zh_obergericht · LF150035 · 2015-09-14 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150035-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter Dr. P.
Higi und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschreiberin
MLaw D. Weil
Urteil vom 14. September 2015
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Kläger und Berufungskläger,
Nr. 1 bis 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsan-
walt lic. iur. X2._____,
gegen
1. D._____,
2. E._____,
3. F._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Horgen vom 9. Juli 2015 (ER150012-F)
Erwägungen:
I.
1. Die Kläger und Berufungskläger 1-3 (fortan Kläger) vermieteten den Beklag-
ten und Berufungsbeklagten 1-3 (fortan Beklagte) ein Einfamilienhaus an der

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G._____-Strasse … in H._____ (vgl. Mietvertrag vom 2. April 2015, act. 3/1). Die
Kläger machten vor Vorinstanz zusammengefasst geltend, sie seien beim Ver-
tragsschluss durch die Beklagten absichtlich getäuscht worden (falsche Angaben
zur Vorvermieterschaft und zur Hinterlegung der Mietzinskaution, gefälschte Be-
treibungsregisterauszüge), weshalb sie sich gegenüber den Beklagten auf die
Unverbindlichkeit des Mietvertrages berufen hätten. Die Beklagten seien zu ver-
pflichten, die fragliche Liegenschaft unverzüglich zu räumen und zu verlassen.
Nachdem die Beklagten innert Frist zu den Ausführungen der Kläger nicht Stel-
lung genommen hatten, erwog die Vorinstanz, der von den Klägern geltend ge-
machte Sachverhalt sei zwar unbestritten geblieben, doch bedinge die Beantwor-
tung der Frage, ob der Mietvertrag wegen Täuschung gemäss Art. 28 OR unver-
bindlich sei, eine Auslegung. Sobald dem Gericht jedoch die Ausübung von Er-
messen zustehe, fehle es an einer klaren Rechtslage. Demgemäss fällte die Vor-
instanz am 9. Juli 2015 folgendes Urteil (act. 11 = act. 15 = act. 17):
1. Auf das Gesuch vom 26. Mai 2015 wird nicht eingetreten.
2. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.– wird den Klägern auferlegt.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je als Gerichtsurkunde.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
2. Hiegegen setzten sich die Kläger mittels Eingabe vom 20. Juli 2015 fristge-
recht und mit nachfolgenden Anträgen bei der Kammer zur Wehr (act. 16 i.V.m.
act. 13/1):
1.a. Es sei das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Horgen, Einzelgericht,
vom 9. Juli 2015 aufzuheben, und es sei in Gutheissung des Ausweisungs-
begehrens den Beklagten/Berufungsbeklagten unter Androhung der Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, das von ihnen bewohnte Ein-
familienhaus G._____-Strasse …, … H._____, unverzüglich ordnungsgemäss
geräumt und gereinigt zu verlassen und den Klägern/Berufungsklägern zu-
rückzugeben.
1.b. Es sei das zuständige Stadtammannamt Sihltal anzuweisen, den zu erlas-
senden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klä-
ger/Berufungskläger zu vollstrecken;

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2. Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Horgen, Einzel-
gericht, vom 9. Juli 2015 aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) im erst-
wie auch im zweitinstanzlichen Verfahren zu Lasten der Beklagten/Berufungs-
beklagten.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-13). Die Kläger leisteten
den von ihnen einverlangten Kostenvorschuss fristgerecht (act. 20, vgl. act. 18).
Mit Verfügung vom 21. August 2015 wurde den Beklagten Frist angesetzt, um Be-
rufungsantwort zu erstatten (act. 22). Diese Sendung holten die Beklagten innert
der siebentägigen Frist nicht ab (act. 23/1-3). Da die Beklagten aufgrund des vor-
instanzlichen Verfahrens mit gerichtlichen Zustellungen rechnen mussten, gilt die
Zustellung am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt
(Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Innert Frist liessen sich die Beklagten nicht verneh-
men. Das Verfahren ist nun spruchreif.
II.
Die Berufung ist zu begründen und hat sich anhand konkreter Anträge und Rügen
mit den Erwägungen der Vorinstanz im Einzelnen auseinander zu setzen und im
Einzelnen aufzuzeigen, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren der Vor-
instanz als falsch erachtet wird (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Für das Berufungsverfah-
ren gilt die Novenbeschränkung nach Art. 317 Abs. 1 ZPO.
Die vorliegende Berufung wurde rechtzeitig erhoben, enthält konkrete Begehren
und eine Begründung (act. 16). Der Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren
wurde rechtzeitig geleistet (act. 20). Daher ist auf die Berufung einzutreten.
III.
1. Zur Gutheissung eines Begehrens um Rechtsschutz in klaren Fällen
(Art. 257 ZPO) bedarf es, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt und worauf ver-
wiesen werden kann (act. 11 = act. 15 = act. 17 S. 5 ff.), dass der zu beurteilende

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Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und sich die Rechtslage als
"klar" erweist.
2. Vorliegend ist auf die (durch diverse aussagekräftige Belege untermauerte
und im Nachfolgenden kurz zusammengefasste) Sachverhaltsdarstellung der
Kläger abzustellen, zumal diese im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten blieb
und sich die Beklagten auch im Berufungsverfahren nicht vernehmen liessen:
Am 2. April 2015 schlossen die Kläger (als Vermieter) mit den Beklagten einen
Mietvertrag über besagtes Einfamilienhaus. Dies, nachdem die Kläger bei der von
den Beklagten angegebenen ehemaligen Vermieterin Erkundigungen eingeholt
und die von den Beklagten eingereichten Betreibungsregisterauszüge konsultiert
hatten, welche keine Hinweise auf Betreibungsvorgänge enthielten. Der Mietbe-
ginn erfolgte per 1. Mai 2015 (act. 3/1). Anlässlich der Schlüsselübergabe am
30. April 2015 wiesen die Beklagten zudem einen Beleg vor, wonach sie die Miet-
zinskaution in Höhe von Fr. 7'000.– in Form einer Mietkautionsversicherung ge-
leistet hätten (act. 1 S. 10 Rz. 4).
Am 8. Mai 2015 hat die Klägerin 1 einen überraschenden Anruf von Frau I._____
der J._____ Immobilien GmbH erhalten, welche Verwalterin der Liegenschaft
…strasse …, … Zürich ist, wo die Beklagten vorher gewohnt hatten. Gemäss
Auskunft von Frau I._____ ist der damalige Mietvertrag gekündigt worden, weil
von den Beklagten die Miete nicht bezahlt wurde. Die Ausweisungsverfügung hat
den Beklagten dann trotz mehrmaliger Versuche nicht zugestellt werden können,
doch haben sie die Wohnung an der …strasse schliesslich doch verlassen. Es
sind jedoch (gemäss Auskunft von Frau I._____) noch zahlreiche Betreibungen
gegen die Beklagten offen. Die von den Beklagten als Vermieterin genannte
"K._____" ist bei der J._____ Immobilien GmbH nicht bekannt (act. 1 S. 10 Rz. 5).
Ebenfalls am 8. Mai 2015 hat der Kläger 3 eine E-Mail von der L._____ SA erhal-
ten, gemäss der keine Garantie für die Mietkaution der Beklagten ausgestellt wer-
den konnte, weil es im Dossier des Beklagten 1 noch eine alte Schuld gab (act.
3/4, act. 1 S. 10 Rz. 6).

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Nachforschungen bei den Betreibungsämtern, deren angeblichen Registerauszü-
ge die Beklagten den Klägern übergeben hatten, haben ergeben, dass es sich bei
den eingereichten Betreibungsregisterauszügen um Fälschungen handeln könnte.
Die Betreibungsämter Zürich 2 und 10 haben den Klägern mit Schreiben vom
13. Mai und 19. Mai 2015 jedenfalls schriftlich bestätigt, dass sie die von den Be-
klagten vorgelegten Bescheinigungen nie erstellt haben und dass diesbezüglich
auch eine Strafanzeige in Bearbeitung ist (act. 3/5 und act. 3/6).
Gestützt auf diese neugewonnen Erkenntnisse haben sich die Kläger gegenüber
den Beklagten mit – unbestrittenermassen zugestelltem – Schreiben vom 15. Mai
2015 auf die sofortige Unverbindlichkeit des Mietvertrages wegen absichtlicher
Täuschung berufen (act. 3/7).
3. Die Vorinstanz stellte – wie bereits erwähnt – auf den vorerwähnten Sach-
verhalt ab. Zum Rechtlichen erwog die Vorinstanz, die von den Klägern beantrag-
te Ausweisung der Beklagten im Verfahren nach Art. 257 ZPO setze voraus, dass
über die Aufhebung des Vertrags wegen Irrtum "klares Recht" bestehe. Eine
Rechtslage sei klar, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen bewährter Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergebe und über die Bedeutung einer Rechtsvor-
schrift kein begründeter Zweifel bestehen könne. Wo richterliches Ermessen mit
Bezug auf den Tatbestand oder die Rechtsfolge eine wesentliche Rolle spiele,
liege kein klares Recht vor. Bei der hier entscheidenden Frage, ob der Mietvertrag
(act. 3/1) wegen Täuschung gemäss Art. 28 OR unverbindlich sei, handle es sich
um eine Auslegungsfrage. Sobald es um Auslegungsfragen gehe, stehe dem
Richter ein Ermessen zu. Aus diesem Grunde sei vorliegend kein klares Recht
gegeben.
Dem halten die Kläger zusammenfassend entgegen, dass es für die sich stellen-
de Frage weder eines Ermessens- noch eines Billigkeitsentscheides bedarf.
Selbst wenn man die Meinung vertreten würde, das Gericht habe die Frage der
Kausalität einer Würdigung zu unterziehen – was von Seiten der Kläger verneint
werde – könne aufgrund der (unbestrittenen) Tatsachen vernünftigerweise nur der
Schluss gezogen werden, dass die Kläger bei Kenntnis des wahren Sachverhalts
den Mietvertrag mit den Beklagten nicht geschlossen hätten. Es lasse sich in gu-

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ten Treuen keine andere Ansicht vertreten. Entsprechend sei die Rechtslage klar,
weshalb der Ausweisungsbefehl zu erteilen sei (act. 16).
4. Die erwähnten allgemeinen Voraussetzung des "klaren Rechts" hat die Vor-
instanz im Grundsatz durchaus zutreffend wiedergeben, doch scheint in Bezug
auf den daraus gezogen Schluss vorliegend ein anderes Ergebnis naheliegender,
denn es gilt Folgendes zu beachten: Das Recht ist nicht zwingend bereits dann
unklar, wenn es unterschiedliche vertretbare Auffassungen gibt, wie ein rechtli-
cher Begriff aufzufassen ist, sondern nur dann, wenn (mindestens) eine dieser
Auffassungen zu einem für den Gesuchsteller ungünstigen Resultat führt. Führen
dagegen alle Auffassungen zur Gutheissung des Gesuchs, ist das Recht als klar
anzusehen. Im Rahmen der Anwendung von unbestimmten Rechtsbegriffen ist
demnach z.B. zu prüfen, ob die Interessenabwägung im Einzelfall zu einem klaren
Resultat führt oder nicht. Eine klare Rechtslage setzt somit voraus, dass die
Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dies trifft zwar in der Re-
gel nicht zu, wenn die Anwendung der fraglichen Norm einen Ermessens- oder
Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten
Umstände erfordert, der so oder auch anders ausfallen könnte, wie dies nament-
lich bei der Beurteilung von Treu und Glauben der Fall ist (BGE 138 III 123
m.w.H.). Damit sind Ermessens und Billigkeitsentscheide jedoch nicht generell
ausgeschlossen, sondern nur "in der Regel", das heisst dort, wo die wertende Be-
trachtung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt (vgl. Rainer Egli in: Annette Dolge
(Hrsg.), Zivilprozess – aktuell, PraxiZ Bd. 2, Zürich 2013, Rechtsschutz in klaren
Fällen, S. 6 f.). Dies schliesst hingegen nicht aus, dass in Ausnahmefällen, in de-
nen kein anderer Schluss in Frage kommt, dennoch eine klare Rechtslage vor-
liegt. Folglich besteht allgemein gesagt dann eine klare Rechtslage, wenn das
Gericht aufgrund des erstellten Sachverhaltes vernünftigerweise nur zu einer (zu-
treffenden) Rechtsfolge gelangen kann.
Von einer absichtlichen Täuschung gemäss Art. 28 OR ist dann auszugehen,
wenn eine Partei die andere im Rahmen des Vertragsschlusses bewusst in die
Irre geführt hat. Gemäss dem unmissverständlichen Gesetzestext muss der durch
Täuschung erregte Irrtum nicht einmal ein wesentlicher sein (Art. 28 Abs. 1 OR),

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doch muss sich die getäuschte Partei immerhin (binnen Jahresfrist) aktiv auf die
Unverbindlichkeit berufen (Art. 31 OR). Bei begonnen Dauerschuldverhältnissen
bewirkt die Berufung der getäuschten Partei die Unverbindlichkeit ex nunc oder –
je nach Auffassung – gar ex tunc (vgl. z.B. ZK-Higi, Vorbem. zu Art. 266 - 266o
N 8, mit zahlreichen Verweisen, oder Lachat et al., Mietrecht für die Praxis,
8. Aufl., Zürich 2009, S. 118). Unverbindlich ist der Vertrag alleweil. Der Tatbe-
stand der Täuschung des Art. 28 OR ist klar, und es gilt dasselbe für die Rechts-
folge.
Inwieweit bei der hier gegeben Sachlage eine Auslegung eines unbestimmten
Rechtsbegriffes gegeben sein könnte, ist – wie die Kläger zu Recht vorbringen –
von daher höchst fraglich. Auch ist nicht ersichtlich, weshalb die gesetzliche Re-
gelung der absichtlichen Täuschung in den Art. 28 und 31 OR sowie deren Ver-
ständnis in der Praxis grundsätzlich unklar sein soll. Konkret haben die Beklagten
den Klägern im Vorfeld des Vertragsschlusses sodann – wovon im Tatsächlichen
auszugehen ist – verschiedene falsche Tatsachen vorgegaukelt, was entspre-
chendes Wissen und Wollen (Vorsatz) belegt: So gaben sie zum Beispiel eine fal-
sche Person als Vorvermieterin an, welche den Klägern auf telefonische Nachfra-
ge sogar zur Verfügung stand und ihnen gegenüber falsche Angaben über den
(angeblichen) Verlauf des vorangehenden Mietverhältnisses machte. Auch lies-
sen die Beklagten den Klägern Betreibungsregisterauszüge zukommen, welche
nachweislich nicht von den betreffenden Betreibungsämtern ausgestellt worden
sind und daher insofern gefälscht erscheinen. Dass Angaben zur Vormiete und
zur Solvenz mit Bestätigung durch Telefonate und Betreibungsregisterauszüge
geeignet sind, einen Vermieter dann zum Vertragsschluss zu verleiten, wenn sie
positiv sind, versteht sich von selbst. Von den falschen Angaben verleitet, schlos-
sen die Kläger daraufhin besagten Mietvertrag mit den Beklagten. Damit ist eine
Täuschung im Sinne von Art. 28 OR ohne Weiteres erstellt. Als die Kläger kurz
nach Vertragsschluss bemerkten, dass sie von den Beklagten hinters Licht ge-
führt worden waren, beriefen sie sich umgehend auf die Unverbindlichkeit des
Mietvertrages und verlangten von den Beklagten, das Mietobjekt zu verlassen.
Damit ist von den Klägern auch die gemäss Art. 31 OR zur Unverbindlichkeit des
Vertrages nötige Gestaltungserklärung unbestrittenermassen abgegeben worden.

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Deshalb ist nicht ersichtlich, warum Art. 28 OR hier nicht auch im Rahmen des
summarischen Verfahrens nach Art. 257 ZPO angewendet werden sollte. Wenn
die Voraussetzungen der absichtlichen Täuschung (im Tatsächlichen unbestritten
und) derart offensichtlich erfüllt sind, scheint es nicht angebracht, den um schnel-
len Rechtsschutz ersuchenden Klägern, die gesetzlich vorgesehene Hilfe mit dem
pauschalen Verweis auf eine angeblich unklare weil "auslegungsbedürftige"
Rechtslage zu verwehren.
Die Berufung ist deshalb gutzuheissen und die Beklagten sind umgehend aus der
fraglichen Liegenschaft auszuweisen.
III.
1. Die Gutheissung der Berufung führt dazu, dass sich auch der Ausgang des
vorinstanzlichen Verfahrens ändert. Dies muss sich in der Kosten- und Entschä-
digungsregelung für das vorinstanzliche Verfahren widerspiegeln. Zur Höhe der
vorinstanzlichen Entscheidgebühr liegen keine Rügen vor. Damit ist ausgangs-
und antragsgemäss die Entscheidgebühr für das vorinstanzliche Verfahren den
Beklagten aufzuerlegen. Daneben sind die Beklagten gestützt auf § 4 und § 9
AnwGebV zu verpflichten, den Klägern für das vorinstanzliche Verfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 1'620.– inkl. Mehrwertsteuer zu bezahlen.
2. Da die Kläger obsiegen, sich die Beklagten aber mit dem vorinstanzlichen
Entscheid nicht identifiziert haben, erübrigt sich für das Rechtsmittelverfahren die
Festsetzung einer Entscheidgebühr bzw. die Zusprechung einer Parteientschädi-
gung.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird gutgeheissen. Das Urteil des Einzelgerichtes im summa-
rischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen vom 9. Juli 2015 (Geschäft-
Nr. ER150012-F) wird aufgehoben.

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2. Den Beklagten wird befohlen, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus
G._____-Strasse …, H._____, unverzüglich zu räumen und den Klägern
ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall.
3. Das Stadtammannamt Sihltal wird angewiesen, auf Verlangen der Kläger
den Befehl gemäss Ziffer 2 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die
Vollstreckung sind von den Klägern vorzuschiessen. Sie sind ihnen aber von
den Beklagten zu ersetzen.
4. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und den
Beklagten auferlegt. Sie wird aus dem von den Klägern beim Obergericht
geleisteten Kostenvorschuss bezogen, ist den Klägern jedoch von den Be-
klagten unter deren solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen.
5. Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, den Klägern für das erstin-
stanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 1'620.– zu be-
zahlen.
6. Für das zweitinstanzliche Verfahren wird keine Entscheidgebühr festgesetzt
und auf die Zusprechung einer Parteientschädigung verzichtet.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Einzelgericht im summa-
rischen Verfahren des Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein,
und an die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 23'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Weil
versandt am: