zh_obergericht · LB260006 · 2026-04-10 · de
Nichtigkeit / Anfechtung von Stockwerkeigentümerbeschlüssen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB260006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 10. April 2026
in Sachen
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
2. Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____,
Beklagte und Berufungsklägerinnen
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und/oder Rechtsanwältin lic.
iur. X2._____
gegen
1. C._____ AG,
2. D._____,
Kläger und Berufungsbeklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Nichtigkeit / Anfechtung von Stockwerkeigentümerbeschlüssen
Berufung gegen ein Urteil der II. Abteilung des Bezirksgerichtes Bülach vom
9. Dezember 2025; Proz. CG240034

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Rechtsbegehren:
(act. 6/2/2 S. 2)
"1. Es sei festzustellen, dass die von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 2. Mai 2024 unter Traktandum 4 gefassten Be-
schlüsse betreffend "Genehmigung Jahresrechnung 2023 inkl. Re-
visionsbericht für STWEG A._____ und B._____", "Kenntnisnahme
Jahresrechnung 2023 inkl. Revisionsbericht für E._____ AG", "Ent-
lastung Verwaltung für das Jahr 2023" und "Entlastung Ausschuss
für das Jahr 2023" nichtig sind. Eventualiter seien diese Be-
schlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass die von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 2. Mai 2024 unter Traktandum 6.2.1 gefassten Be-
schlüsse betreffend "Osmoseanlage / Kostenverteiler 85/00 ge-
mäss Auswertung" nichtig sind. Eventualiter seien diese Beschlüs-
se für ungültig zu erklären und aufzuheben.
3. Es sei festzustellen, dass die von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 2. Mai 2024 unter Traktandum 6.2.2 gefassten Be-
schlüsse betreffend "Vermietung Aussenfläche an D._____ für
CHF 1'000.– pro Monat" nichtig sind. Eventualiter seien diese Be-
schlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben.
4. Es sei festzustellen, dass die von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 2. Mai 2024 unter Traktandum 6.2.3 gefassten ab-
lehnenden Beschlüsse betreffend "reduzierter Nebenkostenbeitrag
für Restaurantbetrieb" nichtig sind. Eventualiter seien diese Be-
schlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben.
5. Es sei festzustellen, dass die von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 2. Mai 2024 unter Traktandum 7 gefassten Be-
schlüsse betreffend "Genehmigung Budget 2024 STWEG A._____
und B._____ nach Massgabe des Kostenteilers mit 99'865/99'86",
"Kenntnisnahme Budget 2024 E._____ AG" und "Zahlungsmodali-
täten der STWEG-Beiträge" nichtig sind. Eventualiter seien diese
Beschlüsse für ungültig zu erklären und aufzuheben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der
Beklagten, ohne interne Beteiligung der Kläger."
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 5)
1. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemein-
schaft A._____ und der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ vom

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2. Mai 2024 betreffend die Traktanden Ziffern 4, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 und 7
nichtig sind.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 17’800.– ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 550.– Kosten des Schlichtungsverfahrens
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden den beklagten Parteien 1 und 2, ausgenommen
die klagenden Parteien 1 und 2, auferlegt und mit den geleisteten Vorschüs-
sen der klagenden Parteien 1 und 2 verrechnet.
4. Die beklagten Parteien 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung verpflich-
tet, den klagenden Parteien 1 und 2 eine Parteientschädigung von insge-
samt Fr. 22'052.40 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Zudem haben sie
den klagenden Parteien 1 und 2 die Kostenvorschüsse im Umfang von je
Fr. 9’175.– zu ersetzen.
5. [Mitteilungen]
6. [Rechtsmittel]
Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungsklägerinnen (act. 2 S. 2):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 9. Dezember 2025 (CG240034-
C) sei aufzuheben und die mit Klageantwort vom 19. Mai 2025 bzw. mit No-
veneingabe vom 29. September 2025 gestellten Rechtsbegehren vollum-
fänglich gutzuheissen, welche lauten:
«1. Die Klage sei als gegenstandslos abzuschreiben bzw. eventualiter voll-
umfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST auf die Parteient-
schädigung) zulasten der Kläger.»
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST auf die Prozes-
sentschädigung) zulasten der Berufungsbeklagten.

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Erwägungen:
1. Ausgangslage und Verfahrensverlauf
1.1. Die Klägerin 1 und Berufungsbeklagte 1 (nachfolgend Klägerin) ist Eigentü-
merin von Stockwerkeigentumseinheiten in den Liegenschaften F._____ 1 und 2
(A._____ und B._____) an der G._____-strasse 3 im H._____, I._____. Der Klä-
ger 2 und Berufungsbeklagte 2 (nachfolgend Kläger) ist Eigentümer einer Stock-
werkeigentumseinheit im A._____. Bei den Beklagten und Berufungsklägerinnen
1 und 2 (nachfolgend Beklagte) handelt es sich um die Stockwerkeigentumsge-
meinschaften beider Liegenschaften.
1.2. Am 2. Mai 2024 fanden die ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlun-
gen beider Stockwerkeigentümergemeinschaften statt. Nach Auffassung der Klä-
ger waren diese Stockwerkeigentumsversammlungen nicht beschlussfähig, da
nicht die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend gewesen und das entspre-
chende in Art. 712p Abs. 1 ZGB statuierte Anwesenheitsquorum nicht eingehalten
worden sei. Demgegenüber sind die Beklagten der Meinung, Art. 27 der beiden
STWE-Reglemente – wonach für die Beschlussfähigkeit der Versammlung einzig
die Hälfte der nach Wertquoten berechneten Stimmrechte an der Versammlung
vertreten sein müssen – sei gesetzeskonform und die dort statuierten Anforderun-
gen an die Beschlussfähigkeit seien erfüllt gewesen.
1.3. Nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren reichten die Kläger die vorlie-
gende Klage am 13. November 2024 zunächst beim Einzelgericht des Bezirksge-
richts Bülach ein. Nachdem sich die Kläger zum Streitwert und zur Verfahrensart
geäussert hatten, überwies das Einzelgericht die Klage mit Verfügung vom 4. De-
zember 2024 an das Kollegialgericht (act. 6/1). Das Kollegialgericht (nachfolgend
Vorinstanz) forderte einen Kostenvorschuss ein und delegierte die Prozessleitung
(act. 6/3). Nach Eingang der Klageantwort (act. 6/12) wurde zu Vergleichsgesprä-
chen vorgeladen. Diese scheiterten (Prot. Vi S. 5 f.). Danach erfolgte die Vorla-
dung zur Hauptverhandlung auf den 11. November 2025 (act. 6/29). Die Beklag-
ten ersuchten mit Eingabe vom 29. September 2025 um Abschreibung des Ver-
fahrens infolge Gegenstandslosigkeit (act. 6/30). Die Vorinstanz holte dazu eine

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Stellungnahme der Kläger ein und zeigte den Beklagten nach Eingang derselben
an, dass sie anlässlich der Hauptverhandlung vom 11. November 2025 dazu Stel-
lung nehmen könnten (act. 6/39). Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten die
Parteien Replik und Duplik und je eine Stellungnahme (Prot. Vi S. 10 ff.). Am
9. Dezember 2025 fällte die Vorinstanz das vorstehend wiedergegebene Urteil
(act. 5 S. 21 f.).
1.4. Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten mit Eingabe vom 2. Februar
2026 Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 2). Die erstinstanzli-
chen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 6/1-46). Die Beklagten
bezahlten den ihnen mit Verfügung vom 18. Februar 2026 auferlegten Kostenvor-
schuss (act. 7) am 2. März 2026 (act. 10). Am 26. März 2026 reichten die Beklag-
ten eine Noveneingabe ein (act. 11). Da die Kläger dadurch keinen Nachteil erlei-
den, kann auf die Einholung einer Stellungnahme zur Noveneingabe verzichtet
(vgl. Art. 53 Abs. 3 ZPO und nachfolgende E. 2.3). Gestützt auf Art. 312 Abs. 1
ZPO ist auch keine Berufungsantwort einzuholen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Ver-
fahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Rechtsmittelvoraussetzungen
Die Berufungsschrift wurde innert 30-tägiger Frist beim Obergericht als zuständi-
ger Rechtsmittelinstanz form- und fristgerecht eingereicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO
und § 48 GOG; act. 6/46 i.V.m. act. 4/2). Beim angefochtenen Urteil handelt es
sich um einen berufungsfähigen Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2
ZPO). Die Beklagten sind durch das angefochtene Urteil beschwert. Der Kosten-
vorschuss wurde bezahlt (act. 10). Dem Eintreten auf die Berufung steht somit
nichts entgegen.
2.2. Begründungsanforderungen und Kognition
Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens
dar, sondern ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges Verfahren
ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1 m.H.a. Botschaft zur Schweizerischen

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ZPO, BBl 2006 S. 7221 ff., S. 7374). Mit Berufung können eine unrichtige Rechts-
anwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kogni-
tion bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermes-
sensausübung. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungs-
gericht allerdings grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Beru-
fungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu
beschränken. Die Parteien haben mittels klarer Verweisungen auf die Ausführun-
gen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo sie die massgebenden Behauptungen, Er-
klärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben haben. Sie haben die von ihnen
kritisierten Erwägungen des angefochtenen Entscheids wie auch die Aktenstücke,
auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1;
BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016 E. 2.2). In rechtlicher Hinsicht ist das Be-
rufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten In-
stanz noch an die mit den Rügen vorgetragenen Argumente der Parteien gebun-
den, sondern es wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Das Beru-
fungsgericht kann die Rügen der Parteien auch mit abweichenden Erwägungen
gutheissen oder abweisen (BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013
E. 2.2.2). In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzugehen, soweit dies
für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 141 III 28 E. 3.2.4 m.w.H.).
2.3. Noven
2.3.1. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel
(Noven) im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie – kumulativ –
ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Es wird zwischen echten
und unechten Noven unterschieden. Echte Noven sind erst nach der letzten Ver-
handlung im erstinstanzlichen Verfahren entstanden. Unechte Noven sind Tatsa-
chen und/oder Beweismittel, die bereits früher entstanden sind. Wer sich auf un-
echte Noven beruft, hat detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache oder das
Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (BGE 143 III 42
E. 4.1; BGer 5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.1).

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Eine Besonderheit gilt bei sog. Potestativnoven. Dabei handelt es sich um nach-
träglich von einer Partei geschaffene Noven, die – abhängig vom Entscheid dieser
Partei – bereits vor Aktenschluss bzw. in der letzten Verhandlung im erstinstanzli-
chen Verfahren hätten existieren können. Gemäss der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung würde es der Eventualmaxime widersprechen, solche Noven als
echte Noven zu qualifizieren. Entsprechend entscheidet sich die Zulässigkeit von
Potestativnoven danach, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht
werden konnten (BGE 146 III 416 E. 5.3; BGer 5D_149/2023 vom 8. Dezem-
ber 2023 E. 5.1; BGer 4A_204/2021 vom 7. Juni 2021 E. 3.1). Die gesetzliche No-
venregelung ist Ausfluss der Eventualmaxime. Die Eventualmaxime will verhin-
dern, dass sich eine Partei zunächst auf gewisse Vorbringen beschränkt und im
späteren Verlauf des Verfahrens oder im Rechtsmittelverfahren, soweit der vertre-
tene Standpunkt im erstinstanzlichen Verfahren nicht geschützt wurde, neue Tat-
sachen bzw. Angriffs- oder Verteidigungsmittel vorträgt.
2.3.2. Die Beklagten machen in ihrer Noveneingabe geltend, am 17. März 2026
habe eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung stattgefunden.
Dabei handle es sich um echte Noven im Sinne von Art. 317 ZPO. Die ausseror-
dentliche Stockwerkeigentümerversammlung sei frist- und formgerecht einberufen
worden. Die erste Versammlung, welche für den 3. März 2026 einberufen worden
sei, sei nicht beschlussfähig gewesen. Die zweite, für den 17. März 2026 einberu-
fene Versammlung sei sowohl bezügliche Wertquoten als auch – soweit ein Quo-
rum nach Köpfen erforderlich sein sollte – nach Köpfen beschlussfähig gewesen.
Insbesondere sei das Quorum von einem Drittel nach Art. 712p Abs. 3 ZGB er-
reicht worden. An den genannten Versammlungen seien die streitgegenständli-
chen Beschlüsse vom 2. Mai 2024 wie auch diejenigen vom 10. September 2025
vollumfänglich aufgehoben worden. Selbst wenn die Gegenstandslosigkeit im
erstinstanzlichen Verfahren noch nicht eingetreten wäre, würde sie nun jedenfalls
vorliegen und die Kläger hätten kein aktuelles und schutzwürdiges Interesse mehr
an einem Sachurteil (act. 11 Rz. 1 ff.).
Die Aufhebung der streitgegenständlichen Beschlüsse vom 2. Mai 2024 anlässlich
der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlungen der Beklagten vom

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17. März 2026 stellt ein echtes Novum dar. Es handelt sich jedoch um ein von
den Beklagten "geschaffenes" Novum. Die Beklagten führen aus, die geltend ge-
machten Noven hätten nicht früher vorgebracht werden können. Sie erklären je-
doch mit keinem Wort, weshalb die Durchführung einer ausserordentlichen Stock-
werkeigentümerversammlung unter Einhaltung der in Art. 712p Abs. 1 und 3 ZGB
statuierten Quoren nicht schon früher bzw. im erstinstanzlichen Verfahren zumut-
bar gewesen sein soll. Wie vorstehend erwähnt, müssten die Beklagten detailliert
dartun, weshalb sie die von ihnen neu geschaffenen Tatsachen und entsprechen-
den Beweismittel trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz haben
vorbringen können. Dies tun sie nicht, weshalb auf die geltend gemachten Noven
nicht einzugehen ist. Nachfolgend ist daher die Gültigkeit der Beschlüsse vom
2. Mai 2024 zu prüfen.
3. Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung vom 2. Mai 2024
3.1. Die Vorinstanz wies auf die Meinung zahlreicher Kommentatoren zu
Art. 712p Abs. 1 und 3 ZGB sowie auf BGer 5A_865/2011 hin und hielt fest, für
die Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung seien nicht allein
die Wertquoten massgebend, sondern es müsse auch das personelle Quorum,
die Anwesenheit der Hälfte der Stockwerkeigentümer, erfüllt sein. Die Bestim-
mung sei gemäss herrschender Lehre relativ zwingend, so dass die Vorausset-
zungen für die Beschlussfähigkeit zwar erschwert, aber nicht erleichtert werden
könnten. Art. 27 der Benutzungs- und Verwaltungsreglemente der Beklagten, wo-
nach für die Beschlussfähigkeit der Versammlung einzig die Hälfte der nach Wert-
quoten berechneten Stimmrechte an der Versammlung vertreten sein müsse, er-
weise sich deshalb als nicht gesetzeskonform. Die gesetzlichen Bestimmungen
zum Stockwerkeigentum würden aktuell zwar modernisiert, eine Überarbeitung
von Art. 712p ZGB sei jedoch nicht geplant. Gemäss dem erläuternden Bericht
zur Eröffnung der Vernehmlassung vom 20. September 2024 habe die Überle-
gung, eine möglichst grosse Zahl Teilnehmende zu erreichen und die Beschlüsse
somit besser zu verankern, heute immer noch Geltung; daher werde von einer
Anpassung der Beschlussfähigkeitsregelungen abgesehen. Die Beklagten ver-
stünden die Gesetzesbotschaft von 1962 falsch. Der gesetzgeberische Wille,

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dass einzelne Eigentümer den anderen nicht Entscheide aufzwingen können sol-
len, impliziere gerade die Notwendigkeit eines Quorums nach Personen. Der Ge-
setzgeber habe auch keine Sonderregelungen für grosse Stockwerkeigentümer-
gemeinschaften – wie es die Beklagten mit 103 und 48 Stockwerkeigentümern
seien – vorgesehen. Die gesetzlichen Bestimmungen seien auf alle Stockwerkei-
gentümergemeinschaften unabhängig von der Anzahl Stockwerkeigentümer glei-
chermassen anwendbar. Aufgrund der Präsenzliste sei ausgewiesen, dass an der
Versammlung vom 2. Mai 2024 nicht die Hälfte der Stockwerkeigentümer anwe-
send gewesen sei. Für die Beklagte 1 seien 32 von 104 und für die Beklagte 2
14 von 48 Stockwerkeigentümer anwesend gewesen oder vertreten worden. Ge-
mäss den von den Beklagten eingereichten Anwesenheitslisten seien für die Be-
klagte 1 lediglich 24 Stockwerkeigentümer und für die Beklagte 2 12 Stockwerkei-
gentümer anwesend gewesen oder vertreten worden. Folglich sei die Versamm-
lung vom 2. Mai 2024 nicht beschlussfähig gewesen (act. 5 S. 8 ff.).
3.2. Die Beklagten machen zusammengefasst geltend, Art. 712p Abs. 1 und 3
ZGB seien weder in Bezug auf die erste noch in Bezug auf die zweite Versamm-
lung (teil-)zwingender Natur. Selbst wenn die Bestimmung (teil-)zwingend sein
sollte, wäre nicht auf Köpfe, sondern auf Einheiten abzustellen. Die Vorinstanz
habe sich damit begnügt, einzelne Kommentare zu zitieren, statt das Gesetz ge-
stützt auf Art. 1 ZGB nach dem Methodenpluralismus des Bundesgerichts auszu-
legen. Bei der Auslegung von Art. 712p ZGB sei neben den Schutzzielen (Über-
rumpelungs-, Mehrheiten- und Minderheitenschutz) auch das Interesse an der
Aufrechterhaltung einer funktionierenden Verwaltung zu berücksichtigen. Im Ge-
setzestext sei nicht festgehalten, dass die Quoren zwingend oder teilzwingend
sein sollen. Mit Blick auf den Gesetzeszweck und insbesondere mit Blick auf die
vorgenannten Schutzinteressen lasse sich ein zwingender Charakter allenfalls
noch für die erste Versammlung nach Art. 712p Abs. 1 ZGB begründen, nicht
aber für die zweite nach Art. 712p Abs. 3 ZGB, bei der die Aufrechterhaltung der
Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft im Vordergrund stehe. Bei der Auslegung
von Art. 712p ZGB sei die Grundstruktur des Stockwerkeigentums zu berücksich-
tigen. Anders als das Miteigentum sei eine Stockwerkeigentümergemeinschaft
nach Einheiten (Art. 712a Abs. 1 ZGB) und Wertquoten (Art. 712e ZGB) organi-

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siert. Zudem seien die Stockwerkeigentümer frei, die Zustimmungsquoren nach
Einheiten und/oder Wertquoten festzulegen. Auch nach Auffassung der Vorin-
stanz bestehe kein zwingendes Recht, wonach die "Kopf"-Stimmen bei den Zu-
stimmungsquoren zwingend zu berücksichtigen wären. Der potentielle Wider-
spruch, dass eine passive Minderheit durch ihre Nichtteilnahme an Versammlun-
gen zwar die Beschlussfassung verhindern könne, aber jede Abstimmung verlie-
ren würde, wenn das Beschlussquorum erreicht würde, sei mit einer sachgerech-
ten Auslegung im Sinne von Art. 1 ZGB nicht vereinbar. Die Vorinstanz habe die
Regelungen von Art. 27 der STWE-Reglemente zu Unrecht für ungültig erklärt.
Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 2. Mai 2024 seien sowohl
für die Beklagte 1 als auch für die Beklagte 2 die gemäss Art. 27 Abs. 4 der
STWE-Reglemente erforderlichen Quoren für die Beschlussfähigkeit der ersten
Versammlung erreicht worden. Selbst wenn Art. 27 der STWE-Reglemente nichtig
bzw. ungültig sein sollten, schreibe Art. 712p Abs. 1 und 3 ZGB entgegen der Vor-
instanz die Anwendung des Kopfstimmprinzips nicht zwingend vor (act. 2 Rz. 9-19
und 23-51).
3.3. Gemäss Art. 712p Abs. 1 ZGB ist die Versammlung der Stockwerkeigentü-
mer beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur
Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwe-
send oder vertreten sind. Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine
zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der
ersten stattfinden darf. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der drit-
te Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertre-
ten sind (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB).
3.4. Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen (Ausle-
gung nach dem Wortlaut). Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Aus-
legungen möglich, so muss das Gericht unter Berücksichtigung aller Auslegungs-
elemente nach der wahren Tragweite der Norm suchen. Dabei hat es insbesonde-
re den Willen des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wie er sich namentlich aus
den Gesetzesmaterialien ergibt (historische Auslegung). Weiter hat das Gericht
nach dem Zweck, dem Sinn und den dem Text zu Grunde liegenden Wertungen

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zu forschen, namentlich nach dem durch die Norm geschützten Interesse (teleolo-
gische Auslegung). Wichtig ist auch der Sinn, der einer Norm im Kontext zu-
kommt, und das Verhältnis, in welchem sie zu anderen Gesetzesvorschriften steht
(systematische Auslegung). Das Bundesgericht befolgt bei der Auslegung von
Gesetzesnormen einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die
einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE
145 III 324 E. 6.6 mit Hinweisen).
3.5. Der Wortlaut von Art. 712p Abs. 1 ZGB ist klar. Die Formulierung "die Hälf-
te aller Stockwerkeigentümer" nimmt eindeutig Bezug auf die Anzahl der Stock-
werkeigentümer. Mit dieser Formulierung sind nicht die Wertquoten gemeint, was
sich ohne weiteres aus dem anschliessenden Halbsatz, der sich explizit auf die
Anteile bzw. Wertquoten bezieht, ergibt ("die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt
ist"). Damit muss nach dem Wortlaut sowohl die Hälfte der Stockwerkeigentümer
nach Köpfen anwesend sein, als auch die Hälfte der Wertquoten. Die Botschaft
zur Wiedereinführung des Stockwerkeigentums vom 7. Dezember 1962 enthält
zur Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung keine Erläuterun-
gen (BBl 1962 S. 1461 ff., S. 1519). Dass der Gesetzesentwurf eine Mehrheit so-
wohl nach Personen als auch nach Anteilen vorsah, wurde damit begründet, dass
ein Stockwerkeigentümer oder einige wenige, denen mehr als die Hälfte der Wert-
anteile zustehen, nicht der grossen Mehrheit der übrigen Stockwerkeigentümer et-
was aufzwingen können soll bzw. sollen (BBl 1962 S. 1461 ff., S. 1495). Damit
entspricht der klare Wortlaut von Art. 712p Abs. 1 ZGB auch dem Sinn und Zweck
des Gesetzes.
3.6. Den Beklagten ist zuzustimmen, dass dem Wortlaut von Art. 712p ZGB
nicht zu entnehmen ist, dass diese Gesetzesbestimmung zwingend ist. Bei der
Regelung des Stockwerkeigentums hat sich der Gesetzgeber lediglich auf die ele-
mentarsten Grundzüge zur Stockwerkeigentümerversammlung beschränkt und im
Übrigen auf das Vereinsrecht verwiesen. Gewisse Bestimmungen zum Stock-
werkeigentum lassen explizit Spielraum für privatautonome Regelungen (vgl.
Art. 712b Abs. 3 ZGB; Art. 712c Abs. 1 und 2 ZGB; Art. 712g Abs. 2 ZGB).
Art. 712p ZGB ist als Grundsatz im Recht zum Stockwerkeigentum verankert und

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lässt keinen Spielraum für abweichende Regelungen offen. Entsprechend geht
auch die Lehre – soweit ersichtlich – einhellig davon aus, dass es sich bei
Art. 712p ZGB um eine relativ zwingende Bestimmung handelt (BK Meier-Hayoz/
Rey, 1988, Art. 712p N 10; Wermelinger, SVIT-Kommentar, 3. A. 2023, Art. 712p
N 8; BSK ZGB II-Gäumann/Bösch, 6. A. 2023, Art. 712p N 3; KUKO ZGB-Thurn-
herr, 3. A. 2026, Art. 712p N 2; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft,
Diss. Zürich 1979, S. 374 f.).
3.7. Das Bundesgericht hatte sich im Verfahren BGer 5A_865/2011 mit der
Rechtsnatur von Art. 712p ZGB zu befassen. Indessen unterschied sich der dort
zu beurteilende Sachverhalt vom vorliegenden grundlegend. Es ging um eine klei-
ne Stockwerkeigentümergemeinschaft, die alle Mitglieder in die Entscheidfindung
einbinden wollte. Deren Reglementbestimmung sah für die Beschlussfähigkeit die
Anwesenheit oder Vertretung aller Stockwerkeigentümer vor. Strittig war insbe-
sondere, ob die reglementarische Bestimmung auch auf die zweite Versammlung
nach Art. 712p Abs. 3 ZGB anwendbar ist. Für die vorliegend zu beurteilenden
Fragen lässt sich aus den Erwägungen ableiten, dass sich das Bundesgericht der
herrschenden Rechtsauffassung anschloss, wonach es sich bei Art. 712p Abs. 3
ZGB um eine relativ zwingende Bestimmung handelt und das Beschlussfähig-
keitsquorum für die zweite Versammlung durch das Reglement zwar nicht erleich-
tert, wohl aber in einem Rahmen, der nicht zur Blockierung der Beschlussfassung
führt, verschärft werden kann (BGer 5A_865/2011 vom 24. Mai 2012 E. 5.1. f.).
3.8. Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass Art. 712p Abs. 1 ZGB für die Be-
rechnung der Beschlussfähigkeit neben dem persönlichen Element, der Hälfte der
Stockwerkeigentümer, auch auf das wirtschaftliche Element, die Hälfte der Wert-
quoten, abstellt. Diese Bestimmung ist teilzwingender Rechtsnatur, so dass das
Beschlussfähigkeitsquorum nicht erleichtert, aber verschärft werden kann.
3.9. Art. 27 Abs. 4 Stockwerkeigentümerreglement A._____ und Art. 27 Abs. 3
Stockwerkeigentümerreglement B._____ lauten wie folgt:
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist beschlussfähig, wenn die Hälfte
aller Stimmrechte vertreten ist.

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Da sich die Beschlussfähigkeit gemäss dieser Reglementsbestimmung einzig
nach den vertretenen Wertquoten richtet und das persönliche Element, die Hälfte
der Stockwerkeigentümer, nicht berücksichtigt wird, ist sie mit Art. 712p Abs. 1
ZGB nicht vereinbar. Der Argumentation der Beklagten, dass mehrere Personen,
die gemeinsam Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit seien, nicht als
mehrere "Köpfe" gezählt würden, spreche gegen das Kopfstimmprinzip (act. 2
Rz. 44 ff.), kann nicht gefolgt werden. Es ist anerkannt, dass sich die Anzahl
Stockwerkeigentümer anhand der Anzahl Stockwerkanteile berechnet. Entspre-
chend wird bei gemeinschaftlichem Eigentum an einem Stockwerkanteil nur der
Anteil berücksichtigt (Botschaft BBl 1962 S. 1461 ff., S. 1520; WERMELINGER,
a.a.O., Art. 712p N 15). Gleichermassen anerkannt ist, dass bei einem Stockwerk-
eigentümer, der mehrere Stockwerkanteile hält, nur er als Eigentümer massge-
bend ist und nicht die von ihm gehaltenen Anteile (WERMELINGER, a.a.O.,
Art. 712p N 16). Auch die von den Beklagten ins Feld geführten Beispiele, die auf-
zeigen sollen, dass die Anzahl "Köpfe" beim Stockwerkeigentum zufällig seien
(act. 2 Rz. 48), vermögen an der klaren Rechtslage nichts zu ändern.
3.10. Nach dem Gesagten stellt die Anwesenheit oder Vertretung der Hälfte der
Stockwerkeigentümer eine Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit der Stock-
werkeigentümerversammlung dar. In tatsächlicher Hinsicht räumen die Beklagten
ein, dass am 2. Mai 2024 nicht die Hälfte der Stockwerkeigentümer anwesend
bzw. vertreten war (act. 2 Rz. 50; act. 5 S. 11). Folglich kam die Vorinstanz zu
Recht zum Schluss, dass die Stockwerkeigentümerversammlung vom 2. Mai
2024 nicht beschlussfähig war.
4. Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit
4.1. Die Vorinstanz wies darauf hin, dass die Lehre bezüglich der Rechtsfolge
fehlender Beschlussfähigkeit gespalten sei. Die Vorinstanz ging ausführlich auf
die verschiedenen Lehrmeinungen von WERMELINGER (zur Nichtigkeit von Be-
schlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung), SCHERRER und BRÄGGER, RIE-
MER sowie NIGGLI (zur Nichtigkeit von Vereinsbeschlüssen) ein und sie setzte sich
eingehend mit BGE 143 III 537 auseinander. Dazu erwog sie, im besagten Ent-
scheid sei es um die Verletzung des Beschlussquorums und nicht des Anwesen-

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heitsquorums gegangen, seien doch gemäss dem zugrundeliegenden Sachver-
halt alle Miteigentümer anwesend oder vertreten gewesen. Dennoch würden die
bundesgerichtlichen Erwägungen bei der Beurteilung, ob der fragliche Beschluss
anfechtbar oder nichtig sei, helfen. Grundsätzlich sei mit der Mehrheit der Lehre
und der höchstrichterlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es sich bei
einem Beschluss einer beschlussunfähigen Versammlung, mithin bei einer Verlet-
zung des Anwesenheitsquorums, um einen Scheinbeschluss handle, da gar keine
beschlussfähige Versammlung zustande gekommen sei. Die Beschlüsse betref-
fend die Traktanden Ziffern 4, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 und 7 der Versammlungen vom
2. Mai 2024 seien somit grundsätzlich nichtig. Anschliessend ging die Vorinstanz
auf diese Traktanden im Einzelnen ein und prüfte, ob überwiegende Interessen
Dritter an der Rechtssicherheit der Nichtigkeit der Beschlüsse entgegenstünden.
Die Vorinstanz verneinte dies (act. 5 S. 11 ff.).
4.2. Die Beklagten bringen vor, die Vorinstanz habe sich über mehrere Seiten
mit der Rechtsfolge der angeblich fehlenden Beschlussfähigkeit auseinander ge-
setzt, obwohl die Unterscheidung von untergeordneter Bedeutung sei. Die ent-
sprechenden Erwägungen beträfen nicht etwa die zweite Versammlung vom
10. September 2025, sondern die erste Versammlung, deren Beschlüsse ange-
fochten worden seien. Während das Urteil in relevanten Punkten sehr knapp be-
gründet worden sei und eine Auslegung von Art. 712p Abs. 1 und 3 ZGB gänzlich
fehle, äussere es sich zur irrelevanten Frage der Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit
sehr ausführlich, was nicht sachgerecht erscheine (act. 2 Rz. 72 ff.).
4.3. Die Beklagten scheinen zu übersehen, dass die Kläger mit der Hauptklage
verlangen, dass festgestellt wird, dass die anlässlich der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 2. Mai 2024 gefassten Beschlüsse zu den Traktanden 4, 6.2.1,
6.2.2, 6.2.3 und 7 nichtig seien. Im Eventualstandpunkt erheben die Kläger eine
Anfechtungsklage. Bei dieser Ausgangslage ist nicht nachvollziehbar, wie die Be-
klagten zur Auffassung kommen, die Frage der Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit sei
"von untergeordneter Bedeutung", zumal sie keine Kritik an den rechtlichen Über-
legungen der Vorinstanz äussern.

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4.4. Die Vorinstanz legte die Grundsätze und Schwierigkeiten bei der Unter-
scheidung zwischen der Anfechtbarkeit und der Nichtigkeit von Versammlungsbe-
schlüssen anschaulich dar und sie gab die höchstrichterlichen Erwägungen von
BGE 143 III 537 ausführlich wieder (act. 5 S. 12 ff.). Darauf kann verwiesen wer-
den. Im genannten Entscheid war die Verletzung eines Beschlussquorums zu be-
urteilen, zumal alle Stockwerkeigentümer anlässlich der fraglichen Stockwerkei-
gentümerversammlung anwesend oder vertreten waren. Das Bundesgericht kam
überzeugend zum Schluss, dass die Verletzung eines zwingend vorgeschriebe-
nen Beschlussquorums nicht die Nichtigkeit zur Folge habe (BGE 143 III 537
E. 4.2.1 = Pra 2018 Nr. 144; m.H.a. BGE 78 III 33 E. 9 = Pra 41 Nr. 27). Vorlie-
gend geht es aber nicht um die Einhaltung eines gesetzlichen oder reglementari-
schen Beschlussquorums. Vielmehr geht es darum, ob die Stockwerkeigentümer-
versammlung überhaupt beschlussfähig war, weil das in Art. 712p Abs. 1 ZGB
vorgeschriebene Anwesenheitsquorum der Hälfte der Stockwerkeigentümer nicht
erfüllt war. Grundsätzlich ist im Interesse der Rechtssicherheit die Anfechtbarkeit
der Nichtigkeit eines Beschlusses vorzuziehen. Nichtigkeit darf nur bei schwerwie-
genden Mängeln eintreten. Der Mehrheitsschutz stellt wie erwähnt ein wichtiges
Anliegen des schweizerischen Stockwerkeigentumsrechts dar. Fasst eine Stock-
werkeigentümerversammlung, an der lediglich die Hälfte der Wertquoten anwe-
send oder vertreten ist – nicht aber die Hälfte der Stockwerkeigentümer –, Be-
schlüsse, so widerspricht dies wesentlichen Grundwerten des Stockwerkeigen-
tums. Beschlüsse, die von einer nicht beschlussfähigen Versammlung gefasst
werden, leiden dementsprechend an einem schweren Verfahrensmangel. Die
Stockwerkeigentümerversammlungen der Beklagten vom 2. Mai 2024 waren nicht
beschlussfähig. Es liegt ein schwerer Verfahrensfehler vor, der grundsätzlich zur
Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führen muss.
4.5. Die Vorinstanz befasste sich mit der Frage, ob vorliegend schutzwürdige
Interessen Dritter der Nichtigkeit entgegenstehen. Sie kam zum Schluss, dass
dies bei den fraglichen Traktanden 4, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 und 7 nicht der Fall sei
(act. 5 S. 16 f.). Gegen die entsprechenden vorinstanzlichen Überlegungen wen-
den die Beklagten nichts ein, weshalb sich Weiterungen erübrigen.

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4.6. Zusammenfassend ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die anlässlich
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 2. Mai 2024 zu den Traktanden 4,
6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 und 7 getroffenen Beschlüsse nichtig sind.
5. Aufhebung sämtlicher Beschlüsse vom 2. Mai 2024 anlässlich der Stock-
werkeigentümerversammlung vom 10. September 2025
5.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschlüsse vom 2. Mai 2024 hätten nicht aufge-
hoben werden können, da die Nichtigkeit ex tunc wirke. Zudem sei den Klägern
zuzustimmen, dass auch die Versammlung vom 10. September 2025, bei der es
sich um die zweite Versammlung gemäss Art. 712p Abs. 2 ZGB (recte: Art. 712p
Abs. 3 ZGB) gehandelt habe, nicht beschlussfähig gewesen sei. Für die Beklag-
te 1 seien lediglich 23 von 94 Stockwerkeigentümer (Kopfstimmen) und für die
Beklagte 2 9 von 43 Stockwerkeigentümer (Kopfstimmen) anwesend gewesen.
Das erforderliche Quorum nach Personen von einem Drittel gemäss Art. 712p
Abs. 3 ZGB sei damit nicht erreicht worden, weshalb die Beschlüsse vom 2. Mai
2024 nicht rechtsgenügend aufgehoben worden seien (act. 5 E. II/28 f.).
5.2. Die Beklagten machen in der Berufung geltend, die Vorinstanz verkenne,
dass die Klage vom 13. November 2024 in der Zwischenzeit gegenstandslos ge-
worden sei, da die streitgegenständlichen Beschlüsse vom 2. Mai 2024 anlässlich
der zweiten ausserordentlichen Versammlung vom 10. September 2025 aufgeho-
ben worden seien (act. 2 Rz. 9 ff.). Die Vorinstanz sei ohne jegliche Begründung
und Differenzierung zwischen der ersten und der zweiten Stockwerkeigentums-
versammlung zum Schluss gekommen, dass auch Art. 712p Abs. 3 ZGB relativ
zwingend sei. Dabei habe sie Sinn und Zweck der Regelung gänzlich ausser Acht
gelassen. Das Bundesgericht sei in BGer 5A_865/2011 zum Schluss gekommen,
dass die Erschwerung des Beschlussquorums nicht für die zweite Versammlung
gelten solle, unter anderem weil dies der gesetzgeberischen Absicht, die Durch-
führung der zweiten Versammlung zu erleichtern, widersprechen würde. Aus den
Erwägungen des Bundesgerichts könne geschlossen werden, dass bei der zwei-
ten Versammlung auch eine Erleichterung des Beschlussquorums zulässig sei.
Dass in den Reglementen der Beklagten für die zweite Stockwerkeigentumsver-

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sammlung kein Beschlussquorum vorgesehen sei, scheine im Lichte der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung zulässig (act. 2 Rz. 61 ff.).
5.3. Den Überlegungen der Beklagten kann nicht gefolgt werden. Wenn sie un-
ter Hinweis auf den Entscheid BGer 5A_865/2011 eine Erleichterung des Be-
schlussquorums für zulässig halten (act. 2 Rz. 65), verkennen sie, dass es vorlie-
gend gerade nicht um die Einhaltung eines Beschlussquorums geht. Vielmehr
geht es um das Anwesenheitsquorum für die Beschlussfähigkeit. Dem vom Bun-
desgericht zu beurteilenden Fall lag wie erwähnt (vgl. vorstehende E. 3.7) eine
Reglementsbestimmung zugrunde, welche für die Beschlussfähigkeit die Anwe-
senheit oder Vertretung aller Stockwerkeigentümer vorsah. In diesem Zusammen-
hang hinterfragte das Bundesgericht die Lehrmeinungen, welche Art. 712p Abs. 3
ZGB als teilzwingend qualifizieren und eine Erhöhung des Anwesenheitsquorums
an der zweiten Versammlung uneingeschränkt zulassen. Dabei bezog sich das
Bundesgericht auf Konstellationen, in denen die Beschlussfassung durch die
Stockwerkeigentümerversammlung blockiert ist und einzig eine als ultima ratio
vorgesehene Ausschlussklage Abhilfe schaffen könnte. Die vom Bundesgericht
angesprochene Problematik, dass eine parteiautonome Erhöhung des Anwesen-
heitsquorums an der zweiten Versammlung nicht zur Blockierung der Beschluss-
fassung führen soll, stellt sich vorliegend nicht. Auch die Beklagten machen nicht
geltend, dass sich die Absicht des Gesetzgebers in ihren Stockwerkeigentümer-
versammlungen nicht umsetzen lasse. Damit liegt keine vergleichbare Konstella-
tion wie im Entscheid BGer 5A_865/2011 vor, die zu Vorbehalten am teilzwingen-
den Charakter von Art. 712p Abs. 3 ZGB geführt hat.
5.4. Art. 712p Abs. 3 ZGB sieht für die zweite Versammlung ein Anwesenheits-
quorum von einem Drittel aller Stockwerkeigentümer – im Vergleich zur Hälfte der
Stockwerkeigentümer für die erste Versammlung gemäss Art. 712p Abs. 1 ZGB –
vor. Mit dem reduzierten Anwesenheitsquorum gemäss Art. 712p Abs. 3 ZGB soll
die Durchführung der zweiten Versammlung nach dem Scheitern der ersten Ver-
sammlung erleichtert werden. Darauf weisen die Beklagten zu Recht hin. Gemäss
den Reglementsbestimmungen der Beklagten ist die zweite Versammlung "auf je-
den Fall beschlussfähig". Im Vergleich zur gesetzlichen Regelung, die eine Re-

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duktion des Anwesenheitsquorums vorsieht, verzichten die Reglemente der Be-
klagten auf jegliches Anwesenheitsquorum. Wie erwähnt werden vorliegend kei-
nerlei Gründe vorgebracht, weshalb sich die gesetzliche Ordnung mit dem redu-
zierten Anwesenheitsquorum von einem Drittel nicht umsetzen liesse. Es liegen
deshalb keine Umstände vor, die den teilzwingenden Charakter von Art. 712p
Abs. 3 ZGB in Frage stellen würden. Für die Beschlussfähigkeit der zweiten
Stockwerkeigentümerversammlung muss deshalb gemäss Art. 712p Abs. 3 ZGB
ein Anwesenheitsquorum von einem Drittel eingehalten werden. Die Reglements-
bestimmung der Beklagten zur zweiten Stockwerkeigentümerversammlung ist so-
mit nicht gesetzeskonform. Die Kritik der Beklagten an der Rechtsauffassung der
Vorinstanz ist unbegründet.
5.5. In tatsächlicher Hinsicht stellen die Beklagten die Feststellung der Vorin-
stanz nicht in Abrede, wonach anlässlich der zweiten Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 10. September 2025 für die Beklagte 1 23 von 94 Stockwerkei-
gentümern und für die Beklagte 2 9 von 43 Stockwerkeigentümer anwesend wa-
ren. Damit wurde das erforderliche Quorum von einem Drittel der Stockwerkei-
gentümer gemäss Art. 712p Abs. 3 ZGB nicht erreicht, so dass auch die Stock-
werkeigentümerversammlung vom 10. September 2025 nicht beschlussfähig war.
Die Nichteinhaltung des Anwesenheitsquorums stellt unter den gegebenen Um-
ständen einen Nichtigkeitsgrund dar (vgl. vorstehende E. 4.4). Die Nichtigkeit ei-
nes Beschlusses ist von Amtes wegen zu beachten (BGer 5A_198/2014 vom
19. November 2014 E. 5.3.2). Da die zweite Stockwerkeigentümerversammlung
vom 10. September 2025 nicht beschlussfähig war und die unter den Traktan-
den 6, 12 bis 14 und 17 beschlossene Aufhebung der strittigen Beschlüsse vom
2. Mai 2024 (act. 6/31/14) nichtig ist, kann auch nicht darauf abgestellt werden.
5.6. Nach dem Gesagten ist die Klage vom 13. November 2024, welche sich
gegen die Beschlüsse vom 2. Mai 2024 richtet, nicht gegenstandslos geworden.
Die Vorinstanz hat das Verfahren zu Recht nicht nach Art. 242 ZPO abgeschrie-
ben.

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6. Aktivlegitimation des Klägers
6.1. Die Vorinstanz bejahte die Aktivlegitimation des Klägers zur Anfechtung
der Beschlüsse der Beklagten 2 mit folgender Begründung: Die Klägerin sei unbe-
strittenermassen Mitglied der Beklagten 2 und damit zur Klage gegen die Beklag-
te 2 legitimiert. Dass die Beschlüsse zu den Traktanden Ziff. 6.2.2 und 6.2.3 aus-
schliesslich den Kläger beträfen und deren Aufhebung gar zu höheren Nebenkos-
ten für die Klägerin führe, lasse das Interesse der Klägerin an gesetzeskonformen
Beschlüssen über derart wichtige Aspekte der Stockwerkeigentümergemeinschaft
– rechtskonforme Beschlussfassung über die Auflage neuer Kosten an einzelne
Stockwerkeigentümer – nicht untergehen, sondern wiege die Einsparung von eini-
gen hundert Franken auf. Zudem müssten sich die Beklagten entgegenhalten las-
sen, dass sie selbst weder bei der Durchführung ihrer Versammlungen noch bei
den Abstimmungen zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümergemeinschaf-
ten unterschieden. Aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung
vom 2. Mai 2024 gehe unmissverständlich hervor, dass beide Stockwerkeigentü-
merversammlungen über alle Traktanden abstimmten, ungeachtet dessen, ob die
Traktanden tatsächlich beide Stockwerkeigentümergemeinschaften beträfen oder
nicht. Dass die Abstimmungsergebnisse im Protokoll für beide Stockwerkeigentü-
mergemeinschaften separat festgehalten würden, ändere daran nichts. So habe
die Beklagte 2 über die Traktanden 6.2.2 und 6.2.3 abstimmen dürfen, obwohl der
Kläger Mitglied der Beklagten 1 sei und es um die Vermietung der Aussenfläche
des zur Beklagten 1 gehörenden Restaurantbetriebs an den Kläger und die damit
zusammenhängende Nebenkostenabrechnung gegangen sei. Die Beklagte 2 ha-
be am 2. Mai 2024 über ein Traktandum abgestimmt, welches sie nicht betreffe
und für welches sie nicht stimmberechtigt sei. Offenkundig unterscheide die Ver-
waltung bei der Einladung zu den Versammlungen nicht zwischen den beiden
Stockwerkeigentümergemeinschaften. So habe sie mit der Einladung vom 3. April
2024 an beide Stockwerkeigentümergemeinschaften auch den Mitgliedern der
Beklagten 2 mitgeteilt, dass der Kläger bei der Beklagten 1 Zahlungsausstände
habe. Vor diesem Hintergrund verstosse es gegen Treu und Glauben, wenn die
Beklagten dem Kläger die Aktivlegitimation im Hinblick auf die Beschlüsse der Be-
klagten 2 absprächen. Soweit die Beklagte 2 über Angelegenheiten abgestimmt

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habe, die den Kläger beträfen, müsse dieser auch aktivlegitimiert sein, um gegen
die Beschlüsse der Beklagten 2 vorzugehen (act. 5 S. 18 f.).
6.2. Die Beklagten machen in der Berufung geltend, es sei unbestritten geblie-
ben, dass der Kläger nur Stockwerkeigentümer der Beklagten 1 sei und nicht
auch der Beklagten 2. Die Kläger hätten weder in der Klage vom 13. November
2024 noch im mündlichen Vortrag anlässlich der Hauptverhandlung Behauptun-
gen dazu aufgestellt, weshalb der Kläger legitimiert sein soll, Beschlüsse anzu-
fechten, die nur die Beklagte 2 beträfen. Der Kläger sei von den Beschlüssen der
Beklagten 2 nicht formell betroffen. Er hätte dartun müssen, inwiefern er zur An-
fechtung legitimiert wäre bzw. weshalb er ein Feststellungsinteresse an der Nich-
tigkeit hätte. Dies habe er unterlassen. Trotz fehlender Behauptungen habe die
Vorinstanz im Urteil die Legitimation des Klägers mit Bezug auf sämtliche streitge-
genständliche Beschlüsse bejaht und dabei Tatsachen zugrunde gelegt, welche
von den Klägern nicht behauptet worden seien. Damit habe die Vorinstanz den
Verhandlungsgrundsatz gemäss Art. 55 ZPO verletzt (act. 2 Rz. 74 ff.).
6.3. Gemäss den Erwägungen der Vorinstanz führten die Kläger im erstinstanz-
lichen Verfahren aus, dass sie eine einfache Streitgenossenschaft darstellten und
die Versammlungen der Stockwerkeigentümer seit jeher für beide Stockwerkei-
gentümergemeinschaften gemeinsam abgehalten würden. Beide Kläger seien von
den angefochtenen Beschlüssen betroffen; die eingeklagten Beschlüsse seien
von beiden Beklagten an derselben Versammlung gefasst worden und würden
beide betreffen (act. 5 S. 5 m.H.a. act. 6/41). Mit diesen Erwägungen gab die Vor-
instanz die Sachdarstellung der Kläger in der Replik wieder (act. 6/41 Rz. 2 ff.).
6.4. Die Klägerin ist Stockwerkeigentümerin der Beklagten 1 und 2. Ihr kommt
unbestrittenermassen die Aktivlegitimation gegenüber beiden Beklagten zu. Der
Kläger ist lediglich Stockwerkeigentümer der Beklagten 1 und grundsätzlich auch
nur der Beklagten 1 gegenüber aktivlegitimiert. Wie sich aus dem Protokoll ergibt,
wurde am 2. Mai 2024 bei der Beschlussfassung zu den Traktanden 4, 6.2.1.,
6.2.2., 6.2.3 und 7 nicht darauf geachtet, welches Traktandum welche Stockwerk-
eigentümergemeinschaft betrifft, und entsprechend wurde nicht zwischen den bei-
den Beklagten unterschieden (act. 6/2/5/5 S. 3 ff.). Bei dieser Ausgangslage ist

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nicht nachvollziehbar, weshalb die Feststellungsklage des Klägers an der fehlen-
den Aktivlegitimation gegenüber der Beklagten 2 scheitern sollte. Die Vorinstanz
hat zu Recht festgehalten, es verstosse gegen Treu und Glauben, wenn die Be-
klagten und deren Verwaltung in der Beschlussfassung wie aufgezeigt nicht zwi-
schen den beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften unterscheiden, gleichzei-
tig aber die fehlende Aktivlegitimation des Klägers in Bezug auf die Beklagte 2 rü-
gen. Soweit die Beklagten der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 55 ZPO vor-
werfen, ist sodann weder dargetan noch ersichtlich, auf welche Tatsachen sie ge-
nau Bezug nehmen (act. 2 Rz. 75 ff.). Wie vorstehend erwähnt machten die Klä-
ger in der Replik geltend, dass alle eingeklagten Beschlüsse anlässlich derselben
Versammlung von beiden Beklagten gefasst worden seien, ohne dass die Beklag-
ten selbst zwischen den beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften unterschie-
den hätten. Somit erweist sich die Berufung auch im Zusammenhang mit der be-
strittenen Aktivlegitimation des Klägers als unbegründet.
7. Zusammenfassung
Soweit die Reglementsbestimmungen der Beklagten die Beschlussfähigkeit der
Stockwerkeigentümerversammlungen einzig an die anwesenden oder vertretenen
Wertquoten knüpft, verletzen sie Art. 712p Abs. 1 und 3 ZGB. Die ordentlichen
Stockwerkeigentümerversammlungen vom 2. Mai 2024 waren beschlussunfähig
und die zu den Traktanden 4, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 und 7 gefällten Beschlüsse sind
nichtig. Die Berufung ist abzuweisen und das Urteil des Bezirksgerichts Bülach,
II. Abteilung, vom 9. Dezember 2025 ist zu bestätigen.
8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss werden die Beklagten für das Berufungsverfahren kostenpflich-
tig (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wobei die Kläger intern nicht an den Kosten zu beteili-
gen sind. Die Gerichtsgebühr ist im Berufungsverfahren anhand von §§ 4 und 12
GebV OG zu bemessen und auf Fr. 17'800.– festzusetzen. Die Gebühr ist mit
dem von den Beklagten geleisteten Vorschuss zu verrechnen (vgl. act. 7). Da den
Klägern im Berufungsverfahren keine Aufwendungen entstanden sind, die zu ent-
schädigen wären, sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Bülach,
II. Abteilung, vom 9. Dezember 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 17'800.– festgesetzt, den
Berufungsklägern 1 und 2, unter Ausschluss der Berufungsbeklagten 1 und
2, auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie der Berufungsschrift samt Beilage act. 2 und 3/2 und der
Noveneingabe act. 11, sowie an das Bezirksgericht Bülach, je gegen Emp-
fangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 350'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: i.V. der Gerichtsschreiber:
lic. iur. R. Bantli Keller MLaw A. Clinard
versandt am: