zh_obergericht · RU160014 · 2016-05-03 · de
Revision


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU160014-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 3. Mai 2016
in Sachen
A._____,
Revisionskläger und Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____,
Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend Revision
Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des
Bezirksgerichtes Bülach vom 9. Februar 2016 (MN150012)

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Erwägungen:
1.
1.1. B._____ (Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Be-
schwerdegegnerin) erhob mit Eingabe vom 9. Januar 2014 Klage bei der Schlich-
tungsbehörde des Bezirkes Bülach und verlangte sinngemäss, es sei der von
A._____ (Revisionskläger und Beschwerdeführer, nachfolgend Beschwerdefüh-
rer) verlangte monatliche Nettomietzins für die 3-Zimmerwohnung am ... [Adresse]
als missbräuchlich zu erklären und auf den nächstmöglichen Termin auf das zu-
lässige Mass herabzusetzen (act. 27/1, act. 27 Prot. S. 2). Anlässlich der Schlich-
tungsverhandlung vom 10. April 2014 schlossen die Parteien einen Vergleich
(act. 27 Prot. S. 2 f.). Dieser lautet wie folgt:
"1. Die Parteien vereinbaren eine Herabsetzung des Nettomietzinses für die 3-
Zimmerwohnung am ... [Adresse] von bisher Fr. 943.35 auf neu Fr. 824.55,
wirksam per 1. April 2014.
Die Nebenkosten gemäss Mietvertrag betragen weiterhin:
Heizkosten / Warmwasserkosten akonto Fr. 100.--;
Antennengebühr pauschal Fr. 20.--.
Somit beträgt der neue Bruttomietzins per 1. April 2014 Fr. 944.55.
2. Der neue Mietzins basiert auf dem Landesindex der Konsumentenpreise des
Bundesamtes für Statistik, Stand August 2013 (115.1 Punkte; Basis 1993)
sowie auf einem Referenzzinssatz von 2 %.
Die Kostensteigerungen wurden bis August 2013 berücksichtigt."
1.2. Am 30. April 2015 (Poststempel) gelangte nunmehr der Beschwerdeführer
an die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Bülach und ersuchte um Revision die-
ses Vergleichs (act. 1). Er stellte sinngemäss folgende Anträge:
"1. Es sei der vor der Schlichtungsbehörde Bülach abgeschlossene Vergleich
gemäss Protokoll vom 10. April 2014 der Schlichtungsbehörde Bülach (Ge-
schäfts Nr.: MK140019-C) aufzuheben;
2. Es sei eine neue Schlichtungsverhandlung einzuberufen bzw. das Verfahren
vor der Schlichtungsbehörde zu wiederholen;

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alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % MwSt.) zu Lasten der
Klägerin/Revisionsbeklagten."
1.3. Mit Beschluss vom 9. Februar 2016 wies die Schlichtungsbehörde des Be-
zirkes Bülach das Revisionsbegehren des Beschwerdeführers ab (act. 18 =
act. 22).
1.4. Gegen diesen Revisionsbeschluss erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe
vom 21. März 2016 Beschwerde an die Kammer (act. 23). Er verlangt die Aufhe-
bung des angefochtenen Entscheides und hält im Übrigen an den bei der Vor-
instanz gestellten Anträgen fest.
1.5. Die vorinstanzlichen Akten (act. 1-20) sowie die Akten des ursprünglichen
Schlichtungsverfahrens (act. 27) wurden beigezogen. Auf das Einholen einer Be-
schwerdeantwort wurde verzichtet (Art. 322 ZPO). Die Sache erweist sich als
spruchreif.
2.
2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge
zu enthalten hat. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdever-
fahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2. Der Revisionsentscheid der Vorinstanz ist mit Beschwerde anfechtbar
(Art. 332 ZPO). Die vorliegende Beschwerde vom 21. März 2016 wurde innert der
Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer
als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Der Beschwerdeführer ist
durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Beschwerde legitimiert.
Es ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

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3.
3.1. Die Vorinstanz begründet ihren abweisenden Revisionsentscheid zusam-
mengefasst damit, dass sich gestützt auf die vom Beschwerdeführer neu einge-
reichte Urkunde ein kompletteres Bild der Historie der Mietzinsanpassungen an
den Referenzzinssatz ergebe. Gestützt darauf sei aus heutiger Sicht davon aus-
zugehen, dass die Schlichtungsbehörde am 10. April 2014 von falschen Tatsa-
chen ausgegangen sei und der Vergleichsvorschlag in Kenntnis aller heute vorlie-
genden Akten anders ausgefallen wäre (act. 22 S. 8 ff.). Dennoch sei der Revisi-
onsgrund des Grundlagenirrtums nicht gegeben, weil der an der Schlichtungsver-
handlung für den Beschwerdeführer anwesende Vertreter (C._____) sich bewusst
gewesen sei oder sich hätte bewusst sein müssen, dass der Vergleichsvorschlag
und das Vergleichsergebnis möglicherweise einer rechtlichen oder tatsächlichen
Überprüfung nicht standhalten würden. Die Frage, ob sämtliche Senkungen des
Referenzzinssatzes berücksichtigt worden seien oder nicht, sei umstritten und
ungewiss gewesen. Diese Ungewissheit sei mit dem auf Parteibehauptungen ba-
sierenden Vergleich gerade beseitigt worden und der Vertreter des Beschwerde-
führers habe mit seiner Unterschrift in Kauf genommen, dass die Ausführungen
der Gegenseite allenfalls nicht im Detail zutreffen würden (act. 22 S. 10 f.). Dar-
über hinaus fehle es auch an der für einen Grundlagenirrtum notwendigen subjek-
tiven Wesentlichkeit, weil für den Beschwerdeführer die Höhe des Referenzzins-
satzes und damit verbunden die Miete ohne besondere Bedeutung gewesen sei.
Der Beschwerdeführer gebe selber an, sein damaliger Vertreter habe das Verfah-
ren auf Grund des bevorstehenden Abrisses der von der Beschwerdegegnerin
bewohnten Liegenschaft abschliessen wollen. Demnach sei der Beschwerdefüh-
rer offenbar an einer schnellen Verfahrenserledigung interessiert gewesen. Er ha-
be damals schon gewusst, dass der Beschwerdegegnerin im Hinblick auf das
Bauprojekt gekündigt werden sollte. An der Schlichtungsverhandlung seien insge-
samt Fr. 225.60 (Fr. 18.80 x 12 Monate) strittig gewesen. Es liege auf der Hand,
dass der Beschwerdeführer bereit gewesen sei, zu Gunsten der Verfahrenserle-
digung auf diese Mieteinnahmen zu verzichten, um das Risiko der Anfechtbarkeit
der Kündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (Kündigung während Schlichtungs-
verfahren) nicht einzugehen (act. 22 S. 11 f.). Im Sinne einer Eventualbegründung

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qualifiziert die Vorinstanz die Anfechtung des Vergleichs wegen Grundlagenirr-
tums zudem als Verstoss gegen Treu und Glauben, weil es dem Beschwerdefüh-
rer in erster Linie um die Beseitigung der durch den Vergleichsschluss ausgelös-
ten dreijährigen Sperrfrist für die Kündigung des Mietverhältnisses und nicht um
die Höhe des streitigen Mietzinses gehe (act. 22 S. 12 ff.).
3.2. Dagegen bringt der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, im Zeitpunkt
des Vergleichsabschlusses sei nicht strittig bzw. ungewiss gewesen, ob der Be-
schwerdegegnerin sämtliche Senkungen des Hypothekar- bzw. Referenzzinssat-
zes weitergegeben worden seien. Er und die Schlichtungsbehörde seien damals
gestützt auf die (irrtümlich oder absichtlich) falschen Ausführungen der Be-
schwerdegegnerin davon ausgegangen, dass nicht sämtliche Senkungen des Hy-
pothekar- bzw. Referenzzinssatzes weitergegeben worden seien. Deshalb sei ei-
ne Anfechtung wegen Grundlagenirrtums möglich (act. 23 S. 6 f.). Weiter sei für
ihn die Höhe des Mietzinses von Bedeutung gewesen. Das zeige sich daran, dass
er bis zur Schlichtungsverhandlung am 10. April 2014 nicht gewillt gewesen sei,
der Beschwerdegegnerin eine weitergehende Mietzinssenkung zuzugestehen. Er
habe sich nur deshalb bereit erklärt, einen Vergleich abzuschliessen, weil er ge-
stützt auf den im Mietvertragsänderungsformular vom 20. Dezember 2001 irrtüm-
lich falsch angegebenen Hypothekarzinssatz von 4.75 % und die falschen Ausfüh-
rungen der Beschwerdegegnerin davon ausgegangen sei, dass nicht sämtliche
Hypothekar- bzw. Referenzzinssatzsenkungen weitergegeben worden seien. Es
sei gerichtsnotorisch, dass auch ein durchschnittlicher Vermieter in Kenntnis der
Tatsache, dass bereits sämtliche Hypothekar- und Referenzzinssenkungen wei-
tergegeben worden seien, nicht bereit wäre, eine weitergehende Mietzinssenkung
zu gewähren bzw. den abgeschlossenen Vergleich einzugehen. Somit seien die
Voraussetzungen der subjektiven und objektiven Wesentlichkeit des Grundla-
genirrtums erfüllt (act. 23 S. 7 f.). Im Weiteren bestreitet der Beschwerdeführer die
Treuwidrigkeit der Irrtumsanfechtung (act. 23 S. 9 ff.).
4.
4.1. Gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO kann mit der Revision geltend gemacht
werden, ein gerichtlicher Vergleich sei zivilrechtlich unwirksam. Dabei kommen in

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erster Linie die Willensmängel nach Art. 21 ff. OR und insbesondere der im vor-
liegenden Verfahren geltend gemachte Hauptanwendungsfall des Grundlagenirr-
tums gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR in Frage. Dafür ist nachzuweisen, dass
beide Parteien irrtümlich von einem gewissen, wesentlichen Sachverhalt ausge-
gangen sind, der sich nachher als falsch erweist, oder dass eine Partei mit Wis-
sen der anderen einen Sachverhalt irrtümlich als gegeben betrachtet hat. Handelt
es sich aber um zur Zeit des Vergleichsabschlusses bestrittene und ungewisse
Punkte (sog. caput controversum), ist eine Anfechtung bei späterer Aufklärung
derselben ausgeschlossen; andernfalls würden eben diese Fragen wieder aufge-
rollt, derentwegen die Beteiligten einen Vergleich geschlossen haben (ZK ZPO-
FREIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 328 N 25; IVO SCHWANDER, DIKE-
Komm-ZPO, Art. 328 N 38; BGE 130 III 49 E. 1.2).
4.2. Im Vorfeld des Schlichtungsverfahrens verlangte die Beschwerdegegnerin
beim Beschwerdeführer eine Mietzinsreduktion gestützt auf die Senkung des Re-
ferenzzinssatzes, wobei auch frühere, nicht weitergegebene Senkungen zu be-
rücksichtigen seien (act. 3/5/5). In der Folge gestand der Beschwerdeführer der
Beschwerdegegnerin eine Mietzinsherabsetzung von (gerundet) Fr. 100.-- zu, be-
stehend aus einer Senkung des Nettomietzinses um Fr. 182.58 auf Grund von
Änderungen des Referenzzinssatzes für Hypotheken und eine Erhöhung des
Mietzinses um Fr. 82.10 gestützt auf die allgemeine Kostensteigerung und Teue-
rung (act. 3/5/6). Daraufhin gelangte die Beschwerdegegnerin an die Schlich-
tungsbehörde und verlangte eine Herabsetzung des Mietzinses um Fr. 118.80
(von Fr. 943.35 auf Fr. 824.55). Das begründete sie mit einer durch die Senkung
des Referenzzinssatzes bedingten Mietzinssenkung um Fr. 200.55 unter gleich-
zeitiger Beachtung der Teuerung und allgemeinen Kostensteigerung in Höhe von
Fr. 81.77 (act. 27/7), wie sie ungefähr schon der Beschwerdeführer veranschlagt
hatte. Gegenstand des Schlichtungsverfahrens bildete somit im Wesentlichen die
Frage, ob in der Vergangenheit alle Referenzzinssatzsenkungen an die Be-
schwerdegegnerin weitergegeben worden waren und ob sie gestützt auf den Re-
ferenzzinssatz einen Anspruch auf eine Fr. 100.-- übersteigende Senkung des
Mietzinses im Umfang von Fr. 18.80 hatte.

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4.3. Der Beschwerdeführer erblickt den Grundlagenirrtum darin, dass er davon
ausgegangen sei, in den bisher gewährten Mietzinsanpassungen seien nicht alle
Referenzzinssatzsenkungen berücksichtigt gewesen, was sich im Nachhinein of-
fenbar als falsch herausgestellt hat. Nach dem Gesagten war im Zeitpunkt des
Vergleichschlusses aber gerade das umstritten und ungewiss, weshalb die Beru-
fung auf einen sich darauf beziehenden Irrtum ausgeschlossen ist. Das hat die
Vorinstanz bereits zutreffend festgestellt. Daran ändert auch nichts, dass der Be-
schwerdeführer geltend macht, er und auch die Schlichtungsbehörde seien dies-
bezüglich gestützt auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin (übereinstim-
mend) von einer falschen Annahme ausgegangen, weil diese Annahme den zwei-
felhaften und zu vergleichenden Punkt betraf.
4.4. Die Revision erweist sich deshalb als unbegründet, weshalb die Beschwerde
abzuweisen ist. Vor diesem Hintergrund können Ausführungen zur subjektiven
Wesentlichkeit des Grundlagenirrtums unterbleiben und es kann ebenfalls offen
bleiben, ob im vorliegenden Fall die Irrtumsanfechtung Treu und Glauben wider-
spricht (Art. 25 OR). Demnach erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den
diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz und den entsprechenden Darstel-
lungen des Beschwerdeführers in der Beschwerdeschrift.
5.
Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlichtungsverfah-
ren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten er-
hoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, was auch für das Rechts-
mittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH, PD110010 vom 31. Oktober 2011; OGer ZH,
PD110005 vom 23. Juni 2011).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und der Beschluss der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Bülach vom 9. Februar 2016 wird bestätigt.
2. Die Gerichtskosten fallen ausser Ansatz.

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3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 23, sowie an die Schlichtungsbehörde des
Bezirkes Bülach und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt weniger
als Fr. 15'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
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