zh_obergericht · LB140080 · 2014-12-11 · de
Eigentum


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB140080-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. H.A. Müller und Oberrichter lic. iur. M. Spahn sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. J. Freiburghaus
Beschluss und Urteil vom 11. Dezember 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungskläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
C._____,
Klägerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Eigentum
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, III. Abteilung, vom
9. Oktober 2014 (CG090042-F)
Rechtsbegehren:
"1. Der Beklagte 1 sei zu verpflichten, das Eigentum am
nachbezeichneten Objekt durch Abgabe einer entsprechenden
Grundbuchanmeldung an das zuständige Grundbuchamt Zug um

- 2 -
Zug mit der Leistung des Kaufpreises gemäss nachfolgender Ziffer
2 auf die Klägerin zu übertragen:
In der Gemeinde D._____:
Grundbuchblatt …, Stockwerkeigentum,
E._____-strasse,
68/1000 Miteigentum an GBBl …, Kat.Nr. …, mit Sonderrecht an
der Wohnung Nr. 3, mit Nebenräumen, im Aufteilungsplan grün
umrandet, umfassend:
im 2. Obergeschoss: die abgeschlossene 5 ½- Zimmerwohnung,
im Kellergeschoss: 1 Kellerraum,
laut Begründungsvertrag Beleg Nr. … und Aufteilungsplänen im
Anhang.
2. Die Gegenleistung (Kaufpreis) zur Eigentumsübertragung gemäss
Ziffer 1 sei mit Fr. 630'000.– abzüglich einer Wertverminderung der
Bausubstanz/Abnützung seit 1. April 2007 bis zum Zeitpunkt der
vollzogenen Eigentumsübertragung von monatlichen Fr. 500.–
festzusetzen, und die Klägerin sei zu verpflichten, diesen Betrag
Zug um Zug durch Ablösung der auf dem Kaufsobjekt haftenden
Schuldbriefe und im Restbetrag durch Banküberweisung mit der
Eigentumsübertragung gemäss Ziffer 1 an den Beklagten 1 zu
bezahlen.
3. Es sei festzustellen, dass sich die Rechtswirkungen der
Eigentumsübertragung gemäss Ziffer 1 im Übrigen - unter Vorbehalt
von Besitzesantritt/Eigentumsübertragung per Rechtskraft des
Urteils - vollumfänglich nach dem zwischen dem Beklagten 1 sowie
F._____, … [Adresse] mit Datum vom 22. Dezember 2006 auf dem
Notariat … abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend das
Grundstück gemäss Ziffer 1 richten.
4. Es sei im Verhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten 1 und
2 festzustellen, dass der auf dem Grundstück gemäss Ziffer 1
vorstehend im Grundbuch vorgemerkte Mietvertrag (monatlicher
Mietzins: Fr. 1'980.–, indexiert, Vormerkungsdauer: 31.08.2018,
Dat. 29.09.2008, Beleg …) zwischen dem Beklagten 1 (Vermieter)
und dem Beklagten 2 (Mieter) nichtig ist, und es sei das zuständige
Grundbuchamt anzuweisen, den vorgemerkten Mietvertrag im
Grundbuch zu löschen.
Eventualiter (d.h. im Falle der Gültigkeit des erwähnten
Mietvertrags) sei der Kaufpreis gemäss Ziffer 2 zusätzlich um den
Betrag von jährlich Fr. 11'040.–, bezogen auf die Dauer der
Vormerkung des Mietvertrags (vom 29. September 2008 bis am 31.
August 2018) zu mindern, wobei der Minderungsbetrag für die
Dauer vom Abschluss des Mietvertrags bis zur vollzogenen
Eigentumsübertragung mit 5 % zu verzinsen und der Barwert für die

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Dauer nach vollzogener Eigentumsübertragung bis zum Auslaufen
der Vormerkung mit einem Zinssatz von 2.5 % zu diskontieren ist.
5. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Klägerin die
Geltendmachung weitergehender Minderungsrechte sowie die
übrigen Gewährleistungsrechte aus der Eigentumsabtretung nach
Massgabe des Kaufvertrags gemäss Ziffer 3 sowie Schadenersatz
vorbehält.
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt) zu
Lasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 9. Oktober 2014:
1. Der Beklagte 1 wird verpflichtet, das Eigentum am nachbezeichneten Objekt durch
Abgabe einer entsprechenden Grundbuchanmeldung an das zuständige
Grundbuchamt Zug um Zug mit der Leistung des Kaufpreises gemäss
nachfolgender Ziff. 2 auf die Klägerin zu übertragen:
In der Gemeinde D._____:
Grundbuchblatt …, Stockwerkeigentum,
E._____-strasse,
68/1000 Miteigentum an GBBl …, Kat.Nr. …, mit Sonderrecht an der
Wohnung Nr. 3, mit Nebenräumen, im Aufteilungsplan grün umrandet,
umfassend:
im 2. Obergeschoss: die abgeschlossene 5 ½- Zimmerwohnung,
im Kellergeschoss: 1 Kellerraum,
laut Begründungsvertrag Beleg Nr. … und Aufteilungsplänen im Anhang.
2. Die Gegenleistung (Kaufpreis) zur Eigentumsübertragung gemäss Ziff. 1 wird auf
Fr. 630'000.– festgesetzt, und die Klägerin wird verpflichtet, diesen Betrag Zug um
Zug durch Ablösung der auf dem Kaufobjekt haftenden Schuldbriefe und im
Restbetrag durch Banküberweisung mit der Eigentumsübertragung gemäss Ziff. 1
an den Beklagten 1 zu bezahlen.
Im darüber hinausgehenden Umfang (Abzug für die Wertverminderung der
Bausubstanz/Abnützung seit 1. April 2007 bis zum Zeitpunkt der vollzogenen
Eigentumsübertragung von monatlichen Fr. 500.–) wird das Begehren abgewiesen.
3. Es wird im Verhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten 1 und 2 festgestellt,
dass der auf dem Grundstück gemäss Ziff. 1 vorstehend im Grundbuch
vorgemerkte Mietvertrag (monatlicher Mietzins: Fr. 1'980.–, indexiert,
Vormerkungsdauer: 31.08.2018, Dat. 29.09.2008, Beleg …) zwischen dem
Beklagten 1 (Vermieter) und dem Beklagten 2 (Mieter) nichtig ist, und das
Grundbuchamt G._____ wird angewiesen, den vorgemerkten Mietvertrag im
Grundbuch zu löschen.
4. Auf das klägerische Rechtsbegehren Ziff. 3 wird nicht eingetreten.

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5. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 36‘834.– und den Beklagten unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Die weiteren Kosten betragen:
Fr. 2'376.00 Gutachterkosten;
Fr. 48.00 Auslagen Grundbuchamt;
Fr. 39'258.00 Kosten total.
Im Innenverhältnis hat der Beklagte 1 7/8 und der Beklagte 2 1/8 der
Entscheidgebühr zu tragen.
6. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, die Klägerin mit
Fr. 61'980.– (zuzüglich 7.6% MwSt. auf Fr. 24'792.– und 8% MwSt. auf Fr. 37'188.–
sowie zuzüglich Weisungskosten von Fr. 615.–) zu entschädigen. Im
Innenverhältnis hat der Beklagte 1 7/8, der Beklagte 2 1/8 zu tragen.
7. Der Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin aus dem Verfahren ES090015 Fr.
1'600.– für die Gerichtskosten sowie Fr. 2'000.– (zuzüglich 7.6% MwSt.) als
Parteientschädigung zu leisten.
8. Die Gerichtskasse wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft die im Tresor der
Gerichtskasse verwahrte Bankgarantie an die Klägerin auszuhändigen.
9. Der von der Klägerin geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 4'000.– wird
zurückerstattet. Vorbehalten bleiben anderweitige Forderungen der Gerichtskasse
gegenüber der Klägerin."
Berufungsanträge:
der Beklagten (Urk. 106 S. 2):
Beklagter 1
"In Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides Dispositiv Ziff. 3, Ziff.
5 bis Ziff. 9 seien:
1. Die Klage in Bezug auf Rechtsbegehren Nr. 4 vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Dispositiv Ziff.
5 bis 7 neu festzulegen, nämlich im Verhältnis 3/10 zulasten
der Klägerin und 7/10 zulasten des Beklagten 1.
Beklagter 2
In Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides Dispositiv Ziff. 3, 5 und
6 seien:
1. Die Klage in Bezug auf Rechtsbegehren Nr. 4 vollumfänglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

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2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des erstinstanzlichen
Verfahrens neu festzulegen, d. h. die entsprechenden
Gerichtskosten der Klägerin aufzuerlegen und diese zu einer
angemessenen Prozessentschädigung (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zugunsten des Beklagten 2 zu verpflichten.
3. Unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien
lediglich die auf Rechtsbegehren Ziff. 4 entfallenden
Prozesskosten solidarisch dem Beklagten 2 aufzuerlegen.
Je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin und Berufungsbeklagten.
der Klägerin und Berufungsbeklagten:
--
Erwägungen:
1. Sachverhalt
1.1. Die Klägerin einerseits und der Beklagte 1 anderseits sind Mitglieder der
gleichen Stockwerkeigentümergemeinschaft (Liegenschaft E._____-strasse … in
D._____). Das Stockwerkeigentum der Klägerin ist im Grundbuch wie folgt
beschrieben (Urk. 4/4):
"Grundbuchblatt … Stockwerkeigentum
59/1000 Miteigentum an der Liegenschaft Blatt … mit
Sonderrecht an der Wohnung Nr. 2 mit Nebenräumen, im Aufteilungsplan rot
umrandet, umfassend:
im 1. Obergeschoss: die abgeschlossene 4½ Zimmerwohnung
im Kellergeschoss: 1 Kellerraum
laut Begründungsvertrag Beleg Nr. … und Aufteilungsplänen im Anhang.
Anmerkungen
1. Begründung des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes, dat.
22.12.1971, HB ….
2. Reglement über die Verwaltung und Benutzung, dat. 22.12.1971, HB …
Vormerkungen
Vorkaufsrecht z.G. der Stockwerkeigentümer. dat. 22.12.1971, Beleg …."

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Demgegenüber ist im Grundbuch das Stockwerkeigentum des Beklagten 1
heute wie folgt beschrieben (Urk. 79; vgl. auch Urk. 4/6):
"Grundbuch Blatt … Stockwerkeigentum, E._____-strasse …
68/1000 Miteigentum an der Liegenschaft Blatt …, Kat. Nr. …
Mit Sonderrecht an der Wohnung Nr. 3 mit Nebenräumen, im Aufteilungsplan
grün umrandet, umfassend:
im 2. Obergeschoss: die abgeschlossene 5½ Zimmerwohnung
im Kellergeschoss: 1 Kellerraum
laut Begründungsvertrag Beleg Nr. … und Aufteilungsplänen im Anhang.
Anmerkungen
Mit- und Stockwerkeigentum:
Begründung des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes, dat.
22.12.1971, HB ….
Mit- und Stockwerkeigentum:
Reglement über die Verwaltung und Benutzung, dat. 22.12.1971, HB …
Vormerkungen:
1. Vorkaufsrecht zugunsten der Stockwerkeigentümer. Dat. 22.12.1971,
Beleg …
2. Mietvertrag mit B._____, geb. tt.04.1956 [= Beklagter 2], über 5 ½ -
Zimmerwohnung mit Kellerraum sowie 1 Autoabstellplatz (Grb. 1546),
monatlicher Mietzins. Fr. 1'980.--, indexiert, Vormerkungsdauer:
31.08.2018. Dat. 29.09.2008, Beleg …."
Das im Grundbuch vorgemerkte Vorkaufsrecht beruht auf Ziff. 8 des im
Grundbuch angemerkten Begründungsaktes vom 22. Dezember 1971. Diese
Bestimmung hat den folgenden Wortlaut (Urk. 4/5 S. 6):
"8.
Den Stockwerkeigentümern wird im Sinne von Art. 712c Absatz 1 ZGB ein
nicht limitiertes Vorkaufsrecht gegenüber jedem Dritten eingeräumt, welcher
an Kat.-Nr. … Stockwerkeigentum oder Miteigentum an Stockwerkeigentum
erwirbt. Im Falle der Veräusserung von Miteigentumsanteilen an
Stockwerkeigentum geht das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigentümers
demjenigen der Stockwerkeigentümer im Range vor. Dieses Vorkaufsrecht ist
im Grundbuch auf den für die Stockwerke lit. a-d zu eröffnenden
Grundbuchblättern für 'Vorkaufsrecht zugunsten der Stockwerkeigentümer'
vorzumerken."
1.2. Am 22. Dezember 2006 verkaufte der Beklagte 1 seinen
Stockwerkseigentumsanteil an F._____, wobei die Eigentumsübertragung
gleichentags erfolgte (Urk. 4/7, 4/8). Am 27. März 2007 teilte die Klägerin der

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neuen Eigentümerin, F._____, brieflich mit, dass sie das ihr zustehende
Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 216e OR ausübe (Urk. 4/9). In der Folge kam es
indessen zu keiner Eigentumsübertragung. Statt dessen ordnete das Obergericht
des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über die Notariate und
Grundbuchämter mit Beschluss vom 2. September 2008 an, dass wegen eines
Beurkundungsfehlers im Grundbuch G._____ der Beklagte 1 wieder als
Eigentümer der Grundstücke GBBl. … (Stockwerkeinheit) und GBBl. …
(Garagenplatz) einzutragen sei (Urk. 4/11). In der Folge wurde der Beklagte 1 per
12. September 2008 wieder als Eigentümer der Stockwerkeinheit GBBl. …
eingetragen, und mit Schreiben vom 15. September unterrichtete das
Grundbuchamt G._____ die Klägerin darüber (Urk. 41/13). Durch Brief vom 22.
September 2008 teilte die Klägerin dem Beklagten 1 hierauf mit, dass sie nun ihm
gegenüber ihr Vorkaufsrecht bezüglich seiner Stockwerkeinheit geltend mache
(Urk. 4/14).
1.3. Nach der Darstellung der Klägerin war der Beklagte 2 der Lebenspartner
von F._____, wobei geplant gewesen sei, dass er die von F._____ gekaufte
Wohnung zusammen mit dieser beziehe (Urk. 2 S. 6). Demgegenüber bestritt der
Beklagte 2 im Prozess, dass F._____ seine Lebenspartnerin gewesen sei, denn
"wir waren mal kurze Zeit befreundet, aber das hat mit der Sache nichts zu tun"
(Urk. 17 S. 1). Am 20. September 2008, d.h. nur wenige Tage, nachdem er wieder
an Stelle von F._____ im Grundbuch als Eigentümer der Stockwerkeinheit
Grundbuchblatt … eingetragen worden war, schloss der Beklagte 1 mit dem
Beklagten 2 bezüglich dieser Stockwerkeinheit einen bis zum 31. August 2018
befristeten Mietvertrag (vgl. Urk. 79). Vereinbart wurde ein Mietzins von monatlich
Fr. 1'580.00 zuzüglich eine monatliche Akontozahlung für Nebenkosten von Fr.
400.00. Mit einem vom Beklagten 2 mitunterzeichneten Schreiben vom 20.
September 2008 teilte der Beklagte 1 dem Grundbuchamt mit, dass der
Mietvertrag gemäss der Vereinbarung zwischen ihm und dem Beklagten 2 im
Grundbuch "einzutragen" sei. Die entsprechende Vormerkung des von den
beiden Beklagten abgeschlossenen Mietvertrages wurde vom Grundbuchamt am
29. September 2008 vorgenommen (Urk. 79).

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2. Prozessuales
2.1. Das Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 9. Oktober 2014 wurde den
Parteien am 13. Oktober 2014 zugestellt (Urk. 103/1-2). Die vom 11. November
2014 datierende Berufung ist daher rechtzeitig.
2.2. Die vorliegende Klage wurde am 16. Juli 2009 nach zürcherischem
Prozessrecht anhängig gemacht. Das Verfahren vor der Vorinstanz richtete sich
daher gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO nach zürcherischem Prozessrecht. Das
Rechtsmittel gegen das im Jahre 2014 eröffnete vorinstanzliche Urteil beurteilt
sich dagegen nach der eidgenössischen ZPO (Art. 405 Abs. 1 ZPO). In gleicher
Weise richtet sich das Verfahren vor Obergericht nach der eidgenössischen ZPO
(Art. 404 Abs. 1 ZPO).
2.3. Die Berufung erweist sich sofort als offensichtlich unzulässig bzw. als
offensichtlich unbegründet. Im Sinne von Art. 312 Abs. 1 ZPO ist daher keine
Berufungsantwort einzuholen.
3. Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom 9. Oktober 2014 (Proz.-Nr.
CG090042; Urk. 107)
Die Klägerin erhob am 16. Juli 2009 beim Bezirksgericht Horgen gegen die
beiden Beklagten Klage mit den eingangs vermerkten Rechtsbegehren. Mit Urteil
vom 9. Oktober 2014 erkannte das Bezirksgericht Horgen (III. Abteilung) im
Wesentlichen Folgendes:
− Verpflichtung des Beklagten 1, die fragliche Stockwerkeinheit GBBl.
… "Zug um Zug mit der Leistung des Kaufpreises" auf die Klägerin
zu übertragen (Rechtsbegehren Ziff. 1; Dispositiv-Ziff. 1);
− Festsetzung der von der Klägerin zu erbringenden Gegenleistung
auf Fr. 630'000.00 bei Ablösung der auf dem Kaufobjekt lastenden
Schuldbriefe (Rechtsbegehren Ziff. 2; Dispositiv-Ziff. 2);
− Feststellung, dass der am 29. September 2008 mit Wirkung bis zum
31. August 2018 im Grundbuch vorgemerkte Mietvertrag zwischen

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dem Beklagten 1 als Vermieter und dem Beklagten 2 als Mieter
nichtig ist, sowie Anweisung an das Grundbuchamt G._____, den
vorgemerkten Mietvertrag im Grundbuch zu löschen
(Rechtsbegehren Ziff. 4; Dispositiv-Ziff. 3).
− Nichteintreten auf das Feststellungsbegehren betreffend
Rechtswirkungen des Geschäftes zwischen der Klägerin und dem
Beklagten (Rechtsbegehren Ziff. 3; Dispositiv-Ziff. 4).
− Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (Dispositiv-Ziff. 5-
9).
4. Die Berufung der Beklagten in der Sache
4.1. Die Beklagten legen in der Berufungsschrift dar, dass sich die Berufung
gemäss Berufungsschrift einzig "gegen Dispositiv-Ziff. 4 und die damit
verbundenen Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Ziff. 5 ff." richte (Urk.
106 S. 3). Bezüglich der erwähnten Dispositiv-Ziff. 4 ist das ein offensichtlicher
Irrtum: Aus den Berufungsanträgen der beiden Beklagten (je Ziff. 1) geht nämlich
hervor, dass die Abweisung der Klage "in Bezug auf Rechtsbegehren Nr. 4"
verlangt wird. Die Gutheissung dieses Rechtsbegehren durch die Vorinstanz
erfolgte indessen mit Dispositiv-Ziff. 3 (nicht mit Dispositiv-Ziff. 4) des
angefochtenen Urteils. Diese Bestimmung des angefochtenen Urteils fechten die
beiden Beklagten an, wenn sie die Abweisung der Klage bezüglich des
Rechtsbegehrens Ziff. 4 verlangen (Urk. 106 S. 2, Ziffern 1 der Rechtsbegehren).
Angefochten mit der Berufung ist mithin Dispositiv-Ziff. 3 des vorinstanzlichen
Urteils; unangefochten blieben demgegenüber die Dispositiv-Ziff. 1, 2 und 4.
4.2. Die beiden Beklagten legten mit ihrer Berufung eine von ihnen am 5.
November 2014 unterzeichnete Vereinbarung vor, welche den folgenden Wortlaut
aufweist (Urk. 109/1):
"Der Mietvertrag vom 20. September 2008 wird hiermit im gegenseitigen
Einvernehmen vorzeitig aufgelöst. Das Mietverhältnis endet ohne Kündigung
mit Eingang des endgültigen Entscheides. Der Mieter verpflichtet sich, nach
definitivem Abschluss des Verfahrens, unabhängig vom Ausgang, dem Mieter
das Mietobjekt (Wohnung und Garage) ordnungsgemäss geräumt und

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gereinigt zurückzugeben. Die Räumungsfrist nach Eingang des
letztinstanzlichen Urteils beträgt maximal 30 Tage.
…, den 5. Nov. 2014 …, den 5. November 2014
gez. B._____ gez. A._____
Mieter Vermieter"
4.3. Gemäss Art. 60 ZPO sind die Prozessvoraussetzungen in jeder
Prozessphase bis zum Endentscheid von Amtes wegen zu prüfen. Fehlt eine
Prozessvoraussetzung, so ergeht ein Nichteintretensentscheid (Gehri, BSK, N. 4
und 11 zu Art. 60 ZPO).
4.3.1. Gemäss Art. 59 Abs. 1 lit. a ZPO ist der von einem Kläger bzw.
Rechtsmittelkläger geltend gemachte Anspruch nur zu beurteilen, wenn ein
schutzwürdiges Interesse am erhobenen Anspruch vorliegt. Bei Rechtsmitteln
spricht man in diesem Zusammenhang von der Beschwer, die gegeben sein
muss: Der Rechtsmittelkläger muss mit andern Worten ein Interesse an der
Abänderung des angefochtenen Entscheids haben. Geht ihm dieses Interesse ab,
so wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (Alexander Zürcher, in ZHK, N. 14
zu Art. 59 ZPO). Bei Feststellungsklagen gehört das sog. Feststellungsinteresse
zum schutzwürdigen Interesse gemäss Art. 59 Abs. 1 lit. a ZPO (Gehri, BSK, N. 8
zu Art. 59 ZPO).
4.3.2. Mit Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Urteils hiess die Vorinstanz das
gegen beide Beklagte gerichtete Klagebegehren Ziff. 4 der Klägerin gut, das auf
die Feststellung der Nichtigkeit des von den Beklagten als Vermieter bzw. Mieter
am 20. September 2008 abgeschlossenen Mietvertrages bezüglich der von der
Klägerin beanspruchten Eigentumswohnung abzielte. Den betreffenden
Mietvertrag haben die Beklagten indessen mit Vereinbarung vom 5. November
2014 auf den Zeitpunkt des "Eingangs des endgültigen Entscheides" aufgelöst.
Damit steht fest, dass der Mietvertrag selbst dann, wenn die Beklagten in diesem
Punkte mit ihrer Berufung durchdringen sollten, nicht mehr weitergeführt wird. Im
Ergebnis unterziehen sich die beiden Beklagten mit Vereinbarung vom 5.
November 2014 dem, was die Vorinstanz mit Dispositiv-Ziff. 3 ihres Urteils
festgestellt und angeordnet hat, und zwar ungeachtet des Prozessausgangs.

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Damit entfällt in diesem Punkte ein schutzwürdiges Interesse der Beklagten an
der Berufung. Auf sie ist daher insoweit nicht einzutreten, als sie sich gegen
Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Urteils richtet.
5. Berufung der Beklagten gegen die Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen
5.1. Die Beklagten verlangen mit ihrer Berufung die Aufhebung der Dispositiv-
Ziff. 5 bis 9 des angefochtenen Urteils, mit denen die Vorinstanz die Kosten- und
Entschädigungsfolgen ihres Verfahrens geregelt hat.
5.2. Zunächst wehren sich die Beklagten dagegen, dass die Vorinstanz beiden
Beklagten alle anfallenden Prozesskosten unter Solidarhaft auferlegt hat (vgl.
Berufungsantrag Ziff. 2 des Beklagten 1 und Berufungsantrag Ziff. 3 des
Beklagten 2).
5.2.1. Die Vorinstanz hatte die Kosten- und Entschädigungsfolgen nach
zürcherischem Prozessrecht zu regeln. Gemäss § 70 Abs. 1 ZPO/ZH bestimmt
das Gericht die Anteile von Streitgenossen an den Kosten und Entschädigungen.
Das Gericht kann gemäss dieser Bestimmung namentlich anordnen, dass ein
Streitgenosse für den Anteil des andern solidarisch mithafte. Diese Vorschrift gilt
nicht nur für notwendige, sondern auch für einfache Streitgenossen. Damit kann
das Gericht die solidarische Haftung der Streitgenossen selbst dann anordnen,
wenn hinsichtlich der materiellen Ansprüche keine Solidarität besteht
(Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur ZPO/ZH, N. 2 zu § 70).
5.2.2. Im vorliegenden Fall war die Anordnung der solidarischen Haftung der
beiden Beklagten durch die Vorinstanz ohne weiteres gerechtfertigt: Zwar betraf
die Frage, ob der Beklagte 1 seine Eigentumswohnung auf die Klägerin zu
übertragen hatte (Rechtsbegehren Ziff. 1-3, 5), lediglich das Verhältnis zwischen
der Klägerin einerseits und dem Beklagten 1 anderseits. Der Entscheid über diese
Frage wirkte sich aber sehr wohl auch darauf aus, ob der zwischen den beiden
Beklagten abgeschlossene im Grundbuch vorgemerkte zehnjährige Mietvertrag,
welcher die Nutzung der im Streite liegenden Wohnung durch die Klägerin für
lange Zeit hätte verunmöglichen können, Bestand hatte oder nicht. Wäre die

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gegen den Beklagten 1 gerichtete Klage abgewiesen worden, dann wäre dies
jedenfalls einer Gutheissung der gegen die beiden Beklagten gerichteten Klage
betreffend die Gültigkeit des Mietvertrages im Wege gestanden. Die beiden
Beklagten begaben sich mit andern Worten durch den Abschluss ihres
Mietvertrages vom 20. September 2008 in das gleiche Boot. Nicht umsonst
liessen sie sich denn auch in dem in der Folge von der Klägerin gegen sie
angehobenen Prozess vom gleichen Anwalt vertreten. Die Anordnung der
Solidarität durch die Vorinstanz erscheint unter diesen Umständen im Sinne von §
70 ZPO/ZH als ohne weiteres gerechtfertigt. Sind die beiden Beklagten mithin
unter dem Gesichtspunkt der Kostenfolgen als Einheit zu betrachten, muss der
Beklagte 2 schon aus diesem Grunde mit seinem Antrag scheitern, dass ihm für
das vorinstanzliche Verfahren eine Prozessentschädigung zuzusprechen sei.
Ganz abgesehen davon ist er auch bezüglich des ihn in erster Linie
interessierenden Klagebegehren Ziff. 4 als unterliegend im Sinne von § 64 Abs. 2
ZPO/ZH zu betrachten.
5.3. Die Vorinstanz berechnete den Streitwert im Zeitpunkt der
Rechtshängigkeit wie folgt: Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2, Fr. 630'000.00
(entsprechend dem Kaufpreis der Wohnung; E. 5.3); Nichtigkeit des
Mietvertrages, Fr. 213'840.00 (entsprechend Mietzins und Nebenkosten für elf
Jahre; E. 5.3). Damit ging die Vorinstanz von einem Streitwert von Fr. 843'840.00
aus (E. 5.3).
5.3.1. Diese Streitwertberechnung stellen die Beklagten mit der Berufung an und
für sich nicht in Frage. Bezüglich des Mietvertrages gehen sie zwar von einem
Streitwert von Fr. 213'740.00 und nicht, wie die Vorinstanz, von Fr. 213'840.00
aus (Urk. 106 S. 11). Näher begründet wird diese Differenz aber nicht;
auszugehen ist daher davon, dass in diesem Punkte ein offensichtlicher Irrtum der
Beklagten vorliegt.
5.3.2. Mit ihrem Rechtsbegehen Ziff. 2 verlangte die Klägerin, dass der von ihr zu
zahlende Kaufpreis auf Fr. 630'000.00 festzusetzen sei, allerdings "abzüglich
einer Wertverminderung der Bausubstanz/Abnützung seit 1. April 2007 bis zum
Zeitpunkt der vollzogenen Eigentumsübertragung von monatlich Fr. 500.00". Die

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Vorinstanz führte dazu unter Hinweis auf § 102 ZPO/ZH aus, dass der "Antrag"
betreffend Wertverminderung bei Eintritt der Rechtshängigkeit lediglich einen
Streitwert von "rund Fr. 13'500.00" aufgewiesen habe, was "im Verhältnis zum
Kaufpreis als vernachlässigbar" erscheine (E. 5.6).
5.3.2.1. Demgegenüber bestreiten die Beklagten, dass dieser Wert
vernachlässigbar sei. Dem Antrag komme vielmehr ein Streitwert von Fr.
45'500.00 zu. Zu berechnen seien nämlich 91 Monate zu Fr. 500.00, umfassend
den Zeitraum zwischen dem 1. April 2007 und dem Abschluss des
erstinstanzlichen Verfahrens im Oktober 2014 (Urk. 106 S. 11).
5.3.2.2. Gemäss § 18 Abs. 1 ZPO/ZH richtet sich der Streitwert "nach dem
Rechtsbegehren des Klägers zur Zeit des Eintritts der Rechtshängigkeit". Die Vor-
instanz ging in diesem Zusammenhang von einem Streitwert von Fr. 13'500.00
aus (Urk. 107 S. 51), was mit der Berufung beanstandet wird (Urk. 106 S. 11).
Wenn die Beklagten demgegenüber den Streitwert – post festum – nach der
tatsächlichen Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens berechnet haben möchten,
dann kann das von vornherein nicht zielführend sein, weil die Dauer dieses
Verfahrens von verschiedensten Faktoren abhängen kann und nicht
voraussehbar ist. Entscheidend ist allerdings, dass der hier in Frage stehende
Antrag der Klägerin gar nicht streitwertrelevant sein konnte, weil mit ihm nur die
Modalitäten der Kaufpreisbestimmung geregelt werden sollten und die
Rechtsbegehren 1 (Übertragung der Stockwerkeinheit "Zug um Zug") und 2
(Bestimmung der Gegenleistung) ohnehin eine Einheit bilden. Daher kam es
darauf an, welcher Wert der zu übertragenden Wohnung zukam; dieser Wert
braucht keineswegs mit dem im Vorkaufsfall zu entrichtenden Kaufpreis
übereinzustimmen. Eine Grundlage dafür, den Antrag der Klägerin betreffend
periodische Reduktion des Kaufpreises betragsmässig zum Grundstreitwert
hinzuzuzählen, als ob es sich dabei um ein Widerklagebegehren handelte (vgl.
dazu § 19 Abs. 2 ZPO/ZH), gibt es nicht. Im Ergebnis ist der Streitwert des
Rechtsbegehrens Ziff. 2 jedenfalls nicht anders zu berechnen, als die Vorinstanz
es getan hat.

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5.3.3. Bezüglich des Rechtsbegehrens Ziff. 3 kam die Vorinstanz zum Schluss,
dass dessen Streitwert nicht ins Gewicht falle, "zumal darauf lediglich wegen des
aktuell fehlenden Feststellungsinteresses nicht eingetreten wird" (E. 5.6). Dem ist
ohne weiteres zu folgen, hat doch das fragliche Rechtsbegehren keine
eigenständige Bedeutung. Die Beklagten widersprechen dem zwar mit der
Berufung, indessen ohne nähere Begründung (Urk. 106 S. 11 unten). Insoweit
genügt die Berufung den Anforderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht.
5.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die vorinstanzlichen Anordnungen
betreffend die Kosten- und Entschädigungsfolgen (Dispositiv-Ziff. 5 bis 9) ohne
weiteres im Sinne von der §§ 64 Abs. 2 und 68 Abs. 1 ZPO/ZH dem
Prozessergebnis entsprechen. Diese Anordnungen sind daher gemäss Art. 318
Abs. 1 lit. a ZPO zu bestätigen.
6. Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens
6.1. Angefochten wurde zunächst Dispositiv-Ziff. 3 des vorinstanzlichen Urteils.
Massgebend ist der Streitwert "der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren".
Dieser Streitwert berechnet sich im Zeitpunkt der Fällung des erstinstanzlichen
Urteils (Spühler, BSK, N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, DIKE-Kommentar, N.
24 zu Art. 308 ZPO; vgl. auch Reetz/Theiler, ZHK, N. 39 zu Art. 308 ZPO). Der
Streitwert des Rechtsbegehrens Ziff. 3 entspricht mithin dem Mietzins für 38
Monate (Oktober 2014 bis August 2018) zu Fr. 1'980.00; das ergibt einen Betrag
von Fr. 75'240.00.
6.2. Hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen genügen die
unbezifferten Berufungsanträge den gesetzlichen Anforderungen kaum. Es ist aus
der Begründung der Berufung zu eruieren, von welchem Streitwert wohl
auszugehen ist:

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Gegenstand Fundstelle Betrag
Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 5 Urk.106 S. 11 Fr. 1 2'353.00
Reduktion Prozessentschädigung zu
Lasten des Beklagten 1 Urk. 106 S. 12 Rz 2 Fr. 3 7'188.00
Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 7 Urk. 106 S. 12 Rz 3 Fr. 4 80.00
Prozessentschädigung gemäss Dispositiv-
Ziff. 7 Urk. 106 S. 12 Rz 3 Fr. 1 '200.00
Prozessentschädigung für Beklagten 2 Urk. 106 S. 13 Rz 7 Fr. 1 6'358.00
Total Streitwert Prozesskosten Fr. 6 7'579.00
6.3. Zusammenfassend ist für das Berufungsverfahren von einem Streitwert
von Fr. 142'819.00 auszugehen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten den beiden Beklagten je zur Hälfte und unter solidarischer
Haftung aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2 ZPO). Eine
Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, weil keine Berufungsantwort
eingeholt wurde.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird insoweit nicht eingetreten, als sie sich gegen
Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Urteils richtet.
2. Rechtsmittel: vgl. Rechtsmittelbelehrung gemäss nachstehendem Urteil.
und sodann erkannt:
1. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen, und die Dispositiv-Ziff. 5 bis 9
des angefochtenen Urteils werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 8'000.00.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den beiden Beklagten je zur
Hälfte und unter solidarischer Haftung auferlegt. Soweit möglich, werden die
Kosten mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet.

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4. Für das Berufungsverfahren wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen
(III. Abteilung), je gegen Empfangsschein, an die Klägerin unter Beilage der
Doppel von Urk. 106,108 und 109).
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 157'947.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Zürich, 11. Dezember 2014
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. L. Hunziker Schnider lic. iur. J. Freiburghaus
versandt am:
mc