zh_obergericht · NG260005 · 2026-06-08 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung / Feststellung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG260005-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzoberrichterin Dr. M. Isler so-
wie Gerichtsschreiberin Dr. S. Scheiwiller
Urteil vom 8. Juni 2026
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
1 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. Y._____
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Feststellung
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht)
vom 29. Januar 2026 (MJ260003)

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Erwägungen:
1.
1.1 Der Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) reichte am
20. Januar 2026 beim Kollegialgericht des Mietgerichts Zürich (nachfolgend Vorin-
stanz) – unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde Zürich –
Klage ein, wobei er die Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung vom 30. Juli
2025, eventualiter deren Aufhebung wegen Ungültigkeit, subeventualiter die Er-
streckung des Mietverhältnisses betreffend das Kebab-Restaurant an der
D._____-strasse …, … Zürich um 5 Jahre (bis 31. Januar 2031), mindestens um
3 Jahre (bis 31. Januar 2029), verlangte (vgl. act. 7/1; act. 7/6). Mit Beschluss
vom 29. Januar 2026 trat die Vorinstanz auf die Klage nicht ein (vgl. act. 3 = act. 6
[Aktenexemplar] = act. 7/8).
1.2 Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 12. Februar 2026
rechtzeitig Berufung bei der Kammer (act. 2; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 7/9). Der
mit Verfügung vom 18. Februar 2026 vom Berufungskläger einverlangte Kosten-
vorschuss ging fristgerecht ein (vgl. act. 8-10). Die vorinstanzlichen Akten wurden
von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1-10). Das Verfahren ist spruchreif.
1.3 Im Übrigen hätte der Berufungsbeklagte 1 bereits am 13. November 2025
beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich bezüglich der im Streit ste-
henden Räumlichkeiten an der D._____-strasse …, … Zürich, ein Ausweisungs-
begehren gegen die E._____ GmbH gestellt, deren einzelzeichnungsberechtigter
Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung A._____, also der Beru-
fungskläger, ist. Das Ausweisungsbegehren erfolgte im Nachgang an eine am
11. bzw. 22. September 2025 ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsrück-
standes im Sinne von Art. 257d OR. Mit Urteil vom 15. April 2026 hiess das Ein-
zelgericht das Ausweisungsbegehren gut (vgl. Geschäfts-Nr. ER250203 act. 6).
Gegen dieses Urteil erhob die E._____ GmbH Berufung, welche von der Kammer
mit Urteil vom 4. Juni 2026 abgewiesen wurde; die von der Vorinstanz angeord-
nete Ausweisung wurde mithin bestätigt (vgl. Geschäfts-Nr. LF260044).

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2.
2.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.-- be-
trägt (Art. 308 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZPO). Ist die Beendigung des Mietverhält-
nisses Streitgegenstand und würde deren Unzulässigkeit die Schutzfrist auslösen,
entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III
346 E. 1.2.2.3). Stellt man für die Streitwertberechnung vorliegend auf den Unter-
mietvertrag vom 1. Mai 2023 ab, so ist der monatliche Mietzins von Fr. 7'000.--
massgeblich. Unter Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist resultiert ein
Streitwert von Fr. 252'000.-- (= 36 Mt. x Fr. 7'000.--). Damit ist der erforderliche
Streitwert ohne Weiteres gegeben und die Berufung zulässig ist.
2.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Mit der Berufung
kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sach-
verhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Behauptungen und Be-
weismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster In-
stanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz
unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317 ZPO). Diejenige Partei, welche vor
der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat darzutun und zu be-
weisen, dass diese Voraussetzungen vorliegen (vgl. REETZ, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4.A. 2025, Art. 317 N 34). Ansonsten blei-
ben die neuen Tatsachen und Beweismittel unberücksichtigt.
3.
3.1 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, der Berufungskläger behaupte im
Hauptstandpunkt, dass zwischen ihm und den Berufungsbeklagten überhaupt nie
ein Mietverhältnis bestanden habe. Im Verfahren könne es daher so oder anders
nicht um sein Recht gehen, die beschriebenen Räumlichkeiten weiterhin zu be-
nützen, jedenfalls nicht gegenüber den Berufungsbeklagten. Damit liege keine
mietrechtliche Kündigungsschutzstreitigkeit im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO vor. Der vorliegenden Klage sei mangels Rechtsschutzinteresses von vorn-
herein der Boden entzogen und es sei nicht darauf einzutreten (vgl. act. 6 E. 3.2).

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3.2 In seiner Berufungseingabe macht der Berufungskläger im Gegensatz zu
seiner Klage vor Vorinstanz nicht mehr geltend, dass gar kein Mietverhältnis be-
standen habe. Vielmehr bringt er neu vor, dass die Kündigung auf einem unzutref-
fenden Mietvertrag basiere. Er, der Berufungskläger, habe die Kündigung ange-
fochten, weil sie sich auf einen in deutscher Sprache verfassten Mietvertrag bezo-
gen habe, der allerdings gar nicht mit ihm persönlich, sondern mit der E._____
GmbH abgeschlossen worden sei. Auch das Ausweisungsverfahren, das gegen
die E._____ GmbH angestrengt worden sei (vgl. E. 1.3), stütze sich auf einen un-
zutreffenden Mietvertrag. Wie er jedoch in den Eingaben vom 22. Dezember 2025
und 8. Januar 2026 ausgeführt und dokumentiert habe, sei am 1. April 2024 (mit
dem Berufungskläger) ein Mietvertrag in türkischer Sprache geschlossen worden,
welcher in jedem Falle den deutschsprachigen Vertrag abgelöst habe. Ausserdem
werde (gerichtlich) geprüft, ob nicht zwischen der Eigentümerin und Hauptvermie-
terin und ihm, dem Berufungskläger, ein direktes Mietverhältnis bestehe. Jeden-
falls bestehe durchaus ein Rechtsschutzinteresse, da ohne Nichtig- bzw. Ungülti-
gerklärung der Kündigung die Räumung drohe (vgl. act. 2 S. 2 f.).
3.3 Bei diesen Ausführungen rund um den Mietvertrag handelt es sich allesamt
um Noven, wobei es der Berufungskläger versäumt darzutun, weshalb er sich erst
vor der Berufungsinstanz zum angeblichen Bestehen von verschiedenen Mietver-
trägen äussert. Die Eingaben, auf welche er in der Berufungseingabe verweist,
datieren vom 22. Dezember 2025, 8. Januar 2025 und 27. August 2025 (vgl.
act. 4/1-3) und stammen aus dem vorinstanzlichen Ausweisungs- und Feststel-
lungsverfahren, womit ihm die betreffenden Tatsachen bereits vor Klageeinrei-
chung am 20. Januar 2026 (vgl. E. 1.1) bekannt waren. Entsprechend sind die
Noven unzulässig und nicht zu berücksichtigen (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO; E. 2.2).
Es bleibt bei der Aussage des Berufungsklägers vor Vorinstanz, wonach er keine
Kenntnis von einem Mietverhältnis zwischen ihm und den Berufungsbeklagten
habe. Unter diesen Umständen ist gegen die vorinstanzliche Beurteilung, wonach
mangels Mietverhältnisses zwischen den Parteien keine mietrechtliche Kündi-
gungsschutzstreitigkeit vorliege und damit auch kein Rechtsschutzinteresse be-
stehe, nichts einzuwenden.

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3.4 Im Übrigen führt der Berufungskläger aus, die Gegenseite habe im Rahmen
der Schlichtungsverhandlung eingeräumt, dass ihre Kündigung vom 30. Juli 2025
ungültig sei, was – sofern dies im gerichtlichen Verfahren bestätigt würde – einer
Anerkennung bzw. einem Rückzug der Kündigung gleichkomme (vgl. act. 2 S. 3).
Da es vorliegend jedoch an einer entsprechenden Bestätigung durch das Gericht
fehlt, erübrigen sich Weiterungen hierzu.
3.5 Ob der Berufungskläger angesichts der von der Kammer mit Urteil vom
4. Juni 2026 bestätigten Ausweisung der E._____ GmbH, deren einzelzeich-
nungsberechtigter Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung er ist,
aus den im Streit stehenden Räumlichkeiten (vgl. E. 1.2) überhaupt noch ein
Rechtsschutzinteresse am vorliegenden Verfahren hat, kann nach dem Gesagten
offen bleiben.
3.6 Der Berufungskläger dringt mit seinen Argumenten in seiner Berufung nicht
durch. Die Vorinstanz ist zu Recht mangels Rechtsschutzinteresse nicht auf die
Klage eingetreten. Die Berufung ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist.
4.
4.1 Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten
und der Parteientschädigung wurden nicht vorgebracht. Die erstinstanzliche Kos-
ten- und Entschädigungsregelung ist zu bestätigen.
4.2 Ausgangsgemäss hat der Berufungskläger die Prozesskosten des zweitin-
stanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Unter Berücksichtigung
des geringen Aufwands rechtfertigt es sich, unter Anwendung von § 4 GebV OG
sowie § 12 Abs. 1 GebV OG, die Entscheidgebühr auf Fr. 800.-- festzusetzen.
4.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Dem Berufungskläger
nicht, weil er unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, da ihnen im Berufungsver-
fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.-- festgesetzt, dem
Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über
Fr. 15'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. S. Scheiwiller
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