zh_obergericht · PD140013 · 2014-12-01 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD140013-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach sowie Ge-
richtsschreiber lic. iur. M. Hinden.
Urteil vom 1. Dezember 2014
in Sachen
A._____,
Klägerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Beklagte und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Forderung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich vom
2. September 2014 (MG130019)

- 2 -
Erwägungen:
1. Einleitung, Prozessgeschichte
Am 26. Januar 2011 schloss die Klägerin und Beschwerdeführerin (im Folgenden:
Klägerin) als Mieterin mit C._____ als Vermieter einen Mietvertrag über zwei
Räume in der Liegenschaft D._____-Strasse ... in ... Zürich. Das Mietobjekt wurde
im Mietvertrag sowie der Zusatzvereinbarung mit "Gewerberaum Keller & EG"
bzw. "Gewerberaum EG und Keller" umschrieben. Es wurde vereinbart, dass das
Mietobjekt als "Massagesalon (Sexgewerbe)" überlassen werde, und vermerkt,
dass der Massagesalon amtlich bewilligt sei. Die Vertragsparteien vereinbarten
einen monatlichen Mietzins von CHF 4'000.00 netto zuzüglich CHF 150.00 akonto
Heizkosten und CHF 150.00 akonto Warmwasserkosten. Als Mietbeginn wurde
der 1. Februar 2011 festgelegt (act. 14/1). Unter dem Titel "Vorlaufkosten" ver-
pflichtete sich der Vermieter, der Klägerin CHF 48'000.00 zu bezahlen. Bezüglich
der Tilgung wurde vereinbart, dass dieser Betrag in monatlichen Beträgen von
CHF 1'000.00 mit dem Mietzins verrechnet werde. Nach Abschluss der Tilgung
sollte sich der Mietzins auf CHF 5'000.00 brutto erhöhen (act. 33/4; act. 14/1 S.
2).
Im Jahr 2012 wollte die Klägerin im Keller einen Lebensmittelladen einrichten (act.
23 S. 3). Am 6. Juli 2012 teilte der zuständige Kreisarchitekt des Amtes für Bau-
bewilligungen der Stadt Zürich der Beklagten per E-Mail mit, das eine Nutzung
des Untergeschosses als Laden aus baurechtlichen Gründen ausgeschlossen sei
(act. 14/5).
Am 20. September 2012 reichte die Beklagte und Beschwerdegegnerin (im Fol-
genden: Beklagte) ein Schlichtungsgesuch gegen die Klägerin ein. Sie forderte
von ihr CHF 700.00. Zur Begründung führte sie aus, sie habe die Liegenschaft
D._____-Strasse ... gekauft. Der frühere Eigentümer und Vermieter, C._____, ha-
be am 1. März 2012 den Restbetrag seiner Schuld von ursprünglich CHF
48'000.00 bezahlt. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, dass ursprüng-

- 3 -
lich ein Mietzins von CHF 5'300.00 brutto vereinbart worden sei. Im reduzierten
Mietzins von CHF 4'300.00 brutto seien die monatlichen Tilgungsraten des Ver-
mieters von CHF 1'000.00 bereits berücksichtigt worden. Nachdem die Schuld
von CHF 48'000.00 vollständig getilgt sei, schulde die Klägerin ab März 2012 ei-
nen Mietzins von CHF 5'300.00 brutto. Die Beklagte verzichte auf die zusätzliche
Akontozahlung für Nebenkosten von CHF 300.00. Die Klägerin schulde somit ab
März 2012 CHF 5'000.00. Sie habe diesen Mietzins in den Monaten März bis Au-
gust 2012 auch bezahlt. Im September 2012 habe die Klägerin jedoch nur CHF
4'300.00 bezahlt, weshalb sie den Differenzbetrag von CHF 700.00 noch schulde
(act. 33/6). Am 29. November 2012 schlossen die Parteien im Rahmen des
Schlichtungsverfahrens einen Vergleich. Die Klägerin verpflichtete sich, der Be-
klagten CHF 700.00 zu bezahlen. Weiter vereinbarten die Parteien, der Mietzins
betrage ab 1. März 2012 monatlich CHF 4'700.00 netto zuzüglich CHF 150.00
akonto Heizkosten und CHF 150.00 akonto Warmwasserkosten (act. 33/7 und
33/8).
Am 12. Februar 2013 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass entgegen dem
Mietvertrag vom 26. Januar 2011 der als Gewerberaum vermietete Keller nicht als
Gewerberaum genutzt werden könne, was der Beklagten spätestens seit März
2012 bekannt sei. Gestützt auf Art. 259d OR habe die Klägerin Anspruch auf Re-
duktion des Mietzinses. Da der Keller rund die Hälfte der gemieteten Gesamtflä-
che ausmache, werde einstweilen ein Herabsetzungsanspruch von 50% geltend
gemacht. Ausgehend vom "u.E. korrekten Mietzins von netto CHF 4'000.00" er-
gebe sich ein Herabsetzungsanspruch von monatlich CHF 2'000.00. Die Klägerin
forderte die Beklagte auf, ihr für die Monate April 2012 bis Februar 2013 CHF
22'000.00 zu bezahlen (act. 14/6).
Mit Eingabe vom 1. März 2013 stellte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde
Zürich folgendes Rechtsbegehren:
1. Der Nettomietzins von CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt
D._____-Strasse ..., … Zürich sei seit dem 1. April 2012 dauerhaft
angemessen, mindestens aber um 50% herabzusetzen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten.

- 4 -
Nachdem sich die Parteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht geeinigt
hatten, stellte die Schlichtungsbehörde am 14. Mai 2013 die Klagebewilligung aus
(act. 2). Am 20. Juni 2013 reichte die Klägerin beim Mietgericht des Bezirkes Zü-
rich Klage gegen die Beklagte ein und stellte folgendes Rechtsbegehren (act. 1):
1. Der Nettomietzins von CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt
D._____-Strasse ..., … Zürich sei ab dem 1. April 2012 – teilkla-
geweise nur für die Monate April und Mai 2012 – dauerhaft an-
gemessen, mindestens aber um 50% herabzusetzen;
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten
der Beklagten.
Nach dem ersten Schriftenwechsel wurde am 28. Mai 2014 die Hauptverhandlung
mit den zweiten Parteivorträgen durchgeführt. Im Anschluss daran nahm das Ge-
richt beim Mietobjekt einen Augenschein vor und die Parteien nahmen dazu Stel-
lung (Protokoll Vorinstanz S. 9-17 und S. 18-21). Mit Urteil vom 2. September
2014 wies die Vorinstanz die Klage ab (act. 50 = act. 54 = act. 55). Dieser Ent-
scheid wurde der Klägerin am 11. September 2014 zugestellt (act. 51). Mit Einga-
be vom Montag, 13. Oktober 2014 erhob die Klägerin fristgerecht Beschwerde
gegen das Urteil vom 2. September 2014 und stellte folgende Anträge (act. 55 S.
2):
1. Es seien die Ziffern 1 bis 4 des Urteils des Mietgerichts Zürich
vom 2. September 2014 aufzuheben und der Nettomietzins von
CHF 4'700.00 pro Monat für das Mietobjekt D._____-Strasse ...,
… [PLZ] ab dem 1. April 2012 – teilklageweise nur für die Monate
April und Mai 2012 – dauerhaft angemessen, mindestens aber
um 50% unter erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfol-
gen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegnerin herabzu-
setzen;
2. Eventualiter seien die Ziffern 1 bis 4 des Urteils des Mietgerichts
Zürich vom 2. September 2014 aufzuheben und die Sache im
Sinne der Erwägungen zur neuen Beurteilung und Entscheidung
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten
der Beschwerdegegnerin an die Vorinstanz zurückzuweisen;
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) gemäss
dem Ausgang des Verfahrens.
Mit Verfügung vom 17. Oktober 2014 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines
Gerichtskostenvorschusses von CHF 950.00 angesetzt (act. 58). Dieser wurde

- 5 -
am 24. Oktober 2014 fristgerecht geleistet (act. 60). Die Akten der Vorinstanz
wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Begründung der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, der Mieter habe einen Anspruch auf Herabsetzung des
Mietzinses, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch be-
einträchtigt oder vermindert sei. Mangelhaft sei die Mietsache, wenn der Ist-
Zustand vom vertraglich geschuldeten Sollzustand abweiche.
Weiter führte die Vorinstanz aus, es sei kein Hinweis dafür zu finden, dass die
Parteien die gewerbliche Nutzung des Kellers vereinbart hätten. Dies ergebe sich
aus verschiedenen Anhaltspunkten. Die Klägerin habe einen Massagesalon ge-
mietet, was aus dem Vermerk "Massagesalon, amtlich bewilligt" im Mietvertrag
hervorgehe. Die sexgewerbliche Bewilligung habe sich unbestrittenermassen le-
diglich auf das Erdgeschoss erstreckt, was die Klägerin im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses gewusst habe. Der Mietzins sei im Hinblick auf die Nutzung des
Erdgeschosses als Massagesalon und nicht eine künftige anderweitige gewerbli-
che Nutzung des Kellers vereinbart worden. Dies gehe auch daraus hervor, dass
im Entwurf zum Mietvertrag erst die Vermietung des Raumes im Erdgeschoss
vorgesehen gewesen sei. Über den Keller habe man sich erst mit dem tatsächlich
geschlossenen Vertrag geeinigt. Der Begriff Gewerberaum im Mietvertrag stehe
im Singular. Die gewerbliche Nutzung beziehe sich deshalb auf den Raum im
Erdgeschoss. Daran ändere der Umstand nichts, dass der Keller über einen eige-
nen Zugang, einen Spion und eine Klingel verfüge. Im Wissen darum, dass der
Keller nicht als Laden genutzt werden könne, hätten sich die Parteien im Ver-
gleich vom 26. November 2012 auf einen Bruttomietzins von CHF 5'000.00 geei-
nigt. Die nachträgliche Behauptung der Klägerin, bei der Berechnung des Mietzin-
ses sei offensichtlich berücksichtigt worden, dass sowohl das Erdgeschoss als
auch der Keller gewerblich nutzbar seien, könne deshalb nicht aufrecht erhalten
werden, gelte als widerlegt und müsse nicht zum Beweis verstellt werden. Das-
selbe gelte für die Behauptung der Klägerin, sie sei bei Vertragsschluss davon
ausgegangen, den Keller als Laden nutzen zu können. Bei objektiver Betrachtung
finde sich kein Hinweis dafür, dass die Vertragsparteien in Betracht gezogen hät-

- 6 -
ten, das Mietobjekt einer anderen als der sexgewerblichen Nutzung zuzuführen.
Dass der Keller nicht gewerblich nutzbar sei, sei kein Mangel, sondern entspreche
dem Vertrag. Der behauptete Herabsetzungsanspruch sei deshalb zu verneinen.
Die Voraussetzungen für eine Mietzinsherabsetzung seien abgesehen vom ur-
sprünglichen Vertrag im Übrigen auch deshalb nicht gegeben, weil die Beklagte
erst am 6. Juli 2012 durch das Amt für Baubewilligungen darüber informiert wor-
den sei, dass die Nutzung des Untergeschosses als Laden nicht möglich sei. Vor
diesem Zeitpunkt könne die Beklagte vom angeblichen Mangel keine Kenntnis
gehabt haben. Eine Mietzinsreduktion für die Monate April und Mai 2012 sei des-
halb ausgeschlossen. Die Klage sei abzuweisen.
3. Argumente der Klägerin
Die Klägerin führt aus, der Mietvertrag sei klar und unmissverständlich. Es sei
wortwörtlich von "Gewerberaum Keller + EG" die Rede gewesen, wobei das Wort
Keller unmittelbar dem Wort Gewerberaum folge und somit zu diesem Begriff ei-
nen engeren Bezug habe. Es sei zwar richtig, dass sich der vertraglich bestimmte
Verwendungszweck auf das Erdgeschoss beschränkt habe. Der Verwendungs-
zweck des Kellers sei ausdrücklich offen gelassen worden. Insbesondere sei die
gewerbliche Nutzung des Kellers als Laden nicht explizit fixiert worden. Dennoch
sei der Keller als Geschäftsraum zu betrachten, da die Erfüllung des Begriffs des
Geschäftsraums die Vereinbarung eines Verwendungszwecks nicht voraussetze.
Weiter sei zu beachten, dass die Miete eines Geschäftsraumes im Rohbau ver-
einbart worden sei. Dies spreche für die vertraglich vereinbarte Nutzung des Kel-
lers und des Erdgeschosses als einheitlicher Gewerberaum.
Die Klägerin rügt die Ausführungen der Vorinstanz bezüglich des Vertragsentwur-
fes. Entgegen dieser Darstellung hätten die Parteien von Anfang an das Erdge-
schoss und den Keller vermieten wollen. Im Entwurf sei dies zwar noch nicht fest-
gehalten, aber im definitiven Vertrag klargestellt worden.
Zu Unrecht sei die Vorinstanz davon ausgegangen, dass bei Abschluss des Ver-
gleiches vom 26. November 2012 klar gewesen sei, dass der Keller nicht als Ge-

- 7 -
werberaum nutzbar sei. Diese Behauptung habe die Klägerin bestritten, weshalb
ohne Beweisverfahren nicht darauf hätte abgestellt werden dürfen. Die Vorinstanz
habe Art. 8 ZGB sowie den Grundsatz der Vertraulichkeit des Schlichtungsverfah-
rens verletzt.
In willkürlicher Nichtbeachtung des tatsächlichen Willens der Parteien sei die Vor-
instanz davon ausgegangen, dass den Akten nicht entnommen werden könne,
dass eine andere gewerbliche Nutzung als der Betrieb eines Massagesalons ver-
einbart worden sei. Wie bereits ausgeführt, sei eine Geschäftsraummiete verein-
bart worden, auch wenn der eigentliche Zweck der Nutzung offen gelassen wor-
den sei.
Aufgrund der Formulierung im Vertrag ("Mietobjekt; Gewerberaum Keller + EG"),
den Umständen, dass der Keller über einen eigenen Eingang, ein Fenster, einen
Spion und eine eigene Klingel verfüge sowie in der Vergangenheit als gewerbli-
cher Raum genutzt worden sei, habe die Klägerin nach Treu und Glauben davon
ausgehen dürfen, dass der Keller gewerblich genutzt werden könne. Die Vorin-
stanz habe dies verkannt und damit Art. 2 Abs. 1 ZGB verletzt.
Vor Vorinstanz habe die Klägerin Ausführungen zur grundsätzlichen Nutzbarkeit
von Kellern zu gewerblichen Zwecken gemacht. Darauf habe die Vorinstanz kei-
nen Bezug genommen und damit den Anspruch auf Gewährung des rechtlichen
Gehörs verletzt.
Entgegen der Feststellung der Vorinstanz sei die Beklagte von Anfang an davon
ausgegangen, dass der Keller gewerblich nicht nutzbar sei. Es treffe nicht zu,
dass die Beklagte erst mit der Ablehnung des Baugesuches davon erfahren habe.
4. Würdigung
4.1. Voraussetzungen
Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet einzu-
reichen. Im Rahmen der vorgebrachten Rügen wendet die Beschwerdeinstanz
das Recht von Amtes wegen an und ist deswegen weder an die Argumente der

- 8 -
Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden
(Art. 57 ZPO).
Nach den zu Recht nicht gerügten Erwägungen der Vorinstanz setzt die Herab-
setzung des Mietzinses im Sinne von Art. 259d OR voraus, dass das Mietobjekt
nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann. Unbestritten ist, dass der
Keller nicht als Laden genutzt werden kann. Zu prüfen ist, ob die Nutzung als La-
den vereinbart worden war.
Sind sich die Parteien über den Vertragsinhalt uneinig, so ist der Vertrag aufgrund
des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie er nach seinem Wortlaut und Zusam-
menhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durfte und musste.
Dabei ist zunächst vom Wortlaut auszugehen. Der klare Wortlaut hat Vorrang vor
weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich aufgrund der Umstände
nur scheinbar als klar. Vom klaren Wortlaut abzuweichen besteht kein Anlass, so-
lange keine ernsthaften Gründe dafür sprechen. Bei der Interpretation des Wort-
lautes ist vom allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen (BGE 132 III 24 E. 4,
BGE 129 III 118 E. 2.5., KUKO OR-Wiegand, Art. 18 N 18). Die Partei, die einen
vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillen
geltend macht, trägt dafür die Behauptungs- und Beweislast (BGE 121 III 118).
4.2. Die normative Auslegung des Mietvertrages vom 26. Januar 2011
Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Klägerin zwei Räume in der Liegen-
schaft D._____-Strasse ... in ... Zürich mietete. Sie stimmen darin überein, dass
der Raum im Erdgeschoss zur Benutzung als Massagesalon überlassen wurde.
Im Untergeschoss will die Klägerin beziehungsweise deren Schwester einen La-
den betreiben, was aus Gründen des öffentlichen Baurechts offenbar nicht mög-
lich ist. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die gewerbliche Nutzung
des Untergeschosses vertraglich vereinbart worden sei. Da der Betrieb eines La-
dens ausgeschlossen sei, könne die Klägerin das Mietobjekt nicht wie vertraglich
vereinbart nutzen, weshalb sie Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses habe.
Die Beklagte vertritt hingegen die Meinung, den Vertrag korrekt zu erfüllen. Es ist
zunächst zu prüfen, wie der Mietvertrag normativ auszulegen ist.

- 9 -
Die Klägerin schloss mit C._____ einen Mietvertrag über einen "Gewerberaum
Keller & EG". Ein Keller ist nach dem hiesigem Sprachgebrauch ein Lager- oder
Abstellraum und kein Laden. Nach dem Wortlaut bedeutet die Formulierung "Ge-
werberaum [im Singular] Keller & EG", dass ein gewerblich nutzbarer Raum im
Erdgeschoss zusammen mit einem Keller im Sinne eines Lager- oder Abstellrau-
mes vermietet wird. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann aus dem Umstand,
dass das Wort Keller im Mietvertragsformular unmittelbar dem Wort Gewerbe-
raum folgt, nichts Gegenteiliges abgeleitet werden, zumal in der Zusatzvereinba-
rung die umgekehrte Reihenfolge ("Gewerberaum EG und Keller") gewählt wurde
(act. 14/15.3). Nach dem Wortlaut des Vertrages verpflichtete sich der Vermieter
also, einen Keller und damit einen Abstellraum und nicht einen als Laden nutzba-
ren Raum zum Gebrauch zu überlassen. Es bleibt zu prüfen, ob ernsthafte Grün-
de zum Abweichen vom Wortlaut vorliegen.
Die Klägerin brachte vor, der Keller sei in der Vergangenheit als gewerblicher
Raum genutzt worden, was man daran ersehen könne, dass der Keller über eine
eigene Klingel, einen Spion sowie eine Toilette verfüge. Entscheidend für die Be-
antwortung der Frage, was die Beklagte aus dem Mietvertrag schuldet, ist die ak-
tuelle vertragliche Vereinbarung und nicht eine allfällige frühere Nutzung. Selbst
wenn erstellt wäre, dass der Keller früher beispielsweise als Bastelraum, Laden-
lokal oder Massagesalon vermietet worden wäre, würde dies an der Vereinbarung
im Mietvertrag vom 26. Januar 2011, wonach der im Streit liegende Raum als Kel-
ler überlassen wird, nichts ändern.
Weiter weist die Klägerin darauf hin, dass eine Rohbaumiete vereinbart worden
sei. Dies spreche für eine einheitliche gewerbliche Nutzbarkeit des Erdgeschos-
ses und des Kellers. Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR hat der Vermieter die Sache in
einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben. Die
Vereinbarung der Rohbaumiete stellt eine zulässige Abweichung von dieser Be-
stimmung dar. Wird die Rohbaumiete vereinbart, bedeutet dies, dass der Vermie-
ter mit der Übergabe der noch nicht fertig ausgebauten Räume seine vertragliche
Verpflichtung erfüllt. Mit der Rohbaumiete wird jedoch der vereinbarte Ge-
brauchszweck der Räume nicht verändert. Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht

- 10 -
eine einheitliche gewerbliche Nutzung der gemieteten Räume anstrebt, sondern
sie will diese zu verschiedenen gewerblichen Zwecken nutzen: das Erdgeschoss
als Massagesalon und den Keller als Laden. Eine einheitliche gewerbliche Nut-
zung beider Räume mit dem gleichen Zweck – als Laden – wäre allenfalls bau-
rechtlich gar nicht unzulässig, wie die Beklagte vor Vorinstanz erwähnte (Prot. I
S. 14). Das ist jedoch nicht Prozessthema. Die Vereinbarung der Rohbaumiete
ändert also nichts daran, dass der Raum im Untergeschoss als Keller zum Mas-
sagesalon im Erdgeschoss dient und nicht für einen anderen gewerblichen Zweck
genutzt werden kann.
Die Vertragsparteien vereinbarten als Verwendungszweck den Betrieb eines
Massagesalons, wobei die Klägerin ausdrücklich darauf hinweist, dass bei Ver-
tragsschluss dieser Verwendungszweck auf das Erdgeschoss beschränkt gewe-
sen sei. Die gewerbliche Nutzung des Kellers als Laden sei nicht explizit fixiert
worden. Dennoch vertritt sie die Auffassung, dass der Keller als Laden genutzt
werden können müsse (act. 55 S. 5 mit Hinweis auf Lachat/Püntener, Mietrecht
für die Praxis, 8. Auflage, S. 63). Diese Ansicht ist unzutreffend. Zwar kann ohne
weiteres davon ausgegangen werden, dass die Vertragsparteien in Bezug auf den
Massagesalon im Erdgeschoss eine Geschäftsraummiete vereinbarten, wovon
auch der Keller als mitgemieteter Nebenraum erfasst ist (Lachat/Püntener, Miet-
recht für die Praxis, 8. Auflage, S. 65). Dies bedeutet indes nur, dass beide Räu-
me den besonderen Bestimmungen über die Vermietung von Wohn- und Ge-
schäftsräumen unterstehen, nicht aber, dass auch der Keller als Laden nutzbar
sein muss.
Vor Vorinstanz brachte die Klägerin zudem vor, auch aus dem ursprünglich mit
Vertrag vom 26. Januar 2011 vereinbarten (hohen) Mietzins gehe hervor, dass
der Keller gewerblich nutzbar sein müsse, denn ursprünglich sei ein Mietzins von
monatlich CHF 4'000.00 bzw. jährlich CHF 48'000.00 vereinbart worden. Wäre
nur das Erdgeschoss mit einer Fläche von rund 60 m2 gewerblich nutzbar, so be-
trüge der Mietzins jährlich CHF 800.00 pro Quadratmeter, was selbst für stadtzür-
cherische Verhältnisse ein stolzer Preis wäre, zumal eine Rohbaumiete vereinbart
worden sei. Einen solchen Preis könne man nur an der Bahnhofstrasse erwarten

- 11 -
(act. 23 S. 2). Auch wenn man hypothetisch von der Richtigkeit der Behauptung
ausgeht, lässt sich daraus nichts zu Gunsten der Klägerin ableiten. Denn der Um-
stand, dass ein Preis von CHF 800.00 für stadtzürcherische Verhältnisse "stolz"
ist, bedeutet nicht, dass er für einen Massagesalon unüblich hoch ist. Dass dem
so wäre, behauptete die Klägerin nicht. Mangels einer schlüssigen Behauptung
hat die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht festgehalten, dass zu dieser Frage kein
Beweisverfahren durchzuführen sei (KUKO-ZPO Oberhammer, 2. Auflage, Art. 55
N 2).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass keine Gründe vorliegen, um vom Wort-
laut des Mietvertrages abzuweichen. Die normative Vertragsauslegung ergibt,
dass die Beklagte die Überlassung des Kellers als Abstellraum und nicht als ge-
werblich – insbesondere als Laden – nutzbaren Raum schuldet.
4.3. Vom normativen Auslegungsergebnis abweichender Konsens
Von diesem normativen Auslegungsergebnis ist dann abzuweichen, wenn erstellt
ist, dass die Parteien übereinstimmend unter einem Keller nicht einen Abstell-
raum, sondern einen insbesondere als Laden gewerblich nutzbaren Raum ver-
standen haben. Vor Vorinstanz behauptete die Klägerin, sowohl sie als auch die
Beklagte seien von der gewerblichen Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen (act.
23 S. 3-4). Ein vom normativen Auslegungsergebnis abweichender tatsächlicher
Konsens ist damit nicht behauptet, da der Vertrag nicht von der Beklagten, son-
dern von C._____ geschlossen worden war. Dass auch dieser von der gewerbli-
chen Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen wäre, macht die Klägerin im Be-
schwerdeverfahren nicht geltend. Im Übrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass die
Klägerin an der früheren Behauptung, die Beklagte sei von der gewerblichen
Nutzbarkeit des Kellers ausgegangen, nicht mehr festhält. Sie behauptet in der
Beschwerdeschrift das Gegenteil (act. 55 S. 8).
Die Klägerin bringt vor, der Vertragsersteller habe im Vertragsentwurf den Keller
noch nicht explizit erwähnt, obwohl die Mitvermietung des Kellers immer gewollt
gewesen sei. Erst später sei das Wort Keller handschriftlich ergänzt worden. Die
Vorinstanz habe dies nicht beachtet und damit das Prinzip der Privatautonomie
verletzt (act. 55 S. 6). Dieses Argument ist nicht stichhaltig, denn strittig ist nicht

- 12 -
die Frage, ob der Keller vermietet wurde, sondern zu welchem Zweck. Dass
C._____ den Keller zur gewerblichen Nutzung hätte überlassen wollen, behauptet
die Klägerin, wie bereits erwähnt, im Beschwerdeverfahren nicht.
Ein vom normativen Vertragsverständnis abweichender tatsächlicher Konsens ist
mangels schlüssiger Behauptung nicht erstellt. Es bleibt deshalb beim Ergebnis
der normativen Vertragsauslegung. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, der Klägerin
einen gewerblich nutzbaren Keller zu überlassen.
4.4. Der Vergleich vom 26. November 2012
Die Parteien einigten sich im Vergleich vom 26. November 2012 (act. 33/7) über
den Mietzins und nach Ansicht der Beklagten zudem darüber, dass der Keller ge-
werblich nicht nutzbar sei (Protokoll Vorinstanz S. 10-11). Letzteres wird von der
Klägerin verneint (Protokoll Vorinstanz S. 15). Sie rügt, die Vorinstanz habe ohne
Durchführung eines Beweisverfahrens auf die Darstellung der Beklagten abge-
stellt und damit Art. 8 ZGB verletzt (act. 55 S. 7).
Wie dargelegt, ist die Beklagte aus dem Mietvertrag vom 26. Januar 2011 nicht
verpflichtet, der Klägerin einen gewerblich nutzbaren Keller zu überlassen. Daran
ändert der Vergleich vom 26. November 2012 nichts, unabhängig davon, ob man
der Ansicht der Beklagten oder der Klägerin folgt. Im ersten Fall wäre der Mietver-
trag vom 26. Januar 2011 hinsichtlich der Nutzbarkeit des Kellers bestätigt, im
zweiten Fall zumindest nicht verändert worden. Die Rüge der Klägerin ist deshalb
nicht stichhaltig.
4.5. Fazit
Die Beklagte ist aus dem Mietvertrag vom 26. Januar 2011 nicht verpflichtet, der
Klägerin einen insbesondere als Laden gewerblich nutzbaren Keller zu überlas-
sen. Daran änderte der Vergleich vom 26. November 2012 nichts. Der von der
Klägerin behauptete Mangel liegt nicht vor und ein Herabsetzungsanspruch im
Sinne von Art. 259d OR ist zu verneinen. Die Vorinstanz hat die Klage deshalb zu
Recht abgewiesen. Die Beschwerde ist demgemäss ebenfalls abzuweisen.

- 13 -
5. Prozesskosten
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Klägerin auf-
zuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist auf CHF 950.00 festzu-
setzen (§§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigun-
gen sind nicht zuzusprechen; der Klägerin nicht wegen Unterliegens, der Beklag-
ten nicht mangels erheblichen Aufwandes im Beschwerdeverfahren.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 950.00 festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin und Be-
schwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Beschwerdegeg-
nerin unter Beilage eines Doppels von act. 55, sowie an das Mietgericht Zü-
rich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 14 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 4'700.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic.iur. A. Katzenstein lic.iur. M. Hinden
versandt am: