zh_obergericht · PF250061 · 2026-01-14 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250061-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie
Gerichtsschreiber MLaw A. Clinard
Beschluss und Urteil vom 14. Januar 2026
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 15. Dezember 2025 (ER250173)

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Erwägungen:
1.
1.1. Der Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdefüh-
rer) mietete vom Gesuchsteller und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwer-
degegner) gestützt auf einen Mietvertrag vom 19. September 2002 eine Einzim-
merwohnung an der C._____-strasse 1 in Zürich (vgl. act. 4 E. 3 und act. 5/2/1).
Gemäss Darstellung des Beschwerdegegners habe die Verwaltung D._____
GmbH den Mietvertrag mit eingeschriebenem Brief vom 13. Mai 2025 ordentlich
per 30. September 2025 gekündigt. Diese Kündigung sei nicht angefochten wor-
den. Trotz Mitteilung eines Abgabetermins habe der Beschwerdeführer das Mie-
tobjekt bis heute nicht zurückgegeben (vgl. act. 4 E. 3.2, act. 5/1 und act. 5/6).
1.2. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2025, nachgebessert mit Eingabe vom 16. Ok-
tober 2025, stellte der Beschwerdegegner beim Einzelgericht Audienz des Be-
zirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren im Ver-
fahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen (act. 5/1 und act. 5/6). Mit Urteil vom
15. Dezember 2025 hiess die Vorinstanz dieses Gesuch gut und verpflichtete den
Beschwerdeführer, die genannte Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Be-
schwerdegegner ordnungsgemäss zu übergeben (act. 3 = act. 4 [Aktenexem-
plar]).
1.3. Gegen dieses Urteil erhebt der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 24. De-
zember 2025 (Datum Poststempel: 30. Dezember 2025) Beschwerde mit den fol-
genden Anträgen (act. 2):
"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 15. Dezember 2025 sei aufzu-
heben.
2. Das Gesuch des Beschwerdegegners um Rechtsschutz in klaren Fällen
(Ausweisung) sei abzuweisen.
3. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen.

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4. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerde-
gegners."
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 5/1-16). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. Mit dem vorliegenden
Entscheid in der Sache ist das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung
als gegenstandslos abzuschreiben.
2.
2.1. Erstinstanzliche Endentscheide – wie das vorinstanzliche Ausweisungsur-
teil – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie einer mietrechtlichen Ausweisung –
ist die Berufung jedoch nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide sind mit Beschwerde an-
fechtbar (Art. 319 lit. a ZPO).
2.2. Für die Bemessung des Streitwerts im mietrechtlichen Ausweisungsverfah-
ren im Rechtsschutz in klaren Fällen ist danach zu unterscheiden, ob nur die Aus-
weisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung streitig ist. Geht es
lediglich um die Frage der Ausweisung, gilt als Streitwert der durch die verfah-
rensbedingte Verzögerung der Ausweisung mutmasslich entstehende Schaden
bzw. der in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallende Miet- oder Gebrauchs-
wert der Mietsache. Praxisgemäss wird in der tatsächlichen Bewältigung des
summarischen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfahrensdauer von
sechs Monaten ausgegangen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1; OGer ZH PF250046
vom 26. September 2025 E. 2.1). Bestreitet der Auszuweisende hingegen auch
die Gültigkeit der Kündigung, entspricht der Streitwert dem Mietzins für den Zeit-
raum, während dessen der Mietvertrag unter der Annahme der Ungültigkeit der
Kündigung zwingend weiterbestehen würde, mithin bis zu dem Zeitpunkt, auf den
eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. In diesem Zusammenhang

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ist grundsätzlich auch die dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs.
1 lit. e OR zu berücksichtigen, die bei Nichteintreten auf das Gesuch im Summar-
verfahren infolge eines allfälligen ordentlichen (bzw. vereinfachten) Folgeverfah-
rens ausgelöst würde, in dem die Gültigkeit der Kündigung und damit die Auswei-
sung zu erstreiten wäre (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2; BGE 137 III 398 E. 1.1).
Vorliegend rügt der Beschwerdeführer zwar die Gültigkeit der Kündigung, jedoch
ausschliesslich unter formellen Gesichtspunkten. In dieser Konstellation wäre der
Beschwerdegegner selbst bei einem Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch
sowie bei einem gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR massgebenden Unterliegen in
einem Folgeprozess berechtigt, die aus formellen Gründen als unwirksam erach-
tete Kündigung ohne Einhaltung der Sperrfrist zu wiederholen. Diese Ausnahme
vom zeitlichen Kündigungsschutz wird dadurch begründet, dass mit der erneuten
Kündigung nicht die Absicht bekundet wird, sich am Mieter zu rächen, sondern
der früher schon bestehende Kündigungswille zum Ausdruck gebracht wird (vgl.
BGE 141 III 101 E. 2.8). Dies hat zur Folge, dass der Beschwerdeführer selbst bei
Gutheissung seiner Einwände nicht von der dreijährigen Kündigungssperrfrist pro-
fitieren könnte. Diese Sperrfrist ist daher bei der Berechnung des Streitwerts nicht
zu berücksichtigen. Vielmehr rechtfertigt es sich, auf die Praxis des sechsmonati-
gen Bruttomietzinses abzustellen, ohne ein allfälliges Folgeverfahren zu berück-
sichtigen, dessen voraussichtliche Dauer nicht zuverlässig abgeschätzt werden
könnte. Ausgehend von einer Bruttomonatsmiete von Fr. 891.– beläuft sich der
Streitwert – wie von der Vorinstanz zutreffend berechnet – auf Fr. 5'346.–. Das
zulässige Rechtsmittel ist somit die Beschwerde.
2.3. Die Beschwerdeschrift wurde am 30. Dezember 2025 zur Post gebracht
und hiermit innert der zehntägigen Beschwerdefrist (vgl. Art. 321 Abs. 2 i.V.m.
Art. 257 Abs. 1 ZPO) eingereicht (vgl. act. 5/16b). Sie enthält Anträge und eine
Begründung. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
3.
3.1. Im vorinstanzlichen Verfahren war strittig, ob die ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses dem Beschwerdeführer zugestellt worden sei, ob das Kün-

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digungsschreiben vom 13. Mai 2025 die vorgeschriebene Rechtsmittelbelehrung
enthalten habe, und ob die D._____ GmbH die Kündigung im Namen des Be-
schwerdeführers habe aussprechen dürfen. Die Vorinstanz verwarf die entspre-
chenden Einwände des Beschwerdeführers als unsubstantiiert und erachtete es
als erstellt, dass der Beschwerdegegner mit ordentlicher Kündigung vom 13. Mai
2025 unter Einhaltung der zu beachtenden Formen und Fristen das Mietverhältnis
per 30. September 2025 aufgelöst habe. Damit sei die Rechtslage klar. Der Be-
schwerdeführer befinde sich ohne Rechtsgrund im streitgegenständliche Mietob-
jekt, weshalb dem Ausweisungsantrag des Beschwerdegegners stattzugeben sei
(act. 4 E. 4).
3.2. In seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz
habe zu Unrecht das Vorliegen eines klaren Falles im Sinne von Art. 257 ZPO be-
jaht. Das angefochtene Urteil beruhe zudem auf einer unzulässigen Beweisantizi-
pation sowie auf einer Ersetzung des Beweises durch Vermutungen (act. 2 Rz. 7).
Der Beschwerdeführer stützt seine Argumentation im Wesentlichen auf die drei
bereits vor Vorinstanz erhobenen Einwendungen. Auf seine Ausführungen ist nur
insoweit einzugehen, als sie für den Beschwerdeentscheid relevant sind.
4.
4.1. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summari-
schen Verfahren, wenn zum einen der (rechtlich relevante) Sachverhalt unbestrit-
ten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
4.2. Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1
lit. a ZPO, wenn er ohne Verzögerung und besonderen Aufwand – grundsätzlich
durch Urkunden – nachgewiesen werden kann. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts genügt es für die Verneinung eines klaren Falls in tatsächlicher
Hinsicht, wenn die Gegenpartei substantiierte und schlüssige Einwendungen vor-
trägt, die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die gerichtli-
che Überzeugung zu erschüttern. Eine Glaubhaftmachung ist dazu nicht erforder-
lich. Dahingegen vermögen offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitun-

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gen einen an sich bewiesenen Sachverhalt nicht als illiquid erscheinen zu lassen
(BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_2/2016 vom 18. Februar 2016 E. 2.1).
4.3. Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne
Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis
führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.).
5.
5.1.
5.1.1. Der Beschwerdeführer bestreitet den Zugang der Kündigung vom 13. Mai
2025 und bemängelt, dass sich die Vorinstanz für die Annahme einer vollständi-
gen Kündigung ausschliesslich auf eine Kopie der Vorderseite eines retournierten
Couverts mit dem Vermerk "nicht abgeholt" gestützt habe, ohne dass der Inhalt
des Couverts dokumentiert oder bewiesen wäre. Die Zustellung der Kündigung
sei damit nicht sofort beweisbar und seine Bestreitung dürfte nicht als Schutzbe-
hauptung qualifiziert werden (act. 2 Rz. 2 und 4).
5.1.2. Zum Nachweis der Zustellung der Kündigung reichte der Beschwerdegeg-
ner eine Kopie des Kündigungsformulars vom 13. Mai 2025 sowie eine Kopie der
Vorderseite eines an den Beschwerdeführer adressierten Couverts mit der Sen-
dungsnummer 2 ein, aus welcher hervorgeht, dass die Sendung als "nicht abge-
holt" retourniert wurde (act. 5/2/9). Für die Zustellung einer Kündigung gilt die ab-
solute Empfangstheorie, wonach eine empfangsbedürftige Willenserklärung wirk-
sam ist, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Kann ein einge-
schriebener Kündigungsbrief nicht effektiv zugestellt werden und wird stattdessen
eine Abholungseinladung in den Briefkasten des Adressaten hinterlassen, gilt die
Sendung als zugegangen, sobald es dem Adressaten möglich ist, die Sendung
auf der Post abzuholen – in der Regel am Folgetag des Zustellversuchs (vgl. BGE
143 III 15 E. 4.1).
Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, im Zusammenhang mit der eingeschriebe-
nen Sendung Nr. 2 eine Abholungseinladung erhalten zu haben. Daher durfte die

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Vorinstanz in Anwendung der absoluten Zugangstheorie von einer gültigen Zu-
stellung ausgehen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist aufgrund
der zeitlichen Kongruenz zwischen dem an ihn adressierten Couvert und dem
Kündigungsformular und ohne gegenteilige Anhaltspunkte davon auszugehen,
dass das Couvert dieses Schreiben enthielt. Dies entspricht einer natürlichen Ver-
mutung, die im Rahmen der freien Beweiswürdigung und Überzeugungsbildung
des Gerichts als Ausdruck der allgemeinen Lebenserfahrung – auch im Verfahren
des Rechtsschutzes in klaren Fällen – herangezogen werden darf (vgl. BSK ZPO-
GUYAN, 4. Aufl. 2024, Art. 157 N 3 und 13). Dass die Vorinstanz die pauschalen
Bestreitungen des Beschwerdeführers als Schutzbehauptung qualifizierte, ist
nicht zu beanstanden.
5.2.
5.2.1. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, es liege kein widersprüchli-
ches Verhalten vor, wenn er einerseits den Zugang der Kündigung im Original be-
streite und andererseits geltend mache, dass im Falle einer Zustellung die Kündi-
gung formungültig gewesen wäre, weil sie keine Rechtsmittelbelehrung enthalten
habe. Dies entspreche einem zulässigen Eventualstandpunkt. Ferner folge aus
seiner Bestreitung, die Kündigung erhalten zu haben, dass er über den konkreten
Inhalt der Sendung keine sichere Kenntnis habe haben können. Gerade deshalb
sei es ihm nicht verwehrt zu bestreiten, dass eine rechtsgültige Kündigung mit
vollständiger Rechtsmittelbelehrung zugestellt worden sei. Der Mieter solle den
Inhalt eines Dokuments nicht als korrekt akzeptieren müssen, obwohl er dieses
Dokument gerade nicht erhalten habe (act. 2 Rz. 3).
5.2.2. Die Argumentation des Beschwerdeführers verfängt nicht. Mit der einge-
reichten Kopie des Kündigungsformulars vom 13. Mai 2025, welche eine Rechts-
mittelbelehrung auf der Rückseite enthält, liegt ein erhebliches Beweismittel dafür
vor, dass die Kündigung unter Einhaltung der Anforderungen an das amtlich ge-
nehmigte Kündigungsformular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR erfolgt ist. Gegenteili-
ges zu behaupten, um diese Tatsache als illiquid erscheinen zu lassen, hätte ein
substantiiertes Bestreiten vorausgesetzt, was nicht geschehen ist. Der Beschwer-
deführer stellt insbesondere die vorinstanzliche Feststellung nicht in Frage, wo-

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nach keine Anhaltspunkte bestünden, dass die Kündigung dem Beschwerdeführer
unvollständig zugegangen wäre (vgl. act. 4 E. 4.4).
Sodann verkennt der Beschwerdeführer, dass sein Eventualstandpunkt – die Kün-
digung sei formungültig, sofern erkannt werden sollte, dass sie ihm zugegangen
sei – nicht haltbar ist, wenn ihm die Sendung vom 13. Mai 2025 infolge der abso-
luten Zugangstheorie ohne tatsächliche Kenntnisnahme als zugestellt gilt. Es lag
in seiner Risikosphäre, dass er die Originalkündigung nicht auf allfällige Mängel
überprüfen konnte, und er hat gegen sich gelten zu lassen, dass die eingereichte
formgültige Kopie des Kündigungsformulars als mit diesem Original übereinstim-
mend erachtet wird. Die Qualifikation der Rüge des Beschwerdeführers als reine
Schutzbehauptung ist daher nicht zu beanstanden.
5.3.
5.3.1. Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz gelange
in unzulässiger Weise zum Schluss, die D._____ GmbH sei offensichtlich berech-
tigt gewesen, im Namen des Beschwerdegegners die Kündigung auszusprechen.
Es obliege dem Beschwerdegegner, diese Vertretungsbefugnis urkundlich und
sofort beweisbar darzutun. Der Beschwerdegegner habe jedoch zu keinem Zeit-
punkt eine Vollmacht, eine Mandatsanzeige oder einen Verwaltungsvertrag vorge-
legt, aus dem sich die entsprechende Vertretungsberechtigung zum Zeitpunkt der
Kündigungserklärung ergebe. Ferner sei nicht gehörig bewiesen, dass er (der Be-
schwerdeführer) habe erkennen müssen, dass ein Vertretungsverhältnis bestan-
den habe (vgl. act. 2 Rz. 6).
5.3.2. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, kann sich der Vermieter bei der Ab-
gabe der Kündigung vertreten lassen, sofern eine genügende Bevollmächtigung
vorliegt und das Vertretungsverhältnis für den Mieter erkennbar ist (vgl. OGer
LF250079 vom 10. Oktober 2025, E. 4.9). Die Erteilung einer entsprechenden
Vertretungsbefugnis stellt ein formfreies Rechtsgeschäft dar (Art. 33 Abs. 2 OR),
weshalb es nicht erforderlich ist, der Kündigung eine Vollmacht beizulegen. Wenn
Zweifel an der Vertretungsbefugnis bestehen, ist der Mieter gehalten, sich nach
Erhalt der ausgesprochenen Kündigung zu erkundigen (vgl. Urteil des Mietge-
richtes Zürich vom 11. Dezember 2025, ZMP 2025 Nr. 11, E. IV.1.1 m.w.H.).

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5.3.3. Vorliegend ergibt sich aus den Angaben im Kündigungsformular vom
13. Mai 2025, dass die als Absenderin aufgeführte D._____ GmbH die Kündigung
des Mietvertrages im Namen des als Vermieter bezeichneten Beschwerdegeg-
ners ausgesprochen hat (act. 5/2/9). Die fehlende Beilage einer Vollmacht war
nicht geeignet, Zweifel am Bestehen des Vertretungsverhältnisses zu begründen,
und der Beschwerdeführer macht auch nicht geltend, er sei solchen Zweifeln in
guten Treuen und zu gehöriger Zeit nachgegangen. An der vorinstanzlichen Fest-
stellung, wonach das Vertretungsverhältnis für den Beschwerdeführer erkennbar
war, ist daher nichts zu beanstanden.
Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht, dass die D._____
GmbH ohne tatsächliche Ermächtigung des Beschwerdegegners und mithin als
falsus procurator gehandelt hätte, ist diese Behauptung weder substantiiert darge-
legt noch durch konkrete Anhaltspunkte untermauert. Vielmehr ist mit der Vorin-
stanz davon auszugehen, dass die D._____ GmbH im Rahmen ihres Liegen-
schaftsverwaltungsmandats – wie im Rechtsverkehr üblich – zur Unterzeichnung
der Kündigung berechtigt war. Das Ausweisungsbegehren des Beschwerdegeg-
ners, das auf die Kündigung vom 13. Mai 2025 Bezug nimmt, stellt folglich keine
nachträgliche Genehmigung der im fremden Namen erklärten Kündigung dar,
sondern belegt lediglich die bereits im Kündigungszeitpunkt bestandene Vertre-
tungsbefugnis. Auch in dieser Hinsicht liegt daher eine sofort beweisbare Sach-
lage vor.
5.4. Zusammengefasst dringt der Beschwerdeführer mit seinen Argumenten in
der Beschwerde nicht durch. Die Vorinstanz ist zu Recht von einem liquiden
Sachverhalt und einer klaren Rechtslage ausgegangen. Das Mietverhältnis ist da-
mit beendet und es besteht die Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts. Die Be-
schwerde ist abzuweisen.
6.
6.1. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer
auch für das Beschwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In An-
wendung von § 4, § 8 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG und ausgehend

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von einem Streitwert von Fr. 5'346.– (vgl. oben E. 2.2) ist die zweitinstanzliche
Entscheidgebühr auf Fr. 400.– festzusetzen und dem Beschwerdeführer aufzuer-
legen.
6.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer
nicht, weil er unterliegt, dem Beschwerdegegner nicht, weil ihm keine Umtriebe
entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird als gegen-
standslos abgeschrieben.
2. Mitteilung und Rechtsmittel mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter
Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 2), sowie an das Einzel-
gericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 5'346.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw A. Clinard
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