zh_obergericht · RU250074 · 2026-01-06 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU250074-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Urteil vom 6. Januar 2026
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
1. C._____,
2. D._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom
14. Juli 2025 (MO250115)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1.
1.1.1. Die Kläger und Berufungskläger (ein Ehepaar, nachfolgend: Berufungsklä-
ger) sind Mieter einer 5,5-Zimmerwohnung im 6. Obergeschoss Nr. 1 sowie
eines Tiefgaragenplatzes an der E._____-strasse 2 in F._____ (act. 6/2/5).
1.1.2. Mit Schreiben vom 28. November 2024 kündigten die Beklagten die Miet-
verträge per 31. März 2025 infolge Kernsanierung (nachfolgend: Kündigung vom
November 2024). Mit Schreiben vom 27. Dezember 2024 kündigten die Beklagten
die Mietverträge erneut per 30. September 2025 (act. 6/2/1–4, nachfolgend: Kün-
digung vom Dezember 2024).
1.2.
1.2.1. Die Berufungskläger fochten beide Kündigungen bei der Schlichtungsbe-
hörde Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) an: Die Kündigung vom November 2024
mit Eingabe vom 16. Dezember 2014 (recte: 2024) (vorinstanzliches Verfahren
Nr. MO243238) und jene vom Dezember 2024 mit Schreiben vom 8. Januar 2025
(vorinstanzliches Verfahren Nr. MO250115, act. 6/1).
1.2.2. Mit Vorladungen vom 24. April 2025 wurden die Berufungskläger für beide
Verfahren zu der auf Montag, 23. Juni 2025, anberaumten Schlichtungsverhand-
lung geladen (act. 6/9).
1.2.3. Am 23. Juni 2025 fand vor der Vorinstanz die Schlichtungsverhandlung
statt. An dieser wurden neun Verfahren verhandelt, darunter die Verfahren-Nrn.
MO243238 sowie MO250115 (Prot. Vi. S. 2). Zur Verhandlung erschien der Beru-
fungskläger 2 in Begleitung von Rechtsanwältin lic. iur. X._____. Die Berufungs-
klägerin 1 blieb der Verhandlung fern, woraufhin Rechtsanwältin X._____ namens
und mit Vollmacht der Berufungsklägerin 1 die Vollmacht der Letzteren an den
Berufungskläger 2 in den Verfahren Nrn. MO243238 und MO250115 mündlich zu
Protokoll gab (Prot. Vi. S. 2).

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Zwischen den Parteien kam keine Einigung zustande. Die Vorinstanz stellte
den Parteien die Unterbreitung eines Entscheidvorschlags (Gutheissung) in Aus-
sicht (Prot. Vi. S. 4).
1.2.4. Im Nachgang zur Schlichtungsverhandlung stellte der Vorsitzende der Vor-
instanz noch am selben Tag fest, dass die Berufungsklägerin 1 im Verfahren
Nr. MO243238 der Schlichtungsverhandlung unentschuldigt ferngeblieben sei, da
Art. 204 Abs. 3 lit. d ZPO auf das Verfahren nicht anwendbar sei. Nach telefoni-
scher Rücksprache mit den Schlichtern erwog die Vorinstanz am Folgetag, dass
die Berufungsklägerin 1 unentschuldigt nicht erschienen sei und das Schlich-
tungsgesuch als zurückgezogen gelte. Das Verfahren Nr. MO243238 werde als
gegenstandslos abgeschrieben (Prot. Vi. S. 5). Am gleichen Tag wurde Rechtsan-
wältin X._____ telefonisch über die Erkenntnis informiert (Prot. Vi. S. 5).
Ebenfalls am 24. Juni 2025 entschied die Vorinstanz, das Verfahren
Nr. MO250115 als gegenstandslos abzuschreiben (Prot. Vi. S. 5).
1.2.5. Die Berufungskläger stellten im Verfahren Nr. MO243238 am 30. Juni 2025
ein Wiederherstellungsgesuch (Prot. Vi. S. 7). Mit Beschluss vom 14. Juli 2025
wies die Vorinstanz das Wiederherstellungsgesuch ab und schrieb das Verfahren
Nr. MO243238 betreffend die Kündigung vom November 2024 als gegenstands-
los ab (Prot. Vi. S. 7).
Das gegen diesen Beschluss geführte Rechtsmittelverfahren bei der hiesi-
gen Kammer trägt die Geschäfts-Nr. RU250073.
1.2.6. Mit Beschluss vom gleichen Tag schrieb die Vorinstanz auch das Verfahren
Nr. MO250115 betreffend die Kündigung vom Dezember 2024 ab (act. 3 = act. 5
[Aktenexemplar] = act. 6/10).
1.3.
1.3.1. Mit Eingabe vom 5. August 2025 fochten die Berufungskläger den Be-
schluss der Vorinstanz vom 14. Juli 2025 im Verfahren Nr. MO250115 fristgerecht
(act. 6/11) beim Obergericht des Kantons Zürich an. Sie stellen folgende Anträge
(act. 2 S. 2):

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"1. In Abweisung von Ziff. 1 des Beschlusses sei die Schlichtungsbe-
hörde zu verpflichten, den Parteien einen Entscheidvorschlag zu-
kommen zu lassen, womit die Kündigung vom 27. Dezember
2024 als ungültig erklärt wird.
2. Das Berufungsverfahren sei zu sistieren bis zur rechtskräftigen
Erledigung des Verfahrens (Geschäfts-Nor. MO243238) betref-
fend die Kündigung vom 28. November 2024.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwert-
steuer zulasten der Beklagten."
1.3.2. Mit Verfügung vom 29. Oktober 2025 wurde den Berufungsbeklagten Frist
zur Berufungsantwort angesetzt (act. 8). Die Berufungsantwort datiert vom 1. De-
zember 2025 (act. 10). Den Berufungsklägern ist mit dem vorliegenden Entscheid
ein Doppel der Berufungsantwort zuzustellen.
1.3.3. Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 6/1 – 12). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Die Berufung ist mit Anträgen versehen sowie begründet im Sinne von
Art. 311 Abs. 1 ZPO bei der Kammer als zuständige Rechtsmittelinstanz einge-
reicht worden. Auf die Berufung ist daher einzutreten.
2.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Sachverhaltsfeststellung gerügt werden (Art. 310 ZPO). Ebenfalls gerügt wer-
den kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheids, da es sich bei der
Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt.
3. Anwendbares Recht
Am 1. Januar 2025 trat die Revision der ZPO (Änderung vom 17. März 2023) in
Kraft. Das vorinstanzliche Verfahren Nr. MO250115 betreffend die Kündigung
vom Dezember 2024 wurde mit Eingabe am 13. Januar 2025 (act. 6/1) – und so-
mit nach Inkrafttreten der ZPO-Revision – rechtshängig, weshalb der revidierte
Art. 204 ZPO auf das Schlichtungsverfahren Anwendung findet.

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4. Zur Sache
4.1.
4.1.1. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, im Verfahren
Nr. MO243238 sei die Berufungsklägerin 1 der Schlichtungsverhandlung unent-
schuldigt ferngeblieben. Mit Beschluss vom 14. Juli 2025 sei ein von den Beru-
fungsklägern gestelltes Wiederherstellungsgesuch abgewiesen und das Verfah-
ren als gegenstandslos abgeschrieben worden. Damit sei die Kündigung vom
28. November 2024 in Rechtskraft erwachsen (act. 5 E. 7).
Im Verfahren Nr. MO250115 betreffend die Kündigung vom Dezember 2024
sei deshalb das Rechtsschutzinteresse der Berufungskläger dahingefallen, wes-
halb das Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben sei (act. 5 E. 7).
4.1.2. Dagegen bringen die Berufungskläger vor, der vorinstanzliche Beschluss
vom 14. Juli 2025 im Verfahren Nr. MO243238 sei zu Unrecht ergangen und
werde angefochten. Die Kündigung vom November 2024 würde als ungültig er-
klärt werden, was mit der Beschwerde (recte Berufung) vom 4. August 2025 (vgl.
OGer ZH RU250073) gefordert werde, womit ein Rechtsschutzinteresse ihrerseits
im Verfahren Nr. MO250115 betreffend die Kündigung vom Dezember 2024 zu
bejahen sei. Die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen, wobei eine
Schlichtungsverhandlung nicht erneut durchzuführen sei, da bereits verhandelt
worden sei und es ein korrekt zustande gekommenes Verhandlungsergebnis 1
(Entscheidvorschlag/Gutheissung) gebe (act. 2 S. 6 Rz. 5 f.).
Überdies liege eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs vor. Die Vorinstanz
habe den Entscheid im Nachgang der Schlichtungsverhandlung gefällt, in welcher
den Parteien als Entscheidvorschlag die Gutheissung der Schlichtungsgesuche in
Aussicht gestellt worden sei, ohne dass sie (die Berufungskläger) dazu hätten
Stellung nehmen können. Auch seien derart weitgehende Entscheide nicht telefo-
nisch zu fällen (act. 2 Rz. 4).
4.1.3. In ihrer Berufungsantwort bringen die Berufungsbeklagten vor, die Beru-
fungskläger hätten nicht dargelegt, warum und inwiefern ein leichtes Verschulden
vorliege, da es um das Verhalten von anwaltlich vertretenen Parteien gehe und

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nicht von Laien (act. 10). Diese Ausführungen gehen am Streitgegenstand des
vorliegenden Verfahrens (Abschreibung des Anfechtungsverfahrens betreffend
die Kündigung vom Dezember 2024) vorbei. Auf sie ist nicht weiter einzugehen.
4.2. Mit heutigem Urteil hiess die hiesige Kammer im Verfahren Nr. RU250073
die Berufung der Berufungskläger gut, hob den angefochtenen vorinstanzlichen
Beschluss auf, hiess das Wiederherstellungsgesuch der Berufungskläger gut und
wies die Sache an die Vorinstanz zurück, damit diese die Parteien erneut zur
Schlichtungsverhandlung im Verfahren Nr. MO243238 vorlädt (OGer ZH
RU250073 vom 6. Januar 2026). Würde die Kündigung vom November 2024 von
der Vorinstanz für ungültig erklärt, so haben die Berufungskläger ein Interesse an
der Beurteilung der Kündigung vom Dezember 2024. Folglich ist im vorinstanzli-
chen Verfahren Nr. MO250115 ein Rechtsschutzinteresse der Berufungskläger zu
bejahen. Der angefochtene Beschluss ist aufzuheben und die Sache ist an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Im vorinstanzlichen Verfahren Nr. MO250115 gelangt Art. 204 Abs. 3 lit. d
ZPO zur Anwendung (vgl. oben E. 3.), weshalb der Berufungskläger 2 die Beru-
fungsklägerin 1 an der Schlichtungsverhandlung gültig vertreten konnte. Da das
Schlichtungsverfahren bereits durchgeführt wurde, ohne dass eine Einigung er-
zielt wurde, hat die Vorinstanz – wie anlässlich der Schlichtungsverhandlung in
Aussicht gestellt (vgl. Prot. Vi. S. 4) – den Parteien einen Entscheidvorschlag zu
unterbreiten, dies in zeitlicher Abstimmung mit dem Verfahren Nr. MO243238.
4.3. Nach dem Gesagten ist auf den gestellten Sistierungsantrag und dessen
Begründung (act. 2 Rz. 2) nicht weiter einzugehen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Gemäss Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlichtungsverfahren
betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten erhoben,
was auch für das Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH RU190025 vom
14. Mai 2019 E. 4 m.V.a. PD110005 vom 23. Juni 2011 E. 2.1). Somit sind für das
Berufungsverfahren keine Kosten zu erheben.

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5.2. Ebenso findet die Regelung, wonach im Schlichtungsverfahren keine Par-
teientschädigungen zugesprochen werden (Art. 113 Abs. 1 ZPO), auch im
Rechtsmittelverfahren Anwendung (vgl. OGer ZH RU240021 vom 4. September
2024 E. 4.2 m.V.a. PD110005 vom 23. Juni 2011 E. 2.2). Folglich sind keine Par-
teientschädigungen zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung wird der Beschluss der Schlichtungsbehörde
Zürich vom 14. Juli 2025 aufgehoben und die Sache wird im Sinne der Er-
wägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungskläger unter Beilage
eines Doppels der Berufungsantwort (act. 10), sowie an die Schlichtungsbe-
hörde Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt über
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw C. Widmer
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