zh_obergericht · PD190003 · 2019-04-09 · de
Forderung aus Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD190003-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Urteil vom 9. April 2019
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ Holding AG,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend
Forderung aus Mietverhältnis
Beschwerde gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom
31. Januar 2019 (MG180002)

- 2 -
Erwägungen:
1.
1.1. Der Beklagte und Beschwerdeführer (fortan Beklagter) war Mieter und die
Klägerin und Beschwerdegegnerin (fortan Klägerin) Vermieterin einer 2-Zimmer-
wohnung an der …strasse …/…, … [Ort] …, C._____ [Ortschaft]. Der Bruttomiet-
zins für die Wohnung betrug gemäss Mietvertrag vom 2. resp. 6. August 2016
Fr. 1'295.00. Es war eine Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf Ende
März, Juni und September vereinbart worden (act. 4/1; Prot. Vi S. 3). Der Beklag-
te kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai 2017 per 31. Juli 2017
und nannte gleichzeitig eine Nachmieterin (act. 4/2). Zwischen Letzterer und der
Klägerin kam kein Mietvertrag zustande (act. 9/5; 9/7). Der Beklagte ist der Mei-
nung, die Klägerin habe der Nachmieterin abgesagt resp. diese (unberechtigter-
weise) abgelehnt. Überdies habe es mehrere Interessenten für die Wohnung ge-
geben, zwei hätten sich auch beworben (act. 9/5; Prot. Vi S. 8 und 12). Die Kläge-
rin stellt sich auf den Standpunkt, die Bewerbung der Nachmieterin sei vor Kennt-
nis einer Vakanz, konkret 20 Tage vor der Kündigung durch den Beklagten er-
folgt, weshalb ihr kein Mietvertrag habe angeboten werden können. Nach Erhalt
der Kündigung habe die Nachmieterin bereits eine andere Wohnung gehabt. Wei-
tere Bewerbungen für die Wohnung seien nicht eingetroffen (act. 9/7; Prot. Vi S. 4
f. und 16).
Am 28. Juli 2017 schickte der Beklagte der Klägerin den Wohnungsschlüssel zu.
Die Klägerin retournierte diesen, woraufhin der Beklagte ihn der Klägerin am
14. August 2018 erneut zustellte (act. 9/8-11). Mit Schreiben vom 31. Juli 2017
schickte die Klägerin dem Beklagten die Nebenkostenabrechnung für die Periode
vom 1. Juli 2016 bis 30. Juni 2017 über Fr. 72.15, welche von ihm als nicht kor-
rekt beanstandet wurde (act. 4/6; act. 9/14). Am 4. September 2017 sandte die
Klägerin dem Beklagten die Schlussabrechnung für das Mietverhältnis über
Fr. 2'767.15 (act. 4/6-7). Der Beklagte zahlte nicht, weshalb die Klägerin die Be-
treibung einleitete (Betreibung-Nr. …, Zahlungsbefehl vom 15. Februar 2018). Der
Beklagte erhob am 19. Februar 2018 Rechtsvorschlag (act. 4/8).

- 3 -
1.2. Mit Eingabe vom 18. Mai 2018 erhob die Klägerin – unter Beilage der Kla-
gebewilligung der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen – beim Mietge-
richt Bülach (fortan Vorinstanz) Klage mit folgendem Rechtsbegehren (act. 1,
act. 2 S. 1):
"1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin zu bezahlen:
Nebenkosten 1.7.2016 - 30.6.2017 CHF 72.15
Mietzins August 2017 CHF 1'295.–
Mahnspesen Mietzins August 2017 CHF 25.–
Mietzins September 2017 CHF 1'295.–
Mahnspesen Nebenkostenabrechnung CHF 25.–
Mahnspesen Mietzins September 2017 CHF 25.–
zuzüglich Zins von 5 % seit August 2017;
2. Es sei in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Affoltern am Albis
der Rechtsvorschlag aufzuheben;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Beklagten."
Die Vorinstanz lud die Parteien am 21. Juni 2018 zur Hauptverhandlung auf den
5. September 2018 vor (act. 7). Der Beklagte reichte daraufhin von sich aus eine
Stellungnahme und diverse Belege ein (act. 8; act. 9/1-21), welche der Klägerin
vor der Verhandlung zugestellt wurden (act. 10). Anlässlich der Hauptverhandlung
vom 5. September 2018 wurden je zwei Parteivorträge erstattet, und die Klägerin
erhielt Gelegenheit, sich zu den Noven in der Duplik zu äussern. Zwischen den
Parteien kam in der Verhandlung keine Einigung zustande, woraufhin am 6. No-
vember 2018 eine Beweisverfügung erging (Prot. Vi S. 2-19; act. 12). Die Klägerin
bezahlte den Barvorschuss für die Beweiserhebung und machte die verlangten
Angaben zu den als Gegenbeweismittel angerufenen Zeugen (act. 16-17). Nach
telefonischen und schriftlichen Erläuterungen sowie dem Hinweis auf die unent-
geltliche Rechtspflege teilte der Beklagte der Vorinstanz mit, kein Gesuch um un-
entgeltliche Prozessführung zu stellen und auf die Bezahlung des Barvorschusses
zu verzichten (act. 14-15; act. 18). Die Klägerin verzichtete darauf, die Kosten für
die Beweiserhebung vorzuschiessen (act. 21). Mit Urteil vom 31. Januar 2019
entschied die Vorinstanz was folgt (act. 23):

- 4 -
1. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 2'425.60 zzgl. 5 % Zins seit
30. August 2017 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamts Affoltern
am Albis (Zahlungsbefehl vom 15. Februar 2018) wird im Umfang von
Fr. 2'425.60 zzgl. 5 % Zins seit 30. August 2017 und den Betreibungskosten
beseitigt.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt. Allfällige Auslagen blei-
ben vorbehalten.
Wird auf die Begründung verzichtet, ermässigt sich die Gerichtsgebühr auf
zwei Drittel.
4. Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu einem Zehntel und dem Beklagten
zu neun Zehnteln auferlegt. Der Kostenanteil der Klägerin wird aus dem von
ihr geleisteten Vorschuss bezogen, jener des Beklagten bei ihm eingefordert.
5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6./7. [Schriftliche Mitteilung / Hinweis Art. 239 ZPO und Fristenlauf Beschwerde]
Der Entscheid erging zunächst unbegründet. Der Beklagte nahm den unbegrün-
deten Entscheid der Vorinstanz am 4. Februar 2019 in Empfang und verlangte
fristgerecht die Begründung (act. 24-25). Der begründete Entscheid wurde dem
Beklagten am 5. März 2019 zugestellt (act. 27 = act. 30; act. 28).
1.3. Mit Eingabe vom 11. März 2019 (Datum Poststempel: 12. März 2019) erhob
der Beklagte rechtzeitig Beschwerde gegen das Urteil vom 31. Januar 2019. Er
beantragt sinngemäss die Abweisung der Klage der Klägerin (act. 31).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-28). Da sich die Be-
schwerde sogleich als unbegründet resp. unzulässig erweist, kann auf die Einho-
lung einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Klä-
gerin ist mit diesem Entscheid lediglich eine Kopie der Beschwerdeschrift zuzu-
stellen.

- 5 -
2.
Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320
ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet
und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als
Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt,
weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers
unrichtig sein soll. Er muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Ent-
scheides auseinandersetzen und die behaupteten Mängel wenigstens in groben
Zügen aufzeigen. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine
Beschwerde nicht eingetreten (vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013,
E. II./2.1). Eine ungenügende Begründung ist kein verbesserlicher Mangel im Sin-
ne von Art. 132 ZPO, weshalb keine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist
(OGer ZH RT110114 vom 18. August 2011). Neue Anträge, neue Tatsachenbe-
hauptungen und neue Beweismittel sind gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO im Be-
schwerdeverfahren ausgeschlossen.
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog, der Mieter trage gestützt auf Art. 8 ZGB die Beweis-
last für die in Art. 264 Abs. 1 OR umschriebenen Tatsachen, die ihn von der Miet-
zahlungspflicht befreien, wie u.a. die Vermittlung einer zumutbaren Ersatzmiete-
rin. Dem Beklagten sei der Hauptbeweis für seine Behauptungen auferlegt wor-
den, wonach die von ihm angebotene Ersatzmieterin bis zu ihrer Ablehnung durch
die Klägerin an der Wohnungsübernahme interessiert gewesen sei und zwei wei-
tere Personen (D._____ und E._____) sich für die Wohnung interessiert sowie
beworben hätten. Die vom Beklagten offerierten vier Zeugen sowie eine Notiz
seien als Beweismittel zugelassen worden; mangels Substantiierung nicht zuge-
lassen worden seien die lediglich mit Telefonnummern benannten Interessenten.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Befragung der zwei Zeugen sei unterblieben,
weil der Beklagte trotz Erläuterungen und Nachfrist keine genauen Personalan-
gaben gemacht und den erforderlichen Vorschuss für die Beweiserhebung nicht

- 6 -
gleistet habe. Mit der vermutlich durch den Beklagten selbst handschriftlich er-
stellten Notiz könne sodann der Beweis, dass sich D._____ und E._____ tatsäch-
lich für die Wohnung beworben hätten, nicht erbracht werden. Die Vorinstanz fol-
gerte, der Beklagte könne seine Behauptungen, wonach die von ihm angegebene
Ersatzmieterin an der Übernahme der Wohnung interessiert gewesen und von der
Klägerin abgelehnt worden sei, nicht beweisen. Damit erübrige sich die Abnahme
der von der Klägerin zum Gegenbeweis anerbotenen Beweismittel für ihre Be-
hauptung, die Ersatzmieterin hätte bereits eine andere Wohnung gefunden und
daher kein Interesse mehr an derjenigen des Beklagten gehabt. Da dem Beklag-
ten auch der Beweis misslinge, wonach sich weitere Interessenten für die Woh-
nung beworben hätten, bleibe er zur Zahlung der Mietzinsen für die Monate Au-
gust und September 2017 verpflichtet (act. 30 S. 4 f.). Hinsichtlich der geltend
gemachten Nebenkostenforderung kam die Vorinstanz zum Schluss, dass dem
Beklagten aus der Abrechnungsperiode ein Guthaben von Fr. 164.40 zustehe. In
Bezug auf die von der Klägerin geltend gemachten Mahnspesen wies die Vo-
rinstanz die Klage ab (act. 30 S. 7 f.).
3.2. Der Beklagte bringt in seiner Beschwerde vor, die von ihm vorgeschlagene
Nachmieterin sei von der Klägerin abgelehnt worden. Die Vorgeschlagene habe
am 16. Mai 2019 (recte: 2017) eine schriftliche Absage erhalten. Er habe seine
Pflicht, eine Nachmieterin zu stellen, erfüllt und aus diesem Grunde am 19. Mai
2017 die Wohnung gekündigt. Im Kündigungsschreiben habe er nochmals den
Namen inklusive der Adresse der Nachmieterin erwähnt und einen Termin für die
Wohnungsübergabe vorgeschlagen. Die Klägerin habe dies ignoriert und keine
Wohnungsrücknahme vornehmen wollen. Er habe daraufhin der Klägerin die
Wohnungsschlüssel per 27. Juli 2017 eingeschrieben zugestellt. Die Klägerin ha-
be sie ihm retourniert, woraufhin er ihr die Schlüssel ein zweites Mal zugestellt
habe. Mit Schreiben vom 15. August 2017 habe die Klägerin den Eingang der
Schüssel bestätigt. Im Weiteren macht der Beklagte geltend, die Klägerin habe
der von ihm gestellten Nachmieterin nach Erhalt seiner Kündigung vom 19. Mai
2017 einen Mietvertrag angeboten. Dies zeige, dass die Klägerin die Nachmiete-
rin grundsätzlich akzeptiert habe. Die Nachmieterin habe zwischenzeitlich jedoch
bereits einen anderen Mietvertrag unterzeichnet gehabt. Für das zögerliche Ver-

- 7 -
halten der Klägerin bei der Vergabe der Wohnung könne er nicht haftbar gemacht
werden. Schliesslich weist der Beklagte darauf hin, bis zum 3. August 2018 bei
der Post eine Postumleitung eingerichtet zu haben. Die Klägerin habe seine neue
Adresse einer Inkassofirma angegeben, welche ihn an seiner neuen Adresse an-
geschrieben habe. Die Klägerin habe damit eine Datenschutzverletzung in Kauf
genommen (act. 31 S. 1).
3.3. Die Vorbringen des Beklagten widersprechen sich offensichtlich, soweit er
sich einerseits darauf beruft, die Klägerin habe die Nachmieterin abgelehnt, und
andererseits das Gegenteil davon behauptet, nämlich die Klägerin habe dieser ei-
nen Mietvertrag angeboten. Insoweit fehlt es bereits an einer tauglichen Sachdar-
stellung dazu, dass er seiner Obliegenheiten gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nachge-
kommen ist. Das führt schon für sich zur Abweisung der Beschwerde. Darüber
hinaus fehlt es den Darlegungen des Beklagten an einer auch von einem Laien zu
erwartenden, sachbezogenen Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Er-
wägungen. Insbesondere übergeht der Beklagte, dass ihm – wie von der Vor-
instanz zutreffend festgehalten – die Beweislast für seine Behauptungen obliegt.
Diesen Beweis hat er nicht erbracht. Daran ändert auch nichts, wenn er seinen
Standpunkt in der Beschwerde an die Kammer nochmals ausführt. Die vom Be-
klagten erhobene Rüge einer Datenschutzverletzung ist sodann haltlos. Es ist
auch nicht erkennbar, was der Beklagte daraus in Bezug auf die durch die Vor-
instanz gutgeheissene Klage resp. die Forderung der Klägerin für sich ableiten
möchte. Weiterungen dazu erübrigen sich deshalb.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde des Beklagten abzuweisen, soweit auf
sie einzutreten ist.
4.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beklagten
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in
Anwendung der § 12 Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG auf
Fr. 250.00 festzusetzen. Die Liquidation der Gerichtskosten erfolgt durch Ver-
rechnung mit dem vom Beklagten geleisteten Kostenvorschuss (Art. 111 Abs. 1
ZPO). Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-

- 8 -
sprechen: Dem Beklagten nicht, weil er unterliegt, der Klägerin nicht, weil ihr kei-
ne zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 95
Abs. 1 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 250.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden dem Beklagten und
Beschwerdeführer auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Beschwerdegeg-
nerin unter Beilage einer Kopie von act. 31, sowie an das Bezirksgericht
Bülach und die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 2'425.60.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 9 -
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am: