zh_obergericht · LF250033 · 2025-04-10 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250033-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichts-
schreiberin MLaw L. Jauch
Beschluss vom 10. April 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Hinwil vom 18. März 2025 (ER250004)

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Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die 4-Zimmer-Mai-
sonette-Wohnung, 1./2. OG links, inkl. Kellerabteil, an der C._____- strasse … in
D._____. Mit Eingabe vom 5. Februar 2025 (gleichentags elektronisch einge-
reicht; act. 6/1; samt Beilagen, act. 6/2 und act. 6/3/1–8) reichte die Berufungsbe-
klagte beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Hinwil (nachfolgend: Vorinstanz) ein
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ein, wobei sie die
Ausweisung der Berufungsklägerin aus der genannten Wohnung sowie Vollstre-
ckungsanordnungen gegenüber dem Gemeindeammannamt D._____ begehrte
(vgl. act. 6/1 S. 2).
1.2. Mit Verfügung vom 11. Februar 2025 setzte die Vorinstanz der Berufungs-
klägerin eine Frist von 10 Tagen an, um zum Gesuch schriftlich Stellung zu neh-
men oder dem Gericht mitzuteilen, ob (bzw. dass) sie eine Vorladung zur mündli-
chen Stellungnahme verlange. Zugleich erging der Hinweis, dass bei Säumnis
Verzicht auf eine Stellungnahme bzw. Verhandlung angenommen und aufgrund
der Akten entschieden würde (act. 6/5 Dispositiv-Ziffer 2). Nachdem die Beru-
fungsklägerin diese per Gerichtsurkunde versandte Verfügung nicht bei der Post
abgeholt hatte (act. 6/7), wurde sie ihr am 3. März 2025 durch das Gemeindeam-
mannamt D._____ zugestellt (act. 6/9). Mit Eingabe vom 17. März 2025 (ebenso
Datum des Poststempels; act. 6/10; samt Beilagen, act. 6/11/1–3) teilte die Beru-
fungsklägerin der Vorinstanz mit, dass sie eine mündliche Verhandlung verlange,
und äusserte sich zugleich in groben Zügen zum Sachverhalt (vgl. act. 6/10
S. 1 f.). Mit Urteil vom 18. März 2025 (act. 6/13 = act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar])
hiess die Vorinstanz das Gesuch der Berufungsbeklagten gut (act. 5 Dispositiv-
Ziffer 1) und wies das Gemeindeammannamt D._____ an, den Ausweisungsbe-
fehl gegen die Berufungsklägerin auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu
vollstrecken (act. 5 Dispositiv-Ziffer 2). Dabei erwog die Vorinstanz, die Stellung-
nahme der Berufungsklägerin sei verspätet erfolgt und damit unbeachtlich (act. 5
E. 1). Dieses Urteil wurde der Berufungsklägerin am 20. März 2025 zugestellt

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(act. 6/14), womit die 10-tägige Berufungsfrist gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO zu
laufen begann und am 31. März 2025 endete.
1.3. Gegen das vorinstanzliche Urteil erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe
vom 31. März 2025 (ebenso Datum des Poststempels; eingegangen am 1. April
2025; act. 2) rechtzeitig (act. 6/14 i.V.m. act. 2) die vorliegende Berufung, wobei
sie (wohl) sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und ein Nicht-
eintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen beantragt (vgl. act. 2
S. 1).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 6/1–14). Auf weitere prozessleitende Schritte wurde verzichtet. Insbesondere
erübrigt sich das Einholen einer Berufungsantwort, da sich die Berufung als offen-
sichtlich unzulässig erweist (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO; E. 3.1). Das Verfahren ist
spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechter-
haltenen Rechtsbegehren – wie vorliegend (vgl. E. 4.2) – mindestens Fr. 10'000.–
beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO).
2.2. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist
schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). An Berufungsschriften von juristischen Laien werden nur minimale Anforde-
rungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Wil-
len herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Die Begründung
ist ausreichend, wenn darin auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-
chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb er in den ange-
fochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LF240124 vom
30. Dezember 2024 E. 2). Demgegenüber genügt selbst eine Laieneingabe der
Begründungsanforderung nicht, wenn sie lediglich auf die vor der Vorinstanz vor-
getragenen Argumente verweist oder diese wiederholt, ohne sich mit dem ange-

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fochtenen Entscheid auch nur ansatzweise auseinanderzusetzen (vgl. OGer ZH
LC200008 vom 13. Oktober 2020 E. II/1.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Fehlt es an
einer hinreichenden Begründung, ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl.
Art. 311 Abs. 1 ZPO).
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Die Berufungsklägerin schreibt in ihrer Berufungsschrift, sie gehe davon
aus, dass es zu einer Verhandlung am Obergericht des Kantons Zürich kommen
werde. Anlässlich dieser Verhandlung werde sie ihren Standpunkt darlegen, näm-
lich unter anderem, dass sich die Berufungsbeklagte verpflichtet habe, die Kündi-
gung zurückzuziehen, und dass es sich bei der streitgegenständlichen um eine
eheliche Wohnung handle, wobei ihr Mann weder eine Kündigungsandrohung
noch eine Kündigung erhalten habe (vgl. act. 2 S. 1). Weitere Ausführungen ent-
hält die Berufungsschrift nicht. Insbesondere setzt sich die Berufungsklägerin in
keiner Weise mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinander, womit die Be-
gründungsanforderung gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt ist.
3.2. Anzumerken ist, dass die Berufungsklägerin ihre Berufungsschrift am letz-
ten Tag der nicht erstreckbaren Berufungsfrist (vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 144 Abs. 1 ZPO) der Post übergab und diese in der Folge nach Fristablauf
beim Obergericht des Kantons Zürich einging (vgl. E. 1.21.1 f.). Nach Fristablauf
sind Ergänzungen der Berufungsschrift nicht mehr zulässig, weshalb ein gerichtli-
cher Hinweis auf das Erfordernis einer schriftlichen Begründung von vornherein
ausser Betracht fiel.
3.3. Weiter ist festzuhalten, dass es im Ermessen der Berufungsinstanz liegt,
ob sie eine mündliche Verhandlung durchführt oder aufgrund der Akten entschei-
det (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Die Möglichkeit einer mündlichen Verhandlung entbin-
det die Berufungsklägerin nicht davon, die Berufung innerhalb der Berufungsfrist
schriftlich zu begründen.
3.4. Sodann ist darauf hinzuweisen, dass Art. 6 Ziff. 1 EMRK den Parteien ei-
nes Zivilprozesses grundsätzlich das Recht auf eine mündliche Verhandlung ver-

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leiht. Dieses Recht besteht indessen nicht uneingeschränkt und in der Regel nur
einmal im Instanzenzug. Zudem können die Parteien darauf verzichten (vgl. zum
Ganzen BGer 5A_969/2023 vom 5. Juni 2024 E. 4.1; BGer 4A_66/2014 vom
2. Juni 2014 E. 4.1; BGE 134 I 331 E. 2). Wie gezeigt, setzte die Vorinstanz der
Berufungsklägerin eine Frist von 10 Tagen an, um eine mündliche Verhandlung
zu verlangen, wobei sie die Berufungsklägerin explizit darauf hinwies, dass im
Säumnisfall – d.h. ohne fristgerechte Rückmeldung – ein Verzicht darauf ange-
nommen würde (vgl. E. 1.2). Da die Berufungsklägerin der Vorinstanz innert Frist
keine Rückmeldung erstattete (vgl. E. 1.2), ist nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung absah und statt-
dessen androhungsgemäss (act. 6/5 Dispositiv-Ziffer 2) gestützt auf die Akten
entschied.
3.5. Soweit die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren erstmals vorbringt, ihr
Ehemann habe weder die Kündigungsandrohung noch die Kündigung erhalten
(vgl. act. 2 S. 1), ist Folgendes anzumerken: Gemäss Art. 266n i.V.m. Art. 266o
OR ist die Kündigung eines Mietvertrags betreffend eine Familienwohnung nich-
tig, wenn sie dem Ehegatten der Mieterin nicht separat zugestellt wurde. Vorlie-
gend braucht jedoch nicht von Amtes wegen geprüft zu werden, ob die Kündigung
seitens der Berufungsbeklagten nichtig ist oder nicht. Denn einerseits setzt eine
derartige Prüfung im Berufungsverfahren voraus, dass auf die Berufung über-
haupt eingetreten werden kann (vgl. BGer 5A_900/2021 vom 23. Januar 2023 E.
4.2), was vorliegend, wie ausgeführt, nicht der Fall ist. Und andererseits wäre die
Nichtigkeit der Kündigung – selbst bei Eintreten auf die Berufung – nur insoweit
zu berücksichtigen, als sie sich in tatsächlicher Hinsicht aus dem vorinstanzlich
festgestellten (bzw. dem im Zuge einer erfolgreichen Sachverhaltsrüge korrigier-
ten) Sachverhalt oder zulässigen neuen Tatsachen (sog. Noven) ergibt (vgl.
BGer 4A_469/2021 vom 22. April 2022 E. 4.1; BGer 4A_20/2020 vom 26. Februar
2020 E. 6.2), was ebenfalls zu verneinen ist.
3.6. Im Ergebnis ist auf die Berufung mangels hinreichender schriftlicher Be-
gründung nicht einzutreten.

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4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss ist die vorinstanzliche Kostenregelung zu bestätigen. Für
das Berufungsverfahren wird die Berufungsklägerin infolge ihres Unterliegens
kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist in vermögensrechtli-
chen Streitigkeiten ausgehend vom Streitwert festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und
Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Geht es in einem Verfahren betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) nur um die Ausweisung aus Wohn-
oder Geschäftsräumen, ist der Streitwert gemäss der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung auf sechs Bruttomonatsmieten zu bemessen (vgl. BGE 144 III 346
E. 1.2.1). Ist hingegen (vorfrageweise) auch die Beendigung des Mietverhältnis-
ses strittig, entspricht der Streitwert in der Regel 36 Bruttomonatsmieten (vgl.
BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2). Im vorinstanzlichen Verfahren war die Beendigung
des Mietverhältnisses – selbst unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz (zu
Recht) als verspätet erachteten Stellungnahme der Berufungsklägerin
(act. 6/10) – nicht strittig. Der Streitwert ist daher in Übereinstimmung mit der
Vorinstanz auf sechs Bruttomonatsmieten à Fr. 1'817.–, d.h. auf Fr. 10'902.–, fest-
zulegen (act. 5 E. 6), womit die Grundgebühr Fr. 1'876.– beträgt (vgl. § 4 Abs. 1
GebV OG). Unter Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands, der geringen
Schwierigkeit des Falls, der summarischen Natur des Verfahrens und des Streit-
gegenstands (Streitigkeit über wiederkehrende Leistungen) rechtfertigt es sich,
die Grundgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und Abs. 3
GebV OG sowie § 8 Abs. 1 GebV OG erheblich zu reduzieren. Demgemäss ist
die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 400.– festzusetzen.
4.3. Parteienschädigungen sind keine zuzusprechen; der Berufungsklägerin
nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr im Berufungsver-
fahren keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

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2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und der
Berufungsklägerin auferlegt.
3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage des Doppels von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'902.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw L. Jauch
versandt am:
11. April 2025