zh_obergericht · LB230034 · 2024-10-16 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB230034-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender,
Oberrichterin Dr. S. Janssen und Oberrichterin lic. iur. B. Schärer
sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Achermann
Urteil vom 16. Oktober 2024
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Berufungskläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. [...]
2. C._____,
3. D._____,
4. E._____
Beklagte und Berufungsbeklagte
2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur im ordentlichen
Verfahren vom 6. Juli 2023 (CG210004-K)

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Rechtsbegehren:
(Urk. 1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Kosten für die Ersatzvornahme zur
Behebung der Schäden an den Fassaden der Liegenschaft an der
F._____-Strasse … in G._____ in Höhe von CHF 306'395.75 zuzüglich
Zins zu 5 % ab 22. März 2021 zu übernehmen.
2. Die Gerichtskosten seien der Beklagten aufzuerlegen, und es sei diese
zu verpflichten, den Klägern eine angemessene Parteientschädigung
(zuzüglich MwSt.) zu bezahlen."
Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 6. Juli 2023:
(Urk. 53 S. 32):
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 12'660.– festgesetzt. Die Kosten des
Schlichtungsverfahrens betragen Fr. 950.–. Allfällige weitere Kosten bleiben
vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr
geleisteten Vorschuss verrechnet. Der Rest des Vorschusses verbleibt für
die allenfalls die Klägerin treffenden Gerichtskosten im Verfahren
CG230001-K bei der Bezirksgerichtskasse Winterthur.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten 2-4 je eine Parteientschädigung
von Fr. 5'257.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. [Schriftliche Mitteilung]
6. [Rechtsmittel].
Berufungsanträge:
der Berufungskläger (Urk. 52 S. 2):
1. Das Urteil vom 6. Juli 2023 des Bezirksgerichts Winterthur (CG210004-K/U)
sei aufzuheben und das vor erster Instanz gestellte Rechtsbegehren vollum-
fänglich gutzuheissen, welches lautet: Die Beklagte sei zu verpflichten, die
Kosten für die Ersatzvornahme zur Behebung der Schäden an den Fassa-

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den der Liegenschaft an der F._____-Strasse . in G._____ in Höhe von
CHF 306'395.75 zuzüglich Zinses zu 5% ab 22. März 2021 zu übernehmen;
eventuell sei das Urteil vom 6. Juli 2023 des Bezirksgerichts Winterthur
(CG210004-K/U) aufzuheben und die Beklagte sei zu verpflichten, die Kos-
ten für die Ersatzvornahme zur Behebung der Schäden an den West- und
Südfassaden an der Liegenschaft an der F._____-Strasse … in G._____ in
der Höhe von CHF 215'041.79 zuzüglich Zinses zu 5% ab 22. Mai 2021 zu
übernehmen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der
Berufungsbeklagten.
3. Die Gerichtskosten [des Berufungsverfahrens] seien der Berufungsbeklagten
aufzuerlegen, und es sei diese zu verpflichten, den Berufungsklägern eine
angemessene Parteientschädigung (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen.
der Berufungsbeklagten (Urk. 63 S. 2, 9):
Die Berufungsanträge (Hauptantrag und Eventualantrag) seien abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten wird, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungskläger.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Weiterführung des Verfahrens an die Vorin-
stanz zurückzuweisen.
Erwägungen:
I.
1.1 H._____ erstellte im Jahr 2009 ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
an der F._____-Strasse … in G._____ und begründete daran Stockwerkeigentum.
Eine der Wohnungen behielt er für sich, die weiteren sieben verkaufte er. In den
Kaufverträgen leistete er den Erwerbern u.a. "Garantie für die Verwendung ein-
wandfreier Materialien sowie für fachgerechte Arbeit entsprechend den SIA-Nor-
men 118" (exemplarisch Urk. 4/5 S. 7 ff.; vgl. auch E. III.6.1). Am tt.mm.2014
starb H._____. Seine Rechtsnachfolgerin war seine Ehefrau, I._____. Sie starb im
Jahr 2020. Die Beklagten und Berufungsbeklagten (Beklagte) sind ihre Erben.
1.2 Ab dem Jahr 2010 zeigten Stockwerkeigentümer Schäden im bzw. am Ge-
bäude an, worauf jeweils Mangelbehebungsarbeiten ausgeführt wurden. Am

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13. September 2016 lieferte die J._____ GmbH ein (privates) Gutachten zur Man-
gelproblematik ab. Nach weiteren Abklärungen wurden die Ost-, Süd- und West-
fassade des Hauses ab Herbst 2019 im Auftrag der Stockwerkeigentümergemein-
schaft saniert. I._____ hatte sich zuvor geweigert, eine Sanierung in Angriff zu
nehmen. Strittig ist, wer die durch diese Sanierung entstandenen Kosten tragen
muss.
2. Am 22. März 2021 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft bei der
Vorinstanz Klage gegen die Erben von I._____ ein, mit der sie abgetretene Ge-
währleistungsansprüche der Stockwerkeigentümer aus den Kaufverträgen mit
H._____ gemäss dem eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren geltend
machte (Urk. 53 E. I.1.; vgl. auch Urk. 1 S. 1 f.; Urk. 4/1a-g). Die Beklagten bestrit-
ten namentlich ihre Passivlegitimation und machten ferner geltend, es hätten
keine Baumängel vorgelegen, allfällige Mängelrechte wären mangels rechtzeitiger
Mängelrüge verwirkt und die Mängelrechte und die daraus abgeleiteten Ersatzfor-
derungen seien darüber hinaus auch verjährt (Urk. 53 E. I.1.; vgl. auch Urk. 18).
Für den erstinstanzlichen Prozessverlauf kann auf den angefochtenen Entscheid
verwiesen werden (Urk. 53 E. I.). Mit Urteil vom 6. Juli 2023 wies die Vorinstanz
die Klage zufolge Verjährung der geltend gemachten Nachbesserungsansprüche
ab (Urk. 53).
3. Am 14. September 2023 (Datum des Poststempels) erhoben B._____ und
A._____, die Eigentümer je einer der Stockwerkeinheiten sind, unter Hinweis auf
die inzwischen erfolgte Abtretung der prozessgegenständlichen Ansprüche durch
die Stockwerkeigentümergemeinschaft an sie (Urk. 56/1-2) Berufung mit den ein-
gangs wiedergegebenen Anträgen (Urk. 51 f.) und leisteten in der Folge auch den
ihnen mit Verfügung vom 2. Oktober 2023 auferlegten Kostenvorschuss von
Fr. 16'880.– (Urk. 59 f.). Mit Verfügung vom 17. November 2023 wurde den Be-
klagten Frist zu Beantwortung der Berufung angesetzt (Urk. 62). Die Beklagten er-
statteten die Berufungsantwort in der Folge fristgerecht mit Eingabe vom 20. De-
zember 2023 (Datum des Poststempels; Urk. 63). Die Rechtsschrift wurde den
Berufungsklägern mit Verfügung vom 9. Februar 2024 zur Kenntnisnahme zuge-
stellt (Urk. 64), worauf sie um Ansetzung einer Frist für die Ausübung des Replik-

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rechts ersuchten (Urk. 65 f.). Eine solche wurde ihn daraufhin mit Verfügung vom
21. Februar 2024 angesetzt (Urk. 67). Die Replik ging innert erstreckter Frist am
15. März 2024 hierorts ein und wurde in der Folge den Beklagten zur Kenntnis-
nahme zugestellt (Urk. 69 f.). Weitere Eingaben der Parteien erfolgten nicht. Die
vorinstanzlichen Akten (Urk. 1-51) wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruch-
reif.
II.
Die Berufung zielt auf die vollständige Gutheissung der Klage. Die Berufungsklä-
ger sind durch das Urteil der Vorinstanz beschwert. Es handelt sich um eine beru-
fungsfähige Streitigkeit (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung wurde form- und frist-
gerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO) und der verlangte Kostenvorschuss ging
rechtzeitig ein.
Die Berufungskläger benennen auf Seite 1 ihrer Berufungsbegründung als "Beru-
fungsbeklagte" die "Erbengemeinschaft I._____", wobei sie die drei im vorliegen-
den Prozess verbliebenen (vgl. dazu Urk. 53 E. I.3.) Erbinnen von I._____ zusätz-
lich einzeln namentlich aufführen. Sie beantragen sodann, "die Beklagte" sei zu
verpflichten, die Kosten der Ersatzvornahme zu übernehmen. In ihrer Berufungs-
antwort stellen sich die drei Erbinnen auf den Standpunkt, die Berufung richte sich
also gegen die nicht parteifähige "Erbengemeinschaft I._____" und nicht gegen
sie, weshalb es an einer Prozessvoraussetzung fehle und auf die Berufung nicht
einzutreten sei (Urk. 63 S. 2 f.). Die Berufungskläger verweisen jedoch zu Recht
darauf, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits vor Vorinstanz gleich
wie sie verfuhr, ohne dass je Zweifel daran aufkamen, dass die beklagten Erben
als Solidarschuldner ins Recht gefasst werden sollten (Urk. 69 S. 3 ff.; vgl. Urk. 18
S. 5 ff., Urk. 37 und Urk. 53 E. I.2. f., E. II.1.3.2., 1.5.1, E. III.1.2., 2.2.1, 3.2.2.,
3.3.2.5. und E. IV.4.). Umstände, die im Berufungsverfahren eine vom bisherigen
gemeinsamen Verständnis der Parteien und des Gerichts abweichende Ausle-
gung der (unsorgfältig verfassten) klägerischen Erklärung erheischen oder erlau-
ben würden, machen die Beklagten sodann nicht geltend und sind auch nicht er-
sichtlich. Es bleibt folglich dabei, dass die von den Berufungsklägern namentlich

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genannten Erben als Rechtsnachfolger von H._____ bzw. I._____ Berufungsbe-
klagte sind. Ihre Parteifähigkeit steht ausser Frage.
Die Berufungsbeklagten lehnen weiter den Parteiwechsel auf klägerischer Seite
ab und stellen sich auf den Standpunkt, dass dieser ohne ihre Zustimmung unzu-
lässig sei, weil die Abtretung der Ansprüche an die Berufungskläger nicht im Sinn
von Art. 83 Abs. 1 ZPO "während des Prozesses" erfolgt sei (Urk. 63 S. 4). Auch
insoweit ist ihnen zu widersprechen. Ein Parteiwechsel ist auch im Berufungsver-
fahren, jedenfalls innerhalb der zeitlichen Grenzen von Art. 317 ZPO, zulässig
(BGer 5A_717/2020 vom 2. Juni 2021 E. 4.1.1.2.1 und 4.1.2; BGer 5A_1014/2018
vom 9. Februar 2022 E. 4.4; BGer 5D_204/2016 vom 15. März 2017 E. 3.2.2;
BSK ZPO-Graber, Art. 83 N 20). Mit der Veräusserung des Streitobjekts nach
dem erstinstanzlichen Urteil und dem mit der Berufungsbegründung erklärten Par-
teiwechsel sind die Anforderungen an einen zulässigen Parteiwechsel in diesem
Licht erfüllt.
Auf die Berufung ist folglich unter dem Vorbehalt der hinreichenden Begründung
(E. III.3.) einzutreten.
III.
1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass H._____ im Rahmen der von
ihm mit den Erstkäufern abgeschlossenen Kaufverträgen in seinem eigenen Na-
men und auf eigene Rechnung eine Nachbesserungsschuld gemäss Art. 165 ff.
der SIA-Norm 118 versprochen habe (Urk. 53 E. III.3.1.1.) und seine Rechtsnach-
folger persönlich analog einem Unternehmer nach der SIA-Norm 118 für die
Nachbesserung hafteten (Urk. 53 E. III.2.3.3.). Gemäss Art. 180 Abs. 1 der SIA-
Norm 118 verjährten die Mängelrechte des Bauherrn fünf Jahre nach Abnahme
des Werks oder Werkteils (Urk. 53 E. III.3.1.2.1.). Ziff. 4 Abs. 2 der Kaufverträge,
wonach für den Fristenlauf der Garantien der 1. Juli 2010 bestimmt werde, sei
wohl dahingehend auszulegen, dass die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme
des Werks, sondern am 1. Juli 2010 zu laufen begonnen (Urk. 53 E. III.3.1.2.1.)
und folglich ordentlich am 1. Juli 2015 geendet habe (Urk. 53 E. III.3.1.3.2.). Vor-

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behalten bleibe die 10-jährige Verjährungsfrist gemäss Art. 180 Abs. 2 der SIA-
Norm 118 für Mängel, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen habe
(Urk. 53 E. III.3.1.2.3.-III.3.1.2.6.). Für die Unterbrechung der Verjährung von
Nachbesserungsansprüchen gälten die allgemeinen Regeln von Art. 135 ff. OR.
Als Unterbrechungsgrund sehe Art. 135 Ziff. 1 OR unter anderem Anerkennungs-
handlungen vonseiten des Unternehmers vor. Dazu zählten Nachbesserungsar-
beiten innerhalb der Verjährungsfrist. Die Schuldanerkennung im Sinne von
Art. 135 Ziff. 1 OR setze aber immerhin voraus, dass der Unternehmer im Zeit-
punkt der Nachbesserung vom entsprechenden Mangel Kenntnis gehabt habe. In-
dem der Unternehmer einen Mangel beseitige, anerkenne er keinen Nachbesse-
rungsanspruch für Mängel, von welchen er erst später Kenntnis erlangt habe,
auch wenn diese auf denselben Ursprung wie der beseitigte Mangel zurückzufüh-
ren seien. Die Behebung eines bekannten Sekundärmangels stelle mit anderen
Worten keine Anerkennung eines unbekannten Primärmangels dar. Erkläre der
Unternehmer, er beseitige einen Mangel aus Gründen der Kulanz, dürfe die Nach-
besserung mangels anderer Anhaltspunkte ebenfalls nicht als Anerkennung ge-
wertet werden. Letztlich sei betreffend jeden einzelnen Mangel separat zu prüfen,
ob der Unternehmer Mängelrechte anerkannt und damit die Verjährung unterbro-
chen habe (Urk. 53 E. III.3.1.2.2.). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft mache
vorliegend Primärmängel geltend, nämlich, dass die Aussenwände fehlerhaft kon-
struiert worden seien, indem die Murfor die Dilatationsfugen durchstossen hätten
und insgesamt 42 Gelenkanker zwischen der inneren und der äusseren Mauer-
schale fehlten. Diese Primärmängel hätten Sekundärmängel wie Risse in den
Wänden und den Eintritt von Wasser in die Fassade verursacht (Urk. 53
E. III.1.5.6. und III.3.1.3.1.). Dass es sich bei den durch die Verkäuferseite nach-
gebesserten Mängeln nicht um die geltend gemachten Primärmängel, sondern
um Sekundärmängel gehandelt habe, werde von der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft anerkannt. Sie behaupte auch nicht, dass die Verkäuferseite Nach-
besserungsarbeiten zur Behebung der Primärmängel ausgeführt hätte. Es sei da-
her davon auszugehen, dass die vorliegend geltend gemachten Primärmängel
vom Verkäufer beziehungsweise von den Beklagten als dessen Rechtsnachfolger
nie anerkannt worden seien. Folglich wären die aus den Primärmängeln folgen-

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den Mängelrechte unter Anwendung der ordentlichen Verjährungsfrist am 1. Juli
2015 verjährt. Das Schlichtungsgesuch vom 23. August 2017 habe die Verjäh-
rungsfrist nicht mehr zu unterbrechen vermocht (Urk. 53 E. III.3.1.3.2.). Für die
Frage der Verjährung des strittigen Anspruchs auf Erstattung der Kosten für die
Ersatzvornahme der Fassadensanierung sei daher entscheidend, ob der Stock-
werkeigentümergemeinschaft der Nachweis gelinge, dass die Verkäuferseite die
geltend gemachten Primärmängel bei der Ablieferung gekannt oder bei der Nach-
besserung von Sekundärmängeln erkannt und die Käufer darüber nicht informiert
habe, so dass diese als absichtlich verschwiegen gälten (Urk. 53 E. III.3.1.3.4.).
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft bringe einerseits vor, der Bauleiter, wel-
cher als Hilfsperson des Verkäufers gehandelt habe, habe die Primärmängel be-
reits während der Bauarbeiten erkannt bzw. bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit
und Aufsicht der Baustelle erkennen müssen. Der Verkäufer müsse sich dieses
Wissen anrechnen lassen. Um auf dieser Basis ein arglistiges Verschweigen zu
bejahen, müsste nachgewiesen werden, dass die Baustelle beziehungsweise die
Bauarbeiten tatsächlich ungenügend überwacht worden seien, sodass der Baulei-
ter geradezu keine Kenntnis von den vorliegend relevanten Primärmängeln habe
haben wollen. Anhand der von der Stockwerkeigentümergesellschaft als Beweis
offerierten Expertise liesse sich dies jedoch zum jetzigen Zeitpunkt kaum mehr
beweisen (Urk. 53 E. III. 3.3.1.). Andererseits mache die Klägerin geltend, die
Verkäuferseite habe aufgrund ihrer Kenntnis von Sekundärmängeln auf die vorlie-
gend relevanten Primärmängel schliessen bzw. entsprechende Nachforschungen
tätigen müssen. Bezüglich der Frage des absichtlichen Verschweigens relevant
seien vorliegend nur Ereignisse vor dem 1. Juli 2015, da die geltend gemachten
Gewährleistungsansprüche verjährt wären, wenn die fraglichen Primärmängel erst
nach diesem Datum erkannt worden wären (Urk. 53 E. III.3.3.2.1.). Die Stock-
werkeigentümergemeinschaft behaupte verschiedene Sekundärmängel, von de-
nen die Verkäuferseite aufgrund von Mängelrügen von K._____, L._____ und
M._____ gegenüber N._____ oder O._____, welche als Stellvertreter des Verkäu-
fers fungiert hätten, Kenntnis gehabt habe. Das Stellvertretungsverhältnis und die
entsprechenden Mängelrügen würden von den Beklagten bestritten (Urk. 53
E. III.3.3.2.2.). Weiter behaupte die Stockwerkeigentümergemeinschaft, dass re-

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gelmässig Arbeiten zur Behebung der Sekundärmängel stattgefunden hätten.
H._____ und I._____ hätten eine ernsthafte Absicht gezeigt, sich um die Mängel
zu kümmern (Urk. 53 E. III.3.3.2.3.). Aus den Behauptungen der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft ergebe sich insgesamt – so die Vorinstanz –, dass die Ver-
käuferschaft auf jegliche Mängelrügen der Stockwerkeigentümer reagiert und
nach Ursachen gesucht, diese jedoch nicht gefunden habe. Dennoch stelle sie
sich auf den Standpunkt, dass die Gewährleistungsverpflichteten schon mit einer
lokalen Öffnung des Verputzes an der Schadstelle im Attikageschoss an der
Westfassade gemerkt hätten, dass an dieser Stelle sämtliche Gelenkanker gefehlt
hätten. Die Schlussfolgerung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, dass die
Verkäuferschaft von den Primärmängeln innert der Gewährleistungsfrist von fünf
Jahren Kenntnis gehabt haben müsse, da die Parteien nach Ablauf dieser Frist
von diesen Primärmängeln Kenntnis erlangt hätten, könne jedoch nicht gefolgt
werden. Vielmehr nehme die Klägerin dabei eine unzulässige ex-post-Betrach-
tung vor (Urk. 53 E. III.3.3.2.4.). Selbst wenn, was von den Beklagten bestritten
werde, sämtliche von der Klägerin vorgebrachten Sekundärmängel vorgelegen
hätten und H._____ und I._____ darüber innert der Gewährleistungsfrist von fünf
Jahren in Kenntnis gesetzt worden wären, würde dies nicht ein geradezu arglisti-
ges Verschweigen der Primärmängel begründen. Vielmehr sei davon auszuge-
hen, dass die Verkäuferschaft während der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren
die Primärmängel weder gekannt noch bei einer Nachbesserung von Sekundär-
mängeln erkannt habe, sondern im Rahmen der Nachbesserungsarbeiten erfolg-
los nach einem Primärmangel gesucht habe. Da letztlich nicht erwiesen sei, dass
H._____ oder I._____ über irgendwelches Wissen verfügt hätten, welches sie ge-
genüber den Mitgliedern der Stockwerkeigentümergemeinschaft verschwiegen
hätten, und sich dies anhand der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft offe-
rierten Beweismittel auch nicht beweisen liesse, sei anzunehmen, dass I._____
von den Primärmängeln erst aufgrund des Gutachtens der J._____ GmbH vom
13. September 2016 erfahren habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die ordentliche Ge-
währleistungsfrist von fünf Jahren jedoch bereits verstrichen gewesen. Mangels
eines arglistigen Verschweigens der Primärmängel auf Verkäuferseite finde die
ausserordentliche Verjährungsfrist keine Anwendung (Urk. 53 E. III.3.3.2.5.).

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Schliesslich verwarf die Vorinstanz auch die von der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft geltend gemachte Rechtsmissbräuchlichkeit der Verjährungseinrede
(Urk. 53 E. III.3.3.3.) und schloss folglich im Ergebnis, dass die geltend gemach-
ten Ansprüche verjährt seien.
2.1 Die Berufungskläger beanstanden die Erwägungen der Vorinstanz, mit de-
nen diese die Rechtsmissbräuchlichkeit der Verjährungseinrede verwarf, nicht.
Sie stellen auch nicht in Frage, dass die Verjährungsfrist gemäss Parteivereinba-
rung am 1. Juli 2010 zu laufen begann, die ausserordentliche Verjährungsfrist ge-
mäss Art. 180 Abs. 2 SIA-118 mangels eines arglistigen Verschweigens der nach-
gebesserten Mängel ("Primärmängel") auf Verkäuferseite keine Anwendung finde
(vgl. Urk. 53 E. III.3.3.2. f.) und die Verjährung der geltend gemachten Forderung
auf Ersatz der Nachbesserungskosten vorbehältlich einer Unterbrechung der Ver-
jährungsfrist folglich am 1. Juli 2015 eintrat. Sie sind jedoch der Auffassung, die
Vorinstanz sei in Verletzung des rechtlichen Gehörs der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine unterbrechungswirksame
Anerkennung der geltend gemachten Nachbesserungsschuld seitens der Verkäu-
ferschaft innert der ordentlichen Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht erfolgt sei.
Eine Aussenfassade sei - so die Berufungskläger in ihrer Berufungsbegründung
zusammengefasst - grundsätzlich nicht sehr komplex aufgebaut. Sie bestehe aus
der Konstruktion (Befestigung), dem Aufbau und der Materialisierung. Wer von
der Fassade spreche, meine daher immer alle drei Elemente. Das gelte auch für
die Rüge einer mangelhaften Fassade. Wer eine mangelhafte Fassade rüge, rüge
die Fassade mit allen ihren Komponenten. Er wisse ja nicht, ob der Mangel die
Konstruktion, den Aufbau oder die Materialisierung der Fassade betreffe. Sei so-
mit die Konstruktion der Fassade mangelhaft, sei das kein neuer Mangel, der erst
mit der Untersuchung der Fassade entdeckt und separat nochmals gerügt werden
müsse, sondern allein Ursache des bereits gerügten Fassadenmangels, die mit
der Untersuchung der Fassade zutage trete. Ursache und Wirkung folgten sich in-
nerhalb der gerügten Fassade und teilten das gleiche Schicksal. Es sei daher
auch nicht möglich, dass Mangel und Mangelursache zwei verschiedene rechtli-
che Schicksale teilten (Urk. 52 S. 17 f. [63-65]). Die Rüge der mangelhaften West-
, Süd- und Ostfassade der Liegenschaft durch die Stockwerkeigentümer habe

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sich auf eine möglicherweise mangelhafte Konstruktion oder Materialisierung der
Fassade bezogen. Da die Mängelrüge die Ursache des Mangels nicht angeben
müsse, genüge die Beschreibung der Auswirkungen als Rüge an der ganzen Fas-
sade (Urk. 52 S. 16 [54 f.]). Das Gutachten der J._____ GmbH vom 13. Septem-
ber 2016 belege sodann, dass die Mängel alle die gerügte Fassade (Konstruktion,
Aufbau und Materialisierung) selbst beträfen und sich keine Drittursache ausser-
halb der Fassade befinde. Die gefundenen Mängel seien die Mangelursache. Die
Konstruktion der Fassade mit diesen Ausführungsfehlern habe zum eigentlichen
Mangel, nämlich den undichten Fassaden geführt (Urk. 52 S. 20 [76 f.]). Aufgrund
der Mängelrüge sei es dem Unternehmer/Verkäufer im vorliegenden Fall möglich
gewesen, mit Bezug auf die Süd-, West- und Ostfassade das Ausmass des Man-
gels zu erfassen. Die gerügten Mängel seien grossflächig gewesen, und sie hät-
ten mit der Konstruktion (fehlende Stabilität) und grossflächigen Undichtigkeiten
(Wassereintritten) zu tun haben müssen, die ihrerseits möglicherweise mit den
Fassadenrissen zu tun gehabt hätten (Urk. 52 S. 16 ff. [54 f., 62, 67-71]). H._____
bzw. seine Rechtsnachfolger hätten ihre aus Art. 364 Abs. 1 OR folgende Unter-
suchungspflicht verletzt, indem erst mehrere Jahre nach Kenntnis der Mängel ein
Gutachter zur Beurteilung des vorliegenden Falls beigezogen worden sei (Urk. 52
S. 19 [72-74]). Die ernsthafte Absicht von H._____ bzw. I._____, sich um die
Mängel und deren Behebung zu kümmern, und somit deren Anerkennung, zeige
sich in mehreren ihrer Handlungen (Urk. 52 S. 20 [75]). Zudem sei die Übergabe
des Gutachtens der J._____ GmbH vom 13. September 2016 durch die Verkäu-
ferschaft an die Stockwerkeigentümer als Anerkennungshandlung zu würdigen;
I._____ habe dadurch die Mängel eingestanden, die im Gutachten beschrieben
worden seien, und mit deren Behebung sie sich schon seit Jahren als Nachfolge-
rin ihres Mannes auseinanderzusetzen gehabt habe (Urk. 52 S. 21 [78]). Eine
Verjährung der Mängelrechte sei nicht erfolgt, solange mit Reparaturmassnahmen
die (weiterbestehenden) Mängel der Fassade immer wieder anerkannt worden
seien. Die letzte Anerkennungshandlung sei mit der Erstellung des Gutachtens
von J._____ GmbH im Auftrag von I._____ und dessen Übergabe an die Stock-
werkeigentümer erfolgt. Das Gutachten habe der Verkäuferschaft innert der Ver-
jährungsfrist der Mängelbehebungspflichten die Mängelursachen detailliert aufge-

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zeigt. Da Mängelursachen nicht separat gerügt werden müssten, sei nunmehr klar
gewesen, was die Verkäuferschaft zu unternehmen gehabt habe, um die Fassade
nachhaltig in Ordnung zu bringen. Folglich seien die Gewährleistungsansprüche
der Stockwerkeigentümer(-gemeinschaft) betreffend die Fassade als Ganzes
auch im Zeitpunkt der Einreichung des Schlichtungsbegehrens am 23. August
2017 noch nicht verjährt gewesen (Urk. 52 S. 21 [79-81]). Der vorliegende Fall un-
terscheide sich massgeblich vom Fall, der dem Entscheid des Bundesgerichts
4A_109/2014 vom 21. Mai 2014 zugrunde gelegen habe (Urk. 52 S. 22 f. [83-89]).
Der Anspruch der Berufungskläger auf Entschädigung für die Kosten der Ersatz-
vornahme im Umfang der Ausgaben für die Fassadensanierung wie sie in der
Klage ausführlich beschrieben worden sei, sei zu bejahen (Urk. 52 S. 23 [91]).
Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, dass die Behebung der Schadensur-
sachen nur für die Fassaden geschuldet gewesen sei, bei denen Risse, Schim-
melbildung und Wasseraustritt gerügt worden seien, und sollte es zur Auffassung
gelangen, dass die Mängel der Ostfassade zu wenig präzis gerügt worden seien,
so seien die Kosten nur für die Ersatzvornahme der Sanierung der Süd- und
Westfassade zuzüglich der bauverbundenen Nebenkosten gemäss Eventualan-
trag geschuldet (Urk. 52 S. 24 [92-95]).
2.2 Die Beklagten halten die Kritik der Berufungskläger am vorinstanzlichen Ent-
scheid dagegen für unbegründet, soweit sie den prozessualen Anforderungen
überhaupt genüge. Die Tatsachenbehauptungen, auf die die Berufungskläger ihre
Argumentation stützten, seien teilweise falsch und/oder neu und daher unbeacht-
lich (Urk. 63 S. 10-15, 22-24, 25 f., 28). Der Vorwurf der Berufungskläger, die Vor-
instanz habe sich mit den rechtlichen Argumenten der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft in der Replik nicht auseinandergesetzt, sei sodann verfehlt. Nicht ge-
folgt sei die Vorinstanz der Auffassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft,
mit den Nachbesserungsarbeiten in der Parterrewohnung L._____ und der Behe-
bung einzelner Verputzschäden und kleinerer Risse hätten auch die behaupteten
Primärmängel als anerkannt zu gelten und es sei entsprechend mit den Nachbes-
serungsarbeiten stets auch die Verjährungsfrist für diese Primärmängel unterbro-
chen worden. Was die Berufungskläger als "wichtigste Argumente der Replik" zu-
sammenfassend festhielten, habe die Vorinstanz durchwegs gewürdigt und mit

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eingehender Begründung verworfen. Wenn die Vorinstanz sich im Ergebnis der
Argumentation der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht angeschlossen habe,
sei damit deren rechtliches Gehör nicht verletzt (Urk. 63 S. 20). Mit der Argumen-
tation der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die Beklagten bzw. ihre Rechtsvor-
gänger hätten zur Untersuchung der Fassaden einen Fachexperten beiziehen
müssen, habe sich die Vorinstanz eingehend auseinandergesetzt und sie als un-
zutreffend verworfen. Die Berufungskläger setzten sich damit nicht auseinander.
Sie begnügten sich, unter "Untersuchungspflichten" pauschal weiter zu behaup-
ten, H._____ bzw. die Beklagten hätten ihre Untersuchungspflicht verletzt, indem
sie keinen Fachexperten beigezogen hätten. Die Behauptung, für einen Baufach-
mann sei ohne weiteres klar gewesen, dass sich die gerügten Fassadenmängel
nicht mit dem Verputzen von Rissen, dem Anstrich der Fassade und ähnlichen
Symptombekämpfungen beheben liessen, sei falsch (Urk. 63 S. 24 f.). Die Ehe-
leute H._____I._____ hätten nie anerkannt, die Fassaden seien mangelhaft, wor-
auf auch die Vorinstanz hingewiesen habe. Die Berufungskläger setzten sich
auch mit diesen Ausführungen nicht auseinander, sondern behaupteten pauschal,
eine Anerkennung sei erfolgt und wiederholten dabei einmal mehr unzutreffende
Behauptungen (Urk. 63 S. 25 f.). Die Berufungskläger hielten zwar dafür, dass die
Mängelrechte nicht verjährt seien, setzten sich aber auch in diesem Punkt in kei-
ner Weise mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, welche den Eintritt
der Verjährung mit eingehender Begründung bejaht habe. Die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft habe sich im vorinstanzlichen Verfahren explizit darauf berufen,
die von den Stockwerkeigentümerinnen L._____ und K._____ gerügten Mängel
seien Sekundärmängel, die aus einem Primärmangel, der mangelhaften Kon-
struktion der Fassade, resultieren würden. Auch in der Replik habe sie festgehal-
ten, zur Diskussion stünden die Definition des Mangels (Primärmangel), die für
die Mängel ursächlichen Bauausführungsmängel sowie allfällige Sekundärmän-
gel. Die Vorinstanz habe unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung zutreffend festgehalten, dass Sekundär- und Primärmangel ein unter-
schiedliches rechtliches Schicksal hätten. Die Argumentation der Berufungsklä-
ger, der vorliegende Fall unterscheide sich massgeblich von Bundesgerichtsent-
scheid 4A_109/2014 vom 21. Mai 2014, sei haltlos und basiere auf unzutreffen-

- 14 -
den tatsächlichen Behauptungen (Urk. 63 S. 22, 27 f.). Abgesehen davon drehe
sich der Streit auch keineswegs nur um die Frage, ob die behaupteten (Primär-)
Mängel fristgerecht gerügt worden seien. Würden Klage und Berufung nicht be-
reits abgewiesen, weil allfällige Ansprüche verjährt seien, so wären die weiteren
Klagevoraussetzungen daher im Einzelnen zu prüfen und das Verfahren zu die-
sem Zweck an die Vorinstanz zurückzuweisen (Urk. 63 S. 7 ff.). Bestritten seien
bis heute auch das Vorliegen von Baumängeln, die Notwendigkeit der durchge-
führten Gesamterneuerung der West-, Süd- und Ostfassade und diverse Rech-
nungspositionen (Urk. 63 S. 4, 8 f., 15 f., 26, 29). Die Behauptung, auf die Süd-
und Westfassade allein würden ohne Nebenkosten Fr. 167'621.94 entfallen, sei
neu und damit gemäss Art. 326 ZPO unzulässig, sie werde im Übrigen bestritten
(Urk. 63 S. 4). Ferner wären allfällige Gewährleistungsrechte verwirkt, weil die
Stockwerkeigentümergemeinschaft die Beanstandungen im Bericht der J._____
GmbH vom 13. September 2016 nicht sofort gerügt habe; die erst am 6. April
2017 erfolgte Mängelrüge sei klar verspätet erfolgt (Urk. 63 S. 8 f., 15 f.).
3. Die Berufungsinstanz hat sich - abgesehen von offensichtlichen Mängeln -
grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der
Berufungsschrift selber in rechtsgenügender Weise erhoben werden. Der Beru-
fungskläger hat die vorinstanzlichen Erwägungen, die er anficht, daher im Einzel-
nen zu bezeichnen, sich mit diesen argumentativ auseinanderzusetzen und mit-
tels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzuzeigen, wo die massge-
benden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wur-
den bzw. aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund
ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren
blosse Wiederholung genügen nicht (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; BGE 142 III 413
E. 2.2.4; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_164/2019 vom 20. Mai 2020 E. 5.2.3;
BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015 E. 2.1; BGer 5A_247/2013 vom 15. Okto-
ber 2013 E. 3.2; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2; vgl. auch zum
diesbezüglich analogen bundesgerichtlichen Verfahren BGer 4A_498/2021 vom
21. Dezember 2021 E. 2.1; BGer 5A_563/2021 vom 18.Oktober 2021 E. 2.3.).
Auch sind die Parteien grundsätzlich gehalten, erstinstanzlich gestellte Beweisan-
träge, denen nicht entsprochen wurde, zu wiederholen (BGE 144 III 394 E. 4.2).

- 15 -
Eine inhaltliche Ergänzung der Begründung in späteren Rechtsschriften als der
Berufungsbegründung ist grundsätzlich unzulässig. Vorbehalten bleiben sich im
Rahmen des Streitgegenstandes bewegende neue juristische Argumente, wenn
der Prozessgegner zulässigerweise neue Tatsachen oder Beweismittel in das Be-
rufungsverfahren eingebracht hat (BGer 5A_7/2021 vom 2. September 2021
E. 2.2.). Die Begründungsanforderungen gelten sinngemäss auch für den Inhalt
der Berufungsantwort, wenn darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet wer-
den, die sich für die im vorinstanzlichen Verfahren obsiegende Partei ungünstig
auswirken können (BGer 5A_660/2014 vom 17. Juni 2015 E. 4.2; BGer
4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.2). Soweit den Rügeerfordernissen
Genüge getan ist, erfolgt die Überprüfung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
mit unbeschränkter Kognition (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Im Berufungsverfahren
neu vorgetragene Behauptungen sind dabei unter den Voraussetzungen von
Art. 317 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen, wobei diejenige Partei, die sich auf (ins-
besondere unechte) Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun hat (BGer
5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2.; BGer 5A_330/2013 vom 24. Septem-
ber 2013 E. 3.5.1; für die Ausnahme vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1 und BGE 139
III 466 E. 3.4). Werden Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge im Rechts-
mittelverfahren bloss erneuert, ist unter Hinweis auf konkrete Aktenstellen aufzu-
zeigen, dass und wo sie bereits vor Vorinstanz eingebracht wurden; andernfalls
gelten sie als neu (BK ZPO I-Hurni, Art. 57 N 6).
4.1 Die Vorbringen der Berufungskläger in ihrer Eingabe vom 14. März 2024
(Urk. 69) sind in der Sache nach dem Erwogenen unbeachtlich, soweit sie über
die Wahrnehmung des rechtlichen Gehörs hinausgehen.
4.2 Die Berufungskläger nehmen sodann keinen Bezug auf den angefochtenen
Entscheid und zeigen folglich auch nicht auf, inwiefern sie diesen als fehlerhaft er-
achten, soweit sie in ihrer Berufungsbegründung den Sachverhalt unter dem Titel
"dem Rechtsstreit zugrundeliegender Sachverhalt" darstellen und Beweismittel of-
ferieren (Urk. 52 S. 5 ff. [12-35]). Auch soweit sie im Zusammenhang mit ihrer
rechtlichen Argumentation ausdrücklich auf diese verweisen oder sich sinnge-
mäss darauf beziehen, lassen sie eine sachbezogene Auseinandersetzung mit

- 16 -
den Erwägungen des angefochtenen Urteils vermissen (Urk. 52 S. 16 ff. [54-57,
62, 67, 70 f.]). Abgesehen davon fehlen Aktenverweise, aus denen sich ergeben
würde, dass und wo die Behauptungen vor Vorinstanz erhoben und die angege-
benen Beweismittel offeriert wurden. Inhaltliche Ergänzungen der Berufungsbe-
gründung in späteren Rechtsschriften wie in der Replik vom 14. März 2024
(Urk. 69 S. 8 ff. [24-38]) sind unter dem Vorbehalt von hier nicht gegebenen Aus-
nahmen unzulässig (E. III.3.; BGer 5A_7/2021 vom 2.9.2021 E. 2.2) und daher
vorliegend unbeachtlich. Die Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge unter
dem Titel "dem Rechtsstreit zugrundeliegender Sachverhalt" und die ausdrücklich
oder sinngemäss darauf beruhende Sachdarstellung auf den Seiten 16 ff. [54 ff.]
der Berufungsbegründung gelten daher auch als neu, soweit sie über den von der
Vorinstanz unbeanstandet festgestellten Sachverhalt hinausgehen (E. III.3.). Zur
Zulässigkeit derselben unter novenrechtlichen Gesichtspunkten äussern sich die
Berufungskläger nicht. Sie sind im Berufungsverfahren auch deshalb nicht zu be-
rücksichtigen. Auf die Kritik der Berufungskläger an der Rechtsanwendung der
Vorinstanz ist damit allein basierend auf dem (im Berufungsverfahren) unbestritte-
nen bzw. vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt einzugehen. Der Vollständig-
keit halber ist allerdings zu bemerken, dass der Ausgang des Verfahrens derselbe
wäre, wenn von prozessual beachtlichen Vorbringen ausgegangen würde, da sie
an der inhaltlichen Zielrichtung der Mängelrügen und der daraufhin unternomme-
nen Nachbesserungsarbeiten (vgl. dazu auch Urk. 53 E. III.3.3.2.2.-3.3.2.5.) von
vornherein nichts ändern würden und daher auch keinen Einfluss auf die Frage
der Verjährungsunterbrechung hätten (vgl. dazu E. III.6.).
5. Die Berufungskläger sehen das rechtliche Gehör der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft dadurch verletzt, dass die Vorinstanz in ihren Erwägungen nicht auf
deren rechtliche Argumentation in den Randziffern 9 ff. der Replik (Urk. 31) zum
Unterschied zwischen Mängeln und deren Ursachen eingegangen sei und daher
die für diese günstige Rechtsfolge im Entscheid nicht berücksichtigt habe (Urk. 52
S. 12 ff. [37 ff.]). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hatte an der angeführten
Stelle kurzgefasst die Auffassung vertreten, dass die mangelhafte Fassadenkon-
struktion, die sie in der Klagebegründung als Primärmangel (mangelhafte Kon-
struktion der Fassade; Urk. 1 S. 24 f. [72 f.]) bezeichnet hatte, nicht als Mangel im

- 17 -
rechtlichen Sinn, sondern als Mangelursachen zu qualifizieren seien, und die Ge-
währleistungsrechte lediglich auf Mängel und nicht auf deren Ursache anwendbar
seien (insbesondere Urk. 31 S. 6 f. [13, 15]). Tatsächlich nahm die Vorinstanz
nicht explizit Bezug auf diese Argumentation der Stockwerkeigentümergemein-
schaft. Allerdings verpflichtet der Gehörsanspruch das Gericht nicht dazu, sich mit
allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen. Selbst hinsichtlich der entscheidwesentli-
chen Vorbringen genügt es, wenn es diese implizit verwirft (BGE 148 III 30 E. 3.1;
BGE 141 III 28 E. 3.2.4). Letzteres tat die Vorinstanz, indem sie mit Verweis auf
Passagen in der Klagebegründung und der Replik der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft davon ausging, dass diese anerkannt habe, dass es sich bei den
durch die Verkäuferseite nachgebesserten Mängel nicht um die geltend gemach-
ten Primärmängel, sondern um Sekundärmängel gehandelt habe (Urk. 53
E. III.3.1.3.2.) und sich in der Folge auf dieser tatsächlichen Grundlage im Einzel-
nen unter Berücksichtigung der entsprechenden Parteistandpunkte und der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung mit dem geltend gemachten Sachgewährleis-
tungsanspruch und dessen Verjährung auseinandersetzte (Urk. 53 E. III.3.). Sie
genügte damit ihrer Begründungspflicht, ohne sich zur abweichenden Auffassung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Einzelnen äussern zu müssen. Das Er-
gebnis ihrer Überlegungen ist (unter dem Vorbehalt einer hinreichenden Begrün-
dung durch die Berufungskläger) Gegenstand der materiellen Überprüfung des
vorinstanzlichen Entscheids. Davon abgesehen wäre auch dann von einer Rück-
weisung an die Vorinstanz abzusehen, wenn eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu bejahen wäre. Der Anspruch auf
rechtliches Gehör ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zwar formeller
Natur. Er stellt aber keinen Selbstzweck dar. Selbst schwerwiegende Verletzun-
gen des rechtlichen Gehörs führen daher nicht zu einer Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz, wenn die Rechtsmittelinstanz wie vorliegend über eine umfas-
sende Kognition in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verfügt und die Rückwei-
sung wie hier einem formalistischen Leerlauf gleichkäme (vgl. BGE 137 I 195
E. 2.3.3.; BGE 143 IV 380 E. 14.1.; BGer 5A_85/2021 vom 26. März 2021 E. 6.2;
BGer 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.2.2.-4.2.4.). Davon gehen die Be-

- 18 -
rufungskläger im Übrigen im Ergebnis ebenfalls aus (Urk. 52 S. 16 [53]). Eine wei-
tere Auseinandersetzung mit der Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtli-
ches Gehör erübrigt sich daher.
6.1 Gemäss Art. 4 der "Weiteren Bestimmungen" der von H._____ mit den Erst-
käufern abgeschlossenen Kaufverträge leistet die veräussernde der erwerbenden
Partei "Garantie für die Verwendung einwandfreier Materialien sowie für fachge-
rechte Arbeit entsprechend den SIA Normen 118, wobei für den Fristenlauf der
Garantie der 1.7.2010 bestimmt wird. Die Garantiefrist beträgt für offene Mängel
zwei und für verdeckte Mängel fünf Jahre." Der Begriff der Garantiefrist in der da-
mals gültigen SIA-Norm 118 (SIA-118, Ausgabe 1977/91) entspricht demjenigen
der Rügefrist. Die Terminologie wurde inzwischen (SIA-118, Ausgabe 2023) an-
gepasst (Art. 172 ff. SIA-118). Die Mängelrechte, die dem Bauherrn nach Art. 169
ff. SIA-118 zustehen, verjähren gemäss Art. 180 SIA-118 grundsätzlich in fünf
Jahren nach der Abnahme des Werkes oder Werkteils. Vorbehalten bleiben die
Rechte aus vom Unternehmer absichtlich verschwiegenen Mängeln. Gegenstand
der Verjährungswirkung bilden die Forderungen, die aus der Ausübung der Män-
gelrechte entstehen. Die entsprechende Gestaltungserklärung unterbricht für sich
alleine genommen die Verjährung dabei nicht (Gauch/Stöckli [Hrsg.], Kommentar
zur SIA-Norm 118, 2. A. 2017, Art. 180 N 2.3 und 3.3). Gemäss den massgebli-
chen allgemeinen Regeln von Art. 135 ff. OR setzt die Unterbrechung der Verjäh-
rung (unter Vorbehalt einer vorliegend nicht relevanten qualifizierten Rechtsverfol-
gung durch den Besteller) vielmehr Anerkennungshandlungen seitens des Unter-
nehmers voraus (Art. 135 Ziff. 1 OR; vgl. BGer 4C.258/2001 vom 5. September
2002 E. 4.1.2). Zu den Anerkennungshandlungen seitens des Unternehmers zäh-
len u.a. innerhalb der Verjährungsfrist vorgenommene Nachbesserungsarbeiten.
6.2 Ob die Verjährung unterbrochen wurde, ist mit der Vorinstanz für jeden ein-
zelnen Werkmangel separat zu beurteilen (Gauch/Stöckli, a.a.O, Art. 180 N 5.6;
vgl. auch BK OR-Wildhaber/Dede Art. 135 N 23, wonach aus der Anerkennungs-
handlung genügend bestimmt hervorgehen muss, welche von potentiell mehreren
Forderungen zwischen Parteien der Schuldner anerkennt). Die Annahme, der Un-
ternehmer habe seine Schuldpflicht anerkannt, setzt dabei immer voraus, dass

- 19 -
dieser zumindest von der Existenz eines Mangels weiss. In der Beseitigung eines
bekannten Mangels liegt daher keine Anerkennung anderer, nicht bekannter Män-
gel, selbst wenn diese auf der gleichen Ursache wie der beseitigte Mangel beru-
hen. Das gilt namentlich auch, wenn ein Mangel ein Sekundärmangel eines Pri-
märmangels ist und der Unternehmer einen dieser Mängel beseitigt. Aufgrund des
kausalen Zusammenhangs der beiden Mängel ist es zwar nicht ausgeschlossen,
dass eine normative Würdigung der gesamten Umstände ergeben kann, dass der
Unternehmer mit der Beseitigung des einen Mangels implizit auch die Haftung für
den anderen Mangel anerkannt hat. Das setzt aber zumindest voraus, dass der
Unternehmer den anderen Mangel und den kausalen Zusammenhang der beiden
Mängel kannte (BGer 4A_109/2014 vom 21. Mai 2014 E. 4.1; Gauch, Der Werk-
vertrag, 6.A. 2019, N 2267). Die Verjährung kann schon eintreten, bevor der Man-
gel von den Beteiligten erkannt wurde (vgl. Gauch/Stöckli, a.a.O., Art. 180 N 4.4
und 4.6).
6.3.1 Innerhalb der Verjährungsfrist gerügt und seitens der Verkäuferschaft nach-
gebessert wurden auch nach der (im Einzelnen umstrittenen) Darstellung der Be-
rufungskläger Feuchtigkeitsschäden und Fassadenrisse. Die von ihnen (wie zuvor
von der Stockwerkeigentümergemeinschaft) unter den Begriff der fehlerhaften
Konstruktion der Fassade subsumierten (bestrittenen) Mängel waren innerhalb
der Verjährungsfrist weder Gegenstand von Mängelrügen noch von Nachbesse-
rungsarbeiten. Sie wurden vielmehr erstmals im Gutachten der J._____ GmbH
vom 13. September 2016 thematisiert (Urk. 52 S. 16 ff. [54 ff.]; Urk. 53
E. III.1.5.6., III.3.1.3.1. f. und III.3.3.2.5.). Die (bestrittene) Suche nach der Scha-
densursache war bis zu diesem Zeitpunkt nach den unbeanstandet gebliebenen
Feststellungen der Vorinstanz auch nach Darstellung der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft über Jahre erfolglos geblieben (Urk. 53 E. III.3.3.2.2. ff.). Folglich
wussten weder der Verkäufer und seine Rechtsnachfolger noch die (weiteren)
Stockwerkeigentümer vor Mitte September 2016 von den Gegenstand des Ver-
fahrens bildenden Mängeln der raumbildenden Wand des Gebäudes ("fehlerhaf-
ten Konstruktion der Fassade"; vgl. Urk. 53 E. II.1.5.6. und III.3.1.3.1.). Etwas an-
deres behaupteten auch die Berufungskläger nicht. Sie werfen H._____ bzw. den
Beklagten einzig vor, nicht rechtzeitig ein Gutachten, das die Mängel hätte aufde-

- 20 -
cken können, in Auftrag gegeben und dadurch ihre Sorgfaltspflicht verletzt zu ha-
ben (Urk. 52 S. 19 [72-74]). Selbst wenn dies zutreffen würde, würde das jedoch
nichts daran ändern, dass die prozessgegenständlichen Mängel bis zum Ablauf
der ordentlichen Verjährungsfrist keinem der Beteiligten bekannt waren. Ob die
Verkäuferseite ihre Untersuchungspflicht verletzte, ist im vorliegenden Kontext un-
wesentlich. Allfällige Schadenersatzansprüche aus der Verletzung von Sorgfalts-
pflichten sind nicht Gegenstand des Verfahrens.
6.3.2Nach Auffassung der Berufungskläger deckte das Gutachten der J._____
GmbH lediglich eine fehlerhafte Bauausführung als Ursache der innerhalb der
Verjährungsfrist gerügten und nachgebesserten Mängel und nicht - wie von der
Vorinstanz angenommen - einen davon zu unterscheidenden (eigenständigen)
Primärmangel auf. Sie betonen dabei das Verhältnis von Ursache (mangelhafte
Konstruktion der Fassade) und Wirkung (gerügte Fassadenrisse und Feuchtig-
keitsschäden) und den daraus folgenden Umstand, dass ohne Behebung der
mangelhaften Fassadenkonstruktion die Fassadenrisse und Feuchtigkeitsschä-
den nicht behoben werden könnten (vgl. Urk. 52 S. 17 f., 21 [62-66, 79]). Letzte-
res mag zwar insofern zutreffen, als ohne Behebung der Mängel der raumbilden-
den Wand des Gebäudes mit dem wiederholten Auftreten von Schäden an der
Fassade (vgl. Urk. 53 E. III.1.5.6. und III.3.1.3.1.) zu rechnen gewesen wäre.
Auch mag es so sein, dass die Stockwerkeigentümer die Mängel der raumbilden-
den Wand des Gebäudes bereits beim ersten Auftreten von Feuchtigkeitsschäden
und Fassadenrissen hätten behoben haben wollen, wenn sie um den (von den
Beklagten bestrittenen) Zusammenhang gewusst hätten. Daraus folgt jedoch
nicht, dass es sich bei den diesen und den während der Dauer der Verjährungs-
frist bekannt gewordenen, gerügten und nachgebesserten Mängeln an der Fas-
sade rechtlich um einen Mangel handelt, denn auch bzw. gerade Primär- und Se-
kundärmangel stehen definitionsgemäss im Verhältnis von Ursache und Wirkung
(BGer 4A_109/2014 vom 21. Mai 2014 E. 3.3.1.; Gauch, a.a.O., N 1455, 1470 f.;
Gauch/Stöckli, a.a.O., Art. 166 N 5.2). Von einem einzigen Mangel wäre vielmehr
nur dann auszugehen, wenn es sich bei den innerhalb der Verjährungsfrist be-
kannt gewordenen, gerügten und nachgebesserten Mängeln an der Fassade le-
diglich um die nach der Ablieferung des Werks (wahrnehmbar gewordene) Ver-

- 21 -
grösserung der Mängel der raumbildenden Wand des Gebäudes gehandelt hätte
(vgl. Gauch, a.a.O., N 1454). Das ist jedoch nicht der Fall. Die Fassadenrisse und
Feuchtigkeitsschäden mögen ihre Ursache zwar in den bereits bei der Ablieferung
des Werks vorhanden Mängeln der raumbildenden Wand des Gebäudes haben,
sie betreffen aber auch nach Darstellung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
bzw. der Berufungskläger nicht direkt diese selber und sind entgegen den Beru-
fungsklägern teilweise auch nicht ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (Was-
ser) denkbar. Es handelt sich bei ihnen folglich um (nach der Ablieferung entstan-
dene) zusätzliche Mängel des Werks.
6.3.3 Bei den prozessgegenständlichen Mängeln handelt es sich folglich mit der
Vorinstanz um rechtlich von den Feuchtigkeitsschäden und Fassadenrissen zu
unterscheidende Mängel, die erst nach Ablauf der Verjährungsfrist überhaupt be-
kannt wurden.
6.4 Davon ausgehend können die von den Berufungsklägern der Verkäufer-
schaft zugerechneten Handlungen (Urk. 52 S. 20 f. [75-78]) von vornherein keine
vorliegend relevanten Anerkennungshandlungen darstellen: Soweit sie innerhalb
der Verjährungsfrist erfolgten, weil sie sich mangels Kenntnis der prozessgegen-
ständlichen Mängel nicht auf diese bzw. die entsprechenden Nachbesserungsan-
sprüche beziehen konnten und im Übrigen, weil die Verjährungsfrist nach einge-
tretener Verjährung nicht mehr unterbrochen werden kann. Eine weitere Ausein-
andersetzung mit den im Einzelnen umstrittenen Behauptungen der Berufungsklä-
ger erübrigt sich.
6.5 Schlussfolgernd ist festzuhalten, dass mit der Vorinstanz davon auszugehen
ist, dass die ordentliche Verjährungsfrist nicht unterbrochen wurde (Urk. 53
E. III.3.1.3.2.).
7. Es bleibt folglich beim im Übrigen (zu Recht) nicht beanstandeten Urteil der
Vorinstanz. Die Klage ist (zufolge Verjährung der geltend gemachten Nachbesse-
rungsansprüche) abzuweisen.

- 22 -
IV.
1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr und Prozessentschä-
digung wurden in ihrer Höhe nicht beanstandet und sind im Rahmen des Ent-
scheids gemäss Art. 318 Abs. 3 ZPO zu übernehmen. Ein Grund, die Kostenver-
teilung zugunsten der klagenden Partei anzupassen, besteht angesichts des Aus-
gangs des Verfahrens nicht. Als eintretende Partei haften die Berufungskläger
auch für die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens, dies solidarisch mit der
Stockwerkeigentümergemeinschaft als ursprünglich klagender und ausscheiden-
der Partei (Art. 83 Abs. 2 ZPO). Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens sind
folglich der Stockwerkeigentümergemeinschaft F._____-Strasse … und den Beru-
fungsklägern unter solidarischer Haftung (je für den gesamten Betrag) aufzuerle-
gen und mit dem von der Stockwerkeigentümergemeinschaft F._____-Strasse …
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. In gleicher Weise sind sie sodann zu
verpflichten, den Beklagten 2-4 je eine Parteientschädigung von Fr. 5'257.90 zu
bezahlen.
2. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden die unterliegenden Berufungs-
kläger vollumfänglich kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 95 Abs. 1 ZPO;
Art. 106 Abs. 1 ZPO), wobei auf solidarische Haftung (je für das Ganze) zu erken-
nen ist (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt
(gerundet) Fr. 306'396.–. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist gestützt auf
§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 16'000.– festzu-
setzen und mit dem von den Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen. Die zweitinstanzliche Parteientschädigung für die von einem gemein-
samen Rechtsvertreter unterstützten Beklagten 2-4 bemisst sich nach § 13 Abs. 1
und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 AnwGebV. Sie ist einschliesslich Mehrwert-
steuer (vgl. Urk. 63 S. 2) auf Fr. 12'000.– festzusetzen.
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.

- 23 -
2. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 12'660.– festgesetzt. Die
Kosten des Schlichtungsverfahrens betragen Fr. 950.–. Allfällige weitere
Kosten bleiben vorbehalten.
3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft F._____-Strasse …, F._____-Strasse …, G._____ (Stock-
werkeigentümergemeinschaft) und den Berufungsklägern unter solidarischer
Haftung auferlegt und mit dem von der Stockwerkeigentümergemeinschaft
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
4. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Berufungskläger werden un-
ter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beklagten 2-4 für das erstinstanzli-
che Verfahren je eine Parteientschädigung von Fr. 5'257.90 zu bezahlen.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 16'000.– festgesetzt.
6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beru-
fungsklägern unter solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
7. Die Berufungskläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den
Beklagten 2-4 für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung
von Fr. 12'000.– zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Stockwerkeigentümergemein-
schaft F._____-Strasse …, F._____-Strasse …, G._____ (hinsichtlich der
Dispositivziffern 2-4) sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

- 24 -
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 306'396.– (gerundet).
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 16. Oktober 2024
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Huizinga MLaw N. Achermann
versandt am:
jo