zh_obergericht · LF240048 · 2024-05-16 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240048-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin
Dr. C. Schoder sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer
Beschluss vom 16. Mai 2024
in Sachen
1. ...
2. A._____,
3. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
C._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 12. April 2024 (ER240010)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietverträgen vom 24. Juni 2016 vermietete die Berufungsbeklagte
D._____ (fortan: Gesuchsgegner 1) und seiner Mutter, E._____, eine 4.5-Zimmer-
wohnung samt Kellerabteil sowie einen Einstellplatz an der F._____-Strasse … in
Winterthur (act. 2/1 f.). Am tt.mm.2020 verstarb die Mutter des Gesuchsgegners 1
(act. 2/3). Als Erben bzw. Erbinnen hinterliess sie ihren Ehemann, der zwei Jahre
später ebenfalls verstarb, sowie ihre Nachkommen, den Gesuchsgegner 1 und
die Berufungsklägerinnen (vgl. act. 2/10 f.).
1.2. Mit Schreiben vom 1. November 2023 setzte die Berufungsbeklagte dem
Gesuchsgegner 1 und den Berufungsklägerinnen je eine Frist von 30 Tagen zur
Begleichung ausstehender Mietzinse von Fr. 24'415.65 (Mietwohnung) und
Fr. 1'820. (Einstellplatz) an und drohte ihnen für den Fall der Nichtbezahlung die
Kündigung an (act. 2/5). Mit Formularen vom 14. Dezember 2023 sprach die Be-
rufungsbeklagte gegenüber dem Gesuchsgegner 1 und den Berufungsklägerin-
nen je separat die Kündigung der Mietverhältnisse per 31. Januar 2024 wegen
Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) aus (act. 2/6).
2. Am 6. Februar 2024 stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Win-
terthur, Einzelgericht summarisches Verfahren, ein Gesuch um Ausweisung des
Gesuchsgegners 1 und der Berufungsklägerinnen im Verfahren um Rechtsschutz
in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der Stellungnahmen des Gesuchsgeg-
ners 1 und der Berufungsklägerinnen (act. 8 und act. 9 f.) hiess die Vorinstanz
das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 12. April 2024 (act. 11 = act. 15 [Ak-
tenexemplar] = act. 17) gut und verpflichtete den Gesuchsgegner 1 und die Beru-
fungsklägerinnen, die Mieträumlichkeiten unverzüglich zu räumen und der Beru-
fungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (act. 15 Dispo-Ziff. 1). Weiter
wies sie das Stadtammannamt Winterthur-… an, den Entscheid (nach Eintritt der
Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken, nöti-
genfalls unter Beizug der Polizei (act. 15 Dispo-Ziff. 2). Die Prozesskosten aufer-
legte sie dem Gesuchsgegner 1 und verpflichtete diesen, der Berufungsbeklagten

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den von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'700. zu ersetzen und eine
Parteientschädigung von Fr. 200. zu bezahlen (act. 15 Dispo-Ziff. 3-5).
3. Dagegen erhoben die Berufungsklägerinnen mit Eingabe vom 25. April 2024
fristgerecht Berufung (act. 16; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 12). Sie beantragen wie
bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 6) sinngemäss, sie seien als Parteien des vorlie-
genden Ausweisungsverfahrens zu streichen und weder für Kosten noch für Ent-
schädigungen haftbar zu machen (act. 16 S. 2). Die vorinstanzlichen Akten wur-
den beigezogen (act. 1-13). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf das
Einholen einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten kann verzichtet werden
(Art. 312 Abs. 1 ZPO).
4. Die Berufungsinstanz tritt auf eine Berufung ein, wenn die Prozessvoraus-
setzungen erfüllt sind (vgl. Art. 59 Abs. 1 ZPO). Zu den Prozessvoraussetzungen
gehört u.a., dass die Berufung erhebende Partei durch den angefochtenen Ent-
scheid beschwert ist, also einen Nachteil erleidet (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO).
Zudem setzt das Eintreten eine hinreichende Begründung voraus (vgl. Art. 311
Abs. 1 ZPO: "schriftlich und begründet"). Die Berufung erhebende Partei hat dar-
zulegen, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leide und aus welchen
Gründen er falsch ist. Auch juristische Laien, an deren Begründung keine allzu
strengen Anforderungen gestellt werden, dürfen sich nicht darauf beschränken,
bloss auf die Vorakten zu verweisen, pauschale Kritik am vorinstanzlichen Ent-
scheid zu üben oder das zu wiederholen, was sie bereits vor Vorinstanz vorge-
bracht haben (BGer 4A_621/2021 vom 30. August 2022 E. 3.1; BGer
5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2).
5. Die Vorinstanz erwog, die Berufungsklägerinnen hätten in ihrer Stellung-
nahme ausgeführt, dass sie nur aufgrund eines formellen Fehlers seitens der Be-
rufungsbeklagten als Parteien im vorliegenden Verfahren aufgeführt seien. Der
Mietvertrag hätte nach dem Tod ihrer Mutter ausschliesslich auf ihren Bruder, den
Gesuchsgegner 1, übertragen werden müssen. Diesbezüglich sei festzuhalten,
dass der Tod der Mieterin das Mietverhältnis nicht beende. Der Vertrag werde
vielmehr mit den hinterbliebenen Erben fortgesetzt. Diese seien berechtigt, den

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Mietvertrag unter Beachtung der gesetzlichen Frist auf den nächstmöglichen Ter-
min zu kündigen (Art. 266i OR). Die Vermieterschaft sei hingegen grundsätzlich
nicht berechtigt, das Mietverhältnis beim Tod der Mieterin vorzeitig zu beenden.
Entgegen den Ausführungen der Berufungsklägerinnen hätte die Berufungsbe-
klagte das Mietverhältnis deshalb nicht auf den Gesuchsgegner 1 "überschreiben"
können. Die Berufungsklägerinnen seien folglich als Erbinnen von E._____ in die
Mietverhältnisse eingetreten und würden deshalb zusammen mit dem Gesuchs-
gegner 1 als Parteien des Verfahrens geführt (act. 17 E. II.2).
6. Die Berufungsklägerinnen machen in ihrer Berufungsschrift geltend, es treffe
nicht zu, dass sie durch Erbgang Teil der streitgegenständlichen Mietverhältnisse
geworden seien. Die Berufungsbeklagte habe es nach dem Tod ihrer Mutter ver-
säumt, mit dem Gesuchsgegner 1 einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, der
ausschliesslich auf ihn laute. Hätte die Berufungsbeklagte diesen formalen Fehler
vermieden, wären sie, die Berufungsklägerinnen, nicht Teil des Mietverhältnisses
geworden (act. 16 S. 1). Zum Beweis ihres Standpunkts verweisen sie auf eine E-
Mail einer Angestellten der Berufungsbeklagten, in welcher diese einen entspre-
chenden Fehler einräumt (vgl. act. 18/1). Weiter erachten die Berufungsklägerin-
nen die ihnen gegenüber ausgesprochene Verpflichtung, die Mietobjekte unver-
züglich zu räumen als gegenstandslos (act. 16 S. 1).
7. Damit wiederholen die Berufungsklägerinnen im Wesentlichen bloss ihre
Ausführungen vor Vorinstanz. Die Vorinstanz zeigte zutreffend auf, weshalb der
Standpunkt der Berufungsklägerinnen, sie seien nur aufgrund eines formalen
Fehlers der Berufungsbeklagten Mieterinnen geworden, falsch ist. Mit der ent-
sprechenden Erwägung der Vorinstanz setzen sich die Berufungsklägerinnen
nicht auseinander (act. 17 E. II.2). Der Berufung fehlt es daher an einer hinrei-
chenden Begründung (vgl. vorstehende E. 4). Lediglich der Vollständigkeit halber
sei nochmals angeführt, dass beim Tod eines Mieters die Erben an dessen Stelle
ins Mietverhältnis eintreten. Sind am Mietverhältnis weitere noch lebende Perso-
nen als Mieter beteiligt, bilden diese zwangsläufig zusammen mit den Erben eine
gemeinsame Mieterpartei (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2020, Art. 266i N 14).
Das Gesetz räumt der Vermieterin nirgends das Recht ein, das Mietverhältnis ei-

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genmächtig und unter Ausschluss der Erben auf die noch lebende ursprüngliche
Mietpartei zu übertragen. Die Aufhebung des ursprünglichen und der Abschluss
eines neuen Mietvertrages lautend einzig auf die noch lebende ursprüngliche
Mietpartei ist nur möglich, wenn alle involvierten Parteien zusammenwirken und
einverstanden sind (vgl. zum sog. Aufhebungsvertrag ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5.
Aufl. 2020, Vorbem. zu Art. 266-266o N 12-21). Die Berufungsklägerinnen sind
deshalb nicht bloss aufgrund eines formalen Fehlers der Berufungsbeklagten Par-
teien der Mietverhältnisse geworden und geblieben. Daran ändert nichts, dass
auch Angestellte der Berufungsbeklagten den Rechtsirrtum der Berufungskläge-
rinnen zu teilen scheinen (vgl. act. 18/1 und act. 6)
8. Die Vorinstanz sprach die Verpflichtung zur Räumung der Mietobjekte mithin
gegenüber sämtlichen auf Mieterseite beteiligten Personen aus. Daran ist grund-
sätzlich nichts auszusetzen. Sofern diese Verpflichtung, wie die Berufungskläge-
rinnen geltend machen, ihnen gegenüber gegenstandslos sein sollte, ist nicht er-
sichtlich, welchen praktischen Nachteil sie durch den angefochtenen Entscheid
erleiden. Wenn die Berufungsklägerinnen die Mietobjekte nämlich ohnehin nie
persönlich gebrauchten, über keine Schlüssel zu den Mietobjekten verfügen und
auch keine persönlichen Gegenstände dort lagern, können sie die Verpflichtung
zur Rückgabe aus ihrer Sicht als erledigt betrachten. Die Vorinstanz auferlegte ih-
nen sodann weder Gerichts- noch Parteikosten. Diese wie auch die Kosten einer
allfälligen Zwangsvollstreckung auferlegte sie ausschliesslich dem Gesuchsgeg-
ner 1 (act. 17 Dispo-Ziff. 2-4). Sollte sich der Gesuchsgegner 1 also weigern, aus-
zuziehen, hat er alleine für die Kosten der Zwangsvollstreckung aufzukommen.
Vor diesem Hintergrund sind die Berufungsklägerinnen durch den angefochtenen
Entscheid nicht beschwert (vgl. vorstehende E. 4).
8. Zusammenfassend ist auf die Berufung nicht einzutreten.

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9. Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens den Berufungskläge-
rinnen aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind in Anwen-
dung von §12 Abs. 1 und 2, § 4 Abs. 1 und 3, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV
OG auf Fr. 500. festzusetzen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen,
den Berufungsklägerinnen nicht, weil sie unterliegen, und der Berufungsbeklagten
nicht, weil ihr keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 500. festgesetzt und
den Berufungsklägerinnen je zur Hälfte unter solidarischer Haftbarkeit für
den gesamten Betrag auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage von Doppel/Kopien von act. 16 und act. 18/1+2, sowie an das Bezirks-
gericht Winterthur, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 14'892. (6 Monate x Fr. 2'482.).
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
versandt am:
17. Mai 2024