zh_obergericht · PF260023 · 2026-06-02 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF260023-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichterin lic. iur. M. Stamm-
bach sowie Gerichtsschreiberin MLaw O.Guyer
Urteil vom 2. Juni 2026
in Sachen
1. A._____,
2. …
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s. V. des Bezirksgerichtes
Uster vom 12. Mai 2026 (ER260017)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Eingabe vom 8. April 2026 (Datum Poststempel) reichte die Gesuchstel-
lerin und Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) beim Einzelgericht
im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster (fortan Vorinstanz) ein Ge-
such um Ausweisung des Gesuchsgegners und Beschwerdeführers (fortan Be-
schwerdeführer) zusammen mit C._____ (fortan Geuchsgegner 2; beide zusam-
men fortan die Gesuchsgegner) ein (act. 4/1).
1.2. Mit Verfügung vom 15. April 2026 setzte die Vorinstanz den Gesuchsgegnern
Frist an, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 4/5). Diese er-
stattete der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 8. Mai 2026 (Datum Poststempel;
act. 4/12).
1.3. Daraufhin erliess die Vorinstanz das Urteil vom 12. Mai 2026, worin sie das
Ausweisungsbegehren guthiess und die Gesuchsgegner unter Androhung der
Zwangsvollstreckung verpflichtete, die 3-Zimmerwohnung im 3. Stock links aus-
sen, D._____ …, E._____ unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin
ordnungsgemäss zu übergeben. Sodann wies sie das Gemeindeammannamt
F._____ an, die Verpflichtung auf Verlangen der Beschwerdegegnerin zu vollstre-
cken (act. 3 [Aktenexemplar] = act. 4/14 [unbegründete Version] = act. 4/18 [be-
gründete Version]).
1.4. Mit Eingabe vom 22. Mai 2026 (Datum Poststempel) erhob der Beschwerde-
führer rechtzeitig (vgl. act. 4/20) Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Ent-
scheid und stellt die folgenden Anträge (act. 2):
"1. Es sei mir eine angemessene Erstreckung der Frist zur Räumung
der Wohnung an der D._____ …, E._____ zu gewähren.
2. Es sei der Aufschub der Zwangsvollstreckung bis zum Entscheid
über die Beschwerde zu bewilligen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."

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1.5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 4/1–20). Auf die Einho-
lung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO ver-
zichtet werden. Es wurde davon abgesehen, vom Beschwerdeführer vorab einen
Kostenvorschuss für das Beschwerdeverfahren einzuholen (Art. 98 Abs. 1 ZPO).
Das Verfahren ist spruchreif. Da sogleich ein Endentscheid gefällt werden kann,
ist das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung (act. 2) als gegen-
standslos abzuschreiben.
2. Der Entscheid der Vorinstanz richtet sich gegen beide Gesuchsgegner. Ge-
mäss ständiger Praxis der Kammer bilden die beklagten Mieter bzw. Untermieter
im Ausweisungsverfahren eine einfache Streitgenossenschaft (und keine notwen-
dige Streitgenossenschaft; statt vieler vgl. OGer ZH LF240045 vom 29. Mai 2024
E. 3.1.). Folglich ist der Beschwerdeführer unabhängig vom Gesuchsgegner 2
dazu berechtigt, Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid zu ergreifen.
3.
3.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert unter Fr. 10'000.– liegt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse
für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung be-
rechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatlichen Mietzinse von
Fr. 1'515.– ein Total von Fr. 9'090.– (act. 3 E. 5 und 6). Dem ist zu folgen, wes-
halb die Beschwerde das korrekte Rechtsmittel ist.
3.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll.
Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der

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angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un-
richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be-
schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
4. Die Vorinstanz erwog, die Vermieterschaft habe mit der Kündigung vom
23. September 2025 die Formen und Fristen von Art. 266a ff. OR eingehalten und
das Mietverhältnis gültig per 31. März 2026 aufgelöst. Die Gesuchsgegner befän-
den sich daher ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 3 E. 3.2.2.).
Zu den Vollstreckungsmassnahmen hielt die Vorinstanz fest, der Beschwerdefüh-
rer mache geltend, eine Ausweisung würde ihn extrem destabilisieren, begründe
dies aber nicht näher. Selbst wenn seine (nach Akteneinschluss eingereichte)
Eingabe berücksichtigt würde, ergäbe sich daraus einzig, dass er auf den aktuel-
len Wohnungsmarkt hinweise und auf den Umstand, dass er derzeit keine alterna-
tive Unterkunft habe und es ihm unmöglich sei, innert kurzer Frist eine Ersatzwoh-
nung zu finden. Dieser Hinweis alleine vermöge keinen individuellen besonderen
Härtefall zu begründen. Der Beschwerdeführer habe sodann weder die behaup-
tete Gefahr der Destabilisierung in gesundheitlicher Hinsicht noch seine konkreten
Suchbemühungen für eine Wohnung genügend dargetan bzw. belegt. Hinzu
komme, dass die Beschwerdegegnerin die Kündigung nicht nur in der vereinbar-
ten Kündigungsfrist von drei Monaten, sondern bereits rund ein halbes Jahr vor-
her ausgesprochen habe. Folglich würden die Vorbringen des Beschwerdeführers
keine Gewährung einer sogenannten Schonfrist rechtfertigen (act. 3 E. 4.).
5. Der Beschwerdeführer stellt im Beschwerdeverfahren lediglich Anträge zum
Vollzug der Ausweisung. Er beantragt weder ausdrücklich noch sinngemäss die
Aufhebung der vorinstanzlich angeordneten Ausweisung an sich. Es fehlen auch
in seiner Begründung Ausführungen zum vorinstanzlichen Ausweisungsentscheid.
Damit bleibt es bei der vorinstanzlichen Gutheissung des Ausweisungsbegehrens.

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6.
6.1. Der Beschwerdeführer macht im Beschwerdeverfahren geltend, er habe die
Kündigung und die rechtlichen Konsequenzen aufgrund seiner begrenzten
Deutschkenntnisse nicht vollständig verstanden. Nachdem er nach Erhalt des Ur-
teils rechtlichen Rat eingeholt habe, habe er verstanden, dass ein Gerichtsverfah-
ren gegen ihn laufe. Seitdem habe sich seine Situation verbessert, und er habe
seine finanziellen Schwierigkeiten überwunden. Er werde die monatliche Miete
selbstverständlich wie gewohnt pünktlich bezahlen, bis er die Wohnung verlassen
habe. Der Wohnungsmarkt in Zürich sei derzeit sehr angespannt, und es sei für
ihn schwierig, innert kurzer Zeit eine geeignete Ersatzwohnung zu finden. Er bitte
das Gericht um Verständnis und um Gewährung einer längeren Frist, damit er die
Wohnung geordnet und freiwillig verlassen könne, ohne dass eine Zwangsvoll-
streckung nötig werde (act. 2).
6.2. Der Ausweisungsanspruch wird vom Beschwerdeführer nicht mehr grund-
sätzlich in Frage gestellt. Der Beschwerdeführer beanstandet die von der Vorin-
stanz angeordnete unverzügliche Ausweisung (Dispositivziffer 1 des angefochte-
nen Entscheides) und die angeordnete behördliche Zwangsräumung (Dispositiv-
ziffer 2 des angefochtenen Entscheides). Der Beschwerdeführer will mehr Zeit,
um eine neue Wohnung zu finden, die ihm eine freiwillige Aufgabe der streitge-
genständlichen Wohnung erlaubt. Die Einwände gegen die von der Vorinstanz an-
geordnete Zwangsvollstreckung im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO erweisen
sich, wie sogleich erläutert, aber als unbegründet.
6.3. Das Mietverhältnis der Parteien ist unstreitig beendet. Demzufolge ist der Be-
schwerdeführer im Sinne von Art. 267 Abs. 1 OR zur Rückgabe der Mietsache
verpflichtet. Er hat keinen Anspruch auf weiteren Verbleib im Mietobjekt. Das die
Zwangsvollstreckung anordnende Gericht (Art. 236 Abs. 3, Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf einer gewis-
sen Frist erfolgen darf, um so der Partei einen freiwilligen Vollzug zu ermöglichen.
Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015 mit
Verweis auf BGer 4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]) und BK ZPO-
JOSI/KELLERHALS, 2. Aufl. 2026, Art. 343 N 59). Bei Ausweisungen aus Wohnbau-

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ten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Personen unvermittelt jeder Unter-
kunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zu-
sätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen (kurzen)
Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Partei
innert angemessener Frist freiwillig die Liegenschaft verlassen wird (vgl. bei Miet-
verhältnissen BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6;
BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom
19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).
6.4. Dass die Vorinstanz auf Antrag der Beschwerdegegnerin die Zwangsvollstre-
ckung anordnete, ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer 1 hat zwar das
Kündigungsschreiben vom 23. September 2025 nicht abgeholt (act. 4/5), es gilt
jedoch zufolge der absoluten Empfangstheorie als am 25. September 2025 zuge-
stellt (act. 4/4 und act. 4/5; vgl. dazu BGer 4A_611/2023 vom 22. Mai 2024 E. 5.1.
= mp 2024 S. 291 ff.). Damit musste der Beschwerdeführer bereits ein halbes
Jahr vor dem Ende der Kündigungsfrist wissen, dass er sich um eine neue Woh-
nung kümmern müsste. Stand heute hält er sich seit rund zwei Monaten ohne
Rechtsgrund, das heisst unrechtmässig, in der Wohnung auf. Die Gewährung ei-
nes weiteren Aufschubs der Frist für den Auszug würde einer unzulässigen Er-
streckung des Mietverhältnisses gleichkommen. Die schwierige persönliche Situa-
tion, in welcher der Beschwerdeführer sich eigenen Angaben zufolge befindet,
würde die Gewährung einer Frist auch nicht wesentlich entschärfen, weil aus der
Beschwerde nicht hervorgeht, inwiefern in naher Zukunft mit dem Bezug einer
neuen Wohnung zu rechnen ist. Von einem freiwilligen, zeitnahen Auszug kann
mangels gegenteiliger Anhaltspunkte nicht ausgegangen werden. Der vorinstanz-
liche Entscheid betreffend Vollstreckungsmassnahmen ist damit nicht zu bean-
standen, und die Beschwerde ist entsprechend abzuweisen.
6.5. Gegebenenfalls kann dem Beschwerdeführer im Rahmen der Vollstreckung
aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch ein (sehr) kurzer Aufschub
gewährt werden und es kann die zuständige Sozialbehörde nötigenfalls für eine
Notwohnung angerufen werden (OGer ZH LF210074 vom 22. November 2021
E. 2.10; OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016 E. 5c).

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6.6. Mit dem vorliegenden Urteil entscheidet das Gericht abschliessend über den
Streit. Damit erübrigt sich ein separater Entscheid über den Antrag um Erteilung
der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde (act. 2 in Geschäft Prozess Num-
mer RS260007). Der Antrag ist gegenstandslos geworden und abzuschreiben.
7.
7.1. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 9'090.– ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwen-
dung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2, § 8 Abs. 1 GebV OG auf
Fr. 500.– festzusetzen.
7.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; dem Beschwerdeführer
nicht, weil er unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr im Beschwerdever-
fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird als gegen-
standslos abgeschrieben.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Entschädigungen werden keine zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Einzelgericht des Bezirksge-
richts Uster, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'090.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw O. Guyer
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