zh_obergericht · RU250111 · 2026-01-29 · de
Kündigungsanfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU250111-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichter
lic. iur. K. Vogel und Oberrichterin lic. iur. R. Hürlimann
sowie Leitende Gerichtsschreiberin lic. iur. E. Ferreño
Beschluss vom 29. Januar 2026
in Sachen
A._____,
Kläger und Beschwerdeführer
gegen
Stadt B._____,
Beklagte und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Kündigungsanfechtung
Beschwerde gegen eine Verfügung des Friedensrichteramtes Geroldswil
vom 12. Dezember 2025 (GV.2023.00026 / SB.2025.00038)

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Erwägungen:
1. a) Am 11. bzw. 13. Oktober 2006 schloss der Kläger und Beschwerdefüh-
rer (fortan Kläger) mit der Beklagten und Beschwerdegegnerin (fortan Beklagte)
einen "Pachtvertrag" über den Familiengarten Nr. … in der Gartenanlage
C._____, welchen die Beklagte am 28. August 2023 per Ende November 2023
kündigte (Urk. 4). Der Bezirksrat B._____ trat mit Beschluss vom 25. Januar 2024
auf den vom Kläger gegen die Bestätigung der Kündigung durch den Stadtrat er-
hobenen Rekurs mangels sachlicher Zuständigkeit nicht ein (Urk. 1b). Zwischen
den Parteien war strittig, ob es sich beim "Pachtvertrag" über den Familiengarten
Nr. … in der Gartenanlage C._____ bzw. dessen Kündigung um eine Zivilsache
oder eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit handelt. Gegen den Beschluss des
Bezirksrates B._____ vom 25 Januar 2024 erhoben beide Parteien Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 7. November 2024
trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde des Klägers mangels Rechts-
schutzinteresses nicht ein, hiess die Beschwerde der Beklagten gut und wies die
Sache zu neuem Entscheid an den Bezirksrat zurück (Urk. 1d). Das Verwaltungs-
gericht hielt unter anderem fest, das Pachtverhältnis zwischen dem Kläger und
der Beklagten sei öffentlich-rechtlicher Natur (Urk. 1b S. 19 E. 4.7). Auf die vom
Kläger dagegen beim Bundesgericht erhobene Beschwerde trat dieses mit Urteil
vom 23. Januar 2025 nicht ein (BGer 2C_654/2024; Urk. 1e).
b) Am 20. November 2023 stellte der Kläger beim Friedensrichteramt Ge-
roldswil (Vorinstanz) ein Schlichtungsbegehren, mit welchem er die Feststellung
der Ungültigkeit der Kündigung verlangte (Urk. 3). Nachdem die Vorinstanz das
Verfahren zufolge des laufenden Verfahrens am Bundesgericht sistiert hatte, trat
es nach Erlass des Urteils vom 23. Januar 2025 (BGer 2C_654/2024) am 12. De-
zember 2025 auf das Schlichtungsgesuch des Klägers nicht ein, erhob keine Kos-
ten und sprach keine Parteientschädigungen zu (Urk. 3 Dispositiv-Ziffern 1-3 =
Urk. 11 Dispositiv-Ziffern 1-3).
c) Hiergegen erhob der Kläger mit Eingabe vom 29. Dezember 2025 (glei-
chentags zur Post gegeben, eingegangen am 31. Dezember 2025; vgl. Urk. 10

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angehefteter Briefumschlag samt Sendungsverfolgung der Post) fristgerecht (die
vorinstanzlichen Akten enthalten keinen Empfangsschein) Beschwerde und stellte
sinngemäss den Antrag, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben, auf das
Schlichtungsgesuch sei einzutreten und die Kosten seien auf die Staatskasse zu
nehmen (Urk. 10 S. 2). Am 5., 6., 16., 20., 21., 22. und 27. Januar 2026 gingen
unaufgefordert weitere Eingaben des Klägers vom 31. Dezember 2025, 4., 15.,
19., 20. , 27. und 29. Januar 2026 samt Unterlagen ein (Urk. 13 - 28).
d) Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1-9). Da sich die
Beschwerde sogleich als offensichtlich unzulässig bzw. unbegründet erweist,
kann auf weitere Prozesshandlungen verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO).
2. Das Beschwerdeverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen
Verfahrens dar. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1
ZPO). Dazu gehört, dass in der Beschwerde im Einzelnen dargelegt werden
muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig sein soll (BGer 5D_40/
2023 vom 9. August 2023 E. 2.1 m.w.H.). Was nicht in einer den gesetzlichen Be-
gründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der
Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden. Das gilt zumindest insoweit, als ein
Mangel nicht offensichtlich ist (BGE 147 III 176 E. 4.2.1).
3. a) Die Vorinstanz erwog unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts
vom 23. Januar 2025 (2C_654/2024), die Schlichtungsbehörde sei für die vorlie-
gende Streitsache sachlich nicht zuständig, da es sich um eine öffentlich-rechtli-
che Streitigkeit handle. Auf das Schlichtungsgesuch sei daher nicht einzutreten
(Urk. 11 S. 1).
b) Der Kläger rügt in seiner Beschwerde im Wesentlichen, das Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 7. November 2024 sei ausser Kraft zu setzen, um den
Instanzenkonflikt zu beenden und die Rechtssicherheit wiederherzustellen
(Urk. 10 S. 2, 15 S. 1). Er denke, die hiesige Kammer habe die Kompetenz dazu.
Auch sei die vorinstanzliche Verfügung vom 12. Dezember 2025 aufzuheben und

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der Friedensrichter anzuweisen, die Schlichtungsverhandlung an die Hand zu
nehmen. Mehrere Instanzen seien zur Frage der zivilrechtlichen oder öffentlich-
rechtlichen Natur der Streitsache angefragt worden. Alle, auch der Bezirksrat, hät-
ten sich für eine zivilrechtliche Streitsache ausgesprochen, mit Ausnahme des
Verwaltungsgerichts. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts basiere nicht auf
Gesetzen (Urk. 10 S. 2). Es handle sich um eine Privatsache, das heisst eine zi-
vilrechtliche Angelegenheit (Urk. 13 und 15 S. 1). Er habe einen Anspruch darauf,
dass die Angelegenheit behandelt werde (Urk. 15 S. 2). Die hiesige Kammer solle
das Verwaltungsgericht anweisen, sich aus dem zivilrechtlichen Verfahren her-
auszuhalten (Urk. 17).
c) Die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde beschränkt sich auf die Be-
handlung von Zivilstreitigkeiten, d.h. Streitigkeiten über privatrechtliche Rechte
und Rechtsverhältnisse (Art. 197 ZPO). Nicht zuständig sind die Schlichtungsbe-
hörden unter anderem zur Behandlung von öffentlich-rechtlichen Angelegenhei-
ten, welche von den Verwaltungsbehörden und vom Verwaltungsgericht entschie-
den werden (vgl. § 1 VRG). Die Schlichtungsbehörde hat ihre sachliche Zustän-
digkeit von Amtes wegen zu prüfen. Die sachliche Zuständigkeit ist grundsätzlich
der Parteidisposition entzogen und es ist keine Einlassung möglich. Ist die
Schlichtungsbehörde offensichtlich unzuständig, hat die Schlichtungsbehörde ei-
nen Nichteintretensentscheid zu fällen (BGE 146 III 47 E. 4.2 - 4.3).
Das Verwaltungsgericht bejahte die Zuständigkeit des Bezirksrates und kam
in seinem einlässlich begründeten Urteil vom 7. November 2024 zum Schluss,
dass das Pachtverhältnis zwischen der Verpächterin und dem Pächter öffentlich-
rechtlicher Natur sei, weshalb die Beurteilung von Streitigkeiten, die sich daraus
ergäben, den Verwaltungsbehörden und -gerichten und nicht der Ziviljustiz ob-
liege (Urk. 1d S. 19 E. 7). Das Bundesgericht trat mit Urteil vom 23. Januar 2025
auf die vom Kläger erhobene Beschwerde mangels offensichtlich genügender Be-
gründung nicht ein (Urk. 1e). Der Kläger beharrt im vorliegenden Beschwerdever-
fahren auf seinem Standpunkt, wonach seine Klage zivilrechtlicher Natur und da-
mit von den Zivilgerichten und nicht von den Verwaltungsbehörden zu beurteilen
sei (vgl. Urk. 10 S. 2). Dabei setzt er sich mit der zutreffenden Begründung der

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Vorinstanz zur fehlenden sachlichen Zuständigkeit nicht auseinander. Er begnügt
sich, lediglich seine Sicht der Dinge darzulegen und bringt nichts vor, was die
Rechtsanwendung der Vorinstanz unrichtig oder ihre Sachverhaltsfeststellung gar
offensichtlich unrichtig erscheinen lassen würde (Urk. 10, 13, 15, 17, 21, 23, 26
und 27). Seine Vorbringen genügen den eingangs erwähnten formellen Anforde-
rungen an eine rechtsgenügende Beschwerdeschrift nicht. Der vorliegende Streit-
gegenstand ist öffentlich-rechtlicher Natur und daher nicht von den Zivilgerichten
zu beurteilen. Die angefochtene vorinstanzliche Verfügung erweist sich als recht-
lich korrekt und ist nicht zu beanstanden.
Anzufügen bleibt, dass die beschliessende Kammer als Rechtsmittelinstanz
gegen erstinstanzliche Entscheide der Bezirksgerichte und Friedensrichterämter
in Zivilsachen – entgegen der Ansicht des Klägers (Urk. 10 S. 2) – für die Aufhe-
bung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. November 2024 nicht zuständig
ist. Desgleichen fehlt eine Weisungsbefugnis der hiesigen Kammer gegenüber
dem Verwaltungsgericht (vgl. Urk. 17). Ebenso wenig sind die Eingaben des Klä-
gers für den Fall der fehlenden Kompetenz der beschliessenden Kammer weiter-
zuleiten (Urk. 10 S. 2). Er ist daran zu erinnern, dass das Bundesgericht auf seine
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgericht vom 7. November 2024
nicht eingetreten ist.
d) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un-
begründet, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
4. a) Der Kläger stellt für das Beschwerdeverfahren kein Gesuch um Ge-
währung der unentgeltlichen Rechtspflege. Dieses wäre zufolge Aussichtslosig-
keit der Beschwerde (vgl. vorstehende Erwägungen) ohnehin abzuweisen gewe-
sen (vgl. Art. 117 lit. b ZPO). Indes beantragt er, die Kosten seien auf die Staats-
kasse zu nehmen (Urk. 10 S. 2). Weshalb ihm keine Kosten aufzuerlegen bzw.
die Kosten auf die Staatskasse zu nehmen sein sollten, begründet er nicht und ist
auch nicht ersichtlich. Nach Art. 107 Abs. 2 ZPO kann das Gericht Gerichtskos-
ten, die weder eine Partei noch Dritte veranlasst haben, aus Billigkeitsgründen
dem Kanton auferlegen. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Für eine definitive
Kostenübernahme durch den Staat besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Ge-

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richtskosten sind nach dem Ausgang des Verfahrens zu verteilen (Art. 106 ZPO).
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten
gilt die klagende Partei bzw. die Partei, welche das Rechtsmittel erhoben hat, als
unterliegend (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO), weshalb dem Kläger die Gerichtskosten
des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen sind. Die Gerichtskosten sind gestützt
auf § 3 Abs. 1 und 3, § 10 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 500.–
festzusetzen.
b) Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen, dem Kläger zufolge seines Unterliegens, der Beklagten mangels rele-
vanter Aufwendungen (Art. 106 Abs. 1, Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt.
3. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren werden dem Kläger auferlegt.
4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage der
Doppel von Urk. 10 und 15 und Kopien von Urk. 12-14 und 16-28, sowie an
die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert ist unbe-
stimmt.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 29. Januar 2026
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Leitende Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Ferreño
versandt am:
st