zh_obergericht · PF250054 · 2025-11-14 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250054-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder so-
wie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Beschluss und Urteil vom 14. November 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Gesuchsgegner und Einsprecher
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Uster vom 5. November 2025 (ER250054)

- 2 -
Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 27. Oktober 2025 reichte die Gesuchstellerin und
Beschwerdeführerin (nachfolgend Beschwerdeführerin) beim Einzelgericht im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Uster (nachfolgend Vorinstanz) ein
Gesuch ein, es sei der Gesuchs- und Beschwerdegegner (nachfolgend Be-
schwerdegegner) aus der 1-Zimmerwohnung im 1. Stockwerk am C._____
[Strasse] … in D._____ auszuweisen (act. 5/1 bis 5/2/1-14).
1.2. Mit Verfügung vom 5. November 2025 trat die Vorinstanz auf das Auswei-
sungsgesuch mangels schutzwürdigen Interesses nicht ein (act. 3).
1.3. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. November
2025 Beschwerde bei der Kammer (act. 2).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 5/1–4). Auf die Einho-
lung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO ver-
zichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif.
2.1. Mit der Beschwerde sind nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert unter Fr. 10'000.– liegt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse
für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung be-
rechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatlichen Mietzinse von
Fr. 1'320.– ein Total von Fr. 7'920.– (act. 3 E. 3). Dem ist zu folgen.
2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll.
Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der

- 3 -
angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un-
richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be-
schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog, aus den eingereichten Unterlagen ergebe sich, dass
die Beschwerdeführerin gegenüber dem Beschwerdegegner die Kündigung des
Mietverhältnisses am 20. Oktober 2025 per 30. November 2025 ausgesprochen
habe (act. 5/2/10). Die Beschwerdeführerin lege ihrem Ausweisungsbegehren un-
ter anderem einen Auszug einer WhatsApp-Nachricht vom 17. Oktober 2025 bei,
wonach der Beschwerdegegner erkläre, dass die Beschwerdeführerin sich nicht
mehr bei ihm melden solle und die Kündigungsfrist drei Monate betragen würde;
ansonsten sie sich beim Friedensrichteramt austauschen könnten (act. 5/2/8).
Zum Zeitpunkt der WhatsApp-Nachricht vom 17. Oktober 2025 sei die ausseror-
dentliche Kündigung noch gar nicht ausgesprochen gewesen. Somit lägen keine
konkreten Anhaltspunkte vor, wonach der Beschwerdegegner schon im Voraus
deutlich zu erkennen gegeben hätte, dass er nicht gewillt sei, die Kündigung zu
akzeptieren bzw. das Mietobjekt zurückzugeben; zumal er sich zu diesem Zeit-
punkt lediglich auf die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist berufen habe. Damit
habe die Beschwerdeführerin (im jetzigen Zeitpunkt) kein schutzwürdiges Inter-
esse an einem Ausweisungsverfahren. Es fehle somit diese Prozessvorausset-
zung (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Auf das Gesuch um Ausweisung sei demnach
nicht einzutreten.
3.2. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Eingabe geltend, die Sache sei aus-
serordentlich dringlich. Es könne abgemacht werden, dass sie mit einem Zeugen
am 1. Dezember 2025 schaue, ob das Mietobjekt zurückgegeben worden sei.
Falls ja, sei das Gesuch um Ausweisung nicht mehr notwendig. Falls nein, müsse
das Obergericht sofort am 2. Dezember 2025 eine Ausweisungsverfügung aus-
stellen. Sie bitte "um sofortige RUHE" des Verfahrens bis zum 1. Dezember 2025
(act. 2 S. 2). Sie macht weiter Ausführungen zum Beschwerdegegner, zur Situa-
tion in der Liegenschaft, zum Verhalten des Beschwerdegegners, ihrer Angst vor

- 4 -
ihm, Mietzinsausständen, etc. Sie schildert verschiedene neue Vorgänge, die sich
in der Liegenschaft ereignet haben sollen. So habe der Beschwerdegegner am
8. November 2025 ihr gegenüber geäussert, dass er das Gesetz besser kenne als
sie und das Recht habe, noch weitere sechs Monate zu bleiben. Damit sei klar,
dass er die Liegenschaft nicht verlassen werde (act. 2 S. 3).
3.3. Obwohl die Beschwerdeführerin einerseits von besonderer Dringlichkeit
spricht, scheint sie andererseits einzusehen, dass sich vor dem 1. Dezember
2025 nicht beurteilen lässt, ob ein Ausweisungsgesuch überhaupt notwendig ist.
Sinngemäss beantragt die Beschwerdeführerin deshalb die Sistierung des Verfah-
rens bis klar ist, ob der Beschwerdegegner die Liegenschaft per 30. November
2025 räumt. Eine Sistierung käme nur in Frage, wenn das Beschwerdeverfahren
nicht von vornherein aussichtslos wäre. Vorliegend wäre eine Sistierung im
Rechtsmittelverfahren ohnehin nicht zielführend, zumal die Kammer das Auswei-
sungsbegehren nicht als erste Instanz gestützt auf neue Tatsachen (vgl. Art. 326
Abs. 1 ZPO) beurteilen und gutheissen könnte. Entsprechend ist das Sistierungs-
gesuch abzuweisen.
3.4. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift sind
sodann alle neu und können damit im Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigt
werden (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO; vorstehende E. 2.2). Dies gilt insbesondere
auch für den angeblichen Vorfall vom 8. November 2025. Dass die Vorinstanz ge-
stützt auf die ihr vorgelegten Beweismittel zu Unrecht davon ausgegangen sei, es
bestünden keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Beschwerdegegner das
Mietobjekt nicht zurückgeben werde, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend.
Die Ausführungen der Beschwerdeführerin erfolgen vielmehr weitgehend losge-
löst vom vorinstanzlichen Entscheid und beschränken sich auf Schilderungen von
Ereignissen bzw. Zuständen in der Liegenschaft. Die Situation scheint zwar sehr
angespannt zu sein, dies ändert aber nichts daran, dass die Vorinstanz aufgrund
der Begründung des Ausweisungsgesuchs und der eingereichten Beweismittel zu
Recht ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführerin am vorzeitigen Aus-
weisungsbegehren verneinte. So kann aus einer Nachricht, welche vor der Kündi-
gung versandt wurde, nicht darauf geschlossen werden, der Beschwerdegegner

- 5 -
würde das Mietobjekt nicht ordnungsgemäss räumen. Die Beschwerde ist damit
abzuweisen, soweit – angesichts der einzig auf Noven basierenden Begründung –
überhaupt darauf einzutreten ist. Es steht der Beschwerdeführerin offen, am 1.
Dezember 2025 zu überprüfen, ob das Mietobjekt geräumt wurde und gegebe-
nenfalls ein neues Ausweisungsbegehren beim zuständigen Bezirksgericht einzu-
reichen.
4.1. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streit-
wert von Fr. 7'920.– ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in An-
wendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf
Fr. 300.– festzusetzen.
4.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; der Beschwerdeführerin
nicht, weil sie unterliegt, dem Beschwerdegegner nicht, da ihm im Beschwerde-
verfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Sistierung des Verfahrens wird ab-
gewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Uster, je gegen
Empfangsschein.

- 6 -
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'920.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
versandt am: