zh_obergericht · PS140192 · 2014-09-16 · de
Neuschätzung Grundstück (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS140192-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Ge-
richtsschreiberin Dr. M. Fuchs Räber
Urteil vom 16. September 2014
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,
gegen
B._____,
Gesuchs- und Beschwerdegegnerin,
betreffend Neuschätzung Grundstück
(Beschwerde über das Betreibungsamt Horgen)
Beschwerde gegen einen Beschluss und Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom
16. Juli 2014 (CB140001)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Formular vom 10. Januar 2014 zeigte das Betreibungsamt Horgen der
Schuldnerin und Beschwerdeführerin (nachstehend Beschwerdeführerin genannt)
in der Betreibung Nr. … das Ergebnis der betreibungsamtlichen Schätzung der
Gewerbeliegenschaft an der C._____-Strasse Nr. … und … in ... D._____, Kat.-
Nrn. …/…/…/…, Gbbl.-Nrn. …/…/…/…, an (act. 2). Die Schätzung erfolgt durch
den Sachverständigen und Kreisschätzer E._____, welcher den Schätzwert des
genannten Grundstücks auf Fr. 4'500'000.– bezifferte (act. 16). Mit Eingabe vom
15. Januar 2014 erhob die Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht Horgen als un-
tere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (nachste-
hend Vorinstanz genannt) "Einsprache" im Sinne einer Beschwerde nach Art. 9
Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG und beantragte, es sei eine neue Schätzung des
Grundstücks anzuordnen (act. 1). Hierfür wurde ein Verfahren unter der Geschäfts-
Nr. CB140001 angelegt. Nachdem die Beschwerdeführerin den verlangten Kos-
tenvorschuss von Fr. 5'000.– einbezahlt hatte und die Parteien keine Einwendun-
gen gegen den vorgeschlagenen Sachverständigen F._____ erhoben hatten, wur-
de jener mit Schreiben vom 5. März 2014 mit der Neuschätzung beauftragt (act. 6,
8 und 9). In der Neuschätzung vom 25. April 2014 wurde der Verkehrs-
/Liquidationswert des Grundstücks auf Fr. 8'700'000.– beziffert (act. 10). Zwischen
den beiden Schätzungen liegt somit eine Differenz von Fr. 4'200'000.–. Die Vorin-
stanz gab den Parteien mit Verfügung vom 6. Mai 2014 Gelegenheit, sich zur Neu-
schätzung zu äussern und forderte das Betreibungsamt Horgen zur Einreichung
der Unterlagen der ersten Schätzung durch E._____ auf (act. 13).
1.2. In der Zwischenzeit teilte das Betreibungsamt Horgen der Beschwerdefüh-
rerin mit Verfügung vom 15. Mai 2014 mit, dass die betreibungsamtliche Schät-
zung des Grundstücks auf den Mittelwert der beiden Schätzungen festgesetzt wor-
den sei und demnach Fr. 6'600'000.– betrage (act. 21). Das Betreibungsamt vertrat
die Ansicht, dass das Gutachten durch zwei fachmännisch und in dieser Branche
sehr erfahrene Personen erstellt worden sei. Es sei daher erstaunlich, welche

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grossen Differenzen beim Schätzwert ermittelt worden seien. Da das Amt über
keinerlei Fachkenntnisse im Bereich der Schätzung von Gewerbeliegenschaften in
dieser Art verfüge, werde auf den Mittelwert der beiden Expertisen abgestellt
(act. 15).
1.3. Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin rechtzeitig mit
Schreiben vom 28. Mai 2014 beim Bezirksgericht Horgen "Einsprache" im Sinne
einer Beschwerde nach Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG und beantragte, es
sei eine dritte Schätzung des Grundstücks im Sinne einer Oberexpertise durch ei-
nen unabhängigen Fachmann anzuordnen (act. 20). Hierfür wurde ein separates
Verfahren mit der Geschäfts-Nr. CB140016 eröffnet, das die Vorinstanz, welche
die Beschwerde vom 28. Mai 2014 gleichzeitig auch als Stellungnahme zur Neu-
schätzung entgegennahm, mit Beschluss vom 16. Juli 2014 mit dem Verfahren
Geschäfts-Nr. CB140001 vereinigte und unter der Geschäfts-Nr. CB140001 weiter-
führte (act. 26 S. 3).
1.4. Mit Urteil vom 16. Juli 2014 wies die Vorinstanz das Gesuch der Beschwer-
deführerin um Erstellung einer Oberexpertise ab (Dispositivziffer 1 von act. 26) und
wies das Betreibungsamt Horgen an, in der Betreibung Nr. … den gemittelten
Schätzwert von Fr. 6'600'000.– zu übernehmen (Dispositivziffer 2 von act. 26). Die
Kosten der Neuschätzung von Fr. 4'752.– auferlegte sie der Beschwerdeführerin
(Dispositivziffer 2 von act. 26), setzte die Gebühr für das Verfahren auf Fr. 100.–
fest und auferlegte diese ebenfalls der Beschwerdeführerin (Dispositivziffern 4-5
von act. 26). Entschädigungen wurden keine zugesprochen (Dispositivziffer 6 von
act. 26).
1.5. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 4. August 2014 erhob die Beschwerdeführerin
gegen das ihr am 24. Juli 2014 zugestellte Urteil (act. 23/1, act. 26) bei der Kam-
mer als obere Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Beschwerde
nach Art. 18 SchKG i.V.m. § 84 GOG und Art. 319 ZPO und stellte folgende Anträ-
ge (act. 27 S. 2):
"1. Das Urteil vom 16. Juli 2014 sei aufzuheben.
2. Es sei eine Oberexpertise zu erstellen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

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1.6. Zwar beantragte die Beschwerdeführerin die Aufhebung des ganzen vor-
instanzlichen Urteils, doch beschränkt sich ihre Begründung – und diese ist ent-
scheidend – auf das abgewiesene Gesuch um Erstellung einer Oberexpertise
(Dispositivziffer 1 von act. 26) und die Anweisung an das Betreibungsamt (Disposi-
tivziffer 2 von act. 26; act. 27 S. 2). Demzufolge gelten die Dispositivziffern 3-6 des
vorinstanzlichen Entscheids als unangefochten. Entsprechend ist vorzumerken,
dass die Dispositivziffern 3-6 des Urteils des Bezirksgerichts Horgen als untere
kantonale Behörde über Schuldbetreibung und Konkurs vom 16. Juli 2014 in
Rechtskraft erwachsen sind.
1.7. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-24). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif.
2. Rechtliches
2.1. Die Beschwerde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen gemäss Art. 17
ff. SchKG dient der einheitlichen und richtigen Rechtsanwendung des Betreibungs-
rechts und ermöglicht die Überprüfung der zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfü-
gungen auf ihre Gesetzmässigkeit und Angemessenheit hin. Erstinstanzliches Be-
schwerdeobjekt ist somit eine ergangene, eine zu spät ergangene oder eine zu Un-
recht unterbliebene Verfügung der Vollstreckungsorgane. Geprüft werden können
nur formelle Mängel des Betreibungsverfahrens. Für materiell-rechtliche Streitigkei-
ten ist der ordentliche Prozessweg einzuleiten. Sodann muss die Beschwerde ei-
nen praktischen Verfahrenszweck verfolgen und darf nicht der blossen Feststel-
lung einer Pflichtwidrigkeit dienen. Mit anderen Worten muss die Korrektur im Sin-
ne eines Zurückkommens auf die angefochtene Handlung noch möglich sein (BSK
SchKG I-Cometta/Möckli, N 1 ff. zu Art. 17 SchKG; KUKO SchKG-Dieth, N 1 ff. zu
Art. 17 ff. SchKG). Im Beschwerdeverfahren im Sinne des Rechtsmittelverfahrens
sind neue Anträge und neue Tatsachen gestützt auf Art. 326 Abs. 1 ZPO ausge-
schlossen. Dies gilt auch für Beschwerden in Schuldbetreibungs- und Konkurssa-
chen, wo das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen im Sinne der sogenann-
ten eingeschränkten Untersuchungsmaxime festzustellten hat (vgl. dazu den
Querverweis in § 84 GOG auf Art. 319 ff. ZPO sowie KUKO SchKG-Dieth, N 3 zu
Art. 20a SchKG).

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2.2. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerdeschrift an die Kammer
geltend, aufgrund der immensen Abweichung der beiden Gutachten in Gesamthö-
he von Fr. 4'200'000.– müsse davon ausgegangen werden, dass eines der Gut-
achten unbrauchbar sei. Das zweite Gutachten weise einen beinahe doppelt so
hohen Schätzwert auf wie das erste. Der vom Betreibungsamt festgesetzte und
von der Vorinstanz bestätigte Mittelwert von Fr. 6'600'000.– gebe keinerlei An-
haltspunkte für ein vertretbares Angebot. Aus diesem Grund sei ein Obergutachten
über den Schätzwert zu erstellen (act. 27 S. 2).
2.3. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid unter Hinweis auf die
einschlägigen Bundesgerichtsentscheide zutreffend, dass gemäss konstanter bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung den Beteiligten im Pfandverwertungsverfahren
nach Einholung einer ersten Neuschätzung kein Anspruch auf Einholung einer
Oberexpertise zustehe (BGE 134 III 42, 43, E. 3, bestätigt im Urteil 5A_639/2013
vom 21. Januar 2014, E. 2.3). Die Schätzung des zu verwertenden Grundstücks
solle nicht möglichst hoch sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert bestim-
men. Entsprechend sage der Schätzwert nichts über den anlässlich einer Verstei-
gerung zu erzielenden Erlös aus, sondern gebe einem allfälligen Interessenten le-
diglich einen Anhaltspunkt über ein vertretbares Angebot. Die Möglichkeit der Be-
teiligten, im Rahmen eines Pfandverwertungsverfahrens ohne nähere Begründung
eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, wie es Art. 99 Abs. 2
i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG vorsehe, diene denn auch diesem Zweck (BGE 129 III
595, 597, E. 3.1., bestätigt in BGE 134 III 42, 43, E. 4). Gestützt auf diese klare
Rechtsprechung, so die Vorinstanz, sei das Gesuch der Beschwerdeführerin um
Erstellung einer zweiten Neuschätzung im Sinne einer Oberexpertise abzuweisen
(act. 26 S. 5).
Bezüglich des vom Betreibungsamt festgesetzten Mittelwerts von Fr. 6'600'000.–
führte die Vorinstanz aus, dass das Gesetz nicht festlege, wie bei der Schätzung
des Verkehrswerts vorzugehen sei (BGE 134 III 42, 44, E. 4). Es entspreche der
gefestigten Praxis des Bundesgerichts, dass es zulässig sei, sich bei voneinander
abweichenden Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger für einen
Mittelwert zu entscheiden (BGE 120 III 97, 81 f. E. 2b, bestätigt in BGE 129 III 595,

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597, E. 3.1 sowie im Urteil 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014, E. 2.3). So sei es
keine Seltenheit, dass zwei Sachverständige bei der Schätzung eines Objekts –
wie auch vorliegend – zu unterschiedlichen Werten kommen würden, zumal auch
die berücksichtigten Bewertungskriterien voneinander abweichen könnten (BGE
120 III 79, 81, E.2b). Die Beschwerdeführerin bringe in ihrer "Einsprache" vom
28. Mai 2014 nichts Konkretes vor, was an den Berechnungsmethoden oder den
Rechnungen der Experten falsch sein solle, sondern beschränke sich darauf, die
Verwendung des Mittelwerts als nicht marktübliche Methode darzustellen. Bei den
zugezogenen Experten E._____ und F._____ handle es sich um gleich kompeten-
te Sachverständige, gegen welche die Beschwerdeführerin keinerlei Argumente
bzw. Einwendungen hervorbringe, die an deren Kompetenz Zweifel erwecken
könnten. Im Lichte der genannten bundesgerichtlichen Rechtsprechung rechtferti-
ge es sich daher, beim fraglichen Grundstück von einem auf dem Mittelwert der
Schätzung basierenden Verkehrswert von Fr. 6'600'000.– auszugehen und das
Betreibungsamt entsprechend anzuweisen (act. 26 S. 5-7).
2.4. Vorab sei Folgendes festgehalten: Wenn das Betreibungsamt selbst angibt,
über keinerlei Fachkenntnisse im Bereich der Schätzung von Gewerbeliegenschaf-
ten in dieser Art zu verfügen, weshalb es auf den Mittelwert der ermittelten Schät-
zungen der beiden Gutachten abstelle (act. 15), kann von der Beschwerdeführerin
nicht verlangt werden, dass sie die gewählte Mittelwertmethode im Detail bean-
standet, wie das aber die Vorinstanz annimmt (vgl. dazu act. 26 S. 6). Insofern sind
die Einwendungen der Beschwerdeführerin in ihrer "Einsprache" vom 28. Juli 2014
nicht als unsubstantiiert zu würdigen, selbst wenn sie knapp sind. Dies ändert je-
doch nichts am – wie nachstehend aufzuzeigen ist – zutreffenden vorinstanzlichen
Entscheid.
2.5. Die Vorinstanz setzte sich mit der einschlägigen bundesgerichtlichen Recht-
sprechung zur Neuschätzung eines Grundstücks im Verwertungsverfahren einläss-
lich und sorgfältig auseinander, weshalb ohne Weiteres darauf verwiesen werden
kann (act. 26 S. 5 ff.; vgl. Ziff. 2.3 vorstehend). Auch setzte sie die Auffassung des
Bundesgerichts, wonach es zulässig sei, sich bei voneinander abweichenden
Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger für einen Mittelwert zu

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entscheiden (BGE 120 III 97, 81 f. E. 2b, BGE 129 III 595, 597, E. 3.1; BGer Urteil
5A_639/2013 vom 21. Januar 2014, E. 2.3), folgerichtig um und wies das Betrei-
bungsamt Horgen an, für die Gewerbeliegenschaft in D._____ den Schätzwert von
Fr. 6'600'000.– zu übernehmen. Der Vorinstanz kann also weder eine unrichtige
Rechtsanwendung noch eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-
halts im Sinne von Art. 320 ZPO vorgeworfen werden. Sie hielt sich an die bun-
desgerichtliche Rechtsprechung.
2.6. Diese zeigt sich im Rahmen von Art. 9 Abs. 2 VZG so klar und deutlich,
dass selbst bei der vorliegenden Ausgangslage, bei der die beiden Schätzungen
der Gewerbeliegenschaft krass voneinander abweichen, kein Raum für eine Ober-
expertise bleibt. Das Bundesgericht hielt bereits in BGE 86 III 91 fest, dass das
Bundesrecht den Beteiligten keinen Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise
durch die obere kantonale Aufsichtsbehörde gebe und präzisierte in BGE 129 III
135, dass dies auch dann gelte, wenn ein Kanton (wie der Kanton Zürich) zwei
Aufsichtsbehörden über Schuldbetreibung und Konkurs kenne. Nach dem Wortlaut
und Sinn von Art. 9 Abs. 2 und Art. 99 Abs. 2 VZG hätten die Beteiligten nur auf
eine neue Schätzung durch Sachverständige Anspruch. Es sei eine andere Frage,
ob ein Kanton nur eine oder zwei Aufsichtsbehörden über Schuldbetreibung- und
Konkurs habe. Dies festzulegen sei dem Organisationsrecht der Kantone überlas-
sen (Art. 13 SchKG), ändere am fehlenden Anspruch auf eine Oberexpertise aber
nichts. Es gehe nicht an, dass durch wiederholte Begehren um eine neue Schät-
zung das Zwangsverwertungsverfahren ungebührlich verzögert werde (BGE 120 III
135 Erw. 2; so auch BGE 134 III 42 Erw. 4). In BGE 129 III 595 sodann wurde eine
zu verwertende Liegenschaft vom Betreibungsamt auf Fr. 5'890'00.– geschätzt,
wobei die durchgeführte Neuschätzung lediglich einen Wert von Fr. 2'770'000.– er-
gab, eine Differenz also von Fr. 3'120'000.– vorlag. Den von der unteren kantona-
len Aufsichtsbehörde festgesetzten Mittelwert von Fr. 4'330'000.– erachtete das
Bundesgericht als korrekt, zumal die Schätzungen von zwei gleich kompetenten
Sachverständigen vorgenommen worden seien (BGE 129 III 595 Erw. 3). Daraus
erhellt mit aller Deutlichkeit, dass für das Anliegen der Beschwerdeführerin – selbst
bei krassen Verhältnissen – auf Erstellung einer Oberexpertise kein Raum bleibt.

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Was den Mittelwert von Fr. 6'600'000.– betrifft, macht die Beschwerdeführerin we-
der erst- noch zweitinstanzlich geltend, diese Methode sei nicht korrekt, sondern
stellt einzig aufgrund der grossen Divergenz der beiden Schätzungsergebnisse die
Gutachten als solche in Frage. Wie bereits die Vorinstanz einlässlich und richtig
ausführte, ist es jedoch gerechtfertigt, den Mittelwert zweier Gutachten als
Schätzwert einzusetzen, sofern gegen die Qualität der Expertisen keine Einwen-
dungen zu erheben sind. Solche sind vorliegend nicht ersichtlich. Beide Gutachter
führten eine ausführliche Besichtigung durch und hatten Einblick in die relevanten
Dokumente wie den Grundbuchauszug, die Gebäudeversicherungs-Auskünfte und
-nachweise, den Situations- und Katasterplan sowie die Bau- und Zonenordnung.
Die erstellten Expertisen vom 25. April 2014 und vom 9. Januar 2014 weisen auch
keine Mängel im Sinne von Unvollständigkeiten oder Unklarheiten auf (act. 16 und
act. 10). Entspräche ein Gutachten jedoch nicht den erforderlichen Kriterien einer
Schätzung bzw. Neuschätzung oder gäbe es anderweitige Ungereimtheiten, so
wäre der Experte zur Stellungnahme und zur Ergänzung des Gutachtens aufzufor-
dern (Art. 188 Abs. 3 ZPO). Anlass dazu bestand hier aber nicht. Der Mittelwert
von Fr. 6'660'000.– wurde basierend auf der klaren Rechtsprechung des Bundes-
gerichts zutreffend als Schätzwert eingesetzt.
2.7. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Der vorinstanzliche Entscheid ist richtig.
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos. Prozessentschädigungen
werden nicht zugesprochen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG, Art. 61 Abs. 2 und
Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Dies gilt auch für das zweitinstanzliche Verfahren.
Es wird erkannt:
1. Es wird davon Vormerk genommen, dass die Dispositivziffern 3-6 des Urteils
des Bezirksgerichts Horgen als untere kantonale Behörde über Schuldbetrei-
bung und Konkurs vom 16. Juli 2014 in Rechtskraft erwachsen sind.

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2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3. Für das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erho-
ben und keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und – unter Beilage der erstinstanzli-
chen Akten – an das Bezirksgericht Horgen als untere kantonale Aufsichts-
behörde über Schuldbetreibung und Konkurs sowie an das Betreibungsamt
Horgen, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art.93 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art.74 Abs.2 lit.c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Fuchs Räber
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