zh_obergericht · PD230014 · 2025-03-04 · de
Vormerkung Miete im Grundbuch (Kostenbeschwerde)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
.Geschäfts-Nr.: PD230014-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw O. Guyer
Urteil vom 4. März 2025
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagte und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____ und
Rechtsanwalt MLaw Y2._____,
betreffend Vormerkung Miete im Grundbuch (Kostenbeschwerde)
Beschwerde gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes
Horgen vom 19. Juni 2023 (MJ230003)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2, act. 15 S. 4)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Mietvertrag mit der Klägerin vom
18. Dezember 2018 (über die Miete von 385 Quadratmetern an der
C._____-strasse 1 und weiteren 118 Quadratmetern im Gartenpavillon
für den Betrieb des … Institutes zu einem jährlichen indexierten Miet-
zins von CHF 197'535) nach Art. 261b OR bzw. Art. 959 GB im Grund-
buch der Gemeinde D._____ beim Grundstück Grundbuchblatt 2 (Ka-
taster 3, E._____, C._____-strasse 2, 4, 5 und 1) für die vertraglich vor-
gesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029 vorzumerken
bzw. in der Rubrik Vormerkungen eintragen zu lassen.
2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, die nachfolgende Grund-
buchanmeldung rechtsgültig unterzeichnet (und mit notarieller Beglaubi-
gung der Identität der Unterzeichnenden versehen) im Original der Klä-
gerin auszuhändigen:
GRUNDBUCHANMELDUNG
Hiermit wird angemeldet zur Eintragung
im Grundbuch der Gemeinde D._____, beim Grundstück
Grundbuchblatt 2, Kataster 3, E._____, C._____-strasse 2, 4, 5 und 1
von der Allein-Eigentümerin
B._____, Stiftung, UID CHE-6, … [Adresse]
gestützt auf Ziffer 3 des Mietvertrags vom 18. Dezember 2018 zwischen
dem B._____ (als Vermieterin) und der A._____ AG, … [Adresse] (als
Mieterin)
für die dort vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029
folgende Vormerkung (nach Art. 261b OR):
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und von 118
Quadratmetern im Gartenpavillon durch die Mieterin A._____ AG, Akti-
engesellschaft, CHE-7, … [Adresse] für den Betrieb eines … Instituts zu
einem jährlichen Mietzins von CHF 197'535 (mit Indexierung).
F._____, den ………..
Für das B._____
…………………….. ………………….
(Name/Unterschrift) (Name/Unterschrift)
Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten"
Vollstreckungsbegehren:
"Das Gericht wird ersucht, die ihm gutscheinenden Massnahmen zur Vollstre-
ckung der Verpflichtung der Beklagten anzuordnen für den Fall, dass die Be-
klagte den ihr im Urteil auferlegten Pflichten nicht oder nicht innert kurzer Frist
nachkommen sollte. Nebst indirektem Zwang nach Art. 343 ZPO ist dabei na-
mentlich von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, dem Grundbuchamt
G._____ nach Art. 344 Abs. 2 ZPO direkt entsprechende Anweisungen zum
Eintrag der Vormerkung zu erteilen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Beklagten."

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Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 12)
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei die Vormerkung bis zum 31. Dezember 2025 zu befris-
ten.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Der gesetzlichen Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Klägerin."
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 26 = act. 30)
1. Die Beklagte wird verpflichtet, die nachfolgende Grundbuchanmeldung rechtsgültig
unterzeichnet (und mit notarieller Beglaubigung der Identität der Unterzeichnenden
versehen) im Original der Klägerin bis zum 31. Juli 2023 auszuhändigen:
GRUNDBUCHANMELDUNG
Hiermit wird angemeldet zur Eintragung
im Grundbuch der Gemeinde D._____, beim Grundstück
Grundbuchblatt 2, Kataster 3, E._____, C._____-strasse 2, 4, 5 und 1
von der Allein-Eigentümerin
B._____, Stiftung, UlD CHE-6, … [Adresse]
gestützt auf Ziffer 3 des Mietvertrags vom 18. Dezember 2018 zwischen dem B._____ (als Vermiete-
rin) und der A._____ AG, … [Adresse] (als Mieterin)
für die dort vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029
folgende Vormerkung (nach Art. 261b OR):
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und von 118 Quadratmetern im Gartenpavil-
lon durch die Mieterin A._____ AG, Aktiengesellschaft, CHE-7, … [Adresse], für den Betrieb eines …
Instituts zu einem jährlichen Mietzins von CHF 197'535 (mit Indexierung).
F._____, den ...
Für das B._____
……………. ……………….
(Name/Unterschrift) (Name/Unterschrift)
Die Kosten des Grundbuchamtes gehen zu Lasten der Klägerin.
2. Nach unbenutztem Ablauf der unter Dispositiv-Ziffer 1 genannten Frist und entspre-
chender Mitteilung an das Bezirksgericht Horgen durch die Klägerin, wird das
Grundbuchamt G._____ angewiesen, den Mietvertrag der Parteien vom 18' Dezem-
ber 2018 (über die Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und
weiteren 118 Quadratmetern im Gartenpavillon für den Betrieb eines … Institutes
zu einem jährlichen indexierten Mietzins von CHF 197'535) nach Art. 261b OR bzw.
Art. 959 ZGB im Grundbuch der Gemeinde D._____ beim Grundstück Grundbuch-
blatt 2 (Kataster 3, E._____, C._____-strasse 2, 4, 5 und 1) für die vertraglich vor-
gesehene feste Mietdauer bis zum 31 . Dezember 2029 wie folgt vorzumerken bzw.
in der Rubrik Vormerkungen einzutragen: Mietvertrag zugunsten der A._____ AG,

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… [Adresse] für 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und weiteren 118
Quadratmetern im Gartenpavillon für den Betrieb eines … Institutes, Jahresmiet-
zins: CHF 197'535, indexiert. Vormerkungsdauer: bis 31. 12. 2029.
Die Kosten des Grundbuchamtes gehen zu Lasten der Klägerin.
3. Nach erfolgter Vormerkung des Mietvertrages vom 18. Dezember 2018 (über die
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und weiteren 118 Quadrat-
metern im Gartenpavillon für den Betrieb eines … Institutes zu einem jährlichen in-
dexierten Mietzins von CHF 197'535) oder Erlass eines rechtskräftigen Urteils be-
treffend Abweisung des Antrages um Vormerknahme ist die Beklagte berechtigt,
die Veräusserungsbeschränkung gemäss Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung vom 19.
Juni 2023 beim Grundbuchamt G._____ löschen zu lassen.
4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.- festgesetzt.
5. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt und mit dem geleisteten Vor-
schuss der Klägerin verrechnet.
6. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-
zu bezahlen. Zudem hat sie der Klägerin den Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- zu
ersetzen.
7./8. (Mitteilung und Rechtsmittel).
Beschwerdeantrag
(act. 29)
"Der erste Satz von Dispositivziffer 6 des Urteils MJ230003 des Mietgerichtes
des Bezirkes Horgen vom 19. Juni 2023 sei aufzuheben und der Klägerin
eine Prozessentschädigung von CHF 25'000 zuzusprechen, eventualiter eine
solche von CHF 18'833; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der Beklagten."

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Klägerin und Beschwerdeführerin (fortan Klägerin) ist eine Aktiengesell-
schaft mit Sitz in F._____, welche den Betrieb eines … bezweckt (vgl. Auszug aus
dem Handelsregister act. 36/1). Die Beklagte und Beschwerdegegnerin (fortan
Beklagte) ist eine Stiftung mit Sitz in F._____, deren Zweck die … u.a. in den Ge-
meinden F._____ und D._____ ist (vgl. Auszug aus dem Handelsregister
act. 36/2).
1.2. Die Parteien haben am 18. Dezember 2018 einen Miet- und einen Koopera-
tionsvertrag unterzeichnet. Mietobjekt sind Räumlichkeiten an der C._____-
strasse 1, in … D._____ sowie in einem angrenzenden Gartenpavillon zum Be-
trieb eines … Instituts. Im Mietvertrag wurde u.a. vereinbart, dass dieser für die
Dauer von zehn Jahren im Grundbuch eingetragen werden könne. Als Mietzins
wurden Fr. 197'535.00 pro Jahr (inkl. Nebenkosten und Stromkosten für den Gar-
tenpavillon) vereinbart (act. 4/01). Inhalt des Kooperationsvertrags war, dass die
Klägerin die … Betreuung für die am Standort D._____ der Beklagten stationär
behandelten Patienten sicher stelle und dass die Beklagte der Klägerin die Exklu-
sivität am Standort D._____ gewähre (act. 4/02).
Mit Schreiben vom 15. Juli 2021 kündigte die Beklagte den Kooperations-
sowie den Mietvertrag aus wichtigem Grund per 31. Dezember 2025. Darin wies
sie darauf hin, der Standort D._____ werde per 31. Dezember 2025 geschlossen
und die Betriebseinstellung sei definitiv (act. 4/03).
1.3. Die Klägerin erhob am 16. März 2023 Klage am Mietgericht des Bezirks Hor-
gen (fortan Vorinstanz) mit dem eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren
(act. 1). Nach durchgeführtem Verfahren verpflichtete die Vorinstanz mit Urteil
vom 19. Juni 2023 die Beklagte zur Unterzeichnung der Grundbuchanmeldung
bzw. wies sie das Grundbuchamt bei Säumnis der Beklagten zur Vormerkung des
Mietvertrags an (act. 19 Dispositiv-Ziff. 1 und 2). Die Beklagte wurde zudem ver-
pflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.00 zu bezahlen
(act. 19 Dispositiv-Ziff. 6). Das Urteil erging zunächst unbegründet (act. 19) und

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alsdann begründet (act. 26 = act. 30). Das begründete Urteil wurde den Parteien
am 24. bzw. 25. Oktober 2024 zugestellt (act. 27/1-3).
1.4. Mit Eingabe vom 6. November 2023 (Datum Poststempel) reichte die Kläge-
rin eine Kostenbeschwerde mit dem eingangs erwähnten Antrag ein (act. 29). Die
vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-27). Die Beklagte erstattete die
Beschwerdeantwort am 21. November 2024 (Datum Poststempel; act. 35). Mit
Verfügung vom 20. Dezember 2024 wurde der Klägerin die Beschwerdeantwort
zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zugestellt (act. 38). Es folgten eine Stellung-
nahme der Klägerin vom 20. Januar 2025 (act. 42) und eine solche der Beklagten
vom 3. Februar 2025 (act. 44), die der Klägerin zugestellt wurde (act. 45). Die Sa-
che ist spruchreif.
1.5. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte gegen
den Entscheid der Vorinstanz vom 19. Juni 2023 mit Eingabe vom 23. November
2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung erhoben hatte (act. 30). Mit Urteil
der Kammer vom 7. November 2024 wurde die Berufung abgewiesen und das
vorinstanzliche Urteil bestätigt (Proz. Nr. NG230019-O, act. 38).
Zudem standen sich die Parteien in einem weiteren Verfahren vor Vorin-
stanz gegenüber. Gegenstand dieses Verfahrens war die Rechtmässigkeit der
ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags bzw. dessen Erstreckung. Die
Vorinstanz kam zum Schluss, die Kündigung sei nichtig und der Mietvertrag be-
stehe (mindestens) bis zum 31. Dezember 2029 fort (Urteil der Vorinstanz vom
26. Oktober 2023 im Verfahren MJ220011). Gegen diesen Entscheid erhob die
Beklagte ebenfalls Berufung bei der Kammer. Mit Urteil vom 7. November 2024
wurde die Berufung abgewiesen und das vorinstanzliche Urteil bestätigt
(Proz.Nr. NG230021-O, act. 43).

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2.
2.1. Die Beschwerde der Klägerin richtet sich ausschliesslich gegen die erstin-
stanzliche Kostenregelung. Eine solche Anfechtung kann unabhängig vom Streit-
wert nur mit Beschwerde erfolgen (Art. 110 in Verbindung mit Art. 319 ff. ZPO).
2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Das Beschwerdeverfahren dient grundsätzlich der Rechtskontrolle
und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzuführen. Im Be-
schwerdeverfahren sind daher neue Anträge und insbesondere neue Tatsachen-
behauptungen zu den Vorgängen, welche zum vorinstanzlichen Verfahren bzw.
Entscheid geführt haben, ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Der durch die
Vorinstanz beurteilte Sachverhalt darf im Rechtsmittelverfahren nicht nachträglich
ergänzt oder korrigiert werden (vgl. statt vieler ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT,
Art. 326 N 3 m.w.H.).
In rechtlicher Hinsicht ist die Beschwerdeinstanz weder an die Erwägungen
der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorgetragenen Argumente der Par-
teien gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Die
Kammer kann die Rügen der Parteien auch mit abweichenden Erwägungen gut-
heissen oder abweisen (vgl. BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013
E. 2.2.2). In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzugehen, soweit dies
für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 m.w.H.).
2.3. Die Beschwerde ist begründet und mit Anträgen versehen bei der Rechts-
mittelinstanz einzureichen. Sie soll sich dabei sachbezogen mit den Erwägungen
des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen und darlegen, inwieweit der
angefochtene Entscheid unrichtig sei (CHK ZPO-SUTTER-SOMM/SEILER, Art. 321
N 13 f.). Das vorliegende Rechtsmittel entspricht den formellen Voraussetzungen
von Art. 321 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin ist durch die Kostenauflage der Vorinstanz
beschwert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen von Art. 59 Abs. 2 ZPO
erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.

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3.
3.1. Im angefochtenen Urteil hielt die Vorinstanz fest, ausgangsgemäss werde
die Beklagte zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet. Diese sei in An-
wendung von § 2 Abs. 1 lit. 1, c, d und e sowie § 4 Abs. 1 und Abs. 2 und § 11
Abs. 1 der Anwaltsgebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September
2010 auf Fr. 5'000.00 (inkl. MwSt.) festzusetzen (act. 30 S. 15).
3.2.1. In ihrer Beschwerdeschrift macht die Klägerin geltend, die Vorinstanz
begründe nicht, weshalb der Aufwand, die Verantwortung und/oder die Schwierig-
keiten im vorinstanzlichen Prozess besonders klein gewesen sein sollen bzw. wie
sich eine Reduktion der ordentlichen Grundgebühr von Fr. 28'250.00, wie sie mit
Beschluss vom 11. April 2023 noch angekündigt worden sei, auf Fr. 5'000.00 er-
gebe (act. 29 S. 5). Im Weiteren stellt sie sich zusammengefasst auf den Stand-
punkt, die erhöhte anwaltliche Verantwortung, welche sich aus dem potentiellen
Verlust von Fr. 4 bis 6 Mio. ergeben habe, die juristischen Schwierigkeiten, wel-
che zu einem grossen Zeitaufwand geführt und besondere Sorgfalt verlangt hät-
ten, sowie die beträchtlichen Unterschiede zwischen den beiden Rechtsstreitigkei-
ten (Vormerkung im Grundbuch und Rechtmässigkeit der Kündigung) hätten ins-
gesamt zu einer Erhöhung der Grundgebühr führen müssen und nicht zu einer
Reduktion (act. 29 S. 6 ff.).
3.2.2. In ihrer Stellungnahme vom 20. Januar 2025 anerkennt die Klägerin,
dass die beiden Prozesse denselben Mietvertrag als Grundlage haben und die
Kündigung vom 15. Juli 2021 der Auslöser für beide Prozesse war. Rechtsbegeh-
ren, Streitgegenstand und die Ausführungen beim jeweiligen Verfahren seien aber
klar verschieden. Sie stellt sich auf den Standpunkt, dass sich die Parteientschä-
digung nicht nach den Faktoren Zeitaufwand, Verantwortung und Schwierigkeit
bemesse (dabei handle es sich um Reduktionsgründe), sondern nach der Höhe
des Streitwerts. Die Klägerin wiederholt sodann, dass die Vorinstanz ihre Reduk-
tion nicht begründe und das Urteil vom 19. Juni 2023 schon in formeller Hinsicht
keine Grundlage für die Reduktion von Fr. 28'250.00 auf Fr. 5'000.00 darstellen
könne (act. 42 S. 2 f.). Im Übrigen bringt sie mit Blick auf die Ausführungen der
Gegenseite (sogleich E. 3.3.1) zusammengefasst vor, die Beklagte versuche eine

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neue Rechtsgrundlage zu konstruieren, wenn sie das "offensichtliche Missverhält-
nis" zwischen Streitwert und Zeitaufwand nach § 2 Abs. 2 AnwGebV ins Spiel
bringe (act. 42 S. 3). Darüber hinaus liesse sich der jährliche Gewinn von Fr. 1
Mio. buchhalterisch nachweisen (act. 42 S. 4). Das Vollstreckungsbegehren, wel-
ches erforderlich gewesen sei, habe zu einer rechtlich komplexen Problematik ge-
führt (act. 42 S. 5 f.). Schliesslich sei das Plädoyer keineswegs eine Wiederho-
lung der Klage gewesen, habe insgesamt vier Seiten umfasst und sei dicht sowie
konzis formuliert gewesen (act. 42 S. 6).
3.3.1. Die Beklagte führt in ihrer Beschwerdeantwort zusammengefasst aus,
es sei vorliegend alleine um die einfache Frage gegangen, ob die Klägerin über
einen Anspruch auf Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch verfüge oder
nicht. Der relevante Sachverhalt habe sich vollständig mit demjenigen des parallel
laufenden Verfahrens überschnitten. Die von der Klägerin vorgebrachten angebli-
chen Schadenspotentiale sowie die angeblich rechtlich komplexen Fragestellun-
gen hätten tatsächlich nicht bestanden bzw. seien von der Klägerin selber kon-
struiert worden. Der Streitwert in der Höhe von Fr. 790'000.00 stehe in keinem
Verhältnis zum tatsächlichen Verfahrensgegenstand und dem dafür anfallenden
Aufwand, da es nur um eine einzige Rechtsfrage gegangen sei. Somit handle es
sich um einen Fall eines offensichtlichen Missverhältnisses im Sinne von § 2
Abs. 2 AnwGebV, weshalb die Vorinstanz die Parteientschädigung zu Recht ge-
kürzt habe. Das schriftlich eingereichte Plädoyer der Klägerin rechtfertige auch
keine Erhöhung der Parteientschädigung, da dieses auf sehr grosszügigen drei
Seiten einzig die schon zuvor erfolgten Ausführungen wiederholt habe (act. 35
S. 6 f.). Selbst wenn man eine Anwendung von § 2 Abs. 2 AnwGebV ablehnen
sollte, wäre die Grundgebühr schliesslich auf jeden Fall im Sinne von § 4 Abs. 2
AnwGebV um einen Drittel zu reduzieren (act. 35 S. 7).
3.3.2. In ihrer Stellungnahme vom 3. Februar 2025 wiederholt die Beklagte im
Wesentlichen ihre Argumente aus der Beschwerdeantwort und stellt sich auf den
Standpunkt, es sei ohne weiteres erkennbar, wie die Vorinstanz zur Reduktion der
Parteientschädigung gekommen sei (act. 44 S. 3 ff.).

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4.
4.1.1. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung fliesst aus dem An-
spruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) der Anspruch auf eine Begrün-
dung, die so abgefasst wird, dass sich die Betroffenen über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und diesen in voller Kenntnis der Sache an die
höhere Instanz weiterziehen können. Ein Entscheid muss damit mindestens kurz
die Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die er sich stützt (BGE 134 I 83 E. 4.1.). Art. 238 lit. g ZPO nennt darüber hinaus
ausdrücklich, dass ein Entscheid gegebenenfalls die Entscheidgründe enthalte.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung
führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sa-
che selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Vorbehalten bleiben
Fälle, in denen die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch
geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor ei-
ner Instanz äussern kann, welche sowohl Tat- als auch Rechtsfragen uneinge-
schränkt überprüft. Unter diesen Voraussetzungen ist selbst bei einer schwerwie-
genden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Heilung des
Mangels auszugehen, wenn die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu ei-
nem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beur-
teilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 E. 2.8.1.).
4.1.2. Kostenentscheide unterliegen grundsätzlich einer beschränkten Be-
gründungspflicht. Eine Begründung ist entbehrlich, wenn die Gebühr innerhalb
des kantonal festgelegten Rahmentarifs festgesetzt wird und von den Parteien
keine aussergewöhnlichen Umstände vorgebracht werden (OGer ZH LF210008
E. 2.4.1. m.w.H. u.a. auf BGE 111 Ia 1 E. 2a).
4.2.1. Die Klägerin rügt in ihrer Beschwerde vorab, die Begründung zum Ent-
scheid der Vorinstanz betreffend die Festsetzung der Parteientschädigung fehle,
d.h. sie begründe nicht, weshalb die Grundgebühr von Fr. 28'250.00 auf
Fr. 5'000.00 reduziert werde (act. 29 S. 5).

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Die Vorinstanz erwähnt in E. 4 ihres Entscheids dass die Parteientschädi-
gung in Anwendung verschiedener Paragraphen der Anwaltsgebührenverordnung
auf Fr. 5'000.00 festzusetzen sei. Sie verweist dabei auf § 2 Abs. 1 lit. 1 (wohl ge-
meint lit. a), c, d und e AnwGebV, also darauf, dass die Grundlage für die Festset-
zung der Gebühr im Zivilprozess der Streitwert, die Verantwortung und der not-
wendige Zeitaufwand der Anwältin bzw. des Anwalts sowie die Schwierigkeit des
Falls bilden. Weiter verweist sie auf § 4 Abs. 2 AnwGebV, wonach die Grundge-
bühr um bis zu einem Drittel erhöht oder ermässigt werden kann, wenn die Ver-
antwortung oder der Zeitaufwand der Vertretung oder die Schwierigkeit des Falls
besonders hoch oder tief ist. Schliesslich bezieht sich die Vorinstanz auf § 11
Abs. 1 AnwGebV, wonach der Anspruch auf die Gebühr mit der Erarbeitung der
Begründung oder der Beantwortung der Klage entsteht und diese auch den Auf-
wand für die Teilnahme an der Hauptverhandlung abdeckt.
Die Grundgebühr für die Parteientschädigung beträgt bei einem unbestritte-
nen Streitwert von Fr. 790'000.00 (act. 29 S. 6 und act. 35 S. 7) Fr. 28'250.00. Mit
der Festsetzung auf Fr. 5'000.00 hat die Vorinstanz diese um mehr als 80% redu-
ziert. Damit bewegt sich der von der Vorinstanz festgesetzte Betrag zwar im Rah-
men der Tarifordnung, aber nur insofern, als dass dieser – je nach Begründung –
bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach unten grundsätzlich offen ist. Die
Abweichung von der Grundgebühr ist erheblich und erfordert eine Begründung.
4.2.2. Eine solche Begründung fehlt nun zwar in E. 4 zur Prozessentschädi-
gung. Zu beachten ist allerdings, dass die Vorinstanz in der vorangehenden E. 3
zur Festsetzung der Gerichtsgebühr erwägt, diese sei aufgrund des parallel ge-
führten Verfahrens betreffend Anfechtung Kündigung/Erstreckung, zu welchem
ein enger sachlicher Zusammenhang bestehe und weshalb auch der Arbeitsauf-
wand verhältnismässig gering ausgefallen sei, von Fr. 26'550.00 auf Fr. 5'000.00
herabzusetzen (act. 30 S. 15). Es ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz
auch hinsichtlich der Prozessentschädigung hierauf abstellte, wie denn auch die
Klägerin annimmt bzw. "spekuliert" (vgl. act. 29 S. 5). Im Übrigen macht die Klä-
gerin nicht geltend, sie sei in ihrem rechtlichen Gehör verletzt (was grundsätzlich
zu einer Rückweisung an die Vorinstanz führen würde), sondern sie rügt eine fal-

- 12 -
sche Rechtsanwendung bzw. eine offensichtlich falsche Feststellung des Sach-
verhalts (act. 29 S. 5). Dies ist nachfolgend zu prüfen.
5.
5.1. Wie erwähnt, beträgt die Grundgebühr gemäss § 4 Abs. 1 AnwGebV beim
vorliegenden Streitwert Fr. 28'250.00. Gemäss § 4 Abs. 2 kann diese um bis zu
einem Drittel erhöht oder ermässigt werden, wenn die Verantwortung oder der
Zeitaufwand der Vertretung oder die Schwierigkeit des Falls besonders hoch bzw.
tief war; gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV kann diese Gebühr bei Streitigkeiten über
wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen gemäss Art. 92 ZPO bis auf die
Hälfte ermässigt werden. Gemäss § 11 Abs. 1 und 2 entsteht der Anspruch auf
die Gebühr mit der Erarbeitung der Begründung der Klage und deckt auch den
Aufwand für die Teilnahme an der Hauptverhandlung ab. Für weitere notwendige
Rechtsschriften wird ein Einzelzuschlag von je höchstens der Hälfte der Grundge-
bühr berechnet.
5.2. Die Klägerin hat vor Vorinstanz ihre Klagebegründung eingereicht und ein
an der Hauptverhandlung verlesenes Plädoyer verfasst. Damit ist die Grundge-
bühr grundsätzlich verdient, jedoch ist von einer Erhöhung zufolge etwaiger weite-
rer Rechtsschriften abzusehen.
Die Schwierigkeit und Komplexität der Streitsache (Vormerkung des Mietver-
trags im Grundbuch; s. dazu act. 29 S. 7 f.; act. 32/10-13; act. 35 S. 6 f.) lag im
üblichen Bereich. Entsprechendes gilt für die Verantwortung. Das diesbezüglich
von der Klägerin – mit der vagen Behauptung eines Schadenspotentials in mehr-
facher Millionenhöhe (act. 29 S. 5 f.; vgl. a. act. 35 S. 4 f.) – hervorgestrichene
geldwerte Interesse wird durch die streitwertabhängige Grundgebühr abgedeckt.
Der Umfang der Klagebegründung und des Plädoyers (act. 1 hat insgesamt
10 Seiten, act. 15 hat insgesamt 6 Seiten) ist sowohl inhaltlich als auch von der
Anzahl Seiten her überschaubar. Für die beiden Verfahren (betreffend Vormer-
kung des Mietvertrags im Grundbuch bzw. Rechtmässigkeit der Kündigung) fand
eine gemeinsame Hauptverhandlung statt. Sie dauerte insgesamt rund vierein-

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halb Stunden (vgl. Prot. VI S. 5 ff) und war damit angesichts dessen, dass zwei
parallele Verfahren verhandelt wurden, nicht übermässig lang. Auch die (wie ge-
sehen im üblichen Bereich liegende) Schwierigkeit und Verantwortung lassen ent-
gegen der Ansicht der Klägerin (act. 29 S. 8) nicht auf einen erhöhten Zeitauf-
wand schliessen. Vielmehr haben sich aus der Parallelität der beiden Fälle Syner-
gien und Zeitersparnisse ergeben, alleine aufgrund des teilweise gleichen Sach-
verhalts (vgl. etwa act. 32/6 S. 2 ff. und act. 32/10 S. 3 ff.) und aufgrund des Um-
stands, dass eine Hauptverhandlung für beide Verfahren durchgeführt werden
konnte.
Nach dem Ausgeführten rechtfertigt sich eine gewisse Reduktion im Sinne
von § 4 Abs. 2 AnwGebV. Da es sich um eine Streitigkeit über wiederkehrende
Nutzungen oder Leistungen gemäss Art. 92 ZPO handelt (vgl. zur Streitwertbe-
rechnung act. 5 E. 3), ist die Gebühr zudem gestützt auf § 4 Abs. 3 AnwGebV zu
ermässigen. Angemessen erscheint insgesamt eine Reduktion um einen Drittel
auf rund Fr. 18'833.00. Eine Mehrwertsteuer ist mangels Antrag nicht geschuldet.
Schliesslich ist zu erwähnen, dass die Klägerin im Urteil des Parallelverfah-
rens die volle Parteientschädigung erhielt.
6.
6.1. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 20'000.00 (Differenz zwischen
Fr. 25'000.00 gemäss Beschwerdeantrag und Fr. 5'000.00 gemäss vorinstanzli-
chem Urteil) sind die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens in Anwendung
von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 3'150.00 festzusetzen.
Die Klägerin obsiegt zu rund 70%. Folglich sind der Beklagten von der Gerichts-
gebühr Fr. 2'205.00 und der Klägerin Fr. 945.00 aufzuerlegen.
6.2. Bei einem Streitwert von Fr. 20'000.00 beträgt die Grundgebühr einer Partei-
entschädigung Fr. 3'900.00. Auch die Gebühr im Rechtsmittelverfahren entsteht
gemäss § 11 Abs. 1 AnwGebV grundsätzlich mit der Erarbeitung bzw. Begrün-
dung des Rechtsmittels; nicht notwendige zusätzliche Rechtsschriften führen zu
keinen weiteren Zuschlägen. Den Parteien wurde nach Durchführung des ersten

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Schriftenwechsels mitgeteilt, dass der Schriftenwechsel abgeschlossen sei
(act. 38). Die in der Folge eingereichte Stellungnahme vom 20. Januar 2025 ent-
hielt keine zu berücksichtigenden Noven und mehrheitlich blosse Wiederholungen
bereits erfolgter Vorbringen, weshalb dafür ein minimaler Zuschlag von knapp
10% zu berücksichtigen ist. Die Gebühr von Fr. 4'290.– ist in Anwendung von
§ 13 Abs. 2 AnwGebV, wonach diese im Beschwerdeverfahren bei endgültiger
Streiterledigung auf einen bis zwei Drittel herabgesetzt werden kann, auf
Fr. 2'860.00 festzusetzen. Aufgrund des anteilsmässigen Obsiegens bzw. Unter-
liegens hat die Beklagte der Klägerin eine reduzierte Prozessentschädigung von
Fr. 1'144.00 zu bezahlen. Die Mehrwertsteuer ist wiederum mangels Antrag nicht
geschuldet.
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Satz 1 der Dispositivziffer 6
des Urteils des Mietgerichts des Bezirksgerichts Horgen vom 19. Juni 2023
(Geschäfts-Nr. MJ230003-F) aufgehoben und durch folgende Fassung er-
setzt: "Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung
von Fr. 18'833.00 zu bezahlen."
2. Für das Beschwerdeverfahren wird eine Gerichtsgebühr von Fr. 3'150.00
erhoben und im Umfang von Fr. 2'205.00 der Beschwerdegegnerin und im
Umfang von Fr. 945.00 der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von
Fr. 1'144.00 zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie an das Mietgericht des Bezirks-
gerichts Horgen, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 20'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw O. Guyer
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