zh_obergericht · NG220010 · 2022-12-12 · de
Anfechtung Anfangsmietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220010-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-
richtsschreiberin Dr. S. Scheiwiller
Urteil vom 12. Dezember 2022
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
Pensionskasse C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Verwalterin D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Y._____,
betreffend Anfechtung Anfangsmietzins
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 19. Mai 2022
(MJ210018)

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Rechtsbegehren:
der Kläger und Berufungskläger (act. 1 S. 2; act. 15 S. 1; act. 24 S. 1):
"1. In Gutheissung der Klage sei die Nichtigkeit des monatlichen Net-
tomietzinses von Fr. 2'850.– festzustellen;
2. eventualiter sei der monatliche Mietzins von Fr. 2'850.– für miss-
bräuchlich zu erklären;
3. der monatliche Nettomietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn
am 1. September 2020 auf Fr. 1'450.– festzusetzen;
4. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit
Mietbeginn am 1. September 2020 zu viel bezahlten Mietzins zu-
rückzuerstatten, zuzüglich 5 % Zins ab mittlerem Verfall;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7 % MwSt.) zu Lasten der
Beklagten "
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 47 = act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53)
1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von
Fr. 2'850.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn
auf Fr. 2'366.– festgesetzt (zzgl. Fr. 210.– Nebenkosten akonto gemäss
Mietvertrag). Der Nettomietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von
1.25 % und dem Kosten- und Teuerungsstand per Ende Februar 2020
(Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise, Basis 2015, von 101.60
Punkten).
2. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern die seit Mietbeginn zu viel be-
zahlten Mietzinse inklusiv Verzugszins von 5 % seit mittlerem Verfall zurück-
zuerstatten.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:

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Fr. 12'810.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 00.00 Barauslagen
Fr. 12'810.00 Kosten total
4. Die Kosten werden den Klägern zu 2/3 (Fr. 8'540.–) und im Restbetrag
(Fr. 4'270.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von
Fr. 11'650.– zulasten des Vorschusses der Kläger bezogen und im Restbe-
trag von Fr. 1'160.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Kläger so
mehr bezahlen als ihren Anteil, d.h. im Umfang von Fr. 3'110.–, steht ihnen
der Rückgriff auf die Beklagte zu.
5. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-
digung von Fr. 5'300.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
6./7. [Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge:
der Kläger und Berufungskläger (act. 52 S. 2):
"1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des
Mietgerichts Zürich vom 19. Mai 2022 aufzuheben;
2. es sei die Nichtigkeit des monatlichen Anfangsnettomietzinses
von Fr. 2'850.00 festzustellen;
3. eventualiter sei die Missbräuchlichkeit des monatlichen Anfangs-
nettomietzinses von Fr. 2'850.00 festzustellen, soweit er
Fr. 1'600.00 übersteigt;
4. der monatliche Nettoanfangsmietzins sei mit Wirkung ab
1. September 2020 auf Fr. 1'600.00 festzusetzen;
5. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit
Mietbeginn zu viel bezahlten Mietzins zurückzuerstatten, zuzügl.
5% Zins ab mittlerem Verfall;
6. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7% MwSt.)
des vorinstanzlichen und des Berufungsverfahrens zu Lasten der
Beklagten."

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Erwägungen:
I.
1. Die Kläger und Berufungskläger (fortan Mieter) mieteten mit Mietvertrag vom
26. März 2020 bzw. 6. April 2020 von der Beklagten und Berufungsbeklagten
(fortan Vermieterin) eine 3.5-Zimmer-Wohnung (EG) an der …-strasse … in …
Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'850.– zuzüglich
einer Akontozahlung von Fr. 210.– für Nebenkosten (act. 3/2). Mit amtlichem
Formular vom 26. März 2020 teilte die Vermieterin den Mietern den vereinbarten
Anfangsmietzins mit. In der Spalte betreffend den früheren Mietzins wurden die
Angaben zu einem früheren Nettomietzins und zu den früheren Nebenkosten of-
fen gelassen ("---"); das darunter aufgeführte Total enthält die Angabe "Na"
(act. 3/3).
2. Mit Eingabe vom 10. September 2020 (Datum Poststempel) stellten die Mie-
ter bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich das Begeh-
ren, es sei die Nichtigkeit bzw. eventualiter die Missbräuchlichkeit des Anfangs-
mietzinses festzustellen sowie der Anfangsmietzins neu festzusetzen (act. 7/1).
Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Februar 2021 konnte zwischen
den Parteien keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Mieter mit Eingabe vom
15. März 2021 unter Beilage der Klagebewilligung eine Klage beim Mietgericht
Zürich (fortan Vorinstanz) einreichten (act. 1; act. 6). Die Vorinstanz hiess die
Klage mit vorstehend zitiertem Urteil vom 19. Mai 2022 teilweise gut (act. 47 =
act. 51 [Aktenexemplar] = act. 53, fortan act. 51).
3. Dagegen erhoben die Mieter mit Eingabe vom 30. Juni 2022 rechtzeitig Be-
rufung und stellten die vorgenannten Rechtsbegehren (act. 52 S. 2). Ein mit Ver-
fügung vom 12. Juli 2022 einverlangter Kostenvorschuss wurde fristgerecht ge-
leistet (act. 56–58). Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezo-
gen (act. 1–49). Von der Einholung einer Berufungsantwort kann abgesehen wer-
den (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Der
Vermieterin ist mit dem vorliegenden Entscheid lediglich ein Doppel der Beru-
fungsschrift zuzustellen.

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II.
1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens CHF 10'000.–
beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beläuft sich gemäss
den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Mieter auf CHF 336'000.–
und übersteigt damit die erforderliche Streitwertgrenze (vgl. act. 51 S. 4). Ent-
sprechend ist die Berufung zulässig.
2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom
30. Juni 2022 wurde innert Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und
begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht
(vgl. act. 52). Die Mieter sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und
zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-
falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da
es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-
gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse
Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016,
Art. 310 N 10).
III.
1. Zur Frage der Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses
1.1. Die Mieter machen in der Berufung zunächst geltend, der Anfangsmietzins
sei mangels einer sachgerechten und nachvollziehbaren Begründung für das Feh-
len der Angabe des früheren Mietzinses im amtlichen Formular nichtig (act. 52
Ziff. 4 S. 3 ff.).
1.2 Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone
gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder

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einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab-
schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich
macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b
EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit
des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder
begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten
Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in:
Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird
eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss
das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine
Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht
mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüg-
lich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr. Demgegenüber entbinden auch Un-
terhalts- oder grössere Renovationsarbeiten den Vermieter nicht von der Ver-
pflichtung, den früheren Mietzins bekannt zu geben (BGer 4A_451/2019 vom
21. April 2020 E. 8, in: Pra 110 (2021) Nr. 17).
1.3 Die Vorinstanz erwog, zwischen den Parteien sei unbestritten, dass sich die
Zimmerzahl des Mietobjekts infolge der Sanierungs- und Umbauarbeiten um ein
halbes Zimmer von ursprünglich 4 auf 3.5 Zimmer reduziert habe. Die Vermieterin
habe Grundrisspläne und Fotos der streitgegenständlichen Wohnung vor und
nach der Sanierung (act. 19/1–2), Fotos der Sanierungsarbeiten (act. 20) und (auf
einen entsprechenden Beweisbeschluss hin) die Dokumentation der Architekten
sowie den Bauentscheid eingereicht (Prot. Vi. S. 19, act. 32/1–2). Auf diesen
Grundrissplänen der Wohnung vor und nach der Sanierung sei erkennbar, dass
zwei von ursprünglich vier Zimmern vom Grundriss her nicht bzw. nur minimal, die
anderen zwei inkl. aussenliegendem Sitzplatz jedoch grundlegend verändert wor-
den seien. Ursprünglich habe es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung mit separater
Küche und nachher um eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit einer grossen (30.5m2), of-
fenen Wohnküche (act. 19/1–2) gehandelt. Dieselben Grundrisspläne vor und
nach der Sanierung seien der Projektdokumentation des Architekturbüros sowie
dem – dem Bauentscheid beigelegten – Grundrissplan zu entnehmen (act. 32/1
S. 15 und S. 26; act. 32/2). Auf den Fotos seien beispielhaft Küche und Bad ab-

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gebildet, wobei erkennbar sei, dass der Innenausbau komplett ersetzt und mo-
dernisiert worden sei (Boden, Decken, Wände, Einbaumöbel, Geräte etc.; vgl.
act. 19/1–2). Auf dem Baubeschrieb in der Projektdokumentation des Architektur-
büros seien alle notwendigen Bauarbeiten aufgelistet, wobei ersichtlich sei, dass
tatsächlich umfassende Erneuerungen geplant gewesen seien (act. 32/1 S. 45 f.;
insb. neue Wände, Fenster, Sanitär- und Elektroleitungen, Böden, Türen, Sanitär-
anlagen und Küchen) und sich die Baukosten auf gesamthaft ca. Fr. 2.7 Mio. be-
laufen hätten. Zu Recht würden die Mieter selbst ausführen, dass im Falle von
Erstvermietungen oder Umbauten, welche insbesondere eine Veränderung der
Zimmerzahl oder erhebliche Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge gehabt
hätten, auf die Angabe des früheren Mietzinses verzichtet werden könne bzw.
müsse (act. 15 S. 5). Auch wenn die Fotos der Sanierungsarbeiten (act. 20) nicht
ohne Weiteres der hier interessierenden Wohnung zugeordnet werden könnten,
sei aufgrund der von der Vermieterin eingereichten Unterlagen (insbes. act. 32/1)
erstellt, dass die Wohnung umfassend saniert worden und es aufgrund dessen
neben der Reduktion der Zimmerzahl zu einer wesentlichen Grundrissverände-
rung der Wohnung gekommen sei. Entsprechend sei die Vermieterin nicht ver-
pflichtet gewesen, den früheren Mietzins auf dem Formular zur Mitteilung des An-
fangsmietzinses anzugeben. Auf dem Formular habe lediglich erkennbar sein
müssen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Wie dies auf dem Formu-
lar konkret kenntlich zu machen sei, habe das Bundesgericht bisher offen gelas-
sen. Indem die Vermieterin gerade keine Angaben zu einem allfälligen Vormiet-
verhältnis gemacht bzw. lediglich den Vermerk "NA" aufgeführt habe, habe sie
zum Ausdruck gebracht, dass kein solches Vormietverhältnis bestanden bzw. es
sich demzufolge um eine Erstvermietung gehandelt habe. Unabhängig davon, wo-
für die Abkürzung "NA" vorliegend stehe (denkbar bspw. "nicht anwendbar", "nicht
angegeben", "not available", "not applicable" oder "no answer"), habe die Vermie-
terin damit nach Treu und Glauben genügend erkennbar gemacht, dass es sich
um eine Erstvermietung gehandelt habe, weshalb auch keine Begründung des
Anfangsmietzinses notwendig gewesen sei. Der auf dem amtlichen Formular mit-
geteilte Anfangsmietzins erweise sich aus den angeführten Gründen als formgül-
tig (act. 51 E. IV./1.3–1.4 S. 12 f.).

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1.4 Die Mieter schliessen sich der vorinstanzlichen Beurteilung in der Berufung
insofern an, als sie ebenfalls der Ansicht sind, dass es an der Identität der im
Vormietverhältnis und im vorliegenden Mietverhältnis gemieteten Mietsache im
Sinne der Bundesgerichtsrechtsprechung fehle, um einen echten Vergleich zu
ermöglichen. Allerdings machen sie geltend, die Vermieterin habe ihre Obliegen-
heit verletzt, den Mietern im amtlichen Formular sachgerecht und nachvollziehbar
mitzuteilen, weshalb sie den früheren Mietzins im amtlichen Formular nicht ange-
geben habe. Für einen durchschnittlichen Mieter mit Wohnsitz in der Stadt Zürich
sei der Vermerk "Na" im Kontext mit der Mitteilung eines Anfangsmietzinses un-
verständlich. Es sei nicht einsichtig, weshalb in einem Deutsch abgefassten amtli-
chen Formular eine englischsprachige Abkürzung verwendet werden solle. Der
Adressat eines solchen Formulars erwarte keine englischsprachige Abkürzung.
Abkürzungen seien auch zu vermeiden, zumal das Formular genügend Platz bie-
te. Zudem treffe die Begründung "not available" vorliegend nicht zu. Im Unter-
schied zum im Bundesgerichtsurteil 4A_451/2019 vom 21. April 2020 beurteilten
Fall habe vorliegend ein Vormietverhältnis bestanden. Naheliegend wäre ein Hin-
weis gewesen, dass die Wohnung vor der Vermietung an die Mieter totalsaniert
geworden sei. Aufgedrängt hätte sich nach Ansicht der Mieter etwa ein Vermerk
wie z.B. "Erstvermietung nach Totalsanierung". Das Fehlen einer sachgerechten
und nachvollziehbaren Begründung dafür, dass die Vermieterin den früheren
Mietzins auf dem amtlichen Formular nicht angegeben habe, habe die Nichtigkeit
des Anfangsmietzinses zur Folge (act. 52 Ziff. 4 S. 3 ff.).
1.5 Die Vorbringen der Mieter sind unbegründet. Wie die Vorinstanz zu Recht
festgehalten hat, musste auf dem Formular lediglich erkennbar sein, dass es sich
um eine Erstvermietung handelte, wobei das Bundesgericht keine Vorgaben
macht, wie dies auf dem Formular konkret kenntlich gemacht werden muss. Vor-
liegend hat die Vermieterin unter dem Titel des früheren Mietzinses sowohl beim
Nettomietzins wie bei den Nebenkosten jeweils "---" bzw. beim Total "Na" ange-
geben (act. 3/3). Indem sie erstere Zeilen leer gelassen hat ("---"), hat sie nach
Treu und Glauben genügend klar zum Ausdruck gebracht, dass ein früherer Miet-
zins nicht existiert bzw. es sich also um eine Erstvermietung handelt. Daran än-
dert die beim Total aufgeführte Abkürzung "Na" – auch wenn den Mietern unbe-

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kannt – nichts. Entgegen den Vorbringen der Mieter war die Vermieterin überdies
zu keinen weiterführenden Angaben, namentlich dass die Erstvermietung auf eine
Totalsanierung folgte, verpflichtet. Die erwähnten Angaben der Vermieterin im
Formular genügen ohne Weiteres. Der Anfangsmietzins wurde somit formgültig
mitgeteilt.
2. Zur Frage der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses
2.1. Eingangs ist festzuhalten, dass das Mietgericht die Voraussetzungen für
die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen Missbräuchlichkeit gestützt auf
Art. 270 OR als erfüllt erachtete. So sei die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten
worden. Sodann lasse sich den offiziellen Statistiken entnehmen, dass in der
Stadt Zürich im Jahr 2020 0.15 % der Wohnungen leer gestanden hätten und da-
mit eine Wohnungsknappheit gegeben sei. Eine natürliche Vermutung spreche
dafür, dass die Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel gehabt hätten.
Somit seien die Voraussetzungen des Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1
lit. a OR erfüllt (vgl. act. 51 E. IV./2.2–2.3 S. 16 f.). Die Anfechtungsvoraussetzun-
gen blieben unbestritten.
2.2. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über-
setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR
e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch-
lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen
(Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung
der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus-
schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden
genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren-
dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus-
schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge-
bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer
4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514
[=Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer-
trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und
quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegen-

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schaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre
vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III
514 E. 3) – wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hie-
rarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei sol-
chen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmäs-
sig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Um-
ständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die
neuen "Marktverhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelas-
sen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter"
Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Alt-
bauten gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligen. Bei Altliegenschaften kann
sich der Vermieter somit auf den Vorrang des Kriteriums der orts- und quartierüb-
lichen Mietzinse berufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde
damit ein übersetzter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbau-
te aber der Nachweis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des
Kriteriums des Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13
E. 3.1.2; 140 III 433 E. 3.1; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1
und E. 2.2 m.w.H. [=Pra 2019 Nr. 77; nicht publ. in BGE 144 III 514]; vgl. auch
BGE 124 III 310 E. 2b in fine).
2.3. Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die vorliegende Liegen-
schaft seit 1955 und damit seit über 30 Jahren im Eigentum der Vermieterin stehe
und es sich somit um eine Altbauliegenschaft handle (Prot. Vi. S. 11 und S. 21;
act. 24 S. 11). Aus den Informationen des GIS-Browsers des Kantons Zürich (Ge-
ografisches Informationssystem des Kantons Zürich; http://maps.zh.ch/), Karte
Gebäudealter, sei ersichtlich, dass die Liegenschaft 1896 erbaut worden sei. Das
Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit habe somit grundsätzlich Vorrang vor
dem des übersetzten Nettoertrages. Es existiere auch kein Kaufpreis aus neuerer
Zeit, der als Grundlage für eine Ertragsberechnung dienen könnte. Die Vermiete-
rin sei dennoch berechtigt, sich auch auf eine Nettorenditerechnung zu berufen.
Dass sie diese Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses nicht ange-
geben und sich nur auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse bezogen habe,
schade ihr nicht: Zwar sei die Vermieterin bei einer Anpassung des Anfangsmiet-

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zinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins für die gleiche Sache zu einer
Begründung verpflichtet und im späteren Verfahren auch daran gebunden (BGer
4A_3/2011 vom 28. Februar 2011 E. 2). Die Begründungsobliegenheit gelte je-
doch nicht für eine Neuvermietung, wozu auch die Vermietung einer wesentlich
umgestalteten Sache gehöre (BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6, 8 und
9). In solchen Fällen sei es daher entgegen der Meinung der Mieter auch möglich,
während des Verfahrens weitere Gründe ins Spiel zu bringen (act. 51 E. IV./3.2
S. 19).
2.4. Die Mieter machen geltend, die Vermieterin sei an die im amtlichen Formu-
lar angegebenen Begründung der Erhöhung zur Festlegung des Anfangsmietzin-
ses (nämlich: "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- und quartier-
üblichen Verhältnisse"; vgl. act. 3/3) gebunden. Sie begründen dies namentlich
damit, dass es vorliegend – anders als im von der Vorinstanz zitierten Bundesge-
richtsentscheid (vgl. BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020) – nicht um eine Erst-
vermietung (ohne Mietzinsänderung), sondern um eine Wiedervermietung nach
Totalsanierung mit begründungspflichtiger Mietzinserhöhung gehe. Es springe
vorliegend ins Auge, dass die Erhöhung des monatlichen Mietzinses (vor Sanie-
rung: Fr. 1'102.– netto; nach Sanierung: Fr. 2'850.– netto) nicht alleine mit den In-
vestitionen in die Totalsanierung erklärt werden könne. Selbst unter der Annah-
me, die Vermieterin sei nicht zu einer Begründung verpflichtet gewesen, könne
daraus selbstverständlich nicht abgeleitet werden, die Vermieterin sei nicht an die
"freiwillige" Begründung gebunden. Der gute Glaube des Mieters an die von der
Vermieterin im amtlichen Formular angegebenen Gründe für die Erhöhung des
Anfangsmietzinses sei zu schützen. Deshalb dürfe das Gericht die Zulässigkeit
des Anfangsmietzinses nicht aufgrund von anderen Kriterien prüfen, es sei denn,
der Vermieter verlange dies (act. 52 Ziff. 6.1 S. 8 ff.).
2.5. Die Argumentation der Mieter trifft ins Leere. Da die vorliegende Konstella-
tion analog einer Erstvermietung zu beurteilen ist (vgl. E. III./1.5), entfällt auch die
Begründungspflicht für den Mietzins. Entsprechend ist die Vermieterin auch nicht
auf ihrer freiwilligen Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses zu be-
haften. Im Übrigen hätte die Bindung an die Begründung ohnehin keinen Einfluss

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auf das Ergebnis, zumal die Vorinstanz bei der Beurteilung des Anfangsmietzin-
ses die von den Mietern ebenfalls ins Verfahren eingebrachte Nettorenditenbe-
rechnung für untauglich erklärte (act. 51 E. IV./5.2 S. 19).
2.6. Die Vorinstanz prüfte zunächst, ob aufgrund einer massiven Erhöhung des
Anfangsmietzinses eine natürliche Vermutung für dessen Missbräuchlichkeit be-
steht. Sie bejahte eine natürliche Missbräuchlichkeitsvermutung, diese hätte die
Vermieterin entkräften müssen. In diesem Zusammenhang – bei der natürlichen
Vermutung und deren Entkräftung – stellte die Vorinstanz im Einklang mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichts Plausibiliätsüberlegungen an. Die Berech-
nungen der Vorinstanz erfolgten damit im Zusammenhang mit der Beweislast und
nicht bei der inhaltlichen Prüfung der Missbräuchlichkeit (act. 51 E. IV/4.2 ff.
S. 21 ff.). Da die Bejahung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses im vorliegenden
Berufungsverfahren nicht angefochten ist, erübrigen sich diesbezügliche Weite-
rungen.
3. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses
3.1. Die Mieter machen geltend, das vorinstanzliche Vorgehen bei der Festle-
gung des Anfangsmietzinses sei bundesrechtswidrig (act. 52 Ziff. 6.2 S. 10 ff.).
3.2. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v.
Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Miet-
zins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft
sich die Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat
sich das Gericht hierbei grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses i.S.v.
Art. 269a lit. a OR zu orientieren (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer 4A_250/2012
vom 28. August 2012 E. 2.4). Wenn allerdings, wie hier (vgl. E. III./2.6), der
Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit gerade gescheitert ist, und die Annah-
me der Missbräuchlichkeit letztlich auf einer Vermutungsregel beruht, so kann für
die gerichtliche Neufestsetzung des Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des
orts- und quartierüblichen Mietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein
solcher Beweis auch auf dieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche
Fehlen einer Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages –

- 13 -
drohen. Aus diesen Gründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht
einen weiten Ermessenspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung
der sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete
(vgl. BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer
4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.4; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016
E. 3.1.3 und E. 3.2–3.3). Bei fehlenden Anhaltspunkten für die Festsetzung des
Mietzinses nach Art. 11 VMWG ist wie folgt vorzugehen: Wenn keine Beweismittel
vorliegen, ist auf den von der Vormieterschaft bezahlten Mietzins abzustellen.
Gibt es andere Anhaltspunkte wie kantonale oder kommunale Statistiken, so sind
diese zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht ausreichend differenziert im Sinne
von Art. 11 Abs. 4 VMWG sind, und die daraus resultierenden Zahlen nach den
konkreten Eigenschaften der im Streit stehenden Wohnung, der Höhe des vom
Vormieter bezahlten Mietzinses sowie der Kenntnis des lokalen Marktes und der
Erfahrung des Gerichts zu gewichten (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022
S. 197 ff.).
3.3.
3.3.1. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses verwies die Vorinstanz auf die
von ihr bei der Prüfung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten
Mietzinses vorgenommenen Plausibilitätsrechnung und erwog, es könne für die
Herleitung eines plausiblen Mietzinses darauf verwiesen werden (vgl. act. 51
E. IV./6.2 S. 37). Im Einzelnen ging sie bei der Plausibilitätsrechnung wie folgt vor:
3.3.2. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, es handle sich vorliegend nicht um einen
Neubau, sondern einen blossen Umbau, weshalb sich trotz der Vermietung einer
wesentlich veränderten Sache eine Plausibilitätskontrolle analog zur Situation bei
einem erheblich erhöhten Mietzins für eine unveränderte Sache durchführen las-
se. Insbesondere dürfe der neue Anfangsmietzins nicht erheblich über dem um
die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für die alte Sache liegen,
soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung, die Dauer des Vormietver-
hältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genannte Faktoren nachvollzogen wer-
den könne. Der Mietzins des Vormietverhältnisses habe zuletzt unbestrittener-
massen Fr. 1'102.– netto und Fr. 1'495.– brutto (act. 32/4) betragen. Im Vergleich

- 14 -
zum vormaligen Mietverhältnis sei der Nettomietzins um Fr. 1'748.– erhöht wor-
den. Da der zuletzt gültige Vormietzins vor dem Hintergrund einer 35-jährigen
Mietdauer gegolten habe, könne er nicht unbesehen in eine Plausibilitätsrechnung
einbezogen werden, denn der letzte Preis für die ehemalige 4-Zimmer-Wohnung
wecke den Verdacht, dass die ehemalige Mieterin vom Bestandesschutz profitiert
habe. Bei der Mietpreisstrukturerhebung 2006 der Stadt Zürich handle es sich um
eine offizielle inländische Statistik, weshalb darauf auch ohne Beweisofferte ab-
gestellt werden dürfe. Gestützt darauf könne ein plausibler Mietzins eines hypo-
thetischen Vormietverhältnisses errechnet werden. Die Erhebung beruhe zwar
nicht auf aktuellen Daten. Sie genüge aber anerkannten statistischen Kriterien,
insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und die Auswertungsme-
thoden betreffe. Mit dem von der Stadt Zürich darüber hinaus erhobenen Miet-
preisindex sei zudem eine Anpassung an die Teuerungsentwicklung im Bereich
der Wohnungsmietzinse möglich. Eine verlässlichere Methode zur Preisbestim-
mung bestehe im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreiser-
hebung aus den Jahren 2013-2017, auf welche die Parteien sich beziehen, seien
auch nach Einschätzung von Statistik Zürich schon wegen der Methode der nicht
verifizierbaren Befragung im Zusammenhang mit einer Volkszählung über mehre-
re Perioden hinweg nicht verlässlich und würden punkto Quadratmeterzahlen pro
Quartier auch keine taugliche Detaillierung aufweisen (vgl. act. 51 E. IV./4.3.2
S. 24).
3.3.3. Das vorliegende Mietobjekt befinde sich im Stadtquartier E._____, so die
Vorinstanz weiter, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere
F._____, in welchem das Mietobjekt liege, G._____ und H._____-strasse untertei-
le. Gehe man von der Situation der Mietliegenschaft vor der Sanierung aus, erge-
be sich folgendes Bild: Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert gemäss Mietpreis-
strukturerhebung für 3-Zimmer-Wohnungen im Quartier E._____ habe
Fr. 17.30/m2 betragen, bei einer Obergrenze des sog. 95 %-Vertrauensintervalls
von Fr. 18.–/m2 und einer Untergrenze von Fr. 16.50/m2 (Strukturerhebung S. 38;
abrufbar auf www.stadt-
zu-
erich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Publikationsdatenbank/analysen/

- 15 -
A_001_2008.pdf; im effektiven Quartierteil F._____ hätten die Werte gar tiefer ge-
legen). Bezüglich Lage seien die Lärmimmissionen zu berücksichtigen, wobei sich
das Mietobjekt unter Berücksichtigung der Daten des GIS-Browsers (Karte Stras-
senlärm) auch innerhalb des Quartieres F._____ an einer eher ruhigen und zent-
ralen Lage befinde. Vorliegend habe es sich zum Zeitpunkt der umfassenden Sa-
nierung um eine Altbauliegenschaft mit Baujahr 1896 gehandelt, welche im Jahr
1984 letztmals saniert worden sei. Dies sei der Liegenschaft vor der Sanierung
auch anzusehen gewesen. Insbesondere aufgrund der langen Dauer seit der letz-
ten Sanierung sei von einem einfachen Ausbaustandard auszugehen, was auf-
grund der Fotos der Wohnung vor der Sanierung unterstrichen werde. Die Woh-
nung sei 83.5m2 gross und habe weder einen Balkon noch andere besondere
Ausstattungsmerkmale gehabt. Insgesamt rechtfertige es sich, für die Festlegung
eines plausiblen Vormietzinses von der Untergrenze für das Quartier E._____
auszugehen, mithin von Fr. 16.50/m2. Berücksichtige man den Anstieg des allge-
meinen Mietzinsniveaus unter Zuhilfenahme der Veränderung des Mietpreisinde-
xes der Stadt Zürich in der Zeit zwischen der Strukturerhebung 2006 und der Be-
endigung des früheren Mietverhältnisses Mitte 2019 um 11,89 % (Stand Dezem-
ber 2006 = 100.9 Punkte; Stand Juli 2019 = 112.9 Punkte), so resultiere ein statis-
tischer Nettomietzins von Fr. 18.46/m2 bzw. für eine Wohnfläche von 83.5m2 ein
monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'542.– (vgl. act. 51 E. IV./4.3.3 S. 24 ff.).
3.3.4. Vor dem Einzug der Mieter sei die Wohnung mit erheblichem Kostenauf-
wand komplett saniert und seien wesentliche Gebäudeteile erneuert worden. Die
gesamten Baukosten hätten sich vorliegend gemäss der nicht substantiiert bestrit-
tenen und im Übrigen durch eine detaillierte Bauabrechnung belegten Darstellung
der Vermieterin auf Fr. 2.73 Mio. belaufen. Es sei somit erstellt, dass die Sanie-
rungsarbeiten als umfassende Überholung zu qualifizieren seien. Im vorliegenden
Fall handle es sich um eine Altbauliegenschaft, welche seit 1955 im Eigentum der
Vermieterin stehe und vor der umfassenden Sanierung seit 1984 nicht mehr reno-
viert worden sei. Unter Berücksichtigung der langen Dauer seit der letzten Reno-
vation einerseits sowie des durch die umfassende Sanierung erreichten stark ver-
besserten Ausbaustandards der Wohnung andererseits sei der wertvermehrende
Anteil der Sanierungskosten im mittleren Bereich der Bandbreite der Regelvermu-

- 16 -
tung nach Art. 14 Abs. 1 VWMG (50 bis 70 %) festzusetzen. Es sei von einem
wertvermehrenden Anteil der Kosten von 60 % auszugehen, d.h. Fr. 1.638 Mio.
(60 % von Fr. 2.73 Mio.). Ein wertvermehrender Anteil von nur 50 %, wie dies die
Mieter vorbrächten, sei unter Berücksichtigung des objektiv massiv verbesserten
Ausbaustandards der Wohnung nach der Sanierung zu tief angesetzt (vgl. act. 15
S. 11). Die gesamthafte Wohnfläche der sanierten Wohnungen in der Liegen-
schaft an der …-strasse … belaufe sich auf 817 m2 (vgl. act. 17/1). Pro Quadrat-
meter würden sich anrechenbare wertvermehrende Kosten von Fr. 2'004.90
(1.638 Mio. ÷ 817) und für die Wohnung der Mieter somit anrechenbare Kosten in
Höhe von Fr. 167'409.– ergeben (vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 29 f.).
3.3.5. Vorliegend sei die Sanierung vollständig eigenfinanziert worden. Das Ei-
genkapital dürfe der neuen Rechtsprechung folgend aufgrund des so im Gegen-
satz zu völlig fremdfinanzierten Investitionen bestehenden Risikos des Vermieters
aufgrund des momentan tiefen Referenzzinssatzes von 1.25 % mit einem Zu-
schlag von 2 % verzinst werden (vgl. BGE 147 III 14 E. 8.4 f.). Daraus ergebe sich
eine zulässige Verzinsung der Investition mit 3.25 %. Da der Verzinsungsbedarf
bei fortschreitender Amortisation der Investition abnehme, sei der anwendbare
Zinssatz zu halbieren. Entsprechend sei von einem Zinssatz von 1.625 % auszu-
gehen. Unter Berücksichtigung des für die vorliegende Wohnung investierten Ka-
pitals in Höhe von Fr. 167'409.– ergebe sich ein Betrag von Fr. 2'720.40
(Fr. 167'409.– x 1.625 %; vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 31).
3.3.6. Im Rahmen der Gesamtsanierung der streitgegenständlichen Wohnung
seien alle wesentlichen Wohnungsbestandteile wie u.a. Böden, Fenster, Decken,
Küche und Bad ersetzt worden. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten sei eine in-
dividuelle Berechnung der Lebensdauer nicht angebracht und auch nicht möglich.
Berücksichtige man die Lebensdauer einzelner wesentlichen Bestandteile der
Wohnung von grösstenteils 20–30 Jahren, rechtfertige es sich, von einer durch-
schnittlichen Lebensdauer der umfassenden Überholungen von 25 Jahren auszu-
gehen. Es ergebe sich so pro Jahr eine Amortisation von 4 %, d.h. Fr. 167'409 ÷
25 = Fr. 6'696.40 pro Jahr. Rechne man für den Unterhalt 1 % der Gestehungs-
kosten pro Jahr dazu, ergebe sich ein Anteil von Fr. 1'674.10. Gesamthaft resul-

- 17 -
tiere so ein jährlicher möglicher Mietzinszuschlag von Fr. 11'090.90 (Fr. 2'720.40
+ Fr. 6'696.40 + Fr. 1'674.10) und somit ein monatlicher Zuschlag von Fr. 924.–
(vgl. act. 51 E. IV./4.3.4 S. 31).
3.3.7. Zusammengerechnet mit dem statistisch festgesetzten Mietzins für die Alt-
baute von Fr. 1'542.– ergebe sich ein plausibler Nettomietzins von Fr. 2'466.–
(Fr. 1'542.– + Fr. 924.–). Da für die Strukturpreiserhebung bei den Nebenkosten
einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume
ausgeschieden werden (Strukturerhebung S. 4), zog die Vorinstanz die sich nicht
auf Heiz- und Warmwasserkosten beziehenden vereinbarten Nebenkosten in Hö-
he von Fr. 100.– (Nebenkosten gesamt: Fr. 210.–; act. 3/2) vom statistischen
Mietzins ab, womit ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'366.– (Fr. 2'466.– ./.
Fr. 100.–) resultierte (vgl. act. 51 E. IV./4.3.4–4.3.5 S. 31 f.).
3.4.
3.4.1. Die Mieter monieren das Vorgehen der Vorinstanz bei der Festlegung des
Anfangsmietzinses. Die Vorinstanz habe, indem sie den nach absoluter Methode
(mit dem absoluten Anpassungsgrund der Orts- und Quartierüblichkeit) ermittelten
Vormietzins im Sinne der relativen Methode aufgrund des relativen Anpassungs-
grundes der Mehrleistungen erhöht habe, in bundesrechtswidriger Weise die ab-
solute und relative Berechnungsmethode vermengt (act. 52 Ziff. 6.2.2 S. 10 f.).
3.4.2. Wie erwähnt, kommt dem Gericht bei der Neufestsetzung des Anfangs-
mietzinses ein weiter Ermessensspielraum zu. Entgegen den Behauptungen der
Mieter ist es nicht zu bemängeln, dass die Vorinstanz nicht einzig mithilfe der sta-
tistischen Grundlagen einen angemessenen Anfangsmietzins festgelegt hat. Das
aus den Mietpreisstrukturerhebungen 2006 der Stadt Zürich hervorgehende Ver-
trauensintervall bezeichnet den Bereich, in dem der wahre Mittelwert mit einer be-
stimmten Wahrscheinlichkeit liegt, wobei üblicherweise 95 %-Vertrauensintervalle
angegeben werden (S. 6 Strukturerhebung). Die Mieter wollen für die Berechnung
des Anfangsmietzinses auf die obere Grenze des 95 %-Vertrauensintervalles ab-
stellen (vgl. act. 52 Ziff. 6.3.5 S. 16 i.V.m. Ziff. 5.7 S. 7), Aufgrund der erheblichen
Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Wertsteigerung der streitgegen-

- 18 -
ständlichen Wohnung fällt diese so sehr aus dem Rahmen, dass die Statistik kei-
ne repräsentativen Vergleichswerte als Grundlage für die Festlegung des An-
fangsmietzinses liefert. Es ist davon auszugehen, dass der Mietpreis pro Quad-
ratmeter einer vergleichbaren Wohnung deutlich über dem Durchschnitt und ent-
sprechend über der oberen Grenze des 95 %-Vertrauensintervalles liegen würde.
Angesichts dessen drängt es sich auf, bei der Festlegung des Anfangsmietzinses
die Sanierungskosten zu berücksichtigen, zumal diese bekannt sind und eine ge-
nauere Annäherung an den üblichen Mietzins erlauben. Dabei liegt keine unzu-
lässige Vermengung der absoluten und relativen Methode vor, geht es doch ge-
rade nicht um die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses,
sondern um dessen richterliche Neufestsetzung. Damit hat die Vorinstanz im
Rahmen des ihr bei der Festlegung des Anfangsmietzinses zustehenden weiten
Ermessenspielraums (vgl. E. III./3.2) mithilfe der verfügbaren Informationen einen
zulässigen Mietzins bestimmt.
3.5.
3.5.1. Laut Mieter sei es zudem widersprüchlich, dass die Vorinstanz auf der ei-
nen Seite von einer Erstvermietung ausgehe und die Angabe des früheren Miet-
zinses bzw. die Begründung des angefochtenen Mietzinses im amtlichen Formu-
lar verneine und andererseits einen fiktiven Vormietzins bestimme, um diesen
wegen Mehrleistungen zu erhöhen. Die vorinstanzliche Argumentation überzeuge
nicht: Entweder tauge der Vormietzins nicht als Referenzgrösse, weil es sich nicht
mehr um die gleiche Mietsache handle, oder ein Vergleich mit dem Vormietzins
erscheine trotz der veränderten Mietsache möglich. Das eine schliesse das ande-
re aus (act. 52 Ziff. 6.2.4 S. 11).
3.5.2. Das Vorbringen der Mieter verfängt nicht. Es handelt es sich um zwei ver-
schiedene Fragestellungen. Auf der einen Seite geht es um die Frage, ob die
streitgegenständliche Wohnung vor und nach der Sanierung derart ähnlich war,
dass die Vermieter im Mitteilungsformular zur Angabe des Vormietzinses ver-
pflichtet waren. Dies wurde aufgrund der starken Veränderung der Mietwohnung
infolge umfassender Sanierung verneint (vgl. E. III./1.3). Auf der anderen Seite
geht es um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses,

- 19 -
wobei hier – wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (act. 51 E. IV./4.3.2
S. 23) – auch Plausibilitätsüberlegungen angestellt werden dürfen (vgl. BGer
4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.4, nicht publ. in BGE 147 III 431). Zu berück-
sichtigen ist dabei auch, dass nicht der Vormietzins alleine als Vergleichsgrösse
diente, um zu prüfen, ob aufgrund erheblicher Erhöhung des Mietzinses die Ver-
mutung der Missbräuchlichkeit greift, so wie dies bei einer unveränderten Mietsa-
che üblich wäre (vgl. BGE 147 III 431 E. 3.3). Vielmehr schlug die Vorinstanz zum
(fiktiven) Vormietzins zwecks Bestimmung eines plausiblen Anfangsmietzinses
die (anteilsmässigen) Sanierungskosten hinzu und schaffte damit eine neue Ver-
gleichsgrösse. Hierbei führte die Vorinstanz – wie vorstehend bereits festgehalten
(vgl. E. III./3.3.2) – die Überlegung an, dass der neue Anfangsmietzins nicht er-
heblich über dem um die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für
die alte Sache liegen dürfe, soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwick-
lung, die Dauer des Vormietverhältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genann-
ten Faktoren nachvollzogen werden könne (act. 51 E. IV./4.3.2 S. 24 i.f.). Diese
Plausibilitätsüberlegungen sind nachvollziehbar und stehen nicht im Widerspruch
zu früheren Erwägungen der Vorinstanz.
3.6.
3.6.1. Sodann machen die Mieter geltend, die Vermieterin hätte zwar verschiede-
ne Dokumente zur Sanierung, jedoch keine Berechnung, wie die Baukosten auf
den Mietzins zu überwälzen seien, eingereicht. Die Mieter hätten im vorinstanzli-
chen Verfahren gar keinen Anlass gehabt, sich zur Frage einer möglichen Erhö-
hung des Vormietzinses als Folge der mit der Totalsanierung der Liegenschaft
verbundenen Mehrleistungen zu äussern (act. 52 Ziff. 6.2.5 S. 11 f.).
3.6.2. Es ist Sache des Gerichts, das Recht zu kennen und es korrekt auf den ihm
vorgelegten Streitgegenstand anzuwenden. Den Parteien obliegt es, dem Gericht
die Tatsachen, auf welche sie ihre Begehren stützen, darzulegen (Art. 55 ZPO)
und diese – soweit streitig und rechtserheblich – zu beweisen (Art. 150 ZPO). Die
Rechtsanwendung besteht somit zunächst in der Feststellung des anzuwenden-
den Rechts und sodann in der Subsumtion, d.h. der Anwendung des objektiven
Rechts auf den konkreten Sachverhalt (GLASL, Dike Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016,

- 20 -
Art. 57 N 4). Eine allgemeine Pflicht des Gerichtes, die Parteien auf die anwend-
baren Normen hinzuweisen, besteht nicht. Das Gericht kann auch Rechtssätze
anwenden, welche die Parteien in ihren rechtlichen Erörterungen nicht erwähnt
haben. Gedenkt das Gericht aber, den Entscheid auf Normen oder juristische Ar-
gumente abzustützen, welche im vorangehenden Verfahren weder erwähnt noch
von einer der beteiligten Parteien geltend gemacht wurden und mit deren Heran-
ziehung sie auch nicht rechnen mussten, sind die Parteien darüber zu orientieren
und anzuhören (BGE 130 III 35 E. 5).
3.6.3. Die Mieter äusserten sich im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens ver-
schiedentlich zu den Sanierungskosten (vgl. act. 15 S. 11; act. 24 S. 14; act. 41
S. 2 f.). In der Hauptverhandlung vor Mietgericht führten die Mieter in Bezug auf
die Vermutung der Missbräuchlichkeit namentlich aus, dass von einem erhebli-
chen aufgeschobenen Unterhalt auszugehen sei, da die letzte Renovation
36 Jahre zurückliege. Entsprechend sei der wertvermehrende Anteil der Sanie-
rungskosten (im Schlichtungsverfahren sei von den Vermietern ein Betrag von
Fr. 3 Mio. genannt worden) innerhalb der Bandbreite der Regelvermutung nach
Art. 14 Abs. 1 VMWG am unteren Rand anzusetzen. Ausgehend von einer durch-
schnittlichen Lebensdauer der Investitionen von 30 Jahren und einem Hypothe-
karleitzinssatz von 1.25 % bzw. von einem Kapitalisierungssatz von 4.625 % er-
rechne sich eine monatliche Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender Investi-
tionen von ca. Fr. 580.–, wenn die Mietzinserhöhung der Einfachheit halber auf al-
le 10 Wohnungen verteilt würde. Ausgehend vom behaupteten früheren Mietzins
von Fr. 1'100.– ergebe sich daraus ein neuer zulässiger Mietzins von Fr. 1'680.–
(act. 15 S. 11). In den letzten Vorträgen im vorinstanzlichen Verfahren unterlies-
sen es die Mieter, sich im Einzelnen mit den Sanierungskosten zu befassen. Sie
beschränkten sich auf den Standpunkt, dass die wertvermehrenden Investitionen
nicht als Begründung für die Erhöhung des Mietzinses angeführt werden dürften,
da die Vermieter den Anfangsmietzins im Formular mit der Orts- und Quartierüb-
lichkeit begründet hätten, worauf sie zu behaften seien (vgl. act. 24 S. 14; act. 41
S. 2 f.).

- 21 -
3.6.4. Unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach
das Sachgericht bei der Festlegung des Anfangsmietzinses über einen grossen
Ermessensspielraum verfügt und neben statistischen Angaben unter anderem
auch die konkreten Eigenschaften der streitgegenständlichen Wohnung zu be-
rücksichtigen hat (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; vgl. E. III./3.2),
durften sich die Mieter nicht darauf verlassen, dass die Sanierungskosten bei der
Bestimmung des Anfangsmietzinses gar keine Rolle spielen würden. Dass die
Vermieterin selber keine Berechnung angeführt hatte, ist unerheblich, zumal die
Vermieterin die nötigen Tatsachen (Baukostenabrechnung) eingebracht hat und
das Gericht das Recht von Amtes wegen anwendet (vgl. E. III./3.6.2). Im Übrigen
trifft es entgegen der Auffassung der Mieter nicht zu, dass sie sich nie hierzu ge-
äussert hätten. So rechneten sie – wie in der vorangehenden Erwägung aufge-
führt – vor, in welchem Umfang die Sanierungskosten eine Mietzinserhöhung zu
begründen vermöchten, wobei sie sich namentlich zum wertvermehrenden Anteil
der Sanierungskosten, zum Verzinsungssatz und zur Lebensdauer der Investitio-
nen äusserten. Vor diesem Hintergrund war die Vorinstanz nicht verpflichtet, die
Mieter über ihre Berechnungsweise vorgängig zu orientieren und Stellung neh-
men zu lassen.
3.7.
3.7.1. Die Mieter werfen der Vorinstanz weiter vor, den wertvermehrenden Anteil
der Sanierungskosten willkürlich auf 60 % festgesetzt zu haben. Zur Bestimmung
des wertvermehrenden Anteils hätte im Einzelnen geprüft werden müssen, wie
die Investitionskosten eingesetzt worden seien bzw. ob in alle Mietobjekte gleich
viel investiert worden sei, was sich anhand der Akten überhaupt nicht oder nur
unzuverlässig beantworten lasse. Zudem habe die Vorinstanz es unterlassen, auf
die im Jahr 1984 durchgeführte Renovation sowie auf die Frage, inwiefern sich
der Ausbaustandard stark verbessert habe, einzugehen. Der angeblich stark ver-
besserte Ausbaustandard der Wohnung entspreche unter diesen Umständen ei-
ner unbewiesenen These. Die lange Dauer seit der letzten Renovation von
36 Jahren spreche für einen grossen, aufgestauten Unterhaltsbedarf, weshalb sie
einen wertvermehrenden Anteil zwischen 50 und 55 % geltend machten. Dafür

- 22 -
spreche auch der hohe Anteil der Investitionskosten, die nicht in den Ausbau der
Wohnungen und damit nicht in eine Verbesserung des Ausbaustandards der
streitgegenständlichen Wohnung investiert worden seien (act. 52 Ziff. 6.2.6
S. 12 f.).
3.7.2. Gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten als Mehrleistungen im Sinne von
Art. 269a lit. b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Ver-
grösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfas-
sender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 % als wertvermehrende In-
vestitionen. Dabei handelt es sich um eine grundsätzlich widerlegbare Vermutung,
wobei der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass sich das Ausmass einer Wert-
vermehrung bestimmen lässt und ferner – falls der Beweis gelingt – für das effek-
tive Ausmass einer Wertvermehrung. Faktisch ist die Vermutung allerdings kaum
widerlegbar, da eine Aufteilung von werterhaltenden und wertvermehrenden Leis-
tungen praktisch nicht möglich ist (ROHRER, SVIT Komm. Mietrecht, 4. Aufl. 2018,
Art. 269a N 67 ff. m.w.H.; WEBER, BSK OR, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 12; vgl.
auch HIGI/WILDISEN, ZK Die Miete, 5. Aufl. Zürich, Art. 269a N 352). Innerhalb der
Bandbreite von 50–70 % ist der wertvermehrende Anteil durch gerichtliches Er-
messen zu bestimmen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 9.1 m.w.H.).
Der genaue Prozentsatz hängt von den im konkreten Fall tatsächlich ausgeführ-
ten wertvermehrenden Arbeiten, dem Alter der Liegenschaft sowie dem zeitlichen
Abstand zu den letzten Unterhaltsarbeiten/Renovationen ab (BRUTSCHIN, Miet-
recht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 602 f.; ROHRER, a.a.O., Art. 269a S. 776 f.).
3.7.3. Nach dem Gesagten ist für die Bestimmung der wertvermehrenden Auf-
wendungen mangels anderweitiger Anhaltspunkte die in Art. 14 Abs. 1 VWMG
vorgesehene Bandbreite von 50–70 % relevant. Es ist somit nicht zu beanstan-
den, dass die Vorinstanz den wertvermehrenden Anteil mithilfe von Plausibilitäts-
überlegungen innerhalb der genannten Bandbreite festgelegt hat. Zudem er-
scheint es entgegen den Einwendungen der Mieter nicht unbelegt, dass der Aus-
baustandard, wie die Vorinstanz anführt, stark verbessert ist. Vielmehr geht die
Verbesserung des Ausbaustandards aus den eingereichten Bildern zweifelsohne
hervor (vgl. act. 19/1 und 19/2). Schliesslich hat die Vorinstanz auch die lange

- 23 -
Dauer seit der letzten Renovation berücksichtigt, weshalb sie den werterhöhen-
den Anteil auch nicht über 60 % angesetzt hat. Insofern ist die Ermessungsaus-
übung durch die Vorinstanz und die Festsetzung des wertvermehrenden Anteils
nicht zu beanstanden.
3.8.
3.8.1. Schliesslich bringen die Mieter vor, bei der Annahme der Lebensdauer von
25 Jahren habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass nicht nur Bestandteile
der Wohnung, sondern das gesamte Gebäude betroffen gewesen sei. Für die in
der Baukostenabrechnung der I._____ vom 23. März 2021 (vgl. act. 19/5 hinters-
ter Teil) genannten Gebäudeteile (unter anderem Rohbau, Elektroanlagen, Sani-
täranlagen) liege die durchschnittliche Lebensdauer nicht zwischen 20 und 30
Jahren, sondern zwischen 30 und 40 Jahren. Nicht berücksichtigt habe die Vo-
rinstanz auch den Umstand, dass die Vermieterin 36 Jahre zugewartet habe, bis
sie die Liegenschaft im Jahre 2020 wieder totalsaniert habe. Die Annahme einer
durchschnittlichen Lebensdauer von 25 Jahren und gestützt darauf eine Amortisa-
tionsrate von 4 % für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermeh-
renden Investitionen sei daher nicht haltbar (act. 52 Ziff. 6.2.7 S. 13 f.).
3.8.2. Die Mieter unterlassen es, ihre Behauptungen zur Lebensdauer der von
ihnen genannten Gebäudeteile im Einzelnen zu begründen bzw. zu belegen,
weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
3.9. Alles in allem dringen die Mieter mit ihren Rügen nicht durch, weshalb die
Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen ist.
IV.
1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-
richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95
Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei
auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Mieter für das Be-
rufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig.

- 24 -
2. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem
tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem für
die Kosten massgebenden Streitwert in Höhe von rund Fr. 183'840.– ist die Ent-
scheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1-3 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG
auf Fr. 9'000.– festzusetzen und den Mietern in solidarischer Haftung aufzuerle-
gen. Eine Parteientschädigung ist der Vermieterin mangels Umtrieben, die zu ent-
schädigen wären, nicht zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom
19. Mai 2022 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.– festgesetzt, den
Mietern in solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.
3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage eines
Doppels von act. 52, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangs-
schein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstin-
stanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

- 25 -
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 183'840.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden Dr. S. Scheiwiller
versandt am: