zh_obergericht · PD250001 · 2025-03-31 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD250001-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl
sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Funck
Beschluss und Urteil vom 31. März 2025
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer
gegen
B._____,
Klägerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. X._____,
betreffend Forderung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich
vom 19. Dezember 2024 (MJ240028)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Vertrag vom 2. Mai 2023 mietete die Klägerin und Beschwerdegegnerin
(nachfolgend: Mieterin) in einer vom Beklagten und Beschwerdeführer (nachfol-
gend: Vermieter) gemieteten Wohnung in der Liegenschaft C._____ [Strasse] 1 in
… Zürich ab dem 1. Juni 2023 ein möbliertes Zimmer zu einem Mietzins von
Fr. 1'250.–. In diesem Preis inbegriffen war u.a. die Mitbenützung der Nasszellen,
der Küche und des Wohnzimmers. Die Mieterin musste zudem ein Depot von
Fr. 2'500.– leisten (act. 7/3/2; act. 7/3/6). Mit eingeschriebenem Brief vom
17. September 2023 kündigte die Mieterin den Mietvertrag unter Berücksichtigung
der zweimonatigen Kündigungsfrist per 30. November 2023 (act. 7/3/7). Nach An-
sicht der Mieterin verweigerte ihr der Vermieter im November 2023 den Zugang
zur Wohnung und zum von ihr gemieteten Zimmer, weshalb er ihrer Ansicht nach
den Mietzins für diesen Monat zurückzuerstatten habe. Zudem erhielt sie ihrer
Meinung nach das auf ein privates Bankkonto des Vermieters einbezahlte Depot
nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Unrecht nicht zurück (vgl. act. 7/1).
1.2. Mit Eingabe vom 22. Dezember 2023 gelangte die Mieterin an die Schlich-
tungsbehörde Zürich. Nachdem der Vermieter unentschuldigt nicht an der
Schlichtungsverhandlung vom 2. April 2024 erschienen war, unterbreitete die
Schlichtungsbehörde den Parteien gleichentags einen Urteilsvorschlag, wobei sie
den Vermieter verpflichtete, der Mieterin Fr. 3'750.– zu bezahlen (act. 7/3/3 =
act. 7/5 = act. 7/8/7). Der Vermieter lehnte den Urteilsvorschlag mit Eingabe vom
9. April 2024 ab (act. 7/8/10), woraufhin die Schlichtungsbehörde der Mieterin am
16. April 2024 die Klagebewilligung erteilte (act. 7/8/11). Mit Klage vom 16. Mai
2024 gelangte die Mieterin an das Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz)
und beantragte, der Vermieter sei zu verpflichten, ihr insgesamt Fr. 3'750.– zu-
züglich 5 % Zins seit 1. November 2023 zu bezahlen (act. 7/1; vgl. auch
act. 7/35). Anlässlich der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 beantragte der Ver-
mieter demgegenüber sinngemäss die Abweisung der Klage und verlangte im
Rahmen einer Widerklage, die Mieterin sei zur Zahlung von Fr. 2'777.40 an ihn zu
verpflichten (vgl. act. 38 S. 28; Prot. VI S. 8 ff.). Sodann stellte er sinngemäss ein

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Ausstandsgesuch gegen den erstinstanzlichen Richter (vgl. Prot. VI S. 42; ferner
dessen Ankündigung in act. 7/29). Nach Durchführung des Verfahrens wies die
Vorinstanz mit Verfügung und Urteil vom 19. Dezember 2024 das Ausstandsge-
such sowie die Widerklage ab und verpflichtete den Vermieter in Gutheissung der
Klage, der Mieterin Fr. 3'750.– zuzüglich 5 % Zins seit 1. November 2023 zu be-
zahlen. Sodann auferlegte die Vorinstanz dem Vermieter eine Ordnungsbusse
von Fr. 1'600.– und hielt fest, bei der Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat werde
eine Strafanzeige gegen den Vermieter wegen des Verdachts auf Veruntreuung
erfolgen (act. 4 = act. 5/97-117 = act. 6 = act. 7/42; nachfolgend zitiert als act. 6).
1.3. Gegen diesen Entscheid erhob der Vermieter mit Eingabe vom 14. Januar
2025 (Datum Poststempel) Beschwerde bei der Kammer, wobei er unter anderem
die Aufhebung des angefochtenen Entscheides inklusive der Ordnungsbusse,
sinngemäss die Abweisung der Anträge der Mieterin, ihre Verpflichtung zur Be-
zahlung von Fr. 6'327.40 an den Vermieter, die Auferlegung der Verfahrenskosten
des erst- und des zweitinstanzlichen Verfahrens an die Mieterin, die Zusprechung
einer Umtriebsentschädigung an ihn und die Verpflichtung der Mieterin zur Rück-
gabe der Wohnungsschlüssel verlangte. Sodann stellte der Vermieter ein Gesuch
um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege inklusive Bestellung eines
Rechtsbeistandes, beantragte die Aufhebung des Entscheides der Vorinstanz be-
treffend das Ausstandsgesuch sowie die Gutheissung desselben und stellte das
Begehren, der vorinstanzliche Richter sei seines Amtes zu entheben. Ferner ver-
langte der Vermieter eine Untersuchung wegen verschiedener Delikte, u.a. wegen
Amtsmissbrauch im Sinne von Art. 312 StGB, und war mit dem Erstatten der
Strafanzeige durch die Vorinstanz nicht einverstanden (act. 2 S. 4 ff.). Mit Eingabe
vom 24. Januar 2025 ergänzte der Vermieter seine Beschwerde, wobei er zusätz-
lich um Löschung der Betreibung Nr. 2 sowie um die Rückweisung des Verfah-
rens an die Vorinstanz ersuchte; ferner bat er um eine Eingangsbestätigung und
eine Bestätigung, auch zuhanden der Staatsanwaltschaft, dass der angefochtene
Entscheid nicht rechtskräftig sei (act. 8, insb. S. 4). Daraufhin wurde dem Vermie-
ter mit Schreiben vom 30. Januar 2025 der Eingang seiner Eingaben vom 14. und
24. Januar 2025 bestätigt und weiter erläutert, dass der mit Beschwerde ange-
fochtene vorinstanzliche Entscheid in Anwendung von Art. 325 Abs. 1 ZPO

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rechtskräftig sei (act. 10). Der Kammer wurde schliesslich eine vom Vermieter an
den Regierungsrat gesandte Eingabe zuständigkeitshalber weitergeleitet (vgl.
act. 11 und act. 12). Der Inhalt dieser Eingabe deckt sich im Wesentlichen mit der
Beschwerde vom 14. Januar 2025 (vgl. act. 12 und act. 2). Mit E-Mail vom
26. März 2025 wandte sich der Vermieter erneut an die Kammer und brachte wei-
tere Argumente vor (act. 17 und act. 19/1-4).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1–52). Da sich die
Beschwerde, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, sogleich als unzulässig
resp. unbegründet erweist, ist vom Einholen einer Beschwerdeantwort abzusehen
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der Mieterin
sind mit dem vorliegenden Entscheid lediglich Doppel resp. Kopien der Be-
schwerde, deren Ergänzung sowie der Beilagen dazu zuzustellen.
2. Rechtsmittelvoraussetzungen / Anforderungen an die Beschwerdebegrün-
dung
2.1. Sowohl die Beschwerde vom 14. Januar 2025 als auch die Eingabe vom
24. Januar 2025 wurden innert der 30-tägigen Beschwerdefrist und damit grund-
sätzlich rechtzeitig eingereicht (vgl. act. 7/44 und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Be-
schwerde ist im Sinne von Art. 321 Abs. 1 ZPO schriftlich und mit zumindest sinn-
gemässen Anträgen versehen, sie wurde bei der Kammer als zuständiger Be-
schwerdeinstanz eingereicht und enthält eine Begründung. Sie richtet sich gegen
einen erstinstanzlichen Endentscheid, der nicht berufungsfähig ist, weil der Streit-
wert weniger als Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a und Art. 308 ZPO). Der Ver-
mieter ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und somit zur Be-
schwerde legitimiert. Insofern kann auf die Beschwerde jedenfalls im Grundsatz
eingetreten werden (vgl. jedoch nachfolgend E. 4.2, 5.1, 6.1, 8.2, 8.4.3, 9.6 und
10).
2.2. Das E-Mail des Vermieters vom 26. März 2025 wurde hingegen nicht nur
nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereicht, es ist auch nicht im Sinne von
Art. 130 Abs. 2 ZPO gültig elektronisch signiert (act. 18). Daher sind das E-Mail
und die damit eingereichten Beilagen nicht zu berücksichtigen.

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2.3. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-
schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei ist
konkret darzulegen, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Die
Beschwerde führende Partei hat sich mit anderen Worten mit dem angefochtenen
Entscheid auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, aus welchen
Gründen er falsch ist (vgl. etwa Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025,
Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 30; ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 4. Aufl. 2025,
Art. 321 N 15). Nicht ausreichend ist es, bloss die bereits vor der Vorinstanz getä-
tigten Ausführungen zu wiederholen (BSK ZPO-Spühler, 4. Aufl. 2025, Art. 321
N 4 i.V.m. Art. 311 N 15; Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321
N 21 i.V.m. Art. 311 N 31). Formelartige, d.h. nicht spezifisch auf den angefochte-
nen Entscheid bezogene, und rein appellatorische Kritik wie etwa, der angefoch-
tene Entscheid sei "falsch" oder "rechtswidrig", ist ebenfalls ungenügend (Hunger-
bühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 31). Bei
Laien sind dabei grundsätzlich weniger strenge Anforderungen an die Beschwer-
deschrift zu stellen als bei einer anwaltlich vertretenen Partei (OGer ZH
PS110192 vom 21. Februar 2012 E. 5.1; BK ZPO-Sterchi, Art. 321 N 17 f.; BSK
ZPO-Spühler, 4. Aufl. 2025, Art. 321 N 4 i.V.m. Art. 311 N 18; Hungerbühler,
DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N 21 i.V.m. Art. 311 N 32; ZK ZPO-Frei-
burghaus/Afheldt, 4. Aufl. 2025, Art. 321 N 15). Während auf die Beschwerde
nicht einzutreten ist, wenn sie gar keine derartige Begründung enthält (BK ZPO-
Sterchi, Art. 321 N 22; Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321
N 21 i.V.m. Art. 311 N 32 und 46), ist bei einer lediglich mangelhaften Begrün-
dung demgegenüber auf das Rechtsmittel einzutreten. Allerdings kann sich dies
dahingehend nachteilig für die Beschwerdeführerin auswirken, als dass es zum
Abweisen der Beschwerde führen kann (OGer ZH LB120045 vom 27. Juni 2012
E. 3.1).
2.4. In seiner 54-seitigen Beschwerde wiederholt der Vermieter über weite Stre-
cken wörtlich seine Vorbringen vor Vorinstanz, ohne dabei auf den angefochtenen
Entscheid und die Frage, ob sich die Vorinstanz (korrekt) mit den von ihr behan-
delten Themen befasst hat, einzugehen (vgl. insb. act. 2 S. 19-45 = act. 7/38 S. 2-

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12 und S. 27-28 sowie act. 7/38A S. 13-26 und 29-31). Dies erfüllt die Anforderun-
gen an eine Beschwerdebegründung nicht, weshalb die fraglichen Passagen bei
der Beurteilung der Beschwerde ausser Acht zu lassen sind. Zudem macht der
Vermieter diverse Ausführungen und Vorwürfe allgemeiner Art, welche sich nicht
spezifisch auf den angefochtenen Entscheid beziehen. Eine genügende Ausein-
andersetzung mit dem angefochtenen Entscheid oder eine konkrete Kritik daran
ist darin nicht zu sehen (vgl. act. 2 S. 2 ff.; act. 8 S. 5 ff.). Als Beispiel hierfür seien
etwa die Vorbringen zitiert, wonach der Vorinstanz "die Nichtberücksichtigung ent-
scheidender Beweismittel, die vom Beschwerdeführer vorgelegt wurden. (Beila-
gen 01-270)" oder "Die Verletzung der Prozessmaximen, […]" vorgeworfen wird
(act. 2 S. 3). Ebenfalls exemplarisch ist die pauschale Behauptung "Das Urteil
weist erhebliche Mängel auf, die eine gerechte und korrekte Entscheidung verhin-
dern. Diese Mängel könnten in Form von Verfahrensfehlern, unzureichender Be-
weiswürdigung oder fehlerhafter Rechtsanwendung vorliegen. […]" (act. 2 S. 4).
Derartige Vorbringen genügen den Anforderungen an eine Beschwerdeschrift
nicht und sind nicht weiter zu berücksichtigen. Soweit sich der Vermieter in seiner
Beschwerdeschrift oder deren Ergänzung spezifischen Themen widmet, ist darauf
nachfolgend im Einzelnen einzugehen.
3. Vorwürfe im Zusammenhang mit der Protokollierung
3.1. Der Vermieter macht geltend, das von der Vorinstanz erstellte Protokoll der
Verhandlung vom 30. Oktober 2024 sei unrichtig (act. 2 S. 3 und 48; vgl. auch
act. 8 S. 4). Es sei zu lang – 47-seitig, obwohl er nur etwa zehn bis 15 Minuten im
Gerichtssaal gewesen sei – und die Vorinstanz habe das Protokoll so geschrie-
ben, als hätte er, der Vermieter, die Fragen der Vorinstanz beantwortet. Seine
Aussagen seien dadurch völlig verfälscht worden (act. 2 S. 3). Er beantrage da-
her, es seien die Ton- und Videoaufnahmen der vorinstanzlichen Verhandlung
beizuziehen und die Gerichtsschreiberin sei zu befragen (act. 2 S. 3, ferner
S. 48).
3.2. Ist eine Partei der Ansicht, es sei inhaltlich unrichtig protokolliert worden, so
kann sie gemäss Art. 235 Abs. 3 ZPO ein Protokollberichtigungsbegehren stellen,
und zwar bei derjenigen Instanz, welche das Protokoll erstellt hat. Mit einem Pro-

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tokollberichtigungsbegehren kann etwa geltend gemacht werden, es seien Anga-
ben gemäss Art. 235 Abs. 1 lit. a-e ZPO nicht richtig festgehalten worden, also
beispielsweise Rechtsbegehren, Anträge und Prozesserklärungen der Parteien,
oder das Protokoll enthalte Lücken in der Wiedergabe wesentlicher Ausführungen
der Parteien oder gebe diese nicht in ihrem wahren Sinngehalt wieder. Im Gesuch
sind dabei die beanstandeten Stellen des Protokolls und die gewünschten Ände-
rungen anzugeben (Pahud, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 235 N 22 f. und
25).
3.3. Die vom Vermieter erhobenen Rügen wären grundsätzlich mittels eines
Protokollberichtigungsgesuches an die Vorinstanz geltend zu machen gewesen.
Abgesehen davon, dass der Vermieter in der Beschwerde formell keinen derarti-
gen Antrag stellt, ist seine Kritik auch zu allgemein gehalten, als dass diese als
Protokollberichtigungsgesuch zu interpretieren wäre. Die pauschalen Behauptun-
gen, das Protokoll sei unwahr, zu lange und seine Aussagen seien verfälscht wor-
den, sind nicht konkret genug, um eine Änderung des Protokolls vornehmen zu
können. Erforderlich gewesen wären Angaben dazu, welche Stellen genau falsch
sein sollen, was richtigerweise hätte darin stehen müssen, und inwiefern sich die
falsche Protokollierung im Einzelnen ausgewirkt haben soll. Auf eine Weiterleitung
der Rügen des Vermieters an die Vorinstanz kann nach dem Gesagten verzichtet
werden. Der Beizug der von der Verhandlung vom 30. Oktober 2024 wohl ange-
fertigten Tonbandaufnahme – Videoaufnahmen werden in Zivilprozessen praxis-
gemäss keine erstellt – oder das Befragen des anwesenden Gerichtsschreibers
erweisen sich ebenfalls als obsolet. Für die Behandlung der vorliegenden Be-
schwerde ist aufgrund des Gesagten vom von der Vorinstanz Protokollierten aus-
zugehen.
4. Antrag auf Amtsenthebung
4.1. Zu Beginn seiner Beschwerde stellt der Vermieter den Antrag, der vorins-
tanzliche Richter solle innert eines Monats seines Amtes enthoben werden (act. 2
S. 3). Eine Begründung dieses Ersuchens findet sich direkt an dieser Stelle nicht,
allerdings erhebt der Vermieter sowohl in seiner Beschwerde als auch in seiner
Beschwerdeergänzung vom 24. Januar 2025 verschiedenste Vorwürfe, welche

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als Argumente für eine Gutheissung dieses Antrages verstanden werden könnten.
So macht der Vermieter wiederholt geltend, der zuständige Einzelrichter sei nicht
neutral, unfair und parteiisch gewesen (etwa act. 2 S. 7, 8, 11 f., 14, 18, 46 und
50), habe sich vor der Verhandlung offiziell als Partei geäussert (act. 2 S. 48),
seine richterliche Autorität resp. sein Amt missbraucht (act. 2 S. 9 f.; vgl. dazu
auch E. 6) und ihn rücksichtslos, aggressiv und parteiisch behindert (act. 2 S. 8).
Weiter spricht der Vermieter von der "kriminellen Energie" des vorinstanzlichen
Richters, der bereit gewesen sei, die Justiz zu manipulieren, und wirft ihm vor,
böswillig und willkürlich gehandelt zu haben (act. 2 S. 10). Auch habe sich der
erstinstanzliche Richter feindselig verhalten und unangemessene Bemerkungen
(act. 2 S. 14) sowie Gesten ihm gegenüber gemacht (act. 46), und er habe ihn
während der Verhandlung beleidigt (act. 2 S. 46 und 48). Der Richter habe seine
Ausführungen mit parteiischen Argumenten bombardiert (act. 2 S. 12 und 47) und
ihn keinen vollständigen Satz aussprechen und keine Beweise vorlegen lassen
(act. 2 S. 46) bzw. ihm generell keine Gelegenheit gegeben, sich zu äussern und
auf Rechtsverletzungen hinzuweisen (act. 2 S. 46 und 47). Auch habe der Richter
ständig mit Geldstrafe gedroht. Er, der Vermieter, habe sich daher im Gerichts-
saal vom Richter eingeschüchtert gefühlt und habe sich gezwungen gesehen, den
Saal zu verlassen (act. 2 S. 47). Sodann wirft der Vermieter dem erstinstanzlichen
Richter Prozessbetrug (durch das angebliche Unterdrücken von Beweisen und
das Fördern unbegründeter Forderungen der Mieterin; act. 2 S. 14 und 18) und
generell ein unangemessenes Verhalten an der Verhandlung vor (act. 2 S. 18 und
46). Ferner spricht der Vermieter von einem "Lügengebäude des Richters", das in
sich zusammenfallen werde (act. 2 S. 48). Schliesslich vertritt der Vermieter die
Ansicht, aufgrund der von ihm gegen den vorinstanzlichen Richter eingereichten
Strafanzeige, Persönlichkeitsverletzungs- und Feststellungsklage befinde sich
dieser in einem Interessenskonflikt und habe als Gegenpartei (des Vermieters)
zurückzutreten (act. 2 S. 52).
4.2. Derartige Vorwürfe grösstenteils disziplinarischer Natur, die auf die Person
des vorinstanzlichen Richters bzw. dessen Verhalten abzielen, wären grundsätz-
lich im Rahmen eines Aufsichtsbeschwerdeverfahrens im Sinne von § 82 ff. GOG
zu behandeln und als solche bei der hierfür zuständigen Verwaltungskommission

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des Obergerichts anzuzeigen (vgl. § 80 Abs. 1 lit. b GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k
der Verordnung über die Organisation des Obergerichts vom 3. November 2010
[LS 212.51]). Die Kammer ist zur Behandlung des fraglichen Antrages und der da-
mit verbundenen Vorbringen des Vermieters folglich nicht zuständig, weshalb auf
den Antrag nicht einzutreten und auf die fraglichen Ausführungen des Vermieters
an dieser Stelle nicht näher einzugehen ist. Eine Weiterleitung der Eingaben des
Vermieters an die Verwaltungskommission erübrigt sich, da die für derartige An-
zeigen geltende zehntägige Frist ab Kenntnisnahme der Amtspflichtverletzung
(vgl. § 83 Abs. 1 GOG) bei Einreichung der Beschwerde am 14. Januar 2025 (vgl.
act. 2) bereits abgelaufen war, und zwar sowohl ab der Verhandlung vom 30. Ok-
tober 2024 gerechnet als auch ab dem angefochtenen Entscheid, welcher dem
Vermieter am 31. Dezember 2024 zugestellt worden war (vgl. act. 7/44).
4.3. Anzumerken bleibt Folgendes: Diverse der oben wiedergegebenen Ausfüh-
rungen des Vermieters, insbesondere betreffend die "kriminellen Energie" des
vorinstanzlichen Richters, der bereit gewesen sei, die Justiz zu manipulieren, der
Vorwurf des böswilligen und willkürlichen Handelns, sowie die Aussagen zum
feindseligen Verhalten sowie des angeblichen Prozessbetruges und Lügengebäu-
des überschreiten – besonders in ihrer Gesamtheit gewürdigt – die Grenze des
gebotenen Anstandes (vgl. auch nachfolgend E. 7.3). Der Vermieter ist darauf
hinzuweisen, dass dies nicht toleriert wird und solche Aussagen bei Wiederholung
in Anwendung von Art. 128 Abs. 1 ZPO zu einem Verweis oder einer Busse von
bis zu Fr. 1'000.– führen können oder die Eingabe ohne Weiteres zurückgeschickt
werden kann (Art. 132 Abs. 3 ZPO).
5. Ausstandsbegehren
5.1. Einleitend ist zu dieser Thematik auf Folgendes hinzuweisen: Entscheide
über Ausstandsbegehren sind gemäss Art. 50 Abs. 2 ZPO mit Beschwerde an-
fechtbar, wobei die Beschwerdefrist gestützt auf Art. 321 Abs. 2 ZPO zehn Tage
beträgt (vgl. etwa CHK ZPO-Sutter-Somm/Seiler, Art. 50 N 6). Entsprechend lau-
tet auch die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz (act. 6, Verfügung Dispositiv-
Ziffer 3). Würde man auf diese Rechtsmittelfrist abstellen, wären sowohl die Be-
schwerde als auch deren Ergänzung zu spät erfolgt (vgl. act. 7/44), was zu einem

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Nichteintreten führen würde. Allerdings stellt sich die Frage, ob in der vorliegen-
den Ausnahme-Konstellation – Entscheide über Ausstandsbegehren werden in al-
ler Regel nicht von der Besetzung, deren Ausstand verlangt wird, selbst und
schon gar nicht zusammen mit dem Endentscheid gefällt (vgl. dazu nachfolgend
E. 5.6 und 5.8), sodass die Regelung von Art. 50 Abs. 2 i.V.m. Art. 321 Abs. 2
ZPO im Normallfall durchaus sinnvoll ist – nicht auf die Rechtsmittelfristen der
Hauptsache abzustellen wäre. Analog wird jedenfalls etwa bei Entscheiden über
Ordnungsbussen verfahren, die gestützt auf Art. 128 Abs. 4 i.V.m. Art. 321 Abs. 2
ZPO grundsätzlich ebenfalls innert zehn Tagen mit Beschwerde anzufechten sind.
Dies allerdings nur, wenn sie als selbständige Entscheide ergehen. Wird ein Ent-
scheid über eine Ordnungsbusse zusammen mit dem Entscheid in der Sache ge-
troffen, so gilt die Rechtsmittelfrist dieses Entscheides auch für die Anfechtung
der Ordnungsbusse (ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 26). Letztlich
kann die Frage nach der anwendbaren Rechtsmittelfrist hier aber offen gelassen
werden, da es auch im Falle eines Eintretens nicht zu einer Gutheissung des
Ausstandsbegehrens des Vermieters käme, wie nachfolgend zu zeigen ist.
5.2. Die Vorinstanz erwog zum Ausstandsbegehren des Vermieters, seine Vor-
würfe würden sich darin erschöpfen, dem Richter die Ausübung seiner Frage-
pflicht vorzuwerfen. Dies könne, viel weniger noch als eine vorläufige Einschät-
zung der Rechts- und Beweislage oder ein vorausgegangener Entscheid über
vorsorgliche Massnahmen oder über die unentgeltliche Rechtspflege, offensicht-
lich keinen Ausstandsgrund bilden, besonders nicht, wenn sich wie hier die ge-
stellten Fragen an Widersprüchen im Vortrag der betroffenen Partei orientieren
und sich noch dazu am Ende als durchaus berechtigt herausstellen würden. Es
liege damit ein missbräuchliches Ausstandsgesuch vor, welches ohne Weiterun-
gen abzuweisen sei (act. 6 E. 3.3).
5.3. Im Rechtsmittelverfahren macht der Vermieter erneut die Befangenheit des
vorinstanzlichen Richters geltend. Er führt an, dieser sei parteiisch gewesen, weil
er wiederholt die Mieterin bevorzugt habe, etwa indem er einseitig zu ihren Guns-
ten Beweise berücksichtigt habe, nur ihre Eingaben berücksichtigt habe und ihr
sogar dabei geholfen habe, diese zu ergänzen, sowie mit einseitigen Entscheiden
ihre Position gestärkt habe und sich vor der Verhandlung sogar offiziell als Partei

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geäussert habe (act. 2 S. 7, 8, 12, 48 und 50). Weitere Beweise für die Parteilich-
keit des erstinstanzlichen Richters sieht der Vermieter darin, dass dieser ihm
grundlos bzw. nur weil er sein Akteneinsichtsrecht geltend gemacht habe, mit
Busse gedroht und seine Eingaben wiederholt abgelehnt habe (act. 2 S. 8) sowie
seine Argumente ignoriert habe (act. 2 S. 50). Auch das Ignorieren bzw. unbe-
gründete Ablehnen seines Ausstandsgesuches deute auf eine Befangenheit resp.
Parteilichkeit des vorinstanzlichen Richters hin (act. 8 S. 7 und 8).
5.4. Zunächst stellt sich die Frage, ob diese Vorbringen des Vermieters konkret
genug sind, um tatsächlich beurteilt werden zu können: Auf den angefochtenen
Entscheid geht der Vermieter nicht ein, was streng genommen dazu führen
würde, dass auf seine Ausführungen nicht einzugehen wäre. Zudem sind seine
Argumente teils so allgemein gehalten, dass sie nicht überprüft werden können. In
diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Beschwerde weitere Ausfüh-
rungen zum Thema Befangenheit enthält, die derart abstrakt gehalten oder rein
theoretisch und ohne Bezugnahme zum vorliegenden Fall sind, dass sie den An-
forderungen an eine Beschwerdebegründung in keiner Art und Weise zu genügen
vermögen (vgl. etwa act. 2 S. 5 f., 12 f., 45 und 52 f.). Abgesehen davon erweisen
sich die Behauptungen des Vermieters als schlicht nicht zutreffend. Dass etwa
nur Eingaben der Mieterin berücksichtigt worden resp. die Eingaben oder auch
die Ausführungen des Vermieters abgelehnt oder ignoriert worden seien, stimmt
so nicht (vgl. act. 6, etwa E. 4.1.1 und 4.2.2). Ebenso wenig geht aus den vorin-
stanzlichen Akten hervor, dass die Vorinstanz der Mieterin in unzulässiger Art und
Weise geholfen habe, ihre Eingaben zu ergänzen (vgl. insb. Prot. VI S. 8 und
42 ff.) oder sich vor der Verhandlung "offiziell" als Partei geäussert habe (vgl.
etwa act. 7/7, act. 7/11, act. 7/16, act. 7/22, act. 7/30). Welche Beweise die Vorin-
stanz ungerechtfertigterweise einseitig zu Gunsten der Mieterin berücksichtigt
bzw. inwiefern sie eine einseitige Beweiswürdigung vorgenommen haben soll, er-
klärt der Vermieter nicht. Aber selbst wenn die Kammer zum Schluss käme, dass
die vorinstanzliche Beweiswürdigung anders hätte auszufallen müssen (vgl. dazu
aber nachfolgend E. 8), würde darin noch kein Ausstandsgrund liegen. Vielmehr
wäre dies ein im Rechtsmittelverfahren behebbarer Fehler (vgl. hierzu BGer
4A_328/2021 vom 26. Juli 2021 E. 2.3 m.w.H.). Der Umstand, dass der angefoch-

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tene Entscheid zugunsten der Mieterin ausgefallen ist, indem ihre Klage gutge-
heissen wurde, mag ebenfalls keine Parteilichkeit zu begründen. Dasselbe gilt für
die – entgegen dem Vermieter sehr wohl begründete – Verneinung eines
Ausstandsgrundes. Dass die Vorinstanz dem Vermieter ohne Grund bzw. nur auf-
grund der Geltendmachung des Akteneinsichtsrechts mit einer Ordnungsbusse
gedroht haben soll, ist sodann unzutreffend. Zwar wurde dem Vermieter seitens
der Vorinstanz eine Ordnungsbusse angedroht (act. 7/30; Prot. VI S. 41 f.), Grund
dafür war aber das nach Ansicht der Vorinstanz mutwillige Prozessieren des Ver-
mieters (act. 7/30 S. 2; Prot. VI S. 41 f.; vgl. auch E. 7). Schliesslich wurde das
Ausstandsbegehren des Vermieters nicht ignoriert (vgl. nachfolgend E. 5.5).
5.4. Weiter macht der Vermieter geltend, der von ihm anlässlich der Verhand-
lung verlangte Ausstand sei bis heute verweigert und das Gesuch von der Verfah-
rensleitung ignoriert worden (act. 2 S. 52; vgl. auch act. 8 S. 8). Sein Ausstands-
gesuch hätte aber vor der Fällung des Urteils geprüft werden müssen (act. 8 S. 5
und 6). Teilweise dazu im Widerspruch stehend führt der Vermieter auch aus, das
Ausstandsbegehren hätte mit dem Urteil behandelt werden müssen. Dass die
Vorinstanz auf Seite 20 des angefochtenen Entscheides auf ein geplantes
Ausstandsbegehren verweise, welches er beim Obergericht einreichen solle,
stelle eine unzulässige Verfahrensverzögerung dar (act. 8 S. 2 f.).
5.5. Die Vorinstanz entschied über das anlässlich der Verhandlung vom 30. Ok-
tober 2024 gestellte Ausstandsgesuch des Vermieters nach Einholen einer Stel-
lungnahme der Mieterin mit dem nächsten Verfahrensschritt, der Urteilsfällung
(vgl. act. 6 E. 3.3 sowie Prot. VI S. 42 und 46). Von einer Verweigerung der Be-
handlung des Ausstandsgesuches, einem Ignorieren dieses Begehrens oder da-
von, das Ausstandsbegehren sei nicht mit dem Urteil in der Hauptsache behan-
delt worden, kann also keine Rede sein. Auch liegt entgegen dem Vermieter in
der Abweisung des Ausstandsgesuchs keine Rechtsverweigerung.
5.6. Was den Zeitpunkt des Entscheides über das Ausstandsbegehren betrifft,
ist in der Regel ein separater und sofortiger Entscheid, mithin noch vor Fällung
des Entscheides in der Hauptsache, angebracht. Das ist aber mit Blick auf das
Beschleunigungsgebot nicht zwingend. Das Bundesgericht entschied etwa in ei-

- 13 -
nem Fall, in welchem der Ausstand einzig mit Rechtsfehlern begründet worden
war, welche aber in erster Linie im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens zu be-
heben waren, und zudem das ohnehin bereits seit Langem hängige Verfahren
nicht noch weiter verzögert werden sollte, dass die Fortsetzung des Verfahrens
vor einem sofortigen Entscheid über das Ausstandsbegehren zulässig gewesen
sei (BGer 5A_924/2012 vom 29. Mai 2015 E. 2.3.2). Im vorliegenden Fall war
nicht nur das Ausstandsverfahren zum gleichen Zeitpunkt spruchreif wie die
Hauptsache selbst, sondern das Ausstandsbegehren war auch offensichtlich un-
begründet, wie die Vorinstanz zu Recht darlegte. Ein separater vorgängiger Ent-
scheid über das Ausstandsbegehren war in dieser Situation nicht angebracht,
vielmehr rechtfertigte es sich hier, über beides gleichzeitig zu entscheiden. Eine
unzulässige Verfahrensverzögerung kann darin nicht erblickt werden.
5.7. Auf Seite 20 des angefochtenen Entscheides – im Dispositiv der Verfügung
betreffend das Ausstandsbegehren – wies die Vorinstanz auf die Möglichkeit des
beim Obergericht einzureichenden Rechtsmittels der Beschwerde hin (act. 6 Dis-
positivziffer 1–3 der Verfügung). Der Vermieter geht fehl, wenn er darin ein "ge-
plantes Ausstandsbegehren", welches er "beim Obergericht einreichen solle",
sieht. Die Rechtsmittelbelehrung gemäss Art. 238 lit. f ZPO ist notwendiger Be-
standteil eines Entscheides, eine Verfahrensverzögerung ist nicht ersichtlich.
5.8. Es bleibt, auf Folgendes hinzuweisen: Über streitige Ausstandsbegehren
entscheidet im Kanton Zürich das Bezirksgericht, wenn dessen Mitglieder betrof-
fen sind (§ 127 lit. c GOG i.V.m. Art. 50 ZPO). Ist das Ausstandsbegehren aber
rechtsmissbräuchlich oder offensichtlich unbegründet, was zu einem Nichteintre-
ten darauf führt (OGer LB240016 vom 21. Mai 2024 E. III./2 m.w.H.), so kann das
Gericht, dessen Ausstand verlangt wird, das Gesuch selbst beurteilen (vgl.
BGE 129 III 445 E. 4.2.2; OGer ZH PS240245 vom 23. Dezember 2024 E. 2.2.1;
vgl. auch OGer ZH RB230009 vom 24. Juli 2023 E. 2 m.w.H.). Vorliegend durfte
die Vorinstanz folglich selbst über das offensichtlich unbegründete Ausstandsbe-
gehren des Vermieters entscheiden. Dass es sich um ein offensichtlich unbegrün-
detes Ausstandsbegehren handelt, ergibt sich einerseits aus der Begründung der
Vorinstanz, welche der Vermieter so nicht rügt, andererseits direkt aus den Aus-

- 14 -
führungen des Vermieters zur Begründung seines Ausstandsgesuches selbst (vgl.
Prot. VI S. 41 f.).
5.9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Rügen des Vermieters betref-
fend das Ausstandsgesuch abzuweisen sind, soweit darauf überhaupt eingetreten
werden kann.
6. Straftaten (u.a. Amtsmissbrauch) und Strafanzeige
6.1. Der Vermieter ist der Ansicht, der erstinstanzliche Richter habe sich diver-
ser Straftaten schuldig gemacht, unter anderem des Amtsmissbrauchs, der fal-
schen Anschuldigung etc. Er, der Vermieter, werde deshalb Strafanzeige gegen
den Richter einreichen (act. 2 S. 3, 9 f., 15 und 51; act. 8 S. 3 und 5). Dazu ist le-
diglich anzumerken, dass dies dem Vermieter offen steht. Sofern er jedoch sinn-
gemäss verlangt, die Kammer habe entsprechende Untersuchungen einzuleiten
(vgl. act. 2 S. 52), ist dem entgegen zu halten, dass die Kammer zur Durchfüh-
rung solcher Untersuchungen nicht zuständig ist und auch keine Veranlassung
dafür sieht, eine Anzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft zu erstatten. Die
vom Vermieter vorgebrachten Gründe für die angebliche Strafbarkeit des erstin-
stanzlichen Richters (vgl. insb. act. 2 S. 2, 3, 6, 9 f., 18, 46 und 50 f.) hätte sodann
die zuständige Staatsanwaltschaft zu prüfen, nicht die Kammer, sodass darauf
nicht weiter einzugehen und – sofern die Ausführungen des Vermieters überhaupt
als expliziten Antrag zu verstehen sind – auf ein entsprechendes Begehren nicht
einzutreten ist.
6.2. Sofern der Vermieter geltend macht, die Vorinstanz habe mit ihrer Anzeige
an die Staatsanwaltschaft, welche ohne rechtskräftiges Urteil erfolgt sei und ohne
dass seine Schuld bewiesen gewesen wäre, ihre Kompetenzen überschritten
(act. 2 S. 9 f., ferner S. 50 f.; act. 8 S. 3), so ist dies zu verneinen. Die Vorinstanz
hat den Vermieter gerade nicht schuldig gesprochen, sondern Anzeige bei der zu-
ständigen Stelle erstattet, damit diese weitere Abklärungen vornehme (vgl. act. 6
E. 4.1.2). Dieses Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Wie schon
die Vorinstanz korrekt festhielt (vgl. act. 6 E. 4.1.2), sind die Gerichte des Kantons
Zürich verpflichtet, mutmassliche strafbare Handlungen, welche sie bei der Aus-
übung ihrer Amtstätigkeit wahrnehmen, zur Anzeige zu bringen (Art. 302 Abs. 2

- 15 -
StPO i.V.m. § 167 Abs. 1 GOG). Vorliegend ist unbestritten, dass der Vermieter
das von der Mieterin geleistete Mietdepot nicht auf einem Mietkautionssperrkonto
hinterlegte, sondern auf seinem privaten Bankkonto behielt (vgl. act. 6 E. 4.1 so-
wie nachfolgend E. 8.3). Ein allfälliger Antrag des Vermieters in Bezug auf die Er-
stattung der Strafanzeige durch die Vorinstanz – ob er mit seinen Vorbringen
überhaupt einen solchen stellen wollte, bleibt unklar – wäre nach dem Gesagten
jedenfalls abzuweisen.
6.3. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe fälschlicherweise den Eindruck erwecken
wollen, der angefochtene Entscheid sei bereits rechtskräftig bzw. es sei dagegen
kein Rechtsmittel möglich (act. 8 S. 3 und 7), ist im Übrigen haltlos. Der angefoch-
tene Entscheid ist mit Beschwerde anfechtbar (vgl. E. 2.1), worauf die Vorinstanz
in Dispositivziffer 9 des angefochtenen Urteils richtig hinwies (vgl. act. 6). Wie
dem Vermieter bereits im Schreiben der Kammer vom 30. Januar 2025 mitgeteilt
wurde (vgl. act. 10), hemmt die Beschwerde gemäss Art. 325 Abs. 1 ZPO die
Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheides nicht, wes-
halb auch der Hinweis der Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung (act. 6 Dispo-
sitiv-Ziffer 9), der Entscheid sei rechtskräftig, korrekt war.
7. Ordnungsbusse
7.1. Die Vorinstanz erwog zur dem Vermieter auferlegten Ordnungsbusse von
Fr. 1'600.–, diese erfolge sowohl aufgrund der Missachtung des Geschäftsgangs
als auch mutwilliger Prozessführung. So habe der Vermieter mit dem Verlassen
der Hauptverhandlung ohne Bewilligung den Geschäftsgang missachtet. Auch
durch mehrfache Ermahnungen habe er sich schon zuvor vom ständigen Reinre-
den nicht abhalten lassen. Schon als mutwillige Prozessführung zu werten seien
sein missbräuchliches Ausstandsgesuch und seine unsinnigen prozessualen Ein-
wände, für die er teils schon vor der Hauptverhandlung verwarnt und auf eine
mögliche Ordnungsbusse hingewiesen worden sei. Wie auch mit seinen offen-
sichtlich unbegründeten Gegenforderungen habe der Vermieter einzig das Ziel
verfolgt, die berechtigten Forderungen der Mieterin zu durchkreuzen. Das geleis-
tete Mietzinsdepot habe er in seinem Vermögen behalten, ohne es gesetzeskon-

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form zu hinterlegen, so dass gegen ihn eine Strafanzeige habe eingereicht wer-
den müssen. Insgesamt wiege sein Verschulden schwer (act. 6 E. 5.2).
7.2. Der Vermieter ist demgegenüber der Ansicht, die Voraussetzungen für das
Auferlegen einer Ordnungsbusse seien nicht erfüllt (act. 2 S. 10, 46 und 50),
diese sei unverhältnismässig (act. 2 S. 2 und 46) und stütze sich nicht auf gesetz-
liche Grundlagen (inklusive Bundesverfassung und EMRK; act. 2 S. 46; vgl. auch
act. 8 S. 3). Er habe sich durch das Verhalten des vorinstanzlichen Richters be-
nachteiligt gefühlt und sich gezwungen gesehen, auf Missstände hinzuweisen.
Dies sei nicht mutwillig gewesen, sondern eine berechtigte Reaktion auf Prozess-
fehler. Sachliche Kritik an einer Behörde sei nämlich kein Anstandsverstoss –
wenn ein Richter tatsächlich befangen sei, sei dies Fakt und weder Beleidigung
noch Beschimpfung. Der vorinstanzliche Richter habe sich während der Verhand-
lung unangemessen verhalten, er habe ihn keinen vollständigen Satz ausspre-
chen und keine Beweise vorlegen oder auf Beweise hinweisen lassen, sondern im
Gegenteil seine Argumente umgedreht und zugunsten der Gegenpartei argumen-
tiert. Der Richter habe ihm sogar mittels Gesten vorgeworfen, verrückt zu sein.
Auch habe es der Richter nicht geduldet, dass er auf Rechtsverletzungen wie bei-
spielsweise die Befangenheit hingewiesen habe. Der Richter habe ihn mit spötti-
schen Angriffen provoziert, um ihm eine Strafe aufzuerlegen, falls er, der Vermie-
ter, sich zur Wehr setzen würde. Auch habe der Richter ständig mit Geldstrafe ge-
droht. Er, der Vermieter, habe sich vom Richter eingeschüchtert gefühlt. Unter
diesen Umständen habe er sich gezwungen gesehen, den Gerichtssaal zu verlas-
sen, um weiteren psychologischen Schaden und Misshandlung durch den Richter
zu vermeiden (zum Ganzen act. 2 S. 46, 47 und 48). Die Kammer solle sich das
Video der Verhandlung anschauen, und wenn die Geldstrafe berechtigt sei, könne
man ihn sogar mit Fr. 10'000.– bestrafen (act. 2 S. 48). Ferner rügt der Vermieter,
die Vorinstanz habe ihm keine Gelegenheit gegeben, gegen die Auferlegung der
Ordnungsbusse Stellung zu nehmen oder Einspruch zu erheben (act. 8 S. 3), sein
rechtliches Gehör sei verletzt worden (act. 8 S. 4). Zudem ist er der Ansicht, das
Androhen der Busse bereits vor der Verhandlung bzw. das Androhen der Busse
per se verletze Art. 6 EMRK (act. 2 S. 46; act. 8 S. 7, vgl. auch S. 3). Auch äus-

- 17 -
sert der Vermieter den Verdacht, die Ordnungsbusse sei nur angedroht worden,
weil er sein Recht auf Akteneinsicht geltend gemacht habe (act. 2 S. 8).
7.3. Wer im Verfahren vor Gericht den Anstand verletzt oder den Geschäfts-
gang stört, wird mit einem Verweis oder mit einer Ordnungsbusse bis zu 1'000
Franken bestraft (Art. 128 Abs. 1 ZPO). Bei bös- oder mutwilliger Prozessführung
können die Parteien mit einer Ordnungsbusse bis 2'000 Franken und bei Wieder-
holung bis 5'000 Franken bestraft werden (Art. 128 Abs. 3 ZPO). Unter die Stö-
rung des Geschäftsganges fallen z.B. die unnötige Weitschweifigkeit in mündli-
chen Vorträgen oder schriftlichen Eingaben (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025,
Art. 128 N 7; OFK ZPO-Jenny/Abegg, 3. Aufl. 2023, Art. 128 N 7; ZK ZPO-Ba-
chofner, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 10). Auch das eigenmächtige Verlassen des Ge-
richtssaals kann als Störung des Verfahrensganges gelten (vgl. BGE 135 I 313).
Dauerndes resp. wiederholtes nicht ausreden Lassen ist als Anstandsverletzung
zu qualifizieren (Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128
N 10). Während sachliche resp. sachbezogene und verhältnismässige sowie nicht
wider besseren Wissens erfolgende Kritik, etwa an den Behörden, zulässig ist,
sind Beschimpfungen wie beispielsweise die Bezeichnung der schweizerischen
Rechtspflegeorgane als hoffnungslos unfähig, böswillig, desolat, parteiisch und
dünkelhaft klar anstandsverletzend (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128
N 10, mit Verweis auf BGer 1P.721/2000 vom 19. Januar 2001, insb. E. 1). Ein
mutwilliges, also weder begründetes noch diskutables, Ausstandsgesuch ist zu-
folge der damit einhergehenden Verfahrensverzögerung ebenfalls als Störung des
Geschäftsganges zu qualifizieren (Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO,
3. Aufl. 2025, Art. 128 N 15). Die Prozessführung ist dann als mutwillig zu qualifi-
zieren, wenn sie rein schikanös oder missbräuchlich erscheint, mithin also die
Chancen, den Prozess zu gewinnen, derart schlecht sind, dass keine vernünftig
handelnde Durchschnittsperson einen solchen Prozess führen würde. Auch wenn
es etwa nur darum geht, die Gegenpartei zu bedrängen oder vor Gericht anzu-
prangern und die aufgeworfenen Punkte nichts mit der eigentlichen Sachfrage zu
tun haben, liegt eine mutwillige Prozessführung vor (Kaufmann/
Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128 N 17; vgl. auch BSK ZPO-
Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 19).

- 18 -
Ob und welche Disziplinarmassnahmen getroffen werden, liegt im pflichtge-
mässen Ermessen des das Verfahren leitenden Richters, wobei jedoch das Ver-
hältnismässigkeitsprinzip zu beachten ist. Entsprechend kommen in der Regel zu-
nächst warnende und vorbeugende Massnahmen wie ein Verweis oder die Auffor-
derung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, und erst bei Erfolglosigkeit eine
Ordnungsbusse oder gar der Ausschluss von der Verhandlung in Betracht (BSK
ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 12; ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025,
Art. 128 N 23). Bevor eine Ordnungsbusse ausgesprochen wird, ist der betroffe-
nen Person zur Wahrung ihres rechtlichen Gehörs Gelegenheit zur Stellungnah-
me dazu zu gewähren (BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 14 und 24;
Kaufmann/Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 128 N 19). Die Ord-
nungsbusse ist nach richterlichem Ermessen je nach den Verhältnissen des Be-
troffenen so zu bemessen, dass die Strafe dessen Verschulden entspricht (BSK
ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2025, Art. 128 N 25; ZK ZPO-Bachofner, 4. Aufl. 2025,
Art. 128 N 24).
7.4. Der Vorwurf des Vermieters betreffend die angebliche Gehörsverletzung
zielt ins Leere: Entgegen seiner Behauptung wurde ihm – korrekterweise – sehr
wohl Gelegenheit gegeben, zur Anordnung einer Ordnungsbusse Stellung zu neh-
men (Prot. VI S. 41 f.). Inwiefern ein Androhen der Ordnungsbusse, welches wie
gezeigt der Wahrung des rechtlichen Gehörs dient, rechtswidrig sein soll, ist nicht
ersichtlich. Dass die Ordnungsbusse wegen der Wahrnehmung des Aktenein-
sichtsrechts angedroht worden sei, findet in den Akten sodann keine Stütze. Aus
dem Schreiben der Vorinstanz vom 16. Juli 2024, in welchem dem Vermieter erst-
mals mit einer Ordnungsbusse gedroht wurde, geht klar hervor, dass dies wegen
mutwilliger Prozessführung erfolgte (act. 7/30 S. 2). Auch anlässlich der Verhand-
lung vom 30. Oktober 2024 kam es nicht aufgrund eines Akteneinsichtsgesuches
zur Androhung der Ordnungsbusse. Ein solches war an besagter Verhandlung
gar nicht resp. höchstens am Rand Thema (vgl. Prot. VI S. 8 ff., insb. S. 8 und
32). Auslöser war vielmehr das Verhalten des Vermieters, insbesondere dessen
Vorwurf der Befangenheit gegenüber dem vorinstanzlichen Richter (vgl. Prot. VI
S. 8 ff., insb. S. 31 und 41 f.).

- 19 -
7.5. Dass die ausgesprochene Ordnungsbusse einer gesetzlichen Grundlage
entbehre, stimmt wie aufgezeigt gerade nicht, stützt sie sich doch auf Art. 128
ZPO. Weshalb dieser Gesetzesartikel nicht der Bundesverfassung und/oder der
EMRK entsprechen sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom Vermieter auch nicht
näher erläutert. Was die Voraussetzungen für die Auferlegung einer Ordnungs-
busse betrifft, so ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das wiederholte Unterbre-
chen des vorinstanzlichen Richters bzw. der Gegenanwältin durch den Vermieter
(vgl. etwa Prot. VI S. 20, 21, 29, 30, 32, 34, 38, 39 und 41) – auch nach Ermah-
nungen, dies zu unterlassen (vgl. etwa Prot. VI S. 20 und 38) – als Anstandsver-
letzung zu qualifizieren ist. Aufgrund der damit einhergehenden Verzögerungen
sind im Stellen des ohne Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Befangenheit und
damit eigentlich mutwilligen Ausstandsgesuches (vgl. E. 5.2) sowie im weit-
schweifigen Vortrag des Vermieters (vgl. Prot. VI S. 9 ff. sowie nachstehend) Stö-
rungen des Geschäftsganges zu erblicken. Auch das Verlassen der Verhandlung
durch den Vermieter (Prot. VI S. 42) kann unter den gegebenen Umständen (vgl.
insb. Prot. VI S. 41 f.) allenfalls als Störung des Geschäftsganges gewertet wer-
den. Zudem kann mit der Vorinstanz mutwilliges Prozessieren des Vermieters be-
jaht werden: Sowohl seine Eingaben als auch sein Vortrag anlässlich der Haupt-
verhandlung sind geprägt von einer teils wirren, unübersichtlichen Darstellung, ir-
relevanten Vorbringen, die nichts mit der eigentlichen Problematik zu tun haben,
umfangreichen, lediglich sehr allgemein gehaltenen Vorbringen, aus denen nichts
für den Fall Wesentliches abgeleitet werden kann sowie teilweise sogar gänzlich
unbegründeten Vorwürfen. Hinzu kommen die seitenlangen theoretischen rechtli-
chen Ausführungen, die keinen ersichtlichen, relevanten Bezug zur umstrittenen
Thematik haben, unklare bzw. widersprüchliche Anträge insbesondere in Bezug
auf die Widerklage sowie das Androhen von Ausstandsgesuchen, Feststellungs-
klagen usw. für den Fall der Abweisung seiner Begehren (vgl. etwa act. 7/14;
act. 7/29; act. 7/33; act. 7/38; Prot. VI S. 9-42). Diese Umstände in ihrer Gesamt-
heit erwecken den Eindruck einer schikanösen, missbräuchlichen Prozessfüh-
rung, um Druck auf die Gegenseite und die Vorinstanz aufzubauen, obwohl die
Erfolgsaussichten der fraglichen Vorbringen in dieser Form höchst gering sind.

- 20 -
7.6. Während das Ausüben sachlicher Kritik an der Vorinstanz zulässig gewe-
sen wäre, ist es gerade nicht so, dass der Vermieter berechtigt auf Missstände
oder Prozessfehler hingewiesen hätte. Seine Vorwürfe an den vorinstanzlichen
Richter in Bezug auf das Hindern am Beweisen, das stetige Hindern am Ausspre-
chenlassen, das Umdrehen von Argumenten zugunsten der Gegenseite, unange-
messene Gestik, das Unterbinden von Hinweisen auf eine Befangenheit, die Pro-
vokation, um eine Strafe auferlegen zu können, sowie das ständige Androhen ei-
ner Geldstrafe lassen sich dem vorinstanzlichen Protokoll so nicht entnehmen. Er-
sichtlich wird daraus indessen, dass die Vorinstanz an der Hauptverhandlung ver-
suchte, der gerichtlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO nachzukommen und den
nicht anwaltlich vertretenen Vermieter mit Fragen zu unterstützen, um von ihm
eine nachvollziehbare Sachdarstellung zu erhalten. Dies gestaltete sich indes als
schwierig, gerade zumal der Vermieter dazu tendierte, weitschweifige, aber irrele-
vante Ausführungen zu tätigen. In diesem Zusammenhang versuchte der vorins-
tanzliche Richter, den Vermieter auf die wesentliche Thematik zu lenken, und er
unterbrach ihn bei unwesentlichen Äusserungen (vgl. Prot. VI S. 9-42, insb. etwa
S. 13 f., 16 ff. und 30 ff.). Letztlich kam es auch zur – einmaligen – Androhung ei-
ner Ordnungsbusse (Prot. VI S. 31; vgl. ferner die ebenfalls einmalige Androhung
derselben vor der Verhandlung in act. 7/30). Eine Einschüchterung oder Benach-
teiligung des Vermieters ist aber nicht erkennbar, geschweige denn, dass das
Verhalten des vorinstanzlichen Richters den Vermieter dazu berechtigt hätte, die
Verhandlung folgenlos verlassen zu können. Anzumerken ist in diesem Zusam-
menhang immerhin, dass im Verlaufe der Verhandlung nicht nur der Vermieter
den vorinstanzlichen Richter mehrfach unterbrach, sondern dieser auch den Ver-
mieter. Dem Protokoll lässt sich entnehmen, dass die Verhandlung zunehmend
eskalierte (vgl. Prot. VI S. 9 ff.), und es dabei auch zu möglicherweise unpassen-
den Äusserungen des vorinstanzlichen Richters kam ("Jetzt werden Sie persön-
lich. Aber das passt zu jemandem, der nicht erklären kann, was passiert ist."
[Prot. VI S. 31]; "Das ist Blödsinn." [Prot. VI S. 41]), welche sich jedoch aus dem
Verlauf der Verhandlung erklären. Darin ist demnach im vorliegenden Kontext
keine Rechtsverletzung auszumachen, sodass es dabei sein Bewenden hat.

- 21 -
7.7. Zusammenfassend sind die Voraussetzungen für das Aussprechen einer
Ordnungsbusse durch die Vorinstanz erfüllt und zwar sowohl nach Abs. 1 als
auch nach Abs. 3 von Art. 128 ZPO. Inwiefern es unverhältnismässig gewesen
sein soll, die Busse aufzuerlegen, ist nicht ersichtlich, hat die Vorinstanz den Ver-
mieter doch zuvor insbesondere im Hinblick auf das Unterbrechen anderer Perso-
nen ermahnt und auf eine mögliche Ordnungsbusse bei Fortsetzen seines Verhal-
tens hingewiesen (vgl. etwa act. 7/30; Prot. VI S. 20, 31 und 38). Wie erwähnt, er-
hielt der Vermieter vor dem Aussprechen der Busse sodann auch Gelegenheit zur
Stellungnahme (Prot. VI S. 41 f.). Damit erscheint das Auferlegen der Busse unter
Abwägung aller Umstände als gerechtfertigt.
7.8. Was schliesslich die Höhe der Ordnungsbusse betrifft, so rügt der Vermie-
ter dies explizit nicht. Vielmehr wendet er sich nur gegen den Umstand der Aufer-
legung einer Busse als solche (vgl. die Aussage, "wenn die Geldstrafe berechtigt
ist, gemäss der Rechtsprechung, dann können Sie mich sogar mit 10.000 CHF
bestrafen, […]", act. 2 S. 48). Deshalb und weil die Bemessung der Ordnungs-
busse zudem im pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz liegt, in welches die
Kammer nicht ohne Not eingreift, ist daran nichts zu ändern. Die Beschwerde ist
folglich in Bezug auf die Ordnungsbusse abzuweisen.
8. Zu den Anträgen in der Sache
8.1. Der Vermieter erhebt auch diesbezüglich verschiedene allgemein gehal-
tene Vorwürfe. So bringt er vor, seine Ausführungen und die von ihm offerierten
Beweismittel seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt resp. korrekt gewürdigt
worden (vgl. etwa act. 2 S. 6, 9, 11 f., 14, 18 und 50; act. 8 S. 5 und 6), wodurch
eine Gehörsverletzung, eine mangelhafte Entscheidbegründung sowie die Verlet-
zung weiterer rechtsstaatlicher Garantien resultiere (vgl. etwa act. 2 S. 9; act. 8
S. 6, 7 und 8). Damit einherzugehen erscheint die Behauptung, die Vorinstanz
habe alle vorliegenden Beweise und Tatsachenbehauptungen einseitig zugunsten
der Mieterin gewürdigt, um deren Position zu untermauern (vgl. etwa act. 2 S. 7,
8, 9, 11, 12, 50 und 51). Welche Vorbringen die Vorinstanz anders hätte gewich-
ten sollen und welche Beweismittel zu anderen Schlussfolgerungen geführt hät-
ten, sagt der Vermieter jedoch – zumindest an diesen Stellen – nicht. Seine Rü-

- 22 -
gen sind daher zu allgemein gehalten, als dass daraus etwas Konkretes zu sei-
nen Gunsten abgeleitet werden könnte. Die Behauptung, es sei ihm nicht ausrei-
chend Gelegenheit gegeben worden, alle relevanten Beweise und Argumente vor-
zubringen (act. 2 S. 6 f., 8 und 50), trifft nicht zu. Nicht nur wurde ihm mit Verfü-
gung vom 27. Mai 2024 im Sinne von Art. 245 Abs. 2 ZPO Gelegenheit gegeben,
schriftlich zur Klage der Mieterin vom 16. Mai 2024 Stellung zu nehmen
(act. 7/11), sondern er erhielt auch an der Verhandlung vom 30. Oktober 2024
Gelegenheit, seine Sicht der Dinge zu präsentieren, wobei er wie ausgeführt vom
vorinstanzlichen Richter mit Fragen unterstützt wurde (Prot. VI S. 9 ff.; E. 7.6).
Dass Beweisanträge des Vermieters zurückgewiesen wurden (vgl. act. 8 S. 8), ist
aus den vorinstanzlichen Akten nicht ersichtlich und der Vermieter spezifiziert
auch nicht, um welche es sich dabei gehandelt haben soll. Dasselbe gilt für die
Behauptungen des Vermieters, er sei vom vorinstanzlichen Richter daran gehin-
dert worden, sich zu äussern, Beweise vorzulegen und Eingaben zu machen
(act. 2 S. 8). Wenn sich der Vermieter schliesslich darüber beklagt, nachdem er
die Verhandlung verlassen habe, habe die Vorinstanz seine Abwesenheit genutzt,
um seine Beweise mit eigenen Argumenten zu widerlegen, ohne dass er sich
dazu habe äussern können (act. 2 S. 9), so ist ihm entgegen zu halten, dass er
die Verhandlung unberechtigterweise verliess (Prot. VI S. 41). Die dadurch eintre-
tenden Säumnisfolgen – die Fällung des Entscheides aufgrund der Akten, inklu-
sive der bisherigen Eingaben sowie der Vorbringen der (noch) anwesenden Partei
(Art. 234 Abs. 1 ZPO) – waren dem Vermieter sowohl mit der Vorladung vom
5. Juli 2024 (act. 7/25) als auch nochmals an der Verhandlung vom 30. Oktober
2024 in Anwendung von Art. 147 Abs. 3 ZPO korrekt angezeigt worden (Prot. VI
S. 31, ferner S. 42). Sollten dem Vermieter durch das Verlassen der Verhandlung
Nachteile entstanden sein – allerdings wird er auch diesbezüglich nicht konkret
genug – so hätte er sich dies selbst zuzuschreiben. Dass die Vorinstanz schliess-
lich der Mieterin unzulässigerweise geholfen hätte, ihre Eingaben zu ergänzen
(act. 2 S. 8), geht aus den Akten nicht hervor (vgl. insb. Prot. VI S. 8 ff.).
8.2. Antrag betreffend Wohnungsschlüssel
Der Vermieter beantragt in seiner Beschwerde sinngemäss die Verpflich-
tung der Mieterin zur Rückgabe der Wohnungsschlüssel (vgl. act. 2 S. 18 f.). Im

- 23 -
erstinstanzlichen Verfahren hatte er einen solchen Antrag jedoch nicht gestellt.
Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdever-
fahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Auf den Antrag betreffend Rück-
gabe der Wohnungsschlüssel ist daher nicht einzutreten.
8.3. Antrag betreffend Mietkaution
8.3.1. Zur von der Mieterin verlangten Rückzahlung des Mietzinsdepots von
Fr. 2'500.– hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, die Ausführungen der Mie-
terin, wonach der Vermieter das von ihr ihm überwiesene Depot nicht gesetzes-
konform auf einem Sperrkonto hinterlegt habe, seien unbestritten geblieben. Zu-
dem sei die Einzahlung der Sicherheitsleistung auf das Konto des Vermieters
auch durch die Rechnung des Vermieters vom 5. Mai 2023 sowie einen Zahlungs-
beleg untermauert. Auch der nicht verlesene Teil der Plädoyernotizen des Ver-
mieters, in welchem er unter anderem ausführe, ein Vermieter könne die Probe-
zeit abwarten, bevor er das Depot auf ein Sperrkonto einbezahle, und vorliegend
könne das Depot der Mieterin direkt mit Gegenforderungen des Vermieters ver-
rechnet werden, würde dieses Ergebnis bestätigen. Die Rechtsauffassung des
Vermieters erweise sich vor dem Hintergrund des zwingenden Art. 257e OR gera-
dezu als mutwillig. Es habe ihm nicht zugestanden, die korrekte Hinterlegung des
Depots von einer Probezeit abhängig zu machen. Dass er um die Pflicht zur Hin-
terlegung gewusst habe, zeige, dass er ganz bewusst gegen die gesetzliche Re-
gelung verstossen habe. Eine Verrechnung sei bei einem nicht korrekt hinterleg-
ten Mietzinsdepot als Folge von Art. 125 Ziff. 1 und 2 OR unzulässig. Mit seinem
Verhalten habe der Vermieter zudem den dringenden Verdacht einer Veruntreu-
ung im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB geschaffen. Der Antrag der Mieterin
betreffend Rückzahlung des Depots sei gutzuheissen (act. 6 E. 4.1).
8.3.2. Der Vermieter setzt den Ausführungen der Vorinstanz entgegen, er habe
das Depot zur Deckung der offenen Kosten verwendet, welche die Mieterin nicht
beglichen habe. Er habe diese Kosten mit Rechnungen und Zahlungsbestätigun-
gen dokumentiert. Zudem habe er in gutem Glauben gehandelt und nicht in der
Absicht, gegen gesetzliche Vorschriften zu verstossen. Er habe stets seine Ver-
pflichtungen erfüllen wollen. Die Mieterin habe zudem durch ihr Verhalten wie

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etwa Nichtbezahlung der Nebenkosten die Verrechnung gerechtfertigt (act. 2
S. 16). Den Erwägungen der Vorinstanz, wonach das nicht hinterlegte Mietzinsde-
pot den Verdacht auf Veruntreuung gemäss Art. 138 StGB begründe, hält der
Vermieter entgegen, es habe keinerlei Absicht zur Veruntreuung bestanden und
das Depot habe tatsächlich zur Deckung berechtigter Forderungen verwendet
werden sollen. Er habe der Mieterin unmissverständlich mitgeteilt, dass er bereit
sei, die Kaution zurückzuzahlen, vorausgesetzt, sie finde einen Nachmieter, der
das Mietobjekt vorzeitig übernehme, und sie übergebe das Zimmer reibungslos.
Dies sei jedoch nicht erfolgt, die Mieterin habe zudem den Schlüssel behalten und
Schäden und zusätzliche Kosten verursacht. All dies habe er vor Vorinstanz vor-
gebracht, diese habe jedoch seine Eingabe absichtlich missachtet (act. 2 S. 49).
8.3.3. Gemäss Art. 257e Abs. 1 OR muss der Vermieter vom Mieter von Wohn-
oder Geschäftsräumen als Sicherheit geleistetes Geld oder Wertpapiere bei einer
Bank auf einem Sperrkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters
lautet, hinterlegen. Die Sicherheitsleistungen des Mieters sollen die Risiken des
Vermieters vermindern, die ihm aus der Gebrauchsüberlassung der Sache an den
Mieter entstehen, wie etwa Ausbleiben der Mietzinsleistung, Schaden aus unsorg-
fältiger Behandlung der Mietsache usw. (ZK ZGB-Higi/Bühlmann, 5. Aufl. 2019,
Art. 257e OR N 5). Ist die Sicherheitsleistung nicht korrekt angelegt, kann der
Mieter sie zurückfordern (ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 33). Der Vermieter,
welcher seiner Hinterlegungspflicht nicht nachkommt, hat zudem strafrechtliche
Sanktionen zu befürchten (statt vieler: ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 30).
Ausgeschlossen ist sodann die Verrechnung von Forderungen des Vermieters mit
dem Depot (BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 257e N 5; SVIT Komm.-Reudt,
4. Aufl. 2018, Art. 257e OR N 14; ZK-Higi/Bühlmann, Art. 257e OR N 33).
8.3.4. Auch im Beschwerdeverfahren bestreitet der Vermieter nicht, dass er die
von der Mieterin geleistete Sicherheit nicht auf ein auf ihren Namen lautendes
Sperrkonto einbezahlte. Entsprechend ist die Schlussfolgerung der Vorinstanz,
wonach der Rückerstattungsanspruch der Mieterin zu bejahen sei, korrekt. Entge-
gen der Ansicht des Vermieters ist eine Verrechnung der von ihm geltend ge-
machten Forderungen mit der Kaution nicht zulässig, und zwar selbst dann nicht,
wenn die fraglichen Forderungen berechtigt sein sollten. Insofern kann an dieser

- 25 -
Stelle offen gelassen werden, wie es sich mit den geltend gemachten Ansprüchen
aus angeblich nicht bezahlten Nebenkosten, nicht retournierten Schlüsseln, Schä-
den etc., verhält. Diese Forderungen kann der Vermieter losgelöst vom Depot ge-
genüber der Mieterin geltend machen, wie er dies zumindest teilweise mit seiner
Widerklage getan zu haben scheint (vgl. dazu E. 9). Lediglich am Rande sei an-
gemerkt, dass der Vermieter die Rückzahlung der nicht korrekt hinterlegten Kau-
tion auch nicht von der Erfüllung weiterer, von ihm gestellter Konditionen wie etwa
das Stellen eines Nachmieters durch die Mieterin abhängig machen kann. Ob das
Verhalten des Vermieters als Veruntreuung zu qualifizieren ist oder nicht und mit
welchen Absichten er gehandelt hat, ist schliesslich nicht von der Kammer, son-
dern von der Staatsanwaltschaft zu prüfen, an welche die Vorinstanz wie bereits
erwähnt Anzeige erstattet hat (vgl. E. 6.2). Auf die diesbezüglichen Vorbringen
des Vermieters ist nicht weiter einzugehen. Zusammenfassend ist die Be-
schwerde des Vermieters in Bezug auf die Rückerstattung des Depots abzuwei-
sen.
8.4. Antrag betreffend Rückforderung Mietzins November 2023
8.4.1. Die Vorinstanz hielt zunächst die Parteistandpunkte hierzu fest. Gemäss
der Mieterin habe diese am 1. November 2023, als sie einen Termin für eine Be-
sichtigung des von ihr gemieteten Zimmers habe wahrnehmen wollen, feststellen
müssen, dass der Vermieter das Schloss der Wohnungstüre habe auswechseln
lassen. Auf ihr Klingeln hin habe der Vermieter sie hereingelassen, worauf sie ihre
restlichen Sachen in ihrem Zimmer gepackt habe und gegangen sei. Sie habe da-
nach keinen Zugang mehr zu ihrem Zimmer gehabt. Nach Ansicht des Vermieters
demgegenüber sei die Mieterin, die anfangs Oktober 2023 Druck auf ihn ausgeübt
habe, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, eigenmächtig per
Ende Oktober 2023 aus dem Mietobjekt ausgezogen. Zum ersten, vom Vermieter
organisierten Besichtigungstermin für mögliche Folgemieter am 1. November
2023 sei die Mieterin nicht erschienen. Es treffe nicht zu, dass sie an diesem Tag
ausgesperrt worden sei. Am 11. November 2023 habe dann eine Besichtigung
stattgefunden. Bis zum 30. November 2023 habe die Mieterin jederzeit Zugang
zur Wohnung gehabt, das Schloss sei erst am 30. November 2023 ausgewechselt

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worden. Da kein Nachmieter gefunden worden sei, hafte die Mieterin bis zum
30. November 2023 für den Mietzins.
Die Vorinstanz kam zusammenfassend zum Schluss, die Mieterin habe das
Mietobjekt nicht vorzeitig zurückgegeben. Aus den beiden vom Vermieter einge-
reichten E-Mails der Mieterin vom 22. resp. 29. Oktober 2023 könne weder eine
vorbehaltlose Rückgabe der Sache noch die Ankündigung einer solchen abgelei-
tet werden. Im Gegenteil habe die Mieterin darin ihren Wunsch betont, im Besitz
der Schlüssel zu bleiben und damit die Herrschaft über die Mietsache nicht aus
der Hand zu geben, es sei denn, der Vermieter stimme einer früheren Vertrags-
auflösung zu. Diese Haltung habe sie durch ihre Bereitschaft, den November-
Mietzins zu bezahlen, unterstrichen. Was die Besichtigungstermine betreffe, so
habe die Mieterin im erwähnten E-Mail vom 29. Oktober 2023 informiert, am
4. und am 11. November 2023 gehe es ihr nicht, da sie dann an einem Bundesli-
gaspiel resp. im Urlaub sei. Da sich in der späteren Korrespondenz der Parteien
kein anderslautender Hinweis mehr finde und der Vermieter die Angaben der Mie-
terin bezüglich Fussballspiel bzw. Ferien nicht bestritten habe, sei davon auszu-
gehen, dass die Termine vom 4. und 11. November 2023 nicht stattgefunden hät-
ten. Entgegen dem Vermieter bleibe somit nur noch der 1. November 2023 als
Besichtigungstermin übrig, was es plausibel mache, dass die Mieterin sich an die-
sem Datum in der Wohnung eingefunden habe. Die Darstellung des Vermieters
zur Auswechslung des Schlosses leide sodann an unüberbrückbaren Widersprü-
chen. Es lägen verschiedene Rechnungen und Quittungen vom 8. resp. 25. No-
vember 2023 vor. Gemäss dem Vermieter handle es sich um Belege für ein
neues Schloss für das Zimmer der Mieterin, die trotz Auszuges aus der Wohnung
den Schlüssel nicht zurückgegeben habe, für Duplikate für den Waschraum- und
den Briefkastenschlüssel sowie für Arbeiten für das Wechseln dreier Schlösser –
welche und wann bleibe unklar. Der Vermieter habe dazu keine befriedigende Er-
klärung abzugeben vermögen. Kein vernünftiger Vermieter gebe Arbeiten in Auf-
trag und bezahle sie, wenn er nicht sicher sein könne, dass diese Arbeiten über-
haupt nötig würden, weil der Kündigungstermin noch gar nicht verstrichen oder
unklar sei, ob die Mieterin die Sache korrekt zurückgeben werde oder nicht. Dar-
aus könne nur der Schluss gezogen werden, dass der Vermieter vor dem Kündi-

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gungstermin zum Auswechseln u.a. des Schlosses an der Wohnungstür geschrit-
ten sei. Wann dies genau geschehen sei, sei zwar unklar, aber nach dem 1. No-
vember 2023 könne es nicht gewesen sein, zumal die Mieterin nur den ersten der
drei Besichtigungstermine am 1. November 2023 zugesagt habe. Das zur ver-
suchten Türöffnung am 2. November 2023 eingereichte Video sei zwar nicht mit
einem tauglichen Datumsstempel versehen. Nach allem Gesagten bestünden je-
doch keine vernünftigen Zweifel an der Authentizität der Aufnahme. Die Angaben
des Vermieters im nicht verlesenen Teil seiner Plädoyernotizen würden geradezu
eine gewisse Bestätigung dafür liefern. Einerseits werde darin impliziert, dass es
am 1. November 2023 einen Vorfall gegeben habe, und andererseits werde be-
stätigt, dass die Mieterin die Wohnung nicht mehr ohne Zustimmung des Vermie-
ters habe betreten können, zumal sie den Zugang habe verlangen müssen. Der
Vermieter habe seinerzeit auch ein Motiv für sein vertragswidriges Verhalten ge-
habt, habe er doch damals den Umzug der Mieterin in eine neue Wohnung mit ei-
ner vermeintlichen Pflicht verknüpft, ihm die Schlüssel zurückzugeben. Nur vor
diesem Hintergrund erhalte die voreilige Schlossauswechslung vor dem Kündi-
gungstermin eine gewisse Logik. Abgesehen vom Zimmerschlüssel, den die Mie-
terin unbestrittenermassen am 15. November 2023 zurückgegeben habe, habe
sie übrigens die restlichen drei Schlüssel anfangs Dezember 2023 zurückge-
schickt, der Vermieter habe sie jedoch bei der Post nicht abgeholt. Zusammenfas-
send sei der verwehrte Zugang zum Mietobjekt ab 1. November 2023 erstellt, und
die Mietsache habe sich im letzten Monat der Mietzeit als unbenutzbar erwiesen,
so dass der Mieterin gestützt auf Art. 259d OR ein Minderungsanspruch im Um-
fang von 100% des Mietzinses zustehe (act. 6 E. 4.2).
8.4.2. Der Vermieter macht dazu in der Beschwerde geltend, die Mieterin habe
die Wohnung bis zum Kündigungstermin genutzt. Sie habe zuvor Besichtigungs-
termine akzeptiert und auch zugesichert, den November-Mietzins zu bezahlen.
Schliesslich habe die Mieterin die Zimmerschlüssel erst am 15. November 2023
zurückgegeben, den Schlüssel für den Haupteingang der Wohnung sowie für den
Briefkasten und den Waschraum habe sie bis heute nicht zurückgegeben. Dieses
Verhalten der Mieterin habe die rechtzeitige Übergabe des Zimmers an andere

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Mieter verhindert. Er habe deswegen Strafanzeige gegen die Mieterin erhoben
(act. 2 S. 16 f.).
8.4.3. Mit den detaillierten vorinstanzlichen Erwägungen setzt sich der Vermieter
in seiner Beschwerde nicht im Geringsten auseinander. Er wiederholt lediglich
seine bereits vor der Vorinstanz vertretenen Standpunkte, zeigt aber nicht auf, in-
wiefern die Vorinstanz die Beweise und Ausführungen der Parteien dazu falsch
gewürdigt haben solle. Dass die Mieterin in Aussicht stellte, den Mietzins für No-
vember zu bezahlen (und dann auch tatsächlich bezahlte, vgl. act. 7/3/9), den
Zimmerschlüssel am 15. November 2023 retournierte und – zumindest einen –
Besichtigungstermin akzeptierte, ist unbestritten. Der Vermieter zeigt abgesehen
von einer bloss pauschalen Behauptung nicht auf, weshalb genau die Vorinstanz
nicht darauf hätte schliessen dürfen, die Mietsache sei nicht vorzeitig zurückgege-
ben worden und die Mieterin sei von der Nutzung der Mietsache im November
2023 ausgeschlossen gewesen. Dass die Mieterin die Schlüssel für die Wohnung
selbst, den Briefkasten und den Waschraum nicht zurückgegeben hat, trifft nicht
zu. Sie hat versucht, diese dem Vermieter nach Ende des Vertragsverhältnisses
am 4. Dezember 2023 (eingeschrieben) zurückzuschicken, dieser nahm sie je-
doch nicht an, was er sogar anerkennt (vgl. Prot. VI S. 43 und 51; act. 7/40 und
act. 7/41 sowie act. 7/38 S. 10). Lediglich am Rande sei angemerkt, dass eine
Rückgabe der Schlüssel angesichts des Umstandes, dass die Schlösser ausge-
tauscht wurden, ohnehin als obsolet erscheint und ein Beharren darauf fast schon
als rechtsmissbräuchlich. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten auch in Bezug
auf die Rückzahlung des Mietzinses für November 2023 abzuweisen, soweit dar-
auf angesichts der ungenügenden Beschwerdebegründung überhaupt einzutreten
ist.

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9. Widerklage
9.1. Zur Widerklage hielt die Vorinstanz fest, die Forderungen von total
Fr. 2'777.40, die der Vermieter der Mieterin entgegen halten wolle, seien alle of-
fensichtlich unbegründet. Zur Unzulässigkeit der Verrechnung von Gegenforde-
rungen mit einem nicht gesetzeskonform hinterlegten Depot könne auf die bereits
gemachten Erwägungen verwiesen werden. Weiter falle bei allen Gegenforderun-
gen auf, dass der Vermieter eine Zessionserklärung zugunsten der von ihm be-
herrschten D._____ GmbH eingereicht habe. Diese liege jedoch nur in einer nicht
unterzeichneten Version vor, weshalb dem Vermieter die Aktivlegitimation nicht
abzusprechen sei, sondern vielmehr gestützt auf Art. 165 Abs. 1 OR von der
Nichtigkeit der Abtretung auszugehen sei. Zu den einzelnen Forderungen seien
folgende Überlegungen anzustellen: Bei der von der Serafe erhobenen Abgabe
für Radio- und Fernsehen bestehe grundsätzlich eine Solidarhaftung sämtlicher
volljähriger Personen in einem Haushalt. Es sei möglich, Regressansprüche zum
Thema einer Verrechnung und Widerklage zu machen, jedenfalls soweit kein Ver-
rechnungsausschluss nach Art. 125 OR bestehe. Allerdings setze ein Regressan-
spruch voraus, dass der Gläubiger mehr als seinen Anteil geleistet habe (Art. 148
Abs. 2 OR). Der Vermieter habe aber (noch) nicht mehr als seinen Anteil bezahlt,
weshalb er (noch) über keinen Regressanspruch verfüge. Die präsentierte Serafe-
Rechnung betreffe überdies zum ganz überwiegenden Teil eine Periode, während
der die Parteien nicht mehr im gleichen Haushalt gelebt hätten. Was die angebli-
chen Reinigungskosten betreffe, so sei nicht ersichtlich, dass die vom Vermieter
zum Nachweis der Endreinigung eingereichte Rechnung tatsächlich diese betref-
fen würde. Betreffend die periodische (monatliche) Reinigung sei nicht mit Be-
weismitteln unterlegt, dass die Mieterin nicht geputzt haben solle, solange sie in
der Wohnung gelebt habe. Vor allem aber liege keine genügende Mängelrüge
vor, denn das Rückgabeprotokoll sei von der Mieterin nicht unterzeichnet und ihr
unbestritten erstmals im Gerichtsverfahren vorgelegt worden. Die Schlussrech-
nung vom 1. Dezember 2023 enthalte zwar einen Hinweis betreffend mangelhafte
resp. fehlende Reinigung, doch sei dieser nicht weiter spezifiziert und tauge nicht
als Mängelrüge nach Art. 267a OR. Der Vermieter habe der Mieterin zudem wie
dargelegt ab dem 1. November 2023 den Zutritt zur Wohnung verwehrt, weshalb

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er es selber zu verantworten habe, dass keine Endreinigung und auch keine peri-
odische Reinigung durch die Mieterin mehr habe erfolgen können. Soweit der
Vermieter die Mieterin zur Tragung von Kosten für den Ersatz von Schlössern
oder Schlüsseln anhalten lassen wolle, stehe dem nicht nur entgegen, dass er ei-
genmächtig und vertragswidrig vor dem Ende des Mietverhältnisses zur Aus-
wechslung geschritten sei. Selbst nach seinen eigenen Angaben treffe es darüber
hinaus nicht zu, dass die Mieterin ihm am Ende des Mietverhältnisses die Schlüs-
sel nicht zurückgegeben habe (act. 6 E. 4.3).
9.2. In der Beschwerde spricht der Vermieter davon, es sei ihm durch das un-
rechtmässige Verhalten der Mieterin ein Schaden in der Höhe von Fr. 6'327.40
entstanden (act. 2 S. 4). Den vorinstanzlichen Erwägungen hält der Vermieter ent-
gegen, die Widerklage basiere auf nachgewiesenen, detailliert aufgeführten Kos-
ten. Dazu würden unter anderem Reinigungskosten, Kosten für die Anfertigung
neuer Schlüssel und unbeglichene Nebenkosten gehören. Die Verrechnung die-
ser Kosten sei zulässig, da seine Ansprüche direkt aus dem Mietverhältnis resul-
tieren und damit in direktem Zusammenhang mit der vertraglichen Vereinbarung
zwischen den Parteien stehen würden. Sinngemäss bringt der Vermieter sodann
vor, er habe die Widerklage bzw. deren Begründung und die dazugehörigen Be-
weismittel mehrfach ins Verfahren eingebracht, diese seien jedoch von der Vorin-
stanz nicht beachtet worden (act. 2 S. 17 f.).
9.3. Die von der Vorinstanz behandelte Widerklage, welche sich auf die Anträge
des Vermieters im verlesenen Teil seines Plädoyers stützt, beläuft sich auf einen
Gesamtbetrag von Fr. 2'777.40 und setzte sich aus folgenden einzelnen Positio-
nen zusammen: Fr. 355.– für Serafe-Kosten, Fr. 800.– für Umzugsreinigungskos-
ten, Fr. 248.– für das viermalige Reinigen der gesamten Räume, Fr. 31.90 für das
Kopieren des Briefkastenschlüssels, Fr. 20.50 für das Kopieren des Waschraum-
schlüssels und Fr. 1'350.– für einen dreimaligen Schlosswechsel am 30. Novem-
ber 2023 (act. 7/38 S. 28). Soweit der Vermieter in seiner Beschwerde nun die Er-
stattung höherer oder weiterer Kosten verlangt – beispielsweise Ersatz für angeb-
lich unbeglichene Nebenkosten – handelt es sich um neue, erstmals im Be-
schwerdeverfahren gestellte Anträge. Daran ändert nichts, dass der Vermieter im
nicht verlesenen Teil seines Plädoyers weitere Forderungen gestellt und nach Ab-

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zug der Mietkaution Fr. 6'327.40 verlangt hatte (vgl. act. 7/38 S. 26 ff., insb.
S. 30). Da die Vorinstanz anlässlich der Verhandlung dem Wunsch des Vermie-
ters, seine Plädoyernotizen seien von den Anwesenden im Rahmen einer Unter-
brechung der Hauptverhandlung zu lesen und das Gericht solle sie hernach als
verlesen taxieren, nicht nachkam (vgl. Prot. VI S. 10 f.), gelten die im letztlich als
Folge des unberechtigten Verlassens der Verhandlung vom 30. Oktober 2024
nicht verlesenen Teil des Plädoyers enthaltenen Ausführungen und Anträge an-
drohungsgemäss als nicht erfolgt (vgl. dazu E. 8.1). Sie wurden daher von der
Vorinstanz zu Recht nicht behandelt. Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge
gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht zulässig, sodass auf die über Fr. 2'777.40 hin-
ausgehenden Anträge des Vermieters nicht einzutreten ist.
9.4. In Bezug auf die eigentliche Widerklage, wie sie von der Vorinstanz behan-
delt wurde, gehen die Ausführungen des Vermieters in seiner Beschwerde nicht
über pauschale Aussagen hinaus. Weder zu den von der Vorinstanz erörterten
Grundsätzen betreffend die Zession noch zu den einzelnen Kosten bringt der Ver-
mieter konkrete Kritik vor, was die Vorinstanz im Einzelnen falsch gemacht haben
soll. Auf die detaillierten Erwägungen der Vorinstanz geht er mit keinem Wort ein,
sondern er beschränkt sich auf die Aussage, er habe im erstinstanzlichen Verfah-
ren alles genau erklärt. Das reicht nicht. Es fehlt damit an einer Auseinanderset-
zung mit dem angefochtenen Entscheid und damit an einer genügenden Be-
schwerdebegründung.
9.5. Ob eine Verrechnung theoretisch möglich wäre, ist unter diesen Umstän-
den nicht mehr von Belang. Lediglich der Vollständigkeit halber ist in diesem Zu-
sammenhang erneut festzuhalten, dass eine Verrechnung von Forderungen des
Vermieters mit dem nicht gesetzeskonform hinterlegten Depot nicht zulässig wäre
(vgl. E. 8.3.4).
9.6. Inwiefern die Vorinstanz die Widerklage, deren Begründung oder die dazu
offerierten Beweise nicht beachtet haben soll, ist schliesslich nicht ersichtlich. So-
fern der Vermieter dabei auf die im nicht verlesenen Teil seines Plädoyers enthal-
tenen Darstellungen anspielt, so wurde bereits dargelegt, weshalb die Vorinstanz
diese zu Recht nicht behandelte (vgl. E. 9.3). Dass weitere Teile der Widerklage

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nicht behandelt worden wären, kann den Akten nicht entnommen werden. Zusam-
menfassend wies die Vorinstanz die Widerklage des Vermieters zu Recht ab. Ent-
sprechend ist die Beschwerde dagegen abzuweisen, soweit darauf überhaupt ein-
zutreten ist.
10. Löschung der Betreibung Nr. 2
In der Ergänzung seiner Beschwerde vom 24. Januar 2025 beantragt der
Vermieter die Löschung der Betreibung Nr. 2, weil diese aufgrund eines nicht
rechtskräftigen Urteils eingeleitet worden und folglich missbräuchlich sei (act. 8
S. 4). Es handelt sich dabei jedoch um einen neuen, erstmals im Beschwerdever-
fahren gestellten Antrag, welcher gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht zulässig ist.
Entsprechend ist darauf ohne Weiteres nicht einzutreten.
11. Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens
11.1. Die Vorinstanz auferlegte dem Vermieter zufolge des Verfahrensausgangs
die Gerichtsgebühren von Fr. 800.– und verpflichtete ihn, der Mieterin eine Partei-
entschädigung von Fr. 1'015.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen (act. 6 E. 6 und Disposi-
tiv-Ziffern 5 bis 7).
11.2. Der Vermieter beschwert sich darüber, dass ihm die Verfahrenskosten
ohne angemessene Grundlage auferlegt worden seien (act. 2 S. 50). Er ist der
Ansicht, dass die Kosten gestützt auf das Verursacherprinzip der Mieterin aufzu-
erlegen seien, zumal sie bzw. ihr Verhalten das Verfahren und die Verfahrenskos-
ten verursacht hätten (act. 2 S. 4 und 5). Auch solle die Mieterin ihn, den Vermie-
ter, für die ihm entstandenen Unannehmlichkeiten und seinen Aufwand entschädi-
gen (act. 2 S. 5). Weiter bringt er vor, er sei nur unterlegen, weil die Verfahrens-
führung des Gerichts seine Verteidigungsmöglichkeiten beeinträchtigt habe. Er
beantrage eine Reduktion der Kostenlast, basierend auf den Umständen des Ver-
fahrens und möglichen Verfahrensfehlern (act. 2 S. 49).
11.3. Die Vorinstanz auferlegte die Kosten, also Gerichtsgebühren und Parteient-
schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO korrekt
dem im erstinstanzlichen Verfahren unterliegenden Vermieter. Davon, dass keine

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angemessene Grundlage vorhanden gewesen wäre, kann folglich keine Rede
sein. Auch kommt das Verursacherprinzip im Anwendungsbereich von Art. 106
ZPO nicht zur Anwendung; ohnehin würde es im konkreten Fall aber auch nicht
dazu führen, dass der Mieterin die Verfahrenskosten aufzuerlegen gewesen wä-
ren. Dass die Mieterin den Vermieter für Aufwand und Unannehmlichkeiten ent-
schädigen müsste, ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich. Geradezu haltlos ist
schliesslich die Behauptung, dass die Vorinstanz das Unterliegen des Vermieters
verursacht habe. Für eine Reduktion der Gebühren besteht folglich kein Raum.
12. Fazit
Zusammenfassend sind sämtliche Anträge des Vermieters in seiner Be-
schwerde abzuweisen, sofern darauf überhaupt einzutreten ist.
13. Unentgeltliche Rechtspflege, Kosten- und Entschädigungsfolgen
13.1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens, welche in
Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG gestützt auf
einen – zur Bestimmung der Prozesskosten relevanten – Streitwert von
Fr. 10'077.40 (Fr. 3'750.– + Fr. 6'327.40; Art. 94 Abs. 2 ZPO) auf Fr. 1'200.– fest-
zusetzen sind, dem unterliegenden Vermieter aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
13.2. Parteienentschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Vermieter nicht
aufgrund seines Unterliegens und der Mieterin nicht mangels relevanter Umtrie-
ben im vorliegenden Verfahren, die zu entschädigen wären.
13.3. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege inklusive Bestellung von
E._____ als unentgeltlicher Rechtsbeistand (act. 2 S. 3, 5 und 51) ist abzuweisen,
da die Position des Vermieters im Beschwerdeverfahren als aussichtslos er-
scheint (Art. 117 lit. b ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird
abgewiesen.

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2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage der Doppel resp. von Kopien von act. 2, act. 3, act. 5/1-270, act. 8
und act. 9/1-7, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt unter
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw C. Funck
versandt am: