zh_obergericht · NG250008 · 2026-03-16 · de
Mietzinserhöhung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG250008-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin MLaw O. Guyer
Urteil vom 16. März 2026
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
gegen
B._____,
Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Mietzinserhöhung
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes Zürich vom 3. Februar
2025 (MJ240053)

- 2 -
Ursprüngliches Rechtsbegehren:
(act. 8/1 S. 2; Prot. VI S. 2)
"1. Es sei die mit Formular vom 5. Dezember 2023 mitgeteilte Miet-
zinserhöhung für die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG rechts in der
Liegenschaft an der D._____-strasse 1 in … Zürich für ungültig
bzw. missbräuchlich zu erklären und der zulässige Mietzins auf
ein noch zu bezifferndes Mass, mindestens aber auf Fr. 1'387.- zu
reduzieren.
2. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Nettorendite der Liegen-
schaft samt allen dazu relevanten Unterlagen und Belegen offen-
zulegen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu
Lasten des Beklagten. "
Beziffertes Rechtsbegehren:
(Prot. VI S. 10)
"1. Es sei der Nettomietzins auf Fr. 1'183.40 zu senken.
[Ziff. 2 und 3 unverändert] "
Beschluss des Mietgerichts Zürich:
(act. 7)
1. Auf die Klage wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 5'200.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 5'200.00 Kosten total
3. Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten
Vorschuss verrechnet. Der fehlende Betrag wird nachgefordert.
4. Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 6'870.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
5./6. [Mitteilung und Rechtsmittel]

- 3 -
Berufungsanträge:
des Berufungsklägers (act. 2 S. 2):
1. Der Beschluss des Mietgerichts Zürich vom 3. Februar 2025
(MJ240053-L) sei vollumfänglich aufzuheben und die Sache zur
ordentlichen Durchführung des Verfahrens, insbesondere eines
Beweisverfahrens, und zur materiellen Entscheidung zurückzu-
weisen.
2. Eventualiter sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und in
der Sache wie folgt zu entscheiden.
a) Es sei die mit Formular vom 5. Dezember 2023 mitgeteilte
Mietzinserhöhung für die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG
rechts in der Liegenschaft an der D._____-strasse 1 in …
Zürich für ungültig bzw. missbräuchlich zu erklären und der
zulässige Mietzins auf Fr. 1'387.– zu reduzieren.
b) Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, die Nettorendite
der Liegenschaft samt allen dazu relevanten Unterlagen und
Belegen offenzulegen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolg (zzgl. MwSt.) zulas-
ten des Berufungsbeklagten.
Erwägungen:
1.
1.1. Der Kläger und Berufungskläger (fortan Berufungskläger) mietete mit Mietver-
trag vom 30. September 2016 vom Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Be-
rufungsbeklagter) eine 2-Zimmer-Wohnung (4. OG rechts) an der D._____-
strasse 1 in … Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von
Fr. 1'454.– bzw. ein Bruttomietzins von Fr. 1'590.– (act. 8/3/1). Der Anfangsmiet-
zins wurde vom Berufungskläger angefochten, worauf die Parteien am 23. bzw.
24. Mai 2017 einen Vergleich schlossen. Vereinbart wurde ein Nettomietzins von
Fr. 1'414.–, bei unveränderten weiteren Vertragsmodalitäten (act. 8/3/9 und vgl.
act. 7 E. 1.1.). Am 25. Juli 2017 liess der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger
eine Senkung des Nettomietzinses per 1. Oktober 2017 auf Fr. 1'387.– mitteilen;
als Nebenkosten wurden Heiz- und Hauswartkosten von Fr. 80.– und Fr. 25.– auf-
geführt (act. 8/3/10).

- 4 -
Mit amtlich genehmigtem Formular vom 5. Dezember 2023 teilte der Beru-
fungsbeklagte dem Berufungskläger mit, er werde per 1. April 2024 den Netto-
mietzins um insgesamt Fr. 120.– auf Fr. 1'507.– erhöhen. Zur Begründung führte
er den seit der Senkung von 2017 von 1.5% auf 1.75 gestiegenen Referenzzins-
satz, die Teuerung zwischen dem 30. Juni 2017 und dem 30. November 2023 so-
wie eine allgemeine Kostensteigerung in diesem Zeitraum an. Die Nebenkosten
blieben unverändert (act. 8/3/2).
1.2. Mit Eingabe vom 12. Januar 2024 (Datum Poststempel) machte der Beru-
fungskläger bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (fortan Schlichtungs-
behörde) ein Schlichtungsgesuch anhängig, mit dem er die Mietzinserhöhung als
missbräuchlich anfocht und eine Herabsetzung beantragte (act. 8/3/3 bzw. 8/8/1).
An der Schlichtungsverhandlung vom 2. Juli 2024 konnte zwischen den Parteien
keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Schlichtungsbehörde den Parteien
einen Urteilsvorschlag unterbreitete. Nach dessen Ablehnung durch den Beru-
fungskläger erteilte die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 23. Juli 2024 die
Klagebewilligung (act. 8/8/12 ff.; act. 8/5).
1.3. Der Berufungskläger reichte daraufhin am 12. September 2024 eine Klage
beim Mietgericht Zürich (fortan Vorinstanz) mit den eingangs erwähnten Rechts-
begehren ein (act. 8/1). Mit Beschluss vom 19. September 2024 holte die Vorin-
stanz einen Kostenvorschuss ein und wies auf die Problematik der fehlenden Be-
zifferung hin, die im Anschluss an die Parteivorträge zu klären sei (act. 8/7).
Nachdem der Berufungskläger den Vorschuss geleistet (act. 8/10) und der Beru-
fungsbeklagte mit Eingabe vom 11. November 2024 zur Klage Stellung genom-
men hatte (act. 8/17), wurde am 16. Januar 2025 die Hauptverhandlung durchge-
führt (act. 8/30; Prot. VI S. 11). Am 3. Februar 2025 erliess die Vorinstanz den
eingangs erwähnten Beschluss, mit dem sie auf die Klage nicht eintrat (act. 8/37
= act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar]).
Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 10. März 2025 Beru-
fung mit den eingangs erwähnten Anträgen (act. 2). Der ihm mit Verfügung vom
17. März 2025 auferlegte Kostenvorschuss von Fr. 3'300.– wurde innert Frist ge-
leistet (act. 9–11). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 8/1–39).

- 5 -
Von der Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Dem Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Be-
rufungsschrift (act. 2) zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Der Streitwert ergibt sich bei Mietzinserhöhungen aus der Differenz
zwischen dem gemäss Erhöhungsanzeige oder im gerichtlichen Verfahren noch
klageweise geltend gemachten Erhöhungsbetrag sowie dem bisherigen Mietzins,
und zwar im Lichte der Vertragsdauer. Ist der Vertrag auf unbestimmte Dauer ab-
geschlossen, beträgt der Streitwert das Zwanzigfache einer jährlichen Mietzinsdif-
ferenz. Vorliegend beträgt der Streitwert Fr. 28'800.– (Art. 90 Abs. 2 ZPO; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Die Miete, 5. Aufl. 2022, Art. 270b N 39; vgl. auch act. 9 S. 2). Die
Berufung ist folglich zulässig.
2.2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom
10. März 2025 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen
und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz einge-
reicht (vgl. act. 2 und act. 8/38). Der Berufungskläger ist durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung
einzutreten.
2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-
falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da
es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-
gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse
Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 3. Aufl. 2025,
Art. 310 N 10). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hinreichend genau
aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punk-

- 6 -
ten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet. Es
sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die angefochten werden,
und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht (BGE 142 III 413
E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_97/2014 vom
26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz hat sich – abge-
sehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Bean-
standungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender
Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Innerhalb des so definier-
ten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argumente, welche die
Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwä-
gungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie die Beru-
fung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese auch mit einer
von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann
(BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1).
3.
3.1. Die Vorinstanz trat auf die Klage des Berufungsklägers nicht ein. Dies be-
gründete sie im Wesentlichen damit, dass es dem Berufungskläger von Anfang an
zumutbar gewesen sei, seine Klage zu beziffern, denn sein Einwand des über-
setzten Ertrags habe offensichtlich nicht verfangen. Unter Hinweis auf die bundes-
gerichtliche Rechtsprechung verwies sie zudem darauf, dass unbezifferte Miet-
zinsanfechtungen nur ausnahmsweise zuzulassen seien (act. 7 S. 17 ff.). Darüber
hinaus machte die Vorinstanz Ausführungen zu Mietzinserhöhungen und -senkun-
gen im Kontext der relativen Methode (act. 7 S. 8 ff.). Die Vorinstanz berechnete
den neuen Nettomietzins aufgrund der massgeblichen Parameter (Berücksichti-
gung des Referenzzinses und der Teuerung; keine Berücksichtigung der pauschal
geltend gemachten Kostensteigerung) auf Fr. 1'452.60 bzw. den Bruttomietzins
auf Fr. 1'557.60 (act. 7 S. 17).
3.2. Der Berufungskläger verlangte im Rahmen der Berufung vorab im Haupt-
punkt die Feststellung der Ungültigkeit bzw. Missbräuchlichkeit der streitgegen-
ständlichen Mietzinserhöhung bzw. die Festsetzung des Nettomietzinses auf das

- 7 -
zulässige, nicht missbräuchliche Mass (act. 2 Rz. 10) und erklärte, er habe nie ein
(zusätzliches) Mietzinsherabsetzungsbegehren gestellt (act. 2 Rz. 11).
In erster Linie bringt er vor, die Begründung zum Nichteintretensentscheid
der Vorinstanz beruhe in mehrfacher Hinsicht auf einer unrichtigen Sachverhalts-
darstellung sowie auch auf unrichtiger Rechtsanwendung (act. 2 Rz. 14). Insge-
samt seien die Voraussetzungen für eine unbezifferte Klage erfüllt gewesen. Die
Vorinstanz hätte daher ein Beweisverfahren durchführen und von Amtes wegen
die form- und fristgerecht angebotenen Beweismittel abnehmen müssen. Weshalb
die Vorinstanz darauf verzichtet habe, werde nicht ausgeführt. Die Aufforderung
zur Bezifferung des klägerischen Rechtsbegehrens sei demzufolge verfrüht er-
folgt, zumal diese erst zu erfolgen habe, sobald dies nach Abschluss des Beweis-
verfahrens oder nach Auskunftserteilung der Gegenpartei möglich sei. Deshalb
sei die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und anschliessender Be-
zifferung der Klage an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ein reformatorischer Ent-
scheid entziehe dem Berufungskläger eine Instanz (act. 2 Rz. 47 ff.).
Seinen Eventualantrag begründet der Berufungskläger zusammengefasst
wie folgt: Er habe den konkreten Anschaffungswert von rund Fr. 4 Mio. sowie alle
weiteren notwendigen Kennzahlen in der Replik substantiiert behauptet und ent-
sprechende Beweismittel offeriert. Die Gegenseite habe diese nur pauschal und
damit ungenügend bestritten. Damit stehe fest, dass die Mietzinserhöhung um
Fr. 120.– vollumfänglich missbräuchlich sei (act. 2 Rz. 52).
Zum selben Ergebnis komme man, wenn man seine auf Annahmen basie-
renden Angaben unbeachtet lasse: Der Berufungsbeklagte habe seine Mitwir-
kungspflicht verletzt, indem er geforderte Unterlagen ohne sachlichen Grund nicht
eingereicht und auch keine substantiierten Angaben gemacht habe. Somit sei ge-
mäss Praxis des Bundesgerichts sowie der Kammer auf die Angaben des Beru-
fungsklägers abzustellen und die Mietzinserhöhung als missbräuchlich zu qualifi-
zieren (act. 2 Rz. 53 ff.). In einem nächsten Schritt sei der nicht missbräuchliche
Mietzins festzustellen. Dabei habe das Gericht einzig eine Plausibilitätsprüfung zu
vollziehen. Im Zuge dessen sei festzustellen, dass der vom Berufungskläger als
relevant bezeichnete Quadratmeterpreis am untersten Rand der statistischen

- 8 -
Werte durchwegs plausibel sei. Schliesslich würde dies ergeben, dass die Miet-
zinserhöhung von Fr. 120.– in vollem Umfang missbräuchlich sei. Zuletzt fügt der
Berufungskläger an, dass die Ausführungen der Vorinstanz zur Überprüfung der
Mietzinserhöhung aufgrund relativer Faktoren zutreffend seien und eine allge-
meine Kostensteigerung bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen wäre (act. 2
Rz. 56 ff.).
4.
4.1. Für Prozesse betreffend den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt
ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO). Im Geltungsbereich des vereinfachten Verfahrens kann die Klage
schriftlich eingereicht oder mündlich zu Protokoll gegeben werden, wobei sie die
Bezeichnung der Parteien, das Rechtsbegehren, die Bezeichnung des Streitge-
genstandes, sofern nötig die Angabe eines Streitwertes sowie Datum und Unter-
schrift zu enthalten hat (Art. 244 Abs. 1 ZPO). Eine Klagebegründung ist demge-
genüber nicht erforderlich (vgl. Art. 244 Abs. 2 ZPO). An den Inhalt und die Form
einer Klage im vereinfachten Verfahren werden damit zwar geringere Anforderun-
gen gestellt als im ordentlichen Verfahren, doch ergeben sich insbesondere in Be-
zug auf die Formulierung des Rechtsbegehrens keine Unterschiede aufgrund der
anwendbaren Verfahrensart. Auch eine im vereinfachten Verfahren zu behan-
delnde Klage hat ein konkret, klar und bestimmt formuliertes Rechtsbegehren zu
enthalten, mit dem die Partei zum Ausdruck bringt, was sie will (vgl. Art. 84 Abs. 1
ZPO; BSK ZPO-WILLISEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 221 ZPO N 12 und 18). Grund-
sätzlich ist ein Rechtsbegehren so bestimmt zu formulieren, dass es bei Gutheis-
sung der Klage zum Urteil erhoben werden kann (vgl. BGE 137 III 617, E. 4.3,
S. 61, m.w.H.). Dies gebietet einerseits der Dispositionsgrundsatz nach Art. 58
Abs. 1 ZPO und andererseits der Anspruch der Gegenpartei auf Wahrung des
rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV), da diese wissen muss, wogegen sie sich
zu verteidigen hat. Wird mit der Klage eine Geldleistung verlangt, ist diese des-
halb im Betrag stets zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Genügt ein Rechtsbegeh-
ren den prozessualen Bestimmtheitsanforderungen nicht, ist darauf nicht einzutre-
ten (vgl. etwa BGE 131 III 70, E. 3, S. 72).

- 9 -
4.2. Als Ausnahme von diesem Grundsatz lässt die ZPO aber immerhin dann un-
bezifferte Begehren zu, sofern bzw. solange es der klagenden Partei unmöglich
oder unzumutbar ist, ein bestimmtes Rechtsbegehren zu stellen (vgl. Art. 85
Abs. 1 ZPO). Die Bezifferung des Rechtsbegehrens ist nachzuholen, sobald die
Partei (nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch
die Gegenpartei) dazu in der Lage ist. Bei Erhebung einer unbezifferten Forde-
rungsklage ist zudem ein Mindeststreitwert anzugeben, der als vorläufiger Streit-
wert gilt (Art. 85 ZPO).
4.3. Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, ist es gemäss Rechtsprechung
des Bundesgerichts Aufgabe der klagenden Partei, bei Einreichung einer unbezif-
ferten Forderungsklage ihr Begehren so weit wie möglich zu beziffern bzw. – wo
dies nicht möglich ist – aufzuzeigen, dass die erwähnten Bedingungen für eine
unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind (BGE 148 III 322 E. 2.1 und 140 III 409
E. 4.3.1). Allein der pauschale Hinweis auf fehlende Informationen genügt nicht.
Es obliegt der klagenden Partei, konkret und begründet nachzuweisen, dass und
inwiefern eine Bezifferung des Rechtsbegehrens unmöglich oder unzumutbar ist.
Nur soweit ein Beweisverfahren schon für schlüssige Behauptungen unabdingbar
ist, fehlt es an der Möglichkeit oder Zumutbarkeit der Bezifferung (BGE 140 III
409, E. 4.3.2).
4.4. Die Vorinstanz hat ihren Nichteintretensentscheid, wie bereits erwähnt, damit
begründet, die Bezifferung der Klage sei für den Kläger von Anfang an zumutbar
gewesen, zumal sein Einwand des übersetzten Mietzinses offensichtlich nicht ver-
fange. Sofern bei einem Fehlen von Informationen keine Aussicht bestehe, dass
das Informationsdefizit im Beweisverfahren behoben werden könne und es ab-
sehbar sei, dass die klagende Partei ohnehin wegen der Eventualmaxime in ei-
nem frühen Verfahrensstadium zu einer Bezifferung gezwungen sein werde, oder
wenn das Gericht auch im Beweisverfahren über keine Handhabe verfüge, die
Herausgabe von Unterlagen zu erzwingen, habe nach der aktuellen Praxis der
Vorinstanz eine Bezifferung von Anfang an zu erfolgen. Dies gelte selbst dort, wo
der Vermieter dem Mieter die Unterlagen zu einer an sich möglichen Renditebe-
rechnung nicht herausgebe, denn das Gericht habe keine Handhabe, die Heraus-

- 10 -
gabe zu erzwingen, da Art. 164 ZPO als Rechtsfolge einer Weigerung einzig die
Berücksichtigung bei der Beweiswürdigung vorsehe. Dies sei in der Regel gleich-
zusetzen mit dem Nachweis, dass der Mietzins im vom Mieter behaupteten Um-
fang zu einer übersetzten Rendite führe. Dem Mieter sei es immer zumutbar, zu-
mindest den Mietzins zu nennen, den er bei fortbestehender Kooperationsverwei-
gerung des Vermieters als zulässig erachte. Daraus entstehe ihm kein Nachteil,
denn wenn ihm der Vermieter die bislang verweigerte Einsicht in die Unterlagen
doch noch gewähre, könne dies bei den Kostenfolgen berücksichtigt werden, so-
weit die fehlenden Unterlagen für die Formulierung einer zunächst zu weit gehen-
den Klage kausal gewesen seien. Umgekehrt könne der Mieter wegen des erwei-
terten Novenrechts gemäss Art. 229 Abs. 3 i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die
Klage gestützt auf die Noven noch bis zum Beginn der Urteilsberatung erweitern
(act. 7 S. 17 ff.).
4.5. Der Berufungskläger hat – neben den bereits in Ziff. 3.2. wiedergegebenen
Vorbringen – in seiner Berufung ausgeführt, er sei anlässlich der Hauptverhand-
lung zur Bezifferung seiner Klage aufgefordert worden. Er sei zwar klar der An-
sicht, dass die Vorinstanz zuerst ein Beweisverfahren hätte durchführen müssen
und er deshalb noch gar nicht hätte zur Bezifferung aufgefordert werden dürfen.
Dennoch habe er seine Klage aber mit Fr. 1'183.40 beziffert. Im Urteilszeitpunkt
habe die Vorinstanz somit eine bezifferte Klage zu beurteilen gehabt und es habe
gar kein Raum bestanden für einen Nichteintretensentscheid wegen Vorliegens
einer unbezifferten Klage (act. 2 Rz. 15). Darüber hinaus sei die unbezifferte
Klage im vorliegenden Fall zulässig gewesen (act. 2 Rz. 16 ff.).
4.6. Nicht in Frage steht, ob der Berufungskläger die unbezifferte Forderungs-
klage anlässlich der Hauptverhandlung korrekt beziffert hatte und der Vorinstanz
im Entscheidzeitpunkt eine bezifferte Klage vorlag, sondern ob die Erhebung ei-
ner unbezifferten Klage vorliegend überhaupt zulässig war. Der Berufungskläger
hat in seiner Klage vor der Vorinstanz erklärt, er habe den Berufungsbeklagten
sowohl mit der Vorladung zur Schlichtungsverhandlung sowie nach der Mandatie-
rung der Rechtsvertretung aufgefordert, die für die Berechnung der Nettorendite
erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Erhalten habe er nichts. Daraufhin habe

- 11 -
sich auch das zuständige Grundbuchamt geweigert, ihm nähere Informationen
über den Eigentumserwerb der Liegenschaft oder die eingetragenen Grundpfand-
rechte zu geben. Ohne die relevanten Unterlagen sei eine Berechnung der Netto-
rendite offensichtlich unmöglich. Da die entsprechenden Unterlagen fehlen wür-
den, müsse eine unbezifferte Klage erhoben werden. Zur Bezifferung sei ihm
nach Vorliegen der Unterlagen Gelegenheit zu geben (act. 8/1 Rz. 3). Zum Be-
weis reichte er ein Schreiben vom 27. August 2024 an die Verwaltung des Beru-
fungsbeklagten ein, worin er die Zustellung diverser Unterlagen zur Berechnung
der zulässigen Nettorendite herausverlangt hatte (act. 8/3/7).
4.7. Gemäss Praxis der Kammer ist die Berechnung der Nettorendite ohne die re-
levanten Unterlagen des Vermieters nicht möglich. An den Nachweis der Unmög-
lichkeit sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Die explizite Aufforde-
rung der Vermieterin durch den Mieter zur Herausgabe der für die Berechnung er-
forderlichen Belege, die unbestrittenermassen bis zur Klageeinreichung erfolglos
geblieben ist, muss genügen (vgl. OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020
E. 2.4.8.; vgl. auch OGer ZH NG240018 vom 10. Februar 2025). Der Berufungs-
kläger hat die Berufungsbeklagte nachweislich erfolglos aufgefordert, Unterlagen
herauszugeben. Die Beklagte hat anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. Ja-
nuar 2025 bestätigt, bislang noch keine Unterlagen herausgegeben zu haben
(Prot. VI S. 9). Vor diesem Hintergrund war die Erhebung einer unbezifferten
Klage zulässig, unter dem Vorbehalt, dass die verlangten Unterlagen für die –
schlüssige – Geltendmachung des klägerischen Anspruchs erforderlich und ge-
eignet waren und vor Herausgabe der Unterlagen eine Bezifferung unmöglich
oder unzumutbar erscheint. Dies bedeutet umgekehrt, sind die verlangten Unter-
lagen für die Bezifferung nicht erforderlich oder könnte eine Bezifferung auch
ohne diese erfolgen, hätte die Klage beziffert werden müssen. Zur Beurteilung
dieser Voraussetzung ist mit der Vorinstanz die spezielle materiellrechtliche Lage
zur missbräuchlichen Miete, insbesondere bezüglich absoluten und relativen Be-
rechnungsmethode, zu betrachten (vgl. act. 7 E. 3.3).
5.

- 12 -
5.1. Die Vorinstanz macht in ihrem Entscheid vorweg allgemeine Ausführungen
zur Erhöhung bzw. Senkung von Mietzinsen. Sie erwägt dann weiter, nach der re-
lativen Berechnungsmethode könnten die Parteien während des Mietverhältnis-
ses nicht ohne weiteres eine von Grund auf neue Mietzinskalkulation verlangen.
Eine Berufung auf absolute Anpassungsgründe wie die Netto- oder Bruttorendite
oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete sei danach nur möglich, soweit
sich die Verhältnisse seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung (Mietver-
trag, Vergleich, Urteil, unangefochtene Mietzinserhöhung) verändert hätten. Aus-
gangspunkt sei die Überlegung, dass der zuletzt festgesetzte Mietzins dem Ver-
mieter sowohl einen zulässigen als auch einen genügenden Ertrag verschaffe.
Die Begründung dafür sei eine doppelte: Da die Anfechtung des Anfangsmietzin-
ses nur innert einer Frist von 30 Tagen seit Mietbeginn zulässig sei (Art. 270
Abs. 1 OR), sei es dem Mieter verwehrt, den vertraglichen Konsens und die Be-
rechnungsgrundlagen später beliebig infrage zu stellen. Als Folge der strengen
Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Ver-
tragsänderungen (Art. 269d OR) könne auch der Vermieter später nicht mehr frei
geltend machen, die letzte Erhöhung habe ihm keinen genügenden Ertrag ver-
schafft, jedenfalls soweit er bei der letzten massgeblichen Mietzinsfestsetzung
keinen in Franken oder Prozenten ausgedrückten Vorbehalt angebracht habe
(Art. 18 VMWG). Sofern keine Ausnahmesituation vorliege, würden daher die re-
lativen Anpassungsgründe in den Vordergrund treten. Möglich sei auch die Beru-
fung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten
massgeblichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode
verändert hätten (act. 7 S. 8 f., E. 4.1.3 m.H.). Sodann macht die Vorinstanz unter
anderem Ausführungen zur Weitergeltung der relativen Methode bei einer Über-
tragung der Liegenschaft mangels einer zuverlässigen Preisbestimmung bei ver-
kaufsähnlichen Veräusserungen, namentlich gemischten Schenkungen und Erb-
teilungen, jedenfalls soweit der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel
von Angebot und Nachfrage beruhe, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem
übersetzten Anrechnungswert (act. 7 S. 10 f. E. 4.1.3 m.H.). Im Weiteren äussert
sich die Vorinstanz zur jederzeitigen Möglichkeit der Parteien, absolute Anpas-
sungsgründe gegenüber einem auf relativen Gründen gestützten Anpassungsbe-

- 13 -
gehren der Gegenpartei einzuwenden, wobei ein solcher Einwand aber nicht zu
einer umfassenden Überprüfung, sondern höchstens zur Unzulässigkeit einer auf
relativen Anpassungsgründen beruhenden Mietzinserhöhung oder -senkung füh-
ren könne (act. 7 S. 13). Was das Verhältnis der absoluten Anpassungsgründe
zueinander angehe, habe das Kriterium der Nettorendite gegenüber der orts- und
quartierüblichen Vergleichsmiete Priorität. Dies gelte nicht mehr, wenn es sich
beim Mietobjekt um eine Altbaute handle, da hier oft keine Zahlen mehr vorhan-
den seien und das Ergebnis der Berechnung unrealistisch werde. Massgeblich für
die Qualifikation sei der letzte Erwerb, nicht das Alter der Baute als solches. Liege
der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, habe die Orts- und Quartierüblichkeit Vor-
rang vor der Nettorendite, denn die Vergleichsmiete solle auch eine Angleichung
der Mieten bei älteren und neueren Bauten mit ähnlichem Gebrauchswert bewir-
ken (act. 7 S. 13 m.H.).
Bezogen auf den konkreten Fall wirft die Vorinstanz dem Berufungskläger
vor, die geschilderte Rechtsprechung in den Wind zu schlagen. Der Berufungsklä-
ger habe explizit eingeräumt, die Liegenschaft sei vom Berufungsbeklagten durch
eine gemischte Schenkung von dessen Vater erworben worden. Jedoch sei nicht
richtig, wenn der Berufungskläger behaupte, dass dieser Umstand ohne weiteres
eine Ertragsüberprüfung möglich mache. Dass innerhalb der genannten Zeit-
spanne ein auf dem Spiel der Marktkräfte beruhender Kaufpreis existieren würde,
auf welchen zurückgegriffen werden könnte, mache der Berufungskläger nicht
geltend. Mit seinem Senkungsbegehren ignoriere der Berufungskläger auch die
Konsequenzen der relativen Methode. Hier sei das um so stossender, als er den
Anfangsmietzins angefochten und hernach mit dem Berufungsbeklagten darüber
einen Vergleich geschlossen habe. Selbst wenn die zwischen der Anfangsmiet-
zinsfestsetzung und der Mitteilung der angefochtenen Mietzinserhöhung verstri-
chene Zeit als statistisch relevante Periode betrachtet werden könnte, versäume
der Berufungskläger es aufzuzeigen, dass die Verhältnisse sich seither zu seinen
Gunsten verändert hätten. Vielmehr räume er selber ein, dass sich sein Ergebnis
nur halten lasse, wenn man auf den untersten Rand der statistischen Werte der
Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich 2022 abstelle. Der von ihm mittels fast
durchwegs fiktiver und damit offensichtlich nicht massgeblicher Werte errechnete

- 14 -
Mietzins von Fr. 719.84 habe mit der Realität offensichtlich nicht das Geringste zu
tun und entspreche wohl zuletzt Ende der 80er Jahre des letzten Jahrhunderts
der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete für eine unterdurchschnittlich un-
terhaltene Zweizimmerwohnung in der Stadt Zürich (act. 7 S. 13 f.). Die weiteren
Vorbringen des Berufungsklägers würden einer Überprüfung nicht standhalten.
Der Einwand der übersetzten Nettorendite sei damit nicht zu hören. Dass der bis-
herige Mietzins auf dem Niveau der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete
von Objekten liegen würde, deren Mietzins bereits an die aktuellen Kostenstände
angepasst seien, mache der Berufungskläger nicht geltend. Die angerufenen Sta-
tistiken taugten nicht zum Nachweis der Vergleichsmiete (act. 7 S. 14).
Nach der relativen Methode liege die letzte massgebliche Mietzinsfestset-
zung beim Mietbeginn. Der Anfangsmietzins beruhe gemäss Vergleich vom Mai
2017 auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Teuerungs- und Kosten-
stand per September 2016 (Landesindex der Konsumentenpreise bei 100.2 Punk-
ten). Die angefochtene Erhöhung gebe die korrekten Referenzwerte an (act. 7
S 15). Schliesslich macht die Vorinstanz Ausführungen zur von der Beklagten
pauschal geltend gemachten Kostensteigerung bzw. legt dar, weshalb diese nicht
zu berücksichtigen sei (act. 7 S. 15 f.).
5.2. Der Berufungskläger bringt dagegen vor, die Vorinstanz habe den Sachver-
halt nicht vollständig festgestellt und auch das Recht unrichtig angewendet. Er,
der Berufungskläger, habe genau das getan, was die Vorinstanz erwäge, nämlich
als Mieterschaft gegen eine auf relative Gründe gestützte Mietzinserhöhung
"ohne Weiteres", das heisse voraussetzungslos, die Einrede eines übersetzten
Ertrags erhoben. Diese Einrede sei zulässig (act. 2 Rz. 30 ff.). Weiter sei nicht
von einer Altliegenschaft im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus-
zugehen (act. 2 Rz. 34). Der Berufungskläger bringt sodann vor, das Bundesge-
richt habe mehrfach bestätigt, dass bei Ertragsberechnungen auf der Grundlage
von (gemischten) Schenkungen die Nettorendite zu berechnen sei bzw. dass dies
durchaus möglich und durchzuführen sei (act. 2 Rz. 37 ff. mit Hinweisen auf BGE
147 III 14 E. 7.1 und BGer 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011). Da sich der
Kaufpreis aus dem Vertrag der Handänderung vom 7. Mai 1989 ergebe, sei die-

- 15 -
ser zu edieren. Darauf habe er mehrfach hingewiesen und die Edition offeriert
(act. 2 Rz. 43). Da es sich um eine gemischte Schenkung gehandelt habe, trete
zur entgeltlichen Leistung des Berufungsbeklagten ein unentgeltliches Element
hinzu. Wie gross dieses sei, wisse nur dieser alleine. So sei es gerade der Beru-
fungsbeklagte, welcher bezüglich des Vorzugspreises bzw. des anzuwendenden
Marktpreises die Beweislast trage (act. 2 Rz. 44 f.). Die Ausführungen der Vorin-
stanz zum Senkungsbegehren würden an der Sache im Übrigen vorbei gehen.
Streitgegenstand sei die Mietzinserhöhung (act. 2 Rz. 46).
Zu seinem Eventualantrag führt der Berufungskläger aus, er habe einen
konkreten Anschaffungswert substantiiert behauptet und entsprechende Beweis-
mittel offeriert. Der Berufungsbeklagte habe den Anschaffungswert nur pauschal
und damit ungenügend bestritten, weshalb dieser als anerkannt gelte. Weiter
habe der Berufungsbeklagte anerkannt, dass seit der Handänderung keine wert-
vermehrenden Investitionen getätigt worden seien, weshalb es beim Anschaf-
fungs- bzw. Anlagewert von rund Fr. 4 Mio. bleibe. Auch die substantiierten Be-
hauptungen zu den Fremdmitteln, der zulässigen Eigenkapitalverzinsung und den
einzelnen Komponenten der Liegenschaftskosten habe der Berufungsbeklagte
nur pauschal und damit ungenügend bestritten. Gleich verhalte es sich hinsicht-
lich seiner konkreten Darlegungen, wie die absolut zulässige Rendite auf den ein-
zelnen Wohneinheiten zu verteilen seien. Damit stehe im Ergebnis fest, dass die
streitgegenständliche Mietzinserhöhung missbräuchlich sei (act. 2 Rz. 52 ff.).
Der Berufungsbeklagte habe in diesem Zusammenhang seine Mitwirkungs-
pflicht verletzt, da er die in seinem Machtbereich befindlichen Unterlagen ohne
sachlichen Grund nicht eingereicht und auch keine substantiierten Angaben ge-
macht habe. Das Bundesgericht habe das Vorgehen in einem solchen Fall bereits
mehrfach detailliert dargelegt: Es sei grundsätzlich auf die Angaben des Beru-
fungsklägers abzustellen und damit festzustellen, dass eine übersetzte Nettoren-
dite erzielt werde und die angefochtene Mietzinserhöhung missbräuchlich sei
(act. 2 Rz. 54 f.). In einem nächsten Schritt sei der nicht missbräuchliche Mietzins
zu bestimmen: Das Gericht habe dabei die Angaben der Mieterschaft einzig einer
Plausibilitätsprüfung zu unterziehen und könne zu diesem Zweck etwa auf orts-

- 16 -
und quartierübliche Mietzinse abstellen (act. 2 Rz. 56). Im Zuge dessen wäre fest-
zustellen, dass der vom Berufungskläger als relevant bezeichnete Quadratmeter-
preis am untersten Rand der statistischen Werte durchwegs plausibel sei. Infolge-
dessen sei festzustellen, dass der angegebene Nettomietzins von Fr. 1'183.40
plausibel sei, was wiederum ergebe, dass die Mietzinserhöhung in vollem Umfang
missbräuchlich sei (act. 2 Rz. 57 f).
5.3.
5.3.1. Nach Art. 269 OR sind Mietzinse unter anderem missbräuchlich, wenn da-
mit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird; gemäss Art. 269a lit. a
OR gilt der Mietzins nicht als missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder
quartierüblichen Mietzinse liegt. In diesem Sinn wendet der Berufungskläger ge-
gen die vom Berufungsbeklagten angezeigte Mietzinserhöhung ein, dieser erwirt-
schafte bei einer entsprechenden Erhöhung des Mietzinses einen übersetzten Er-
trag. Der Berufungsbeklagte hält dem im Wesentlichen entgegen, es handle sich
um eine Altliegenschaft, bei der die Zulässigkeit des erzielten Ertrags nicht mit ei-
ner Nettorenditenberechnung, sondern durch einen Vergleich mit orts- oder quar-
tierüblichen Mietzinsen zu bestimmen sei (vgl. act. 8/17 S. 4; Prot. VI S. 10).
5.3.2. Ertrag im Sinne von Art. 269 OR meint die Nettorendite. Der Mietzins soll
dem Vermieter einerseits einen angemessenen Ertrag aus seinen investierten Ei-
genmitteln verschaffen und andererseits die Unterhaltskosten und Lasten der Im-
mobilie decken. Der Mietzins gilt dabei als nicht missbräuchlich, wenn das Eigen-
kapital – welches der Differenz zwischen den Anlagekosten und den anhaftenden
Schulden, zuzüglich der Amortisationen und der eigenfinanzierten wertvermeh-
renden Aufwendungen entspricht – einen Nettoertrag abwirft, der den Referenz-
Zinssatz um nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz übersteigt. Die Anlage-
kosten können dabei nicht durch andere mehr oder weniger abstrakte Werte wie
Verkehrs-, Steuer- oder Versicherungswert der Liegenschaft ersetzt werden
(BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.1. m.w.H.). Somit sind die An-
lage- bzw. Investitionskosten für die Beurteilung der (Un-)Angemessenheit des
Mietzinses wesentlich. Sie erfassen alle Kosten, die der Vermieter tatsächlich auf-
gewendet hat, z.B. Kosten zur Erstellung der Liegenschaft, Grundstückerwerbs-

- 17 -
kosten, Kosten für die Änderung und/oder Verbesserung der Sache sowie die
zum Erwerb der Sache angefallenen Kosten. Nicht massgebende Anlagewerte
zur Ermittlung des Eigenkapitals sind demgegenüber alle anderen Versuche zur
Wertbestimmung einer Mietsache (ZK-HIGI/WILDEISEN, Die Miete, 5. Aufl. 2022,
Art. 269 N 175 ff.).
5.3.3. Bei der Prüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses hat das absolute Kri-
terium der Nettorendite Vorrang vor demjenigen der orts- und quartierüblichen
Mietzinse, in dem Sinne, als der Mieter jederzeit versuchen kann zu beweisen,
dass der Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielt; nur wenn es schwierig oder
unmöglich ist, einen übersetzten Nettoertrag zu beweisen, kann das Kriterium der
orts- und quartierüblichen Mietzinse angewandt werden (BGE 124 III 310 E. 2b).
Bei Altbauten ist die Hierarchie der absoluten Kriterien demgegenüber umgekehrt,
da bei solchen Liegenschaften oft die Belege zur Feststellung des investierten Ei-
genkapitals im Hinblick auf die Nettorenditenberechnung fehlen oder sie nicht
mehr im Gleichklang mit der aktuellen ökonomischen Wirklichkeit sind (BGE 147
III 14 E. 4.2 [Pra 2021 Nr. 16]); 140 III 433 E. 3.1). Als Altliegenschaft wird eine
Liegenschaft betrachtet, die vor mehr als dreissig Jahren erbaut oder erworben
worden ist (BGE 147 III 14 E. 4.2; BGE 144 III 514 E. 3.2 [Pra 2019 Nr. 77]).
5.3.4. Im vorliegenden Fall wurde die Liegenschaft dem Berufungsbeklagten am
7. Mai 1998 im Rahmen einer gemischten Schenkung übertragen. Die Vorinstanz
hält (zumindest sinngemäss) dafür, die gemischte Schenkung stehe einer Netto-
renditeberechnung entgegen und könne nicht als Erwerb im genannten Sinne gel-
ten. Richtig an den Ausführungen der Vorinstanz ist, dass bei der Ermittlung der
Nettorendite die effektiven Investitionskosten (oder der Einstandspreis) massge-
blich sind und es – wie bereits erwähnt – grundsätzlich nicht möglich ist, die In-
vestitionskosten durch andere, mehr oder weniger abstrakte Werte zu ersetzen,
wie den Verkehrswert der Liegenschaft, ihren Steuerwert oder ihren Gebäudever-
sicherungswert, da diese sich auf objektive, mit dem Markt verbundene Werte be-
ziehen und nicht auf die konkreten Kosten (BGE 147 III 14 E. 7.2.1; 142 III 245
E. 6.6; 122 III 257 E. 3.b.bb). Allerdings erlaubt die Rechtsprechung eine Korrek-
tur des Kaufpreises, wenn der Vermieter die Sache zu einem Vorzugspreis erwor-

- 18 -
ben hat, beispielsweise im Rahmen einer gemischten Schenkung (BGE 147 III 14
E. 7.2.1). In diesem Fall sind die Anlagekosten (ausnahmsweise) auf der Basis ei-
ner Schätzung des Verkehrswerts bzw. des Marktpreises zu ermitteln (ROHRER,
in: SVIT-Kommentar, 5. Aufl. 2025, Art. 269 N 14 m.H.; CHK-HULLIGER, 4. Aufl.
2023, Art. 269 N 14; a.M. BSK OR I-WEBER, 8. Aufl. 2026, Art. 269 N 8b). Hierauf
berief sich der Berufungskläger, wenn er vor Vorinstanz die Edition von Unterla-
gen (Vertrag zum Erwerb der Liegenschaft, Belege/Abrechnungen über Handän-
derungskosten; Anteil Fremdkapital etc.; vgl. act. 8/1) und gegebenenfalls die Ein-
holung eines Gutachtens zum Marktpreis der Liegenschaft per 7. Mai 1998 ver-
langte (act. 8/32 Rz. 9).
5.3.5. Der Berufungskläger als Mieter trägt vorliegend die Beweislast dafür, dass
der vom Berufungsbeklagten geltend gemachte Mietzins diesem einen übersetz-
ten Ertrag verschafft. Der nicht beweisbelastete Berufungsbeklagte als Vermieter
hat nach Treu und Glauben bei der Beweiserhebung loyal mitzuwirken und die
Elemente zu liefern, die er alleine hält (BGE 147 III 14 E. 6.1 mit einer Zusam-
menfassung der von der Rechtsprechung ausgearbeiteten Grundsätze). Weigert
sich der Vermieter, so kann das Gericht das Verhalten nach pflichtgemässem Er-
messen würdigen (ROHRER, a.a.O., Art. 269 N 43; ZK-HIGI/WILDEISEN, 5. Aufl.
2022, Art. 269 N 266; BSK OR I-WEBER, Art. 269 N 12a f.).
5.3.6. Nach dem Ausgeführten erscheint zwar eine Nettorenditeberechnung vor-
liegend grundsätzlich möglich und der Berufungskläger wäre zum Nachweis eines
übersetzten Ertrages zuzulassen. Gleichzeitig wäre der Berufungsbeklagte gehal-
ten, die erforderlichen Dokumente einzureichen. Eine konkrete diesbezügliche
Aufforderung durch das Gericht ist bisher nicht erfolgt, ebenso wenig eine klare
Weigerung des Berufungsbeklagten, Unterlagen einzureichen. Die Frage, ob ei-
gene Zahlen zur Nettorenditeberechnung oder zu den Unterhaltskosten präsen-
tiert würden, wenn das Gericht eine Edition anordnen würde, wurde vom Beru-
fungsbeklagten mit "Ja, dann müsste ich wohl" beantwortet (Prot. VI S. 9). Vorzu-
gehen wäre damit an sich so, wie es das Bundesgericht in BGE 147 III 14 E. 6 f.
vorgezeichnet hat.

- 19 -
5.4. Mit Blick auf die Bezifferungspflicht in Frage steht allerdings, in welcher Hin-
sicht bzw. in welchem konkreten Umfang sich der Berufungskläger vorliegend
überhaupt auf Art. 269 OR berufen kann: Voraussetzungslos zulässig ist die Beru-
fung auf Art. 269 ZGB als Einwendung (zur Verteidigung) gegen die Erhöhung
des Mietzinses (BGE 140 III 433 E. 3; BSK OR I-WEBER, Art. 270b N 1c; CHK-
HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 269 N 7). Dies hält auch die Vorinstanz fest. Soweit
demgegenüber (während laufendem Mietverhältnis) zusätzlich eine Herabsetzung
des Mietzinses verlangt wird, bedarf es einer Veränderung der Berechnungs-
grundlagen seit der letzten Mietzinsfestsetzung (BGE 124 III 67 E. 3). Als solche
Mietzinsfestsetzung gilt vorliegend jedenfalls die vergleichsweise Festlegung des
Anfangsmietzinses auf Fr. 1'414.– (welcher später einseitig auf Fr. 1'387.– redu-
ziert wurde; vorne Ziff. 1.1). Diesbezüglich kann auf die vom Berufungskläger
nicht konkret in Frage gestellten Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden.
Die Vorinstanz hält zu Recht fest, dass der einer Mietzinserhöhung entgegenge-
haltene Einwand der Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht zu einer umfassen-
den Überprüfung, sondern höchstens zur Feststellung der Unzulässigkeit der auf
relativen Anpassungsgründen beruhenden Mietzinserhöhung führen kann (act. 7
S. 13), und dass der Berufungskläger keine Veränderung der Berechnungsgrund-
lagen zu seinen Gunsten geltend gemacht hat (act. 7 S. 14). Möglich war damit im
Rahmen des Einwands eines übersetzten Ertrags von vornherein nur eine "Sen-
kung" der angezeigten Mietzinserhöhung bis zur Höhe des bisherigen Mietzinses
von Fr. 1'387.–.
Gemäss dem ursprünglichen Rechtsbegehren hat der Berufungskläger ver-
langt, es sei "die mit Formular vom 5. Dezember 2023 mitgeteilte Mietzinserhö-
hung […] für ungültig bzw. missbräuchlich zu erklären und der zulässige Mietzins
auf ein noch zu bezifferndes Mass, mindestens aber auf Fr. 1'387.– zu reduzie-
ren". Mit der Angabe des Mindestwerts hat er zum Ausdruck gebracht, dass die
Mietzinserhöhung mindestens bis zum Betrag von Fr. 1'387.–, also bis zum bishe-
rigen Mietzins zu reduzieren ist. Dies entspricht der maximal möglichen Reduk-
tion. Die Angabe eines solches Mindestwerts bzw. der Verzicht auf eine konkrete
Bezifferung ergeben keinen Sinn und genügen nicht, zumal eine weitere Herab-
setzung unter Fr. 1'387.– wie gesehen aufgrund der Umstände gar nie in Frage

- 20 -
kam. Vielmehr ist vor diesem Hintergrund nicht zu sehen, wieso es dem Beru-
fungskläger nicht möglich und zumutbar gewesen sein soll, die Klage zu beziffern
und entsprechend eine vollumfängliche Reduktion der Mietzinserhöhung bis zur
Höhe des bisherigen Mietzinses (Fr. 1'387.–) zu verlangen. Ein schützenswertes
Interesse an einer unbezifferten Klage ist nicht gegeben.
Im Ergebnis ist die Vorinstanz damit zu Recht mangels Bezifferung nicht auf
die Klage eingetreten. Die Berufung ist daher abzuweisen.
6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Gerichts-
kosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 Abs. 1
ZPO). Sie werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Berufungsver-
fahren kostenpflichtig.
6.2. Die Kosten für das Berufungsverfahren sind unter Berücksichtigung des
Streitwerts in der Höhe von Fr. 28'800.– (vgl. act. 9 S. 2) in Anwendung von § 2,
§ 4 Abs. 1 und 3 sowie § 12 GebV OG auf Fr. 3'300.– festzusetzen, dem Beru-
fungskläger aufzuerlegen und mit dem von ihm geleisteten Vorschuss zu verrech-
nen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, dem Berufungskläger zu-
folge seines Unterliegens, dem Berufungsbeklagten mangels zu entschädigender
Umtriebe.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und der Beschluss des Mietgerichtes Zürich
vom 3. Februar 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'300.– festgesetzt, dem
Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Vorschuss ver-
rechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

- 21 -
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Mietgericht
Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche und mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 28'800.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. R. Bantli Keller MLaw O. Guyer
versandt am: