zh_obergericht · LB210001 · 2021-04-08 · de
Negative Feststellungsklage


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB210001-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 8. April 2021
in Sachen
1. A._____ AG,
2. Erbengemeinschaft der B._____,
a) C._____,
b) D._____,
c) E._____,
d) F._____,
e) G._____,
Beklagte und Berufungsklägerinnen
1, 2a, 2b, 2c, 2d, 2e vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
H._____ [Bank],
Klägerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend negative Feststellungsklage

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Berufung gegen ein Urteil der 4. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom
3. November 2020; Proz. CG160033
Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 157 S. 1 f.)
" 1. Es sei festzustellen, dass die Klägerin persönlich der Beklagten 1
bezüglich des selbständigen und dauernden Baurechts Grund-
buchblatt 1, Zürich …, Quartier I._____, bzw. des belasteten
Grundstücks Grundbuchblatt 2 (Kataster Nr. 3), Zürich …, Quartier
I._____, mit Eintragung der J._____ AG mit Sitz in K._____ oder
eines sonstigen Erwerbers im Grundbuch als Eigentümer(in) der
Stockwerkeigentumseinheiten Grundbuchblätter 4, 5, 6, Zürich …,
Quartier I._____, ab dem Zeitpunkt der Eintragung keinen Bau-
rechtszins schuldet (auch nicht solidarisch mit Dritten).
2. Es sei festzustellen, dass die Klägerin persönlich den Beklagten
2 a) bis e) bezüglich des selbständigen und dauernden Baurechts
Grundbuchblatt 1, Zürich …, Quartier I._____, bzw. des belasteten
Grundstücks Grundbuchblatt 2 (Kataster Nr. 3), Zürich…, Quartier
I._____, mit Eintragung der J._____ AG mit Sitz in K._____ oder
eines sonstigen Erwerbers im Grundbuch als Eigentümer(in) der
Stockwerkeigentumseinheiten Grundbuchblätter 4, 5, 6, Zürich …,
Quartier I._____, ab dem Zeitpunkt der Eintragung keinen Bau-
rechtszins schuldet (auch nicht solidarisch mit Dritten).
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwert-
steuer) zu Lasten der Beklagten, unter solidarischer Haftbarkeit
(unabhängig des Ausgangs des Verfahrens)."
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 168 S. 38 f.)
1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass die Klägerin persönlich der
Beklagten 1 bezüglich des selbständigen und dauernden Baurechts Grund-
buchblatt 1, Zürich …, Quartier I._____, bzw. des belasteten Grundstücks
Grundbuchblatt 2 (Kataster Nr. 3), Zürich …, Quartier I._____, mit Eintra-
gung der J._____ AG mit Sitz in K._____ oder eines sonstigen Erwerbers im
Grundbuch als Eigentümer(in) der Stockwerkeigentumseinheiten Grund-
buchblätter 4, 5, 6, Zürich …, Quartier I._____, ab dem Zeitpunkt der Eintra-
gung keinen Baurechtszins schuldet (auch nicht solidarisch mit Dritten).

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2. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass die Klägerin persönlich den
Beklagten 2 a) bis e) bezüglich des selbständigen und dauernden Baurechts
Grundbuchblatt 1, Zürich …, Quartier I._____, bzw. des belasteten Grund-
stücks Grundbuchblatt 2 (Kataster Nr. 3), Zürich …, Quartier I._____, mit
Eintragung der J._____ AG mit Sitz in K._____ oder eines sonstigen Erwer-
bers im Grundbuch als Eigentümer(in) der Stockwerkeigentumseinheiten
Grundbuchblätter 4, 5, 6, Zürich …, Quartier I._____, ab dem Zeitpunkt der
Eintragung keinen Baurechtszins schuldet (auch nicht solidarisch mit Drit-
ten).
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 400'000.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung aufer-
legt und mit dem geleisteten Vorschuss der Klägerin verrechnet. Die Beklag-
ten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin den von ihr
geleisteten Vorschuss im vollen Umfang von Fr. 350'000.– zu ersetzen. Im
Mehrbetrag stellt die Gerichtskasse Rechnung.
5. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin
eine Parteientschädigung von Fr. 480'000.–(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezah-
len.
6./7. Mitteilungen / Rechtsmittel
Berufungsanträge:
der Berufungskläger (act. 165 S. 3):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 4. Abteilung, vom 3. November 2020
(Geschäfts-Nr. CG160033-L/U) sei aufzuheben und das von den Berufungs-
klägerinnen vor erster Instanz gestellte Rechtsbegehren vollumfänglich gut-
zuheissen, welches lautet:
1. Auf die Klage sei nicht einzutreten.
2. Eventualiter sei die Klage abzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzli-
chen Mehrwertsteuer zu Lasten der Klägerin.

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2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Erwägungen:
1. Ausgangslage und Prozessverlauf
1.1. Die Berufungskläger und Beklagten (nachfolgend Beklagte) sind je zur
Hälfte Miteigentümer am Grundstück Grundbuchblatt 2, L._____,
M._____-strasse …, … Zürich. An diesem Grundstück hatten die Rechtsvorgän-
ger der Beklagten mit Baurechtsvertrag vom 11. Oktober 1985 der Bank N._____
AG ein selbständiges und dauerndes Baurecht eingeräumt (act. 3/8). Vereinbart
wurde ein indexierter jährlicher Baurechtszins von Fr. 2'000'000.– (act. 3/8 S. 7,
Ziff. 6). Die Bank N._____ begründete auf dem als Grundstück ausgeschiedenen
Baurecht sechs Stockwerkeigentumseinheiten und verkaufte drei davon mit Kauf-
vertrag vom 22. Februar 1988 an die Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfol-
gend Klägerin; act. 3/9). Auch danach wurde den Beklagten der gesamte Bau-
rechtszins von der Bank N._____ überwiesen. Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember
2014 verkaufte die Klägerin diese drei Stockwerkeigentumseinheiten an die
J._____ AG (act. 3/10).
1.2. Die Klägerin machte am 28. April 2016 die vorliegende Klage bei der Vor-
instanz anhängig (act. 2). Die Klageantwort der Beklagten datiert vom 14. Novem-
ber 2016. Darin verkündeten sie der Bank N._____ den Streit (act. 24). Letztere
verzichtete mit Schreiben vom 19. Januar 2017 auf eine Beteiligung am Verfahren
(act. 33). Nachdem Vergleichsbemühungen gescheitert waren (Prot. S. 9), erstat-
tete die Klägerin am 26. Juni 2017 die Replik (act. 44) und die Beklagten am
13. Oktober 2017 die Duplik (act. 49). In der Folge nahm die Klägerin am 18. De-
zember 2017 zu den Dupliknoven Stellung. Darauf folgten die unaufgeforderten
Stellungnahmen der Beklagten vom 16. April 2018 (act. 60) und der Klägerin vom
9. Mai 2018 (act. 63). Am 8. März 2018 erging die Beweisverfügung (act. 57). Die
auf den 28. August 2018 angesetzte Instruktionsverhandlung wurde abgenom-
men; die vorgeladenen Zeugen waren aus gesundheitlichen Gründen bzw. alters-

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bedingt nicht in der Lage, persönlich zu erscheinen (act. 70 und 76). Mit Be-
schluss vom 26. September 2018 wurde das Verfahren sistiert, nachdem
B._____, die vormalige Beklagte 2, am tt.mm.2018 verstorben war (act. 90). Am
13. März 2020 reichte die Klägerin die Erbenbescheinigung des Regionalgerichts
Prättigau/Davos vom 14. Januar 2020 im obgenannten Nachlass ein (act. 125 und
126). Die Hauptverhandlung fand am 3. November 2020 statt (Prot. S. 31 ff.).
Gleichentags fällte die Vorinstanz das obgenannte Urteil (act. 160 = act. 168,
nachfolgend act. 168).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten am 6. Januar 2021 Berufung
(act. 165). Den ihnen mit Verfügung vom 13. Januar 2021 auferlegten Kostenvor-
schuss (act. 169) bezahlten sie rechtzeitig (act. 171). Die Akten der Vorinstanz
wurden beigezogen (act. 1-163). Da sich die Berufung sofort als unbegründet er-
weist, kann auf die Einholung einer Berufungsantwort verzichtet werden (Art. 312
Abs. 1 ZPO). Die Sache ist spruchreif. Der Klägerin ist die Berufungsschrift mit
diesem Entscheid zur Kenntnisnahme zuzustellen.
1.4. Umstritten ist im vorliegenden Prozess insbesondere die Frage, ob die Klä-
gerin in Ziffer 11 des Kaufvertrages, den sie am 22. Februar 1988 mit der Bank
N._____ abschloss, in die Verpflichtung zur Zahlung des hälftigen Baurechtszin-
ses gegenüber den Beklagten eintrat und ob sie nach dem Verkauf der drei
Stockwerkeigentumseinheiten an die J._____ AG weiterhin zur Zahlung des hälf-
tigen Baurechtszinses an die Beklagten verpflichtet ist.
2. Prozessuales
2.1. Berufungsverfahren
2.1.1. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet in-
nert 30 Tagen seit Zustellung des angefochtenen Entscheides einzureichen. Die
Beklagten haben die Berufung fristgerecht eingereicht. Sie stellen darin die oben
aufgeführten Anträge und begründen diese. Zudem haben sie den angeforderten
Kostenvorschuss bezahlt (act. 171). Auf die Berufung ist folglich – unter Vorbehalt
der nachstehenden Erwägungen – einzutreten.

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2.1.2. Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens dar, sondern ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges
Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1 S. 414 m.Hinw. auf die Botschaft
zur Schweizerischen ZPO, BBl 2006 S. 7374). Mit der Berufung kann eine unrich-
tige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). In der schriftlichen Berufungsbegründung
(Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche
Entscheid in den angefochtenen Punkten fehlerhaft ist bzw. an einem der genann-
ten Mängel leidet. Das setzt (im Sinne einer von Amtes wegen zu prüfenden Ein-
tretensvoraussetzung) voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Er-
wägungen bezeichnet, die er anficht, sich argumentativ mit diesen auseinander-
setzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die
massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erho-
ben wurden bzw. aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungs-
grund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren
blosse Wiederholung genügen nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer.
5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 3.2; BGer. 5A_751/2014 vom 28. Mai
2015 E. 2.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforde-
rungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittel-
instanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von offensichtli-
chen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu be-
schränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstin-
stanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m. w. Hinw.;
BGer. 5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3; BGer. 4A_258/2015 vom
21. Oktober 2015 E. 2.4.3; BGer. 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1
und E. 5). Insofern erfährt der Grundsatz "iura novit curia" (Art. 57 ZPO) im Beru-
fungsverfahren eine Relativierung (BK ZPO I-HURNI, Art. 57 N 21 und N 39 ff.;
GLASL, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 57 N 22).
2.1.3. Nachfolgend wird auf die einzelnen, von den Beklagten im Berufungsver-
fahren vorgebrachten Rügen einzugehen und dabei auch zu prüfen sein, ob ihre
Ausführungen den vorstehenden Begründungsanforderungen genügen. Bereits
an dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Beklagten im ersten Teil der Berufungs-

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begründung die Rechtslage aus ihrer Sicht schildern, ohne auf die diesbezügli-
chen Erwägungen im angefochtenen Urteil einzugehen (act. 165 Rz. 6-26). Damit
genügen sie den vorstehend genannten Anforderungen nicht, weshalb auf ihre
entsprechenden Ausführungen nicht weiter einzugehen ist.
2.2. Rechtsschutzinteresse
2.2.1. Die Vorinstanz prüfte, ob die Klägerin ein Feststellungsinteresse hat. Dabei
erwog sie, wie noch zu zeigen sein werde, dringe die Klägerin mit der Klage durch
und deshalb sei das Feststellungsinteresse zu bejahen. Sie erachtete das Erfor-
dernis der Ungewissheit als gegeben, da der Bestand eines Dauerschuldverhält-
nisses zwischen den Parteien strittig sei. Der Fortbestand dieser Ungewissheit sei
für die Klägerin angesichts der Höhe des vermeintlich geschuldeten Baurechts-
zinses von Fr. 1'492'500.– pro Jahr und der Dauer des Baurechts bis zum
31. März 2086 ohne Weiteres unzumutbar. Hinzu komme, dass die Eigentums-
übertragung zwischen der Klägerin und der J._____ AG unter der Bedingung ste-
he, dass die Klägerin nicht mehr zur Zahlung der Baurechtszinsen verpflichtet sei.
Es sei evident, dass eine Verkäuferin bei einem geplanten Verkauf die dabei
übergehenden Verpflichtungen kennen müsse. Folglich sei die Klägerin, auch
wenn die J._____ AG als Käuferin wegfalle und sie nach einem neuen Käufer su-
chen würde, in ihrer Bewegungs- und Entscheidungsfreiheit eingeschränkt, so-
lange die Rechtsbeziehung zwischen ihr und den Beklagten nicht geklärt sei. Die
Ungewissheit könne weder durch eine Leistungs- noch durch eine Gestaltungs-
klage beseitigt werden. Gestützt auf diese Überlegungen kam die Vorinstanz zum
Schluss, das Feststellungsinteresse sei gegeben (act. 168 S. 9 f.).
2.2.2. Die Beklagten stellen sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz hätte man-
gels Vorliegens eines Rechtsschutzinteresses nicht auf die Klage eintreten dür-
fen. Unzulässig sei insbesondere die Bejahung des klägerischen Rechtsschutzin-
teresses allein aufgrund der Tatsache, dass die Klägerin mit ihrer Klage durch-
dringe. Vielmehr sei das Vorliegen eines Rechtsschutzinteresses nach den ein-
schlägigen Kriterien zu prüfen. Eine materielle Anspruchsprüfung könne erst statt-
finden, wenn sämtliche Kriterien für das Eintreten auf eine negative Feststellungs-
klage erfüllt seien (act. 165 Rz. 28-34, Rz. 53-56). Mit Bezug auf die von der Vor-

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instanz bejahte Ungewissheit über das Bestehen oder Nichtbestehen einer recht-
lichen Beziehung führen die Beklagten aus, die Klägerin habe während Jahren
den hälftigen Anteil am Baurechtszins entrichtet. Sie könne niemals damit argu-
mentieren, der seit über 30 Jahren bestehende Baurechtsvertrag zwischen ihr
und den Beklagten berge für die restliche Vertragslaufzeit eine unzumutbare Un-
gewissheit. Auch fehle es an einem aktuellen Feststellungsinteresse, nachdem
die Klägerin ihrer Zinszahlungspflicht während 30 Jahren nachgekommen sei.
Zudem sei das Rechtsverhältnis aufgrund der in Ziff. 11 des Vertrages vom
22. Februar 1988 getroffenen Regelung keineswegs ungewiss. Die Klägerin habe
sich der Unmöglichkeit des Eintritts der Suspensivbedingung im Kaufvertrag mit
der J._____ AG von Anfang an bewusst sein müssen, auch deshalb sei das
Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten alles andere als un-
gewiss. Nachdem der Übergang der Stockwerkeigentumseinheiten von der Kläge-
rin an die J._____ AG daran geknüpft worden sei, dass die Klägerin von jeder
Verpflichtung aus dem Baurechtsvertrag entlastet werde, sei die aufschiebende
Bedingung unmöglich geworden. Entsprechend falle dieser Vertrag ersatzlos da-
hin. Entgegen der Vorinstanz lasse sich die Unzumutbarkeit – vorliegend bei
Geldforderungen – nicht aufgrund einer Beeinträchtigung in der wirtschaftlichen
Bewegungs- und Entscheidungsfreiheit bejahen. Mangels Zustimmung (der Be-
klagten) zu einem Schuldnerwechsel stehe der Klägerin keinerlei Dispositionsbe-
fugnis hinsichtlich der Bezahlung des Baurechtszinses zu, weshalb sie auch nicht
in ihrer wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit beeinträchtigt sei. Zudem sei auch die
Kreditwürdigkeit der Klägerin durch die Zinszahlungspflicht in keiner Weise beein-
trächtigt. Von der Vorinstanz sei sodann bei der Prüfung des Feststellungsinteres-
ses das Erfordernis einer Abwägung der Interessen beider Parteien komplett aus-
ser Acht gelassen worden. Bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Feststel-
lungsklage dürften nicht nur einseitig die Interessen des (wirklich oder vermeint-
lich) Berechtigten berücksichtigt werden. Vielmehr seien die beidseitigen Interes-
sen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen. Die Vorinstanz lasse die Interes-
sen der Beklagten gänzlich ausser Acht und berücksichtige einseitig die Interes-
sen der Klägerin. Vertraglich vereinbarte Modalitäten hinsichtlich Dauer und Höhe
eines abgeschlossenen Vertrages könnten unter Berücksichtigung des Grundsat-

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zes "pacta sunt servanda" bei langfristigen Verträgen niemals zur Bejahung eines
überwiegenden Interesses eines Schuldners genügen. Vom Standpunkt des ob-
jektiven Betrachters gesehen überwiege das Gläubigerinteresse am Fortbestand
des Vertrages dasjenige der Klägerin an einer Befreiung von ihrer Zahlungspflicht.
Der Gläubiger sei dahingehend zu schützen, dass der Schuldner nicht einfach
aus einer vertraglichen Verpflichtung mit fadenscheinigen Begründungen "ab-
schleiche", nur weil sich angeblich die wirtschaftlichen Begebenheiten der Kläge-
rin bzw. deren Platzbedürfnisse verändert hätten. Insgesamt überwiegten vorlie-
gend die Interessen der Beklagten bei unbestrittenermassen seit Jahrzehnten be-
stehendem Baurechtsverhältnis, weshalb die Vorinstanz das Feststellungsinteres-
se der Klägerin hätte verneinen müssen (act. 165 Rz. 57-71).
2.2.3. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die Prüfung des Feststel-
lungsinteresses zutreffend wiedergegeben und dabei insbesondere auch auf die
Kriterien gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und auf die einschlä-
gigen Kommentarstellen verwiesen (act. 168 S. 8 f.); daran setzen die Beklagten
im Berufungsverfahren nichts aus. Ihre Würdigung mit Blick auf den vorliegenden
Fall leitete die Vorinstanz mit der Erwägung ein, da die Klägerin mit der Klage
durchdringe, sei das Feststellungsinteresse zu bejahen (act. 168 S. 9). Die Be-
klagten kritisieren zu Recht, dass das Vorliegen eines Feststellungsinteresses als
Prozessvoraussetzung unabhängig von der materiellen Beurteilung der Feststel-
lungsklage zu prüfen ist. Der Verfahrensausgang darf bei der (vorgängig vorzu-
nehmenden) Beurteilung des Rechtsschutzinteresses nicht berücksichtigt werden,
weshalb der genannten Argumentation der Vorinstanz nicht gefolgt werden kann.
Zu erwähnen ist jedoch, dass die Vorinstanz in der Folge, das Vorliegen eines
Feststellungsinteresses nach den relevanten Kriterien prüfte.
2.2.4. Die Beklagten bestreiten das Vorliegen einer Ungewissheit und ein aktuel-
les Interesse der Klägerin. Mit ihrer Argumentation, die Klägerin habe in den vie-
len Jahren seit Abschluss des Kaufvertrages mit der Bank N._____ immer die
Hälfte des Baurechtszinses beglichen, beziehen sich die Beklagten auf die Situa-
tion in der Vergangenheit. Damit verkennen sie, dass sich die Situation für die
Klägerin mit dem Abschluss des Kaufvertrages mit der J._____ AG im Jahr 2014

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verändert hat. Ob ein Feststellungsinteresse besteht, kann nicht aufgrund der
Verhältnisse in der Vergangenheit, sondern muss aufgrund der aktuellen Situation
im Zeitpunkt der Klageeinreichung bzw. der Urteilsfällung beurteilt werden. Aus
dem Umstand, dass die Klägerin den hälftigen Anteil am Baurechtszins in den
letzten gut 30 Jahren bezahlt hat, kann daher – entgegen der Darstellung der Be-
klagten – weder auf eine fehlende Ungewissheit noch auf ein fehlendes aktuelles
Feststellungsinteresse geschlossen werden. Mit ihrer Behauptung, aufgrund der
in Ziff. 11 des Kaufvertrages mit der Bank N._____ vom 22. Februar 1988 ge-
troffenen Regelung (Schuldbeitritt der Klägerin) sei das Rechtsverhältnis keines-
wegs ungewiss, belegen die Beklagten gerade das Gegenteil: Das Kriterium der
Ungewissheit bedeutet nicht, dass die Parteien über ihre Rechte oder Rechtsver-
hältnisse unsicher sind, sondern dass zwischen ihnen eine Meinungsverschieden-
heit über den Bestand eines Rechts oder eines Rechtsverhältnisses besteht. Dies
ist insbesondere der Fall, wenn sich beide Parteien ganz sicher sind, dass ihr ei-
gener (von demjenigen der Gegenpartei abweichender) Standpunkt zutrifft (KuKo
ZPO-OBERHAMMER, 2. Aufl. 2014, Art. 88 N 13). Die Klägerin ist der Auffassung,
mit dem Verkauf der drei Stockwerkeigentumseinheiten an die J._____ AG schul-
de sie den Beklagten persönlich keinen Bauzins mehr, während die Beklagten
von einer kumulativen Schuldübernahme der Klägerin ausgehen. Die Parteien
vertreten damit konträre Standpunkte, weshalb mit der Vorinstanz die Ungewiss-
heit über den Bestand eines Rechtsverhältnisses zu bejahen ist.
2.2.5. Mit Bezug auf das Kriterium der Unzumutbarkeit der Ungewissheit behaup-
ten die Beklagten, die Klägerin sei in ihrer wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit
nicht beeinträchtigt, weil ihr bezüglich der Bezahlung des Baurechtszinses man-
gels Zustimmung der Beklagten keinerlei Dispositionsbefugnis bezüglich eines
Schuldnerwechsels zustehe. Diese Argumentation basiert indes auf der von den
Beklagten vertretenen Rechtsauffassung der kumulativen Schuldübernahme im
Sinne von Art. 175 OR, wobei gerade diese Frage zwischen den Parteien strittig
ist. Demnach kommt diese Begründung der Beklagten einem Zirkelschluss gleich.
2.2.6. Zutreffend führen die Beklagten aus, dass bei der Beurteilung des Feststel-
lungsinteresses die Interessen beider Parteien in die Interessenabwägung einzu-

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beziehen sind. Das Bundesgericht prüft bei negativen Feststellungsklagen unter
dem Blickwinkel des Interesses des Beklagten insbesondere, ob der Gläubiger
dadurch zu einer vorzeitigen Prozessführung gezwungen wird, die ihn insofern
benachteiligen kann, als er ihn allenfalls zur Beweisführung zwingt, bevor er dazu
bereit und in der Lage ist (BGE 131 III 319 E. 3.5). Eine derartige Konstellation
liegt hier nicht vor und es wird auch von den Beklagten nicht geltend gemacht, die
Prozessführung wäre für sie zu einem späteren Zeitpunkt günstiger. Abgesehen
davon sind mit der Vorinstanz aus rechtsstaatlichen Überlegungen keine übertrie-
benen Anforderungen an das Vorliegen eines Feststellungsinteresses zu stellen.
Der von den Beklagten angerufene Grundsatz "pacta sunt servanda", mit dem sie
sich auf den zwischen der Bank N._____ und der Klägerin abgeschlossenen
Kaufvertrag vom 22. Februar 1988 beziehen, bedeutet nicht, dass eine Vertrags-
partei die Bedeutung einzelner Vertragsbestimmungen während der Dauer des
Vertrages nicht mit einer negativen Feststellungsklage gerichtlich klären lassen
darf. Voraussetzung ist einzig, dass im konkreten Fall nach Abwägung beidseiti-
ger Interessen das erforderliche Rechtsschutzinteresse der Klägerin zu bejahen
ist, was hier der Fall ist. Wenn die Beklagten die Begründung der Klägerin als fa-
denscheinig bezeichnen, beziehen sie sich auf die inhaltliche Begründung der
Feststellungsklage. Darauf ist nicht bei der Prüfung des Feststellungsinteresses,
sondern bei der materiellen Prüfung der Feststellungsklage einzugehen. Insge-
samt vermögen die Beklagten keine stichhaltigen Gründe gegen die sorgfältige
Prüfung des Feststellungsinteresses durch die Vorinstanz vorzubringen. Das Vor-
liegen eines Feststellungsinteresse ist mit der Vorinstanz zu bejahen.
3. Erwägungen der Vorinstanz zur Verpflichtung der Klägerin zur Bezahlung
des hälftigen Baurechtszinses
3.1. Die Vorinstanz hielt zunächst unter Hinweis auf die herrschende Lehre und
Rechtsprechung fest, dass bei der Begründung von Stockwerkeigentum an einem
als Grundstück ausgeschiedenen selbständigen und dauernden Baurecht die ein-
zelnen Stockwerkeigentümer Baurechtsnehmer seien. Obwohl die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft nicht Vertragspartei des Baurechtsvertrages sei, sei sie
dennoch Schuldnerin eines allfälligen Baurechtszinses. Mit Bezug auf die Bau-
rechtszinsverpflichtung, bei der es sich um eine gemeinschaftliche Last im Sinne

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von Art. 712h ZGB handle, finde eine Art legale Schuldübernahme, also ein
Schuldnerwechsel, von den Stockwerkeigentümern auf die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft statt. Daraus schloss die Vorinstanz für den vorliegenden Fall,
dass mit Begründung des Stockwerkeigentums die Pflicht zur Bezahlung des
Baurechtszinses von der Bank N._____ ex lege auf die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft, nicht jedoch auf die Klägerin persönlich als Stockwerkeigentümerin
übergegangen sei. Bei Veräusserung der Stockwerkeigentumseinheiten durch die
Klägerin bleibe ohne eine zusätzlich vereinbarte Haftung ihrerseits weiterhin ledig-
lich die Stockwerkeigentümergemeinschaft haftbar (act. 168 S. 15 ff.).
3.2. Darauf prüfte die Vorinstanz, ob in Ziff. 11 des Kaufvertrages vom 22. Feb-
ruar 1988 zwischen der Klägerin und der Bank N._____ ein Schuldbeitritt der Klä-
gerin vereinbart worden sei. Die fragliche Bestimmung lautet (act. 3/9 S. 8):
"Die Käuferin erklärt, den Baurechtsvertrag, welcher am 11. Oktober 1985
beurkundet und am tt. September 1986 unter SP Nr. 7 ins Grundbuch einge-
tragen worden ist, zu kennen.
Mit dem Erwerb von insgesamt 50/100 Miteigentum (Stockwerkeigentum) an
diesem Baurecht tritt die Käuferin neben der Verkäuferin (beide mit hälftiger
Beteiligung) mit Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr, in diesen Ver-
trag ein. Durch diesen Vertragseintritt ist die Käuferin verpflichtet, die Hälfte
des Baurechtszinses, usw., mit Abrechnung Wert Antrittstag, zu überneh-
men."
Diese Vertragsbestimmung sei – so die Vorinstanz – nach dem Vertrauensprinzip
auszulegen, da sich kein übereinstimmender Parteiwille der Vertragsparteien aus-
machen lasse (act. 168 S. 27 f.). Die Formulierungen "tritt…. ein", bzw. "Vertrags-
eintritt" deuteten darauf hin, dass die Klägerin effektiv als weitere Vertragspartei in
den zwischen der Bank N._____ und den Beklagten geschlossenen Baurechts-
vertrag hätte eintreten sollen. Diesfalls wären jedoch einerseits die Einhaltung der
Formvorschriften (öffentliche Beurkundung) und andererseits vorgängig die Zu-
stimmung der Beklagten erforderlich gewesen. Da die Parteien nicht behaupteten,
dass das eine oder andere geschehen sei, scheine eine streng wörtliche Ausle-

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gung dieser Vertragsbestimmung nicht zum Ziel zu führen. Die nächstliegende
Sinngebung sei, dass die Klägerin und die Bank N._____ hätten vereinbaren wol-
len, die Klägerin solle als Baurechtsnehmerin mit denselben Rechten (insbes.
Nutzung der entsprechenden Anteile) und Pflichten (vor allem Übernahme der
Hälfte des Baurechtszinses) im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft
hinzutreten. Die Klausel beziehe sich auf das gesamte Rechtsverhältnis und nicht
nur auf den Baurechtszins. Dem Wortlaut sei nicht zu entnehmen, gegenüber
wem die Klägerin die Baurechtszinszahlungspflicht übernommen habe, gegen-
über den Beklagten oder intern gegenüber der Bank N._____. Bei der strittigen
Klausel handle es sich um eine Ziffer des Kaufvertrages zwischen der Klägerin
und der Bank N._____. Die Beklagten seien weder Vertragspartei noch seien sie
im Vertrag erwähnt worden und sie hätten nachweislich erst durch das Schreiben
der Klägerin vom 15. April 1988 (act. 3/14) von Teilen des Vertragsinhalts erfah-
ren. Bestritten und nicht belegt sei die Notifizierung durch das Grundbuchamt. Vor
diesem Hintergrund sei es viel wahrscheinlicher, dass es sich bei der strittigen
Klausel lediglich um eine interne Abmachung zwischen der Klägerin und der Bank
N._____ handle. Dass die Vertragsparteien eine Weitergeltung der Klausel über
die Mitgliedschaft der Klägerin in der Stockwerkeigentümergemeinschaft hinaus
hätten vereinbaren wollen, lasse sich aus dem Wortlaut sicherlich nicht ableiten.
Auch die Entstehungsgeschichte des Kaufvertrages spreche für diese Auslegung.
Weiter sei nicht ersichtlich, welches Interesse die Bank N._____ und/oder die
Klägerin gehabt haben sollten, dass letztere als Solidarschuldnerin in die Haftung
einsteige. Aus Sicht der Bank N._____ sei dies nicht nötig gewesen, da ihr sei-
tens der Beklagten bei ihren Bestrebungen, ihr Baurecht in geeigneter Weise mit
der Klägerin zu teilen, keinerlei Hindernisse in den Weg gelegt worden seien. Ins-
besondere sei die Übertragbarkeit des Baurechts in keiner Weise eingeschränkt
gewesen und es sei der Bank N._____ frei gestanden, ihre Zusammenarbeit mit
der Klägerin nötigenfalls gegen den Willen der Beklagten umzusetzen. Gegen-
über der Bank N._____ sei die Klägerin im Innenverhältnis (bis heute) zur Bezah-
lung des quotenmässigen Anteils am Baurechtszins verpflichtet. Inwiefern sich die
Position der Bank N._____ verbessert hätte, wenn sich die Klägerin persönlich
zur Haftung für den hälftigen Baurechtszins verpflichtet hätte, erschliesse sich

- 14 -
nicht. Der von den Beklagten unter Hinweis auf das Privatgutachten von Prof. Dr.
O._____ behauptete Beweggrund der Bank N._____, sich der persönlichen Haf-
tung der Klägerin für den Fall zu sichern, dass diese ihre Stockwerkeigentums-
einheiten "an insolvente Eigentümer" veräussern sollte, stelle eine blosse Mut-
massung dar, welche in den Akten keinerlei Rückhalt finde. Mit Blick auf die Inte-
ressenlage der Klägerin erscheine das von den Beklagten behauptete Szenario
eines Schuldbeitritts noch weit weniger nachvollziehbar, zumal kein einziger ver-
nünftiger Grund dafür ersichtlich sei, dass sie eine solche Verpflichtung – insbe-
sondere über ihre Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemeinschaft hinaus
– hätte eingehen sollen. Die pauschale Behauptung der Beklagten, der Kaufver-
trag wäre ohne eine Schuldbeitrittserklärung nicht zustande gekommen, sei nicht
belegt. Auch ihre Mutmassung, die Bank N._____ habe den Schuldbeitritt im Ge-
genzug zu ihrem Versprechen gegenüber den Beklagten verlangt, weiterhin für
den gesamten Baurechtszins zu haften, sei unbelegt geblieben. Darüber hinaus
sei unklar, welche Gegenleistung die Klägerin für ein solches Zugeständnis hätte
erhalten sollen bzw. weshalb sie dies nicht in entsprechender Form und Schrift-
lichkeit hätte festhalten sollen. Eine derart weitreichende Vereinbarung höchstens
vage in einer Vertragsklausel anzudeuten, bei der die zu begünstigende Partei
nicht einmal involviert sei, ohne sich die Kenntnisnahme und sinnvollerweise auch
die entsprechende Gegenleistung der Vertragspartei bzw. der begünstigten Partei
schriftlich zusichern zu lassen, erscheine im professionellen Geschäftsverkehr ge-
radezu weltfremd. Da es die Vertragsparteien unterlassen hätten, die Beklagten
ausdrücklich zu benachrichtigen, stelle sich zumindest die Frage, ob sie (die Ver-
tragsparteien), selbst wenn sie hätten vereinbaren wollen, dass die Klägerin die
Forderung persönlich absichere, einen Bindungswillen gegenüber den Beklagten
gehabt hätten. Der Kaufvertrag sei den Beklagten erst nachträglich auszugsweise
zur Kenntnis gebracht worden und diese würden nicht einmal behaupten, sie hät-
ten nach Kenntnisnahme der Begünstigung umgehend eine Beitrittserklärung im
Sinne von Art. 112 Abs. 3 OR abgegeben, was von den schon damals anwaltlich
vertretenen Beklagten zu erwarten gewesen wäre (act. 168 S. 28 ff.).

- 15 -
4. Berufungsgründe
4.1. "Legale Schuldübernahme" durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft
4.1.1. Die Beklagten wehren sich gegen die Auffassung der Vorinstanz, wonach
mit dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten an die Klägerin die Verpflich-
tung der Baurechtsnehmer zur Bezahlung des Baurechtszinses qua legaler
Schuldübernahme auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft (bestehend aus
Bank N._____ und der Klägerin) übergegangen sei und die J._____ bei einem
Weiterverkauf der Stockwerkeigentumseinheiten durch die Klägerin automatisch
und ohne Zustimmung des Gläubigers als neue Schuldnerin in die Stellung der
Klägerin eintrete, so dass die Klägerin nicht mehr zur Zahlung des Baurechtszin-
ses verpflichtet sei (act. 165 Rz. 35 f.).
4.1.2. In diesem Zusammenhang sind – teilweise in Wiederholung der zutreffen-
den vorinstanzlichen Erwägungen (act. 168 S. 15 f.) – die folgenden Grundsätze
in Erinnerung zu rufen: Gemäss der gesetzlichen Vermutung von Art. 779 Abs. 2
ZGB ist das Baurecht übertragbar und vererblich (vgl. auch BGer. 2C_704/2013
vom 1. Mai 2014, E. 4.2). Zulasten eines als Grundstück ins Grundbuch aufge-
nommenen selbständigen und dauernden Baurechts kann Stockwerkeigentum
begründet werden (Art. 712d Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Durch Verkauf der Stockwerk-
einheiten wird der einzelne Stockwerkeigentümer Bauberechtigter. Zwar bilden
die einzelnen Stockwerkeigentümer von Gesetzes wegen eine Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft, doch ist diese nicht Partei des Baurechtsvertrages. Vielmehr
steht dem Grundeigentümer eine Mehrzahl von Bauberechtigten aufgrund eines
einheitlichen Vertrages gegenüber (BSK ZGB II-Isler/Gross, 6. Aufl. 2019,
Art. 779 N 38 ff.). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und überwiegen-
der Lehre findet bei der Veräusserung von Stockwerkeigentumseinheiten vom
ersten Bauberechtigten gemäss Baurechtsvertrag an die einzelnen Stockwerkei-
gentümer eine Art legale Schuldübernahme von den Stockwerkeigentümern auf
die Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Baurechtszinsverpflichtung
statt, da die Baurechtszinsen von Gesetzes wegen zu den gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Art. 712h
Abs. 2 ZGB gehören. Auch der spätere Erwerber von Stockwerkeigentumseinhei-

- 16 -
ten schuldet deshalb grundsätzlich den anteiligen Baurechtszins nicht direkt dem
Grundeigentümer, sondern der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Möglich ist
ein vertraglich vereinbarter Schuldbeitritt des einzelnen Stockwerkeigentümers
gegenüber dem Baurechtsgeber für seinen Anteil am Baurechtszins, doch ist der
Baurechtsgeber dafür beweispflichtig (vgl. BGE 119 II 404 E. 6 m. w. H.; BSK
ZGB II-Isler/Gross, a.a.O., Art. 779a N 52; ZK-Wermelinger, 2. Aufl. 2019,
Art. 712h N 65). Demnach erfolgt gemäss Lehre und Rechtsprechung mit Bezug
auf den Baurechtszins im Zuge der Begründung von Stockwerkeigentum eine le-
gale Schuldübernahme durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft gestützt auf
Art. 712h Abs. 2 ZGB. Selbst wenn die in der Lehre vertretene, vom Bundesge-
richt verworfene Auffassung vertreten würde, dass die einzelnen Stockwerkeigen-
tümer neben der Gemeinschaft eine unmittelbare, anteilsmässige Haftung trifft, so
wäre diese an die Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemeinschaft ge-
knüpft und würde mit der Veräusserung des Stockwerkeigentums dahin fallen, es
sei denn, es bestünde eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Stockwer-
keigentümer und dem Grundeigentümer über einen Schuldbeitritt. In diesem Zu-
sammenhang stören sich die Beklagten daran, dass ihnen mit der Veräusserung
der Stockwerkeigentumseinheiten durch die Klägerin an die J._____ AG ohne ihre
Zustimmung eine neue Schuldnerin (mit schlechterer Bonität) "untergeschoben"
werde (act. 165 Rz. 6-26). Darauf ist nachfolgend einzugehen.
4.2. Obligatorische, persönliche Verpflichtung des Bauberechtigten zur Bezah-
lung des Baurechtszinses
4.2.1. Die Beklagten machen im Zusammenhang mit der Veräusserung des im
Baurecht stehenden Grundstücks geltend, bei der Verpflichtung zur Zahlung des
Baurechtszinses handle es sich um eine obligatorische, persönliche Verpflichtung
des Bauberechtigten und nicht um eine an ein Grundstück gebundene Realobliga-
tion. Somit gehe die Zinspflicht bei einer Veräusserung des Baurechts nicht ohne
Weiteres auf den neuen Bauberechtigten über, und der veräussernde Bauberech-
tigte werde nicht ohne Weiteres aus seiner Verpflichtung zur Bezahlung des Bau-
rechtszinses entlassen. Der neue Bauberechtigte werde gegenüber dem Grund-
eigentümer erst verpflichtet, wenn er diesem die Übernahme der Schuldpflicht be-

- 17 -
kannt geben und dieser dem Schuldnerwechsel zustimme. Die Klägerin habe im
erstinstanzlichen Verfahren nicht einmal versucht, die Bonität der Käuferin, der
J._____ AG, nachzuweisen (act. 165 Rz. 72-76).
4.2.2. Richtig ist, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Baurechtszinses keine
Realobligation darstellt, die an ein Grundstück gebunden ist. Dies führt – ohne
Vormerkung des Bauzinses im Grundbuch (Art. 779b Abs. 2 ZGB) – bei einer Ver-
äusserung des Baurechts dazu, dass die Zinspflicht erst mit der Schuldübernah-
me durch den Erwerber und mit der Zustimmung des Grundeigentümers auf den
neuen Bauberechtigten übergeht (vgl. Art. 176 Abs. 3 OR). Wie vorstehend aus-
geführt, ist das Baurecht gemäss der gesetzlichen Vermutung von Art. 779 Abs. 2
ZGB übertragbar und vererblich. Um zu vermeiden, dass das Baurecht an Dritte
übertragen wird, ohne dass der Baurechtsgeber hierzu seine Zustimmung erteilt
hat, können gewisse Übertragungsbeschränkungen vereinbart werden. Als zuläs-
sige vertragliche Übertragungsbeschränkung ist insbesondere die fehlende Kre-
ditwürdigkeit des neuen Bauberechtigten anerkannt (BSK ZGB II-Isler/Gross,
a.a.O., Art. 779 N 21 ff., 29; Wermelinger, Neues und Altes zum Baurecht, in:
Schmid [Hrsg.]: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht - Einblick in
die Revision des Immobiliarsachenrechts, Zürich 2012, S. 139 ff., 162; vgl. auch
BGE 135 III 103 E. 4). Die Beklagten erwähnen zu Recht, dass sowohl die
Schuldübernahme durch den Erwerber als auch die Zustimmung des Grundeigen-
tümers formfrei möglich sind. In diesem Zusammenhang vertreten insbesondere
Peter Isler und Dominique Gross die Auffassung, die Zustimmung zu einer privati-
ven Schuldübernahme könne nicht nur formfrei, sondern – wegen der dispositiven
Natur von Art. 176 OR – auch im Voraus erfolgen. Der Grundeigentümer, welcher
im Vertrag über ein selbständiges und dauerndes Baurecht auf die Regelung von
Übertragungsbeschränkungen verzichte, erkläre im Voraus seine Zustimmung zur
privativen Schuldübernahme durch den neuen Bauberechtigten in den Fällen, wo
die Übertragung des Baurechts nicht als rechtsmissbräuchliches Manöver des
Bauberechtigten erscheint, sich seiner Zinspflicht zu entziehen (BSK ZGB II-
Isler/Gross, a.a.O., Art. 779a N 45 ff.). Das Bundesgericht hat sich – soweit er-
sichtlich – mit dieser Frage noch nicht befassen müssen. Da das Baurecht nach

- 18 -
der Konzeption des Gesetzgebers frei übertragbar ist, ist die von Isler/Gross ver-
tretene Argumentation indessen durchaus überzeugend.
4.2.3. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass sich die Beklagten gegen
die Übertragung des Baurechts bzw. der Stockwerkeigentumseinheiten von der
Klägerin an die J._____ AG nicht mit dem Hinweis auf Art. 176 OR wehren kön-
nen, da im Baurechtsvertrag vom 11. Oktober 1985 keine Übertragungsbeschrän-
kungen vereinbart wurden und keine Abrede über einen kumulativen Schuldbeitritt
der Klägerin bezüglich des Baurechtszinses anzunehmen ist, wie nachfolgend zu
zeigen ist. Der Verzicht auf Übertragungsbeschränkungen im Baurechtsvertrag
kommt einer vorgängigen Zustimmung zu einer privativen Schuldübernahme im
Sinne von Art. 175 OR gleich. Die Veräusserung des Baurechts hat zur Folge,
dass das Rechtsverhältnis als solches mit allen Rechten und Pflichten auf den
neuen Berechtigten übertragen wird. Etwas anderes können die Beklagten aus
den von ihnen angegebenen – aus dem Zusammenhang gerissenen bzw. nur
auszugsweise wiedergegebenen – Zitatstellen aus dem Basler und dem Zürcher
Kommentar nicht ableiten. Als Gegenstück zur freien Übertragbarkeit sieht das
Gesetz in Art. 779i ZGB ein gesetzliches Pfandrecht des Grundeigentümers zur
Sicherung des Baurechtszinses im Höchstbetrag von drei Jahreszinsen vor. Die-
ses Pfandrecht besteht grundsätzlich an dem als Grundstück im Grundbuch ein-
getragenen Baurecht, sofern nicht vorher Stockwerkeigentümer ihre einzelnen
Stockwerkeinheiten mit Grundpfandrechten belastet haben (Art. 648 Abs. 3 ZGB;
BSK ZGB II-Isler/Gross, a.a.O., Art. 779a N 53, ZK-Wermelinger, a.a.O., Art. 712h
N 65).
4.2.4. Nach dem Gesagten bedarf es für die Entlassung der Klägerin aus der
Zinspflicht und für die Übertragung derselben auf die J._____ AG keiner Zustim-
mung der Beklagten mehr. Die entsprechenden Behauptungen der Beklagten und
insbesondere der Verweis auf Art. 175 OR gehen ins Leere.
4.3. Kumulativer Schuldbeitritt
4.3.1. Die Beklagten stellen sich auf den Standpunkt, es liege ein kumulativer
Schuldbeitritt durch die Klägerin vor. Sie geben in der Berufung zunächst allge-

- 19 -
meine Grundsätze zur kumulativen Schuldübernahme wieder (act. 165 Rz. 83 ff.)
und tragen erneut ihre bereits vor Vorinstanz vertretene Auffassung vor, wonach
sich aufgrund der Formulierungen und vertraglichen Abmachungen durch gram-
matikalische Auslegung klar ergebe, dass die Klägerin neben der Bank N._____
in den Baurechtsvertrag zwischen dieser und den Beklagten eingetreten sei. Ent-
gegen den Ausführungen der Vorinstanz (E III. B. 2, insbes. 2.4) bedürfe es kei-
nes "Umwegs" zur Feststellung des Sachverhalts und der Rechtslage über die Er-
mittlung des normativen Konsenses (act. 165 Rz. 94).
4.3.2. Was die Auslegung von Ziff. 11 des Kaufvertrages betrifft, ist zunächst fest-
zuhalten, dass es an einem subjektiven Konsens darüber fehlt, wie diese Klausel
zu verstehen ist. Entsprechend ist diese normativ (objektiviert) nach dem Vertrau-
ensgrundsatz auszulegen, wie dies die Vorinstanz getan hat. Die Vorinstanz kam
nach eingehender Auslegung von Ziff. 11 unter Einbezug von deren Wortlaut, den
übrigen Vertragsbestimmungen, den Umständen beim Vertragsabschluss, der In-
teressenlage der Vertragsparteien und der gesetzlichen Regelungen zum
Schluss, dass ausser dem Wort "Vertragseintritt" nichts darauf hindeute, dass
sich die Klägerin gegenüber den nicht am Vertrag beteiligten Grundeigentümern
über ihre Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemeinschaft hinaus zur Haf-
tung für den hälftigen Baurechtszins habe verpflichten wollen. Vielmehr habe sich
die Klägerin in Ziff. 11 des Kaufvertrages lediglich intern gegenüber der Bank
N._____ zur Übernahme des hälftigen Baurechtszinses verpflichten wollen
(act. 168 S. 28 ff.). Mit ihren Ausführungen in der Berufung setzen sich die Be-
klagten nicht mit den detaillierten und sorgfältigen Erwägungen der Vorinstanz zur
Vertragsauslegung auseinander. Insbesondere gehen sie mit ihrem erneuten Hin-
weis, dass die grammatikalische Auslegung zu einem klaren Ergebnis führe, nicht
auf die Erwägungen der Vorinstanz ein und kommen in diesem Punkt den Anfor-
derungen an eine hinreichende Berufungsbegründung nicht nach. Es rechtfertigt
sich dennoch festzuhalten, dass selbst die grammatikalische Auslegung von
Ziff. 11 des Kaufvertrages nicht per se für eine hälftige Haftung der Klägerin für
den Baurechtszins gegenüber den Beklagten spricht. Wie vorstehend ausgeführt
(vgl. E. 4.1.1) treten mit der Begründung von Stockwerkeigentum zulasten eines
als Grundstück ins Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden

- 20 -
Baurechts die einzelnen Stockwerkeigentümer als Vertragspartei in den Bau-
rechtsvertrag ein. In diesem Sinne entspricht der Wortlaut von Ziff. 11 des Kauf-
vertrages ("Vertragseintritt") der mit der Begründung von Stockwerkeigentum ein-
getretenen Rechtslage: die einzelnen Stockwerkeigentümer wurden als Bau-
rechtsnehmer Vertragspartei des Baurechtsvertrags. Ziff. 11 Abs. 2 Satz 1 des
Kaufvertrages bezieht sich denn auch allgemein auf die Rechte und Pflichten aus
dem Baurechtsvertrag und stimmt entsprechend mit der gesetzlichen Regelung
überein. Aufgrund des Gesagten kann aus Ziff. 11 Abs. 2 Satz 2 des Kaufvertra-
ges, worin auf den Vertragseintritt der Klägerin in den Baurechtsvertrag Bezug
genommen und festgehalten wird, die Klägerin sei zur Bezahlung des hälftigen
Baurechtszinses verpflichtet, keine direkte Haftung der Klägerin gegenüber der
Beklagten unabhängig von ihrer Stellung als Stockwerkeigentümerin abgeleitet
werden. Darüber hinaus hat die Vorinstanz die Auslegung von Ziff. 11 des Kauf-
vertrages überzeugend begründet, weshalb sich Weiterungen hierzu erübrigen.
4.3.3. Weiter machen die Beklagten geltend, die Vorinstanz habe das Zusammen-
wirken von Ziff. 11 des Kaufvertrages vom 22. Februar 1988 zwischen der Bank
N._____ und der Klägerin und von Ziff. 2.3 des Verwaltungsvertrages vom
29. März 1988 zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Klägerin
gänzlich unbeachtet gelassen. In Ziff. 11 des Kaufvertrages sei die Klägerin in
den Baurechtsvertrag eingetreten und habe sich gegenüber den Beklagten ver-
pflichtet, die Hälfte des geschuldeten Baurechtzinses zu übernehmen. Einen
knappen Monat später hätten die Bank N._____ und die Klägerin den Baurechts-
zins expressis verbis von den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten ausgenom-
men, weshalb dieser nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft gehöre (act. 165 Rz. 37 f.).
4.3.4. In Ziff. 2.5 des Verwaltungsvertrages vom 29. März 1988 zwischen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Klägerin (als Verwaltung) wurde Fol-
gendes festgehalten (act. 45/2):
"Ziff. 2.5 Der Verwaltung obliegt, die gemeinschaftlichen Kosten und
Lasten (Ausnahme bildet der Baurechtszins) auf die Miteigentü-
mer zu verteilen, diesen Rechnung zu stellen und deren Beiträge

- 21 -
einzuziehen, sowie die vorhandenen Geldmittel zu verwalten und
bestimmungsgemäss zu verwenden."
Der Verwaltungsvertrag wurde zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft
als Auftraggeberin und der Klägerin als Beauftragte (Verwaltung) abgeschlossen.
Er regelt die Bedingungen für die "Betreuung" der Liegenschaft durch die Klägerin
als Verwalterin (act. 45/2 S. 2) und enthält Regelungen zur Dauer des Verwal-
tungsmandates (Ziff. 1), zu den Aufgaben und Befugnissen der Verwaltung
(Ziff. 2) und zur Verwaltungsentschädigung (Ziff. 3). Wie der gesamte Vertrag be-
zieht sich auch Ziff. 2.5 auf die Verwaltung der Liegenschaft "L._____". Dem kla-
ren Wortlaut dieser Vertragsbestimmung ist denn auch zu entnehmen, dass der
Baurechtszins – als einzige Ausnahme zu den übrigen gemeinschaftlichen Kosten
und Lasten – von der Verwaltung durch die Klägerin ausgenommen wurde. Die
Interpretation der Beklagten, wonach der Baurechtszins nicht zu den gemein-
schaftlichen Kosten und Lasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehören
soll (act. 165 Rz. 16 und 38), geht so aus dem Wortlaut der genannten Be-
stimmungen nicht hervor. Dass unter dem Titel "Aufgaben und Befugnisse der
Verwaltung" in Ziff. 2.5 eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Bestim-
mung betreffend die Haftung des Baurechtszinses und eine persönliche Haftung
der Klägerin anstelle derjenigen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vereinbart
worden sein soll, scheint selbst im Zusammenhang mit Ziff. 11 des Kaufvertrages
der Klägerin mit der Bank N._____ nicht naheliegend, zumal es beim Verwal-
tungsvertrag in erster Linie darum gegangen sein dürfte, die Klägerin mit der Ver-
waltung der Liegenschaft L._____ zu beauftragen und nicht darum, ihren Schuld-
beitritt zu regeln. Dass der Baurechtszins von der Verwaltung ausgenommen
wurde, lässt sich damit erklären, dass der Zins den Beklagten weiterhin vollum-
fänglich von der Bank N._____ überwiesen wurde. Vor diesem Hintergrund über-
zeugt die Argumentation der Beklagten, aufgrund der Regelung in Ziff. 2.5 des
Verwaltungsvertrages hafte die Klägerin ihnen gegenüber unmittelbar und direkt
für den Baurechtszins (act. 165 Rz. 93), nicht.
Nach Art. 712s Abs. 2 ZGB verteilt die Verwaltung einer Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nach Art. 712h ZGB auf
die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein

- 22 -
und besorgt Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhande-
nen Geldmittel. Im vorliegenden Kontext ist deshalb, wie gesehen, ein Zusam-
menhang zwischen Ziff. 11 des Kaufvertrages und Ziff. 2.5 des Verwaltungsver-
trages darin zu sehen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Klä-
gerin die Bezahlung des Baurechtszinses an die Beklagten von der Verwaltung
durch die Klägerin ausnahmen, nachdem in Ziff. 11 des zuvor abgeschlossenen
Kaufvertrages festgehalten worden war, dass die Klägerin zur Bezahlung der
Hälfte des Baurechtszinses verpflichtet ist. Dies korreliert mit der unbestrittenen
Sachdarstellung der Klägerin, wonach der Baurechtszins in all den Jahren nicht
von ihr (als Verwalterin), sondern von der Bank N._____ an die Beklagten über-
wiesen wurde und die Klägerin ihren Anteil an die Bank N._____ bezahlte (act. 2
Rz. 19; act. 24 Rz. 40 f.).
4.4. Abtretung der Ansprüche der Bank N._____
4.4.1. Die Beklagten bringen des Weitern vor, die Vorinstanz gehe lediglich mar-
ginal darauf ein, dass die Bank N._____ als ursprüngliche, alleinige Baurechts-
nehmerin ihre Rechtsposition und sämtliche Ansprüche gegenüber der Klägerin
mit Vergleich vom 28. Mai 2020 an sie abgetreten habe. Sie (die Beklagten) seien
in die Position der Bank N._____ eingetreten und aufgrund der von der Vorinstanz
angenommenen, internen Schuldübernahme direkte Vertragspartner und Gläubi-
gerinnen der Klägerin geworden. Aus diesem Grund sei die rechtliche Frage un-
erheblich, ob sich die Klägerin in Ziff. 11 des Kaufvertrages aufgrund einer privati-
ven oder kumulativen Schuldübernahme gegenüber der Bank N._____ und/oder
gegenüber den Beklagten zur hälftigen Tragung des Baurechtszinses verpflichtet
habe; habe sich doch die Klägerin aus dem einen wie aus dem anderen Grund
zur Bezahlung des Baurechtszinses verpflichtet und sei Schuldnerin der Beklag-
ten geworden (act. 165 Rz. 39 f., 78).
4.4.2. Diesbezüglich ist Folgendes festzuhalten: Die vorliegende Feststellungs-
klage zielt darauf ab, die Rechtslage nach der Übertragung der drei Stockwerkei-
gentumseinheiten von der Klägerin an die J._____ AG zu klären. Diesbezüglich
kam die Vorinstanz zum zutreffenden Schluss, dass sich die Klägerin in Ziff. 11
des Kaufvertrages lediglich intern gegenüber der Bank N._____ zur Übernahme

- 23 -
des hälftigen Baurechtszinses verpflichtet habe. Diese Verpflichtung sei die Klä-
gerin nur für die Dauer ihrer Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemein-
schaft eingegangen. Selbst wenn die Bank N._____ Vertragspartnerin der Kläge-
rin geblieben wäre – gemäss Vergleich vom 28. Oktober 2020 wurden ihre An-
sprüche an die Beklagten abgetreten – sei sie nicht berechtigt gewesen, darüber
hinausgehende Zahlungen von der Klägerin zu verlangen, was entsprechend
auch für ihre Rechtsnachfolger zu gelten habe (act. 168 S. 35). Diesen Erwägun-
gen der Vorinstanz ist vollumfänglich beizupflichten. Entgegen der Darstellung der
Beklagten setzte sich die Vorinstanz sehr wohl mit der Rechtslage auseinander,
wie sie sich nach Abtretung der Ansprüche der Bank N._____ an die Beklagten
vom 28. Oktober 2020 präsentiert. Die Beklagten gehen ihrerseits nicht auf die
genannten Überlegungen der Vorinstanz ein und übersehen insbesondere, dass
sich ihre Rechtsstellung gegenüber der Klägerin durch die Abtretung der Ansprü-
che der Bank N._____ an sie nach Übertragung der Stockwerkeigentumseinhei-
ten an die J._____ AG nicht verbessert hat. Die gegenüber der Bank N._____
eingegangene interne Verpflichtung der Klägerin zur Bezahlung der Hälfte der
Baurechtszinse besteht nur, solange die Klägerin Stockwerkeigentümerin ist. Ent-
sprechend stehen auch den Beklagten als Rechtsnachfolger der Bank N._____
nach dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten an die J._____ AG keine
Ansprüche gegen die Klägerin mehr zu.

- 24 -
4.5. Rechtsmissbrauch
4.5.1. Die Beklagten machen in der Berufung schliesslich geltend, aufgrund der
mangelhaften Kreditwürdigkeit des Kaufinteressenten und potentiellen, neuen
Bauberechtigten sei erstellt, dass sich die Klägerin rechtsmissbräuchlicherweise
ihrer Zinszahlungspflicht entziehen wolle. Die Beklagten verweisen in diesem Zu-
sammenhang auf die Darstellung der Klägerin in der Klageschrift (act. 165 Rz. 80
mit Verweis auf act. 2 Rz. 22 f.). Dort hatte die Klägerin ausgeführt, im August
2012 habe die Generaldirektion die "P._____" genehmigt. Inhalt dieser Strategie
sei die Konzentration auf nur noch fünf Standorte (P'._____) in der Agglomeration
Zürich. Die Beibehaltung des Standortes "M._____-strasse …" würde betrieblich
und wirtschaftlich keinen Sinn ergeben. Aus diesem Grund sei im Rahmen der
erwähnten Strategie festgelegt worden, dass die Stockwerkeigentumseinheiten
verkauft und der Standort "M._____-strasse … " aufgehoben werde. Die Strategie
werde planmässig und erfolgreich umgesetzt; es seien auch verschiedene andere
Standorte aufgegeben bzw. die entsprechenden Liegenschaften verkauft worden.
Im Rahmen der Umsetzung dieser Strategie sei es auch zum Kaufvertrag vom 17.
Dezember 2014 mit der J._____ AG gekommen. Bei der J._____ AG handle es
sich um eine Beteiligungsgesellschaft der Q._____ AG mit Sitz in K._____, wel-
che Beteiligungen an diversen Immobilien- und Tourismusgesellschaften halte
(act. 2 Rz. 22 f.).
4.5.2. Zunächst ist festzuhalten, dass die Beklagten mit ihren Ausführungen zum
Rechtsmissbrauch durch die Klägerin weder auf die Erwägungen der Vorinstanz
noch auf ihre eigenen, diesbezüglich gemachten Vorbringen im erstinstanzlichen
Verfahren Bezug nehmen. In diesem Sinne kommen die Beklagten mit dem pau-
schalen Vorwurf ihrer Begründungslast im Berufungsverfahren nicht nach. Es ist
nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, in den im erstinstanzlichen Verfahren einge-
reichten Rechtsschriften der Beklagten nach entsprechenden Hinweisen zu su-
chen. Sofern die Beklagten ihren Einwand betreffend Rechtsmissbrauch im Beru-
fungsverfahren erstmals vortragen, wäre darauf gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO
ohnehin nicht einzutreten. Darüber hinaus ist ihr allgemein gehaltener Vorwurf,
die Klägerin wolle sich ihrer Zinszahlungspflicht rechtsmissbräuchlich entziehen,

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wie auch der Verweis auf die Ausführungen der Klägerin zur "P._____", auch in-
haltlich nicht ansatzweise substantiiert. Aus den genannten Gründen ist auf die
Vorbringen der Beklagten zum Rechtsmissbrauch nicht einzutreten.
4.6. Fazit
Zusammenfassend vermag die von den Beklagten in der Berufung vorgetragene
Argumentation die überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz nicht zu entkräf-
ten. Die Klägerin hat sich in Ziff. 11 des Kaufvertrages mit der Bank N._____ le-
diglich intern gegenüber der Bank N._____ bzw. gegenüber den Beklagten als de-
ren Rechtsnachfolgern zur Bezahlung des hälftigen Baurechtszinses verpflichtet.
Diese Verpflichtung besteht nur, solange die Klägerin Stockwerkeigentümerin ist.
Die Berufung der Beklagten ist folglich abzuweisen und das Urteil des Bezirksge-
richts Zürich, 4. Abteilung, vom 3. November 2020 zu bestätigen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beklagten kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 57'034'971.10 be-
trägt die Grundgebühr rund Fr. 355'900.– (§§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. 4 Abs. 1
GebV OG). Vorliegend rechtfertigt sich eine Ermässigung auf Fr. 120'000.– auf-
grund der Schwierigkeit des Falles und des Zeitaufwands (§ 4 Abs. 2 GebV OG)
wie auch aufgrund des Umstands, dass es im Streit über wiederkehrende Nutzun-
gen und Leistungen im Sinne von § 4 Abs. 3 GebV OG geht.
5.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; den Beklagten nicht, weil
sie unterliegen, der Klägerin nicht, weil ihr durch das Berufungsverfahren keine
entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind.

- 26 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 4. Abteilung, vom 3. November 2020
wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 120'000.– festgesetzt
und den Berufungsklägern auferlegt.
Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der von den Beru-
fungsklägern geleistete Vorschuss von Fr. 355'900.– herangezogen; der
Überschuss wird den Berufungsklägern zurückerstattet, unter Vorbehalt
eines allfälligen Verrechnungsanspruchs.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und
Beilagen (act. 165 und 167/1-7), sowie an das Bezirksgericht Zürich, je ge-
gen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 27 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 57'034'971.10.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: i.V. der Gerichtsschreiber:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. D. Siegwart
versandt am: