zh_obergericht · PF250045 · 2025-09-05 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250045-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur.
R. Bantli Keller sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Urteil vom 5. September 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
D._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 4. August 2025 (ER250028)

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Erwägungen:
1.1. Mit Eingaben vom 15. Mai 2025 (Datum Poststempel) und 2. Juni 2025
stellte die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Dietikon (nachfolgend Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren (act. 7/1 und
act. 7/6). Die Parteien wurden in der Folge zur Verhandlung auf den 29. Juli 2025
vorgeladen (act. 7/8), an welcher der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin
sowie die Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend Beschwerdefüh-
rer) erschienen (Prot. Vi. S. 4). Mit unbegründetem Urteil vom 4. August 2025
hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadt-
ammannamt Dietikon angewiesen, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen
der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken (act. 3). Mit Schreiben vom 14. August
2025 (Datum Poststempel) verlangten die Beschwerdeführer innert der 10-tägigen
Frist nach Art. 239 Abs. 2 ZPO die Begründung des Entscheides (act. 7/16). Am
22. August 2025 wurde den Beschwerdeführern das begründete Urteil zugestellt
(act. 7/18/2–4).
1.2. Dagegen erhoben sie mit Eingabe vom 1. September 2025 (Datum Abgabe
beim Obergericht) rechtzeitig Beschwerde bei der Kammer (act. 2).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 7/1–18). Das Ver-
fahren ist spruchreif.
2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1
ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung,
aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden
soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un-
richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be-

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schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog, die Kündigung vom 21. Oktober 2024 sei auf dem
amtlichen Formular und unter Einhalten der ordentlichen Kündigungsfrist von drei
Monaten auf Ende März 2025 erfolgt (act. 7/3/10). Somit sei der Mietvertrag mit
der Beschwerdeführerin 1 unter Einhaltung der Form und Frist durch die Be-
schwerdegegnerin gültig per 31. März 2025 gekündigt worden. Alle
Beschwerdeführer befänden sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt,
wobei sich der Ausweisungsanspruch der Beschwerdegegnerin, als (Haupt-)Ver-
mieterin, gegenüber der Beschwerdeführerin 1, als Mieterin, auf Art. 267 Abs. 1
OR und gegenüber den Beschwerdeführern 2 und 3, als Untermieter, auf Art. 641
Abs. 2 stütze. Damit sei der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die
Rechtslage klar. Dem Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin sei daher
stattzugeben (act. 3 E. 3.5).
3.2.1. Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, mit dem Auswei-
sungsbegehren seien Tonbandaufnahmen eingereicht worden. Diese Tonband-
aufnahmen seien zur Begründung der Kündigung verwendet worden. Sie seien
heimlich erstellt worden, dennoch habe der Vertreter der Beschwerdegegnerin an-
lässlich der Verhandlung mehrfach auf die Tonbandaufnahmen Bezug nehmen
dürfen, obwohl keine Kopie der Aufnahmen eingereicht worden sei und die Auf-
nahmen unbeachtlich seien (act. 2 S. 1).
3.2.2. Die Beschwerdegegnerin gab in ihrer Eingabe vom 2. Juni 2025 an, auf
die Einreichung einer zusätzlichen Kopie der Tonbandaufnahmen zu verzichten,
da diese unbeachtlich seien (vgl. act. 6 Rz. 2). Dies war zulässig. Dass der Ver-
treter der Beschwerdegegnerin dennoch anlässlich der vorinstanzlichen Verhand-
lung auf die Tonbandaufnahmen Bezug genommen habe, ergibt sich nicht aus
den Akten (vgl. Prot. Vi. S. 4 ff.). Die Vorinstanz stellte in der Folge auch nicht auf
die Aufnahmen ab (vgl. act. 3). Der Einwand der Beschwerdeführer ist damit un-
begründet.

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3.3. Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde weiter geltend, ihre ein-
gereichten Stellungnahmen und Dokumente sowie ihre Ausführungen anlässlich
der Verhandlung seien nicht zur Kenntnis genommen worden (act. 2 S. 2). Die
Vorinstanz gab zwar die einzelnen Ausführungen der Beschwerdeführer nicht wie-
der, sie erwog indes, die von den Beschwerdeführern in ihren verschiedenen Ein-
gaben (act. 7/11, act. 7/12/1-8, act. 7/13/9-10) und anlässlich der Verhandlung
vom 29. Juli 2025 (Prot. Vi. S. 4 ff.) gemachten Vorbringen würden insbesondere
das Verhalten von in derselben Liegenschaft wohnenden Nachbarn betreffen und
daher an der Ausgangslage nichts ändern (act. 3 E. 2.3). Inwiefern diese Erwä-
gung unzutreffend sein sollen bzw. welche Ausführungen nicht zur Kenntnis ge-
nommen worden seien, legen die Beschwerdeführer nicht dar. Damit erfüllen sie
die Anforderungen an eine Beschwerdebegründung nicht, weshalb auf die Be-
schwerde in diesem Punkt nicht einzutreten ist.
Die Beschwerdeführer scheinen im Übrigen tatsächlich vorwiegend Ausfüh-
rungen im Zusammenhang mit den Nachbarn gemacht zu haben (vgl. act. 7/12/1–
4). Zum anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung vorgetragenen Einwand der
Treuwidrigkeit der Kündigung, auf den die Vorinstanz nicht einging, ist der Voll-
ständigkeit halber festzuhalten, was folgt: Eine ordentliche Kündigung setzt keine
besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich
frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen
und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz
von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die
Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs.
1 OR). Die Anfechtung hat innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung zu er-
folgen (Art. 273 OR). Vorliegend ist eine Anfechtung der Kündigung unbestritte-
nermassen nicht erfolgt. In einem späteren Zeitpunkt, namentlich im Rahmen des
vorliegenden Ausweisungsverfahrens, sind die Beschwerdeführer mit dem Ein-
wand der Treuwidrigkeit der Kündigung ausgeschlossen (Lachat/Thanei, Miet-
recht für die Praxis, 10. Aufl., S. 522 und S. 601 f.). Einzig die Nichtigkeit einer
Kündigung könnte, Rechtsmissbrauch vorbehalten, jederzeit geltend gemacht
werden, d.h. auch im Ausweisungsverfahren. Sie wäre zu bejahen, wenn gesetzli-
che oder vertragliche Formerfordernisse nicht erfüllt sind. Eine formrichtige Kündi-

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gung ist nichtig bei Vorliegen anderer formeller Mängel, so einer fehlenden Voll-
macht, oder bei Fehlen einer gesetzlichen, vertraglichen oder statutarischen Kün-
digungsvoraussetzung wie z.B. der Fristansetzung und Kündigungsandrohung bei
einer Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR (Lachat/Thanei, Mietrecht für
die Praxis, 10. Aufl., S. 598 f.). Solches ist jedoch nicht gegeben (vgl. act. 3
E. 3.3).
3.4.1. Die Beschwerdeführer führen schliesslich aus, dass die Kündigung
eine enorme psychische Belastung für sie sei. Es sei sodann aufgrund einer nur
temporären Arbeitstätigkeit des Beschwerdeführers 1 praktisch unmöglich, eine
Wohnung zu finden. Das Sozialamt hätte keine Notwohnung für sie, da sie noch
Erspartes besitzen würden. Der Entzug der Lebensgrundlage sei kaum zu ertra-
gen. Die Beschwerdeführerin 3 sei 82-jährig, aber noch zu vital für ein Altersheim
(act. 2 S. 2).
3.4.2. Diese Ausführungen beziehen sich hauptsächlich auf den vorinstanzli-
chen Vollstreckungsentscheid (act. 3 Dispositiv-Ziff. 2; vgl. dazu unten 3.4.3). Mit
den vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. hiervor E. 3.1) im Zusammenhang mit
dem Ausweisungsentscheid (act. 3 Dispositiv-Ziffer 1) setzen sich die Beschwer-
deführer nicht auseinander. Sie legen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz zu Un-
recht von einer form- und fristgerechten Kündigung ausgegangen sei. Damit kom-
men sie auch den bei Laien herabgesetzten Anforderungen an die Begründung
einer Beschwerde nicht nach. Auf die Beschwerde kann daher auch in diesem
Punkt nicht eingetreten werden.
3.4.3. Im Zusammenhang mit dem Vollstreckungsentscheid beantragen die
Beschwerdeführer, sinngemäss eine Verlängerung der Räumungsfrist bis sie eine
Wohnalternative gefunden habe (act. 2 S. 3).
Das die Zwangsvollstreckung anordnende Gericht (Art. 236 Abs. 3 ZPO
bzw. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst
nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei ei-
nen freiwilligen Vollzug ermöglichen; es kann aber auch davon absehen (BGer
4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, E. 7 mit Hinweis auf BK ZPO-Kellerhals,

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Art. 343 N 59). Die Verhinderung unvermittelter Obdachlosigkeit oder ernsthafte
und konkrete Anhaltspunkte für eine freiwillige Räumung durch den Mieter können
eine kurze Schonfrist für den Vollzug rechtfertigen (BGer 4A_207/2014 vom 19.
Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 ff.]). Bei der Vollstreckung eines
Entscheides muss das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten.
Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch
nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (OGer ZH
LF230002 vom 5. Mai 2023, E. 3.5. ff.; OGer ZH LF190027 vom 31. Juli 2019,
E. 4). Vorliegend befinden sich die Beschwerdeführer seit dem 31. März 2025 –
und damit seit fünf Monaten – ohne Rechtsgrund in der fraglichen Wohnung. Die
Gewährung einer Frist für den Auszug würde daher einer unzulässigen (weiteren)
Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen. Ausserdem ist nicht ersichtlich,
inwiefern sich die schwierige persönliche Situation der Beschwerdeführer, in wel-
cher sie sich zweifelsohne befinden (nur temporäre Arbeitstätigkeit, hohes Alter,
psychische Belastung), bei Gewährung einer Schonfrist wesentlich entschärfen
würde. Der Antrag ist abzuweisen.
4. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das
Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 4
GebV OG auf Fr. 300.– festzusetzen und den Beschwerdeführern je zu einem
Drittel aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
den Beschwerdeführern je zu einem Drittel auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Dietikon und
an das Stadtammannamt Dietikon je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'980.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Die Gerichtsschreiberin:
MLaw O. Guyer
versandt am:
8. September 2025