zh_obergericht · NG230019 · 2024-11-07 · de
Vormerkung Miete im Grundbuch


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG230019-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw O. Guyer
Urteil vom 7. November 2024
in Sachen
A._____ [Spital],
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X2._____
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Vormerkung Miete im Grundbuch
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirkes Horgen vom
19. Juni 2023 (MJ230003)

- 2 -
Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2, act. 15 S. 4)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Mietvertrag mit der Klägerin vom
18. Dezember 2018 (über die Miete von 385 Quadratmetern an der
C._____-strasse 1 und weiteren 118 Quadratmetern im Gartenpavillon
für den Betrieb des radiologischen Institutes zu einem jährlichen inde-
xierten Mietzins von CHF 197'535) nach Art. 261b OR bzw. Art. 959 GB
im Grundbuch der Gemeinde D._____ beim Grundstück Grundbuch-
blatt 2 (Kataster 3, E._____, C._____-strasse 4, 5, 6 und 1) für die ver-
traglich vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029 vor-
zumerken bzw. in der Rubrik Vormerkungen eintragen zu lassen.
2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, die nachfolgende Grund-
buchanmeldung rechtsgültig unterzeichnet (und mit notarieller Beglaubi-
gung der Identität der Unterzeichnenden versehen) im Original der Klä-
gerin auszuhändigen:
GRUNDBUCHANMELDUNG
Hiermit wird angemeldet zur Eintragung
im Grundbuch der Gemeinde D._____, beim Grundstück
Grundbuchblatt 2, Kataster 3, E._____, C._____-strasse 4, 5, 6 und 1
von der Allein-Eigentümerin
A._____, Stiftung, UID CHE-7, F._____-strasse 8, G._____
gestützt auf Ziffer 3 des Mietvertrags vom 18. Dezember 2018 zwischen
dem A._____ (als Vermieterin) und der B._____ AG, F._____-strasse 8,
G._____ (als Vermieterin)
für die dort vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029
folgende Vormerkung (nach Art. 261b OR):
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und von 118
Quadratmetern im Gartenpavillon durch die Mieterin B._____ AG, Akti-
engesellschaft, CHE-9, F._____-strasse 8, G._____ für den Betrieb ei-
nes radiologischen Instituts zu einem jährlichen Mietzins von
CHF 197'535 (mit Indexierung).
G._____, den ………..
Für das A._____
…………………….. ………………….
(Name/Unterschrift) (Name/Unterschrift)
Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten"
Vollstreckungsbegehren:
"Das Gericht wird ersucht, die ihm gutscheinenden Massnahmen zur Vollstre-
ckung der Verpflichtung der Beklagten anzuordnen für den Fall, dass die Be-
klagte den ihr im Urteil auferlegten Pflichten nicht oder nicht innert kurzer Frist
nachkommen sollte. Nebst indirektem Zwang nach Art. 343 ZPO ist dabei na-
mentlich von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, dem Grundbuchamt
H._____ nach Art. 344 Abs. 2 ZPO direkt entsprechende Anweisungen zum
Eintrag der Vormerkung zu erteilen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Beklagten."

- 3 -
Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 12)
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei die Vormerkung bis zum 31. Dezember 2025 zu befris-
ten.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Der gesetzlichen Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Klägerin."
Urteil des Mietgerichtes:
1. Die Beklagte wird verpflichtet, die nachfolgende Grundbuchanmeldung rechtsgültig
unterzeichnet (und mit notarieller Beglaubigung der Identität der Unterzeichnenden
versehen) im Original der Klägerin bis zum 31. Juli 2023 auszuhändigen:
GRUNDBUCHANMELDUNG
Hiermit wird angemeldet zur Eintragung
im Grundbuch der Gemeinde D._____, beim Grundstück
Grundbuchblatt 2, Kataster 3, E._____, C._____-strasse 4, 5, 6 und 1
von der Allein-Eigentümerin
A._____, Stiftung, UlD CHE-7, F._____-strasse 8, G._____
gestützt auf Ziffer 3 des Mietvertrags vom 18. Dezember 2018 zwischen dem A._____ (als Vermiete-
rin) und der B._____ AG, F._____-strasse 8, G._____ (als Mieterin)
für die dort vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31. Dezember 2029
folgende Vormerkung (nach Art. 261b OR):
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und von 118 Quadratmetern im Gartenpavil-
lon durch die Mieterin B._____. AG, Aktiengesellschaft, CHE-9, F._____-strasse 8, G._____, für den
Betrieb eines radiologischen Instituts zu einem jährlichen Mietzins von CHF 197'535 (mit Indexierung).
G._____, den ...
Für das A._____
……………. ……………….
(Name/Unterschrift) (Name/Unterschrift)
Die Kosten des Grundbuchamtes gehen zu Lasten der Klägerin.
2. Nach unbenutztem Ablauf der unter Dispositiv-Ziffer 1 genannten Frist und entspre-
chender Mitteilung an das Bezirksgericht Horgen durch die Klägerin, wird das
Grundbuchamt H._____ angewiesen, den Mietvertrag der Parteien vom 18' Dezem-
ber 2018 (über die Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und
weiteren 118 Quadratmetern im Gartenpavillon für den Betrieb eines radiologischen
Institutes zu einem jährlichen indexierten Mietzins von CHF 197'535) nach Art.
261b OR bzw. Art. 959 ZGB im Grundbuch der Gemeinde D._____ beim Grund-
stück Grundbuchblatt 2 (Kataster 3, E._____, C._____-strasse 4, 5, 6 und 1) für die
vertraglich vorgesehene feste Mietdauer bis zum 31 . Dezember 2029 wie folgt vor-
zumerken bzw. in der Rubrik Vormerkungen einzutragen: Mietvertrag zugunsten
der B._____ AG, F._____-strasse 8, G._____ für 385 Quadratmetern an der

- 4 -
C._____-strasse 1 und weiteren 118 Quadratmetern im Gartenpavillon für den Be-
trieb eines radiologischen Institutes, Jahresmietzins: CHF 197'535, indexiert. Vor-
merkungsdauer: bis 31. 12. 2029.
Die Kosten des Grundbuchamtes gehen zu Lasten der Klägerin.
3. Nach erfolgter Vormerkung des Mietvertrages vom 18. Dezember 2018 (über die
Miete von 385 Quadratmetern an der C._____-strasse 1 und weiteren 118 Quadrat-
metern im Gartenpavillon für den Betrieb eines radiologischen Institutes zu einem
jährlichen indexierten Mietzins von CHF 197'535) oder Erlass eines rechtskräftigen
Urteils betreffend Abweisung des Antrages um Vormerknahme ist die Beklagte be-
rechtigt, die Veräusserungsbeschränkung gemäss Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung
vom 19. Juni 2023 beim Grundbuchamt H._____ löschen zu lassen.
4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.- festgesetzt.
5. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt und mit dem geleisteten Vor-
schuss der Klägerin verrechnet.
6. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-
zu bezahlen. Zudem hat sie der Klägerin den Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- zu
ersetzen.
7./8. (Mitteilung und Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
(act. 30):
"1. Es sei das Urteil vom 19. Juni 2023 des Mietgerichts des Bezirkes Horgen
(MJ230003) aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen;
2. Eventualiter sei die Vormerkung bis zum 31. Dezember 2025 zu befristen;
3. Sub-eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen;
Unter Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzlichen Mehr-
wertsteuer für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren zulasten der Berufungsbeklag-
ten."

- 5 -
Erwägungen:
1. Sachverhalt
Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Beklagte) ist eine Stiftung mit
Sitz in G._____, deren Zweck die … ist (vgl. Auszug aus dem Handelsregister
act. 33/1). Die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Klägerin) ist eine Aktienge-
sellschaft mit Sitz in G._____, welche den Betrieb eines …-zentrums bezweckt
(vgl. Auszug aus dem Handelsregister act. 33/2).
Die Parteien haben am 18. Dezember 2018 einen Miet- und einen Koopera-
tionsvertrag unterzeichnet. Im Mietvertrag vermietete die Beklagte der Klägerin
Räumlichkeiten an der C._____-strasse 1, in D._____ mit einer Fläche von
385 qm und den angrenzenden Gartenpavillon mit einer Fläche von 118 qm. Im
Mietvertrag ist als Verwendungszweck festgehalten, das Mietobjekt diene dem
Betrieb eines radiologischen Instituts, wobei der Gartenpavillon dem Betrieb eines
Magnetresonanztomographen diene. Beginn des Mietverhältnisses war der 1. Ja-
nuar 2019 und als feste Mietdauer wurden zehn Jahre vereinbart, mit dem Hin-
weis, der Mietvertrag ende ohne Weiteres am 31. Dezember 2029. Die Parteien
kamen weiter überein, der Vertrag könne nur aus wichtigen Gründen, welche die
Fortführung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar machen würden, ausseror-
dentlich gekündigt werden. Als wichtiger Grund gelte insbesondere die ausseror-
dentliche Beendigung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Kooperati-
onsvertrages. Weiter wurde vereinbart, der Mietvertrag könne für die Dauer von
zehn Jahren im Grundbuch eingetragen werden. Als Mietzins wurden
Fr. 197'535.00 pro Jahr (inkl. Nebenkosten und Stromkosten für den Gartenpavil-
lon) vereinbart (act. 4/01).
Im Kooperationsvertrag hielten die Parteien fest, die Klägerin betreibe das
radiologische Institut am Standort D._____ der Beklagten seit dem 1. Dezember
2003 selbständig. Als Aufgabe der Klägerin wurde Folgendes festgehalten: Die
Klägerin betreibe in D._____ ein medizinisch radiologisches Institut für ambulante
Patienten. In dessen Rahmen stelle auch die Klägerin die radio-diagnostische Be-
treuung für die am Standort D._____ der Beklagten stationär behandelten Patien-

- 6 -
ten sicher. Für die entsprechenden ambulanten und stationären radiologischen
Untersuchungen gewähre die Beklagte der Klägerin die Exklusivität am Standort
D._____. Die Klägerin garantiere eine zeitgerechte und dem aktuellen Wissens-
stand entsprechende radiologische Betreuung sämtlicher Patienten durch das ra-
diologische Institut. Bezüglich der Vertragsdauer vereinbarten die Parteien, dass
diese an den Mietvertrag gekoppelt sei und der Kooperationsvertrag dieselbe
Laufzeit habe. Der Kooperationsvertrag ende automatisch mit der Beendigung
des Mietverhältnisses. Darüber hinaus kamen die Parteien überein, der Koopera-
tionsvertrag könne aus wichtigen Gründen, welche die Fortführung der Zusamme-
narbeit für sie unzumutbar mache, ausserordentlich gekündigt werden. Mit aus-
serordentlicher Kündigung des Kooperationsvertrages ende auch der Mietvertrag.
Als wichtige Gründe würden insbesondere gelten: Der Verlust der Bewilligung zur
Betreibung des A._____, wobei in diesem Fall die Klägerin das Mietverhältnis wei-
ter betreiben könne; die Unmöglichkeit der Klägerin die radiologischen Dienstleis-
tungen anzubieten; die Zahlungsunfähigkeit bzw. der Konkurs einer Partei, wobei
in diesem Fall, sofern die Zahlungsunfähigkeit bzw. der Konkurs die Beklagte be-
treffe, die Klägerin das Mietverhältnis weiterführen könne (act. 4/02).
Mit Schreiben vom 15. Juli 2021 kündigte die Beklagte den Kooperations-
sowie den Mietvertrag aus wichtigem Grund per 31. Dezember 2025. Darin wies
sie darauf hin, der Standort D._____ werde per 31. Dezember 2025 geschlossen
und die Betriebseinstellung sei definitiv. Die Liegenschaft werde von der I._____
AG übernommen. Sowohl der Kooperations- als auch der Mietvertrag sähe vor,
dass sie aus wichtigen Gründen, welche die Fortsetzung unzumutbar machen
würden, jederzeit ausserordentlich gekündigt werden könnten. Die ausserordentli-
che Beendigung des Zusammenarbeitsvertrags stelle dabei gemäss Mietvertrag
immer auch einen wichtigen Grund zur ausserordentlichen Kündigung des Miet-
vertrags dar. Da die Beklagte den Betrieb am Standort D._____ per 31. Dezem-
ber 2025 vollständig und definitiv einstelle und damit auch keine Patienten mehr
behandle, fehle es ab diesem Zeitpunkt an jeglicher Grundlage für die gemein-
same Zusammenarbeit. Insbesondere könnten dann beide Parteien ihren vertrag-
lichen Pflichten nicht mehr nachkommen. Eine Weiterführung der Zusammenar-
beit sei aus diesem Grund nicht mehr zumutbar. Damit falle auch die Grundlage

- 7 -
für den Mietvertrag weg. Dem Schreiben wurde das Kündigungsformular des Kan-
tons Zürich angefügt (act. 4/03).
2. Prozessgeschichte
Die Schlichtungsverhandlung fand am 20. Februar 2023 statt, von der Beklagten
erschien niemand. Am gleichen Tag erteilte die Schlichtungsbehörde der Klägerin
die Klagebewilligung (act. 3A). Daraufhin reichte die Klägerin die Klage am
16. März 2023 (Datum Poststempel) am Mietgericht des Bezirks Horgen (fortan
Vorinstanz) ein (act. 1 samt Beilagen act. 2, 3, 4/01 bis 5/16).
Die Hauptverhandlung fand am 19. Juni 2023 statt. Mit Beschluss vom
19. Juni 2023 wies die Vorinstanz das Grundbuchamt H._____ im Sinne einer
vorsorglichen Massnahme an, eine entsprechende Verfügungsbeschränkung be-
züglich des Mietobjekts vorzumerken (act. 18). Mit unbegründetem Urteil vom sel-
bigen Datum verpflichtete die Vorinstanz die Beklagte entsprechend dem ein-
gangs wiedergegebenen Erkenntnis zur Unterzeichnung der Grundbuchanmel-
dung, bzw. wies die Vorinstanz das Grundbuchamt bei Säumnis der Beklagten
zur Vormerkung des Mietvertrags an (act. 19 Dispositiv-Ziff. 1 und 2). Die Klägerin
verlangte rechtzeitig die Begründung des Urteils (act. 20/1 und 24). Der begrün-
dete Entscheid wurde den Parteien am 24. bzw. 25. Oktober 2023 zugestellt
(act. 26, 271-3). Dagegen erhob die Beklagte mit Eingabe vom 23. November
2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung (act. 30).
Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-27).
Den mit Verfügung vom 30. November 2023 von der Beklagten verlangten Kos-
tenvorschuss in der Höhe von Fr. 8'800.00 bezahlte diese rechtzeitig (act. 34 und
36). Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann, wie sich aus den nachfolgen-
den Erwägungen ergibt, gestützt auf Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Die
Sache erweist sich als spruchreif.
3. Prozessuales
Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar
(vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie hier – ist

- 8 -
die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wie die Vorin-
stanz korrekt ausgeführt hat, entspricht der Streitwert vorliegend der Miete für die
Jahre nach der angefochtenen Kündigung bis zum Ende der vereinbarten Miet-
dauer, demnach ab 1. Januar 2026 bis Ende Dezember 2029, namentlich
Fr. 790'000.00 (vgl. act. 5 S. 3). Die Berufung ist damit zulässig.
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung
des begründeten Entscheides schriftlich, mit Anträgen versehen und (abschlies-
send) begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO; Art. 312 ZPO). Mit der
Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Sachver-
haltsfeststellung gerügt werden (Art. 310 ZPO). Zur unrichtigen Rechtsanwen-
dung gehört auch die falsche Ermessensausübung, weshalb sie im Gesetz nicht
eigens erwähnt wird.
In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ist hinrei-
chend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den ange-
fochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist respektive an einem der ge-
nannten Fehler leidet (BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Das setzt
(im Sinne einer von Amtes wegen zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus,
dass die Berufung erhebende Partei die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,
die sie anficht, sich sachbezogen, substantiiert und argumentativ mit diesen aus-
einandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten auf-
zeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Ein-
reden erhoben wurden, beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der gel-
tend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frü-
here Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht (vgl. BGE 138 III
374 E. 4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015, E. 2.1). Von der Berufungsin-
stanz kann nicht erwartet werden, dass sie von sich aus in den Vorakten die Argu-
mente zusammensucht, die zur Berufungsbegründung geeignet sein könnten
(OGer ZH NP220014 vom 16.11.2022, E. II.1, S. 5; BGer 5A_438/2012 vom 27.
August 2012, E. 2.4; vgl. zum Ganzen OGer LE230025 vom 11. März 2024 E. II.
3.).

- 9 -
4. Urteil der Vorinstanz
Die Vorinstanz zog in Erwägung, der Mietvertrag halte unbestrittenermassen
fest, er werde für die Dauer von zehn Jahren im Grundbuch eingetragen. Somit
liege zwischen den Parteien eine schriftliche Vormerkungsabrede im Sinne von
Art. 78 Abs. 3 GBV vor. Damit sei der Anspruch der Klägerin auf Eintragung der
Vormerkung rechtsgültig vereinbart worden. Auch sei die Voraussetzung von
Art. 77 Abs. 1 GBV erfüllt, da die Dauer der Vormerkung bzw. eine allfällige zeitli-
che Beschränkung im Rechtsgrundausweis bestimmt sei. Weiter hält die Vor-
instanz fest, dass in Art. 77 Abs. 1 GBV die Bedingungen der einzutragenden
Miete und nicht des Recht auf Vormerkung gemeint seien. Entgegen den Vorbrin-
gen der Beklagten sei nicht erforderlich, dass aus der Vormerkungsabrede her-
vorgehen müsse, wann, von wem und unter welchen Bedingungen die Eintragung
erwirkt werden könne (act. 29 E. 4.3.).
Zum Zeitpunkt der Eintragung hielt die Vorinstanz fest, es lägen keinerlei
Anhaltspunkte vor, die nahelegen würden, dass der Mietvertrag direkt nach des-
sen Abschluss im Grundbuch hätte vorgemerkt werden müssen. Die von den Par-
teien gewählte Formulierung könne nicht dahingehend interpretiert werden, dass
nur die Gesamtdauer des Mietvertrags von 10 Jahren im Grundbuch vorgemerkt
werden konnte. Habe der Grundstückeigentümer dem Mieter das Recht zur Vor-
merkung mietvertraglich zugebilligt, müsse er grundsätzlich damit rechnen, dass
der Mieter von diesem Recht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses
in den Schranken von Art. 77 ff. GBV Gebrauch machen könne (act. 29 E. 5.3.
m.w.H. auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).
Zum Rechtsschutzinteresse der Klägerin an der Vormerkung erwog die Vor-
instanz, die Klägerin habe sich wohl gerade deshalb die Möglichkeit der Vormer-
kung mietvertraglich absichern lassen, um bei einer Veräusserung des Mietob-
jekts eine auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gestützte Eigenbedarfskündigung der
neuen Eigentümerin zu verunmöglichen. Mit dem Verkauf des Mietobjekts und der
damit einhergehenden Kündigung durch die Beklagte sei dieser Fall gerade ein-
getreten. Das Interesse der Klägerin an der Vormerkung bestehe deshalb umso

- 10 -
mehr (act. 29 E. 6.3. m.w.H.). Die Voraussetzungen der Vormerkung der Miete bis
zum 31. Dezember 2029 seien erfüllt (act. 29 E. 7.1.).
5. Zu den Vorbringen der Beklagten in der Berufungsschrift
5.1. Die Beklagte bestreitet nach wie vor das Recht der Klägerin auf Vormerkung
des Mietvertrags. Die Vorinstanz habe die entsprechenden Punkte zwar korrekt
aufgelistet, jedoch allesamt nicht korrekt beurteilt. Es liege keine rechtsgültige
Vereinbarung der Vormerkung vor. Die gültige Abrede eines Anspruchs auf Vor-
merkung eines Mietvertrags im Grundbuch setze insbesondere voraus, dass darin
die Bedingungen, unter denen das Recht geltend gemacht werden könne, anzu-
geben seien. Der Ausweis im Sinne von Art. 78 Abs. 3 GBV habe sich deshalb
über die Bedingungen für die Ausübung der Vormerkung und über die Beschrän-
kungen der Vormerkungsdauer auszusprechen. Dies sei vorliegend nicht der Fall.
Im Mietvertrag sei lediglich eine Dauer von zehn Jahren festgehalten. Es fehle so-
mit an jeglicher Regelung der Bedingungen, unter denen das Recht der Eintra-
gung ausgeübt bzw. geltend gemacht werden könne. Es werde weder geregelt,
wann, noch von wem und unter welchen Bedingungen eine solche Eintragung
stattfinden solle. Es werde insbesondere nicht vorgesehen, dass die Klägerin
zwar anfänglich auf die Vormerkung verzichten, diese aber später doch wieder
einverlangen könne. Damit sei der Anspruch auf Vormerkung gar nie rechtsgültig
vereinbart worden. Die Ausführungen der Vorinstanz seien nicht nachvollziehbar
und entsprächen nicht dem Zweck von Art. 77 GBV (act. 30 S. 5 f.; entspricht
act. 12 S. 9 f.).
Weiter bringt die Beklagte vor, das Verständnis der Vorinstanz bezüglich der
nachträglichen Geltendmachung widerspreche eindeutig der Vereinbarung im
Mietvertrag. Dieser könne lediglich so interpretiert werden, dass der Mietvertrag
direkt nach dessen Abschluss eingetragen werden könne, da ansonsten bei einer
gesamthaften Vertragsdauer von zehn Jahren die Eintragung nicht für eine Dauer
von zehn Jahren erfolgen könne. Schliesslich könne die Dauer der Vormerkung
nicht länger sein, als das Mietverhältnis vertragsgemäss wenigstens dauern solle.
Hätten die Parteien die Möglichkeit der nachträglichen Eintragung vereinbaren

- 11 -
wollen, hätten sie den Mietvertrag anders formuliert. Eine solche Formulierung
wäre zwingend notwendig gewesen (act. 30 S. 6 f.; entspricht act. 12 S. 10 f.).
Schliesslich stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, die Klägerin habe
kein Rechtsschutzinteresse an der Eintragung. Die Beklagte habe das Mietver-
hältnis per 31. Dezember 2025 und damit auf einen Zeitpunkt kurz vor der Eigen-
tumsübertragung, welche am 4. Januar 2026 stattfinde, gekündigt. Ausserdem
könne die Klägerin durch einen vorzeitigen Verkauf durch die Beklagte aufgrund
der Haftung gemäss Art. 261 Abs. 3 OR nicht zu Schaden kommen. Mit diesem
Punkt habe sich die Vorinstanz in keiner Weise auseinander gesetzt und damit
den Anspruch der Beklagten auf das rechtliche Gehör verletzt (act. 30 S. 8 f. ent-
spricht act. 12 S. 12).
Insgesamt habe die Vorinstanz in allen drei Punkten den Sachverhalt nicht
richtig festgestellt und das Recht nicht richtig angewendet (act. 30 S. 9).
5.2. Die Eingabe der anwaltlich vertretenen Beklagten hat für ihre Berufungs-
schrift fast ausschliesslich Textstellen aus ihrer Stellungnahme vor Vorinstanz
vom 12. Juni 2023 (act. 12, vgl. Verweise oben) kopiert bzw. mit unwesentlichen
Umformulierungen versehen übernommen. Sie hat zwar deutlich gemacht, dass
sie mit dem gesamten Entscheid nicht einverstanden ist und sie von einer unrich-
tigen Sachverhaltsfeststellung bzw. Rechtsanwendung ausgeht. Sie setzt sich je-
doch weder argumentativ noch unter Verweis auf konkrete Aktenstellen mit den
Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Vielmehr präsentiert sie in der Berufung
ihre abweichende rechtliche Auffassung. Wie gesehen (vorstehend E. 3), genü-
gen Wiederholungen der Behauptungen vor Vorinstanz für eine hinreichende Be-
fassung mit dem angefochtenen Entscheid nicht. Damit kommt die Beklagte ihrer
Begründungspflicht nur ungenügend nach und ist insoweit auf ihre Berufung nicht
einzutreten.
6. Materielle Beurteilung
6.1. Selbst wenn auf das Hauptargument der Beklagten, die schriftliche Abrede
der Parteien müsse die Bedingungen der Ausübung der Vormerkung enthalten,

- 12 -
materiell eingegangen wird, ist der Berufung kein Erfolg beschieden. Der diesbe-
züglichen zutreffenden Argumentation der Vorinstanz kann nämlich vollumfänglich
gefolgt werden, weshalb zunächst auf deren Ausführungen verwiesen werden
kann (vgl. act. 29 E. C/1 und C/4.3). Gemäss Art. 77 Abs. 1 GBV muss der
Rechtsgrundausweis für eine Vormerkung die Bedingungen für die Ausübung des
vorgemerkten Rechts und allfällige Beschränkungen seiner Dauer enthalten. Ge-
mäss Wortlaut der Bestimmung ist damit klar, dass die Bedingungen für die Aus-
übung des vorgemerkten Rechts und nicht des Rechts auf Vormerkung selber im
Rechtsgrundausweis aufgeführt werden müssen. Dem entspricht Art. 123 Abs. 1
GBV, der für die Vormerkung bestimmt, dass diese den wesentlichen Inhalt des
vorgemerkten Rechts, die Bezeichnung der berechtigten Person oder des berech-
tigten Grundstücks, das Datum der Eintragung in das Tagebuch und den Hinweis
auf den Beleg enthalten müsse. Ein Blick auf die frühere Gesetzgebung bestätigt
die Meinung, dass die Bedingungen des einzutragenden Rechts gemeint sein
müssen. Art. 71 aGBV hielt fest, dass für den Ausweis zur Vormerkung persönli-
cher Rechte bei Miete und Pacht einfache Schriftlichkeit erforderlich ist sowie
dass die Vormerkung persönlicher Rechte stets die Bedingungen, unter denen
das Recht geltend gemacht werden kann, und die Zeitdauer des Bestandes ent-
halten sollen. Sowohl der Wortlaut von Art. 77 Abs. 1 GBV als auch die histori-
sche Auslegung widersprechen demnach der Rechtsauffassung der Beklagten.
Weiter besteht Sinn und Zweck der realobligatorisch wirkenden Vormerkung nach
Art. 261b OR im Wesentlichen darin, die auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gestützte Ei-
genbedarfskündigung der neuen Eigentümerin zu verunmöglichen; die Vormer-
kung ist damit im Kern ein Institut des (vorsorglichen) Kündigungsschutzes (BGE
148 III 415 E. 3.3.2 m.w.H.). Auch Thematisch dreht sich Art. 77 GBV somit um
die Eintragung des Mietrechts (mit Blick auf einen Kündigungsschutz) und nicht
um das Recht der Vormerkung. Der Rechtsgrundausweis muss deshalb die erfor-
derlichen Eckpunkte des Mietvertrags enthalten. Dabei genügt eine von den Par-
teien unterzeichnete Zusammenfassung, welche die wesentlichen Punkte des
Mietvertrags, nämlich das Mietobjekt und die Kündigungsfristen oder die feste
Mietdauer nennt. Nicht angegeben werden müssen die maximale Vormerkungs-
dauer, der Mietzins sowie alle übrigen Vertragsklauseln. Das Grundbuch orientiert

- 13 -
lediglich darüber, dass auf einem bestimmten Grundstück oder Grundstücksteil
eine Miete vorgemerkt ist, nicht jedoch über den detaillierten Vertragsinhalt. Die
Vormerkung schützt den vorgemerkten Vertrag mit seinem jeweiligen, durch die
Parteien änderbaren Inhalt (BRÜCKNER, CHRISTIAN/KUSTER, MATHIAS, Die Grund-
stücksgeschäfte, Rz. 2051 f.).
Die Auslegung ergibt demnach, dass sich die in Art. 77 GBV erwähnten Be-
dingungen für die Ausübung auf den Grundvertrag bzw. den Mietvertrag und nicht
auf die Vormerkung als solche beziehen. Im Übrigen sind auch die vorinstanzli-
chen Erwägungen zum Zeitpunkt der Eintragung (act. 29 E. C/5) sowie zum
Rechtsschutzinteresse der Klägerin an der Vormerkung aufgrund des abgeschlos-
senen Kaufvertrags der Beklagten mit der I._____ AG (act. 29 E.C/6; vgl.
act. 4/16) zutreffend und geben zu keinen Korrekturen Anlass. Der Entscheid der
Vorinstanz ist deshalb materiell zu bestätigen, soweit darauf einzutreten ist.
7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
7.1. Die unterliegende Beklagte wird kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie
hat die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung nicht beanstandet.
Dabei hat es sein Bewenden. Die von der Klägerin erhobene Beschwerde gegen
die Höhe der zugesprochenen Parteientschädigung wird in einem separaten Ver-
fahren beurteilt (PD230014).
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit. Ausgehend vom
oben erwähnten Streitwert (vgl. E. 3) ist die Entscheidgebühr für das zweitinstanz-
liche Verfahren aufgrund des eher geringen Aufwandes auf Fr. 3'000.00 festzu-
setzen (vgl. § 12 i.V.m. § 7 lit. a i.V.m § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 10 Abs. 1 GebV
OGer ZH) und der Beklagten aufzuerlegen.
7.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, der Beklagten nicht, weil
sie unterliegt bzw. als unterliegend gilt, der Klägerin nicht, da ihr keine zu ent-
schädigenden Aufwendungen entstanden sind.

- 14 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.00 festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der von der
Berufungsklägerin geleistete Vorschuss von Fr. 8'800.00 herangezogen; der
Überschuss wird der Berufungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt ei-
nes allfälligen Verrechnungsanspruchs.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels von act. 30, sowie an das Mietgericht des Bezirksge-
richts Horgen, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

- 15 -
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 790'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. R. Bantli Keller MLaw O. Guyer
versandt am: