zh_obergericht · PD140006 · 2014-06-27 · de
Forderung aus Mietverhältnis Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 10. April 2014 (MG140002)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD140006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie
Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hinden.
Urteil vom 27. Juni 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Beschwerdeführer,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
C._____,
Beklagte und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____
betreffend
Forderung aus Mietverhältnis
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Mietgerichtes des
Bezirksgerichtes Meilen vom 10. April 2014 (MG140002)

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Erwägungen:
1. Einleitung, Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 30. Januar 2014 reichten die Kläger und Beschwerdeführer (im
Folgenden: Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen eine
Forderungsklage gegen die Beklagte und Beschwerdegegnerin (im Folgenden:
Beschwerdegegnerin) ein. Sie stellten die Anträge, die Beschwerdegegnerin sei
zur Zahlung von insgesamt CHF 8'814.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 5'814.40 zu
verpflichten und es sei die UBS AG in … anzuweisen, das
Mieterkautionssparkonto Nummer … im Umfang der geltend gemachten
Forderung zu Gunsten der Beschwerdeführer freizugeben und ihnen zu
überweisen (act. 1). Mit Verfügung vom 10. April 2014 trat die Vorinstanz auf die
Klage nicht ein (act. 15 = act. 21). Gegen diesen Entscheid erhoben die
Beschwerdeführer mit Eingabe vom 22. Mai 2014 rechtzeitig Beschwerde und
stellten den Antrag, die Dispositiv-Ziffern 1 bis 4 der Verfügung vom 10. April
2014 seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegnerin aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz
zurückzuweisen (act. 22). Mit Verfügung vom 2. Juni 2014 wurde den
Beschwerdeführern Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF
1'200.00 angesetzt (act. 25). Dieser wurde fristgerecht geleistet (act. 27). Die
vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Umfang der Prüfung im Beschwerdeverfahren
Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet
einzureichen. Es obliegt dem Beschwerdeführer, konkrete Rügen anzubringen,
sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und genau
aufzuzeigen, welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf
welche Dokumente er seine Argumentation stützt. Geprüft wird somit nur, was
gerügt worden ist. Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde, wendet die
Beschwerdeinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist dabei

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weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des
vorinstanzlichen Entscheides gebunden (OGer, RT120121, veröffentlicht auf
www.gerichte-zh.ch, ZK ZPO, Art. 321 N 15, vgl. auch BGE 138 III 374, 133 II
249, BGE 130 III 136 sowie OGer, II. ZK, Entscheid vom 9. August 2011, ZR 110
Nr. 80).
3. Begründung der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer machten eine Forderung aus einem
Mietverhältnis geltend, in dem sie gemeinsam als Vermieter aufgetreten seien.
Als gemeinsame Vermieter müssten sie die Forderung auch gemeinsam
einklagen. Für das vorliegende Verfahren sei ein vorgängiges
Schlichtungsverfahren zwingend vorgeschrieben. In der eingereichten
Klagebewilligung vom 17. Dezember 2013 sei jedoch nur der Beschwerdeführer 1
aufgeführt. Da die Beschwerdeführerin 2 nicht am Schlichtungsverfahren
teilgenommen habe, die eingeklagte Forderung jedoch nur von beiden
Beschwerdeführern gemeinsam geltend gemacht werden könne, fehle es an einer
Prozessvoraussetzung, weshalb auf die Klage nicht einzutreten sei.
4. Argumente der Beschwerdeführer
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass sie gemeinsam als Vermieter aufgetreten
seien. Sie hätten den mit der Beschwerdegegnerin geschlossenen Mietvertrag
gültig gekündigt. Ihre Forderung umfasse den Mietzins für den Monat April 2013
sowie eine Schadenersatzforderung für eine Beschädigung des Parketts und für
die unerlaubte Entsorgung eines Entfeuchtungsgerätes. Für die Geltendmachung
dieser Forderungen seien die Beschwerdeführer 1 und die Beschwerdeführerin 2
je alleine aktiv legitimiert. Auch wenn die Beschwerdeführerin 2 in der
Klagebewilligung nicht aufgeführt sei, sei deshalb auf die Klage einzutreten. Im
Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin 2 auch an der
Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe. Die Aktivlegitimation könne
deshalb nicht mit der Begründung verneint werden, das Schlichtungsgesuch sei
nur vom Beschwerdeführer 1 eingereicht worden (act. 22 S. 2 ff). Auf die
Einzelheiten wird soweit erforderlich im Rahmen der Würdigung eingegangen.

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5. Würdigung
5.1. Die Vorinstanz stellte fest, dass sich die Klage auf einen Mietvertrag stützt,
in dem beide Beschwerdeführer gemeinsam als Vermieter aufgetreten seien. Sie
führte aus, dass in Bezug auf das Verfahren vor Mietgericht das
Schlichtungsobligatorium gelte und dass auf die Klage nicht einzutreten sei,
sofern eine notwendige Streitgenossenschaft vorliege und nicht alle notwendigen
Streitgenossen am Schlichtungsverfahren teilgenommen haben. Dies wird nicht
gerügt.
Die Beschwerdeführer rügen hingegen, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine
notwendige Streitgenossenschaft angenommen. Zudem bemerken sie, dass die
Beschwerdeführerin 2 an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe.
5.2. Gemäss Art. 70 Abs. 1 ZPO müssen mehrere Personen gemeinsam
klagen, wenn sie an einem Rechtsverhältnis beteiligt sind, über das nur mit
Wirkung für alle entschieden werden kann. Die Frage, ob eine notwendige
Streitgenossenschaft vorliegt, bestimmt sich nach dem materiellen Recht (Kuko
ZPO-Domej, 2. Auflage, Art. 70 N 3, ZK-Higi, OR 253-265, vor Art. 253-274g N
11). Schliessen sich zwei Personen zusammen, um gemeinsam eine
Liegenschaft zu vermieten, so setzen sie ein gemeinsames Mittel ein, um damit
einen gemeinsamen Zweck
– im Wesentlichen die Erwirtschaftung eines Mietzinses – zu erreichen. Sie bilden
somit eine einfache Gesellschaft im Sinne von Art. 530 Abs. 1 OR und bilden im
Aktivprozess eine notwendige Streitgenossenschaft (siehe Kuko ZPO-Domej, 2.
Auflage, Art. 70 N 3, BK ZPO-Gross/Zuber, Band I, Art. 70 N 14). Auf
Vermieterseite gilt also nichts anderes als bei einer Mehrheit von Mietern (vgl.
BGE 136 III 431). Will die gemeinschaftliche Vermieterschaft eine Forderung
gegen die Mieterin durchsetzen, müssen dies also alle Mitglieder der
gemeinschaftlichen Vermieterschaft zusammen tun (Lachat/Püntener, Mietrecht in
der Praxis, 8. Auflage, S. 17).
Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, überzeugt nicht. Soweit sie sich
auf die soeben zitierte Literaturstelle von Lachat/Püntener beziehen, ist ihnen

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entgegenzuhalten, dass die Autoren wie eben dargelegt für den Aktivprozess im
Allgemeinen ein gemeinsames Vorgehen der Vermietergemeinschaft verlangen.
Nur für den Ausnahmefall der Klage auf Rückgabe der Mietsache vertreten sie die
Auffassung, dass jedes Mitglieder der gemeinschaftlichen Vermieterschaft die
Rückgabe verlangen könne. Diese Auffassung stützt sich auf Art. 70 Abs. 1 OR,
welche Bestimmung die Durchsetzung einer auf eine unteilbare Leistung
gerichteten Forderung regelt. Im vorliegenden Fall ist aber eine Geldforderung
und damit nicht eine unteilbare Leistung eingeklagt worden.
Nicht einschlägig ist die auf Art. 169 Abs. 1 ZGB gestützte Auffassung, aus dem
ehelichen Vertretungsrecht lasse sich ableiten, dass der Beschwerdeführer 1 die
behauptete Forderung allein einklagen könne. Zwar ist mit dem von den
Beschwerdeführern zitierten Autor (act. 22 S. 4 mit Hinweis auf ZK-Higi, OR 253-
265, vor Art. 253-274g N 108 und N 155 [richtig: N 115]) davon auszugehen, dass
sich im Innenverhältnis aus der ehelichen Gemeinschaft ein Vertretungsrecht des
einen Ehegatten für den anderen ergeben kann. Dies ändert aber nichts daran,
dass der berechtigte Vertreter im Namen des Vertretenen handeln muss, bei einer
aus mehreren Ehegatten bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft also
beide Partner als Prozesspartei auftreten müssen.
5.3. Bilden mehrere Personen eine notwendige Streitgenossenschaft, so hat
auch jeder von ihnen die Prozessvoraussetzungen zu erfüllen (Kuko ZPO-Domej,
2. Auflage, Art. 70 N 17). Die Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in
Mietsachen des Bezirks Meilen vom 17. Dezember 2013 lautet auf Klägerseite
nur auf den Beschwerdeführer 1. Die Beschwerdeführerin 2 war als Partei nicht in
das Schlichtungsverfahren einbezogen worden, es fehlt insofern am
Schlichtungserfordernis, und es erweist sich auch die Klagebewilligung in Bezug
auf die Beschwerdeführerin 2 als ungültig.
5.4. An diesem Ergebnis würde auch nichts ändern, wenn die
Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu Unrecht nur lautend auf den
Beschwerdeführer 1 ausgestellt hätte. Denn das mit dem Hauptprozess befasste
Gericht kann und darf nur formell prüfen, ob die Kläger des Hauptprozesses mit
den Klägern gemäss Klagebewilligung übereinstimmen bzw. ob in der

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Klagebewilligung sämtliche Kläger des Gerichtsverfahrens aufgeführt sind.
Behauptete Mängel des Schlichtungsverfahrens können im Hauptprozess nicht
korrigiert werden. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass keine
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass in der Klagebewilligung auch die
Beschwerdeführerin 2 hätte aufgeführt werden müssen. Die Beschwerdeführer
behaupten selber nicht, dass die Beschwerdeführerin 2 im Schlichtungsgesuch
aufgeführt gewesen sei, sondern machen lediglich geltend, sie habe auch an der
Schlichtungsverhandlung teilgenommen (act. 22 S. 5). Gemäss Protokoll der
Schlichtungsverhandlung vom 17. Dezember 2013 (act. 24/5) erschien die
Beschwerdeführerin 2 nicht als Prozesspartei. Wer eine Klägerschaft zu einer
Verhandlung begleitet, wird damit jedenfalls noch nicht selbst zur Prozesspartei.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde ist abzuweisen.
6. Prozesskosten
Ausgangsgemäss sind den Beschwerdeführern die Gerichtskosten aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese sind auf CHF 1'200.00 festzusetzen (§§ 2 Abs. 1 lit.
a, 4 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind nicht
zuzusprechen, den Beschwerdeführern nicht wegen Unterliegens, der
Beschwerdegegnerin nicht mangels Aufwendungen in diesem Verfahren.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 1'200.00 festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerde-
führern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 22, sowie an das Mietgericht des
Bezirksgerichts Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund
CHF 9'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic.iur. M. Hinden
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