zh_obergericht · LF240027 · 2024-03-27 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240027-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. A.
Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Urteil vom 27. März 2024
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
D._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufungen gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Bülach vom 2. Februar 2024 (ER230094)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietvertrag vom 21./26. Oktober 2022 mietete der Gesuchsgegner und
Berufungskläger 1 (nachfolgend: Berufungskläger 1) von der Gesuchstellerin und
Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) eine 3.5–Zimmerwohnung
an der E._____ 1 sowie die Garagenbox Nr. 2 in der Liegenschaft E._____, bei-
des in F._____ (act. 4/1 – 2). Die Gesuchsgegner und Berufungskläger 2 und 3
(nachfolgend: Berufungskläger 2 und 3) sind ohne Zustimmung der Berufungsbe-
klagten an der Adresse E._____ 1 in F._____ angemeldet. Mit Eingabe vom
15. November 2023 gelangte die Berufungsbeklagte an die Vorinstanz und stellte
gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegeh-
ren (act. 1). Mit Verfügung vom 20. November 2023 wurde den Berufungsklägern
Frist zur Stellungnahme und der Berufungsbeklagten Frist zur Leistung eines Kos-
tenvorschusses angesetzt (act. 5). Der Kostenvorschuss ging am 24. November
2023 ein (act. 7). Die Verfügung war dem Berufungskläger 1 am 15. Januar 2024
durch das Gemeindeammannamt G._____ (act. 9 – 11), den Berufungsklägern 2
und 3 war sie bereits am 23. November 2023 per Post zugestellt worden (act. 6).
Innert Frist liessen sich die Berufungskläger nicht vernehmen. Mit Verfügung vom
18. Januar 2024 der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichts
Bülach wurde das Schlichtungsverfahren zwischen dem Berufungskläger 1 und
der Berufungsbeklagten bis zum rechtskräftigen Abschluss des Ausweisungsver-
fahrens sistiert (act. 12). Mit unbegründetem Urteil vom 2. Februar 2024 hiess die
Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut und wies das Gemeindeammannamt
G._____ an, den Ausweisungsbefehl auf Verlangen zu vollstrecken. Mit Eingaben
vom 17. Februar 2024 ersuchten die Berufungskläger um Urteilsbegründung
(act. 15/1 – 3), woraufhin die Vorinstanz das Urteil begründete
(act. 17 = act. 22 = act. 24).
1.2. Mit Eingaben vom 8. März 2024 (Poststempel vom 9. März 2023) erhoben
die Berufungskläger Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil. Sinngemäss ersu-
chen sie um dessen Aufhebung, eventualiter sei ihnen eine Frist von 30 Werkta-
gen (Berufungskläger 1) resp. 30 Tagen (Berufungskläger 2) resp. von vier Wo-

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chen (Berufungskläger 3) für die Räumung der Mietobjekte zu gewähren
(act. 23A – C).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 – 20). Den Parteien
wurde der Eingang der Berufung mit Mitteilung vom 19. März 2024 angezeigt
(act. 26/1 – 4). Das Verfahren ist spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsant-
wort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit dem vorliegenden Ur-
teil ist der Berufungsbeklagten je ein Doppel der Berufungsschriften (act. 23A – C)
zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Das angefochtene Urteil stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid in
einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Abs. 2 ZPO). Mit der Vorinstanz (act. 22 E. 6.2) ist bei strittiger Kündigung
aufgrund des addierten Bruttomietzinses der beiden Mietobjekte von Fr. 1'720.–
(Mietzins der Wohnung: Fr. 1'600.– [act. 4/1 Ziff. 4]; Mietzins der Garagenbox:
Fr. 120.– [act. 4/2 Ziff. 4]; Fr. 1'600.– + Fr. 120.–) von einem Streitwert von
Fr. 61'920.– (36 x Fr. 1'720.–) auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Die
Streitwertschwelle für die Berufung ist damit erreicht.
2.2. Die Berufung gegen den im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid der Vorinstanz (vgl. Art. 257 Abs. 1 ZPO) ist bei der Rechtsmittelinstanz in-
nert 10 Tagen einzureichen (vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Den Berufungsklägern 1
und 2 konnte der begründete Entscheid nicht zugestellt werden. Da ihnen jedoch
die Verfügung vom 20. November 2023 (act. 6) wie auch das unbegründete Urteil
(act. 14) hatte zugestellt werden können, gilt das begründete Urteil in Anwendung
von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO als am 6. März 2024 zugestellt (act. 19, 20). Dem
Berufungskläger 3 wurde der begründete Entscheid am 29. Februar 2024 zuge-
stellt (act. 18). Mit Postaufgabe der Berufungsschriften am 9. März 2024 wurde
die Rechtsmittelfrist gewahrt.

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2.3.
2.3.1. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass die Berufung zudem (zu be-
gründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. An Rechtsmitteleingaben von
juristischen Laien werden allerdings nur minimale Anforderungen gestellt. Als An-
trag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt,
wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur
rudimentär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Ent-
scheid leidet bzw. weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen
Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH PF170034 vom 9. August
2017 E. 2.1 m.w.H.; OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011; OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011 E. 3.2). Werden auch die erwähnten minimalen
Anforderungen nicht erfüllt, so wird auf eine Berufung nicht eingetreten (vgl. OGer
ZH LF170027 vom 6. Juli 2017 E. 2.3).
Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens dar, sondern es ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges
Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1 m.H.a. die Botschaft zur Schwei-
zerischen ZPO, BBl 2006 S. 7374). Das Berufungsverfahren ist nicht der Ort, um
Versäumtes nachzuholen. Parteien müssen vielmehr von sich aus alles Relevante
in das erstinstanzliche Verfahren einbringen (REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Ha-
senböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 63). Neue Tatsa-
chen und Beweismittel dürfen nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Novenschranke
von Art. 317 Abs. 1 ZPO greift unabhängig davon, ob sich die novenvorbringende
Partei im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten liess oder nicht. Sie ist
stets für das Nichtvorbringen vor erster Instanz selbst verantwortlich (BGer
4D_8/2015 vom 21. April 2015 E. 2.3; CHK ZPO-SUTTER-SOMM/SEILER, Zürich
2021, Art. 317 N 9). Diejenige Partei, welche vor der Berufungsinstanz das No-
venrecht beanspruchen will, hat darzutun und zu beweisen, dass die Vorausset-
zungen vorliegen (BGE 144 III 349 E. 4.2.1; 143 III 42 E. 4.1). Im Fall unechter

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Noven (Tatsachen und Beweismittel, die sich vor dem erstinstanzlichen Entscheid
verwirklicht haben) hat sie namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb
sie die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbrin-
gen können (vgl. BGer 5A_456/2016 vom 28. Oktober 2016 E. 4.1.1;
5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1 je m.w.H.; OGer ZH LF160084
vom 24. Januar 2017, E. II./1.1-2 m.w.H.). Fehlt es an entsprechenden Ausfüh-
rungen, erweist sich die Berufung in Bezug auf die darin vorgetragenen Noven als
unbegründet, sofern nicht auf der Hand liegt, dass sich die neuen Tatschen erst
nach dem Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens verwirklicht haben oder aus
anderen Gründen offensichtlich der Vorinstanz noch nicht hatten vorgetragen wer-
den können (vgl. REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 34; OGer ZH LB140014 vom
3. Juni 2014 E. III/2.).
2.3.2. In seiner Rechtsmitteleingabe macht der Berufungskläger 1 geltend, die
Nichtzahlung der Mietzinsen sei auf unvorhersehbare Umstände zurückzuführen
(Verlust der Arbeitsstelle), die ausserhalb seiner Kontrolle gelegen hätten. Er sei
ernsthaft daran interessiert gewesen, seine finanziellen Verpflichtungen zu erfül-
len und habe versucht, mit der Berufungsbeklagten eine Ratenzahlung zu verein-
baren. Die Berufungsbeklagte habe jedoch lediglich ein für ihn nicht erfüllbares
Angebot gemacht (Verweis auf act. 25/3 – 5). Mittlerweile werde ein Betrag von
Fr. 1'000.– gepfändet. Möglicherweise sei er nicht ausreichend über seine Rechte
und Pflichten als Mieter (Zahlungsfristen und deren Verlängerung) informiert ge-
wesen, was zu Missverständnissen und Fehlinterpretationen geführt haben
könnte. Auch sei die Kommunikation mit der Verwaltung in der Vergangenheit
mangelhaft gewesen (mit Verweis auf act. 25/1 – 2). Abschliessend macht er gel-
tend, er habe aufgrund der Betreibungen erhebliche Probleme bei der Wohnungs-
suche.
Die Berufungskläger 2 und 3 bringen vor, sie hätten den Mietzins stets
pünktlich an den Berufungskläger 1 bezahlt und seien davon ausgegangen, dass
auch dieser (als der Hauptmieter) seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen
sei. Dass dies nicht so gewesen sei, was ausserhalb ihrer Kontrolle gelegen

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habe, hätten sie nicht gewusst. Erst mit dem angefochtenen Urteil hätten sie vom
Fehlverhalten des Berufungsklägers 1 erfahren. Beide brachten abschliessend
vor, zu beabsichtigen, die Wohnung innert 30 Tagen (Berufungskläger 2) bzw. in-
nert vier Wochen (Berufungskläger 3) zu verlassen.
2.3.3. Die Berufungskläger hatten sich vor Vorinstanz nicht vernehmen lassen
(vgl. E. 1.1 oben). Bei den von den Berufungsklägern (erst) vor der Rechtsmitte-
linstanz geltend gemachten Tatsachenbehauptungen und eingereichten Beweis-
mittel handelt es sich um sog. unechte Noven. In Anwendung von Art. 317 Abs. 1
ZPO wäre es ihnen oblegen, darzutun, dass und inwiefern ein früheres Vorbrin-
gen nicht möglich war. Die Berufungsschriften enthalten keine diesbezüglichen
Ausführungen, womit der Nachweis für die Zulässigkeit der Noven nicht erbracht
wurde. Folglich sind die Noven in den Berufungsbegründungen nicht zu berück-
sichtigen. Sowohl die Berufungsschriften des Berufungsklägers 1 als auch der Be-
rufungskläger 2 und 3 erweisen sich deshalb als unbegründet und auf sie ist nicht
einzutreten.
3.
3.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 61'920.– (vgl. E. 2.1 oben)
beträgt die ordentliche Grundgebühr rund Fr. 6'500.–. Da sich der Streitwert aus
wiederkehrenden Leistungen ergibt, ist unter Berücksichtigung der geringen
Schwierigkeit des Falls und des geringen Aufwands die Entscheidgebühr auf
Fr. 1'500.– festzulegen (vgl. §§ 4 i.V.m. 8 und 12 GebV OG). Die Kosten des Be-
rufungsverfahrens sind den Berufungsklägern je zu einem Drittel, unter solidari-
scher Haftung für den gesamten Betrag (Art. 106 Abs. 3 ZPO), aufzuerlegen.
3.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen; den Beru-
fungsklägern nicht, weil sie mit ihren Berufungen unterliegen und der Berufungs-
beklagten nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädi-
gen wären.

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Es wird erkannt:
1. Auf die Berufungen der Berufungskläger 1, 2 und 3 wird nicht eingetreten.
Das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Bülach vom 2. Februar
2024 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Berufungsklägern je zu ei-
nem Drittel, unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag auferlegt.
4. Es werden keine Partei-/Umtriebsentschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage eines Doppels der Berufungsschriften (act. 23A – C), sowie an das Ein-
zelgericht des Bezirksgerichts Bülach, je gegen Empfangsschein und an die
Obergerichtskasse.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 61'920.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C. Widmer
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