zh_obergericht · PS170075 · 2017-04-18 · de
Versteigerung (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS170075-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. A. Katzenstein und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. O. Canal
Beschluss und Urteil vom 18. April 2017
in Sachen
1. Aktiengesellschaft A._____ Airport,
2. B._____ Holding AG,
3. A._____ Liegenschaften AG,
4. C._____ AG,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1. D._____,
2. E._____,
3. F._____,
4. G._____,
5. H._____,
Beschwerdegegner,
1, 2, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Versteigerung
(Beschwerde über das Betreibungsamt Rüti)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 27. Februar 2017
(CB170012)

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Erwägungen:
I.
1. Am tt.mm.2017 wurden im Rahmen der Grundpfandbetreibungen Nr. 1
und Nr. 2 des Betreibungsamtes Rüti die beiden Grundstücke Wohn- und Gast-
haus A._____ Kat. Nr. 3 (Grundbuch Blatt 4) und Hangar A._____ Kat. Nr. 5
(Grundbuch Blatt 6) versteigert. Ersteigerer ist H._____. Die Beschwerdeführerin-
nen beschweren sich zum einen über die Versteigerung als solche, machen je-
doch auch verschiedene betreibungsamtliche Verfahrensfehler aus der Zeit vor
der Versteigerung geltend, nämlich betreffend Steigerungsankündigungen, Stei-
gerungsbedingungen und Lastenverzeichnissen.
2. Die Beschwerdeführerinnen erhoben bei der Vorinstanz Beschwerde mit
folgenden Begehren (act. 1 S. 2 f.):
"- Die beiden am tt.mm.2017 vom Betreibungsamt Rüti ZH (infolge Verwertungsbe-
gehren der Gläubiger I._____ Erben) an den einzigen Bieter mit Höchstgebot
(H._____) erteilten "Zuschläge" für Hotel und Hangar seien aufzuheben, unter an-
derem auch wegen Nichtigkeit.
- Es sei in dieser Sache Befangenheit der Mitglieder der Unteren Aufsichtsbehörde
am Bezirksgericht Hinwil festzustellen, weshalb das dafür erforderliche Verfahren
durchzuführen und eine andere Aufsichtsbehörde mit dieser Sache zu betrauen sei.
Die in vorliegender Beschwerde genannten Mitglieder der Aufsichtsbehörde und
Richter am Bezirksgericht Hinwil sollen in den Ausstand treten.
- Es sei in dieser Sache aufschiebende Wirkung anzuordnen, damit es nicht möglich
ist, die vom BA Rüti erteilten "Zuschläge" ins Grundbuch einzutragen. Eine voreilige
Eintragung wäre schwer rückgängig zu machen und verursacht unnötige Kosten
und Umtriebe".
3. Die Vorinstanz hat die Beschwerde mit Entscheid vom 27. Februar 2017
abgewiesen (act. 15 S. 24 f.). Dagegen beschwerten sich die Beschwerdeführe-
rinnen rechtzeitig bei der Kammer (Zustellung: 8. März 2017, Postaufgabe Be-
schwerde: 20. März 2017). Die Akten wurden beigezogen.
4. Die Beschwerdeführerinnen stellen im Beschwerdeverfahren vor der
Kammer folgende Rechtsbegehren:

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"- Das Urteil der UAB mit der Geschäfts-Nr. CB170012-E/U01 vom 27. Februar 2017 sei samt
der Kostenverfügung (Fr. 500.-) aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz zurückzu-
weisen, und zwar mit dem Auftrag .....
a) die UAB habe bezüglich der befürchteten Befangenheit zu befinden bzw. es sei das da-
für vorgeschriebene Verfahren einzuleiten.
b) es sei sodann in dieser Sache Befangenheit (Vorbefassung) der Mitglieder der UAB am
Bezirksgericht Hinwil festzustellen, weshalb eine andere Aufsichtsbehörde mit dieser
Sache zu betrauen sei.
Die in der Beschwerde an die Vorinstanz und in vorliegender Beschwerde genannten
Mitglieder der Aufsichtsbehörde und Richter am Bezirksgericht Hinwil sollen in den Aus-
stand treten. Der Fall sei deswegen an eine andere Aufsichtsbehörde zu übergeben, die
nochmals zu befinden hat.
- Sodann soll die neue UAB .....
c) die Beschwerdegegner 1 und 2 zur Vernehmlassung einladen,
d) die beantragten Beweise erheben,
e) und einen zweiten Schriftwechsel durchführen, auf dass es uns möglich ist, zu dem, was
die Beschwerdegegner 1 und 2 gegen uns vorgebracht haben, kurz Stellung zu nehmen
(Art. 6 EMRK).
f) in anderer Zusammensetzung nochmals in der Sache befinden, allenfalls infolge der
Wichtigkeit der Sache an einer dazu anberaumten Hauptverhandlung.
oder, falls keine Rückweisung an die Vorinstanz erfolgt, sei/en
- das Urteil der UAB mit der Geschäfts-Nr. CB170012-EIU01 vom 27. Februar 2017 samt der
Kostenverfügung (Fr. 500.-) aufzuheben.
- die beiden am tt.mm.2017 vom Betreibungsamt Rüti ZH (infolge Verwertungsbegehren der
Gläubiger I._____ Erben) an den einzigen Bieter mit Höchstgebot (H._____) erteilten
,Zuschläge' für Hotel und Hangar aufzuheben, unter anderem auch wegen Nichtigkeit.
- in dieser Sache aufschiebende Wirkung anzuordnen, damit es nicht möglich ist, die vom BA
Rüti erteilten ,Zuschläge' ins Grundbuch einzutragen. Eine voreilige Eintragung wäre
schwer rückgängig zu machen und verursacht unnötige Kosten und Umtriebe".
5. Die Beschwerdeführerinnen haben um Erteilung der aufschiebenden Wir-
kung ersucht, um die Eintragung der Handänderungen im Grundbuch zu verhin-
dern: Würde die Eintragung erfolgen, würden vollendete Tatsachen geschaffen,
und das, obwohl gegen die Versteigerung noch Beschwerden hängig seien. Wenn
die Vorinstanz schreibe, dass das Betreibungsamt die Handänderung erst mit
Rechtskraft des Urteils vornehmen werde, sei dies nicht gesichert (act. 16 S. 48).

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Bereits die Vorinstanz hat auf Art. 66 Abs. 1 VZG hingewiesen, wonach ein
Grundbucheintrag nicht erfolgen darf, bevor der Zuschlag rechtskräftig ist und alle
früheren Beschwerden beseitigt sind (vgl. dazu VZG-Komm.-Häberlin, N. 2 zu
Art. 66, N. 2 zu Art. 60). Deshalb wurde mit Verfügung vom 29. März 2017 auf das
Begehren der Beschwerdeführerinnen nicht eingetreten (act. 20).
6. Im Zusammenhang mit der Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist
von Bedeutung, welche Fragen in früheren Verfahren thematisiert wurden. Beizu-
ziehen sind daher die Akten die Geschäftsnummern PS160144 und PS170021.
Die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wurden lediglich in der
Geschäftsnummer PS170048 eingereicht, spielen aber vorliegend ebenfalls eine
Rolle. Aus dem Entscheid des Verfahrens PS170061 wird zitiert. Das führt zum
Beizug auch dieser Akten.
7. Die Beschwerdeführerinnen stellen Anträge zu den Modalitäten des
durchzuführenden Verfahrens vor einer neu einzusetzenden unteren Aufsichtsbe-
hörde. Da die Kammer – wie zu zeigen sein wird – mangels Befangenheit keine
Wiederholung des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens anordnet, ist darauf
nicht im Einzelnen einzugehen. Anzumerken ist lediglich, dass SchK-Be-
schwerdeverfahren nach den Regeln des summarischen Verfahrens (analog) ab-
gewickelt werden und dass aufgrund von § 18 EG SchKG, §§ 83 f. GOG i.V.m.
Art. 252 ff. ZPO zur Anwendung kommt (vgl. dazu ZR110/2011 Nr. 78).
8. Gemäss Art. 322 Abs. 1 ZPO, der gemäss § 18 EG SchKG und §§ 83 f.
GOG Anwendung findet, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort ver-
zichtet werden, wenn die Sache spruchreif ist. Wird die Beschwerde nämlich ab-
gewiesen, so werden die Rechte der obsiegenden Beschwerdegegner nicht tan-
giert, so dass ihre Interessen nicht verletzt sind, wenn sie sich nicht vernehmen
lassen können (BGer 5A_849/2015 vom 27. Juni 2016 E. 3).

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II.
1. Die Beschwerdeführerin 3 hat im Zusammenhang mit der vorliegenden
Grundstückverwertung bereits zahlreiche Beschwerden geführt (act. 15 S. 3). Die
Beschwerdeführerin 4 hat sich in neuerer Zeit ebenfalls verschiedentlich be-
schwert. Die Beschwerdeführerin 1 ist bisher bei der Kammer in den Verfahren
PS140269 und PS150021 (www.gerichte-zh.ch) Beschwerdeführerin gewesen. Im
Zusammenhang mit der Verwertung der beiden Grundstücke ist die Beschwerde-
führerin 2 bis anhin noch nicht in Erscheinung getreten.
a) Die Beschwerdeführerin 1 – die Aktiengesellschaft A._____ Airport – ist
Mieterin mit einem langfristigen Mietvertrag des Grundstückes mit dem Hangar
(act. 16 S. 7), erstmals kündbar per 30. Juni 2022. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung hat sie ein besonderes, den Realobligationen vergleichbares
Rechtsverhältnis am zu verwertenden Grundstück (vgl. OGer ZH PS150021, Ur-
teil vom 19. März 2015 E. III./1.) und ist in diesem Zusammenhang zur Beschwer-
de legitimiert.
b) Zur Legitimation der Beschwerdeführerin 2 hat die Vorinstanz Folgendes
erwähnt: "Mieterin des Wohn- und Gasthauses ist demgegenüber gemäss Las-
tenverzeichnis nicht die Beschwerdeführerin 2, sondern die Aktiengesellschaft
A._____ Gastronomie in Liquidation […]. Die Beschwerdeführerin 1 [hier: Be-
schwerdeführerin 2] hat bereits im Verfahren CB170001-E geltend gemacht, dass
die Aktiengesellschaft A._____ Gastronomie den Mietvertrag im Januar 2016 an
sie abgetreten habe, wobei dieser Einwand letztlich als nicht belegt abgelehnt
werden musste […]. Da die Beschwerdeführerin 2 im vorliegenden Verfahren kei-
ne Ausführungen macht bzw. belegt vorbringt, welche einen anderen Schluss zu-
liessen, ist nach wie vor davon auszugehen, dass sie nicht Mieterin des Wohn-
und Gasthauses A._____ ist. Somit ist ihrerseits kein schutzwürdiges Interesse
für die vorliegende Beschwerde erkennbar, weshalb auf ihre Beschwerde ge-
samthaft nicht einzutreten ist" (act. 15 S. 8 f.).

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Dem halten die Beschwerdeführerinnen vor der Kammer entgegen: Die
B._____ Holding AG "sei als Mieterin, an welche der anerkannte langfristige Miet-
vertrag für Hotel und Restaurant der Aktengesellschaft A._____ Gastronomie
frühzeitig abgetreten wurde, zur Beschwerde berechtigt. Deren Interesse liegt da-
rin, den Mietvertrag nicht über die Steigerung zu verlieren, keinesfalls in einem
nichtigen Vorgang und zu einem derart tiefen Preis, bei welchem alle Beteiligten
zu Schaden kommen". Wenn die Vorinstanz – so die Beschwerdeführerinnen –
sich darauf berufe, dass das Mietverhältnis nicht bewiesen sei, so sei das eine
Schutzbehauptung und widerspreche den vorgelegten Beweisen. Der Mieter-
wechsel sei insbesondere wegen des (nicht rechtskräftigen) Konkurses erforder-
lich geworden. Es gelte die Handels- und Gewerbefreiheit sowie die Vertragsfrei-
heit, so dass eine solche Vereinbarung möglich gewesen sei.
c) Die "der UAB vorgelegten Beweise" finden sich in den vorliegenden Ver-
fahrensakten nicht, auch nicht bei jenen der Vorinstanz in diesem Verfahren. Die
Vorinstanz hat erwähnt, die Beschwerdeführerin 2 habe im Verfahren
CB170001-E geltend gemacht, dass ihr der Mietvertrag im Januar 2016 abgetre-
ten worden sei, diesen Einwand allerdings nicht habe belegen können. Der Pro-
zess CB170001-E betreffend Schliessung des Betriebes der A._____ Gastrono-
mie AG wurde mit der Geschäftsnummer PS170061 an die Kammer weitergezo-
gen, die im Urteil vom 14. März 2017 auf S. 4 f. ausführte: "Zwar werden in die-
sem Verfahren zwei Papiere eingereicht, mit welchen eine am 10. Januar 2016
erfolgte «Abtretung» des Mietvertrages von der Konkursitin an die B._____ Hol-
ding belegt werden soll […]. Das alles ist namens aller drei angeblich beteiligten
Parteien von J._____ unterzeichnet (act. 2/6 und 2/7 im Dossier CB170001).
Dass die Konkursitin [es ist die Rede von der A._____ Gastronomie AG] damit per
1. Juni 2016 den Betrieb aufgegeben habe, wird damit nicht glaubhaft gemacht,
geschweige denn bewiesen. Der Kontoauszug der Appenzeller Kantonalbank
über ein «Kontokorrent GASTRONOMIE» der «Aktiengesellschaft A._____»
(act. 2/3 im Dossier CB170001) weist diverse Gutschriften und Belastungen aus,
welche den Betrieb von Hotel und Restaurant «A._____» betreffen können, aber
nicht müssen – die unpräzise Bezeichnung der Kontoinhaberin macht das Doku-
ment zum Beweis einer Betriebsübergabe ohnehin wertlos […]. Es wird darauf

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verwiesen, J._____ habe die Betriebsübernahme dem Konkursamt gegenüber
schriftlich behauptet. Und es wird das der unteren Aufsichtsbehörde Vorgetragene
ohne Bezugnahme auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides wieder-
holt. Das alles macht es nicht glaubhaft und erst recht nicht bewiesen, dass die
Schuldnerin [die A._____ Gastronomie AG] den statutengemässen Betrieb
«A._____» aufgegeben und der Eigentümerin der Liegenschaft «in Verbindung»
mit der B._____ Holding AG übertragen hat (was immer das heissen soll)".
Angesichts der Tatsache, dass im vorliegenden Verfahren nichts eingereicht
wurde, was den Standpunkt der Beschwerdeführerinnen zusätzlich stützen könn-
te, ist auch für das vorliegende Verfahren die B._____ Holding AG nicht als Miete-
rin anzusehen, so dass ihr die Beschwerdelegitimation fehlt und auf ihre Be-
schwerde nicht einzutreten ist.
d) Die Beschwerdeführerin 3 ist als (ehemalige) Grundeigentümerin legiti-
miert. Die Beschwerdeführerin 4 ist nachrangige Grundpfandgläubigerin, im
Nachgang zu den Beschwerdegegnern 1-4. Die Höhe der Forderungen der vor-
gehenden Grundpfandgläubiger lassen es zwar als wenig realistisch erscheinen,
dass sich der Steigerungspreis in einer zweiten Versteigerung derart erhöhen
könnte, dass die Beschwerdeführerin 3 als nachgehende Grundpfandgläubigerin
davon profitieren könnte. Da dies jedoch keine feststehende Tatsache ist, ist von
einer Beschwerdeberechtigung auszugehen.
Anzumerken ist, dass die Beschwerdelegitimation gemäss SchKG eine be-
sondere ist: "Wer durch die angefochtene Verfügung eines Zwangsvollstre-
ckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interessen be-
troffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an
der Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat" (BSK SchKG I-
Cometta/Möckli, 2. Auflage 2010, N. 40 zu Art. 17; BGE 129 III 595 E. 3; 120 III
42 E. 3). Auch bei einer grundsätzlich bejahten Legitimation kann sie deshalb je
nach Beschwerdethema besonders erörtert werden müssen (KuKo SchKG-
Bernheim/Känzig, 2. Aufl. 2014, N. 5 zu Art. 143a).

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2. a) Die Beschwerdeführerinnen verlangen Rückweisung an die Vorinstanz,
damit diese wegen der von ihnen befürchteten Befangenheit das vorgeschriebene
Verfahren einleite sowie über den Ausstand der "genannten Mitglieder der Auf-
sichtsbehörde und Richter am Bezirksgericht Hinwil" befinde. Über den Fall als
solchen habe dann eine andere Aufsichtsbehörde nochmals zu befinden (act. 16
S. 2). Die Rügen im Vorfeld der Versteigerung, dass gewisse Vorgänge und Ur-
kunden nicht dem SchKG und der VZG entsprechen, seien von der Vorinstanz
zunächst geschützt, später aber "kurz und bündig" abgelehnt worden. Der Vor-
instanz habe der Wille zur Durchsetzung des Rechts gefehlt, sie habe einzig die
Versteigerungen ohne faires Verfahren endlich durchsetzen wollen (act. 16
S. 3 f.). Die bereits früher befürchtete und thematisierte Befangenheit habe die
Vorinstanz jeweilen wegen fehlender namentlicher Nennung der befangenen
Richter verneint. Ausserdem sehe die Vorinstanz keinen Grund für einen Aus-
stand, auch wenn mehrfach gegen eine Person (?) entschieden worden sei und
Mängel, die auch ohne Klage oder Beschwerde hätten festgestellt werden müs-
sen, wider besseres Wissen zugelassen worden seien (act. 16 S. 4).
b) In der hier von der Kammer zu beurteilenden Beschwerde sind folgende
Richter/innen bzw. Ersatzrichter/innen und Gerichtsschreiber/innen der Vorinstanz
namentlich erwähnt (act. 16 S. 7):
… [Namentliche Nennung von 22 Personen]
Die Beschwerdeführerinnen weisen darauf hin, dass im vorinstanzlichen
Verfahren nur die Gerichtspräsidentin, Vizepräsident K._____, Ersatzrich-
ter/Gerichtsschreiber L._____ und M._____, Gerichtschreiberin/Ersatzrichterin
mitgewirkt haben. Dass M._____ erneut mitgewirkt habe, erstaune, sei sie es
doch gewesen, die in einem früheren Verfahren den "Zürcher Oberländer" mit
Amtsgeheimnissen bedient habe. Zwar seien Gerichtsverhandlungen öffentlich.
Wenn die Journalisten dann allerdings nicht daran teilnähmen, müsse es damit
sein Bewenden haben. Die Nennung aller Personen durch die Beschwerdeführe-
rinnen sei angezeigt, auch jener die nicht mehr bei der Vorinstanz tätig seien, sei
nicht überflüssig, wenn es zu einer Neubesetzung des Gerichts komme. Es müs-
se eine völlig andere Aufsichtsbehörde eingesetzt werden (act. 16 S. 9). Mit Hin-

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weis auf Entscheide des Bundesverwaltungs- und des Bundesgerichts weisen die
Beschwerdeführerinnen darauf hin, dass es genüge, wenn bei objektiver Betrach-
tung der Anschein der Befangenheit und der Voreingenommenheit erweckt wer-
de, was durch ein bestimmtes Verhalten des betreffenden Richters oder bei ge-
wissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur be-
gründet sein könne (act. 16 S. 9 f.).
Zur Ansicht der Vorinstanz, dass die Mitwirkung der gleichen Person (?) kei-
ne Befangenheit bewirke, sei zu sagen, dass nicht gegen Personen entschieden
werde, sondern dass Mängel, die von Amtes wegen festzustellen gewesen wären,
pflichtwidrig nicht geahndet worden seien. Dass eine pflichtvergessene Aufsichts-
behörde nun plötzlich umdenke, sei nicht zu erwarten, sondern es sei wahrschein-
licher, dass begangene Fehler kaschiert würden. Deshalb müsse die Versteige-
rung und die Zuschläge angefochten werden, so dass es möglich sei, alles, was
falsch gelaufen sei, vorzubringen. Dazu gehöre auch, dass das Bundesgericht die
Entscheide, die die Fortsetzung der Vorbereitung der Versteigerung ermöglicht
hätten, erst kurz vor Weihnachten/Neujahr und damit vor den Gerichts- und Be-
treibungsferien eröffnet habe, obwohl Betreibungshandlungen dann nicht möglich
seien. Der Amtsleiter des Betreibungsamtes sei in den Wochen 7-10 abwesend
gewesen, so dass ein nur sehr kurzes Zeitfenster von ca. vier Wochen zur Vorbe-
reitung und zum Vollzug der Versteigerung geblieben seien. Fritzsche/Walder,
Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Band 1, § 31 Rz 23
würden unter Hinweis auf Art. 29 VZG bei einer Bekanntmachung nach Art. 138
SchKG von mindestens 45-50 Tage vor der Steigerung ausgehen. Allen Beteilig-
ten hätte mehr Zeit belassen werden müssen (act. 16 S. 4). Zu berücksichtigen
wären auch die Kaufinteressenten gewesen, die in grosser Zahl anzusprechen
gewesen wären. Nach der Besichtigung vom 12. Januar 2017 wäre mehr Zeit nö-
tig gewesen, um – je nach Rechtsform der Interessenten – einen Gesellschafts-
beschluss zu erwirken und um eigene und fremde Mittel bereitstellen zu können,
was bei Art und Grösse des "A._____s" so kurzfristig nicht möglich sei. Unmögli-
ches zu verlangen, sei Ermessensmissbrauch und Willkür und habe mögliche
Kaufinteressenten am Mitbieten gehindert. Jede Handlung des Betreibungsamtes
sei anfechtbar, aber wegen der zeitlichen Verhältnisse sei es nicht möglich gewe-

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sen, den Instanzenzug zu durchlaufen. Keine einzige Eingabe des Beschwerde-
führers sei berücksichtigt oder rechtskräftig abgeschlossen worden. Die Anfech-
tung der Zuschläge sei von der Vorinstanz abgewiesen worden; aus ihren Ausfüh-
rungen sei ersichtlich, dass sie es darauf abgesehen habe, die Beschwerde ab-
zuweisen. Eindeutige Sachdarstellungen, die zwingend zur Aufhebung des Zu-
schlages hätten führen müssen, seien nicht erwähnt bzw. umgangen worden. Die
Vorbefassung steche ins Auge (act. 16 S. 4 f.).
c) Die Vorinstanz hat die Rechtsgrundlagen (Art. 10 i.V.m. Art. 20a Abs. 3
SchKG, § 18 EG SchKG und §§ 83 f. GOG) zur Befangenheit rekapituliert und
Folgendes ausgeführt (act. 15 S. 5 ff.): Art. 10 SchKG sehe den Ausstandsgrund
der Vorbefassung nicht explizit vor, so dass es nicht notwendig sei, die Be-
schwerde an eine andere Aufsichtsbehörde zu überweisen (act. 15 S. 6 E. 3.).
Entscheidungen seien im Rahmen des Aufsichtsverfahrens anzufechten. Das
Problem, dass die Aufsichtsbehörde versucht sein könnte, frühere Fehlentschei-
dungen zu kaschieren, würden sich daher nicht stellen (act. 15 S. 7). Blosse Auf-
zählungen würden keinen Ausstandsgrund glaubhaft machen. Bezüglich einzelner
Personen sei nicht ersichtlich, inwiefern ein Interessenkonflikt bestehen könnte.
Die behauptete Amtsgeheimnisverletzung durch eine Richterin werde nicht weiter
substantiiert, weder persönlich noch sachlich (act. 15 S 7).
d) Was die Beschwerdeführerinnen der Vorinstanz vorwerfen, ist letztlich,
dass sie nicht in ihrem Sinne entschieden hat, was kein Befangenheitsgrund ist.
Nach Regina Kiener, Richterliche Unabhängigkeit, Bern 2001, S. 164 ist zunächst
danach zu fragen, ob sich der Tatbestand der Vorbefassung überhaupt verwirk-
licht hat und danach ist anhand der konkret zu entscheidenden Sachfrage zu prü-
fen, ob die betreffende Person weiterhin offen und nicht vorbestimmt ist. Im Ein-
zelfall kann sich die Frage stellen, ob sich ein Richter durch seine Mitwirkung an
früheren Entscheidungen bereits in einem Mass festgelegt hat, das ihn nicht mehr
als unvoreingenommen und dementsprechend das Verfahren nicht mehr als offen
erscheinen lässt (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO [2. Auflage 2016], N. 49
zu Art. 47).

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e) Im vorliegenden Fall sind die Beschwerdeführerinnen bzw. einzelne von
ihnen mit einer Vielzahl von Beschwerden an die beiden kantonalen Aufsichtsbe-
hörden und an das Bundesgericht gelangt. Die zahlreichen Beschwerdemöglich-
keiten im Rahmen von SchK-Verfahren beruhen darauf, dass gegen jede betrei-
bungs- bzw. konkursamtliche Verfügung Beschwerde geführt werden kann
(Art. 17 Abs. 1 SchKG), und zwar nicht im Sinne von prozessleitenden Entschei-
dungen bzw. Zwischenentscheidungen, wie sie im Rahmen eines Zivilprozesses
vorkommen, sondern je in einem neuen, eigenen, in sich geschlossenen Be-
schwerdeverfahren über zwei bzw. drei Instanzen (Art. 13 Abs. 2 SchKG; Art. 90
BGG). Bei richtiger Anwendung der Regeln kann jede Verfügung allerdings nur
einmal angefochten werden und einer nochmaligen Prüfung stehen die Grundsät-
ze der Einmaligkeit des Rechtsschutzes entgegen, wobei die Rechtskraft auf die
gleiche Zwangsvollstreckung beschränkt ist (BGE 133 III E. 2.1; BSK SchKG I-
Cometta/Möckli, 2. Auflage 2010, N. 15 zu Art. 15). Die Nichtigkeit kann zwar los-
gelöst von der Beschwerdelegitimation und von laufenden Beschwerdefristen gel-
tend gemacht werden. Ist dann allerdings beschwerde- bzw. aufsichtsrechtlich
entschieden, so muss es dabei sein Bewenden haben und ein rechtskräftiger Ent-
scheid kann nicht nochmals auf Nichtigkeit überprüft werden.
Ausserhalb der Nichtigkeit gilt, dass das Beschwerderecht verwirkt und dass
nicht im Zusammenhang mit einer späteren Verfügung eine frühere, bisher unan-
gefochten gebliebene, nunmehr (mit-)angefochten werden kann (vgl. Ingrid Jent-
Sørensen, BGG und SchKG, Wege zum Bundesgericht in Zivilsachen nach dem
Bundesgerichtsgesetz, Zürich/St. Gallen 2007, S. 87 f.). Die Beschwerdeführerin-
nen gehen deshalb fehl, wenn sie in act. 16 S. 4 ausführen: "Diese in der Vergan-
genheit erfolgte Verweigerung der Aufsichtsbehörde/n gegenüber der Beschwer-
deführerin bzw. den Beschwerdegründen und der Aufgabe, eine rechtsgenügende
Vorbereitung der Versteigerung zu ermöglichen bzw. zuzulassen und nötigenfalls
anzuordnen, führt nun dazu, dass es unerlässlich ist, hiermit die Vorbereitung der
Versteigerungen und die «Zuschläge», in welchem es möglich sein muss, alles,
was bis anhin falsch gelaufen ist, vorzubringen".

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Die Beschwerdeführerinnen bzw. ein Teil von ihnen – immer vertreten durch
die gleiche Person, ihren einzigen Verwaltungsrat J._____ – haben schon bisher
verschiedentlich versucht, die gleichen Fragen mehrmals überprüfen zu lassen.
Wenn sie damit nicht erfolgreich waren, mögen sie das als "Vorbefassung" emp-
funden haben. Entscheidend ist allerdings, dass die neuerliche Thematisierung
der gleichen, bereits im Rahmen von früheren Verfahren beurteilten Fragen we-
gen des Prinzips der Einmaligkeit des Rechtsschutzes (Rechtskraft) ein für alle-
mal verbindlich entschieden ist. Mit Ausstandsbegehren können Verfahrensre-
geln, auch wenn sie als lästig empfunden werden, nicht aus der Welt geschaffen
werden. Letztlich ist die Tatsache, dass Klagen oder Beschwerden für die einen
Beteiligten negativ ausgehen, kein Grund zur Ablehnung der Gerichte, sondern al-
lenfalls Grund für die Ergreifung von Rechtsmitteln, wenn Entscheidungen von
Gerichten und Behörden einer Nachkontrolle unterzogen werden wollen. Dass
erstinstanzliche Entscheidungen beim Durchlauf durch (zwei) Rechtsmittelinstan-
zen nicht (im Sinne des Rechtsmittelklägers) abgeändert werden, ist kein Beleg
für die Befangenheit der ersten Instanz, sondern spricht eher dafür, dass sie nicht
fehlerhaft sind.
f) Ob es sich bei der in der Presse publizierten Information im Zusammen-
hang mit dem Konkurs der am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten A._____
Gastronomie AG um die behauptete Amtsgeheimnisverletzung oder um Medien-
öffentlichkeit handelt (Steinmann, St. Galler Kommentar [3. Auflage 2014], N. 54
zu Art. 30; vgl. auch BGE 139 I 129 E. 3.5 und 3.6), muss nicht weiter untersucht
werden, weil nicht ersichtlich ist, inwieweit die Vorinstanz bzw. Ersatzrichterin
M._____ deshalb im vorliegenden Zusammenhang befangen sein soll.
g) Zu erwähnen ist schliesslich noch das, was die Vorinstanz bereits er-
wähnt hat: Dass die Ablehnung von ganzen Spruchkörpern und umso mehr von
ganzen Gerichten als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist (Kiener, a.a.O., S. 164
f.). Nur konkrete sachliche Gründe eines generellen Ausstandsgesuchs müssten
– allenfalls von einer ausserordentlichen Besetzung – geprüft werden. Davon
kann hier nicht die Rede sein und die Beschwerde betreffend die Befangenheit
der Vorinstanz ist demnach abzuweisen.

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3. a) Die Beschwerdeführerinnen verlangen die Einholung der Vernehmlas-
sung der Beschwerdegegner und Abnahme der Beweise (act. 16 S. 10 f.), konkret
seien zumindest die "sicheren" Beschwerdegegner 1 und 2 über den Beschwer-
deeingang zu informieren. Bei den so genannt "sicheren" Beschwerdegegnern
handelt es sich nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen um das Betreibungsamt,
(bezeichnet als Beschwerdegegner 1), und die Erben I._____ als Grundpfand-
gläubiger (bezeichnet als Beschwerdegegner 2). Kein entsprechendes Begehren
wird bezüglich dem Beschwerdegegner 5, dem Ersteigerer, gestellt.
b) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen mussten die genannten
Personen von der Vorinstanz nicht zur Vernehmlassung bzw. zur Stellungnahme
respektive zur Beschwerdeantwort aufgefordert werden, was gleichermassen für
das Verfahren vor der Kammer gilt. Das ist im Rahmen von diversen Beschwer-
deverfahren zumindest einem Teil der Beschwerdeführerinnen schon früher dar-
gelegt worden, z.B. in PS160144 S. 5 f., PS160153 S. 8 und zuletzt im Urteil der
Kammer vom 21. März 2017 im Verfahren PS170021, S. 5 E. 6, wo ausgeführt
wurde: Die Beschwerdeführerinnen verlangen «unter Hinweis auf Art. 6 EMRK,
dass die Beschwerdegegner und die Vorinstanz zur Vernehmlassung eingeladen
werden». Wann eine Vernehmlassung einzuholen ist, ist im Gesetz nicht vorge-
sehen. Art. 17 Abs. 4 SchKG nennt lediglich den Zeitpunkt, bis wann die Betrei-
bungsämter einen Entscheid, der bei der (unteren) Aufsichtsbehörde angefochten
wurde, in Wiedererwägung ziehen können. Für das Beschwerdeverfahren vor der
oberen kantonalen Aufsichtsbehörde fehlt jegliche Regelung im SchKG. In
Art. 324 ZPO ist eine rein fakultativ einzuholende Stellungnahme bei der Vor-
instanz erwähnt, wofür hier allerdings kein Grund ersichtlich ist. Nach ständiger
Rechtsprechung der Kammer wird Beschwerdeparteien, die obsiegen werden
(was, wie aufzuzeigen sein wird, die Beschwerdegegner sind), mangels schüt-
zenswerten Interesses, sich als Obsiegende äussern zu können, i.S.v. Art. 322
ZPO keine Frist zur Beschwerdeantwort bzw. zur Stellungnahme angesetzt. Er-
wähnenswert ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz und das Betrei-
bungsamt keine eigenen Rechte wahrnehmen. Ganz besonders sind behauptete
Vergleichsgespräche kein Anlass zu zusätzlichen Äusserungsmöglichkeiten.
Zwangsvollstreckungsgläubiger haben Anspruch auf eine beförderliche Verfah-

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rensabwicklung und auf längst mögliche Einigungsbemühungen mit ungewissem
Ausgang kann keine Rücksicht genommen werden, worauf ebenfalls schon früher
hingewiesen wurde (vgl. z.B. PS160153 vom 5. September 2016 S. 6 f., publiziert
bei www.gerichte-zh.ch; zuletzt in PS170021 S. 13 E. 1. c).
III. (Mängel der Versteigerung)
1. Vorab ist festzuhalten, dass Mängel der am tt.mm.2017 durchgeführten
Versteigerung im vorliegenden Beschwerdeverfahren thematisiert werden kön-
nen, da sich die Beschwerdeführerinnen bis anhin dazu nicht äussern konnten.
a) Die Beschwerdeführerinnen machen eine anfechtbare und nichtige Stei-
gerung geltend, weil keine Verkündung des verbindlichen Zuschlages mit oder
ohne Mietverträge erfolgt sei (act. 16 S. 12 f.). Sie verweisen in diesem Zusam-
menhang auf die Schreiben des Betreibungsamtes vom tt.mm.2017 (act. 2/1 und
2/2). In diesen beiden Schreiben wird J._____ als Organ der Beschwerdeführe-
rinnen bestätigt, dass Kat. Nr. 3 (Wohn-/Gasthaus) an der Versteigerung vom
tt.mm.2017 zum Preis von Fr. 2'500'000.– bzw. Kat. Nr. 5 (Hangar) zum Preis von
Fr. 120'000.– je an Herrn H._____ zugeschlagen worden sind.
Auffallend sei – so die Beschwerdeführerinnen – dass betreffend beider
Grundstücke nicht bestätigt worden sei, welches Höchstgebot (Doppelaufruf) den
"Zuschlag" erhalten habe, dasjenige mit oder ohne Überbindung des Mietvertra-
ges. Die Gantleitung habe anlässlich der Steigerung in beiden Fällen beide Aufru-
fe (mit oder ohne Überbindung der Mietverträge) durchgeführt, habe aber vor dem
Gantpublikum nicht abschliessend verkündet, welches der beiden Höchstgebote
(mit oder ohne Mietverträge) anlässlich der Versteigerung den definitiven Zu-
schlag erhalten habe. Das sei kein abschliessender Zuschlag, was die Gant nich-
tig mache. Normalerweise würden die Steigerungsbedingungen regeln, dass beim
Doppelaufruf das Gebot mit dem höheren Preis den definitiven Zuschlag erhalte.
Vorliegend würden die Steigerungsbedingungen zwar den Doppelaufruf kurz er-
wähnen, jedoch nicht weiter definieren. Dass die Beschwerdeführer 1-4 den Dop-
pelaufruf verlangt hätten, sei ja schon vor mehr als zwei Jahren bekannt gewe-

- 15 -
sen. Für die Bestätigung der geltend gemachten Unterlassung des Betreibungs-
amtes sei die Zeugin N._____ angeboten worden, welche die Vorinstanz nicht
angehört habe. Weitere Zeugen könnten z.B. Gantteilnehmer sein, die die Be-
schwerdeführerinnen jedoch wegen des Aufwandes für die Beschwerdeführung
bis anhin nicht hätten ausfindig machen können; es werde um eine Fristanset-
zung ersucht, um aus dem Kreis der Zuschauer eine Person zu finden, die vom
Vorgang der Gant auch etwas verstehe (act. 16 S. 12 f.). Als Zeugen kämen auch
zwei im Saal anwesende Polizeiangehörige – inzwischen als O._____ und
P._____ identifiziert – in Frage, so dass die Kantonspolizei Zürich aufzufordern
sei, [die Namen und] Adressen der anwesenden Polizeibeamten mitzuteilen. Die
Vorinstanz habe bei der Kantonspolizei zu Unrecht nicht nachgefragt. Eingereicht
wurde ausserdem ein Email von Q._____@....ag (act. 17/18) sowie R._____ als
Empfänger des Emails der N1._____ AG als Zeuge angerufen (act. 16 S. 13).
b) Die Vorinstanz hat unter Hinweis auf die Bestimmung zum Doppelaufruf
(Art. 142 Abs. 1 SchKG) u.a. Folgendes aufgeführt: Im Rahmen des hier zur Dis-
kussion stehenden Doppelaufrufs sei bei beiden Aufrufen der gleiche Betrag ge-
boten worden und zwar durch dieselbe Person. Sei es zu keinem höheren Ange-
bot gekommen, so komme der Doppelaufruf – und damit auch seine Folgen –
nicht in Frage. Die Beschwerdeführerin 1 habe ohnehin kein Interesse für weiter-
gehende Klärung zu sorgen, da sich das Mietverhältnis nicht verändert habe, ge-
he es doch grundsätzlich von Gesetzes wegen (Art. 261 Abs. 1 OR) auf den Er-
werber über. Ein Beweisverfahren sei deshalb nicht erforderlich. Auch die Be-
schwerdeführerinnen 3 und 4 hätten kein relevantes Rechtsschutzinteresse. Da
die Gebotshöhe bei beiden Geboten gleich hoch sei, sei es für die Schuldnerin
bzw. die Grundpfandgläubigerin irrelevant, auf welchen Zuschlag der Gebotspreis
bezahlt werde. Das führe zu einem Nichteintretensentscheid (act. 15 S. 11).
c) Gemäss Art. 56 VZG erfolgt – wenn ein Doppelaufruf durchgeführt wer-
den muss – der Aufruf mit der Last mit dem Bemerken, dass der Meistbieter bis
nach Schluss des zweiten Aufrufes ohne die Last behaftet bleibe. Können die
Gläubiger aufgrund des ersten Angebotes befriedigt werden, so erfolgt kein zwei-
ter Aufruf (lit. a). Werden die Gläubiger im ersten Aufruf nicht befriedigt, so findet

- 16 -
der zweite Aufruf ohne die Last statt. Wird durch den zweiten Aufruf ein höherer
Erlös erzielt, so erhält der Bieter mit diesem höheren Angebot den Zuschlag
(lit. b). Werden gleich hohen Angebote erzielt, so wird der Zuschlag dem Höchst-
bietenden des ersten Aufrufes mit der Last zugeschlagen und ihm diese überbun-
den (lit. c).
In rechtlicher Hinsicht ist anzumerken, dass der Doppelaufruf für Mietverträ-
ge, die nicht vorgemerkt sind, 1989/90 aktuell wurde, als in der Mietrechtsrevision
der Grundsatz "Kauf (oder Versteigerung) bricht Miete" zu Gunsten des Grund-
satzes "Kauf (oder Versteigerung) bricht Miete nicht" aufgegeben wurde. Art. 261
Abs. 1 OR lautet: "Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Miet-
vertrages oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren
entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den
Erwerber über". In Abs. 2 lit. a ist vorgesehen, dass das Mietverhältnis auf den
nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden kann, wenn dringender Eigen-
bedarf geltend gemacht werden kann. Hinsichtlich beschränkter dinglicher und
vorgemerkter Rechte kann der Doppelaufruf den Untergang der ihm unterstellten
Last bewirken. Für den Doppelaufruf bei (langfristiger [BGE 126 III 292]) Miete tre-
ten nun nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung andere Wirkungen ein,
nämlich eine vom dringenden Eigenbedarf unbeeinflusste Kündigungsmöglichkeit
auf den nächsten gesetzlichen Termin unter Einhaltung der ordentlichen gesetzli-
chen Frist (BGE 125 III 123 ff.). Aus dem Vorstehenden folgt, dass der Mietver-
trag ohnehin übergeht, dass es jedoch eine spezielle Beendigungsmöglichkeit
gibt, je nachdem, ob der Doppelaufruf im Rahmen der Versteigerung Wirkungen
zeigt oder nicht.
d) Diese Ausführungen der Vorinstanz sind zutreffend. Gemäss Art. 261
Abs. 1 OR geht ein Mietvertrag ohnehin – und unabhängig davon, ob der Doppel-
aufruf verlangt wurde und Auswirkungen zeigt – von Gesetzes wegen auf den Er-
steigerer über, ohne dass es einer besonderen "Überbindung" bedürfte. Wurde für
die Grundstücke unabhängig von den Mietverträgen der gleiche Preis geboten,
was von den Beschwerdeführerinnen nicht bestritten wird, dann folgt aus Art. 261
Abs. 2 OR und Art. 50 lit. c VZG, dass der Doppelaufruf wirkungslos geblieben ist.

- 17 -
Ist die Sachlage damit ohnehin klar, bedarf es keines Beweisverfahrens. Die Be-
schwerde bei der Kammer ist daher abzuweisen.
2. a) Die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass Bieter und Zahler nicht
identisch sind (act. 16 S. 15 ff.). Weil der Handelsregisterauszug der "S._____
AG", welche die Grundstücke zunächst ersteigert hatte, nicht aktuell bzw. veraltet
war, hat der Steigerungsvorgang wiederholt werden müssen. Der Beschwerde-
gegner 3 (hier: Beschwerdegegner 5), der zunächst als Organ der "S._____ AG"
geboten hatte, hatte in der Folge als Privatperson das identische höchste Angebot
gemacht. Bezahlt habe der Beschwerdegegner 5 dann mit dem Check einer Dritt-
person, welche zuvor mangels genügend aktuellem Handelsregisterauszug als
ersteigernde Person abgelehnt worden sei. Der Beschwerdegegner 5 – der allei-
nige Bieter – hätte mithin nicht selber bezahlt, und die zahlende juristische Person
habe keinen plausiblen Zahlungsgrund. Ein solcher Zahlungsvorgang könne nicht
akzeptiert werden (act. 16 S. 15).
b) Die Steigerungsbedingungen sehen nicht vor – so die Vorinstanz (act. 15
S. 12 ff.) – dass Angebote und Zahlungen mittels der gleichen Person erfolgen
müssten; das Innenverhältnis zwischen Ersteigerer und Financier sei ohne Be-
deutung. Es sei ausserdem nicht erkennbar, welches Interesse die Beschwerde-
führerinnen hätten, habe doch die Zahlung keinen Einfluss auf die Höhe des Stei-
gerungspreises. Auch das Interesse der Beschwerdeführerin 1 als Mieterin sei
nicht erkennbar und werde auch nicht begründet. Gemäss dem Online-Handels-
registerauszug des Kantons Zürich (act. 9) sei der Beschwerdegegner 5 einzel-
zeichnungsberechtigter Delegierter des Verwaltungsrates der "S._____ AG", so
dass der Vorgang ohnehin unproblematisch sei.
c) Wer den im Zusammenhang mit dem Zuschlag zu leistenden Betrag be-
zahlt, ist rechtlich bedeutungslos. Der Hinweis der Beschwerdeführerinnen, dass
in den Steigerungsbedingungen von den Zahlungspflichten des Ersteigerers die
Rede sei, ist zwar zutreffend, jedoch ist nicht der Ersteigerer persönlich ge-
nannt. Es gibt bei Geldschulden keinen Grundsatz, dass der Schuldner persönlich
erfüllen muss bzw. dass die Mittel für die Zahlung aus seinem Vermögen stam-
men müssen (im Gegenteil: Art. 68 Abs. 1 OR erlaubt Erfüllung durch irgend ei-

- 18 -
nen Dritten). Anzumerken ist, dass die Zahlung (vgl. Ziff. 12 S. 6 der Steigerungs-
bedingungen samt Ergänzung auf S. 12) mit einem "auf eine Bank mit Sitz in der
Schweiz an die Order des Betreibungsamtes 8630 Rüti ausgestellten Bankcheck
(kein Privatscheck)" erfolgen muss. Dass generell (nur) ein Bankcheck – und kein
Privatcheck – akzeptiert wird, soll sicherstellen, dass der Check auf jeden Fall ge-
deckt ist. So oder so wird damit, wenn ein Check verwendet wird, die Zahlung
durch die Bank und nicht durch den Ersteigerer geleistet, was an Versteigerungen
die Regel ist. Die Frage, wer letztlich von der Bank in Anspruch genommen wird,
muss mangels Relevanz nicht geklärt werden, was die von den Beschwerdeführe-
rinnen verlangte Edition von Kontoauszügen entbehrlich macht (act. 16 S. 15).
3. a) Die Beschwerdeführerinnen beanstanden das Verlesen der Steige-
rungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses durch das Betreibungsamt. Das
Verlesen der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses sei zwin-
gend. Der Amtsleiter T._____ sei das Lastenverzeichnis im Dialekt durchgegan-
gen und habe damit auf das wortwörtliche Vorlesen verzichtet. Der Vorgang habe
von 14.03 Uhr bis 14.12 Uhr gedauert. Das Verlesen des Lastenverzeichnisses
für das Hotel (ohne die Seiten 1 und 2) würde mindestens 29 Minuten erfordern,
wie eine Leseprobe ergeben habe. Zum Beweis solle die Leseprobe wiederholt
werden. Die Vorinstanz habe die Zeitangaben nicht bestritten, und es sei unmög-
lich, das Lastenverzeichnis innert neun Minuten zu verlesen. Das Verlesen der
Steigerungsbedingungen durch den Betreibungsbeamten R._____ hätte von
14.13 bis 14.50 Uhr gedauert. Für das im Dialekt durchgegangene Lastenver-
zeichnis des Hangars habe der Amtsleiter T._____ von 15.17 Uhr bis 15.26 Uhr
gebraucht und ebenfalls auf ein wortwörtliches Verlesen verzichtet. In der Lese-
probe seien hier 23 Minuten erforderlich gewesen. Der Betreibungsbeamte
R._____ hätte für die Steigerungsbedingungen von 15.27 bis 15.57 Uhr ge-
braucht. Die Zuschläge seien deshalb wegen des Nichtvorlesens des Lastenver-
zeichnisses nichtig. Bei Eduard Brand, Die betreibungsamtliche Zwangsverwer-
tung von Grundstücken sei erwähnt, dass das Lastenverzeichnis und die Steige-
rungsbedingungen vor Beginn des Steigerungsaktes zu verlesen seien. Brand sei
Betreibungsinspektor gewesen und das Betreibungsinspektorat sei dem Oberge-
richt des Kantons Zürich angegliedert, so dass davon auszugehen sei, dass er die

- 19 -
Praxis des Obergerichts berücksichtigt habe. Wenn die Vorinstanz schreibe, dass
das wörtliche Vorlesen und das Verlesen auf Hochdeutsch nicht verlangt sei, so
verneble sie damit Unterlassungen, was ihre Vorbefassung und Befangenheit be-
stätige (act. 16 S. 17). Vorlesen auf nicht Hochdeutsch gebe es nicht, und noch
weniger nicht wortwörtliches Vorlesen. Notare und Grundbuchverwalter dürften
mit keinem Wort vom vorzulesenden Text abweichen und das müsse auch für die
Versteigerung, die ebenfalls ein Kaufakt sei, gelten. Übertragungen ins Schwei-
zerdeutsch würde länger dauern und lasse "Übersetzungsfehler" und Ungenauig-
keiten zu. Nicht wörtliches Vorlesen würde ermöglichen, dass gewisse Bestand-
teile des Textes weggelassen werden dürften, was den Inhalt verfälsche. Das ge-
naue Vorlesen sei ein Formerfordernis, was – wenn nicht erfolgt – zu Nichtigkeit
führe (act. 16 S. 18).
b) Die Vorinstanz hat darauf hingewiesen, dass bei einem tabellarisch dar-
gestellten Dokument ein wortwörtliches Verlesen faktisch unpraktikabel sei. Die
Grenze müsse dort gezogen werden, wo aufgrund von Abkürzungen beim Verle-
sen bzw. unverständlichen Dialekt-Ausdrücken etc. den beteiligten Personen nicht
mehr klar sei, wie die Lasten nun genau lauten würden, was hier nicht behauptet
werde, ebensowenig dass eine andere Art des Verlesens einen höheren Verwer-
tungserlös gebracht hätte. Was die Beschwerdeführerinnen aus der Vorlesensfra-
ge ableiten wollten, sei unklar (act. 15 E. D.2.).
c) Was die Beschwerdeführerinnen ansprechen, ist § 154 der Verordnung
des Obergerichtes über die Geschäftsführung der Notariate (Notariatsverordnung)
vom 23. November 1960 (LS 242.2). Darin ist vorgesehen: "(1) Vor der Beurkun-
dung eines auf Eigentumsübertragung gerichteten Vertrages soll die Urkundsper-
son den Parteien den Inhalt der Grundprotokoll-, Grundregister- oder Grundbuch-
einträge über die einzelnen Grundstücke und aus den Hilfsbüchern und Belegen
den vollen Wortlaut der Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und
Grundlasten und der Verzinsungs- und Zahlungsbestimmungen der Grundpfand-
rechte vorlesen. (2) Dies kann unterbleiben, wenn der Käufer erklärt, er kenne
diese Angaben bereits und verzichte auf das Verlesen. (3) Die Art der Kenntnis-
gabe ist in der Urkunde zu vermerken".

- 20 -
Formvorschriften aus einer kantonalen Verordnung sind nicht ohne weiteres
auf Zwangsversteigerungen gemäss SchKG übertragbar. Aus dem einschlägigen
Bundesrecht sind keine detaillierten Anweisungen in dieser Frage bekannt. Zur
Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG), der massge-
blichen Rechtsquelle, wird Folgendes aufgeführt: "Es steht im Ermessen des Be-
treibungsbeamten, ob er die Steigerungsbedingungen ganz oder auszugsweise
oder überhaupt vorlesen will – es gibt keine gesetzliche Bestimmung, welche das
Verlesen vorschreibt (BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, Art. 142a N 4). Das
gleiche gilt für das Lastenverzeichnis […]" (VZG-Komm.-Häberlin, N. 5 zu Art. 60;
BGer 7B.130/2004 E. 3). Dass Amtsleiter T._____ wesentliche Informationen
nicht oder falsche Informationen erteilt hat, haben die Beschwerdeführerinnen,
deren einziges Organ, J._____, an der Versteigerung anwesend war, nicht be-
hauptet. Und nur das könnte die Versteigerung gegebenenfalls beeinflussen und
im Falle von wesentlichen Nicht- oder Fehlinformationen zur Aufhebung des Zu-
schlages führen. Die Beschwerde ist diesbezüglich abzuweisen.
IV. (Mängel im Vorfeld der Versteigerung)
1. Die Beschwerdeführerinnen machen an Mängeln im Vorfeld der Verstei-
gerung geltend: Nichtige Steigerungsanzeige (Art. 125 Abs. 3, Art. 138 Abs. 1 und
Abs. 2.1, Art. 139 SchKG; Formular VZG 7a; VZG 30; act. 16 S. 18 ff.), Unterlas-
sen einer neuen Schätzung (act. 16 S. 31 ff.), Missverständnis des Betreibungs-
amtes betreffend angeblich rechtskräftigem Lastenverzeichnis und angeblich
rechtskräftigen Steigerungsbedingungen (act. 16 S. 40), zu kurze Frist zwischen
der Bekanntmachung und der Steigerung nach Art. 138 SchKG und Art. 134
VZG).
a) Zum Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, die Steigerungsanzeigen vom
4. Januar 2017 würden nicht dem verbindlich vorgeschriebenen, vom Bundesamt
für Justiz zur Verfügung gestellten Musterformular 7a VZG entsprechen und zum
Vorwurf, die Monatsfrist von Art. 138 SchKG sei nicht eingehalten worden, hat die
Vorinstanz ausgeführt, dass das Formular 7a VZG nicht (mehr) existiere und es

- 21 -
den Betreibungsämtern gemäss Art. 2 Abs. 2 der Verordnung über die im Betrei-
bungs- und Konkursverfahren zu verwendenden Formulare und Register sowie
die Rechnungsführung vom 5. Juni 1996 (VFRR) frei stehe, eigene Formulare
herzustellen und zu verwenden, sofern sie dem Inhalt der Musterformulare ent-
sprechen. Die Steigerungsanzeigen seien bereits Gegenstand der vorinstanzli-
chen Verfahren CB170003-E und CB170004-E gewesen, so dass auf die Urteile
vom 25. Januar 2017 verwiesen werden könne (act. 15 S. 14). Der fehlende An-
hang des Publikationstextes sei in den beiden genannten Verfahren nicht thema-
tisiert worden und es sei davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerinnen
gegebenenfalls moniert hätten (act. 15 S. 15). Art. 138 SchKG beziehe sich auf
die öffentliche Bekanntmachung der Steigerung und nicht auf die Spezialanzeigen
gemäss Art. 139 SchKG, wofür Art. 30 Abs. 1 VZG einschlägig sei ("sofort"). Die
Postaufgabe am 6. Januar 2017, mithin am Tag der Publikation, sei "sofort"
(act. 15 S. 15).
Zum weiteren Vorwurf der Beschwerdeführerinnen, dass weder die Steige-
rungsanzeige noch die öffentliche Bekanntmachung Art. 138 SchKG entsprochen
habe, erwähnt die Vorinstanz die Verfahren CB170003-E und CB170004-E mit
Urteil vom 25. Januar 2017, die aktuell bei der Kammer anhängig seien. Es werde
daher nicht erneut auf die inhaltlich identischen Vorbringen eingegangen. Daran
ändere nichts, dass die Beschwerdeführerin 1 an jenen Verfahren nicht beteiligt
gewesen sei, sei doch nicht ersichtlich, dass sie ein schutzwürdiges Interesse da-
ran habe (act. 15 S. 16).
b) Weiter beanstanden die Beschwerdeführerinnen, dass die Versteigerung
lediglich im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und im Zürcher Oberlän-
der publiziert worden sei. Dazu führt die Vorinstanz an, dass Art. 125 Abs. 2
SchKG die Verwertung von Forderungen und beweglichen Sachen betreffe, wäh-
rend für Grundstücke Art. 138 SchKG massgeblich sei. Die Publikation sei im
SHAB, im Amtsblatt der Kantons Zürich (act. PS170023/19/4/2, vereinigt mit
PS170021) und ausserdem im Zürcher Oberländer erfolgt, wie sich aus act. 4/1-4
im Verfahren CB170003 (= PS170021) ergebe, womit die gesetzlichen Anforde-
rungen erfüllt worden seien (act. 15 S. 17 f.).

- 22 -
c) Die Beschwerdeführerinnen machen diverse Gründe geltend, warum die
beantragte Neuschätzung vorzunehmen gewesen wäre; die "alte betreibungsamt-
liche Schätzung aus dem Jahr 2013 sei mit ihren 4 Jahren hoffnungslos veraltet
(act. 16 S. 31 ff.). Eine Schätzung sei keine erledigte Sache und keine festste-
hende unverrückbare Tatsache (act. 16 S. 35). Zum Vorwurf der Unterlassung ei-
ner Neuschätzung verweist die Vorinstanz auf die Urteile in ihren Verfahren
CB170003-E und CB170004-E. Neue Gründe seien nicht ersichtlich und die Inte-
ressen der Beschwerdeführerin 1 würden keine Neuschätzung erfordern (act. 15
S. 18 f.).
d) Die Beschwerdeführerinnen machen Missverständnisse des Betreibungs-
amtes betreffend angeblich rechtskräftiges Lastenverzeichnis und angeblich
rechtskräftige Steigerungsbedingungen geltend. Dass diese Verfahren heute alle-
samt rechtskräftig erledigt seien, treffe nicht zu. Die neu erstellten Betreibungsur-
kunden für die Versteigerung vom tt.mm.2017 könnten innert vorgegebener Frist
angefochten werden (act. 16 S. 40).
Die Vorinstanz führt zur Rüge des Missverständnisses des angeblich rechts-
kräftigen Lastenverzeichnisses und des angeblich rechtskräftigen Steigerungsbe-
dingungen an, dass es seit Jahresbeginn zahlreiche einschlägige Beschwerden
(CB170003-E, CB170004-E, CB170005-E, CB170006-E, CB170007-E,
CB170008-E, CB170009-E, CB1700010-E und CB170011-E) gegeben habe, die
von der Vorinstanz alle materiell behandelt worden seien. Es gebe keinen An-
spruch auf einen abgeschlossenen Instanzenzug, bevor Vollstreckungshandlun-
gen durchgeführt würden. Zur Behauptung der Nichtigkeit der Steigerungsbedin-
gungen und der Nichtigkeit der Lastenverzeichnisse hätte die Vorinstanz in den
Verfahren CB170005-E und CB170009-E mit Urteilen vom 27. Januar 2017 sowie
CB170006-E und CB1700009-E mit Urteilen vom 2. Februar 2017 bereits ent-
schieden.
Schliesslich – im Zusammenhang mit dem Vorwurf der zu kurzen Frist zwi-
schen Bekanntmachung und Versteigerung, welche potentiellen Käufern die Or-
ganisation einer Finanzierung verunmöglicht habe – führt die Vorinstanz aus,
dass Art. 134 VZG (recte: SchKG), welche die Beschwerdeführerinnen anrufen

- 23 -
würden, sich nicht auf den Zeitpunkt der Publikation beziehe, sondern dass dafür
Art. 138 SchKG einschlägig sei (act. 16 S. 22). Der monierte Konkursbeschlag sei
Gegenstand eines anderen Verfahrens.
2. a) Wie bereits erwähnt (oben E. II./1./e) gibt es den Rechtsgrundsatz der
Einmaligkeit des Rechtsschutzes. Das ergibt sich bereits aus früheren Entschei-
dungen und muss sämtlichen Beschwerdeführerinnen deshalb bekannt sein, weil
sie – unabhängig von der konkreten Verfahrensbeteiligung – stets durch J._____,
ihren einzigen Verwaltungsrat, vertreten worden sind. So wurde z.B. im Verfahren
PS160144 mit Urteil vom 16. August 2016 in E. II./2./b) in Sachen der Beschwer-
deführerin 3 gegen die Beschwerdegegner 1-4 (vgl. auch das Verfahren
PS160153 vom 5. September 2016 der Beschwerdeführerin 4) ausgeführt: "Sieht
das SchKG den Weg der Anfechtung auf dem Klageweg vor, so wird das im ge-
richtlichen Verfahren erlassene Urteil – wenn es nicht mehr weiterziehbar ist bzw.
nicht mehr weitergezogen wird – rechtskräftig, was ausschliesst, dass derselbe
Streitgegenstand nochmals gerichtlich beurteilt werden kann (statt aller: DIKE-
Komm-ZPO- Kriech [2. Auflage 2016], N. 26 zu Art. 236; Adrian Staehelin/Daniel
Staehelin/Pascal Grolimund, Zivilprozessrecht [2. Auflage 2013], Rz 8 zu § 24;
KuKo ZPO-Oberhammer [2. Auflage 2014], N. 28 zu Art. 236). Beurteilen die Auf-
sichtsbehörde/n eine betreibungsamtliche Verfügung, so kommt einem solchen
Entscheid ebenfalls Rechtskraft zu und eine nochmalige Anfechtung in einem
späteren Stadium des Betreibungsverfahrens ist ausgeschlossen. Das muss auch
gelten, wenn mit einer (neuerlichen) Anfechtung der gleichen Verfügung neu oder
nochmals Nichtigkeit geltend gemacht wird, da die Aufsichtsbehörden im Zusam-
menhang mit der Überprüfung im Beschwerdeverfahren – von Amtes wegen
(Art. 22 Abs. 1 SchKG) und ohne entsprechende Rüge – eine allfällige Nichtigkeit
berücksichtigen müssen. Konkret führt dies dazu, dass eine betreibungsamtliche
Verfügung nach Ablauf der Beschwerdefrist nur in Frage gestellt werden kann,
wenn sie nichtig ist und nicht bereits in einem Beschwerde- bzw. Aufsichtsverfah-
ren überprüft wurde. In diesem Sinne ist die Ansicht der Beschwerdeführerin […],
dass wegen Nichtigkeit immer Beschwerde geführt werden könne, falsch. Was
rechtskräftig entschieden ist, kann nicht nochmals zur Diskussion gestellt werden.

- 24 -
Geschieht dies trotzdem, so wird ein Nichteintretensentscheid gefällt (Art. 59
Abs. 2 lit. b ZPO).
Im vorliegenden Fall ist ein weiterer, mit dem vorstehenden Prinzip zusam-
menhängender Grundsatz zu erwähnen. Dieser besagt, dass nicht nur diejenigen
Beanstandungen "verbraucht" sind, die in einem früheren Beschwerdeverfahren
tatsächlich vorgetragen wurden, sondern dass auch Argumente, die – warum
auch immer – nicht vorgetragen wurden, verwirken; Beschwerdemöglichkeiten,
die trotz Kenntnis vom Erlass einer Verfügung nicht wahrgenommen wurden,
können nicht später "nachgeholt" werden. Davon ausgenommen sind einzig nich-
tige Anordnungen (Art. 22 SchKG: Verstoss gegen öffentliche Interessen und am
Verfahren nicht beteiligte Personen).
b) Die Vorinstanz hat mehrmals erwähnt, es seien nicht alle Beschwerdefüh-
rerinnen an den erwähnten früheren Beschwerdeverfahren beteiligt gewesen. In-
folge der soeben dargestellten Verwirkungsregeln kommt es darauf allerdings
nicht entscheidend an, weil die gleiche Person – J._____ – das einzige Organ al-
ler Beschwerdeführerinnen ist. Wenn er nur für einen Teil der betroffenen Be-
schwerdeführerinnen Beschwerde geführt habe, so wirken die in den aufsichts-
rechtlichen Verfahren ergangenen abweisenden Entscheide auch für die damals
nicht beteiligten Beschwerdeführerinnen – soweit denn überhaupt ein relevantes
Rechtsschutzinteresse besteht – weil ihr einziges Organ von den Verfügungen
Kenntnis hatte und sie trotzdem nur für einen Teil der von ihm vertretenen juristi-
schen Personen angefochten hat.
c) Die Versteigerung hat am tt.mm.2017 stattgefunden. In jenem Zeitpunkt
waren bei der Kammer verschiedene Beschwerden rechtshängig:
Geschäftsnr. Erledigung Vorinstanz Beschwerdeerhebung Erledigung durch die
bei der Kammer Kammer
PS170021/23 25.01.2017 2./3.02.2017 (bzw. Urteil vom 21.03.2017
(CB170003 und /04) 6./7.02.2017)
PS170024/25 - 03.02.2017 Beschluss vom
21.03.2017
PS170040 27.01.2017 20.02.2017 Beschluss vom
(CB170005) 21.03.2017
PS170041 2.02.2017 20.02.2017 Beschluss vom

- 25 -
(CB170006) 21.03.2017
PS140042 2.02.2017 20.02.2017 Beschluss vom
(CB170007) 21.03.2017
PS140046 3.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom
(CB170010) 21.03.2017
PS170047 2.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom
(CB170008) 21.03.2017
PS170048 2.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom
(CB170009) 21.03.2017
PS170049 3.02.2017 23.02.2017 Beschluss vom
(CB1700011) 21.03.2017
Die beiden Entscheidungen betreffend Rechtsverweigerung/-verzögerung
sind im vorliegenden Zusammenhang nicht von Belang. In den Entscheidungen
PS170021 hat die Kammer in der Sache entschieden, weil die Beschwerde be-
reits vor Durchführung der Versteigerung bei ihr eingereicht worden war. In den
Verfahren PS170040-42 und PS170046-49 wurde auf die Beschwerde nicht ein-
getreten, weil mit Blick auf die nach der Versteigerung neu verlangte Sanktion
– Aufhebung des Zuschlages – nicht ohne Einbezug des Ersteigerers entschieden
werden konnte. Am vorliegenden Verfahren PS170075 – es handelt sich hier um
die von den Beschwerdeführerinnen in den früheren Beschwerdeverfahren ange-
kündigten (von der Vorinstanz vereinigten) Beschwerden gegen den Zuschlag –
ist der Ersteigerer nunmehr als Beschwerdegegner Nr. 5 beteiligt, so dass die
Sanktion "Aufhebung des Zuschlages" geprüft werden kann und angeordnet wer-
den könnte, wobei diesfalls vorgängig noch weitere Verfahrensschritte, insbeson-
dere die Einholung von Beschwerdeantworten bei den Beschwerdegegnern
durchzuführen wären.
d) Zusammengefasst besteht folgende Ausgangslage: Die Beschwerdefüh-
rerinnen können im vorliegenden Beschwerdeverfahren, an dem nunmehr auch
der Beschwerdegegner 5 auf der Gegenseite beteiligt ist, den Zuschlag anfech-
ten. Beurteilt werden können allerdings nur jene Beanstandungen, die nicht be-
reits in früheren Beschwerdeverfahren bei der Kammer geltend gemacht und von
ihr beurteilt wurden, weil die Modifikation der Sanktionen: Korrektur vor der Ver-
steigerung oder Korrektur nach der Versteigerung für den Prüfungsinhalt nicht von
Bedeutung ist.

- 26 -
aa) Mit Verfahren PS160144/act. 22, abgeschlossen mit Urteil vom 16. Au-
gust 2016 i.S. A._____ Liegenschaften AG gegen die Beschwerdegegner 1-4
wurde unter anderem beantragt:
"Die vom Betreibungsamt Rüti vorbereiteten Lastenverzeichnisse in
den Betreibungen Nr. 7 und Nr. 8, welche um den aufgelaufenen Zins
erweitert werden sollen, seien als nichtig zu bezeichnen bzw. es sei de-
ren Nichtigkeit festzustellen" (PS160144, beigezogene Akten act. 10
E. I./3. S. 2)
Darin wurde zusammengefasst festgehalten, dass für die Überprüfung von
Grundstückbelastungen im Lastenverzeichnis ein gerichtliches Verfahren vorge-
sehen sei, das allerdings dann nicht zur Verfügung stehe, wenn es um die bereits
im Einleitungsverfahren überprüfte Forderung von den betreibenden Grundpfand-
gläubigern gehe. Das, was ins gerichtliche Verfahren gehöre, könne nicht (auch
noch) auf dem Beschwerdeweg geltend gemacht werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG).
Jene Beschwerde wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Das Bun-
desgericht ist auf die bei ihm erhobene Beschwerde mit Urteil vom 1. November
2016 nicht eingetreten (BGer 5A_626/2016). Auf ein Revisionsbegehren ist das
Bundesgericht am 11. Januar 2017 nicht eingetreten (BGer 5F_1/2017). Soweit
es um die Lastenverzeichnisse geht, sind diese rechtskräftig.
bb) Für die Beschwerdeführerinnen, die die Steigerungsankündigung, die
Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis bereits vor der Versteige-
rung mit der im wesentlichen gleichen Begründung angefochten haben (A._____
Liegenschaften AG), ist auf die Verfahren PS170021 hinzuweisen. Dieses ist zwar
unter dem Betreff "Steigerungsanzeigen" angelegt, massgeblich ist hingegen das
Rechtsbegehren:
"a) Hauptbegehren
- Es sei die Nichtigkeit der oben festgehaltenen Steigerungsanzeigen fest-
zustellen.
- Die hiermit angefochtenen Steigerungsbedingungen seien aufzuheben.
- Es sei die Nichtigkeit der bekanntgemachten Schätzungen festzustellen.
- Es sei eine (neue) betreibungsamtliche Schätzung vorzunehmen.
- Dieser Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen bzw. die auf
den tt.mm.2017 angesetzten Versteigerungen seien abzusetzen und auf
später zu verschieben.
b-d) Alternative/ergänzende Begehren".

- 27 -
Anzumerken ist, dass das Lastenverzeichnis im Verfahren insoweit eine Rol-
le spielt, als unter dem Titel "Nichtige Bekanntmachung der Steigerung" geltend
gemacht wird, es hätte eine neuerliche Aufforderung gemäss Art. 138 Abs. 2
Ziff. 3 SchKG an die Grundpfandgläubiger und übrigen Berechtigten ergehen
müssen (act. 16 S. 22 ff.).
cc) Aus dem Verfahren PS170021 mit Urteil vom 21. März 2017 ergibt sich
wörtlich Folgendes (act. 23 der beigezogenen Akten):
"VI. 1. a) Der Hinweis der Beschwerdeführerinnen (act. 13 S. 5, act. 19/15 S. 5 f.) auf die
Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG ("Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich
bekanntgemacht") ist an sich zutreffend. Die Beschwerdeführerinnen räumen hingegen selber ein,
dass Art. 31 VZG für einen Fall wie den vorliegenden eine Reduktion auf 14 Tage vorsieht, wenn
sie diese Bestimmung auch kritisieren. Da die Versteigerung vom tt.mm.2017 der zunächst an-
und dann abgesagten Versteigerung vom 9. Dezember 2014 nachfolgt, ist Art. 31 VZG hier ein-
schlägig. Die Vorinstanz hat zusätzlich zu Recht darauf hingewiesen, dass die in Art. 138 SchKG
genannte Monatsfrist mit der Publikation im Handelsamtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zü-
rich mit Datum 6. Januar 2017 ohnehin eingehalten worden sei (act. 8 S. 7). Damit ist auch die
Frist von Art. 138 Abs. 1 SchKG, auf die es hier allerdings wegen Art. 31 VZG i.V.m. Art. 102 VZG
nicht ankommt, eingehalten.
b) Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass neue Betreibungsurkunden angefoch-
ten werden können, und zwar müsse dafür, bevor die Versteigerung durchgeführt werden könne,
der ganze Instanzenzug zur Verfügung stehen. Diese Ansicht ist dann zutreffend, wenn es sich
um neue Verfügungen mit neuem Inhalt handelt, die bis anhin noch nie angefochten werden konn-
ten. Soweit es sich lediglich um die gleichen Inhalte wie in bereits früher anfechtbaren Verfügun-
gen handelt, entfällt wegen des Grundsatzes der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die nochmalige
Anfechtungsmöglichkeit (Ingrid Jent-Sørensen, Wege zum Bundesgericht in Zivilsachen nach dem
Bundesgerichtsgesetz, Zürich 2007, S. 87 f.).
Dass es überall dort, wo Rechtsmitteln keine aufschiebende Wirkung zukommt, wie dies bei
der SchK-Beschwerde der Fall ist (Art. 36 SchKG; vgl. auch Art. 319 ff. ZPO), zu Vollstreckungen
kommen kann, bevor der ganze Instanzenzug durchlaufen ist, ist ein bewusster gesetzgeberischer
Entscheid und ist daher hinzunehmen. Das wurde den Beschwerdeführerinnen schon ver-
schiedentlich erläutert, zuletzt in der Verfügung der Kammer vom 6. Februar 2017 (act. 15 S. 4 f.)
betreffend die aufschiebende Wirkung.
c) Die Beschwerdeführerinnen erwähnen einmal mehr eine sich abzeichnende Vergleichs-
lösung (act. 13 S. 16; act. 19/15S. 17). Dass – wenn das Vollstreckungsstadium einmal erreicht

- 28 -
ist – Gläubiger Anspruch auf eine beförderliche Verfahrensabwicklung haben und keine Rücksicht
mehr auf längst mögliche Einigungsbemühungen mit ungewissem Ausgang genommen werden
kann, ist evident.
2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass es Gläubigern mit Forderungen, die
nicht angemeldet wurden, Gläubigern mit neuen Forderungen und Gläubigern mit Forderungen mit
gesetzlichen Pfandrechten möglich sein müsse, diese vor der neuen Versteigerung anzumelden
(act. 13 S. 6, act. 19/15 S. 6).
a) Was diejenigen Gläubiger anbelangt, die früher mögliche Anmeldungen unterlassen ha-
ben, ist auf sie ohnehin keine Rücksicht zu nehmen. Nach unbestrittener Meinung ist die Anmelde-
frist von Art. 138 Abs. 3 SchKG insofern eine Verwirkungsfrist, als am Ergebnis der Verwertung
ohne besondere Anmeldung nur derjenige teilhaben kann, dessen Rechte im Grundbuch einge-
tragen sind. Nicht im Grundbuch eingetragene bzw. vorgemerkte Rechte werden bei der Grund-
stücksversteigerung nicht einbezogen, wenn die fristgerechte Anmeldung versäumt wurde (vgl.
z.B. KuKo SchKG-Bernheim/Känzig, 2. Auflage 2014, N. 19 f. zu Art. 138; VZG-Komm-Häberli,
N. 1 zu Art. 65).
b) Obwohl Art. 96 SchKG ein eigentliches Verfügungsverbot aufstellt, ist es wegen der Wir-
kung des Grundbuches nicht ausgeschlossen, Grundstücke während laufender Zwangsvollstre-
ckung nachrangig zu belasten (Ingrid Jent-Sørensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grund-
stückverwertung in der Spezialexekution, Zürich 2003, Rz 314, 875), wobei allfällig später dazu-
gekommene dinglich Berechtigte aufgrund der Vormerkung der Zwangsvollstreckung als Verfü-
gungsbeschränkung (Art. 90 bzw. 97 VZG) von pendenten Betreibungen Kenntnis haben müssen.
Gläubiger nachträglicher Grundstücksbelastungen sind im Zwangsverwertungsverfahren jedoch
nicht legitimiert, weil die Verwertung nach h.A. ohne Rücksicht auf später eingetragene Rechte er-
folgt (BSK SchKG I-Lebrecht, 2. Auflage 2010, N. 7 zu Art. 101). Das muss besonders für Grund-
stückbelastungen gelten, die nach der Erstellung und der allfälligen Bereinigung des Lastenver-
zeichnisses erfolgt sind.
In ihren Beschwerden nennen die Beschwerdeführerinnen Forderungen von Bauhandwer-
kern (mehrere Gläubiger; act. 13 S. 7, act. 19/15 S. 7). Voraussetzung für das Entstehen eines
(mittelbaren) gesetzlichen Pfandrechtes ist die Eintragung im Grundbuch. Erfolgt dies nicht innert
der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB, so kann die dingliche Pfandsicherung ohnehin nicht entstehen.
Diskutiert wird die Frage, ob – wenn die Eintragungsfrist noch nicht abgelaufen ist – eine direkte
Anmeldung ins Lastenverzeichnis möglich ist (Daniel Staehelin, Die Aufnahme in das Lastenver-
zeichnis und die Parteirollenverteilung für den Lastenbereinigungsprozess, in: Paul Angst/Flavio
Cometta/Dominik Gasser [Hrsg.], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre
Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, Basel 2000, S. 308 ff.). So oder so
muss es sich bei den (völlig pauschal) erwähnten Bauhandwerkerpfandrechten um (nachträgliche)

- 29 -
werkvertraglich begründete Forderungen handeln, so dass auch hier die Verwertung ohne Rück-
sicht auf ihre Gläubiger erfolgt.
c) Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem – ebenfalls völlig pauschal – Forderun-
gen mit (unmittelbaren) gesetzlichen Pfandrechten, die erst nachträglich entstanden seien und
deshalb im ursprünglichen Lastenverzeichnis noch gar nicht hätten angemeldet werden können.
Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte, insbesondere jene nach Art. 836 ZGB in Verbindung mit
besonderen kantonalrechtlichen Bestimmungen (vgl. dazu BSK SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010,
N. 46 ff. zu Art. 140), müssen einen besonderen Bezug zum belasteten Grundstück haben (BSK
SchKG I-Feuz, 2. Auflage 2010, N. 46 zu Art. 140).
Von den von den Beschwerdeführerinnen genannten Fällen bestehen im Kanton Zürich
unmittelbare Pfandrechte für Prämien der Gebäudeversicherungsanstalt (§ 194 lit. a EG ZGB,
§ 46 Abs. 3 Gebäudeversicherungsgesetz), für im Interesse der Feuerpolizei getroffene bauliche
Massnahmen (§ 194 lit. b EG ZGB) sowie Grundsteuern (§ 194 lit. e EG ZGB, § 208 StG). Worum
es sich bei den von den Beschwerdeführerinnen genannten "Konzessionen" handelt, ist nicht er-
sichtlich.
Für den hier vorliegenden Fall der Verschiebung und Durchführung einer zweiten Versteige-
rung sieht Art. 65 Abs. 1 VZG vor, dass das bisherige Lastenverzeichnis bestehen bleibt ("Das für
die frühere Steigerung aufgestellte Lastenverzeichnis ist auch für die neue und eine allfällig weiter
notwendig werdende Steigerung massgebend"), womit verhindert werden soll, dass eine neue
Anmeldefrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG angesetzt werden muss. Dass Art. 65 VZG ledig-
lich bei kurzen Intervallen zwischen der ersten (abgesagten) und der zweiten (neu angesetzten)
Versteigerung zur Anwendung kommen soll, wie dies die Beschwerdeführerinnen meinen, ist nicht
vorgesehen. Vorgeschrieben ist hingegen, dass das Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit
entstandene öffentlich-rechtliche Lasten – gemeint sind die Fälle von Art. 836 ZGB –, die ihm zur
Kenntnis kommen, von Amtes wegen berücksichtigen muss (Art. 65 Abs. 1 Satz 1: "Kommen dem
Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öffentlich-rechtliche Lasten zur Kenntnis,
so hat es sie von Amtes wegen zu berücksichtigen"). Das setzt allerdings voraus, dass das Amt
über so vollständige Angaben verfügt, die eine Berücksichtigung in der erforderlichen Detaillierung
ermöglichen. Dass dem Betreibungsamt solche Angaben vorgelegen hätten, behaupten die Be-
schwerdeführerinnen nicht.
Im Versteigerungszeitpunkt nicht fällige Lasten mit gesetzlichem Pfandrecht im Sinne von
Art. 836 ZGB, die nicht ins Lastenverzeichnis aufgenommen wurden, müssen vom Ersteigerer oh-
ne Anrechnung an den Steigerungspreis (d.h. zusätzlich zu diesem) übernommen werden (Art. 49
Abs. 1 lit b VZG; Staehelin, a.a.O., S. 307 Anm. 103). Art. 49 VZG sieht vor, dass dem Ersteigerer
zusätzlich – und ohne Abrechnung am Zuschlagspreis – "die im Zeitpunkt der Versteigerung noch
nicht fälligen und daher im Lastenverzeichnis noch nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzli-

- 30 -
chem Pfandrecht (Art. 836 ZGB, Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftensteuern usw.), ferner
die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen und dergleichen überbunden
werden müssen" (VZG Formular 13 Betr. Ziff. 8b).
Art. 49 VZG sagt nicht, was zu geschehen hat, wenn öffentlich-rechtliche Lasten fällig ge-
worden sind und das Betreibungsamt davon nichts weiss. Dazu ist in BGE 60 III 39 ff., S. 41 f.
entschieden worden: "Was der Ersteigerer zu bezahlen hat und welche Zahlungen ihm am Zu-
schlagspreis anzurechnen sind, ist durch die Steigerungsbedingungen und die darauf bezüglichen
Vorschriften von Art. 45 ff. VZG geregelt. Art. 65 VZG sieht aber eine Ergänzung des Lastenver-
zeichnisses durch Aufnahme der zwischen der ersten und der zweiten Steigerung fällig geworde-
nen Last lediglich insoweit vor, als das Betreibungsamt von denselben Kenntnis erhalten hat. Dar-
nach ist die Bestimmung von Art. 49 lit. b VZG, welche in den Steigerungsbedingungen wiederge-
geben war, sachgemäss in dem Sinne zu interpretieren, dass vom Ersteigerer ohne Abrechnung
am Zuschlagspreis auch die fälligen, aber zur Zeit der Steigerung noch nicht bekannten und aus
diesem Grunde im Lastenverzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht
zu bezahlen sind". Auf diese Rechtsprechung wird in BGE 106 II 183 E. 3a verwiesen, neue Ent-
scheidungen sind dazu nicht ergangen.
Inwieweit der Entscheid der Vorinstanz mit Blick auf Art. 65 VZG zu beanstanden ist, ist
nicht ersichtlich, ergibt sich aus dieser Bestimmung doch gerade nicht, dass eine neue Aufforde-
rung zur Eingabe ins Lastenverzeichnis, wie sie gemäss Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG bei einer
zeitlich ersten Bekanntmachung der Versteigerung erforderlich ist, ergehen muss.
3. Die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass die Angaben gemäss Art. 138 SchKG
und Art. 29 VZG in der Anzeige der Steigerung per tt.mm.2017 nicht ersichtlich seien (act. 13
S. 10, PS170023/act. 15 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, muss doch die Aufforderung ge-
mäss Ziff. 3 im Falle einer zweiten oder weiteren Versteigerung gerade nicht ergehen. Dass in der
Steigerungsanzeige vom 4. Januar 2017 der Hinweis auf die Schätzung erfolgt ist, ergibt sich aus
act. 2/1 und 2/2 sowie act. 19/2/1 und 19/2/2, auch wenn er mittels eines Verweises auf den Publi-
kationstext (act. 4/1 und 4/2, act. 19/4/1 und act. 19/4/2) geschehen ist.
4. a) Die derzeitige Schätzung beträgt nach Angaben der Beschwerdeführerinnen nach wie
vor weniger als die Hälfte des 2002 bezahlten Kaufpreises (act. 13 S. 11, act. 19/15 S. 11). Der
Kaufpreis kann nach der Ansicht der Kammer allerdings nicht massgeblich sein, weil es nichts da-
zu aussagt, ob der von einem Käufer bezahlte Preis seinerzeit ein "Marktpreis" oder ein "Liebha-
berpreis" war oder ob es sich allenfalls um ein „Schnäppchen“ gehandelt hat. Weiter sind im vor-
liegenden Fall seit dem Kauf ca. 15 Jahre verstrichen. Es kann zu werterhaltenden, ja gar wert-
vermehrenden Investitionen gekommen, die Liegenschaften können aber auch vernachlässigt
worden sein.

- 31 -
Was die verlangte Neuschätzung der zu verwertenden Grundstücke anbelangt, ist zunächst
festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin 1 diese letztmals im Jahr 2016 verlangt hat, mit diesem
Begehren allerdings auf allen drei Ebenen, den beiden kantonalen Instanzen und dem Bundesge-
richt, unterlegen ist (am 31. März 2016 bei der Vorinstanz, am 2. Mai 2016 bei der Kammer; am
8. Juli 2016 ist das Bundesgericht mangels Leistung des Kostenvorschusses nicht auf die dort er-
hobene Beschwerde eingetreten; Urteil vom 8. Juli 2016 [5A_388/2016]). Wenn nun zu Beginn
des Jahres 2017 ausgeführt wird, es liege eine ca. vierjährige Schätzung vor, ist dies zwar da-
tumsmässig richtig, übergeht aber, dass vor weniger als Jahresfrist die Erforderlichkeit einer Neu-
schätzung überprüft und verneint wurde. Richtig betrachtet ist das Referenzdatum deshalb nicht
das Jahr 2013, sondern das Jahr 2016. Im Verfahren PS160067 der Beschwerdeführerin 1 gegen
die Beschwerdegegner des vorliegenden Verfahrens vom 2. Mai 2016 (publiziert in www.gerichte-
zh.ch), hat die Kammer Folgendes ausgeführt: "Mit Blick auf Lastenverzeichnis und Lastenberei-
nigungsverfahren besteht kein Anpassungsbedarf und das macht die Beschwerdeführerin auch
nicht geltend. Hingegen nennt das Bundesgericht im Entscheid 7B.126/2003 E. 2 auch «Gründen
der allgemeinen Wirtschaftslage», worauf sich der Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz beru-
fen hat (Schätzung mehrere Jahre alt, nicht mehr aktuell, Veränderungen der Wirtschaft, starke
Veränderungen des Frankenkurses, Zinssatz praktisch Null). Die Vorinstanz hat die allgemeine
Wirtschaftslage in Betracht gezogen. Sie hat darauf hingewiesen, dass die von der Beschwerde-
führerin angeführten Gründe im wesentlichen bereits im Zeitpunkt der letzten Schätzung vorlagen.
Dass sie nicht konkreter werden konnte und musste, ist darauf zurückzuführen, dass sich die Be-
schwerdeführerin ihrerseits im Rahmen der allgemeinen Wirtschaftslage gehalten und keine für ih-
ren Fall individuellen Implikationen namhaft gemacht hat. In Bezug auf die allgemeine Wirtschafts-
lage hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass es in den letzten Jahren und damit seit der mas-
sgeblichen Schätzung kaum namhafte Änderungen gegeben hat. Dieser Feststellung hat die Be-
schwerdeführerin nichts Grundsätzliches entgegengehalten. Die Behauptung, dass die Banken al-
le sechs Monate Neuschätzungen verlangen würden, belegt sie nicht und erwähnt auch nicht, in
welchem Zusammenhang solche schnell getakteten Neuschätzungen vorkommen sollen. Mass-
geblich für die Zwangsvollstreckung wäre dies ohnehin nicht. Anzufügen ist, dass es der einzige
Zweck der Schätzungen ist, den Steigerungsinteressenten einen Anhaltspunkt für ein vertretbares
Angebot zu geben. Über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös wird damit aber
nichts ausgesagt (BGE 129 III 595 E. 3.1; BGE 135 I 102 E. 3.3.3). Dass fallende Zinsen die Wer-
te von Sachen steigern lassen, mag zutreffen, jedoch waren die Zinsen – wie die Vorinstanz zu-
treffend erwähnt hat – bereits bei der Schätzung im Jahre 2013 sehr tief. In diesem Zusammen-
hang ist anzumerken, dass es für einen potentiellen Ersteigerer (wie für jeden Grundstückkäufer)
im Hinblick auf die zu tätigende Investition nicht nur um den derzeit gerade geltenden Zinssatz
geht, sondern dass er sich für seinen Kaufentscheid mindestens so sehr für die zukünftige Ent-
wicklung interessieren wird. Was genau mit der Unterscheidung zwischen «Referenzzinssatz» und
«gefühlten Zinsen» gemeint ist, lässt sich vermuten, ändert aber an der Einschätzung der Situati-
on nichts. Gibt es keinen durch eine Lastenbereinigung verursachten Anlass und hat sich die all-

- 32 -
gemeine Wirtschaftslage nicht massgeblich verändert, so bestand für das Betreibungsamt keine
Veranlassung, eine Neuschätzung anzuordnen. Die Vorinstanz hat die Beschwerde daher zu
Recht abgewiesen, was auch zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt".
b) Im vorliegenden Zusammenhang werden zusätzliche Veränderungen geltend gemacht,
die nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen eine neue Schätzung rechtfertigen (act. 13 S. 11,
act. 19/15 S. 11). Sie verweisen auf erhebliche – und behördlich angeordnete – Investitionen in ei-
ne Brandmeldeanlage und in die durch die Technik der Swisscom unausweichliche Umstellung
der Telefonie. Der Schätzwert erhöhe sich einerseits durch die getätigten Investitionen in der Höhe
von mehreren Zehntausend (nahezu hunderttausend) Franken. Noch erheblicher sei jedoch der
Mehrwert durch die zusätzlich geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten, indem weitere Teile der Ge-
bäulichkeiten nunmehr ebenfalls in der Hotellerie genutzt werden können (die Rede ist vor allem
vom bisherigen Personaltrakt, der mangels Bedürfnis der Angestellten intern keine Verwendung
mehr findet). Als mögliche Nutzer der zusätzlichen Übernachtungsmöglichkeiten sind Pilger, Velo-
fahrer – weil der "A._____" neu an der "Herzroute" liege – und Asylbewerber genannt. Ausserdem
werden die Pilger auf dem Jakobsweg im Raume Rapperswil erwähnt.
Gemäss Vorinstanz ergibt sich aus dem Abnahmebericht der GVZ, dass die Brandmeldean-
lage bereits Ende 2015 fertiggestellt war, so dass dieses Argument bereits in den Verfahren be-
treffend Neuschätzung aus dem Jahr 2016 hätte eingebracht werden können (act. 8 S. 8; act. 19/8
S. 8). Das trifft zu, können doch bereits früher bestehende Argumente nicht für später "in Reserve"
gehalten werden. Die Beschwerdeführerinnen nennen ausserdem die konkrete Höhe der Investiti-
onen nicht, wann diese angefallen sind, etc. Was die offerierten Beweismittel anbelangt, sind Zeu-
gen nur sehr zurückhaltend zu befragen (vgl. Art. 254 ZPO), was auch für die Fälle von Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 2 SchKG i.V.m. Art. 254 Abs. 2 lit. c ZPO geltend muss, wenn aufgestellte Behauptun-
gen mindestens ebenso zuverlässig mit Urkunden erbracht werden könnten. Es kann mit Sicher-
heit davon ausgegangen werden, dass sich die Kosten für Brandanlagen und der Umstellung der
Telefonie urkundlich problemlos hätten nachweisen lassen. Entscheidend ins Gewicht fällt die gel-
tend gemachte Wertveränderung aus der Sicht der Kammer ohnehin nicht.
Sehr vage bleibt die behauptete Erweiterung/Veränderung der Nutzung durch ein offenbar
anderes Publikum und wie genau sich dies in einem Mehrwert niederschlägt. Jedenfalls ist nicht
ersichtlich, dass sich alle Nutzungsmöglichkeiten ohne weiteres und gewinnbringend kumulieren
lassen, hält doch der Einzug neuer "low-cost-Kundschaft" häufig die bisherigen "normalen" Gäste
mit höheren Ansprüchen fern. Dass sich bezüglich der nicht neuen sog. "Herzroute" gegenüber
früher namhafte Änderungen ergeben haben, ist nicht dargetan und die Jakobsweg-Pilgerroute
führte schon bisher in der Region Rapperswil vorbei. Auch diesbezüglich sind keine Gründe er-
sichtlich, die eine Neuschätzung rechtfertigen würden.
Schliesslich betrifft Art. 44 VZG die "Revision" der Schätzung bei Wertveränderungen bei
der Lastenbereinigung, die es hier gerade nicht gegeben hat. Ausserdem ist anzumerken, dass

- 33 -
nur der Wegfall von Dienstbarkeiten, gemerkte persönliche Rechte und Grundlasten bzw. ein sol-
cher Zuwachs den Grundstückwert verändern, während Veränderungen in der Pfandbelastung
wertmässig nicht ins Gewicht fallen".
dd) Anzumerken ist, dass Entscheidungen oberer kantonaler Instanzen so-
fort vollstreckbar sind (Art. 103 Abs. 1 BGG). Das Urteil vom 21. März 2017 im
Verfahren PS170021 wurde somit mit der Ausfällung vollstreckbar. Hingegen ist
die Frist zur Ergreifung der Beschwerde ans Bundesgericht noch nicht abgelau-
fen. Es besteht damit die besondere Situation, dass die Kammer sich im vorlie-
genden Verfahren auf den früheren Entscheid PS170021 bezieht, den das Bun-
desgericht noch anders entscheiden kann. Für diesen Fall ist darauf hinzuweisen,
dass die Erwägungen aus jenem Entscheid, der in den hier interessierenden Tei-
len in den vorliegenden Entscheid hineinkopiert worden ist, zum integrierenden
Bestandteil dieses Verfahrens PS170075 gemacht werden.
3. a) Die Rüge der Beschwerdeführerinnen, dass das Formular VZG 7a nicht
verwendet wurde (act. 16 S. 18 ff.), haben die Beschwerdeführerinnen – soweit
ersichtlich – erstmals im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht und die Vor-
instanz hat dazu Stellung genommen (act. 15 E., E. 2), worauf verwiesen werden
kann. Diesbezüglich ist allerdings nicht ersichtlich, dass diese Rüge nicht bereits
im Zusammenhang mit den früher erhobenen Beschwerden hätte vorgebracht
werden können, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
b) Bereits die Vorinstanz hat unter dem Titel "Nichtige Bekanntmachung der
Steigerung" darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerinnen die Nichtigkeit
der Steigerungsanzeigen (act. 16, insbesondere S. 22 ff.), vor allem wegen der
fehlenden Aufforderung, die gesetzlichen Pfandrechte ins Lastenverzeichnis an-
zumelden, bereits im früheren Verfahren CB170003 und CB170004 vorgebracht
haben und diese Rügen auch behandelt worden sind (act. 15 E. F./2. S. 15 f.).
Das ist wie sich auch aus dem Entscheid im Verfahren PS170021 S. 13 f. ergibt,
zutreffend, so dass darauf nicht einzutreten ist.
c) Unter "ungenügende und daher nichtige Bekanntmachung" nimmt die Vor-
instanz (act. 15 S. 16 ff.) zur Frage der nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen

- 34 -
ungenügenden Publikation (SHAB, Amtsblatt des Kantons Zürich und Zürcher
Oberländer) Stellung und legt zu Recht dar, dass dieser Punkt unbegründet ist
(act. 15 S. 16 ff.), worauf verwiesen werden kann. Wo publiziert wird, ergibt sich
aus Art. 35 Abs. 2 SchKG und ist für die zusätzlichen Publikationen eine Ermes-
sensfrage, die mit Blick auf Kosten und Nutzen gefällt wird (vgl. KuKo SchKG-
Dieth/Wohl [2. Auflage 2014], N. 4 zu Art. 35).
Die Beschwerdeführerinnen greifen diesen Punkt in der Beschwerde bei der
Kammer ebenfalls auf (act. 16 S. 26 ff.). Es besteht diesbezüglich allerdings kein
Grund für weitere Ausführungen, da dieser Punkt schon im Zeitpunkt der Publika-
tionen bekannt war und deshalb früher hätte geltend gemacht werden können.
Soweit es darum geht, auf welchem Weg der Ersteigerer von der Versteigerung
erfahren hat (act. 16 S. 29 f.), ist dies ein neuer Punkt in der Argumentation der
Beschwerdeführerinnen, da die Person des Ersteigerers erst seit dem Versteige-
rungszeitpunkt feststeht. Diesbezüglich kann allerdings nur wiederholt werden,
was die Vorinstanz schon zu Recht ausgeführt hat, nämlich dass es darauf nicht
ankommt. Diesbezüglich ist die Beschwerde abzuweisen, im Übrigen darauf nicht
einzutreten.
d) Die Frage der Neuschätzung, über deren Unterlassung sich die Be-
schwerdeführerinnen beschweren (act. 16 S. 31 ff.), hat schon in früheren Be-
schwerdeverfahren breiten Raum eingenommen, wie sich aus den vorinstanzli-
chen Ausführungen ergibt (act. 15 S. 18 f.). Zu nennen ist insbesondere das Ver-
fahren CB160006-E und das daran anschliessende Beschwerdeverfahren
PS1600067 (publiziert bei www.gerichte-zh.ch), welches vom Bundesgericht am
8. Juli 2016 im Verfahren 5A_388/2016 mit einen Nichteintretensentscheid erle-
digt wurde. In den vorinstanzlichen Verfahren CB170003-E und CB170004-E und
anschliessend in PS170021 wurde die Frage der Neuschätzung nochmals erör-
tert, weil die Beschwerdeführerinnen behauptet haben, es habe wesentliche
Wertveränderungen gegeben. Auf ihre am 25. Januar 2017 gefällten Entschei-
dungen hat die Vorinstanz hingewiesen (act. 15 S. 18 f.) und die Kammer hat sich
im Beschwerdeentscheid vom 21. März 2017 (PS170021 S. 19 ff.) einlässlich da-

- 35 -
zu geäussert. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist auf die Neuschätzungs-
frage daher nicht einzutreten.
e) Die Beschwerdeführerinnen nennen weiter Missverständnisse betreffend
angeblich rechtskräftigem Lastenverzeichnis und angeblich rechtskräftigen Stei-
gerungsbedingungen (act. 16 S. 40 ff.). Bereits die Vorinstanz weist zu diesen
Beschwerdepunkten darauf hin, dass Art. 138 SchKG in der von ihr zu beurteilen-
den Beschwerdeschrift bereits einmal thematisiert worden sei (act. 15 S. 19 f.).
Die gleiche Doppelspurigkeit findet sich in der Beschwerde bei der Kammer
(act. 16 S. 40 f.). Weiter ist erneut die Frage thematisiert, ob vor Durchführung der
Versteigerung alle Rechtsmittel über alle drei Instanzen hinweg entschieden sein
müssten. Dass dies nicht zutrifft, ist den Beschwerdeführerinnen verschiedentlich
erläutert worden (act. 15 S. 20, Verfahren PS170021S. 12 f.).
f) Die Beschwerdeführerinnen machen zu "Nichtige Steigerungsbedingun-
gen" (act. 16 S. 41 ff.) geltend, dass auf der Titelseite bei Tag und Zeit der Steige-
rung der 9. Dezember 2014 stehe, welcher Termin längst verstrichen sei. Die Än-
derung im Anhang führe dazu, dass die Steigerungsbedingungen unklar, unver-
ständlich, irreführend und deshalb nichtig seien (act. 16 S. 41 ff.). Die Vorinstanz
hat dazu erwähnt, dass sie diese Rügen bereits in den Verfahren CB1700005-E
und CB170009-E behandelt habe. Die beiden genannten Entscheide wurden bei
der Kammer als PS160040 und PS160048 angelegt, in denen in der Sache aller-
dings nicht entschieden wurde.
Vorab ist festzuhalten, dass in den Ergänzungen das zutreffende Datum,
das Versteigerungsdatum vom tt.mm.2017, nachgetragen wurde. In den Publika-
tionen ist das zutreffende, aktuelle Datum zu Beginn der Anzeige genannt (vgl.
z.B. act. 2/6 und 2/7, sowie die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich in
den Akten PS170021/19/4/2). Ausserdem werden die Steigerungsbedingungen im
Lokal des Betreibungsamtes aufgelegt (Art. 134 Abs.2 SchKG), so dass wer Ein-
sicht nahm und bezüglich des Datums tatsächlich verwirrt worden sein sollte, dies
unmittelbar beim Betreibungsamt hätte klären können. Die Beschwerde ist dies-
bezüglich abzuweisen.

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g) Im Zusammenhang mit "Nichtige Lastenverzeichnisse" (act. 16 S. ff.) er-
heben die Beschwerdeführerinnen betreffend dem Steigerungsdatum die gleichen
Einwendungen wie soeben bei f), worauf verwiesen werden kann. Weiter machen
die Beschwerdeführerinnen geltend, dass in der Steigerungsbekanntmachung
nicht aufgefordert worden sei, die zwischen Dezember 2014 und Januar 2017
entstandenen Lasten anzumelden. Insbesondere seien per 1. Januar 2017 einmal
mehr neue Forderungen mit gesetzlichen Pfandrechten entstanden (act. 16
S. 44).
Soweit ersichtlich thematisieren die Beschwerdeführerinnen erstmals die
Anmeldung von Zugehör, welche nicht hätte angemeldet werden können. Erwähnt
wird auch die Zinsenfrage und ob 5 % pa. zulässig sei; die Aufsichtsbehörde wis-
se genau, dass die Zinsen heutzutage maximal 0.8 bis 1,5 % betragen. Die neu
zugefügten Teile des Lastenverzeichnisses könnten bestritten werden (act. 16
S. 44). Es seien Beweise einzuholen, was auch ergeben werde, dass die Zinsen
bezüglich der Titel I._____ falsch seien. Für jede Steigerung, ob sie nun zum ers-
ten oder zweiten Mal angesetzt sei, müsse das Lastenverzeichnis durchgehend
richtig erstellt werden. Es sei richtig, dass das Betreibungsamt die neuen, inzwi-
schen entstandenen Forderungen berücksichtigen müsse, das sei aber nicht ge-
macht worden, wie keine Bekanntmachung mit Aufforderung im Sinne von
Art. 138 Abs. 2 und 3 SchKG erfolgt sei (act. 16 S. 45). Die Vorinstanz hat auf die
Vorbringen in anderen (vorinstanzlichen) Verfahren verwiesen (act. 16 S. 21).
Was die Zugehör anbelangt, so gehört diese ins Lastenverzeichnis und un-
tersteht der Lastenbereinigung (Art. 38 VZG). Auch hinsichtlich der Zugehör ist
das Lastenverzeichnis für eine zweite Versteigerung verbindlich. Die Nachtragung
der Zinsen zu dem im rechtskräftigen Lastenverzeichnis aufgenommenen Zins-
satz (hier: die von den Beschwerdeführerinnen erwähnten 5 %) ist in Art. 65
Abs. 1 VZG vorgesehen: "In der Zwischenzeit fällig gewordene, im Lastenver-
zeichnis als laufend angemerkte Kapitalzinsen sind mit dem entsprechenden Be-
trag unter die fälligen und bar zu bezahlenden Forderungen einzustellen, ohne
dass aber deswegen eine Neuauflage des Lastenverzeichnisses nötig wäre", vgl.
dazu VZG-Komm.-Häberlin, N. 2 zu Art. 65).

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Dass das Lastenverzeichnis rechtskräftig ist, wurde bereits mehrfach festge-
stellt (z.B. in den Verfahren PS160144 und PS160153). Zu den inzwischen ent-
standenen öffentlichrechtlichen Forderungen wird im Urteil vom 21. März 2017 in
den Verfahren PS170021 bereits Stellung genommen, so dass auf die hier neuer-
lich erhobenen Rügen nicht einzutreten ist.
h) Zu der von den Beschwerdeführerinnen als zu kurz beanstandeten Frist
zwischen der Bekanntmachung und der Steigerung (act. 16 S. 46 f.) hat die Vor-
instanz zu Recht ausgeführt, dass Art. 134 SchKG, auf den sich die Beschwerde-
führerinnen berufen, für die zeitlichen Verhältnisse nicht gilt, welche anderweitig
(Art. 138 SchKG bzw. Art. 31 VZG) geregelt werden. Darauf und auf die weiteren
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz (act. 15 S. 21 ff.) kann verwiesen wer-
den. Anzumerken ist, dass auf die Tragweite von Art. 31 VZG und Art. 65 VZG
bereits im Urteil vom 21. März 2017 (PS170021 S. 13 ff.) eingegangen wurde und
dass nicht ersichtlich ist, warum mit der Problematik der Nachtragung von Zinsen
bis nach der Versteigerung zugewartet werden musste. Entsprechend ist auf die
Beschwerde nicht einzutreten bzw. ist diese abzuweisen.
Insgesamt ist die Beschwerde in sämtlichen Punkten abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden kann.
V.
1. Die Vorinstanz hat dem einzigen Verwaltungsrat aller vier Beschwerde-
führerinnen, J._____, Kosten von Fr. 500.– auferlegt. Sie hat auf die einschlägige
Regel von Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG verwiesen, wonach bös- und mutwillige
Prozessführung einer Partei oder ihres Vertreters mit einer Kostenauflage und mit
Bussen von maximal Fr. 1'500.– geahndet werden kann. Die Vorinstanz verweist
auf in weiten Teilen erst kürzlich entschiedene Beschwerden der Beschwerdefüh-
rerinnen 3 und 4 und dass eine Auseinandersetzung mit den entsprechenden Er-
wägungen im Rechtsmittelverfahren erfolgen müsse und nicht mit neuerlichen
Beschwerden bei ihr. Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 hätten zudem in weiten
Teilen keine schutzwürdigen Interessen an den eingeleiteten Beschwerdeverfah-

- 38 -
ren. Der unnötig verursachte Mehraufwand sei daher dem gemeinsamen Vertreter
der Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, weil die Auflage an die Beschwerde-
führerinnen nicht geeignet sei, derartiges Verhalten in Zukunft zu unterbinden
(act. 15 S. 23 f.).
2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5
SchKG Kostenlosigkeit vorsehe. Die Begründung, dass identische Texte nicht
verwendet werden dürften, sei unzutreffend. Im Gegenteil sei es "richtig und zu-
lässig, ja sogar erforderlich, denn man kann und darf auf wichtige Begründungen
in einer neuen Beschwerde um Aufhebung der «Zuschläge» nicht verzichten,
auch dann nicht, wenn diese Begründungen schon vorher eingesetzt wurden. An
deren Richtigkeit vermag sich dadurch nichts zu verändern". J._____ sei nicht
kostenpflichtig, weil es seine Pflicht sei, Schaden von den Beschwerdeführerinnen
fernzuhalten.
3. Wie im vorliegenden Entscheid verschiedentlich erwähnt, ignorieren die
Beschwerdeführerinnen, vertreten durch J._____ – systematisch und entgegen
anderslautender Hinweise in früheren Beschwerdeentscheiden – die Regeln der
Einmaligkeit des Rechtsschutzes und verursachen damit einen bedeutenden un-
nötigen Aufwand. Verschiedentlich haben insbesondere die Beschwerdeführerin-
nen 3 und 4 Beschwerdethemen erneut vorgebracht, obwohl ihnen von den kan-
tonalen Instanzen und auch vom Bundesgericht dargelegt wurde, dass dies nicht
zulässig ist. Das verursacht Kosten, und eine Gebühr von Fr. 500.– ist angesichts
des doch ganz erheblichen Aufwandes bescheiden, so dass der vorinstanzliche
Entscheid auch im Kostenpunkt zu bestätigen ist.
4. Wenn die Beschwerdeführerinnen bzw. J._____ nach wie vor äussern,
dass ihr Vorgehen richtig, zulässig, ja sogar erforderlich sei, wird weiterhin auf der
ausufernden Inanspruchnahme der Rechtspflege bestanden. Dass noch nicht alle
Fragen letztinstanzlich beurteilt sind, ist richtig. Eine Kostenauflage auch für das
Verfahren bei der Kammer an J._____ in der Höhe von Fr. 500.– deckt ganz of-
fensichtlich auch nur einen geringen Teil des auch hier doch sehr erheblichen
Aufwandes ab.

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5. Mangels Umtrieben wird den Beschwerdegegnern keine Umtriebsent-
schädigung zugesprochen.
Es wird beschlossen:
1. Die Akten der Verfahren der Kammer PS160144, PS170021, PS170048 und
PS170061 werden beigezogen.
2. Schriftliche Mitteilung zusammen mit dem nachfolgenden Urteil.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. J._____ persönlich werden Kosten in der Höhe von Fr. 500.– auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-
lage von act. 16, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Be-
zirksgericht Hinwil sowie an das Betreibungsamt Rüti, je gegen Empfangs-
schein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. O. Canal
versandt am:
20. April 2017