zh_obergericht · LF250057 · 2025-08-07 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250057-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 7. August 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____
substituiert durch MLaw X2._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 12. Juni 2025 (ER250095)

- 2 -
Erwägungen:
1.1. Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Gesuchsgeg-
nerin) mietete von der Rechtsvorgängerin der Gesuchstellerin per 1. März 2021
ein Ladenlokal an der C._____-strasse 1, … Zürich (vgl. act. 8/2/1). Der Mietver-
trag war ursprünglich bis 30. September 2023 befristet, wurde aber zweimal, das
letzte Mal bis 30. Juni 2026 verlängert. Mit Eingabe vom 9. Mai 2025 (Datum
Poststempel) gelangte die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend
Gesuchstellerin) an die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechts-
schutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 8/1b). Daraufhin wurde
der Gesuchsgegnerin mit Verfügung vom 20. Mai 2025 Frist zur Stellungnahme
angesetzt (act. 8/3). Mit Eingabe vom 2. Juni 2025 nahm die Gesuchsgegnerin
zum Ausweisungsbegehren Stellung (act. 8/5). Mit Urteil vom 12. Juni 2025 hiess
die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadtamman-
namt Zürich … angewiesen, den Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Gesuch-
stellerin zu vollstrecken (act. 8/8 = act. 3 = act. 7, fortan act. 7).
1.2. Dagegen erhob die inzwischen anwaltlich vertretene Gesuchsgegnerin
mit Eingabe vom 27. Juni 2025 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung (act. 2,
zur Rechtzeitigkeit s. act. 8/9b). Neben dem Antrag auf Aufhebung des angefoch-
tenen Urteils ersuchte die Gesuchsgegnerin um Gewährung der aufschiebenden
Wirkung (act. 2 S. 2). Mit Verfügung vom 1. Juli 2025 wurde auf das Gesuch um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung nicht eingetreten und der Gesuchsgegne-
rin zugleich Frist angesetzt, um für das Berufungsverfahren einen Kostenvor-
schuss zu leisten (act. 9). Der Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet
(act. 11 i.V.m. act. 10).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 8/1-9). Das Verfah-
ren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Vorinstanz und der Gesuchsgegnerin
ist nur insoweit einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
2. Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begrün-

- 3 -
det und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzu-
lassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 ZPO).
3. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Gesuchstellerin habe die
Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 13. Dezember 2024 und 14. Januar 2025 für
zwei ausstehende Mietzinszahlungen gemahnt und ihr eine dreissigtägige Frist
zur Begleichung der Ausstände angesetzt mit der Androhung, dass bei deren un-
benütztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde. Innert
Frist habe die Gesuchsgegnerin die ausstehenden Mietzinse nicht beglichen.
Nach unbenutztem Fristablauf habe die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin am
11. März 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. April 2025 ge-
kündigt. Die Kündigung sei der Gesuchsgegnerin am 19. März 2025 zugestellt
worden, wobei die Vorinstanz auf eine von ihr ausgedruckte Sendungsverfolgung
(act. 8/7) verwies. Sie schloss weiter, die Formen und Fristen von Art. 257d und
Art. 266l OR seien eingehalten worden. Die Gesuchsgegnerin befinde sich daher
heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 7 S. 2 f.).
4. In ihrer Berufung rügt die Gesuchsgegnerin eine falsche Sachverhaltsdar-
stellung im Zusammenhang mit dem rechtsgenügenden Nachweis der Zustellung
der Kündigung (act. 2 Rz. 6 ff.). Zudem erachtet sie die Kündigung als rechtsmiss-
bräuchlich (act. 2 Rz. 13 ff.) und stellt sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz
hätte prüfen müssen, ob zwischen den Parteien ein neues Mietverhältnis entstan-
den sei (act. 2 Rz. 20 ff.)
5.1. Betreffend die Zustellung der ausserordentlichen Kündigung resp. Been-
digung des Mietverhältnisses führte die Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Ver-
fahren aus, gestützt auf die Mahnung vom 14. Januar 2025 sei das Mietverhältnis
am 11. März 2025 per 30. April 2025 schriftlich mit amtlichem Kündigungsformular
gekündigt worden (act. 8/1b S. 3 6. Absatz). Sie verwies dabei auf ihre Beilage 6,
bei der es sich um ein amtliches Kündigungsformular handelt und das oben rechts
mit einem Aufkleber versehen ist, das die Sendungsverfolgungsnummer für einen

- 4 -
eingeschriebenen Brief ("R-Inl") enthält (act. 8/2/6). Die Vorinstanz hat – davon
darf ausgegangen werden – gestützt auf diese Sendungsverfolgungsnummer ih-
ren Ausdruck der Sendungsverfolgung angefertigt (act. 8/7) und das Empfangsda-
tum der Kündigung (19. März 2025) schliesslich so festgestellt.
5.2. Die Gesuchsgegnerin rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des
Verhandlungsgrundsatzes und führt in ihrer Berufung zusammengefasst aus, sie
habe den Empfang des Kündigungsformulars nie anerkannt, sondern sinngemäss
bestritten. Sie hätte den Erhalt ohnehin nicht bestreiten müssen, da die Gesuch-
stellerin den Empfang der Kündigung gar nicht behauptet habe. Anhand des ein-
gereichten Kündigungsformulars sei nicht ersichtlich, wann die Kündigung zuge-
stellt worden sei, zumal die blosse Sendungsnummer nicht für den Nachweis des
Versandes genüge. Ferner lasse selbst eine solche Nummer keinen Rückschluss
auf den Inhalt des Schreibens zu, da diese bloss aufgeklebt worden sei und sich
dadurch nicht feststellen lasse, ob der Inhalt tatsächlich das Kündigungsformular
gewesen und von wem das Einschreiben in Empfang genommen worden sei. Die
Vorinstanz habe den Verhandlungsgrundsatz verletzt, indem sie selbständige
Nachforschungen im Zusammenhang mit dem Nachweis der Zustellung der Kün-
digung angestellt habe; ohne das fragliche act. [8/]7 seien die Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht gegeben (act. 2 Rz. 8 ff.).
5.3.1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar
ist; und b. die Rechtslage klar ist. Die Gesuchsgegnerin focht die Kündigung im
vorinstanzlichen Verfahren nicht an und stellte deren Gültigkeit mit keinem Wort in
Frage. Da die Vorinstanz somit nicht vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündi-
gung zu befinden hatte, kam, wie die Gesuchsgegnerin zu Recht vorbringt (act. 2
Rz. 9), uneingeschränkt der Verhandlungsgrundsatz gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO
und nicht etwa die soziale Untersuchungsmaxime resp. die "verschärften" Voraus-
setzungen des Rechtschutzes in klaren Fällen bei Ausweisungen zur Anwendung
(vgl. BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2 mit Hinweisen, nicht publ.
in: BGE 141 III 262; zuletzt bestätigt in BGer 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025

- 5 -
E. 4.2.; vgl. zum Ganzen ausführlich OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019
E. IV. und V.2.).
5.3.2. Im Rahmen des Verhandlungsgrundsatzes darf das Gericht sein Urteil nur
auf die von den Parteien behaupteten Tatsachen stützen. Die beweisbelastete
Partei hat dabei diejenigen Tatsachen widerspruchsfrei und vollständig anzuge-
ben, auf die sie ihr Begehren stützt, so dass der Tatsachenvortrag bei Unterstel-
lung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (sog. Be-
hauptungslast; BGE 136 III 322 ff. E. 3.4.2; BGer Urteile 4A_210/2009 vom 7.
April 2010 E. 3.2 m.H., 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1 und
4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: SUTTER-
SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, ZPO Komm., 4. Auflage 2025, Art. 55 N 21).
Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrachten Parteibehauptungen
enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden (sog. implizite bzw. mitbehaup-
tete Tatsachen: BGer 4A_478/2019 vom 29.01.2020 E. 3.3.1.; BGer 4A_625/2015
vom 29. Juni 2016 E. 4.1, nicht publ. in: BGE 142 III 581, mit Hinweisen; SAR-
BACH, Gedanken zur Verhandlungsmaxime, ZBJV 136/2000 S. 685 ff., 698).
5.4.1. Wie dargelegt behauptete die (vor Vorinstanz nicht anwaltlich vertretene)
Gesuchstellerin, sie hätte am 11. März 2025 schriftlich mit amtlichen Kündigungs-
formular per 30. April 2025 gekündigt und reichte die Kündigung als Beilage 6 ein,
worauf sie die Versendungsnummer vermerkte (act. act. 8/2/6). Daraus leitete sie
die Rückgabepflicht und den Ausweisungsanspruch ab (act. 8/1b S. 3). In ihren
Vorbringen zur Kündigung ist die Behauptung implizit eingeschlossen, die Kündi-
gung sei der Gesuchsgegnerin zugestellt worden, zumal der Erhalt der Kündigung
zwischen den Parteien zuvor auch nicht strittig war. Die Gesuchsgegnerin machte
in ihrer Stellungnahme vom 2. Juni 2025 vor Vorinstanz keinerlei Ausführungen
zu den Vorbringen der Gesuchstellerin und bestritt insbesondere weder die Kündi-
gung noch deren Zustellung. Sie führte lediglich aus, sie habe die Mietzinszahlun-
gen nicht pünktlich bezahlen können (act. 8/5), womit sie – implizit – den Erhalt
der Kündigung sowie den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs anerkannte.
Auch ihre Bitte um "Fristverlängerung bis zum 30. Juni 2026" bedeutet entgegen
ihrer erstmals geäusserten Ansicht (vgl. act. 2 Rz. 8 i.f.) keine Bestreitung der

- 6 -
Gültigkeit der Kündigung bzw. deren Erhalts. Die Vorinstanz durfte daher ohne
falsche Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsverletzung annehmen, die Gültigkeit
bzw. der Erhalt der Kündigung sei anerkannt. Deshalb war insbesondere die
Frage, ob der Nachweis der Zustellung der Kündigung gelang, nicht zu prüfen. Im
Ergebnis ist damit auch die vorinstanzliche Feststellung des Empfangsdatums für
den Entscheid irrelevant. Damit gehen die diesbezüglichen Ausführungen der Ge-
suchsgegnerin an der Sache vorbei, und die Frage kann offen gelassen werden,
ob die Vorinstanz unzulässige "Nachforschungen" vorgenommen hat. Der Voll-
ständigkeit halber ist zu erwähnen, dass die Gesuchstellerin für den Fall der Be-
streitung gehalten gewesen wäre, konkretere Einzeltatsachen zur Kündigung vor-
zubringen. Dabei ist daran zu erinnern, dass in summarischen Verfahren kein An-
spruch auf einen zweiten Schriftenwechsel besteht (vgl. dazu BGE 146 III 237
E. 3.1.) und die gesuchstellende Partei somit allenfalls das Risiko eines unvoll-
ständigen Tatsachenvortrags trägt.
Sollte sich die Gesuchsgegnerin in ihrer Berufung auf den Standpunkt
stellen, die Kündigung nie erhalten zu haben (act. 2 Rz. 9 i.f.), so wären diese Be-
hauptungen, da erstmals erhoben, als verspätet nicht zu hören (vgl. Art. 317
Abs. 1 ZPO).
6.1. Die Gesuchsgegnerin stellt sich in ihrer Berufung ferner auf den Stand-
punkt, die Zahlungsverzögerungen seien nicht die wahren Motive zur Kündigung
des Mietvertrags gewesen; die Kündigung sei damit missbräuchlich (act. 2
Rz. 13 f.).
6.2. Soweit die Argumente der Gesuchsgegnerin darauf ausgerichtet sind,
eine Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR zu begrün-
den (Kündigung trotz Zahlungszusicherung; rasche Beendigung des Mietverhält-
nisses ohne finanzielle Verluste; keine Möglichkeit der Weitervermietung, hinge-
gen Möglichkeit der sofortigen Renovierung, act. 2 Rz. 15 und 18), ist sie damit
nicht zu hören: Da keine gerichtliche Anfechtung der Kündigung erfolgte, ist der
entsprechende Anspruch verwirkt (BGer 4C.247/2004 vom 19.11.2004 = MRA
3/05, S. 135 ff., E. 4.). Soweit die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin das
Rechtsschutzinteresse an der Ausweisung absprechen möchte, weil bei Urteilsfäl-

- 7 -
lung keine offenen Mietzinsausstände mehr bestanden hätten (act. 2 Rz. 17),
übersieht sie, dass ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an einem Auswei-
sungsverfahren bereits in der gerichtlichen Durchsetzung seines Anspruchs auf
Rückgabe des Mietobjekts liegt. Es ist daher unwesentlich, ob die Gesuchsgegne-
rin die unbestrittenen Mietzinsausstände im Laufe des vorinstanzlichen Verfah-
rens beglich.
7. Schliesslich wirft die Gesuchsgegnerin der Vorinstanz vor, diese habe
nicht in Erwägung gezogen, dass die Parteien sich auf eine Fortführung, eventua-
liter auf ein neues Mietverhältnis geeinigt haben könnten (act. 2 Rz. 20).
Für die Verneinung eines klaren Falls im Sinne von Art. 257 ZPO genügt
es, dass die beklagte Partei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt,
die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet
sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Im vorinstanz-
lichen Verfahren behauptete die Beschwerdegegnerin lediglich, sie habe sechs
offene Mietzinszahlungen nach Einleitung des Ausweisungsverfahrens beglichen
(act. 8/5 i.V.m. act. 8/6/1-6); weitere Umstände, die schlüssig auf den Abschluss
eines neuen Vertrags deuten würden, substantiierte sie damit nicht und solche
Umstände waren aufgrund der Akten auch nicht sofort ersichtlich. Vielmehr
machte die Gesuchstellerin das Ausweisungsbegehren bereits neun Tage nach
Beendigung des Mietverhältnisses anhängig, womit sie deutlich zu erkennen gab,
kein neues Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin eingehen zu wollen. Auch im
Berufungsverfahren machte sie in dieser Hinsicht – abgesehen davon, dass eine
weitere Zahlung hinzugekommen sei (act. 2 Rz. 20) – keine weiteren Ausführun-
gen.
8. Zusammenfassend erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist.
9. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend vom Streitwert von
CHF 19'200.– (vgl. act. 2 Rz. 2) sowie in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 und 8
Abs. 1 GebV OG auf CHF 1'000.– festzusetzen und mit dem geleisteten Vor-

- 8 -
schuss zu verrechnen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; der Ge-
suchsgegnerin nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Gesuchstellerin
nicht, weil ihr im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine Umtriebe
entstanden sind.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 1'000.– festgesetzt, der
Gesuchsgegnerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss von
CHF 1'000.– verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an der Gesuchstellerin unter Beilage
von act. 2 und act. 6/1-4, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 19'200.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 9 -
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am: