zh_obergericht · LF240104 · 2024-11-07 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240104-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. D. Tolic Hamming
Beschluss vom 7. November 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Dietikon vom 25. September 2024 (ER240041)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, der gesuchstellenden
Partei die 2.5-Zimmerwohnung, 2. OG, inkl. Kellerabteil, C._____-
str. 1, D._____ , sowie den Einstellplatz Nr. 2 in der Einstellhalle
C._____-str. 3/1/4, D._____ , unverzüglich ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel
abzugeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt D._____ sei anzuweisen, den Befehl ge-
mäss Ziff. 1 hiervor nach Eintritt der Vollstreckbarkeit auf erstes
Verlangen der gesuchstellenden Partei mittels Zwangsräumung
zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1%
Mehrwertsteuer) zulasten der gesuchsgegnerischen Partei."
Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon:
(act. 10 = act. 13)
1. Dem Gesuchsgegner wird befohlen, die 2.5-Zimmerwohnung im 2. OG, an
der C._____-str. 1, D._____ , inklusive Kellerabteil, sowie den Einstellplatz
Nr. 2 in der Einstellhalle C._____-str. 3/1/4, D._____ , unverzüglich zu räu-
men und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt D._____ wird angewiesen, nach Eintritt der
Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin diesen Befehl gemäss Ziffer 1
dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der
Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner zu
ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 910.– festgesetzt. Allfällige weitere Ausla-
gen bleiben vorbehalten.
4. Die Entscheidgebühr wird dem Gesuchsgegner auferlegt, jedoch mit dem
von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der

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Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin diesen Betrag zu er-
setzen.
5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 800.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
6./7. Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung.
Berufungsanträge:
des Berufungsklägers (act. 14; sinngemäss):
In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 25. September 2024 aufzuheben
und es sei das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten abzuweisen.
Erwägungen:
I.
1. Der Gesuchsgegner und Berufungskläger des vorliegenden Verfahrens
(fortan Berufungskläger) ist seit April 2022 Mieter einer 2.5-Zimmer-Wohnung an
der C._____-str. 1 in D._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'646.– (act.
3/5-7). Weiter mietete er seit Mai 2022 den Einstellplatz Nr. 2 in der Einstellhalle
C._____-str. 3/1/4 in D._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 104.– (act.
3/8-9). Am 29. Mai 2024 kündigte die Vermieterin (Gesuchstellerin und heutige
Berufungsbeklagte; fortan Berufungsbeklagte) die vorerwähnten Mietverhältnisse
wegen Zahlungsrückstands auf den 30. Juni 2024 (act. 3/15-16). Mit Eingabe vom
12. Juli 2024 machte sie sodann beim Einzelgericht im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon (fortan Vorinstanz) mit den eingangs genannten
Rechtsbegehren das Ausweisungsverfahren gegen den Berufungskläger anhän-
gig (act. 1 und act. 3/1-19).
2. Nach Eingang des der Berufungsbeklagten auferlegten Kostenvor-
schusses (act. 4 und act. 6) wurden die Parteien am 31. Juli 2024 zur Hauptver-

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handlung auf den 20. September 2024 vorgeladen (act. 7). Nach durchgeführter
Hauptverhandlung, zu welcher nur der Berufungskläger erschienen war (Prot. VI
S. 4), hiess die Vorinstanz in der Folge das Ausweisungsbegehren gut und erliess
den eingangs wiedergegebenen Ausweisungsentscheid vom 25. September 2024
(act. 10 = act. 13). Dieser wurde dem Berufungskläger am 7. Oktober 2024 zuge-
stellt (act. 11/2).
3. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 16. Oktober
2024 (Poststempel) rechtzeitig Berufung bei der hiesigen Instanz (act. 14 und Bei-
lagen act. 16/1-3).
4. Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 1-11). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen (Art. 312
Abs. 1 ZPO) und auf das Einholen eines Kostenvorschusses (Art. 98 ZPO) ver-
zichtet.
II.
1. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) schriftlich und begrün-
det einzureichen (Art. 311 ZPO). Dass die Berufung Anträge enthalten muss, geht
aus dem Wortlaut von Art. 311 ZPO nicht ausdrücklich hervor, ergibt sich aber
von selbst aus der Pflicht zur Begründung, welche entsprechende (zu begrün-
dende) Anträge implizit voraussetzt. Es ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und inwiefern er abgeändert
werden sollte (Begründungslast; ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, N 34 ff. zu
Art. 311 ZPO). Bei Eingaben von Laien ist dabei sehr wenig zu verlangen. Als An-
trag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt,
wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung muss wenigstens rudimen-
tär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auf-
fassung der Partei leidet (vgl. auch OGerZH NQ110031 vom 9. August 2011,
OGerZH PF110034 vom 22. August 2011).

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2. Die Rechtsmitteleingabe des Berufungsklägers enthält keinen ausdrü-
cklichen Antrag (act. 14). Seiner Eingabe lässt sich jedoch zweifelsfrei entneh-
men, dass er sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Ab-
weisung des Ausweisungsbegehrens beantragt.
III.
1. Der Berufungskläger bestritt vor Vorinstanz die Gültigkeit der Zahlung-
verzugskündigung nicht. Er machte im Kern geltend, aus gesundheitlichen Grün-
den und mangels neuer Wohnung nicht umgehend ausziehen zu können (Prot. VI
S. 5 ff.).
2. Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren
Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinn von
Art. 257d OR kann – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die Ausführungen
der Vorinstanz verwiesen werden (act. 13 S. 3 f.). Diese hatte erwogen, die Beru-
fungsbeklagte habe mit der Zahlungsaufforderung vom 17. April 2024 und der
Kündigung vom 29. Mai 2024, welche nach der uneingeschränkten Empfangsthe-
orie ungeachtet der tatsächlichen Kenntnisnahme des Kündigungsschreibens als
am 31. Mai 2024 zugestellt gelte, die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l
OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 30. Juni 2024 aufgelöst. Der Be-
rufungskläger befinde sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Der
rechtlich relevante Sachverhalt sei unbestritten und die Rechtslage klar. Dem
Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten sei daher stattzugeben (act. 13
S. 4).
3. Der Berufungskläger führt in der Berufungsschrift aus, er sei die letzten
Monate schwer krank geworden, psychisch und physisch. Er sei mehrmals ope-
riert worden und kämpfe mit den Folgen. Dies habe ihn an der Weiterführung sei-
nes Geschäfts und damit am Erzielen eines Einkommens gehindert. Er wisse
nicht, wohin er gehen solle, und wünsche sich, dass seine Situation auch aus
menschlicher Sicht betrachtet werde und man ihm ein letztes Mal entgegen-
komme (act. 14).

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4. Mit diesen Ausführungen in der Berufungsschrift genügt die Berufung
den vorerwähnten Anforderungen an die Begründungslast (vgl. Ziff. II.1) nicht. Der
Berufungskläger setzt sich mit den Erwägungen der Vorinstanz bezüglich der
Gründe für die Ausweisung (Weiterbenutzung des Mietobjektes trotz gültiger Kün-
digung) mit keinem Wort auseinander und legt in der Berufungsschrift nicht an-
satzweise dar, weshalb der angefochtene Entscheid seiner Auffassung nach un-
richtig sein soll. Damit kommt der Berufungskläger seiner Begründungsobliegen-
heit nicht nach, weshalb auf die Berufung nicht einzutreten ist.
5. Sofern der Berufungskläger mit seiner Bitte um Entgegenkommen sinn-
gemäss um Mieterstreckung ersuchen wollte, könnte darüber nicht entschieden
werden, weil eine solche nicht Gegenstand des vorliegenden Prozesses ist; dar-
über wäre in einem Kündigungsschutzverfahren zu befinden. Auf das entspre-
chende Begehren wäre daher nicht einzutreten. Ein glaubhafter Anspruch des
Mieters auf Erstreckung könnte zwar die Frage der Ausweisung illiquid machen.
Allerdings ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters, wie im
vorliegenden Fall, eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (vgl.
Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
Auch wenn die schwierige Situation des Berufungsklägers durchaus nach-
vollziehbar und seine anhaltende Arbeitsunfähigkeit belegt ist (act. 16/3), besteht
nach dem vorstehend Gesagten kein Raum für eine Mieterstreckung. Im Kanton
Zürich sind die Gemeinden für die Unterstützung und Unterbringung von ihnen zu-
gewiesenen vorläufig aufgenommenen Personen (Ausweis F, vgl. Prot. VI S. 6)
verantwortlich (§ 1 lit. c i.V.m. § 6 Abs. 2 Asylfürsorgeverordnung, AfV). Für Unter-
stützungsleistungen bzw. eine Wohnmöglichkeit wird sich der Berufungskläger an
seine Wohnsitzgemeinde bzw. die Stadt D._____ zu wenden haben.
IV.
Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit der Vorinstanz ist von einem
Streitwert von Fr. 10'500.– auszugehen (sechs Bruttomietzinse à total Fr. 1'750.–

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[Fr. 1'646.– + Fr. 104.–], vgl. act. 13 S. 5; OGerZH PF240027 vom 25. Juni 2024,
E. III m.w.H.), die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12
Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf
Fr. 200.– festzusetzen und dem Berufungskläger aufzuerlegen. Mangels ihr ent-
standener Umtriebe ist der Berufungsbeklagten keine Parteientschädigung für das
zweitinstanzliche Verfahren zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung des Berufungsklägers wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage einer Kopie von act. 14, sowie an das Einzelgericht im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon, je gegen Empfangsschein und an
die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'500.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Der Gerichtsschreiber:
MLaw F. Wüst
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