zh_obergericht · LF170026 · 2017-06-27 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF170026-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. T. Engler
Urteil vom 27. Juni 2017
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungskläger,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. C._____,
2. D._____,
Kläger und Berufungsbeklagte,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren des Be-
zirksgerichtes Winterthur vom 13. April 2017 (ER170018)

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Rechtsbegehren:
(act. 1)
"Die Gesuchsgegner 1 u. 2 seien zu verurteilen, das Restaurant E._____ mit
Küche, Saal und Keller, F._____-Str. … in … Winterthur unverzüglich zu
räumen und den Gesuchstellern 1 u. 2 ordnungsgemäss zu übergeben.
Das zuständige Stadtammannamt Winterthur sei anzuweisen, das Urteil auf
Verlangen der Gesuchsteller 1 u. 2 zu vollstrecken.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegner".
Urteil des Einzelgerichts summarisches Verfahren
des Bezirksgerichts Winterthur vom 13. April 2017:
(act. 18 = act. 21 = act. 23)
1. Die Beklagten werden verpflichtet, das Restaurant mit Küche, Saal und
Keller an der F._____-Strasse … in … Winterthur unverzüglich zu räu-
men und den Klägern ordnungsgemäss zu übergeben, unter der An-
drohung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Winterthur-… wird angewiesen, diesen Ent-
scheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Kläger,
welches innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu
vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Kläger haben die
Vollzugskosten vorzuschiessen, doch sind sie ihnen von den Beklagten,
unter solidarischer Haftung, zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'600.– wird von den Klägern bezogen, ist
ihnen aber von den Beklagten, unter solidarischer Haftung, zu ersetzen.
4. Die Beklagten werden verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädi-
gung von Fr. 2'190.– (inkl. MwSt) zu bezahlen.
[5.-6. Mitteilung, Rechtsmittel]"
Berufungsanträge der Beklagten und Berufungskläger:
(act. 22 S. 2)
"Das Urteil vom 13. April 2017 des Bezirksgerichtes Winterthur, Einzelgericht
im summarischen Verfahren (Geschäfts-Nr. ER170018), sei vollumfänglich
aufzuheben, und auf das Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung sei nicht
einzutreten.
Eventualiter sei den Berufungsklägern 1-2 eine angemessene Auszugsfrist
von sechs Monaten zu gewähren.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) zu Lasten der
Berufungsbeklagten 1-2."

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Berufungsanträge der Kläger und Berufungsbeklagten:
(act. 29 S. 1 f.)
"1. Die Berufung der Beklagten und Berufungskläger sei abzuweisen.
2. Die Beklagten und Berufungskläger seien in Bestätigung von Dispositiv
Ziffern 1 und 2 des vorinstanzlichen Urteils zu verpflichten, das Restau-
rant mit Küche, Saal und Keller an der F._____-Strasse … in … Win-
terthur unverzüglich zu räumen und den Klägern und Berufungsbeklag-
ten ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfalle.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) für
beide Instanzen zulasten der Beklagten und Berufungskläger."
Erwägungen:
1.
1.1 Die Beklagten und Berufungskläger schlossen am 6. Juni 2013 mit der Er-
bengemeinschaft G._____ einen Mietvertrag über das Restaurant mit Küche, Saal
und Keller sowie 3 Besucherparkplätze an der F._____-Strasse … in … Win-
terthur (act. 2/1). Die Kläger und Berufungsbeklagten sind die Rechtsnachfolger
der Erbengemeinschaft G._____. Die Übertragung des Eigentums auf die Kläger
und Berufungsbeklagten wurde unter Hinweis auf den Erwerbsgrund Kauf am
27. März 2015 dem zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung angemeldet
(act. 2/2). Die Beklagten und Berufungskläger werden daher nachfolgend als Mie-
ter, die Kläger und Berufungsbeklagten als Vermieter bezeichnet. Im Mietvertrag
vom 6. Juni 2013 wurde ein Bruttomietzins von Fr. 3'411.00 vereinbart (vgl.
act. 2/1). Am 1. April 2015 erhöhten die Vermieter den Mietzins einseitig per
1. Juni 2015 auf Fr. 4'411.00 brutto (act. 2/3). Am 18. Juli 2015 unterzeichneten
die Parteien einen neuen Mietvertrag mit dem erhöhten Mietzins mit Wirkung ab
1. Juni 2015 (act. 13/3).
Zwischen den Mietern (zusammen mit einer weiteren Person) und den Vermietern
besteht ein weiteres Mietverhältnis über eine (Wirte-)Wohnung an derselben Ad-
resse (vgl. dazu Geschäfts-Nr. PF170018).

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1.2 Mit Eingabe vom 7. Februar 2017 stellten die Vermieter beim Einzelgericht
summarisches Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur (nachfolgend Vorinstanz)
das eingangs angeführte Ausweisungsbegehren (act. 1). Die Vermieter stützten
das Ausweisungsbegehren auf die ausserordentliche Kündigung des Mietverhält-
nisses vom 27. Dezember 2016 per 31. Januar 2017 gestützt auf Zahlungsverzug
der Mieter nach Art. 257d OR (act. 2/5).
1.3 Am 13. April 2017 erliess die Vorinstanz das eingangs angeführte Urteil, mit
welchem sie das Ausweisungsbegehren der Vermieter schützte (act. 18 = act. 21
= act. 23). Das Urteil wurde den Mietern am 19. April 2017 zugestellt (act. 19).
Ebenfalls am 13. April 2017 wies die Vorinstanz die Mieter (und die weitere be-
reits erwähnte Person) aus der (Wirte-)Wohnung an derselben Adresse aus (vgl.
vorne Ziff. 1.1 und das Geschäft Nr. PF170018).
1.4 Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 (Datum Poststempel) erhoben die Mieter Beru-
fung gegen das Urteil vom 13. April 2017. Sie stellten die eingangs angeführten
Berufungsanträge (act. 22).
Gleichzeitig erhoben die die Mieter (und die weitere bereits erwähnte Person)
auch ein Rechtsmittel gegen die Ausweisung aus der (Wirte-)Wohnung (vgl. Ge-
schäft Nr. PF170018).
1.5 Der Vorsitzende der Kammer setzte den Mietern mit Verfügung vom 5. Mai
2017 Frist an, um für das Berufungsverfahren einen Kostenvorschuss im Betrag
von Fr. 1'600.00 zu bezahlen (act. 24). Der Vorschuss wurde zwar erst nach
Fristablauf geleistet, aber noch vor der Ansetzung einer Nachfrist i.S.v. Art. 101
Abs. 3 ZPO. Er wurde deshalb als rechtzeitig entgegen genommen (vgl. act. 25/1,
26 sowie die Ausführungen in act. 27).
1.6 Mit Verfügung vom 1. Juni 2017 wurde den Vermietern Frist angesetzt, um
die Berufung zu beantworten (act. 27). Die Vermieter erstatteten die Berufungs-
antwort innert Frist mit Eingabe vom 16. Juni 2017 (act. 28, 29) und stellten die
eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 29 S. 1 f.).

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1.7 Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-19).
Das Verfahren ist spruchreif. Den Mietern ist indes noch das Doppel von act. 29
zuzustellen.
2.
2.1 Gegen Erledigungsentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung
nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO). Voraus-
gesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittelstreitwert
von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz bezifferte den Streitwert
ihres Verfahrens auf Fr. 26'466.00 (entsprechend den Bruttomonatsmietzinsen für
die auf 6 Monate geschätzte Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung, vgl.
act. 21 S. 11).
2.1.1 Richtig ist, dass sich der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach den
Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer richtet,
während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht
(im Falle der Ausweisung nach Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses)
in Frage, ob die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist indes zu prüfen, per welchen
Zeitpunkt die Vermieterpartei das Mietverhältnis im Falle des Obsiegens des Mie-
ters frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Geht es um Wohn- oder Ge-
schäftsräume, so hat dies im Allgemeinen und auch hier die Berücksichtigung der
dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Folge
(vgl. OGer ZH PF160017 vom 14. Juni 2016, E. II./1.2 mit weiteren Hinweisen).
2.1.2 Die Mieter vertraten bereits vor der Vorinstanz die Auffassung, die der Aus-
weisung zugrunde gelegte Kündigung (aufgrund Zahlungsverzugs) sei zu Unrecht
erfolgt (vgl. act. 5 S. 3 ff., insb. S. 7). Bei der Bemessung der vom Rechtsmittel-
verfahren betroffenen Benutzungsdauer ist die Sperrfrist daher zu berücksichti-
gen. Der frühestmögliche ordentliche Kündigungstermin nach deren Ablauf fällt
ausgehend vom 13. April 2017 (Ausfällung des angefochtenen Entscheids) und
unter Berücksichtigung der 6-monatigen Kündigungsfrist (act. 2/1) auf den
31. März 2021. Der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels massgebliche Streitwert

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beträgt somit rund Fr. 207'000.00 (47 Brutto-Monatsmietzinsen à Fr. 4'411.00,
act. 2/1 und 2/3).
2.1.3 Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet eingereichte Berufung (Art. 311
Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO) ist einzutreten.
2.2 Mit Berufung kann unrichtige Sachverhaltsfeststellung und unrichtige
Rechtsanwendung geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz
wendet das Recht im Rahmen der erhobenen Rügen von Amtes wegen an (vgl.
Art. 57 ZPO).
2.3 Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachenbehauptungen und Beweis-
mittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und
trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden
konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1 Das Einzelgericht im summarischen Verfahren gewährt Rechtsschutz in kla-
ren Fällen, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die
Rechtslage klar ist. Fehlt es hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs an
diesen Voraussetzungen, so ist auf das Begehren nicht einzutreten (Art. 257
Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Der klagenden Partei steht in diesem Fall die Klage im
ordentlichen Verfahren offen.
Die klagende Partei hat, wenn sie um Rechtsschutz in klaren Fällen ersucht, für
die anspruchsbegründenden und strittigen Tatsachen den sofortigen Beweis zu
erbringen. Für die Verneinung eines klaren Falls in tatsächlicher Hinsicht genügt
es, wenn die beklagte Partei substanziierte und schlüssige Einwendungen vor-
trägt, die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die gerichtli-
che Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Be-
streitungen des Anspruchs genügen nicht für die Verneinung eines klaren Falles.
Ein Vorbringen ist nicht schon dann als haltlos anzusehen, wenn die Wahrheit der
Ausführungen fraglich erscheint. Verlangt wird, dass das Vorbringen sich auf-
grund der gesamten Umstände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es muss zu-

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folge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahrscheinlich wir-
ken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. Entsprechend ist nicht leicht-
hin von Haltlosigkeit auszugehen (vgl. BGer 4A_14/2017 vom 15. Februar 2017,
E. 4.2, sowie OGer ZH LF160063 vom 11. November 2016, E. III./1.2).
Klares Recht liegt sodann vor, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen bewährter
Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und die Rechtsanwendung zu
einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2).
3.2 Die ausserordentliche Kündigung eines Mietvertrags über Wohn- oder Ge-
schäftsräume wegen Zahlungsverzugs der Mieter setzt nach Art. 257d OR vo-
raus, dass die Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten im
Rückstand sind, dass die Vermieter den Mietern schriftlich eine mindestens
30tägige Zahlungsfrist ansetzen (Mahnung), verbunden mit der Androhung der
Kündigung im Säumnisfall, und dass die Mieter diese Frist ungenutzt verstreichen
lassen.
3.3 Wie bereits erwähnt, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis mit den
Mietern am 27. Dezember 2016 gestützt auf Zahlungsverzug der Mieter (act. 2/5).
Der Kündigung ging eine Mahnung vom 16. November 2016 voraus, in welcher
die Vermieter die folgenden Ausstände geltend machten und den Mietern bei
Nichtbezahlung innert der angesetzten 30tägigen Frist die Kündigung androhten
(act. 2/4):
Ausstehende Mietzinsen insgesamt Fr. 11'155.00
ausstehende Nebenkosten gemäss Abrechnung 2014/15 Fr. 1'036.75
Total Mahnsaldo Fr. 12'191.75
Im weiteren Verfahrensverlauf legten die Vermieter der Vorinstanz eine Liste der
Zahlungseingänge zwischen Mai 2015 und Januar 2017 vor, gemäss welcher sie
den geltend gemachten Mietzinsausstand berechneten (act. 13/1). Zudem reich-
ten die Vermieter ein Schreiben an die Mieter vom 6. September 2016 über die
Zustellung der Nebenkostenabrechnung 2014/2015 (act. 13/2) sowie Mahnungen
vom 16. September 2016 und 8. Oktober 2016 über die Mietzinsausstände und
den Betrag der Nebenkostenabrechnung (act. 13/4/a-b) zu den Akten.

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3.4 Die Vorinstanz verwarf im angefochtenen Urteil die Einwendungen der Mie-
ter und schützte das Ausweisungsbegehren (act. 22). Nachfolgend sind die vor
der Berufungsinstanz aufrecht erhaltenen Argumente zu prüfen, welche die Mieter
dem Ausweisungsanspruch der Vermieter entgegen halten.
3.5 Nachvollziehbarkeit der geltend gemachten Mietzinsausstände
3.5.1 Die Mieter bestritten vor der Vorinstanz die geltend gemachten Ausstände.
Sie erklärten, die Aufteilung der Mietzinsausstände auf das Mietobjekt Restaurant
und auf die (im Verfahren PF170018 thematisierte) Wohnung, insbesondere also
der von den Vermietern genannte Mietzinsausstand von Fr. 11'155.00 hinsichtlich
der Restaurantmiete, sei nicht nachvollziehbar. Sie hätten, so die Mieter weiter,
die Mietzinsen für beide Mietobjekte jeweils gesamthaft mit einem Einzahlungs-
schein bezahlt. Die Aufteilung, welche die Vermieter vorgenommen hätten, sei
willkürlich und habe einzig dem Zweck gedient, beide Mietverhältnisse kündigen
zu können (vgl. act. 5 S. 3-6). Die Mieter hielten sodann, auf die Zustellung der
erwähnten Liste der Zahlungen (act. 13/1) hin, an der Bestreitung der Ausstände
fest, da ohne Zahlungsbelege die Vollständigkeit der Liste nicht überprüft werden
könne (act. 17 S. 2). Im Berufungsverfahren wiederholten die Mieter ihren Stand-
punkt, die Mietzinsausstände seien nicht klar nachvollziehbar (act. 22 S. 3).
3.5.2 Die Zahlungsaufforderung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR hat den geltend
gemachten Ausstand klar zu bezeichnen. Die Mahnung ist zu wenig klar, wenn
einzig der offene Betrag genannt wird, ohne dass ersichtlich ist, dass sich hinter
dieser Ziffer eine bestimmte Anzahl von Bruttomietzinsen versteckt, die bereits
seit einer längeren Zeit offen sind (vgl. LACHAT/SPIRIG, Mietrecht für die Praxis,
9. Auflage 2016, S. 710 f. m.w.Hw.; vgl. auch BGer 4A_44/2017 vom 21. März
2017, E. 3.3-4 m.w.Hw., sowie KUKO OR-BLUMER, Art. 257d N 6).
Die Mieter stellen sich vor diesem Hintergrund zu Recht auf den Standpunkt, dass
die in der Mahnung vom 16. November 2016 geltend gemachten Mietzinsaus-
stände von Fr. 11'155.00 nicht klar nachvollziehbar seien. Zum einen ist nicht klar,
auf welche Periode sich die Ausstände beziehen, und zum anderen entspricht der
Betrag auch nicht einem Vielfachen des Monatsmietzinses (von Fr. 4'411.00) – in

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diesem Fall könnte immerhin gesagt werden, die Mieter seien mit einem, zweien
oder drei Mietzinsen im Rückstand. Hinzu kommt die Unklarheit über die Auftei-
lung der (so unbestritten die Mieter [vgl. act. 12 S. 5]) jeweils in einer Zahlung
überwiesenen Mietzinsen für die Wohnung, für das Restaurant und ferner für ei-
nen zugemieteten Parkplatz. Wie der Betrag von Fr. 11'155.00 zustande kam,
lässt sich der Zahlungsaufforderung nicht entnehmen. Eine solche Mahnung ge-
nügt den aufgezeigten Anforderungen nicht.
Die Hinweise der Vermieter auf die schlechte Zahlungsmoral der Mieter (act. 29
S. 2) vermögen daran nichts zu ändern. Dasselbe gilt für die Frage, ob es im Zeit-
punkt der Mahnung und der Kündigung effektiv Mietzinsausstände gab und ob
sich diese anhand der vor Vorinstanz eingereichten Aufstellung (act. 13/1) nach-
weisen lassen oder nicht (vgl. dazu act. 29 S. 3; vgl. zum Bestand der geltend
gemachten Ausstände die nachfolgenden Ausführungen unter Ziff. 3.6). Im vorlie-
genden Verfahren ist nicht über von den Vermietern verlangte Mietzinszahlungen
zu entscheiden, sondern über ihr Recht, das Mietverhältnis ausserordentlich zu
beenden, ohne die vertraglichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine zu
beachten (vgl. dazu auch BGer 4A_134/2011 vom 23. Mai 2011 = mp 2011
S. 325 ff., E. 3). Hinsichtlich der Berechtigung der Vermieter, das Mietverhältnis
gestützt auf die geltend gemachten Mietzinsausstände ausserordentlich zu kündi-
gen, besteht nach dem Gesagten kein klarer Fall nach Art. 257 Abs. 1 ZPO.
3.6 Bestand der gemahnten Mietzinsausstände
3.6.1 Hinzu kommt ein Weiteres: Die Mieter machten bereits vor der Vorinstanz
geltend, die eingangs erwähnte einseitige Mietzinserhöhung der Vermieter vom
1. April 2015 sei nichtig, weil die angebrachte Begründung unklar gewesen sei
(act. 5 S. 4 f.), und der neue Mietvertrag vom 18. Juli 2015 mit dem höheren Miet-
zins stelle keine gültige konsensuale Mietzinserhöhung dar. Die Vermieter hätten
ihnen, so die Mieter, vor der Unterzeichnung des Mietvertrags vom 18. Juli 2015
erklärt, der neue Vertrag sei aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse
notwendig. Es sei ihnen gegenüber damit geltend gemacht worden, dass es sich
um eine reine Formsache handle (act. 17 S. 3 f.). Aufgrund der nichtigen Miet-
zinserhöhung hätten die Vermieter ihnen, so die Mieter weiter, von Juni 2015 bis

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November 2016 total Fr. 18'000.00 zu viel an Mietzinsen in Rechnung gestellt.
Somit resultiere keine Schuld der Mieter gegenüber den Vermietern, bzw. kein
Zahlungsrückstand (act. 5 S. 5).
3.6.2 Die Vorinstanz erwog, die Vermieter hätten den Mietern zunächst am
1. April 2015 auf dem amtlichen Formular, welches auf die Anfechtungsmöglich-
keiten hingewiesen habe, die Mietzinserhöhung mitgeteilt. Ob die einseitige Ver-
tragsänderung nichtig gewesen sei, könne offen bleiben, da der am 18. Juli 2015
unterzeichnete Mietvertrag den Schluss erlaube, die Mieter seien mit dem erhöh-
ten Mietzins einverstanden gewesen. Die Erhöhung des Mietzinses sei durch eine
konsensuale Mietzinserhöhung mit vorgängiger Anzeige auf dem amtlichen For-
mular zustande gekommen (act. 21 S. 8).
3.6.3 Dem Standpunkt der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Zunächst ist
festzuhalten, dass die einseitige Mietzinserhöhung vom 1. April 2017 (act. 2/3) als
Begründung verschiedene Sachverhalte anführt (Teuerung auf Unterhalt und Re-
paratur; Anpassung ortsübliche Miete [Verkauf der Liegenschaft]), ohne anzuge-
ben, welcher Teil der Erhöhung sich auf welchen Grund bezieht. Eine solche
Mietzinserhöhung ist nach Art. 269d Abs. 2 OR nichtig (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a
Ziff. 4 VMWG sowie LACHAT/OESCHGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis,
9. Auflage 2016, S. 416 ff., insb. S. 418; vgl. zur Nichtigkeitsfolge bei unklarer Be-
gründung der Mietzinserhöhung auch BGE 142 III 375 E. 3.3). Hinzu kommt, dass
die Vermieter gegenüber der Vorinstanz mit Investitionen in das Mietobjekt einen
weiteren Grund für die Mietzinserhöhung nannten (vgl. act. 12 S. 3 f.).
Bei einer konsensualen Mietzinserhöhung entfällt der Formularzwang von
Art. 269d Abs. 1 OR, doch ist vorausgesetzt, dass die Mieter die Mietzinserhö-
hung vollständig akzeptieren. Weiter muss ausgeschlossen werden können, dass
die Mieter unter Druck standen, und sie müssen in Kenntnis der Anfechtungsmög-
lichkeit bewusst zum Voraus auf die Anfechtung verzichtet haben (vgl. BGer
4A_637/2016 vom 3. März 2017, E. 2.1). Davon zu unterscheiden ist der Ab-
schluss eines neuen Mietvertrags. Ein solcher liegt indessen nicht vor, wenn le-
diglich der Mietzins angepasst wird. In einem solchen Fall sind die Voraussetzun-

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gen einer konsensualen Mietzinserhöhung massgeblich (vgl. zum Ganzen LA-
CHAT/OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 415 f.).
Der neue Mietvertrag der Parteien vom 18. Juli 2015 (act. 13/3) enthält abgese-
hen vom angepassten Mietzins keine neuen Konditionen. Daher sind die Voraus-
setzungen einer konsensualen Mietzinserhöhung zu prüfen. Die Schilderung der
Mieter, der neue Vertrag sei als Formsache im Zusammenhang mit dem Eigen-
tümerwechsel verstanden worden (act. 17 S. 4), ist entgegen der Vorinstanz
(act. 21 S. 8) und den Vermietern (act. 29 S. 4 f.) schlüssig und nachvollziehbar.
Nachdem die Vermieter den Mietzins am 1. April 2015 bereits einseitig erhöht hat-
ten (und die Parteien die Nichtigkeit der einseitigen Vertragsanpassung soweit er-
sichtlich nicht erkannten – etwas anderes wird insoweit nicht geltend gemacht),
gab es für eine neue Vereinbarung – abgesehen vom Vermieterwechsel – an sich
keine Veranlassung. Zudem liegt der Schluss, die Mieter hätten der Mietzinserhö-
hung am 18. Juli 2015 ohne Druck zugestimmt und auf eine Anfechtung verzich-
tet, vor dem geschilderten Hintergrund der bereits erfolgten einseitigen Vertrags-
anpassung nicht nahe. Wahrscheinlicher erscheint, dass der höhere Mietzins aus
Sicht der Mieter am 18. Juli 2015 bereits feststand, da die Vermieter den Mietzins
am 1. April 2015 einseitig erhöht hatten. Aus diesem Blickwinkel ist nachvollzieh-
bar, dass aus Sicht der Mieter am 18. Juli 2015 eine einvernehmliche Festlegung
eines höheren Mietzinses nicht zur Diskussion stand und sie von einer Formsa-
che im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel ausgingen. Das erscheint
umso naheliegender, da die Vermieter ihrerseits vor Vorinstanz vorbrachten, sie
hätten den neuen Mietvertrag "der guten Ordnung halber" ausgefertigt (act. 12
S. 4). Dass die Mieter nach der einseitigen Mietzinserhöhung zunächst weiterhin
nur den früheren Mietzins bezahlten (obwohl sie nicht gegen die Erhöhung oppo-
nierten), ist (entgegen den Vermietern, act. 29 S. 4) nicht von entscheidender Be-
deutung, da dieses Zahlungsverhalten verschiedene Gründe gehabt haben kann.
Ohnehin ist die entsprechende Behauptung der Vermieter im Berufungsverfahren
ein unzulässiges Novum, da die Vermieter dies vor der Vorinstanz nicht vorbrach-
ten und sich im Berufungsverfahren nicht zu den Gründen für das neue Vorbrin-
gen äussern (vgl. zu den Voraussetzungen neuer Tatsachenbehauptungen im
Rechtsmittelverfahren vorne Ziff. 2.3).

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Der Einwand der Mieter hinsichtlich der Gültigkeit der Mietzinserhöhung lässt sich
somit (zumindest) nicht ohne weiteres widerlegen. Dasselbe gilt für die Konse-
quenz daraus, dass den Mietern seit Juni 2015 monatlich Fr. 1'000.00 zu viel in
Rechnung gestellt wurde und somit im Zeitpunkt der Mahnung und der ausseror-
dentlichen Kündigung gestützt auf Art. 257d OR mit Bezug auf die Mietzinsen kein
Zahlungsrückstand vorlag. Auch aus diesem Grund besteht mit Blick auf die Be-
rechtigung der Vermieter, das Mietverhältnis gestützt auf ausstehende Mietzinsen
ausserordentlich zu kündigen, somit kein klarer Fall im Sinne von Art. 257d Abs. 1
ZPO.
3.7 Ausstehende Nebenkosten gemäss Abrechnung 2014/2015
3.7.1 Die Mieter bestritten im erstinstanzlichen Verfahren zunächst den Bestand
der geltend gemachten Nebenkostenforderung von Fr. 1'036.75 und brachten
weiter vor, sie hätten eine entsprechende Abrechnung mit Zahlungsaufforderung
weder mit der Abmahnung vom 16. November 2016 noch vorher zu Gesicht be-
kommen. Gestützt darauf bestritten die Mieter die Fälligkeit der Nebenkostenab-
rechnung (act. 5 S. 5). Die Vermieter reichten der Vorinstanz daraufhin ein Schrei-
ben an die Mieter vom 6. September 2016 mit der Nebenkostenabrechnung sowie
zwei Mahnschreiben vom 16. September 2016 und 8. Oktober 2016 zu den Ak-
ten, mit welchen sie Mietzinsausstände und die Nebenkostenforderung in Rech-
nung stellten (act. 13/2, 13/4/a-b). Die Mieter hielten dem entgegen, das Schrei-
ben vom 6. September 2016 hätten sie nie erhalten. Zu den beiden erwähnten
Mahnschreiben erklärten die Mieter, damit sei die Nebenkostenforderung "zwar
abgemahnt worden". Sie hätten die Abrechnung aber nie zu Gesicht bekommen
(act. 17 S. 2, 4).
3.7.2 Die Vorinstanz erwog, die Mieter würden nur bestreiten, die Nebenkosten-
abrechnung erhalten zu haben. Sie hätten aber nach dem Erhalt der beiden
Mahnschreiben vom 16. September und 8. Oktober 2016 bei den Vermietern Ein-
sicht in die Nebenkostenabrechnung verlangen können. Dem Einwand der Un-
kenntnis von der Abrechnung könnte (mit Blick auf die Fälligkeit der Nebenkosten-
forderung) nur verfangen, wenn die Mieter vergeblich Einsicht in die Nebenkos-

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tenabrechnung verlangt bzw. das zumindest substantiiert behauptet hätten
(act. 21 S. 9).
3.7.3 Die Mieter machen berufungsweise geltend, die erwähnten Mahnschreiben
vom 16. September und 8. Oktober 2016 seien ihnen nicht zugestellt worden. Das
ergebe sich aus den angehefteten Sendeverläufen. Die Vorinstanz habe somit
den Sachverhalt insoweit falsch festgestellt. Sie hätten, so die Mieter weiter, keine
Möglichkeit gehabt, Einsicht in die Nebenkostenabrechnung zu verlangen (act. 22
S. 5). Die Vermieter halten dem entgegen, die Bestreitung der Zustellung der bei-
den Mahnschreiben vom 16. September und 8. Oktober 2016 sei ein unzulässi-
ges Novum (act. 29 S. 6).
3.7.4 Dem Standpunkt der Mieter ist im Ergebnis auch in diesem Punkt zu folgen.
Der Saldo einer Nebenkostenabrechnung gilt mangels anderer Abrede 30 Tage
nach Erhalt der Abrechnung als fällig (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage
2008, Art. 257d OR N 14; vgl. auch BGE 140 III 591 = mp 2015 S. 29 ff., E. 3.2;
vgl. auch BSK OR I-WEBER, 6. Auflage 2015, Art. 257c N 2). Solange keine detail-
lierte Abrechnung vorliegt oder dem Mieter die Einsicht in die Belege verwehrt
wurde, tritt keine Fälligkeit ein (vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 708, sowie PER-
MANN, Mietrecht Kommentar navigator.ch, 2. Auflage 2007, Art. 257d N 6; vgl.
auch HAP Immobiliarmietrecht-MAAG, N 2.91). Fehlt es an der Fälligkeit der For-
derung, so schliesst das einen Zahlungsverzug des Schuldners (der erst die Zu-
stellung einer Mahnung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR ermöglicht)
aus. Dabei verlangt das Bundesgericht, dass dem Mieter eine Abrechnung zuge-
stellt wird, welche so klar und verständlich ist, dass er ersehen kann, für welche
Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird.
Andernfalls besteht hinsichtlich einer Zahlungsverzugskündigung gestützt auf
ausstehende Nebenkosten keine klare Sach- und Rechtslage (vgl. dazu BGer
4A_127/2014 vom 19. August 2014 = mp 2015 S. 23 ff., E. 6.4).
Die Vermieter behaupteten zwar vor der Vorinstanz, sie hätten den Mietern die
erwähnte Nebenkostenabrechnung mit Schreiben vom 6. September 2016 zuge-
stellt (act. 12 S. 3). Sie äussern sich aber im Berufungsverfahren nicht zur Be-
streitung der Mieter (vgl. vorne Ziff. 3.7.1) und stellen sich lediglich auf den

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Standpunkt, die Mieter hätten (wie von der Vorinstanz erwogen) nach Erhalt der
späteren Mahnungen eine Nebenkostenabrechnung verlangen können (act. 29
S. 5 f.). Dass den Mietern im Zeitpunkt, als sie die Mahnung vom 16. November
2016 (vgl. zu dieser vorne Ziff. 3.3) erhielten, keine detaillierte Nebenkostenab-
rechnung vorlag, kann danach als unbestritten betrachtet werden. Eine vom vor-
stehend Gesagten abweichende Abrede der Parteien über die Bezahlung der Ne-
benkosten wird nicht behauptet und existiert soweit ersichtlich nicht. Eine allfällige
Forderung der Vermieter auf Begleichung von Nebenkosten war somit nicht fällig.
Nur mit Blick auf die einzelnen Belege zur detaillierten Abrechnung gilt, dass die
Mieter diese zu verlangen haben und erst eine Verweigerung der Herausgabe die
Fälligkeit ausschliesst (vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 708). Auf die Nebenkosten-
abrechnung selber kann dies entgegen der Vorinstanz (act. 21 S. 9) nicht über-
tragen werden, in dem Sinne dass die Forderung auf Erstattung der Nebenkosten
bereits fällig würde, wenn die Mieter (nach Erhalt eines Hinweises, sie schuldeten
dem Vermieter einen Betrag für Nebenkosten) nur die Möglichkeit haben, eine de-
taillierte Abrechnung zu verlangen. Die Vorinstanz nennt für diese Auffassung
denn auch keine Belegstellen (act. 21 S. 9).
Auch was die Berechtigung der Vermieter angeht, das Mietverhältnis gestützt auf
den ausstehenden Betrag der Nebenkostenabrechnung 2014/15 ausserordentlich
zu kündigen, besteht nach dem Gesagten kein klarer Fall. Das folgt bereits aus
dem Umstand, dass den Mietern keine detaillierte Nebenkostenabrechnung zuge-
stellt wurde. Auf die Zustellung der Mahnschreiben vom 16. September und
8. Oktober 2016 muss danach nicht weiter eingegangen werden.
3.8 Insgesamt liegt mit Blick auf den Zahlungsverzug der Mieter im Zeitpunkt,
als sie die Mahnung vom 16. November 2016 erhielten (und auch im Zeitpunkt
der ausserordentlichen Kündigung vom 27. Dezember 2016), kein klarer Fall vor.
Für den Ausweisungsanspruch der Vermieter fehlt es danach an klarem Recht
und unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnissen. Das an-
gefochtene Urteil ist aus den geschilderten Gründen in Gutheissung der Berufung
aufzuheben. Auf das Ausweisungsbegehren ist nicht einzutreten.

- 15 -
3.9 Auf den Eventualantrag über die Gewährung einer längeren Auszugsfrist ist
bei diesem Ausgang nicht mehr einzugehen. Nur der Vollständigkeit halber ist
festzuhalten, dass die Vermieter zu Recht darauf hinweisen, die Gewährung einer
Auszugsfrist liege nicht in der Kompetenz des Ausweisungsgerichts (act. 29 S. 6
f.).
4.
4.1 Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen
Verfahrens den Vermietern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 1'600.00 und die Par-
teientschädigung von Fr. 2'190.00 (inkl. MwSt.) wurden nicht gerügt.
4.2 Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist nach Massgabe des Streitwerts
bzw. des tatsächlichen Streitinteresses, des Zeitaufwands des Gerichts und der
Schwierigkeit des Falls festzusetzen (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife
gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Zum Streitwert kann auf das eingangs Ge-
sagte verwiesen werden (vgl. vorne Ziff. 2.1). Der frühestmögliche ordentliche
Kündigungstermin nach Ablauf der Kündigungssperrfrist fällt auch ausgehend von
der Einleitung des Berufungsverfahrens (unter Berücksichtigung der 6-monatigen
Kündigungsfrist, act. 2/1) auf den 31. März 2021. Allerdings entspricht dem aus-
gehend vom 2. Mai 2017 (act. 22) nur noch eine Nutzungsdauer von 46 Monaten.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt somit rund Fr. 203'000.00 (46
Monatsmietzinsen à Fr. 4'411.00, act. 2/1 und 2/3). In Anwendung von § 4 Abs. 1
und 3, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die zweitinstanzliche Ent-
scheidgebühr auf Fr. 1'600.00 festzusetzen. Die Gebühr ist aus dem von den Mie-
tern geleisteten Kostenvorschuss (vgl. vorne Ziff. 1.5) zu beziehen. Die Vermieter
haben den Mietern den Kostenvorschuss zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
4.3 Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ist in Anwendung von
§ 4 Abs. 1 bis 3, § 9 und § 13 Abs. 1 bis 2 AnwGebV auf Fr. 1'600.00 (inkl. MwSt.)
festzusetzen.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird gutgeheissen, und das Urteil des Bezirksgerichts Win-
terthur vom 13. April 2017 wird aufgehoben. Auf das Ausweisungsbegehren
wird nicht eingetreten.
2. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 1'600.00 wird bestätigt und den
Klägern und Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftung auferlegt.
3. Die Kläger und Berufungsbeklagten werden unter solidarischer Haftung (in-
tern je zur Hälfte) verpflichtet, den Beklagten und Berufungsklägern für das
erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'190.00 (dieser
Betrag enthält die Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'600.00 festgesetzt.
5. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Klägern
und Berufungsbeklagten auferlegt und aus dem geleisteten Kostenvor-
schuss bezogen.
6. Die Kläger und Berufungsbeklagten werden unter solidarischer Haftung (in-
tern je zur Hälfte) verpflichtet, den Beklagten und Berufungsklägern den
Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren von Fr. 1'600.00 zu ersetzen
und eine Parteientschädigung von total Fr. 1'600.00 (dieser Betrag enthält
die Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagten und Berufungskläger
unter Beilage des Doppels von act. 29, sowie – unter Rücksendung der erst-
instanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Winterthur, je gegen Empfangs-
schein und an die Obergerichtskasse.
8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt rund Fr. 203'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
versandt am: