zh_obergericht · LF250014 · 2025-03-05 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250014-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie
Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 5. März 2025
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Affoltern vom 30. Januar 2025 (ER240028)

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Erwägungen:
1.1. Der Gesuchsgegner 1 und C._____ (im vorinstanzlichen Verfahren Ge-
suchsgegnerin 2) sind die ehemaligen Eigentümer des Grundstücks in der Ge-
meinde D._____, Grundregister Blatt 1, Liegenschaft Kataster Nr. 2, EGRID CH 3,
E._____, Wohnhaus Nr. 4 und Nebengebäude Nr. 5 mit 1'481 m2 Gebäudegrund-
fläche, befestigte Fläche und Garten im E._____ 6, D._____. Anlässlich der Stei-
gerung des Betreibungsamts Hausen a.A. ZH am tt. September 2024 wurde dem
Gesuchsteller der Zuschlag für das fragliche Grundstück erteilt (vgl. act. 5/2/2).
Mit Eingabe vom 6. Dezember 2024 (Datum Überbringung) gelangte dieser an die
Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen)
ein Ausweisungsbegehren (act. 5/1). Daraufhin wurde dem Gesuchsgegner 1 und
C._____ mit Verfügung vom 12. Dezember 2024 Frist zur Stellungnahme ange-
setzt (act. 5/3). Nachdem ihnen die Verfügung postalisch nicht hatte zugestellt
werden können, wurde ihnen der Entscheid durch das Gemeindeammannamt
F._____. ZH am 13. Januar 2025 übergeben (act. 5/5-6 sowie act. 5/8-10). Mit
Eingabe vom 28. Januar 2025 (Datum Poststempel) nahm der Gesuchsgegner 1
zum Gesuch Stellung (act. 5/12). Darin beantragte er sinngemäss auch die Ge-
währung der unentgeltlichen Rechtspflege samt Verbeiständung.
Mit Urteil vom 30. Januar 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren gut (act. 5/13 = act. 3 = act. 4 [Aktenexemplar], Dispositiv-Ziffer 2). Zu-
gleich wurde das Gemeindeammannamt F._____ ZH angewiesen, den Auswei-
sungsbefehl auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken (act. 4 Dispositiv-
Ziffer 3). Schliesslich wurde dem Gesuchsgegner 1 und C._____ die Entscheidge-
bühr von CHF 750.– unter solidarischer Haftung auferlegt (act. 4 Dispositiv-Zif-
fern 4 und 5). Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wies
die Vorinstanz mit gleichdatierter Verfügung ab (act. 4 Dispositiv-Ziffer 2).
1.2. Mit Eingabe vom 13. Februar 2025 (Datum Poststempel) erhob der
Gesuchsgegner 1 rechtzeitig Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid
(act. 2; zur Rechtzeitigkeit s. act. 5/18).

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1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 5/1-21). Das Ver-
fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen des Gesuchsgegners 1 ist nur inso-
weit einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
2. Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit ei-
nes Entscheides, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel
handelt. Bei der Angemessenheitskontrolle darf sich die Rechtsmittelinstanz aller-
dings eine gewisse Zurückhaltung auferlegen. Die Berufung ist innerhalb der
Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen ein-
zureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag
eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Beru-
fungsinstanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz
rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Ent-
scheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der die
Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung
mit dem angefochtenen Entscheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen
nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Be-
weismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a)
ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, mit dem rechtskräftigen Steige-
rungszuschlag an den Gesuchsteller durch das Betreibungsamt Hausen a.A. ZH
vom tt. September 2024 sei das Eigentum am fraglichen Grundstück den bisheri-
gen Eigentümern, dem Gesuchsgegner 1 und C._____, entzogen und unmittelbar
und originär dem Ersteigerer, dem Gesuchsteller, kraft Amtsgewalt verliehen wor-
den. Der Gesuchsgegner 1 und C._____ hätten nicht vorgebracht, dass sie ab
dem Steigerungszuschlag an den Gesuchsteller aufgrund eines Mietvertrags oder
eines anderen Vertragsverhältnisses berechtigt wären, in der Liegenschaft zu ver-
bleiben. Folglich würden diese das fragliche Grundstück unberechtigterweise be-

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wohnen. Somit sei das Ausweisungsbegehren des Gesuchstellers gutzuheissen
(act. 4 E. 5.2.)
In Bezug auf die Vollstreckungsmodalitäten ordnete die Vorinstanz die
Zwangsvollstreckung der Ausweisung an, wobei der Gesuchsteller diese mittels
eines mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Ver-
langen vollstrecken könne (act. 4 Dispositiv-Ziffer 3). Eine Frist zum Auszug ge-
währte sie nicht (act. 4 E. 7).
3.2. Der Gesuchsgegner 1 beantragt in seiner Berufung die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids sowie sinngemäss eine Verlängerung der Räu-
mungsfrist (act. 2 S. 3 oben). Er führt zusammengefasst aus, sie – er und
C._____ – stünden vor dem Nichts und würden dringend Zeit benötigen, um eine
neue Wohnmöglichkeit zu finden. Der vorinstanzliche Entscheid stelle sie vor eine
unzumutbare und existenzbedrohende Situation. Trotz intensiver Bemühungen
sei es ihnen nicht gelungen, eine alternative Unterkunft zu finden. Finanzielle Ein-
schränkungen würden es unmöglich machen, eine neue Wohnung zu beziehen.
Ein solches Vorgehen verstosse gegen das verfassungsmässige Recht auf men-
schenwürdiges Wohnen und verletze ihren grundrechtlichen Schutz. Entspre-
chend würden sie dringend eine Fristverlängerung oder eine alternative Lösung
beantragen, die eine Übergangszeit gewähre, um eine neue Wohnmöglichkeit zu
finden. Die angeordnete Räumung sei unter diesen Umständen unverhältnismäs-
sig und nicht durchführbar (act. 2 S. 2).
4.1. Zwar beantragt der Gesuchsgegner 1 die Aufhebung des (gesamten)
vorinstanzlichen Entscheids. In seiner Begründung rügt er allerdings – sinnge-
mäss – lediglich die Unangemessenheit des vorinstanzlichen Vollstreckungsent-
scheids (act. 4 Dispositiv-Ziffer 3). Ausführungen zum vorinstanzlichen Auswei-
sungsentscheid selbst (act. 4 Dispositiv-Ziffer 2) macht er nicht. Damit bleibt es
bei der vorinstanzlichen Gutheissung des Ausweisungsbegehrens.
4.2.1. In Bezug auf den Vollstreckungsentscheid kann offen bleiben, ob die pau-
schalen und unbelegten Ausführungen des Gesuchsgegners 1 den Begründungs-
anforderungen genügen. Dasselbe gilt für die Frage, ob die Beantragung einer

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Räumungsfrist, ohne sich über deren Dauer resp. Ende zu äussern, einen rechts-
genügenden Berufungsantrag darstellt. Denn wie nachfolgend erläutert, erweisen
sich die Einwände inhaltlich sogleich als unbegründet.
4.2.2. Im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens kann die gesuchstellende Par-
tei zugleich die Vollstreckung des Ausweisungsentscheids verlangen, wobei dabei
die Zwangsvollstreckung im Vordergrund steht (Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 343
Abs. 1 lit. d ZPO). Dem Gericht steht bei einer Ausweisung die Möglichkeit offen,
dass die Zwangsvollstreckung erst nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf,
um so der Partei einen freiwilligen Vollzug zu ermöglichen. Es kann aber auch da-
von absehen (OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015 mit Verweis auf BGer
4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]) und BK ZPO-KELLERHALS,
Art. 343 N 59). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die
betroffenen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung
der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig,
wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte
dafür bestehen, dass die Partei innert angemessener Frist freiwillig die Liegen-
schaft verlassen wird (vgl. bei Mietverhältnissen BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer
4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022
E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA
2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).
4.2.3. Dass die Vorinstanz auf Antrag des Gesuchstellers die Zwangsvollstre-
ckung anordnete, ist nicht zu beanstanden. Die Gewährung einer Frist für den
Auszug kommt angesichts des rechtskräftigen Ausweisungsentscheids nicht in
Frage, zumal zu berücksichtigen ist, dass sich die Familie des Gesuchsgegners 1
seit dem 3. September 2024 – und damit seit sechs Monaten – ohne Rechtsgrund
in der fraglichen Liegenschaft befindet. Ihre nachvollziehbar schwierige persönli-
che Situation, in der sich der Gesuchsgegner 1 und seine Familie befinden, würde
die Gewährung einer Frist wohl auch nicht wesentlich entschärfen, zumal aus der
Berufung nicht hervorgeht, inwiefern in naher Zukunft mit einer Besserung zu
rechnen ist. Der vorinstanzliche Entscheid betreffend Vollstreckungsmassnahmen
ist damit nicht zu beanstanden, und die Berufung ist entsprechend abzuweisen.

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Gegebenenfalls kann dem Gesuchsgegner 1 im Rahmen der Vollstre-
ckung aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch ein kurzer Aufschub
gewährt werden und es kann die zuständige Sozialbehörde nötigenfalls für eine
Notwohnung angerufen werden (OGer ZH LF210074 vom 22. November 2021
E. 2.10; OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016 E. 5c).
5.1. Unklar ist, ob der Gesuchsgegner 1 auch die vorinstanzliche Verfügung
betreffend Abweisung der unentgeltlichen Rechtspflege anficht (vgl. act. 2 S. 2
oben). Jedenfalls zeigt er nicht auf, inwiefern die vorinstanzliche Erwägung in die-
sem Zusammenhang (vgl. act. 4 E. 2.2.1.) falsch sein soll. Damit hat es sein Be-
wenden.
5.2. Der Gesuchsgegner 1 unterliegt mit seiner Berufung. Ausgangsgemäss
wird er für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Als
Streitwert des vorliegenden Verfahrens ist der durch die Verzögerung infolge des
Summarverfahrens mutmasslich entstehende Schaden zu betrachten, der im hy-
pothetisch anfallenden bzw. entgangenen Miet- oder Gebrauchswert für die Zeit
besteht. Dabei ist von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.). Im
Rahmen eines Lösungsvorschlag beziffert der Gesuchsgegner 1 den (hypotheti-
schen) Mietzins auf monatlich CHF 3'000.– bis 3'500.– (vgl. act. 5/12 S. 2 Mitte).
Der Gesuchsteller geht hingegen von monatlich CHF 6'000.– aus (act. 5/1 S. 2).
Ausgehend vom tieferen Mietzinsrahmen ist die Entscheidgebühr in Anwendung
von § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 GebV
OG auf CHF 700.– festzusetzen.
Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen. Dem Gesuchsgegner 1
nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, dem Gesuchsteller nicht, weil ihm im
Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die
zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Bezirksgerichts Affoltern vom 30. Januar 2025 (ER240028-A) wird be-
stätigt.
2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren wird auf CHF 700.– festge-
setzt und dem Gesuchsgegner 1 auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage
einer Kopie von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Affoltern, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt
CHF 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i. V. Der Gerichtsschreiber:
M.A. HSG M. Toscanelli
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