zh_obergericht · LB210005 · 2021-04-21 · de
Paulianische Anfechtungsklage gemäss Art. 285 ff. SchKG


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB210005-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. D. Scherrer, Vorsitzende, Oberrichterin
Dr. L. Hunziker Schnider und Oberrichter lic. iur. M. Spahn
sowie Gerichtsschreiber MLaw M. Wild
Beschluss und Urteil vom 21. April 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungskläger
1, 2 vertreten durch C._____
gegen
Staat Zürich,
Kantonales Steueramt Zürich,
Kläger und Berufungsbeklagter
betreffend Paulianische Anfechtungsklage gemäss Art. 285 ff. SchKG
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 7. Abteilung, im or-
dentlichen Verfahren vom 16. Dezember 2020 (CG150111-L)

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Rechtsbegehren:
(Urk. 2 S. 2)
"1. Es sei der Beklagte 1 zu verpflichten, seinen Miteigentumsanteil
am Grundstück Nr. 1, E-GID: 2, Plan-Nr. 3, D._____, E._____-
Strasse, in F._____ zurückzugeben und dessen Pfändung in der
Betreibung der Nr. 4 des Betreibungsamtes Zürich 11 zu dulden
und es sei das Betreibungsamt Zürich 11 anzuweisen, diesen
Miteigentumsanteil in derselben Betreibung zu pfänden.
2. Es sei die Beklagte 2 zu verpflichten, ihren Miteigentumsanteil am
Grundstück Nr. 1, E-GID: 2, Plan-Nr. 3, D._____, E._____-
Strasse, in F._____ zurückzugeben und dessen Pfändung in der
Betreibung der Nr. 4 des Betreibungsamtes Zürich 11 zu dulden
und es sei das Betreibungsamt Zürich 11 anzuweisen, diesen
Miteigentumsanteil in derselben Betreibung zu pfänden.
3. Eventualiter sei der Beklagte 1 zu verpflichten, Wertersatz für sei-
nen hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. 1, E-GID: 2,
Plan-Nr. 3, D._____, E._____-Strasse, in F._____ in der Höhe
von Fr. 132'209.20 an das Betreibungsamt Zürich 11 zu leisten
und dieses anzuweisen, diesen Wertersatz in der Betreibung der
Nr. 4 zum pfändbaren Vermögen hinzuzuziehen.
4. Eventualiter sei die Beklagte 2 zu verpflichten, Wertersatz für ih-
ren hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. 1, E-GID: 2,
Plan-Nr. 3, D._____, E._____-Strasse, in F._____ in der Höhe
von Fr. 132'209.20 an das Betreibungsamt Zürich 11 zu leisten
und dieses anzuweisen, diesen Wertersatz in der Betreibung der
Nr. 4 zum pfändbaren Vermögen hinzuzuziehen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten."
Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 7. Abt., vom 16. Dezember 2020:
(Urk. 118 = Urk. 129)
1. Der Beklagte 1 und die Beklagte 2 werden unter solidarischer Haftung ver-
pflichtet, dem Kläger CHF 132'209.20 zu bezahlen.
Im Übrigen, d.h. hinsichtlich der Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2, wird die Kla-
ge abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 13'000.– festgesetzt.

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3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beklagten 1 und
2 auferlegt und mit dem Vorschuss des Klägers verrechnet. Der Fehlbetrag
von CHF 2'960.– wird von den Beklagten 1 und 2 nachgefordert.
4. Die Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet dem
Kläger den Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 10'040.– zu ersetzen.
5. Der Antrag des Klägers auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird ab-
gewiesen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je als Gerichtsurkunde.
7. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-
richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-
den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Berufungsantrag:
der Beklagten und Berufungskläger (Urk. 128 S. 4; sinngemäss):
Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 16. Dezember 2020 sei aufzuheben
und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
Erwägungen:
I.
1. Die Berufungskläger und Beklagten 1 und 2 (fortan Beklagte) sind die
Kinder von C._____ und G._____ (früher C'._____ und G'._____). Mit öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Juni 2014 verkauften C._____ und G._____
(als Miteigentümer je zur Hälfte) den Beklagten (als Miteigentümer je zur Hälfte)
das Grundstück LIG F._____ Nr. 1 (D._____, E._____-Strasse) zum Preis von
Fr. 584'000.– (entsprechend der effektiven Hypothekenschuld am 30. Juni 2014).

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Dieses Grundstück hatten sie im Jahre 2009 für Fr. 410'000.– erworben. Die Be-
klagten übernahmen die bestehende Schuldpflicht gegenüber der Luzerner Kan-
tonalbank (LKB) im effektiven Schuldbetrag von Fr. 584'000.– (Wert 30. Juni
2014) zur alleinigen Verzinsung und Abzahlung unter Entlassung der Verkäufer
aus der Solidarschuldpflicht. Der Kaufpreis galt damit als bezahlt. Die Anmeldung
des Eigentumsübergangs beim Grundbuchamt H._____ erfolgte am 1. Juli 2014
(Urk. 4/6, Urk. 64 S. 6, Urk. 68/10). Auf dem genannten Grundstück waren Um-
bauarbeiten im Gange, die von der LKB mitfinanziert wurden (Einbau von drei
Wohneinheiten), wobei C._____ gemäss Bestätigung der LKB vom 16. Oktober
2015 am 14. Juni 2014 ein Gesuch um einen Nachtragskredit stellte (Urk. 28/2,
Urk. 28/3).
2. Gemäss Darlehensvertrag vom 30. Juni 2014 gewährte I._____ den Be-
klagten für die Dauer vom 1. Juli 2014 bis 31. Dezember 2014 ein Darlehen von
Fr. 50'000.–, das durch den auf dem vorgenannten Grundstück lastenden Inha-
berschuldbrief im 2. Rang über Fr. 100'000.– sichergestellt wurde (Urk. 28/5). Mit
öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. Dezember 2014 verkauften die Be-
klagten das vorgenannte Grundstück an I._____ und J._____ als Gesamteigen-
tümer infolge einfacher Gesellschaft) zum Preis von Fr. 620'000.–. Der Grund-
bucheintrag hatte sofort zu erfolgen und der Übergang von Nutzen und Schaden
begann für die Käuferschaft am 1. Dezember 2014 (Urk. 4/7).
3. Bereits mit Verfügung des Kantonalen Steueramtes Zürich vom 30. Okto-
ber 2012 war C._____ und G._____ eine Nachsteuer (Staats- und Gemeinde-
steuern) von Fr. 88'268.85 auferlegt worden. C._____ war zudem mit Fr. 31'230.–
gebüsst worden (Urk. 4/2). Einen Erlass lehnte das Kantonale Steueramt Zürich
mit Verfügung vom 20. August 2013 ab (Urk. 68/27). Im Februar 2014 leitete das
Kantonale Steueramt Zürich die Betreibung über Fr. 119'498.85 zuzüglich 4.5%
Zins ab 14. Dezember 2012 und Fr. 2'235.– gegen C._____ ein (Urk. 4/3). Aus
dieser Betreibung resultierte der Verlustschein vom 25. September 2014, der ei-
nen ungedeckt gebliebenen Betrag von Fr. 132'209.20 (Kapital, Zinsen und Kos-
ten) ausweist. Dem Pfändungsbericht des Betreibungsamtes F._____ vom 5. Au-
gust 2014 lässt sich entnehmen, dass das im Grundbuch F._____ auf den

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Schuldner eingetragene Dreifamilienhaus an der E._____-Strasse … (betrei-
bungsamtliche Schätzung: Fr. 400'000.–) nicht gepfändet werden konnte, da die
Liegenschaft per 30. Juni 2014 auf die Beklagten eingetragen worden war. Ande-
res pfändbares Vermögen konnte nicht festgestellt und auch kein künftiges Ein-
kommen gepfändet werden (Urk. 4/4).
4. Mit Klageschrift vom 4. August 2015 und unter Einreichung der Klagebe-
willigung vom 7. Mai 2015 machte der Kläger und Berufungsbeklagte (fortan Klä-
ger) eine Anfechtungsklage im Sinne von Art. 285 ff. SchKG mit obgenannten
Rechtsbegehren bei der Vorinstanz anhängig (Urk. 1, Urk. 2). Die Klageantwort
datiert vom 16. November 2015 (Urk. 26). Am 6. Juli 2016 fand eine Instruktions-
verhandlung statt (Prot. I S. 8 ff.). Mit Eingabe vom 10. Oktober 2016 erstattete
der Kläger die Replik (Urk. 56). Am 31. Dezember 2016 reichten die Beklagten die
Duplik ein (Urk. 66). Am 19. April 2017 nahm der Kläger zur Duplik Stellung
(Urk. 71). Die Beklagten reichten weitere (unaufgeforderte) Stellungnahmen samt
Beilagen ein (Urk. 74 bis Urk. 76, Urk. 77 bis Urk. 79, Urk. 80 bis Urk. 82,
Urk. 86/2 bis Urk. 88, Urk. 89 bis Urk. 91). Am 20. Dezember 2017 erliess die Vor-
instanz folgende Beweisverfügung ("Beschluss"; Urk. 92):
"1. Zu den folgenden behaupteten Tatsachen der Beklagten 1 und 2 werden als Be-
weismittel zugelassen:
dass der Verkehrswert der Liegenschaft im Juni 2014 CHF 584'000.– betragen hat.
Hauptbeweismittel der Beklagten:
Urkunden:
- act. 4/4 Verlustschein/Pfändungsurkunde vom 15.08.2014
Zeugen:
K._____
I._____
C'._____

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Gegenbeweismittel des Klägers:
zu den vorgenannten beklagtischen Tatsachenbehauptungen sowie insbesondere zu den
folgenden Vorbringen,
dass sich der Verkehrswert gemäss Schätzung des Kantonalen Steueramtes Aargau vom
18. November 2014 auf CHF 972'179.– beläuft und der von den Beklagten geleistete Über-
nahmepreis somit CHF 388'179.– unter dem Verkehrswert dieser Liegenschaft lag.
Urkunden:
- act. 4/9 Schätzung Steueramt vom 18.11.2014
[…]"
Am 23. Januar 2019 fand die Beweis- und Schlussverhandlung statt, anläss-
lich welcher C._____ und I._____ als Zeugen einvernommen wurden (Prot. I
S. 18 ff., Urk. 110 und Urk. 111). Die Einvernahme des Zeugen K._____ unter-
blieb, da dessen Adresse von den Beklagten nicht beigebracht worden war
(Urk. 92 S. 8, Urk. 129 S. 6). Am 27. Mai 2019 reichten die Beklagten eine weitere
Stellungnahme samt Beilagen ein (Urk. 112 bis Urk. 114). Am 16. Dezember 2020
erging das eingangs im Dispositiv aufgeführte Urteil (Urk. 118 = Urk. 129).
Mit Beschlüssen vom 8. Februar 2016 und 20. Dezember 2017 wies die Vor-
instanz Gesuche der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
wegen Aussichtslosigkeit ihres Standpunktes ab (Urk. 35, Urk. 92).
5. Gegen das ihnen am 23. Dezember 2020 zugestellte Urteil erhoben die
Beklagten mit Eingabe vom 1. Februar 2021 Berufung mit obgenanntem Antrag
(Urk. 120, Urk. 128). Gleichzeitig stellten sie ein Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege (Urk. 128 S. 3). Mit Verfügung vom 4. Februar 2021 wurde das Ge-
such der Beklagten um Einräumung einer Nachfrist zur Ergänzung der Beru-
fungsschrift vom 1. Februar 2021 unter Hinweis auf die Nichterstreckbarkeit ge-
setzlicher Fristen (Art. 311 Abs. 1 ZPO, Art. 144 Abs. 1 ZPO) abgewiesen
(Urk. 132). Da sich die Berufung sogleich als unbegründet erweist, ist keine Beru-
fungsantwort einzuholen (Art. 312 Abs. 1 ZPO).

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II.
1. Der Kläger stellte sich auf den Standpunkt, der Verkauf der Liegenschaft
an die Beklagten stelle eine gemischte Schenkung und damit eine anfechtbare
Handlung gemäss Art. 286 SchKG dar. Er verwies auf das Schätzungsprotokoll
des Kantonalen Steueramts Aargau vom 18. November 2014 (Urk. 4/9), gemäss
welchem sich der Verkehrswert der für Fr. 584'000.– veräusserten Liegenschaft
auf Fr. 972'179.– belief. Die Beklagten würden entgegen ihrer Auffassung die
Beweislast dafür tragen, dass kein Missverhältnis zwischen dem Wert der veräus-
serten Liegenschaft und dem bezahlten Preis bestehe (Urk. 2 S. 6 f., Urk. 56
S. 6). Sodann hielt der Kläger auch die Voraussetzungen der Absichtsanfechtung
(Art. 288 SchKG) für erfüllt (Urk. 2 S. 7 ff.).
2. Die Beklagten hoben hervor, dass die Liegenschaft auf sie überschrieben
worden sei, weil das Gesuch ihres Vaters um Erteilung eines Nachtragskredits
von der Bank wegen der im Betreibungsregisterauszug aufscheinenden Betrei-
bung des Kantonalen Steueramtes abgelehnt worden sei. Sowohl der Bankmitar-
beiter L._____ als auch I._____ von der M._____ AG hätten zu diesem Schritt ge-
raten, wobei L._____ vorgeschlagen habe, I._____ könne zur Deckung des kurz-
fristigen Finanzierungsbedarfs ein Darlehen von Fr. 50'000.– gewähren. Bei bei-
den Verkäufen seien nur die Hypotheken übertragen resp. das Darlehen I._____s
"genommen" worden. Der Kläger habe den Beweis, dass die Liegenschaft unter
Wert erworben worden sei, nicht erbracht. Das Betreibungsamt F._____ sei von
einem Wert der Liegenschaft von Fr. 400'000.– ausgegangen. Der vereinbarte
Kaufpreis liege höher als die betreibungsamtliche Schätzung. Die Schätzung des
Kantonalen Steueramtes Aargau sei sechs Monate nach dem Kauf der Liegen-
schaft durch die Beklagten erstellt worden. Selbst wenn der geschätzte Wert den
tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen sollte (was bestritten werde), sei der
Mehrwert gegenüber dem Sommer 2014 mit wertsteigernden Umbauarbeiten zu
begründen. Dem Schätzungsprotokoll, bei dem es sich auch um einen fehlerhaf-
ten, nachträglich berichtigten Entwurf handeln könne, sei jeglicher Beweiswert
abzusprechen. Es beziehe Überbauungen mit ein, die weder realisiert noch ge-
plant worden seien, und es sei nicht ersichtlich, weshalb ihm ein höherer Beweis-

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wert zukomme als der Schätzung des Betreibungsamtes. Das Haus sei im No-
vember 2014 noch nicht umgebaut gewesen (Urk. 26 S. 6 f., Urk. 66 S. 3, S. 46,
S. 55, S. 57). Eine Schädigungsabsicht habe beim Schuldner C._____ nicht be-
standen. Der Verkauf der Liegenschaft sei nicht zwecks Minderung des Pfän-
dungssubstrates sondern entsprechend den Weisungen von L._____ und I._____
zur Erlangung eines Nachtragskredits zur Finanzierung des Umbaus erfolgt. Da-
von seien auch die Beklagten ausgegangen. Von der gegen ihren Vater laufenden
Betreibung hätten sie keine Kenntnis gehabt (Urk. 26 S. 7 f.).
3. Die Vorinstanz wies die Rechtsbegehren Ziffern 1 und 2 ab mit der Be-
gründung, die Beklagten seien nicht mehr Eigentümer der Liegenschaft (Urk. 129
S. 10). Sie prüfte weiter, ob die Voraussetzungen der Schenkungsanfechtung
(Art. 286 SchKG) erfüllt sind, und stellte zunächst fest, dass die Übertragung der
Liegenschaft von C._____ auf die Beklagten am 2. Juli 2014 (Grundbucheintrag)
erfolgt sei und damit innerhalb der Verdachtsperiode von einem Jahr liege
(Urk. 129 S. 11 f.). Die Vorinstanz erwog weiter, dass gemischte Schenkungen
den anfechtbaren Schenkungen gleichgestellt seien, wobei sich das Missverhält-
nis von Leistung und Gegenleistung nach objektiven Kriterien beurteile. Bei Lie-
genschaften sei der Verkehrswert der jeweiligen Leistung im Zeitpunkt der Vor-
nahme der angefochtenen Handlung massgebend. Für das Missverhältnis trage
grundsätzlich der Anfechtungskläger die Beweislast, doch finde gemäss Art. 286
Abs. 3 SchKG eine Umkehr statt, wenn das angefochtene Rechtsgeschäft – wie
hier – zugunsten einer nahestehenden Person (Verwandte, Freunde) erfolgt sei.
Damit hätten die Beklagten zu beweisen, dass kein Missverhältnis zwischen Leis-
tung und Gegenleistung vorliege bzw. dass sie den Verkehrswert der Liegen-
schaft abgegolten hätten (Urk. 129 S. 17 f.).
Die Befragung der Zeugen C._____ und I._____ habe – so die Vorinstanz
weiter – nichts zum Verkehrswert ergeben. C._____ habe erklärt, dass das Haus
wegen der Krediterhöhung auf die Kinder übertragen worden sei, was die Bank
und I._____ vorgeschlagen hätten. Es seien dabei nur die Hypotheken übertragen
worden. Über den Wert habe man nie gesprochen und eine Einsprache gegen
das Schätzungsprotokoll der Gemeinde F._____ habe nichts bewirkt. I._____, der

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Geschäftsführer einer Immobilienfirma, habe zwar erklärt, der von den Beklagten
bezahlte Preis sei zu hoch gewesen. Doch habe er bei der Liegenschaftsübertra-
gung auf die Beklagten und beim späteren Erwerb eine undurchsichtige Rolle ge-
spielt, weshalb er unter Umständen ein eigenes Interesse am Verfahrensausgang
habe. Dem Kaufvertrag vom 1. Dezember 2014 (Kaufpreis: Fr. 620'000.–) mass
die Vorinstanz wenig bis gar keine Aussagekraft zu, zumal I._____ nach Darstel-
lung der Beklagten ein doppeltes Spiel mit ihnen getrieben und sie quasi betrogen
habe (Urk. 129 S. 20). Von der Einvernahme des Zeugen K._____ sah die Vo-
rinstanz ab, weil die Beklagten dessen Adresse nicht beibrachten (Urk. 129 S. 6
f.).
Die Vorinstanz gelangte zur Auffassung, dass die Handänderung zum Zwe-
cke einer Krediterhöhung und nicht zur Erzielung eines marktkonformen Erlöses
vorgenommen worden sei. Auch wenn ihre subjektive Absicht nicht massgeblich
sei, hätten die Beklagten dabei bewusst die Möglichkeit in Kauf genommen, den
Gläubigern Haftungssubstrat zu entziehen (Urk. 129 S. 21). Aus den am 4. Okto-
ber 2014 zwischen C._____ und I._____ ausgetauschten Sprachnachrichten
("SMS-Verkehr") gehe nämlich hervor, dass die Gefahr einer Anfechtung bereits
vor der Handänderung am 30. Juni 2014 bekannt gewesen sei. Zudem hätten die
Beklagten in der Duplik eingeräumt, dass sie von den Schulden ihres Vaters und
der gegen ihn laufenden Betreibungen Kenntnis gehabt hätten (Urk. 129 S. 18 f.).
Den Beklagten sei der Beweis, dass sie den Verkehrswert abgegolten hätten,
nicht gelungen, zumal davon auszugehen sei, dass Banken in der Regel keine
Hypotheken in der Höhe des Verkehrswerts einer Liegenschaft gewähren würden.
Dass die Beklagten sinngemäss geltend machten, ihnen sei lediglich die Schät-
zung aus dem Jahre 2010 über Fr. 237'800.– (Urk. 76/3) bekannt gewesen, helfe
ihnen nicht. Bei diesem Betrag handle es sich um den Steuerwert, der regelmäs-
sig deutlich tiefer liege als der Verkehrswert. Die Beklagten könnten auch nicht in
guten Treuen behaupten, sie seien von einem Verkehrswert von Fr. 237'800.–
ausgegangen, nachdem sie die Liegenschaft in Kenntnis des Steuerwertes für
weit über Fr. 500'000.– übernommen hätten. Zudem sei die Liegenschaft von ei-
ner Maklerin im Auftrag der Beklagten bzw. ihres Vaters am 29. September 2014
für einen Verkaufspreis von Fr. 1'430'000.– angeboten worden, wobei vertraglich

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ein dem Verkäufer zustehender Festpreis von Fr. 1'350'000.– vereinbart worden
sei (Urk. 68/81+82). Damit hätten die Beklagten nicht bewiesen, dass sie den
Verkehrswert abgegolten hätten. An diesem Ergebnis vermöge nichts zu ändern,
dass sie die zweite Schätzung, die u.a. den Verkehrswert festhalte, möglicher-
weise erst viel später erhalten hätten und diese insofern weder beim Kauf noch
beim Verkauf bekannt gewesen sein könnte. Sämtliche Voraussetzungen der
Schenkungspauliana seien erfüllt und es sei von einem anfechtbaren Rechtsge-
schäft auszugehen (Urk. 129 S. 21).
Die Vorinstanz hielt weiter dafür, da die Beklagten nicht mehr im Besitz der
Liegenschaft seien, greife die Pflicht zur Erstattung ihres Wertes. Der Belangte
könne sich von der Rückerstattungspflicht befreien, wenn er nachweisen könne,
dass der Gegenstand selbst oder der entsprechende Gegenwert ohne sein Ver-
schulden nicht mehr in seinem Vermögen vorhanden sei. Nachdem die Beklagten
bereits vor der Handänderung um die Möglichkeit einer Anfechtungsklage ge-
wusst hätten und auch der Weiterverkauf in diesem Lichte zu betrachten sei, hät-
ten die Beklagten genau das Gegenteil eines fehlenden Verschuldens bei der
Weiterveräusserung behauptet und bewiesen (Urk. 129 S. 23 f.). Die Vorinstanz
verwarf auch den in der Klageantwort erhobenen Einwand, als gutgläubige Emp-
fänger würden die Beklagten gemäss Art. 291 Abs. 3 SchKG höchstens bis zum
Betrag ihrer Bereicherung haften, die in casu nicht vorhanden sei. Da die Beklag-
ten in der Duplik zugestanden hätten, dass vorgängig zur Handänderung die Ge-
fahr eines Zugriffs bzw. Rückgriff des Staates aufgrund einer Schenkungsanfech-
tung diskutiert worden sei, könnten sie die gegenteilige Behauptung in der Kla-
geantwort nicht aufrecht erhalten. Damit hätten sie ihre Gutgläubigkeit weder be-
hauptet noch bewiesen. Entsprechend sei irrelevant, ob die Beklagten (noch) be-
reichert seien. Die Beklagten seien rückerstattungspflichtig im Umfang des durch
den Verlustschein ausgewiesenen Betrags von Fr. 132'209.20. Die Rechtsbegeh-
ren Ziffern 3 und 4 seien gutzuheissen. Ob die Voraussetzungen der Absichts-
anfechtung ebenfalls erfüllt wären, könne somit offen bleiben (Urk. 129 S. 24 f.).

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III.
1.1 Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben. Sie richtet sich ge-
gen einen erstinstanzlichen Endentscheid, und zwar insoweit, als die Beklagten in
Dispositiv-Ziffer 1 Absatz 1 des vorinstanzlichen Urteils solidarisch verpflichtet
wurden, dem Kläger Fr. 132'209.20 zu bezahlen. Nicht Gegenstand der Berufung
ist Dispositiv-Ziffer 1 Absatz 2 des vorinstanzlichen Urteils, mit dem die Rechts-
begehren Ziffern 1 und 2 abgewiesen wurden. Da die Streitwertgrenze erreicht
wird, ist auf die Berufung – unter Vorbehalt hinreichender Begründung – einzutre-
ten (Art. 308 und Art. 311 ZPO).
1.2 Die Beklagten scheinen davon auszugehen, dass im Berufungsverfahren
stets eine Verhandlung stattfindet (Urk. 128 S. 6: "zu unserer Berufungsverhand-
lung"). Die Berufungsinstanz ist nicht verpflichtet, eine Verhandlung durchzufüh-
ren; sie kann auch aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Da
sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, kann vorliegend ein Ak-
tenentscheid ergehen.
1.3 Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine un-
richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufung ist zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es ist hinreichend genau
aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punk-
ten als fehlerhaft zu betrachten ist. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger
im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die
Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es genügt nicht, lediglich auf
die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, auf frühere Pro-
zesshandlungen hinzuweisen oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise zu kritisieren (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375). Auf Rügen, die eine sach-
bezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Urteils
vermissen lassen, ist nicht einzutreten. Soweit in der Berufungsbegründung Tat-
sachen vorgebracht oder Sachverhaltsrügen erhoben werden, ist mittels klarer
und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor Vorinstanz zu zeigen, wo
die entsprechenden Behauptungen oder Bestreitungen vorgetragen wurden
(ZPO-Rechtsmittel-Kunz, Art. 311 N 95 und N 97; Hungerbühler/Bucher, in: Brun-

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ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl.
2016, Art. 311 N 37). Auch sind die Parteien grundsätzlich gehalten, erstinstanz-
lich gestellte Beweisanträge, denen nicht entsprochen wurde, vor der zweiten In-
stanz zu wiederholen (BGE 144 III 394 E. 4.2 S. 398).
1.4 Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht
grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort ge-
gen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die
Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz
vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin
zu überprüfen. In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in Anwendung des
Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen
der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorgetragenen Argumente der Par-
teien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des
erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sach-
verhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid
nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient
(BGE 144 III 394 E. 4.1.4 S. 397 f. mit Hinweis auf BGE 142 III 413 E. 2.2.4
S. 416 ff. und weitere Entscheide). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Par-
teien folglich auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen
(sog. Motivsubstitution; BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013, E. 2.2.2;
Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Komm., Art. 318
N 21; Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 1507; für das Verfahren vor
Bundesgericht: BGE 138 III 537 E. 2.2 S. 540; 137 III 385 E. 3 S. 386; BSK BGG-
Meyer/Dormann, Art. 106 N 11 f.).
1.5 Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsverfah-
ren nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt wer-
den, d.h. wenn sie – kumulativ – ohne Verzug vorgebracht wurden (lit. a) und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(lit. b). Wer sich auf (unechte) Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun und
ihre Voraussetzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1 S. 43;
BGer 5A_86/2016 vom 5. September 2016, E. 2.1, je m.w.Hinw.). Neue rechtliche

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Argumente (Vorbringen zum Recht) stellen keine Noven im Sinne von Art. 317
Abs. 1 ZPO dar und können in der Berufung uneingeschränkt vorgetragen werden
(BGer 4A_519/2011 vom 28. November 2011, E. 2.1; 5A_351/2015 vom 1. De-
zember 2015, E. 4.3). Sie dürfen sich allerdings nicht auf unzulässige neue Tat-
sachen stützen.
2. Den genannten Begründungsanforderungen vermag die Berufung über
weite Strecken nicht zu genügen. Mit ihren nicht leicht verständlichen Ausführun-
gen äussern sich die Beklagten bzw. ihr Vertreter zur Vorgeschichte des Umbaus,
zum Nachsteuer-, Strafsteuer- und Steuererlassverfahren, zum vorinstanzlichen
Verfahren (insbesondere zu den Verhandlungen vom 6. Juli 2016 und 23. Januar
2019 und zum Verhältnis zu ihren früheren Rechtsvertretern) und schliesslich zur
Rolle von I._____, der alles organisiert und alle hintergangen habe (Urk. 128 S. 1,
S. 17, S. 29). Soweit der Berufung hinreichend konkrete Rügen entnommen wer-
den können, werden sie nachfolgend behandelt.
2.1 Mit ihrer Berufung wenden sich die Beklagten primär gegen den im
Schätzungsprotokoll vom 18. November 2014 (Urk. 4/9) ausgewiesenen Ver-
kehrswert der Liegenschaft von Fr. 972'179.–. Sie machen insbesondere geltend,
die Klage beruhe auf einem "ungültigen Schätzungswert" (Urk. 128 S. 7). Zur Be-
gründung führen sie sinngemäss aus, gemäss Bestätigungen des Steueramts der
Gemeinde F._____ sei der Steuerwert von Fr. 743'500.– (dem der Verkehrswert
von Fr. 972'179.– zugrunde liege) erst ab 1. Dezember 2014 bzw. ab 1. Januar
2015 gültig, wobei Schätzungsprotokolle mit beiden Gültigkeitsdaten existierten.
Ab 1. Dezember 2014 und ab 1. Januar 2015 seien die Beklagten aber nicht mehr
"Besitzer" des Hauses gewesen. Bis am 30. Juni 2014 bzw. zum Verkauf der Lie-
genschaft durch die Beklagten sei der Steuerwert von Fr. 237'800.– (dem ein
Verkehrswert von Fr. 347'249.– zugrunde liege) gültig gewesen. Der "Phantom-
Wert" von Fr. 972'179.– sei für den 30. Juni 2014 ungültig (Urk. 128 S. 4 ff.).
2.2 Mit ihren Ausführungen gehen die Beklagten kaum auf den vor Vor-
instanz vorgetragenen Sachverhalt ein. Ein Bezug dazu erfolgt nur insoweit, als
sie zum "umstrittenen Schätzungswert" ausführen, ihr Vertreter habe am 4. Au-
gust 2017 an die Vorinstanz geschrieben und zwei vom Steueramt F._____ erhal-

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tene Schätzungswerte beigelegt, beschrieben und erklärt (Urk. 128 S. 7 mit Ver-
weis auf Urk. 74, Urk. 88 und Urk. 89). Allerdings erfolgten bereits die Eingaben
vom 4. August 2017 (Urk. 74) und 26. November 2017 (Urk. 88 und 89/1-31) nach
Erstattung der Duplik, weshalb sie gemäss Vorinstanz nicht mehr berücksichtigt
werden konnten (Urk. 129 S. 6). Inwiefern dies fehlerhaft wäre, zeigen die Beklag-
ten nicht auf.
Zum Nachweis des gültigen Schätzungswerts berufen sich die Beklagten auf
diverse Urkunden, die sie ihrer Berufungsschrift beilegen (Urk. 130/5-10). Die Be-
klagten legen weder dar, dass sie diese Urkunden bereits im vorinstanzlichen
Verfahren form- und fristgerecht zum Beweis angeboten haben, noch inwiefern
die Voraussetzungen zur nachträglichen Beibringung von Beweismitteln (Art. 317
Abs. 1 ZPO) erfüllt sind. Auf diese Urkunden kann daher nicht abgestellt werden.
Dies hat auch für die erst nachträglich eingeholte Bestätigung der Gemeinde
F._____ vom 11. Januar 2021 betreffend Schätzungs- und Steuerwerte zu gelten
(Urk. 130/9 und 130/10/4; vgl. dazu auch unten E. III/2.4.1). Aus den gleichen
Überlegungen kann auch dem Antrag, es sei N._____ vom Steueramt F._____ zu
einer Anhörung vor Obergericht einzuladen, da sie am besten den ganzen Verlauf
betreffend Steuern, Schätzungsprotokollen, Schätzungswerten und Umbau kenne
(Urk. 128 S. 6, S. 15), nicht entsprochen werden. Eine prozesskonforme Beweis-
offerte ist weder behauptet noch ersichtlich. Immerhin ergibt sich bereits aus dem
vom Kläger eingereichten Schätzungsprotokoll vom 18. November 2014, dass der
neue Steuerwert von Fr. 743'500.– ab 30. Juni 2014 bzw. ab 1. Januar 2015 gül-
tig ist (Urk. 128 S. 7 mit Verweis auf Urk. 4/9).
2.3 Die Beklagten stellen nicht in Frage, dass sie die Beweislast dafür tra-
gen, dass kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt.
Gemäss ihrer eigenen Sachdarstellung befand sich die von ihnen veräusserte
Liegenschaft seit dem 17. bzw. 27. Dezember 2013 im Umbau (Urk. 66 S. 16,
Urk. 128 S. 11, S. 4). Im Zeitpunkt der Veräusserung (30. Juni 2014) war dieser
Umbau offenbar noch nicht abgeschlossen. Per 30. Juni 2014 betrugen die mit
einer Bauhypothek abgesicherten Schulden gegenüber der Luzerner Kantonal-
bank rund Fr. 584'000.– (Urk. 128 S. 8; Urk. 4/6). Die Vorinstanz betrachtete den

- 15 -
Beweis der wertmässigen Angemessenheit der Gegenleistung nicht deshalb als
gescheitert, weil das Schätzungsprotokoll vom 18. November 2014 einen (ge-
schätzten) Verkehrswert von Fr. 972'179.– ausweist. Vielmehr würdigte sie die
von den Beklagten angerufenen Zeugen C._____ und I._____ und hielt überdies
fest, von einem Wert in der Höhe des bisherigen Steuerwerts von Fr. 237'800.–
hätten die Beklagten in guten Treuen nicht ausgehen dürfen, zumal sie die Lie-
genschaft für weit über Fr. 500'000.– übernommen hätten, diese von einer Makle-
rin am 29. September 2014 für einen Verkaufspreis von Fr. 1'430'000.– angebo-
ten worden sei und Banken in der Regel keine Hypotheken in Höhe des Ver-
kehrswerts gewährten (Urk. 129 S. 21 f.). Mit dieser Beweiswürdigung setzen sich
die Beklagten nicht hinreichend auseinander, wenn sie vortragen, die Immobili-
enmaklerin hätte zwar das Haus zu diesem Preis (oder auch nur für
Fr. 1'150'000.–) verkaufen sollen, was aber illusorisch und gar nicht realistisch
gewesen sei (Urk. 128 S. 15 f.). Insofern stösst die Kritik der Beklagten, die Vor-
instanz habe auf einen ungültigen, erst ab 1. Dezember 2014 bzw. 1. Januar 2015
gültigen Schätzwert statt auf den bis 30. Juni 2014 gültig gewesenen Schätzwert
abgestellt, ins Leere.
2.4.1 Einzuräumen ist, dass weder der alte Steuerwert bzw. der diesem
Steuerwert zugrundeliegende Verkehrswert aus dem Jahre 2010 (Fr. 347'249.–)
noch der neue Steuerwert von Fr. 743'500.– bzw. der diesem Steuerwert zugrun-
deliegende Verkehrswert von Fr. 972'179.– den per 30. Juni 2014 bestehenden
Wert der Liegenschaft zuverlässig widerspiegeln, da der Umbau am 30. Juni 2014
noch nicht abgeschlossen war und die Neuschätzung der Liegenschaft am
18. November 2014 erfolgte (Urk. 4/9). Der Zeitpunkt, ab welchem die Steuerbe-
hörde eine Neuschätzung für die Besteuerung als massgeblich erachtet, ist für die
Frage, ob die Beklagten beim Erwerb den Verkehrswert der Liegenschaft abge-
golten haben, indes nicht ausschlaggebend. Die Beklagten könnten aus dem Um-
stand, dass die Steuerbehörde den bisherigen Steuerwert bis zum 30. Juni 2014
als "gültig" bzw. den neuen Steuerwert ab dem 1. Dezember 2014 oder 1. Januar
2015 "gültig" erachtet (vgl. die Bestätigung der Gemeinde F._____ vom 11. Janu-
ar 2021, Urk. 130/10/4), daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Beklagten
beantragen in ihrer Berufung denn auch weiter, es sei der Verbandsexperte

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K._____ zur Anhörung vor Obergericht einzuladen, da er während des Umbaus
eine Expertise erstellt habe und den Umbauzustand, die Umbauprobleme und
"die Werte" eines Hauses vor und während des Umbaus am besten kenne; auch
könne er rückwirkend das Haus bewerten (Urk. 128 S. 5 f., S. 11). Zudem berufen
sie sich auf eine von K._____ erstellte "Rückwirkende Kostenschätzung zum Um-
bau - Zeitpunkt September 2014", die im Januar 2019 erstellt worden sei, eine
ausführliche Beschreibung und Berechnung von allen Werten enthalte und der
Vorinstanz vom Vertreter der Beklagten an der Verhandlung vom 23. Januar 2019
eingereicht worden sei. Damit habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt
(Urk. 128 S. 7, S. 15 und S. 23). In diesem (nicht unterzeichneten) Dokument wird
der Fertigstellungsgrad des Umbaus auf 45% und der Verkehrswert der Immobilie
per 28. August 2014 auf Fr. 579'906.– veranschlagt (Urk. 109/1 S. 13).
2.4.2 Die unterbliebene Einvernahme von K._____ begründete die Vo-
rinstanz damit, dass in den Rechtsschriften der Beklagten weder seine Adresse
noch ein Verweis auf eine Fundstelle in einer Beilage enthalten sei und die Be-
klagten der Aufforderung zur Nennung seiner Anschrift innert Frist nicht nachge-
kommen seien. Es sei nicht Aufgabe des Gerichts, die Adressen von offerierten
Zeugen aus Beilagen zusammenzusuchen (Urk. 129 S. 6 f. mit Verweis auf
Urk. 26 und Urk. 27 sowie Urk. 66 S. 61; Urk. 92 S. 8). Mit dieser Begründung
setzen sich die Beklagten in der Berufungsschrift nicht auseinander. Sie sind zwar
der Meinung, die Adresse sei auf Seite 22 der Duplik und aus den "beigelegten
Unterlagen Nr. 57 bis 65" ersichtlich (Urk. 128 S. 5). Der genannten Seite kann al-
lerdings keine Adresse entnommen werden und welche Adresse die Vorinstanz
welcher Beilage hätte entnehmen müssen, bleibt ebenso unklar. Die Beklagten
können nicht einfach im Berufungsverfahren ihren Antrag auf Anhörung bzw. Ein-
vernahme von K._____ (wiederum ohne Nennung einer Adresse) erneuern,
nachdem sie ihren Beweisführungsanspruch vor Vorinstanz verwirkt haben. Die
Berufungsinstanz kann zwar Beweise abnehmen (Art. 316 Abs. 3 ZPO). Neue
Beweismittel sind aber nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO
zulässig. Die Nennung der Adresse K._____s wäre den Beklagten aber ohne
Zweifel bereits vor Vorinstanz möglich gewesen, machen sie doch geltend, er ha-

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be den Umbau begleitet. Es besteht daher kein Grund, K._____ im Berufungsver-
fahren anzuhören bzw. einzuvernehmen.
2.4.3 Die "Rückwirkende Kostenschätzung zum Umbau - Zeitpunkt Septem-
ber 2014" (Urk. 109/1) wurde vom Vertreter der Beklagten, C._____, anlässlich
seiner am 23. Januar 2019 erfolgten Zeugeneinvernahme eingereicht (Urk. 110
S. 10). C._____ führte als Zeuge aus, er habe K._____ vor zwei Wochen beauf-
tragt, eine Schätzung vorzunehmen, die er gestern erhalten habe. Die Idee sei
ihm während der Bearbeitung der Unterlagen gekommen. Gemäss dieser Schät-
zung von K._____ belaufe sich der Verkehrswert der Immobilie auf Fr. 579'906.–.
Die Schätzung sei ein bedeutendes Beweismittel, da K._____ eigentlich eine Be-
hörde sei; er verfüge über eine Lizenz vom kantonalen Verband (Urk. 110 S. 8 ff.).
Die Vorinstanz erwähnte die "Verkehrswertschätzung per September 2014"
(so die Bezeichnung von Urk. 109/1 im Begleitschreiben K._____s [Urk. 109/2]) in
ihrem Urteil nicht. Sie wies aber auf die Novenschranke von Art. 229 ZPO hin und
führte aus, neue Tatsachen seien nach dem zweiten Schriftenwechsel (Replik und
Duplik) nur noch zulässig, wenn es sich um Noven im Sinne dieser Bestimmung
handle. Das Novenrecht gelte auch in Bezug auf Beweismittel. Bei den Eingaben
und Beilagen der Beklagten, die nach der Duplik eingereicht worden seien, handle
es sich um Noven. Die Beklagten hätten nicht dargelegt, ob sie erst nach Akten-
schluss entstanden seien oder ob sie bereits vor Aktenschluss vorhanden gewe-
sen seien, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher hätten vorgebracht werden
können. Aus diesem Grund würden diese neuen Behauptungen für die Beurtei-
lung unberücksichtigt bleiben (Urk. 129 S. 5 f.).
Da die Verkehrswertschätzung K._____s vom Januar 2019 stammt und um-
gehend eingereicht wurde, stellt sich die Frage, ob die Voraussetzung von
Art. 229 Abs. 1 lit. a ZPO erfüllt war und sie als echtes Novum zu behandeln ge-
wesen wäre. Die Frage ist zu verneinen. Die Schätzung existierte im Zeitpunkt
des Aktenschlusses zwar noch nicht. Doch wären die Beklagten bzw. ihr Vertreter
grundsätzlich in der Lage gewesen, K._____, der beim Umbau bereits mit der
Mängelbehebung betraut worden war (Urk. 109/1 S. 2), zu einem wesentlich
früheren Zeitpunkt mit der Schätzung des Verkehrswertes zu beauftragen. Bei

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echten Noven ist ein früheres Vorbringen objektiv nicht möglich und ist die Ver-
spätung damit per se entschuldbar (Pahud, in: Schweizerische Zivilprozessord-
nung [ZPO], Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, Art. 229 N 13).
Dies kann von der Verkehrswertschätzung K._____s nicht gesagt werden. Zum
gleichen Ergebnis führt die Überlegung, dass es sich dabei um ein Privatgutach-
ten handelt, dem nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lediglich die Be-
deutung einer Parteibehauptung zukommt (BGE 141 III 433 E. 2.5.3 und E. 2.6
S. 437). Parteivorbringen zum Zustand und Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt
des Verkaufs hätten bereits vor Aktenschluss gemacht werden können. Die in
Urk. 109/1 dokumentierten Tatsachen sind nicht erst nach dem Aktenschluss ent-
standen. Schliesslich hätte auch die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens vor
Aktenschluss und damit spätestens mit der Duplik beantragt werden müssen.
Auch die für die nachträgliche Zulassung von unechten Noven geltenden
Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO waren vorliegend nicht erfüllt. Auf
die Frage, weshalb er die Schätzung nicht früher in Auftrag gegeben habe, ant-
wortete C._____, ihm sei die Idee nicht gekommen. Er habe einen Anwalt gehabt
und dieser habe niemals so gefragt (Urk. 110 S. 9). Damit ist nicht dargetan, dass
die Schätzung bei zumutbarer Sorgfalt nicht bereits früher hätte eingeholt resp.
die enthaltenen Aussagen nicht früher hätten gemacht werden können. Der Vo-
rinstanz ist daher kein Vorwurf zu machen, wenn sie die Verkehrswertschätzung
von K._____ nicht in die Beweiswürdigung einbezog. Die Rüge der Beklagten ist
unbegründet.
2.4.4 Kommt einem Privatgutachten lediglich die Bedeutung einer Parteibe-
hauptung zu, vermag die Verkehrswertschätzung von K._____ den Beweis, dass
der Verkehrswert der Liegenschaft im Juni 2014 lediglich Fr. 584'000.– betragen
hat, aber ohnehin nicht zu leisten. Zudem vermag die Schätzung auch inhaltlich
nicht zu genügen bzw. zu überzeugen. K._____ ist eidg. dipl. Energieingenieur,
eidg. dipl. Energieberater, eidg. dipl. Sanitärtechniker und "GEAK-Plus-Experte"
(Urk. 109/1 S. 2). Über eine Ausbildung im Bereich Immobilienbewertung verfügt
er offensichtlich nicht. Seine Schätzung vom Januar 2019 baut auf seinem Gut-
achten über gebäudetechnische Installationen vom September 2014 auf, das mit

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der Duplik eingereicht wurde (Urk. 68/53) und sich mit der Mängelabklärung und -
behebung im Bereich Heizung, Lüftung und Sanitär befasst (Urk. 68/53 S. 3). Zur
Feststellung der Mängel führte K._____ am 26. August 2014 im Gebäude einen
Augenschein durch (Urk. 68/53 S. 5), aufgrund dessen er "über den aktuellen
Stand der Arbeiten anfangs September 2014 im Bilde [war] und diese dokumen-
tiert [hat]" (Urk. 109/1 S. 2). Nach einer (erneuten) Darstellung der vor Ort festge-
stellten Mängel (Urk. 109/1 S. 3 ff., Urk. 68/53 S. 6 ff.) kommt K._____ zum
Schluss, dass aufgrund "der Expertise vom September 2014 und der Bestandes-
aufnahme vom 28. August 2014 […] der Umbaufertigstellungsgrad mit ca. 45%
angenommen werden [kann]" (Urk. 109/1 S. 11). Darauf folgt eine Verkehrswert-
berechnung, die für das Land (384 m2) mit einem Preis von Fr. 450.–/m2 und für
das Gebäude (1'096.8 m3) mit Preisen von Fr. 200.–/m3 (Bestand) und Fr. 350.–
/m3 (Umbaukosten) rechnet. Daraus resultiert ein Landwert (samt Erschlies-
sungskosten von Fr. 15'000.–) von Fr. 172'800.– und eine Gebäudewert (samt
Baunebenkosten von Fr. 12'500.–) von Fr. 615'740.–, was einen geschätzten
Verkehrswert nach Umbauvollendung von Fr. 803'540.– ergibt. Für den Besichti-
gungszeitpunkt rechnete K._____ mit 45% der gesamten Umbaukosten von
Fr. 383'880.– (1'096.8 x Fr. 350.–) und ohne Baunebenkosten von Fr. 12'500.–. Er
gelangte so zu einem Verkehrswert, der mit Fr. 579'906.– (Fr. 803'540.– abzüg-
lich Fr. 211'134.– [55% von Fr. 383'880.–] abzüglich Fr. 12'500.–) knapp unter
den Kaufpreis von Fr. 584'000.– zu liegen kommt.
Die eingesetzten Preise (Fr. 450.–/m2 und Fr. 200.–/m3 bzw. Fr. 350.–/m3)
werden von K._____ nicht näher begründet. Die Abweichungen zu der vom Steu-
eramt im Schätzungsprotokoll (Urk. 4/9) vorgenommenen Bewertung werden
nicht näher erläutert. Auch erscheint es nicht zulässig, von einer aus anderem An-
lass durchgeführten Besichtigung ohne nähere Begründung auf einen Bauvollen-
dungsgrad von 45% zu schliessen. Insgesamt erscheint die Schätzung nicht
schlüssig und mit Rücksicht auf den bereits bekannten Verkaufspreis von
Fr. 584'000.– erstellt. Es kann darauf nicht abgestellt werden. Einen Antrag auf
Einholung eines gerichtlichen Gutachtens, mit dem der Verkehrswert der Liegen-
schaft aufgrund des Baustandes im massgeblichen Zeitpunkt wohl am ehesten
hätte nachgewiesen werden können, haben die Beklagten vor Vorinstanz nicht

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gestellt. Mit der Berufung auf K._____ und seine Verkehrswertschätzung (Urk.
109/1) vermögen die Beklagten keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung der Vo-
rinstanz darzutun.
3. Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Handänderung nicht zur Erzie-
lung eines marktkonformen Erlöses sondern zum Zwecke einer Krediterhöhung
vorgenommen worden sei und mit dem Kaufpreis lediglich die Hypotheken hätten
abgegolten werden sollen. Dies blieb auch im Berufungsverfahren unbestritten.
Sie ist weiter zum Ergebnis gelangt, die Befragung der Zeugen C._____ und
I._____ habe nichts zum Verkehrswert der Liegenschaft im Juni 2014 ergeben
(Urk. 129 S. 20 f.).
3.1 Der Zeuge C._____ – so die Vorinstanz – habe ausgesagt, das Haus sei
wegen einer Krediterhöhung auf die Kinder übertragen worden, was die Bank und
I._____ vorgeschlagen hätten. Man habe nie über den Wert gesprochen; dies sei
nie ein Thema gewesen und bei der Übertragung auf die Kinder sei nur die Hypo-
thekarschuld übertragen worden. Das Ziel sei gewesen, einen Kredit zu erhalten.
Gegen das Schätzungsprotokoll (Urk. 4/9) habe er eine Einsprache gemacht, die
aber nichts bewirkt habe (Urk. 129 S. 19).
Mit den Aussagen des Zeugen und der vorinstanzlichen Beweiswürdigung
setzen sich die Beklagten in der Berufung kaum auseinander. Sie verweisen im
Wesentlichen auf die vom Zeugen anlässlich seiner Befragung eingereichte
Schätzung von K._____ (Urk. 128 S. 15, S. 23). Darauf wurde bereits eingegan-
gen. Im Sinne eines Nachtrags kann festgehalten werden, dass der Zeuge
C._____ zwar erklärte, das Haus habe sich im Umbau befunden und es habe mit
dem Haus Probleme gegeben, weshalb die Liegenschaft unmöglich den vom
Steueramt geschätzten Wert von rund Fr. 970'000.– oder gar den anvisierten
Verkaufspreis von Fr. 1'350'000.– (Festpreis) aufgewiesen habe (Urk. 110 S. 5 f.,
S. 12). Auch damit lässt sich über den Wert des Hauses im Zeitpunkt der Ver-
äusserung an die Beklagten aber keine verlässliche Aussage gewinnen. Insbe-
sondere kann daraus nicht geschlossen werden, der Wert habe lediglich
Fr. 584'000.– betragen. Dies kann auch aufgrund der allgemeinen Aussage des
Zeugen, dass die Hypothekarschuld durch den Wert des Hauses nicht mehr ge-

- 21 -
deckt gewesen sei und die Bank bei einem Verkauf "zu dieser Zeit" zu einem Ver-
lust gekommen wäre (Urk. 110 S. 12), nicht als erstellt gelten. Auf die vorinstanz-
liche Erwägung, dass Banken in der Regel keine Hypotheken in der Höhe des
Verkehrswerts gewährten, sondern eine Liegenschaft zu maximal 80% ihres Wer-
tes belehnten, und die Beklagten keine Umstände dargelegt hätten, weshalb dies
vorliegend anders sein sollte (Urk. 129 S. 21), gehen die Beklagten nicht ein. Es
besteht kein Anlass, den Zeugen C._____ im Berufungsverfahren nochmals an-
zuhören (vgl. Urk. 128 S. 6).
3.2 Zum Zeugen I._____ fügte die Vorinstanz präzisierend aus, der Zeuge
habe erklärt, die Beklagten hätten einen zu hohen Preis bezahlt (Urk. 129 S. 20).
Der Zeuge begründete dies mit dem Umbau, der erst begonnen bzw. nicht vollen-
det gewesen sei (Urk. 111 S. 14, S. 25). Andererseits gab der Zeuge zu Protokoll,
er könne über den Wert des Hauses im Jahre 2014 nichts sagen (Urk. 111 S. 6)
und er könne auch nicht sagen, ob der Preis von Fr. 584'000.– dem tatsächlichen
Wert des Hauses entspreche (Urk. 111 S. 10, S. 14). Damit liegen widersprüchli-
che Aussagen vor. Davon abgesehen erachtete die Vorinstanz den Zeugen nicht
als unbefangen und sein Zeugnis als nicht beweisbildend (Urk. 129 S. 20). Die
Beklagten stellen in ihrer Berufung diese Beweiswürdigung nicht in Frage. Sie
vertreten selber die Auffassung, der Zeuge habe mehrfach die Unwahrheit gesagt
(Urk. 128 S. 25 ff.), auch wenn seine Aussagen belegen würden, dass die Beklag-
ten bei den Hausübertragungen am 30. Juni und 1. Dezember 2014 keine Rolle
gespielt hätten (Urk. 128 S. 31; dazu unten E. III/5). Schliesslich ist auch mit ih-
rem Hinweis, gemäss Aussage des Zeugen sei der Umbau im Juni 2014 noch
ganz am Anfang gestanden und das Haus nicht bewohnbar gewesen (Urk. 129 S.
24 mit Verweis auf Urk. 111 S. 6), nichts gewonnen, da sich daraus der Wert der
Liegenschaft im Zeitpunkt der Veräusserung nicht erschliesst.
3.3 Damit bleibt es dabei, dass auch anhand der Zeugenaussagen nicht er-
stellt werden kann, dass die Beklagten den Verkehrswert abgegolten haben. Eine
unrichtige Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist auch insoweit nicht auszu-
machen.

- 22 -
4. Die Beklagten bringen vor, die Luzerner Kantonalbank habe für die Über-
tragung der Liegenschaft am 30. Juni 2014 kein Konto für die Beklagten eröffnet.
Es seien keine Zahlungen ausgeführt worden und es habe keinen Geldfluss ge-
geben. Es habe keinen Kauf oder Verkauf des Hauses gegeben (Urk. 128 S. 11).
Dieser Einwand ist offensichtlich unberechtigt. Gemäss Kaufvertrag vom 30. Juni
2014 betrug der Kaufpreis Fr. 584'000.– und wurde durch Schuldübernahme ge-
tilgt (Urk. 4/6: "Damit gilt der Kaufpreis als bezahlt."). Der Kaufpreis von
Fr. 584'000.– stellt somit die Gegenleistung im Sinne von Art. 286 Abs. 2 Ziff. 1
und Abs. 3 SchKG dar. Alles andere ist unbeachtlich. Insbesondere ist irrelevant,
dass keine Zahlungen geleistet wurden.
5.1 Die Beklagten machen weiter geltend, sie seien gleichsam unwissende
Dritte gewesen, die nie aktiv in die Vermittlungen oder Entscheidungen "rund um
das Haus" eingebunden gewesen seien. Die Entscheidungsträger seien C._____
und I._____ gewesen (Urk. 128 S. 4). Über die von der Vorinstanz erwähnte
Kommunikation zwischen ihrem Vater und I._____ (per SMS bzw. WhatsApp) hät-
ten sie keine Kenntnis gehabt, weil ihr Vater nie mit ihnen darüber gesprochen
habe. Es treffe daher nicht zu, dass sie bzw. die ganze Familie gewusst hätten,
dass der Staat sie angreifen könne (Urk. 128 S. 12). Auch die Vertreter des Klä-
gers hätten gewusst, dass sie bei den Hausübertragungen keine Rolle gespielt
hätten (Urk. 128 S. 31). Die Vorinstanz habe entschieden, ohne sie anzuhören
oder zu konsultieren (Urk. 128 S. 3).
5.2 Die Beklagten haben sich im vorinstanzlichen Verfahren durch ihre Ver-
treter mehrfach geäussert und waren – von der Instruktionsverhandlung vom
6. Juli 2016 abgesehen, zu der die Beklagte 2 unentschuldigt nicht erschien – an
den anberaumten Verhandlungen anwesend. Der sinngemäss erhobene Vorwurf
der Gehörsverletzung geht fehl. Dass sie darüber hinaus zu einer rechtserhebli-
chen und streitigen Tatsache einen rechtzeitigen Antrag auf Parteibefragung oder
Beweisaussage gestellt hätten, den die Vorinstanz überging, machen sie nicht
geltend.
5.3 Die Vorinstanz hat festgehalten, dass es auf die Kenntnisse der Beklag-
ten bei der Schenkungsanfechtung (Art. 286 SchKG) – im Unterschied zur Ab-

- 23 -
sichtsanfechtung (Art. 288 SchKG) – nicht ankomme (Urk. 129 S. 18, S. 21). Dies
ist zutreffend (ZR 69 [1970] Nr. 23 S. 74) und wird von den Beklagten auch nicht
in Frage gestellt. Der Kläger hat vor Vorinstanz behauptet, auch die Vorausset-
zungen einer Absichtsanfechtung seien erfüllt (Urk. 2 S. 8 f.). Die Vorinstanz hat
aber letztlich offengelassen, ob die Übertragung der Liegenschaft auch nach
Art. 288 SchKG anfechtbar wäre.
5.4 Die Vorinstanz hat mit Rücksicht auf die Rechtsfolgen auch Erwägungen
zur subjektiven Lage angestellt. Aus den am 6. Oktober 2014 zwischen C._____
und I._____ ausgetauschten Sprachnachrichten schloss die Vorinstanz, dass die
Gefahr einer Anfechtung bereits vor dem 30. Juni 2014 bekannt war (Urk. 129
S. 18 f. E. 2.3.4.2, mit Verweis auf Urk. 66 S. 36). Die Beklagten hätten die Mög-
lichkeit, den Gläubigern Haftungssubstrat zu entziehen, bewusst in Kauf genom-
men (Urk. 129 S. 21). Von der Werterstattungspflicht könnten sich die Beklagten
nicht exkulpieren, nachdem sie bereits vor der betroffenen Handänderung um die
Möglichkeit einer Anfechtung gewusst hätten und auch der Weiterverkauf in die-
sem Lichte zu betrachten sei (Urk. 129 S. 23 f.). Zudem könnten sich die Beklag-
ten nicht darauf berufen, gutgläubige Empfänger einer Schenkung gewesen zu
sein, weshalb mit Blick auf Art. 291 Abs. 4 SchKG irrelevant sei, ob sie noch be-
reichert seien (Urk. 129 S. 24).
5.5 Mit der Berufung wird nicht in Abrede gestellt, dass die am 6. Oktober
2014 zwischen C._____ und I._____ ausgetauschten Sprachnachrichten nur so
verstanden werden können, dass die Gefahr einer Anfechtung bereits vor der ers-
ten Handänderung bekannt war (vgl. Urk. 129 S. 18 mit Verweis auf Urk. 66 S. 34
ff.). Von einer direkten Schädigungsabsicht, wie die Beklagten fälschlicherweise
meinen (Urk. 128 S. 12 Ziff. 3.1.5.5), ging die Vorinstanz zwar nicht aus; doch hät-
ten sowohl C._____ als auch sie selbst bewusst die Möglichkeit in Kauf genom-
men, dass mit der Handänderung den Gläubigern Haftungssubstrat entzogen
werde (Urk. 129 S. 18, S. 21).
Die Beklagten wollen als Käufer davon freilich nichts davon gewusst haben,
da ihr Vater mit ihnen nicht darüber gesprochen habe. Die Vorinstanz ist nun al-
lerdings davon ausgegangen, dass die Beklagten in der Duplik zugestanden ha-

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ben, dass sie um die Schulden und die Betreibungen ihres Vaters wussten
(Urk. 129 S. 18 f. E. 2.3.3 und 2.3.4.2 mit Verweis auf Urk. 66 S. 26 ff., insb. S. 27
Ziff. 1.5.3 und S. 28 Ziff. 2.1 f.). Dies wird in der Berufung auch nicht substantiiert
beanstandet. Zwar soll C._____ mit seiner Frau und den Beklagten niemals über
"Details" seiner Schulden gesprochen haben. Gleichzeitig wird aber eingeräumt,
es könne sein, dass die Beklagten "indirekt oder seitlich mitgehört haben"; auch
waren sie über den (ablehnenden) Entscheid des Steueramtes betreffend Steuer-
erlass (Urk. 68/27) informiert (Urk. 128 S. 12).
Gutgläubig ist der Beschenkte nur dann, wenn die Gläubigerbenachteiligung
bei der nach den Umständen gebotenen Aufmerksamkeit nicht erkennbar war
(BSK SchKG II-Bauer, Art. 291 N 28; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur
la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne 2003 n. 44 ad art. 291). Die Be-
weislast für die Gutgläubigkeit liegt – entgegen der allgemeinen Regel von Art. 3
ZGB – beim Begünstigten (KUKO SchKG-Umbach-Spahn/Bossart, Art. 291 N 8;
Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, SchKG, 4. Aufl., 1997/1999, Art. 291 N 31; vgl.
auch BSK SchKG II-Staehelin, Art. 287 N 19). Der Nachweis, dass der Gegen-
stand selbst (oder der entsprechende Gegenwert) ohne sein Verschulden nicht
mehr in seinem Vermögen ist, hat ebenfalls der Rückgewährspflichtige zu leisten
(BSK SchKG I-Bauer, Art. 291 N 20a).
Wenn die Vorinstanz aus dem Zugeständnis in der Duplik den Schluss zog,
den Beklagten könne aufgrund ihres Wissens um die prekäre finanzielle Situation
ihres Vaters keine Gutgläubigkeit attestiert werden, zumal bei Schenkungen unter
Verwandten ein strenger Massstab anzulegen sei, kann darin keine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung erblickt werden. Auch wenn die Krediterhöhung im Vor-
dergrund stand, hätten die Beklagten bei gebotener Aufmerksamkeit merken
müssen, dass dem Kläger ein Schaden droht, wenn ihnen die Liegenschaft von
ihrem Vater, der mit einer Betreibung des Steueramtes konfrontiert war, gegen
Übernahme der bestehenden Hypothekarschuld übertragen wird. Laut den Be-
klagten wurde die Übertragung ja gerade deshalb notwendig, weil der Kredit we-
gen der pendenten Betreibung des Steueramtes von der Bank gekündigt bzw.
nicht erhöht worden wäre (Urk. 26 S. 3, Urk. 66 S. 25 und S. 28, Urk. 128 S. 13).

- 25 -
Die Erkennbarkeit einer Gläubigerbenachteiligung ist daher zu bejahen. Auf ihr
Zugeständnis in der Duplik können die Beklagten im Berufungsverfahren ohnehin
nicht mehr zurückkommen. Demzufolge war für die Beklagten auch erkennbar,
dass der Kauf der Liegenschaft eine anfechtbare Handlung darstellt. Ob die Be-
klagten wussten, dass sie sich mit der Übertragung der Liegenschaft einer An-
fechtungsklage seitens des Klägers aussetzen (vgl. Urk. 128 S. 12), ist nicht ent-
scheidend. Für den Zeitpunkt der Weiterveräusserung (1. Dezember 2014) er-
scheint eine gänzliche Unkenntnis der Beklagten über die drohende Anfechtung
aufgrund des expliziten Hinweises im Verlustschein (Urk. 128 S. 12, Urk. 4/4 S. 3)
und der kurz darauf geführten Diskussion zwischen C._____ und I._____ über die
nun drohenden rechtlichen Konsequenzen (Urk. 66 S. 33 ff.) als lebensfremd,
denn dabei handelt es sich keineswegs um ein "Detail" der Schulden ihres Vaters.
Dies hat auch die Vorinstanz so gesehen (Urk. 129 S. 19 E. 2.3.4.3). Im Übrigen
begründet selbst eine nachträgliche Kenntnisnahme von der Benachteiligung eine
volle Haftung des Beschenkten, wenn er sich nach der Kenntnisnahme der Berei-
cherung entledigt (BSK SchKG II-Bauer, Art. 291 N 28). Der Beweis ihrer Gut-
gläubigkeit ist von den Beklagten jedenfalls nicht erbracht worden. Somit kam die
Vorinstanz auch zu Recht zum Ergebnis, der Exkulpationsbeweis bei der Weiter-
veräusserung der Liegenschaft müsse als gescheitert betrachtet werden. Es ist
nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagten an der Unmöglichkeit der Rückerstattung
in natura resp. des entsprechenden Gegenwerts kein Verschulden trifft, nachdem
sie die Liegenschaft weiterveräussert haben, ohne dass sie sich auf ihren guten
Glauben berufen können.
6. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen der Schenkungsanfechtung zu
Recht als erfüllt betrachtet und die Pflicht zur Rückerstattung des Wertes im Um-
fang des durch den Verlustschein ausgewiesenen Betrags bejaht. Die Berufung
ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und die Dispositiv-Ziffern 1 Absatz 1
sowie 2 bis 5 des vorinstanzlichen Urteils sind zu bestätigen.

- 26 -
IV.
1. Ausgangsgemäss werden die Beklagten auch für das zweitinstanzliche
Verfahren zu gleichen Teilen kostenpflichtig, wobei auf solidarische Haftung zu
erkennen ist (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO). Dem obsiegenden Kläger ist kein ent-
schädigungspflichtiger Aufwand entstanden, weshalb für das zweitinstanzliche
Verfahren keine Parteientschädigungen zuzusprechen sind.
2. Die Beklagten haben ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege gestellt
(Urk. 128 S. 6). Nach dem Gesagten muss die Berufung als aussichtslos be-
zeichnet werden. Angaben zu den aktuellen finanziellen Verhältnissen fehlen. Das
Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist demzufolge abzuweisen (Art. 117 lit. a
und b ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren
wird abgewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung an die Parteien mit nachfolgendem Erkenntnis.
3. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und Dispositiv-
Ziffer 1 Absatz 1 des Urteils des Bezirksgerichts Zürich, 7. Abteilung, vom
16. Dezember 2020 wird bestätigt.
2. Die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung (Dispositiv-Ziffern
2 bis 5) wird bestätigt.

- 27 -
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'000.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklag-
ten 1 und 2 je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
5. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Kläger unter Beilage der Dop-
pel von Urk. 128 und Urk. 130, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 132'209.20.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 21. April 2021
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
Dr. D. Scherrer MLaw M. Wild
versandt am:
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