zh_obergericht · PF160037 · 2016-10-17 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF160037-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. K. Würsch
Urteil vom 17. Oktober 2016
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Beschwerdeführer,
gegen
C._____,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch D._____ Immobilien AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 16. September 2016 (ER160058)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ sowie B._____ (Beklagte und Beschwerdeführer, fortan Beschwer-
deführer) mieteten mit Vertrag vom 25. März 2015 von C._____ (Klägerin und Be-
schwerdegegnerin, fortan Beschwerdegegnerin) eine 2-Zimmerwohnung im Erd-
geschoss mit zugehörigem Keller- und Estrichabteil in der Liegenschaft
E._____weg ... in ... Winterthur zu einem monatlichen Bruttomietzins von
Fr. 1'400.00 (act. 3/1). Dieses Mietverhältnis wurde von der Beschwerdegegnerin
mit amtlich genehmigten Formularen vom 4. September 2015 per 31. März 2016
gekündigt (act. 3/5-6).
1.2. Mit Eingabe vom 9. August 2016 gelangte die Beschwerdegegnerin an das
Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (fortan
Vorinstanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Auswei-
sung der Beschwerdeführer (act. 1). In der Folge setzte die Vorinstanz den Be-
schwerdeführern mit Verfügung vom 11. August 2016 eine Frist an, um schriftlich
zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 4). Die Verfügung konnte
beiden Beschwerdeführern am 31. August 2016 zugestellt werden (act. 5). Nach
unbenütztem Ablauf der Frist zur Stellungnahme erliess die Vorinstanz das Urteil
vom 16. September 2016; sie hiess das Ausweisungsbegehren der Beschwer-
degegnerin gut und verpflichtete die Beschwerdeführer, die 2-Zimmerwohnung im
Erdgeschoss am E._____weg ... in ... Winterthur samt zugehörigem Keller- und
Estrichabteil unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin ordnungsge-
mäss zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall (act. 6 = act. 9 = act. 11 S. 5).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer bei der Kammer mit
Eingabe vom 5. Oktober 2016 (Datum Poststempel: 6. Oktober 2016) rechtzeitig
eine Beschwerde (act. 7; act. 10). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen
(act. 1-7). Da sich die Beschwerde sogleich als unzulässig bzw. unbegründet er-
weist (vgl. nachfolgende Erwägungen), kann auf die Einholung einer Beschwer-
deantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Ihr

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ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Beschwerdeschrift
zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-
schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge
zu enthalten hat. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine
Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Oberge-
richt entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär
zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet
resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde füh-
renden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gege-
ben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl.
OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-Sterchi, Bd. II,
Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Be-
schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das Novenverbot ist umfas-
send und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (ZK ZPO-Freiburg-
haus/Afheldt, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 326 N 3 f.).
3.
3.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grund-
lagen des Ausweisungsverfahrens sowie der ordentlichen Kündigung (Art. 266a
und Art. 266c OR) zutreffend dar (vgl. act. 9 S. 3 f.). Die Ausführungen blieben zu
Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden –
darauf verwiesen werden kann. Die Vorinstanz begründet ihren Ausweisungsent-
scheid gestützt auf diese Ausführungen damit, dass den Beschwerdeführern die
Kündigungsschreiben unbestrittenermassen am 4. September 2015 je einge-
schrieben und separat zugesandt worden seien. Es sei davon auszugehen, dass
die Abholungseinladungen am 7. September 2015 in den Briefkasten gelegt und

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die Kündigungen damit am 8. September 2015 zugestellt worden seien. Die Par-
teien hätten in zulässiger Weise eine dreimonatige Kündigungsfrist auf Ende
März, Juni und September vereinbart. Sodann sei vereinbart worden, dass die
Wohnung frühestens auf den 30. Juni 2016 ordentlich gekündigt werden könne.
Die mit den Kündigungsformularen vom 4. September 2015 ausgesprochenen
Kündigungen per 31. März 2016 würden ihre Wirkung daher per 30. Juni 2016
entfalten. Das von den Beschwerdeführern anhängig gemachte Verfahren betref-
fend Anfechtung der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses sei mit Be-
schluss vom 18. Januar 2016 zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben wor-
den. Der Entscheid sei rechtskräftig. Damit sei das Mietverhältnis gültig per
30. Juni 2016 aufgelöst worden und es könne dem Ausweisungsbegehren ent-
sprochen werden (act. 9 S. 4 f.).
3.2. Die Beschwerdeführer führen in ihrer Beschwerdeschrift an die Kammer im
Wesentlichen aus, dass in der Nachbarschaft Streit aufgetreten sei, dies aber
nicht ihre Schuld gewesen sei. Die Nachbarn hätten keine Ausländer in der Lie-
genschaft haben wollen und hätten mit allen Mitteln versucht, sie aus der Woh-
nung zu jagen. Die Nachbarn hätten sich bei der Verwaltung beschwert. Sie (die
Beschwerdeführer) hätten der Verwaltung gesagt, die Beschwerden entsprächen
nicht der Wahrheit, diese habe ihnen aber nicht geglaubt. Ausserdem habe die
Verwaltung ihnen das Mietverhältnis per 31. März 2016 gekündigt. Ein Kündi-
gungsrecht habe jedoch erst per Ende Juni 2016 bestanden. Die Beschwerdefüh-
rer erklären, sie hätten die Mietzinsen bis heute rechtzeitig bezahlt und sich nichts
zu Schulden kommen lassen. Sie würden selbst aus der Wohnung ausziehen wol-
len, aber sie könnten ja schlecht auf der Strasse leben. Sie würden zur Zeit vom
Sozialamt Winterthur leben und hätten kein grosses Budget. Sie seien seit einem
Jahr auf der Suche nach einer anderen Wohnung, würden wegen der aktuellen
Verwaltung aber keine erhalten. Sie bräuchten mehr Zeit um eine geeignete
Wohnung finden zu können (act. 10).
3.3.1. In diesen Ausführungen der Beschwerdeführern ist keine Auseinander-
setzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen zu erkennen; es wird nicht darge-
legt, was am angefochtenen Entscheid falsch sein soll. Die Begründung der Be-

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schwerde genügt den rechtlichen Anforderungen daher nicht. Überdies stellen die
Vorbringen – da sich die Beschwerdeführer vor Vorinstanz innert der ihnen ange-
setzten Frist zur Stellungnahme nicht äusserten – im Beschwerdeverfahren neue
Tatsachenbehauptungen dar, welche nicht (mehr) zu berücksichtigen sind (vgl.
oben Erw. 2.). Dies führt zum Nichteintreten auf die Beschwerde.
3.3.2. Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass der Beschwerde auch
dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten werden könnte. Eine
Kündigung ist innert 30 Tagen nach ihrem Empfang anfechtbar, wenn sie gegen
Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR), und dabei namentlich in den in
Art. 271a Abs. 1 OR ausdrücklich aufgeführten Fällen (Art. 273 Abs. 1 OR). Die
Beschwerdeführer hatten zwar ein Schlichtungsverfahren betreffend Kündigungs-
schutz/Erstreckung anhängig gemacht, waren jedoch zur Schlichtungsverhand-
lung nicht erschienen. Das Schlichtungsverfahren wurde daher als erledigt abge-
schrieben (act. 3/7). Die Ausführungen der Beschwerdeführer – etwa zu falschen
Anschuldigungen durch die Nachbarn –, welche inhaltlich auf die Behauptung ei-
ner treuwidrigen Kündigung hinauslaufen, hätten im Rahmen der Kündigungsan-
fechtung vorgebracht werden müssen. Im Ausweisungsverfahren können sie
keine Berücksichtigung mehr finden. Eine nichtige Kündigung des Mietverhältnis-
ses kann zwar jederzeit, das heisst auch noch im Ausweisungsverfahren, geltend
gemacht werden (gl. M., statt vieler: SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich/Basel/Genf
2008, Art. 266l-266o N 24 ff.; Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zü-
rich 2009, S. 598 f). Eine Nichtigkeit ist vorliegend jedoch nicht gegeben, insbe-
sondere nicht dadurch, dass die Kündigung per 31. März 2016 ausgesprochen
wurde. Die Kündigung entfaltet – wie die Vorinstanz festhielt – ihre Wirkung ledig-
lich aber immerhin auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 266c
Abs. 2 OR).
Soweit die Beschwerdeführer schliesslich in ihrer Beschwerde sinngemäss mehr
Zeit für den Auszug verlangen, ist festzuhalten, dass im Ausweisungsverfahren
grundsätzlich kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist
besteht. Das Gericht kann zwar im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine kurze
Schonzeit festlegen und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug er-

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möglichen. Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Feb-
ruar 2015 E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013
E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Vorliegend ist zu beachten, dass die Be-
schwerdeführer bereits seit dem 30. Juni 2016 verpflichtet sind, aus dem Mietob-
jekt auszuziehen und sie nun bald dreieinhalb Monate mit der Rückgabe des Mie-
tobjekts in Verzug sind. Ihre Beschwerde ist daher in diesem Punkt abzuweisen.
4.
4.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 9. August 2016
ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei-
sung zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem
monatlichen Mietzins von Fr. 1'400.00 (vgl. act. 3/1) ergibt sich ein Streitwert von
Fr. 8'400.00.
4.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG), im summarischen Verfahren auf
die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV
OG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 300.00 festzu-
setzen. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das Beschwerdever-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihnen sind die Kosten je zur Hälfte
unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind für das Be-
schwerdeverfahren keine zuzusprechen: Den Beschwerdeführern nicht, weil sie
unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine zu entschädigenden
Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 95 Abs. 1 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt.

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3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerde-
führern je zur Hälfte auferlegt unter solidarischer Haftung eines jeden für den
gesamten Betrag.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie von act. 10, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 8'400.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am:
17. Oktober 2016