zh_obergericht · PF200090 · 2020-12-23 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF200090-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur. R.
Bantli Keller sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 23. Dezember 2020
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen vom 14. Oktober 2020 (ER200023)

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Erwägungen:
1.1 Die Parteien schlossen am 10. Dezember 2019 einen Mietvertrag über eine
5.5-Zimmerwohnung im 1. OG rechts (Whg 1) inkl. Nebenräume und die
Einstellhallenplätze Nr. 9 und Nr. 10 in der Liegenschaft D._____-Strasse … in
E._____ [Ort] (vgl. act. 1 i.V.m. act. 28).
1.2 Mit Ausweisungsbegehren vom 2. September 2020 (act. 1-2 mit Beilagen
act. 3/1-9) verlangte der Gesuchsteller und Berufungsbeklagte (nachfolgend:
Berufungsbeklagter) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen (nachfolgend: Vorinstanz) die Ausweisung der
Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) aus den
erwähnten Mieträumlichkeiten.
1.3 Mit Verfügung vom 3. September 2020 setzte die Vorinstanz dem
Berufungsbeklagen Fristen zur Nachbesserung seiner Eingabe (Unterzeichnung
seines Gesuchs, Bezeichnung eines Zustellungsdomizils) sowie zur Leistung des
Kostenvorschusses an (act. 5). Trotz mehrfacher Zustellversuche durch das
Betreibungs- und Gemeindeammannamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach
(nachfolgend: Gemeindeammannamt; vgl. act. 6/1-2 und 13) konnte die
Verfügung den Berufungsklägern nicht zugestellt werden (vgl. act. 13-15). In der
Folge setzte die Vor-instanz mit Verfügung vom 23. September 2020 (act. 16) den
Berufungsklägern eine Frist an, um eine schriftliche Stellungnahme zum Gesuch
einzureichen und liess die Verfügung zuhanden der Berufungskläger im
kantonalen Amtsblatt publizieren. Diese liessen sich innert Frist nicht vernehmen.
1.4 Mit unbegründetem Urteil vom 14. Oktober 2020 (act. 21 = act. 28
[Aktenexemplar]) verpflichtete die Vorinstanz die Berufungskläger unter
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall, die 5.5-
Zimmerwohnung im 1. OG rechts (Whg 1) inkl. Nebenräume und die
Einstellhallenplätze bis spätestens 28. Oktober 2020, 12:00 Uhr mittags, zu
räumen und dem Berufungsbeklagten ordnungsgemäss gereinigt mit allen
dazugehörigen Schlüsseln zu übergeben (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 1). Weiter wies

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die Vorinstanz das Gemeindeammannamt an, diese Verpflichtung nach Eintritt
der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Verlangen des
Berufungsbeklagten zu vollstrecken und befristete die Anweisung auf 6 Monate
nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils vom 14. Oktober 2020 (vgl. a.a.O.,
Dispositiv-Ziffer 2). Die Entscheidgebühr setzte die Vorinstanz auf Fr. 1'800.– fest
(Reduktion auf 2/3 bei Verzicht auf Begründung), auferlegte die Gerichtskosten
den Berufungsklägern je zur Hälfte – je unter solidarischer Haftung für den
ganzen Betrag –, bezog die Gerichtskosten aus dem Kostenvorschuss,
verpflichtete die Berufungskläger aber, diese dem Berufungsbeklagten zu
ersetzen und verpflichtete die Berufungskläger, dem Berufungsbeklagten eine
Parteientschädigung von Fr. 3'390.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen, je unter
solidarischer Haftung für den ganzen Betrag (a.a.O., Dispositiv-Ziffern 3-6). Auch
dieser Entscheid wurde am 15. Oktober 2020 im Amtsblatt des Kantons Zürich
zuhanden der Berufungskläger publiziert (vgl. act. 23).
1.5 Mit Anzeige vom 6. November 2020 (act. 30/10-11) kündigte das
Gemeindeammannamt den Berufungsklägern per Einschreiben die Ausweisung
am 25. November 2020 an.
1.6 Daraufhin erhoben diese gegen das (unbegründete) Urteil mit Eingabe vom
17. November 2020 (act. 29) sowie mit Eingabe vom 23. November 2020 (act. 33)
"Beschwerde" beim Obergericht. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes
wegen beigezogen (vgl. act. 1-26). Obschon ein begründetes Urteil der Vorin-
stanz nicht vorlag, wurde aus prozessökonomischen Gründen (vgl. nachstehend
E. 3.3 ff.) mit Verfügung vom 27. November 2020 (act. 35) wurde dem
Berufungsbeklagen Frist zur Erstattung einer Berufungsantwort angesetzt. Diese
wurde am 9. Dezember 2020 erstattet (act. 39 und 40/1-8). Das Verfahren ist
spruchreif. Mit dem vorliegenden Urteil ist den Berufungsklägern noch ein Doppel
der Berufungsantwort (act. 39) zuzustellen.
2.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO).

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Die Bruttomonatsmiete beträgt laut Vorinstanz Fr. 4'650.– (vgl. act. 28). Die Vor-
instanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe dieser
Bruttomonatsmiete für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur
effektiven Ausweisung berechnet und mit Fr. 27'900.– beziffert (vgl. act. 3 S. 2).
Dem ist zu folgen. Die Berufung ist daher grundsätzlich zulässig. Diese hat von
Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung (Art. 315 ZPO).
2.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet sowie mit Anträgen versehen
innert 30 Tagen einzureichen (vgl. Art. 311 ZPO).
Die Berufung enthält keine formellen Anträge. Aus der Begründung geht indes
hinreichend hervor, dass die Berufungskläger die Aufhebung des Urteils und die
Erstreckung des Mietverhältnisses (act. 29 S. 3) sowie die erneute Zustellung der
Kündigung beantragen, um das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses
geltend machen zu können (act. 33 S. 2). Insoweit ist anzunehmen, dass eine
hinreichende Begründung und Anträge vorliegen.
3.1 Mit Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die
Berufungsinstanz verfügt damit über volle Kognition. Sie wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
3.2 Die Berufungskläger beanstanden in prozessualer Hinsicht sinngemäss,
mangels Kenntnis vom Ausweisungsverfahren keine Möglichkeit gehabt zu
haben, daran teilzunehmen. Sie hätten davon erst mit Zustellung der
Räumungsanzeige am 13. November 2020 erfahren. Insbesondere bringen sie
vor, weder die Mahnung noch die schriftliche Kündigung noch das Urteil der
Vorinstanz erhalten zu haben (vgl. act. 29 und 33). Sie seien nachweislich vom
10. Juli 2020 bis 15. September 2020 (act. 29 S. 1) bzw. 15. Oktober 2020 (act.
33 S. 1) auf Familienbesuch in Deutschland und Österreich gewesen. Ihre
Abwesenheit hätten sie der Verwaltung des Berufungsbeklagten mit E-Mail vom
9. Juli 2020 mitgeteilt und diese darauf hingewiesen, dass sie postalisch während
dieser Zeit nicht erreichbar seien. Sie seien aber stets über ihre E-Mailadressen
erreichbar gewesen. Es sei rechtsmissbräuchlich, dass die Kündigung genau zu

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einem Zeitpunkt geschickt worden sei, in welchem die Verwaltung gewusst habe,
dass sie (die Berufungskläger) keine Möglichkeit gehabt hätten, diese zur
Kenntnis zu nehmen (vgl. act. 29 S. 1, act. 33 und act. 30/6).
3.3 Angesichts der Behauptungen der Berufungskläger ist zu prüfen, ob die
gerichtlichen Zustellungen der Verfügungen vom 3. September und 23.
September 2020 sowie des Urteils vom 14. Oktober 2020 gesetzeskonform
erfolgten und den Berufungsklägern anzurechnen sind. Erfolgten diese nicht
gesetzeskonform, wäre das angefochtene Urteil, mit einem derart
schwerwiegenden Verfahrensmangel behaftet, der zur Nichtigkeit des
angefochtenen Entscheids führen würde (vgl.
OGer ZH LF150056 vom 20. Juni 2016, E. 7d; BSK ZPO-GSCHWEND/BORNATICO,
a.a.O., Art. 138 N 26; BGE 129 I 361 ff., E. 2.1 f.; BGer 5P.330/2005 vom 17.
November 2005, BGE 137 I 273 ff., E. 3.1 mit Verweisen auf weitere jüngere
Entscheide). Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen
von Amtes wegen zu berücksichtigen und gegebenenfalls – auch ohne
entsprechendes Begehren (vgl. BGE 132 II 342 ff., E. 2.3) – festzustellen
(vgl. etwa OGer ZH LF150056 vom 20. Juni 2016, E. 7d und 8).
3.4 Für die Zustellung von gerichtlichen Urkunden wie Verfügungen und
Entscheide (vgl. Art. 136 lit. b ZPO) gelten die Bestimmungen von Art. 136 ff.
ZPO. Die Zustellung erfolgt durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere
Weise gegen Empfangsbestätigung (Art. 138 Abs. 1 ZPO). Im Kanton Zürich
fallen nebst der eingeschriebenen Postsendung insbesondere die Zustellung
durch Angehörige des Gerichts, den Gemeindeammann oder die Polizei in
Betracht (§ 121 Abs. 1 GOG/ZH).
Durch Publikation im kantonalen Amtsblatt oder im Schweizerischen
Handelsamtsblatt kann die Zustellung namentlich dann erfolgen, wenn der
Aufenthaltsort der Adressatin oder des Adressaten unbekannt ist und trotz
zumutbarer Nachforschungen nicht ermittelt werden kann (lit. a, vgl. nachfolgend
E. 3.1) oder eine Zustellung unmöglich ist oder mit ausserordentlichen Umtrieben
verbunden wäre (lit. b, vgl. nachfolgend E. 3.2) (vgl. Art. 141 Abs. 1 ZPO).

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Die Zustellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3 ZPO greift erst, wenn ein konkretes
Prozessrechtsverhältnis zwischen den Parteien besteht und die ins Recht
gefasste Partei vom Prozess Kenntnis hat. Das Vorhandensein anderer
Umstände, aufgrund derer diese mit der Einleitung eines Verfahrens rechnen
musste, genügen aus Überlegungen der Rechtssicherheit nicht (vgl. OGer ZH
PF180004 vom 8. Februar 2018 E. 4.3.2 m.w.H.).
3.5 Was die Zustellung der ersten Verfügung vom 3. September 2020 betrifft,
fällt die Annahme einer Zustellfiktion nach Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO ausser
Betracht, weil ein konkretes Prozessrechtsverhältnis damals noch nicht vorlag
und die Berufungskläger vom gegen sie angehobenen Verfahren offiziell, d.h.
durch behördliche Zustellung, noch keine Kenntnis erlangt hatten.
3.6 Die Vorinstanz hatte zunächst das Gemeindeammannamt damit beauftragt,
den Berufungsklägern die Verfügung vom 3. September 2020 (vgl. oben E. 1.3)
mit dem Ausweisungsgesuch samt Gesuchsbeilagen (act. 1, 2 und 3/1-9)
zuzustellen, weil sich die Zustellung als schwierig erweise (vgl. act. 6/1-2). Am
22. September 2020 retournierte das Gemeindeammannamt die Akten an die
Vorinstanz – ohne Zustellungserfolg (vgl. act. 13). Das Amt teilte mit, am (Freitag)
4. September 2020 14:35 Uhr, am (Dienstag) 8. September 2020 12:20 Uhr, am
(Donnerstag) 10. September 2020 16:00 Uhr und am (Dienstag) 22. September
2020 11:00 Uhr jeweils Zustellversuche unternommen und die Berufungskläger
vor Ort nicht angetroffen zu haben. Der Briefkasten sei überfüllt und werde
offensichtlich seit längerer Zeit nicht geleert. Aus einem vorherigen Verfahren
seien die E-Mailadressen und die Telefonnummer des Berufungsklägers bekannt
gewesen. Auch diese Versuche seien erfolglos geblieben (act. 13). Um welche E-
Mailadressen und Telefonnummer es sich gehandelt hat, ergibt sich aus der
Mitteilung des Gemeindeammannamts nicht. Ebenso wurden allfällige
Kontaktversuche per
E-Mail oder Telefon durch das Amt in den vorinstanzlichen Akten nicht
dokumentiert. Da die Zustellfiktion nicht greift und die Verfügung auch durch das
Gemeindeammannamt den Berufungsklägern nicht übergeben werden konnte,
erfolgte eine rechtskonforme Zustellung der Verfügung, durch welche die

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Berufungskläger über das anhängig gemachte Verfahren in Kenntnis gesetzt
worden wären, bislang nicht.
3.7 Nachdem den Berufungsklägern die Verfügung vom 3. September 2020
nicht hatte zugestellt werden können, erliess die Vorinstanz die Verfügung vom
23. September 2020 (act. 16), die sie ohne weitere Zustellversuche direkt im
kantonalen Amtsblatt publizierte und in welcher sie auf die erste Verfügung
verwies. Dabei stützte sich die Vorinstanz auf Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO (vgl.
act. 16 S. 2). Schliesslich hat sie auch das Urteil vom 14. Oktober 2020 zuhanden
der Berufungskläger direkt publiziert.
3.8 Mit der Verfügung vom 23. September 2020 wurde den Berufungsklägern
Frist zur Stellungnahme zum Ausweisbegehren bzw. zur Wahrung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör angesetzt. Es ist demnach zu prüfen, ob die
Voraussetzungen der Zustellung mittels amtlicher Publikation erfüllt sind und die
Verfügung vom 23. September 2020 und das daraufhin erlassene Urteil als den
Berufungsklägern rechtskonform zugestellt gelten.
3.9 Gemäss Art, 141 Abs. 1 lit. a ZPO erfolgt die Publikation im kantonalen
Amtsblatt, wenn der Aufenthaltsort der Adressaten unbekannt ist und trotz
zumutbarer Nachforschungen nicht ermittelt werden kann. Unbekannt im Sinne
von Art. 141 lit. a ZPO ist der Aufenthaltsort erst und nur, wenn er jenem
Personenkreis nicht bekannt ist, der ihn üblicherweise kennt, nicht aber schon,
wenn der Adressat nur vorübergehend (z. B. in den Ferien, im Urlaub oder im
Militärdienst) abwesend sein könnte. In jedem Fall setzt die Annahme eines
unbekannten Aufenthaltsortes und eine aus diesem Grund erfolgte öffentliche
Bekanntmachung voraus, dass alle zumutbaren Nachforschungen erfolgt sind
(bspw. bei den nächsten Angehörigen, bei zivilen und militärischen Behörden, bei
der Polizei, beim Postamt etc.). Selbst wenn in früheren Verfahren
Nachforschungen ergebnislos verlaufen sein sollten, wären erneut
Nachforschungen zum Aufenthaltsort anzustellen. Eine Berufung auf die
Ergebnislosigkeit der früheren Nachforschungen ist nicht zulässig (vgl. SHK ZPO-
STROBEL, Bern 2010, Art. 141 N 13; BK ZPO-FREI, Bern 2012, Art. 141 N 8; ZR 81
[1982] Nr. 58 S. 142 ff.). Fehlt die Adresse auf der Klageschrift und ist diese dem

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Gericht nicht bekannt, kann die klagende Partei verpflichtet werden, die Adresse
der oder des Beklagten beizubringen oder nachzuweisen, dass sie sich erfolglos
darum bemüht hat und weitere Nachforschungen aussichtslos sind; die
klägerische Partei ist zur Mitwirkung bei der Aufenthaltsnachforschung
verpflichtet. Hat die Partei die Nachforschungen nicht einholen können, weil etwa
die nötigen Auskünfte nur gegenüber Amtsstellen erteilt werden, hat das Gericht
die Nachforschungen selbst mit allen ihm zur Verfügung stehenden Mitteln
vorzunehmen (vgl. BSK ZPO-GSCHWEND, 3. Aufl. 2017, Art. 141 N 2).
3.10 Im Ausweisungsgesuch vom 2. September 2020 gab der Berufungsbeklagte
die Adresse der Berufungskläger (D._____-Strasse … in G._____) an (act. 1 und
act. 2). Die Berufungskläger sind an dieser, vom Berufungsbeklagten dem Gericht
angegebenen Adresse seit dem 15. Januar 2020 offiziell gemeldet (vgl. act. 34/1-
2). Anhaltspunkte dafür, die Berufungskläger hätten sich abgemeldet und seien
nach unbekannt weggezogen, sind nicht ersichtlich. Auch fehlen Hinweise auf
eine länger als nur vorübergehende Abwesenheit der Berufungskläger.
Insbesondere bedeutet ein überfüllter Briefkasten für sich alleine noch keine
solche Abwesenheit. Den vorinstanzlichen Akten lassen sich zudem keine
Bemühungen über zumutbare Nachforschungen entnehmen. Indes geht aus dem
vom Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren eingereichten E-Mail-Verkehr
der Parteien hervor, dass es dem Berufungsbeklagten in der Zeit zwischen Juni
bis 24. September 2020 offenbar wiederholt möglich war, den Berufungskläger zu
kontaktieren, und ihm gemäss Korrespondenz ebenso bewusst war, dass sich die
Berufungskläger zwar um eine andere Wohnung bemühten, jedoch nach wie vor
beabsichtigten, in die fragliche Wohnung zurückzukehren (act. 40/1-8). Aus zwei
von den Berufungsklägern eingereichten E-Mails ergibt sich sodann ebenfalls,
dass sie per E-Mail erreichbar gewesen wären bzw. auch von der H._____ AG
auf diesem Weg hatten kontaktiert werden können (act. 30/6-7). Aufgrund der
Akten ist daher anzunehmen, dass bei konkretem Nachfragen beim
Berufungsbeklagten die Vorinstanz mit zumutbarem Aufwand zumindest die E-
Mail-Adressen des Berufungsklägers hätte in Erfahrung bringen und ihn mittels
dieser hätte kontaktieren und um eine aktuelle Zustelladresse anfragen können.
Offenbar war der Vorinstanz bewusst, dass die Zustellung am gemeldeten

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Wohnort nicht einfach war. In dieser Situation wäre es sachlich gerechtfertigt
gewesen, sich beim Berufungsbeklagten bzw. über dessen
Liegenschaftsverwaltung über Kontaktmöglichkeiten zu informieren. Zumutbare
Nachforschungen zum aktuellen Aufenthaltsort bzw. zu Kontaktadressen erfolgten
damit durch die Vorinstanz nicht. Daher lagen die Voraussetzungen einer
Zustellung der Verfügung vom 23. September 2020 und des Urteils an die
Berufungskläger mittels Publikation nach Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO nicht vor. Wie
es sich verhalten würde, wenn sich die Berufungskläger auf entsprechende
Kontaktaufnahme und Nachfrage der Vor-instanz geweigert hätten, eine aktuelle
postalische Kontaktadresse anzugeben, kann hier offen gelassen werden.
4.1 Es fragt sich weiter, ob die Voraussetzungen der Zustellung durch
Publikation gemäss Art. 141 lit. b ZPO erfüllt waren. Danach ist erforderlich, dass
die Zustellung unmöglich oder mit ausserordentlichen Umtrieben verbunden ist.
4.2 In der Regel kann von einer Unmöglichkeit ausgegangen werden, wenn
entsprechende Versuche des Gerichts tatsächlich gescheitert sind, beispielsweise
wenn der Zustellungsempfänger eine Zustellung vereitelt, indem er weder die
eingeschriebene Postsendung abholt noch zuhause persönlich angetroffen
werden kann (vgl. KUKO ZPO-WEBER, 2. Aufl. 2014, Art. 141 N 2, BSK ZPO-
GSCHWEND/BORNATICO, 3. Aufl. 2017, Art. 141 N 3). Gemäss konstanter Praxis
der Kammer braucht es bei bekannter Adresse drei formelle Versuche auf zwei
verschiedenen Wegen, damit von einer Unmöglichkeit der Zustellung
ausgegangen werden darf (vgl. OGer ZH PS190145 vom 23. September 2019,
E. 6.a; PF190001 vom 14. Februar 2019, E. 3.2; LF160059 vom 22. Dezember
2016, E. 5a und c; je m.w.H.). Auch eine Unzumutbarkeit der ordentlichen
Zustellung, also wenn diese mit ausserordentlichen zeitlichen, personellen oder
finanziellen Umständen verbunden wäre, muss sich konkret abzeichnen.
Immerhin darf sich das Gericht auf allgemein- oder gerichtsnotorische Tatsachen
stützen. In der Lehre werden als Beispiele für ausserordentliche Umtriebe
Bürgerkriegswirren, eine gänzlich fehlende staatliche Struktur des Landes, die
permanente Weigerung eines Regimes, Rechtshilfe zu leisten, oder der Umstand,
dass Rechtshilfebegehren zwar entgegen genommen, aber in der Folge erst nach

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Jahren oder gar nicht bearbeitet werden, genannt (vgl. OGer ZH PS190145 vom
23. September 2019, E. 6a).
Gleich wie im Fall von Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO ist auch bei lit. b gefordert,
dass sachdienliche und zumutbare Nachforschungen nach dem Aufenthaltsort
des Adressaten ergebnislos verlaufen sind (vgl. BSK ZPO-GSCHWEND/BORNATICO,
a.a.O., Art. 141 N 3; BK ZPO-FREI, a.a.O., Art. 141 N 12; ZK ZPO-STAEHELIN,
a.a.O., Art. 141 N 2; ZR 97 [1998] Nr. 113 S. 304 f. = Beschluss des
Obergerichtes Zürich vom 21. Januar 1991). Die Wahl der ordentlichen
Zustellungsart liegt zwar im Ermessen des Gerichts. Die Publikation gestützt auf
den Auffangtatbestand gemäss Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO darf hingegen als ultima
ratio nur zur Anwendung gelangen, wenn die erwähnten Voraussetzungen dafür
erfüllt sind (vgl. OGer ZH PS190145 vom 23. September 2019, E. 6.a).
4.3 Wie bereits unter E. 3.8 dargelegt, war die Adresse der Berufungskläger
bekannt und fehlt es in den Akten der Vorinstanz an Hinweisen auf zumutbare
Nachforschungen nach deren Aufenthaltsort (vgl. soeben E. 3.1.3). Bereits aus
diesem Grund ist auch eine Publikation gestützt auf Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO
nicht zulässig gewesen. Hinzu kommt, dass nur Zustellungsversuche via
Gemeindeammannamt unternommen wurden. Auch wenn das Amt vier
(gleichartige) Zustellungsversuche unternommen hat, ändert dies nichts daran,
dass eine zweite Zustellform fehlt. Weshalb die Vorinstanz diese und nicht
diejenige über die Postsendung wählte, lässt sich den Akten nirgends
nachvollziehbar entnehmen. Es sind den vorinstanzlichen Akten schliesslich keine
Hinweise auf allgemein- oder gerichtsnotorische Tatsachen zu entnehmen, aus
welchen sich eine Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit ordentlicher Zustellungen
ergeben könnte.
4.4 Daher kann weder von einer Unmöglichkeit noch von einer Unzumutbarkeit
der Zustellung ausgegangen werden. Weiter bestehen keine Hinweise darauf,
dass die Voraussetzungen für eine Publikation nach Art. 141 lit. c ZPO vorliegen
könnten.

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4.5 Nach dem Gesagten gilt weder die Verfügung vom 3. September 2020 noch
jene vom 23. September 2020 noch das angefochtene Urteil als den
Berufungsklägern zugestellt. Diese hatten somit vom Ausweisungsverfahren
keine Kenntnis bzw. mussten davon keine Kenntnis haben und konnten am
Verfahren nicht teilnehmen. Es war ihnen daher nicht möglich, sich zum
Ausweisungsgesuch zu äussern und ihren Anspruch auf rechtliches Gehör zu
wahren. Das im Ausweisungsverfahren ergangene, angefochtene Urteil ist somit
mit einem derart schwerwiegenden Verfahrensmangel behaftet, dass es nichtig
ist.
5. Die Berufung ist somit gutzuheissen und das Urteil vom 14. Oktober 2020
aufzuheben. Die Sache ist zur Wiederholung des Ausweisungsverfahrens an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Angesichts des nun bestehenden
Prozessrechtsverhältnisses kann nach Art. 138 Abs. 3 ZPO verfahren werden.
6. Unter diesen Umständen ist auf die Frage einer missbräuchlichen
Kündigung nicht weiter einzugehen.
7. Für eine Erstreckung des Mietverhältnisses wäre die Kammer bzw. das
Obergericht Zürich erstinstanzlich von vornherein nicht zuständig, sondern die
örtlich zuständige Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen. Deshalb wäre
auf den entsprechenden sinngemässen Antrag der Berufungskläger nicht
einzutreten. Dazu bleibt zweierlei anzumerken: Zum einen handelt es sich bei der
Kündigungsanfechtungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR um eine materiellrechtliche
Verwirkungsfrist, welche von Amtes wegen zu beachten ist und weder verlängert
noch wiederhergestellt werden kann (vgl. statt vieler: ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996,
Art. 273 N 53 ff.). Zum anderen ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand
des Mieters nach Art. 257d OR – wovon auch die Berufungskläger ausgehen (vgl.
act. 29 S. 1) – eine Erstreckung ausgeschlossen (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
8.1 Da das angefochtene Urteil der Vorinstanz nichtig ist, entfaltet die darin
enthaltene Kosten- und Entschädigungsregelung keine Rechtswirkungen.

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8.2 Umständehalber ist auf die Erhebung von Gerichtskosten für das
Berufungsverfahren vor der Kammer zu verzichten (vgl. Art. 107 Abs. 2 ZPO).
Dem Berufungsbeklagten ist die von ihm verlangte Parteientschädigung
(vgl. act. 39 S. 2) nicht zuzusprechen, weil er unterliegt (vgl. Art. 106 ZPO). Den
Berufungsklägern ist eine Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO) nicht
zuzusprechen, weil sie keine solche beantragt haben.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Bezirksgerichts Meilen, Einzelgericht im summarischen Verfahren, vom
14. Oktober 2020 wird aufgehoben und die Sache zur Wiederholung des
Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Partei- und Umtriebsentschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungskläger unter Beilage
eines Doppels der Berufungsantwort (act. 39), sowie an das Einzelgericht
des Bezirksgerichtes Meilen und das Gemeindeammannamt Meilen-
Herrliberg-Erlenbach, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form
einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in
Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in
Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.

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Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 27'900.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am: