zh_obergericht · PF190018 · 2019-04-17 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Andelfingen vom 27. März 2019 (ER190001)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190018-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie Gerichtsschreiberin
MLaw N. Seebacher
Beschluss vom 17. April 2019
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes An-
delfingen vom 27. März 2019 (ER190001)

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Erwägungen:
1. Der Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend Beschwerdefüh-
rer) ist der ehemalige Eigentümer einer im Stockwerkeigentum stehenden Woh-
nung an der …-strasse … in … [Ort] (vgl. act. 3/3). Diese Wohnung bzw. Stock-
werkeigentumseinheit wurde von der Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) ersteigert und steht jetzt in deren Eigentum
(act. 3/4). Am 22. März 2018 schlossen die Parteien eine als "Übergangsverein-
barung der Liegenschaft in … [Ort] …-strasse …" betitelte Vereinbarung, mit wel-
cher die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer im Wesentlichen eine Aus-
zugsfrist bis längstens 30. September 2018 einräumte. Im Gegenzug sollte der
Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 7'000.– bezahlen, wobei sich diese unter gewissen Voraussetzungen – insbe-
sondere bei einem früheren Auszug – reduzieren oder – insbesondere bei Zah-
lungsverzug – erhöhen konnte. Zudem wurde festgehalten, dass der Beschwerde-
führer das Objekt bis zum 30. September 2018 für Fr. 750'000.– zurückkaufen
könne (act. 3/5). Mit einer weiteren Vereinbarung vom 7. August 2018 wurde der
späteste Auszugstermin auf den 30. November 2018 verschoben (act. 3/6). Am
5. Dezember 2018 hielt die Beschwerdegegnerin gegenüber dem Beschwerde-
führer fest, man sei ihm mit dem Auszug aus der Wohnung schon sehr entgegen
gekommen. Ursprünglich sei ein Auszug per 30. November 2018 vereinbart wor-
den, danach habe er ihr fest zugesichert, die Wohnung bis spätestens am
31. Dezember 2018 zu übergeben. Mit einer erneuten Verschiebung des Auszugs
erst per 20. Januar 2018 (recte: wohl 2019) sei man nicht einverstanden und bitte
den Beschwerdeführer darum, mit einem Mitarbeiter der Beschwerdegegnerin bis
spätestens am 3. Januar 2019 um 12 Uhr eine Wohnungsübergabe zu vereinba-
ren (act. 3/7).
2.1 Am 4. Februar 2019 stellte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Andelfingen (nachfolgend Vor-
instanz) ein Ausweisungsgesuch gegen den Beschwerdeführer (act. 1). Nach

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Durchführung des vorinstanzlichen Verfahren, dessen Details sich dem vor-
instanzlichen Entscheid entnehmen lassen (act. 19 [= act. 16 = act. 21] S. 2, E. 1),
hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin mit Ur-
teil vom 27. März 2019 gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, die 5.5 Zim-
merwohnung im Ober- und 1. Dachgeschoss an der …-strasse … in … [Ort] bis
spätestens 15. April 2019, 12:00 Uhr, zu räumen und der Beschwerdegegnerin
ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben, unter Androhung der
Zwangsvollstreckung durch das Gemeindeammannamt … im Unterlassungsfall
(act. 19 [= act. 16 = act. 21] Disp.- Ziff. 1 und 2).
2.2 Gegen dieses Urteil erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 6. April
2019 (act. 20) rechtzeitig (vgl. act. 17/2) Beschwerde. Die Akten der Vorinstanz
wurden beigezogen (act. 1-17). Da sich die Beschwerde des Beschwerdeführers
– wie nachfolgend noch darzulegen sein wird – sofort als offensichtlich unzulässig
bzw. unbegründet erweist – kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO auf eine
Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet werden und es ist ohne
Weiterungen zu entscheiden.
2.1 Art. 321 Abs. 1 ZPO statuiert, dass die Beschwerde bei der Rechtsmitte-
linstanz schriftlich und begründet einzureichen ist. Das bedeutet, dass die Be-
schwerde Anträge enthalten muss, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang
der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Im Rahmen der Begründung ist
darzulegen, an welchen Mängeln der vorinstanzliche Entscheid leidet. Der Be-
schwerdeführer hat sich mit anderen Worten mit dem angefochtenen Entscheid
auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, aus welchen Gründen er
falsch ist (BGE 138 III 374, E. 4.3.1). Bei Parteien ohne anwaltliche Vertretung
wird an die Begründungslast ein weniger strenger Massstab angelegt. Bei fehlen-
der Auseinandersetzung bzw. Begründung ist jedoch ohne weiteres auf das
Rechtsmittel nicht einzutreten (ZR 110 Nr. 80; OGer ZH PS110192 vom 21. Feb-
ruar 2012 Erw. 5.1).
2.2 Die Eingabe des Beschwerdeführers deckt sich inhaltlich mit seiner vor-
instanzlichen Stellungnahme. Wie bereits vorinstanzlich (vgl. act. 19 S. 3, E. 2.2
sowie act. 7) macht er im wesentlichen geltend, er sei nach wie vor Mieter der

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streitgegenständlichen Wohnung. Auf die Bemerkung und den Wunsch, dass er
die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt mit einem Partner erwerben könnte,
sei bis heute nicht eingetreten worden, und er warte immer noch auf ein Gespräch
(act. 20). Die Vorinstanz ist auf dieses Argument des Beschwerdeführers einge-
gangen und hat dazu insbesondere ausgeführt, der Beschwerdeführer habe seine
nicht weiter substantiierte Behauptung, wonach er noch immer Mieter der Woh-
nung sei, durch nichts untermauern können (act. 19). Im Rahmen seiner Be-
schwerde setzt sich der Beschwerdeführer mit dieser Feststellung der Vorinstanz
nicht auseinander und zeigt insbesondere nicht auf, weshalb der vorinstanzliche
Entscheid falsch sein soll. Vielmehr bringt er im Rahmen seiner Beschwerde ein-
zig vor, die Tatsache, dass der Vermieter ihn via Gericht ausweisen wolle, bewei-
se, dass er immer noch Mieter sei (act. 20). Dies ist unzutreffend. Vielmehr hat
die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass die Beschwerdegegnerin, welche un-
bestrittenermassen Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung sei
(act. 19 S. 4, E. 3.1), seine Ausweisung gestützt auf ihr Eigentum verlange. In
rechtlicher Hinsicht hielt sie dabei zutreffend fest, dass wer Eigentümer einer Sa-
che sei, über sie in den Schranken der Rechtsordnung nach seinem Belieben ver-
fügen und sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herausverlangen und jede unge-
rechtfertigte Einwirkung abwenden könne (Art. 641 ZGB; vgl. act. 19 S. 4, E. 3.2).
Zwar besteht der sich daraus ergebende dingliche Anspruch des Eigentümers
gegen den Besitzer auf Herausgabe der Sache nur insofern der Besitzer nicht
zum Besitz der Sache berechtigt ist, wobei sich eine solche Berechtigung aus
schuldrechtlichen Verträgen wie etwa einem Mietvertrag ergeben (BSK ZGB II-
Wiegand, 5. Aufl. 2015, Art. 641 N 49 f.). Indes hält der Beschwerdeführer der vo-
rinstanzlichen Feststellung, wonach er das Bestehen eines Mietvertrages durch
nichts habe untermauern können, – wie gesehen – nichts entgegen, weshalb auf
die Beschwerde insoweit mangels Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen
Entscheid nicht einzutreten ist. Dass der Beschwerdeführer die Wohnung allen-
falls kaufen möchte, ändert entgegen seiner Meinung nicht, berechtigt ihn dieser
Umstand doch nicht zum Besitz der Wohnung.
2.3 Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer sinngemäss die Gewährung
einer Auszugsfrist bis zum 12. Mai 2019 (act. 20). Da dieser erstmals im vorlie-

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genden Beschwerdeverfahren gestellt wird und sich deshalb als unzulässig er-
weist (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO), ist darauf nicht einzutreten.
3. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Gerichtsgebühr ist ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 5'000.– (vgl. act. 19 S. 6. E. 5) sowie gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG
i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3 sowie 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 500.– festzusetzen. Der
Beschwerdegegnerin ist für das Beschwerdeverfahren mangels Umtrieben keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Der Beschwerdegegnerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie von act. 20, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche
Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 5'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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