zh_obergericht · PF240027 · 2024-06-25 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240027-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Beschluss vom 25. Juni 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Dielsdorf vom 22. Mai 2024 (ER240037)

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Erwägungen:
I.
1.1 Mit Eingabe vom 9. April 2024 reichte der Gesuchsteller und Be-
schwerdegegner (fortan Beschwerdegegner) beim Einzelgericht im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf (fortan Vorinstanz) ein Ausweisungsbe-
gehren ein, mit welchem er die Ausweisung des Gesuchsgegners und Beschwer-
deführers (fortan Beschwerdeführer) aus der 4.5-Zimmer-Wohnung im 1. Stock
links, mit dazugehörigem Keller- und Estrichabteil inkl. des Bastelraums, in der
Liegenschaft C._____-strasse …, D._____, beantragte (act. 1-3/2-5).
1.2 Nach Eingang des dem Beschwerdegegner auferlegten Kostenvor-
schusses (act. 4 und act. 6) wurde dem Beschwerdeführer mit Verfügung der
Vorinstanz vom 25. April 2024 Frist angesetzt, um zum Ausweisungsgesuch Stel-
lung zu nehmen (act. 7). Hierauf reichte der Beschwerdeführer seine Stellung-
nahme vom 6. Mai 2024 samt Beilagen ein (act. 9 und act. 10/1-8).
1.3 Mit Entscheid vom 22. Mai 2024 hiess die Vorinstanz das Auswei-
sungsbegehren gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, das vorstehend er-
wähnte Mietobjekt ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen
und dem Beschwerdegegner samt aller Schlüssel zu übergeben. Weiter erteilte
sie dem Gemeindeammannamt E._____ den entsprechenden Vollstreckungsauf-
trag (act. 11 = act. 15). Der Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 29. Mai
2024 zugestellt (act. 12 Blatt 2).
2. Dagegen erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. Juni 2024
(Poststempel) rechtzeitig Beschwerde bei der hiesigen Instanz (act. 16 inkl. Bei-
lage act. 18). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 1-13). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort wurde abgesehen
(Art. 322 Abs. 1 ZPO) und auf das Einholen eines Kostenvorschusses (Art. 98
ZPO) umständehalber verzichtet.

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II.
1. Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit
der Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträ-
gen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO). Mit der Beschwerde können die
unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde füh-
rende Partei hat sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheides im Ein-
zelnen auseinander zu setzen und darzulegen, an welchen Mängeln dieser ihrer
Ansicht nach leidet und inwiefern er abgeändert werden sollte (Begründungslast).
Wenn auch bei Parteien ohne anwaltliche Vertretung an diese Erfordernisse kein
strenger Massstab angelegt wird, ist bei fehlender Auseinandersetzung bzw. Be-
gründung auf die Beschwerde ohne Weiteres nicht einzutreten (vgl. statt vieler
OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012, E. 5.1). Nach Art. 326 ZPO sind im
zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsachenbehaup-
tungen und neue Beweismittel (Noven) nicht zulässig.
2.1 Der Beschwerdeführer beantragt sinngemäss die Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids und Abweisung des Ausweisungsbegehrens (act. 16).
2.2 Weiter beantragt er die "Zurückweisung von Forderungen aus dem
Mietverhältnis im summarischen Verfahren" (act. 16). Auf diesen neuen und damit
im Sinne von Art. 326 ZPO unzulässigen Antrag ist nicht einzutreten; die diesem
Antrag zugrundeliegenden Ausführungen sind unbeachtlich. Auch die im Be-
schwerdeverfahren neu eingereichte E-Mail vom 31. Mai 2024 (act. 18) ist als un-
zulässiges Novum unbeachtlich.
3. Die Vorinstanz erwog zusammenfassend, der Beschwerdegegner habe
das streitgegenständliche Mietobjekt mit Einschreiben vom 13. November 2023
schriftlich und unter Verwendung eines vom Kanton genehmigten Formulars or-
dentlich und rechtmässig auf den 31. März 2024 gekündigt. Der Beschwerdeführer
habe lediglich gegenüber dem Beschwerdegegner Widerspruch erhoben, was
keine gesetzliche Anfechtung der Kündigung und/oder Stellung eines Erstre-
ckungsgesuchs bei der Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 273 Abs. 1 und Abs.

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2 lit. a OR darstelle. Die Verwirkungsfrist für die Kündigungsanfechtung gemäss
Art. 273 Abs. 1 und 2 OR sei unbenutzt verstrichen, weshalb der Beschwerdeführer
ab 1. April 2024 über keinen Rechtstitel für seinen Verbleib in der Wohnung mehr
verfüge. Mit dem Wegfall des Mietverhältnisses stehe dem Rückgabeanspruch aus
Art. 267 Abs. 1 OR kein obligatorischer Anspruch entgegen. Der Beschwerdeführer
benutze damit nach erfolgter Kündigung und abgelaufener Kündigungsfrist die be-
treffende 4.5-Zimmerwohnung sowie das Keller- und Estrichabteil inkl. des Bastel-
raums unrechtmässig. Nichtigkeitsgründe seien weder ersichtlich noch geltend ge-
macht worden. Das Ausweisungsbegehren sei somit gutzuheissen (act. 15 S. 4-6).
4. Der Beschwerdeführer führt in der Beschwerdeschrift im Kern aus, bila-
terale Schlichtungsversuche mit dem Beschwerdegegner seien gescheitert, wes-
halb er eine Schlichtung vor einer juristischen Instanz als wenig erfolgverspre-
chend erachte. Der Ausweisungsantrag sei nichtig, da dessen Gutheissung unter
Vortäuschung falscher Tatsachen arglistig erschlichen worden sei. Der Kündi-
gungsgrund des Eigenbedarfs sei erfunden und stelle einen Nichtigkeitsgrund dar,
weshalb er dagegen Einsprache erhoben habe. Im ordentlichen Verfahren mit al-
len Beweismitteln werde sich die Nichtigkeit zeigen und die versuchte Täuschung
des Gerichts durch den Beschwerdegegner zu Tage bringen (act. 16).
5. Mit diesen Ausführungen genügt die Beschwerde den vorerwähnten
Anforderungen an die Begründungslast (vgl. Ziff. II.1) nicht. Der Beschwerdefüh-
rer bestreitet zwar die Gültigkeit der Kündigung, setzt sich jedoch mit den diesbe-
züglichen Erwägungen der Vorinstanz und den Gründen für die Ausweisung
(Weiterbenutzung des Mietobjektes trotz gültiger, unangefochten gebliebener
Kündigung) mit keinem Wort auseinander und legt in der Beschwerdeschrift nicht
ansatzweise dar, weshalb der angefochtene Entscheid seiner Auffassung nach
unrichtig sein soll. Die erstmals im Beschwerdeverfahren behauptete Anfechtung
der Kündigung stellt einerseits ein unzulässiges Novum dar, anderseits ist diese
Behauptung gänzlich unsubstantiiert. Auch die pauschal geltend gemachte Nich-
tigkeit der Kündigung wurde weder substantiiert behauptet noch sind Nichtigkeits-
gründe ersichtlich. Nach dem Gesagten kommt der Beschwerdeführer seiner Be-

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gründungsobliegenheit nicht nach, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten
ist.
III.
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich in der vorliegenden vermögens-
rechtlichen Angelegenheit nach dem Streitwert. Praxisgemäss entspricht der
Streitwert bei einer Ausweisung sechs Bruttomonatsmietzinsen (OGer ZH
PF190010 vom 13. März 2019, E. 2.1; OGer ZH LF180066 vom 16. November
2018, E. 3.1). Der monatliche Bruttomietzins der streitgegenständlichen Wohnung
beträgt Fr. 1'650.– (act. 3/2), was zu einem Streitwert von Fr. 9'900.– führt. In An-
wendung von § 12 Abs. 1und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1
GebV OG ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren auf Fr. 700.–
festzusetzen und ausgangsgemäss dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzu-
erlegen (Art. 106 ZPO). Dem Beschwerdegegner ist mangels notwendiger Ausla-
gen keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers wird nicht eingetreten.
2. Auf den Antrag des Beschwerdeführers betreffend Forderungen aus dem
Mietverhältnis wird nicht eingetreten.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Es wird dem Beschwerdegegner keine Umtriebsentschädigung zugespro-
chen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act. 16, sowie an das Einzelgericht s.V. des Bezirks-
gerichtes Dielsdorf, je gegen Empfangsschein, und die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechts-
mittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'900.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Tolic Hamming
versandt am:
25. Juni 2024