zh_obergericht · PF240053 · 2025-01-20 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240053-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiberin MLaw D. Fabio
Beschluss vom 20. Januar 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. X._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-
richtes Zürich vom 21. November 2024 (ER240171)

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Erwägungen:
I.
1. Am 1. April bzw. 1. Juli 2024 schlossen B._____ (Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin, fortan Beschwerdegegnerin) und A._____ (Gesuchsgegner
und Beschwerdeführer, fortan Beschwerdeführer) einen Untermietvertrag über ein
möbliertes Zimmer in der 3-Zimmerwohnung im 5. Stock an der C._____-strasse
1 in … Zürich (act. 5/4/1).
2. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 30. Juli 2024 kündigte die Be-
schwerdegegnerin den Untermietvertrag per 31. August 2024 (act. 5/4/2).
3. Nachdem der Beschwerdeführer bis am 16. September 2024 trotz Aufforde-
rung (vgl. act. 5/4/4) aus dem Mietobjekt nicht ausgezogen war, stellte die Be-
schwerdegegnerin mit Eingabe vom 15. Oktober 2024 beim Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) folgendes Ausweisungsbegehren
(act. 5/1):
"1. Der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, das von ihm gemietete möblierte
Zimmer (vom Wohnungseingang geradeaus gelegenes kleines Zimmer)
in der 3-Zimmerwohnung im 5. Stock an der C._____-strasse 1, … Zü-
rich unverzüglich zu räumen unter Belassung des von der Gesuchstel-
lerin zur Verfügung gestellten Mobiliars (Bett inkl. Matraze, Schrank,
Wäschekorb, Nachttisch und Hängelampe) und der Gesuchstellerin ord-
nungsgemäss zu übergeben sowie die Liegenschaft als Ganzes, na-
mentlich die zur Mitbenützung zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten
(Wohnzimmer, Küche, Bad/Dusche und Waschküche) ordnungsgemäss
zu verlassen.
2. Das Stadtammannamt Zürich 3 sei anzuweisen, das Urteil nach Eintritt
der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstre-
cken;
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu
Lasten des Gesuchsgegners."
4. Mit Verfügung vom 16. Oktober 2024 setzte die Vorinstanz der Beschwerde-
gegnerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an. Gleichzeitig setzte sie
dem Beschwerdeführer Frist an, um schriftlich innert 10 Tagen zum Ausweisungs-
gesuch Stellung zu nehmen (act. 5/5).

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5. Die Verfügung vom 16. Oktober 2024 konnte dem Beschwerdeführer per-
sönlich am 4. November 2024 durch das zuständige Stadtammannamt Zürich 3
zugestellt werden (act. 5/8, 5/10 und 5/11). Der Kostenvorschuss ging bei der
Vorinstanz innert Frist ein (act. 5/7). Mit Eingabe vom 20. November 2024 (per-
sönlich am selben Tag überbracht) nahm der Beschwerdeführer Stellung zum
Ausweisungsgesuch (act. 5/12).
6. Mit Urteil vom 21. November 2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren der Beschwerdegegnerin gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, das
möblierte Zimmer (vom Wohnungseingang geradeaus gelegenes kleines Zimmer)
in der 3-Zimmerwohnung, 5. Stock, C._____-strasse 1, … Zürich, zu räumen und
der Beschwerdegegnerin unter Belassung des von ihr zur Verfügung gestellten
Mobiliars (Bett inkl. Matratze, Schrank, Wäschekorb, Nachttisch und Hänge-
lampe) ordnungsgemäss zu übergeben und die Liegenschaft als Ganzes, na-
mentlich die zur Mitbenützung zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten (Wohn-
zimmer, Küche, Bad/Dusche und Waschküche) ordnungsgemäss zu verlassen,
unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Dies mit der
Begründung, dass die Sachdarstellung im Ausweisungsgesuch vom Beschwerde-
führer unbestritten geblieben sei, da Letzterer sich nicht innert Frist habe verneh-
men lassen. Ferner habe die Beschwerdegegnerin die gesetzlichen Anforderun-
gen nach Art. 266a ff. OR bei der ausgesprochenen Kündigung vom 30. Juli 2024
eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. August 2024 aufgelöst. Damit
sei der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar, weshalb
sämtliche Voraussetzungen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gegeben seien. Schliess-
lich auferlegte die Vorinstanz dem Beschwerdeführer die Entscheidgebühr von
Fr. 700.– und verpflichtete ihn, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-
gung von Fr. 800.– zu bezahlen (act. 5/13 = act. 3 [Aktenexemplar], fortan als
act. 3 zitiert).
7. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2024 (Poststempel: 5. Dezember 2024) er-
hob der Beschwerdeführer bei der Kammer Beschwerde gegen das vorinstanzli-
che Urteil. Darin macht er zusammengefasst geltend, dass ihm die Beschwerde-
gegnerin den Zugang zu seinen Briefen erschwert habe und er sich daher nicht

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rechtzeitig vor Vorinstanz habe äussern können, weshalb er die Beschwerde da-
für nutzen möchte. Weiter bestreitet er, die Miete nicht bezahlt zu haben, und
dass der Grund für die Kündigung nicht ein Fehlverhalten seinerseits gewesen
sei, sondern eine Meinungsdifferenz zwischen der Beschwerdegegnerin und sei-
ner Freundin D._____. Da er ab dem 1. Februar 2025 eine neue Bleibe habe, sei
ihm ein geordneter Übergang zu ermöglichen. Schliesslich beanstandet er die ihm
von der Vorinstanz auferlegten Kosten, da er nichts falsch gemacht habe und die
Kosten nicht bezahlen könne (act. 2).
8. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 5/1-15). Da sich die Be-
schwerde sogleich als unzulässig erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann
auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet
werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdegegnerin ist lediglich mit dem vor-
liegenden Beschluss eine Kopie der Beschwerde samt Beilage (act. 2 und 4) zu-
zustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1.
1.1. Nach Eingang einer Klage oder eines Rechtsmittels prüft das Gericht von
Amtes wegen, ob die Prozess- bzw. Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt sind. An-
gefochten ist ein im summarischen Verfahren ergangener erstinstanzlicher End-
entscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit mit einem Streitwert von
Fr. 5'835.– (Bruttomietzins von Fr. 972.50 für eine Dauer von sechs Monaten
[BGE 144 III 346 E. 1.2.1]; vgl. act. 5/4/1). Gegen einen solchen Entscheid ist das
Rechtsmittel der Beschwerde gegeben (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).
Die Rechtsmittelfrist beträgt zehn Tage ab Zustellung des begründeten Ent-
scheids (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Sie beginnt mit dem auf die Zustellung folgenden
Tag zu laufen (vgl. Art. 142 Abs. 1 ZPO) und ist dann gewahrt, wenn die Be-
schwerdeschrift am letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht wird oder zu
dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomati-
schen oder konsularischen Vertretung übergeben wurde (vgl. Art. 143 Abs. 1

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ZPO). Erweist sich ein Rechtsmittel als verspätet, so ist auf dieses nicht einzutre-
ten.
1.2. Die Zustellung von Vorladungen, Verfügungen und Entscheiden erfolgt
durch eingeschriebene Postsendungen oder auf andere Weise gegen Empfangs-
bestätigung (Art. 138 Abs. 1 ZPO). Art. 138 Abs. 2 ZPO sieht vor, dass für eine
förmliche Zustellung die Übergabe einer Urkunde gegen Empfangsbestätigung di-
rekt an den Adressaten selber oder an eine im gleichen Haushalt lebende, min-
destens 16 Jahre alten Person ausreicht, solange das Gericht keine persönliche
Zustellung verlangt (sog. Ersatzzustellung; vgl. OFK ZPO-Jenny/Abegg, 3 Aufl.
2023, Art. 138 N 4 f.).
1.3. Gemäss der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Empfangsbestäti-
gung wurde das vorinstanzliche Urteil am 22. November 2024 – anstatt vom Be-
schwerdeführer persönlich – von der Beschwerdegegnerin als "Bevollmächtigte"
an der C._____-strasse 1 in … Zürich in Empfang genommen (act. 5/14b). Da die
Beschwerdegegnerin im gleichen Haushalt wie der Beschwerdeführer lebt und sie
bereits volljährig ist (vgl. Rubrum), wurde der vorinstanzliche Entscheid vom
21. November 2024 dem Beschwerdeführer am 22. November 2024 rechtsgenü-
gend zugestellt. Die 10-tägige Beschwerdefrist begann somit am 23. November
2024 an zu laufen und lief am 2. Dezember 2024 ab (Art. 142 Abs. 1 und Art. 143
Abs. 1 ZPO). Die Beschwerde des Beschwerdeführers wurde von ihm am 5. De-
zember 2024 der Schweizerischen Post übergeben (act. 2) und erfolgte damit
offensichtlich verspätet. Weshalb der Beschwerdeführer die Beschwerde nicht
rechtzeitig bei der Kammer einreichen konnte oder weshalb von einer rechtzeitig
erhobenen Beschwerde auszugehen wäre, führt er in seiner Beschwerde nicht
aus. Daran ändern auch seine Vorbringen nichts, dass ihm die Beschwerdegeg-
nerin den Zugang zu seinen Briefen erschwert habe, zumal sich diese auf die Zu-
stellung der vorinstanzlichen Verfügung vom 16. Oktober 2024 (act. 5/5) bezie-
hen.
1.4. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde verspätet
erfolgte und daher auf sie nicht einzutreten ist.

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2.
2.1. Lediglich der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass der Beschwerde
auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie hätte eingetreten werden
können:
2.2. Den Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach ihm der Zugang zu sei-
nen Briefen durch die Beschwerdegegnerin erschwert worden sei und er sich da-
her vor Vorinstanz nicht rechtzeitig zum Ausweisungsbegehren habe äussern
können, kann nicht gefolgt werden. Aktenkundig ist, dass ihm das Stadtamman-
namt Zürich 3 die Verfügung vom 16. Oktober 2024 eigenhändig am 4. November
2024 übergeben hatte (act. 5/8, 5/10 und 5/11). Demnach wusste der Beschwer-
deführer von der laufenden Frist, welche am 5. November 2024 begann und
14. November 2024 endete. Die vom Beschwerdeführer persönlich am 20. No-
vember 2024 überbrachte Eingabe (act. 5/12) erfolgte daher verspätet. Die Vorin-
stanz liess die Stellungnahme somit zutreffend unberücksichtigt und nahm zu
Recht an, dass die Sachdarstellung der Beschwerdegegnerin unbestritten geblie-
ben sei. Ferner ist festzuhalten, dass es nicht zulässig ist, offensichtlich Versäum-
tes vor Vorinstanz im Beschwerdeverfahren nachzuholen. Die Ausführungen des
Beschwerdeführers, wonach nicht ein Fehlverhalten seinerseits, sondern eine
Meinungsdifferenz zwischen der Beschwerdegegnerin und seiner Freundin
D._____ ursächlich für die Kündigung gewesen sei, stellen neue Tatsachenvor-
bringen dar, welche gemäss Art. 326 ZPO im Beschwerdeverfahren ausgeschlos-
sen sind. Damit sind auch diese Vorbringen unbeachtlich.
2.3. Nach dem Gesagten wäre die Beschwerde daher insgesamt abzuweisen,
sofern auf sie hätte eingetreten werden können.
III.
Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr wird in Anwendung von § 4 i.V.m. § 8
Abs. 1, § 10 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 300.– festgesetzt.
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Dem Beschwerdeführer nicht,

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weil er unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr im Beschwerdeverfahren
keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind (Art. 106 Abs. 1
ZPO; Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage der Kopien von act. 2 und 4, sowie an das Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 5'835.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Fabio
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