zh_obergericht · PF250046 · 2025-09-26 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250046-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 26. September 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes des Bezirks-
gerichtes Affoltern vom 20. August 2025 (ER250016)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerde-
gegnerin) und der Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) schlossen am 31. Juli 2020 einen unbefristeten Mietvertrag über
das möblierte Zimmer Nr. … und am 29. Mai 2024 einen unbefristeten Mietvertrag
über das Kellerabteil, je in der Liegenschaft C._____-strasse … in … D._____.
Der jeweils im Voraus zu bezahlende Monatsmietzins beträgt Fr. 1'100.– für das
möblierte Zimmer und Fr. 60.– für das Kellerabteil (act. 7/4/2-3).
Die Beschwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis mit Formular vom
10. Juni 2025 (act. 7/4/12) wegen Zahlungsrückstand und mehrmaliger Nachtru-
hestörung gemäss Abmahnung per 30. Juni 2025 (vgl. act. 7/4/6-10).
1.2 Mit Eingabe vom 29. Juli 2025 (act. 7/1) ersuchte die Beschwerdegegnerin
beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Affoltern (nachfolgend: Vorinstanz) um
Ausweisung des Beschwerdeführers.
1.3 Nach durchgeführter Hauptverhandlung vom 19. August 2025 (Prot. Vi. S. 3
ff.) verpflichtete die Vorinstanz den Beschwerdeführer mit Verfügung und Urteil
vom 20. August 2025 (act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 7/10), das möblierte
Zimmer Nr. … und das Kellerabteil in der Liegenschaft C._____-strasse … in …
D._____ innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheids von seinen persönlichen
Effekten vollständig zu räumen, zu verlassen und der Beschwerdegegnerin mit al-
len Schlüsseln zurückzugeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 1). Sie wies das Stadtammannamt Affol-
tern a.A. an, diese Verpflichtung auf Vorlage eines mit einer Vollstreckbarkeitsbe-
scheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen der Beschwerdegegnerin nach
Ablauf der Auszugsfrist zu vollstrecken (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffer 2). Auf das
Begehren der Beschwerdegegnerin betreffend Berechtigung zur Entsorgung zu-
rückgelassener Gegenstände trat sie nicht ein (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 3) und auf-
erlegte die auf Fr. 450.– festgesetzte Entscheidgebühr dem Beschwerdeführer,

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nahm diese jedoch infolge bewilligter unentgeltlicher Rechtspflege einstweilen auf
die Gerichtskasse (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffer 4). Zudem verpflichtete sie den Be-
schwerdeführer, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 570.–
zu bezahlen (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 5).
Gleichzeitig bewilligte sie dem Beschwerdeführer die unentgeltliche Rechts-
pflege und wies ihn auf die Nachzahlungspflicht nach Art. 123 ZPO hin (vgl. act. 6
Verfügungsdispositiv-Ziffer 1).
1.4 Mit Eingabe vom 8. September 2025 (Datum des Poststempels, act. 2) er-
hob der Beschwerdeführer Beschwerde gegen die "Verfügung" der Vorinstanz
vom 20. August 2025. Er beantragt sinngemäss die Aufhebung des angefochte-
nen Urteils resp. (eventualiter) zumindest die Verlängerung der Auszugsfrist um
zwei bis drei Wochen (vgl. a.a.O. S. 3).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 7/1-13). In der Mitteilung des Beschwerdeeingangs wurde der Beschwerde-
führer darauf hingewiesen, dass das Verfahren Kostenfolgen nach sich ziehen
kann und er um unentgeltliche Rechtspflege ersuchen kann. Mit Eingabe vom
19. September 2025 (Datum des Poststempels) reichte der Beschwerdeführer
eine weitere Eingabe (act. 9) samt Beilage (act. 10) ein. Auf das Einholen einer
Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Ver-
fahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie das vorinstanzliche Ausweisungsur-
teil – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO).
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie einer Ausweisung (vgl. etwa
BGer 5D_126/2012 vom 26. Oktober 2012 E. 1.1) – ist die Berufung jedoch nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Geht es im Verfahren – wie hier – einzig um den Ausweisungs- oder Eigen-
tumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Verzögerung mutmass-

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lich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hypothetisch anfal-
lende Miet-/Pacht- oder Gebrauchswert. In der Praxis wird unabhängig von allfälli-
gen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung des summari-
schen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfahrensdauer von sechs Mo-
naten ausgegangen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Die Bruttomonatsmiete beträgt
hier insgesamt Fr. 1'160.– (vgl. oben E. 1.1). Der Streitwert beläuft sich daher auf
Fr. 6'960.–. Das zulässige Rechtsmittel ist somit die Beschwerde.
2.2 Ein Rechtsmittel ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen. Aus der Obliegenheit zur Begründung er-
gibt sich, dass das Rechtsmittel zudem Rechtsmittelanträge zu enthalten hat, aus
denen hervorgeht, wie die Rechtsmittelinstanz nach Auffassung der Rechtsmittel
führenden Partei entscheiden soll. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien braucht es
keinen formellen Antrag, sondern genügt auch eine Formulierung in der Begrün-
dung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelin-
stanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur rudimentär
zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet
resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Rechtsmittel füh-
renden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gege-
ben, ist auf ein Rechtsmittel nicht einzutreten (vgl. statt vieler BGE 137 III 617 E.
4.2.2; BGE 134 II 244 E. 2.4.2; OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013 E.
II./2.1; BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22).
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (sog. Novenverbot, Art. 326 Abs. 1
ZPO).
2.3 Die Beschwerdeschrift vom 8. September 2025 ist innert der 10-tägigen Be-
schwerdefrist (vgl. Art. 321 Abs. 2 i.V.m. Art. 257 Abs. 1 ZPO) und damit rechtzei-
tig (vgl. act. 7/12 i.V.m. act. 2 S. 1) eingereicht worden. Sie enthält sinngemässe
Anträge und eine Begründung (vgl. oben E. 1.4). Dem Eintreten darauf steht
grundsätzlich nichts entgegen. Durch den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz
(act. 6 Urteilsdispositiv-Ziffer 3) und die bewilligte unentgeltliche Rechtspflege

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(act. 6 Verfügungsdispositiv-Ziffer 1) ist er jedoch nicht beschwert, weshalb inso-
weit auf seine Beschwerde nicht einzutreten ist.
Die Beschwerdeeingabe vom 19. September 2025 (act. 9) ist samt Beilage
(act. 10) verspätet erfolgt (vgl. act. 7/10 i.V.m. act. 7/12), weil die 10-tägige Be-
schwerdefrist (vgl. Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 321 Abs. 2 ZPO) bereits am 9. Sep-
tember 2025 abgelaufen ist. Sie kann somit nicht berücksichtigt werden. Soweit
der Beschwerdeführer darin neue Tatsachenbehauptungen aufstellt, wären diese
im Beschwerdeverfahren im Übrigen ohnehin nicht zu berücksichtigen (vgl. so-
eben E. 2.2).
3. Materielles
3.1 Die Vorinstanz hielt zur Begründung im Wesentlichen fest, der Beschwerde-
führer habe an der Hauptverhandlung anerkannt, seit Februar 2025 keine Miet-
zinse mehr bezahlt zu haben (act. 6 E. 2.2). Mit der Mahnung bzw. Kündigungs-
androhung vom 11. Februar 2025, welche ihm mittels Einschreiben am 15. Fe-
bruar 2025 zugestellt worden sei, sei die 30-tägige Zahlungsfrist ausgelöst wor-
den. Die Zahlungen seien aber ausgeblieben (a.a.O. E. 3.5). Die Beschwerdegeg-
nerin habe das Mietverhältnis für das möblierte Zimmer und das Kellerabteil mit
Einschreiben vom 10. Juni 2025 schriftlich und unter Verwendung eines vom Kan-
ton genehmigten Formulars per 30. Juni 2025 gekündigt. Die Kündigung sei dem
Beschwerdeführer am 12. Juni 2025 zugestellt worden. Damit habe die Gesuch-
stellerin die zweiwöchige Kündigungsfrist eingehalten und habe das Mietverhält-
nis per 30. Juni 2025 rechtmässig beendet (a.a.O. E. 3.6). Denn für die vom Be-
schwerdeführer gemieteten Objekte (möbliertes Zimmer und Kellerabteil) betrage
die Kündigungsfrist – entgegen seiner Ansicht (vgl. a.a.O. E. 2.2) – gemäss
Art. 266e OR zwei Wochen, nicht einen Monat (a.a.O. E. 3.5).
Der Beschwerdeführer habe zwar die Kündigung vom 9. Mai 2025 angefoch-
ten. Die Kündigung vom 10. Juni 2025 sei aber unangefochten geblieben. Daran
ändere nichts, dass der Beschwerdeführer unmittelbar vor der Hauptverhandlung
noch ein Schreiben vom 11. August 2025 mit dem Titel Betreff "Betr. Hotel

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E._____, Kündigung vom 14.7.2025 / Einsprache" eingereicht habe (vgl. act. 6 E.
3.8).
3.2.1 Der Beschwerdeführer bringt vorab vor, die Kündigung sei nicht korrekt
erfolgt. Bereits bei der Kündigung, welche am 6. August 2025 vor dem Bezirksge-
richt Affoltern hätte verhandelt werden sollen, habe die Beschwerdegegnerin den
Termin abgesagt, weil sie eingesehen habe, Fehler gemacht zu haben. Seiner
Ansicht nach hätte denn auch der "einzige im HR eingetragene Aktionär (Hr.
F._____)" auf "jedem Formular" unterschreiben müssen (vgl. act. 2 S. 2; siehe be-
reits act. 7/8 S. 1 unten).
Auf dem Formular der Kündigung vom 10. Juni 2025 (act. 7/4/12) haben
G._____ und H._____ unterzeichnet. Gemäss Handelsregisterauszug sind sie
kollektiv zu zweien zeichnungsberechtigt (vgl. act. 5). Insoweit ist die Kündigung,
auf welche die Beschwerdegegnerin ihr Ausweisungsgesuch gestützt hat, somit
von vornherein nicht zu beanstanden.
3.2.2 Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Kündigung sei ohne
Rücksicht auf seinen äusserst schlechten Gesundheitszustand (Herzrhythmusstö-
rung) erfolgt. Da er im Spital Triemli gewesen sei, habe er auf den Abholschein
nicht reagieren können. Der Brief sei ohne Umschlag auf sein Bett gelegt worden;
von der Kündigung habe er von seiner Ex-Freundin erfahren, welche den Brief in
seinem Zimmer gelesen habe (act. 2 S. 1).
Das Vorbringen des Beschwerdeführers, er habe auf die Kündigung nicht re-
agieren können, weil er im Spital Triemli gewesen sei, ist in dieser Form neu: Vor
Vorinstanz hatte er einzig vorgebracht, ihm sei "trotz schwerem gesundheitlichem
Problem (Herzschrittmacher eingesetzt)" gekündigt worden (vgl. act. 7/8 und
Prot. Vi. S. 4 ff.). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren können neue Tatsachen-
behauptungen wie gesehen nicht berücksichtigt werden (vgl. oben E. 2.2). Abge-
sehen davon ist die gesetzliche Verwirkungsfrist zur Anfechtung der Kündigung
(Art. 273 Abs. 1 OR) bereits unbenutzt abgelaufen, nachdem die Kündigung vom
10. Juni 2025 – gemäss unbestritten gebliebener Feststellung der Vorinstanz –
nicht angefochten wurde (vgl. act. 6 E. 3.8). Diese materiellrechtliche Verwir-

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kungsfrist ist grundsätzlich auch nicht wiederherstellbar (vgl. TANNER, Wiederher-
stellung von Fristen und Terminen gemäss Art. 148 f. ZPO, in: ZZZ 58/2022,
S. 147 ff. E. II./C.), weil der Gesetzgeber diese Möglichkeit (im Obligationenrecht)
nicht vorgesehen hat.
3.2.3 Ausserdem beanstandet der Beschwerdeführer, im Mietvertrag stehe bei
der Rubrik Kündigung bei unbestimmter Dauer nur "____monatlich", weshalb die
Kündigungsfrist ein Monat sei und nicht 14 Tage. Deshalb sei die Frist von 10 Ta-
gen zur Räumung ungültig (vgl. act. 2 S. 2). Er wolle alles selber zügeln, sei dazu
aber erst in zwei bis drei Wochen dazu im Stande (a.a.O. S. 3).
Der Beschwerdeführer übersieht, dass es sich bei der von der Vorinstanz
angesetzten, 10-tägigen Frist (act. 6 Dispositiv-Ziffer 1) um eine Auszugsfrist han-
delt; diese hat mit der Kündigungsfrist nichts zu tun. Die Auszugsfrist ist eine sog.
Schonfrist, die vom Gesetz zwar nicht vorgesehen ist, aber in Ausnahmefällen
einzuräumen ist, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub der Ausweisung ver-
langen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter innert ange-
messener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem sol-
chen Fall kann diese zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstre-
ckung hinauslaufen (vgl. BGE 119 Ia 28 E. 3; 117 Ia 336 E. 2b; BGer
4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 6 je m.w.H.), zumal eine Erstreckung bei
einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters – wie hier (vgl. oben
E. 1.1) – ohnehin von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a Abs. 1
lit. a OR). Vor Vorinstanz hatte der Beschwerdeführer angegeben, zwei Wohnun-
gen in Aussicht zu haben, in welche er eventuell umziehen könne (Prot. Vi. S. 4).
Da er die Mietzinse unbestrittenermassen bereits seit Februar 2025 nicht mehr
bezahlt hat (vgl. act. 6 E. 2.1 und 2.2), musste er seit geraumer Zeit mit einer
Kündigung rechnen. Dass die Vorinstanz bei dieser Ausgangslage eine 10-tägige
Auszugsfrist angesetzt hat, ist daher nicht zu beanstanden. Abgesehen davon
wird diese um die behördlichen Bearbeitungszeiten faktisch noch einmal verlän-
gert. Für allfällige Unterstützung bei der Suche nach einer Notunterkunft kann der
Beschwerdeführer allenfalls den Sozialdienst des Bezirks Affoltern (044 762 45
45) oder die Sozialhilfe der Stadt Affoltern (044 762 56 54) anfragen.

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In Bezug auf die Kündigungsfrist ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass
diese bei der Miete von möblierten Zimmern und von gesondert vermieteten Ein-
stellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen laut Gesetz zwei Wochen beträgt (vgl.
act. 6 E. 3.4 mit Verweis auf Art. 266e OR). Der Gesetzgeber ist der Auffassung,
dass ein Mieter eines einzelnen möblierten Raumes regelmässig eine Einzelper-
son ist, die in einem solchen Raum grundsätzlich nicht für allzu lange Zeit bleiben
will und beim Umzug bei Weitem nicht den gleichen Unannehmlichkeiten ausge-
setzt ist, wie ein Mieter, der auch noch seine Möbel mitzunehmen hat (vgl. ZK
OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2020, Art. 266e Rz. 10 m.w.H.). Die Behauptung, die
Parteien hätten eine Kündigungsfrist von einem Monat vereinbart, hat der Be-
schwerdeführer erstmals in seiner Beschwerdeschrift vorgebracht (vgl. Prot. Vi.
S. 4 und act. 8); sie ist somit neu und deshalb unzulässig (vgl. oben E. 2.2). Im
Übrigen haben die Parteien das Feld "Kündigung bei unbestimmter Dauer: ___-
monatlich im Voraus auf:" im Mietvertrag (act. 7/4/2) nicht ausgefüllt, womit der
Schluss naheliegt, dass die Parteien nichts von der gesetzlichen Regelung Abwei-
chendes vereinbaren wollten. Es gilt somit die gesetzliche Minimalfrist von zwei
Wochen. Der Beschwerdeführer ist zwar der Ansicht, es gehöre nicht zum Allge-
meinwissen, dass die Kündigungsfrist 14 Tage sei (act. 9 S. 2). Aus einer allfälli-
gen Rechtsunkenntnis kann der Beschwerdeführer allerdings grundsätzlich nichts
zu seinen Gunsten ableiten.
3.3 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist. Damit bleibt es beim angefochtenen Entscheid der Vorinstanz vom
20. August 2025.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Der Beschwerdeführer unterliegt mit seiner Beschwerde und wird kosten-
pflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
hat er trotz entsprechenden Hinweises in der Eingangsanzeige (act. 8) nicht ge-
stellt (vgl. act. 2 und act. 9). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 6'960.– (vgl.
oben E. 2.1) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 300.– festzusetzen
(vgl. § 12 i.V.m. § 4 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG) und dem Beschwerdefüh-
rer aufzuerlegen.

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4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer
nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, und der Beschwerdegegnerin
nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 2), sowie an das Einzel-
gericht des Bezirksgerichts Affoltern, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beläuft sich auf
Fr. 6'960.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
29. September 2025