zh_obergericht · LF240050 · 2024-05-16 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240050-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin
Dr. C. Schoder sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer
Urteil vom 16. Mai 2024
in Sachen
1. A._____,
2. ...
3. ...
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 12. April 2024 (ER240010)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietverträgen vom 24. Juni 2016 vermietete die Berufungsbeklagte dem
Berufungskläger und seiner Mutter, C._____, eine 4.5-Zimmerwohnung samt Kel-
lerabteil sowie einen Einstellplatz an der D._____-Strasse … in E._____ (act. 2/1
f.). Am 24. April 2020 verstarb die Mutter des Berufungsbeklagten (act. 2/3). Als
Erben hinterliess sie ihren Ehemann, der zwei Jahre später ebenfalls verstarb, so-
wie ihre Nachkommen, den Berufungskläger und seine beiden Schwestern
(fortan: Gesuchsgegnerinnen 2 und 3; vgl. act. 2/10 f.).
1.2. Mit Schreiben vom 1. November 2023 setzte die Berufungsbeklagte dem
Berufungskläger und den Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 je eine Frist von 30 Ta-
gen zur Begleichung ausstehender Mietzinse von Fr. 24'415.65 (Mietwohnung)
und Fr. 1'820. (Einstellplatz) an und drohte ihnen für den Fall der Nichtbezahlung
die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formularen vom 14. Dezember 2023 sprach die
Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger und den Gesuchsgegnerin-
nen 2 und 3 je separat die Kündigung der Mietverhältnisse per 31. Januar 2024
wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) aus (act. 2/6).
2. Am 6. Februar 2024 stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Win-
terthur, Einzelgericht summarisches Verfahren, ein Gesuch um Ausweisung des
Berufungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 im Verfahren um Rechts-
schutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der Stellungnahmen des Beru-
fungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 (act. 8 und act. 9 f.) hiess die
Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 12. April 2024 (act. 11 =
act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17) gut und verpflichtete den Berufungskläger und
die Gesuchsgegnerinnen 2 und 3, die Mieträumlichkeiten unverzüglich zu räumen
und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (act. 15 Dispo-
Ziff. 1). Weiter wies sie das Stadtammannamt Winterthur-… an, den Entscheid
(nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu
vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 15 Dispo-Ziff. 2). Die Pro-
zesskosten auferlegte sie dem Berufungskläger und verpflichtete diesen, der Be-

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rufungsbeklagten den von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'700. zu er-
setzen und eine Parteientschädigung von Fr. 200. zu bezahlen (act. 15 Dispo-
Ziff. 3-5).
3. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 29. April 2024 (Datum
Poststempel) fristgerecht Berufung (act. 16; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 12). Er
beantragt einen Aufschub der Ausweisung aus gesundheitlichen Gründen
(act. 16). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-13). Das Verfah-
ren erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort der Beru-
fungsbeklagten kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
4. Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie ohne Ver-
zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
5. Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Entscheid, ob die Berufungsbe-
klagte das Mietverhältnis gültig auflöste und daher einen Anspruch auf Rückgabe
der Mietobjekte habe. Sie gelangte dabei zum Ergebnis, dass die Voraussetzun-
gen für eine Zahlungsverzugskündigung vorgelegen hätten, die einschlägigen
Formvorschriften und Fristen eingehalten worden seien und das Mietverhältnis
gültig per 31. Januar 2024 aufgelöst worden sei (act. 15 E. IV.1-2). Weiter führte
sie aus, der Berufungskläger ersuche darum, seinen Gesundheitszustand zu be-
achten. Hierzu habe er ein verschlossenes Couvert eingereicht, welches gegen-
über der Berufungsbeklagten nicht offengelegt werden solle. Diesbezüglich sei
anzumerken, dass der Inhalt des Couverts bei der Entscheidfindung nicht berück-
sichtigt werden könne, sofern nicht alle Parteien Einsicht erhalten dürften. Aus
diesen Gründen werde das verschlossene Couvert an den Berufungskläger re-
tourniert. Im Übrigen führe der Berufungskläger nicht aus, weshalb sein Gesund-
heitszustand im jetzigen Zeitpunkt für die Beurteilung der Gültigkeit der Zahlungs-
verzugskündigung von Bedeutung sein sollte. Unter diesen Umständen könne das
Gericht seinem Ersuchen nicht folgen (act. 17 E. IV.3).

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6. Der Berufungskläger macht in seiner Berufung geltend, er habe seine Mutter
über 20 Jahre lang ohne Hilfe der Spitex oder seiner Schwestern gepflegt. Das
Sozialamt habe ihm und seiner Mutter im Jahr 2016 eine behindertengerechte
Wohnung bewilligt. Im Jahr 2020 sei seine Mutter leider verstorben, was ein gros-
ser Schock für ihn gewesen sei. Obwohl er danach in psychiatrischer Behandlung
gewesen sei, sei er immer noch stark traumatisiert. Ende 2022 sei auch noch sein
Vater gestorben. Das Sozialamt habe grosszügigerweise bis März 2022 den Miet-
zins bezahlt. Danach habe das Sozialamt ihm nur noch rund die Hälfte bezahlt.
Die Wohnung verbinde ihn immer noch sehr stark mit seiner Mutter. Er könne
deshalb nicht ausziehen. Eine Zwangsräumung würde er gesundheitlich nicht ver-
kraften. Neben psychischen Problemen leide er an Bluthochdruck, Asthma und
Diabetes. Er habe vor Vorinstanz ein ärztliches Attest beigelegt in einem Couvert
mit der Aufschrift "nur für das Gericht bestimmt". Als Laie sei ihm nicht bewusst
gewesen, dass er der Berufungsbeklagten auch hätte Einsicht gewähren müssen.
Er reiche das Attest erneut ein und beantrage einen Aufschub der Ausweisung.
Damit das Gericht die Dauer eines möglichen Aufschubs feststellen könne, sei er
bereit, sich einer vertrauensärztlichen Untersuchung zu unterziehen (act. 16).
7.
7.1. Bei der vom Berufungskläger beschriebenen Ausgangslage erscheint ver-
ständlich, dass ihm der Auszug aus der Wohnung nicht leicht fällt. Auch scheinen
ihm die Schicksalsschläge der vergangenen Jahre stark zugesetzt zu haben.
Seine Hausärztin führt im eingereichten Attest aus, dass er aktuell und bis auf
weiteres aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sei, seine Wohnsituation
zu ändern, einen Umzug oder eine Wohnräumung zu verkraften (act. 18). Tatsa-
che ist aber auch, dass das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 aufgelöst wurde.
Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Kündigung macht der Berufungskläger
im Berufungsverfahren jedenfalls nicht mehr geltend. Nach Auflösung des Miet-
verhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR). Eine Er-
streckung des Mietverhältnisses ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrück-
stands des Mieters ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Eine allfällige
Härte für den Mieter ist in diesem Fall unbeachtlich (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl.
2020, Art. 272a N 1). Die Berufungsbeklagte kann deshalb nicht verpflichtet wer-

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den, dem Berufungskläger die Wohnung vorläufig weiterhin zur Verfügung zu stel-
len, selbst wenn sich ein Umzug negativ auf seinen Gesundheitszustand auswir-
ken könnte.
7.3. Weiter ist das Gericht bei der Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen
zwar an den Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) gebunden
(CHK ZPO-SUTTER-SOMM/SEILER, 2021, Art. 343 N 8). Unter dem Blickwinkel der
Verhältnismässigkeit kann es daher unter Umständen angezeigt sein, einer Partei
vorerst eine Frist zum freiwilligen Auszug zu gewähren und die zwangsweise
Räumung aufzuschieben. Eine solche Gnaden- oder Schonfrist darf jedoch nur
kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen
(vgl. BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; BGer
4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom
19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]). Vorlie-
gend ist unklar und vermag auch die Hausärztin des Berufungsklägers aktuell
nicht abzuschätzen, wann dieser in der Lage sein wird, eine Änderung seiner
Wohnsituation besser zu verkraften. Die für die Umzugsschwierigkeiten verant-
wortliche psychische Erkrankung besteht scheinbar bereits seit vier Jahren. Eine
Abklärung durch eine vertrauensärztliche Untersuchung würde ebenfalls einige
Zeit in Anspruch nehmen. Unter diesen Umständen käme ein Aufschub der
Zwangsvollstreckung bis zur Besserung des Gesundheitszustandes des Beru-
fungsklägers bzw. bis zur ärztlichen Abklärung der benötigten Genesungszeit un-
weigerlich einer unzulässigen Erstreckung des Mietverhältnisses gleich. Dem ent-
sprechenden Berufungsantrag des Berufungsklägers kann daher nicht entspro-
chen werden.
7.4. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene
Entscheid zu bestätigen. Das mit dem Vollzug betraute Stadtammannamt wird im
Falle einer Zwangsvollstreckung zu prüfen haben, ob im Hinblick auf die Gesund-
heit des Berufungsklägers allfällige Fürsorgemassnahmen (z.B. Beizug einer not-
fallpsychologischen Betreuung) zu treffen sind. Der Berufungskläger ist darauf
hinzuweisen, dass die Wohnhilfe der Stadt Winterthur Personen in Notsituationen
bei der Wohnungssuche unterstützt und im Bedarfsfall eine Notwohnung vermit-

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telt (vgl. https://stadt.winterthur.ch/themen/leben-in-winterthur/alter-gesundheit-
und-soziales/anlauf-und-beratungsstellen/wohnhilfe-wohnprobleme; zuletzt be-
sucht am: 8. Mai 2024).
8. Ausgangsgemäss hätte der Berufungskläger grundsätzlich die Prozesskos-
ten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umständehalber ist
jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso sind keine
Parteientschädigungen zuzusprechen. Der obsiegenden Berufungsbeklagten sind
im Berufungsverfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstan-
den (vgl. E. 3).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Winterthur,
Einzelgericht summarisches Verfahren, vom 12. April 2024 (Geschäfts-Nr.
ER240010-K/U) wird bestätigt.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage einer Kopie von act. 16, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je ge-
gen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

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Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 14'892. (6 Monate x Fr. 2'482.).
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
versandt am:
17. Mai 2024