zh_obergericht · UE200016 · 2021-02-11 · de
Nichtanhandnahme


Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: UE200016-O/U/BUT
Mitwirkend: die Oberrichter lic. iur. A. Flury, Präsident, und lic. iur. D. Oehninger,
Oberrichterin lic. iur. K. Eichenberger und Gerichtsschreiber
Dr. A. Brüschweiler
Beschluss vom 11. Februar 2021
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland,
Beschwerdegegnerinnen
1 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend Nichtanhandnahme
Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt-
schaft Winterthur/Unterland vom 6. Januar 2020, C-1/2019/10030379

- 2 -
Erwägungen:
I.
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) liess mit Eingabe an die Staatsan-
waltschaft Winterthur/Unterland (nachfolgend Staatsanwaltschaft) vom
4. September 2019 Strafanzeige gegen B._____ (nachfolgend Beschwerdegeg-
nerin 1) wegen ungetreuer Geschäftsbesorgung im Sinne von Art. 158 Ziff. 2
StGB erstatten (Urk. 18/1). Die Staatsanwaltschaft nahm mit Verfügung vom 6.
Januar 2020 eine Untersuchung nicht an Hand (Urk. 6). Gegen diese Nichtan-
handnahmeverfügung liess die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 27. Januar
2020 innert Frist Beschwerde erheben und die folgenden Anträge stellen (Urk. 2
S. 2):
"1. Die Nichtanhandnahmeverfügung vom 6. Januar 2020 (ref. C-1/
2019/100030379) sei aufzuheben und die Sache sei zur Eröffnung ei-
ner Strafuntersuchung an die Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland
zurückzuweisen.
2. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen sei ausgangsgemäss zu
befinden."
Mit Verfügung vom 4. Februar 2020 wurde der Beschwerdeführerin aufgegeben,
eine Prozesskaution von einstweilen Fr. 1'500.- zu leisten (Urk. 9), worauf am
12. Februar 2020 eine entsprechende Geldzahlung erfolgte (Urk. 11). Nachdem
der Beschwerdegegnerin 1 und der Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom
18. Februar 2020 Frist zur Stellungnahme angesetzt worden war (Urk. 16), bean-
tragte die Staatsanwaltschaft in ihrer Vernehmlassung vom 27. Februar 2020 die
Abweisung der Beschwerde (Urk. 17 S. 2). Die Beschwerdegegnerin 1 liess in ih-
rer Stellungnahme vom 27. März 2020 innert erstreckter Frist die Abweisung der
Beschwerde beantragen (Urk. 23 S. 2). Die Beschwerdeführerin replizierte mit
Eingabe vom 29. April 2020 innert der mit Verfügung vom 1. April 2020 angesetz-
ten Frist (Urk. 26 und Urk. 29). Nachdem der Beschwerdegegnerin 1 und der
Staatsanwaltschaft mit Verfügung vom 18. Mai 2020 Frist zur Duplik angesetzt

- 3 -
worden war (Urk. 31), verzichtete die Staatsanwaltschaft am 28. Mai 2020 auf ei-
ne Vernehmlassung (Urk. 34). Die Duplik der Beschwerdegegnerin 1, welche dem
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 1. Juli 2020 zugestellt
wurde (Urk. 41), datiert vom 29. Juni 2020 (Urk. 38). Das Verfahren erweist sich
damit als spruchreif.
II.
1. Begründung der Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland zur Nichtanhand-
nahmeverfügung
Die Staatsanwaltschaft führte zur Begründung der angefochtenen Verfügung im
Wesentlichen aus, die Beschwerdeführerin werfe der Beschwerdegegnerin 1 vor,
sie habe im Zusammenhang mit dem am 2. Juli 2018 erfolgten Verkauf der Lie-
genschaft an der C._____-strasse ... in D._____ als bevollmächtigte Maklerin den
definitiven Kaufvertrag vom 2. Juli 2018 dahingehend verändert, dass sie unter
dem Titel "Maklergebühr, bezahlte Rechnungen im Zusammenhang mit dieser Ei-
gentumsübertragung und diverse private Zahlungen" ohne Wissen der Beschwer-
deführerin einen Betrag von Fr. 51'000.- aufgenommen habe, welcher die vertrag-
lich vereinbarte Provision von 2.5% um Fr. 26'250.- übersteige und in keiner Wei-
se berechtigt oder belegt sei. Die Veränderung habe zudem die direkte Bezahlung
dieses Betrages an die Beschwerdegegnerin 1 beinhaltet.
Der Tatbestand von Art. 158 Ziff. 2 StGB erfordere in subjektiver Hinsicht nament-
lich ein Handeln in unrechtmässiger Bereicherungsabsicht. Aufgrund des auf Ver-
anlassung der Staatsanwaltschaft mit Eingabe vom 6. November 2019 nachge-
reichten Mailverkehrs zwischen den Rechtsvertretern der Beschwerdeführerin und
der Beschwerdegegnerin 1 sei offensichtlich, dass die Beschwerdegegnerin 1 den
die Maklergebühr von 2.5% (bzw. Fr. 24'750.-) übersteigenden Betrag durch ent-
sprechende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf bzw.
gegenüber der Beschwerdeführerin begründet sehe, die nicht zur eigentlichen
Maklergebühr gehören würden (zum Beispiel die Kosten der Endreinigung vor der
Übergabe, die Gartenpflege etc.). Ob diese Ansprüche in zivilrechtlicher Hinsicht

- 4 -
tatsächlich berechtigt gewesen seien bzw. in dieser Form hätten geltend gemacht
werden dürfen, sei von der Staatsanwaltschaft nicht verbindlich zu klären, da bei
dieser Ausgangslage jedenfalls ein Handeln in unrechtmässiger Bereicherungs-
absicht nicht erstellt sei (Urk. 6 S. 1 f.).
2. Begründung der Beschwerde
Zur Begründung ihrer Beschwerde liess die Beschwerdeführerin im Wesentlichen
vorbringen, es sei erwiesen, dass der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Ziffer 6 des
Maklervertrages vom 7. November 2017 als Provision 2.5% des Verkaufspreises
zugesichert werde. Ebenso gehe aus Ziffer 4 dieses Vertrages hervor, dass in der
vereinbarten Provision sämtliche Dienstleistungen und Auslagen inbegriffen sei-
en. Der Vertrag biete also keinen Raum für Missverständnisse über die Ansprü-
che der Beschwerdegegnerin 1. Jede andere Maklerin ohne einen Vorsatz auf ei-
ne pflichtwidrige Handlung hätte bei über die Provision hinausgehenden Ansprü-
chen spätestens vor Abschluss des Kaufvertrages die Auftraggeberin darauf an-
gesprochen und versucht, mit dieser eine Lösung zu finden. Schliesslich hätte je-
de Maklerin in dieser Situation damit rechnen müssen, dass ihre Auftraggeberin
auf den klaren Wortlaut des Vertrages verweise und sie unabhängig von der Höhe
ihrer Auslagen lediglich die vereinbarte Provision erhalte. Die Beschwerdegegne-
rin 1 habe gegenüber der Beschwerdeführerin nie ein Wort über die angeblich zu-
sätzlich zu entschädigenden Auslagen verloren. Sie habe offensichtlich damit
spekuliert, dass die Beschwerdeführerin, die im Zeitpunkt der Handänderung der
Liegenschaft aus gesundheitlichen, psychischen Gründen sehr angeschlagen
gewesen sei, dies nicht realisieren würde. Der Rechtsvertreter der Beschwerde-
führerin habe die Beschwerdegegnerin 1 am 20. Mai 2019 unter anderem zur
Rückzahlung der Fr. 26'500.- aufgefordert, worauf deren Rechtsvertreterin am
5. Juni 2019 mit einer detaillierten Zusammenstellung angeblicher Auslagen der
Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit dem Hausverkauf geantwortet ha-
be. Am 17. Juni 2019 habe sie eine weitere Version der Zusammenstellung der
angeblichen Auslagen eingereicht. Die beiden Listen würden sich widersprechen
und seien mehrheitlich unbelegt. Es liege auf der Hand, dass die nachträglichen

- 5 -
Begründungen für den vermeintlichen Anspruch der Beschwerdegegnerin 1 reine
Schutzbehauptungen darstellen würden.
Die Beschwerdegegnerin 1 habe einen ausgeklügelten Plan verfolgt: Am 15. Mai
2018 habe sie der Beschwerdeführerin einen detaillierten Kaufvertragsentwurf mit
einem festen Kaufpreis unterbreitet. Das Leistungsverzeichnis im Maklervertrag
vom 7. November 2017 habe den Abschluss des Kaufvertrages im Namen der
Beschwerdeführerin nicht umfasst. Trotzdem habe die Beschwerdegegnerin 1 die
gesundheitlich angeschlagene Beschwerdeführerin dazu überredet, beim notariel-
len Akt nicht zu erscheinen und sie zum Abschluss des Kaufvertrages zu bevoll-
mächtigen. Sie habe dieses Manöver vorgenommen, um beim Abschluss des
Kaufvertrages freie Bahn zu haben und Gelder des Kaufpreises direkt für sich ab-
zweigen zu können. Spätestens im Zeitpunkt, als sie auf Seite 4 des definitiven
Kaufvertrages neu eine Zahlung in der Höhe von Fr. 51'000.- an sich selbst einge-
fügt habe, hätte jede seriöse Maklerin ihre Auftraggeberin über die Abänderung
des besprochenen Kaufvertrages informiert. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dies
mit Kalkül gerade nicht getan. Sie habe den direkten Zusammenhang zwischen
dieser Handlung und dem Vermögensschaden der Beschwerdeführerin bzw. ihrer
eigenen Bereicherung erkannt. Würde man der Argumentation der Staatsanwalt-
schaft folgen, so könnte sich jeder Beschuldigte mit der simplen Behauptung, Zi-
vilansprüche zu haben, einem Strafverfahren entziehen (Urk. 2 S. 3 ff.).
3. Vernehmlassung der Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland
Die Staatsanwaltschaft begründete ihren Antrag auf Abweisung der Beschwerde
im Wesentlichen damit, die (bereits jetzt klar erkennbar) geltend gemachten Ver-
rechnungspositionen seien von der Beschwerdegegnerin 1 - entgegen der Dar-
stellung des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin - nicht lediglich behauptet,
sondern detailliert zusammengestellt worden, wobei eine allfällige Differenz zwi-
schen verschiedenen Aufstellungen lediglich rund 10% betrage und vornehmlich
dem Umstand geschuldet sein dürfte, dass in einer ersten Aufstellung Positionen
offenbar noch gerundet aufgenommen worden seien. Selbst wenn es sich beim

- 6 -
Standpunkt der Beschwerdegegnerin 1 um eine Schutzbehauptung handeln soll-
te, so verbleibe im Strafverfahren die Beweislast beim Staat, und es sei keine
auch nur ansatzweise erfolgversprechende Anklage möglich. Dass jede andere
Maklerin den monierten Vorgang anders gehandhabt hätte, möge möglicherweise
zutreffen, begründe jedoch noch keine strafrechtliche Verantwortlichkeit. Es stehe
der Beschwerdeführerin frei, den Zivilweg zu beschreiten (Urk. 17 S. 1 f.).
4. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1
Zur Begründung ihres Antrages auf Abweisung der Beschwerde liess die Be-
schwerdegegnerin 1 im Wesentlichen ausführen, sie habe keine unrechtmässige
Bereicherungsabsicht gehabt und auch keine Pflichtverletzung begangen. Die
Beschwerdeführerin und ihr Ehemann hätten im Jahr 2017 beschlossen, sich
scheiden zu lassen. Im Zuge dieser Scheidung hätten sie beschlossen, das eheli-
che Haus zu verkaufen, da beide bereits ausgezogen gewesen seien. Damals sei
bestimmt worden, für das Haus einen Verkaufserlös von mindestens Fr. 950'000.-
zu erzielen. Mit dem Verkauf sei die Beschwerdegegnerin 1 beauftragt worden.
Es sei ihr in der Folge gelungen, die Liegenschaft zu einem Preis von
Fr. 990'000.- zu verkaufen.
Die im Maklervertrag vom 7. November 2017 enthaltene Klausel, wonach sämtli-
che Dienstleistungen und Auslagen in der Provision inbegriffen seien, gelte nur für
Auslagen in Bezug auf die im Vertrag erwähnten Dienstleistungen und nicht ein-
fach umfassend für alles Mögliche. Die als Gegenleistung zur Provision geschul-
deten Dienstleistungen würden sodann detailliert beschrieben. Die Reinigung des
Hauses, die Herrichtung des Gartens, die Reparatur des Backofens etc. würden
eindeutig nicht zu den im Rahmen des Maklervertrages geschuldeten Leistungen
gehören und seien auch nicht geschäftstypisch. Damit sei eine Entschädigung für
diese zusätzlichen Leistungen zusätzlich zur Provision geschuldet. Dass die ent-
sprechenden Dienstleistungen von der Beschwerdegegnerin 1 erbracht worden
seien, sei von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht substanziert in Frage ge-
stellt worden.

- 7 -
Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin 1 habe ihr ge-
genüber nie ein Wort über diese zusätzlich zu entschädigenden Auslagen verlo-
ren, sei schlicht falsch. Sie sei über alle Schritte der Beschwerdegegnerin 1 stets
vollumfänglich informiert gewesen. Die zusätzlichen Dienstleistungen (Reinigung
des Hauses, Bezahlung der Rechnung von der E._____ etc.) habe sie jeweils bei
der Beschwerdegegnerin 1 in Auftrag gegeben. Es sei der Beschwerdeführerin
damals klar gewesen, dass sie der Beschwerdegegnerin 1 einen enormen Auf-
wand verursache, und sie habe sie dafür entschädigen wollen. Sie hätten sich vor
über zehn Jahren bei der Arbeit auf der F._____ kennen gelernt und seien seither
eng befreundet gewesen. Es sei vor dem Termin auf dem Grundbuchamt verein-
bart worden, dass der Beschwerdegegnerin 1 als Entschädigung für ihren Auf-
wand Fr. 51'000.- direkt von der Käuferschaft überwiesen werden sollten. Aus der
damaligen WhatsApp-Kommunikation sei ersichtlich, dass die Beschwerdeführe-
rin mit der Beschwerdegegnerin 1 darüber kommuniziert habe, wie die Beschwer-
deführerin den ihr zufliessenden Betrag von Fr. 135'000.- ausgeben wolle.
Bei Urk. 3/8 handle es sich um die provisorische Auflistung, welche die Parteien
miteinander besprochen hätten. Später habe die Beschwerdegegnerin 1 die defi-
nitive Abrechnung erstellt. Sollte die Beschwerdeführerin dagegen Einwände ha-
ben, seien diese auf dem zivilrechtlichen Weg zu erheben. Bei den Behauptun-
gen, es handle sich um konstruierte Anspruchspositionen, handle es sich um
wahrheitswidrige Ausführungen, wie sich aus der Whatsapp-Kommunikation zwi-
schen den Parteien (Urk. 24/4) und entsprechenden Belegen (Urk. 24/5) ergebe.
Nicht die Beschwerdegegnerin 1 habe vorgeschlagen, die Beschwerdeführerin
am Notariatstermin zu vertreten, sondern der damalige Spitex-Mitarbeiter
G._____ habe die Beschwerdegegnerin 1 nach Absprache mit der Beschwerde-
führerin angefragt, ob sie diese am Notariatstermin vertreten könne. Sie habe kei-
neswegs mit berechnendem Kalkül gehandelt. Im Gegenteil habe sie die Be-
schwerdeführerin damals sehr gern gehabt. Als es dieser im Sommer 2018 nicht
gut gegangen sei, seien auch ihre Kinder bei der Beschwerdegegnerin 1 platziert
worden, was letztlich zu viel für die Beschwerdeführerin gewesen sei, und ihre

- 8 -
Zuneigung gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 habe ins Gegenteil umgeschla-
gen (Urk. 23 S. 3 ff.).
5. Replik der Beschwerdeführerin
Replicando liess die Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend machen, die
von der Beschwerdegegnerin 1 gestellten Gegenforderungen seien aufgrund der
konkreten Umstände unzutreffend bzw. konstruiert. Die Beschwerdeführerin habe
nicht einmal den Kaufvertrag im Original von der Beschwerdegegnerin 1 erhalten.
Den unerlaubten Geldbezug durch die Beschwerdegegnerin 1 habe sie daher erst
realisiert, als sie von ihrem Ehemann ein Exemplar des Kaufvertrages erhalten
habe. Die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1 enthalte zahlreiche Behaup-
tungen, die falsch oder verzerrt dargestellt seien. Es wäre höchst kontraproduktiv,
auf die einzelnen Behauptungen einzugehen, da damit der Beschwerdegegne-
rin 1 ermöglicht würde, ihren Standpunkt im Rahmen der durchzuführenden Straf-
untersuchung entsprechend anzupassen. Sodann gelte zu beachten, dass es Sa-
che der Strafuntersuchungsbehörde sei, den massgeblichen Sachverhalt zu er-
mitteln (Urk. 29 S. 2 f.).
6. Duplik der Beschwerdegegnerin 1
Duplicando liess die Beschwerdegegnerin 1 im Wesentlichen ausführen, die Be-
schwerdeführerin sei über alle Schritte der Beschwerdegegnerin 1 jeweils im De-
tail informiert und damit einverstanden gewesen. Die geltend gemachten Ver-
rechnungsforderungen seien keineswegs erfunden. Die Beschwerdegegnerin 1
habe der Beschwerdeführerin in jener Zeit zahlreiche Rechnungen bezahlt, und
es sei im Hinblick auf den Hausverkauf und die Scheidung der Beschwerdeführe-
rin vereinbart worden, dass diese ihr die entsprechenden Beträge zurückzahlen
werde, sobald sie dazu in der Lage sei. Mit dem Hausverkauf sei die Beschwerde-
führerin in die Lage gekommen, der Beschwerdegegnerin 1 die Auslagen zu er-
setzen. Es sei daher vereinbart worden, dass sie sich direkt den entsprechenden

- 9 -
Betrag von der Kaufpreiszahlung überweisen lassen solle. Die zur Verrechnung
gebrachten Forderungen der Beschwerdegegnerin 1 seien dem Rechtsvertreter
der Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben vom 5. Juni 2019 mitgeteilt worden.
So habe die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdeführerin im Winter 2017/2018
die Skiferien für diese und die drei Kinder im Wert von Fr. 4'347.70 bezahlt, was
aus den Unterlagen des E-Bankings hervorgehe (Urk. 39/1). Im Weiteren habe
die Beschwerdegegnerin 1 die Rechnungen für die Ballettstunden der zweitältes-
ten Tochter der Beschwerdeführerin in der Höhe von insgesamt Fr. 1'415.- be-
zahlt (Urk. 39/2), der ältesten Tochter der Beschwerdeführerin ein Natel für
Fr. 901.80 gekauft (Urk. 39/3), der Beschwerdeführerin selber ein Natel für
Fr. 647.95 bezahlt (Urk. 39/4) und der zweitältesten Tochter der Beschwerdefüh-
rerin ein Velo für Fr. 393.- gekauft (Urk. 39/5). Hinzu kämen noch weitere Spesen
und Auslagen (Urk. 38 S. 2 ff.).
7. Rechtliches und Folgerungen
a) Gemäss Art. 309 Abs. 1 StPO verfügt die Staatsanwaltschaft die Eröff-
nung einer Untersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der
Polizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinrei-
chender Tatverdacht ergibt, wenn sie Zwangsmassnahmen anordnet sowie wenn
sie von der Polizei über schwere Straftaten oder andere schwer wiegende Ereig-
nisse informiert wurde. Gelangt sie hingegen zum Schluss, dass die fraglichen
Straftatbestände oder die Prozessvoraussetzungen eindeutig nicht erfüllt sind,
Verfahrenshindernisse bestehen oder gemäss Art. 8 StPO aus Opportunitäts-
gründen auf eine Strafverfolgung zu verzichten ist, verfügt sie die Nichtanhand-
nahme (Art. 310 Abs. 1 StPO). Der Zweck der Untersuchung besteht nach
Art. 308 Abs. 1 StPO darin, den Sachverhalt so weit zu ermitteln, dass das Vor-
verfahren entweder mit einem Strafbefehl, einer Anklage oder einer Einstellung
abgeschlossen werden kann. Bei der Verfolgung dieses Zwecks steht der Staats-
anwaltschaft ein gewisser Ermessensspielraum zu. Dies bedeutet unter anderem,
dass die Staatsanwaltschaft nicht jeglicher Spur und jedem Hinweis nachzugehen
hat, auch wenn sich eine beschuldigte Person oder ein Geschädigter solches vor-

- 10 -
stellt. Die Staatsanwaltschaft darf dann die Untersuchung - z.B. aufgrund einer
Anzeige - nicht an Hand nehmen, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der zur Be-
urteilung vorliegende Sachverhalt unter keinen Straftatbestand fällt oder wenn mit
anderen Worten eine Anzeige von vornherein aussichtslos ist, weil offensichtlich
keine Straftatbestände oder Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Ebenso ist kei-
ne Untersuchung an Hand zu nehmen, wenn Prozesshindernisse wie z.B. Verjäh-
rung gegeben sind. Eine Nichtanhandnahmeverfügung darf jedoch nicht ergehen,
wenn es bloss zweifelhaft ist, ob ein Straftatbestand vorliegt (vgl. zum Ganzen:
Schmid/Jositsch, Handbuch des schweiz. Strafprozessrechts, 3. Auflage, Zürich/
St. Gallen 2017, N 1231; Schmid/Jositsch, StPO Praxiskommentar, 3. Auflage,
Zürich/St. Gallen 2017, Art. 309 N 3 f., Art. 310 N 1 ff.; Landshut/Bosshard, in:
Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers, Kommentar zur StPO, 3. Auflage, Zürich/
Basel/Genf 2020, Art. 309 N 11 ff., Art. 310 N 2 ff.).
b) Gemäss Ziffer 4 des zwischen der Beschwerdeführerin und der Be-
schwerdegegnerin 1 abgeschlossenen Vertrages mit dem Titel "Liegenschaften-
Verkaufsauftrag" vom 7. November 2017 umfasst die Verkaufs- und Vermittlungs-
tätigkeit der Beauftragten die folgenden Leistungen (Urk. 3/4 S. 1):
- Marktvermittlung der Immobilie
- Erläuterung der Marktsituation, des Wettbewerbs und der Chancen der Im-
mobilie
- Beratung bei der Preisfestlegung
- Fotoaufnahmen
- Grundrissbearbeitung
- Ausarbeitung der Verkaufsdokumentation
- Konzeption und Realisation von aussagekräftigen Onlineinseraten auf den
folgenden Portalen: Homegate, Immoscout24, Homestreet und Comparis,
bei Bedarf auf weiteren Plattformen
- bei Bedarf Verteilen von 1000 Flyern in der Umgebung des Verkaufsobjekts
- Besichtigung des Verkaufsobjekts mit Interessenten
- laufende Nachbearbeitung aller Interessenten
- periodische Berichterstattung über den Zwischenstand der Verkaufsbemü-

- 11 -
hungen
- Führen der Verkaufsverhandlung
- Hilfe bei dem Verkaufsabschluss und der Reservationsvereinbarung/Kauf-
zusage
- Aufarbeitung aller Angaben für die Erstellung des gewünschten Kaufvertrags
zu Handen des Notariats, Prüfung des Verkaufsvertrags-Entwurfs
- Organisation und Teilnahme an der Beurkundung und Eigentumsüber-
tragung
Unmittelbar anschliessend an diese Liste der Leistungen ist in Ziffer 4 des Vertra-
ges vom 7. November 2017 festgehalten: "Sämtliche Dienstleistungen und Ausla-
gen sind in der Provision inbegriffen."
Vergleicht man diese Liste der Leistungen, welche die Verkaufs- und Vermitt-
lungstätigkeit der Beauftragten gemäss Ziffer 4 des Vertrages vom 7. November
2017 umfasst, mit den Aufstellungen der Positionen, für welche die Beschwerde-
gegnerin 1 gemäss dem Schreiben ihrer Rechtsvertreterin vom 5. Juni 2019
(Urk. 3/8) sowie dem E-Mail vom 17. Juni 2019 (Urk. 3/9) eine Entschädigung zu-
sätzlich zur Provision geltend macht [die Urk. 3/10 beinhaltet eine Gegenüberstel-
lung der Positionen, die im Schreiben vom 5. Juni 2019 sowie im E-Mail vom
17. Juni aufgeführt werden], so gelangt man zum Resultat, dass keine dieser Po-
sitionen Leistungen betrifft, die in Ziffer 4 des Vertrages aufgelistet sind.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass jede
Maklerin in dieser Situation damit hätte rechnen müssen, dass ihre Auftraggeberin
auf den klaren Wortlaut des Vertrages verweise und sie unabhängig von der Höhe
ihrer Auslagen lediglich die vereinbarte Provision erhalte. Gegen diese Auffas-
sung spricht zunächst der klare Wortlaut von Ziffer 4 des Vertrages, in welcher
wie oben dargelegt präzise und detailliert (unter dem Titel "Verkaufs- und Vermitt-
lungstätigkeit der Beauftragten umfasst die nachfolgenden Leistungen:") festge-
legt wird, welche Dienstleitungen die Verkaufs- und Vermittlungstätigkeit (und
folglich die Provision) der Beauftragten umfasst. Im Weiteren hat die Rechtsver-
treterin der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht darauf hingewiesen, dass insbeson-
dere die Reinigung des Hauses, die Herrichtung des Gartens und die Reparatur

- 12 -
des Backofens nicht zu den im Rahmen eines Maklervertrages geschuldeten
Leistungen gehören und auch nicht geschäftstypisch sind. Die Grundlage der
strafrechtlichen Vorwürfe, welche die Beschwerdeführerin gegen die Beschwer-
degegnerin 1 erheben lässt, bildet somit eine Auslegung einer Vertragsbestim-
mung, die weder durch deren Wortlaut gestützt wird noch der Usanz entspricht.
Im gegenwärtigen Verfahrensstadium bestehen somit keine Anhaltspunkte für die
vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vorgenommene Auslegung gegen
den klaren Wortlaut von Ziffer 4 des Vertrages und somit insofern auch nicht für
eine Pflichtverletzung der Beschwerdegegnerin 1. Im Übrigen scheint es sich vor-
liegend um eine rein zivilrechtliche Auseinandersetzung zwischen der Beschwer-
deführerin und der Beschwerdegegnerin 1 zu handeln. Es ist indes nicht Aufgabe
der Strafbehörden, der Beschwerdeführerin im Hinblick auf einen möglichen Zivil-
prozess die Mühen und das Kostenrisiko der Sammlung von Beweisen abzuneh-
men. Das Strafverfahren darf nicht als blosses Vehikel zur Durchsetzung allfälli-
ger zivilrechtlicher Ansprüche missbraucht werden (Urteil BGer 6B_1053/2020
vom 19. November 2020 E. 1.2. m.w.H.).
Obwohl die Beschwerdegegnerin 1 konkret und detailliert vorbringen liess, für
welche zusätzlichen Dienstleistungen und Ausgaben sie welche Entschädigungen
geltend macht, und darüber hinaus im Rahmen des vorliegenden Beschwerdever-
fahrens für einzelne Positionen Belege einreichen liess (Urk. 24/5 und Urk. 39/1-
6), setzte sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin nicht mit den einzel-
nen Positionen auseinander, sondern beschränkte sich auf eine pauschale Be-
streitung mit der Begründung, es wäre höchst kontraproduktiv, auf die einzelnen
Behauptungen einzugehen, da damit der Beschwerdegegnerin 1 ermöglicht wür-
de, ihren Standpunkt im Rahmen der durchzuführenden Strafuntersuchung ent-
sprechend anzupassen; sodann gelte es zu beachten, dass es Sache der Strafun-
tersuchungsbehörde sei, den massgeblichen Sachverhalt zu ermitteln. Eine pau-
schale Bestreitung der von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachten Forde-
rungen mit dem Hinweis auf die Ermittlung des massgeblichen Sachverhalts
durch die Untersuchungsbehörden vermag keinen hinreichenden Anfangsver-
dacht einer Pflichtverletzung und unrechtmässigen Bereicherungsabsicht der Be-
schwerdegegnerin 1 zu begründen. Im Falle, dass die Beschwerdeführerin in ei-

- 13 -
nem Zivilverfahren obsiegt, ist gestützt auf Art. 323 Abs. 1 StPO eine Wiederauf-
nahme des Strafverfahrens möglich (Art. 323 Abs. 1 StPO kommt auch im Falle
einer Nichtanhandnahme zur Anwendung, was sich aus der Verweisung in Art.
310 Abs. 2 StPO auf die Bestimmungen der Verfahrenseinstellung ergibt; BSK
StPO-Grädel/Heiniger, 2. Auflage, Basel 2014, Art. 323 N 4).
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
III. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss sind die Kosten für das Beschwerdeverfahren der Beschwerde-
führerin aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr ist in Anwen-
dung von § 2 Abs. 1 lit. b - d und gestützt auf § 17 Abs. 1 der Gebührenverord-
nung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG) auf Fr. 1'500.- festzu-
setzen und mit der geleisteten Prozesskaution von Fr. 1'500.- zu verrechnen.
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der unterliegende Privat-
kläger auch im Beschwerdeverfahren die durch die adäquate Wahrung der Ver-
fahrensrechte entstandenen Verteidigungskosten der beschuldigten Person zu
tragen, wenn nur der Privatkläger das Rechtsmittel erhoben hatte (Urteil 6B_273/
2017 vom 17. März 2017). Dementsprechend ist die Beschwerdeführerin in An-
wendung von § 2 Abs. 1 lit. b-e i.V.m. § 19 AnwGebV zu verpflichten, der Be-
schwerdegegnerin 1 eine Prozessentschädigung von Fr. 2'500.00 (inklusive
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

- 14 -
Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1'500.– fest-
gesetzt, der Beschwerdeführerin auferlegt und mit der geleisteten Prozess-
kaution von Fr. 1'500.- verrechnet.
3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine
Prozessentschädigung von Fr. 2'500.00 (inklusive Mehrwertsteuer) zu be-
zahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an:
− RA lic. iur. X._____, in zweifacher Ausfertigung, für sich und zuhanden
der Beschwerdeführerin (per Gerichtsurkunde)
− RA lic. iur. Y._____, in zweifacher Ausfertigung, für sich und zuhanden
der Beschwerdegegnerin 1 (per Gerichtsurkunde)
− die Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland (gegen Empfangsbestäti-
gung)
sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger
Rechtsmittel an:
− die Staatsanwaltschaft Winterthur/Unterland unter Rücksendung der
beigezogenen Akten [Urk. 18] (gegen Empfangsbestätigung)
− die Zentrale Inkassostelle der Gerichte (elektronisch)
5. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer-
den.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei der
Strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der
in Art. 42 des Bundesgerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich
einzureichen.
Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen
richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichts-

- 15 -
gesetzes.
Hinweis: Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht einge-
reicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplo-
matischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
Zürich, 11. Februar 2021
Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Präsident: Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Flury Dr. iur. A. Brüschweiler