zh_obergericht · NG130013 · 2013-11-22 · de
Feststellung Berufung gegen ein Urteil des Kollegialgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom 12. Juni 2013 (MD120016)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG130013-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili.
Urteil vom 22. November 2013
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
4. D._____,
Beklagte und Berufungskläger,
Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. iur. X._____,
gegen
E._____,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Feststellung
Berufung gegen ein Urteil des Kollegialgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom
12. Juni 2013 (MD120016)

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Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten:
"1. Es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 20. Dezember
2011 angezeigte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 nichtig sei.
2. Es seien die Beklagten zu verpflichten, der Klägerin den zu viel
bezahlten Mietzins von monatlich Fr. 129.– für den Zeitraum April
2012 bis und mit April 2013 zurückzuerstatten.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten
der Beklagten."
(act. 1 S. 2)
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 12. Juni 2013:
"1. In Gutheissung von Rechtsbegehren Ziffer 1 wird festgestellt,
dass die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Miet-
zinserhöhung per 1. April 2012 nichtig ist.
2. In Gutheissung von Rechtsbegehren Ziffer 2 werden die Beklag-
ten verpflichtet, der Klägerin Fr. 1'677.– zu bezahlen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 4'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 4'000.-- Kosten total
4. Die Kosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung
auferlegt. Sie werden von der Klägerin unter Verrechnung ihres
Prozesskostenvorschusses von Fr. 4'000.– bezogen, sind ihr aber
von den Beklagten zu ersetzen.
5. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin eine Prozessent-
schädigung von Fr. 5'100.– (zuzüglich 8.0% MwSt.) zu bezahlen.
6./7. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung"
(act. 25 S. 12)
Berufungsanträge:
der Berufungskläger (act. 35 S. 2):
"Es sei das Urteil vom 12. Juni 2013 aufzuheben;

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unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt) zulasten der
Klägerin und Berufungsbeklagten."
der Berufungsbeklagten (act. 46 S. 2):
"Es sei die Berufung abzuweisen, soweit auf diese überhaupt einzutreten ist;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Beru-
fungskläger."
Erwägungen:
1.
1.1. F._____ war bis 15. Dezember 2011 Eigentümer der Liegenschaft …-
Strasse … in … Zürich (GB Bl. …, Kataster-Nr. …; act. 3/4). Mit Mietverträgen
vom 23./24. Oktober 2007 vermieteten er und seine Ehefrau G._____ der
E._____ (Klägerin und Berufungsbeklagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) in
dieser Liegenschaft eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 1. Stock und einen Parkplatz
(act. 3/5 und act. 3/6). Am 15. Dezember 2011 übertrug F._____ das Eigentum an
der Liegenschaft mittels einer Schenkung auf seine Enkel A._____, B._____,
C._____ und D._____ (Beklagte und Berufungskläger, nachfolgend Berufungs-
kläger; act. 3/4). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 20. Dezember 2011 teil-
ten FG._____ der Berufungsbeklagten per 1. April 2012 eine Mietzinserhöhung
für Wohnung und Einstell-/Abstellplatz von Fr. 129.-- pro Monat mit (act. 3/2).
1.2. Am 6. November 2012 machte die Berufungsbeklagte beim Mietgericht Zü-
rich gegen die Berufungskläger eine Feststellungs- und Rückforderungsklage mit
dem vorerwähnten Rechtsbegehren anhängig (act. 1). In der Folge setzte die Vor-
instanz den Berufungsklägern Frist zur Klageantwort an (act. 10). Nachdem mit
Schriftsatz vom 18. Februar 2013 FG._____ eine Klageantwort erstattet hatten
(act. 17), führte die Vorinstanz die Hauptverhandlung durch (Prot. I S. 8 ff.). Mit
Urteil vom 12. Juni 2013 hiess die Vorinstanz die Klage gut. Sie stellte fest, dass
die mit Formular vom 20. Dezember 2011 angezeigte Mietzinserhöhung per
1. April 2012 nichtig ist, verpflichtete die Berufungskläger zur Zahlung von

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Fr. 1'677.-- an die Berufungsbeklagte, setzte die Gerichtsgebühr auf Fr. 4'000.--
fest, auferlegte die Kosten den Berufungsklägern unter solidarischer Haftung und
verpflichtete die Berufungskläger, der Berufungsbeklagten eine Prozessentschä-
digung von Fr. 5'100.-- (zuzüglich 8.0 % MwSt.) zu bezahlen (act. 25 = act. 34).
1.3. Gegen dieses Urteil führen die Berufungskläger mit Eingabe vom 12. Au-
gust 2013 rechtzeitig Berufung mit den eingangs genannten Anträgen (act. 35).
Den ihnen mit Verfügung vom 23. August 2013 (act. 39) auferlegten Kostenvor-
schuss in Höhe von Fr. 2'700.-- leisteten sie fristgerecht (act. 40/1 und act. 43).
Zudem reichten sie am 3. September 2013 die notwendigen Vollmachten für den
von ihnen beauftragten Rechtsvertreter nach (act. 42/1-4). Die Berufungsbeklagte
erstattete die Berufungsantwort innert Frist am 8. Oktober 2013 (act. 46). Sie
wurde den Berufungsklägern am 2. November 2013 zugestellt (act. 47). Das Ver-
fahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Dabei haben die
Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll (sog.
Begründungslast; vgl. ZR 110 Nr. 80; OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012
E. 1.1 m.w.H.; OGer ZH, PF120022 vom 1. Juni 2012 E. 4.1). Aus der Begrün-
dungslast ergibt sich ferner, dass die Berufung zudem (zu begründende) Rechts-
mittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsan-
wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung wurde rechtzeitig schriftlich, mit Anträgen verse-
hen und begründet bei der Kammer als zuständiger Rechtsmittelinstanz einge-
reicht. Zwar verlangen die Berufungskläger unter dem Titel "Antrag" lediglich die
Aufhebung des angefochtenen Entscheides und unterlassen es, einen expliziten
Antrag zur Sache zu stellen, worauf die Berufungsbeklagte zutreffend hinweist
(act. 46 S. 5). Der Begründung kann indes ohne Weiteres entnommen werden,

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dass gleichzeitig auf die Klage der Berufungsbeklagten vom 6. November 2012
nicht eingetreten werden solle (vgl. act. 35 S. 5 und S. 7), womit die Berufung den
vorhin genannten Anforderungen gerade noch genügt (BGE 137 III 617 E. 6.2;
BGE 137 II 313 E. 1.3; BGE 135 I 119 E. 4; BGE 134 III 235 E. 2;
BGE 106 II 175). Die Berufungskläger sind ausserdem durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufungen
einzutreten.
2.3. Für das Berufungsverfahren gilt ferner, dass neue Tatsachen und Beweis-
mittel nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden
und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden
konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1. Im vorinstanzlichen Verfahren umstritten waren zunächst die Vertretungs-
verhältnisse sowie die Passivlegitimation der Berufungskläger. Während die Beru-
fungsbeklagte davon ausging, die Eheleute FG._____ seien als Vertreter der Be-
rufungskläger zu betrachten (act. 1), wendeten diese in der Klageantwort vom
17. Februar 2013 ein, die Eheleute FG._____ seien Nutzniesser der Liegenschaft
und nicht die Vertreter der Berufungskläger. Die Liegenschaft sei durch Schen-
kung auf die Berufungskläger übertragen worden, wobei zugunsten der Eheleute
FG._____ eine Nutzniessung errichtet worden sei. Das Mietverhältnis sei deshalb
nicht auf die Berufungskläger übergegangen; die Handänderung sei den Mietern
nicht mitgeteilt worden. Die Berufungskläger seien auch nicht passivlegitimiert
(act. 17 S. 2 f.). Die Berufungsbeklagte ihrerseits bestritt anlässlich der Hauptver-
handlung, welcher die Berufungskläger fernblieben, das Nutzniessungsverhältnis
und vertrat im Übrigen die Ansicht, dass selbst im Falle des Bestehens einer
Nutzniessung, Nutzniesser und Eigentümer passivlegitimiert seien (Prot. I S. 10).
3.2. Die Vorinstanz bejahte in ihrem Entscheid die Stellung von FG._____ als
Vertreter der Berufungskläger. Sie ging davon aus, dass im Schlichtungsverfah-
ren eine entsprechende Vollmacht vorgelegen habe. Da die Eheleute FG._____
auch im laufenden Verfahren durchwegs auf der beklagtischen Seite agiert und

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somit gegen die Rolle als Vertreter nicht opponiert hätten, seien sie nach Treu
und Glauben als Vertreter zu behandeln. Ferner hätten sich auch die Berufungs-
kläger persönlich nach Kenntnisnahme des Auftretens von FG._____ als ihre Ver-
treter nicht dagegen gewehrt, weshalb sie sich deren Verhalten anrechnen lassen
müssten (act. 34 S. 4 ff.). Das wird von den Berufungsklägern nicht bestritten
(act. 35 S. 3).
3.3. Im Weiteren ging die Vorinstanz von der Passivlegitimation der Berufungs-
kläger aus, in der Erwägung, dass zwar die Eigentumsübertragung, nicht aber die
von ihnen behauptete Nutzniessung zugunsten der Eheleute FG._____ belegt
worden sei. Deshalb sei auch nicht von einer solchen auszugehen. Da die Be-
klagten nicht zur Hauptverhandlung erschienen seien, hätten sie nicht dazu ange-
halten werden können, entsprechende Beweismittel zu offerieren. Das Mietver-
hältnis sei mit der Übertragung des Grundeigentums von F._____ gemäss
Art. 261 OR von Gesetzes wegen auf die Beklagten übergegangen. Dass neben
Eigentümer F._____ auch G._____ Vermieterin gewesen sei, ändere nichts. Die
Konstellation sei wertungsmässig nicht mit jener gleichzusetzen, die bestehe,
wenn die von einer nicht dinglich berechtigten Liegenschaftenverwaltung im eige-
nen Namen, aber auf Rechnung des Eigentümers vermietete Liegenschaft vom
Eigentümer veräussert werde (act. 34 S. 6 f.).
3.4. Dagegen machen die Berufungskläger mit der Berufung zusammengefasst
geltend, Prozessvoraussetzungen seien von Amtes wegen, in Nachachtung der
Untersuchungsmaxime, zu prüfen. Die Vorinstanz hätte sich von Amtes wegen
einen Grundbuchauszug verschaffen müssen, aus dem das Nutzniessungsver-
hältnis hervorgegangen wäre. Eine Beweisofferte habe sich deshalb erübrigt
(act. 35 S. 4 f.). Eine solche habe sich auch erübrigt, weil es sich bei der Nutz-
niessung um eine Tatsache gemäss Art. 151 ZPO handle: Der Inhalt des Grund-
buchs sei gemäss Art. 970 Abs. 4 ZGB bekannt und sie hätten auf die grundbuch-
liche Situation hingewiesen. Der ergangene Entscheid sei nichtig, da es an einer
Prozessvoraussetzung fehle (act. 35 S. 5 ff.).
3.5. Die Berufungsbeklagte hält demgegenüber in der Berufungsantwort dafür,
die Frage nach der Passivlegitimation sei eine materiellrechtliche, die nicht unter

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dem Titel Prozessvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfen sei. Deshalb habe
derjenige, der zur Untermauerung einer angeblich fehlenden Passivlegitimation
tatsächliche, anspruchsverhindernde Behauptungen aufstelle, diese zu beweisen
und entsprechende Beweismittel zu offerieren (act. 46 S. 4). Bei bestrittener Pas-
sivlegitimation erübrige sich die Teilnahme an der Hauptverhandlung nicht. Es sei
gerade Sinn und Zweck einer Hauptverhandlung, die Standpunkte und Beweismit-
tel der Parteien zu eruieren (act. 46 S. 4 f.).
3.6. Im Übrigen behaupten die Berufungskläger im Berufungsverfahren neu,
dass die Berufungsbeklagte den Mietzins stets (und bis heute) auf das seit Jahren
bekannte Mietzinskonto, lautend auf F._____, überwiesen habe (act. 35 S. 4).
Ebenfalls neu reichen sie einen Grundbuchauszug ein, wonach am
15. Dezember 2011 eine lebenslange Nutzniessung mit Unterhaltsregelung zu ih-
ren Gunsten und – nachrangig – zugunsten weiterer Personen eingetragen wurde
(act. 37). Schliesslich machen die Berufungskläger geltend, dass, wären sie mit
der Eigentumsübertragung Vermieter geworden, die Mietzinserhöhung nichtig wä-
re, weil die Eheleute FG._____ sie im eigenen Namen ausgesprochen hätten
(act. 35 S. 6 f.). Diese neuen Ausführungen und den Grundbuchauszug hätten die
Berufungskläger jedoch bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen können
und müssen. (Dass sie es nicht konnten, behaupteten sie im Übrigen zu Recht
nicht). Darauf weist auch die Berufungsbeklagte zutreffend hin (act. 46 S. 4). Auf
Grund der im Berufungsverfahren geltenden Novenbeschränkung (vgl. E. 2.3.
vorstehend) sind sie hier deshalb nicht zu berücksichtigen.
3.7. Zudem rügen die Berufungskläger in materieller Hinsicht einzig, die Vor-
instanz habe der Berufungsbeklagten mehr zugesprochen, als diese verlangt ha-
be, nämlich eine Mietzinsrückerstattung für den Zeitraum April 2011 bis
März 2012 (act. 35 S. 6). Mit der Berufungsbeklagten (vgl. act. 46 S. 2 f.) ist hier-
zu festzuhalten, dass es sich bei der entsprechenden Angabe in E. 5.1 auf S. 10
des angefochtenen Entscheides angesichts des Rechtsbegehrens der Beru-
fungsbeklagten, wonach sie eine Rückerstattung von April 2012 bis März 2013
verlangt, dem Umstand, dass die dem Rückerstattungsanspruch zu Grunde lie-
gende (nichtige) Mietzinserhöhung erst vom 20. Dezember 2011 datiert und auf

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den 1. April 2012 hätte Wirkungen entfalten sollen (vgl. act. 3/2), sowie den weite-
ren Erwägungen der Vorinstanz um einen offensichtlichen Schreibfehler der Vor-
instanz handelt. Schreibfehler stellen Widersprüche dar, welche durch Fehler im
Ausdruck, nicht durch Fehler in der Bildung des Willens des Gerichts entstanden
sind. Sie sind deshalb durch das Gericht, das den Entscheid erlassen hat, ge-
mäss Art. 334 ZPO mittels Berichtigung klarzustellen und sind weder der Beru-
fung noch der Beschwerde zugänglich (vgl. zum Ganzen: IVO SCHWANDER, DIKE-
Komm-ZPO, Art. 334 N 3, N 6, N 8 und N 9). Daher zielt die Argumentation der
Berufungskläger von vornherein ins Leere und es erübrigen sich weitergehende
Ausführungen.
4.
4.1. Im Berufungsverfahren bleibt somit die Passivlegitimation der Berufungsbe-
klagten zu überprüfen. Wie die Berufungsbeklagte zu Recht bemerkt (vgl. act. 46
S. 4), stellt die Passivlegitimation der beklagten Partei entgegen der Ansicht der
Berufungskläger keine Prozessvoraussetzung dar. Sie kommt dem materiell Ver-
pflichteten zu und ihr Vorliegen beurteilt sich nach materiellem Recht. Mangelt es
an der Legitimation, führt dies nicht wie beim Fehlen einer Prozessvoraussetzung
zu einem Nichteintretensentscheid, sondern zur Abweisung der Klage (ISAAK MEI-
ER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 2010, S. 162). Sie ist dementspre-
chend auch nicht von Amtes wegen zu prüfen (Art. 59 f. ZPO e contrario).
Eine amtswegige Prüfungspflicht oder auch nur eine verstärkte richterliche Frage-
pflicht ergibt sich auch nicht aus der Qualifikation der vorliegenden Streitigkeit als
eine solche aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, welche ent-
weder gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO unabhängig des Streitwertes oder wegen
eines Streitwertes unter Fr. 30'000.-- im vereinfachten Verfahren zu behandeln
wäre (Art. 247 ZPO). Selbst in diesem Fall hätte die Vorinstanz den Sachverhalt
aber nicht von sich aus zu erforschen, sondern lediglich von Amtes wegen festzu-
stellen. Dies hat sie getan, erwies sich doch der Sachverhalt als lückenlos. Hier
geht es jedoch nicht um die Feststellung der Missbräuchlichkeit eines Mietzinses,
sondern um die Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins, wobei der Streit-
wert Fr. 30'000.-- übersteigt (vgl. act. 1 S. 2 bzw. Prot. I S. 9, act. 6 S. 2 und

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act. 39). Daraus folgt, dass das vorliegende Verfahren den Grundsätzen der Dis-
positions- und Verhandlungsmaxime folgt (Art. 58 Abs. 1 ZPO und Art. 55
Abs. 1 ZPO). Die Parteien trifft die jeweilige Behauptungs- bzw. Bestreitungslast
und sie haben dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren bzw. ihren
Standpunkt stützen, darzulegen und die entsprechenden Beweismittel anzugeben.
4.2. Die Berufungsbeklagte leitete die Passivlegitimation der Berufungskläger
aus deren Stellung als Vermieter infolge Eigentumsübernahme der streitgegen-
ständlichen Liegenschaft ab und reichte hierzu eine Eigentümerauskunft des
Grundbuchamtes …-Zürich vom 20. Juni 2012 ein (act. 1 S. 3 und act. 3/4). Die-
ser Auskunft kann entnommen werden, dass die Berufungskläger infolge Schen-
kung per 15. Dezember 2011 Eigentümer der Liegenschaft geworden sind, was
von den Berufungsklägern auch nicht bestritten wurde (act. 17 S. 2 f.). Sie brach-
ten bei der Vorinstanz jedoch vor, zusammen mit der Eigentumsübertragung zu-
folge Schenkung sei eine Nutzniessung zu Gunsten der Eheleute FG._____ er-
richtet worden, womit die Vermieterstellung trotz Eigentumsüberganges bei die-
sen verblieben sei (act. 17 S. 3).
4.3. Das Bestehen eines Nutzniessungsverhältnis wurde allerdings von der Be-
rufungsbeklagten anlässlich der Hauptverhandlung vom 11. April 2013 bestrit-
ten. Da die Nutzniessung das Recht auf den Besitz den Gebrauch und die Nut-
zung der Sache umfasst (Art. 755 Abs. 1 ZGB), handelt es sich beim Umstand,
ob eine Nutzniessung zu Gunsten des Ehepaars FG._____ besteht, somit um
eine rechtserhebliche streitige Tatsache, welche zum Beweis zu verstellen war
(Art. 150 Abs. 1 ZPO). Da die Berufungskläger aus dieser Behauptung Rechte
ableiten, nämlich, dass sie trotz Eigentumsübergang nicht Vermieter der Lie-
genschaft geworden seien, haben sie diese Tatsache zu beweisen und ent-
sprechend die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen (Art. 8 ZGB). Dennoch un-
terliessen sie es, der Vorinstanz überhaupt einen Beweis für die Errichtung der
Nutzniessung zu offerieren. Damit sind sie diesen Beweis schuldig geblieben,
und es treffen sie die Folgen der Beweislosigkeit. Nach dem vorstehend Ausge-
führten oblag es im vorliegenden Verfahren auch nicht dem Gericht, von Amtes
wegen Beweiserhebungen zu tätigen und beispielsweise einen Grundbuchaus-

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zug betreffend eingetragene Nutzniessungen (vgl. Art. 746 Abs. 1 ZGB) anzu-
fordern. Die Kenntnis einer Nutzniessung an einem Grundstück stellt überdies
keine offenkundige Tatsache dar, die gar keines Beweises bedarf
(Art. 151 ZPO), und zwar aus folgenden Gründen:
Offenkundige Tatsachen sind beispielsweise generell bedeutende geschichtli-
che Ereignisse oder geographische Tatsachen, die zum Allgemeinwissen und
Erfahrungsschatz gehören oder einem sehr grossen Personenkreis bekannt
und durch jedermann mittels allgemein zugänglichen Mitteln feststellbar sind
(BK ZPO-BRÖNNIMANN, Art. 151 N 2 f.; ZK ZPO-HASENBÖHLER, 2. Aufl. 2013,
Art. 151 N 3). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen insbeson-
dere Handelsregistereinträge solche Tatsachen dar (BGer 4A_.412/2011 vom
4. Mai 2012 E. 2.2). Das Grundbuch ist zwar gleich dem Handelsregister grund-
sätzlich öffentlich (Art. 970 ZGB und Art. 933 Abs. 1 OR). Eine Gleichbehand-
lung rechtfertigt sich im vorliegenden Fall dennoch nicht. Im Gegensatz zum
Handelsregister, in welches sich jedermann via Internet unentgeltlich vollständi-
gen Einblick verschaffen kann (z.B. www.zefix.ch), erfolgt die Auskunft der
Grundbuchämter des Kantons Zürich über einen Eintrag nur auf konkrete Nach-
frage hin und gegen Erstattung einer Gebühr (vgl. www.notariate.zh.ch;
Art. 217 ff. EG ZGB und die Bestimmungen des Notariatsgesetzes des Kantons
Zürich). Auch wenn in Art. 970 Abs. 3 ZGB i.V.m. Art. 27 Abs. 1 GBV vorgese-
hen ist, dass im Internet immerhin Angaben des Grundbuches öffentlich zu-
gänglich gemacht werden können, sind dies aber ausschliesslich die in Art. 970
Abs. 2 ZGB und Art. 26 Abs. 1 lit. a GBV ohne Interessennachweis einsehbaren
Daten des Hauptbuches, namentlich die Bezeichnung des Grundstücks und die
Grundstücksbeschreibung, den Namen und die Identifikation des Eigentümers
oder der Eigentümerin, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum. Dement-
sprechend dürfen Angaben über bestehende Dienstbarkeiten wie die Nutznies-
sung im Internet nicht veröffentlicht werden. Sie sind somit keinem grossen
Personenkreis bekannt und nicht durch jedermann mittels allgemein zugängli-
chen Mitteln feststellbar.

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4.4. Demnach bleibt es bei der unbestritten gebliebenen Tatsache, dass die Be-
rufungskläger infolge Schenkung Eigentümer geworden sind. Der Eigentümer ei-
ner Sache kann in den Schranken der Rechtsordnung nach seinem Belieben über
sie verfügen (Art. 641 Abs. 1 ZGB). Er kann sie insbesondere vermieten. Veräus-
sert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, so geht das Miet-
verhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261
Abs. 1 OR). Mit dem Erwerb der Liegenschaft …-Strasse …, … Zürich, ging das
Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten somit für diese als gutgläubige Dritte
wie für jeden gutgläubigen Dritten, der nicht um die Interna zwischen den Beru-
fungsklägern und den Eheleuten FG._____ wissen muss, auf die Berufungskläger
über. Vor diesem Hintergrund ging die Vorinstanz zu Recht von der Vermieterstel-
lung der Berufungskläger und damit von ihrer Passivlegitimation aus. Die Beru-
fung ist daher abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das Berufungsverfahren kos-
ten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Ent-
scheidgebühr ist unter Berücksichtigung des Streitwertes von Fr. 30'960.-- (vgl.
act. 39) und in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 3 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV
OG auf Fr. 2'700.-- festzulegen, den Berufungsklägern aufzuerlegen und aus dem
von ihnen geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die
Berufungskläger sind ferner zu verpflichten, die Berufungsbeklagte für das Beru-
fungsverfahren mit Fr. 2'300.-- zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen (§ 4
Abs. 1 und 3, § 11 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom
12. Juni 2013 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'700.-- festgesetzt, den
Berufungsklägern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.

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3. Die Berufungskläger werden verpflichtet, der Berufungsbeklagten für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'300.-- zuzüglich
Mehrwertsteuer Fr. 184.-- (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 2'300.--), also total
Fr. 2'484.--, zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich und
an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 30'960.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. K. Houweling-Wili
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