zh_obergericht · LF150025 · 2016-02-10 · de
Anfechtung des Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 3. Juni 2015 sowie gegen eine Verfügung des Bezirksgerichtes Meilen vom 12. Juni 2015 im gleichen Verfahren (ES140032)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150025-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiber
lic. iur. R. Barblan
Urteil vom 10. Februar 2016
in Sachen
Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____",
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. X._____
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend
Anfechtung des Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen vom 3. Juni 2015 sowie gegen eine Verfügung des Be-
zirksgerichtes Meilen vom 12. Juni 2015 im gleichen Verfahren (ES140032)

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Rechtsbegehren vom 3. Juni 2014 (act. 1):
" 1. Es sei der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom
5. Mai 2014 bezüglich der Nichtabberufung des Verwalters aufzu-
heben und der Verwalter abzuberufen;
2. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten (zuzüglich MWST von 8%)."
Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Meilen vom 3. Juni 2015
(act. 45):
1. Die D._____ AG wird als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft
A._____, … [Adresse], abberufen.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 10'000.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt.
4. Die Gerichtskosten werden – soweit ausreichend – mit dem von den Ge-
suchstellern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 7'500.– verrechnet. Die
Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern den Kostenvor-
schuss zu ersetzen. Im Mehrbetrag stellt die Gerichtskasse Rechnung.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Partei-
entschädigung von insgesamt Fr. 14'000.– zu bezahlen.
(6./7. Mitteilung / Rechtsmittel)

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Verfügung des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Meilen vom 12. Juni 2015
(act. 46):
1. Die Dispositivziffer 5 des Urteils des Einzelgerichtes im summarischen Ver-
fahren des Bezirks Meilen vom 3. Juni 2015 wird wie folgt berichtigt:
"5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung
von insgesamt Fr. 15'120.– zu bezahlen."
(2./3. Mitteilung / Rechtsmittel)
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 47 S. 2):
"1. Es sei das Urteil des Einzelgerichts Meilen vom 3. Juni 2015 (Ge-
schäfts-Nr. der Vorinstanz: ES140032-G) sowie die Verfügung des
Einzelgerichts Meilen vom 12. Juni 2015 (Geschäfts-Nr. der Vor-
instanz: ES140032-G) aufzuheben und es sei die Klage vom 3. Juni
2014 vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Einzelgerichts Meilen vom 3. Juni 2015
(Geschäfts-Nr. der Vorinstanz: ES140032-G) sowie die Verfügung des
Einzelgerichts Meilen vom 12. Juni 2015 (Geschäfts-Nr. der Vor-
instanz: ES140032-G) aufzuheben und die Klage zwecks Neubeurtei-
lung, allenfalls zur Durchführung eines Beweisverfahrens, an die Vor-
instanz zurückzuweisen.
3. Es seien die Akten der Vorinstanz beizuziehen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. 8% MwSt. auf der
Parteientschädigung, für das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren
zu Lasten der Berufungsbeklagten."
der Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (act. 55 S. 2):
"1. Die Berufung (inklusive Eventualantrag) sei abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beru-
fungsklägerin (zuzüglich MWST von 8%)."

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Erwägungen:
I.
(Übersicht zum Sachverhalt/Prozessgeschichte)
1. Seit dem Jahr 2000 ist die D._____ AG (fortan: Verwaltung) Verwalte-
rin der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ in E._____ ZH (Gesuchsgeg-
nerin und Berufungsklägerin; fortan: Berufungsklägerin). F._____ ist der Ge-
schäftsführer und einziger Verwaltungsrat der Verwaltung. B._____ und C._____,
die beiden Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagte),
sind Miteigentümer je zur Hälfte einer Stockwerkeigentumseinheit der Stockwer-
keigentümergemeinschaft A._____. Sie sind der Auffassung, zahlreiche Verfeh-
lungen der Verwaltung hätten das Vertrauensverhältnis derart beeinträchtigt, dass
ihnen die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht mehr zugemutet wer-
den könne. Ihr Antrag auf Abberufung der Verwaltung wurde anlässlich der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. Mai 2014 allerdings mit einem
Stimmenverhältnis von 5:1 abgelehnt (act. 3/2 S. 4).
2. In der Folge reichten die Berufungsbeklagten am 3. Juni 2014 beim
Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen (fortan: Vor-
instanz) ein Gesuch um Aufhebung des Beschlusses der Stockwerkeigen-
tümerversammlung vom 5. Mai 2014 ein und beantragten die gerichtliche Abberu-
fung der Verwaltung im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 249 lit. d Ziff. 4
ZPO (act. 1).
2.1 Nach durchgeführtem Schriftenwechsel und Stellungnahmen der Par-
teien erklärte die Vorinstanz das Verfahren für spruchreif und setzte die D._____
AG mit Urteil vom 3. Juni 2015 als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemein-
schaft A._____ ab (Dispositivziffer 1 von act. 45 [= act. 40 = act. 48]). Die Ge-
richtsgebühr wurde auf Fr. 10'000.– festgesetzt und der Berufungsklägerin aufer-
legt (Dispositivziffern 2 und 3 von act. 45). Gleichzeitig wurde die Berufungskläge-
rin verpflichtet, den Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 14'000.– zu bezahlen (Dispositivziffer 5 von act. 45). Mit Verfügung vom
12. Juni 2015 berichtigte die Vorinstanz die Dispositivziffer 5 des Urteils vom

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3. Juni 2015 und erhöhte die zu leistende Parteientschädigung auf Fr. 15'120.–
(Dispositivziffer 1 von act. 46 [= act. 42]). Offenbar war die Mehrwertsteuer nicht
berücksichtigt worden. Zudem wurde festgehalten, dass die Rechtsmittelfrist be-
treffend Dispositivziffer 5 des Urteils vom 3. Juni 2015 neu zu laufen beginne
(act. 46 S. 2).
2.2 Gegen das ihr am 8. Juni 2015 zugegangene Urteil (act. 41/1) und die
ihr am 16. Juni 2015 zugestellte Verfügung (act. 43/2) richtet sich die von der Be-
rufungsklägerin mit Eingabe vom 18. Juni 2015 (Datum Poststempel) bei der
Kammer rechtzeitig erhobene Berufung (act. 47). Die Berufungsklägerin beantragt
die Aufhebung der beiden vorinstanzlichen Entscheide und damit die Abweisung
der Klage vom 3. Juni 2014 um Abberufung der Verwaltung. Eventualiter verlangt
sie die Aufhebung der Entscheide und die Rückweisung der Sache an die Vor-
instanz zwecks Neubeurteilung bzw. zur allfälligen Durchführung eines Beweis-
verfahrens. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.)
zu Lasten der Berufungsbeklagten (act. 47 S. 2).
2.3 Mit Präsidialverfügung vom 8. Juli 2015 wurde der Berufungsklägerin
Frist zur Leistung eines Prozesskostenvorschusses von Fr. 1'750.– im Sinne von
Art. 98 ZPO angesetzt (act. 50). Der Prozesskostenvorschuss wurde fristgerecht
am 13. Juli 2015 bezahlt (act. 52). Mit Eingabe vom 28. August 2015 (Datum
Poststempel) erstatteten die Berufungsbeklagten rechtzeitig ihre Berufungsant-
wort und legten zwei Urkunden ins Recht (act. 53-55 und act. 57/1-2). Sie bean-
tragen die Abweisung der Berufung mitsamt Eventualantrag, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) zu Lasten der Berufungsklägerin
(act. 55 S. 2).
2.4 Der Berufungsklägerin wurde die Berufungsantwort mit Einschreiben
vom 15. September 2015 zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 59).
2.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-43). Das Ver-
fahren erweist sich als spruchreif. Auf die zum Teil sehr ausführlichen Parteivor-
bringen insbesondere der Berufungsklägerin ist im Folgenden nur insoweit einzu-
gehen, als diese für die Entscheidfindung relevant sind.

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II.
(Prozessuale Vorbemerkungen)
1. Mit Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch
die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Ent-
scheids, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt.
Richtig besehen beschlägt die Unangemessenheit eines Entscheides allerdings
den Rügegrund unrichtiger Rechtsanwendung und wurde daher im Gesetz nicht
besonders aufgeführt. Unangemessenheit liegt vor, wenn ein Entscheid innerhalb
eines gerichtlichen Ermessensspielraums liegt, auf sachlichen Kriterien beruht
und auch nicht unverständlich ist, jedoch unter Berücksichtigung sämtlicher Ge-
gebenheiten des konkreten Falles gleichwohl unzweckmässig erscheint (ZK ZPO-
REETZ/THEILER, 2. Aufl., Art. 310 N 6 und 36).
2. - 2.1 Im Berufungsverfahren zu beachten sind die mit der sog. Begrün-
dungspflicht einhergehenden Rügeobliegenheiten der Berufung führenden Partei
(vgl. dazu BGE 138 III 374, Erw. 4.3.1 oder OGer ZH, LB110049 vom 5. März
2012, Erw. 1.1 f., je mit Verweisen). Wiederholungen des bereits vor der ersten
Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Be-
gründung ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw.
den erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374, Erw. 4.3.1). Für
das Berufungsverfahren gilt ferner die Novenbeschränkung nach Art. 317 Abs. 1
ZPO. Neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel können nur noch dann in
den Prozess eingebracht werden, wenn sie (mit zumutbarer Sorgfalt) nicht schon
vor Vorinstanz haben vorgebracht werden können und die sie einbringende Partei
aufzeigen kann, dass sie sich bemühte, die Beweismittel rechtzeitig für das erst-
instanzliche Verfahren zu beschaffen, dies aus irgend einem Grund aber nicht
möglich war (vgl. dazu auch BGE 138 III 625, Erw. 2.1).
2.2 Die von den Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren neu einge-
reichten Unterlagen (E-Mail-Korrespondenz vom 21. bis 24. August 2015 mit dem
Betreff "Einsicht in die Buchführung und Originalbelege vom 13. April 2015"
[act. 57/1] und eine Rechnung der Verwaltung an die Stockwerkeigentümerge-

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meinschaft vom 22. Dezember 2014 [act. 57/2]) sind älteren Datums als das an-
gefochtene Urteil. Beide Urkunden wurden zwar ohne Verzug vorgebracht, doch
machen die Berufungsbeklagten keine Umstände geltend, welche es ihnen ver-
unmöglicht haben sollen, die Unterlagen bereits vor erster Instanz einzureichen.
Die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO sind somit nicht erfüllt. Die unter
act. 57/1-2 zu den Akten gereichten Urkunden sind deshalb nicht zu berück-
sichtigen.
3. Prozesse über die Abberufung der Stockwerkeigentümerverwaltung
unterstehen dem summarischen Verfahren (Art. 248 lit. a i.V.m. Art. 249 lit. d
Ziff. 4 ZPO). Dieses zeichnet sich einerseits durch eine gewisse Beweismittelbe-
schränkung aus, wonach der Beweis grundsätzlich mit Urkunden zu erbringen ist
(Art. 254 Abs. 12 ZPO), und andererseits durch eine Beweismassbeschränkung,
wonach die Behauptungen und bzw. Bestreitungen nicht strikte nachzuweisen,
sondern nur glaubhaft zu machen sind (BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 248-256
N 6). Den Gesuchsteller bzw. die Gesuchstellerin trifft also analog der Be-
hauptungslast nach Art. 8 ZGB eine "Glaubhaftmachungslast", womit die tatsäch-
lichen Voraussetzungen, die zu einer Absetzung der Verwaltung einer Stockwerk-
eigentümergemeinschaft berechtigen, nicht zu beweisen, sondern nur glaubhaft
darzulegen sind.
III.
(Materielles/zur Berufung im Einzelnen)
1. Gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB kann jeder Stockwerkeigentümer binnen
Monatsfrist die gerichtliche Abberufung des Verwalters verlangen, wenn die Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümer dessen Abberufung unter Missachtung
wichtiger Gründe abgelehnt hat. Die Rechtswirkung der Abberufung des Verwal-
ters im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB besteht nicht in der Beendigung des ge-
samten durch die Bestellung des Verwalters begründeten Rechtsverhältnisses,
sondern lediglich in der Beendigung der Organfunktion des Verwalters. Für den
Untergang des Rechtsverhältnisses zwischen dem Verwalter und der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft ist der schuldrechtliche Verwaltungsvertrag massge-

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bend. Dieser muss im Falle einer Abberufung im Sinne von Art. 712r ZGB liqui-
diert werden (Vertragsauflösung). Die Liquidation ist aber nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es um das organschaft-
liche Element der Abberufung.
1.1 Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, ist der Begriff der wichtigen
Gründe im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB nach den Regeln von Art. 4 ZGB aus-
zulegen. Demnach hat das Gericht seine Entscheidung nach Recht und Billigkeit
zu treffen und dabei alle wesentlichen Besonderheiten des konkreten Falles zu
berücksichtigen. Gemäss Lehre und Rechtsprechung liegen wichtige Gründe vor,
wenn die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht mehr als zumutbar er-
scheint, weil das Vertrauensverhältnis, welches diesem Rechtsverhältnis inne-
wohnt, fehlt bzw. zerstört wurde. Damit ist das durch die Bestellung der Verwal-
tung und den Abschluss des Verwaltervertrages erweckte berechtigte Vertrauen
gemeint, der Verwalter werde die mit seiner vom Gesetz grundsätzlich umschrie-
benen Funktion verbundenen Pflichten, die im Verwaltervertrag oder im Regle-
ment eine weitere Konkretisierung erfahren können, vereinbarungsgemäss er-
füllen (BGE 127 III 534, Erw. 3a; BGE 126 III 177, Erw. 2a; BK ZGB-MEIER-
HAYOZ/REY, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, Bern 1988, Art. 712r
N 18; DEILLON-SCHEGG, Die gerichtliche Abberufung des Verwalters beim Stock-
werkeigentum wegen "wichtiger Gründe" - Bemerkungen zu BGE 126 III 177 ff.,
recht 2000, S. 241; ZK ZGB-WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a -
712t ZGB, Zürich 2010, Art. 712r N 38 ff.). Keine wichtigen Gründe liegen daher
jeweils dann vor, wenn nur leichte Pflichtverletzungen begangen wurden. Pflicht-
verletzungen, die für sich allein genommen keinen wichtigen Grund für eine Ab-
setzung darstellen, können indes bei einer Gesamtwürdigung des Verhaltens der
Verwaltung berücksichtigt werden (BGE 126 III 177, Erw. 2b und c). Der wichtige
Grund ist anhand einer objektivierten Betrachtungsweise zu beurteilen. Das sub-
jektive Empfinden des das Gericht anrufenden Stockwerkeigentümers spielt keine
Rolle. Zu beachten ist überdies, dass ein wichtiger Grund weder ein Verschulden
voraussetzt noch eine bestimmte Anzahl Kläger. Ein einziger Kläger reicht aus,
um eine Verfehlung als wichtigen Grund zu qualifizieren. Es muss zwischen
Pflichtverletzungen resp. Fehlverhalten und der Frage, ob daraus ein Verlust des

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Vertrauens resultiert, der zur Absetzung der Verwaltung führt, unterschieden wer-
den. Im Übrigen kann – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – auf die ent-
sprechenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 45 S. 7 f.), die
insoweit zutreffend sind und keiner Ergänzung bedürfen.
1.2 Die von den Berufungsbeklagten geschilderten Vorkommnisse, welche
ihrer Ansicht nach zu einer Abberufung der Verwaltung führen müssen, beurteilte
die Vorinstanz unter folgenden elf Titeln bzw. Ziffern:
(Ziff. 3.) Fehlende Information in der Angelegenheit "Erben G._____",
(Ziff. 4.) Unsorgfältige Verwaltung der Gelder,
(Ziff. 5.) Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung,
(Ziff. 6.) Widerrechtliche Reglementsänderung,
(Ziff. 7.) Falsche Abrechnung des Erneuerungsfonds,
(Ziff. 8.) Missachtung von Beschlüssen,
(Ziff. 9.) Verwendung von Honorarempfehlungen,
(Ziff. 10.) Neutralität der Verwaltung im Abberufungsverfahren,
(Ziff. 11.) Kommunikation mit den Gesuchstellern,
(Ziff.12.) Fehlerhafte Information durch die Verwaltung, und
(Ziff. 13.) Fehlende Fachkenntnisse.
Bei drei Punkten kam die Vorinstanz zum Schluss, die Verfehlungen der
Verwaltung seien so gravierend, dass das notwendige Vertrauen der Berufungs-
beklagten in die Verwaltung zerstört worden sei. Ihnen könne eine Fortsetzung
des Verwaltungsverhältnisses unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben
nicht mehr zugemutet werden, zumal sich die Verwaltung auch noch weitere Ver-
fehlungen – selbst wenn diese für sich alleine keine wichtigen Gründe für die
Abberufung darstellten – habe zu Schulden kommen lassen. Als wichtige Gründe,
welche eine Abberufung rechtfertigen, erachtete die Vorinstanz die unrecht-
mässige Verwendung der Gelder des Erneuerungsfonds und die damit verbun-
dene Reglementsänderung, welche die Verwaltung beantragt hatte, die während
mehreren Jahren sistierte Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkosten-
abrechnung und die mangelnde Neutralität des Verwalters in Bezug auf den
Abberufungsantrag der Berufungsbeklagten. Die übrigen Beanstandungen werte-

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te die Vorinstanz zum Teil zwar ebenfalls als rügenswerte Verfehlungen, qualifi-
zierte sie jedoch noch nicht als Pflichtverletzungen im Sinne eines wichtigen
Grundes. Im Folgenden ist daher vorab auf diejenigen Verfehlungen einzugehen,
welche gemäss der Vorinstanz die Schwelle von Art. 712r Abs. 2 ZGB erreicht
haben.
2. Zur behaupteten unrechtmässigen Verwendung der Gelder des
Erneuerungsfonds und der damit verbundenen Reglementsänderung
2.1 Die Berufungsbeklagten beanstandeten vor der Vorinstanz die von der
Verwaltung vorgenommene Belastung des Erneuerungsfonds mit den An-
schaffungskosten von Messgeräten für den Wärmeverbrauch in der Höhe von
Fr. 4'320.–. Sie führten aus, die zur Eruierung des individuellen Wärmeverbrauchs
der einzelnen Stockwerkeigentümer vorgesehenen Geräte seien allesamt in den
jeweiligen Sonderrechtsräumen der einzelnen Stockwerkeigentümer montiert
worden. Sie seien daher dem Sonderrecht und nicht dem gemeinschaftlichen Teil
der Stockwerkeigentümergemeinschaft zuzuordnen und hätten deshalb nicht mit
den Geldern des Erneuerungsfonds bezahlt werden dürfen (act. 1 S. 9 f.; act. 28
S. 41 f.).
Die Vorinstanz hat diese Auffassung mit Verweis auf Art. 3 lit. h des Regle-
ments der Stockwerkeigentümergemeinschaft gestützt. Sie führte aus, gemäss
dieser Bestimmung seien sämtliche Heizkörper, Röhren, Verteilkästen und
Messeinrichtungen innerhalb der im Sonderrecht stehenden Räume mit Aus-
nahme durchgehender Hauptstränge Gegenstand des Sonderrechts. Die Messge-
räte zur Eruierung des Wärmeverbrauchs seien in den Kellerräumen sämtlicher
Stockwerkeigentümer und zusätzlich in einem Bastelraum eines Stockwerkeigen-
tümers montiert worden. Diese Räume stünden im Sonderrecht der jeweiligen
Stockwerkeigentümer, weshalb die darin angebrachten Messeinrichtungen ge-
mäss Art. 3 lit. h des Reglements ebenfalls im Sonderrecht stünden. Das Regle-
ment erscheine in dieser Hinsicht klar und es bestehe kein Grund, die Kosten für
die Beschaffung der Messgeräte dem Erneuerungsfonds zu belasten. Entgegen
der Ansicht der Berufungsklägerin bestehe ferner auch kein Beschluss der

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Stockwerkeigentümergemeinschaft, wonach diese Kosten mit den Geldern des
Erneuerungsfonds zu bezahlen seien (act. 45 S. 12 f.).
Die unrechtmässige Belastung des Erneuerungsfonds – so die Vorinstanz
weiter – wiege für sich allein betrachtet nicht besonders schwer. Bedenklich sei
vielmehr die Reaktion des Verwalters auf die berechtigte Kritik der Berufungs-
beklagten. Anstatt sich der Kritik zu stellen und ein anderes Verständnis der
Sachlage zu rechtfertigen, habe die Verwaltung eine Reglementsänderung bean-
tragt, welche die Umqualifizierung der Messgeräte als gemeinschaftliche Teile
bewirken sollte. Wäre die Verwaltung von der Richtigkeit der Qualifikation der
Messgeräte als gemeinschaftliche Teile überzeugt gewesen, hätte keine Regle-
mentsänderung erfolgen müssen. Ein solches Verhalten sei geeignet, das Ver-
trauensverhältnis zwischen der Verwaltung und den einzelnen Stockwerkeigen-
tümern zu belasten. Einem Stockwerkeigentümer könne nicht zugemutet werden,
dass die Verwaltung berechtigter Kritik auf diese Art und Weise begegne und un-
berechtigterweise an einem reglementwidrigen Zustand festhalte, bis sie das
Reglement angepasst habe (act. 45 S. 13 f.).
2.2 Die Berufungsklägerin rügt die Ausführungen der Vorinstanz unter
diversen Gesichtspunkten. Zusammengefasst hält sie – streckenweise unter
wörtlicher Wiederholung des der Vorinstanz bereits Vorgetragenen (vgl. act. 47
S. 5 ff., dort Rz. 13-21, und dazu act. 21 S. 33 ff., dort Rz. 95-101) – an ihrem
Standpunkt fest, die Belastung des Erneuerungsfonds mit den Anschaffungs-
kosten der Wärmemessgeräte sei richtig gewesen. Es sei der Verwaltung weder
erlaubt noch möglich gewesen, diese Kosten den Sonderrechtsanteilen der ein-
zelnen Stockwerkeigentümer zuzuordnen. Die gegenteilige Auffassung der Vor-
instanz überzeuge in keiner Art und Weise. Anlässlich der ausserordentlichen
Stockwerkeigentümerversammlung, an welcher alle Parteien anwesend gewesen
seien, sei über den Austausch sämtlicher Messgeräte durch die Firma H._____
(Schweiz) AG abgestimmt worden. Bei den Messgeräten handle es sich um
Sachen, welche die Gemeinschaft und nicht die einzelnen Stockwerkeigentümer
separat in ihrer Eigenschaft als Sonderrechtsinhaber beträfen. Die Stockwerkei-
gentümerversammlung habe über die Anschaffung von Gegenständen im Sonder-

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recht ohnehin nicht zu befinden. Darüber hinaus schreibe das Reglement der
Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ in Art. 22 Abs. 1 ausdrücklich vor, die
Messgeräte müssten zu Lasten des Erneuerungsfonds erneuert werden, da eine
solche Erneuerung zwangsläufig alle Stockwerkeigentümer betreffe. Diese Rege-
lung mache auch durchaus Sinn. Die verursachergerechte Verteilung der Heiz-
kosten könne nur sichergestellt werden, wenn in allen Stockwerkeinheiten die
gleichen Messgeräte montiert seien. Wenn Stockwerkeigentumseinheiten durch
eine zentrale Heizungsanlage beheizt würden, seien die dadurch entstehenden
Kosten zwingend als Auslagen für den laufenden Unterhalt gemeinschaftlicher
Teile einzustufen. Zentrale Heizungsanlagen seien von Gesetzes wegen gemein-
schaftliche Teile. Da die Messgeräte die Bedienung der zentralen Heizungsanlage
unterstützten und darüber hinaus mit den Hauptsträngen der Heizung fest ver-
bunden seien, seien sie ebenfalls zwingend Bestandteile des gemeinschaftlichen
Eigentums (act. 47 Rz. 10-18).
Weiter sei nicht nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz unter Verweis auf den
Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 23. September 2013 aus-
führe, damals sei einzig über die Beschaffung der Messgeräte abgestimmt wor-
den, nicht jedoch über die Art der Finanzierung derselben. Mit der Zustimmung
zum Erwerb der Messgeräte sei auch die Offerte der Firma H._____ (Schweiz)
AG, welche für die Beschaffung und Installation dieser Geräte Fr. 4'320.– verlangt
habe, angenommen worden. Daher sei am 23. September 2013 nicht nur die An-
schaffung, sondern implizit auch die Finanzierung der Messgeräte mit den
Geldern des Erneuerungsfonds einstimmig beschlossen worden. Die Berufungs-
beklagten hätten den Beschluss vom 23. September 2013 anfechten sollen, wenn
sie mit der Finanzierung nicht einverstanden gewesen sein sollten. Nachdem
dieser Beschluss aber unangefochten geblieben sei, sei die Verwaltung ihrer
Pflicht, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft umzusetzen,
nachgekommen, indem sie die Messgeräte beschafft und die angefallenen Kosten
dem Erneuerungsfonds belastet habe (act. 47 Rz. 19-25).
Fehl gehe ferner das Argument der Vorinstanz, wonach die Verwaltung mit
ihrem Antrag auf Änderung des Reglements zwecks Umqualifizierung der Mess-

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geräte als gemeinschaftliche Teile eine schwere Pflichtverletzung begangen ha-
ben solle. Aufgrund der unklaren und sich teilweise widersprechenden Be-
stimmungen des Reglements habe die Verwaltung den Stockwerkeigentümern
Inputs und Gedankenanstösse für eine mögliche Reglementsänderung gegeben.
Ein solches Vorgehen könne keineswegs als Pflichtverletzung qualifiziert werden.
Darüber hinaus habe die Verwaltung an der Abstimmung über die Reglements-
änderung gar nicht teilgenommen. Entsprechende Beschlüsse könnten ihr somit
auch nicht angelastet werden. Schliesslich sei die Reglementsanpassung auch
deshalb geboten gewesen, weil die Verwaltung auf die Messgeräte keinen Zugriff
gehabt hätte, wenn diese dem Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer
zugeordnet wären. Ohne Zugriff auf die Messgeräte könne die Verwaltung keine
verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erstellen, wozu sie aber verpflichtet
sei (act. 47 Rz. 26-34).
2.3 Die Berufungsbeklagten widersprechen mit ihrer Berufungsantwort
(act. 55) den Auffassungen der Berufungsklägerin in allen Punkten und halten das
angefochtene Urteil für zutreffend. Insbesondere widersprechen sie – knapp
zusammengefasst – der Auffassung, anlässlich der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 23. September 2013 sei nebst der Beschaffung der fraglichen
Messgeräte auch über deren Finanzierung beschlossen worden. Daher habe
auch keine Veranlassung bestanden, den Beschluss anzufechten. Da das Reg-
lement der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Art. 3 lit. h die Messgeräte klar
dem Sonderrecht zuordne, sei die Belastung des Erneuerungsfonds mit den
entsprechenden Anschaffungs- und Installationskosten schlichtweg falsch gewe-
sen. Richtig wäre es gewesen, wenn die Verwaltung diese Kosten den einzelnen
Stockwerkeigentümern in Rechnung gestellt hätte. Fehl gehe sodann die Annah-
me der Berufungsklägerin, Art. 21 und 22 widersprächen dem Inhalt von Art. 3
lit. h des Reglements. Die ersten beiden Bestimmungen seien aufgrund ihres
klaren Wortlautes für die Verteilung der Beschaffungskosten der Messgeräte gar
nicht einschlägig, sondern einzig Art. 3 lit. h. Selbst wenn der Wortlaut der letzt-
genannten Bestimmung unklar gewesen sein sollte, hätte die Verwaltung mit den
Stockwerkeigentümern Rücksprache nehmen sollen, anstatt eigenmächtig zu

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handeln und ihre Vorgehensweise später mittels Reglementsanpassung zu legiti-
mieren (act. 55 Rz. 10-32).
2.4 Der Streit dreht sich einerseits um die Frage, ob die gekauften Messge-
räte den gemeinschaftlichen oder den zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teilen
zuzuordnen sind, und andererseits um die Frage, ob die Anschaffungskosten
dieser Geräte mit den gemeinschaftlichen Geldern des Erneuerungsfonds bezahlt
werden durften. Dazu was folgt:
2.4.1 Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ ist im
Grundbuch angemerkt (act. 3/6 S. 1). Auch wenn diese Anmerkung lediglich de-
klaratorischer Natur ist, entfaltet das Reglement eine verstärkte Rechtswirkung
(vgl. dazu ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O., Art. 712b N 99 ff. und 164, mit weiteren
Hinweisen). Die Parteien bestreiten zu Recht auch nicht dessen verbindlichen
Charakter.
Das Reglement befasst sich im ersten Teil (lit. A) mit der Aufteilung des
Eigentums (Art. 1-5). Art. 3 trägt die Marginale Gegenstand des Sonderrechts und
hält in lit. h Folgendes fest: Gegenstand des Sonderrechts sind insbesondere die
Heizkörper, Röhren, Verteilkästen und Messeinrichtungen innerhalb der im Son-
derrecht stehenden Räume mit Ausnahme durchgehender Hauptstränge (act. 3/6
S. 1-5, dort S. 5). Die von der Berufungsklägerin zitierten Art. 21 und 22 stehen
unter dem Titel Kosten für die Verwaltung und den Unterhalt der gemeinschaftlich
benutzten Teile (lit. D.; act. 3/6 S. 9-10, dort S. 10). Sowohl aufgrund des klaren
und unzweideutigen Wortlautes als auch unter Berücksichtigung der augenfälligen
Systematik des Reglements ist für die hier entscheidende Frage, ob die Messge-
räte den gemeinschaftlichen oder den zu Sonderrecht ausgeschiedenen Teilen
zuzuordnen sind, einzig Art. 3 lit. h des Reglementes sachlich anwendbar. Da
sämtliche Messgeräte unbestrittenermassen in den zu Sonderrecht ausgeschie-
dene Räumen der Stockwerkeigentümer installiert wurden, sind diese gemäss
Art. 3 lit. h des Reglements ebenfalls Gegenstände des Sonderrechts. Wie die
Berufungsbeklagten – und auch die Vorinstanz – richtig festhalten, ist der Wort-
laut der genannten Bestimmungen, insbesondere derjenige von Art. 3 lit. h, klar.
Ein Widerspruch zwischen Art. 3 lit. h und den Art. 21 und 22, wie die Berufungs-

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klägerin geltend macht (act. 47 Rz. 15 ff.), ist nicht auszumachen. Während
Art. 21 die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten und gerade nicht die
Kosten der Messgeräte regelt, befasst sich Art. 22 mit der Äufnung des
Erneuerungsfonds (act. 3/6 S. 10).
Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erkannte (act. 45 S. 13), vermag weder
der Umstand, dass die einzelnen Messgeräte zusammengeschaltet und über eine
zentrale Messstelle miteinander verbunden sind, noch die Tatsache, dass die Ge-
räte mit den Hauptsträngen der Heizung fest verbunden sind, etwas daran zu än-
dern. Zur Verdeutlichung kann auf die gefestigte Praxis verwiesen werden, wo-
nach die Zentralheizung und deren Leitungen, die sich ausserhalb der Stockwerk-
einheiten befinden, zwingend gemeinschaftlich sind (vgl. auch Art. 712b Abs. 2
Ziff. 3 ZGB), Heizungsteile, die sich innerhalb einer Stockwerkeinheit befinden
(z.B. Radiatoren), hingegen sonderrechtsfähig sind (vgl., statt vieler ZK ZGB-
WERMELINGER, a.a.O., Art. 712b N 79-82, mit weiteren Hinweisen). Die im vor-
stehenden Abschnitt erwähnte Zuordnung der Messgeräte zu Sonderrecht
gemäss Art. 3 lit. h des Reglements verstösst daher nicht gegen zwingendes
Recht. Darüber hinaus sind die Ausführungen der Berufungsklägerin, wonach die
Messgeräte mit den Hauptsträngen fest verbunden seien, ohnehin bestritten (vgl.
55 Rz. 15 für das Rechtsmittelverfahren und act. 28 Rz. 182 für das vorinstanz-
liche Verfahren). Ganz abgesehen davon kann es gemäss Art. 3 lit. h des Regle-
mentes, der ausdrücklich auf Messeinrichtungen verweist, nicht darauf ankom-
men. Aus der Offerte der H._____ (Schweiz) AG, auf welche die Berufungskläge-
rin verweist, ist im Übrigen nichts Entsprechendes ersichtlich (act. 22/20 und
22/23).
2.4.2 Die Berufungsklägerin verweist in Bezug auf die ihrer Ansicht nach
korrekte Abrechnung der Kosten für die Messgeräte über den Erneuerungsfonds
wiederholt auf den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom
23. September 2013. Wie bereits vor Vorinstanz führt sie auch im Berufungs-
verfahren aus, anlässlich dieser Versammlung sei – wenn auch nur implizit – auch
über die Finanzierung der Messgeräte entschieden worden. Der Verwalter habe
daher bei der Bezahlung der Messgeräte mit den Geldern des Erneuerungsfonds

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nur einen gültigen Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer um-
gesetzt, wozu er auch verpflichtet gewesen sei. Daher seien die anderslautenden
Ausführungen der Vorinstanz falsch (act. 47 Rz. 20 f.). Weshalb die vorinstanz-
lichen Erwägungen in diesem Punkt unzutreffend sein sollen, führt die Berufungs-
klägerin hingegen nicht näher aus, sondern wiederholt vorwiegend ihre bereits vor
Vorinstanz vorgebrachten Einwände (vgl. act. 47 Rz. 20 und dazu act. 21 Rz. 94
f.). Sie kommt somit ihrer Rügeobliegenheit nicht nach. Selbst wenn sie mit
diesem Einwand zu hören wäre, ginge ihr Argument mit dem Hinweis auf den Be-
schluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 23. September 2013 fehl.
Eine Kopie des Protokolls dieser Versammlung liegt im Recht (act. 22/11). Ge-
mäss diesem wurde die Offerte der H._____ (Schweiz) AG mit einem Stimmen-
verhältnis vom 5:1 angenommen. Über Weiteres – insbesondere über die Finan-
zierung dieser Geräte – wurde anlässlich dieser Sitzung, welche 15 Minuten
gedauert hat, weder diskutiert noch abgestimmt (act. 22/11). Das Vorbringen der
Berufungsklägerin, wonach implizit auch über die Bezahlung der Messgeräte mit
den Geldern des Erneuerungsfonds befunden worden sei, ist somit eine reine
Behauptung. Darüber hinaus bedarf die Mittelverwendung aus dem Erneuerungs-
fonds – wie die Berufungsbeklagten richtig ausführen (act. 55 Rz. 17) – eines
formellen Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung. Sollen die Gelder
des Erneuerungsfonds entgegen ihrer Zweckbestimmung (Erneuerung, Unterhalt
und Reparatur gemeinschaftlicher Teile) eingesetzt werden, muss ein ein-
stimmiger Verwendungsbeschluss vorliegen (ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O.,
Art. 712l N 104, mit weiteren Hinweisen). Letztere Voraussetzung wäre vorliegend
ohnehin nicht erfüllt, da der Beschluss vom 23. September 2013 zur Anschaffung
der Messgeräte von einem Stockwerkeigentümer abgelehnt wurde (act. 22/11).
Nicht nachvollziehbar ist in diesem Zusammenhang auch die Auffassung der
Berufungsklägerin, die Stockwerkeigentümergemeinschaft sei gar nicht dazu be-
fugt, in ihren Sitzungen über Sachen des Sonderrechts zu befinden, da diese
einzig die einzelnen Stockwerkeigentümer beträfen. Folglich habe anlässlich der
Sitzung vom 23. September 2013 auch nur über die Anschaffung von gemein-
schaftlichen Sachen, eben der Messgeräte, abgestimmt werden dürfen (act. 47
Rz. 11). Die Stockwerkeigentümerversammlung ist jenes Gremium, welches die

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Willensbildung der Stockwerkeigentümer zum Inhalt hat. Sie verfügt dabei über
umfassende Befugnisse. So enthält Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 ZGB eine subsidiäre
Generalbefugnis, welche der Stockwerkeigentümerversammlung erlaubt, grund-
sätzlich alle Beschlüsse zu fassen, die nicht dem Verwalter delegiert sind.
Darüber hinaus erfüllt die Versammlung einen wichtigen gemeinschaftlichen
Zweck. Sie ist der Anlass, an welchem die Stockwerkeigentümer zusammen
kommen und sich gegenseitig – sei es formell oder informell – austauschen und
über gemeinschaftliche Interessen diskutieren können. Eine Beschränkung der
Kompetenzen der Stockwerkeigentümer auf Gegenstände der Gemeinschaft ist
weder gesetzlich vorgesehen noch sinnvoll. Gerade in Bezug auf die Anschaffung
resp. Erneuerung der Messgeräte ist ein gemeinschaftliches Handeln aller Stock-
werkeigentümer unerlässlich. Damit die Heizkosten entsprechend dem individu-
ellen Wärmeverbrauch der einzelnen Parteien der Gemeinschaft auf diese verteilt
werden können, müssen alle Stockwerkeigentümer in ihren Räumen dieselben
Messgeräte installieren. Dies umso mehr, als diese Geräte – wie aus einem
Schreiben der H._____ (Schweiz) AG hervorgeht (act. 22/20) – über Funk zu-
sammengeschaltet sind und die Messdaten an eine zentrale Messstelle weiter-
leiten. Aus diesen Gründen macht es nicht nur Sinn, wenn der Entscheid zur Be-
schaffung der Messgeräte anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung ge-
troffen wird, sondern es bieten sich auch keine geeigneteren Möglichkeiten dazu.
Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin (act. 47 Rz. 13) kann daraus aber
nicht geschlossen werden, die Messgeräte würden dadurch zwangsläufig zu ge-
meinschaftlichen Gegenständen. Dies umso mehr, als eine solche Zuordnung ge-
gen den klaren Wortlaut des Reglements verstiesse.
Vor diesem Hintergrund ist ferner ebenso der Standpunkt der Berufungsklä-
gerin, die Berufungsbeklagten hätten den Beschluss vom 23. September 2013 an-
fechten sollen, wenn sie mit der Finanzierung der Messgeräte aus den Geldern
des Erneuerungsfonds nicht einverstanden gewesen sein sollten, nicht stimmig.
Da mit genanntem Beschluss, wie dargestellt, einzig über die Anschaffung der
Messgeräte, nicht aber über deren Finanzierung, abgestimmt wurde, gab es aus
Sicht der Berufungsbeklagten keine Veranlassung, dagegen vorzugehen.

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2.4.3 Zusammenfassend ist somit Folgendes festzuhalten: Die Messgeräte
gehören zum Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer. Jeder Stockwerk-
eigentümer trägt die Kosten, welche mit seinem Sonderrechtsbereich verbunden
sind, selbst. Dies gilt unabhängig davon, ob sie ihm von Dritten direkt in Rech-
nung gestellt werden, oder ob die Abrechnung über den Verwalter erfolgt (vgl.,
statt vieler SOMMER, Stockwerkeigentum, Zürich 2002, S. 185 mit weiteren Hin-
weisen). Für die Bezahlung der Kosten der Messgeräte mit den Mitteln des Er-
neuerungsfonds gab es weder einen Beschluss noch eine reglementarische
Grundlage. Die Verwaltung war somit nicht dazu befugt, die Anschaffungskosten
der Messgeräte über den Erneuerungsfonds abzurechnen.
2.5 Im Folgenden ist zu prüfen, ob dieses Fehlverhalten geeignet ist, das
Vertrauensverhältnis zur Verwaltung zu zerstören.
2.5.1 Die Verwaltung hat unbestrittenermassen anlässlich der Stockwerk-
eigentümerversammlung vom 5. Mai 2014 einen Antrag auf Änderung des Regle-
ments zwecks Umqualifizierung der Messgeräte zu gemeinschaftlichen Teilen ge-
stellt. Die Ausführungen der Berufungsbeklagten, die Verwaltung habe damit eine
Grundlage schaffen wollen, um die Kosten der Messgeräte doch noch dem Er-
neuerungsfonds zu belasten, sind vor der Vorinstanz unbestritten geblieben
(act. 1 Rz. 35 und act. 35 Rz. 33). Soweit die Berufungsklägerin im Rechtsmittel-
verfahren neu dafür hält, die Verwaltung habe der Stockwerkeigentümerver-
sammlung blosse Inputs und Gedankenanstösse für eine mögliche Reglements-
änderung unterbreitet (act. 47 Rz. 27), haben diese Ausführungen als unzulässige
Noven unbeachtet zu bleiben.
2.5.2 Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, wenn sie ausführt, das Verhalten
der Verwaltung in Bezug auf die von ihr beantragte Reglementsänderung sei be-
denklich resp. mute befremdlich an (act. 45 S. 13). Dies deshalb, weil es der Ver-
waltung dabei offensichtlich darum ging, die von ihr veranlasste Bezahlung der
Messgeräte mit den Geldern des Erneuerungsfonds nachträglich zu legitimieren.
Ins Gewicht fallen dabei vor allem die unbestritten gebliebenen Ausführungen der
Berufungsbeklagten, wonach sie die Verwaltung mehrmals auf die fehlerhafte Ab-
rechnung der Kosten der Messgeräte aufmerksam gemacht hätten (act. 1 S. 10).

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Zur Verdeutlichung ist kurz die Funktion und die Bedeutung der Verwaltung
vor Augen zu führen: Der Aufgabenbereich des Verwalters ist grundsätzlich sehr
weit gezogen und erstreckt sich gemäss Art. 712s ZGB auf sämtliche Bereiche
der gemeinschaftlichen Verwaltung sowie nach Art. 712t ZGB auf die Vertretung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen. Dabei weist Art. 712s ZGB
der Verwaltung die interne Geschäftsführungsbefugnis zu. Ihre Hauptfunktion be-
steht darin, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümer zu vollziehen. Diese Exeku-
tivtätigkeit wird in Art. 712s Abs. 2 ZGB für den Bereich der finanziellen Ver-
waltungshandlungen noch speziell konkretisiert. So hat der Verwalter die gemein-
schaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer zu ver-
teilen, ihnen Rechnung zu stellen, ihre Beiträge einzuziehen sowie die Verwaltung
und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel zu besor-
gen. Auf Grund dieser ihm übertragenen vielfältigen Aufgaben nimmt der Ver-
walter regelmässig eine zentrale Stellung ein. Häufig hängt die Funktionsfähigkeit
einer Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidend vom Verwalter ab (vgl. BK
ZGB- MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712s N 19 ff und 43 ff., mit weiteren Hinwei-
sen).
Spätestens seit der Intervention der Berufungsbeklagten müssen der Ver-
waltung Zweifel an der Richtigkeit ihres Vorgehens gekommen sein, die Kosten
der Messgeräte aus den Mitteln des Erneuerungsfonds zu bestreiten. Ansonsten
hätte sie keine Reglementsänderung beantragen müssen. Genau diese Reaktion
wirft aber Fragen auf. Wie die Berufungsbeklagten zu Recht ausführen (act. 55
Rz. 18 und 24), wäre es naheliegend und von einer gewissenhaften Verwaltung
auch zu erwarten gewesen, dass sie die übrigen Stockwerkeigentümer darüber in
Kenntnis setzt und diesen die entsprechenden Kosten zu Gunsten des Erneue-
rungsfonds einzeln in Rechnung stellt. Ins Leere stösst daher das Argument der
Berufungsklägerin, die Verwaltung habe keine andere Wahl gehabt, als die Reg-
lementsanpassung zu beantragen, da sie aufgrund der Widersprüche im Regle-
ment den Beschluss vom 23. September 2013 nur auf diese Weise habe umset-
zen können (act. 47 Rz. 29 f.). Wie gesehen (vgl. vorn Ziff. III/2.4.1) bestehen
zwischen den von der Berufungsklägerin zitierten Art. 3, 21 und 22 des Regle-
ments gerade keine Widersprüche. Indem die Verwaltung die Reglementsände-

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rung beantragte, um an ihrem Vorgehen festhalten zu können, hat sie sich über
die berechtigte Kritik der Berufungsbeklagten hinweggesetzt und diese insoweit
auch gegen die übrigen Stockwerkeigentümer ausgespielt. Angesichts der im vor-
stehenden Absatz geschilderten besonderen Bedeutung, welche der Verwaltung
gerade in Bezug auf die korrekte Regelung der finanziellen Angelegenheiten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft zukommt, ist dieses Verhalten bei objektiver
Betrachtung durchaus geeignet, das Vertrauen der Berufungsbeklagten in die
Verwaltung nachhaltig zu zerstören. Ein solches Verhalten kann einem Stockwer-
keigentümer nicht zugemutet werden. Die entsprechenden Erwägungen der Vor-
instanz (act. 45 S. 14) sind somit nicht zu beanstanden.
Daran ändert nichts, dass sich die übrigen Stockwerkeigentümer mit dem
Vorgehen der Verwaltung einverstanden erklärten, indem sie sich für die Regle-
mentsänderung aussprachen (act. 3/2 S. 3). Wie eingangs erläutert (vgl. vorn
Ziff. III/1.1), genügt bereits der Vertrauensverlust eines Stockwerkeigentümers
gegenüber der Verwaltung, um einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 712r
Abs. 2 ZGB anzunehmen. Daran vermag der von der Berufungsklägerin erwähnte
Umstand, wonach die Stockwerkeigentümer und nicht die Verwaltung das Regle-
ment angepasst hätten, nichts zu ändern. Aufgrund der unbestrittenen Vorbringen
kam der Beschluss betreffend die Reglementsanpassung zustande, weil die Ver-
waltung diese Änderung beantragt hatte und nicht etwa ein oder mehrere Stock-
werkeigentümer.
Der Beschluss vom 5. Mai 2014 betreffend Änderung von Art. 3 lit. h zwecks
Umqualifizierung der Messgeräte zu gemeinschaftlichen Teilen hätte im Übrigen
– wie die Berufungsbeklagten richtig ausführen (act. 55 Rz. 12) – gemäss Art. 38
des Reglements einstimmig gefällt werden müssen. Da er aber lediglich mit einem
Stimmenverhältnis von 5:1 angenommen wurde (act. 3/2 S. 3), bestand auch
nach der Sitzung vom 5. Mai 2014 keine gültige reglementarische Grundlage zur
Belastung des Erneuerungsfonds mit den Kosten der Messgeräte.
2.5.3 Soweit die Berufungsklägerin in ihrer Argumentation erstmals vorbringt,
die Reglementsanpassung sei dringend nötig gewesen, um der Verwaltung die
Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung zu ermöglichen,

- 21 -
wozu sie reglementarisch verpflichtet sei (vgl. act. 47 Rz. 31 f. für das Rechts-
mittelverfahren und act. 35 Rz. 139 ff. und 157 ff. für das vorinstanzliche Ver-
fahren), ist sie damit gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht zu hören. Wollte man die
Berufungsklägerin gleichwohl hören – wozu kein Anlass besteht – ist ihre Behau-
ptung auch sachlich nicht haltbar. Nur weil die Messgeräte Sonderrecht sind,
heisst das nicht, dass der Verwalter keinen Zugriff darauf hat. Bereits die alten
Messgeräte waren anerkanntermassen an denselben Stellen in den jeweiligen
Sonderrechtsräumen montiert und der Zugriff auf die Informationen zum Ver-
brauch war gewährleistet. Ohne diesen Zugriff hätte der Verwalter bereits vor dem
Umtausch die Geräte nicht ablesen können, was hingegen von keiner Seite be-
hauptet wurde. Abgesehen davon sind die neuen Messgeräte – wie die Beru-
fungsklägerin selbst ausführt (act. 47 Rz. 13) – mit einer Funktechnik ausgerüstet,
welche die Verbrauchsdaten an eine zentrale Messstelle übermittelt. Von dieser
Messstelle kann der Verwalter die Informationen zum Verbrauch ablesen, ohne
die Wohnungen betreten zu müssen (so explizit in act. 22/23).
2.6 Als Zwischenergebnis kann somit Folgendes festgehalten werden: Die
Rügen der Berufungsklägerin in Bezug auf die unrechtmässige Verwendung der
Gelder des Erneuerungsfonds und der damit zusammenhängenden Reglements-
änderung erweisen sich aufgrund der dargelegten Gründe als unbegründet.
3. Sistierte Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrech-
nung
3.1 Folgendes ist unbestritten: Mit Beschluss der Stockwerkeigen-
tümerversammlung vom 2. April 2007 ist die Pflicht zur Erstellung einer ver-
brauchsabhängigen Heizkostenabrechnung bis auf Weiteres sistiert worden. Dies,
nachdem die Korrektheit des Wärmeverbrauchs von einigen Stockwerkeigen-
tümern angezweifelt worden war (act. 22/27 S. 2). Offenbar waren die Wärme-
zähler bereits im Jahre 1999 bei der Erstellung des Gebäudes falsch montiert
worden, was aufgrund der geringen Abweichungen im Vergleich zu den korrekten
Messungen und des ohnehin sehr niedrigen Wärmeenergieverbrauchs der ge-
samten Liegenschaft während rund acht Jahren unbemerkt geblieben war (act. 21

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Rz. 115 ff.). Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. Mai 2013
wurde die Frage der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung von den Be-
rufungsbeklagten und dem Revisor erneut aufgeworfen. Letzterer hat der Ver-
sammlung die Wiedereinführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrech-
nung empfohlen. Dabei verwies er explizit auf die gesetzlichen Vorschriften und
bemerkte, die Sistierung sei widerrechtlich (act. 22/10 S. 2). Auch die Berufungs-
beklagten hatten die Verwaltung im Vorfeld der Versammlung auf die gesetzliche
Abrechnungspflicht hingewiesen (act. 3/22). Die Versammlung entschied sich in
der Folge mit einem Stimmenverhältnis vom 5:1 gegen die Wiedereinführung ei-
ner Heizkostenabrechnung nach VHKA (verbrauchsabhängige Heiz- und Warm-
wasserkostenabrechnung; act. 22/10 S. 3). Erst seit Anfang 2014 erstellt die Ver-
waltung für die Stockwerkeigentümergemeinschaft wieder eine verbrauchs-
abhängige Heizkostenabrechnung (act. 21 Rz. 126 f.).
3.2 Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid zunächst fest, die Verwaltung
sei zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung verpflich-
tet. Vor diesem Hintergrund warf sie sodann die Frage auf, ob die Sistierung der
individuellen Abrechnung überhaupt rechtmässig gewesen sei. Dabei kam sie
– zusammengefasst – zum Schluss, die Verwaltung hätte wissen müssen, dass
die Abrechnungspflicht nur gestützt auf eine Bewilligung der Baudirektion sistiert
werden dürfe. Aus diesem Grund hätte sie spätestens dann intervenieren und die
Stockwerkeigentümer entsprechend informieren sollen, als die Berufungsbeklag-
ten dies bemängelt hätten. Da die Verwaltung stattdessen mit dem Hinweis auf
offensichtlich nicht einschlägige Bestimmungen der Besonderen Bauverordnung
des Kantons Zürich (BBV I [LS 700.21]) die Abrechnungspflicht zu verneinen ver-
sucht habe, und sich darüber hinaus nicht über den neusten Stand der techni-
schen Entwicklung der Wärmemessgeräte informiert habe, sei ihr Verhalten
geeignet, die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses einzelnen Stockwerk-
eigentümern gegenüber nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar erscheinen
zu lassen (act. 45 S. 16 ff.).
3.3 Die Berufungsklägerin rügt das vorinstanzliche Urteil wiederum unter
diversen Gesichtspunkten und hält zunächst fest, die Stockwerkeigentümer-

- 23 -
versammlung habe sich im Jahr 2007 einstimmig für die Sistierung der Erstellung
von verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen entschieden. Da die Ver-
waltung zur Umsetzung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
verpflichtet sei, könne ihr diesbezüglich nichts vorgeworfen werden. Auch in
diesem Zusammenhang wird schon Vorgebrachtes wiederholt, stellenweise wört-
lich (vgl. act. 47 S. 15 f., dort Rz. 43-44, und dazu act. 21 S. 42 f., dort Rz. 120-
125). So hält die Berufungsklägerin den Erwägungen der Vorinstanz – zusam-
mengefasst – entgegen, es handle sich beim Thema VHKA um eine hochkomple-
xe Angelegenheit, welche selbst für Nichtjuristen (recte wohl: Juristen) kaum zu
überblicken sei. Ein Teil der Energie werde durch Solarmodule geliefert. Da es für
diese keine Zähler gebe, könne der individuelle Verbrauch auch gar nicht gemes-
sen werden. Es sei deshalb durchaus nachvollziehbar gewesen, wenn die Verwal-
tung angenommen habe, die Liegenschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft
sei gemäss § 44 Abs. 2 BBV I aufgrund besonderer Verhältnisse von der Abrech-
nungspflicht befreit. Dabei handle es sich um eine blosse Ordnungsvorschrift, die
Befreiung von der Abrechnungspflicht erfolge bereits bei Vorliegen der besonde-
ren Verhältnisse. Die Bewilligung sei rein deklaratorischer Natur. Die Vorinstanz
habe ohne Durchführung eines Beweisverfahrens zur Abklärung, ob besondere
Verhältnisse vorgelegen hätten, angenommen, die Verwaltung sei verpflichtet, ei-
ne verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen. Dabei habe die Be-
rufungsklägerin zur Überprüfung, ob aufgrund zusätzlich produzierten Solar-
stroms, welcher zu einem sehr geringen Heizungswärmeverbrauch führe, beson-
dere Verhältnisse vorliegen würden, eine Expertise offeriert. Weiter habe die Ver-
waltung anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. Mai 2013 um-
fassend über die Anschaffung von Wärmemessgeräten informiert. Nur weil sie
sich über die damit verbundenen hohen Kosten geäussert habe, könne ihr nicht
vorgeworfen werden, sie habe an einem gesetzeswidrigen Zustand festhalten
wollen. Ebenso wenig könne ihr entgegengehalten werden, sich nicht über den
neusten Stand der Entwicklung und der Markteinführung der neusten Messgeräte
informiert zu haben. Eine konkrete Offerte für neue Messgeräte sei schliesslich
erst 16 Tage nach der Sitzung vom 14. Mai 2013 vorgelegen (act. 47 Rz. 35-52).

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3.4 Die Berufungsbeklagten widersprechen dieser Auffassung der Beru-
fungsklägerin wiederum in allen Punkten. Insbesondere widersprechen sie
– knapp zusammengefasst – der Auffassung, die Verwaltung habe die Stockwerk-
eigentümer lediglich über die hohen Kosten, welche die Wiedereinführung einer
verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung mit sich bringe, in Kenntnis ge-
setzt. Vielmehr habe der Verwalter mit Fehlinformationen massgeblich zum Ab-
stimmungsergebnis beigetragen. So habe er aufgrund unterlassener oder
mangelhafter Recherchen anlässlich der Versammlung vom 14. Mai 2013 nicht
gewusst, dass kostengünstige Messgeräte bereits auf dem Markt gewesen seien.
Ferner habe er den Anschein erwecken wollen, es lägen besondere Umstände
vor, welche von einer Abrechnungspflicht befreiten. Schliesslich sei der Umstand,
wonach die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung anfangs 2014 wieder
eingeführt worden sei, nicht positiv, d.h. zu Gunsten der Verwaltung, zu werten.
Erst die von den Berufungsbeklagten veranlasste Intervention des AWEL und der
Gemeinde E._____ habe die Verwaltung dazu bewegt, sich mit der Thematik
auseinanderzusetzen (act. 55 Rz. 32-52).
3.5 - 3.5.1 Gemäss § 9 des kantonalen Energiegesetzes (LS 730.1) und der
ausführenden Bestimmung in der Besonderen Bauverordnung I (§ 44 BBV I
[LS 700.21]) besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenab-
rechnung. Ausnahmen von dieser Abrechnungspflicht bedürfen einer Bewilligung
der Baudirektion (§ 44 Abs. 2 BBV I). Es versteht sich von selbst, dass eine Be-
freiung von der Abrechnungspflicht erst nach Vorliegen der Ausnahmebewilligung
der Baudirektion in Frage kommt. Erst im Bewilligungsverfahren klärt die Bau-
direktion ab, ob die in § 44 Abs. 2 BBV I nicht näher umschriebenen besonderen
Verhältnisse vorliegen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann mit anderen
Worten nur bei Vorliegen einer Ausnahmebewilligung der Baudirektion auf die
verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung verzichten. Nicht haltbar ist daher
die Auffassung der Berufungsklägerin, es handle sich bei § 44 Abs. 2 BBV I um
eine blosse Ordnungsvorschrift mit deklaratorischer Wirkung, da die Befreiung
von der Abrechnungspflicht bereits bei Vorliegen der besonderen Verhältnisse er-
folge (act. 47 Rz. 44). Da für die Liegenschaft der Stockwerkeigentümer unbestrit-
tenermassen nie eine Ausnahmebewilligung der Baudirektion beantragt wurde, ist

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die während rund sieben Jahren beschlossene Sistierung der verbrauchsabhän-
gigen Heizkostenabrechnung nicht nur mehr als fraglich, wie die Vorinstanz aus-
führte (act. 45 S. 16), sondern unzulässig. An diesem Ergebnis würde auch eine
Expertise, wie von der Berufungsklägerin bereits vor Vorinstanz und im Rechts-
mittelverfahren wiederholt beantragt (act. 47 Rz. 46), nichts ändern. Die Ausnah-
mebewilligung der Baudirektion kann nicht durch ein Gerichtsgutachten ersetzt
werden.
Aus den Akten ist nicht ersichtlich, ob den Stockwerkeigentümern diese Ge-
setzwidrigkeit bewusst war, als sie sich anlässlich der Sitzung vom 2. April 2007
für die Sistierung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entschieden
(act. 22/27 S. 2). Anlässlich der Versammlung vom 14. Mai 2013 hat der Revisor
jedoch auf die Unzulässigkeit hingewiesen und die Wiedereinführung der gesetz-
lich vorgeschriebenen verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung empfohlen.
Gemäss dem Protokoll dieser Sitzung meldete sich daraufhin der Verwalter zu
Wort und informierte über die Gründe, welche seinerzeit zur Sistierung geführt
hatten. Schliesslich führte er aus, zuverlässigere Wärmezahlmessgeräte seien in
absehbarer Zeit erhältlich. Günstigere Alternativen zu den offerierten Messge-
räten der Firma H._____ (Schweiz) AG seien im Moment nicht vorhanden. Im An-
schluss daran wurde die Wiedereinführung der Abrechnung nach VHKA mit
einem Stimmenverhältnis von 5:1 abgelehnt (act. 22/10 S. 2).
3.5.2 Der Berufungsklägerin ist insofern zuzustimmen, als sie darauf hin-
weist, die Stockwerkeigentümer hätten sich anlässlich der Versammlung vom
14. Mai 2013 bewusst für die Aufrechterhaltung des unrechtmässigen Zustandes
ausgesprochen. Richtig ist auch, dass der Verwalter als Exekutivorgan verpflichtet
ist, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümer umzusetzen, wie die Berufungs-
klägerin wiederholt betont (act. 47 Rz. 39, 46, 49 und 51). Ungeachtet dessen hat
sich die Verwaltung bei der Ausübung ihrer Pflichten aber an die Vorschriften des
Gesetzes und des Reglements zu halten (Art. 712s Abs. 1 ZGB). Zu Recht ver-
weisen die Berufungsbeklagten auf Art. 21 des Reglements, wonach die Heiz-
und Warmwasserkosten den Stockwerkeigentümern auf Basis des effektiven Ver-
brauches gemäss Messung zu belasten sind (act. 3/6 S. 10).

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Aus diesem Grund ist der Vorinstanz beizupflichten, wenn sie ausführt, in
einer solchen Situation müsse von einer Verwaltung erwartet werden, dass ihr die
Abrechnungspflicht und die Bewilligungspflicht für Ausnahmen davon bekannt
seien (act. 45 S. 16). Daran vermag auch die – bestrittene (act. 55 Rz. 41) – Be-
hauptung der Berufungsklägerin, wonach es sich bei der verbrauchsabhängigen
Kostenabrechnung um ein hochkomplexes Thema handle (act. 47 Rz. 42), nichts
zu ändern. Wie gesehen (vgl. vorn Ziff. III/2.5.2), übt der Verwalter gerade in Be-
zug auf die finanziellen Angelegenheiten der Stockwerkeigentümergemeinschaft
eine sehr bedeutende Funktion aus, welche eine Pflicht zu sorgfältigem Tätig-
werden mit sich bringt. Wie die Berufungsbeklagten zutreffend ausführen (act. 55
Rz. 37 und 41), hätte der Verwalter daher fachmännischen Rat einholen müssen,
wenn er aufgrund der Komplexität der individuellen Kostenabrechnung überfordert
gewesen wäre. Die Verwaltung muss sich deshalb den Vorwurf entgegenhalten
lassen, die Stockwerkeigentümer nicht auf die gesetzlichen und reglementa-
rischen Pflichten, welche einer Sistierung der individuellen Heizkostenabrechnung
klar entgegenstehen, hingewiesen zu haben. Dies muss umso mehr gelten, als
nebst dem Revisor auch die Berufungsbeklagten im Vorfeld der Versammlung
vom 14. Mai 2013 die Rechtmässigkeit der Sistierung in Zweifel gezogen und den
Verwalter damit konfrontiert hatten (act. 3/22). Aus der entsprechenden E-Mail-
Korrespondenz ist darüber hinaus ersichtlich, dass der Verwalter darum bemüht
war, die Abrechnungspflicht zu verneinen und dabei auf offenkundig nicht ein-
schlägige Bestimmungen des BVV I verwies. Die diesbezüglichen Ausführungen
der Vorinstanz, wonach das Verhalten der Verwaltung darauf schliessen lasse,
sie habe bewusst am gesetzwidrigen Zustand festhalten wollen (act. 45 S. 17),
sind daher nicht zu beanstanden.
Ins Gewicht fällt in diesem Zusammenhang überdies folgender Umstand:
Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung wurde unbestrittenermassen
per Anfang 2014 wieder eingeführt. Wie die Berufungsklägerin vor Vorinstanz
aber selbst ausführte (act. 21 Rz. 126 ff.), war dieser Wiedereinführung eine An-
zeige der Berufungsbeklagten beim kantonalen Amt für Abfall, Wasser, Energie
und Luft (AWEL) mit anschliessenden Gesprächen zwischen der Gemeinde
E._____ ZH und dem Verwalter vorausgegangen. Wenn die Berufungsklägerin im

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Rechtsmittelverfahren nun dafür hält, es müsse der Verwaltung zu Gute gehalten
werden, die individuelle Heizkostenabrechnung umgehend nach der Beanstan-
dung durch die Berufungsbeklagten wieder eingeführt zu haben (act. 47 Rz. 51),
so ist dies sowohl widersprüchlich als auch falsch. Die Wiedereinführung der ver-
brauchsabhängigen Heizkostenabrechnung erfolgte erst fast acht Monate (act. 47
Rz. 51) nach der Beanstandung durch die Berufungsbeklagten und somit keines-
wegs umgehend. Abgesehen davon hat die Verwaltung die verbrauchsabhängige
Heizkostenabrechnung nicht von sich aus, sondern nach der Intervention des
AWEL wieder eingeführt.
3.5.3 Den Berufungsbeklagten ist alsdann auch insoweit zuzustimmen, wie
sie ausführen, der Verwalter habe mit seinen vorgängig nicht abgeklärten Ausfüh-
rungen zu den Mehrkosten einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung
die Stockwerkeigentümer beeinflusst (act. 55 Rz. 48 f.). Wie gesehen (vgl. vorn
Ziff. III/3.5.1), wurde die Wiedereinführung der individuellen Abrechnung abge-
lehnt, nachdem sich der Verwalter dahingehend geäussert hatte, die Abrechnung
nach VHKA würde hohe Kosten verursachen, da noch keine Alternativen zu den
offerierten Messgeräten erhältlich seien (act. 22/10 S. 2). Zum einen kann die Auf-
rechterhaltung eines gesetzeswidrigen Zustandes nicht mit dem Argument der
Kosteneinsparung gerechtfertigt werden. Zum anderen hätte sich die Verwaltung
entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin (act. 47 Rz. 48 ff.) im Hinblick auf die
Sitzung vom 14. Mai 2013 über den neusten Stand der technischen Entwicklung
der Messgeräte informieren sollen, was sie unbestrittenermassen (vgl. act. 47 Rz.
50) nicht getan hat. Wie die Berufungsbeklagten richtig ausführen, war der Ver-
walter nicht nur von ihnen (act. 3/22), sondern auch vom Revisor (vgl. Revisions-
bericht vom 28. April 2013, act 3/18) bereits vor dieser Sitzung auf die gesetzliche
Abrechnungspflicht hingewiesen worden. Demgemäß hätte er sich über die ver-
schiedenen technischen Möglichkeiten einer verbrauchsabhängigen Heizkosten-
abrechnung und deren Kosten informieren müssen.
3.6 Als weiteres Zwischenergebnis festzuhalten ist somit, dass die Beru-
fung auch in Bezug auf die sistierte Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heiz-
kostenabrechnung insgesamt unbegründet bleibt.

- 28 -
4. Neutralität der Verwaltung im Abberufungsverfahren
4.1 Folgende Vorwürfe der Berufungsbeklagten an die Verwaltung sind vor
Vorinstanz unbestritten geblieben (vgl. act. 45 S. 24 f.): Einerseits habe der Ver-
walter den Antrag der Berufungsbeklagten auf Abberufung der Verwaltung anläs-
slich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. Mai 2014 weder traktandiert
noch den Brief mit den Erläuterungen zu diesem Antrag den übrigen Stockwerk-
eigentümern weitergeleitet. Andererseits habe der Verwalter den Vorsitz während
der Behandlung des Abberufungsantrages nicht abgegeben und während der an-
schliessenden Beschlussfassung den Raum nicht verlassen.
4.2 Die Vorinstanz würdigte dieses Verhalten der Verwaltung als ver-
trauenszerstörend. Sie führte aus, da der Abberufungsantrag rechtzeitig, d.h.
zehn Tage vor der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. Mai 2014, bei der
Verwaltung eingetroffen sei, hätte diese genügend Zeit gehabt, die Traktanden-
liste um diesen Antrag zu ergänzen und sämtliche Stockwerkeigentümer darüber
zu informieren. Dass die Verwaltung aber untätig geblieben sei, zeuge von einer
unsorgfältigen Versammlungsführung. Weiter hätte der Verwalter den Vorsitz
während der Diskussion über den Abberufungsantrag abgeben und den Raum
verlassen sollen. Ob die Stockwerkeigentümer in Abwesenheit des Verwalters
anders entschieden hätten, sei nicht relevant. Es gehe einzig um die Neutralität
des Verwalters bei den Abstimmungen der Stockwerkeigentümer. Insbesondere
bei der Diskussion über seine eigene Abberufung dürfe er keinerlei Einfluss auf
die Willensbildung nehmen (act. 45 S. 24 ff.).
4.3 Die Berufungsklägerin hält dem vor allem entgegen, die übrigen
Stockwerkeigentümer seien auch ohne Traktandierung des Abberufungsantrages
darüber informiert gewesen und hätten genügend Zeit gehabt, um sich auf die
Diskussion vorzubereiten. Dies deshalb, weil die Berufungsbeklagten bereits an-
lässlich einer Besprechung vom 7. April 2014, an welcher sämtliche Mitglieder der
Stockwerkeigentümergemeinschaft anwesend gewesen seien, angekündigt hät-
ten, anlässlich der Versammlung vom 5. Mai 2014 einen Abberufungsantrag ge-
gen die Verwaltung zu stellen. Bereits anlässlich dieser Besprechung hätten die

- 29 -
Stockwerkeigentümer vier Stunden über die Abberufungsgründe diskutiert.
Schliesslich sei an der Versammlung vom 5. Mai 2014 auch ohne entsprechendes
Traktandum über die Abberufung diskutiert und abgestimmt worden. Der Verwal-
ter habe daher weder etwas verheimlichen noch auf die Meinungsbildung der
Stockwerkeigentümer Einfluss nehmen wollen, indem er den Abberufungsantrag
nicht kommuniziert habe. Anlässlich der Versammlung vom 5. Mai 2014 – so die
Berufungsklägerin weiter – hätten die Berufungsbeklagten nie verlangt, der Ver-
walter müsse in Bezug auf den Abberufungsantrag den Vorsitz abgeben und den
Raum verlassen. Hierzu sei der Verwalter auch nicht verpflichtet. Darüber hinaus
wäre der Abberufungsantrag auch dann abgelehnt worden, wenn der Verwalter
den Vorsitz abgegeben hätte (act. 47 Rz. 57-66).
4.4 Die Berufungsbeklagten verweisen auf die bereits von der Vorinstanz
beanstandete mangelnde Neutralität des Verwalters anlässlich der Versammlung
vom 5. Mai 2014. Die Verwaltung hätte aus Gründen der Neutralität und Sorg-
faltspflicht den Abberufungsantrag und auch die dazugehörigen Erläuterungen
umgehend den weiteren Stockwerkeigentümern weiterleiten sollen. Ins Gewicht
falle nicht der Aspekt der möglichen Anfechtung eines Beschlusses infolge eines
Formfehlers (fehlende Traktandierung), sondern das diesbezügliche pflichtwidrige
Verhalten des Verwalters. Weiter bestreiten die Berufungsbeklagten – wie bereits
vor Vorinstanz (act. 28 Rz. 281) – die Ausführungen, wonach am 7. April 2014
über den Abberufungsantrag diskutiert worden sei. Angesichtes des heiklen An-
trages hätte der Verwalter auch ohne entsprechenden Wunsch oder Antrag den
Vorsitz abgeben müssen und den Raum für die Diskussion und die Beschluss-
fassung betreffend seine Abberufung verlassen sollen (act. 55 Rz. 55-66).
4.5 - 4.5.1 Der Berufungsklägerin ist insoweit zuzustimmen, als sie ausführt,
bei der unterlassenen Traktandierung des Abberufungsantrages handle es sich
um einen unbeachtlichen Formfehler (act. 47 Rz. 54). Voraussetzung für die gülti-
ge Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung ist nach
Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 3 ZGB die gehörige Ankündigung der Trak-
tanden. Demnach müssen alle Traktanden, über die Beschluss gefasst werden
soll, vollständig in die Traktandenliste aufgenommen werden. Ist dies nicht ge-

- 30 -
schehen, ist der Beschluss anfechtbar, wenn nicht gar nichtig. Eine Ausnahme ist
allerdings dann gegeben, wenn bei der Versammlung alle Stockwerkeigentümer
anwesend sind (sog. Universalversammlung). Wer ohne Vorbehalt an der Ver-
sammlung teilnimmt, verzichtet auf die Geltendmachung einer fehlerhaften Trak-
tandierung (BK ZGB-MEIER-H-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712n N 21; SOMMER,
a.a.O., S. 127; ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O., Art. 712n N 51). Gemäss bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung können daher Ungereimtheiten bei der Traktandie-
rung auch nicht als wichtiger Grund im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB gelten, da
keine Verletzung wesentlicher Grundsätze der demokratischen Willensbildung
vorliegen (BGE 126 III 177, Erw. 2b; vgl. auch die Bemerkungen zu diesem Ent-
scheid von DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 243). Anlässlich der Versammlung vom
5. Mai 2014 waren unbestrittenermassen alle Stockwerkeigentümer anwesend.
Dies konnte aber der Verwalter – wie die Berufungsbeklagten ausführen (act. 55
Rz. 56) – nicht voraussehen. Auch wenn die unvollständige Traktandierung für
sich allein betrachtet keinen wichtigen Grund nach Art. 712r Abs. 2 ZGB darzu-
stellen vermag, trägt diese Unterlassung daher zur Erosion des Vertrauens in die
Verwaltung bei.
4.5.2 Die Leitung der Stockwerkeigentümerversammlung obliegt nach
Art. 712n Abs. 1 ZGB dem Verwalter, sofern die Stockwerkeigentümer nichts an-
deres beschlossen haben. Die Aufgaben des Versammlungsleiters bestehen da-
rin, zu prüfen, ob die Einberufung ordnungsgemäss erfolgt ist und die Beschluss-
fähigkeit vorliegt; er hat weiter für die Behandlung der Traktanden zu sorgen, die
Diskussion zu leiten sowie Wahlen und Abstimmungen durchzuführen. Er ist mit
anderen Worten für das Funktionieren der Stockwerkeigentümerversammlung
verantwortlich und kann somit ein sehr grosses Gewicht auf die Diskussion und
v.a. auf die Beschlussfassung ausüben (BK ZGB-MEIER-H-HAYOZ/REY, a.a.O.,
Art. 712n N 29 f.; ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O., Art. 712n N 91). Das Recht auf
Äusserung bzw. Diskussion der einzelnen Stockwerkeigentümer dient im Rahmen
der demokratischen Willensbildung der sinnvollen Ausübung des Stimmrechts,
des wichtigsten Mitwirkungsrechts des einzelnen Stockwerkeigentümers. Es kann
als Nebenrecht zum Stimmrecht qualifiziert werden (vgl. hierzu SOMMER, a.a.O.,
S. 116 f. sowie BK ZGB-RIEMER, Die Vereine, Art. 60-79 ZGB, Bern 1990, Art. 67

- 31 -
N 27 f., für die Ausübung des Stimmrecht in der Vereinsversammlung). Diese
(dispositive) gesetzliche Regelung rechtfertigt sich, weil der Verwalter über die zu
behandelnden Themen in der Regel gut im Bilde ist. Zudem kann bei einem Ver-
walter, der nicht zugleich Stockwerkeigentümer ist, auch eine gewisse Unabhän-
gigkeit und Neutralität vorausgesetzt werden (ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O.,
Art. 712n N 90). Aus diesem Grund ist vom Versammlungsleiter grösstmögliche
Objektivität und Unabhängigkeit zu verlangen. Genügt ein Versammlungsleiter
diesen Anforderungen nicht, kann sich daraus eine erhebliche Gefährdung des
Stimmrechts ergeben. Wenn aufgrund der konkreten Umstände das Vertrauen in
die Unabhängigkeit und Neutralität des Versammlungsleiters in Frage gestellt ist,
soll er den Vorsitz abgeben (BK ZGB-MEIER-H-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712n N 29
ff.; ZK ZGB-WERMELINGER, a.a.O., Art. 712n N 91).
Vorliegend liegt es auf der Hand, dass der Verwalter in Bezug auf den sein
eigenes Schicksal betreffenden Abberufungsantrag weder unabhängig ist noch
sich neutral verhalten kann. Entsprechend hätte er während der Abberufungs-
diskussion die Leitung der Versammlung abgeben müssen, und zwar auch ohne
entsprechenden Antrag. Der Verwalter muss seine Sorgfaltspflichten von sich aus
wahrnehmen. Wenn nun ausgerechnet er als Vorsitzleiter die Ausübung eines der
wesentlichen Mitwirkungsrechte der Stockwerkeigentümer zu unterlaufen ver-
sucht, erscheint die Annahme, dass dadurch das für diese zentrale Aufgabe er-
forderliche Vertrauen zerstört wird, gerechtfertigt (vgl. hierzu auch BGE 126 III
177, Erw. 2c/bb). Die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz, wonach der
Verwalter sich nicht neutral verhalten habe und dadurch das Vertrauensverhältnis
zwischen ihm und den Berufungsbeklagten zerstört sei (act. 45 S. 26), sind mithin
nicht zu beanstanden. Die Berufung erweist sich auch in diesem Punkt als unbe-
gründet.
5. Fazit
Zusammenfassend und im Sinne einer Gesamtwürdigung ist Folgendes
festzuhalten: Angesichts der besonderen Bedeutung der korrekten Regelung der
finanziellen Angelegenheiten haben die Fehler und das Verhalten der Verwaltung
in Bezug auf die unrechtmässige Verwendung der Gelder des Erneuerungsfonds

- 32 -
und die damit verbundene Reglementsänderung, aber ebenso im Bezug auf die
sistierte Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung das Ver-
trauensverhältnis zu den Berufungsbeklagten nachhaltig zerstört. Zudem hat die
Verwaltung im Zusammenhang mit der Versammlung vom 5. Mai 2014 ein Ver-
halten gezeigt, das einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB
setzte. Dies genügt für eine gerichtliche Abberufung der Verwaltung. Weiterungen
in Bezug auf die Pflichtverletzungen, welche die Vorinstanz für sich allein betrach-
tet nicht als wichtige Abberufungsgründe einstufte, erübrigen sich. So oder anders
ist den Berufungsbeklagten nämlich die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnis-
ses nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten.
Damit erweist sich der vorinstanzliche Entscheid insgesamt als richtig. Er
liegt zudem innerhalb des gerichtlichen Ermessensspielraums, beruht auf sachli-
chen Kriterien und ist verständlich. Die eingehend erörterten Fehler der D._____
AG wurden in einer Gesamtwürdigung zu Recht als so gravierend eingestuft, dass
eine Abberufung angezeigt war. Das führt zur Abweisung der Berufung und es
sind das Urteil vom 3. Juni 2015 und die Verfügung vom 12. Juni 2015 des Ein-
zelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen zu bestätigen.
IV.
(Kosten- und Entschädigungsfolge)
1. Die Prozesskosten sind dem Ausgang des Berufungsverfahrens ent-
sprechend zu verlegen. Die Berufungsklägerin unterliegt mit der Berufung vollum-
fänglich, wie sie schon im bezirksgerichtlichen Verfahren vollständig unterlag. Das
führt zur entsprechenden Kostenauflage an sie für beide Verfahren (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO).
2. Die Vorinstanz hat im Urteil vom 3. Juni 2015 und in der Verfügung
vom 12. Juni 2015 bereits eine dem Verfahrensausgang entsprechende Regelung
der Kosten- und Entschädigungsfolgen für ihr Verfahren getroffen. Die Höhe der
von ihr festgesetzten Prozesskosten wurde im Berufungsverfahren nicht in Frage
gestellt (vgl. act. 47). Das vorinstanzliche Kostendispositiv (Dispositivziffern 2-4

- 33 -
des Urteils vom 3. Juni 2015 sowie Dispositivziffer 1 der Verfügung vom 12. Juni
2015) ist deshalb ohne Weiteres zu bestätigen.
3. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist gestützt auf § 12
Abs. 1-2 GebV OG nach den Grundsätzen von § 4 GebV OG festzusetzen. Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtes handelt es sich bei der Anfechtung von
Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung um vermögensrechtliche
Streitigkeiten, wobei bei der Abberufung eines unbefristet angestellten Verwalters
dessen Jahreshonorar entsprechend Art. 92 ZPO zu kapitalisieren ist (BGer
5A_795/2012 vom 21. Februar 2013, Erw. 1; BGer 5C.27/2003 vom 22. Mai 2002,
Erw. 1). Vorliegend beträgt das Verwaltungshonorar Fr. 6'500.– pro Jahr zuzüg-
lich Mehrwertsteuer. Das Verwaltungsverhältnis ist unbefristet (act. 3/35 S. 1). Der
Streitwert ist somit auf Fr. 140'400.– festzusetzen. Die einfache Grundgebühr be-
trägt für diesen Streitwert Fr. 10'366.– und ist in Anwendung von § 4 Abs. 3 GebV
OG (wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen nach Art. 92 ZPO) auf die Hälfte
zu reduzieren. Sodann ist die so errechnete ordentliche Gebühr gemäss § 8
GebV OG (summarisches Verfahren) auf drei Viertel zu ermässigen. Daraus re-
sultiert eine Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren von gerundet Fr. 4'000.–.
Analog ist die Parteientschädigung gemäss § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV zu ermit-
teln und daher gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV (wiederkehrende Nutzungen oder
Leistungen nach Art. 92 ZPO) zunächst auf die Hälfte und anschliessend gemäss
§ 9 AnwGebV (summarisches Verfahren) auf drei Viertel festzusetzen. Die so er-
mittelte Gebühr ist aufgrund von § 13 Abs. 2 AnwGebV auf ⅔ zu reduzieren, wo-
mit dem Aufwand im Rechtsmittelverfahren, der im Vergleich zum erstinstanzli-
chen Verfahren aufgrund der bisherigen Befassung der Rechtsvertretung mit der
Streitsache geringer ist, angemessen Rechnung getragen wird. Das führt zu einer
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'400.–. Mehrwertsteuerersatz wurde ver-
langt und ist zuzusprechen.

- 34 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil vom 3. Juni 2015 und die
Verfügung vom 12. Juni 2015 des Einzelgerichts im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichts Meilen werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der
Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. Im
Mehrbetrag stellt die Obergerichtskasse Rechnung.
4. Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, den Berufungsbeklagten für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'400.–
(zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Einzelgericht im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen und an die Ober-
gerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 140'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 35 -
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. R. Barblan
versandt am:
11. Februar 2016