zh_obergericht · PS250134 · 2025-12-05 · de
Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstückes und der Zugehör / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen / Kostenvorschuss


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS250134-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Bohli Roth
Beschluss und Urteil vom 5. Dezember 2025
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Prof. Dr. iur. Y._____
betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des
Grundstückes und der Zugehör vom 23. April 2024 / Gesuch um neue
Schätzung durch einen Sachverständigen / Kostenvorschuss
(Beschwerde über das Betreibungsamt Birmensdorf)
Beschwerde gegen eine Verfügung des Bezirksgerichtes Dietikon vom
5. Mai 2025 (CB240005)

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Erwägungen:
1. Mit Schreiben vom 23. April 2024 teilte das Betreibungsamt Birmens-
dorf dem Beschwerdeführer die betreibungsamtliche Schätzung des Grundstü-
ckes an der C._____-strasse … in D._____ samt Zugehör mit (act. 8/2/1). Am 13.
Mai 2024 erhob der Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Dietikon als untere
Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (Vorinstanz) fristgerecht Be-
schwerde nach Art. 17 SchKG und verlangte sinngemäss die Sistierung des
Pfandverwertungsverfahrens, eventualiter einen Aufschub der Frist zur Beantra-
gung einer neuen Schätzung. Subeventualiter sei eine neue Schätzung des
Grundstückes durch einen Sachverständigen durchzuführen (act. 8/1). Mit Teilur-
teil vom 18. Mai 2024 wies die Vorinstanz die Beschwerde ab, soweit sie darauf
eintrat, verbunden mit der Anweisung an das Betreibungsamt Birmensdorf, einst-
weilen keine weiteren Betreibungs- bzw. Vollstreckungshandlungen im Grund-
pfandverwertungsverfahren vorzunehmen. Über das Subeventualbegehren betref-
fend Neuschätzung werde nach rechtskräftiger Erledigung der Beschwerde ent-
schieden (act. 8/3). Die dagegen erhobene Beschwerde wurde von der Kammer
mit Urteil vom 2. September 2024 und vom Bundesgericht mit Entscheid vom 10.
April 2025 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (act. 8/7 und act. 8/15).
Nach der rechtskräftigen Erledigung der Beschwerde befasste sich die Vor-
instanz mit dem Subeventualbegehren um Neuschätzung des Grundstückes und
setzte dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 5. Mai 2025 eine nicht erstreck-
bare Frist von 10 Tagen an, um nach Art. 9 Abs. 2 VZG für die Kosten der neuen
Schätzung einen Vorschuss in der Höhe von einstweilen Fr. 5'500.– zu leisten,
unter der Androhung, dass bei Säumnis auf das Gesuch nicht eingetreten werde.
Weiter setzte die Vorinstanz dem Betreibungsamt sowie der Beschwerdegegnerin
Frist zur freigestellten Vernehmlassung zum Gesuch um Neuschätzung an
(act. 7). Daraufhin gelangte der Beschwerdeführer am 19. Mai 2025 an die Vorin-
stanz und ersuchte um Reduktion des Vorschusses auf Fr. 2'000.– und um Er-
streckung der Frist (act. 8/18). Die Vorinstanz wies das Wiedererwägungsgesuch
mit Verfügung vom 22. Mai 2025 ab (act. 8/20).

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2. Gegen die Verfügung vom 5. Mai 2025 erhob der Beschwerdeführer
mit Eingabe vom 19. Mai 2025 auch Beschwerde an die Kammer als obere Auf-
sichtsbehörde über die Betreibungsämter und beantragte die Aufhebung der Ver-
fügung und die Rückweisung der Sache zum erneuten Erlass einer Verfügung an
die Vorinstanz. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen
(act. 2).
Mit Verfügung vom 26. Mai 2025 trat die Kammer auf das Gesuch um Ertei-
lung der aufschiebenden Wirkung nicht ein und merkte vor, dass die dem Be-
schwerdeführer von der Vorinstanz angesetzte Frist zur Leistung des Kostenvor-
schusses nicht säumniswirksam ablaufen könne, bevor über die Beschwerde ent-
schieden sei (act. 9).
3. In der Begründung der Beschwerde beanstandet der Beschwerdefüh-
rer rechtswidriges Handeln durch die Vorinstanz. Gemäss Art. 144 Abs. 2 ZPO
könnten gerichtliche Fristen aus zureichenden Gründen erstreckt werden, wenn
das Gericht vor Fristablauf darum ersucht werde. Der Entzug dieses Rechts stelle
einen tiefgreifenden Einschnitt in die Parteirechte dar und erfordere triftige
Gründe. Solche würden nicht vorliegen, insbesondere drohe kein Schaden durch
eine geringfügige Verzögerung wegen einer angemessenen Erstreckung der Zah-
lungsfrist. Sinn und Zweck der prozessualen Regeln sei es, den Gang des Verfah-
rens unter Wahrung der Rechte aller Beteiligter zu gewähren und nicht, eine Pro-
zesspartei zu drangsalieren. Letzteres sei aber hier im Vordergrund gestanden,
was ein Akt richterlicher Willkür bedeute und gegen Art. 9 BV verstosse. Werde
eine Fristerstreckung bereits bei Ansetzung einer Frist ohne Würdigung der vor-
gebrachten Gründe ausgeschlossen, so stelle dies einen Verstoss gegen Art. 144
Abs. 2 ZPO dar. Ein vorweggenommener Ausschluss einer Fristerstreckung be-
deute weiter, dass ein entsprechendes Gesuch gar nicht geprüft würde, wodurch
der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör verletzt werde. Ebenso habe die
Vorinstanz das Willkürverbot verletzt, wenn sie ohne Angabe von Gründen wie
Dringlichkeit oder Prozessökonomie und entgegen der geltenden Prozessordnung
und Praxis eine nicht erstreckbare Frist ansetze.

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Weiter moniert der Beschwerdeführer die Höhe des verlangten Kostenvor-
schusses. Das Gesetz erlaube bloss einen Vorschuss für die tatsächlich anfallen-
den Kosten. Die geforderten Fr. 5'500.– seien deutlich mehr, als für die Schät-
zung eines Einfamilienhauses notwendig wären. Diese Handlung würde keinen
Materialaufwand erfordern und der zeitliche Aufwand sei überschaubar. Die Be-
schwerdegegnerin selbst beziffere die tatsächlichen Kosten einer Substanzwert-
schätzung, welche die genaueste und teuerste Methode sei, in einer ihrer Publika-
tionen mit Fr. 1'000.– bis Fr. 2'000.–. Indem die Vorinstanz einen prohibitiv hohen
Vorschuss fordere, verstosse sie gegen Art. 9 Abs. 2 VZG (act. 2).
4. Für das Beschwerdeverfahren an die obere Aufsichtsbehörde nach
Art. 18 SchKG sind die Regelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a
Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG und § 84 GOG). Mit der Beschwerde kön-
nen unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete An-
träge zu stellen und zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich mit
der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinanderzu-
setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer
Ansicht nach leidet (Art. 321 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Be-
weismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt
auch im zweitinstanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (zum
Ganzen OGer ZH PS190042 vom 27. März 2019 E. 2).
5.a) Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehörs ergibt sich auch der An-
spruch auf Begründung des Entscheides. Diese beinhaltet, dass sich die vom Ent-
scheid betroffenen Parteien über dessen Tragweite und über allfällige Anfech-
tungsmöglichkeiten ein Bild machen können, damit sie die Möglichkeit haben, die
Sache in voller Kenntnis um die Entscheidgründe an die nächste Instanz weiter-
zuziehen. Dabei muss das Gericht die wesentlichen Überlegungen nennen, von
denen es sich hat leiten lassen. Nicht erforderlich ist jedoch, dass es sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt, sondern es kann sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (ZK ZPO-Chevalier / Boog,
4. A., Art. 53 N 14 m.w.H.). Die Begründungspflicht gilt grundsätzlich für Endent-

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scheide, Zwischenentscheide und Entscheide über vorsorgliche Massnahmen,
aber nicht für prozessleitende Verfügungen. Welchen formellen Anforderungen
letztere zu genügen haben, beurteilt sich im Einzelfall nach Massgabe des rechtli-
chen Gehörs (Art. 53 ZPO). Zumindest bei selbständig anfechtbaren prozesslei-
tenden Verfügungen erscheinen eine Rechtsmittelbelehrung und je nach Trag-
weite auch eine Begründung geboten (OFK / ZPO-Engler, 3. A., Art. 238 N 1; ZK
ZPO-Staehelin, 4. A., Art. 238 N 5).
b) Die Höhe des Vorschusses ist in Art. 9 Abs. 2 VZG nicht definiert. Na-
turgemäss hat sich die Vorschusshöhe nach den zu erwartenden Kosten für die
Beweiserhebung zu richten (ZK ZPO-Suter / Von Holzen, 4. A., Art. 102 N 8
m.w.H.; Zopfi, Kurzkommentar VZG, 2. A., Art. 9 N 8 ff.). Wie hoch die erwarteten
Kosten sein werden, ist letztlich ein Ermessensentscheid (BGer 4A_186/2012
vom 19. Juni 2012, E. 5 ff.). Ermessensfehler gelten als Rechtsverletzung und
können daher als unrichtige Rechtsanwendung im Sinne von Art. 320 lit. a ZPO
angefochten und von der Beschwerdeinstanz frei und umfassend geprüft werden.
Allerdings ist anzumerken, dass sich die Rechtsmittelinstanzen bei Eingriffen in
vertretbare Ermessensentscheide insbesondere bei einer grösseren Sachnähe
der ersten Instanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegen (ZK ZPO-Reetz, 4. A.,
Art. 310 N 34 ff.).
6. Die Vorinstanz begründete die Höhe des dem Beschwerdeführer mit
der angefochtenen Verfügung auferlegten Kostenvorschusses von Fr. 5'500.–
nicht, was vom Beschwerdeführer nicht beanstandet wird. Eine Begründung ist
auch nicht zwingend erforderlich, da es sich bei der angefochtenen Verfügung um
einen prozessleitenden Entscheid handelt. Entscheide über die Leistung von Vor-
schüssen sind jedoch selbständig mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. b Ziff. 1
i.V.m. Art. 103 ZPO). Nach dem oben Gesagten wäre deshalb eine Begründung
sinnvoll gewesen, da ohne Kenntnis der Entscheidmotive eine sachgerechte An-
fechtung und eine Überprüfung im Rechtsmittelverfahren nur schwer möglich
sind. Der Beschwerdeführer bezeichnet die Höhe des Vorschusses als überhöht
und prohibitiv. Er beziffert – gestützt auf eine Publikation der Beschwerdegegne-
rin – die tatsächlich notwendigen Kosten für die beantragte Neuschätzung mit

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Fr. 1'000.– bis Fr. 2'000.– (act. 2 Rz 22 ff.). Ob die Vorinstanz bei der Festsetzung
des Vorschusses ihr Ermessen pflichtwidrig ausübte, kann mangels Kenntnis der
von ihr angestellten Überlegungen nicht überprüft werden. Der Kammer bleibt in-
soweit eine Ermessenskontrolle verwehrt und sie kann ihr Ermessen auch nicht
an die Stelle desjenigen der Vorinstanz setzen. Zwar erwog die Vorinstanz in ihrer
Verfügung vom 22. Mai 2025, mit welcher sie das Wiedererwägungsgesuch des
Beschwerdeführers abwies, dass dieser aus früheren Verfahren betreffend Neu-
schätzung der streitgegenständlichen Liegenschaft habe wissen müssen, dass
sich der Vorschuss für die Schätzung auf Fr. 4'000.– bis Fr. 5000.– belaufen
könne. Zudem sei bei einem Wert von Fr. 6'750'000 klarerweise nicht von einem
gewöhnlichen Einfamilienhaus auszugehen, dessen Schätzung lediglich
Fr. 1'000.– bis Fr. 2'000.– koste (act. 8/20 S. 2 f.). Von dieser Verfügung hatte der
Beschwerdeführer bei der Postaufgabe seiner Beschwerde am 19. Mai 2025 je-
doch noch keine Kenntnis, weshalb sie ihm nicht entgegen gehalten werden kann.
Somit ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und der Vorschuss
ist einstweilen auf die vom Beschwerdeführer anerkannten Fr. 2'000.– herabzu-
setzen.
Sollte die Vorinstanz zum Schluss kommen, der Betrag von Fr. 2'000.– rei-
che für die Neuschätzung nicht, so hätte sie die Akten etwa durch die Einholung
von Offerten von Sachverständigen zu ergänzen und den Vorschuss mit begrün-
deter Verfügung zu erhöhen.
7. Der Beschwerdeführer stört sich weiter daran, dass die Vorinstanz eine
nicht erstreckbare Frist ansetzte (act. 2 Rz 14 ff.). Die Festlegung einer Frist stellt
eine prozessleitende Verfügung im Sinne von Art. 319 lit. b ZPO dar. Eine gesetz-
liche Bestimmung, wonach die Festsetzung einer Frist der Beschwerde unterläge
(Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO), besteht nicht. Damit bedürfte es eines nicht leicht wie-
dergutzumachenden Nachteils, damit die Verfügung mit Beschwerde anfechtbar
wäre (Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO). Einen solchen hätte der Beschwerdeführer zu be-
haupten und darzutun, was er unterlässt. Vielmehr erschöpft sich die Beschwerde
in allgemeinen Ausführungen zu Art. 144 Abs. 2 ZPO, zum Willkürverbot und zur
Verletzung des rechtlichen Gehörs. Der Beschwerdeführer macht insbesondere

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nicht geltend, dass er nicht in der Lage sei, den ihm auferlegten Vorschuss innert
der angesetzten Frist aufzubringen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten.
Die Vorinstanz wird dem Beschwerdeführer die Frist zur Leistung eines Kos-
tenvorschusses von Fr. 2'000.– neu anzusetzen haben. Dabei wird zu beachten
sein, dass nach Art. 144 Abs. 2 ZPO gerichtliche Fristen grundsätzlich erstreckbar
sind, es sei denn, besondere Gründe sprechen dagegen.
8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde betreffend
die Höhe des Vorschusses gutzuheissen und der Vorschuss einstweilen auf
Fr. 2'000.– zu reduzieren ist. Was die Bemessung der angesetzten Frist angeht,
ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
9. Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Parteien-
tschädigungen dürfen in diesen Verfahren nicht zugesprochen werden (Art. 62
Abs. 2 GebV SchKG).
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird, soweit sie die Ansetzung einer nicht erstreckbaren
Frist zur Leistung des Kostenvorschusses für die Neuschätzung betrifft, nicht
eingetreten.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.

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Es wird erkannt:
1. Im Übrigen wird die Beschwerde gutgeheissen und der Kostenvorschuss für
die Neuschätzung auf Fr. 2'000.– herabgesetzt.
2. Die Vorinstanz hat die Frist zur Leistung des Kostenvorschusses im Sinne
der Erwägungen neu anzusetzen.
3. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben und keine Par-
teientschädigungen ausgerichtet.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 2 und – unter Rücksendung der erstinstanzli-
chen Akten – an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Birmensdorf,
je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Bohli Roth
versandt am:
8. Dezember 2025