zh_obergericht · PF220050 · 2023-01-05 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF220050-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 5. Januar 2023
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
1, 2 vertreten durch C._____,
gegen
Stiftung D._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-
richtes Zürich vom 9. Dezember 2022 (ER220194)
Erwägungen:
1.1 Die Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (fortan Beschwerdeführer) mie-
teten von den damaligen Eigentümerinnen, E._____ und F._____, eine 1.5-

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Zimmerwohnung an der G._____-strasse 1 in Zürich zu einem monatlichen Brut-
to-Mietzins von Fr. 1'145.– (act. 1 Rz. 3 u. 6; act. 4/1). Mit Schreiben vom 8. Juni
2022 mahnten die Eigentümerinnen die Beschwerdeführer für ausstehende Miet-
zinszahlungen und setzten ihnen eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter
der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis aus-
serordentlich gekündigt (act. 4/6–9). Mit Kündigung vom 13. Juli 2022 kündigten
die Eigentümerinnen das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmig-
ten Formulars per 31. August 2022 ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs
(act. 4/3–4 u. 4/10–11). Die gegen diese Kündigung seitens der Beschwerdefüh-
rer erhobene Einsprache zogen diese anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 28. September 2022 zurück (act. 1 Rz. 10). Am 30. September 2022 fand ei-
ne Handänderung im Grundbuch statt und die Gesuchstellerin und Beschwerde-
gegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) wurde Eigentümerin der streitgegenständ-
lichen Wohnung (act. 1 Rz. 5 u. act. 4/5). Die Beschwerdegegner haben die Woh-
nung bis heute nicht an die Beschwerdeführerin zurückgegeben.
1.2 Mit Gesuch vom 25. Oktober 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin
beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) die
Ausweisung der Beschwerdeführer unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall (act. 1). Nachdem die Vorinstanz bei den Beschwerdeführern
eine Stellungnahme eingeholt hatte (act. 5 u. 8 f.), hiess sie das Ausweisungsbe-
gehren mit Urteil vom 9. Dezember 2022 gut ([act. 10] = act. 14).
1.3 Gegen diesen Entscheid erhob C._____ im Namen der Beschwerdeführer
mit Eingabe vom 23. Dezember 2022 (Datum Poststempel) rechtzeitig (act. 11b–
c) Beschwerde.

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Da die Rechtsmittelschrift nur von C._____ unterzeichnet worden war und
eine Vollmacht der Beschwerdeführer zu seinen Gunsten fehlte, wurde den Be-
schwerdeführern mit Verfügung vom 27. Dezember 2022 Frist angesetzt, um die
bisherigen rechtlichen Schritte von C._____ zu genehmigen und allenfalls eine
rechtsgültig unterzeichnete Vollmacht einzureichen. Zudem wurde die Prozesslei-
tung delegiert (act. 16). Mit Eingabe vom 29. Dezember 2022 (Datum Poststem-
pel) teilten die Beschwerdeführer der Kammer innert Frist mit, dass sie C._____
für das vorliegende Verfahren eine Vollmacht erteilten (act. 19).
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–12). Da sich die Be-
schwerde sogleich als unbegründet erweist, kann auf das Einholen einer Be-
schwerdeantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist
sich als spruchreif.
2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe des Mietzinses für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur
effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag verein-
barten monatlichen Mietzinses von Fr. 1'145.– ein Total von Fr. 6'870.– (act. 4/1 =
act. 9/5; vgl. act. 14 E. 7.1.). Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Beschwerdefüh-
rer ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen.
2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmittel-
eingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-

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treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-
bot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven.
3.1 Die Vorinstanz erwog, vorliegend sei die Wirksamkeit der Zahlungsverzugs-
kündigung zu prüfen. Insbesondere könne im vorliegenden Verfahren die Rüge
der Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht mehr erhoben werden, da die Be-
schwerdeführer die Kündigungsanfechtung vor der Schlichtungsbehörde zurück-
gezogen hätten. Die Vorinstanz kam gestützt auf den eingangs wiedergegebenen
(vgl. hiervor E. 1.1) und von den Beschwerdeführern unbestritten gebliebenen
Sachverhalt und mit Blick auf die klare Rechtslage zum Schluss, es liege eine
wirksame Zahlungsverzugskündigung vor. Daran ändere insbesondere das Vor-
bringen der Beschwerdeführer nichts, die streitgegenständlich Mietwohnung be-
finde sich in einem desolaten Zustand. In diesem Fall hätten sie sich nämlich von
ihrer Zahlungspflicht nur nach erfolglosem Ansetzen einer angemessenen Frist
zur Mängelbehebung durch Hinterlegung des Mietzinses bei der vom Kanton be-
zeichneten Stelle befreien können. Die Beschwerdeführer hätten aber weder dar-
gelegt noch belegt, ob und wenn ja, wo und in welcher Höhe welche ausstehen-
den Mietzinse hinterlegt worden seien. Entsprechend sei davon auszugehen, der
Mietzins sei nicht innert der ihnen angesetzten Frist bezahlt worden (act. 14
E. 3 ff.).
3.2.1 Mit diesen Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Beschwerdeführer im
Rahmen ihrer bei der Kammer erhobenen Beschwerde nicht auseinander und
setzen dem vorinstanzlichen Schluss, wonach sie sich zur Zeit ohne Rechtsgrund
in der streitgegenständlichen Wohnung befänden, nichts entgegen:
So machen sie losgelöst von den vorinstanzlichen Erwägungen und soweit
nachvollziehbar u.a. geltend, den Entscheid nicht zu akzeptieren, da sie bei einer
"so verwahrlosten Wohnung" eine Mietzinsreduktion wollten. Dabei verkennen
sie, dass bei allfälligen Mängeln des Mietobjekts den gesetzlichen Regeln ent-
sprechend vorzugehen ist (vgl. Art. 259 ff. OR) und ihre Pflicht zur Bezahlung des
Mietzinses (Art. 257 OR) nicht dahinfällt. Gegenstand des vorliegenden Verfah-
rens ist nicht der Anspruch auf eine allfällige Mietzinsreduktion, sondern die bis-

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her unrechtmässig nicht erfolgte Rückgabe der Wohnung an die Eigentümerin.
Auf den pauschalen Einwand der Beschwerdeführer ist bereits deshalb nicht wei-
ter einzugehen.
Ebenfalls keinen Zusammenhang zum vorinstanzlichen Entscheid weisen
die Ausführungen bezüglich der angeblichen Befangenheit des Rechtsvertreters
der Vermieterschaft auf, und es bleibt unklar, was die Beschwerdeführer daraus
für das vorliegende Verfahren ableiten wollen.
Soweit sich die Beschwerdeführer darüber beschweren, dass "bis heute kei-
ne Stellungnahme für den kopierten Mietvertrag gegeben" worden sei, bleibt im-
merhin festzuhalten, dass die Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz geltend
gemacht hatten, der von der Beschwerdegegnerin eingereichte Mietvertrag
(act. 4/1) sei nicht das Originaldokument, da ihm ein Stempel fehle (act. 8), und
sie reichten der Vorinstanz ihrerseits den Mietvertrag ein (act. 8/1). Die Vorinstanz
erachtete dieses Vorbringen als nicht entscheidrelevant, insbesondere auch, weil
der behauptete Originalvertrag gar einen noch höheren Bruttomietzins aufweise
als der von der Beschwerdegegnerin eingereichte (vgl. act. 14 E. 3). Zu dieser
Erwägung äussern sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde wiederum
nicht und es ist nicht ersichtlich, was sie aus dem behaupteten Umstand konkret
für ihren Standpunkt ableiten. Dass zwischen ihnen und den ehemaligen Eigen-
tümerinnen ein Mietverhältnis geschlossen wurde, blieb jedenfalls bereits vor Vo-
rinstanz unbestritten.
3.2.2 Damit fehlt es der Beschwerde an einer hinreichenden bzw. überhaupt an
einer Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid. Die Beschwerde
erfüllt damit die Anforderungen an eine hinreichende Begründung (vgl. hiervor
E. 2.2) nicht. Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten.
4.1 Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 6'870.– (vgl. E. 2.1) ist die Entscheidgebühr für das Beschwer-
deverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs.
1 GebV OG auf Fr. 400.– festzusetzen.

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4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Beschwerdeführern
nicht, weil sie mit ihrer Beschwerde unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht,
weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und
den Gesuchsgegnern und Beschwerdeführern je zur Hälfte unter solidari-
scher Haftung für den ganzen Betrag auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 15, sowie an das
Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'870.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Fabio
versandt am:
6. Januar 2023