zh_obergericht · LF220108 · 2023-01-13 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF220108-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 13. Januar 2023
in Sachen
1. A._____,
2. ...
3. ...
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
3. D._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Bülach vom 21. Oktober 2022 (ER220061)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____, E._____ und F._____ mieteten mit Vertrag vom 23. März 2020 von
B._____, C._____ und D._____ eine 3.5-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss
rechts inklusive Kellerabteil in der Liegenschaft an der G._____-strasse … in
H._____(act. 3/3).
1.2. Am 5. August 2022 leiteten B._____, C._____ und D._____ (Gesuchsteller
und Berufungsbeklagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) beim Einzelgericht des
Bezirksgerichtes Bülach ein Ausweisungsverfahren gegen A._____, E._____ und
F._____ ein (act. 1/1-4). Mit Verfügung und Urteil vom 21. Oktober 2022 trat das
Einzelgericht auf das Ausweisungsbegehren gegen E._____ und F._____ nicht
ein, hiess das Ausweisungsbegehren gegen A._____ gut und verpflichtete diese,
die betreffende Wohnung unverzüglich zu räumen und den Berufungsbeklagten
ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall (act. 16 [unbegründet] = act. 22 = act. 26).
1.3. Gegen dieses Urteil erhob A._____ (Gesuchsgegnerin 1 und Berufungsklä-
gerin, nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 14. Dezember 2022 Be-
schwerde bei der Kammer (act. 27). Sie verlangt die Aufhebung des angefochte-
nen Entscheides und sinngemäss die Abweisung des Ausweisungsbegehrens un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten.
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-24). Auf weitere pro-
zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch-
reif.
2.
2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass
die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die un-

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richtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden
nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 14. Dezember 2022 wurde innert der
Rechtsmittelfrist schriftlich, mit (teilweise auch sinngemässen) Anträgen versehen
und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz einge-
reicht. Die Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen beschwert und zur Be-
rufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
3.
3.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 26 S. 4).
Sodann kann gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter, der nach
Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten
in Verzug ist, schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei
deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist
hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage zu be-
tragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von mindes-
tens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Die Kündigung hat bei
Wohn- oder Geschäftsräumen mit einem vom Kanton genehmigten Formular zu
erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Handelt es sich beim Mietobjekt überdies um eine
Familienwohnung, so sind sowohl die Fristansetzung mit der Kündigungs-
androhung als auch die Kündigung jedem Ehegatten separat zuzustellen
(Art. 266n OR).
3.2. Vor diesem Hintergrund hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren im
Wesentlichen mit der Begründung gut, die Berufungsbeklagten hätten die Beru-

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fungsklägerin (bzw. die Beklagten des vorinstanzlichen Verfahrens) mit Schreiben
vom 8. April 2022 für ausstehende Mietzinsen für die Monate Februar bis Ap-
ril 2022 gemahnt und ihnen eine dreissigtägige Frist zur Begleichung des Aus-
standes angesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung im
Säumnisfall. Nachdem die Berufungsklägerin die ausstehenden Mietzinse nicht
innert Frist beglichen habe, hätten die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin
am 17. Mai 2022 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. Juni 2022
gekündigt. Diese Sachverhaltsfeststellungen seien anlässlich der Hauptverhand-
lung von der Berufungsklägerin unbestritten geblieben, und es seien keine Ein-
wendungen gegen die klare Rechtslage erhoben worden. Das Mietverhältnis sei
unter Einhaltung der Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR gültig
aufgelöst worden, weshalb sich die Berufungsklägerin heute ohne Rechtsgrund
im Mietobjekt befinde und dem Ausweisungsbegehren zu entsprechen sei (act. 26
S. 3 ff.).
3.3. Die Berufungsklägerin bringt dagegen im Berufungsverfahren zusammenge-
fasst vor, sie könne mittels Belastungsanzeige belegen, dass sie die Mietzinse für
die Monate Februar bis April 2022 bezahlt habe. Sie habe die Zahlungsaufforde-
rung vom 8. April 2022 daher als gegenstandslos erachtet und sei nicht darauf
eingegangen. Sie sei zugleich überrascht und überfordert gewesen, als sie die
Kündigung vom 17. Mai 2022 erhalten habe. Sie habe die Wohnung nicht verlas-
sen, weil sie die Mieten bis zu diesem Zeitpunkt jeweils bezahlt gehabt habe. Auf
Grund des Kündigungsschreibens sei sie so geschockt gewesen, dass sie Angst
und Panikattacken erlitten habe. Deshalb sei sie auch in ärztlicher Behandlung.
Erst nach der Kündigung habe sie die nachfolgenden Mieten für die Monate Juni
bis August 2022 nicht mehr bezahlt. Sie sei unsicher gewesen, was sie tun solle,
und sie sei mit ihrer Gesundheit beschäftigt gewesen. Seit Oktober 2022 bezahle
der Sozialdienst H._____ die Mieten. Sie sei bereit die Mietschulden zu bezahlen.
Gerne würde sie Ratenzahlungen vereinbaren (act. 27 S. 2 f.).
3.4. Soweit die Berufungsklägerin mit diesen Ausführungen geltend macht, die
Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung seien nicht gegeben, weil
sie damals nicht mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug gewesen sei, ist sie

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darauf hinzuweisen, dass sie die von den Berufungsbeklagten behaupteten tat-
sächlichen Umstände der Zahlungsverzugskündigung im vorinstanzlichen Verfah-
ren hätte bestreiten müssen. Die Berufungsklägerin hat das Bestehen des Aus-
standes der Monatsmieten Februar bis April 2022 im Zeitpunkt der Kündigung bei
der Vorinstanz nicht bestritten. Sie erhob im Übrigen auch keine anderen Einwän-
de. Zudem macht die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren nicht geltend, es
sei ihr nicht möglich gewesen, innert der ihr von der Vorinstanz mit Verfügung
vom 19. August 2022 angesetzten Frist Stellung zu nehmen (vgl. act. 4). Zwar
reicht die Berufungsklägerin mit der Berufung ein Arztzeugnis des medizinischen
Zentrums I._____ vom 15. Dezember 2022 ein, wonach sie auf Grund der ange-
spannten Wohnsituation unter Panikattacken und Angstzuständen leide
(act. 29/2). Die Berufungsklägerin vermag alleine damit aber nicht darzutun, dass
es ihr nicht möglich gewesen wäre, die nunmehr in der Berufung erhobenen Ein-
wände nicht schon vor erster Instanz vorzubringen. Für das Nachholen der Be-
streitungen besteht im Berufungsverfahren auf Grund der geltenden Novenbe-
schränkung (vgl. vorstehend E. 2.1.) kein Raum.
Abgesehen davon ersucht die Berufungsklägerin in der Berufung sinngemäss um
die Weiterführung des Mietverhältnisses unter Vereinbarung einer Ratenzahlung
für die ausstehenden Mietzinse. Das ist nicht Gegenstand des vorliegenden Ver-
fahrens. Es steht der Berufungsklägerin indes frei, sich diesbezüglich an die Beru-
fungsbeklagten zu wenden, wobei anzumerken bleibt, dass die Berufungsbeklag-
ten nicht verpflichtet sind, einem solchen Wunsch zu entsprechen.
3.5. Gestützt auf die (unbestrittenen) Vorbringen und Urkunden der Berufungs-
beklagten hat die Vorinstanz schliesslich zu Recht die Gültigkeit der Kündigung
des Mietverhältnisses festgestellt und das Ausweisungsbegehren gutgeheissen.
Der angefochtene Entscheid ist nicht zu beanstanden. Die Berufung erweist sich
daher als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
4.
4.1. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich im

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Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Septem-
ber 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitauf-
wand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2
Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG).
4.2. Die Berufungsklägerin bestreitet im Rahmen des Ausweisungsverfahrens im
Wesentlichen die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, weshalb der Streitwert
des Berufungsverfahrens dem Mietzins entspricht, der für die Dauer bis zum
nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen
Kündigungstermin (30. Juni 2022; act. 3/8). Dabei ist auch der Kündigungsschutz
(Sperrfrist) von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR zu berücksichtigen (DIG-
GELMANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 44). Der nächstmögliche
Kündigungstermin wäre somit der 31. März 2026 (vgl. act. 3/3). Demzufolge ist
bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'100.-- (vgl. act. 3/3) von einem Streit-
wert von Fr. 94'500.-- auszugehen.
4.3. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 8 und § 12
Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 500.-- festzusetzen und der Berufungsklägerin
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist den Berufungsbeklagten nicht zuzu-
sprechen, da ihnen keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären,.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.-- festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 27, sowie an das Einzelgericht des Bezirksgerich-
tes Bülach, je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 94'500.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
versandt am:
17. Januar 2023