zh_obergericht · PS240057 · 2024-07-11 · de
Steigerungszuschlag


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS240057-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. E. Pahud und Oberrichterin lic. iur. N. Jeker sowie
Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Urteil vom 11. Juli 2024
in Sachen
A._____ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
betreffend Steigerungszuschlag
(Beschwerde über das Betreibungsamt Opfikon)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Bülach vom 12.
März 2024 (CB230038)

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Erwägungen:
I.
1. Die Beschwerdeführerin ist eine Aktiengesellschaft. Gemäss dem Grund-
buch ist sie Eigentümerin des Grundstücks Grundbuch Blatt 1 und 2 an der
B._____-strasse 3, des Grundstücks Grundbuch Blatt 4 und 5 an der C._____-
strasse 6 und des Grundstücks Grundbuch Blatt 7 und 8 an der D._____-
strasse 9, je in E._____ (act. 17/1 – 3). Ihr einziges Verwaltungsratsmitglied ist
F._____ (act. 19; act. 34).
2.1. Gegen die Beschwerdeführerin sind – soweit vorliegend interessierend –
drei Betreibungen auf Pfandverwertung hängig (Betreibungen Nr. 10, 11, 12), die
sich je auf eines der ebengenannten Grundstücke beziehen (act. 3/2; act.
8/1 – 3). Gegen F._____ sind – soweit vorliegend interessierend – sechs Betrei-
bungen auf Pfändung (Betreibungen Nr. 13, 14, 15, 16, 17 und 18) hängig
(act. 3/2).
2.2. Mit Verfügungen vom 28. September 2023 teilte das Betreibungsamt Opfi-
kon (nachfolgend: Betreibungsamt) der Beschwerdeführerin die Steigerungszu-
schläge der oben genannten Grundstücke in den genannten Betreibungen Nr. 10,
11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 und 18 sowie den Verwertungen Nr. 19, 20, 21, 22, 23,
24 und 25 mit (act. 3/2).
3.1. Gegen die Steigerungszuschläge erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe
vom 8. Oktober 2023 (gleichentags elektronisch eingereicht) Beschwerde beim
Bezirksgericht Bülach als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetrei-
bung und Konkurs (nachfolgend: Vorinstanz). Die Beschwerdeführerin beantragte,
die drei Steigerungszuschläge seien für nichtig zu erklären, eventualiter seien sie
aufzuheben; alles unter Entschädigungs- und Kostenfolge zulasten des Betrei-
bungsamts bzw. des Staats (act. 1). Die Beschwerdeantwort des Betreibungs-
amts datierte vom 19. Oktober 2023 (act. 7; act. 8/1 – 3). Mit Eingaben vom 9.
und 30. November 2023 nahm die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeantwort
Stellung (act. 11; act. 14). Am 9. Januar 2024 wurde den Parteien der Beizug des

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Urteils des Bezirksgerichts Zürich im Verfahren Geschäfts-Nr. DG180324-L ange-
zeigt (act. 20 – 23), wozu die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 22. Januar
2024 Stellung nahm (act. 24).
3.2. Mit Beschluss vom 12. März 2024 wies die Vorinstanz die Beschwerde ab,
erhob keine Kosten und sprach keine Parteientschädigung zu (act. 26 = act. 29
[Aktenexemplar] = act. 31).
4.1. Mit Eingabe vom 28. März 2024 (gleichentags elektronisch eingereicht) er-
hob die Beschwerdeführerin gegen diesen Beschluss Beschwerde beim Oberge-
richt des Kantons Zürichs und ersuchte um Aufhebung des angefochtenen Be-
schlusses sowie um Nichtigerklärung der Steigerungszuschläge. Eventualiter
seien die Steigerungszuschläge aufzuheben, subeventualiter sei die Sache zur
gehörigen Verfahrensdurchführung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter
Entschädigungs- und Kostenfolge zulasten der Vorinstanz bzw. des Staats
(act. 30).
4.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden von Amtes wegen beige-
zogen (act. 1 – 27). Am 17. Mai 2024 wurde bei der Vorinstanz telefonisch nach-
gefragt, ob die Aktoren 16 bis 18 der Beschwerdeführerin zugestellt worden seien,
was diese verneinte (act. 35). Auf weitere prozessleitende Schritte wurde verzich-
tet. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon-
kurssachen richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So-
weit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das
Verfahren (Art. 20a Abs. 3 SchKG). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwer-
deverfahren gemäss § 18 EG SchKG nach § 83 f. GOG. Demnach sind die Be-
stimmungen der ZPO sinngemäss anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18
EG SchKG i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG). Für den Weiterzug an die obere kantonale
Aufsichtsbehörde gelten insbesondere die Bestimmungen über die Beschwerde
gemäss Art. 319 ff. ZPO (§ 84 GOG).

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2. Mit der Beschwerde nach Art. 320 ZPO kann die unrichtige Rechtsanwen-
dung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die
Vorinstanz gerügt werden. Gemäss herrschender Lehre kann vor der oberen Auf-
sichtsbehörde auch die Rüge der Unangemessenheit vorgebracht werden (KUKO
SchKG-DIETH/WOHL, 2. Aufl. 2014, Art. 18 N 5 m.w.H.). Neue Tatsachen und Be-
weismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
In der Beschwerdeschrift sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und
diese sind zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der
Begründung des vorinstanzlichen Entscheids im Einzelnen auseinanderzusetzen
und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht
nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen auch BK ZPO-STERCHI, Art. 321
N 17 ff.). Bei fehlender Auseinandersetzung bzw. Begründung ist auf die Be-
schwerde ohne Weiteres nicht einzutreten (BK ZPO-STERCHI, Art. 321 N 22).
3. In ihrer Beschwerdeschrift erhebt die Beschwerdeführerin die Rüge der Un-
angemessenheit (act. 30 Rz. II.B.5.). Sie macht geltend, aufgrund der zu tiefen
Gebote hätte die Versteigerung abgebrochen und neu angesetzt oder ein Frei-
handverkauf versucht werden müssen (act. 30 Rz. B.II.5.). Mit dem Festhalten
bzw. der Durchführung der Versteigerung seien die Interessen des Schuldners
(bzw. vorliegend der Pfandeigentümerin) sowie das Prinzip der schonenden
Rechtsausübung verletzt worden. Die Beschwerdeführerin beschränkt sich mit
diesen Vorbringen darauf, ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachten Argu-
mente (act. 1 Rz. 2.3.; act. 14 Rz. 5 ff.) zu wiederholen, ohne sich mit den dies-
bezüglichen (ausführlichen) vorinstanzlichen Erwägungen (act. 29 E. 5.4.2 ff., ins-
besondere E. 5.4.4 ff.) auseinanderzusetzen. Sie unterlässt es, aufzuzeigen, in-
wiefern die vorinstanzlichen Erwägungen mangelhaft sein sollen. In Bezug auf
diese Rüge ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Dass die Versteigerung zudem auch deshalb unangemessen sei, weil eine
Versteigerung aller drei Grundstücke zur Deckung der Forderungen der Grund-
pfandgläubigerin nicht nötig gewesen wäre (act. 30 Rz. II.B.5.3.), bringt die Be-
schwerdeführerin erstmals im Beschwerdeverfahren vor (vgl. act. 1 Rz. II.B.2.4.;

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act. 11; act. 14 Rz. 5. ff.; act. 24). In Anwendung von Art. 326 ZPO hat diese
Rüge unberücksichtigt zu bleiben.
4. Im Übrigen ist auf die innert der Rechtsmittelfrist (Art. 18 Abs. 1 SchKG;
act. 27) bei der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde eingereichte Beschwerde
einzutreten.
III.
1. Einleitend hält die Beschwerdeführerin fest, dass sie vor der Vorinstanz na-
mentlich die Nichtigkeit der Steigerungszuschläge und eventualiter deren Aufhe-
bung beantragt habe, weil die Steigerungszuschläge nicht bloss im Rahmen eines
Verwertungsverfahrens von gegen sie geführten Pfandverwertungsbetreibungen
ergangen sei, sondern auch im Rahmen eines Verwertungsverfahrens von Betrei-
bungen, die sich nicht gegen sie richten würden. Damit sei einer Verwertung Dritt-
substrat zugefügt worden, was zur Nichtigkeit der entsprechenden Handlung füh-
ren müsse. Die Vorinstanz habe mit dem angefochtenen Entscheid die vorgetra-
genen Anträge jedoch vollumfänglich abgewiesen (act. 30 Rz. II.B.1.).
2.1. Vor dem Obergericht erhebt die Beschwerdeführerin die Rüge nach Art. 320
lit. b ZPO. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unvollständig und
damit offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie nicht ausgeführt habe, dass
die Beschwerdeführerin nur bei den Betreibungen auf Pfandverwertung, jedoch
nicht bei den Betreibungen auf Pfändung Schuldnerin sei. Zudem sei auch nicht
festgestellt worden, dass die Forderungen der Betreibungen auf Pfändung diejeni-
gen der Betreibungen auf Pfandverwertung um ein Vielfaches übersteigen würden
(act. 30 Rz. II.B.2.).
2.2. Im angefochtenen Beschluss stellt die Vorinstanz betreffend die Schuldner-
qualifikation einleitend fest, dass die Zwangsvollstreckungsverfahren, welche den
streitgegenständigen Steigerungszuschlägen zugrunde liegen, sich in zwei Kate-
gorien unterteilen liessen, nämlich in die Betreibungen auf Pfandverwertung und
die Betreibungen auf Pfändung (act. 29 E. 5.1). In der Folge führte sie nicht expli-
zit aus, dass in den Betreibungen auf Pfändung F._____ – und nicht die Be-

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schwerdeführerin – Schuldner ist. Die Vorinstanz ging jedoch von diesem Sach-
verhalt aus und legte ihn auch ihren rechtlichen Erwägungen zu Grunde. Dies
zeigt sich beispielsweise an der verwendeten Terminologie: Im angefochtenen
Entscheid wird F._____ als Schuldner bezeichnet (eingeführt in act. 29 E. 2.1).
Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Rüge, wonach die Vorinstanz nicht
zwischen den beiden Schuldnern unterscheide, vermag deshalb nicht zu überzeu-
gen.
Zur Rüge, das Verhältnis der Forderungssummen sei nicht festgestellt wor-
den, ist darauf hinzuweisen, dass für einen Beschwerdegrund nach Art. 320 Bst. b
ZPO die gerügte Sachverhaltsfeststellung für den Verfahrensausgang kausal sein
muss (BSK SchKG I-SPÜHLER, 3. Aufl. 2021, Art. 320 N 3). Für den vorliegenden
Entscheid ist das Verhältnis der Forderungssummen jedoch nicht von Relevanz
(vgl. E. III.3.4.1. unten). Im Übrigen hat die Vorinstanz lediglich den Entscheid-
relevanten Sachverhalt zu erheben bzw. festzustellen. Infolge der fehlenden
Entscheid-Relevanz bzw. Kausalität ist die Beschwerde diesbezüglich abzuwei-
sen, soweit darauf einzutreten ist.
3.1. Punkto der vorgebrachten Nichtigkeit wegen Verwertung von Drittsubstrat
erwog die Vorinstanz, dass dieser Nichtigkeitsgrund bei Betreibungen auf Pfand-
verwertung nicht anwendbar sei: Diese Betreibungsart betreffe ein Grundstück,
welches als Pfand für eine Forderung zur Verfügung gestellt worden sei (act. 29
E. 5.2.3, E. 5.2.7).
Auch in Bezug auf die Betreibungen auf Pfändung gehe der geltend ge-
machte Nichtigkeitsgrund gemäss der Vorinstanz fehl. Die Pfändung von Vermö-
genswerten, die offensichtlich nicht dem Schuldner gehören, führe zur Nichtigkeit,
wobei dem Betreibungsamt im Vorverfahren grundsätzlich keine Prüfungsbefug-
nis zukomme. Wenn das Betreibungsamt unter Berücksichtigung von Art. 95
Abs. 3 SchKG zur Auffassung gelange, ein Aktivum stehe (möglicherweise) im Ei-
gentum des Schuldners oder wenn die Einpfändung durch den Gläubiger explizit
begehrt werde, würden entsprechende Vermögenswerte jedoch gepfändet. Zu-
dem solle das Betreibungsamt prüfen können, ob ein Schuldner die zu pfänden-
den Vermögenswerte nur veräussert habe, um sie der Zwangsverwertung zu ent-

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ziehen. Bei der Einpfändung von Grundstücken, die nicht auf den Namen des
Schuldners im Grundbuch eingetragen seien, werde zudem die Glaubhaftma-
chung verlangt (act. 29 E. 5.2.4). Mit Verfügung vom 31. März 2022 habe das Be-
treibungsamt gestützt auf das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 22. Mai 2019
den Gläubigern Frist zur Bestreitung des Anspruchs der Beschwerdeführerin an-
gesetzt (m.V.a. act. 18/2). Da der Anspruch mehrfach bestritten worden sei, sei in
der Folge mit Schreiben vom 25. April 2022, 30. Mai 2022 und 27. Juni 2022 der
Beschwerdeführerin Frist für die Erhebung der Anerkennungsklage angesetzt
worden (m.V.a. act. 18/4 – 7). Zudem habe die Beschwerdeführerin am 30. Mai
2022 die Aufforderung zur Vorlegung von Beweismitteln nach Art. 73 SchKG er-
halten (m.V.a. act. 18/6). Da das Betreibungsamt im Zweifelsfall die Grundstücke
zu pfänden und die Beschwerdeführerin keine Anerkennungsklage eingereicht
habe, sei das Vorgehen des Betreibungsamts nicht zu beanstanden. Dass die
Grundstücke nicht zum Eigentum des Schuldners gehören würden, sei nicht of-
fensichtlich gewesen bzw. es sei zumindest glaubhaft erschienen, dass sie dem
Eigentum von F._____ angehören würden. Deshalb verfange der Nichtigkeits-
grund bei den Betreibungen auf Pfändung nicht (act. 29 E. 5.2.6, E. 5.2.7).
3.2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, die Versteigerung der Grund-
stücke sei massgeblich wegen den in Betreibung auf Pfändung gesetzten Forde-
rungen gegen F._____ erfolgt. Die Grundstücke seien deshalb nicht nur zu ver-
wertendes Pfand, sondern auch bzw. sogar überwiegend gepfändet worden. Zur
Abwendung der Versteigerung und zur Aufhebung des Pfandbeschlags hätte sie
nicht nur die pfandgesicherten Schulden bezahlen müssen, sondern auch noch
die rund Fr. 14 Mio. Forderungen gegenüber F._____. Dies führe zu einem Miss-
brauch ihres Eigentums für nicht sie betreffende Forderungen. Den vorinstanzli-
chen Erwägungen zu Art. 95 Abs. 3 SchKG, wonach die Pfändungsbetreibungen
nicht nichtig seien, hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzlichen
Suggestionen, dass die drei gepfändeten Grundstücke möglicherweise Eigentum
von F._____ darstellen, sei offensichtlich unrichtig. Gemäss den Grundbuchaus-
zügen stünden die Grundstücke klar und unbestreitbar im Eigentum der Be-
schwerdeführerin. Damit sei auch der Sachverhalt offensichtlich unrichtig festge-
stellt worden (act. 30 Rz. B.II.3.4.). Mit der Pfändung ihrer Grundstücke sei daher

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Dritteigentum gepfändet worden, weshalb die Pfändungen nichtig seien. Da die
Forderungen der Betreibungen auf Pfändung diejenigen der Pfandverwertungsbe-
treibungen klar überwiegen würden, erweise sich die Versteigerung gesamthaft
als nichtig (act. 30 Rz. II.B.3.).
3.3. Das Obergericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Es
ist in der Rechtsanwendung frei und nicht an die rechtliche Würdigung seiner Vor-
instanz gebunden. Entsprechend kann es den angefochtenen Entscheid auch aus
anderen Überlegungen als die Vorinstanz bestätigen (OGer ZH PS220006 vom
7. März 2022 E. III.2.1.).
3.4.1. Die drei Grundstücke wurden je infolge einer Pfandverwertungsbetreibung
– mit der Grundpfandgläubigerin G._____ als betreibende Gläubigerin (act.
8/1 – 3) – verwertet, wobei sie zugleich (im Rahmen von gegen F._____ geführ-
ten Betreibungen) gepfändet waren (vgl. Art. 113 Abs. 1 VZG). In Bezug auf diese
Pfandverwertungsbetreibungen, mithin diejenigen, welche sie selbst direkt betref-
fen, macht die Beschwerdeführerin keine Unregelmässigkeiten bei der Vorberei-
tung oder Durchführung des Verwertungsverfahrens geltend. Solche sind auch
nicht ersichtlich. Folglich ist im Rahmen der Pfandverwertungsbetreibungen von
einer rechtskonformen Verwertung der Grundstücke auszugehen, womit die Stei-
gerungszuschläge gültig sind. Dass die infolge der Pfandverwertungsbetreibung
verwerteten Grundstücke zugleich gepfändet sind, vermag die Gültigkeit der Ver-
wertung und der Steigerungszuschläge in den Pfandverwertungsbetreibungen
nicht zu tangieren. Beanstandungen betreffend das Pfändungsverfahren wären
gegebenenfalls im Rahmen der Verteilung vorzubringen (vgl. Art. 113 VZG).
3.4.2. Die Beschwerdeführerin bringt pauschal vor, sie hätte die Versteigerung nur
abwenden können, wenn sie auch die Forderungen gemäss Pfändungsbetreibung
beglichen hätte (act. 30 Rz. II.B.3.; vgl. E. III.3.2. vorne), macht aber nicht konkret
geltend, sie hätte die Grundpfandgläubigerin befriedigt, wenn nur deren Forderun-
gen im Raum gestanden hätten. Tatsächlich hätte die Beschwerdeführerin die
drohende Pfandverwertung vermeiden können, wenn sie innert der sechsmonati-
gen Zahlungsfrist nach Art. 154 Abs. 1 SchKG die Betreibungssummen samt Zins
und Kosten vorbehalt- und bedingungslos an das Betreibungsamt oder die Grund-

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pfandgläubigerin bezahlt hätte (vgl. Art. 152 Abs. 1 Ziff. 1 i.V.m. Art. 154 SchKG;
OFK SchKG-KREN KOSTKIEWICZ, 20. Aufl. 2020, Art. 151 N 7). Das hat sie nicht
getan. Eine Prüfung der weiter vorgebrachten Rüge, die Eigentumsverhältnisse
der drei Grundstücke seien offensichtlich falsch festgestellt worden, kann unter-
bleiben, da diese Rüge lediglich die Pfändungsbetreibungen betrifft.
3.4.3. Festzuhalten ist, dass die Steigerungszuschläge im Rahmen der Pfandver-
wertungsbetreibungen gültig erfolgten. Die Beschwerde ist abzuweisen.
4.1. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin beziehen sich auf die Pfän-
dungsbetreibungen: So macht sie geltend, die vorinstanzliche Feststellung, in den
Pfändungsbetreibungen sei ein Widerspruchsverfahren durchgeführt worden, sei
offensichtlich unrichtig. Mangels dessen Durchführung seien die Eigentumsansprü-
che der Beschwerdeführerin an den drei Grundstücken in den Betreibungen auf
Pfändung anerkannt, weshalb die Versteigerung nicht hätte erfolgen dürfen (act. 30
Rz. II.B.4.). Ferner seien ihr die Verfügungen, gestützt auf welche die Vorinstanz
die Durchführung der Widerspruchsverfahren bejahe (act. 18/4 - 7), nicht zugestellt
worden. Sie habe sich dazu nicht äussern können, womit ihr Anspruch auf rechtli-
ches Gehör verletzt worden sei (act. 30 Rz. II.B.6.). Unter dem Titel "Unangemes-
senheit" bringt die Beschwerdeführerin zudem vor, aufgrund der zu berücksichti-
genden Interessen des Schuldners und dem Prinzip der schonenden Rechtsaus-
übung sei eine Verteilung des Erlöses an die Gläubiger der Pfändungsbetreibungen
unzulässig (act. 30 Rz. II.B.5.3.). Die Vorinstanz habe diese Rüge nicht geprüft,
was eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör darstelle (act. 30
Rz. II.B.5.6.).
4.2. Da die angefochtenen Steigerungszuschläge in den Pfandverwertungsbetrei-
bungen gültig sind und die gleichzeitige Pfändung der verwerteten Grundstücke die
Gültigkeit der Steigerungszuschläge in den Pfandverwertungsbetreibungen nicht
tangiert (vgl. E. III.3.4.1. oben), sind die vorgebrachten Rügen im vorliegenden Ver-
fahren nicht von Bewandtnis; es ist auf sie nicht näher einzugehen.
5. Für das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbe-
treibungs- und Konkurssachen sind keine Kosten zu erheben (art. 20a Abs. 2

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Ziff. 5 SchKG). Gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG sind sodann auch keine Par-
teientschädigungen zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Beschwerdeführerin, unter Beilage einer Kopie
von act. 35, an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Opfikon, je ge-
gen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C. Widmer
versandt am:
11. Juli 2024