zh_obergericht · PS210093 · 2021-06-18 · de
Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks vom 4. Mai 2020 / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS210093-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin lic. iur.
N. Jeker sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Beschluss und Urteil vom 18. Juni 2021
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Beschwerdeführer
gegen
B._____,
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks
vom 4. Mai 2020 / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen
(Beschwerde über das Betreibungsamt Birmensdorf)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Dietikon vom
11. Mai 2021 (CB200010)

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Erwägungen:
1.1. Der Beschwerdeführer und C._____ ersuchten (act. 6/1) das Bezirksgericht
Dietikon als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Betreibungsämter (nachfol-
gend Vorinstanz) um Neuschätzung der durch das Betreibungsamt Birmensdorf
zu verwertenden Liegenschaft D._____-strasse …, in E._____ im Sinne von Art. 9
Abs. 2 VZG und leisteten den von der Vorinstanz dafür verlangten (act. 6/24) Kos-
tenvorschuss (act. 6/26).
1.2. Mit Beschluss der Vorinstanz vom 11. Mai 2021 wurde F._____ als Sach-
verständiger eingesetzt und mit der Erstellung der Neuschätzung beauftragt
(act. 3).
1.3. Mit Eingabe vom 31. Mai 2021 erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig
(act. 6/34/4) Beschwerde gegen den Beschluss des Bezirksgerichtes Dietikon als
untere kantonale Aufsichtsbehörde über Betreibungsämter vom 11. Mai 2021 und
beantragt was folgt (act. 2):
1. Es sei der Beschluss vom 11. Mai 2021 des Bezirksgerichts Diet-
ikon aufzuheben;
2. es sei die Sache im Sinne der Erwägung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen:
3. es sei ein anderer Sachverständiger zur Durchführung der neuen
Schätzung der Liegenschaft D._____-strasse …, E._____ vorzu-
schlagen;
4. es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren;
5. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdegegner.
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1–35). Das Verfahren
ist spruchreif.
2.1. Beim Antrag auf Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG handelt es sich nicht
um ein eigentliches betreibungsrechtliches Beschwerdeverfahren i.S.v. Art. 17 ff.
SchKG, sondern um ein Ersuchen um Aufnahme einer weiteren amtlichen Tätig-
keit eines Vollstreckungsorgans (vgl. BGE 131 III 136, E. 3.2.1; OGer ZH,
PS170011 vom 1. Februar 2017, E. II.2.1). Dennoch rechtfertigt es sich, die für

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die betreibungsrechtliche Beschwerde geltenden Verfahrensregeln zumindest
analog anzuwenden (OGer ZH, PS120166 vom 9. Oktober 2012, E. 2.3.2;
PS140109 vom 26. Juni 2014, E. 2.2). Gemäss Art. 20a Abs. 3 SchKG obliegt
die Regelung des Verfahrens vor den kantonalen Aufsichtsbehörden den Kanto-
nen, unter Vorbehalt der bundesrechtlichen Minimalvorschriften von Art. 20a
Abs. 2 SchKG und der verfassungsrechtlichen Vorgaben (BSK SchKG I-
COMETTA/MÖCKLI, 2. Aufl. 2010, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich verweist § 18
EG SchKG auf §§ 83 f. GOG. Gemäss § 83 Abs. 3 GOG sind die Vorschriften der
ZPO sinngemäss anwendbar. Nach § 84 GOG gelten für den Weiterzug von Ent-
scheiden der unteren Aufsichtsbehörden sinngemäss die Bestimmungen über die
Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO als kantonales Recht.
2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und zu be-
gründen. Die Beschwerde führende Partei muss sich mit den Erwägungen des
vorinstanzlichen Entscheides einlässlich auseinandersetzen und wenigstens ru-
dimentär darlegen, an welchen konkreten Mängeln der angefochtene Entscheid
ihrer Ansicht nach leidet (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer, 5A_209/2014 vom
2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. September 2016, E. 3.1).
Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdever-
fahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitinstanzlichen be-
treibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH PS110019 vom
21. Februar 2011, E. 3.4).
2.3. Vorab ist festzuhalten, dass die Beschwerde nur durch den Beschwerdefüh-
rer unterzeichnet wurde, weshalb auch nur er als Beschwerdeführer aufzunehmen
ist. Ob die Beschwerde – wie der Beschwerdeführer ausführt (act. 2 Rz. 25) –
auch im Interessen und Wissen von C._____ erhoben wurde, ist unerheblich. Ei-
ne entsprechende Vollmacht wurde nicht eingereicht.
3.1. Der Beschwerdeführer führt im Wesentlichen aus, der von der Vorinstanz
zur Erstellung der Neuschätzung eingesetzte Sachverständige habe nicht die er-
forderlichen Qualifikationen und sei nicht unabhängig. Es fehle dem Sachverstän-

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digen das regionale Fachwissen sowie das der Liegenschaft entsprechende
Knowhow. Regionale Erfahrung im der Liegenschaft entsprechenden Preisseg-
ment in E._____ sei für die Erstellung der Schätzung zwingend notwendig. Zudem
habe die Vorinstanz dem Sachverständigen eine Kopie des Schreibens des Be-
treibungsamts vom 4. Mai 2020 samt Schätzung vom 23. Juni 2017 zukommen
lassen. Damit sei die Unabhängigkeit des Sachverständigen ramponiert worden.
Der Sachverständige sei befangen und untragbar. Die aufschiebende Wirkung sei
zu erteilen, damit der für die Erstellung einer neuen Schätzung geleistete Vor-
schuss nicht verschleudert werde (act. 2).
3.2. Wie bereits erwähnt macht § 83 Abs. 3 GOG für das Beschwerdeverfahren
einen Verweis auf die ZPO als analoges kantonales Verfahrensrecht. Demge-
mäss gelten für eine sachverständige Person die gleichen Ausstandgründe wie
für Gerichtspersonen (Art. 183 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 47 ZPO). Die Parteien sind
sodann vor Einholung eines Gutachtens anzuhören (Art. 183 Abs. 1 ZPO). Das
Gericht muss den Parteien Gelegenheit geben, zu den Vorschlägen des Gerichts
Stellung zu nehmen (vgl. Heinrich Andreas Müller, DIKE-Komm-ZPO, Art. 183
N. 15; Hans Schmid, KUKO-ZPO, Art. 183 N. 6). Dies hat die Vorinstanz getan
(vgl. act. 6/27). Die Gehörsmöglichkeit dient den Parteien einerseits dazu, allfälli-
ge Ausstandsgründe geltend zu machen; andererseits können sie auch allgemei-
ne Einwände gegen den vorgeschlagenen Gutachter anbringen, insbesondere
hinsichtlich seiner persönlichen Eignung und fachlichen Kompetenz (vgl. BGer
5A_864/2011 E. 4.1, ALFRED BÜHLER, Gerichtsgutachter und -gutachten im Zivil-
prozess, in: Heer/Schöbi [Hrsg.], Gericht und Expertise - La justice et l'expertise,
2005, S. 46).
3.3. Der Beschwerdeführer brachte vor Vorinstanz einzig Einwände gegen die
fachliche Kompetenz des Sachverständigen vor (act. 6/31). Die Vorinstanz setzte
sich mit diesen Einwänden einlässlich auseinander (act. 3). Sie erwog, beim vor-
geschlagenen Sachverständigen handle es sich um einen unabhängigen und er-
fahrenen Schätzer, welcher Verkehrswertschätzungen von Liegenschaften im
ganzen Kanton Zürich vornehme und auch Erfahrungen mit Schätzungen im
Limmattal aufweise. Davon habe sich die Vorinstanz bereits selbst vergewissern

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können, als der Sachverständige Verkehrswertschätzungen von Liegenschaften
in G._____ resp. H._____ vorgenommen habe. Der Sachverständige habe sich
zudem bei der telefonischen Kontaktnahme vor Erlass der Verfügung vom 13. Ap-
ril 2021 für Schätzungen in E._____ zur Verfügung gestellt und erklärt, die not-
wendigen Erfahrungen mitzubringen. Der Schluss des Beschwerdeführers, auf-
grund des auf der Homepage ersichtlichen Liegenschaftenportfolios verfüge der
vorgeschlagene Sachverständige nicht über das notwendige Knowhow hinsicht-
lich der zu schätzenden Liegenschaft gehe fehl. Einerseits handle es sich beim
Portfolio mit zwei Wohnungen um eine blosse Momentaufnahme. Darüber hinaus
wende der vorgeschlagene Sachverständige bei den Verkehrswertschätzungen
die gängigen und zeitgemässen Bewertungsmethoden an, wobei die Lage als
auch die Art resp. die Grösse des Objekts selbstredend berücksichtigt würden.
Dies sei zentral für eine korrekte und fachmännische Erstellung einer Verkehrs-
wertschätzung. Die Argumente des Beschwerdeführers würden nicht verfangen,
weshalb F._____ als Sachverständiger einzusetzen sei (act. 3 E. 5)
3.4.1. Mit diesen Erwägungen setzt sich der Beschwerdeführer in seiner Be-
schwerdeschrift nicht auseinander (act. 2). Er wiederholt vielmehr pauschal sei-
nen bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Standpunkt, wonach der vorgeschlage-
ne Sachverständige die lokalen Begebenheiten nicht kenne. Weshalb der Sach-
verständige entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht über die nötige re-
gionale Erfahrung im Preissegment in E._____ verfügen solle, legt der Beschwer-
deführer nicht dar. Ebenfalls unterlässt er es darzutun, weshalb solche Erfahrung
nötig sein sollte und eine von einem fachlich qualifizierten Schätzer nach den
gängigen Bewertungsmethoden vorgenommene Schätzung nicht zu einer korrek-
ten Verkehrswertschätzung der streitgegenständlichen Liegenschaft führen sollte.
Damit genügt die Beschwerde den oben geschilderten Begründungsanforderun-
gen nicht, weshalb insofern nicht auf sie einzutreten ist.
3.4.2. Weiter moniert der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz den Sach-
verständigen vorab telefonisch kontaktierte und ihn nach Eingang seiner Stel-
lungnahme nicht mit den erhobenen Vorwürfen konfrontierte (act. 2 Rz. 15). Es
entspricht dem üblichen Vorgehen, dass das Gericht vorgängig mit dem Sachver-

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ständigen Kontakt aufnimmt und abklärt, ob dieser zur Übernahme des Auftrags
bereit wäre. Auf welchem Weg diese Kontaktnahme erfolgt, ist dem Gericht frei-
gestellt. Die Tatsache, dass sich der Sachverständige gegenüber der Vorinstanz
telefonisch für die Annahme des Schätzungsauftrags bereit erklärt hat, bedeutet,
dass er sich in der Lage sieht, die fachmännische Schätzung der Liegenschaft
vorzunehmen. Es impliziert daher auch, dass er sich, soweit er dies als nötig er-
achtet, im entsprechenden Preissegment sowie mit den örtlichen Begebenheit
genügend auskennt. Eine Konfrontation des Sachverständigen mit den Vorwürfen
des Beschwerdeführers in seiner Eingabe vom 3. Mai 2021 war damit nicht erfor-
derlich. Das Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerde
ist in diesem Punkt abzuweisen.
3.4.3. Schliesslich wendet der Beschwerdeführer ein, der Sachverständige
sei aufgrund der Zustellung der betreibungsamtlichen Schätzung voreingenom-
men. Damit macht der Beschwerdeführer sinngemäss einen Ausstandsgrund gel-
tend. Die Vorbringen des Beschwerdeführers beziehen sich dabei auf die "ande-
ren" Gründe i.S.v. Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO. Es ist zu prüfen, ob Umstände vorlie-
gen, die nach objektiven Gesichtspunkten geeignet sind, den Anschein der Be-
fangenheit zu erwecken. Die Bedenken der ablehnenden Partei müssen dabei ob-
jektiv begründet erscheinen. Weder subjektive Empfindungen noch reine Vermu-
tungen über die Haltung einer Gerichtsperson bzw. eines Sachverständigen sind
entscheidend. Umgekehrt reicht es aus, wenn Umstände vorliegen, die den An-
schein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen
vermögen (BGE 140 III 221 E. 4 m.w.H.).
Der Beschwerdeführer rügt, die von der Vorinstanz vorgenommene Zustel-
lung der betreibungsamtlichen Schätzung an den Sachverständigen. Es obliegt
indessen der Vorinstanz den Sachverständigen einzusetzen und ihn zu instruie-
ren. Vorliegend erachtete die Vorinstanz es als angezeigt, dem Gutachter die be-
treibungsamtliche Schätzung sowie das Schreiben des Betreibungsamtes vom
4. Mai 2020 zukommen zu lassen. Sie erwog, dies erfolge einerseits als Orientie-
rung und andererseits zur Vermeidung unnötiger Kosten. Dies ist nicht zu bean-
standen. So kann es aus Kostenüberlegungen sinnvoll sein, dem Sachverständi-

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gen die bereits erfolgte Schätzung zur Verfügung zu stellen, damit auf bereits er-
hobene Daten (Vermessungen, Pläne, Grundbuchauszüge, Gebäudeversiche-
rungsauskünfte etc.) abgestellt werden kann. Die Grundsätze der schonenden
Rechtsausübung und des Verhaltens nach Treu und Glauben gebieten es gerade,
dass den rechtsuchenden Parteien keine unnötigen Kosten aufgebürdet werden.
Der Beschwerdeführer geht ausserdem selbst davon aus, dass im Rahmen einer
Neuschätzung erheblich geringere Kosten anfallen, da nicht alle Fakten neu erar-
beitet werden müssen, sondern es zu einem grossen Teil Dokumente aufzudatie-
ren gelte (vgl. OGer ZH, PS180041, Urteil vom 16. April 2018, E. 4.2.3). Die Ver-
meidung unnötiger Kosten ist auch insofern sinnvoll, als dass der Schätzung im
Pfandverwertungsverfahren nur untergeordnete Bedeutung zukommt. Der einzige
Zweck der Schätzungen ist es, den Steigerungsinteressenten einen Anhaltspunkt
für ein vertretbares Angebot zu geben. Über den an der Versteigerung tatsächlich
erzielbaren Erlös wird damit aber nichts ausgesagt (BGE 129 III 595 E. 3.1; BGE
135 I 102 E. 3.3.3). Dass Sachverständige Einsicht in die Akten und damit bereits
erstellte Gutachten bzw. Schätzungen erhalten, ist im Übrigen nicht unüblich und
erweckt für sich alleine noch nicht den Anschein der Befangenheit. Konkrete und
objektive Anhaltspunkte, dass der Sachverständige aufgrund (bzw. trotz) der
Kenntnis der betreibungsamtlichen Schätzung nicht in der Lage wäre, eine fach-
lich korrekte und den gegenwärtigen Gegebenheiten auf dem Einfamilienhaus-
markt Rechnung tragende Schätzung vorzunehmen, sind nicht ersichtlich. Es wird
auch nicht geltend gemacht, dass der Sachverständige ein Interesse daran hätte,
die betreibungsamtliche Schätzung zu bestätigen oder davon abzuweichen, bei-
spielsweise wegen einer bestehenden Freundschaft oder Feindschaft mit dem
Erstschätzer. Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend,
die - von ihm bestrittene - betreibungsamtliche Schätzung vom 23. Juni 2017 be-
einflusse den neuen Schätzer zu stark, diese alte Schätzung diene dem neuen
Sachverständigen auf rätselhafte Weise zu (act. 2 S. 4). Möchte der Beschwerde-
führer damit sagen, dass die betreibungsamtliche Schätzung von 2017 für die
neue Schätzung Orientierungspunkt ist, ohne dass sich der neu bestellte Sach-
verständige dessen bewusst ist, so ist diesem (zunächst verständlichen) Ge-
sichtspunkt entgegenzuhalten, dass von Sachverständigen erwartet wird, dass sie

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in jedem Fall, auch bei Einsicht in bereits vorhanden Gutachten und Schätzungen,
ihr Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstellen. Dazu sind sie gar un-
ter Strafandrohung verpflichtet. Umstände, die den Anschein der Befangenheit
oder die Gefahr der Voreingenommenheit des ernannten Sachverständigen zu
begründen vermögen, sind damit weder dargetan noch ersichtlich. Die Beschwer-
de ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.
4. Da sogleich ein Endentscheid gefällt werden kann, erübrigt sich ein Ent-
scheid über den Antrag des Beschwerdeführers um Gewährung der aufschieben-
den Wirkung.
5. Das Beschwerdeverfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden ist kosten-
los (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG); Parteient-
schädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Zu-
stellung des Doppels von act. 2, und unter Rücksendung der erstinstanzli-
chen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Birmensdorf, je
gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

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richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am:
21. Juni 2021