zh_obergericht · PD210004 · 2021-06-08 · de
Erstreckung des Mietverhältnisses / Geschäftsmiete / Kosten- und Entschädigungsfolgen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD210004-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 8. Juni 2021
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin, Mieterin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagter, Vermieter und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses / Geschäftsmiete / Kosten- und
Entschädigungsfolgen
Beschwerde gegen einen Beschluss des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes
Uster vom 16. Februar 2021 (MJ200003)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Zwischen der Klägerin, Mieterin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Be-
schwerdeführerin) und dem Beklagten, Vermieter und Beschwerdegegner (nach-
folgend: Beschwerdegegner) bestand unbestrittenermassen ein Mietverhältnis,
das auf elf Jahre fest abgeschlossen wurde und bis 30. Juni 2020 befristet war
(vgl. act. 4/2, act. 16, act. 26 S. 3 und act. 34 S. 5). Die Parteien waren sich nicht
einig, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei oder nicht.
1.2 Die Beschwerdeführerin leitete am 6. April 2020 ein Schlichtungsverfahren
ein. Mit Beschluss vom 29. Juni 2020 unterbreitete die Schlichtungsbehörde Uster
den Parteien einen Urteilsvorschlag (vgl. act. 17/1). Der Urteilsvorschlag wurde
von der Beschwerdeführerin abgelehnt, weshalb ihr mit Beschluss vom 3. August
2020 (act. 4/0 = act. 1) die Klagebewilligung ausgestellt wurde (vgl. a.a.O., E. I.;
act. 16 S. 2).
1.3 Die Beschwerdeführerin beantragte mit ihrer Klageschrift vom 7. September
2020 (act. 2) unter Beilage der Klagebewilligung (act. 1) und weiterer Klagebeila-
gen (act. 4/2-9) vor dem Mietgericht Uster (nachfolgend: Vorinstanz) die Erstre-
ckung des Mietverhältnisses erstmalig bis Ende September 2021; dies unter Ein-
räumung des Rechts, das Mietverhältnis während der Erstreckungsdauer mit ei-
ner einmonatigen Frist auf Ende eines jeden Monats zu kündigen (vgl. act. 2
S. 2).
1.4 Mit Verfügung vom 9. September 2020 holte die Vorinstanz von der Be-
schwerdeführerin einen Kostenvorschuss ein, den diese fristgerecht leistete
(vgl. act. 5 und act. 10).
1.5 Sodann stellte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 23. November 2020
(act. 12) den Antrag, das Erstreckungsbegehren sei als gegenstandslos gewor-
den abzuschreiben, da sie aufgrund intensiver Suchbemühungen per 1. Januar
2021 ein neues Mietobjekt gefunden habe und per Ende des Jahres ausziehen
werde. Eventualiter ziehe sie ihre Klage zurück. Sie habe das Mietverhältnis mit

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Schreiben vom 19. November 2020 per 31. Dezember 2020 gekündigt, weil sie
ein neues Objekt gefunden habe. Unabhängig von der Art der Erledigung seien
die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und keine Parteient-
schädigungen zuzusprechen (vgl. a.a.O., S. 1 und S. 2).
1.6 Die Vorinstanz setzte dem Beschwerdegegner mit Verfügung vom 24. No-
vember 2020 (act. 14) Frist an, um insbesondere zu den Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen Stellung zu nehmen. Der Beschwerdegegner nahm mit Eingabe vom
11. Dezember 2020 Stellung (act. 16) und beantragte, der erwähnte Antrag der
Beschwerdeführerin sei abzuweisen und die Klage sei zufolge Rückzug am Pro-
tokoll abzuschreiben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdeführerin (a.a.O., S. 2). Die Vorinstanz stellte der Beschwerdeführerin
diese Stellungnahme zwecks Wahrung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör mit
Schreiben vom 29. Dezember 2020 zu (act. 18). Die Beschwerdeführerin liess
sich in der Folge nicht mehr dazu vernehmen (vgl. act. 25 E. 1.4).
1.7 Die Vorinstanz schrieb das Verfahren mit Beschluss vom 16. Februar 2021
(act. 22 = act. 25 [Aktenexemplar] = act. 27) ab (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 1), setzte
die Entscheidgebühr auf Fr. 2'175.– fest (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 2), auferlegte
diese der Beschwerdeführerin und verrechnete diese mit dem von ihr geleisteten
Vorschuss (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 3) sowie verpflichtete die Beschwerdeführerin,
dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.– (inkl. Mehr-
wertsteuer) zu bezahlen (a.a.O., Dispositiv-Ziffer 4).
1.8 Mit Eingabe vom 3. März 2021 (act. 26) erhebt die Beschwerdeführerin
rechtzeitig (vgl. act. 22 i.V.m. act. 23 i.V.m. act. 26 S. 1) Beschwerde und bean-
tragt, die Dispositiv-Ziffern 3 und 4 seien aufzuheben. Die Gerichtskosten seien
den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und von einer Parteientschädigung an
den Beschwerdegegner sei abzusehen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zuzüglich MWST zulasten des Beschwerdegegners (vgl. act. 26 S. 2).
1.9 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 1-23). Mit Verfügung vom 17. März 2021 (act. 29) wurde der Beschwerdefüh-
rerin Frist zur Leistung des Kostenvorschusses für das Beschwerdeverfahren an-

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gesetzt. Dieser ist eingegangen (vgl. act. 31). Mit Verfügung vom 12. April 2021
(act. 32) wurde dem Beschwerdegegner Frist zur Beantwortung der Beschwerde
angesetzt. Die Beschwerdeantwort (act. 34) ist fristgerecht eingegangen (act. 32
i.V.m. act. 33 i.V.m. act. 34 S. 1). Der Beschwerdegegner beantragt darin die Ab-
weisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beschwerdeführerin (a.a.O., S. 2). Ein Doppel der Beschwerdeantwort ist der Be-
schwerdeführerin mit dem vorliegenden Urteil noch zuzustellen. Anzumerken
bleibt der guten Ordnung halber, dass Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann alters-
halber aus der II. Zivilkammer ausscheiden wird, weshalb er beim vorliegenden
Urteil nicht mehr mitwirkt. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Der Kostenentscheid (Entscheid über die Verteilung der Prozesskosten nach
Art. 95 Abs. 1 ZPO) kann selbstständig – und unabhängig vom Streitwert – (ein-
zig) mit Beschwerde angefochten werden (vgl. Art. 319 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 110
ZPO).
2.2 Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der
Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrich-
tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die
Beschwerdeinstanz prüft den angefochtenen Entscheid auch auf seine Angemes-
senheit hin (vgl. Art. 320 lit. a ZPO).
2.3 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begrün-
dungsobliegenheit ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begrün-
dende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Die Beschwerde wirkt grundsätzlich
kassatorisch, sie kann jedoch auch reformatorisch wirken. Ist die Sache spruch-
reif, kann die Beschwerdeinstanz einen Sachentscheid treffen (Art. 327 Abs. 3
ZPO). Kommt ein Entscheid durch die Rechtsmittelinstanz in Frage, so ist ein An-
trag in der Sache erforderlich. Dies bedeutet, dass ein in Geld ausdrückbarer An-
trag beziffert werden muss bzw. sich dessen Höhe zumindest aus der Beschwer-
debegründung ergeben muss. Fehlt ein genügender Antrag, so ist auf die Be-

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schwerde nicht einzutreten, ohne dass eine Nachfrist anzusetzen wäre (vgl. etwa
OGer ZH PC200004 vom 30. März 2020, E. 2.1; zum Ganzen BGE 137 III 617 ff.,
E. 4.2 f.; BGer 4D_61/2011 vom 26. Oktober 2011; OGer ZH NP130019 vom
28. Oktober 2013 E. 4 und OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011 E. II./1, je mit
weiteren Hinweisen). Die Beschwerde enthält bezifferte Rechtsmittelanträge und
eine Begründung, weshalb dem Eintreten insoweit nichts entgegensteht.
2.4 Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerde-
verfahren ausgeschlossen (sog. Novenverbot, vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO).
2.5.1 Die Beschwerdeführerin macht vorab zusammengefasst geltend, die Vor-
instanz habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie eine sum-
marische Prüfung der Prozessaussichten im Rahmen der Festsetzung und Vertei-
lung der Prozesskosten aufgrund der vorliegenden Aktenlage für nicht möglich
erachtet, ihr jedoch keine Frist zur Geltendmachung der Härtegründe angesetzt
habe (vgl. act. 26 S. 5).
2.5.2 Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. Art. 29 Abs. 2
BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO). Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient der Sachauf-
klärung und garantiert den Verfahrensbeteiligten ein persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht. Er umfasst das Recht der Parteien, sich vor Erlass des in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Be-
weise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisan-
trägen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder
mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses
geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (vgl. BGE 140 I 99 ff., E. 3.4; 132 V
368 ff., E. 3.1; 129 II 497 ff., E. 2.2; je mit Hinweisen). Diese Garantie umfasst
auch das Recht, von den beim Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu
erhalten und sich dazu äussern zu können (sog. Replikrecht, BGE 137 I 197 ff.
und 133 I 99 ff.). Jedoch besteht nach der Praxis des Bundesgerichts gestützt auf
Art. 29 Abs. 2 BV grundsätzlich kein Anspruch darauf, zur rechtlichen Würdigung
der durch die Parteien in den Prozess eingeführten Tatsachen oder zur juristi-
schen Begründung des Entscheids angehört zu werden (vgl. BGE 115 Ia 96 ff.,
E. 1b; 116 V 182 ff., E. 1a; BGer 9C_417/2017 vom 19. April 2018, E. 4.4.1;

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8C_529/2016 vom 26. Oktober 2016, E. 4.2.2, 8C_294/2014 vom 23. September
2014, E. 5.1; 1C_584/2012 vom 4. Juli 2013, E. 4.1; 4P.168/2006 vom 19. Febru-
ar 2007, E. 7.1 [in BGE 133 III 139 nicht publiziert]; 5P.433/2005 vom 30. Januar
2006, E. 4).
2.5.3 Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin hatte vor Vorinstanz sowohl
in ihrer Eingabe vom 23. November 2020 (act. 12) als auch nach Zustellung der
Stellungnahme des Beschwerdegegners (act. 16) Gelegenheit, sich vor dem an-
gefochtenen Entscheid zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen zu äussern.
Darauf, zur rechtlichen Würdigung der durch sie in den Prozess eingeführten
(oder nicht eingeführten) Tatsachen – hier im Rahmen der Festsetzung und Ver-
teilung der Prozesskosten nach Art. 105 ff. ZPO – vorgängig angehört zu werden,
hat eine Partei bzw. die Beschwerdeführerin keinen Anspruch. Der Vorwurf der
Beschwerdeführerin erweist sich demnach als unbegründet.
2.5.4 Die Vorinstanz hat den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches
Gehör nicht verletzt.
3. Materielles
3.1 Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Pro-
zesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren als gegenstandslos
abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht (vgl. Art. 107 Abs. 1
lit. e ZPO). Bei der Kostenverteilung nach Ermessen ist etwa zu berücksichtigen,
welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche Prozess-
ausgang gewesen wäre oder bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die
zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens geführt haben (vgl. Botschaft ZPO vom
28. Juni 2006 S. 7221 ff., S. 7297). Eine solche Regelung bezweckt, denjenigen,
der in guten Treuen prozessiert hat, nicht im Kostenpunkt dafür zu bestrafen,
dass das Verfahren infolge nachträglicher Änderung der Umstände abzuschrei-
ben ist, ohne dass ihm dies anzulasten wäre (vgl. auch BGE 118 Ia 488 ff., E. 4a).
Zwischen diesen Kriterien besteht keine Rangordnung, auch müssen sie nicht
stets kumulativ geprüft werden, vielmehr ist die vom Gesetz angestrebte ange-
messene Lösung je nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffen.

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Das Abwägen des mutmasslichen Obsiegens und Unterliegens hat aufgrund einer
summarischen Prüfung und Würdigung des aktenkundigen Sach- und Rechts-
standes zum Zeitpunkt des Eintritts des Erledigungsgrundes zu ergehen (vgl.
OGer ZH PD150023 vom 29. Januar 2016 E. II./3.2; LZ130004 vom 4. Dezember
2013, E. III./1.1; LB120068 vom 8. Mai 2013, E. 6.2; PF110014 vom 9. August
2011, E. 3b; NG110009 vom 20. Dezember 2011, E. 9.2; KUKO ZPO-SCHMID,
2. Aufl. 2014, Art. 107 N 9 je m.w.H.).
Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act. 25 E. 3.1), entspricht es gängiger
Praxis im Kanton Zürich, die Kosten eines zufolge Auszugs der mietenden Partei
gegenstandslos gewordenen Kündigungsschutzverfahrens den Parteien je zur
Hälfte aufzuerlegen und keine Prozessentschädigungen zuzusprechen, wenn das
Begehren der mietenden Partei nicht ohnehin hätte abgewiesen werden müssen.
Lässt sich der mutmassliche Verfahrensausgang aufgrund einer knappen Beurtei-
lung der Aktenlage nicht ohne Weiteres bzw. nicht ohne weitere Umtriebe zu ver-
ursachen feststellen, ist auf allgemeine zivilprozessuale Kriterien zurückzugreifen,
wonach – wie soeben dargelegt – in erster Linie jene Partei kosten- und entschä-
digungspflichtig wird, die das gegenstandslos gewordene Verfahren veranlasst
hat oder bei der die Gründe eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des
Verfahrens geführt haben (vgl. auch BGer 4A_364/2014 vom 18. September
2014, E. 3 m.w.H.). Mit der erwähnten Praxis soll der von der Beschwerdeführerin
– bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 12 S. 2) – angesprochenen, eigentümlichen Si-
tuation Rechnung getragen werden, in der sich eine mietende Partei während des
Kündigungsschutzverfahrens befindet: sie muss intensiv nach einem Ersatzobjekt
suchen, doch hat sie Erfolg, erledigt sich ihr Verfahren (vgl. OGer ZH PD150023
vom 29. Januar 2016, E. II./3.2 m.w.H.). Selbstredend muss dies unabhängig da-
von gelten, ob die Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses oder –
wie hier – einzig Letzteres Gegenstand des Verfahrens bildet.
Bei der Frage, ob das Erstreckungsbegehren der mietenden Beschwerde-
führerin ohnehin hätte abgewiesen werden müssen, ist zu berücksichtigen, dass
auch bei befristeten Mietverhältnissen eine Erstreckung zulässig (vgl. Art. 272
Abs. 1 OR), jedoch grundsätzlich nur mit grösster Zurückhaltung zu gewähren ist.

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Denn der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bei befristeten Vertragsverhältnissen
ist von Anfang an bekannt, und die mietende Partei hat das Ende des Vertrages
im Auge zu behalten und hat sich rechtzeitig um Ersatz zu bemühen (vgl. BGer
4A_552/2009 vom 1. Februar 2010, E. 2.5.1; 4A_420/2009 vom 11. Juni 2010,
E. 3.2.2, ZK OR-HIGI, Zürich 1996, Art. 272 N 213). Doch können sich Änderun-
gen im Umfeld oder in der Person der mietenden Partei ergeben, die im Zeitpunkt
der Vereinbarung der Befristung noch nicht abzusehen waren und insoweit eine
Härte der Vertragsauflösung begründen bzw. bestimmen (vgl. BGer 4A_420/2009
vom 11. Juni 2010, E. 3.2.2 mit Hinweis auf ZK OR-HIGI, a.a.O., Art. 272 N 67).
Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere
die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des
Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse
der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für
sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs
und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
(vgl. Art. 272 Abs. 2 OR, BGE 142 III 336 ff., E. 5.3.1 m.w.H. = Pra 106 [2017]
Nr. 79; 136 III 190 ff., E. 6 = Pra 99 [2010] Nr. 112; 135 III 121 ff., E. 2 = Pra 98
[2009] Nr. 88).
3.2 Die Vorinstanz begründete die Abschreibung des Verfahrens infolge Gegen-
standslosigkeit mit dem Wegfall des Rechtsschutzinteresses der Beschwerdefüh-
rerin, nachdem diese per 1. Januar 2021 ein Ersatzobjekt gefunden habe (act. 25
E. 2.3).
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen führte die Vorinstanz
im Wesentlichen aus, die Beschwerdeführerin habe eine unbegründete Klage
eingereicht, weshalb daraus nicht ersichtlich sei, welche Härtegründe sie für eine
Erstreckung vorbringe. Aus den Akten lasse sich einzig entnehmen, dass die
Kündigung selbst unbestritten scheine und es sich um einen befristeten Mietver-
trag handle. Im Schreiben vom 23. November 2020 habe die Beschwerdeführerin
die Klageeinreichung begründet und ausgeführt, seitdem sie vom Beschwerde-
gegner erfahren habe, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den
30. Juni 2020 hinaus nicht möglich sei, habe sie intensiv nach einem Ersatzobjekt

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gesucht. Der Beschwerdegegner habe ausgeführt, es sei der Beschwerdeführerin
ein Jahr vor Ablauf des Mietvertrages mitgeteilt worden, dass der Mietvertrag
nicht verlängert werde. Aufgrund der vorliegenden Aktenlage könne eine summa-
rische Prüfung der Prozessaussichten nicht vorgenommen werden, weshalb die
erwähnte Praxis keine Anwendung finde und auf die allgemeinen zivilprozessua-
len Kriterien zurückzugreifen sei (vgl. act. 25 E. 3.1 f. einzig mit Verweis auf die
unbegründet eingereichte Klage [act. 1], act. 12 und act. 16).
Die Vorinstanz erwog weiter, es sei aus den Akten nicht ersichtlich, weshalb
sich die Beschwerdeführerin nicht frühzeitiger um eine Anschlusslösung bemüht
habe. Es mache den Anschein, dass das Erstreckungsbegehren einzig rechts-
hängig habe gemacht werden müssen, weil sie auf eine Verlängerung des befris-
teten Pachtvertrages vertraut habe. Das Mietgerichtsverfahren sei durch die Be-
schwerdeführerin veranlasst worden und dieses sei durch ihre Kündigung gegen-
standslos geworden (act. 25 E. 3.3).
3.3 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber im Wesentlichen geltend, ei-
ne summarische Prüfung ihrer Härtesituation sei anhand der von ihr eingereichten
Klagebeilagen (act. 4/2-9) möglich gewesen. Daraus ergäben sich Härtegründe
wie die über zehnjährige Mietdauer (act. 4/2), die für den Betrieb des Geschäfts
allenfalls notwendigen Investitionen (act. 4/3) sowie ihre wirtschaftliche Situation
(act. 4/9). Überdies habe sie mit Eingabe vom 23. November 2020 (act. 12) da-
rauf hingewiesen, dass sie intensive Suchbemühungen getätigt habe seit Erhalt
der Mitteilung des Vermieters betreffend Nichtverlängerung des Mietverhältnisses.
Diese Mitteilung sei ein Jahr vor Ablauf der Befristung erfolgt (act. 4/6) und akten-
kundig (vgl. act. 12). Die Vorinstanz habe namentlich Art. 107 ZPO verletzt und
den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt (vgl. act. 26 S. 5 i.V.m. S. 3).
3.4 Der Beschwerdegegner hält dem im Wesentlichen entgegen, die Beschwer-
deführerin habe eine unbegründete Klage mit neun Beilagen eingereicht, in ihrer
Eingabe vom 23. November 2020 (act. 12) ihre darin gestellten Anträge nicht be-
gründet und auch zu seiner Eingabe vom 11. Dezember 2020 keine Stellung ge-
nommen (vgl. act. 34 S. 2 und 3). Die Vorinstanz sei mangels Begründung der
Beschwerdeführerin (zu Recht) davon ausgegangen, dass eine summarische Prü-

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fung der Prozessaussichten aufgrund der Akten nicht möglich sei (a.a.O., S. 3 f.
und 5). Es sei der Beschwerdeführerin ein Jahr vor dem Auszug mitgeteilt wor-
den, dass sie nicht mit einer Verlängerung rechnen könne. In der Folge habe sie
nichts unternommen und darauf vertraut, den Pachtvertrag verlängern zu können.
Suchbemühungen seien anlässlich der Verhandlung nicht nachgewiesen worden.
Dies sei durch seinen Anwalt auch immer bestritten worden. Daher erscheine es
als nahezu ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführerin eine Erstreckung ge-
währt worden wäre (a.a.O., S. 5).
3.5.1 Vorab ist festzuhalten, dass das Gericht die Festsetzung und Verteilung
der Prozesskosten – entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners – von Amtes
wegen vorzunehmen hat, wobei dies in Bezug auf die Parteientschädigung nur
gilt, wenn ein Antrag auf Zusprechung einer solchen gestellt wurde (vgl. Art. 105
ZPO und BGE 139 III 334 ff., E. 4.3 m.w.H.). Hierbei stellt das Gericht – wie be-
reits dargelegt – den mutmasslichen Verfahrensausgang aufgrund einer knappen
Beurteilung der Aktenlage fest (vgl. oben E. 3.1). Eine erst unbegründet einge-
reichte Klage steht einer Beurteilung der Aktenlage grundsätzlich nicht entgegen.
Zwar war vor Vorinstanz noch keine (Haupt-)Verhandlung durchgeführt worden.
Doch nahmen die Parteien im Rahmen ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör zu
den Kosten- und Entschädigungsfolgen vorgängig Stellung. Entgegen der Be-
hauptung des Beschwerdegegners begründete die Beschwerdeführerin in ihrer
Stellungnahme ihre Anträge auf Abschreibung des Verfahrens und auf hälftige
Kostenverlegung mit ihrem Auszug per Ende 2020 bzw. mit dem Klagerückzug –
beides aufgrund des Erfolgs der intensiven Suchbemühungen nach einem Er-
satzobjekt, welche sie entfaltet habe, seitdem sie vom Beschwerdegegner erfah-
ren habe, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht möglich sei (vgl.
act. 12). Der Beschwerdegegner bestritt in seiner Stellungnahme insbesondere
die Behauptung der Beschwerdeführerin nicht, sie habe intensive Suchbemühun-
gen entfaltet, seit sie von ihm erfahren habe, dass eine Verlängerung nicht mög-
lich sei. Vielmehr ging er darauf nicht ein (vgl. act. 16 S. 4 i.V.m. act. 12 S. 2).
Auch dass diese Mitteilung seinerseits ein Jahr vor Ablauf des Mietverhältnisses
erfolgte, blieb seitens des Beschwerdegegners vor Vorinstanz unbestritten (vgl.
act. 16 S. 2, siehe auch act. 4/6 = act. 35/2). Somit blieb zwischen den Parteien

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(bereits) vor Vorinstanz insgesamt unbestritten, dass die Beschwerdeführerin seit
Erhalt der Mitteilung des Vermieters betreffend Nichtverlängerung des Mietver-
hältnisses ein Jahr vor dessen Ablauf intensive Suchbemühungen entfaltete (so
auch die Vorinstanz, act. 25 E. 3.2). Daher hatte die Beschwerdeführerin auch
keine Suchbemühungen nachzuweisen. Da die Vorinstanz diese Vorbringen der
Parteien zu berücksichtigen hatte (vgl. Art. 105 und Art. 229 Abs. 3 ZPO), ist die
Ansicht des Beschwerdegegners unzutreffend, wonach die Behauptung der Be-
schwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift, sie habe ihre Suchbemühungen aus-
reichend dargelegt, neu und unzulässig sei (vgl. act. 34 S. 4). Demgegenüber
handelt es sich namentlich bei den Vorbringen des Beschwerdegegners, nach
Mitteilung der Nichtverlängerung habe die Beschwerdeführerin nichts unternom-
men und darauf vertraut, den Pachtvertrag (recte: Mietvertrag) verlängern zu kön-
nen, um unzulässige Noven (vgl. oben E. 2.4). Diese können im Beschwerdever-
fahren keine Berücksichtigung finden.
3.5.2 Ob die Vorinstanz bei dieser Ausgangslage zu Recht davon ausgegangen
ist, eine summarische Prüfung der Prozessaussichten sei nicht möglich und es
könne nicht gesagt werden, ob das Erstreckungsbegehren der Beschwerdeführe-
rin ohnehin abzuweisen gewesen wäre, kann offen bleiben. Denn selbst wenn mit
der Vorinstanz und dem Beschwerdegegner hiervon auszugehen wäre, könnte
bei Berücksichtigung der allgemeinen zivilprozessualen Kriterien weder gesagt
werden, die Beschwerdeführerin habe das Erstreckungsverfahren veranlasst noch
sie habe die Gegenstandslosigkeit des Verfahrens verursacht:
Zum einen ist bei der Veranlassung des Verfahrens nicht in erster Linie
massgebend, welche Partei die gerichtliche Hilfe angerufen hat, sondern welche
Partei den Tatbestand gesetzt hat, auf Grund dessen diese Hilfe anbegehrt wur-
de. Die Veranlassung des Verfahrens setzt ein fehlerhaftes oder zumindest ein
vorwerfbares Verhalten voraus (vgl. dazu ADDOR, Die Gegenstandslosigkeit des
Rechtsstreits, Diss. Bern 1997, S. 232 insb. mit Verweis auf ZR 82 Nr. 87 E. 3, ZR
57 Nr. 67 und ZR 53 Nr. 143 E. IV./2). Wie gesehen war zwischen den Parteien
vor Vorinstanz unbestritten, dass die Beschwerdeführerin seit Erhalt der Mitteilung
des Vermieters betreffend Nichtverlängerung des Mietverhältnisses ein Jahr vor

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dessen Ablauf intensive Suchbemühungen entfaltete. Zudem sind den Akten kei-
ne konkreten Umstände zu entnehmen, die darauf hindeuten, dass die Be-
schwerdeführerin auf eine Verlängerung des befristeten Vertrages vertraut hätte.
Des Weiteren kann als gerichtsnotorisch gelten, dass auch die nicht vorhersehba-
re COVID-19-Pandemie und der schweizweite Lockdown von Mitte März bis Mai
2020 die Suche nach Ersatzobjekten erschwerten. Vor diesem Hintergrund kann
der Beschwerdeführerin jedenfalls nicht zum Vorwurf gereichen, dass sie "nicht
frühzeitiger" bzw. früher als ein Jahr vor Ablauf der Befristung mit ihrer intensiven
Suche nach einer Anschlusslösung begonnen hatte und bis zum Ablauf der Be-
fristung im Juni 2020 noch keine Anschlusslösung gefunden hatte. Daran änderte
im Übrigen auch nichts, dass der Vertrag der Parteien der Beschwerdeführerin
(erstmals per 30. Juni 2012) ein Kündigungsrecht mit einer 6-monatigen Kündi-
gungsfrist auf eine von zwei Kündigungsterminen Mitte und Ende eines Jahres
einräumte (vgl. act. 4/2 Ziff. 5.2): Da die Parteien das Vertragsende auf den
30. Juni 2020 festsetzten, hatte die Beschwerdeführerin Anspruch, bis (mindes-
tens) zu diesem Zeitpunkt im Objekt zu verbleiben (pacta sunt servanda). Somit
ist kein fehlerhaftes oder vorwerfbares Verhalten der Beschwerdeführerin erkenn-
bar.
Zum anderen wurde das Erstreckungsverfahren nicht in erster Linie auf-
grund der Kündigung der Beschwerdeführerin gegenstandslos. Zumal die Kündi-
gung erfolgte, weil das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin an einer
Erstreckung wegfiel, nachdem sie unbestrittenermassen per 1. Januar 2021 ein
Ersatzobjekt gefunden hatte. Davon ging im Übrigen auch die Vorinstanz aus
(vgl. act. 25 E. 2.3). Und dass die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin er-
folgreich waren und zur Gegenstandslosigkeit führten, kann ihr – wie bereits dar-
gelegt – wiederum nicht zur Last gelegt werden. Zumal die Vornahme der Hand-
lung, welche das Erledigungsereignis darstellt (bzw. welche zur Erledigung führ-
te), zur Rechtswahrung der Beschwerdeführerin notwendig war (vgl. ADDOR,
a.a.O., S. 231).
3.6 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde vollumfänglich gutzuheissen. Die
angefochtenen Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des Beschlusses vom 16. Februar 2021

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(MJ200003) sind aufzuheben und die (erstinstanzlichen) Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen wie folgt neu zu regeln: Die in der Höhe unangefochten gebliebene
vorinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 2'175.– ist den Parteien je zur Hälfte auf-
zuerlegen und aus dem von der Klägerin bzw. Beschwerdeführerin vor Vorinstanz
geleisteten Vorschuss zu beziehen. Der Beklagte bzw. Beschwerdegegner ist zu
verpflichten, der Klägerin bzw. Beschwerdeführerin die Hälfte bzw. Fr. 1'087.50 zu
ersetzen (neue Dispositiv-Ziffer 3). Die Parteientschädigungen sind wettzuschla-
gen (neue Dispositiv-Ziffer 4).
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Der Beschwerdegegner wird ausgangsgemäss kostenpflichtig (vgl. Art. 106
ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 2'587.50 ([Fr. 2'175.– : 2] +
Fr. 1'500.–) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 500.– festzusetzen
(§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 i.V.m. § 7 GebV OG). Die Gerichtskosten sind aus
dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Vorschuss zu beziehen (vgl.
Art. 111 ZPO). Der Beschwerdegegner ist zu verpflichten, der Beschwerdeführe-
rin Fr. 500.– zu ersetzen.
4.2 Die Beschwerdeführerin beantragt für das Beschwerdeverfahren eine Par-
teientschädigung zuzüglich MWST (vgl. act. 26 S. 2). Die Parteientschädigung ist
auf Fr. 430.– zuzüglich 7,7 % MWST, also auf total Fr. 463.10, festzusetzen (§ 13
Abs. 1 und 2 i.V.m. § 12 Abs. 3 i.V.m. § 4 AnwGebV OG). Der Beschwerdegegner
ist zu verpflichten, diese der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren zu
bezahlen.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Beschwerde werden die Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des
Beschlusses des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 16. Februar
2021 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt:
"3. Die Entscheidgebühr wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt und
aus dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss bezogen. Der Beklag-
te wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 1'087.50 zu ersetzen.

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4. Die Parteientschädigungen werden wettgeschlagen."
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Beschwerdegegner auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden aus dem von der
Beschwerdeführerin geleisteten Vorschuss von Fr. 500.– bezogen. Der Be-
schwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin Fr. 500.– zu er-
setzen.
3. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 430.– zuzüglich
7,7 % MWST, total Fr. 463.10, zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin unter Bei-
lage des Doppels der Beschwerdeantwort samt Beilagenverzeichnis
(act. 34), sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Uster, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 2'587.50.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. A. Götschi
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