zh_obergericht · NG210003 · 2021-04-19 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG210003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach so-
wie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Urteil vom 19. April 2021
in Sachen
A._____,
Beklagter und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____,
gegen
B._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Y._____,
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Dietikon vom 23. Oktober 2020
(MJ200004)

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Letztes Rechtsbegehren:
des Klägers (act. 15 S. 2):
" 1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger folgende Beträge
zu bezahlen:
a. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. Mai 2019; und
b. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. Juni 2019; und
c. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. Juli 2019; und
d. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. August 2019; und
e. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. September 2019; und
f. CHF 4'100 nebst Zins zu 5% seit 1. Oktober 2019; und
g. CHF 250.20 Betreibungskosten.
2. Es sei der Rechtsvorschlag
a. in der Betreibung Nr. 1, Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2019
des Betreibungsamtes Schlieren/Urdorf; und
b. in der Betreibung Nr. 2, Zahlungsbefehl vom 1. November
2019 des Betreibungsamtes Schlieren/Urdorf, aufzuheben.
3. Es sei der Beklagte zu verpflichten, gegenüber der C._____
[Bank] (D._____-strasse ..., ... Zürich) seine Zustimmung zur
Auszahlung der auf dem C._____ Mieterkautionssparkonto (Kon-
to-Nr. ...) vorhandenen Sicherheit an den Kläger im Umfang der
unter vorstehender Ziffer 1 lit. a bis f zugesprochenen Beträge
abzugeben.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwert-
steuer von 7.7%) zulasten des Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes:
1. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die folgenden Beträge zu bezah-
len:
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Mai 2019,
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Juni 2019,
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Juli 2019,
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. August 2019,
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. September 2019,
CHF 4'100.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Oktober 2019,
CHF 250.20 Betreibungskosten.

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2. Die Rechtsvorschläge in den Betreibungen Nr. 1 (Zahlungsbefehl vom
29. Juli 2019) und Nr. 2 (Zahlungsbefehl vom 1. November 2019) des Be-
treibungsamts Schlieren/Urdorf werden im unter Ziffer 1 genannten Umfang
aufgehoben.
3. Der Beklagte wird verpflichtet, gegenüber der C._____ (D._____-str. ..., ...
Zürich) seine Zustimmung zur Auszahlung der auf dem C._____ Mieterkau-
tionssparkonto (Konto-Nr. ...) vorhandenen Sicherheit an den Kläger im un-
ter Ziffer 1 genannten Umfang abzugeben.
4. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 2'600.00 festgesetzt.
5. Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt, jedoch mit dem vom
Kläger geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'600.00 verrech-
net. Der Beklagte hat dem Kläger die Gerichtskosten vollumfänglich zu er-
setzen.
6. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von
CHF 4'775.00 (inkl. 7.7 % MwSt.) zu bezahlen.
7./8. Schriftliche Mitteilung/Rechtsmittel
Berufungsanträge:
des Beklagten und Berufungsklägers (act. 28 S. 2):
" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Dietikon vom 23.10.2020
vollumfänglich aufzuheben und die Klage abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Be-
rufungsbeklagten."

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Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Mit "Mietvertrag über Geschäftsräume" vom 22. Februar 2019 mietete der
Beklagte und Berufungskläger (fortan Beklagter) als Untermieter (dazu nachfol-
gend E. III./4.) vom Kläger und Berufungsbeklagten (fortan Kläger) als Hauptmie-
ter bzw. Untervermieter per 1. April 2019 das sich im Erdgeschoss der Liegen-
schaft an der E._____-strasse ... in F._____ befindliche Restaurant samt Sitz-
platz, Parkplätzen und dazugehörigen Nebenräumen zu einem monatlichen Net-
tomietzins von Fr. 3'800.– zzgl. Fr. 300.– (Kabel-TV/Antennengebühren)
(act. 4/1). Der Vertrag enthielt auf Seite 2 unter "Besondere Vereinbarungen" u.a.
die folgenden Klauseln:
"Der Untermiete wird von der Vermieterin, so wie in Artikel 12 der Allgemeinen Bedingun-
gen zum Mietvertrag für Geschäftsräume aufgeführt, zugestimmt. […]
Das Restaurant wird ohne Küche vermietet, der Untermieter kann auf eigene Kosten eine
Küche anbringen lassen, die Bewilligung sind bei den Behörden einzuholen und die Vorga-
ben der Behörden sind einzuhalten.
[…]"
Mit Einschreiben vom 29. April 2019 erklärte der Beklagte, den Mietvertrag
wegen nicht erfüllter Vertragsvereinbarungen und nicht erfolgter Mangelbeseiti-
gung fristlos zu kündigen (act. 4/19). Gegen die fristlose Kündigung gelangte der
Kläger mit Schlichtungsgesuch vom 29. Mai 2019 an die Schlichtungsbehörde
des Bezirkes Dietikon und verlangte die Feststellung der Unwirksamkeit bzw. Un-
gültigerklärung dieser Kündigung (act. 4/12). Nachdem der Beklagte einen Ver-
gleich mit Widerrufsvorbehalt widerrufen hatte, unterbereitete die Schlichtungsbe-
hörde den Parteien mit Beschluss vom 24. Juli 2019 einen Urteilvorschlag, wo-
nach die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung und die Fortdauer des Mietver-
hältnisses festgestellt wurden (act. 4/13). Mit Schreiben vom 5. August 2019 lehn-
te der Beklagte den Urteilsvorschlag ab (act. 4/15), worauf ihm mit Beschluss vom
8. August 2019 die Klagebewilligung erteilt worden war (act. 4/16). Auf die da-
raufhin vom Beklagten am 7. September 2019 beim Mietgericht Dietikon einge-

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reichte Klage trat das Gericht nicht ein, da der Beklagte den Kostenvorschuss
auch innert Nachfrist nicht geleistet hatte (act. 4/17). Die gegen den Nichteintre-
tensentscheid erhobene Berufung wurde durch die Kammer mit Urteil vom
12. Februar 2020 abgewiesen (Geschäfts Nr. NG190024, vgl. act. 4/18).
Bereits mit Schreiben vom 29. Juli 2019 mahnte der damalige Rechtsvertre-
ter des Klägers den Beklagten für Mietzinsausstände der Monate Mai, Juni und
Juli 2019 und setzte ihm Frist zur Zahlung unter Androhung der Kündigung an
(act. 4/21). Am 4. September 2019 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter
Verwendung des amtlich genehmigten Formulars in Anwendung von Art. 257d
Abs. 2 OR infolge Zahlungsverzugs ausserordentlich per 31. Oktober 2019
(act. 4/22). Diese Kündigung focht der Beklagte nicht an.
Sodann hatte der Kläger den Beklagten für seine Mietzinsforderungen der
Monate Mai, Juni und Juli 2019 mit Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2019 (act. 4/24)
und für die Mietzinsforderungen der Monate August, September und Oktober
2019 mit Zahlungsbefehl vom 1. November 2019 (act. 4/27) betrieben, wogegen
der Beklagte jeweils Rechtsvorschlag erhoben hat.
2. Nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung reichte der Kläger mit Eingabe
vom 9. Juli 2020 (Datum Eingang: 13. Juli 2020) beim Mietgericht des Bezirksge-
richtes Dietikon (fortan Vorinstanz) eine unbegründete Klage im vereinfachen Ver-
fahren ein und verlangte im Wesentlichen die Zahlung der Mietzinse von Mai bis
Oktober 2019 (act. 1). Nachdem der Kläger den verlangten Prozesskostenvor-
schuss fristgerecht geleistet hatte, fand vor Vorinstanz am 15. Oktober 2020 die
Hauptverhandlung statt, anlässlich derer der Kläger seine ursprünglichen Rechts-
begehren leicht modifizierte (act. 15 S. 2; eingangs wiedergegeben auf S. 2) und
die Parteien – der Beklagte noch ohne anwaltliche Vertretung – ihre zwei Partei-
vorträge erstatteten (wobei der Beklagte die Abweisung der Klage beantragte),
dem Kläger Gelegenheit zur Novenstellungnahme gegeben wurde sowie der Klä-
ger und der Beklagte im Anschluss daran je persönlich durch die Vorinstanz be-
fragt wurden (Prot. Vi. S. 5 ff.).
Am 23. Oktober 2020 erging durch die Vorinstanz das unbegründete Urteil,
in welchem sie die Klage vollumfänglich guthiess (act. 18). Auf Verlangen des Be-

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klagten (act. 19/1) erfolgte eine schriftliche Begründung dieses Entscheides
(act. 21 = act. 27, nachfolgend zitiert als act. 27).
3. Gegen diesen Entscheid erhob der (nunmehr anwaltlich vertretene) Beklagte
nach Erhalt der begründeten Fassung am 12. Februar 2021 rechtzeitig Berufung
beim Obergericht. Er beantragt die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides
und die Abweisung der Klage (act. 28 insb. S. 2 und hiervor S. 3, vgl. zur Recht-
zeitigkeit act. 25/2). Mit Verfügung der Kammer vom 18. Februar 2021 wurde dem
Beklagten Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt. Überdies wurde
die Prozessleitung delegiert (act. 31). Der Kostenvorschuss wurde geleistet
(act. 33). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1–25). Da sich die
Berufung sogleich als unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann
auf die Einholung einer Stellungnahme verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Das Verfahren ist spruchreif. Dem Kläger ist mit dem vorliegenden Entscheid ein
Doppel der Berufungsschrift (act. 28) zuzustellen.
II.
Prozessuales
1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
ZPO). Vorliegend ging die Vorinstanz von einem Streitwert von Fr. 24'850.20 aus,
welcher sich aus den eingeklagten Mietzinsen und Betreibungskosten gemäss
dem vorinstanzlichen klägerischen Rechtsbegehren ergeben (vgl. hiervor S. 2;
act. 27 E. III./2.). Dem ist zu folgen. Die Streitwertgrenze der Berufung ist damit
ohne Weiteres erreicht.
2. Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch
die Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO), zu der auch die unrichtige Anwendung des
pflichtgemässen Ermessens gehört, weshalb das Gesetz dies nicht eigens er-
wähnt. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen
von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen

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und zu begründen. Fehlt ein Antrag und/oder eine hinreichende Begründung, tritt
die Rechtsmittelinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein. Neue Tatsachen und
Beweismittel können nur noch in den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen
werden, und zwar auch in Verfahren, die erstinstanzlich noch der Untersu-
chungsmaxime sowie der Offizialmaxime unterstehen. Bei der Begründung ihrer
Entscheidung darf sich die Berufungsinstanz auf die wesentlichen Überlegungen
konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten lassen.
III.
Zur Berufung
1. Die Vorinstanz bejahte im Wesentlichen gestützt auf den eingangs wieder-
gegebenen Sachverhalt und unter Hinweis auf das zwischen den Parteien vom
1. April 2019 bis 31. Oktober 2019 bestehende Untermietverhältnis die Pflicht des
Beklagten zur Bezahlung der für diese Zeit ausstehenden Mietzinse der Monate
Mai bis und mit Oktober 2019. Sie beschied insbesondere dem vom Beklagten
dagegen Vorgetragenen keinen Erfolg: Dieser hatte bestritten, den Mietzins zu
schulden, da der Vertrag unmöglich zu erfüllen sei bzw. der Kläger den Vertrag
seinerseits nie erfüllt habe. So habe es an der Zustimmung der Eigentümerin zum
Kücheneinbau gemangelt, was – so der Beklagte – dazu geführt habe, dass er
das Restaurant nie habe in Betrieb nehmen können. Die Vorinstanz erwog dies-
bezüglich, im Untermietvertrag vom 22. Februar 2019 finde sich auf der zweiten
Seite unter "besondere Vereinbarungen", dass "die Vermieterin" dem Untermiet-
vertrag zustimme (u.H.a. act. 4/4 S. 2). Damit sei belegt, dass die Zustimmung
der Eigentümerin betreffend Untermiete und betreffend Kücheneinbau von Anfang
an vorgelegen habe. Zwar habe der Beklagte auf Nachfrage der Einzelrichterin
vorgebracht, nicht erkannt zu haben, dass der Untermieter im Untermietvertrag
als "Untermieter" bezeichnet werde, und er habe nicht verstanden, dass der Klä-
ger Mieter von jemandem sei und er Untermieter (u.H.a. Prot. Vi. S. 42). Damit
räume – so die Vorinstanz – der Beklagte ein, nicht verstanden zu haben, dass
der Untermietvertrag ihm bereits die Zustimmung der Eigentümerin liefere. Es sei
unklar, ob dieses Unverständnis in seinen schlechten Deutschkenntnissen oder
seinem Intellekt gründe, was aber letztlich nicht von Relevanz sei, da er den Miet-

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vertrag unterschrieben und damit die daraus entstehenden Rechte und Pflichten
zu übernehmen habe. Der Unverstand des Beklagten könne nicht zum Nachteil
des Klägers ausgelegt werden. Überdies verwies die Vorinstanz auf die Klausel
im Mietvertrag, welche festhalte, dass das Restaurant ohne Küche vermietet wer-
de und der Untermieter auf eigene Kosten eine Küche anbringen lassen könne.
Die Bewilligung sei bei den Behörden einzuholen und die Vorgaben der Behörden
einzuhalten (u.H.a. act. 4/4 S. 2). Vom Beklagten nicht substantiiert bestritten
worden seien in diesem Zusammenhang die klägerischen Vorbringen, wonach am
3. April 2019 ein Treffen mit Vertretern der Feuerpolizei und des Bauamtes statt-
gefunden habe, anlässlich dessen dem Beklagten erklärt worden sei, die Küche
könne am von ihm geplanten Ort im Erdgeschoss eingebaut werden. Lediglich ei-
ne alte Holztür habe durch eine Brandschutztüre ersetzt und massstabsgetreue
Pläne hätten noch nachgereicht werden müssen (u.H.a. Prot. Vi. S. 39 und
S. 41 ff.). Die Vorinstanz erwog, der Beklagte habe anlässlich der Hauptverhand-
lung selbst sinngemäss bestätigt, vom Kläger darauf hingewiesen worden zu sein,
dass er verschiedene Dokumentationen, Zeichnungen etc. nicht abgegeben habe.
Zudem habe er selbst ein Schreiben des Klägers eingereicht, in welchem dieser
ihn auf die fehlenden massstabsgetreuen Pläne aufmerksam gemacht habe
(u.H.a. Prot. S. 16 und act. 17/5). Der Beklagte habe auf Nachfrage verneint, da-
raufhin die massstabsgetreue Pläne eingereicht zu haben (u.H.a. Prot. S. 44). Die
Vorinstanz schloss aufgrund all dessen, die Einwilligung der Eigentümerin für die
Untermiete und den Kücheneinbau habe von Anfang an vorgelegen. Der Beklagte
hätte die entsprechende Baubewilligung für den Kücheneinbau mutmasslich er-
halten, hätte er dem Bauamt die massstabsgetreuen Pläne zugesandt. Der Be-
klagte verkenne, dass er gemäss dem Untermietvertrag selbst zuständig sei für
das Einholen der Baubewilligung und ihm der Kläger dafür allenfalls zu einem
späteren Zeitpunkt des Bewilligungsverfahrens weitere Einwilligungen zu geben
gehabt hätte. Damit sei den Einwendungen des Beklagten jede Grundlage entzo-
gen. Es habe keine Nichterfüllung durch den Kläger gegeben, und der Untermiet-
vertrag sei nicht unmöglich, widerrechtlich oder irreführend gewesen (act. 27).
2. Der Beklagte rügt im Rahmen seiner Berufung im Wesentlichen eine falsche
Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz. So treffe es nicht zu, dass zwischen

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den Parteien unbestritten ein Untermietvertrag zu Stande gekommen sei (act. 28
Rz. 5 ff.). Überdies sei entgegen der Vorinstanz auch nicht belegt, dass die Zu-
stimmung der Vermieterin bzw. Eigentümerin zum Kücheneinbau vorgelegen ha-
be und dass dem Beklagten die Baubewilligung erteilt worden wäre, hätte er die
massstabsgetreuen Pläne eingereicht. Vielmehr sei ihm die erforderliche Zustim-
mung zum Kücheneinbau nicht erteilt worden (act. 28 Rz. 8 ff.). Im Übrigen sei
der Mietvertrag vom 22. Februar 2019 aber ohnehin nichtig, da dieser ein unzu-
lässiges Koppelungsgeschäft enthalte, was die Vorinstanz nicht berücksichtigt
habe (act. 28 Rz. 14). Auf diese Vorbringen des Beklagten ist nachfolgend soweit
von Relevanz einzugehen.
3. Vorab bleibt aber Folgendes festzuhalten: Der Beklagte beruft sich vor Vor-
instanz wie auch (zumindest sinngemäss) vor der Kammer auf den Nichtbestand
des Mietvertrages wegen dessen angeblich unmöglichen Inhaltes bzw. Wider-
rechtlichkeit (vgl. Prot. Vi. S. 16, wo sich der Beklagte auf Art. 20 Abs. 1 OR,
Art. 23 OR und Art. 24 Abs. 4 OR beruft). So habe die für den Restaurationsbe-
trieb zwingend erforderliche Küche nicht eingebaut werden können, da die Eigen-
tümerschaft dem Kläger bzw. ihm die entsprechende Bewilligung nicht erteilt ha-
be, womit der Mietvertrag für ihn wertlos gewesen sei (sinngemäss in Prot. Vi.
S. 7 ff. und S. 27 ff.; act. 28 Rz. 8 ff.).
Der Beklagte hatte soweit in den Akten ersichtlich bzw. verständlich bereits
u.a. diese Argumentation herangezogen, um am 29. April 2019 den Mietvertrag
fristlos zu kündigen, wohl in Anwendung von Art. 259b lit. a OR (act. 4/11 u. 4/12
S. 2 f.; vgl. auch Schlichtungsgesuch des Klägers vom 29. Mai 2019, insb.
Rz. 5 ff.). Nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren unterbreitete die Schlich-
tungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag. Dieser stellte – wie bereits
eingangs gezeigt (E. I./1.) – die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fest und
hielt zudem fest, das Mietverhältnis der Parteien daure demzufolge zu den bishe-
rigen Vertragsbedingungen fort (act. 4/13). Da der Beklagte den Urteilsvorschlag
abgelehnt hatte, wurde die Klagebewilligung erteilt. Daraufhin bezahlte der Be-
klagte im vor Mietgericht anhängig gemachten Verfahren den Kostenvorschuss
nicht, und auf die Klage wurde nicht eingetreten (act. 4/15–4/17; durch die Kam-
mer bestätigt: OGer ZH NG190024 vom 12. Februar 2020, act. 4/18).

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Wird nach Ablehnung des Urteilsvorschlages und Erteilung der Klagebewilli-
gung innerhalb der gesetzlichen Frist Klage eingereicht, wird das Verfahren beim
erstinstanzlichen Gericht rechtshängig und ist durch dieses zu beurteilen. Ge-
stützt auf Art. 211 Abs. 3 ZPO gilt der Urteilsvorschlag hingegen als anerkannt
und hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides, wenn die Klage in Ange-
legenheiten nach Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO (u.a. Kündigungsschutzverfahren, wo-
bei von einem weit gefassten Begriff auszugehen ist, vgl. SVIT-
Kommentar/BISANG/KOUMBARAKIS, 4. Aufl. 2018, S. 1163 Rz. 88; auch BGer
4A_47/2016 vom 3. Oktober 2016; BGE 142 III 690, E. 3.1, in: MRA 2/17,
S. 86 ff.) nicht rechtzeitig eingereicht oder gänzlich darauf verzichtet wird. Selbi-
ges muss auch gelten, wenn auf die Klage wegen Nichtbezahlens des Vorschus-
ses nicht eingetreten wird, mithin keine wirksame Klage erhoben wurde. So soll
durch Art. 211 Abs. 3 ZPO verhindert werden, dass die den Urteilsvorschlag ab-
lehnende beklagte Partei – namentlich bei einem Parteirollenwechsel in Anwen-
dung von Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO – durch Verzicht auf die Klageeinreichung o-
der Weiterverfolgung der Klage bewirken kann, dass die ursprüngliche Klage der
Gegenpartei ins Leere stösst (BK ZPO-ALVAREZ/PETER, 2012, Art. 211 N 17; DIKE
Komm. ZPO-RICKLI, 2. Aufl. 2016, Art. 211 N 16). Entsprechend erwuchs der Ur-
teilsvorschlag vom 24. Juli 2019, mit welchem die Unwirksamkeit der fristlosten
Kündigung und der (Fort-)Bestand des Mietvertrages festgestellt wurden, auf-
grund des Nichteintretens in Rechtskraft.
Damit erscheint vorliegend fraglich, inwieweit sich der Beklagte gestützt auf
Sachverhaltsumstände, welche sich vollumfänglich vor Ergehen des in Rechts-
kraft erwachsenen Urteilsvorschlages ereignet haben und mit welchen er seine
fristlose Kündigung begründet hat, erneut auf den Nichtbestand des Mietvertrages
berufen kann. Eine erneute Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beklag-
ten im Sinne eines Einwandes gegen die Forderung des Klägers liefe dem
Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsschutzes zuwider. Soweit der Kläger zu-
dem sinngemäss die Feststellung des Nichtbestandes des Mietvertrages verlangt,
stünde diesem Begehren zudem eine res iudicata entgegen (Art. 59 Abs. 2 lit. e
ZPO), wurde der (Fort-)Bestand des Mietvertrages doch im Urteilsvorschlag
rechtskräftig festgehalten.

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Unabhängig davon wäre den Vorbringen des Beklagten aber auch inhaltlich
kein Erfolg beschieden:
4.1 Der Beklagte trägt unter dem Titel der falschen Sachverhaltsermittlung vor,
entgegen der Vorinstanz sei nicht "unbestritten", dass zwischen den Parteien ein
Untermietvertrag zustande gekommen sei. So habe er vor Vorinstanz sinngemäss
geltend gemacht, beim Abschluss des Untermietvertrages von einem anderen
Sachverhalt ausgegangen zu sein und sich über den tatsächlichen Sachverhalt in
einem Irrtum befunden zu haben. Er sei nämlich davon ausgegangen, dass dem
Kläger die Liegenschaft gehöre, und nur deshalb habe er in den Vertrag eingewil-
ligt. Der Kläger habe denn auch einen Mietvertrag über Geschäftsräume aufge-
setzt, und nicht einen Untermietvertrag, was irreführend und unzutreffend sei. In-
dem der Kläger ihn nicht dahingehend informiert habe, habe er seine vorvertragli-
che Informationspflicht verletzt. Der Beklagte sei einem Grundlagenirrtum unterle-
gen, weshalb der Vertrag für ihn unverbindlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4
OR sei. Obwohl er sich bereits vor Vorinstanz auf einen Grundlagenirrtum berufen
habe, habe die Vorinstanz es unterlassen, dies zu prüfen (act. 28 Rz. 5 ff.).
4.2 Wo konkret der Beklagte vor Vorinstanz "sinngemäss" geltend gemacht ha-
ben will, bei Abschluss des Vertrages von der Eigentümerstellung des Klägers
ausgegangen zu sein, lässt der anwaltlich vertretene Beklagte offen. Er legt ins-
besondere nicht dar, aus welcher konkreten Äusserung sich dieser Standpunkt
"sinngemäss" ableiten lässt. Es ist Aufgabe der Berufung führenden Partei, ihre
Berufung hinreichend zu begründen. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der
Kammer, in den Akten von sich aus nach Hinweisen zu suchen, welche den
Standpunkt des Beklagten zu stützen vermögen. Auf die Berufung ist in diesem
Punkt damit bereits mangels hinreichender Begründung nicht einzutreten.
4.3.1 Soweit sich der Beklagte auf einen Grundlagenirrtum beruft, ist zudem Fol-
gendes festzuhalten:
Grundsätzlich hat eine Partei die Tatsachen, auf die sie ihr Rechtsbegehren
stützt und die vom Gericht bei der Entscheidfindung berücksichtigt werden sollen,
zu behaupten (sog. "Behauptungslast"; vgl. ZK ZPO-SUTTER-SOMM/SCHRANK,

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3. Aufl. 2016, Art. 55 N 20). Für rechtsaufhebende bzw. rechtsvernichtende oder
rechtshindernde Tatsachen liegt die Behauptungs- und Beweislast bei derjenigen
Partei, die die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs bestreitet (statt vieler auch: BGE
130 III 321, E. 3.1).
Ein Grundlagenirrtum als qualifizierter Motivirrtum gemäss Art. 24 Abs. 1
Ziff. 4 OR liegt vor, wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der
vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige
Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. Vorausgesetzt sind hierbei u.a. die
objektive und subjektive Wesentlichkeit. Die subjektive Wesentlichkeit meint, dass
der Irrende von einem Sachverhalt ausgegangen sein muss, der für ihn notwendi-
ge Grundlage für den Vertragsschluss bildet. Mit anderen Worten: Hätte er die
korrekten Umstände gekannt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen (vgl. statt
vieler: BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, 7. Aufl. 2020, Art. 24 N 21 m.w.H.).
Was für den Beklagten ein subjektiv wesentlicher Umstand war bzw. was er bei
Vertragsschluss wusste und wollte, ist ebenso eine Tatfrage wie, ob und in wel-
chem Umfang er sich zum Zeitpunkt seiner Willensäusserung in einem Irrtum be-
fand (z.B. BGer 4A_461/2016 vom 10. Februar 2017, E. 4.3.1.; BGE 113 II 25,
E. 1a).
Zu behaupten, dass die Eigentümerstellung des Klägers für ihn subjektiv
wesentlicher Vertragsinhalt war, ist mit Blick auf das Dargelegte Aufgabe des sich
darauf berufenden Beklagten, und dies bereits im erstinstanzlichen Verfahren. Er
behauptete anlässlich der Hauptverhandlung aber lediglich, nicht verstanden zu
haben, was der im Vertrag verwendete Begriff "Untermieter" bedeute bzw. dass
der Kläger gesagt habe, Inhaber der Liegenschaft zu sein bzw. (Prot. Vi. S. 31 u.
42; dies dürfte denn der Rechtsvertreter auch mit dem "sinngemässen" Stand-
punkt meinen). Dass der Beklagte den Vertrag bei Kenntnis der tatsächlichen
Sachlage nicht hätte abschliessen wollen, macht er aber nicht geltend. Damit
handelt es sich bei diesem in der Berufung erstmals Vorgetragenen um eine neue
Tatsachenbehauptung. Eine solche ist im Berufungsverfahren nur noch unter den
in Art. 317 Abs. 1 ZPO genannten Voraussetzungen zulässig. Dass der Beklagte
dieses Vorbringen trotz zumutbarer Sorgfalt nicht bereits vor erster Instanz hätte

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vorbringen können, wird von ihm weder behauptet, noch ist dies ersichtlich. Somit
erfolgen diese Ausführungen des Beklagten in der Berufung verspätet. Sie sind
nicht zu beachten, und auf die entsprechenden Vorbringen ist damit nicht weiter
einzugehen.
4.3.2 Der Vollständigkeit halber ist zudem festzuhalten, dass dem Kläger mit Blick
auf den klaren Wortlaut des Vertrages auch keineswegs eine Verletzung seiner
Informationspflicht, wie der Beklagte dies nun geltend machen will (und was im
Übrigen ebenfalls ein neues und damit grundsätzlich unbeachtliches Vorbringen
darstellt), vorgeworfen werden kann: Zwar trifft zu, dass der Mietvertrag mit "Miet-
vertrag über Geschäftsräume" und nicht mit "Untermietvertrag über Geschäfts-
räume" betitelt ist. Auf Seite 2 des Mietvertrages, welche anerkannter massen die
Unterschrift des Beklagten trägt (vgl. Prot. Vi. S. 41), ist aber wiederholt von "Un-
termietvertrag" und "Untermieter" die Rede. Bereits mit Blick auf diesen Wortlaut
verfängt der Standpunkt nicht, der Kläger habe den Beklagten nicht darüber auf-
geklärt, selbst nicht Eigentümer der Liegenschaft zu sein.
4.4 Die Berufung wäre daher in diesem Punkt abzuweisen, wäre auf sie einzu-
treten.
5.1 Der Beklagte trägt in seiner Berufung weiter vor, entgegen der Vorinstanz
sei nicht belegt, dass die Zustimmung der Vermieterin zum Kücheneinbau vorge-
legen habe. Zwar sei davon unter den besonderen Bestimmungen des Mietver-
trages die Rede. Das stelle aber nur eine Behauptung des Klägers und keinen
Beleg im Sinne einer schriftlichen Einverständniserklärung der Eigentümerin dar.
Ebenfalls treffe es nicht zu, dass mutmasslich die Baubewilligung erteilt worden
wäre, hätte er – der Beklagte – die massstabsgetreuen Pläne eingereicht. So wä-
re ein Baugesuch von der Grundeigentümerin mitzuunterzeichnen gewesen, was
deren Einverständnis vorausgesetzt hätte. Selbst wenn der Beklagte persönlich
für das Einholen der Baubewilligung zuständig gewesen wäre, hätte ihm der Klä-
ger die Einwilligung seiner Vermieterin beizubringen gehabt. In diesem Sinne hät-
te der Beklagte ohne Zutun des Klägers nicht ohne weiteres eine Baubewilligung
erhalten. Bei Vertragsschluss seien sodann beide Parteien davon ausgegangen,
die Küche sei im Keller zu erstellen. Mitte März 2019 habe sich herausgestellt, die

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Küche sei an einem anderen Orte einzubauen. Ob hierfür die Zustimmung der Ei-
gentümerin vorgelegen habe, habe der Beklagte nicht gewusst. Er habe daher
explizit die Bestätigung der Eigentümerin verlangt, welche der Kläger nicht beige-
bracht habe. Indem der Kläger untätig geblieben sei, habe er verhindert, dass das
Restaurant habe in Betrieb genommen werden können, und er habe sich damit
wider Treu und Glauben verhalten. Zudem habe die Vorinstanz den Sachverhalt
falsch festgestellt, indem sie davon ausgegangen sei, die Einwilligung des Klä-
gers für den Küchenumbau sei nicht erforderlich gewesen (act. 28 Rz. 8 ff.).
5.2.1 Entgegen den Ausführungen des Beklagten ging die Vorinstanz in ihrer Er-
wägung, der Beklagte hätte "die entsprechende Baubewilligung für den Küchen-
einbau mutmasslich ohne Weiteres erhalten […], hätte er dem Bauamt die mass-
stabsgetreuen Pläne zugesandt", nicht unbesehen davon aus, es wäre im gesam-
ten Bewilligungsverfahren keine Einwilligung des Klägers oder der Grundeigen-
tümerin beizubringen gewesen. Im Gegenteil hielt die Vorinstanz ausdrücklich
fest, der Beklagte sei alleine zuständig für das Einholen der Baubewilligung und
"der Kläger [hätte ihm] dafür allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt des Bewilli-
gungsverfahrens weitere Einwilligungen zu geben gehabt". Die Vorinstanz kam
damit zum Schluss, das Baubewilligungsverfahren bzw. der Kücheneinbau sei be-
reits daran gescheitert, dass der Beklagte dieses nicht weiterverfolgt und er es
namentlich unterlassen habe, die erforderlichen, massstabsgetreuen Pläne einzu-
reichen. Damit kam der Beklagte – so die Vorinstanz sinngemäss – nie zum
Punkt, an dem er irgendeine Einwilligung des Klägers oder der Grundeigentüme-
rin beizubringen gehabt hätte. Selbst wenn er aber je an diesen Punkt gelangt wä-
re, erkannte die Vorinstanz keine Anhaltspunkte, dass er diese Einwilligung nicht
erhalten hätte, war ihm dies doch explizit im Mietvertrag zugesichert worden. Da-
mit habe es – so die Vorinstanz weiter – "keine Nichterfüllung durch den Kläger"
gegeben und der Untermietvertrag sei auch nie unmöglich gewesen (insb. act. 27
E. II./4.4.).
Damit zielt die Argumentation des Beklagten ins Leere bzw. erweist sich als
falsch, wonach die Vorinstanz davon ausgegangen sei, im Bewilligungsverfahren
wäre die Zustimmung des Klägers oder der Eigentümerin nicht erforderlich gewe-
sen. Dem Argument der Vorinstanz, wonach der Kücheneinbau bzw. das Baube-

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willigungsverfahren bereits an der Untätigkeit des Beklagten selbst scheiterte, in-
dem dieser die massstabsgetreuen Pläne nicht wie verlangt eingereicht hat, hält
der Beklagte in seiner Berufung auch nichts entgegen bzw. bezeichnet er diesen
Schluss nicht als falsch. Bereits damit ist erstellt, dass der Kücheneinbau in erster
Linie am Verhalten des Beklagten scheiterte, und nicht am Verhalten des Klägers.
Dem Standpunkt des Beklagten, wonach die Zustimmung der Eigentümerin
für den Kücheneinbau nicht vorgelegen habe bzw. die nötigen Zustimmungen
nicht ausgestellt worden wären, ist überdies auch aus folgenden Gründen kein Er-
folg beschieden:
5.2.2 Soweit sich der Beklagte sowohl vor Vorinstanz wie auch vor der Kammer
wiederholt auf die angeblich verweigerte Zustimmung des Klägers bzw. der Ei-
gentümerin beruft, blieben diese Vorbringen pauschal und unsubstantiitert. Zwar
machte der Beklagte wiederholt geltend, der Bau der Küche habe wegen der ver-
langten aber nicht erteilten bzw. vorgelegten schriftlichen Einwilligung der Eigen-
tümerin nicht erfolgen können, womit der Kläger diesen Punkt des Vertrages nicht
erfüllt habe (sinngemäss in: Prot. Vi. S. 13, S. 15, S. 17 f., S. 28 f.; vom Kläger
bestritten, vgl. Prot. Vi. S. 21, 23, 25 ). Der Beklagte zeigt aber seinerseits nicht
auf, alles Erforderliche zum Erlangen der Baubewilligung unternommen zu haben,
und er macht insbesondere nicht geltend, das Bauprojekt sei daraufhin gerade an
der von ihm verlangten und daraufhin verweigerten Zustimmung gescheitert.
Unsubstantiiert bleibt überdies auch das Vorbringen in der Berufungsschrift,
wonach bei Vertragsschluss davon ausgegangen worden sei, die Küche sei im
Keller zu erstellen, später habe sich aber herausgestellt, sie sei an einem anderen
Ort einzubauen, wofür er wiederum erfolglos die explizite Bestätigung der Eigen-
tümerin verlangt habe. Weder wird vom Beklagten dargelegt, woraus sich der an-
geblich vertraglich vereinbarte Standort der Küche ergibt (im Mietvertrag ist zu-
mindest kein Standort der Küche festgehalten, vgl. act. 4/4), noch wann und in
welcher Form er eine Zustimmung für die Änderung des Standortes verlangt ha-
ben will bzw. weshalb er (mit Blick auf den Vertragsinhalt) überhaupt einer sol-
chen bedurft hätte (act. 28 Rz. 10).
Damit mangelt es den Vorbringen des Beklagten an einer hinreichenden
bzw. schlüssigen Behauptung.

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5.2.3 Überdies stützt ein Blick in die Akten den klägerischen Standpunkt, wonach
die Einwilligung der Eigentümerin vorgelegen habe bzw. die erforderlichen Zu-
stimmungen "selbstverständlich in Absprache mit der Eigentümerschaft" erteilt
worden wären, hätte der Beklagte das Gesuch ausgearbeitet (Prot. Vi. S. 26 und
S. 38):
So findet sich im Mietvertrag – wie bereits durch die Vorinstanz festgehalten
– die Klausel, wonach die Vermieterin bzw. die Eigentümerin dem Untermietver-
trag zugestimmt habe und zudem der Beklagte berechtigt sei, im Mietobjekt auf
eigene Kosten und unter Einholung der erforderlichen Bewilligungen eine Küche
einzubauen (act. 4/4 S. 2). Die Vorinstanz erkannte mit Blick auf diesen Wortlaut
zu Recht, dass bereits der Mietvertrag als solches auf das Vorliegen der Zustim-
mung zum Kücheneinbau hinweise. Das in der Berufung dagegen Vorgetragene,
es handle sich dabei bloss um eine "Behauptung" des Klägers (act. 28 Rz. 8),
greift zu kurz. So handelt es sich dabei um eine vertragliche Zusicherung des
Klägers zuhanden des Beklagten und damit um eine ernsthaft gemeinte, vertrag-
lich bindende Erklärung (vgl. dazu auch: SVIT-Kommentar/TSCHUDI, 4. Aufl. 2018,
Vorb. zu Art. 258–259i N 35 ff.). Es fehlt gänzlich an objektiven Anhaltspunkten
dafür, dass der Kücheneinbau nicht möglich gewesen wäre. Dies umso mehr, als
selbst der Beklagte der Vorinstanz Urkunden einreichte, aus welchen sich ergibt,
ihm wäre bei Einreichen der erforderlichen Unterlagen die erforderlichen Einwilli-
gungen zuhanden der Baubewilligungsbehörden ausgestellt worden: So wies der
Kläger den Beklagten im von diesem eingereichten Schreiben vom 13. April 2019
darauf hin, dass er für die Erarbeitung des Baugesuchs einen massstabsgetreuen
Plan der Küche einzureichen habe; sobald diese Unterlagen beim Kläger eingin-
gen, würde dieser die für die Baubewilligung zusätzlich erforderliche Unterschrift
von der Eigentümerschaft einholen (act. 17/5 S. 2). Mit (ebenfalls vom Beklagten
eingereichten) Schreiben vom 25. April 2019 machte der Kläger den Beklagten
erneut darauf aufmerksam, die erforderlichen Zustimmungen würden ihm in Ab-
sprache mit der Eigentümerschaft erteilt, sobald der Beklagte dem Kläger die
ausgearbeiteten Gesuche inklusive aller erforderlicher Dokumente wie mass-
stabsgetreue Pläne etc. vorlege (act. 17/7 [= act. 16/39]). Der Beklagte verneinte
vor Vorinstanz – und darauf wies diese in ihrer Begründung hin –, die geforderten

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Unterlagen an den Kläger gesandt zu haben. Zwar behauptete er, er wäre dazu
bereit gewesen, habe aber zuerst die "schriftliche Einwilligung des rechtmässigen
Liegenschaftsinhabers sehen" wollen. Dass bzw. wo er dies gegenüber dem Klä-
ger auf dessen Schreiben hin explizit verlangt hätte bzw. dass und in welcher
Form ihm dies verweigert worden wäre, legte er wiederum nicht dar (Prot. Vi.
S. 44; act. 27 E. II./4.3).
5.3 Das Vorbringen des Beklagten, die Küche habe mangels erteilter Einwilli-
gung der Eigentümerin nicht eingebaut werden können, ist damit nicht nur unsub-
stantiiert, sondern mit Blick auf das Dargelegte auch unzutreffend. Der Schluss
der Vorinstanz, wonach das Bewilligungsverfahren und letztlich der Kücheneinbau
am Verhalten des Beklagten scheiterte, womit dessen Einwand gegen die Forde-
rung nicht verfange, ist nicht zu beanstanden. Die Berufung ist in diesem Punkt
abzuweisen.
6.1 Der Beklagte macht sodann in seiner Berufung geltend, der Mietvertrag sei
auch aus dem Grund nichtig, weil er gemäss diesem eine Ablösesumme von
Fr. 50'000.– habe bezahlen müssen. Dieses Koppelungsgeschäft, aber auch der
Mietvertrag, welcher nur wegen dieser Ablösesumme zustande gekommen sei,
seien nichtig (act. 28 Rz. 14).
6.2 Diesem Standpunkt kann von Vornherein kein Erfolg beschieden werden.
Genau die Abhängigkeit (Koppelung) von Mietvertrag und gekoppeltem Geschäft
ist qualifizierende Voraussetzung, damit Art. 254 OR zu Anwendung gelangt.
Art. 254 OR hält fest, dass ein Koppelungsgeschäft nichtig ist, wenn der Ab-
schluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird.
Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes ist Rechtsfolge aber einzig die Nichtig-
keit des gekoppelten Geschäfts. Der Mietvertrag als solches bleibt wirksam und
gültig (SVIT-Kommentar/BIBER, 4. Aufl. 2018, Art. 254 N 8 u. 30 m.w.H.). Der
Standpunkt des Beklagten entbehrt damit einer rechtlichen Grundlage. Ob im Üb-
rigen tatsächlich ein unzulässiges Koppelungsgeschäft vorgelegen hat, ist nicht
Gegenstand dieses Verfahrens. Darauf braucht nicht weiter eingegangen zu wer-
den. Die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

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7. Damit ergibt sich insgesamt, dass die Berufung abzuweisen ist, soweit über-
haupt auf sie einzutreten ist, was im Ergebnis zur Bestätigung des angefochtenen
Entscheides führt.
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens sind dem
Ausgang entsprechend zu verlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Bemessung
der Entscheidgebühr sowie der Parteientschädigung im angefochtenen Entscheid
wurde nicht beanstandet, weshalb es bei diesen bleibt. Das führt zur gesamthaf-
ten Bestätigung des angefochtenen Urteils.
2. Unter Berücksichtigung des Streitwertes (hiervor E. 2.1.) sowie in Anwen-
dung von § 4 Abs. 1–3 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die zweitinstanzliche
Entscheidgebühr auf Fr. 2'600.– festzusetzen. Sie ist ausgangsgemäss dem Be-
klagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Dem Beklagten nicht, da
er unterliegt, dem Kläger nicht, weil ihm für das Berufungsverfahren keine Auf-
wände entstanden sind, die zu entschädigen wären.

- 19 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Der Ent-
scheid des Mietgerichts Dietikon vom 23. Oktober 2020 (MJ200004-M) wird
bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'600.– festgesetzt , dem
Beklagten und Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten
Vorschuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Kläger und Berufungsbeklag-
ten unter Beilage eines Doppels von act. 28 (Berufungsschrift), sowie an das
Mietgericht Dietikon und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 24'850.20.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw M. Schnarwiler
versandt am: