zh_obergericht · PF190041 · 2019-09-17 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190041-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichter lic. iur. T. Engler sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 17. September 2019
in Sachen
1. ...
2. A._____,
3. ...
4. B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
1. C._____,
2. D._____,
3. E._____,
4. F._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach
vom 26. Juli 2019 (ER190010)

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Erwägungen:
1.
1.1. G._____ mietete mit Vertrag vom 29. August 2013 von H._____, vertreten
durch die I._____ Verwaltung, auf unbefristete Zeit eine 3-Zimmerwohnung im
4. OG in der Liegenschaft an der J._____-Strasse … in K._____ (act. 4/1).
1.2. Am 26. Februar 2019 (Datum Poststempel) leiteten C._____, D._____,
E._____ und F._____ (Gesuchsteller und Beschwerdegegner, nachfolgend Be-
schwerdegegner) gestützt auf diesen Mietvertrag und auf dessen Kündigung beim
Einzelgericht des Bezirksgerichtes Bülach ein Ausweisungsverfahren gegen
G._____ und L._____ (nachfolgend Gesuchsgegner 1 und 3) sowie A._____ (Ge-
suchsgegnerin 2 und Beschwerdeführerin 2, nachfolgend Beschwerdeführerin 2)
ein (act. 1 und act. 7). Mit Urteil vom 26. Juli 2019 hiess das Einzelgericht das
Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegner gut und verpflichtete die Ge-
suchsgegner 1 und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2, die 3-Zimmerwohnung in-
klusive Kellerabteil an der J._____-Strasse … in K._____ unverzüglich zu räumen
und den Beschwerdegegnern ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung
der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 31 = act. 35).
1.3. Gegen dieses Urteil erhob B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 4) mit
Eingabe vom 12. August 2019 in eigenem Namen sowie im Namen seiner Frau,
der Beschwerdeführerin 2, Beschwerde bei der Kammer (act. 36 und act. 38). Da
diese Eingabe einzig vom Beschwerdeführer 4 unterzeichnet war, wurde der Be-
schwerdeführerin 2 mit Verfügung vom 15. August 2019 Frist angesetzt, um die
Beschwerdeschrift mit Originalunterschrift wieder einzureichen (act. 39). Die von
der Beschwerdeführerin 2 unterzeichnete Beschwerdeschrift ging innert Frist ein
(act. 41). Die Beschwerdeführer verlangen eine Mietzinsreduktion, mithin sinnge-
mäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Abweisung des
Ausweisungsbegehrens.

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1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-33). Auf weitere pro-
zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch-
reif.
2.
2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich, dass die Beschwerde Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Aus diesen
muss hervorgehen, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefoch-
ten wird (ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 321 N 14). In der
Begründung hat ein Beschwerdeführer der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen dar-
zulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und abge-
ändert werden soll. An Laienbeschwerden werden in dieser Hinsicht zwar nicht
allzu strenge Anforderungen gestellt. Es genügt aber auf jeden Fall nicht, in einer
Beschwerdeschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen und/oder
pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zu üben, oder das zu wiederho-
len, was bereits vor Vorinstanz vorgebracht wurde (sog. Begründungslast; vgl.
OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012 E. 1.1 m.w.H.; OGer ZH, PF120022 vom
1. Juni 2012 E. 4.1). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung
und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Umfasst wird davon auch die Überprüfung von blosser
Unangemessenheit, soweit es um Rechtsfolgeermessen geht (vgl. zum Ganzen
etwa ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 320 N 3 f. i.V.m. ZK
ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 310 N 36). Neue Tatsachen und Beweis-
mittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2. Die vorliegende Beschwerde vom 12. August 2019 (Datum Poststempel)
wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begrün-
det bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Sie wur-
de von den Beschwerdeführern gemeinsam erhoben. Der Beschwerdeführer 4
war im vorinstanzlichen Verfahren indes nicht Partei und wird durch den ange-
fochtenen Entscheid auch nicht als Dritter unmittelbar in seinen Rechten verletzt,

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weshalb auf seine Beschwerde mangels Legitimation nicht einzutreten ist (vgl. ZK
ZPO-REETZ, 3. Aufl. 2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308-3018 N 35). Demge-
genüber war die Beschwerdeführerin 2 zusammen mit den Gesuchsgegnern 1
und 3 als Mieterin am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt. Da nach der Praxis der
Kammer mehrere beklagte Mieter im Ausweisungsverfahren keine notwendigen,
sondern lediglich einfache Streitgenossen sind, kann die Beschwerdeführerin 2
den Prozess unabhängig der anderen Mieter führen und ein Rechtsmittel ergrei-
fen (OGer ZH LF110128 vom 1. März 2012 E. II./4.3 m.H.). Darüber hinaus ist sie
durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Es ist daher auf die Beschwerde
der Beschwerdeführerin 2 einzutreten.
3.
3.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grund-
lagen des Ausweisungsverfahrens und der Zahlungsverzugskündigung detailliert
und in der Sache zutreffend dar (vgl. act. 35 S. 5 f.). Sie blieben zu Recht unange-
fochten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf verwie-
sen werden kann. Gestützt auf diese Ausführungen stellte die Vorinstanz fest,
dass die Beschwerdeführerin 2 und die Gesuchsgegnerin 3 unentschuldigt nicht
an der Verhandlung teilgenommen hätten, weshalb von Säumnis auszugehen sei.
Gemäss Mitteilung des Stadtammannamts K._____ habe sich der Gesuchsgeg-
ner 1 im Bezirksgefängnis Aarau befunden. Am Verhandlungstag habe der Ge-
suchsgegner 1 aber telefonisch geltend gemacht, er könne nicht zu Verhandlung
erscheinen, weil seine Frau und die beiden Kinder krank seien. Von einer Verhin-
derung auf Grund eines Gefängnisaufenthaltes sei keine Rede gewesen, weshalb
davon auszugehen sei, dass der Gesuchsgegner 1 sich bei der Familie befunden
habe, und nicht ersichtlich sei, dass ein Gefängnisaufenthalt seine Teilnahme an
der Verhandlung verunmöglicht habe. Trotz Hinweis auf das Schriftlichkeitserfor-
dernis eines Verschiebungsgesuches, habe der Gesuchsgegner 1 innerhalb der
angesetzten Frist bis zum 15. Juli 2019 kein begründetes Verschiebungsgesuch
eingereicht, weshalb auch in Bezug auf den Gesuchsgegner 1 von Säumnis aus-
zugehen sei. Die Eingabe vom 15. Juni 2019 (eingegangen am 17. Juli 2019 blei-
be sodann unbeachtlich, weil es nicht im Belieben der Parteien stehe, die Ausfüh-

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rungen in einer Verhandlung durch eine schriftliche Eingabe zu ersetzen, insbe-
sondere, wenn die Eingabe erst nach der Verhandlung beim Gericht eingehe. An-
drohungsgemäss sei demnach von der Sachdarstellung der Gesuchsteller auszu-
gehen (act. 35 S. 3 ff.). Danach seien die Beschwerdegegner Vermieter und die
Gesuchsgegner 1 und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2 Mieter des im Begehren
bezeichneten Mietobjekts. Die Beschwerdegegner hätten die Gesuchsgegner 1
und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2 mit Schreiben vom 27. November 2018 für
ausstehende Mietzinsen gemahnt und ihnen eine dreissigtägige Frist zur Beglei-
chung der Ausstände angesetzt, mit der Androhung, dass im Säumnisfall das
Mietverhältnis gekündigt werde. Nachdem die Gesuchsgegner die ausstehenden
Mietzinse nicht innert Frist beglichen gehabt hätten, hätten die Gesuchsteller den
Gesuchsgegnern am 28. Dezember 2018 unter Verwendung des amtlichen For-
mulars per 31. Januar 2019 gekündigt. Mit der Zahlungsaufforderung und der
Kündigung seien die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR einge-
halten worden und das Mietverhältnis sei gültig per 31. Januar 2019 aufgelöst
worden. Die Gesuchsgegner 1 und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2 befänden
sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, weshalb das Ausweisungsbe-
gehren gutzuheissen sei (act. 35 S. 5 und S. 6).
3.2. Die Beschwerdeführerin 2 bringt im Beschwerdeverfahren dagegen sinnge-
mäss vor, die Kündigung sei nicht gültig, weil sie im letzten Winter über drei Mo-
nate keine Heizung gehabt hätten und die Tochter in der Folge krank geworden
sei. Im Jahr 2017 hätten sie auch keine Waschmaschine gehabt, obwohl es im
Vertrag stehe. Sie hätten der Liegenschaftsverwaltung auch im Oktober 2018 ei-
nen eingeschriebenen Brief betreffend eine Mietzinsanpassung an den Referenz-
zinssatz geschrieben, welcher unbeantwortet geblieben sei. Die Vorinstanz habe
sodann verkannt, dass der Anruf betreffend die Terminverschiebung infolge
Krankheit nicht vom Gesuchsgegner 1, sondern von dessen Zwillingsbruder, dem
Beschwerdeführer 4, welcher mit der Beschwerdeführerin 2 und den Kindern in
der Wohnung lebe, getätigt worden sei (act. 36, vgl. auch act. 38).
3.3. Gestützt auf die Akten ist nicht auszuschliessen, dass das Telefongespräch
am Verhandlungstag nicht mit dem Gesuchsgegner 1, sondern mit dem Be-

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schwerdeführer 4 geführt wurde. Das erscheint in Anbetracht des Gesprächsin-
haltes und den Ausführungen des Beschwerdeführers 4 bzw. der Bechwerdefüh-
rerin 2, wonach sich der Gesuchsgegner 1 offenbar nach wie vor im Gefängnis
befindet und die Beschwerdeführer 2 und 4 zusammen mit den Kindern in dessen
Wohnung wohnen (vgl. act. 38 und act. 41), sogar wahrscheinlich. Das ändert
aber nichts daran, dass Verschiebungsgesuche schriftlich und begründet zu stel-
len sind (Art. 135 i.V.m. Art. 130 ZPO; vgl. LUKAS HUBER, DIKE-Komm-ZPO,
2. Aufl. 2016, Art. 135 N 9). Darauf wurde nicht nur der Gesuchsgegner 1 bzw. of-
fenbar der Beschwerdeführer 4 telefonisch hingewiesen (act. 25), sondern es
wurden mit Verfügung vom 4. Juli 2019 alle Gesuchsgegner unter Ansetzung ei-
ner Frist zur Einreichung eines entsprechenden Gesuchs darüber in Kenntnis ge-
setzt (act. 26). Diese Verfügung konnte der Beschwerdeführerin 2 zwar nicht zu-
gestellt werden (act. 28). Da sie aber seit der Zustellung der vorinstanzlichen Kos-
tenvorschussverfügung vom 27. März 2019 (act. 8 und act. 9) vom Verfahren
Kenntnis hatte und deshalb mit gerichtlichen Zustellungen rechnen musste, gilt
die Zustellung in Anwendung von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO dennoch als erfolgt.
Nachdem die Gesuchsgegner 1 und 3 sowie die Beschwerdeführerin 2 bei der
Vorinstanz innert Frist kein Verschiebungsgesuch eingereicht hatten, stellte die
Vorinstanz zu Recht ihre Säumnis fest und entschied androhungsgemäss gestützt
auf die unbestritten gebliebene Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdegegner.
Soweit sich die Beschwerdeführerin 2 in der Beschwerdeschrift nun zu diesem
Sachverhalt äussert, handelt es sich um neue Tatsachen, die im Beschwerdever-
fahren ausgeschlossen sind. Ebenfalls neu und deshalb unzulässig ist der Antrag
der Beschwerdeführerin 2 auf Mietzinsreduktion. Eine Rechtsverletzung rügt die
Beschwerdeführerin sodann nicht. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 er-
weist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
4.1. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer 2 und 4 für das Beschwer-
deverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verhältnis zum Gesamtauf-
wand erweist sich der auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 4 entfallende

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Anteil allerdings als vernachlässigbar, weshalb es sich rechtfertigt, die Kosten
vollumfänglich der Beschwerdeführerin 2 aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
4.2. Die Entscheidgebühr im Kanton Zürich berechnet sich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Aus-
gehend von einem monatlichen Mietzins in Höhe von Fr. 1'650.-- (act. 4/1) und
einer praxisgemässen Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven
Ausweisung beträgt der Streitwert für das vorliegende Verfahren Fr. 9'900.--. Die
Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2, § 8 Abs. 1 sowie § 12
Abs. 1 und 2 GebV OG somit auf Fr. 400.-- festzusetzen und der Beschwerdefüh-
rerin 2 aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist den Beschwerdegegnern man-
gels ihnen entstandener Umtriebe, die zu entschädigen wären, nicht zuzuspre-
chen.
Es wird erkannt:
1. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 4 wird nicht eingetreten.
2. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird abgewiesen.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.-- festgesetzt und
der Beschwerdeführerin 2 auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-
lage einer Kopie von act. 41, sowie an das Einzelgericht des Bezirksgerichts
Bülach, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 9'900.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
versandt am:
18. September 2019