zh_obergericht · PS170168 · 2017-08-10 · de
Gesuch um Neueinschätzung einer Liegenschaft gem. Art. 9 Abs. 2 / Art. 99 Abs. 2 VZG / G-Betreibungen (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS170168-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. O. Canal
Beschluss und Urteil vom 10. August 2017
in Sachen
1. A._____, Dr. iur.,
2. B._____,
Gesuchsteller und Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____
gegen
C._____,
Gesuchs- und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend
Gesuch um Neueinschätzung einer Liegenschaft gem.
Art. 9 Abs. 2 / Art. 99 Abs. 2 VZG / G-Betreibungen Nrn. 1 und 2
(Beschwerde über das Betreibungsamt Zürich 7)
Beschwerde gegen eine Verfügung der 1. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich
vom 19. Juli 2017 (CB170069)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Gesuchsteller und Beschwerdeführer sind Eigentümer der Liegenschaft
… [Adresse] (GBBl …, Kat.-Nr. …) und Schuldner in den Betreibungen Nrn. 1 und
2 (nachfolgend Schuldner). Nachdem in diesen Betreibungen das Verwertungs-
begehren gestellt wurde, schätzte das Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich
7 (nachfolgend Betreibungsamt) das erwähnte Grundstück. Mit Schreiben vom
11. Mai 2017 teilte das Betreibungsamt den Schuldnern mit, der betreibungsamtli-
che Schätzwert belaufe sich auf Fr. 5'000'000.00 (vgl. act. 5/3/1a+1b).
1.2. Am 29. Mai 2017 gelangten die Schuldner an das Bezirksgericht Zürich als
untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen
(nachfolgend Vorinstanz) und verlangten eine Neuschätzung des Grundstücks
(vgl. act. 5/1). Nach Eingang des von der Vorinstanz verlangten Kostenvorschus-
ses von Fr. 4'500.– (act. 5/6+11) schlug die Vorinstanz den Parteien D._____ als
Sachverständigen für die Neuschätzung vor (vgl. act. 5/12; nachfolgend Sachver-
ständiger). Die von den Schuldnern gegen den Sachverständigen erhobenen
Einwände erachtete die Vorinstanz als nicht stichhaltig, weshalb sie mit Verfü-
gung vom 19. Juli 2017 D._____ als Sachverständigen zur Durchführung der
Neuschätzung der zu verwertenden Liegenschaft ernannte (vgl. act. 3 = act. 4 =
act. 5/16, nachfolgend zitiert als 4). Dagegen erhoben die Schuldner mit Eingabe
vom 3. August 2017 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde (act. 2, zur
Rechtzeitigkeit vgl. act. 5/17/4). Es wurden folgende Anträge gestellt:
" 1. Die angefochtene Verfügung der 1. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich
CB170069-L vom 19. Juli 2017 sei aufzuheben;
2. Es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, und es sei die Vorinstanz
anzuweisen, einen anderen fachlich qualifizierten Schätzer vorzuschlagen;
3. es der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen."
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 5). Von der Einholung
einer Beschwerdeantwort bzw. einer Vernehmlassung kann abgesehen werden

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(Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO bzw. § 83
Abs. 2 GOG). Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Das Verfahren der Beschwerde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen
richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. Soweit das
SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das Verfahren (Art. 20a
Abs. 3 SchKG). Im Kanton Zürich wird in § 84 i.V.m. § 85 GOG für das Verfahren
des Weiterzugs an die obere kantonale Aufsichtsbehörde auf das Beschwerde-
verfahren nach Art. 319 ff. ZPO verwiesen, welches dementsprechend als kanto-
nales Recht anzuwenden ist (vgl. dazu JENT-SØRENSEN, Das kantonale Verfahren
nach Art. 20a Abs. 3 SchKG: ein Relikt und die Möglichkeit einer Vereinheitli-
chung, BlSchK 2013 S. 89 ff., S. 103, mit Hinweisen auf die Gerichtspraxis). Mit
der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
2.2. Die vorliegende Beschwerde wurde rechtzeitig schriftlich und begründet er-
hoben (Art. 321 Abs. 1 ZPO, Art. 18 SchKG). Die Schuldner sind durch den ange-
fochtenen Entscheid beschwert und zur Beschwerde legitimiert. Es ist daher auf
die Beschwerde einzutreten.
3.
3.1. Jeder Beteiligte nach Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG ist berechtigt,
innerhalb der Beschwerdefrist nach Art. 17 Abs. 2 SchKG und gegen Vorschuss
der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Nach der
Rechtsprechung handelt es sich bei der Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG
nicht um ein eigentliches Beschwerdeverfahren im Sinne von Art. 17 ff. SchKG,
sondern um eine "normale" amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorgans (vgl.
BGE 131 III 136, E. 3.2.1; 133 III 537 E. 4 = Pra 97 [2008] Nr. 43, BGE 135 I 102
E. 3.1). Gleichwohl richtet sich das Verfahren vor der unteren kantonalen Auf-
sichtsbehörde – mit Ausnahme der Kostenfreiheit (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG;
vgl. BGE 131 III 136, E. 3.2.2 f., siehe ferner OGer ZH NR040068 vom 1. Oktober

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2004, E. IV.) – nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG (vgl. zum Ganzen et-
wa OGer ZH, PS170011 vom 1. Februar 2017, E. II.2.1. m.H.). Damit sind die
Vorschriften der ZPO, insbesondere über das Beweisverfahren, sinngemäss an-
wendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG).
3.2. Die untere Aufsichtsbehörde hat den Parteien vor Erstellung des Gutachtens
Gelegenheit zu geben, sich zur Person des vom Gericht vorgeschlagenen Sach-
verständigen zu äussern (vgl. Art. 183 Abs. 1 ZPO). Diese Gehörsmöglichkeit
dient den Parteien einerseits dazu, allfällige Ausstandsgründe geltend zu machen;
andererseits können sie auch allgemeine Einwände gegen den vorgeschlagenen
Gutachter anbringen, insbesondere hinsichtlich seiner persönlichen Eignung und
fachlichen Kompetenz (vgl. BGer 5A_864/2011 E. 4.1, ALFRED BÜHLER, Gerichts-
gutachter und -gutachten im Zivilprozess, in: Heer/Schöbi [Hrsg.], Gericht und Ex-
pertise - La justice et l'expertise, 2005, S. 46).
3.3. Die Schuldner stellten vor Vorinstanz die fachliche Eignung des vorgeschla-
genen Sachverständigen in Frage. Ausstandsgründe machten sie keine geltend.
Zusammengefasst brachten sie vor, für die Schätzung höchstwertiger Einfamili-
enhäuser/Villen – wie die Liegenschaft … [Adresse] – sei die sog. hedonische
Bewertungsmethode anzuwenden. Der vorgeschlagene Sachverständige ver-
wende diese Methode nicht. Ausserdem sei der Sachverständige bei E._____
GmbH und damit in einem Kleinunternehmen tätig, das nicht über die erforderli-
che breite Wissensbasis verfüge, die für eine einwandfreie Schätzung einer Vil-
lenliegenschaft notwendig sei (vgl. act. 5/14).
Die Vorinstanz setzte sich in ihrem Entscheid eingehend mit den von den Schuld-
nern erhobenen Einwänden auseinander. Im Wesentlichen erwog sie, der Sach-
verständige sei ein diplomierter Immobilienökonom FH sowie ein akkreditierter
Schätzer von Grossbanken und Versicherungen und daher fachlich sowie persön-
lich in der Lage, eine einzelne Liegenschaft innert nützlicher Frist fachmännisch
zu schätzen. Überdies sei er gerichtsintern von einem erfahrenen Referenten
empfohlen worden, der gute Erfahrungen mit dem Sachverständigen als Liegen-
schaftenschätzer gemacht habe. Dass der Sachverständige bzw. die E._____
GmbH die hedonische Methode nicht erwähne, lasse keine Zweifel an seiner

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fachlichen Qualifikation aufkommen. Zudem weise auch das von den Schuldnern
eingereichte Bewertungsgutachten von F._____ auf die Grenzen der hedonischen
Methode hin. Beim vorliegenden Einzelobjekt – so F._____ – liefere diese Metho-
de nicht immer zufriedenstellende Ergebnisse, da es sich um ein Objekt in einem
spezifischen, gehobenen und luxuriösen Segment handle. Im gleichen Sinne – so
die Vorinstanz weiter – habe sich auch das Bundesgericht dazu geäussert (BGE
134 III 42). Sodann sage auch die vorgebrachte Unternehmensgrösse nichts über
die Qualifikation des Sachverständigen aus (vgl. act. 4 E. 3.2 und E. 3.3.).
3.4. Die Schuldner bringen in ihrer Beschwerde vor, die Vorinstanz habe nicht
bestritten, dass der vorgeschlagene Sachverständige die hedonische Bewer-
tungsmethode nicht anwende. Die von ihnen erhobenen Einwendungen gegen die
fachliche Qualifikation des Sachverständigen seien daher unwiderlegt geblieben
(vgl. act. 2 S. 3). Weiter führen die Schuldner in Wiederholung ihrer vorinstanzli-
chen Vorbringen im Wesentlichen aus, gemäss Homepage der E._____ GmbH
kämen für die Bewertung von Einfamilienhäuser entweder die Realwert- oder die
Ertragswertmethode zur Anwendung. Nach Ansicht der Schuldner seien für
höchstwertige Einfamilienhäuser/Villen an bester Lage und damit für die Liegen-
schaft … [Adresse] andere zielführende Methoden üblich. Auszugehen sei dabei
von der sog. hedonischen Methode, die auf einem statistischen Vergleichswert-
verfahren basiere. Für Liegenschaften in einem spezifisch luxuriösen Segment
werde diese Methode zusätzlich mit verfügbaren Vergleichstransaktionswerten
ergänzt (vgl. act. 2 S. 3 f.). Indem die E._____ GmbH diese Methode nicht an-
wende, sei ihr Schätzungs- bzw. Bewertungsansatz vorliegend nicht geeignet.
Damit verfüge der vorgeschlagene Sachverständige auch nicht über die erforder-
liche Qualifikation. Hinzu komme – so die Schuldner weiter –, dass es sich bei
E._____ GmbH um einen Kleinbetrieb handle, dessen Wissensbasis im Vergleich
zu einem Grossunternehmen eingeengt sei. Der vorgeschlagene Sachverständige
sei daher auch deshalb fachlich unterqualifiziert (vgl. act. 2 S. 5).
3.5. An den auf der Homepage von E._____ GmbH aufgeführten Real- und Er-
tragswertmethoden ist nichts auszusetzen. Diese sind anerkannt und weit verbrei-
tet, wie dies auch die hedonische Methode ist, welche in der Praxis hauptsächlich

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bei der Festlegung von Kreditlimiten von Einfamilienhäusern oder Eigentumswoh-
nungen angewendet wird (vgl. dazu etwa FANKHAUSER/KÄMPF, Der Streit um den
Wert des Grundstücks, in: FamPra 2016, S. 598 ff., S. 605 f. mit Hinweisen). Das
Gesetz legt nicht fest, wie bei der Schätzung des Verkehrswerts einer Liegen-
schaft vorzugehen ist, mithin sagt es nicht, welche Methode in welchen Fällen zur
Anwendung gelangen soll bzw. muss. Somit haben die Parteien bei der Ermittlung
des Verkehrswerts einer Immobilie auch keinen Anspruch auf die Anwendung ei-
ner bestimmten Bewertungsmethode. Selbst wenn der Sachverständige die he-
donische Methode auf der Homepage aufführen würde, hiesse dies demnach
nicht, dass diese Methode letztendlich auch zur Anwendung gelangen würde. Und
umgekehrt heisst es auch nicht, dass der Sachverständige die hedonische Me-
thode nur deshalb nie anwendet, weil sie auf der Homepage nicht ausdrücklich
erwähnt ist (sondern "vor allem" drei andere Verfahren). Welche Methode(n) zur
Anwendung gelangt bzw. gelangen und warum, wird der Sachverständige im Üb-
rigen im Rahmen seines Auftrages erst festlegen.
Zu den vorinstanzlichen Feststellungen, wonach der vorgeschlagene Sachver-
ständige ein diplomierter Immobilienökonom FH sowie ein akkreditierter Schätzer
von Grossbanken und Versicherungen sei und daher sowohl die fachliche als
auch persönliche Kompetenz mit sich bringe, um die Schätzung vorzunehmen,
äussern sich die Schuldner nicht. Wie gesehen bemängeln die Schuldner die
fachliche Qualifikation des Sachverständigen einzig mit der Begründung, dieser
biete die hedonische Methode nicht an und er sei in einem kleinen Betrieb tätig.
Damit legen die Schuldner nicht annähernd dar, inwiefern der Sachverständige
nicht über die im konkreten Fall für die sorgfältige Ausarbeitung eines Gutachtens
notwendige Ausbildung, Erfahrung und Fachkompetenz verfügen soll. Ihre pau-
schal gehaltene und nicht auf die Qualifikation des Sachverständigen bezogene
Kritik ist haltlos und vermag am vorinstanzlichen Entscheid nichts zu ändern. Mit
der Vorinstanz ist daher davon auszugehen, dass der vorgeschlagene Sachver-
ständige fachlich zur Liegenschaftenschätzung qualifiziert und er auf diesem Ge-
biet tätig ist, mithin fachkundig sowie berufserfahren ist. Die Beschwerde ist damit
abzuweisen.

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4.
Da sogleich ein Endentscheid gefällt werden kann, erübrigt sich ein Entscheid
über den Antrag der Schuldner, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung
zu erteilen.
5.
Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs-
und Konkurssachen ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2
GebV SchKG). Parteientschädigungen sind nicht auszurichten (Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Entschädigungen zuge-
sprochen.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 2, und an die Vorinstanz sowie an das Be-
treibungsamt Zürich 7, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,

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1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. O. Canal
versandt am:
11. August 2017