zh_obergericht · PF250051 · 2025-11-24 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250051-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. M. Isler
sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Urteil vom 24. November 2025
in Sachen
A._____, verbeiständet durch Beistand B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
C._____ [Stiftung],
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil vom 18. September 2025 (ER250023)

- 2 -
Erwägungen:
I.
1. Gestützt auf einen "Pensionsvertrag" mit der Beschwerdegegnerin bewohnte
der Beschwerdeführer ab dem 4. November 2024 das Einbettzimmer Nr. … im
D._____ [Altersheim] in E._____ [Ortschaft] (act. 6/3/2 u. 6/3/9). Mit dem dem Be-
schwerdeführer persönlich übergebenen Schreiben vom 27. Mai 2025 kündigte
die Beschwerdeführerin den Pensionsvertrag als Folge seines Verhaltens auf den
10. Juni 2025. So habe der Beschwerdeführer wiederholt eigenmächtig andere
Bewohnerinnen und Bewohner aus dem Bett mobilisiert, und er habe zudem mit
diesen ohne Absprache mit dem Pflegepersonal und ohne entsprechende Befug-
nis das Pflegezentrum verlassen, um ins Dorf zu gehen. Zudem halte sich der Be-
schwerdeführer trotz mehrfacher Ermahnung nicht an die Hygienebestimmungen;
das offene Lagern von offenen und insbesondere verdorbenen Lebensmitteln
habe zu einem Befall mit Schädlingen und zu Beschädigungen an Oberflächen
des Zimmers geführt. Durch das laute und aufdringliche Verhalten des Beschwer-
deführers hätten sich Mitbewohner zudem stark gestört gefühlt. Diese Handlun-
gen stellten eine erhebliche Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit sowohl
der betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner als auch des Beschwerdeführers
selbst dar. Das Zusammenleben im Pflegeheim werde im unzumutbarer Weise
gestört (act. 6/3/11).
Der Beschwerdeführer hat sein Zimmer im D._____ bis heute nicht geräumt
(act. 7).
2. Mit Eingabe vom 15. August 2025 beantragte die Beschwerdegegnerin beim
Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil (fortan Vor-
instanz) die Ausweisung des Beschwerdeführers aus dem genannten Zimmer
(act. 6/1). Die Vorinstanz setzte der Beschwerdegegnerin daraufhin Frist zur Leis-
tung eines Kostenvorschusses und dem Beschwerdeführer Frist zur Stellung-
nahme zum Ausweisungsbegehren an (act. 5). Der Beschwerdeführer liess sich
daraufhin nicht vernehmen. Der Vorschuss wurde von der Beschwerdegegnerin
geleistet (act. 6 u. 7). Mit Urteil vom 18. September 2025 hiess die Vorinstanz das

- 3 -
Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete den Beschwerdeführer zur unverzüg-
lichen Räumung des Zimmers unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall ([act. 3 =] act. 5 [= act. 6/8]). Dieser Entscheid ging dem Be-
schwerdeführer am 24. September 2024 zu (act. 6/9).
3.1 Mit Eingabe vom 29. September 2025 (Datum Poststempel: 1. Oktober
2025) reichte der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz sinngemäss Beschwerde
gegen den vorinstanzlichen Entscheid ein und erklärte, mit der Ausweisung nicht
einverstanden zu sein sowie die geltend gemachten Kündigungsgründe zu be-
streiten (act. 2). Diese Eingabe wurde zusammen mit den vorinstanzlichen Akten
(act. 6/1–9) mit Schreiben vom 21. Oktober 2025 an das Obergericht weitergelei-
tet (act. 4).
3.2 Mit Verfügung vom 24. Oktober 2025 wurde der Beschwerde einstweilen die
aufschiebende Wirkung zuerkannt. Der Beschwerdegegnerin wurde Frist ange-
setzt, um zur Frage der aufschiebenden Wirkung Stellung zu nehmen und die Be-
schwerde zu beantworten (act. 8). Mit Eingabe vom 4. November 2025 erstattete
die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeantwort (elektronisch eingereicht am
5. November 2025) (act. 12 u. 13/2). Das Verfahren ist spruchreif. Dem Be-
schwerdeführer ist zusammen mit diesem Entscheid ein Doppel von act. 12 zuzu-
stellen.
3.3 Da sogleich ein Endentscheid gefällt werden kann, braucht die Bewilligung
der aufschiebenden Wirkung nach Eingang der Stellungnahme nicht erneut ge-
prüft werden.
II.
1. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmitte-
leingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung

- 4 -
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten. Soweit eine Beanstandung vorgetragen wird, wendet das Obergericht das
Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO); es ist weder an die Argumente der
Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheids gebunden.
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Be-
schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenverbot ist
umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven. Es bezieht
sich auf den Sachverhalt. Angriffs- und Verteidigungsmittel rechtlicher Natur sind
davon nicht erfasst.
2. Der Beschwerdeführer reichte seine Beschwerde am 2. Oktober 2025 (Da-
tum Poststempel: 1. Oktober 2025) und damit noch innerhalb der Rechtsmittelfrist
(vgl. act. 6/9) bei der Vorinstanz ein (act. 2). Die Beschwerdeschrift wurde von der
Vorinstanz wie gezeigt (erst) mit Schreiben vom 21. Oktober 2025 an das Ober-
gericht weitergeleitet; diese erhebliche Verzögerung begründete die Vorinstanz
mit sich überschneidenden Ferienabwesenheiten (act. 4).
Eingaben, die innert Frist irrtümlich bei einem unzuständigen schweizeri-
schen Gericht eingereicht werden, gelten als rechtzeitig eingereicht. Ist ein ande-
res Gericht in der Schweiz zuständig, leitet das unzuständige Gericht die Eingabe
von Amtes wegen weiter (Art. 143 Abs. 1bis ZPO).
Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer wehrt sich gegen den vor-
instanzlichen Ausweisungsentscheid, was im Rahmen eines Rechtsmittels zu er-
folgen hat. Es ist von einer irrtümlichen Einreichung bei der für die Erhebung des
Rechtsmittels nicht zuständigen Vorinstanz auszugehen. Folglich hat die Be-
schwerde als rechtzeitig erfolgt zu gelten.
Zuhanden der Vorinstanz bleibt festzuhalten, dass derartige Verzögerungen
bei der Weiterleitung durch entsprechende Organisation von Ferienvertretungen
zu vermeiden wären.

- 5 -
3.1 Die Beschwerdegegnerin macht im Rahmen ihrer Beschwerdeantwort gel-
tend, die Beschwerde des Beschwerdeführers erscheine nicht hinreichend be-
gründet. So weise die Beschwerde keine substantiierte Auseinandersetzung mit
dem angefochtenen Entscheid auf und enthalte weder substantiierte Rechtsverlet-
zungs- noch Sachverhaltsrügen. Konsequenterweise sei auf die Beschwerde
nicht einzutreten (act. 12 Rz. 7 f.).
3.2 Beim Beschwerdeführer handelt es sich um einen nicht anwaltlich vertrete-
nen juristischen Laien. Wie gezeigt, sind bei ihm die Anforderungen an eine hin-
reichende Begründung herabgesetzt. Aus der Beschwerde des Beschwerdefüh-
rers ergibt sich klar, dass er sich gegen die Ausweisung als solche wehrt. Er
macht sinngemäss eine Gehörsverletzung vor Vorinstanz geltend, da er keine
Stellung zum Ausweisungsbegehren habe nehmen können; die von der Be-
schwerdegegnerin geltend gemachten und von der Vorinstanz ihrem Entscheid
zugrunde gelegten Kündigungsgründe bestreitet er. Damit liegt grundsätzlich eine
für einen Laien hinreichende Begründung vor. Dass der Beschwerdeführer es un-
terlässt, sich explizit zu einer falschen Rechtsanwendung durch die Vorinstanz zu
äussern, kann ihm dabei nicht zum Nachteil gereichen, ist es doch für einen Laien
in der vorliegenden Konstellation keinesfalls offensichtlich, eine solche zu erken-
nen (vgl. nachfolgend). Wenn der Beschwerdeführer die Gültigkeit der Kündigung
in Frage stellt, ist damit auch die Frage nach der rechtlichen Gültigkeit als mitum-
fasst anzusehen, wobei das Gericht ohnehin wie gezeigt das Recht von Amtes
wegen anwendet (Art. 57 ZPO).
4. Bereits an dieser Stelle ist sodann festzuhalten, dass auf die Ausführungen
des Beschwerdeführers, welche sich gegen seinen Beistand B._____ richten (vgl.
act. 2), nicht weiter einzugehen ist. Die Frage der Beistandschaft ist nicht Gegen-
stand des vorinstanzlichen Entscheides und entsprechend nicht Thema des Be-
schwerdeverfahrens.

- 6 -
III.
1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der (rechtlich rele-
vante) Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Es ist Aufgabe der gesuchstellenden Partei, das Vorliegen
der Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen –
insbesondere auch das Bestehen einer klaren Rechtslage – darzulegen (siehe
auch TANNER, Fachhandbuch Zivilprozessrecht, Zürich 2020, S. 733 ff. Rz. 24.25).
Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten
(Art. 257 Abs. 3 ZPO), und es steht der gesuchstellenden Partei weiterhin der
Weg der ordentlichen Klage offen. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach
Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist,
wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis
für die anspruchsbegründenden Umstände erbringt, so dass klare tatsächliche
Verhältnisse herrschen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Für die Verneinung eines kla-
ren Falls in tatsächlicher Hinsicht genügt es, wenn die gesuchsgegnerische Partei
substantiierte und schlüssige Einwendungen vorträgt, die nicht sofort widerlegt
werden können und die geeignet sind, die gerichtliche Überzeugung zu erschüt-
tern (vgl. OGer ZH PF190019 vom 27. Juni 2019 E. D.2.3.2.). Weiter muss die
Rechtslage klar sein. Das trifft dann zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne
Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis
führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wo mit Bezug auf den
Tatbestand oder die Rechtsfolge richterliches Ermessen oder Billigkeitsüberlegun-
gen unter wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände eine wesentliche
Rolle spielen (vgl. BSK ZPO-HOFMANN, 4. Aufl. 2024, Art. 257 N 11 f.; GÖKSU,
DIKE-Komm ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 257 N 11; BGer 4A_609/2020 vom 26. März
2021 E. 4. und 5.2.3.).
2. Unbestrittener Sachverhalt:
2.1 Die Beschwerdegegnerin verlangte gestützt auf den eingangs wiedergege-
benen Sachverhalt (vgl. E. 1.1) die Ausweisung des Beschwerdeführers.

- 7 -
2.2 Die Vorinstanz ging im Rahmen ihres Entscheides von einem unbestrittenen
Sachverhalt aus, nachdem sich der Beschwerdeführer nicht hatte vernehmen las-
sen (act. 5 E. 3 f.).
2.3 Der Beschwerdeführer macht wie gezeigt (E. II./3.2) geltend, dass ihm die
Verfügung vom 21. August 2025, mit welcher ihm Frist zur Stellungnahme ange-
setzt worden war, erst verspätet ausgehändigt worden sei. Deshalb habe er keine
Stellung zum Ausweisungsbegehren nehmen können. Er bestreitet zudem die von
der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Gründe für die Kündigung (act. 2).
2.4 Neben dem, dass der Beschwerdeführer nicht dartut, wann ihm die vorin-
stanzliche Verfügung ausgehändigt worden sei und weshalb er es unterlassen
habe, unverzüglich nach deren Kenntnisnahme vor Vorinstanz Stellung zu neh-
men bzw. weshalb ihm dies nicht mehr möglich gewesen wäre, deckt sich diese
Behauptung auch nicht mit den Akten: So findet sich auf dem an den Beistand
des Beschwerdeführers gesendeten Empfangsschein zur Verfügung vom 21. Au-
gust 2025 das Empfangsdatum vom 28. August 2025, die Unterschrift des Bei-
standes und der handschriftliche Vermerk, die Verfügung inklusive Beilagen seien
dem Beschwerdeführer persönlich übergeben worden, dieser habe die Unter-
schrift verweigert (act. 6/6). Entsprechend ist davon auszugehen, dass dem Be-
schwerdeführer eine Stellungahme möglich gewesen wäre. Die Vorinstanz ging
damit zu Recht von einem unbestritten gebliebenen Sachverhalt aus.
2.5 Soweit der Beschwerdeführer sich vor der Kammer in tatsächlicher Hinsicht
zu den von der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Kündigungsgründen
äussert, handelt es sich um im Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigende
Noven (vgl. E. II./1.).
3. Klare Rechtslage:
3.1.1 Zur klaren Rechtslage führte die Beschwerdegegnerin vor Vorinstanz aus,
dass es sich beim zwischen den Parteien geschlossenen Pensionsvertrag um ei-
nen Innominatkontrakt handle, bei welchem gestützt auf Entscheide des Bundes-
gerichtes und die Literatur die Anwendung mietrechtlicher Bestimmungen ausge-

- 8 -
schlossen sei. Die Beschwerdegegnerin stützte sich dabei auf die Entscheide
BGer 4A_113/2012 vom 13. November 2012 sowie auf BGE 144 III 19; aus die-
sen ergebe sich, dass sich die Auflösung des Pensionsvertrages nicht nach Miet-
recht, sondern nach den im Vertrag vorgesehenen Bestimmungen richte. Diese
Meinung werde auch in einer Dissertation aus dem Jahr 2020 vertreten (u.H.a.
NUSPLIGER, Grundfragen zum Betreuungsvertrag gemäss Art. 382 ZGB, Bern
2020, Rz. 348) (act. 6/1, insb. Rz. 18 ff.).
3.1.2 Die Rechtslage bezeichnete die Vorinstanz ohne weitere Ausführungen, je-
doch mit pauschalem Verweis auf die bereits von der Beschwerdegegnerin ange-
rufenen Bundesgerichtsentscheide, als klar und bewertete damit die Kündigung
des als Innominatkontrakt zu qualifizierenden Pensionsvertrages mit gewöhnli-
chem Schreiben unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von 14 Tagen
als gültig (act. 5 E. 3. in fine u. E. 4.).
3.2 Indem sich der Beschwerdeführer vor der Kammer gegen den vorinstanzli-
chen Entscheid wehrt und sinngemäss geltend macht, die Kündigung sei nicht
gültig erfolgt, stellt er implizit auch die Annahme des klaren Rechtes im Sinne von
Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO durch die Vorinstanz in Frage (vgl. hiervor E. II./3.2).
Wie gezeigt, sind rechtliche Vorbringen vom Novenverbot ausgenommen
(E. II./1.) und die Rechtsanwendung ist ohnehin Sache der Gerichts (Art. 57
ZPO). Es ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht von klarem Recht im Hinblick
auf die Kündigung ausging. Insbesondere beschlägt dies die Frage, ob bei der
Kündigung des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages klarerweise nicht
die zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung gelangen, an-
sonsten die durch die Beschwerdegegnerin mit gewöhnlichem Schreiben, ohne
Verwendung des amtlich genehmigten Formulars und mit Frist von lediglich 14
Tagen erfolgte Kündigung nichtig wäre.
3.3.1 Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz stützen sich dies-
bezüglich wie gezeigt auf die Entscheide BGer 4A_113/2012 sowie
BGE 144 III 19 und verneinten die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Bestimmun-
gen auf die Kündigung des Pensionsvertrages.

- 9 -
3.3.2 Der Auffassung, das klare Recht und insbesondere die Nichtanwendbarkeit
der zwingenden mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen ergebe sich vorlie-
gend aus den genannten Bundesgerichtsentscheiden, kann jedoch nicht gefolgt
werden:
3.3.2.1 In BGer 4A_113/2012 hat sich das Bundesgericht nicht dazu geäussert,
ob bzw. dass auf die Kündigung des dem Entscheid zugrunde liegenden "Pensi-
ons- und Pflegevertrags" die zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen keine
Anwendung finden. In besagtem Entscheid ging es vielmehr um die Frage, ob die
Pensionspreiserhöhung gemäss Art. 269 ff. OR hätte erfolgen, d.h. auf einem
vom Kanton genehmigten Formular hätte mitgeteilt sowie begründet werden müs-
sen, und infolge Unterlassung der Formularverwendung nichtig sei (Art. 269d
Abs. 1 u. 2 OR). Bei der Prüfung dieser Frage erwog das Bundesgericht, dass der
zwischen den Parteien geschlossene Vertrag mietrechtliche, auftrags-, kauf- oder
werkvertragliche Leistungen kombiniere. Es liege ein Innominatkontrakt sui gene-
ris vor. Die Frage, welche Regeln auf den im Streit liegenden Vertrag anzuwen-
den seien, sei jedoch noch nicht beantwortet, zumal er sich von klassischen Ver-
trägen über die Beherbergung abhebe. Das Bundesgericht erwog weiter, zu ent-
scheiden sei ausschliesslich, inwieweit die mietrechtlichen Schutzbestimmungen
vor missbräuchlichen Mietzinsen Anwendung fänden. Diese Frage sei ausdrück-
lich im Gesetz geregelt. In Art. 253b Abs. 1 OR habe der Gesetzgeber klargestellt,
dass die mietrechtlichen Schutzbestimmungen (Art. 269 ff. OR) nicht nur für ei-
gentliche Mietverträge gelten, sondern sinngemäss für andere Verträge, die im
Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt
regeln, unabhängig von ihrer rechtlichen Qualifikation. Zum besonderen Problem
der Rechtsanwendung auf Innominatverträge äusserte sich das Bundesgericht
ausdrücklich nicht. Der Streit drehte sich um die Anwendung von Art. 253b Abs. 1
OR. In diesem Rahmen prüfte das Bundesgericht anhand (einer Auslegung) der
vertraglich vereinbarten Leistungen, des Vertragszwecks und der für den Ver-
tragsschluss wesentlichen Elemente, ob es sich beim klassisch mietvertraglichen
Element der Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt um das wesentliche Ver-
tragselement handle. Dabei kam das Bundesgericht zum Schluss, die mietver-
traglichen Elemente des konkreten Vertrages könnten nicht losgelöst von den üb-

- 10 -
rigen für die Gesamtpreisgestaltung wesentlichen Elemente betrachtet werden.
Das Gesamtangebot an vertraglichen Leistungen enthalte wesentliche Teile, die
nicht die blosse Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt
betreffen würden. Die Erhöhung des Pensionspreises unterstehe nicht den miet-
rechtlichen Schutzbestimmungen (BGer 4A_113/2012 vom 13. November 2012
E. 2.–2.4).
3.3.2.2 Auch in BGE 144 III 19 hat sich das Bundesgericht nicht zu den auf die
Kündigung eines "Heim- bzw. Heimaufnahme- oder Betreuungs- bzw. Pflegever-
trags" anwendbaren Bestimmungen geäussert. In diesem Entscheid befasste sich
das Bundesgericht vielmehr mit der Frage, ob die Nutzung von Stockwerkeigen-
tumseinheiten für den Betrieb eines Pflegeheims mit der reglementarischen Be-
stimmung, wonach die Stockwerkeinheiten zur Wohnnutzung bestimmt sind, ver-
einbar sei. Im Rahmen seiner Erwägungen setzte sich das Bundesgericht nicht
vertieft mit den rechtlichen Aspekten des zwischen der Pflegeinstitution und den
Bewohnern geschlossenen Vertrags auseinander. Es erwog, dass bei diesem In-
nominatvertrag, wenn auch durchaus mietrechtliche Elemente vorhanden seien,
nicht die Überlassung der Stockwerkeinheit im Rahmen des Wohnzwecks ge-
mäss dem konkreten Stockwerkeigentümerreglement im Vordergrund stehe, son-
dern die Betreuung und Pflege im Alter. Welche rechtlichen Bestimmungen indes
– nicht zuletzt im Rahmen einer Kündigung – konkret zur Anwendung gelangen
würden, erörterte das Bundesgericht nicht.
3.3.3 Aufgrund dieser Ausführungen ergibt sich, dass sich aus den von der Be-
schwerdegegnerin und der Vorinstanz angerufenen Bundesgerichtsentscheiden
nicht klarerweise ergibt, dass auf die Kündigung eines Pensionsvertrages nicht
die (zwingenden) Bestimmungen des Mietrechtes Anwendung finden. Nicht auf-
gezeigt oder ersichtlich ist, dass das Bundesgericht bereits einmal über die An-
wendung der mietrechtlichen Bestimmungen über die Kündigung eines vergleich-
baren (Pensions-)Vertrages oder über die von der Beschwerdegegnerin geführte
Residenz entschieden hätte bzw. dass einschlägige Präjudizien bestünden.
3.4 Dass sich die Anwendung der zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen
auf die Kündigung nicht klar ausschliessen lässt, ergibt sich auch aus Folgendem:

- 11 -
3.4.1 Beim vorliegenden "Pensionsvertrag" handelt es sich um einen Vertrag, der
weder im Besonderen Teil des OR noch in einem Spezialgesetz spezifisch gere-
gelt ist; es handelt sich um einen Innominatkontrakt. Bei solchen wird zwischen
gemischten Verträgen und Verträgen eigener Art (sui generis) unterschieden. Ge-
mischte Verträge sind einheitliche Verträge, in denen (schwergewichtig) Tatbe-
standsmerkmale verschiedener Vertragstypen kombiniert werden. Verträge eige-
ner Art werden nicht als typengemischte Verträge verstanden, sondern stellen
gänzlich neue Schöpfungen dar. Sie bestehen hauptsächlich aus Elementen, die
nicht von Nominat- oder Innominattypen stammen. Vom gemischten Vertrag zu
unterscheiden ist wiederum der Fall, dass ein Vertragstyp in einer derartigen
Weise dominiert, dass der atypischen Leistung untergeordnete Bedeutung zu-
kommt, so dass der Typus der Hauptleistung den ganzen Vertrag regelt (sog. "ty-
pischer Vertrag mit Beimischung"; BSK OR I-AMSTUTZ/MORIN, 7. Aufl. 2020, Einl.
vor Art. 184 ff. N 8 ff.; ZK OR-HIGI, 5. Aufl. 2019, Vorbem. zum 8. Titel [Art. 253-
273c], N 196 und 200; CHK-HUBER-PUTSCHERT/HUGUENIN†, 4. Aufl. 2023, Innomi-
natverträge/Allgemeiner Teil, Rz. 16-25). Zur Bestimmung des auf Innominatver-
träge anwendbaren Rechts wurden in Lehre und Rechtsprechung sog. Rechtsan-
wendungstheorien entwickelt. In der Lehre finden sich unterschiedliche Auffas-
sungen zu den Theorien und deren Anwendung durch das Bundesgericht. Die
Praxis des Bundesgerichts zeigt, dass es sich nicht auf eine der Theorien ver-
pflichten mag; es herrscht in dieser Frage Methodenpluralismus. Zu den ge-
mischten Verträgen hat das Bundesgericht beispielsweise festgehalten, es sei da-
von abzusehen, die einzelnen Vertragsbestandteile einem unterschiedlichen
rechtlichen Schicksal zu unterwerfen. Es müsse jede Rechtsfrage betreffend den
gemischten Vertrag isoliert betrachtet und im Zusammenhang untersucht werden,
welches der im Vertrag enthaltenen Typenrechte für die konkrete Frage domi-
niere. In jedem Einzelfall sei daher ausgehend von der Interessenlage der Par-
teien, wie sie in der von ihnen getroffenen vertraglichen Regelung zum Ausdruck
gelange, zu prüfen, welche Bedeutung den einzelnen Vertragsbestandteilen im
Hinblick auf die Gestaltung der Gesamtrechtslage zukomme (BGE 118 II 157
E. 3.a; BGE 131 III 528 E. 7.1.1; BIBER, Die Anwendung der mietrechtlichen
Schutzbestimmungen auf gemischte Verträge, mp 2014 S. 1, N 23 ff.; BSK OR I-

- 12 -
AMSTUTZ/MORIN, 7. Aufl. 2020, Einl. vor Art. 184 ff. N 17 ff. und 23 ff.; vgl. OGer
ZH NG110007 vom 26. Januar 2012 E. 2.9.3. m.w.H.; CHK-HUBER-PUT-
SCHERT/HUGUENIN†, 4. Aufl. 2023, Innominatverträge/Allgemeiner Teil, N 26 ff.
und 30).
3.4.2 Da es sich beim Pensionsvertrag gerade nicht um einen einheitlichen Ver-
tragstypus handelt, sind nach dem Gesagten weder pauschale bzw. klare Aussa-
gen zur Art des Innominatkontraktes, noch zur Anwendbarkeit oder Nichtanwend-
barkeit der mietrechtlichen Bestimmungen möglich. Dies folgt aus der grossen
Vielfalt an Verträgen, die durch Kombination geschaffen werden und innerhalb de-
rer die einzelnen Vertragstypen stärker oder schwächer ausgeprägt in Erschei-
nung treten können. Die Frage, welchen Rechtsregeln ein Vertrag untersteht, ist
nach dem Gesagten anhand des konkreten Vertrages im Einzelfall und unter Be-
rücksichtigung von dessen Besonderheiten zu entscheiden (vgl. BGE 131 III 528
E. 7.1.1 und BGE 118 II 157 E. 2.c S. 160).
3.4.3 Dass pauschale Aussagen zur Frage, ob auf die Auflösung eines Pensions-
vertrages die (zwingenden, und damit der Parteiautonomie entzogenen) miet-
rechtlichen Bestimmungen Anwendung finden, nicht möglich sind, zeigt sich im
Übrigen auch anhand der in der Literatur bestehenden Uneinigkeit (verneinend:
SVIT Kommentar-ROHRER, 5. Aufl. 2025, Vorbem. zu Art. 253-273c OR, N 47
S. 24 für Verträge betreffend Wohnen in Altersresidenzen oder ähnlichen Einrich-
tungen; BISANG, Fragen im Zusammenhang mit gemischten Verträgen mit miet-
rechtlichem Einschlag, mp 2010 S. 235, 249 f. für den Heimvertrag, welcher auch
Pensions- oder Beherbergungs- und Betreuungsvertrag genannt werde; ZK OR-
HIGI, 5. Aufl. 2020, Vorbem. zu Art. 266-266o N 182 und 184 in Bezug auf Formu-
larkündigungen bei Betreuungs-/Heimverträgen mit umfassender sozialer und
psychologischer und/oder medizinischer Betreuung; BIBER, Die Anwendung der
mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf gemischte Verträge, mp 2014 S. 1,
Rz. 82 für den Heimvertrag; bejahend: BIBER, Die Anwendung der mietrechtlichen
Schutzbestimmungen auf gemischte Verträge, mp 2014 S. 1, Rz. 84 für Verträge
über Alterswohnungen; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 253a/253b N 17a
und 18; PÜNTNER, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 56 für den Pensions-

- 13 -
vertrag). Vor diesem Hintergrund hilft es der Beschwerdegegnerin daher auch
nicht, wenn sie das klare Recht unter Bezugnahme auf lediglich eine Literatur-
stelle darzulegen versucht.
3.5 Insgesamt folgt, dass in Bezug auf die Gültigkeit der durch die Beschwerde-
gegnerin ausgesprochenen Kündigung keineswegs eine klare Rechtslage vorliegt.
Für eine vertiefte Prüfung bzw. Auslegung des zwischen den Parteien geschlos-
senen Vertrages – wie sie vorliegend zu erfolgen hätte – scheidet das Verfahren
um Rechtsschutz in klaren Fällen aus; das Vorliegen klaren Rechts im Sinne von
Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO ist folglich zu verneinen, bzw. wäre es bereits durch die
Vorinstanz zu verneinen gewesen.
4. Entsprechend ist in Gutheissung der Beschwerde das vorinstanzliche Urteil
vom 18. September 2025, mit welchem das Ausweisungsbegehren der Beschwer-
degegnerin gutheissen wurde, aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch der
Beschwerdegegnerin ist nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
IV.
1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie
auch über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens (Art. 327 Abs. 3
lit. b ZPO). Vorliegend unterliegt die Beschwerdegegnerin vollständig, weshalb sie
für das erstinstanzliche Verfahren kostenpflichtig wird (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten auf Fr. 600.– blieb im Be-
schwerdeverfahren unbeanstandet und ist zu bestätigen. Die Liquidation der Ge-
richtskosten erfolgt durch Verrechnung mit dem von der Beschwerdegegnerin vor
Vorinstanz geleisteten Kostenvorschuss (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist gestützt auf §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1–
3, 8 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG) auf Fr. 800.– festzusetzen. Als unterliegende
Partei sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin auf-
zuerlegen.

- 14 -
3. Parteientschädigungen sind weder für das erst- noch das zweitinstanzliche
Verfahren zuzusprechen. Der Beschwerdegegnerin nicht, da sie unterliegt, dem
Beschwerdeführer nicht, da er keinen entsprechenden Antrag gestellt hat.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Einzelgerichtes im sum-
marischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil vom 18. September 2025
(Geschäfts-Nr. ER250023-E) aufgehoben. Auf das Ausweisungsbegehren
der Beschwerdegegnerin wird nicht eingetreten.
2. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 600.– wird bestätigt, der Be-
schwerdegegnerin auferlegt und aus dem von ihr vor Vorinstanz geleisteten
Kostenvorschuss bezogen.
3. Es werden für das erstinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
4. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und der
Beschwerdegegnerin auferlegt.
5. Es werden für das zweitinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdeführer und den
Beistand unter Beilage eines Doppels von act. 12 (Beschwerdeantwort), so-
wie an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Hinwil, je gegen Empfangsschein.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 15 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 5'000.–-.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
versandt am:
25. November 2025