zh_obergericht · SB210311 · 2023-01-26 · de
gewerbsmässiger Wucher


Obergericht des Kantons Zürich
I. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: SB210311-O/U/jv
Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. Ch. Prinz, Präsident, lic. iur. B. Amacker und
lic. iur. R. Faga sowie der Gerichtsschreiber MLaw L. Zanetti
Urteil vom 26. Januar 2023
in Sachen
A.______,
Beschuldigte und Berufungsklägerin
amtlich verteidigt durch Rechtsanwalt MLaw X1._____
gegen
Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich,
vertreten durch Staatsanwältin lic. iur. A. Cartner,
Anklägerin und Berufungsbeklagte
sowie
B.______,
Privatkläger und Anschlussberufungskläger (Nichteintreten)
betreffend gewerbsmässiger Wucher
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 9. Abteilung,
vom 7. April 2021 (DG200194)

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Anklage:
Die Anklageschrift der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom
25. September 2020 einschliesslich der Anhänge 1-3 (Urk. 89/5) sind diesem Ur-
teil beigeheftet.
Urteil der Vorinstanz:
(Urk. 125 S. 151 ff.)
"Es wird erkannt:
1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von
Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.
2. Die Beschuldigte wird bestraft mit 2 ¾ Jahren Freiheitsstrafe, wovon bis und mit heute
2 Tage durch Haft erstanden sind.
3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird im Umfang von 22 Monaten aufgeschoben und die
Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt. Im Übrigen (11 Monate, abzüglich 2 Tage, die durch
Untersuchungshaft erstanden sind) wird die Freiheitsstrafe vollzogen.
4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.
5. Die folgenden Privatkläger werden mit ihren Schadenersatzbegehren auf den Weg des Zi-
vilprozesses verwiesen:
a) B.______ (Privatkläger 1)
b) C.______ (Privatkläger 2)
c) D.______ (Privatkläger 3)
d) E.______ (Privatkläger 5)
e) F.______ (Privatkläger 6)
f) G.______ (Privatkläger 7)
g) H.______ (Privatklägerin 8)
h) I.______ (Privatkläger 10)

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i) J.______ (Privatkläger 11)
j) K.______ (Privatkläger 12)
k) L.______ (Privatkläger 13)
l) M.______ (Privatkläger 14).
6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:
a) B.______ (Privatkläger 1)
b) C.______ (Privatkläger 2)
c) D.______ (Privatkläger 3)
d) E.______ (Privatkläger 5)
e) F.______ (Privatkläger 6)
f) H.______ (Privatklägerin 8)
g) N._____ (Privatkläger 9)
h) I.______ (Privatkläger 10)
i) J.______ (Privatkläger 11)
j) K.______ (Privatkläger 12)
k) L.______ (Privatkläger 13)
l) M.______ (Privatkläger 14).
7. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 12. Dezember 2019
aus dem Besitz der Beschuldigten beschlagnahmten und bei der Kasse des hiesigen Be-
zirksgerichts deponierten Bargeldbeträge von CHF 2'950.– und CHF 775.65 (ursprünglich
€ 730.–) werden zur teilweisen Deckung der der Beschuldigten aufzuerlegenden Verfah-
renskosten verwendet.
8. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar
2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Guthaben auf den Konten der Be-
schuldigten werden eingezogen und zur Kostendeckung verwendet:

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− Guthaben von CHF 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte,
− Guthaben von CHF 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie
− Guthaben von CHF 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Verfügung
vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte.
9. Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 1 einen Betrag von
CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von CHF 12'034.20 und ab dem Konto-
Nr. 3 einen Betrag von CHF 10'255.25 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zürich,
IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag werden die Konto-
sperren auf den drei Konten Konto-Nr. 1, Konto-Nr. 2 und Konto-Nr. 3 der Beschuldigten bei
der Zürcher Kantonalbank aufgehoben.
10. Die Hälfte des mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar
2020 bei der Credit Suisse AG beschlagnahmten Guthabens von CHF 22'945.– (und damit
ein Betrag von CHF 11'472.50) auf dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und
O._____, wird eingezogen und zur Kostendeckung verwendet.
11. Die Credit Suisse AG wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte
und O._____, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zü-
rich, IBAN-Nr. CH59 0900 0000 8000 4713 0, zu überweisen. Im Mehrbetrag wird die Kon-
tosperre auf dem Konto-Nr. 4 aufgehoben.
12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten Gegenstände
werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei Monate danach auf erstes
Verlangen der Beschuldigten herausgegeben. Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist werden
sie der Lagerbehörde zur Vernichtung überlassen.
Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnung-
en P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse
Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen
Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen
P._____-strasse, Q._____ und R._____-strasse
Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile,
BQ._____ etc.
Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks

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Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda
Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf S._____
Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion"
Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3"
13. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
CHF 12'000.00 die weiteren Auslagen betragen:
CHF 30'000.00 Gebühr Strafuntersuchung § 4 GebStrV;
CHF 1'105.00 Kosten Kantonspolizei Zürich;
CHF 16'911.70 amtliche Verteidigung (RA X2._____: vormalig);
CHF 45'892.80 amtliche Verteidigung (RA X3._____);
CHF 21'244.15 Gutachten/Expertisen etc.;
CHF 2'197.00 Auslagen Untersuchung.
Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten.
14. Die Kosten der Untersuchung und des gerichtlichen Verfahrens, ausgenommen diejenigen
der amtlichen Verteidigung im CHF 21'066.30 übersteigenden Betrag, werden der Beschul-
digten auferlegt.
15. Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden der Beschuldigten im Umfang von
CHF 21'066.30 auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten der amtlichen Verteidigung auf die
Gerichtskasse genommen, wobei diesbezüglich eine Nachforderung gemäss Art. 135
Abs. 4 StPO vorbehalten bleibt.
16. Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ wird für seine Bemühungen und Barauslagen als amtlicher
Verteidiger mit insgesamt CHF 45'892.80 (inkl. Mehrwertsteuer; abzüglich Akontozahlungen
von CHF 37'037.45) aus der Gerichtskasse entschädigt.
17. (Mitteilungen)
18. (Rechtsmittel)"

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Berufungsanträge:
(Prot. II S. 11)
a) Der Verteidigung der Beschuldigten:
(Urk. 133; Urk. 184)
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 7. April 2021 sei betreffend
die folgenden Ziffern aufzuheben:
- Ziffern 1 - 3
- Ziffer 5
- Ziffer 7 - 11
- Ziffer 14 - 15
2. Die Beschuldigte/Berufungsführerin sei von Schuld und Strafe freizu-
sprechen.
3. Die beschlagnahmten Vermögenswerte seien nach Rechtskraft des
Urteils allesamt herauszugeben.
4. Von einer Ersatzforderung sei abzusehen.
5. Die einzig als Beweismittel beschlagnahmten Gegenstände seien nach
Rechtskraft des Urteils herauszugeben.
6. Die Zivilansprüche seien abzuweisen, eventualiter auf den Zivilweg zu
verweisen.
7. Der Beschuldigten/Berufungsführerin sei für das erstinstanzliche Ver-
fahren eine angemessene Entschädigung zuzusprechen.
8. Alles unter ausgangsgemässen Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MwSt.).
b) Der Staatsanwaltschaft:
(Urk. 158)
Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils.

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Erwägungen:
I. Prozessgeschichte, Berufungsumfang, Prozessuales
1. Prozessgeschichte
1.1. Das vorstehend wiedergegebene Urteil vom 7. April 2021 wurde den Par-
teien gleichentags mündlich eröffnet. Die Verteidigung der Beschuldigten meldete
mit Eingabe vom 8. April 2021 innert Frist Berufung an, ebenso die Beschuldigte
mit Eingabe vom 15. April 2021 (Urk. 114 und Urk. 115).
1.2. Nach Zustellung des begründeten Urteils (Urk. 120 und Urk. 124) reichte
die Verteidigung am 17. Juni 2021 fristgerecht die Berufungserklärung ein, eben-
so die Beschuldigte mit Eingabe vom 21. Juni 2021 (Urk. 133 und Urk. 139). Mit
Präsidialverfügung vom 28. Juni 2021 wurde Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ in
Gutheissung eines Antrags der Beschuldigten als amtlicher Verteidiger entlassen
(Urk. 126, Urk. 129, Urk. 131 und Urk. 142). Nachdem am 6. Juli 2021 Rechtsan-
walt MLaw X1._____ dem Gericht eine Mandatierung durch die Beschuldigte an-
zeigte, wurde jener der Beschuldigten antragsgemäss als amtlicher Verteidiger
beigegeben (Urk. 146 und Urk. 151). Mit Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021
wurden die Berufungserklärungen der Beschuldigten in Anwendung von Art. 400
Abs. 2 und 3 und Art. 401 StPO den Privatklägern und der Staatsanwaltschaft
zugestellt, um gegebenenfalls Anschlussberufung zu erheben oder Nichteintreten
auf die Berufung zu beantragen (Urk. 153). Die Staatsanwaltschaft verzichtete auf
Anschlussberufung (Urk. 158). Der Privatkläger B.______ erhob mit Eingabe vom
19. August 2021 Anschlussberufung, welche er am 9. September 2021 auf Auf-
forderung hin präzisierte (Urk. 159, Urk. 161 und Urk. 163).
1.3. Die Präsidialverfügung vom 26. Juli 2021, mit der den Privatklägern und
der Staatsanwaltschaft Frist für eine allfällige Anschlussberufung gesetzt wurde
(Urk. 153), wurde dem Privatkläger B.______ am 27. Juli 2021 zugestellt
(Urk. 154). Die 20-tägige Frist endete am 16. August 2021. Der Privatkläger er-
klärte die Anschlussberufung am 19. August 2021 (Urk. 159) und damit verspätet.
Auf seine Anschlussberufung wurde deshalb mit Beschluss vom 29. Juni 2022
nicht eingetreten (Urk. 169).

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1.4. Am 25. Oktober 2022 wurde auf den 26. Januar 2023 zur Berufungsver-
handlung vorgeladen (Urk. 176).
1.5. Am 26. Januar 2023 fand die Berufungsverhandlung statt. Es erschien die
Beschuldigte in Begleitung ihres amtlichen Verteidigers (Prot. II S. 11). Vorfragen
waren keine zu entscheiden (Prot. II S. 13).
1.6. Das Urteil erging im Anschluss an die Berufungsverhandlung (Prot. II
S. 14 ff.). Die geheime Beratung fand gleichentags statt, das Urteil wurde eben-
falls am 26. Januar 2023 gefällt und den Parteien gleichentags mündlich eröffnet
und im Dispositiv übergebe (Urk. 186).
2. Umfang der Berufung
2.1. Die Beschuldigte beantragt, sie sei von Schuld und Strafe freizusprechen
(Dispositivziffern 1 - 3). Sie wendet sich zudem gegen die Regelung der Schaden-
ersatzbegehren (Dispositivziffer 5), die Verwendung beschlagnahmter Bargeld-
beträge und Bankguthaben (Dispositivziffern 7 - 11) und die Kostenauflage (Dis-
positivziffern 14 und 15). Unangefochten blieben das Absehen von einer Landes-
verweisung (Dispositivziffer 4), die Abweisung der Genugtuungsbegehren (Dis-
positivziffer 6), die Herausgabe verschiedener Gegenstände an die Beschuldigte
(Dispositivziffer 12), die Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 13) und die Entschädi-
gung des früheren amtlichen Verteidigers (Dispositivziffer 16). In diesem Umfang
ist der vorinstanzliche Entscheid in Rechtskraft erwachsen, was vorab mittels
Beschlusses vorzumerken ist (Art. 399 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 437 StPO).
2.2. Im Übrigen steht der angefochtene Entscheid unter Berücksichtigung des
Verschlechterungsverbots im Sinne von Art. 391 Abs. 2 StPO zur Disposition.
3. Prozessuales (Verwertbarkeit verschiedener Einvernahmen)
3.1. Mehrere Auskunftspersonen wurden mit der Beschuldigten nicht kon-
frontiert. Es handelt sich dabei um T._____, U._____, V._____, W._____,
D.______, J._____, L.______ und O._____.

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Der in Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK garantierte Anspruch der beschuldigten Person,
den Belastungszeugen Fragen zu stellen, ist ein besonderer Aspekt des Rechts
auf ein faires Verfahren. Er wird als Konkretisierung des rechtlichen Gehörs
(Art. 29 Abs. 2 BV) auch durch Art. 32 Abs. 2 BV gewährleistet. Eine belastende
Zeugenaussage ist grundsätzlich nur verwertbar, wenn der Beschuldigte
wenigstens einmal während des Verfahrens angemessene und hinreichend
Gelegenheit hatte, das Zeugnis in Zweifel zu ziehen und Fragen an den
Belastungszeugen zu stellen (BGE 133 I 33 E. 3.1 S. 41 mit Hinweisen). Dies gilt
auch betreffend die Einvernahme von Auskunftspersonen (Urteil 6B_14/2021 vom
28. Juli 2021 E. 1.3.4 mit Hinweis). Dem Anspruch gemäss Art. 6 Ziff. 3 lit. d
EMRK kommt grundsätzlich absoluter Charakter zu. Auf eine Konfrontation des
Beschuldigten mit dem Belastungszeugen oder auf dessen ergänzende
Befragung kann nur unter besonderen Umständen verzichtet werden (BGE 131 I
476 E. 2.2 S. 480 ff.; Urteil 6B_492/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 1.2.1 mit
Hinweisen, nicht publ. in: BGE 141 IV 437).
Damit sind die polizeilichen Einvernahmen von T._____ vom 10. Dezember 2015
(Urk. 16/3), von U._____ vom 3. Februar 2016 (Urk. 16/17), von V._____ vom
15. Dezember 2015 (Urk. 16/24), von W._____ vom 29. Januar 2016 (Urk. 16/26),
von D.______ vom 17. Dezember 2015 (Urk. 16/28), von J._____ vom
21. Januar 2016 (Urk. 16/29), von L.______ vom 5. Februar 2016 (Urk. 97/1) und
von O._____ vom 9. Juni 2017 (Urk. 17/1) nach den zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen (Urk. 125 S. 22 f.) nicht zulasten der Beschuldigten verwertbar. Auf
diese Einvernahmen ist daher im Folgenden nicht abzustellen. Teilweise ergeben
sich belastende Anhaltspunkte indessen aus den verwertbaren Urkunden wie den
Mietverträgen etc.
Neben den erwähnten Personen, die nur polizeilich befragt wurden, sind in der
Anklageschrift aber auch Mieter aufgeführt, die überhaupt nicht einvernommen
wurden. Entsprechend liegen diesbezüglich keine belastenden Aussagen vor.
Gleichwohl ergeben sich auch diesbezüglich aus den verwertbaren Urkunden
teilweise belastende Anhaltspunkte, auf welche im Rahmen der Beweiswürdigung
einzugehen sein wird.

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II. Sachverhalt
1. Allgemeines
Die Vorinstanz hat die theoretischen Grundsätze der richterlichen Beweis-
würdigung dargelegt (Urk. 125 S. 24 ff.). Darauf kann verwiesen werden (Art. 82
Abs. 4 StPO). Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die
Behörde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung
Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in seiner Entscheidfindung berück-
sichtigt. Nicht erforderlich ist, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken (BGE 146 IV 297 E. 2.2.7 S. 308 mit Hinweisen).
2. Anklagevorwurf
Der Beschuldigten wird zusammengefasst zur Last gelegt, im Zeitraum ab
1. Dezember 2010 bis zum 28. Februar 2017 mehrere kleine bis sehr kleine
Zimmer in verschiedenen Liegenschaften (P._____-strasse … in … Zürich,
Q._____ … in … Zürich und R._____-strasse … in AA._____) zu überhöhten
Preisen vermietet zu haben. Mieter der überbelegten Wohnungen seien Personen
gewesen, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse, ihrer misslichen
sozialen Situation respektive ihrer Unerfahrenheit auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt gar keine oder nur eine ge-
ringe Chance gehabt hätten, mit ihren finanziellen Möglichkeiten (respektive mit
der von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten gewährten finanziellen
Unterstützung) eine Wohnung oder ein Zimmer zu finden. Die Allgemeinräume
und die Zimmer seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand
gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Die Beschuldigte
habe in der Absicht gehandelt, durch die Mietzinseinnahmen ein
Erwerbseinkommen zu erwirtschaften und sich ihren Lebensunterhalt zu
finanzieren (Urk. 89/5 S. 2 ff. inkl. Anhang 1 [P._____-strasse …], Anhang 2
[Q._____ …] und Anhang 3 [R._____-strasse …]).

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3. Miet- und Eigentumsverhältnisse, Mietverträge, bauliche Veränderungen
3.1. P._____-strasse … in … Zürich (Anklageziffern 1 und 17)
Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz zu-
sammengefasst Folgendes fest. Die Beschuldigte war vom 1. April 2010 bis zum
28. Juli 2016 Mieterin der 7-Zimmerwohnung an der P._____-strasse … in Zürich.
Der monatliche Bruttomietzins betrug Fr. 3'850.–. Die Untermiete erfolgte ab
1. Dezember 2010 bis zum 28. Juli 2016. Mittels baulicher Veränderungen wies
die Wohnung ab Oktober 2010 sieben, ab August 2011 acht, ab Dezember 2014
neun, ab August 2015 zehn und ab Dezember 2015 elf abschliessbare Zimmer
auf. Die Vorinstanz prüft – gestützt auf die schriftlichen Mietverträge, die
Listenauskunft des Personenmeldeamts und die von den sozialen Diensten
Zürich und der Asylorganisation Zürich (AOZ) bezahlten Monatsmieten – die in
der Anklage (Anklageschrift Ziffer 17 und Anhang 1) für jeden Untermieter einzeln
aufgeführten Punkte der Untermietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende
des Mietverhältnisses). Diese vorinstanzlichen Feststellungen sind zutreffend
(Urk. 125 S. 28 ff.). Richtig ist insbesondere, dass die angeklagten baulichen
Veränderungen auf den Angaben der Beschuldigten beruhen (Urk. 15/3 S. 2;
Urk. 15/3/1; Urk. 15/14 S. 6). Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden,
dass die monatlichen Bruttomietzinse zwischen Fr. 900.– und Fr. 1'260.– pro
Zimmer betrugen. Bei elf Zimmern mit einem Mindestbruttomietzins von Fr. 900.–
muss die Beschuldigte Mietzinse in Höhe von mindestens Fr. 9'900.–
eingenommen haben. Zieht man hiervon den von der Beschuldigten bezahlten
Bruttomietzins in Höhe von Fr. 3'850.– ab, zeigt sich bereits in einem
Grobvergleich, dass sie mit diesem Geschäft einen übersetzten Ertrag erzielt hat.
3.2. Q._____ … in … Zürich (Anklageziffern 2 und 18)
Laut Vorinstanz erwarb die Beschuldigte zusammen mit ihrem Ehemann am
4. Juni 2012 die 4 ½-Zimmerwohnung Q._____ … in Zürich für Fr. 540'000.– zu je
hälftigem Miteigentum. Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab dem 1. Septem-
ber 2012 bis zum 28. Februar 2017. Am 9. September 2012 liess die Beschuldigte
das Wohnzimmer in zwei Zimmer unterteilen. Die Vorinstanz prüft die in der An-

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klage (Anklageschrift Ziffer 18 und Anhang 2) für jeden Mieter einzeln
aufgeführten Punkte der Mietverträge (Zimmer, Mietzins, Anfang und Ende des
Mietverhältnisses). Diese Erwägungen sind zutreffend (Urk. 125 S. 33 ff.). Auch
hier beruhen die Feststellungen zu den baulichen Veränderungen auf den
Schilderungen der Beschuldigten (Urk. 15/4 S. 2; Urk. 15/4/1).
3.3. R._____-strasse … in AA._____ (Anklageziffern 3 und 19)
3.3.1. Betreffend diesen in der Anklage umrissenen Vorwurf stellt die Vorinstanz
zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmerwohnung an der R._____-
strasse … in AA._____ erwarb der Ehemann der Beschuldigten am 18. Juli 2006.
Die baulichen Veränderungen der Maisonettewohnung betrafen die Unterteilung
des Wohnzimmers in zwei separat abschliessbare Zimmer. Nach den vor-
instanzlichen Feststellungen erfolgte der Umbau bereits im Herbst 2014. Gegen-
stand der Anklage ist einzig das bloss 7.6 m² grosse Zimmer UL. Die Vorinstanz
prüft die in der Anklage (Anklageschrift Ziffer 19 und Anhang 3) für jeden Mieter
einzeln aufgeführten Punkte der Mietverträge (Mietzins, Anfang und Ende des
Mietverhältnisses; Urk. 125 S. 35 ff.).
3.3.2. Lediglich ergänzend kann festgehalten werden, dass der verurkundete
Kaufpreis der fraglichen Wohnung Fr. 322'000.– betrug (Urk. 118/6 S. 4; vgl. auch
Urk. 106/2 S. 5). Die vorinstanzlichen Erwägungen sind im Übrigen zu über-
nehmen. Richtig ist auch, wenn die Vorinstanz die Behauptung der Beschuldigten,
den Umbau Ende Oktober 2015 bzw. Anfang November 2015 vorgenommen zu
haben (Urk. 15/5 S. 2), verwirft. Am 1. Januar 2015 wohnten bereits fünf
Personen (C.______, AB._____, AC._____, AD._____ und die Beschuldigte) in
der besagten Wohnung (Urk. 15/5 S. 4; Urk. 105 S. 1 ff.; Urk. 106/4). Ohne
Aufteilung des Wohnzimmers hätte nicht jeder Bewohner ein eigenes
Schlafzimmer gehabt. Zudem gab C.______, der ab 29. September 2014 an der
R._____-strasse … wohnte, an, das Zimmer sei nicht fertig gewesen. Er habe
etwa einen Monat im Wohnzimmer gewohnt, bis die Wand eingezogen gewesen
sei (Urk. 110/2 S. 4 und 8). Damit passt ein Kontoauszug der Credit Suisse vom
31. Dezember 2014 überein, aus dem am 7. November 2014 eine Belastung von
Fr. 4'136.23 mit dem Vermerk "Trennwände" hervorgeht (Urk. 57/5/4). Aus den

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genannten Umständen kann zudem ausgeschlossen werden, dass diese Konto-
belastung Umbauarbeiten der Wohnung an der P._____-strasse … betraf.
4. Grösse, Ausstattung und Zustand der Wohnungen und der Zimmer
(Anklageziffern 4 - 7)
4.1. P._____-strasse … in … Zürich
4.1.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die Wohnung ver-
fügte neben den untervermieteten Zimmern über eine kleine Küche mit vier Herd-
platten und einem Backofen, über ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie
über ein separates WC. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Untermietern
nicht zur Verfügung. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatten die
Untermieter zu Beginn der Tätigkeit der Beschuldigten die Möglichkeit, die
Waschküche im Keller zu benutzen, wo auch Trocknungsmöglichkeiten
bestanden. Die anklagerelevanten Zimmer (RH [bzw. 10], LH [bzw. 6], LM [bzw.
5], MN [bzw. 3], RR [bzw. 1], RV neu [bzw. 2], 11, MM [bzw. 9], LV neu [bzw. 4],
LA [bzw. 8]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 1 S. 19, Urk. 2/3/8 und Urk. 15/3/1)
wiesen Flächen zwischen 7.2 m² und 18.5 m² auf. Der Flur hatte, nachdem dort
das Zimmer MN errichtet worden war, eine Breite von 57 cm (Urk. 125 S. 37 ff.).
Diese Feststellungen sind richtig. Weshalb die Beschuldigte die
Waschmöglichkeiten im Keller unterband sowie eine Waschmaschine in der
Wohnung und ein Seil für das Trocknen der Wäsche im Flur installierte, steht
nicht fest. N._____ erklärte dazu, die Beschuldigte habe Probleme mit dem
Hauswart gehabt (Urk. 16/23 S. 9). Dies ist mit Blick auf die Anzahl Untermieter
grundsätzlich plausibel, kann aber dahingestellt bleiben. Richtig ist, dass aus dem
früheren Zimmer RV alt mit einer Fläche von 19.1 m² die Zimmer RV neu (9 m²)
und RR (8 m²) entstanden. Die Differenz der Flächen ergibt sich aus den
eingebauten Trennwänden und dem (zusätzlichen) gemeinsamen
Zugangsbereich.
4.1.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die
Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von 20 Bewohnern fest, die
Allgemeinräume und die Zimmer seien mehrheitlich in einem ungenügenden

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hygienischen Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel
aufgewiesen (Unterteilung der Zimmer mit Wänden aus Spanplatten). Im Bad und
in einzelnen Zimmern habe es Schimmel gehabt und viele Untermieter hätten von
Kakerlaken berichtet. Dabei habe es sich um Deutsche Schaben gehandelt, da
anlässlich einer Inspektion der Liegenschaft ein massiver Befall festgestellt
worden sei. Zumindest vereinzelt habe es in der Wohnung auch Ratten gehabt.
Diese Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 40 ff.). Soweit die Beschuldigte den
Kakerlaken- respektive Schabenbefall einräumte und festhielt, "die Kakerlaken
findet man im ganzen Haus" (Urk. 15/1 S. 16; Urk. 183 S. 15 f.), trifft dies auf den
Befall mit Deutschen Schaben nicht zu. Ein massiver Befall konnte einzig in der
von der Beschuldigten gemieteten Wohnung, nicht aber in den umliegenden
Wohnungen und den allgemeinen Räumlichkeiten der Liegenschaft festgestellt
werden (Urk. 15/12/10). Richtig ist, dass einzelne Untermieter (AE._____,
AF._____, AG._____ und AH._____) keine wesentlichen Beanstandungen
vorbrachten. Die Vorinstanz würdigt dies zutreffend unter Hinweis auf die kurzen
Mietverhältnisse in der Anfangszeit der Untervermietung. Ergänzend kann
festgehalten werden, dass auch U._____, deren Aussagen zu Gunsten der
Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), abgesehen von einer ständig besetzten
Küche keine Kritik anbrachte. Zwar wohnte U._____ nicht in der Anfangszeit,
sondern erst ab dem 1. Oktober 2015 bis zur Ausweisung der Beschuldigten an
der P._____-strasse ... Hingegen gab sie an, sie sei bei den verschiedenen
Kontrollen nie angetroffen worden, da sie meistens bei ihrer Tochter sei
(Urk. 16/17 S. 4). Ihre Schilderungen vermögen die anderslautenden
Depositionen der übrigen Untermieter nicht in ein anderes Licht zu stellen.
Die Vorinstanz hält weiter fest, die (ursprünglich) 7-Zimmerwohnung sei mit bis zu
elf Untermietern – wobei zudem BR._____ das Zimmer mit seiner Ehefrau
BS._____ und der Tochter sowie F.______ das Zimmer mit seiner Ehefrau
BT._____ geteilt hätten – überbelegt gewesen. Dies braucht keiner weiteren Er-
klärung. Gleiches gilt betreffend die vorinstanzlichen Erwägungen zur gesund-
heitsgefährdenden Situation, welche durch Schimmel, Schaben und Ratten ge-
schaffen werden kann. Die Mieter hielten einhellig fest, die Beschuldigte habe
trotz entsprechender Mängelmeldungen keinerlei Anstrengungen unternommen,

- 15 -
die Situation zu verbessern (beispielsweise AI._____ [Urk. 16/31 S. 12], wonach
die Beschuldigte gesagt habe, "wenn ihr wollt, macht es selber; wenn nicht, dann
nicht").
4.1.3. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss
gelangt, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsichtlich der P._____-strasse … erstellt
mit einer Abweichung betreffend Wasch- und Trocknungsmöglichkeiten zu Beginn
der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten. Zudem wies das grösste Zimmer eine
Fläche von 18.5 m² auf.
4.2. Q._____ … in … Zürich
4.2.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen verfügte die Wohnung neben den
vermieteten Zimmern über ein separates WC, eine Küche mit vier Herdplatten,
Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank sowie über ein Bad. Der Kühlschrank
funktionierte nicht. In Abweichung von der Anklage (Urk. 89/5 S. 4) hatte die
Wohnung nur ein separates WC und ein Bad ohne Toilette. Ein Estrich- oder
Kellerabteil stand den Mietern nicht zur Verfügung. Weiter hielten mehrere Mieter
fest, es habe kein Trocknungsraum oder Tumbler zur Verfügung gestanden
respektive sie hätten die Kleider im Flur oder in ihren Zimmern getrocknet (so
AJ._____ in Urk. 97/3 S. 7, AK._____ in Urk. 97/8 S. 9, M.______ in Urk. 97/10
S. 9, AL._____ in Urk. 97/11 S. 8, AM._____ in Urk. 97/12 S. 8, AN._____ in
Urk. 97/15 S. 9). Wenn die Vorinstanz den anderslautenden Aussagen von
G.______ nicht folgt (Urk. 97/6 S. 9), kann dies übernommen werden. Ebenso
wenig überzeugend hielt AO._____ als einziger Mieter fest, er habe im Keller
gewaschen und die Kleider dort getrocknet (Urk. 97/2 S. 9). Die
anklagerelevanten Zimmer (RA [bzw. 1], RB [bzw. 2], MM [bzw. 3], LB [bzw. 4]
und LA [bzw. 5]; vgl. für die Bezeichnungen Urk. 73/6 S. 4, Urk. 91/8 und
Urk. 15/4/1) wiesen Flächen zwischen (gerundet) 10 m² und 14.6 m² auf (Urk. 125
S. 50 ff.). Diese Feststellungen sind richtig. Zutreffend ist auch, dass AP._____ im
Zimmer MM logierte, welches (in marginaler Abweichung von Anhang 2 Spalte J
Zeile 8) eine Fläche von 11.3 m² aufwies.

- 16 -
4.2.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die
Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die
Allgemeinräume seien mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand ge-
wesen. Es sei zudem plausibel, dass Räume hellhörig seien, wenn deren Ab-
trennung bloss mit Spanplatten erfolge. In Bezug auf die Ausstattung der
einzelnen Zimmer sowie den ungenügenden hygienischen Zustand (aufgrund von
Überbelegung und fehlender respektive ungenügender Reinigung) können die
vorinstanzlichen Feststellungen übernommen werden (Urk. 125 S. 52 ff.). Auch
AJ._____, der sich selbst als "nicht so ein sauberer Mensch" bezeichnete, gab an,
in Bezug auf die Küche reklamiert zu haben (Urk. 97/3 S. 10). Ergänzend
kann festgehalten werden, dass auch L.______, deren Aussagen zu Gunsten der
Beschuldigten verwertbar sind (E. I.3.1), nichts Entlastendes deponierte
(Urk. 97/1). Zutreffend sind schliesslich auch die vorinstanzlichen Feststellungen,
wonach die Räume hellhörig gewesen seien (Urk. 125 S. 55). Dies gaben
mehrere Bewohner so zu Protokoll (vgl. Urk. 97/5 S. 4; Urk. 97/9 S. 8; Urk. 97/13
S. 5).
Die vorinstanzlichen Feststellungen, wonach die 83 m² grosse und (ursprünglich)
4 ½-Zimmerwohnung mit fünf erwachsenen Personen überbelegt war, brauchen
keiner Ergänzung. Richtig ist auch, dass die Beschuldigte abgesehen von drin-
genden Reparaturen auch hier nicht bereit war, ihr angezeigte Mängel zu behe-
ben. So unterliess sie es, den defekten Kühlschrank reparieren oder auswechseln
zu lassen (G.______ in Urk. 97/6 S. 12: "Sie sagte, ja, ich werde ihn wechseln.
Sie hatte gar kein Interesse. Sie ist dann einfach verschwunden").
4.2.3. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hin-
sichtlich der Wohnung Q._____ … im Wesentlichen erstellt. In Abweichung der
Anklage habe hingegen keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen und das Bad
habe nicht über eine Toilette verfügt (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zu
übernehmen.

- 17 -
4.3. R._____-strasse … in AA._____
4.3.1. Die Vorinstanz stellt zusammengefasst Folgendes fest. Die 4 ½-Zimmer-
Maisonettewohnung verfügte über eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen,
Mikrowelle und Kühlschrank, ein Bad mit WC und Waschmaschine sowie ein
separates WC. Auch hier stand den Mietern ein Estrich- oder Kellerabteil nicht zur
Verfügung (Urk. 125 S. 57). Diese Erwägungen sind zutreffend. Stellt die Vor-
instanz fest, es habe an einer Gelegenheit zur Wäschetrocknung gefehlt, kann ihr
hingegen nicht gefolgt werden. Sowohl AQ._____ (Urk. 110/3 S. 7) als auch
C.______ (Urk. 110/2 S. 8) hielten fest, die Waschmaschine habe über eine
entsprechende Funktion verfügt. Zutreffend ist, dass das Mikrowellengerät (wie in
der Anklage umschrieben) nur teilweise funktionierte und der Kühlschrank (ent-
gegen der Anklage) funktionstüchtig war. Das anklagerelevante Zimmer UL hatte
eine Fläche von 7.6 m². Das Vorbringen der Beschuldigten, die Zimmergrösse sei
unzutreffend (Urk. 15/14 S. 7), verwirft die Vorinstanz zu Recht. Laut Vermessung
der Polizei hatte das Zimmer eine Breite von 2.2 m und eine Tiefe von 3.45 m
(Urk. 74/4 S. 5), was 7.59 m² ergibt.
4.3.2. Zur Ausstattung und zum Zustand der Wohnung und der Zimmer stellt die
Vorinstanz in Würdigung der Schilderungen von mehreren Bewohnern fest, die
Allgemeinräume seien mehrheitlich in einem ungenügenden hygienischen
Zustand gewesen und hätten teilweise bauliche Mängel aufgewiesen. Dass
mehrere Mieter über eine ungenügende Reinigung der Allgemeinräume
berichteten, trifft zu (so AR._____, AQ._____ und AS._____). Weiter schilderten
mehrere Mieter, die Zimmer UL und UR seien mit Holz unterteilt gewesen
(AT._____ in Urk. 110/4 S. 10, AS._____ in Urk. 110/5 S. 10). Die
vorinstanzlichen Feststellungen treffen zu (Urk. 125 S. 58 ff.). Richtig ist auch,
wenn die Vorinstanz zur Unterteilung der Zimmer OG und OK festhält, dass dies
mit einer Art Faltvorhang aus Stoff erfolgte. Zwar sind die Zimmer OG und OK im
oberen Stock nicht anklagerelevant. Eine entsprechende Hellhörigkeit wirkte sich
aber ohne Weiteres auch auf den unteren Stock aus, wo sich unter anderem das
Zimmer UL befand.

- 18 -
Richtig ist auch, dass die Beschuldigte auch hier nicht bereit war, auftretende
Mängel zu beheben (AS._____ in Urk. 110/5 S. 12: "Zwei Wochen lang hatten wir
keine Waschmaschine. Sie war kaputt. Wir konnten sie nie erreichen. Sie ging nie
ans Telefon. Erst zwei Wochen später ist sie gekommen").
4.3.3. Gelangt die Vorinstanz zum Schluss, die Anklageziffern 4 - 7 seien hinsicht-
lich der R._____-strasse … erstellt mit der Abweichung, dass der Kühlschrank in
der Küche funktionierte und keine Gesundheitsgefährdung vorlag (Urk. 125
S. 61), ist dies nicht zu beanstanden.
5. Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsabschlüsse (Anklageziffer 8)
Die Höhe der jeweiligen Mietzinse sind belegt (Urk. 20/1-42 [P._____-strasse …],
Urk. 93/10/3, Urk. 93/10/5-7, Urk. 93/10/9-12 [Q._____ …], Urk. 106/7/6,
Urk. 106/7/8, Urk. 106/7/12 [R._____-strasse …]). Die sorgfältigen vorinstanz-
lichen Erwägungen zu den B.______, V._____, U._____ und AL._____
betreffenden Bruttomietzinsen brauchen keiner Ergänzung (Urk. 125 S. 62 f.).
Entsprechendes gilt in Bezug auf die Feststellung, die (Unter-)Mieter hätten bei
Vertragsabschluss höchstens einen Ausweis und eine Bestätigung des
Sozialamtes vorlegen müssen, wonach sie unterstützt wurden (Urk. 125 S. 64 f.).
K.______ (Mieter an der P._____-strasse …) hielt beispielsweise fest, er habe der
Beschuldigten einzig das Depot von Fr. 900.– gebracht, aber keine Unterlagen
vorlegen müssen (Urk. 16/33 S. 4). Auch AM._____ (Mieterin Q._____ …) musste
für den Vertragsabschluss keine Unterlagen vorlegen, ebenso wenig AT._____,
Mieter an der R._____-strasse … (Urk. 97/12 S. 5; Urk. 110/4 S. 5).
6. Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse, marktübliche und
angemessene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9)
6.1. AU._____ erstattete betreffend die durch die Beschuldigte erzielten Miet-
zinse am 20. Februar 2018 ein Gutachten mit Ergänzungen vom 30. August 2018
und 15. März 2020 (Urk. 19/17/1; Urk. 19/26; Urk. 19/34). Die erste Ergänzung er-
folgte zur Beurteilung zusätzlicher Zimmer an der P._____-strasse … (LV neu
[Nr. 4], LA [Nr. 8], Nr. 7 und Nr. 11). Die zweite Ergänzung erfolgte, nachdem die

- 19 -
Ermittlungen ergeben hatten, dass die Beschuldigte ihren (Unter-)Mietern WLAN
zur Verfügung gestellt und sie die Allgemeinräume an der P._____-strasse … und
an der R._____-strasse … zeitweise gereinigt hatte. Am 10. Dezember 2018
wurde AU._____ als Zeuge befragt (Urk. 17/4). Vorgängig erfolgte am
22. August 2017 im Beisein des Experten ein Augenschein an der R._____-
strasse … und Q._____ … (Urk. 18/1; Urk. 74/6).
6.2.
6.2.1. Der Gutachter legt einleitend fest, welche Akten etc. für die Beantwortung
der Fragen herangezogen wurden. Es handelt sich dabei um die Werte, welche
die Untersuchungsbehörde ermittelte, insbesondere Grundrisse, Mietzinse und
Ausstattung der Zimmer (Urk. 19/17/2). Grundlage der Beurteilung bildeten weiter
die Nebenkostenabrechnungen (Urk. 19/17/3), die Analyse vergleichbarer Objekte
im AV._____-strassenquartier und in AA._____ (Urk. 19/17/4; Urk. 19/17/5), die
Immobilienbewertungen der Wohnungen Q._____ … und an der R._____-
strasse … (Urk. 19/17/6; Urk. 19/17/7), die Mieterträge respektive Mietwerte von
verschiedenen gleichwertigen Mietobjekten an der AW._____-strasse/AV._____-
strasse, der BA._____-strasse, der BB._____-strasse, der BC._____-strasse und
in BD._____ (Urk. 19/17/8-12), die Kennwerte von BE._____ zu den
Immobilienpreisen nach Zimmerzahl (Urk. 19/17/13-15), die Angaben des
Bundesamts für Statistik zu den durchschnittlichen Wohnflächen (Urk. 19/17/16),
verschiedene Werte gemäss der BF._____AG (Urk. 19/17/17-19) sowie die
Besichtigung der Liegenschaften am 22. August 2017.
Die Vorinstanz gibt die Schlussfolgerungen des Gutachtens in Bezug auf die
P._____-strasse …, den Q._____ … und die R._____-strasse … richtig wieder.
Darauf kann verwiesen werden (Urk. 125 S. 68 ff.). Folgende Erwägungen sind
zusammenfassender und teilweise ergänzender Natur.
6.2.2. Aus dem Gutachten geht unter anderem hervor, dass Daten aus ver-
schiedenen Quellen herangezogen wurden (Bewertungen der Objekte durch
AU._____ & Partner [R._____-strasse … und Q._____ …], Bewertungen von
Vergleichsobjekten, effektiv inserierte Zahlen sowie hedonische Kennwerte zweier

- 20 -
Anbieter). Daraus wird ein Durchschnitt errechnet, wobei 100 % die
Ausgangslage bildet und +10 % als Toleranz zugelassen wird (Urk. 19/34 S. 6;
vgl. Urk. 19/34 S. 8 [R._____-strasse …, Durchschnitt aus 4 Daten], S. 9
[P._____-strasse …, Durchschnitt aus 8 Daten] und S. 10 [Q._____ …,
Durchschnitt aus 10 Daten]). Der ermittelte Wert aus der Bewertung von
AU._____ & Partner als kumulatives Kriterium (vgl. Urk. 19/17/6 und Urk. 19/17/7)
stellt einen Maximalwert dar. In Bezug auf den durchschnittlichen Bruttomietzins
("Ø Bruttomietzins CHF/m²/a") hält die Expertise fest, dass bei den empirischen
Erhebungen teils Werte inklusive Nebenkosten vorhanden sind, die aber
(mangels Kenntnis der effektiven Zahlen) nicht ausgeschieden werden. Dies
(mithin die Annahme, dass es sich dabei um Nettomietzinsen handelt, während
effektiv allenfalls Bruttomietzinse gemeint sind) wirkt sich zu Gunsten der
Beschuldigten aus. Die durchschnittlichen Nebenkosten ("Ø Nebenkosten
CHF/m²/a") werden gemittelt aufgrund der vorhandenen Abrechnungen. Die
WLAN-Kosten (jeweils der Höchstwert) und der Reinigungsaufwand werden aus
den Angaben der Staatsanwaltschaft entnommen (Urk. 19/34 S. 7).
Die Expertise beleuchtet in einem ersten Schritt die Werte in Bezug auf die
Gesamtwohnungen (Urk. 19/34 S. 8 ff.) und in einem zweiten Schritt – zum einen
im Vergleich zur Bewertung von AU._____ & Partner und zum andern im
Vergleich zum Durchschnittswert der Gesamtwohnung zuzüglich 10 % – die
Werte in Bezug auf die einzelnen Zimmer (a.a.O., S. 11 ff.). Sie legt darauf die
Mietwerte pro m² und Jahr sowie die Mietwerte pro Zimmer und Monat dar
(a.a.O., S. 18 ff.). Betreffend die R._____-strasse … etwa errechnet sie einen
durchschnittlichen Nettomietzins (/m²/a) zuzüglich 10 % von insgesamt Fr. 327.–
(a.a.O., S. 8 und 11). Diesen Wert wie auch die zulässige Marktmiete gemäss
eigener Bewertung (Fr. 550.–/m²/a) setzt sie in Relation zu den effektiven
Mietzinsen (mit und ohne Reinigung; a.a.O., S. 11 f.). In Bezug auf die
Wohnungen Q._____ … verfährt das Gutachten in gleicher Art (a.a.O., S. 10 und
16), ebenso – jedoch ohne eigene Bewertung – in Bezug auf die P._____-strasse
(a.a.O., S. 9, 13 ff. und 19).

- 21 -
Ergänzend macht der Gutachter Ausführungen zur Nettorendite betreffend die
Wohnungen Q._____ … und R._____-strasse … (a.a.O., S. 21 ff.).
6.2.3. P._____-strasse …
6.2.3.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich
in Anhang 1 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/26 S. 12; Urk. 19/34 S. 26;
Urk. 17/4 S. 6).
6.2.3.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 49.– pro m² und Jahr, die
Kosten für das WLAN auf Fr. 4.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung
auf Fr. 43.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 9). Diese Kennzahlen finden sich in
Anhang 1 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden
Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/12-22; Urk. 67/5/1-6; Urk. 66/18; Urk. 66/2;
Urk. 66/9; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese
bis Ende März 2013 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125 S. 68 f.). Der
entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 1 in Spalte M im
"Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen
"Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum
angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne
Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die
Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den
Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung), X (ganze Mietdauer mit Reinigung)
oder Y (Mietdauer teilweise mit und teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt.
6.2.3.3. Der effektive monatliche Nettomietzins (vgl. Anhang 1 Spalte M und N)
errechnet sich laut Gutachter wie folgt. Monatlicher Bruttomietzins (Spalte L) X 12
dividiert durch Zimmergrösse in m² (zuzüglich 20 % für Allgemeinräume, Spalte
K), abzüglich Nebenkosten pro m² und Jahr, abzüglich WLAN-Kosten pro m² und
Jahr und gegebenenfalls abzüglich Reinigungskosten pro m² und Jahr. Dies ergibt
den Nettomietzins pro m² und Jahr und in der Folge (multipliziert mit Zimmergrös-
se in m² [Spalte J] und dividiert durch 12) den konkreten Nettomietzins pro Zim-
mer und Monat.

- 22 -
Die übrigen noch nicht erwähnten Spalten im Anhang 1 (R, S, T, U, V und Z) er-
geben sich ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.
6.2.4. Q._____ …
6.2.4.1. Die vom Gutachter errechneten angemessenen Mietzinse finden sich in
Anhang 2 Spalte N (Urk. 19/17/1 S. 24; Urk. 19/34 S. 26; Urk. 17/4 S. 6).
6.2.4.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 36.– pro m² und Jahr und
die Kosten für das WLAN auf Fr. 7.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 10). Diese
Kennzahlen finden sich in Anhang 2 Spalte M. Die Werte fussen auf den entspre-
chenden Akten (vgl. Urk. 19/17/3; Urk. 67/25-30; Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt
die Vorinstanz richtig fest, dass die Beschuldigte laut überwiegenden Aussagen
der Mieter keine entsprechenden Arbeiten ausführte (Urk. 125 S. 70 f.). Der An-
hang 2 weist deshalb nur einen "Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung)
auf. Die Differenz zum angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in der
Spalte O.
6.2.4.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl.
Anhang 2 Spalte M) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden
(E. II.6.2.3.3). Richtig ist, wenn die Vorinstanz in Bezug auf das von AP._____
gemietete Zimmer von einer Zimmerfläche von 11.3 m² ausgeht (Spalte J). Somit
beträgt die Zimmerfläche zuzüglich 30 % Allgemeinanteil 14.69 m² (Spalte K), der
effektive Nettomietzins pro Monat Fr. 805.66 (Spalte M), der angemessene
Nettomietzins pro Monat Fr. 518.– (Spalte N), die Differenz von Nettomietzins und
angemessenem Nettomietzins pro Monat Fr. 287.66 (Spalte O) respektive
55.53 % (Spalte P). 125 % des angemessenen Mietzins beläuft sich auf
Fr. 647.50 (Spalte Q), der Schaden pro Monat auf Fr. 158.16 (Spalte R) und der
Schaden für die gesamte Mietdauer (in Abweichung von der Vorinstanz) auf
Fr. 6'168.24 (Spalte S). Richtig ist, wenn die Vorinstanz betreffend das von
AL._____ gemietete Zimmer bei einem monatlichen Bruttomietzins von
Fr. 1'100.– (anstatt Fr. 1'200.–) folgende Werte errechnet: effektiver Nettomietzins
pro Monat Fr. 793.84 (Spalte M), Differenz von Nettomietzins und angemessenem
Nettomietzins pro Monat Fr. 124.84 (Spalte O) respektive 18.66 % (Spalte P). Der

- 23 -
effektive Nettomietzins pro Monat (Fr. 793.84) ist tiefer als 125 % des ange-
messenen Mietzinses (Fr. 836.25) und damit laut Anklagebehörde nicht in einem
krassen und offenbaren Missverhältnis zum angemessenen Mietzins stehend.
Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 2 (P, Q, R, S, T) ohne
Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.
6.2.5. R._____-strasse …
6.2.5.1. Der vom Gutachter errechnete angemessene Mietzins findet sich in An-
hang 3 Spalte O (Urk. 19/17/1 S. 23; Urk. 19/34 S. 25; Urk. 17/4 S. 6).
6.2.5.2. Die Nebenkosten beziffert der Gutachter auf Fr. 51.– pro m² und Jahr, die
Kosten für das WLAN auf Fr. 5.– pro m² und Jahr, die Kosten für die Reinigung
auf Fr. 78.– pro m² und Jahr (Urk. 19/34 S. 8). Diese Kennzahlen finden sich in
Anhang 3 Spalte M und Spalte N. Die Werte fussen auf den entsprechenden
Akten (vgl. Urk. 19/17/2-3; Urk. 67/33; Urk. 66/20; Urk. 66/2; Urk. 66/9;
Urk. 19/28). Zur Reinigung stellt die Vorinstanz richtig fest, dass diese ab
September 2015 bis Dezember 2015 durch die Beschuldigte erfolgte (Urk. 125
S. 73). Der entsprechende Umstand schlägt sich im Anhang 3 in Spalte M im
"Nettomietzins 1" (das heisst ohne Reinigung) und in Spalte N im tieferen
"Nettomietzins 2" (das heisst mit Reinigung) nieder. Die Differenz zum
angemessenen monatlichen Mietzins findet sich in den Spalten P (ohne
Reinigung) und Q (mit Reinigung). Je nachdem, ob die konkrete Mietdauer auf die
Periode mit oder ohne Reinigung fiel, wird dies für die gesamte Mietdauer in den
Spalten W (ganze Mietdauer ohne Reinigung) oder Y (Mietdauer teilweise mit und
teilweise ohne Reinigung) berücksichtigt.
6.2.5.3. Zur Berechnung des effektiven monatlichen Nettomietzinses (vgl. An-
hang 3 Spalte M und N) kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen werden
(E. II.6.2.3.3).

- 24 -
Auch hier ergeben sich die weiteren Spalten im Anhang 3 (R, S, T, U, V und Z)
ohne Weiteres aus dem effektiven und angemessenen Nettomietzins.
6.2.6. Im Rahmen der staatsanwaltschaftlichen Befragung hielt AU._____ als
Zeuge ergänzend Folgendes fest (Urk. 17/4).
6.2.6.1. Er habe zwar Überlegungen zu Nettorenditen gemacht, diese Be-
rechnungen seien im Gutachten aber bei der Berechnung der angemessenen
Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (a.a.O., S. 4 f. und 16 f.).
6.2.6.2. Bei den Vergleichsobjekten habe er die Fläche und die geografische Lage
berücksichtigt (a.a.O., S. 5). Da er die Wohnung an der P._____-strasse … (im
Gegensatz zu den anderen zwei Wohnungen) nicht habe besichtigen können,
habe er zur Toleranz von 10 % weitere 10 % als Toleranz zugelassen (a.a.O.,
S. 6). Da bei der Vermietung von Einzelzimmern die Zimmer fast immer möbliert
seien, habe er dies mit den Vergleichsobjekten berücksichtigt. Die
Vergleichsobjekte an der BA._____-strasse und der AV._____-strasse sowie in
BD._____ seien möbliert gewesen. Ob jene Mietzinse netto oder brutto gewesen
seien, habe er nicht differenzieren können. Er sei von Nettomietzinsen
ausgegangen. Habe es sich effektiv um Bruttomietzinse gehandelt, sei dies
zugunsten der Beschuldigten ausgefallen (a.a.O., S. 7 f. und 10 f.). In den
Objekten an der R._____-strasse … und Q._____ … habe er keine
wertvermehrenden Werte erkennen können (a.a.O., S. 11).
In der Schätzungslehre seien Wertangaben zwischen plus 10 % und minus 10 %
Usanz. Bei den Werten, die er von den hedonischen Berechnungen zugezogen
habe, habe er zumindest bei denjenigen von BE._____ auf das 90-Prozent-
Quantil abgestellt, das heisse, 90 % der Angebote seien tiefer gewesen. Auch
dies wirke sich zugunsten der Beschuldigten aus (a.a.O., S. 8 f.).
6.2.6.3. Die angemessenen Nettomietzinse pro Monat und Zimmer in Bezug auf
die P._____-strasse … habe er im Gutachten vom 20. Februar 2018
(Urk. 19/17/1) auf Seite 23 und im Ergänzungsgutachten vom 30. August 2018
(Urk. 19/26) auf Seite 12 abgebildet (vgl. auch Urk. 19/34 S. 19). Die entspre-

- 25 -
chenden Werte für die R._____-strasse … befänden sich im Gutachten vom
20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 15 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 18). Die ent-
sprechenden Werte für Q._____ … befänden sich im Gutachten vom
20. Februar 2018 (Urk. 19/17/1) auf Seite 24 (vgl. auch Urk. 19/34 S. 20;
Urk. 17/4 S. 6).
6.2.6.4. Er könne nicht nachvollziehen, wie die Beschuldigte in Bezug auf die
Verwaltungskosten auf 25 % der Bruttomietzinse komme, die Usanz beim
schweizerischen Immobilientreuhänder bewege sich zwischen 3 - 5 % (a.a.O.,
S. 8).
6.2.6.5. Den Einwand der Verteidigung, im Gutachten sei die Vermietung der
Zimmer als "serviced apartments" unberücksichtigt geblieben (Urk. 83/11/7 S. 2),
könne er nicht nachvollziehen. Er habe nicht den Eindruck gehabt, dass ent-
sprechende Dienstleistungen (Wäsche, Reinigung etc.) angeboten worden seien,
dies insbesondere in der Wohnung in AA._____. Anlässlich des Augenscheins
habe die Beschuldigte festgehalten, keinen Schlüssel zu einem abgeschlossenen
Zimmer zu haben. Er gehe davon aus, dass wenn es sich um entsprechende
Apartments gehandelt hätte, der Zutritt zu den Zimmern für den Service hätte
gewährleistet sein müssen (a.a.O., S. 10).
6.3.
6.3.1. Das Gericht würdigt Gutachten grundsätzlich frei (vgl. Art. 10 Abs. 2 StPO).
In Fachfragen darf es davon indessen nicht ohne triftige Gründe abweichen, und
Abweichungen müssen begründet werden. Ein Abweichen ist zulässig, wenn die
Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist
(BGE 142 IV 49 E. 2.1.3 S. 53; 141 IV 369 E. 6.1 S. 372 f.; 140 II 334 E. 3 S. 338;
je mit Hinweisen).
6.3.2. Betreffend den früheren Einwand der Verteidigung, die Verwaltungskosten
seien auf 25 % des Bruttomietzinses zu bemessen (Urk. 83/11/2 S. 1), kann auf
die oben stehenden Ausführungen des Gutachters als sachverständigen Zeugen
verwiesen werden. Gleiches gilt, soweit vorgebracht wurde, eine Gewichtung von

- 26 -
110 % sei nicht nachvollziehbar (Urk. 83/11/2 S. 1 f.). Anlässlich der Berufungs-
verhandlung hielt die Verteidigung nicht daran fest (Urk. 184 S. 5).
6.3.3.
6.3.4. Die Vorinstanz hat sich mit der Argumentation der Verteidigung, die Be-
schuldigte habe "serviced apartments" vermietet und das Gutachten lasse un-
berücksichtigt, dass es sich um möblierte Zimmer gehandelt habe, zutreffend
auseinandergesetzt (Urk. 125 S. 67 f.). Darauf sowie auf die vorstehenden Er-
wägungen (E. II.6.2.6.5 und E. II.6.2.6.2) kann verwiesen werden. Damit geht
auch der Vergleich mit einem "Budget Youth Hostel" an der Sache vorbei
(Urk. 184 S. 7). Solches zeigt sich bereits an den weiteren Ausführungen der
Verteidigung, wonach die Mieter für die Reinigung verantwortlich gewesen seien
(Urk. 184 S. 3). Im Übrigen leuchtet nicht ein, weshalb das Gutachten Kosten für
eine Mietzinsausfallversicherung hätte berücksichtigen müssen (Urk. 184 S. 6).
Dass der Beschuldigten ein entsprechender Aufwand angefallen wäre, wurde
weder näher behauptet noch belegt.
6.3.5. Die Verteidigung bemängelte in der Untersuchung, es könne nicht nach-
vollzogen werden, wie der Gutachter zu seiner Einschätzung komme
(Urk. 83/11/7). Diese Rüge wiederholt die Verteidigung im Berufungsverfahren
(Urk. 184 S. 4 ff.). Sie ist unbegründet.
Feststellungen von Sachverständigen müssen auch für Justizorgane und Parteien
ohne Spezialkenntnisse verständlich und nachvollziehbar sein (MARIANNE HEER,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. I, 2. Aufl. 2014,
N. 6 zu Art. 187 StPO). Dies ist hier mit Blick auf das Gutachten vom
20. Februar 2018, dessen Ergänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020
sowie die mündlichen Ausführungen des Experten vom 10. Dezember 2018 der
Fall.
Die Verteidigung rügt etwa, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb bei den
Vergleichsobjekten Grundkosten von Fr. 500.– (gemeint wohl beim Vergleichs-
objekt BG._____-gasse … in BD._____) und nicht Fr. 3'500.– wie bei der

- 27 -
BB._____-strasse … in … Zürich in Abzug gebracht würden. Nicht plausibel seien
weiter die bei den Vergleichsobjekten berücksichtigten Instandhaltungskosten
(Urk. 184 S. 4 f.). Nähere Ausführungen zu dieser Kritik liegen nicht vor, weshalb
angenommen werden muss, sie richte sich gegen die Berechnung der
Nettorenditen. Sie dringt nicht durch. Zum einen hielt der Gutachter fest, die
Berechnung der Nettorenditen sei bei der Berechnung der angemessenen
Mietzinse nicht zum Greifen gekommen (Urk. 17/4 S. 4 f. und 16 f.). Zum andern
sind bei unterschiedlichen Objekten (Urk. 19/17/10-12) unterschiedliche
Grundkosten zu erwarten. Schliesslich würden bei den Vergleichsobjekten zu tief
bemessene Grundkosten (wenn die Berechnung der Nettorenditen denn
überhaupt in die Bewertung eingeflossen wären) höhere Kapitalwerte und höhere
Renditen ergeben, was sich zu Gunsten der Beschuldigten auswirken würde.
Ganz pauschal bleibt die Kritik, die Vergleichsobjekte (Urk. 19/17/10-12) seien
"weder orts- noch quartiersüblich und […] nicht vergleichbar" (Urk. 184 S. 6).
Damit wird die Glaubwürdigkeit des Gutachtens nicht tangiert, geschweige denn
erschüttert. Der Gutachter hielt im Übrigen fest, die geografische Lage nicht aus-
geklammert zu haben (Urk. 17/4 S. 5).
Wie bereits ausgeführt, legt der Gutachter einleitend dar, auf welchen Grundlagen
seine Beurteilungen fussen (E. II.6.2.1). Er erklärt, dass er Daten aus mehreren
Quellen heranzieht, erläutert verschiedene Begriffe und zeigt dabei auf, wie er in
seiner Beurteilung vorgeht. Unter anderem hält er fest, dass er als Vergleichs-
grösse das Mietzinssubstrat auf den Quadratmeter bemisst und als Ausgangslage
den Durchschnitt aus den ermittelten Daten errechnet. Weiter zeigt er etwa auf,
dass er die Nebenkosten aus den vorhandenen Abrechnungen und die weiteren
Kosten für WLAN und Reinigungsaufwand aus den Angaben der Staatsanwalt-
schaft ableitet (E. II.6.2.2). Methodik und Bemessungsgrundlagen sind damit
nachvollziehbar. Nachvollziehbar ist weiter, wie der Gutachter den durchschnittli-
chen Nettomietzins auf dem Markt als Ausgang der Berechnungen herleitet. Dazu
kann als Beispiel auf die detaillierte Berechnung der R._____-strasse … verwie-
sen werden (vgl. Urk. 19/34 S. 8): Der Betrag von Fr. 289.– pro m² und Jahr (Zei-
le 2) geht aus der "Angebots-Analyse von 1/1.5-Zimmerwohnungen oder Einzel-

- 28 -
zimmer in AA._____" hervor (Urk. 19/17/5 S. 1 inklusive Inserate); der Betrag von
Fr. 310.– pro m² und Jahr (Zeile 3) geht aus der Immobilienbewertung hervor
(Urk. 19/17/7 S. 16); der Betrag von Fr. 320.– pro m² und Jahr (Zeile 4) geht aus
den Erhebungen von BE._____ für das 90-Prozent-Quantil und den Angaben des
Bundesamts für Statistik hervor (Urk. 19/17/13 S. 2 und Urk. 19/17/16; monatliche
Nettomiete von Fr. 1'040.– bei 39 m²); der Betrag von Fr. 267.– pro m² und Jahr
(Zeile 5) geht aus den Erhebungen der BF._____AG hervor (Urk. 19/17/17; "9
Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus [EWG]"). Aus den so ermittelten Wer-
ten folgt der (aufgerundete) durchschnittliche Nettomietzins von Fr. 297.–.
Nachvollziehbar ist weiter, wie sich der effektive monatliche Nettomietzins aus
dem monatlichen Bruttomietzins ergibt (E. II.6.2.3.3).
Schliesslich ist die Ertragsübersicht (Urk. 19/34 S. 18 und 25) in den einzelnen
Immobilienbewertungen hergeleitet, unter anderem (in der Spalte "Mietwert/a [2]")
der Mietwert der Stockwerkeigentumseinheit pro Jahr und daraus folgend (in der
Spalte "Mietwert/ME") der Mietwert pro m² und Jahr, der Mietwert pro m² und Jahr
betreffend die konkreten Zimmer und (in der Spalte "Mietwert/mt") der Mietwert
pro Zimmer und Monat (Urk. 19/17/7 S. 14 ff. und Urk. 19/17/6 S. 15 ff.,
"Discounted Cash Flow").
6.3.6. Zusammenfassend vermag die Kritik der Beschuldigten die Überzeugungs-
kraft des Gutachtens von AU._____ vom 20. Februar 2018 und dessen Er-
gänzungen vom 30. August 2018 und 15. März 2020 nicht zu erschüttern. Fehler
oder triftige Gründe, welche ein Abweichen von den gutachterlichen Schlussfolge-
rungen gebieten würden, sind keine erkennbar. Zusammen mit den zusätzlichen
mündlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 10. Dezember 2018 sind
die Expertisen als schlüssig und überzeugend zu werten, weshalb auf deren
Schlussfolgerungen abgestellt werden kann.
7. Situation der Mieter, Chancen auf dem normalen Wohnungsmarkt
(Anklageziffer 10)

- 29 -
7.1. Laut Anklage handelte es sich bei den Geschädigten "um Personen, die
aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder aufgrund ihrer
misslichen sozialen Situation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche nach
einer Unterkunft bzw. ihrer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt der Stadt Zürich und in
AA._____ gar keine oder zumindest eine nur sehr geringe Chance gehabt hatten,
eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem Mietzins zu finden, der die finanziellen
Möglichkeiten der Geschädigten bzw. die ihnen von der Asyl- oder Sozialbehörde
für Wohnkosten monatlich gewährte finanzielle Unterstützung nicht überstieg,
weshalb sie ein Mietverhältnis mit der Beschuldigten eingingen"
(Anklageziffer 10). Dieser so formulierte Sachverhalt umschreibt die Anklage in
der Folge für jeden einzelnen Mieter separat in den Anhängen 1 - 3 und den
Spalten F ("Persönliche Situation") und G ("Herkunft und Umfang der finanziellen
Mittel, mit welchen der Mietzins beglichen wurde"). Zur "persönlichen Situation"
enthält die Anklage Angaben zu einem allfälligen Arbeitsverhältnis, zur
wirtschaftlichen Situation, zum Aufenthaltsstatus, zu den Deutschkenntnissen und
zu den Kenntnissen der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt.
Darüber hinaus hält die Anklage fest, weshalb einzelne Geschädigte eine frühere
Wohnung verlassen mussten.
7.2. Diese detaillierte Umschreibung der Anklage über die Verhältnisse von
insgesamt 43 (Unter-)Mietern prüft die Vorinstanz ebenso eingehend wie
sorgfältig. Dabei folgt sie mit wenigen Ausnahmen der Umschreibung in der
Anklage. Auf ihre Erwägungen (Urk. 125 S. 77 - 96) kann verwiesen werden. Die
folgenden Bemerkungen sind lediglich punktuell ergänzender Natur und können
sich auf wenige Mieter beschränken.
7.2.1. G.______ wohnte ab 1. September 2012 bis 31. März 2016 respektive
während 43 Monaten in der Wohnung Q._____ ... Laut Anklage (Anhang 2 Zeile 5
Sparte G) übernahm die AOZ ab September 2012 bis Oktober 2014 die
monatlichen Mietzinse von total Fr. 28'600.– und die Sozialen Dienste Zürich
ab November 2014 bis Juli 2015 die monatlichen Mietzinse von insgesamt
Fr. 9'900.–. Die restlichen acht Mietzinse ab August 2015 bis März 2016 beglich

- 30 -
G.______ mit seinem Erwerbseinkommen. Herkunft und Umfang der finanziellen
Mittel sind belegt (Urk. 28/7 Abgriff 4; Urk. 22/10/1; Urk. 22/10/3; Urk. 22/10/4).
7.2.2. Richtig ist, wenn die Vorinstanz unter anderem bei jenen Mietern von
geringen oder gar nicht vorhandenen Deutschkenntnissen ausgeht, die für die
Einvernahmen auf einen Dolmetscher angewiesen waren (Urk. 125 S. 82). Diese
Schlussfolgerung ist auch zulässig bezüglich T._____, U._____, V._____,
D.______, J._____ und L.______, selbst wenn deren Einvernahmen nicht
verwertbar sind (E. I.3.1). Abgestellt wird dabei nicht auf die einzelnen Aussagen,
sondern einzig auf den protokollierten Umstand, dass die Befragung sowie das
Protokoll der befragten Person übersetzt wurden. Entgegen der Argumentation
der Verteidigung (Urk. 184 S. 15) spielt es hierbei keine entscheidende Rolle,
dass die Beschuldigte die Vertragsverhandlungen oft auf Englisch und nicht auf
Deutsch geführt hat. Die mangelnden Deutschkenntnisse dürften nämlich auch
Auswirkung auf die Möglichkeit der Mieter gehabt haben, sich über die ihnen
zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe zu informieren. Zudem waren die
betreffenden Mieter der Beschuldigten aufgrund ihrer schlechten
Deutschkenntnisse auch deutlich weniger in der Lage, sich selbständig an die
Behörden zu wenden und die ihnen zustehenden Rechte geltend zu machen bzw.
durchzusetzen.
7.2.3. Ergänzend zur Vorinstanz (Urk. 125 S. 82) kann festgehalten werden, dass
auch BS._____ (die Ehefrau von BR._____) anlässlich ihrer Einvernahme auf ei-
nen Übersetzer angewiesen war und festhielt, kein Deutsch zu verstehen
(Urk. 16/27 S. 1 und 5).
7.2.4. Zutreffend ist, dass K.______ für die Verlängerung seiner Aufent-
haltsbewilligung einen festen Wohnsitz benötigte, wegen eines Burnouts krank-
geschrieben war und Krankentaggelder bezog. Er hielt in Ergänzung der vor-
instanzlichen Feststellungen weiter fest, er habe seine frühere Wohnung aufgrund
eines Wasserschadens verlassen müssen, da sie nicht mehr bewohnbar gewesen
sei (Urk. 16/33 S. 2 f.).

- 31 -
7.2.5. D.______ bezog während fast der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe, weshalb mit der Vorinstanz (Urk. 125 S. 89) anzunehmen ist, dass er ar-
beitslos war. Ergänzend kann festgehalten werden, dass er zuvor in einer tempo-
rären Wohnsiedlung der AOZ wohnte. Zwar hält die Vorinstanz richtig fest, dass
seine Einvernahme nicht verwertbar ist. Die frühere Wohnsituation lässt sich aber
gestützt auf die Akten nachvollziehen. Laut Mietvertrag über das Zimmer an der
P._____-strasse … lautete die bisherige Adresse "BH._____-strasse …,
… Zürich" (Urk. 28/6 Abgriff 6). In Zürich existiert nur eine BH'._____-strasse, wo-
bei sich an der BH'._____-strasse … in … Zürich seit September 2010 eine tem-
poräre Wohnsiedlung der AOZ für 140 Personen befindet (https://www.stadt-
zuerich.ch/
aoz/de/index/sozialhilfe/fuersorge/unterbringung_stadtzuerich.html, besucht am
16. Februar 2023).
7.3. Mit Blick auf die 32 Mieter der P._____-strasse …, die 8 Mieter Q._____ …
und die 3 Mieter am R._____-strasse … sticht Folgendes ins Auge. Die ganz
überwiegende Mehrheit der Mieter war arbeitslos. Nur drei Mieter konnten den
Mietzins aus eigenen Mitteln bestreiten (BI._____, BJ._____ und C.______),
wobei zwei dieser drei Personen nur während weniger Monate Mieter waren. Die
restlichen 40 Mieter waren (überwiegend vollständig) auf wirtschaftliche
Sozialhilfe, Arbeitslosenentschädigung oder Krankentaggelder angewiesen. 33
(von 43) Mieter (mithin 76 %) hatten nur geringe oder gar keine
Deutschkenntnisse. 34 Mieter (79 %) verfügten vor oder bei Mietantritt über den
Ausweis N (für Asylsuchende) oder den Ausweis F (Vorläufig aufgenommene
Ausländer). 36 Mieter (83 %) kannten die Gepflogenheiten auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt nicht. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz
zum Schluss gelangt, dass es sich bei den Geschädigten um Personen handelte,
die auf dem normalen Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich und in AA._____ gar
keine oder eine nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer
zu einem bezahlbaren Mietzins zu finden (Urk. 125 S. 92 ff.). So hielt
beispielsweise AT._____ fest, er habe im ganzen Kanton Aargau ein Zimmer
gesucht. Man habe ihm jeweils mitgeteilt, "dass sie für meinen Ausweis keine
Wohnung geben können. Nur sie war bereit, eine Wohnung zu vermieten"

- 32 -
(Urk. 110/4 S. 3). Auch BK._____ von den Sozialen Diensten Zürich hielt als
Zeugin fest, es sei für die Klienten der Sozialen Dienste Zürich sehr schwierig, in
der Stadt Zürich eine Unterkunft zu finden. Sie verwies dabei auf folgende
Umstände: ausgetrockneter Wohnungsmarkt (insbesondere bei kleinen Wohn-
einheiten), mögliche Stigmatisierungen, fehlender Zugang zur notwendigen
Computerinfrastruktur, fehlende sprachliche oder kognitive Fähigkeiten, offene
Betreibungen. Bei den Fallführenden der Sozialen Dienste Zürich sei die
Wohnungssuche der Klienten ein grosses Thema (Urk. 17/3 S. 10 f.). Die
vorinstanzlichen Erwägungen können deshalb übernommen werden, ebenso,
soweit die Vorinstanz verschiedene Einwände der Verteidigung (die Geschädigten
hätten sich nicht in einer Notlage befunden, seien auf die Wohnung nicht
unbedingt angewiesen gewesen und hätten eine Mieterstreckung verlangen
können) mit zutreffender Begründung verwirft (Urk. 125 S. 94 ff.).
7.4. Entgegen der Argumentation der Verteidigung ist zudem nicht erst dann
eine Zwangslage anzunehmen, wenn eine Person anstatt in einer der fraglichen
Wohnungen auf der Strasse hätte leben müssen (vgl. Urk. 184 S. 17). Vielmehr
gilt es zu berücksichtigen, welche anderen Möglichkeiten der betreffenden Person
zur Verfügung standen. Insbesondere Notschlafstellen oder die einstweilige
Tolerierung im Asylzentrum vermögen am Vorliegen einer Zwangslage
selbstredend nichts zu ändern.
7.5. Als Fazit kann daher festgehalten werden, dass sich die Mieter der Be-
schuldigten allesamt in einer schwierigen Lage befunden hatten und auf dem
hiesigen Wohnungsmarkt gegenüber der Durchschnittsbevölkerung schlechter
gestellt waren. Dies bedeutet indes nicht, dass die hierfür relevanten Kriterien
(wenig Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt, mangelnde Sprachkenntnisse,
schlechte Gesundheitsverfassung, desolate finanzielle Verhältnisse, missliche
soziale Situation) alle bei jedem einzelnen Mieter vorgelegen hätten. Vielmehr
ergibt sich aus dem Zusammenspiel der einzelnen Faktoren, dass bei jedem
Mieter – wie aufgezeigt – eine insgesamt unvorteilhafte Situation vorlag, welche
zu deutlich schlechteren Chancen auf dem hiesigen Wohnungsmarkt geführt
haben.

- 33 -
8. Situation auf dem Wohnungsmarkt (Anklageziffer 11)
8.1. Laut Anklage stellte sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt im tat-
relevanten Zeitraum wie folgt dar. Die Leerwohnungsziffer betrug 0.02 % bis
0.18 % (Zürcher Stadtkreis …, BL._____), 0.02 % bis 0.26 % (Zürcher Stadt-
kreis …, BM._____) und 0.36 % bis 0.53 % (AA._____).
8.2. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wie sie von der Anklage um-
schrieben wird, ist belegt (Urk. 65/2 und Urk. 65/6). Hält die Anklage fest, es habe
Wohnungsnot geherrscht, ist dies richtig. Laut Bundesamt für Wohnungswesen
(BWO) wird von Wohnungsnot gesprochen, wenn die Leerwohnungsziffer weniger
als 1 % beträgt (Urk. 65/7). Die Verteidigung macht zwar zutreffend geltend, in der
Statistik seien Einzelzimmer nicht berücksichtigt (Urk. 184 S. 19 f.). Dass aber
die entsprechende Ziffer für leerstehende Einzelzimmer um ein Vielfaches höher
und die Marktsituation entsprechend entspannt gewesen wäre, kann mit Fug
ausgeschlossen werden. Bewegte sich die Leerwohnungsziffer für 1-6-Zimmer-
wohnungen (inklusive Wohnungen in Einfamilienhäusern und Neubauten) im Be-
reich eines Bruchteils eines Prozents, leuchtet nicht ein, dass separate Zimmer
wesentlich einfacher erhältlich gewesen wären. Dies geht letztlich auch nicht aus
den Aussagen der Geschädigten hervor. Es kann (anstatt vieler) etwa auf die
bereits erwähnten Schilderungen von AT._____ verwiesen werden (Urk. 110/4
S. 3).
9. Keine Beschwerde über die Zustände; Fehlen einer realistischen Möglich-
keit, zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12)
9.1. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hielten die schwierigen finan-
ziellen respektive persönlichen Situationen bei den Geschädigten an und es fehlte
ihnen weiterhin an alternativen Wohngelegenheiten. Zudem unterliessen sie, die
Mängelbehebung intensiver zu fordern, da sie den Verlust der Zimmer nicht
riskieren wollten (Urk. 125 S. 98 ff.).
9.2. Die vorinstanzlichen Feststellungen ergeben sich ohne Weiteres aus den
Schilderungen der Geschädigten (beispielsweise AI._____ in Urk. 16/30 S. 6 f.).

- 34 -
Es kann zudem bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass Wucher im
Sinne von Art. 157 StGB mit dem Abschluss des Vertrags vollendet ist (PHILIPPE
WEISSENBERGER, in: Basler Kommentar, Strafrecht, Bd. II, 4. Aufl. 2019, N. 52 zu
Art. 157 StGB).
10. Wissen und Willen der Beschuldigten (Anklageziffern 13 - 15)
10.1. Was die Vorinstanz zum Wissen und Willen der Beschuldigten feststellt
(Urk. 125 S. 100 - 111), lässt sich folgendermassen zusammenfassen. Die Be-
schuldigte wusste, dass zahlreiche (Unter-)Mieter wirtschaftliche Sozialhilfe be-
zogen. Sie wusste von deren fehlenden Deutschkenntnissen und kannte die
angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Unterliess sie mehrheitlich, bei
Vertragsschluss weitere Erkundigungen einzuholen, nahm sie in Kauf, dass es
sich bei ihren künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen
Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach
einer Unterkunft handelte. Deshalb war es ihr bewusst, dass ihre Mieter
(jedenfalls für eine gewisse Zeit respektive als Übergangslösung) auf den
Mietvertragsabschluss angewiesen waren. Die Vorinstanz verweist dazu unter
anderem auf N._____, der angab, er habe mit der Beschuldigten nicht über die
Höhe des Mietzinses verhandelt, da er Angst vor ihr gehabt habe. Man habe
Angst gehabt, dass sie einen rausschmeisse, und er stelle die Frage, wo er
dann hätte einziehen sollen (Urk. 16/23 S. 7). Damit fasste N._____ seine
Schwächesituation mit wenigen prägnanten Sätzen zusammen. Zudem habe die
Beschuldigte – so die Vorinstanz – zumindest in Kauf genommen, dass sich die
Geschädigten nicht gegen die mangelhaften Zustände in den Liegenschaften zur
Wehr setzen würden. In Bezug auf die von ihr verlangten Mietzinse habe die
Beschuldigte es mindestens für möglich gehalten, dass diese überhöht respektive
überrissen gewesen seien. Weiter habe sie von den geringen Flächen der
Zimmer, von den ungenügenden hygienischen und teilweise baulichen Zuständen
und der erheblichen Einschränkung der Wohnqualität sowie teilweise der
Gefährdung der Gesundheit Kenntnis gehabt.
Auch diesen Erwägungen ist beizupflichten. Richtig ist, dass sich die Beschuldigte
betreffend die Begleichung der Mietzinse nach schriftlichen Bestätigungen der

- 35 -
Sozial- oder Asylbehörden erkundigte (Urk. 16/13 S. 5 f.) und die Sozial- oder
Asylbehörden teilweise eine Garantieerklärung betreffend Mietkaution abgaben
(Urk. 28/6 Abgriff 15; Urk. 15/11 S. 4 f.). Von der wirtschaftlichen Sozialhilfe
wusste die Beschuldigte auch, weil sie sich unter anderem gegenüber F.______
und G.______ entsprechend äusserte (Urk. 16/11 S. 9; Urk. 97/6 S. 8). Weiter ist
nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte zumindest in Kauf nahm, bei den
zukünftigen Mietern würde es sich um Personen aus den schwächsten sozialen
Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach
einer Unterkunft handeln. Sie selbst erklärte, am Schluss seien 90 % der Mieter
Sozialhilfebezüger gewesen, an der P._____-strasse … seien die Mieter vor allem
Flüchtlinge, in der Wohnung am Q._____ … seien vorwiegend Asylsuchende und
Sozialhilfebezüger gewesen (Urk. 15/1 S. 8; Urk. 15/14 S. 9; Urk. 15/2 S. 8;
Urk. 15/4 S. 8). Stritt die Beschuldigte im Laufe des Verfahrens ab, vom
reduzierten Unterstützungsbeitrag der AOZ und der Sozialen Dienste Zürich für
ein Zimmer mit Küche/Bad/WC zur Mitbenützung (neu ab 1. Oktober 2013
Fr. 900.–) gewusst zu haben (Urk. 15/12 S. 10), qualifiziert die Vorinstanz dies mit
Blick auf die früheren Depositionen zu Recht als nicht glaubhaft (vgl. Urk. 15/1
S. 12; Urk. 15/2 S. 6). Vom Zustand der Wohnungen hatte die Beschuldigte
zudem zweifelsohne Kenntnis (BT._____ in Urk. 16/7 S. 10 [Mieterin an der
P._____-strasse …], G.______ in Urk. 97/6 S. 12 [Mieter Q._____ …], AS._____
in Urk. 110/5 S. 11 f. [Mieter an der R._____-strasse …]). Auch die Beschuldigte
hielt fest, einmal pro Woche in die Wohnungen zu gehen (Urk. 15/2 S. 12;
Urk. 15/3 S. 13; Urk. 15/4 S. 11).
Angesichts des zuvor aufgezeigten objektiv deutlich übersetzten Mietzinsertrages,
den die Beschuldigte vereinnahmt hat, war ihr in der Parallelwertung in der Laien-
sphäre auch bewusst, dass die von ihr verlangten Mietzinse nicht orts- und
quartierüblich waren.
10.2. Wenn die Vorinstanz unter anderem angesichts dieser Umstände schluss-
folgert, der anklagerelevante Sachverhalt zum Wissen und Willen der Beschuldig-
ten sei erstellt (Anklageziffern 13 - 15), so ist dem beizupflichten.
11. Verwendung der (Unter-)Mietzinseinnahmen (Anklageziffer 16)

- 36 -
11.1. Der Anklagesachverhalt, die Beschuldigte habe mit den
Mietzinseinnahmen ihren Lebensunterhalt finanziert und für die (Unter-
)Vermietung der Zimmer erhebliche zeitliche und persönliche Ressourcen
aufgewendet, treffe laut Vorinstanz zu. Die Beschuldigte habe ausgesagt, die
Mietzinserträge zum Leben verwendet respektive investiert zu haben. Sie sei
abgesehen von den Massagen und der Zimmervermietung in den vergangenen
Jahren keiner Tätigkeit nachgegangen und habe nur schon hinsichtlich der
P._____-strasse … ihren zeitlichen Aufwand auf zwei bis drei Tage pro Woche
geschätzt. Konstant habe die Beschuldigte zudem ausgeführt, die Hälfte der
Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse … ihrem
Ehemann und die übrigen Einnahmen (P._____-strasse … und Q._____ …) für
ihren Lebensunterhalt verwendet zu haben (Urk. 125 S. 111 f.). Dem ist
beizupflichten. Die Beschuldigte bezeichnete die Zimmervermietung als ihren
Hauptjob (Urk. 15/1 S. 11). Lediglich ergänzend ist festzuhalten, dass die frühere
Massagetätigkeit der Beschuldigten an der P._____-strasse … ab April 2010 bis
November 2010 dauerte (Urk. 15/11 S. 10). Die ersten Untermieter der
Beschuldigten waren ab 27. November 2010 AG._____ und ab 1. Dezember 2010
BN._____ sowie BO._____ (Urk. 20/31; Urk. 20/7; Urk. 20/37). Die frühere
Tätigkeit der Beschuldigten als Masseurin hat deshalb für die Frage, aus welchen
Mitteln sie während der (Unter-)Vermietung der Zimmer ihren Lebensunterhalt
bestritt, keine Relevanz.
12. Einnahmen durch die (Unter-)Vermietung (Anklageziffer 16)
12.1. Die Anklage führt in den Anhängen 1 - 3 Spalte L ("effektiver Bruttomietzins
pro Monat") die Einnahmen der Beschuldigten je (Unter-)Mieter auf. Der Brutto-
mietzins aus der Untervermietung der Wohnung an der P._____-strasse …
wird auf Fr. 402'620.–, aus der Vermietung der Wohnung Q._____ … auf
Fr. 243'100.– und aus der Vermietung der Wohnung an der R._____-strasse …
auf Fr. 19'400.– und damit insgesamt auf Fr. 665'120.– beziffert. Dem folgt die
Vorinstanz mit der einzigen Korrektur, dass sie betreffend AL._____, der neun
Monate am Q._____ … wohnte, von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'100.–
(anstatt Fr. 1'200.–) ausgeht. Die Gesamteinnahmen beziffert die Vorinstanz

- 37 -
damit auf Fr. 664'220.– (Fr. 402'620.– + 242'200.– + 19'400.–; Urk. 125 S. 112).
Dies ist zu übernehmen mit einer Präzisierung in Bezug auf die Anklage. Laut
Anklage geht der erwirtschaftete Gesamtbetrag auf eine tatrelevante Zeitspanne
ab 1. August 2010 bis zum 28. Februar 2017 zurück (Urk. 89/5 S. 9). Richtig ist
aber, dass die Untervermietung erst ab 27. November 2010 erfolgte, was im
Anhang 1 der Anklage auch zutreffend festgehalten wird.
12.2. Den Anteil der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen
Mietzins liegt, bildet die Anklage im Anhang 1 Spalte Z, Anhang 2 Spalte T und
Anhang 3 Spalte Z ab. Die Vorinstanz berechnet den Anteil (Urk. 125 S. 113 f.)
auf Fr. 69'118.41 (P._____-strasse …), Fr. 37'694.64 (Q._____ …) und
Fr. 2'022.79 (R._____-strasse …). Dieses Ergebnis kann übernommen werden,
da die Vorinstanz trotz kleiner Abweichung (Fr. 6'128.24 anstatt Fr. 6'168.24 in
Anhang 2 Spalte S Zeile 8) die Differenz (Fr. 257.81) richtig berechnet. Der Anteil
der Einnahmen, der mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins liegt,
beträgt insgesamt Fr. 108'835.84 (Fr. 69'118.41 + Fr. 37'694.64 + Fr. 2'022.79).
III. Rechtliche Würdigung
1.
1.1. Gemäss Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird wegen Wuchers bestraft, wer die
Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im Urteils-
vermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen für
eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur
Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen.
Der Tatbestand setzt eine Unterlegenheit des Opfers voraus, wobei die Aufzäh-
lung der Schwächesituationen abschliessend ist. Eine Zwangslage liegt etwa vor,
wenn Mieter einen Mietzins respektive eine Mietzinserhöhung nur unter dem
Zwang der herrschenden Wohnungsnot akzeptieren (BGE 92 IV 132 E. 2 S. 137;
93 IV 85 E. 5 S. 89 f.). Eine Unterlegenheit wird auch bejaht bei einem Ausländer,
der eine Unterkunft sucht und die Gegenseite von dessen Unkenntnis des lokalen
Wohnmarktes ausgiebig profitiert (Urteil 6S.6/2007 vom 19. Februar 2007

- 38 -
E. 3.2.1). Drohende Wohnungsnot kann deshalb nach den zutreffenden vo-
rinstanzlichen Erwägungen eine Zwangslage bilden. In einer solchen befindet sich
auch der arbeitslose Mieter, der Sozialhilfe bezieht und gesundheitliche Probleme
hat (Urk. 125 S. 117 f. mit Hinweis auf HANS VEST, in: Wirtschaftsstrafrecht der
Schweiz, 2. Aufl. 2021, § 13 N. 383; Urteile 6B_301/2020 vom 28. April 2020
E. 1.1.1; 6B_388/2018 vom 13. September 2018 E. 1.2).
Die Beurteilung, ob die Gegenleistung zur Leistung wirtschaftlich in einem
offenbaren Missverhältnis steht, hat nach objektiven Kriterien zu erfolgen (BGE
130 IV 106 E. 7.2 S. 109; 92 IV 132 E. 1 S. 134; je mit Hinweis). Bei der
Bewertung der Leistungen ist vom realen Markt- bzw. Verkehrswert auszugehen,
der sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei Berücksichtigung aller
Faktoren des Einzelfalles ergibt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 36 zu Art. 157 StGB).
Offenbar ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wenn es in
grober Weise gegen die Massstäbe des anständigen Verkehrs verstösst und die
Grenzen dessen, was unter Berücksichtigung aller Umstände im Verkehr üblich
ist und als angemessen gilt, erheblich überschritten sind (BGE 92 IV 132 E. 1
S. 134). Bejaht wird dies, wenn die Differenz zwischen dem Marktwert und der
angebotenen Leistung in einem reglementierten Bereich 20 % übersteigt, in den
übrigen Bereichen jedenfalls ab einer Differenz von mehr als 35 % (Urteile
6B_27/2009 vom 29. September 2009 E. 1.2 mit Hinweisen; 6B_918/2018 vom
24. April 2019 E. 2.4.3; BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, Vol. I,
3. Aufl. 2010, N. 38 zu Art. 157 StGB; a.M. URSULA CASSANI, Liberté contractuelle
et protection pénale de la partie faible: l'usure, une infraction en quête de sens, in:
Le contrat dans tous ses états, François Bellanger et al., 2004, S. 144 f., welche
erst ab 50 % von einem offenbaren Missverhältnis ausgehen möchte). Nach
WEISSENBERGER sind bei Kleinkrediten Zinsen ab einem Satz von 18 - 20 % pro
Jahr und in anderen Bereichen (unter Hinweis auf BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135) bei
einem Missverhältnis zwischen den Leistungen spätestens ab 25 % als wuche-
risch zu qualifizieren, wobei er für den Wuchertatbestand eine Grenze von 20 %
vertritt (WEISSENBERGER, a.a.O., N. 38 zu Art. 157 StGB).

- 39 -
Mit dem Begriff des "Ausbeutens" wird lediglich verdeutlicht, dass zwischen der
Unterlegenheit und dem offenbaren Missverhältnis der Leistungen ein Kausal-
zusammenhang bestehen muss (CORBOZ, a.a.O., N. 39 zu Art. 157 StGB). Die
Mitwirkung des Opfers und insofern dessen "Einwilligung" ist ein typisches
Merkmal des Wuchertatbestands. Es ist deshalb unerheblich, von wem die
Initiative für den Abschluss des Geschäfts ausgegangen ist (WEISSENBERGER,
a.a.O., N. 43 f. zu Art. 157 StGB).
Eventualvorsatz genügt (BGE 130 IV 106 E. 7.2 S. 109).
1.2. Die Vorinstanz hält unter Hinweis auf die erstellten persönlichen Situatio-
nen der (Unter-)Mieter gemäss den Anhängen 1 - 3 fest, dass sich diese aus
mannigfachen Gründen in einer Zwangslage befanden. Sie rekapituliert, dass die
Geschädigten die Asylunterkünfte oder ihre früheren Wohnungen (wegen Reno-
vationen etc. oder aus persönlichen Gründen) verlassen mussten oder wegen der
Arbeit nach Zürich kamen. Die Aussichten, eine Wohnung zu finden, wurden zu-
dem durch verschiedene Umstände weiter geschmälert (finanzielle Unterstützung
durch die Asyl- oder Sozialhilfebehörde und damit fehlende finanzielle Unabhän-
gigkeit, Betreibungen und Verlustscheine, Arbeitslosigkeit). Die Wohnungssuche
wurde zusätzlich erschwert, weil beinahe alle Geschädigten nur über geringe oder
gar keine Deutschkenntnisse verfügten und die Gepflogenheiten auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt nicht kannten. Vereinzelte Geschädigte hatten zudem gesund-
heitliche Probleme. Die Vorinstanz verweist weiter auf die in der Stadt Zürich und
in AA._____ herrschende Wohnungsnot (Leerwohnungsziffer zwischen 0.02 %
und 0.26 % respektive zwischen 0.36 % und 0.53 %; Urk. 125 S. 116 ff.).
Neben der in diesem Sinne bestehenden Unterlegenheit der Geschädigten bejaht
die Vorinstanz ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-
tung, wobei sie in Anlehnung an BGE 92 IV 132 E. 1 S. 135 eine Grenze von
25 % annimmt (Urk. 125 S. 118 f.). Dies ist zu übernehmen. Ist das bei Eingehung
eines Geschäfts eingegangene Risiko gebührend zu berücksichtigen (VEST,
a.a.O., § 13 N. 401), rechtfertigt dieser Umstand hier keine Erhöhung, nachdem
für die Zimmer regelmässig Sicherheiten geleistet respektive von den Asyl- und
Sozialbehörden Garantieerklärungen abgegeben wurden. Zu unterstreichen

- 40 -
bleibt, dass die Frage nach dem realen Markt- respektive Verkehrswert die Frage
einschliesst, was unter Nachachtung aller Umstände im Verkehr üblich und an-
gemessen ist. Üblich und angemessen sind selbstverständlich nicht überbelegte
Zimmer und Wohnungen ohne hygienische Missstände und ohne wesentliche
bauliche Mängel. Die Wohnung an der P._____-strasse … war mindestens
zeitweise überbelegt und befand sich mehrheitlich in einem ungenügenden
hygienischen Zustand. Sie wies teilweise bauliche Mängel auf (Unterteilung der
Zimmer mit Spanplatten; Flurbreite von 57 cm), hatte Schimmel und einen
massiven Befall von Deutschen Schaben. Zudem hatte es in der Wohnung
Ratten. Überbelegt, mehrheitlich in ungenügendem hygienischen Zustand und
teilweise mit baulichen Mängeln versehen (Unterteilung mit Holz und einer Art
Faltvorhand) waren auch die Wohnungen Q._____ … und an der R._____-
strasse ... All diese Momente fallen zu Ungunsten der Beschuldigten aus und
verstärken das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zusätzlich.
Auch sie sprechen dafür, die Grenze von 25 % nicht höher anzusetzen. Und auch
sie bilden ab, dass sich die Mieter in einer Zwangslage befanden.
Mit der Vorinstanz ist der Kausalzusammenhang zwischen der Unterlegenheit der
Geschädigten und dem Abschluss eines für sie ungünstigen Vertrags zu bejahen
(Urk. 125 S. 120).
1.3. Gestützt auf das Beweisergebnis kannte die Beschuldigte die angespannte
Situation auf dem Wohnungsmarkt. Sie nahm in Kauf, dass es sich bei ihren
künftigen Mietern um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in
finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringende Suche nach einer
Unterkunft handelte. Weiter hielt sie es mindestens für möglich, dass die von ihr
verlangten Mietzinse überhöht respektive überrissen waren. Ihr war es bewusst,
dass die Mieter auf den Mietvertragsabschluss angewiesen waren (E. II.10.).
Damit handelte die Beschuldigte in Bezug auf die Unterlegenheit der Mieter, das
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und den Zusammenhang
zwischen der Unterlegenheit und dem Abschluss des Wuchergeschäfts mit
Eventualvorsatz.

- 41 -
1.4. Der Beschuldigten wird vorgeworfen, im Sinne von Art. 157 Ziff. 2 StGB
gewerbsmässig gehandelt zu haben (Urk. 89/5 S. 2 und 9).
Nach der Rechtsprechung handelt der Täter gewerbsmässig, wenn sich aus der
Zeit und den Mitteln, die der Täter für die deliktische Tätigkeit aufwendet, aus der
Häufigkeit der Einzelakte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie aus den
angestrebten und erzielten Einkünften ergibt, dass er die deliktische Tätigkeit
nach der Art eines Berufes ausübt. Eine nebenberufliche deliktische Tätigkeit
kann als Voraussetzung für Gewerbsmässigkeit genügen. Wesentlich ist
ausserdem, dass der Täter sich darauf einrichtet, durch sein deliktisches Handeln
relativ regelmässige Einnahmen zu erzielen, die einen namhaften Beitrag an die
Kosten seiner Lebensgestaltung darstellen. Zudem muss er die Tat bereits
mehrfach begangen haben und es muss aus den gesamten Umständen
geschlossen werden, er sei zu einer Vielzahl unter den entsprechenden
Tatbestand fallender Handlungen bereit gewesen (BGE 147 IV 176 E. 2.2.1
S. 178 f.).
Die Vermietung der Zimmer erfolgte ab Ende 2010 bis Februar 2017 und damit
während über sechs Jahren. Die Beschuldigte schloss über 40 Mietverträge ab
und leistete einen wesentlichen zeitlichen Aufwand (E. II.11.). Auch aus den
angestrebten und tatsächlich erzielten Einkünften, die mangels anderer Erwerbs-
einkünfte einen wesentlichen Beitrag an die Kosten der Lebensgestaltung dar-
stellten, zeigt sich ein gewerbsmässiges Handeln. Dass die Beschuldigte die
eingeklagte Tätigkeit als Beruf verstand, geht auch aus ihren Aussagen hervor.
So bezeichnete sie die Zimmervermietung als ihren Hauptjob (E. II.11.). Es ist
deshalb nicht zweifelhaft, dass die Beschuldigte die fraglichen Vermietungen
und damit die deliktische Tätigkeit gewerbsmässig betrieb.
1.5. Die Beschuldigte ist schuldig zu sprechen des gewerbsmässigen Wuchers
im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.

- 42 -
IV. Strafzumessung
1. Anträge/Anwendbares Recht/Grundsätze
1.1. Die Vorinstanz bestraft die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von 2 ¾
Jahren.
Die Verteidigung beantragt, die Beschuldigte sei von Schuld und Strafe freizu-
sprechen (Urk. 133).
Die Staatsanwaltschaft beantragt die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids
(Urk. 158).
1.2. Die Beschuldigte beging die Delikte vor Inkrafttreten der seit
1. Januar 2018 geltenden neuen Bestimmungen des Allgemeinen Teils des
Strafgesetzbuches (Änderungen des Sanktionenrechts; AS 2016 1249). Wie zu
zeigen sein wird, ist eine Freiheitsstrafe auszufällen. Art. 42 Abs. 2 StGB und
Art. 46 Abs. 1 StGB, welche zu einem für den Täter günstigeren Ergebnis führen
können, sind hier nicht anwendbar. Das neue Sanktionenrecht ist für die
Beschuldigte betreffend Strafmass und Vollzug deshalb nicht milder. Der
Grundsatz der lex mitior (Art. 2 Abs. 2 StGB) gelangt nicht zur Anwendung.
1.3. Das Bundesgericht hat die Grundsätze der Strafzumessung nach Art. 47 ff.
StGB und die an sie gestellten Begründungsanforderungen wiederholt dargelegt
(BGE 136 IV 55 E. 5.4 ff. S. 59 ff. mit Hinweisen). Darauf sowie auf die zutreffen-
den vorinstanzlichen Erwägungen (Urk. 125 S. 123 ff.) kann verwiesen werden.
2. Strafrahmen
Das Gesetz sieht für den gewerbsmässigen Wucher eine Strafandrohung von
Freiheitsstrafe von einem bis zu zehn Jahren vor. Strafschärfungs- und Straf-
milderungsgründe führen nur bei aussergewöhnlichen Umständen dazu, die
Grenzen des ordentlichen Strafrahmens zu verlassen und sie nach oben oder
unten zu erweitern (BGE 136 IV 55 E. 5.8 S. 63 mit Hinweisen). Dies entspricht
konstanter höchstrichterlicher Rechtsprechung (anstatt vieler: BGE 142 IV 265
E. 2.4.5 S. 272 f.; Urteil 6B_918/2020 vom 19. Januar 2021 E. 6.4.1), wobei

- 43 -
das Bundesgericht darauf zurückzukommen scheint (BGE 148 IV 96 E. 4.8
S. 111). Im vorliegenden Fall sind Strafmilderungsgründe, die es erlauben
würden, von der angedrohten Mindeststrafe abzuweichen respektive auf eine
andere als die angedrohte Strafart zu erkennen (vgl. Art. 48a StGB), nicht
gegeben. Ebenso wenig liegen Strafschärfungsgründe vor. Damit ist eine
Freiheitsstrafe innerhalb des ordentlichen Strafrahmens festzusetzen.
3. Gewerbsmässiger Wucher
3.1. Die objektive Tatschwere des von der Beschuldigten begangenen
Wuchers ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Strafrahmens zu
bemessen und damit zum breiten Spektrum von denkbaren Wucherhandlungen
in Relation zu setzen. Die Beschuldigte schloss das erste Wuchergeschäft
Ende November 2010 über ein Zimmer an der P._____-strasse … ab. In der
Folge betrieb sie ihr Geschäftsmodell bis Februar 2017 respektive während
über sechs Jahren und schloss über 40 Mietverträge ab, was die Vorinstanz
zutreffend als lange Deliktsdauer und erhebliche Anzahl bezeichnet. Richtig ist
auch, dass die Beschuldigte nicht von sich aus von den deliktischen
Handlungen Abstand nahm (Urk. 125 S. 126 f.). Die erwirtschafteten
Einnahmen, die mindestens 25 % über dem angemessenen Mietzins lagen,
betrugen in Bezug auf die P._____-strasse … Fr. 69'118.41, in Bezug auf den
Q._____ … Fr. 37'694.64, in Bezug auf die R._____-strasse … Fr. 2'022.79 und
insgesamt Fr. 108'835.84. Die lange Zeitdauer ist negativ zu gewichten.
Straferhöhend fällt auch der hohe Deliktsbetrag von rund Fr. 109'000.– ins
Gewicht. Dieser ist laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein wichtiger
strafzumessungsrelevanter Gesichtspunkt neben anderen (vgl. Urteile
6B_866/2009 vom 22. Februar 2010 E. 1.2.2 und 6P.66/2006 vom
16. Februar 2007 E. 5.2; je mit Hinweisen). Für ihre Geschäfte betrieb die
Beschuldigte zudem einen wesentlichen Aufwand. Sie schuf durch bauliche
Massnahmen insgesamt sieben zusätzliche anklagerelevante Zimmer mit eige-
nem Zugang. Weiter hielt sie selbst fest, wöchentlich die Wohnungen
aufgesucht zu haben (E. II.10.1.). Dass sie die Wohnung Q._____ …
(zusammen mit ihrem Ehemann) eigens zum Zweck der Vermietung kaufte,

- 44 -
beurteilt die Vorinstanz zutreffend als planmässiges Vorgehen (Urk. 125
S. 128).
Wenngleich die Unterlegenheit des Vertragspartners Tatbestandsmerkmal ist,
spielt die Art und Weise der Herbeiführung des Erfolgs eine wesentliche Rolle.
Die Tatmodalitäten sind deshalb ohne Weiteres von Bedeutung und zu berück-
sichtigen, was nicht gegen das Doppelverwertungsverbot verstösst (vgl. dazu
BGE 142 IV 14 E. 5.4 S. 17 f.; 120 IV 67 E. 2b S. 71 f.; je mit Hinweisen). Sie
lassen Rückschlüsse auf den Grad der Verwerflichkeit des Handelns und auf die
vom Täter aufgewendete kriminelle Energie zu. Damit ist hier die Situation der
Mieter hervorzuheben. Die Beschuldigte schloss die wucherischen Geschäfte
mit Personen ab, die zu den schwächsten sozialen Schichten gehörten, deren
Situationen sich als mehrheitlich desolat präsentierten und die darüber hinaus
teilweise mit gesundheitlichen Problemen zu kämpfen hatten. Diese misslichen
Umstände machte sich die Beschuldigte zu Nutze, was als besonders verwerf-
lich und skrupellos bezeichnet werden muss.
Verschuldenserhöhend wirkt sich ein weiteres Moment aus. Obwohl bereits in
Bezug auf die Wohnungen Q._____ … und an der R._____-strasse … die ef-
fektiven Nettomietzinse (mit Ausnahme eines Zimmers) klar über den ange-
messenen Nettomietzinsen lagen (um rund 30 - 77 %), stellte sich die Situation
an der P._____-strasse … für die Mieter noch schwieriger dar. In zahlreichen
Fällen wurden Mietzinse vereinbart, die rund 90 % und mehr über dem Markt-
wert lagen. Von einzelnen Mietern verlangte die Beschuldigte Mietzinse, die
158 % über dem angemessenen Betrag respektive das 2 ½-Fache davon be-
trugen. So verlangte die Beschuldigte für das Zimmer MN mit einer Fläche von
7.2 m² einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'100.–. Zu wiederholen bleibt,
dass die Zustände in ebendieser Wohnung nach den zutreffenden vorinstanz-
lichen Erwägungen unhaltbar waren (Urk. 125 S. 126). Die Wohnung war über-
belegt (ein Bad mit WC und Waschmaschine, eine separate Toilette und eine
Küche ohne Kühlschrank mit vier Herdplatten und einem Backofen für elf
erwachsene Personen), wies bauliche Mängel auf, hatte einen massiven Befall
von Deutschen Schaben und die Zimmer wiesen teilweise Schimmel auf. Der

- 45 -
mangelhafte Zustand wurde von der Beschuldigten geduldet. Diese Situation
war zweifelsohne prekär für die Mieter und profitabel für die Beschuldigte.
Insgesamt zeugt die Vorgehensweise der Beschuldigten von einer nicht uner-
heblichen kriminellen Energie.
Gleichwohl und relativierend sind hinsichtlich der Höhe des Deliktsbetrages, der
Dauer der deliktischen Tätigkeit, der Zahl der Einzelhandlungen und der Anzahl
der Geschädigten noch gravierendere gewerbsmässige Wucherhandlungen
denkbar. Das Verschulden der Beschuldigten wiegt in objektiver Hinsicht mit der
Vorinstanz (bei einem bis zu zehn Jahren Freiheitsstrafe reichenden Strafrah-
men) insgesamt gerade noch leicht.
3.2. In subjektiver Hinsicht ist von Eventualvorsatz auszugehen, was leicht
verschuldensrelativierend ins Gewicht fällt. Dass die Beschuldigte aus finan-
ziellen Gründen handelte, ist der Gewerbsmässigkeit ihres Tuns immanent.
Dem Kauf einer Wohnung respektive dem planmässigen Vorgehen wurde bei
der Bemessung der objektiven Tatschwere Rechnung getragen. Dies fällt in
Abweichung von der Vorinstanz in subjektiver Hinsicht nicht zusätzlich ins
Gewicht. Damit vermögen die Elemente der subjektiven Tatkomponente die
objektive Tatschwere leicht zu relativieren.
3.3. Bei einer Gesamtbetrachtung wird die gerade noch leichte objektive Tat-
schwere durch die Elemente der subjektiven Tatkomponente leicht relativiert.
Damit rechtfertigt es sich, die Einsatzstrafe im mittleren Bereich des unteren
Strafrahmendrittels auf 32 Monate festzusetzen.
3.4. Die Vorinstanz hat das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse der
Beschuldigten korrekt wiedergegeben. Darauf kann verwiesen werden
(Urk. 125 S. 130 f.). Zu den persönlichen Verhältnissen hielt die Beschuldigte an-
lässlich der Berufungsverhandlung aktualisierend fest, sie vermiete derzeit noch
5 Zimmer und erziele ein monatliches Einkommen in Höhe von Fr. 3'400.–. Zu-
dem lebe sie zwar noch mit ihrem Ehemann in einer Wohnung, sie seien aber ge-
trennt und wohnten lediglich noch als Mitbewohner zusammen. Im Übrigen bestä-

- 46 -
tigte die Beschuldigte im Wesentlichen die bereits in der Untersuchung und im vo-
rinstanzlichen Verfahren gemachten Angaben (Urk. 183 S. 1 ff.). Das Vorleben
und die persönlichen Verhältnisse erweisen sich für die Strafzumessung als
neutral.
3.5. Das in Art. 29 Abs. 1 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK, Art. 14 Ziff. 3 lit. c UNO-
Pakt II und Art. 5 StPO geregelte Beschleunigungsgebot verpflichtet die Behörde,
das Strafverfahren zügig voranzutreiben, um den Beschuldigten nicht unnötig
über die gegen ihn erhobenen Vorwürfe im Ungewissen zu lassen. Es gilt für das
ganze Verfahren (BGE 143 IV 49 E. 1.8.2 S. 61 mit Hinweisen). Die Beurteilung
der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Welche
Verfahrensdauer angemessen ist, hängt von den konkreten Umständen ab, die in
ihrer Gesamtheit zu würdigen sind. Kriterien hierfür bilden etwa die Schwere des
Tatvorwurfs, die Komplexität des Sachverhaltes, die dadurch gebotenen Unter-
suchungshandlungen, das Verhalten des Beschuldigten und dasjenige der Be-
hörden sowie die Zumutbarkeit für den Beschuldigten. Als krasse Zeitlücke,
welche eine Sanktion aufdrängt, gilt etwa eine Untätigkeit von 13 oder
14 Monaten im Stadium der Untersuchung, eine Frist von vier Jahren für den
Entscheid über eine Beschwerde gegen eine Anklagehandlung oder eine Frist
von zehn oder elfeinhalb Monaten für die Weiterleitung eines Falles an die
Beschwerdeinstanz (BGE 143 IV 373 E. 1.3.1 S. 377; 130 I 269 E. 3.1 S. 273;
Urteil 6B_441/2019 vom 12. September 2019 E. 3.1; je mit Hinweisen).
Nach einem anonymen Schreiben vom 10. November 2015 (Urk. 2/1) erfolgte am
26. November 2015 die erste Hausdurchsuchung (Urk. 1 S. 10). Die Beschuldigte
wurde am 19. September 2016 verhaftet und gleichentags durch die Stadtpolizei
einvernommen (Urk. 81/2; Urk. 15/1). Die Hafteinvernahme fand am
20. September 2016 statt, weitere Befragungen der Beschuldigten folgten im
Februar 2017, März 2017, Juli 2017, Dezember 2018, Februar 2019,
November 2019, Dezember 2019, Mai 2020 und Juni 2020 (Urk. 15/1-14). Den
Gang der Untersuchung fasst die Vorinstanz detailliert und sorgfältig
zusammen, wobei sie unter anderem auf die verschiedenen
Hausdurchsuchungen, Ersatzmassnahmen, Beschlagnahmungen und

- 47 -
Gutachtensaufträge verweist. Dabei hält sie richtig fest, dass in der Zeitspanne
ab Juli 2017 bis Dezember 2018 zwar keine Einvernahmen der Beschuldigten,
hingegen zahlreiche Untersuchungshandlungen erfolgten (Urk. 125 S. 11 ff.).
Insoweit sind eigentliche Bearbeitungslücken nicht auszumachen. Eine
insgesamt zu lange Verfahrensdauer verortet die Vorinstanz aber zwischen der
ersten Hausdurchsuchung im November 2015 und der Anklageerhebung im
September 2020. Dies kann übernommen werden. Die erste
Hausdurchsuchung an der P._____-strasse … wurde in Anwesenheit von
sechs Untermietern durchgeführt (Urk. 72/3-16). Dannzumal erfolgten die ersten
Konfrontationen mit den hier zu beurteilenden Straftaten. Die beinahe fünfjährige
Zeitspanne bis zur Anklageerhebung ist leicht strafmindernd zu
berücksichtigen.
Das erstinstanzliche Gerichtsverfahren gibt unter diesem Titel zu keinen Be-
merkungen Anlass. Nach der Anklageerhebung am 25. September 2020 fand die
erstinstanzliche Hauptverhandlung am 7. April 2021 statt. Gleichentags wurde das
erstinstanzliche Urteil gefällt und eröffnet sowie am 1. Juni 2021 den Parteien in
schriftlich begründeter Form zugestellt (Prot. I S. 11 ff.; Urk. 120; Urk. 124).
Zum Gang des Berufungsverfahrens kann auf das bereits Ausgeführte verwiesen
werden (E. I.1.). Dabei wird nicht verkannt, dass das begründete Urteil der Vor-
instanz den Parteien am 1. Juni 2021 zuging und bis zur Berufungsverhandlung
am 26. Januar 2023 rund 20 Monate respektive seit der erstinstanzlichen
Eröffnung im Dispositiv rund 21 ½ Monate vergingen. Das Bundesgericht hat eine
Verletzung des Beschleunigungsgebots bei einer Zeitspanne von über
20 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen Entscheideröffnung und der
Berufungsverhandlung in einem komplexen Fall mit erheblichem Aktenumfang
und sieben Beschuldigten verneint (Urteil 6B_164/2011 vom 23. Dezember 2011
E. 4.4.2). Ebenso wenig wurde bei einem Verfahren betreffend gewerbsmässigen
Betrug und Urkundenfälschung mit Blick auf die Komplexität des Verfahrens eine
Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der erstinstanzlich schriftlichen
Urteilseröffnung und der zweitinstanzlichen Urteilsbegründung eine "krasse
Zeitlücke" angenommen (Urteil 6B_711/2011 vom 31. Januar 2012 E. 2.2. und

- 48 -
2.4). Nach der Rechtsprechung kann von Behörden und Gerichten nicht
verlangt werden, dass sie sich ständig einem einzigen Fall widmen, so dass
Zeitspannen, in denen das Verfahren aufgrund der Geschäftslast stillsteht,
unumgänglich sind (BGE 130 IV 54 E. 3.3.3 S. 56 mit Hinweis). Hier erscheint
insbesondere mit Blick auf den Umfang der Akten, der Anklageschrift und des
erstinstanzlichen Urteils die Dauer des Berufungsverfahrens noch nicht als zu
lang.
In Nachachtung der zu langen Dauer des Untersuchungsverfahrens rechtfertigt
es sich, die Einsatzstrafe von 32 Monaten in Übereinstimmung mit den Aus-
führungen der Verteidigung (Urk. 184 S. 27) um 6 Monate zu reduzieren, was
zu einer Freiheitsstrafe von 26 Monaten führt.
3.6. Führt die Strafzumessung unter Würdigung aller wesentlichen Umstände
zu einer Freiheitsstrafe, welche im Bereich eines Grenzwertes zum bedingten
bzw. teilbedingten Strafvollzug liegt, hat sich das Gericht zu fragen, ob –
zugunsten der beschuldigten Person – auch eine Sanktion, welche die Grenze
nicht überschreitet, noch innerhalb des Ermessensspielraums liegen würde.
Bejaht es die Frage, hat es die Strafe in dieser Höhe festzulegen. Verneint es
sie, ist es zulässig, auch eine nur unwesentlich über der Grenze liegende
Freiheitsstrafe auszufällen. Das Gericht hat diesen Entscheid im Urteil aus-
drücklich zu begründen (BGE 134 IV 17 E. 3.5 und 3.6; BGer Urteil
6B_449/2011 vom 12. September 2011 E. 3.6.1).
Vorliegend liegt die nach Berücksichtigung der massgeblichen Strafzu-
messungsfaktoren festgesetzte Strafe bei 26 Monaten Freiheitsstrafe. Gemäss
Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder einer
Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren bzw. 24 Monaten in der Regel auf,
wenn eine unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der
Begehung weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Die vorliegend ausge-
fällte Strafe liegt damit bloss zwei Monate über dem Grenzwert, bis zu welchem
eine vollständig bedingte Strafe ausgefällt werden könnte. Die auf unterschiedli-
chen subjektiven und objektiven Anhaltspunkten basierende Strafzumessung
zeigt dabei auf, dass auch eine Freiheitsstrafe von 24 Monaten noch im Rahmen

- 49 -
des Ermessensspielraumes liegen würde. Es ist daher eine Freiheitsstrafe von 24
Monaten auszufällen.
3.7. Der Milderungsgrund im Sinne von Art. 48 lit. e StGB steht nicht zur
Diskussion, da die Beschuldigte den gewerbsmässigen Wucher bis Februar 2017
betrieb.
3.8. Zusammenfassend ist die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe von
24 Monaten zu bestrafen. Die erstandene Haft von zwei Tagen ist auf die
Freiheitsstrafe anzurechnen (Art. 51 StGB).
V. Vollzug
Nach Art. 42 Abs. 1 StGB schiebt das Gericht den Vollzug einer Geldstrafe oder
einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren in der Regel auf, wenn eine
unbedingte Strafe nicht notwendig erscheint, um den Täter von der Begehung
weiterer Verbrechen oder Vergehen abzuhalten. Für den bedingten Vollzug nach
Art. 42 Abs. 1 StGB genügt das Fehlen einer ungünstigen Prognose, das heisst
die Abwesenheit der Befürchtung, der Täter werde sich nicht bewähren (BGE 134
IV 1 E. 4.2.2 S. 5 f.). Die Prüfung der Bewährungsaussichten des Täters ist
anhand einer Gesamtwürdigung aller wesentlichen Umstände vorzunehmen
(BGE 144 IV 277 E. 3.2 S. 282 f.; vgl. dazu im Einzelnen: BGE 134 IV 1 E. 4.2.1
S. 5; 134 IV 140 E. 4.5 S. 144; je mit Hinweisen).
Die auszufällende Freiheitsstrafe von 24 Monaten bewegt sich im
Anwendungsbereich der bedingten Strafe. Die Beschuldigte ist nicht
vorbestraft (Urk. 128). Seit den heute zu beurteilenden Vorfällen ist sie nicht
mehr strafrechtlich in Erscheinung getreten. Das vorliegende – während längerer
Zeit hängige – Strafverfahren und der mit der Verurteilung verbundene
Strafregistereintrag dürften sie ausreichend beeindruckt haben. Es ist daher
nicht davon auszugehen, sie werde in Zukunft erneut straffällig und sich nicht
bewähren. Damit fällt die Legalprognose nicht negativ aus und ist ihr der
bedingte Vollzug zu gewähren. Die Probezeit ist auf zwei Jahre festzusetzen.

- 50 -
VI. Zivilansprüche
Die Vorinstanz verweist die Zivilklage von zwölf Privatklägern in Anwendung von
Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO auf den Zivilweg. Die Beschuldigte beantragt im Be-
rufungsverfahren im Hauptpunkt die Abweisung der Forderung und begründet
dies hauptsächlich mit dem beantragten Freispruch (Urk. 184 S. 28). Da die Be-
schuldigte auch im vorliegenden Verfahren des gewerbsmässigen Wuchers schul-
dig zu sprechen ist und die vorinstanzlichen Erwägungen überdies zu teilen sind
(Urk. 125 S. 138 ff.), ist der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren
Schadenersatzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu bestätigen
(Dispositivziffer 5).
VII. Verwendung beschlagnahmten Vermögens
1. Die Zwangsmassnahme der Beschlagnahme ist in Art. 263 ff. StPO gere-
gelt. Gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO können Gegenstände und Vermögenswerte
einer beschuldigten Person oder einer Drittperson beschlagnahmt werden,
wenn die Gegenstände und Vermögenswerte voraussichtlich zur Sicherstellung
von Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen gebraucht
werden (lit. b; vgl. auch Art. 268 StPO) oder wenn sie voraussichtlich einzuzie-
hen sind (lit. d; sogenannte Einziehungsbeschlagnahme). Eine weitere Be-
schlagnahme regelt das Strafgesetzbuch in Art. 71 Abs. 3 StGB im Zusam-
menhang mit der Ersatzforderung (sogenannte Ersatzforderungsbeschlagnah-
me). Ist die Beschlagnahme eines Gegenstands oder Vermögenswertes nicht
vorher aufgehoben worden, so ist über seine Rückgabe an die berechtigte
Person, seine Verwendung zur Kostendeckung oder über seine Einziehung im
Endentscheid zu befinden (Art. 267 Abs. 3 StPO). Die Einziehung deliktischer
Gegenstände und Vermögenswerte ist in Art. 69 ff. StGB geregelt.
2. Die bei der Beschuldigten am 12. Dezember 2019 von der Staatsanwalt-
schaft II des Kantons Zürich beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und
EUR 730.– (respektive Fr. 775.65; Urk. 76/2) sind mit der Vorinstanz zur
Kostendeckung heranzuziehen (Urk. 77/1).

- 51 -
3. Die am 21. Januar 2020 von der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich
bei der Zürcher Kantonalbank (Urk. 54/7; Urk. 77/2) und der Credit Suisse AG
(Urk. 57/7; Urk. 77/3; Urk. 77/10) beschlagnahmten Guthaben sind mit der Vor-
instanz zur Kostendeckung heranzuziehen:
4. Konten bei der Zürcher Kantonalbank
− Guthaben von Fr. 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto
Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte,
− Guthaben von Fr. 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto
Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie
− Guthaben von Fr. 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Konto
Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte.
Die Zürcher Kantonalbank ist anzuweisen, ab dem Konto Nr. 1 einen Betrag von
Fr. 53'850.51, ab dem Konto-Nr. 2 einen Betrag von Fr. 12'034.21 und ab dem
Konto Nr. 3 einen Betrag von Fr. 10'255.25 auf das Postkonto 80-10210-7,
lautend auf Obergericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei
einem Minderbetrag sind die Überweisungen im Umfang der effektiven Totalsaldi
vorzunehmen. Bei einem Mehrbetrag sind die Kontosperren auf den erwähnten
drei Konten der Beschuldigten bei der Zürcher Kantonalbank nach den
Überweisungen aufzuheben.
5. Konto bei der Credit Suisse AG
− Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.– (Stand 31. Dezember 2022; Urk. xx)
auf dem Konto Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, mithin
Fr. 11'382.50. O._____ hielt fest, die Hälfte des Guthabens gehöre ihm
(Urk. 17/1 S. 7), was die Beschuldigte nicht anders darstellte (Urk. 15/14
S. 4) und dazu ausführen liess, das Konto laute auch auf O._____ (Urk. 77/2
S. 4).
Die Credit Suisse AG ist anzuweisen, ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Be-
schuldigte und O._____, die Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.– (mithin
Fr. 11'382.50) auf das Postkonto 80-10210-7, lautend auf Obergericht des Kan-

- 52 -
tons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Fr. 22'765.– unter-
schreitenden Saldo ist die Überweisung im Umfang der Hälfte des effektiven Sal-
dos vorzunehmen. Im Mehrbetrag ist die Kontosperre aufzuheben.
VIII. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Kostenfolgen im erstinstanzlichen Verfahren
Die erstinstanzliche Kostenfestsetzung (Dispositivziffer 13, inklusive die Entschä-
digung der amtlichen Verteidigung) ist wie ausgeführt in Rechtskraft erwachsen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die erstinstanzliche Kostenauflage (Dis-
positivziffern 14 und 15) zu bestätigen. Zu bestätigen ist auch der vorinstanzliche
Entscheid, soweit der Beschuldigten die Kosten der amtlichen Verteidigung im
Umfang von Fr. 21'066.30 auferlegt und im Übrigen mit dem Hinweis auf Art. 135
Abs. 4 StPO auf die Gerichtskasse genommen werden (Urk. 125 S. 149 f.). Zwar
ist der Saldo des Konto-Nr. 4 bei der CS in der Zwischenzeit gering tiefer, hinge-
gen blieben die beschlagnahmten Barschaften im vorinstanzlichen Entscheid in-
soweit unberücksichtigt.
2. Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren
2.1. Die Verfahrenskosten sind auf Fr. 5'000.– zu veranschlagen (Art. 424
Abs. 1 StPO in Verbindung mit § 16 Abs. 1 und § 14 der Gebührenverordnung
des Obergerichts). Die Kosten im Rechtsmittelverfahren tragen die Parteien
nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Ob
eine Partei im Rechtsmittelverfahren als obsiegend oder unterliegend gilt,
hängt davon ab, in welchem Ausmass ihre vor Beschwerdeinstanz bzw.
Berufungsgericht gestellten Anträge gutgeheissen wurden (THOMAS DOMEISEN,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, Bd. II, 2. Aufl.
2014, N. 6 zu Art. 428 StPO). Nach Art. 428 Abs. 2 lit. b StPO können einer Par-
tei, die ein Rechtsmittel ergriffen und einen für sie günstigeren Entscheid erwirkt
hat, die Kosten auferlegt werden, wenn der angefochtene Entscheid nur unwe-
sentlich abgeändert wird.

- 53 -
2.2. Die Beschuldigte strebte mit ihrer Berufung einen Freispruch an und unter-
liegt im Berufungsverfahren mit ihren Anträgen nahezu vollumfänglich. Lediglich
hinsichtlich des Strafmasses obsiegt sie leicht. Es rechtfertigt sich daher, die
Kosten des Berufungsverfahrens, mit Ausnahme der Kosten der amtlichen Ver-
teidigung, der Beschuldigten zu 5/6 aufzuerlegen und im Übrigen auf die Ge-
richtskasse zu nehmen. Die Kosten der amtlichen Verteidigung für das
Berufungsverfahren sind zu 5/6 einstweilen und zu 1/6 definitiv auf die Ge-
richtskasse zu nehmen. Eine allfällige Rückerstattungspflicht der Beschuldig-
ten im Umfang von 5/6 ist vorzubehalten (Art. 135 Abs. 4 StPO).
2.3. Die amtliche Verteidigung macht im Berufungsverfahren – unter
Annahme einer geschätzten Dauer für die Berufungsverhandlung und eine
Nachbesprechung – einen Aufwand von Fr. 26'789.90 (inkl. Barauslagen und
MwSt.) geltend, was ausgewiesen ist (Urk. 185/3) und angemessen erscheint.
Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Dauer der Berufungsverhandlung
rechtfertigt es sich, Rechtsanwalt MLaw X1._____ für seine Aufwendungen im
Berufungsverfahren pauschal und gesamthaft mit Fr. 26'300.– (inkl. Auslagen und
MwSt.) zu entschädigen.
Es wird beschlossen:
1. Es wird festgestellt, dass das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 9. Abteilung,
vom 7. April 2021 wie folgt in Rechtskraft erwachsen ist:
"Es wird erkannt:
1.-3. (…)
4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.
5. (…)
6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:
m) B.______ (Privatkläger 1)
n) C.______ (Privatkläger 2)

- 54 -
o) D.______ (Privatkläger 3)
p) E.______ (Privatkläger 5)
q) F.______ (Privatkläger 6)
r) H.______ (Privatklägerin 8)
s) N._____ (Privatkläger 9)
t) I.______ (Privatkläger 10)
u) J.______ (Privatkläger 11)
v) K.______ (Privatkläger 12)
w) L.______ (Privatkläger 13)
x) M.______ (Privatkläger 14).
7.-11. (…)
12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten
Gegenstände werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis
drei Monate danach auf erstes Verlangen der Beschuldigten herausgegeben.
Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist werden sie der Lagerbehörde zur Ver-
nichtung überlassen.
Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen
betr. die Wohnungen P._____-strasse,
Q._____ und R._____-strasse
Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen
Quittungen
Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die
Wohnungen P._____-strasse, Q._____ und
R._____-strasse
Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV,
Urteile, BQ._____ etc.
Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks

- 55 -
Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda
Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend
auf S._____
Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion"
Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3"
13. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
CHF 12'000.00 die weiteren Auslagen betragen:
CHF 30'000.00 Gebühr Strafuntersuchung § 4 GebStrV;
CHF 1'105.00 Kosten Kantonspolizei Zürich;
CHF 16'911.70 amtliche Verteidigung (RA X2._____: vormalig);
CHF 45'892.80 amtliche Verteidigung (RA X3._____);
CHF 21'244.15 Gutachten/Expertisen etc.;
CHF 2'197.00 Auslagen Untersuchung.
Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten.
14.-15. (…)
16. Rechtsanwalt Dr. iur. X3._____ wird für seine Bemühungen und Barauslagen
als amtlicher Verteidiger mit insgesamt CHF 45'892.80 (inkl. Mehrwertsteuer;
abzüglich Akontozahlungen von CHF 37'037.45) aus der Gerichtskasse ent-
schädigt.
17. (Mitteilungen)
18. (Rechtsmittel)"
2. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.
Es wird erkannt:
1. Die Beschuldigte A.______ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im
Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2
StGB.

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2. Die Beschuldigte wird bestraft mit einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten,
wovon 2 Tage durch Untersuchungshaft erstanden sind.
3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird aufgeschoben und die Probezeit auf
2 Jahre festgesetzt.
4. Der erstinstanzliche Verweis der Privatkläger mit ihren Schadenersatz-
begehren auf den Weg des Zivilprozesses (Dispositivziffer 5) wird bestätigt.
5. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom
12. Dezember 2019 beschlagnahmten Barschaften von Fr. 2'950.– und
EUR 730.– (Fr. 775.65) werden zur Kostendeckung verwendet.
6. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich
vom 21. Januar 2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Gut-
haben auf den Konten der Beschuldigten werden zur Kostendeckung heran-
gezogen:
− Guthaben von Fr. 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon-
to Nr. 1, lautend auf die Beschuldigte,
− Guthaben von Fr. 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon-
to Nr. 2, lautend auf die Beschuldigte, sowie
− Guthaben von Fr. 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem Kon-
to Nr. 3, lautend auf die Beschuldigte.
Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft
dieses Urteils ab dem Konto Nr. 1 einen Betrag von Fr. 53'850.51, ab dem
Konto-Nr. 2 einen Betrag von Fr. 12'034.21 und ab dem Konto Nr. 3 einen
Betrag von Fr. 10'255.25 auf das Postkonto 80-10210-7, lautend auf Ober-
gericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich, zu überweisen. Bei einem Minder-
betrag sind die Überweisungen im Umfang der effektiven Totalsaldi vorzu-
nehmen. Bei einem Mehrbetrag werden die Kontosperren auf den erwähn-
ten drei Konten der Beschuldigten bei der Zürcher Kantonalbank nach den
Überweisungen aufgehoben.

- 57 -
7. Im Betrag von Fr. 11'382.50 wird das mit Verfügung der Staatsanwalt-
schaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 bei der Credit Suisse AG
beschlagnahmte Guthaben auf dem Konto Nr. 4, lautend auf die Be-
schuldigte und O._____, zur Kostendeckung herangezogen.
Die Credit Suisse AG wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft dieses
Urteils ab dem Konto-Nr. 4, lautend auf die Beschuldigte und O._____, die
Hälfte des Guthabens von Fr. 22'765.–, mithin Fr. 11'382.50, auf das Post-
konto 80-10210-7, lautend auf Obergericht des Kantons Zürich, 8001 Zürich,
zu überweisen. Bei einem Fr. 22'765.– unterschreitenden Saldo ist die
Überweisung im Umfang der Hälfte des effektiven Saldos vorzunehmen. Im
Mehrbetrag wird die Kontosperre aufgehoben.
8. Die erstinstanzliche Kostenauflage (Dispositivziffern 14 und 15) wird bestä-
tigt.
9. Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 5'000.– ; die weiteren Kosten betragen:
vormalige amtliche Verteidigung, bereits ausbezahlt
Fr. 667.40
(RA X3._____)
Fr. 26'300.– amtliche Verteidigung (RA X1._____)
10. Die Kosten des Berufungsverfahrens, mit Ausnahme der Kosten der amt-
lichen Verteidigung, werden der Beschuldigten zu 5/6 auferlegt und im
Übrigen auf die Gerichtkasse genommen.
Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden zu 5/6 einstweilen und im
Übrigen definitiv auf die Gerichtskasse genommen. Die Rückzahlungspflicht
der Beschuldigten bleibt im Umfang von 5/6 gemäss Art. 135 Abs. 4 StPO
vorbehalten.
11. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung im Dispositiv an

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− die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der
Beschuldigten (übergeben)
− die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich (versandt)
− den Privatkläger 1 B.______ (versandt)
− den Privatkläger 2 C.______ (versandt)
− den Privatkläger 3 D.______ (versandt)
− den Privatkläger 4 BP._____ (versandt)
− den Privatkläger 5 E.______ (versandt)
− den Privatkläger 6 F.______ (versandt)
− den Privatkläger 7 G.______ (versandt)
− die Privatklägerin 8 H._____ (versandt)
− den Privatkläger 9 N._____ (versandt)
− den Privatkläger 10 I._____ (versandt)
− den Privatkläger 11 J.______ (versandt)
− den Privatkläger 12 K.______ (versandt)
− den Privatkläger 13 L.______ (versandt)
− den Privatkläger 14 M.______ (versandt)
(Eine begründete Urteilsausfertigung gemäss Art. 84 Abs. 4 StPO wird
den Privatklägern nur zugestellt, sofern sie dies innert 10 Tagen nach
Erhalt des Dispositivs verlangen.)
sowie in vollständiger Ausfertigung an
− die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der
Beschuldigten
− die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich
und nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Erledigung allfälli-
ger Rechtsmittel an
− die Vorinstanz
− das Migrationsamt des Kantons Zürich
− die Koordinationsstelle VOSTRA/DNA mit Formular A
− die Kordinationsstelle VOSTRA/DNA mit dem Formular "Löschung des
DNA-Profils und Vernichtung des ED-Materials"
− die Kasse des Bezirksgerichts Zürich betr. Disp. Ziff. 5

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− die Zürcher Kantonalbank, Recht Steuern & Compliance, Postfach,
8010 Zürich, betr. Disp. Ziff. 6
− die Credit Suisse (Schweiz) AG, Rechtsdienst, 8070 Zürich,
betr. Disp. Ziff. 7.
12. Gegen diesen Entscheid kann bundesrechtliche Beschwerde in Straf-
sachen erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung der vollständigen,
begründeten Ausfertigung an gerechnet, bei der Strafrechtlichen Abteilung
des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der in Art. 42 des Bundes-
gerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen.
Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen
richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichts-
gesetzes.
Obergericht des Kantons Zürich
I. Strafkammer
Zürich, 26. Januar 2023
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. Ch. Prinz MLaw L. Zanetti

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Zur Beachtung:
Der/die Verurteilte wird auf die Folgen der Nichtbewährung während der Probezeit aufmerksam
gemacht:
Wurde der Vollzug einer Geldstrafe unter Ansetzung einer Probezeit aufgeschoben, muss sie vor-
erst nicht bezahlt werden. Bewährt sich der/die Verurteilte bis zum Ablauf der Probezeit, muss
er/sie die Geldstrafe definitiv nicht mehr bezahlen (Art. 45 StGB); Analoges gilt für die bedingte
Freiheitsstrafe.
Eine bedingte Strafe bzw. der bedingte Teil einer Strafe kann im Übrigen vollzogen werden
(Art. 46 Abs. 1 bzw. Abs. 4 StGB),
- wenn der/die Verurteilte während der Probezeit ein Verbrechen oder Vergehen begeht,
- wenn der/die Verurteilte sich der Bewährungshilfe entzieht oder die Weisungen missachtet.