zh_obergericht · LF260018 · 2026-03-16 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260018-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichterin lic. iur.
M. Stammbach sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Beschluss vom 16. März 2026
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegnerinnen und Berufungsklägerinnen
gegen
C._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 20. Februar 2026 (ER260005)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ (Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 1, fortan Berufungskläge-
rin 1) mietete mit Mietvertrag vom 24./27. Juni 2016 von der C._____ AG (Ge-
suchstellerin und Berufungsbeklagte, fortan Berufungsbeklagte) die 3.5-Zimmer-
wohnung im 1. OG an der D._____-strasse 1 in … Zürich zu einem monatlichen
Bruttomietzins von Fr. 1'969.00 (act. 7/3/1). Mit Mietvertrag vom 17./18. März
2022 mietete die Berufungsklägerin 1 zusätzlich von der Berufungsbeklagten den
Garageneinstellplatz Nr. 2 im Untergeschoss an der D._____-strasse 3-4 /
E._____ 5+6 zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 150.00 (act. 7/3/2). Mit
Schreiben vom 13. Oktober 2025 mahnte die Berufungsbeklagte gegenüber der
Berufungsklägerin 1 den Ausstand von Fr. 1'837.25 (Miete per 10.2025) ab,
setzte ihr eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des Ausstandes an und drohte
im Falle der Zahlungssäumnis gestützt auf Art. 257d OR die Kündigung des Miet-
verhältnisses an (act. 7/3/3). Mit Schreiben vom 20. November 2025, unter Bei-
lage des amtlich genehmigten Formulars vom selben Datum, kündigte die
Berufungsbeklagte das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin 1 per
31. Dezember 2025 wegen Zahlungsverzuges gemäss Art. 257d OR (act. 7/3/4).
Nach der Auskunft des Personenmeldeamtes der Stadt Zürich ist an der D._____-
strasse 1 in … Zürich auch B._____ (Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 2,
fortan Berufungsklägerin 2) gemeldet (act. 7/3/8), bei welcher es sich um die voll-
jährige Tochter der Berufungsklägerin 1 handelt (act. 2, act. 7/6, act. 7/13).
1.2. Mit Eingabe vom 13. Januar 2026 gelangte die Berufungsbeklagte an das
Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich (fortan Vorinstanz). Sie verlangte
die Feststellung, dass das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen den Parteien
mittels Kündigung per 31. Dezember2025 aufgehoben worden sei. Zudem be-
gehrte sie unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Beru-
fungsklägerinnen (act. 7/1b S. 1). Mit Eingaben vom 21. und 23. Januar 2026 er-
gänzte die Berufungsbeklagte ihr Ausweisungsgesuch u.a. in Bezug auf den Aus-
weisungsanspruch gegenüber der Berufungsklägerin 2 (act. 7/6 und act. 7/10). In-
nert der mit vorinstanzlicher Verfügung vom 28. Januar 2026 angesetzten Frist er-

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statteten die Berufungsklägerinnen die schriftliche Stellungnahme zum Auswei-
sungsgesuch (act. 7/11-14). Mit Entscheid vom 20. Februar 2026 (act. 7/15 =
act. 3 = act. 6 S. 9) trat die Vorinstanz auf das Feststellungsbegehren der Beru-
fungsbeklagten nicht ein (Dispositiv-Ziffer 1). Im Weiteren hiess die Vorinstanz
das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut und sie verpflichtete die
Berufungsklägerinnen, die 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG an der D._____-strasse
1 in … Zürich sowie den Garageneinstellplatz Nr. 2 im Untergeschoss an der
D._____-strasse 3-4 / E._____ 5+6 in Zürich zu räumen und der Berufungsbe-
klagten unverzüglich zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall (Dispositiv-Ziffer 2-3). Die Entscheidgebühr von
Fr. 850.00 auferlegte die Vorinstanz den Berufungsklägerinnen je zur Hälfte (Dis-
positiv-Ziffer 4). Den Antrag der Berufungsbeklagten auf Zusprechung einer Par-
teientschädigung wies sie ab (Dispositiv-Ziffer 5).
2.
2.1. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungsklägerinnen mit Eingabe vom
27. Februar 2026 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung bei der Kammer. Sie
beantragen die Aufhebung des Ausweisungsurteils und die Verfahrenseinstellung
bzw. die Übertragung des Mietverhältnisses auf die Berufungsklägerin 2 (act. 2;
zur Rechtzeitigkeit der Berufung: act. 7/16a-b).
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-16). Auf die Einho-
lung einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten kann verzichtet werden
(Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid das Doppel
der Berufungsschrift zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
3.
3.1. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristge-
mäss) schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO kann (a) die
unrichtige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhal-
tes geltend gemacht werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert wer-
den muss (Begründungslast). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den
Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen (Reetz/Theiler,

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in: Sutter-Somm/Lötschwer/Leuenberger/Seiler, 4. Aufl. 2025, Art. 311 N 36 f.
m.w.H.). Bei Laien werden an die Begründung des Rechtsmittels zwar nur mini-
male Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär dargelegt
werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der
Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel
nicht eingetreten (vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH
LF230045 vom 27. Juli 2023 E. 3. m.w.H.).
3.2. Neue Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz
zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und
wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317
ZPO). Ist das nicht der Fall, bleiben die neuen Tatsachen und Beweismittel unbe-
rücksichtigt.
4.
4.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Voraussetzungen einer Zahlungs-
verzugskündigung nach Art. 257d OR (und Art. 266l OR) als rechtliche Grundlage
für das vorliegende Ausweisungsverfahren zutreffend dar (vgl. act. 6 S. 3 Erw. 3.
sowie S. 4 f. Erw. 3.2.1.-3.2.2.). Diese Erwägungen blieben zu Recht unangefoch-
ten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf verwiesen
werden kann.
4.2. Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorinstanz auf das Rechtsbegehren-Zif-
fer 1 der Berufungsbeklagten mangels eines ausgewiesenen Feststellungsinteres-
ses nicht eintrat (act. 6 S. 3 Erw. 2.2.). Weiter erwog die Vorinstanz im Wesentli-
chen, dass die Berufungsbeklagte mit der Zahlungsaufforderung vom 13. Oktober
2025 und der Kündigung vom 20. November 2025 die Formen und Fristen von
Art. 257d OR und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per
31. Dezember 2025 aufgelöst habe. An der Gültigkeit der Kündigung ändere eine
allfällige, nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistete Zahlung nichts. Eine fristge-
rechte Zahlung sei von der Berufungsklägerin 1 weder behauptet noch belegt
worden. Zur Berufungsklägerin 2 habe sodann nie ein Mietverhältnis bestanden.
Die Berufungsbeklagte als Eigentümerin der Liegenschaft könne die Ausweisung

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der Berufungsklägerin 2 gestützt auf ihre dingliche Berechtigung verlangen. Die
Vorinstanz folgerte, die Berufungsklägerinnen würden sich heute ohne Rechts-
grund im Mietobjekt aufhalten. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses sei nach
Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes aus-
geschlossen (act. 6 S. 5 f. Erw. 3.2.4.-3.2.7.). Schliesslich befand die Vorinstanz
zur Forderung der Einräumung einer Schonfrist, dass sich eine solche bei der vor-
liegenden Sachlage nicht rechtfertige: Zwar sei die erschwerte gesundheitliche Si-
tuation der Berufungsklägerin 1 belegt. Jedoch sei die Kündigung (bereits) am
20. November 2025 erfolgt und konkrete, regelmässige sowie stete Suchbemü-
hungen in Bezug auf eine neue Wohnung habe die Berufungsklägerin 1 weder
behauptet noch gingen solche aus den Akten hervor. Eine massgebliche Verbes-
serung der gesundheitlichen Situation der Berufungsklägerin 1 sei nicht absehbar.
Eine kurze Schonfrist würde die Aussicht auf eine neue Wohnung nicht merklich
erhöhen. Auch würden keine Anhaltspunkte für eine freiwillige Räumung der Mie-
träumlichkeiten bestehen. Nach der Vorinstanz falle ein Vollstreckungsaufschub
daher ausser Betracht. Dem Vollstreckungsantrag der Berufungsbeklagten sei zu
entsprechen (act. 6 S. 7 f. Erw. 3.5.-3.7.).
4.3. Die Berufungsklägerinnen bringen in ihrer Berufungsschrift vor, dass die
Zahlungsrückstände in der Zwischenzeit "hinfällig" geworden seien. Sämtliche
ausstehende Mietzinsen seien im Januar 2026 beglichen worden. Der Mietzins für
den Monat 2026 sei bereits im Voraus bezahlt worden. Die Berufungsklägerinnen
machen geltend, es sei ihnen in einem persönlichen Gespräch mit der Berufungs-
beklagten mitgeteilt worden, dass die Vermieterschaft einen Wechsel des Mietver-
hältnisses auf die Berufungsklägerin 2 vornehmen würde, wenn das Gericht einen
solchen erlaube. Die Berufungsklägerin 1 gibt an, dass sie dann ausziehen würde
und die Berufungsklägerin 2 (ihre 22-jährige Tochter) alleine in der Wohnung
wohnen würde. Unter dem Schlagwort "Härtefall" führen die Berufungsklägerin-
nen aus, dass die finanzielle Situation geklärt sei und damit der Grund für die aus-
serordentliche Kündigung entfalle. Sie würden daher darum ersuchen, dass die
Zwangsvollstreckung (Räumung) mit sofortiger Wirkung gestoppt werde (act. 2).

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4.4. Diese Ausführungen der Berufungsklägerinnen erfolgen losgelöst von der
vorinstanzlichen Urteilsbegründung. Die Berufungsklägerinnen übersehen die vor-
instanzlichen Erwägungen, wonach eine gültige Kündigung vorliege und eine
nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistete Zahlung daran nichts ändere. Weiter blie-
ben die Behauptungen zu persönlichen Gesprächen mit der Berufungsbeklagten
über einen Mieterwechsel unbelegt und vermögen ebenfalls nichts an der rechtli-
chen Situation resp. dem bestehenden Ausweisungsanspruch der Berufungsbe-
klagten zu ändern. Zudem bringen die Berufungsklägerinnen die Behauptungen
zu einem Mieterwechsel erstmals im Berufungsverfahren vor. Es handelt sich um
neue Tatsachenbehauptungen resp. einen neuen Antrag. Es ist jedoch weder er-
sichtlich noch dargetan worden, dass ein solcher Antrag nicht schon hätte vor
Vorinstanz gestellt werden können. Die erst im obergerichtlichen Verfahren aufge-
stellten Behauptungen und Verlangen können – als unzulässige Noven – keine
Berücksichtigung mehr finden (vgl. oben Erw. 3.2.).
4.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es der Berufung an einer auch von
juristischen Laien zu erwartenden Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen
Erwägungen fehlt. Die Berufungsklägerinnen werden den Anforderungen an eine
Berufungsbegründung damit nicht gerecht und stützen sich auf verspätete resp.
im Berufungsverfahren nicht (mehr) zu berücksichtigende Behauptungen bzw. An-
träge, was zum Nichteintreten auf ihre Berufung führt.
5.
5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 13. Januar 2026
ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei-
sung zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 91
N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'119.00 (vgl. act. 7/3/1-2) ergibt
dies ein Streitwert von Fr. 12'714.00.
5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die

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Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 800.00 festzusetzen.
Ausgangsgemäss werden die Berufungsklägerinnen für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihnen sind die Kosten je hälftig aufzuerle-
gen (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Es werden keine Parteientschädigungen zugespro-
chen: Den Berufungsklägerinnen nicht, weil sie unterliegen, der Berufungsbeklag-
ten nicht, weil ihr im zweitinstanzlichen Verfahren keine zu entschädigenden Um-
triebe entstanden sind.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Berufungsklägerinnen 1-2
je zur Hälfte auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Zürich (Einzelgericht Audi-
enz), je gegen Empfangsschein.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 12'714.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
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