zh_obergericht · LB210003 · 2021-09-28 · de
Stockwerkeigentum


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB210003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. D. Scherrer, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. M. Spahn und Oberrichter lic. iur. A. Huizinga sowie
Gerichtsschreiberin MLaw S. Meisel
Urteil vom 28. September 2021
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____,
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-strasse ...-..., ... C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch D._____ AG,
betreffend Stockwerkeigentum
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Bülach im ordentlichen
Verfahren vom 20. Oktober 2020 (CG190028-C)

- 2 -
Rechtsbegehren:
(Urk. 23 S. 2)
"1. Der Globalbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom
12. März 2019 betr. Revision des Reglements und der Hausord-
nung (Antrag Traktandum 6 bzw. Traktandum 8 der Versamm-
lung) sei aufzuheben.
2. Das Reglement vom 15. Juni 1972 sowie die vor dem Globalbe-
schluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. März
2019 gültige Hausordnung seien wiederherzustellen.
3. Eventualiter sei die Streichung des 2. Absatzes von Art. 8.2.2 des
Reglements vom 15. Juni 1972 aufzuheben und dieser Absatz
wieder herzustellen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Bülach vom 20. Oktober 2020:
(Urk. 34 S. 12)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'750.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der klagenden Partei auferlegt und aus dem von
der klagenden Partei geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
4. Die klagende Partei wird verpflichtet, der beklagten Partei eine Parteient-
schädigung von Fr. 6'000.– (zuzüglich 7,7% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. [Mitteilung]
6. [Rechtsmittel]

- 3 -
Berufungsanträge:
des Klägers und Berufungsklägers (Urk. 33 S. 2):
1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei der Globalbeschluss
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. März 2019 betr. Revision
des Reglements und der Hausordnung (Antrag Traktandum 6 bzw. Trak-
tandum 8 der Versammlung) aufzuheben, unter gleichzeitiger Wiederherstel-
lung des Reglements vom 15. Juni 1972 sowie der vor dem Globalbeschluss
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. März 2019 gültige Haus-
ordnung;
2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben es sei die Strei-
chung des 2. Absatzes von Art. 8.2.2 des Reglements vom 15. Juni 1972
aufzuheben und dieser Absatz wieder herzustellen;
3. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Ange-
legenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zu Gunsten des
Berufungsklägers.
der Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 39 S. 2):
1. Es sei die Berufung vom 14. Januar 2021 vollumfänglich abzuweisen und
das erstinstanzliche Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 20. Oktober 2020
in allen Punkten zu bestätigen;
2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Klägers und Beru-
fungsklägers, die Entschädigung zuzüglich der MWSt zum dannzumal gülti-
gen Satz (derzeit zu 7.7 %).
Erwägungen:
1. Streitgegenstand
A._____ (fortan Kläger) hält Anteile an der Stockwerkeigentümergemeinschaft
B._____-strasse ...-..., ... C._____ (fortan Beklagte). Anlässlich der Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 12. März 2019 wurde eine Neufassung des Benut-
zungs- und Verwaltungsreglements sowie der Hausordnung mit dreissig Ja-
Stimmen gegen die Stimme des Klägers gutgeheissen. Diesen Beschluss ficht
der Kläger im vorliegenden Verfahren an. Im Einzelnen präsentiert sich die Pro-
zessgeschichte wie folgt:

- 4 -
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 1. Oktober 2019 machte der Kläger die vorliegende Klage
unter Beilage der Klagebewilligung des Friedensrichteramtes C._____ vom 4. Juli
2019 bei der Vorinstanz anhängig (Urk. 1 f.). Zur Vermeidung von Wiederholun-
gen sei auf die vorinstanzliche Darstellung des Prozessverlaufs in deren Ent-
scheid verwiesen (vgl. Urk. 34 S. 3). Am 20. Oktober 2020 erliess die Vorinstanz
ihr zunächst unbegründetes (Urk. 25) und hernach begründetes Urteil (Urk. 29 =
Urk. 34).
2.2. Mit Schreiben vom 14. Januar 2021 erhob der Kläger Berufung mit den
eingangs angeführten Anträgen (Urk. 33 S. 2). Die vorinstanzlichen Akten wurden
beigezogen (Urk. 1-32). Mit Präsidialverfügung vom 25. Januar 2021 wurde der
Kläger aufgefordert, einen Gerichtskostenvorschuss in Höhe von Fr. 4'750.– zu
leisten (Urk. 36). Der Vorschuss ist fristgerecht eingegangen (Urk. 37). Am
23. Februar 2021 wurde die Beklagte zur Berufungsantwort aufgefordert und die
Prozessleitung delegiert (Urk. 38). Die Berufungsantwort datiert vom 30. März
2021 (Urk. 39). Sie wurde dem Kläger zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 40).
Der Kläger liess sich mit Eingabe vom 14. April 2021 erneut vernehmen; das
rechtliche Gehör der Beklagten wurde gewahrt (Urk. 41). Das Berufungsverfahren
erweist sich als spruchreif.
3. Berufungsvoraussetzungen
3.1. Nach Eingang der Berufung prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes we-
gen das Vorliegen der Rechtsmittelvoraussetzungen. Diese sind vorliegend gege-
ben. Die Berufung ging rechtzeitig (Urk. 30 und 34), schriftlich begründet und mit
konkreten Anträgen versehen bei der Rechtsmittelinstanz ein. Der Kläger ist
durch das vorinstanzliche Urteil beschwert und zur Rechtsmittelerhebung legiti-
miert; für das Rechtsmittel gegen den vorinstanzlichen Entscheid ist das angeru-
fene Obergericht zuständig. Auf die Berufung ist einzutreten.
3.2. Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens dar, sondern ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges
Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1 m.w.Hinw. auf die Botschaft zur

- 5 -
Schweizerischen ZPO, BBl 2006, S. 7374). Mit der Berufung kann eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränk-
te Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger
Ermessensausübung (Angemessenheitsprüfung; BGer 5A_184/2013 vom 26. Ap-
ril 2013, E. 3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hin-
reichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den an-
gefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genann-
ten Mängel leidet. Das setzt voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzli-
chen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich argumentativ mit diesen ausei-
nandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt,
wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden
erhoben wurden bzw. aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Beru-
fungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder
deren blosse Wiederholung genügen nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was
nicht
oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden
Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu
werden; diese hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich
auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen
Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden
(vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m.w.Hinw.). Insofern erfährt der Grundsatz "iura no-
vit curia" (Art. 57 ZPO) im Berufungsverfahren eine Relativierung (BK ZPO I-Hurni,
Art. 57 N 21 und N 39 ff.; Glasl, DIKE-Komm-ZPO, Art. 57 N 22).
4. Grundlagen
4.1. Anlässlich der Versammlung der Beklagten vom 12. März 2019 wurde über
die Revision des bisherigen Benutzungs- und Verwaltungsreglements vom
15. Juni 1972 sowie der Hausordnung vom 9. November 1973 befunden (Urk. 5/4
S. 5 f.). Anwesend waren 31 von 34 Kopfstimmen und 922 von 1000 Wertquoten-
stimmen (Urk. 5/4 S. 2). Die Revision wurde gegen die Kopfstimme und die 60
Wertquotenstimmen des Klägers beschlossen (vgl. Urk. 34 S. 3). Unter anderem

- 6 -
wurde damit der zweite Absatz von Art. 8.2.2 des bisherigen Reglements vom
15. Juni 1972 (Urk. 5/8) aufgehoben. Die fragliche Bestimmung lautete bis anhin
wie folgt:
"8.2 Abänderung dieses Reglementes
(…)
8.2.2 Einstimmigkeit
Alle Bestimmungen dieses Reglementes, einschliesslich Hausordnung, wel-
che spezifisch und ausdrücklich die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile
der Liegenschaft umschreiben, können jedoch nur durch Vereinbarung oder
einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer geändert werden
(Art. 5.9.2.2 dieses Reglementes).
Darüber hinaus ist die Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer aber auch
für irgendwelche Veränderungen in der Auf- oder Zuteilung der Keller- oder
Estrichabteile unerlässlich. Das gleiche gilt ebenfalls für die Zuteilung oder
Veränderung der durch Erwerb eines ausschliesslichen Benutzungsrechtes
für einzelne Stockwerkeigentümer reservierten Parkplätze im Freien."
Das Reglement stipulierte ferner Folgendes:
"5.9.2.2 Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer (!) ist erforderlich […] für
Reglementsänderungen, welche die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teile
der Liegenschaft betreffen (Art. 8.2.2 dieses Reglementes)."
Es ist unbestritten, dass die Revision nach Massgabe des bisherigen Reglements
der Einstimmigkeit bedurft hätte und der Beschluss daher reglementswidrig ge-
fasst wurde (Urk. 34 S. 8; Urk. 33 S. 5; Urk. 39 S. 3 f.); die Vorinstanz erachtete
indes das reglementarische Einstimmigkeitsprinzip im vorliegenden Fall als ge-
setzeswidrig und wies die Anfechtungsklage des Klägers gleichwohl ab. Dieser
Punkt ist Gegenstand des Berufungsverfahrens.
4.2. Die Vorinstanz bejahte vorab die formellen Erfordernisse, insbesondere
das Vorliegen des Rechtsschutzinteresses, verneinte die aufgeworfene Nichtigkeit
des angefochtenen Beschlusses der Beklagten vom 12. März 2019, hielt fest,
dass er ein taugliches Anfechtungsobjekt im Sinne von Art. 712m Abs. 2 ZGB
i.V.m. Art. 75 ZGB bilde und bejahte die Sachlegitimation der Parteien (Urk. 34

- 7 -
S. 6 ff.). Auf diese zutreffenden und unangefochtenen Erwägungen ist zu verwei-
sen.
5. Zulässigkeit der Erschwerung des Quorums gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB
5.1. Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement über die
Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das
zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der
Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist,
bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt
worden ist, geändert werden kann (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
5.2. Die Vorinstanz erwog, dass dem Gesetz nichts Ausdrückliches zu entneh-
men sei, das gegen ein reglementarisches Einstimmigkeitsprinzip spreche. Na-
mentlich bestünden weder einschlägige Übergangsbestimmungen noch Hinweise
in den Materialien im Zusammenhang mit der Revision von Art. 712g ZGB im Jah-
re 2012. Darüber hinaus sei das bei der Beklagten statuierte Einstimmigkeitsprin-
zip bislang nie in Zweifel gezogen und seit 1972 rechtsbeständig gelebt worden.
Die Änderung des Quorums komme einer (verpönten) "Änderung der Spielregeln"
gleich und verletze das Vertrauen auf die Gültigkeit und Beständigkeit der regle-
mentarisch geordneten Willensbildung in der Gemeinschaft. In der Folge wies die
Vorinstanz auf die Lehre hin, welche die Frage, ob das Einstimmigkeitserfordernis
mit Art. 712g Abs. 3 ZGB vereinbar sei, kontrovers beurteile. Das Bundesgericht
habe die Frage bislang offen gelassen und sich abschliessend dahingehend ge-
äussert, dass sich der Grundtenor der Lehre dahingehend zusammenfassen las-
se, dass eine Erschwerung des Quorums gerade für kleinere Gesellschaften
sinnvoll und grundsätzlich zulässig sein könne, während sich ein reglementari-
sches Einstimmigkeitserfordernis für die Änderung beliebiger Nebenpunkte nicht
mit dem gesetzgeberischen Grundgedanken vereinbaren lasse.
Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass vom Sinn und Zweck der gesetzlichen Rege-
lung auszugehen sei. Art. 712g Abs. 3 ZGB räume einen unentziehbaren und un-
verzichtbaren Anspruch auf Erlass eines Reglements ein; davon müsse auch ein
Anspruch auf Änderung des Reglements mit den gesetzlichen Quoren erfasst
sein. Fast jede Stockwerkeigentümergemeinschaft, insbesondere solche mit einer

- 8 -
Grösse der Beklagten mit 34 Kopfstimmen, würden die Nutzung und Verwaltung
in einem Reglement regeln. Da sich Verhältnisse, Bedürfnisse und Ansprüche er-
heblich und teilweise nicht vorhersehbar ändern könnten, könne eine geordnete
Verwaltung und Benutzung nur sichergestellt werden, wenn den Entwicklungen
mit der Anpassung des Reglements Rechnung getragen würde. Die Unabänder-
lichkeit eines Reglements mit überholtem Inhalt, sobald sich nur ein einzelner
Stockwerkeigentümer dagegen ausspreche, vertrage sich nicht mit dem Zweck-
gedanken. Das Einstimmigkeitsprinzip berge hier ein gewisses Missbrauchspo-
tential und könne zu einer Lähmung der Gemeinschaft führen. Eine teleologische
Auslegung der Bestimmung schliesse daher das Einstimmigkeitsprinzip aus. Das
vorliegende Verfahren zeige das Missbrauchspotential deutlich; dem Kläger blie-
be es gestattet, einen Abtausch oder Verkauf eines Keller- oder Estrichabteils o-
der eines Parkplatzes unter den Stockwerkeigentümern oder an Dritte zu verhin-
dern, selbst wenn sein Sondernutzungsrecht in keiner Weise betroffen wäre. Ge-
gen eine Vermietung oder Gebrauchsleihe könne er sich hingegen nicht wenden.
Absatz 2 von Ziff. 8.2.2 des bisherigen Reglements verletze mit der darin enthal-
tenen Einstimmigkeit teilzwingendes Recht. Abzustellen sei für die Gültigkeit des
Stockwerkeigentümerversammlungsbeschlusses daher auf das Quorum von
Art. 712g Abs. 3 ZGB; diese Mehrheit sei erreicht und die Klage abzuweisen
(Urk. 34 S. 8 - 11).
5.3. Der Kläger hält dafür, es sei unklar, wie sich die Vorinstanz zur Festlegung
einer Einstimmigkeit stelle; entweder halte sie die Einführung der Einstimmigkeit
in jedem Fall als mit Art. 712g Abs. 3 ZGB unvereinbar oder sie gehe davon aus,
die Einstimmigkeit verstosse dann gegen teilzwingendes Recht, wenn ein Miss-
brauchspotential bestehe (Urk. 33 S. 6).
5.3.1. Für den ersteren Fall sei darauf hinzuweisen, dass das Reglement während
45 Jahren als gültig erachtet und von sämtlichen Parteien mitgetragen worden
sei. Besonders bizarr sei, dass die Vorinstanz es offenbar bereits als missbräuch-
lich taxiere, dass er sich auf die Reglementsbestimmung berufe, selbst wenn sein
Sondernutzungsrecht dadurch nicht betroffen sei. Das scheine gemäss der Be-
gründung mit dem im Jahr 2012 neu verankerten Vetorecht nach Art. 712g Abs. 4

- 9 -
ZGB zusammen zu hängen; die Vorinstanz lasse ferner ausser Acht, dass weitere
Eigentümer abwesend gewesen seien. Sie gehe in ihrem Entscheid offensichtlich
davon aus, dass die bisherige Reglementsbestimmung keinen weiteren Schutz-
gehalt habe, als dies neu durch Art. 712g Abs. 4 ZGB garantiert werde. Diese
Würdigung sei aber tatsachenwidrig. Art. 712g Abs. 3 ZGB sei im Zuge der Teil-
revision nicht geändert worden; mithin habe sich auch nichts an der Möglichkeit
geändert, von dieser Bestimmung abzuweichen. Die Vorinstanz übergehe geflis-
sentlich die von ihr selbst festgestellte, Jahrzehnte dauernde Gültigkeit der bishe-
rigen Reglementsbestimmung wegen eines angeblichen Missbrauchspotentials
und dies ohne nähere Begründung. Der teilzwingende Charakter von Art. 712g
Abs. 3 ZGB müsse klar in Abrede gestellt werden. Die teleologische Auslegung
der Vor-instanz lasse vermissen, dass über Jahrzehnte ein objektives Bedürfnis
bestanden habe, eine solche Einstimmigkeit einführen zu können. Auch die bun-
desgerichtliche Rechtsprechung gehe dahin, dass das Gesetz die Einführung ei-
ner Einstimmigkeit gerade nicht generell ausschliesse. Neuere Entscheide wür-
den nahelegen, dass die Eigentümer gültig für die Schaffung oder Änderung von
Sondernutzungsrechten eine Einstimmigkeit beschliessen könnten. Wermelinger
erachte eine generelle Erschwerung der Beschlussfassung für die Abänderung
des Reglements zwar als unzulässig, die Erschwerung der Abänderung bestimm-
ter Bestimmungen, insbesondere wenn damit die Einräumung wohlerworbener
Rechte beabsichtigt sei, hingegen als zulässig (ZK-Wermelinger, Art. 712g ZGB
N 139). Die teleologischen Überlegungen der Vorinstanz griffen letztlich zu kurz.
Es leuchte ein, dass die Veränderung eines Reglements nicht generell erschwert
werden solle, hingegen könne es nicht Sinn und Zweck von Art. 712g Abs. 3 ZGB
sein, die Erschwerung des Quorums für einzelne, wichtige Interessen der Eigen-
tümer auszuschliessen. Vor Inkraftsetzung von Art. 712g Abs. 4 ZGB sei es üblich
gewesen, Sondernutzungsrechte mit erschwerten Quoren zu schützen. Die Vor-
instanz lasse auch jeglichen weiteren Auslegungsmöglichkeiten keinen Raum.
Historisch und systematisch ausgelegt überzeuge die vorinstanzliche Begründung
nicht; es liege eine unrichtige Rechtsanwendung vor. Die Vorinstanz befasse sich
nicht mit seinen Argumenten, sondern stütze sich nur auf ihre eigene Auslegung,
womit sie sein rechtliches Gehör verletze (Urk. 33 S. 6 ff.).

- 10 -
5.3.2. Sollte die Vorinstanz die Erschwerung des Quorums nur im vorliegenden
Fall als unzulässig erachten, bleibe unklar, aus welchem Grund sie sich auf eine
teilzwingende Natur von Art. 712g Abs. 3 ZGB berufe. Es werde offen gelassen,
aus welchem Grund eine Missbräuchlichkeit seines Verhaltens vorliege, und sug-
geriere, dass jegliches Interesse mit Art. 712g Abs. 4 ZGB abgedeckt sei. Es be-
stehe aber ein weitergehendes Interesse, was an der Hauptverhandlung diskutiert
worden sei. Parkfelder würden ausschliesslich über Sondernutzungsrechte reg-
lementarisch zugeteilt. Mit einer Übertragung seien sie unwiederbringlich verloren
und könnten grundsätzlich nicht wiedererlangt werden. Wenn sich ein Eigentümer
seines Parkplatzes entgeltlich entledige, da er über kein Auto verfüge, so falle die
Übertragung mit einem Eigentümerwechsel anders als bei einer obligatorischen
Nutzung nicht dahin. Schon heute seien die Wendeplätze und die Besucherpark-
plätze regelmässig mit Fahrzeugen überstellt, worauf er schon anlässlich der
Hauptverhandlung hingewiesen habe. Aus diesem Grund werde er sich katego-
risch gegen Entscheide stellen, mit welchen die Verfügbarkeit der Parkfelder auf
irgendwelche Weise eingeschränkt werde, insbesondere beim Verkauf von Son-
dernutzungsrechten. Gegen einen Abtausch, die Vermietung oder das zur Verfü-
gungstellen von Parkfeldern habe er sich nie generell gestellt. Es sei eine reine
Mutmassung, dass die Einstimmigkeit zu missbräuchlichen Zwecken eingesetzt
würde; ihm gehe es um ein berechtigtes Anliegen. Es sei sehr fragwürdig, wie die
Vorinstanz auf ein Missbrauchspotential schliessen wolle. Es gehe explizit nicht
um eine Änderung in der Anordnung der Parkfelder, sondern um die Aufhebung
des Einstimmigkeitsprinzips. Mit der Einstimmigkeit werde ein zusätzliches Inte-
resse der Stockwerkeigentümer abgedeckt. Nur weil die restlichen Eigentümer
und die Vorinstanz die Problematik der schleichenden Umverteilung von Parkfel-
dern bislang nicht erkannt hätten, heisse es noch lange nicht, dass es miss-
bräuchlich sei, wenn sich ein einzelner Eigentümer gegen die Abschaffung des
Einstimmigkeitsprinzips stelle. Es sei der Sachverhalt unrichtig festgestellt wor-
den, wenn sein Vorgehen ohne weitere Erläuterung als missbräuchlich eingestuft
werde und keine genaue Auseinandersetzung mit seiner Begründung erfolge. Der
angefochtene Entscheid und der Beschluss der Beklagten seien aufzuheben
(Urk. 33 S. 10 ff.).

- 11 -
5.4. Die Beklagte hält dagegen, Art. 712g Abs. 3 ZGB bestimme, dass ein Reg-
lement auch dann mit einem Mehrheitsbeschluss geändert werden könne, wenn
es im Begründungsakt und damit einstimmig aufgestellt worden sei. Vorliegend
gehe es um die Frage, ob Reglementsänderungen dem Einstimmigkeitsprinzip
unterworfen sein dürften. Die Vorinstanz habe die Gesetzesbestimmung einer
Auslegung unterzogen und die bislang vom Bundesgericht nicht entschiedene
Frage beantwortet. Anhand des konkreten Falls habe die Vorinstanz den ange-
fochtenen Beschluss als gesetzeskonform bestätigt. Zurecht verweise die Vor-
instanz auf die Wichtigkeit einer möglichen Anpassung von Reglementen an im
Laufe der Zeit verändernde äussere Umstände und Bedürfnisse innerhalb der
Stockwerkeigentümergemeinschaft im Interesse einer geordneten Verwaltung und
Benutzung. Gerade bei grösseren Gemeinschaften könne dies nicht sichergestellt
werden, wenn ein Einzelner nach Belieben gegen eine qualifizierte Mehrheit jede
noch so sinnvolle Änderung blockieren könne. Es widerspreche den demokrati-
schen Grundsätzen, wenn ein einziger Eigentümer alleine über den jahrelangen
Fortbestand einer Reglementsbestimmung entscheiden könne, selbst wenn er –
wie vorliegend – nicht einmal in seinen Sondernutzungsrechten betroffen sei.
Wenn ein einzelner Stockwerkeigentümer gegenüber der qualifizierten Mehrheit
der Gemeinschaft über Jahre hinweg die Anpassung eines Reglements an mo-
derne, veränderte Gegebenheiten verhindern könne, so könne sich dies wertver-
mindernd auswirken. Der angefochtene Entscheid erweise sich unter allen Ge-
sichtspunkten als korrekt, weshalb die Berufung abzuweisen sei. Die Missbräuch-
lichkeit des Vorgehens des Klägers sei kein Thema gewesen und die Vorinstanz
habe den konkreten Einzelfall beurteilt. Die klägerische Argumentation in der Be-
rufung gehe an der Sache vorbei und bestätige die Richtigkeit des angefochtenen
Urteils. Es bleibe unklar, was der Kläger an der vorinstanzlichen Feststellung,
dass die Anwendung des Einstimmigkeitsprinzips für die vorliegend fragliche Be-
stimmung des Reglements gesetzeswidrig sei, unkorrekt finde. Er lege eigentlich
dar, dass nur er unter den 34 Stockwerkeigentümern in der Lage sei, im Bereiche
einer "geordneten Verwaltung und Benutzung" vernunftgemäss zu entscheiden.
Eine solche Haltung finde in unserer Rechtsordnung auf dem Boden demokrati-
scher Grundrechte keinen Schutz (Urk. 39 S. 3 ff.).

- 12 -
5.5. Im Streit steht vorliegend die Zulässigkeit einer Erschwerung des Quorums
gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB für das reglementarische Sondernutzungsrecht an
Estrich- und Kellerabteilen sowie insbesondere an Parkfeldern, nicht hingegen ei-
ne generelle Erschwerung der Beschlussfassung betreffend Anpassungen des
Reglements (vgl. Urk. 33 S. 9); eine generelle Erschwerung würde den Anspruch
der Stockwerkeigentümer auf Erlass bzw. Anpassung des Reglements tangieren,
wie die Vorinstanz erwog (vgl. Urk. 34 S. 10). Das trifft weit weniger auf die Rege-
lung des reglementarischen Sondernutzungsrechts zu und damit sind auch nicht
"beliebige Nebenpunkte" betroffen (vgl. BGer 5C.50/2004 vom 23. Juni 2004
E. 4.2), sondern ein spezifischer Aspekt des Reglements. Das Bundesgericht hat
in zwei neueren Entscheiden festgehalten, dass Stockwerkeigentümer vorsehen
können, dass die Schaffung oder Änderung reglementarischer Sondernutzungs-
rechte dem Erfordernis eines einstimmigen Beschlusses unterliegen (Urteile
5A_44/2014 vom 10. November 2014 E. 3.3.2 m.w.H.; 5A_821/2014 vom
12. Februar 2015 E. 2.1). Im ersteren hat es in der Folge relativiert, dass die Ver-
einbarkeit der in einer Bestimmung des Reglements vorgesehenen Einstimmigkeit
mit dem Quorum gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB offen bleiben könne (BGer
5A_44/2014 E. 3.4.2). Bereits im Jahr 1996 befasste es sich sodann mit der Zu-
lässigkeit der Abtretung eines Sondernutzungsrechts an einem Parkplatz. Zur Ab-
tretung eines solchen Rechts an nicht zur Stockwerkeigentümergemeinschaft ge-
hörende Dritte hielt es fest, dass die Zustimmung aller notwendig sei (Art. 648
Abs. 2 ZGB), sofern die Miteigentümer nicht einstimmig eine andere Ordnung
vereinbart hätten (BGE 122 III 145 E. 4.a) = Pra 85 [1996] Nr. 238). Weiter erwog
es, dass ein Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit, der propter rem Be-
rechtigter an einem Sondernutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Teil sei,
ohne abweichende Abmachung dieses Recht ohne die Zustimmung der Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümer einem Miteigentümer abtreten könne (BGE
122 III 145 E. 4.d)). In der neueren Lehre befasst sich Wermelinger mit der hier
konkret im Streit stehenden Fragestellung. Er hält dafür, eine im Reglement ent-
haltene Erschwerung der Abänderung bestimmter Bestimmungen sei nicht aus-
geschlossen, insbesondere wenn sie die Einräumung wohlerworbener Rechte
beabsichtigen würden. Es sei also durchaus denkbar, dass die Abänderung reg-

- 13 -
lementarischer Bestimmungen, die Sondernutzungsrechte aufführen würden, ei-
nem einstimmigen Beschluss unterstellt würden (ZK-Wermelinger, Art. 712g ZGB
N 46 und 139 lit. γ, sowie Vorbemerkungen zu Art. 712a - 712t ZGB N 186). Das
Erfordernis der Einstimmigkeit gewährt jedem Mitglied ein Vetorecht und damit ei-
nen umfassenden Minderheitenschutz. Die Einstimmigkeit entspricht nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung keinem demokratischen Entscheidverständ-
nis, weshalb sie ausserordentlichen Fällen vorzubehalten ist (vgl. BGE 131 III 459
E. 5.2). Vorliegend ist die Einstimmigkeit wie bereits ausgeführt den reglementari-
schen Sondernutzungsrechten vorbehalten und schränkt deren unabhängige Mo-
bilisierung unter den Stockwerkeigentümern ein; nicht betroffen davon sind obliga-
torische Geschäfte, wie zum Beispiel die Vermietung.
5.6. Weitere Faktoren wie bspw. eine konkrete Missbräuchlichkeit des klägeri-
schen Vorgehens oder eine übermässige Bindung der übrigen Stockwerkeigen-
tümer im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB werden vorliegend nicht konkret ins Feld
geführt. Das im Bereiche des Sondernutzungsrechts reglementierte Einstimmig-
keitserfordernis schränkt die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft nur punktuell
ein. Damit erscheint die vom Kläger angerufene Reglementsbestimmung weder
vom Wortlaut noch vom Zweck des Gesetzes her noch unter historischen und
systematischen Gesichtspunkten als unzulässig. Das Einstimmigkeitserfordernis
für das strittige reglementarische Sondernutzungsrecht erweist sich als gesetzes-
konform. Auf die weiteren klägerischen Rügen ist demzufolge nicht mehr einzu-
gehen.
5.7. Der angefochtene Beschluss der Beklagten erfolgte reglementswidrig (vgl.
Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB). Die Anfechtungsklage ist damit in Gutheis-
sung der Berufung zu schützen. Da das Urteil kassatorischer Natur ist (vgl. BGer
5C.40/2005 vom 16. Juni 2005 E. 1.3), ist einhergehend mit dem klägerischen
Hauptantrag der Beschluss der Beklagten anlässlich der Versammlung vom
12. März 2019 zu Traktandum 8 betr. Revision des Reglements und der Hausord-
nung ex tunc aufzuheben. Als Folge davon bleiben das bisherige Reglement und
die bisherige Hausordnung in Kraft; entgegen des klägerischen Antrages bedarf
es diesbezüglich keiner ausdrücklichen Wiederherstellung.

- 14 -
6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.1. Mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert von Fr. 40'000.– auszugehen
(Urk. 34 S. 11).
6.2. Die vorinstanzliche Entscheidgebühr wurde nicht beanstandet, sie er-
scheint als angemessen und ist zu bestätigen (vgl. Art. 318 Abs. 3 ZPO; Urk. 34
S. 11); es rechtfertigt sich, auch die zweitinstanzliche Gebühr auf Fr. 4'750.– fest-
zusetzen (§§ 4 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Ge-
richtskosten beider Verfahren der Beklagten aufzuerlegen, indes aus den vom
Kläger geleisteten Vorschüssen zu beziehen (Art. 106 Abs. 1 und 111 Abs. 1
ZPO). Die Beklagte hat dem Kläger Fr. 9'500.– zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
6.3. Die Vorinstanz hat die erstinstanzliche Parteientschädigung unangefochten
auf Fr. 6'000.– angesetzt (Urk. 34 S. 11). Sie erscheint als angemessen und ist zu
bestätigen. Für das Berufungsverfahren ist die Entschädigung unter zusätzlicher
Anwendung von § 13 Abs. 2 AnwGebV auf Fr. 4'000.– zu bemessen. Ausgangs-
gemäss ist die Beklagte zu verpflichten, den Kläger für beide Verfahren mit
Fr. 10'000.– zzgl. des beantragten Mehrwertsteuerzuschlags (Urk. 2 S. 8, Urk. 33
S. 2; 7.7 % = Fr. 770.–; total Fr. 10'770.–) zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Der Beschluss der Beklagten anlässlich der Versammlung vom 12. März
2019 zu Traktandum 8 betr. Revision des Reglements und der Hausordnung
wird aufgehoben.
2. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'750.– festgesetzt.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'750.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten beider Verfahren werden der Beklagten auferlegt und mit
den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte wird verpflich-
tet, dem Kläger die geleisteten Vorschüsse von insgesamt Fr. 9'500.– zu er-
setzen.

- 15 -
5. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger für beide Verfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 10'770.– zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Vorinstanz, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 40'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 28. September 2021
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. D. Scherrer MLaw S. Meisel
versandt am:
lm