zh_obergericht · LF240095 · 2024-11-29 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240095-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 29. November 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt X._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____ und / oder Rechtsanwältin MLaw
Y2._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 29. August 2024 (ER240097)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihr gemietete und be-
wohnte 3.5-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegen-
schaft C._____-strasse 1, … Zürich, inklusive Kellerraum und
Räume zur Mitbenützung, ordnungsgemäss geräumt und gerei-
nigt umgehend zu verlassen und der Klägerin zu übergeben.
2. Das zuständige Stadtammannamt Zürich 8 sei anzuweisen, den
zu erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft
auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1 %
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, die von ihr gemietete und bewohnte
3.5-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft C._____-
strasse 1, … Zürich, inklusive Kellerraum und Räume zu Mitbenützung, ord-
nungsgemäss geräumt und gereinigt umgehend zu verlassen und der Ge-
suchstellerin zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich 8 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von
der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgeg-
nerin zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'100.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss be-
zogen, ist ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. Im Mehrbetrag ist
der geleistete Kostenvorschuss der Gesuchstellerin zurückzuerstatten, wo-
bei das Verrechnungsrecht des Staates vorbehalten bleibt.

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4. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, der Gesuchstellerin eine Parteientschä-
digung von Fr. 1'730.– zu bezahlen.
5./6. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 18 S. 2):
"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 29.08.2024, Geschäfts-
Nr. ER240097-L/U, betreffend der Ausweisung von A._____ aus
der Wohnung an der C._____-strasse 1, … Zürich sei aufzuheben
und das Gesuch auf Ausweisung abzuweisen.
2. Der Berufungsklägerin sei die unentgeltliche Rechtspflege zu be-
willigen und es sei ihr in der Person der Unterzeichnenden ein un-
entgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen.
unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. Mwst.)."
der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten (act. 26 S. 2):
"Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und es sei demgemäss
das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom
29. August 2024 (ER240097-L) zu bestätigen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1 % Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Gesuchsgegnerin/Berufungsklägerin.
Eventualiter seien die Kosten auf die Staatskasse zu nehmen."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungskläge-
rin) schloss mit D._____ am 27. September 1990 einen Mietvertrag über die 3.5-
Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft C._____-strasse 1 in …
Zürich (vgl. act. 4/1). Seit 2013 ist die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
(nachfolgend: Berufungsbeklagte) Alleineigentümerin dieser Liegenschaft (vgl.
act. 4/3 und 4/4). Mit Schreiben vom 12. März 2024 (act. 4/6) mahnte die Beru-
fungsbeklagte die Berufungsklägerin für ausstehende Mietzinszahlungen und

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setzte ihr eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der Ausstände an, mit der An-
drohung, dass bei deren unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich
gekündigt werde. Innert Frist (vgl. act. 4/7) beglich die Berufungsklägerin die
ausstehenden Mietzinse nicht. Nach unbenutztem Fristablauf kündigte die Beru-
fungsbeklagte der Berufungsklägerin am 22. April 2024 unter Verwendung des
amtlichen Formulars per 31. Mai 2024 (act. 4/8). Die Kündigung wurde der Beru-
fungsklägerin am 23. April 2024 zur Abholung gemeldet (act. 4/9).
1.2 Mit Eingabe vom 18. Juni 2024 (act. 1) ersuchte die Berufungsbeklagte das
Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) wie
eingangs im Rechtsbegehren wiedergegeben um Ausweisung der Berufungsklä-
gerin aus dem erwähnten Mietobjekt. Nachdem die Vorinstanz der Berufungsklä-
gerin die Verfügung vom 19. Juni 2024, in welcher sie der Berufungsklägerin Frist
zur schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch ansetzte, durch das zu-
ständige Stadtammannamt Zürich 8 (nachfolgend: Stadtammannamt) nicht zustel-
len konnte (vgl. act. 9), eröffnete sie ihr diese Verfügung am 15. Juli 2024 durch
Publikation im kantonalen Amtsblatt (vgl. act. 12).
1.3 Mit Urteil vom 29. August 2024 (act. 13 = act. 17 [Aktenexemplar]) verpflich-
tete die Vorinstanz die Berufungsklägerin, die von ihr gemietete und bewohnte
3.5-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss der Liegenschaft C._____-strasse 1,
… Zürich, inklusive Kellerraum und Räume zu Mitbenützung, ordnungsgemäss
geräumt und gereinigt umgehend zu verlassen und der Berufungsbeklagten zu
übergeben (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 1). Die Vorinstanz wies das Stadtammannamt
Zürich 8 an, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung ver-
sehenen Entscheids auf Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken (vgl.
a.a.O. Dispositiv-Ziffer 2). Weiter regelte die Vorinstanz die Kosten- und Entschä-
digungsfolgen (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffern 3 und 4).
Dieses Urteil konnte der Berufungsklägerin per Gerichtsurkunde am 9. Sep-
tember 2024 am Schalter zugestellt werden (vgl. act. 14b).

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1.4 Dagegen erhebt die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 19. September
2024 (act. 18) fristgerecht (vgl. act. 14b i.V.m. act. 18 S. 1) Berufung und stellt ein
Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege (vgl. act. 21/1-3).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(vgl. act. 1-15). Mit Verfügung vom 30. September 2024 (act. 24) wurde der Beru-
fungsbeklagten Frist zur Beantwortung der Berufung angesetzt. Mit Eingabe vom
14. Oktober 2024 (act. 26) erstattete die Berufungsbeklagte diese fristgerecht
(vgl. act. 25). Mit Eingabe vom 23. Oktober 2024 (act. 28) teilte Rechtsanwalt
X._____ die geänderte Kanzleianschrift mit und reichte eine entsprechend neu
gefasste Vollmacht ein (vgl. act. 29). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie einer Auswei-
sung (vgl. etwa BGer 5D_126/2012 vom 26. Oktober 2012 E. 1.1) – ist jedoch die
Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2
ZPO). Mit der Vorinstanz (act. 5 E. 1) ist aufgrund der Bruttomonatsmiete von
Fr. 3'082.– (vgl. act. 1 Rz. 5 i.V.m. act. 4/1-2) von einem Streitwert von
Fr. 18'492.– auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 f.). Die Berufung ist daher
zulässig.
2.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Zwar nennt das
Gesetz einzig die Begründung. Diese dient aber gerade der Erläuterung der Be-
gehren und setzt diese damit voraus. Aus einer Rechtsmittelschrift muss hervor-
gehen, dass und weshalb der Rechtsuchende einen Entscheid anficht und inwie-
weit dieser geändert oder aufgehoben werden soll. Sind diese Voraussetzungen
nicht gegeben, wird auf ein Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. statt vieler:
BGE 137 III 617 E. 4.2.2; BGer 5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.1;
OGer ZH PF240035 vom 17. Juli 2024 E. 3; PF130050 vom 25. Oktober 2013
E. II./2.1; ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.).

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2.3 Mit Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststel-
lung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungs-
instanz verfügt damit über volle Kognition. Sie hat sich jedoch grundsätzlich auf
die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Ur-
teil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (vgl. BGE 147 III 176 E. 4.2.1;
142 III 413 E. 2.2.4). Inhaltlich ist sie dabei weder an die Argumente, welche die
Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwä-
gungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO, BGE 147 III 176 E. 4.2.1).
2.4 Neue Behauptungen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur noch
zulässig, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorg-
falt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317
Abs. 1 ZPO). Nach Praxis der Kammer können trotz dieser Novenbeschränkung
ausnahmsweise neue Vorbringen einer Partei berücksichtigt werden, wenn ihr An-
spruch auf rechtliches Gehör verletzt wurde (vgl. etwa OGer ZH LF240037 vom
22. Mai 2024 E. 2.2 und OGer ZH LF210004 vom 29. Juni 2021 E. 4.2.5 je
m.w.H.). Die Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspru-
chen will, hat darzutun und zu beweisen, dass die Voraussetzungen vorliegen
(BGE 144 III 349 E. 4.2.1; 143 III 42 E. 4.1).
Ob die vom Berufungsbeklagten vorgebrachten neuen Tatsachenbehaup-
tungen und neuen Beweismittel (vgl. insb. act. 26 Rz. 12-20 und act. 27/1-2) im
Berufungsverfahren zuzulassen sind, kann offen bleiben. Denn selbst wenn diese
berücksichtigt würden, würde dies – wie nachfolgend darzulegen sein wird – am
Verfahrensausgang nichts ändern.
2.5 Vorinstanz und Parteivorbringen
2.5.1 Die Vorinstanz eröffnete der Berufungsklägerin die Verfügung vom
19. Juni 2024 durch Publikation im kantonalen Amtsblatt, weil diese der Beru-
fungsklägerin durch das Stadtammannamt trotz mehreren Versuchen nicht habe
zugestellt werden können. Als Rechtsgrundlage für diesen Entscheid gab die Vor-
instanz Art. 141 Abs. 1 lit. a und b ZPO an (vgl. act. 17 E. 1 und E. 2.2).

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2.5.2 Die Berufungsklägerin beanstandet in prozessualer Hinsicht, mangels
Kenntnis vom Ausweisungsverfahren keine Möglichkeit gehabt zu haben, daran
teilzunehmen. Sie bringt im Wesentlichen vor, das verfahrenseinleitende Schrift-
stück sei ihr nicht zugestellt worden. Es sei weder eine Zustellung durch einge-
schriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung er-
folgt noch eine Zustellung durch Angehörige des Gerichts, durch den Stadtam-
mann oder die Polizei. Es sei lediglich eine Publikation im Amtsblatt des Kantons
Zürich vom 15. Juli 2024 erfolgt (act. 18 Rz. 5, 7, 12). Mit Zustellung des ange-
fochtenen Urteils habe sie erstmals vom Verfahren erfahren (a.a.O. Rz. 10). Da
kein Prozessrechtsverhältnis bestanden habe, habe auch die Zustellfiktion nicht
greifen können. Auch habe sie die Zustellung nicht verweigert (a.a.O. Rz. 14).
Das Urteil sei deshalb nichtig (a.a.O. Rz. 15).
2.5.3 Die Berufungsbeklagte hält dem im Wesentlichen entgegen, die Beru-
fungsklägerin habe mit gerichtlichen Zustellungen im Ausweisungsverfahren rech-
nen müssen. Sie resp. ihre Rechtsvertretung habe Rechtsanwalt X._____ mit E-
Mail vom 28. Mai 2024 (act. 27/2 S. 2) die Einleitung des Ausweisungsverfahrens
angekündigt für den Fall, dass keine Lösung mit einer Auszugsfrist gefunden
werde. Die Berufungsklägerin müsse sich das Wissen von Rechtsanwalt X._____
anrechnen lassen, weil ein Vertretungsverhältnis bestanden habe. Rechtsanwalt
X._____ sei sowohl gegenüber der Liegenschaftsverwaltung, dem Stadtamman-
namt, den Sozialdiensten als auch ihr gegenüber als Vertreter der Berufungsklä-
gerin aufgetreten. Die Berufungsklägerin habe ihre "Mitwirkungsobliegenheit" ver-
letzt, indem sie weder ihren Briefkasten geleert noch auf die wiederholten Kon-
taktaufnahmen des Stadtammannamts oder auf die Publikation im Amtsblatt rea-
giert habe. Sie könne sich daher nicht auf angebliche Mängel dieser Zustellung
berufen. Die Voraussetzungen für eine amtliche Publikation gemäss Art. 141
Abs. 1 lit. b ZPO seien gegeben (vgl. insb. act. 26 Rz. 17 i.V.m. Rz. 24 i.V.m. Rz.
36 i.V.m. act. 27/1 und act. 27/2). Zudem macht die Berufungsbeklagte geltend,
die Berufungsklägerin habe sich rechtsmissbräuchlich verhalten (vgl. insb. act. 26
Rz. 26, 31, 38).

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2.6 Würdigung
2.6.1 Für die Zustellung von gerichtlichen Urkunden wie Verfügungen und Ent-
scheide (vgl. Art. 136 lit. b ZPO) gelten die Bestimmungen von Art. 136 ff. ZPO.
Die Zustellung erfolgt durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise
gegen Empfangsbestätigung (Art. 138 Abs. 1 ZPO). Im Kanton Zürich fallen nebst
der eingeschriebenen Postsendung insbesondere die Zustellung durch Angehö-
rige des Gerichts, den Gemeindeammann oder die Polizei in Betracht (§ 121
Abs. 1 GOG/ZH).
Es ist unbestritten, dass die Verfügung vom 19. Juni 2024 der Berufungsklä-
gerin nicht tatsächlich zugestellt werden konnte. Zu prüfen bleibt, ob die Verfü-
gung vom 19. Juni 2024 der Berufungsklägerin nach Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO
(vgl. sogleich E. 2.6.2) oder nach Art. 141 Abs. 2 ZPO (vgl. unten E. 2.6.3) als zu-
gestellt gilt.
2.6.2 Stellt die Behörde eine Vorladung, eine Verfügung oder einen Entscheid
durch eingeschriebene Postsendung zu und wird die Postsendung nicht abgeholt,
so gilt die Zustellung am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch
als erfolgt, sofern der Adressat mit einer Zustellung rechnen musste (Art. 138
Abs. 3 lit. a ZPO). Die Geltung der Zustellfiktion setzt nach der Rechtsprechung
ein Prozessrechtsverhältnis voraus. Das Prozessrechtsverhältnis entsteht gegen-
über der klagenden Partei, wenn sie ein Verfahren rechtshängig macht (Art. 62
Abs. 1 ZPO), und gegenüber der beklagten Partei, wenn sie vom gegen sie ange-
hobenen Verfahren offiziell, durch behördliche Zustellung, Kenntnis erlangt hat.
Erst das Prozessrechtsverhältnis verpflichtet die Parteien, sich nach Treu und
Glauben zu verhalten, das heisst unter anderem (vgl. BGE 146 IV 30 E. 1.1.2
m.w.H.) dafür zu sorgen, dass ihnen behördliche Akte zugestellt werden können
(vgl. statt vieler: BGE 138 III 225 E. 3.1; 130 III 396 E. 1.2.3; BGer 2C_298/2015
vom 26. April 2017 E. 3.2; OGer ZH PF180004 vom 8. Februar 2018 E. 4.3.2
m.w.H. = ZR 117/2018 Nr. 30 S. 121 ff.).
2.6.2.1 Die Berufungsbeklagte macht zu Recht nicht geltend, die Berufungsklä-
gerin habe wegen eines bestehenden Prozessrechtsverhältnisses mit Zustellun-

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gen rechnen müssen. Denn die Verfügung vom 19. Juni 2024 wurde der Beru-
fungsklägerin weder als eingeschriebene Postsendung geschickt noch wurde ihr
eine Abholeinladung in den Briefkasten gelegt, um die Sendung abzuholen. Die
Berufungsbeklagte macht vielmehr geltend, die Berufungsklägerin habe aufgrund
der in der Berufungsantwort behaupteten Umstände mit der Einleitung eines Aus-
weisungsverfahrens rechnen müssen. Selbst wenn dem so wäre, würde dies
nach der Rechtsprechung aus Rechtssicherheitsüberlegungen jedenfalls nicht ge-
nügen, um ein Prozessrechtsverhältnis zu begründen (vgl. OGer ZH PF180004
vom 8. Februar 2018 E. 4.3.2 m.w.H.). Folglich könnte die Berufungsbeklagte ins-
besondere aus der E-Mail des Stadtammannamts an Rechtsanwalt X._____ vom
1. Juli 2024, deren Edition sie verlangt, auch nichts Gegenteiliges ableiten. Das
entsprechende Editionsbegehren (act. 26 Rz. 24) ist demnach abzuweisen.
2.6.2.2 Nach dem Gesagten gilt die Verfügung vom 19. Juni 2024 der Berufungs-
klägerin gestützt auf Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO nicht als zugestellt.
2.6.3 Die Wahl der ordentlichen Zustellungsart liegt zwar im Ermessen des Ge-
richts. Die Zustellung per Publikation (sog. Ediktalzustellung oder öffentliche Be-
kanntmachung) darf aber nur dann erfolgen, wenn die anderen Zustellungsfor-
men nach Art. 137 ff. ZPO nicht möglich sind; sie ist somit das letzte Mittel. Erfolgt
eine Publikation, obschon die Voraussetzungen dafür nicht vorhanden sind – ins-
besondere eine andere Zustellungsform möglich gewesen wäre – verletzt dies
den Anspruch auf rechtliches Gehör, was grundsätzlich zur Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheides führt (vgl. statt vieler: BGE 137 I 195 E. 2.2; BGer
4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 5.2 je m.w.H.). Die Zustellung kann namentlich
dann durch Publikation erfolgen, wenn der Aufenthaltsort der Adressatin oder des
Adressaten unbekannt ist und trotz zumutbarer Nachforschungen nicht ermittelt
werden kann (Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO). In diesem Sinne unbekannt ist der Auf-
enthaltsort der betroffenen Person erst und nur, wenn er jenem Personenkreis
nicht bekannt ist, der ihn üblicherweise kennt, nicht aber schon, wenn der Adres-
sat nur vorübergehend (z. B. in den Ferien, im Urlaub oder im Militärdienst) abwe-
send sein könnte (vgl. BSK ZPO-GSCHWEND, 3. Aufl. 2017, Art. 141 N 2). Weiter
kommt die Zustellung durch Publikation in Frage, wenn die Zustellung beispiels-

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weise unmöglich oder mit ausserordentlichen Umtrieben verbunden ist (Art. 141
Abs. 1 lit. b ZPO). Ist die Adresse eines Empfängers bekannt, darf gemäss Praxis
der Kammer von einer Unmöglichkeit der Zustellung im Sinne von Art. 141 Abs. 1
lit. b ZPO erst dann ausgegangen werden, wenn drei formelle Zustellversuche auf
zwei verschiedenen Wegen erfolglos geblieben sind (vgl. etwa OGer ZH
LF230068 vom 28. September 2023 E. 2.3.2; PF200090 vom 23. Dezember 2020
E. 4.2; PF190001 vom 14. Februar 2019 E. 3.2; LF160059 vom 22. Dezember
2016 E. 5a und c; PF150044 vom 2. September 2015 E. 3.3 je m.w.H.). Mehrere
erfolglose Versuche durch den Gemeinde- oder Stadtammann reichen hierfür in
der Regel nicht (vgl. OGer ZH PF200090 vom 23. Dezember 2020 E. 3.6;
PF150044 vom 2. September 2015 E. 3.4).
Da die Publikation – wie gesehen – das letzte Mittel für die Zustellung blei-
ben muss, kann ein unbekannter Aufenthaltsort im Sinne von Art. 141 Abs. 1 lit. a
ZPO oder die Unmöglichkeit der Zustellung im Sinne von Art. 141 Abs. 1 lit. b
ZPO erst dann angenommen werden, wenn sämtliche zumutbaren und sachdien-
lichen Nachforschungen (bspw. bei den nächsten Angehörigen, bei Behörden, bei
der Polizei, beim Postamt etc.) vorgenommen wurden, aber erfolglos geblieben
sind (vgl. BGer 4A_646/2020 vom 12. April 2021 E. 3.1 f.; OGer ZH PF200090
vom 23. Dezember 2020 E. 4.2).
2.6.3.1 Die Berufungsbeklagte gab die Adresse der Berufungsklägerin in ihrem
Ausweisungsgesuch an (vgl. act. 6/1). Anhaltspunkte dafür, dass die Berufungs-
klägerin sich abgemeldet hatte oder länger als nur vorübergehend abwesend war,
sind den vorinstanzlichen Akten nicht zu entnehmen. Insbesondere bedeutet ein
überfüllter Briefkasten für sich alleine noch keine solche Abwesenheit. Das ange-
fochtene Urteil konnte der Berufungsklägerin an dieser Adresse per Gerichtsur-
kunde jedenfalls zugestellt werden (vgl. oben E. 1.3). Hinzu kommt, dass sich den
vorinstanzlichen Akten auch keine Bemühungen über zumutbare Nachforschun-
gen entnehmen lassen. Die Voraussetzungen von Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO wa-
ren somit nicht gegeben.
2.6.3.2 Die Vorinstanz hat direkt das Stadtammannamt mit der Zustellung der
Verfügung vom 19. Juni 2024 betraut. Am 9. Juli 2024 retournierte das Stadtam-

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mannamt die Akten an die Vorinstanz – ohne Zustellungserfolg (vgl. act. 9). Das
Amt teilte mit, am 24. Juni 2024, 28. Juni 2024, 3. Juli 2024 und 8. Juli 2024 je-
weils erfolglose Zustellversuche unternommen zu haben. Der Briefkasten sei
überfüllt. Auf die telefonische Kontaktaufnahme vom 27. Juni 2024 habe die Beru-
fungsklägerin nicht reagiert und Rechtsanwalt X._____, der diese bei rechtlichen
Angelegenheiten unterstütze, jedoch nicht im Besitz einer Generalvollmacht sei,
habe auf die E-Mail vom 1. Juli 2024, welche das Amt verschickt habe, nicht rea-
giert (a.a.O.). Um welche E-Mailadresse und Telefonnummer es sich gehandelt
hat, ergibt sich aus der Mitteilung des Stadtammannamts nicht. Eine zweite Zu-
stellart (eingeschriebene Postsendung; Zustellung durch Angehörige des Gerichts
oder die Polizei) wurde nicht gewählt; eine Kontaktaufnahme per E-Mail oder Te-
lefon ist von vornherein keine gesetzlich vorgesehene Zustellungsart. Wie gese-
hen fehlt es an Hinweisen darauf, dass zumutbare Nachforschungen nach dem
Aufenthaltsort der Berufungsklägerin unternommen wurden. Dasselbe gilt auch
für allgemein- oder gerichtsnotorische Tatsachen, aus welchen sich eine Unmög-
lichkeit oder Unzumutbarkeit einer ordentlicher Zustellung ergeben könnte. Die
Voraussetzungen von Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO waren daher ebenfalls nicht er-
füllt.
2.6.4 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Verfügung vom
19. Juni 2024 der Berufungsklägerin nicht rechtsgültig zugestellt wurde; sie hatte
damit keine Möglichkeit, am vorinstanzlichen Ausweisungsverfahren teilzuneh-
men, sich zum Ausweisungsgesuch zu äussern und ihren Anspruch auf rechtli-
ches Gehör zu wahren.
2.7 Zum Vorwurf der Berufungsbeklagten, das ausserprozessuale Verhalten
der Berufungsklägerin sei rechtsmissbräuchlich, ist Folgendes festzuhalten:
2.7.1 Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren nur, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweis-
bar und die Rechtslage klar ist. Die Rechtslage ist in der Regel dann nicht klar,
wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des
Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie
dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft. Das Rechts-

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missbrauchsverbot setzt nach der Rechtsprechung dann keine wertende Berück-
sichtigung aller Umstände voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Partei of-
fenkundig einen Rechtsmissbrauch darstellt. Deshalb ist es auch in einem Verfah-
ren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen möglich, sich erfolgreich auf Rechts-
missbrauch zu berufen (vgl. BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.2).
Das Verhalten der betroffenen Partei kann insbesondere dann einen offenkundi-
gen Missbrauch darstellen, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre
anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (vgl. BGer 4A_497/2023 vom 16. Januar
2024 E. 2.2.2; 4A_480/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 3.2.2; 4A_12/2023 vom
31. März 2023 E. 3.2; 4A_550/2020 vom 29. April 2021 E. 5.1; 4A_25/2019 vom
15. April 2019 E. 3; OGer ZH LF220011 vom 1. März 2022 E. III./3; PF210002
vom 26. März 2021 E. 3.6, je m.w.H.). Zu diesen Fallgruppen gehören fehlendes
Interesse an der Rechtsausübung, krasses Missverhältnis der auf dem Spiele ste-
henden Interessen, zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts, schonungs-
lose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten (BGE 135 III 349 E. 3 =
Pra 98 [2009] Nr. 134; 129 III 493 E. 5.1 = Pra 93 [2004] Nr. 7). Ein Rechtsinstitut
wird zweckwidrig verwendet, wenn es zur Verwirklichung von Interessen dienen
soll, die dieses nicht schützen will (BGE 138 III 425 E. 5.2 m.w.H.). Setzt sich je-
mand zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, ist darin nur dann ein Ver-
stoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn das frühere Verhalten ein
schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, welches durch die neuen Handlungen
enttäuscht würde (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2). Der Vertrauende
muss aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen getroffen haben, die
sich nun als nachteilig erweisen (BGE 125 III 257 E. 2a mit Hinweisen).
2.7.2 Ob sich überhaupt erstellen lassen würde, dass Rechtsanwalt X._____
vor dem Ausweisungsverfahren als Vertreter der Berufungsklägerin aufgetreten
ist und dass zwischen ihnen ein Auftragsverhältnis bestand, kann offen gelassen
werden. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, begründete dies für
sich allein kein schutzwürdiges Vertrauen der Berufungsbeklagten darauf, dass
Rechtsanwalt X._____ im nachfolgenden Ausweisungsverfahren als Prozessver-
treter oder Zustelladresse der Berufungsklägerin fungieren würde. Zum einen
steht es – so auch die Berufungsbeklagte (act. 26 Rz. 38) – grundsätzlich jedem

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frei, sich vertreten zu lassen oder bestehende Vertretungsverhältnisse wieder zu
beenden. Zum anderen hatte Rechtsanwalt X._____ der Rechtsvertretung der Be-
rufungsbeklagten in der E-Mail vom 31. Mai 2024 (act. 27/2 S. 1) ausdrücklich
mitgeteilt, dass er die Berufungsklägerin in dieser Sache weder anwaltlich noch
anderweitig vertrete und allfällige Zustellungen an die Berufungsklägerin selbst er-
folgen müssten. Entsprechend hatte die Rechtsvertretung der Berufungsklägerin
Rechtsanwalt X._____ im Ausweisungsgesuch denn auch nicht als Rechtsvertre-
ter der Berufungsklägerin aufgeführt. Welche Dispositionen die Berufungsbe-
klagte getroffen hätte, die sich für sie als nachteilig erwiesen hätten, wurde nicht
dargelegt und ist ebenfalls nicht ersichtlich.
Die Behauptung der Berufungsbeklagten, Rechtsanwalt X._____ sei "nach
dem 31. Mai 2024" gegenüber dem Stadtammannamt – in Widerspruch zur Mittei-
lung in der erwähnten E-Mail vom 31. Mai 2024 – "auch noch" als Vertreter der
Berufungsklägerin aufgetreten (act. 26 Rz. 27), ist von vornherein unsubstantiiert
und findet in den Akten keine Stütze. Das Stadtammannamt hatte in seinem Rap-
port vom 9. Juli 2024 zuhanden der Vorinstanz lediglich erwähnt, dass gemäss ih-
rer Kenntnis Rechtsanwalt X._____ die Berufungsklägerin gelegentlich bei rechtli-
chen Angelegenheiten unterstütze, er jedoch nicht im Besitz einer Generalvoll-
macht sei. Sie hätten ihm am 1. Juli 2024 eine E-Mail mit der Bitte um Stellung-
nahme geschickt, jedoch nichts von ihm gehört (vgl. act. 9). Dasselbe gilt für die
Behauptung, die Berufungsklägerin habe "von einem bestehenden und andauern-
den Vertretungsverhältnis speziell die Zustellungen" ausgenommen, um "darauf
hinzuwirken, nachteiligen Mitteilungen von Behörden zu entgehen" und den An-
sprechpartnern die Möglichkeit zu nehmen, eigene Mitteilungen abzusetzen
(act. 26 Rz. 26, 38). Somit ist auch keine zweckwidrige Verwendung des Vertre-
tungsrechts seitens der Berufungsklägerin auszumachen.
2.7.3 Ein offenbarer Rechtsmissbrauch liegt nach dem Gesagten nicht vor.
2.8 Nach dem Gesagten ist die Berufung gutzuheissen und das angefochtene
Urteil aufzuheben. Die Sache ist zur Wiederholung des Ausweisungsverfahrens
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Festzuhalten bleibt, dass nun ein Prozess-
rechtsverhältnis zur Berufungsklägerin besteht.

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3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1 Ausgangsgemäss unterliegt die Berufungsbeklagte mit ihrer Berufungsant-
wort. Ihr sind deshalb die Gerichtskosten aufzuerlegen und sie ist zu verpflichten,
der Berufungsklägerin wie beantragt eine Parteientschädigung zu bezahlen (vgl.
Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 95 ZPO).
3.2 Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 18'492.– (vgl. oben E. 2.1) ist die
zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 1'600.– festzusetzen (vgl. § 12 Abs. 1
und 2 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG) und der Berufungsbeklagten aufzuerle-
gen.
3.3 Die Berufungsbeklagte ist zu verpflichten, der Berufungsklägerin eine Partei-
entschädigung zuzusprechen. Diese ist aufgrund des geringen Aufwandes und
mit Blick auf die nicht unerheblichen Verantwortung auf Fr. 1'000.– zzgl. 8.1 %
MWST festzusetzen (vgl. § 13 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3 AnwGebV).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird gutgeheissen. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des
Bezirksgerichts Zürich vom 29. August 2024 wird aufgehoben und die Sache
zur Wiederholung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an dieses
zurückgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'600.– festgesetzt und
der Berufungsbeklagten auferlegt.
3. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das Beru-
fungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.– zuzüglich 8.1%
MWST zu zahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter
Beilage der Doppel der Berufungsantwort (act. 26) samt Berufungsantwort-
beilagen (act. 27/1-2), sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen

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Akten – an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich, je gegen
Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt mehr als Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
2. Dezember 2024