zh_obergericht · NG140004 · 2014-07-22 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 28. November 2013 (MB130015)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG140004-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. I. Vourtsis-Müller.
Urteil vom 22. Juli 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
C._____,
Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch D._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 28. No-
vember 2013 (MB130015)

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Rechtsbegehren:
"1. Es sei die Kündigung der Wohnung vom 1. März 2013 per
30. September 2013 für ungültig zu erklären.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis für die maximale Dauer zu er-
strecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehr-
wertsteuer) zulasten des Beklagten."
(act. 1 S. 2)
Modifiziertes Rechtsbegehren:
"Es sei das Mietverhältnis der Kläger um 18 Monate bis zum 31. März
2015 zu erstrecken;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % MWSt)
zulasten des Beklagten."
(act. 18 S. 1)
Eventualantrag:
"Es sei das vorliegende Verfahren bis zum angekündigten Partei-
wechsel seitens des Beklagten gestützt auf Art. 126 ZPO zu sistieren."
(act. 18 S. 1)
Beschluss und Urteil des Mietgerichtes Zürich
vom 28. November 2013:
Beschluss:
1. Rechtsbegehren Ziffer 1 wird abgeschrieben.
2. Der Eventualantrag, das Verfahren sei bis zum angekündigten Parteiwech-
sel zu sistieren, wird abgewiesen.
3. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.

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Urteil:
1. In teilweiser Gutheissung des modifizierten Rechtsbegehrens wird das Miet-
verhältnis definitiv um ein Jahr bis und mit 30. September 2014 erstreckt. Im
darüber hinaus gehenden Umfang wird das modifizierte Rechtsbegehren
abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten werden festgesetzt auf:
Fr. 6'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 6'000.00 Kosten total
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern solidarisch zu 3/4 und dem Beklag-
ten zu 1/4 auferlegt. Sie werden von den Klägern unter Verrechnung ihres
Kostenvorschusses von Fr. 5'580.– bezogen, sind ihnen aber vom Beklagten
im Umfang von Fr. 1'500.– zu ersetzen. Der Restbetrag wird von den Klä-
gern nachgefordert.
4. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, dem Beklagten eine Parteient-
schädigung von Fr. 3'450.– (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.
5./6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung
(act. 25 = act. 29 S. 25 f.)
Berufungsanträge:
der Kläger (act. 30 S. 2):
"1. Es sei in Abänderung von Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts vom 28. Nov-
ember 2013 das Mietverhältnis einmalig und definitiv um 15 Monate bis zum
31. Dezember 2014 zu erstrecken.
2. Es seien unter Abänderung von Ziffer 2 - 4 des Urteils des Mietgerichts Zü-
rich die Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer)
des mietgerichtlichen Verfahrens entsprechend dem Ausgang des Beru-
fungsverfahrens neu festzusetzen.
Die Kosten des vorliegenden obergerichtlichen Verfahrens seien vollumfäng-
lich dem Beklagen aufzuerlegen und den Klägern eine angemessene Pro-
zessentschädigung (zuzüglich 8% MWSt) zuzusprechen."
des Beklagten (act. 39 S. 2):
"Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und demgemäss das Urteil des
Mietgerichts Zürich vom 28. November 2013 (Geschäfts-Nr. MB130015-L) zu bes-
tätigen;

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unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten
der Kläger und Berufungskläger."
Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Mit Mietvertrag vom 15. August 2005 vermietete E._____ den Klägern
und Berufungsklägern (nachfolgend Kläger) ab dem 1. Oktober 2005 eine 4-
Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft P._____strasse ..., ...
Q._____, zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'520.--(act. 3/2). Nach
dem Tod von E._____ im Sommer 2012 übernahm dessen Sohn, C._____ (Be-
klagter und Berufungsbeklagter; nachfolgend Beklagter), die Liegenschaft ab dem
1. Januar 2013 (act. 18 S. 2; act. 22 S. 3; act. 24/1).
2. Mit an die Kläger je einzeln adressiertem amtlichen Formular vom
1. März 2013 kündigte die D._____ AG, die Verwalterin der Liegenschaft (vgl. act.
14 und act. 24/1), den Klägern unter Hinweis auf ein beiliegendes Schreiben vom
1. März 2013 den Mietvertrag auf den 30. September 2013. Im Begleitschreiben
wurde mitgeteilt, die Kündigung erfolge "gemäss der persönlichen Besprechung
mit unserem Herr F._____ vom 28. Februar 2013" (act. 3/3a+b und act. 17/1a+b;
act. 24/2-3). Mit Schreiben vom 26. März 2013 teilte F._____ von der Verwalterin
den Klägern mit, der neue Eigentümer der Liegenschaft habe sich entschlossen,
das Objekt zu verkaufen. In den nächsten Tagen werde mit der Vermarktung der
Liegenschaft im Internet begonnen (act. 24/7-8).
3. Diese Kündigung fochten die Kläger mit Datum 23. März 2013 bei der
Schlichtungsbehörde Zürich an und verlangten, die Kündigung für ungültig zu er-
klären, eventualiter das Mietverhältnis für die maximale Dauer zu erstrecken.
Nachdem die Kläger den Urteilsvorschlag innert Frist abgelehnt hatten, erteilte ih-
nen die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 17. Juli 2013 die Klagebewilli-
gung (vgl. act. 5). In der Folge reichten die Kläger mit Eingabe vom 13. Septem-

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ber 2013 Klage mit den Eingangs genannten Rechtsbegehren beim Mietgericht
Zürich ein (act. 1).
4. Nach Durchführung der Hauptverhandlung (Prot. I S. 7 ff.) entschied
das Mietgericht Zürich mit Beschluss und Urteil vom 28. November 2013 im Ein-
gangs wieder gegebenen Sinne (act. 25 = act. 29). Der Entscheid wurde den Klä-
gern am 3. März 2014 zugestellt (act. 26).
5. Gegen das Urteil vom 28. November 2013 liessen die Kläger mit Ein-
gabe vom 31. März 2014 (Poststempel) rechtzeitig Berufung erheben (act. 30).
Der ihnen mit Verfügung vom 23. April 2014 auferlegte Kostenvorschuss in Höhe
von Fr. 1'400.-- wurde innert Frist geleistet (act. 34 - 36). Daraufhin wurde dem
Beklagten mit Verfügung vom 7. Mai 2014 Frist angesetzt, um die Berufung zu
beantworten (act. 37). Mit der rechtzeitigen Berufungsantwort vom 3. Juni 2014
beantragt er die Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Ur-
teils, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger (act. 38 und
act. 39). Davon haben die Kläger am 20. Juni 2014 Kenntnis erhalten (act. 40).
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 - 27). Der Prozess ist
spruchreif.
Der Referent des Verfahrens kann dieses zur Zeit nicht bearbeiten. Im Inte-
resse der beförderlichen Behandlung, wie sie Mietsachen generell verlangen,
wirkt er am heutigen Entscheid nicht mit.
II.
Prozessuales
1. Im streitgegenständlichen (vereinfachten) Verfahren gilt die soziale
bzw. eingeschränkte Untersuchungsmaxime (vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m.
Art. 243 Abs. 2 ZPO).
2. Im Berufungsverfahren sind Noven nur unter den Voraussetzungen von
Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig. Dies gilt auch für Verfahren mit sozialer Untersu-
chungsmaxime (vgl. ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35; BGer 138 III

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625 Erw. 2.2). Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren
somit nur berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und – was
bei echten Noven definitionsgemäss immer der Fall ist – trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor Vorinstanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (act. 310 ZPO).
Entgegen der Ansicht des Beklagten (act. 39 S. 3 f.) kann mit Berufung auch die
Unangemessenheit des erstinstanzlichen Entscheides gerügt werden (vgl.
ZK ZPO- Reetz/Theiler, 2. Aufl., Zürich 2013, N 36 zu Art. 310 ZPO).
4. Unbestritten ist, dass der Beklagte nach wie vor Eigentümer der Lie-
genschaft ist, in welcher sich die von den Klägern gemietete Wohnung befindet,
und somit als Berufungsbeklagter passivlegitimiert ist (act. 30 S. 4; act. 32/2;
act. 39 S. 2).
III.
Materielles
1.1 Die Gültigkeit der Kündigung vom 1. März 2013 auf den 30. September
2013 war im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens nicht mehr strittig. Strittig
war indes die Dauer der Erstreckung des Mietverhältnisses. Die Kläger beantrag-
ten eine solche bis 31. März 2015, der Beklagte die Abweisung der Klage, soweit
mehr als eine einmalige und definitive Erstreckung des Mietverhältnisses bis
31. März 2014 anbegehrt wurde (act. 18 S. 1; act. 22 S. 1).
1.2 Die Parteibehauptungen wurden im angefochtenen Entscheid ausführ-
lich wiedergegeben (act. 29 S. 5 - 12). Darauf kann vorab verwiesen werden.
2.1 Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Kündigung bei den Klägern
eine Härte, wenn auch nicht eine allzu grosse, ausgelöst habe. Bejaht wurde die-
se nur aufgrund der Situation auf dem Wohnungsmarkt. Die Kläger hätten bereits
vor der Kündigung mit der Suche nach einem Ersatzobjekt begonnen und sich
seither ernsthaft um diverse Wohnungen sowie Einfamilienhäuser bemüht und gar

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den Kauf von Wohneigentum in Betracht gezogen. Ihre Suchkriterien seien im
Hinblick auf die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse ange-
messen und ihre Suchbemühungen ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass
sie trotz dieser Bemühungen und ihrer wirtschaftlich ausgezeichneten Situation
bislang kein geeignetes Ersatzobjekt hätten finden können, erstaune zwar, zeige
aber auch, wie schwierig die derzeitige Situation auf dem Wohnungsmarkt im
Raum Zürich selbst für privilegierte Mieter sei (act. 29 S. 18 - 21).
2.2 Verneint wurde eine Härte gestützt auf die wirtschaftlichen Verhältnisse
der Kläger eben so wie eine solche aufgrund der Ortsgebundenheit. Zusammen-
fassend wurde erwogen, die Kläger befänden sich mit einem Nettoeinkommen
von monatlich Fr. 9'000.-- bei der Suche nach einem Ersatzobjekt in einer eher
komfortablen Situation. Ein Hortwechsel der Tochter der Kläger lasse sich mit ei-
ner Mieterstreckung nicht vermeiden und stelle keinen Härtegrund dar. Da im Au-
gust 2014 ihre Einschulung anstehe, müsste der Umzug idealerweise ohnehin
davor erfolgen. Weiter wäre die Klägerin offenbar in der Lage, die Tochter mehre-
re Monate lang vom jetzigen Wohnort nach G._____ — dem voraussichtlichen
neuen Wohnort — zur Schule zu fahren, mithin bestehe auf klägerischer Seite
Flexibilität, was sich auch anhand ihrer Suchbemühungen zeige. Insoweit relative-
re sich der Hinweis, die Klägerin sei zwecks Betreuung der Tochter auf einen kur-
zen Arbeitsweg angewiesen (act. 29 S. 15 - 17).
2.3 Die Vorbringen der Kläger hinsichtlich eines zweimaligen Umzugs in-
nerhalb kurzer Frist und eine allfällig damit zusammenhängende Härte waren für
die Vorinstanz nicht entscheidend. Hiezu führte sie aus (act. 29 S. 17 f.):
"b) Eine Härte kann auch darin liegen, dass der Mieter ein konkretes
Ersatzobjekt in Aussicht hat, dieses jedoch wegen eines Umbaus oder
aus anderen Gründen erst nach einer gewissen Zeit beziehen kann
und deshalb innert kürzerer Zeit zweimal umziehen müsste. Zwar kann
ein zweimaliger Umzug nicht immer vermieden werden, jedoch kann
ein solcher je nach den konkreten Umständen zu einer unzumutbaren
Härtesituation führen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
ist dies dann der Fall, wenn zwischen dem Auszugstermin aus der al-
ten und dem Bezugstermin der neuen Wohnung weniger als 12 Monate
liegen. Auch hier bedarf es allerdings stets einer Interessenabwägung
(SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272 OR N 38; Lachat/Spirig, a.a.O.
S. 649; ZK-Higi, Art. 272 OR N 86 unter Hinweis auf das Urteil des

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Bundesgerichts 4C.377/1994 vom 7. Dezember 1994, zusammenge-
fasst in: SJZ 91/1995, S. 116).
c) Der Kläger erklärte auf Befragen, bislang sei weder eine Reservati-
onsvereinbarung unterzeichnet noch ein Vertrag mit der Eigentümerin
des Kaufobjekts geschlossen worden. Zum heutigen Zeitpunkt lägen
einzig eine Bestätigung der Finanzierung der Wohnung durch die Bank
sowie ein Schreiben der Verkäuferin vor, wonach das Objekt für die
Kläger freigehalten werde, zumal ihnen noch eine Bedenkfrist von zwei
bis drei Monaten gewährt worden sei (Prot. S. 16 und S. 18). Aus den
eingereichten Dokumenten (act. 17/3/4/1+2) geht hervor, dass sowohl
die Kläger als auch die Verkäuferin am Abschluss eines Kaufvertrags
grundsätzlich interessiert sind. Ausserdem liegt eine Finanzierungsbes-
tätigung der H._____ AG vom 5. November 2013 (act. 17/3/4/3) zu-
handen der Eltern des Klägers über Fr. 1'530'000.– für den Kauf eines
Reiheneinfamilienhauses im Stockwerkeigentum samt Parkplatz an der
I._____strasse ..., … … vor. Ob es letztlich zum Kauf dieses Objekts
durch die Eltern des Klägers, welche dieses alsdann wohl den Klägern
zur Verfügung stellen würden, kommt, steht damit keinesfalls fest.
Nicht einmal eine Reservationsbestätigung wurde dem Gericht einge-
reicht."
2.4 Der Beklagte seinerseits habe ein aktuelles, jedoch rein finanzielles In-
teresse an der Räumung der Wohnung der Kläger. So habe er die Liegenschaft,
in welcher sich die Wohnung der Kläger befinde, mit Kaufvertrag vom 26. Sep-
tember 2013 an J._____ verkauft und sei der Grossteil des Kaufpreises, nämlich
Fr. 3.1 Mio., erst nach der aufgrund der vorliegenden Streitigkeit noch ausstehen-
den Eigentumsübertragung zu bezahlen. Rein wirtschaftliche Gründe des Vermie-
ters vermöchten sich gegenüber der — wenngleich nicht allzu grossen — Härte
des Mieters aber nicht durchzusetzen, zumal der Beklagte auch nicht geltend ge-
macht habe, sich in einer finanziell schwierigen Lage zu befinden. Folglich sei das
Mietverhältnis zu erstrecken und rechtfertige sich in Würdigung aller Umstände
und in Abwägung der Interessen der Parteien eine definitive Erstreckung um ein
Jahr bis und mit 30. September 2014 (act. 29 S. 22 f.).
3.1 Die Kläger äussern sich in der Berufung nur zum Härtegrund der Not-
wendigkeit des zweimaligen Umzugs innert kurzer Zeit und machen eine Verlet-
zung von Art. 272 OR sowie Art. 247 Abs. 2 ZPO und Art. 8 ZGB geltend. Sie rü-
gen, die Vorinstanz sei fälschlicherweise zur Auffassung gelangt, dass die Inter-
essensabwägung eine Erstreckung von mehr als 12 Monaten nicht rechtfertige.
Sie, die Kläger, hätten mittels Dokumenten ihr Interesse an Wohneigentum in

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G._____ belegt und hiefür eine Finanzierungsbestätigung eingereicht. In Verlet-
zung von Art. 247 Abs. 2 ZPO sei der Härtegrund des zweimaligen Umzugs innert
kurzer Zeit in keiner Art und Weise berücksichtigt worden (act. 30 S. 5 f.).
3.2 Nach wie vor werde das Wohneigentum in G._____ wegen der finan-
ziellen Unsicherheit des erst seit kurzem selbständigen Klägers 2 von dessen El-
tern erworben, wobei sie, die Kläger, die wirtschaftlich Berechtigten seien. Mit Da-
tum vom 8./10. März 2014 sei zwischen den Eltern des Klägers 2 und der Firma
K._____ AG ein Reservationsvertrag für das bereits vor Vorinstanz konkret ge-
nannte Objekt in G._____ unterzeichnet worden. Der Besitzesantritt sei frühes-
tens ab 1. September und spätestens per 31. Dezember 2014 vorgesehen. Zufol-
ge Abparzellierung der einzelnen Häuser und der damit verbundenen hängigen
Eingabe beim Notariat L._____ habe der Kaufvertrag aber noch nicht öffentlich
beurkundet werden können. Angesichts der Tatsache, dass das Interesse des
Beklagten an der baldigen Räumung der Wohnung nur finanzieller Natur sei und
er sich in keiner finanziellen Notlage befinde oder in eine solche gerate, falls den
Kläger eine Erstreckung gewährt würde, wäre es stossend, wenn die beantragte
weitere Erstreckung von nur drei Monaten nicht gewährt werden würde, zumal
gewiss sei, dass sie spätestens per 31. Dezember 2014 ausziehen werden und
durch die Verlängerung der Erstreckungsdauer von 12 auf 15 Monate eine unnö-
tige Härte für die Familie vermieden werden könnte. Ausserdem sei es fast un-
möglich für die noch befristete Zeit eine Zwischenlösung zu finden. Das Bundes-
gericht sehe es als Härte an, wenn innert eines Jahres ein zweimaliger Umzug
anstehe, nicht aber binnen 19 Monaten. Ihr Interesse und jenes ihres Kindes in-
nert weniger Monate nicht zweimal umziehen zu müssen, resp. allenfalls die Mö-
bel mehrere Wochen einstellen und in einem Hotel übernachten zu müssen über-
wiege eindeutig dem abstrakten, nicht dringlichen Interesse des Beklagten über
die Wohnung der Kläger schon definitiv per 30. September 2014 verfügen zu
können (act. 30 S. 4 - 8).
4. Der Beklagte hält in der Berufungsantwortschrift dafür, dass echte No-
ven zulässig seien (act. 39 S. 4), sich aber auch nach Einreichung der neuen Un-
terlagen, insbesondere der Reservationsvereinbarung, nichts an der Sachlage

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ändere. Mit Blick auf die lange Zeitspanne zwischen der Kündigung und dem all-
fälligen Bezugstermin des Wohneigentums sei ein zweimaliges Umziehen zumut-
bar. Auch mit Vorliegen der rechtlich nicht verbindlichen Reservationsvereinba-
rung sei der Kauf der entsprechenden Immobilie noch völlig in der Schwebe und
entgegen dem in der Reservationsvereinbarung vorgesehenen Zeitplan offenbar
nicht einmal der Kaufvertrag öffentlich beurkundet worden, weshalb nicht festste-
he, dass die reservierte Wohnung Ende 2014 bezugsbereit sein werde. Daher be-
stehe auch keine Gewissheit darüber, dass durch die Verlängerung der Erstre-
ckungsdauer eine unnötige Härte seitens der klägerischen Familie vermieden
werden könnte. Weiter wird — wie bereits vor Vorinstanz — ausgeführt, die Lie-
genschaft an der P._____strasse ... in Q._____ sei am 26. September 2013 an
Frau J._____ verkauft und im Kaufvertrag insbesondere vereinbart worden, dass,
falls die vorliegende Streitigkeit bis 6. Dezember 2013 nicht erledigt sei, die Käu-
ferin die Eigentumsübertragung verschieben könne, längstens bis 30. September
2014. Sie und ihre beiden Töchter werden je eine der drei Wohnungen der Lie-
genschaft bewohnen und hätten im April 2014 mit den Renovationsarbeiten be-
ginnen wollen. Für ihn, den Beklagten, bestehe eine Dringlichkeit, dass die Lie-
genschaft bis Ende September 2014 geräumt sei (act. 39 S. 6 f.).
5.1 Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die ausführlichen und zu-
treffenden rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz zur Erstreckung des Mietver-
hältnisses verwiesen werden (act. 29 S. 13 - 15).
5.2 Bereits vor Vorinstanz machten die Kläger geltend, sie hätten dank Hil-
fe von Verwandten erreichen können, dass eine Finanzierung zum Erwerb der Ei-
gentumswohnung an der I._____strasse in ... G._____/… möglich werde, wobei
die Wohneinheit sich im Bau befinde und frühestens per Ende 2014 bezugsbereit
sein werde (act. 18 S. 6; Prot. I S. 16). Dass dieser Kauf bereits hinreichend kon-
kret war, konnten die Kläger damals nicht belegen. Abgesehen von einer Finan-
zierungsbestätigung der H._____ zuhanden der Eltern des Klägers 2
(act. 17/3/4/3) und einer E-Mail der Verkaufsleiterin M._____, wonach die Woh-
nung für die "aktuellen Käufer frühestens ab Ende 2014 bezugsbereit sein" werde
(act. 17/3/4/1), lagen keine weiteren Dokumente, wie. z.B. Verträge mit der Ver-

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käuferin oder der finanzierenden Bank (vgl. Prot. I S. 16 und 18) vor, aus denen
hätte geschlossen werden können, dass sich der Kauf der Eigentumswohnung
realisieren werde. In diesem Sinne sagte der Kläger 2 selber, dass sie noch zwei
bis drei Monate Zeit hätten, um sich definitiv für den Kauf zu entscheiden (Prot. I
S. 16). Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den geltend gemachten Härte-
grund des zweimaligen Umzugs innert kurzer Zeit zu Recht nicht berücksichtigt.
Eine Verletzung der Untersuchungsmaxime liegt nicht vor.
5.3 Bei den vorliegend von den Klägern neu eingereichten Dokumenten
(act. 33/3-5) handelt es sich um echte Noven, welche im Sinne von Art. 317 ZPO
zulässig und daher zu berücksichtigen sind. Der Reservationsvereinbarung zwi-
schen der Verkäuferin und der Käuferschaft N._____ und O._____, Eltern des
Klägers 2, vom 8./10. März 2014 betreffend das Objekt I._____strasse ... in ...
G._____ ist Folgendes zu entnehmen: Nach Unterzeichnung der Reservations-
vereinbarung war innert 14 Tagen eine Anzahlung von Fr. 30'000.-- fällig und
nach deren Empfang die Übermittlung des Kaufvertragsentwurfes an die Käufer-
schaft, welche diesen innert 14 Tagen zu prüfen hatte und welcher nach Aufforde-
rung der Verkäuferin innert 14 Tagen öffentlich zu beurkunden war. Der Besitzes-
antritt ist in der Zeit vom 1. September bis 31. Dezember 2014 vorgesehen. Tritt
die Käuferschaft aus von der Verkäuferin nicht zu vertretenden Gründen von der
Vereinbarung zurück, hat sie die aufgelaufenen Kosten gemäss SIA-Tarif zu ver-
güten (act. 33/3). Der vorerwähnte Zeitraum des Besitzantrittes wurde dem Kläger
2 von der Vertreterin der Verkäuferin mit Mail vom 24. März 2014 bestätigt und
weiter ausgeführt, dass sich aufgrund der zur Zeit im Begriffe stehenden Abpar-
zellierung der einzelnen Häuser und der damit verbundenen Eingabe beim Nota-
riat L._____ die Beurkundung des Kaufvertrages verzögere und nach Eingang der
Bewilligung vollzogen werde (act. 33/4). Weiter bestätigte die Mutter des Klägers
2 mit Schreiben vom 24. März 2014, dass das Haus am I._____weg (recte
I._____strasse) ... in G._____ für die Familie des Klägers 2 erworben werde. Die
Unterschrift ihres Mannes und zukünftigen Miteigentümers fehle zufolge dessen
Abwesenheit, könne aber nachgereicht werden (act. 33/5).

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5.4 Der zwischen dem Beklagten und der Käuferin J._____ öffentlich beur-
kundete Kaufvertrag vom 26. September 2013 für die Immobilie an der
P._____strasse ... in Q._____ hält fest, dass die Eigentumsübertragung in der
Zeit vom 25. November 2013 bis 6. Dezember 2013 zu erfolgen hat. Nach Ablauf
dieses Zeitraums ist die säumige Partei in Verzug. Sofern der Rechtsfall mit den
(vorliegenden) Klägern, welche vor Mietgericht Zürich ein Kündigungsschutzver-
fahren anhängig gemacht haben, bis dahin nicht erledigt ist, kann die Käufer-
schaft den Wunsch äussern, die Eigentumsübertagung zu verschieben, längstens
aber bis 30. September 2014 (act. 24/15 S. 4 und 6). Ob letzteres Datum in An-
lehnung an den (von den Klägern abgelehnten) Urteilsvorschlag der Schlich-
tungsbehörde Zürich fusst, welche offenbar eine einmalige Erstreckung bis zum
30. September 2014 vorgeschlagen hatte (act. 24/15 S. 6), ist nicht bekannt. Zwar
durfte der Beklagte zweifellos Dispositionen im Zusammenhang mit dem Verkauf
seiner Liegenschaft tätigen, indes erfolgte die öffentliche Beurkundung des Kauf-
vertrages vom 26. September 2013 gerade mal zwei Wochen nachdem die Kläger
das Mietgericht angerufen hatten. Dem Beklagten war somit der klägerische
Standpunkt (noch) nicht bekannt und waren der Ausgang des ursprünglich als
Kündigungsschutzverfahrens eingeleiteten Prozesses und die sich daraus erge-
benden Folgen offen. Massgebend ist jedoch vielmehr der Umstand, dass der
vorerwähnte Kaufvertrag insbesondere festhält, dass dessen Verbindlichkeit un-
abhängig vom weiteren Verlauf und vom Ergebnis des Rechtsstreites mit den
(vorliegenden) Klägern bestehen bleibt (act. 24/15 S. 6). Nachdem die Käuferin
die Eigentumsübertragung nur bis 30. September 2014 aufschieben kann, steht
es dem Beklagten hernach frei, Vertragserfüllung zu verlangen. Damit ist der vor-
liegende Rechtstreit und ein Verbleib der Kläger in der Wohnung kein Hindernis
für die Eigentumsübertragung und die damit gekoppelte Rest-
Kaufpreiszahlungspflicht (act. 24/15 S. 3) der neuen Eigentümerin.
Auch wenn die Eltern des Klägers 2 unter Schadloshaltung der Verkäuferin
von der Reservationsvereinbarung Abstand nehmen könnten, liegen mit dieser
und der Bestätigung der Mutter des Klägers 2 hinreichende konkrete Indizien vor,
dass sich der Kauf realisieren wird und der Bezug des Wohneigentums bis spä-
testens 31. Dezember 2014, was letztmals mit Mail vom 24. März 2014 bestätigt

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wurde, erfolgen wird, wenn auch die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages
bis heute aus den dargelegten und unbestritten gebliebenen Gründen noch nicht
hat vollzogen werden können. In Würdigung dieser Umstände sowie der zutref-
fenden vorinstanzlichen Erwägungen zu den hinreichenden Suchbemühungen der
Kläger und der härtegründenden Situation auf dem Wohnungsmarkt erscheint die
Verlängerung der Erstreckungsdauer um drei Monate bzw. bis zum 31. Dezember
2014 als angezeigt — wenn auch im konkreten Fall zwischen dem Zeitpunkt der
Kündigung und dem vorgesehenen Bezugstermin des Einfamilienhauses mehr als
ein Jahr liegt —, da der Beklagte wie dargelegt gegenüber J._____ ab dem 1. Ok-
tober 2014 die Eigentumsübertragung bzw. Vertragserfüllung verlangen kann,
womit auch der Restkaufpreis von Fr. 3,1 Mio. fällig wird und das von ihm geltend
gemachte finanzielle Interesse an der Räumung der Wohnung der Kläger entfällt.
6. Nach dem Gesagten ist die Berufung der Kläger gutzuheissen und das
Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2014 zu erstrecken.
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Ent-
scheids sind zu bestätigen, da die Gutheissung der Berufung insbesondere auf
nach Urteilsfällung vor Vorinstanz beruhende Umstände zurückzuführen ist.
2. Die Gebühr des Berufungsverfahrens bemisst sich nach Massgabe
dessen, was vor der Rechtsmittelinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 2 GebV
OG). Bezieht sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, ent-
spricht der Streitwert dem für die beantragte Erstreckungsdauer anfallenden Miet-
zins. Vor der Rechtsmittelinstanz lag die Verlängerung der Erstreckungsdauer um
drei Monaten im Streit. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'520.-- beläuft
sich der Streitwert auf Fr. 7'560.--. Die Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche
Verfahren ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2
Abs. 1 und 4 GebV OG auf Fr. 1'400.-- festzusetzen. Sie ist dem Ausgang des
Verfahrens entsprechend dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und

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aus dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen. Der Beklag-
te ist zu verpflichten, den Klägern den Betrag von Fr. 1'400.-- zu ersetzen und sie
für das Berufungsverfahren in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung
mit den §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1 und 11 Abs. 1 AnwGebV mit Fr. 1'200.-- zuzüglich
8% Mehrwertsteuer (Fr. 96.--), total Fr. 1'296.--, zu entschädigen
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung der Kläger wird die Dispositiv-Ziffer 1 des Ur-
teils des Mietgerichtes Zürich vom 28. November 2013 aufgehoben und
durch folgende Fassung ersetzt:
„1. In teilweiser Gutheissung des modifizierten Rechtsbegehrens wird das
Mietverhältnis definitiv um fünfzehn Monate bis und mit 31. Dezember
2014 erstreckt. Im darüber hinaus gehenden Umfang wird das modifi-
zierte Rechtsbegehren abgewiesen.“
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Entscheides
werden bestätigt.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'400.-- festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-
ten auferlegt und aus dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss
bezogen. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern den Betrag von
Fr. 1'400.-- zu ersetzen.
5. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 1'296.-- zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht des Bezirks-
gerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtlicheAngelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr.7'560.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. I. Vourtsis-Müller
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