zh_obergericht · LF140098 · 2014-12-10 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014 (ER140031)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140098-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Graf
Urteil vom 10. Dezember 2014
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Hauseigentümerverband Zürich, dieser vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014 (ER140031)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
" 1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, das 6-Zimmer-Einfamilien-
haus mit Zier- und Nutzgarten sowie Doppelgarage an der …-
strasse …, … C._____, unverzüglich geräumt, gereinigt und in
ordnungsgemässem Zustand zu verlassen, unter der Androhung der
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle.
2. Das Gemeindeammannamt C'._____ sei anzuweisen, auf erstes
Verlangen der Gesuchstellerin, nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des
Ausweisungsbefehls, den Befehl zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 %
Mehrwertsteuer) zulasten des Gesuchsgegners."
Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichts Meilen vom 4. November 2014:
(act. 13 = act. 18)
1. Der Gesuchsgegner wird unter Androhung von Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall verpflichtet, das 6-Zimmer-Einfamilienhaus mit Zier- und
Nutzgarten sowie Doppelgarage an der …-strasse … in … C._____ bis
spätestens 28. November 2014, 12.00 Uhr mittags, ordnungsgemäss
geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben.
2. Das Gemeindeammannamt C'._____ wird angewiesen, diese Verpflichtung
nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids und Ablauf der
Auszugsfrist auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die
Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen.
Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500.–.
4. Die Gerichtskosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt.
5. Die Gerichtskosten werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten
Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 3'800.– verrechnet, sind dieser
jedoch vom Gesuchsgegner zu ersetzen.

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6. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung von CHF 2'500.– (8 % MwSt in diesem Betrag
eingeschlossen) zu bezahlen.
7./8. Mitteilung / Rechtsmittel
Berufungsanträge:
(act. 19 S. 2)
" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014
welches die Ausweisung meiner Familie und mir mittels
"Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall" für den 28. November
2014, 12.00 Uhr mittags anordnet, aufzuheben.
2. Es sei mir, dem Gesuchsgegner, eine Frist zum weiteren Verbleib im
Einfamilienhaus …-str. …, … C._____, bis spätestens 31. März 2015
zu gewähren."
Erwägungen:
I.
1. Mit Eingabe vom 8. September 2014 stellte die Gesuchstellerin und
Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) beim Bezirksgericht Meilen ein
Ausweisungsbegehren (act. 1). Mit Verfügung vom 1. Oktober 2014 wurde dem
Gesuchsgegner und Berufungskläger (fortan Berufungskläger) Frist zur
schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren angesetzt (act. 11). Der
Berufungskläger liess die ihm angesetzte Frist ungenutzt verstreichen (act. 12).
Mit Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts
Meilen vom 4. November 2014 wurde das Ausweisungsbegehren der
Berufungsbeklagten gutgeheissen und der Berufungskläger verpflichtet, die
obgenannte Liegenschaft zu verlassen (act. 13 = act. 18).
2. Dagegen erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe vom
20. November 2014 rechtzeitig (vgl. act. 14/2) Berufung (act. 19) und beantragte
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

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3. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-16). Auf das
Einholen einer Berufungsantwort wurde verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das
Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Die Vorinstanz prüfte die Gültigkeit der vorliegenden
Zahlungsverzugskündigung als Vorfrage. Sie hielt fest, der Berufungskläger sei
nach unbestritten gebliebener Darstellung der Berufungsbeklagten mit den
Mietzinsen der Monate April, Mai und Juni 2014 in Verzug gewesen. Die
Berufungsbeklagte habe ihm daraufhin mit Mahnung vom 4. Juni 2014 unter
Androhung der Kündigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt. Da
innerhalb der Zahlungsfrist keine Zahlung erfolgt sei, habe die Berufungsbeklagte
das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 16. Juli 2014 auf den 31. August
2014 gekündigt. Die Kündigung sei dem Berufungskläger am 24. Juli 2014
zugegangen. Damit seien die Voraussetzungen für eine gültige Kündigung
gemäss Art. 257d OR erfüllt (act. 18 S. 3, act. 2/5-6).
2. Der Berufungskläger bringt demgegenüber vor, die Ausweisung erfolge
zur Unzeit und sei unzumutbar. Aufgrund seines Betreibungsregisterauszuges
und weil er vorübergehend über kein Einkommen verfüge, sei es für ihn schwierig,
eine neue Wohnung zu finden. Bereits im Schreiben vom 27. August 2014 habe
er die Berufungsbeklagte darauf hingewiesen, dass die Kündigung zur Unzeit
bzw. ausserhalb der ordentlichen Kündigungszeiten erfolge und er auf eine
Wohnsituation mit genügend Platz angewiesen sei, was in Kürze schwierig zu
finden sei, und für ihn und seine Kinder eine aussergewöhnliche Härte bedeute.
Seine älteste Tochter, welche die Matura abgeschlossen habe, lebe bei ihm und
stehe inmitten der Ausbildung. Seine seit dem Jahre 2011 getrennt von ihm
lebende Ehefrau arbeite zu 100 % in einem anderen Kanton, weshalb seine
beiden jüngeren Töchter sehr oft bei ihm wohnten. Sein ältester Sohn weile
jeweils am Sonntag bei ihm; er sei schwerbehindert und lebe in einem Heim. Er
sei seit 1993 selbstständig berufstätig und auch schon in Situationen gewesen, in
denen er über kein Einkommen verfügt habe. Allerdings sei er bis anhin nie
betrieben worden. Diese Situation erschwere die Suche nach einer neuen

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Wohnmöglichkeit. Er brauche mehr Zeit, um für die Berufungsbeklagte das ihr
unbestritten geschuldete Geld (offene Mietzinsforderungen) zu beschaffen. Wenn
er dannzumal im Stande sein werde, die offenen Geldforderungen zu begleichen,
um damit die Löschung dieser Betreibung aus dem Betreibungsregister zu
erreichen, werde es für ihn entschieden einfacher sein, eine adäquate Wohnung
zu finden. Zur Begleichung der noch offenen Geldforderung brauche er bis
spätestens 31. März 2015 Zeit. Solange möchte er in der streitgegenständlichen
Liegenschaft verbleiben (act. 19).
3. Das Ausweisungsverfahren ist als Rechtsschutz in klaren Fällen vom
Einzelgericht im summarischen Verfahren in Anwendung von Art. 257 Abs. 1 ZPO
zu behandeln. Das Einzelgericht hat die Gültigkeit der Kündigung als Vorfrage zu
prüfen, allerdings lediglich mit der verfahrensbestimmenden eingeschränkten
Kognition (unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt, klare Rechtslage).
Lässt sich die Gültigkeit der Kündigung (als Vorfrage) nicht bejahen, ist auf das
Ausweisungsverfahren als Ganzes nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die in
Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO statuierte Voraussetzung des unbestrittenen oder sofort
beweisbaren Sachverhaltes wird auch als Erfordernis der Liquidität bezeichnet.
Wenn die Gegenpartei die vom Kläger (hier die Gesuchstellerin bzw.
Berufungsbeklagte) behaupteten Tatsachen glaubhaft bestreitet oder dem geltend
gemachten Anspruch glaubhafte Einreden entgegensetzt, die der Kläger nicht als
unerheblich entkräften kann, liegt kein liquider Sachverhalt vor (ZK ZPO-SUTTER-
SOMM/LÖTSCHER, Art. 257 N 7; TARKAN GÖSKU, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 6 f.).
Ist der Sachverhalt umstritten, hat der Kläger für das, was von ihm nach den
üblichen Beweislastregeln zu beweisen ist, den vollen Beweis zu erbringen. Er
trägt somit für alles, was umstritten ist, die Beweislast und hat die erforderlichen
Beweise mit Urkunden zu erbringen (KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 10-
12).
4. Der Berufungskläger anerkennt den von der Berufungsbeklagten
vorgebrachten Sachverhalt und damit auch die Gültigkeit der ausgesprochenen
ausserordentlichen Kündigung. Er macht hingegen geltend, die Beendigung des
Miet-verhältnisses stelle für ihn (und seine Familie) eine unverhältnismässige

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Härte dar. Ob er damit eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt oder
einfach einen Aufschub in der Vollstreckung ist nicht ganz klar. Es spielt das
allerdings keine Rolle, aus folgenden Gründen:
Gemäss Art. 272 OR kann ein Mieter die Erstreckung eines befristeten oder
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn
oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Als Härtegründe kommen vor allem
finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Frage. Handelt es sich bei der
Kündigung
– wie vorliegend – jedoch um eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d
OR, ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (vgl. Art. 272a
Abs. 1 lit. a OR). Darüber hinaus wäre ein Begehren um Erstreckung des
Mietverhältnisses ohnehin bei der Schlichtungsbehörde (innert 30 Tagen seit
Empfang der Kündigung) einzureichen (Art. 273 Abs. 2 OR). Danach ist das
Recht verwirkt. Unbestrittenermassen hat der Berufungskläger nicht um
Erstreckung gemäss Art. 273 Abs. 2 OR ersucht. Sein Ersuchen wäre zudem
erfolglos gewesen und stünde der Ausweisung von Gesetzes wegen gerade nicht
entgegen. Raum, dem Anliegen des Berufungsklägers um Erstreckung
entgegenzukommen, besteht im Verfahren gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO daher
keiner. Ebenso wenig liegt es am Gericht, im Rahmen eines Verfahrens um
Rechtsschutz in klaren Fällen einen Vollstreckungsaufschub zu gewähren: Sind
die Voraussetzungen des Rechtsschutzes erfüllt, ist er zu gewähren, ist mit
anderen Worten die Klage gutzuheissen. Ob danach vollstreckt wird, hängt
(ausschliesslich) vom Gutdünken der Partei ab, der der Rechtsschutz gewährt
wurde, hier also der Berufungsbeklagten.
Es mag zutreffen, dass sich die Wohnungssuche für den Berufungskläger
aufgrund der geschilderten Umstände als nicht einfach gestalten dürfte. Diese
Einwände können dennoch – mögen sie für den Berufungskläger und seine
Familie noch so hart sein – nach dem eben Gesagten nicht berücksichtigt werden.
Die Vorinstanz hat das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten zu Recht
gutgeheissen: Der Sachverhalt ist im massgeblichen unbestritten und erstellt; die

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Rechtslage ist klar und eindeutig. Die Berufung erweist sich somit als
unbegründet und ist abzuweisen.

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III.
Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsbeklagten ist
mangels erheblicher Umtriebe keine Entschädigung zuzusprechen.
Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht anfangs September
2014 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven
Ausweisung zu rechnen (PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46).
Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 7'400.– (act. 2/3) ergibt sich damit ein
Streitwert von Fr. 44'400.–. In Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung
mit § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG ist die Entscheidgebühr für das
Berufungsverfahren auf Fr. 2'500.– festzusetzen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 4. November
2014 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage einer Kopie von act. 19, sowie – unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Meilen, je gegen
Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 44'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Graf
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