zh_obergericht · PD240007 · 2025-04-16 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung / Ausweisung / Mietzinsminderung / Protokollberichtigung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD240007-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiberin MLaw D. Fabio
Beschluss vom 16. April 2025
in Sachen
A._____,
Kläger und Beschwerdeführer
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Beschwerdegegnerin
vertreten durch C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Ausweisung / Mietzinsminde-
rung / Protokollberichtigung
Beschwerde gegen eine Verfügung des Mietgerichtes Zürich (Kollegialge-
richt) vom 13. März 2024 (MJ230070)

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Erwägungen:
I.
1. Der Kläger und Beschwerdeführer (fortan Beschwerdeführer) mietete von
der Beklagten und Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) mit befris-
tetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 für den Zeitraum vom 1. März
2023 bis 29. Februar 2028 eine 1-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der
D._____-strasse 1 in … Zürich (Wohnung Nr. 05) für einen Bruttomietzins von
Fr. 1'585.– inklusive Nebenkosten (act. 3/3.3). Mit befristetem Wohnungsmietver-
trag vom 29. März 2023 mietete der Beschwerdeführer von der Beschwerdegeg-
nerin zusätzlich die 1-Zimmerwohnung mit der Nummer 04 für den Zeitraum vom
1. April 2023 bis 31. März 2028, ebenfalls im 4. Obergeschoss an der D._____-
strasse 1 in … Zürich für einen Bruttomietzins von Fr. 1'635.– (act. 3/12.3).
2. Der Beschwerdeführer vermietete daraufhin die beiden Wohnungen für ein-
zelne Nächte über www.booking.com und www.airbnb.ch (Prot. Vi. S. 10 ff.).
3. Nachdem die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer – zunächst per
E-Mail (act. 3/15.1) und danach schriftlich mit Schreiben vom 25. April 2023 und
18. Juli 2023 (act. 3/16 und 15/3/32) – aufforderte, die Inserate aus dem Internet
zu entfernen, und der Beschwerdeführer dieser Aufforderung nicht nachkam, kün-
digte die Beschwerdegegnerin mit amtlichen Formularen vom 17. Mai 2023 bzw.
21. Juli 2023 die Mietverträge der Wohnungen Nr. 04 und 05 ausserordentlich ge-
stützt auf Art. 257f Abs. 3 OR per 31. August 2023 (act. 3/33.2 und 16/3/9).
4. Mit Eingabe vom 16. Juni 2023 focht der Beschwerdeführer die Kündigung
vom 17. Mai 2023 betreffend die Wohnung Nr. 04 an und machte ein Verfahren
bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (fortan Schlichtungsbehörde) an-
hängig (act. 6/1, Geschäfts-Nr. MO230958). Anlässlich der Schlichtungsverhand-
lung vom 10. Juli 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt wer-
den (Prot. Schlichtungsbehörde S. 3). Mit Beschluss des gleichen Datums wurde
dem Beschwerdeführer die Klagebewilligung erteilt (act. 6/10).

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5. Mit Eingabe vom 21. August 2023 focht der Beschwerdeführer die Kündi-
gung vom 21. Juli 2023 betreffend die Wohnung Nr. 05 an und machte ein weite-
res Verfahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig (act. 15/6/1, Geschäfts-
Nr. MO233049). Mit Eingabe vom 3. Juli 2023 beantragte der Beschwerdeführer
bei der Schlichtungsbehörde sodann eine Mietzinsreduktion für beide Wohnungen
(act. 17/5/1, Geschäfts-Nr. MO231304).
6. In der Folge vereinigte die Schlichtungsbehörde die zwei separat anhängig
gemachten Verfahren mit der Geschäfts-Nr. MO233049 (Anfechtung Kündigung
Nr. 05) sowie MO231304 (Begehren um Mietzinsreduktion) und lud die Parteien
zur Schlichtungsverhandlung auf den 13. September 2023 vor (act. 15/6/4 und
17/5/6). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung gab die Beschwerdegegnerin
mündlich ein Schlichtungsbegehren zwecks Ausweisung des Beschwerdeführers
aus den beiden Wohnungen Nr. 04 und 05 zu Protokoll (act. 16/7/1, Geschäfts-Nr.
MO233813), welches zusammen mit den zwei anderen Verfahren am Verhand-
lungstag verhandelt wurde (vgl. Prot. Schlichtungsbehörde S. 2, Geschäfts-
Nr. MO233049). Eine Einigung konnte zwischen den Parteien nicht erzielt werden
(Prot. Schlichtungsbehörde S. 4, Geschäfts-Nr. MO233049), weshalb mit Be-
schlüssen vom 13. September 2023 dem Beschwerdeführer die Klagebewilligung
für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 05 sowie für das Mietzinsre-
duktionsbegehren erteilt wurde (act. 15/6/7 und act. 17/5/9). Mit Beschluss des
gleichen Datums wurde ferner der Beschwerdegegnerin die Klagebewilligung für
das Ausweisungsbegehren erteilt (act. 16/7/8).
7. Mit Eingaben vom 17. Juni 2023, 5. Juli 2023 und 21. August 2023 (Post-
stempel) machte der Beschwerdeführer die drei Klagen beim Mietgericht Zürich
(fortan Vorinstanz) anhängig, welche zunächst als separate Verfahren angelegt
wurden (act. 1 [Geschäfts-Nr. MJ230070], act. 15/1 [Geschäfts-Nr. MJ230075]
und act. 17/1 [Geschäfts-Nr. MJ230077]). Ebenso machte die Beschwerdegegne-
rin mit Eingabe vom 23. Oktober 2023 ein Ausweisungsverfahren bei der Vorin-
stanz anhängig (act. 16/1 [Geschäfts-Nr. MJ230076]).

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8. Mit Verfügung und Beschluss vom 2. November 2023 wurden die vier Ver-
fahren zwecks Vereinfachung des Verfahrens unter der Verfahrensnummer
MJ230070 vereinigt (act. 19).
9. Am 14. Dezember 2023 fand die Hauptverhandlung statt, anlässlich welcher
die Parteien ihre Parteivorträge erstatteten (Prot. Vi. S. 8 ff.). Die Vergleichsge-
spräche scheiterten, weshalb das Verfahren für spruchreif erklärt wurde (Prot. Vi.
S. 44).
10. Mit Urteil vom 7 Februar 2024 wies die Vorinstanz die drei Klagen des Be-
schwerdeführers (Anfechtung Kündigungen der Wohnungen Nr. 04 und 05 sowie
Begehren um Mietzinsreduktion) ab und hiess das Ausweisungsbegehren der Be-
schwerdegegnerin gut. Gleichzeitig verpflichtete sie den Beschwerdeführer, die
beiden 1-Zimmerwohnungen Nr. 04 und 05 an der D._____-str. 1 in … Zürich un-
verzüglich nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu räumen, zu
reinigen und der Beschwerdegegnerin unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel in
ordnungsgemässem Zustand zu übergeben, unter Androhung der Zwangsräu-
mung im Unterlassungsfall. Schliesslich auferlegte die Vorinstanz dem Beschwer-
deführer die Gerichtsgebühr von Fr. 6'780.– und verpflichtete ihn, der Beschwer-
degegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 9'350.– zu bezahlen (act. 56).
11. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom
18. März 2024 Berufung bei der Kammer (act. 79/75). Das Berufungsverfahren
wurde mit der Geschäfts-Nr. NG240006 angelegt.
12. Mit Eingabe vom 7. März 2024 reichte der Beschwerdeführer vor Vorinstanz
ein Protokollberichtigungsbegehren ein und verlangte gleichzeitig die Herausgabe
der Audiodatei der mündlichen Hauptverhandlung vom 14. Dezember 2023
(act. 65).
13. Mit Präsidialverfügung vom 13. März 2024 wies die Vorinstanz das Proto-
kollberichtigungsgesuch des Beschwerdeführers ab, soweit darauf eingetreten
wurde. Gleichzeitig stellte es dem Beschwerdeführer die Audiodatei der Hauptver-

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handlung vom 14. Dezember 2023 zu und auferlegte ihm die Gerichtsgebühr von
Fr. 600.– (act. 69 = act. 74 [Aktenexemplar], fortan zitiert als act. 74).
14. Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom
18. März 2024 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde bei der Kammer und
beantragte die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 2 und 3 sowie die Berichtigung
des Protokolls der Hauptverhandlung vom 14. Dezember 2023 (act. 75, zur
Rechtzeitigkeit vgl. act. 70).
15. Mit Verfügung vom 27. März 2024 wurde dem Beschwerdeführer Frist ange-
setzt, um für das Beschwerdeverfahren einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– zu
leisten (act. 76). Dieser ging innert Frist ein (act. 78).
16. Die Akten des Berufungsverfahrens mit der Geschäfts-Nr. NG240006 samt
vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-72 [vorinstanzliche Akten] und
act. 79/73-78 [Berufungsverfahren]). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort
kann, wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, gestützt auf Art. 322
Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Der Beschwerdegegnerin ist mit vorliegendem
Entscheid eine Kopie der Beschwerdeschrift (act. 75) zuzustellen. Die Sache ist
spruchreif.
II.
1. Die angefochtene Verfügung ist prozessleitender Natur. Gegen prozesslei-
tende Verfügungen ist die Beschwerde – von den hier nicht einschlägigen, im Ge-
setz explizit vorgesehenen Fällen (Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO) abgesehen – nur
dann zulässig, wenn durch sie der Beschwerde führenden Partei ein nicht leicht
wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO; vgl. dazu aus-
führlich OGer ZH PP200006 vom 7. Oktober 2020 E. II./1).
2. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-
schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei
sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und zu begründen. Die Beschwerde
führende Partei hat sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides im

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Einzelnen auseinander zu setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der ange-
fochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen
auch BK ZPO, Sterchi, 2012, Art. 321 N 15 ff.). Bei Parteien ohne anwaltliche Ver-
tretung wird an diese Erfordernisse ein deutlich weniger strenger Massstab ange-
legt. Bei fehlender Auseinandersetzung bzw. Begründung ist jedoch auf die Be-
schwerde ohne Weiteres nicht einzutreten (ZR 110 Nr. 80; OGer ZH PS110192
vom 21. Februar 2012 E. 5.1). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweis-
mittel (Noven) sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
III.
1.
1.1. Die Vorinstanz erwog – nach Darlegung der Protokollierungsvorschriften –
im Wesentlichen, der Beschwerdeführer begründe sein Gesuch damit, dass das
Protokoll unrichtige und unvollständige Ausführungen enthalte, die angeblich in
das Urteil vom 7. Februar 2024 Eingang gefunden hätten, ohne jedoch die betref-
fenden Stellen im Urteil anzugeben. Er habe es versäumt zu erwähnen, inwiefern
ihm durch die vermeintlich fehlerhafte Protokollierung ein Nachteil entstanden sei
und inwiefern die Wiedergabe der tatsächlichen Ausführungen lückenhaft sei oder
den wahren Sinngehalt verzerre, sodass sich die protokollierten Aussagen im Ur-
teil negativ auswirken und die rechtliche Würdigung oder den festgehaltenen
Sachverhalt verändern würden. Weiter begnüge er sich damit, den Protokollinhalt
pauschal zu bestreiten, nutzlose Änderungen oder Ergänzungen zu verlangen
oder gar Äusserungen in einer ihn vorteilhaften Weise neu auszulegen. Ein ver-
nünftiger Sinn dieser Art von Protokollberichtigung oder -ergänzung sei den Aus-
führungen des Beschwerdeführers nicht zu entnehmen und auch nicht ersichtlich.
Teilweise versuche der Beschwerdeführer gar, seine Antworten im Nachgang der
Verhandlung abzuändern und erneut unzulässig zu plädieren. Ebenso verlange er
die Aufnahme von Nebensächlichkeiten ins Protokoll, welche für den Entscheid
nicht von Relevanz gewesen seien. Infolgedessen sei das Gesuch um Protokoll-
berichtigung offensichtlich unbegründet bzw. unzulässig und abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei (act. 74 S. 4 ff.).

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1.2. Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass ihm das rechtliche
Gehör versagt worden sei. Er habe am 23. Februar 2023 (recte: 2024) Einsicht in
die Akten erlangt. Die Audiodatei, welche Teil der Akten darstelle, sei ihm nicht
zur Verfügung gestellt worden. Daher habe er mit seinem Protokollberichtigungs-
gesuch vom 7. März 2023 (recte: 2024) den Antrag gestellt, dass ihm die Audi-
odatei auszuhändigen sei. Weiter habe er in seinem Protokollberichtigungsgesuch
seine Anträge in der Form gestellt, wie es ihm in diesem Zeitpunkt möglich gewe-
sen sei. Er habe sich die Substantiierung der Berichtigungsanträge aus diesem
Grund nach Erhalt der Audiodatei vorbehalten. Die Audiodatei der mündlichen
Verhandlung sei ihm am 14. März 2024 gleichzeitig mit dem Entscheid über sein
Protokollberichtigungsgesuch zugestellt worden. Er habe daher überhaupt keine
Möglichkeit gehabt, seine Anträge richtig zu stellen und zu substantiieren. Er
könne dies erst im Rahmen seiner erhobenen Beschwerde tun (act. 75 S. 6).
2.
2.1. Den Parteien steht das Recht zu, Fehler im Protokoll mit einem Protokoll-
berichtigungsbegehren zu rügen. Das Gesetz sieht keine Frist vor, innert derer
das Protokollberichtigungsbegehren zu stellen ist. Nach Treu und Glauben muss
das Begehren aber unverzüglich nach Kenntnisnahme des angeblichen Fehlers
gestellt werden (Pahud, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 235 N 24; KUKO
ZPO-Naegeli/Richers, 3. Aufl. 2021, Art. 235 N 14; BSK ZPO-Willisegger, 4 Aufl.
2024, Art. 235 N 45). Sofern die Einvernahme zusätzlich mit technischen Hilfsmit-
teln aufgezeichnet wurde, sind diese Aufnahmen sodann im Rahmen des Proto-
kollberichtigungsverfahrens den Parteien auf entsprechenden Antrag zur Verfü-
gung zu stellen (KUKO ZPO-Naegeli/Richers, a.a.O., Art. 235 N 15; Leuenberger,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO Komm., 4. Aufl. 2024,
Art. 235 N 19; vgl. auch die Botschaft zur ZPO vom 28. Juni 2006, BBl 2006
S. 7343).
2.2. Der Beschwerdeführer verlangt mit seiner Beschwerde zwar die Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids. Dennoch setzt er sich inhaltlich in keiner Weise
mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Er zeigt nicht auf, inwiefern die
Erwägungen der Vorinstanz falsch sein sollen und weshalb das Protokoll hätte

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berichtigt werden müssen. Damit kommt er seiner Begründungspflicht nicht genü-
gend nach. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass er auf über 19 Seiten
darlegt, weshalb das Protokoll gestützt auf die von der Vorinstanz herausgege-
bene Audiodatei falsch bzw. unvollständig sei. Vielmehr handelt es sich dabei um
neue Vorbringen, welche gestützt auf das im Beschwerdeverfahren geltende No-
venverbot nicht berücksichtigt werden können (vgl. E. II./2.). Der Beschwerdefüh-
rer hätte seine Vorbringen im Sinne eines (erneuten) Protokollberichtigungsbe-
gehrens vor Vorinstanz geltend machen müssen, soweit er sich neu auf die Audi-
odatei stützen wollte. Im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens ist das, wie be-
reits erwähnt, hingegen nicht möglich. Deshalb ist auf sie ohne Weiterungen nicht
einzutreten. Weiter ist festzuhalten, dass sich – entgegen der Behauptung des
Beschwerdeführers – aus den Akten nicht entnehmen lässt, dass der Beschwer-
deführer bereits am 23. Februar 2024 um Herausgabe der Audiodatei ersucht und
ihm die Vorinstanz diese verweigert hätte. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass
ihm die Vorinstanz – seinem Antrag entsprechend – die Audiodatei erst mit dem
Entscheid vom 13. März 2024 ausgehändigt hatte. Eine Verletzung des Gehör-
sanspruchs liegt nicht vor.
2.3. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
IV.
1. Die vorliegende Beschwerde betrifft ein Verfahren mit einem Streitwert in der
Hauptsache von Fr. 318'927.49 (vgl. act. 79/79, E. II./2., Geschäfts-Nr.
NG240006). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4
Abs. 2 i.V.m. § 9 Abs. 1 i.V.m. § 12 GebV OG auf Fr. 1'500.– festzusetzen. Sie ist
ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und
von dem von ihm geleisteten Vorschuss zu beziehen.
2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Beschwerdeführer
nicht, weil er unterliegt, und der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr im Beschwer-
deverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt, dem
Beschwerdeführer auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvor-
schuss von Fr. 1'500.– verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie von act. 75, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 318'927.49.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Fabio

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