zh_obergericht · LF200009 · 2020-02-17 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200009-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein sowie
Gerichtsschreiber lic. iur. M. Isler
Urteil vom 17. Februar 2020
in Sachen
1. A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
2. ...,
Gesuchsgegnerin,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 20. Dezember 2019 (ER190208)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2 und 7/1 S. 2, sinngemäss; act. 25 S. 1/2)
1. Es sei dem Gesuchsgegner 1 richterlich zu befehlen, die 5.5-Zimmer-
Wohnung im 2. OG, C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räumen,
ordnungsgemäss gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu überge-
ben.
2. Es sei der Gesuchsgegnerin 2 richterlich zu befehlen, die 5.5-Zimmer-
Wohnung im 2. OG, C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räumen,
ordnungsgemäss gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu überge-
ben.
2. Das Stadtammannamt Zürich …, D._____-platz …, … Zürich, sei richterlich
anzuweisen, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen
der Gesuchstellerin, nach dessen Rechtskraft sowie unter Kostenfolge zu
Lasten der Gesuchsgegner zu vollstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner.
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Die Gesuchsgegner werden verurteilt, die 5.5-Zimmer-Wohnung im 2. OG,
C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räumen und der Ge-
suchstellerin ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von
der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von den Gesuchsgeg-
nern unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'100.– wird den Gesuchsgegnern je zur Hälfte
unter solidarischer Haftung auferlegt. Sie wird von der Gesuchstellerin be-
zogen, ist ihr aber von den Gesuchsgegnern zu ersetzen.
4. Die Gesuchsgegner werden verurteilt, der Gesuchstellerin unter solida-
rischer Haftung eine Parteientschädigung von Fr. 2'300.– zu bezahlen.
5.–6. … [Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung]

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Berufungsantrag:
des Gesuchsgegners 1 und Berufungsklägers (act. 26, sinngemäss):
Das einzelgerichtliche Urteil sei aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch sei
nicht einzutreten.
Erwägungen:
I.
1. A._____ mietete von B._____ mit Vertrag vom 1. Mai 2015 eine 5,5-Zimmer-
Wohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft C._____-strasse … in Zürich
(act. 4/1). Am 28. August 2019 kündigte ihm B._____ das Mietverhältnis mit amt-
lich genehmigtem Formular auf den 30. September 2019. Sie vermerkte, es hand-
le sich um eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR, und verwies
auf eine Mahnung/Kündigungsandrohung vom 17. Juli 2019 (act. 4/6).
2. Am 24. Oktober 2019 leitete die Vermieterin beim Einzelgericht des Bezirks-
gerichtes Zürich (Audienz) ein Ausweisungsverfahren gegen den Mieter ein
(act. 1), am 31. Oktober 2019 – für das gleiche Mietobjekt – auch gegen E._____
(Gesuchsgegnerin 2). Die Verfahren wurden mit Verfügung vom 1. November
2019 vereinigt (act. 8). Mit Urteil vom 20. Dezember 2019 hiess das Einzelgericht
die Ausweisungsgesuche gut. Es verpflichtete die Gesuchsgegner, die 5,5-
Zimmer-Wohnung unverzüglich zu räumen und der Vermieterin ordnungsgemäss
gereinigt zu übergeben. Das Stadtammannamt Zürich … wies es an, den Befehl
auf Verlangen der Vermieterin zu vollstrecken (act. 19 = act. 25).
3. A._____ (Gesuchsgegner 1) erhob gegen diesen Entscheid mit Eingabe vom
27. Januar 2020 rechtzeitig Berufung (act. 26; vgl. act. 21b). Er beantragt sinn-
gemäss, das Urteil aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten
(act. 26).

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Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–23, ohne Akten des verei-
nigten Verfahrens).
II.
1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, tritt das Gericht
auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
2. Das Einzelgericht erwog im Wesentlichen, die Vermieterin habe den Mieter
.
(Gesuchsgegner 1) mit Schreiben vom 17. Juli 2019 für ausstehende Mietzins-
zahlungen für die Monate Februar bis Juli 2019 gemahnt und ihm eine dreissigtä-
gige Frist zur Begleichung der Ausstände angesetzt, mit der Androhung, dass bei
deren unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde
(vgl. act. 4/2). Der Mieter behaupte, gewisse der ausstehenden Mietzinse bezahlt
zu haben, lasse jedoch offen, ob er alle abgemahnten Mietzinse beglichen habe.
Somit sei unbestritten, dass er innert Frist die ausstehenden Mietzinse nicht voll-
ständig gezahlt habe. Nach Ablauf der Frist habe die Vermieterin dem Mieter am
28. August 2019 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. September
2019 gekündigt (vgl. act. 4/6). Mit der Zahlungsaufforderung vom 17. Juli 2019
und der Kündigung vom 28. August 2019 habe die Vermieterin die Formen und
Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per
30. September 2019 aufgelöst. Der Mieter befinde sich daher heute ohne Rechts-
grund im Mietobjekt. Da die zweite Gesuchsgegnerin nicht Partei des Mietvertra-
ges sei, befinde auch sie sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Damit sei der
rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar (act. 25 Erw. 3.1–
3.3).
3. Mit der Berufung wendet der Mieter ein, die Vorinstanz habe nicht geprüft und
die Vermieterin habe nicht dargelegt, welche Mietzinse offen seien und welche
bezahlt worden seien. Er hätte gerne an einer mündlichen Verhandlung zusam-
men mit der Vermieterin geklärt, welche Monate gemahnt worden seien und für
welche bereits bezahlt worden sei. Die Ausgangslage sei nicht klar, weshalb er

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bestreite, dass die Vorinstanz zuständig gewesen sei und ein Urteil habe fällen
dürfen (act. 26).
Die Vermieterin begründete das Ausweisungsgesuch (unter anderem) damit, der
Mieter habe die abgemahnten Mietzinse der Monate Februar 2019 bis Juli 2019
innerhalb der mit Mahnung/Kündigungsandrohung vom 17. Juli 2019 angesetzten
Frist – und auch später – nicht bezahlt (act. 1 S. 4). Der Mieter entgegnete in sei-
ner schriftlichen Stellungnahme vom 11. November 2019, wozu er vom Einzelge-
richt mit Verfügung vom 25. Oktober 2019 aufgefordert worden war (act. 5), er
habe mehrere der Mieten zwischen Februar 2019 und Juli 2019 bezahlt, was er
beweisen könne; ob alle bezahlt worden seien, müsse er im Moment offenlassen.
Er werde spätestens am 19. Januar 2020 ausziehen und E._____ (Gesuchsgeg-
nerin 2) werde die Wohnung Ende November 2019 verlassen (act. 14).
Als Voraussetzung der Wirksamkeit der Kündigung der Vermieterin genügte, dass
im Zeitpunkt der Mahnung und bei Ablauf der Zahlungsfrist tatsächlich ein Miet-
zinsausstand bestand (vgl. BGer 4A_330/2017 vom 8. Februar 2018, Erw. 3.1;
4A_436/2018 vom 17. Januar 2019, Erw. 4.1). Der Mieter machte vor der Vo-
rinstanz nicht geltend, den ganzen abgemahnten Mietzins fristgerecht bezahlt zu
haben. Er hat die Sachverhaltsdarstellung der Vermieterin, soweit sie erheblich
ist, nämlich dass er seine Ausstände innerhalb der angesetzten Frist nicht voll-
ständig beglichen habe, zwar nicht bestätigt, aber auch nicht bestritten. Die Vo-
rinstanz ist deshalb zurecht davon ausgegangen, die Voraussetzungen dafür, der
Vermieterin im summarischen Verfahren Rechtsschutz zu gewähren (vgl. Erw. II/1
oben), seien erfüllt. Die Vorbringen des Mieters in seiner schriftlichen Stellung-
nahme zum Ausweisungsgesuch (act. 14) waren kein Grund für Weiterungen.
Die Berufung des Mieters erweist sich als unbegründet und das angefochtene Ur-
teil ist, soweit es den Mieter betrifft, zu bestätigen. Auf die Bemerkung des Mieters
in der Berufungsschrift, er verstehe nicht, weshalb E._____ (Gesuchsgegnerin 2)
in das Verfahren involviert worden sei, welche ihn für einige Tage bis Ende No-
vember 2019 "besucht" habe und deren aktuellen Aufenthaltsort er nicht kenne,
ist nicht einzugehen.

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4. Ausgangsgemäss wird der Mieter für das Berufungsverfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG).
Ausgehend von einem monatlichen Mietzins in Höhe von Fr. 2'950.– (act. 4/1)
dürfte nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung von einem 36 Monatsmiet-
zinsen entsprechenden Streitwert von rund Fr. 105'000.– auszugehen sein (BGE
144 III 346 Erw. 1.2.2.2/3). Es rechtfertigt sich, die Entscheidgebühr in Anwen-
dung von § 4 Abs. 1 und 2, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf
Fr. 600.– festzusetzen.
Eine Parteientschädigung ist der Vermieterin mangels Umtrieben, die zu entschä-
digen wären, nicht zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und das vorinstanzliche Urteil vom 20. De-
zember 2019 wird, soweit es den Gesuchsgegner 1 und Berufungskläger
betrifft, bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und
dem Gesuchsgegner 1 und Berufungskläger auferlegt.
3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an den Gesuchsgegner 1, an die Gesuchstellerin unter
Beilage einer Kopie von act. 26 und an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund
Fr. 105'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Isler
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