zh_obergericht · NG220002 · 2022-05-23 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung / Mietzinshinterlegung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-
schreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss und Urteil vom 23. Mai 2022
in Sachen
1. A._____ GmbH,
2. B._____,
3. C._____,
Kläger und Berufungskläger
1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur., LL.M. X._____
gegen
D._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Mietzinshinterlegung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom
14. Dezember 2021 (MB180007)

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Rechtsbegehren:
Ursprüngliches klägerisches Rechtsbegehren:
(act. 21 S. 2)
" 1.1 Die Beklagte sei zu verpflichten, die Grundleitungen sowie den
Kanalisationsanschluss bis zum Hauptanschluss in der Strasse
innert 30 Tagen zu sanieren.
1.2 Die Beklagte sei zu verpflichten, die bestehende Decke über
dem Erdgeschoss und dem 1. OG innert 30 Tagen mit der
notwendigen Betonüberdeckung zu versehen, so dass diese
den feuerpolizeilichen Vorschriften entsprechen.
1.3 Die Beklagte sei zu verpflichten, die Leibungen den Brand-
schutztüren innert 30 Tagen zu ersetzen, so dass sie den ge-
setzlichen Brandwiderstand erfüllen.
1.4 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen das Vordach
zu reparieren, so dass die Statik ausreichend ist.
1.5 Die Beklagte sei zu verpflichten, die Raumhöhe im Bereich der
Gastwirtschaftsküchen innert 30 Tagen auf mindestens 2.4 m
zu erhöhen.
1.6 Die Beklagte sei zu verpflichten, im Bereich der Gastroküchen
innert 30 Tagen Bodenabflussläufe zu installieren.
1.7 Die Beklagte sei zu verpflichten, für jedes Stockwerk gemäss
Mietvertrag mindestens zwei Sanitäranschlüsse für Aborte und
Lavabo innert 30 Tagen zu erstellen.
1.8 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen sämtliche Bö-
den in allen drei Stockwerken zu ertüchtigen, so dass eine
Traglast von mindestens 500Kg pro m2 gegeben ist.
1.9 Die Beklagte sei zu verpflichten, die Fassadenstütze auf der
Hofseite innert 30 Tagen soweit zu ertüchtigen, dass die Stabi-
lität gewährleistet ist und die Stütze nicht mehr brandgefährdet
ist.
1.10 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen den Lüftungs-
schacht durch sämtliche Stockwerke der Liegenschaft
E._____-Strasse …-… zu erstellen.
1.11 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die Lichtmas-
se sämtlicher Innentüren auf mindestens 1 m Breite zu erhö-
hen.
1.12 Die Beklagte sei zu verpflichten, den Elektro-Anschluss auf
mindestens 140 KW oder 350 A inklusive Gleichzeitigkeitsfak-
tor innert 30 Tagen zu erhöhen.

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1.13 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die Böden im
EG und 1. OG als Betonboden roh fertigzustellen.
1.14 Die Beklagte sei zu verpflichten, für die gemäss 1.14 [recte:
1.13] erstellten Böden den Schall- und Lärmschutznachweis
innert 60 Tagen zu liefern.
1.15 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die Betonde-
cke über dem EG fertigzustellen.
1.16 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die Umfas-
sungswände als Beton roh fertigzustellen.
1.17 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen im UG, EG
und 1. OG die Heizung zu erstellen.
1.18 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die Vergla-
sung an der strassenseitigen Fassade zu errichten.
1.19 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen die bestehen-
den Sonnenstoren an der Fassadenvorderseite zu reparieren
bzw. zu erneuern.
1.20 Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen den Lift-
schacht zu ertüchtigen, so dass die Statik gewährleistet ist und
einen neuen Lift einzubauen.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Einzelbauteilnachweis
Wärmedämmung für die Gebäudehülle innert 30 Tagen zu er-
bringen.
3. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Selbstdeklaration zur Ge-
fahrenkarte Hochwasser innert 30 Tagen einzureichen.
4. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Nachweis im Umgang mit
asbesthaltigem Material innert 30 Tagen beizubringen.
5. Die Beklagte sei zu verpflichten, ein bewilligungsfähiges
Fluchtwegkonzept für die von den Klägern nicht gemieteten-
Stockwerke innert 30 Tagen zu erbringen.
6. Die Beklagte sei zu verpflichten, innert 30 Tagen dem ERZ ein
Kanalisationskonzept vorzulegen.
7. Der Mietzins sei ab 01.07.2017 bis zur vollständigen Mangel-
behebung um 100% zu reduzieren.
8. Es sei festzustellen, dass die Hinterlegung des Mietzinses
rechtens erfolgte.
9. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 12. Januar 2018
per 28. Februar 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam ist.
10. Eventualiter sei die Kündigung vom 12. Januar 2018 per 30.
September 2018 für ungültig zu erklären.
11. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 30. Januar 2018
per 28. Februar 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam ist.

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12. Eventualiter sei die Kündigung vom 30. Januar 2018 per 28.
Februar 2018 für ungültig zu erklären.
13. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 7. Februar 2018
per 30. September 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam
ist.
14. Eventualiter sei die Kündigung vom 7. Februar 2018 per 30.
September 2018 für ungültig zu erklären.
15. Subeventualiter sei den Mietern Schadenersatz für die Kündi-
gung gemäss Art. 266g OR zuzusprechen.
16. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten."
Klägerisches Rechtsbegehren an der Hauptverhandlung:
(act. 221 S. 2; Prot. Vi. S. 39)
" 1. Es sei festzustellen, dass der Vertrag aufgrund eines Grundla-
genirrtums unverbindlich sei.
2. Im Falle, dass der Mietvertrag für verbindlich erklärt würde,
2.1. sei der Mietzins ab 01.07.2017 bis zum Mietende um 100% zu
reduzieren.
2.2. sei festzustellen, dass die Hinterlegung des Mietzinses rech-
tens erfolgte.
2.3. sei festzustellen, dass die Kündigung vom 12. Januar 2018 per
28. Februar 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam ist.
2.4. Eventualiter sei die Kündigung vom 12. Januar 2018 per 28.
Februar 2018 für ungültig zu erklären.
2.5. sei festzustellen, dass die Kündigung vom 30. Januar 2018 per
28. Februar 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam ist.
2.6. Eventualiter sei die Kündigung vom 30. Januar 2018 per 28.
Februar 2018 für ungültig zu erklären.
2.7. sei festzustellen, dass die Kündigung vom 07. Februar 2018
per 30. September 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam
ist.
2.8. Eventualiter sei die Kündigung vom 07. Februar 2018 per 30.
September 2018 für ungültig zu erklären.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten."

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Klägerisches Rechtsbegehren betreffend Parkplätze:
(act. 55/1 S. 2)
" 1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 28. März 2018
per 30. Juni 2018 nichtig beziehungsweise unwirksam sei.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklag-
ten."
Beschluss und Urteil des Mietgerichtes:
Es wird beschlossen:
1. Auf den an der Hauptverhandlung vom 7. Juli 2021 geänderten
Teil der Klage wird nicht eingetreten.
2. Die Rechtsbegehren Ziff. 1.1 bis Ziff. 1.20 sowie Ziff. 2 bis Ziff.
6 werden als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
3. Das Verfahren betreffend der Parkplätze wird als durch Klage-
rückzug erledigt abgeschrieben.
4. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird und
sie nicht infolge Gegenstandslosigkeit oder Rückzug abge-
schrieben wird.
2. Die Kasse des Bezirksgerichts Zürich wird – nach Eintritt der
Rechtskraft – angewiesen, die von den Klägern im Laufe des
Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens hinterlegten Mietzinse
wie folgt auszuzahlen:
- Fr. 94'333.32 auf ein vom Beklagten noch zu bezeichnendes
Konto;
- Fr. 3'399.34 (entsprechend dem Restbetrag der hinterlegten
Mietzinse) auf ein von den Klägern noch zu bezeichnendes
Konto.
Die Parteien haben dem Gericht ihre Kontoangaben mitzutei-
len.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 65'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 280.00 Barauslagen
1'200.00 Dolmetscherkosten
Fr. 66'480.00 Kosten total

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4. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 53'240.– (4/5 von
Fr. 66'200.– zuzüglich Fr. 280.–) den Klägern und im Umfang
von Fr. 13'240.– (1/5 von Fr. 66'200.–) der Beklagten auferlegt.
Sie werden zulasten des von den Klägern geleisteten Kosten-
vorschusses von total Fr. 70'549.70 (Fr. 68'499.70 +
Fr. 2'050.–) bezogen. Der nicht benötigte Betrag des Kosten-
vorschusses (Fr. 4'069.20) wird den Klägern zurückerstattet.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern den zulasten des
Kostenvorschusses bezogenen Kostenanteil von Fr. 13'240.-
zu ersetzen.
5. Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 49'929.- (inkl.
MwSt.) zu bezahlen.
6.–7. Mitteilungen/Rechtsmittel
Berufungsanträge:
(act. 248 S. 2)
" 1. Ziffer 1 des Urteils und Beschlusses des Mietgerichts Zürich
vom 14. Dezember 2021 (Geschäft-Nr.: MB180007-L, S. 98)
sei wie folgt zu ändern:
In Abänderung der Anträge gemäss den Ziffern 7 und 8 der
Klage vom 4. April 2018 sei die Nichtigkeit (Art. 256 Abs. 2 OR
i.V.m. Art. 20 Abs. 1 OR), eventuell die Unverbindlichkeit
(Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR), des Mietvertrags vom 13./28. April
2017 festzustellen und die Beklagte zu verpflichten, den Klä-
gern die ihr zugegangenen Mietzinsen von CHF 401'345.00
zzgl. 5% Zins seit 1. Dezember 2018 zu erstatten und seien
ferner den Klägern die gerichtlich hinterlegten Mietzinsen von
CHF 97'732.66 herauszugeben. Im Übrigen sei die Klage ab-
zuweisen, soweit darauf eingetreten wird und sie nicht infolge
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben wird.
2. Ausgangsgemäss seien die Regelungen der Kosten und Ent-
schädigung im vorinstanzlichen Verfahren (Urteilsziffern 3–5)
sowie die Regelung bezüglich der Auszahlung der hinterlegten
Mietzinse (Urteilsziffer 2) neu festzulegen.
3. Der Berufungskläger 2 sei für das vorliegende Berufungsver-
fahren gänzlich von den Gerichtskosten zu befreien und es sei
ihm dafür in der Person des unterzeichneten Rechtsanwalts ein
unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bewilligen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten."

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Erwägungen:
I.
1. Sachverhalt
Am 13. bzw. 28. April 2017 schloss die Beklagte und Berufungsbeklagte
(fortan Beklagte) als Vermieterin mit den Klägern und Berufungsklägern (fortan
Kläger) als "solidarische Mieter" einen "Mietvertrag über gewerbliche Räume" be-
züglich "Gewerberäume im UG, EG, 1. OG und 2. OG" an der E._____-Strasse
…–… mit dem Benützungszweck "Restaurant / Food Court". Mietbeginn war ge-
mäss Mietvertrag der 1. April 2017 und der Mietvertrag war befristet bis am
31. März 2037. Bezüglich des Mietzinses sah der Vertrag im Wesentlichen eine
fünfmalige Staffelung während fünf Zeitperioden vor und er verstand sich für "ro-
he, das heisst unausgebaute Mieträumlichkeiten (=Grundausbau)". Geregelt wur-
den im Vertrag sowohl der "vermieterseitige Ausbau" als auch "bauliche Verände-
rungen durch die Mieter" (act. 3/3 = act. 23/3 = act. 51/2, insb. S. 1 u. 4 f.). Der
Mietvertrag wurde durch einen "Vertrag wegen Mieterausbauten Restaurant
E._____-Strasse …/… Zürich" vom 13./30. April 2017 ergänzt (act. 3/3 =
act. 23/4).
Nach Abschluss des Mietvertrages kam es zwischen den Parteien zu Strei-
tigkeiten bezüglich des Umfanges des vertraglich festgelegten, vermieterseitig
geschuldeten Grundausbaus, namentlich ob und welche Bauarbeiten von diesem
erfasst sind und wer die Kosten der jeweiligen Bauarbeiten zu tragen habe. Im
Zuge dieser Streitigkeiten hinterlegten die Kläger Mietzinse und die Beklagte kün-
digte mehrfach das Mietverhältnis, namentlich am 12. und 30. Januar sowie am
7. Februar 2018 (vgl. act. 247 E. I./1.2.; vgl. insb. auch act. 21 u. act. 49).
2. Überblick Prozessgeschichte vor Vorinstanz
In der Folge machten die Kläger am 4. April 2018 unter Beilage von vier
Klagebewilligungen (act. 7–10) eine Klage betreffend "Mietzinsherabsetzung,
Kündigungsschutz" beim Kollegialgericht des Mietgerichtes Zürich (fortan Vo-
rinstanz) anhängig (act. 1). Nachdem die Vorinstanz mit Beschluss vom 12. April
2018 die schriftliche Klagebegründung und -antwort angeordnet und den Klägern

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Frist angesetzt hatte, eine den Anforderungen von Art. 221 ZPO genügende Kla-
ge einzureichen (act. 16), reichten die Kläger innert erstreckter Frist am 28. Mai
2018 eine "Teilklage" betreffend "Kündigungsschutz, Anfechtung, Mietzinshinter-
legung, Mietzinsreduktion, Mängelbehebung" mit den eingangs wiedergegebenen
Rechtsbegehren (hiervor S. 2 ff.) ein (act. 21). Die Vorinstanz holte (im Wesentli-
chen) eine Klageantwort ein und vereinigte das am 6. August 2018 von den Klä-
gern anhängig gemachte Kündigungsschutzverfahren betreffend Parkplatzmiete
mit dem hier gegenständlichen vorinstanzlichen Verfahren (MF180003; vgl. insb.
act. 52 u. 55); es folgte eine Instruktionsverhandlung und sodann der zweite
Schriftenwechsel (vgl. auch Prot. Vi., insb. S. 9 ff., 20 ff.). Nach Erstatten der Dup-
lik reichte die Beklagte der Vorinstanz den Entscheid der Kammer vom
11. September 2020 ein, mit welchem eine von den Klägern gegen das erstin-
stanzlich gutgeheissene beklagtische Ausweisungsbegehren (gestützt auf eine
Zahlungsverzugskündigung vom 28. Januar 2020) erhobene Berufung abgewie-
sen worden war (OGer ZH LF200038, vgl. act. 165–167/78; bestätigt in BGer
5A_549/2020 vom 7. Dezember 2020, act. 188). In der Folge erfolgte im Wesent-
lichen eine zweite Instruktionsverhandlung und schliesslich am 7. Juli 2021 die
Hauptverhandlung, anlässlich derer die Kläger ihre Rechtsbegehren im oben wie-
dergegebenen Sinn änderten (vgl. hiervor S. 4; zur Prozessgeschichte vgl. auch
Prot. Vi. S. 26 ff.; Prot. Vi. S. 32 ff. [HV]). Am 14. Dezember 2021 erging der ein-
gangs wiedergegebene Entscheid der Vorinstanz (vgl. hiervor S. 5 f.; act. 237 =
act. 247 = act. 249; nachfolgend zitiert als act. 247; zur detaillierten Prozessge-
schichte vgl. act. 247 E. I./2.).
3. Prozessgeschichte vor Berufungsinstanz
Mit Eingabe vom 1. Februar 2022 (Datum Poststempel) erhoben die Kläger
rechtzeitig Berufung mit den eingangs wiedergegebenen Begehren (hiervor S. 6;
act. 248; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 238 f.). Die vorinstanzlichen Akten wurden
beigezogen (act. 1–245). Mit Verfügung vom 8. Februar 2022 wurde den Klägern
Frist zur Leistung eines Vorschusses für die mutmasslichen Rechtsmittelverfah-
renskosten angesetzt und es wurde die Prozessleitung delegiert (act. 252). Der
Kostenvorschuss wurde geleistet (act. 254). Da sich die Berufung sogleich als

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unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann auf das Einholen ei-
ner Stellungnahme verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist
spruchreif. Der Beklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Be-
rufungsschrift (act. 248) zuzustellen.
II.
1. Prozessuale Vorbemerkungen zur Berufung
1.1 Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
ZPO). Mit Blick auf den von der Vorinstanz angenommenen und von den Klägern
nicht beanstandeten Streitwert (act. 247 E. VII./2.2 u.H.a. act. 35) und die in der
Berufung gestellten Rechtsbegehren (vgl. hiervor S. 6), ist der Streitwert vorlie-
gend ohne Weiteres erreicht, womit die Berufung zulässig ist.
1.2 Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch
die Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO), zu der auch die unrichtige Anwendung des
pflichtgemässen Ermessens gehört, weshalb das Gesetz dies nicht eigens er-
wähnt. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen
von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen
und zu begründen. Fehlt ein Antrag und/oder eine hinreichende Begründung, tritt
die Rechtsmittelinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein. Neue Tatsachen und
Beweismittel können nur noch in den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen
werden, und zwar auch in Verfahren, die erstinstanzlich noch der Untersu-
chungsmaxime sowie der Offizialmaxime unterstehen. Bei der Begründung ihrer
Entscheidung darf sich die Berufungsinstanz auf die wesentlichen Überlegungen
konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten lassen.
2. Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
2.1 Die Kläger rügen einleitend eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs führt grundsätzlich ungeachtet der materiellen

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Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Auf-
hebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195, E. 2.2).
2.2 Die Kläger begründen die geltend gemachte Gehörsverletzung damit, dass
sich die Vorinstanz im Rahmen ihrer Begründung mit dem Vortrag des "Beru-
fungsbeklagten" (recte wohl des Klägers und Berufungsklägers 2) nicht bzw. nur
selektiv auseinandergesetzt habe. Aus dieser fehlenden Auseinandersetzung re-
sultierten im vorinstanzlichen Entscheid zahlreiche Gehörsverletzungen, indem
sich die Vorinstanz mit zahlreichen entscheidwesentlichen, anlässlich der Haupt-
verhandlung vorgetragenen substantiierten Vorbringen in Verletzung ihrer Be-
gründungspflicht nicht befasst habe. Die Kläger verweisen alsdann auf diverse,
vor Vorinstanz aufgestellte Behauptungen, mit welchen sich die Vorinstanz unge-
nügend oder nicht befasst habe (act. 248 Rz. 32 ff.).
2.3 Alleine aufgrund des Umstandes, dass sich die Vorinstanz nicht mit sämtli-
chen klägerischen Vorbringen auseinandergesetzt hat, ist entgegen den Klägern
keine Gehörsverletzung zu erkennen: Die aus dem Anspruch auf rechtliches Ge-
hör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Begründungspflicht verlangt zwar, dass die Ur-
teilsbegründung dem Betroffenen ermöglichen soll, die Tragweite des Entschei-
des zu erfassen und diesen in Kenntnis der Überlegungen des Gerichts anzufech-
ten (statt vieler: BGE 145 III 324, E. 6.1). Die Begründungspflicht verlangt jedoch
nicht, dass sich das Gericht mit sämtlichen vorgebrachten Sachverhaltselemen-
ten, Beweismitteln und Rügen auseinandersetzt. Vielmehr kann es sich auf die
wesentlichen Überlegungen, welche zum Entscheid geführt haben, beschränken
(BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 141 III 28, E. 3.2.4; BGE 138 I 232, E. 5.1 m.w.H.).
Aus dem vorinstanzlichen Entscheid geht hervor und wird von den Klägern auch
verstanden, weshalb die Vorinstanz zu ihrem Ergebnis gelangte. Dass sie dabei
nicht auf sämtliche Argumente der Kläger einging, stellt keine Verletzung der Be-
gründungspflicht und damit auch nicht des rechtlichen Gehörs dar. Die Rüge der
Gehörsverletzung zielt damit ins Leere.
Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.

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2.4 Soweit die Kläger geltend machen wollen, die Vorinstanz hätte unter Be-
rücksichtigung der von ihnen vorgetragenen Argumente und Beweismittel zu ei-
nem anderen Ergebnis kommen müssen (so zumindest sinngemäss bzw. pau-
schal in act. 248 Rz. 34), beschlägt dies ohnehin nicht die Frage des rechtlichen
Gehörs, sondern die materielle Richtigkeit des Entscheids. Diesbezüglich wäre es
Aufgabe der Kläger, sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen und den darin an-
geblich zu Unrecht nicht berücksichtigten Behauptungen und Beweismitteln aus-
einanderzusetzen und darzutun, weshalb im Lichte dessen ein anderes Ergebnis
richtig wäre.
3. Klageänderung im Berufungsverfahren
3.1 Wesentlicher Standpunkt der Kläger vor Vorinstanz:
3.1.1 Der ursprüngliche Standpunkt und die gestützt darauf mit Klage und Replik
(act. 21 S. 2 ff. u. act. 149; vgl. hiervor S. 2 ff.) gestellten Begehren der Kläger vor
Vorinstanz zielten vordergründig auf die Feststellung der Rechtsmässigkeit der
durch sie erfolgten Hinterlegung der Mietzinse, die von ihnen geforderte Herstel-
lung des vertragsgemässen Zustands (Behebung von Mängeln) und eine daraus
resultierende Mietzinsherabsetzung sowie die Gültigkeit der von der Beklagten
ausgesprochenen Kündigungen. Zu den behaupteten Mängeln machten die Klä-
ger namentlich geltend, die Beklagte habe diverse Arbeiten am Mietobjekt nicht
vorgenommen, welche unter den Begriff des Grundausbaus laut Mietvertrag zu
subsumieren und daher durch die Beklagte geschuldet seien. Eine Realisierung
der Mieterausbauten und des Food Courts seien bis zur Vornahme dieser durch
die Beklagte zu verrichtenden Arbeiten (Grundausbau) nicht möglich. Daher sei
kein Mietzins geschuldet bzw. sei der Mietzins ab 1. Juli 2017 bis zur vollständi-
gen Mangelbehebung um 100% zu reduzieren (act. 21 u. 149; vgl. auch die Be-
gründung hinsichtlich der Eventualbegehren nach Klageänderung: act. 221 u. 224
sowie Prot. Vi. S. 32 ff.).
An der vorinstanzlichen Hauptverhandlung erfolgte durch die Kläger eine
Klageänderung. Ihr Hauptantrag lautete neu, es sei die Unverbindlichkeit des Ver-
trags aufgrund eines Grundlagenirrtums festzustellen (act. 221 S. 2; vgl. hiervor
S. 3). So habe sich laut den Klägern herausgestellt, dass am Standort E._____-

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Strasse …/… nur Bauten mit maximal sechs Geschossen erlaubt seien und es
sich beim im Mietvertrag genannten 1. Obergeschoss letztlich um ein Zwischen-
geschoss handle. Dieses dürfe nur als Lager und nicht als Gewerberäumlichkeit
benützt werden, was rund die Hälfte der vermieteten Fläche betreffe. Bei Kenntnis
dieses Umstandes wären sie – die Kläger – den Vertrag nie eingegangen. Es lie-
ge ein Grundlagenirrtum vor (act. 221 S. 14 ff.; act. 224 S. 9; Prot. Vi. S. 34, 40 f.).
Finanzielle Ansprüche stellten die Kläger im Zusammenhang mit diesem Begeh-
ren vor Vorinstanz keine.
3.1.2 Auf diese Klageänderung trat die Vorinstanz nicht ein. Sie behandelte in der
Folge lediglich die an der Hauptverhandlung gestellten Eventualbegehren, welche
weitgehend identisch mit den ursprünglichen Rechtsbegehren Ziff. 8–14 der Klage
bzw. Replik waren und prüfte dabei auch im Zusammenhang mit der verlangten
Mietzinsherabsetzung die ursprünglich geltend gemachten Mängel (vgl. act. 247
E. II./2.1.).
3.2 Neue Anträge im Berufungsverfahren:
3.2.1 Im Rahmen ihrer Berufung stellen die Kläger in Abweichung sämtlicher vor
Vorinstanz gestellten Rechtsbegehren den Antrag, es sei die Nichtigkeit des Ver-
trages, eventualiter dessen Unverbindlichkeit festzustellen. Gestützt darauf ma-
chen die Kläger finanzielle Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen
die Beklagte geltend (vgl. act. 248 S. 2 u. Rz. 57 [S. 18]).
Den Antrag auf Feststellung der Unverbindlichkeit des Vertrages infolge ei-
nes Willensmangels stellten die Kläger wie gezeigt im Rahmen ihrer Klageände-
rung (als Haupt-, und nicht wie hier als Eventualantrag) bereits vor Vorinstanz,
welche auf diese Klageänderung nicht eintrat (act. 247 E. II./2. u. Beschluss Dis-
positiv Ziff. 1 [S. 97]). Der Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages
stellt dagegen einen im Berufungsverfahren gänzlich neuen Antrag dar. Soweit
die Kläger zudem gestützt auf die Nichtigkeit, eventualiter die Unverbindlichkeit,
finanzielle Ansprüche geltend machen, ist auch dies ein neuer, im Berufungsver-
fahren erstmals gestellter Antrag. Vor Vorinstanz stellten die Kläger kein Forde-

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rungsbegehren gegen die Beklagte gestützt auf die Unverbindlichkeit des Mietver-
trages.
3.2.2 Das Geltendmachen neuer Rechtsbegehren sowie die Änderung des Kla-
gegrundes stellen eine Klageänderung dar (Botschaft ZPO, BBl 2006 S. 7221 ff.,
S. 7341; BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017, Art. 227 N 18; SEILER, Die Beru-
fung nach ZPO, 2013, N 1374). Eine Klageänderung im Berufungsverfahren ist
nach Art. 317 Abs. 2 lit. a ZPO nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen
nach Art. 227 Abs. 1 ZPO erfüllt sind, also der geänderte oder neue Anspruch
nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und zudem mit dem bisherigen
Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht (Abs. 1 lit. a) oder die Zu-
stimmung der Gegenpartei vorliegt (Abs. 1 lit. b). Sodann bedarf es der sachli-
chen Zuständigkeit des urteilenden Gerichts, ansonsten – wenn der Streitwert die
sachliche Zuständigkeit übersteigt – eine Überweisung an das zuständige Gericht
zu erfolgen hätte (Art. 227 Abs. 2 ZPO).
Zusätzlich zu diesen Voraussetzungen muss die Klageänderung im Beru-
fungsverfahren auf neuen Tatsachen und Beweismitteln beruhen (vgl. Art. 317
Abs. 2 lit. b ZPO; gemeint sind sowohl echte als auch unechten Noven, vgl. BSK
ZPO-SPÜHLER, 3. Aufl. 2017, Art. 317 N 14), wobei solche im Berufungsverfahren
nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig sind. Dies
gilt unabhängig davon, ob ein Verfahren in den Anwendungsbereich der Verhand-
lungs- oder (eingeschränkten) Untersuchungsmaxime fällt, fällt doch eine analoge
Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO ausser Betracht (BGE 142 III 413, E. 2.2.2;
BGE 138 III 625 E. 2.1 f.; BGer 5A_63/2012 vom 20. Juni 2012; BGer
5A_592/2011 vom 31. Januar 2012, E. 4.1).
3.2.3 In tatsächlicher Hinsicht begründen die Kläger die Nichtigkeit im Rahmen ih-
rer Berufung soweit ersichtlich mit einer angeblich von Anfang an bestehenden
Untauglichkeit des Mietobjektes als Vertragsgegenstand, da – und dies bezeich-
nen die Kläger als mit der Berufung erstmals geltend gemacht und damit als neu-
es Tatsachenvorbringen – das Mietobjekt zur im Vertrag festgelegten mietweisen
Nutzung aller Räume als Restaurant/Food Court von Anfang an als Vertragsge-
genstand untauglich gewesen sei (act. 248 Rz. 14 u. 65). Dies insbesondere auf-

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grund einer in gewissen Räumen der Mietliegenschaft nicht gegebenen Raumhö-
he von 2.40 m (vgl. auch act. 248 Rz. 20, wobei es die Kläger unterlassen im
Rahmen der Berufung darzulegen, inwiefern das Mietobjekt aus diesem Grund
nicht gebrauchstauglich sein solle) sowie einer angeblich nicht bau- und zonen-
rechtskonformen Bereitstellung des Mietobjekts (act. 248 Rz. 55).
Diese tatsächlichen Vorbringen zur Raumhöhe sowie zur Frage der nicht
bau- und zonenkonformen Bereitstellung des Mietobjekts (gemeint sein dürfte der
von den Klägern behauptete Umstand, wonach sich nachträglich herausgestellt
habe, dass ein Geschoss der vermieteten Räumlichkeiten nicht für den Gastro-
nomiebetrieb, sondern nur als Lagerfläche genutzt werden könne, vgl. insb.
act. 248 Rz. 28 ff., 50) wurden von den Klägern bereits im vorinstanzlichen Ver-
fahren eingebracht (Raumhöhe: vgl. ursprüngliches Rechtsbegehren Ziff. 1.5
[hiervor S. 2] u. act. 21 S. 30, act. 221 S. 40, act. 224 Rz. 40; nicht gegebene
Nutzbarkeit des 1. Obergeschosses bzw. Zwischengeschosses als Gewerbe-
räumlichkeiten: act. 221 S. 14 ff.; act. 224 S. 9; Prot. Vi. S. 34, 40 f.). Somit han-
delt es sich nicht um im Berufungsverfahren neue Tatsachen, die eine Klageände-
rung vor der Berufungsinstanz rechtfertigen. Wenn die Kläger geltend machen,
neu sei vor der Berufungsinstanz an ihrem Standpunkt, dass diese Umstände zu
einer von Anfang an bestehenden Untauglichkeit des Mietobjekts als Vertragsge-
genstand führten (so in act. 248 Rz. 65), lassen sie offen und ist auch nicht er-
sichtlich, weshalb diese Behauptung nicht schon vor erster Instanz hätte vorge-
bracht werden können (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Damit handelt es sich bei die-
ser von den Klägern als "neu" eingeführten Behauptung um ein nicht zulässiges
Novum. Eine Klageänderung ist auch gestützt darauf nicht zulässig. Auf die Kla-
geänderung vor Berufungsinstanz ist damit nicht einzutreten.
3.2.4 Im Übrigen gelten im Hinblick auf die nun verlangte Feststellung der Nichtig-
keit und die daraus abgeleiteten finanziellen Ansprüche ohnehin die noch folgen-
den Überlegungen, wonach diese Begehren in einer anderen Verfahrensart zu
prüfen wären als die ursprünglich vor Vorinstanz anhängig gemachte Klage (vgl.
sogleich unter E. II./4.3.2 f.). Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre eine Klage-
änderung unzulässig und wäre darauf nicht einzutreten.

- 15 -
3.2.5 Auf das Begehren um Feststellung der Nichtigkeit und die daraus abgeleite-
ten finanziellen Ansprüche ist damit nicht einzutreten.
3.3 Kein Vorliegen von Nichtigkeitsgründen:
3.3.1 Nur der Vollständigkeit halber bleibt überdies festzuhalten, dass entgegen
den Klägern keine Gründe dargetan oder ersichtlich sind, welche eine Nichtigkeit
des Mietvertrages zu begründen vermöchten. Die Kläger berufen sich diesbezüg-
lich wie gezeigt auf die anfänglich bestehende Untauglichkeit des Mietobjektes als
Vertragsgegenstand und auf die Bestimmung von Art. 256 Abs. 2 OR (act. 248
Rz. 55, 59, 67).
3.3.2 Gestützt auf Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache
zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen
Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Gestützt auf Art. 256 Abs. 2
OR sind davon abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nichtig,
wenn sie in (u.a.) Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume enthalten sind.
Die Vorinstanz qualifizierte das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien als
Rohbaumiete (act. 247 insb. E. IV./5.5.). Eine solche liegt vor, wenn die Parteien
vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in nicht voll ausgebau-
tem Zustand, nämlich im Rohbau zum Gebrauch überlässt und der Mieter den
Aus- und/oder Umbau, mithin den Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung
des Verwendungszwecks auf eigene Kosten vornimmt oder vollendet (vgl. z.B. ZK
OR-HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 260a N 4; BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 256
N 6a; BIBER, Die Rohbaumiete – ausgewählte Aspekte, in mp 2015 S. 78 ff.,
S. 81). Auch die Kläger gehen offenbar von einer Rohbaumiete aus (vgl. act. 248
insb. Rz. 27, 48). Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid dar, dass Art. 256
Abs. 2 OR der Vereinbarung der Rohbaumiete grundsätzlich nicht entgegenstehe.
Sie wies aber auf die in der Literatur und Rechtsprechung teilweise vertretene
Meinung hin, wonach bei der Rohbaumiete der vereinbarte Gebrauch in der ver-
einbarten Endnutzung zu sehen sei, weshalb der Bestimmung von Art. 256 Abs. 2
OR nur Genüge getan sei, wenn die Schmälerung der Hauptleistungspflicht, mit-
hin die durch den Mieter vorzunehmende Herstellung des gebrauchsmässigen
Zustands auf eigenen Kosten, in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen

- 16 -
Rechtsprechung (vgl. hierzu BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016, E. 3.1;
4A_159/2014 vom 18. Juni 2014, E. 4.1) durch den Vermieter in irgendeiner an-
deren Form bis spätestens am Ende des Mietverhältnisses kompensiert werde,
z.B. durch einen tiefen Mietzins, anderweitige geldwerte Leistungen oder eine
Mindestvertragsdauer, die der Lebensdauer der Mieterinvestition entspricht und
so die Abschreibung der Investition erlaubt (act. 247 E. III./3.3. u.H.a.: BSK OR I-
WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 256 N 6a; Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl.
2016, S. 905 N 32.9.2; ZK OR-HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 256 N 70 ff.; a.M., wonach
bei der Rohbaumiete der zum Gebrauch taugliche Zustand nur darin bestehen
muss, dass sich das Objekt zum Endausbau durch den Mieter eignet: SVIT-
Kommentar/TSCHUDI, 4. Aufl. 2018, Art. 256 N 56 ff.; VISCHER, Die Rohbaumiete,
Diss. Zürich 2014, S. 67; BIBER, Die Rohbaumiete, Diss. Freiburg 2014, N 74 ff.).
In der Folge erwog die Vorinstanz, aus dem Mietvertrag und den Akten gehe her-
vor, dass die Parteien diverse Kompensationen für die baulichen Massnahmen
zur Erreichung des Endzweckes vereinbart hätten (vgl. act. 247 E. IV./5.4.). Sie
kam zum Schluss, das Mietverhältnis halte unter Berücksichtigung dessen den
Anforderungen an eine Abweichung von Art. 256 Abs. 2 OR stand (act. 247
E. IV./5.4 S. 43 oben). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Kläger nicht ausei-
nander und sie bezeichnen diese damit insbesondere nicht als falsch. Bereits
damit erscheint mehr als fraglich, inwiefern sich die Kläger heute dennoch auf ei-
nen Verstoss gegen die Bestimmung von Art. 256 Abs. 2 OR berufen können.
Aus den von den Klägern konkret angerufenen Gründen ergibt sich aber
auch sonst keine Nichtigkeit des Mietvertrages:
3.3.3.1 Die Kläger machen zum einen geltend, das Mietobjekt eigne sich aufgrund
bau- und zonenrechtlicher Bestimmungen und eines deshalb nur als Lager nutz-
baren Zwischengeschosses nicht zur vorgesehenen und im Vertrag beschriebe-
nen Nutzung. Sie unterlassen es in ihrer Berufung aber gänzlich darzutun, inwie-
fern sich daraus eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters im Sinne von
Art. 256 Abs. 2 OR ergeben soll. Damit kommen sie ihrer Begründungspflicht
nicht nach. Zudem behaupten sie ohnehin, erst im November 2020 verlässlich
Kenntnis von diesem Umstand gehabt zu haben (vgl. act. 248 E. 52). Inwiefern

- 17 -
dieser erst lange nach Abschluss des Mietverhältnisses "verlässlich" bekannte
Umstand Gegenstand einer zum Nachteil der Mieter lautenden Vereinbarung im
Mietvertrag bilden konnte, ist nicht nachvollziehbar. Eine Nichtigkeit in Anwen-
dung von Art. 256 Abs. 2 ZPO ist unter diesem Umständen jedenfalls zu vernei-
nen.
Die behauptete Untauglichkeit des Mietobjekts für den vereinbarungsge-
mässen Gebrauch führte ohnehin nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages, auch
nicht gestützt auf Art. 20 OR, da er keine anfängliche objektive Unmöglichkeit des
Mietvertrages zu begründen vermag. Vielmehr stellte eine wie von den Klägern
geltend gemachte Untauglichkeit des Mietobjekts definitionsgemäss einen Mangel
dar. So liegt ein Mangel am Mietobjekt namentlich dann vor, wenn die Mietsache
nicht zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, wobei der tatsächliche Zustand der
Sache mit dem zu vergleichen ist, wie er vereinbart, zugesichert oder mit Rück-
sicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck zu erwarten war (z.B.: BGE 135 III
345, E. 3.2; BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016, E. 3; vgl. auch die diesbezüg-
lichen Erwägungen der Vorinstanz, act. 247 E. IV./3.1. und so letztlich auch die
Kläger, act. 248 Rz. 41). Der Mangel kann sich dabei auch aus rechtlichen Hin-
dernissen ergeben, die den vorausgesetzten Gebrauch bzw. die zugesicherten
Eigenschaften beeinträchtigen oder diesen entgegenstehen (vgl. dazu ZK OR-
HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 258 N 32, N 49). Einem solchen Mangel wäre über die
Bestimmungen von Art. 258 ff. OR beizukommen (wie dies grundsätzlich auch die
Kläger erkennen, vgl. act. 248 Rz. 37). Auf Ansprüche aus Art. 258 ff. OR berufen
sich die Kläger indes in ihrer Berufung nicht, weshalb darauf nicht weiter einzuge-
hen ist.
3.3.3.2 Zum anderen machen die Kläger geltend, die in einzelnen Räumlichkeiten
für den vorgesehenen Gebrauch zu niedrige Deckenhöhe stelle eine Abweichung
vom vermieterseitig geschuldeten Zustand dar. Gestützt auf diesen Umstand be-
riefen sich die Kläger bereits vor Vorinstanz auf Mängelbeseitigungsrechte (vgl.
ursprüngliches Rechtsbegehren Ziff. 1.5, hiervor S. 2). Die Vorinstanz prüfte die-
sen behaupteten Mangel im Hinblick auf einen allfälligen Mietzinsherabsetzungs-
anspruch (da der Mängelbeseitigungsanspruch infolge der gültigen Kündigung
gegenstandlos geworden war, vgl. act. 247 E. II./3.). Sie kam zum Schluss, den

- 18 -
Klägern sei der Nachweis, dass die Höhe der Decke zum vermieterseitig geschul-
deten Zustand gehöre und damit ein Mangel vorliege, nicht gelungen (act. 247
E. IV./6.5.). Zu diesen Erwägungen äussern sich die Kläger mit keinem Wort. Ent-
sprechend bleibt es beim Schluss, dass die Anpassung der Deckenhöhe nicht
Aufgabe der Beklagten war.
Inwiefern sich nun gestützt auf diesen von der Vorinstanz in ihrem Entscheid
behandelten Umstand neu eine Nichtigkeit ergeben soll, ist fraglich und ergibt sich
aus den Ausführungen der Kläger nicht eindeutig. Sollten die Kläger aber geltend
machen wollen (explizit äussern sie sich dazu nicht), dass diese Schlussfolgerung
der Vorinstanz im Umkehrschluss dazu führte, dass diese mieterseitig vorzuneh-
mende Anpassung des Mietobjekts einen Verstoss gegen Art. 256 Abs. 2 OR
darstelle, kann dem schon aus folgendem Grund nicht gefolgt werden: Wie ge-
zeigt erwog die Vorinstanz, im Hinblick auf den von den Klägern zu erbringenden
Ausbau (und damit muss selbstredend auch die Deckenhöhe gemeint sein, wel-
che vor Vorinstanz Thema war) seien hinreichende Kompensationen zwischen
den Parteien vereinbart worden und das Mietverhältnis halte den Anforderungen
an eine Abweichung i.S. von Art. 256 Abs. 2 OR stand (act. 247 E. IV./5.4; hiervor
E. II./3.3.2). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Kläger (wie bereits gezeigt)
nicht auseinander und halten diesen insbesondere nichts Konkretes entgegen. Es
bleibt damit beim vorinstanzlichen Schluss, wonach die Vereinbarung zwischen
den Parteien bezüglich Mieter- und Vermieterausbau unter Nachachtung von
Art. 256 Abs. 2 OR zulässig war (act. 247 E. IV. 5.4. S. 43 oben).
3.3.4 Der Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit wäre damit abzuweisen, wenn
darauf einzutreten wäre.
4. Zulässigkeit der Klageänderung vor Vorinstanz
4.1 Die an der Hauptverhandlung neu geltend gemachte und vor der Kammer
noch als Eventualantrag beantragte Feststellung der Unverbindlichkeit des Miet-
vertrages infolge eines angeblichen Willensmangels – dies, nachdem die Kläger
im Rahmen des doppelten Schriftenwechsels noch auf der gehörigen Erfüllung
des Vertrages beharrt und Gebrauch von ihren Mängelrechten gemacht hatten –
qualifizierte die Vorinstanz wie gezeigt als Klageänderung (act. 247 E. II./2.4).

- 19 -
Diese Qualifikation bleibt von den Klägern in ihrer Berufung unwidersprochen
(act. 248).
4.2 Die Vorinstanz erwog, eine Klageänderung sei nur zulässig, wenn der geän-
derte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen sei und
mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang stehe oder die
Gegenseite zustimme (Art. 227 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Mit Blick auf die Verfah-
rensart ergebe sich, dass für die ursprünglich anhängig gemachte Klage betref-
fend Hinterlegung von Mietzinsen, die in diesem Zusammenhang geforderte Wie-
derherstellung des vertragsgemässen Zustands und Mietzinsherabsetzung sowie
Kündigungsschutz unabhängig vom Streitwert das vereinfachte Verfahren an-
wendbar sei (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Die von der Klägern neu geltend ge-
machte negative Feststellungsklage in Bezug auf den Mietvertrag falle hingegen
nicht in den Anwendungsbereich von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, wonach unabhän-
gig vom Streitwert das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelange. Da im
Falle der Gutheissung der Klage und folglich der Ungültigkeit des Vertrages die
Kläger den von ihnen bezahlten Mietzins zurückfordern könnten, sei ohne weite-
res von einem Fr. 30'000.– übersteigenden Streitwert auszugehen, womit für die
geänderte Klage das ordentliche Verfahren anwendbar wäre (Art. 243 Abs. 1
i.V.m. Art. 219 ZPO). Bereits aus diesem Grund erweise sich die Klageänderung
als unzulässig und auf den geänderten Teil der Klage werde nicht eingetreten
(act. 247 E. II./2., insb. E. II./2.3. u. 2.6.–7.).
Sodann wies die Vorinstanz u.a. auch darauf hin, die Kläger hätten gemäss
ihrer Darstellung den Grundlagenirrtum erstmals im November 2020 und damit
erst zweieinhalb Jahre nach Einleitung des Verfahrens vor Mietgericht geltend
gemacht. Unter Berücksichtigung, dass ein Irrtum gemäss Art. 31 Abs. 1 OR in-
nert eines Jahres ab Entdeckung geltend zu machen sei, erscheine es völlig le-
bensfremd, dass die Parteien erst so spät – nämlich Ende November 2019 bzw.
eineinhalb Jahre nach Prozessbeginn – den Grundlagenirrtum festgestellt hätten
(act. 247 E. II./1.2. und II./2.).
4.3.1 Die Kläger berufen sich – wie gezeigt – auf eine angeblich von Anfang an
bestehende Gebrauchsuntauglichkeit des Mietobjekts, da einzelne Räume des-

- 20 -
selben aufgrund der nicht gegebenen Raumhöhe von 2.40 m und das Zwischen-
geschoss aufgrund der bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen nicht zum ver-
tragsmässig vorgesehen Zweck hätten verwendet werden können (vgl. act. 248
Rz. 28–31, 50 u. 54 f.). Sie machen wie bereits vor Vorinstanz geltend, es liege
bei ihnen ein Grundlagenirrtum vor, sei doch die arbeitstaugliche Nutzung der
Räumlichkeiten für sie zwingend notwendige Grundlage des Vertrages gewesen
(act. 248 Rz. 51). Im Rahmen ihrer Ausführungen zum Grundlagenirrtum äussern
sich die Kläger indes mit keinem Wort zu den Erwägungen der Vorinstanz hin-
sichtlich der Unzulässigkeit der Klageänderung aufgrund der unterschiedlichen
Verfahrensart (vgl. die klägerischen Ausführungen unter dem Titel "Grundlagenirr-
tum", act. 248 Rz. 51) und bezeichnen diese damit insbesondere nicht als falsch.
Damit erfolgt keine hinreichende Auseinandersetzung mit den entscheidrelevan-
ten Erwägungen und auf die Berufung ist in diesem Punkt bereits aus diesem
Grund nicht einzutreten.
4.3.2 Soweit die Kläger (wenn auch gänzlich losgelöst von den vorinstanzlichen
Erwägungen) im Zusammenhang mit ihrer Klageänderung vor der Kammer im-
merhin unter dem Titel der "Nichtigkeit" geltend machen, die Voraussetzung der
gleichen Verfahrensart sei erfüllt, ist darauf doch der Vollständigkeit halber einzu-
gehen, da die Kläger damit immerhin sinngemäss einen anderen Standpunkt als
die Vorinstanz erkennen lassen, welcher wohl auch für die Frage der Unverbind-
lichkeit gilt. Die Kläger machen geltend, nach neuer bundesgerichtlicher Recht-
sprechung würden alle Streitigkeiten, in denen die angerufene Behörde über die
Beendigung des Mietverhältnisses zu befinden habe, unter den Begriff des Kün-
digungsschutzes gem. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und damit in den Anwendungs-
bereich des vereinfachten Verfahrens fallen (act. 248 Rz. 61).
4.3.3.1 Gestützt auf Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO findet
das vereinfachte Verfahren unter Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime
ohne Rücksicht auf den Streitwert u.a. Anwendung auf mietrechtliche Streitigkei-
ten bezüglich Wohn- und Geschäftsräume, sofern die Hinterlegung von Mietzin-
sen, der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, der Kündigungsschutz oder die
Erstreckung des Mietverhältnisses betroffen sind. Vorliegend berufen sich die

- 21 -
Kläger wie gezeigt darauf, die von ihnen geltend gemachte Nichtigkeit (und impli-
zit auch die Ungültigkeit) des Vertragsverhältnisses sei unter den Begriff des
"Kündigungsschutzes" i.S.v. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zu subsumieren.
4.3.3.2 Beim Kündigungsschutz steht die Anfechtbarkeit der Kündigung nach
Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR zwar im Vordergrund (BGE 132 III 65, E. 3.2).
Doch ergibt sich insgesamt aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass
dieser Begriff weit zu verstehen ist (vgl. z.B. BGE 142 III 690, E. 3.1 = Pra 2017
Nr. 95; vgl. zum weiten Begriff des Kündigungsschutze auch: BGE 144 III 346,
E. 1.2.2.1; BGer 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016, E. 2.3; BGer 4A_359/2017
vom 16. Mai 2018, E. 4.4). Das Gericht kann im Rahmen eines Kündigungs-
schutzverfahrens insbesondere nicht nur über die Anfechtbarkeit der Kündigung
im Sinne von Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR befinden, vielmehr kann auch über
zivilrechtliche Vorfragen, welche mit der Kündigung im Zusammenhang stehen,
entschieden werden. In erster Linie bedeutet dies, dass das Gericht auch über die
Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung befinden kann. Gemäss der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung muss es aber auch möglich sein, dem für das
Kündigungsschutzverfahren zuständigen Gericht die Frage zu unterbreiten, ob
zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht, auf welches sich
die Kündigung bezieht. Das bedeutet, dass die Anfechtung der Kündigung auch
nur eventualiter erfolgen kann, während im Hauptantrag die Feststellung der Un-
wirksamkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung oder des (Nicht-
)Bestehens eines Mietverhältnisses verlangt wird. Für das nach Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO anwendbare Verfahren ist diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststel-
lung massgeblich, sondern das eventualiter gestellte Begehren um Kündigungs-
schutz (BGE 142 III 278 E. 4.1 u.H.a. BGE 132 III 65 E. 3.2 u. 3.4 sowie BGer
4A_383/2015 vom 7. Januar 2016, E. 2.1).
4.3.3.3 Die von den Klägern ursprünglich gestellten Rechtsbegehren Ziff. 9–14
(hiervor S. 3 f.) zielten auf die Frage nach der Nichtigkeit, Unwirksamkeit bzw.
Ungültigkeit von vermieterseitig ausgesprochenen Kündigungen. Im Lichte der
eben dargelegten Rechtsprechung sind diese Begehren ohne Weiteres unter den
bundesgerichtlich weit gefassten Begriff des Kündigungsschutzes zu subsumieren

- 22 -
und im vereinfachten Verfahren zu beurteilen (vgl. auch die Erwägungen der Vo-
rinstanz, act. 247 E. II./1.2.). In ihrer Klageänderung stellten die Kläger wegen ei-
nes Willensmangels den Bestand des Mietverhältnisses an sich in Frage und ver-
langten nur noch eventualiter die Feststellung der Nichtigkeit/Unwirksamkeit so-
wie subeventualiter der Ungültigkeit der Kündigungen (act. 221 S. 2; vgl. hiervor
S. 4). Alleine mit Blick auf diese Rechtsbegehren und die eben wiedergegebene
Rechtsprechung erschiene die Geltendmachung der Unverbindlichkeit bzw. Nich-
tigkeit des Mietverhältnisses im (vereinfachten) Verfahren betreffend Kündigungs-
schutz als zulässig.
Indes kann vorliegend zur Beurteilung dieser Frage nicht alleine auf die ge-
stellten Rechtsbegehren abgestellt werden. So stellten die Kläger ihre (für die
Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens massgeblichen) Eventualbegehren
anlässlich der Hauptverhandlung vom 7. Juli 2021. Zu diesem Zeitpunkt bestand
an der Beurteilung dieser Eventualbegehren (Gültigkeit der Kündigung) von vorn-
herein kein Rechtsschutzinteresse (vgl. auch act. 247 E. V./2.2.; die Vorinstanz
prüfte die Kündigungen nur noch im Hinblick auf die vorinstanzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen, vgl. act. 247 E. V./2.3. ff.). So war die Ausweisung der
Kläger aus dem streitgegenständlichen Mietobjekt bereits mit Urteil des Einzelge-
richtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 2. Juni 2020 angeordnet wor-
den. Dieser Entscheid wurde von der Kammer mit Urteil vom 11. September 2020
vollumfänglich bestätigt (LF200038) und eine dagegen erhobene Beschwerde an
das Bundesgericht wurde mit Urteil 4A_549/2020 vom 7. Dezember 2020 abge-
wiesen (act. 188). Die Nichtigkeit/Unwirksamkeit oder Ungültigkeit der Kündigun-
gen konnte also nicht mehr Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bilden.
Den Klägern ging es mit ihrer geänderten Klage und den neu gestellten Rechts-
begehren von vornherein nicht (mehr) um den Schutz des Mietverhältnisses bzw.
um den Schutz vor dessen Beendigung, mithin Kündigungsschutz, sondern um
rein finanzielle Ansprüche, welche sich aus dem Nichtbestand des Mietvertrages
ableiten liessen. Dies zeigt sich auch an dem vor der Kammer neu gestellten For-
derungsbegehren.
Wenn von vornherein nicht mehr die Kündigungen Gegenstand des Verfah-
rens sein konnten, kann selbstredend nicht alleine aufgrund eventualiter gestellter

- 23 -
und von vornherein mangels Rechtsschutzinteresses aussichtsloser Kündigungs-
schutzbegehren auf ein Kündigungsschutzverfahren geschlossen werden. Viel-
mehr ist vorliegend das Hauptbegehren unabhängig von diesen Eventualbegeh-
ren zu betrachten. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, handelt es sich damit
beim Hauptbegehren der geänderten Klage bei einer solchen Betrachtung nicht
um einen Streitgegenstand, der nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO unabhängig vom
Streitwert im vereinfachten Verfahren zu behandeln ist. Die Frage nach der An-
wendbarkeit des vereinfachten Verfahren richtet sich daher nach dem Streitwert
(Art. 243 Abs. 1 ZPO). Mit Blick auf den Fr. 30'000.– übersteigenden Streitwert
(vgl act. 247 E. II./2.6. sowie die Rechtsbegehren vor der Kammer, hiervor S. 6),
wäre das Begehren im ordentlichen Verfahren zu behandeln. Die Vorinstanz trat
folglich zu Recht auf die Klageänderung nicht ein.
Die Berufung wäre damit – soweit sie sich gegen die Nichtzulassung der ge-
änderten Klage durch die Vorinstanz wendet – abzuweisen, wäre auf sie einzutre-
ten.
4.3.4 Die Berufung wäre in diesem Punkt aber auch aus einem weiteren Grund
abzuweisen: So wies die Vorinstanz wie gezeigt darauf hin, die Klage auf Ungül-
tigkeit wäre ohnehin deshalb abzuweisen, weil lebensfremd sei, dass der von den
Klägern Ende November 2020 geltend gemachte Irrtum erst frühestens Ende No-
vember 2019 und damit zweieinhalb Jahre nach Einleitung des mietrechtlichen
Verfahrens entdeckt worden sei (act. 247 E. II./2.8.). Damit kam die Vorinstanz im
Ergebnis letztlich zum Schluss, dass die Frist nach Art. 31 Abs. 1 OR zur Gel-
tendmachung des Irrtums nicht eingehalten bzw. die Einhaltung nicht hinreichend
dargetan wurde.
Die Kläger äussern diesbezüglich im Rahmen ihrer Berufung, sie seien als
Nichtimmobilienfachleute nicht im Stande gewesen, den Mangel früher zu erken-
nen. Sie seien mit entsprechender Plan-Recherche beim Bauamt der Stadt Zürich
auf die geltend gemachten Umstände gestossen. Verlässliche Kenntnis von dem
Mangel hätten sie aber erst durch eine rechtliche Beurteilung durch einen
Dr. F._____ vom 27. November 2020 gehabt, woraus sich ergebe, dass die Gel-
tendmachung des Mangels anlässlich der Hauptverhandlung vom 7. Juli 2021

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noch rechtzeitig erfolgt sei (act. 248 Rz. 50 f.). Dass sie diese tatsächliche, für
den Fristenlauf nach Art. 31 Abs. 1 OR relevanten Behauptungen, wonach für die
Entdeckung des Irrtums die Beurteilung von Dr. F._____ massgeblich gewesen
sei, bereits vor Vorinstanz aufgestellt hätten, ist weder dargetan noch ersichtlich
(act. 221; act. 224; Prot. Vi. S. 33 ff.). Ein Blick in die vorinstanzlichen Akten zeigt,
dass die Kläger vor Vorinstanz zur Frage, wann sie den Irrtum entdeckt haben
wollen, lediglich geltend machten, es habe sich im November herausgestellt, dass
ein Teil der vermieteten Fläche nicht als Gewerberäumlichkeiten genutzt werden
könne (act. 224 S. 14; auch keine anderslautende bzw. konkretere Behauptung
insb. in act. 224 Rz. 30 ff. oder in Prot. Vi. S. 33 ff.). Sie legten aber weder dar,
welche Umstände zu dieser Erkenntnis führten, noch der November welches Jah-
res gemeint war. Damit handelt es sich bei den genannten Behauptungen der
Kläger in der Berufung um Noven, welche nur noch unter den Voraussetzungen
von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig sind. Zur Zulässigkeit äussern sich die Kläger
indes mit keinem Wort (vgl. auch z.B. BGer 5A_445/2014 vom 28. August 2014,
E. 2.1; BGer 5A_739/2012 vom 17. Mai 2013 E. 9.2.2). Dass diese Behauptung
nicht bereits vor erster Instanz hätte aufgestellt werden können bzw. es sich um
echte Noven handelte, ist zudem nicht ersichtlich. Insbesondere nicht, da die Be-
urteilung von Dr. F._____ bereits vor Vorinstanz eingereicht worden war
(act. 266/11). Das entsprechende Vorbringen ist somit nicht beachtlich. Es bleibt
damit beim Schluss der Vorinstanz.
5. Fazit
Unter diesen Umständen braucht auf die weiteren Vorbringen der Kläger im
Rahmen ihrer Berufung nicht eingegangen zu werden. Die Berufung ist aus den
dargelegten Gründen abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist.
IV.
1. Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtpflege
Der Kläger 2 stellt auch für das Rechtsmittelverfahren ein Gesuch um Bewil-
ligung der unentgeltlichen Rechtspflege (hiervor S. 6). Wie die vorstehenden Er-
wägungen zeigen, erweist sich das Rechtsmittel von vornherein als aussichtslos

- 25 -
im Sinne von Art. 117 lit. b ZPO. Das Gesuch des Klägers 2 um unentgeltliche
Rechtspflege im Berufungsverfahren ist daher abzuweisen.
2. Kosten- und Entschädigungsfolgen
2.1 Die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens sind dem
Ausgang entsprechend zu verlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Bemessung
der Entscheidgebühr sowie der Parteientschädigung im angefochtenen Entscheid
wurde nicht beanstandet, weshalb es bei diesen bleibt.
2.2 Die Gerichtskosten sind in Anwendung von § 12 Abs. 1–2, § 2 Abs. 1 und
§ 4 GebV OG festzusetzen. Wie mit Verfügung vom 8. Februar 2022 (act. 252)
gezeigt, ist entgegen der Auffassung der Kläger (vgl. act. 248 Rz. 10) vorliegend
der Reduktionsgrund von § 4 Abs. 3 GebV OG (wiederkehrende Nutzungen und
Leistungen, vgl. Art. 92 ZPO) nicht zu berücksichtigen. So fallen bereits fällige
Leistungen aus einem Dauerschuldverhältnis, wie z.B. fällige Mietzinse, nicht un-
ter die Bestimmung von Art. 92 ZPO. In solchen Fällen wird der Streitwert viel-
mehr durch das Rechtsbegehren bestimmt (OFK ZPO-MOHS, 2. Aufl. 2015,
Art. 92 N 1). Ebenfalls nicht zu berücksichtigen ist § 7 lit. a GebV OG, da Gegen-
stand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens weder die Anfechtung der Kündi-
gung noch die Erstreckung von Miet- und Pachtverhältnissen für Wohn- und Ge-
schäftsräume bildet. Mit Blick auf den vorliegenden Streitwert von rund
Fr. 500'000.– (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 1, act. 248; hiervor S. 6) und die ein-
gangs genannten Bestimmungen ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf
Fr. 20'000.– festzusetzen. Sie ist ausgangsgemäss den Klägern aufzuerlegen und
mit dem von der Klägerin 1 geleisteten Vorschuss zu verrechnen (Art. 106 Abs. 1
ZPO).
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Den Klägern nicht, da sie
unterliegen, der Beklagten nicht, weil ihr für das Berufungsverfahren keine Auf-
wände entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch des Klägers und Berufungsklägers 2 um Gewährung der un-
entgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen.
2. Mitteilung und Rechtsmittel mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird. Der Be-
schluss und das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Zürich vom
14. Dezember 2021 werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 20'000.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Klägern
und Berufungsklägern 1–3 unter solidarischer Haftung auferlegt und mit dem
von der Berufungsklägerin und Klägerin 1 geleisteten Vorschuss verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Berufungsbeklag-
te unter Beilage eines Doppels von act. 248, sowie an das Mietgericht Zü-
rich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund
Fr. 500'000.–.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw M. Schnarwiler
versandt am: