zh_obergericht · NG120006 · 2012-09-14 · de
Kündigung Pachtvertrag


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG120006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Hodel und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschrei-
ber lic. iur. D. Oehninger.
Urteil vom 14. September 2012
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. C._____,
2. D._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
Nr 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend
Kündigung Pachtvertrag
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom
25. April 2012 (MB110001)

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Erwägungen:
I.
1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Verpächter) sind Eigentümer
und Verpächter des Bauernhofes E._____ in F._____. Die Beklagten und Beru-
fungsbeklagten (nachfolgend Pächter) sind seit dem 1. Mai 2008 Pächter des
Bauernhofes E._____ mit Land, Wald und Bauernhaus. Der Pachtvertrag läuft am
1. Mai 2023 aus (act. 2/2). Die Parteien zerstritten sich bald nach Pachtantritt und
die Verpächter kündigten den Pachtvertrag bereits am 30. Oktober 2008 (und am
27. Januar 2010 ein zweites Mal) vorzeitig. Die Pächter verliessen trotz Kündi-
gung den Hof nicht. Sie vertraten den Standpunkt, dass gemäss Pachtvertrag
vielmehr die Verpächter das Wohnhaus auf dem Bauernhof zu verlassen hätten,
um den Einzug der Pächterfamilie zu ermöglichen. Die Verpächter wohnten zu je-
nem Zeitpunkt nach wie vor im Bauernhaus. Dies weil ursprünglich vereinbart
worden war, dass die Pächter eine Ersatzwohnung beziehen würden, bis die Ver-
pächter in das auf dem Hof neu zu bauende Stöckli ziehen (Prot. MB090005 S.
28, 29 und 33).
2. Die Prozessgeschichte der Parteien ist der Kammer hinlänglich bekannt und
sei hier lediglich in geraffter Form wiedergegeben: Die Verpächter und widerkla-
geweise auch die Pächter riefen im August 2009 die Vorinstanz und schliesslich
die Kammer an (NG100028-O). Dies mit der Folge, dass die von den heutigen
Verpächtern ausgesprochene Kündigung für ungültig erklärt wurde. Letztere wur-
den mit Beschluss der Kammer vom 3. März 2011 verpflichtet, das den Pächtern
verpachtete Wohnhaus auf dem Bauernhof E._____ bis spätestens 31. Mai 2011
ordentlich zu räumen und zu verlassen. Gegen den Beschluss der Kammer führ-
ten die Verpächter erfolglos Beschwerde beim Bundesgericht.
Bereits im Oktober 2010 – also kurz nach dem (ersten) vorinstanzlichen Ent-
scheid über Kündigung bzw. Auszug – stellten die Pächter einen Wohncontainer
auf das Hof-Gelände. Dies veranlasste die Verpächter zu einer erneuten Kündi-

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gung des Pachtverhältnisses, diesmal auf den 30. Oktober 2011. Diese Kündi-
gung ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sie wurde gestützt auf Art. 22
b lit. c LPG ausgesprochen, da die Pächter – nach Auffassung der Verpächter –
durch das Aufstellen eines Wohncontainers auf dem Pachtland ohne Zustimmung
der Verpächter eine Änderung am Pachtgegenstand vorgenommen und dadurch
ihnen obliegende Pflichten verletzt hätten.
3.1 Die Verpächter machten daher vor Vorinstanz mit Eingabe vom 15. Februar
2011 das folgende Rechtsbegehren anhängig (act. 1 und act. 2/1):
"1. Es sei festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 27. März 2008 per 31. Oktober
2011 gekündigt ist.
2. Die Beklagten seien zu verpflichten, das Pachtobjekt unter Mitnahme der Vieh-
und Fahrhabe per Ablauf des Pachtvertrages, eventualiter innert einer richter-
lich anzusetzenden Frist, ordnungsgemäss und unter Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustandes zu verlassen.
3. Die Kosten seien den Beklagten aufzuerlegen und sie seien zu verpflichten, die
Kläger prozessual zu entschädigen."
Mit Eingabe vom 5. April 2011 stellten die Verpächter zudem ein Gesuch um An-
ordnung vorsorglicher Massnahmen mit folgenden Anträgen (act. 5):
"1. Es sei in Abänderung von Ziff. 3 des Urteiles im Verfahren MB 090005 festzustellen,
dass das Wohnhaus Assek.-Nr. …, …-Strasse .., in F._____ für die Dauer
des Verfahrens von den Klägern nicht zu räumen und zu verlassen ist.
2. Die Kosten seien dem Entscheid vorzubehalten."
Mit Eingabe vom 30. Mai 2011 reichten die Pächter innert Frist ihre schriftliche
Stellungnahme zum Hauptbegehren mit nachfolgenden Anträgen ein und verzich-
teten hinsichtlich des Massnahmebegehrens auf solche (act. 10 S. 2):
"1. Die Klage vom 15. Februar 2011 betreffend Feststellung der Auflösung des
Pachtverhältnisses per 31. Oktober 2011 sowie Räumung des Pachtobjekts durch die
Beklagten sei abzuweisen.
2. Den Klägern sei eine kurze Frist anzusetzen, um das von ihnen bewohnte
Wohnhaus Assek.-Nr. …, …-Strasse .., in F._____, ordnungsgemäss zu
räumen und zu verlassen.
3. Die Kosten des Mietgerichts Horgen seien den Klägern aufzuerlegen, und sie seien
zu verpflichten, den Beklagten eine angemessene Entschädigung (zuzüglich 8%
MWSt) auszurichten."

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3.2 Mit Beschluss vom 4. Juli 2011 trat die Vorinstanz unter Hinweis auf die Ver-
fügung des Bundesgerichts vom 16. Mai 2011, mit welcher der Beschwerde ge-
gen das Urteil vom 23. September 2010 die aufschiebende Wirkung erteilt worden
war, auf das Begehren um Erlass vorsorglicher Massnahmen nicht ein. Am
28. Juli 2011 fand vor Vorinstanz eine Instruktionsverhandlung/Hauptverhandlung
mit Augenschein statt (Prot. VI S. 7 ff.). Mit Eingabe vom 11. August 2011 stellten
die Pächter vor der Vorinstanz ein Begehren um Erlass eines Befehls nach
Art. 257 ZPO (act. 52/17 S. 4), worin die Verpächter unter Androhung der
Zwangsvollstreckung und einer Bestrafung nach Art. 292 StGB zu verpflichten
seien, das Wohnhaus unverzüglich zu verlassen. Die Vorinstanz entsprach diesen
Begehren der Pächter mit Urteil vom 15. Dezember 2011 und verpflichtete die
Verpächter zum Verlassen des Hauses bis spätestens 31. Januar 2012 (act.
52/17). Die Verpächter erhoben auch gegen diesen Entscheid Beschwerde beim
Obergericht, welche von der Kammer mit Urteil vom 20. Januar 2012 (inzwischen
rechtskräftig) abgewiesen wurde (act. 38 = 52/21).
3.3 Die Vorinstanz gelangte in der Hauptsache schliesslich mit Urteil vom
25. April 2012 zu folgendem Entscheid (act. 40 = 43 S. 19 f.):
1. In Abweisung der Klage wird die mit Schreiben vom 26. November 2010 ausgespro-
chene Kündigung des Pachtvertrags per 30. Oktober 2011 für den Landwirtschaftsbe-
trieb E._____ in F._____ ungültig erklärt.
2.-4. [Kosten- und Entschädigungsfolgen]
5. [Mitteilung]
6. [Berufung]
4. Die Verpächter erhoben dagegen mit Eingabe vom 31. Mai 2012 rechtzeitig
Berufung und stellten folgende Anträge (act. 44 S. 2, vgl. act. 41/1):
1. ln Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil aufzuheben und es sei fest-
zustellen, dass der Pachtvertrag vom 27. März 2008 mit Schreiben vom 26. Novem-
ber 2010 per 30. Oktober 2011 gekündigt ist.
2. Die Beklagten seien infolgedessen zu verpflichten, das Pachtobjekt unter Mitnahme
der Vieh- und Fahrhabe innert einer richterlich anzusetzenden Frist ordnungsgemäss
und unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlassen; unter An-
drohung einer Zwangsräumung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO im Unterlassungs-
fall auf Kosten der Beklagten bei solidarischer Haftbarkeit.

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWSt.) im vorliegenden wie auch im
vorinstanzlichen Verfahren zu Lasten der Beklagten bei solidarischer Haftbarkeit.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-42) und die Prozessleitung
delegiert. Die Verpächter leisteten innert Frist den ihnen auferlegten Kostenvor-
schuss (act. 48 und 50, vgl. act. 49/1) und legten mit Noveneingabe vom
11. September 2012 (act. 53) noch einen Entscheid des Baurekursgerichts des
Kantons Zürich vom 3. Juli 2012 über die Baubewilligung für den Wohncontainer
ins Recht (act. 54). Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet
(vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO), da das Verfahren bereits heute spruchreif ist. Der not-
wendige Streitwert ist ohne Weiteres erreicht (vgl. act. 48 S. 2).
II.
1. Unbestritten ist gemäss den vorinstanzlichen Akten und der Berufungs-
schrift, dass die Pächter die Verzögerung des Stöcklineubaus zu verantworten
haben, sich in der Folge die Verpächter aber bis heute gänzlich weigerten, das
Wohnhaus, welches gemäss Pachtvertrag (act. 2/2 S. 3) eigentlich und zumindest
mittel- und längerfristig den Pächter zusteht, zu verlassen. Die Verpächter ver-
blieben sogar entgegen einem entsprechenden Urteil des Bundesgerichts im
Wohnhaus (act. 36/38). Auch die spätere Verneinung der Gültigkeit der heute zu
beurteilenden Kündigung in einer – allerdings lediglich vorfrageweisen und damit
für dieses Verfahren nicht bindenden – Prüfung dieses Sachverhalts durch die
Kammer, brachte die Verpächter nicht zum Umdenken (act. 38). Die Pächter ih-
rerseits hatten sich mit dem Einverständnis der Verpächter (welches auch heute
noch vorläge, act. 44 S. 11 und 15) bereits seit geraumer Zeit provisorisch in ei-
nem Wohnwagen mit Vorzelt auf dem gepachteten Bauernhof eingerichtet, was
insbesondere wegen der erforderlichen hohen Präsenzzeit auch nötig war. Nach-
dem diese Wohnsituation Jahre angedauert hatte, schufen die Pächter unbestrit-
ten mit dem Einbetonieren der erwähnten Rohrfundamente und dem Aufstellen
eines Wohncontainers auf besagten Fundamenten ein etwas dauerhafteres Pro-
visorium. Die Pächter entschieden sich für dieses Vorgehen, weil ihnen das weite-
re Bewohnen des alten, durch den mehrjährigen ständigen Gebrauch arg abge-

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nützten, vergrauten und schimmligen Wohnwagens unzumutbar erschien (act. 10
S. 8 f., vgl. diverse Fotographien in act. 11/2). Die grundsätzliche Zulässigkeit
bzw. Notwendigkeit des Ersatzes des alten Wohnwagens wird denn auch von den
Verpächtern nicht ernsthaft angezweifelt.
2.1 Dies wird ihnen nun von den Verpächtern als ausserordentlicher Kündi-
gungsgrund im Sinne von Art. 22a Abs. 1 LPG (Veränderung der Pachtsache)
entgegengehalten (act. 1 S. 6 ff.). Die Verpächter führen in der Berufungsschrift
aus, inwiefern das Aufstellen eines Wohncontainers durch die Pächter eine un-
bewilligte Änderung der Pachtsache darstelle (act. 44 S. 4 ff.). Die Verpächter ge-
langen zum Schluss, ihr eigenes Verhalten erfülle die Voraussetzungen des nach
Art. 2 Abs. 1 ZGB verpönten Rechtsmissbrauchs nicht. Dies habe die Vorinstanz
verkannt (act. 44 S. 13 ff.). Vielmehr hätten sich die Pächter rechtsmissbräuchlich
verhalten (act. 44 S. 16) und diese seien auch ursprünglich Schuld an der Ver-
weigerung der Baufreigabe für das Stöckli (act. 44 S. 14).
2.2 Die Pächter waren vor Vorinstanz der Ansicht, die Verpächter würden sich
rechtsmissbräuchlich verhalten, wenn sie, nachdem sie sich mit dem ersten Pro-
visorium (Wohnwagen) einverstanden erklärt hätten, nun im Ersatz desselben
durch ein etwas dauerhafteres Provisorium eine Vertragsverletzung erkennen
würden. Das neue Provisorium, welches für die sechsköpfige Familie notgedrun-
gen über eine gewisse Fläche verfügen müsse, beanspruche im Übrigen ähnlich
viel (unproduktive) Fläche wie das bisherige (act. 10 S. 8 f.).
3. Art. 22b lit. c LPG sieht vor, dass ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag unab-
hängig von der Dauer, auf welche er abgeschlossen wurde, mit einer Frist von 6
Monaten auf den Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden kann, wenn der
Pächter eine über den ordentlichen Unterhalt hinaus gehende Erneuerung oder
Änderung der Pachtsache nach Art. 22a LPG vorgenommen hat, sofern der Ver-
pächter nicht vorher schriftlich zugestimmt hat und der Pächter die Änderung nicht
innert einer angemessenen Frist rückgängig macht. Bei der Kündigung des
Pachtvertrages nach Art. 22b LPG handelt es sich um eine an die Besonderheiten
der landwirtschaftlichen Pacht angepasste Ausgestaltung eines allgemeinen Prin-
zips, welches grundsätzlich bei allen Dauerschuldverhältnissen gilt: Neben der

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Möglichkeit der ordentlichen Kündigung tritt regelmässig die an das Vorliegen
wichtiger Gründe gebundene ausserordentliche, vorzeitige Kündigung des Dauer-
schuldverhältnisses (BGE 128 III 428). Art. 22b LPG sieht bei bestimmen Pflicht-
verletzungen des Pächters eine solche ausserordentliche Kündigung vor – gleich
wie die Kündigung infolge Unzumutbarkeit der Weiterführung des Pachtvertrags,
für welche ebenfalls eine Frist von 6 Monaten statuiert wird (Art. 17 LPG). Die
Kündigungsvoraussetzungen von Art. 22b LPG sind daher als Konkretisierungen
des erwähnten, für eine ausserordentliche Kündigung nötigen, wichtigen Grundes
zu verstehen. Auch in diese Richtung geht die Meinung in der (spärlichen) Litera-
tur zum landwirtschaftlichen Pachtrecht, wonach die vorzeitige Auflösung des
Pachtvertrages nach Art. 22b LPG eine ausserordentlich harte Massnahme dar-
stelle. Diese bedürfe daher eines ausserordentlichen Grundes und sei vor allem
dann gerechtfertigt, wenn dem Pachtgegenstand Gefahr drohe (Studer/Hofer, Das
landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck 2007, Rz. 495). Vor allem Um- oder
Neubauten im Sinne von Art. 11 LPG würden den Tatbestand von Art. 22a Abs. 1
LPG erfüllen (Studer/Hofer, a.a.O., Rz. 489). Darunter seien Veränderungen der
Pachtsache zu verstehen, welche sich auf den Wert der Pachtsache auswirken
und die den Parteien daher das Recht geben, eine Neufestsetzung des Ertrags-
werts mit Anpassung des Pachtzinses zu verlangen. Insbesondere in solchen Fäl-
len kann daher die Kündigungsmöglichkeit nach lit. c von Art. 22b LPG bestehen.
Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist wie in allen Fällen einer ausserordentlichen
Kündigung auch ein Ermessensentscheid des Gerichts (Art. 4 ZGB). Dieses hat in
Würdigung der konkreten Umstände zu entscheiden, ob ein solcher Grund vor-
liegt (BGE 128 III 428 E. 4).
4.1 Vorab stellt sich daher die Frage, ob die Pächter eine Erneuerung oder Än-
derung an der Pachtsache vorgenommen haben, die über den ordentlichen Un-
terhalt hinausgeht, sodass sie bewilligungspflichtig (durch die Verpächter) würde.
Die Vorinstanz hat diese Frage grundsätzlich bejaht (act. 40 = 43 S. 8-13), worauf
verwiesen werden kann, wobei sich dennoch fragt, inwiefern das bloss provisori-
sche Stellen einiger Pfosten eine Änderung der Pachtsache darstellt. Vorliegend
handelt es sich wohlgemerkt nicht um eine Mietwohnung, sondern um einen ge-

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pachteten Bauernhof, der den Pächtern gerade zum Zweck der Bewirtschaftung
und Nutzung des Bodens überlassen wurde. Das Erdreich ist zwar als Ertrags-
grundlage unbedingt zu schützen und zu erhalten, doch hat der Boden anderer-
seits als der zentrale Bestandteil des landwirtschaftlichen Pachtverhältnisses in
der Praxis, wie bereits das Wort "Land-wirtschaft" klar zum Ausdruck bringt, zwin-
gend allerlei Eingriffe zu dulden. Diese verkraftet er bei sachgemässer Bewirt-
schaftung, ohne dass er Schaden nimmt. Die Bearbeitung und Nutzung der
Scholle durch den Pächter ist im Pachtrecht ein Dauerzustand, zu dem der Ver-
pächter mit Vertragsschluss sein Einverständnis gibt und den er daher – solange
keine Schädigung der Substanz droht – auch zu dulden hat. Man denke nur an
das Einschlagen von Pfosten für eine Umzäunung oder Absperrung für die Tier-
haltung oder das Erstellen einer etwas dauerhafteren Holzbeige mittels einiger
Seitenstreben (z.B. mit betonierten Sockeln), die (vorübergehende) Lagerung von
Material oder das Abstellen von Maschinen. Eine solche oder ähnliche Nutzung
des Bodens – gerade wenn es sich, wie vorliegend, um eine teilweise "unproduk-
tive" Fläche in unmittelbarer Hofnähe handelt (Prot. Vorinstanz S. 7) – muss da-
her möglich sein, ohne jedes Mal einer schriftlichen Zustimmung des Verpächters
zu bedürfen. Ansonsten wäre das sinnvolle Bewirtschaften eines Pachtbetriebs in
der Praxis derart stark eingeschränkt, dass sich der Pächter ohne rege Zustim-
mungskorrespondenz mit dem Verpächter ständig mit einem Fuss in der pacht-
rechtlichen Illegalität bewegen würde.
Die Vorinstanz hat zu Recht erwogen, beim Wohncontainer handle es sich um ei-
ne Fahrnisbaute. Dies ergibt sich aus der fehlenden festen Verbindung des Con-
tainers zum Boden und der bloss provisorischen Nutzung (vgl. auch den Bundes-
gerichtsentscheid 4C.293/2001, E. 4b vom 11. Dezember 2001 und den Kom-
mentar dazu von Jean-Pierre Tschudi, in: MRA 1/04 S. 35, S. 43 2. Abschnitt).
Entgegen der Auffassung der Verpächter in der Noveneingabe (act. 53 Rz. 4)
äussert sich das Baurekursgericht in seinem Entscheid über die Baubewilligung
nicht zur Frage der Fahrniseigenschaft des Wohncontainers oder zur Frage der
Änderung der Pachtsache. Solches wäre für vorliegendes Verfahren denn auch
nicht präjudizierend. Das Baurekursgericht stellte hingegen Probleme bei den
baurechtlichen Abstandsvorschriften fest, weshalb es die kommunale Baubewilli-

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gung aufhob (vgl. act. 54, insbesondere S. 12 ff.). Interessanterweise führt aber
auch das Baurekursgericht aus (act. 54 S. 13): "Bei der Frage, ob allenfalls die
Verschiebung oder ein Rückbau des Wohncontainers verhältnismässig ist, wird
insbesondere zu berücksichtigen sein, ob der vom Obergericht des Kantons Zü-
rich am 20. Januar 2012 bestätigte Räumungsbefehl an die Rekurrierenden (act.
30) rechtskräftig geworden ist und deshalb mit einer baldigen Übergabe des
Wohnhauses an die privaten Rekursgegner zu rechnen ist, wozu die Rekurrieren-
den bekanntlich verpflichtet sind (BGE 4A_224/2011 vom 27. Juli 2011). Diesfalls
würde der Wohncontainer in Bälde entbehrlich." Die baurechtliche Bewilligungs-
fähigkeit des Wohncontainers ist jedenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden
Berufungsverfahrens und auch für die Prüfung der Zulässigkeit der Kündigung
des Pachtvertrags durch die Verpächter von untergeordneter Relevanz. Zusätzli-
che Weiterungen aufgrund des nachträglich eingereichten Entscheids des Baure-
kursgerichts sind nicht angezeigt.
Nach dem Gesagten muss es dem Pächter aus zivilrechtlicher Sicht grundsätzlich
möglich sein, vorübergehend eine provisorische Fahrnisbaute auf den Pachtgrund
zu stellen. Ob diese nun selber Räder hat, zuerst auf eine fahrbaren Unterlage
(z.B. Anhänger, Lastwagen oder dergleichen) gehievt werden muss oder sonst
"leicht" wieder entfernt werden kann (z.B. Bude), kann dabei nicht entscheidend
sein. Dies auch weil beim vorübergehenden Aufstellen von Fahrnisbauten ohne
feste Verbindung zum Boden das Akzessionsprinzip grundsätzlich nicht greift
(Art. 677 Abs. 1 ZGB). Zudem sind die Dimensionen der Fahrnisbaute vorliegend
mit denjenigen einer grösseren landwirtschaftlichen Maschine (z.B. einem grösse-
ren Traktor mit angehängtem Gerät) vergleichbar. Dass Letztere vom Pächter auf
dem Hofareal frei parkiert und auch über längere Zeit stehengelassen werden
können, ist offensichtlich und würde niemandem Anlass geben, plötzlich von einer
Bewilligungspflicht auszugehen. Damit muss allein aus der Tatsache der Errich-
tung einer Fahrnisbaute nicht zwingend eine Änderung (der Substanz) des Pacht-
gegenstands resultieren, auch wenn sich vorliegender Fall an der oberen Grenze
des Möglichen bewegt.

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4.2 Aufgrund des nachfolgend Auszuführenden kann in vorliegendem Fall die
vorstehende Abgrenzung sogar offen gelassen werden. Wollte man (mit der Vo-
rinstanz) die Änderung des Pachtgegenstands bejahen, ist dadurch nämlich noch
nicht dargetan, dass diese Änderung auch einen wichtigen Grund für eine aus-
serordentliche Kündigung darstellt. Welche konkreten Nachteile, geschweige
denn Gefahren, der Pachtsache vorliegend durch die Errichtung des neuen
Wohnprovisoriums drohen, haben die Verpächter nicht überzeugend dargetan
(act. 44 S. 5 f. und S. 10-12). Der Wohncontainer und die Betonpfeiler können re-
lativ einfach wieder weggehoben und entfernt werden und die hernach wieder zu-
zuschüttenden Erdlöcher weisen nur einen geringen Durchmesser auf. Auch die
Neubepflanzung der kahlen Stellen entspricht erfahrungsgemäss denjenigen Um-
trieben, die anfallen, wenn man den oft zitierten Wohnwagen, eine sonstige Fahr-
nisbaute oder auch z.B. eine Holzbeige nach Jahr und Tag wieder entfernt: Die
daruntergelegene Vegetation ist mangels Licht und Wasser zu Grunde gegangen.
Doch bei entsprechenden klimatischen Bedingungen und allenfalls nach einem
Nachsäen spriesst das Gras bereits kurze Zeit später wieder. Auch der von den
Verpächtern bemühte Vergleich mit dem Abbruch einer Wohnbaute geht daher
fehl (act. 44 S. 8). Das richtige Gerät vorausgesetzt, ist der Aufwand für den Ab-
transport des Wohncontainers etwa mit demjenigen für den Abtransport einer
Baubaracke vergleichbar (letztere kann gemäss § 1 lit. c der Zürcher Bauverfah-
rensverordnung (BVV) für die Bauzeit sogar bewilligungsfrei aufgestellt werden).
Auch kann nicht argumentiert werden, das Aufstellen des Wohncontainers würde
den Wert der Pachtsache massgeblich ändern, denn die dafür in Anspruch ge-
nommene Fläche ist im Vergleich zum ganzen Pachtland vernachlässigbar.
4.3 Demnach erreicht das Vorgehen der Pächter vorliegend die Schwelle eines
wichtigen Grundes nicht und die Kündigung des Pachtvertrages gestützt auf
Art. 22b lit. c LPG ist daher unzulässig.
5. Im Weiteren war es den Pächtern zudem von den Verpächtern bereits seit
langer Zeit und bis heute erlaubt, auf dem Pachtland zu wohnen (wenn auch zu-
nächst in einem Wohnwagen). Dies als Folge der Tatsache, dass die Verpächter
das Wohnhaus – auch nach mehrmaliger gerichtlicher Aufforderung – bis heute

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nicht verlassen haben. Damit ist die Ansicht der Vorinstanz betreffend die
Rechtsmissbräuchlichkeit der Verpächterkündigung zu teilen. Die Verpächter ha-
ben zu verantworten und dulden seit Jahren ausdrücklich, dass die Pächter samt
Familie (in einem Wohnwagen) auf dem Hof wohnen. Eine Kündigung allein auf-
grund dieses Umstandes wäre daher – von der Fraglichkeit des Eingriffs in die
Pachtsache einmal abgesehen – rechtsmissbräuchlich (vgl. auch die sehr ähnlich
gelagerte Konstellation der Kündigung als widersprüchliches Verhalten in der
mietrechtlichen Rechtssprechung und Literatur, so etwa ZK-Higi, 4. Aufl., N 71 zu
Art. 271 OR). Indem die Verpächter den Pächtern zugestehen, in einem Proviso-
rium auf dem Hof leben zu können, die Dauer des Provisoriums durch ihr Verblei-
ben im Wohnhaus jedoch selber ständig eigenmächtig verlängern, verhalten sich
die Verpächter widersprüchlich, wenn sie der Pächterfamilie nicht zugestehen, der
stetig steigenden Dauer dieses Zustands durch ein etwas stabileres und hygieni-
scheres Provisorium Rechnung zu tragen. Auch der Vorschlag der Verpächter,
den mittlerweile durchgeschimmelten Wohnwagen durch einen neuen zu ersetzen
(act. 44 S. 9-11), zielt daher ins Leere. Der Wohncontainer wäre zudem schon
längst Geschichte, hätten die Verpächter sich einer der diversen gerichtlichen An-
ordnungen zur Räumung des Wohnhauses unterzogen oder sich wenigstens
dann an die schriftliche Abmachung im Pachtvertrag gehalten, als der Neubau
des Stöcklis aus von den Pächtern zu vertretenden Gründen auf lange Zeit hinaus
gestoppt worden war. Die Verpächter hatten es durchwegs selbst in der Hand,
den von ihnen bezüglich des Wohncontainers gewünschten Zustand auf ihrem
Bauernhof wieder einkehren zu lassen.
6. Die Kündigung per 31. Oktober 2011 ist zudem aufgrund der aktenkundigen
Vorgeschichte durchwegs als Reaktion der Verpächter auf die anhaltenden Aus-
einandersetzungen mit den Pächtern zu verstehen. Der Kündigungsgrund der
Änderung der Pachtsache ist damit ein vorgeschobener und die Kündigung selbst
rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB.
7. Aufgrund vorstehender Erwägungen hat die Vorinstanz das Begehren der
Verpächter somit zu Recht abgewiesen und auch vorliegende Berufung erweist
sich als unbegründet. Folglich ist sie abzuweisen.

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III.
1. Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind nach obgenanntem Verfahrens-
ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Grundlage für die Festsetzung der
Gebühren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse sowie der
Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 GebV OG). Im
Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen im
Rechtsmittelverfahren (§ 12 Abs. 2 GebV OG).
2. Die Verpächter unterliegen, weshalb sie für das Rechtsmittelverfahren nach
Art. 106 Abs. 1 ZPO die Gerichtskosten zu tragen haben. Bei einem Streitwert
von rund Fr. 162'000.– (Kapitalwert gemäss Art. 92 Abs. 1 ZPO, zur Berechnung
vgl. Verfügung vom 20. Juni 2012, act. 48 S. 2) erweist sich gestützt auf § 12 Abs.
1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und 3 sowie i.V.m. § 7 lit. b GebV OG eine Gerichtsgebühr von
Fr. 5'000.– den Gegebenheiten und dem Aufwand des Rechtsmittelverfahrens als
angemessen. Der von den Verpächtern geleistete Kostenvorschuss (act. 50) ist
zur Kostentilgung heranzuziehen und die Gerichtskosten sind aufgrund des Ver-
fahrensausgangs den Verpächtern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

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3. Da die Pächter im Berufungsverfahren nicht anzuhören waren (Art. 312 Abs.
1 ZPO), sind ihnen keine notwendigen Auslagen bzw. Vertretungskosten entstan-
den, welche es zu ersetzen gälte (Art. 95 Abs. 1 und 3 lit. a und b ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes des Be-
zirksgerichtes Horgen vom 25. April 2012 wird bestätigt.
2. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden auf
Fr. 5'000.– festgesetzt, den Verpächtern solidarisch auferlegt und mit ihrem
Kostenvorschuss verrechnet.
3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
festgesetzt.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Pächter unter Beilage je eines
Doppels von act. 44 und 53, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes
Horgen, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund
Fr. 162'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. D. Oehninger
versandt am: