zh_obergericht · LB180002 · 2018-01-30 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB180002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. H.A. Müller und Oberrichter lic. iur. M. Spahn
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hochuli
Urteil vom 30. Januar 2018
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____, Dr. iur.,
Beklagter und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung, vom
19. Dezember 2016 (CG140025-L)
Rückweisung: Urteil des Bundesgerichts vom 20. Dezember 2017
(vormaliges Verfahren LB170008-O)

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Rechtsbegehren der Klägerin:
(Urk. 2 S. 2)
" 1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin
a) CHF 87'710 nebst Zins zu 5% seit 26. August 2009;
b) CHF 1'810 nebst Zins zu 5% seit 14. Dezember 2007;
c) CHF 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28. Oktober 2008;
d) CHF 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009;
e) CHF 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15. Juni 2009;
f) CHF 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31. August 2009,
zu bezahlen.
2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin eine Nachklage
(Wiedereinbringung) im Umfang von CHF 1'337'190 nebst Zins zu 5%
seit 26. August 2009 ausdrücklich vorbehält.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzügl. MWSt. zulas-
ten des Beklagten. "
Urteil des Bezirksgerichts Zürich (1. Abteilung) vom 19. Dezember 2016:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 17’500.– festgesetzt.
3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und im Umfang von Fr. 8'750.–
aus dem von der Klägerin bezahlten Kostenvorschuss bezogen.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Prozessentschädigung
von insgesamt Fr. 23’500.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. [Mitteilungen].
6. [Rechtsmittel].

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Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (Urk. 87 S. 2):
1. Das Urteil vom 19.12.2016 des Bezirksgerichts Zürich im Prozess
Nr. CG140025-L I U sei vollumfänglich aufzuheben.
2. Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin
a) CHF 87'710 nebst Zins zu 5% seit 26.08.2009;
b) CHF 1'810 nebst Zins zu 5% seit 14.12.2007;
c) CHF 2'000 nebst Zins zu 5% seit 28.10.2008;
d) CHF 4'060 nebst Zins zu 5% seit 15.06.2009;
e) CHF 1'000 nebst Zins zu 5% seit 15.06.2009;
f) CHF 3'420 nebst Zins zu 5% seit 31.08.2009,
zu bezahlen.
3. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Berufungsklägerin eine
Nachklage (Wiedereinbringung) im Umfang von CHF 1'337'190
nebst Zins zu 5% seit 26.08.2009 ausdrücklich vorbehält.
4. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
5. Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST
zulasten des Berufungsbeklagten für alle Instanzen.
des Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 97 S.2):
1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen;
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zulasten
der Berufungsklägerin.
Urteil der Berufungsinstanz vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 39 ff.):
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird
a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen.
Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass:

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b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu
5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich
eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird;
c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5%
seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen;
d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5%
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5%
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5%
seit 31. August 2009 zu bezahlen.
2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf
Fr. 17'500.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hier-
vor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die
Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vor-
schuss bezogen.
4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsver-
fahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt.
6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5
hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt.
Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet. Der Beklagte wird verpflichten, der Klägerin diese Kosten im
Umfange von Fr. 700.00 zu ersetzen.
7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine redu-
zierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00 zu bezahlen.
8. [Mitteilungen].
9. [Rechtsmittelbelehrung].
Urteil des Bundesgerichts vom 20. Dezember 2017 (Urk. 105; 4A_373/2017):
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich vom 31. Mai 2017 wird aufgehoben und die Sache wird
zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden den Parteien je zur Hälfte aufer-
legt.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

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4. [Mitteilungen].
Erwägungen:
1. Sachverhalt
Verwiesen sei auf die E. 1.1. bis 1.6. des Urteils der Kammer vom 31. Mai
2017 (Urk. 101 S. 4-12).
2. Prozessverlauf
2.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 2.1. bis 2.2.3. des Urteils der Kammer
vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 12 f.).
2.2. Das Urteil der Kammer vom 31. Mai 2017 wurde vom Bundesgericht mit
Urteil vom 20. Dezember 2017 aufgehoben und die Sache wurde zu neuer Beur-
teilung an die Berufungsinstanz zurückgewiesen. Das bundesgerichtliche Urteil
ging am 10. Januar 2018 hier ein (Urk. 105). Nicht aufgehoben wurde der am
31. Mai 2017 ebenfalls ergangene Beschluss, mit dem einerseits das Ausstands-
gesuch der Klägerin gegen Bezirksgerichtspräsidentin Schurr abgewiesen wurde
(Dispositiv-Ziff. 1) und anderseits der Berufungsantrag Ziff. 3 der Klägerin in dem
Sinne abgewiesen wurde, dass auf ihr Rechtsbegehren Ziff. 2 nicht eingetreten
wurde (vgl. Urk. 101 S. 39).
3. Prozessuales
3.1. Verwiesen sei zunächst auf die E. 4.1. bis 4.4. des Urteils der Kammer
vom 31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 16-18). Im Sinne der dort gemachten Erwägungen
sind grundsätzlich nur die erstinstanzlich vorgetragenen Tatsachenvorbringen von
Belang.
3.2. Ergänzend sei Folgendes ausgeführt: Mit seinem Rückweisungsentscheid
vom 20. Dezember 2017 beanstandet das Bundesgericht die Feststellung der Be-
rufungsinstanz, dass die Beweiswürdigung der Bausektion der Stadt Zürich nicht
überprüft werden könne, weil entscheidende Beweismittel nicht bei den Akten
seien, als willkürlich. Das Bundesgericht weist in seinem Rückweisungsentscheid

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auf die Beweismittel hin, welche die Berufungsinstanz zu Unrecht ausser Acht ge-
lassen hat. Diese Beweismittel betreffen einzig die Beweiswürdigung in den Er-
wägungen 6.5. ("Zum ersten Obergeschoss insbesondere", Urk. 101 S. 24-28)
und 6.6. ("Zum Erdgeschoss insbesondere", S. 28-34). Im Sinne des Rückwei-
sungsentscheides des Bundesgerichts ist in diesen Punkten neu zu entscheiden,
und zwar "unter Berücksichtigung dieser Beweismittel und der dazugehörenden
Ausführungen der Beschwerdeführerin" (Urk. 105 E. 3.3 S. 8 unten). Soweit das
Bundesgericht das Urteil der Berufungsinstanz aber nicht beanstandet hat, bleibt
die Berufungsinstanz an ihr früheres Urteil gebunden. Es verhält sich ähnlich wie
bei einem Rückweisungsentscheid der Berufungsinstanz; auch an einen solchen
ist sie im weiteren Prozessverlauf gebunden (BGE 143 III 290 E. 1.5). Das gilt
insbesondere auch im Hinblick auf die teilweise Gutheissung der Klage durch das
Urteil der Berufungsinstanz. Insoweit wurde das obergerichtliche Urteil vor Bun-
desgericht nicht angefochten. Dennoch hat das Bundesgericht das Urteil der Be-
rufungsinstanz integral aufgehoben. Dispositiv-Ziff. 1b des Urteils der Berufungs-
instanz vom 31. Mai 2017 wird daher ohne weiteres zu wiederholen sein.
3.3. Durch die Aufhebung des Urteils der Berufungsinstanz durch das Bundes-
gericht steht das Verfahren nun dort, wo es war, bevor das Urteil der Berufungs-
instanz vom 31. Mai 2017 erging.
4. Materielles: Die vom Entscheid des Bundesgerichts nicht betroffenen Erwä-
gungen des Urteils vom 31. Mai 2017
Im Sinne des Gesagten gelten die vom Bundesgericht nicht beanstandeten
Erwägungen der Berufungsinstanz gemäss ihrem Urteil vom 31. Mai 2017
(Urk. 101) nach wie vor, und es ist in diesem Sinne auf sie zu verweisen. In mate-
rieller Hinsicht sind das die folgenden Erwägungen:
- Erwägung 5 ("Die Vertragsverletzungen des Beklagten"; Urk. 101
S. 18 - 20).
- Erwägungen 6.1., 6.2., 6.3. ("Kausalzusammenhang", "Allgemeines";
Urk. 101 S. 20 - 21).
- Erwägung 6.4. ("Allgemeines zur Beweiswürdigung im Zusammen-
hang mit dem Baurekurs"; Urk. 101 S. 22 - 24).
- Erwägung 8 ("Schaden: Verfahrenskosten"; Urk. 101 S. 35 - 38).

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5. Zur Beweiswürdigung "Zum ersten Obergeschoss insbesondere"
5.1. Zunächst ist die Frage zu prüfen, ob die Klägerin bezüglich des ersten
Obergeschosses mit einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit mit ihrem Anspruch
auf Bestandesgarantie durchgedrungen wäre, wenn ihr Baurekurs von der Baure-
kurskommission hätte beurteilt werden müssen.
5.2. Mit ihrem Entscheid vom 8. November 2005 kam die Bausektion der Stadt
Zürich zum Schluss, dass entscheidend sei, ob die für Wohnzwecke bestimmten
Räume in den "letzten ca. 24 Jahren" (vgl. Urk. 4/9 S. 2) "kontinuierlich bau-
rechtswidrig" genutzt wurden (Urk. 4/9 S. 7). Bezüglich des ersten Obergeschos-
ses habe es im Jahre 1985 "eine 6- bis 9-monatige Zeitspanne" gegeben, "in der
die Räumlichkeiten wahrscheinlich leer standen oder von einer nicht bekannten
Mieterschaft benutzt wurden". Es könne daher nicht ausgeschlossen werden,
dass in dieser Zeit eine "rechtskonforme Wohnnutzung bestanden" habe, "da
selbst nicht bewohnte Räume, die zum Wohnen bewilligt worden sind, als bau-
rechtskonforme Nutzung gelten" (Urk. 4/9 S. 8). Diese Räume hätten gemäss
dem massgeblichen öffentlichen Recht nicht für Gewerbezwecke umgenutzt wer-
den dürfen (Urk. 4/9 S. 8 f.); verwiesen wurde auf die Bauvorschriften, die ab dem
12. Januar 1986 in Kraft standen, und auch auf jene, die bis zum 11. Januar 1986
in Kraft standen. Ihre Beweiswürdigung zur Zeitspanne der nicht gewerblichen
Nutzung traf die Bausektion auf Grund der folgenden Beweismittel:
- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4);
- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4 f.);
- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 5).
5.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005
(Urk. 4/10) wurde in diesem Zusammenhang wie folgt argumentiert: Im Sinne ih-
rer Mitwirkungspflichten habe die Klägerin darzutun, dass die Liegenschaft "wäh-
rend der relevanten Zeitspanne von 25 Jahren ununterbrochen dem Sexgewerbe
gedient" habe (S. 5). Dafür, dass es sich so verhalte, liege aber "eine Fülle von
Material" vor (S. 6). Auszugehen sei überdies von einer Vermutung einer dauern-
den rechtswidrigen Nutzung (S. 8 ff.). Bezüglich des ersten Obergeschosses wur-
de seitens der Klägerin eingeräumt, dass die Bausektion "auf Grund der vorhan-
denen Belege" davon ausgehe, "dass Frau C._____ ab Herbst 1985 im 1. Ober-
geschoss gearbeitet habe, allenfalls ab 1. Januar 1986". Frau C._____ könne

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aber "nicht mehr genau sagen, wann genau sie im 1. Obergeschoss ihre Tätig-
keit" aufgenommen habe (S. 17). Dennoch habe C._____ ausgesagt, "dass die
E._____-Strasse immer voller Puffs" gewesen sei (S. 18). In diesem Zusammen-
hang verwies die Klägerin auch auf die Auskunftsperson F._____. Bezüglich des
ersten Obergeschosses habe F._____ zu Protokoll gegeben, dass es immer "ei-
ne" gegeben habe, "die gemietet hat, und mehrere die arbeiteten". Die "Dunkle",
G._____, sei immer dort gewesen (S. 18 f.). Deckungsgleich seien auch die Aus-
sagen der Auskunftsperson H._____ (S. 19). Nach den Aussagen der Auskunfts-
personen C._____, H._____, D._____ und F._____ könnten keine Zweifel mehr
daran bestehen, dass das erste Obergeschoss auch im Jahre1985 "durchgehend
der sexgewerblichen Nutzung" gedient habe. Daran ändere auch nichts, wenn der
Salon tatsächlich für einige wenige Monate leer gestanden hätte (S. 19).
5.4. Damit die Aussichten des verspätet eingereichten Baurekurses beurteilt
werden können, müssen die im Entscheid der Bausektion erwähnten sowie die
mit dem Rekurs weiter ins Feld geführten Beweismittel vorliegen. Die entschei-
denden Beweismittel sind nach dem Gesagten die folgenden:
- Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch;
- Befragung von C._____: Urk. 4/27;
- Befragung von D._____: Urk. 4/26;
- Befragung von F._____: Urk. 4/29;
- Befragung von H._____: Urk. 4/30.
5.5. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob von einer – wie das auch im ver-
späteten Baurekurs wiederholt zugestanden wurde (vgl. Urk. 4/10 S. 5, 12, 13, 15,
16, 23) – ununterbrochenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszuge-
hen ist. Eigentlich müsste darüber detailliert der Eigentümer (d.h. die Klägerin)
Auskunft geben können. Unterlagen über die Nutzung liegen in aller Regel beim
Eigentümer. Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, solche Unterlagen (na-
mentlich Mietverträge und Zahlungsbelege) vorzulegen und gegebenenfalls bei
ihren Rechtsvorgängern erhältlich zu machen. Eine Vermutung zu Gunsten einer
rechtswidrigen Nutzung kann entgegen den Thesen der Klägerin in ihrer Rekurs-
schrift vom 29. Dezember 2005 nicht angenommen werden.

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5.5.1. Nicht mehr festzuhalten ist an der Auffassung der Berufungsinstanz in ih-
rem ersten Urteil, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich vorgenommene
Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess schon deshalb nicht
überprüft werden könne, weil die Belege Nr. 37, 38 und 39 zum Baugesuch, wel-
che für die Baubehörde entscheidend waren, im vorliegenden Verfahren nicht
vorgelegt wurden. Gemäss dem Entscheid des Bundesgerichts ist die neue Beur-
teilung nicht nur "unter Berücksichtigung dieser Beweismittel", sondern auch unter
Berücksichtigung "der dazugehörenden Ausführungen der Beschwerdeführerin
[=Klägerin]" vorzunehmen. Im Lichte der bundesgerichtlichen Erwägungen ist
Folgendes festzuhalten (Urk. 105 S. 8):
5.5.2. Die Belege Nr. 37 und 38 lassen sich gemäss dem Rückweisungsentscheid
mangels Bezeichnung im Entscheid der Bausektion zwar nicht eindeutig zuord-
nen. Aus dem Mietvertrag C._____, der sich als Urk. 4/36 bei den Akten befindet,
ergibt sich aber die von der Bausektion aus den Belegen Nr. 37 und 38 entnom-
mene Information, "wonach der Mietantritt erst mit 1. Oktober 1985 datiert" war
(Urk. 105 S. 8).
5.5.3. Der Beleg Nr. 39 entspricht der als Urk. 4/37 bei den Akten liegenden "Ein-
zugsanzeige C._____" (Urk. 105 S. 8).
5.5.4. Zu den Urk. 4/36 und 4/37 (Mietvertrag C._____ und Einzugsanzeige) führ-
te die Klägerin in ihrer Klageschrift vom 18. Februar 2014 (Urk. 2 Rz 47) Folgen-
des aus: C._____ habe per 1. Oktober 1985 einen Mietvertrag für das 1. Oberge-
schoss abgeschlossen und habe ab diesem Zeitpunkt auch den Mietzins bezahlt.
Die "Einzugsanzeige für Geschäftslokale" von Frau C._____ an die Einwohner-
und Fremdenkontrolle der Stadt Zürich führe "als Mietbeginn jedoch erst per
1. Januar 1986 an". Es bestehe keine Veranlassung daran zu zweifeln, dass
C._____ den Salon seit Mietbeginn per 1. Oktober 1985 und mit Bezahlung des
Mietzinses auch tatsächlich sexgewerblich genutzt habe. Daran ändere auch die
Tatsache nichts, dass sie in der Einzugsanzeige den 1. Januar 1986 als offiziellen
Mietbeginn gemeldet habe. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass Frau
C._____ während der ersten fünf Monaten der Mietdauer die Anmeldung verges-
sen habe und deshalb, in der Hoffnung, einer Sanktion entgehen zu können, den
1. Januar 1986 als Mietbeginn angegeben habe. Es komme jedenfalls regelmäs-

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sig vor, dass Einzugsanzeigen – obwohl eine Pflicht zur sofortigen Anmeldung
bestehe – erst verspätet erfolgten. Hingegen erscheine die Annahme lebens-
fremd, dass ein "sexgewerblich" nutzbares Mietobjekt trotz Zahlung der Mietzinse
während dreier Monate nicht genutzt worden sei, wie die Bausektion vermu-
tungsweise ausgeführt habe. Es sei folglich davon auszugehen, dass der Salon
seit Mietbeginn am 1. Oktober 1985 von der damaligen Mieterin, C._____, auch
tatsächlich sexgewerblich genutzt worden sei.
Mit der Klageantwort vom 20. Oktober 2014 entgegnete der Beklagte dazu
Folgendes (Urk. 36 Rz 70): Die Mieterin C._____ habe die Wohnung erst ab dem
1. Oktober 1985 gemietet und sei gemäss Einzugsanzeige vom 23. März 1986
am 1. Januar 1986 eingezogen (Urk. 4/37). Ab wann die Wohnung effektiv wieder
"sexgewerblich" genutzt worden sei, könne nicht mehr erstellt werden. Die Kläge-
rin spekuliere, dass der Betrieb am 1. Oktober 1985 aufgenommen worden sei,
Frau C._____ die Anmeldung vergessen habe und mit der verspäteten Anmel-
dung einer Sanktion habe entgehen wollen. Das sei möglich, aber sehr unwahr-
scheinlich. Angesichts der rigiden Kontrollen im Milieu durch die Sittenpolizei und
der dauernden Abgleiche mit der Einwohnerkontrolle wäre eine verspätete An-
meldung sehr rasch "aufgeflogen". Auch möglich wäre, dass Frau C._____ die
Wohnung zuerst habe einrichten und renovieren müssen, bevor sie tatsächlich
erst am 1. Januar 1986 den Betrieb habe aufnehmen können.
Dem entgegnete die Klägerin mit ihrer Replik vom 22. März 2015 (Urk. 44
Rz 87), der Beklagte bringe "keinerlei Anhaltspunkt" vor, weshalb der "sexgewerb-
liche" Betrieb durch Frau C._____ nicht am 1. Oktober 1995 [recte: 1985] hätte
aufgenommen werden sollen. Es sei keineswegs unwahrscheinlich, dass eine
Anmeldung vergessen gehe und dies von der Sittenpolizei bzw. der Einwohner-
kontrolle nicht innert "kürzlicher Frist" bemerkt werde. Der Beklagte hielt dem
schliesslich mit seiner Duplik vom 27. April 2015 entgegen (Urk. 57 Rz 116), es
sei Sache der Klägerin, den Nachweis dafür zu erbringen, "dass Frau C._____
bereits am 1. Oktober 1995 [recte: 1985] an der E._____-Strasse sexgewerblich
tätig war".
5.5.5. In ihrem Entscheid vom 8. November 2005 führte die Bausektion der Stadt
Zürich in diesem Zusammenhang Folgendes aus (Urk. 4/9 S. 4 f.): Vom 1. April

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1981 bis 1985 seien im ersten Obergeschoss zwei Salons eingerichtet gewesen.
C._____ solle ab 1. April 1985 Mieterin gewesen sein. Dies stimme nicht mit den
Belegen Nr. 37 und 38 zum Baugesuch überein, wonach der Mietantritt erst mit
1. Oktober 1985 datiert sei. Gemäss Einzugsanzeige bei der Einwohner- und
Fremdenkontrolle (Beleg Nr. 39 [= Urk. 4/37]) sei der Einzug erst am 1. Januar
1986 erfolgt, wobei die Art des Geschäfts als Salon bezeichnet werde.
Mit ihrem (verspäteten) Baurekurs hätte die Klägerin (durch den Beklagten)
in dem von ihr im vorliegenden Schadenersatzprozess thematisierten Zusam-
menhang einzig entgegengehalten, dass die Bausektion auf Grund der vorhande-
nen Belege davon ausgehe, dass Frau C._____ ab Herbst 1985 im ersten Ober-
geschoss gearbeitet habe, allenfalls ab 1. Januar 1986. Frau C._____ habe aller-
dings nicht mehr genau sagen können, wann genau sie im 1. Obergeschoss ihre
Tätigkeit aufnahm (Urk. 4/10 S. 17 f.). Die Klägerin hatte im Übrigen mit ihrer ver-
späteten Rekursschrift selber – wenn auch durchaus vage – eingeräumt, es kön-
ne sein, dass im Jahre 1985 die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss "einige
wenige Monate" leer gestanden sein könnten (Urk. 4/10 S. 19).
5.5.6. In diesem Zusammenhang sind die Urk. 4/36 (Mietvertrag C._____) und
Urk. 4/37 (Einzugsanzeige C._____) von Belang. Aus dem Mietvertrag ergibt sich
klar, dass der Mietbeginn auf den 1. Oktober 1985 angesetzt wurde. Damit in Wi-
derspruch steht die Einzugsanzeige, die vom Vermieter (und nicht etwa von Frau
C._____) erst am 23. März 1986 ausgefüllt wurde und den tatsächlichen Einzug
der Mieterin C._____ nicht per 1. Oktober 1985, sondern per 1. Januar 1986 be-
scheinigte. Hingewiesen wurde in der Einzugsanzeige sodann darauf, dass die
Art des Geschäftes ein "Salon" sei und dass eine "Neugründung" vorgenommen
worden sei. Es liegt auf der Hand, dass Mietbeginn und tatsächlicher Einzug aus-
einanderfallen können. Das scheint denn auch – aus welchen Gründen auch im-
mer – im vorliegenden Fall so gewesen zu sein. Weshalb der Vermieter ein fal-
sches Datum angegeben haben soll, erklärt die Klägerin im Prozess nicht. Die
Klägerin übersah sodann ohnehin, dass die Meldung nicht von Frau C._____,
sondern vom Vermieter stammte. Die Meldung erfolgte denn auch so oder anders
zu spät. Die Meinung der Klägerin, Frau C._____ habe den 1. Januar 1986 als
Einzugsdatum angegeben, um einer Sanktion zu entgehen, ist blosse Spekulati-
on, die überdies von keinen Beweisanträgen untermauert ist. Im Baurekurs, den

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sie der Baurekurskommission hätte vorlegen wollen, gestand die Klägerin jeden-
falls noch zu, dass die Wohnung einige Monate leer gestanden haben könnte und
dass Frau C._____ nicht mehr sagen könne, wann sie im ersten Obergeschoss
ihre Tätigkeit aufgenommen habe. Auf Grund der Einzugsanzeige Urk. 4/37 ist je-
denfalls davon auszugehen, dass das nicht vor dem 1. Januar 1986 der Fall war.
5.6. Im Übrigen hätten auch die Aussagen der befragten Auskunftspersonen
dem Rekurs der Klägerin nicht die von ihr damals gewünschte Wendung geben
können, wenn er denn hätte beurteilt werden müssen. Die Befragungen fanden al-
le im Sommer 2004 statt, so dass gestützt auf diese Befragungen wegen des Zei-
tablaufs von vornherein kaum präzise Angaben zur genauen Belegung der Räum-
lichkeiten im Jahre 1985 erwartet werden konnte.
5.6.1. Die Auskunftsperson D._____ konnte nicht mehr genau sagen, seit wann
sie in der Liegenschaft E._____-Strasse … als Prostituierte tätig war. Nach
D._____ sei dies seit 1985 oder 1986 der Fall gewesen (Urk. 4/26). Solche vagen
Angaben helfen nicht weiter.
5.6.2. Auch die Aussagen der Auskunftsperson C._____ konnten nicht anders
gewürdigt werden, als die Bausektion das getan hat. Selbst die Klägerin räumte
mit der verspäteten Rekursschrift ein, dass der Auskunftsperson die genauen Da-
ten nicht mehr präsent waren. Ganz zu Beginn der Befragung wurde die folgende
spontane Äusserung protokolliert (Urk. 4/27 S. 1):
"Um was geht es hier? Ich kann Ihnen sagen, dass die E._____-Strasse 2 immer
voller Puffs war."
Daraus kann nichts zu Gunsten der Klägerin abgeleitet werden; vielmehr
geht aus dieser Aussage hervor, dass die Auskunftsperson genau wusste, welche
Aussagen von ihr erwartet wurden. Dennoch lieferte sie in den entscheidenden
Punkten keine genauen Angaben, sondern führte lediglich aus, dass sie "ca.
1985" ihre Tätigkeit im zweiten Obergeschoss aufgenommen habe, und zwar im
Angestelltenverhältnis (Urk. 4/27 S. 1).
5.6.3. Die Auskunftsperson F._____ beschrieb den Zeitraum ihrer Tätigkeit in der
Liegenschaft E._____-Strasse … so (Urk. 4/29 S. 1):
"Ich war relativ lange dort, da waren immer Salons drin. Es könnte sein so zwischen
1985 und 1995. Kann das sein? Was meinen Sie?"

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Ihre Angaben waren im Übrigen wenig konkret. Sie habe einmal auf Ersu-
chen eines I._____ eine Bestätigung unterzeichnet, aus der hervorging, dass dort
immer Salons waren. Sie habe aber weder Verträge gehabt noch in Unterlagen
nachgesehen (S. 1 und 4).
5.6.4. Die Auskunftsperson H._____ sodann mietete erst vom Jahre 1994 an in
der Liegenschaft E._____-Strasse … einen Salon. Im Jahre 1986 arbeitete sie
"regelmässiger" im Hause, während sie im Jahre 1985 dort nur "aushalf", und
zwar etwa zweimal pro Monat (Urk. 4/30 S. 1 f.). Auch ihre Aussagen können
nicht weiterführen.
5.6.5. Die Aussagen aller drei Auskunftspersonen sind ausgesprochen vage und
unbestimmt. Dass es im Hause E._____-Strasse … immer wieder Bordellbetriebe
hatte, liegt auf der Hand. Konkrete Angaben darüber, in welchen Zeiträumen das
erste Obergeschoss baurechtswidrig genutzt wurde und wann nicht, vermögen
die drei Auskunftspersonen aber nicht zu machen. Aus ihren Aussagen geht aber
hervor, dass das Haus stets zumindest teilweise für Bordellbetriebe genutzt wur-
de.
5.7. Zusammenfassend ergibt sich auf Grund der massgeblichen Beweismittel,
dass der Baurekurs der Klägerin vom 29. Dezember 2005, wenn er hätte beurteilt
werden können, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht zur Korrektur des
Entscheides der Bausektion der Stadt Zürich vom 8. November 2005 hätte führen
können. Die Klägerin bezeichnete im erwähnten (verspäteten) Baurekurs die Sa-
che denn auch selber als spruchreif und gab überdies ihrer Meinung Ausdruck,
dass ein weiteres Beweisverfahren zu keinen weiteren Erkenntnissen führen wür-
de (vgl. Urk. 4/10 S. 25 f.). Aus diesem Grunde kann es als sehr unwahrscheinlich
angesehen werden, dass die Baurekurskommission Zeugenbefragungen durch-
geführt hätte, wenn der Rekurs rechtzeitig gewesen wäre.
5.8. Was mit der Berufung in diesem Zusammenhang vorgetragen wird (Urk. 87
Rz 26 - 37), vermag am Gesagten nichts zu ändern: Die Klägerin versucht zwar,
eine abweichende Beweiswürdigung zu erlangen, indessen durchwegs unter
Hinweis auf Beweismittel, die im baurechtlichen Verfahren gar nicht zur Verfü-
gung standen bzw. nicht genannt wurden. Zu erinnern ist nochmals daran, dass
die Klägerin selber im erwähnten – allerdings verspäteten – Baurekurs die Sache

- 14 -
als spruchreif bezeichnet hat, und zwar nach dem oben Ausgeführten mit guten
Gründen. Für den vorliegenden Schadenersatzprozess ist jedenfalls davon aus-
zugehen, dass der Baurekurs der Klägerin bezüglich des ersten Obergeschosses
abgewiesen worden wäre, wenn er hätte beurteilt werden müssen.
6. Zur Beweiswürdigung "Zum Erdgeschoss insbesondere"
6.1. Die Vorinstanz kam mit dem angefochtenen Urteil zum Schluss, dass die
Wohnung im Erdgeschoss lediglich einmal zwischen 1988 und 1992 während
zwei bis drei Monaten nicht "sexgewerblich" genutzt worden sei. Es sei daher
überwiegend wahrscheinlich, dass die Rekursinstanz bzw. allfällige weitere
Rechtsmittelinstanzen den Rekurs betreffend das Erdgeschoss gutgeheissen und
auf die Wiederherstellung der rechtmässigen Nutzung verzichtet hätten (Urk. 88
S. 16-18). Die Klägerin bezeichnete diese Ausführungen mit ihrer Berufung als
"korrekt" (Urk. 87 Rz 6), wogegen sie vom Beklagten mit der Berufungsantwort als
"sachverhaltswidrig und willkürlich" beanstandet werden (Urk. 97 Rz 20-27). Be-
züglich des Erdgeschosse ist daher die gleiche Prüfung vorzunehmen, wie sie be-
reits hinsichtlich des ersten Obergeschosses vorgenommen worden ist.
6.2. Auch in diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Bausek-
tion der Stadt Zürich gemäss Entscheid vom 8. November 2005 zu dem – mit dem
verspäteten Baurekurs der Klägerin nicht grundsätzlich in Frage gestellten –
Schlusse kam, dass entscheidend sei, ob die für Wohnzwecke bestimmten Räu-
me in den "letzten ca. 24 Jahren" (vgl. Urk. 4/9 S. 2) "kontinuierlich baurechtswid-
rig" genutzt wurden (Urk. 4/9 S. 7). Weiter wird bezüglich des Erdgeschosses
ausgeführt, dass gemäss der Beilage 11 zum Baugesuch (Mieterspiegel und Nut-
zungsbelegung von 1977 bis 2003) D._____ Mieterin gewesen sei. Allerdings sei
gemäss den Rapporten der Sittenpolizei zwar bekannt, dass D._____ seit dem
Jahre 1984 als Prostituierte tätig gewesen sei. Dennoch sei ihre Adresse
E._____-Strasse … der Sittenpolizei erst seit dem Jahre 1993 bekannt. In der Be-
fragung habe sie denn auch nicht mehr gewusst, seit wann sie an der E._____-
Strasse … "sexgewerblich" tätig gewesen sei. Die Auskunftsperson C._____ habe
in dieser Hinsicht ausgeführt, dass in der Phase von 1986 bis 1992 auch einmal
ein "junger, kräftiger Bursche im Laden im Parterre" während zwei bis drei Mona-
ten gewohnt habe, der an der Wohnung einen Aushang "kein Salon" angebracht

- 15 -
habe. Daraus schloss die Bausektion, dass sich D._____ "nicht mehr an den Zwi-
schennutzer im Erdgeschoss erinnern kann oder will". Auszugehen sei daher da-
von, dass D._____ nicht ununterbrochen im Erdgeschoss "sexgewerblich" tätig
gewesen sei, sondern die Wohnung einem Herrn als Wohnung überlassen habe.
Für das Erdgeschoss könne deshalb nicht von einer ununterbrochenen, sexge-
werblichen Nutzung ausgegangen werden (Urk. 4/9 S. 4). In rechtlicher Hinsicht
kam die Bausektion zum Schluss, dass die vorübergehende Nutzung des Etablis-
sements als Wohnung dazu geführt hätte, dass für eine erneute gewerbliche Nut-
zung eine Bewilligung erforderlich gewesen wäre, weshalb für das Erdgeschoss
die Bestandesgarantie nicht greife (S. 8). Ihre Beweiswürdigung zur Zeitspanne
der nicht gewerblichen Nutzung traf die Bausektion auf Grund der folgenden Be-
weismittel:
- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003 = Beilage 11 zum
Baugesuch (Urk. 4/9 S. 4);
- diverse Rapporte der Sittenpolizei (Urk. 4/9 S. 4);
- Befragung von C._____ (Urk. 4/9 S. 4);
- Befragung von D._____ (Urk. 4/9 S. 4).
6.3. Mit der verspäteten Rekursschrift der Klägerin vom 29. Dezember 2005
(Urk. 4/10) wurde auch in diesem Zusammenhang argumentiert, dass es "an sich"
Aufgabe der Bausektion sei, den Sachverhalt von Amtes wegen zu klären. In die-
sem Rahmen habe die Klägerin "Mitwirkungsmöglichkeiten und Pflichten darzu-
tun", dass die Liegenschaft "während der relevanten Zeitspanne von 25 Jahren
ununterbrochen dem Sexgewerbe gedient" habe (S. 5). Dafür, dass es sich so
verhalte, liege "eine Fülle von Material" vor (S. 6). Auszugehen sei überdies von
einer Vermutung einer dauernden rechtswidrigen Nutzung (S. 8 ff.). Bezüglich des
Erdgeschosses gehe es um den Zeitraum zwischen 1988 und 1992. In dieser Zeit
sei stets D._____ im Erdgeschoss als Prostituierte tätig gewesen. Deren Aussa-
gen seien kohärent und klar, und zwar in dem Sinne, dass "Frau D._____ in der
kritischen Zeit ununterbrochen im Erdgeschoss tätig war". In der Befragung ge-
mäss § 7 Abs. 1 VRG antwortete D._____ auf den Vorhalt, sie sei bei der "Sitte"
erst seit 1993 an der E._____-Strasse registriert, etwas könne nicht stimmen,
denn sie sei im Jahr 1986 oder 1987 von einem Freier an der E._____-Strasse
einmal fast umgebracht worden. Zu der von der Auskunftsperson C._____ be-
schriebenen Phase, in der ein junger Mann in der Wohnung gewohnt habe, führte

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die Klägerin mit dem verspäteten Baurekurs aus, es sei durchaus denkbar, dass
D._____ bei einer Ferienabwesenheit oder einer Erkrankung den Salon einem
jungen kräftigen Burschen überlassen habe, der auf die Wohnung aufzupassen
gehabt und dort gelegentlich genächtigt habe (Urk. 4/10 S. 16). Die Beweiswürdi-
gung der Bausektion sei willkürlich und unhaltbar (S. 17).
6.4. Für die Beurteilung der Aussichten des vom 29. Dezember 2005 datierten
(verspäteten) Baurekurses kommt es auf die im Entscheid der Bausektion er-
wähnten sowie die mit dem verspäteten Baurekurs weiter ins Feld geführten Be-
weismittel an. Die entscheidenden Beweismittel sind nach dem Gesagten die fol-
genden:
- Mieterspiegel / Nutzungsbelegung von 1977 bis 2003;
- diverse Rapporte der Sittenpolizei: nicht bei den Akten;
- Befragung von C._____: Urk. 4/27;
- Befragung von D._____: Urk. 4/26.
6.5. Auch in diesem Zusammenhang geht es darum, ob von einer ununterbro-
chenen rechtswidrigen Nutzung der Liegenschaft auszugehen ist. Auch hier ist zu
sagen, dass diese Unterlagen dem Eigentümer der Liegenschaft, d.h. der Kläge-
rin, vorliegen müssten. Es wäre daher auch in diesem Zusammenhange Sache
der Klägerin gewesen, solche Unterlagen (namentlich Mietverträge und Zah-
lungsbelege) gegebenenfalls bei ihren Rechtsvorgängern erhältlich zu machen.
Eine Vermutung zu Gunsten einer rechtswidrigen Nutzung kann entgegen den
Thesen der Klägerin in ihrer Rekursschrift vom 29. Dezember 2005 nicht ange-
nommen werden.
6.6. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte
die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich
vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess bezüg-
lich des Erdgeschosses schon deshalb nicht überprüft werden könne, weil der der
Bausektion vorgelegene Mieterspiegel im vorliegenden Verfahren nicht vorgelegt
worden sei. Daran kann auf Grund des Bundesgerichtsurteils vom 20. Dezember
2017 nicht mehr festgehalten werden. Aus dem Bundesgerichtsurteil ergibt sich
nämlich, dass der von der Berufungsinstanz vermisste Mieterspiegel dem (ersten)
Entscheid der Bausektion vom 2. September 2003 (Urk. 4/7) entnommen werden

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könne. Davon ist im Folgenden auszugehen. Der Mieterspiegel ist im erwähnten
Entscheid abgedruckt (Urk. 4/7 S. 2 f.).
6.7. In dem vom Bundesgericht aufgehobenen Urteil vom 31. Mai 2017 hatte
die Berufungsinstanz ausgeführt, dass die von der Bausektion der Stadt Zürich
vorgenommene Beweiswürdigung im vorliegenden Schadenersatzprozess auch
bezüglich des Erdgeschosses schon deshalb nicht überprüft werden könne, weil
die der Bausektion vorgelegenen Rapporte der Sittenpolizei im vorliegenden Ver-
fahren nicht vorgelegt worden seien. Namentlich wären die Rapporte der Sitten-
polizei mit dem Hinweis auf die Adressen D._____s entscheidend gewesen. Die
Vorlage dieser Urkunden wäre aber gemäss dem nach Art. 55 Abs. 1 ZPO dieses
Verfahren beherrschenden Verhandlungsgrundsatz Sache der Parteien gewesen.
Könne aber die Beweiswürdigung nicht überprüft werden, so könne das Gericht
von vornherein nicht zum Schlusse kommen, dass die Beweiswürdigung der städ-
tischen Behörde im Baurekursverfahren hätte korrigiert werden müssen. Dieser
Passus wurde vom Bundesgericht in seinem Urteil vom 20. Dezember 2017 zwar
erwähnt (E. 3.2), aber nicht beanstandet (E. 3.3), weshalb daran festzuhalten ist.
6.8. Im Sinne einer Eventualerwägung sei festgehalten, dass die Beweiswürdi-
gung der Bausektion der Stadt Zürich gemäss ihrem (zweiten) Entscheid vom
8. November 2005 (Urk. 4/9) überzeugt. Dazu Folgendes:
6.8.1. Die Bausektion der Stadt Zürich führte in ihrem Entscheid vom 8. Novem-
ber 2005 zum Erdgeschoss aus, dass dort zwischen 1977 und 1988 der Salon
"J._____" betrieben worden sei, was gemäss Beilagendossier der Bauherrschaft
belegt und von der Sittenpolizei bestätigt werden könne. Und von 1988 bis
30. April 1995 soll D._____ Mieterin gewesen sein, was sich unter anderem aus
dem Mieterspiegel ergebe. Sodann sei im Adressbuch von 1991 und 1992 kein
Eintrag zu finden. Bei der Sittenpolizei sei D._____ zwar seit 1984 als Prostituier-
te bekannt, aber erst seit dem Jahre 1993 an der E._____-Strasse …. In der Be-
fragung habe D._____ angegeben, sie wisse nicht mehr genau, seit wann sie "an
der betroffenen Adresse sexgewerblich tätig gewesen sei". Gemäss der Aus-
kunftsperson C._____ hat zwischen 1986 und 1992 während zwei bis drei Mona-
ten ein junger kräftiger Bursche im Erdgeschoss gewohnt und den Aushang "kein
Salon" angebracht. An diesen Zwischennutzer könne oder wolle D._____ sich

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nicht mehr erinnern. Für das Erdgeschoss könne daher "nicht von einer ununter-
brochenen sexgewerblichen Nutzung seit 1977 ausgegangen werden" (Urk. 4/9
S. 3 f.).
6.8.2. Mit ihrem verspäteten Baurekurs warf die Klägerin der Bausektion vor, sie
verneine die dauernde sexgewerbliche Nutzung des Erdgeschosses auf ausge-
sprochen spekulative Art. Es sei durchaus denkbar, dass Frau D._____ bei einer
Ferienabwesenheit oder einer Erkrankung den Salon einem jungen kräftigen Bur-
schen überlassen habe, der auf die Wohnung aufgepasst und gelegentlich dort
genächtigt habe. In dieser Umgebung sei es durchaus angezeigt gewesen, Prä-
senz markieren zu lassen. Das könne auch eine Erklärung dafür sein, weshalb
dieser Vorfall Frau D._____ nicht im Gedächtnis verblieben sei. Sie habe den Sa-
lon denn auch offensichtlich weiter geführt (Urk. 4/10 S. 16 f.). Was den von der
Bausektion aus den Rapporten der Sittenpolizei entnommenen Hinweis betrifft,
dass D._____ der Polizei zwar seit dem Jahre 1984 als Prostituierte bekannt sei,
aber erst seit dem Jahre 1993 an der Adresse E._____-Strasse …, wiederholte
die Klägerin die Ausführungen von D._____ als Auskunftsperson, wonach sie im
Jahre 1986 oder 1987 an der E._____-Strasse von einem Freier einmal fast um-
gebracht worden sei (Urk. 4/10 S. 15 f.).
6.8.3. Bei den Akten liegt das Protokoll der Befragung von D._____ als Aus-
kunftsperson. D._____ führte aus, dass sie seit ca. 1985/86 in der Liegenschaft
E._____-Strasse … tätig gewesen sei. Auf den Vorhalt, dass sie zwar seit 1984
bei der Sittenpolizei als Prostituierte registriert sei, an der E._____-Strasse …
aber erst seit 1993, antwortete sie ausweichend, das könne nicht stimmen, denn
im Jahre 1987 sei sie von einem Freier beinahe umgebracht worden. Und in die-
sem Zusammenhang habe sie Strafanzeige gemacht, was die Sittenpolizei wis-
sen müsste (Urk. 4/26 S. 1 f.). Demgegenüber antwortete C._____ in der Befra-
gung gemäss § 7 Abs. 1 VRG auf die Frage, ob denn auch andere Leute an der
E._____-Strasse … gewohnt hätten (Urk. 4/27 S. 2):
"Nein, nur einmal ca. 2 - 3 Monate ein junger kräftiger Bursche im Laden im Par-
terre. Der schrieb extra hin 'kein Salon'. Er hielt es aber nicht aus."
Selbst die Klägerin schloss mit ihrem Rekurs nicht aus, dass D._____ ihr
Etablissement eine gewisse Zeit zu Wohnzwecken einem Dritten überlassen hat.
Nicht in Frage gestellt wird jedenfalls die Feststellung der Bausektion, dass nach

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den Unterlagen der Sittenpolizei D._____ seit dem Jahre 1984 als Prostituierte
gemeldet war, aber erst sei dem Jahre 1993 an der Adresse E._____-Strasse ….
Die entsprechenden Rapporte liegen jedenfalls nicht vor. Dort dürften die mass-
geblichen Adressen D._____s zu finden sein. Der Hinweis in den Polizeirappor-
ten, dass die der Sittenpolizei einschlägig bekannte D._____ erst seit 1993 an der
E._____-Strasse gemeldet war, muss jedenfalls irritieren. Demgegenüber deutet
der Hinweis der Auskunftsperson C._____, wonach der junge Bursche es im
Hause nicht mehr länger ausgehalten habe, darauf hin, dass er während einiger
Zeit den Versuch unternommen hat, dort zu wohnen. Das schliesst jedenfalls
nicht aus, dass D._____ vor und nach dieser Zeit ihr Gewerbe in der fraglichen
Wohnung ausübte. Jedenfalls war auf Grund der Aktenlage, wie sie der Baure-
kurskommission vorlag, davon auszugehen, dass D._____ ihre Tätigkeit nicht nur
an der E._____-Strasse … ausübte, so dass dieses Etablissement durchaus für
eine gewisse Zeit einem Dritten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden
konnte.
6.9. Die Vorinstanz weist auf ein obiter dictum der Baurekurskommission im
Rückweisungsentscheid vom 16. April 2004 hin (Urk. 88 S. 17 mit Hinweis auf
Urk. 4/8 S. 10). Nach diesem obiter dictum soll dann, wenn die rechtswidrige Nut-
zung nur wenige Monate nicht stattgefunden hat, nicht ohne weiteres von einer
rechtswirksamen Nutzung bzw. "gar von einer zwischenzeitlich zonenkonformen"
Nutzung ausgegangen werden. In ihrem Entscheid vom 8. November 2005 ging
aber die Bausektion auf Grund der Aussagen C._____s von einer vorübergehen-
den zonenkonformen Umnutzung zu Wohnzwecken aus, so dass selbst nach dem
erwähnten obiter dictum "die Frist für die Verwirkung des Beseitigungsanspruches
mit Wiederaufnahme der rechtswidrigen Nutzung neu zu laufen beginnt" (Urk. 4/8
S. 10). Das war hier denn auch nach der Annahme der Bausektion der Fall. Mit
dem Baurekurs vom 29. Dezember 2005 beanstandete die Klägerin bezüglich des
Erdgeschosses denn auch nicht etwa die Rechtsanwendung durch die Bausekti-
on, sondern deren Beweiswürdigung. Hätte die Baurekurskommission die Be-
weiswürdigng der Bausektion bestätigt, hätte sie wohl deren Rechtsanwendung
nicht in Frage gestellt. Angesichts der in diesem Prozess gegebenen Aktenlage
ist aber mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass bei einer
Beurteilung des Baurekurses die Beweiswürdigung seitens der Baurekurskom-

- 20 -
mission, die rechtliche und tatsächliche Beurteilung durch die Baurekurskommis-
sion und die weiteren Rechtsmittelinstanzen nicht anders ausgefallen wäre als je-
ne der Bausektion der Stadt Zürich.
6.10. Vor Vorinstanz argumentierte die Klägerin in diesem Zusammenhang wie
folgt (Urk. 2 Rz 43): Unter Hinweis auf die schriftliche "Zeugenaussage" K._____
führte sie aus, es gehe um das Frühjahr 1988 [sic!]. Damals habe – entgegen der
Annahme der Bausektion – nie ein junger Mann im Erdgeschoss der Liegenschaft
E._____-Strasse … gewohnt. Zu erklären sei die Aussage der Auskunftsperson
C._____ wie folgt: Im Jahre 1987 sei der damaligen Mieterin L._____, welche im
Erdgeschoss den Saunaclub "J._____" betrieben habe, gekündigt worden. Der
Grund für die Kündigung sei gewesen, dass mit K._____s heutiger Ehefrau,
L._____, ein Mietvertrag für dieses Studio abgeschlossen worden sei. Bevor
L._____ ihre Arbeit im Salon im Erdgeschoss habe aufnehmen können, sei die
Sauna der Vorgängerin entfernt und der Salon erneuert worden. Wegen dieses
Umbaus sei der Salon während drei bis vier Wochen geschlossen geblieben. Die
Umbauarbeiten seien durch M._____ – damals bekannt unter dem Namen
"M'._____" – ausgeführt worden. M._____ weise maskuline Züge auf, weshalb sie
von C._____ offenbar für einen Mann gehalten worden sei. Vor Obergericht hält
die Klägerin an der Zeugenbefragung K._____s in diesem Zusammenhang fest
(Urk. 87 Rz 5, 14, 17, 18).
Diese Geschichte unterbreitete die Klägerin der Bausektion bzw. den
Rechtsmittelinstanzen mit ihrem Revisionsgesuch vom 27. Mai 2007, das aller-
dings abschlägig beschieden wurde (vgl. dazu: Revisionsgesuch Urk. 4/17 S. 6
ff.). Erinnert sei an dieser Stelle nochmals an die Antwort des Bundesgerichts,
das mit seinem Urteil vom 7. April 2009 (Urk. 4/20; Proz.-Nr. 1C.465/2008) der
Klägerin darlegte, dass die Frage, ob die "sexgewerbliche" Nutzung des Erdge-
schosses während eines bestimmten Zeitraums unterbrochen war oder nicht, im
interessierenden Verfahren durchaus "fallentscheidend" sei. Die im Zusammen-
hang mit M._____ als neu entdeckt vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel
hätten nach Auffassung des Bundesgerichts (und auch seiner Vorinstanzen) von
der Klägerin wegen der durch ihre Mitwirkungspflicht gebotenen Intensivierung
der Beweisbemühungen bereits in einem Rekursverfahren gegen den Bauent-
scheid vom 8. November 2005 eingebracht werden müssen. Aus diesem Grunde

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wurde das Vorliegen eines Revisionsgrundes verneint (Urk. 4/20 S. 4 f.). Das hät-
te die Klägerin aber selbst dann nicht getan, wenn ihr Baurekurs rechtzeitig ge-
wesen wäre. Konnte diese Geschichte der Klägerin im Revisionsverfahren aber
nicht weiterhelfen, dann ist das erst recht nicht im vorliegenden Schadenersatz-
prozess der Fall, in dem nicht interessieren kann, was wirklich vorgefallen ist,
sondern nur, wie die Baurekurskommission und deren Rechtsmittelinstanzen
mutmasslich entschieden hätten, wenn der vom 29. Dezember 2005 datierte Bau-
rekurs hätte beurteilt werden müssen.
6.11. Nach dem Gesagten steht jedenfalls fest, dass mit überwiegender Wahr-
scheinlichkeit auch bezüglich des Erdgeschosses nicht davon ausgegangen wer-
den kann, dass die Baurekurskommission oder eine andere Rechtsmittelinstanz
den Entscheid der Bausektion vom 8. November 2005 korrigiert hätte, wenn der
Rekurs rechtzeitig erhoben worden wäre.
7. Schaden: Nutzung der Liegenschaft
Die Klägerin macht den Beklagten dafür verantwortlich, dass es ihr nicht
möglich sei, wie geplant, an der E._____-Strasse … ein N._____-Center einzu-
richten, weil nicht das ganze Haus als Bordellbetrieb genutzt werden kann. Das
soll zu Mindereinnahmen bzw. zu einem Minderwert der Liegenschaft führen.
Nach dem Gesagten ist aber nicht davon auszugehen, dass bei rechtzeitiger Ein-
reichung des Baurekurses der Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom
8. November 2005 bezüglich des ersten Obergeschosses und des Erdgeschos-
ses korrigiert worden wäre. Ein Kausalzusammenhang zwischen der hier interes-
sierenden Pflichtverletzung des Beklagten und der reduzierten Nutzung der Lie-
genschaft E._____-Strasse … für Bordellbetriebe ist damit nicht gegeben. Das
führt ohne weiteres zur Abweisung der Teilklage gemäss Rechtsbegehren
Ziff. 1a).
8. Schaden: Verfahrenskosten
In diesem Punkt kann die Berufungsinstanz vom Urteil vom 31. Mai 2017
nicht abweichen (oben E. 3.2). Verwiesen sei auf die Erwägungen des Urteils vom
31. Mai 2017 (Urk. 101 S. 32 - 38).

- 22 -
9. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Es gibt keinen Anlass, anders zu entscheiden als mit Urteil vom 31. Mai
2017. Es sei auch in diesem Punkte auf die Erwägungen des erwähnten Urteils
verwiesen (Urk. 101 S. 38 f.).
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird
a) die Klage bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 1a) abgewiesen.
Dagegen wird die Klage in dem Sinne teilweise gutgeheissen, dass:
b) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'790.00 nebst Zins zu
5% seit 14. Dezember 2007 zu bezahlen, wobei die Klage bezüglich
eines Betrages von Fr. 20.00 abgewiesen wird;
c) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 2'000 nebst Zins zu 5%
seit 28. Oktober 2008 zu bezahlen;
d) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 4'060 nebst Zins zu 5%
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
e) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 1'000 nebst Zins zu 5%
seit 15. Juni 2009 zu bezahlen;
f) der Beklagte verpflichtet wird, der Klägerin Fr. 3'420 nebst Zins zu 5%
seit 31. August 2009 zu bezahlen.
2. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf
Fr. 17'500.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 2 hier-
vor) werden zu 90% der Klägerin und zu 10% dem Beklagten auferlegt. Die
Kosten werden, soweit möglich, aus dem von der Klägerin geleisteten Vor-
schuss bezogen.

- 23 -
4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Kosten des Schlichtungsver-
fahrens im Umfange von Fr. 102.00 zu ersetzen.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'750.00 festgesetzt.
6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren (Dispositiv-Ziff. 5
hiervor) werden zu 92% der Klägerin und zu 8% dem Beklagten auferlegt.
Die Kosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin diese Kosten im Um-
fange von Fr. 700.00 zu ersetzen.
7. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für beide Instanzen eine redu-
zierte Parteientschädigung von Fr. 23'800.00 zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 100'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.

- 24 -
Zürich, 30. Januar 2018
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
Dr. L. Hunziker Schnider lic. iur. M. Hochuli
versandt am:
bz