zh_obergericht · RU260003 · 2026-01-23 · de
Forderung aus Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU260003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin MLaw N. Menghini-Gries-
sen sowie Gerichtsschreiberin MLaw O. Guyer
Beschluss vom 23. Januar 2026
in Sachen
A._____,
Mieterin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Vermieterin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch C._____ AG
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
betreffend Forderung aus Mietverhältnis
Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde in
Mietsachen des Bezirksgerichtes Bülach vom 11. Dezember 2025
(MO250376)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Eingabe vom 16. September 2025 reichte die Vermieterin und Beschwer-
degegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) bei der Schlichtungsbehörde in Mietsa-
chen des Bezirksgerichts Bülach (fortan Vorinstanz) folgendes Schlichtungsge-
such ein (act. 6/1):
1. Es seien die Beklagten zu verpflichten, den Betrag von
Fr. 34'140.15 zuzüglich Zins von 5% seit dem 17.02.2025 zu be-
zahlen unter Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des Nachkla-
gerechts.
2. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 1 über
Fr. 39'368.70 zuzüglich der Betreibungskosten von Fr. 249.30 des
Betreibungsamtes Opfikon gegen die Beklagte 1 sowie der
Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 2 über Fr. 39'368.70 zu-
züglich der Betreibungskosten von Fr. 104.– des Betreibungsam-
tes Opfikon gegen die Beklagte 2 vollumfänglich zu beseitigen.
Im Prozess unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zu-
züglich 8.1% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten.
1.2. Noch vor Durchführung der Schlichtungsverhandlung zog die Beschwerde-
gegnerin die Klage mit Eingabe vom 5. Dezember 2025 "ohne Anerkennung einer
Rechtspflicht und unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Wiedereinbringung"
einstweilen zurück (act. 6/16). Mit Beschluss vom 11. Dezember 2025 schrieb die
Vorinstanz das Verfahren als durch Rückzug erledigt ab (act. 6/18 = act. 3 [Ak-
tenexemplar]).
1.3. Dagegen erhob die Mieterin und Beschwerdeführerin (fortan Beschwerdefüh-
rerin) mit undatierter Eingabe (Eingangsdatum der Kammer: 13. Januar 2026) Be-
schwerde. Sie stellte die folgenden Beschwerdeanträge (act. 2):
1. Die geforderte Summe über Fr. 39'368.70 von der C._____ AG,
D._____-strasse 3, Postfach 4, E._____ für das Abnahm Protokoll
entweder 05.03.2024 oder 27.02.2024 sei vollumfänglich zu be-
seitigen, wie auch die Ratenzahlung meiner Tochter F._____ (1.
Juli 2025).
2. Dass ich A._____ in meine Wohnung zurückkehren kann an der
G._____-strasse 5, H._____.

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3. Eine Abfindung in der Höhe von Fr. 8'000.– wegen der wahrheits-
widrigen Erfindung gegen mich bei der Kündigung des Mietver-
hältnisses Brief vom 27.12.2022.
Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen zusammengefasst geltend,
man habe sie und ihre Tochter als Mieterinnen aus persönlichen Gründen loswer-
den wollen. Bei der Wohnungsabnahme und der Erstellung des Abnahmeproto-
kolls sei weder sie selber noch ihre Tochter anwesend gewesen. Die Forderung
der Beschwerdegegnerin wegen Mängeln sei demzufolge ungültig (act. 2).
1.4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 6/1–23).
Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein vorbehaltloser Klagerückzug
eines Schlichtungsgesuchs hat grundsätzlich die Wirkung eines rechtskräftigen
Entscheides (vgl. Art. 208 Abs. 2 ZPO e contrario). Wird eine Klage, wie vorlie-
gend, unter Vorbehalt der Wiedereinbringung zurückgezogen, kommt dem Klage-
rückzug im Schlichtungsverfahren nicht die Wirkung eines rechtskräftigen Ent-
scheids zu. Der Kläger verzichtet damit nicht auf seinen Anspruch, sondern zieht
nur das Schlichtungsgesuch zurück. Das Gericht schreibt das Verfahren in der
Folge ab (vgl. Art. 241 Abs. 3 ZPO), wobei die Zivilprozessordnung für das
Schlichtungsverfahren nicht explizit eine formelle Abschreibungsverfügung vor-
sieht. Der Abschreibungsbeschluss kann grundsätzlich nicht mit Berufung bzw.
Beschwerde angefochten werden. Lediglich der darin enthaltene Kostenentscheid
ist anfechtbar (Art. 110 ZPO). Weiter mit Beschwerde bzw. Berufung anfechtbar
sind (hier allerdings nicht weiter interessierende) Einwendungen betreffend die
Wirkungen des Dispositionsaktes (also des Rückzuges) auf das Verfahren (bspw.
kann geltend gemacht werden, die Schlichtungsbehörde habe den Fall vollum-
fänglich gestützt auf den Rückzug abgeschrieben, obwohl der Rückzug nur einen
Teil des Schlichtungsgesuchs betroffen habe).
Gegen die dem Abschreibungsbeschluss zugrunde liegende Rückzugserklä-
rung ist die Revision der eigentliche Rechtsbehelf (BGE 149 III 145; OGer ZH

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RU230045 vom 16. Februar 2024; BGE 139 III 133 E. 1.2. f. [betr. Vergleich];
BGer 4A 562/2014 vom 20. Februar 2015 E. 1.1. [betr. Rückzug]; BK ZPO Band
II-KILLIAS, 2012, Art. 241 N 49; vgl. Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO). Als zu rügende
Gründe nennt die bundesgerichtliche Rechtsprechung materielle und prozessuale
Mängel, insbesondere Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR (bspw. kann die
Partei, die das Schlichtungsgesuch zurückzog, geltend machen, sie sei zum Rü-
ckzug des Schlichtungsgesuchs gezwungen worden; BGer 5A_425/2020 und
5A_435/2020 je vom 15. Dezember 2022, E. 2.6.4).
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Zulässigkeit der Be-
schwerde bzw. der Berufung gegen einen Abschreibungsbeschluss (zufolge Rü-
ckzug, Anerkennung oder Vergleich) von Vornherein sehr eingeschränkt ist.
2.2. Hinzu kommt Folgendes: Die Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden
Rechtsmittels ist die sogenannte Beschwer; sie ist für das Rechtsmittelverfahren
das Pendant zum Rechtsschutzinteresse im erstinstanzlichen Verfahren, welches
eine Prozessvoraussetzung darstellt (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erforder-
nis der Beschwer hat die Wirkung, dass nur diejenige Partei zur Erhebung eines
Rechtsmittels befugt ist, die ein von der Rechtsordnung geschütztes, d.h. ein
schutzwürdiges Interesse (tatsächlicher oder rechtlicher Natur) an der Abände-
rung des erstinstanzlichen Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 E. 2a; ZK ZPO-
REETZ, 4. Aufl. 2025, Zürich/Basel/Genf, Vor Art. 308–318 N 29).
Es war vorliegend die Beschwerdegegnerin (die Vermieterin), die vor der
Schlichtungsbehörde die Erklärung abgab, sie ziehe ihr Schlichtungsgesuch (un-
ter Vorbehalt der Wiedereinbringung) zurück. Naturgemäss kann in einer Be-
schwerde deshalb nur die Vermieterin behaupten, die Schlichtungsbehörde habe
ihr Schlichtungsgesuch fälschlicherweise als vollumfänglich zurückgezogen ent-
gegen genommen, obwohl sie nur einen Teil ihrer Forderung von rund Fr.
34'000.-- zurückgezogen habe. Deshalb kann sich auch nur die Vermieterin auf
einen Willensmangel berufen, das heisst, nur sie könnte mit Revision geltend ma-
chen, sie habe irrtümlich das Schlichtungsgesuch zurückgezogen. Die Beschwer-
deführerin gab vor Schlichtungsbehörde indes keine Erklärung ab, die einem Irr-
tum hätte unterliegen können. Der Rückzug des Schlichtungsgesuchs liegt zudem

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im Interesse der Beschwerdeführerin als beklagte Partei. Der Entscheid der Vorin-
stanz ist für sie nicht nachteilig und sie hat kein Interesse an dessen Abänderung.
Dem entsprechend fehlte es der Beschwerdeführerin an der Beschwer, weshalb
mangels Beschwer auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.
Nach dem Rückzug des Schlichtungsverfahrens durch die Vermieterin
wurde das Verfahren (sofort) beendet. Es bestand demzufolge für die Schlich-
tungsbehörde kein Anlass, die Klage inhaltlich zu prüfen und auf die materiellen
Argumente der Parteien einzugehen. Entsprechend kann auch das Obergericht
darauf nicht eingehen. Die Argumente der Beschwerdeführerin, sie schulde aus
der Miete der Wohnung an der G._____-strasse 5 in H._____ nichts mehr, muss
die Beschwerdeführerin gegebenenfalls in einem neu anhängig gemachten
Schlichtungsverfahren der Vermieterin vortragen.
2.3. Nach dem Gesagten ist auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin nicht
einzutreten.
3. Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO, welcher auch im Rechtsmittel-
verfahren Anwendung findet, sind keine Kosten zu erheben und keine Entschädi-
gungen zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie von act. 2, sowie unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Be-
zirksgerichts Bülach, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

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richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über
Fr. 30'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw O. Guyer
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