zh_obergericht · LF250076 · 2025-11-14 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250076-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin MLaw N. Menghini-Griessen sowie
Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer
Urteil vom 14. November 2025
in Sachen
A._____ SA,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
gegen
BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 31. Juli 2025 (ER250096)

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 5./6. November 2015 schlossen die BVK Personalvorsorge des Kantons
Zürich (nachfolgend: Berufungsbeklagte) und die B._____ GmbH einen Mietver-
trag über einen Gewerberaum im Erdgeschoss und fünf Lagerräume im Unterge-
schoss der Liegenschaft am C._____-weg 1 in … Zürich. Als ausschliesslichen
Gebrauchszweck vereinbarten sie die Nutzung als "Gewerberaum/Lager, Bar,
Lounge, Club, für Veranstaltungen, Seminare, Ausstellungen, Kongresse, Schu-
lungen, TV-&Videostudio oder Verkaufs-/Promotionsevents" (act. 7/4/1). Mit Ver-
einbarung vom 30. Dezember 2015 (act. 7/4/2) und Zustimmung der Berufungs-
beklagten vom 18. Januar 2016 (act. 7/4/3) übertrug die B._____ GmbH den Miet-
vertrag auf die A._____ SA (nachfolgend: Berufungskläger). Mit Nachtrag vom
13. Februar 2017 erweiterten die Parteien den Mietvertrag um einen zusätzlichen
Lagerraum (act. 7/4/4).
1.2. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2024 setzte die Berufungsbeklagte der
Berufungsklägerin eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung der ausstehenden
Mietzinse Juli bis Dezember 2024 im Gesamtbetrag von Fr. 134'835.20 an und
drohte ihr für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 7/4/6).
1.3. Mit amtlichem Formular vom 11. Februar 2025 kündigte die Berufungsbe-
klagte das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin per 31. März 2025 wegen
Zahlungsverzugs (Art. 257d OR; act. 7/4/8). Die Berufungsklägerin focht diese
Kündigung am 24. März 2025 bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Be-
zirks Zürich an (act. 7/4/10).
1.4. Am 12. Mai 2025 stellte die Berufungsbeklagte beim Einzelgericht (Audienz)
des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein Gesuch um Ausweisung
der Berufungsklägerin im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen
(act. 7/1). Nach Eingang der schriftlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten
vom 12. Juni 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom
31. Juli 2025 gut. Die Vorinstanz verpflichtete die Berufungsklägerin, den Gewer-
beraum im Erdgeschoss samt den sechs Lagerräumen im ersten Untergeschoss

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unverzüglich zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu über-
geben. Weiter wies sie das Stadtammannamt Zürich … (nachfolgend: Stadtam-
mannamt) antragsgemäss an, den mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung ver-
sehenen Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstre-
cken (act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 7/14). Der Entscheid wurde der Beru-
fungsklägerin am 4. August 2025 zugestellt (act. 7/15b).
2.
2.1. Gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 31. Juli 2025 erhob die Beru-
fungsklägerin mit Eingabe vom 14. August 2025 Berufung beim Obergericht des
Kantons Zürich (act. 2). Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids und das Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten (act. 2 S. 2).
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1-
15). Die Kammer holte von der Berufungsklägerin einen Kostenvorschuss von
Fr. 10'000.– ein. Die Berufungsklägerin leistete den Kostenvorschuss innert der
angesetzten Nachfrist (vgl. act. 8-10). Auf das Einholen einer Berufungsantwort ist
zu verzichten (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruch-
reif. Die Berufung ist der Berufungsbeklagten mit dem vorliegenden Urteil zuzu-
stellen.
3.
3.1. Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrecht-
lichen Angelegenheit mit einem Streitwert von über Fr. 1'000'000.– (zur Streitwert-
berechnung vgl. act. 8), womit das Rechtsmittel der Berufung gegeben ist (vgl.
Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufungsklägerin reichte ihre Beru-
fung innert der massgeblichen Rechtsmittelfrist von zehn Tagen ein (Art. 314
ZPO). Die Berufung enthält Anträge und eine Begründung (vgl. Art. 311 ZPO). Die
Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Be-
rufung legitimiert. Sie hat den ihr auferlegten Kostenvorschuss geleistet. Die von
Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen sind folglich erfüllt (Art. 59 f.
ZPO). Auf die Berufung ist einzutreten.

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3.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tat-
sachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur zuzulassen, wenn sie
(a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
4.
4.1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1
ZPO). Der Nachweis dieser Voraussetzungen obliegt der gesuchstellenden Par-
tei. Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten
(Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Gemäss Art. 254 Abs. 1
ZPO ist der Beweis in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Für den Rechts-
schutz in klaren Fällen gilt kein herabgesetztes Beweismass: Die gesuchstellende
Partei hat den vollen Beweis für die ihren Anspruch begründenden Tatsachen zu
erbringen; blosses Glaubhaftmachen genügt nicht. Trägt die Gegenpartei sub-
stantiiert und schlüssig Einreden oder Einwendungen vor, die nicht sofort wider-
legt werden können und die geeignet sind, die richterliche Überzeugung zu er-
schüttern, so kann auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einge-
treten werden (BGE 144 III 462 E. 3.1 = Pra 2019 Nr. 41; BGE 141 III 23 E. 3.2 =
Pra 2015 Nr. 114; BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
4.2. Die Berufungsklägerin wendete vor Vorinstanz ein, die Zahlungsaufforde-
rung/Kündigungsandrohung sei ihr nicht zugestellt worden. Sie habe entspre-
chend keinerlei Kenntnis von der angesetzten Zahlungsfrist gehabt. Die Kündi-
gung wegen Zahlungsverzugs, welche ihr ebenfalls nicht zugestellt worden sei,
sei deshalb ganz klar ungültig (act. 7/12).
4.2.1. Dazu erwog die Vorinstanz, bei der Zahlungsfristansetzung i.S.v. Art. 257d
Abs. 1 OR handle es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, für wel-
che die relative Empfangstheorie zur Anwendung gelange. Nach dieser Theorie

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gelte eine eingeschrieben versandte Zahlungsaufforderung in jedem Fall am sieb-
ten Tag der Abholfrist als zugestellt, auch wenn der Mieter die Sendung nicht bei
der Post abhole. Die Kündigung entfalte demgegenüber nach der absoluten Emp-
fangstheorie bereits dann Wirkung, wenn sie in den Machtbereich des Empfän-
gers gelange. Lege der Postbote dem abwesenden Empfänger eine Abholungs-
einladung in den Briefkasten, gelte die Kündigung als zugestellt, sobald es dem
Empfänger zumutbar sei, die Sendung bei der Post abzuholen. Gemäss den von
der Berufungsbeklagten eingereichten Sendungsverfolgungen der Schweizeri-
schen Post seien die Zahlungsaufforderung und die Kündigung der Berufungsbe-
klagten am 14. Dezember 2024 bzw. am 12. Februar 2025 zur Abholung gemel-
det worden. Die Berufungsbeklagte habe beide Einschreiben innerhalb der sie-
bentägigen Abholfrist nicht abgeholt. Die Zahlungsaufforderung gelte deshalb am
21. Dezember 2024 und die Kündigung am 13. Februar 2025 als zugestellt (act. 6
E. 6.2).
4.2.2. Die Berufungsklägerin rügt eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz. Sie macht geltend, die von der Berufungsbeklagten eingereichten
Sendungsverfolgungen würden einzig beweisen, dass am 12. Dezember 2024
und am 11. Februar 2025 Briefe per Einschreiben in … Zürich … aufgegeben
worden seien. Dass diese Einschreiben von der Berufungsbeklagten stammten,
die Zahlungsaufforderung vom 11. Dezember 2024 bzw. die Kündigung vom
11. Februar 2025 enthielten und an sie (die Berufungsklägerin) adressiert worden
seien, werde hingegen bestritten. Die beiden Einschreiben seien denn auch in ei-
nem Postfach in D._____ zur Abholung avisiert worden, obwohl die Berufungsklä-
gerin ihre Geschäftsadresse in Zürich habe. Um zu beweisen, dass die Einschrei-
ben tatsächlich den von der Berufungsbeklagten behaupteten Absender, Inhalt
und Empfänger gehabt hätten, hätte die Berufungsbeklagte die beiden ungeöffne-
ten Briefe bei der Vorinstanz einreichen müssen. Weil sie dies unterlassen habe,
sei der Sachverhalt diesbezüglich unklar und auf das Ausweisungsgesuch nicht
einzutreten (act. 2).
4.2.3. Der Berufungsklägerin ist beizupflichten, dass die von der Berufungsbe-
klagten eingereichten Sendungsverfolgungen der Post keine Angaben zum Ab-

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sender, Inhalt und Empfänger der betroffenen eingeschrieben Postsendungen
enthalten (act. 7/4/7+9). Die Sendungsverfolgungen sind jedoch nicht isoliert zu
betrachten. Vielmehr sind im Rahmen der Beweiswürdigung auch die weiteren
Umstände und Beweismittel miteinzubeziehen. Dazu gehört zunächst der enge
zeitliche Zusammenhang zwischen dem Versand der in den Sendungsverfolgun-
gen abgebildeten eingeschriebenen Briefe und dem Datum der Zahlungsaufforde-
rung bzw. der Kündigung (act. 7/4/6-9). Weiter ist im Briefkopf der Zahlungsauffor-
derung ein Strichcode mit einer Sendungsnummer aufgeführt (act. 7/4/6). Die
Sendungsnummer ist dabei die gleiche wie auf der von der Berufungsbeklagten
zum Nachweis der Zustellung eingereichten Sendungsverfolgung (act. 7/4/7). So-
dann ist es richtig, dass beide Einschreiben in D._____ zur Abholung avisiert wur-
den. Dies geschah jedoch aufgrund von Nachsendungsaufträgen (vgl. act. 7/4/7
und 7/4/9). Gemäss Handelsregistereintrag der Schuldnerin hat ihr einziger Ver-
waltungsrat E._____ seinen Wohnsitz in D._____ (act. 5). Die Nachsendungsauf-
träge nach D._____ weisen somit ebenfalls auf die Berufungsklägerin als Empfän-
gerin der eingeschriebenen Postsendungen hin. Schliesslich wurden beide Ein-
schreiben nicht abgeholt. Das deckt sich mit der Behauptung der Berufungskläge-
rin, ihr seien beide Schreiben nicht zugestellt worden und sie habe keinerlei
Kenntnis von deren Inhalt gehabt (vgl. act. 7/12 Rz. 14). Mit Blick auf all diese In-
dizien bestehen für die Kammer nicht die geringsten Zweifel daran, dass sowohl
die Zahlungsaufforderung vom 11. Dezember 2024 als auch die Kündigung vom
11. Februar 2025 ordnungsgemäss an den Sitz der Berufungsklägerin versandt
und von ihr nicht abgeholt wurden. Entgegen der Auffassung der Berufungskläge-
rin liegt diesbezüglich ein klarer, liquider Sachverhalt vor. Die rechtliche Würdi-
gung des beschriebenen Sachverhalts durch die Vorinstanz beanstandet die Be-
rufungsklägerin zu Recht nicht. Für die Zahlungsaufforderung gilt die relative
Empfangstheorie, weshalb sie am 21. Dezember 2024 als zugestellt gilt. Die Zu-
stellung der Kündigung erfolgte in Anwendung der absoluten Empfangstheorie am
13. Februar 2025 (act. 7/4/7 und 7/4/9; zu den anwendbaren Empfangstheorien
vgl. BGE 140 III 244 E. 5.2; BGE 137 III 208 E. 3).
4.3. Weiter machte die Berufungsklägerin vor Vorinstanz geltend, es habe kein
Zahlungsausstand bestanden, da ihr gegenüber der Berufungsbeklagten verre-

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chenbare Ansprüche auf Herabsetzung der Mietzinsen und Schadenersatz infolge
entgangenen Gewinns zustünden (act. 7/12 Rz. 16-18, 21 ff.).
4.3.1. Die Vorinstanz verwarf diesen Einwand. Sie erwog, kein Zahlungsverzug im
Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR liege vor, wenn der Mieter die (zutreffende) Ein-
rede der Verrechnung innert der ihm nach Art. 257d OR angesetzten Zahlungs-
frist gegenüber dem Vermieterin geltend mache. Diese Verrechnungserklärung im
Sinne von Art. 124 OR müsse explizit erfolgen und den Willen des Verrechnenden
unzweideutig erkennen lassen. Die Beweislast für die Abgabe einer genügenden
Verrechnungserklärung liege bei dem, der sich auf die Verrechnung berufe. We-
der aus der Stellungnahme der Berufungsklägerin noch aus den von ihr einge-
reichten Unterlagen gehe hervor, dass sie innerhalb der 30-tägigen Zahlungsfrist
gegenüber der Berufungsbeklagten die Verrechnung erklärt hätte. Das Schreiben
vom 26. Januar 2023 beziehe sich offenkundig auf die Mietzinse der Monate April
bis Dezember 2022, nicht aber auf die mit Zahlungsaufforderung vom 11. Dezem-
ber 2024 abgemahnten Mietzinse der Monate Juli bis Dezember 2024 (act. 6
E. 6.3.)
4.3.2. Die Berufungsklägerin hält dem in der Berufung entgegen, der Berufungs-
beklagten sei klar gewesen, dass sie die Mietzinse aufgrund der bestehenden und
nachgewiesenen Forderung auf Mietzinsreduktion eingestellt habe. Schliesslich
habe sie die Berufungsbeklagte bereits am 23. Mai 2022, kurz nach Beginn der
Bauarbeiten an der Nachbarliegenschaft, auf die enormen Einschränkungen im
Betrieb ihrer Eventlocation aufmerksam gemacht. Die Berufungsbeklagte habe
eine einvernehmliche Lösung und ein Gespräch stets abgeblockt. Der Grund für
die Einstellung der Mietzinszahlungen und damit auch die geltend gemachte Ver-
rechnung sei der Berufungsbeklagten daher bekannt gewesen (act. 2 Rz. 12).
4.3.3. Gemäss Art. 124 Abs. 1 OR tritt eine Verrechnung nur insofern ein, als die
Schuldnerin der Gläubigerin zu erkennen gibt, dass sie von ihrem Recht der Ver-
rechnung Gebrauch machen will. Die Verrechnung erfolgt nicht von Gesetzes we-
gen, sobald die Schuldnerin über eine fällige, verrechenbare Forderung gegen-
über der Gläubigerin verfügt (vgl. BGer 4A_364/2022 vom 12. Mai 2023 E. 3.3;
GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, OR AT, Band II, § 31 N 3248). Die Verrechnungs-

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erklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung der Ver-
rechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen
und muss den Willen der Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen las-
sen. Aus der Erklärung oder aus den Umständen muss hervorgehen, welches die
zu tilgende Hauptforderung und welches die Verrechnungsforderung ist. Besteht
diesbezüglich Unklarheit, ist die Verrechnungserklärung unvollständig und daher
wirkungslos (BGer 4A_601/2013 vom 31. März 2014 E. 3.3; BGer 4A_23/2011
vom 23. März 2011 E. 3.2; BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3). Die
Mieterin, die ihren Zahlungsrückstand durch Verrechnung tilgen will, muss die
Verrechnung vor Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR
erklären (BGer 4A_239/2025 vom 12. August 2025 E. 2.4; BGer 4A_623/2019
vom 26. Mai 2020 E. 4; BGer 4A_115/2019 vom 17. April 2019 E. 9). Die Beweis-
last für die rechtzeitige Abgabe der Verrechnungserklärung und den Bestand der
Verrechnungsforderung liegt bei der Mieterin (vgl. BGer 4A_239/2025 vom
12. August 2025 E. 2.4; BSK OR I-MÜLLER, 7. Aufl. 2020, Art. 124 N 1a).
4.3.4. Im Schreiben vom 23. Mai 2022, auf welches die Berufungsklägerin ver-
weist, teilte sie der Berufungsbeklagten mit, die seit 1. Februar 2022 begonnene
Kernsanierung der Nachbarliegenschaft verursache Lärm-, Staub- und ideelle Im-
missionen und beeinträchtige sie massiv im vereinbarten Gebrauch der Mietsa-
che. Sie verlange deshalb rückwirkend eine Herabsetzung des Mietzinses und be-
halte sich die Geltendmachung allfälliger Schadenersatzansprüche vor
(act. 7/13/6). Mit Schreiben vom 26. Januar 2023 konkretisierte sie, dass sie für
die Monate April bis Dezember 2022 eine Mietzinsherabsetzung in der Höhe von
35% verlange. Gleichzeitig machte sie für das Jahr 2022 einen Schadenersatzan-
spruch wegen entgangenen Gewinns in Höhe von Fr. 28'800.– geltend (act.
7/13/7). Nach dem Gesagten genügt es indes nicht, dass die Berufungsklägerin in
den Jahren 2022 und 2023 gegenüber der Berufungsbeklagten Mietzinsherabset-
zungs- und Schadenersatzansprüche geltend machte. Um die rückständigen
Mietzinse Juli bis Dezember 2024 durch Verrechnung zu tilgen, hätte sie vor Ab-
lauf der Zahlungsfrist gegenüber der Berufungsbeklagten erklären müssen, dass
sie die betreffenden Mietzinsen mit ihren Schadenersatz- oder Mietzinsrückforde-
rungsansprüchen verrechne. Dass sie dies getan hätte, ist weder hinreichend be-

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hauptet noch nachgewiesen. Entsprechend geht der Einwand der Berufungsklä-
gerin fehl.
4.4.
4.4.1. Sodann wirft die Berufungsklägerin der Vorinstanz mit Bezug auf die Voll-
streckungsanordnung eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.
Die Berufungsklägerin macht zusammengefasst geltend, aus dem Dispositiv gehe
nicht hervor, welche Vollstreckungsmassnahme nach Art. 343 Abs. 1 ZPO ange-
ordnet werde. In der Begründung beschränke sich die Vorinstanz auf die lapidare
Bemerkung, eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO er-
scheine angemessen. Ob eine solche aber tatsächlich anzuordnen sei und wes-
halb ausgerechnet die schärfste Vollstreckungsmassnahme angemessen sei,
lege die Vorinstanz in keiner Weise dar. Dem Gericht komme bei der Auswahl der
Vollstreckungsmassnahmen ein grosses Ermessen zu und die Zwangsvollstre-
ckung stelle einen schweren Eingriff in ihre Rechtsstellung dar. Umso höher wä-
ren die Anforderungen an die Begründungsdichte gewesen. Dispositiv-Ziff. 2 des
angefochtenen Entscheids sei infolge der Gehörsverletzung aufzuheben und es
sei festzuhalten, dass eine Zwangsvollstreckung des Urteils derzeit nicht zulässig
sei. Zudem sei der Gehörsverletzung zwingend im Rahmen der Kostenregelung
Rechnung zu tragen (act. 2 Rz. 13-18).
4.4.2. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die Verpflichtung des Ge-
richts, seinen Entscheid zu begründen. Erst aus der Entscheidbegründung er-
schliesst sich, ob das Gericht die Parteien tatsächlich gehört und ihre Vorbringen
geprüft und berücksichtigt hat. Umfang und Dichte der Begründung richten sich
nach den Umständen: Bei klarer Sachlage und bestimmten Normen können Hin-
weise auf die Rechtsgrundlagen genügen. Hingegen ist in der Regel eine ausführ-
lichere Begründung geboten, wenn das Gericht über einen weiten Ermessens-
spielraum verfügt, sich komplexe Rechts- oder Sachverhaltsfragen stellen oder
der Entscheid intensiv in die Rechtsstellung der Betroffenen eingreift (GÖKSU,
DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 53 N 31). Die Begründung muss so abge-
fasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz wei-

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terziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf das sich sein
Entscheid stützt (BGE 148 III 30 E. 3.1; BGE 145 III 324 E. 6.1; BGE 142 II 49
E. 9.2; BGE 137 II 266 E. 3.2).
4.4.3. Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, aufgrund der Formulierung
des Urteilsdispositivs und der Entscheidbegründung sei unklar, welche Vollstre-
ckungsmassnahme die Vorinstanz anordnete, ist ihr zu widersprechen. Die Vorin-
stanz wies das Stadtammannamt Zürich … (nachfolgend: Stadtammannamt) im
Urteilsdispositiv an, den mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen
Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 6
Dispositiv-Ziff. 2). Die Gemeindeammannämter sind im Kanton Zürich gemäss
§ 147 GOG für die Zwangsvollstreckung und die Ersatzvornahme zuständig. Die
Vorinstanz hielt in der Begründung sodann ausdrücklich fest, es erscheine "eine
Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO" angemessen. Dem
Vollstreckungsantrag der Berufungsbeklagten sei zu entsprechen (act. 6 E. 8).
Aus dem Urteilsdispositiv in Verbindung mit der Begründung ergibt sich somit
ohne Weiteres, dass die Vorinstanz das Stadtammannamt anwies, auf Verlangen
der Berufungsbeklagten den Zwangsvollzug der Ausweisung durchzuführen. Wie
die Beanstandungen der Berufungsklägerin zeigen, hat auch sie den angefochte-
nen Entscheid in diesem Sinn verstanden (vgl. E. 4.4.2 und E. 4.5.1). Sie konnte
sich also über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben.
4.4.4. Was die Kritik an der Begründungsdichte betrifft, ist der Berufungsklägerin
darin beizupflichten, dass das Gericht bei der Auswahl der zu treffenden Vollstre-
ckungsmassnahme nicht an den Antrag der gesuchstellenden Partei gebunden ist
und insofern über Ermessen verfügt. Das Vollstreckungsgericht hat das zur
Durchsetzung wirksamste Mittel zu wählen, wobei der Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit zu beachten ist (BGer 4A_270/2022 vom 27. Oktober 2022 E. 5.3.3;
BSK ZPO-ZINSLI, 4. Aufl. 2024, Art. 343 N 4; STAEHELIN, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. Aufl. 2025, Art. 343 N 14). Das wirk-
samste Mittel zur Vollstreckung von Ausweisungsbefehlen ist der Zwangsvollzug.
Die direkte Anordnung der Zwangsvollstreckung auf Verlangen der Vermieterin

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bedarf daher in der Regel keiner ausführlichen Begründung. Vorbehalten bleiben
Fälle, in denen die Mieterin Umstände geltend macht, die es bei der Anwendung
des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes und bei der Ausübung des gerichtlichen
Ermessens zu berücksichtigen gilt. In casu äusserte sich die Berufungsklägerin
vor Vorinstanz mit keinem Wort zum Vollstreckungsbegehren der Berufungsbe-
klagten. Sie brachte mithin nichts vor, was im Falle einer Gutheissung des Aus-
weisungsbegehrens gegen die direkte Anordnung des Zwangsvollzuges auf Ver-
langen der Berufungsbeklagten spräche. Unter diesen Umständen durfte sich die
Vorinstanz unter dem Blickwinkel der gerichtlichen Begründungspflicht damit be-
gnügen, auf Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO hinzuweisen und die Zwangsmassnahme
als angemessen zu bezeichnen. Eine Verletzung des Anspruchs der Berufungs-
klägerin auf rechtliches Gehör liegt nicht vor.
4.5.
4.5.1. Schliesslich beanstandet die Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe mit
der Anordnung der Zwangsvollstreckung Art. 343 ZPO verletzt. Bei der Anord-
nung einer Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO habe das Vollstre-
ckungsgericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten und eine In-
teressenabwägung vorzunehmen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass es vorlie-
gend mildere Mittel gegeben hätte, die ebenso wirksam wie die Zwangsvollstre-
ckung wären. So hätte ihr eine Ordnungsbusse angedroht oder eine Frist zur frei-
willigen Erfüllung eingeräumt werden können, da ein Auszug aus den Räumlich-
keiten der Berufungsbeklagten mit grossem logistischem Aufwand verbunden sei.
So befänden sich in den Räumlichkeiten empfindliche Gerätschaften im Wert von
weit über einer Million Franken, wie namentlich die Sound- und Lichtanlage oder
die Bareinrichtung, die fachmännisch abgebaut werden müssten. Bei der Interes-
senabwägung sei zudem zu berücksichtigen, dass ihr durch die sofortige Auswei-
sung der Betrieb des F._____ Clubs verunmöglicht werde, was zu einer Bedro-
hung ihrer wirtschaftlichen Existenz führe. Das Finden einer neuen, gleichermas-
sen geeigneten Eventlocation für den F._____ Club gestalte sich äusserst schwie-
rig und langwierig, zumal Zürich mittlerweile von einem regelrechten Clubsterben
heimgesucht werde (act. 2 Rz. 19-22).

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4.5.2. Es ist richtig, dass bei der Auswahl und Anordnung von Vollstreckungs-
massnahmen der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu berücksichtigen ist
(BGer 4A_270/2022 vom 27. Oktober 2022 E. 5.3.3). Dabei liegt es aber an der
betroffenen Partei, die Tatsachen vorzubringen, die unter dem Aspekt des Ver-
hältnismässigkeitsgrundsatzes gegen die Anordnung einer beantragten Zwangs-
massnahme sprechen. Die Berufungsklägerin behauptet erstmals im Berufungs-
verfahren, dass sich in den Mietobjekten empfindliche Gerätschaften mit erhebli-
chem Wert befänden, die fachmännisch abgebaut werden müssten. Ebenso be-
hauptet sie erstmals im Berufungsverfahren, sie sei durch die sofortige Räumung
in ihrer wirtschaftliche Existenz bedroht und das Finden einer neuen, gleichermas-
sen geeigneten Eventlocation gestalte sich schwierig. Vor Vorinstanz hatte sie
noch nichts dergleichen behauptet. Gründe, welche die Berufungsklägerin daran
gehindert hätten, diese Tatsachenbehauptungen bereits vor Vorinstanz vorzubrin-
gen, sind weder behauptet noch ersichtlich. Bei den neuen Tatsachenbehauptun-
gen der Berufungsklägerin handelt es sich daher durchwegs um unzulässige No-
ven, die im Berufungsverfahren unbeachtlich bleiben (vgl. E. 3.2). Bei der Aus-
wahl der Vollstreckungsmassnahme zu berücksichtigen ist demgegenüber, dass
das Mietverhältnis seit März 2025 rechtsgültig beendet ist. Bei Fällung des ange-
fochtenen Entscheids vom 31. Juli 2025 hat die Berufungsklägerin die Mietobjekte
also bereits während vier Monaten unrechtmässig genutzt. Durch das Verweilen
in den Mietobjekten ohne gültigen Rechtstitel nimmt die Berufungsklägerin der
Berufungsbeklagten die Möglichkeit, frei über ihr Eigentum zu verfügen. Das Inter-
esse der Berufungsbeklagten an einer zügigen Vollstreckung der Ausweisung war
und ist deshalb entsprechend hoch zu gewichten. Vor diesem Hintergrund ist es
nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die Einräumung einer Frist zur frei-
willigen Erfüllung verzichtete und den Zwangsvollzug anderen Vollstreckungs-
massnahmen wie etwa der Androhung einer Ordnungsbusse vorzog. Art. 343
ZPO bzw. den bei dessen Anwendung zu beachtenden Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit hat sie damit nicht verletzt.
4.6. Zusammenfassend erweisen sich die Beanstandungen der Berufungskläge-
rin als unbegründet. Die Berufung ist abzuweisen und der angefochtene Ent-
scheid zu bestätigen.

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5.
5.1. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin kostenpflichtig (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend von einem Streitwert von über
Fr. 1'000'000.– (vgl. act. 8 E. 4) in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 8 Abs. 1
und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 10'000.– festzusetzen. Sie ist mit dem
von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu ver-
rechnen.
5.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Berufungsklägerin
nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr
im Berufungsverfahren keine entschädigungspflichtigen Umtriebe entstanden
sind.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Ein-
zelgericht Audienz, vom 31. Juli 2025 (ER250096-L) wird bestätigt.
2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren wird auf Fr. 10'000.– fest-
gesetzt, der Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte im Doppel
für sich und zuhanden des Stadtammannamtes Zürich … unter Beilage von
act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über
Fr. 1'000'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
versandt am: