zh_obergericht · PD150026 · 2016-01-29 · de
Forderung aus Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD150026-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichts-
schreiber MLaw P. Klaus
Urteil vom 29. Januar 2016
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ SA,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Forderung aus Mietverhältnis
Beschwerde gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom
1. Juni 2015 (MG140010)

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Erwägungen:
I.
1. Der Beklagte und Beschwerdeführer (fortan: Beschwerdeführer) schloss mit
der Klägerin und Beschwerdegegnerin (fortan: Beschwerdegegnerin) am 2. Juli
2007 einen bis zum 31. Juli 2012 befristeten Mietvertrag über Geschäftsräumlich-
keiten an der C._____-Strasse … in … D._____, in welchen der Beschwerdefüh-
rer eine Fahrschule betrieb (act. 8 S. 1; act. 4/1). Zusätzlich mietete der Be-
schwerdeführer mit jeweils separatem Mietvertrag vom 17. Juli 2007 zwei Park-
plätze an der C._____-Strasse … (act. 4/3-4). Im Jahr 2011 geriet der Beschwer-
deführer mit Mietzinszahlungen in Rückstand (act. 8 S. 3). Mit Schreiben vom
9. Februar 2012 setzte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer unter
Hinweis auf Art. 257d OR Frist zur Zahlung der Ausstände an und drohte gleich-
zeitig die Kündigung an, sollten die Ausstände nicht innert der 30-tägigen Frist
beglichen werden (act. 4/6/1-3). Mit Schreiben vom 15. März 2012 kündigte die
Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 257d OR das Mietverhältnis per 30. April
2012 (act. 4/7/1-3). Der Beschwerdeführer akzeptierte die Kündigung; die Ab-
nahme fand am 27. April 2012 statt (Prot. VI S. 7; act. 4/8). In der Folge wurde
das Mieterkautionskonto saldiert und der Beschwerdegegnerin am 14. Mai 2012
ein Betrag von Fr. 5'518.26 überwiesen (act. 9/15-16). Am 22. Mai 2012 betrieb
die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer sodann über einen Betrag von
Fr. 3'068.15 zuzüglich Zinsen und Inkassogebühren (act. 4/10; act. 9/17).
2. Mit Eingabe vom 13. Juni 2014 gelangte die Beschwerdegegnerin an die
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Bülach und verlangte, dass der
Beschwerdeführer zu verpflichten sei, der Beschwerdegegnerin Fr. 9'307.74 zu-
züglich 5 % Zins seit 15. Februar 2012 zu bezahlen (act. 1). Nachdem der Be-
schwerdegegnerin mit Beschluss vom 28. August 2014 die Klagebewilligung er-
teilt worden war (act. 1), reichte sie am 1. Oktober 2014 eine Forderungsklage
über zunächst Fr. 8'552.15 zuzüglich Zins beim Mietgericht des Bezirksgerichts
Bülach (fortan: Vorinstanz) ein (act. 2). Nachdem die Beschwerdegegnerin den

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verlangten Kostenvorschuss (act. 5) fristgerecht geleistet hatte (act. 6-7), fand am
29. Januar 2015 die Hauptverhandlung statt, anlässlich welcher die Klagebegrün-
dung und -antwort erstattet wurden (Prot. VI S. 4 ff.). Gleichzeitig änderte die Be-
schwerdegegnerin ihr Rechtsbegehren und verlangte nunmehr vom Beschwerde-
führer Fr. 8'471.15 zuzüglich Zins (act. 8 S. 1). In der Folge ordnete die Vo-
rinstanz einen Schriftenwechsel an und holte zunächst eine Replik (act. 10) und
anschliessend eine Duplik (act. 14) ein, welche die Parteien jeweils fristgerecht
am 18. März 2015 (act. 13) beziehungsweise am 5. April 2015 (act. 16) erstatte-
ten.
3. Mit Urteil vom 1. Juni 2015 – eröffnet im Dispositiv – wurde der Beschwerde-
führer verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Fr. 8'471.15 zuzüglich der verlangten
Zinsen zu bezahlen (act. 19 = act. 28/3). Auf die dagegen erhobene Beschwerde
des Beschwerdeführers trat die Kammer mit Beschluss vom 21. Juli 2015 nicht
ein und wies die Vorinstanz im Übrigen an, eine schriftliche Urteilsbegründung
zum Entscheid nachzuliefern (act. 21). In der Folge wurde dem Beschwerdeführer
der begründete Entscheid (act. 22 = act. 25 = act. 27) am 13. Oktober 2015 zuge-
stellt (act. 23). Mit Eingabe vom 7. November 2015 (Datum Poststempel:
9. November 2015) erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde (act. 26).
Mit Präsidialverfügung vom 12. November 2015 wurde dem Beschwerdeführer
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 1'500.– angesetzt (act. 29).
Mit Eingabe vom 18. November 2015 stellte der Beschwerdeführer ein Gesuch
um unentgeltliche Rechtspflege (act. 31 und act. 32/1-2), welches indes mit Be-
schluss vom 8. Dezember 2015 abgewiesen wurde. Gleichzeitig wurde dem Be-
schwerdeführer die Frist zur Leistung des Kostenvorschusses erstreckt (act. 33).
Innert Frist ging sodann der verlangte Kostenvorschuss ein (act. 34-35). Auf die
Einholung einer Stellungnahme beziehungsweise einer Beschwerdeantwort wur-
de verzichtet (Art. 322 sowie Art. 324 ZPO). Die vorinstanzlichen Akten sind bei-
gezogen (act. 1-23). Die Sache ist spruchreif.

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II.
1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass die Beschwerdegegnerin für
den Zeitraum Januar 2012 bis April 2012 ausstehende Mietzinse von insgesamt
Fr. 8'024.– belegen konnte, was der Beschwerdeführer auch nicht in Abrede ge-
stellt habe. Da die Beschwerdegegnerin bereits den Betrag von Fr. 5'518.26 des
Mieterkautionskontos erhalten habe, resultiere für den fraglichen Zeitraum eine
Restforderung von Fr. 2'505.75. Der verlangte Zins auf diesem Betrag von 5 %
seit dem 15. Februar 2012 sei nicht zu beanstanden. Eine Gegenforderung des
Beschwerdeführers bestehe nicht. Insbesondere bestehe kein – aus den Sanie-
rungsarbeiten in der Nähe der Mietliegenschaft resultierender – Herabsetzungs-
anspruch, da die behauptete eingeschränkte Sichtbarkeit der Fahrschule kein
Mangel im Rechtsinne darstelle. Auch habe der Beschwerdeführer den behaupte-
ten Anspruch auf Rückerstattung von vertraglich vorgesehenen Nebenkosten
(Kehrrichtgebühren und Hauswartung) im Umfang von Fr. 1'767.– nicht auswei-
sen können (act. 25 S. 6-10). Weiter habe die Beschwerdeführerin zufolge der
vorzeitigen Vertragsauflösung Anspruch auf Schadenersatz im Umfang des Miet-
zinsausfalls von Fr. 5'718.– (entgangener Mietzins für die Ladenräumlichkeiten für
den Zeitraum vom 1. Mai 2012 bis zum 31. Juli 2012) und Fr. 200.– (entgangener
Mietzins für die Parkplätze für den Zeitraum vom 1. Mai 2012 bis zum 30. Juni
2012). Der verlangte Zins von 5 % auf dem Gesamtbetrag von Fr. 5'918.– seit
dem 1. Juni 2012 sei nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer habe nicht
beweisen können, dass die Beschwerdegegnerin die Schadenminderungspflicht
verletzt habe, weshalb der Betrag geschuldet sei (act. 25 S. 10-13). Im Weiteren
schulde der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin einen Betrag von
Fr. 47.40 zuzüglich Zins von 5 % seit 13. Juni 2014, welcher aus diversen Neben-
forderungen der Beschwerdeführerin resultiere (act. 25 S. 14-16).
2. Zur Begründung seiner Beschwerde bringt der Beschwerdeführer vor, er ha-
be der Vorinstanz am 5. April 2014 eine Erwiderung zur Forderung der Be-
schwerdegegnerin zugesandt (Anlage 1 = act. 28/1). Darin habe er noch einmal
klargestellt, dass er sich an den Mietvertrag gehalten habe und das Mietverhältnis

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durch die Vermieterin am 27. April 2012 beendet worden sei. Dies sei auch der
erste Richterspruch nach der Anhörung vom 29. Januar 2015 gewesen. Seine
Forderung gegenüber Beschwerdegegnerin betreffend Mietminderung sei nicht
beachtet worden, weil die Beschwerdegegnerin glaubhaft gemacht habe, dass die
Einschränkung nur geringfügig und nur über eine kurze Zeit erfolgt sei. Dem habe
er widersprochen und dies im Schreiben vom 5. April 2015 als Beweis vorgetra-
gen (Anlage 2 = act. 28/2). Im Urteil vom 1. Juni 2015 finde dies leider keine Be-
rücksichtigung. Ebenso werde in keiner Weise ein Wort über seine Forderung ge-
genüber der Beschwerdegegnerin verloren. Er erhoffe sich vom Obergericht ein
fachlich richtiges Urteil zum strittigen Verfahren (act. 26).
3. Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet, dass sie Anträge zu enthalten
hat, welche zu begründen sind (ZK ZPO-Freiburghaus/Afheldt, 2. Aufl. 2013,
Art. 321 N 14 f.). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, wird darauf
nicht eingetreten. Auch wenn die Beschwerdeschrift – trotz deutlichem Hinweis im
Beschluss der Kammer vom 21. Juli 2015 (act. 21 S. 3) – keinen Rechtsmittelan-
trag enthält, so kann mit viel gutem Willen aus den Ausführungen des Beschwer-
deführers geschlossen werden, dass er im Kern die Aufhebung des vorinstanzli-
chen Entscheides beantragt und in der Sache die Abweisung der Klage verlangt
(act. 26 i.V.m. act. 28/1 S. 1 oben).
4. Die Beschwerde erweist sich in der Sache allerdings als unbegründet. Der
Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs wird durch die Erwägungen der
Vorinstanz widerlegt. Wie bereits im Beschluss der Kammer vom 8. Dezember
2015 ausgeführt (act. 33 S. 4), stellt die Anlage 1 zur Beschwerdeschrift (act. 26)
eine Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 22. Juni 2015 zur Forderung der
Beschwerdegegnerin dar, welche demnach erst nach der Urteilsfällung erstellt
wurde (act. 28/1). Bis auf wenige unwesentliche Abweichungen stimmt sie inhalt-
lich jedoch mit der Duplik vom 5. April 2015 überein (act. 16). Es trifft – entgegen
der Darstellung des Beschwerdeführers (act. 26) – nicht zu, dass die Vorinstanz
das Mietzinsherabsetzungsbegehren des Beschwerdeführers beziehungsweise
die Duplik vom 5. April 2015 nicht beachtete. Ebenso unzutreffend ist die Behaup-

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tung, dass die Vorinstanz kein Wort über die eingebrachte Forderung des Be-
schwerdeführers gegenüber der Beschwerdegegnerin verloren habe. Gemeint ist
damit wohl die "Gesamtforderung" über Fr. 5'779.–, welche sich nach Darstellung
des Beschwerdeführers aus einem Anspruch auf Mietzinsherabsetzung im Um-
fang von Fr. 4'012.– sowie einer Rückforderung von Fr. 1'767.– für zu viel bezahl-
te Nebenkosten (Kehrichtkosten und Hauswartung) zusammensetzt (vgl. act. 16
S. 4; act. 28/1 S. 3). Auf Seite 5 des angefochtenen Entscheids fasste die Vor-
instanz die Darstellung des Beschwerdeführers unter Verweis auf dessen Duplik
vom 5. April 2015 korrekt zusammen (act. 25 S. 5). Ebenso begründete die Vor-
instanz ausführlich und zutreffend über drei Seiten, weshalb die Ansprüche auf
Mietzinsherabsetzung beziehungsweise auf Rückforderung der Kehrichtgebühren
sowie der Hauswartungskosten nicht bestehen (act. 25 S. 7-9). Von einer Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs kann keine Rede sein. Aus dem angeblichen ersten
Richterspruch anlässlich der Hauptverhandlung vom 29. Januar 2015 (act. 26
S. 1) kann der Beschwerdeführer im Übrigen nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Dabei handelte es sich um eine unpräjudizielle und vorläufige Einschätzung des
Gerichts (Prot. VI S. 12), an welche dieses in der Folge nicht gebunden war. Die
Beschwerde ist demnach abzuweisen.
5. Weitere Rügen bringt der Beschwerdeführer nicht vor. Soweit er neben der
vermeintlichen Gehörsverletzung mittels Verweis auf die Duplik vom 5. April 2015
geltend machen will, dass der rechtliche Schluss der Vorinstanz bezüglich der
Forderung der Beschwerdegegnerin beziehungsweise seiner Gegenforderung
falsch sei, genügt er dem – selbst dem für Laien auf ein Minimum reduzierten –
Begründungserfordernis nicht. Danach hat sich die Beschwerde führende Partei
in ihrer Begründung mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides ein-
lässlich auseinander zu setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der ange-
fochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. im Einzelnen BK ZPO-Sterchi,
Art. 321 N 15 ff.). An die Rechtsmitteleingaben von Laien werden nur minimale
Anforderungen gestellt, doch muss auch hier wenigstens rudimentär dargelegt
werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der
Partei leidet. Diesen Anforderungen genügt indes nicht, wer bloss pauschal auf

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die vor der Vorinstanz vorgetragenen Vorbringen verweist (BGer, 5A_751/2014
vom 28. Mai 2015, E. 2.6; vgl. auch ZR 112/2013 Nr. 21, E. II./1.2). In seiner Be-
schwerdeschrift verweist der Beschwerdeführer pauschal auf seine Duplik vom
5. April 2015 als Anlage 1 (act. 28/1) beziehungsweise als Anlage 2 (act. 28/2).
Es hat sich bereits herausgestellt, dass act. 28/1 nicht der Duplik entspricht, son-
dern lediglich inhaltlich mit dieser übereinstimmt (vgl. Ziff. II./4). Weiter ist Anlage
2 nicht die fragliche Duplik, sondern eine Sammlung von Informationen zum Bau
des Kreisels an der …-Kreuzung in D._____ (act. 28/2), welche der Vorinstanz
nicht vorlagen und im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 326 ZPO unbeachtlich
sind. Selbst wenn der Beschwerdeführer korrekt auf seine Duplikschrift vom
5. April 2015 (act. 16) verwiesen hätte, so würde dies einen bloss pauschalen
Verweis darstellen. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem angefochtenen
Entscheid lässt der Beschwerdeführer jedoch gänzlich vermissen. Der Verweis
läuft auf eine Wiederholung des bereits vor der Vorinstanz Vorgetragenen hinaus,
womit die Beschwerde in diesem Punkt ungenügend begründet ist. Auf die Be-
schwerde ist diesbezüglich nicht einzutreten (OGer ZH, PF130050 vom
25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. auch BK ZPO-Sterchi, Art. 321 N 18 und 22).
III.
Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Verfahren
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche
Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 GebV
OG auf Fr. 750.– festzusetzen und im Sinne von Art. 111 ZPO mit dem geleiste-
ten Vorschuss zu verrechnen. Die Beschwerdegegnerin wurde in dieses Verfah-
ren nicht einbezogen, weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 750.– festgesetzt.

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3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklagten und
Beschwerdeführer auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie von act. 26, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerich-
tes Bülach, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 8'471.15.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw P. Klaus
versandt am:
1. Februar 2016