zh_obergericht · LF190017 · 2019-03-22 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF190017-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie Gerichtsschreiberin
lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 22. März 2019
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf
vom 6. Februar 2019 (ER180048)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die von ihnen ge-
mietete 4½-Zimmer-Maisonettewohnung, 3. OG, in der Liegen-
schaft D._____-strasse …, E._____ (inkl. Kellerabteil, Bastelraum
Nr. … im 1. UG sowie Einstellplatz Nr. … in der Tiefgarage), un-
verzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen
und der Gesuchstellerin zurückzugeben.
2. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt E._____-Nord an-
zuweisen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft
auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken;
alles unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zu-
züglich Mehrwertsteuer) zulasten der Gesuchsgegner."
Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Dielsdorf
vom 6. Februar 2019:
(act. 10 = act. 13 [Aktenexemplar] = act. 15)
1. Die Gesuchsgegner werden unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall verpflichtet, die 4½-Zimmer-Maisonettewohnung im 3. OG
der Liegenschaft D.______-strasse …, E._____, inkl. Kellerabteil, Einstell-
platz Nr. … in der Tiefgarage und dem den Bastelraum Nr. … im 1. UG der-
selben Liegenschaft, unverzüglich zu räumen, ordnungsgemäss gereinigt zu
verlassen und der Gesuchstellerin mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
2. Das Gemeindeammannamt E._____-Nord wird angewiesen, auf erstes Ver-
langen der Gesuchstellerin die Verpflichtung der Gesuchsgegner gemäss
Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei.
Die Kosten für die Vollstreckung sind auf Verlangen von der Gesuchstellerin
vorzuschiessen, ihr jedoch von den Gesuchsgegnern zu ersetzen.
Dieser Auftrag erlischt, wenn seine Ausführung nicht innert 3 Monaten nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils verlangt wird.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'350.– festgesetzt.

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4. Die Gerichtskosten werden den Gesuchsgegnern auferlegt, jedoch mit dem
von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Ge-
suchsgegner werden verpflichtet, der Gesuchstellerin die Gerichtskosten
von Fr. 1'350.– zu ersetzen.
5. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 2'000.– (zzgl. MwSt.) zu entrichten.
6./7. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegner und Berufungskläger 1 und 2 (act. 14, sinngemäss):
Das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 6. Februar 2019
(Geschäfts-Nr. ER180048) sei aufzuheben und das Gesuch der Gesuchstellerin
und Berufungsbeklagten abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Parteien schlossen am 8. Mai 2015 Mietverträge über eine 4½-Zimmer-
Maisonettewohnung im 3. OG mit dazugehörendem Kellerabteil in der Liegen-
schaft D._____-strasse …, E._____, und über den Einstellplatz Nr. … in der Tief-
garage derselben Liegenschaft (act. 3/1 und 3/3). Mietbeginn war der 1. Juni
2015. Am 10. respektive 15. Juni 2015 schlossen die Parteien überdies einen
Mietvertrag über den Bastelraum Nr. … im 1. UG der obgenannten Liegenschaft
mit Mietbeginn ab dem 1. Juli 2015 (act. 3/4). Der Mietzins der Wohnung betrug
monatlich Fr. 2'090.– brutto (vgl. act. 3/1 i.V.m. act. 3/2) und die monatlichen
Mietkosten für den Einstellplatz sowie den Bastelraum je Fr. 110.– (act. 3/3 und
3/4).
Mit Formular vom 23. März 2018 (act. 3/7/1) kündigte die Berufungsbeklagte
alle drei Mietverhältnisse mit den Berufungsklägern infolge Zahlungsverzuges
gemäss Art. 257d OR (vgl. act. 3/5/1-2 und act. 3/6/1-2). In der Folge vereinbarten

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die Parteien mit Nachtrag vom 2. resp. 4. Mai 2019 (act. 3/9) eine ein- und letzt-
malige Erstreckung der Mietverhältnisse bis 30. November 2018.
1.2 Mit Eingabe vom 12. Dezember 2019 stellte die Gesuchstellerin und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) das eingangs wiedergegebene
Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Mit Schreiben vom 5. Februar 2019 reichten
die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) innert
erstreckter Frist ihre Stellungnahme dazu ein (vgl. act. 9). Zur weiteren vor-
instanzlichen Prozessgeschichte vgl. act. 13 E. I./1.
1.3 Mit Urteil vom 6. Februar 2019 (act. 10 = act. 13 [Aktenexemplar] = act. 15)
hiess das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Diels-
dorf (nachfolgend: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren gut und entschied im
eingangs wiedergegebenen Sinne.
1.4 Mit Eingabe vom 7. März 2019 (überbracht, act. 14) erhoben die Berufungs-
kläger fristgerecht (act. 10 i.V.m. act. 11/1-2 i.V.m. act. 14) Berufung dagegen.
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1-11). Es konnte
davon abgesehen werden, eine Berufungsantwort einzuholen (vgl. Art. 312
Abs. 1 ZPO). Der Berufungsbeklagten ist mit dem Endentscheid ein Doppel von
act. 14 zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1.1 Das angefochtene Urteil vom 6. Februar 2019 stellt einen erstinstanzli-
chen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der
zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert ihres Verfahrens
auf Fr. 13'860.– (entsprechend den Bruttomonatsmietzinsen für die auf sechs
Monate geschätzte Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung, vgl. act. 13
E. IV./2.).

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2.1.2 Der Streitwert des Ausweisungsverfahrens richtet sich nach den Brutto-
mietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während wel-
cher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht (im Falle der
Ausweisung nach Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses) in Frage, ob
die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist indes zu prüfen, per welchen Zeitpunkt die
Vermieterin das Mietverhältnis im Falle des Obsiegens der Mieterin frühestmög-
lich ordentlich kündigen könnte. Geht es um Wohn- oder Geschäftsräume, so hat
dies im Allgemeinen die Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist
gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Folge (vgl. etwa OGer ZH LF170026 vom
27. Juni 2017, E. 2.1.1; OGer ZH PF160017 vom 14. Juni 2016, E. II./1.2 mit wei-
teren Hinweisen).
2.1.3 Gegen das angefochtene Urteil ist ohnehin die Berufung zulässig, da der
Streitwert selbst ohne Berücksichtigung der Kündigungssperrfrist erreicht wird.
Da die Berufungskläger nicht vorbringen oder vorbrachten, die Kündigung
angefochten zu haben, kann sich im Ausweisungsverfahren von vornherein nur
noch die Vorfrage der Wirksamkeit, nicht aber die der Anfechtbarkeit bzw. Gültig-
keit der Kündigung stellen (vgl. ZR 110 [2011] Nr. 54 S. 166 ff.; OGer ZH
PF170019 vom 12. Juni 2017, E. 4.2). Die Gültigkeit und Wirksamkeit der Kündi-
gung stellen und stellten die Berufungskläger nicht in Frage. Der von der Vo-
rinstanz berechnete Streitwert ist daher auch für das Berufungsverfahren zu
übernehmen.
2.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1
ZPO). Es kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch unrichtige Fest-
stellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-
fungsinstanz kann sämtliche Mängel frei und uneingeschränkt prüfen, vorausge-
setzt, dass sich die Berufung erhebende Partei mit den Entscheidgründen der ers-
ten Instanz auseinandersetzt und konkret aufzeigt, was am angefochtenen Urteil
oder am Verfahren der Vorinstanz falsch gewesen sein soll (vgl. ZR 110 [2011]
Nr. 80, BGE 138 III 374 = Pra 2013 Nr. 4, E. 4.3.1). An Rechtsmitteleingaben von
juristischen Laien werden nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt
eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das

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Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur rudi-
mentär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet bzw. weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten
unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH PF170034 vom 9. August 2017, E. 2.1
m.w.H.). Bei Unklarheiten entnimmt die Kammer der Rechtsschrift das, was sie
bei loyalem Verständnis daraus entnehmen kann (vgl. OGer ZH PS170262 vom
6. Dezember 2017, E. 2.3 mit Verweis auf OGer ZH RB150008 vom 17. April
2015, E. 2.2). Soweit eine genügende Beanstandung vorgebracht wird, wendet
die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (vgl. Art. 57 ZPO).
2.3 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur noch berücksichtigt werden,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1 Vor Vorinstanz hatte die Berufungsbeklagte im Wesentlichen geltend ge-
macht, sie habe mit den Berufungsklägern am 2. resp. 4. Mai 2018 einen Nach-
trag unterzeichnet, in welchem diese die Gültigkeit der Kündigung akzeptiert hät-
ten und sie die Mietverhältnisse ein- und letztmalig bis zum 30. November 2018
erstreckt habe. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 sei den Berufungsklägern
mitgeteilt worden, dass die Mietzinse auch während der gewährten Erstreckung
stets zu spät bezahlt worden seien und daher definitiv kein neues Mietverhältnis
abgeschlossen werden könne (vgl. act. 13 E. II./1 i.V.m. act. 1 Rz. 11). Die Beru-
fungskläger brachten dagegen einzig vor, es sei ihnen ausdrücklich gesagt wor-
den, sie dürften in der Wohnung bleiben und es werde ein neuer Vertrag erstellt,
wenn die Erstreckung abgelaufen sei. Sie hätten gefragt, ob sie am Ende auf die
Strasse gestellt würden, und Frau F._____ habe gesagt, das würden sie sowieso
nicht machen (vgl. act. 9). Ausserdem machten die Berufungskläger geltend, die
Berufungsbeklagte sei damit einverstanden gewesen, dass die Mietzinse nicht
immer pünktlich bezahlt würden (vgl. act. 9).
Die Vorinstanz erwog zum einen, letztere Behauptung sei nicht belegt und
es erschliesse sich nicht, weshalb eine (im Vergleich mit dem schriftlichen Miet-

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vertrag) gegensätzliche Abmachung nicht (spätestens) im Nachtrag vom 2. resp.
4. Mai 2018 (act. 3/9) Eingang gefunden habe, zumal andere besondere Verein-
barungen miteinbezogen worden seien (vgl. act. 13 E. III./2.2). Weiter hielt die
Vorinstanz fest, im erwähnten Nachtrag werde festgehalten, dass die Berufungs-
kläger die Kündigung und die Erstreckung bis 30. November 2018 akzeptieren
würden und keine weitere Erstreckung gewährt werde (vgl. a.a.O., E. III./2.3).
Zum Vorbringen der Berufungskläger, sie seien der deutschen Sprache nicht ge-
nügend mächtig gewesen, weshalb sie sich auf behauptete mündliche Zusagen
verlassen hätten, führte die Vorinstanz namentlich aus, es hätte an ihnen gele-
gen, die Verträge mit der notwendigen Sorgfalt zu prüfen und unter Zuhilfenahme
von allgemein zugänglichen Internet-Übersetzungsseiten allfällige Unklarheiten
beiseite zu schaffen. Es sei erstellt, dass neben den schriftlichen Vereinbarungen
keine konträren mündlichen Abmachungen bestanden hätten und das Mietver-
hältnis zwischen den Parteien einvernehmlich (nur) bis zum 30. November 2018
erstreckt worden sei (vgl. a.a.O., E. III./2.4).
3.2 Die Berufungskläger machen in ihrer Berufung im Wesentlichen geltend, sie
seien beim Vertrag vom 2. resp. 4. Mai 2018 über die Erstreckung getäuscht wor-
den. Ihnen sei vorgespiegelt worden, sie könnten auf jeden Fall in der Wohnung
bleiben. Sie hätten aufgrund fehlender oder ungenügender Deutschkenntnisse
den Inhalt der Erstreckungsvereinbarung falsch verstanden. Es sei ihnen nicht
klar gewesen, dass sie auf eine weitere Erstreckung verzichten würden und sie
danach aus der Wohnung ausgewiesen werden könnten. Frau F._____ von der
Verwaltung habe ihnen gesagt, sie könnten auch noch länger in der Wohnung
bleiben. Daher beantragen die Berufungskläger die Einvernahme von Frau
F._____ von der Verwaltung G._____ AG in Zürich als Zeugin (vgl. act. 14).
3.3 Soweit die Berufungskläger neu vorbringen, sie seien beim Vertrag vom
2. resp. 4. Mai 2018 über die Erstreckung getäuscht worden und ihnen sei vorge-
spiegelt worden, sie könnten auf jeden Fall in der Wohnung bleiben, stellen sie
neue (und im Übrigen auch unsubstantiierte) Tatsachenbehauptungen auf, die
nicht zu berücksichtigen sind. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Berufungskläger
dies nicht bereits vor der Vorinstanz hätten vorbringen können (vgl. oben E. 2.3).

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Soweit die Berufungskläger den Abschluss eines neuen Mietvertrages über die
Wohnung für die Zeit nach Ablauf der Erstreckungsdauer behaupten wollten, in-
dem sie anführen, Frau F._____ habe gesagt, sie könnten noch länger in der
Wohnung bleiben, und sie hierfür deren Zeugeneinvernahme als Beweis offerie-
ren, wäre diese Behauptung ebenfalls neu und daher ebenfalls unzulässig.
Mit dem Einwand der Berufungskläger, der deutschen Sprache nicht genü-
gend mächtig gewesen zu sein, um namentlich den Inhalt der Erstreckungsver-
einbarung zu verstehen, hat sich die Vorinstanz bereits auseinandergesetzt
(vgl. act. 13 E. III./2.4). Da die Berufungskläger diesen Einwand bloss wiederho-
len, ohne auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz einzugehen, ist da-
rauf nicht weiter einzugehen.
Immerhin bleibt aber in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass
die Berufungskläger nicht geltend machten, das Schreiben vom 11. Oktober 2018
nicht erhalten und/oder dessen Inhalt nicht verstanden zu haben. Darin wurden
sie von der Berufungsbeklagten darauf hingewiesen, dass die Zahlungen auch
während der Erstreckung stets zu spät bezahlt worden seien, weshalb definitiv
kein neues Mietverhältnis abgeschlossen werde (vgl. act. 1 Rz. 11 i.V.m. act. 3/10
i.V.m. act. 9). Auch bestritten die Berufungskläger nicht, dass die Zahlungen
(auch) während der Erstreckung zu spät erfolgt seien. Selbst wenn die Beru-
fungsbeklagte – wie die Berufungskläger sinngemäss vor Vorinstanz geltend ge-
macht hatten (vgl. act. 9) – den Abschluss neuer Mietverträge nach Ablauf der Er-
streckungsdauer in Aussicht gestellt haben sollte, durften die Berufungskläger
spätestens aufgrund der (auch) während der Erstreckungsdauer zu spät erfolgten
Zahlungen nicht mehr erwarten, dass die Berufungsbeklagte zum Abschluss neu-
er Mietverträge Hand bieten würde und – entgegen der entsprechenden Verein-
barung im Vertrag über die Erstreckung und entgegen der Ankündigung mit
Schreiben vom 11. Oktober 2018 – darauf verzichten werde, die Ausweisung zu
beantragen. Ein widersprüchliches oder gar rechtsmissbräuchliches Verhalten der
Berufungsbeklagten könnte darin auf jeden Fall nicht erblickt werden.
Im Übrigen übersehen die Berufungskläger, dass der Vertrag über die Er-
streckung ein freiwilliges Entgegenkommen der Berufungsbeklagten darstellte.

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Die Berufungskläger behaupten und behaupteten weder, die Kündigung vom
23. März 2018 innert der 30-tägigen Frist angefochten zu haben, noch dass diese
unwirksam sei. Mit Abschluss des Vertrages über die Erstreckung, die bei Kündi-
gungen wegen Zahlungsverzuges gemäss Art. 257d OR ohnehin ausgeschlossen
wäre (vgl. Art. 272a Abs. 1lit. a OR), konnten sie somit von vornherein auf nichts
verzichten, insbesondere auch nicht auf eine weitere Erstreckung. Vielmehr hät-
ten sie ohne Abschluss dieses Vertrages über die Erstreckung bereits früher aus
der Wohnung ausgewiesen werden können.
3.4 Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil des Einzel-
gerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf (Geschäfts-
Nr. ER180048) vom 6. Februar 2019 im Ergebnis zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 8
Abs. 1 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG und in Anbetracht des ge-
ringen Zeitaufwandes sowie der geringen Komplexität des Falls auf Fr. 500.–
festzusetzen und den Berufungsklägern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen
(vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO).
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Berufungsklägern
nicht, weil sie unterliegen, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr keine Aufwen-
dungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts im summari-
schen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf (Geschäfts-Nr. ER180048)
vom 6. Februar 2019 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt.

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3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beru-
fungsklägern 1 und 2 unter solidarischer Haftung auferlegt.
4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 14), sowie an das Einzelge-
richt im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert liegt unter Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am: