zh_obergericht · VB200009 · 2021-06-07 · de
Aufsichtsbeschwerde


Obergericht des Kantons Zürich
Verwaltungskommission
Geschäfts-Nr. VB200009-O/U
Mitwirkend: Der Obergerichtspräsident lic. iur. M. Langmeier, Vizepräsidentin
lic. iur. F. Schorta, Oberrichterin lic. iur. Ch. von Moos Würgler,
Oberrichter lic. iur. Ch. Prinz und Oberrichter lic. iur. A. Wenker
sowie die Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Heuberger Golta
Beschluss vom 7. Juni 2021
in Sachen
A._____ GmbH,
Beschwerdeführerin
gegen
Betreibungsamt Geroldswil-Oetwil-Weiningen,
Beschwerdegegnerin
betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwer-
deentscheid des Bezirksgerichts Dietikon vom 2. Dezember 2020
(BA200001-M)

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Erwägungen:
1. Verfahrensgang
1.1. Die A._____ GmbH (fortan: Beschwerdeführerin) betrieb in der Eingangs-
halle der Gewerbeliegenschaft B._____ [Strasse], C._____, ein "kleines Bistro"
(act. 2). Die Beschwerdeführerin hatte mit der Eigentümerin der Gewerbeliegen-
schaft, der D._____ AG, am 7. Februar 2019 einen Mietvertrag für Geschäftsräu-
me abgeschlossen. Mietbeginn war am 1. März 2019 (act. 4/2/3).
1.2. Erstmals am 15. August 2019 wurde anlässlich einer feuerpolizeilichen
Kontrolle in der Gewerbeliegenschaft moniert, dass das Bistro in einem Flucht-
wegbereich betrieben werde. Dieser Umstand wurde vor Ort baubehördlich ab-
gemahnt und mit Schreiben vom 21. Oktober 2019 beanstandet. Es wurde fest-
gehalten, dass das Restaurant ausserhalb von Fluchtwegen betrieben werden
müsse. Die Grundeigentümerin wurde aufgefordert, dem bis am 31. Dezember
2019 nachzukommen (act. 4/2/4; act. 4/2/1).
1.3. Die Gewerbeliegenschaft wurde in der Folge aufgrund einer Grundpfand-
betreibung durch das Betreibungsamt Geroldswil-Oetwil-Weiningen (fortan: Be-
schwerdegegnerin) zwangsverwaltet. Die Beschwerdegegnerin delegierte die Lie-
genschaftenverwaltung an die E._____ GmbH (vgl. act. 4/2/1).
1.4. Mit Schreiben der E._____ GmbH vom 13. November 2020 liess die Be-
schwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine Frist bis am 27. November 2020
ansetzen, um das Treppenhaus zu räumen. Andernfalls werde die Beschwerde-
gegnerin "das Mobiliar auf Kosten des Mieters wegräumen und/oder entsorgen"
(act. 4/2/1).
1.5. Mit Beschluss vom 16. November 2020 sprach sodann der Gemeinderat
C._____ ein Nutzungsverbot für das Bistro in der Gewerbeliegenschaft aus und
verpflichtete die Beschwerdeführerin, dieses bis am 28. Februar 2021 umzuset-
zen, unter Androhung der zwangsweisen baurechtlichen Vollstreckung im Unter-
lassungsfall und der strafrechtlichen Verfolgung (act. 4/2/4).

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1.6. Mit Eingabe vom 26. November 2020 erhob die Beschwerdeführerin beim
Bezirksgericht Dietikon Aufsichtsbeschwerde mit dem Antrag, den "Erlass" der
Beschwerdegegnerin vom 13. November 2020 für ungültig zu erklären oder zu-
mindest aufzuschieben (act. 4/1 S. 2). Das Bezirksgericht wies die Beschwerde
mit Beschluss vom 2. Dezember 2020 ab, soweit es darauf eintrat (act. 3). Der
Beschluss wurde der Beschwerdeführerin am 4. Dezember 2020 zugestellt
(act. 4/4a).
1.7. Hiegegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 14. Dezember
2020, gleichentags zur Post gegeben, Beschwerde beim Obergericht des Kantons
Zürich. Sie beantragt, dass der "Beschluss" der Beschwerdegegnerin aufzuheben
sei (act. 2 S. 3).
1.8. Zunächst wurde bei der II. Zivilkammer als oberer kantonaler Aufsichtsbe-
hörde über Schuldbetreibung und Konkurs ein Verfahren angelegt (PS200246-O);
mit Verfügung vom 16. November (recte: Dezember) 2020 wurden die Akten zu-
ständigkeitshalber der Verwaltungskommission überwiesen (act. 1).
1.9. Die Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch die Beschwerdegegnerin
hat am 1. März 2021 geendet, da die Grundpfandbetreibung zurückgezogen wur-
de (act. 6; act. 8).
1.10. Mit Verfügung vom 26. April 2021 wurde dem Bezirksgericht Dietikon und
der Beschwerdegegnerin das rechtliche Gehör gewährt (act. 7). Die Beschwerde-
gegnerin schloss mit Eingabe vom 28. April 2021 auf Abweisung der Aufsichtsbe-
schwerde (act. 8). Das Bezirksgericht Dietikon liess sich nicht vernehmen.
2. Prozessuales
2.1. Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k der Ver-
ordnung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwal-
tungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Aufsicht über die dem
Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Auf-
sicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (vgl. auch Hau-
ser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2017, § 80

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N 1 und § 84 N 1). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der vor-
liegenden Beschwerde, welche sich gegen den Zirkularbeschluss des Bezirksge-
richts Dietikon vom 2. Dezember 2020 (act. 3) richtet, zuständig.
2.2. Gegen Beschwerdeentscheide der Bezirksgerichte kann innert 10 Tagen
seit der Mitteilung Aufsichtsbeschwerde beim Obergericht erhoben werden (§ 84
Satz 1 GOG). Diese Frist ist eingehalten (vgl. oben E. 1.6. und 1.7.).
2.3. Auf das vorliegende Verfahren sind die Art. 319 ff. ZPO sinngemäss an-
wendbar (§ 84 GOG). Entsprechend kann mit der Beschwerde die unrichtige
Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren hingegen ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO).
3. Materielles
3.1. Wie gesehen, verwaltete die Beschwerdegegnerin in der fraglichen Zeit die
Liegenschaft, in welcher die Beschwerdeführerin eingemietet war, und hatte diese
Verwaltung an die E._____ GmbH delegiert. Die Beschwerdegegnerin bzw. die
E._____ GmbH handelten mithin gegenüber der Beschwerdeführerin anstelle der
Grundeigentümerin als Vermieterin (vgl. dazu Art. 16 ff. VZG; Art. 253 ff. OR).
3.2. Vor diesem Hintergrund war die Beschwerdegegnerin mit Blick auf den
baurechtlichen Entscheid des Gemeinderats C._____ vom 16. November 2020 an
die Adresse der Grundeigentümerschaft (act. 4/2/4) in formeller Hinsicht grund-
sätzlich befugt, von der Beschwerdeführerin als Mieterin die Umsetzung des spä-
ter auch behördlicherseits angeordneten Nutzungsverbots des Treppenhau-
ses/Fluchtweges zu verlangen. Unter welchem Titel sich die Beschwerdegegnerin
allerdings berechtigt gesehen hat, für den Unterlassungsfall gleich eine Realexe-
kution durch sich selbst anzudrohen, ist nicht ersichtlich. Das Mietrecht sieht sol-
ches nicht vor. Zwar ist ein Gemeindeammann- und Betreibungsamt die etwa für
den Vollzug von mietrechtlichen Ausweisungen zuständige Stelle. Aber auch
wenn ein Betreibungsamt – wie vorliegend – eine Liegenschaft selbst verwaltet,

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muss es allfällige Zwangsvollstreckungen auf dem gesetzlich dafür vorgeschrie-
benen Weg herbeiführen. Im Mietrecht ist dafür zunächst eine Kündigung und da-
nach ein Verfahren vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen (Art. 200 ff. ZPO)
oder dem Einzelgericht im summarischen Verfahren (Art. 257 OR) erforderlich.
3.3. Soweit die Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 13. November
2020 für den Säumnisfall die ersatzweise Räumung durch sich selbst angedroht
hat (bzw. hat androhen lassen), war sie dazu mangels Rechtsgrundlage nicht be-
fugt. Der angefochtene Beschluss ist daher aufzuheben, die Beschwerde gutzu-
heissen und die Anordnung der Beschwerdegegnerin gemäss Schreiben der
E._____ GmbH vom 13. November 2020 aufzuheben.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen; Rechtsmittel
4.1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des gesamten Verfahrens der Be-
schwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 ZPO; vgl. § 200
lit. a GOG sowie Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 200 N 5). Parteientschädigun-
gen sind keine zuzusprechen.
4.2. Die Verwaltungskommission entscheidet als obere Aufsichtsbehörde letzt-
instanzlich über die vorliegende Beschwerde. Ein kantonales oder eidgenössi-
sches Rechtsmittel dagegen besteht nicht (Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 84
N 1).
Es wird beschlossen:
1. Die Aufsichtsbeschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Bezirksge-
richts Dietikon vom 2. Dezember 2020 und die Anordnung der Beschwerde-
gegnerin gemäss Schreiben der E._____ GmbH vom 13. November 2020
werden aufgehoben.
2. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf
Fr. 500.– festgesetzt und zusammen mit der erstinstanzlichen Gerichtsge-
bühr von Fr. 500.– der Beschwerdegegnerin auferlegt.

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3. Es werden keine Prozessentschädigungen entrichtet.
4. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an:
− die Beschwerdeführerin,
− die Beschwerdegegnerin,
− das Bezirksgericht Dietikon, unter Rücksendung der Akten
BA200001-M.
Zürich, 7. Juni 2021
Obergericht des Kantons Zürich
Verwaltungskommission
Gerichtsschreiberin:
lic. iur. C. Heuberger Golta
versandt am: