zh_obergericht · LF240107 · 2024-12-24 · de
Eigentumsübertragung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240107-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin MLaw D. Stebler
Beschluss und Urteil vom 24. Dezember 2024
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwältin MLaw
X2._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Y._____,
betreffend Eigentumsübertragung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Meilen vom 11. Oktober 2024 (ER240017)

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Rechtsbegehren:
(act. 7/1 S. 2 f.)
"1. Den Gesuchstellern 1 + 2 sei jeweils das Miteigentum je zur
Hälfte an den mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom
30. März 2022 erworbenen Grundstück in der Gemeinde
D._____,
a. Grundbuch Blatt 1, Stockwerkeigentum, EGRID CH 2,
E._____ Strasse ..., 133/1000 Miteigentum an Grundbuch
Blatt 3, Liegenschaft Kataster Nr. 4, EGRID CH 5, D._____
mit Sonderrecht an der Wohnung im Erdgeschoss mit Keller-
abteil im Untergeschoss, in den Aufteilungsplänen hellrot be-
malt und mit 001 bezeichnet, gemäss Begründungsakt Be-
leg ... mit Aufteilungsplänen;
b. Grundbuch Blatt 6, Miteigentumsanteil, EGRID CH 7,
E._____ Strasse ..., 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 8,
EGRID CH 9,
D._____
c. Grundbuch Blatt 10, Miteigentumsanteil, EGRID CH 11,
E._____ Strasse ..., 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 8,
EGRID CH 9,
D._____
gerichtlich zuzusprechen und es sei das Grundbuchamt F._____
gerichtlich anzuweisen, Zug um Zug gegen Nachweis der Land-
preis-Zahlung von CHF 965'834.–, wovon CHF 943'834.– an die
Gesuchsgegnerin und CHF 22'000.– an das Steueramt der Ge-
meinde D._____ zur Sicherstellung einer allfälligen Grundstücks-
gewinnsteuer gemäss Ziff. 6 der weiteren Bestimmungen des
Kaufvertrags vom 30.03.2022 zu bezahlen sind, sowie der Werk-
preiszahlung von CHF 1'386'166.– an G._____ GmbH, die Ge-
suchsteller 1 + 2 als Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch
einzutragen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu
Lasten der Gesuchsgegnerin."
Urteil des Einzelgerichts:
(act. 7/18 = act. 3 = act. 6)
1. Den Gesuchstellern wird das je hälftige Miteigentum an folgenden mit öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom 30. März 2022 erworbenen Grundstücken an der
E._____ Strasse ... in der Gemeinde D._____, welche heute im alleinigen Eigentum
der Gesuchsgegnerin stehen, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kauf-
preises (CHF 965'834.– [restlicher Landpreis, wovon CHF 943'834.– an die Ge-

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suchsgegnerin und CHF 22'000.– an das Steueramt der Gemeinde D._____ zu be-
zahlen sind] und CHF 1'386'166.– [restlicher Werkpreis, welcher an die G._____
GmbH zu bezahlen ist]) zugesprochen:
Grundbuch Blatt 1, Stockwerkeigentum, EGRID CH 2,
E._____ Strasse ..., D._____, 133/1000 Miteigentum an Grundbuch Blatt 3,
Kat.-Nr. 4, EGRID CH 5, mit Sonderrecht an der Wohnung im Erdgeschoss
mit Kellerabteil im Untergeschoss, in den Aufteilungsplänen hellrot bemalt
und mit 001 bezeichnet, gemäss Begründungsakt Beleg ... mit Aufteilungsplä-
nen;
Grundbuch Blatt 6, Miteigentumsanteil, EGRID 7, E._____ Strasse ...,
D._____, 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 8, EGRID CH 9;
Grundbuch Blatt 10, Miteigentumsanteil, EGRID 11, E._____ Strasse ...,
D._____, 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 8, EGRID CH 9.
2. Das Grundbuchamt F._____ wird angewiesen, auf Anmeldung der Gesuchsteller
hin diese gegen Nachweis der Zahlung des restlichen Kauf-preises (CHF 965'834.–
[restlicher Landpreis, wovon CHF 943'834.– an die Gesuchsgegnerin und
CHF 22'000.– an das Steueramt der Gemeinde D._____ zu bezahlen sind] und
CHF 1'386'166.– [restlicher Werkpreis, welcher an die G._____ GmbH zu bezahlen
ist]) als Miteigentümer zu je 1/2 der in Dispositiv-Ziffer 1 genannten Grundstücke in
das Grundbuch einzutragen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf 17'550.–.
4. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden aus dem
von den Gesuchstellern geleisteten Kostenvorschuss bezogen, sind ihnen jedoch
von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteientschädi-
gung von insgesamt CHF 18'341.– (8.1 % MwSt. darin enthalten) zu bezahlen.
6.-7. [Mitteilungssatz, Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge:
(act. 2 S. 2):
" 1. Es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil vom
11. Oktober 2024 aufzuheben.

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2. Es sei nicht auf das Gesuch der Gesuchsteller 1 und 2 und Berufungs-
beklagten 1 und 2 einzutreten.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST sowohl des
Verfahrens vor Vorinstanz wie auch vor Obergericht zu Lasten der Ge-
suchsteller 1 und 2 und Berufungsbeklagten 1 und 2."
Erwägungen:
I.
1. Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungskläge-
rin), die Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte)
sowie die G._____ GmbH (nachfolgend: Werkerstellerin)
schlossen am 30. März 2022 einen Kaufvertrag über eine sich an der E._____
Strasse ... in D._____ befindliche Liegenschaft. Es handelt sich dabei um eine
Stockwerkeinheit samt Kellerabteil und Garagenplätze, welche Bestandteil einer –
zum damaligen Zeitpunkt noch zu erstellenden – grösseren Überbauung bildet.
Bis anhin ist die Eigentumsübertragung im Grundbuch nicht erfolgt
(vgl. act. 7/18 E. 2 = act. 3 E. 2 = act. 6 E. 2; act. 7/3/2).
2. Mit Eingabe vom 15. Juli 2024 gelangten die Berufungsbeklagten an das
Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirks Meilen (nachfolgend: Vor-
instanz) und stellten die eingangs erwähnten Begehren (act. 7/1). Die Vorinstanz
hiess das Gesuch mit Urteil vom 11. Oktober 2024 gut (act. 7/18 = act. 3 = act. 6;
zitiert als act. 3).
3. Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig
(vgl. act. 7/19/2) mit Eingabe vom 25. Oktober 2024 Berufung und stellte
eingangs erwähnte Anträge (act. 2 S. 2).
4. Der mit Verfügung vom 31. Oktober 2024 einverlangte Kostenvorschuss
ging innert erstreckter Frist ein (vgl. act. 8; act. 11; act. 12; act. 13). Die vorin-
stanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-19). Es wurde davon abgesehen,
eine Berufungsantwort einzuholen (act. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist
sich als spruchreif.

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II.
1. Mit Eingabe vom 14. November 2024 beantragte die Berufungsklägerin die
Sistierung des vorliegenden Verfahrens. Zur Begründung führt sie aus, dass im
Parallelfall LF240096 am 4. November 2024 ein Urteil des Obergerichts ergangen
sei. Dieses Urteil habe im Wesentlichen die identischen Rechtsfragen zum Ge-
genstand wie die vorliegende Berufung, und es betreffe dieselbe Liegenschaft mit
denselben Parteien auf Seiten der Verkäuferschaft und der Werkerstellerin. Die
jeweils gesuchstellenden Parteien in den Verfahren LF240096, LF240106 und
LF240107 arbeiteten im Hintergrund zusammen und reichten im Wesentlichen
identische Rechtsschriften ein. Die Anwältin der Berufungsbeklagten in den Ver-
fahren LF240106 und LF240107 sei nachweislich von der Werkerstellerin bezahlt.
Das genannte Urteil vom 4. November 2024 werde beim Bundesgericht angefoch-
ten werden. Die Beschwerde ans Bundesgericht werde aufschiebende Wirkung
haben; Beschwerden gegen ein Urteil im hiesigen Verfahren hätten es auch. Ob-
siege die Berufungsklägerin als Beschwerdeführerin vor Bundesgericht, werde
das direkte Auswirkungen auf das aktuelle Berufungsverfahren haben. Unterliege
dagegen die Berufungsklägerin vor dem Bundesgericht, werde mit einem Rück-
zug der vorliegenden Berufung zu rechnen sein (act. 10 S. 1).
2. Nach Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht ein Verfahren sistieren, wenn
die Zweckmässigkeit dies verlangt. Namentlich kann das Verfahren sistiert wer-
den, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist
(vgl. zum Ganzen auch: BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl. 2024, Art. 126 N 11 ff.).
Die Sistierung aufgrund der vorliegenden Bestimmung erfordert in der Regel eine
Interessenabwägung, indem das Gericht das Interesse an der Sistierung dem ge-
genteiligen Interesse an der Beschleunigung des Verfahrens gegenüberstellt und
den Grad der Abhängigkeit vom Ausgang des anderen Verfahrens berücksichtigt
(ZK ZPO-STAEHELIN, 3. Aufl. 2016, Art. 126 N 4). Hängige Prozesse zur gleichen
Rechtsfrage vor anderen Gerichten bilden in der Regel keinen Grund für eine län-
ger dauernde Sistierung (BGE 135 III 127 E. 3.4.2). Nach der Praxis der Kammer
wird eine Sistierung des Verfahrens, weil Rechtsfragen aufgeworfen werden, die
sich in einer anderen Sache zwischen anderen Parteien ebenfalls stellen, welche

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gegenwärtig vor Bundesgericht hängig ist, abgelehnt (vgl. OGer ZH NG210001
vom 30. April 2021 E. 3.2).
3. Vorliegend mag es somit zwar zutreffen, dass sich teilweise ähnliche
Rechtsfragen stellen. Indes sind die angefochtenen erstinstanzlichen Urteile in
den Verfahren LF240096-O, LF240106-O und LF240107-O nicht deckungsgleich.
Sodann betreffen die Verfahren jeweils unterschiedliche Parteien auf Seiten der
Gesuchsteller. Selbst wenn demnach die Berufungsklägerin das Urteil OGer ZH
LF240096 vom 4. November 2024 an das Bundesgericht weiterziehen würde,
wäre eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens nicht gerechtfertigt. Unerheb-
lich ist sodann, ob die jeweiligen Gesuchsteller, wie von der Berufungsklägerin
behauptet, im Hintergrund zusammenarbeiten. Der Antrag der Berufungsklägerin
auf Sistierung des Verfahrens ist deshalb abzuweisen.
III.
1.
1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streit-
wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– be-
trägt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Vorliegend wurde, da die Eigentums-
übertragung der Grundstücke umstritten ist, als Streitwert der für die besagten
Grundstücke vereinbarte Kaufpreis von Fr. 2'940'000.– zugrunde gelegt (act. 3
E. 8.1). Der Streitwert ist nicht umstritten und auch dem vorliegenden Verfahren
zugrunde zu legen. Das Rechtsmittel der Berufung ist gegeben.
1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311
Abs. 1 ZPO). Es kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die un-
richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hinreichend genau aufzuzeigen, in-
wiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehler-
haft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet (BGE 142 I 93
E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von

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offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen
zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben
werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und neue Beweismittel
werden im Berufungsverfahren im Übrigen nur noch berücksichtigt, wenn sie trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
und vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
2.1 Die Berufungsklägerin bringt zunächst im Wesentlichen vor, es habe kein
Rechtsschutzinteresse am von den Berufungsbeklagten gestellten Gesuch be-
standen. Da es sich dabei um eine rechtliche Argumentation handle und das
Rechtsschutzinteresse von Amtes wegen zu prüfen sei, habe das Obergericht die
Argumentation zu prüfen. Das Ziel, welches die Berufungsbeklagten mit ihrem
Gesuch hätten erreichen wollen, sei offenkundig, das Eigentum an den von ihr mit
Kaufvertrag vom 30. März 2022 erworbenen Grundstücken übertragen zu erhal-
ten. Es werde von den Berufungsbeklagten aber nicht beantragt, dass sie das Ei-
gentum an den strittigen Grundstücken direkt im Zeitpunkt der gerichtlichen Zu-
sprechung erhielten, sondern erst Zug um Zug gegen die Bezahlung des restli-
chen noch offenen Kauf- und Werkpreises. Somit würden die Berufungsbeklagten
nach Rechtskraft des angefochtenen Entscheids immer noch nicht Eigentümer
der strittigen Grundstücke und damit auch nicht als Eigentümer im Grundbuch
eingetragen, was offenkundig aber das Ziel des Gesuchs gewesen sei. Es fehle
denn auch an der gesetzlichen Grundlage um eine Zug um Zug zu erfüllende
Leistungspflicht Zug um Zug zu vollstrecken (act. 2 Rz. 5 ff.).
2.2 Nach Art. 60 ZPO prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Prozessvor-
aussetzungen erfüllt sind. Das Gericht ist nicht verpflichtet, jede einzelne Prozess-
voraussetzung zu erforschen (BSK ZPO-GEHRI, 3. Aufl. 2017, Art. 60 N 10). Dies
gilt hinsichtlich des schutzwürdigen Interesses namentlich bei Leistungs- und Ge-
staltungsklagen, denen ein Rechtsschutzinteresse grundsätzlich inhärent ist (vgl.
KUKO ZPO-DOMEJ, 3. Aufl. 2021, Art. 59 N 24a m.H.). Indem die Vorinstanz auf
das Gesuch der Berufungsbeklagten mit Urteil vom 11. Oktober 2024 eingetreten

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ist, hat es die Prozessvoraussetzungen implizit geprüft und bejaht. Es besteht
kein Anlass, von der Einschätzung der Vorinstanz abzuweichen. Insbesondere
macht die Berufungsklägerin nicht etwa geltend, dass das Rechtsschutzinteresse
der Berufungsbeklagten nachträglich weggefallen sei. Auch die von der Beru-
fungsklägerin zitierten Bundesgerichtsentscheide sind nicht einschlägig (act. 2
Rz. 6). Darin verneinte das Gericht bei einer Stufenklage ein Rechtsschutz-
interesse, da der Hilfsantrag auf Auskunft bzw. Rechnungslegung akzessorisch
der Bezifferung des Hauptantrags auf Zahlung einer Geldsumme diente und sich
der Betrag des Hauptantrags im Laufe des Verfahrens beziffern liess
(BGer 4A_498/2008 vom 5. November 2009 E. 2.2.2; vgl. auch
BGer 4A_393/2021 vom 4. März 2022 E. 5). Im Übrigen gehen die Ausführungen
der Berufungskläger zum Ziel des Gesuchs offensichtlich an der Sache vorbei:
Ziel des Gesuchs ist es, wie das Rechtsbegehren es formuliert, Zug um Zug ge-
gen Bezahlung des restlichen offenen Kaufpreises das Eigentum an den von ih-
nen mit Kaufvertrag vom 30. März 2022 erworbenen Grundstücken übertragen zu
erhalten. Was daran unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses nicht
zulässig sein soll, ist nicht zu ergründen.
3.
3.1 Die Berufungsklägerin erklärt weiter, die Ausführungen der Vorinstanz über
die Käufervereinbarung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom
30. März 2022 überzeugten nicht. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz
handle es sich bei dieser Käufervereinbarung nicht nur um eine Vereinbarung zwi-
schen den Berufungsbeklagten und der Werkerstellerin, wie es die erste Seite der
Vereinbarung zwar suggeriere. Die letzte Seite der Käufervereinbarung zeige klar
auf, dass die Käufervereinbarung eine zwischen sämtlichen Vertragspartnern des
öffentlich beurkundeten Kaufvertrags geschlossene Vereinbarung sei. So habe
auch die Berufungsklägerin die Vereinbarung unterzeichnet. Zudem zeige schon
die Tatsache, dass die Käufervereinbarung Bestandteil des öffentlich beurkunde-
ten Kaufvertrags sei, auf, dass es sich dabei um eine Vereinbarung zwischen al-
len Vertragsparteien handle. Die Berufungsklägerin könne damit durchaus geltend
machen, dass sie entgegen der zwischen allen Vertragsparteien verbindlichen

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Käufervereinbarung nicht an der Wohnungsübergabe anwesend gewesen sei und
das Übergabeprotokoll damit nicht unterzeichnet habe, wie es gemäss der Verein-
barung vorgesehen gewesen wäre. Die Berufungsklägerin habe denn entgegen
der Meinung der Berufungsbeklagten gar nichts vom Wohnungsübergabetermin
gewusst. Die Berufungsbeklagten vermöchten das Gegenteil auch nicht zu bewei-
sen (act. 2 Rz. 9).
3.2 Mit ihren Ausführungen übersieht die Berufungsklägerin, dass sich die Vorin-
stanz für die Bejahung der Fälligkeit nicht auf die Käufervereinbarung im öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag vom 30. März 2022 stützt. Vielmehr führt sie aus, dass
in den weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag (act. 7/3/2 Ziff. IV. 1.) unmissver-
ständlich festgehalten sei, dass die Eigentumsübertragung bei Bezugsbereitschaft
der Vertragsobjekte, das heisst nach schlüsselfertiger Erstellung derselben, zu er-
folgen habe. Als bezugsbereit gälten die Vertragsobjekte, wenn sie bezogen und
benutzt werden könnten. Aufgrund der unbestritten am 30. Oktober 2023 erfolgten
Wohnungsabnahme zwischen der Werkerstellerin und der Berufungsbeklagten
sowie der gemäss Empfangsbestätigung bewiesenen Empfangnahme der Woh-
nungsschlüssel und zwei Garagentorsender durch die Berufungsbeklagten kommt
die Vorinstanz zum Schluss, dass sowohl die schlüsselfertige Erstellung als auch
die Bezugsbereitschaft der Vertragsobjekte erstellt seien (act. 3 E. 6.1.1). Selbst
wenn die Berufungsklägerin sich somit auf die Käufervereinbarung berufen
könnte, würde dies nichts daran ändern, dass die Vorinstanz gestützt auf die wei-
teren Bestimmungen zum Kaufvertrag die schlüsselfertige Erstellung und die Be-
zugsbereitschaft bejaht hat. Damit setzt sich die Berufungsklägerin nicht ausein-
ander. Sie legt nicht dar, inwiefern die Käufervereinbarung, welche – wie die Vor-
instanz feststellte und von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird (vgl. act. 3
E. 6.1.3; act. 2 Rz. 9) – in erster Linie die Betreuung der Berufungsbeklagten als
Käuferin durch die Werkerstellerin behandelt und insbesondere das Verfahren be-
treffend Änderungswünsche und entsprechende Mehrleistungen regelt, etwas an
der Schlussfolgerung der Vorinstanz zu ändern vermag. Hinzu kommt, worauf die
Vorinstanz ebenfalls verweist (act. 3 E. 6.1.2), dass die im Kaufvertrag vorgese-
hene Zeitspanne vom 1. Juli 2023 bis 30. September 2023 für die Eigentumsüber-

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tragung ohnehin längst verstrichen ist. Auch darauf geht die Berufungsklägerin
nicht ein.
4.
4.1 Sodann rügt die Berufungsklägerin, entgegen der Meinung der Vorinstanz
sei es relevant, ob zwischen der Werkerstellerin und der Berufungsbeklagten
noch offene Mehrkosten bestünden. Gemäss Ziff. 9.5 der zwischen allen Ver-
tragsparteien vereinbarten Käufervereinbarung sei es zusätzlich Voraussetzung
für die Eigentumsübertragung, dass die Mehrleistungen der Werkerstellerin be-
zahlt worden seien. Bei dem von den Berufungsbeklagten erst in der Stellung-
nahme vom 28. August 2024 vorgebrachten Nachweis handle es sich um ein so-
genanntes Potestativ-Novum, welches entgegen der Meinung der Vorinstanz zu
spät vorgebracht worden sei, weshalb das Vorbringen sowie die dazu einge-
reichte Beilage nicht mehr zu berücksichtigen seien (act. 2 Rz. 10).
4.2 Die Berufungsklägerin übersieht auch bezüglich der Mehrkosten, dass sich
die Vorinstanz zur Bejahung der Fälligkeit der Eigentumsübertragung nicht auf die
Käufervereinbarung stützt. Selbst wenn die Berufungsklägerin sich somit auf die
Käufervereinbarung berufen könnte, würde dies nichts daran ändern, dass die
Vorinstanz gestützt auf die weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag die schlüs-
selfertige Erstellung und die Bezugsbereitschaft bejaht hat. Es wäre deshalb an
der Berufungsklägerin gewesen, aufzuzeigen, weshalb trotz der klaren Regelung
im Kaufvertrag die Käufervereinbarung, welche – wie die Vorinstanz feststellte
und von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird (vgl. act. 3 E. 6.1.3; act. 2
Rz. 9) – in erster Linie die Betreuung der Berufungsbeklagten als Käuferin durch
die Werkerstellerin behandelt und insbesondere das Verfahren betreffend Ände-
rungswünsche und entsprechende Mehrleistungen regelt, etwas an der Schluss-
folgerung der Vorinstanz zu ändern vermag. Nach dem Gesagten kann offenblei-
ben, ob es sich beim erst in der freiwilligen Stellungnahme vom 28. August 2024
eingebrachten Nachweis der Bezahlung der Mehrkosten um ein zulässiges No-
vum handelt. Dennoch sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass für die Beru-
fungsbeklagten – nachdem sie bereits in der fraglichen Liegenschaft wohnen und
die vorgesehene Zeitspanne für die Eigentumsübertragung vom 1. Juli 2023 bis

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30. September 2023 längst verstrichen war (vgl. act. 7/3/2 Ziff. IV. 1.) – nicht vor-
hersehbar war, dass die Berufungsklägerin die Bezugsbereitschaft der Vertrags-
objekte aufgrund einer Bestimmung in der Käufervereinbarung, welche inhaltlich
in erster Linie die Betreuung der Berufungsbeklagten als Käuferin durch die Wer-
kerstellerin und insbesondere das Verfahren betreffend Änderungswünsche und
entsprechende Mehrleistungen regelt, bestreiten würde. Dies zumal, wie die Vor-
instanz korrekt ausführte (vgl. act. 3 E. 6.1.3), die Berufungsklägerin nicht als Par-
tei in der Käufervereinbarung aufgeführt ist.
5.
5.1 Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, den Ausführungen der Vorinstanz
zur strittigen Nachfristansetzung sei nicht zu folgen. Mit dem Gesuch hätten die
Berufungsbeklagten keinen dem Schreiben vom 9. November 2023 zuordenbaren
Zustellnachweis eingereicht, weshalb die Berufungsklägerin die Zustellung dieses
Schreibens bestritten habe. Die Berufungsbeklagten hätten mit ihrer Stellung-
nahme vom 28. August 2024 dann zwar noch einen Auszug aus dem Postbuch
eingereicht. Diesen Auszug hätte die Vorinstanz von Amtes wegen aus dem
Recht weisen müssen und nicht berücksichtigen dürfen (act. 2 Rz. 13 ff.).
5.2 Im summarischen Verfahren gilt der Grundsatz, dass jede Partei nur einmal
frei Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vorbringen kann. Nach der ersten
umfassenden Äusserungsmöglichkeit tritt grundsätzlich der Aktenschluss ein.
Neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind danach nur noch unter den
Voraussetzungen für Noven zulässig (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1; SOGO/BAECH-
LER, Aktenschluss im summarischen Verfahren, AJP 2020, S. 315). Vorliegend ist
der Aktenschluss nach der erstmaligen umfassenden Äusserungsmöglichkeit der
Parteien eingetreten. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist grundsätzlich
davon auszugehen, dass der klagenden Partei weder möglich noch zumutbar ist,
auf Vorrat in ihrer Replik – bzw. vorliegend im verfahrenseinleitenden Gesuch –
sämtliche denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff noch aus-
gedehnt werden könnte. Zu prüfen ist indes, ob die Noven der Berufungsbeklag-
ten kausal zu den Vorbringen in der Stellungnahme der Berufungsklägerin waren
(BGE 146 III 55 E. 2.5.2). Ob es zusätzlich auf die fehlende Voraussehbarkeit der

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Ausführungen der Gegenpartei in der Stellungnahme ankommt, wird in der Lehre
und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. In BGE 146 III 55 (E. 2.5.2 f.)
hat das Bundesgericht eine Noveneingabe der klagenden Partei, die zur Entkräf-
tung von Dupliknoven eingebracht wurde, unabhängig davon zugelassen, ob die
Dupliknoven voraussehbar waren. Mit Blick auf den Zweck des summarischen
Verfahrens und insbesondere im Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO
erscheint es nach Ansicht der Kammer jedoch sinnvoll, an die Voraussehbarkeit
anzuknüpfen. Es ist aber kein strenger Massstab anzulegen, um der gesuchstel-
lenden Partei die Verfahrensführung nicht übermässig zu erschweren und aus-
ufernde Gesuche zu vermeiden (Urteil LF220030-O vom 20. Juli 2022 E. 3.5.3;
vgl. SOGO/BAECHLER, a.a.O., S. 326).
5.3 Vorliegend hat die Berufungsklägerin in ihrer Gesuchsantwort bestritten,
dass ihr das Schreiben der Berufungsbeklagten vom 9. November 2023 betref-
fend Nachfristansetzung gemäss Art. 107 OR zugegangen sei (act. 7/11 Rz. 19).
Da es sich beim Schreiben der Berufungsbeklagten vom 9. November 2023 um
ein von deren Rechtsvertretern verfasstes und als Einschreiben verschicktes
Schreiben handelte und überdies die Sendungsverfolgung für eine am 9. Novem-
ber 2023 aufgegebene Sendung dem Gesuch beigelegt war (vgl. act. 3/20;
act. 3/21), war für die Berufungsbeklagten nicht vorhersehbar, dass die Beru-
fungsklägerin dessen Zustellung bestreiten wird. Die Berufungsbeklagten wiesen
in ihrer freiwilligen Stellungnahme zurecht darauf hin, dass die Ausführungen der
Berufungsklägerin spitzfindig seien (act. 7/14 Rz. 14). Somit erfolgte die Einrei-
chung des Auszug aus dem Postbuch zusätzlich zum bereits eingereichten Zu-
stellnachweis aufgrund der unter den konkreten Umständen nicht zu erwartenden
Bestreitung der Zustellung in der Gesuchsantwort. Der Zustellnachweis ist damit
als zulässiges unechtes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO zu berück-
sichtigen. Damit ist die Nachfristansetzung im Sinne von Art. 107 OR erfolgt. Die
Rüge vermag demnach nicht durchzudringen. Vor diesem Hintergrund kann offen-
bleiben, ob – wie die Vorinstanz ausführte und die Berufungsklägerin bestreitet
(vgl. act. 3 E. 6.1.5; act. 2 Rz. 14) – die Nachfristansetzung im Sinne von Art. 107
Abs. 1 OR keine Voraussetzung für die Klagbarkeit des Anspruchs auf Eigen-

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tumsübertragung ist. Auf die entsprechende Rüge der Berufungsklägerin ist des-
halb nicht weiter einzugehen.
6.
6.1 Die Berufungsklägerin führt sodann aus, entgegen der Meinung der Vorin-
stanz könne vorliegend nicht über die Bedingungen im unwiderruflichen Zahlungs-
versprechen hinweggesehen werden. Die Berufungsbeklagten hätten die im unwi-
derruflichen Zahlungsversprechen genannten Bedingungen der Bank zu erfüllen,
ansonsten werde die Bank das Geld nicht bezahlen und die Eigentumsübertra-
gung könne faktisch nicht stattfinden. Dass die im Zahlungsversprechen enthalte-
nen Bedingungen lediglich gegenüber der Bank erfüllt sein müssten und nicht ge-
genüber der Berufungsklägerin sei im Übrigen nicht relevant. Ohne Bezahlung
des Kaufpreises erfüllten die Berufungsbeklagten den Kaufvertrag ihrerseits nicht
und die Berufungsklägerin könne die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäss
Art. 82 OR erheben (act. 2 Rz. 16).
6.2 Die Vorinstanz hielt fest, dass, selbst wenn die Vorlage des Zahlungsver-
sprechens als vertragliche Leistungspflicht der Berufungsbeklagten zu verstehen
sei, jedenfalls die darin enthaltenen Vorbehalte nicht als vertragliche Leistungs-
pflichten der Berufungsbeklagten zu qualifizieren seien. Es bestünden keinerlei
Anhaltspunkte dafür, dass es sich dabei um vertragliche Pflichten der Berufungs-
beklagten gegenüber der Berufungsklägerin handle (act. 3 E. 6.2.4). Die Ausfüh-
rungen der Berufungsklägerin stossen ins Leere. Sie legt nicht dar, inwiefern es
sich entgegen der Erwägung der Vorinstanz bei den Bedingungen im Zahlungs-
versprechen um vertragliche Pflichten der Berufungsbeklagten handeln soll. Un-
verständlich ist in diesem Zusammenhang sodann auch, weshalb irrelevant sein
soll, dass die im Zahlungsversprechen enthaltenen Bedingungen lediglich gegen-
über der Bank erfüllt sein müssten. Die Berufungsbeklagten müssen zur Erfüllung
des Vertrags nur ihren vertraglichen Pflichten nachkommen, die Berufungskläge-
rin kann nicht zusätzliche Verpflichtungen erfinden und dabei behaupten, dass an-
sonsten die Eigentumsübertragung "faktisch" nicht stattfinden könne.
7.

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7.1 Schliesslich rügt die Berufungsklägerin, dass anders als die Vorinstanz apo-
diktisch und ohne Beleg in Judikatur und Literatur festhalte, es keineswegs so sei,
dass die Berufungsklägerin dafür zu sorgen habe, dass die Bedingungen im unwi-
derruflichen Zahlungsversprechen der Bank erfüllt werden könnten. Im öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag sei zwar vereinbart worden, dass die Vertragsobjekte
pfandrechtsfrei zu übertragen seien. Diese Pflicht treffe aber nicht alleine die Be-
rufungsklägerin als veräussernde Partei. Jedenfalls sei dies keinesfalls klares
Recht: Es sei nämlich durchaus einsichtig, dass die Pfandrechtsfreiheit vorab nur
dann erreicht werden könne, wenn sich alle drei Vertragsparteien, d.h. die Beru-
fungsbeklagten, die Berufungsklägerin und die Werkerstellerin damit befassten.
Im Einklang damit sei die entsprechende Vertragsbestimmung so gefasst, dass
sie nicht (und damit anders als in den übrigen Bestimmungen) eine einzelne Ver-
tragspartei als Pflichtige nenne. Hinzu komme, dass die Berufungsbeklagten vor-
liegend gar nicht beantragt hätten, dass die Berufungsklägerin das Gesamtpfand-
recht ablösen solle. Auch die Vorinstanz habe die Berufungsklägerin nicht ver-
pflichtet, das Gesamtpfand abzulösen. Damit könnten die Bedingung im Kaufver-
trag, dass das Vertragsobjekt pfandrechtsfrei zu übertragen sei, und die Bedin-
gungen im unwiderruflichen Zahlungsversprechen schon von Vornherein nicht er-
füllt werden. Selbst wenn es anders wäre und alleine die Berufungsklägerin als
Verkäuferin die Pflicht hätte, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen bzw.
zur Übertragung vorzubereiten, wäre der angefochtene Entscheid nicht rechtsbe-
ständig: Ausdrücklich eventualiter bringt die Berufungsklägerin vor, bevor die Be-
rufungsbeklagten nicht ihren Zug, die Bezahlung des Kaufpreises, erbracht hät-
ten, sei die Erfüllung dieser Pflicht faktisch nicht möglich und rechtlich nicht nötig.
Denn damit die Bank, welche die Kreditgeberin des durch das Gesamtpfand gesi-
cherten Kredits sei, das Gesamtpfand ablöse, müsse diese zuerst befriedigt wer-
den. Es könne somit nicht verlangt werden, dass die Berufungsklägerin das Ge-
samtpfand bereits ablöse, bevor die Berufungsbeklagten nicht den Kaufpreis be-
zahlt hätten. Im Einklang damit sei im Kaufvertrag nicht vereinbart worden, dass
die Gesamtpfandentlassung schon vor der Eigentumsübertragung stattzufinden
habe, sondern erst im Zeitpunkt der Übertragung. Anders formuliert heisse das,
die Pflicht der Berufungsklägerin, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen,

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sei keine eigenständig einklagbare Pflicht, sondern nur dann von den Berufungs-
beklagten geltend zu machen, wenn sie ihren Zug (nämlich die Bezahlung des
Kaufpreises) machten. Die Pflicht, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen,
sei damit noch gar nicht fällig und richte sich nicht allein gegen die Berufungsklä-
gerin (act. 2 Rz. 16 f.).
7.2 Der Berufungsklägerin ist zwar zuzustimmen, dass im Kaufvertrag bei der
Pflicht zur pfandrechtsfreien Übertragung der Grundstücke nicht explizit eine ein-
zelne Vertragspartei als Pflichtige genannt wird (vgl. act. 3/2 Ziff. IV. 8.). Eine ex-
plizite Nennung ist aber auch gar nicht erforderlich, weil nur die Pfandschuldnerin
dieser Pflicht nachkommen kann. Vorliegend ist unumstritten die Berufungskläge-
rin als Verkäuferin und (nach wie vor) Eigentümerin der Grundstücke die Pfand-
schuldnerin. Die Vorinstanz hat sich explizit darauf gestützt, und dies wird von der
Berufungsklägerin auch nicht bestritten (vgl. act. 3 E. 6.2.4). Wenn aber unum-
stritten ist, dass es sich bei der Berufungsklägerin um die Eigentümerin der
Grundstücke und die Pfandschuldnerin handelt, so ist auch klar, dass nur diese
der Pflicht zur pfandrechtsfreien Übertragung der Grundstücke nachkommen
kann. Die Berufungsklägerin legt denn auch nicht dar, inwiefern die Werkerstel-
lerin im Zusammenspiel mit der Berufungsklägerin dieser Pflicht nachkommen
können soll. Auch die Behauptung der Berufungsklägerin, die Erfüllung der Pflicht
sei faktisch nicht möglich und rechtlich nicht nötig geht fehl. Die Berufungsklägerin
verkennt nämlich, dass die erforderliche Pfandentlassungsbewilligung der Gläubi-
gerin gemäss Kaufvertrag bei der Eigentumsübertragung vorzuliegen hat. Da die
Berufungsbeklagten die Eigentumsübertragung eingefordert und die Vorinstanz
diese auch zugesprochen hat, ist somit auch die Pflicht, das Grundstück pfand-
rechtsfrei zu übertragen, fällig.
8. Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung als unbegründet und sie ist
entsprechend abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil der Vorinstanz
vom 11. Oktober 2024 ist zu bestätigen.

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IV.
1. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 2'940'000.– ist die zweitinstanzliche
Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 so-
wie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 17'550.– festzusetzen. Die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens sind ausgangsgemäss der Berufungsklägerin aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss (vgl.
act. 13) in der Höhe von Fr. 17'550.– zu verrechnen.
2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, der Berufungsklägerin
nicht, weil sie mit der Berufung unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, weil ih-
nen keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch der Berufungsklägerin um Sistierung des Berufungsverfahrens
wird abgewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit dem nachfolgenden Er-
kenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen
vom 11. Oktober 2024 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 17'550.– festgesetzt, der
Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie nach Eintritt der Rechtskraft im Dispo-

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sitiv mit Rechtskraftbescheinigung an das Grundbuchamt F._____, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 2'940'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i. V. Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am: