zh_obergericht · PS250189 · 2025-11-10 · de
Beschwerde


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS250189-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter
Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Urteil vom 10. November 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Beschwerdeführer
betreffend Beschwerde
(Beschwerde über das Betreibungsamt Winterthur-Stadt)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Winterthur vom
24. Juni 2025 (CB250020)

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Erwägungen:
1.1. Die Beschwerdeführerin 1 verkaufte ihre Liegenschaft, Grundstück Grund-
buchblatt 1, Kat. Nr. 2, EGRID 3, D._____ 4, E._____ (nachfolgend: Grundstück)
mit Kaufvertrag vom 3. Januar 2023 an die F._____ AG, G._____-strasse 5,
H._____. Einziges Mitglied des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift ist
I._____. Die Eigentumsübertragung erfolgte mit Anmeldung im Grundbuch am 20.
Januar 2023 (act. 2/4).
Die F._____ AG borgte sich während der Verkaufsabwicklung bei der J._____ Ka-
pital im Betrag von rund Fr. 1'110'000.-- und sicherte das Kapital zugunsten der
Bank mit der Errichtung eines Grundpfandrechts im 1. Rang auf dem Grundstück
ab (act. 6/2/4 = act. 4/17). Die öffentliche Beurkundung des - unvollständig und
von der Beschwerdeführerin 1 in Kopie eingereichten - Pfandvertrags datiert vom
13. Januar 2022 (act. 4/2). Geht man von einem Verschrieb aus – worauf der
Stempel "20. Jan. 2023" auf dem Dokument oberhalb der Unterschrift der Schuld-
nerin hindeutet –, erfolgte die öffentliche Beurkundung am 13. Januar 2023. Am
13. Januar 2023 war die F._____ AG noch nicht Eigentümerin des Grundstückes,
weil das Eigentum an Grundstücken erst mit der Anmeldung im Grundbuch auf
den Erwerber übergeht (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Der Pfandvertrag liegt nicht im
Recht. Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, es liege keine rechtsgültige Ver-
einbarung zwischen der Schuldnerin (F._____ AG) und der J._____ vor (act. 2 S.
2 zweiter Absatz, S. 5 oben, S. 8 unten, act. 4/"Unterlagen 2"). Für die Beurteilung
des vorliegenden Falles kann von der Edition des (vollständigen) Pfandvertrages
abgesehen werden. Die Beschwerde ist aus anderen Gründen gutzuheissen.
Festzuhalten ist aber, dass ein Register-Schuldbrief zugunsten der J._____ und
zu Lasten des Grundstückes über eine Pfandsumme von Fr. 1'110'000.-- am 20.
Januar 2023, am Tag des Übergangs des Eigentums am Grundstück auf die
F._____ AG, im Grundbuch eingetragen worden war (act. 6/2/4). Schuldnerin des
Betrages ist die F._____ AG. Die F._____ AG belehnte das Grundstück kurz dar-
auf weiter für zwei Darlehen, welche sie von K._____ erhielt (Gläubiger an 2. und
3. Pfandstelle; Pfandsumme insgesamt mindestens Fr. 800'000.-- [act. 6/2/4 =
act. 4/17]).

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1.2. Wenige Zeit nach dem Kauf entstand eine Auseinandersetzung zwischen
den Beschwerdeführern und der F._____ AG über den Sachverhalt, welche dem
Verkauf des Grundstückes zugrunde lag, weshalb die Beschwerdeführerin 1 an
das Bezirksgericht Winterthur gelangte und zur Sicherung ihres Eigentums am
Grundstück gestützt auf Art. 961 ZGB die Vormerkung einer vorläufigen Eintra-
gung verlangte. Das Bezirksgericht Winterthur bestätigte im Sinne von Art. 961
ZGB die zuvor superprovisorisch erfolgte Anweisung an das Grundbuchamt mit
Urteil vom 31. Juli 2023 als vorläufige Eintragung des Grundeigentums der Be-
schwerdeführerin 1. In der Folge wurde das Verfahren (vermutungsweise) prose-
quiert (vgl. sogleich nachstehend E. 1.3.: "…während der Verhandlungen vor dem
Friedensrichteramt…"), wobei die Kammer keine (Detail-)Kenntnisse des Prose-
quierungsverfahrens hat.
1.3. Von Bedeutung ist die von der Beschwerdeführerin 1 und der F._____ AG
aussergerichtlich am 13. September bzw. 2. Oktober 2023 abgeschlossene Ver-
einbarung, welche die Beschwerdeführerin in der Beschwerde allerdings nicht er-
wähnt. Die Beschwerdeführerin 1 und die F._____ AG rekapitulierten zunächst in
einer Einleitung zur Vereinbarung den Hintergrund des Verkaufs des streitgegen-
ständlichen Grundstückes und hielten fest, dass es im Anschluss an den Verkauf
zu einem zivil- und strafrechtlichen Verfahren gekommen sei, wobei die Be-
schwerdeführerin 1 die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Bestrafung
von I._____ wegen Betrugs verlangt habe. Es sei zu einer vorsorglichen Mass-
nahme-Verhandlung vor dem Bezirksgericht Winterthur, einer Schlichtungsver-
handlung vor dem Friedensrichteramt Winterthur und einem Beschwerdeverfah-
ren gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Winterthur vor dem Obergericht des
Kantons Zürich bezüglich vorsorglicher Massnahmen (LF230057), sowie zu einer
Befragung durch die Kantonspolizei gekommen. Während der Verhandlungen vor
dem Friedensrichteramt hätten sich die Parteien (die Beschwerdeführerin 1 und
die F._____ AG) einigen können. Entsprechend hielten die Beschwerdeführerin 1
und die F._____ AG in Ziffer 1 der Vereinbarung fest, dass der [Grundstück-]Kauf-
vertrag [vom 3. Januar 2023] ungültig sei. Der genaue Wortlaut dieser Ziffer lautet
wie folgt: "1. Der Kaufvertrag wird von den Parteien für ungültig erklärt." (zitiert
aus OGer ZH LF230057, Beschluss vom 31. Oktober 2023, S. 4 f., E. 4 [act. 4

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Unterlagen 4]). In den Ziffern 2-9 der Vereinbarung wird der Ablauf der Rückab-
wicklung vereinbart, das heisst, es werden die Rückerstattungsansprüche gere-
gelt, und am Schluss der Vereinbarung eine Saldoklausel stipuliert (Ziffer. 10 der
Vereinbarung). Die Kammer sah sich zur Vervollständigung des Sachverhaltes
mittels Abgleichung des letzteren und anderen hängigen oder bereits erledigten
Verfahren veranlasst, weil die Beschwerdeführerin 1 (neben der Ungültigkeit des
Betreibungsverfahrens infolge nichtigem Zahlungsbefehl) ausführt, sie sei immer
schon die Alleineigentümerin gewesen und dies gölte es definitiv einzutragen,
was sie in der Grundbuchberichtigungsklage detailliert ausgeführt habe (act. 2 S.
8).
Zusammenfassend bewirkt die Ungültigkeit des Vertrages den Übergang in ein
Rückabwicklungsverhältnis. Die Rückabwicklung ist indes blockiert. Daran ändert
aber nichts, dass sich die F._____ AG verpflichtete, der Beschwerdeführerin 1
das Grundstück (zu Eigentum) zu überlassen.
2.1. Mit Datum vom 4. September 2024 stellte die Grundpfandgläubigerin, die
J._____ AG, L._____ 6, M._____, gegen die Grundpfandschuldnerin, die F._____
AG, ein Betreibungsbegehren auf Grundpfandverwertung gestützt auf den bereits
erwähnten Schuldbrief über nominal Fr. 1'110'000.– im 1. Rang auf dem streitge-
genständlichen Grundstück (vgl. act. 6/2/1). Im Folgenden verlangte am 2. De-
zember 2024 die F._____ AG gestützt auf Art. 133 Abs. 2 SchKG die vorzeitige
(und sofortige) Verwertung des Grundstückes (act. 6/2/8 = act. 4/12 [trotz der Ver-
einbarung über die Rückabwicklung des Kaufvertrages]). Im Zusammenhang mit
den Anordnungen des Betreibungsamtes im Vorfeld der Verwertung, wie bspw.
der betreibungsamtlichen Schätzung, kam und kommt es zu verschiedenen
Rechtsmittelverfahren, wie auch dem Vorliegenden (sogleich unter E. 2.2. nach-
stehend). Die Grundpfandschuldnerin, die F._____ AG, ist nach wie vor im Grund-
buch als Alleineigentümerin eingetragen (act. 7). Die Beschwerdeführerin 1 ist im
Grundbuch als vorläufige Eigentümerin vorgemerkt (vgl. act. 6/2/4). Die Be-
schwerdeführer bewohnen nach wie vor die Liegenschaft.
2.2. Mit Verfügung vom 7. Mai 2025 setzte das Betreibungsamt Winterthur-Stadt
(nachfolgend: Betreibungsamt) den Beschwerdeführern Frist an, die Liegenschaft

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auf dem streitgegenständlichen Grundstück bis spätestens am Dienstag, 30. Sep-
tember 2025 ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen (act. 6/4/1).
2.3. Mit Eingabe vom 14. Mai 2025 (Datum Poststempel) erhoben die Beschwer-
deführer dagegen Beschwerde (act. 6/1) beim Bezirksgericht Winterthur als un-
tere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs (nachfolgend:
Vorinstanz). Mit Verfügung vom 23. Mai 2025 setzte die Vorinstanz dem Betrei-
bungsamt Frist zur Stellungnahme an (act. 6/6). Dieses liess sich mit Eingabe
vom 2. Juni 2025 (Datum Poststempel) vernehmen und beantragte die Abweisung
der Beschwerde (act. 6/8). Mit Verfügung vom 6. Juni 2025 wurde den Beschwer-
deführern die Eingabe zugestellt und ihnen Frist zur Einreichung einer Stellung-
nahme angesetzt (act. 6/10). Die Stellungnahme erfolgte am 18. Juni 2025 (Da-
tum Poststempel; act. 6/12). Mit Beschluss vom 24. Juni 2025 wies die Vorinstanz
die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat (act. 3).
2.4. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. Juli 2025 recht-
zeitig (vgl. act. 6/15/2–4) Beschwerde bei der Kammer als obere Aufsichtsbe-
hörde über Schuldbetreibung und Konkurs (act. 2). Sie beantragen die Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids sowie der Verfügung des Betreibungsamtes vom
7. Mai 2025, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Ausserdem verlangen sie die Einholung einer Vernehmlassung der
Vorinstanz (act. 2 S. 11) und stellen diverse Akteneinsichtsgesuche (act. 2 S. 10).
2.5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1–16). Mit Verfügung
vom 29. September 2025 wurde der Beschwerde einstweilen die aufschiebende
Wirkung erteilt (act. 9). Von einer Vernehmlassung des Betreibungsamts ist abzu-
sehen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO bzw.
§ 83 Abs. 2 GOG). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
3.1. Für das Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von
Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m
§ 84 GOG). Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und
(b) die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und

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zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich auch in Verfahren, in
welchen das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat (Unter-
suchungsmaxime), mit der Begründung des angefochtenen Entscheides ausein-
anderzusetzen und im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der ange-
fochtene Entscheid ihrer Ansicht nach falsch ist. Wird diesen Anforderungen nicht
Genüge getan, so wird auf das Rechtsmittel wegen fehlender Begründung nicht
eingetreten (Art. 321 ZPO; vgl. statt vieler OGer ZH PS200050 vom 18. März
2020 E. 5 m.w.H.). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im
Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitin-
stanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH
PS110019 vom 21. Februar 2011, E. 3.4).
3.2. Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Anordnung des Betreibungs-
amtes vom 7. Mai 2025, womit die Beschwerdeführer aufgefordert wurden, die
streitgegenständliche Liegenschaft (bis spätestens 30. September 2025) zu ver-
lassen (act. 6/4/1). Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen für die Verwal-
tung und Bewirtschaftung des Grundstückes, solange die Pfändung besteht. Dies
gilt in gleicher Weise im Pfandverwertungsverfahren von der Stellung des Verwer-
tungsbegehrens an (Art. 102 Abs. 3 und Art. 155 SchKG, Art. 16 Abs. 1 und 101
Abs. 1 VZG). Demnach hat das Betreibungsamt alles vorzukehren, was zur Erhal-
tung des Grundstückes und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Er-
trägnisse angebracht ist (Art. 17 VZG). Das Betreibungsamt ist indes grundsätz-
lich nicht berechtigt, im Rahmen der Zwangsverwaltung Massnahmen zu ergrei-
fen, welche über die in Art. 16 f. VZG vorgesehenen Tätigkeiten hinausgehen. Er-
fordert die Verwaltung ausserordentliche Massnahmen ist Art. 18 VZG zu beach-
ten. Die Situation der die streitgegenständliche Liegenschaft bewohnenden Be-
schwerdeführer ist vergleichbar mit regulär die Liegenschaft bewohnenden Mie-
tern, wobei sich die Beschwerdeführer für die Berechtigung zum Verbleib in der
Liegenschaft auf eine dingliche Grundlage berufen. Die vom Betreibungsamt an-
geordnete Räumung stellt keine notwendige Verwaltungsmassnahme dar. Gefahr
im Verzug liegt nicht vor (vgl. Art. 18 VZG). Es wird in den Steigerungsbedingun-
gen festzuhalten sein, ob (nicht im Grundbuch vorgemerkte) Miet- und Pachtver-
träge bzw. eine Gebrauchsüberlassung existieren bzw. dem Erwerber überbun-

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den werden. Die Bekanntmachung der Steigerungsbedingungen erfolgt allerdings
erst, nachdem Klagen über bestrittene Rechte erledigt und das Lastenverzeichnis
bereinigt worden sind. Es wird Sache der (allfälligen) Erwerber der Liegenschaft
sein, sich über einen Auszug der Beschwerdeführer aus der Liegenschaft zu ver-
ständigen bzw. gegebenenfalls die Ausweisung zu verlangen.
Die Beschwerde ist gutzuheissen und die Verfügung des Betreibungsamtes Win-
terthur-Stadt vom 7. Mai 2025 betreffend ordnungsgemässe Räumung und Ver-
lassen der Liegenschaft am D._____ 4 in E._____ in der Betreibung Nr. 7 ist auf-
zuheben.
3.3. Die nachfolgenden Erwägungen erfolgen der Vollständigkeit halber und sol-
len dem besseren Verständnis des behördlichen Vorgehens dienen.
Die Beschwerdeführerin 1 will hauptsächlich mit ihren Ausführungen in der Be-
schwerde darlegen, dass das Betreibungsverfahren von Anfang an nichtig gewe-
sen sei. Der Sache nach sind die Ausführungen im Zusammenhang mit dem Ver-
kauf des Grundstückes, dem (behaupteten) unlauteren Vorgehen der F._____ AG
und der blockierten Rückabwicklung zu sehen. Mit dem eingeleiteten Zwangsver-
wertungsverfahren sieht die Beschwerdeführerin zu Recht den Vollzug der Rück-
abwicklung zusätzlich gefährdet. Sie versucht deshalb das seinen Fortgang neh-
mende Betreibungsverfahren zu Fall zu bringen, um die Verwertung (Versteige-
rung) des Grundstückes abzuwenden. Mit betreibungsrechtlicher Beschwerde
(Art. 17 SchKG) können grundsätzlich nur Mängel des Betreibungs- oder Kon-
kursverfahrens gerügt werden. Die teilweise nur schwer verständlichen Ausfüh-
rungen der Beschwerdeführerin vermögen nicht Mängel aufzuzeigen, wie sogleich
zu zeigen ist (E. 3.4.-3.8. ff.).
3.4.1. Zu den einzelnen Einwänden der Beschwerdeführerin gegen die Betreibung
der J._____ gegen die F._____ AG:
Die Vorinstanz erwog, vorab sei darauf hinzuweisen, dass selbst die Beschwerde-
führer nicht davon ausgehen würden, die Beschwerdeführerin 1 sei als Eigentü-
merin der das Grundpfand bildenden Liegenschaft im Grundbuch eingetragen.

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Vielmehr führten sie aus, dass eine Eintragung erst bevorstehe. Dass die Be-
schwerdeführerin 1 im fraglichen Betreibungsverfahren und im Rahmen der Ver-
waltung durch das Betreibungsamt nicht als Eigentümerin der Liegenschaft be-
handelt worden sei, sei somit nicht zu beanstanden (act. 3 E. 3.1).
3.4.2. Dagegen wenden die Beschwerdeführer im Wesentlichen ein, es sei
nicht zutreffend, dass die Beschwerdeführerin 1 nicht als Eigentümerin eingetra-
gen sei. Sie sei in der Vormerkung vom 3. Juli 2023 als Eigentümerin eingetragen
(act. 2 S. 1).
3.4.3. Die Beschwerdeführer verkennen, dass eine Vormerkung nicht einer
Eintragung als Eigentümer gleichkommt. Vormerkungen sind keine dinglichen
Rechte wie das Eigentum selbst. Durch die Vormerkung im Grundbuch entsteht
die realobligatorische Wirkung, hingegen nicht das vorgemerkte Vertragsverhält-
nis. Daraus folgt, dass der gutgläubige Erwerber eines dinglichen Rechts sich
nicht mehr rechtsgeschäftliche realobligatorische Verpflichtungen entgegenhalten
lassen muss, als im Grundbuch vorgemerkt sind. Er muss aber nicht davon aus-
gehen, dass ein im Grundbuch vorgemerktes Recht tatsächlich zu Recht besteht
(vgl. BGer 5A_178/2017 vom 12. Januar 2018 E. 7.1). Die Erwägungen der Vorin-
stanz sind damit nicht zu bestanden.
3.5.1. Die Vorinstanz erwog sodann, die Beschwerdeführer hätten geltend
gemacht, das Betreibungsamt habe das Betreibungsbegehren der Gläubiger-
schaft "J._____ AG, M._____ " zu Unrecht als Grundlage seiner weiteren Hand-
lungen akzeptiert. Korrekterweise müsse die Gläubigerschaft "J._____, M._____"
lauten. Das Betreibungsbegehren vermerke als Gläubigerin die "J._____ AG mit
Sitz in M._____, L._____ 6, M._____" (act. 2/1). Gemäss Handelsregistereintrag
laute die Domiziladresse der J._____ AG "L._____ 6, M._____". Trotz der leicht
abweichenden Bezeichnung im Betreibungsbegehren könne über die Identität der
Gläubigerin nach Treu und Glauben kein Zweifel bestehen. Dass das Betrei-
bungsamt das Betreibungsbegehren nicht zurückgewiesen habe, sei somit nicht
zu beanstanden (act. 3 E. 3.2).

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3.5.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, mit ihren Ausführungen zur
fehlerhaften Bezeichnung der Gläubigerin als "J._____ AG, M._____" statt
"J._____ … [Postleitzahl]" im Betreibungsbegehren hätten sie aufzeigen wollen,
dass es sich dabei um eine unechte Urkunde handle. Das Daten/EDV-System
würde systembedingt die aktualisierten Gläubigerangaben ausdrucken, da diese
fehlerhaft seien, sei das Betreibungsbegehren eindeutig von Hand und ausser-
halb des Daten-/EDV-Systems der Bank erstellt worden, da eine Bank solche
Fehler nicht mache (act. 2 S. 3, S. 8).
3.5.3. Entgegen der Ausführungen der Beschwerdeführer kann aus der mini-
malen Abweichung in der Bezeichnung der Gläubigerin nicht darauf geschlossen
werden, dass das Betreibungsbegehren eine unechte Urkunde sei. Weshalb ein
Betreibungsbegehren einer Bank vom "Daten/EDV-System" automatisch abge-
mischt werden müsste, legen die Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht
ersichtlich. Im Übrigen befindet sich der Hauptstandort der J._____ am L._____ 6
in M._____, weshalb auch ein automatisch vom Daten/EDV-System abgemisch-
tes Betreibungsbegehren die entsprechende Adresse aufführen könnte. Hinzu
kommt, dass die Beschwerdeführer ohnehin nicht Parteien des Grundpfandbetrei-
bungsverfahrens Nr. 7 sind. Anfechtungsobjekt ist vorliegend einzig die Verfügung
des Betreibungsamtes vom 7. Mai 2025 betreffend Räumung und Verlassen der
Liegenschaft am D._____ 4 in E._____ und nicht das Betreibungsbegehren in der
Betreibung Nr. 7. Anhaltspunkte für eine von Amtes wegen zu berücksichtigende
Nichtigkeit des Betreibungsbegehrens, welche die Nichtigkeit der angefochtenen
Verfügung zur Folge hätte, wurden keine vorgebracht, insbesondere bestehen
keinerlei Hinweise, die an der Echtheit des Betreibungsbegehrens Zweifeln lies-
sen.
3.6.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer machten geltend, in der
Betreibung Nr. 7 sei der Zahlungsbefehl nicht ordnungsgemäss zugestellt worden.
Der fragliche Zahlungsbefehl vom 5. September 2024 sei der Schuldnerin gemäss
Protokoll am 6. September 2024 zugestellt worden (act. 6/9/1). Inwiefern diese
Zustellung nicht ordnungsgemäss erfolgt sein soll, führten weder die Beschwerde-
führer aus noch ergebe sich solches aus den Akten (act. 3 E. 3.3).

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3.6.2. Die Beschwerdeführer wenden ein, die Vorinstanz stütze sich was den
Zustellnachweis anbelange auf ein lückenhaftes Protokoll ohne Zustellnachweis.
Es liege kein Nachweis eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls vor, weshalb sie
die Originalkopie des Gläubigerdoppels fordern würden (act. 2 S. 3). Die Vorin-
stanz solle erklären, weshalb keine rechtliche Prüfung des Zahlungsbefehls er-
folgt sei (act. 2 S. 4). Die Zustellung des Zahlungsbefehls sei fehlerhaft gewesen
(vgl. act. 2 S. 6 f.), deshalb sei auch die angefochtene Verfügung nichtig (act. 2
S. 5 f.).
3.6.3. Die Beschwerdeführer sind wie erwähnt nicht Parteien des Grund-
pfandbetreibungsverfahrens Nr. 7. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens ist die angefochtene Verfügung nicht der Zahlungsbefehl in
der Betreibung Nr. 7. Die Vorinstanz musste sich daher nicht näher mit den Aus-
führungen der Beschwerdeführer auseinandersetzen. Dies umso mehr, als die
von den Beschwerdeführern geltend gemachte fehlerhafte Zustellung des Zah-
lungsbefehls weder die Nichtigkeit der Betreibung noch gar die Nichtigkeit der an-
gefochtenen Verfügung zur Folge hätte. So erweist sich die mangelhafte Zustel-
lung einer Betreibungsurkunde nur dann als nichtig, wenn der Adressat diese gar
nicht erhalten hat. Kommt ihm hingegen die Betreibungsurkunde gleichwohl zu,
so entfaltet sie ab Erhalt ihre Wirkungen. Kann der Betriebene seine Rechte voll-
umfänglich wahrnehmen, so besteht kein schützenswertes Interesse, auf Be-
schwerde hin zu prüfen, ob die gesetzlichen Anforderungen an die Zustellung des
Zahlungsbefehls beachtet worden sind, und diesen gegebenenfalls erneut zuzu-
stellen (vgl. statt vieler: BGer 5A_846/2016 vom 31. Januar 2017 m.w.H.). Vorlie-
gend stellte die Schuldnerin unter Bezugnahme auf die Betreibungs-Nr. 7 den An-
trag auf vorzeitige sofortige Verwertung der Liegenschaft (act. 6/2/8). Die Schuld-
nerin hatte damit Kenntnis vom Verfahren und konnte ihre Rechte wahrnehmen.
Damit läge selbst bei Zustellungsmängel des Zahlungsbefehls keine Nichtigkeit
vor.
3.7.1. Die Beschwerdeführer machen schliesslich losgelöst vom vorinstanzli-
chen Urteil geltend, es treffe nicht zu, dass ein Grundpfand vorliege, da keine For-
derungsurkunde vorhanden sei und auch kein rechtsgültiger Pfandvertrag (act. 2

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S. 2). Die Vorinstanz habe nicht dargelegt, weshalb sie von einem gültigen Grund-
pfand ausgehe. Sie hätten nachgewiesen, dass kein gültiger Pfandvertrag exis-
tiere (act. 2 S. 4). Es sei ein bösgläubiger Erwerb durch "Ausländer" erfolgt, dies
könne nun aufgezeigt werden und mit der Klagebewilligung vom 17. April 2025
liege ein schützenswertes Interesse/Eigentümerstellung der Beschwerdeführerin
vor (act. 2 S. 8).
3.7.2. Die Gläubigerin stützt ihr Betreibungsbegehren auf einen im Grund-
buch eingetragenen Register-Schuldbrief (vgl. act. 6/2/4), wobei sie – die J._____
AG – als Grundpfandgläubigerin eingetragen ist. Über den materiell-rechtlichen
Bestand der Forderung ist im Betreibungsverfahren nicht zu befinden. Dieser wird
indes von der Grundpfandschuldnerin (der F._____ AG) nicht in Frage gestellt,
zumal diese die vorzeitige Verwertung der Liegenschaft verlangte (act. 6/2/8). Die
Einwände der Beschwerdeführer erweisen sich damit – soweit sie überhaupt zu
prüfen wären – als unbegründet. Die Beschwerdeführer wurden zudem bereits im
Beschluss der Kammer vom 20. März 2025 darauf hingewiesen, dass für die Klä-
rung eines besseren behaupteten Rechts an einem gepfändeten Gegenstand
nicht das Betreibungsamt zuständig wäre, sondern ein Widerspruchsverfahren
gemäss Art. 106 ff. SchKG zu führen wäre. Eine vom Betreibungsamt und den
Aufsichtsbehörden zu beachtende Nichtigkeit könnte nur dann vorliegen, wenn
ein Vermögenswert gepfändet wird, der offensichtlich nicht dem Schuldner gehört
(OGer ZH PS250047 vom 20. März 2025 E. 3.3 mit Verweis auf BSK SchKG-CO-
METTA/MÖCKLI, 3. Aufl. 2021, Art. 22 N 13). Das behauptete Alleineigentum der
Beschwerdeführerin 1 an der verpfändeten Liegenschaft im Sinne eines dingli-
chen Vollrechts ergibt sich nicht aus dem Grundbuch. Aus dem Grundbuch ergibt
sich eine vorläufige Eintragung zugunsten der Beschwerdeführerin 1. Die vorläu-
fige Eintragung zielt auf eine zukünftige Änderung des Grundbuchs ab, nämlich
die Beschwerdeführerin 1 als Eigentümerin einzutragen. Wie dargelegt (E. 1.3.),
ist der Vollzug der Rückabwicklung blockiert, weshalb die Eintragung der Be-
schwerdeführerin 1 im Grundbuch als Alleineigentümerin bisher nicht möglich ge-
wesen ist. Für das davon zu unterscheidende Betreibungsverfahren gilt, und dies
nicht zuletzt wegen des Grundbucheintrages, dass das streitgegenständliche
Grundstück der Grundpfandschuldnerin, der F._____ AG zuzuordnen ist, zumin-

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dest die Zuordnung nicht offensichtlich falsch ist. Den Klagen der Beschwerdefüh-
rerin 1 auf Berichtigung des Grundbuchs waren bisher kein Erfolg beschieden
(CG250004-K, CG250021-K [Berufung hängig: LB250048]). Damit bestehen
keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer nichtigen Betreibung.
3.8.1. Die Vorinstanz erwog schliesslich, die Beschwerdeführer würden mo-
nieren, dass der Betreibungsbeamte Urkunden zurückhalte. Gemäss Art. 8a
SchKG könne eine Person Akten und Belege eines Betreibungsverfahrens einse-
hen und sich Auszüge daraus geben lassen, wenn sie daran ein Interesse glaub-
haft mache. Als Beilage zur Beschwerde hätten die Beschwerdeführer selbst eine
Kopie des Betreibungsbegehrens eingereicht. Dieses Dokument sei ihnen somit
bereits herausgegeben worden. Ein Interesse an den übrigen Dokumenten sei
nicht ersichtlich (act. 3 E. 3.4).
3.8.2. Die Beschwerdeführer verlangen erneut Akteneinsicht. Es sei nicht zu-
treffend, dass ein Interesse an den übrigen Akten fehle. Sie hätten die Unterlagen
beim Beitreibungsamt angefordert und ihre Begehren seien nie vollumfänglich er-
füllt worden (act. 2 S. 4). Darum stellten sie erneut Anträge, um ihr Interesse zu
manifestieren, dass "alle verfügbaren Unterlagen sowie weitere wichtige Zustell-
nachweise" vollumfänglich zugestellt würden. Sie beantragten daher die vollstän-
dige Aktenübergabe aller verfügbaren Unterlagen der Betreibung Nr. 7 (vgl. act. 2
S. 10).
3.8.3. Aus der Stellungnahme des Betreibungsamtes geht hervor, dass der
Beschwerdeführerin 1 aufgrund ihrer Vormerkung als vorläufiger Eigentümerin,
vertiefte Akteneinsicht gewährt werde. Das Recht der Beschwerdeführerin 1 be-
ziehe sich auf die Einsichtnahme in die Protokolle und Register sowie Aktenstü-
cke und Belege, jedoch nicht auf die Beantwortung von Fragen. Die verlangten
originalen Aktenstücke und Belege könnten, soweit vorhanden eingesehen wer-
den und es könnten durch das Betreibungsamt Fotokopien erstellt werden
(act. 6/8, vgl. auch act. 6/9/5). Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die
Beschwerdeführer 2 und 3 ein Interesse an der Akteneinsicht hätten. Ebenfalls
machen sie nicht geltend, dass die Beschwerdeführerin 1 beim Betreibungsamt
die Akten hätte einsehen wollen und ihr dies verwehrt worden sei. Sie bringen le-

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diglich vor, dass ihre Begehren nie "vollumfänglich" erfüllt worden seien. Inwiefern
ihre Begehren nicht erfüllt worden seien, legen sie nicht dar. Da die Beschwerde-
führer nicht aufzeigen, weshalb der Beschwerdeführerin 1 eine Einsichtnahme in
die Akten beim Betreibungsamt nicht möglich sei, ist ihre Beschwerde auch hin-
sichtlich der Akteneinsichtsgesuche unbegründet.
3.9. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gegen die Verfügung des Betrei-
bungsamtes Winterthur-Stadt vom 7. Mai 2025 ("Räumungsbefehl") gutzuheissen.
Die weiteren Einwände der Beschwerdeführer erweisen sich indes als unbegrün-
det. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.
4. Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5
SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Parteientschädigungen sind nicht zuzu-
sprechen, weil es an einer entsprechenden Gesetzesgrundlage fehlt (Art. 62
GebV SchK).
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Verfügung des Betrei-
bungsamtes Winterthur-Stadt vom 7. Mai 2025 betreffend ordnungsgemäss
Räumung und Verlassen der Liegenschaft am D._____ 4 in E._____ in der
Betreibung Nr. 7 aufgehoben.
2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3. Es werden keine Kosten erhoben.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Beschwerdeführer, an die Vorinstanz sowie an
das Betreibungsamt Winterthur-Stadt, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
versandt am:
13. November 2025