zh_obergericht · LF220025 · 2022-03-31 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF220025-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. K. Würsch
Beschluss vom 31. März 2022
in Sachen
A._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 3. März 2022 (ER220011)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die A._____ GmbH (Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, fortan Beru-
fungsklägerin) mietete mit Vertrag vom 16. November 2020 von B._____ (Ge-
suchsteller und Berufungsbeklagter, fortan Berufungsbeklagter) Büroräumlichkei-
ten (im 1. OG) samt Garage in der Liegenschaft C._____-strasse … in … Win-
terthur zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'675.00 (act. 2/1a-g). Dieses
Mietverhältnis wurde vom Berufungsbeklagten zufolge Zahlungsverzugs mit amt-
lich genehmigtem Formular vom 8. Dezember 2021 per 31. Januar 2022 gekün-
digt (act. 2/4a).
1.2. Mit Eingabe vom 2. Februar 2022 (Datum Poststempel) gelangte der Beru-
fungsbeklagte an das Einzelgericht am Bezirksgericht Winterthur (fortan Vor-
instanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung
der Berufungsklägerin (act. 1). Innert den mit vorinstanzlicher Verfügung vom
4. Februar 2022 angesetzten Fristen leistete der Berufungsbeklagte den einver-
langten Kostenvorschuss und erstattete die Berufungsklägerin die Stellungnahme
zum Ausweisungsgesuch (act. 4-7). Mit Urteil vom 3. März 2022 hiess die Vor-
instanz das Ausweisungsbegehren des Berufungsbeklagten gut und verpflichtete
die Berufungsklägerin, die Büroräumlichkeiten im 1. Stock an der C._____-strasse
… in … Winterthur samt Garage unverzüglich zu räumen und dem Berufungsbe-
klagten ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall (act. 8 = act. 11 S. 6).
2.
2.1. Gegen dieses Urteil erhob die Berufungsklägerin bei der Kammer mit Einga-
be vom 24. März 2022 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung. Sie stellt fol-
gende Rechtsmittelanträge (act. 9; act. 12 S. 2):
"1. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2. Das Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur, Einzelgericht summarisches
Verfahren vom 03. März 2022 (ER220011-K/U/br/kl) sei aufzuheben.
3. Das Begehren des Berufungsbeklagten (Herr B._____, geboren tt. Juni
1967, von D._____ ZH, E._____-str. …, F._____) um Ausweisung der
Berufungsklägerin (A._____ GmbH) sei abzuweisen.

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4. Die Eingabe sei als Strafanzeige und Strafantrag wegen Nötigung, Kör-
perverletzung, Ehrverletzung und allen anderen in Frage kommenden
Delikte gegen sämtliche Beteiligte der Gegenseite in der Funktion als
Privatperson und/oder juristischer Person mit Meldung an die Auf-
sichtsbehörde der Rechtsanwälte an die zuständigen Behörden weiter-
zuleiten.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Berufungsbeklag-
ten, mit Schadenersatz und Genugtuung für die Berufungsklägerin im
Ermessen des Gerichts."
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-9). Da sich die Beru-
fung sogleich als unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann auf
die Einholung einer Berufungsantwort des Berufungsbeklagten verzichtet werden
(Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihm ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid das Dop-
pel der Berufungsschrift zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
Die Berufungsklägerin verlangt in ihrer Berufung in prozessualer Hinsicht die Er-
teilung der aufschiebenden Wirkung (act. 12 S. 2). Zum einen kommt der Beru-
fung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Zum
anderen wird der gestellte Antrag mit dem heutigen Entscheid über die Sache ob-
solet. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ist abzuschreiben.
3.
Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss)
schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO kann (a) die unrich-
tige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen
der angefochtene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss
(Begründungslast). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägun-
gen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen (ZK ZPO-Reetz/Theiler,
3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 36 f.). Bei Laien werden an die Begrün-
dung des Rechtsmittels zwar nur minimale Anforderungen gestellt. Es muss je-
doch wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der ange-
fochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzun-
gen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH
NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011).
Neue Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zu-

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mutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn
sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317
ZPO).
4.
4.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Art. 257d OR sowie Art. 266l-266o
OR als rechtliche Grundlage für das vorliegende Ausweisungsverfahren zutref-
fend dar (vgl. act. 11 S. 3 f.). Diese Erwägungen blieben zu Recht unangefochten,
weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf verwiesen wer-
den kann. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Berufungsklägerin habe
sich nach unbestrittener Sachdarstellung des Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt
der Kündigungsandrohung mit Mietzinsen in der Höhe von Fr. 1'675.00 in Zah-
lungsverzug befunden. Die Kündigungsandrohung sei eingeschrieben versandt,
die Abholungseinladung der Berufungsklägerin am 29. Oktober 2021 in den Brief-
kasten gelegt worden, die Abholfrist sei spätestens am 5. November 2021 verstri-
chen gewesen und die Kündigungsandrohung habe als zugestellt gegolten. Innert
Frist (bis spätestens 6. Dezember 2021) seien die rückständigen Mietzinsen un-
bestrittenermassen nicht bezahlt worden. Bei der am 8. Dezember 2021 ausge-
sprochenen Kündigung handle es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklä-
rung, welche ihre Wirkung entfalte, wenn sie beim Empfänger eingetroffen resp. in
dessen Machtbereich übergegangen sei. Bei einer Kündigung per eingeschriebe-
nem Brief sei dies anlässlich der Übergabe durch den Postboten oder ab dem
Zeitpunkt, in dem erwartet werden könne, das Schreiben werde auf der Post ab-
geholt, nachdem eine Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt worden sei.
Vorliegend sei die Abholungseinladung am 9. Dezember 2021 in den Briefkasten
gelegt worden, womit die Kündigung als am 10. Dezember 2021 zugestellt gelte.
Damit sei das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2022 aufgelöst worden. Das
Mietobjekt sei gemäss unbestrittener Ausführungen des Berufungsbeklagten bis-
lang nicht ordnungsgemäss zurückgegeben worden. Entsprechend sei das Aus-
weisungsbegehren gutzuheissen. Daran ändere auch die Anfrage der Berufungs-
klägerin um Verbleib im Mietobjekt bis Ende Juni 2022 nichts, zumal diese vom
Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 1. Februar 2022 unmissverständlich ab-

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gelehnt worden sei. Schlussfolgernd gab die Vorinstanz dem Ausweisungsbegeh-
ren statt (act. 11 S. 4 f.).
4.2. Die Berufungsklägerin stellt in ihrer Berufung lediglich die vorstehend aufge-
führten Anträge, ohne sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen in irgendeiner
Weise auseinander zu setzen. Es fehlt gänzlich an einer Begründung der gestell-
ten Berufungsanträge. Die Berufung ging am letzten Tag der Rechtsmittelfrist bei
der Kammer ein (vgl. act. 9 und act. 12). Auch im Falle eines Hinweises auf die
Anforderungen an die Berufungsbegründung hätte eine solche nicht mehr fristge-
recht ein- resp. nachgereicht werden können. Auf die Berufung ist mangels Be-
gründung nicht einzutreten. Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass sich
auch aus den Akten keine Sachverhalte ergeben, welche eine Anzeige an die
Strafbehörden und/oder Meldung an die Aufsichtskommission über Rechtsanwäl-
te (Berufungsantrag Ziffer 4) gebieten würde.
5.
5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 2. Februar 2022
ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei-
sung zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem
monatlichen Mietzins von Fr. 1'675.00 (vgl. act. 1 S. 3 und act. 3/1) ergibt sich ein
Streitwert von Fr. 10'050.00.
5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 300.00 festzusetzen.
Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihr sind die Kosten aufzuerlegen. Dem Berufungs-
beklagten ist mangels erheblicher Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine
Parteientschädigung zuzusprechen.

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Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.
2. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt.
4. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Berufungsklägerin aufer-
legt.
5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 12, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je
gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütz-
tem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'050.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am:
1. April 2022