zh_obergericht · PD250012 · 2025-11-24 · de
Forderung aus Mietvertrag / Kosten- und Entschädigungsfolgen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD250012-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder so-
wie Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Beschluss und Urteil vom 24. November 2025
in Sachen
A._____,
Klägerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____ [Pensionskasse],
Beklagte und Beschwerdegegnerin
betreffend Forderung aus Mietvertrag / Kosten- und Entschädigungsfolgen
Beschwerde gegen eine Verfügung des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes
Pfäffikon vom 23. Mai 2025 (MJ250001)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Klägerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
mietet von der Beklagten und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerde-
gegnerin) eine Wohnung an der C._____-strasse 1 in D._____ [Ortschaft]
(act. 8/2/1).
1.2. Mit Eingabe vom 24. Februar 2025 (Poststempel gleichentags) reichte die
Beschwerdeführerin beim Mietgericht des Bezirksgerichts Pfäffikon (nachfolgend:
Vorinstanz) eine Forderungsklage aus einem Mietverhältnis ein (act. 8/16). Sie er-
suchte zusammengefasst darum, dass die Beschwerdegegnerin zu verpflichten
sei, die aufgeführten Mängel zu beheben, das Mietverhältnis mit Frau E._____
(Nachbarin) zu kündigen und ihr total Fr. 7'057.– zzgl. 5% Zins zu bezahlen (11
Forderungen aus Mietzinsreduktionen mit unterschiedlichen Zinsläufen). Die bei
der Gerichtskasse hinterlegten Mietzinse seien an diese Forderung anzurechnen
und zu ihren Gunsten freizugeben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Beschwerdegegnerin (act. 8/16). Mit derselben Eingabe ersuchte sie
um unentgeltliche Rechtspflege (act. 8/18).
1.3. Zur Instruktionsverhandlung vom 22. Mai 2025 erschien die Beschwerde-
führerin in Begleitung einer Vertrauensperson. Für die Beschwerdegegnerin er-
schienen Rechtsanwalt lic. iur. X._____ sowie Frau F._____ und Frau G._____
(Prot. Vi. S. 5). Anlässlich der Verhandlung wurde der Streitgegenstand frei erör-
tert und es wurden Vergleichsgespräche geführt, im Rahmen welcher die Parteien
den folgenden Vergleich abschlossen (Prot. Vi. S. 5; act. 8/29):
"1. Die Beklagte verpflichtet sich, innert 14 Arbeitstagen die Nachba-
rin E._____ per Brief aufzufordern, dass sämtliche täglich beweg-
ten Möbelstücke (inkl. die auf dem Balkon) mit Filzgleitern zu ver-
sehen sind, da man in einem hellhörigen Gebäude lebt und man
verpflichtet ist, aufeinander Rücksicht zu nehmen. Zudem soll die
Nachbarin E._____ im Brief daran erinnert werden, dass abge-
nutzte Filzgleiter regelmässig zu ersetzen sind.
Die Beklagte verpflichtet sich, sofort die Klägerin über die Erfül-
lung von Ziffer 1 Abs.1 zu informieren.

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Der Klägerin ist andererseits bewusst, dass in einem Altbau mit
Lärmimmissionen zu rechnen ist, und verpflichtet sich, diese zu
dulden, sofern die Nachbarin E._____ Filzgleiter verwendet.
Sollte nach dieser Massnahme weiterhin derselbe Lärm auftreten,
verpflichten sich die Parteien, einen Augenschein durchzuführen.
Die Parteien dürfen dabei mit mindestens zwei Personen erschei-
nen. Die Klägerin verpflichtet sich, dafür – nach Terminabspra-
chen – Zugang zu ihrer Wohnung zu gewähren. Sollte sich kein
Lärm bemerkbar machen, wird ein zweiter Termin vereinbart.
2. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juni 2025 die Filter des
Tumblers fachmännisch ersetzen zu lassen sowie einen Schul-
thess-Techniker für die Innenreinigung aufzubieten.
Die Parteien stellen fest, dass derzeit kein Problem mit der
Waschmaschine besteht.
3. Die Klägerin schlägt bis Ende Juni 2025 drei professionelle Unter-
nehmen vor, welche im Schweizerischen Handelsregister einge-
tragen sind. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juli 2025 ei-
nes der vorgeschlagenen Unternehmen aufzubieten, welches den
Dampfabzug sowie dazugehörige Installationen auf ihre Funkti-
onstüchtigkeit hin überprüft. Der Prüfbericht/Rapport wird der Klä-
gerin zur Einsicht zugestellt. Sollten keine Mängel festgestellt wer-
den, verpflichtet sich die Klägerin, die Kosten für die Überprüfung
zu übernehmen.
4. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juni 2025 mit Frau
H._____ zu telefonieren, um diese darauf aufmerksam zu ma-
chen, beim Rauchen auf dem Balkon auf die Klägerin Rücksicht
zu nehmen.
5. Die Klägerin wird im Herbst 2025 die Beklagte kontaktieren, falls
die Heizung nicht funktioniert. Die Beklagte verpflichtet sich dann,
einen Techniker/ eine Fachperson (nicht diejenige Person, gegen
welche durch die Klägerin eine Strafanzeige eingereicht wurde)
aufzubieten, welche/r die Heizkörper in der Wohnung der Klägerin
(ebenfalls die Zentralheizung) sowie dazugehörige Installationen
auf ihre Funktionstüchtigkeit hin überprüft. Der Prüfbericht/Rap-
port wird der Klägerin zur Einsicht zugestellt. Sollten keine Mängel
festgestellt werden, verpflichtet sich die Klägerin, die Kosten für
die Überprüfung zu übernehmen.
6. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juni 2025 sicherzustellen,
dass das Schild "Ballspielen gegen das Velohaus verboten" an al-
len Seiten des Velohauses angebracht und sichtbar ist.
7. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juni 2025 sicherzustellen,
dass das Velohaus abgeschlossen werden kann.
8. Die Beklagte verpflichtet sich, bis Ende Juni 2025 die Zeitschalt-
dauer nach Rücksprache mit dem Elektriker neu festzulegen.

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9. Die Parteien halten fest, dass die Entsorgung des unerlaubt ent-
sorgten Hausmülls derzeit durch den Hauswart vorgenommen
wird.
10. Im Übrigen zieht die Klägerin ihre Klage zurück.
11. Die Parteien erklären sich damit einverstanden, dass der bei der
Schlichtungsbehörde hinterlegte Mietzins an die Beklagte auf ein
noch zu benennendes Konto ausbezahlt werden kann.
Die Parteien beantragen dem Gericht, die Bezirksgerichtskasse
Pfäffikon ZH entsprechend anzuweisen.
12. Mit Erfüllung dieses Vergleichs sind die Parteien per Saldo aller
Ansprüche betreffend die geltend gemachten Mängel am Mietob-
jekt aus dem Mietverhältnis über die 1-Zimmerwohnung, an der
C._____-strasse 1 in D._____, auseinandergesetzt, insbesondere
betreffend
– Dauerlärm E._____,
– Unbenutzbarkeit der Wachküche und des Tumblers,
– Defekter Dampfabzug,
– Rauchimmission (Entlüfter und Balkontür),
– Essensgestank,
– Nachbarschaftslärm Familie H._____,
– Defekte Heizung,
– Spielplatzlärm durch Fussball und Basketball,
– Defekte Schlösser im Velohaus,
– Ungenügendes Licht im Treppenhaus,
– Müllentsorgung.
Ausgenommen davon ist das weitere Prozedere betreffend der
Dampfabzug und die Heizung.
13. Die Klägerin übernimmt die Gerichtskosten dieses Verfahrens und
die Parteien verzichten gegenseitig auf eine Parteientschädi-
gung."
1.4. Mit Erstverfügung vom 23. Mai 2025 bewilligte die Vorinstanz der Be-
schwerdeführerin die unentgeltliche Rechtspflege. Ferner schrieb sie das Verfah-
ren mit Zweitverfügung als durch Vergleich erledigt ab (Dispositiv-Ziff. 1) und
nahm vom Vergleich der Parteien Vormerk (Dispositiv-Ziff. 2). Sie setzte die Ent-
scheidgebühr auf Fr. 900.– fest, unter Anbringung eines Vorbehalts für allfällige
weitere Ausgaben, und stellte in Aussicht, die Entscheidgebühr werde auf zwei
Drittel reduziert, wenn die Parteien auf eine Begründung des Entscheids verzich-

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ten (Dispositiv-Ziff. 4). Die Kosten des unbegründeten Entscheids wurden der Be-
schwerdeführerin auferlegt, jedoch zufolge Bewilligung der unentgeltlichen
Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse genommen und die Beschwerde-
führerin wurde auf die Nachzahlungspflicht gemäss Art. 123 ZPO hingewiesen.
Die Mehrkosten für einen begründeten Entscheid trage diejenige Partei, die eine
Begründung verlange (Dispositiv-Ziff. 5). Zudem nahm die Vorinstanz vom Ver-
zicht der Parteien auf Parteientschädigung Vormerk (Dispositiv-Ziff. 6, act. 31).
1.5. Die Verfügung wurde den Parteien in unbegründeter Form eröffnet und auf
entsprechendes Gesuch der Beschwerdeführerin (act. 8/34) begründet. Die be-
gründete Ausfertigung (act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar] = act. 8/35) wurde den
Parteien am 5. August 2025 bzw. am 6. August 2025 zugestellt (act. 8/36).
1.6. Mit Eingabe vom 31. August 2025 (gleichentags elektronisch eingereicht,
act. 5/1) reichte die Beschwerdeführerin beim Obergericht des Kantons Zürich Be-
schwerde gegen die Verfügung vom 23. Mai 2025 ein. Sie stellte folgende An-
träge (act. 2 S. 2):
1. Die Zuteilung der Kosten - und Entschädigungsfolgen (auch die
von der begründeten Ausfertigung) der Verfügung vom 23. Mai
2025 (begründete Ausfertigung) sei aufzuheben und die Be-
schwerdegegnerin sei anzuweisen die erwähnten Kosten zu über-
nehmen.
2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3. Der Beschwerdeführerin sei die unentgeltliche Rechtspflege zu
gewähren und zufolge Mittellosigkeit sei auf die Erhebung von
Verfahrenskosten insbesondere eines Kostenvorschusses zu ver-
zichten.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu-
lasten der Beschwerdegegnerin.
1.7. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 8/1 – 41). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet (vgl.
Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdegegnerin ist mit vorliegendem Entscheid
eine Kopie der Beschwerdeschrift zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.

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2.
2.1. Das Rechtsmittel richtet sich gegen den im vorinstanzlichen Abschreibungs-
entscheid enthaltenen Kostenentscheid, womit die Beschwerde das zulässige
Rechtsmittel ist (BGE 139 III 133 E. 1.2). Die Beschwerde wurde rechtzeitig (vgl.
act. 8/36) und mit Anträgen sowie einer Begründung schriftlich bei der Rechtsmit-
telinstanz eingereicht. Dem Eintreten steht insoweit nichts entgegen.
2.2. In ihrer Beschwerdeschrift macht die Beschwerdeführerin Ausführungen
dazu, wie sich die Beschwerdegegnerin nach Erlass des Abschreibungsbeschlus-
ses verhalten habe und reicht entsprechende Unterlagen zu den Akten (act. 2
S. 4; act. 4/5–6). Dabei handelt es sich um neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel, die jedoch nach Art. 326 Abs. 1 ZPO im Beschwerdeverfahren
ausgeschlossen sind. Sie bleiben deshalb unberücksichtigt.
3.
3.1. Die Beschwerdeführerin bringt zusammengefasst vor, sie sei ohne anwaltli-
che Vertretung zur Instruktionsverhandlung erschienen, während für die Be-
schwerdegegnerin drei Personen anwesend gewesen seien. Sie habe sich be-
nachteiligt gefühlt. Wäre sie von einem Rechtsbeistand vertreten worden, hätte
dieser nicht zugelassen, dass sie als obsiegende Partei die Kosten übernehme.
Mit dem Vergleich habe die Beschwerdegegnerin anerkannt, dass die geltend ge-
machten Mängel bestünden und sich zu deren Behebung verpflichtet. Dies ent-
spreche einer Gutheissung ihrer Klage und einem Unterliegen der Beschwerde-
gegnerin. Unter Berücksichtigung von Art. 106 ZPO wären deshalb die Gerichts-
kosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen gewesen. Als juristische Laiin habe
sie die Kostenregelung von Art. 106 ZPO jedoch nicht gekannt und zudem sei sie
an der Instruktionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten gewesen (act. 2 S. 4 f.).
3.2. Bei einem gerichtlichen Vergleich trägt jede Partei die Prozesskosten nach
Massgabe des Vergleichs (Art. 109 Abs. 1 ZPO). Geht die vergleichsweise Rege-
lung jedoch einseitig zu Lasten einer Partei, welcher die unentgeltliche Rechts-
pflege bewilligt worden ist, so hat das Gericht den Kostenteil des Vergleichs nicht
zu genehmigen. Stattdessen hat es die Kosten im Abschreibungsbeschluss ge-

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mäss den vorgegebenen gesetzlichen Bestimmungen (Art. 106–108 ZPO) zu ver-
teilen (BK ZPO-STERCHI, Art. 109 N 5, N 8; DIKE ZPO-GRÜTTER, 3. Aufl. 2025,
Art. 109 N 2). Ist die Kostenregelung allerdings durch das Vergleichsergebnis ge-
rechtfertigt, ist sie nicht als einseitig anzusehen, auch wenn die Partei mit unent-
geltlicher Rechtspflege höhere Kosten tragen muss (BK ZPO-STERCHI, Art. 109
N 5, N 8; ZPO Kurzkommentar-GASSER/RICKLI/JOSI, 3. Aufl. 2025, Art. 109 N 3).
3.3. Im abgeschlossenen Vergleich ging die Beschwerdegegnerin gewisse Ver-
pflichtungen ein (vgl. Ziff. 1–8 des Vergleichs), welche zumindest teilweise als Zu-
geständnisse im Sinne der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Kla-
gebegehren 1 und 2 zu werten sind. Demgegenüber zog die Beschwerdeführerin
ihre Forderungen im Gesamtbetrag von Fr. 7'057.– vollumfänglich zurück (vgl.
Ziff. 10 des Vergleichs) und sie erklärte sich einverstanden damit, dass der hinter-
legte Mietzins vollumfänglich der Beschwerdegegnerin ausgezahlt wird (vgl.
Ziff. 11).
Grundsätzlich beurteilt sich das Verhältnis von Obsiegen und/oder Unterlie-
gen nach dem Streitwert der betreffenden Klagebegehren. Der Streitwert der in
den Klagebegehren 3–13 enthaltenen Forderungsklagen beläuft sich auf
Fr. 7'057.–. Demgegenüber lässt sich der Streitwert der Klagebegehren 1 und 2
nicht ohne weiteres bestimmen. Die Beschwerdeführerin äussert sich weder in
der Klage noch in der vorliegenden Beschwerdeschrift dazu. Auch die Vorinstanz
setzte sich damit nicht auseinander. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist des-
halb davon auszugehen, dass den Zugeständnissen der Beschwerdegegnerin im
Zusammenhang mit den Klagebegehren 1 und 2 kein grosser Geldwert zukommt.
Damit fallen die von der Beschwerdegegnerin eingegangenen Verpflichtungen bei
der Beurteilung des Obsiegens und Unterliegens nicht gross ins Gewicht. Demge-
genüber zog die Beschwerdeführerin ihre Forderungsklagen vollumfänglich zu-
rück und stimmte der Auszahlung der hinterlegten Mietzinse an die Beschwerde-
gegnerin zu. Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, dass die vollum-
fängliche Kostentragung durch die Beschwerdeführerin derart vom Vergleichser-
gebnis abweicht, dass sie nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. Ein Anwen-
dungsfall von Art. 109 Abs. 2 lit. b ZPO liegt nicht vor, weshalb die Vorinstanz zu

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Recht die vertragliche Kostenregelung gerichtlich genehmigte (vgl. Art. 109 Abs. 1
ZPO). Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen.
4. Die Beschwerdeführerin stellt im Beschwerdeverfahren ein Gesuch um Be-
willigung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 2 3. Antrag). Eine Person hat An-
spruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn (a) sie nicht über die erforderlichen
Mittel verfügt und (b) ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117
ZPO). Die Mittellosigkeit der Beschwerdeführerin ist aufgrund der eingereichten
Unterlagen ausgewiesen (act. 4/2). Mit heutigem Urteil weist die Kammer die Be-
schwerde ab, jedoch kann das von der Beschwerdeführerin erhobene Rechtsmit-
tel nicht als aussichtslos bezeichnet werden, weshalb ihr Gesuch um Bewilligung
der unentgeltlichen Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren zu bewilligen ist.
5.
5.1. In Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG ist
die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 500.– festzusetzen. Ausgangsge-
mäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzu-
erlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Zufolge bewilligter unentgeltlicher Rechtspflege
sind sie jedoch einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen. Die Nachzahlungs-
pflicht gemäss Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten.
5.2. Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzuspre-
chen: Der Beschwerdeführerin nicht, weil sie unterliegt, und der Beschwerdegeg-
nerin nicht, weil ihr keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind.
5.3. Für das oberinstanzliche Gesuchsverfahren um unentgeltliche Rechtspflege
werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 119 Abs. 6 ZPO).

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Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das
Beschwerdeverfahren wird bewilligt
2. Mitteilung und Rechtsmittel mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt, aber zufolge bewilligter unentgeltlicher
Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse genommen. Die Nachzah-
lungspflicht gemäss Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage von act. 2, sowie an das Mietgericht des Bezirksgericht Pfäffikon, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche und vermögensrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert wurde nicht ermittelt.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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