zh_obergericht · NG140009 · 2015-04-08 · de
Forderung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 29. September 2014 (MD130005)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG140009-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili.
Urteil vom 8. April 2015
in Sachen
Erben Nachlass A._____,
a) B._____, Dr. med.,
b) C._____,
c) D._____,
d) E._____,
e) F._____,
f) G._____,
g) H._____,
h) I._____,
i) J._____,
j) K._____, Dr.,
Kläger und Berufungskläger,
a, b, c, d, e, f, g, h, i vertreten durch Dr. K._____,
a, b, c, d, e, f, g, h, i, j vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
gegen
L._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,

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vertreten durch M._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur.
Y._____,
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 29.
September 2014 (MD130005)

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Rechtsbegehren:
"Es sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern Fr. 38'595.-- zu bezahlen zuzüg-
lich Verzugszinse zu 5 % seit Klageeingabe vom 14. November 2012.
Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
(act. 1 S. 2)
Urteil des Mietgerichtes Zürich:
"1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 4'630.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 4'630.00 Kosten total
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern auferlegt (Solidarhaftung) und von
diesen unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses von Fr. 4'630.– bezo-
gen.
4. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, der Beklagten eine Parteient-
schädigung von Fr. 6'426.– zu bezahlen.
5./6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung."
(act. 37 S. 24)
Berufungsanträge:
der Kläger (act. 38 S. 2 f.):
"Es sei die Beklagte und Berufungsbeklagte zu verpflichten, den Klägern und Be-
rufungsklägern Fr. 27'720.-- zu bezahlen zuzüglich Verzugszinsen von 5 % ab
14. November 2012;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten und Berufungs-
beklagten."

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der Beklagten (act. 45 S. 2):
"1. Die Berufung sei abzuweisen.
2. Eventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Beur-
teilung der Verrechnungsforderungen der Beklagten.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulas-
ten der Kläger."
Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietvertrag vom 27. September 1954 mietete N._____, Ehemann der am
tt. August 2012 verstorbenen Erblasserin A._____ und Vater bzw. Grossvater der
Kläger, von der Beklagten eine 7-Zimmerwohnung mit Vorgarten in der Liegen-
schaft O._____ ... in Zürich (act. 3/2). Zum Mietobjekt gehörten laut Mietvertrag
ein Mansardenzimmer (Mädchenzimmer Nr. 1) und ein Estrichraum (Kofferraum)
auf der Winde sowie ein Kellerabteil. Nach dem Tod von N._____ ging das Miet-
verhältnis auf die am tt. August 2012 ebenfalls verstorbene A._____ über. Im
Jahr 2004 wurden sowohl das Mansardenzimmer als auch der Estrichraum von
A._____ an die Beklagte zurückgegeben. Das Mietverhältnis wurde am
18. Oktober 2012 per 31. Januar 2013 gültig aufgelöst und bis 31. Juli 2013 er-
streckt (act. 3/11).
1.2. Am 14. November 2012 gelangten die Kläger an die Schlichtungsbehörde
Zürich und verlangten, es sei die Beklagte zur Zahlung von Fr. 54'500.-- zu ver-
pflichten (act. 4). Nachdem den Klägern mit Beschluss vom 7. Februar 2013 die
Klagebewilligung erteilt worden war, machten die Kläger mit Eingabe vom
18. März 2013 eine Forderungsklage mit dem vorerwähnten Rechtsbegehren
beim Mietgericht Zürich anhängig (act. 1). Dieses wies die Klage mit Urteil vom
29. September 2014 ab (act. 33 = act. 37).
1.3. Gegen dieses Urteil führen die Kläger mit Eingabe vom 24. Oktober 2014
rechtzeitig Berufung mit den eingangs genannten Anträgen (act. 38). Den ihnen
mit Verfügung vom 4. November 2014 (act. 40) auferlegten Kostenvorschuss in

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Höhe von Fr. 3'750.-- leisteten sie fristgerecht (act. 41 und act. 42). Die vor-
instanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-35). Mit Verfügung vom
14. Januar 2015 wurde der Beklagten Frist zur Beantwortung der Berufung ange-
setzt (act. 43). Die Beklagte erstattete die Berufungsantwort innert Frist am
12. Februar 2015 und beantragte die Abweisung der Berufung, eventualiter die
Rückweisung an die Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüg-
lich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Kläger (act. 45). Die Berufungsantwort wurde
den Klägern am 6. März 2015 zugestellt (act. 45). Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.
2.
2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich fer-
ner, dass die Berufung zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthal-
ten hat. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichti-
ge Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren zugelassen, wenn sie (a)
ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 24. Oktober 2014 wurde innert der Rechts-
mittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als
der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Kläger sind durch den ange-
fochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die
Berufung einzutreten.
3.
3.1. Im vorinstanzlichen Verfahren war (unter anderem) zu beurteilen, ob den
Klägern gegenüber der Beklagten nach der Rückgabe der Estrichräume (Mansar-
den- und Kofferzimmer im Jahre 2004) eine Forderung über Fr. 27'720.-- aus
Mietzinsreduktion infolge Leistungsverminderung zusteht. Dies verneinte die Vor-

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instanz mit der Begründung, dass der Rückgabe der genannten Räume grund-
sätzlich eine Mietvertragsänderung zu Grunde liege. Zwar unterstehe diese im
vorliegenden Fall der Formularpflicht und sei mangels Einhaltung der Formvor-
schriften nichtig (act. 37 S. 10 f.). Die Berufung der Kläger auf den Formmangel
sei jedoch rechtsmissbräuchlich, weil A._____ keine Beweise offeriert habe, die
die Vermutung, sie habe um ihre Anfechtungsrechte gewusst, widerlegen würden.
Im Gegenteil müsse davon ausgegangen werden, dass A._____ effektiv um die
Formularpflicht gewusst und die Folgen der Nichteinhaltung dieser Pflicht gekannt
habe. A._____ sei zeitlebens rüstig gewesen und habe die Entscheide betreffend
die Wohnung bzw. den Mietvertrag selber getroffen. Dies unabhängig von der
Frage, wem sie welche Vollmacht betreffend den Mietvertrag erteilt habe. Sodann
seien ihr früher wiederholt Mietvertragsänderungen mit dem gesetzlich dafür vor-
gesehenen Formular mitgeteilt worden, wodurch sie bereits Kenntnisse über ihre
Anfechtungsrechte erlangt habe. Selbst als juristisch nicht speziell bewanderte
Mieterin könne sich A._____ nicht auf fehlende Rechtskenntnisse berufen, weil
die Nichtigkeit der Vertragsänderung und die potentielle Missbräuchlichkeit der
Kündigungsandrohung derart offensichtlich gewesen seien. Zudem sei A._____
im Rahmen der Diskussion um die Vertragsänderung vom Kläger a und dessen
Frau unterstützt worden. Mit dieser Unterstützung und ihrem (vermuteten) Wissen
wäre es ihr möglich gewesen, sich gegen die für sie ungünstige Änderung des
Mietvertrages zur Wehr zu setzen. Spätestens jedoch nachdem A._____ den Klä-
ger j, der hauptberuflich Liegenschaften vermietet und hinsichtlich Steuer- und
Rechtsfragen beratend tätig sei, im April 2007 für sämtliche die Wohnung betref-
fenden Angelegenheiten bevollmächtigt habe, hätte sie rechtliche Schritte prüfen
und in die Wege leiten müssen. Da sie das nicht getan und die Mietzinse vorbe-
haltlos bezahlt habe, wäre ihr heute kein Rechtsschutz zu gewähren. Umso weni-
ger könnten sich die Rechtsnachfolger von A._____ darauf berufen (act. 37
S. 11 ff.).
3.2. Die Kläger bringen in ihrer Berufung dagegen im Wesentlichen vor, die Vor-
instanz blende bei ihrer Begründung den Umstand der Kündigungsandrohung
aus. Diese sei geeignet gewesen, A._____ dauerhaft davon abzuhalten, sich ge-
gen den Entzug des Mansardenzimmers zu wehren. Sie sei in diesem Zeitpunkt

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mit 87 Jahren bereits hochbetagt und verletzlich gewesen. Eine Kündigung hätte
den Entzug der vertrauten Umgebung verbunden mit strapaziösen Umtrieben so-
wie der wahrscheinlichen Aufgabe der Selbständigkeit bedeutet. Dass sich
A._____ eingeschüchtert durch die Kündigungsandrohung passiv verhalten und
weiterhin den vollen Mietzins bezahlt habe, können trotz allfälliger Kenntnis der
Formvorschriften keinen Rechtsmissbrauch begründen (act. 38 S. 4 f. und S. 7).
Im Weiteren kritisieren die Kläger, dass nicht vermutet werden könne, Mieter wür-
den ihre Anfechtungsrechte grundsätzlich kennen. Das würde dem Schutzgedan-
ken der Pflicht zur Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars zuwiderlau-
fen und die Vorschrift zum reinen Formalismus degradieren. Mit Ausnahme von
jungen Leuten hätten praktisch alle irgendwann in ihrem Leben eine korrekte
Formularanzeige erhalten (act. 38 S. 5 f.). Und selbst für einen interessierten
Laien, der seine Anfechtungsrechte bei einer Mietzinserhöhung oder Kündigung
kenne, sei nicht ohne Weiteres ersichtlich, dass auch eine Leistungsverminderung
mit Formular angezeigt werden müsse und die gleichen Anfechtungsrechte zur
Verfügung stünden (act. 38 S. 7). A._____ habe nicht entfernt zum Kreis der Per-
sonen gehört, bei denen davon ausgegangen werden dürfe, sie habe die Schutz-
bestimmungen gekannt. Sie sei keine Geschäftsfrau gewesen, habe über keine
juristische Ausbildung verfügt und sei zudem betagt gewesen (act. 38 S. 8 f.).
Überdies gebe es keine Anhaltspunkte, dass A._____ vom Kläger a und dessen
Ehefrau oder vom Kläger j darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass sie sich
wehren könne und wie dabei vorzugehen sei (act. 38 S. 4 f.). Beim Kläger a und
dessen Ehefrau könne ebenfalls nicht vermutet werden, dass sie die Rechte eines
Mieters kennen würden und A._____ hätten juristisch kompetent beraten können.
Der Kläger j seinerseits sei erst im Jahr 2007 von A._____ bevollmächtigt worden
und habe zu diesem Zeitpunkt keinen Anlass gehabt, auf vergangene Vorkomm-
nisse zurückzukommen. Die erteilte Vollmacht sei zudem im Zusammenhang mit
einer Mangelbehebung ausgestellt und im Anschluss daran widerrufen worden.
Zwar habe der Kläger j im Verlauf seiner Begleitung von A._____ erfahren, dass
das Mansardenzimmer zurückgegeben worden sei, er habe jedoch keinen Anlass

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gehabt, daran zu zweifeln, dass alles korrekt und gültig abgewickelt worden sei
(act. 38 S. 9).
3.3. Die Beklagte führt in der Berufungsantwort demgegenüber aus, der Kläger j
habe im Zusammenhang mit einer einseitigen Vertragsänderung (Ausgliederung
neuer Nebenkosten) im November 2007 mit ihr korrespondiert, weshalb er bereits
zu diesem Zeitpunkt Kenntnis der Umstände und der Akten gehabt habe. Zudem
sei diese Vertragsänderung mit amtlichem Formular mitgeteilt worden und unan-
gefochten geblieben. Damit wären frühere Formmängel geheilt gewesen (act. 45
S. 5). Der Kläger j sei spätestens ab dem 12. April 2007 rechtsgültiger Vertreter
von A._____ gewesen, weshalb ihr ab diesem Zeitpunkt seine umfassenden
Kenntnisse über alle Formvorschriften im Mietrecht anrechenbar seien (act. 45
S. 5 unten). Zudem werde keine Rückforderung gewährt, wenn der Mietzins ob-
jektiv nicht zu beanstanden sei. Die Kläger würden sich widersprüchlich verhalten,
indem sie gegen den Mietzins nichts eingewendet hätten und nun eine Rückforde-
rung geltend machen würden (act. 45 S. 6).
3.4. Ferner bringt die Beklagte vor, die klägerische Forderung sei nicht substanti-
iert (act. 45 S. 3 ff.). Sie bestreitet die Höhe der Forderung in quantitativer Hin-
sicht (act. 45 S. 4 f.) und macht Ausführungen zur bereits vor Vorinstanz erhobe-
nen Einrede der Verjährung (act. 45 S. 5). Sodann machen beide Parteien Aus-
führungen zu den Verrechnungseinreden der Beklagten (act. 38 S. 11 f. und
act. 45 S. 6). Alle diese Ausführungen sind für den vorliegenden Entscheid jedoch
ohne Belang, weshalb auf sie nicht weiter eingegangen wird.
4.
4.1. Die Kläger wehren sich nicht gegen die vorinstanzliche Feststellung der
Nichtigkeit der Vertragsänderung, weshalb darauf abzustellen ist. In der Folge
steht A._____ bzw. den Klägern grundsätzlich der Anspruch zu, allfällig zu viel
bezahlte Mietzinse nach den Grundsätzen über die ungerechtfertigte Bereiche-
rung von der Beklagten zurückzufordern. Nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung ist dabei nicht nachzuweisen, dass ein Irrtum über die gesetzlich vor-
gesehene Formularpflicht bestand (BGE 113 II 188 E. 1). Diese Rechtsprechung

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ist in der Lehre umstritten. Während sich die Autoren des SVIT-Kommentars auf
den Standpunkt stellen, Rechts- und Gesetzeskenntnisse seien grundsätzlich
auch beim Mieter vorauszusetzen und dieser habe deshalb einen Irrtum bezüglich
der Formularpflicht im Besonderen nachzuweisen (SVIT-Kommentar, Das
Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 269d N 56), geht
die herrschende Lehre davon aus, dass die (blosse) Unkenntnis der Nichtigkeit
der Vertragsänderung für eine Rückforderung genügt (ZK-HIGI, Art. 269d N 227;
LACHAT/DÖRFLINGER, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2008, S. 305 f.; BSK
OR I-WEBER, 5. Aufl. 2011, Art. 269d N 8). Die letztere Ansicht überzeugt, denn
die Formular- und Begründungspflicht setzt ein Unwissen des Mieters ja geradezu
voraus (BSK OR I-WEBER, 5. Aufl. 2011, Art. 269d N 8). Einigkeit besteht indes
darin, dass das Rückforderungsrecht nur in den Schranken des Rechtsmiss-
brauchs besteht (BGE 113 II 188 E. 1; ZK-HIGI, Art. 269d N 227;
LACHAT/DÖRFLINGER, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2008, S. 305; BSK
OR I-WEBER, 5. Aufl. 2011, Art. 269d N 8; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische
Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 269d N 57). Bei der Beurteilung,
ob die Berufung auf die Formnichtigkeit rechtsmissbräuchlich erfolgt, sind die Art
und Weise sowie die Umstände der formungültigen Vertragsänderung nicht unbe-
achtlich. So bejahte das Bundesgericht den Rechtsmissbrauch beispielsweise bei
vollständig informierten bzw. geschäftserfahrenen Mietern, die ohne unter Kündi-
gungsdruck gestanden zu sein, die Mietzinse während Jahren vorbehaltlos be-
zahlt hatten (BGE 123 III 70 E. 3.d). Gleichfalls als rechtsmissbräuchlich zu gelten
hat, wenn der Mieter in Kenntnis der Formvorschrift ausdrücklich auf deren Inne-
haltung verzichtete und die getroffene Vereinbarung freiwillig erfüllte, weil er
dadurch beim Vermieter ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat (BGE 123 III
70, E. 3.c).
4.2. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass eine nachfolgende formgültige und
unangefochten gebliebene Vertragsänderung einen Formmangel einer vorgehen-
den (nichtigen) Vertragsänderung zwar nicht heilt (so die Beklagte in act. 45 S. 5),
sie konsequenterweise aber auch in diesem Umfang den Vertrag ändert (ZK-HIGI,
Art. 269d N 228; abweichend aber mit demselben Ergebnis: SVIT-Kommentar,
Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 269d N 58).

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Ein Rückforderungsanspruch für zu viel bezahlte Mietzinse infolge einer nichtigen
Vertragsänderung dürfte also längstens bis zu diesem Zeitpunkt bestehen. Das ist
vorliegend jedoch nicht entscheidend, weshalb auch nicht weiter darauf einzuge-
hen ist. Jedenfalls erscheint es aber widersprüchlich, wenn ein Mieter weitere
formgültige Vertragsänderungen nicht anficht und sich dann Jahre später auf die
Formungültigkeit einer vorhergehenden Vertragsänderung beruft. Denn mit dem
Verzicht auf die Anfechtung einer nachfolgenden formgültigen Vertragsänderung
akzeptiert er die neuen Änderungen auf der Basis der Änderung, die formnichtig
war. Dieses Verhalten vermag beim Vermieter ein Vertrauen zu begründen, wel-
ches es zu schützen gilt.
4.3. Den vorinstanzlichen Akten ist zu entnehmen, dass die Beklagte A._____
mit Schreiben vom 21. November 2007 und vom 31. Dezember 2010 formell kor-
rekt mitgeteilte einseitige Mietvertragsänderungen auf den 1. April 2008 bzw. den
1. Mai 2011 angezeigt hat (act. 18/6 und act. 3/4). Beide Parteien gehen von der
Gültigkeit dieser Änderungen aus (act. 1 S. 5 und act. 16 S. 3 f.). Insbesondere
behaupten die Kläger nicht, dass A._____ sich dagegen gewehrt hätte. Im Ge-
genteil hielten sie bei der Vorinstanz fest und bestätigen in der Berufungsschrift,
A._____ habe sich in den nachfolgenden Jahren wegen Nichtwissen um die For-
mularpflicht und aus Angst vor einer Kündigung nicht gewehrt (act. 1 S. 9, act. 27
S. 7 und act. 38 S. 4 f.).
4.4. Ausgehend davon verfängt das Argument der Kläger, A._____ habe keine
Kenntnisse über die Anfechtungsmöglichkeiten gehabt, nicht. Mit den zwei nach-
folgenden formgerechten Mietvertragsänderungen wurde A._____ über ihre An-
fechtungsrechte informiert und hatte die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren.
Zwar umfassten diese Änderungen jeweils eine Anpassung des Hypothekarzin-
ses, den Teuerungsausgleich sowie eine allgemeine Kostensteigerung bzw. eine
Anpassung der Nebenkostenregelung. Nichtsdestotrotz handelte es sich um Ver-
tragsänderungen, welche den Mietzins betrafen, und zwar für ein Objekt, das im
Vergleich zu früher um Nebenräume reduziert war. Gegen diese Änderungen hät-
te sich A._____ zur Wehr setzen können, zumal nicht in Frage steht, dass
A._____ auf Grund ihres (hohen) Alters nur beschränkt urteils- bzw. handlungsfä-

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hig gewesen wäre. So führten die Kläger selber aus, A._____ sei in geistiger Hin-
sicht zeitlebens rüstig gewesen und habe die Entscheide betreffend die Wohnung
selber getroffen, was bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat (act. 37
S. 12). Insofern spielt es auch keine Rolle, ob A._____ spezifische Kenntnisse im
Mietrecht gehabt oder anderswie als geschäftserfahrene Frau gegolten hat. In-
dem A._____ auf die Anfechtung der zwei nachfolgenden und formell korrekt an-
gezeigten Mietvertragsänderungen verzichtete, akzeptierte sie nach dem Gesag-
ten letztlich den jeweils angegebenen Mietzins für die ihr noch zur Verfügung ste-
henden Räume (ohne Mansarden- und Kofferzimmer). Ebenso können sich die
Kläger nicht darauf berufen, A._____ habe sich aus Angst vor einer Kündigung
nicht gegen die Mietvertragsänderung(en) gewehrt. Gerade für solche Situationen
bestehen die gesetzlichen Vorschriften über den Kündigungsschutz nach
Art. 271 ff. OR.
4.5. Gestützt auf das Verhalten von A._____ durfte die Beklagte zu Recht auf
den Bestand des geänderten Mietvertrages vertrauen. Dieses Vertrauen gilt es zu
schützen. Da das Verhalten von A._____ den Klägern anzurechnen ist, ist die Be-
rufung der Kläger auf die Formnichtigkeit der Vertragsänderung im Jahr 2004 als
treuwidrig zu qualifizieren und damit eine Rückforderung für zu viel bezahlte Miet-
zinse zu verwehren.
4.6. Nachdem bereits das widersprüchliche Verhalten von A._____ den Rechts-
missbrauch im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB zu begründen vermag, erübrigt sich
eine weitergehende Auseinandersetzung mit der Rolle des Klägers a, seiner Ehe-
frau und des Klägers j sowie dessen Vertreterstellung in diesem Zusammenhang.
Ebenfalls ist irrelevant, wann der Kläger j Kenntnisse der nichtigen Vertragsände-
rung hatte oder hätte haben müssen.
4.7. Demnach ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden, weshalb die
Berufung abzuweisen ist.

- 12 -
5.
5.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteient-
schädigung, sind gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO grundsätzlich der unterliegenden
Partei aufzuerlegen.
5.2. Ausgangsgemäss werden die Kläger für das Berufungsverfahren kosten-
und entschädigungspflichtig. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist unter Be-
rücksichtigung des Streitwertes von Fr. 27'720 und in Anwendung von § 4 und
§ 12 GebV OG auf Fr. 3'750.-- festzulegen, den Klägern aufzuerlegen und aus
dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Die Kläger sind ferner zu verpflichten, die Beklagte für das Berufungsverfahren
mit Fr. 3'000.-- zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer (total Fr. 3'240.--) zu entschädigen
(§ 4, § 11 und § 13 AnwGebV).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom
29. September 2014 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'750.-- festgesetzt, den
Klägern auferlegt und aus dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss be-
zogen.
3. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 3'240.-- (inkl. Mehrwertsteuer) zu be-
zahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich und
an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 27'720.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. K. Houweling-Wili
versandt am:
9. April 2015