zh_obergericht · PF240054 · 2025-01-07 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240054-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-
richtsschreiber MLaw S. Widmer
Beschluss vom 7. Januar 2025
in Sachen
A._____,
Beklagte und Beschwerdeführerin
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X.______,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Horgen vom 5. Dezember 2024 (ER240039)

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 5./11. August 2010 schlossen die Beschwerdegegnerin als Vermieterin
und die Beschwerdeführerin als Mieterin einen unbefristeten Mietvertrag betref-
fend eine 1.5 Zimmer-Atelierwohnung an der C._____-strasse …, D._____. Im
Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Kündigungsfrist von vier Monaten auf
Ende März und Ende September (act. 4/2/1). Der Mietzins betrug nach Angabe
der Beschwerdegegnerin zuletzt monatlich Fr. 1'328.95 (vgl. act. 4/1/2 S. 2).
1.2. Mit Schreiben vom 28. August 2024 drohte die Beschwerdegegnerin der Be-
schwerdeführerin eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3
OR an. Zur Begründung machte sie zusammengefasst geltend, es seien ihr von
Nachbarn, Hauswarten und ihren eigenen Mitarbeitern Reklamationen über anhal-
tende Belästigungen durch die Beschwerdeführerin zugegangen (act. 4/2/2 f.).
1.3. In der Folge soll die Beschwerdeführerin ihre Nachbarn erneut bedroht, ge-
filmt, fotografiert und ihnen nachgestellt haben. Mit Begleitschreiben und amtli-
chem Formular vom 21. September 2024 kündigte die Beschwerdegegnerin das
Mietverhältnis deshalb androhungsgemäss ausserordentlich auf den 31. Oktober
2024 (act. 4/2/4-8).
1.4. Nachdem die Beschwerdeführerin bis Ende Oktober 2024 nicht ausgezogen
war, ersuchte die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 31. Oktober 2024 beim
Bezirksgericht Horgen, Einzelgericht im summarischen Verfahren (fortan: Vorin-
stanz), um Ausweisung der Beschwerdeführerin im Verfahren um Rechtsschutz in
klaren Fällen (act. 4/1).
1.5. Die Vorinstanz setzte der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 7. Novem-
ber 2024 Frist zur Stellungnahme an (act. 4/6). Mit Eingabe vom 16. November
2024 ersuchte die Beschwerdeführerin um Erstreckung der Frist zur Stellung-
nahme sowie um Akteneinsicht. Gleichzeitig beantragte sie von der Vorinstanz die
Beschaffung und Offenlegung von Strafregisterauszügen von zwei für die Be-
schwerdegegnerin tätigen Personen (act. 4/10). Mit Verfügung vom 18. Novem-
ber 2024 erstreckte die Vorinstanz die Frist zur Stellungnahme letztmals bis am

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25. November 2024 (act. 4/10 S. 2). Mit Kurzbrief vom gleichen Tag wies sie die
Beschwerdeführerin darauf hin, dass ihr bereits mit Verfügung vom 7. Novem-
ber 2024 sämtliche vorhandenen Verfahrensakten zugestellt worden seien
(act. 4/12). Am 25. November 2024 verlangte die Beschwerdeführerin sinnge-
mäss eine förmliche Behandlung ihrer Anträge betreffend Akteneinsicht und
Strafregisterauszüge. Weiter stellte sie Fragen zu einer seitens der Vorinstanz am
Verfahren mitwirkenden Person (act. 4/15).
1.6. Mit Urteil vom 5. Dezember 2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren gut. Sie verpflichtete die Beschwerdeführerin die 1.5 Zimmer-Atelierwoh-
nung bis spätestens 6. Januar 2025 zu räumen und der Beschwerdegegnerin ord-
nungsgemäss zu übergeben und wies das Gemeindeammannamt E._____-
D._____ an, die Ausweisung auf Verlangen der Beschwerdegegnerin nach dem
6. Januar 2025 zu vollstrecken (act. 3 [Aktenexemplar] = act. 4/18). In der Urteils-
begründung setzte sich die Vorinstanz mit den Verfahrensanträgen und Fragen
der Beschwerdeführerin auseinander (act. 3 E. II.2).
1.7. Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 wandte sich die Beschwerdeführerin
an das Obergericht des Kantons Zürich und beantragte die Einsicht in die Akten
sowie eine "Fristverlängerung von 30 Tagen". Zur Begründung führt sie sinnge-
mäss aus, das Ausmass des Falles und dessen Bearbeitung/Vorbereitung würden
mehr als 7 Tage benötigen. Hinzu kämen die aktuelle Zeitperiode und die Vakanz
der Gerichte zu den genannten Terminen (act. 2).
1.8. Die Kammer nahm die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 10. Dezem-
ber 2024 als Beschwerde entgegen. Sie zog die erstinstanzlichen Akten von Am-
tes wegen bei (act. 4/1-20). Mit Verfügung vom 11. Dezember 2024 machte die
Kammer die Beschwerdeführerin darauf aufmerksam, dass sie die Verfahrensak-
ten auf telefonische Voranmeldung hin beim Obergericht einsehen könne. Gleich-
zeitig informierte sie die Beschwerdeführerin darüber, dass eine Erstreckung der
Beschwerdefrist ausgeschlossen sei. Schliesslich wies sie die Beschwerdeführe-
rin unter Hinweis auf die formalen Anforderungen an eine Beschwerde darauf hin,
dass sie die Beschwerde bis zum Ablauf der Beschwerdefrist noch ergänzen
könne (act. 5). Am 19. Dezember 2024 meldete sich die Beschwerdeführerin beim

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Obergericht zwecks Einsichtnahme in die Akten (vgl. act. 7). Am 24. Dezem-
ber 2024 reichte sie eine weitere Eingabe ein (act. 8).
1.9. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Beschwer-
deantwort ist zu verzichten (vgl. Art. 322 Abs. 2 ZPO). Der Beschwerdegegnerin
ist mit dem vorliegenden Beschluss eine Kopie der Eingaben der Beschwerdefüh-
rerin samt Beilagen (act. 2, act. 7 und act. 8 f.) zuzustellen.
2.
2.1. Angefochten ist ein im summarischen Verfahren ergangener erstinstanzli-
cher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit mit einem Streitwert
von Fr. 7'973.70 (= Bruttomietzins für eine Dauer von sechs Monaten; vgl. oben
E. 1.1. und act. 3 E. V.). Gegen einen solchen Entscheid ist das Rechtsmittel der
Beschwerde gegeben (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). Die Rechtsmit-
telfrist beträgt zehn Tage ab Zustellung des begründeten Entscheids (aArt. 321
Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. auch Art. 321 Abs. 2 ZPO). Als gesetzliche Frist kann die
Rechtsmittelfrist nicht erstreckt werden (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Nach Ablauf der
Rechtsmittelfrist ist eine inhaltliche Ergänzung der Beschwerde nicht mehr zuläs-
sig.
2.2. Das angefochtene Urteil wurde der Beschwerdeführerin am 9. Dezem-
ber 2024 zugestellt (act. 4/20/2). Die Beschwerdefrist begann somit am 10. De-
zember 2024 zu laufen (vgl. Art. 142 Abs. 1 ZPO) und endete am 19. Dezember
2024. Die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 10. Dezember 2024 (act. 2) er-
folgte dementsprechend rechtzeitig, diejenige vom 24. Dezember 2024 (act. 8 f.)
demgegenüber verspätet. Die Eingabe vom 24. Dezember 2024 bleibt daher bei
der nachfolgenden Prüfung der Prozessvoraussetzungen unbeachtlich. Sie würde
aber auch im Falle einer Berücksichtigung nichts am Ausgang des Verfahrens än-
dern. Die Beschwerdeführerin wirft darin die Fragen auf, weshalb sie im Rubrum
nunmehr zuerst aufgeführt werde (und nicht mehr wie vor Vorinstanz die Be-
schwerdegegnerin) und weshalb das Verfahren nicht mehr die gleiche Verfah-
rensnummer trage wie vor Vorinstanz. Der Grund für die von der Beschwerdefüh-
rerin angesprochenen Anpassungen liegt darin, dass die Eingabe der Beschwer-
deführerin vom 10. Dezember 2024 als Beschwerde entgegengenommen wurde.

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Es wurde deshalb unter der Verfahrensnummer PF240054 ein Beschwerdever-
fahren angelegt. Im Beschwerdeverfahren wird praxisgemäss die beschwerdefüh-
rende Partei im Rubrum zuerst aufgeführt. Dem Rubrum lassen sich jedoch auch
die Parteirollen (Beklagte und Klägerin) und die Verfahrensnummer des erstin-
stanzlichen Verfahrens (ER240039) entnehmen. Die Beschwerdeführerin macht
in ihrer Eingabe vom 24. Dezember 2024 nicht geltend, dass sie keine Be-
schwerde habe erheben wollen. Entsprechend ist ihre Eingabe vom 10. Dezem-
ber 2024 als Beschwerde zu behandeln.
2.3. Gemäss Art. 320 ZPO können mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsan-
wendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden. Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begründung ent-
halten (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Erforderlich ist ein Antrag in der Sache, d.h. ein An-
trag dazu, wie das Obergericht entscheiden soll. Die beschwerdeführende Partei
kann sich nicht darauf beschränken, bloss Verfahrensanträge zu stellen. Bei
Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien lässt es die Kammer praxisgemäss
genügen, wenn sich aus der Eingabe mit gutem Willen ein Antrag in der Sache
herauslesen lässt. Als Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär
zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der
beschwerdeführenden Partei unrichtig sein soll. Die beschwerdeführende Partei
muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids auseinanderset-
zen und die behaupteten Mängel wenigstens in groben Zügen aufzeigen. Enthält
eine Beschwerde keinen rechtsgenügenden Antrag oder keine hinreichende Be-
gründung, ist auf sie nicht einzutreten (vgl. HUNGERBÜHLER/BUCHER, Dike-Komm-
ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 321 N 17 i.V.m. Art. 311 N 28 und 46).
2.4. In ihrer Eingabe vom 10. Dezember 2024 beantragte die Beschwerdeführe-
rin Einsicht in die Akten sowie eine "Fristverlängerung von 30 Tagen". Sie führte
dabei nicht klar aus, ob sie mit der beantragten Verlängerung die Rechtsmittelfrist
oder die ihr im angefochtenen Entscheid angesetzte Auszugsfrist meint. Aufgrund
ihrer Begründung erscheint es wahrscheinlicher, dass die Beschwerdeführerin
eine Erstreckung der Beschwerdefrist beabsichtigte. Damit würde es der Be-
schwerde an einem Antrag in der Sache fehlen, da die Beschwerdeführerin nicht

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ausführt, wie der angefochtene Entscheid abzuändern ist. Die Beschwerdeführe-
rin macht jedenfalls nicht geltend, dass ihr die Vorinstanz bestimmte Aktenstücke
aus dem erstinstanzlichen Verfahren nicht zugestellt hätte und der angefochtene
Entscheid deshalb aufzuheben wäre. Solches ist denn auch nicht ersichtlich (vgl.
act. 4/6 Dispositiv-Ziff. 3; act. 4/12). Sie scheint sich mit ihrem Antrag vielmehr zu-
sätzliche Zeit zu erhoffen, um die Akten nochmals in Ruhe einsehen und ihre Be-
schwerde gegebenenfalls ergänzen zu können. Wie der Beschwerdeführerin be-
reits in der Verfügung vom 11. Dezember 2024 explizit mitgeteilt wurde, ist eine
Verlängerung der Beschwerdefrist jedoch ausgeschlossen (act. 5 E. 3; vgl. auch
obige E. 2.1).
2.5. Sollte sich die beantragte Fristverlängerung von 30 Tagen hingegen auf die
Auszugsfrist beziehen, läge zwar ein Antrag in der Sache vor. Es würde aber an
einer hinreichenden Begründung der Beschwerde fehlen. Die Beschwerdeführerin
nennt in ihrer Eingabe vom 10. Dezember 2024 nämlich keine Gründe, weshalb
ihr eine Räumung und Übergabe der streitgegenständlichen Wohnung bis spätes-
tens am 6. Januar 2025 nicht möglich oder zumutbar (gewesen) sein sollte. Sie
setzt sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auch sonst in kei-
ner Weise auseinander.
2.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es der Beschwerde entweder an
einem hinreichenden Antrag oder aber an einer hinreichenden Begründung fehlt.
Auf die Beschwerde ist daher nicht einzutreten.
3. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind in
Anwendung von §12 Abs. 1 und 2, § 4 Abs. 1 und 3, § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 300. festzusetzen. Parteientschädigungen sind keine zuzu-
sprechen, der Beschwerdeführerin nicht, weil sie unterliegt, der Beschwerdegeg-
nerin nicht, weil ihr keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden
sind.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300. festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage von Kopien von act. 2, 7, 8 und 9/1-4, sowie an das Bezirksgericht
Horgen, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 7'973.70.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i. V. Der Gerichtsschreiber:
M.A. HSG M. Toscanelli
versandt am:
8. Januar 2025