zh_obergericht · NG150007 · 2015-06-17 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG150007-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hinden
Urteil vom 17. Juni 2015
in Sachen
A._____,
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend
Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 2. April
2015 (MB140003)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2; act. 6 S. 1 u. S. 2)
"1. Die Kündigungen vom 25. September 2013 per 31. März 2014 seien als
missbräuchlich zu bezeichnen.
2. Eventualiter: Das Mietverhältnis sei um drei Jahre, das heisst bis zum
31. März 2017 zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST.) zu Lasten
der Beklagten."
Urteil des Mietgerichts Zürich:
(act. 44 = act. 48 = act. 50)
1. In Gutheissung der Klage werden die Kündigungen vom 25. September 2013 als
missbräuchlich erklärt und aufgehoben.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 7'600.00 ; die Barauslagen betragen:
Fr. 307.50 Dolmetscherkosten
Fr. 280.00 Zeugenentschädigung
Fr. 8'187.50 Kosten total
3. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt. Sie werden vom Kostenvorschuss des
Klägers von Fr. 4'900.– und vom Kostenvorschuss der Beklagten von Fr. 600.– be-
zogen. Die Beklagte ist verpflichtet, dem Kläger die Fr. 4'900.– zu ersetzen. Der
Restbetrag von Fr. 2'687.50 wird von der Beklagten durch die Gerichtskasse nach-
gefordert.
4. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von
Fr. 12'000.– (zuzüglich 8% MWST) zu bezahlen.
5. [Mitteilung]
6. [Rechtsmittel]

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Berufungsanträge:
(act. 49 S. 2)
1. Es sei festzustellen, dass die von der Beklagten und Berufungsklägerin
ausgesprochenen Kündigungen vom 25. September 2013 rechtsgültig
sind. Das Rechtsbegehren Ziff. 1 des Klägers und Berufungsbeklagten,
die Kündigung vom 25. September 2013 seien als missbräuchlich zu
bezeichnen, sei entsprechend abzuweisen und das dieses Rechtsbe-
gehren gutheissende Urteil des Mietgerichts aufzuheben.
2. Das Erstreckungsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten sei
abzuweisen. Eventuell sei die Angelegenheit zum Entscheid über das
Erstreckungsbegehren an das Mietgericht Zürich zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu-
lasten des Klägers und Berufungsbeklagten.
Erwägungen:
1. Einleitung, Prozessgeschichte
1.1. Aus dem Urteil vom 2. April 2015 ergibt sich der nachfolgende Sachver-
haltsüberblick. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Begründung im angefoch-
tenen Entscheid verwiesen.
Am 14. Mai/14. Juni 1998 schlossen die C._____ Versicherungen als Vermieterin
und D._____ als Mieter einen Mietvertrag über das Ladenlokal mit Keller in der
Liegenschaft E._____-Strasse …, … Zürich. Verwendungszweck war "Zigarren-
und Zeitungsverkauf / Papeterie, Bürobedarf". Es wurde ein Mietzins von CHF
1'230.00 pro Monat vereinbart (act. 3/3). Am 20. Mai 1998/14. Juni 1998 schlos-
sen die Parteien zudem einen Mietvertrag über den Abstellplatz Nr. 1 der Liegen-
schaft E._____-Strasse …, … Zürich. Es wurde ein Mietzins von CHF 50.00 pro
Monat vereinbart (act. 3/4). Der aktuelle Mietzins beträgt CHF 1'356.00 für das
Ladenlokal und CHF 50.00 für den Parkplatz (act. 48 S. 17).
Am 26. Juni 2002 vereinbarten die bisherigen Vertragspartner sowie der Kläger
und Berufungsbeklagte (im Folgenden: Kläger), dass dieser an Stelle von
D._____ per 1. August 2002 in den Mietvertrag eintritt (act. 3/6). Per 1. Januar

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2005 trat die Beklagte und Berufungsklägerin (im Folgenden: Beklagte) als Käufe-
rin der Liegenschaft in den Mietvertrag ein (act. 1 S. 3).
1.2. Mit undatiertem Schreiben, bei der Beklagten eingegangen am 20. Dezem-
ber 2004, teilte der Kläger der Beklagten als zukünftige Vermieterin mit, dass er
eine Umnutzung plane und einen Kiosk mit Nebenwirtschaft betreiben wolle. Für
seine Kunden wolle er vor dem Laden einen Tisch aufstellen (act. 3/8).
Am 22. Juni 2005 schlossen der Kläger und die durch die F._____ AG vertretene
Beklagte unter dem Titel "Kiosk mit Nebenwirtschaft" eine Vereinbarung. Dem
Kläger wurde zur "Erhaltung eines Kleinwirtschaftspatents" der Einbau einer zu-
sätzlichen Toilette erlaubt. Die Parteien kamen überein, dass weitere Änderungen
und Umbauten vorgängig mit der Beklagten abzusprechen sind (act. 3/9). Am 14.
September 2005 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich dem Kläger die bau-
rechtliche Bewilligung (act. 3/10).
In der Folge kam es zu Differenzen zwischen den Parteien. Die Beklagte behaup-
tete im wesentlichen, die Gäste des Klägers verursachten übermässig Lärm und
würden auf dem Grundstück häufig urinieren. Der Kläger bestritt dies und machte
umgekehrt geltend, dass der Lärm hauptsächlich vom benachbarten Restaurant
… ausgehe. Am 19. Januar 2010 kündigte die Beklagte die beiden Mietverträge
per 30. September 2010. Der Kläger focht die Kündigungen bei der Schlichtungs-
behörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Juli 2010 zog die Be-
klagte die Kündigung zurück (act. 3/14).
1.3. Mit Schreiben vom 26. Februar 2013 teilte die Beklagte dem Kläger mit, sie
habe festgestellt, dass er einen Tisch, zwei Holzbänke, einen Bartisch sowie ein
Kinderflugzeug vor dem Haus aufgestellt habe. Zwei PET-Säcke, die vor der Lie-
genschaft deponiert seien, müssten entfernt werden. Die Beklagte habe den Klä-
ger schon mehrfach darauf hingewiesen, dass er die Aussenfläche nicht gemietet
habe. Die Beklagte räume dem Kläger eine Frist von zwei Wochen ein, um alle
Gegenstände zu entfernen. Komme der Kläger dieser Aufforderung nicht nach,
werde das Mietverhältnis auf den nächsten Termin aufgelöst (act. 19/6). Nach
mehreren Schriftwechseln kündigte die Beklagte am 25. September 2013 die bei-

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den Mietverträge per 31. März 2014 unter Verwendung des amtlichen Formulars.
Bezüglich der Begründung wurde auf ein Begleitschreiben verwiesen (act. 3/16a
und 3/16b). Im gleichentags verfassten Begleitschreiben liess die Beklagte durch
ihren Rechtsanwalt die Kündigung wie folgt begründen: "Die Kündigung erfolgt
wegen der Immissionen, die von ihrem Betrieb ausgehen und vor allem auch die
Mitmieter in der Liegenschaft meiner Mandantin beeinträchtigen" (act. 3/17).
Am 23. Oktober 2013 gelangte der Kläger an die Schlichtungsbehörde und ver-
langte, die Kündigungen vom 25. September 2013 seien als missbräuchlich zu
bezeichnen; eventualiter sei das Mietverhältnis maximal zu erstrecken. Die
Schlichtungsverhandlung wurde am 12. Dezember 2013 durchgeführt. Die Partei-
en einigten sich nicht. Die Schlichtungsbehörde stellte dem Kläger die Klagebewil-
ligung aus (act. 4). Mit Eingabe vom 29. Januar 2014 reichte der Kläger beim
Mietgericht Zürich Klage ein und stellte die eingangs erwähnten Rechtsbegehren;
die Ergänzung bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen reichte er einen
Tag später nach (act. 1 und 6). Das Mietgericht führte das Verfahren durch. Mit
Urteil vom 2. April 2015 hiess es die Klage gut und hob die Kündigungen vom 25.
September 2013 wegen Missbräuchlichkeit auf (act. 48).
Der Entscheid wurde der Beklagten am 7. April 2015 – zwei Tage nach Oster-
sonntag – zugestellt (act. 46). Mit Eingabe vom 11. Mai 2015 (Datum Poststem-
pel) erhob die Beklagte unter Berücksichtigung der Ostergerichtsferien (Art. 145
Abs. 1 lit. a ZPO) rechtzeitig Berufung und stellte die oben erwähnten Rechtsbe-
gehren (act. 49). Mit Verfügung vom 15. Mai 2015 wurde der Beklagten Frist zur
Leistung eines Vorschusses für das Berufungsverfahren von CHF 5'000.00 ange-
setzt (act. 53). Dieser wurde am 26. Mai 2015 bezahlt (act. 55). Die Akten der
Vorinstanz wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Begründung der Vorinstanz
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Beklagte am 25. September 2013 form-, frist-
und termingerecht die ordentlichen Kündigungen per 31. März 2014 ausgespro-
chen habe. Die Kündigungen seien zunächst gültig und wirksam, aber gemäss
Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn gegen den Grundsatz von Treu und Glau-

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ben verstossen worden sei. Der Kläger habe geltend gemacht, dass ihm die Be-
klagte gekündigt habe, weil er sich in guten Treuen auf sein Recht berufen habe,
im Aussenbereich einen Tisch aufzustellen. Eine Vergeltungs- oder Rachekündi-
gung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR sei indes zu verneinen, weil die Be-
klagte die Kündigungen wegen Immissionen ausgesprochen habe.
Eine Kündigung sei im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR treuwidrig, wenn sich der in
der Begründung der Kündigung angegebene Kündigungsgrund nicht verwirklicht
habe. Die Beklagte habe sich in der Begründung der Kündigung auf Immissionen
berufen, die vom Kläger bestritten worden seien. Die Beklagte trage die Beweis-
last. Ihr sei der Hauptbeweis für die behaupteten Immissionen im Zeitraum vom 1.
Juli 2010 (Rückzug der ersten Kündigung) bis zum 25. September 2013 (Zeit-
punkt der zu beurteilenden Kündigung) auferlegt worden. Eine Würdigung der elf
Zeugenaussagen ergebe indes, dass der Beweis nicht erbracht sei. Der von der
Beklagten angegebene Kündigungsgrund sei somit nicht zutreffend. Die Kündi-
gung sei treuwidrig und die Klage gutzuheissen.
3. Argumente der Beklagten
Die Beklagte macht im Wesentlichen geltend, dass dem Kläger nur das Ladenlo-
kal vermietet worden sei. In Verletzung des Mietvertrages habe der Kläger den
gesamten – ihm nicht vermieteten – Vorplatz für den Betrieb einer Aussenwirt-
schaft in Anspruch genommen. Im Winter 2011/12 habe der Kläger entgegen ei-
gener Zusicherung auf dem Vorplatz ein Zelt mit einer "Glühweinstation" aufge-
stellt. Dies stelle eine unzulässige Immission dar und sei von der Beklagten mehr-
fach beanstandet worden. Zu Unrecht mache der Kläger geltend, dass die fragli-
chen Gegenstände auf öffentlichem Grund stehen würden. Im Entscheid der Bau-
sektion der Stadt Zürich vom 14. September 2005 sei ein Kiosk mit Neben- bzw.
Gartenwirtschaft mit maximal zehn Steh- oder Sitzplätzen bewilligt worden. Der
Kläger dürfe deshalb vor dem Laden einen kleinen Tisch aufstellen, was im Übri-
gen auch der Vereinbarung zwischen den Parteien vom 22. Juni 2005 entspre-
che. Aus dem Umstand, dass die Beklagte nicht gegen den Entscheid der Bau-
sektion opponiert habe, könne deshalb nicht abgeleitet werden, sie sei mit der ex-
tensiven Inanspruchnahme des Vorplatzes durch den Kläger einverstanden ge-

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wesen. Die Beklagte habe im Begleitschreiben zur Kündigung Immissionen als
Kündigungsgrund angegeben. Damit sei die vertragswidrige Inanspruchnahme
des gesamten Vorplatzes für den Betrieb einer Aussenwirtschaft gemeint gewe-
sen. Denn es dürfe als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass der Betrieb
einer Aussenwirtschaft mit zehn bis 15 Sitzplätzen und zusätzlichen Stehplätzen
zu Lärmimmissionen führe. Dass die vom Kläger betriebene Aussenwirtschaft
keinesfalls störungsfrei gewesen sei, habe das Beweisverfahren bestätigt. Sowohl
der Zeuge G._____ als auch die Zeugin H._____ hätten sich über Lärm be-
schwert. Die Beklagte habe ein legitimes Interesse an der Beendigung des Miet-
verhältnisses. Die Kündigung sei nicht treuwidrig gewesen und sei deshalb nicht
aufzuheben. Das Erstreckungsbegehren des Klägers sei abzuweisen (act. 49).
Auf die Einzelheiten ist soweit erforderlich im Rahmen der Würdigung einzuge-
hen.
4. Würdigung
4.1. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet ein-
zureichen. Es obliegt dem Berufungskläger, konkrete Rügen anzubringen, sich
mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und genau aufzuzeigen,
welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf welche Doku-
mente er seine Argumentation stützt. Dies gilt auch im Bereich der sozialen Un-
tersuchungsmaxime (OGer ZH, II. ZK, NG110004). Geprüft wird somit nur, was
gerügt worden ist. Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde, wendet die Beru-
fungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist weder an die
Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entschei-
des gebunden (BGE 138 III 374, 133 II 249 und 130 III 136; OGer ZH, II. ZK, Ent-
scheid vom 9. August 2011, ZR 110 Nr. 80).
4.2. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für die Aufhebung einer Kündigung
wegen Treuwidrigkeit und die Beweislastverteilung korrekt dargestellt. Die Beklag-
te bringt diesbezüglich keine Rügen vor. Auf die Begründung der Vorinstanz ist
mit nachfolgender Präzisierung zu verweisen.

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Aus dem Grundsatz der Wahrheit der Begründung folgt der Grundsatz der Klar-
heit. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die gekündigte Partei in Wür-
digung aller weiteren ihr bekannten Umstände – als vernünftiger und korrekter
Empfänger der Kündigung – wissen kann, aus welchem Grund bzw. aus welchen
Gründen ihr gekündigt wurde. Hat die kündigende Partei mehrere Gründe, so
muss sie grundsätzlich alle angeben, auf die sie sich stützen will. An die in der
Begründung aufgeführten Kündigungsgründe ist die kündigende Partei gebunden.
Ein Nachliefern weiterer Kündigungsgründe ist zwar zulässig, aber nur wenn ver-
nünftige Gründe für das anfängliche Verschweigen bestanden. Das Nachschieben
einer Begründung ist ein Indiz für die Treuwidrigkeit der Kündigung. Die kündi-
gende Partei hat plausibel darzulegen, welche Gründe sie an der rechtzeitigen
Abgabe der vollständigen Begründung hinderten. Für das Nachschieben einer
Begründung im Prozess gilt zudem die Novenschranke. (ZK OR 271-274g OR,
Peter Higi, Art. 271 N 114-127; Lachat/Thanei, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufla-
ge, S. 601-602).
4.3. Die Vorinstanz führte aus, dass die als Kündigungsgrund bezeichneten Im-
missionen bestritten und von der Beklagten nicht bewiesen worden seien. Der
behauptete Kündigungsgrund sei somit unzutreffend und die Kündigung deshalb
treuwidrig. Das Mietgericht würdigte eingehend die elf Zeugenaussagen und be-
gründete das Beweisergebnis. Sie wies auch darauf hin, dass die Zeugenaussa-
gen von I._____ und J._____ die Behauptung der Beklagten stützten und legte
dar, weshalb darauf aber nicht abgestellt werden könne. Auch mit den Aussagen
von G._____ und H._____ setzte sich die Vorinstanz auseinander. H._____ habe
ausgeführt, sie habe sich im relevanten Zeitraum zwar nicht mehr über Immissio-
nen beschwert, doch nur deshalb, weil es nichts genützt hätte. G._____ hingegen
habe ausgesagt, dass er sich zwar früher über den Betrieb des Klägers beschwert
habe, dass es aber im relevanten Zeitraum nicht mehr zu störenden Immissionen
gekommen sei. Aufgrund der Gesamtwürdigung kommt die Vorinstanz zum
Schluss, dass die Beklagte den Beweis für die als Kündigungsgrund behaupteten
Immissionen nicht erbracht habe.

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Die Beklagte macht lediglich geltend, dass gestützt auf die Zeugenaussagen von
G._____ und H._____ der Beweis als erbracht zu gelten habe. Mit den anderen
Zeugenaussagen und den entsprechenden Erwägungen der Vor-instanz setzt
sich die Beklagte nicht auseinander. Sie zeigt nicht auf, weshalb die von der Vo-
rinstanz vorgenommene Gesamtwürdigung sämtlicher Zeugenaussagen falsch
sein soll. Mangels genügender Rüge ist auf die Berufung insoweit nicht einzutre-
ten.
4.4. Zwischen den Parteien bestehen seit längerem Differenzen im Zusammen-
hang mit der Nebenwirtschaft zum Kiosk, mit dessen Betrieb die Beklagte grund-
sätzlich einverstanden war (Vereinbarung vom 22. Juni 2005, act. 3/9). Die Be-
klagte beschwerte sich einerseits über Lärm und monierte, die Gäste des Klägers
würden häufig auf der Liegenschaft urinieren. Die Lärmbelästigung war der Grund
für die Kündigung vom 19. Januar 2010 (act. 3/12, Protokoll Vorinstanz S. 11-12),
die später vor der Schlichtungsbehörde wieder zurückgezogen wurde (act. 3/14).
Andererseits beschwerte sich die Beklagte mehrfach über eine ihrer Ansicht nach
zu expansive Inanspruchnahme des Vorplatzes durch den Kläger, also die Benut-
zung einer nicht vermieteten Fläche. Anlass dazu gab die Installation einer
"Glühweinstation" im Winter 2011/12 sowie das Aufstellen eines Tisches, zweier
Bänke, eines Bartisches, eines PET-Abfallbehälters sowie eines Kinderflugzeuges
(vgl. act. 19/4 und 19/5). Dies führte zur Abmahnung und Kündigungsandrohung
vom 26. Februar 2013 (act. 19/6) sowie zu zwei weiteren Schreiben vom 9. April
2013 (act. 19/8) und vom 16. April 2013 (act. 19/9).
Die Kündigungen wurden ausschliesslich mit den vom Betrieb des Klägers aus-
gehenden Immissionen begründet, die vor allem auch die Mitmieter in der Liegen-
schaft der Beklagten beeinträchtigten. Von der zu expansiven Inanspruchnahme
des Vorplatzes war hingegen nicht die Rede. Nachdem die Beklagte vor Vor-
instanz den ersten Kündigungsgrund nicht hatte beweisen können, bringt sie im
Berufungsverfahren vor, die vertragswidrige Inanspruchnahme des gesamten
Vorplatzes sei auch eine Form der Immission (act. 49 S. 5). Sie habe mit dem
Begriff der Immission im Begleitschreiben zur Kündigung nicht nur die Lärmim-
missionen, sondern auch die vertragswidrige Inanspruchnahme des Vorplatzes

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gemeint (act. 49 S. 8). Diese Behauptung ist neu und im Berufungsverfahren un-
zulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Denn im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Be-
klagte vorgebracht, Kündigungsgrund seien die Immissionen gewesen, worunter
die Beklagte die "täglichen Immissionen und Lärmbelästigungen für die Mieter der
über dem Kiosk gelegenen Wohnungen" verstanden hatte. Die vertragswidrige
Nutzung wurde zwar auch thematisiert, jedoch nicht als Kündigungsgrund ge-
nannt (Protokoll Vorinstanz S. 11).
Würde die neue Behauptung zugelassen, liesse sich daraus nichts zu Gunsten
der Beklagten ableiten. Denn es kommt nicht darauf an, was sie unter dem ange-
gebenen Kündigungsgrund gemeint hatte, sondern wie der Kläger als Empfänger
die Begründung im Begleitschreiben vom 25. November 2013 verstehen durfte
und musste. Zwischen den Parteien gab es zwei Konfliktfelder, einerseits die Im-
missionen (hauptsächlich durch Lärm), andererseits die Frage, in welchem Um-
fang der Vorplatz durch den Kläger genutzt werden darf. Die Beklagte sprach eine
erste Kündigung wegen Lärms aus (act. 3/12, Protokoll Vorinstanz S. 11-12) und
nicht wegen vertragswidriger Nutzung des Vorplatzes. Im Schreiben vom 26. Feb-
ruar 2013 monierte die Beklagte dann die Benützung nicht vermieteter Aussenflä-
chen (act. 19/6). In der Begründung der Kündigung vom 25. November 2013 (act.
3/17) ist davon jedoch nicht die Rede. Nach Treu und Glauben musste der Kläger
nicht davon ausgehen, die Beklagte mache als Kündigungsgrund die Benützung
von nicht vermieteten Aussenflächen geltend.
Die Neuinterpretation des Begriffs der Immission als vertragswidrige Nutzung des
Vorplatzes stellt ein unzulässiges Nachschieben eines zweiten Kündigungsgrun-
des dar, nachdem die Beklagte mit dem Beweis des ersten Kündigungsgrundes
gescheitert war. Wie dargelegt stellt auch dies ein Indiz für die Treuwidrigkeit der
Kündigung dar.
Der Vollständigkeit halber bleibt darauf hinzuweisen, dass die Beklagte die Kün-
digungen und deren Begründung durch ihren heutigen Prozessvertreter formulie-
ren liess. Ihm war die Bedeutung der Begründung bewusst. Es wäre nicht nach-
vollziehbar, wenn er die Kündigung nicht ausdrücklich mit der vertragswidrigen

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Nutzung des Vorplatzes begründet hätte, wenn dies tatsächlich der Kündigungs-
grund gewesen wäre.
4.5. Nach dem Gesagten sind die Argumente der Beklagten gegen den vor-
instanzlichen Entscheid nicht stichhaltig. Die Berufung ist abzuweisen soweit da-
rauf einzutreten ist.
5. Prozesskosten
Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten der Beklagten aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist auf CHF 5'000.00 festzu-
setzen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1, 7 lit. a und 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Partei-
entschädigungen sind nicht zuzusprechen, der Beklagten nicht wegen Unterlie-
gens, dem Kläger nicht mangels erheblicher Aufwendungen im Berufungsverfah-
ren.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Mietgerichts Zürich vom 2. April 2015 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 5'000.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beklag-
ten und Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss ver-
rechnet.
4. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Kläger und Berufungsbeklag-
ten unter Beilage des Doppels von act. 49, sowie an das Mietgericht Zürich
und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt CHF
15'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. M. Hinden
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