zh_obergericht · NG200008 · 2020-11-23 · de
Feststellung des Mietverhältnisses


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200008-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiber lic. iur. D. Siegwart
Urteil vom 23. November 2020
in Sachen
A._____ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ Anlagestiftung,
Klägerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend
Feststellung des Mietverhältnisses
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster
vom 26. Mai 2020 (MB190002)

- 2 -
Rechtsbegehren:
(act. 7/2)
"1. Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten
ohne Kündigung per 31. Dezember 2019 endet.
Eventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der Be-
klagten ohne Kündigung per 31. Dezember 2022 endet, wobei die
Klägerin als berechtigt gilt, den Mietzins auf den 1. Januar 2020
an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse anzupassen.
2. Eventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der
Eventualbeklagten ohne Kündigung per 31. Dezember 2019 en-
det.
Subeventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der
Eventualbeklagten ohne Kündigung per 31. Dezember 2022 en-
det, wobei die Klägerin als berechtigt gilt, den Mietzins auf den
1. Januar 2020 an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse an-
zupassen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 %
Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten, eventualiter zulasten der
Eventualbeklagten."
Beschluss des Mietgerichtes:
(act. 6 S. 9 f.)
1. Das Rubrum wird im Sinne der Erwägungen angepasst.
2. Auf die Klage vom 18. November 2019 wird eingetreten.
3. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden im Endentscheid geregelt.
4. [Schriftliche Mitteilung].
5. [Rechtsmittelbelehrung].

- 3 -
Berufungsanträge:
(act. 2 S. 2)
" 1. Der Beschluss des Mietgerichts Uster vom 26.05.2020 sei aufzu-
heben.
2. Auf die Klage der Berufungsbeklagten sei nicht einzutreten.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST, z.Zt.
7.7%) zulasten der Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Die Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Klägerin) ist Eigentümerin
und Vermieterin der Liegenschaft an der C._____-strasse 1 - 2, D._____-
strasse 3 - 4 in E._____. Die Liegenschaft war seit längerem der F._____ AG
bzw. deren Rechtsnachfolgerin, der A._____ AG, vermietet (act. 5/3 und 5/4).
Diese macht geltend, sie habe am 24. April 2018 ihr vertragliches Optionsrecht
auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis 31. Dezember 2022 ausgeübt und
das Mietverhältnis danach auf die G._____ AG übertragen (act. 2 N 7 ff.; act. 5/7
und 5/8). Mit Eingabe vom 18. November 2019 reichte die Klägerin Klage mit ob-
genannten Rechtsbegehren beim Bezirksgericht Uster, Mietgericht, (nachfolgend:
Vorinstanz) gegen die A._____ AG (Berufungsklägerin und Beklagte, nachfolgend
Beklagte) sowie die G._____ AG ein (act. 7/2). Sie führte darin aus, es sei zwi-
schen den Parteien sowohl strittig, wer Mieter der zurzeit von der G._____ AG
benutzten Räumlichkeiten sei, als auch, auf welchen Zeitpunkt hin das Mietver-
hältnis ende (act. 7/2 N 2 ff.).
2. Mit Verfügung vom 27. November 2019 wurde der Klägerin von der Vor-
instanz (neben der Fristansetzung zur Leistung eines Kostenvorschusses) Frist
zur Stellungnahme zur prozessualen Stellung der Beklagten sowie der G._____

- 4 -
AG angesetzt (act. 7/5 E. 2.3. und S. 6 f.). Den Streitwert setzte die Vorinstanz
einstweilen auf Fr. 2'975'916.60 fest (E. 2.2.). Bezüglich Verfahrensart und sachli-
cher Zuständigkeit führte die Vorinstanz in der erwähnten Verfügung aus, da es
um die Frage der Beendigung eines Mietverhältnisses gehe, komme (gestützt auf
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) streitwertunabhängig das vereinfachte Verfahren zur
Anwendung, weshalb nicht das Handelsgericht, sondern das angerufene Mietge-
richt für das vorliegende Verfahren sachlich zuständig sei (E. 2.1.). Diese Verfü-
gung, welche auch die eingangs aufgeführten Rechtsbegehren enthält, wurde ne-
ben der Klägerin (anders als die Klage selbst) auch der Beklagten und der
G._____ AG zugestellt, ohne ihnen jedoch Frist anzusetzen, um sich zu ihrer Pro-
zessstellung bzw. den Prozessvoraussetzungen zu äussern (act. 7/5 S. 7;
act. 7/6).
3. Mit Eingabe vom 7. Januar 2020 erstattete die Klägerin ihre Stellungnahme.
Sie führte darin aus, dass im Rahmen einer subjektiven Klagenhäufung eine
eventuelle Streitgenossenschaft (wie eingeleitet) zulässig sei. Es würde kein Fall
einer alternativen subjektiven Klagenhäufung (alternative Streitgenossenschaft)
vorliegen. Der Prozess sei damit gleichzeitig gegen beide Beklagten (Beklagte
und G._____ AG) zu führen (act. 7/13).
4. Diese Stellungnahme wurde der Beklagten und der G._____ AG in der Folge
zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 7/14–15). Mit Eingaben vom 17. und
20. Januar 2020 nahmen die Beklagte und die G._____ AG ihr diesbezügliches
Replikrecht wahr (act. 7/18; act. 7/20). Die Beklagte beantragte, auf die Klage
nicht einzutreten und machte in ihrer Stellungnahme unter anderem geltend, dass
entgegen der Ansicht der Klägerin eine unzulässige alternative subjektive Kla-
genhäufung vorliege und sachlich das angerufene Mietgericht nicht zuständig sei.
Es gehe der Klägerin im Kern um die gerichtliche Feststellung, mit wem sie in ei-
nem Mietverhältnis stehe. Diese Frage sei im ordentlichen Verfahren vom Han-
delsgericht zu beurteilen. Sodann behielt sich die Beklagte alle Einreden und
Einwendungen im weiteren Verfahrensverlauf vor (act. 7/20). Die G._____ AG
replizierte mit Eingabe vom 27. Januar 2020 (unaufgefordert) auf diese Stellung-
nahme der Beklagten hin (act. 24).

- 5 -
5. Nachdem die drei Stellungnahmen der Beklagten und der G._____ AG der
Klägerin zugegangen waren, replizierte diese mit Eingabe vom 31. Januar 2020
ihrerseits unaufgefordert (act. 7/27). Die Klägerin hielt in ihrer Stellungnahme wei-
terhin an der beantragten eventuellen subjektiven Klagenhäufung (eventuelle
Streitgenossenschaft) sowie an der sachlichen Zuständigkeit des angerufenen
Mietgerichts fest. Es gehe ihr um die Beendigung des Mietverhältnisses. Sie wolle
über das Mietobjekt so schnell wie möglich verfügen können und müsse daher
wissen, wann das Mietverhältnis ende. Wer im heutigen Zeitpunkt Mieterstellung
habe, stelle dabei lediglich eine Vorfrage dar (act. 7/27 S. 1 ff.).
6. Schliesslich übte die Beklagte nach Kenntnisnahme dieser Replik mit Eingabe
vom 14. Februar 2020 ihr unbedingtes Replikrecht ein weiteres Mal aus und hielt
in ihrer Stellungnahme insbesondere an ihren bisherigen Standpunkten, es sei die
Klage im ordentlichen Verfahren vor dem Handelsgericht zu verhandeln, fest. Im
Weiteren behielt sie sich erneut sämtliche Einreden und Einwendungen vor und
machte darauf aufmerksam, dass ihr die Klageschrift (act. 7/2) nach wie vor nicht
vorliege (act. 7/29).
7. Mit Beschluss vom 26. Mai 2020 fällte die Vorinstanz den oberwähnten Zwi-
schenentscheid im Sinne von Art. 237 Abs. 1 ZPO, womit sie auf die Klage ein-
trat. Sie bejahte dabei sowohl ihre sachliche Zuständigkeit als auch das Vorliegen
eines Feststellungsinteresses. Bezüglich der Frage der subjektiven Klagenhäu-
fung kam sie zum Ergebnis, dass nicht eine alternative, sondern eine eventuelle
Streitgenossenschaft vorliege und diese zuzulassen sei. Zudem wurde das
Rubrum dahingehend geändert, dass die bis anhin als Beklagte 2 geführte Partei
nunmehr als Eventualbeklagte behandelt wurde (act. 3 E. 2. ff. = act. 6 [Akten-
exemplar] = act. 7/32 [nachfolgend zitiert als act. 6]). Dieser Entscheid wurde ge-
fällt, ohne der Beklagten und der G._____ AG die Klageschrift vom 18. November
2019 (act. 7/2) vorgängig zugestellt zu haben.
8. Gegen den Zwischenentscheid erhob die Beklagte mit Eingabe vom 25. Juni
2020 Berufung mit den vorstehend aufgeführten Berufungsanträgen (act. 2). Mit
Verfügung vom 10. Juli 2020 wurde ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschus-
ses für die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10'000.– angesetzt,

- 6 -
welcher fristgerecht einging (act. 9–11). In der Folge wurde der Klägerin mit Ver-
fügung vom 28. September 2020 Frist zur Berufungsantwort angesetzt, welche
jedoch (einstweilen) auf die Frage der von der Beklagten geltend gemachten Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz beschränkt wurde (act. 12).
Nachdem die Klägerin mit Eingabe vom 29. Oktober 2020 auf eine Stellungnahme
bzw. beschränkte Berufungsantwort verzichtete (act. 14) und die vorinstanzlichen
Akten (act. 7/1–34) beigezogen wurden, erweist sich das Verfahren als spruchreif.
II. Prozessuale Vorbemerkungen
1. Mit Berufung anfechtbar sind unter anderem erstinstanzliche End- und Zwi-
schenentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), weshalb mit dem vorliegenden Zwi-
schenentscheid ein zulässiges Anfechtungsobjekt vorliegt. In vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Klägerin will mit ihrem Hauptbegehren festgestellt ha-
ben, dass das Mietverhältnis infolge Befristung Ende Dezember 2019 endete und
die vertragliche Option auf eine Verlängerung um drei Jahre nicht wirksam aus-
geübt wurde. Es ist deshalb von einem Streitwert in der Höhe von
36 Monatsmietzinsen auszugehen. Gemäss dem sich in den Akten befindlichen
Nachtrag Nr. 9 zum Mietvertrag beträgt der monatliche Mietzins Fr. 76'754.60
(inkl. Akontozahlung Nebenkosten; act. 5/4). Daraus resultiert ein Betrag von
Fr. 2'763'164.70. Selbst wenn man der Beklagten folgen würde, welche den
Streitwert bloss auf einen einzigen Monatsmietzins beziffert (act. 2 N 5 f.), wäre
die Schwelle für die Berufung ohne Weiteres erreicht.
2. Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsanwen-
dung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den. Die Berufung ist innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 i.V.m. Art.
314 ZPO). Der Beschluss der Vorinstanz wurde der Beklagten am 2. Juni 2020
zugestellt (act. 7/33). Die vorliegende Berufung (Poststempel: 25. Juni 2020;

- 7 -
act. 2) erfolgte damit innert Frist. Auch die übrigen Anforderungen gemäss
Art. 311 ZPO sind erfüllt, weshalb auf die Berufung einzutreten ist.
III. Materielles
1. Die Beklagte rügt zunächst, ihr seien die Klageschrift vom 18. November
2019 (act. 2) und die dazugehörenden Beilagen (act. 4/C,1) vor Erlass des ange-
fochtenen Beschlusses nicht zugestellt worden, obschon sie ein Recht darauf ge-
habt hätte, die Begründung der Klägerin zu ihren Rechtsbegehren und zum Fest-
stellungsinteresse sowie die von dieser bezeichneten Beweise zu kennen und zu
den Prozessvoraussetzungen Stellung zu nehmen bzw. den Gegenbeweis zu er-
bringen. Dadurch sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden. Da eine Heilung im
Rechtsmittelverfahren vorliegend nicht möglich wäre, sei der angefochtene Ent-
scheid aufzuheben (act. 2 Rz 25 ff., Rz 36).
2.
2.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO haben die Parteien Anspruch auf
rechtliches Gehör. Dieses dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt
es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides
dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbeson-
dere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheides zur
Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu
nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweiser-
gebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnis-
se, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Stand-
punkt wirksam zur Geltung bringen kann, sowie das Recht, von den beim Gericht
eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu zu äussern
(unbedingtes Replikrecht). Die Wahrnehmung des Rechts auf Replik setzt voraus,
dass die von den übrigen Verfahrensbeteiligten eingereichten Eingaben der Partei
zugestellt werden, damit sie entscheiden kann, ob sie sich dazu äussern will oder
nicht. Es obliegt dem Gericht, in jedem Einzelfall ein effektives Replikrecht zu ge-

- 8 -
währen. Hierfür kann es den Parteien eine Frist setzen oder es kann die Eingabe
auch lediglich zur Kenntnisnahme zustellen, wobei das Gericht in diesem Fall ge-
halten ist, eine angemessene Zeitspanne mit dem Entscheid zuzuwarten (norma-
lerweise nicht weniger als zehn Tage (BGer 1B_340/2018 vom 18. Oktober 2018,
E. 2.3).
2.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör bildet eine formelle Verfahrensgarantie,
womit seine Verletzung grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit
des Rechtsmittels zu dessen Gutheissung und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt, wenn eine Heilung in oberer Instanz ausser Betracht fällt. Eine
nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dann
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit er-
hält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwer-
wiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückwei-
sung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung
zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Par-
tei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.
2.3. Ungeachtet der formellen Natur des Gehörsanspruchs besteht jedoch dann
kein schützenswertes Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entschei-
des, wenn die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz allein wegen der festge-
stellten Gehörsverletzung zu einem (zum Vornherein feststehenden) Leerlauf füh-
ren würde bzw. die Rüge der Gehörsverletzung im konkreten Fall eine unnütze,
schikanöse oder zweckwidrige Rechtsausübung im Sinne von Art. 2 ZGB darstel-
len würde (vgl. zum Ganzen BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BGer 5A_120/2019 vom 21.
August 2019 E. 2; BGer 5A_561/2018 vom 14. Dezember 2018 E. 2.3.; BGer
4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.2.4; OGer ZH PS200017 vom 25. März
2020 E. 4a).
3. Vorliegend erliess die Vorinstanz einen Zwischenentscheid im Sinne von
Art. 237 Abs. 1 ZPO, mit welchem sie die Prozessvoraussetzungen bejahte und

- 9 -
deshalb auf die Klage eintrat (act. 6). Der Zwischenentscheid beschlägt keine ma-
teriell-rechtlichen Fragen, weshalb die Vorinstanz vor dessen Erlass bezüglich der
darin behandelten Fragen auch kein vollständiges Verfahren durchzuführen hatte.
Zu beachten sind im Falle eines prozessualen Zwischenentscheids aber immerhin
die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (Art. 52 ff. ZPO), worunter insbesondere
auch der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör gemäss Art. 53 Abs. 1 ZPO
fällt (zum Ganzen PAHUD, DIKE-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, N 5 zu Art. 219, N 9 zu
Art. 220 und N 6 zu Art. 237; siehe auch OGer ZH LB130054 vom 23. April 2014,
E. II. 3.a) und 6.). Zur Wahrung dieses Anspruchs reicht es grundsätzlich aus, je-
der Partei ein einmaliges Äusserungsrecht einzuräumen, unter Vorbehalt der zu-
sätzlichen Gewährung des sog. "letzten Wortes" i.S. der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (OGer ZH LB130054 vom 23. April 2014 E. II. 6.). Bezüglich des
freigestellten Replikrechts sind Noven grundsätzlich zu berücksichtigen, da die
Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen geprüft werden (Art. 57 ZPO i.V.m.
Art. 229 Abs. 3 ZPO). Allerdings gilt es zu unterscheiden, ob der Gegenpartei eine
formelle Frist zur Stellungnahme zu einer Eingabe angesetzt oder diese nur zur
Gewährung des unbedingten Replikrechts zugestellt wird; denn mit der blossen
Zustellung einer Eingabe an die Gegenpartei ohne formelle Fristansetzung gibt
das Gericht zur Kenntnis, dass die Sache seiner Meinung nach spruchreif ist und
die Partei mit einem baldigen Entscheid rechnen muss (BGer 4A_635/2018 vom
27. Mai 2019 E. 3.3).
4.
4.1. Die Vorinstanz fällte ihren Zwischenentscheid, ohne das Verfahren zunächst
mittels Verfügung formell auf die Eintretensfrage zu beschränken und der Beklag-
ten unter Zusendung der Klageschrift bzw. eines Auszugs hiervon (inkl. allfälliger
Beilagen) Frist zur Einreichung einer (einstweilen) auf die Prozessvoraussetzun-
gen beschränkten Stellungnahme bzw. Klageantwort anzusetzen. Stattdessen er-
liess sie die eingangs unter E. I. 2. erwähnte Verfügung vom 27. November 2019
mit dem geschilderten Inhalt, welche zu den oben unter E. I. 3.–6. aufgeführten
Stellungnahmen der Parteien führten. Da die Vorinstanz weder der Beklagten
noch der G._____ AG Frist ansetzte, sich zu den Eingaben der Klägerin zu äus-
sern, durften diese annehmen, dass die Sache für das Gericht auch ohne Einho-

- 10 -
lung ihrer formellen Stellungnahme spruchreif schien und der Entscheid demzu-
folge zu ihren Gunsten ausfallen würde. Zwar äusserte sich die Beklagte in ihren
Stellungnahmen zu gewissen Prozessvoraussetzungen, welche ihrer Ansicht
nach nicht gegeben seien (act. 7/20; act. 7/29). Dabei handelte es sich aber im-
mer nur um kurz gefasste (1.5–2.5 seitige) Eingaben, welche jeweils als direkte
Reaktion auf die formlos zugestellte Verfügung der Vorinstanz oder auf Stellung-
nahmen der Klägerin erfolgten, und welche stets unter dem ausdrücklichen Vor-
behalt sämtlicher Einreden und Einwendungen eingereicht wurden. Die Beklagte
musste aufgrund des Vorgehens der Vorinstanz bzw. mangels entsprechender
Fristansetzung nicht damit rechnen, zur Darlegung ihrer Standpunkte eine sämtli-
che Eintretensvoraussetzungen umfassende, ausführlich begründete und mit den
nötigen Beweisofferten versehene Stellungnahme einreichen zu müssen. Zudem
fehlte ihr hierfür mit der (nicht einmal auszugsweise) zugestellten Klageschrift
(inkl. allfälliger Beilagen) eine wesentliche Grundlage.
4.2. In der Verfügung vom 27. November 2019 wurde von der Vorinstanz als
Grund für die einstweilige Nichtzustellung der Klage Art. 65 ZPO (Folgen eines
Klagerückzugs) angegeben (act. 7/5 E. 2.3.3.). Spätestens mit der zur prozessua-
len Stellung der Beklagten und der G._____ AG erstatteten Stellungnahme der
Klägerin vom 7. Januar 2020 wurde diese Begründung jedoch hinfällig. Die Kläge-
rin führte darin nämlich aus, der Prozess sei gegen beide Beklagten gleichzeitig
zu führen. Weder eine Verfahrenstrennung mit entsprechender Sistierung noch
ein Rückzug gegen die G._____ AG unter Vorbehalt der Wiedereinbringung wer-
de beantragt (act. 7/13).
4.3. Im Ergebnis führte das Vorgehen der Vorinstanz dazu, dass sich die Beklagte
mit einem für sie nachteiligen Zwischenentscheid konfrontiert sah, ohne zuvor An-
lass gehabt zu haben, eine (bezüglich der Prozessvoraussetzungen) vollständige
"Verteidigungsschrift" einzureichen, und ohne hierfür im Besitze aller erforderli-
chen Unterlagen gewesen zu sein. Damit wurde ihr rechtliches Gehör verletzt. Ei-
ne Heilung im Rechtsmittelverfahren ist insofern nicht möglich, als die Verletzung
nicht nur eine klar begrenzte Teilfrage des vorinstanzlichen Verfahrens betrifft,
sondern dieses in seiner Gesamtheit beschlägt. Es ist nicht Aufgabe der Beru-

- 11 -
fungsinstanz, ein vollständiges erstinstanzliches Verfahren durchzuführen, zumal
damit den Parteien auch eine komplette Instanz verloren ginge.
4.4. Es kann vorliegend auch nicht gesagt werden, dass eine Aufhebung des an-
gefochtenen Entscheids zum Vornherein zu einem Leerlauf führen würde bzw. die
Beklagte mit ihrer Rüge eine unnütze, schikanöse oder zweckwidrige Rechtsaus-
übung verfolgen würde (zu diesen Kriterien oben unter E. III. 2.3.). Nur schon die
Tatsache, dass die Vorinstanz hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen einen
Zwischenentscheid im Sinne von Art. 237 Abs. 1 ZPO fällte, zeigt auf, dass wenig
geklärte, umstrittene oder zumindest mit einem gewissen richterlichen Ermessen
behaftete Fragen (namentlich betreffend Zulässigkeit der subjektiven eventuellen
Klagenhäufung, ordentliches oder vereinfachtes Verfahren, sachliche Zuständig-
keit und Rechtsschutzinteresse hinsichtlich der Feststellungsklagen) zu beantwor-
ten waren und ein allfälliger abweichender Entscheid der Rechtsmittelinstanz in
Betracht gezogen wurde (vgl. KRIECH, DIKE-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, N 7 zu
Art. 237). Auch aus den oben unter E. I. 3.–6. aufgeführten Stellungnahmen der
Parteien geht hervor, dass diese hinsichtlich der thematisierten Prozessvoraus-
setzungen konträre Meinungen vertreten. Erwähnenswert erscheint in diesem Zu-
sammenhang zudem der in ZR 116 Nr. 48 auszugsweise publizierte Entscheid
des Handelsgerichts Zürich HG160059 vom 20. Mai 2016. In diesem wurde die
Zulässigkeit der eventuellen subjektiven Klagenhäufung bzw. eventuellen Streit-
genossenschaft, anders als von der Vorinstanz, verneint. Unter diesen Umstän-
den muss die Beklagte die Möglichkeit haben, ihren Standpunkt zu den Prozess-
voraussetzungen vor Vorinstanz umfassend darzulegen. Von einem zum Vornhe-
rein feststehenden Leerlauf im Falle der Rückweisung der Sache an die Vo-
rinstanz oder einem wider Treu und Glauben gerichteten Verhalten der Beklagten
kann daher nicht die Rede sein.
5. Demnach ist der angefochtene Beschluss der Vorinstanz aufzuheben und die
Sache zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der
Erwägungen an diese zurückzuweisen.

- 12 -
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des erstinstanzlichen Verfahrens
wird die Vorinstanz im Endentscheid zu befinden haben (Art. 104 Abs. 1 ZPO).
2. Für das Berufungsverfahren sind umständehalber keine Gerichtskosten zu
erheben (vgl. Art. 107 Abs. 2 ZPO). Die volle Parteientschädigung für das Beru-
fungsverfahren ist in Anwendung von § 4, § 10 Abs. 1 lit. a und § 13 Abs. 1 Anw-
GebV auf Fr. 2'000.– (exkl. MwSt.) festzusetzen. Bei einem Rückweisungsent-
scheid kann die obere Instanz auch die Verteilung der Prozesskosten des
Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlassen (Art. 104 Abs. 1 und 4 ZPO).
Das bildet die Regel und davon ist nur bei Vorliegen von besonderen Gründen
abzuweichen (ZK ZPO-JENNY, 3. Aufl. 2016, N 11 zu Art. 104). Vorliegend sind
bezüglich der Parteientschädigung keine solchen besonderen Gründe ersichtlich,
weshalb die Verteilung der Parteientschädigung für das Berufungsverfahren der
Vorinstanz zu überlassen ist.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung wird der Beschluss des Bezirksgerichtes Uster
vom 26. Mai 2020 (Vorinstanz) aufgehoben und die Sache zur Ergänzung
des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an
die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der von der Berufungsklägerin für
die Gerichtskosten geleistete Vorschuss von Fr. 10'000.– wird an diese zu-
rückerstattet.
3. Die volle Parteientschädigung für das Berufungsverfahrens wird auf
Fr. 2'000.– (inkl. MwSt.) festgesetzt. Die Verteilung derselben wird dem neu-
en Entscheid der Vorinstanz vorbehalten.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels von act. 2 (inkl. Beilagenverzeichnis), und an das Bezirksge-

- 13 -
richt Uster (Vorinstanz), je gegen Empfangsschein, sowie an die Oberge-
richtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 2'763'164.70.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. D. Siegwart
versandt am: