zh_obergericht · NG230022 · 2024-02-01 · de
Anfechtung Anfangsmietzins (Rückweisung / Kosten- und Entschädigungsfolgen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG230022-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin MLaw L. Jauch
Urteil vom 1. Februar 2024
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch B._____ AG
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Anfechtung Anfangsmietzins (Rückweisung / Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen)
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021
(MJ210048)
Rückweisungsentscheid des Schweiz. Bundesgerichtes vom 29. November
2023 (4A_121/2023)

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Erwägungen:
1.
1.1. Zwischen den Parteien bestand eine Streitigkeit betreffend den Anfangs-
mietzins für die 2-Zimmerwohnung (4. OG) in der Liegenschaft D._____-str. …, …
Zürich, welche die Beklagte bzw. Berufungsbeklagte (fortan: Beklagte) von der
Klägerin bzw. Berufungsklägerin (fortan: Klägerin) gemietet hatte.
Die Klägerin klagte vor dem Mietgericht Zürich (fortan: Vorinstanz) auf Feststel-
lung, dass der Anfangsmietzins von Fr. 1'060.– netto monatlich (unter Berücksich-
tigung des letzten Mietzinses der Vormieterschaft von Fr. 738.– netto monatlich)
nicht missbräuchlich sei; eventualiter auf gerichtliche Festsetzung des Nettomiet-
zinses. Mit Urteil vom 26. August 2019 erklärte die Vorinstanz den Nettomietzins
von Fr. 1'060.– monatlich in teilweiser Gutheissung der Klage für missbräuchlich
und setzte diesen rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (Geschäfts-
Nr. MA170003-L; act. 76). Die Klägerin erhob dagegen Berufung, welche von der
Kammer mit Urteil vom 2. März 2020 abgewiesen wurde (Geschäfts-Nr.
NG190019-O; act. 81). In der Folge zog die Klägerin das Verfahren ans Bundes-
gericht weiter, welches die Beschwerde teilweise guthiess und die Sache zur
neuen Entscheidung an die Kammer zurückwies (BGer 4A_183/2020 vom 6. Mai
2021 = BGE 147 III 431; act. 82). Mit Urteil vom 4. August 2021 wies die Kammer
die Sache an die Vorinstanz zurück (Geschäfts-Nr. NG210009; act. 94).
1.2. Mit Urteil vom 1. September 2021 erklärte die Vorinstanz den Nettomiet-
zins von Fr. 1'060.– monatlich wiederum in teilweiser Gutheissung der Klage für
missbräuchlich und setzte diesen rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 855.–
fest (Geschäfts-Nr. MJ210048-L; act. 97 = act. 100/101). Die von der Klägerin er-
hobene Berufung wies die Kammer mit Urteil vom 17. Januar 2023 ab (Geschäfts-
Nr. NG210016; act. 100/109 = act. 102). Auf Beschwerde der Klägerin hob das
Bundesgericht das Urteil der Kammer auf und erklärte den Nettomietzins von
Fr. 1'060.– für nicht missbräuchlich. Zugleich wies es die Sache zur neuen Ent-
scheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfah-
rens an die Kammer zurück (BGer 4A_121/2023 vom 29. November 2023;
act. 100/112 = act. 103). Demgemäss ist nachfolgend über die Gerichtskosten

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und die Parteientschädigungen für die erst- und zweitinstanzlichen Verfahren zu
befinden.
2.
2.1. Wie erwähnt, legte die Vorinstanz den Mietzins im ersten Urteil vom
26. August 2019 in teilweiser Gutheissung der Klage auf Fr. 855.– fest (vgl.
E. 1.1). Die Kosten- und Entschädigungsfolgen überband sie den Parteien anteils-
mässig, wobei sie von einem Streitwert von Fr. 77'280.– ausging, bemessen nach
der über 20 Jahre aufgerechneten Differenz zwischen dem von der Beklagten
(Mieterin) als missbräuchlich angefochtenen Anfangsmietzins (Fr. 1'060.–) und
dem von der Beklagten beantragten Mietzins (Fr. 738.–; act. 76 [MA170003-L]
E. II/1.2). Dieses Urteil blieb von Seiten der Beklagten unangefochten, während
die Klägerin jedenfalls die Bemessung der Gerichtskosten und Parteientschädi-
gungen nicht beanstandete (act. 81 [NG190019-O] E. 10.1). In der Folge wurde
den kantonalen Urteilen stets ein Streitwert von Fr. 49'200.– zugrunde gelegt,
nunmehr bemessen nach der über 20 Jahre aufgerechneten Differenz zwischen
dem von der Beklagten als missbräuchlich angefochtenen Anfangsmietzins
(Fr. 1'060.–) und dem von der Vorinstanz festgelegten bzw. von der Beklagten ak-
zeptierten Mietzins (Fr. 855.–; act. 81 [NG190019-O] E. 2.1; act. 94 [NG210009-
O] E. 7; act. 97 [MJ210048-L] E. 4; act. 102 [NG210016-O] E. IV/1). Keine Partei
hat diese Streitwertberechnung oder die darauf gestützte Bemessung der Pro-
zesskosten (d.h. der Gerichtskosten und Parteientschädigungen) bemängelt. Zu-
dem sind keine Gründe ersichtlich, die eine abweichende Bemessung gebieten
würden. Demgemäss sind die Prozesskosten grundsätzlich umfangmässig zu
übernehmen und lediglich entsprechend dem Ausgang des Verfahrens neu zu
verteilen.
2.2. Gemäss dem für die Kammer bindenden Bundesgerichtsentscheid
BGer 4A_121/2023 vom 29. November 2023 unterliegt die Beklagte vollständig
(act. 103 Dispositiv-Ziffer 1). Sie wird daher für die kantonalen Verfahren kosten-
und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 95 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Im Einzelnen ist folgende Regelung zu treffen:

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2.3. Die von der Vorinstanz für die erstinstanzlichen Verfahren
(Nrn. MA170003-L und MJ210048-L) festgesetzte Entscheidgebühr von insge-
samt Fr. 9'230.– (act. 97 [MJ210048-L] Dispositiv-Ziffer 2) ist umfangmässig zu
übernehmen und ausgangsgemäss der Beklagten aufzuerlegen (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Sie ist im Umfang von Fr. 5'150.– aus dem von der Klägerin erstin-
stanzlich geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen und im Restbetrag von
Fr. 4'080.– von der Beklagten nachzufordern. Die Beklagte ist zu verpflichten, der
Klägerin Fr. 5'150.– zu ersetzen (vgl. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO).
2.4. Die von der Kammer für die zweitinstanzlichen Verfahren festgesetzten
Entscheidgebühren – nämlich Fr. 5'000.– für die Verfahren Nrn. NG190019-O und
NG210009-O (act. 94 [NG210009-O] Dispositiv-Ziffer 2) sowie Fr. 4'000.– für das
Verfahren-Nr. NG210016-O (act. 102 [NG210016-O] Dispositiv-Ziffer 2) – sind
umfangmässig zu übernehmen. Für das vorliegende Verfahren ist keine Ent-
scheidgebühr zu erheben. Ausgangsgemäss sind die Entscheidgebühren für die
zweitinstanzlichen Verfahren von gesamthaft Fr. 9'000.– (= Fr. 5'000.– +
Fr. 4'000.–) der Beklagten aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie sind im
Umfang von Fr. 8'000.– aus dem von der Klägerin zweitinstanzlich geleisteten
Kostenvorschuss zu beziehen und im Restbetrag von Fr. 1'000.– von der Beklag-
ten nachzufordern. Die Beklagte ist zu verpflichten, der Klägerin Fr. 8'000.– zu er-
setzen (vgl. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO).
2.5. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 77'280.– (vgl. E. 2.1) hat die Vor-
instanz die (volle) Parteientschädigung für das erste erstinstanzliche Verfahren
auf Fr. 9'460.– inkl. Mehrwertsteuer festgesetzt (act. 76 [MA170003-L] E. V). Da-
von ist die damals geltende Mehrwertsteuer von 7.7% abzuziehen, da die Kläge-
rin keinen Mehrwertsteuerzusatz beantragt hat und im Übrigen als selbst mehr-
wertsteuerpflichtige Partei (Mehrwertsteuer-Nummer CHE-…; abrufbar unter
www.uid.admin.ch) vorsteuerabzugsberechtigt ist (vgl. Kreisschreiben der Verwal-
tungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer
vom 17. Mai 2006 S. 3; OGer ZH PE220012 vom 31. Januar 2023 E. 3.2.4
m.w.H.). Die um die Mehrwertsteuer herabgesetzte Parteientschädigung beträgt
Fr. 8'784.–. Im zweiten erstinstanzlichen Verfahren sind der Klägerin mangels

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Vernehmlassung keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden
(act. 97 [MJ210048-L] E. 3.1), weshalb eine Erhöhung der Parteientschädigung
ausser Betracht fällt. Somit ist die Beklagte ausgangsgemäss zu verpflichten, der
Klägerin für die erstinstanzlichen Verfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 8'784.– zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2.6. Im zweitinstanzlichen Verfahren beträgt die ordentliche Parteientschädi-
gung – ausgehend von einem Streitwert von Fr. 49'200.– (vgl. E. 2.1) –
Fr. 6'928.– exkl. Mehrwertsteuer (vgl. § 4 Abs. 1 AnwGebV). Für das erste Beru-
fungsverfahren (NG190019-O) ist die ordentliche Parteientschädigung gestützt
auf § 4 Abs. 3 AnwGebV (Streitigkeit über wiederkehrende Leistungen nach
Art. 92 ZPO) und § 13 Abs. 2 AnwGebV (Berufungsverfahren mit endgültiger
Streiterledigung) auf Fr. 3'000.– herabzusetzen. Im zweiten Berufungsverfahren
(NG210009-O) sind der Klägerin mangels Vernehmlassung keine entschädi-
gungspflichtigen Aufwendungen entstanden (act. 94). Im Hinblick auf die Partei-
entschädigung für das dritte Berufungsverfahren (NG210016-O) rechtfertigt sich
eine zusätzliche Reduktion der ordentlichen Parteientschädigung auf Fr. 2'500.–,
da sich ähnliche Fragen stellten wie bereits im ersten Berufungsverfahren und die
Klägerin dadurch einen geringeren Aufwand gehabt haben dürfte (vgl. § 4 Abs. 2
AnwGebV und § 13 Abs. 2 AnwGebV). Im vorliegenden Berufungsverfahren sind
der Klägerin wiederum keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen erwach-
sen. Folglich ist die Beklagte ausgangsgemäss zu verpflichten, der Klägerin für
die zweitinstanzlichen Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'500.–
(= Fr. 3'000.– + Fr. 2'500.–) zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Entscheidgebühr für die erstinstanzlichen Verfahren wird auf Fr. 9'230.–
festgesetzt und der Beklagten auferlegt. Sie wird im Umfang von Fr. 5'150.–
mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet und im
Restbetrag von Fr. 4'080.– von der Beklagten nachgefordert. Die Beklagte
wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 5'150.– zu ersetzen.

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2. Die Entscheidgebühr für die zweitinstanzlichen Verfahren wird auf
Fr. 9'000.– festgesetzt und der Beklagten auferlegt. Sie wird im Umfang von
Fr. 8'000.– mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrech-
net und im Restbetrag von Fr. 1'000.– von der Beklagten nachgefordert. Die
Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 8'000.– zu ersetzen.
3. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von
Fr. 8'784.– für die erstinstanzlichen Verfahren und Fr. 5'500.– für die zweitin-
stanzlichen Verfahren zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen
Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 32'514.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw L. Jauch
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