zh_obergericht · LF200019 · 2020-04-16 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200019-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein sowie
Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Urteil vom 16. April 2020
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____,
Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 3. März 2020 (ER200007)

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Erwägungen:
1.1. Mit "Mietvertrag für möbliertes Zimmer" vom 10. Dezember 2018 mietete
B._____ (Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter, fortan Mieter) von der
A._____ AG (Gesuchstellerin und Berufungsklägerin, fortan Vermieterin) die möb-
lierten Zimmer Nr. 001a, 001b und 001c, je an der C._____-strasse … in
D._____, mit Mietbeginn am 15. Dezember 2018, zu einem Mietzins von monat-
lich Fr. 2'000.–. Unter dem Betreff "Kündigung" hält der Vertrag das Folgende fest
(act. 2/1 = act. 16):
"30 Tage im Voraus auf Mitte oder Ende jedes Monats, jedoch frühestens auf 13.01.2019
Kündigung zwischen dem 01.Dezember und dem 15. Januar sind nicht möglich.
(…)"
Mit Einschreiben vom 11. Dezember 2019 kündigte die Vermieterin dem
Mieter den genannten Mietvertrag auf den 15. Januar 2020 unter Verwendung
des amtlich genehmigten Formulars (act. 2/2–3). Mit Schreiben "Letzte Aufforde-
rung" der Vermieterin vom 16. Januar 2020 an den Mieter erklärte erstere, Zim-
mer und die Schlüssel seien bisher nicht abgegeben worden, weshalb eine letzte
Aufforderung zur Schlüsselübergabe am 20. Januar 2020, 11.00 Uhr, erfolge
(act. 2/4). Eine Übergabe erfolgte in der Folge offenbar nicht.
1.2. Mit Eingabe vom 21. Januar 2020 machte die Vermieterin beim Bezirksge-
richt Winterthur ein Ausweisungsbegehren gegen den Mieter anhängig. Nachdem
das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur
(fortan Vorinstanz) einen Kostenvorschuss sowie eine Stellungnahme des Mieters
eingeholt hatte (vgl. act. 3–8), trat sie mit Verfügung vom 3. März 2020 auf das
Ausweisungsbegehren nicht ein (act. 10 = act. 13 = act. 15, nachfolgend zitiert als
act. 13).
1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Vermieterin mit Eingabe vom 12. März
2020 rechtzeitig Berufung. Sie verlangt sinngemäss die Gutheissung des vo-
rinstanzlichen Ausweisungsbegehrens (act. 14, vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 11).
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–11). Mit Verfügung vom
18. März 2020 wurde der Vermieterin Frist zur Leistung eines Vorschusses ange-

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setzt (act. 17). Sie leistete diesen innert Frist (act. 18 u. 19). In Anwendung von
Art. 312 Abs. 1 ZPO wurde davon abgesehen, dem Mieter Frist zur Beantwortung
der Berufung anzusetzen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Mit dem vor-
liegenden Entscheid ist dem Mieter ein Doppel von act. 14 zuzustellen.
2.1. Der angefochtene Entscheid vom 3. März 2020 stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 72'000.–
aus. Dies unter Nachachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach
in Fällen, in denen im Ausweisungsverfahren auch die Gültigkeit der Kündigung
strittig ist und deren Unzulässigkeit die Schutzfrist i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR
auslöste, der Streitwert dem Mietwert von drei Jahren entspricht (BGE 144 III 346
E. 1.2.2.3). Dem ist hier zu folgen. Der Streitwert der Berufung ist erreicht.
2.2. Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-
wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden. Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und
mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Neue Behaup-
tungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorg-
falt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der Be-
rufungsinstanz unverzüglich vorgetragen werden (vgl. Art. 317 ZPO).
3.1. Zur Frage, wann das Gericht ein Begehren um Rechtsschutz in klaren Fällen
gutheisst, kann zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden
Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 13 E. III./1.). Ebenfalls zu-
treffend wies die Vorinstanz darauf hin, dass Voraussetzung für einen Auswei-
sungsanspruch der Vermieterin gegen den Mieter eine gültige Auflösung des
Mietverhältnisses sei, was vorfrageweise zu prüfen sei (act. 13 E. III./2.).
3.2.1 Hinsichtlich der Gültigkeit der Auflösung des Mietverhältnisses erwog die
Vorinstanz, die Vermieterin stütze ihr Ausweisungsbegehren auf die Kündigung
vom 11. Dezember 2019 auf den 15. Januar 2020. Aus dem Mietvertrag gehe

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hervor, dass Kündigungen grundsätzlich 30 Tage im Voraus auf Mitte oder Ende
jedes Monates möglich seien. Weiter werde indes festgehalten: "Kündigungen
zwischen dem 01. Dezember und dem 15. Januar sind nicht möglich". Gestützt
darauf sei nicht klar, ob eine Kündigung auf den 15. Januar 2020 zulässig sei
oder nicht. Diese Frage sei durch Auslegung des Vertrages zu klären, was den
Anwendungsbereich des Rechtsschutzes in klaren Fällen übersteige (act. 13
E. 1–3).
3.2.2 Die Vermieterin macht geltend, laut Mietvertrag sei eine Kündigung immer
auf Mitte oder Ende eines Monats gültig, unter Einhaltung der Kündigungsfrist von
30 Tagen. Eine Ausnahme bilde die Zeit zwischen dem 1. Dezember und dem
15. Januar. Dies heisse, es gelte automatisch der nächstmögliche Kündigungs-
termin, also der 15. Januar 2020 (act. 14 S. 2).
3.3. Aus dem Wortlaut des Mietvertrages ergibt sich – worauf die Vorinstanz wie
auch die Vermieterin hinweisen –, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses
zwischen dem 1. Dezember und dem 15. Januar "nicht möglich" ist (act. 2/1 =
act. 16, vgl. auch E. 1.1.). Aufgrund der Formulierung im Vertrag wird indes nicht
klar, wie dies zu verstehen ist. So ist denkbar, dass zum einen der Kündigungs-
termin, spricht das Datum, auf welches hin das Mietverhältnis aufgelöst würde,
nicht in dieser Zeit liegen darf. Es ist aber auch denkbar, dass die Parteien mit
dieser Formulierung im Rahmen der Vertragsfreiheit vereinbaren wollten, dass in
dieser Zeit das Aussprechen einer Kündigung nicht zulässig sein solle.
Im ersten Fall führte eine Kündigung auf einen unzulässigen Termin – wo-
von bei der hier erfolgten Kündigung auf den 15. Januar 2020 auszugehen wäre –
unter Anwendung von Art. 266a Abs. 1 und 2 OR dazu, dass die Kündigung auf
den nächstmöglichen Termin gültig wäre (vgl. zum Ganzen auch: BSK OR I-
WEBER, 7. Aufl. 2019, Art. 266a N 5 m.w.H.). Im zweiten Fall wäre davon auszu-
gehen, dass eine in der vertraglichen Kündigungssperrfrist ausgesprochene Kün-
digung (die hier interessierende Kündigung wurde am 11. Dezember 2019 ausge-
sprochen und damit innerhalb dieser vertraglichen Sperrfrist, vgl. act. 2/4) deren
Unwirksamkeit zur Folge hätte und damit nicht beachtlich wäre.

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Was die Parteien genau vereinbart haben bzw. vereinbaren wollten, ergibt
sich aus der unklaren Formulierung der Kündigungsklausel wie gezeigt nicht. Wie
dies bereits die Vorinstanz zutreffend festhielt, wäre die Frage, was hier gilt, mit-
tels Vertragsauslegung, allenfalls auch mittels richterlicher Vertragsergänzung
nach Art. 2 Abs. 2 OR zu klären. Diese Frage lässt sich jedenfalls nicht mittels
richterlicher Rechtsanwendung im Rahmen des Rechtsschutzes im klaren Fall
beantworten. Die Vorinstanz trat damit auf das Gesuch der Vermieterin um Aus-
weisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen zurecht nicht ein. Die Beru-
fung ist abzuweisen.
4. Ausgangsgemäss ist die vorinstanzliche Kostenregelung zu bestätigen. Zu-
dem wird die Vermieterin für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr ist mit Blick auf den
Streitwert (vgl. E. 2.1.) sowie in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4
Abs. 1–3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 1'000.– festzusetzen. Parteientschä-
digungen sind keine zuzusprechen. Der Vermieterin ist keine Entschädigung zu-
zusprechen, weil sie unterliegt, dem Mieter nicht, weil er sich im Rechtsmittelver-
fahren nicht äussern musste und ihm daher keine Umtriebe entstanden sind, die
zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt, der
Berufungsklägerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss bezogen.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage von act. 14, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten –
an das Bezirksgericht Winterthur, Einzelgericht summarisches Verfahren, je
gegen Empfangsschein.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 72'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
versandt am:
17. April 2020