zh_obergericht · UE190379 · 2021-11-25 · de
Nichtanhandnahme


Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: UE190379-O/U/GRO
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Flury, Präsident, Oberrichterin lic. iur. A. Meier,
Oberrichter lic. iur. D. Oehninger und Gerichtsschreiber lic. iur.
L. Künzli
Beschluss vom 25. November 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Beschwerdeführer
1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. D._____,
2. E._____,
3. F._____,
4. Staatsanwaltschaft See/Oberland,
Beschwerdegegner
1, 2, 3 verteidigt durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____,
1, 2, 3 verteidigt durch Rechtsanwalt MLaw, LL.M. Y2._____,
betreffend Nichtanhandnahme
Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt-
schaft See/Oberland vom 18. November 2019, Para-WK/2019/10008690
(Dossier 1)

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Erwägungen:
I.
1. Am 7. März 2019 erstatteten A._____, B._____ und C._____ (vorliegend: Be-
schwerdeführer 1-3) Strafanzeige gegen D._____, E._____ und F._____ ([vorlie-
gend: Beschwerdegegner 1-3] und allfällige weitere involvierte Personen) wegen
Betrug, Wucher und ungetreuer Geschäftsbesorgung (Urk. 15/1 und 15/2/1-34
[Beilagen]) im Zusammenhang mit der Umsetzung eines Bauprojekts in ...
G._____.
2. Nach Sichtung der Strafanzeige erteilte die Staatsanwaltschaft See/Oberland
(vorliegend: Beschwerdegegnerin 4, nachfolgend: Staatsanwaltschaft) der Kan-
tonspolizei Zürich am 29. März 2019 gestützt auf Art. 309 Abs. 2 StPO den Auf-
trag für ergänzende Ermittlungen (Urk. 15/3). Die Polizei befragte die Beschwer-
deführer 1 und 3 am 27. bzw. 28. Mai 2019 als polizeiliche Auskunftspersonen
(Urk. 15/5/1 und 15/5/3). H._____ und I._____ wurden am 21. bzw. 24. Juni 2019
ebenfalls als polizeiliche Auskunftspersonen befragt (Urk. 15/5/5 und 15/5/6). Er-
gänzend zog die Staatsanwaltschaft am 20. bzw. 23. Mai 2019 Akten des Grund-
buchamtes … und des Friedensrichtersamtes … bei (Urk. 15/7 und 15/8).
3. Am 18. November 2019 erliess die Staatsanwaltschaft eine Nichtanhandnah-
meverfügung (Urk. 3/2).
4.1 Dagegen legten die Beschwerdeführer 1-3 (alle vertreten durch den gleichen
Rechtsanwalt) mit Eingabe vom 5. Dezember 2019 Beschwerde bei der hiesigen
Kammer ein (Urk. 2). Sie beantragen die Aufhebung der angefochtenen Verfü-
gung und die Eröffnung/Fortführung der Strafuntersuchung gegen die Beschwer-
degegner 1-3 (und allfällige weitere involvierte Personen) (a.a.O., S. 2-3). Die den
Beschwerdeführern mit Präsidialverfügung vom 12. Dezember 2019 (Urk. 5) auf-
erlegte Prozesskaution von Fr. 2'500.– ging innert Frist bei der Obergerichtskasse
ein (Urk. 6/1-6/2 und Urk. 7). Die Staatsanwaltschaft beantragte mit Eingabe vom
28. Februar 2020 (innert erstreckter Frist) die Abweisung der Beschwerde
(Urk. 14). Die Beschwerdegegner (alle vertreten durch den gleichen Rechtsan-

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walt) liessen mit Eingabe vom 16. März 2020 (innert erstreckter Frist) die Abwei-
sung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei (Urk. 18). In der
Folge wurde den Beschwerdeführern mit Präsidialverfügung vom 26. März 2020
eine weitere Prozesskaution von Fr. 4'500.– auferlegt (Urk. 21), die ebenfalls
fristgemäss bei der Obergerichtskasse einging (Urk. 22/1-22/2 und Urk. 23). Die
Beschwerdeführer replizierten (innert erstreckter Frist) mit Eingabe vom 18. Juni
2020, unter Aufrechterhaltung der Beschwerdeanträge (Urk. 27). Am 31. Juli 2020
verzichtete die Staatsanwaltschaft auf eine Duplik (Urk. 31). Die Beschwerdegeg-
ner duplizierten mit Eingabe vom 2. September 2020, unter Aufrechterhaltung der
bisherigen Anträge (Urk. 33). Am 3. September 2020 wurde die Duplikschrift den
Beschwerdeführern zur Kenntnisnahme zugestellt, woraufhin keine weitere Stel-
lungnahme einging (Urk. 35-36).
4.2 Der Fall erweist sich als spruchreif.
5.1 Angefochten ist eine Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft.
Dagegen ist die Beschwerde beim Obergericht zulässig (Art. 310 Abs. 2 i.V.m.
Art. 322 Abs. 2 und Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO und § 49 GOG). Die Beschwerde-
führer sind – nachdem vor Erlass der Nichtanhandnahmeverfügung nur ergän-
zende Ermittlungen im Sinne von Art. 309 Abs. 2 StPO durchgeführt wurden und
sie keine Gelegenheit erhalten hatten, sich als Privatkläger im Sinne von Art. 118
StPO zu konstituieren, von der Staatsanwaltschaft aber immerhin als Geschädigte
in das Verfahren aufgenommen wurden (vgl. Urk. 15/10) – als beschwerdelegiti-
miert zu betrachten (MAZZUCCHELLI/POSTIZZI, BSK StPO, 2. Auflage, Basel 2014,
N 11-12a zu Art. 118 StPO).
5.2 In der Beschwerde sind die Gründe, die einen anderen Entscheid nahelegen,
genau anzugeben (Art. 385 Abs. 1 lit. b StPO) und ist schlüssig zu behaupten,
dass und weshalb ein Beschwerdegrund gegeben ist. Auch wenn die Anforderun-
gen wie beim Beschwerdeantrag nicht überspannt werden dürfen, hat sich die
Beschwerdebegründung doch in minimaler Form mit den Erwägungen des ange-
fochtenen Entscheids auseinanderzusetzen. Daran mangelt es, wenn die Richtig-
keit der tatsächlichen oder rechtlichen Erwägungen der angefochtenen Verfah-
renshandlung einfach pauschal bestritten wird (GUIDON, BSK StPO, a.a.O., N 9c

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zu Art. 396 StPO; ZIEGLER/KELLER, BSK StPO, a.a.O., N 1-2 zu Art. 385 StPO;
BuGer 6B_1404/2016, Urteil vom 13. Juni 2017, E. 1.2.3). Weiter müssen die
Gründe, die einen anderen Entscheid nahe legen, sich im Prinzip aus der Be-
schwerdeschrift ergeben. Allgemeine Verweise (auf frühere Ausführungen, ande-
re Verfahren oder die Akten) vermögen daher den Begründungsanforderungen
nicht zu genügen. Es kann nicht Aufgabe der Beschwerdeinstanz sein, nach den
Gründen zu suchen, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein könnte
bzw. auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt beruhen
soll (GUIDON, BSK StPO, a.a.O.).
5.3 Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass bzw. sind vorliegend erfüllt. Auf die Beschwerde ist unter dem Vorbehalt der
Erfüllung der Begründungsanforderungen einzutreten.
II.
1. Die Beschwerdeführer betreiben die an der J._____-strasse ... (Kat.-Nr. 1) in ...
G._____ ansässige K._____ GmbH (kurz: K._____). Der Beschwerdeführer 1 ist
als (einziger) Gesellschafter und Geschäftsführer im Handelsregister des Kantons
Zürich eingetragen (zuletzt aufgerufen am 25. November 2021 unter
https://zh.chregister.ch). Der Beschwerdeführer 3 figuriert (auf der Homepage der
Firma) ebenfalls als Geschäftsführer. Die Firma ist seit 2002 als Familienunter-
nehmen tätig und beschäftigt je nach Saison bis zu 30 Mitarbeiter (vgl.
https://www.K._____.ch; zuletzt aufgerufen am 25. November 2021).
Das erwähnte Grundstück Kat.-Nr. 1 (1'507 m2) befand sich (mit einer Liegen-
schaft) im privaten (Mit-)Eigentum der Beschwerdeführer 1-3 (zu je ⅓ [vgl.
Urk. 15/2/12]). Sie hatten es 2006 für Fr. 1'380'000.– erworben (etwa: Urk. 15/5/1
S. 4 und 15/5/3 S. 3). Der nördliche Teil der Parzelle grenzt an die L._____-
strasse (vgl. Urk. 15/2/2 und 15/7/4). Die Beschwerdeführer 1-3 planten dort seit
längerer Zeit, einen Neubau mit rund 10 Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten
(im Stockwerkeigentum) im Sinne einer Investition "für das Leben" errichten zu
lassen.

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Für die Umsetzung des Bauvorhabens beauftragten sie 2015 den Beschwerde-
gegner 3, Geschäftsführer und Präsident des Verwaltungsrates mit Einzelunter-
schrift der M'._____ AG. Die Gesellschaft ist im …-, …- und …-geschäft tätig
(kurz: M._____ [vgl. Ausdruck des HR-Auszugs vom 29. Januar 2019
[Urk. 15/2/3]). Der Beschwerdegegner 3 bzw. die M._____ war (laut Darstellung
der Beschwerdeführer) für die geschäftlichen Belange der K._____ treuhände-
risch tätig, wobei es sich beim Beschwerdegegner 3 um einen langjährigen
Freund und Vertrauten gehandelt habe. Die Beschwerdeführer erteilten der
M._____ mit Vertrag vom 20. Mai 2015 ein Verkaufs- und Verwaltungsmandat
(Urk. 15/2/5) und stellten ihr eine Generalvollmacht aus (Urk. 15/2/4 [undatiert]).
Das Mandat beinhaltete grundsätzlich sämtliche Aufgaben rund um das geplante
Bauvorhaben, v.a. auch die Begründung der Stockwerkeigentumseinheiten und
die Vermarktung, Reservierung und den Verkauf der Einheiten (Urk. 15/2/5).
In einem weiteren Schritt auf dem Weg der Umsetzung des Bauvorhabens grün-
deten die Beschwerdeführer (als Grundeigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1) und
der Beschwerdegegner 3 (als Verwalter und Verkäufer des Projekts) zusammen
mit der N._____ Architekten GmbH (kurz: N._____), handelnd durch den Be-
schwerdegegner 1 (Architekt MSc ETH SIA) und den Beschwerdegegner 2 (Archi-
tekt und Bauleiter), am 20. Juli 2015 eine Bauträger- und Verwaltungsgesell-
schaft, d.h. ein Baukonsortium (Urk. 15/2/7). Die N._____ übernahm die Architek-
turleistungen und die Bauführung. Die honorarberechtigte Bausumme (für die Ar-
chitektur- und Baumanagementarbeiten) wurde im Gesellschaftsvertrag auf ca.
Fr. 4.5 Mio. festgelegt. Das Honorar der M._____ betrug 3 % der Verkaufssumme
der Stockwerkeinheiten (a.a.O., S. 1). Die gesamten Einnahmen aus dem Verkauf
veranschlagten die Gesellschafter mit total ca. Fr. 7.5 Mio. und sie prognostizier-
ten einen Reinerlös von ca. Fr. 2.0 Mio. (a.a.O., S. 2).
2. Es kam jedoch alles anders: Im Zuge der Umsetzung des Projekts erwarben
die Beschwerdegegner von den Beschwerdeführern den nördlichen (an die
L._____-strasse angrenzenden) Teil der Parzelle, nachdem die ursprüngliche
Parzelle (Kat.-Nr. 1) in zwei Parzellen (Kat.-Nr. 2 [921 m2] und Kat.-Nr. 3 [586 m2])
aufgeteilt worden war (Urk. 15/7/4 mit Plan). Der Brutto-Kaufpreis für den nördli-

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chen Teil der Parzelle (Kat.-Nr. 3 [586 m2]) betrug Fr. 800'000.– (Urk. 15/2/23).
Die Beschwerdegegner setzten das Projekt mit 10 Stockwerkeigentumseinheiten
in der Folge (ab 2016) auf ihrer Parzelle (Kat.-Nr. 3) um. Sämtliche Einheiten ge-
hörten (von einer bereits verkauften Einheit abgesehen) der N._____ und der
M._____, die (einstweilen bis zum Verkauf) per tt. Mai 2019 als Gesamteigentü-
mer infolge einfacher Gesellschaft im Grundbuch eingetragen waren (Urk. 15/7/3
und 15/7/5). Die Beschwerdeführer erhielten den Netto-Verkaufserlös von Fr.
660'000.– für die Parzelle (Kat-Nr. 3) (etwa: Urk. 15/5/1 S. 12 und 15/5/3 S. 10).
Die andere Parzelle (Kat-Nr. 2) mit der (angestammten) Liegenschaft an der
J._____-strasse ... behielten sie weiterhin als Miteigentümer (zu je ⅓
[Urk. 15/7/4]).
3. Rückblickend werfen die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern in der
Strafanzeige vor, sie hätten sich das lukrative Bauvorhaben mittels betrügerischer
Machenschaften angeeignet ("unter den Nagel gerissen") und letztlich allein zu ih-
rem eigenen Vorteil erfolgreich umgesetzt.
Dabei seien die Beschwerdegegner in den wesentlichen Grundzügen wie folgt
vorgegangen:
Über die N._____ hätten sie nach der Gründung der Bauträger- und Verwaltungs-
gesellschaft vorab eine stark überhöhte Rechnung (mit Datum vom 19. November
2015) für bisher geleistete Arbeiten im Betrag von Fr. 383'634.– gestellt
(Urk. 15/2/9) und sie (die Beschwerdeführer) dadurch gezielt in eine finanzielle
Notlage gedrängt. Da sie den Betrag nicht hätten aufbringen können, was der Be-
schwerdegegner 3 als ihr langjähriger Vertrauter gewusst habe, seien sie ge-
zwungen gewesen, die Forderung bzw. Fr. 390'000.– in ein Darlehen (zugunsten
der N._____) umzuwandeln. Weiter hätten sie als Sicherheit am 14. Dezember
2015 auf ihrem Grundstück ein Grundpfand (in der 2. Pfandstelle) für den ge-
schuldeten Betrag errichten müssen (Urk. 15/2/10 und 15/2/12).
Der Beschwerdegegner 3 habe ihnen wenig später mitgeteilt, dass die N._____
für dringliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Bauprojekt weitere
Fr. 200'000.– benötige (Urk. 15/1 S. 9). Auch dieses Geld hätten sie (die Be-

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schwerdeführer) nicht aufbringen können. Auf Empfehlung des Beschwerdegeg-
ners 3 hin hätten sie daher bei einer (nicht involvierten und ihnen unbekannten)
O._____ GmbH ein (weiteres) Darlehen im Umfang von Fr. 200'000.– aufgenom-
men. Dieses sei ebenfalls mit einem auf ihrem Grundstück lastenden Grundpfand
(in der 3. Pfandstelle) am 13. Januar 2016 abgesichert worden (Urk. 15/2/ 14). Al-
lerdings hätten sie (die Beschwerdeführer) die Fr. 200'000.– nie gesehen und es
sei unklar, wohin das Geld geflossen sei (Urk. 15/1 S. 9-10).
In der Folge hätten die Beschwerdegegner 1 und 2 den Beschwerdeführern weite-
re Rechnungen für angebliche Arbeiten gestellt (mindestens im Umfang von
Fr. 33'900.–), wobei sie (die Beschwerdeführer) auch verpflichtet gewesen seien,
das Darlehen von Fr. 390'000.– in monatlichen Raten zurückzuzahlen, bei einem
jährlichen Zinssatz von 2.5 % (Urk. 15/1 S. 10 und Urk. 15/2/16-18).
Das Baugesuch der geplanten Liegenschaft sei bereits am 6. Juli 2015 von der
Baukommission G._____ bewilligt worden (Urk. 15/2/19). Die Umsetzung des
Projekts soll lediglich noch davon abhängig gewesen sein, dass die Beschwerde-
führer einen Baukredit erhalten würden (Urk. 15/1 S. 11). Der Beschwerdegegner
3 habe jedoch immer wieder vorgegeben, dass er es nicht schaffe, eine Finanzie-
rung durch eine Bank für sie aufzutreiben. Letztlich hätten sie sich gezwungen
gesehen, das ursprüngliche Grundstück zu parzellieren und die nördliche Parzelle
auf die Beschwerdegegner zu übertragen. Die Beschwerdegegner hätten die Fi-
nanzierung des Projekts mit allen Mitteln verhindert und vor jeder machbaren Lö-
sung abgeraten, die eine direkte Projektbeteiligung der Beschwerdeführer vorge-
sehen habe (Urk. 15/1 S. 12 unten).
Sie (die Beschwerdeführer) hätten sich somit unerfahren und vertrauensvoll für
ca. Fr. 600'000.– verschulden lassen, und das Ganze bloss, um das Grundstück
für fast den gleichen Betrag den Beschwerdegegnern wieder verkaufen zu müs-
sen. Es sei sicherlich arglistig, auf dem gekauften Grundstück das zunächst an
sie (die Beschwerdeführer) verkaufte Projekt zu verwirklichen, ohne es zurück zu
kaufen und ohne ihnen (den Beschwerdeführern) die Schulden (aus der Planung,
Projektierung etc. im Umfang von ca. Fr. 590'000.–) zu erlassen. Die Beschwer-
degegner hätten das Grundstück somit mittels eines ausgeklügelten Plans fast

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gratis erhalten. Um das Projekt halbwegs rechtsgenüglich selbstständig realisie-
ren zu dürfen, hätten die Beschwerdegegner dieses zumindest abkaufen müssen
und zwar durch Rückbezahlung der erhaltenen über Fr. 200'000.– und durch Er-
lass des Darlehens im Betrag von Fr. 390'000.– (s.a. Urk. 2 S. 5 f. [Rz 6], S. 8 [Rz
10] und S. 14 [Rz 23]).
4. Die Staatsanwaltschaft erkannte dagegen nach eingehender Begründung keine
konkreten Hinweise, wonach die Beschwerdegegner basierend auf strafrechtlich
relevanten Verhaltensweisen etc. nur darauf aus gewesen seien, die Finanzierung
eines im Namen der Beschwerdeführer geführten Bauprojekts scheitern zu las-
sen, um sich einen Teil des Grundstücks aneignen und dort das ursprüngliche
Projekt alleine zu ihrem eigenen Vorteil (ohne Schadloshaltung der Beschwerde-
führer) verwirklichen zu können (Urk. 3/2).
5.1 Nach Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO eröffnet die Staatsanwaltschaft eine Untersu-
chung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der Polizei, aus der Straf-
anzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht
ergibt. Die zur Eröffnung einer Strafuntersuchung erforderlichen tatsächlichen
Hinweise auf eine strafbare Handlung müssen erheblich und konkreter Natur sein.
Blosse Gerüchte oder Vermutungen genügen nicht. Der Anfangsverdacht soll ei-
ne plausible Tatsachengrundlage haben, aus der sich die konkrete Möglichkeit
der Begehung einer Straftat ergibt.
Die Staatsanwaltschaft verzichtet auf die Eröffnung, wenn sie sofort eine Nichtan-
handnahmeverfügung oder einen Strafbefehl erlässt (Art. 309 Abs. 4 StPO).
Gemäss Art. 310 Abs. 1 StPO verfügt die Staatsanwaltschaft die Nichtanhand-
nahme der Untersuchung, sobald aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirap-
ports feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände oder die Prozessvorausset-
zungen eindeutig nicht erfüllt sind (lit. a) oder wenn Verfahrenshindernisse beste-
hen (lit. b).
Die Frage, ob ein Strafverfahren durch die Strafverfolgungsbehörde über eine
Nichtanhandnahme erledigt werden kann, beurteilt sich nach dem aus dem Lega-

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litätsprinzip abgeleiteten Grundsatz "in dubio pro duriore" (Art. 5 Abs. 1 BV und
Art. 2 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 319 Abs. 1 und Art. 324 Abs. 1 StPO; BGE 138 IV
86 E. 4.2). Danach darf eine Nichtanhandnahme durch die Staatsanwaltschaft
gestützt auf Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO nur in sachverhaltsmässig und rechtlich
klaren Fällen ergehen, so bei offensichtlicher Straflosigkeit, wenn der Sachverhalt
mit Sicherheit nicht unter einen Straftatbestand fällt, oder bei eindeutig fehlenden
Prozessvoraussetzungen.
5.2 Wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, je-
manden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irre-
führt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Ver-
halten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Vermögen
schädigt, wird wegen Betrugs mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstra-
fe bestraft (Art. 146 Abs. 1 StGB).
Wer die Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im
Urteilsvermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem ande-
ren für eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur
Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen, oder wer eine
wucherische Forderung erwirbt und sie weiterveräussert oder geltend macht, wird
wegen Wucher mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft
(Art. 157 Ziff. 1 StGB).
Der ungetreuen Geschäftsbesorgung macht sich strafbar, wer aufgrund des Ge-
setzes, eines behördlichen Auftrages oder eines Rechtsgeschäfts damit betraut
ist, Vermögen eines andern zu verwalten oder eine solche Vermögensverwaltung
zu beaufsichtigen, und dabei unter Verletzung seiner Pflichten bewirkt oder zu-
lässt, dass der andere am Vermögen geschädigt wird. Handelt der Täter in der
Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, so kann auf Frei-
heitsstrafe von einem Jahr bis zu fünf Jahren erkannt werden (Art. 158 Ziff. 1
StGB).
6.1 Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann vorab auf die Entscheid-
gründe in der angefochtenen Verfügung verwiesen werden (Art. 82 Abs. 4 StPO

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analog). Die Kammer teilt die Auffassung der Staatsanwaltschaft, dass keine aus-
reichenden Verdachtsgründe für ein strafrechtlich relevantes Verhalten der Be-
schwerdegegner vorliegen und allfällige Ansprüche aus der Auflösung des ur-
sprünglichen Baukonsortiums auf zivilrechtlichem Weg geltend gemacht werden
müssten. Ergänzend drängen sich die nachfolgenden Erwägungen auf, wobei auf
die Parteivorbringen nur insoweit näher einzugehen ist, als es für die Entscheid-
findung notwendig ist, der Gehörsanspruch der Parteien einer ausdrücklichen
Auseinandersetzung bedarf und die Beschwerdeschrift den Begründungsanforde-
rungen überhaupt zu genügen vermag.
6.2 a) Die Beschwerdeführer behaupten, dass der Beschwerdegegner 3 ihnen er-
klärt habe, die N._____ benötige für dringliche Aufwendungen im Zusammenhang
mit dem Bauprojekt weitere Fr. 200'000.– (Urk. 15/1 S. 9 f. [Rz 7], s.a. Urk. 15/5/1
S. 10 [Rz 67] und Urk. 15/5/3 S. 8 [Rz 55]). Dagegen behaupten die Beschwerde-
gegner, es habe sich um einen Privatkredit gehandelt, den die Beschwerdeführer
(bei P._____, einem ehemaligen Schulkollegen und Inhaber der O._____ GmbH)
aufgenommen hätten, um ihre vordringlichsten, auf dem Grundstück lastenden
Privatschulden zu tilgen (Urk. 18 S. 4 f. [Rz 10]). Dafür, dass die Fr. 200'000.– tat-
sächlich von der N._____ im Zusammenhang mit dem Bauprojekt gefordert wor-
den seien, liegen keinerlei Belege o.ä. bei den Akten. Insofern erschöpft sich die
Beweislage in den gegenteiligen Parteidarstellungen (s.a. Urk. 27 S. 9 f. [Rz 18]
und Urk. 33 S. 3 [Rz 8]), wobei jene der Beschwerdeführer nicht a priori glaubhaf-
ter erscheint: Letztere konnten selber lediglich ausführen, sie hätten die
Fr. 200'000.– nie gesehen und es sei unklar, wohin das Geld geflossen sei
(Urk. 15/1 S. 9-10). Weiter hatte die N._____ für die Forderung von Fr. 383'634.–
eine detaillierte Rechnung gestellt (Urk. 15/2/9). Plausible Gründe dafür, weshalb
sie im Falle der angeblich geforderten Fr. 200'000.– nicht gleich vorgegangen
sein sollte, liegen keine vor. Gleichzeitig verwundert es, dass sich die Beschwer-
deführer ohne Vorlage einer Rechnung (o.ä.) der N._____ bei einem (angeblich
unbekannten) Dritten (O._____ GmbH) für einen so hohen Betrag (grundpfand-
rechtrechtlich gesichert) verschuldet haben wollten. Insofern liegt keine genügend
plausible Tatsachengrundlage vor, um auf einen Anfangsverdacht hinsichtlich ei-
ner strafrechtlich relevanten Handlung schliessen zu können. Gleichzeitig verliert

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der in der Strafanzeige grundsätzlich gehegte Verdacht, dass die Beschwerde-
gegner die Beschwerdeführer von Beginn wegen mit überhöhten Rechnungen in
betrügerischer Weise in eine finanzielle Notlage gedrängt hätten, stark an Über-
zeugungskraft.
b) Das Gleiche gilt für das weiterhin angeführte Argument, bereits das Stellen der
(angeblich überhöhten bzw. wucherischen) Rechnung von Fr. 383'634.– sei ein
Bestandteil des betrügerischen Konstrukts gewesen, wobei die Beschwerdeführer
die gegenteiligen staatsanwaltschaftlichen Überlegungen nicht zu entkräften ver-
mögen (vgl. Urk. 2 S. 13 [Rz 20-21]). Die Staatsanwaltschaft gab zu bedenken,
dass zwischen den Parteien schon seit mehreren Jahren eine Vertragsbeziehung
hinsichtlich Bauprojekten an nämlicher Örtlichkeit bestanden habe und damit zu-
sammenhängende Leistungen erbracht worden seien. Der in Rechnung gestellte
Betrag (Fr 383'634.– vom 19. November 2015) erscheine daher nicht von vorne-
herein als unverhältnismässig (vgl. zum Ganzen Urk. 3/2 S. 3-5). Weiter führte die
Staatsanwaltschaft an, dass der Tatbestand des Betrugs eine arglistige Täu-
schung verlange. Falls aus Sicht der Beschwerdeführer die Vermutung bestanden
habe, mit der fraglichen Rechnung seien Kosten (im Sinne einer schriftlichen Lü-
ge) in Rechnung gestellt worden, die gar nicht geschuldet gewesen seien, sei zu
berücksichtigen, dass es den Beschwerdeführern jederzeit freigestanden wäre,
bei der N._____ hierzu Erläuterungen anzufordern, die detailliert Aufschluss über
das Zustandekommen des Rechnungsbetrages gegeben hätten. Entsprechende
Abklärungen seien den Beschwerdeführern zumindest zuzumuten gewesen und
hätten bei Bedarf weitere Erkenntnisse gebracht. Es sei davon auszugehen, dass
sie mit den hiesigen Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr grundsätzlich vertraut
seien, da sie seit mehreren Jahren ein Unternehmen führen. Aufgrund der einfa-
chen Überprüfbarkeit der Rechnung falle ein arglistiges Vorgehen der N._____
nicht in Betracht (a.a.O., S. 5).
c) Anstatt sich mit den vorstehenden Erwägungen argumentativ auseinanderzu-
setzen, halten die Beschwerdeführer weiterhin pauschal daran fest, dass sie den
Beschwerdegegnern quasi blindlings vertraut hätten und auch nicht in der Lage
gewesen seien, die Höhe der Rechnung, die Inhalte der Verträge etc. zu hinter-

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fragen bzw. zu verstehen (etwa: Urk. 2 S. 5 f. [Rz 6], S. 7 [Rz 11], S. 9 [Rz 12]).
Die Beschwerdeführer konnten jedoch nicht so naiv sein, wie sie vorgeben. Ge-
genteils erscheinen sie durchaus geschäftstüchtig. Mit der K._____ führten sie ein
Unternehmen, das 2002 gegründet wurde und mittlerweile (je nach Saison in
mehreren Geschäftszweigen) insgesamt bis zu 30 Mitarbeiter beschäftigt und
über einen Nutzfahrzeugpark verfügt (vgl. https://www.K._____.ch; zuletzt aufge-
rufen am 25. November 2021). Die Beschwerdeführer durften zweifellos davon
ausgehen, dass die Umsetzung eines Projekts der vorliegenden Art angesichts
der Nachfrage nach Eigentumswohnungen generell gute Realisierungschancen
hat. Dass die Beauftragung der M._____ und die Gründung der Bauträger- und
Verwaltungsgesellschaft allein nicht ein Garant für die erfolgreiche Umsetzung
des Projekts bilden konnte, musste den Beschwerdeführern jedoch ebenso klar
sein. Sie räumen selber ein, sich in einer "prekären finanziellen Situation mit Be-
treibungen und wenig Eigenmitteln" befunden zu haben (Urk. 2 S. 8 [Rz 11]). Die
Beschaffung eines Baukredits war daher nicht einfach ein Selbstläufer, wie die
Beschwerdeführer suggerieren (vgl. Urk. 2 S. 16 f. [Rz 16]), vor allem auch, weil
das Grundstück selber bereits mit einer Grundpfandschuld von Fr. 1'020'000.– (in
der 1. Pfandstelle) belastet war (vgl. Urk. 15/2/12 und 15/2/14), d.h. der Kauf sei-
nerzeit – wie die Beschwerdeführer 1 und 3 ausführten – nur mit 20 % Eigenmit-
teln finanziert worden war (Urk. 15/5/1 S. 4 [Rz 25] und 15/5/3 S. 4 [Rz 23]). Dass
eine Finanzierung leichter zu erhalten gewesen wäre, wenn ein bereits "fixfertiges
Projekt" inseriert worden wäre und ein Teil der Stockwerkeigentumseinheiten "ab
Plan im Voraus" verkauft worden wäre, mag allenfalls zutreffen (vgl. Urk. 2 S. 11 f.
[Rz 17]). Allerdings ist ein Verkauf "ab Plan im Voraus" sicherlich schwieriger zu
bewerkstelligen und langwieriger als das übliche Vorgehen mittels einer Reserva-
tionsmöglichkeit gegen Bezahlung einer Gebühr. Aus dem Umstand, dass die Be-
schwerdegegner einen Verkauf der projektierten Einheiten "ab Plan im Voraus"
offenbar nicht konkret anstrebten, lässt sich daher nicht ableiten, dass sie die Fi-
nanzierung des Projekts als Teil eines betrügerischen Plans von Beginn weg
scheitern lassen wollten und/oder den Beschwerdeführern nicht "wirklich helfen
wollten", das Bauprojekt selber zu realisieren (a.a.O.). Weiter konnten die Be-
schwerdeführer nicht davon ausgehen, dass (namentlich) die PBA als Gesell-

- 13 -
schafterin auf ihr vertraglich eingeräumtes Honorar (vgl. Urk. 15/2/7 S. 1 [Ziffer 3])
bis nach der erfolgreichen Umsetzung und Realisierung des prognostizierten Ver-
kaufserlöses warten würde. Die Beschwerdegegner behaupten (nicht a priori un-
glaubhaft und durch aktenkundige Belege auch nicht widerlegbar), dass sie aus-
serhalb der schriftlichen Verträge keine rechtsverbindlichen Zusagen gemacht
hätten (Urk. 18 S. 7 [Rz 17/d], s.a. Urk. 27 S. 12 [Rz 27]). Der Behauptung der
Beschwerdeführer, die N._____ sei via den Beschwerdegegner 3 über ihre prekä-
re finanzielle Situation mit Betreibungen und wenig Eigenmitteln von Beginn weg
informiert gewesen, steht die Behauptung der Beschwerdegegner gegenüber, die
Beschwerdeführer hätten anfangs angegeben, liquide Mittel im Betrag von
Fr. 400'000.– (privat oder über die K._____) bereitstellen zu können (Urk. 18 S. 4
[Rz 9] und Urk. 27 S. 9 [Rz 17]). Angesichts der gegenteiligen Parteidarstellungen
liegt insofern ebenfalls keine ausreichend plausible Tatsachengrundlage vor, um
den Beschwerdegegnern betrügerische Machenschaften vorwerfen zu können,
vor allem auch weil sie annehmen durften, dass die Beschwerdeführer als Unter-
nehmer eine gewisse Eigenkapitaldecke für die Finanzierung des Projekts mit-
bringen würden oder bereitstellen könnten. Der Umstand, dass die Beschwerde-
gegner auf ihren Forderungen beharrten bzw. diese konsequent einforderten,
mag rückblickend betrachtet unfair erscheinen. Es gereicht ihnen aber – zumin-
dest unter strafrechtlichen Gesichtspunkten – nicht zum Vorwurf, da sie im Grun-
de genommen nur von einem vertraglich eingeräumten Recht als Gesellschafter
Gebrauch machten (vgl. Urk. 15/2/ 7 S. 1 [Ziffer 3]).
d) Was die Höhe des Preises von (brutto) Fr. 800'000.– für das parzellierte und im
Jahr 2016 verkaufte Teilgrundstück (Kat.-Nr. 3 [586 m2]) angeht, haben die Be-
schwerdegegner einen Auszug der Immobilienmarktpreise des Statistischen Am-
tes des Kantons Zürich für Wohnbauland zu den Akten gereicht (Urk. 19). Ge-
mäss diesem Auszug lag der Median (Zentral- oder Mittelwert) im Kanton Zürich
im Jahr 2016 für nicht überbautes (Wohn-)Bauland bei Fr. 1'345.–/m2 (Urk. 18
S. 5 [Rz 12] i.V.m. Urk. 19), d.h. die Hälfte der Preise lagen darunter und die an-
dere Hälfte darüber. Ausgehend davon resultiert ein (theoretischer oder statisti-
scher) Preis von Fr. 788'170.– für die 586 m2 grosse Parzelle. Der effektiv erzielte
Verkaufspreis der Parzelle (Fr. 800'000.– brutto) korrelierte somit ungefähr mit

- 14 -
dem Medianpreis. Die Beschwerdeführer behaupten dagegen, dass das Grund-
stück deutlich über dem Medianpreis hätte verkauft werden können. Seit 2014
fänden sich in städtischen Zentren keine Grundstücke der gleichen Grösse unter
Fr. 1'200'000.–. Dass die statistischen Immobilienmarktpreise weit unter den tat-
sächlichen Marktpreisen lägen, sei bekannt (Urk. 2 S. 10 f. [Rz 21]). Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass allenfalls ein deutlich höherer Preis hätte erzielt
werden können, und die Beschwerdegegner – mit den Worten der Beschwerde-
führer (a.a.O.) – ein "Schnäppchen" machen konnten. Dass der effektive Ver-
kaufspreis in einem strafrechtlich relevanten Missverhältnis zum üblichen Markt-
preis gestanden haben könnte, ergibt sich daraus aber nicht. Entsprechendes
kann aufgrund des Medianpreises, der durchaus als Vergleichsgrösse herange-
zogen werden darf, ausgeschlossen werden.
e) Falls die Behauptungen der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegner hätten
nach dem Kauf des (parzellierten) Teilgrundstücks an der Forderung von
Fr. 390'000.– für die Planungs- und Projektierungskosten und auch an einer wei-
teren (angeblichen) Forderung von Fr. 200'000.– im Kontext mit dem Bauvorha-
ben festgehalten, zutreffend sein sollten, könnte der Sache rückblickend prima
vista etwas Unfaires anhaften. So allenfalls, wenn die eben erwähnten Forderun-
gen effektiv aus den Aufwendungen rund um die Planung etc. des Bauvorhabens
resultierten, das (bereits) am 6. Juli 2015 von der Stadt G._____ bewilligt worden
war (Urk. 15/2/19), und wenn die Beschwerdegegner das (bewilligte) Bauvorha-
ben nach dem Ausscheiden der Beschwerdeführer aus dem Baukonsortium in der
Folge Eins-zu-eins (ohne weitergehende Aufwendungen) tatsächlich umgesetzt
haben. Aber auch in diesem Fall müsste letztlich auf zivilrechtlichem Weg geklärt
bzw. entschieden werden, ob den Beschwerdeführern gestützt auf den Gesell-
schaftervertrag etc. nachträglich Ansprüche gegenüber den Beschwerdegegnern
zustanden bzw. zustehen. Das Gleiche gilt für angeblich noch nicht verrechnete
oder zu Unrecht angerechnete Leistungen, die von den Parteien im Nachhinein
(gegenseitig) aus dem Bauvorhaben (einschliesslich Tiefgarage, Einräumung von
Grunddienstbarkeiten etc.) geltend gemacht werden. Eine strafrechtliche Rele-
vanz kann darin jedenfalls nicht erblickt werden.

- 15 -
7. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden
kann.
III.
1. Die Beschwerdeführer 1-3 unterliegen im Beschwerdeverfahren, da sie mit ih-
rem Hauptantrag auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung und Eröff-
nung/Fortführung der Strafuntersuchung nicht durchzudringen vermochten. Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens sind daher ausgangsgemäss den Beschwer-
deführern 1-3 aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO).
Die Gerichtsgebühr ist innerhalb des Gebührenrahmens gemäss § 17 Abs. 1
GebV OG und in Beachtung der Bemessungskriterien nach § 2 Abs. 1 GebV OG
auf Fr. 1'800.– festzusetzen.
2.1 a) Die Pflicht der Beschwerde führenden Privatklägerschaft, die Kosten der
(erbetenen) Verteidigung der obsiegenden beschuldigten Person zu tragen, rich-
tet sich im Beschwerdeverfahren nach Art. 429 und Art. 432 StPO. Bildet eine
staatsanwaltschaftliche Verfahrenseinstellung Anfechtungsobjekt des Beschwer-
deverfahrens und hatte diese ein Offizialdelikt zum Gegenstand, trägt gemäss
Bundesgericht die gegen die Einstellungsverfügung allein Beschwerde erhebende
Privatklägerschaft ein latent weiterbestehendes öffentliches Strafverfolgungsinte-
resse mit. Deshalb geht die Entschädigung der obsiegenden beschuldigten Per-
son im Beschwerdeverfahren für die durch die Anträge im Schuldpunkt verursach-
ten Aufwendungen zulasten des Staates (Art. 429 StPO, m.H. auf zur Publikation
bestimmtes BuGer 6B_582/2020, Urteil vom 17. Dezember 2020, E. 4; BGE 141
IV 476) und nur für die durch die Anträge im Zivilpunkt gemachten Aufwendungen
zulasten der unterliegenden Privatklägerschaft (Art. 432 Abs. 1 StPO, m.H. auf
BuGer 6B_105/2018, Urteil vom 22. August 2018, E. 4), was eine entsprechende
Ausscheidung erforderlich macht (seither auch: BuGer 6B_1254/2020, Urteil vom
20. Januar 2021, E. 7).
b) Es sind keine Gründe ersichtlich, die bei einer staatsanwaltschaftlichen Nicht-
anhandnahme ein anderes Vorgehen hinsichtlich der vorstehenden Entschädi-

- 16 -
gungsregelung nahe legen würden. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts fin-
det daher vorliegend analoge Anwendung.
2.2 a) Die Strafuntersuchung bezog sich ausschliesslich auf Offizialdelikte. Als un-
terliegende Partei trifft die Beschwerdeführer gemäss Bundesgericht daher eine
Entschädigungspflicht der obsiegenden Beschwerdegegner im Sinne von Art. 432
Abs. 1 StPO nur für die durch die Anträge zum Zivilpunkt verursachten Aufwen-
dungen. Da die Nichtanhandnahmeverfügung (naturgemäss) in einem frühen Un-
tersuchungsstadium erging und die Beschwerdeführer keine Gelegenheit erhalten
hatten, sich als Privatkläger zu konstituieren, liegen auch noch keine konkreten
Anträge im Zivilpunkt vor. Entsprechend haben sich die Beschwerdegegner in der
Beschwerdeantwort (und Duplikschrift) nur materiell zur Sache geäussert, d.h.
zum Schuldpunkt. Die Vorbringen gelten daher nicht als durch die Anträge zum
Zivilpunkt verursachte Aufwendungen und fallen gesamthaft nicht unter die Ent-
schädigungspflicht der Beschwerdeführer. Die Entschädigung der Beschwerde-
gegner ergeht folglich vollumfänglich zulasten des Staates.
b) Die Höhe der Entschädigung für den erbetenen Verteidiger der Beschwerde-
gegner richtet sich nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren (AnwGebV).
Angesichts der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls, der Verantwortung und
des Zeitaufwands des Verteidigers – er machte zwei Eingaben von insgesamt
rund 13 Seiten, in denen jedoch über weite Strecken lediglich der aktenkundige
Sachverhalt aufgelistet wurde – und unter Berücksichtigung der geltend gemach-
ten Entschädigung im Umfang von total Fr. 6'200.– (exkl. MwSt. [vgl. Urk. 18
S. 10 und Urk. 33 S. 5) ist die Entschädigung für die adäquate Wahrnehmung der
Verfahrensrechte im Beschwerdeverfahren auf Fr. 2'500.– zuzüglich 7.7 % Mehr-
wertsteuer festzusetzen (§ 19 Abs. 1 und § 2 Abs. 1 AnwGebV).
3. Die Beschwerdeführer haben für das Beschwerdeverfahren eine Sicherheits-
leistung von insgesamt Fr. 7'000.– geleistet (Urk. 7 und 23). Diese ist im Umfang
von Fr. 1'800.– zur Deckung der Gerichtskosten heranzuziehen und im Restbe-
trag (Fr. 5'200.–) den Beschwerdeführern (unter Vorbehalt allfälliger Verrech-
nungsansprüche des Staates) nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids zu-
rückzuerstatten.

- 17 -
Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 1'800.– festgesetzt, den Beschwerdeführern
1-3 auferlegt und aus der von ihnen geleisteten Sicherheitsleistung bezogen.
Im Restbetrag wird die Sicherheitsleistung den Beschwerdeführern 1-3 (un-
ter Vorbehalt allfälliger Verrechnungsansprüche des Staates) nach Rechts-
kraft des Entscheids zurückerstattet.
3. Die Beschwerdegegner 1-3 werden für das vorliegende Beschwerdeverfah-
ren mit Fr 2'500.– (zuzüglich 7.7 % MwSt.) aus der Gerichtskasse entschä-
digt.
4. Schriftliche Mitteilung an:
− den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1-3, vierfach, für sich und
die Beschwerdeführer 1-3, per Gerichtsurkunde
− den Verteidiger der Beschwerdegegner 1-3, vierfach, für sich und zu-
handen der Beschwerdegegner 1-3, per Gerichtsurkunde
− die Staatsanwaltschaft See/Oberland, ad Para-WK/2019/10008690,
gegen Empfangsbestätigung
sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger
Rechtsmittel an:
− die Staatsanwaltschaft See/Oberland, ad Para-WK/2019/10008690,
unter Rücksendung der beigezogenen Akten (Urk. 15), gegen Emp-
fangsbestätigung
− die Zentrale Inkassostelle der Gerichte
5. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer-
den.

- 18 -
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei der
Strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der
in Art. 42 des Bundesgerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich
einzureichen.
Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen
richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichts-
gesetzes.
Zürich, 25. November 2021
Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Präsident: Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Flury lic. iur. L. Künzli