zh_obergericht · LF250082 · 2025-11-03 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250082-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiberin Dr. S. Scheiwiller
Beschluss vom 3. November 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsteller und Berufungskläger,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur., LL.M. X._____
gegen
1. C._____,
2. D._____,
Gesuchsgegner und Berufungsbeklagte,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil vom 14. August 2025 (ER250013)

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Erwägungen:
I.
1. Am 11. Dezember 2024 ersteigerten die Gesuchsteller und Berufungskläger
(fortan: Berufungskläger) im Rahmen einer Zwangsverwertung die bislang im Ei-
gentum der Gesuchsgegner und Berufungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagte)
befindliche und von ihnen bewohnte Liegenschaft an der E._____-str. 1 in
F._____, Kat.-Nr. 2, EGRID CH3 (vgl. act. 8/3/2). Der Grundbucheintrag erfolgte
am tt.mm.2025 (act. 8/3/4). Die Berufungsbeklagten blieben weiterhin in der Lie-
genschaft wohnhaft.
2. Mit Eingabe vom 11. Juni 2025 gelangten die Berufungskläger an das Be-
zirksgericht Hinwil (fortan: Vorinstanz) und verlangten unter Androhung der
Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Berufungsbeklagten aus der besagten
Liegenschaft (act. 1 S. 2). Mit Verfügung vom 14. August 2025 trat die Vorinstanz
auf das Ausweisungsgesuch nicht ein (act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar] = act. 8/22,
fortan: act. 7).
3. Dagegen erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 29. August 2025
rechtzeitig Berufung (vgl. act. 2; vgl. zur Rechtzeitigkeit: act. 8/23). Die vorinstanz-
lichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 8/1-23). Mit Verfügung
vom 16. September 2025 wurden die Berufungskläger zur Leistung eines Kosten-
vorschusses aufgefordert, welcher fristgerecht geleistet wurde (vgl. act. 9-11). Mit
Eingabe vom 14. Oktober 2025 teilten die Berufungskläger sodann mit, die Beru-
fungsbeklagten hätten die streitgegenständliche Liegenschaft geräumt und die
Schlüssel an die Berufungskläger übergeben, wobei sie beantragen, die Kosten
sowie die Parteientschädigung den Berufungsbeklagten aufzuerlegen (vgl.
act. 12-13).
II.
1. Wird ein Mieter zwangsweise aus einer Mietwohnung ausgewiesen oder ver-
lässt er diese von sich aus und übergibt sie der Vermieterschaft, ist das Rechts-

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mittelverfahren betreffend die Ausweisung des Mieters als gegenstandslos abzu-
schreiben (vgl. BGer 4D_79/2015 vom 22. Januar 2016 E. 2.1 m.w.H.). Gleiches
ist auch für den vorliegenden Fall anzunehmen, bei dem zwar kein Mietverhältnis
besteht, es aber um die Ausweisung der Berufungsbeklagten aus der vorstehend
genannten Liegenschaft geht.
2. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Gericht kann aber von den Verteilungsgrund-
sätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, insbesondere
wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz
nichts anderes vorsieht (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist etwa zu berück-
sichtigen, welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassli-
che Prozessausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetre-
ten sind, die dazu geführt haben, dass das Verfahren gegenstandslos wurde
(BGE 142 V 551 E. 8.2 m.w.H.). Zwischen diesen Kriterien besteht weder eine
Rangordnung noch müssen diese stets kumulativ geprüft werden. Vielmehr ist die
vom Gesetz angestrebte angemessene Lösung je nach den konkreten Umstän-
den des Einzelfalles zu treffen (OGer ZH LF240125 vom 21. Februar 2025 E. 4.1;
KUKO ZPO, SCHMID/JENT SØRENSEN, 3.A. 2021, Art. 107 N 5; je m.w.H.). Das Be-
rufungsverfahren wurde von den Berufungsklägern eingeleitet. Dass die Beru-
fungsbeklagten aufgrund der Räumung der Liegenschaft die Gegenstandslosig-
keit verursacht haben, erscheint im vorliegenden Fall nicht massgebend. Für die
Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen ist vielmehr auf den mutmass-
lichen Prozessausgang abzustellen. Dabei geht es nicht darum, die Prozessaus-
sichten im Einzelnen zu prüfen und dadurch weitere Umtriebe zu verursachen.
Vielmehr soll es bei einer knappen, summarischen Beurteilung der Aktenlage sein
Bewenden haben (vgl. BGE 142 V 551 E. 8.2 m.w.H.; KUKO ZPO, SCHMID/JENT
SØRENSEN, a.a.O., Art. 107 N 9).
3. Die Vorinstanz begründete das Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch
im Wesentlichen damit, dass es den Berufungsklägern misslungen sei, den Sach-
verhalt sofort und liquide nachzuweisen. Die Berufungsbeklagten hätten stringent
und schlüssig dargelegt, dass sie laut mündlicher Vereinbarung vom 21. Dezem-

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ber 2024 unentgeltlich in der Liegenschaft hätten wohnen bleiben dürfen. Auch
wenn die Berufungskläger geltend machen würden, sie seien der mittels E-Mail
vom 23. Dezember 2024 erfolgten Aufforderung von Rechtsanwalt Dr. iur.
Y._____, die darin aufgeführten Vereinbarungen zu bestätigen, nicht nachgekom-
men, weshalb darin kein Nachweis für eine Vereinbarung zu sehen sei, erscheine
es nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung
unwahrscheinlich, dass bei deren Nichtbestehen Stillschweigen gewahrt werde.
Es erscheine daher nicht als haltlos, dass der Berufungskläger 1 den Berufungs-
beklagten am 21. Dezember 2024 zugesichert habe, sie könnten bis Ende 2025
unentgeltlich in der Liegenschaft wohnen bleiben (act. 7 E. 3.3-3.4).
4. Die Berufungskläger bestreiten in ihrer Berufungseingabe insbesondere,
dass sie am 21. Dezember 2024 dem Verbleib der Berufungsbeklagten bis Ende
2025 zugestimmt hätten. Dabei verweisen sie auch auf die Strafbefehle vom
17. Juni 2025, worin die Berufungsbeklagten wegen Hausfriedensbruch für schul-
dig befunden worden sind (vgl. act. 8/16/1-2). Eine Vereinbarung sei am 21. De-
zember 2024 schon deshalb nicht zustande gekommen, da die Berufungsklägerin
bei dieser Besprechung nicht anwesend gewesen sei. Die Berufungskläger seien
zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht Eigentümer dieser Liegenschaft gewesen.
Die in der von Rechtsanwalt Dr. Y._____ verfassten E-Mail vom 23. Dezember
2024 verlangte Bestätigung sei offensichtlich nicht abgegeben worden, und es sei
auch falsch, dass im Rahmen des Telefongesprächs vom 28. Dezember 2024 der
Berufungskläger 1 nichts gegen einen solchen Verbleib der Berufungsbeklagten
eingewendet hätte. Vielmehr habe der Berufungskläger 1 klar und deutlich mitge-
teilt, dass ein Verbleib im Objekt bis Ende 2025 nicht in Frage komme. Das decke
sich auch mit der an Rechtsanwalt Dr. Y._____ gerichteten E-Mail vom 28. De-
zember 2024, mit welcher eine an die KESB adressierte E-Mail vom 21. Dezem-
ber 2024 weitergeleitet worden sei. Aus dieser E-Mail sei ersichtlich, dass der Be-
rufungskläger 1 nach der erwähnten Besprechung vom 21. Dezember 2024 mit
den Berufungsbeklagten nach wie vor gewollt habe, dass die Berufungsbeklagten
"nun schnell den Haushalt auflösen" und die jetzige Unterkunft verlassen. Darüber
hinaus seien im Verfahren betreffend Grundbuchsperre sowohl die Vorinstanz wie
das Obergericht zum Ergebnis gelangt, dass die Behauptung der Berufungsbe-

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klagten betreffend das Bestehen einer mündlichen Vereinbarung vom 21. Dezem-
ber nicht glaubhaft dargetan worden sei (vgl. zum Ganzen act. 2 Rz. 15 ff.).
5. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren, wenn der (rechtlich relevante) Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass
ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen
Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie so-
fort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so
dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falls genügt
es, dass die Gegenpartei substantiierte und schlüssige Einwendungen vorträgt,
die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebil-
dete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich unbegründete oder
haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren
Falles nicht. Ein Vorbringen ist nicht schon dann als haltlos anzusehen, wenn die
Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Verlangt wird, dass das Vorbringen
sich aufgrund der gesamten Umstände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es
muss zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahrschein-
lich wirken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. Entsprechend ist nicht
leichthin von der Haltlosigkeit der Bestreitungen auszugehen (vgl. OGer ZH
LF240125 vom 21. Februar 2025 E. 4.2.5; LF240077 vom 6. August 2024
E. III.2.2 und PF190019 vom 27. Juni 2019 E. D.2.3.2.).
6.
6.1 Die Einwände der Berufungskläger gegen das vorinstanzliche Urteil vermö-
gen gestützt auf eine summarischen Beurteilung nicht zu überzeugen.
6.2 So vermag die alleinige Anwesenheit des Berufungsklägers 1 bei der Be-
sprechung das Zustandekommen einer Vereinbarung aufgrund der bei Ehegatten
bestehenden Vertretungsbefugnis nicht zu verhindern. Ebenso wenig vermag die
zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgte Eintragung im Grundbuch den Vertrags-
schluss zu verunmöglichen, zumal das Eigentum der streitgegenständlichen Lie-
genschaft bereits mit der Erteilung des Zuschlages am tt.mm.2024 auf die Beru-
fungskläger übergegangen war (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB; BSK ZGB II, STREBEL,

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7.A. 2023, Art. 656 N 44) und sie bei der Besprechung vom 21. Dezember 2024
entsprechend zur Ausübung aller Rechte, die ohne grundbuchliche Eintragung
denkbar sind, so wie vorliegend in Bezug auf die Gebrauchsleihe, befugt waren
(vgl. BGE 128 III 82 E. 1a). Sodann muss eine Einwendung im Verfahren betref-
fend Rechtsschutz in klaren Fällen – entgegen der Auffassung der Berufungsklä-
ger – nicht glaubhaft gemacht werden (vgl. E. II.5). Vielmehr trifft den Gesuchs-
gegner eine blosse Behauptungslast. Die Berufungsbeklagten haben schlüssig
dargelegt, dass sie sich am 21. Dezember 2024 mit den Berufungsklägern na-
mentlich darauf geeinigt hätten, bis Ende 2025 mietzinsfrei in der Liegenschaft
verbleiben zu dürfen. Dies wird durch die von Rechtsanwalt Dr. Y._____ an die
Berufungskläger gerichtete E-Mail vom 23. Dezember 2024 bekräftigt, in welcher
die Punkte der Einigung mit Bitte um Bestätigung nochmals aufgeführt werden.
Vor diesem Hintergrund ist gegen die vorinstanzliche Schlussfolgerung, wonach
es nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung
unwahrscheinlich sei, dass die Berufungskläger bei Nichtbestehen einer solchen
Vereinbarung Stillschweigen gewahrt hätten, bei summarischer Betrachtung
nichts einzuwenden.
6.3 Bei der von den Berufungsklägern im Berufungsverfahren eingereichten
E-Mail vom 28. Dezember (vgl. act. 5/6) handelt es sich um ein unzulässiges No-
vum (vgl. Art. 317 ZPO), weshalb es unberücksichtigt bleibt. Unerheblich sind so-
dann die Strafbefehle betreffend Hausfriedensbruch, zumal das Zivilgericht nicht
an die rechtliche Beurteilung der Staatsanwaltschaft gebunden ist. Ebenso bleibt
es unerheblich, dass die Kammer im mit den gleichen Parteien involvierten Ver-
fahren betreffend Grundbuchsperre zum Schluss gelangte, das Vorliegen einer
Vereinbarung hinsichtlich des Verbleibs der Berufungsbeklagten in der Liegen-
schaft sei nicht glaubhaft gemacht worden (vgl. OGer ZH LF250047 vom 8. Au-
gust 2025 E. 3.2), zumal für die erfolgreiche Bestreitung im Verfahren betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen – wie bereits erwähnt (vgl. E. II.5) – kein Glaubhaft-
machen verlangt wird.
6.4 Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in kla-
ren Fällen gemäss Art. 257 ZPO mangels liquidem Sachverhalt nicht erfüllt, wes-

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halb die Vorinstanz auch bei summarischer Prüfung der Einwände in der Beru-
fungseingabe zu Recht nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten ist. Die Be-
rufung wäre daher mutmasslich abzuweisen gewesen, weshalb es sich rechtfer-
tigt, die Kosten des Berufungsverfahren ermessensweise den Berufungsklägern
aufzuerlegen.
III.
1. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 12'000.-- (vgl. act. 7 E. 4) und in
Anwendung von § 4 i.V.m. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2
GebV OG ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 500.-- festzusetzen.
Die den Berufungsklägern auferlegte Entscheidgebühr ist mit dem von ihnen ge-
leisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO). Im Mehrbe-
trag ist ihnen der Vorschuss zurückzuerstatten.
2. Parteientschädigungen sind keine zu entrichten; den Berufungsklägern
nicht, weil sie unterliegen, und den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen im Beru-
fungsverfahren keine Kosten entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Das Verfahren wird abgeschrieben.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.-- festgesetzt, den
Berufungsklägern in solidarischer Haftung auferlegt und von dem von ihnen
geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Im Mehrbetrag wird ihnen der Vor-
schuss zurückerstattet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 12'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. S. Scheiwiller
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