zh_obergericht · LF150049 · 2015-10-26 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150049-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Ge-
richtsschreiber lic. iur. M. Hinden.
Beschluss und Urteil vom 26. Oktober 2015
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Beschwerdeführer,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
C._____,
Kläger und Beschwerdegegner,
vertreten durch D._____ GmbH, diese vertreten durch Rechtsanwalt MLaw
Y._____,
betreffend Ausweisung
(Rechtsschutz in klaren Fällen)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach
vom 24. August 2015 (ER150055)

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Erwägungen:
1. Einleitung, Prozessgeschichte
1.1. Am 24. September 2008 schlossen der Kläger und Beschwerdegegner (im
Folgenden: Kläger) als Vermieter und E._____ sowie F._____ als Mieter einen
Mietvertrag über die 2 ½-Zimmer-Wohnung im 2. Stock rechts in der Liegenschaft
G._____-Strasse … in H._____. Mit Eingabe vom 6. August 2014 stellte der Klä-
ger beim Bezirksgericht Bülach ein Ausweisungsbegehren gegen E._____ sowie
F._____ und stützte sich dabei auf eine am 27. Juni 2014 per 31. Juli 2014 aus-
gesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs (act. 1/4/1). Zur Verhandlung
vom 5. September 2014 erschienen Rechtsanwalt Y._____ für den Kläger, die
beklagten Mieter E._____ und F._____ sowie A._____. Dieser erklärte, er wohne
mit seiner Frau B._____ als Untermieter in der streitbetroffenen Wohnung (act.
1/4, Protokoll S. 4). Die an der Verhandlung Anwesenden schlossen folgende
Vereinbarung (act. 1/4/15):
1. Die Parteien stellen fest, dass das zwischen ihnen bestehende
Mietverhältnis über die 2 ½-Zimmer-Wohnung, 2. Stock rechts
samt Kellerabteil, in der Liegenschaft G._____-Strasse …,
H._____ (Mietvertrag vom 24. September 2008) per heutigem Da-
tum beendet ist und mit Wirkung ab heute ein Mietvertrag zwi-
schen dem Kläger und den ursprünglichen Untermietern A._____
und B._____ nach den Bedingungen und Auflagen des gerade
erwähnten Mietvertrages abgeschlossen wird. Dieser Mietvertrag
ist A._____ und B._____ bekannt.
Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger A._____ sowie B._____
ist befristet bis 31. März 2015 und nicht erstreckbar.
2. Die Beklagten haften für den bis heute ausstehenden Mietzins
und den Mietzins aus Mietvertrag zwischen dem Kläger und den
ursprünglichen Untermietern A._____ und B._____ (Ziffer 1 die-
ser Vereinbarung) solidarisch.
3. Die Beklagten sowie A._____ und B._____ verpflichten sich, das
genannte Mietobjekt bis spätestens 31. März 2015 ordnungsge-
mäss zu räumen und zu verlassen.
4. Die Parteien übernehmen die Gerichtskosten je zur Hälfte und
verzichten für das vorliegende Verfahren gegenseitig auf eine
Prozessentschädigung.
5. Diese Vereinbarung steht unter dem Vorbehalt, dass B._____
diese bis spätestens 12. September 2014 ebenfalls unterzeichnet

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und die Vereinbarung dem Gericht bis zu diesem Datum (Post-
stempel) vollständig unterzeichnet eingereicht wird.
Am gleichen Tag wurde die Vereinbarung auch von B._____ unterzeichnet (act.
1/4/16). Mit Verfügung vom 11. September 2014 schrieb das Bezirksgericht
Bülach das Verfahren ab (act. 1/4/17).
1.2. Mit Eingabe vom 18. Juni 2015 (Datum Poststempel) reichte der Kläger
beim Bezirksgericht Bülach Klage gegen A._____ (im Folgenden: Beklagter 1)
und B._____ (im Folgenden: Beklagte 2) ein und stellte folgendes Rechtsbegeh-
ren (act. 1 S. 2):
1. Es sei den Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu befehlen, die 2.5 Zimmer Wohnung im 2.
Stock, an der G._____-Str. …, H._____, umgehend ordnungsge-
mäss zu räumen und zu verlassen.
2. Den Beklagten sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Be-
fehl nach Ziffer 1 Buse nach Art. 292 StGB anzudrohen.
(Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu
Lasten der Beklagten.
Mit Verfügung vom 24. Juni 2015 setzte die Vorinstanz dem Kläger Frist zur Leis-
tung eines Kostenvorschusses von CHF 850.00 sowie den Beklagten eine Frist
an, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 5). Der Kostenvor-
schuss wurde bezahlt (act. 11). Mit Eingabe vom 9. Juli 2015 stellten die Beklag-
ten den Antrag, es sei ihnen die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen und
Rechtsanwalt X._____ sei als unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen. Die
Nachreichung der Vollmacht der Beklagten 2 wurde in Aussicht gestellt (act. 13).
Am 13. Juli 2015 stellten die Beklagten die Anträge, die Klage sei unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) abzuweisen und den Be-
klagten sei Frist zur Begründung des Gesuches um Gewährung der unentgeltli-
chen Rechtspflege anzusetzen (act. 16). Mit Verfügung vom 16. Juli 2015 setzte
die Vorinstanz den Beklagten Frist zur Begründung des Gesuches um unentgeltli-
che Rechtspflege an (act. 18). Am 23. Juli 2015 nahm der Kläger zur Eingabe der
Beklagten vom 13. Juli 2015 Stellung (act. 20). Dazu äusserten sich die Beklagten
wiederum mit Eingabe vom 7. August 2015. Gleichzeitig begründeten sie ihr Ge-

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such um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 23). Die Vollmacht
der Beklagten 2 an Rechtsanwalt X._____ wurde eingereicht (act. 24/2). Die Ein-
gabe vom 7. August 2015 wurde dem Kläger am 11. August 2015 zur freigestell-
ten Stellungnahme zugestellt (act. 25). Der Kläger verzichtete am 13. August
2015 darauf (act. 26). Am 24. August 2015 entschied das Bezirksgericht Bülach
Folgendes (act. 27 = act. 30)
(Verfügung):
1. Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
wird abgewiesen.
2. [Mitteilung]
3. [Rechtsmittelbelehrung]
(Urteil):
1. Die Beklagten werden verpflichtet, die 2 ½-Zimmerwohnung, 2. Stock rechts,
inklusive Kellerabteil, in der Liegenschaft G._____-Strasse …, H._____ so-
wie den dazu gehörenden Kellerraum unverzüglich zu räumen und dem Klä-
ger ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Bülach wird angewiesen, nach unbenutztem Ablauf
der Frist gemäss Ziffer 6 auf Verlangen des Klägers die Verpflichtung der
Beklagten gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die
Vollstreckung sind vom Kläger vorzuschiessen, sind ihr aber in solidarischer
Haftung für den Gesamtbetrag von den Beklagten zu ersetzen.
Diese Anweisung ist befristet bis 30. November 2015.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 850.– wird den Beklagten je unter solidarischer
Haftung für den gesamten Betrag auferlegt, aber mit dem vom Kläger geleis-
teten Kostenvorschuss von Fr. 850.– verrechnet. Die Beklagten werden ver-
pflichtet, dem Kläger den mit dem Kostenvorschuss geleisteten Betrag in so-
lidarischer Haftung für den gesamten Betrag zu ersetzen.

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4. Die Beklagten werden in solidarischer Haftung für den gesamten Betrag
verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.– (inklusive
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. [Mitteilung]
[Rechtsmittelbelehrung (Berufung)]
Dieser Entscheid wurde Rechtsanwalt X._____ sowie der Beklagten 2 am 27. Au-
gust 2015 zugestellt (act. 28).
Mit Eingabe vom 7. September 2015 erklärten die Beklagten Berufung und stell-
ten folgende Anträge (act. 31):
1. Es seien Ziff. 1 und 2. des Urteils des Einzelgerichts des Bezirks-
gerichts Bülach vom 24. August 2015 aufzuheben und es sei auf
das Ausweisungsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten
nicht einzutreten.
2. Es sei Ziff. 3 des vorgenannten Urteils aufzuheben und die Ent-
scheidgebühr dem Kläger und Berufungsbeklagten aufzuerlegen.
3. Es sei Ziff. 4 des vorgenannten Urteils aufzuheben und der Kläger
und Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, den Beklagten und
Berufungsklägern eine angemessene Parteientschädigung (zzgl.
MWSt.) zu bezahlen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.) zulasten
des Klägers und Berufungsbeklagten.
Es sei den Beklagten und Berufungsklägern im Berufungsverfahren die
unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und ihnen in der Person des
Unterzeichneten einen unentgeltlichen Rechtsbeistand zu bestellen.
In der Verfügung vom 15. September 2015 wurde erwogen, die Vorinstanz sei zu
Recht von einem Streitwert von CHF 9'360.00 ausgegangen, weshalb entgegen
der Rechtsmittelbelehrung des Bezirksgerichts Bülach das Rechtsmittel der Be-
schwerde zulässig sei. Die Berufung werde als Beschwerde entgegengenommen.
Dem Kläger wurde Frist zur Beschwerdeantwort angesetzt (act. 33). Mit Eingabe
vom 17. September 2015 stellten die Beklagten den Antrag, der Beschwerde sei
die aufschiebende Wirkung zu erteilen (act. 35). Die aufschiebende Wirkung wur-
de mit Verfügung vom 18. September 2015 erteilt und der Kläger wurde darauf

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hingewiesen, dass er innert der zur Beantwortung der Beschwerde angesetzten
Frist Einwendungen gegen den Aufschub der Vollstreckung erheben könne (act.
36). Mit Eingabe vom 22. September 2015 erstattete der Kläger die Beschwerde-
antwort und stellte folgende Anträge (act. 38):
1. Die Beschwerde sei abzuweisen und das Urteil des Bezirksge-
richts Bülach vom 14. August 2015 sei vollumfänglich zu bestäti-
gen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu
Lasten der Beschwerdeführer.
3. Prozessualer Antrag: Es sei der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zu entziehen.
Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif. Die
Frage der Aufhebung der aufschiebenden Wirkung stellt sich damit nicht mehr,
der klägerische Antrag ist abzuschreiben.
2. Begründung der Vorinstanz
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Parteien einen bis am 31. März 2015 befristeten
Mietvertrag geschlossen haben. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei nach Ab-
lauf des Vertrages kein neuer Vertrag geschlossen worden, weshalb die Beklag-
ten verpflichtet seinen, das Mietobjekt zu verlassen. Die Argumente der Beklagten
seien nicht stichhaltig. Zur Begründung ihres Standpunktes hätten die Beklagten
vorgebracht, der Kläger habe mit dem Ausweisungsbegehren zu lange zugewar-
tet, er habe Einzahlungsscheine für das ganze Jahr 2015 zugestellt und sie hätten
behauptet, Herr I._____ von der Liegenschaftenverwaltung habe ihnen zugesi-
chert, dass sie in der Wohnung verbleiben könnten, wenn alle Ausstände begli-
chen seien. Das letzte Argument überzeuge nicht, denn schon die Vorgänger der
Beklagten, E._____ sowie F._____, hätten sich im damaligen Ausweisungsver-
fahren auf telefonische Abmachungen und Zusicherungen berufen, die von der
Gegenseite bestritten worden seien. Die Beklagten hätten deshalb allen Grund
gehabt, sich die behauptete Erklärung von Herrn I._____ schriftlich bestätigen zu
lassen. Die Beklagten hätten weder dargelegt, wann sie die Ausstände bezahlten,
noch näher substanziert, wann Herr I._____ die Zusicherung gemacht habe und
ob diese telefonisch oder persönlich erfolgt sei. Die Darstellung der Beklagten sei

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eine Schutzbehauptung. Aus dem Umstand, dass der Kläger Einzahlungsscheine
für das ganze Jahr 2015 zugestellt habe, könne nichts zugunsten der Beklagten
abgeleitet werden, denn es sei notorisch, dass grössere Verwaltungen an alle
Mieter jeweils Ende Jahr oder von Kündigungstermin zu Kündigungstermin Ein-
zahlungsscheine zustellten. Ein konkludenter Vertragsschluss könne daraus nicht
abgeleitet werden. Dasselbe gelte für das Zuwarten des Klägers bis zur Stellung
des Ausweisungsbegehrens. Der Kläger habe gut zweieinhalb Monate zugewar-
tet. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei jeweils aufgrund der Ge-
samtumstände des Einzelfalles zu entscheiden, ob aus dem Zuwarten auf einen
Vertragswillen zu schliessen sei, wobei im damaligen Fall ein Zeitraum von zwei
Monaten und drei Wochen als ungenügend angesehen worden sei. Im vorliegen-
den Fall habe der Kläger etwa gleich lange gewartet. Unter Berücksichtigung des
befristetes Vertragsverhältnis und des Umstandes, dass sich die Beklagten schon
mehrmals unsubstanziert auf mündliche Zusicherungen des Vermieters berufen
hätten, sei trotz des Zuwartens des Klägers nicht von einem neuen Vertragsver-
hältnis auszugehen. Die Klage sei deshalb gutzuheissen. Da der Standpunkt der
Beklagten aussichtslos gewesen sei, sei auch das Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen.
3. Argumente der Beklagten
Nach Ansicht der Beklagten ist es nicht gerichtsnotorisch, dass Vermieter jeweils
im Voraus Einzahlungsscheine für das folgende Jahr zustellen. Selbst wenn dies
der Fall wäre, müsste dies im vorliegenden Fall aber im Kontext betrachtet wer-
den. Die Parteien hätten wenige Monate vor der Zustellung der Einzahlungs-
scheine die definitive Beendigung des Mietverhältnisses per Ende März 2015 ver-
einbart. Wenn nun kurze Zeit vor Ablauf des Mietverhältnisses Einzahlungsschei-
ne für die Zeit darüber hinaus zugestellt würden, könnten dies die Beklagten in
guten Treuen als Verlängerung des Mietverhältnisses verstehen. Unter diesem
Gesichtspunkt müsse auch das zweieinhalbmonatige Zuwarten des Klägers bis
zum Stellen des Ausweisungsbegehrens anders gewertet werden, als dies die
Vorinstanz getan habe. Von einem klaren Fall zugunsten des Klägers könne keine
Rede sein, weshalb auf das Ausweisungsbegehren nicht einzutreten sei.

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4. Stellungnahme des Klägers
Der Kläger stimmt dem angefochtenen Entscheid und der Begründung der Vor-
instanz zu. Die Beschwerdebegründung hält der Kläger für ungenügend, weshalb
fraglich sei, ob auf die Beschwerde einzutreten sei.
Mit Blick auf die Vorgeschichte könne im vorliegenden Fall nur unter sehr restrikti-
ven Umständen von einem konkludenten Vertragsschluss ausgegangen werden.
Die Voraussetzungen seien nicht erfüllt. Nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung sei von einem konkludenten Vertragsschluss auszugehen, wenn der Ver-
mieter neun Monate mit der Stellung des Ausweisungsbegehrens zuwarte, nicht
aber bereits nach zweieinhalb Monaten. Der Kläger habe den Beklagten die Ein-
zahlungsscheine auf das neue Jahr hin zugestellt und nicht nach dem Zeitpunkt,
zu dem die Beklagten das Mietobjekt hätten verlassen müssen. Eine persönliche
Begleitbotschaft sei den Beklagten mit den Einzahlungsscheinen nicht mitge-
schickt worden, solches würde von den Beklagten auch gar nicht behauptet. Die
Beklagten seien vom Kläger durch Schreiben vom 23. März 2015 daran erinnert
worden, dass sie das Mietobjekt am 31. März 2015 zu verlassen hätten. Wenn
der Vermieter nach dem Kündigungstermin nicht sofort die Rückgabe der Mietsa-
che verlange, so könne daraus weder per se ein Verzicht auf Rückgabe noch ein
stillschweigender Abschluss eines neuen Mietvertrages abgeleitet werden, insbe-
sondere dann nicht, wenn der Vermieter mit der Ausweisung nur einige Wochen
zuwarte.
5. Würdigung
5.1. Gemäss Art. 321 ZPO ist die Beschwerde zu begründen. Es ist im Einzelnen
darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und
inwiefern er abgeändert werden sollte (ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, Zürich
2010, N 13 ff. zu Art. 321 ZPO). Geprüft wird somit nur, was gerügt worden ist.
Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde, wendet die Berufungsinstanz das
Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist weder an die Argumente der
Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden
(BGE 138 III 374, 133 II 249 und 130 III 136; OGer ZH, II. ZK, Entscheid vom

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9. August 2011, ZR 110 Nr. 80). Liegt keine genügende Begründung vor, ist auf
die Beschwerde nicht einzutreten (vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011).
Die Vorinstanz ging davon aus, die von den Beklagten behauptete Vereinbarung
mit Herrn I._____ über den Verbleib im Mietobjekt sei nicht zustande gekommen.
Dies rügen die Beklagten in der Beschwerde nicht, weshalb diesbezüglich auf die
Feststellung der Vorinstanz abzustellen ist. Im Übrigen bringen die Beklagten wie
dargestellt konkrete Rügen vor, die zu prüfen sind. Auf die Beschwerde ist einzu-
treten.
5.2. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtlage klar ist (Art.
257 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Klar ist die
Rechtslage, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Unklar ist dagegen
die Rechtslage in der Regel dann, wenn die Anwendung einer Norm einen Er-
messens -oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von
Treu und Glauben zutrifft. Unabhängig von der Beweislast im ordentlichen Verfah-
ren hat der Kläger nicht nur den Bestand von rechtsbegründenden Tatsachen,
sondern auch den Nichtbestand von rechtshindernden Tatsachen zu behaupten
und zu beweisen. Es kann vom Beklagten nicht verlangt werden, dass er seine
Darstellung des Sachverhalts glaubhaft macht. Irrelevant sind lediglich Einwen-
dungen, die geradezu als haltlos erscheinen (BGE 141 III 23 E. 3.2., BGE 138 III
620 E. 5.1.1., BGer 4A_601/2011 E. 2.1.2., ZR 110 Nr. 54).
Unbestritten ist, dass die Parteien mit der Vereinbarung vom 5. September 2014
einen befristeten und als nicht erstreckbar bezeichneten Mietvertrag geschlossen
haben (act. 1/4/16 = act. 3/8). Die Beklagten, die zuvor Untermieter waren, haben
damit an Stelle der früheren Hauptmieter E._____ und F._____ den Mietvertrag
vom 24. September 2008 (act. 3/4) fortgesetzt. Der Kläger behauptete, die Be-
klagten mit Schreiben vom 23. März 2015 daran erinnert zu haben, dass das

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Mietverhältnis am 31. März 2015 ende. Er habe sie um Kontaktaufnahme bezüg-
lich der Wohnungsabgabe gebeten (act. 1 S. 3 und act. 3/9). Die Beklagten be-
stritten, das Schreiben vom 23. März 2015 erhalten zu haben (act. 16 S. 3). Einen
Beweis für die Zustellung offerierte der Kläger nicht. Es ist davon auszugehen,
dass die Beklagten das Schreiben vom 23. März 2015 nicht erhalten haben. Der
Umstand, dass der Kläger die Bestreitung der Beklagten für unglaubwürdig hält
(act. 20 S. 3), ändert daran nichts, da die Beklagten ihre Darstellung des Sach-
verhalts nicht glaubhaft zu machen haben, was für eine reine Bestreitung auch
schwer fallen dürfte. Ende 2014 stellte der Kläger den Beklagten Einzahlungs-
scheine für die Mietzinszahlungen zu, und zwar über den März 2015 hinaus. Die
Beklagten behaupteten vor Vorinstanz, die Zahlungen gemäss den Einzahlungs-
scheinen bis Juli 2015 vorgenommen zu haben und belegten dies auch (act.
17/2). Dies wurde vom Kläger nicht substanziert bestritten (act. 20 S. 4). Die Be-
klagten haben nach Ende des Mietverhältnisses keine Anstalten gemacht, die
Wohnung abzugeben, und sie blieben auch nach dem 31. März 2015 im Mietob-
jekt. Der Kläger monierte die unterlassene Rückgabe bis zur Einleitung der Aus-
weisungsklage rund zweieinhalb Monate später nicht.
Nach der Praxis des Bundesgericht ist nach Beendigung eines Mietverhältnisses
von einem neuen konkludent geschlossenen Mietvertrag auszugehen, wenn der
Vermieter während einer genügend langen Zeit darauf verzichtet, die Rückgabe
des Mietobjekts zu verlangen und er in dieser Zeit vorbehaltlos Mietzins entge-
gennimmt. Die Frage, wie lange der Vermieter untätig gewesen sein muss, damit
ein konkludenter Vertragsschluss anzunehmen ist, hängt nicht nur vom Zeitfaktor,
sondern auch von den übrigen Umständen des konkreten Einzelfalles ab. Je kür-
zer die Zeit, desto entscheidender sind die übrigen tatsächlichen Umstände, je
grösser der Zeitraum, umso weniger fallen diese übrigen Umstände ins Gewicht.
Ein Zeitraum von zwei Monaten und drei Wochen genügt für sich allein nicht, um
die Annahme eines konkludent geschlossenen Vertrages anzunehmen (BGer, 28.
März 1995, mp 3/95 S. 161).
Im vorliegenden Fall endete das Mietverhältnis am 31. März 2015. Dennoch ver-
blieben die Beklagten im Mietobjekt, was der Kläger zunächst hinnahm. Am 18.

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Juni 2015, also zweieinhalb Monate später, reichte er die Ausweisungsklage ein.
Die Zeit von zweieinhalb Monaten, in denen der Kläger untätig blieb, reicht für
sich alleine betrachtet nicht, um von einem neuen Vertragsverhältnis auszugehen.
Folgende Umstände sind aber zusätzlich zu beachten. Obwohl die Parteien am 5.
September 2014 vereinbart hatten, dass das Mietverhältnis ohne Erstreckungs-
möglichkeit am 31. März 2015 endet, sandte der Kläger den Beklagten im De-
zember 2014 Einzahlungsscheine zumindest für die Monate Januar bis Juli 2015,
auf denen unter anderem der Mietzins von CHF 1'560.00 und die entsprechenden
Monate aufgedruckt waren. Die Beklagten haben sieben Überweisungen für den
Zeitraum Januar bis Juli 2015 unter Verwendung dieser Einzahlungsscheine vor-
genommen (act. 17/2). Aufgrund der Behauptung der Beklagten (act. 16 S. 3), die
vom Kläger nicht substanziert bestritten und erst recht nicht durch Beweis wieder-
legt wurde (act. 20 S. 4), wie dies im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len nötig wäre, ist davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlungen kommentar-
los entgegennahm.
Aufgrund dieser Umstände ist der Standpunkt der Beklagten jedenfalls nicht halt-
los, es sei ein neuer, konkludent geschlossener Mietvertrag zustande gekommen.
Dies auch dann, wenn es – was offen gelassen werden kann – üblich sein sollte,
dass Immobilienverwaltungen regelmässig im Wissen um das Vertragsende Ein-
zahlungsscheine über den Beendigungstermin hinaus versenden. Denn nach
Treu und Glauben muss vom Vermieter, der nach Beendigung des Vertragsver-
hältnisses weiterhin Mietzinse aufgrund der von ihm den Mietern zugestellten Ein-
zahlungsscheinen mit entsprechendem Vordruck von Mietzins und Monat, für den
die Zahlung gilt, entgegennimmt, verlangt werden, dass er den Mietern gegenüber
zeitnah klarstellt, dass er keinen neuen Mietvertrag abschliessen und darauf be-
stehen will, dass die Mieter das Objekt verlassen. Unterlässt er eine Reaktion
während über zwei Monaten, dürfen die Mieter davon ausgehen, es sei ein neuer
Vertrag zustande gekommen.
Die definitive Beantwortung der Frage des Zustandekommens eines neuen Ver-
trages hängt von der Würdigung der gesamten Umstände ab, und das Ergebnis
hängt von der Gewichtung der einzelnen Elemente und damit vom Ermessen des

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Gerichts ab. Ein klares Ergebnis zugunsten eines Ausweisungsanspruches des
Klägers liegt nicht vor, weshalb auf die Klage nicht einzutreten ist.
6. Prozesskosten und unentgeltliche Rechtspflege.
Ausgangsgemäss ist der Kläger für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren zu
verpflichten, die Gerichtskosten zu tragen und den Beklagten eine Prozessent-
schädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Das Gesuch der Beklagten um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltli-
chen Rechtsbeistandes für das Beschwerdeverfahren ist damit gegenstandslos
und abzuschreiben. Über die Beschwerde der Beklagten betreffend die unentgelt-
liche Rechtspflege für das erstinstanzliche Verfahren wird in einem separaten
Verfahren (Geschäfts-Nr. PF150056) entschieden.
Es wird beschlossen:
1. Der Antrag des Klägers, die aufschiebende Wirkung aufzuheben, wird abge-
schrieben.
2. Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters für das Beschwerde-
verfahren wird abgeschrieben.
3. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 24. August 2015 wird aufgeho-
ben. Auf die Klage wird nicht eingetreten.
2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf CHF 850.00
festgesetzt.

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3. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden dem Kläger
und Beschwerdegegner auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kosten-
vorschuss verrechnet.
4. Der Kläger und Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beklagten und Be-
schwerdeführern für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädi-
gung von CHF 1'200.00 (enthaltend die Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf CHF 800.00
festgesetzt.
6. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Kläger und Be-
schwerdegegner auferlegt.
7. Der Kläger und Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beklagten und Be-
schwerdeführern für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von CHF 600.00 (enthaltend die Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten und Beschwerdefüh-
rer unter Beilage eines Doppels von act. 38, an das Bezirksgericht Bülach,
das Stadtammannamt Bülach und an die Obergerichtskasse, je gegen Emp-
fangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 9'360.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic.iur. M. Hinden
versandt am:
27. Oktober 2015