zh_obergericht · PF140053 · 2014-12-04 · de
Vollstreckung (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 22. Oktober 2014 (EZ140043)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF140053-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Diggelmann und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. S. Kröger.
Urteil vom 4. Dezember 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Vollstreckung (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 22. Oktober 2014 (EZ140043)

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Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1. Die Beschwerdeführer sind Mieter einer 3-Zimmerwohnung im Erdge-
schoss, inkl. Kellerabteil, der Liegenschaft D._____-Strasse ... in ... Zürich
(act. 3/6). Am 7. Februar 2011 kündigte der Beschwerdegegner (als Rechtsnach-
folger der ursprünglichen Vermieterin; vgl. act. 3/3-5) den Mietvertrag per
30. September 2011. Mit Eingabe vom 14. Februar 2011 fochten die Beschwerde-
führer die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich an und beantragten
eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. act. 3/9 S. 2). Im Rahmen
des Schlichtungsverfahrens schlossen die Parteien am 19. April 2011 folgenden
Vergleich (act. 3/8):
"1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses
vom 7. Februar 2011 per 30. September 2011 gültig ist.
2. Der Beklagte erstreckt den Klägern das Mietverhältnis definitiv bis und mit 30. Sep-
tember 2014.
Die Kläger verpflichten sich, das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt hin endgültig zu ver-
lassen.
Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen.
3. Die Kläger sind berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeitpunkt auf jedes Mo-
natsende, erstmals Ende Mai 2011, auszuziehen, wenn sie dies dem Beklagten bzw.
der beklagtischen Verwaltung mindestens 30 Tage zum voraus mit eingeschriebenem
Brief mitteilen. Die Zinszahlungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszu-
ges."
1.2. Am 8. September 2014 teilte die zuständige Liegenschaftenverwaltung den
Beschwerdeführern den Termin für die Wohnungsabgabe mit. Mit entsprechen-
dem Antworttalon erklärten die Beschwerdeführer, sie seien nicht bereit, per Ende
September 2014 aus dem Mietobjekt auszuziehen (act. 3/10). Daraufhin bean-
tragte der Beschwerdegegner beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich (Vorinstanz) mit Eingabe vom 23. September 2014 die Ausweisung der
Beschwerdeführer (act. 1). Mit Urteil vom 22. Oktober 2014 verpflichtete die Vor–
instanz die Beschwerdeführer in Vollstreckung (und Präzisierung) des vor der

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Schlichtungsbehörde Zürich geschlossenen Vergleichs vom 19. April 2014 (recte:
2011), die Übergabe der Mieträumlichkeiten in geräumtem und gereinigtem Zu-
stand vorzunehmen und wies das Stadtammannamt Zürich … an, die Wohnung
auf Verlangen des Beschwerdegegners zu räumen und diesem zu übergeben
(act. 9 = act. 12 = act. 14 Dispositiv-Ziffer 1).
1.3. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 10. November
2014 rechtzeitig Beschwerde und beantragten die Aufhebung des Urteils der Vor–
instanz (act. 13). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-10). Da
sich die Beschwerde sogleich als unbegründet erweist, ist auf die Einholung einer
Beschwerdeantwort zu verzichten (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist
spruchreif.
2. Zur Beschwerde
2.1. Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b)
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der zehntägigen Rechtsmittel-
frist schriftlich und begründet zu erheben. Die Beschwerde führende Partei hat
sich dabei mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids auseinander zu
setzen und darzulegen, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll.
Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. es wird nur geprüft, was eine
Partei am Verfahren der Vorinstanz oder an ihrem Entscheid bemängelt (ZK ZPO-
Freiburghaus/Ahfeldt, 2. Auflage 2013, Art. 321 N 15; BK ZPO-Sterchi, Art. 321
N 15 ff.). Was nicht gerügt wird, hat Bestand.
2.2. Die Vorinstanz behandelte das Ausweisungsbegehren des Beschwerde-
gegners als Gesuch um Vollstreckung des von den Parteien an der Schlichtungs-
verhandlung vom 19. April 2011 geschlossenen Vergleichs. Sie erwog, der Be-
schwerdegegner habe sein Gesuch zwar im Verfahren des Rechtsschutzes in kla-
ren Fällen eingereicht, er stütze seinen Ausweisungsanspruch jedoch auf den ge-
nannten Vergleich. Dieser habe nach Art. 208 Abs. 2 ZPO die Wirkung eines
rechtskräftigen Entscheids. Liege bereits ein rechtskräftiger Entscheid vor, sei ein
weiterer Erkenntnisentscheid im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen

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nach Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO nicht möglich, weshalb auf ein entsprechendes Ge-
such nicht einzutreten wäre. Das Gericht sei jedoch nicht an die Rechtsauffas-
sung des Beschwerdegegners gebunden. Das Ausweisungsbegehren sei daher
als Vollstreckungsgesuch entgegen zu nehmen (act. 9 Erw. 2). Dies wird von den
Beschwerdeführern zu Recht nicht beanstandet. Die Parteien hielten in dem vor
der Schlichtungsbehörde geschlossenen Vergleich nicht nur fest, dass das Miet-
verhältnis am 30. September 2014 ende, sondern die Beschwerdeführer verpflich-
teten sich darüber hinaus ausdrücklich, das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt hin
endgültig zu verlassen. Soweit der Beschwerdegegner beantragt, die Beschwer-
deführer seien zu verpflichten, das Mietobjekt per 1. Oktober 2014 zu verlassen,
liegt damit – wie die Vorinstanz zutreffend erkannte – bereits ein rechtskräftiger
Entscheid vor. Auf diesen stützt der Beschwerdegegner letztlich auch seinen
Ausweisungsanspruch. Das Vorgehen der Vorinstanz, das Ausweisungsbegehren
nach den für die Vollstreckung geltenden Voraussetzungen zu prüfen, erweist
sich damit als zutreffend.
2.3. Wie bereits die Vorinstanz festhielt, ist ein Entscheid nach Art. 336 Abs. 1
ZPO in formeller Hinsicht vollstreckbar, wenn er rechtskräftig ist und das Gericht
die Vollstreckung nicht aufgeschoben hat (lit. a) oder wenn er noch nicht rechts-
kräftig ist, jedoch die vorzeitige Vollstreckung bewilligt worden ist (lit. b). In mate-
rieller Hinsicht kann die unterlegene Partei nach Art. 341 Abs. 3 ZPO gegen die
Vollstreckung einwenden, dass seit Eröffnung des Entscheids Tatsachen einge-
treten sind, welche der Vollstreckung entgegenstehen, wie insbesondere Tilgung,
Stundung, Verjährung oder Verwirkung der geschuldeten Leistung.
2.3.1. Die Vorinstanz erwog, der vor der Schlichtungsbehörde geschlossene Ver-
gleich der Parteien vom 19. April 2011 erweise sich als vollstreckbar im Sinne von
Art. 336 Abs. 1 lit. a ZPO. Die Beschwerdeführer hätten sodann keine Einwen-
dungen im Sinne von Art. 341 Abs. 3 ZPO vorgebracht, welche einer Vollstre-
ckung entgegenstünden. Die Anordnung der Zwangsvollstreckung als Vollstre-
ckungsmassnahme erscheine ausserdem zweckmässig. Der Beschwerdegegner
verlange, das Mietobjekt sei geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zu-
stand zu übergeben. Entsprechende Verpflichtungen seien im Vergleich zwar

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nicht enthalten, doch sei es dem Vollstreckungsgericht erlaubt, den Entscheid in
begrenztem Rahmen auszulegen und zu konkretisieren. Soweit der Beschwerde-
gegner verlange, dass die Wohnung geräumt und gereinigt zurückzugeben sei,
rechtfertige es sich, den zu vollstreckenden Vergleich der Parteien zu konkretisie-
ren. Der Begriff "ordnungsgemäss" sei dagegen unklar, weshalb insoweit auf das
Gesuch nicht einzutreten sei (act. 9 S. 3 ff.).
2.3.2. Die Beschwerdeführer führen zur Begründung ihrer Beschwerde einzig aus,
sie suchten seit vier Jahren eine neue Wohnung, hätten aber bis jetzt keine ge-
funden. Sie könnten das Urteil der Vorinstanz daher nicht akzeptieren (act. 13).
Wie bereits die Vorinstanz festhielt, sind diese Einwände im Rahmen des Voll-
streckungsverfahrens unbehelflich (act. 9 Erw. 3.2.). Insbesondere ändert der
Umstand, dass die Beschwerdeführer ihrer eigenen Darstellung zufolge trotz in-
tensiver Suchbemühungen noch keine Wohnung gefunden haben, nichts an der
Wirksamkeit des vor der Schlichtungsbehörde geschlossenen Vergleichs. Auch
stellt dies keine Einwendung dar, welche einer Vollstreckung nach Art. 341 Abs. 3
ZPO entgegen gesetzt werden könnte. Dass ein Auszug aus der Wohnung für die
Beschwerdeführer eine grosse Belastung darstellt, solange sie noch keine neue
Wohnung gefunden haben, wird nicht in Frage gestellt. Dies begründet aber kein
Recht darauf, in der Wohnung zu verbleiben, nachdem das Mietverhältnis per
30. September 2014 definitiv beendet wurde und sich die Beschwerdeführer auf
diesen Zeitpunkt zum endgültigen Auszug verpflichteten. Eine weitere Erstre-
ckung des Mietverhältnisses haben die Parteien im Vergleich vom 19. April 2011
sodann ausdrücklich ausgeschlossen, weshalb eine solche nicht in Frage kommt.
Das Begehren um eine zweite Erstreckung wäre ausserdem bis spätestens 60
Tage vor Ablauf der ersten Erstreckungsfrist an die Schlichtungsbehörde zu rich-
ten gewesen (Art. 273 Abs. 3 OR). Zum jetzigen Zeitpunkt wäre ein solches daher
verspätet. Im Übrigen beanstanden die Beschwerdeführer die Erwägungen der
Vorinstanz nicht. Insbesondere bestreiten sie auch im Rechtsmittelverfahren we-
der den Abschluss des Vergleichs vom 19. April 2011 noch dessen Vollstreckbar-
keit. Auch erheben sie keine Einwendungen gegen die von der Vorinstanz vorge-
nommene Konkretisierung des Vergleichs oder gegen die angeordnete Vollstre-

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ckungsmassnahme. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist.
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Der Streitwert im Ausweisungsverfahren bestimmt sich danach, wie lange der
Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (Diggelmann,
DIKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N. 45). Praxisgemäss rechnet die II. Zivilkammer
bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten.
Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzliche Streit-
wertberechnung. Diese Grundsätze sind in diesem Vollstreckungsverfahren, das
die Ausweisung der Beschwerdeführer zum Ziel hat, analog heranzuziehen. Bei
einem monatlichen Mietzins von insgesamt Fr. 1'094.– ergibt sich demnach ein
Streitwert von Fr. 6'564.–. Beim in Frage stehenden Streitwert betragen die Kos-
ten für das Beschwerdeverfahren Fr. 600.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit
den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind
die Kosten dieses Verfahrens den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Parteientschädigungen sind keine
zuzusprechen, da die Beschwerdeführer unterliegen und dem Beschwerdegegner
im Beschwerdeverfahren keine Umtriebe entstanden.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.- festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerdefüh-
rern unter solidarischer Haftung auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage einer Kopie von act. 13, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelge-
richt Audienz, und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'564.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Kröger
versandt am: