zh_obergericht · LF140026 · 2014-05-13 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140026-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-
richtsschreiber lic. iur. M. Hinden.
Urteil vom 13. Mai 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
Nr. 1 bis 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
D._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y1._____ und / oder Rechtsanwalt lic. iur.
Y2._____
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 25. Februar 2014 (ER140001)

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Erwägungen:
1. Prozessgeschichte, Anträge
Mit Eingabe vom 6. Januar 2014 reichte die Gesuchstellerin und Berufungsbe-
klagte (im Folgenden: Gesuchstellerin) vor dem Bezirksgericht Zürich unter dem
Titel 'Ausweisungsgesuch / Rechtsschutz in klaren Fällen' ein Ausweisungsge-
such gegen die Gesuchsgegner und Berufungskläger (im Folgenden: Gesuchs-
gegner) ein und stellte dabei folgendes Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):
" 1. Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, die Liegenschaft
bzw. die Mietsache "Abbruchliegenschaft E._____-Strasse ...,
1. und 2. Obergeschoss, je ein Gewerberaum über ca. 236 m2
bzw. 144 m2, … [PLZ] Zürich" unverzüglich nach Rechtskraft die-
ses Entscheides zu räumen, in ordnungsgemässem Zustand zu
verlassen und die noch vorhandenen Schlüssel zurückzugeben,
unter Androhung des Zwangsvollzuges im Unterlassungsfall
(Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 337 und Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO, direkte Vollstreckung);
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegner zzgl. 8 % MwSt."
Am 8. Januar 2014 lud die Vorinstanz die Parteien zur Verhandlung vom
6. Februar 2014 vor (act. 4). Am 15. Januar 2014 stellten die Gesuchsgegner den
Antrag, die Verhandlung sei auf einen Zeitpunkt nach dem 23. Februar 2014 zu
verschieben (act. 7). Das Verschiebungsgesuch wurde in der Folge gutgeheissen
und die Parteien wurden am 16. Januar 2014 zur Verhandlung vom 25. Februar
2014 vorgeladen (act. 10). An der Verhandlung stellten die Gesuchsgegner den
Antrag, auf das Gesuch sei nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen
(act. 18 S. 1). Am 25. Februar 2014 fällte die Vorinstanz folgendes Urteil (act. 23
= act. 28):
1. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, die zwei Gewerberäume im 1. und
2. Obergeschoss (ca. 236 m2 und 144 m2 ) in der Liegenschaft E._____-
Strasse ..., … [PLZ] Zürich, unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin
ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall.

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2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, nach Eintritt der
Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung der Ge-
suchsgegner gemäss Ziffer 1 dieses Entscheids zu vollstrecken. Die Kosten
für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind
ihr aber von den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
3. Die Spruchgebühr von Fr. 1'940.– wird von der Gesuchstellerin bezogen, ist
ihr aber von den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Ge-
suchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'782.– zu bezahlen.
5. [Mitteilung]
6. [Rechtsmittel]
Der Entscheid wurde den Gesuchsgegnern am 10. März 2014 zugestellt (act. 25).
Mit Eingabe vom 20. März 2014 (Datum Poststempel) erhoben die Gesuchsgeg-
ner rechtzeitig Berufung und stellten folgende Anträge (act. 29 S. 2):
"1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil vollum-
fänglich aufzuheben;
2. auf das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin vom 6. Januar
2014 sei nicht einzutreten;
3. eventualiter sei das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin
vom 6. Januar 2014 abzuweisen;
4. subeventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MwSt.) für das erst-
instanzliche und das Berufungsverfahren zu Lasten der Gesuchstelle-
rin."

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Mit Verfügung vom 24. März 2014 wurde den Gesuchsgegnern Frist zur Leistun-
gen eines Gerichtskostenvorschusses von CHF 1'900.00 angesetzt (act. 32). Am
27. März 2013 kündigte die Gesuchstellerin an, sie würden den Vorschuss an
Stelle der Gesuchsgegner bezahlen (act. 34). Am 1. April 2014 zahlte die Ge-
suchstellerin CHF 1'900.00 bei der Gerichtskasse ein (act. 36). Mit Eingabe vom
31. März 2014 stellte die Gesuchstellerin den Antrag, den Gesuchsgegnern sei
die Frist zur Leistung des Vorschusses abzunehmen (act. 35). Mit Eingabe vom
4. April stellten die Gesuchsgegner den Antrag, es sei ihnen die Frist zur Leistung
des Vorschusses angemessen um mindestens zehn Tage zu erstrecken, even-
tualiter sei ihnen eine angemessene Nachfrist anzusetzen (act. 37). Mit Verfügung
vom 7. April 2014 wurde den Gesuchsgegnern die Frist zur Leistung des Kosten-
vorschusses abgenommen und das Fristerstreckungsgesuch wurde als gegen-
standslos abgeschrieben. Zugleich wurde den Gesuchsgegnern die Gelegenheit
eingeräumt, sich innert zehn Tagen zur Leistung des Gerichtskostenvorschusses
durch die Gesuchstellerin zu äussern (act. 38). Innert erstreckter Frist reichten die
Gesuchsgegner eine Stellungnahme ein (act. 42). Die Akten der Vorinstanz wur-
den beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Erwägungen der Vorinstanz
Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die Parteien am 14./17./18./20.
Dezember 2012 einen Mietvertrag über den Gewerberaum im 1. Obergeschoss
(ca. 236 m2) der Abbruchliegenschaft E._____-Strasse ..., … [PLZ] Zürich (im
Folgenden: Mietvertrag), geschlossen hätten, welcher mit Nachtrag 1 vom 18./19.
September/14. Oktober 2013 (im Folgenden: Nachtrag) dahingehend ergänzt
worden sei, dass ab 1. Oktober 2013 ein zusätzlicher Raum im 2. Obergeschoss
der gleichen Liegenschaft (ca. 144 m2) an die Gesuchsgegner vermietet worden
sei. Entgegen der Ansicht der Gesuchsgegner, die die Eigentümerstellung der
Gesuchstellerin mit Nichtwissen bestritten und die Aktivlegitimation in Abrede ge-
stellt hätten, sei die Aktivlegitimation zu bejahen.
Die Gesuchsgegner hätten vorgebracht, der Nachtrag 1 sei für sie nicht rechts-
verbindlich, soweit darin für sie nachteilige Änderungen enthalten seien. Nachteile

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für die Gesuchsgegner seien aber nicht erkennbar. Die Parteien hätten wegen
Einsturzgefahr einen Raumtausch vorgenommen und die daraus resultierende
Reduktion der gemieteten Fläche durch eine entsprechende Mietzinsanpassung
ausgeglichen. Weiter hätten sie vereinbart, dass die Gesuchstellerin auf die Miet-
kaution verzichte, wenn die Gesuchsgegner den Gesamtbruttomietzins für die
Restmietdauer im Voraus bezahlten. Für das neue Mietobjekt im zweiten Oberge-
schoss sei sodann ein Nettomietzins von CHF 330.00 vereinbart worden. Bezüg-
lich der Mietdauer enthalte der Nachtrag bis auf den Zusatz, wonach eine Erstre-
ckung ausgeschlossen sei, exakt dieselbe Regelung wie der ursprüngliche Miet-
vertrag.
Zur strittigen Frage, ob der Mietvertrag befristet abgeschlossen worden sei, zitier-
te die Vorinstanz Ziffer 4 des Mietvertrages, der wie folgt laute:
"Das Mietverhältnis wird für eine feste Dauer von 9 Monaten abgeschlossen.
Mietbeginn ist 01.04.2013, 12 Uhr / Mietende ist 31.12.2013, 12 Uhr.
Der Mieter hat Kenntnis vom bevorstehenden Abbruchvorhaben an der E._____-
strasse …-…, … [PLZ] Zürich und OR 272a Abs. 1 lit. d".
Die inhaltsgleiche Formulierung – ergänzt mit dem Zusatz "eine Erstreckung ist
ausgeschlossen" – hätten die Parteien im Nachtrag vereinbart.
Gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. b OR könne der Mieter bei einem befristeten Mietver-
hältnis innert einer Frist von 60 Tagen vor Ablauf des Mietverhältnisses die Er-
streckung verlangen. Dieses sei gemäss Art. 273c OR zwingend. Damit erweise
sich der Verweis auf "OR 272a Abs. 1 lit. d", welcher sowohl in Ziffer 4 Absatz 3
des Mietvertrages als auch in Ziffer 4 Absatz 2 des Nachtrages enthalten sei, als
nichtig, soweit damit eine Erstreckungsmöglichkeit ausgeschlossen werden sollte,
was explizit nur im Nachtrag erwähnt sei. Von der Nichtigkeit des Erstreckungs-
ausschlusses seien offensichtlich auch die Gesuchsgegner ausgegangen, hätten
sie doch innert der gesetzlichen Frist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde
ein Verfahren um Erstreckung des Mietverhältnisses anhängig gemacht. Diese
Klage hätten sie indes später mit Res-iudicata-Wirkung zurückgezogen. Der Auf-

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fassung der Gesuchsgegner, die der Meinung seien, die unzulässige Vereinba-
rung eines Erstreckungsausschlusses bewirke, dass von einem unbefristeten
Mietverhältnis auszugehen sei, sei nicht zuzustimmen. Das Mietende sei sowohl
im Mietvertrag als auch im Nachtrag klar auf den 31. Dezember 2013, 12.00 Uhr
festgelegt worden. Von einem echt befristeten Vertrag seien auch die Gesuchs-
gegner ausgegangen, was aus dem E-Mail-Verkehr (act. 22/12) hervorgehe. Der
Hinweis auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR ziele offensichtlich darauf ab, die Verbind-
lichkeit des Endtermins zusätzlich zu bekräftigen. Von einer Kündigung, die im
vorliegenden Fall mit einer Frist von sechs Monaten hätte ausgesprochen werden
müssen (Art. 266d OR), sei im Mietvertrag nicht die Rede. Sodann würde die An-
nahme eines unbefristeten Mietverhältnisses dessen Beendigung per 31. Dezem-
ber 2013 verunmöglichen, da bei einem Mietantritt per 1. April 2013 eine Kündi-
gung frühestens auf den nächsten ortsüblichen Termin, also per 31. März 2014,
hätte ausgesprochen werden können. Vor diesem Hintergrund verbiete sich die
Schlussfolgerung, die Parteien hätten ein unbefristetes Mietverhältnis begründen
wollen. Das Mietverhältnis habe am 31. Dezember 2013 geendet und die Ge-
suchsgegner befänden sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Sowohl der Sach-
verhalt als auch die Rechtslage seien klar, dem Ausweisungsbegehren sei des-
halb stattzugeben.
3. Argumente der Gesuchsgegner
Die Gesuchsgegner führen aus, sie verträten entgegen der Ansicht der Vorinstanz
nicht die Auffassung, dass die Unzulässigkeit eines Erstreckungsausschlusses
bewirke, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliege. Im Gegenteil sei nach Auf-
fassung der Gesuchsgegner der Erstreckungsausschluss gültig vereinbart wor-
den. Gerade diese gültige Vereinbarung bewirke gemäss einem nicht unbedeu-
tenden Teil der Lehre, dass die Beendigung des Mietvertrages der Kündigung be-
dürfe. Da eine Kündigung noch nicht erfolgt sei, sei das Mietverhältnis nicht be-
endet worden. Die Frage der Erstreckung stelle sich somit noch gar nicht, wes-
halb auch das Erstreckungsgesuch zurückgezogen worden sei. Folge man der
Ansicht der Gesuchsgegner, so sei der Ausweisungsanspruch der Gesuchstelle-
rin zu verneinen.

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Folge man einem anderen Teil der Lehre, so ende ein mit der Bedingung Baube-
ginn oder Erhalt der erforderlichen Bewilligung befristetes Mietverhältnis ohne
Kündigung mit dem Bedingungseintritt. Da die Gesuchstellerin mit dem Bau noch
nicht begonnen habe und die erforderliche Bewilligung nicht vorliege, sei die Be-
dingung noch nicht eingetreten. Auch wenn man dieser Ansicht folge, sei der An-
spruch der Gesuchstellerin nicht ausgewiesen.
Weiter weisen die Gesuchsgegner darauf hin, dass das Bundesgericht zwar von
der Zulässigkeit bedingt befristeter Mietverträge ausgehe (BGE 121 III 260). Al-
lerdings habe das Bundesgericht nicht einen Mietvertrag im Sinne von Art. 272a
Abs. 1 lit. d OR zu beurteilen gehabt. Die Frage, ob das Bundesgericht seine Pra-
xis auch auf Mietverträge im Sinne der genannten Bestimmung anwenden würde,
obwohl in dieser Bestimmung ausdrücklich von Kündigung die Rede sei, sei somit
offen.
Wie dem auch sei, fehle es jedenfalls an der notwendigen Klarheit im Sinne von
Art. 257 Abs. 1 ZPO. Auf das Gesuch sei deshalb nicht einzutreten. Auf die weite-
ren Ausführungen ist soweit erforderlich im Rahmen der Würdigung einzugehen.
4. Eintreten auf die Berufung
Sofern wie im vorliegenden Fall die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
wird auf die Berufung eingetreten, wenn der auferlegte Gerichtskostenvorschuss
bezahlt ist (Art. 101 Abs. 3 e contrario). Die Gesuchsgegner machen geltend, der
Kostenvorschuss könne nicht gültig von der Gegenpartei geleistet werden. Denn
fraglich sei bereits, ob eine Verrechnung der Gerichtskosten mit dem geleisteten
Kostenvorschuss in einem solchen Fall zulässig sei. Weiter sei zu beachten, dass
die Leistung des Kostenvorschusses durch die Gegenpartei die Gesuchsgegner
der Möglichkeit berauben würde, den Zwischenentscheid betreffend Verpflichtung
zur Leistung eines Kostenvorschusses anzufechten (BGer 4A_100/2009 E. 1.3).
Es sei deshalb angezeigt, der Gesuchstellerin den Kostenvorschuss zurückzuer-
statten und es sei den Gesuchsgegnern neu Frist zur Leistung des Kostenvor-
schusses von CHF 1'900.00 anzusetzen (act. 42).

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Gemäss Art. 111 Abs. 1 ZPO können die Gerichtskosten mit den von den Partei-
en geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet werden. Es kommt für die Frage
der Verrechenbarkeit nicht darauf an, welche Partei den Kostenvorschuss geleis-
tet hat. Sinn und Zweck des Gerichtskostenvorschusses ist, dass die Kosten des
Staates für das Verfahren unabhängig davon, welche Partei schliesslich obsiegt,
gedeckt sind. Der Staat wälzt so das Inkassorisiko auf die Partei ab, die den Kos-
tenvorschuss bezahlt hat. Obsiegt sie, so verbleibt der Kostenvorschuss nach
Verrechnung mit den definitiv festgelegten Kosten bei der Gerichtskasse und dem
Obsiegenden wird ein Rückgriffsrecht auf den Unterliegenden eingeräumt, dem
die Gerichtskosten auferlegt worden sind. Nach einem allgemeinen Grundsatz
spielt es keine Rolle, ob eine Geldschuld vom Schuldner oder von einem Dritten
getilgt wird (Art. 69 OR). Der Schuldner kann sich gegen eine solche Intervention
nicht wehren, sie ist nur dann ausgeschlossen, wenn sowohl der Schuldner als
auch der Gläubiger mit der Zahlung des Dritten nicht einverstanden sind (siehe
Gauch/Schluep, OR AT, Band II, 9. Auflage, N 2053). Für das Gericht besteht nun
aber kein Anlass, sich gegen die Leistung des Kostenvorschusses durch die Ge-
suchstellerin zu wehren, da sich wie gesagt das Interesse des Gerichts in der De-
ckung seiner Kosten erschöpft. Auch das Argument der Gesuchsgegner, wonach
die Zahlung durch die Gegenpartei zur Unanfechtbarkeit der Kostenvorschussver-
fügung führe, spricht nicht gegen die Zulassung der Zahlung durch die Gesuch-
stellerin. Denn mit der Zahlung durch die Gegenpartei fällt zwar wegen des Weg-
falls der Säumnisfolge des Nichteintretens der nicht wiedergutzumachende Nach-
teil als Eintretensvoraussetzung für die Beschwerde an das Bundesgericht dahin
(vgl. BGer 4A_100/2009 E. 1.3), doch ist damit umgekehrt auch die Gefahr des
Nichteintretens auf die Berufung beseitigt, was ja das Ziel der Rechtsmittelkläger
sein muss. Da der Kostenvorschuss die Höhe der Gerichtskosten sowie deren
Verteilung nicht präjudiziert, entsteht den Gesuchsgegnern kein Nachteil, wenn
der Vorschuss von der Gegenpartei bezahlt wird.
Nach dem Gesagten ist der den Gesuchsgegnern auferlegte Kostenvorschuss
durch die Zahlung der Gesuchstellerin gültig geleistet worden. Auf die Berufung
ist einzutreten.

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5. Umfang der Prüfung im Berufungsverfahren
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzu-
reichen. Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57
ZPO) und ist dabei weder an die Argumente der Parteien noch an die Begrün-
dung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden. Dies entbindet den Berufungs-
kläger jedoch nicht von seiner Obliegenheit, konkrete Rügen anzubringen, sich
mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und genau aufzuzeigen,
welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf welche Doku-
mente er seine Argumentation stützt (BGE 138 III 374 und 133 II 249, OGer, II.
ZK, Entscheid vom 9. August 2011, ZR 110 Nr. 80). Geprüft wird somit nur, was
gerügt worden ist.
6. Würdigung
Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Rückga-
be der Mietsache (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist er zugleich Eigentümer, so steht ihm
der Ausweisungsanspruch auch gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB zu. Die Gut-
heissung des Begehrens im Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO).
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Gesuchstellerin Eigentümerin und Vermieterin
des streitbetroffenen Objekts sei und bejahte die Aktivlegitimation (act. 23 S. 4).
Die Gesuchsgegner rügen dies nicht.
Bezüglich des Sachverhaltes ist unbestritten, dass die Parteien den Mietvertrag
und den Nachtrag wie oben dargelegt geschlossen haben. Einen vom Wortlaut
des Vertrages abweichenden übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillen ma-
chen die Gesuchsgegner nicht geltend. Die Gesuchsgegner weisen ausdrücklich
darauf hin, dass auch der Hinweis auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR Bestandteil des
Vertrages sei (act. 29 S. 6). Sie machen in diesem Zusammenhang geltend, dass
bezüglich der Auslegung von Art. 272a Abs. 1 lit. d OR kein klares Recht gegeben
sei und schliessen daraus, dass die vertragliche Vereinbarung dieser Bestimmung
zur Folge habe, dass von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen sei, das

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aufgrund fehlender Kündigung andaure. Damit vermischen sie die vertragliche
Vereinbarung als Teil des Sachverhalts mit der Frage, welche Rechtswirkung der
Vertrag hat. Diese beiden Elemente sind jedoch auseinanderzuhalten. Nach un-
bestrittenem Sachverhalt haben die Parteien den Mietvertrag und den Nachtrag
wie verurkundet (act. 3/2) geschlossen und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
nichts anderes gewollt. Der Sachverhalt ist unbestritten (Art. 257 Abs. 1 lit. a
ZPO).
Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag (Ziffer 4) eine feste Dauer von neun Mo-
naten und legten den Mietbeginn auf den 1. April 2013 und das Mietende auf den
31. Dezember 2013 fest. Im Nachtrag wurde auf Ziffer 4 des Mietvertrages Bezug
genommen und vereinbart, dass der Mietvertrag endgültig und ohne Kündigung
am 31. Dezember 2013 ende. Damit vereinbarten die Parteien einen befristeten
Mietvertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 1 OR. Die Gesuchsgegner wenden ein,
dass mit der zusätzlichen Klausel, wonach sie vom bevorstehenden Abbruchvor-
haben und Art. 272a Abs. 1 lit. d OR Kenntnis genommen (Mietvertrag) und ei-
nem Erstreckungsausschluss zugestimmt hätten (Nachtrag), sei das befristete
Mietverhältnis zu einem unbefristeten Vertrag geworden. Eine Erstreckung sei vor
der Kündigung nicht möglich, und weil eine Kündigung noch nicht erfolgt sei, hät-
ten sie auch das bereits gestellte Erstreckungsgesuch wieder zurückgezogen. Ih-
re Auffassung stützen die Gesuchsgegner auf die unterschiedlichen Meinungen,
die zu Art. 272a Abs. 1 lit. d OR vertreten werden. Dass im Hinblick auf diese Be-
stimmung keine Einigkeit herrscht, trifft zwar zu. Der Streit geht aber nicht dahin,
dass behauptet würde, dass ein auf ein bestimmtes Datum hin befristetes Miet-
verhältnis durch Ausschluss der Erstreckungsmöglichkeit unter Anrufung von
Art. 272a Abs. 1 lit. d OR zu einem unbefristeten würde. Vielmehr gehen die Mei-
nungen dahingehend auseinander, wie ein Vertrag zu qualifizieren ist, dessen
Ende zum Beispiel mit "Abbruch der Liegenschaft" bestimmt wird. Nach der einen
Auffassung liegt ein befristeter Vertrag vor (BGE 126 III 260; CHK-P. Heinrich, OR
184-318, 2. Auflage, Art. 272a N 3), nach anderer ein unbefristeter (ZK-Higi, OR
271-274g, Art. 272a N 39; Lachat/Thanei, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage
S. 499; BSK-Weber OR I, 5. Auflage, Art. 272a N 6). Begründen lässt sich die
Meinung, es liege ein unbefristeter Vertrag vor, damit dass von einer Befristung

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im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR nur ausgegangen werden kann, wenn der Zeit-
punkt des Vertragsendes bei Vertragsschluss genügend bestimmt und abschätz-
bar ist (ZK-Higi, OR 253-265, Art. 255 N 34). Wird das Vertragsende mit "Abbruch
der Liegenschaft" oder ähnlich umschrieben, so ist bei Vertragsschluss eben nicht
abschätzbar, bis wann das Mietverhältnis dauern soll. Wird umgekehrt wie im vor-
liegenden Fall die Vertragsdauer taggenau festgelegt, so ist das Vertragsende
klar bestimmt und endet ohne Kündigung am festgelegten Tag (Art. 255 Abs. 2
und Art. 266 Abs. 1 OR). Die Rechtsprechung und Literatur ist sich in diesem
Punkt einig und es besteht klares Recht im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO
(BGer 4A_423/2013 E. 5.1; ZK-Higi, OR 253-265, Art. 255 N 34 und 48; BSK-
Weber OR I, 5. Auflage, Art. 255 N 2 - 3; Lachat/Thanei, Mietrecht für die Praxis,
8. Auflage S. 498 und 502; Heinrich, OR 184-318, 2. Auflage, Art. 255 N 2). Daran
ändert nichts, wenn das Motiv der Befristung bevorstehende Abbrucharbeiten sind
und die Parteien deswegen unter Hinweis auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR einen Er-
streckungsausschluss vereinbarten. Ob der Erstreckungsausschluss Wirkung ent-
faltet, ist eine andere Frage, auf die soeben einzugehen ist.
Die Vorinstanz erwog, dass der vereinbarte Erstreckungsausschluss Art. 272
Abs. 1 OR widerspreche und gemäss Art. 273c OR nichtig sei. Dies kann offen
gelassen werden. Denn für den Fall, dass die Vereinbarung als gültig angesehen
wird, endete das Mietverhältnis vereinbarungsgemäss am 31. Dezember 2013.
Ginge man umgekehrt von der Nichtigkeit aus, so wäre ein Erstreckungsgesuch
zulässig (Art. 272 Abs. 1 OR) und müsste spätestens 60 Tage vor Ablauf der Ver-
tragsdauer bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht werden (Art. 273
Abs. 2 lit. b OR). Die Gesuchsgegner haben ein solches Gesuch zwar gestellt
(act. 22/7), jedoch später wieder zurückgezogen (act. 22/8a). Ob diesbezüglich
mit der Vorinstanz von einer Res iudicata auszugehen ist (act. 23 S. 6), kann of-
fen bleiben, da die Gesuchsgegner nicht geltend machen, sie hätten (fristgerecht)
ein zweites Gesuch eingereicht. Anzumerken bleibt einzig, dass es sich bei der
Frist gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. b OR um eine Verwirkungsfrist handelt. Wird ein
Gesuch nicht rechtzeitig gestellt oder wird ein rechtzeitig gestelltes Gesuch nicht
nach Massgabe der Art. 209 Abs. 4 oder Art. 211 ZPO weiter verfolgt, geht der
Anspruch auf Erstreckung unter.

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Nach dem Gesagten ist das durch den Mietvertrag und den Nachtrag begründete
Vertragsverhältnis durch Zeitablauf am 31. Dezember 2013 beendet und nicht er-
streckt worden. Die Gesuchstellerin hat als Eigentümerin und Vermieterin An-
spruch darauf, dass die Gesuchsgegner die streitbetroffene Liegenschaft verlas-
sen. Der Sachverhalt ist unbestritten und die Rechtslage klar (Art. 257 Abs. 1
ZPO). Die Vorinstanz hat das Ausweisungsbegehren zu Recht gutgeheissen. Die
Berufung ist abzuweisen.
7. Gerichtskosten
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Gesuchsgegnern unter solidari-
scher Haftung aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Gerichtskosten sind
auf CHF 1'900.00 festzusetzen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1, § 8 Abs. 1 und 12
Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen, den Ge-
suchsgegnern nicht wegen Unterliegens, der Gesuchstellerin nicht mangels er-
heblicher Aufwendungen in diesem Verfahren.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Bezirksgerichts Zürich
vom 25. Februar 2014 (Geschäfts-Nr. ER140001) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 1'900.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Ge-
suchsgegnern und Berufungsklägern unter solidarischer Haftung auferlegt
und mit dem von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.
4. Die Gesuchsgegner und Berufungskläger werden unter solidarischer Haf-
tung verpflichtet, der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten CHF 1'900.00
als Ersatz für die vorgeschossenen Gerichtskosten zu bezahlen.
5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Beru-
fungsbeklagte unter Beilage eines Doppels von act. 29 und act. 42, sowie an
das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt
CHF 15'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic.iur. M. Hinden
versandt am: