zh_obergericht · LF120036 · 2012-07-17 · de
vorsorgliche Massnahmen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF120036-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Diggelmann und Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Muraro-Sigalas.
Urteil vom 17. Juli 2012
in Sachen
1. Genossenschaft A._____,
2. B._____ AG,
Beklagte und Berufungsklägerinnen,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
C._____ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend
vorsorgliche Massnahmen
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Affol-
tern vom 12. April 2012 (ER120006)

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Klägerisches Rechtsbegehren
zu superprovisorischen Massnahmen
(act. 2 S. 2):
"1. Es sei den Beklagten zu befehlen, den Geschäftsbetrieb im Miet-
objekt (376 m2 Verkaufsfläche im 1. OG der Autobahn-Raststätte
D._____) unverzüglich wieder vertragskonform aufzunehmen,
d.h. einen "Super-/Verbrauchermarkt" zu betreiben und das bisher
umfassende Sortiment entsprechend dem Kundenversprechen
der B._____ AG, namentlich Frischprodukte wie Salat, Gemüse,
Früchte, Milchprodukte, Fleisch, Brote, Sandwichs etc., während
der vertraglichen Öffnungszeiten anzubieten.
2. Es sei der B._____ AG zu verbieten, die Firmenlogos (sogenann-
te CI/CD B._____) innerhalb des Mietobjektes und auf der ge-
samten Raststätte "E._____", insbesondere an der Aussenfas-
sade Richtung Autobahn …, zu demontieren.
3. Die vorsorgliche Massnahme sei im Sinne von Art. 265 ZPO so-
fort und ohne Anhörung der Beklagten anzuordnen.
4. Gestützt auf Art. 267 ZPO sei der Befehl mit geeigneten Vollstre-
ckungsmassnahmen zu erteilen, unter der Androhung des Unge-
horsams gegen amtliche Verfügungen (Art. 292 StGB, Haft oder
Busse) oder einer angemessenen Ordnungsbusse für jeden Tag
der Nichterfüllung.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
klagten."
Klägerisches Rechtsbegehren
zu vorsorglichen Massnahmen (act. 16 S. 1):
"1. Festhalten am Rechtsbegehren gemäss Eingabe vom 1. März
2012.
2. Vollumfängliche Bestätigung der Verfügung vom 5. März 2012.
3. Ansetzen einer Frist zur Klage (Art. 263 ZPO)
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten."

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Verfügung des Einzelgerichtes
des Bezirksgerichtes Affoltern vom 12. April 2012:
(act. 21 S. 16 f.)
1. Die Beklagten 1 und 2 werden im Sinne einer vorsorglichen Massnahme mit
sofortiger Wirkung verpflichtet, den Geschäftsbetrieb im Mietobjekt (376 m2
Verkaufsfläche im 1. OG der Autobahn-Raststätte D._____) unverzüglich
wieder vertragskonform aufzunehmen resp. aufrecht zu erhalten, d.h. einen
"Super-/Verbrauchermarkt" zu betreiben und das bisher umfassende Sorti-
ment entsprechend dem Kundenversprechen der B._____ AG während der
vertraglichen Öffnungszeiten anzubieten.
2. Der Beklagten 2 wird verboten, die Firmenlogos (sogenannte CI/CD
B._____) innerhalb des Mietobjektes und auf der gesamten Raststätte
"E._____", insbesondere an der Aussenfassade Richtung Autobahn ..., zu
demontieren.
3. Missachten die Beklagten die Verpflichtung oder das Verbot, können sie o-
der ihre Organe wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung ge-
mäss Art. 292 StGB mit Ordnungsbusse von Fr. 1'000.– für jeden Tag der
Nichterfüllung bestraft werden.
Art. 292 StGB lautet wie folgt:
Ungehorsam gegen amtliche Verfügungen
Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten
unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Ver-
fügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.
4. Der klagenden Partei wird eine Frist von 30 Tagen ab Eintritt der Rechtskraft
dieses Urteils angesetzt, um den ordentlichen Zivilprozess direkt beim zu-
ständigen Gericht anzuheben, unter der Androhung, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist die vorsorgliche Massnahme ohne weiteres dahinfallen wür-
de.
5. Die Entscheidgebühr von Fr. 4'150.– wird von der klagenden Partei bezo-
gen. Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im ordentli-
chen Verfahren. Für den Fall, dass die klagende Partei innert Frist gemäss
Dispositivziffer 4 die Klage nicht anhängig macht, wird ihr die Entscheidge-
bühr definitiv auferlegt.
6. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im ordentlichen
Verfahren vorbehalten. Versäumt die klagende Partei jedoch die ihr in Dis-
positivziffer 4 angesetzte Frist zur Anhängigmachung der Klage, wird sie
verpflichtet, der beklagten Partei eine Parteientschädigung von Fr. 4'500.–
(zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
7./8. Mitteilung / Rechtsmittel.

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Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungsklägerinnen (act. 26 S. 2):
"Es sei unter vollständiger Abweisung der klägerischen Rechtsbegehren die Ver-
fügung des Einzelgerichts des Bezirkes Affoltern vom 12. April 2012 vollumfäng-
lich aufzuheben;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zulasten de Klägerin
und Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Die Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) als
Vermieterin schloss mit der Beklagten und Berufungsklägerin 1 (nachfolgend Be-
rufungsklägerin 1) als Mieterin am 24. September 2007 einen Mietvertrag über ei-
ne Verkaufsfläche von 376 m2 und Lagerräume von 50 m2 in der Raststätte
"E._____" (auch bezeichnet als "E1._____", "E2._____" oder "Autobahn-
Raststätte D._____"). Darin wurden unter anderem folgende, für den vorliegenden
Fall wesentliche, Vereinbarungen getroffen (act. 4/3):
"4.2. Mietdauer / Option / Kündigung
Der Mietvertrag wird für eine Mindestdauer von 10 Jahren abgeschlossen.
[…]"
"5.2. Umsatzmietzins
Nebst dem Mindestmietzins - gegebenenfalls erhöht im Sinne der Anpas-
sungsklausel gemäss Ziffer 5.1. - wird zusätzlich ein Umsatzmietzins verein-
bart. Der massgebende Mietzins berechnet sich grundsätzlich in Prozenten des
jährlichen Umsatzes der Mieterin gemäss nachstehender Umsatzdefinition:
a) Bis CHF 6'4000'000.00 Umsatz p.a. ist der jeweils gültige Mindestmiet-
zins gemäss Mietzinsaufstellung unter Ziffer 2 für das Mietobjekt ge-
schuldet.
b) Ueber CHF 6'400'000.00 Umsatz p.a. ist ein zusätzlicher Umsatzmiet-
zins von 7.0% des den Betrag von CHF 6'400'000.00 Umsatz p.a. über-
steigenden massgeblichen Umsatzes p.a. geschuldet.
[…]"
"7.1. Verwendungszweck
Die Mieterin betreibt in ihren Mietlokalitäten einen Super-/Verbrauchermarkt.

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Die Mieterin verpflichtet sich, die Mietsache nur zum vertraglich vereinbarten
Zweck zu gebrauchen. Jede Änderung, oder jede Unterbrechung der Benüt-
zung zum vertraglich vereinbarten Gebrauch, bedarf der vorgängig einzuho-
lenden schriftlichen Zustimmung der Vermieterin."
"7.2. Konkurrenzregelung
Die Vermieterin garantiert, dass auf der gesamten Anlage kein direkter Haupt-
konkurrent der Mieterin im Bereich Super-/Verbrauchermarkt eingemietet wird."
"7.3. Gebrauchspflicht / Oeffnungszeiten
Die Mieterin hat die Verpflichtung zur Aufnahme und zur Aufrechterhaltung des
vorgesehenen Geschäftsbetriebes.
Die Mieterin verpflichtet sich, ihren Betrieb für die ganze Mietdauer durchge-
hend geöffnet und in Betrieb zu halten.
Die Mieterin verpflichtet sich, innerhalb der Zeitfenster von 06:00 bis 22:00 Uhr,
nach Absprache mit der Vermieterin, die Öffnungszeiten einzuhalten. […]
[…]"
"13.1 Untermiete
Die Mieterin ist berechtigt, die Mietsache mit vorgängig einzuholender schriftli-
cher Zustimmung der Vermieterin ganz oder teilweise zu untervermieten.
Grundsätzlich gilt Art. 262 OR (siehe auch Ziff. 4.2. des Mietvertrages).
[…]"
"14. Beschriftungen / Reklame
14.1 Gemeinsames Beschriftungskonzept
Es besteht ein gemeinsames Beschriftungskonzept für die gesamte Liegen-
schaft. Die Vermieterin stellt die Grundkonstruktion für das gemeinsame Be-
schriftungskonzept zur Verfügung. Die Mieterin liefert den von der Vermieterin
beauftragten Unternehmer die notwendigen EDV-Daten (CI der Mieterin) zur
Erstellung der Schilder / Beschriftungen. Die Mieterin verpflichtet sich, an die-
sem Konzepte teilzunehmen und die Kosten für die Erstellung, Montage, allfäl-
lige Aenderungen und Demontage der Schilder zu übernehmen.
Mit dem Vorbehalt der Genehmigung der zuständigen Bewilligungsinstanzen
für Aussenwerbung steht der Mieterin zudem das Recht zu, nachstehend be-
zeichnete Flächen zur Aussenbeschriftung der Verkaufsfläche an beiden Fas-
saden der Fahrrichtung anzubringen:
1. Priorität mit einem Logo "…" auf der Fassadenoberfläche beider Fahrrich-
tungen, jeweils auf der Seite der Fahrspur mit max. Aussenmassen von je 7m x
1.3. m
2. Priorität mit einem Logo "…" auf der Fassadenoberfläche beider Fahrrich-
tungen, jeweils auf der Seite der Fahrspur mit max. Aussenmassen von je
2.5m x 2.5m."
14.2 Beschriftungen und Leuchtreklamen innerhalb der Mietsache
Beschriftungen und Leuchtreklamen, welche von ausserhalb der Mietsache eingese-
hen werden können, gelten als Mieterausbauten und benötigen eine schriftliche Ge-

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nehmigung der Vermieterin. Die Vermieterin entscheidet über Grösse, Standort und
Gesamterscheinung.
14.3 Mieterseitige Reklamen und Beschriftungen ausserhalb der Mietsache
Mieterseitige Reklamen und Beschriftungen (Tafeln, Blenden, Schau- und Leuchtkäs-
ten, Anschläge oder andere Beschriftungsträger) dürfen nur nach schriftlicher Zu-
stimmung der Vermieterin angebracht werden."
1.2. Am 30. Juni 2009 wurde der Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom
24. September 2007, mit Gültigkeit ab 1. Juli 2009, vereinbart. Vertragsparteien
waren die Berufungsbeklagte als Vermieterin, die Berufungsklägerin 1 als Haupt-
mieterin und die Beklagte und Berufungsklägerin 2 (nachfolgend Berufungskläge-
rin 2) als Untermieterin. Der Berufungsklägerin 1 als Hauptmieterin wurde das
Recht zugestanden, das Mietobjekt in der Raststätte "E._____" an die Berufungs-
klägerin 2, zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 24. September 2007 (mit
ein paar Spezifikationen) unterzuvermieten (act. 4/5). Am 22. Februar 2010 wurde
zwischen der Berufungsbeklagten und der Berufungsklägerin 1 ein Nachtrag Nr. 2
vereinbart mit weiteren Spezifikationen zum Mietbeginn, zur Mietdauer, zur Option
und zur Kündigung (act. 4/7). Die Eröffnung des B._____ erfolgte am tt.mm.2009
(act. 4/6).
1.3. Mit Schreiben vom 10. Februar 2012 beschwerte sich die Berufungskläge-
rin 2 bei der Berufungsklägerin 1 über verschiedene Vorkommnisse in der Rast-
stätte. Dieses Schreiben wurde von der Berufungsklägerin 1 der Berufungsbe-
klagten weitergeleitet (act. 2 S. 5 und act. 4/8). Im Schreiben vom 10. Februar
2012 wurde folgende Konzeptanpassung vorgeschlagen:
"Aufgrund der wirtschaftlichen Situation des B._____-Shops sind Änderungen im Be-
reich des Sortiments und der Shopaufteilung unumgänglich. Um die Verluste auf Sei-
ten der B._____ AG so tief wie möglich zu halten, wird das Sortiment des Shops ein-
geschränkt und eine Umstrukturierung der Einrichtung angestrebt.
Zudem verzichtet die B._____ AG in Zukunft auf die nicht zwingende Beschilderung
an der Aussenfassade der Raststätte sowie auf sämtliche Logos im und vor dem
B._____-Shop. Die Leuchtreklamen und Logos werden auf eigene Kosten in den
kommenden Wochen entfernt. Die B._____ AG behält sich vor, das B._____-Logo
gegebenenfalls durch einen neuen Brand zu ersetzen."
1.4. Die Berufungsbeklagte wehrte sich in einer ausführlichen Stellungnahme
vom 16. Februar 2012 gegen die Vorwürfe und wies die Berufungsklägerin 1 auf
die vertraglichen Verpflichtungen hin (act. 2 S. 5 und act. 4/9). Die Berufungsklä-

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gerin 2 setzte die Konzeptänderung hinsichtlich Einschränkung des Sortiments
dennoch um. Frischwaren, Gemüse, Früchte etc. wurden entfernt, und das Ange-
bot reduziert auf Getränke und einige Hart- bzw. Trockenwaren (act. 2 S. 5 und
act. 4/10).
1.5. Mit Eingabe vom 1. März 2012 (gleichentags bei der Vorinstanz eingegan-
gen) verlangte die Berufungsbeklagte den Erlass vorsorglicher Massnahmen bzw.
vorgängig den Erlass superprovisorischer Massnahmen (vgl. das eingangs wie-
dergegebene Rechtsbegehren und act. 2 S. 2).
1.6. Mit Verfügung vom 5. März 2012 befahl die Vorinstanz den Beklagten und
Berufungsklägerinnen (nachfolgend Berufungsklägerinnen) superprovisorisch,
den Geschäftsbetrieb unverzüglich wieder vertragskonform aufzunehmen, d.h. ei-
nen "Super- / Verbrauchermarkt" zu betreiben und das bisher umfassende Sorti-
ment entsprechend dem Kundenversprechen der B._____ AG während der ver-
traglichen Öffnungszeiten anzubieten. Den Berufungsklägerinnen wurde ausser-
dem verboten, die Firmenlogos (sogenannte DI/CD B._____) innerhalb des Miet-
objektes und auf der gesamten Raststätte "E._____", insbesondere an der Aus-
senfassade Richtung Autobahn ..., zu demontieren. Für den Fall der Widerset-
zung wurde eine Ordnungsbusse von Fr. 1'000.– für jeden Tag der Nichterfüllung
des Befehls bzw. Verbots angedroht (act. 5 S. 12).
1.7. Am 12. April 2012 fand ein Augenschein im Beisein der Vorinstanz sowie
der Parteien in der Autobahnraststätte "E._____" in F._____ mit anschliessender
Verhandlung betreffend Replik und Duplik statt (vorinstanzliches Prot. S. 5 und 7
ff.). Die Berufungsbeklagte stellte anlässlich der Replik das eingangs erwähnte
Rechtsbegehren zu den vorsorglichen Massnahmen. Die Berufungsklägerinnen
stellten den Antrag, es sei das Gesuch der Berufungsbeklagten um Erlass von
vorsorglichen Massnahmen wie auch der superprovisorischen Anordnung vollum-
fänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8%
MwSt.) zulasten der Berufungsbeklagten (act. 11 S. 2 und act. 18 S. 1).

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1.8. Die Vorinstanz entschied mit Verfügung vom 12. April 2012 (vgl. eingangs
wiedergegebene Verfügung; act. 21 = act. 25 S. 16 f.). Den Berufungsklägerinnen
wurde die Verfügung am 22. Mai 2012 zugestellt (act. 22).
1.9. Mit Eingabe vom 30. Mai 2012 (Poststempel) erhoben die Berufungskläge-
rinnen rechtzeitig Berufung gegen die vorinstanzliche Verfügung vom 12. April
2012 und stellten das eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 26 S. 2).
1.10. Mit Verfügung vom 6. Juni 2012 wurde den Berufungsklägerinnen Frist an-
gesetzt, um einen Prozesskostenvorschuss für das Berufungsverfahren zu leisten
(act. 29). Der Prozesskostenvorschuss wurde rechtzeitig geleistet (act. 33).
1.11. Da sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, wurde auf die
Einholung einer Berufungsantwort verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfah-
ren ist somit spruchreif.
2. Erwägungen der Vorinstanz
2.1. Die Vorinstanz hielt nach dem Hinweis auf den Mietvertrag und die beiden
Nachträge Nr. 1 und 2 Folgendes fest (act. 25 S. 9 f. Erw. 4.3.):
Die Beklagten bestreiten weder Bestand noch Gültigkeit dieser Verträge. Bestritten
wird jedoch die daraus resultierende Verpflichtung der Beklagten. Während die Klä-
gerin daraus die Verpflichtung zum Verkauf von bestimmten Produkten, v.a. Frisch-
produkten, welche im üblichen Verkaufsangebot der A._____ (Beklagten 1) oder der
B._____ (Beklagten 2) sind, berufen sich die Beklagten auf den "expliziten" Wortlaut
der Vertragsklausel, wonach die Mieter "nur" zur Führung eines "Verbrauchs-
/Supermarktes" und nicht zur Führung eines vorgeschriebenen Sortimentes verpflich-
tet sind. Letztere bestreiten auch die Führung des Geschäftbetriebes unter Einhaltung
eines bestimmten Firmenlogos, da diesbezüglich nichts vereinbart worden sei. Die
Beklagte 2 hat sowohl die Anpassung oder Änderung des Verkaufssortiments als
auch die Verwendung neuer Firmenlogos ("Brand") nach Demontage sämtlicher be-
stehender Beschriftungstafeln (act. 4/8 - 9) der Klägerin mitgeteilt. Die Klägerin be-
fürchtet, dass ihr durch diese von der Beklagten 2 mitgeteilten Massnahmen ein
ernsthafter Nachteil drohe, weshalb sie das vorliegendes Begehren anhängig ge-
macht hat (act. 1 und 2). Der Streitgegenstand beschränkt sich somit auf die Fragen,
ob die Beklagte 2 die von ihr mitgeteilten Massnahmen ohne Verletzung der Verträge
durchführen kann und ob der Klägerin dadurch ein nicht leicht wieder gutzumachen-
der Nachteil droht. Sowohl der Geschäftsgang der Beklagten 2 oder der Klägerin,
welche in der Raststätte 3 Betriebe in Eigenregie führt, als auch die Öffnungszeiten-
regelung aller Betriebe in der Raststätte, sind – zumindest direkt – nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens und im Folgenden mithin nur falls erforderlich näher zu
prüfen. Gleiches gilt betreffend die Konkurrenzsituation, gemäss welcher beide Seiten
sich gegenseitig vorwerfen, mit gleichen oder ähnlichen Produkten den Umsatz der
anderen negativ zu beeinflussen. Da anlässlich des Augenscheins explizit festgestellt
(vgl. Prot. S. 5f.), ist nichtsdestotrotz festzuhalten, dass gewisse Produkte tatsächlich

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sowohl im von der Klägerin selber geführten Shop im Parterre als auch im Laden der
Beklagten 2 und teilweise sogar am Verkaufsstand der Bäckerei G._____ angeboten
werden. Dieser Umstand fällt indessen nicht schwer ins Gewicht, als dies aus Sicht
der Beklagten 2 auf verhältnismässig wenige angebotene Artikel zutrifft und darüber
hinaus lediglich ein Produkt (… Tomatensauce mit Basilikum) zum selben Preis von
Fr. 3.90 angeboten wird. Die weiteren Artikel werden im kleineren Shop der Klägerin
zu – wenn auch nur leicht – höheren Preisen als im Laden der Beklagten 2 angebo-
ten (Prot. S. 5f.).
2.2. Die Vorinstanz kam in der Folge im Wesentlichen zu folgendem Schluss: Es
könne ohne Weiteres bejaht werden, dass die Berufungsklägerinnen eine Ge-
brauchspflicht hätten (Erw. 4.4.3.). Auch wenn die Pflicht, bestimmte Lebensmittel
im Geschäftslokal anzubieten, nicht explizit im Mietvertrag geregelt sei, könne von
der Berufungsklägerin 2 zumindest aus dem Grundsatz von Treu und Glauben
verlangt werden, diejenigen Produkte anzubieten, welche die Kundschaft übli-
cherweise von der B._____ AG erwarte. Schliesslich habe die Berufungsbeklagte
die genannten Verträge nicht mit "einem beliebigen Lebensmittelanbieter, son-
dern mit der Berufungsklägerin 1 resp. der Berufungsklägerin 2 abgeschlossen.
Auch wenn dies im Mietvertrag nicht explizit festgehalten worden sei, erscheine
es glaubhaft, dass die Berufungsbeklagte die Absicht gehabt habe, bestimmte
Waren von einem bestimmten Anbieter in der Raststätte anbieten zu lassen. Auf-
grund der Beschriftung "B._____" könne der Kunde davon ausgehen, dass die
Produkte dem Sortiment der B._____ entsprächen. Der Konsument könne davon
ausgehen, dass, wie in der Werbung der B._____ angepriesen, Frischprodukte,
Salat, Gemüse, etc. angeboten würden. Solange die Berufungsklägerin 2 Unter-
mieterin sei, könne sie auch verpflichtet werden, diese Produkte zu führen. Es sei
davon auszugehen, dass zwischen der Berufungsbeklagten und der Berufungs-
klägerin 2 die Pflicht, Artikel des üblichen Sortiments zum Verkauf anzubieten,
zumindest stillschweigend verabredet worden sei. Durch die Reduktion des Ver-
kaufsangebotes, welche die Berufungsklägerin 2 in ihrem Schreiben vom
10. Februar 2012 (act. 4/8) selber angekündigt habe, verletze sie diese vertragli-
che Gebrauchspflicht (act. 26 S. 11 f.).
2.3. Das gleiche gelte auch betreffend die angedrohte Demontage sämtlicher
Firmenlogos. Dass die Demontage der Logos sich unmittelbar auf die Kundschaft
und damit auch auf die Verkaufstätigkeit der B._____ AG auswirke, liege auf der
Hand. Solange die Berufungsklägerin 2 Vertragspartei sei, seien auch deren Fir-

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menlogos so zu belassen. Erst wenn die Berufungsklägerin 2 nicht mehr Mieterin
sei, dürfe man auch davon ausgehen, dass man die erwähnten Produkte in der
Raststätte nicht mehr erhalte. Es sei zwar weder eine Gebrauchspflicht noch der
Verkauf bestimmter Waren noch die Verwendung eines bestimmten Namens ver-
traglich geregelt worden. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass höchstwahr-
scheinlich auch nicht damit gerechnet worden sei, dass das Center nicht von An-
fang an so gut rentieren würde wie geplant. Weiter sei zu berücksichtigen, dass
die Konkurrenzsituation alleine schon aufgrund des Konzepts des Centers beste-
he. Der "Durchschnittskunde" halte an, um zu tanken und kaufe nebenbei noch
etwas beim Tankstellenshop ein. Andere Kunden würden ins Obergeschoss ge-
hen, z. B. solche, welche von einer Reise nach Hause kämen und einkaufen woll-
ten. Diese würden dann zu B._____ gehen und erwarteten auch die erwähnten
Produkte von B._____. Sollte ein Kunde einmal enttäuscht werden, komme er
nicht ein weiteres Mal. Somit werde ersichtlich, dass der Berufungsbeklagten ein
Schaden erwachse, wenn die Berufungsklägerin 2 die Produkte, welche sie an-
preise, nicht (mehr) anbiete. Es sei auch eine Umsatzmiete vereinbart worden.
Daraus werde ersichtlich, dass dieser Mietvertrag eine gewisse Nähe zu einem
Pachtvertrag aufweise. In einem Pachtvertrag sei eine Gebrauchspflicht die Regel
(act. 26 S. 13).
2.4. Die Vorinstanz bejahte sodann auch einen nicht leicht wieder gutzumachen-
der Nachteil (act. 26 S. 13 ff.).
3. Zum Verkaufssortiment
3.1. Im Mietvertrag bzw. im Nachtrag 1 wurde vereinbart, dass die Mieterin bzw.
Untermieterin in ihren Mietlokalitäten einen Super-/Verbrauchermarkt zu betreiben
habe (Verwendungszweck). Ausserdem wurde ausdrücklich eine Gebrauchs-
pflicht vereinbart (vgl. act. 4/3 Ziff. 7/1 und Ziff. 7/3 in vorstehender Ziff. 1.1.). Der
Verwendungszweck wurde nicht näher spezifiziert, d.h. es fehlt konkret eine Ver-
tragsklausel, in welcher das Anpreisen bzw. der Verkauf von Frischprodukten wie
Salat, Gemüse, Früchte, Milchprodukte, Fleisch, Brote, Sandwichs etc. vorge-
schrieben wird. Es kann hinsichtlich des Verkaufssortiments also nicht auf einen
ausdrücklichen und schriftlich geäusserten Willen der Parteien abgestellt werden.

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Aus diesem Grund war bzw. ist – zumindest summarisch – zu klären, was die
Parteien allenfalls konkludent vereinbart haben.
3.2. Die Berufungsklägerinnen bringen vor, die im Rahmen der angefochtenen
Verfügung vorgenommene vertiefte Prüfung, ob über die schriftlichen, im Vertrag
stipulierten Pflichten hinaus auch eine Gebrauchspflicht durch die Berufungsklä-
gerin 2 vorliege, könne nicht Gegenstand eines Verfahrens betreffend vorsorgli-
che Massnahmen sein (act. 26 S. 3).
3.2.1. Im Rahmen von vorsorglichen Massnahmen muss der Gesuchsteller so-
wohl das Bestehen seines materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur, dessen
Gefährdung oder Verletzung als auch den drohenden, nicht leicht wiedergutzu-
machenden Nachteil und die zeitliche Dringlichkeit glaubhaft machen. Er hat die
Wahrscheinlichkeit anspruchsbegründender Tatsachen darzulegen, wobei es
reicht, wenn aufgrund objektiver Kriterien eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die
behaupteten Tatsachen bzw. den behaupteten Sachverhalt spricht. Das Gericht
ist seinerseits gehalten, wenigstens summarisch zu prüfen, ob sich der vom Ge-
suchsteller geltend gemachte Anspruch aus den dargelegten Tatsachen und Be-
weisen ergibt bzw. für das Vorhandensein der Tatsachen gewisse Elemente spre-
chen, selbst wenn aus der Sicht des Gerichts noch die Möglichkeit der Nichtver-
wirklichung dieser Tatsachen besteht (ZK ZPO-Huber, Art. 261 N. 25 mit Hinweis
auf BGE 130 III 321, 325 u.a.). Das Kriterium der Glaubhaftmachung führt dazu,
dass Art. 8 ZGB ausser Funktion tritt. Im Übrigen muss der Anspruch im Rahmen
der glaubhaft gemachten Voraussetzungen aufgrund einer summarischen Prü-
fung als rechtlich begründet erscheinen (ZK ZPO-Huber, Art. 261 N. 25 mit Hin-
weis auf BGE 118 II 376 bzw. BGE 113 III 473, 476 und 104 Ia 413).
3.2.2. Die Reduktion des Beweismasses im Verfahren der vorsorglichen Mass-
nahmen auf das Niveau des Glaubhaftmachens ist nicht gleichzusetzen mit einer
Beschränkung hinsichtlich der glaubhaft zu machenden Tatsachen selbst. Die
vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien bilden die von der Beru-
fungsbeklagten glaubhaft zu machenden anspruchsbegründenden Tatsachen. Es
kommt nicht darauf an, ob die anspruchsbegründenden Tatsachen auf einer
schriftlichen, mündlichen, ausdrücklichen oder konkludenten Vertragsgrundlage

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basieren. Vielmehr dürfte sich die Glaubhaftmachung anspruchsbegründender
Tatsachen bei mündlich oder konkludent geschlossenen Vereinbarungen schwie-
riger gestalten als bei schriftlichen bzw. ausdrücklichen, da im Verfahren der vor-
sorglichen Massnahmen nicht nur das Beweismass, sondern auch die Beweismit-
tel beschränkt sind (vgl. Art. 254 ZPO). Es können beispielsweise keine umfas-
senden Zeugenbefragungen durchgeführt werden, welche gerade bei mündlich
oder konkludent geschlossenen Vereinbarungen ein wichtiges Beweismittel dar-
stellen; insofern wirkt sich die Verfahrensart auf die Chancen der Glaubhaftma-
chung aus (abgesehen davon gestaltet sich der Beweis von nicht Offensichtli-
chem grundsätzlich, d.h. auch im ordentlichen Verfahren, schwieriger als der Be-
weis von Offensichtlichem). Es besteht somit keine Einschränkung bei den Tatsa-
chen, welche der Glaubhaftmachung zugeführt werden können. Die Frage, ob
über die schriftlichen, im Vertrag stipulierten Pflichten hinaus eine Gebrauchs-
pflicht durch die Berufungsklägerin 2 vereinbart wurde, ist also – entgegen der
Behauptung der Berufungsklägerinnen – einer Überprüfung im Verfahren der vor-
sorglichen Massnahmen zugänglich.
3.3. Die Berufungsklägerinnen führen an, die Vorinstanz verwechsle die Begriffe
der "Gebrauchspflicht" mit der Frage, ob die Berufungsklägerin 2 eine Verpflich-
tung treffe, den Vertrag unter einem bestimmten Label mit bestimmten Produkten
zu erfüllen (act. 26 S. 3). Mit dem Begriff Gebrauchspflicht sei gemeint, dass der
Mieter verpflichtet werden könne, ein bestimmtes "Geschäft" zu führen. Der Be-
griff des "Geschäftes" könne sich aber nur aus der Definition resp. aus der Um-
schreibung des Mietvertrages ergeben. Die von der Vorinstanz genannten Zitate
würden sich auf die Branchenbegriffe wie "Metzgerei", "Bäckerei", "Tabakge-
schäft", "Drogerie" etc. beziehen. Die vom Geschäftsmieter zu erfüllende Ge-
brauchspflicht, ein Geschäft zu führen, beziehe sich daher primär darauf, die
durch die Branche definierte Geschäftstätigkeit auszuüben. In unzulässiger Weise
werde nun behauptet, dass unter dem Begriff eines bestimmten "Geschäfts" auch
zu verstehen sei, das "Geschäft" sei vom Mieter selber unter seinem eigenen
"Brand" zu führen, dies mit dem Hinweis, dass mit dem Geschäft "ein Kund-
schaftswert" verbunden sei. Der Begriff "Geschäft" werde so in unzulässiger Wei-
se mit dem Begriff "Geschäftsinhaber" vermischt. Mit dem in verschiedenen Ent-

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scheiden resp. in der Literatur verwendeten Begriff "Geschäft" sei der Branchen-
begriff gemeint. Die Gebrauchspflicht beinhalte somit ausschliesslich nur die Ver-
pflichtung, einen Betrieb im Sinne der vordefinierten Branche zu führen. So lange
die Mieterin sicherstelle, dass auf den gemieteten Ladenflächen während den
vereinbarten Öffnungszeiten Lebensmittel angeboten würden, erfülle sie ihre Ge-
brauchspflicht. Das bedeute aber umgekehrt, dass der Betrieb, wenn er vertrags-
gemäss entsprechend der vereinbarten Branche geführt werde, nicht an eine Per-
son oder an einen bestimmten "Brand" gebunden sein könne (act. 26 S. 4). Die
Vorinstanz habe zu Recht die Frage gestellt, weshalb die Berufungsbeklagte die
für sie offenbar so wichtigen vertraglichen Regelungen nicht schriftlich festgehal-
ten habe (act. 26 S. 3).
Weiter führen die Berufungsklägerinnen aus, es werde fälschlicherweise von
der Vorinstanz angenommen, dass vom jetzigen Betriebsinhaber (=B._____) ein
"Kundschaftswert" geschaffen worden sei. Durch die beabsichtigten Massnahmen
der Berufungsklägerinnen werde der "Kundschaftswert" nicht gefährdet. Unter
dem Kundschaftswert könne nur gemeint sein, dass der Betrieb eines Geschäfts
in einer bestimmten Branche aufrechterhalten werde. Der Kundschaftswert sei nur
dann relevant, wenn eine Schliessung des Geschäfts der Berufungsklägerinnen
oder die Aufnahme eines anderen Geschäfts (im Sinne einer anderen Branche)
die Gefahr des Zusammenbruchs des gesamten Gefüges nach sich ziehen würde
(act. 26 S. 4 f.).
Die Berufungsklägerinnen bringen weiter vor, die Ausführungen der Vo-
rinstanz, wonach die Berufungsbeklagte bei der Auswahl der Mieter auf einen
ausgewogenen Mietermix Rücksicht genommen habe, indem man in der Beru-
fungsklägerin 1 einen "Ankermieter" gesucht habe und deshalb der Vertrag mit ihr
abgeschlossen worden sei, seien für das vorliegende Verfahren irrelevant. Aus-
serdem sei die Behauptung der Berufungsbeklagten, man habe auf Wunsch der
Berufungsklägerinnen eine Anlieferungsstrasse für Waren über Fr. 70'000.–
umgebaut, bestritten worden. Diese Investition in das "Anlieferungskonzept" hätte
im Übrigen auch für einen anderen Lebensmittelhändler getätigt werden müssen,
auch wenn die Berufungsklägerin 1 nicht Mieterin geworden wäre. Zudem zeigten

- 14 -
die Umsätze der Tankstellenshops, dass auch diese offensichtlich regelmässig
mit Lebensmitteln – und insbesondere auch mit Frischwaren – beliefert würden
(act. 26 S. 5).
3.3.1. Die Begründung der Berufungsklägerinnen, weshalb die Gebrauchspflicht
nur die Verpflichtung beinhalten könne, einen Betrieb im Sinne der vordefinierten
Branche (Verkauf von Lebensmitteln) zu führen – unter Darlegung der Begriffe
"Geschäft", "Geschäftsinhaber" und "Brand" – (vgl. Ziff. 3.3.), ist nicht schlüssig.
Es mag wohl zutreffen, dass die Gebrauchspflicht in den von den Berufungskläge-
rinnen genannten Fällen auf die Branchentätigkeit beschränkt war. Diese Fälle
sind jedoch diesbezüglich nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, wie nach-
folgend zu zeigen ist:
Im "Metzgerei"-Fall ging es darum, dass der Mieter des Geschäftslokals "ei-
nen Laden zum Betriebe einer Metzgerei" gemietet hatte, den Betrieb der Metzge-
rei in den gemieteten Lokalitäten nach circa sechs Jahren einstellte und aussen
am Verkaufsladen den Anschlag anbrachte, die "Metzg" befinde sich von nun an
im Nachbarhause. Letzteres hatte der Mieter neu erworben. Das Bundesgericht
erwog, dass der Mietvertrag ein contractus bonae fidei sei, also vom Grundsatze
von Treu und Glauben im Verkehr beherrscht werde und nach diesem Grundsat-
ze auszulegen sei, dass Fälle derartiger Vermietung eng an die Pacht anzugren-
zen seien und dass ein Vermieter ein rechtliches Interesse habe, dass das betref-
fende Gewerbe vom Mieter auch wirklich bis zum Schluss der Miete ausgeübt
werde. Da die Mietsache zum Betriebe eines bestimmten Gewerbes vermietet
worden sei, sei die Pflicht des Mieters, die Mietsache bis zum Schluss der Miet-
sache zu benützen, zu bejahen (BGE 28 II 239).
Im "Bäckerei"-Fall ging es um folgenden Sachverhalt: Der Mieter, ein Bä-
cker, mietete sich im Hause des Vermieters ein und betrieb dort eine Bäckerei.
Zuvor hatte der Bäcker bereits eine Bäckerei betrieben und die Kundschaft mitge-
nommen. Der Bäcker kaufte sich nach zwanzig Jahren Bäckereibetrieb im Hause
des Vermieters ein eigenes Haus und kündigte den Mietvertrag. Er setzte den
Backofen im Hause des Vermieters ausser Gebrauch. Das Bundesgericht setzte
sich damit auseinander, ob es sich beim Vertrag zwischen den Parteien um einen

- 15 -
Miet- oder einen Pachtvertrag handelte. Es kam zum Schluss, dass ein Mietver-
trag abgeschlossen worden war, vorwiegend deshalb, weil keine Früchte oder Er-
träge aus dem Vertragsobjekt bezogen worden waren. Weiter hielt das Bundesge-
richt fest, dass der Vermieter das vermietete Lokal einzig zum Betrieb einer Bä-
ckerei eingerichtet habe. Der Bäcker habe zwar die Kundschaft mitgebracht, zu-
gleich aber auch eine Kundschaft geschaffen, die wenigstens zum Teil als Kund-
schaft des Lokales des Vermieters bezeichnet werden dürfe. Der Bäcker dürfe
deshalb vor Ablauf der Mietzeit das Lokal des Vermieters nicht konkurrenzieren
(BGE 33 II 603).
Im "Tabakgeschäft"-Fall verhielt es sich so, dass die Mieterin des in Frage
stehenden Ladenlokals ihr Geschäft in ein anderweitiges – das bisherige Laden-
lokal konkurrenzierendes – Lokal an der gleichen Strasse "schräg gegenüber"
verlegte und das bisherige Ladenlokal bloss noch als Magazin verwendete. Eine
Gebrauchspflicht war zwischen den Parteien nicht ausdrücklich vereinbart wor-
den. Das Bundesgericht erwog aber, dass angesichts der Tatsache, dass im La-
denlokal bereits vor Abschluss des Mietvertrages seit mehr als 40 Jahren unun-
terbrochen eine Tabak- und Zigarrenhandlung betrieben worden war – und dieser
Umstand beiden Parteien wohl bewusst gewesen sei –, nicht anzunehmen sei,
dass der Vermieter beim Abschluss des neuen Vertrages auf die Wahrung dieses
Vorteils für die Zukunft habe verzichten wollen. Es liege ein vertragswidriger Ge-
brauch des gemieteten Ladenlokals vor (BGE 37 II 31).
Im "Drogerie"-Fall mietete ein gelernter Drogist neben einer Wohnung die
"Drogerieräumlichkeiten mit Ladeneinrichtung". Der Drogist erstellte in der Nach-
barschaft einen Neubau und kündigte den Mietvertrag. Der Vermieter teilte dem
Drogisten daraufhin mit, er habe das Drogeriegeschäft bis zum Ablauf der Kündi-
gungsfrist im vollen Umfange weiterzuführen. Das Bundesgericht zog in Erwä-
gung, bei Geschäftsräumen erfahre das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter
eine besondere Ausgestaltung. Durch jede geschäftliche Tätigkeit werde ein
Kundschaftswert geschaffen. Dieser hafte in erster Linie an der Person oder der
Firma des Geschäftsinhabers. Unter Umständen verbinde er sich aber teilweise
mit dem Raum, in dem die geschäftliche Tätigkeit ausgeübt werde. Dies treffe

- 16 -
insbesondere bei Ladengeschäften zu. Der an den Geschäftsraum gebundene
Teil des Kundschaftswertes sei umso grösser, je mehr für die Ausübung einer be-
stimmten Geschäftstätigkeit eine Geschäftslage notwendig sei, je günstiger diese
Geschäftslage sei und je länger im gleichen Raum ein Geschäft gleicher Art ge-
führt werde. Der raumgebundene Teil des Kundschaftswertes sei dagegen umso
geringer, je mehr die persönlichen Eigenschaften des Geschäftsinhabers für den
Geschäftserfolg den Ausschlag gäben. Werde ein Geschäft in einem gemieteten
Raum geführt, so teile sich demgemäss der Kundschaftswert zwischen dem Mie-
ter als Geschäftsinhaber und dem Vermieter als Eigentümer des Geschäftsrau-
mes. Der dem Geschäftsraum anhaftende, von der Tätigkeit des Mieters zwar ab-
hängige, aber nicht seiner Person folgende Teil des Kundschaftswertes gehöre
dem Vermieter. Der Vermieter habe in diesem Fall ein selbständiges, von dem
des Mieters verschiedenes Interesse am Bestand dieses Kundschaftswertes, das
insbesondere darauf gehe, dass dieser Wert durch den Unterbruch des Ge-
schäftsbetriebes nicht vermindert werde. Während der Dauer des Mietverhältnis-
ses sei dieser dem Vermieter gehörende Teil des Kundschaftswertes dem Mieter
anvertraut. Der Mieter dürfe nichts gegen Treu und Glauben Verstossendes vor-
nehmen, das ihn beeinträchtige (BGE 68 II 237).
3.3.2. Den vorstehend wiedergegebenen Fällen war gemein, dass eine Ge-
brauchspflicht nicht ausdrücklich vereinbart worden war. Deshalb war zu klären,
ob überhaupt von einer Gebrauchspflicht ausgegangen werden konnte. Vorlie-
gend ist der Fall anders gelagert. Eine Gebrauchspflicht wurde ausdrücklich ver-
einbart. Fraglich bleibt nur, in welchem Umfang diese Gebrauchspflicht vereinbart
wurde. Die Frage eines spezifischen Angebots oder Sortiments bei der Ausübung
der Gebrauchspflicht stellte sich in den vorstehend wiedergegebenen Fällen nicht.
Ausserdem wurde in den genannten Fällen von den Mietern jeweils eine Konkur-
renzsituation im Verhältnis zum bisherigen Standort des Mietobjektes geschaffen,
was vorliegend nicht der Fall ist. Ein vorbehaltloser direkter Vergleich, wie ihn die
Berufungsklägerinnen zwischen den vorstehend zitierten Fällen und dem hier zu
beurteilenden Fall vorgenommen hat, erscheint somit nicht angebracht.

- 17 -
3.3.3. Aus den nachfolgenden Erwägungen wird deutlich, dass die Schlussfolge-
rung der Berufungsklägerinnen, dass der Betrieb nicht an eine Person oder an ei-
nen bestimmten "Brand" gebunden sein könne, nicht zutreffend ist (vgl. Ziff. 3.3.).
Dass die Berufungsbeklagte dem Untermietvertrag mit der Berufungskläge-
rin 2 nur deshalb zustimmte, weil diese im Grossen und Ganzen ein ähnliches
Verkaufssortiment wie die Berufungsklägerin 1 aufweise und ebenfalls über einen
sehr guten Ruf verfüge (act. 2 S. 4), erscheint – wie bereits die Vorinstanz aus-
führte (vgl. act. 25 S. 11) – nachvollziehbar und glaubhaft.
Wenn mit der A._____ als Hauptmieterin bzw. mit der B._____ als Untermie-
terin eine Gebrauchspflicht mit dem Verwendungszweck "Betrieb eines Super-
/Verbrauchermarktes" vereinbart wird, ist kaum zu vermuten, es handle sich um
eine Gebrauchspflicht, welche unspezifisch auf den "Verkauf von Lebensmitteln"
(wie dies die Berufungsklägerinnen Glauben machen wollen) gerichtet ist. Die
A._____ ist bekannt dafür, dass sie – nebst anderen Produkten – auch frische
Produkte in ihrem Sortiment führt, unabhängig von der Grösse der einzelnen Ver-
kaufsläden. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine gerichtsnotorische, sondern
um eine offenkundige Tatsache (vgl. Art. 151 ZPO). Es wird hier deshalb auf die
Homepage der A._____ verwiesen, in welcher "Frische" als Wert aufgeführt wird
(http://www. …). Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass die A._____ nicht nur
eine Genossenschaft, sondern gar selbst eine Marke bzw. einen Brand darstellt
(was ebenfalls eine offenkundige Tatsache ist, weshalb auch hier auf die Home-
page der A._____ verwiesen werden kann: Im Jahr 20.. lag die A._____ von den
20 stärksten Marken der Schweiz gemäss …-Markenstudie 20.. der … an der
Spitze [http://www. …]). Die B._____ ihrerseits ist bekannt dafür, dass sie frische
Produkte und Convenience-Produkte in ihrem Sortiment führt. Zu Recht verwie-
sen die Berufungsklägerinnen in ihrer Eingabe an die Vorinstanz auf den Internet-
Ausdruck der B._____ AG vom 24. Februar 2012 (act. 2 S. 7 und act. 4/11). Die
B._____ preist unter ihrem Namen Frischprodukte wie Gemüse, Früchte, Milch-
produkte, Fleisch, Brote, Sandwiches und Salate an. Ausserdem stellt auch die
B._____ eine Marke bzw. einen Brand dar. Im Gegensatz zur Vorinstanz (act. 25
S. 10) und zu den Berufungsklägerinnen (act. 26 S. 3) stellt sich die Berufungs-

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instanz deshalb nicht die Frage, weshalb die Berufungsbeklagte die Berufungs-
klägerinnen nicht dazu verpflichtete, den Super- / Verbrauchermarkt unter einem
bestimmten Namen resp. "Brand" zu führen. Die A._____ bzw. die B._____ ist ein
Brand. Die Vermutung, dass die Vertragsparteien (konkludent) davon ausgingen,
dass der Super-/ Verbrauchermarkt mit dem üblichen B._____-Sortiment d.h. ge-
mäss der Marke oder dem Brand B._____ ausgestattet würde, liegt daher nahe.
Der Berufungsbeklagten ist deshalb zuzustimmen, wenn sie in ihrer Eingabe an
die Vorinstanz ausführt: "Die Beklagten sind aber verpflichtet, gemäss Ziff. 7.1.
einen Super-/Verbrauchermarkt unter der Firma A._____ Genossenschaft
und/oder B._____ AG zu betreiben" (act. 2 S. 7).
3.3.4. Den Ausführungen der Berufungsklägerinnen zum Kundschaftswert (vgl.
Ziff. 3.3.) ist insofern zuzustimmen, als der Kundschaftswert für die vorliegende
Frage des Verkaufssortiments nicht von Bedeutung ist. Der Kundschaftswert wird
vor allem als Kriterium herangezogen für die Beurteilung eines Verhaltens nach
Treu und Glauben, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung über eine Gebrauchs-
pflicht fehlt (vgl. ZK OR-Higi, 3. Aufl. 1994, Art. 257f N. 22); die gesetzlichen Ver-
tragspflichten werden dann in diesem Sinne ergänzt.
3.3.4.1. Im hier zu beurteilenden Fall wurde aber explizit eine Gebrauchspflicht
vereinbart mit dem Verwendungszweck "Betrieb eines Super-/ Verbrauchermark-
tes". Da davon auszugehen ist, dass diese Gebrauchspflicht – wie oben unter
Ziff. 3.3.3. ausgeführt – nach dem Willen der Vertragsparteien von Anfang an be-
inhaltete, dass der Super- bzw. Verbrauchermarkt mit dem üblichen Verkaufssor-
timent der B._____ betrieben würde, muss nicht auf den Kundschaftswert zur Er-
gänzung der vertraglichen Pflichten oder als Kriterium für ein Verhalten nach Treu
und Glauben zurückgegriffen werden. Denn die Pflicht zum Betrieb eines Super-/
Verbrauchermarktes mit dem üblichen Verkaufssortiment der B._____ bestand
bereits bei Aufnahme der Geschäftstätigkeit, d.h. bevor überhaupt von einem
Kundschaftswert der Vermieterin hätte ausgegangen werden können (Neubau
ohne vorbestehende Kundschaft im Mietobjekt). Auf die Behauptung der Beru-
fungsklägerinnen, es werde fälschlicherweise angenommen, es sei ein Kund-
schaftswert von der Berufungsklägerin 2 geschaffen worden (vgl. Ziff. 3.3.), ist

- 19 -
deshalb nicht einzugehen. Auch der Hinweis der Berufungsklägerinnen auf das
Zitat "Ein ausschliesslich vom Mieter oder Vormieter als Betriebsinhaber geschaf-
fener Kundschaftswert kann dagegen kaum je Anlass sein für die Annahme einer
Gebrauchspflicht" (SVIT, Kommentar zum Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 257f N. 15
und ZK OR-Higi, 3. Aufl. 1994, Art. 257f N. 24) hilft nicht weiter (vgl. act. 26
S. 4 f.).
3.3.4.2. Da der Kundschaftswert im Zusammenhang mit der explizit vereinbarten
Gebrauchspflicht nicht von Belang ist, ist auch auf die Ausführungen der Beru-
fungsklägerinnen zum Umbau der Anlieferungsstrasse (und damit zur Einrichtung
für den Betrieb eines bestimmten Geschäfts durch die Berufungsbeklagte) nicht
einzugehen (vgl. Ziff. 3.3.). Dass der von der Berufungsbeklagten angeführte
ausgewogene Mietermix irrelevant ist (vgl. Ziff. 3.3.), trifft ferner auch zu. Eben-
falls nicht einzugehen ist auf die hier nicht wiedergegebenen Ausführungen der
Berufungsklägerinnen zum Durchschnittskunden und zum Schaden (vgl. act. 26
S. 7), da diese im Zusammenhang mit dem (hier nicht relevanten) Kundschafts-
wert stehen.
3.4. Die Berufungsklägerinnen weisen darauf hin, dass in der Raststätte bezüg-
lich des Angebots von Lebensmitteln aktuell eine zum Teil mehrfache Konkur-
renzsituation bestehe, da nebst der Bäckerei, welche frisches Brot, Kuchen, Tor-
ten etc. anbiete, vor allem auch die Regiebetriebe der Berufungsbeklagten im
Parterre ein umfangreiches Lebensmittelsortiment führten, welches deutlich über
die Deckung von Bedürfnissen von "Benzinkonsumenten" hinausgehe (act. 26
S. 5). Die Berufungsbeklagte biete selber Frischprodukte an und habe damit "er-
freuliche Umsatzsteigerungen" erwirtschaftet. Es herrsche somit eine starke Kon-
kurrenzsituation in der Raststätte. Wegen dieser von der Berufungsbeklagten be-
wusst geschaffenen Konkurrenzsituation, von welcher diese derzeit stark profitie-
re, könne von den Berufungsklägerinnen erst recht nicht verlangt werden, dass
sie ihr bisheriges, umfangreiches Sortiment aufrechterhalte (act. 26 S. 6).
Eine Konkurrenzsituation könnte insofern von Bedeutung sein, als ein Leis-
tungsverweigerungsrecht aufgrund der Verletzung einer Hauptpflicht (allenfalls ei-
ner Nebenpflicht) oder aufgrund der Verletzung des Gebots von Treu und Glau-

- 20 -
ben durch die andere Vertragspartei geltend gemacht würde. Ein Leistungsver-
weigerungsrecht machten die Berufungsklägerinnen allerdings nicht explizit gel-
tend. Sofern sie ein solches sinngemäss geltend machten, ist es nicht genügend
substantiiert worden (die Berufungsklägerinnen äussern sich insbesondere nicht
dazu, wie sie die Konkurrenzregelung in Ziff. 7.2 des Hauptmietvertrages [vgl.
Ziff. 1.1. vorstehend] verstehen bzw. ob sie das Verhalten der Berufungsbeklag-
ten als Verletzung dieser Konkurrenzregelung betrachten bzw. inwiefern sie ein
Konkurrenzverbot aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten). Ange-
sichts der Vorbringen der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz, wonach die Beru-
fungsklägerinnen eine Konkurrenzsituation durch die Untermiete selbst verursacht
hätten (act. 16 S. 9), wäre eine klarere Darlegung, weshalb eine allfällige Konkur-
renzsituation durch die Berufungsbeklagte unzulässigerweise herbeigeführt wor-
den sein soll, notwendig gewesen. Es ist somit nicht weiter auf die Konkurrenzsi-
tuation einzugehen.
3.5. Im Sinne der vorstehenden Erwägungen wurde von der Berufungsbeklagten
glaubhaft dargetan, dass die Reduktion des Verkaufssortiments auf ein für die
B._____ nicht übliches Sortiment eine Vertragsverletzung darstellt.
4. Zu den Firmenlogos
4.1. Die Berufungsklägerinnen bringen vor, die Beschriftung "B._____" sei eine
Reklametafel. Sie zeige den potentiellen Kunden, dass sie ein A._____-Sortiment
erwarten könnten. Dieses Versprechen werde gegenüber den Kunden abgegeben
und sei nie Vertragsbestandteil gegenüber der Vermieterin geworden. Es sei
demzufolge nur logisch, wenn die Berufungsklägerinnen, wenn sie aus betriebs-
wirtschaftlichen Gründen eine Sortimentsänderung vornehmen wollten, welche
ihnen vertraglich nicht verboten werden dürfe, die Reklametafeln entfernten. Dar-
aus resultiere keine Vertragsverletzung. Dies gelte auch für die Montage (recte:
Demontage) sämtlicher Firmenlogos. Es habe nicht einmal glaubhaft gemacht
werden können, dass eine Verpflichtung der Berufungsklägerin 2 bestehe, eine
Beschriftung an der Fassade zu belassen. Die Entfernung des Firmenlogos habe
auch nicht zur Folge, dass ein Wegzug eines Mieters signalisiert werde. In
Ziff. 14.1 des Mietvertrages sei von einem Beschriftungskonzept für die ganze

- 21 -
Liegenschaft die Rede. Bei der Teilnahme am Konzept handle es sich primär um
die "interne Kundenführung". Es stehe der Berufungsbeklagten frei, eine neutrale
Beschilderung wie "Supermarkt" zu verwenden. Die Auswechslung dieser Schil-
der sei nicht Gegenstand des heutigen Verfahrens (act. 26 S. 6).
Ziff. 14.1. Abs. 2 des Mietvertrages räume der Mieterin zusätzlich das Recht,
aber sicher keine Pflicht ein, eine Aussenbeschriftung an den beiden Fassaden
anzubringen und erwähne ausdrücklich in diesem Zusammenhang einen Vorbe-
halt bezüglich der einzuholenden öffentlich-rechtlichen Bewilligung für Aussen-
werbung. Dies schliesse aber ein, dass die Berufungsklägerin berechtigt sei, die-
se Beschriftung wieder zu entfernen. Es gebe keine vertragliche Grundlage, die
die Berufungsklägerin 2 verpflichten würde, eine einmal montierte Reklametafel –
und um eine solche handle es sich hier – zu belassen. Auch Ausführungen zum
"Kundschaftswert" in diesem Zusammenhang seien irrelevant (act. 26 S. 7).
Die Vorinstanz mache geltend, dass sich die Demontage des Logos auf die
Kundschaft und damit auf die Verkaufstätigkeit der B._____ auswirken werde. Der
Berufungsbeklagten könne aber kein Schaden entstehen, wenn die Umsätze der
Berufungsklägerinnen weiter zurückgingen, was im Übrigen nur behauptet und
nicht näher glaubhaft gemacht worden sei. Im Mietvertrag sei eine Umsatzmiete
nur dann geschuldet, wenn der Jahresumsatz Fr. 6,4 Mio. überschreite. Im Ge-
gensatz zur Berufungsbeklagten, die ihre Umsätze im Tankstellenshop jedes Jahr
habe steigern können, seien die Umsätze der Berufungsklägerin 2 von 2010 auf
2011 von Fr. 1,56 Mio. auf Fr. 1,45 Mio. gesunken (act. 26 S. 7).
Es liege keine Vertragsverletzung nach Art. 257f OR vor, wenn die Beru-
fungsklägerinnen auf eine Kundenwerbung verzichteten, indem sie die beiden Lo-
gos an der Aussenwand entfernten. Die Behauptung der Berufungsbeklagten,
welche von der Vorinstanz übernommen worden sei, die Gebrauchspflicht
schliesse auch die Pflicht ein, das Firmenlogo der B._____ weiterhin an der Aus-
senwand zu führen, sei falsch und entbehre jeglicher vertraglicher Grundlage
(act. 26 S. 8).

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4.2. Eine vertragliche Pflicht, ein Logo anzubringen, wurde nicht ausdrücklich
vereinbart. Dass die Formulierung "Die Mieterin verpflichtet sich, an diesem Kon-
zepte teilzunehmen und die Kosten für die Erstellung, Montage, allfällige Aende-
rungen und Demontage der Schilder zu übernehmen" (vgl. Ziff. 14 des Haupt-
mietvertrages in vorstehender Ziff. 1.1.) mit einer Pflicht zur Anbringung eines Lo-
gos gleichzusetzen ist, darf bezweifelt werden. Es entsteht vielmehr der Eindruck,
dass eine Pflicht vereinbart wurde, das Beschriftungskonzept der Berufungsbe-
klagten zu befolgen, sofern eine Beschriftung angebracht wird. Es stellt sich somit
die Frage, ob ein Kundschaftswert geschaffen wurde bzw. ob die Berufungskläge-
rinnen aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben verpflichtet werden kön-
nen, die Logos weiterhin beizubehalten. Hier ist der Fall also anders gelagert als
beim Verkaufssortiment.
4.2.1. Dass der Berufungsbeklagten kein unmittelbarer Schaden durch eine Miet-
zinsreduktion der Berufungsklägerin 2 droht, wie dies die Berufungsklägerinnen
andeuten, erscheint durchaus glaubhaft. Wie die Berufungsklägerinnen richtig
bemerken, ist eine Umsatzmiete erst über Fr. 6,4 Mio. Umsatz pro Jahr geschul-
det (vgl. Ziff. 5.2. des Hauptmietvertrages; act. 4/3). Angeblich liegen die Umsätze
der Berufungsklägerin 2 aber deutlich darunter. Auch die Berufungsbeklagte führ-
te in ihrer Eingabe an die Vorinstanz aus, dass die Schwelle für die Umsatzmiete
noch nicht erreicht worden sei (act. 2 S. 9). Eine Mietzinsreduktion droht somit
nicht unmittelbar, sondern allenfalls hypothetisch, indem durch die Entfernung der
Logos zukünftig noch weniger Kundschaft angezogen wird und die Schwelle für
die Umsatzmiete wohl kaum erreicht werden dürfte. Hier ist allerdings zu bemer-
ken, dass die Berufungsklägerin 2 nicht dazu verpflichtet wurde, einen Umsatz zu
generieren, der über Fr. 6,4 Mio. liegt und damit einen Anspruch der Berufungs-
beklagten auf eine Umsatzmiete begründen würde. Die Berufungsbeklagte 2 wur-
de lediglich zur Gebrauchspflicht verpflichtet, welche sie bei Beibehaltung des
B._____-Sortiments auch erfüllt. Dass der Umsatz selbst bei Einhaltung des
B._____-Sortiments in Zukunft nicht steigen wird, ist möglich. Gemäss Ge-
schäftsbericht 2010 der Berufungsbeklagten wirkten sich fehlende Frequenzen
auf die Ladenetage aus. Alle Läden hätten über fehlenden Umsatz geklagt
(act. 12/1 S. 5). Ein Zusammenhang zwischen der Entfernung der Logos und den

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Mietzinseinnahmen der Berufungsbeklagten erscheint deshalb nicht als genügend
glaubhaft gemacht. Allerdings sind die Mietzinseinnahmen unter dem Aspekt des
Kundschaftswerts nicht der springende Punkt.
4.2.2. Der massgebende Punkt ist die Frage, ob durch die Entfernung der Logos
der Anschein erweckt wird, dass die Räumlichkeiten nicht mehr benutzt werden
und dies den Wert der Liegenschaft in Form von Kundenverlusten beeinträchtigt.
Diese Frage ist – im Sinne einer summarischen Beurteilung – durchaus zu beja-
hen. Der B._____-Shop wurde am tt.mm.2009 eröffnet und bestand seit mehr als
zwei Jahren, als die Berufungsklägerin 2 ihr Ansinnen, unter anderem sämtliche
Logos zu entfernen, der Berufungsklägerin 1 und durch diese der Berufungsbe-
klagten mitteilte (act. 4/8 und act. 4/9). Nach zwei Jahren kann bereits von einem
Kundschaftswert ausgegangen werden. Die Umsatzzahlen der Berufungsbeklag-
ten 2 belegen auch, dass Kundschaft vorhanden ist (wenn auch nicht im erwarte-
ten Ausmass; vgl. act. 26 S: 7 und act. 12/3a). Die bestehende Kundschaft wäre
durch die Demontage der Logos, vor allem der Logos an der Aussenfassade, mit
grosser Wahrscheinlichkeit irritiert und nähme an, die Berufungsklägerin 2 sei
ausgezogen. Der Behauptung der Berufungsklägerinnen, die Entfernung des Fir-
menlogos habe nicht zur Folge, dass ein Wegzug eines Mieters signalisiert werde
(vgl. Ziff. 4.1. vorstehend), ist somit nicht zuzustimmen. Die Entfernung der Logos
würde zumindest teilweise zu einem Verlust der Kundschaft führen, was nicht nur
auf die Berufungsbeklagte 2 und ihren Umsatz, sondern auf den gesamten
Standort der Raststätte Auswirkungen hätte und zu einer Beeinträchtigung des
Werts der Raststätte führen würde.
Ob mit der Berufungsklägerin 1 oder der Berufungsklägerin 2 ursprünglich
vereinbart wurde, sie sei Ankermieterin und Teil eines bestimmten Mietermixes,
ist nicht wesentlich. Wesentlich ist, ob ein Kundschaftswert geschaffen wurde,
was nach zweijährigem Bestand des Geschäfts zu bejahen ist. Es kann nicht da-
von ausgegangen werden, dass der Kundschaftswert ausschliesslich von der Be-
rufungsklägerin 2 geschaffen wurde (vgl. den Hinweis der Berufungsklägerinnen
in act. 26 S. 4). Es war die Berufungsbeklagte, welche ihren Standort bewusst mit

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der Berufungsklägerin 1 bzw. der Berufungsklägerin 2 ausstattete, wodurch sie ih-
ren Teil zur Schaffung eines Kundschaftswertes beigetragen hat.
Aufgrund des bestehenden Kundschaftswerts würde die Demontage der Lo-
gos durch die Berufungsklägerinnen ein Verhalten wider Treu und Glauben dar-
stellen. Es ist an dieser Stelle ausserdem zu erwähnen, dass die Berufungskläge-
rin 2 kaum ein Interesse daran hat, die Logos zu entfernen, wenn sie dazu ver-
pflichtet wird, den Supermarkt weiterhin als B._____-shop mit B._____-Produkten
zu betreiben. Sie führt schliesslich selber aus, die Entfernung der Reklametafel
sei logisch, wenn sie aus betriebswirtschaftlichen Gründen eine Sortimentsände-
rung vornehme (act. 26 S. 6).
5. Nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil
5.1. Die Berufungsklägerinnen führen aus, die Berufungsbeklagte habe nicht
nachweisen können, dass durch die Verhaltensweise der Berufungsklägerin 2 die
"Attraktivität" der Raststätte leide. Die Raststätte lebe nicht primär von der nur ge-
rade knapp 380m2 grossen Ladenfläche der Berufungsklägerin 2. Sie werde
durch die beiden Tankstellen, die beiden Tankstellenshops, zwei Kaffees im Zwi-
schengeschoss und einem Restaurantbetrieb im 2. OG dominiert. Aus den Re-
giebetrieben der Berufungsbeklagten, d.h. aus den Shops, den Betriebsstoffen
und dem Restaurant sei letztes Jahr ein Umsatz von rund Fr. 18 Mio. generiert
worden. Die Berufungsbeklagte habe demgegenüber nur gerade Fr. 1,45 Mio. er-
wirtschaftet (act. 26 S. 8).
Weiter bringen die Berufungsklägerinnen vor, der Durchschnittskunde kom-
me in die Raststätte, weil er tanken und sich allenfalls verpflegen oder mit Le-
bensmitteln im Erdgeschoss eindecken wolle, wie die Vorinstanz zu Recht aus-
führe. Der Durchschnittskunde wisse anhand der Reklametafeln, die er vor der
Autobahnausfahrt sehe, dass nebst der Firma H._____ und dem Kleiderladen
auch die B._____ ihre Produkte anbiete. Durch das Entfernen dieses Logos an
der Aussenwand verschwinde der Hinweis darauf, dass die Firma B._____ in der
Raststätte eine Filiale führe, doch sei nicht genügend glaubhaft dargelegt worden,
wie sich diese Veränderung zum Nachteil für die gesamte Raststätte auswirken

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solle. Es sei nicht einmal ansatzweise dargelegt worden, weshalb eine "Umsatz-
einbusse" bei den weiteren Mietern folgen solle, falls die von den Berufungskläge-
rinnen geplanten Massnahmen umgesetzt würden. Wie erwähnt, sei es gerichts-
notorisch, dass Kunden eine Autobahnraststätte nicht primär wegen den Ein-
kaufsmöglichkeiten aufsuchten, sondern wegen der Notwendigkeit zu tanken und
um eine Pause machen zu können, bei welcher sie sich auch verpflegten (act. 26
S. 8 f.).
Es werde von der Vorinstanz behauptet, dass "unter Umständen" mit Minde-
rungsansprüchen resp. Problemen bei allfälligen Weitervermietungen der Lokali-
täten zu rechnen sei, falls die Beklagte ihre geplanten Massnahmen umsetze. Die
von der Vorinstanz gemachte "Hypothese" bezüglich der angeblichen Minderung
der Attraktivität der gesamten Anlage sei weder gerichtsnotorisch geschweige
denn glaubhaft gemacht worden. Massgeblich für die Beurteilung des Nachteils
und der Bedrohungslage seien objektive Kriterien und nicht die subjektiven Vor-
stellungen des Gesuchstellers. Die von der Berufungsbeklagten angeführten
Gründe für die angebliche Vertragsverletzung seien vage und unklar. Es sei die
Rede davon, dass Mietzinseinnahmen entgingen, soweit die Umsatzschwelle be-
troffen werde. Gleichzeitig werde aber eingestanden, dass dies noch nicht konkret
sei, womit ohne Weiteres davon ausgegangen werde, dass hier konkret eben kein
nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil vorhanden sei. Es werde nicht dar-
gelegt, welche übrigen Mieter der Raststätte auch über die Umsatzentwicklung
klagten. Weiter werde nicht einmal ansatzweise dargelegt, weshalb und wie durch
den Wegfall des Logos an der Aussenfassade resp. der Sortimentsstraffung der
Berufungsklägerin 2 ein materieller oder immaterieller Schaden entstehen könne.
Offensichtlich seien die Umsätze nach Ansicht der Berufungsbeklagten derzeit
überall steigend. In keiner Art und Weise werde von Seiten der Berufungskläge-
rin 2 eine Betriebsschliessung geplant. Weshalb die übrigen Läden trotz der stei-
genden Besucherzahlen der Raststätte Umsatzeinbussen erleiden sollten, werde
nicht einmal glaubhaft gemacht (act. 26 S. 9 f.).
Die Berufungsbeklagte habe die Behauptung, die anderen Mieter könnten
Minderungsansprüche geltend machen, weil die Berufungsbeklagte ihrerseits ihr

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Versprechen auf einen ausgewogenen Mietermix mit dem Ankermieter A._____
nicht mehr erfülle, was einen immateriellen Schaden zur Folge habe, nicht genü-
gend substantiiert. Es seien denn auch keine Mietverträge oder Dokumente ein-
gereicht worden, welche diese Behauptung belegten. Im Mietvertrag der Beru-
fungsbeklagen mit den Berufungsklägerinnen sei denn auch keine solche Zusi-
cherung eines ausgewogenen Mietermixes garantiert worden. Es sei daher zu
erwarten, dass keinem der übrigen Mitmieter ein solcher Mietermix vertraglich
verbindlich zugesichert worden sei. Weiter seien die Berufungsklägerinnen, so-
lange sie ihre Vertragsverpflichtungen erfüllten, nicht an solche Zusicherungen
der Berufungsbeklagten an Dritte gebunden (act. 26 S. 10).
5.2. Auch wenn die Berufungsklägerin 2 im Vergleich zu anderen Mietern in der
Raststätte einen tieferen Umsatz erzielt (vgl. act. 19/2 und act. 26 S. 8), so führt
dies nicht zwangsläufig dazu, dass die Reduktion ihres Sortiments und die De-
montage der Logos keinen nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil für die
Berufungsbeklagte zur Folge haben können. Durch die Anbringung ihres Logos
an der Aussenfassade hat die Berufungsklägerin 2 klar kundgetan, dass sie an-
wesend ist. Sie hat damit zumindest nach aussen die Wirkung eines Ankermieters
geschaffen. Im Gegensatz zur Vorinstanz erachtet die Kammer es zwar als nicht
genügend glaubhaft gemacht, dass die Berufungsbeklagte die Berufungskläge-
rin 2 als Ankermieterin verpflichtet hat und mit ihr ein bestimmter Mietermix ver-
einbart wurde – ausserdem trifft es zu, dass die Berufungsklägerin 2 nicht an Zu-
sicherungen der Berufungsbeklagten an Dritte gebunden ist. Es ist jedoch Tatsa-
che, dass die Berufungsklägerin 2 ein Logo an der Aussenfassade angebracht
hat, welches bereits seit zwei Jahren dort hängt. Das Logo ist prominent an
oberster Stelle über zwei weiteren Logos angebracht. Andere Logos an der Aus-
senfassade gibt es nicht, mit Ausnahme des Logos der Raststätte "E._____" (vgl.
act. 12/8). Durch die Anbringung ihres Logos an der Aussenfassade schuf die Be-
rufungsklägerin 2 somit selbst eine Situation, in welcher ihr Name und ihr guter
Ruf eng mit der Raststätte verbunden sind.
5.3. Würde die Berufungsklägerin 2 ihr Sortiment reduzieren und das Logo an
der Aussenfassade entfernen, so hätte dies Wirkung auf diejenigen Kunden, die

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bisher bei ihr einkauften. Aufgrund des reduzierten Sortiments käme mit grosser
Wahrscheinlichkeit ein Teil der Kundschaft nicht wieder. Wie die Vorinstanz zu
Recht ausführte: "Sollte ein Kunde einmal enttäuscht werden, kommt er nicht ein
weiteres Mal" (act. 25 S. 13). Diese Kunden würde nicht nur die Berufungskläge-
rin 2 verlieren, sondern – soweit der Kundschaftswert auch durch die Berufungs-
beklagte geschaffen wurde – auch die Berufungsbeklagte. Dieser Verlust muss
zwar nicht sofort mit der Reduktion des Sortiments oder der Demontage der Lo-
gos eintreten. Er tritt aber spätestens in demjenigen Zeitpunkt ein, in welchem ein
Kunde enttäuscht wird, was passiert, wenn er die Raststätte besucht oder besu-
chen möchte. Der Kundenverlust wird deshalb mit der Reduktion des Sortiments
oder der Demontage der Logos initiiert. Wie bereits erwähnt, hätte der Verlust an
Kundschaft kaum Auswirkungen auf die Mietzinseinnahmen der Berufungsbeklag-
ten durch die Berufungsklägerin 2, da die Berufungsklägerin 2 keinen Umsatz er-
zielt, welcher eine Umsatzmiete zur Folge hat und zu einem solchen Umsatz auch
nicht verpflichtet werden kann (vgl. Ziff. 4.2.1. vorstehend). Der Verlust an Kund-
schaft wird jedoch nicht anhand der Mietzinseinnahmen beurteilt, sondern anhand
des blossen Verlustes an Kundschaft (vgl. die in Ziff. 3.3.1. vorstehend genannten
Bundesgerichtsentscheide). Aus diesem Grund ist bereits bei einem Kundenver-
lust selbst ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil zu bejahen. Wie gross
der Kundenverlust im Verhältnis zur gesamten Kundschaft der Raststätte ist,
spielt dabei keine Rolle.
5.4. Darüber hinaus ist eine Umsatzeinbusse bei der Berufungsbeklagten denk-
bar, wenn die Kunden, welche bisher im B._____-shop einkauften, auch die An-
gebote der Berufungsbeklagten in der Raststätte nutzten. Erfahrungsgemäss
kommt es mit grosser Wahrscheinlichkeit zu solchen Überschneidungen, wenn
auch nicht in allen Fällen. Es besteht somit zusätzlich das Risiko von Kundenver-
lusten für die Berufungsbeklagte selbst, was zu einer Umsatzeinbusse führen
würde. Ein solcher finanzieller Verlust ist nicht wieder gutzumachen. Inwiefern
Minderungsansprüche der übrigen Mieter erfolgreich durchgesetzt werden könn-
ten, kann hier nicht abgeschätzt werden. Die Gefahr solcher Minderungsansprü-
che im Zusammenhang mit dem Verhalten der Berufungsklägerin 2 konnte indes-
sen auch nicht genügend glaubhaft gemacht werden.

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6. Zeitliche Dringlichkeit
6.1. Die Berufungsklägerinnen bringen vor, die Voraussetzung der qualifizierten
Dringlichkeit für eine vorsorgliche Massnahme sei nicht gegeben. Die Berufungs-
beklagte habe im Rahmen ihrer Klage nicht darlegen können, weshalb eine vor-
sorgliche Massnahme notwendig sei und nicht das Ergebnis eines ordentlichen
Prozesses abgewartet werden könne. Die von der Vorinstanz angeführten "Be-
weisprobleme" der Berufungsbeklagten könnten sicher nicht Grund für eine Dring-
lichkeit eines vorsorglichen Massnahmeentscheids sein. Im Gegenteil könne die
Berufungsklägerin 2 darlegen, dass ihr durch die auferzwungene Sortimentsfüh-
rung monatlich mehrere tausend Franken Verlust entstünden, dass Frischproduk-
te nicht verkauft werden könnten (act. 26 S. 10).
6.2. Auch wenn die zeitliche Dringlichkeit in Art. 261 nicht explizit erwähnt wird,
gehört sie zum Voraussetzungskatalog für vorsorgliche Massnahmen. Die zeitli-
che Dringlichkeit ist implizit im Kriterium des drohenden, nicht leicht wieder gut-
zumachenden Nachteils enthalten (vgl. Botschaft zur ZPO, BBl 2006 7221 7354;
vgl. auch Ziff. 3.2.1. vorstehend). Wie bereits ausgeführt wurde, wird der Kunden-
verlust mit der Reduktion des Sortiments oder der Demontage der Logos initiiert
(vgl. Ziff. 5.3.). Deshalb ist die Voraussetzung der zeitlichen Dringlichkeit gege-
ben. Würde ein ordentlicher Prozess abgewartet, so wäre ein Nachteil bereits
eingetreten und könnte nicht leicht wieder gutgemacht werden.
6.3. Es trifft zu, dass Beweisprobleme kein Grund für eine Dringlichkeit eines
vorsorglichen Massnahmeentscheids sein können. Es darf aber bezweifelt wer-
den, dass die Vorinstanz dies mit ihren Ausführungen zum Ausdruck bringen woll-
te. Da die zeitliche Dringlichkeit im Sinne der vorstehenden Erwägung zu bejahen
ist, erübrigt es sich, die Ausführungen der Vorinstanz hierzu genauer zu überprü-
fen.
7. Fazit
Es sind sämtliche Voraussetzungen für den Erlass vorsorglicher Massnahmen er-
füllt. Die Berufung ist somit abzuweisen, und der vorinstanzliche Entscheid vom
12. April 2012 ist zu bestätigen. Der Vollständigkeit halber festzuhalten ist, dass

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die Prosequierungsfrist für die Klägerin und Berufungsbeklagte mit dem Ablauf
der Rechtsmittelfrist für die Anfechtung des Entscheides der Berufungsinstanz mit
Beschwerde in Zivilsachen oder mit dem Entscheid des Bundesgerichts, zu laufen
beginnt (vgl. act. 34).
8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
8.1. Bei einem Streitwert von Fr. 50'000.– (vgl. act. 29) und dem erhöhten Zeit-
aufwand des Gerichts ist die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren auf
Fr. 5'000.– festzusetzen (§§ 12 Abs. 1 und Abs. 2 in Verbindung mit 2 Abs. 1 lit. a,
4 Abs. 1 und 2 und 8 Abs. 1 GebV OG). Die Gerichtsgebühr ist von dem von den
Berufungsklägerinnen geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen. Vorzubehalten
ist der endgültige Entscheid des Gerichts im ordentlichen Verfahren. Versäumt die
Berufungsbeklagte die Frist zur Anhängigmachung der Klage gemäss Dispositiv-
Ziffer 4 des bestätigten vorinstanzlichen Entscheides, ist sie zu verpflichten, den
Berufungsklägerinnen den Betrag von Fr. 5'000.– zu ersetzen.
8.2. Der Berufungsbeklagten ist mangels Umtrieben für das Berufungsverfahren
keine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Zusprechung einer Parteientschä-
digung für die Berufungsklägerinnen ist dem Gericht im ordentlichen Verfahren
vorzubehalten. Versäumt die Berufungsbeklagte die Frist zur Anhängigmachung
der Klage gemäss Dispositiv-Ziffer 4 des vorinstanzlichen Entscheides, ist sie zu
verpflichten, die Berufungsklägerinnen für das Berufungsverfahren mit je
Fr. 1'200.– (zuzüglich 8% MWST) zu entschädigen (§ 13 Abs. 1 und 4 in Verbin-
dung mit § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1 und § 9 AnwGebV).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und der vorinstanzliche Entscheid vom
12. April 2012 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und
von dem von den Berufungsklägerinnen geleisteten Vorschuss bezogen.
Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im ordentlichen

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Verfahren. Versäumt die Berufungsbeklagte die Frist zur Anhängigmachung
der Klage gemäss Dispositiv-Ziffer 4 des bestätigten vorinstanzlichen Ent-
scheides, wird sie verpflichtet, den Berufungsklägerinnen den Betrag von
Fr. 5'000.– zu ersetzen.
3. Der Berufungsbeklagten wird mangels Umtrieben für das Berufungsverfah-
ren keine Parteientschädigung zugesprochen. Die Zusprechung einer Par-
teientschädigung für die Berufungsklägerinnen bleibt dem Gericht im or-
dentlichen Verfahren vorbehalten. Versäumt die Berufungsbeklagte die Frist
zur Anhängigmachung der Klage gemäss Dispositiv-Ziffer 4 des bestätigten
vorinstanzlichen Entscheides, wird sie verpflichtet, die Berufungsklägerinnen
für das Berufungsverfahren mit je Fr. 1'200.– (zuzüglich 8% MWST) zu ent-
schädigen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Einzelgericht des Be-
zirksgerichts Affoltern, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 50'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Muraro-Sigalas
versandt am: