zh_obergericht · LF140049 · 2014-07-01 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 7. April 2014 (ER140035)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140049-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur.
E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen
sowie Gerichtsschreiberin Dr. M. Fuchs Räber
Urteil vom 1. Juli 2014
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich
vom 7. April 2014 (ER140035)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt
A._____, die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachstehend Gesuchsgeg-
nerin genannt), ist die Tochter von C._____ und D._____, welche das Einfamilien-
haus "E._____", … Zürich, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzten. C._____ hatte
die Liegenschaft Ende der 70er Jahre erworben. Im Rahmen einer Zwangsverstei-
gerung im Jahr 2003 erwarb F._____ das Einfamilienhaus in eigenem Namen, of-
fenbar aber im Auftrag von C._____ und D._____. Die Eheleute CD._____ wohnten
weiterhin als Mieter in der Liegenschaft. Angeblich hätte es zu einer Rückübertra-
gung der Liegenschaft an die Eheleute CD._____ kommen sollen, doch verkaufte
F._____ die Liegenschaft im Jahr 2011 an die B._____ AG (nachstehend Gesuch-
stellerin genannt). Die Verwaltungsratspräsidentin der Gesuchstellerin ist die Ehe-
frau von Rechtsanwalt lic. iur. G._____. Kurz nach Erwerb der Liegenschaft kündig-
te die Gesuchstellerin den Eheleuten CD._____ das Mietverhältnis. Die Kündigung
wurde angefochten. Vor der Schlichtungsbehörde Zürich schlossen die Gesuchstel-
lerin und die Eheleute CD._____ am 8. September 2011 einen Vergleich ab, ge-
mäss welchem die Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses per
30. September 2011 festgestellt wurde. Gleichzeitig wurde das Mietverhältnis bis
und mit 30. September 2013 erstreckt und C._____ und D._____ verpflichteten sich,
das Einfamilienhaus auf diesen Zeitpunkt hin endgültig zu verlassen (act. 5/3). Da
C._____ und D._____ nicht wie vereinbart aus dem Einfamilienhaus auszogen,
wurden sie mit Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich vom
20. Dezember 2013 ausgewiesen (act. 5/4, vgl. auch act. 5/2). Dieser Entscheid
wurde von der I. Zivilkammer des Obergerichts mit Urteil vom 5. Februar 2014 be-
stätigt (Geschäfts-Nr. RV140002).
Im Herbst 2009 – also rund vier Jahre vor der genannten Ausweisung – zog die Ge-
suchsgegnerin zu ihren Eltern in die streitgegenständliche Liegenschaft. C._____
meldete die Gesuchsgegnerin am 20. April 2010 beim zuständigen Kreisbüro als
Untermieterin an. Während die Gesuchsgegnerin behaupten lässt, sie habe am 28.
bzw. 31. August 2009 mit der Verwaltungsgesellschaft H._____, bestehend aus
F._____ und D._____, ihrem Vater, einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen,
welcher beim Verkauf der Liegenschaft kraft Art. 261 OR auf die Gesuchstellerin

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übergegangen sei und der Ausweisung somit entgegen stehe, ist die Gesuchstelle-
rin der Auffassung, die Gesuchsgegnerin befinde sich ohne Rechtstitel in der besag-
ten Liegenschaft und sei auszuweisen. Es bestehe kein gültiger Mietvertrag.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 12. Februar 2014 reichte die Gesuchstellerin beim Einzel-
gericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich ein Gesuch ein, mit welchem sie die
Ausweisung der Gesuchsgegnerin beantragte. Konkret stellte sie folgende Anträge
(act. 1 S. 1 f.):
"1. Es sei Frau A._____ zu befehlen, die Räumlichkeiten der Liegenschaft E._____,
… Zürich unverzüglich, ohne irgendwelche Fristen, zu räumen und alle Räumlich-
keiten der Liegenschaft E._____, die ganze Liegenschaft, das ganze Einfamilien-
haus vollständig und ordnungsgemäss der Eigentümerin zu übergeben. Das
Stadtammannamt Zürich … sei anzuweisen, diesen Entscheid zu vollstrecken.
2. Es sei eine Androhung gemäss Art. 292 StGB zu erlassen gegen jede Zuwider-
handlung im Sinne von Ziffer 1. Zudem sei A._____ unter Strafandrohung von
Art. 292 StGB zu verbieten, irgendwelche weitere Personen unter welchem Titel
auch immer beim Kreisbüro als E._____, … Zürich anzumelden und/oder diesen
Zutritt zur Liegenschaft E._____, … Zürich zu beschaffen.
3. In prozessualer Hinsicht sei die Eingabe ordnungsgemäss der A._____ zur Stel-
lungnahme einzuräumen. Es ist unklar, durch wen sie sich vertreten lässt, mög-
licherweise durch RA I._____ oder RA X._____. Es ist davon auszugehen, dass
die Rechtsvertretung der Besetzerin auf jeden Fall Zeit schinden wollen. Dem ist
nur halbwegs beizukommen, dass sofort zur mündlichen Verhandlung vorgeladen
wird noch während der Frist zur Stellungnahme. Liegenschaftenbesetzer und Be-
setzeranwälte haben immer nur ein Ziel: Zeit zu schinden und nochmals Zeit zu
schinden; sie bilden eine Art einfache Gesellschaft: anstelle von Miete finanzieren
Besetzer ihre Liegenschaftenbesetzeranwälte, da derzeit für Liegenschaftenbe-
setzer noch nicht UR erhält, noch nicht.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen plus MWST."
2.2. Nachdem die Gesuchstellerin – mit zum Teil unsachlicher – Eingabe vom
18. Februar 2014 beantragt hatte, die Gesuchsgegnerin sei persönlich zur Verhand-
lung vorzuladen (act. 12) und die Gesuchstellerin mit Schreiben des Einzelgerichts
vom 21. Februar 2014 darauf hingewiesen worden war, künftige Eingaben in die-
sem Stil zu unterlassen (act. 13), wurde die Gesuchsgegnerin, nachdem sie sich
zum gegnerischen Antrag hat äussern können, mit Verfügung vom 28. Februar
2014 zum persönlichen Erscheinen an der Verhandlung vom 26. März 2014 ver-
pflichtet (act. 14a, act. 15 und act. 16a).
2.3. Anlässlich der Verhandlung informierte Rechtsanwalt lic. iur. G._____ die Vo-
rinstanz, dass er die Gesuchstellerin ab sofort nicht mehr als Anwalt, sondern als

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einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat vertrete (Prot. I S. 7 und act. 19).
Nach Erstattung der Gesuchsantwort bzw. Stellungnahme sowie der Replik und
weiteren Vorbringen der Parteien im Rahmen des rechtlichen Gehörs (Prot. I S. 7
ff.) teilte die Gesuchstellerin dem Einzelgericht mit Eingabe vom 27. März 2014 mit,
dass sie das mit Eingabe vom 12. Februar 2014 gestellte Ausweisungsbegehren
"mit dem Vorbehalt des Wiedereinbringens" zurückziehe (act. 32). Nach der Ver-
handlung war der Vorinstanz von Seiten der Gesuchstellerin ein weiteres Schreiben
samt Beilagen überbracht worden (act. 27-31). Nachdem die Vorinstanz der Ge-
suchstellerin mit Verfügung vom 27. März 2014 Frist angesetzt hatte, um das Aus-
weisungsbegehren vorbehalt- und bedingungslos zurückzuziehen (act. 33a), teilte
diese dem Gericht mit, dass kein Rückzug stattfinde, und sie reichte erneut Beila-
gen ein (act. 34-38). Bezüglich der unaufgeforderten und nachgereichten Beilagen
(act. 29-31, act. 35-36 und act. 37/Z1-Z32) verfügte die Vorinstanz deren Retournie-
rung und behielt je ein Belegexemplar in verschlossenem Couvert in den Akten
(act. 43 S. 16 f.).
2.4. Die Vorinstanz verzichtete auf die Einvernahme der von den Parteien ange-
rufenen Zeugen und entschied mit Urteil vom 7. April 2014 wie folgt (act. 43 S. 17
f.):
1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Räumlichkeiten der Liegenschaft
E._____, … Zürich, unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungs-
gemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall.
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft
auf Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin ge-
mäss Ziff. 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind
von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgeg-
nerin zu ersetzen.
3. Auf den Antrag, der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung von Art. 292
StGB zu verbieten, irgendwelche weitere Personen unter welchem Titel auch im-
mer beim Kreisbüro als E._____, … Zürich, anzumelden und/oder diesen Zutritt
zur Liegenschaft E._____, … Zürich, zu beschaffen, wird nicht eingetreten.
4. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'400.– wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt; der
von der Gesuchstellerin geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird ange-
rechnet. Der Mehrbetrag von Fr. 600.– wird von der Gesuchsgegnerin direkt be-
zogen. Die Gesuchsgegnerin wird zudem verpflichtet, der Gesuchstellerin den mit
dem Kostenvorschuss zu viel geleisteten Betrag von Fr. 600.– zu ersetzen.

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5. Die Anträge der Parteien auf Parteientschädigung werden abgewiesen.
[6./7. Mitteilungssatz und Rechtmittel]
2.5. Gegen den ihr am 5. Mai 2014 zugegangenen Entscheid erhob die Beru-
fungsklägerin mit Eingabe vom 15. Mai 2014 (Datum Poststempel: 15. Mai 2014)
rechtzeitig bei der Kammer Berufung und stellte folgende Anträge (act. 44 S. 2):
"1. Es seien die Ziffern 1, 2, 4 und 5 des Entscheids ER 140035-L des Bezirksge-
richts Zürich, Einzelgericht Audienz vom 7. April 2014 aufzuheben.
2. Es sei auf den Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) nicht einzutreten so-
weit die Eingabe der Berufungsbeklagten überhaupt im Recht belassen werden
kann, und es seien die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens der Berufungs-
beklagten aufzuerlegen und der Berufungsklägerin eine Parteientschädigung
nach Ermessen des Gerichts plus MWST für das erstinstanzliche Verfahren zu-
zusprechen.
3. Eventualiter zu Ziffer 2 sei das Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
(Ausweisung) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Es seien die Kosten des Berufungsverfahrens der Berufungsbeklagten aufzuerle-
gen und der Berufungsklägerin eine Parteientschädigung plus MWST zuzuspre-
chen."
2.6. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde wegen offensichtlicher Un-
zulässigkeit bzw. offensichtlicher Unbegründetheit verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Mit unaufgeforderter Eingabe vom 3. Juni 2014 reichte die Gesuchstellerin ein
Schreiben im Sinne einer Berufungsantwort ein und beantragte die Abweisung der
Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegnerin.
Sie verzichtete explizit auf eine Begründung der Berufung und verwies vollumfäng-
lich auf den vorinstanzlichen Entscheid (act. 48). Diese Eingabe wurde der Ge-
suchsgegnerin in Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 132 I
45 Erw. 3.3; BGE 133 I 99 f.; vgl. auch ZR 111 Nr. 56) mit Kurzbrief vom 11. Juni
2014 zu Kenntnisnahme zugestellt (act. 49). Sie äusserte sich nicht hiezu.
2.7. Auf die Einholung eines Kostenvorschusses im Sinne von Art. 98 ZPO wurde
aufgrund der Dringlichkeit, welche Ausweisungsverfahren inne wohnt, verzichtet.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-41). Das Verfahren erweist
sich als spruchreif.
3. Prozessuales
3.1. Die Gesuchsgegnerin moniert zunächst, die Vorinstanz habe es unterlassen,
das Gesuch der Gesuchstellerin vom 12. Februar 2014 (act. 1) wegen Ungebühr-

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lichkeit zurückzuweisen. Die Vorinstanz habe verkannt, dass diverse Passagen im
Gesuch gegen die allgemein bekannten Anstandsregeln verstossen würden, so
namentlich die Bezeichnungen "Liegenschaftenbesetzer", "Besetzeranwälte", "Lie-
genschaftenbesetzeranwälte", "ACD._____-Spiel" [Nachname der Familie], "schma-
rotzen". Vor dem Hintergrund, dass die Gesuchstellerin bereits in einem anderen
Verfahren obergerichtlich darauf hingewiesen worden sei, dass Rechtsschriften die-
ser Art in Zukunft nicht mehr folgenlos akzeptiert würden, genüge es nicht, wenn die
Vorinstanz die genannten Formulierungen bloss als "problematisch" bezeichne und
die Eingabe nicht im Sinne von Art. 132 Abs. 2 ZPO zur Verbesserung zurückweise
bzw. sie nicht als unbeachtlich betrachte. Das von der Vorinstanz angeführte fortge-
schrittene Verfahrensstadium und die mit einer Rückweisung einhergehenden Ver-
zögerungen würden Art. 132 ZPO nicht standhalten, zumal eine mögliche Verfah-
rensverzögerung auf das Verhalten der Gesuchsgegnerin zurückzuführen sei
(act. 44 S. 5 ff.).
3.2. Gemäss Art. 132 Abs. 2 ZPO sind unleserliche, ungebührliche, unverständli-
che oder weitschweifige Eingaben innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbes-
sern. Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt. Vorliegend hat die Vorinstanz da-
von abgesehen, das Gesuch vom 12. Februar 2014 zur Verbesserung zurückzuwei-
sen. Sie äusserte sich (erst) zur Eingabe vom 18. Februar 2014, mit welcher die
Gesuchstellerin die persönliche Vorladung der Gesuchsgegnerin beantragte
(act. 12), und wies Rechtsanwalt lic. iur. G._____ mit Schreiben vom 21. Februar
2014 darauf hin, dass das genannte Schreiben die nötige Sachlichkeit vermissen
lasse und Bezeichnungen wie "ACD._____-Bande" unnötig herabwürdigend seien
und die Verunglimpfung des Stadtammannamtes unsachlich sei. Gleichzeitig wies
sie die Gesuchstellerin darauf hin, dass künftige Eingaben in diesem Stil als unge-
bührlich zur Verbesserung zurückgeschickt würden und ein analoger Auftritt an der
Verhandlung eine Ordnungsbusse zur Folge haben könnte. Weitergehende Mass-
nahmen ergriff sie nicht (act. 13).
3.3. Die Gesuchstellerin beanstandet bzw. nennt zwar bloss das Gesuch vom
12. Februar 2014 (act. 1), doch geht aus ihren Ausführungen unmissverständlich
hervor, dass hievon auch die Eingabe vom 18. Februar (act. 12) erfasst ist. Die er-
wähnten Bezeichnungen und Textpassagen entsprechen in der Tat nicht dem

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Schreibstil, welcher von Gerichtseingaben erwartet werden darf. Darüber hinaus
enthalten sie Ausführungen, welche juristisch nicht relevant sind und offensichtlich
bloss der Stimmungsmache dienen. Es kann nicht nachvollzogen werden, was
Rechtsanwalt lic. iur. G._____ damit bezweckt. Im vorliegenden Fall ist zwar augen-
fällig, dass er als Ehemann der Verwaltungsratspräsidentin der Gesuchstellerin per-
sönlich in die streitgegenständliche Angelegenheit involviert sein dürfte und er ent-
sprechend emotionaler agiert, doch erfordern auch derartige Umstände einen
Schreibstil, welcher professionelle Distanz wahrt. Dies gilt unabhängig davon, wie
lange die Parteien bereits im Streit liegen und auch unabhängig davon, ob lic. iur.
G._____ als Rechtsvertreter oder als Verwaltungsrat der Gesuchstellerin auftritt. Die
beiden Eingaben wurden von der Vorinstanz denn auch zurecht als problematisch
bezeichnet. Ob sie bereits als ungebührlich im Sinne des Gesetzes zu qualifizieren
sind, ist vorliegend aber nicht zu entscheiden und kann entsprechend dahingestellt
bleiben.
3.3.1. Beim Begriff der "Ungebührlichkeit" handelt es sich um einen unbestimmten
Gesetzesbegriff, womit es im Ermessen der zuständigen Instanz liegt, derartige
Eingaben in den Schranken des Gesetzes zu qualifizieren und über deren weitere
Behandlung zu entscheiden. Eine Ermessensüberschreitung liegt (erst) vor, wenn
die Behörde eine Rechtsfolge trifft, die nicht mehr im gesetzlichen Ermessensspiel-
raum liegt. Bei Art. 132 Abs. 2 ZPO handelt es sich zwar nicht – wie die Gesuchs-
gegnerin zurecht darauf hinweist (act. 44 S. 5) – um eine Kann-Vorschrift, was be-
deutet, dass eine Eingabe zwingend zur Verbesserung zurück geschickt werden
muss, wenn sie unleserlich, ungebührlich, unverständlich oder weitschweifig ist.
Doch ist die Frage, ob diese Kriterien erfüllt sind, insbesondere bei der Thematik der
Ungebührlichkeit, eine Ermessensfrage. Bei der Korrektur von Ermessensentschei-
den übt die Rechtsmittelinstanz – selbst wenn sie wie hier volle Kognition hat (Kurt
Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, N 2 zu Art. 310 ZPO) – Zurückhaltung und greift
nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung aner-
kannten Grundsätzen abgewichen ist oder sich der Entscheid als offensichtlich un-
billig bzw. als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. dazu OGer ZH,
LY130010, Beschluss und Urteil vom 21. August 2013; BGer 4A_10/2014, Urteil
vom 8. April 2014; Kurt Blickenstorfer, a.a.O., N 5 zu Art. 310 ZPO).

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3.3.2. Die Vorinstanz wies Rechtsanwalt lic. iur. G._____ deutlich auf die Problema-
tik seiner Eingaben sowie auf mögliche rechtliche Folgen hin und gab auch klar zu
verstehen, dass sie künftige Eingaben dieser Art zur Verbesserung zurückweisen
werde. Dass sie die beiden Eingaben jedoch (noch) nicht als ungebührlich im Sinne
des Gesetzes bezeichnete, womit sie sie entgegen der Auffassung der Gesuchs-
gegnerin nicht zur Verbesserung zurückwies, sondern zuerst eine Warnung im Sin-
ne einer Zurechtweisung aussprach, stellt aus Sicht der Kammer keine Ermessens-
überschreitung dar. Das gewählte, prozessleitende Vorgehen bewegt sich in einem
zulässigen Rahmen und ist im Übrigen auch insofern vertretbar, als sich das Verfah-
ren bereits in einem fortgeschrittenem Stadium befand. Allerdings widerspräche es
Art. 132 ZPO, wenn klar als ungebührlich zu qualifizierende Eingaben einzig des-
halb zugelassen würden, weil eine Verbesserung derselben eine Verfahrensverzö-
gerung bedeutete. Die Parteien haben während des ganzen Verfahrens Anspruch
auf Respekt und Anstand. Beispielsweise wurde eine Beschwerdeschrift ohne Wei-
teres als ungebührlich qualifiziert, in welcher die Mitglieder des Bezirksrats Zürich
– unter anderem – als "nicht denkende Menschen, sondern ausgesprochene Hohl-
köpfe, wenn nicht gar Schaaaf------sköpfe" sowie als "dumm, doof, blööd, ignorant,
arrogant, mehr eingebildet als ausgebildet in jeder Hinsicht" bezeichnet wurden (O-
Ger ZH, PQ110012 vom 20. Oktober 2011). Eine derartige Intensität liegt beim
streitgegenständlichen Gesuch noch nicht vor. Es ist aber, wie die Vorinstanz zutref-
fend darauf hingewiesen hat, durchaus denkbar, dass weitere Eingaben im selben
Stil als ungebührlich qualifiziert werden könnten. Vorliegend lag der Fall aber anders
und die Vorinstanz kam mit vertretbarer Argumentation zum Schluss, dass die Vor-
aussetzungen von Art. 132 ZPO noch nicht erfüllt seien, selbst wenn sich das Ge-
such an der Grenze zur Ungebührlichkeit bewegt. Damit ist dem Antrag der Ge-
suchsgegnerin auf Rückweisung bzw. Nichtbeachtung des Gesuchs wegen Unge-
bührlichkeit kein Erfolg beschieden.
4. Materielles
4.1. Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kein materieller Entscheid ergeht, wenn das Gericht auf das
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten kann, weil die Vorausset-

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zungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich der Sachverhalt nicht liquid ist
oder kein klares Recht vorliegt. In einem solchen Fall ist der Streitgegenstand noch
nicht abgeurteilt und es obliegt dem Gesuchsteller, einen ordentlichen Prozess an-
zustreben (ZK ZPO-Sutter-Somm/Lötscher, N 31 zu Art. 257). Es ist auch Sache
des Gesuchstellers, den Nachweis zu erbringen, dass die Voraussetzungen des
Begehrens erfüllt sind, wobei der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beweisstren-
gebeschränkung unterliegt; es ist der volle Beweis zu erbringen. Bestreitet der Ge-
suchsgegner die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen, trifft den Gesuchsgeg-
ner lediglich eine Behauptungslast. Entsprechend muss er seine Einwendungen
nicht glaubhaft machen. Dies hat zur Folge, dass der Gesuchsteller zusätzlich die
Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden
Tatsachen trägt (vgl. KUKO SchKG-Jent-Sørensen, N 11 zu Art. 257 ZPO). Jedoch
reichen offensichtlich unbegründete bzw. haltlose Behauptungen seitens des Ge-
suchsgegners nicht aus, um das Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
aufzuhalten (vgl. ZR 2008 Nr. 13).
4.2. Materiellrechtliche Grundlage der Ausweisung bildet Art. 641 Abs. 2 ZGB.
Hiezu hielt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend fest, dass der Ei-
gentümer einer Sache das Recht hat, jede ungerechtfertigte Einwirkung auf sein Ei-
gentum abzuwehren (act. 43 S. 9). Dies gilt auch für den Eigentümer einer Liegen-
schaft, welcher berechtigt ist, die Ausweisung einer Person zu verlangen, die uner-
laubterweise in der Liegenschaft wohnt. Die sogenannte Eigentumsfreiheitsklage
kann jedoch nur erhoben werden, wenn es sich um eine ungerechtfertigte Einwir-
kung auf das Eigentum handelt. Ein gültiger Mietvertrag würde der Ausweisung ent-
gegen stehen.
4.2.1. Die von der Vorinstanz festgestellte Eigentümerstellung der Gesuchstellerin
(act. 43 S. 9 ff.) wurde nicht angefochten, weshalb es diesbezüglich keiner weiteren
Ausführungen bedarf. Insofern ist es auch irrelevant, ob F._____ damals berechtigt
war, die Liegenschaft an die Gesuchstellerin zu verkaufen oder nicht. Jedenfalls ist
die Gesuchstellerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen (act. 25/1).
4.2.2. Da dem vorliegenden Ausweisungsbegehren keine Kündigung vorausging,
entfällt auch die von Amtes wegen zu prüfende formale Gültigkeit (Frist- und Form-
vorschriften) einer solchen.

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4.2.3. Die Vorinstanz kam bezüglich der Einwendungen der Gesuchsgegnerin, es
bestehe ein der Ausweisung entgegenstehender Mietvertrag vom 31. August 2009,
gemäss welchem sie berechtigt sei, ein bestimmtes Einzelzimmer zum Wohnen und
für den Musikunterricht zu nutzen sowie die Treppen, Korridore, Nasszellen, Garde-
robe, Waschküche etc. mitzubenutzen, zum Schluss, dass sich diese Vorbehalte als
unbegründet und haltlos erweisen würden. Es habe bloss ein Mietvertrag zwischen
der Gesuchsgegnerin und D._____, ihrem Vater, bestanden. Eine Berechtigung
desselben bestehe heute aber unbestrittenermassen nicht mehr. Entsprechend ha-
be ein solcher Mietvertrag bei Veräusserung der Liegenschaft im Jahr 2011 auch
nicht auf die Gesuchstellerin als Erwerberin übergehen können. Art. 261 OR erfasse
nur den dinglich berechtigten Vermieter als Verkäufer. D._____ sei aber höchstens
obligatorisch berechtigt gewesen. Im Übrigen sei die Ernsthaftigkeit des Mietver-
trags mehr als fraglich. Es spreche vieles dafür, dass das mit Mietvertrag über-
schriebene Dokument allein habe dazu dienen sollen, der Gesuchsgegnerin den
Verbleib im fraglichen Mietobjekt zu sichern (act. 23/6). Damit sei der rechtlich rele-
vante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Der Aufenthalt der Gesuchsgeg-
nerin in der Liegenschaft sei als ungerechtfertigte Einwirkung auf das Eigentum der
Gesuchstellerin zu werten (act. 43 S. 9 ff.).
4.3. Unrichtige Rechtsanwendung (Art. 320 a lit. a ZPO)
4.3.1. Die Gesuchsgegnerin beanstandet in ihrer Berufungsschrift zunächst die un-
richtige Rechtsanwendung im Sinne von Art. 320 lit. a ZPO und macht dazu geltend,
es liege kein klarer Fall vor (act. 44 S. 8 ff.). Die Gesuchstellerin habe den bestritte-
nen Sachverhalt nicht rechtsgenügend substantiiert. Sie trage jedoch die Beweis-
last. Indem die Gesuchstellerin im Nachgang zur Verhandlung zahlreiche Eingaben
gemacht habe (so am Nachmittag vom 26. März 2014 und am 4. April 2014; act. 29-
31/1-3, act. 35-36 und act. 37/Z1-Z32), habe sie eingestanden, dass die Angele-
genheit noch einer weiteren Auseinandersetzung bedürfe und eben nicht klar sei.
Andernfalls hätte sie nicht noch weitere Eingaben machen müssen (act. 44 S. 8).
4.3.2. Dass es sich um keinen klaren Fall handle, habe die Gesuchstellerin aber
auch damit signalisiert, dass sie das Gesuch mit Eingabe vom 27. März 2014 zu-
rückgezogen habe (act. 32 und act. 38). Der in dieser Eingabe gemachte Vorbehalt
des Wiedereinbringens sei entgegen der vorinstanzlichen Verfügung vom 27. März

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2014 nicht als Bedingung zu werten, weshalb die Aufforderung zur Klarstellung nicht
hätte erfolgen dürfen (act. 33a). Abgesehen davon sei ein Rückzug nicht widerruf-
bar, womit die Vorinstanz, unabhängig von der nachfolgenden Erklärung der Ge-
suchsgegnerin vom 4. April 2014, dass kein Rückzug stattfinde, auch aus diesem
Grund sofort hätte einen Nichteintretensentscheid fällen müssen (act. 44 S. 8 unten
und S. 9). Diesbezüglich ist sogleich anzumerken, dass das vorinstanzliche Vorge-
hen nicht zu beanstanden ist. Beim Klagerückzug handelt es sich um eine einseitige
Willenserklärung der klagenden Partei, welchem eine gewichtige prozessuale Be-
deutung zukommt. Diese Parteierklärung beendet den vom Rückzug betroffenen
hängigen Rechtsstreit und ist entsprechend bedingungsfeindlich. Da nur der bedin-
gungslose Klagerückzug zur sofortigen Erledigung des Verfahrens führt und ein sol-
cher Dispositionsakt (der Rückzug) nicht widerrufen werden kann (vgl. MARKUS
KRIECH, DIKE-Komm-ZPO, N 6 ff. zu Art. 241 ZPO), war das vorinstanzliche Vor-
gehen in Anbetracht der nicht eindeutig formulierten Eingabe vom 27. März 2014
richtig. Die Vorinstanz verlangte zurecht eine Klarstellung im Sinne der erforderli-
chen Bedingungsfeindlichkeit des Klagerückzugs. Da somit kein Klagerückzug im
Sinne des Gesetzes erfolgte, handelt es sich bei der Stellungnahme vom 4. April
2014 (act. 38) auch nicht um einen Widerruf im rechtstechnischen Sinn, wie dies die
Gesuchsgegnerin behauptet. Im Übrigen ist nicht einzusehen, inwiefern die Ge-
suchsgegnerin von der Zwischenverfügung vom 27. März 2014 in ihren Rechten
tangiert gewesen sein soll, ganz abgesehen davon, dass sie sich dazu nicht äusser-
te bzw. kein Rechtsmittel ergriff. Insofern erfolgen ihre entsprechenden Einwendun-
gen auch verspätet.
4.3.3. Der Vorwurf sodann, die Vorinstanz habe mit der Ablehnung aller weiteren
Eingaben der Gesuchstellerin den Prozessstoff willkürlich "im Sinne einer Präparie-
rung eines klaren Falles" eingeschränkt und damit das rechtliche Gehör der Partei-
en verletzt (act. 44 S. 9 Mitte), verfängt ebenfalls nicht. Die Parteien erhielten an-
lässlich der Verhandlung ausreichend Gelegenheit, sich zur Sache zu äussern, zu
den Ausführungen der Gegenseitige Stellung zu nehmen sowie Beilagen einzu-
reichen, womit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör nicht tangiert wurde. Das Nach-
reichen von Beilagen ist der angerufenen Verfahrensart des Rechtsschutzes in kla-
ren Fällen aber fremd und erweist sich insbesondere nach einer durchgeführten
Verhandlung, bei der die Parteien umfassend Stellung nehmen konnten, als nicht

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notwendig. Welche Tatsachenbehauptungen und welche Dokumente zum ent-
scheidrelevanten Sachverhalt beitragen, ist aber Sache des Gerichts zu entschei-
den, welches auch befugt ist, den Prozessstoff zu limitieren. Dass dies vorliegend
willkürlich geschehen sein soll, trifft nicht zu. Die zahlreichen unaufgeforderten und
zum Teil weitschweifigen Eingaben von Rechtsanwalt lic. iur. G._____ entsprechen
offenbar (bloss) seiner Art zu prozessieren und korrelieren zum Teil nicht mit der
eidgenössischen Zivilprozessordnung bzw. der gewählten Verfahrensart. Ein Zuviel
an Eingaben bedeutet jedoch nicht per se, dass der Fall materiell komplex ist bzw.
kein klarer Fall vorliegt. Viel mehr scheint es, dass die Gesuchstellerin sämtliche ihr
zur Verfügung stehenden Dokumente, welche aus ihrer Sicht einem Ausweisungs-
entscheid zuträglich sind, nach Durchführung der Verhandlung noch einzubringen
versuchte, ganz nach dem Motto: "Nützt es nichts, schadet es nichts." Mehr ist da-
hinter aber – wie auch nachstehend unter Ziff. 4.5 zu zeigen sein wird – nicht zu se-
hen, weshalb aus dem Mehr an Eingaben keine Rechtswirkungen im Sinne von feh-
lenden Prozessvoraussetzungen (kein klarer Fall) abgeleitet werden können. In die-
sem Zusammenhang ist somit einzig darauf hinzuweisen, dass gerade anwaltlich
vertretene Parteien wissen müssten, dass von den Gerichten nur entscheidrelevan-
te und nur rechtzeitig eingereichte Eingaben berücksichtigt werden können.
4.3.4. Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Rüge der unrichtigen
Rechtsanwendung im Sinne keines klaren Falles nicht verfängt. Die oben angeführ-
ten Argumente vermochten alle nicht zu überzeugen.
4.4. Offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 320 lit. b ZPO)
4.4.1. Weiter macht die Gesuchsgegnerin geltend, die Vorinstanz verkenne auch bei
der materiellen Beurteilung dieser Angelegenheit den wesentlichen Sachverhalt. So
habe sie zu Unrecht den Bestand eines Mietverhältnisses zwischen dem früheren
(formalen) Eigentümer F._____ bzw. der heutigen (formalen) Eigentümerin (die Ge-
suchstellerin) und der Gesuchsgegnerin als fragwürdig bezeichnet. Jedenfalls
schliesse aber selbst die Vorinstanz den Bestand eines Mietverhältnisses nicht ganz
aus, sondern bringe "Fragezeichen" an. Daran zeige sich, dass es sich nicht um kla-
res Recht handle und die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO auch unter diesem
Aspekt nicht erfüllt seien. Konkret macht die Gesuchsgegnerin geltend, der genann-
te Mietvertrag sei durch den Verkauf der Liegenschaft kraft Art. 261 OR automatisch

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von F._____ auf die formale Erwerberin, die Gesuchstellerin, übergegangen. Zwi-
schen F._____ und D._____ habe ein Treuhandverhältnis bestanden, womit der
Treugeber D._____ dem Treunehmer F._____ entsprechend Anweisungen im Sin-
ne von Art. 397 ff. OR habe geben können. D._____ habe F._____ somit auch in-
struieren können, sein Einverständnis zu einem solchen Mietvertrag zu geben. Der
Mietvertrag, welcher zwar formal nur von D._____ im Namen einer einfachen Ge-
sellschaft unterzeichnet worden sei, binde somit auch F._____ rechtswirksam. Aus
rechtlicher Sicht brauche es denn auch keine Unterschrift von F._____, damit ein
Mietvertrag zwischen ihm als formalen Eigentümer und der Gesuchsgegnerin zu-
stande komme. Doch selbst wenn man – entgegen der Ansicht der Gesuchsgegne-
rin – davon ausgehe, dass kein Treuhandverhältnis bestanden habe, so wohne die
Gesuchsgegnerin unbestritten bereits seit dem 1. Oktober 2009 in der streitgegen-
ständlichen Liegenschaft, was F._____ bekannt gewesen sei und er toleriert habe.
Folglich habe dieses Mietverhältnis nach den allgemeinen Regeln über die Entste-
hung von Verträgen ohnehin Bestand. Auch die von der Vorinstanz angeführten
Zweifel an der Existenz des Mietvertrags im Zusammenhang mit dem Mietzins und
der langen Dauer des Mietverhältnisses seien rechtlich nicht haltbar (act. 43 S. 13
f.). Einerseits handle es sich um Laien und andererseits bestehe wie erwähnt kein
Schriftlichkeitserfordernis, womit Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags (statt
Mietzinszahlungen die Liegenschaftsaufwendungen zu bezahlen) auch mündlich
bzw. konkludent rechtswirksam seien. Die lange Dauer des Mietverhältnisses sei in
Anbetracht der Rückübertragung der Liegenschaft auf die Eheleute CD._____
durchaus sinnvoll. Da diese Angelegenheit offensichtlich kein klarer Fall sei, hätte
die Vorinstanz aus materieller Sicht einen Nichteintretensentscheid fällen müssen.
Folglich sei die Berufung gutzuheissen (act. 44 S. 10 ff.).
4.4.2. Zunächst ist klar zu stellen, dass die von der Gesuchsgegnerin angeführten
Zweifel bzw. Fragezeichen der Vorinstanz hinsichtlich des Mietvertrags in anderem
Zusammenhang als dem oben dargestellten erwähnt worden waren (vgl. dazu
act. 43 S. 13 unten und S. 14). So kam die Vorinstanz in ihrer Hauptbegründung
zum Schluss, dass der zwischen D._____ und der Gesuchsgegnerin abgeschlosse-
ne Mietvertrag vom 31. August 2009 nichts am Anspruch der Gesuchstellerin auf
Abwehr der Einwirkung in ihr Eigentum ändere und führte lediglich der Vollständig-
keit halber an, dass die Ernsthaftigkeit des eingereichten Mietvertrages mehr als

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fraglich sei, insbesondere bezüglich des Mietzinses und bezüglich der Laufzeit des
Vertrags. Diese ergänzenden vorinstanzlichen Überlegungen sprechen somit nicht
– wie die Gesuchsgegnerin darzustellen versucht – gegen einen klaren Fall.
4.4.3. Zwar sind die personellen Verhältnisse und die einzelnen Geschehnisse im
Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Liegenschaft komplex, doch steht
dieser Umstand einem unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren Sachverhalt bezüg-
lich der Ausweisung nach Art. 257 ZPO nicht von vornherein entgegen:
Vorweg sei festgehalten, dass die Eltern der Gesuchsgegnerin zu einem Zeitpunkt
aus der Liegenschaft ausgewiesen worden waren (erstinstanzlich am 20. Dezember
2013, zweitinstanzlich bestätigt am 5. Februar 2014), in welchem die Gesuchsgeg-
nerin bereits vier Jahr dort gewohnt hatte (seit 1. Oktober 2009). Weshalb es nicht
auch zur Ausweisung der Gesuchsgegnerin gekommen ist, kann jedoch dahin ge-
stellt bleiben. Feststeht jedenfalls, dass der von der Gesuchsgegnerin eingereichte
Mietvertrag vom 28. bzw. 31. August 2009 keine Rechtswirkung gegenüber der Ge-
suchstellerin zu erzeugen vermag (act. 26/3), ist er im Hinblick auf eine Übertragung
der Liegenschaft doch nicht zwischen den berechtigten Personen abgeschlossen
worden. Zwar liegt die Beweislast beim Rechtsschutz in klaren Fällen bei der Ge-
suchstellerin und die Gesuchsgegnerin trifft bloss eine Behauptungslast, womit sie
ihre Einwendungen nicht glaubhaft machen muss (vgl. KUKO SchKG-Jent-
Sørensen, N 11 zu Art. 257 ZPO), doch reichen offensichtlich unbegründete bzw.
haltlose Behauptungen nicht aus, um das Verfahren nach Art. 257 ZPO aufzuhalten
(vgl. ZR 2008 Nr. 13). Zum Zeitpunkt des behaupteten Abschlusses des Mietver-
trags stand die Liegenschaft unbestritten im Eigentum von F._____. Dieser war be-
reits sechs Jahre als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. D._____ hatte somit
keine dingliche Berechtigung mehr an der Liegenschaft, womit ein Mietvertrag zwi-
schen ihm und der Tochter auch nicht nach Art. 261 OR auf die neue Eigentümerin
bzw. die Gesuchstellerin übergehen konnte, unabhängig davon, ob F._____ nun als
Treuhänder von D._____ agierte oder nicht. Das entsprechende Argumentarium der
Vorinstanz hiezu ist korrekt und bedarf keiner weiteren Ausführungen (vgl. dazu ZK
OR-Higi, N 15 zu Art. 261-261a OR). Die Behauptung, dass der eingereichte Miet-
vertrag F._____ rechtwirksam als Vermieter gebunden hat, ist offensichtlich haltlos.
Selbst wenn an die Einwendungen der Gesuchsgegnerin nur geringe Anforderun-

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gen zu stellen sind, so führt sie nirgends an, dass eine Vollmacht von F._____ be-
standen habe, gemäss welcher ihr Vater im Namen der einfachen Gesellschaft, der
Verwaltungsgesellschaft "H._____", berechtigt gewesen sein soll, Verträge, insbe-
sondere Mietverträge abzuschliessen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte vor, wel-
che auf bestimmte Tätigkeiten der einfachen Gesellschaft schliessen lassen, und
selbst wenn eine solche Verwaltungsgesellschaft bestanden haben könnte, müsste
sich die Gesuchsgegnerin zumindest zur rechtlichen Befugnis ihres Vaters, im Na-
men der Verwaltungsgesellschaft einen Mietvertrag abzuschliessen, äussern. Sie
legt aber keinerlei entsprechende Dokumente vor bzw. beruft sich nicht einmal auf
solche. Die Existenz der Verwaltungsgesellschaft "H._____" wurde von der Ge-
suchstellerin denn auch mit Nachdruck bestritten. Den Mietvertrag bezeichnete sie
als gefälscht (Prot. I S. 8). In diesem Punkt sind an die Beweislast der Gesuchstelle-
rin denn auch keine übertriebenen Anforderungen zu stellen, zumal von ihr nicht
verlangt werden kann, das Nichtbestehen einer einfachen Gesellschaft zu bewei-
sen. Dass ein Mietvertrag aufgrund eines Treuhandverhältnisses oder sodann durch
Zeitablauf bzw. Duldung seitens von F._____ entstanden sein soll, verfängt in der
vorliegenden Konstellation ebenfalls nicht. Damit ist die Einwendung der Gesuchs-
gegnerin, zwischen ihr und der Gesuchstellerin bestehe ein rechtsgültiger, befriste-
ter Mietvertrag, unbegründet.
Des Weiteren sei darauf hingewiesen, dass ein Untermietverhältnis das gleiche
Schicksal erleidet wie das Hauptmietverhältnis. Das Mietverhältnis zwischen den El-
tern der Gesuchsgegnerin und der Gesuchstellerin wurde beendet und die Eltern
wurden aus der Liegenschaft ausgewiesen. Entsprechend hat die Gesuchsgegnerin
auch aus einem allfälligen Untermietverhältnis zwischen ihr und ihren Eltern keinen
Rechtstitel, um in der Liegenschaft wohnen zu bleiben.
4.5. Nach dem oben Gesagten sprach die Vorinstanz die Ausweisung zurecht
aus. Die Voraussetzungen im Sinne von Art. 257 ZPO sind erfüllt. Damit bleibt auch
kein Raum für die eventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz zwecks
Ergänzung des Verfahrens. Die Berufung ist in allen Punkten abzuweisen.

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5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Da die Gesuchsgegnerin im Rechtsmittelverfahren unterliegt, sind ihr gestützt
auf Art. 106 Abs. 1 ZPO die Prozesskosten aufzuerlegen. Diese bestehen in der
Regel aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO).
Die Gesuchstellerin war im Berufungsverfahren nicht anzuhören, womit ihr keine re-
levanten Aufwendungen entstanden sind, welche es zu ersetzen gilt (Art. 95 Abs. 1
und 3 lit. a und b ZPO). Ihre Eingabe vom 3. Juni 2014 im Sinne einer Berufungsan-
twort erfolgte unaufgefordert und enthielt im Übrigen lediglich einen Antrag auf Ab-
weisung der Berufung (act. 48).
5.2. Der Streitwert bildet Berechnungsgrundlage für die Festsetzung der Prozess-
kosten. Vorliegend geht der Streit nicht auf Geldzahlung, weshalb der Streitwert zu
schätzen ist. Hierbei ist darauf abzustellen, was der Ausgang des Verfahrens für die
Parteien in finanzieller Hinsicht bedeutet. Massgebend ist dabei das Brutto-Prinzip
(auch wenn eine Gegenleistung geschuldet ist, wie bei der Benützung einer Woh-
nung gegen Entgelt, ist auf den Mietzins abzustellen, welcher in der streitigen Peri-
ode zu zahlen wäre). Bei einem Erstreckungsbegehren kann die verlangte Dauer
herangezogen werden. Ist die Kündigung an sich angefochten, muss die dreijährige
Sperrfrist beachtet werden, welche im Fall eines Obsiegens des Mieters von Geset-
zes wegen läuft (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Geht es alleine um eine Ausweisung ist
auf die mutmassliche Dauer des Verfahrens abzustellen, welche bei liquiden Ver-
hältnissen in der Regel sechs Monate nicht übersteigt. Ausgehend davon ist der
Streitwert in Übereinstimmung mit der Vorinstanz auf Fr. 14'700.– zu schätzen, ba-
sierend auf dem von den Eltern der Gesuchstellerin geleisteten Mietzins von
Fr. 2'450.– monatlich (act. 5/3 S. 2).
Hernach ergibt sich eine ordentliche Gerichtsgebühr von Fr. 2'408.– (§ 4 Abs. 1
i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Diese ist gestützt auf § 8 Abs. 1 GebV OG um
einen Viertel auf Fr. 1'800.– zu reduzieren. Eine weitergehende Reduktion ist in An-
betracht der umfangreichen Akten nicht angezeigt.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des Be-
zirksgerichts Zürich vom 7. April 2014 (Geschäfts-Nr. ER140035) wird be-
stätigt.
2. Die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen wird be-
stätigt.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.– festgesetzt und der
Gesuchsgegnerin auferlegt.
4. Für das Berufungsverfahren werden keine Entschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage ei-
nes Doppels der Berufungsschrift (act. 44), sowie – unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts
Zürich, je gegen Empfangsschein.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 14'700.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Fuchs Räber
versandt am: