zh_obergericht · PS170002 · 2017-03-08 · de
Betreibungsamtliche Schätzung (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS170002-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Ersatzrichterin
Prof. Dr. I. Jent-Sørensen und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie
Gerichtsschreiber MLaw P. Klaus
Urteil vom 8. März 2017
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer,
gegen
Gemeinde Affoltern am Albis,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Gemeindesteueramt Affoltern am Albis
betreffend
betreibungsamtliche Schätzung
(Beschwerde über das Betreibungsamt Affoltern am Albis)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Affoltern vom 14. Dezember
2016 (CB150005)

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Erwägungen:
I.
1. In der Betreibung Nr. ... pfändete das Betreibungsamt Affoltern am Albis das
Grundstück an der B._____-Strasse ... in 8910 Affoltern am Albis (GBBl. …, Pan-
Nr. …, Kat.-Nr. …, Wohnhaus). Das Betreibungsamt stellte einen Schätzwert von
Fr. 530'000.– fest und machte dem Eigentümer des Grundstücks, Schuldner und
Beschwerdeführer (fortan Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 3. August 2015
davon Mitteilung (act. 2 sowie act. 4).
2. Mit Eingabe vom 19. August 2015 (Datum Poststempel) gelangte der Be-
schwerdeführer rechtzeitig an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale
Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (fortan Vorinstanz) und verlangte
u.a. eine Neuschätzung des Grundstücks und eventualiter die Aufhebung der Be-
treibung Nr. ... (act. 1). Nachdem er den verlangten Kostenvorschuss von
Fr. 1'800.– innert erstreckter Frist geleistet hatte (act. 10; act. 11 sowie act. 13-16)
und gegen den von der Vorinstanz vorgeschlagenen Sachverständigen C._____
keine Einwendungen geltend gemacht worden waren (act. 10–18), reichte dieser
der Vorinstanz mit Schreiben vom 18. März 2016 das neue Gutachten ein. Der
Sachverständige stellte im Gutachten einen Verkehrswert von Fr. 560'000.– fest
(act. 21-24).
3. Die Gemeinde Affoltern am Albis, Betreibungsgläubigerin und Beschwerde-
gegnerin (fortan Beschwerdegegnerin), hatte keine besonderen Bemerkungen
zum Gutachten und ersuchte um einen auf die Akten gestützten Entscheid
(act. 25 f.). Der Beschwerdeführer machte hingegen diverse Einwendungen ge-
gen die Neueinschätzung sowie gegen die Honorarrechnung geltend und bean-
tragte eventualiter ein Drittgutachten. Zudem wies er darauf hin, dass ihm gegen-
über zum Ausstand verpflichtete Personen den Ausstand zu beachten hätten
(act. 31). Die Vorinstanz gab dem Sachverständigen darauf Gelegenheit, zu den
Einwendungen des Beschwerdeführers Stellung zu nehmen bzw. das Gutachten
zu erläutern (act. 33), was er mit Eingabe vom 1. Juni 2016 tat (act. 42 f.). Der

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Beschwerdeführer machte auch gegen diese Stellungnahme mit Eingabe vom
5. Juli 2016 diverse Einwendungen geltend, verlangte erneut ein Drittgutachten
und wies darauf hin, dass Personen, die sich im Streit mit dem Beschwerdeführer
befänden, von Amtes wegen in den Ausstand zu treten hätten (act. 44 i.V.m.
act. 48 f.). Der Sachverständige wurde darauf mit Verfügung vom 14. Juli 2016
abermals in Anwendung von Art. 188 Abs. 2 ZPO zur näheren Erläuterung einzel-
ner Punkte des Gutachtens aufgefordert (act. 50). Innert erstreckter Frist nahm
der Sachverständige Stellung (act. 55). Der Beschwerdeführer reichte dazu am
2. September 2016 eine ergänzende Stellungnahme ein und wiederholte darin
seine Anträge der vorangegangenen Stellungnahmen (act. 49; act. 62). Die Be-
schwerdegegnerin verzichtete auf eine eigentliche Stellungnahme zu letzterer
Eingabe und hielt an ihren Anträgen fest (act. 63-65). Mit Urteil vom
14. Dezember 2016 setzte die Vorinstanz den Schätzungswert des fraglichen
Grundstücks auf Fr. 545'000.– fest, auferlegte dem Beschwerdeführer die Kosten
der Neuschätzung von Fr. 1'379.– und wies die übrigen Begehren des Beschwer-
deführers ab (act. 68 = act. 74 = act. 76).
4. Mit Eingabe vom 3. Januar 2017 erhob der Beschwerdeführer gegen das Ur-
teil vom 14. Dezember 2016 fristgerecht Beschwerde (act. 75). Sein Hinweis,
dass die Vorinstanz "ungesetzlich und in überspitztem Formalismus" auf den
Nichtstillstand der Frist hinwies, ist unbehelflich (act. 75 S. 3). Gerichtsferien gel-
ten in betreibungsrechtlichen Beschwerden nicht (OGer ZH, PS110127 vom 2.
August 2011). Er beantragt, den Entscheid der Vorinstanz sowie die Betreibung
Nr. ... aufzuheben (act. 75). Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen (act. 1-72).
Von der Einholung einer Vernehmlassung und von Stellungnahmen ist abzusehen
(Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322
und Art. 324 ZPO). Die Sache ist spruchreif.

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II.
1. Zur Begründung ihres Entscheids führte die Vorinstanz im Wesentlichen
aus, dass ein Gericht nicht ohne triftige Gründe von den nachvollziehbaren und
widerspruchsfreien Schlussfolgerungen eines Sachverständigen abweichen dürfe.
Dieser habe die Einwendungen des Beschwerdeführers überzeugend widerlegt,
die Ausführungen seien schlüssig und nachvollziehbar. Die Tatsache, dass die
beiden Schätzungen im Endergebnis nur marginal voneinander abweichen wür-
den – der Sachverständige der Vorinstanz C._____ stellte einen Verkehrswert
von Fr. 560'000.– fest, der Sachverständige des Betreibungsamts D._____ einen
von Fr. 530'000.– –, spreche für die Zuverlässigkeit der in Frage stehenden Neu-
schätzung. In Anwendung der Rechtsprechung von BGE 129 III 595, E. 3.1 sei
der Schätzwert des Grundstücks für das weitere Verfahren auf Fr. 545'000.– fest-
zusetzen (act. 74 S. 12-19). Das verlangte Sachverständigenhonorar von
Fr. 1'379.– erscheine überdies als angemessen (act. 74 S. 17 f.). Ein Anspruch
auf ein Drittgutachten, wie der Beschwerdeführer begehre, bestehe nicht (act. 74
S. 18). Ausstandsgründe seien nicht genügend konkret vorgebracht worden
(act. 74 S. 19 f.).
2. Auf den Weiterzug eines Entscheides der unteren kantonalen Aufsichtsbe-
hörde in Betreibungssachen an die obere kantonale Aufsichtsinstanz sind nebst
Art. 20a Abs. 2 SchKG – gestützt auf Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG
SchKG und §§ 83 f. GOG – sinngemäss die Art. 319 ff. ZPO als kantonales Recht
anwendbar (vgl. BGE 131 III 136, E. 3.2.1; BlSchK 2009 27 f., S. 28 sowie allge-
mein BlSchK 2013 2013 89 ff., S. 103). Mit der Beschwerde können (a) die un-
richtige Rechtsanwendung und/oder (b) die offensichtlich unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
3.
3.1. Formell ersucht der Beschwerdeführer vor der Kammer darum, den Ent-
scheid der Vorinstanz aufzuheben. In der Sache sucht er – zumindest nach den
Anträgen –, die Betreibung Nr. ... aufzuheben (act. 75 S. 1). Der Beschwerdefüh-

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rer wirft der Vorinstanz eine Gehörsverletzung vor, weil diese seinen Antrag auf
Aufhebung der Betreibung nicht behandelt hätte (act. 75 S. 3). Das ist aktenwid-
rig. In ihrer Entscheidbegründung wies die Vorinstanz darauf hin, dass der Be-
schwerdeführer den Antrag um Aufhebung der Betreibung nur eventualiter gestellt
habe. Da seinem Hauptbegehren (Neuschätzung durch Sachverständige, Art. 99
Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG) stattgegeben worden sei, erübrige sich die Prü-
fung des Eventualantrags (act. 74 S. 20). Von einer Gehörsverletzung kann damit
– entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers (act. 75 S. 2) – keine Rede sein.
Die Vorinstanz behandelte den Antrag um Aufhebung der Betreibung ausdrück-
lich. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3.2. Mit dem Argument der Vorinstanz setzt sich der Beschwerdeführer weiter
nicht auseinander. Er zeigt insbesondere nicht auf, inwiefern die Vorinstanz das
Recht mit dem Hinweis verletzt haben soll, wonach der Antrag um Aufhebung der
Betreibung bloss eventualiter gestellt worden sei und darum nicht mehr behandelt
werden müsse. Der Beschwerdeführer begnügt sich vielmehr mit der Behauptung,
dass die Betreibungsforderung in der Zwischenzeit getilgt worden sei (act. 75
S. 3-5). Damit genügt er den – selbst den für Laien herabgesetzten – Anforderun-
gen an eine hinreichende Beschwerdebegründung nicht (Art. 321 Abs. 1 ZPO).
Danach müssen sich nämlich auch nicht rechtskundige Parteien mit den Erwä-
gungen des vorinstanzlichen Entscheides einlässlich auseinandersetzen und we-
nigstens rudimentär darlegen, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
ihrer Ansicht nach leidet und in welchem Sinne er abgeändert werden soll (OGer
ZH, PF160008 vom 4. März 2016, E. II./2.1 sowie RB160035 vom 6. Januar 2017,
E. II./2 f.; siehe ferner ZR 111/2012 Nr. 41, S. 119). Das unterlässt der Beschwer-
deführer jedoch. Wäre die Beschwerde in diesem Punkt nicht schon abzuweisen
(vgl. Ziff. II./3.1), wäre darauf mangels ausreichender Begründung nicht einzutre-
ten (BGer, 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016, E. 5.2 m.w.H.).
3.3.
3.3.1. Ergänzend sei dazu noch erwähnt, dass das Vorbringen des Beschwerde-
führers, wonach die gesamte Betreibungsforderung von Fr. 55'210.– getilgt wor-
den sei, unbehelflich ist. Eine letzte Zahlung von Fr. 10'235.75 habe er am

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29. Dezember 2016 geleistet. Mit dem Betreibungsamt sei zudem vereinbart wor-
den, dass an die Betreibungsgläubigerin alle drei Monate die Mietzinseinnahmen
aus der Liegenschaft bezahlt werden sollen. Für das Jahr 2016 sollten damit
Fr. 21'600.– bereits vergütet worden sein. Die Zahlung für das 4. Quartal 2016
"dürfte auch bereits unterwegs sein". Die Schulden seien damit bezahlt, weshalb
es sich erübrige, das Verfahren weiterzuführen (act. 75 S. 3-5).
3.3.2. Zunächst fällt auf, dass der Beschwerdeführer die Tilgung lediglich behaup-
tet und mit keinem einzigen Beleg untermauert. Darüber hinaus wäre die Betrei-
bungsforderung über Fr. 55'120.– nach seiner eigenen Darstellung – würde deren
Richtigkeit unterstellt – gerade nicht getilgt, da die eingeführten Zahlungen von
Fr. 10'235.75 zuzüglich Fr. 21'600.– sowie Fr. 5'400.– (abgetretene Mietzinse für
das 4. Quartal 2016) zusammengenommen (Fr. 37'235.75) den Forderungsbetrag
nicht zu decken vermögen. Überhaupt war die angebliche Tilgung der Forderung
im vorinstanzlichen Verfahren, in dem es im Kern eigentlich um den Prozess einer
Neuschätzung des Grundstücks (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG) – also
kein eigentliches Beschwerdeverfahren (BGE 131 III 136, E. 3.2.1; 133 III 537,
E. 4, in: Pra 97 (2008) Nr. 43 298 f. oder BGE 135 I 102, E. 3.1) – und nicht um
die Aufhebung der Betreibung ging, nie ein Thema (vgl. act. 1; act. 31; act. 49
sowie act. 62). Die erstmals vor der Kammer vorgebrachte Tatsachenbehauptung
der Forderungstilgung ist neu und darf als solche im Beschwerdeverfahren nicht
mehr berücksichtigt werden (Art. 326 Abs. 1 ZPO; OGer ZH, PS110019 vom
21. Februar 2011, E. 3.4; vgl. auch BGer, 5A_605/2011 vom 8. November 2011,
E. 3.2).
4.
4.1. Der Beschwerdeführer weist weiter darauf hin, dass der am Entscheid der
Vorinstanz mitwirkende Gerichtspräsident Peter Frey sowie der Leitende Ge-
richtsschreiber Andreas Huber den Ausstand hätten beachten müssen. Dazu
verweist er "z.B." auf das Verfahren NE160004 in dem festgestellt worden sei,
dass der Berufungsklägerin dieses Prozesses, bei welcher er als Organ fungiere,
das rechtliche Gehör verweigert worden sei. Peter Frey und Andreas Huber wür-

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den seit 1999 dem Beschwerdeführer weiter "als Privatperson und auch als Ver-
treter von Dritten sowie Organ von jur. Gesellschaften laufend und immer wieder
das rechtliche Gehör" verweigern. Es bestehe bei den Betroffenen mindestens
der Anschein der Befangenheit, weshalb der Entscheid der Vorinstanz nichtig sei
(act. 75 S. 2).
4.2. Eine (behauptete) Gehörsverletzung in einem anderen Verfahren ist zu-
nächst ein Rechtsfehler, der im Rechtsmittelverfahren zu beheben ist und keinen
hinreichenden Anschein der Befangenheit zu begründen vermag (BGE 138 IV
142, E. 2.3; BGer, 5A_924/2012 vom 29. Mai 2015, E. 2.3 m.w.H.). Das Argument
ist nicht zielführend. Weiter kommt der Beschwerdeführer mit seinen nur allge-
mein gehaltenen Ausführungen der Obliegenheit, im Ausstandsgesuch die Grün-
de bezüglich jeder abgelehnten Gerichtsperson einzeln zu spezifizieren, zu sub-
stantiieren und soweit möglich zu belegen (ZK ZPO-Wullschleger, 3. Aufl., Art. 49
N 2-4) nicht nach. Auf das im Übrigen gänzlich unspezifizierte Ausstandsbegeh-
ren ist daher nicht einzutreten (BGE 114 Ia 278, E. 1; BGer 5A_337/2009). Zutref-
fend sah auch die Vorinstanz mit der Begründung mangelnder Substantiierung
davon ab, das vor ihr pauschal und ohne näheren Bezug zu einer Gerichtsperson
gestellte Ausstandsgesuch (act. 31 S. 2; act. 49 S. 3; act. 62) näher zu behandeln
(act. 74 S. 19 f.). Dem vermag der Beschwerdeführer mit dem bloss wiederum
pauschalen – und damit ungenügenden (vgl. dazu statt vieler BGE 138 III 374,
E. 4.3.1 oder ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 m.w.H.) – Hin-
weis, dass er die Richtigkeit der entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz
ausdrücklich bestreite (act. 75 S. 2), nichts entgegen zu setzen.
5.
5.1. Schliesslich bestreitet der Beschwerdeführer allgemein die Richtigkeit ein-
zelner Ausführungen der Vorinstanz bzw. weist darauf hin, dass die Schätzung
der Liegenschaft auf einen Wert von Fr. 545'000.– willkürlich sei (act. 75 S. 4 f.).
Erneut ist darauf hinzuweisen, dass eine ausreichende Beschwerdebegründung
(Art. 321 Abs. 1 ZPO) erfordert, wenigstens rudimentär darzulegen, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet und in welchem Sinne er abgeändert

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werden soll. Die blosse Wiederholung des vor der Vorinstanz Vorgebrachten ist
ebenso unzulässig wie nur pauschale Kritik am angefochtenen Entscheid, wie et-
wa dieser sei falsch oder willkürlich (vgl. Ziff. II./3.2 sowie II./4.2; siehe ferner
OGer ZH, PF160008 vom 4. März 2016, E. II./2.1 sowie RB160035 vom 6. Januar
2017, E. II./2 f.; siehe ferner ZR 111/2012 Nr. 41, S. 119).
5.2. Die Vorbringen des Beschwerdeführers (vgl. Ziff. II./4.1) verlassen den
Rahmen einer bloss pauschalen Kritik nicht, weshalb auf sie nicht eingetreten
werden kann. Soweit der Beschwerdeführer die vorinstanzliche Erwägungen zu
den Kosten der Neuschätzung von Fr. 1'379.– in Frage stellt, weil die Stundenan-
sätze und die aufgewendete Zeit fehlen sollen, wird er auf die zutreffenden Erwä-
gungen der Vorinstanz zur Festsetzung eines Gutachterhonorars verwiesen
(act. 74 S. 17 f.). Aus seinem Hinweis zu fehlenden Angaben kann der Beschwer-
deführer mangels ihrer Relevanz für die Festsetzung nichts zu seinen Gunsten
ableiten.
6. Der Beschwerdeführer bringt auch sonst nichts Stichhaltiges vor, was am
bislang gewonnenen Ergebnis etwas zu ändern vermöchte. Die Beschwerde er-
weist sich somit insgesamt als (sachlich) unbegründet und ist abzuweisen, soweit
auf sie eingetreten werden kann.
III.
Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden ist kostenlos. Parteient-
schädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61
Abs. 2 und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 74, und – unter Beilage der erstinstanzlichen
Akten – an das Bezirksgericht Affoltern sowie an das Betreibungsamt Affol-
tern am Albis, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw P. Klaus
versandt am:
9. März 2017