMANN halten ganz allgemein dafür, im Rahmen
von Art. 271 f. OR sei letztlich der "Anstand" das entscheidende Kriterium; nur
"unanständige" Kündigungen seien treuwidrig. Eine Kündigung mit dem Zweck,
dem bestehenden Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzu-
ziehen, sei grundsätzlich nicht unanständig und deshalb auch nicht treuwidrig;
das gelte selbst dann, wenn dies aus Gründen der Ertragsoptimierung erfolge,
denn eine Ertragsoptimierung im Rahmen des gesetzlich Zulässigen sei nicht un-
anständig. Eine Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Kündigung gegen be-

- 26 -
gründetes Vertrauen des Mieters verstosse, wenn damit missbräuchliche Erträge
gesichert werden sollten oder wenn die Kündigung unter sonstigen Umständen
i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR ausgesprochen würde (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl.
2022, Art. 271 OR N 59 f. und Art. 271a OR N 80; vgl. zustimmend CHK-
HULLIGER/HEINRICH, Art. 271/271a OR N 3, 8; KOUMBARAKIS, MRA 2/22 S. 79).
FUTTERLIEB stimmt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls zu und
sieht deren Rechtfertigung vorab darin, dass gerade die Anwendung der relativen
Methode der Vermieterin im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung
nach absoluter Methode untersage und entsprechend einen genügenden Ertrag
nicht gewährleiste (SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 43
und Art. 271a OR N 20). In eine ähnliche Richtung geht die Auffassung von BÄT-
TIG, wonach die Rechtsprechung zur relativen Methode mit dem Anspruch der
Vermieterin auf einen angemessenen bzw. ortsüblichen Ertrag kollidiere, was zur
"(system-)logischen Konsequenz" führe, dass eine Vermieterin nicht missbräuch-
lich handle, wenn sie ein Mietverhältnis beende, das ihr den gesetzlich zulässigen
Ertrag nicht zu verschaffen vermöge (BÄTTIG, MRA 3/05 S. 131 ff.; vgl. auch BÄT-
TIG, MRA 3/05 S. 120 ff. [mit Kritik an der vom Bundesgericht de facto vorgesehe-
nen Beweislastumkehr]).
6.7. Von einem gewichtigen Teil der Lehre wird die bundesgerichtliche Recht-
sprechung zur Ertragsoptimierungskündigung indessen – teilweise heftig – kriti-
siert. Zum einen wird auf die Bestimmungen von Art. 269d Abs. 2 lit. c OR und
Art. 271a Abs. 1 lit. b OR hingewiesen, die letztlich beide dem Ziel dienen, Ände-
rungskündigungen – insbesondere Kündigungen zur Durchsetzung einer beab-
sichtigten Mietzinserhöhung – zu unterbinden und die Vermieterin, die eine Ver-
tragsänderung herbeiführen will, auf den dafür gesetzlich vorgesehenen Weg von
Art. 269d OR und Art. 270b OR zu verweisen. Zum anderen wird die Rechtspre-
chung des Bundesgerichts zur sog. relativen Methode angeführt, die den Mieter
im laufenden Mietverhältnis – für eine relativ lange Zeit – vor einer Mietzinserhö-
hung nach absoluter Methode schützt und eine Anpassung des Mietzinses grund-
sätzlich nur wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren seit der letzten
Mietzinsfestsetzung zulässt. Werde der Vermieterin zwar untersagt, den Mietzins
im laufenden Mietverhältnis nach absoluter Methode zu erhöhen, aber erlaubt,

- 27 -
das bestehende Mietverhältnis zu kündigen und den Mietzins gegenüber einem
neuen Mieter nach absoluter Methode anzupassen, so offenbare das einen ekla-
tanten Wertungswiderspruch und stelle nichts anderes als eine Gesetzesumge-
hung dar; letztlich werde dadurch der gesamte Schutz der Mieterinnen und Mieter
vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgehöhlt (KOLLER/BÜHLER, Ertragsoptimierung
als Motiv einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der
mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff., ZBJV
1995 S. 412 ff.; KOLLER, Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des
Bundesgerichts im Jahr 2005, ZBJV 2006 S. 417 ff.; KOLLER/MAUERHOFER, Die
mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2008, ZBJV 2010
S. 71 ff.; KOLLER, Wertungswidersprüche in der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung zum Mietrecht, ZBJV 2020 S. 3 ff.; KOLLER, Die mietrechtliche Rechtspre-
chung des Bundesgerichts im Jahr 2020, ZBJV 2021, S. 483 f.; BSK OR I-WEBER,
Art. 271/271a N 14 ff.; WEBER, Gesetzesumgehung im Mietrecht, mp 2021
S. 118 f.; THANEI, Ausgewählte Entscheide zum Kündigungsschutz, Fachreihe
Mietrecht Nr. 4, 1996, S. 28 f.; THANEI, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022,
S. 893 ff.; BISANG, Kündigung zur Erzielung höherer Mieten, MRA 0/94 S. 26 ff.;
GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, Jus-
letter vom 25. August 2014, N 17 ff., 87 ff.). Ein weiterer, nicht hinnehmbarer Wer-
tungswiderspruch liege zudem darin, dass eine menschlich anständige Vermiete-
rin, die dem Mieter zunächst anbiete, das Mietobjekt zu einem höheren Mietzins
zu mieten, und erst bei Ablehnung dieses Angebots kündige (Art. 271a Abs. 1
lit. b OR), gegenüber einer rücksichtslosen Vermieterin diskriminiert werde, die
ohne ein solches Angebot sogleich die Kündigung ausspreche (KOLLER/BÜHLER,
ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; GIRÓN, a.a.O., N 93). Durch diese
inkonsistente Rechtsprechung werde nicht nur eine Umgehung der Missbrauchs-
gesetzgebung zugelassen, sondern der Mieter auch noch mit einer Kündigung
(und nicht nur mit einer an sich unzulässigen Mietzinserhöhung) bestraft; dadurch
werde letztlich ein hoher Anreiz für Vermieter geschaffen, angestrebte Ertragsop-
timierungen mittels Kündigung und nicht mittels Mietzinserhöhung durchzusetzen,
was dem im geltenden schweizerischen Mietrecht angelegten Grundgedanken
des Bestandesschutzes zuwiderlaufe (KOLLER, ZBJV 2020 S. 5; KOLLER/BÜHLER,

- 28 -
ZBJV 1995 S. 416; KOLLER, ZBJV 2006 S. 418; THANEI, Fachreihe Mietrecht Nr. 4,
S. 28 f.; GIRÓN, a.a.O., N 92). Teilweise wird auch hervorgehoben, dass der Mie-
ter darauf vertrauen dürfe, dass die Vermieterin mit dem vereinbarten Mietzins ei-
nen genügenden Ertrag erziele, jedenfalls dann, wenn die Vermieterin solches im
bestehenden Mietverhältnis mangels genügender Vorbehalte zum Ausdruck ge-
bracht habe (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a N 16; GIRÓN, a.a.O., N 91, 94). Im
Sinne einer Kompromisslösung schlägt WEBER vor, auf der einen Seite zwar die
Ertragsoptimierungskündigung zu verbieten, weil sie eine Gesetzesumgehung
darstelle, auf der anderen Seite der Vermieterin aber zu erlauben, den Mietzins in
kürzeren Abständen (z.B. in Perioden von fünf Jahren) nach absoluter Methode
anzupassen, oder aber die Vermieterin immerhin anzuhalten, dem Mieter das
Mietobjekt zum höheren Mietzins anzubieten (WEBER, Gesetzesumgehung im
Mietrecht, mp 2021 S. 118 f.; vgl. auch KOLLER, ZBJV 2020 S. 5).
6.8.1. Vorab ist die – damit eng zusammenhängende – Rechtsprechung des
Bundesgerichts zur sog. relativen Methode im Zusammenhang mit der Zulässig-
keit von Mietzinsanpassungen in Erinnerung zu rufen. Danach ist es den Parteien
in einem bestehenden Mietverhältnis grundsätzlich untersagt, einen frei vereinbar-
ten und unangefochten gebliebenen Mietzins, eine vorbehaltlos verlangte und er-
reichte Mietzinsanpassung oder einen gerichtlich festgesetzten Mietzins nachträg-
lich als missbräuchlich oder ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67, E. 3). Eine
von der bisherigen Mietzinsgestaltung völlig unabhängige Neuberechnung des
Mietzinses nach der sog. absoluten Berechnungsmethode (gestützt auf die abso-
luten Bemessungskriterien der Nettorendite, der kostendeckenden Bruttorendite
oder der Vergleichsmiete) kann deshalb in einem laufenden Mietverhältnis nur in
Ausnahmefällen verlangt werden; im Grundsatz sind nur noch Mietzinsanpassun-
gen wegen Veränderungen von kostenrelevanten Faktoren – relative oder absolu-
te Kriterien – seit der letzten vorbehaltlosen Mietzinsfestsetzung zulässig (sog. re-
lative Berechnungsmethode). Diese Beschränkung der Mietzinsanpassung im be-
stehenden Vertragsverhältnis beruht primär auf dem Grundsatz von Treu und
Glauben bzw. dem Vertrauensgrundsatz, der die Parteien an das eigene rechts-
geschäftliche Verhalten bindet. Hinzu tritt der Gesichtspunkt der Verwirkung, weil
der Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 1 OR) bzw. eine Mietzinserhöhung (Art. 270b

- 29 -
Abs. 1 OR) nur innert einer Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden
kann und danach (offensiv) grundsätzlich nur noch wegen nachträglich eingetre-
tener Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Frage gestellt werden kann
(vgl. Art. 270a Abs. 1 OR). Soweit der Mietzins durch einen gerichtlichen Ent-
scheid oder Vergleich festgesetzt wurde, kommt auch der Gedanke der materiel-
len Rechtskraft hinzu (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 568, E. 1.2 [Pra 2017 Nr. 93];
BGE 124 III 67, E. 3; BGE 121 III 163, E. 2; BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995
Nr. 145]; BGE 120 II 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b; vgl.
zudem ausführlich BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16 und Art. 269d N 4 sowie die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in act. 52, E. 5.1.2, insb. S. 26 f., mit
zahlreichen weiteren Nachweisen).
Dieses – etwas verkürzt – als "relative Methode" bezeichnete Prinzip führt
im Ergebnis dazu, dass in beide Richtungen davon auszugehen ist, dass der zu-
letzt unangefochten gebliebene bzw. gerichtlich festgesetzte Mietzins der Vermie-
terin sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschafft (BGE
142 III 568, E. 1.2 [= Pra 2017 Nr. 93]; BGE 121 III 163, E. 2c; BGE 120 II 302,
E. 6b BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Eine erste Ausnahme hierzu besteht
dann, wenn die Vermieterin beim Mietvertragsabschluss oder bei einer Mietzins-
erhöhung einen klar begründeten Vorbehalt (in Franken oder Prozenten) ange-
bracht und dadurch das Ungenügen des Mietzinses zum Ausdruck gebracht hat
(vgl. Art. 18 VMWG; CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4); in diesem Rah-
men ist sie über die relative Methode hinaus berechtigt, den Mietzins zu erhöhen
(vgl. BGE 120 II 302, E. 6b [Pra 1995 Nr. 145]). Eine zweite Ausnahme besteht
dann, wenn die Mietsache während laufenden Mietverhältnisses verkauft wird und
sich demzufolge die Finanzierungsgrundlage grundlegend verändert (BGer,
4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b/gg; BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16). Abge-
sehen von weiteren, hier weniger interessierenden Ausnahmen (etwa der Mög-
lichkeit, die absolute Berechnung defensiv einer Mietzinserhöhung bzw. einem
Senkungsbegehren der Gegenseite entgegenzuhalten) ist eine Anpassung nach
absoluter Methode im bestehenden Mietverhältnis erst wieder nach Ablauf einer
längeren, statistisch relevanten Zeitperiode seit der letzten Mietzinsanpassung
möglich (vgl. dazu ausführlich und unter Bezugnahme auf die einschlägige Recht-

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sprechung BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 16, wonach eine Periode von fünf bis
sieben Jahren [bei Berufung auf die Vergleichsmiete] bzw. sogar eine wesentlich
längere Zeitperiode [bei Berufung auf die Kostenmiete] massgeblich sei).
6.8.2. Es lässt sich damit festhalten, dass gemäss der Rechtsprechung des Bun-
desgerichts zur sog. relativen Methode eine Anpassung des Mietzinses nach ab-
soluter Methode im bestehenden Mietverhältnis nur sehr eingeschränkt bzw. erst
nach Ablauf einer längeren Zeitperiode seit der letzten (vorbehaltlosen) Mietzins-
festsetzung möglich ist. Unbeschränkt möglich ist eine solche Anpassung demge-
genüber bei der Neuvermietung an einen Dritten, denn die relative Methode und
der Vertrauensgrundsatz, aus dem dieses Prinzip der Bindung an die bisherige
Mietzinsgestaltung abgeleitet wird, gilt grundsätzlich nur inter partes zwischen den
Vertragsparteien und deren Universalsukzessoren (vgl. BGE 120 II 240, E. 2;
BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 2b/gg und E. 3b; BSK OR I-WEBER, Art.
269 OR N 16). Das heisst jedoch nicht ohne Weiteres, dass eine Ertragsoptimie-
rungskündigung gültig sein muss. Zutreffend ist zwar, dass die relative Methode
gegenüber dem neuen Mieter, dem die Mietsache zu einem höheren Mietzins
vermietet werden soll, nicht gilt. Unrichtig ist aber, dass das im Verhältnis zum
bisherigen Mieter eine Kündigung zulassen soll, denn gerade in diesem Verhält-
nis, in dem die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist, beansprucht die relative
Methode Geltung.
6.8.3. Wenn der Mieter im bestehenden Mietverhältnis vor einer Mietzinsanpas-
sung nach absoluter Methode geschützt ist, dann würde dieser Schutz in sein
Gegenteil verkehrt, wenn eine Ertragsoptimierungskündigung zugelassen und die
Vermieterin letztlich sogar gezwungen würde, nicht bloss – was unzulässig wäre –
den Mietzins zu erhöhen, sondern dafür sogar zur Kündigung zu greifen. Wenn
die Rechtsprechung den Mieter vor einer Mietzinserhöhung nach absoluter Me-
thode im bestehenden Vertragsverhältnis schützt, dann spricht dies dafür, eine
Kündigung, die mit eben diesem – inter se unzulässigen – Ziel ausgesprochen
wird, nicht zu tolerieren. Eine Ertragsoptimierungskündigung greift ungleich stär-
ker in die Rechtsstellung des Mieters ein als eine Mietzinserhöhung nach absolu-
ter Methode, sodass, wenn Letzteres unzulässig ist, Ersteres eigentlich a fortiori

- 31 -
untersagt sein müsste. Andernfalls wäre in der Tat nur schwer ersichtlich, wie der
in der Lehre aufgezeigte Wertungswiderspruch aufgelöst werden könnte. Zugleich
läge in der Ertragsoptimierungskündigung auch das Potenzial, den Schutz vor
missbräuchlichen Mietzinsen weitgehend zu unterlaufen.
6.8.4. Würde eine Ertragsoptimierungskündigung generell für unzulässig erklärt,
so wäre gleichzeitig aber auch in Betracht zu ziehen, ob – mit WEBER – die
Rechtsprechung zur relativen Methode gelockert und die Zeitperiode, nach Ablauf
derer im bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung nach absoluter Me-
thode wieder zulässig ist, verkürzt werden muss (vgl. WEBER, Gesetzesumgehung
im Mietrecht, mp 2021 S. 118 f.). Wenigstens für eine gewisse Mindestdauer
müsste sich der Mieter letztlich aber doch darauf verlassen können, dass die
Vermieterin mit dem verlangten Mietzins einen genügenden Ertrag erzielt (vgl. zur
sog. "Lockvogelproblematik" BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002, E. 2b/cc; BSK
OR I-WEBER, Art. 269 N 19).
6.9. Wie einleitend aufgezeigt, brauchen diese Fragen vorliegend nicht ab-
schliessend geklärt zu werden. Im Sinne der Rechtssicherheit wäre es aber wün-
schenswert, wenn diese Rechtsfragen geklärt und der aufgezeigte Wertungswi-
derspruch höchstrichterlich aufgelöst würden.
7. Mietzinserhöhung
7.1. Die Beklagte hat den Klägerinnen mit Formular und Begleitschreiben vom
10. Dezember 2021 eine Erhöhung des Nettomietzinses per 1. April 2022 von
Fr. 1'839.– auf neu Fr. 2'794.– mitgeteilt (Art. 269d Abs. 1 OR). Als Begründung
gab sie auf dem Formular an: "Anpassung an eine kostendeckende Nettorendite
aufgrund Handänderung (Kauf Liegenschaft durch C._____) um Fr. 955.00 auf
neu netto Fr. 2'794.00" (act. 29/12). Diese Mietzinserhöhung haben die Klägerin-
nen innert Frist bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten (Art.
270b Abs. 1 OR) und alsdann – nachdem beide Parteien i.S.v. Art. 199 Abs. 1
ZPO auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichtet hatten – eine
entsprechende Mietzinsanfechtungsklage bei der Vorinstanz erhoben, die mit der
Kündigungsschutzklage vereinigt wurde (s. oben, E. 1.7).

- 32 -
7.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Urteil fest, die nur "eventuell ausge-
sprochene und angefochtene Mietzinserhöhung" erweise sich bei diesem Verfah-
rensausgang, d.h. bei Abweisung des Kündigungsschutzbegehrens, als "obsolet",
und beurteilte die Sache nicht materiell (act. 52 S. 47). Diese Erwägung trifft mit
der Gutheissung des Kündigungsschutzbegehrens nicht mehr zu.
7.3. Gemäss Art. 318 Abs. 1 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz bei Gutheis-
sung der Berufung entweder in der Sache neu (reformatorisch) entscheiden (lit. b)
oder, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde oder der Sach-
verhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist, den Entscheid aufheben
und die Sache zur Neubeurteilung an die erste Instanz zurückweisen (lit. c). Ob
ein reformatorischer oder ein kassatorischer Entscheid gefällt wird, liegt im
pflichtgemässen Ermessen der Rechtsmittelinstanz. Selbst wenn ein wesentlicher
Teil der Klage nicht beurteilt wurde (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO) oder der
Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c
Ziff. 2 ZPO), besteht keine gesetzliche Pflicht, die Sache an die Erstinstanz zu-
rückzuweisen, und die Parteien haben auch keinen entsprechenden Rechtsan-
spruch (BGer, 5A_9/2020 vom 6. Mai 2020, E. 2.3.1; BGer, 5A_424/2018 vom 3.
Dezember 2018, E. 4.2).
7.3.1. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein neuer Entscheid zu fällen oder die
Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, ist vom Grundsatz des reformatori-
schen Entscheids auszugehen; eine Rückweisung soll die Ausnahme bleiben. Zu
beachten sind verschiedene Kriterien. Auf der einen Seite ist relevant, ob die Sa-
che in tatsächlicher Hinsicht spruchreif ist bzw. ob der Sachverhalt mit vertretba-
rem Aufwand ohne wesentliche Weiterungen von der Rechtsmittelinstanz selbst
ergänzt werden kann oder ob noch ein weitläufiges Beweisverfahren erforderlich
ist. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, ob es sich beim nicht beurteilten
Teil der Klage um einen wesentlichen oder nur einen untergeordneten Aspekt
handelt. Zu beachten sind sodann die Grundsätze der Verfahrensbeschleunigung
und der Prozessökonomie, die dem Umstand gegenüberzustellen sind, dass mit
einem reformatorischen Entscheid hinsichtlich von der Erstinstanz nicht beurteilter
Aspekte der Grundsatz des doppelten Instanzenzugs eingeschränkt wird (vgl.

- 33 -
zum Ganzen etwa BGer, 4A_103/2015 vom 3. Juli 2015, E. 3.2; BGer, 5A_9/2020
vom 6. Mai 2020, E. 2.3.4; BGer, 5A_819/2017 vom 20. März 2018, E. 10.3;
ZK ZPO-REETZ/HILBER, 3. Aufl. 2016, Art. 318 N 24 ff.).
7.3.2. Vorliegend hat die Vorinstanz nur über das Kündigungsschutzbegehren
entschieden und sich nicht materiell zur Klage betreffend Anfechtung der Miet-
zinserhöhung vom 10. Dezember 2021 geäussert. Die Mietzinsanfechtungsklage
ist gewiss kein Nebenaspekt des Verfahrens, sodass grundsätzlich festzuhalten
ist, dass ein wesentlicher Teil der Klage – nämlich einer der beiden durch Verfah-
rensvereinigung objektiv gehäuften Streitgegenstände – nicht beurteilt wurde.
Trotzdem ist vorliegend von einer Rückweisung abzusehen. In tatsächlicher Hin-
sicht ist die Sache ohne Weiteres spruchreif und beide Parteien konnten sich so-
wohl vor Vorinstanz als auch im vorliegenden Verfahren umfassend zur Frage
äussern. Mit dem vorliegenden Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung wird
der Entscheid über die Mietzinsanfechtungsklage zudem bereits weitgehend vor-
weggenommen: Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, führte die
vorbehaltlose Mietzinserhöhung der Beklagten vom 8. März 2021 dazu, dass sie
mit einer (weiteren) Mietzinserhöhung gestützt auf die absolute Berechnungsme-
thode im laufenden Mietverhältnis ausgeschlossen war. Angesichts dieser Erwä-
gungen hätte die Vorinstanz letztlich (fast) keinen Entscheidungsspielraum mehr,
sodass eine Rückweisung zu einem rein formalistischen Leerlauf verkommen
würde. Das wäre mit den Grundsätzen der Prozessökonomie und der Verfah-
rensbeschleunigung nicht zu vereinbaren. In dieser Konstellation drängt sich des-
halb ein reformatorischer Entscheid auch über die Mietzinsanfechtungsklage auf.
7.4. Die Klägerinnen machten vor Vorinstanz und auch in der Berufung im We-
sentlichen geltend, die Beklagte sei zwar wegen des Liegenschaftserwerbs zu-
nächst berechtigt gewesen, den Mietzins nach absoluter Methode anzupassen,
wegen der vorbehaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 sei ihr eine solche
Möglichkeit zu einer weiteren Erhöhung nur rund neun Monate später indessen
verwehrt gewesen (act. 42 S. 9 f.; act. 51 S. 11).
7.5. Die Beklagte stellte sich vor Vorinstanz auf den Standpunkt, mit der Miet-
zinserhöhung vom 8. März 2021 habe sie bloss den bestehenden Vorbehalt "voll-

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zogen", nicht aber eine Mietzinsanpassung nach relativer oder absoluter Methode
vorgenommen; entsprechend sei es nicht nötig gewesen, einen (weiteren) Vorbe-
halt anzubringen, um anschliessend eine Mietzinserhöhung gestützt auf die abso-
lute Methode vornehmen zu können. Zudem habe sie in Unkenntnis der Rechts-
lage gehandelt (Prot. VI S. 16 f., 19 f., 40 ff., 43). In der Berufung änderte die Be-
klagte ihre Argumentation und hielt nunmehr – mit der Vorinstanz – dafür, dass
sie aufgrund der vorbehaltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 durchaus
gebunden und deswegen in der Tat von einer (weiteren) Mietzinserhöhung nach
absoluter Methode ausgeschlossen gewesen sei (act. 61 S. 3, 6, 9 f.). Falls sich
die Kündigung aber als ungültig erweisen sollte, hätte dies zur Folge, so die Be-
klagte, dass bei der Mietzinsanpassung vom 8. März 2021 "nicht mehr von einer
'vorbehaltlosen' Anpassung gesprochen" werden könne, sodass sie dann eben
doch berechtigt gewesen wäre, den Mietzins im Dezember 2021 nach absoluter
Methode anzupassen (act. 61 S. 10).
7.6. Wie bereits ausgeführt, stand es der Beklagten infolge des Liegenschafts-
erwerbs zunächst frei, den Mietzins nach absoluter Methode anzupassen (oben,
E. 5.5). Wegen der von ihr am 8. März 2021 vorbehaltlos erklärten Mietzinserhö-
hung war die Beklagte danach jedoch daran gebunden und mit einer (weiteren)
Mietzinserhöhung gestützt auf die absolute Berechnungsmethode ausgeschlos-
sen (oben, E. 5.6). Nach dem Prinzip der relativen Berechnungsmethode (oben,
E. 6.8.1) wird das Vertrauen der Mieterinnen in das bisherige rechtsgeschäftliche
Verhalten der Vertragsgegenseite geschützt; namentlich dürfen sie davon ausge-
hen, dass der vertraglich vereinbarte oder nachträglich angepasste Mietzins der
Vermieterin einen zulässigen und genügenden Ertrag verschafft, sofern dessen
Ungenügen nicht durch eine hinreichende Vorbehaltserklärung zum Ausdruck ge-
bracht wird (Art. 18 VMWG; s. z.B. BGE 121 III 163, E. 2c; CHK-
HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d OR N 4). Ebenso wurde bereits darauf hingewiesen
– im Zusammenhang mit der Treuwidrigkeit der nachfolgend erklärten Kündigung
–, dass eine allfällige Rechtsunkenntnis der Beklagten im Zeitpunkt der Mietzins-
erhöhung vom 8. März 2021 bzw. ein allfälliger Irrtum über das Ausmass der zu-
lässigen Mietzinserhöhung unerheblich ist (oben, E. 5.9). Das gilt gleichermassen
für die Frage, ob gemäss dem Prinzip der relativen Methode eine Bindung an das

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eigene rechtsgeschäftliche Handeln besteht, denn auch hier gilt der an einen ob-
jektiven Massstab anknüpfende Vertrauensgrundsatz. Schliesslich ist festzuhal-
ten, dass ein Wiederzulassen einer Mietzinsanpassung nach absoluter Methode
im bestehenden Vertragsverhältnis nach Ablauf einer Zeitdauer von bloss rund
neun Monaten (8. März 2021 bis 10. Dezember 2021) selbst dann nicht in Be-
tracht käme, wenn das Prinzip der relativen Methode aufgrund eines Abrückens
von der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Ertragsoptimierungs-
kündigung zu lockern wäre (s. dazu E. 6.8.4.). Eine solche Dauer von nur rund
neun Monaten erschiene in jedem Fall als zu kurz.
7.7. Was die Beklagte dem entgegenhält, verfängt nicht. Vor Vorinstanz hielt
sie noch dafür, sie habe mit der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 in Wahrheit
gar keine Anpassung nach der absoluten oder der relativen Methode vorgenom-
men, sondern nur den Vorbehalt "umgesetzt" (Prot. VI S. 16 f., 19 f., 40 ff., 43).
Das ist allerdings nicht entscheidend. So oder anders weckte sie mit ihrer Anzeige
der Mietzinserhöhung bei den Klägerinnen berechtigtes Vertrauen, dass sie damit
nunmehr einen ausreichenden Ertrag erziele; andernfalls wäre es an ihr gewesen,
einen neuen Vorbehalt anzubringen bzw. den Vorbehalt im nicht ausgeschöpften
Umfang zu erneuern (BGE 121 III 163, E. 2c; CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269d
OR N 4). In ihrer Berufungsantwort räumte die Beklagte alsdann ein – wenn auch
mit Bezug auf die Frage des Kündigungsschutzes –, dass sie wegen der vorbe-
haltlosen Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 von einer späteren Mietzinsanpas-
sung nach absoluter Methode ausgeschlossen war (act. 61 S. 3, 6, 9 f.). Falls die
Kündigung aber für ungültig erachtet werden sollte, so die Beklagte, könne "nicht
mehr von einer 'vorbehaltlosen' Anpassung gesprochen" werden und sei eine
Mietzinsanpassung nach absoluter Methode doch möglich gewesen (act. 61
S. 10). Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Inwiefern die Frage des
Vorbehalts – und allgemein die Frage, ob mit dem rechtsgeschäftlichen Handeln
am 8. März 2021 ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde – unterschiedlich zu
beantworten sein soll, je nachdem, ob sich die erst später erklärte Kündigung als
gültig erweisen sollte oder nicht, ist nicht verständlich. So oder anders: Die Be-
klagte hat in der Mietzinserhöhung vom 8. März 2021 keinen Vorbehalt ange-
bracht und damit bei den Klägerinnen berechtigtes Vertrauen erweckt, dass sie

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mit dem neu verlangten Mietzins einen ausreichenden Ertrag erziele. Es war ihr
deshalb untersagt, nur rund neun Monate später die vorbehaltlos verlangte und
erreichte Mietzinsanpassung als ungenügend auszugeben (BGE 124 III 67, E. 3;
BGE 121 III 163, E. 2c). Die Mietzinserhöhung der Beklagten vom 10. Dezember
2021 erweist sich deshalb als missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR und ist entspre-
chend für ungültig zu erklären.
7.8. Auch aus einem anderen – von den Parteien nicht diskutierten – Grund er-
wiese sich die Mietzinserhöhung aber als unwirksam: In ihrem Begleitschreiben
vom 10. Dezember 2021 fügte die Beklagte an, dass die Klägerinnen die Miet-
zinserhöhung "für den Fall [erhalten], dass wider Erwarten gerichtlich rechtskräftig
festgestellt werden sollte, dass die Kündigung vom 12. April 2021 per 30. Sep-
tember 2021 ungültig sein sollte" (act. 29/13). Damit beabsichtigte die Beklagte
offenbar – nach eigenen Ausführungen –, dass der Mietzins bloss bedingt für den
Fall erhöht werden sollte, dass die Kündigung dereinst gerichtlich für ungültig er-
klärt wird, dass andernfalls aber, wenn sich die Kündigung als gültig erweisen
sollte, die Mietzinserhöhung keine Geltung haben sollte (vgl. Prot. VI S. 43). Von
einem solchen Verständnis ging auch die Vorinstanz aus (act. 52 S. 47: "eventuell
ausgesprochene […] Mietzinserhöhung") und auch die Klägerinnen haben nicht
geltend gemacht, die Erklärung anders verstanden zu haben. Art. 269d OR gibt
der Vermieterin die Möglichkeit, durch blosse Abgabe einer (formgebundenen)
Willenserklärung eine Vertragsänderung auf einen zukünftigen Zeitpunkt hin vor-
zunehmen, und räumt ihr damit ein entsprechendes Gestaltungsrecht ein (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 21, 128, und Vor Art. 269–270e OR N 124, 126;
BSK OR I-WEBER, Art. 269d N 1a m.Nw.). Mietzinserhöhungen sind deshalb – wie
grundsätzlich alle Gestaltungsrechte – bedingungsfeindlich (ZK-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 269d OR N 161; OESCHGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl.
2022, S. 480). Nur in engen Ausnahmefällen, wenn trotz der Bedingung keine un-
gewisse Rechtslage entsteht, ist eine bedingte Ausübung von Gestaltungsrechten
zulässig, insbesondere wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Gegenseite
abhängt (vgl. KOLLER, OR AT, 4. Aufl. 2017, N 3.67). Solches ist hier nicht der
Fall. Die Mietzinserhöhung sollte nur dann wirksam werden, wenn die Kündigung
gerichtlich für ungültig erklärt wird. Eine solche Unsicherheit über die Mietzinshö-

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he ist der Gegenseite nicht zumutbar, sodass die von der Beklagten bedingt aus-
gesprochene Mietzinserhöhung auch bereits aus diesem Grund als unwirksam
betrachtet werden müsste.
8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
8.1. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Prozesskosten vollumfänglich der
Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
8.2. Die Höhe der erstinstanzlichen Entscheidgebühr und die Höhe der für das
erstinstanzliche Verfahren zugesprochenen vollen Parteientschädigung wurde
nicht beanstandet (vgl. act. 51 S. 11 f.; act. 61 S. 10). Die Vorinstanz ging zwar
von einem unrichtigen Streitwert aus, weil sie die Mietzinsanfechtungsklage als
blosses, nicht streitwertrelevantes Eventualbegehren verstand (vgl. E. 2.1). Ange-
sichts des Umstands, dass die Vorinstanz die Grundgebühr für die Berechnung
der Entscheidgebühr gemäss § 4 Abs. 2 GebV OG bzw. die Grundgebühr für die
Berechnung der Parteientschädigung gemäss § 4 Abs. 2 AnwGebV wegen des
Zusatzaufwands für die Mietzinsanfechtung aber je um 20 % erhöhte (act. 52
E. 48), erscheint die Höhe der von der Vorinstanz festgesetzten Prozesskosten
dennoch nicht als unangemessen, sodass es mangels Beanstandung dabei zu
bleiben hat.
8.3. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr ist – soweit ausreichend – aus dem
von den Klägerinnen im erstinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschuss
(Fr. 5'250.–) zu beziehen und im Fehlbetrag (Fr. 1'210.–) von der Beklagten
nachzufordern (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Beklagte ist zu verpflichten, den Kläge-
rinnen den von ihnen im erstinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschuss
in der Höhe von Fr. 5'250.– zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Darüber hinaus
hat sie den Klägerinnen für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädi-
gung von Fr. 8'520.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
8.4. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 312'389.– (vgl. E. 2.1) und in Anwendung von § 12 Abs. 1–2
sowie § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1–3 und § 7 lit. a GebV OG auf

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Fr. 6'000.– festzusetzen und aus dem von den Berufungsklägerinnen geleisteten
Kostenvorschuss zu beziehen. Die Berufungsbeklagte ist zu verpflichten, den Be-
rufungsklägerinnen den von ihnen im Berufungsverfahren geleisteten Kostenvor-
schuss in der Höhe von Fr. 6'000.– zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
8.5. Den Berufungsklägerinnen ist für das zweitinstanzliche Verfahren aus-
gangsgemäss eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist ausgehend von
einem Streitwert von Fr. 312'389.– (vgl. E. 2.1) und in Anwendung von § 2 Abs. 1
lit. a und lit. c–e, § 4 Abs. 1–3, § 11 Abs. 1 und § 13 Abs. 1–2 AnwGebV OG auf
Fr. 4'500.– (zuzüglich 7.7 % MwSt.) festzusetzen.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Mietgerichts Zürich, Kolle-
gialgericht, vom 22. August 2022 (Geschäfts-Nr. MJ210065-L) aufgehoben
und durch folgende Fassung ersetzt:
" 1. Die Kündigung der Beklagten vom 12. April 2021 per 30. September
2021 wird für ungültig erklärt und aufgehoben.
2. Die Mietzinserhöhung der Beklagten vom 10. Dezember 2021 per
1. April 2022 wird für missbräuchlich erklärt und aufgehoben.
3. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'460.– festgesetzt,
der Beklagten auferlegt und – soweit ausreichend – aus dem von den
Klägerinnen im erstinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvor-
schuss (Fr. 5'250.–) bezogen. Der Fehlbetrag (Fr. 1'210.–) wird von
der Beklagten nachgefordert.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägerinnen den von ihnen im erst-
instanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 5'250.– zu ersetzen.

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4. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägerinnen für das erstinstanzli-
che Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 8'520.– (inkl. MwSt.)
zu bezahlen."
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt, der
Berufungsbeklagten auferlegt und aus dem von den Berufungsklägerinnen
geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Berufungsklägerinnen den von
ihnen im zweitinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschuss in der
Höhe von Fr. 6'000.– zu ersetzen.
3. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Berufungsklägerinnen für das
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'500.– zzgl.
7.7 % MwSt. zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 312'389.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw B. Lakic
versandt am: