zh_obergericht · RU250006 · 2025-01-27 · de
Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU250006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Funck
Beschluss vom 27. Januar 2025
in Sachen
A._____ GmbH,
Berufungsklägerin
gegen
B._____,
Beklagter und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____,
betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde des Bezirksge-
richtes Winterthur vom 16. Dezember 2024 (MO240439)

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Erwägungen:
1.1. Mit Mietvertrag vom 21. resp. 30. März 2022 mieteten C._____, D._____
und als Solidarhafterin E._____ vom Rechtsvorgänger des Beklagten und Beru-
fungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagter) per 1. April 2022 das Restau-
rant im EG und die Gartenwirtschaft an der F._____-strasse 1 in G._____
(act. 7/6). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 19. Oktober 2024 liess der Be-
rufungsbeklagte das Mietverhältnis per 30. November 2024 aufgrund von Zah-
lungsverzug kündigen (act. 7/2, act. 7/6). C._____ und E._____ fochten die Kün-
digung in der Folge mit Eingabe vom 30. Oktober 2024 bei der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirksgerichtes Winterthur (nachfolgend: Vorinstanz) an (act. 7/1). Die
Vorinstanz lud die Parteien zu einer Schlichtungsverhandlung auf den 16. Dezem-
ber 2024 vor (act. 7/7). C._____ und E._____ erschienen jedoch unentschuldigt
nicht zur Verhandlung (Prot. VI S. 3), woraufhin die Vorinstanz mit Beschluss vom
16. Dezember 2024 das Verfahren zufolge Gegenstandslosigkeit als erledigt ab-
schrieb (act. 3 = act. 6 = act. 7/8).
1.2. Mit Eingabe vom 14. Januar 2025 (Datum Poststempel) erhob die Beru-
fungsklägerin daraufhin fristgerecht Berufung bei der Kammer (act. 2). Die vorins-
tanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-9). Da sich die Berufung, wie nach-
folgend aufzuzeigen sein wird, sogleich als offensichtlich unzulässig erweist, kann
auf das Einholen einer Berufungsantwort verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Dem Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid lediglich eine Kopie
der Berufung zuzustellen.
2.1. Damit auf ein Rechtsmittel eingetreten werden kann, müssen die Zulässig-
keitsvoraussetzungen erfüllt sein. So muss die Rechtsmittelfrist eingehalten wor-
den sein, die Berufung muss Anträge und eine Begründung enthalten und sich
gegen ein zulässiges Anfechtungsobjekt richten; weiter muss die Berufung bei der
zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht worden sein und schliesslich muss
die das Rechtsmittel erhebende Person dazu legitimiert und durch den angefoch-
tenen Entscheid beschwert sein. Die Prüfung der Rechtsmittelvoraussetzungen ist
von Amtes wegen vorzunehmen. Liegt eine Voraussetzung nicht vor, ist auf das

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Rechtsmittel nicht einzutreten (zum Ganzen ZK ZPO-Reetz, 3. Aufl. 2016, Vorbe-
merkungen zu den Art. 308–318, N 50 m.w.H.).
2.2. Zum Ergreifen eines Rechtsmittels legitimiert sind grundsätzlich die Par-
teien. Dritte sind dann legitimiert, wenn der erstinstanzliche Entscheid ihre Rechte
unmittelbar verletzt. Beispiele sind etwa der unentgeltliche Rechtsvertreter oder
der Zeuge, die zur Anfechtung der Höhe der ihnen zugesprochenen Entschädi-
gung legitimiert sind, der Arbeitgeber bei einer Schuldneranweisung im Sinne von
Art. 177 ZGB, oder ein Dritter, der sich in einem Vaterschaftsprozess einer Blut-
probe unterziehen muss (Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Vor
Art. 308–334 N 93 f.; ZK ZPO-Reetz, 3. Aufl. 2016, Vorbemerkungen zu den Art.
308–318 N 35).
2.3. Vorliegend war das Schlichtungsverfahren wie erwähnt von C._____ und
E._____ eingeleitet worden (vgl. act. 7/1). Die Vorinstanz nahm sie entsprechend
– richtigerweise – als Kläger 1 und 2 ins Rubrum auf und verschickte die Vorla-
dung vom 11. November 2024 – ebenfalls korrekterweise – an sie, und zwar an
die im Schlichtungsgesuch angegebene Zustelladresse an der H._____-strasse 2
in G._____. C._____ holte die beiden an ihn und an E._____ adressierten Vorla-
dungen innert der Abholfrist bei der Post ab (vgl. act. 7/1 und act. 7/7).
2.4. Die Berufung gegen den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz erheben
aber weder C._____ noch E._____, sondern ausdrücklich die Berufungsklägerin.
Zwar ist in der Berufung als Absender C._____, F._____-strasse 1, G._____, auf-
geführt (act. 2 S. 1). Unterzeichnet ist die Berufung ebenfalls von C._____, aller-
dings in seiner Funktion als einzelzeichnungsberechtigter Gesellschafter und Vor-
sitzender der Geschäftsführung der Berufungsklägerin (vgl. act. 5), sind doch am
Schluss der Berufung zuerst der Name der Berufungsklägerin, "A._____ GmbH",
in einer zweiten Zeile die Funktion "Mitarbeiter", und darunter der Name
"C._____" aufgeführt (vgl. act. 2 S. 3). Zudem wird in der Berufung erwähnt, es
handle sich um die "Anfechtungsklage der Firma A._____ GmbH" und es wird gel-
tend gemacht, "Wir, die A._____ GmbH", habe von der Vorinstanz keine Vorla-
dung erhalten, die Vorladung sei an die H._____-strasse 2 geschickt worden und

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somit nicht an die Adresse der zuständigen Sachbearbeiter gelangt, weshalb am
unentschuldigten Fernbleiben kein Verschulden bestehe (act. 2 S. 1).
2.5. Die Berufungsklägerin war entgegen ihrer Ansicht nicht Partei im vorins-
tanzlichen Verfahren. Da nicht ersichtlich ist, inwiefern der angefochtene Ent-
scheid ihre Rechte als Dritte unmittelbar verletzt, fehlt es der Berufungsklägerin
damit an der Legitimation zur Erhebung einer Rechtsmittels. Auf die Berufung ist
damit nicht einzutreten.
2.6. Lediglich am Rande angemerkt sei, dass von einer fehlerhaften Vorladung
der Vorinstanz keine Rede sein kann, erfolgte die Vorladung doch an die Parteien
und kam diesen – insbesondere C._____ – auch nachweislich zur Kenntnis. Sich
darauf zu berufen, die durch ebendiesen C._____ vertretene Berufungsklägerin
sei nicht richtig vorgeladen worden, um die Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheides zu erreichen, grenzt nach dem Gesagten an Treuwidrigkeit.
3. Gemäss Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO werden in Schlichtungsverfahren betref-
fend Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten er-
hoben. Ebenso werden im Schlichtungsverfahren keine Parteientschädigungen
gesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch für das Rechtsmittelverfahren
(OGer ZH PD110010 vom 31. Oktober 2011 E. 4a).
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 2, sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen
Akten an die Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen
Empfangsschein.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C. Funck
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