zh_obergericht · RU260009 · 2026-02-25 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung / Erstreckung / Forderung / Feststellungsklage (Sistierung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU260009-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Urteil vom 25. Februar 2026
in Sachen
A._____,
Kläger und Beschwerdeführer
gegen
1. B._____ AG,
2. C._____,
Beklagte und Beschwerdegegner
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Erstreckung / Forderung /
Feststellungsklage (Sistierung)
Mietobjekt: D._____-strasse …, E._____
Beschwerde gegen eine Verfügung der Schlichtungsbehörde des
Bezirksgerichtes Dietikon vom 29. Januar 2026 (MO260022)

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Erwägungen:
I.
1. Der Kläger und Beschwerdeführer (fortan Kläger) sowie der Beklagte
und Beschwerdegegner 2 (fortan Beklagter 2) unterzeichneten als Mieter 1 und 2
am 19. April 2024 mit der Vermieterin, Beklagten und Beschwerdegegnerin 1
(fortan Beklagte 1) einen Mietvertrag für Gewerberäume (Büro) an der D._____-
strasse … in E._____ (act. 7/2/1). Mit amtlichem Formular vom 23. Dezember
2025 wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands auf den 31. Januar
2026 gekündigt. Absenderin der an den Kläger adressierten Kündigung ist die
F._____ AG, die Beklagte 1 ist als Vermieterin aufgeführt (act. 7/2/2). Diese Kün-
digung focht der Kläger mit Eingabe vom 23. Januar 2026 bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dietikon (fortan Vorinstanz) an und be-
antragte u.a. die Sistierung des Verfahrens, "bis alle straf- und zivilrechtlichen
Fragen geklärt" seien (act. 7/1 S. 4).
2. Die Vorinstanz wies das Sistierungsgesuch mit Verfügung vom 29. Ja-
nuar 2026 ab (act. 7/3 = act. 6). Dagegen erhob der Kläger mit Eingabe vom
9. Februar 2026 (überbracht) hierorts rechtzeitig Beschwerde (act. 2 inkl. Beilagen
act. 5/1-2 und act. 5/4-16; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 7/4/1) mit den folgenden
Anträgen (act. 2 S. 2):
"1. Die Verfügung der Schlichtungsbehörde vom 29.01.2026 sei auf-
zugeben.
2. Das Schlichtungsverfahren sei bis zur Klärung der strafrechtlichen
Sachverhalte zu sistieren.
3. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwer-
degegnerin."
3. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden von Amtes wegen
beigezogen (act. 7/1-4). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort wurde ab-
gesehen (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

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II.
1.1 Die Verweigerung einer beantragten Verfahrenssistierung ist nur mit
Beschwerde gemäss Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO anfechtbar, also bei Vorliegen ei-
nes nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils (vgl. SEILER, in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. A., Art. 126 N 8 m.w.H.). Ein
solcher liegt vor, wenn er auch durch einen für die beschwerdeführende Partei
günstigen Endentscheid nicht mehr beseitigt werden kann oder wenn die Lage
der betroffenen Partei durch den angefochtenen Entscheid erheblich erschwert
wird. Ein drohender, nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil ist sodann – so-
weit er nicht offenkundig ist – von der beschwerdeführenden Partei substantiiert
zu behaupten und nachzuweisen (vgl. FREIBURGHAUS/AFHELDT, in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. A, Art. 319 N 14 f.).
1.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Das Beschwerdeverfahren dient grundsätzlich der Rechtskontrolle
und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzuführen. Im Be-
schwerdeverfahren sind daher neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
2.1 Der Kläger macht in der Beschwerdeschrift sinngemäss einen nicht
leicht wiedergutzumachenden Nachteil geltend, indem er ausführt, die der Be-
schwerde beigelegten Dokumente würden aufzeigen, dass ohne Sistierung we-
sentliche Zusammenhänge zwischen der zivil- und strafrechtlichen Verantwortlich-
keit des Beklagten 2 unberücksichtigt bleiben würden (act. 2 S. 7).
Bei den vom Kläger erstmals im Rechtsmittelverfahren eingereichten Doku-
menten (act. 5/1-2 und act. 5/4-14) handelt es sich um neue und damit gestützt
auf Art. 326 ZPO im Beschwerdeverfahren unzulässige Beweismittel. Sie haben
daher unberücksichtigt zu bleiben. Unabhängig von der Frage eines nicht leicht
wiedergutzumachenden Nachteils ist der Beschwerde – wie nachfolgend zu zei-
gen sein wird (Ziff. III.) – kein Erfolg beschieden.

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2.2 Auch die erst im Beschwerdeverfahren gestellten zahlreichen Editions-
begehren (act. 2 S. 9 f.) sind nach dem vorstehend Gesagten (Ziff. II.1.2) ausge-
schlossen.
3. Die Vorinstanz hat die F._____ AG als Vertreterin der Beklagten 1 im
Rubrum aufgeführt. Die Parteivertretung ist in Art. 68 Abs. 2 lit. a-d ZPO geregelt.
In welcher Funktion die F._____ AG die Beklagte 1 vertritt, ist nicht bekannt; als
Vertreterin müsste zudem eine natürliche Person aufgeführt sein. Beim (nachfol-
gend dargelegten) Ausgang des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens ist aller-
dings nicht weiter auf diese Frage einzugehen. Die F._____ AG ist im Rubrum je-
denfalls nicht als Vertreterin der Beklagten 1 aufzuführen, jedoch als deren Zu-
stelladresse zu belassen.
III.
1. Vor Vorinstanz machte der Kläger geltend, er habe den Mietvertrag zu-
sammen mit dem Beklagten 2 per 1. Juli 2024 abgeschlossen. Trotz vereinbarter
gemeinsamer Nutzung und hälftiger Kostenübernahme habe sich der Beklagte 2
kurz nach Mietbeginn aus dem Projekt zurückgezogen und keine Mietbeiträge
mehr geleistet. Er, der Kläger, habe von Juli 2024 bis Juli 2025 die Miete vollstän-
dig allein gezahlt. Obschon der Beklagte 2 seit Juni 2025 Kenntnis von seiner
(des Klägers) finanziellen Notlage gehabt habe, habe er nichts zur Problemlösung
oder zur Nachmietersuche unternommen (act. 7/1 S. 1). Im Oktober/November
2025 habe der Beklagte 2 plötzlich einen Schlüssel und Zugang zu den Mieträum-
lichkeiten verlangt sowie Druck zur Zahlung von Fr. 9'800.– für angebliche Bürg-
schaften ausgeübt. Des Weiteren sei unklar, wer die Androhung der Kündigung
wegen angeblichen Mietrückstands verfasst habe. Er, der Kläger, sei für die volle
Miete betrieben worden, obschon die Verantwortlichkeit vertraglich zwischen ihm
und dem Beklagten 2 aufgeteilt sei und Letzterer zugesichert habe, die Novem-
bermiete 2025 zu übernehmen. Die Verwaltung setze die Betreibung als Druck-
mittel ein, obschon die Sachlage ungeklärt sei. Es bestehe der Verdacht auf koor-
diniertes Vorgehen gegen ihn (act. 7/1 S. 2 f.).

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2. Die Vorinstanz erwog im Kern, das Zuwarten bis zum Ausgang eines
bereits hängigen Strafverfahrens rechtfertige nur in den seltensten Fällen eine
Sistierung, zumal der im Strafurteil enthaltene Schuldspruch für das Zivilgericht
unverbindlich sei. Im Hinblick auf die Klage bezüglich des streitgegenständlichen
Mietverhältnisses sei kein für das Schlichtungsverfahren relevantes straf- oder zi-
vilrechtliches Verfahren ersichtlich, welches eine Sistierung rechtfertigen würde.
Damit sei das Gesuch mangels zureichender Sistierungsgründe abgewiesen
(act. 7/3 = act. 6).
3. Dem hält der Kläger entgegen, ein Strafverfahren sei bereits dann rele-
vant, wenn dessen Ausgang geeignet sei, zivilrechtliche Vorfragen zu klären oder
die Interessenabwägung zu beeinflussen. Das Strafverfahren betreffe exakt jene
Umstände, die zu seiner wirtschaftlichen Schieflage geführt, den Mietzins-
ausstand beeinflusst und den Auszug praktisch herbeigeführt hätten. Daher be-
stehe ein unmittelbarer und adäquater Sachzusammenhang. Eine Bindungswir-
kung sei nicht erforderlich (act. 2 S. 5).
4.1 Die Vorinstanz hat die rechtlichen Voraussetzungen für eine Verfah-
renssistierung dargelegt (act. 6 S. 2). Auf diese kann – um Wiederholungen zu
vermeiden – verwiesen werden. Inwiefern das vom Kläger geschilderte Fehlver-
halten des Solidarmieters und Beklagten 2 (vgl. Ziff. III.1) bzw. das behauptete
und unbelegt gebliebene Strafverfahren gegen den Beklagten 2 für die Klage be-
treffend Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses relevant sein
soll, ist nicht ersichtlich. Wie der Kläger selbst ausführt (act. 2 S. 3) und sich auch
aus dem Mietvertrag (act. 7/2/1) ergibt, haftet er zusammen mit dem Beklagten 2
solidarisch für den Mietzins. Das heisst, der Vermieter kann sich an jeden von ih-
nen zwecks Einziehung des gesamten Mietzinses wenden. Das dem Beklagten 2
vom Kläger angelastete Verhalten (Druckausübung, Vermögensschädigung, Ver-
nachlässigung der Mieterpflichten) betrifft das Innenverhältnis zwischen den bei-
den Mietern und ist im Aussenverhältnis zum Vermieter betreffend Mietzinszah-
lung nicht von Bedeutung. Denn die solidarische Haftung gegenüber dem Vermie-
ter bedeutet bei Mietverträgen wie gesagt, dass alle unterzeichnenden Personen
gemeinsam und einzeln für die gesamte Miete, Nebenkosten und Schäden haf-

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ten. Der Vermieter kann somit den vollen Mietzins von jedem Mieter einfordern,
unabhängig von der internen Aufteilung. Die Solidarhaftung gilt, bis der Mietver-
trag formell endet oder angepasst wird. Zieht ein Mitmieter aus oder zahlt den
Mietzins bzw. seinen Anteil davon nicht (mehr), muss somit der verbleibende Mie-
ter desselben Vertrages, sofern er vom Vermieter belangt wird, den gesamten
Mietzins übernehmen, unabhängig von internen Konflikten zwischen den Solidar-
mietern. Dass der Beklagte 2 für das Zahlungsunvermögen des Klägers verant-
wortlich sein soll, tangiert den Vermieter somit nicht.
4.2 Nach dem Gesagten ist ein sistierungsrelevanter Konnex zwischen
dem behaupteten und nicht belegten Strafverfahren gegen den Beklagten 2 und
dem pendenten Kündigungsschutzverfahren nicht ersichtlich. Die Vorinstanz war
entgegen dem Kläger (act. 2 S. 6) auch nicht gehalten, weitergehende Abklärun-
gen zum Strafverfahren zu tätigen. Die Beschwerde erweist sich nach dem Ge-
sagten als unbegründet und ist abzuweisen soweit darauf einzutreten ist
IV.
1. Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlich-
tungsverfahren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Ge-
richtskosten erhoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, was auch
für das Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH RU240013 vom 6. Mai 2024, E. 4
m.w.H.).
2. Betreffend Parteientschädigung gilt nach Art. 113 Abs. 1 ZPO und nach
der erwähnten Praxis dasselbe, wobei vorliegend auch mangels relevanter Auf-
wendungen den Beklagten 1 und 2 keine Parteientschädigung zuzusprechen
wäre.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers wird abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner 1 und 2 un-
ter Beilage einer Kopie von act. 2, sowie unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten an die Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes
Dietikon, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Tolic Hamming
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