zh_obergericht · LF210001 · 2021-02-05 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF210001-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichts-
schreiberin MLaw R. Schneebeli
Beschluss vom 5. Februar 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungsklägerinnen
gegen
C._____,
Kläger und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Horgen vom 29. Dezember 2020 (ER200052)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die beklagte Partei aus den Räumlichkeiten an der D._____-
Strasse 1 in E._____ unter den üblichen Androhungen unverzüglich aus-
zuweisen.
2. Es sei die klagende Partei für berechtigt zu erklären, das sich im Mietob-
jekt befindende Inventar auf Kosten der beklagten Partei zu entsorgen
bzw. entsorgen zu lassen sowie zu verwerten.
3. Es sei die klagende Partei für berechtigt zu erklären, nötigenfalls auf Kos-
ten der beklagten Partei polizeiliche Vollstreckungshilfe in Anspruch
nehmen zu dürfen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge – unter solidarischer Haf-
tung – zu Lasten der beklagten Partei."
Urteil des Einzelgerichtes:
(act. 12 S. 13 = act. 17 S. 13)
1. Die Beklagten werden verpflichtet, die 2.5-Zimmerwohnung im EG an
der D._____-Strasse 1 in E._____, bis spätestens 19. Januar 2021,
12.00 Uhr, zu räumen und dem Kläger ordnungsgemäss zu übergeben,
unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Gemendeammant E._____ wird angewiesen nach dem
19. Januar 2021 auf Verlangen des Klägers die Verpflichtung der Be-
klagten gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für
die Vollstreckung sind vom Kläger vorzuschiessen. Sie sind ihm aber
von den Beklagten – unter solidarischer Haftbarkeit – zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 750.–.
4. Die Kosten gemäss vorstehender Ziffer werden den Beklagten unter so-
lidarischer Haftbarkeit auferlegt. Sie werden vollumfänglich aus dem
vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss bezogen, wofür diesem ge-
genüber den Beklagten ein Rückgriffsrecht (ebenfalls unter solidari-
scher Haftbarkeit) eingeräumt wird.
5. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, dem
Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.– (Betrag inkl. MWSt.) zu
bezahlen.
6. [Mitteilungssatz.]
7. [Rechtsmittelbelehrung; Berufung innert 10 Tagen.]

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Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerinnen:
(act. 18 und act. 19a–b, sinngemäss)
Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, Einzelgericht, vom
29. Dezember 2020 (Geschäfts-Nr. ER200052) aufzuheben und das Auswei-
sungsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten sei abzuweisen.
Erwägungen:
I.
(Sachverhalt und Prozessgeschichte)
1. Dem vorinstanzlichen Entscheid liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:
Am 21. August 2018 schloss die F._____ AG, … [Adresse] , mit A._____ und
B._____ (Beklagte und Berufungsklägerinnen, fortan zusammen Mieterinnen bzw.
einzeln Mieterin 1 resp. Mieterin 2) einen unbefristeten Mietvertrag über die 2.5-
Zimmerwohnung im EG in der Liegenschaft D._____-Strasse 1 in E._____. Der
monatliche Bruttomietzins wurde mit Fr. 2'000.–, zahlbar monatlich im Voraus,
vereinbart (vgl. act. 3/2). Mit Kaufvertrag vom 25. März 2019 erwarb C._____
(Kläger und Berufungsbeklagter, fortan Vermieter) die streitgegenständliche
Wohnung von der F._____ AG (act. 3/3), wodurch gemäss Art. 261 Abs. 1 OR
nicht nur das Eigentum, sondern auch das bestehende Mietverhältnis mit den
Mieterinnen auf Ersteren übergegangen ist.
In der Folge blieben die Mieterinnen dem Vermieter die Mietzinse der Mona-
te März 2020 bis August 2020 schuldig (act. 1 S. 3 i.V.m. act. 3/4). Mit einge-
schriebenem Schreiben vom 3. August 2020 setzte ihnen der Vermieter eine 30-
tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der rückständigen Mietzinse im Sinne von
Art. 257d OR an, mit der Androhung, dass im Säumnisfall der Mietvertrag gekün-
digt werde (act. 1 S. 3 i.V.m. act. 3/4). Nachdem die rückständigen Mietzinse in-
nert der angesetzten Frist nicht bezahlt worden waren (act. 1 S. 3), kündigte der
Vermieter den Mieterinnen das Mietverhältnis mit amtlichem Formular am
11. September 2020 per 31. Oktober 2020 (act. 3/6). Die Mieterinnen haben das
Mietobjekt – soweit ersichtlich – bis heute nicht verlassen.

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Anzumerken bleibt, dass die Mieterinnen den soeben geschilderten Sach-
verhalt in ihrer Berufung teilweise als unrichtig bestreiten bzw. davon abweichend
schildern (vgl. act. 18 und act. 19a–b). Nachdem diese Bestreitungen jedoch –
wie sogleich aufzuzeigen ist – im Berufungsverfahren verspätet erfolgen, ist auf
den vorstehend dargelegten Sachverhalt, welcher auch dem vorinstanzlichen
Entscheid zugrunde liegt, abzustellen.
2. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 (Datum Poststempel; act. 1) stellte der
Vermieter gegen die Mieterinnen beim Bezirksgericht Horgen, Einzelgericht (fort-
an Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren mit den eingangs zitierten Rechtsbe-
gehren (act. 1). Mit Verfügung vom 9. Dezember 2020 ordnete die Vorinstanz das
schriftliche Verfahren an und setzte den Mieterinnen (unter Zustellung des Dop-
pels der klägerischen Eingabe) eine 7-tägige Frist ab Zustellung der Verfügung
an, um zum Ausweisungsbegehren eine schriftliche Stellungnahme einzureichen
(act. 4). Die Verfügung vom 9. Dezember 2020 wurde den Mieterinnen am
12. Dezember 2020 zugestellt (act. 5/1–2). Innert Frist haben die Mieterinnen in
der Folge keine Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren eingereicht. Erst am
23. Dezember 2020 überbrachte die Mieterin 1 eine Stellungnahme der Mieterin 2
mit sinngemässem Fristerstreckungsgesuch hinsichtlich der bereits abgelaufenen
Frist zur Stellungnahme und diversen Beilagen persönlich bei der Vorinstanz vor-
bei (act. 9, act. 10 und act. 11/1–5).
3. Mit Urteil vom 29. Dezember 2020 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren des Vermieters gut. Die Mieterinnen wurden verpflichtet, die streitgegen-
ständliche Wohnung bis spätestens 19. Januar 2021, 12:00 Uhr zu räumen und
dem Vermieter ordnungsgemäss zu übergeben. Zudem ordnete die Vorinstanz
diesbezüglich Vollstreckungsmassnahmen an. Die Prozesskosten auferlegte die
Vorinstanz im vollen Umfang den Mieterinnen, unter solidarischer Haftbarkeit (vgl.
act. 12 S. 13 = act. 17 S. 13, fortan zitiert als act. 17).
4. Gegen diesen vorinstanzlichen Entscheid haben die Mieterinnen mit Eingabe
vom 11. Januar 2021 (Datum Poststempel) bei der Kammer rechtzeitig Berufung
erhoben und zumindest sinngemäss die eingangs zitierten Rechtsmittelanträge
gestellt (act. 18 und act. 19a–b; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 22 und 13/1–2). In

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prozessualer Hinsicht stellen die Mieterinnen einen "Antrag auf Pflichtverteidi-
gung" (vgl. act. 18 S. 2, 1. Absatz). Dieser Antrag ist – zumal von juristischen
Laien formuliert – als sinngemässes Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen
Rechtsbeistandes im Rechtsmittelverfahren entgegenzunehmen. Zudem ersu-
chen sie für den Fall der Abweisung ihrer Berufung darum, durch das Gericht per-
sönlich angehört zu werden (act. 18 S. 2, 3. Absatz).
5. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1–15).
Auf das Einholen eines Kostenvorschusses wurde verzichtet. Da sich die Beru-
fung aus den nachstehenden Gründen sofort als ungenügend begründet erweist,
kann gestützt auf Art. 312 Abs. 1 ZPO auf das Einholen einer Berufungsantwort
des Vermieters verzichtet werden.
II.
(Zur Berufung im Einzelnen)
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid vom 29. Dezember 2020 stellt einen erstin-
stanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.–
beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dieser Mindeststreitwert ist hier ohne Weiteres ge-
geben (vgl. dazu die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in act. 17 E. VI).
1.2 Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und
mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmit-
teleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gu-
tem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begrün-
dung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-
chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene
Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll.
Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht

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einzutreten. Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen
genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung aber ebenso we-
nig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzli-
chen Erwägungen.
1.3 Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Ge-
mäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) im
Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorge-
bracht werden können.
2.
2.1 Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len gemäss Art. 257 ZPO als erfüllt erachtet und dementsprechend das Auswei-
sungsbegehren des Vermieters gutgeheissen. Zur Begründung führt die Vor-
instanz im Wesentlichen das Folgende an: Der vom Vermieter geschilderte Sach-
verhalt, welcher seinem Ausweisungsbegehren zugrunde liege, sei unbestritten
geblieben. Die Mieterin 2 habe den vom Vermieter geschilderten Sachverhalt im
Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens zwar mit ihrer Eingabe vom
23. Dezember 2020 (act. 9) teilweise bestritten. Diese Eingabe sei jedoch verspä-
tet erfolgt und das darin enthaltene, zumindest sinngemässe Gesuch um Frister-
streckung könne – nachdem die Frist zur Stellungnahme bereits abgelaufen sei –
nicht bewilligt werden. Gründe für eine Fristwiederherstellung i.S.v. Art. 148 ZPO
mache die Mieterin 2 in ihrer Eingabe weder geltend noch seien solche ersicht-
lich. Aus diesem Grund könne und dürfe das Gericht die Stellungnahme der Mie-
terin 2 für seinen Entscheid nicht berücksichtigen (vgl. dazu act. 17 E. II [Pro-
zessuale Vorbemerkungen]) und es sei auf den vom Vermieter in der Klageschrift
vom 4. Dezember 2020 geschilderten (formell unbestritten gebliebenen) Sachver-
halt abzustellen (vgl. act. 17 E. III/2.). Dementsprechend prüfte die Vorinstanz in
der Folge die zweite Voraussetzung für die Gewährung des Rechtsschutzes in
klaren Fällen, das Vorliegen einer klaren Rechtslage, gestützt auf den klägeri-

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schen Sachverhalt und kam zusammengefasst zum Schluss, dass hier sowohl die
Androhung als auch das Aussprechen der Zahlungsverzugskündigung gestützt
auf Art. 257d OR rechtmässig erfolgt seien. Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass
das Mietverhältnis per 31. Oktober 2020 rechtsgültig beendet worden sei und sich
die Mieterinnen somit im Urteilszeitpunkt ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhiel-
ten. Diesbezüglich sei die Rechtslage klar, weshalb dem Ausweisungsbegehren
des Vermieters stattzugeben und die üblichen Vollstreckungsmassnahmen anzu-
ordnen seien (vgl. act. 17 E. IV und E. V). Im Sinne einer Eventualbegründung
hielt die Vorinstanz zudem fest, dass an diesem Ergebnis die Eingabe der Miete-
rin 2 selbst dann nichts zu ändern vermöchte, wenn diese berücksichtigt werden
könnte, da die darin vorgetragenen Einwendungen und Bestreitungen den Anfor-
derungen an solche im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht ge-
nügten (vgl. act. 17 E. IV/6.).
2.2 Die Mieterinnen nehmen weder in ihrer Berufungsschrift vom 11. Januar
2021 (Datum Poststempel; act. 18) noch in ihren gleichzeitig eingereichten Beru-
fungsergänzungen (act. 19a–b) auf die in der vorstehenden Ziffer zusammenge-
fasst wiedergegebene vorinstanzliche Entscheidbegründung auch nur mit einem
Wort Bezug. Unbesehen der vorinstanzlichen Ausführungen zur Verspätung ihrer
Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren vom 23. Dezember 2020 (act. 9 und
act. 10) wiederholen sie in der Berufungsschrift das in ihrer verspäteten Stellung-
nahme vor Vorinstanz Vorgetragene. Anstatt konkret aufzuzeigen, welche Erwä-
gungen sie im vorinstanzlichen Entscheid bemängeln, beschränken sich die Mie-
terinnen in der Berufungsschrift darauf, den Sachverhalt bzw. die Geschehnisse
(erneut) aus ihrer Sicht darzulegen, und werfen dem Vermieter unter Bezugnah-
me auf die von ihnen zusammen mit der Berufungsschrift eingereichten Beilagen
(act. 20/1–5) unter anderem vor, den im vorinstanzlichen Verfahren eingebrachten
Mietvertrag gefälscht zu haben (vgl. act. 18, act. 19a–b und handschriftliche Be-
merkung auf act. 20/1).
2.3 Da die Rechtsmitteleingabe der Mieterinnen jegliche Auseinandersetzung
mit der vorinstanzlichen Entscheidbegründung vermissen lässt, vermag sie den –

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bei Laien reduzierten – gesetzlichen Anforderungen an eine Berufungsschrift nicht
zu genügen. Auf die Berufung ist bereits aus diesem Grund nicht einzutreten.
2.4 Hinzu kommt, dass es sich bei sämtlichen Vorbringen der Mieterinnen in
der Berufungsschrift um neue Tatsachen bzw. bei den damit eingereichten Beila-
gen um neue Beweismittel handelt. Zwar haben die Mieterinnen die nunmehr in
der Berufungsschrift, den Ergänzungen zur Berufung und den damit eingereichten
Beilagen enthaltenen Schilderungen des Sachverhaltes bereits im vorinstanzli-
chen Verfahren vorgetragen (vgl. act. 18 und act. 19a–b sowie act. 9 und act.10),
jedoch erst nach Ablauf der durch die Vorinstanz angesetzten 7-tägigen Frist zur
Stellungnahme, mithin verspätet (vgl. dazu act. 4 und act. 5/1–2). Entsprechend
hat die Vorinstanz diese Vorbringen für ihren Entscheid nicht mehr berücksichtigt,
was nicht zu beanstanden ist (vgl. dazu die zutreffenden Erwägungen der Vor-
instanz in act. 17 E. II.). Nachdem den Mieterinnen im vorinstanzlichen Verfahren
das rechtliche Gehör gewährt worden war und sie somit Gelegenheit gehabt hät-
ten, ihre Vorbringen und Beweismittel bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor-
zutragen, erfolgen sie im Berufungsverfahren umso mehr verspätet (Art. 317
Abs. 1 lit. b ZPO). Damit mangelt es der Berufung der Mieterinnen auch aus die-
sem Grund an einer rechtsgenüglichen Begründung, weshalb darauf auch des-
halb nicht einzutreten ist (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO).
2.5 Aus demselben Grund ist sodann der prozessuale Antrag der Mieterinnen
auf persönliche Anhörung abzuweisen, dürften doch auch mündlich vorgetragene
neue Tatsachenbehauptungen der Mieterinnen nicht mehr berücksichtigt werden.
III.
(Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes)
1. In ihrer Berufung haben die Mieterinnen – zumindest sinngemäss – um ge-
richtliche Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für das Berufungs-
verfahren beantragt (vgl. act. 18 S. 2, 1. Absatz)

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2. Eine Person hat Anspruch auf Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbei-
standes als Teilgehalt des Anspruchs auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie
dafür nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht
aussichtslos erscheint (Art. 117 lit. a und b ZPO).
3. Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen (vgl. E. II.) ergibt, erweist sich
der Berufungsantrag der Mieterinnen zum Vornherein als aussichtslos, da es ihrer
Berufung an einer genügenden bzw. zulässigen Begründung mangelt. Diesen
Mangel vermöchte im jetzigen (fortgeschrittenen) Verfahrensstadium und auch ein
unentgeltlicher Rechtsbeistand nicht mehr zu verbessern. Das Gesuch der Miete-
rinnen um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für das Berufungs-
verfahren ist deshalb abzuweisen, ohne dass die weitere Voraussetzung der Mit-
tellosigkeit zu prüfen wäre.
IV.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
1. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss würden somit die Mieterinnen für das
Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig. Umständehalber ist je-
doch auf das Erheben von Gerichtskosten zu verzichten.
2. Umtriebs- bzw. Parteientschädigungen sind für das Berufungsverfahren keine
zuzusprechen: Den Mieterinnen nicht, weil sie unterliegen, dem Vermieter nicht,
weil ihm im Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden ist, der zu entschädigen
wäre.

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Es wird beschlossen:
1. Der Antrag auf persönliche Anhörung im Berufungsverfahren wird abgewie-
sen.
2. Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für das
Berufungsverfahren wird abgewiesen.
3. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
4. Es werden keine Kosten erhoben.
5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Kläger und Berufungsbeklag-
ten unter Beilage von Kopien der Berufungsschrift (act. 18) und der Beru-
fungsergänzungen (19a–b), sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund
Fr. 12'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw R. Schneebeli
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