zh_obergericht · LF200050 · 2020-09-16 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200050-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller so-
wie Gerichtsschreiber PD Dr. S. Zogg
Urteil vom 16. September 2020
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegnerinnen und Berufungsklägerinnen
gegen
C._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Dielsdorf vom 29. Juni 2020 (ER200023)

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Erwägungen:
I.
1. Mit Mietvertrag vom 28. September 2019 mieteten A._____ und B._____
(Gesuchsgegnerinnen und Berufungsklägerinnen; nachfolgend Berufungskläge-
rinnen) eine 4-Zimmerwohnung an der D._____-strasse ..., E._____, zu einem
monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'750.– (act. 3/2). Mit Schreiben vom 24. Feb-
ruar 2020 erklärte A._____ gegenüber der Vermieterin C._____ (Gesuchstellerin
und Berufungsbeklagte; nachfolgend Berufungsbeklagte), dass sie das Mietver-
hältnis "[a]us gesundheitlichen Gründen kündige", mit dem Hinweis, dass sie die
Wohnung (erst) verlassen werde, sobald sie "ein[en] neuen Mietvertrag unter-
schrieben habe"; das Schreiben ist von beiden Mieterinnen unterzeichnet (act.
3/1).
2. In der Folge erklärten die Berufungsklägerinnen mehrfach – unter Berufung
auf die Situation im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie sowie ge-
sundheitliche Probleme von Frau A._____ –, sie würden nicht auf einen bestimm-
ten Termin ausziehen, sondern erst dann, wenn sie eine neue Wohnung gefun-
den hätten (vgl. insb. die Schreiben vom 23., 24. und 28. April 2020; act. 3/8 S. 1
und S. 2, act. 3/10). Die Vermieterin stellte sich demgegenüber auf den Stand-
punkt, das Mietverhältnis sei per 31. Mai 2020 beendigt worden (vgl. act. 3/5, act.
3/7).
3. Mit Eingabe vom 4. Mai 2020 gelangte die Berufungsbeklagte an das Be-
zirksgericht Dielsdorf, Einzelgericht im summarischen Verfahren (nachfolgend
Vorinstanz), und verlangte die Ausweisung der Berufungsklägerinnen unter An-
ordnung der Zwangsvollstreckung (act. 1/1-2). In ihren Stellungnahmen vom
18. Mai 2020 (act. 6) bzw. vom 28. Mai 2020 (act. 9) widersetzten sich die Beru-
fungsklägerinnen dem Ausweisungsbegehren. Die Berufungsklägerin 2 teilte in
der Folge jedoch mit, dass sie das Ausweisungsbegehren anerkenne und sofort
ausziehen würde, sofern dies auch die Berufungsklägerin 1 tue; sie könne diese
indessen nicht zu einem Auszug bewegen (Schreiben vom 3. Juni 2020; act. 12).

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Mit Eingabe vom 15. Juni 2020 führten die Berufungsklägerinnen vor Vorinstanz
alsdann aus, sie hätten eine neue Wohnung gefunden und würden bis zum
30. Juni 2020 ausziehen (act. 13).
4. Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 29. Juni
2020 gut und verpflichtete die Berufungsklägerinnen 1 und 2, das Mietobjekt so-
fort zu verlassen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss geräumt und ge-
reinigt zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall. Ferner wies die Vorinstanz das Gemeindeammannamt …-E._____ an,
den Entscheid auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken, und
auferlegte die Prozesskosten den Berufungsklägerinnen solidarisch (act. 20).
5. Mit Eingabe vom 20. August 2020 (Datum Poststempel; act. 17 = act. 22)
gelangten die Berufungsklägerinnen gemeinsam an die Vorinstanz und erhoben
"Widerspruch" gegen den erwähnten vorinstanzlichen Entscheid. Diese Eingabe
leitete die Vorinstanz samt Beilagen (act. 18/1-3 = act. 23/1-3) zuständigkeitshal-
ber an das Obergericht des Kantons Zürich weiter (act. 21; vgl. zudem das an die
Kammer gerichtete Schreiben der Berufungsklägerinnen vom 26. August 2020;
Datum Poststempel; act. 24).
6. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-18). Von der Einho-
lung einer Berufungsantwort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Der Beru-
fungsbeklagten ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Beru-
fungsschrift samt Beilagen (act. 22, act. 23/1-3, act. 24 und act. 26/1-2) zuzustel-
len. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Die Berufungsbeklagte richtete ihr Ausweisungsbegehren vor Vorinstanz
sowohl gegen die Berufungsklägerin 1 als auch gegen die Berufungsklägerin 2,
die beide Mieterinnen des fraglichen Mietobjekts sind bzw. waren (act. 1/1-2 und
act. 3/2). Unabhängig davon, ob sich das Ausweisungsbegehren auf einen dingli-
chen und/oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch stützt, bildeten die Beru-
fungsklägerinnen im vorinstanzlichen Verfahren nach ständiger Rechtsprechung

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der Kammer keine notwendige, sondern bloss eine einfache passive Streitgenos-
senschaft (vgl. zum Ganzen OGer ZH, PF190033 vom 14. August 2019, E. II.2.2
m.w.Nw.). Demzufolge stand bzw. steht es jeder Streitgenossin frei, das jeweils
gegen sie gerichtete Ausweisungsbegehren anzuerkennen, und es kann jede un-
abhängig von der anderen ein Rechtsmittel ergreifen.
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO).
2.2. Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl-
len) nur um die Frage der Ausweisung, ist also die Gültigkeit der Kündigung als
solche bzw. der Bestand des Mietverhältnisses nicht (mehr) strittig, besteht das
wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung in-
folge des Summarverfahrens selber entsteht. Unabhängig von allfälligen kantona-
len Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren ist insoweit
von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346, E. 1.2).
2.3. Die Berufungsklägerinnen haben sich vor Vorinstanz zwar dem Auswei-
sungsbegehren widersetzt, die Gültigkeit der Kündigung als solche haben sie
aber nie ernsthaft in Frage gestellt; strittig war stets nur die Frage des genauen
Auszugstermins. Demzufolge ist vorliegend von einem Streitwert von Fr. 10'500.–
auszugehen (sechs Bruttomietzinse à Fr. 1'750.–).
2.4. Daran ändert nichts, dass die Berufungsklägerin 2 das gegen sie gerichtete
Ausweisungsbegehren mit Eingabe vom 3. Juni 2020 anerkannt hat (act. 12). Ei-
nerseits sind die gegen mehrere einfache Streitgenossen gerichteten Ansprüche
auch mit Blick auf die Zulässigkeit der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO) gemäss
Art. 93 Abs. 1 ZPO zusammenzurechnen, soweit sie sich nicht gegenseitig aus-
schliessen (Art. 93 Abs. 2 ZPO findet hier keine Anwendung; vgl. OGer ZH,
NG180006 vom 15. März 2019, E. II.1; DIGGELMANN, in: Brunner et al. [Hrsg.],

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ZPO-Komm., 2. Aufl., Zürich / St. Gallen 2016, Art. 93 N 3). Wird dieselbe Forde-
rung gleichzeitig gegen mehrere (Solidar-)Schuldner geltend gemacht, erfolgt
zwar insoweit keine Zusammenrechnung, als in wirtschaftlicher Hinsicht mehrfach
dasselbe verlangt wird (vgl. BGE 139 III 24, E. 4.2-4.3). Verlangt die Gläubigerin
aber von einer Schuldnerin das Ganze, während sie eine andere nur für einen
Teilbetrag in die Pflicht nimmt, oder anerkennt (nur) eine Streitgenossin die For-
derung (teilweise), so führt dies nicht dazu, dass sich dieser gegenüber der
Streitwert hinsichtlich der Zulässigkeit der Berufung reduzieren würde. Vielmehr
bleibt diesbezüglich der noch strittige Streitwert des Ganzen massgeblich (Art. 93
Abs. 1 i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Andererseits kommt vorliegend hinzu, dass die Vorinstanz die Berufungs-
klägerin 2 – trotz ihrer Gesuchsanerkennung – unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung zur Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet hat (act. 20, Dispositivzif-
fern 1 und 2). Wird über ein Begehren entschieden, obschon es eigentlich aner-
kannt wurde, so muss dieses i.S.v. Art. 308 Abs. 2 ZPO als bis "zuletzt aufrecht-
erhalten" gelten.
2.5. Die Berufung erweist sich folglich mit Bezug auf beide Berufungsklägerinnen
als zulässig.
3. Die Frist zur Einreichung der Berufung beträgt zehn Tage (Art. 314 Abs. 1
i.V.m. Art. 257 ZPO). Die Vorinstanz versuchte zunächst, den Berufungsklägerin-
nen den angefochtenen Entscheid an deren bisherigen Wohnadresse an der
D._____-strasse …, E._____, zuzustellen, wobei aber die entsprechenden Sen-
dungen von der Post jeweils mit dem Vermerk "Empfänger konnte unter angege-
bener Adresse nicht ermittelt werden" retourniert wurden (vgl. act. 16/2 und
act. 16/4). In der Folge wurde der Entscheid der Berufungsklägerin 1 am
13. August 2020 an ihrer neuen Wohnadresse an der F._____-strasse …,
G._____, zugestellt (act. 16/3). Ein Nachweis über die Zustellung des Entscheids
an die Berufungsklägerin 2 liegt nicht bei den Akten. Diese hat indessen mit ihrer
Berufung vom 20. August 2020 (Datum Poststempel; act. 22) explizit bestätigt,
den vorinstanzlichen Entscheid (ebenfalls) am 13. August 2020 erhalten zu ha-
ben.

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Bei einem erfolglosen Zustellversuch an die letztbekannte Adresse gilt nach
neuem Recht keine Zustellfiktion mehr (Art. 138 Abs. 3 ZPO; vgl. unter altem
Recht noch § 181 GVG/ZH; zum Ganzen OGer ZH, RU190016 vom 16. April
2019, E. 4.2). Die Berufungsfrist begann folglich nicht bereits mit dem ersten (er-
folglosen) Zustellversuch zu laufen, sondern erst mit der am 13. August 2020 ge-
genüber beiden Berufungsklägerinnen tatsächlich erfolgten Zustellung. Die zehn-
tägige Frist gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO wurde mit der Eingabe vom 20. August
2020 (act. 22) somit gewahrt. Dass die Berufungsklägerinnen ihre Eingabe an die
Vorinstanz richteten, ändert nichts, denn die versehentliche (rechtzeitige) Einrei-
chung eines Rechtsmittels beim iudex a quo gilt als fristwahrend (vgl. Art. 48 Abs.
3 BGG analog; BGE 140 III 636, E. 3).
4.
4.1. Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich einzureichen und zu
begründen. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von
der Rechtsmittelinstanz ohne Weiteres verstanden werden zu können. Die Beru-
fung führende Partei hat sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Ent-
scheids auseinanderzusetzen und im Einzelnen darzulegen, aus welchen Grün-
den der angefochtene Entscheid aus ihrer Sicht unrichtig ist und in welchem Sin-
ne er abgeändert werden soll. Es sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu be-
zeichnen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die
Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vorgetragenen Aus-
führungen zu verweisen, diese in der Berufungsschrift (praktisch) wortgleich wie-
derzugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise zu kri-
tisieren (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer, 5A_209/2014 vom 2. September
2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. September 2016, E. 3.1). Bei Laien werden
an die Begründung des Rechtsmittels indessen nur minimale Anforderungen ge-
stellt; es muss wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Vorausset-
zungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH,
NQ110031 vom 9. August 2011, E. 2; PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2;
LF170043 vom 7. August 2017, E. 2).

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4.2. Art. 311 Abs. 1 ZPO nennt zwar nur die Begründung als Zulässigkeitsvor-
aussetzung, die Berufung muss aber auch Anträge enthalten. Diese müssen so
bestimmt sein, dass sie im Falle einer Gutheissung unverändert zum Urteil erho-
ben werden können; aufgrund der reformatorischen Natur der Berufung (Art. 318
Abs. 1 lit. b ZPO) ist grundsätzlich ein Antrag in der Sache erforderlich. Bei Laien
sind indessen auch mit Bezug auf die Anträge nur minimale Anforderungen zu
stellen. Es genügt eine Formulierung, aus der nach Treu und Glauben hervorgeht,
wie die Berufungsinstanz entscheiden soll (vgl. hierzu BGE 137 III 617, E. 4.2.2;
BGer, 4A_383/2013 vom 2. Dezember 2013, E. 3.2.1; OGer ZH, PF110034 vom
22. August 2011, E. 3.2).
4.3. Mit Schreiben vom 20. August 2020 (act. 22) erheben die Berufungskläge-
rinnen "Widerspruch" gegen den vorinstanzlichen Entscheid (vgl. auch ihr Schrei-
ben vom 26. August 2020; act. 24). Sinngemäss beantragen sie, es sei der ange-
fochtene Entscheid aufzuheben und das Ausweisungsbegehren der Berufungs-
beklagten abzuweisen (bzw. es sei darauf nicht einzutreten); ferner seien die Kos-
ten der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Zur Begründung führen sie im Wesent-
lichen an, die Berufungsbeklagte habe ihnen ein Verbleiben in der Wohnung bis
Ende Juni gestattet und sie seien am 19. Juni 2020 – also rechtzeitig – aus der
Wohnung ausgezogen.
Vor diesem Hintergrund ist die Eingabe der Berufungsklägerinnen nicht
bloss als Kostenbeschwerde zu verstehen, sondern als Berufung in der Sache
entgegenzunehmen. Letztlich setzen sich die Berufungsklägerinnen nämlich nicht
nur gegen die Kostenauflage als solche zur Wehr, sondern beanstanden auch
den Urteilsspruch in der Sache, der sie – trotz behauptetermassen bereits erfolg-
ter Rückgabe – dazu verpflichtet, das Mietobjekt zu verlassen und der Berufungs-
beklagten ordnungsgemäss zurückzugeben.
5. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Ge-
mäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) im
Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht

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werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorge-
bracht werden können.
III.
1. Die Vorinstanz zieht in Erwägung, die Berufungsklägerinnen hätten mit
Schreiben vom 24. Februar 2020 (act. 3/1) ordentlich gekündigt. Der Mietvertrag
sei bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeweils per Ende eines jeden Monats
kündbar gewesen und das Mietverhältnis folglich per 31. Mai 2020 wirksam auf-
gelöst worden. In der Folge habe die Berufungsklägerin 1 versucht, die Kündi-
gung zurückzuziehen. Ein einseitiger Widerruf der Kündigung sei indessen nicht
möglich und die Vermieterin habe eine entsprechende Offerte zum Abschluss ei-
nes neuen Vertrages abgelehnt (act. 20, E. 1.1-1.2.3). Diese Erwägungen haben
die Berufungsklägerinnen in ihrer Berufung nicht – bzw. nicht in hinreichend be-
gründeter Weise (vgl. oben, E. II.4.1) – in Frage gestellt.
2. Alsdann hält die Vorinstanz dafür, die Vermieterin habe den Mieterinnen
mehrfach in Aussicht gestellt, über den Kündigungstermin hinaus bis am 25. Juni
2020 entgeltlich im Mietobjekt verbleiben zu dürfen. Folglich würden sich die Be-
rufungsklägerinnen seit dem 26. Juni 2020 unrechtmässig – ohne obligatorischen
Anspruch – im Mietobjekt aufhalten und seien per sofort auszuweisen (act. 20,
E. 1.2.4-1.3).
3. Dem halten die Berufungsklägerinnen im Wesentlichen entgegen, die Ver-
mieterin habe ihnen erlaubt, bis Ende Juni 2020 in der Wohnung zu verbleiben
und sie seien rechtzeitig, nämlich bereits am 19. Juni 2020, und somit noch vor
der Urteilsfällung ausgezogen (act. 22). Mit Schreiben vom 26. August 2020 (Da-
tum Poststempel; act. 24) führen sie ergänzend aus, sie hätten der Berufungsbe-
klagten am 20. Juni 2020 die Wohnungsschlüssel übergeben wollen, diese habe
deren Annahme jedoch verweigert. Darauf ist nachfolgend einzugehen.
Weiter machen die Berufungsklägerinnen geltend, die Vermieterin sei ihnen
gegenüber schadenersatzpflichtig, weil sich in der Wohnung Schimmel gebildet

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habe. Ein entsprechendes Begehren haben sie jedoch weder beziffert noch sub-
stantiiert begründet. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
IV.
1. Die Berufungsbeklagte hat ihr Ausweisungsbegehren vor Fälligkeit des
Ausweisungsanspruches anhängig gemacht. Grundsätzlich muss der eingeklagte
Leistungsanspruch (erst) bei Beginn der Urteilsberatung fällig sein, damit ein Leis-
tungsbegehren gutgeheissen werden kann. Dasselbe gilt für die Prozessvoraus-
setzung eines hinreichenden Rechtsschutzinteresses; es genügt, wenn ein sol-
ches zwar erst nach Verfahrenseinleitung, aber noch vor Beginn der Urteilsbera-
tung entsteht (vgl. hierzu KUKO ZPO-DOMEJ, 2. Aufl., Art. 59 N 3 f.; BACHOFNER,
Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen, 2019,
N 594 f. m.w.Nw.). Vor Eintritt der Fälligkeit des Ausweisungsanspruchs ist ein
Ausweisungsbegehren regelmässig "zur Zeit" abzuweisen (bzw. ist im Verfahren
gemäss Art. 257 ZPO darauf nicht einzutreten) bzw. fehlt es gegebenenfalls be-
reits an einem hinreichenden Rechtsschutzinteresse. Bestreitet die Ausweisungs-
beklagte jedoch den Bestand einer Rückgabepflicht bereits vor Fälligkeit ausrei-
chend deutlich und steht der Fälligkeitszeitpunkt fest, so ist der Klägerin aus-
nahmsweise ein besonderes Rechtsschutzinteresse zuzugestehen, um bereits
vor Fälligkeit des eingeklagten Anspruchs ein – erst auf den Fälligkeitszeitpunkt
hin vollstreckbares – Leistungsurteil zu erwirken (KUKO ZPO-OBERHAMMER,
2. Aufl., Art. 84 N 14; BACHOFNER, a.a.O., N 592 ff. m.w.Nw.).
2. Entgegen dem impliziten Vorbringen der Berufungsklägerinnen hatte die Be-
rufungsbeklagte durchaus Anlass, schon vor Fälligkeit des Rückgabeanspruchs,
d.h. vor Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Mai 2020 (bzw. vor dem
25. Juni 2020, bis zu welchem Zeitpunkt hin die Vermieterin den Berufungskläge-
rinnen die Möglichkeit eines Verbleibs in der Wohnung zugesichert hatte), um ge-
richtlichen Rechtsschutz zu ersuchen. Die Mieterinnen haben nämlich bereits vor
Einleitung des Ausweisungsverfahrens deutlich und mehrfach zum Ausdruck ge-
bracht, dass sie die Wohnung nicht – bzw. nicht bedingungslos – per Ende der
Vertragsdauer zurückgeben werden, sondern nur und erst dann, wenn sie eine

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neue Wohnung gefunden hätten (vgl. act. 3/1, act. 3/8, act. 3/10); diese Haltung
bekräftigten sie in ihren Stellungnahmen im vorinstanzlichen Verfahren (act. 6,
act. 9). Folglich ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerinnen die Einlei-
tung eines Ausweisungsverfahrens durch ihre ablehnende Haltung verursacht ha-
ben und dass die Berufungsbeklagte von Anfang an ein hinreichendes Rechts-
schutzinteresse an einem (auf den Fälligkeitszeitpunkt hin gerichteten) Leistungs-
urteil hatte.
3. Bereits vor Vorinstanz haben die Berufungsklägerinnen vorgebracht, sie hät-
ten eine neue Wohnung gefunden und würden bis zum 30. Juni 2020 ausziehen
(Eingabe vom 15. Juni 2020; act. 13). Im Berufungsverfahren bringen sie sodann
neu vor, tatsächlich bereits am 19. Juni 2020 aus der Mietwohnung ausgezogen
zu sein (act. 22). Ob dieses unechte – vor Beginn der vorinstanzlichen Urteilsbe-
ratung entstandene (vgl. act. 20, E. 1.2.4) – Novum zuzulassen ist (Art. 317
Abs. 1 ZPO), kann aus folgenden Gründen offen bleiben. Zum einen stellt der
Auszug als solcher bzw. das Inaussichtstellen eines zeitnahen Auszugs keine
Anerkennung des Ausweisungsbegehrens dar (BACHOFNER, a.a.O., N 720). Zum
anderen wird das Ausweisungsbegehren mit dem blossen Auszug des Mieters
nicht ohne Weiteres gegenstandslos, denn die eingeklagte Rückgabepflicht ist
damit allein nicht erfüllt. Vielmehr schuldet der Mieter (auch) die Rückgabe sämtli-
cher Schlüssel an den Vermieter und hat dafür zu sorgen, dass sich die Wohnung
bei der Rückgabe in ordnungsgemässem Zustand befindet (vgl. BACHOFNER,
a.a.O., N 719 ff.). Der Umstand, dass die Berufungsklägerinnen mittlerweile aus
der Mietwohnung ausgezogen waren, stand einem Leistungsurteil – und damit
verbunden einer Kostenauflage zulasten der Mieterinnen – somit nicht entgegen.
4. Mit Schreiben vom 26. August 2020 (Datum Poststempel; act. 24) führen die
Berufungsklägerinnen neu und ergänzend aus, sie hätten der Vermieterin am 20.
Juni 2020 die Rückgabe der Wohnungsschlüssel angeboten, diese habe eine
Entgegennahme indessen verweigert. Dieses unechte Novum haben die Beru-
fungsklägerinnen erst nach Ablauf der Berufungsfrist (vgl. oben, E. II.3) ins Ver-
fahren eingebracht. Sie legen sodann nicht dar, inwiefern sie diese Tatsache nicht
schon früher – vor Vorinstanz oder spätestens innert der Berufungsfrist – hätten

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vorbringen können. Dieses Novum erweist sich damit als verspätet und ist unzu-
lässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Anzumerken bleibt freilich, dass selbst dann, wenn die Mieterinnen ihrer
Rückgabepflicht tatsächlich bereits vor dem vorinstanzlichen Urteil umfassend
nachgekommen sein sollten, zwar das Verfahren als gegenstandslos geworden
abzuschreiben gewesen wäre, ein Leistungsurteil also nicht hätte ergehen kön-
nen, dass dies aber nichts an der Kostenpflicht der Berufungsklägerinnen ändern
würde (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO und BACHOFNER, a.a.O., N 720). Die Miete-
rinnen haben nämlich bereits vor Einleitung des Ausweisungsverfahrens klar zum
Ausdruck gebracht, dass sie die Mietsache nicht (bedingungslos) per Fälligkeits-
termin herausgeben würden, und haben dadurch Anlass zur Einleitung eines
Ausweisungsverfahrens gegeben.
5. Schliesslich ist auf Folgendes hinzuweisen: Aus den Akten ist ersichtlich,
dass die Berufungsklägerin 2 das gegen sie gerichtete Ausweisungsbegehren vor
Vorinstanz mit Schreiben vom 15. Juni 2020 anerkannt hat (Art. 241 Abs. 2 ZPO;
act. 13). Gegen sie hätte ein Leistungsurteil deshalb nicht ergehen dürfen, son-
dern es wäre das Verfahren insoweit abzuschreiben gewesen (Art. 241 Abs. 3
ZPO), wobei aber direkte Vollstreckungsmassnahmen – trotz der Gesuchsaner-
kennung – auch gegenüber der Berufungsklägerin 2 anzuordnen gewesen wären
(zutreffend BACHOFNER, a.a.O., N 336). An einer Aufhebung und Korrektur des
angefochtenen Entscheids in dem Sinne, dass das Verfahren mit Bezug auf die
Berufungsklägerin 2 wegen Gesuchsanerkennung abzuschreiben sei, besteht in-
dessen kein schützenswertes Interesse, zumal sich eine (solidarische) Kostenauf-
lage zulasten der Berufungsklägerin 2 auch in diesem Fall in Höhe der gesamten
Verfahrenskosten rechtfertigen würde (vgl. Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO).
6. Die Berufung ist folglich mit Bezug auf beide Berufungsklägerinnen abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten ist.

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V.
1. In Anwendung von § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG
ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 300.– festzusetzen. Ausgangs-
gemäss sind die Kosten des Verfahrens den Berufungsklägerinnen solidarisch
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO).
2. Für das Berufungsverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzuspre-
chen, den Berufungsklägerinnen zufolge ihres Unterliegens, der Berufungsbeklag-
ten mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären (vgl. Art. 95 Abs. 3 und
Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Berufungskläge-
rinnen solidarisch auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge einer Kopie von act. 22, act. 23/1-3, act. 24 und act. 26/1-2, sowie an die
Vorinstanz und die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'500.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
PD Dr. S. Zogg
versandt am: