zh_obergericht · PF250011 · 2025-06-27 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250011-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Bohli Roth
Beschluss vom 27. Juni 2025
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
B._____ [Baugenossenschaft],
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 19. März 2025 (ER250004)

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Erwägungen:
1. A._____ und C._____ (fortan Gesuchsgegner 1 und Gesuchsgegne-
rin 2) schlossen mit der Rechtsvorgängerin der … Baugenossenschaft B._____
(B._____; fortan Gesuchstellerin) per 1. Juni 2018 einen Mietvertrag über eine 3-
Zimmerwohnung im 3. OG links sowie den Parkplatz Nr. 4 an der D._____-
strasse ... in E._____ (act. 6/1 S. 2, act. 6/3/1). In den Akten liegt zwar nur der
Mietvertrag für den Parkplatz (act. 6/3/1), der Abschluss eines Mietvertrages zwi-
schen den Gennannten über die umschriebene Wohnung ist aber unbestritten
und ergibt sich zudem aus der Mitteilung einer Mietzinsänderung der Gesuchstel-
lerin an die Gesuchsgegner. Der Mietzins für die Wohnung beträgt aktuell monat-
lich Fr. 1'318.– (act. 6/3/2).
2. Am 24. Juni 2024 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis für
die Wohnung und den Parkplatz unter Verwendung des amtlich genehmigten
Formulars per 31. Juli 2024 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR
(act. 6/3/7-8). Mit Schlichtungsgesuch vom 25. Juli 2024 focht der Gesuchsgeg-
ner 1 die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Dietikon an. Noch
vor Durchführung der Schlichtungsverhandlung schlossen die Gesuchstellerin und
die Gesuchsgegner einen aussergerichtlichen Vergleich. Daraufhin schrieb die
Schlichtungsbehörde das Verfahren mit Beschluss vom 26. August 2024 ab
(act. 6/3/9-10). Am 10. Dezember 2024 beantragte der Gesuchsgegner 1 sinnge-
mäss die Revision des abgeschlossenen Vergleichs. Mit Beschluss vom 19. De-
zember 2024 wies die Schlichtungsbehörde das Revisionsgesuch ab, soweit sie
darauf eintrat (act. 6/3/11). Auch der dagegen an die Kammer erhobenen Be-
schwerde des Gesuchstellers 1 war kein Erfolg beschieden (OGer ZH RU240063
vom 4. Februar 2025).
Da die Gesuchsgegner die Wohnung bis zum angesetzten Rückgabetermin
vom 3. Januar 2025, 9.30 Uhr (act. 6/3/12-13), nicht geräumt hatten, stellte die
Gesuchstellerin am 16. Januar 2025 beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Die-
tikon (Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren (act. 6/1). Die Vorinstanz gab dem
Begehren mit Urteil vom 19. März 2025 statt und befahl den Gesuchsgegnern, die
Wohnung unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu

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übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall
(act. 5).
3.a) Hiergegen erhob der Gesuchsgegner 1 mit Eingabe vom 31. März
2025 Beschwerde. Der Poststempel ist unleserlich. Da die Beschwerde aber ei-
nen Tag nach Ablauf der Beschwerdefrist bei der Kammer einging, muss sie
rechtzeitig während laufender Frist der Post übergeben worden sein (act. 2 und
6/9/2).
b) Der Gesuchsgegner 1 beantragt, das angefochtene Urteil sei für man-
gelhaft oder nichtig und die Ausweisung wegen eines Härtefalles für unzumutbar
zu erklären. Die Auszugsfrist sei ihm um zwei Jahre zu verlängern, sodass er sich
wirtschaftlich stabilisieren könne, um eine neue Wohnung zu finden und den Aus-
zug zu finanzieren (act. 2 S. 3).
Vorab beschwert er sich über die erstinstanzliche Richterin, Bezirksrichterin
lic. iur. Keller. Sie habe sich von Beginn weg auf die Seite der Gesuchstellerin ge-
stellt und ihm am Anfang der Verhandlung die Akteneinsicht verweigert. Sie habe
ihn mehrfach nicht ausreden lassen, was ihn durcheinander gebracht habe. Wei-
ter macht er geltend, wegen seiner akuten finanziellen Notlage könne er sich kei-
nen Anwalt leisten, was im Entscheid zu berücksichtigen sei. Sodann macht er ei-
nen Härtefall geltend. Er habe der Schlichtungsbehörde diverse Unterlagen prä-
sentiert und auch der Vorinstanz anlässlich der Verhandlung seine Situation ge-
schildert, seine Ausführungen seien jedoch sowohl vom Bezirksgericht als auch
vom Obergericht gänzlich ignoriert worden. Insbesondere habe er vor Bezirksge-
richt alle gemäss Rechtsprechung wichtigen Gründe für einen Härtefall dargelegt,
im angefochtenen Urteil sei aber nur erwähnt worden, dass er bislang keine neue
Wohnung gefunden habe und deshalb eine Härtefallprüfung verlangt habe, was
falsch sei. Er habe ein Konkursverfahren, Lohnpfändungen und dutzende Betrei-
bungen, was die Suche einer neuen Wohnung verunmögliche. In seiner Wohnung
erledige er zudem Büroarbeiten für seine Einzelfirma, weshalb die Ausweisung
auch das Ende seiner Firma bedeuten würde mit allen Konsequenzen für die
Gläubiger, seine Familie und ihn persönlich. Es treffe schliesslich nicht zu, dass
die Gesuchsgegerin 2 fristgerecht ausgezogen sei. Sie wohne seit ihrer Trennung

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im Jahr 2015 nicht mehr in dieser Wohnung. Wegen diverser von ihr verursachter
Schäden sei sie aber noch im Mietvertrag aufgeführt. Die Mietzinse für die letzten
fast zehn Jahre habe immer er bezahlt. Die Gesuchstellerin sei stets zu ihrem
Geld gekommen, wenn auch in Ausnahmefällen mit etwas Verspätung (act. 2).
4. Gemäss Art. 321 ZPO ist die Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz
(fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen. Dabei ist im Einzelnen dar-
zulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und in-
wiefern er abgeändert werden soll (Begründungslast). Der Beschwerdeführer
muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides auseinander-
setzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt nicht (ZK ZPO-Freiburghaus/
Afheldt, 4. A., Art. 321 N 13 ff.). An die Begründung des Rechtsmittels werden bei
Laien minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär
dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas-
sung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das
Rechtsmittel nicht eingetreten (OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011).
5.a) Ein Ablehnungsgesuch muss in bestimmter Form ein Ausstandsbegeh-
ren enthalten. Die blosse Erklärung, eine Gerichtsperson sei befangen, stellt kein
Ausstandsbegehren dar und genügt somit nicht (BGer 5F_6/2019 vom 11. No-
vember 2019 E. 3.2.; ZK ZPO-Wullschleger, 4. A., Art. 49 N 1). Der Gesuchsteller
moniert, die Vorderrichterin habe ihm zu Beginn der Verhandlung die Aktenein-
sicht verweigert und sich während der ganzen Verhandlung auf die Seite der Ge-
suchstellerin gestellt. Ein förmliches Ausstandsbegehren, etwa dass die Sache
von einem anderen Mitglied des Bezirksgerichtes neu zu beurteilen sei, lässt sich
indes weder den Beschwerdeanträgen noch der Begründung entnehmen.
Hinzu kommt Folgendes: Will eine Partei eine Gerichtsperson ablehnen, hat
sie beim zuständigen Gericht unverzüglich ein entsprechendes Gesuch zu stellen,
sobald sie vom Ausstandsgrund Kenntnis erhalten hat. Dabei sind die den
Ausstand begründenden Tatsachen glaubhaft zu machen (Art. 49 ZPO). Sofern
die Ausstandsgründe nicht erst mit der Entscheideröffnung erkennbar werden,
darf mit deren Geltendmachung nicht je nach Ausgang des Verfahrens bis zum
Rechtsmittelverfahren zugewartet werden. Insbesondere sind Mängel während

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der Verhandlung geltend zu machen, wenn sie bereits dann offen liegen (Wull-
schleger, a.a.O., Art. 49 N 6 f.). Der Gesuchsgegner 1 wirft der Vorderrichterin
parteiisches Verhalten während der ganzen Verhandlung vor. Somit hätte er seine
Bedenken bereits an der Verhandlung äussern können und müssen. Dass er dies
getan hätte, ergibt sich weder aus den vorinstanzlichen Akten, namentlich dem
Verhandlungsprotokoll (Prot. Vi S. 3 ff.), noch aus der Beschwerdebegründung.
b) Was die behauptete Befangenheit von Bezirksrichterin lic. iur. Keller
betrifft, ist somit auf die Beschwerde mangels eines förmlichen Ausstandsbegeh-
rens nicht einzutreten. Läge ein förmliches Begehren vor, wäre auf die Be-
schwerde in diesem Punkt infolge Verspätung nicht einzutreten.
6.a) Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren
Fällen nach Art. 257 ZPO kann auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen
werden (act. 5 S. 4 f.). Diese führte weiter zutreffend aus, dass der in einem
rechtshängigen Verfahren aussergerichtlich abgeschlossene Vergleich, der dem
Gericht oder der Schlichtungsbehörde eingereicht wird, gemäss Art. 208 Abs. 2
ZPO die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides hat (act. 5 S. 5; ZK ZPO-Ho-
negger, 4. A., Art. 208 N 8 f.; Handbuch für die Friedensrichterinnen und Frie-
densrichter des Kantons Zürich 4. A., N 120 f.).
b) Während des laufenden Schlichtungsverfahrens schlossen die Ge-
suchstellerin und die Gesuchsgegner einen aussergerichtlichen Vergleich. Sie
vereinbarten, dass die Kündigung vom 24. Juni 2024 gültig sei, das Mietverhältnis
einmalig bis 31. Dezember 2024 erstreckt werde und die Gesuchsgegner das
Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt endgültig verlassen würden. Den Vergleich reich-
ten die Parteien der Schlichtungsbehörde ein, wodurch er wie dargelegt die Wir-
kung eines rechtskräftigen Entscheides erlangte (act. 6/3/9-11). Die Schlichtungs-
behörde schrieb das Verfahren daraufhin mit Beschluss vom 26. August 2024 ab.
Alle formellen und materiellen Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Verglei-
ches sind mit der Revision geltend zu machen (BGE 149 III 145; Honegger,
a.a.O., Art. 208 N 12). In seinem Revisionsbegehren gegen den Vergleich machte
der Gesuchsgegner 1 einerseits Willensmängel beim Abschluss des Vergleiches
geltend und wehrte sich andererseits gegen den seiner Ansicht nach fehlerhaften

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Kündigungsprozess. Die Schlichtungsbehörde wies das Begehren ab, soweit sie
darauf eintrat (act. 6/3/11). Auch die gegen den Revisionsentscheid erhobene Be-
schwerde an die Kammer wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde
(OGer ZH RU240063 vom 4. Februar 2025). Ein Weiterzug ans Bundesgericht
unterblieb. Einwendungen betreffend Rechtsfolgen des wirksamen Dispositions-
aktes, etwa ob der Vergleich das Verfahren effektiv beenden konnte, wären je
nach Streitwert mit Berufung oder Beschwerde geltend zu machen gewesen
(BGE 149 III 145). Der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde blieb
indes unangefochten und erwuchs somit ebenfalls in Rechtskraft.
Im Ausweisungsverfahren beruft sich der Gesuchsgegner 1 vor Vorinstanz
erneut auf Willensmängel und erklärt weiter, er sei im Vorfeld der Kündigung nicht
ordnungsgemäss gemahnt worden. Weiter verlangt er im Wesentlichen die Ein-
räumung einer zweijährigen Auszugsfrist wegen besonderer Härte (Prot. Vi
S. 4 ff.). Diese Fragen waren bereits Gegenstand des Vergleiches bzw. des Revi-
sionsverfahrens und können somit aufgrund der res iudicata im Ausweisungsver-
fahren nicht mehr beurteilt werden. Weiterungen dazu hätten demnach unterblei-
ben können. Dennoch hielt die Vorinstanz fest, dass die Vorbringen des Gesuchs-
gegners 1 anlässlich der Hauptverhandlung zum angeblichen Irrtum bzw. zur
Druckausübung beim Vergleichsabschluss sowie zur mangelhaften Kündigung
und Erstreckung nicht verfangen. Die Parteien hätten sich mit der Vereinbarung
abschliessend über die Kündigung und den Räumungszeitpunkt geeinigt (act. 5
S. 5 f.). Zusätzlich brachte der Gesuchsgegner 1 vor Vorinstanz vor, er habe glei-
chentags die Überweisung des aktuellen Mietzinses per Expresszahlung veran-
lasst, wodurch ein neues Mietverhältnis entstanden sei (Prot. Vi S. 9). Die Vorin-
stanz erachtete diesen Einwand als unbegründet und legte dar, dass – sollte die
Gesuchstellerin die Zahlung denn entgegen genommen haben – der Gesuchs-
gegner 1 das Mietobjekt nach wie vor nutze und dafür schadenersatzpflichtig ge-
worden sei. Für die Annahme einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietver-
hältnisses bestehe damit kein Raum (act. 5 S. 6).
c) In seiner Beschwerdeschrift hält der Gesuchsgegner 1 im Wesentli-
chen am gestellten Erstreckungsbegehren um zwei Jahre fest und wiederholt

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seine Ausführungen zu seiner schwierigen finanziellen und persönlichen Lage. Mit
den Erwägungen der Vorinstanz setzt er sich nicht auseinander (act. 2). So äus-
sert er sich weder zur Verbindlichkeit des Vergleiches noch zum abgeschlosse-
nen Revisionsverfahren. Auch gegen die Erwägungen der Vorinstanz zu seinen
materiell-rechtlichen Einwendungen betreffend Irrtum beim Vergleichsabschluss,
zur fehlerhaften Mahnung sowie zur Erstreckung wendet er nichts ein. Ebenso
wenig geht er auf die vorinstanzlichen Ausführungen zum behaupteten Abschluss
eines neuen Mietvertrages ein. Insbesondere tut er nicht näher dar, inwiefern der
Vorinstanz seiner Auffassung nach eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes vorzuwerfen wäre.
d) Da sich der Gesuchsgegner 1 in seiner Beschwerde mit den wesentli-
chen Überlegungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt, kommt er auch den für
Laien herabgesetzten Anforderungen an die Begründungslast nicht nach, weshalb
auf die Beschwerde insgesamt nicht einzutreten ist.
Zum erneuten Erstreckungsbegehren wegen besonderer Härte ist der Klar-
heit halber nochmals Folgendes festzuhalten: Bereits die Vorinstanz erwog, dass
sich die Parteien im Vergleich endgültig über den Zeitpunkt des Auszuges geei-
nigt hätten. Dem hält der Gesuchsgegner 1 in seiner Beschwerde nichts entge-
gen. Eine (zweite) Erstreckung ist somit ausgeschlossen. Im Übrigen wäre ein
solches Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der
Schlichtungsbehörde zu stellen gewesen (Art. 273 Abs. 3 OR), was der Gesuchs-
gegner 1 unterlassen hat (Prot. Vi S. 8 f.). Damit hat es sein Bewenden. Der Ver-
lust der Wohnung wiegt für den Gesuchsgegner 1 und seine Familie zweifelsohne
schwer. Seine Vorbringen persönlicher Natur vermögen an der Ausweisung je-
doch nichts zu ändern. Diesbezüglich müsste er sich an die Sozialen Dienste der
Stadt E._____ wenden, wie er es auch bereits getan hat (zum Ganzen act. 4/2-5).
Die Ausführungen zur Gesuchsgegnerin 2 und die angeblich von ihr verursachten
Schäden in der Wohnung sind nicht Gegenstand des Ausweisungsverfahrens und
somit nicht entscheidrelevant; darauf ist nicht näher einzugehen. Schliesslich
bleibt anzumerken, dass die fehlende Rechtsvertretung wegen der finanziellen

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Notlage des Gesuchsgegners 1 keinen Einfluss auf die Entscheidfindung hat
(act. 2 S. 1 f.).
7.a) Ausgangsgemäss wird der Gesuchsgegner 1 für das Beschwerdever-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sollte der Gesuchsgegner 1 mit dem
Hinweis auf seine schwierige wirtschaftliche Situation sinngemäss ein Gesuch um
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege stellen, ist Folgendes anzumerken:
Wenn die betroffenen Personen nicht über die erforderlichen Mittel verfügen und
ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint, haben sie Anspruch auf unent-
geltliche Rechtspflege (Art. 117 ZPO). Vorliegend wäre ein solches Gesuch im
Lichte obiger Erwägungen wegen Aussichtslosigkeit abzuweisen.
Der Gesuchstellerin ist mangels Umtrieben keine Entschädigung zuzuspre-
chen.
b) Zwar leitete der Gesuchsgegner 1 ein Schlichtungsverfahren ein, wel-
ches indes abgeschrieben wurde, und er erhob auch im Ausweisungsverfahren
Einwände gegen die Gültigkeit der Kündigung. Da er aber im Wesentlichen um
ein Entgegenkommen hinsichtlich seines Auszuges ersucht, rechtfertigt es sich,
die Streitwertberechnung ohne Berücksichtigung der dreijährigen Sperrfrist von
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorzunehmen. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich
der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich noch nicht über das
Objekt verfügen kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht am
16. Januar 2025 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur ef-
fektiven Ausweisung zu rechnen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; Diggelmann, DIKE-
Komm-ZPO, 3. A., Art. 91 N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'388.–
für Wohnung und Parkplatz (act. 6/3/2-3) ergibt sich damit ein Streitwert von
Fr. 8'328.–. In Anwendung von §§ 2, 4, 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 und 12 GebV ist die
Entscheidgebühr auf Fr. 800.– festzusetzen.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und
dem Gesuchsgegner 1 auferlegt.
3. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
einer Kopie von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Dietikon und an die
Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 8'328.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Bohli Roth
versandt am:
30. Juni 2025