zh_obergericht · NG210007 · 2021-09-06 · de
Forderung aus Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG210007-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin lic. iur. N. Jeker sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 6. September 2021
in Sachen
A._____ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Kläger und Berufungsbeklagte,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend
Forderung aus Mietverhältnis
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes des Bezirksge-
richtes Bülach vom 17. Februar 2021 (MJ200006)

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(modifiziertes) Rechtsbegehren:
(act. 10 S. 2)
1. Es sei festzustellen, dass die Kläger für allfällige Mängel am Mie-
tobjekt nicht einzustehen haben.
2. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolge (zzgl. 7.7% Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Beklagten.
Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes:
(act. 43 [Aktenexemplar])
1. Es wird festgestellt, dass die Kläger für allfällige Mängel an der 3.5-Zimmer-
Wohnung an der D._____-Strasse … in E._____ (Mietvertrag vom 29. März
2016) nicht haften.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 2'130.– ; die Barauslagen betragen:
Fr. 180.– Dolmetscherkosten
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt und aus dem von den
Klägern geleisteten Vorschuss bezogen. Der Fehlbetrag von Fr. 180.– wird
von der Beklagten nachgefordert.
4. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von
Fr. 2'890.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Zudem hat sie den Klägern
den Kostenvorschuss von Fr. 2'130.– zu ersetzen.
5./6. (Mitteilung / Rechtsmittel).

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Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 44):
1. Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichtes Bülach, Mietge-
richt, vom 17. Februar 2021 (Geschäfts-Nr. MJ200006) sei bezüg-
lich den Ziffern 1, 3 und 4 des Dispositivs aufzuheben.
2. Das Rechtsbegehren der Kläger und Berufungsbeklagten mit dem
Begehren, dass festzustellen sei, dass die Kläger für allfällige
Mängel an der 3.5-Zimmerwohnung an der D._____-Strasse … in
E._____ (Mietvertrag vom 29. März 2016) nicht haften, sei abzu-
weisen und Ziffer 1 des Dispositivs sei entsprechend anzupassen.
3. Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Urteils sei so zu ändern,
dass die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens den
[recte: Berufungs-]Beklagten unter solidarischer Haftung aufzuer-
legen seien.
4. Dispositiv Ziffer 4 des angefochtenen Urteils sei so zu ändern,
dass die [recte: Berufungs-]Beklagten solidarisch zu verpflichten
seien, der [recte: Berufungs-]Klägerin eine Parteientschädigung
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen und dass der in der Fas-
sung der Vorinstanz vorgesehene Ersatz des Kostenvorschusses
von CHF 2'130.00 der Berufungsbeklagten für das vorinstanzliche
Verfahren durch die Berufungsklägerin aufzuheben sei.
5. Eventualiter, es sei das Verfahren zu neuer Entscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Prozessualer Antrag:
Es seien von der Vorinstanz die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens
beizuziehen.
Erwägungen:
1.1 Die Kläger und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) und
die Beklagte und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) waren Par-
teien eines Mietvertrages über eine 3.5-Zimmer-Wohnung an der D._____-
Strasse … in E._____ (vgl. act. 4/3, act. 33 S. 2 ff., Prot. Vi. S. 11 ff.). Die Beru-
fungsbeklagten kündigten diesen auf Ende April 2019 und offerierten einen
Nachmieter per 1. Februar 2019 (vgl. act. 4/4). Am 8. Februar 2019 fand die

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Wohnungsübergabe statt (vgl. act. 33 S. 5 f.; Prot. Vi. S. 10, S. 11 ff. und S. 23
ff.).
Die Berufungsklägerin stellte den Berufungsbeklagten mit Schreiben vom
21. März 2019 (act. 4/5 = act. 34/14) Fr. 15'735.15 für Gipserarbeiten, Parkettar-
beiten und Malerarbeiten sowie den Ersatz einer Küchenabdeckung in Rechnung
und leitete im April 2019 eine Betreibung gegen den Berufungsbeklagten 1 für
diese Forderung ein, wogegen dieser Rechtsvorschlag erhob (vgl. act. 34/15).
In der Folge kam es zu einer Zahlung über Fr. 7'000.– von der Haftpflicht-
versicherung der Berufungsbeklagten (act. 34/17) und einer solchen über Fr.
6'200.– von deren Mietkautionsversicherung (act. 34/20), je an die Berufungsklä-
gerin. Zwischen den Parteien war vor Vorinstanz indes umstritten, wie es dazu
gekommen war (vgl. act. 33 S. 8 f.; Prot. Vi. S. 12 und 15 f.). Am 17. Juli 2019
reichten die Berufungsbeklagten Strafanzeige gegen die Berufungsklägerin we-
gen Nötigung und Urkundenfälschung ein (act. 34/21). Die Berufungsklägerin
zeigte offenbar in der Folge die Berufungsbeklagten wegen falscher Anschuldi-
gung an (vgl. Prot. Vi. S. 16).
1.2 Mit Eingabe vom 11. März 2020 (act. 2) beantragten die Berufungsbeklagten
beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Bülach, es sei die Berufungsklägerin zu
verpflichten, ihnen Fr. 13'200.– zzgl. 5 % Zins seit 1. Juni 2019 zu bezahlen und
es sei festzustellen, dass sie (die Berufungsbeklagten) für allfällige Mängel am
Mietobjekt nicht einzustehen hätten; unter Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. 7.7 % MWST) zu Lasten der Berufungsklägerin (a.a.O., S. 2).
1.3 Mit Eingabe vom 5. Juni 2020 (act. 10) modifizierten die Berufungsbeklagten
ihr Rechtsbegehren bzw. zogen ihr Rechtsbegehren Ziff. 1 (Forderungsklage) zu-
rück (a.a.O., S. 2). Infolge dieses teilweisen Klagerückzugs schrieb das Einzelge-
richt des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach (nachfolgend: Vorinstanz)
das Verfahren mit Verfügung vom 17. Juni 2020 (act. 12) in Bezug auf das
Rechtsbegehren Ziff. 1 als durch Rückzug erledigt ab (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 1),
setzte die Entscheidgebühr für diesen Teilentscheid – ausgehend von rund 45 %
des Streitwerts – auf Fr. 400.– fest (vgl. a.a.O., E. 2 und Dispositiv-Ziffer 2), aufer-

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legte die Kosten den Berufungsbeklagten je zur Hälfte unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag (vgl. a.a.O., Dispositiv-Ziffer 3) und sprach keine Parteient-
schädigungen zu (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 4). Gleichzeitig setzte sie den Beru-
fungsbeklagten – ausgehend von den verbleibenden rund 55 % des Streitwerts –
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'130.– an (a.a.O., Dispositiv-
Ziffer 1), den diese leisteten (vgl. act. 14).
1.4 Nach durchgeführter Hauptverhandlung (vgl. Prot. Vi. S. 9 ff.) entschied die
Vorinstanz mit Urteil vom 17. Februar 2021 (act. 36 [unbegründete Ausfertigung],
act. 40 [begründete Ausfertigung] = act. 43 [Aktenexemplar] = act. 45) im ein-
gangs wiedergegebenen Sinne (zur weiteren vorinstanzlichen Prozessgeschichte
vgl. act. 43 E. 1).
1.5 Gegen dieses Urteil erhebt die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 10. Mai
2021 (act. 44) Berufung mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen.
1.6 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 1-41). Mit Verfügung vom 17. Mai 2021 (act. 48) wurde von der Berufungs-
klägerin ein Kostenvorschuss eingeholt. Dieser ist eingegangen (vgl. act. 50). Auf
das Einholen einer Berufungsantwort wird verzichtet (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Mit dem vorliegenden Urteil sind den Berufungsbeklagten noch die Doppel der
Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 44) und Beilagen (act. 47/2-4)
zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.
2.1 Gegenstand des Verfahrens ist eine negative Feststellungsklage der Beru-
fungsbeklagten, mit welcher sie vor Vorinstanz die Feststellung beantragten, dass
sie für allfällige Mängel am Mietobjekt nicht einzustehen hätten bzw. dafür nicht
haften würden (vgl. Art. 88 ZPO und die eingangs wiedergegebenen Rechtsbe-
gehren). Weil die Berufungsbeklagten mit dieser Feststellungsklage letztlich und
überwiegend einen wirtschaftlichen Zweck verfolgen (vgl. BGE 142 III 145 ff.,
E. 6.1; 116 II 379 ff., E. 2a je m.w.H.), nämlich für allfällige Mängel am Mietobjekt
nicht zu haften, handelt es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit.

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2.2 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist gegen erstinstanzliche En-
dentscheide die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO).
Die Berufungsbeklagten beantragten vor Vorinstanz zuletzt – mithin nach
Rückzug ihrer Leistungsklage (vgl. oben E. 1.2 f.) – wie bereits erwähnt nur noch
die Feststellung, dass sie für allfällige Mängel am Mietobjekt nicht einzustehen
hätten bzw. dafür nicht haften würden. Diese negative Feststellungsklage lautet
nicht auf einen (bestimmten) Geldbetrag. Die Berufungsbeklagten verlangten mit
ihrer Feststellungsklage somit insbesondere auch nicht die Feststellung, dass sie
der Berufungsklägerin die von ihr in Betreibung gesetzte Forderung von
Fr. 15'735.15 (Betreibungs-Nr. … des Betreibungsamtes Zürich 11, vgl.
act. 34/15) nicht schulden würden. Davon scheint grundsätzlich auch die Beru-
fungsklägerin auszugehen (vgl. etwa act. 44 Rz. 9), wenn auch nicht konsequent
(vgl. act. 44 Rz. 25, wonach sich das Feststellungsinteresse einzig auf den Betrag
von Fr. 15'735.15 beziehen soll).
Bei Feststellungsklagen ist bei der Streitwertbestimmung auf den Wert des
Rechts oder Rechtsverhältnisses abzustellen, dessen Bestand oder Nichtbestand
durch das Urteil festgestellt werden soll. Entsprechend ist bei der negativen Fest-
stellungsklage zu eruieren, welchen Wert die Befreiung von der angeblichen Ver-
pflichtung für die klagende Partei hat (vgl. ZK ZPO-STEIN-WIGGER, 3. Aufl. 2016,
Art. 91 N 16). Die Berufungsklägerin geht in ihrer Berufung – mit der Vorinstanz
(vgl. act. 43 E. 5.2) und den Berufungsbeklagten vor Vorinstanz (vgl. act. 10
Rz. 2 f.) – von einem Streitwert der Feststellungsklage der Berufungsbeklagten
von Fr. 15'735.15 aus (vgl. act. 44 Rz. 6). Diesem Betrag liegen Kosten für die
Behebung bestimmter, von der Berufungsklägerin behaupteter Mängel am Miet-
objekt zugrunde (vgl. oben E. 1.1). Die Feststellung, für allfällige Mängel am Miet-
objekt nicht zu haften, beschränkt sich indes nicht auf diese bestimmten, angebli-
chen Mängel – auch wenn diese allenfalls Anlass zur Klage gaben und auch
wenn die Vorinstanz bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen
(mangels anderer Anhaltspunkte) den Betrag von Fr. 15'735.15 als Wert der Be-

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freiung von der angeblichen Verpflichtung eruierte bzw. diesen als Streitwert des
Feststellungsbegehrens bestimmte (vgl. act. 43 E. 5.2). Der Streitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren liegt damit jedenfalls über Fr. 10'000.–, wes-
halb die Berufung zulässig ist.
2.3 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung
des begründeten Entscheides schriftlich, mit Anträgen versehen und (abschlies-
send) begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO, Art. 312 ZPO).
Die Berufung wurde rechtzeitig, schriftlich, mit Anträgen versehen und be-
gründet bei der Kammer eingereicht (vgl. act. 40 i.V.m. act. 41 i.V.m. act. 44 S. 1).
Die Berufungsklägerin ist durch das angefochtene Urteil beschwert und somit zur
Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
2.4 Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Sachverhaltsfeststellung gerügt werden (Art. 310 ZPO). Zur unrichtigen Rechts-
anwendung gehört auch die falsche Ermessensausübung, weshalb sie im Gesetz
nicht eigens erwähnt wird.
Zur Begründung der Berufung genügt es indes nicht, in der Berufungsschrift
einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen und pauschale Kritik am vor-
instanzlichen Entscheid zu üben oder bloss das vor der Vorinstanz bereits Vorge-
brachte (und von ihr Diskutierte) zu wiederholen. Zwar besteht keine eigentliche
Rügepflicht, aber eine Begründungslast: Die Berufung führende Partei muss sich
sachbezogen und substantiiert mit den Entscheidgründen des erstinstanzlichen
Entscheides auseinandersetzen. Sie muss darlegen, inwiefern die Vorinstanz das
Recht falsch angewandt hat bzw. welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt wor-
den sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1 f.
mit Verweisen sowie BGE 138 III 374).
3.1.1 Die Vorinstanz hielt zum Feststellungsinteresse der Berufungsbeklagten
im Wesentlichen fest, die Uneinigkeit der Parteien über eine Forderung der Beru-
fungsklägerin aus von den Berufungsbeklagten angeblich verursachten Mängeln
an der Mietsache schränke die Berufungsbeklagten mindestens in dem Umfang

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wirtschaftlich ein, in welchem die Forderung nicht von den Versicherungen begli-
chen worden sei. Sie seien denn auch in der Vergangenheit von der Berufungs-
klägerin bereits betrieben worden. Eine Leistungsklage sei jedenfalls diesbezüg-
lich nicht möglich. Das Feststellungsinteresse sei insgesamt zu bejahen. Offen
bleiben könne, ob dies auch betreffend die durch die Versicherungen geleisteten
Teilbeträge gelte (vgl. act. 43 E. 4.1).
3.1.2 Die Berufungsklägerin beanstandet diesbezüglich vorab, von der Vorin-
stanz zu keiner Zeit aufgefordert worden zu sein, sich zum Feststellungsinteresse
zu äussern. Damit habe die Vorinstanz "die eingeschränkte Offizialmaxime nach
Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO (i.V.m. Art. 55 Abs. 2 ZPO) mit der verstärkten
richterlichen Fragepflicht" bzw. "den eingeschränkten Untersuchungsgrundsatz
nach Art. 247 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 ZPO" verletzt (vgl. act. 44 Rz. 16 und 17).
Das Verfahren betrifft eine vermögensrechtliche Streitigkeit bis zu einem
Streitwert von Fr. 30'000.– (vgl. oben E. 2.1 f.), für welche das vereinfachte Ver-
fahren gilt (vgl. Art. 243 Abs. 1 ZPO). Das Gericht stellt im vorliegenden Fall (übri-
ge Streitigkeit aus Miete) den Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. einge-
schränkter, abgeschwächter, einfacher oder auch sozialer Untersuchungsgrund-
satz vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Der Untersuchungsgrundsatz betrifft die
tatsächliche Seite der Streitigkeit, nicht jedoch die Anwendung des Rechts (dies-
bezüglich gilt sowohl beim Untersuchungs- wie auch beim Verhandlungsgrund-
satz "iura novit curia"). Die Frage des Feststellungsinteresses ist eine Rechtsfra-
ge. Das Gericht ist grundsätzlich nur dann in Anwendung der aus der Untersu-
chungsmaxime fliessenden erweiterten gerichtlichen Fragepflicht gehalten, die
Parteien zu einer Rechtsfrage ausdrücklich zu einer Äusserung aufzufordern, wo
es seinen Entscheid auf eine überraschende Rechtsansicht zu stützen gedenkt
(sog. Verbot von Überraschungsentscheiden, vgl. hierzu SARBACH, Die richterliche
Aufklärungs- und Fragepflicht im schweizerischen Zivilprozessrecht, Bern 2003,
S. 72 ff.; zum Hinweis auf Prozessvoraussetzungen daselbst, S. 178 ff.). Bezüg-
lich der Frage des Feststellungsinteresses bestand keine gerichtliche Fragepflicht
der Vorinstanz. Demzufolge hat die Vorinstanz damit den eingeschränkten Unter-
suchungsgrundsatz nicht verletzt.

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3.1.3 .1 Weiter hält die Berufungsklägerin dafür, die Vorinstanz habe in E. 4.1
(vgl. oben E. 3.1.1) ausgeführt, dass "bezüglich des Teilbetrags von Fr. 2'535.15
(zuzüglich Zinsen)" – welcher der Differenz des in Betreibung gesetzten Betrages
von Fr. 15'735.15 (act. 34/15) und der Leistungsklage von Fr. 13'200.– entspre-
che – "ein negatives Feststellungsinteresse bestehe" und deshalb das Feststel-
lungsinteresse für den gesamten Betrag zu bejahen sei, wobei offen bleiben kön-
ne, ob dieses auch für die durch die Versicherungen geleisteten Teilbeträge von
insgesamt Fr. 13'200.– gelte. Indem die Vorinstanz von einem Feststellungsinte-
resse für "den Teilbetrag von Fr. 2'537.15" ohne rechtliche Begründung auf ein
Feststellungsinteresse für "den Restbetrag" geschlossen habe, so die Berufungs-
klägerin, habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt (vgl.
act. 44 Rz. 25). Zudem bestehe kein Feststellungsinteresse: in Bezug auf die
Forderung über Fr. 13'200.– nicht, weil es den Berufungsbeklagten diesbezüglich
möglich gewesen sei, eine Leistungsklage zu erheben (vgl. act. 44 Rz. 21 ff., insb.
Rz. 26 f.), und in Bezug auf die Forderung über Fr. 2'535.15 nicht, weil die Betrei-
bung (act. 34/15) schon längst erloschen sei (vgl. a.a.O., Rz. 28) und dieser Ba-
gatellbetrag keine wirtschaftlich relevante Einschränkung der Berufungsbeklagten
darstelle (vgl. a.a.O., Rz. 29).
3.1.3.2 Die Ausführungen der Berufungsklägerin (act. 44 Rz. 21-30) zielen an
der vorinstanzlichen Begründung vorbei: Die Berufungsklägerin übersieht, dass
es sich – wie bereits dargelegt (vgl. oben E. 2.2) – um eine negative Feststel-
lungsklage handelt, die nicht auf einen (bestimmten) Geldbetrag lautet. Die Vor-
instanz schloss in der zitierten Erwägung 4.1 denn auch nicht von einem Feststel-
lungsinteresse bezüglich eines Teilbetrages (von Fr. 2'535.15 zuzüglich Zinsen)
auf ein Interesse für einen Restbetrag (von Fr. 13'200.–). Vielmehr begründete die
Vorinstanz das Feststellungsinteresse der Berufungsbeklagten insgesamt damit,
dass zwischen den Parteien Uneinigkeit über eine Forderung aus den von den
Berufungsbeklagten angeblich verursachten Mängeln an der Mietsache bestehe,
diese Uneinigkeit die Berufungsbeklagten mindestens in jenem Umfang wirt-
schaftlich einschränken würden, in welchem die Forderung nicht von den Versi-
cherungen beglichen worden sei, und die Berufungsbeklagten bereits in der Ver-
gangenheit von der Berufungsklägerin betrieben worden seien, sowie eine Leis-

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tungsklage jedenfalls diesbezüglich – also im Umfang, in welchem die Forderung
nicht von den Versicherungen beglichen worden sei – nicht möglich sei. Die Vor-
instanz liess deshalb auch ausdrücklich offen, ob die Berufungsbeklagten betref-
fend die durch die Versicherungen geleisteten Teilbeträge (Fr. 13'200.–) ein Fest-
stellungsinteresse hätten. Das von der Vorinstanz bejahte Feststellungsinteresse
bezieht sich somit – entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin – weder auf die
in Betreibung gesetzte Forderung über Fr. 15'735.15 noch beschränkt sich dieses
auf den Teilbetrag von Fr. 2'535.15. Es kann daher offen bleiben, ob die Beru-
fungsbeklagten durch eine bestehende Ungewissheit in Bezug auf diesen Teilbe-
trag in ihrer wirtschaftlichen Bewegungs- bzw. Entscheidungsfreiheit beeinträch-
tigt wären. Eine Verletzung des Anspruchs der Berufungsklägerin auf rechtliches
Gehör durch Verletzung der Begründungspflicht seitens der Vorinstanz liegt nach
dem Gesagten nicht vor.
3.1.4 Der Vollständigkeit halber bleibt anzufügen, dass auch die Ausführungen
der Berufungsklägerin zur Leistungsklage über Fr. 13'200.– bzw. zur Rückforde-
rung bereits bezahlter Beträge unter dem Titel Feststellungsinteresse (vgl. act. 44
Rz. 31-36) an der vorinstanzlichen Begründung vorbeizielen. Denn auch diese
Ausführungen stehen unter der Prämisse, dass die Vorinstanz ein Feststellungs-
interesse der Berufungsbeklagten bezüglich der durch die Versicherungen geleis-
teten Teilbeträge über Fr. 13'200.–, welche Gegenstand der zurückgezogenen
Leistungsklage der Berufungsbeklagten waren, bejaht hat; dem ist jedoch wie ge-
sehen nicht so (vgl. soeben E. 3.1.3).
Im Übrigen ist eine Feststellungsklage – entgegen der Ansicht der Beru-
fungsklägerin – nicht stets ausgeschlossen, wenn eine Leistungsklage möglich ist.
Vielmehr kann sich auch bei Möglichkeit einer Leistungsklage ein selbstständiges
Interesse an einer gerichtlichen Feststellung ergeben. Dies namentlich dann,
wenn es darum geht, nicht nur eine fällige Leistung zu erhalten, sondern die Gül-
tigkeit des ihr zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses auch für dessen künftige
Abwicklung feststellen zu lassen, zumal die Feststellungsklage diesfalls einen an-
ders gearteten bzw. umfassenderen Rechtsschutz gewährt (vgl. zur Lockerung

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der Voraussetzungen einer Feststellungsklage BGE 141 III 68; BSK ZPO-WEBER,
3. Aufl. 2017, Art. 88 N 15 m.w.H.).
3.2.1 In materieller Hinsicht erwog die Vorinstanz, es liege keine rechtzeitige
Mängelrüge vor und die Berufungsklägerin habe gemäss Art. 267a Abs. 2 OR all-
fällige Rechte aus von den Berufungsbeklagten verursachten Mängeln verloren.
Ein Abnahmeprotokoll sei von der Berufungsklägerin zwar erstellt (allerdings auf
den 7. Februar 2019 datiert), von den Berufungsbeklagten aber nicht unterzeich-
net worden. Damit stelle das Protokoll keine Mängelrüge dar, was die Berufungs-
klägerin auch nicht behaupte. Sodann habe die Berufungsklägerin die Berufungs-
beklagten betreffend Mängel unstrittigerweise erst am 26. Februar 2019 mündlich
kontaktiert bzw. den Berufungsbeklagten am 21. März 2019 eine entsprechende
Rechnung gesandt. Beide Kontaktaufnahmen seien wesentlich mehr als zwei bis
drei Tage nach der Abnahme und damit verspätet erfolgt (vgl. act. 43 E. 4.2). Of-
fen bleiben könnten vor diesem Hintergrund die übrigen von den Parteien vorge-
brachten Fragen, insbesondere der Zustand der Wohnung beim Einzug der Beru-
fungsbeklagten, vorherige Mängelmeldungen, der Zustand der Wohnung beim
Auszug, sowie die Frage, ob übermässige Abnutzung vorliege (a.a.O., E. 4.3).
3.2.2 Die Berufungsklägerin macht diesbezüglich im Wesentlichen geltend, sie
habe vor Vorinstanz ausdrücklich ausgeführt, dass sie die Berufungsbeklagten
anlässlich der Rückgabe am 7. Februar 2019 (oder 8. Februar 2019, vgl. etwa
act. 44 Rz. 38, 39, 42) auf die Mängel hingewiesen habe, wenn auch nur münd-
lich, weil sich diese geweigert hätten, das Protokoll zu unterzeichnen (a.a.O.,
Rz. 10 i.V.m. Rz. 15 f.). Gleichzeitig bringt die Berufungsklägerin vor, wenn die
Vorinstanz sie zum Protokoll und zu einer allfälligen mündlichen Mängelrüge ge-
fragt hätte, hätte sie ausführen können, dass diese bei der Wohnungsübergabe
erfolgt sei und sich die Berufungsbeklagten deshalb geweigert hätten, das Proto-
koll zu unterzeichnen, weil sie "mit den dortigen Mängelrügen, die sie schon
mündlich vernommen hatten", nicht einverstanden gewesen seien (a.a.O.,
Rz. 42). Die Vorinstanz habe ihre gerichtliche Fragepflicht verletzt, indem sie sie
(die Berufungsklägerin) nicht gefragt habe, ob sie die Mängel anlässlich der
Übergabe der Wohnung zumindest mündlich gerügt habe und wer dies allenfalls

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bestätigen könnte, insbesondere ob es Zeugen gebe und ein Zeuge bei der Über-
gabe anwesend gewesen sei (a.a.O., Rz. 39). F._____, der die Abnahme für sie,
die Berufungsklägerin vorgenommen habe, habe die Mängel festgehalten und
"dem Berufungsbeklagten" mündlich mitgeteilt, was Herr G._____ bestätigen
könne (a.a.O., Rz. 38 mit Beweisofferten). Ausserdem habe die Vorinstanz ihre
widersprüchlichen Ausführungen zur Mängelrüge nicht "geklärt", wonach sie auf
die Erstellung eines Abnahmeprotokolls hingewiesen habe, aber gleichzeitig aus-
geführt habe, die Frist für die Mängelrüge verpasst zu haben, weil sie erst später
eine Rechnung geschickt habe (a.a.O., Rz. 16 i.V.m. Rz. 40). Dies hätte die Vo-
rinstanz tun müssen, weil sie die Wohnungsübergabe vom 8. Februar 2019 er-
wähnt habe und ebenso auch die Tatsache, dass dabei ein Übernahmeprotokoll
erstellt worden sei (a.a.O., Rz. 42).
Die Vorinstanz sei daher zu Unrecht von einer verspäteten Mängelrüge aus-
gegangen und habe zu Unrecht keine Beweisabnahme durchgeführt sowie ihre
gerichtliche Fragepflicht verletzt, indem sie ihr (der nicht anwaltlich vertretenen
Berufungsklägerin) keinerlei Fragen gestellt und keinerlei Anstalten getroffen ha-
be, den Sachverhalt und/oder offerierte Beweismittel zu ergänzen (vgl. act. 44 Rz.
10 i.V.m. Rz. 15, 16, 41 und 43).
3.2.3 Vor Vorinstanz blieb die Behauptung der Berufungsbeklagten, es sei an-
lässlich der Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe am 8. Februar 2019 kein
Rückgabeprotokoll erstellt worden, zwischen den Parteien unbestritten. Die Beru-
fungsklägerin bestritt zwar, dass es kein Wohnungsabnahmeprotokoll gebe und
reichte ein solches auch ein (act. 35/1); sie bestritt indes nicht, dass dieses nicht
anlässlich der Wohnungsübergabe erstellt worden sei (vgl. act. 33 S. 5, Prot. Vi.
S. 10 und 11). Die Berufungsklägerin führte vor Vorinstanz (teilweise auf Befra-
gen) aus, die "Mängel" seien im Protokoll vermerkt worden (vgl. Prot. Vi. S. 11)
und die Berufungsbeklagten hätten Kenntnis "von diesen Schäden" gehabt sowie
"deshalb" bzw. "wegen der Mängel" das Protokoll nicht unterzeichnen wollen
(vgl. Prot. Vi. S. 16 und S. 24). Ausserdem anerkannte sie ausdrücklich, dass sie
"keine Mängelrüge erhoben" (vgl. Prot. Vi. S. 16) und "die Frist für die Mängelrüge
verpasst" habe, aber diese sei "bekanntlich sehr kurz" (vgl. Prot. Vi. S. 12).

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Entgegen den (neuen) Behauptungen der nunmehr anwaltlich vertretenen
Berufungsklägerin in ihrer Berufungsschrift, brachte die Berufungsklägerin vor
Vorinstanz damit nicht ansatzweise vor, sie habe anlässlich der Wohnungsüber-
gabe ein Übernahmeprotokoll erstellt und die Berufungsbeklagten anlässlich der
Rückgabe am 7. Februar 2019 (oder 8. Februar 2019) mündlich auf Mängel hin-
gewiesen, weil sich diese geweigert hätten, das Protokoll zu unterzeichnen. Auch
erwähnte sie mit keinem Wort, dass eine weitere Person an dieser Rückgabe an-
wesend gewesen sei, und Anlass für eine diesbezügliche Vermutung bestand für
die Vorinstanz nicht. Die gerichtliche Fragepflicht setzt indes voraus, dass für das
Bestehen eines Sachverhaltselements zumindest Anhaltspunkte bestehen (vgl.
BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl. 2017, Art. 247 N 9, 10, 11 und 13 m.w.H.; OFK ZPO-
LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, 2. Aufl. 2015, Art. 247 N 5). Mangels entsprechender
Anhaltspunkte für eine mündliche Mängelrüge seitens der Berufungsklägerin an-
lässlich der Wohnungsübergabe und für das Vorhandensein eines potentiellen
Zeugen hierfür bestand demnach auch diesbezüglich keine gerichtliche Frage-
und Beweiserhebungspflicht der Vorinstanz.
Die Berufungsklägerin holt diese Behauptungen in ihrer Berufungsschrift
zwar nach (vgl. soeben E. 3.2.2). Da sie diese jedoch mit zumutbarer Sorgfalt be-
reits vor Vorinstanz hätte vorbringen können, sind diese neuen Vorbringen nicht
mehr zu berücksichtigen (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen kann die Beru-
fungsklägerin aus der von ihr – namentlich in Bezug auf die Formanforderungen
an eine Mängelrüge (vgl. act. 44 Rz. 39) – geltend gemachten Rechtsunkenntnis
keine Vorteile für sich ableiten (vgl. BGer 5A_75/2018 vom 18. Dezember 2018,
E. 2.4 m.w.H.).
In Bezug auf das Vorbringen der Berufungsklägerin, die Vorinstanz hätte
nachfragen bzw. den "Widerspruch" in ihren Ausführungen vor Vorinstanz (auf-)
klären müssen, ist von vornherein nicht ersichtlich, inwiefern die vorinstanzlichen
Vorbringen der Berufungsklägerin, es sei ein Abnahmeprotokoll erstellt worden
und die Frist für die Mängelrüge sei verpasst worden, widersprüchlich sein sollen.
Das blosse Erstellen eines Protokolls mit dem Vermerk von Mängeln stellt für sich
alleine noch keine Mängelrüge dar. Ein Rückgabeprotokoll gilt erst dann als Män-

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gelrüge, wenn daraus hervorgeht, für welche Mängel der Mieter haften soll, und
es dem Mieter z.B. im Anschluss an die Rückgabe (auch nur in Form einer Kopie)
übergeben oder zugesandt wird (vgl. ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2020,
Art. 267a N 28 m.w.H.). Dass das Protokoll den Berufungsbeklagten (anlässlich
der Wohnungsübergabe) übergeben (oder zugesandt) worden sei, brachte die
Berufungsklägerin vor Vorinstanz jedoch genauso wenig vor, wie, dass sie den
Berufungsbeklagten anlässlich der Wohnungsübergabe mündlich mitgeteilt habe,
für welche (angeblichen) Mängel sie haften müssten.
3.2.4 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz ihre gerichtliche Frage- und Be-
weiserhebungspflicht im Rahmen des eingeschränkten Untersuchungsgrundsat-
zes nicht verletzt und weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt noch das Recht
unrichtig angewandt.
3.3 Die Berufung ist vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des Einzelgerich-
tes des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach (Geschäfts-Nr. MJ200006)
vom 17. Februar 2021 zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin kostenpflichtig (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO).
4.2 Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem
tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem
Streitwert in der Höhe von Fr. 15'735.15 (vgl. oben E. 2.2) erscheint eine Ent-
scheidgebühr von Fr. 2'550.– angemessen. Diese ist der mit ihrer Berufung unter-
liegenden Berufungsklägerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kos-
tenvorschuss von Fr. 2'550.– zu verrechnen (vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO).

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4.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: der Berufungsklägerin
nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, weil
ihnen keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes des Mietge-
richtes des Bezirksgerichtes Bülach vom 17. Februar 2021 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'550.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 2'550.– verrechnet.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter
Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis
(act. 44) und Beilagen (act. 47/2-4), sowie an das Einzelgericht des Mietge-
richtes des Bezirksgerichtes Bülach, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt mehr als Fr. 10'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. M. Stammbach lic. iur. A. Götschi
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