zh_obergericht · NG190019 · 2020-03-02 · de
Anfechtung Anfangsmietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG190019-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. P. Higi und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiber
PD Dr. S. Zogg
Urteil vom 2. März 2020
in Sachen
A._____AG,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 26. August 2019
(MA170003)

- 2 -
Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 11 S. 1, act. 19 S. 1; vgl. auch act. 1 S. 2)
" 1. Es sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro Monat für die von
der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) in der Liegenschaft
C._____-strasse ..., … Zürich, als nicht missbräuchlich zu erklären;
2. Eventualiter sei der vom Gericht als nicht missbräuchlich erachtete Netto-
mietzins für die Wohnung gemäss Ziffer 1 hiervor gerichtlich festzulegen;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Rechtsbegehren der Beklagten:
(Prot. Vi., S. 8)
" 1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Es sei der Anfangsmietzins gemäss Mietvertrag vom 4. April 2017 betref-
fend die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG rechts, an der C._____-strasse ..., in
… Zürich, für missbräuchlich zu erklären und es sei der Nettomietzins auf
Fr. 738.–/Monat festzulegen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin."
Urteil des Mietgerichts:
(act. 80)
" 1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von
Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn
auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akon-
to sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Netto-
mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kosten-
und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesindexes der
Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten).
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 7‘730.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 7‘730.00 Kosten total

- 3 -
3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4‘920.– der Klägerin und im Restbe-
trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von
Fr. 5'150.‒ zulasten des Vorschusses der Klägerin bezogen und im Restbe-
trag von Fr. 2‘580.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Klägerin
dadurch mehr als ihren Anteil bezahlt, hat die Beklagte ihr den Differenzbe-
trag zu ersetzen (Fr. 230.–).
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-
digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
[Mitteilung / Rechtsmittel]"
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 81 S. 2):
" 1. Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und
demgemäss sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro
Monat für die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung
(4. OG) in der Liegenschaft C._____-strasse ..., … Zürich, als
nicht missbräuchlich zu erklären;
2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur
Ergänzung des Verfahrens, insbesondere zur Einholung eines ge-
richtlichen Gutachtens über den ortsüblichen Mietzins für die
Wohnung gemäss Ziffer 1 hiervor und zu neuem Entscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Ausgangsgemäss seien die Kosten des erstinstanzlichen Verfah-
rens der Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese
sei zu verpflichten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine ange-
messene Prozessentschädigung zu bezahlen;
4. Für das obergerichtliche Verfahren seien die Gerichtskosten der
Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und es sei diese zu
verpflichten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene
Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren zu bezahlen."

- 4 -
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Mietvertrag vom 30. März bzw. 4. April 2017 (act. 3/2) vermietete die
Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Klägerin) der Beklagten und Beru-
fungsbeklagten (nachfolgend Beklagte) per 16. April 2017 eine 2-Zimmerwohnung
(4. OG) an der C._____-strasse ... in … Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher
Nettomietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 55.– für
Heiz- und Warmwasserkosten sowie von Fr. 110.– für Betriebskosten. Mit Formu-
lar vom 30. März 2017 teilte die Klägerin der Beklagten den von der Vormieterin
zuletzt geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit (act. 3/3). Der frühere Netto-
mietzins belief sich auf monatlich Fr. 738.– (bei gleichen Akontozahlungen für
Nebenkosten). Zur Begründung der Mietzinserhöhung führte die Klägerin eine
"Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse" an (act. 3/3).
1.2. Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 (Datum des Poststempels) stellte die Beklag-
te bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich das Begehren, es sei der An-
fangsmietzins für missbräuchlich zu erklären und auf das zulässige Mass, min-
destens aber auf Fr. 905.– brutto herabzusetzen (vgl. act. 4 S. 2). An der Schlich-
tungsverhandlung vom 28. Juni 2017 konnte zwischen den Parteien keine Eini-
gung erzielt werden. Nachdem die Schlichtungsbehörde den Parteien mit Be-
schluss vom selben Tag einen Urteilsvorschlag unterbreitet und die Klägerin die-
sen in der Folge fristgerecht abgelehnt hatte, wurde gestützt auf Art. 211 Abs. 2
lit. a i.V.m. Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO der ablehnenden Partei (Vermieterin) die
Klagebewilligung erteilt (act. 4).
1.3. Daraufhin erhob die Klägerin mit Eingabe vom 14. September 2017 (act. 1)
Klage beim Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) mit den eingangs er-
wähnten Rechtsbegehren. An der Hauptverhandlung vom 7. Dezember 2017 be-
gründete sie ihre Klage (Prot. Vi., S. 6 ff.; act. 11) und es nahm die Beklagte dazu
Stellung (Prot. Vi., S. 8 ff.). Am 24. Mai 2018 wurde die Hauptverhandlung fortge-
setzt, wobei beide Parteien mehrmals Stellung nahmen (Prot. Vi., S. 25 f., 27 ff.,
40 ff., 44, act. 19). In der Folge reichten sowohl die Klägerin wie auch die Beklag-

- 5 -
te weitere Eingaben mit diversen Beilagen ins Recht (act. 22-24, act. 28-30,
act. 36). Mit Beweisbeschluss vom 20. August 2018 (act. 40) ordnete die Vor-
instanz an, es werde zur Frage der Ausstattung und des Zustands der vermiete-
ten Wohnung (C._____-strasse ..., … Zürich) ein Augenschein durchgeführt; die-
ser fand am 15. November 2018 statt (Prot. Vi., S. 51 ff., act. 44/1-49). Mit Verfü-
gung vom 22. November 2018 (act. 45) wurde die Klägerin aufgefordert, zum Er-
gebnis des Augenscheins sowie "zu den Daten des GIS-Browers zur Strassen-
lärmexposition des Mietobjekts sowie der offerierten Vergleichsobjekte" Stellung
zu nehmen. Dieser Aufforderung kam die Klägerin mit Eingabe vom 16. Januar
2019 (act. 50) nach. Die Beklagte erstattete ihre Stellungnahme hierzu mit Einga-
be vom 11. März 2019 (act. 56), woraufhin auch die Klägerin nochmals Stellung
nahm (act. 70). Auf weitere Vorträge verzichteten die Parteien (act. 62, 70, 71).
Mit Urteil vom 26. August 2019 (act. 80) erklärte die Vorinstanz den monatlichen
Nettomietzins von Fr. 1'060.– für missbräuchlich und setzte diesen rückwirkend
per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zuzüglich einer monatlichen Akontozahlung von
insgesamt Fr. 165.– für Nebenkosten).
1.4. Dagegen erhob die Klägerin mit Eingabe vom 30. September 2019
(act. 81) rechtzeitig Berufung und stellte die eingangs erwähnten Anträge. Mit
Verfügung vom 7. Oktober 2019 (act. 83) wurde von ihr ein Kostenvorschuss ver-
langt und die Prozessleitung delegiert. Der Kostenvorschuss ging innert Frist ein
(act. 85). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–78). Von der
Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Der Be-
klagten ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Berufungs-
schrift (act. 81) zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-
lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Nachdem die Klägerin (Vermieterin) den Urteilsvorschlag der
Schlichtungsbehörde abgelehnt hatte (vgl. Art. 210 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 211
Abs. 2 lit. a ZPO), erhob sie vor Vorinstanz Klage mit dem Begehren, es sei der

- 6 -
Anfangsmietzins für nicht missbräuchlich zu erklären (act. 1 S. 2). Hierbei handelt
es sich der Sache nach um eine als actio duplex ausgestaltete (negative) Gestal-
tungsklage, bei der auch die beklagte Partei (hier: die Mieterin) mit Bezug auf die
Festsetzung des Anfangsmietzinses selbständige Anträge stellen kann, ohne
dass sie hierfür formell Widerklage erheben müsste; an ihre Anträge vor der
Schlichtungsbehörde bzw. an den (nur von der Gegenseite abgelehnten) Urteils-
vorschlag ist sie hierbei nicht gebunden (vgl. hierzu BGE 135 III 253, E. 2; BSK
OR I-WEBER, Vor Art. 253 ff. N 15, Art. 270 N 7). Der Streitwert einer solchen Kla-
ge entspricht in der Regel der über zwanzig Jahre aufgerechneten Differenz zwi-
schen dem angefochtenen Anfangsmietzins und dem von der Mieterin im gericht-
lichen Verfahren beantragten neuen Mietzins (vgl. Art. 92 Abs. 2 ZPO). Vor Vor-
instanz verlangte die Beklagte eine Herabsetzung des Nettomietzinses von mo-
natlich Fr. 1'060.– auf Fr. 738.– (Prot. Vi., S. 8), was einen Streitwert von
Fr. 77'280.– ergibt. Damit ist die Berufung grundsätzlich zulässig.
2.2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Die Berufung
führende Partei muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids
einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär darlegen, an welchen
konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in welchem Sinne er ab-
geändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeich-
nen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kri-
tik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vorgetragenen Ausfüh-
rungen zu verweisen, diese in der Berufungsschrift (praktisch) wortgleich wieder-
zugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise zu kriti-
sieren. Was nicht in genügender Weise beanstandet wird, hat Bestand (vgl. BGE
138 III 374, E. 4.3.1; BGer, 5A_209/2014 vom 2. September 2014, E. 4.2.1;
5A_387/2016 vom 7. September 2016, E. 3.1).
2.3. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung wie auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Dies
bedeutet jedoch nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten wäre, von sich aus wie
ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen

- 7 -
Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht (mehr)
vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln –
grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung (und gegebe-
nenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen Beanstandungen zu beschränken
(BGE 142 III 413, E. 2.2.4; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). In-
nerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an
die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vor-
bringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das
Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tat-
fragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheis-
sen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden
Begründung abweisen kann (BGer, 4A_397/2016 vom 30. November 2016,
E. 3.1).
2.4. Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert
das vereinfachte Verfahren und es kommt der soziale Untersuchungsgrundsatz
zur Anwendung (Art. 247 Abs. 2 ZPO; vgl. dazu unten, E. 8.3.2.1). Neue Tatsa-
chen und Beweismittel (Noven) werden im Berufungsverfahren nur noch berück-
sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz hätten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1
ZPO). Dies gilt auch im Anwendungsbereich der eingeschränkten Untersuchungs-
maxime; eine analoge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO, wonach vor erster
Instanz bei Geltung der Untersuchungsmaxime Noven bis zum Beginn der Urteils-
beratung voraussetzungslos zugelassen werden, fällt für das obergerichtliche Ver-
fahren grundsätzlich ausser Betracht (vgl. BGE 138 III 625, E. 2.2; 142 III 413,
E. 2.2.2).
3. Parteistandpunkte und Entscheid der Vorinstanz
3.1. Die Klägerin stellte sich vor Vorinstanz zusammengefasst auf den Stand-
punkt, es sei der bisherige von der Vormieterin bezahlte Nettomietzins (zuletzt
Fr. 738.–) gegenüber der Beklagten auf Fr. 1'060.– erhöht worden, um diesen an
die orts- und quartierüblichen Verhältnisse anzupassen; folglich sei der vereinbar-
te Anfangsmietzins nicht missbräuchlich (Art. 269a lit. a OR). Zu diesem Zweck

- 8 -
reichte sie ein Privatgutachten von Prof. Dr. D._____ von der Hochschule für
Wirtschaft in Zürich (HWZ) ins Recht und offerierte insgesamt 23 Vergleichs-
objekte, die hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit
der von der Beklagten gemieteten Wohnung vergleichbar seien und für die
durchwegs ein höherer Nettomietzins bezahlt werde als jener, der mit der Beklag-
ten vereinbart worden sei (act. 11 S. 8 ff., act. 13/7, act. 21/13). Die Beklagte
machte demgegenüber im Wesentlichen geltend, es seien die von der Klägerin
bezeichneten Vergleichsobjekte allesamt nicht mit der gemieteten Wohnung ver-
gleichbar und es sei der Anfangsmietzins missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR,
namentlich weil dieser gegenüber dem bisherigen Mietzins um gut 43 % (bei Be-
rücksichtigung der Teuerung sogar um gut 57 %) erhöht worden sei.
3.2. Die Vorinstanz hält zunächst fest, es sei unbestritten, dass die Klägerin der
Beklagten die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formu-
lars gemäss Art. 270 Abs. 2 OR mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfechtungs-
frist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1
OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmietzinses
gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien (act. 80 S. 10). Zu prüfen sei
daher einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f.
OR sei. Diesbezüglich sei unbestritten, dass die Klägerin die vermietete Liegen-
schaft mit Baujahr 1933 im Jahre 1948 erworben habe und dass diese folglich als
Altbaute zu qualifizieren sei. Demzufolge sei für die Beurteilung der Missbräuch-
lichkeit des Anfangsmietzinses alleine auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzu-
stellen (act. 80 S. 11). Hierfür trage zwar grundsätzlich die Mieterin (Beklagte) die
Beweislast, es treffe die Vermieterin (Klägerin) indessen – angesichts der erhebli-
chen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr als 30 % (act. 80, E. IV.3.2.3)
sowie aufgrund notorischer statistischer Daten (act. 80, E. IV.3.2.4) – eine ver-
stärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies führe im Ergebnis zwar nicht zu einer ech-
ten Beweislastumkehr, aber doch immerhin zu einer tatsächlichen Vermutung der
Missbräuchlichkeit. Als Folge davon gelte der an sich der Beklagten obliegende
Beweis als erbracht, soweit es der Klägerin nicht gelinge, die Vermutung zu wi-
derlegen (act. 80, E. IV.3.2).

- 9 -
3.3. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit sei, so die Vorinstanz wei-
ter, mittels konkreter Vergleiche zu erbringen; ein von der Klägerin offeriertes ge-
richtliches Gutachten sei insofern untauglich (act. 80, E. IV.3.3.3). Die beweisbe-
lastete Partei habe mindestens fünf konkrete Vergleichsobjekte zu nennen, die
sich im selben Quartier befänden, die verschiedenen Eigentümern gehörten (vgl.
Art. 11 Abs. 3 VMWG) und die gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG hinsichtlich Lage,
Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem fraglichen Mietobjekt ver-
gleichbar seien; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit Zu- und Ab-
schlägen genüge nicht. Ferner seien die Vergleichsmieten jeweils an den aktuel-
len Stand des Referenzzinssatzes anzupassen, selbst wenn dies in den entspre-
chenden Mietverhältnissen nicht erfolgt sei (act. 80, E. IV.3.4-3.7).
3.4. Unbestritten sei, dass sämtliche der 23 von der Klägerin benannten Ver-
gleichsobjekte verschiedenen Eigentümern gehören (act. 80, E. IV.3.5.2). Indes-
sen würden sich die Vergleichswohnungen allesamt hinsichtlich wenigstens eines
relevanten Kriteriums entscheidend von der Wohnung der Beklagten unterschei-
den bzw. sei die Vergleichbarkeit in gewissen Fällen unklar. Die Vergleichsobjekte
– nummeriert gemäss der Aufstellung der Klägerin (act. 13/7 und act. 21/13) –
Nr. 5 (E._____-strasse ...), Nr. 7 (F._____-strasse ...), Nr. 8 (G._____-strasse ...),
Nr. 9 (H._____-strasse ...), Nr. 10 (I._____-strasse ...), Nr. 11 (J._____-strasse
...), Nr. 12 (K._____-strasse ...), Nr. 13 (L._____-strasse ...), Nr. 14 (M._____-
strasse ...), Nr. 15 (N._____-strasse ...), Nr. 19 (O._____-strasse ...) und Nr. 20
(P._____-strasse ...) würden aufgrund ihrer Lage ausscheiden, da sie ausserhalb
des Quartiers gelegen seien, in dem sich die von der Beklagten gemietete Woh-
nung befinde (Quartier Q._____; act. 80, E. IV.3.7). Die Objekte Nr. 5 und Nr. 19-
20 seien zudem in unmittelbarer Nähe zum Friedhof R._____ gelegen, einer der
grössten Grünflächen Zürichs, was deren Lage als deutlich besser als jene der
Wohnung der Beklagten erscheinen lasse (act. 80, E. IV.3.11). Aufgrund deutlich
höherer oder geringerer Lärmexposition seien – ebenfalls unter dem Aspekt der
Lage – die Vergleichsobjekte Nr. 1 (S._____-strasse ...), Nr. 2 (T._____-strasse
...), Nr. 3 (U._____-strasse ...), Nr. 4 (V._____-strasse ...), Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr.
17 (W._____-strasse ...), Nr. 18 (AA._____-strasse ...), Nr. 20, Nr. 21 (AB._____-
strasse ...), Nr. 22 (AC._____-strasse ...) und Nr. 23 (AD._____-strasse ...) nicht

- 10 -
mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar (act. 80, E. IV.3.8). Mit Bezug auf Objekt
Nr. 5 sei zudem der auf einem Referenzzinssatz von 3.5 % beruhende Mietzins
an den Referenzzinssatz anzupassen, der für das hier fragliche Mietobjekt gelte
(1.75 %), sodass ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 876.85 resultiere, der we-
sentlich tiefer sei als der angefochtene Anfangsmietzins (act. 80, E. IV.3.6). Ver-
gleichsobjekt Nr. 3 würde sodann auch wegen der abweichenden Grösse und des
Baujahrs ausser Betracht fallen (act. 80, E. IV.3.9 und IV.3.10). Schliesslich sei
mit Bezug auf die Objekte Nr. 2-4, Nr. 6 (AE._____-strasse ...), Nr. 12-13, Nr. 15,
Nr. 16 (AF._____-strasse ...), Nr. 18-19 und Nr. 23 die Vergleichbarkeit hinsicht-
lich des Zustands und der Ausstattung unklar bzw. zu verneinen (act. 80,
E. IV.3.12 und IV.3.13).
3.5. Damit sei der im Ergebnis der Vermieterin (Klägerin) obliegende Beweis
der Orts- und Quartierüblichkeit gescheitert. Aufgrund einer entsprechenden Tat-
sachenvermutung, die sich aus dem Anschein der Missbräuchlichkeit ergebe, er-
weise sich der vereinbarte Anfangsmietzins demzufolge als missbräuchlich.
Obschon eine Vergleichsmiete nicht nachgewiesen sei, müsse aber – nach freiem
Ermessen und auf Grundlage der vorhandenen Daten (insbesondere statistischer
Angaben) – ein Anfangsmietzins richterlich festgesetzt werden. Ohne Weiteres
auf den früheren (zuletzt bezahlten) Mietzins abzustellen, gehe nicht an, zumal
das Vormietverhältnis rund 20 Jahre gedauert habe, eine Anpassung nach abso-
luter Methode nie erfolgt sei und die Vermieterin das vorgeschriebene Formular
zur Anzeige der Mietzinserhöhung korrekt verwendet habe. Mangels einer ver-
lässlicheren Methode der Mietzinsbestimmung stellte die Vorinstanz hierfür auf
die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 ab und be-
rechnete den neu festzusetzenden Mietzins auf Grundlage des Durchschnitts-
werts der für das Quartier Q._____ (Quartierteil AG._____) erhobenen Quadrat-
meterpreise für 2-Zimmerwohnungen im privaten Markt (Fr. 18.05/m2). Diesen
Wert passte sie nach Massgabe des Mietpreisindexes der Stadt Zürich an die
Teuerung seit Dezember 2006 an und erhöhte ihn um 11.4 % auf Fr. 20.11/m2.
Bei einer Fläche der von der Beklagten gemieteten Wohnung von 48 m2 ergebe
sich somit ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 965.–, von dem aber Fr. 110.–
für Nebenkosten (Betriebskosten) abzuziehen seien, weil diese Kosten in der zu-

- 11 -
grunde liegenden Statistik – im Gegensatz zur von den Parteien gewählten Miet-
zinsgestaltung – im Nettomietzins enthalten seien. Der Anfangsnettomietzins sei
somit auf monatlich Fr. 855.– festzusetzen, wobei die Nebenkosten unbestritte-
nermassen auf dem vereinbarten Niveau zu belassen seien (monatlich akonto
Fr. 55.– für Heiz- und Warmwasserkosten sowie Fr. 110.– für Betriebskosten;
act. 80, E. IV.3.14).
3.6. In ihrer Berufung wirft die Klägerin der Vorinstanz zunächst vor, sie habe
mit Bezug auf die Frage der Orts- und Quartierüblichkeit die Beweislast falsch
verteilt und damit Art. 8 ZGB verletzt. Die Behauptungs- und Beweislast treffe die
Mieterin (Beklagte) und es sei – trotz BGE 139 III 13 – nicht von einer Beweis-
lastumkehr bzw. einer entsprechenden Tatsachenvermutung auszugehen. Sie
(die Klägerin) habe die Orts- und Quartierüblichkeit soweit möglich substantiiert,
nämlich durch Beibringen von 23 Vergleichsobjekten, was nur im Rahmen des ihr
obliegenden Gegenbeweises erfolgt sei, während die Beklagte ihrerseits kein ein-
ziges Vergleichsobjekt benannt habe (act. 81 Rz. 6, 15 ff.).
3.7. Sodann habe die Vorinstanz, so die Klägerin weiter, Art. 269a lit. a OR und
Art. 11 VMWG verletzt, indem sie die Begriffe des "Quartiers" und der "Lage" –
insbesondere mit Bezug auf die Bedeutung der Lärmexposition – zu eng bzw. un-
richtig ausgelegt und zahlreiche der offerierten Vergleichsobjekte fälschlicher-
weise unter diesen Aspekten ausgeschlossen habe (act. 81 Rz. 7 ff., 24 ff., 33 ff.,
48 f.). Namentlich habe die Vorinstanz zu Unrecht auf die ungenauen Daten des
"GIS-Browsers" (Karte Strassenlärm) abgestellt, diverse Annahmen ohne ent-
sprechendes Fachwissen getroffen und massgebliche Faktoren ausser Acht ge-
lassen (act. 81 Rz. 38 ff.). Mit Bezug auf die Kriterien des Zustands und der Aus-
stattung habe sie die von der Beklagten gemietete Wohnung unzutreffend als
bloss "durchschnittlich unterhalten" (und nicht als "normal/gut unterhalten") quali-
fiziert (act. 81 Rz. 50 ff.) und sie habe der Klägerin zu Unrecht mangelnde Sub-
stantiierung des Zustands bzw. der Ausstattung der Vergleichsobjekte vorgewor-
fen. Da sie (die Klägerin) weder über ein Recht auf vorgängige Besichtigung noch
über einen Auskunftsanspruch verfüge, sei es unmöglich bzw. nicht zumutbar,

- 12 -
weitergehende Angaben zu den Vergleichswohnungen zu machen (act. 81
Rz. 53 ff., 58).
3.8. Ferner wirft die Klägerin der Vorinstanz hinsichtlich aller dieser Kriterien ei-
ne Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO vor, weil sie zahlreiche Tatsachen von Amtes wegen festgestellt habe, ohne
dass diese von den Parteien behauptet worden wären (act. 81 Rz. 30, 35 ff.,
54 f.). Zudem moniert sie eine Verletzung des Rechts auf Beweis bzw. des An-
spruchs auf rechtliches Gehör (Art. 8 ZGB, Art. 53 ZPO, Art. 29 Abs. 2 BV), weil
verschiedene der offerierten Beweismittel nicht abgenommen worden seien, so
namentlich ein Augenschein über den Zustand und die Lage der 23 benannten
Vergleichswohnungen, ein Gutachten über deren jeweilige Lärmexposition sowie
die Edition der fehlenden Angaben bzw. Unterlagen über diese Wohnungen durch
die jeweiligen Eigentümer bzw. Vermieter (act. 81 Rz. 29 f., 35 ff., 44 ff., 50 ff.,
55 ff., 74).
3.9. Schliesslich macht die Klägerin geltend, die Vorinstanz habe – nachdem
sie die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses (zu Unrecht) bejaht habe – den
Mietzins in rechtsverletzender Weise festgelegt. Indem sie die Mietpreisstruktur-
erhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 herangezogen und die jeweiligen
Werte auf Grundlage des Mietpreisindexes der Stadt Zürich an die heutigen Ver-
hältnisse angepasst habe, habe sie das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit
in unzulässiger Weise mit Kostenfaktoren vermengt. Sodann bilde der Mietpreis-
index nur Kosten-, nicht aber Marktentwicklungen ab, und es unterscheide die
Mietpreisstrukturerhebung nur ungenügend nach den Kriterien der Lage, des Al-
ters, des Zustands und der Ausstattung der jeweiligen Wohnungen. Ferner seien
die Daten auf Grundlage statistisch nicht relevanter Angaben erhoben bzw. auch
Mietzinse gemeinnütziger Wohnungen berücksichtigt worden (act. 81 Rz. 60 ff.).
Vielmehr sei der Anfangsmietzins, sofern er sich denn als missbräuchlich erwei-
sen sollte, durch ein gerichtliches Gutachten festzusetzen (act. 81 Rz. 72 ff.).
3.10. Auf diese von der Klägerin erhobenen Beanstandungen ist, soweit rele-
vant, nachfolgend im Einzelnen einzugehen.

- 13 -
4. Grundlagen
4.1. Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert
30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR an-
fechten und dessen Herabsetzung verlangen, sofern er sich wegen einer persön-
lichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen
Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah
(lit. a) oder der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins
für dieselbe Sache erheblich erhöht hat (lit. b). Diese formellen Anfechtungs-
voraussetzungen sind vorliegend unbestrittenermassen erfüllt; strittig ist einzig die
Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses gemäss Art. 269 f. OR.
4.2. Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EGZGB ZH ist im Kanton Zürich
– aufgrund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neu-
en Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss
Art. 269d OR vorgeschrieben. Darin hat der Vermieter eine allfällige Erhöhung
des Anfangsmietzinses gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins zu be-
gründen (vgl. Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR). An diese Begründung ist der Ver-
mieter (nicht aber der Mieter) einseitig gebunden, d.h. er kann sich in einem Miet-
zinsanfechtungsverfahren nicht auf andere als die im Formular angegebenen
Gründe berufen (BGE 139 III 13, E. 3.1.2). Es ist unbestritten, dass die Klägerin
die Erhöhung des Anfangsmietzinses korrekt und unter Verwendung des vorge-
schriebenen Formulars angezeigt und darin eine Anpassung an die orts- und
quartierüblichen Mietzinse gemäss Art. 269a lit. a OR geltend gemacht hat
(act. 3/3). Vor Vorinstanz wie auch im Berufungsverfahren hat sie sich aus-
schliesslich auf diesen Erhöhungsgrund berufen.
4.3. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über-
setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR
e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch-
lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen
(Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung
der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus-
schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden

- 14 -
genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren-
dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus-
schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge-
bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13, E. 3.1.2; BGer,
4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.1 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ.
in BGE 144 III 514]).
4.4. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269
OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierübli-
chen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegenschaften – da-
runter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des
Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514, E. 3) –
wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hierarchie zwi-
schen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegen-
schaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmässig fehlen
bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Umständen nicht
(mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die neuen "Markt-
verhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelassen, selbst wenn
damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter" Ertrag resultiert.
Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber
Neuerwerbern nicht benachteiligen. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter
somit auf den Vorrang des Kriteriums der orts- und quartierüblichen Mietzinse be-
rufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde damit ein übersetz-
ter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbaute aber der Nach-
weis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des Kriteriums des
Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13, E. 3.1.2; 140 III
433, E. 3.1; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.1 und E. 2.2
m.w.Nw. [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]; vgl. auch BGE
124 III 310, E. 2b in fine).
4.5. Vorliegend ist unbestritten, dass die Klägerin die vermietete Liegenschaft
mit Baujahr 1933 im Jahre 1948 erworben hat und dass diese somit als Altbaute
zu qualifizieren ist (vgl. act. 80 S. 11). Es stellt sich damit – weil sich die Klägerin

- 15 -
nicht auf den Einwand des nicht übersetzten Ertrags beruft – einzig die Frage, ob
der vereinbarte Anfangsmietzins i.S.v. Art. 269a lit. a OR im Rahmen der orts-
und quartierüblichen Mietzinse liegt.
4.6. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse
i.S.v. Art. 269a lit. a OR sind die Mietzinse für Wohnräume, die nach Lage, Grös-
se, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind
(Art. 11 Abs. 1 VMWG); ausgenommen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherr-
schung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Art. 11 Abs. 3
VMWG). Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 4 VMWG).
4.7. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können die üblichen
Mietzinse nicht aufgrund eines "Gesamteindrucks" ermittelt werden, sondern es
sind konkrete Vergleiche anzustellen. Dabei kann der Beweis der orts- und quar-
tierüblichen Mietzinse auf zwei Arten geführt werden. Zum einen kann sich das
Gericht auf amtliche Statistiken stützen (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Solche Statistiken
müssen indessen, um unter diesem Gesichtspunkt Berücksichtigung zu finden,
den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genügen, d.h. bezifferte Angaben
enthalten, die ordnungsgemäss ermittelt wurden, die ausreichend nach Lage,
Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr differenzieren und die den jüngsten
Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen (BGE 141 III 569, E. 2.2.1 und
E. 2.2.2; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2 [=Pra 2019
Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Dass für die Stadt Zürich solche Sta-
tistiken existieren, macht weder die Klägerin noch die Beklagte geltend.
4.8. Zum anderen kann der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit von Miet-
zinsen dadurch erbracht werden, dass mindestens fünf konkrete Vergleichswoh-
nungen unter Angabe der jeweiligen Merkmale und der Mietzinsberechnungs-
grundlagen benannt und entsprechende Beweismittel dazu offeriert werden. Die
Vergleichsobjekte müssen allesamt dieselben Merkmale wie die strittige Wohnung
aufweisen, nämlich (kumulativ) in Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand
und Bauperiode (vgl. Art. 11 Abs. 1 VMWG), und es dürfen die massgeblichen
Mietzinse dieser Vergleichswohnungen ihrerseits nicht missbräuchlich sein, wes-
halb diese insbesondere an die jüngsten Entwicklungen des Referenzzinssatzes

- 16 -
anzupassen sind (BGE 127 III 411, E. 5; 136 III 74, E. 3.1; 139 III 13, E. 3.3.1;
141 III 569, E. 2.2.1 und E. 2.2.3; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018,
E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Um einigerma-
ssen verlässliche Schlüsse ziehen zu können, muss das Gericht bei der Auswahl
der in Betracht kommenden Wohnungen besonders streng sein, weil der Ver-
gleich nicht auf Grundlage einer offiziellen und breit abgestützten Statistik, son-
dern anhand einiger weniger (statistisch nicht relevanter) Vergleichswohnungen
erfolgt. Angesichts dessen, dass Wohnungen verglichen werden, ist im Übrigen
ein gewisser Schematismus erforderlich, um die Vorhersehbarkeit und die Gleich-
behandlung zu gewährleisten. Innerhalb eines gewissen Toleranzbereichs müs-
sen die benannten Wohnungen also – schematisch – hinsichtlich aller relevanter
Kriterien (Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode) mit der strittigen
Wohnung vergleichbar sein, wobei für die Frage der Vergleichbarkeit unter diesen
Merkmalen keine Zu- oder Abschläge gemacht werden können. Es geht also bei-
spielsweise nicht an, eine (über den Toleranzbereich hinaus) grössere Wohnung
für mit einer kleineren Wohnung vergleichbar zu erklären, nur weil diese ungefähr
im selben Ausmass besser ausgestattet oder gelegen ist als jene. Sofern die Ver-
gleichswohnungen indessen – schematisch und hinsichtlich sämtlicher Kriterien je
einzeln – mit der strittigen Wohnung vergleichbar sind, können verbleibende (sich
aus dem Toleranzbereich ergebende) Vor- und Nachteile gegeneinander abge-
wogen werden (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.3.2 und E. 3.3.3; 141 III 569, E. 2.2.3;
BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77;
Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]).
4.9. Für den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des in Frage stehenden
Mietzinses gilt das Beweismass des strikten Beweises. Das Gericht muss nach
objektiven Gesichtspunkten mit dem Grad der Gewissheit vom Bestehen der rele-
vanten Tatsachen überzeugt sein. Zwar ist keine absolute Gewissheit erforderlich,
es dürfen aber auch keine ernsthaften Zweifel mehr bestehen bzw. müssen allen-
falls verbleibende Zweifel als leicht erscheinen (BGE 141 III 569, E. 2.2.1; BGer,
4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht
publ. in BGE 144 III 514]). Kann ein solcher (strikter) Beweis aufgrund der Eigen-
art des Einzelfalls objektiv nicht erbracht oder vernünftigerweise nicht verlangt

- 17 -
werden, so kommt eine Herabsetzung des Beweismasses – etwa auf dasjenige
der überwiegenden Wahrscheinlichkeit – nicht in Frage, denn einfache Beweis-
schwierigkeiten in einem bestimmten Fall rechtfertigen eine Beweiserleichterung
nicht. Andernfalls würde gegen das gesetzliche System verstossen, das der Bun-
desgesetzgeber aufstellen wollte (BGE 141 III 569, E. 2.2.1). Gemäss der in die-
sem Punkt sehr strengen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ändert daran letzt-
lich auch der Umstand nichts, dass der vom Gesetzgeber hier verlangte Beweis –
was notorisch ist – praktisch nur in ganz vereinzelten Ausnahmefällen möglich ist.
Ob es sinnvoll ist, von einer Partei einen praktisch fast unmöglichen oder doch
sehr schwierigen und aufwendigen Beweis zu verlangen bzw. ihr diese (nicht sel-
ten rein theoretische) Möglichkeit überhaupt zu eröffnen, ist angesichts der klaren
bundesgerichtlichen Rechtsprechung hier nicht zu beurteilen.
5. Beweislast
5.1. Aufgrund der regelmässig bestehenden Beweisschwierigkeiten kommt der
Frage der Beweislastverteilung im Zusammenhang mit der Orts- und Quartierüb-
lichkeit von Mietzinsen eine oftmals entscheidende Bedeutung zu.
5.2. Die Vorinstanz führte hierzu Folgendes aus (act. 80, E. IV.3.2): Grundsätz-
lich trage im Verfahren der Anfechtung des Anfangsmietzinses die Mieterin die
Beweislast dafür, dass der Mietzins missbräuchlich sei (Art. 8 ZGB), hier also für
die fehlende Orts- und Quartierüblichkeit. Es seien Vergleichsobjekte zu nennen
und es sei substantiiert darzulegen, inwiefern die genannten Wohnungen mit der
strittigen Wohnung vergleichbar seien. Die Vermieterin treffe indessen gestützt
auf Art. 160 und Art. 164 ZPO eine prozessuale Mitwirkungsobliegenheit, die sich
indirekt bereits auf das Behauptungsstadium auswirke. Sei der Anfangsmietzins
gegenüber dem Vormietzins "erheblich" erhöht worden, so sei diese Mitwir-
kungsobliegenheit eine erweiterte, die auch das Angebot von Gegenbeweisen er-
fordere. Im Ergebnis führe dies zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr,
aber doch zu einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Vorliegend
sei ein zu einer solchen Vermutung führender Anschein des Missbrauchs zu be-
jahen, weil der Mietzins einerseits um mehr als 30 % erhöht worden sei und weil
andererseits auch statistische Daten einen Missbrauch nahelegen würden.

- 18 -
5.3. Die Klägerin macht in ihrer Berufung geltend, es habe ihr die Vorinstanz im
Ergebnis die Beweislast für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit aufer-
legt, was Art. 8 ZGB verletze. Namentlich sei zu berücksichtigen, dass die Vor-
mieterin über 20 Jahre in der Wohnung gelebt habe und dass der Mietzins dabei
nie den marktüblichen Konditionen angepasst worden sei. BGE 139 III 13, auf den
sich die Vorinstanz massgeblich stütze, sei nicht überzeugend, weil er zum einen
Kostenkriterien mit dem Kriterium der Marktmiete vermische und weil darin zum
anderen auf relative Kriterien abgestellt werde, obschon für die Berechnung des
Anfangsmietzinses die absolute Methode massgeblich sei. Ferner lasse auch die
Botschaft zur Revision des Mietrechts vom 27. März 1985 darauf schliessen, dass
die Beweislast für die behauptete Missbräuchlichkeit des Mietzinses von der Mie-
terin zu tragen sei (act. 81 Rz. 16 ff.).
5.4. Gemäss Art. 8 ZGB muss jede Partei, wenn das Gesetz es nicht anders
bestimmt, das Vorhandensein jener Tatsachen beweisen, aus denen sie Rechte
ableitet. Nach der vorherrschenden Normentheorie ergibt sich daraus grundsätz-
lich, dass für die Verteilung der Beweislast im Wesentlichen auf das Verhältnis
zwischen den anwendbaren materiellen Rechtsnormen abzustellen ist. Wer einen
Anspruch geltend macht, muss jene Tatsachen beweisen, von denen die Entste-
hung des Rechts abhängt (rechtsbegründende Tatsachen), während umgekehrt
der Anspruchsgegner die Beweislast für diejenigen Tatsachen trägt, die – im Sin-
ne eines Ausnahmetatbestands – die Rechtsentstehung von Anfang an verhin-
dern (rechtshindernde Tatsachen) oder ein bereits entstandenes Recht nachträg-
lich verändern bzw. zum Untergang bringen (rechtsvernichtende bzw. -verän-
dernde Tatsachen). Mit Bezug auf die mietrechtliche Klage auf Anfechtung des
Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Abs. 1 i.V.m. Art. 269 f. OR steht ausser Fra-
ge, dass es sich bei denjenigen Tatsachen, die die Missbräuchlichkeit des verein-
barten Anfangsmietzinses begründen, um rechtshindernde Tatsachen handelt, die
gemäss Art. 8 ZGB im Grundsatz – unabhängig von der Parteirollenverteilung –
von der Mieterin zu beweisen sind. Der Rechtsmissbrauch (Missbräuchlichkeit
des Mietzinses) stellt nämlich einen Ausnahmetatbestand dar, der die Entstehung
des Rechts der Vermieterin auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses (teilweise)
verhindert. Handelt es sich bei der gemieteten Liegenschaft um eine Altbaute und

- 19 -
beruft sich die Vermieterin, wie hier, im Formular gemäss Art. 270 Abs. 2 OR auf
eine Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse gemäss Art. 269a
lit. a OR, trägt demzufolge grundsätzlich die Mieterin (hier: die Beklagte) die Be-
weislast für die orts- und quartierüblichen Mietzinse bzw. dafür, dass der ange-
fochtene Mietzins ausserhalb dieses Rahmens liegt (BGE 139 III 13, E. 3.1.3; 142
III 568, E. 2.1; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra
2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]; 4A_461/2015 vom 15. Februar
2016, E. 3.2; vgl. auch die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom
27. März 1985, BBl 1985 I, S. 1491).
5.5. Es stellt sich indessen die Frage, ob und inwieweit dieser Grundsatz Ein-
schränkungen erfährt. Zunächst ist klar, dass die nicht beweisbelastete Partei
(hier: die Klägerin) eine sich aus Art. 160 ff. ZPO und aus dem Grundsatz von
Treu und Glauben ergebende prozessuale Mitwirkungsobliegenheit trifft, die sie
dazu anhält, bei der Beweiserhebung loyal mitzuwirken und jene Angaben und
Unterlagen zu liefern, die sich (allein) in ihrem Machtbereich befinden. Im Rah-
men dieser allgemeinen Mitwirkungsobliegenheit, die in jedem Mietzinsanfech-
tungsverfahren gilt, ist die nicht beweisbelastete Partei aber nicht gehalten, Do-
kumente zu beschaffen (bzw. deren Edition zu verlangen) oder Angaben zu ma-
chen, über die sie nicht verfügt. Eine Verletzung dieser prozessualen Mitwirkungs-
obliegenheit führt nicht zu einer Umkehr der Beweislast, sondern sie ist als eine
unberechtigte Verweigerung gemäss Art. 164 ZPO im Rahmen der Beweiswürdi-
gung zu berücksichtigen (BGE 142 III 568, E. 2; BGer, 4A_461/2015 vom
15. Februar 2016, E. 3.2 und 3.3; vgl. auch BGE 139 III 13, E. 3.2; BGer,
4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.2.2.2 am Ende [=Pra 2019 Nr. 77;
Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Darüber hinaus trifft die nicht behauptungs-
bzw. beweisbelastete Partei eine allgemeine, ebenfalls aus dem Grundsatz von
Treu und Glauben sowie aus Art. 8 ZGB und Art. 150 Abs. 1 ZPO abgeleitete Ob-
liegenheit, Bestreitungen so substantiiert und detailliert vorzutragen, als es ihr
möglich und zumutbar ist. Obschon das Gericht im Anwendungsbereich der (so-
zialen) Untersuchungsmaxime nicht an die Behauptungen und Bestreitungen der
Parteien gebunden ist, führt eine nicht hinreichend substantiiert vorgetragene Be-

- 20 -
streitung in der Regel dazu, dass die entsprechende Tatsache als erstellt zu be-
trachten ist.
5.6. Von dieser allgemeinen Mitwirkungs- bzw. Substantiierungsobliegenheit
abzugrenzen sind Gesetzesbestimmungen, die die Beweislast in Abweichung von
Art. 8 ZGB regeln, sowie Vermutungen. Während Erstere schlicht die Beweislast
umkehren, ohne dass hierfür eine Vermutungsbasis nachgewiesen werden müss-
te (sog. schlichte Beweislastumkehr; dazu zählt etwa Art. 3 Abs. 1 ZGB), ändern
Vermutungsregeln grundsätzlich nichts an der Beweislastverteilung, sie erleich-
tern der beweisbelasteten Partei den Beweis aber dadurch, dass – abgesehen
von der Möglichkeit, die rechtserheblichen Tatsachen direkt nachzuweisen – vom
Vorliegen bestimmter anderer Tatsachen (der Vermutungsbasis) auf die rechtser-
heblichen Tatsachen bzw. die Rechtsfolge selbst geschlossen wird (Vermutungs-
folge). Dogmatisch lassen sich Vermutungen einerseits in gesetzliche und tat-
sächliche unterteilen, je nachdem, ob sie unmittelbar durch das Gesetz aufgestellt
werden oder ob sie in der allgemeinen Lebenserfahrung begründet sind. Sofern
tatsächliche Vermutungen über den Einzelfall hinaus allgemeine Bedeutung er-
langen, stellen auch sie – als Teil des Bundesprivatrechts – normative Rechtsre-
geln dar. Andererseits lassen sich Vermutungen danach unterscheiden, ob als de-
ren Folge (d.h. als Folge des Beweises der Vermutungsbasis) eine Tatsache
vermutet wird, nämlich jene, die von der beweisbelasteten Partei zu beweisen ist
(Tatsachenvermutung), oder ob direkt auf eine Rechtsfolge geschlossen wird
(Rechtsvermutung). Neben der Möglichkeit, die Vermutungsbasis durch Gegen-
beweis zu entkräften, steht es der nicht beweisbelasteten Partei in ersterem Fall
frei, die vermutete Tatsache als solche zu widerlegen (Beweis des Gegenteils)
oder aber sich gegen andere, die fragliche Rechtsfolge begründende Tatsachen
zu richten. Demgegenüber lässt eine Rechtsvermutung, sofern die Vermutungs-
basis bewiesen ist, unmittelbar auf die entsprechende Rechtsfolge schliessen,
sodass es der Gegenpartei nur offensteht, diese Rechtsfolge durch Widerlegung
der sie begründenden Tatsachen umzustossen. Sofern die Vermutungsbasis
nachgewiesen ist, führt eine Rechtsvermutung im Ergebnis also zu einer eigentli-
chen Beweislastumkehr (vgl. zum Ganzen etwa ZK-JUNGO, Art. 8 ZGB, 3. Aufl.
2018, N 267 ff.; BK-WALTER, Art. 8 ZGB, 2012, N 362 ff.).

- 21 -
5.7. BGE 139 III 13 betraf einen Fall, in dem der Anfangsmietzins gemäss dem
amtlich genehmigten Formular gegenüber dem Vormietzins um rund 43 % erhöht
wurde, wobei sich eine solche Erhöhung nicht durch die Entwicklungen des Refe-
renzzinssatzes bzw. der Konsumentenpreise erklären liess (vgl. a.a.O., E. 3.1.4).
Aus diesem Umstand schloss das Bundesgericht darauf, dass es – obschon die
Beweislast für den Nachweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
grundsätzlich beim Mieter liege – nunmehr an der Vermieterin sei, zu beweisen,
dass der vereinbarte Mietzins trotz des Anscheins der Missbräuchlichkeit nicht
missbräuchlich sei und somit ein Ausnahmefall vorliege (a.a.O., E. 3.2). In einem
solchen Fall obliege es im Ergebnis der Vermieterin, mindestens fünf Vergleichs-
objekte beizubringen und deren konkrete Merkmale substantiiert darzulegen
(a.a.O., E. 3.3). In jenem Fall misslang der Vermieterin der Beweis der Orts- und
Quartierüblichkeit, weshalb das Bundesgericht den Beweis der Missbräuchlichkeit
– aufgrund des Anscheins – als erbracht erachtete (a.a.O., E. 3.4).
5.8. Im Entscheid 4A_400/2017 vom 13. September 2018 stellte das Bundes-
gericht klar, dass diese in BGE 139 III 13 aufgestellte Vermutungsregel dann ein-
greife, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem Vormietzins i.S.v. Art. 270
Abs. 1 lit. b OR "erheblich" – d.h. um mindestens 10 % (vgl. hierzu bereits [obiter]
BGE 139 III 13, E. 3.2) – erhöht worden sei, wobei sich Letzterer nach Massgabe
des vom Vormieter zuletzt tatsächlich bezahlten Mietzinses bestimme. Sei dies
der Fall, so sei zu vermuten, dass der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuch-
lich sei, und es obliege dann dem Vermieter, den sich auf Vergleichsobjekte stüt-
zenden Gegenbeweis dafür zu erbringen, dass der Mietzins trotz des äusseren
Anscheins nicht missbräuchlich sei (a.a.O., E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77;
Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]: "le loyer convenu […] est présumé abusif, de
sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des
éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un
cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif").
5.9. Der Sache nach handelt es sich bei diesem vom Bundesgericht entwickel-
ten Rechtssatz um eine tatsächliche Vermutung, die sich auf die allgemeine Le-
benserfahrung stützt und der über den Einzelfall hinaus allgemeine (normative)

- 22 -
Bedeutung zukommt. Vermutungsbasis (d.h. die von der Mieterin zu beweisende
Tatsache, die die Vermutungsfolge auslöst) ist der äussere Anschein der Miss-
bräuchlichkeit, der in der Regel ab einer Erhöhung des Anfangsmietzinses von
mindestens 10 % gegenüber dem Vormietzins gegeben ist (jedenfalls dann, wenn
sich diese Erhöhung nicht durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der
Konsumentenpreise oder durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklä-
ren lässt). Vermutungsfolge ist die Missbräuchlichkeit des Mietzinses. Hierbei
handelt es sich in Wahrheit nicht um eine Tatsache, die sich als solche beweisen
oder widerlegen liesse, sondern um einen rechtlichen Subsumtionsschluss, der
auf Grundlage einer Vielzahl rechtserheblicher Tatsachen zu ziehen ist. Es liegt
demnach eine Rechtsvermutung vor, und zwar in dem Sinne, dass der Nachweis
des Anscheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis) auf die Missbräuchlich-
keit des Anfangsmietzinses als solche schliessen lässt (Vermutungsfolge), sodass
es dann der Vermieterin obliegt, Tatsachen zu beweisen, die die Missbräuchlich-
keit widerlegen. Handelt es sich bei der vermieteten Liegenschaft um eine Altbau-
te und beruft sich die Vermieterin ausschliesslich auf eine Anpassung an orts- und
quartierübliche Mietzinse, so ist Vermutungsfolge, dass der Anfangsmietzins nicht
den üblichen Mietzinsen entspricht, und es ist dann an der Vermieterin, das Ge-
genteil zu beweisen, d.h. mindestens fünf Vergleichsobjekte beizubringen, die
i.S.v. Art. 11 Abs. 1 VMWG mit der strittigen Wohnung vergleichbar sind (so im
Ergebnis auch BGE 139 III 13, E. 3.1.4 und E. 3.2-3.4; BGer, 4A_400/2017 vom
13. September 2018, E. 2.2.2.2 [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III
514]).
5.10. Damit greift die Beanstandung der Klägerin, es sei ihr im Ergebnis zu Un-
recht die Beweislast für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des ver-
einbarten Mietzinses auferlegt worden, ins Leere. Gemäss dem Formular vom
30. März 2017 (act. 3/3), mit dem sie der Beklagten beim Abschluss des Mietver-
trages den Vormietzins und den neuen Mietzins mitgeteilt hatte, wurde der Net-
tomietzins gegenüber dem von der Vormieterin zuletzt (ab Mai 2011) bezahlten
Mietzins von Fr. 738.– auf Fr. 1'060.– (also um knapp 44 %) erhöht. Diese massi-
ve Erhöhung lässt sich weder durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw.
der Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses er-

- 23 -
klären. Es gelingt der beweisbelasteten Beklagten damit der Nachweis des An-
scheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis), der aufgrund der erwähnten
Vermutungsregel im Ergebnis zu einer Umkehr der Beweislast führt (Vermutung
der Missbräuchlichkeit des Mietzinses als Vermutungsfolge). Es obliegt demnach
der Klägerin zu beweisen, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nicht miss-
bräuchlich ist, d.h., dass er den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspricht.
Zu diesem Zweck hat sie – weil amtliche Statistiken i.S.v. Art. 11 Abs. 4 VMWG
fehlen – fünf Vergleichswohnungen zu nennen, die allesamt im Sinne der obigen
Ausführungen (vgl. E. 4.8) mit der strittigen Wohnung vergleichbar sein müssen,
und es obliegt ihr (der Klägerin), die hierfür notwendigen Eigenschaften der jewei-
ligen Vergleichsobjekte substantiiert zu behaupten und gegebenenfalls zu bewei-
sen. Weicht eine bestimmte Vergleichswohnung mit Bezug auf eines oder mehre-
re der relevanten Vergleichsmerkmale ab (über die jeweilige Toleranzgrenze hin-
aus) oder bestehen mit Bezug auf die Vergleichbarkeit bestimmter Wohnungen
Unklarheiten, sei es aufgrund mangelnder Substantiierung oder wegen Beweislo-
sigkeit, so fällt das jeweilige Vergleichsobjekt ausser Betracht. Liegen keine oder
weniger als fünf vergleichbare Wohnungen vor, so hat der von der Klägerin zu er-
bringende (Gegen-)Beweis der fehlenden Missbräuchlichkeit als gescheitert zu
gelten und es ist von der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses
auszugehen (vgl. BGE 127 III 411, E. 5; 139 III 13, E. 3.3 und E. 3.4). Von diesen
Grundsätzen ging die Vorinstanz im Ergebnis zutreffend aus.
6. Kriterien der Grösse, Bauperiode und Kostenstände
6.1. Die Vorinstanz erwog, dass die von der Klägerin offerierte Vergleichswoh-
nung Nr. 3 (U._____-strasse ...) sowohl wegen ihrer Grösse (58 m2 gegenüber ei-
ner Grösse von 48 m2 des strittigen Mietobjekts) als auch aufgrund der unter-
schiedlichen Bauperioden, in der die fraglichen Liegenschaften erstellt worden
sind (Baujahr 1951 gegenüber Baujahr 1933), ausscheide (act. 80, E. IV.3.9-10).
Weiter ging die Vorinstanz davon aus, dass der für die Vergleichswohnung Nr. 5
(E._____-strasse ...) ausgewiesene Nettomietzins von Fr. 1'061.–, der auf einem
Referenzzinssatz von 3.5 % beruhe, (hypothetisch) an den für das strittige Miet-
verhältnis geltenden Referenzzinssatz von 1.75 % anzupassen sei, sodass ein

- 24 -
monatlicher Nettomietzins von Fr. 876.85 resultiere. Dieser sei wesentlicher tiefer
als der vereinbarte Anfangsmietzins für die strittige Wohnung (monatlich
Fr. 1'060.–), sodass das Objekt Nr. 5 ebenfalls ausser Betracht falle bzw. es die
Orts- und Quartierüblichkeit des vereinbarten Mietzinses gerade nicht zu bewei-
sen vermöge (act. 80, E. IV.3.6, 3.11, 3.13).
6.2. Diese vorinstanzlichen Erwägungen hat die Klägerin in ihrer Berufung nicht
beanstandet, weshalb darauf nicht zurückzukommen ist (vgl. oben, E. 2.2). Es
scheiden die Vergleichswohnungen Nr. 3 und Nr. 5 damit für den Beweis der
Orts- und Quartierüblichkeit aus.
7. Kriterium des Lageorts im gleichen Quartier
7.1. Die Vorinstanz ging davon aus, dass sich sämtliche Vergleichsobjekte im
selben Quartier befinden müssen (act. 80, E. IV.3.7). Das strittige Mietobjekt sei
im Quartier Q._____ (Quartierteil AG._____) gelegen, während zahlreiche der von
der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen im Quartier AH._____ (Quartierteil
AI._____ ) gelegen seien. Das Quartier Q._____ (Stadtkreis …) unterscheide sich
deutlich vom Quartier AH._____(Stadtkreis …). Während Ersteres – ähnlich wie
auch das Industriequartier (Stadtkreis …) – von einer Vergangenheit als Arbeiter-
quartier geprägt sei und auch heute noch von Arbeitnehmern aus zahlreichen Na-
tionen bevölkert werde, sei das seit jeher gutsituierte Quartier AH._____ eher auf
Familien ausgerichtet und verstehe sich neuerdings – insbesondere seit der Ab-
klassierung der …-strasse – als "Trendquartier" für ein jüngeres Publikum. Folg-
lich seien die Vergleichsobjekte Nr. 5, Nr. 7-15 und Nr. 19-20, die im Quartier
AH._____ gelegen seien, nicht mit der strittigen Wohnung vergleichbar. Eine
Ausnahme gelte indessen für das am nördlichen Rand des Quartiers AH._____
(AI._____ ) gelegene Vergleichsobjekt Nr. 6 (AE._____-strasse ...), weil sich die-
ses direkt an der Grenze zum Quartier Q._____ (AG._____) befinde. Im Übrigen
sei das Unterquartier AJ._____ historisch zum Quartier Q._____ zu zählen, wes-
halb die Vergleichswohnungen Nr. 3 (U._____-strasse ...) und Nr. 4 (V._____-
strasse ...), die dort gelegen seien, unter dem Aspekt der Quartierzugehörigkeit
als mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar zu betrachten seien. Dasselbe gelte
für das Objekt Nr. 1 (S._____-strasse ...), das zwar von der Wohnung der Beklag-

- 25 -
ten vergleichsweise weit entfernt sei, das sich aber noch im Quartier Q._____ be-
finde.
7.2. Dagegen bringt die Klägerin zusammengefasst vor (act. 81 Rz. 26 ff.), es
sei der Quartierbegriff weit auszulegen und es sei nicht primär auf eine administ-
rative oder historische Stadteinteilung abzustellen; vielmehr sei die "Standortgüte"
massgebend. Die von der Klägerin offerierten Vergleichsobjekte seien allesamt –
wie auch das strittige Mietobjekt – Teil einer Blockrandüberbauung, was für die-
sen Stadtteil prägend sei. Das Quartier Q._____ mit seinen drei Quartierteilen
AG._____, AJ._____ und AK._____ gehöre mit dem Quartierteil R._____ des
Quartiers AH._____ historisch eng zusammen, weshalb diese vier Quartierteile
als ein einziges Quartier zu betrachten seien. Indem die Vorinstanz eine Besichti-
gung der Lage der Vergleichsobjekte (mit Blick auf die jeweilige Quartierzugehö-
rigkeit) verweigert habe, habe sie das Recht der Klägerin auf Beweis (Art. 8 ZGB)
sowie ihren Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt. Ferner macht die Kläge-
rin geltend, es sei nicht erheblich, ob das Quartier AH._____ eher auf Familien
ausgerichtet oder "trendiger" sei, und es habe die Vorinstanz diesbezüglich
Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO verletzt, indem sie diese Feststellungen ohne entspre-
chende Behauptungen der Beklagten von Amtes wegen getroffen habe. Zudem
habe die Klägerin hierzu gar nicht Stellung nehmen können, was ihren Gehörsan-
spruch verletze (Art. 29 Abs. 2 BV). Sachlich nicht nachvollziehbar sei ferner,
weshalb die Vorinstanz unter dem Gesichtspunkt der Quartierzugehörigkeit zwar
das Objekt Nr. 6 (AE._____-strasse ...) für den Vergleich zugelassen habe, nicht
aber die Objekte Nr. 5 (E._____-strasse ...), Nr. 19 (O._____-strasse ...) und
Nr. 20 (P._____-strasse ...), die ebenfalls an der Grenze zum Quartier Q._____
(AG._____) liegen würden und überdies nur drei Strassenzüge vom Objekt Nr. 6
bzw. nur einen Strassenzug von der Quartiersgrenze entfernt seien.
7.3. Das Erfordernis, dass die offerierten Vergleichsobjekte im selben Quartier
wie das in Frage stehende Mietobjekt gelegen sein müssen, ist als solches weder
in Art. 269a lit. a OR noch in Art. 11 Abs. 1 VMWG explizit vorgesehen, es ergibt
sich aber aus dem Begriff des "quartierüblichen Mietzinses" (vgl. BGE 136 III 74,
E. 2.2.1). Aus dem Umstand, dass der Wortlaut von Art. 269a lit. a OR die Kon-

- 26 -
junktion "oder" verwendet ("orts- oder quartierübliche Mietzinse"), während Art. 11
Abs. 1 VMWG von "orts- und quartierüblichen" Mietzinsen spricht, lässt sich ent-
gegen der Auffassung der Klägerin (act. 81 Rz. 26) nichts ableiten. Auf die ortsüb-
lichen Mietzinse, d.h. jene, die für eine ganze "Ortschaft" massgeblich sind, ist
dann abzustellen, wenn sich eine geografisch zusammengehörige Ortseinheit
aufgrund ihrer Grösse – wie etwa bei kleineren Dörfern auf dem Land – gar nicht
in mehrere Teile (Quartiere) unterteilen lässt, sondern eine einzige Einheit bildet.
Bei grösseren Ortschaften, wie namentlich bei grösseren Städten, sind demge-
genüber (nur) jene Mietzinse relevant, die auf das betreffende "Quartier" entfallen,
also die "quartierüblichen Mietzinse".
7.4. Unter dem Begriff des "Quartiers" ist ein Teil einer Stadt bzw. einer Ort-
schaft zu verstehen, der eine administrative, historische, geografische oder sozio-
logische Einheit bildet. Ein Quartier kann sich nicht auf einige wenige Gebäude
oder Häuserblöcke beschränken, sondern es ist eine gewisse räumliche Ausdeh-
nung vorausgesetzt (BGE 136 III 74, E. 2.2.1). Dass sich Liegenschaften in Stadt-
teilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden, schliesst eine Zugehörigkeit
zum selben Quartier nicht aus (BGE 123 III 317, E. 4b/ee). Ebenfalls nicht erfor-
derlich ist, dass die sich in einem Quartier befindenden Gebäude aus einer ähnli-
chen Bauperiode stammen, über ähnliche architektonische Eigenschaften verfü-
gen oder eine ähnliche Lage aufweisen; das Quartier kann vielmehr auch hetero-
gen sein, was sich namentlich daraus ergibt, dass die Merkmale der Bauperiode
und der Lage in Art. 11 Abs. 1 VMWG als separate Kriterien ausgewiesen sind
(BGE 136 III 74, E. 2.2.1). Die Abgrenzung des als Quartier massgeblichen Ge-
bietsteils hängt damit wesentlich von der tatsächlichen Sachlage ab, wobei regel-
mässig die administrative Gliederung einer Stadt und deren historische Aufteilung
ausschlaggebend sind (BGE 136 III 74, E. 2.2.1).
7.5. Die Stadt Zürich ist administrativ in zwölf Stadtkreise eingeteilt, die sich
wiederum in die 22 historischen Stadtquartiere unterteilen lassen. Während ande-
re Stadtkreise teilweise mehrere historische Quartiere umfassen, sind die Stadt-
quartiere AH._____ (Kreis …) und Q._____ (Kreis …) deckungsgleich mit den je-

- 27 -
weiligen Stadtkreisen. Bei diesen Gegebenheiten handelt es sich ohne Weiteres
um allgemein bekannte Tatsachen (vgl. dazu unten, E. 8.3.2.2 – 8.3.2.6).
7.6. Die Klägerin kritisiert im Wesentlichen die von der Vorinstanz vorgenom-
meine Unterteilung des Stadtgebiets (unter anderem) in die Quartiere AH._____
und Q._____ und verlangt der Sache nach, dass zumindest der Quartierteil
R._____– trotz der dem entgegenstehenden administrativen Unterteilung der
Stadt Zürich in die zwölf Stadtkreise – für die Frage der Quartierüblichkeit des
vereinbarten Mietzinses zum Quartier Q._____ gezählt wird. Der Quartierteil
R._____ sei dem Quartier Q._____ (bzw. dessen Quartierteil AG._____) sehr
ähnlich und historisch eng mit diesem verbunden.
7.7. Dem kann nicht gefolgt werden. Auch bei der im Rahmen von Art. 269a
lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG relevanten Abgrenzung des als Quartier mass-
geblichen Gebietsteils einer Stadt ist ein gewisser Schematismus unabdingbar,
um die Voraussehbarkeit des Rechts und die Gleichbehandlung zu gewährleisten
(vgl. BGE 141 III 569, E. 2.2.3; BGer, 4A_400/2017 vom 13. September 2018,
E. 2.2.2.2 [Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]). Vorliegend ist kein Grund ersicht-
lich, weshalb von der administrativen Stadteinteilung in die zwölf Stadtkreise bzw.
von der historischen Einteilung in die 22 Stadtquartiere, die bezüglich der hier re-
levanten Stadtkreise … und … deckungsgleich sind, abgerückt werden sollte. Die
Stadtquartiere AH._____ und Q._____ erweisen sich als historisch gewachsene
Einheiten, zumal sie bis zu deren Eingemeindung im Jahre 1893 eigenständige
Gemeinden waren. Daran ändert nichts, dass diese beiden Quartiere nach deren
Eingemeindung zunächst während einiger Jahre – zusammen mit dem Industrie-
quartier (heutiger Kreis …) – den Stadtkreis III bildeten, bevor sie dann im Jahre
1913 in die Stadtkreise … und … (und …) unterteilt wurden.
7.8. Dass sich die von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen allesamt –
wie auch das strittige Mietobjekt – in Liegenschaften befinden, die Teil einer
Blockrandüberbauung sind, wie die Klägerin behauptet (act. 81 Rz. 28), ist uner-
heblich. Architektonische Eigenschaften, der Baustil oder die Bauperiode der je-
weiligen Liegenschaften sind für die Frage der Quartierzugehörigkeit keine rele-
vanten Kriterien (vgl. BGE 136 III 74, E. 2.2.1). Angesichts der klaren historischen

- 28 -
und administrativen Grenzen zwischen den Quartieren AH._____ und Q._____
ebenfalls nicht entscheidend ist die Frage, ob das eine Quartier mehr "auf Fami-
lien ausgerichtet" oder "trendiger" ist als das andere (was auch immer dies im
Einzelnen heissen mag). Insofern ist ein von der Klägerin in diesem Zusammen-
hang verlangter Augenschein (act. 81 Rz. 29) für die Frage der Quartiereinteilung
von vornherein untauglich. Abgesehen davon hat die Klägerin ein solches Be-
weisangebot vor Vorinstanz nur in ganz pauschaler Weise und nicht spezifisch für
die Frage der Quartierzugehörigkeit gemacht (vgl. act. 11 Rz. 15, 37, act. 19
Rz. 23 f.), sodass es sich dabei um ein unzulässiges Novum handelt (vgl. Art. 317
Abs. 1 ZPO und oben, E. 2.4).
7.9. Schliesslich ist der Klägerin zwar darin zuzustimmen, dass es sachlich
nicht gerechtfertigt ist, das Vergleichsobjekt Nr. 6 (AE._____-strasse ...) trotz sei-
ner Lage im Quartier AH._____ (Quartierteil AI._____ ) für den Vergleich zuzulas-
sen, nur weil es sich "direkt an der Grenze zum Quartier Q._____/AG._____" be-
findet (act. 80 E. IV.3.7.4), während andere Vergleichsobjekte, die etwas weiter
weg von der Quartiersgrenze gelegen sind, ausgeschlossen werden. Dies führt
aber nicht dazu, dass diese anderen Vergleichsobjekte (Nr. 5, 19 und 20) für den
Vergleich zuzulassen wären, sondern dazu, dass auch die Vergleichswohnung
Nr. 6 ausser Betracht fallen muss. Einer Grenzziehung haftet in einem gewissen
Sinne immer etwas Willkürliches an, dennoch ist eine Grenze irgendwo zu ziehen.
Würden Liegenschaften, die sich direkt an der Grenze (quasi in der "ersten Rei-
he") befinden, noch für den Vergleich zugelassen, während solche, die in der
"zweiten Reihe" oder noch weiter entfernt gelegen sind, ausgeschlossen würden,
so würde die Grenze gewissermassen um eine Häuserreihe nach hinten verlegt,
was sachlich nicht gerechtfertigt ist. Vielmehr ist die Grenze dort zu ziehen, wo sie
liegt. Offen gelassen werden kann die Frage, ob es nicht überspitzt wäre, Liegen-
schaften vom Vergleich auszuschliessen, die sich an einer Strasse, durch die die
Grenze verläuft, direkt gegenüber liegen. Denn das ist beim Vergleichsobjekt Nr.
6 in Bezug auf das Mietobjekt nicht der Fall.
7.10. Damit scheiden die von der Klägerin offerierten Vergleichswohnungen
Nr. 5 (E._____-strasse ...), Nr. 6 (AE._____-strasse ...), Nr. 7 (F._____-strasse

- 29 -
...), Nr. 8 (G._____-strasse ...), Nr. 9 (H._____-strasse …), Nr. 10 (I._____-
strasse ...), Nr. 11 (J._____-strasse ...), Nr. 12 (K._____-strasse ...), Nr. 13
(L._____-strasse ...), Nr. 14 (M._____-strasse … ), Nr. 15 (N._____-strasse ...),
Nr. 19 (O._____-strasse ...) und Nr. 20 (P._____-strasse ...) für den Beweis der
Quartierüblichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses aufgrund ihrer Lage in ei-
nem anderen Quartier aus.
8. Kriterium der vergleichbaren Lärmexposition
8.1. Erwägungen der Vorinstanz und Parteivorbringen
8.1.1. Mit Bezug auf das Kriterium der Lage, das für die Vergleichbarkeit der
Wohnungen relevant ist (Art. 11 Abs. 1 VMWG), führt die Vorinstanz zusammen-
gefasst aus (act. 80, E. IV.3.8), es sei – innerhalb eines Quartiers – die jeweilige
Nähe der Wohnungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglich-
keiten und Naherholungsgebieten zu berücksichtigen, während das Stockwerk, in
dem sich die Wohnungen befinden, nicht entscheidend sei. Massgebend seien
zudem die Lärmimmissionen, insbesondere solche aus dem Strassenverkehr, de-
nen die Wohnungen ausgesetzt seien. Bereits Abweichungen im Bereich von
5 dB würden – weil die Dezibelskala logarithmisch aufgebaut sei und weil ein um
10 dB erhöhter Schalldruckpegel einer Verdoppelung der empfundenen Lautstär-
ke entspreche – einen signifikanten Unterschied bedeuten.
8.1.2. In diesem Zusammenhang stellte die Vorinstanz massgeblich auf den sog.
"GIS-Browser" (Geografisches Informationssystem des Kantons Zürich, Karte
Strassenlärm; www.maps.zh.ch) ab, worauf sie die Parteien im Rahmen der (fort-
gesetzten) Hauptverhandlung (vgl. Prot. Vi., S. 39, 45 und act. 21a [Ausdruck aus
dem GIS-Browser, Karte Strassenlärm, der die Umgebung des strittigen Mietob-
jekts zeigt]) sowie zudem mittels separater Verfügung vom 22. November 2018
(act. 45) hingewiesen hatte. Hierbei steuerte die Vorinstanz jeweils in einem ers-
ten Schritt – für jede Wohnung separat – die Adressen der Wohnungen im
GIS-Browser (Karte Strassenlärm) an und entnahm daraus die Dezibelwerte der
nächstgelegenen grösseren Strassen (unterteilt in durchschnittliche Emissions-
werte am Tag und in der Nacht). Diese Werte justierte sie alsdann in einem zwei-

- 30 -
ten Schritt, indem sie nach Massgabe der mit dem Messwerkzeug der GIS-Karte
gemessenen Distanz sowie allfälliger Hindernisse, die zwischen der jeweiligen
Wohnung und der fraglichen Lärmquelle liegen, gewisse Abzüge in Anschlag
brachte. Mit dieser Methode könne zwar, so die Vorinstanz, keine Gewissheit
über die genauen Immissionswerte gewonnen werden; dies könnte nur durch
Langzeitmessungen beim Mietobjekt und möglichen Vergleichsobjekten erreicht
werden. Ein solches Vorgehen sei aber dennoch ausreichend, weil damit immer-
hin Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden könnten, die aufgrund offensicht-
lich höherer oder tieferer Lärmbelastung nicht mit der strittigen Wohnung ver-
gleichbar seien, und weil dies dazu führe, dass zusammen mit den weiteren Ver-
gleichskriterien so oder so weniger als fünf vergleichbare Wohnungen übrig blei-
ben. Aus diesem Grund könne darauf verzichtet werden, Langzeitmessungen der
exakten Immissionswerte durchzuführen (act. 80 S. 21 ff.). Von der Klägerin ins
Feld geführte "Mehrfachreflexionen", die den Lärm in Häuserschluchten verstär-
ken könnten, seien von eher untergeordneter Bedeutung (dies könne einen Un-
terschied von maximal 3 dB ausmachen); zudem sei dieser Effekt gerade bei der
Wohnung der Beklagten besonders ausgeprägt (act. 80 S. 24 f.). Richtig sei fer-
ner, dass der Schalldruck durch den Boden, die Bau-Schalldämmmasse und an-
dere Hindernisse gedämpft werden könne, solches sei aber in Bezug auf die
Wohnung der Beklagten nicht behauptet worden, während dies bei verschiedenen
Vergleichswohnungen der Fall sei; folglich würde sich ein Unterschied hierdurch
nur noch verschärfen (act. 80 S. 25). Ferner sei bei verschiedenen Vergleichs-
wohnungen unklar, ob diese – wie die Wohnung der Beklagten – zur Strasse oder
zu einer Art Innenhof hin ausgerichtet seien; auch dies könne letztlich aber nur zu
einer Vergrösserung der Unterschiede zwischen den Wohnungen führen (act. 80
S. 25 f.). Mit Bezug auf die Innenisolation der Wohnungen, die die Klägerin als
Argument gegen die von der Vorinstanz angewandte Methode anführe, sei allfälli-
gen Unterschieden im Rahmen der Kriterien der Bauperiode, des Zustands und
der Ausstattung Rechnung zu tragen; würden sich die Wohnungen diesbezüglich
tatsächlich voneinander unterscheiden, so sei ihre Vergleichbarkeit bereits aus
diesem Grunde zu verneinen (act. 80 S. 25 f.).

- 31 -
8.1.3. Für die Lage der Wohnung der Beklagten kam die Vorinstanz zum Schluss,
es sei diese als "notorisch lärmig" zu bezeichnen. Die Wohnung sei in einer Quer-
strasse gelegen, nur unweit (ca. 25 Meter) von der beidseits vielbefahrenen
N._____-strasse entfernt, auf der zwei Tramlinien in einem Intervall von fünf bis
zehn Minuten verkehren würden. Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt
habe, sei der Tramverkehr auch ausserhalb der Stosszeiten deutlich hörbar. Die
sich aus dem GIS-Browser für den relevanten Strassenabschnitt der N._____-
strasse ergebenden Emissionswerte würden tagsüber 79.4 dB und nachts
75.2 dB betragen. Angesichts der Distanz von rund 25 Metern, die zwischen der
Lärmquelle und der Wohnung liege, sei von Immissionswerten von tagsüber
65.5 dB und nachts 61.3 dB auszugehen (act. 80, E. IV.3.8.4).
8.1.4. Unter Anwendung der erwähnten Methode verneinte die Vorinstanz als-
dann die Vergleichbarkeit der strittigen Wohnung mit den von der Klägerin offe-
rierten Vergleichsobjekten Nr. 1-4, Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr. 17-18, Nr. 20 und
Nr. 22-23 aufgrund der erheblich lärmexponierteren Lage der Wohnung der Be-
klagten (act. 80 S. 26 ff.). Umgekehrt schloss sie auch die Vergleichbarkeit des
Objekts Nr. 21 aus, dies jedoch mit der Begründung, es befinde sich dieses an ei-
ner erheblich lärmigeren Lage als das strittige Mietobjekt (act. 80 S. 30). Hierbei
stellte die Vorinstanz wie bereits erwähnt im Wesentlichen auf die distanzbereinig-
ten Emissionswerte der nächstgelegenen Strassen gemäss GIS-Browser ab, wo-
bei sie lärmdämmende Hindernisse (Abschirmung durch andere Gebäude, Ge-
bäudevorsprünge oder Lärmschutzwände) mitberücksichtigte; zudem erwog sie,
dass einige der Vergleichswohnungen – im Gegensatz zur Wohnung der Beklag-
ten – an eine Tempo-30-Zone angrenzen würden, was ebenfalls zu berücksichti-
gen sei. Diese Tatsachen (Emissionswerte, Strassenkarte, Distanzangaben, ab-
schirmende Gebäude, Tempo-30-Zonen und Lärmschutzwände) stellte die Vor-
instanz im Wesentlichen durch Konsultation des GIS-Browsers sowie von Google
Street View fest.
8.1.5. Die Klägerin macht in ihrer Berufung zunächst geltend, es habe die Vor-
instanz den sozialen Untersuchungsgrundsatz gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO
verletzt, indem sie den Sachverhalt in diesem Zusammenhang weitgehend von

- 32 -
Amtes wegen festgestellt habe. Namentlich habe die Vorinstanz von sich aus –
ohne dass dies von den Parteien eingebracht worden sei – Abklärungen hinsicht-
lich der jeweiligen Lärmexposition (Emissionswerte, Distanzen, lärmdämmende
Hindernisse, Tempo-30-Zonen u.a.) der einzelnen Wohnungen vorgenommen
und hierbei entscheidend auf den GIS-Browser und andere eigene Internet-
recherchen (z.B. Google Street View) abgestellt. Ferner habe sie den Parteien
keine (hinreichende) Gelegenheit eingeräumt, zu den Ergebnissen dieser Abklä-
rungen Stellung zu nehmen, und damit den Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV)
verletzt (act. 81 Rz. 35 ff.).
8.1.6. Sodann kritisiert die Klägerin die von der Vorinstanz angewandte Methode
zur Beurteilung der Lärmexposition der jeweiligen Wohnungen. Die diesbezügli-
chen theoretischen Ausführungen seien unrichtig, es verfüge die Vorinstanz in
diesem Bereich über kein ausgewiesenes Fachwissen und es sei willkürlich, hier-
für auf Wissen abzustellen, das sie sich über "Wikipedia" angeeignet habe
(act. 81 Rz. 38). Zur Ermittlung der jeweiligen Entfernung einer Wohnung zur
fraglichen Lärmquelle habe die Vorinstanz auf das "Massstabswerkzeug" des
GIS-Browsers abgestellt, was zu ungenauen und unrichtigen Ergebnissen ge-
führt habe (act. 81 Rz. 37). Ferner sei der Beizug der Karte Strassenlärm des
GIS-Browsers ungenügend. Bei den dort angegebenen Dezibelwerten handle es
sich bloss um Emissionswerte und es werde die Intensität des Lärms am relevan-
ten Empfangspunkt (Immission) nicht nur durch die Lautstärke der Emission an
der Quelle und die Distanz zwischen der Quelle und dem Empfangspunkt beein-
flusst, sondern auch durch zahlreiche weitere Faktoren (so namentlich durch
lärmdämmende Hindernisse, durch den sog. Aspektwinkel, in dem der Schall am
Empfangspunkt auftreffe, oder durch sog. Reflexionen und Mehrfachreflexionen,
die insbesondere in Häuserschluchten auftreten würden). Zudem könne nicht ein-
zig auf den Strassenlärm abgestellt werden, sondern es seien auch andere Lärm-
quellen zu berücksichtigen, namentlich aus dem Eisenbahn- oder Flugverkehr
sowie Industrie- und Gewerbelärm. Beispielsweise sei das Vergleichsobjekt Nr. 1
(S._____-strasse ...) in der Nähe des "…" und des "…" gelegen, die Objekte Nr. 3
(U._____-strasse ...), Nr. 4 (V._____-strasse ...), Nr. 12 (K._____-strasse ...) und
Nr. 15 (N._____-strasse ...) nahe einer Bahnlinie, von wo aus ebenfalls Lärm

- 33 -
ausgehe. Schliesslich seien diverse Vergleichswohnungen von mehreren Stras-
sen (und nicht nur von einer Strasse) umgeben, was ebenfalls zu berücksichtigen
sei. Willkürfrei könne die Lärmexposition nur anhand einer Messung im Rahmen
eines Gutachtens beurteilt werden; eine solche Beweisofferte habe die Vorinstanz
indessen in Verletzung des Rechts auf Beweis abgelehnt. Hinzu komme, dass
ohnehin nicht der Lärm massgebend sei, der an der Aussenfassade der jeweili-
gen Wohnungen auftreffe, sondern jener, der im Wohnungsinneren wahrnehmbar
sei; entsprechend hätten die Messungen innerhalb der Wohnungen zu erfolgen
(act. 81 Rz. 39 ff.; vgl. bereits act. 50 Rz. 1 ff.).
8.1.7. Schliesslich wendet die Klägerin ein, es hätte auch für das Kriterium der
Lärmexposition – ähnlich wie etwa für die Grösse einer Wohnung – ein Toleranz-
bereich von rund 20 % beachtet werden müssen (act. 81 Rz. 49).
8.2. Grundlagen
8.2.1. Um im Rahmen des Nachweises der orts- und quartierüblichen Mietzinse
i.S.v. Art. 269a lit. a OR als Vergleichsobjekt berücksichtigt zu werden, muss eine
von den Parteien offerierte Vergleichswohnung nach Lage, Grösse, Ausstattung,
Zustand und Bauperiode mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sein (Art. 11
Abs. 1 VMWG); ein "Gesamteindruck" hinsichtlich dieser Kriterien genügt wie be-
reits ausgeführt nicht (s. dazu oben, E. 4.6-4.8). Mit Bezug auf das hier fragliche
Kriterium der Lage sind verschiedene Gesichtspunkte zu berücksichtigen, so na-
mentlich die Nähe der Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Ein-
kaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten, die Dichte und Art der umliegen-
den Bebauung, die in der Umgebung gegebenenfalls vorhandenen Grünflächen,
die Aussicht aus der Wohnung sowie deren Immissionsbelastung, insbesondere
(aber nicht ausschliesslich) hinsichtlich des Lärms. Hierbei ist nicht erforderlich,
dass hinsichtlich jedes einzelnen dieser "Lageaspekte" Übereinstimmung besteht
(auch nicht mit einem gewissen Toleranzbereich), es muss aber die Belegenheit
der Vergleichswohnung als insgesamt mit jener des strittigen Mietobjekts ver-
gleichbar erscheinen. Dies setzt nicht nur voraus, dass die jeweiligen Lagen als
ungefähr gleichwertig zu betrachten sind, sondern auch, dass sie als in ihrem
Grundcharakter gleichartig (vergleichbar) erscheinen. Es müssen mit anderen

- 34 -
Worten die Wohnungen hinsichtlich ihrer Lage einerseits über ähnliche Vor- und
Nachteile verfügen und es dürfen andererseits allfällige Unterschiede nicht so be-
schaffen sein, dass sie aufgrund ihrer Art oder ihres Ausmasses – selbst wenn sie
durch andersartige Vor- bzw. Nachteile ausgeglichen werden – den Charakter der
jeweiligen Lagen als unterschiedlich erscheinen lassen. Ist ein Mietobjekt bei-
spielsweise in einer ruhigen Wohngegend am Waldrand belegen, so ist es mit ei-
nem Mietobjekt, das sich an einer wichtigen und emissionsstarken Verkehrsader
befindet, auch dann nicht vergleichbar, wenn die Vorteile der geringeren Lärmbe-
lastung und der grünen Umgebung durch Nachteile in Bezug auf die Anbindung
an den öffentlichen Verkehr oder die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
kompensiert werden (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.3.2; BGer, 4A_295/2010 vom
26. Juli 2010, E. 3.2.4; 4C.265/2000 vom 16. Januar 2001, E. 4b/dd).
8.2.2. Dem Kriterium der Lärmexposition kommt gerade in grösseren (lärmbelas-
teten) Städten für die Bestimmung des Mietzinses eine wesentliche Bedeutung
zu. Bestehen mit Bezug auf die Lärmbelastung erhebliche Unterschiede zwischen
den zu vergleichenden Wohnungen, so lässt dieser Unterschied allein – unbese-
hen anderer Lageaspekte – die Vergleichbarkeit der Lage entfallen (vgl. BGE 139
III 13, E. 3.3.2; BGer, 4A_295/2010 vom 26. Juli 2010, E. 3.2.4; 4C.265/2000 vom
16. Januar 2001, E. 4b/dd). Dies gilt insbesondere dann, wenn die in Frage ste-
hende Lärmbelastung einer Wohnung derart hoch ist, dass die Immissionsgrenz-
werte (bzw. sogar die Alarmwerte) gemäss der LSV (Anhänge) erreicht werden.
Ist eine Wohnung Lärmimmissionen ausgesetzt, die nur schwer zu ertragen sind,
so entfällt eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen ohne Weiteres, wenn
diese – obschon auch nicht in "ruhigen Wohngegenden" gelegen – eine Lärmbe-
lastung deutlich unter der Erträglichkeitsgrenze aufweisen.
8.2.3. In Erinnerung zu rufen ist sodann, dass das Gericht bei der Auswahl der für
einen Vergleich in Betracht kommenden Wohnungen streng zu sein hat, weil die-
ser nicht auf Grundlage einer breit abgestützten Statistik erfolgt, sondern anhand
einiger weniger Vergleichsobjekte. Ferner ist unweigerlich ein gewisser Schema-
tismus erforderlich, um die Vorhersehbarkeit des Rechts und die Gleichbehand-
lung zu gewährleisten (s. dazu oben, E. 4.8). Insofern müssen die zum Vergleich

- 35 -
herangezogenen Wohnungen – innerhalb eines gewissen Toleranzbereichs (dazu
unten, E. 8.4.4.1) – also auch hinsichtlich des Kriteriums der Lärmexposition mit-
einander vergleichbar sein, d.h. es müssen sich deren Immissionswerte in einem
vergleichbaren Rahmen bewegen.
8.2.4. Mit Bezug auf die Lage hat die Vorinstanz, soweit ersichtlich, einzig auf das
Kriterium der Lärmbelastung abgestellt, während sie andere Gesichtspunkte der
Lage nicht beurteilt bzw. die Wohnungen insofern als miteinander vergleichbar
erachtet hat (act. 80 S. 21 ff.; eine Ausnahme besteht für die ohnehin in einem
anderen Quartier gelegenen Objekte Nr. 5, 19 und 20, deren Lage die Vorinstanz
bereits aufgrund ihrer Nähe zum Friedhof R._____ als mit jener der strittigen
Wohnung nicht vergleichbar erachtet hat; act. 80 S. 33 f.). Dieses Vorgehen ist
grundsätzlich nicht zu beanstanden, denn es kann, wie dargelegt, eine erheblich
unterschiedliche Lärmbelastung die Vergleichbarkeit der Wohnungen bereits für
sich alleine entfallen lassen, so dass sich eine Beurteilung anderer Aspekte erüb-
rigt.
8.2.5. Im Folgenden ist zunächst auf die von der Klägerin aufgeworfene Frage
einzugehen, ob die Vorinstanz die für die Beurteilung der jeweiligen Lärmexpositi-
on relevanten Tatsachen korrekt, d.h. insbesondere im Einklang mit Art. 247
Abs. 2 lit. a ZPO, festgestellt hat. Alsdann ist zu beurteilen, ob die von der Vor-
instanz zur Ermittlung der Lärmbelastung herangezogene Methode, die sich mas-
sgeblich auf den sog. GIS-Browser stützt, ein hierfür taugliches Instrument dar-
stellt, und zu welchen Ergebnissen dies vorliegend führt.
8.3. Feststellung des Tatsachenfundaments
8.3.1.
8.3.1.1. Mit Bezug auf die Lärmbelastung führte die Klägerin vor Vorinstanz aus,
es liege das strittige Mietobjekt an einer ruhigen Quartierstrasse (C._____-
strasse; Tempo-30-Zone), es sei dieses aber unweit von der N._____-strasse ent-
fernt, die relativ stark befahren sei und auf der auch Tramverkehr herrsche. Die
Immissionsbelastung sei als "mässig" bzw. die Lage als "mässig lärmig" zu be-

- 36 -
zeichnen; hierfür offerierte die Klägerin das Beweismittel des Augenscheins sowie
ein Gutachten (act. 11 Rz. 5, Rz. 17 i.V.m. act. 13/7 S. 3 ff., act. 19 Rz. 13).
Ebenso würden sich sämtliche Vergleichsobjekte an einer als "mässig lärmig" zu
bezeichnenden Lage befinden (act. 11 Rz. 17 i.V.m. act. 13/7 S. 8 ff.; act. 19
Rz. 52 i.V.m. act. 21/13). "Mässig lärmig" bedeute hierbei weder "ruhig" noch
"lärmig". Als "lärmig" sei eine Lage dann zu bezeichnen, wenn eine Wohnung di-
rekt an eine stark befahrene Strasse angrenze und praktisch permanent mit Lärm
belastet sei. Dies sei mit Bezug auf das strittige Mietobjekt aber nicht der Fall, da
dieses nicht direkt an die N._____-strasse angrenze; für diese letzte Behauptung
offerierte die Klägerin ebenfalls einen Augenschein und ein Gutachten (act. 11
Rz. 41; vgl. zudem act. 11 Rz. 15 f., 37 und act. 19 Rz. 24, 52, wo pauschal für al-
le Wohnungen und alle Vergleichskriterien ein Augenschein und ein Gutachten of-
feriert wurde).
8.3.1.2. Die Beklagte liess ihrerseits ausführen, es sei die Lage des strittigen
Mietobjekts, das nur 20-30 Meter von der N._____-strasse bzw. der dort gelege-
nen Tramhaltestelle entfernt sei, als "sehr lärmig" bzw. als "lärmig bis sehr lärmig"
zu bezeichnen; insbesondere herrsche aufgrund des bis um 01.00 Uhr andauern-
den Tramverkehrs erheblicher Lärm bis in die Nacht (Prot. Vi., S. 12 f., 22). Fer-
ner bestritt die Beklagte die Vergleichbarkeit der von der Klägerin offerierten Ver-
gleichswohnungen – mit Ausnahme der Objekte Nr. 12 (K._____-strasse ...; vgl.
Prot. Vi. S. 18) und Nr. 21 (AB._____-strasse ...; Prot. Vi., S. 39) – explizit mit Be-
zug auf das Lärmkriterium und machte zusammengefasst geltend, es seien diese
allesamt wesentlich ruhiger gelegen als das strittige Mietobjekt (Prot. Vi., S. 14 ff.,
33 ff., 38 f.).
8.3.1.3. Nachdem sich beide Parteien je zweimal geäussert hatten, legte ihnen
die Vorinstanz einen Ausdruck aus dem GIS-Browser (Karte Strassenlärm) vor,
der die Umgebung des strittigen Mietobjekts zeigt (act. 21a; Prot. Vi., S. 39);
trotzdem äusserten sich in ihren dritten Vorträgen weder die Klägerin noch die
Beklagte dazu (Prot. Vi., S. 40 ff.). Auf explizite Nachfrage des Vorsitzenden, ob
sie hierzu Stellung nehmen wollen, liess die Klägerin erklären, es sei notorisch,

- 37 -
dass die N._____-strasse stark befahren sei, während die Beklagte nichts beizu-
fügen hatte (Prot. Vi., S. 45).
8.3.1.4. Daraufhin wies die Vorinstanz die Parteien mit Verfügung vom 22. No-
vember 2018 (act. 45) u.a. darauf hin, dass die jeweiligen Lärmimmissionen (ins-
besondere aus dem Strassenverkehr) für die Beurteilung der Lage und die Ver-
gleichbarkeit der Wohnungen relevant seien. Ferner erläuterte sie die Funktions-
weise des GIS-Browsers in detaillierter Weise und stellte in Aussicht, entschei-
dend darauf abzustellen. In der Folge wurden beide Parteien je separat aufgefor-
dert, hierzu – und insbesondere zu den so zu ermittelnden Daten betreffend die
jeweilige Lärmexposition der einzelnen Wohnungen – Stellung zu nehmen. Die
Klägerin liess hierzu im Wesentlichen ausführen, es sei der GIS-Browser, Karte
Strassenlärm, ein untaugliches Instrument, um die jeweilige Immissionsbelastung
festzustellen, und führte diverse Gründe an, die gegen die Verwendung des
GIS-Browsers sprechen würden (act. 50 Rz. 1 ff.); dieses Vorbringen wiederholte
sie (praktisch wortgleich) in ihrer Berufung (act. 81 Rz. 39 ff.; vgl. dazu oben,
E. 8.1.6). Die Beklagte ihrerseits hielt fest, es habe sich anlässlich des Augen-
scheins gezeigt, dass der von der N._____-strasse ausgehende, das strittige Mie-
tobjekt belastende Lärm die Lage als "lärmig bis sehr lärmig" erscheinen lasse;
dies würden die Daten des GIS-Browsers (80.4 dB tagsüber, 76.2 dB in der
Nacht) bestätigen (act. 56 Rz. 4, 8). Diese Werte verglich die Beklagte sodann mit
den gemäss dem GIS-Browser ausgewiesenen Emissionswerten für die Objekte
Nr. 1, 5, 6 und 16 und stellte fest, dass hiervon mit Bezug auf die Lärmbelastung
einzig das Objekt Nr. 16 mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sei (act. 56
Rz. 9 ff.).
8.3.1.5. In der Folge stellte die Vorinstanz, wie bereits erwähnt, auf die sich aus
dem GIS-Browser ergebenden Daten ab und ermittelte wie in Aussicht gestellt die
entsprechenden Werte von sich aus (act. 80 S. 21 ff.).
8.3.2.
8.3.2.1. Eine Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses ist ohne Rücksicht
auf den Streitwert im vereinfachten Verfahren zu beurteilen (Art. 243 Abs. 2 lit. c

- 38 -
ZPO) und es ist der Sachverhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes
wegen festzustellen. Die hier zur Anwendung kommende Untersuchungsmaxime
ist jedoch eine eingeschränkte, die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach
gesetzgeberischer Wertung schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient (BGE
141 III 569, E. 2.3.1). Damit wird die Verantwortung für die Erstellung des Sach-
verhalts gewissermassen zwischen den Parteien und dem Gericht verteilt, wobei
Letzterem eine verstärkte Mitwirkungspflicht zukommt. Die soziale Untersu-
chungsmaxime verpflichtet das Gericht aber nicht dazu, den Sachverhalt von Am-
tes wegen zu untersuchen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte
in das Verfahren einzubringen bzw. zu erklären, sondern sie begründet im Grund-
satz nur eine – gegenüber Art. 56 ZPO – verstärkte Fragepflicht. Wie unter der im
ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die Parteien den
Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf Tatsachen und
Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien mit spezifischen Fragen
zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die notwendigen
Beweismittel bezeichnet werden, und es weist die Parteien auf ihre Obliegenheit
hin, bei der Sachverhaltserstellung mitzuwirken. Ist eine Partei durch einen Anwalt
vertreten, so kann und muss sich das Gericht wie im ordentlichen Verfahren eine
gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine Partei zuungunsten der an-
deren beraten. Es ist insbesondere nicht Sache des Richters, aus eigenem An-
trieb zu ermitteln, die Akten zu durchforsten oder auf andere Weise nach Beweis-
mitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behauptungen aufzustellen oder zu
beweisen (BGE 141 III 569, E. 2.3; 139 III 13, E. 3.2; BGer, 4D_87/2017 vom
20. März 2018, E. 3.3.1; 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017, E. 7; 4A_701/2012 vom
19. April 2013, E. 1.2).
8.3.2.2. Sowohl bei der eingeschränkten Untersuchungsmaxime als auch bei der
Verhandlungsmaxime gibt es hiervon indes Ausnahmen. Hierzu zählen insbeson-
dere offenkundige oder notorische Tatsachen (Art. 151 ZPO; zu den Ausnahmen
im Einzelnen SARBACH, Gedanken zur Verhandlungsmaxime, ZBJV 136/2000,
S. 685 ff., 698 ff.). Diese sind von den Parteien nicht zu behaupten und bedürfen
grundsätzlich keines Beweises. Möchte das Gericht auf eine offenkundige Tatsa-
che abstellen, die von den Parteien nicht behauptet worden ist, so hat es den Par-

- 39 -
teien in der Regel vorgängig das rechtliche Gehör hierzu zu gewähren (KUKO
ZPO-SCHMID, 2. Aufl., Art. 151 N 3; ZK ZPO-HASENBÖHLER, 3. Aufl., Art. 151
N 3d). Die Parteien müssen sich dazu äussern können, nicht nur, um allfällige
Zweifel an der Offenkundigkeit bzw. an der Richtigkeit der Tatsache äussern zu
können (so DIKE Kommentar ZPO-LEU, 2. Aufl., Art. 151 N 7), sondern auch und
vor allem, weil sonst das aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Verbot von Überra-
schungsentscheiden greifen würde.
8.3.2.3. Tatsachen sind i.S.v. Art. 151 ZPO offenkundig, wenn sie allgemein, je-
denfalls aber am Ort des Gerichts verbreitet bekannt sind. Nicht erforderlich ist,
dass die Allgemeinheit bzw. das Gericht die offenkundige Tatsache unmittelbar
kennt, solange sie sich aus allgemein zugänglichen Quellen erschliessen lässt
(BGE 135 III 88, E. 4; 143 IV 380, E. 1.1.1; BGer, 5A_719/2018 vom 12. April
2019, E. 3.2.1; 5A_774/2017 vom 12. Februar 2018, E. 4.1.1; 4A_509/2014 vom
4. Februar 2015, E. 2.1-2.2). Der Umstand allein, dass eine Tatsache in allgemein
zugänglichen Quellen (insbesondere im Internet) enthalten ist, genügt für sich
aber nicht, um die Tatsache als offenkundig bzw. allgemein bekannt zu qualifizie-
ren (BGE 143 IV 380, E. 1.1-1.2; BGer, 5A_639/2014 vom 8. September 2015,
E. 7.4; 4A_486/2017 vom 23. März 2018, E. 3.2.2). Zusätzlich erforderlich ist ers-
tens, dass sich die Information leicht auffinden lässt, d.h. eine Nachforschung ein-
fach und schnell möglich ist, und zweitens, dass sie zudem aus einer vertrauens-
würdigen Quelle mit einem gewissen "amtlichen Anstrich" stammt (vgl. BGE 143
IV 380, E. 1.2 und E. 1.3.2; BGer, 4A_582/2016 vom 6. Juli 2017, E. 4.5-4.6). Als
in diesem Sinne offenkundige Tatsachen gelten etwa Geschehnisse der Weltge-
schichte, Naturereignisse, Wechselkurse (BGE 135 III 88, E. 4), Handelsregis-
tereinträge (BGer, 4A_412/2011 vom 4. Mai 2012, E. 2.2), offizielle inländische
Statistiken (BGE 128 III 4, E. 4b/bb; BGer, 5A_503/2017 vom 14. Mai 2018,
E. 3.3) sowie amtliche Geodaten (BGer, 1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019,
E. 2.4), nicht aber beispielsweise öffentlich zugängliche Presseartikel (BGer,
5A_639/2014 vom 8. September 2015, E. 7.4) oder Bücher (BGer, 4A_486/2017
vom 23. März 2018, E. 3.2.2), der LIBOR-Zinssatz (BGE 143 III 404, E. 5.3.3)
oder Informationen aus "Wiktionnaire" oder "Wikipedia" (BGE 143 IV 380,
E. 1.3.2).

- 40 -
8.3.2.4. Die Vorinstanz hat, ohne dass die Parteien die entsprechenden Tatsa-
chen von sich aus behauptet hätten, unter anderem auf die Strassenlärmwerte
(Emissionswerte) des Zürcher Geoinformationssystems (GIS-Browser) abgestellt
und aus dieser Quelle zudem Distanzangaben sowie andere örtliche bzw. bauli-
che Gegebenheiten (z.B. Abschirmung einer Liegenschaft durch eine andere)
entnommen. Sie hat die Parteien anlässlich der Hauptverhandlung mündlich so-
wie mit nachfolgender Präsidialverfügung schriftlich aufgefordert, dazu Stellung zu
nehmen (Prot. Vi S. 39, 45; act. 45).
8.3.2.5. Die vom Kanton Zürich gestützt auf das Kantonale Geoinformationsge-
setz (KGeoIG, LS 704.1; dieses in Ausführung des Bundesgesetzes über Geoin-
formation [GeoIG, SR 510.62]) im Internet (§ 8 f. KGeoIG; Art. 3 Abs. 1 lit. j
GeoIG) zur allgemeinen Verfügung gestellten Geodaten sind allgemein bekannte
Tatsachen i.S.v. Art. 151 ZPO. Die Karte "Strassenlärm" bildet in Form eines
Lärmbelastungskatasters gemäss Art. 37 der Lärmschutzverordnung (LSV, SR
814.41) Geobasisdaten des Bundesrechts ab (Anhang 1 der kantonalen Geoin-
formationsverordnung [KGeoIV, LS 704.11] i.V.m. Anhang 1 der Verordnung über
Geoinformation [GeoIV, SR 510.620]). Das Zuverfügungstellen im Internet ist Fol-
ge des gesetzgeberischen Entscheids. Die Vorinstanz hat den Parteien ausrei-
chend Gelegenheit gegeben, sich zu diesen allgemein bekannten Tatsachen, d.h.
insbesondere zu deren Offenkundigkeit bzw. inhaltlichen Richtigkeit zu äussern.
Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf allgemein bekannte Da-
ten des GIS-Browsers (Emissionswerte, Strassenkarten, Distanzangaben, bauli-
che Gegebenheiten) abgestellt hat, obschon diese von keiner Partei behauptet
wurden. Dies war nach Art. 151 ZPO zulässig und verletzt Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO nicht.
8.3.2.6. Dies gilt indessen nicht, soweit sich die Vorinstanz in ihrem Urteil auf
andere – nicht amtliche – Informationen aus dem Internet (insbesondere aus
Google Street View) gestützt hat, so namentlich mit Bezug auf die Tatsachen,
dass sich in der Nähe des Vergleichsobjekts Nr. 4 eine Lärmschutzwand befinden
soll (act. 80, E. 3.8.8) und dass einige Objekte in Tempo-30-Zonen liegen sollen
(act. 80, E. 3.8.6-7 und E. 3.8.13). Google Street View weist in keiner Hinsicht of-

- 41 -
fiziellen oder amtlichen Charakter auf, und es sind die darin enthaltenen Informa-
tionen nicht hinreichend verlässlich, um als allgemein bekannt qualifiziert werden
zu können (vgl. BGE 143 IV 380, E. 1.3.2 zu Informationen aus "Wiktionnaire");
namentlich mögen sie veraltet sein. Dass die Vorinstanz offenbar Kenntnis davon
hat, dass sich zwischen der AL._____-strasse bzw. der Bahnlinie und der
V._____-Strasse eine Lärmschutzwand befindet (act. 80, E. 3.8.8), macht diese
Information nicht zu einer notorischen Tatsache i.S.v. Art. 151 ZPO, denn persön-
liches Wissen des Richters über den konkreten Beweisgegenstand führt nicht zu
Notorietät (BGer, 5A_774/2017 vom 12. Februar 2018, E. 4.1.1; 5A_606/2018
vom 13. Dezember 2018, E. 6.1.2). Diese Informationen sind weder offenkundig
noch notorisch i.S.v. Art. 151 ZPO, sodass hierfür Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO zur
Anwendung kommt.
8.3.2.7. Wie bereits erwähnt müssen die Parteien, insbesondere wenn sie an-
waltlich vertreten sind, auch bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime
(Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und
das Gericht auf Tatsachen und Beweismittel hinweisen. Das Gericht hat sich eine
gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen und nicht aus eigenem Antrieb zu ermitteln
(oben, E. 8.3.2.1). Diese Grundsätze verletzt die Vorinstanz, wenn sie von Amtes
wegen Internetrecherchen auf Google Street View durchführt, obschon die an-
waltlich vertretenen Parteien die entsprechenden Tatsachen – selbst nach mehr-
fachem Hinweis darauf, dass die Behauptungslage zur Lärmsituation ungenügend
sei – nicht vorgebracht haben. Eine solche Untersuchung des (nicht notorischen)
Sachverhalts, die ohne jede Mitwirkung bzw. Veranlassung durch die Parteien er-
folgt, verletzt Art. 247 Abs. 2 ZPO.
8.3.2.8. Hinzu kommt, dass eine Internetrecherche (Konsultation von Google
Street View), wie sie die Vorinstanz von sich aus vorgenommen hat, kein nach
Art. 168 Abs. 1 ZPO zulässiges Beweismittel darstellt (anders als in Kinderbelan-
gen gilt hier ein numerus clausus zulässiger Beweismittel; vgl. BGE 141 III 433,
E. 2.5.1; BGer, 4A_85/2017 vom 4. September 2017, E. 2.1). Ob eine Lärm-
schutzwand besteht oder nicht und ob für eine Strasse "Tempo 30" gilt, sind
grundsätzlich behauptungs- und gegebenenfalls beweisbedürftige Tatsachen,

- 42 -
dies im Unterschied zu den im GIS-Browser abrufbaren Informationen, die allge-
mein bekannt und damit weder zu behaupten noch zu beweisen sind.
8.3.2.9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zwar nicht hätte
berücksichtigen dürfen, dass zwischen der AL._____-strasse bzw. der Bahnlinie
und der V._____-Strasse eine Lärmschutzwand besteht und dass für bestimmte
Strassen "Tempo 30" gilt, dass sie aber sehr wohl befugt war, auf die im GIS-
Browser abrufbaren Informationen zurückzugreifen.
8.3.3.
8.3.3.1. Der Umstand, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf das Vorhandensein
einer Lärmschutzwand beim Objekt Nr. 4 bzw. darauf abgestellt hat, dass sich ei-
nige Vergleichsobjekte in Tempo-30-Zonen befinden, und dass sie dadurch
Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO verletzt hat, hilft der Klägerin indessen nicht weiter. Die
Nichtbeachtung dieser Tatsachen führt nämlich nicht dazu – wovon die Klägerin
aber im Kern auszugehen scheint –, dass für die Beurteilung der Lärmbelastung
des strittigen Mietobjekts und der einzelnen Vergleichswohnungen ein Lärmgut-
achten einzuholen wäre bzw. dass die Vergleichswohnungen mit Bezug auf die
Lage (Lärm) ohne Weiteres als vergleichbar anzusehen wären. Aus den folgen-
den Gründen wäre die Berufung der Klägerin nämlich selbst dann nicht erfolg-
reich, wenn auch das Abstellen auf die im GIS-Browser gespeicherten Informatio-
nen unzulässig gewesen wäre, wie dies die Klägerin geltend macht.
8.3.3.2. Wie bereits ausgeführt (E. 5), oblag es im Ergebnis der Klägerin, den
Beweis der orts- und quartierüblichen Mietzinse zu erbringen, zu diesem Zweck
wenigstens fünf Vergleichsobjekte zu benennen und hierfür sämtliche Tatsachen
vorzubringen, die für die Beurteilung der Vergleichbarkeit relevant sind. Insofern
lag es grundsätzlich an ihr, alle für die Beurteilung der Lage – also insbesondere
auch der jeweiligen Lärmbelastung – erheblichen Tatsachen zu behaupten und im
Bestreitungsfalle zu beweisen. Mit Bezug auf die Lärmbelastung beliess es die
anwaltlich vertretene Klägerin aber im Wesentlichen bei der Behauptung, es sei
die Lage des strittigen Mietobjekts sowie jene sämtlicher Vergleichsobjekte als
"mässig lärmig" zu bezeichnen (act. 11 Rz. 5, Rz. 17 i.V.m. act. 13/7 S. 3 ff., 8 ff.,

- 43 -
act. 19 Rz. 13, 52 i.V.m. act. 21/13). Was mit dieser von der Klägerin geschaffe-
nen Kategorie einer "mässig lärmigen Lage" aber im Einzelnen gemeint sein soll,
ist nicht klar, und es liesse sich darüber, ob eine Lage als "mässig lärmig" zu gel-
ten hat, vernünftigerweise auch keinen Beweis abnehmen. Spätestens als die Be-
klagte die Vergleichbarkeit der jeweiligen Lärmbelastungen im Einzelnen bestrit-
ten hatte (Prot. Vi., S. 14 ff., 33 ff., 38 f.), wäre es an der Klägerin gewesen, hierzu
substantiierte Angaben zu machen. Dies hätte sie etwa in der Form tun können,
wie es die Vorinstanz – ob zu Recht oder zu Unrecht – getan hat, nämlich durch
Angabe der Emissionswerte der nächstgelegenen Strassen, der Distanzen sowie
der allenfalls vorhandenen lärmdämmenden Hindernisse, so, wie sie sich aus
dem GIS-Browser ergeben, und zwar für jede der Vergleichswohnungen sowie für
das strittige Mietobjekt separat und konkret. Es wäre ihr auch freigestanden, öf-
fentlich zugängliche Begebenheiten zu besichtigen, entsprechende Fotografien,
Pläne o.Ä. einzureichen und – um konkrete Behauptungen treffender aufstellen zu
können – allenfalls selbst Messungen durchzuführen. Selbst auf die Aufforderung
der Vorinstanz hin, zur Lärmsituation (insbesondere zum GIS-Browser) eingehen-
der Stellung zu nehmen, hat sich die Klägerin darauf beschränkt darzulegen,
weshalb die von der Vorinstanz vorgeschlagene Methode zur Beurteilung der
Lärmimmissionen unbrauchbar sei, dies jedoch ohne selbst weitere Behauptun-
gen zu den jeweiligen Lärmbelastungen aufzustellen oder darzutun, wie denn ei-
ne Beurteilung ihrer Ansicht nach erfolgen soll (act. 50). Namentlich genügt es
nicht, in allgemeiner abstrakter Art darzulegen, welche Einflüsse theoretisch (auch
noch) relevant sein könnten, um die am Empfangspunkt auftreffenden Lärmim-
missionen zu beeinflussen (vgl. act. 50 Rz. 1 ff und act. 81 Rz. 39 ff.). Es wäre
vielmehr an der Klägerin gelegen, dies konkret darzutun.
8.3.3.3. Entgegen ihrer Darstellung in der Berufung (act. 81 Rz. 44 ff.) hat die
Klägerin vor Vorinstanz zudem einzig für die Lärmbelastung des strittigen Mietob-
jekts ein Gutachten (bzw. einen hierfür von vornherein untauglichen Augenschein)
offeriert (act. 11 Rz. 5; act. 19 Rz. 13), nicht aber – jedenfalls nicht mit hinrei-
chender Deutlichkeit – ein Gutachten zur Lärmbelastung der Vergleichsobjekte.
Ein pauschales Beweisangebot (Augenschein und Gutachten) zu "sämtlichen
Vergleichskriterien" hinsichtlich aller Vergleichsobjekte (act. 11 Rz. 15 f., 37; act.

- 44 -
19 Rz. 24, 52) ist zu unspezifisch, als dass dies als Offerte eines zu erstellenden
Lärmgutachtens hinsichtlich aller Wohnungen betrachtet werden könnte (vgl. zu-
dem act. 50 Rz. 1, wo ein Gutachten/Augenschein zum Beweis der rein theoreti-
schen Ausführungen der Klägerin zur Beurteilung der Lärmexposition einer Woh-
nung im Allgemeinen angeboten wurde).
8.3.3.4. Selbst wenn aber die Klägerin ein Gutachten zur Frage der Lärmbelas-
tung sämtlicher Wohnungen form- und fristgerecht offeriert hätte, so wäre ein sol-
ches Beweismittel mangels dazugehöriger substantiierter Tatsachenbehauptung
trotzdem nicht abzunehmen gewesen. Die Behauptung, es seien die jeweiligen
Lagen allesamt als "mässig lärmig" zu bezeichnen (bzw., implizit, es seien diese
hinsichtlich der Lärmimmissionen "vergleichbar"), ist zu unspezifisch und zu vage,
als dass dies zum Gegenstand eines Beweisverfahrens gemacht werden könnte.
Vielmehr hätte die Klägerin konkrete Immissionswerte (allenfalls auch einen Be-
reich von Dezibelwerten) behaupten müssen, was dann zum Beweis hätte ver-
stellt werden können. Nach der Konzeption der schweizerischen Zivilprozessord-
nung geht es nicht an, die jeweiligen Behauptungen – etwa, weil einer Partei der
diesbezügliche Sachverhalt selbst unbekannt ist – erst im Anschluss an das Be-
weisverfahren aufzustellen bzw. die Beweisabnahme (hier: die Erstellung eines
Lärmgutachtens) dafür zu verwenden, um die notwendigen Behauptungen erst
aufstellen zu können.
8.3.3.5. Hinzu kommt, dass Langzeitmessungen der Lärmimmissionen innerhalb
der jeweiligen Wohnungen, wie dies die Klägerin nunmehr in ihrer Berufung –
verspätet (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. oben, E. 2.4) – beantragt (act. 81 Rz. 44 ff.),
in dieser Form ohnehin nicht möglich wären. Hierfür wären in den Wohnungen der
Beklagten und unbeteiligter Drittpersonen Gerätschaften über eine Dauer mehre-
rer Tage, unter Umständen sogar Wochen, zu installieren, die mit Mikrofonen und
ähnlichen Einrichtungen auszustatten wären und die die in den Wohnungen
wahrnehmbaren Geräusche aufzeichnen würden. Dies wäre – jedenfalls soweit
technisch nicht sichergestellt werden könnte, dass hierbei keine konkreten Auf-
nahmen von Gesprächen und anderer in den Wohnungen wahrnehmbarer Ge-
räusche stattfinden, sondern dass einzig die Lautstärke des von aussen eindrin-

- 45 -
genden Lärms aufgezeichnet würde – den Betroffenen nicht zuzumuten und wür-
de einem unverhältnismässigen Eingriff in ihre Freiheitsrechte (insbesondere
Art. 13 BV) gleichkommen. So weit ginge die Mitwirkungspflicht im Rahmen von
Art. 160 Abs. 1 ZPO nicht (vgl. dazu KUKO ZPO-SCHMID, Art. 160 N 7).
8.3.3.6. Nach dem Gesagten erweist sich der Tatsachenvortrag der Klägerin
hinsichtlich der Lärmexposition der einzelnen Wohnungen (strittiges Mietobjekt
und Vergleichswohnungen) als nicht hinreichend substantiiert. Selbst wenn also
die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezüglich nicht von sich aus hätte untersu-
chen bzw. nicht auf allgemein bekannte Tatsachen hätte abstellen dürfen, stünde
der Sachverhalt bezüglich der jeweiligen Lärmimmissionen mangels substantiier-
ter Behauptung nicht fest. Dies führt dazu, dass die Vergleichbarkeit der Ver-
gleichswohnungen mit dem strittigen Mietobjekt hinsichtlich des Lagekriteriums
ohne Weiteres verneint werden muss, dies mit Ausnahme jener Objekte (Nr. 12,
16 und 21), in Bezug auf welche die Vergleichbarkeit der Lärmbelastung unbe-
stritten ist (vgl. Prot. Vi. S. 18, 39; act. 56 Rz. 12). Bereits aus diesem Grund
scheitert der von der Klägerin zu erbringende (Gegen-)Beweis der orts- und quar-
tierüblichen Mietzinse, denn drei Vergleichsobjekte – wovon zudem eines (Nr. 12)
wegen seiner Lage in einem anderen Quartier ausscheidet (dazu oben, E. 7) –
reichen hierfür nicht aus (vgl. oben, E. 4.6-4.9).
8.4. Beurteilung der Lärmexposition auf Grundlage des GIS-Browsers
8.4.1. Nach dem Gesagten erweist sich, dass die Vorinstanz zu Recht auf die
GIS-Daten abgestellt hat. Für diesen Fall bringt die Klägerin in ihrer Berufung im
Wesentlichen zwei Beanstandungen vor, nämlich erstens, es habe die Vorinstanz
Distanzangaben gemäss dem GIS-Browser in unzutreffender Weise ermittelt
(act. 81 Rz. 37), und zweitens, es sei die von der Vorinstanz gewählte Methode
zur Ermittlung der Lärmbelastung in grundsätzlicher Weise untauglich (act. 81
Rz. 38 ff.).
8.4.2. Diese Beanstandungen, selbst wenn sie zutreffen würden, helfen der Klä-
gerin von vornherein nicht. Wie bereits ausgeführt, war es an ihr, positiv und kon-
kret für jedes einzelne Objekt darzutun, dass und inwiefern die Vergleichswoh-

- 46 -
nungen mit dem Mietobjekt auch hinsichtlich der jeweiligen Lärmsituation ver-
gleichbar sind. Dieser Obliegenheit kommt die Klägerin aber nicht nach, wenn sie
bloss das Vorgehen der Vorinstanz kritisiert, ohne selbst irgendwelche Ausfüh-
rungen zur konkreten Vergleichbarkeit der Lärmsituationen zu machen. Bereits
daran scheitert die Berufung.
8.4.3. Das Vorbringen der Klägerin ist aber auch für sich genommen unzutreffend
bzw. die von der Vorinstanz gewählte Methode im Kern nicht zu beanstanden.
Zum einen zielt der klägerische Einwand ins Leere, es habe die Vorinstanz zu Un-
recht auf das "Massstabswerkzeug" der Karte "Strassenlärm" abgestellt, und es
habe dies zu ungenauen und unrichtigen Ergebnissen geführt (act. 81 Rz. 37):
Entgegen der Klägerin (a.a.O.) ist das Massstabswerkzeug nicht der in der unte-
ren linken Kartenecke sichtbare Massstab, der dann irgendwie über die Karte ge-
legt wird, um eine Distanz zu schätzen (was in der Tat ungenau wäre), sondern
es befindet sich dieses Werkzeug oberhalb der Karte. Der dritte bzw. fünfte But-
ton von links heisst "Messwerkzeug zum Messen von Längen". Das benutzer-
freundliche pull-down-Menü gibt sogleich die Anleitung: "Abschliessen eines Li-
nienzugs mit Doppelklick". Das elektronische Messwerkzeug erlaubt Messungen,
die um einiges genauer sind als auf herkömmlichem Kartenmaterial. Für die hier
in Frage stehenden Zwecke ist dies ausreichend.
8.4.4. Zum anderen trifft es nicht zu, dass die von der Vorinstanz gewählte Me-
thode ein von vornherein untaugliches Instrument sein soll, um die Lärmexpositi-
on der involvierten Wohnungen miteinander zu vergleichen:
8.4.4.1. Es wurde bereits ausgeführt, dass die Vergleichbarkeit zweier Mietob-
jekte unbesehen anderer Lageaspekte bereits deshalb entfallen kann, weil sich
diese an Lagen mit erheblich unterschiedlicher Lärmexposition befinden. Liegt die
Lärmbelastung des strittigen Mietobjekts, wie hier, prima facie in der Nähe oder
sogar über der Grenze des Zumutbaren (Immissionsgrenzwerte gemäss LSV), so
muss bereits eine Abweichung der Lärmbelastung von 5 dB und mehr (am Tag
und/oder in der Nacht) als in diesem Sinne erheblich bezeichnet werden, so dass
ein Vergleich ausser Betracht fällt. Davon ist die Vorinstanz im Grundsatz zutref-
fend ausgegangen. Sie führt nachvollziehbar aus (act. 80 S. 22, 24), und dies

- 47 -
wurde von keiner Partei in Abrede gestellt, dass die Dezibelskala logarithmisch
aufgebaut ist und eine Erhöhung des Schalldruckpegels um 10 dB einer Verdop-
pelung (also einer Zunahme um 100 %) der empfundenen Lautstärke entspricht.
Im Sinne einer Grundregel – es ist hier ein gewisser Schematismus unvermeidbar
(vgl. dazu oben, E. 4.8) – ist für das Vergleichskriterium der Lage (Lärmbelastung)
somit von einem Toleranzbereich von +/- 5 dB auszugehen.
8.4.4.2. Die Richtigkeit bzw. Aktualität der im GIS-Browser gespeicherten Dezi-
belwerte hat als solche weder die Klägerin noch die Beklagte in Frage gestellt. Zu
beachten ist aber – darauf weist die Klägerin zu Recht hin –, dass es sich dabei
um Emissionswerte handelt, d.h. um Werte, die an der Schallquelle (lärmemittie-
rende Strasse) gemessen wurden, während hier die Lärmimmissionen an den je-
weiligen Empfangspunkten (fragliche Wohnungen) massgeblich sind. Es sind
deshalb insbesondere auch die Distanzen zwischen den Lärmquellen (Strassen)
und den Wohnungen sowie gegebenenfalls dazwischen liegende (lärmdämmen-
de) Hindernisse zu berücksichtigen.
8.4.4.3. Gestützt auf die dem GIS-Browser zu entnehmenden Daten (Emissi-
onswerte) lassen sich deshalb keine exakten Ergebnisse erzielen bzw. keine ge-
nauen Immissionswerte ermitteln. In diesem Zusammenhang verfällt die Vor-
instanz insofern in der Tat einer Scheingenauigkeit, als sie von den jeweiligen
Emissionswerten konkrete ("dezibelscharfe") Distanzabschläge bis auf die Nach-
kommastelle genau veranschlagt und zudem danach unterscheidet, ob es sich
um linien- oder punktförmige Lärmquellen handelt.
8.4.4.4. Obschon genaue ("dezibelscharfe") Immissionswerte nicht ermittelt wer-
den können, was letztlich auch die Vorinstanz zu Recht betont (act. 80, E. 3.8.5),
lassen sich gestützt auf den GIS-Browser sehr wohl gewisse lärmbezogene Fest-
stellungen treffen und insbesondere Objekte ausschliessen, denen die Vergleich-
barkeit mit Blick auf die Lärmexposition offensichtlich abgeht. Freilich ist den mit
dieser Methode verbundenen Ungenauigkeiten Rechnung zu tragen, weshalb auf
diesem Wege nur Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden können, die ohne
jeden Zweifel an einer erheblich lauteren oder erheblich leiseren Lage gelegen
sind. Dies mag etwa dann der Fall sein, wenn eine Vergleichswohnung gleich weit

- 48 -
oder sogar weiter von einer Strasse entfernt ist, als es das strittige Mietobjekt ist,
und wenn diese Strasse Emissionswerte aufweist, die bereits für sich genommen
erheblich tiefer sind als die Werte der das strittige Mietobjekt belastenden Strasse
(angesichts der Ungenauigkeit der Methode ist hier als Richtwert nicht bloss ein
Unterschied von 5 dB zu verlangen, sondern ein solcher von rund 10 dB).
8.4.4.5. Vorliegend ist die Wohnung der Beklagten rund 25 m von der N._____-
strasse entfernt (die exakte Messdistanz ist entgegen der Ansicht der Klägerin
nicht entscheidend, weil hier nur offensichtlich unterschiedliche Objekte ausge-
schieden werden), und es weist diese gemäss GIS-Browser durchschnittliche
Emissionswerte von tagsüber 79.4 dB und nachts 75.2 dB auf; zwar trifft der Lärm
nicht frontal, sondern nur seitlich auf die Wohnung auf, lärmdämmende Hinder-
nisse sind aber keine ersichtlich. Wenn sich nun beispielsweise eine Vergleichs-
wohnung 25 m oder mehr von einer Strasse entfernt befindet, die als solche bloss
Emissionswerte von weniger als 70 dB tagsüber bzw. weniger als 65 dB in der
Nacht aufweist (also rund 10 dB weniger als die N._____-strasse im relevanten
Abschnitt), so lässt die allgemeine Lebenserfahrung ohne Weiteres den Schluss
zu, dass diese Wohnung aufgrund erheblich geringerer Lärmbelastung offensicht-
lich nicht vergleichbar ist. Eine Messung der exakten Immissionswerte (Gutach-
ten) ist dann entbehrlich. Dasselbe gilt für den Fall, dass sich eine Wohnung un-
mittelbar an einer Strasse befindet, während eine andere zurückversetzt in der
"zweiten Reihe" liegt, der von der Strasse ausgehende Lärm also von einem Häu-
serblock abgeschirmt wird. Diese Lärmdämmung ist – ohne jede Scheingenauig-
keit – alleine gestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung derart erheblich, dass
eine Vergleichbarkeit der Wohnungen wenigstens dann entfällt, wenn die Emissi-
onswerte der das "lärmgeschützte" Objekt betreffenden Strasse ähnlich hoch oder
sogar tiefer sind als jene der das "ungeschützte" Objekt belastenden Strasse.
8.4.4.6. Mit anderen Worten lassen sich gestützt auf den GIS-Browser immerhin
Aussagen zur Lärmexposition treffen, die aufgrund ihrer Offensichtlichkeit und ge-
stützt auf die allgemeine Lebenserfahrung kein Fachwissen und auch keinen na-
turwissenschaftlichen Beweis erfordern. Insofern trifft die grundsätzliche Bean-
standung der Klägerin nicht zu, es sei die von der Vorinstanz gewählte Methode

- 49 -
ohne Weiteres ungeeignet, um für die Beurteilung der Vergleichbarkeit der Lärm-
belastung herangezogen zu werden (ganz abgesehen davon, dass die Klägerin
damit die Vergleichbarkeit der Wohnungen ohnehin nicht positiv dargetan hat).
8.4.5. Die von der Vorinstanz in Anwendung dieser Methode erzielten Ergeb-
nisse, d.h. das Ausscheiden konkreter Vergleichsobjekte wegen offensichtlicher
Nichtvergleichbarkeit der Lärmbelastung, hat die Klägerin in ihrer Berufung nicht
im Einzelnen beanstandet. Demzufolge hat es diesbezüglich bei den entspre-
chenden Erwägungen der Vorinstanz zu bleiben (Art. 311 Abs. 1 ZPO; dazu oben,
E. 2.2). Selbst wenn aber die Klägerin diese Erwägungen der Vorinstanz in
rechtsgenügender Weise beanstandet hätte, wäre nicht anders zu entscheiden:
8.4.5.1. Das Vergleichsobjekt Nr. 2 (T._____-strasse ...) lässt sich gestützt auf
den GIS-Browser sogleich als hinsichtlich der Lärmbelastung offensichtlich nicht
vergleichbar ausschliessen (vgl. dazu act. 80 S. 26 f.). Es ist diese Liegenschaft
ungefähr gleich weit oder sogar weiter von der nächstgelegenen grösseren Stras-
se (AC._____-strasse) entfernt, als es das strittige Mietobjekt von der N._____-
strasse ist, und es ist diese Lärmquelle mit Emissionswerten von tagsüber
69.6 dB und nachts 57.3 dB verglichen mit der N._____-strasse (79.4/75.2 dB)
ganz erheblich leiser, vor allem in der Nacht. Auch die noch weiter entfernte
AM._____-strasse (59.6/51.7 dB) ist erheblich leiser. Dieselben Feststellungen
gelten für das Vergleichsobjekt Nr. 18 (AA._____-strasse ...), das an das Objekt
Nr. 2 in Richtung der (leiseren) AM._____-strasse angrenzt. Beide Vergleichs-
wohnungen scheiden aufgrund offensichtlich leiserer Lage aus.
8.4.5.2. Ähnliches gilt für die – ohnehin in einem anderen Quartier gelegenen –
Vergleichsobjekte Nr. 7 (F._____-strasse ...) und Nr. 11 (J._____-strasse ...), die
beide gleich weit bzw. weiter von den nächstgelegenen grösseren Strassen ent-
fernt sind, als es das strittige Mietobjekt ist, wobei diese Strassen verglichen mit
der N._____-strasse ebenfalls erheblich leiser sind (F._____-strasse: 65.8/53.6
dB; AN.____-strasse: 59.2/51.0 dB; AO._____-strasse: 61.2/51.3 dB); hinzu
kommt, dass diese Objekte in einer Art Innenhof gelegen sind und von Häuserrei-
hen abgeschirmt werden (vgl. act. 80 S. 28 f.). Ihre Lage ist offenkundig nicht mit
jener des strittigen Mietobjekts vergleichbar. Das gilt auch für das – ebenfalls in

- 50 -
einem anderen Quartier gelegene – Objekt Nr. 13 (L._____-strasse ...), das von
der viel ruhigeren F._____-strasse (65.8/53.6) weiter entfernt ist als die Wohnung
der Beklagten von der N._____-strasse. Auch das Objekt Nr. 23 (AD._____-
strasse ...) ist verglichen mit dem strittigen Mietobjekt viel weiter von der nächst-
gelegenen grösseren Strasse entfernt, die ihrerseits erheblich ruhiger ist als die
N._____-strasse (P._____-strasse; 67.6/55.5 dB; vgl. act. 80 S. 29).
8.4.5.3. Das Vergleichsobjekt Nr. 17 (W._____-strasse ...) ist zwar ähnlich weit
(bzw. etwas weiter) von der N._____-strasse entfernt (diese weist im dort relevan-
ten Abschnitt Emissionswerte von 78.2/74.2 dB auf), wie es auch die Wohnung
der Beklagten ist, es ist diese Liegenschaft aber in der "zweiten Reihe" gelegen
und wird von einem Häuserblock abgeschirmt. Dies führt nach allgemeiner Le-
benserfahrung zu erheblich geringeren und nicht vergleichbaren Immissionen, als
es bei der Wohnung der Beklagten der Fall ist, die nicht abgeschirmt wird. Von
der AI._____-strasse, die sich vom Objekt Nr. 17 in ähnlicher Distanz wie die
N._____-strasse zum strittigen Mietobjekt befindet, gehen erheblich geringere
Emissionen aus (67.4/59.7 dB; vgl. act. 80 S. 27).
8.4.5.4. Die Vergleichsobjekte Nr. 8 (G._____-strasse ...) und Nr. 9 (F._____-
strasse …), die sich ohnehin in einem anderen Quartier befinden, sind zwar beide
etwas näher (rund 10 Meter) an einer lärmemittierenden Strasse gelegen als das
strittige Mietobjekt, es ist diese Strasse jedoch – insbesondere in der Nacht – we-
sentlich ruhiger (65.8/53.6 dB) als die N._____-strasse (79.4/75.2 dB); dieser
Lärmunterschied kann nach allgemeiner Lebenserfahrung auch durch die etwas
geringere Distanz zur Lärmquelle offensichtlich nicht kompensiert werden. Das-
selbe gilt ebenso für das Vergleichsobjekt Nr. 22 (AC._____-strasse ...), das ähn-
lich weit (ebenfalls rund 10 Meter) von einer – ebenfalls vor allem in der Nacht –
wesentlich ruhigeren Strasse (AC.______-strasse: 69.6/57.3 dB) entfernt liegt.
8.4.5.5. Damit ergibt sich folgendes Bild: Die Vergleichsobjekte Nr. 2, 7-9, 11,
13, 17-18 und 22-23 scheiden aufgrund ihrer unterschiedlichen Lage (Lärmbelas-
tung) und die Objekte Nr. 5-15 und 19-20 aufgrund ihrer Lage in einem anderen
Quartier (oben, E. 7) aus. Das Vergleichsobjekt Nr. 3 entfällt wegen unterschiedli-
cher Grösse und Bauperiode, das Objekt Nr. 5 infolge Anpassung der Kosten-

- 51 -
stände (oben, E. 6). Damit verbleiben bloss die Objekte Nr. 1, 4, 16 und 21, die
für einen Vergleich grundsätzlich in Frage kommen mögen. Eine genauere Beur-
teilung der jeweiligen Lärmexposition könnte indessen, selbst wenn dies bean-
tragt und die entsprechenden Tatsachen substantiiert behauptet worden wären,
unterbleiben, da vier Vergleichsobjekte für den Beweis der orts- und quartierübli-
chen Mietzinse nicht ausreichen.
8.4.5.6. Aus diesem Grund kann zudem auch eine Beurteilung der Vergleichskri-
terien des Zustands und der Ausstattung der jeweiligen Wohnungen unterbleiben.
Der von der Klägerin zu erbringende (Gegen-)Beweis der orts- und quartierübli-
chen Mietzinse (vgl. dazu oben, E. 5) ist damit so oder anders gescheitert. Es
bleibt folglich bei der vermuteten Rechtsfolge (Missbräuchlichkeit des vereinbar-
ten Anfangsmietzinses), da die Beklagte die hierfür vorausgesetzte Vermutungs-
basis (Anschein der Missbräuchlichkeit) nachgewiesen hat.
9. Richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses
9.1. Im Ergebnis ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass der ver-
einbarte Anfangsmietzins missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR ist. Bei dieser Fest-
stellung kann es aber nicht sein Bewenden haben, denn es ist – in einem zweiten
Schritt – anstelle des missbräuchlichen ein neuer (nicht missbräuchlicher) An-
fangsmietzins richterlich festzusetzen, wie dies auch die Vorinstanz getan hat.
9.2. Hierfür stellte die Vorinstanz (act. 80 E. 3.14) zusammengefasst auf die
Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006 (act. 21/16) ab,
namentlich auf den Mittelwert der für 2-Zimmerwohnungen im Quartierteil
AG._____ erhobenen Quadratmeterpreise im privaten Markt (Fr. 18.05 / m2 [rec-
te: Fr. 18.00 / m2]; act. 21/16 S. 38), und passte diesen Wert (Stand: Ende De-
zember 2006) nach Massgabe des Mietpreisindexes der Stadt Zürich
(https://www.stadt-zuerich
.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/MPI/T_ZIK_
MPI_Basis_2005.xlsx) annäherungsweise an die seitherigen Entwicklungen (ins-
besondere die Teuerung) per Mietbeginn (Mitte April 2017) an (Erhöhung um
11.4 % auf Fr. 20.11 / m2 [recte: 20.05 m2]). Bei einer Wohnungsgrösse von 48 m2

- 52 -
ergab dies einen Nettomietzins von rund Fr. 965.– (recte: rund Fr. 962.–). Weil in
der Mietpreisstrukturerhebung die "Betriebskosten" im Nettomietzins eingeschlos-
sen seien, während diese im strittigen Mietverhältnis separat als Nebenkosten
ausgeschiedenen werden, zog die Vorinstanz von diesem Betrag Fr. 110.– (ent-
sprechend der hierfür vereinbarten Akontozahlung) ab; dies ergab einen Netto-
mietzins von Fr. 855.– (recte: Fr. 852.–).
9.3 Ein Abstellen auf den statistischen Mittelwert rechtfertige sich, so die Vor-
instanz, insbesondere deshalb, weil sich das Mietobjekt an lärmexponierter Lage
befinde, weil diesem abgesehen von einem Mitbenutzungsrecht an der hofseiti-
gen Dachterrasse keine besonderen Ausstattungsmerkmale zukommen und weil
es sich in einem höchstens durchschnittlichen Zustand befinde (act. 80 S. 45). Die
herangezogene Statistik (Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich) erfülle zwar
die Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG nicht, sie genüge aber statistisch
anerkannten Grundsätzen, insbesondere hinsichtlich der Grösse der Vergleichs-
basis und der Art der Auswertung (act. 80 S. 14 f., 43 ff.). Eine verlässlichere Me-
thode bestehe nicht. Statistische Erhebungen der Stadt Zürich aus den Jahren
2013-2017 seien gemäss einer Auskunft der Statistik Stadt Zürich (act. 75) nicht
bzw. weniger verlässlich und weniger detailliert als jene aus dem Jahre 2006. Ein
Abstellen auf den Vormietzins sei angesichts der Tatsache, dass das Vormietver-
hältnis rund 20 Jahre gedauert und die Klägerin das vorgeschriebene Formular
zur Anzeige der Mietzinserhöhung verwendet habe, nicht sachgerecht (act. 80
S. 43 ff.).
9.4. Dem hält die Klägerin in ihrer Berufung zunächst entgegen, es vermische
die Vorinstanz in unzulässiger Weise das (absolute) Kriterium der Orts- und Quar-
tierüblichkeit (Vergleichsmiete) mit (absoluten) Kostenfaktoren (Kostenmiete),
wenn sie die aus dem Jahre 2006 stammende Mietpreisstrukturerhebung an seit-
her eingetretene Kostenentwicklungen anpasse (act. 81 Rz. 61 f.). Die Anpassung
auf Grundlage des Mietpreisindexes sei ungeeignet, um die Vergleichsmiete
stichtagsbezogen zu bestimmen (act. 81 Rz. 63 f.), bzw. bilde diese Messgrösse
einzig Kostenentwicklungen ab, nicht aber Marktentwicklungen (differenziert nach
unterschiedlichen Marktsegmenten; act. 81 Rz. 65). Hinzu komme, dass die (ver-

- 53 -
altete) Mietpreisstrukturerhebung nicht hinreichend nach den gemäss Art. 11
VMWG relevanten Vergleichskriterien differenziere und zudem auf einer ungenü-
genden statistischen Grundlage erstellt sei; insbesondere würden aus dem priva-
ten Sektor bloss 7'474 Wohnungen berücksichtigt, was nur 4.9 % des gesamten
Wohnungsmarktes entspreche, und es seien in gewissen (Unter-)Quartieren auch
gemeinnützige Wohnungen berücksichtigt worden, wobei aber unklar sei, bei wel-
chen Quartieren bzw. Unterkategorien dies der Fall sei (act. 81 Rz. 66 ff.). Viel-
mehr sei, wenn überhaupt auf die Mietpreisstrukturerhebung zurückgegriffen wer-
de, auf den dort ebenfalls ausgewiesenen Durchschnittswert von Fr. 1'080.– ab-
zustellen, der im Jahre 2006 über die ganze Stadt gesehen für 2-Zimmerwoh-
nungen monatlich durchschnittlich bezahlt worden sei (wobei darin aber auch ge-
meinnützige Wohnungen enthalten seien). Die Mittel- und Medianwerte würden
bei 2-Zimmerwohnungen nämlich nahe beieinanderliegen, was auf geringe Preis-
unterschiede hindeute. Deshalb, und weil die in den Kreisen … und … bezahlten
Mietpreise ungefähr dem stadtweiten Durchschnitt entsprechen würden, sei die-
ser Wert aussagekräftig (act. 81 Rz. 70). Richtigerweise sei aber, so die Klägerin,
der übliche Mietzins mittels eines gerichtlichen Gutachtens (Art. 183 ff. ZPO) fest-
zustellen (act. 81 Rz. 72 ff.; vgl. bereits act. 11 Rz. 47).
9.5. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v.
Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Miet-
zins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft
sich die Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat
sich das Gericht hierbei grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses i.S.v.
Art. 269a lit. a OR zu orientieren (vgl. BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_250/2012
vom 28. August 2012, E. 2.4). Wenn allerdings, wie hier, der Nachweis der Orts-
und Quartierüblichkeit gerade gescheitert ist, und die Annahme der Missbräuch-
lichkeit letztlich auf einer Vermutungsregel beruht, so kann für die richterliche
Neufestsetzung des Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des orts- und quar-
tierüblichen Mietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein solcher Be-
weis auch auf dieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche Fehlen einer
Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages – drohen.

- 54 -
9.6. Aus diesen Gründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht
einen weiten Ermessenspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung
der sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete
(vgl. BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_250/2012 vom 28. August 2012, E. 2.4;
4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.1.3 und E. 3.2-3.3). Während auf der
Stufe des (Gegen-)Beweises der Missbräuchlichkeit die Orts- und Quartierüblich-
keit entweder mit Statistiken zu belegen ist, die den Voraussetzungen von Art. 11
Abs. 4 VMWG genügen, oder aber auf der Grundlage von fünf Vergleichsobjek-
ten, die hinsichtlich der Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG als vergleichbar
gelten (s. dazu oben, E. 4.6–4.9), ist bei der richterlichen Neufestsetzung des als
missbräuchlich erkannten Anfangsmietzinses – weil eben eine positive Anordnung
unausweichlich getroffen werden muss – auf das letztlich vorhandene Vergleichs-
material abzustellen, das eine Annäherung an den (nicht bewiesenen) üblichen
Mietzins bestmöglich erlaubt. Zu diesem Zweck lässt es das Bundesgericht zu,
auf Statistiken zurückzugreifen, die zwar den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4
VMWG nicht genügen – die also die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht
nachzuweisen vermöchten –, gestützt auf welche aber dennoch gewisse Aussa-
gen hinsichtlich der üblichen Mietzinse getroffen werden können und die eine an-
näherungsweise Bestimmung der Vergleichsmiete zulassen (BGer, 4A_250/2012
vom 28. August 2012, E. 2.4; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.3.2;
4A_3/2011 vom 28. Februar 2011, E. 5.2). Liegen indessen auch solche Statisti-
ken nicht vor, bzw. genügen diese nicht einmal solchen minimalen Anforderun-
gen, und liefern die Parteien auch sonst keine brauchbaren alternativen Ver-
gleichsmittel, so kann, "faute de mieux", hilfsweise der Vormietzins als Referenz
herangezogen werden (BGE 139 III 13, E. 3.5; BGer, 4A_576/2008 vom
19. Februar 2009, E. 2.5). In einem solchen Fall wäre aber jedenfalls eine pau-
schale Erhöhung gegenüber dem Vormietzins von wenigstens rund 10 % – bei
langer Dauer des Vormietverhältnisses unter Umständen auch mehr – zu gewäh-
ren, dies nur schon deshalb, weil eine solche Mietzinserhöhung noch nicht den
Anschein der Missbräuchlichkeit erwecken (vgl. dazu oben, E. 5) und ein entspre-
chender Anfangsmietzins, mangels positiven Nachweises der Orts- und Quartier-
üblichkeit, nicht als missbräuchlich gelten würde.

- 55 -
9.7. Sind offizielle Statistiken vorhanden, die für eine annäherungsweise Be-
stimmung der Vergleichsmiete im erwähnten Sinne in Frage kommen, so ist die-
sen grundsätzlich – auch wenn sie den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG
nicht genügen – der Vorzug einzuräumen, weil sie die Marktverhältnisse in der
Regel besser abzubilden vermögen, als dies bei einem Abstellen auf den Vor-
mietzins (mit Zuschlägen) der Fall wäre. Es fragt sich aber, ob hilfsweise auch ei-
ne Vergleichsbasis von weniger als fünf konkreten Vergleichsobjekten beigezo-
gen werden kann, bzw. ob auch auf solche Objekte zurückgegriffen werden darf,
die gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG als nicht miteinander vergleichbar gelten.
Obschon auf der Stufe der richterlichen Neufestsetzung des als missbräuchlich
erkannten Anfangsmietzinses andere (wesentlich tiefere) Anforderungen gelten,
als dies im Rahmen des Nachweises der Missbräuchlichkeit der Fall ist, ist ein
solches Vorgehen abzulehnen. Der sich auf fünf konkrete Vergleichsobjekte stüt-
zende Vergleich steht ohnehin bereits auf einer sehr dünnen (statistisch nicht re-
levanten) Vergleichsbasis; würde diese noch weiter geschmälert, so wären die so
erzielten Ergebnisse endgültig ein Produkt des Zufalls. Jedenfalls dann, wenn
brauchbare statistische Daten vorhanden sind, sind diese einem konkreten Ver-
gleich mit weniger als fünf (bzw. mit nicht vergleichbaren) Vergleichsobjekten vor-
zuziehen.
9.8. Zur Festlegung des üblichen Mietzinses hat die Vorinstanz auf die Miet-
preisstrukturerhebung der Stadt Zürich (Stand Ende Dezember 2006) abgestellt
(Mittelwert der für den Quartierteil AG._____ erhobenen Quadratmeterpreise für
2-Zimmerwohnungen im privaten Markt; act. 21/16 S. 38) und den entsprechen-
den Wert auf Grundlage des Mietpreisindexes der Stadt Zürich an die Verhältnis-
se per Mietbeginn (April 2017) angepasst. Was die Klägerin dagegen in ihrer Be-
rufung vorbringt, verfängt nicht. Der Einwand, die Mietpreisstrukturerhebung un-
terscheide nicht hinreichend nach den in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Ver-
gleichskriterien (Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand, Bauperiode) und es genüge
diese Statistik damit den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG nicht (act. 81
Rz. 69), geht wie dargelegt fehl. Anders als auf der Stufe des (Gegen-)Beweises
der Missbräuchlichkeit gelten hier tiefere Anforderungen und es können auch Sta-
tistiken berücksichtigt werden, die für den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit

- 56 -
untauglich wären. Ferner trifft es zwar zu, dass die Mietpreisstrukturerhebung aus
dem Jahre 2006 stammt und dass damit die Marktverhältnisse per Mietbeginn
nicht akkurat abgebildet werden, und es ist auch richtig, dass der Mietpreisindex
der Stadt Zürich, den die Vorinstanz zur Korrektur verwendet hat, nicht die aktuel-
len Marktverhältnisse abbildet (differenziert nach den einzelnen Quartieren und
Wohnungstypen), sondern bloss gewisse allgemeine Kostenentwicklungen be-
rücksichtigt. Im Rahmen der richterlichen Neufestsetzung des Anfangsmietzinses
sind aber wie gesagt einige Ungenauigkeiten in Kauf zu nehmen, da eine Anord-
nung so oder anders getroffen werden muss. Weil auch die Klägerin – abgesehen
vom Antrag, über die Frage des üblichen Mietzinses ein Gutachten einzuholen
(dazu unten, E. 9.11–9.13) – keine anderen Statistiken, Erhebungen oder sonsti-
gen Berechnungsgrundlagen ins Feld geführt hat, erscheinen die beiden von der
Vorinstanz beigezogenen Statistiken als die verlässlichsten der vorhandenen
Vergleichsmittel, um den üblichen Mietzins immerhin annäherungsweise zu be-
stimmen. Namentlich ist eine Aktualisierung der aus dem Jahre 2006 stammen-
den Daten, die immerhin anhand der seitherigen Kostenentwicklungen erfolgt, ei-
nem Abstellen auf die unkorrigierten damaligen Marktverhältnisse vorzuziehen.
Auf welchem Wege diese Daten sonst (präziser) hätten aktualisiert werden sollen,
zeigt die Klägerin nicht auf.
9.9. Ähnliches gilt für ihren Einwand (act. 81 Rz. 66 ff.), es stütze sich die Miet-
preisstrukturerhebung auf eine zu schmale Datenbasis von bloss 13 % bzw.
4.9 % des gesamten Wohnungsmarktes und es würden darin teilweise – in eini-
gen der ausgewiesenen Kategorien – wohl auch gemeinnützige Wohnungen be-
rücksichtigt. Die Richtigkeit dieser Behauptung unterstellt, mindert dies zwar die
Verlässlichkeit bzw. die Aussagekraft der Statistik, es macht sie aber nicht gera-
dezu unbrauchbar. Der einzigen vorhandenen Alternative (abgesehen von einem
"Vergleichsgutachten"; dazu sogleich, E. 9.11–9.13), nämlich dem Abstellen auf
den Vormietzins, ist diese Statistik trotzdem vorzuziehen.
9.10. Auf den Vormietzins beruft sich die Klägerin denn auch gar nicht. Vielmehr
macht sie zum einen (eventualiter) geltend, es müsse, wenn denn auf die Miet-
preisstrukturerhebung der Stadt Zürich abgestellt werde, auf den dort ebenfalls

- 57 -
ausgewiesenen Durchschnittswert von Fr. 1'080.– zurückgegriffen werden; dieser
Betrag sei im Jahre 2006 über die ganze Stadt gesehen für 2-Zimmerwohnungen
durchschnittlich bezahlt worden. Es liege nämlich, so die Klägerin, der Mittel- und
der Medianwert bei den 2-Zimmerwohnungen nahe beieinander, was auf geringe
Preisunterschiede und damit einen homogenen Markt hindeute; zudem würden
die Mietpreise in den Kreisen … und … ungefähr dem Durchschnittswert entspre-
chen (act. 80 Rz. 70). Dem ist nicht zu folgen. Es ist nicht einzusehen, inwiefern
diese Erhebung, die weder nach den einzelnen Stadtquartieren (bzw. Quartiertei-
len) noch nach der Grösse der 2-Zimmerwohnungen unterscheidet, verlässlichere
Resultate liefern sollte als der von der Vorinstanz herangezogene Wert, der spezi-
fisch für das fragliche (Unter-)Quartier ermittelt wurde und der zudem eine Be-
rücksichtigung der tatsächlichen Wohnungsgrösse erlaubt (Quadratmeterpreise).
9.11. Zum anderen verlangt die Klägerin (vorrangig), es sei der übliche Mietzins
mittels eines gerichtlichen Gutachtens gemäss Art. 183 ff. ZPO festzustellen, wo-
bei der Gutachter die Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG zu beachten habe
(act. 81 Rz. 72 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es indessen
– mit Bezug auf den Nachweis der Missbräuchlichkeit – unzulässig, den orts- und
quartierüblichen Mietzins mittels eines Gutachtens zu ermitteln, sondern es müs-
sen hierfür entweder Statistiken beigezogen werden, die Art. 11 Abs. 4 VMWG
genügen, oder es muss der Vergleich auf Grundlage von mindestens fünf konkre-
ten Vergleichsobjekten erfolgen, die den Kriterien von Art. 11 Abs. 1 VMWG ent-
sprechen (BGE 114 II 361, E. 3 und E. 4; BGer, 4A_291/2017 vom 11. Juni 2018,
E. 4.3.3). Obschon auf der Stufe der richterlichen Neufestsetzung des als miss-
bräuchlich erkannten Anfangsmietzinses andere (tiefere) Anforderungen gelten,
und ein Abweichen von Art. 11 VMWG grundsätzlich möglich ist, erweist sich ein
gerichtliches Gutachten auch hier als untaugliches Instrument, um die orts- und
quartierüblichen Mietzinse (annäherungsweise) festzustellen. Im Gegensatz bei-
spielsweise zur Feststellung der Kostenmiete oder des Werts einer Liegenschaft
ist der "übliche Mietzins" (Vergleichsmiete) einer eigentlichen fachmännischen
Berechnung oder Schätzung gar nicht zugänglich, denn es geht hier nicht darum,
den Mietzins mittels Fachwissen gestützt auf eine bestimmte Berechnungs- oder
Bewertungsmethode festzulegen, sondern es ist der "übliche Mietzins" zu ermit-

- 58 -
teln, und zwar so, wie er in der örtlichen Umgebung für entsprechende Wohnun-
gen üblicherweise – rein faktisch – bezahlt wird. Für die Ermittlung des "Üblichen"
ist ein Gutachten aber kein taugliches Mittel, denn es bliebe auch einem gericht-
lich bestellten Gutachter letztlich nichts anderes übrig, als hierfür auf die vorhan-
denen Statistiken, die von den Parteien ins Feld geführten Vergleichsobjekte oder
den vom Vormieter bezahlten Mietzins abzustellen; weitere (taugliche) Vergleichs-
mittel stünden auch ihm nicht zur Verfügung.
9.12. Wenn die Klägerin davon ausgeht, ein Gutachter würde gewissermassen
selbst eine Marktstudie durchführen oder selbst (weitere) konkrete Vergleichsob-
jekte beibringen, dann wäre dies verfehlt. Das Beweismittel des Gutachtens ge-
mäss Art. 183 ff. ZPO dient einzig und allein dazu, konkrete (bereits behauptete)
Tatsachen zu beweisen; es ist nicht ein Instrument dafür, den nicht behaupteten
bzw. nicht bekannten Sachverhalt erst noch zu ermitteln. Es könnte ein Gutachter
also – genau wie es auch das Gericht selbst kann – den üblichen Mietzins bloss
anhand der vorhandenen (von den Parteien beizubringenden) Statistiken und
konkreten Vergleichsobjekte bestimmen. Besonderes Fachwissen ist hierfür aber
nicht notwendig.
9.13. Sollte die Klägerin mit ihrem Vorbringen letztlich darauf abzielen, es sei zur
Festlegung des Anfangsmietzinses eine Art Schiedsgutachten (vgl. Art. 189 ZPO)
einzuholen – im Sinne einer materiell-rechtlichen Bestimmung des Leistungsin-
halts (Mietzins) oder einer prozessual verbindlichen Feststellung des hierfür rele-
vanten Tatsachenfundaments –, so wäre ihr einerseits entgegenzuhalten, dass
dies nur auf der Grundlage einer (hier nicht vorhandenen) Parteivereinbarung er-
folgen könnte, und andererseits, dass hierfür ohnehin nur die Schlichtungsbehör-
de in Frage käme (Art. 361 Abs. 4 i.V.m. Art. 189 Abs. 3 lit. a ZPO; BGE 141 III
201).
9.14. Nach dem Gesagten ist der Vorinstanz weder unrichtige Rechtsanwendung
noch unrichtige Feststellung des Sachverhalts vorzuwerfen, wenn sie mangels
geeigneter Alternativen auf das vorhandene statistische Vergleichsmaterial abge-
stellt hat, um den üblichen Mietzins annäherungsweise zu bestimmen. Das von ihr
erzielte Resultat erscheint im Übrigen auch unter dem Gesichtspunkt als ange-

- 59 -
messen, dass ein Rückgriff auf den Vormietzins – der einzigen echten Alternative
zum Vorgehen der Vorinstanz – unter Gewährung eines gebührenden pauschalen
Zuschlags (vgl. dazu oben, E. 9.6) zu einem ähnlichen Ergebnis geführt hätte. Bei
einem Vormietzins von Fr. 738.– pro Monat entspricht die von der Vorinstanz vor-
genommene Neufestsetzung des Nettomietzinses auf monatlich Fr. 855.– einer
Erhöhung von rund 16 %, was angesichts der langen Dauer des Vormietverhält-
nisses von rund 20 Jahren angemessen erscheint.
9.15. Die Berufung erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.
10. Kosten- und Entschädigungsfolgen
10.1. Die Bemessung der Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren wur-
de nicht beanstandet. Die Vorinstanz hat diese nach Massgabe des Unterliegens
verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Angesichts des Ausgangs des Berufungsverfahrens
ist hiervon nicht abzuweichen, zumal die Kostenverlegung als solche – bei gege-
benem Verfahrensausgang – nicht beanstandet wurde. Es bleibt damit beim erst-
instanzlichen Kostendispositiv.
10.2. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten sind der Klägerin aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem für die Kosten massgebenden Streitwert von
Fr. 49'200.– (§ 12 Abs. 2 GebV OG i.V.m. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO)
ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren gestützt auf § 12 Abs. 1
i.V.m. § 4 Abs. 1–3 GebV OG auf Fr. 4'000.– festzusetzen und mit dem von der
Klägerin geleisteten Vorschuss zu verrechnen. Für das zweitinstanzliche Verfah-
ren sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen, der Klägerin zufolge ihres
Unterliegens, der Beklagten mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom
26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: MA170003-L) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt.

- 60 -
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt und mit
dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage eines
Doppels von act. 81, sowie an die Vorinstanz und die Obergerichtskasse, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 49'200.– (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG).
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden PD Dr. S. Zogg
versandt am: