zh_obergericht · NG120013 · 2013-01-15 · de
Mietzinsanfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG120013-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
Dr. L. Hunziker Schnider und Oberrichter lic. iur. P. Hodel sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. V. Seiler.
Urteil vom 15. Januar 2013
in Sachen
Pensionskasse der A._____,
Klägerin, Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte,
vertreten durch B._____ AG …, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur.
X._____,
gegen
1. C._____,
2. D._____,
Beklagte, Berufungsbeklagte und Anschlussberufungskläger
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend Mietzinsanfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 28. Juni
2012 (MA100034)

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Rechtsbegehren:
"1. Es sei festzustellen, dass folgender Mietzins sowie die Ausgliede-
rung von Nebenkosten für die von den Beklagten gemieteten
Wohnungen gemäss amtlichen Formularen vom 8. Dezember
2009 mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht missbräuchlich sind:
Beklagte 3 (C._____):
Nettomietzins CHF 2'040.00
Heiz-/Warmwasser akonto CHF 130.00
Betriebskosten akonto, nämlich:
- Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial
und Geräte
- Allgemeinstrom
- Wasserverbrauch, Abwasser, Wasserbe-
handlung, Kanalbereinigung
- Pflege von Garten, Umgebung und
Pflanzentrögen
- Serviceabonnemente für Lift inkl. Notruf,
Feuerlöscher, Geräte, Anlagen, Pumpen
- Service Waschmaschinen und Wäsche-
trockner
- Kosten für Bewachung und Brandschutz
- Lüftung (Serviceabonnemente, Verbrauchs-
material, Filter, Dichtungen etc.)
- Kehrichtabfuhr und andere Entsorgungs-
kosten, Containerreinigung
- Antennen- und Urheberrechtsgebühren
- Abrechnungskosten der Verwaltung
(4 % plus MwSt.) CHF 205.00
Total brutto pro Monat CHF 2'375.00
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
(act. 1 S. 2 ff.)
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012:
1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 18'800.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 423.30 Barauslagen
Fr. 19'223.30 Kosten total
3. Die Kosten werden der Klägerin zu 95% und den Beklagten zu 5% auferlegt,
den Beklagten unter solidarischer Haftung für den auf sie entfallenden An-
teil.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Prozessentschädigung
von Fr. 16'900.00 (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.
5./6. Mitteilung / Rechtsmittel
(act. 188 S. 28 f.)
Berufungsanträge:
Der Klägerin (act. 189):
"1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro-
zess-Nr. MA100034-L) sei aufzuheben und es sei in Gutheissung der Klage
festzustellen, dass ein Netto-Mietzins von CHF 2'040.00, zuzüglich der un-
bestrittenen Heiz-/Warmwasserkosten-Akonto [CHF 130.00] und der aner-
kannten Betriebskosten-Akonto von [CHF 205.00] für die von den Beru-
fungsbeklagten gemietete 4.5-Zimmerwohnung (5. OG) an der
E._____strasse …, … F._____, mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht miss-
bräuchlich sei.
2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro-
zess-Nr. MA100034-L) aufzuheben und das Verfahren zur Ergänzung und
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten."
Der Beklagten (act. 198):
"1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MWSt) zulasten der
Berufungsklägerin."

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Anschlussberufung:
"In Abänderung von Disp.-Ziff. 3 und 4 des angefochtenen Entscheides
seien die erstinstanzlichen Kosten vollumfänglich der Berufungskläge-
rin aufzuerlegen, und diese sei zu verpflichten, den Berufungsbeklag-
ten für das erstinstanzliche Verfahren eine volle Prozessentschädigung
von Fr. 18'800.-- (zuz. 8% MWSt) zu bezahlen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MWSt) zulas-
ten der Berufungsklägerin."
Der Klägerin zur Anschlussberufung (act. 203):
"Die Anschlussberufung sei abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der [An-
schluss]Berufungskläger."
Erwägungen:
I.
(Vor- und Prozessgeschichte / Prozessuales)
1.1 Mit Vertrag vom 14. September 1982 (act. 14/11) vermietete die Klägerin
dem Beklagten 1 eine 4.5-Zimmerwohnung (5. OG) an der E._____strasse …, …
F._____, zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'116.– zuzüglich akonto
Heiz- und Warmwasserkosten von Fr. 70.–.
1.2 Die Mietzinse für den 1979/1980 erstellten Gebäudekomplex
E._____strasse …-… mit 166 Wohnungen unterstanden ab der Erstvermietung
bis zum 31. März 2010 der behördlichen Kontrolle durch das Finanzamt der Stadt
Zürich, wobei sich die Mietzinserhöhungen nach dem Mietzinsreglement der Stadt
Zürich (Amtliche Sammlung der Stadt Zürich, AS Nr. 841.150) richteten. Per 1.
April 2009 erhöhte die Klägerin den Akontobetrag für die Heiz- und Warmwasser-
kosten von Fr. 95.– auf Fr. 130.–; der Nettomietzins betrug nach dieser Erhöhung
unverändert Fr. 1'270.– (act. 14/12).
1.3 Am 17. Dezember 2008 informierte die Klägerin sämtliche Mieter über die
bevorstehende Sanierung der Liegenschaft und gab ihnen das detaillierte Bau-

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programm bekannt (act. 50/5+6). Anlässlich dieser Mieterorientierung machte die
Klägerin auch Angaben zum voraussichtlichen, ab 1. April 2010 zu erwartenden
Mietzins, und zwar wie folgt:
"Zeitpunkt der Mietzinserhöhung
• Ab 1. April 2010 ist die Liegenschaft nicht mehr der Mietzinskon-
trolle der Stadt Zürich unterstellt. Die Liegenschaft untersteht ab
diesem Zeitpunkt dem ordentlichen Mietrecht.
• Die Mietzinserhöhung widerspiegelt demnach sowohl diese An-
passung als auch die Sanierung. Die Zinsen nähern sich somit
einem marktgerechten Preisniveau an.
• Die Erhöhung erfolgt nach Bauabschluss per 1. April 2010.
Mietzinsen pro Wohnung/Monat (inkl. Heiz-/Betriebskosen)
• Wohnung Vermietungszins inkl. Akonto HK/BK
• 1.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 1'000 bis Fr. 1'100
• 2.5-Zimmerwohnung (55m2) ca. Fr. 1'450 bis Fr. 1'600
• 2.5-Zimmerwohnung (62-65m2) ca. Fr. 1'550 bis Fr. 1'650
• 3.5-Zimmerwohnung (74-76m2) ca. Fr. 1'900 bis Fr. 2'050
• 3.5-Zimmerwohnung (>76m2) ca. Fr. 2'000 bis Fr. 2'300
• 4.5-Zimmerwohnung (91-95m2) ca. Fr. 2'250 bis Fr. 2'550
• 4.5-Zimmerwohnung (>100m2) ca. Fr. 3'100 bis Fr. 3'500
• 5.5-Zimmerwohnung ca. Fr. 3'000 bis Fr. 3'300
• 6.5-Zimmerwohnung + kleinere
Wohnungen mit Terrassen ca. Fr. 3'300 bis Fr. 4'200"
1.4 Ab Februar 2009 bis November 2009 wurden die Liegenschaften
E._____strasse …-… umfassend saniert. Daraufhin erhöhte die Klägerin mit amt-
lichem Formular vom 8. Dezember 2009 (act. 14/30/1) den Mietzins für die Woh-
nung der Beklagten per 1. April 2010 auf Fr. 2'040.– netto zuzüglich akonto Heiz-/
Warmwasserkosten von Fr. 130.– sowie neu akonto Betriebskosten von Fr. 205.–.
Diese Erhöhung begründete die Klägerin wie folgt:
"Klare Begründung Anpassung in Fr.
Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nach Entlas-
sung der Liegenschaft aus der staatlichen Mietzinskontrolle unter Be-
rücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende Sanierung)

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von rund CHF 13,5 Mio. / (Basis: Hypothekarzins 3%, Indexstand
30.11.2009 = 103,9 Pkt., Kostenstand ausgeglichen bis
Ende November 2009) 975.00
Mietzinssenkung infolge Einführung der Betriebskostenabrechnung
nach effektivem Aufwand - 205.00
Total Nettomietzinsanpassung gerundet 770.00"
In einem Begleitschreiben vom 7. Dezember 2009 (act. 14/30/2) erläuterte
die Klägerin die Mietzinserhöhung so:
"[…] Wie Sie bereits informiert wurden, führen diese neuen mietrechtli-
chen Rahmenbedingungen sowie die kürzlich abgeschlossene Sanie-
rung der Liegenschaft zu einer Mietzinserhöhung. Damit sollen die bis-
lang dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts-
und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten
Wohnungen herangeführt werden. […]
Für die in Zukunft zusätzlich separat erhobenen Betriebskosten wird
eine zusätzliche Akontozahlung erhoben […]. Selbstverständlich wurde
die Ausgliederung der neuen Betriebskosten bei der Anpassung des
Nettomietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit im entsprechenden
Umfang berücksichtigt.
Der Betrag des mit Wirkung ab 1. April 2010 geschuldeten Mietzinses
ist aus dem beiliegenden amtlichen Formular ersichtlich. Bereits erfolg-
te Wieder- bzw. Neuvermietungen zeigen uns, dass sich die Mietzinse
in der Liegenschaft mit Blick auf vergleichbare Objekte auch nach die-
ser Anpassung in einem attraktiven Rahmen bewegen."
2.1 Um die so begründete Mietzinserhöhung dreht sich der Prozess. Die
Klägerin erhob nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren am 26. Juli 2010
fristgerecht Klage mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbegehren. Das Mietge-
richt führte nach dem schriftlichen Hauptverfahren ein Beweisverfahren mit Au-
genschein durch. Es erwog, die streitige Mietzinserhöhung sei ausschliesslich mit
einer Anpassung des Mietzinses an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für
vergleichbare Objekte begründet worden (act. 188 E. III.2. S. 6 ff.) und kam zum
Schluss, die Klägerin habe den Nachweis des orts- und quartierüblichen Miet-
zinsniveaus nicht erbringen können (act. 188 E. III.3. S. 12 ff.). Mit dieser Begrün-
dung wies es die Klage ab. Mit gleichzeitig ergangenem Beschluss nahm es von
der Anerkennung der Beklagten betreffend Einführung der Betriebskosten akonto
von Fr. 205.-- pro Monat Vormerk (act. 188 E. III.1 S. 6 und S. 27).

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2.2 Die Klägerin führt Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil.
Sie beantragt in der Hauptsache die Gutheissung der Klage, eventualiter die Auf-
hebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung zur Ergänzung des Ver-
fahrens und Neubeurteilung an das Mietgericht (act. 189 S. 2). Dabei kritisiert sie,
das Mietgericht habe zu Unrecht angenommen, es fehle an einer genügenden
Anzahl vergleichbarer Mietobjekte, um den Nachweis der Angemessenheit des
auf den 1. April 2010 angezeigten Netto-Mietzinses für die beklagtische Wohnung
zu führen (act. 189 S. 5 ff.). Überdies beanstandet sie die Auffassung des Mietge-
richts, dass die Klägerin die Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen begründet
habe, und macht geltend, dass das Mietgericht eine Prüfung der Mietzinserhö-
hung unter diesem Titel zu Unrecht unterlassen habe (act. 189 S. 15 ff.).
2.3 Die Klägerin leistete den ihr mit Verfügung vom 14. September 2012
auferlegten Kostenvorschuss auf erste Aufforderung (act. 191 ff.). Die Beklagten
erstatteten rechtzeitig am 6. November 2012 die Berufungsantwort und erhoben
gleichzeitig Anschlussberufung (act. 198). Der Klägerin wurde die Berufungsant-
wort zugestellt und Frist zur Anschlussberufungsantwort angesetzt (act. 199 f.).
Die fristgemäss eingereichte Anschlussberufungsantwort vom 17. Dezember
2012 (act. 203) ging den Beklagten am 20. Dezember 2012 zu (act. 204). Die Sa-
che ist spruchreif.
3.1 Mit dem 1. Januar 2011 ist die Schweizerische Zivilprozessordnung
(ZPO) in Kraft getreten. Gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO gilt für die Rechtsmittel und
das Rechtsmittelverfahren das Recht, das bei Eröffnung des angefochtenen Ent-
scheides in Kraft ist. Demgegenüber gilt gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO das bisheri-
ge Verfahrensrecht für die Verfahren weiter, die am 1. Januar 2011 vor der be-
troffenen Instanz rechtshängig waren. Da das angefochtene Urteil nach dem In-
krafttreten der ZPO eröffnet worden ist, richtet sich das vorliegende Berufungsver-
fahren nach den Regeln der ZPO und der dazugehörigen kantonalen Erlasse
(GOG, ferner GebV OG und AnwGebV vom 8. September 2010). Hingegen beur-
teilen sich der erstinstanzliche Prozess und das angefochtene Urteil noch nach
dem alten Recht (ZPO/ZH und GVG samt dazugehörigen kantonalen Erlassen zu
den Gebühren vom 4. April 2007 resp. vom 21. Juni 2006).

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3.2 In Mietsachen gilt die soziale bzw. eingeschränkte Untersuchungsma-
xime (vgl. Art. 274d Abs. 3 aOR und neu Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs.
2 lit. c ZPO). In Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime sind im Berufungs-
verfahren Noven nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zuläs-
sig (vgl. ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35; das soll nach der neuesten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich und auch für die uneinge-
schränkte Untersuchungsmaxime gelten, vgl. BGer 4A_228/2012 vom 28. August
2012, E. 2.2 [zur Publikation vorgesehen]).
II.
(Begriff der Orts- und Quartierüblichkeit / Quartierbestimmung)
1. Zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit hat das Mietgericht zu-
nächst das Quartier definiert, in dem sich die Vergleichsobjekte befinden müssen.
Es hat unter Hinweis auf BGE 136 III 74 ff. (= mp 2/10 S. 125 ff.) festgehalten, ein
Quartier weise eine gewisse Ausdehnung aus, weshalb es sich nicht auf einzelne
Häuser, Häuserzeilen oder architektonisch homogene Komplexe beschränken
dürfe; der Begriff sei nicht allzu einschränkend auszulegen. Im vorliegenden Fall
sei zunächst von den Daten und Erhebungen des statistischen Amtes der Stadt
Zürich auszugehen. Die streitbetroffene Liegenschaft befinde sich danach im
Kreis ..., Quartier G._____, statistische Zone …. Das Quartier G._____ bilde zu-
sammen mit den Quartieren H._____ und I._____ den Kreis …. G._____ grenze
neben den beiden erwähnten Quartieren auch an die Quartiere J._____ und
K._____ im Kreis …. Die streitbetroffenen Liegenschaften befänden sich am süd-
lichsten Rand des Quartiers G._____, das unmittelbar an das Quartier H._____
angrenze. Unweit davon entfernt verlaufe die Grenze zu den Quartieren J._____
und K._____. Die Klägerin habe Vergleichsobjekte genannt, welche sich in
G._____ (…strasse …, …strasse … und ..., …strasse .../..., ... .../…strasse …)
befänden, daneben eine Liegenschaft an der Grenze zwischen G._____ und
I._____ (…strasse …), vier Liegenschaften in H._____ (…strasse … und ...,
…strasse … sowie … …), drei Liegenschaften in J._____ (…strasse ... und …
sowie …strasse …) und schliesslich eine Liegenschaft in K._____ (…weg …).

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Streng genommen lägen nur die sechs Objekte in G._____ im gleichen Quartier.
Zwar sei die Aufteilung einer Stadt in einzelne Quartiere häufig das entscheiden-
de Kriterium. Ausnahmen von dieser Regel seien aber insbesondere dann mög-
lich, wenn das Objekt, dessen Mietzins geprüft werden müsse, sich an der Quar-
tiergrenze befinde und mit einem Nachbargrundstück verglichen werde. Zu be-
rücksichtigen sei daher vorliegend, dass das Ausgangsobjekt nahe an der Grenze
zu den anderen Quartieren H._____, J._____ und K._____ gelegen sei. Ebenfalls
in Betracht zu ziehen sei, dass sich das im I._____ gelegene Vergleichsobjekt
unmittelbar an der Grenze zu G._____ befinde. Da die Liegenschaft, in welcher
sich das Mietobjekt der Beklagten befinde, unmittelbar an das Quartier H._____
angrenze, seien in grosszügiger Auslegung des Quartierbegriffs die im Quartier
H._____ gelegenen Wohnungen als Vergleichsobjekte zuzulassen. Diese zuguns-
ten der Klägerin grosszügige Betrachtungsweise erscheine auch in historischer
Hinsicht gerechtfertigt, denn bis 1971 sei H._____ ein Teil des Quartiers G'._____
gewesen. Nördlich von G._____ befinde sich sodann das Quartier I._____. Die
Grenze zwischen diesen Quartieren bilde die …strasse. Die auf der südlichen
Strassenseite gelegenen Häuser gehörten zu G._____, die nördlichen zum
I._____. Das Vergleichsobjekt …strasse … befinde sich im I._____. Allerdings sei
es zu formalistisch, dieses Vergleichsobjekt nur deshalb nicht zuzulassen, weil es
zufällig auf der anderen Seite der …strasse liege. Anders verhalte es sich mit den
Vergleichsliegenschaften im J._____quartier. Die Grenze zwischen G._____ und
dem J._____quartier bilde die ... bzw. die …strasse (Autobahn). Das
J._____quartier bilde zusammen mit dem gleichzeitig eingemeindeten Quartier
K._____ den Stadtkreis …. Wegen der zentrumsnahen Lage sei die damalige
Gemeinde J._____ bereits 1893 mit der Stadt Zürich verbunden worden. Vor al-
lem entlang des Zürichsees gebe es im J._____quartier zahlreiche Villen mit
grossen Parks. Zudem hätten mehrere Versicherungskonzerne und andere
Dienstleistungsbetriebe ihren Sitz in der J._____. Im J._____quartier habe sich –
wohl nicht zuletzt wegen der bevorzugten Wohnlage (Seenähe) – im 20. Jahrhun-
dert das Bürgertum bzw. der gehobene Mittelstand angesiedelt. Für das Quartier
charakteristisch sei denn auch, dass die Wohnhäuser im Vergleich zu den im
Kreis … gelegenen Bauten um einiges repräsentativer seien. Das J._____quartier

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unterscheide sich daher grundlegend vom (ehemaligen) Arbeiter- und Angestell-
tenquartier G'._____. Von diesem unterschiedlichen Charakter zwischen den
Quartieren G'._____ und J._____ habe sich das Mietgericht im Übrigen auch am
Augenschein vom 18. April 2012 ein Bild machen können. Es komme daher nicht
von ungefähr, dass anlässlich der Eingemeindung G'._____ dem Kreis … und
J._____ dem Kreis … zugeschlagen worden sei. Indessen gebe es zwischen die-
sen beiden Quartieren nicht nur soziologische und historische Unterschiede. Auch
die geographischen Gegebenheiten legten nahe, die beiden Quartiere bzw.
Stadtkreise klar voneinander abzugrenzen. Der Kreis … liege am Fusse des
L._____, der Kreis … am See. Hinzu komme, dass die … eine sowohl natürliche
als auch markante Grenze zwischen diesen beiden unterschiedlichen Quartieren
bilde. Aus all diesen Gründen könnten sämtliche im Quartier J._____ befindlichen
Vergleichsobjekte keinen tauglichen Beweis für die Quartierüblichkeit des Miet-
zinses einer in G'._____ gelegenen Wohnung bilden. Die Wohnungen an der
…strasse … und … sowie an der…strasse … fielen daher als Vergleichsobjekte
ausser Betracht. Ähnliches gelte auch für das Vergleichsobjekt am …weg … in
K._____. Zufolge der klaren, durch die … gebildeten Grenze zwischen den Quar-
tieren K._____ (wie die J._____ am See gelegen) und G'._____ komme diese
Wohnung ebenso wenig als Vergleichsobjekt in Frage (act. 188 S. 14 ff.).
2.1 Die Klägerin wendet ein, das Mietgericht habe den massgebenden
Quartierparameter zu Unrecht enger definiert als das Bundesgericht in BGE 136
III 74. Das Mietgericht begründe die fehlende Vergleichbarkeit vor allem mit an-
geblichen historischen und soziologischen Unterschieden der einzelnen Quartie-
re. Solche Unterschiede seien indessen weder von der Klägerin noch von den
Beklagten in ihren Schriftsätzen behauptet worden. Zudem seien keine Gründe
ersichtlich, weshalb die angebotenen Vergleichsobjekte an der Quartiergrenze
nicht, ja nicht einmal ausnahmsweise in die Bestimmung des orts- oder quartier-
üblichen Mietzinses einbezogen werden sollten. Wenn überhaupt, käme es auf
eine allfällige heute bestehende unterschiedliche soziologische Struktur an, die
aber angesichts der alle benachbarten Quartiere gleichermassen treffenden
Durchmischung verschiedener Bevölkerungsschichten nicht auszumachen sei.
Art. 11 VMWG enthalte ohnehin keine Anhaltspunkte dafür, dass solche Kriterien

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zur Beurteilung des marktüblichen Mietzinses bedeutsam sein könnten. Bereits
der Gesetzeswortlaut ("Orts- und Quartierüblichkeit) indiziere zudem eine gross-
zügige Betrachtung. Es komme alternativ auf einen Standort im Ort oder im Quar-
tier an, nicht auf kumulativ vorausgesetzte Standortkriterien. Der Quartierperime-
ter dürfe nicht nach sturen administrativen, post-organisatorischen oder gar histo-
rischen Gesichtspunkten definiert werden. Vorliegend seien daher auch Teile der
Stadtquartiere …, I._____ sowie ein Teil des Stadtquartiers J._____ mit seinen
eher grossmassstäblichen Bauten zum massgeblichen Perimeter zu zählen (act.
189 S. 6 ff.; vgl. auch act. 48 S. 14 ff.; act. 50/2).
2.2 Die Beklagten schliessen sich demgegenüber insoweit den Erwägun-
gen des Mietgerichts an, als sich das J._____quartier grundlegend vom Quartier
G._____ unterscheide und daher die J._____-Liegenschaften nicht als Ver-
gleichsobjekte zu berücksichtigen seien. Darüber hinaus argumentieren sie, das
Referenzobjekt liesse sich überhaupt nur sehr beschränkt mit Objekten in den an-
grenzenden Quartieren vergleichen. Die Überbauung E._____strasse bilde eine in
sich geschlossene Siedlung, die mit dem … zum …gebiet gehöre und damit eine
eigene Insel bilde. Somit ergebe sich, dass kein einziges taugliches Vergleichsob-
jekt anerkannt werden könne (act. 198 S. 4 ff.).
3.1 Der Begriff des Quartiers umschreibt die administrative Unterteilung ei-
ner Stadt oder einzelner Stadteile, die über ein eigenständiges Stadtbild und eine
gewisse Einheit verfügen. Die Abgrenzung des massgebenden Quartierperime-
ters hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab. Das Quartier bildet demnach
historisch, geographisch, soziologisch oder verwaltungstechnisch eine Einheit- –
es weist eine gewisse Ausdehnung auf und beschränkt sich nicht auf einzelne
Häuserzeilen, geschweige denn auf einen architektonisch homogenen Komplex
(BGE 136 III 74 E. 2.2.1, S. 77 f.).
3.2 Die Klägerin weist mit Recht darauf hin, dass bei der Quartierbestim-
mung eine eher grosszügige Betrachtung an den Tag zu legen ist. Die stadt-
politischen bzw. statistischen Quartiergrenzen können für die Abgrenzung der
Gebiete im Sinne von Art. 269a OR nicht allein massgebend sein, da sie ein Ge-
biet oft nicht nach Kriterien abgrenzen, welche für die Vergleichbarkeit von Miet-

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zinsen der Wohn- und Geschäftshäuser entscheidend sind. Mit Bezug auf be-
nachbarte Gebiete kann daher nicht generell und ohne nähere Begründung ange-
nommen werden, diese seien derart verschieden, dass die darin gelegenen Miet-
objekte überhaupt nicht verglichen werden könnten (vgl. OGer ZH NG970027
vom 25. August 1997 in MRA 2/98, S. 65 ff.).
3.3 Nicht gefolgt werden kann der klägerischen Argumentation hingegen in
dem Punkt, die Begriffe Ortsüblichkeit und Quartierüblichkeit seien in jedem Falle
alternativ anzuwenden. Der Begriff der Quartierüblichkeit ist im Vergleich mit dem
Begriff der Ortsüblichkeit vielmehr kleinräumiger zu verstehen. Die Quartierüblich-
keit tritt dann als Massstab an die Stelle der Ortsüblichkeit, wenn der Ort resp. die
Stadt, in dem die Sache liegt, über Quartiere verfügt, und es kann zur Quartierbe-
stimmung im Regelfall von den gebräuchlichen (politischen bzw. historischen)
Quartier- und/oder Kreiseinteilungen ausgegangen werden. Die Quartierbestim-
mung hat allerdings dann zu Gunsten der Ortsüblichkeit oder zu Gunsten eines
weitergefassten, sich an der Lage von Objekten orientierenden Quartierbegriffs zu
weichen, wenn das von ihr erfasste Gebiet sehr klein ist, so dass die weiter gefor-
derten Unterscheidungen bei Vergleichsobjekten insbesondere nach Lage und
Bauperiode (vgl. Art. 11 Abs. 1 VMWG und Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM) objektiv
nicht möglich sind. Zu beachten ist weiter, dass eine Stadtkreis- oder Quartier-
grenze, die z.B. durch Gärten geht oder einer Strasse entlang, keine Unvergleich-
barkeit von nur durch die Grenze "getrennten" Nachbarhäusern oder auf der an-
deren Strassenseite liegenden Liegenschaften herbeiführen kann (vgl. Higi, Zür-
cher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269a N 30, 33 ff.; BGer
4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3.3 = mp 1/05, S. 47 ff.).
3.4 Der vom Mietgericht für die Vergleichbarkeit festgelegte Quartier-
Perimeter geht zwar zunächst von der im Quartierspiegel des statistischen Amts
der Stadt Zürich festgelegten Einteilung der Stadt in Kreise und Quartiere aus,
wonach sich die Wohnung der Beklagten – das Ausgangsobjekt – im Kreis …,
Quartier G._____ befinde. Das Mietgericht lässt es dabei jedoch nicht bewenden,
sondern berücksichtigt richtigerweise das auf der anderen, nördlichen Seite der
durch die …strasse gebildeten Quartiergrenze, im I._____ gelegene Vergleichs-

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objekt …strasse … und schliesst auch die von der Klägerin genannten, im an-
grenzenden Quartier H._____ gelegenen Wohnungen …strasse … und …,
…strasse … und Im … … als Vergleichsobjekte ein. Zu Recht macht die Klägerin
nicht geltend, dass das so definierte Gebiet keine genügende Ausdehnung auf-
weise. Ebenso wenig kann gesagt werden, die Bestimmung des Quartierperime-
ters im angefochtenen Urteil führe zu einer willkürlichen Trennung von an sich
Zusammengehörendem, wird doch das bloss durch die …strasse getrennte bzw.
auf der anderen Strassenseite im I._____ gelegene Objekt gerade mit einbezo-
gen.
3.5 Im Weiteren hat das Mietgericht konkrete und überzeugende Gründe
dafür angeführt, weshalb die im J._____-Quartier (Kreis …) gelegenen Mietobjek-
te sowie das in K._____ (ebenfalls Kreis …) gelegene Objekt nicht in den mass-
geblichen Quartierperimeter eingeschlossen werden könnten. Der Kreis … liegt
am Fusse des L._____, der Kreis … deutlich näher am Stadtkern in Seenähe.
Das Quartier G._____ mit der Referenzliegenschaft ist von den Vergleichsobjek-
ten in Zürich-J._____ durch die … und die Autobahn …strasse abgeschnitten.
Fluss und Strasse bilden eine markante, zum Teil natürliche und nicht einfach
übergehbare Grenze. Das Nämliche gilt für die Liegenschaft am …weg … im
Seequartier K._____ (vgl. act. 47/10). Dass die an der westlichen Grenze zum
Quartier "G._____" im J._____quartier gelegenen Objekte …strasse … und …
sowie …strasse … rein distanzmässig in der Nähe der Referenzliegenschaft der
Beklagten liegen, kann – anders als bei den in H._____ gelegenen Liegenschaf-
ten sowie die an der Grenze der …strasse im Quartier I._____ gelegene Liegen-
schaft – den Einbezug nicht rechtfertigen. Die (relative) räumliche Nähe impliziert
keine vergleichbare Lage (vgl. BGE 123 III 317 E. 4b = MRA 5/97, S. 190).
Nicht die historische Entwicklung an sich, sondern vielmehr ihr Einfluss auf
das heutige Quartierbild gibt für die Bestimmung des Quartierperimeters den Aus-
schlag. Nach der zutreffenden Beschreibung im angefochtenen Urteil zeichnet
sich das Quartierbild des J._____quartiers massgeblich durch stattliche Wohn-
häuser und herrschaftliche Villen aus, während der Kreis … mit G._____ mehr-
heitlich durch einfachere, zweckmässige Mehrfamilienhäuser und Gesamt-

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Überbauungen geprägt ist. Das J._____quartier unterscheidet sich daher nach
Lage und Erscheinungsbild heute noch markant vom Quartier G'._____, wenn
auch die früher bestehenden soziologischen Unterschiede (Arbeiterquartier vs.
gehobener Mittelstand) angesichts der zunehmenden Durchmischung verschie-
dener Bevölkerungsschichten keine massgebliche Rolle mehr spielen dürften.
Dass sich der Quartierbegriff nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
nicht auf einen architektonisch homogenen Komplex beschränkt, bedeutet nicht,
dass die gewachsenen Strukturen unbeachtlich wären und die Bauweise bzw. das
Erscheinungsbild der Häuser nicht in die Quartierbestimmung einfliessen dürfe.
Im Gegenteil: Die Abgrenzung des unter dem Quartierbegriff zu berücksichtigen-
den Gebietes hängt laut dem Bundesgericht von den tatsächlichen Verhältnissen
– unter Einschluss der Geschichte der Örtlichkeiten – ab (vgl. BGE 136 III 74 E.
2.2.1). Was die Ausführungen der Parteien zum Quarierbegriff angeht, übersieht
die Klägerin, dass die Beklagten vor Mietgericht explizit auf die historischen Ge-
gebenheiten hingewiesen haben. So machten sie geltend, das J._____quartier
weise keine Ähnlichkeit zum Quartier G'._____ auf, da dieses um die Jahrhun-
derwende 1899/1900 als gutbürgerliches Quartier entstanden sei, währenddem
das Quartier … erst in den 1970er Jahren überhaupt überbaut worden sei (vgl.
act. 58 S. 9 f. ). Hinzu kommt, dass sich das Mietgericht vom unterschiedlichen
Charakter zwischen den Quartieren G'._____ und J._____ am Augenschein vom
18. April 2012 selbst ein Bild machen konnte.
4. Der Ausschluss der im Kreis … gelegenen Liegenschaften aus dem
massgeblichen Perimeter erweist sich im Lichte der vorstehenden Ausführungen
als begründet, und es bleibt dabei, dass die im Quartier J._____ liegenden Miet-
objekte (…strasse … und … sowie …strasse …) sowie die Liegenschaft in
K._____ (…weg …) nicht zum Vergleich für die Quartierüblichkeit des Mietzinses
der in G._____ gelegenen Wohnung der Beklagten herangezogen werden kön-
nen. Ob die von der Klägerin bezeichneten Objekte im J._____-Quartier bzw. in
K._____ nach den übrigen Standortkriterien (Lage, Baujahr etc.) mit dem Aus-
gangsobjekt vergleichbar wären, kann aus diesem Grund offen bleiben.

- 15 -
III.
(Beweiswürdigung / insbesondere: Kriterium der Lage als Standortgüte)
1.1 Das Mietgericht hat am 18./19. April 2012 einen Augenschein durchge-
führt und dabei sowohl das Ausgangsobjekt als auch die zum Vergleich offerierten
Mietobjekte besichtigt und (soweit die Mieter damit einverstanden waren) fotogra-
fiert (vgl. act. 156 ff., 188 S. 20). Im Anschluss an die Definition des massgeben-
den Quartiers, vergleicht es die im selben Quartier befindlichen Objekte im ange-
fochtenen Urteil anhand der in Art. 11 VMWG aufgeführten Kriterien – Lage,
Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode – mit jenen des Ausgangsobjekts.
Dabei kommt es zum Schluss, dass die Klägerin – abgesehen von der wegen
Abwesenheit der Wohnungsmieter nicht besichtigten Wohnung an der …strasse
… – lediglich ein Objekt (…strasse …/…) habe benennen können, welches die
gesetzlichen Anforderungen an die Vergleichbarkeit erfüllen würde. Da die Woh-
nung an der …strasse aber im Quartier J._____ liege, könne sie ohnehin nicht als
Vergleichsobjekt dienen. Da die Klägerin somit den Nachweis der Orts- und Quar-
tierüblichkeit nicht habe erbringen können, sei die Mietzinserhöhung unter diesem
Titel missbräuchlich (act. 188 S. 20 ff.).
1.2 Das Ausgangsobjekt wird im angefochtenen Urteil wie folgt beschrie-
ben (act. 188 E. 4.1, S. 20 f.):
"Die Liegenschaft E._____strasse …, in welcher sich die streitbetroffene Mietwohnung befin-
det, bildet Teil einer Grossüberbauung, die aus fünf Gebäudekomplexen besteht. Der Gebäude-
komplex E._____strasse … bis … setzt sich aus zehn neunstöckigen Häusern zusammen, welche
in einem Halbkreis aneinander gebaut sind. Im Gebäudekomplex E._____strasse … bis … hat es
166 Wohnungen. Die gesamte Überbauung wurde 1979/1980 erstellt und umfasst insgesamt 405
Wohnungen (act. 12 S. 6 f.). Zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen hat es grosszügige Grün-
flächen mit Kinderspielplätzen, einen grossen Teich und Rasenflächen (act.157 und 157A). Die
Überbauung ist am Fusse der … gelegen. Im Süden der Überbauung liegt zudem das Naherho-
lungsgebiet der …. In Sichtdistanz – d.h. in einer Entfernung von etwa 500 Metern zur Überbauung
– verläuft im Osten die … bzw. die Autobahn (…strasse). In der Überbauung sind zwar von der Au-
tobahn ausgehende Hintergrundgeräusche wahrnehmbar. Diese sind indessen nicht allzu laut,

- 16 -
weshalb festzustellen ist, dass die Beklagten an ruhiger Lage wohnen. In unmittelbarer Nähe der
Überbauung befinden sich zwei grosse Einkaufszentren, der … und das …. In kurzer Gehdistanz
zur Überbauung befinden sich die Busstation … (Buslinie …) sowie die Tram- und S-Bahnstation …
(Tramlinien … und … sowie …). Die Einkaufsmöglichkeiten wie auch die Anbindung an den öffentli-
chen Verkehr sind daher perfekt.
Die Liegenschaften E._____strasse … bis … wurden 2009 umfassend saniert. Im Wesentli-
chen wurden folgende Arbeiten ausgeführt: Ersatz von Küche und Nasszellen, Ersatz der Wasser-
und Abwasserleitungen sowie der Flachdächer (Genaueres s. act. 14/15). Zählt man das Wohn-
/Esszimmer als eineinhalb Zimmer hat die Wohnung 4½ Zimmer mit einer Wohnfläche von 91 m2
(act. 68 und 155/3). Die Wohnung verfügt über zwei Balkone von rund 10 m2 bzw. 13 m2. Zum Bal-
kon hin weisen die Wohn/-Esszimmer sowie das Elternschlafzimmer zwar grosse Fensterflächen
auf. Wegen der Überdachung der Balkone sind die Belichtungsverhältnisse indessen nicht optimal.
Bei schlechtem Wetter wirkt die Wohnung eher dunkel (act. 157 S. 1 und 157A). Bei sonnigem Wet-
ter dürften die Belichtungsverhältnisse zwar ausreichend sein. Indessen kann nicht gesagt werden,
die Wohnung verfüge über helle, lichtdurchflutete Räume. Bad und WC sind im Übrigen getrennt
(act. 157 S. 3 Ziff. 2. c) 1.+10.) und im Entrée sind Einbauschränke vorhanden (richtig act. 181 S. 2;
falsch hingegen act. 157 S. 2 Ziff. 2. a) 6.)."
Diese Beschreibung der Ausgangsliegenschaft beruht auf unbestrittenen
Tatsachen sowie auf den vom Mietgericht anlässlich des Augenscheins getroffe-
nen Feststellungen. Die Klägerin und auch die Beklagten bringen dagegen keine
Einwände vor, weshalb für das Folgende ohne Weiteres von der Richtigkeit dieser
Beschreibung ausgegangen werden kann.
2.1 Die Klägerin kritisiert, dass das Mietgericht bei drei Mietobjekten (Im …
…/…strasse …, …strasse … und …strasse …) die Vergleichbarkeit (im Wesentli-
chen) wegen angeblich unterschiedlicher Lage verneint habe. Vergleiche man die
Qualitätskriterien der Wohnung an der …strasse … mit jenen des Ausgangsob-
jekts, seien keine signifikanten Unterschiede hinsichtlich der Lage festzustellen,
die es rechtfertigen würden, erstgenannte Liegenschaft als Vergleichsobjekt aus-
zuschliessen. Richtig sei zwar, dass die Liegenschaft unmittelbar an der "…
G'._____" gelegen sei, an welcher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befin-
de. Zu beachten sei allerdings, dass sich das Vergleichsobjekt im 6. OG befinde

- 17 -
und der Verkehrslärm daher nur eingeschränkt hörbar sei. Zur Ergänzung des
Sachverhalts offeriert die Klägerin in diesem Zusammenhang die Messung äusse-
rer Einflüsse als Lärmquellen auf das Vergleichs- und das Ausgangsobjekt. Die-
ser Beweisantrag sei im Berufungsverfahren zulässig, da er erst durch die Erwä-
gungen im angefochtenen Urteil aktuell geworden sei. Sollte das Obergericht der
Einschätzung der Vorinstanz mit Bezug auf die Lage folgen und die Wohnung an
der …strasse … wegen der Lage als nicht vergleichbar qualifizieren, wäre nach
Auffassung der Klägerin dieser (alleinige) Unterschied durch einen angemesse-
nen Zuschlag beim Mietzins des Ausgangsobjektes zu berücksichtigen. Hinsicht-
lich der Liegenschaft Im … …/…strasse … hält die Klägerin zunächst den Hinweis
des Mietgerichts, dass das Vergleichsobjekt um einiges moderner wirke, für wenig
differenziert und nicht stichhaltig. Der Unterschied in der architektonischen Aus-
gestaltung vermöge die Vergleichbarkeit nicht auszuschliessen. Verschiedene
Gebäudearten seien nicht geeignet, die Vergleichbarkeit zweier Objekte in Frage
zu stellen, weshalb der Begriff "Gebäudeart" in Art. 11 VMWG auch nicht erwähnt
werde. Ebenso wenig könne gesagt werden, die Liegenschaft Im … …/…strasse
… stamme aus einer anderen Bauperiode als das Ausgangsobjekt, zumal dem
Kriterium gemäss Higi keine eigenständige Bedeutung beizumessen sei, es für
die Vergleichbarkeit viel eher auf den Zustand (Renovationsstandard) als auf den
Zeitraum der Erstellung der Baute ankomme. Was die Lage anbelange, spiele es
zudem keine Rolle, dass das Ausgangsobjekt in einer Grossüberbauung liege,
sich die Liegenschaft Im … …/…strasse … hingegen in einer überschaubaren
Überbauung von einigen drei-stöckigen Mehrfamilienhäusern befinde. Die unter-
schiedliche Grösse der Baukörper vermöge an der Vergleichbarkeit nichts zu än-
dern. Gleiches gelte für die Vergleichsobjekte an der …strasse … und Im … …,
welche laut Mietgericht einzig deshalb wegfielen, weil sie nicht in einer Gross-
überbauung, sondern in einer typisch städtischen ruhigen Wohngegend gelegen
sei. Das könne nach Meinung der Klägerin keinen relevanten Unterschied ma-
chen. Die Liegenschaft Im … … sei ebenfalls von einem Vorgartenbereich mit
Spielplatz umgeben, was durchaus vergleichbar sei mit dem Lage- und Qualitäts-
kriterium des Ausgangsobjekts. Die Klägerin rügt schliesslich, dass es das Miet-
gericht unterlassen habe, die zum Beweis offerierte Wohnung an der …- …, Zü-

- 18 -
rich-J._____, zu besichtigen und in ihre Beweiswürdigung einzubeziehen. Das sei
nachzuholen, sofern das Obergericht entgegen der von der Klägerin vertretenen
Auffassung zum Schluss gelangen sollte, dass der Klägerin der Nachweis des
orts- oder quartierüblichen Mietzinses nicht bereits anhand der anderen Ver-
gleichsobjekte gelungen sei (act. 189 S. 8 ff.).
2.2 Hinsichtlich der einzelnen Vergleichsobjekte pflichten die Beklagten
den Ausführungen im angefochtenen Urteil zunächst bei. Sie bestreiten im Übri-
gen die Behauptung der Klägerin, dass das Vergleichsobjekt …strasse … sich
nicht an lärmiger Lage befinde. Lageunterschiede könnten nicht mit einem Zu-
oder Abschlag berücksichtigt werden. Entgegen der Auffassung des Mietgerichts
seien zudem auch die Wohnungen an der …strasse …/… nicht mit dem Referen-
zobjekt vergleichbar, da sie entscheidend heller seien und die betreffenden Lie-
genschaften eine geringere Anzahl Stockwerke aufwiesen als die Überbauung
E._____strasse. Eventualiter halten die Beklagten schliesslich an der Einrede
fest, dass die Klägerin nicht berechtigt sei, die Mietzinse nach der Entlassung aus
der staatlichen Kontrolle unter Berufung auf die Orts- und Quartierüblichkeit an-
zupassen (act. 198 S. 7 ff.).
3.1 Vorab ist festzuhalten, dass die Klägerin auf die im angefochtenen Ur-
teil aus verschiedenen Gründen als unvergleichbar erachteten Liegenschaften
…strasse …, …strasse …/… und …strasse … und … in der Berufung nicht zu-
rückkommt, resp. sich mit den betreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil
nicht auseinandersetzt. Unangefochten blieb ebenfalls, dass von den Wohnungen
in den Liegenschaften Im … …/…strasse …, …strasse …/… und H._____strasse
…/… aufgrund der jeweils identischen Vermieterschaft nur eine Wohnung zum
Vergleich zuzulassen sei. Insoweit kann ohne Weiteres auf die – durchwegs
überzeugenden – Erwägungen des Mietgerichts verwiesen werden (vgl. act. 188
E. 3.2.9, 4.2.1, 4.2.3 und 4.2.6-7, S. 22 ff.). Zu (über-)prüfen ist nachfolgend die
Vergleichbarkeit der – trotz der Lage im gleichen Quartier – nach Auffassung der
Klägerin zu Unrecht ausgeschlossenen Mietobjekte …strasse …, Im …
…/…strasse …, …strasse … und Im … ….

- 19 -
3.2 Richtig ist der Hinweis der Klägerin (act. 189 S. 9), dass mit dem (ob-
jektiven) Kriterium der "Lage" in erster Linie Standortgütefaktoren gemeint sind.
Das Kriterium der "Lage" verlangt eine (objektive) Ähnlichkeit von Ausgangs- und
Vergleichsobjekt unter den Aspekten der Erschliessung, der Infrastruktur, der Im-
missionen (z.B. an verkehrsreicher Strasse oder nicht) sowie der gesellschaftli-
chen und der "natürlichen" Umgebung (BGE 123 III 317 E. 4.b ee, S. 323 = mp
4/97, S. 218 f.; BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2 = MRA 2/10, S. 62 f.;
Higi, op. cit., Art. 269a N 88 ff.; Lachat, Mietrecht für die Praxis, Zürich 2009,
S. 356 f.). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann die architektonische Aus-
gestaltung indessen durchaus eine Rolle spielen – nämlich unter dem Aspekt der
den Gebrauchswert mitbestimmenden Liegenschaftenart. So lassen sich zum
Beispiel zweistöckige Reiheneinfamilienhäuser nicht mit Etagenwohnungen in
Hochhäusern vergleichen, auch wenn diese im Parterre liegen und über einen
Gartenzugang verfügen (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 94 f.).
3.3 Die Klägerin anerkennt, dass die von ihr als Vergleichsobjekt genannte
3 ½-Zimmerwohnung an der …strasse … unmittelbar an der … G'._____ gelegen
ist, an welcher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befindet (vgl. act. 159 A).
Dass der Verkehrslärm nach Auffassung der Klägerin (act. 189 S. 9) in der betref-
fenden Wohnung im 6. OG der Mieter …/… nur eingeschränkt hörbar ist, wird von
den Beklagten wie erwähnt bestritten. Selbst wenn die messbaren Lärmimmissio-
nen im Mietobjekt gering wären, liesse dies die Feststellung des Mietgerichts, die
Liegenschaft befinde sich an lärmiger Lage (vgl. act. 159), nicht unrichtig erschei-
nen. Es kommt für die Beurteilung der Lage als Standortkriterium nicht (allein) auf
die konkret messbaren (Lärm-)Immissionen an, sondern ebenso auf die (den Ge-
brauchswert ebenfalls beeinflussende) geografische Lage und Erschliessung. Das
Ausgangsobjekt ist nahe der … und insofern "im Grünen" gelegen, während es
sich beim Vergleichsobjekt bei der … G'._____ um eine äusserst zentral gelegene
und verkehrstechnisch optimal erschlossene Stadtwohnung handelt. Unabhängig
von den Lärmimissionen ist das Vergleichsobjekt unter dem Aspekt der Infrastruk-
tur bzw. Erschliessung mit dem Ausgangsobjekt nicht vergleichbar, weshalb sich
eine entsprechende Lärm-Messung erübrigt. Es kann daher offen bleiben, ob der
mit der Berufung erstmals gestellte Beweisantrag im Lichte der Novenbeschrän-

- 20 -
kung von Art. 317 Abs. 1 ZPO (vgl. dazu ZK ZPO-Reetz/Hilber, Art. 317 N 39 ff.)
zulässig ist oder nicht.
Überdies ist zu berücksichtigen, dass sich das Vergleichsobjekt auch in der
Lage innerhalb der jeweiligen Liegenschaft vom Ausgangsobjekt unterscheidet.
Das Mietobjekt an der …strasse … befindet sich im obersten Stockwerk (6. OG)
der betreffenden Liegenschaft, während die Beklagten im 5. Stock wohnen. Das
wirkt sich auf die Belichtungsverhältnisse aus, wird das Vergleichsobjekt doch als
hell beschrieben (act. 159), während nach der Feststellung des Mietgerichts bei
der Wohnung der Beklagten wie erwähnt nicht von hellen, lichtdurchfluteten Räu-
men gesprochen werden kann (vgl. act. 188 S. 21; act. 157 und 157 A).
3.4 Bei einer sachgerechten Anwendung der objektiven Kriterien drängen
sich keine Zu- oder Abschläge zur Ausgleichung geringfügiger Abweichungen
zwischen dem Ausgangsobjekt und den Vergleichsobjekten auf. Jedenfalls aber
können qualitativ erhebliche Abweichungen des Vergleichsobjektes nicht mit oh-
nehin nur schwer schätzbaren Auf- oder Abschlägen kompensiert werden (vgl.
BGer vom 24. April 1995 in MRA 1/96 S. 3 f.; Higi, op. cit., Art. 269a N 64 f.;
Lachat et. al., op. cit., S. 359). Der beschriebene Unterschied in der Lage ist da-
her nicht ausgleichbar. Die Klägerin vermag denn auch selbst nicht einmal unge-
fähr anzugeben, in welcher Bandbreite sich der von ihr für den Fall fehlender Ver-
gleichbarkeit des Mietobjekts an der …strasse … befürwortete Mietzinszuschlag
beim Ausgangsobjekt zu bewegen habe.
3.5 Was die beiden als Vergleichsobjekt genannten 3 ½-Zimmerwohnun-
gen Im … …/…strasse … angeht, macht die Klägerin zu Recht geltend, dass die
im angefochtenen Urteil für die fehlende Vergleichbarkeit (unter anderem) ange-
führte räumliche Distanz zum Ausgangsobjekt keine Rolle spielen kann, da die
Wohnungen nach dem vom Mietgericht definierten Quartierperimeter sich im sel-
ben Quartier befinden. Indessen ist zu berücksichtigen, dass die Vergleichs-
objekte im Jahr 2001, mithin 22 Jahre nach der Erstellung des Ausgangsobjekts
von 1979/1980 erbaut worden sind. Die in der Berufung unter Verweis auf Gratz
vertretene Auffassung, wonach bei der Bauperiode drei Altersklassen zu unter-
scheiden seien, jene der vor 1947 erstellten, jene zwischen 1947 und 1970 und

- 21 -
jene danach erstellten Bauten (vgl. Gratz, Mietzinsgestaltung, Schweizerischer
Hauseigentümerverband, Zürich 1995, S. 85), erklärt nicht, weshalb und inwieweit
gerade nur den von ihm angeführten Jahren bauperiodenerhebliche Bedeutung
zukommen soll (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 123). Im Weiteren trifft wohl zu,
dass der Renovationsstandard einer Wohnung für die meisten Mieter wichtiger
sein dürfte als der Zeitpunkt der Erstellung (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 123 f.).
Das Bundesgericht hat allerdings in jüngeren Entscheiden unter Hinweis auf den
Wortlaut von Art. 11 VMWG daran festgehalten, dass dem Kriterium der Bauperi-
ode (selbst bei älteren Liegenschaften) eigenständige Bedeutung beizumessen
sei (BGer 4C.40/2001 vom 15. Juni 2001 E. 5c/bb; vgl. auch BGE 123 III 317 E.
4b/aa, S. 320), und es hat entschieden, dass zwei mehr als zwanzig Jahre ausei-
nander erstellte Liegenschaften nicht der gleichen Bauperiode im Sinne von
Art. 11 VMWG zuzurechnen seien (BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2
in MRA 2/10, S. 62 f.). Im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehö-
ren die Objekte Im … …/…strasse … nicht der gleichen Bauperiode wie das Aus-
gangsgrundstück an, was ohne Weiteres dazu führen muss, dass sie als Ver-
gleichsobjekte für den quartierüblichen Mietzins ausser Betracht fallen.
Hinzu kommt, dass die Wohnungen im … …/…strasse … Attikawohnungen
in zwei-geschossigen Liegenschaften sind (vgl. act. 167, 167A, 170 und 170A),
während das Ausgangsgrundstück wie erwähnt zehn neunstöckige (Hoch-
)Häuser umfasst. Die Klägerin bestreitet das nicht, sie argumentiert allerdings, der
insoweit bestehende Unterschied in der architektonischen Ausgestaltung vermöge
die Vergleichbarkeit der Objekte nicht auszuschliessen. Der Klägerin kann dabei
insoweit gefolgt werden, als verschiedene Gebäudearten bzw. Baustile die Ver-
gleichbarkeit nicht notwendigerweise ausschliessen. Wirkt sich die unterschiedli-
che Bauweise der beiden zu vergleichenden Objekte hingegen in relevanter Wei-
se auf die Lage bzw. die lagebedingten Vor- und Nachteile des Mietobjekts aus,
kann dies sehr wohl eine Unvergleichbarkeit der Objekte bewirken. Wie das Miet-
gericht gestützt auf die Ergebnisse des Augenscheins zutreffend festhält, erschei-
nen die Wohnungen Im … …/…strasse … aufgrund ihrer Lage innerhalb der Lie-
genschaft und ihrer architektonischen Ausgestaltung (Dachgeschoss-Wohnung,
Oblichter im Gang/Entrée; mit grossen Balkonen/Terrassen auf zwei Seiten; vgl.

- 22 -
act. 167, 167A, 170 und 170A) deutlich heller und mithin besser belichtet als das
Ausgangsobjekt. Der Einfall von Tageslicht ist im Gegensatz zu der vom Mietge-
richt in diesem Zusammenhang ausserdem angeführten, von der Klägerin zu
Recht als wenig differenziert bezeichneten Merkmal der "Modernität", ein aussa-
gekräftiges und objektives Qualitätsmerkmal zur Beurteilung der Lage eines Miet-
objekts. Es geht dabei nicht um die architektonische Ausgestaltung als solche,
sondern um deren Bedeutung für die Belichtungsverhältnisse einer Wohnung
bzw. um eine bezüglich der Lichtverhältnisse günstige Lage. So betrachtet, trifft
zu, dass sich das Ausgangs- und die vorerwähnten Vergleichsobjekte anhand der
Lage des Mietobjekts innerhalb der Liegenschaft in rechtsrelevanter Weise unter-
scheiden, was die – aufgrund der unterschiedlichen Baujahre bestehende Unver-
gleichbarkeit – noch akzentuiert.
3.6 Schliesslich stellt sich die Klägerin mit der Berufung auf den Stand-
punkt, allfällige architektonische Unterschiede zwischen der 3 ½-Zimmerwohnung
im 2. OG an der …strasse … und der 4 ½-Zimmerwohnung im 1. OG Im … … ei-
nerseits und dem Ausgangsobjekt andererseits schlössen die Vergleichbarkeit
entgegen der Auffassung des Mietgerichts nicht aus. Dass die beiden dreige-
schossigen Liegenschaften …strasse … und Im … … in einer seit den 40er Jah-
ren allmählich gewachsenen ruhigen Wohngegend mit mittelgrossen Mehrfamili-
enhäusern liegen (vgl. act. 165A und 166A), bestreitet die Klägerin freilich nicht.
Das Ausgangsobjekt befindet sich demgegenüber wie erwähnt im 5. Oberge-
schoss eines neunstöckigen Hauses, das mit neun weiteren gleichgrossen Häu-
sern eine in sich geschlossene Überbauung mit 166 Wohnungen bildet. Dieser
Unterschied in der Wohnlage ist geeignet, die Wohnqualität resp. den Ge-
brauchswert und mithin die Wahl einer Mietsache durch Mieter zu beeinflussen.
Dabei dürften gewisse Mieter die urbane Anonymität eines Hochhauses oder ei-
nes grossen Gebäudekomplexes gegenüber einem mittleren Mehrfamilienhaus
vorziehen. Ob sich der Unterschied für das Ausgangsobjekt als Vorteil heraus-
stellt oder nachteilig auswirkt, ist freilich ohne Belang. Die Lage der Wohnungen
…strasse … und Im … … unterscheidet sich von derjenigen des Ausgangsobjekts
erheblich, und das führt – ungeachtet allenfalls vergleichbarer Renovationsstan-

- 23 -
dards sowie gleicher Bauperiode und ähnlicher Grösse und Ausstattung – zum
Ausschluss der Ersteren als Vergleichsobjekte.
4. Selbst wenn aber die Objekte …strasse … und Im … … als mit der
Ausgangsliegenschaft vergleichbar beurteilt würden, hätte die Klägerin erst drei
Vergleichsobjekte vorgelegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung müs-
sen hingegen mindestens fünf vergleichbare Objekte vorliegen (vgl. BGE 114 II
361 E. 4b, S. 364; BGer 4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3 in mp 2005, S.
48). Auf die vom Mietgericht nicht besichtigte Wohnung an der …strasse …
kommt es daher nicht an, zumal sich diese – das Mietgericht hat darauf hingewie-
sen – im J._____-Quartier befindet und bereits deshalb als Vergleichsobjekt aus-
ser Betracht fällt. So oder anders hat die Klägerin nicht genügend Vergleichsob-
jekte bezeichnet, welche die gesetzlichen Anforderungen an die Vergleichbarkeit
erfüllen. Auf die weiteren Vorbringen der Beklagten braucht daher nicht weiter
eingegangen zu werden.
Im Resultat fehlt es am Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit.
IV.
(Eventualbegründung / wertvermehrende Investitionen)
1. Zum Standpunkt der Klägerin, die Mietzinserhöhung sei eventualiter –
d.h. für den Fall, dass sie mit ihrer hauptsächlichen Begründung der Orts- und
Quartierüblichkeit nicht durchdringen sollte –, mit wertvermehrenden Investitionen
begründet worden, erwog das Mietgericht, weder dem Wortlaut des amtlichen
Formulars noch demjenigen des Begleitschreibens lasse sich eine solche Even-
tualbegründung entnehmen. Die Klägerin habe den Beklagten einzig mitgeteilt,
dass der Mietzins der von ihnen gemieteten Wohnung an das Niveau anderer
vergleichbarer Wohnungen angepasst werden solle. Im amtlichen Formular beru-
fe sich die Klägerin auf eine Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblich-
keit. Einen weiteren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund, wie z.B. Kos-
tensteigerungen oder Mehrleistungen nach Art. 269a lit. b OR, nenne sie nicht
explizit. Gleiches ergebe sich aus dem Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung.

- 24 -
Auch in diesem Schriftstück berufe sich die Klägerin einzig auf den gesetzlichen
Erhöhungsgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a
lit. a OR. Da für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse nach
Art. 11 VMWG diejenigen Mietzinse massgeblich seien, die nach Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar seien, habe
die Klägerin den neuen Mietzins, den sie für die von den Beklagten gemietete
Wohnung in der Mietzinserhöhung verlange, den Mietzinsen vergleichbarer Ob-
jekte gegenüberstellen müssen. Dabei verstehe sich von selbst, dass die Ver-
gleichsobjekte den gleichen Ausbaustandard wie die von den Beklagten gemiete-
te Wohnung aufweisen, also ebenfalls vor kurzem saniert worden sein müssten.
Da der Mietzins für ein saniertes Vergleichsobjekt höher sei als für eine unreno-
vierte Wohnung, wirkten sich die klägerischen Sanierungskosten indirekt auf den
neuen Mietzins aus. Dies habe die Klägerin im Mietzinserhöhungsformular zum
Ausdruck gebracht, indem sie die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
mit dem Bemerken "... unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (um-
fassende Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." erläutert habe. Im Begleitschreiben
zur Mietzinserhöhung habe die Klägerin zudem darauf hingewiesen, dass die bis-
her dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartier-
übliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt
werden sollten. Auch aus diesem Hinweis sei zu folgern, dass die Klägerin die
Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen bzw. umfassender Sanierung der Lie-
genschaft begründe. Sämtliche erwähnten Äusserungen der Klägerin seien dem-
nach so zu verstehen, dass der Mietzins für die renovierte Wohnung an die Orts-
und Quartierüblichkeit angepasst werde. Eine weitere Begründung für die Miet-
zinserhöhung habe die Klägerin nicht angeben. Die Beklagten hätten aufgrund
der Erklärungen nicht annehmen müssen, die Klägerin berufe sich für die Miet-
zinserhöhung neben der Orts- und Quartierüblichkeit zusätzlich auf einen weite-
ren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund. Daran ändere nichts, dass die
Klägerin am 17. Dezember 2008, mithin rund ein Jahr vor Mitteilung der Mietzins-
erhöhung den Beklagten in einem Informationsschreiben bekannt gegeben habe,
die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung widerspiegle sowohl die Anpassung an
die Orts- und Quartierüblichkeit als auch die Sanierung. Entgegen der Ansicht der

- 25 -
Klägerin gehe auch daraus mit keinem Wort hervor, dass sie die inskünftige Miet-
zinserhöhung stufenweise begründen werde, indem hauptsächlich eine Anpas-
sung an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und bei deren Scheitern
der Mietzins eventualiter wegen der bevorstehenden Sanierung angehoben wer-
de. Zwar könne diese Erklärung so interpretiert werden, dass die Mietzinserhö-
hung sowohl mit der Orts- und Quartierüblichkeit als auch mit Mehrleistungen be-
gründet werden solle. Dem stehe aber zum einen entgegen, dass dieser Informa-
tion bloss der Charakter einer Vorankündigung zukomme. Zum anderen habe die
Klägerin den Beklagten lediglich angekündigt, dass der neue Mietzins für eine
4½-Zimmerwohnung bzw. kleinere Wohnung mit Terrasse sich in einer Bandbrei-
te zwischen Fr. 2'250.– bis Fr. 2'550.– bewegen dürfte. Aus dieser ungefähren
Angabe, welche die Klägerin nicht näher zahlenmässig – z.B. mit den mutmass-
lich anfallenden Baukosten anhand der Kostenvoranschläge – begründet habe,
hätten die Beklagten nicht folgern können, dass die Klägerin den Mietzins später
wegen Mehrleistungen erhöhen werde. Dass die Information über den späteren
Mietzins sowie dessen Erhöhung und den Erhöhungsgrund unverbindlich sei, ge-
he auch daraus hervor, dass die Klägerin mit dem erwähnten Informationsschrei-
ben ausdrücklich darauf hinweise, dass sie sich im heutigen Zeitpunkt noch nicht
festlegen könne, in welcher Grössenordnung die Erhöhung sein werde. Schliess-
lich sei zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin in der Mietzinserhöhung bzw.
dem dazugehörigen Begleitschreiben in keiner Art und Weise auf das frühere Mie-
terinformationsschreiben beziehe. Der zeitliche Abstand wie auch der Umstand,
dass zwischen der Mieterorientierung und der Mietzinserhöhung mitsamt deren
Begleitschreiben keine nähere Verbindung bestehe, sprächen dafür, dass die
Mieterinformation vom Dezember 2008 nicht zur Auslegung der Mietzinserhöhung
vom Dezember 2009 herangezogen werden dürfe. Die Klägerin habe somit die
Erhöhung ausschliesslich damit begründet, der Mietzins der von den Beklagten
gemieteten Wohnung sei an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für ver-
gleichbare Objekte anzupassen. Diese Begründung sei (entgegen der Auffassung
der Beklagten) klar, weshalb die Mietzinserhöhung insoweit gültig sei. Hingegen
fehle es an einer Eventualbegründung der Mietzinserhöhung. Der Klägerin sei es
daher zum vornherein verwehrt, ihre Mietzinserhöhung auf umfassende Sanie-

- 26 -
rungsarbeiten zu stützen, und die Prüfung der Zulässigkeit einer solchen Erhö-
hung erübrige sich (act. 188 E. 2 S. 6 ff. und E. 5 S. 26 f.).
2. Die Klägerin hält mit der Berufung daran fest, dass sie die Mietzinser-
höhung hauptsächlich mit der Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstand-
punkt mit umfassenden Sanierungsarbeiten begründet habe. Das Mietgericht ge-
he richtigerweise zunächst davon aus, dass eine Mietzinserhöhung grundsätzlich
auf zwei Erhöhungsgründe – eine Haupt- und eine Eventualbegründung – abge-
stützt werden könne. Habe sich der Vermieter so geäussert und habe dies der
Mieter auch so verstanden, sei im Sinne eines tatsächlichen Konsenses von einer
gültigen Eventualbegründung auszugehen. Falls die Eventualbegründung hinge-
gen nicht explizit aus dem Wortlaut des amtlichen Formulars bzw. dem dazugehö-
rigen Begleitschreiben hervorgehe und ein tatsächlicher Konsens über die Even-
tualbegründung nicht nachgewiesen werde, sei nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichts die Begründung der Mietzinserhöhung als Teil einer Wil-
lensäusserung nach Massgabe des Vertrauensprinzips auszulegen. Nach Auffas-
sung der Klägerin hätten alle Mieter der in Rede stehenden Überbauung
E._____strasse und damit auch die Beklagten die Begründung der Mietzinserhö-
hung vom 8. Dezember 2009 richtig verstanden, nämlich so, dass es dem Willen
der Klägerin entsprochen habe, den Mietzins mindestens im Umfang der getätig-
ten Mehrleistungen und damit selbstredend auch aus diesem Grund anzuheben.
Die Parteien hätten somit einen tatsächlichen Konsens über den Inhalt der Miet-
zinserhöhung erzielt. Die Klägerin habe diesbezüglich vor Mietgericht die persön-
liche Befragung der Beklagten zum Beweis offeriert. Indem das Mietgericht die
Beklagten dazu nicht befragt habe, habe es das Recht der Klägerin auf Beweis
abgeschnitten. Die Klägerin hält zusätzliche Beweismassnahmen in diesem Zu-
sammenhang allerdings für unnötig, da sich das übereinstimmende Verständnis
der Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem gegenseitigen
Verhalten der Parteien ableiten lasse. Sie weist darauf hin, dass die Beklagten mit
dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die Sanierungsarbei-
ten und die damit voraussichtlich verbundenen Mietzinserhöhungen informiert
worden seien. Entgegen der Auffassung des Mietgerichts könne es nicht darauf
ankommen, ob aus der Begründung der Mietzinserhöhung (wörtlich bzw. aus-

- 27 -
drücklich) hervorgehe, dass die beiden Begründungen Quartierüblichkeit und
Mehrleistungen im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung stünden, da
von einem Liegenschaftsverwalter nicht erwartet werden dürfe, dass er diese Un-
terscheidung zwischen Haupt- und Eventualbegründung in seiner Begründung
wörtlich zum Ausdruck bringe. Die Argumentation des Mietgerichts sei im höchs-
ten Grad überspitzt formalistisch und lasse sich auch nicht mit der Formstrenge
des Mietrechts begründen. Die Formstrenge gehe nur so weit, als damit ein sach-
lich gerechtfertigter Zweck verfolgt werde. Es stehe aber ausser Frage, dass die
Beklagten von ihrem Anfechtungsrecht Gebrauch gemacht hätten und die streit-
gegenständliche Mietzinserhöhung auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüfen las-
sen könnten. Ein anderes oder weitergehendes Interesse hätten die Beklagten
nicht. Insbesondere im Lichte der Tatsache, dass der gut informierte Verwalter
wisse, dass gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts Markt- und Kostenkrite-
rien bzw. absolute und relative Faktoren in der Begründung der Mietzinserhöhung
nicht miteinander vermischt werden dürften, habe sich die vorliegende Begrün-
dung der Mietzinserhöhung in nachvollziehbarer Weise darauf beschränkt, zum
Ausdruck zu bringen, dass die angezeigte Mietzinserhöhung auch die Mehrleis-
tungen umfasse. Die Beklagten hätten aus den Umständen klar erkennen können,
dass die Vermieterin im Minimum den Mietzins gestützt auf die getätigten Investi-
tionen habe anheben wollen. Das angefochtene Urteil leide daher an einem recht-
lichen Mangel, weshalb es aufzuheben sei und die Sache zur Beurteilung der
Mietzinserhöhung gestützt auf die Mehrleistungen an das Mietgericht zurückzu-
weisen sei (act. 189 S. 15 ff.).
3. Die Beklagten widersetzen sich mit der Berufungsantwort der Rüge,
dass das angefochtene Urteil in diesem Punkt an einem Mangel leide. Sie halten
dafür, das Mietgericht habe die Mietzinserhöhung der Klägerin korrekt ausgelegt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin hätten die Beklagten die Begründung der
Mietzinserhöhung dahingehend verstanden, dass eine Anpassung des Mietzinses
an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und dabei mit Bezug auf die
Vergleichsobjekte auch die getätigte umfassende Sanierung mit zu berücksichti-
gen sei. Aus dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 könne die
Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, da dieses Schreiben nicht Bestandteil

- 28 -
der Begründung der Mietzinserhöhung sei. Zudem habe sich die Klägerin darin of-
fensichtlich nicht festlegen wollen, unter welchem Titel sie eine künftige Mietzins-
erhöhung aussprechen werde. Bei der Begründung der Mietzinserhöhung habe
sich die Klägerin entschieden, die Erhöhung auf die Orts- und Quartierüblichkeit
und nicht auf die Sanierung zu stützen (act. 198 S. 10 ff.).
4.1 Das Mietgericht legte die Begründung der streitigen Mietzinserhöhung
nach dem Vertrauensprinzip aus und verzichtete daher auf die Abnahme der in
diesem Zusammenhang von den Parteien offerierten Beweismittel. Die Begrün-
dung im Mietzinserhöhungsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ih-
re Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen
zur Auslegung von Willensäusserungen (vgl. BGer 4C.330/2002 vom 31. Januar
2003, E. 3.2.). Die Klägerin erwähnt korrekt, dass nach dem System des Geset-
zes vorab danach zu fragen ist, ob sich die Parteien tatsächlich richtig verstanden
haben. Ungeachtet des Wortlauts gilt primär das, was die Erklärenden überein-
stimmend wirklich wollten (vgl. Art. 18 OR). Im Prozess ist ein solcher tatsächli-
cher Konsens indes der seltene Idealfall. Willenserklärungen sind nach Treu und
Glauben auszulegen und rechtlich so zu würdigen, wie sie unter den konkreten
Umständen von einem vernünftigen und loyalen Gegenpart verstanden werden
durften und mussten (vgl. BGE 126 III 119 E. 2a, S. 120 mit Hinweisen). Ergibt
sich daraus ein objektivierter Sinn und mithin ein normativer Konsens, ist dieser
Sinn massgeblich. Dies gilt nur dann nicht, wenn beide Parteien der Erklärung
übereinstimmend nicht den nach dem Vertrauensprinzip geltenden, sondern einen
anderen Inhalt beilegen wollten. Das behauptet die Klägerin nicht. In der Klage-
begründung führte die Klägerin zunächst aus, dem amtlichen Mietzinserhöhungs-
formular vom 8. Dezember 2009 und dem Begleitschreiben dazu könne entnom-
men werden, dass die getätigten Investitionen nach Ansicht der Klägerin ebenfalls
zu einer Mietzinserhöhung berechtigten, und dieser Erhöhungsgrund werde darin
auch zum Ausdruck gebracht (act. 12 S. 30). Replicando machte die Klägerin gel-
tend, gestützt auf die Mieterorientierung und das Informationsschreiben hätten
sämtliche Mieter der Überbauung und mithin auch die Beklagten damit gerechnet,
nach Abschluss der Arbeiten einen höheren Mietzins bezahlen zu müssen. Ob die
Erhöhung dabei gestützt auf die Anpassung an die orts-und quartierüblichen Ver-

- 29 -
hältnisse erfolge oder unter Berufung auf die getätigten Investitionen oder im Sin-
ne, wie es die Klägerin verstanden habe, nämlich primär mit der Anpassung an
die Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstandpunkt mit Mehrleistungen,
sei für die Beklagten zumindest aus den Umständen klar gewesen; jedenfalls hät-
ten sie als vernünftig und korrekt denkende Mieter von diesem Verständnis aus-
gehen müssen, und die Beklagten hätten dies auch getan, gleichzeitig sei ihnen
der Erhöhungsgrund aber auch egal gewesen. Sie hätten sich nur für die tatsäch-
liche Höhe des neuen Mietzinses interessiert und dafür, ob diese Erhöhung
rechtmässig gewesen sei (act. 48 S. 14 f.). Abgesehen davon, dass die Klägerin
hier Tatsachenbehauptungen mit rechtlichen Argumenten (Vertrauensprinzip)
vermischt, wird damit gerade kein übereinstimmendes tatsächliches Verständnis
behauptet, sondern im Kern zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagten dem
Verhältnis der Erhöhungsgründe Ortsüblichkeit und Investitionen keine Beachtung
geschenkt hätten, ihnen der genaue Erhöhungsgrund vielmehr tatsächlich egal
gewesen sei. Überdies geht die Klägerin in der Berufung davon aus, dass sich ein
Konsens der Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem ge-
genseitigen Verhalten der Parteien ableiten lasse, weshalb auf zusätzliche Be-
weismassnahmen verzichtet werden könne (vgl. act. 189 S. 17). Die Beklagten
machen demgegenüber geltend, es sei unklar, worauf sich die Klägerin für die
Begründung der angezeigten Mietzinserhöhung beziehe; sie hätten die Mietzins-
erhöhung aber als Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit unter Berück-
sichtigung der umfassenden Sanierung beim Vergleichsmietzins verstanden (vgl.
act. 22 S. 12; act. 198 S. 11). Die Parteien waren und sind sich über den Sinn und
die Tragweite der Begründung der Mietzinserhöhung mithin nicht einig. Soweit es
sich beim Standpunkt der Berufung – die Parteien hätten sich damals tatsächlich
richtig verstanden – um eine Tatsachenbehauptung und nicht bloss um einen (un-
zutreffenden) Hinweis auf die Ausführungen der Klägerin vor Mietgericht handelt,
ist sie als unechtes Novum nach Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässig. Die Rüge einer
Verletzung des Rechts der Klägerin auf Beweis ist unbegründet.
4.2 Im Einklang mit dem Mietgericht ist die Willensäusserung der Klägerin
nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Art. 2 ZGB). Es kommt somit auf den
objektiven Erklärungssinn der Mietzinserhöhung an. Die rechtliche Einordnung hat

- 30 -
unabhängig von den Auffassungen der Parteien von Amtes wegen zu erfolgen
(§ 57 ZPO/ZH und Art. 57 ZPO).
4.3.1 Kern der Auslegung bildet das amtliche Formular (act. 14/30/1), mit
dem die Klägerin als "Klare Begründung" eine "Mietzinsanpassung an die Orts-
und Quartierüblichkeit nach Entlassung der Liegenschaft aus der staatlichen
Mietzinskontrolle unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende
Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." mitteilt. Im Begleitschreiben wird dies dahin-
gehend erläutert, dass "die bislang dank staatlicher Unterstützung günstigen
Mietzinse an das orts- und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls
sanierten Wohnungen herangeführt werden" sollen (act. 14/30/2). Für die Anpas-
sung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit orientierte die Klägerin
sich demnach an den Mietzinsen ebenfalls sanierter Objekte. Die wertvermehren-
den Investitionen fanden so im Rahmen der Vergleichsmiete Eingang in den mit
Blick auf die Orts- und Quartierüblichkeit erhöhten Mietzins. Hingegen lassen we-
der das Formular noch das Begleitschreiben darauf schliessen, dass die Klägerin
die Mehrleistungen als eigenständigen Erhöhungsgrund nennen wollte. Die Sa-
nierungskosten werden weder selbstständig bzw. zusätzlich neben der Orts- und
Quartierüblichkeit aufgeführt noch als subsidiärer Erhöhungsgrund genannt. Die
Begründung der Mietzinserhöhung beschränkt sich vielmehr auf den Erhöhungs-
grund der Orts- und Quartierüblichkeit. Der Wortlaut von Formular und Begleit-
schreiben lässt keine andere Interpretation zu.
4.3.2 Wie das Mietgericht weiter anführt, gab die Klägerin den Beklagten in
einem Informationsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die bevorstehende
Sanierung die Erhöhung der Mietzinse vorab bekannt. Im Wesentlichen teilte die
Klägerin darin mit, dass die Liegenschaft ab 1. April 2010 dem ordentlichen Miet-
recht unterstehe und dass die Mietzinserhöhung diese Anpassung wie auch die
Sanierung widerspiegle, die Zinsen sich somit einem marktgerechten Preisniveau
annäherten. Auch insoweit berief sich die Klägerin auf die Orts- und Quartierüb-
lichkeit bzw. den Vergleich mit anderen sanierten Wohnungen im Quartier. Dass
sie die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung stufenweise begründen werde, d.h.
hauptsächlich mit einer Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit und even-

- 31 -
tualiter mit der (erst noch bevorstehenden) Sanierung, geht daraus nicht hervor.
Kommt hinzu, dass die Klägerin ausdrücklich davon Abstand nahm, bereits in die-
sem Zeitpunkt verbindliche Angaben zur Mietzinserhöhung und deren Begrün-
dung zu machen. Sie hielt fest, sie (die Eigentümerin) könne sich noch nicht fest-
legen, in welcher Grössenordnung die Erhöhung sein werde, sie könne nur Anga-
ben darüber machen, zu welchen Mietzinsen die Wohnungen nach der Sanierung
– vorbehaltlich zwischenzeitlicher Änderung im Immobilienmarkt – neu vermietet
werden würden, nämlich (kleinere) 4½-Zimmer-Wohnungen zu ca. Fr. 2'250.-- bis
Fr. 2'550.--. Die Mietzinserhöhung sowie deren Begründung erfolgte dann rund
ein Jahr später ohne Bezugnahme auf das Informationsschreiben. Bereits des-
halb geht dem Informationsschreiben für die Auslegung der Mietzinserhöhung je-
de Bedeutung ab. Das hat das Mietgericht zutreffend erkannt. Selbst wenn das In-
formationsschreiben aber darauf hindeuten würde, dass die Klägerin damals eine
Mietzinsanpassung infolge Mehrleistungen erwogen haben könnte, würde dies
der Klägerin nicht helfen. Es hiesse das Erfordernis einer klaren Begründung (vgl.
dazu BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10; BGE 121 III 460 E. 3a/cc, S. 466) in sein Gegen-
teil zu verkehren, wenn angenommen würde, ein unverbindliches Orientierungs-
schreiben über die Gründe und den ungefähren Rahmen einer in Aussicht ge-
nommenen Mietzinserhöhung könne – ohne Bezugnahme darauf im amtlichen
Formular – den Hinweis auf die Sanierung als selbständigen Erhöhungsgrund ge-
ben.
4.3.3 Dagegen kann die Klägerin auch nicht mit Erfolg einwenden, die Be-
gründung habe sich im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts da-
rauf beschränkt, zum Ausdruck zu bringen, dass die Mietzinserhöhung auch die
Mehrleistungen umfasse. Nicht nur war der Hinweis auf die Sanierungsleistungen
wie ausgeführt so zu verstehen, dass sich die Sanierungsleistungen durch den
höheren Vergleichsmietzins (indirekt) auf die Anpassung des Mietzinses an die
Orts- und Quartierüblichkeit auswirken. Auch und vor allem muss der Vermieter
wegen der Unzulässigkeit der gleichzeitigen Berufung auf sich gegenseitig aus-
schliessende Erhöhungsgründe ausdrücklich bzw. eindeutig angeben, dass er
den Mietzins hauptsächlich unter Berufung auf die Orts- und Quartierüblichkeit
und nur hilfsweise aufgrund von Mehrleistungen erhöht. Darf nämlich – wie die

- 32 -
Klägerin unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung konzediert
(act. 189 S. 19) – von einem Liegenschaftsverwalter erwartet werden, dass er die
Unterscheidung zwischen relativen und absoluten Erhöhungsgründen kennt und
dass er diese Gründe in der Begründung der Mietzinserhöhung klar auseinander-
hält (vgl. BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10 f.; BGer 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000,
E. 3b; Higi, Zürcher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269d
N 92), kann – ja muss – ebenso erwartet werden, dass der Liegenschaftsverwal-
ter die deshalb notwendige Geltendmachung absoluter und relativer Erhöhungs-
gründe im Haupt- und Eventualverhältnis in seiner Begründung hinreichend klar
zum Ausdruck bringt. Mithin wäre erforderlich gewesen, dass die Klägerin – und
zwar im amtlichen Formular oder im Begleitschreiben dazu – mindestens dem
Sinn nach erklärt, sie passe den Mietzins primär an die orts- und quartierüblichen
Verhältnisse an und erhöhe den Mietzins sekundär allein wegen der erfolgten Sa-
nierung. Das hat sie nicht getan. Aus der Begründung der Mietzinserhöhung geht
– das Mietgericht hat zutreffend darauf hingewiesen – nicht hervor, dass die Hin-
weise auf die Orts- und Quartierüblichkeit einerseits und die umfassende Sanie-
rung andererseits im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung gemeint
sind. Im Gegenteil: die von der Klägerin verwendete Ausdrucksweise "[…] unter
Berücksichtigung der getätigten Investitionen […]" und "[…] widerspiegelt dem-
nach sowohl diese Anpassung als auch die Sanierung" zeigt deutlich auf, dass
die Mietzinserhöhung (nur) mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
begründet wird, freilich unter Hinweis darauf, dass es sich beim Referenzmietzins
(ebenfalls) um sanierte Wohnungen handle.
4.3.4 Die Klägerin bemerkt zu Recht, dass die Anforderungen an die Klar-
heit der Begründung der Mietzinserhöhung bezwecken, dem Mieter die Möglich-
keit zu geben, zu entscheiden, ob er die Erhöhung anfechten will oder nicht (vgl.
BGE 121 III 6 E. 3a, S. 8; Lachat, op. cit., S. 299). Gerade deshalb ist aber der
Vermieter nach Treu und Glauben an die Gründe, die er dem Mieter in der Anzei-
ge der Mietzinserhöhung angegeben hat, gebunden. Ein Nachschieben weiterer
Erhöhungsgründe im Anfechtungsverfahren ist ausgeschlossen (vgl. BGE 121 III
364 E. 4b, S. 366). Dass die Beklagten wegen der Mietzinserhöhung an die
Schlichtungsbehörde gelangten bzw. der Mietzins gerichtlich überprüft wird, kann

- 33 -
nicht dazu führen, den Beklagten den Schutz der Formstrenge zu versagen und
der Klägerin zu ermöglichen, im Anfechtungsverfahren eine (weitere) Begründung
der Mietzinserhöhung nachzuschieben. Mit überspitztem Formalismus hat das
entgegen der Auffassung der Klägerin nichts zu tun. Dem Mieter im Anfechtungs-
verfahren entgegen zu halten, der Zweck der Begründung sei in seinem Fall er-
füllt, weshalb es auf die konkret angegebenen Gründe nicht mehr ankomme, wür-
de den mit der Mietzinserhöhung nicht einverstandenen Mieter benachteiligen, ei-
nen Rechtsmissbrauch des Vermieters begünstigen und das Erfordernis der Be-
gründung letztlich aushebeln. Wenn die Klägerin den Beklagten ein (weitergehen-
des) Interesse an der Begründung der streitigen Mietzinserhöhung mit dem Ar-
gument der erfolgten gerichtlichen Überprüfung abspricht, kann ihr daher nicht ge-
folgt werden.
4.3.5 Ein weiterer Punkt kommt hinzu: Beruht die Mietzinserhöhung auf
mehreren Gründen, muss der Vermieter für jeden Erhöhungsgrund den je darauf
entfallenden Anteil der Erhöhung bezeichnen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG;
vgl. Lachat et. al., op. cit., S. 299). Die Klägerin hat den Mietzins demgegenüber
im Formular (vgl. act. 14/30/1) einheitlich auf netto Fr. 2'040.--, d.h. um Fr. 770.--
angehoben, ohne dabei nach Erhöhungsgründen zu differenzieren. Erst vor Miet-
gericht argumentierte sie, die Mietzinserhöhung aufgrund umfassender Sanierung
betrage weniger, nämlich netto Fr. 397.-- pro Monat (act. 12 S. 25; act. 14/34).
Diese Differenzierung kommt zu spät.
4.4 Unter Berücksichtigung der massgebenden Umstände bleibt es dabei,
dass die Klägerin die streitige Mietzinserhöhung (einzig) mit der Anpassung an
die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte und nicht
(eventualiter) mit den getätigten Investitionen begründet hat. So haben die Be-
klagten die Mietzinserhöhung verstehen dürfen und verstehen müssen. Diese Be-
gründung ist klar, und die Beklagten kommen auf entsprechende Einwände im
Berufungsverfahren mit Grund nicht zurück.
5. Die Prüfung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung wegen Mehrleis-
tungen entfällt somit.

- 34 -
V.
(Anschlussberufung / erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolge)
1. Das Mietgericht hält mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolge
fest, mit Abweisung der Klage werde die Klägerin grundsätzlich kosten- und ent-
schädigungspflichtig. Im Weiteren sei bei der Aufteilung der Prozesskosten zu be-
rücksichtigen, dass die Einrede der Beklagten, die Mietzinserhöhung sei nichtig,
verworfen worden sei. Zur Abklärung dieser Rechtsfrage habe es indessen keines
Beweisverfahrens bedurft, während für die Prüfung der Missbräuchlichkeit der
Mietzinserhöhung ein aufwendiges Beweisverfahren habe durchgeführt werden
müssen. In Berücksichtigung des Prozessergebnisses sowie in Anbetracht der
prozessualen Aufwendungen rechtfertige es sich, die Gerichtskosten zu 95% der
Klägerin und zu 5% den Beklagten aufzuerlegen. Dementsprechend habe die
Klägerin den Beklagten eine reduzierte Prozessentschädigung von 90% zu be-
zahlen. Da insgesamt eine Anwaltsgebühr von rund Fr. 18'800.– (110% der
Grundgebühr) geschuldet sei, betrage die Prozessentschädigung gerundet
Fr. 16'900.– zuzüglich Mehrwertsteuer. Dass die Beklagten die Ausscheidung der
Betriebskosten anerkannt hätten, bleibe für die Auferlegung der Prozesskosten
unbeachtlich, da für die neuen Akontozahlungen eine entsprechende Senkung
des Nettomietzinses gewährt worden, diese mithin kostenneutral erfolgt sei. Die
Anerkennungserklärung nütze zudem auch der Klägerin, müsse sie doch nicht
mehr nachweisen, dass die neu erhobenen Akontozahlungen den effektiven Kos-
ten entsprächen, die in den letzten Jahren durchschnittlich angefallen seien
(act. 188 S. 27 f.).
2. Mit der Anschlussberufung beantragen die Beklagten, die erstinstanzli-
chen Kosten seien vollumfänglich der Klägerin aufzuerlegen und ihnen sei die vol-
le Prozessentschädigung von Fr. 18'800.-- zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezah-
len. Zur Begründung führen sie an, es sei ein Grundprinzip der Kostenregelung
nach Obsiegen/Unterliegen, dass die beklagte Partei beliebig viele Einwände und
Einreden gegen eine Klage vortragen dürften und sie den Prozess gewinnen wür-
den, wenn auch nur einer ihrer Einwände voll durchschlage. Nachdem nun die

- 35 -
Klage abgewiesen worden sei, obsiegten die Beklagten mit entsprechender Kos-
ten- und Entschädigungsfolge (act. 198 S. 12).
3. Die Klägerin wendet dagegen ein, die Vorinstanz habe bei der Vertei-
lung der Prozesskosten zu Recht in Anrechnung gebracht, inwiefern die Klägerin
mit ihrem Eventualstandpunkt (Mietzinserhöhung infolge umfassender Sanierung)
und die Beklagten mit ihrer Einrede betreffend Nichtigkeit der Mietzinserhöhung
durchgedrungen seien. Die Vorinstanz hätte aufgrund der Nichtigkeitseinrede der
Beklagten auch formelle Fragen der Mietzinserhöhung prüfen müssen, insbeson-
dere, ob die angefochtene Mietzinserhöhung der Begründungspflicht genügt ha-
be. Sie habe damit den prozessualen Aufwand berücksichtigt, der ihr mit der Prü-
fung der von beiden Parteien vorgetragenen Argumente und Einwendungen ent-
standen sei. Es sei unbillig, wenn die Art und Weise des Prozessierens der Par-
teien sowie die Stichhaltigkeit der vorgetragenen Einwendungen und Einreden bei
der Verteilung der Prozesskosten nicht beachtet würden. Die Bemessung und
Verteilung von Gerichtskosten sollten dem Grundsatz nach auch die Beanspru-
chung des Justizapparates durch die Parteien abbilden. Das werde auch durch
Art. 108 ZPO zum Ausdruck gebracht, wonach unnötige Prozesskosten durch
denjenigen zu tragen seien, der sie verursacht habe. Zu berücksichtigen sei fer-
ner, dass die Beklagten die in der strittigen Mietzinserhöhung ausgegliederten Be-
triebskosten aus dem Nettomietzins erst in der Duplik anerkannt hätten. Dies
nachdem die Klägerin in der Replik nochmals nähere Angaben zu einzelnen Kos-
tenpositionen gemacht habe, was mit entsprechendem Aufwand verbunden ge-
wesen sei (act. 203 S. 3 ff.).
4. Die Prozesskosten – bestehend aus Gerichtskosten und Parteient-
schädigung – werden in der Regel nach Obsiegen bzw. Unterliegen verteilt (vgl.
§ 64 Abs. 2 und § 68 Abs. 1 ZPO/ZH; Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die vollständige Auf-
erlegung der Prozesskosten an eine Partei erfolgt grundsätzlich dann, wenn die
andere Partei mit ihren Rechtsbegehren vollständig durchgedrungen ist. Dabei
entscheidend ist in Prozessen vermögensrechtlicher Natur, in welchem Ausmass
der Anspruch des Klägers dem Wert nach geschützt wird. Massgebend ist damit
das Gesamtergebnis, und es kommt nicht darauf an, wie über die einzelnen An-

- 36 -
griffs- oder Verteidigungsmittel entschieden wird (vgl. Frank/Sträuli/Messmer,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, § 64 N 16;
ZK ZPO-Jenny, Art. 106 N 6). Es kann daher – wie die Beklagten geltend machen
– für die Verteilung der Prozesskosten keine Rolle spielen, dass die Einrede der
Beklagten, die Mietzinserhöhung sei nichtig, verworfen wurde. Besondere Um-
stände, die eine Verteilung der Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens
als unbillig erscheinen liessen (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO), liegen entgegen der
Auffassung der Klägerin nicht vor. Zwar kann eine Verteilung nach Ermessen al-
lenfalls dann angezeigt sein, wenn die beklagte Partei dank Verrechnung obsiegt,
das Gericht aber viele unbegründete Verrechnungsforderungen beurteilen musste
(vgl. Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 28. Juni 2006,
S. 7298; Urwyler, DIKE-Komm-ZPO, Art. 107 N 9). Diese Konstellation ist jedoch
mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Der Einwand der Nichtigkeit be-
schlägt wie der Einwand der Missbräuchlichkeit die Gültigkeit der Erhöhung und
eröffnet kein neues Prozessthema. Die Frage der Nichtigkeit der Mietzinserhö-
hung knüpfte vielmehr an den Eventualstandpunkt der Klägerin – einer Mietzins-
erhöhung infolge umfassender Sanierung – an, der aufgrund des Auslegungser-
gebnisses der Mietzinserhöhung nicht zu prüfen war. Die Mietzinserhöhung wurde
dann zwar nicht als nichtig, aber als ungültig, weil missbräuchlich beurteilt. Eben-
so wenig kann die Anerkennung der Ausgliederung der Nebenkosten eine Vertei-
lung der Prozesskosten nach Ermessen rechtfertigen, dienten die erläuternden
Angaben der Klägerin hinsichtlich der einzelnen Kostenpositionen doch dazu, den
Beklagten die Beurteilung der Kostenneutralität der Ausgliederung und damit de-
ren Anerkennung zu ermöglichen (vgl. act. 48 S. 17 ff.; act. 58 S. 15). Im Übrigen
kann die Einrede der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung nicht als völlig abwegig
oder gar trölerisch bezeichnet werden. Die Beklagten haben insoweit keine unnö-
tigen Prozesskosten im Sinne von Art. 108 ZPO verursacht.
Rechtfertigt sich bei der Verteilung der Prozesskosten keine Ausnahme von
der Regel, führt das zur Gutheissung der Anschlussberufung.

- 37 -
VI.
(Ergebnis / Kosten / Entschädigung)
1. Die Berufung ist unbegründet und daher abzuweisen, das angefochte-
ne Urteil ist zu bestätigen. Die Beklagten obsiegen überdies mit der Anschlussbe-
rufung.
2. Die Höhe der erstinstanzlichen Gerichtsgebühr (Dispositiv-Ziffer 2)
wurde nicht beanstandet und ist zu bestätigen. Die Gebühr für den heutigen Ent-
scheid ist in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO der Klägerin aufzuerlegen und
mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 9'000.-- (vgl. act. 177 und
181) zu verrechnen. Der Streitwert der Berufung beträgt Fr. 234'000.--, jener der
Anschlussberufung Fr. 2'860.-- (Fr. 960.-- Differenz Kostenauflage + Fr. 1'900.--
Differenz Prozessentschädigung). Der gesamt Rechtsmittelstreitwert stellt sich
damit auf Fr. 236'860.-- ein.
3. Die massgebliche (unter dem Titel wiederkehrende Nutzungen um gut
ein Drittel reduzierte) Entscheidgebühr beträgt bei diesem Streitwert nach § 4
Abs. 1 und 3 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG rund Fr. 9'000.--.
Gründe für eine Erhöhung oder (weitere) Ermässigung bestehen nicht. Der Auf-
wand hielt sich im ordentlichen Rahmen, zumal (abgesehen von der lediglich die
Nebenfolgen betreffenden Anschlussberufung) keine neuen Aspekte diskutiert
worden sind.
4. Die Klägerin ist ausgangsgemäss sodann zu verpflichten, den Beklag-
ten für das Berufungs- und Anschlussberufungsverfahren eine (volle) Parteient-
schädigung zu bezahlen. Gestützt auf §§ 4 Abs. 1 und 3, 11 Abs. 1 und § 13 Abs.
1 und 2 AnwGebV ist die Parteientschädigung auf gerundet Fr. 8'000.-- festzuset-
zen (Reduktion der ordentlichen Grundgebühr von Fr. 17'200.-- infolge wiederkeh-
render Nutzungen und Rechtsmittelverfahren, ohne Zuschlag). Hinzu kommt die
Mehrwertsteuer von 8% (vgl. act. 184 S. 2).

- 38 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und Dispositiv Ziff. 1 des Urteils des Mietge-
richtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Geschäfts-Nr. MA100034) wird bestätigt.
2. Die erstinstanzliche Gebührenfestsetzung (Dispositiv-Ziffer 2) wird bestätigt.
3. In Gutheissung der Anschlussberufung werden die Dispositiv-Ziffern 3 und 4
aufgehoben und durch folgende Fassungen ersetzt:
"3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Prozessent-
schädigung von Fr. 18'800.00 (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezah-
len."
4. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.-- festgesetzt, der
Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten für das Berufungs- und An-
schlussberufungsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 8'000.-- (zu-
züglich 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie an das Mietgericht Zürich, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an das Mietgericht zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 236'860.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 39 -
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. V. Seiler
versandt am: