zh_obergericht · LB230046 · 2025-11-18 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB230046-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichter
lic. iur. K. Vogel und Ersatzoberrichter lic. iur. T. Engler
sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Müller
Urteil vom 18. November 2025
in Sachen
Ortsgemeinde A._____,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
B._____ GmbH,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 2. Abteilung vom
16. Oktober 2023 (CG220031-L)

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Rechtsbegehren:
(Urk. 31 S. 2)
«1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin die Mietzinse der
Liegenschaft C._____-strasse 1, A._____ (Grundstück Nr. 2) für
die Monate März bis Juni 2021 in Höhe von CHF 62'000.00 zu-
züglich Zins zu 5% seit 30. April 2021 (mittlerer Verfall) herauszu-
geben.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 8'218.95 für
den Ersatz der Schliessanlage zu bezahlen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten.»
Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 2. Abteilung, vom 16. Oktober 2023:
(Urk. 45 S. 23 f. = Urk. 50 S. 23 f.)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 7'804.– festgesetzt. Allfällige weitere
Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden im Umfang von CHF 5'139.– der Klägerin und im
Umfang von CHF 2'665.– der Beklagten auferlegt.
Die auf die Klägerin entfallenden Gerichtskosten werden mit dem von ihr ge-
leisteten Kostenvorschuss von CHF 7'168.– verrechnet, im Mehrbetrag wird
ihr der geleistete Kostenvorschuss zurückerstattet.
Die auf die Beklagte entfallenden Gerichtskosten werden mit dem von ihr
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 7'756.– verrechnet, im Mehrbetrag
wird ihr der geleistete Kostenvorschuss zurückerstattet.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 3'375.– (inklusive Mehrwertsteuern) zu bezahlen.
5. [Mitteilungen]
6. [Rechtsmittel]

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Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (Urk. 49 S. 2):
«1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Zürich, 2. Abteilung, vom
16. Oktober 2023 (CG220031-L/U) sei aufzuheben.
2. Die Klage sei zu schützen und die Berufungsbeklagte sei zu ver-
pflichten, der Berufungsklägerin die Mietzinse der Liegenschaft
C._____-strasse 1, A._____ (Grundstück Nr. 2) für die Monate
März bis Juni 2021 in Höhe von CHF 62'000.00 zuzüglich Zins zu
5% seit 30. April 2021 (mittlerer Verfall) herauszugeben.
3. Die Berufungsbeklagte sei zudem zu verpflichten, der Berufungs-
klägerin CHF 8'218.95 für den Ersatz der Schliessanlage zu be-
zahlen.
4. Eventualiter sei die Streitsache zur neuen Beurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.
5. Die erst- und zweitinstanzlichen Kosten seien der Beklagten/Be-
rufungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, die
Klägerin/Berufungsklägerin für die erst- und zweitinstanzlichen
Kosten zzgl. MWST zu entschädigen.»
der Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 54 S. 2):
«Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, so weit eingetreten wird,
und das erstinstanzliche Urteil vollumfänglich zu stützen.
– alles unter ausgangsgemässer Kosten- und Entschädigungsfolge –»
Erwägungen:
1. Ausgangslage und Verfahrensgang
1.1. Im Mittelpunkt des vorliegenden Rechtsstreits steht ein Baurecht für eine
Werkhalle auf der Liegenschaft C._____-strasse 1 in A._____ (Grundstück
Nr. 3/A._____, E-GRID CH4). Das Baurecht ist als selbstständiges und dauerndes
Recht ausgestaltet und seit dem Jahr 1984 als eigenes Grundstück in das Grund-
buch aufgenommen (Grundstück Nr. 2/A._____, E-GRID CH5; Urk. 4/1 S. 2;
Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2 i.V.m. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 und Art. 779 Abs. 1 und 3 ZGB).

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Der vormalige Eigentümer, D._____, verkaufte das Baurechtsgrundstück am
5. März 2021 an die Beklagte, die B._____ GmbH (Urk. 4/1; Verpflichtungsge-
schäft).
Der entsprechende öffentlich beurkundete Kaufvertrag sieht in Ziffer 1 seiner wei-
teren Vertragsbestimmungen vor, dass der Besitzesantritt mit Übergang von Nut-
zen, Lasten und Gefahr auf die Käuferschaft rückwirkend per 1. März 2021 statt-
finde (Urk. 4/1 S. 5). Sodann sieht die weitere Bestimmung Ziffer 6 vor, dass die
Vertragsparteien unter anderem über die das Kaufgrundstück betreffenden Miet-
zinseinnahmen per Datum des Besitzesantritts abrechnen (Urk. 4/1 S. 6).
Eigentümerin der vom Baurecht belasteten Liegenschaft ist die Ortsgemeinde
A._____, eine öffentlich-rechtliche Körperschaft im Sinne von Art. 12 des st. galli-
schen Gemeindegesetzes (sGS 151.2).
Die Ortsgemeinde A._____ übte mit Schreiben vom 26. Mai 2021 ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB aus (Urk. 4/3). Infolgedessen übertrug
D._____ das Eigentum am Baurechtsgrundstück Nr. 2 nicht an die B._____ GmbH,
sondern mit Grundbuchanmeldung vom 13. Juli 2021 an die Ortsgemeinde
A._____ (Urk. 4/2; Verfügungsgeschäft).
Insoweit ist der Sachverhalt unbestritten. Die vorliegende Auseinandersetzung
dreht sich im Wesentlichen darum, wem die in der Zeit zwischen März und Juni
2021 für das Kaufgrundstück eingenommenen Mietzinse zustehen, der B._____
GmbH oder der Ortsgemeinde A._____. Ausserdem geht es auch noch um einen
verlangten Kostenersatz für das Ersetzen der Schliessanlage. Diesbezüglich macht
die Klägerin geltend, die Beklagte habe die empfangenen Schlüssel der Liegen-
schaft nie an sie weitergegeben.
1.2. Am 10. Mai 2022 reichte die Klägerin ihre Klage bei der Vorinstanz ein
(Urk. 1 f.). Ihr Rechtsbegehren ist eingangs, auf Seite 2 wiedergegeben.
Die Beklagte erhob zunächst Eventualwiderklage hinsichtlich Aufwendungen, wel-
che sie im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf gehabt habe und in Verrech-
nung bringe (Urk. 11). Später zog sie die Widerklage zurück (Urk. 24).

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Der detaillierte Prozessverlauf des erstinstanzlichen Verfahrens kann dem ange-
fochtenen Urteil entnommen werden (Urk. 50 E. I S. 2 f.).
1.3. Die Vorinstanz wies die Klage ab. Kurz zusammengefasst befand sie in Be-
zug auf die Mietzinse, dass die Beklagte für den relevanten Zeitraum einen vertrag-
lich eingeräumten Anspruch auf die Einnahme der Mietzinse gehabt habe, weshalb
keine ungerechtfertigte Bereicherung im Sinne von Art. 62 Abs. 1 OR vorliege. Der
Klägerin sei es zudem nicht gelungen, die haftungsbegründenden Tatsachen in Be-
zug auf ihre Schadenersatzforderung betreffend die Schliessanlage substantiiert
darzulegen (Urk. 50 E. IV/C S. 20 f.).
1.4. Gegen das ihr am 23. Oktober 2023 (Urk. 46) zugestellte Urteil der Vorin-
stanz vom 16. Oktober 2023 erhob die Klägerin am 22. November 2023 Berufung
mit den auf Seite 3 vorn wiedergegebenen Berufungsanträgen (Urk. 49).
Die vorinstanzlichen Akten (Urk. 1–48) wurden beigezogen (Urk. 48; vgl. Urk. 49
Ziff. II/8). Den verlangten Vorschuss von Fr. 7'150.– für die Gerichtskosten leistete
die Klägerin fristgerecht, am 28. November 2023 (Urk. 51 f.).
Die Beklagte erstattete die Berufungsantwort mit Eingabe vom 8. Februar 2024
(Urk. 54, der Klägerin am 26. Februar 2024 zur Kenntnis gebracht [Urk. 55]).
Weitere Eingaben erfolgten nicht.
1.5. Auf den 1. Juli 2024 kam es aufgrund der Neukonstituierung des hiesigen
Obergerichts zu einem Referentenwechsel. Seither fungiert Oberrichter lic. iur.
K. Vogel als Referent in diesem Verfahren, was den Parteien brieflich bekannt ge-
geben wurde (vgl. Urk. 56/1-2).
2. Prozessuales im Berufungsverfahren
2.1. Die Eintretensvoraussetzungen für die Berufung sind erfüllt: Die Berufung
richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert
Fr. 10'000.– übersteigt (Art. 308 Abs. 2 ZPO) und die nicht unter einen Ausnahme-
tatbestand gemäss Art. 309 ZPO fällt. Sie wurde formgerecht bei der zuständigen

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kantonalen Berufungsinstanz (§ 48 GOG) erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die vor
Vorinstanz mit ihrer Klage unterlegene und deshalb beschwerte Klägerin ist zu de-
ren Erhebung legitimiert. Der verlangte Kostenvorschuss wurde bezahlt (Urk. 51 f.).
Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung (dazu sogleich, E. 2.2) ist auf
die Berufung einzutreten.
Das Verfahren ist spruchreif. Der Berufungsentscheid kann aufgrund der Akten er-
gehen (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
2.2. Der materiellen Beurteilung des Rechtsmittels vorangestellt werden nachfol-
gend die allgemeinen Regeln des Berufungsverfahrens: Mit der Berufung kann un-
richtige Rechtsanwendung und/oder unrichtige Sachverhaltsfeststellung geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollstän-
dige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte Kognition
bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessens-
ausübung (Angemessenheitsprüfung; BGer 5A_184/2013 vom 26. April 2013
E. 3.1; BGer 5A_1049/2019 vom 25. August 2021 E. 3). In der schriftlichen Beru-
fungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwie-
fern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu
betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet (BGE 142 I 93 E. 8.2;
BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offen-
sichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu
beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben wer-
den (BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Aufgrund der umfassenden Überprüfungsbefugnis
ist die Berufungsinstanz allerdings nicht an die mit den Rügen vorgebrachte Argu-
mentation oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, sondern kann die
Rügen auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (ZK ZPO-
Reetz, Art. 310 N 6). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur noch berück-
sichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.3. Auf den 1. Januar 2025 ist die Teilrevision der Schweizerischen
Zivilprozessordnung vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und

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der Rechtsdurchsetzung) in Kraft getreten (AS 2023 491; BBl 2020 2697). Nach
der diesbezüglichen Übergangsbestimmung, Art. 407f nZPO (e contrario), hat
diese Gesetzesnovelle indes keinen Einfluss auf das vorliegende Verfahren.
3. Anspruch auf Herausgabe der Mietzinse
3.1. Die Vorinstanz prüfte den Anspruch auf Herausgabe der Mietzinse unter
dem Blickwinkel einer ungerechtfertigten Bereicherung. Zwischen den Prozess-
parteien (Ortsgemeinde A._____ und B._____ GmbH) bestehe kein Vertrags-
verhältnis, sodass vertragliche Ansprüche nicht in Frage kämen. Die Argumentation
der Klägerin beruhe denn auch darauf, dass die Vermögensverschiebung ohne
Rechtsgrund erfolgt sei. Angerufen, behauptet und ersichtlich sei einzig ein Berei-
cherungsanspruch (Urk. 50 E. IV/A/1.4 S. 7). In Betracht komme eine Eingriffskon-
diktion – es sei zu prüfen, ob die Beklagte durch die Einnahme der Mietzinse in die
Rechtsstellung der Klägerin eingegriffen habe, ohne selbst über einen entspre-
chenden Anspruch zu verfügen (Urk. 50 E. IV/A/3.3 S. 11).
Die Vorinstanz erwog, dass die Modalitäten der Eigentumsübertragung in Ziffer 2
der weiteren Bestimmungen des Grundstückkaufvertrags ausdrücklich vorgesehen
hätten, dass die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin unter der Suspensiv-
bedingung gestanden habe, dass nicht die Klägerin gültig Gebrauch von ihrem Vor-
kaufsrecht machen würde. Diese Bedingung sei in der Folge nicht eingetreten. Vor-
erst sei der Verkäufer Eigentümer des Kaufobjekts geblieben. Es bleibe nun zu
prüfen, ob die Beklagte in der Schwebezeit zwischen dem Abschluss des Grund-
stückkaufvertrags und der Vorkaufsrechtsausübung Besitzerin des Kaufobjekts ge-
worden sei, beziehungsweise ob sie aus dem unstrittig gültig abgeschlossenen
Verpflichtungsgeschäft ein Recht auf Vereinnahmung der Mietzinse ableiten könne
(Urk. 50 E. IV/A/4.4 S. 12). Wenngleich bei Immobilien der Besitz in der Regel durch
Übergabe erworben werde (Art. 922 Abs. 1 ZGB), könne der Besitzesantritt auch
durch (Besitz-)Vertrag erfolgen (Art. 924 Abs. 1 ZGB). Art. 937 Abs. 1 ZGB be-
gründe lediglich eine Vermutung, dass die wesentlichen Rechtsfolgen, welche mit
dem Besitz an einem Grundstück verbunden seien, an den Eintrag im Grundbuch
geknüpft seien. Beim Grundstückkauf entspreche es gängiger Beurkundungs-
praxis, den Übergang von Nutzen und Gefahr vertraglich zu regeln; lediglich subsi-

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diär sehe Art. 185 Abs. 3 OR vor, dass bei Kaufverträgen, die unter einer aufschie-
benden Wirkung abgeschlossen wurden, Nutzen und Gefahr der veräusserten Sa-
che mit Eintritt der Bedingung auf den Erwerber übergingen (Urk. 50 E. IV/A/4.5 S.
12 f.). Vorliegend lege Ziffer 1 der weiteren Vertragsbestimmungen in Abweichung
von Art. 185 Abs. 3 OR explizit fest, dass der Besitzesantritt der Käuferschaft mit
Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr per 1. März 2021 erfolge (Urk. 50
E. IV/A/4.6 S. 13). Die Besitzesverhältnisse könnten unabhängig von den Eigen-
tumsverhältnissen vertraglich geregelt werden. Im Gegensatz zum Anspruch auf
Eigentumsübertragung sei die Übertragung des Besitzes nicht unter der suspensi-
ven Bedingung gestanden, dass es nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts kom-
me. Der dahingehende Wille der Vertragsparteien sei dadurch verdeutlicht worden,
dass im Hinblick auf dieses Auseinanderfallen von Eigentums- und Besitzesrechten
in Ziffer 6 der weiteren Vertragsbestimmungen die Pflicht zur Erstellung einer se-
paraten Abrechnung betreffend Abgaben und Einnahmen per Datum des Besitzes-
antritts vereinbart worden sei (Urk. 50 E. IV/A/4.6 S. 13). Aufgrund dessen sei die
Käuferin (die B._____ GmbH) grundsätzlich zur Einnahme der streitgegenständli-
chen Mietzinse berechtigt gewesen (Urk. 50 E. IV/A/4.7 S. 13).
Sodann ging die Vorinstanz näher auf die Frage ein, ob das Vorkaufsrecht gültig
ausgeübt worden sei, und bejahte dies. Es liege weder ein öffentlich beurkundeter
Ausschluss noch ein schriftlicher Verzicht auf die Ausübung des gesetzlichen Vor-
kaufsrechts vor. Mit ihrem Schreiben vom 26. Mai 2021 (Urk. 4/3) habe die Klägerin
ihr gesetzliches Vorkaufsrecht gültig ausgeübt (Urk. 50 E. IV/A/5.1 S. 14 f.).
Schliesslich beleuchtete die Vorinstanz die Rechtslage nach der Ausübung des
Vorkaufsrechts: Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht nach Art. 682 ZGB könne die
Vorkaufsberechtigte das Baurecht zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäu-
fer mit dem Dritten (dem Erstkäufer) vereinbart habe (Urk. 50 E. IV/A/5.2.2 S. 16,
mit Hinweis auf Art. 682 Abs. 1 i.V.m. Art. 216d Abs. 3 OR sowie BGer 5A_782/
2020 vom 23. August 2021 E. 4.1). Werde im Grundstückkaufvertrag ein bestimm-
ter Zeitpunkt für die Übernahme des Grundstücks durch den Käufer vereinbart, so
gelte dieser auch für die Übernahme des Grundstücks durch den Vorkaufsberech-
tigten (Urk. 50 E. IV/A/5.2.2 S. 16, unter Verweis auf Rüegg, Rechtsgeschäftliche
Vorkaufsrechte an Grundstücken [Vorkaufsrechte], Diss. Luzern, 2014, Nr. 965).

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Die Ausübung des Vorkaufsrechts lasse jedoch die vertragliche Beziehung zwi-
schen dem Vorkaufsbelasteten und dem Käufer unangetastet; der Käufer verliere
dabei lediglich seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Kaufobjekt.
Daraus werde deutlich, dass die Vorkaufsberechtigte auch nicht in die Rechtsstel-
lung des Dritten (des Erstkäufers) eintrete; es finde also kein Subjektwechsel im
ursprünglichen Grundstückkaufvertrag statt, sondern die Vorkaufsberechtigte grün-
de ein eigenständiges Vertragsverhältnis zum vorkaufsbelasteten Grundeigentü-
mer, wobei die Rechte und Pflichten aus dem Grundstückkaufvertrag zwischen
dem Vorkaufsbelasteten und dem Dritten bestehen blieben (Urk. 50 E. IV/A/5.2.2
S. 16, unter Verweis auf BGE 137 III 293 E. 2.2, BGE 134 III 597 E. 3.4.1, BK OR-
Giger, Art. 216 N 157, BK ZGB-Meyer-Hayoz, Art. 681 N 236 sowie Rüegg, Vor-
kaufsrechte, Nr. 898 f.). Vorliegend sei die Klägerin nach erfolgter Vorkaufsrechts-
ausübung und der Grundbuchanmeldung Eigentümerin geworden; die Beklagte
demgegenüber sei zu keinem Zeitpunkt Grundeigentümerin geworden. Gemäss
Art. 216d Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 682 Abs. 2 ZGB habe die Klägerin durch
die Ausübung des Vorkaufsrechts ein eigenständiges Vertragsverhältnis mit dem
Verkäufer begründet, welches ihr den Anspruch eingeräumt habe, das Grundstück
zu den Bedingungen des Grundstückkaufvertrags zu erwerben. Meine die Klägerin,
dass ihr aus jenem Vertragsverhältnis Ansprüche zustünden, so hätte sie diese –
so die Vorinstanz – gegenüber ihrem Vertragspartner (dem Verkäufer) geltend zu
machen. Entscheidend im vorliegenden Verfahren sei, dass die Ausübung des Vor-
kaufsrechts (entgegen der Ansicht der Klägerin) nicht bewirkt habe, dass die Klä-
gerin im Sinne eines Subjektwechsels in die Rechtsstellung der Beklagten einge-
treten sei. Da der Grundstückkaufvertrag auch keine Resolutivbedingung enthalte,
habe sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts im Verhältnis zwischen der Be-
klagten und dem Verkäufer nichts an der Wirksamkeit des Grundstückkaufvertrags
geändert. Die Beklagte habe durch den Eintritt der Bedingung gemäss Ziffer 2 der
weiteren Vertragsbestimmungen lediglich ihren Anspruch auf Eigentumsübertra-
gung verloren, wobei alle übrigen Rechte und Pflichten aus dem Grundstückkauf-
vertrag bestehen geblieben seien. Entsprechend habe sich auch nichts geändert
am vertraglich vereinbarten Besitzesantritt durch die Beklagte auf den 1. März 2021

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und dem damit verbundenen Anspruch auf Einnahme der Mietzinsen (Urk. 50 E. IV/
A/5.2.3 S. 16 f.).
Aus all diesen Prämissen schloss die Vorinstanz, dass sich die Beklagte keinen
Vermögensvorteil durch Beeinträchtigung einer fremden Rechtssphäre – jener der
Klägerin – verschafft habe, sodass der geltend gemachte Anspruch aus ungerecht-
fertigter Bereicherung nicht entstanden sei (Urk. 50 E. IV/A/6.2 S. 17).
3.2. Die Klägerin stört sich daran, dass die Vorinstanz (in Urk. 50 E. IV/A/4.1
S. 11) festhielt, dass das gültige Zustandekommen des Grundstückkaufvertrags
zwischen dem Verkäufer D._____ und der Beklagten (B._____ GmbH) unbestritten
sei. Sie habe vielmehr dargelegt gehabt, dass lediglich das Verpflichtungsgeschäft
gültig zustande gekommen sei, nicht aber das Verfügungsgeschäft (Urk. 49
Ziff. III/B/3 S. 5; vgl. Urk. 31 Ziff. III/2 S. 3).
Von dem geht aber auch die Vorinstanz aus. Entsprechend dem in Art. 974 Abs. 2
ZGB ausdrücklich verankerten Kausalitätsprinzip erfordert die Übereignung eines
Grundstücks einen gültigen Rechtsgrund. Sachenrechtliche Verfügungsgeschäfte
sind in ihrer Wirksamkeit abhängig von dem ihnen zugrunde liegenden Verpflich-
tungsgeschäft (obligatorisches Grundgeschäft, causa). Man spricht in diesem Zu-
sammenhang auch vom Grundgeschäft (vgl. zum Ganzen statt vieler Rey, Die
Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. A., 2007, Nr. 347 ff.). Häufig
und auch hier fungiert ein Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft. Als Verfügungs-
geschäft wäre vorliegend die Grundbuchanmeldung zu verstehen (vgl. Art. 963
Abs. 1 ZGB, Art. 46 ff. GBV). Wenn also die Vorinstanz richtigerweise festhält, der
Grundstückkaufvertrag sei unbestritten gültig zustande gekommen, so bezieht sich
diese Feststellung klarerweise bloss auf das Verpflichtungsgeschäft.
Wer einen Kaufvertrag als erwerbende Partei abschliesst und damit ein Verpflich-
tungsgeschäft eingeht, gilt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch als Käufer(in)
bzw. Käuferschaft. Wenn die Klägerin (in Urk. 31 Ziff. III/6 S. 5) sinngemäss vor-
bringt, Käuferschaft sei nur, wem schliesslich auch das Kaufsobjekt zu Eigentum
übertragen werde, so ist dem nicht zu folgen.

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3.3. a) Die Klägerin macht geltend, dass – anders als es die Vorinstanz sehe –
auch der rückwirkende Besitzesantritt gemäss Ziffer 1 der weiteren Vertragsbestim-
mungen unter der Bedingung stehe, dass der Erwerber Eigentümer des Grund-
stücks werde. Die Parteien des Grundstückkaufvertrags hätten zwar vereinbart,
dass Nutzen und Gefahr, in Abweichung zur gesetzlichen Regelung, nicht erst beim
Bedingungseintritt auf den Erwerber übergehen sollten. Die Parteien hätten aber
nicht vereinbart, dass ein Dritter – nicht der Erwerber des Grundstücks – für einen
Zeitraum von rund drei Monaten Besitzer des Grundstücks werden solle. Ziffer 1
der weiteren Vertragsbestimmungen enthalte entgegen der Annahme der Vorin-
stanz keinen bedingungslosen Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Erwerber,
sondern stünde ebenfalls unter der Suspensivbedingung wie sämtliche restlichen
weiteren Vertragsbestimmungen. Die Vorinstanz könne denn auch nicht erklären,
warum einzig Ziffer 1 der weiteren Vertragsbestimmungen von der Bedingung aus-
genommen sein solle. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei die Beklagte nicht
Besitzerin geworden und somit auch nicht zur Einnahme der streitgegenständlichen
Mietzinse berechtigt (Urk. 49 Ziff. III/B/4 f. S. 6).
Sodann greift die Klägerin die mit dem Vorstehenden im Zusammenhang stehende
Erwägung der Vorinstanz auf, wonach die Vorkaufsberechtigte das Baurecht zu
jenen Bedingungen erwerben könne, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart
habe, und dass ein bestimmter im Grundstückkaufvertrag vereinbarter Zeitpunkt für
die Übernahme des Grundstücks auch für die Übernahme des Grundstücks durch
den Vorkaufsberechtigten gelte. Die Klägerin hält dafür, dass sämtliche Bedingun-
gen des Grundstückkaufvertrags, also einschliesslich der Regelung über den
Besitzesantritt per 1. März 2021, für die Vorkaufsberechtigte gültig seien. Die Fol-
gerung der Vorinstanz, wonach durch die Ausübung des Vorkaufsrechts die Be-
klagte lediglich den Anspruch auf Eigentumsübertragung verloren habe, dagegen
alle übrigen Rechte und Pflichten bestehen geblieben seien, lasse sich nicht zie-
hen. Diese vorinstanzliche Sichtweise greife zu kurz: Einerseits sei die Frage des
Besitzesantritts relevant für den Kaufpreis. Das ergebe sich bereits daraus, dass
diese Regelung explizit in den Kaufvertrag vom 5. März 2021 aufgenommen wor-
den sei; mindestens drei Vertragsziffern bezögen sich auf die Mietverhältnisse und
Mietzinse. Sie, die Klägerin, habe Anspruch auf den Erwerb des Kaufobjekts zu

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den wirklichen Bedingungen; der effektive Kaufpreis entspreche der Differenz zwi-
schen dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und dem Nettogewinn in der Schwe-
bezeit. Es sei davon auszugehen, dass der Verkäufer den Nettogewinn aus den
Mietzinseinnahmen bereits eingepreist habe – ansonsten käme der Nettogewinn
aus den Mietzinseinnahmen einer Schenkung gleich, wovon nicht auszugehen sei,
zumal gegebenenfalls die Vorkaufsberechtigte für das Delta aufkommen müsste.
Dieses Delta entspreche der Bereicherung der Käuferin/Beklagten, während das
Vermögen des Verkäufers weder eine Bereicherung noch eine Schmälerung erfah-
ren habe. Daher stehe der Vorkaufsberechtigten der Anspruch gegen die Klägerin
gestützt auf die Eingriffskondiktion zu. Der Rechtsgrund der Käuferin, um die Miet-
zinseinnahmen zu behalten, habe sich nicht verwirklicht, da sie das Eigentum nicht
erhalten werde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei der Lehrmeinung von
Göksu (CHK ZGB-Göksu, Art. 681a N 6a) nicht zu folgen, nach welcher der Käufer
lediglich den Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Kaufsobjekt verliere.
Die Nichtverwirklichung treffe das Synallagma. Es könne nicht sein, dass die eine
Hauptleistung (Eigentumsverschaffung) im gesamten Umfang nicht erfolgen
müsse, die ihr gegenüberstehende zweite Hauptleistung jedoch nur teilweise ent-
falle und die Vorkaufsberechtigte die Vermögensverminderung zu tragen habe.
Dies könne nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein und widerspreche ausserdem
auch Art. 153 Abs. 2 OR (Urk. 49 Ziff. III/B/5–7 S. 6 ff.).
Andererseits – so die Klägerin weiter –, habe die Beklagte ihre Rechtszuständig-
keit überschritten, indem ihre Verwaltung gegenüber den Mieterschaften mit
Schreiben vom 23. Februar 2021 einen Eigentümerwechsel per 1. März 2021 an-
gezeigt habe, obwohl das Gesetz in Art. 261 Abs. 1 OR den Übergang eines Miet-
verhältnisses an den Eigentumsübergang knüpfe. Indem die Beklagte als bloss un-
mittelbare unselbstständige Besitzerin gesetzeswidrig in die Mietverträge eingetre-
ten sei, habe sie ihre Rechtszuständigkeit überschritten. Auch daher sei sie nicht
zu schützen. Demgegenüber hätten die Mieterinnen und Mieter auf das entspre-
chende Schreiben und den angezeigten Eigentumsübergang vertrauen dürfen, und
es lasse sich nicht behaupten, sie hätten nicht mit befreiender Wirkung im Sinne
von Art. 167 Abs. 1 OR geleistet (Urk. 49 Ziff. III/B/8 S. 8 f.).

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Als Fazit hält die Klägerin fest, dass es der Beklagten entgegen der Ansicht der
Vorinstanz an einem Rechtsgrund zur Einnahme der Mietzinse von März bis Juni
2021 in der Höhe von Fr. 62'000.– gefehlt habe. In diesem Umfang sei die Beklagte
ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch der Klägerin sei daher ausgewiesen und
die Klage zu schützen (Urk. 49 Ziff. III/B/9 S. 9).
b) Die Beklagte demgegenüber hält die Argumentation der Vorinstanz in
allen Teilen für richtig. Sie weist darauf hin, dass sie – gestützt auf den (nach ihr)
gültigen Kaufvertrag mit dem geregelten Besitzesantritt – nicht nur die Mietzinse für
die Besitzdauer eingenommen habe, sondern auch die Hypotheken und weiteren
Lasten des Kaufobjekts in diesem Zeitraum getragen habe. Es mute seltsam an,
dass die Klägerin ihr zu keinem Zeitpunkt angeboten habe, die aufgelaufenen Kos-
ten übernehmen zu wollen, wenn doch der Mietzins als ungerechtfertigte Bereiche-
rung geltend gemacht werde. Dies grenze an ein rechtsmissbräuchliches Vorge-
hen, welches Treu und Glauben im Geschäftsverkehr verletze. Der eingeklagte An-
spruch entbehre einer Rechtsgrundlage. Sie habe die Mietzinse vertragskonform
eingenommen; eine ungerechtfertigte Bereicherung sei damit ausgeschlossen. Bis
zum Eigentumsübergang mit der Grundbuchanmeldung sei ausschliesslich
D._____ Grundeigentümer gewesen, der ihr (der Beklagten) Besitzesrechte einge-
räumt habe, welche die Klägerin mangels Subjektwechsel in keiner Weise beträfen,
sodass diese auch gar nicht aktivlegitimiert sei (Urk. 54 Ziff. II/1 S. 3 f.). Die fragliche
Besitzesübertragsklausel betreffe das Momentum zwischen dem Verpflichtungs-
und dem Verfügungsgeschäft. Die Regelung sei gerade aus dem Grund getroffen
worden, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte. Es gehe aus der Argu-
mentation der Klägerin nicht hervor und sei im Kontext der Vereinbarung schlicht
falsch, dass die Klausel ebenfalls als Suspensivbedingung zu lesen sei (Urk. 54
Ziff. II/2 S. 4 f.). Die Argumentation der Klägerin, welche die Übernahme der Hypo-
thekar- und weiteren Kosten ausser Acht lasse, würde zu einer Bereicherung der
Klägerin führen, welche der Verkäufer geltend machen müsste, sollten die Lasten
des Grundeigentums nicht abgezogen werden (Urk. 54 Ziff. II/3 S. 5). Es sei
schliesslich nicht nachvollziehbar, weshalb die Klägerin ihre Ansprüche nicht ge-
genüber dem Verkäufer D._____ geltend mache, zu dem sie ein Vertragsverhältnis
habe. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung seien subsidiär zu vertragli-

- 14 -
chen Ansprüchen. Für den Fall der Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils mache
sie, die Beklagte, eventualiter auch fehlende Passivlegitimation geltend (Urk. 54
Ziff. II/5 S. 5).
3.4. Beim Grundstückserwerb erfolgt die Eigentumsübertragung losgelöst von
der Besitzverschaffung. Die Besitzübergabe (Art. 922 Abs. 1 bzw. Art. 924 Abs. 1
ZGB) kann auch schon vor der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch
erfolgen. Die wirtschaftliche Übernahme des Grundstücks findet mit der Besitzüber-
gabe durch den Verkäufer statt. Nach der Vermutung von Art. 220 OR steht ab
diesem Zeitpunkt der Nutzen an der Kaufsache der Käuferschaft zu (vgl. etwa BK
OR-Eggen, Art. 220 N 21 und 23; Botschaft OR 1905 BBl 1905 II 37).
Wie erwähnt legten D._____ (als Verkäufer) und die Beklagte (als Käuferin) den
Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen auf die Käuferschaft vertraglich auf einen
bestimmten vorverlegten Zeitpunkt fest, nämlich auf den 1. März 2021 (Urk. 4/1 S.
5, weitere Vertragsbestimmung Ziffer 1).
3.5. Was die Ausübung von gesetzlichen Vorkaufsrechten betrifft, erfolgt diese
grundsätzlich nach den gleichen Regeln wie jene zur Ausübung von vertraglichen
Vorkaufsrechten (Art. 681 Abs. 1 ZGB; Art. 216c und 216d Abs. 2 und 3 OR).
Mit der Ausübung ihres Vorkaufsrechts schliesst die Vorkaufsberechtigte (hier die
Klägerin) einen neuen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer (hier mit D._____)
ab. Ein Eintritt in den Drittvertrag (hier in jenen zwischen D._____ und der Beklag-
ten als Erstkäuferin) findet nicht statt (vgl. BK OR-Eggen, Art. 216d N 219, so auch
die Vorinstanz in Urk. 50 E. IV/A/5.2.2 S. 16). Die Vertragsbeziehung zwischen dem
vorkaufsrechtsbelasteten Grundeigentümer und dem Erstkäufer bleibt im Grund-
satz unangetastet, weshalb es am Verkäufer ist, sich vertraglich gegen eine allfäl-
lige doppelte Eigentumsverschaffungspflicht zu wappnen (BK OR-Eggen, Art. 216e
N 126; a.A. CHK ZGB-Göksu, Art. 681a N 6a). Für die Ausübung des unlimitierten
Vorkaufsrechts ist der Inhalt des Drittvertrags massgebend (Art. 216d Abs. 3 OR).
Dies gilt sowohl für die Höhe des Kaufpreises als auch für die übrigen Vertragsmo-
dalitäten. Allfällige geldwerte Nebenleistungen sind wertmässig abzugelten (BGE
134 III 597 E. 3.4.1; BGer 5A_782/2020 vom 23. August 2021 E. 4.4.3; BSK OR I-
Fasel, Art. 216d N 10; CR CO-Foëx/Martin-Rivara, Art. 216d N 16; CHK OR-Binder,

- 15 -
Art. 216d N 11; Rüegg, Vorkaufsrechte, Nrn. 602 und 986, sowie BK OR-Eggen,
Art. 216d N 223). Letzteres bezieht sich jedoch auf das Verhältnis zwischen der
Vorkaufsberechtigten und dem Veräusserer. Jenes Verhältnis ist hier nicht Verfah-
rensgegenstand, weshalb sich einlässliche Ausführungen dazu an dieser Stelle
verbieten. Vorliegend steht die Rechtsbeziehung zwischen der Vorkaufsberechtig-
ten und der Erstkäuferin (der Beklagten) im Fokus.
3.6. Die Klägerin rügt die von der Vorinstanz vorgenommene Auslegung des
Kaufvertrags vom 5. März 2021 (Urk. 4/1). Die Klägerin macht geltend, es stünde
richtigerweise auch die Klausel des rückwirkenden Besitzesantritts (weitere Ver-
tragsbestimmung Ziff. 1) unter der Suspensivbedingung, dass die Beklagte Eigen-
tümerin des Vertragsobjektes werde (Urk. 49 Ziff. B/5 S. 6). Diesbezüglich sind sich
die Parteien uneinig. Es liegt ein externer Auslegungsstreit vor, denn die Klägerin
beruft sich als Dritte – sie ist nicht Vertragspartei – gegenüber einer Vertragspartei
(der Beklagten) auf den Vertrag und behauptet einen bestimmten Inhalt (vgl. BSK
OR I-Wiegand, Art. 18 N 9 mit Hinweis auf BGer 5A_449/2014 vom 2. Oktober 2014
E. 2.2.1). Zur Ermittlung des wirklichen Willens der Vertragsparteien kann die Klä-
gerin nichts beitragen, war sie doch beim Vertragsschluss nicht Adressatin von ab-
gegebenen Erklärungen und gab auch selber keine solchen ab. Zum wirklichen
Willen der Vertragsparteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR) wurde von der Klägerin denn
auch nichts vorgebracht im erstinstanzlichen Verfahren. Es bleibt nur, den Vertrag
objektiviert auszulegen. Dabei steht sein Wortlaut im Vordergrund (vgl. BGer
2C_427/2024 vom 22. Mai 2025 E. 6.5.1 und 6.5.4).
Der Kaufvertrag zwischen D._____ und der Beklagten (Urk. 4/1) zeichnet in seiner
weiteren Vertragsbestimmung Ziffer 14 vor, welches Prozedere je nach Szenario in
Bezug auf die Möglichkeit einer Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ablau-
fen soll. Auch der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung in der weiteren Vertragsbe-
stimmung Ziffer 2 ist darauf abgestimmt. Ebenfalls kongruent dazu wird in der wei-
teren Vertragsbestimmung Ziffer 6 als Stichtag für die Abrechnung über die Abga-
ben und die Mietzinseinnahmen der Termin des Besitzesantritts gewählt. Aus die-
sen Vertragsbestimmungen ergibt sich, dass die Vertragsparteien primär davon
ausgingen, dass das Kaufsobjekt plangemäss ins Eigentum der Beklagten überge-

- 16 -
hen würde, dass sie sich gleichzeitig aber auch der Möglichkeit bewusst waren,
dass es zu einer Ausübung des Vorkaufsrechts kommen könnte. Trotz diesen Va-
rianten wählten sie in der weiteren Vertragsbestimmung Ziffer 1 für den Besitzes-
antritt vorbehaltlos einen vorgelagerten Zeitpunkt, den 1. März 2021. Damit müssen
sie in Kauf genommen haben, dass die Besitzdauer der Beklagten allenfalls von
sehr begrenzter Dauer sein würde. Dass man diese Konsequenz explizit hätte er-
wähnen müssen im Kaufvertrag, ist entgegen der Klägerin nicht notwendig.
Entgegen der Ansicht der Klägerin hat D._____ mit dem öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vom 5. März 2021 (Urk. 4/1) den Besitz am Baurechtsgrundstück
Nr. 2/A._____ der Beklagten übertragen, und zwar rückwirkend per 1. März 2021
und unbedingt. In ihrer Eigenschaft als (unmittelbare, aber einstweilen unselbst-
ständige) Besitzerin des Grundstücks war die Beklagte berechtigt zur Einnahme
der streitgegenständlichen Mietzinse (so auch die Vorinstanz in Urk. 50 E. IV/A/4.6
f. S. 13 sowie E. IV/A/5.2.3 und 6.1 S. 16 f.).
3.7. Was die Vorinstanz zu den Grundlagen von Ansprüchen aus unentgeltlicher
Bereicherung (Art. 62 Abs. 1 OR) und zur Typisierung ausgeführt hat (Urk. 50
E. IV/A/3 S. 10 f.), ist zutreffend und wird zu Recht nicht beanstandet von der Klä-
gerin (Urk. 49 Ziff. III/B/3 S. 5; vgl. schon Urk. 35 Ziff. III/8 S. 5 f.). Näher in Betracht
kommt vorliegend einzig eine Eingriffskondiktion, welche einen Ausgleich (u.a.) bei
der Nutzung fremden Guts bezweckt (Schwenzer/Fountoulakis, OR AT, 8. Aufl.
2020, N 57.01 m.H.; Huguenin, OR AT/BT, 3. Aufl. 2019 N 1796). Als begriffsnot-
wendiges Merkmal der Eingriffskondiktion ist ein unberechtigter Eingriff des Berei-
cherten in das Vermögen eines andern vorausgesetzt. Unberechtigt ist der Eingriff,
wenn er ohne Rechtsgrund vorgenommen worden ist (BSK OR I-Schulin/Vogt,
Art. 62 N 20). Wie gesehen (vgl. vorn E. 3.6) bestand aber ein Rechtsgrund für das
Mietzinsinkasso. Die Beklagte war vorläufig (in der Zeit zwischen dem vorzeitigen
Besitzesantritt und dem Übergang des Eigentums auf die Klägerin) befugt, wie ein
Eigentümer zu agieren. Die Legitimationswirkung ergibt sich aus dem Rechtsver-
hältnis zwischen D._____ und der Beklagten und schliesst einen Anspruch aus un-
gerechtfertigter Bereicherung aus.

- 17 -
Der Vollständigkeit halber ist Folgendes zu ergänzen: Ob die während der erwähn-
ten Dauer von der Beklagten bezogenen Mietzinse gemäss dem Vertrag zwischen
ihr und D._____ definitiv (also auch für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts)
ihr zukommen sollten, kann offen bleiben. Dies wäre zumindest denkbar, etwa bei
einer Auslegung als Mietkauf (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Vorbem. zu Art. 253–
273c N 171 und 178; vgl. auch Art. 18 Abs. 1 OR). Entscheidend ist, dass die Miet-
zinse in der fraglichen Zeitdauer von der Beklagten (als unselbständige Besitzerin)
gestützt auf einen rechtsgültigen Vertrag mit dem (damaligen) Eigentümer bezogen
wurden. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts (wie die Vorinstanz richtig festhielt)
nicht zu einem Subjektwechsel im ursprünglichen Kaufvertrag führte, ist das Ge-
sagte auch aus heutiger Betrachtung richtig. Der Vorgang bzw. Eingriff, aus wel-
chem sich die geltend gemachte Bereicherung der Beklagten ergab, war damit –
zum einen – berechtigt. Zum anderen erfolgte der Eingriff nicht in das Vermögen
der Klägerin (die in der entsprechenden Zeitperiode noch nicht Eigentümerin war)
und er führte deshalb selber nicht zur geltend gemachten Entreicherung der Kläge-
rin. Zu dieser kam es vielmehr erst infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts, wo-
durch die Klägerin einen Anspruch auf Eigentumsübertragung erwarb, später Ei-
gentümerin der Kaufsache wurde und (nach ihrem Standpunkt) einen zu hohen
Kaufpreis bezahlte. Der Bezug der Mietzinse durch die Beklagte in dieser Zeit stellt
somit (auch aus heutiger Betrachtung) keinen Eingriff in das Vermögen der Klägerin
dar. Es fehlt deshalb an einem hinreichenden Konnex zwischen dem Eingriff (bzw.
zwischen der Bereicherung) der Beklagten und der geltend gemachten Entreiche-
rung der Klägerin im Umfang der ihr entgangenen Mietzinsen bzw. des entspre-
chend (so die Klägerin) zu viel bezahlten Kaufpreises (Urk. 49 S. 7; vgl. Krauskopf,
Präjudizienbuch OR, 11. Auflage 2025, Art. 62 N 1, sowie eingehend KUKO OR-
Oberhammer/Fraefel, Art. 62 N 35; vgl. ferner BSK OR I-Schulin/Vogt, Art. 62 N 19,
wonach es bei der Eingriffskondiktion um den durch den Eingriff geschaffenen Zu-
stand geht).
3.8. Die Klägerin hat sich für allfällige Ansprüche, die sie aus der Ausübung des
Vorkaufsrechts ableitet, an D._____ zu halten. Wie es sich mit diesen Ansprüchen
verhält, kann wie erwähnt offen bleiben. Darüber – wie auch über Ansprüche im
Verhältnis zwischen der Beklagten und D._____ – ist im vorliegenden Verfahren

- 18 -
nicht zu entscheiden. Das erstmals im Berufungsverfahren vorgebrachte Argument,
die Beklagte habe ihre Rechtszuständigkeit überschritten, indem sie den Mietern
voreilig einen Eigentümerwechsel per 1. März 2021 angezeigt habe bzw. in die
Mietverhältnisse eingetreten sei (Urk. 49 Ziff. III/B/8 S. 8 f.), stellt insofern ein un-
beachtliches Novum (vgl. E. 2.2 a.E.) dar, als neu ein Anmassen der Eigentümer-
stellung behauptet wird. Dieses Argument könnte aber ohnehin nichts am Ergebnis
ändern. Zwar erweist sich das Informationsschreiben der Verwaltung (Urk. 4/6), auf
das sich die Klägerin bezieht, insofern als unpräzis, als sich die Legitimation zum
Mietzinsinkasso am 23. Februar 2021 nicht auf einen bereits gesicherten Eigentü-
merwechsel per 1. März 2021 stützen konnte. Die Hoffnung darauf zerschlug sich.
Angesichts der Ausgestaltung des Kaufvertrags mit dem vorgezogenen Besitzes-
antritt hatte die Beklagte einen eigenen Anspruch zur Vereinnahmung der Miet-
zinse in der fraglichen Zeitspanne. Der unpräzisen Begründung gegenüber den
Mietern kommt damit keine Relevanz zu.
3.9. Im Ergebnis ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die Beklagte einen eige-
nen Anspruch auf Vereinnahmung der Mietzinse für die Monate März bis Juni 2021
hatte und folglich die Klage aus ungerechtfertigter Bereicherung abzuweisen ist.
4. Ansprüche im Zusammenhang mit der Schliessanlage
4.1. Was den verlangten Kostenersatz für die Schliessanlage angeht, ging die
Vorinstanz davon aus, dass sich die Klägerin mangels Vertragsverhältnisses auf
einen Anspruch aus unerlaubter Handlung im Sinne von Art. 41 Abs. 1 OR berufe,
indem sie vorbringe, sie sei aufgrund der unterbliebenen Übergabe der Schlüssel
gezwungen gewesen, die gesamte Schliessanlage zu ersetzen und den Mietern
neue Schlüssel auszuhändigen (Urk. 50 E. IV/B/1.1 und 2 S. 18). Als strittig be-
zeichnete die Vorinstanz die Frage, ob die Beklagte die (unbestritten bei ihr befind-
lichen) Schlüssel der Klägerin respektive der von dieser eingesetzten Verwaltung
ausgehändigt habe. Hierzu – so die Vorinstanz – habe die Beklagte einen Liefer-
schein ins Recht gelegt (Urk. 12/4 Blatt 12), welcher von der Beklagten und der
«neuen Verwaltung» signiert sei. Zwar lasse der Lieferschein eine namentliche Be-
zeichnung der Verwaltung und auch der unterzeichnenden Person vermissen; der

- 19 -
Zusatz «neue» weise aber immerhin darauf hin, dass die Übergabe von der Be-
klagten an die ihr folgende Liegenschaftsverwaltung erfolgt sei. Nach dem von der
Klägerin eingereichten Schreiben der neuen Verwaltung seien E._____ und
F._____ für die fragliche Liegenschaft zuständig gewesen (Urk. 32/14). Das Zeug-
nis dieser beiden Personen sei aber nicht zum Beweis offeriert worden. Der von
der Klägerin einzig zum Beweis offerierte G._____ könne nun bestenfalls bezeu-
gen, dass er keine Schlüsselbox entgegengenommen habe. Als Beweis sei dies
ungeeignet. Vor dem Hintergrund des signierten Lieferscheins seien die Behaup-
tungen der Klägerin nicht hinreichend substantiiert und das einzige offerierte Be-
weismittel untauglich zum Beweis für ein erfolgloses Eigentumsherausgabebegeh-
ren im Sinne von Art. 641 Abs. 2 ZGB, welches wiederum Voraussetzung für den
geltend gemachten Schadenersatzanspruch wäre (Widerrechtlichkeit aufgrund das
Eigentum der Klägerin vorenthaltenden Verhaltens). Da die Klägerin gemäss Art. 8
ZGB die Folgen der Beweislosigkeit trage, sei vorliegend nicht erstellt, dass der von
der Klägerin geltend gemachte Schaden aus einem widerrechtlichen Verhalten der
Beklagten herrühre. Mangels substantiierter Darlegung des schädigenden Verhal-
tens bleibe ein widerrechtliches und schuldhaftes Verhalten der Beklagten unbelegt
(Urk. 50 E. IV/B/3.3 f. S. 19 f.).
4.2. a) Die Klägerin hält die Argumentation der Vorinstanz für falsch. Nachdem
die Beklagte ihren Herausgabeanspruch betreffend die Schlüssel noch nicht einmal
bestreite, könne die Vorinstanz ihr (der Klägerin) nicht vorwerfen, ein erfolgloses
Herausgabebegehren zu wenig substantiiert zu haben. Fest stehe, dass sie als
Eigentümerin einen Herausgabeanspruch gehabt habe und dass die Schlüssel zu-
vor der Beklagten ausgehändigt worden seien. Wenn die Beklagte nun behaupte,
sie habe die Schlüssel der Klägerin bzw. der neuen Verwaltung übergeben, so sei
es an ihr, den Beweis dafür zu erbringen. Das sei der Beklagten aber nicht gelun-
gen. Der Schaden in Form der Kosten für eine neue Schliessanlage von der Kläge-
rin sei nachgewiesen worden (Urk. 9). Die klägerische Forderung über Fr. 8'218.05
für den Ersatz der Schliessanlage sei damit ausgewiesen. Es sei das angefochtene
Urteil daher in diesem Punkt aufzuheben (Urk. 49 Ziff. III/10 S. 9 f.). Die Klägerin
rügt damit sinngemäss, die Vorinstanz habe in Bezug auf das von ihr behauptete
schädigende Verhalten überhöhte Substantiierungsanforderungen an sie gestellt

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und in der Folge die Beweislosigkeit zu Unrecht ihr (der Klägerin) angelastet. Sie
habe damit den Sachverhalt unvollständig/unrichtig ermittelt und zudem das anzu-
wendende Recht falsch angewandt (Urk. 49 Ziff. III/B/11 S. 10).
b) Die Beklagte beharrt in der Berufungsantwort erneut darauf, dass sie die
Schlüsselkiste so übergeben habe, wie sie sie selber empfangen habe. Der ent-
sprechende Beleg sei gegengezeichnet (Urk. 54 Ziff. II/4 S. 5).
4.3. Im Anwendungsbereich des Verhandlungsgrundsatzes (Art. 55 Abs. 1 ZPO)
hat die klagende Partei die anspruchsbegründenden Tatsachen zu behaupten. Das
Gericht wirkt bei der Erstellung des Sachverhalts grundsätzlich nicht mit. Was von
den Parteien überhaupt nicht vorgetragen wird, gilt für das Gericht deshalb als nicht
vorhanden und kann auch nicht Gegenstand der Beweisführung sein (Staehe-
lin/Grolimund, in: Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 10 Rz 15;
DIKE Komm. ZPO-Glasl/Glasl, Art. 55 N 7). Inwieweit Tatsachen zu behaupten und
zu substantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der
angerufenen Norm – also aus materiellem Recht – und anderseits aus dem pro-
zessualen Verhalten der Gegenpartei (BGE 127 III 365 E. 2b, BGer 4A_443/2017
vom 30. April 2018 E. 2, je mit Hinweisen).
4.4. Dass in materiellrechtlicher Hinsicht die Vorinstanz von einem andern als
von einem deliktrechtlichen Anspruch gemäss Art. 41 Abs. 1 OR hätte ausgehen
müssen, macht die Klägerin nicht geltend. Es sind denn auch keine anderen
Rechtsgrundlagen ersichtlich, um das von der Klägerin Gewollte durchzusetzen.
Namentlich besteht zwischen der Klägerin und der Beklagten unbestritten kein Ver-
tragsverhältnis.
Sinngemäss wirft die Klägerin den Vertretern der Beklagten ein Unterlassen vor,
nämlich das Vorenthalten des Schliessplans sowie der Schlüssel zum streitgegen-
ständlichen Grundstück. Bei der Prüfung der Haftungsvoraussetzungen ist eine Un-
terlassung nur im Hinblick auf eine rechtlich gebotene Handlung relevant. Abzuklä-
ren ist daher, ob eine Pflicht zum schadensverhindernden Handeln bestand, bevor
die Beziehung zum eingetretenen Erfolg (hypothetischer Kausalverlauf) zu unter-
suchen ist (vgl. Rey/Wildhaber, a.a.O., N 703, mit Hinweisen). Bei einer reinen Ver-

- 21 -
mögensschädigung wird die Verletzung einer einschlägigen Schutznorm verlangt
(BGE 132 III 122 E. 4.1).
4.5. Für die Voraussetzungen der Verschuldenshaftung nach Art. 41 OR trägt die
geschädigte Person die Beweislast (Art. 8 ZGB; BGer 4A_594/2009 vom 27. Juli
2010 E. 3.2; BSK OR-Kessler, Art. 41 N 54; ZK ZGB-Jungo, Art. 8 N 387 und 401).
Mit der Beweislast einher geht die Behauptungslast. Gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d
und e ZPO muss die Klage die Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung der
einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen enthalten. Zweck dieses Er-
fordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche Tatsachen
sich die klägerische Partei (bzw. die beklagte hinsichtlich einer Gegenforderung)
stützt und womit sie diese beweisen will, und dass andererseits die Gegenpartei
weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich verteidigen muss (Art. 222
ZPO; BGE 144 III 54 E. 4.1.3.3, BGer 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.2).
Die Behauptungslast verlangt einen schlüssigen Tatsachenvortrag, der – unter der
Annahme, er sei wahr – den Schluss auf die gestellte Rechtsfolge zulässt. Um die-
sen Anforderungen zu genügen, haben die Parteien sämtliche Tatsachen zu be-
nennen, die unter die anzuwendende Rechtnorm zu subsumieren sind (BGer
4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2 und BGer 4A_504/2015 vom 28. Januar
2016 E. 2.1.3; Markus/Huber-Lehmann, ZBJV 2018, 269, 279).
Wer Schadenersatz aus Delikt verlangt, hat folglich den konkreten Schaden, die
konkrete schädigende Handlung bzw. Unterlassung der beklagten Partei, den na-
türlichen (die Adäquanz stellt dagegen Rechtsfrage dar) Kausalzusammenhang
zwischen Handlung (bzw. Unterlassung) und Schadenseintritt, das schuldhafte
Verhalten der beklagten Partei (Vorsatz, Fahrlässigkeit) sowie die dem Erfordernis
der Widerrechtlichkeit zugrundeliegenden Tatsachen (z.B. Verletzung eines abso-
luten Rechtsguts, hier des Eigentums) zu behaupten (vgl. Sutter-Somm/Lötscher,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 4. A. 2025, Rz 1068). Die klagende Partei kann
sich zunächst darauf beschränken, das Klagefundament vorzutragen, d.h. jene Tat-
sachen, aus denen sich die von ihr beantragte Rechtsfolge ableiten lässt. Es ist
sodann Sache der beklagten Partei, allfällige rechtshindernde bzw. rechtsauf-

- 22 -
hebende Tatsachen geltend zu machen, worauf die klagende Partei dann in ihrer
Replik reagieren kann (Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., Rz 1076).
Die nicht behauptungsbelastete Partei trifft eine Bestreitungslast: Bleibt eine Tat-
sache unbestritten, wird über diese kein Beweis geführt; solche Tatsachen legt das
Gericht seinem Urteil zugrunde (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO; Markus/Huber-Lehmann,
ZBJV 2018, 269, 281 f.). Wesentlich ist dabei, dass die Bestreitungslast erst greift,
wenn der Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei schlüssig ist. Eine
nicht schlüssige Behauptung führt daher zur Abweisung der Klage, selbst wenn sie
nicht bestritten wird (BK ZPO-Hurni, Art. 55 N 37; ZK ZPO-Sutter-Somm/Schrank,
Art. 55 N 27; Markus/Huber-Lehmann, ZBJV 2018, 269, 283).
4.6. Der Behauptungs- und Substantiierungslast ist in den Rechtsschriften nach-
zukommen. Zum hier interessierenden Thema finden sich in den Rechtsschriften
im erstinstanzlichen Verfahren nur gerade die folgenden Tatsachenbehauptungen:
In der Klagebegründung der Klägerin heisst es (Urk. 2 Ziff. III/9 S. 4):
«Darüber hinaus hat die Beklagte vom Verkäufer D._____ unmittelbar mit der öffentli-
chen Beurkundung des Kaufvertrages den Schliessplan und sämtliche Schlüssel für
die Liegenschaft übergeben erhalten. Weder den Schliessplan noch die Schlüssel hat
sie an die Klägerin herausgegeben. Deshalb sah sich die Klägerin gezwungen, die
komplette Schliessanlage ersetzen zu lassen und den Mietern neue Schlüssel zu
übergeben. […] Die Schlussrechnung vom 21. April 2022 weist einen Rechnungsbe-
trag von CHF 8'218.05 (inkl. MWST) aus.
Beweis: kläg.act. 9 Rechnung Schliessanlage vom 21.04.2022»
Darauf entgegnete die Beklagte in der Klageantwort (Urk. 11 Ziff. III/8 S. 9):
«Der Beklagten wurde vom Verkäufer eine Kiste mit Schlüsseln übergeben, nicht mehr
und nicht weniger. Eben diese Kiste wurde, der Instruktion des Verkäufers folgend,
der von der Gemeinde eingesetzten Verwaltung der Liegenschaft per 16. Juli 2021
zurückgegeben. Sie findet sich im Inventar vom 16. Juli 2021. Der Beklagten ist es
nicht möglich, für fehlende Schlüssel oder Schliessanlagen einzustehen, welche sie
vom Voreigentümer nicht erhalten hat. Hierzu kann der Verkäufer sicherlich einläss-
lich Stellung nehmen.
BO: Parteibefragung D._____»
Hierauf replizierte die Klägerin (Urk. 31 Ziff. III/10 S. 7):
«[…] macht die Klägerin gegenüber der Beklagten eine Forderung über CHF 8'218.05
(inkl. MWST) für den Ersatz der Schliessanlage geltend. Dies, weil die Beklagte –
wie sie selbst eingesteht – eine Kiste mit Schlüsseln der Liegenschaft Nr. 2 von
D._____ übergeben erhalten hat. Diese Schlüssel hat sie der Klägerin trotz Aufforde-
rung nicht zurückgegeben, weshalb sich die Klägerin gezwungen sah, die Schliessan-
lage komplett ersetzen zu lassen. Die Behauptung der Beklagten, wonach sie die
Kiste mit den Schlüsseln – sowie angeblich weitere Unterlagen betreffend
Liegenschaft Nr. 2 – per 16. Juli 2021 an die von der Klägerin eingesetzte neue Ver-

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waltung übergeben haben will, wird bestritten. Es entzieht sich der Kenntnis der Klä-
gerin, an wen die Beklagte die Unterlagen und Schlüssel am 16. Juli 2021 übergeben
haben will und wer mit der Bezeichnung "Neue Verwaltung" unterzeichnet hat. Tat-
sache ist, dass die Klägerin H._____ AG mit der Verwaltung beauftragt hat, was im
Juli 2021 den Mietern schriftlich mitgeteilt wurde.
Offensichtlich hat die Beklagte die Unterlagen und insbesondere die Schlüssel nicht
an die neue Verwaltung der Klägerin, die H._____ AG übergeben.
Beweis: kläg.act. 14 Informationsschreiben vom Juli 2021
Befragung von G._____ c/o H._____ AG […] als Zeuge»
Und in der Duplik der Beklagten heisst es schliesslich noch (Urk. 35 Ziff. II/2 S. 4):
«Die Klägerin macht geltend, dass die Schlüssel der Liegenschaft nicht zurückgege-
ben wurden. Die Beklagte hat das Inventar bereits ins Recht gelegt. Die Schlüssel-
kiste wurde genauso übergeben, wie sie empfangen worden war und zwar an die von
der Gemeinde eingesetzte Verwaltung am 16. Juli 2021. Der Beleg wurde ebenfalls
bereits ins Recht gelegt und ist gegengezeichnet (Beilage 4 zur Klageantwort vom
08.08.22). Die Forderung wird erneut explizit bestritten.»
4.7. Nicht vorbehaltlos beigepflichtet werden kann der Vorinstanz, wenn sie aus-
führt, dass die Behauptungen der Klägerin vor dem Hintergrund des signierten Lie-
ferscheins nicht hinreichend substantiiert seien. Damit und auch mit ihren Ausfüh-
rungen zur Tauglichkeit der vorliegenden Beweismittel vermischt die Vorinstanz die
Behauptungs- und die Beweisphase. Was nämlich an Beweismitteln vorliegt, bleibt
im Behauptungsstadium noch ausser Betracht. Richtig ist vielmehr, dass es vorlie-
gend bereits an einem schlüssig vorgetragenen Klagefundament fehlt. Wohl äus-
sert sich die Klägerin ansatzweise zum konkreten Schaden (Urk. 2 Ziff. III/9 S. 4:
«Rechnungsbetrag von CHF 8'218.05 (inkl. MWST)»), zur konkreten schädigenden
Unterlassung (Urk. 31 Ziff. III/10 S. 7: «Schlüssel […] nicht zurückgegeben») und
zum natürlichen Kausalzusammenhang (Urk. 31 Ziff. III/10 S. 7: «weshalb sich die
Klägerin gezwungen sah, …»), hingegen verliert sie kein Wort zum schuldhaften
Verhalten der Beklagten und zu den Tatsachen, welche auf Widerrechtlichkeit
schliessen liessen. Über einen nicht hinreichend substantiiert vorgetragenen Sach-
verhalt findet kein Beweisverfahren statt, setzt doch dessen Durchführung entspre-
chende Behauptungen der beweisbelasteten Partei voraus (BGer 5P.210/2005
vom 21. Oktober 2005 E. 4.1). An solchen fehlt es hier verschiedentlich, und es ist
daher nicht entscheidend, dass die Annahme von Schlüsseln und die Aufforderung
zur Herausgabe von der Beklagten implizit anerkannt wurde von der Beklagten.
4.8. Nebenbei bemerkt ist es dem Gericht im Anwendungsbereich des Verhand-
lungsgrundsatzes (Art. 55 Abs. 1 ZPO) verwehrt, im Rahmen von Zeugenbefragun-

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gen eine eigentliche Ermittlungstätigkeit zu entfalten. In diese Richtung aber zielt
die Klägerin, wenn sie in der Berufungsschrift (Urk. 49 Ziff. III/B/10 S. 9) moniert,
dass man den offerierten Zeugen G._____ nicht einvernommen habe und er noch
Ausführungen dazu hätte machen können, was die Immobilienverwaltung alles un-
ternommen habe, um an die fraglichen Schlüssel zu kommen. Damit verkennt die
Klägerin, dass das Beweisverfahren nicht dazu dienen darf, lückenhafte Sachdar-
stellungen zu vervollständigen (Markus/Huber-Lehmann, ZBJV 2018, 269, 276, mit
Hinweis u.a. auf BGE 108 II 337 E. 3).
4.9. Im Ergebnis ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die Klage auch in Bezug
auf die Forderung auf Schadenersatz wegen der ersetzten Schliessanlage abzu-
weisen ist. Es fehlt an einem hinreichend behaupteten Klagefundament.
5. Fazit, Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Die Berufung erweist sich im Ergebnis als unbegründet. Die Berufung ist
abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil ist samt (an sich unbeanstandet geblie-
bener) Kostenfestsetzung und -auflage (Dispositivziffern 2 bis 4) zu bestätigen. Da-
mit fällt auch eine Rückweisung an die Vorinstanz ausser Betracht.
5.2. Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt Fr. 70'218.95 (Fr. 62'000.– +
Fr. 8'218.95). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist auf Fr. 7'150.– festzuset-
zen (§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG in Verbindung mit § 4 Abs. 1 und § 10 Abs. 1
GebV OG).
5.3. Die Prozesskosten werden nach Obsiegen und Unterliegen bzw. nach dem
Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Klägerin unter-
liegt, so dass ihr die Gerichtskosten aufzuerlegen und von dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss zu beziehen sind (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
5.4. Da die Klägerin mit ihrer Berufung unterliegt, ist sie in Anwendung von § 13
Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 sowie § 2 Abs. 1 lit. a, c, d, e AnwGebV zu verpflich-
ten, der Beklagten für das Berufungsverfahren eine auf gut einen Drittel herabge-
setzte Parteientschädigung von Fr. 3'000.– zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 und Art. 95

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Abs. 3 lit. b ZPO), mangels entsprechenden Antrags ohne Mehrwertsteuer-
zuschlag.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Bezirksgerichts Zürich,
2. Abteilung, vom 16. Oktober 2023 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'150.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin
auferlegt und von ihrem Kostenvorschuss bezogen.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das zweitinstanzliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.– zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 70'218.95.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.

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Zürich, 18. November 2025
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Huizinga MLaw. D. Müller
versandt am:
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