zh_obergericht · LF260001 · 2026-03-24 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260001-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Beschluss und Urteil vom 24. März 2026
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 18. Dezember 2025 (ER250211)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ (Gesuchsgegner und Berufungskläger, nachfolgend Berufungsklä-
ger) mietete mit Vertrag vom 12./17. Juni 2017 ab 15. Juli 2017 zunächst zusam-
men mit C._____ und ab Dezember 2019 alleine von D._____ eine 2.5-Zimmer-
wohnung im EG rechts inklusive Keller- und Estrichabteil in der Liegenschaft an
der E._____-strasse … in … Zürich (act. 9/3/1-2). Am tt. April 2025 verstarb
D._____, wobei B._____ (Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, nachfolgend
Berufungsbeklagter) für den unverteilten Nachlass als Willensvollstrecker amtet
(act. 9/3/IV).
1.2. Am 21. November 2025 gelangte der Berufungsbeklagte an das Einzelge-
richt, Audienz, des Bezirksgerichtes Zürich und ersuchte um Ausweisung des Be-
rufungsklägers aus der 2.5-Zimmerwohnung, EG rechts, inklusive Keller- und
Estrichabteil, in der Liegenschaft E._____-strasse ... in … Zürich unter Androhung
der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 9/1). Mit "Entscheid" (recte:
Urteil; vgl. § 135 GOG) vom 18. Dezember 2025 hiess das Einzelgericht das Aus-
weisungsbegehren gut, verpflichtete den Berufungskläger, das genannte Mietob-
jekt sofort ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und dem Beru-
fungsbeklagten zurückzugeben, und wies das Stadtammannamt Zürich … an, die
Ausweisung auf Verlangen des Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 9/15 =
act. 8).
1.3. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 31. De-
zember 2025 und Nachtrag vom 2. Januar 2026 (je Datum Poststempel) Berufung
bei der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich, mit den Anträgen
auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides und Nichteintreten auf das Aus-
weisungsgesuch, eventualiter Rückweisung an die Vorinstanz, unter Kosten und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten (act. 2 und act. 5-7).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 9/1-16). Mit Verfügung
vom 4. Februar 2026 wurde dem Berufungskläger Frist zur Leistung eines Kos-

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tenvorschusses für das Berufungsverfahren angesetzt (act. 10). Innert dieser Frist
stellte der Berufungskläger ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege (act. 12). Auf weitere prozessleitende Anordnungen wurde verzich-
tet. Die Sache erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass
die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden
nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 31. Dezember 2025 inklusive Nachtrag vom
2. Januar 2026 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen verse-
hen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz ein-
gereicht (act. 2, act. 5-7 und act. 9/16b). Der Berufungskläger ist durch den ange-
fochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die
Berufung einzutreten.
3.
3.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 8 S. 3).
Vor diesem Hintergrund stellte die Vorinstanz fest, dass der Berufungskläger am
21. Oktober 2025 die Wohnungstüre der Mieterin F._____ im 1. Obergeschoss
der Mietliegenschaft eingeschlagen habe. Die Fotodokumentation zeige das
grosse Ausmass des Schadens an der Wohnungstür. Betreffend den Zustand sei-
ner eigenen Wohnung spreche die anlässlich der polizeilichen Festnahme und da-

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mit rechtmässig erstellte Fotodokumentation für sich. Die Wohnung habe sich un-
bestreitbar in einem desolaten Zustand der Vermüllung befunden. Sie sei nicht
nur ungereinigt und unhygienisch gewesen, sondern habe zahlreiche Schäden
aufgewiesen. Die Behauptung des Berufungsklägers, die Wohnung habe sich in
laufenden Aufräumungs-, Reinigungs- und Entsorgungsarbeiten befunden, sei
durch die Fotodokumentation widerlegt. Der vertragswidrige sehr schädigende
Zustand der Wohnung sei nicht auf die akute psychische Episode des Berufungs-
klägers zurückzuführen. Die Bilder würden ein dauerhaft bestehendes schweres
Ausmass an Verwahrlosung und Zerstörung zeigen. Eine derartige Verschmut-
zung führe notorisch regelmässig zu Folgeschäden, von Ungezieferbefall bis hin
zu Schäden der Bausubstanz. Für die Vermieter- bzw. Eigentümerschaft sei es
unzumutbar, die massive Beschädigung am Mietobjekt hinzunehmen und einen
derartigen Zustand dulden zu müssen, weshalb sie dem Berufungskläger ohne
vorgängige Mahnung fristlos habe kündigen dürfen (act. 8 S. 8 f.).
Weiter sei dem Berufungskläger das Kündigungsschreiben tatsächlich zur Kennt-
nis gelangt, weshalb kein Fall einer Zustellfiktion vorliege. Nachdem die Kündi-
gungsanfechtung des Berufungsklägers am 12. November 2025 bei der Schlich-
tungsbehörde eingegangen sei, könne der Berufungskläger auch nicht bestreiten,
dass er das an die Wohnungstüre geklebte Kündigungsschreiben vorher zur
Kenntnis genommen habe. Die fristlose Kündigung habe sogleich ihre Wirkung
entfaltet und das Mietverhältnis sei aufgelöst worden. Daher befinde sich der Be-
rufungskläger ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Sodann würden sich die weiteren
Vorbringen des Berufungsklägers (bezüglich Kamin- und Feuerverbot, nachträgli-
che Weisungen, Hausrecht, fehlende Schlüssel, verhinderte Wiederherstellung,
überrissener Kostenvoranschlag, Zugangsbehinderung) als für die Entscheidfin-
dung irrelevant erweisen (act. 8 S. 9).
3.2. Der Berufungskläger bringt dagegen im Wesentlichen vor, die Rechtslage
und der Sachverhalt seien nicht klar im Sinne des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len. Dazu führt er im Wesentlichen aus, er habe sich am 21. Oktober 2025 in ei-
nem Panikzustand befunden, welcher unmittelbar zu einer medizinischen Abklä-
rung und anschliessend zum stationären Aufenthalt in der Psychiatrischen Univer-

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sitätsklinik geführt habe und damit zeitlich und sachlich abgeschlossen sei. Eine
fristlose Kündigung im Zusammenhang mit einem medizinischen Notfall sei unzu-
lässig. Die Voraussetzungen der objektiven und subjektiven Unzumutbarkeit der
Fortführung des Mietverhältnisses seien nicht erfüllt. Es sei stabilisiert entlassen
worden und eine fortdauernde Gefährdung sei weder von der Klinik noch von der
KESB festgestellt worden. Während des Klinikaufenthaltes vom 21. Oktober bis
3. November 2025 sei er zudem objektiv daran gehindert gewesen, Postsendun-
gen entgegenzunehmen. Nach der Entlassung sei das Kündigungsschreiben an
die Wohnungstüre gehängt worden, obwohl bekannt gewesen sei, dass er wäh-
rend des Klinikaufenthaltes keine Kenntnis davon habe nehmen können. Zeit-
punkt und Wirksamkeit des Zugangs der Kündigung seien damit zweifelhaft. Par-
allel dazu sei ihm der Wohnungsschlüssel entzogen und er daran gehindert wor-
den, Zustände zu überprüfen und allfällige Mängel zu beheben. Zudem habe die
Verwaltung gegen seinen ausdrücklich erklärten Willen am Tag des Vorfalls seine
Wohnung betreten. Ferner habe die Verwaltung ohne seine Einwilligung seine So-
zialarbeiterin und die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde informiert. Die
überwiegende Mehrzahl der belastenden E-Mails der anderen Mieter seien erst
nach dem stationären Klinikaufenthalt entstanden. Zuvor habe mehr als acht
Jahre ein vollständig beanstandungsfreies Mietverhältnis bestanden. Zudem wür-
den Fotos nur einen Zustand dokumentieren und seien deshalb für einen klaren
Fall ungeeignet. Zwar habe eine polizeiliche Präsenz vor Ort bestanden, er habe
sich aber kooperativ verhalten. Es würden kein Polizeirapport, eine Einsatzmel-
dung oder ein behördliches Protokoll existieren. Aus der blossen Anwesenheit der
Polizei könnten keine belastenden Schlüsse abgeleitet werden (act. 2 S. 2 ff. und
act. 7 S. 1 ff.).
4.
4.1. Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis mit dem Berufungsklä-
ger mit Schreiben vom 22. Oktober 2025 auf dem amtlichen Formular fristlos
(act. 9/3/8). Nach Art. 257f Abs. 4 OR kann der Vermieter von Wohn- oder Ge-
schäftsräumen fristlos kündigen, wenn der Mieter der Sache vorsätzlich schweren
Schaden zufügt. Darunter fallen schwere Vertragsverletzungen im Sinne des Vor-

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liegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher ist gegeben, wenn die Fortsetzung
des Mietverhältnisses aufgrund des Verhaltens des Mieters objektiv als unzumut-
bar erscheint (BSK OR I-WEBER, 8. A. 2026, Art. 257f N 6). Psychische Probleme
eines Mieters schützen nicht vor einer Kündigung (BGer 4A_2/2017 vom 4. Sep-
tember 2017; BGer 4A_263/2011 vom 20. September 2011). Die Unzumutbarkeit
kann aber entfallen, wenn eine psychische Störung die Ursache für das vertrags-
widrige Verhalten bildet und sich der Gesundheitszustand des Mieters gebessert
hat. Ist die krankheitsbedingte Verhaltensweise jedoch erheblich und eine Besse-
rung nicht zu erwarten, so erweist sich eine Kündigung dennoch als gültig (BGer
4C.273/2005 vom 22. November 2005; BSK OR I-WEBER, 8. A. 2026, Art. 257f
N 6 f.). Bei den Fragen der Schwere der Pflichtverletzung und der Unzumutbarkeit
der Fortdauer des Mietverhältnisses dürfte es für eine rasche Ausweisung nach
den Vorschriften des Rechtsschutzes in klaren Fällen regelmässig am notwendi-
gen "klaren Fall" fehlen (vgl. SVIT Kommentar-REUDT, 5. A. 2025, Art. 257f N 66).
Im Umkehrschluss folgt daraus, dass es für eine Ausweisung im Verfahren des
Rechtsschutz in klaren Fällen aber genügt, wenn die geforderte Eindeutigkeit vor-
liegt. Daran ändert nichts, dass der Ermessensbegriff des schweren Schadens
implizit eine Würdigung verlangt.
4.2. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz festgestellt, dass der Berufungsklä-
ger am 21. Oktober 2025 die Wohnungstüre einer anderen Mieterin im 1. Oberge-
schoss der Mietliegenschaft mit einer Axt, einem Beil oder einem ähnlichen Hilfs-
mittel aufgebrochen hat. Sodann hat sich der Berufungskläger mit einem Brechei-
sen an einer weiteren Wohnungstür im Erdgeschoss zu schaffen gemacht, wobei
er vom betreffenden Mieter gestellt und in der Folge von der Polizei in Gewahr-
sam genommen wurde. Diese beiden Vorfälle und die Beschädigungen wurden
vom Berufungskläger nicht bestritten und werden überdies durch die Akten ge-
stützt (vgl. act. 9/3/6-12 und act. 9/14/2). Es bestehen damit keine Zweifel an der
Sachverhaltsdarstellung des Berufungsbeklagten. Der Berufungsbeklagte erbringt
den sofortigen Beweis. Das Verhalten des Berufungsklägers ist als schwere
Pflichtverletzung zu qualifizieren. Ferner stellte die Vorinstanz auf Grund der vor-
gelegten Urkunden im selben Zeitpunkt massive Schäden an der Wohnung des
Berufungsklägers fest, was der Berufungskläger ebenfalls nicht bestritt. Auch ge-

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stützt auf diesen Zustand der Wohnung schloss die Vorinstanz zutreffend auf eine
weitere schwere Pflichtverletzung des Berufungsklägers.
4.3. Anhand des vorgelegten Austrittsberichts der Psychiatrischen Universitäts-
klink vom 3. November 2025 ist sodann erstellt, dass die oben beschriebenen Ge-
gebenheiten vom 21. Oktober 2025 – wie auch vom Berufungskläger selber be-
hauptet (vgl. act. 9/13) – auf eine psychische Störung zurückzuführen sind
(act. 9/14/2). Entgegen der im vorliegenden Verfahren vertretenen Ansicht des
Berufungsklägers, handelte es sich aber nicht bloss um einen einmaligen Ausnah-
mezustand. Es wurde beim Berufungskläger eine paranoide Schizophrenie dia-
gnostiziert, welche nach Ansicht der Klinik auch nach dem stationären Aufenthalt
einer weiterführenden Behandlung bedarf (act. 9/14/2). Somit ist von einer krank-
heitsbedingten Verhaltensweise auszugehen, welche anhand der festgestellten
Auswirkungen als erheblich und grundsätzlich unzumutbar einzustufen ist. Der
Berufungskläger macht zwar geltend, sein Zustand habe sich gebessert, und er
sei stabil. Eine Besserung ist gemäss Angaben der Klinik indes nur bei einer am-
bulanten Weiterbetreuung unter Einnahme neuroleptischer Medikamente und bei
Abstinenz von psychotropen Substanzen, insbesondere Cannabis, zu erwarten
(vgl. act. 9/14/2). Der Berufungskläger setzte sich damit nicht auseinander und
brachte weder bei der Vorinstanz noch im Berufungsverfahren im Rahmen des
geltenden Novenrechts konkret vor, er habe Bemühungen unternommen und der
Zustand habe sich entsprechend der Einschätzung der Klinik nachhaltig gebes-
sert, so dass eine Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem vorstehend Ge-
sagten nicht mehr unzumutbar wäre. Auch wenn davon auszugehen ist, dass das
streitgegenständliche Verhalten auf seine Krankheit zurückzuführen ist, liegt der
Gesundheitszustand des Berufungsklägers, der sich dermassen nachteilig auf die
Mietsachen und die Hausbewohner auswirkt, nicht im Risikobereich des Vermie-
ters. Urteilsunfähigkeit schliesst die Anwendung von Art. 257f Abs. 4 OR nicht
aus. Unabhängig davon, ob dem Verhalten des Berufungsklägers eine medizini-
sche Ursache zugrunde liegt, kann vom Vermieter und von der Nachbarschaft
nicht erwartet werden, dass sie eine derartige Beeinträchtigung ihres Sicherheits-
gefühls bzw. der mehrfachen Beschädigung des Mietobjektes hinzunehmen ha-
ben. Die Vorinstanz hat demnach auf Grund der Schwere der Pflichtverletzung

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und Eindeutigkeit der Unzumutbarkeit die Sach- und Rechtslage zutreffend als
klar im Sinne von Art. 257 ZPO und die Kündigung unter diesem Aspekt als gültig
erachtet.
4.4. Ferner zielen auch die Ausführungen des Berufungsklägers zur Wirksamkeit
der Kündigung ins Leere. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangs-
bedürftige Willenserklärung. Nach der im Privatrecht geltenden Empfangstheorie
gilt eine Kündigung als zugestellt (vollzogen und wirksam), wenn sie übergeben,
in den Briefkasten geworfen oder ins Postfach gelegt wird (BGE 137 III 208,
E. 3.1.2; BGE 140 III 244, E. 3.2, in: MRA 2/14 67 ff.). Der Berufungskläger bringt
selbst vor und bestreitet nicht, dass die Kündigung vom 22. Oktober 2025 am
3. November 2025 an seine Wohnungstüre geklebt wurde und er sie auf diese
Weise erhalten hat. Somit ist die vorinstanzliche Feststellung, die Kündigung sei
wirksam erfolgt, nicht zu beanstanden.
4.5. Schliesslich hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass im vorliegenden
Verfahren die weiteren Vorbringen des Berufungsklägers nicht relevant sind, wes-
halb auch hier nicht weiter auf die entsprechenden Ausführungen des Berufungs-
klägers in der Berufungsschrift (betreffend Wohnungsschlüssel, Zugangsbehinde-
rung/Hausrecht, Mängelbehebung, Zutritt Wohnung, Meldung an Sozialarbeite-
rin/KESB, Beanstandungen im Nachgang der Kündigung) einzugehen ist.
4.6. Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
5.1. Damit bleibt das Gesuch des Berufungsklägers um Bewilligung der unent-
geltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren zu beurteilen. Eine Person
hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderli-
chen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117
lit. a und b ZPO). Als bedürftig gilt, wer die Gerichts- und Parteikosten nur bezah-
len kann, indem er die Mittel heranzieht, die er eigentlich zur Deckung seines
Grundbedarfs braucht, wobei verlangt wird, dass die gesuchstellende Person
sämtliche eigenen Hilfsmittel zur Finanzierung des Prozesses ausschöpft, so etwa

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Bargeld, die eigene Arbeitskraft oder einen Kredit, den sie aufgrund ihrer Vermö-
genslage erwarten darf (vgl. etwa BGer 4D_30/2009 vom 1. Juli 2009 E. 5.1; BGE
128 I 225 E. 2.5.1). Aussichtslos sind Begehren dann, wenn deren Gewinnaus-
sichten ex ante betrachtet beträchtlich geringer erscheinen als die Verlustgefah-
ren und deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein
Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefah-
ren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese (BGE
125 II 265, E. 4.b). Massgebend ist, ob eine nicht bedürftige Partei sich aus Ver-
nunft zu einem Prozess entschliessen würde. Ob im Einzelfall genügende Erfolgs-
aussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen
Prüfung des Prozessstoffes, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung
des Gesuchs massgebend sind (BGer 4A_388/2015 vom 19. April 2016 E. 4.1).
5.2. Den vom Berufungskläger eingereichten Unterlagen kann entnommen wer-
den, dass er von den Sozialen Diensten Zürich seit dem 1. April 2024 für die Le-
benshaltungskosten vollumfänglich finanziell unterstützt wird und über kein nen-
nenswertes Vermögen verfügt (act. 13/1-7), weshalb er als mittellos zu gelten hat.
Wie gezeigt erweisen sich die Rechtsmittelanträge des Berufungsklägers aber als
von vornherein aussichtslos, weshalb das Gesuch um Bewilligung der unentgeltli-
chen Rechtspflege für das Berufungsverfahren abzuweisen ist.
6. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Berufungsverfahren kos-
tenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert in Höhe von
Fr. 68'347.-- (vgl. act. 10) ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 2, § 4, § 8
und § 12 GebV OG auf Fr. 900.-- festzusetzen und dem Berufungskläger aufzuer-
legen. Eine Parteientschädigung ist dem Berufungsbeklagten nicht zuzusprechen,
da ihm keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren
wird abgewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 18. Dezember 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.-- festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage von act. 2 und act. 5-7, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 68'347.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
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