zh_obergericht · LF210018 · 2021-04-15 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF210018-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Beschluss und Urteil vom 15. April 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. HSG X._____,
gegen
C._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. rer. pol. et lic. iur., LL.M. Y._____,
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom
15. Februar 2021 (ER200095)

- 2 -
Rechtsbegehren der Gesuchstellerin:
(act. 1, S. 2)
"1. Es sei den Gesuchsgegnern 1 und 2 unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, das von
ihnen bewohnte 7-Zimmer-Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte)
mit eingeschlossenem Büroanbau, Carport und Parkplatz an der
D._____-strasse …, E._____ unverzüglich ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück-
zugeben.
2. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt E._____ anzuwei-
sen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf
erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7%
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Gesuchsgegner 1 und 2 unter so-
lidarischer Haftung."
Rechtsbegehren der Gesuchsgegner:
(act. 20, S. 2)
Die Gesuchstellerin sei zu verpflichten, dem Gesuchsgegner 1
Fr. 3'000.– auf sein Konto bei der F._____ [Bank] G._____, …, IBAN
Nr. 1 samt 5 % Zins seit dem 19. November 2020 zurückzuzahlen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin.
Urteil des Einzelgerichtes:
(act. 27)
1. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, das 7-Zimmer-
Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit eingeschossigem Büroanbau sowie
ausschliesslichem Benützungsrecht an Carport und Parkplatz an der
D._____-strasse … in E._____ unverzüglich zu räumen und der
Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Gemeindeammannamt E._____ wird angewiesen, auf Verlangen der
Gesuchstellerin die Verpflichtung der Gesuchsgegner 1 und 2 gemäss Dis-
positiv-Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstre-
ckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind dieser aber von
den Gesuchsgegnern 1 und 2 zu ersetzen.

- 3 -
3. Auf das Begehren der Gesuchsgegner 1 und 2 um Gewährung einer länge-
ren Frist zum Verlassen des Einfamilienhauses an der D._____-strasse …,
E._____, wird nicht eingetreten.
4. Auf die Widerklage der Gesuchsgegner 1 und 2 betreffend Verpflichtung der
Gesuchstellerin, den Gesuchsgegnern 1 und 2 Fr. 3'000.– samt Zins zu 5 %
seit 19. Oktober 2020 zu bezahlen, wird nicht eingetreten.
5. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'150.–. Allfällige weitere Aus-
lagen bleiben vorbehalten.
6. Die Kosten werden den Gesuchsgegnern 1 und 2 auferlegt. Sie werden aus
dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen, sind
dieser aber von den Gesuchsgegnern 1 und 2 zu ersetzen.
7. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung von Fr. 1'280.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
8./9. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegner und Berufungskläger (act. 28):
1. Es sei das vorinstanzliche Urteil vom 15. Februar 2021 mit der
Geschäfts-Nr. ER200095-C/U betreffend Dispositiv-Ziffern 1, 2
und 3 samt Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuheben und
das Gesuch der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten vom
26. November 2020 abzuweisen;
2. Eventualiter sei das Ausweisungsgesuch zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen und den Parteien eine öffentliche
mündliche Verhandlung einzuräumen;
3. Subeventualiter sei der Räumungszeitpunkt auf einen angemes-
senen Zeitpunkt – spätestens auf den Freitag, 30. April 2021,
12:00 Uhr – festzusetzen;
4. Es sei die aufschiebende Wirkung aufrechtzuerhalten und ein all-
fälliger Antrag der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten auf
vorläufige Vollstreckung abzuweisen;

- 4 -
5. Es sei den Gesuchsgegnern und Berufungsklägern bei Antrag der
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten auf vorläufige Vollstre-
ckung Frist zur Stellungnahme anzusetzen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten.
Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1 Das 7-Zimmer-Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit eingeschlossenem
Büroanbau, Carport und Parkplatz an der D._____-strasse … in E._____, in wel-
chem die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger)
offenbar seit 43 Jahren leben und wo der Berufungskläger 1 seinen Geschäftssitz
hat, wurde anlässlich einer Zwangsversteigerung von der Gesuchstellerin und Be-
rufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) am 8. Juli 2020 für Fr. 1.11
Mio. ersteigert (vgl. act. 1, act. 3/1 und act. 20 Rz. 6). Die Berufungsbeklagte wur-
de am 17. September 2020 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (act.
3/2). Die Parteien versuchten in der Folge, sich auf eine Übergangslösung und ein
Auszugsdatum zu einigen, unbestrittenermassen aber ohne Erfolg (vgl. act. 1, act.
20 und act. 27 E. 5.3).
1.2 Die Berufungsbeklagte stellte mit Eingabe vom 26. November 2020 das
Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1, 2 und 3/1-8). Das Einzelgericht des Bezirksge-
richtes Bülach (nachfolgend: Vorinstanz) führte das Verfahren schriftlich durch
und die Berufungskläger erstatteten ihre Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch
schriftlich (act. 20-22) (vgl. act. 27 E. 1.2 f.).
1.3 Mit Urteil vom 15. Februar 2021 (act. 23 = act. 27 [Aktenexemplar] = act. 29)
entschied die Vorinstanz im eingangs wiedergegebenen Sinne.
1.4 Gegen dieses Urteil erhebt Rechtsanwalt lic. iur. et oec. HSG X._____ na-
mens und im Auftrag der Berufungskläger mit Eingabe vom 1. März 2021 (act. 28)
eine Berufung und reicht neben einer entsprechenden Vollmacht (act. 30) auch
Beilagen ein (act. 31/2, 31/4-6). Der Berufungskläger 1 reichte nach Ablauf der

- 5 -
Berufungsfrist seinerseits noch eine Eingabe vom 2. März 2021 (Datum Post-
stempel, act. 32) samt Beilage ein (act. 33 = Kopie von act. 28).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten (act. 1-25) wurden von Amtes wegen beigezo-
gen. Auf das Erheben eines Kostenvorschusses sowie auf das Einholen einer Be-
rufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 98 und Art. 312 Abs. 1 ZPO).
Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Die Berufungskläger haben den Entscheid der Vorinstanz, auf ihre Wider-
klage nicht einzutreten (vgl. act. 27 S. 12 Dispositiv-Ziffer 4), nicht angefochten
(vgl. act. 28 S. 2). Gegenstand des Berufungsverfahrens ist daher einzig der
Ausweisungsentscheid. Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung an-
fechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes-
tens Fr. 10'000.– betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Geht es im Verfahren – wie hier – einzig um den Ausweisungs- bzw. Eigen-
tumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Verzögerung mutmass-
lich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hypothetisch anfal-
lende Miet-/Pacht- oder Gebrauchswert (vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August
2012, E. 1.2; 5A_645/2011 vom 17. November 2011, E. 1.1; 5A_295/2010 vom
30. Juli 2010, E. 1.2 je m.w.H.). Nachdem sich die Parteien von der Vorinstanz zu
dieser Frage haben vernehmen lassen, schätzte diese den Gebrauchswert bzw.
den Eigenmietwert des 7-Zimmer-Einfamilienhaus auf Fr. 3'000.– pro Monat. Die
Vorinstanz ging basierend auf einer Verzögerung von sechs Monaten von einem
Streitwert von Fr. 18'000.– aus (vgl. act. 27 E. 8.2 ff.), was die Berufungskläger
nicht beanstanden (vgl. act. 28 Rz. 3). Von diesem Streitwert ist auch hier auszu-
gehen, womit die Streitwertschwelle erreicht und die Berufung zulässig ist.
2.2 Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Fest-
stellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Dabei ist im
Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrich-

- 6 -
tig ist und deshalb abgeändert werden muss (Begründungslast). Die Berufung er-
hebende Partei muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides
auseinandersetzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt nicht (vgl. ZK
ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.). Sind diese Voraussetzungen
nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH NQ110031
vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011).
2.3 Die Berufung hemmt die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefoch-
tenen Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Die Rechtsmittel-
instanz kann die vorzeitige Vollstreckung bewilligen. Nötigenfalls ordnet sie si-
chernde Massnahmen oder die Leistung einer Sicherheit an (Art. 315 Abs. 2
ZPO). Da der Berufung im vorliegenden Fall von Gesetzes wegen die aufschie-
bende Wirkung zukommt und die Berufungsbeklagte keinen Antrag auf vorzeitige
Vollstreckung gestellt hat, sind die Ziffern 4 und 5 der Berufungsanträge als ge-
genstandslos geworden abzuschreiben.
3. Materielles
3.1 Hauptantrag (Berufungsantrag Ziffer 1)
3.1.1 Die Berufungskläger verlangen mit ihrem Hauptantrag die Aufhebung der
Dispositiv-Ziffern 1, 2 und 3 des angefochtenen Urteils und die Abweisung des
Ausweisungsgesuchs der Berufungsbeklagten.
3.1.2 Die Berufungskläger begründen jedoch nicht, weshalb die Vorinstanz das
Ausweisungsgesuch zu Unrecht gutgeheissen haben soll bzw. dieses hätte ab-
weisen müssen. Vielmehr gehen sie selber davon aus, dass das Ausweisungsge-
such der Berufungsbeklagten infolge bewiesenen Sachverhalts und klarer Rechts-
lage zu Recht gutgeheissen wurde (vgl. act. 28 Rz. 17). Auf ihren Hauptantrag
kann somit mangels Begründung nicht eingetreten werden.
3.2 Eventualantrag (Berufungsantrag Ziffer 2)
3.2.1 Mit ihren Eventualantrag beantragten die Berufungskläger sinngemäss
die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 1, 2 und 3 des angefochtenen Urteils und die

- 7 -
Rückweisung an die Vorinstanz zur Durchführung einer öffentlichen mündlichen
Verhandlung und zur Neubeurteilung des Ausweisungsgesuchs. Zur Begründung
führen die Berufungskläger einzig aus, laut Bundesgericht ergebe sich aus Art. 6
Ziff. 1 EMRK ein Anspruch auf eine öffentliche mündliche Verhandlung im Aus-
weisungsverfahren (vgl. act. 28 Rz. 24 und 14 mit Verweis auf BGer 4A_451/2020
vom 12. November 2020 und Thomas Koller, Summarexmission und öffentliche
mündliche Verhandlung, in: Jusletter 8. Februar 2021).
3.2.2 Es liegt im Ermessen des Gerichts, ob es das (summarische) Verfahren
rein schriftlich durchführt oder nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung
entscheidet (vgl. Art. 256 Abs. 1 ZPO; BGer 4A_273/2012 vom 30. Oktober 2012,
E. 3.2, m.w.H.). Es besteht kein absoluter Anspruch auf Durchführung einer
mündlichen Verhandlung im Ausweisungsverfahren, was sich auch aus dem von
den Berufungsklägern zitierten Entscheid ergibt (vgl. BGer 4A_451/2020 vom
12. November 2020, E. 2.1 mit Verweis auf BGE 144 III 442 ff., E. 2.2; 142 I
188 ff., E. 3.1.1; 136 I 279 ff., E. 1). Die Berufungskläger machen nicht geltend,
sie hätten im erstinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK eine
mündliche Verhandlung verlangt und solches ist auch nicht ersichtlich. Darüber
hinaus legen sie auch nicht dar, aus welchem Grund sie einen Anspruch auf
Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung haben sollen. In der
schriftlichen Durchführung des Ausweisungsverfahrens kann somit kein Verfah-
rensfehler der Vorinstanz erblickt werden, der zu einer Aufhebung des angefoch-
tenen Urteils führen würde. Der Eventualantrag ist somit abzuweisen.
3.3 Subeventualantrag (Berufungsantrag Ziffer 3)
3.3.1 Die Vorinstanz trat unter dem Titel "Erstreckung der Frist zum Auszug"
auf das Gesuch der Berufungskläger um Gewährung einer Frist bis mindestens
30. Juni 2021 zum Verlassen des streitgegenständlichen Objektes nicht ein. Dies
mit der Begründung, das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen lasse kei-
nen Raum für einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid (vgl. act. 27 E. 6).
3.3.2 Mit ihrem Subeventualantrag verlangen die Berufungskläger sinngemäss
die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 1, 2 und 3 angefochtenen Urteils und die

- 8 -
Rückweisung an die Vorinstanz zur Festsetzung eines Räumungszeitpunktes auf
einen angemessenen Zeitpunkt, spätestens auf den Freitag, 30. April 2021, 12:00
Uhr (vgl. act. 28 S. 2, Rz. 19 und 22). Sie begründen diesen im Wesentlichen da-
mit, die Vorinstanz habe ihnen zu Unrecht keine angemessene Frist zur Räumung
des Einfamilienhauses eingeräumt, welches ihnen seit 43 Jahren als Familien-
wohnung gedient habe und wo sich der Geschäftssitz des Berufungsklägers 1 be-
finde (vgl. act. 28 Rz. 15). Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer
zusätzlichen angemessenen Frist zum Verlassen der Familienwohnung sei dann
nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete
Anhaltspunkte dafür bestehen würden, dass die Bewohner innert angemessener
Frist freiwillig das Objekt verlassen würden, was vorliegend zutreffe, sofern ihnen
genügend Zeit zur Suche nach einer passenden Wohnung und Räumung gewährt
werde (a.a.O., Rz. 16 f.). Ihre offensichtliche Notlage sei gänzlich unberücksichtigt
geblieben: Sie seien in einer finanziell schwierigen Situation und hätten trotz un-
zähliger Bewerbungen und Anfragen keine passende und preisgünstige Mietwoh-
nung finden können (a.a.O., Rz. 20 i.V.m. act. 31/5-6). Eine unverzügliche Aus-
weisung sei unverhältnismässig und würde sie in eine offensichtliche Notlage
stürzen (a.a.O., Rz. 21). Aufgrund ihres hohen Alters und der angespannten fi-
nanziellen Situation sei es praktisch aussichtslos, unverzüglich eine neue und be-
zahlbare Bleibe zu finden. Durch die unverzügliche Ausweisung ohne Nennung
eines bestimmten, zeitnahen Auszugdatums bestehe die Gefahr, dass sie in eine
Notlage geraten, obdachlos würden und ein teurer Sozialfall entstehe (a.a.O.,
Rz. 24).
3.3.3.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar
(sog. Liquidität des anspruchsbegründenden Sachverhaltes) und die Rechtslage
klar ist. Die Rechtslage ist grundsätzlich dann nicht klar, wenn die Anwendung ei-
ner Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (vgl. statt vieler BGE 144 III 462 ff.,
E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; 141 III 23 E. 3.2 = Pra 104 [2015] Nr. 114; 138 III
123 ff., E. 2.1.2 m.w.H.). Entgegen der Annahme der Vorinstanz (vgl. act. 27 E. 6)

- 9 -
betrifft der Antrag der Berufungskläger um Verlängerung der Frist zum Verlassen
des Einfamilienhauses jedoch nicht den Ausweisungs- bzw. Eigentumsherausga-
beanspruch der Berufungsbeklagten, sondern die von dieser gleichzeitig bean-
tragte Vollstreckungsmassnahme der zwangsweisen Räumung des Objektes auf
deren Verlangen hin.
Das urteilende Gericht kann auf entsprechenden Antrag der klagenden Par-
tei – wie hier der Berufungsbeklagten – die zwangsweise Räumung des Objektes
als konkrete Vollstreckungsmassnahme anordnen (vgl. Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m.
Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO), sodass der Entscheid direkt vollstreckt werden kann
(vgl. Art. 337 Abs. 1 ZPO). Über solche Vollstreckungsmassnahmen entscheidet
das Gericht als Vollstreckungsgericht ebenfalls in einem summarischen Verfahren
(vgl. Art. 339 Abs. 2 ZPO), hat aber diesbezüglich eigenes Ermessen und den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) zu beachten (vgl.
BSK ZPO-ZINSLI, 3. Aufl. 2017, Art. 343 N 4 und 23 m.w.H.). Dieser kann es im
Einzelfall gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug (sog. Schonfrist) ein-
zuräumen (vgl. BK ZPO-KELLERHALS, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art. 343 N 59;
BSK ZPO-DROESE, 3. Aufl. 2017, Art. 338 N 8; BSK ZPO-ZINSLI, a.a.O., Art. 343
N 6). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffe-
nen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der
Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig,
wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte
dafür bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Ob-
jekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur
kurz sein (vgl. in Bezug auf Mietobjekte BGE 117 Ia 336 ff., E. 2b; BGer
4A_39/2018 vom 6. Juni 2018, E. 6; 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1 =
mp 2014 S. 521).
3.3.3.2 Es ist den Berufungsklägern somit zwar darin zuzustimmen, dass die
Vorinstanz ihr Ermessen hinsichtlich der beantragten Vollstreckungsmassnahme
zu Unrecht nicht ausgeübt hat. Allerdings ist aufgrund ihrer Vorbringen auch nicht
ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz eine kurze Schonfrist hätte einräumen müs-
sen, zumal keine konkrete Anhaltspunkte für ein freiwilliges Verlassen des Einfa-

- 10 -
milienhauses innert angemessener Frist vorliegen. Vielmehr weisen die Ausfüh-
rungen der Berufungskläger in ihrer Berufung eher auf das Gegenteil hin, zumal
sie ihre Chancen als aussichtslos einschätzen, nach bislang unfruchtbaren Such-
bemühungen doch noch zeitnah eine neue und bezahlbare Bleibe zu finden
(vgl. act. 28 Rz. 16, 20 und 24). Selbst wenn sich aus humanitären Gründen zur
Verhinderung einer unvermittelten Unterkunftslosigkeit die Einräumung einer kur-
zen Schonfrist gerechtfertigt hätte, hätte die zusätzliche Frist nur kurz sein kön-
nen. Inzwischen haben die Berufungskläger aufgrund der Verfahrensdauer bereits
von einem faktischen Aufschub von über einem Monat profitiert. Darüber hinaus
hätte sich keine Schonfrist gerechtfertigt.
Im Ergebnis bleibt es daher bei der Verpflichtung der Berufungskläger, das
Einfamilienhaus unverzüglich zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungs-
gemäss zu übergeben. Bleibt anzumerken, dass das Ausweisungsgesuch der Be-
rufungsbeklagten – entgegen der Ansicht der Berufungskläger (vgl. act. 28
Rz. 19) – auch dann vollumfänglich gutzuheissen gewesen wäre, wenn eine
Schonfrist eingeräumt worden wäre. Denn diese betrifft – wie bereits dargelegt –
nicht den Ausweisungs- bzw. Eigentumsherausgabeanspruch, sondern die bean-
tragte Vollstreckungsmassnahme.
3.3.3.3 Des Weiteren machen die Berufungskläger zusammengefasst geltend,
das angefochtene Urteil sei "aus Praktikabilitätsgründen" aufzuheben und an die
Vorinstanz zurückzuweisen, weil es mangels klar definierter Frist samt Fixtermin
nicht vollstreckbar und unklar sei, was "unverzüglich" heisse (vgl. act. 28 Rz. 17 ff.
und 22 f.).
Zu den Voraussetzungen der direkten Vollstreckung gehört namentlich, dass
die konkreten Vollstreckungsmassnahmen im Entscheiddispositiv sachlich und zeit-
lich präzise umschrieben werden, sodass die Exekutivbehörde ohne weiteres erken-
nen kann, wann sie welche Massnahmen zu vollziehen hat (vgl. GASSER/RICKLI,
DIKE-Kommentar-ZPO, 2. Aufl. 2014, Art. 337 N 2). Im angefochtenen Entscheiddis-
positiv wird die Exekutivbehörde – das Gemeindeammannamt – angewiesen, die
Verpflichtung der Berufungskläger gemäss Entscheiddispositiv-Ziffer 1, das streitge-
genständliche Einfamilienhaus unverzüglich zu räumen, auf Verlangen der Beru-

- 11 -
fungsbeklagten zu vollstrecken. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern das Gemein-
deammannamt daraus nicht erkennen können soll, wann es die Räumung zu vollzie-
hen hat bzw. es dem angefochtenen Urteil aufgrund dessen an der Vollstreckbarkeit
mangeln soll. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern das blosse Fehlen eines konkreten
Ausweisungstermins der Vollstreckbarkeit des Ausweisungsurteils entgegenste-
hen soll, da das Gericht aus den bereits dargelegten Gründen (vgl. soeben
E. 3.3.3.1) zum Entscheid gelangen darf, dass keine Schonfrist anzusetzen bzw.
die auszuweisende Partei zur unverzüglichen Räumung des Objektes zu ver-
pflichten ist.
3.3.3.4 Nach dem Gesagten ist der Subeventualantrag der Berufungskläger im
Ergebnis abzuweisen.
Abschliessend bleibt darauf hinzuweisen, dass es dem Vollstreckungsbeam-
ten unbenommen ist, den Berufungsklägern im Rahmen der Vollstreckung aus
praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch einen kurzen Aufschub zu ge-
währen.
3.4 Zusammengefasst ist auf den Berufungsantrag Ziffer 1 nicht einzutreten,
sind die Berufungsanträge Ziffern 2 und 3 abzuweisen und die Berufungsanträge
Ziffern 4 und 5 abzuschreiben. Das Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerich-
tes Bülach vom 15. Februar 2021 (ER200095) ist im Ergebnis zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 18'000.– (vgl. oben E. 2.1)
ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2
i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 1'400.– festzusetzen. Die Entscheid-
gebühr ist den Berufungsklägern 1 und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftbar-
keit aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO).
4.2 Parteientschädigungen für das Berufungsverfahren sind keine zuzuspre-
chen: Den Berufungsklägern nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen, der Be-

- 12 -
rufungsbeklagten nicht, weil ihr in diesem Verfahren keine Aufwendungen ent-
standen sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Die Berufungsanträge Ziffern 4 und 5 werden abgeschrieben.
2. Auf den Berufungsantrag Ziffer 1 wird nicht eingetreten.
3. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil.
Es wird erkannt:
1. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes
des Bezirksgerichtes Bülach vom 15. Februar 2021 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'400.– festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis
(act. 28), sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das
Einzelgericht des Bezirksgerichtes Bülach, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 13 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
16. April 2021