zh_obergericht · PS220228 · 2023-01-25 · de
Einholung eines Gutachtens


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS220228-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie
Gerichtsschreiberin MLaw T. Rumpel
Urteil vom 25. Januar 2023
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer
betreffend Einholung eines Gutachtens
(Beschwerde über das Betreibungsamt Winterthur-B._____)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Winterthur vom
13. Dezember 2022 (CB220016)

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Erwägungen:
I.
1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses (EG, 1. OG,
2. OG: 4.5-Zimmerwohnungen) an der ... [Adresse] in Winterthur, Grundstück
Grundbuchblatt 1, Kataster Nr. 2, Plan Nr. 2, 423 m2 (act. 2/1; act. 10 S. 13). Zu-
dem ist er Schuldner in diversen Betreibungen bzw. Pfändungen. Mit Schreiben
vom 19. September 2022 teilte das Betreibungsamt Winterthur-B._____ dem Be-
schwerdeführer die betreibungsamtliche Schätzung für die erwähnte Liegenschaft
im laufenden Verwertungsverfahren mit. Gemäss Verkehrswertgutachten vom
13. September 2022 der C._____ AG belaufe sich der betreibungsamtliche
Schätzwert des Grundstücks auf Fr. 1'700'000.– (act. 2/1).
2.
2.1. Mit Eingabe vom 26. September 2022 gelangte der Beschwerdeführer an
das Bezirksgericht Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe-
treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend Vorinstanz) und verlangte sinnge-
mäss die Neuschätzung seines Grundstücks (act. 1). Der Beschwerdeführer leis-
tete bei der Bezirksgerichtskasse innert der ihm mit Verfügung vom 10. Oktober
2022 angesetzten Frist den verlangten Kostenvorschuss in der Höhe von
Fr. 2'000.– für die Einholung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständi-
gen (act. 3-5). Mit Präsidialverfügung vom 2. November 2022 wurde D._____ als
Sachverständiger beauftragt, eine (neue) Verkehrswertschätzung über die Lie-
genschaft an der ... [Adresse] zu erstellen (act. 6-7). Gegen die Person des Sach-
verständigen wurde in der Folge nicht opponiert.
2.2. Nach Eingang des von D._____ erstellten Bewertungsbericht vom
10. Dezember 2022, wonach der Verkehrswert der Liegenschaft an der ... [Adres-
se] auf Fr. 1'850'000.– zu schätzen sei (act. 10), erging am 13. Dezember 2022
der nachfolgende Beschluss durch die Vorinstanz (act. 12 = act. 15 [Akten-
exemplar] = act. 17, nachfolgend zitiert als act. 15):

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1. Der Bewertungsbericht vom 10. Dezember 2022 über die Liegenschaft an der ...
[Adresse], Grundbuch Blatt 1, Kataster 2, EGRID CH3 (Plan 2, 423 m2) wird
dem Beschwerdeführer und dem Betreibungsamt Winterthur-B._____ zugestellt.
2. Das Verfahren wird als dadurch erledigt abgeschrieben.
3. Es wird keine Entscheidgebühr erhoben. Die Kosten des Schätzungsberichtes in
Höhe von Fr. 1'729.25 werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem ge-
leisteten Barvorschuss verrechnet. Der Überschuss wird dem Beschwerdeführer
zurückerstattet. Das Verrechnungsrecht des Kantons Zürich bleibt vorbehalten.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5./6. Schriftliche Mitteilungen / Rechtsmittel.
3.
3.1. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom
24. Dezember 2022 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde an das Oberge-
richt als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
(act. 16; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 13 S. 1).
3.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-13).
Der Beschwerdeeingang wurde dem Beschwerdeführer sowie dem Betreibungs-
amt Winterthur-B._____ angezeigt (act. 19/1-2). Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.
II.
1. Anlass zur vorliegenden Beschwerde gab der vorinstanzliche Beschwerde-
entscheid betreffend Neuschätzung eines Grundstücks zur betreibungsamtlichen
Verwertung. Für den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichtsbehörden
gelten sinngemäss die Bestimmungen zur Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO als
kantonales Recht (§ 84 GOG/ZH). Die Beschwerde ist beim Obergericht als obere
kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs innert Frist
schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (§ 84 GOG/ZH
i.V.m. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei Eingaben von Laien genügt als Antrag eine For-

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mulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht
entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum
Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet respek-
tive weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde füh-
renden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gege-
ben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. OGer ZH PF130050 vom
25. Oktober 2013 E. II./2.1; vgl. BK ZPO-STERCHI, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 18
und 22). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(§ 84 GOG/ZH i.V.m. Art. 320 ZPO).
2. Der Eingabe des nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführers ist sinn-
gemäss der Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids und auf Fest-
setzung des Schätzwertes (auf Fr. 2'200'000.–) zu entnehmen. Da sich der Be-
schwerdeführer vor Zustellung des vorinstanzlichen Endentscheids nicht zum
neuen Schätzungsbericht hat äussern können (vgl. obige E. I.2.2), nimmt er in der
Beschwerde Stellung dazu. Er rügt mit seinen Ausführungen zur ungenauen
Schätzung seines Grundstücks damit sinngemäss die Verletzung des rechtlichen
Gehörs durch die Vorinstanz (vgl. act. 16).
III.
1.
1.1. Nachdem das Betreibungsamt nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens
eine Schätzung des Pfandes eingeholt und den Schätzwert festgesetzt hat, kön-
nen die Beteiligten innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss
der Kosten eine neue Schätzung durch eine sachverständige Person verlangen
(Art. 99 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 der Verordnung des Bundesgerichts über
die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG, SR 281.42]). Eine Begründung
braucht es hierfür nicht (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4). Beim Ge-
such um Neuschätzung nach Art. 9 VZG handelt es sich zwar nicht um ein betrei-
bungsrechtliches Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG, sondern um eine
weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorgans (BGE 131 III 136 E. 3.2.1).

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Gleichwohl richtet sich das Verfahren vor der unteren kantonalen Aufsichtsbehör-
de nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG (vgl. BGer 5A_96/2019 vom 8. Juli
2019 E. 3.2; vgl. etwa auch OGer ZH PS210064 vom 10. Mai 2021 E. 3.1). Da-
nach sind die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere über das
Beweisverfahren, grundsätzlich sinngemäss anwendbar (vgl. Art. 20a Abs. 3
SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG/ZH i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG/ZH).
1.2. Die untere kantonale Aufsichtsbehörde beauftragt nach Eingang des An-
trags auf Neuschätzung – unter vorheriger Anhörung der Parteien – eine sachver-
ständige Person, eine Verkehrswertschätzung zu erstatten (vgl. Art. 183 Abs. 1
ZPO). Nach Eingang des Schätzungsberichts ist den Parteien zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 1 BV Gele-
genheit zu geben, sich zum neuen Schätzungsbericht zu äussern. Anschliessend
hat die untere kantonale Aufsichtsbehörde den nunmehr geltenden Schätzwert in
ihrem Endentscheid festzusetzen, d.h. sie muss sich explizit darüber ausspre-
chen, welcher Schätzwert dem weiteren Verfahren zugrunde zu legen ist (vgl.
Art. 9 Abs. 2 Satz 3 VZG; BGer 5A_311/2013 vom 18. Oktober 2013 E. 4.3.1;
BGer 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014 E. 2.3, vgl. auch OGer ZH NR040070
vom 17. September 2004 E. 2).
2.
2.1. Da dem Beschwerdeführer vor dem angefochtenen, vorinstanzlichen Erle-
digungsentscheid keine Möglichkeit gegeben wurde, sich zur von der Vorinstanz
eingeholten Verkehrswertschätzung zu äussern, was er mit seinen Ausführungen
in der vorliegenden Beschwerde nachholt und damit sinngemäss rügt (vgl. oben
E.II.2), wurde sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Das Recht, angehört
zu werden, ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt zur Gutheissung der Be-
schwerde sowie zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückwei-
sung an die Vorinstanz, es sei denn die Rückweisung würde (selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs) zu einem formalistischen
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen, die mit dem (der Anhö-
rung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären. Ebenso kann eine nicht be-

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sonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als
geheilt gelten, wenn die betroffene Person sich vor der Beschwerdeinstanz, die
den Sachverhalt und die Rechtlage frei überprüfen kann, nochmals äussern kann
(BGer 4A_385/2021 vom 13. Januar 2022 E. 6.2.2 m.w.H.). Die Fällung eines En-
dentscheids ohne vorgängige Zustellung der eingeholten Verkehrswertschätzung
stellt grundsätzlich eine schwere Gehörsverletzung dar. Das Interesse des Be-
schwerdeführers, den Instanzenzug vollumfänglich durchlaufen zu können und
mit seinen Einwänden gegen die Stellungnahme nicht erst vor der Rechtsmitte-
linstanz gehört zu werden, bedeutet für sich bereits keinen formalistischen Leer-
lauf (BGer 5A_296/2013 vom 9. Juli 2013 E. 3.2). Hinzu kommt, dass Streitigkei-
ten über die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde
beurteilt werden (Art. 9 Abs. 2 VZG). Ein Weiterzug an das Bundesgericht ist mit-
hin nicht möglich, weshalb die Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs be-
sonders wichtig ist. Entsprechend ist die Heilung der Verletzung des rechtlichen
Gehörs vorliegend nicht angezeigt, weshalb das Verfahren zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers und zur anschliessenden Neuent-
scheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.
2.2. Im Weiteren hat die Vorinstanz das Verfahren mit ihrem Beschluss vom
13. Dezember 2022 unter Zustellung des Bewertungsberichts vom 10. Dezember
2022 an den Beschwerdeführer und das Betreibungsamt Winterthur-B._____ ab-
geschrieben (act. 15 Dispositiv-Ziffer 1 und 2), ohne darüber zu befuiden, welcher
Schätzwert massgebend ist. Die Bestimmung des Schätzwertes ist jedoch nach
Einholen einer neuen Verkehrswertschätzung Aufgabe der unteren kantonalen
Aufsichtsbehörde (vgl. obige E. III.1.2), was diese bei ihrer neuen Entscheidung
nachzuholen hat. Da der Beschwerdeführer auch diesbezüglich einen Anspruch
auf Durchlaufen des vorgesehenen Instanzenzugs hat, zumal die Höhe der
Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde zu beurteilen ist (Art. 9
Abs. 2 3. Satz VZG), die Höhe mithin vor Bundesgericht nicht mehr angefochten
werden kann (vgl. E. III.2.1 oben), würde die Festsetzung durch das hiesige Ge-
richt ohnehin ausser Betracht fallen. Folglich wäre das Verfahren auch – ohne die
zuvor festgestellte Gehörsverletzung – zur Festsetzung des Schätzwertes zur
neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen gewesen.

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2.3. Zusammenfassend ist der angefochtene Entscheid in Gutheissung der Be-
schwerde aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens (im Beson-
deren zur Gewährung des rechtlichen Gehörs) und zur neuen Entscheidung (ins-
besondere zur Festsetzung der Höhe des Schätzwertes) an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen.
IV.
Bei diesem Ausgang sind keine Kosten für das Beschwerdeverfahren zu erheben.
Eine Parteientschädigung wurde nicht beantragt.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Beschluss des Bezirksgerichtes
Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und
Konkurssachen vom 13. Dezember 2022 aufgehoben und die Sache zur Er-
gänzung des Verfahrens und zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwä-
gungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
3. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt
Winterthur-B._____, je gegen Empfangsschein.

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4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw T. Rumpel
versandt am:
27. Januar 2023