zh_obergericht · LF160074 · 2017-03-08 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Räumung einer Liegenschaft) Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016 (ER160208)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF160074-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Urteil vom 8. März 2017
in Sachen
A._____,
Gesuchstellerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwältin
Dr. iur. X2._____,
gegen
1. B._____ AG,
2. C._____ AG,
Gesuchsgegnerinnen und Berufungsbeklagte,
1 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen (Räumung einer Liegenschaft)
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerich-
tes Zürich vom 17. Oktober 2016 (ER160208)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei den Beklagten 1 und 2 unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die in Beschlag ge-
nommene Arealfläche auf dem Grundstück Kat. Nr. 1 (frühere
Parzelle 1'), D._____, E.______-Strasse 2, 3, 4 in … Zürich, bis
spätestens Donnerstag, 24. November 2016, ordnungsgemäss
geräumt und gereinigt zu verlassen;
2. es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich … anzuweisen,
den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes
Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
3. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
klagten 1 und 2."
Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016:
(act. 7 = act. 11)
1. Auf das Gesuch der Gesuchstellerin vom 11. Oktober 2016 wird nicht einge-
treten.
2. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'300.-- wird der Gesuchstellerin auferlegt.
3. [Mitteilungen].
4. [Rechtsmittelbelehrung].
Berufungsanträge:
der Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (act. 12 S. 2):
1. Die Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich
vom 17. Oktober 2016 sei aufzuheben;
2. Es sei den Berufungsbeklagten 1 und 2 unter Androhung von Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die in Beschlag genommene
Arealfläche auf dem Grundstück Kat. Nr. 1 (frühere Parzelle 1'), D._____,
E.______-Strasse 2, 3, 4 in … Zürich, bis spätestens Donnerstag, 24. No-
vember 2016, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen;

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3. Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich … anzuweisen, den zu er-
lassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Be-
rufungsklägerin zu vollstrecken;
Eventualiter
sei die Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich
vom 17. Oktober 2016 aufzuheben und die Sache an die Vor-instanz zu-
rückzuweisen mit der Auflage, im Sinne der Anträge 2 und 3 zu verfügen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten
1 und 2.
Erwägungen:
I.
Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungs-
klägerin) ist gemäss Grundbuchauszug Alleineigentümerin des Grundstückes an
der E.______-Strasse 2, 3 und 4 (Grundbuch Blatt 5, Kataster Nr. 1) in Zürich-…
(act. 4/2). Die Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte 1 (nachfolgend: Beru-
fungsbeklagte 1) ist seit 1999 Mieterin eines Teils dieser Liegenschaft (bzw. der
früheren Parzelle 1', act. 4/7-9). Das Mietobjekt hat sie seit 2008 an die Gesuchs-
gegnerin und Berufungsbeklagte 2 (nachfolgend: Berufungsbeklagte 2) unterver-
mietet (act. 4/6-8; act. 1 Rz 5 und 7). Die Berufungsklägerin stützt ihr gegen die
Berufungsbeklagten 1 und 2 gerichtetes Räumungsbegehren auf Art. 641 ZGB
sowie auf einen (zwischen der Berufungsbeklagten 1 und der F._____ AG, vgl.
nachstehend Ziff. I.1.2) vor der Schlichtungsbehörde Zürich am 4. Oktober 2011
geschlossenen Vergleich (act. 1 Rz 48). Die darin enthaltene Räumungsbedin-
gung interpretieren die Parteien unterschiedlich.
1.2 Mit Baurechtsvertrag vom 25. Januar 2011 wurde der F._____ AG ein
Baurecht auf dem Grundstück 1 eingeräumt und im Grundbuch eingetragen
(act. 4/3; act. 1 Rz 4). Als Baurechtsnehmerin trat sie als Vermieterin in den Miet-
vertrag mit der Berufungsbeklagten 1 ein und kündigte mit Schreiben vom 29. Ju-
ni 2011 das Mietverhältnis per 31. Oktober 2011 zwecks Realisierung eines Bau-

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vorhabens, für welches das Baubewilligungsverfahren bereits im Gange war
(act. 4/9-10). Nachdem die Berufungsbeklagte 1 die Kündigung angefochten hat-
te, schlossen sie und die F._____ AG anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 4. Oktober 2011 Vergleich mit nachstehendem Inhalt (act. 4/11):
"1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung
des Mietverhältnisses vom 29. Juni 2011 per 31. Oktober 2011
gültig ist.
2. Die Beklagte erstreckt der Klägerin das Mietverhältnis mindestens
bis zum 31. Oktober 2012, längstens aber bis zum Zeitpunkt des
Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Parzelle 1
(ehemals Katasternummer 1'). Die Klägerschaft verpflichtet sich,
auf entsprechende Anzeige hin und dem Nachweis, dass die vor-
erwähnte Bewilligung in Rechtskraft erwachsen ist, innert einer
Frist von 2 Monaten, gerechnet ab Mitteilung, das Mietobjekt ge-
räumt und besenrein zu verlassen. Die Zinszahlungspflicht be-
steht bis zum Zeitpunkt des Auszugs. Eine weitere Erstreckung ist
ausgeschlossen.
3. Die Klägerin verpflichtet sich, gegen das beklagtische Bauvorha-
ben keine rechtlichen Schritte bzw. baurechtliche Einsprachen
einzuleiten oder zu veranlassen.
4. Die Klägerin ist berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeit-
punkt auf jedes Monatsende, erstmals Ende November 2011,
auszuziehen, wenn sie dies der Beklagten mindestens 30 Tage
zum Voraus mit eingeschriebenem Brief mitteilt. Die Zinszah-
lungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszuges.
5. Die Klägerin erklärt sich damit einverstanden, dass die Beklagte
auf dem Mietobjekt Baugrunduntersuchungen und Pfählungen
vornimmt, bestehend aus maximal fünf Probepfählen, Installation
frühestens ab 30. Juni 2012, sowie aus Baggerschlitzen von ma-
ximal einem Meter Breite und maximal drei Metern Länge, Aus-
hub frühestens ab 1. August 2012. […]."
1.3 Mit Bauentscheid vom 25. Oktober 2011 wurde der F._____ AG die
beantragte baurechtliche Bewilligung für ein Gewerbehaus verweigert (act. 4/12).
Der Baurechtsvertrag mit der Berufungsklägerin wurde mit Vereinbarung vom
8. Januar 2015 aufgehoben (act. 1 Rz 8) und das ursprünglich bis 4. April 2091
dauernde Baurecht hernach im Grundbuch gelöscht (act. 4/3).
1.4 Gemäss Darstellung der Berufungsklägerin trat sie in das "gekündigte
bzw. befristete Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten 1" ein (act. 1 Rz 4 und

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16). In der Folge schloss sie mit dem G._____ (nachfolgend: G._____) einen
Mietvertrag ab mit Mietbeginn ab Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beru-
fungsbeklagten 1. Ende 2015 reichte das G._____ mit Zustimmung der Beru-
fungsklägerin ein Baugesuch ein (Abstellplatz für Pritschen und Anhänger, Bau-
container etc., act. 1 Rz 19), welches mit Bauentscheid der Bausektion der Stadt
Zürich vom 1. März 2016 genehmigt wurde (act. 4/13). Auf den von der Beru-
fungsbeklagten 1 dagegen eingereichten Rekurs wurde mit Entscheid des Baure-
kursgerichtes des Kantons Zürich vom 5. August 2016 nicht eingetreten. Der Ent-
scheid ist rechtskräftig (act. 4/14-15).
1.5 Mit Schreiben vom 21. September 2016 liess die Berufungsklägerin
durch ihren Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten 1 mitteilen, dass die Baube-
willigung des G._____ rechtskräftig geworden sei und sie gestützt auf Ziffer 2 des
vor der Schlichtungsbehörde am 4. Oktober 2011 abgeschlossenen Vergleichs
die Liegenschaft innerhalb von zwei Monaten ab Mitteilung bzw. bis spätestens
24. November 2016 zu räumen und besenrein zu hinterlassen habe (act. 4/16).
1.6 Die Berufungsbeklagte 1 weigerte sich, das Mietobjekt zu räumen. Ihr
Rechtsvertreter stellte sich im Antwortschreiben vom 26. September 2016 auf den
Standpunkt, vorerwähntes Schreiben beruhe auf einer falschen Interpretation des
Vergleichs vom 4. Oktober 2011. Dieser führe nur dann zur Beendigung des Miet-
verhältnisses und zur Räumungspflicht, wenn eine Baubewilligung für das im
Schlichtungsverfahren damals streitgegenständliche Bauprojekt (mehrstöckiges
Geschäftshaus), welches mit dem Bauprojekt des G._____ nicht das Geringste zu
tun habe, rechtskräftig werde. Dies sei bis heute nicht der Fall (act. 4/17).
2.1 Mit Eingabe an das Bezirksgericht Zürich vom 11. Oktober 2016 er-
suchte die Berufungsklägerin um gerichtlichen Rechtsschutz im summarischen
Verfahren und stellte die eingangs wiedergegebenen Anträge (act. 1). Das Ein-
zelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) hielt die
Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO als
nicht gegeben und trat mit Verfügung vom 17. Oktober 2016 auf das Gesuch nicht
ein (act. 7 = act. 11).

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2.2 Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom
28. Oktober 2016 (Poststempel) rechtzeitig Berufung beim Obergericht des Kan-
tons Zürich und stellte die eingangs wiedergegebenen Anträge (act. 12; act. 8a).
Der ihr mit Verfügung vom 9. November 2016 auferlegte Kostenvorschuss für das
Rechtsmittelverfahren in Höhe von Fr. 2'600.-- wurde innert Frist geleistet (act. 16
- 18). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen. Die Akten der
Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1 - 9). Die Sache ist spruchreif.
II.
Prozessuales
Erstmals im Rechtsmittelverfahren reichte die Berufungsklägerin zum Be-
weis ihrer Legitimation die im Jahre 2015 zwischen ihr und der F._____ AG ge-
schlossene Vergleichsvereinbarung betreffend Auflösung des Baurechtsvertrages
ein (act. 15/5). Weder legte sie dar, noch ist ersichtlich, weshalb diese Vereinba-
rung nicht bereits vor Vorinstanz eingebracht werden konnte, weshalb das Doku-
ment als unzulässiges neues Beweismittel unberücksichtigt zu bleiben hat
(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies bleibt jedoch insofern ohne Bedeutung, als bereits die
Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass die Berufungsklägerin mit dem Heimfall
bzw. der Löschung des Baurechts im Grundbuch in das im Rahmen der Bau-
rechtserrichtung auf die F._____ AG übergegangene Mietverhältnis als Rechts-
nachfolgerin eingetreten ist und sich folglich auf die Ansprüche aus dem zwischen
der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1 geschlossenen Vergleich vom
4. Oktober 2011 stützen kann (act. 11 S. 5), wovon abzuweichen im Rahmen des
vorliegenden Verfahrens kein Anlass besteht.
III.
Materielles
1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fäl-
len" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt,
wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und

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zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser beiden Vorausset-
zungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO), und es steht
der gesuchstellenden Partei weiterhin der Weg der ordentlichen Klage offen. Mit
Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt
wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird vom Kläger verlangt, dass er sofort
den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Umstände erbringt, so dass
klare tatsächliche Verhältnisse herrschen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Weiter muss
die Rechtslage klar sein. Das trifft dann zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der
Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Er-
gebnis führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_2/2016 vom 18. Februar 2016 E. 2.1).
Wo richterliches Ermessen mit Bezug auf den Tatbestand oder die Rechtsfolge
eine wesentliche Rolle spielt, liegt kein klares Recht vor. Auch die Anwendung ei-
ner Vertragsklausel kann im Einzelfall rechtlich klar sein. Verträge dürfen jedoch
weder ausgelegt noch ergänzt oder angepasst werden, denn dabei müsste der
Richter auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurückgreifen und die Interes-
sen der Parteien berücksichtigen und damit letztlich von seinem Ermessen Ge-
brauch machen, wofür aber im Verfahren nach Art. 257 ZPO kein Raum ist (vgl.
ZR 111 (2012) Nr. 65 E. 4; ferner BSK ZPO-Hofmann, 2. Aufl. 2013, N 11 f. zu
Art. 257 ZPO; Tarkan Göksu, DIKE-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, N 11 zu Art. 257
ZPO; KUKO ZPO-Jent-Sørensen, 2. Aufl. 2014, N 8 zu Art. 257 ZPO).
2. Die Berufungsklägerin machte vor Vorinstanz geltend, die Interpretati-
on der vor der Schlichtungsbehörde Zürich am 4. Oktober 2011 abgeschlossenen
Vereinbarung durch die Berufungsbeklagte 1, wonach die Räumungspflicht eine
rechtskräftige Baubewilligung voraussetze, die sich auf das von der F._____ AG
damals hängige Bauvorhaben beziehe, sei gestützt auf eine Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip nicht haltbar und würde auf einen ewigen Mietvertrag hinaus-
laufen (act. 1 Rz 29, 42, 54). Unter dem Titel grammatikalische, teleologische und
systematische Auslegung führte die Berufungsklägerin in Bezug auf die zwischen
der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1 am 4. Oktober 2011 abgeschlos-
sene Vereinbarung zusammenfassend aus, der Wille beider Parteien habe sich
auf jegliche Baute der F._____ AG bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin bezogen. Der

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Wortlaut sei klar und unmissverständlich. Die F._____ AG habe sich mit der For-
mulierung "eine Baubewilligung" alle Optionen offenhalten wollen. Hätten sich die
Parteien auf das damals hängige Projekt für ein Gewerbehaus fokussieren wollen,
hätten sie in Ziffer 2 der Vereinbarung explizit darauf hingewiesen. Bewusst hät-
ten sie darauf verzichtet, zumal die Erteilung der entsprechenden Baubewilligung
mit grossen Unsicherheiten behaftet gewesen sei, was ein weiterer Beweis dafür
sei, dass die F._____ AG bzw. beide an der Vereinbarung beteiligten Parteien mit
der gewählten Formulierung irgendein Baugesuch der F._____ AG gemeint ha-
ben (act. 1 Rz 32 - 37, 40, 55). Die Vereinbarung biete auch Raum für die von der
Berufungsklägerin als Rechtsnachfolgerin anvisierte Lösung betreffend Abschluss
eines neuen Mietvertrages mit dem G._____, welches für seine Zwecke eine Bau-
te benötige (act. 1 Rz 38). Sinn und Zweck von Ziffer 2 der Vereinbarung vom
4. Oktober 2011 sei einerseits die Gewährung der Erstreckung des Mietverhält-
nisses bis zum 31. Oktober 2012 gewesen und anderseits die Sicherstellung,
dass die F._____ AG, sobald eine rechtskräftige Baubewilligung des damals vor-
liegenden oder eines angepassten oder anderen Projektes vorliege, innert zwei
Monaten über das Grundstück verfügen könne (act. 1 Rz 41, 55).
3. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass — selbst wenn der Sachverhalt
unbestritten bliebe —, es an klarem Recht fehle. So zeige bereits die Argumenta-
tion der Berufungsklägerin, dass sie zur Herleitung ihres Anspruchs, insbesonde-
re der Bedeutung des Ausdrucks "einer" rechtskräftigen Baubewilligung, ohne
Auslegung nicht zum Ziel komme. Nebst ihrer Auslegungsvariante seien jedoch
auch andere denkbar. So sei nicht auszuschliessen, dass die Parteien ihre Ver-
einbarung nur mit Blick auf das bestehende Baurechtsverhältnis geschlossen hät-
ten. Dass im Zeitpunkt der Vereinbarung das damalige Baugesuch der F._____
AG als chancenlos beurteilt worden sei, ändere daran nichts, bestand doch das
Baurecht bis 4. April 2091 und seien deshalb weitere Baugesuche der F._____
AG aus der Sicht der Betroffenen durchaus möglich gewesen. Auch sei ange-
sichts der 80jährigen Dauer des selbständigen Baurechts nicht unbedingt davon
auszugehen, dass die Parteien, insbesondere die F._____ AG, Verhältnisse hät-
ten regeln wollen, die über das damals geltende Baurecht hinaus gegangen sei-
en. Darauf deute auch Ziffer 3 der Vereinbarung, in welcher gerade keine allge-

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meine Formulierung gewählt worden sei. Durchaus vorstellbar sei vielmehr, dass
die Parteien sich darüber keine Gedanken gemacht hätten, mithin eine Lücke be-
stehe, die für den Fall des Heimfalls des Baurechts allenfalls vom Richter zu füllen
wäre. Da die angerufene Vereinbarung auslegungsbedürftig sei, biete die Räu-
mungsbedingung einer rechtskräftigen Bewilligung keine klare und unmissver-
ständliche Grundlage für das von der Berufungsklägerin verfolgte Anliegen, ihre
Liegenschaft Kat. Nr. 1 räumen zu lassen (act. 11 S. 5 f.).
4.1 Was die Berufungsklägerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Sie
rügt, die Feststellung der Vorinstanz, wonach Ziffer 2 des Vergleichs vom 4. Ok-
tober 2011 auslegungsbedürftig sei, sei eben so unzutreffend wie deren Auffas-
sung, wonach sie (die Berufungsklägerin) zur Herleitung ihres Anspruchs, insbe-
sondere der Bedeutung des Wortes "einer" rechtskräftigen Baubewilligung, ohne
Auslegung nicht zum Ziel komme (act. 12 Rz 15 f., 30). Ihre diesbezügliche Ar-
gumentation, wonach sich aufgrund des klaren und unmissverständlichen Wort-
lautes von Ziffer 2 des Vergleichs vom 4. Oktober 2011 eine weitere, über den
Wortlaut hinausgehende Auslegung erübrige, es sei denn, der Wortlaut führe zu
einem untolerierbaren bzw. unhaltbaren Ergebnis und nur zu diesem Zwecke ha-
be sie sich in ihrem Ausweisungsgesuch auch noch auf andere Interpretationsme-
thoden berufen (act. 12 Rz 18 und 25), ist insofern nicht nachvollziehbar, als sie
einen Widerspruch in sich darstellt, führt doch der ihrer Ansicht nach klare Wort-
laut bereits zum einzig vertretbaren Ergebnis, und zwar in dem von ihr geltend
gemachten Sinne.
4.2 Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin (act. 12 Rz 19) ist so-
dann festzuhalten, dass sich die Vorinstanz nicht der Argumentation der Beru-
fungsbeklagten 1 angeschlossen und damit auch nicht erwogen hat, dass eine
Beendigung des Mietverhältnisses und eine Räumungspflicht nur dann eintreten
würden, wenn eine Baubewilligung für das im Schlichtungsverfahren MM110569
damals streitgegenständliche Bauprojekt (ein mehrstöckiges Geschäftshaus)
rechtkräftig werde. Vielmehr hat sie die angerufene Vereinbarung als auslegungs-
bzw. ergänzungsbedürftig qualifiziert und damit die Voraussetzung des klaren
Rechts nach Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO verneint (act. 11 S. 6).

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4.3.1 Die Berufungsklägerin hält im Berufungsverfahren wie bereits gesagt
daran fest, dass der Wortlaut von Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011
klar und unmissverständlich sei (act. 12 Rz 6, 18 und 25). Die F._____ AG habe
sich mit der Formulierung "eine Baubewilligung" klar alle Optionen offen halten
wollen (act. 12 Rz 17). Die Formulierung enthalte keine Lücke, sondern decke
vielmehr alle wichtigen Fälle ab, insbesondere auch den nun eingetretenen Fall,
was unabhängig davon gelte, dass die F._____ AG und die Berufungsbeklagte 1
im Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs an eine Auflösung des Baurechts-
vertrages noch nicht gedacht haben und die Ziffern 3 und 5 des Vergleichs auf die
damals aktuelle Situation, Einreichung eines Baugesuches der F._____ AG für
ein Gewerbehaus, Bezug nehmen (act. 12 Rz 26 - 29, 31, 37 f. und 40).
4.3.2 Der Vergleich vom 4. Oktober 2011 wurde zwischen der F._____ AG
und der Berufungsbeklagten 1 abgeschlossen. Wie sie dessen Ziffer 2 verstanden
haben, ist offen. Die Berufungsklägerin als Rechtsnachfolgerin der F._____ AG
behauptet diesbezüglich zwar einen tatsächlichen Konsens zwischen der F._____
AG und der Berufungsbeklagten 1, dass nämlich das Vorliegen irgendeiner der
F._____ AG wie auch ihrer Rechtsnachfolgerin gewährten Baubewilligung für das
in Frage stehende Grundstück die Räumungspflicht der Berufungsbeklagten 1
begründe. Die Berufungsbeklagte 1 sah das bereits vorprozessual anders und
weigerte sich auszuziehen (vgl. vorstehend Ziff. I.1.6). In diesem Punkt – Vorlie-
gen eines tatsächlichen Konsens – liegt somit ein bestrittener, unbewiesener
Sachverhalt vor.
4.3.3 Sodann kann der Inhalt von Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober
2011 unter Einbezug der anderen Vergleichsklauseln durchaus auch anders in-
terpretiert werden, zumal sich der Vergleich im Gesamtkontext auf das damals
hängige Bauprojekt bezog, was auch die Berufungsklägerin unter Hinweis auf die
Ziffern 3 und 5 des Vergleichs (act. 12 Rz 27) einräumt. In diesem Sinne ist auch
aktenkundig, dass die F._____ AG das Mietverhältnis wegen des damals penden-
ten Bauprojektes gekündigt hatte (vgl. Ziff. I.1.2). Im Ergebnis ist der Vorinstanz
beizupflichten, dass zumindest nicht ausgeschlossen werden kann, dass die da-
maligen Vergleichsparteien die Räumungsbedingung gemäss Ziffer 2 nur mit Blick

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auf das damals bestehende Baurechtsverhältnis geschlossen haben und entspre-
chend gebunden sein wollten und sich darüber hinaus in Bezug auf die Bedin-
gung und die Konditionen (Zeitpunkt bzw. Zeitraum) der Liegenschaftsräumung
keine Gedanken gemacht haben, mithin für den eingetretenen Fall des Heimfalls
des Baurechts eine Lücke besteht, die allenfalls vom Gericht zu füllen wäre.
5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angerufene Vergleichsre-
gelung nicht klar ist und der Auslegung bedarf, somit kein klares Recht im Sinne
von Art. 257 ZPO gegeben ist. Strittig ist zudem, was die Parteien, die an der
Vereinbarung beteiligt waren, tatsächlich übereinstimmend wollten. Auf das Räu-
mungsgesuch der Berufungsklägerin gegenüber den Berufungsbeklagten 1 und 2
(das Untermietverhältnis der Letzteren teilt im Erstreckungsfall das Schicksal des
Mietverhältnisses der Ersteren) wurde somit zu Recht nicht eingetreten. Damit ist
entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin nicht gesagt, dass sie sich nicht auf
Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 berufen könne bzw. diese ins Lee-
re laufe und die Berufungsbeklagte 1 unbeschränkte Zeit auf ihrem Grundstück
verbleiben könne, sondern nur, dass dem Räumungsbegehren gestützt auf Ziffer
2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 im vorliegenden Verfahren mangels kla-
ren Rechts und umstrittener tatsächlicher Verhältnisse nicht entsprochen werden
kann und vor diesem Hintergrund auch die Eigentumsklage nicht zielführend ist.
Die Berufung ist nach dem Gesagten abzuweisen. Der Berufungsklägerin steht
die Klage im ordentlichen Verfahren offen.
IV.
1. In Verfahren der reinen Ausweisung (wenn die Kündigung nicht streitig
ist), bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich
über das Objekt noch nicht verfügen kann (vgl. Peter Diggelmann, DIKE-Komm
ZPO, 2. Aufl. 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO m.w.H.). Praxisgemäss rechnet die II. Zi-
vilkammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs
Monaten. Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzli-
che Streitwertberechnung. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 4'000.--

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(act. 4/9) ergibt sich demnach ein Streitwert von Fr. 24'000.--. Beim in Frage ste-
henden Streitwert betragen die Kosten für das Berufungsverfahren Fr. 2'600.--
(§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1
GebV OG). Sie sind ausgangsgemäss der Berufungsklägerin aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Den Berufungsbeklagten 1 und 2 sind für das Berufungsverfahren kei-
ne entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden, weshalb keine Ent-
schädigungen zuzusprechen sind.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Die Verfügung des Einzelgerichtes
Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016 (Geschäfts-Nr.
ER160208-L/U) wird einschliesslich der Regelung der Kostenfolge bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'600.-- festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru-
fungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten 1 und 2
unter Beilage des Doppels von act. 12, sowie an das Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich und an die Obergerichtskasse, je gegen Emp-
fangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 24'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Tolic Hamming
versandt am:
9. März 2017