zh_obergericht · LF240109 · 2024-12-11 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240109-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Schmidt
Urteil vom 11. Dezember 2024
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
4. D._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
E._____ Stiftung,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Meilen vom 31. Oktober 2024 (ER240018)

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Rechtsbegehren:
(act. 6/1, sinngemäss)
1. Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die 4.5 Zimmer-
Maisonettewohnung im 2. Obergeschoss am F._____-weg 1 in
G._____ unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ord-
nungsgemäss zu übergeben.
2. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt anzuweisen, diese
Verpflichtung nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen
der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegner.
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 3 = act. 5 = act. 6/23)
1. Die Gesuchsgegner werden unter Androhung von Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall verpflichtet, die 4.5-Zimmer-Maisonettewohnung,
F._____-weg 1, G._____, bis spätestens 18. November 2024, 12:00 Uhr
mittags, zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss gereinigt so-
wie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben.
2. Das Gemeindeammannamt Pfannenstiel wird angewiesen, diese Verpflich-
tung nach Eintritt der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Ver-
langen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung
sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind ihr aber von den Ge-
suchsgegnern zu ersetzen.
Diese Anweisung verfällt 6 Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-
genden Urteils.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'620.–.
4. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Gesuchsgeg-
nern auferlegt.
5. Die Gerichtskosten werden – soweit als möglich – aus dem von der Ge-
suchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'620.– bezogen, sind
ihr aber von den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
6. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Ge-
suchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 200.– zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
jeweils einer Kopie von act. 21 und act. 22/1–5, an den Gesuchsgegner 2

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durch Publikation im Amtsblatt, sowie nach unbenütztem Ablauf der Frist ge-
mäss Ziffer 8 im Dispositiv mit Rechtskraftbescheinigung an das genannte
Gemeindeammannamt, je gegen Empfangsschein bzw. an den Gesuchs-
gegner 2 durch Publikation im Amtsblatt.
8. [Rechtsmittel: Berufung, 10 Tage; Kostenbeschwerde, 10 Tage; Hinweis auf
Fristenlauf während der Gerichtsferien]
Berufungsanträge:
(act. 2, sinngemäss)
Den Berufungsklägern sei eine Frist von mindestens zwei Monaten für den Aus-
zug einzuräumen.
Erwägungen:
1. Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Gesuchstellerin)
schloss mit der Gesuchsgegnerin 1 und Berufungsklägerin 1, A._____ (nachfol-
gend Gesuchsgegnerin 1) sowie dem Gesuchsgegner 2 und Berufungskläger 2,
B._____ (nachfolgend Gesuchsgegner 2), am 7. Oktober 2013 einen Mietvertrag
über die 4.5-Zimmer-Maisonettewohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss am F._____-
weg 1 in G._____ (act. 6/2/1). Die Berufungskläger und Gesuchsgegner 3 und 4
(nachfolgend Gesuchsgegner 3 und 4) sind die beiden volljährigen Söhne der Ge-
suchsgegner 1 und 2, welche ebenfalls an der vorgenannten Adresse wohnhaft
sind (act. 5, E. 2.1). Mit Einschreiben vom 15. Februar 2024 setzte die Gesuch-
stellerin den Gesuchsgegnern 1 und 2 eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung
ausstehender Mietschulden für den Monat Februar von Fr. 2'160.00 an und
drohte ihnen bei Nichtbezahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an
(act. 6/2/2 und 6/2/4). Die beiden Einschreiben wurden innert der Abholfrist von
den Gesuchsgegnern 1 und 2 nicht abgeholt und an die Gesuchstellerin retour-
niert (act. 6/2/3 und act. 6/2/5). Mit Einschreiben vom 26. März 2024 kündigte die
Gesuchstellerin den Mietvertrag auf den 30. April 2024 infolge Zahlungsverzugs
(act. 6/2/6 und act. 6/2/8; zur Zustellung: act. 6/2/7 und act. 6/2/9). Die mit Schrei-
ben vom 18. April 2024 auf den 2. Mai 2024 anberaumte Wohnungsabnahme
habe gemäss der Gesuchstellerin mangels Anwesenheit der Gesuchsgegner

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nicht durchgeführt werden können (act. 6/1; act. 6/2/10-14; act. 5, E. 2.2). Ein von
der Gesuchsgegnerin 1 erhobenes Kündigungsschutzverfahren habe mit der Aus-
stellung der Klagebewilligung geendet (act. 6/2/15; act. 5, E. 2.2).
2. Mit Eingabe vom 22. Juli 2024 (act. 6/1) stellte die Gesuchstellerin beim Be-
zirksgericht Meilen (nachfolgend Vorinstanz) ein Gesuch um Rechtsschutz in kla-
ren Fällen und beantragte die Ausweisung der Gesuchsgegner 1-4 mittels der ein-
gangs erwähnten Rechtsbegehren. Nachdem die vorinstanzliche Verfügung vom
23. Juli 2023 betreffend Auferlegung eines Kostenvorschusses an die Gesuchstel-
lerin (act. 6/3) dem Gesuchsgegner 2 per Gemeindeammannamt infolge Wegzugs
in die Türkei nicht zugestellt werden konnte (act. 6/3, Dispositiv-Ziff. 3; act. 6/4/3;
act. 6/8-10), wurde der Gesuchstellerin mit Verfügung vom 15. August 2024
(act. 6/13) Frist gesetzt, um ihr Gesuch um die aktuelle Adresse des Gesuchsgeg-
ners 2 zu ergänzen oder nachzuweisen, dass sie sämtliche Anstrengungen unter-
nommen habe, um dessen Wohn- bzw. Aufenthaltsort ausfindig zu machen und
weitere Unternehmungen aussichtlos seien. Mit Eingabe vom 27. August 2024
mitsamt Beilagen (act. 6/15; act. 6/16/1–3) reichte die Gesuchstellerin Belege be-
treffend ihre Nachforschungen bei der Gemeinde G._____ sowie der türkischen
Botschaft/Generalkonsulat ein, worauf die Vorinstanz mit Verfügung vom 3. Sep-
tember 2024 (act. 6/19) infolge unbekanntem Wohn- bzw. Aufenthaltsort verfügte,
dass künftige Zustellungen an den Gesuchsgegner 2 fortan mittels Publikation im
Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgen würden. Mit derselben Verfügung wurde
den Gesuchsgegnern Frist angesetzt, um eine schriftliche Stellungnahme zum
Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin einzureichen. Die Stellungnahme der
Gesuchsgegnerin 1 (act. 6/21, act. 6/22/1-5) ging in der Folge fristgerecht bei der
Vorinstanz ein, während sich die Gesuchsgegner 2-4 innert Frist nicht vernehmen
liessen (act. 5, E. 1.1). Mit Urteil vom 31. Oktober 2024 (act. 5) hiess die Vorin-
stanz das Gesuch der Gesuchstellerin gut und verpflichtete die Gesuchsgegner 1-
4 unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall die Wohnung
bis spätestens 18. November 2024, 12 Uhr mittags, zu räumen (vgl. den oben er-
wähnten vollständigen Wortlaut des Urteilsdispositivs bzw. act. 5, S. 9 f.).

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3. Mit am 6. November 2024 eingegangener, undatierter Eingabe (act. 2), wel-
cher das angefochtene Urteil der Vorinstanz vom 31. Oktober 2024 beilag (act. 3),
machte die Gesuchsgegnerin 1 das vorliegende Berufungsverfahren fristgerecht
(vgl. act. 6/24/1-5) anhängig. Nach Beizug der vorinstanzlichen Akten (act. 6/1-28)
erweist sich die Sache als spruchreif. Von der Einholung einer Berufungsantwort
kann gestützt auf Art. 312 Abs. 1 ZPO abgesehen werden. Der Gesuchstellerin ist
mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Berufungsschrift (act. 2) zur
Kenntnisnahme zuzustellen.
4.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Geht es im Ausweisungsverfahren einzig um den Ausweisungs-
oder Eigentumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Verzöge-
rung mutmasslich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hypo-
thetisch anfallende Miet-/Pachtzins oder Gebrauchswert. In der Praxis wird unab-
hängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bearbei-
tungsdauer des summarischen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfah-
rensdauer von sechs Monaten ausgegangen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1).
4.2. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert von 12'960.-
(6 x Fr. 2'160.– [vgl. act. 6/2/1]; act. 5 E. 6.1) auszugehen, womit die Streitwert-
grenze für die Berufung erreicht ist.
4.3. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO), wobei Eingaben in Papierform von den rechtsmittelführenden Parteien zu
unterzeichnen sind (Art. 130 Abs. 1 ZPO). An Rechtsmitteleingaben von juristi-
schen Laien werden nur minimale Anforderungen gestellt. Als Begründung reicht
aus, wenn (auch nur rudimentär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der
angefochtene Entscheid leiden bzw. weshalb der erstinstanzliche Entscheid in
den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH
PF170034 vom 9. August 2017 E. 2.1 m.w.H.; OGer ZH PF110034 vom 22. Au-
gust 2011 E. 3.2). Werden jedoch auch diese minimalen Anforderungen nicht er-

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füllt, so wird auf eine Berufung nicht eingetreten (vgl. OGer ZH LF170027 vom
6. Juli 2017 E. 2.3).
4.4. Vorweg ist festzuhalten, dass die eingereichte Berufung (act. 2) lediglich von
der Gesuchsgegnerin 1 unterzeichnet wurde. Die Berufung ist allerdings in der
1. Person Plural verfasst und im Adressfeld wird als Absenderin "Familie A._____
- D._____" aufgeführt, was darauf hindeuten könnte, dass die Berufung grund-
sätzlich auch für die Gesuchsgegner 2-4 gelten sollte. Nachdem die Gesuchsgeg-
nerin 1 keine Vollmacht der Gesuchsgegner 2-4 eingereicht hat, wäre ihr in An-
wendung von Art. 132 Abs. 1 ZPO grundsätzlich Frist anzusetzen, um entspre-
chende Vollmachten nachzureichen. Da aber, wie nachfolgend zu zeigen ist, auf
die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist, ist vorliegend von einer Fristansetzung
abzusehen.
4.5. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die Voraus-
setzungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR seien erfüllt (act. 5, E. 3.4 ff.). Die Kündi-
gungsandrohungen hätten nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt
gegolten (act. 5, E. 3.6 mit Verweis auf BGE 119 II 147, E. 2). Die Gesuchsgegner
würden selbst nicht behaupten, der Mietzinsausstand für den Monat Februar 2024
sei innerhalb der angesetzten, 30-tägigen Zahlungsfrist, welche am 25. März
2024 geendet habe, beglichen worden. Sie würden vielmehr selbst einräumen,
dass erst am 26. März 2024 eine Teilzahlung über Fr. 2'300.– für seit Dezember
2023 ausstehende Mietzinsen erfolgt sei. Selbst das angebliche Angebot der Ge-
suchstellerin vom 20. März 2024, wonach bis am 25. März 2024 eine erste Zah-
lung von Fr. 2'300.– für die seit Dezember 2023 ausstehenden Mietzinsen hätte
erfolgen müssen, sei mit dieser Zahlung nicht eingehalten worden (act. 5, E. 3.5).
In der Folge sei das Mietverhältnis mit den Gesuchsgegnern 1 und 2 form- und
fristgerecht per 30. April 2024 rechtsgültig und wirksam gekündigt worden, sodass
die Gesuchsgegner über keinen Rechtstitel mehr verfügen würden, der sie zum
weiteren Gebrauch der Räumlichkeiten berechtigen würde (act. 5, E. 3.6.). Der
Umstand, dass der gemahnte Betrag nur kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist
getilgt worden sei, vermöge daran nichts zu ändern, zumal die Gesuchsgegne-
rin 1 selbst eingeräumt habe, dass sie mit Mietzinszahlungen für mehrere Monate

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im Rückstand gewesen sei (act. 5, E. 3.7). Entsprechend verpflichtete die Vorin-
stanz die Gesuchsgegner zur Räumung und ordnungsgemässen Übergabe der
Wohnung an die Gesuchstellerin unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel bis spätes-
tens 18. November 2024 (act. 5).
4.6. Die Gesuchsgegnerin 1 ersucht in ihrer Berufungsschrift um eine Fristverlän-
gerung von mindestens zwei weiteren Monaten, um eine geeignete neue Woh-
nung zu finden. Sie begründet dies mit der Schwierigkeit der Wohnungssuche im
Kanton Zürich, begrenzten finanziellen Mitteln und den kalten Temperaturen in
der derzeitigen Jahreszeit, welche ein Leben draussen unzumutbar machen wür-
den (act. 2).
4.7. Mit diesen Vorbringen setzt sich die Gesuchsgegnerin in keiner Weise mit
den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids auseinander. Sie zeigt nicht
auf, weshalb die vorinstanzlichen Erwägungen mangelhaft oder unrichtig wären.
Soweit ersichtlich beanstandet sie nicht, dass die Voraussetzungen für die Aus-
weisung nicht vorliegen würden, namentlich wird die im vorinstanzlichen Verfah-
ren vorgebrachte Argumentation, wonach man sich mit der Vermieterschaft auf
Zahlungsdaten geeinigt habe und innerhalb des Zeitrahmens eine Zahlung erfolgt
sei, welche lediglich wegen des Karfreitags eine Verzögerung erfahren habe (vgl.
act. 6/21), im Berufungsverfahren offensichtlich nicht aufrecht erhalten. Moniert
wird lediglich der angeordnete Auszugszeitpunkt. Damit kommt die Gesuchsgeg-
nerin 1 ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, sodass auf die Berufung nicht
einzutreten ist. Selbst wenn auf die Berufung einzutreten gewesen wäre, wäre sie
im Übrigen abzuweisen gewesen, da die Mietsache grundsätzlich sofort zurückzu-
geben ist, wenn die Voraussetzungen für eine Benutzung der Räumlichkeiten
nicht mehr gegeben sind. Eine Erstreckung wäre nicht im vorliegenden, sondern
in einem Kündigungsschutzverfahren geltend zu machen, ist aber bei einer Kündi-
gung gemäss Art. 257d OR ohnehin ausgeschlossen (vgl. Art. 272a lit. a OR).
4.8. Die Vorinstanz räumte den Gesuchstellern im angefochtenen Urteil vom
31. Oktober 2024 bereits eine Frist bis 18. November 2024 zum freiwilligen Aus-
zug bzw. Vollzug des Ausweisungsurteils ein. Da zudem aus den behördlichen
Bearbeitungsfristen nochmals kurze Fristen resultieren, lässt sich hier keine Ver-

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längerung der Schonfrist rechtfertigen bzw. hat es bei dem von der Vorinstanz an-
geordneten Auszugstermin sein Bewenden.
5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin 1 kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 12'960.– (vgl. vorstehend,
E. 4.2) wird die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1, § 10
Abs. 1 und § 12 GebV OG auf Fr. 500.– festgelegt.
5.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Ge-
suchsgegnerin 1 nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, und der Gesuchstel-
lerin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wä-
ren.
6. Den Gesuchsgegnern 2-4 ist der Ausgang des Rechtsmittelverfahrens durch
Zustellung des vorliegenden Entscheids zur Kenntnis zu bringen. Die Mitteilung
an den Gesuchgegner 2 hat, wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren, durch öf-
fentliche Publikation zu erfolgen. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen der
Vorinstanz hierzu verwiesen werden, aus welchen hervorgeht, dass neben dem
erfolglosen Zustellversuch an zwei Stellen erfolglos versucht wurde, die Adresse
des Gesuchsgegners 2 in der Türkei ausfindig zu machen (vgl. act. 5, E. 1.1;
act. 6/16/1-3 sowie vorstehend, E. 1).
Es wird erkannt:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und der
Berufungsklägerin 1 auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Bezirksge-
richt Meilen, je gegen Empfangsschein bzw. an den Berufungskläger 2
durch Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich.

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Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 12'960.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. C. Schmidt
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