zh_obergericht · NG160018 · 2017-02-17 · de
Mietzinshinterlegung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG160018-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. K. Würsch
Urteil vom 17. Februar 2017
in Sachen
A._____,
Klägerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____, Dr.,
Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch C._____ Immobilien AG, … [Adresse], diese vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Mietzinshinterlegung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 21. Oktober 2016
(MD150006)

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Modifiziertes Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 1 S. 2, Prot. S. 15 f. sinngemäss)
1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, den Mangel betreffend
Schimmel am Mietobjekt auf eigene Kosten so bald als möglich
zu beheben.
2. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Malerkosten in der Höhe von
Fr. 620.– der Klägerin zurückzuerstatten.
3. Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin Schadenersatz
in der Höhe von Fr. 1'100.– pro Monat seit dem 1. April 2015 bis
zur Schadensbehebung (Oberflächlich, Malen) zu bezahlen.
4. Es sei der Nettomietzins nach der Schadensbehebung im Betrag
von Fr. 660.– pro Monat zu reduzieren.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) zu Las-
ten des Beklagten.
Rechtsbegehren des Beklagten:
(act. 18 S. 2)
"Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt.) zu Lasten der
Klägerin."
Verfügung und Urteil des Mietgerichts Zürich vom 21. Oktober 2016:
(act. 57 = act. 61 S. 24 f.)
Es wird verfügt:
1. Ziffer 1 und Ziffer 4 des Rechtsbegehrens werden als gegenstandslos abge-
schrieben.
2./3. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung: Beschwerde, 30 Tage].

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Es wird erkannt:
1. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die hinterlegten Mietzinse werden nach Rechtskraft des Urteils dem Beklag-
ten ausbezahlt.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 7'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 262.50 Dolmetscherkosten
Fr. 7'262.50 Kosten total
4. Die Kosten werden der klagenden Partei auferlegt, unter Anrechnung des
geleisteten Kostenvorschusses. Der Überschuss wird der Klägerin zurücker-
stattet.
5. Die klagende Partei wird verpflichtet, der beklagten Partei eine Parteient-
schädigung von Fr. 10'830.– inkl. 8 % MwSt. zu bezahlen.
6./7. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung: Berufung, 30 Tage].
Berufungsanträge:
(act. 62 S. 5 f. sinngemäss)
1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 21. Oktober 2016 sei auf-
zuheben.
2. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin die Malerkosten in
der Höhe von Fr. 620.00 zurückzuerstatten.
3. Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin Schadenersatz
in der Höhe von Fr. 1'100.00 pro Monat seit 1. April 2015 bis Juli
2016 (Fr. 1'100.00 x 16), total Fr. 17'600.00 zu bezahlen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.)
zu Lasten des Beklagten.

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Erwägungen:
I.
1.1. Am 18. März 2010 schlossen Dr. B._____ (Beklagter und Berufungsbeklag-
ter, nachfolgend Beklagter) als Vermieter und A._____ (Klägerin und Berufungs-
klägerin, nachfolgend Klägerin) als Mieterin einen Mietvertrag über ein Mietobjekt
im Erdgeschoss der Liegenschaft … [Adresse]. Der monatliche Bruttomietzins be-
trug Fr. 4'000.00. Mietbeginn war der 1. April 2010. Das Mietobjekt wurde mit "Bü-
ro/Wohnung" bezeichnet. Es handelte sich um eine 3-Zimmerwohnung im hinte-
ren Teil des Erdgeschosses der Liegenschaft und vier durch einen Vorraum ver-
bundene Büroräume im vorderen Teil der Liegenschaft (act. 3/2; act. 18 S. 4;
act. 3/7). In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom selben Tag war festge-
legt worden, dass die Klägerin in den Mieträumlichkeiten eine Praxis für traditio-
nelle chinesische Massage betreibe. Anderweitige geschäftliche Tätigkeiten be-
dürften der Genehmigung des Vermieters (act. 3/3).
1.2. Am 4. Juni 2010 gab die Klägerin Inserate zur Untervermietung der Zimmer
auf. Mit Schreiben vom 13. August 2010 teilte die Verwaltung mit, ihr sei dies zur
Kenntnis gelangt, eine Untermiete sei ohne Zustimmung des Vermieters nicht ge-
stattet und es liege diesbezüglich keine Bewilligung vor. Nach Stellungnahme der
Klägerin mit Schreiben vom 16. August 2010 schrieb ihr die Verwaltung am
12. Oktober 2010, dass die Zimmervermietung auf Zusehen hin gestattet werde,
vorausgesetzt, es kämen keine Beschwerden und es erfolge keine Verlagerung
des Tätigkeitsbereiches (act. 20/1; act. 20/3; act. 3/6). Bezugnehmend auf die an-
lässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. Juni 2014 betreffend die Neben-
kostenabrechnung von der Klägerin erwähnte Untervermietung des Mietobjekts
an sieben bis acht Drittpersonen, schrieb ihr die Verwaltung am 18. Juli 2014,
dass dafür keine Zustimmung des Vermieters eingeholt worden sei. Die beste-
henden Untermietverhältnisse seien unverzüglich zu dokumentieren. Sie behalte
sich vor, die Zustimmung zur Untermiete gestützt auf die in Art. 262 OR genann-
ten Gründe zu verweigern (act. 20/2). Nach Vermietung der Mieträumlichkeiten an

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acht Personen bis Ende 2014, zog die Klägerin – um weitere Personen aufneh-
men zu können – Holztrennwände ein, woraufhin das Mietobjekt nachfolgend von
bis zu zehn Personen bewohnt wurde (Prot. Vi S. 20 f.).
1.3. Am 15. Juli 2014 wurde durch die Firma D._____ (einzig) im Mietobjekt der
Klägerin ein Schabenbefall festgestellt (act. 20/6). Mit E-Mail vom 7. Dezember
2014 wandte sich die Klägerin an die Verwaltung und meldete ein Schimmelvor-
kommnis. Die Verwaltung sah die Ursache im Benutzungsverhalten resp. in der
Verantwortung der Klägerin, welche Ansicht diese nicht teilte (act. 3/11). Am
11. Dezember 2014 liess die Klägerin den Schimmel für Fr. 620.00 durch den Ma-
lerbetrieb E._____ behandeln und überstreichen (act. 3/12-13). Weitere Anzeigen
zu Schimmel im Mietobjekt machte die Klägerin im Januar 2015. Im Einschreiben
vom 29. Januar 2015 bat sie den Beklagten um Mängelbeseitigung bis am
28. Februar 2015, unter der Androhung der Mietzinshinterlegung (act. 3/14-15). In
der Folge holte der Beklagte eine Beurteilung über den Kondensat- und Schim-
melpilzbefall in der Mietliegenschaft von der F._____ AG (F._____ AG) ein. Die
Beurteilung wurde am 24. März 2015 erstattet (act. 20/7). Die Klägerin hinterlegte
die Mietzinse in der Folge von April 2015 bis Juli 2016 (act. 8-9, 14, 17, 27, 32,
41-46). Am 8. Januar 2016 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit der Klä-
gerin gestützt auf Art. 257d OR per 29. Februar 2016. Das Stadtammannamt Zü-
rich 9 vollstreckte den durch den Beklagten erwirkten Ausweisungsbefehl am
28. Juli 2016 (vgl. act. 52/11; act. 56 S. 2).
2. Mit Eingabe vom 21. August 2015 – unter Einreichung der Klagebewilligung
der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen vom 19. Juni 2015 – machte
die Klägerin beim Mietgericht Zürich (fortan Vorinstanz) eine Klage mit den ein-
gangs genannten Rechtsbegehren anhängig (act. 1; act. 4). Nach Eingang des
von der Klägerin erhobenen Kostenvorschusses wurde dem Beklagten Frist zur
schriftlichen Stellungnahme zur Klage angesetzt (act. 5 und act. 10-11). Die Stel-
lungnahme datiert vom 9. November 2015 (act. 18) und wurde der Klägerin zuge-
stellt (act. 18; act. 22). Am 21. Januar 2016 fand die Hauptverhandlung statt, an-
lässlich welcher die Parteien ihre Replik und Duplik erstatteten (Prot. Vi S. 8 ff.).
Die Vorinstanz führte sogleich einen Augenschein im Mietobjekt durch, in dessen

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Anschluss die Hauptverhandlung mit den Stellungnahmen der Parteien zum Au-
genschein fortgesetzt wurde (Prot. Vi S. 37 ff.). Es folgten Weiterungen in Bezug
auf eine allfällige Verfahrenssistierung wegen der durch den Beklagten gegenüber
der Klägerin ausgesprochenen Zahlungsverzugskündigung (act. 47; act. 50;
act. 53). Am 5. August 2016 machte der Beklagte der Vorinstanz von der Vollstre-
ckung des gegen die Klägerin erwirkten Ausweisungsbefehls Mitteilung (act. 56).
Mit Verfügung und Urteil vom 21. Oktober 2016 entschied die Vorinstanz im ein-
gangs wiedergegebenen Sinne über die Klage (act. 57). Die Klägerin nahm den
vorinstanzlichen Entscheid am 26. Oktober 2016 entgegen (act. 58). Die Beru-
fungsfrist lief damit bis am 25. November 2016.
3.1. Mit Eingabe vom 24. November 2016 (Datum Poststempel) erhob die Kläge-
rin rechtzeitig Berufung gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 21. Oktober
2016. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-59). Mit Verfügung
vom 30. November 2016 wurde der Klägerin Frist angesetzt, um einen Kosten-
vorschuss zu leisten (act. 66). Die Klägerin stellte am 8. Dezember 2016 (Datum
Poststempel) ein Gesuch um Erstreckung der Zahlungsfrist bis zum 10. Januar
2017, welchem sie zudem weitere Belege betreffend die erhobene Berufung hin-
zufügte (act. 68; act. 69/1-5). Diese nach Ablauf der Berufungsfrist eingereichten
Belege gelten als verspätet eingereicht und haben unberücksichtigt zu bleiben.
Dem innert laufender Zahlungsfrist gestellten Gesuch um Fristerstreckung wurde
mit Verfügung vom 12. Dezember 2016 stattgegeben (act. 70). Der Kostenvor-
schuss ging innert erstreckter Frist ein (act. 71-72).
3.2. Da sich die Berufung, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, sogleich als
unbegründet erweist, kann auf die Einholung einer Berufungsantwort verzichtet
werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Der Gegenpartei sind lediglich das Doppel der Be-
rufungsschrift sowie die Doppel bzw. Kopien der (verspätet eingereichten) Belege
zuzustellen. Auf die Vorbringen der Klägerin ist nachfolgend – soweit entscheid-
relevant – einzugehen.

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II.
1. Das vorliegende Verfahren betrifft eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO und untersteht damit dem vereinfachten Verfahren (vgl. ZR 115/2016
Nr. 6 S. 33 ff.). Es gilt die sogenannte abgeschwächte (soziale) Untersuchungs-
und die Dispositionsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO, Art. 58 Abs. 1 ZPO).
2.1. Der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Begehren liegt vorliegend über
Fr. 10'000.00. Gegen den erstinstanzlichen Endentscheid ist somit das Rechtsmit-
tel der Berufung zulässig (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufung
ist innert Frist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO; Art. 314 ZPO). Es kann die unrichtige Rechtsanwendung
sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Die Berufungsbegründung hat sich sachbezogen mit der Begrün-
dung des angefochtenen Entscheides auseinanderzusetzen, es ist konkret zu rü-
gen und aufzuzeigen, weshalb und in welchen Belangen der angefochtene Ent-
scheid falsch sein soll und welche Dokumente diese Argumentation stützen (ZK
ZPO-Reetz/Theiler, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 34 ff.). Dies gilt
auch im Bereich der sozialen Untersuchungsmaxime (vgl. OGer ZH NG110004
vom 7. September 2011). Bei Laien werden an die Begründung des Rechtsmittels
zwar minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär
dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas-
sung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das
Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311
N 29 ff.; OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 vom
22. August 2011).
2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor Vorinstanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).

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III.
1.1. Die Klägerin macht in ihrer Berufungsschrift unter dem Titel "Sachverhalt"
zunächst Ausführungen zur Arbeits-, Zeit- und Kostenintensität des durch sie vor-
genommenen Umbaus am Mietobjekt zur "Vermietung möblierter Zimmer mit
Tischkühlschrank anstatt Hotel". Sie bringt kurz zusammengefasst vor, dies habe
sich negativ auf ihre sowie die Gesundheit ihres Ehemannes ausgewirkt und die
Investition habe sich bis zur Ausweisung am 28. Juli 2016 auch finanziell betrach-
tet (wegen teurer Montage, Demontage, den Prozesskosten, hoher Nebenkosten-
abrechnung und Kosten für die Schabenentfernung) nicht gelohnt (act. 62 S. 2 f.).
1.2. Welchen Zusammenhang diese Vorbringen mit den vorinstanzlichen Erwä-
gungen haben, ist weder ersichtlich noch wird klar, was die Klägerin daraus mit
Bezug auf den vorinstanzlichen Entscheid für sich ableiten möchte. Gleiches gilt
für die Bemängelung der Wandqualität im Mietobjekt und die Geltendmachung, es
habe Schaben sowie Ratten im Haus gegeben (act. 62 S. 3). Bei der pauschalen
Rüge der Klägerin, die Vorinstanz habe nicht nach der Wahrheit, sondern nach
persönlichem Vorurteil und Diskriminierung ihres Geschäftsmodelles geurteilt
(act. 62 S. 5), handelt es sich um appellatorische Kritik. Die genannten Ausfüh-
rungen der Klägerin genügen damit den Anforderungen an die Berufungsbegrün-
dung nicht, und es ist nicht weiter auf sie einzugehen (siehe oben Erw. II.2.1.).
2.1. Die Klägerin bringt weiter vor, der Schimmel stelle rechtlich gesehen einen
Mangel der Mietsache dar, dies sei in der Beurteilung der F._____ AG zweifellos
bejaht worden (act. 62 S. 5). Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid nichts ande-
res fest: Sie erwog, die Existenz eines Mangels in Form von Schimmel an mehre-
ren Positionen im Mietobjekt sei unbestritten. Das Gericht habe anlässlich des
Augenscheins vom 21. Januar 2016 in einem untervermieteten Zimmer Schim-
melpilz festgestellt. Im Badezimmer sei zwar kein Schimmel festgestellt, jedoch
seien Kalkausblühungen wahrgenommen worden (act. 61 S. 15 Erw. 4.1.). Abge-
wiesen wurde der von der Klägerin geltend gemacht Anspruch auf Mietzinsminde-
rung (vorinstanzliches Rechtsbegehren Ziffer 3) jedoch, weil die Vorinstanz zum

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Schluss gekommen war, dass die Klägerin den Mangel an der Mietsache, sprich
den Schimmel, zu verantworten habe (act. 61 S. 22 Erw. 4.10.).
2.2.1. Die Klägerin stellt sich in ihrer Berufung auf den Standpunkt, es treffe sie
keine Schuld an der Schimmelentstehung. Der Beklagte könne nicht nachweisen,
dass sie Schuld daran sei, denn er habe keine Untersuchung über die Bauphysik
des Mietobjektes zulassen wollen. Die Lebensdauer des Gebäudes sei schon
lange abgelaufen (act. 62 S. 5). Die Nachbarn hätten schon lange mit Schimmel
gelebt. Sie habe bereits kurz nach ihrem Wohnungsantritt Schimmel in der Miet-
liegenschaft gesehen, danach habe sie im Winter 2010/2011 beim Badezimmer-
fenster und im Dezember 2014 im Zimmer Nr. 4 Schimmel entdeckt. Die Verwal-
tung habe den Schimmel anfangs noch durch den Maler beseitigen lassen. Als es
immer mehr Schimmel gegeben habe, habe die Verwaltung nichts mehr gemacht
(act. 62 S. 3). Die Klägerin wendet ein, im Badezimmer sei wegen des Schimmels
ein Belüftungsgerät am Fenster montiert gewesen. Wegen dessen Kabel habe
sich das Fenster schwer öffnen lassen. Ein Belüftungsgerät wirke gut gegen
Rauch und für den Luftwechsel, nicht aber gegen Feuchtigkeit. Es bilde zudem
eine Wärmebrücke. Sodann seien in den drei je zirka 19.5 m2 grossen und von
einer Person bewohnten Zimmern Belüftungsgeräte montiert gewesen. Diese sei-
en kein Originaldesign, was ein Beweis dafür sei, dass es schon früher Schimmel
gegeben habe. Im Zimmer Nr. 4 gebe es zwei grosse Fenster und trotzdem ent-
stehe Schimmel (act. 62 S. 4). Des Weiteren weist die Klägerin darauf hin, dass
sich in der ganzen Liegenschaft nur an den Aussenwänden Schimmel gebildet
habe. Die ihr gemäss dem vorinstanzlichen Urteil zugeschriebene Schuld hätte
zur Schimmelverursachung in den Gemeinschaftszonen, z.B. dort wo Wäsche
aufgehängt wurde, geführt. Dort sei jedoch kein Schimmel aufgetreten, sondern
nur an den Aussenwänden der Zimmer (act. 62 S. 4 f.). Da die Nutzungsart
"Wohnung/Büro" durch das Bewohnen gar nicht geändert worden sei, habe es
auch keine Bewilligung für die Zimmervermietung gebraucht. Auch die zweimal
angeschriebene Baupolizei habe nicht verstanden, weshalb sie eine Bewilligung
brauche (act. 62 S. 5).

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2.2.2. Die Vorinstanz hielt zusammengefasst fest, dass der Mieter, welcher ei-
nen Mangel infolge eines vertragswidrigen Verhaltens zu verantworten habe, sei-
nen (Mietzins-)Minderungsanspruch verliere. Gestützt auf Art. 97 ff. OR und Art. 8
ZGB habe der Beklagte/Vermieter der Klägerin/Mieterin das vertragswidrige Ver-
halten sowie die (natürliche) Kausalität nachzuweisen. Das Verhalten der Kläge-
rin/Mieterin müsse zudem schuldhaft sein. Nach Art. 97 OR sei das Verschulden
allerdings zu vermuten; der Klägerin/Mieterin obliege der Befreiungsbeweis
(act. 61 S. 12 f. Erw. 3.1. f.). Die Vorinstanz erwog, es sei von keiner Seite eine
gerichtliche Expertise offeriert worden und der Beurteilung der F._____ AG kom-
me keine Überzeugungskraft zu (act. 61 S. 16 f. Erw. 4.2. f.). Sie erachtete die
vertragswidrige Verursachung der Schimmelbildung jedoch auf andere Weise als
erstellt (act. 61 S. 17 ff. Erw. 4.4. ff.). Dabei stellte die Vorinstanz das von der
Klägerin bereits vorinstanzlich und wiederum in der Berufung angeführte (frühere)
Schimmelvorkommen im Mietobjekt nicht in Abrede. Allerdings ging die Vor-
instanz – worauf die Klägerin in der Berufung nicht eingeht – davon aus, dass der
zur Debatte stehende massive Schimmelbefall nach eigenen Angaben der Kläge-
rin erst am 7. Dezember 2014 gemeldet worden sei. Dies impliziere, dass zuvor
jedenfalls keine wesentlichen Probleme mit dem Schimmel bestanden hätten
(act. 61 S. 17 Erw. 4.4.). Die Vorinstanz prüfte im Weiteren den Einwand des Be-
klagten, dass die Klägerin das Mietobjekt durch den Umbau und eine vertragswid-
rige Untervermietung überbelegt und dadurch die Bildung von Schimmel bewirkt
habe. Nach Würdigung des vertraglich vereinbarten Gebrauchszwecks "Praxis für
G._____, traditionelle chinesische Massage", der Bezeichnung des Mietobjekts im
Mietvertrag als "Büro/Wohnung", der Verwendung des Mietvertragsformulars für
Geschäftsräume, der Ausführungen und bei den Akten liegenden Korrespondenz
zwischen den Parteien, kam die Vorinstanz zum Schluss, der Beklagte habe nicht
generell die Zustimmung zur Untervermietung von Zimmern zu Wohnzwecken
verweigert. Er habe jedoch das Schreiben der Klägerin vom 16. August 2010
nach Treu und Glauben so verstehen können und dürfen, dass der ursprüngliche
Gebrauchszweck der Miete grundsätzlich beibehalten werde. Die Klägerin habe
aus der mit dem Beklagten getroffenen Vereinbarung nicht schliessen können,
dass ihr nun nach Belieben die vollständige Untervermietung der Sache ohne Zu-

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stimmung des Beklagten erlaubt sei, geschweige denn die Veränderung der Miet-
sache mit dem Zweck, Untermieter gleich im Dutzend einquartieren zu können.
Über die seit dem 12. Oktober 2010 erfolgten Untervermietungen habe die Kläge-
rin den Beklagten weder rechtzeitig noch von sich aus informiert. Dieser habe eh-
er beiläufig davon erfahren und sich in aller Deutlichkeit dagegen verwahrt. Im
August 2014 habe die Klägerin die Räumlichkeiten auch noch umgebaut, um wei-
tere Untermieter aufzunehmen. Damit stehe fest, dass die Klägerin ihre vertragli-
chen Verpflichtungen nicht nur mit der eigenmächtigen Untervermietung, sondern
auch mit dem Umbau ohne Zustimmung verletzt habe (act. 61 S. 17 ff. Erw. 4.5.
ff.). Wenn die Klägerin zu dieser Thematik in ihrer Berufungsschrift schlicht be-
hauptet, die Nutzungsart des Mietobjekts sei durch die Einquartierung von bis zu
zehn Personen nicht geändert worden, auch die Baupolizei habe eine Bewilligung
nicht für erforderlich angesehen, so kann dem ersten Einwand nicht gefolgt wer-
den. In Bezug auf den zweiten Einwand verkennt die Klägerin, dass baupolizeili-
che Bewilligungspflichten bei der den Schimmel betreffenden rechtlichen Frage-
stellung nicht entscheidend waren. Zu Recht standen der zwischen den Parteien
vereinbarte Gebrauchszweck und die nicht eingeholte Bewilligung des Beklagten
zur Untervermietung und den Umbauarbeiten (vgl. Art. 260a Abs. 1 OR) im Zent-
rum der vorinstanzlichen Erwägungen. Diesen vermag die Klägerin in ihrer Beru-
fung nichts entgegen zu halten.
2.2.3. Zur Klärung der Frage, ob die Verletzung der vertraglichen Verpflichtun-
gen durch die Klägerin kausal für die Schimmelbildung gewesen war, stützte sich
die Vorinstanz auf Erkenntnisse aus dem Ungezieferbefall der Mietliegenschaft
und ihren Wahrnehmungen anlässlich des Augenscheins. Sie erwog, es sei nach
Veränderung des Gebrauchszwecks (im Juli 2014) einzig die Wohnung der Kläge-
rin von Schaben – welche vor allem auch Wärme und Feuchtigkeit zum Überle-
ben brauchten – befallen gewesen. Beim Augenschein sei im Badezimmer eine
hohe Luftfeuchtigkeit festgestellt worden. Der ehemals grosse Vorraum sei durch
Spanplatten-Wände in einen schlauchartigen Gang umgebaut worden, so dass
sich zwei Personen nicht kreuzen konnten. Die Luftzirkulation sei wegen der Um-
bauten stark eingeschränkt bzw. ein effizientes Lüften sei verunmöglicht worden.
Die Luftfeuchte sei durch Wäschetrocknung im Mietobjekt zusätzlich erhöht wor-

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den, es seien ein STEWI sowie an der Wand festgemachte Trockenvorrichtungen
vorgefunden worden (act. 61 S. 20 f. Erw. 4.7.-4.8.). Die Klägerin reicht im Beru-
fungsverfahren ein bereits vor Vorinstanz vorgelegtes Dokument des Mieterver-
bands zur Verantwortung für Schimmel in der Mietwohnung erneut ein und be-
hauptet, der Richter habe dieses nicht gut gelesen. Ein zusätzlich (neu) einge-
reichtes Dokument sei noch klarer (act. 36 = act. 64/7, act. 64/8, act. 62 S. 5).
Was die Klägerin aus diesen allgemeinen Artikeln zum Thema Schimmel für sich
ableiten möchte und warum die Vorinstanz bei "richtiger" Beachtung zu einem
anderen Ergebnis gekommen wäre, legt sie nicht dar. Überdies argumentiert die
Klägerin mit dem Schimmelauftritt nur an den Mietobjektsaussenwänden und
nicht in den Gemeinschaftszonen. Sie kann allerdings auch damit nichts für sich
gewinnen. Dies hat die Vorinstanz in ihre Überlegungen implizit einbezogen, in-
dem sie befand, das Gebäude scheine Kältebrücken aufzuweisen. Diese hätten
sich in den Räumlichkeiten der Klägerin jedoch so lange nicht ausgewirkt, als
nicht bis zu zehn Personen einquartiert und die Luftzirkulation durch rechtswidrig
erstellte Zwischenwände erheblich behindert worden sei. Das Lüftungsverhalten
der Untermieter – nach Angaben der Klägerin ein Offenstehenlassen der Woh-
nungstüre zur Strasse hin, auch im Winter, durch die nicht gebildete Untermiete-
rin – sei völlig ungeeignet gewesen. Die Überbelegung der Räume und die erhöh-
te Feuchtigkeit, insbesondere durch das Wäschetrockenen, habe die Problematik
verstärkt. Auch der Ungezieferbefall bestätige diesen Schluss (act. 61 S. 21 f.
Erw. 4.9.-4.10.). Das überzeugt, weil es sich auch mit der allgemeinen Lebenser-
fahrung deckt. Im Übrigen ist es nicht erstaunlich, sondern normal, dass ältere
Liegenschaften wie die, in der sich das Mietobjekt befindet, über sog. "Kältebrü-
cken" verfügen. Gleichwohl führt das bei sachgemässem Gebrauch nicht zu
Schimmelbildungen. Auch das ist allgemein bekannt.
Die Klägerin führt unter Einreichung einer bereits bei den vorinstanzlichen Akten
liegenden E-Mail zum Schabenbefall des Mietobjekts aus, die Vorinstanz "hatte
das aber vergessen, im Urteil falsch zu erklären" (act. 62 S. 3; act. 64/4 = 35).
Falls sie damit zum Ausdruck bringen möchte, die Vorinstanz habe die Schaben-
Thematik falsch gewürdigt, so versäumt es die Klägerin darzulegen, wie es in
Abweichung zu den vorinstanzlichen Erwägungen ihrer Ansicht nach richtig ge-

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wesen wäre. Gemäss ihren Ausführungen in der Berufungsschrift möchte die Klä-
gerin des Weiteren nichts von einer erhöhten Feuchtigkeit im Mietobjekt wissen.
Sie führt aus, dass die Luftfeuchtigkeit im Zimmer H._____ laut der Beurteilung
der F._____ AG sehr niedrig gewesen sei. Diese habe bei 20 Grad nur 48 Pro-
zent betragen, dabei hätte sie mindestens bei 60 Prozent liegen sollen. Die ge-
messene Luftfeuchtigkeit sei zwischen 30 und 51 Prozent gelegen, was sehr nied-
rig sei. Zudem sei sie nur an einem von sechs Tagen höher als zulässig gewesen.
In einem solchen Fall entstehe kein Schimmel, denn es daure ein paar Tage, bis
sich Schimmel bilde. Auch habe die Luftfeuchtigkeit im Badezimmer gemäss der
Beurteilung der F._____ AG höchstens 49 Prozent betragen, was viel niedriger
sei als die optimale Raumluftfeuchte von 70 Prozent. Dennoch habe sich in jedem
Badezimmer des Hauses am Fensterrahmen Schimmel gebildet. Die Ursache da-
für, dass sich trotz der ziemlich niedrigen Luftfeuchtigkeit in der Wohnung bzw. im
Haus Schimmel ausgebreitet habe, könne nur im Kondenswasser, herrührend aus
einem Baumangel, liegen (act. 62 S. 3 f.). Zu diesen Behauptungen ist zum einen
festzuhalten, dass die Klägerin anlässlich ihrer Replik noch ausführte, die Firma
F._____ AG habe ein Gutachten erstellt, welches sie nicht akzeptieren könne. Es
sei einseitig, parteiisch und das Resultat sei nicht gut begründet. Die Feuchtigkeit
und die Wärme seien nicht gemäss normalem Gebrauch gemessen worden. Sie
verweise auf ein Formular, welches die optimale Temperatur und Feuchtigkeit in
den Zimmern aufzeige (Prot. Vi S. 17; act. 36). Möchte sich die Klägerin in der
Berufung für ihren Standpunkt nun auf die Beurteilung der F._____ AG stützen,
so setzt sie sich nicht nur zu ihren vorinstanzlichen Ausführungen in Widerspruch,
sondern sie bringt damit ferner Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO vor, die
unzulässig sind. Zum anderen genügen die Vorbringen der Klägerin auch den An-
forderungen an die Berufungsbegründung nicht, denn sie erfolgen losgelöst von
den vorinstanzlichen Erwägungen, wonach es sich bei der vom Beklagten einge-
holten Beurteilung der F._____ AG vom 24. März 2016 lediglich um ein Parteigut-
achten resp. eine Parteibehauptung handle, welche nicht über Beweiskraft verfü-
ge, zudem inhaltliche Schwächen aufweise und unabhängig von den formellen
Fragen keine Überzeugungskraft habe (act. act. 61 S. 16 f.). Zu den Argumenten
betreffend die Belüftungsgeräte und die zwei grossen Fenster, welche es im

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Zimmer Nr. 4 gegeben habe, ist abschliessend zu bemerken, dass die Klägerin
auch die im Berufungsverfahren neu vorbrachte. Sie legte dabei nicht dar – und
es ist auch nicht ersichtlich –, dass es ihr trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich
gewesen wäre, diese Argumente bereits vor Vorinstanz vorzutragen. Sie haben
daher im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO unberücksichtigt zu bleiben (vgl. oben
Erw. II.2.2.).
2.3. Der Klägerin gelingt es damit in Bezug auf ihren Berufungsantrag Ziffer 3
nicht, wenigstens rudimentär darzulegen, weshalb den vorinstanzlichen Erwägun-
gen nicht gefolgt werden könnte und die Voraussetzungen für eine Mietzinsmin-
derung von monatlich Fr. 1'100.00 vom 1. April 2015 bis Juli 2016 gegeben sein
sollten.
3. Den geltend gemacht Anspruch auf Rückerstattung der Malerkosten von
Fr. 620.00 durch den Beklagten (vorinstanzliches Rechtsbegehren Ziffer 2) wies
die Vorinstanz nicht nur ab, weil die Klägerin für den Schimmelbefall im Mietobjekt
verantwortlich sei, sondern auch, weil diese den Schimmel bereits einen Tag nach
ihrer Nachricht an den Beklagten vom Malerbetrieb habe beseitigen lassen und
damit dem Beklagten keine angemessene Frist zur Mängelbehebung gegeben
habe (act. 61 S. 22 f. Erw. 5.). Dazu äussert sich die Klägerin in ihrer Berufung mit
keinem Wort, weshalb auf den Berufungsantrag Ziffer 2 nicht einzutreten ist.
4. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass es den klägerischen Vor-
bringen in der Berufungsschrift an einer sachbezogenen resp. hinreichenden
Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen fehlt oder sie als unzu-
lässige Noven im Berufungsverfahren keine Berücksichtigung finden können. Es
gelingt der Klägerin nicht, eine falsche Rechtsanwendung und/oder unrichtige
Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz aufzuzeigen. Dies führt zur
Abweisung der Berufung der Klägerin, soweit auf diese eingetreten werden kann,
und zur Bestätigung der Verfügung und des Urteils des Mietgerichts Zürich vom
21. Oktober 2016 (MD150006-L/U).

- 15 -
IV.
Ausgangsgemäss wird die Klägerin für das Berufungsverfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung
von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 lit. a, c und d, § 4 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 2'900.00 festzusetzen, der Klägerin aufzuerlegen und aus dem
von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Für das
Berufungsverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen: Der Kläge-
rin nicht, weil sie unterliegt, dem Beklagten nicht, weil ihm im Berufungsverfahren
keine relevanten Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3
ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und die Ver-
fügung und das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 21. Oktober 2016
(MD150006-L/U) werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'900.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin
und Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beklagten und Berufungsbe-
klagten unter Beilage der Doppel von act. 62 und act. 69/1-5 sowie der Ko-
pien von act. 64/1-9, sowie an das Mietgericht Zürich und an die Oberge-
richtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

- 16 -
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'220.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. P. Diggelmann lic. iur. K. Würsch
versandt am:
20. Februar 2017