zh_obergericht · LF220040 · 2022-07-29 · de
Bauhandwerkerpfandrecht


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF220040-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-
schreiberin Dr. S. Scheiwiller
Urteil vom 29. Juli 2022
in Sachen
G._____, einfache Gesellschaft, bestehend aus:
a) H._____,
b) I._____,
c) J._____,
d) K._____,
e) L._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. X._____,
gegen
M._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 3. Mai 2022 (ES220006)

- 2 -
Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten:
(act. 1 S. 2, sinngemäss)
"Es sei zugunsten der Gesuchstellerin auf der im Gesamteigentum der
Gesuchsgegner 1 bis 5 stehenden Liegenschaft an der N._____-str. …
in O._____, Kat.-Nr. 1, Grundbuchamt P._____, Grundbuch Blatt 2, für
eine Forderung im Betrag von Fr. 122'417.– nebst Zins zu 5 % seit
1. Januar 2022 vorläufig ein Bauhandwerkerpfandrecht einzutragen."
Rechtsbegehren der Berufungskläger:
(act. 8 S. 2)
"1. Das Gesuch der Gesuchstellerin vom 28. Januar 2022 sei voll-
ständig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sein sollte.
2. Das Grundbuchamt P._____ sei richterlich anzuweisen, das su-
perprovisorisch auf der Liegenschaft GBBl. 1, N._____-strasse
…, O._____, eingetragene Pfandrecht in Höhe von
CHF 122'417.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 01. Januar 2022
unverzüglich vollumfänglich zu löschen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchstellerin, bezüglich des Gesuchsgegners 1 zuzüglich Mehr-
wertsteuer für die Parteientschädigung."
Urteil des Einzelgerichts:
(act. 13)
1. Die gemäss vorsorglicher Anweisung an das Grundbuchamt Winterthur-
Altstadt vom 31. Januar 2022 zugunsten der Gesuchstellerin auf der Liegen-
schaft der Gesuchsgegner an der N._____-str. …, O._____, Kat.-Nr. 1,
Grundbuchamt P._____, Grundbuchblatt-Nr. 2, im Umfang von Fr. 122'417.–
nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2022 erfolgte Vormerkung eines Bauhand-
werkerpfandrechtes wird als vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961
ZGB bestätigt.
2. Der Gesuchstellerin wird eine Frist von 60 Tagen ab Zustellung dieses Ent-
scheides angesetzt, um direkt beim zuständigen Gericht eine Klage auf
Feststellung der Forderung als Pfandsumme und definitive Eintragung des
Pfandrechts anzuheben. Bei Säumnis können die Gesuchsgegner 1–5 beim
Einzelgericht den vorläufigen Eintrag im Grundbuch löschen lassen.

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3.-5. [Kosten]
6. [Mitteilungen]
7.-8. [Rechtsmittelbelehrung und Hinweis auf Art. 145 Abs. 2 ZPO]
Berufungsanträge der Berufungskläger:
(act. 14 S. 2)
"1. Es sei das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Winterthur,
Einzelgericht summarisches Verfahren, vom 03. Mai 2022 (Ge-
schäfts-Nr. ES220006) bezüglich Dispositiv-Ziffer 1 aufzuheben.
2. Es sei das Gesuch der Berufungsbeklagten/Gesuchstellerin für
eine Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts vollumfänglich
abzuweisen.
3. Es sei das Grundbuchamt P._____ anzuweisen, das zugunsten
der Berufungsbeklagten/Gesuchstellerin vorläufig im Grundbuch
eingetragene Pfandrecht auf der Liegenschaft N._____-strasse
…, O._____, Kat.-Nr. 1, Grundbuchamt P._____, Grundbuchblatt-
Nr. …, im gesamten Umfang von CHF 122'417.00 nebst Zins zu 5
% seit 01. Januar 2022 vollumfänglich zu löschen.
4. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Urteils
seien die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens vor dem
Bezirksgericht Winterthur, Einzelgericht summarisches Verfahren
(Geschäfts-Nr. ES220006) vollumfänglich und definitiv der Beru-
fungsbeklagten/Gesuchstellerin aufzuerlegen.
5. Eventualiter, es sei das Verfahren zur weiteren Behandlung an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehr-
wertsteuer bezüglich Berufungskläger 2) zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten/Gesuchstellerin."

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Erwägungen:
I.
1. Mit Eingabe vom 28. Januar 2022 stellte die Gesuchstellerin und Berufungs-
beklagte (fortan Berufungsbeklagte) beim Einzelgericht im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichts Winterthur (fortan Vorinstanz) die eingangs genannten
Rechtsbegehren betreffend (super-) provisorische Eintragung eines Bauhandwer-
kerpfandrechts zulasten des vorstehend genannten Grundstücks der Gesuchs-
gegner und Berufungskläger (fortan Berufungskläger; act. 1 S. 2; act. 2/1–29). Die
Vorinstanz wies daraufhin das Grundbuchamt P._____ mit Verfügung vom
31. Januar 2022 superprovisorisch an, das beantragte Pfandrecht für eine Forde-
rung von Fr. 122'417.-- nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2022 vorläufig im Grund-
buch einzutragen, woraufhin dieses die verlangte Eintragung im Grundbuch Win-
terthur-Stadt vornahm (act. 3; act. 5). Mit derselben Verfügung wurde den Beru-
fungsklägern ausserdem Frist zur Stellungnahme zum Gesuch angesetzt (act. 3).
Innert erstreckter Frist äusserten sich die Berufungskläger mit Eingabe vom
9. März 2022 samt Beilagen aufforderungsgemäss (act. 6–9/1–44). Mit Urteil vom
3. Mai 2022 bestätigte die Vorinstanz die vorläufige Eintragung des Bauhandwer-
kerpfandrechts auf dem Grundstück der Berufungskläger und setzte der Beru-
fungsbeklagten Frist im Sinne von Art. 961 Abs. 3 ZGB an, um beim zuständigen
Gericht Klage auf Feststellung der Forderung als Pfandsumme und definitive Ein-
tragung des Pfandrechts anzuheben; unter der Androhung, dass die Berufungs-
kläger bei Säumnis den vorläufigen Eintrag im Grundbuch löschen lassen können
(act. 10 = act. 13 [Aktenexemplar] = act. 15).
2. Gegen diesen Entscheid erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom
23. Mai 2022 Berufung bei der Kammer und stellten darin die vorstehend genann-
ten Anträge (act. 14 S. 2). Der mit Verfügung vom 7. Juni 2022 einverlangte Kos-
tenvorschuss ging fristgemäss ein (act. 17–19). Die vorinstanzlichen Akten wur-
den beigezogen (act. 1–11). Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann ver-
zichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

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II.
1. Nach Eingang der Berufung prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes wegen
das Vorliegen der Rechtsmittelvoraussetzungen. Die vorliegende Berufung richtet
sich gegen den vorinstanzlichen Entscheid betreffend vorläufige Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts, mithin also gegen einen erstinstanzlichen Entscheid
über vorsorgliche Massnahmen. Der Streitwert entspricht der im Grundbuch ein-
getragenen Pfandsumme von Fr. 122'417.– (vgl. Art. 91 Abs. 1 ZPO). Folglich
steht die Berufung als Rechtsmittel zur Verfügung (Art. 308 Abs. 1 lit. b und
Abs. 2 ZPO). Die Berufungskläger sind durch den vorinstanzlichen Entscheid be-
schwert und damit zur Berufung legitimiert. Sie erhoben diese innert der zehntä-
gigen Frist (act. 14 i.V.m. act. 11), und die Berufung erfüllt die formalen Anforde-
rungen, indem sie Anträge und eine ausreichende Begründung enthält. Dem Ein-
treten steht insoweit nichts entgegen.
2.
2.1 Die Berufungskläger a–e, die als Erben von J._____ und von Q._____ ins
Recht gefasst wurden, bestreiten ihre Passivlegitimation (act. 13 Ziff. 39 S. 17 ff.).
2.2
2.2.1 Mit dem Tode des Erblassers erwerben die Erben die Erbschaft als Ganzes
von Gesetzes wegen (Art. 560 Abs. 1 ZGB). Dabei geht das Eigentum am Nach-
lass ohne Weiteres auf die Erben über (Art. 560 Abs. 2 ZGB). Beerben mehrere
Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen eine Erbengemeinschaft, bis die
Erbschaft geteilt wird (Art. 602 Abs. 1 ZGB). Die Erben werden Gesamteigentü-
mer der Erbschaftsgegenstände (Art. 602 Abs. 2 i.V.m. Art. 652–654a ZGB).
2.2.2 Möchte die Baupfandgläubigerin ein Pfandrecht auf einem Grundstück, das
im Gesamteigentum steht, ins Grundbuch eintragen lassen, muss sie ihr Gesuch
gegen sämtliche Gesamteigentümer richten. Dabei bilden alle Grundeigentümer
zusammen eine notwendige passive Streitgenossenschaft (Art. 70 Abs. 1 ZPO).
Entsprechend muss das Gesuch als Passivlegitimierte alle Gesamteigentümer
einzeln aufführen. Vergisst die Baupfandgläubigerin einen Gesamteigentümer, ist

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die Klage abzuweisen (SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl.
2021, N 1692).
2.2.3 Wer Eigentümer eines Grundstückes ist, ergibt sich aus dem Grundbuch
(Art. 958 Ziff. 1 ZGB). Das Eigentum an einem Grundstück kann ausnahmsweise
von Gesetzes wegen, das heisst ohne Eintragung im Grundbuch, erworben wer-
den. Ein solcher ausserbuchlicher Eigentumserwerb erfolgt namentlich beim Erb-
gang. Ist in einem solchen Fall der neue Eigentümer (noch) nicht aus dem Grund-
buch ersichtlich, schützt Art. 973 Abs. 1 ZGB den guten Glauben der Gegenpartei
in die Richtigkeit des bestehenden Eintrages. Wenn später der neue Eigentümer
den ausserbuchlichen Eigentumsübergang zur deklaratorischen Eintragung im
Grundbuch anmeldet, muss das Grundbuchamt der Baupfandgläubigerin und ge-
gebenenfalls dem Gericht den Eigentümerwechsel anzeigen (SCHUMACHER/REY,
a.a.O., N 1420).
2.3 Die Vorinstanz erwog, die Berufungsbeklagte habe in ihrem Gesuch die Er-
bengemeinschaft G._____ als Gesamteigentümerin, bestehend aus (i) den Erben
von J._____ und von Q._____, bestehend aus R._____ (gest. tt.mm.2019),
H._____, I._____, J._____ und K._____, sowie (ii) den Erben von R._____, be-
stehend aus J._____ und K._____, ins Recht gefasst. Die Berufungsbeklagte ha-
be dabei die ihr zumutbaren Anstrengungen zur Ermittlung der Erben unternom-
men, indem sie beim zuständigen Grundbuchamt und Bezirksgericht entspre-
chende Auskünfte eingeholt habe (vgl. act. 2/2–4). Dass die Nachkommen, die
Berufungskläger c) und d), bzw. die Ehefrau/Witwe (Berufungsklägerin e) von
R._____ Erben von ebendiesem seien, erscheine entgegen der Auffassung der
Berufungskläger derzeit ohne Weiteres glaubhaft. Soweit die Berufungskläger c),
d) und e) die Auffassung vertreten würden, sie seien nicht in der Rechtsnachfolge
von R._____ hinsichtlich des Eigentums am streitgegenständlichen Grundstück
eingetreten, wäre es jedenfalls an ihnen und nicht an der Berufungsbeklagten ge-
legen, etwa ihre fehlende Erbberechtigung nach dem massgebenden US-Recht
glaubhaft zu machen. Dies hätten sie unterlassen, womit nicht von fehlender Pas-
sivlegitimation auf der Seite der Berufungskläger auszugehen sei (act. 13
II./E. 2.2 f.).

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2.4 Die Berufungskläger wenden dagegen im Wesentlichen ein, die Erbfolge
von R._____ hätte aufgrund seines letzten Wohnsitzes in S._____ (USA) gestützt
auf Art. 91 Abs. 1 IPRG nach US-amerikanischem Recht bzw. nach dem Recht
des US-Bundesstaates S._____ ermittelt werden müssen. Sodann treffe es ent-
gegen der vorinstanzlichen Annahme nicht zu, dass die Berufungsbeklagte die ihr
zumutbaren Anstrengungen zur Bestimmung der Erben unternommen habe. Die
von ihr eingereichte Anfrage beim Bezirksgericht Winterthur stamme gar nicht von
ihr selber, sondern von der T._____ GmbH bzw. deren Anwalt. Sodann sei diese
Anfrage offensichtlich untauglich, zumal ein schweizerisches Gericht unter ande-
rem mangels Kenntnis des ausländischen Rechts gar nichts dazu sagen könne,
wer denn nun Erbe von R._____ sei. Die Berufungsbeklagte habe es ausserdem
unterlassen, die Berufungskläger zwecks Erbenermittlung zu kontaktieren.
Schliesslich hätte sich die Berufungsbeklagte nicht zu einer allfälligen letztwilligen
Verfügung von R._____ geäussert (act. 13 Ziff. 39 ff. S. 17 ff.).
2.5 Die Einwendungen der Berufungskläger erweisen sich als unbegründet.
Entgegen ihrer Auffassung konnten von der Berufungsbeklagten nicht mehr als
die von ihr getätigten Anstrengungen zur Ermittlung der Erben verlangt werden,
wobei es unerheblich ist, von wem die Anfrage beim Bezirksgericht Winterthur
eingereicht wurde. Eine grössere Ermittlungstätigkeit hätte namentlich Anfragen
bei ausländischen Behörden erfordert, wozu die Gegenpartei nicht oder nur ein-
geschränkt in der Lage gewesen wäre. Insoweit ist gegen die vorinstanzliche Be-
urteilung, wonach es an den Berufungsklägern gewesen wäre, ihre fehlende Erb-
berechtigung nach dem massgebenden US-Recht glaubhaft zu machen, nichts
einzuwenden. Entgegen der Annahme der Berufungskläger handelt es sich dabei
nicht um eine unzulässige Umkehr der Beweislast. Vielmehr darf von den Beru-
fungsklägern, welche den relevanten Tatsachen – hier infolge familiärer Bezie-
hungen – näher stehen, ein qualifiziertes (begründetes) Bestreiten verlangt wer-
den (vgl. BGer 4A_36/2021 vom 1. November 2021 E. 5.1.3; GLASL, Dike Komm.
ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 55 N 25 m.w.H.; SUTTER-SOMM/SCHRANK, ZK ZPO,
3. Aufl. 2016, Art. 55 N 27 in fine m.w.H.). An der materiellen Beurteilung würde
sich im Übrigen auch bei Berücksichtigung des S._____ Kollisionsrechts oder des
(allenfalls einschlägigen erbrechtlichen) Staatsvertrages Schweiz–USA nichts än-

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dern, da beide Rechtsquellen bei Immobilien auf das Recht am Ort der Belegen-
heit verweisen (vgl. KÜNZLE, Zürcher Kommentar zum IPRG, 3. Aufl. 2018, Vorb.
zu Art. 86–96 N 241 und N 52), womit hinsichtlich der Erbfolge von R._____ –
zumindest in Bezug auf die streitgegenständliche Liegenschaft – schweizerisches
Recht zur Anwendung kommt. Alles in allem ist die vorinstanzliche Beurteilung,
wonach es derzeit ohne Weiteres glaubhaft erscheint, dass die von der Beru-
fungsbeklagten in ihrem Gesuch genannten Personen die Erben von R._____ und
damit passiv legitimiert sind, nicht zu beanstanden.
2.6 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz hinsichtlich der fehlenden Passivle-
gitimation der Berufungskläger weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt noch
das Recht unrichtig angewandt.
3.
3.1 Im Folgenden ist zu prüfen, ob die materiellen Voraussetzungen für die vor-
läufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Art. 837 ff. ZGB er-
füllt sind.
3.2 Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung ei-
nes gesetzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder
Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Ab-
brucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Materi-
al und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Die Eintragung ins Grundbuch hat
bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu geschehen (Art.
839 Abs. 2 ZGB). Das Gericht bewilligt die Vormerkung der vorläufigen Eintra-
gung des Bauhandwerkerpfandrechts, nachdem der Ansprecher seine Berechti-
gung glaubhaft gemacht hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB). An die Glaubhaftmachung,
wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt, werden weniger strenge Anforderungen ge-
stellt, als es diesem Beweismass sonst entspricht (BGE 137 III 563 E. 3.3 mit
Hinweisen). Aufgrund der besonderen Interessenlage darf die vorläufige Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden, wenn der Bestand
des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist;
im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintra-
gung zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Gericht zu überlassen

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(BGE 86 I 265 E. 3; BGer 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2; 5A_32/2020
vom 8. April 2020 E. 3; 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4 mit Hinweisen).
3.3 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei unstrittig, dass die Beru-
fungsbeklagte in der streitgegenständlichen Liegenschaft auf werkvertraglicher
Basis Renovationsarbeiten im Sinne von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB ausgeführt
habe und die Berufungskläger auch Teilzahlungen geleistet hätten. Bei der Beru-
fungsbeklagten handle es sich sodann unbestrittenermassen um eine Handwer-
kerin, die sich zur Ausführung von Bauarbeiten am Pfandobjekt verpflichtet habe.
Pfandberechtigt seien auch Arbeiten an bereits bestehenden Bauwerken, insbe-
sondere Renovationen. Damit sei die Berufungsbeklagte klarerweise berechtigt,
die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu beantragen. Die zur Pfandsi-
cherung berechtigte Forderung stütze sich auf fünf verschiedene Rechnungen
vom 12. Juli 2021 und eine Rechnung vom 7. Oktober 2021 und betrage gesamt-
haft Fr. 122'417.–. Weiter erscheine es nicht als ausgeschlossen oder höchst un-
wahrscheinlich, dass noch im Oktober 2021 von der Berufungsbeklagten die von
ihr behaupteten Arbeiten an den genannten Wohnungen in der streitgegenständli-
chen Liegenschaft geleistet worden seien, diese einen zeitlichen und funktionalen
Zusammenhang mit den im Juli 2021 geleisteten Arbeiten aufweisen und die gel-
tend gemachten Arbeiten damit einem einheitlichen Fristenbeginn unterliegen
würden. Hinsichtlich der Eintragungsfrist würden drei Arbeitszeitenrapporte der
Berufungsbeklagten vorliegen. Danach seien am 1. und 2. sowie am 4. Oktober
2021 Arbeiten im Studio im Erdgeschoss der streitgegenständlichen Liegenschaft
geleistet worden, wobei es weder ausgeschlossen noch völlig unglaubhaft er-
scheine, dass dabei nicht nur reine Nachbesserungs- oder Reinigungsarbeiten,
sondern Vollendungsarbeiten an der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Ent-
sprechend seien diese Arbeiten vom 1./2. bzw. 4. Oktober 2021 fristwahrend ge-
wesen. Schliesslich habe die Bereinigung einer allfälligen – seitens der Beru-
fungskläger geltend gemachten – Mehrfacheintragung in den Hauptprozessen auf
definitive Eintragung zu erfolgen. Die Berufungsbeklagte habe sämtliche Voraus-
setzungen für die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts rechts-
genügend glaubhaft gemacht. Demnach sei die vorläufige Eintragung des Bau-

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handwerkerpfandrechts gemäss Verfügung vom 31. Januar 2022 vollumfänglich
zu bestätigen (act. 13 E. III./3–5).
4.
4.1 Die Berufungskläger bestreiten zunächst den zeitlichen und funktionellen
Zusammenhang zwischen den letzten Arbeiten im Oktober 2021 mit den Arbeiten
vom April, Mai bzw. Juli 2021 in anderen Teilen der streitgegenständlichen Lie-
genschaft (act. 13 Ziff. 55 ff. S. 24 ff.).
4.2 Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, unterliegen die Bauarbeiten
für jedes einzelne Bauwerk grundsätzlich je einem eigenen, d.h. von den Bauar-
beiten für die anderen Bauwerke getrennten Fristenlauf. Als Ausnahme von die-
sem Grundsatz gilt für Arbeiten an mehreren Bauwerken ein einheitlicher Fristbe-
ginn, wenn mehrere Bauwerke eine funktionelle Einheit bilden und ausserdem
zeitnah, d.h. entweder gleichzeitig oder unverzüglich nacheinander hergestellt
werden. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für einen einheitlichen
Fristbeginn einerseits der funktionelle Zusammenhang zwischen räumlich ge-
trennten Bauwerken, andererseits der zeitliche Zusammenhang der Bauarbeiten
an den Bauwerken ausschlaggebend. Als entscheidend erklärte das Bundesge-
richt, dass die Bauleistungen in einem Zuge erbracht werden, d.h. ohne Unter-
bruch, somit gleichzeitig (wechselseitig überlappend) oder unverzüglich nachei-
nander (vgl. zum Ganzen SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 1182 ff. m.w.H.).
4.3 Gestützt auf die Sachdarstellung und Belege der Berufungsbeklagten lässt
sich schliessen, dass sie von den Berufungsklägern dazu beauftragt worden war,
in sämtlichen Wohnungen sowie dem Keller der streitgegenständlichen Liegen-
schaft Renovationsarbeiten (unter anderem Lieferung neuer Küchen, Montage
Sanitärleitungen, Wände streichen, neue Wasserleitungen, Instandstellung be-
schädigter Verteilerkasten im Untergeschoss) vorzunehmen (vgl. act. 1 Ziff. 9
S. 4 f.; act. 2/11–16, act. 2/24–29). Dies wird im Grundsatz durch die Berufungs-
kläger auch nicht bestritten. Für die Arbeiten in den Wohnungen im 1. bis
4. Obergeschoss wurde im Juli 2021 Rechnung gestellt (act. 2/25–29). Aus den
Rechnungsbelegen ergibt sich, dass die Endreinigung für die Wohnungen im 2.
bis 4. Obergeschoss bereits Ende April 2021 vorgenommen wurden. Wann die

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letzten Arbeiten in der Wohnung im 1. Obergeschoss ausgeführt wurden – ob
ebenfalls im April 2021 oder erst im Juli 2021 –, verbleibt aufgrund der Rech-
nungsbelege offen (vgl. act. 2/28). Für die Sanitärleistungen wurde am 3. Mai
2021 Rechnung gestellt (act. 9/35). Die Rechnung für die letzten Arbeiten in der
Studiowohnung im Erdgeschoss und im Keller folgte im Oktober 2021 (act. 2/24).
Die Arbeiten umfassten die gesamte Liegenschaft, wobei in den Wohnungen
gleichartige Arbeiten ausgeführt wurden. Zudem wurden der ganzen Liegenschaft
dienende Arbeiten (im Keller und an den Wasserleitungen) vorgenommen (act. 1
Ziff. 8 S. 5; act. 2/12, 2/21 und 2/24). Gestützt auf diese Tatsachengrundlage ist
der funktionelle Zusammenhang zwischen den genannten Arbeiten glaubhaft.
Dasselbe gilt für den zeitlichen Zusammenhang, zumal die Wohnungen im glei-
chen Zeitraum renoviert wurden. Der Umstand, dass die Arbeiten in der Studio-
wohnung im Erdgeschoss erst im Oktober 2021 – und nicht wie bei den anderen
Wohnungen und Wasserleitungen im April/Mai 2021 bzw. Juli 2021 – ausgeführt
wurden, ist gemäss dem von beiden Parteien beigelegten E-Mail-Verkehr wohl
unter anderem auf Lieferverzögerungen bei der Küche zurückzuführen (act. 2/6;
act. 9/12/1). Der Zusammenhang zu den früheren Arbeiten im Frühling bzw. im
Sommer wird dadurch jedenfalls nicht aufgehoben. Insofern ist auch der einheitli-
che Fristbeginn für die verschiedenen Arbeiten – entgegen der Ansicht der Beru-
fungskläger (act. 13 Ziff. 110 ff. S. 44 f.) – nicht zu beanstanden.

- 12 -
5.
5.1 Die Berufungskläger machen sodann geltend, die Berufungsbeklagte habe
die Tatsachenbehauptungen zu den letzten Arbeiten im Oktober 2021 nicht genü-
gend substantiiert bzw. glaubhaft gemacht. Entsprechend sei auch nicht glaub-
haft, dass die für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts relevante Frist
von vier Monaten eingehalten worden sei (act. 13 Ziff. 76 ff. S. 32 ff.).
5.2 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer muss bis spätestens vier
Monate nach der Vollendung der Arbeit ins Grundbuch eingetragen werden
(Art. 839 Abs. 2 ZGB). Nach der Rechtsprechung gelten Bauarbeiten grundsätz-
lich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertra-
ges bilden, ausgeführt worden sind und das Werk abgeliefert werden kann. Un-
beachtlich sind dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkomm-
nung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter, aber
fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Geringfügige Arbeiten gel-
ten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; insoweit wer-
den Arbeiten weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichts-
punkten gewürdigt (BGE 125 III 113 E. 2b).
5.3 Im Gesuch schilderte die Berufungsbeklagte, die letzten Arbeiten seien am
1./2. und 4. Oktober 2021 erfolgt, wobei folgende Arbeiten erbracht worden seien:
Einzug von neuen Elektrokabeln für die neue Küche im Erdgeschoss, Anschluss
und Inbetriebnahme von Kochherd und Backofen, Streichen von Balkon, Silikoni-
sierung von diversen Fugen im Badezimmer und Küche, Montage von Möbeln der
Küche und Schrank, Montage von Spannset des zweiten Rollladens im Wohn-
zimmer, Montage der Türe des Stromverteilkastens im Keller sowie Reinigung der
Treppe und Endreinigung der Wohnungen (act. 1 Ziff. 9 S. 5). Als Beleg für diese
Arbeiten reichte die Berufungsbeklagte unter anderem zwei Rechnungen und
mehrere Tagesrapporte ein (Rechnung vom 7. Oktober 2021 [act. 2/24], Tages-
rapporte vom 1., 2. und 4. Oktober 2021 [act. 2/19–21], Rechnung von Elektriker
U._____ vom 5. Oktober 2021 [act. 2/22]).
5.4 Die Berufungskläger bringen einerseits vor, beim geltend gemachten An-
schluss von zwei Kochplatten würde es sich um eine reine Mängelbehebung han-

- 13 -
deln und der Anschluss von weiteren Küchengeräten (Geschirrspüler, Dampfab-
zug) sei schon im September 2021 erfolgt (act. 13 Ziff. 86 ff. S. 36 ff.). Die Beru-
fungskläger verweisen diesbezüglich zwar auf ein Schreiben der Verwaltung, wo-
nach einzelne Küchengeräte bereits im September 2021 angeschlossen gewesen
seien (act. 9/14). Es erscheint gleichwohl glaubhaft, dass im Oktober 2021 noch
Arbeiten in der Küche getätigt wurden, zumal die Berufungskläger – wie die Vo-
rinstanz festgehalten hat – in ihrer Gesuchsantwort ausführten, die Berufungsbe-
klagte habe die Arbeiten in der Studiowohnung im Erdgeschoss "nicht einmal ab-
geschlossen" (act. 8 Ziff. 59 S. 25), was darauf hinweist, dass weitere Arbeiten
notwendig waren. In Bezug auf den Kochherd ist der Vorinstanz ebenfalls darin
beizupflichten, dass im vorliegenden Verfahren um die vorläufige Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts nicht abschliessend geprüft werden kann, ob es sich
dabei um eine reine Mängelbehebung handelte oder nicht.
5.5 Andererseits machen die Berufungskläger hinsichtlich der Elektroarbeiten
geltend, der angebliche Elektriker U._____ verfüge nicht über die erforderliche
Ausbildung, um Elektroarbeiten auszuführen bzw. es sei fraglich, ob dieser über-
haupt zwischen dem 1. und 4. Oktober 2021 Arbeiten ausgeführt habe. Der
Dampfabzug und der Geschirrspüler hätten – wie die Verwaltung bescheinigt ha-
be (vgl. act. 9/14) – bereits im September 2021 funktioniert (act. 13 Ziff. 92 S. 37;
act. 8 Ziff. 90 f. S. 38 f.). Die Rügen sind unbegründet. Zum einen ist vorliegend
nicht entscheidend, über welche Ausbildung U._____ verfügte. Zum anderen
bleibt die Vornahme der weiteren geltend gemachten Elektroarbeiten (insbeson-
dere Kabeleinzug) seitens der Berufungskläger unbestritten. Unter Berücksichti-
gung der Tagesrapporte (act. 2/19–20) und der Rechnung von U._____ vom
5. Oktober 2021 (act. 2/22) erscheint es daher insgesamt als glaubhaft, dass an-
fangs Oktober 2021 Elektroarbeiten ausgeführt wurden.
5.6 In Bezug auf das Spannset des Rollladens sei die Vorinstanz gemäss den
Berufungsklägern auf deren Einwendungen überhaupt nicht eingegangen und ha-
be mithin ihr rechtliches Gehör verletzt (act. 13 Ziff. 103 S. 41). Der Anspruch auf
rechtliches Gehör erfordert nicht, dass sich das Gericht ausdrücklich mit jeder tat-
sächlichen Behauptung und jedem rechtlichen Argument auseinandersetzen

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muss; vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichts-
punkte beschränken (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1; 141 III 28 E. 3.2.4; 139 IV 179
E. 2.2). Die vorinstanzliche Begründung genügt diesen Anforderungen, hat sie
sich doch mit der wesentlichen Frage (ob anfangs Oktober 2021 fristrelevante Ar-
beiten getätigt wurden) auseinandergesetzt. Davon abgesehen lässt sich aus den
Einwendungen der Berufungskläger ohnehin nichts gewinnen. So wurde die Mon-
tage des Spannsets mit dem Tagesrapport vom 4. Oktober 2021 (act. 2/21) und
der Rechnung vom 7. Oktober 2021 (act. 2/24) glaubhaft gemacht. Die von den
Berufungsklägern vor Vorinstanz eingereichte Offerte der V._____ AG vom
4. Oktober 2021 für die Montage unter anderem von Lamellen-/Sonnenstoren
vermag keine Zweifel an diesen Arbeiten zu wecken, zumal sie sich auf die obe-
ren Stockwerke und nicht auf die Erdgeschoss-Wohnung bezieht (act. 9/22). Bei
der Rechnung für die am 16. August 2021 erfolgte Montage der Rollladen
(act. 9/23) bleibt offen, welche Wohnung gemeint ist. Die Kritik der Berufungsklä-
ger trifft somit ins Leere.
5.7 Im Zusammenhang mit den Malerarbeiten und der Reparatur der Türe des
Verteilkastens führen die Berufungskläger aus, diese seien nicht substantiiert
dargelegt bzw. glaubhaft gemacht worden (act. 13 Ziff. 100 ff. S. 41 ff.). Besagte
Arbeiten wurden im Tagesrapport vom 4. Oktober 2021 (act. 2/21) und in der
Rechnung vom 7. Oktober 2021 einzeln aufgeführt (act. 2/24). Es liegen keine
Anhaltspunkte vor, welche die Richtigkeit der Angaben in Frage stellen. Die Aus-
führungen der Berufungskläger erschöpfen sich in pauschalen Behauptungen,
wonach diese Arbeiten nie vereinbart worden bzw. erfunden seien. Aufgrund der
Sanierung der gesamten Liegenschaft erscheint es jedoch nicht als ausgeschlos-
sen
oder höchst unwahrscheinlich, dass Arbeiten dieser Art notwendig waren und ef-
fektiv vorgenommen wurden. Der Vorwurf der mangelnden Substantiierung bzw.
Glaubhaftmachung geht somit fehl.
5.8 Schliesslich seien die angeblichen Silikonarbeiten laut Berufungsklägern bis
heute nicht getätigt worden. Der in diesem Zusammenhang als unechtes Novum
eingereichte amtliche Befund vom 26. Januar 2022 (act. 16/2/1) ist gestützt auf

- 15 -
Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht zulässig. So verlangt die genannte Bestimmung, dass
neue Tatsachen und Beweismittel ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und
trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konn-
ten (lit. b). Die Begründung der Berufungskläger, wonach erst das vorinstanzliche
Urteil Anlass gegeben habe, das Dokument einzureichen, trifft nicht zu. Vielmehr
machte die Berufungsbeklagte bereits in ihrem Gesuch (vom 28. Januar 2022)
geltend, dass die Silikonfugen Teil der letzten Arbeiten im Oktober 2021 waren
(act. 1 Ziff. 9 S. 5). Insoweit gab bereits diese Behauptung der Berufungsbeklag-
ten Anlass, den amtlichen Befund einzureichen. Die Urkunde bleibt somit unbe-
achtlich. Demgegenüber lässt die von den Berufungsklägern ebenfalls ins Recht
gelegte E-Mail vom 27. September 2021 von W._____ (Verwaltungs-
rat/Geschäftsführer der Berufungsbeklagten) in der Tat Zweifel aufkommen, ob
die von ihm behaupteten Silikonfugen tatsächlich angebracht wurden, zumal die-
ser darin ausführt, diese müssten separat bestellt werden (act. 9/16/2). Diese Un-
gereimtheit in Bezug auf die Silikonfugen ändert indessen nichts daran, dass die
in den vorstehenden Erwägungen aufgeführten Arbeiten vom Oktober 2021 ins-
gesamt als glaubhaft erscheinen, weshalb die Frage der Silikonfugen letztlich of-
fen bleiben kann.
5.9 Nach alledem erscheint es gestützt auf die substantiierten Behauptungen
der Berufungsbeklagten weder ausgeschlossen noch höchst unwahrscheinlich,
dass die massgeblichen Vollendungsarbeiten in der streitgegenständlichen Lie-
genschaft zwischen dem 1. und 4. Oktober 2021 ausgeführt wurden. Dement-
sprechend erfolgte die am 31. Januar 2022 vorgenommene Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts (act. 5) innerhalb der Viermonatsfrist gemäss Art. 839
Abs. 2 ZGB.
6.
6.1 Die Berufungskläger stossen sich ausserdem daran, dass die Vorinstanz die
von ihnen aufgezeigten widersprüchlichen Behauptungen der Berufungsbeklagten
über die angeblichen Tätigkeiten von W._____ am 1. Oktober 2021 (Arbeit auf
zwei verschiedenen Baustellen von je 7 bzw. 9 Stunden trotz gesundheitlicher

- 16 -
Vorbelastung) zwar als einleuchtend bezeichnete, die aufgeführten Arbeitsstun-
den aber trotzdem als glaubhaft erachtete (act. 13 Ziff. 84 f. S. 34 f.).
6.2 Diese vorinstanzliche Beurteilung ist nicht zu beanstanden. Wie die Vo-
rinstanz festhält, ist nicht auszuschliessen, dass nicht die vorliegenden Angaben
zu den Arbeitsstunden fehlerhaft sind, sondern diejenigen der anderen Baustelle.
Weiter ist auch nicht entscheidend, wer die Arbeiten verrichtet hat und wie lange
diese gedauert haben, sondern dass überhaupt Arbeiten ausgeführt wurden. Im-
merhin geht aus der E-Mail von W._____ vom 4. Oktober 2021 hervor, dass der
Kochherd am 1. Oktober 2021 angeschlossen wurde (act. 2/18). Entsprechend
erscheint es nicht als ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich, dass diese
Arbeiten effektiv ausgeführt wurden.
7.
7.1 Darüber hinaus führen die Berufungskläger aus, bei den von der Berufungs-
beklagten eingereichten Tagesrapporten würde es sich um reine Parteibehaup-
tungen handeln. Es sei unzulässig, den Entscheid auf diese Urkunden zu stützen,
da eine Befragung von Zeugen und Parteien auch im summarischen Verfahren
möglich sei (act. 13 Ziff. 81 ff. S. 33 f.).
7.2 Im summarischen Verfahren ist der Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu
erbringen (Art. 254 Abs. 1 ZPO). Bei der Eintragung von Bauhandwerkerpfand-
rechten gelten dabei auch Regie-, Tages- oder Wochenrapporte als taugliche
Beweismittel (vgl. OGer ZH LF200008 vom 17. April 2020 E. 3.5; HGer ZH
HE170068 vom 7. Juni 2017 E. 2.3.3; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 1523).
7.3 Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die an der Richtigkeit der
eingereichten Rapporte Zweifel wecken. Auch die Berufung vermag nicht schlüs-
sig aufzuzeigen, aus welchen Gründen diese Rapporte fehlerhaft sein sollen. Die
blosse Möglichkeit, dass die im Tagesrapport vom 1. Oktober 2021 aufgeführten
Arbeitsstunden von W._____ fehlerhaft sein könnten (vgl. hierzu E. II./6), genügt
jedenfalls nicht, um die Rapporte generell in Frage zu stellen. Insoweit durfte die
Vorinstanz ohne Weiteres darauf abstellen.

- 17 -
8.
8.1 Weiter monieren die Berufungskläger, die Berufungsbeklagte habe die Höhe
der angeblich ausstehenden Werklohnforderung von insgesamt Fr. 122'417.–
nicht genügend substantiiert. Die Berufungsbeklagte habe in ihrem Gesuch nur
den Totalbetrag von Fr. 122'417.– angegeben; die einzelnen sechs Rechnungen
mit den jeweiligen Beträgen befänden sich dagegen nur in den Beweisofferten
(act. 13 Ziff. 51 S. 22).
8.2 Die Substantiierung der Tatsachenbehauptung hat grundsätzlich in der
Rechtsschrift selbst zu erfolgen. Verweise auf Beilagen vermögen in der Regel
die nötige Substantiierung nicht zu ersetzen. Bloss ausnahmsweise ist ein Ver-
weis auf eine Beilage zulässig: Wird eine Rechnung behauptet, muss der Antrag-
steller grundsätzlich die einzelnen Positionen in seiner Rechtsschrift aufführen.
Ausnahmsweise braucht der Antragsteller nur den Gesamtbetrag zu nennen. Dies
ist allerdings nur dann zulässig, wenn das Belegdokument alle notwendigen In-
formationen klar und vollständig aufführt. Auch müssen die Informationen in der
Beilage leicht zugänglich sein; es darf mithin kein Interpretationsspielraum beste-
hen (BGer 4A_624/2021 vom 8. April 2022 E. 6.1.2, E. 3.2; BGE 144 III 519
E. 5.2.1.2).
8.3 Das Gesuch beziffert die Pfandforderung mit Fr. 122'417.–. Als Beweisoffer-
te wurden sechs Rechnungen mit den jeweiligen Rechnungsnummern sowie
Rechnungsbeträgen (Fr. 5'243.– + Fr. 4'571.85 + Fr. 12'409.20 + Fr. 13'207.80
[recte: Fr. 13'270.80] + Fr. 42'265.80 + Fr. 44'656.75) bezeichnet (act. 1 Ziff. 14
S. 6 f.). Die Rechnungen selber sind in Tabellenform übersichtlich gestaltet. Aus
ihnen geht die Zusammensetzung der genannten Rechnungsbeträge zweifelsfrei
hervor (vgl. act. 2/24–29). Mithin verfügten sowohl die Berufungskläger wie auch
die Vorinstanz über genügend Informationen, um die Höhe der geltend gemach-
ten Pfandsumme nachvollziehen zu können. Der Vorwurf der ungenügenden
Substantiierung ist damit unbegründet.
9.
9.1 Die Berufungskläger führen sodann aus, mangels Abrede über einen Fest-
preis im Sinne von Art. 373 OR sei der Werklohn nach Art. 374 OR bzw. nach

- 18 -
dem zu substantiierenden Aufwand zu bestimmen. Die Berufungsbeklagte habe
eine solche Substantiierung unterlassen. Stattdessen würden die Rechnungen
nur aus einer Anhäufung von Pauschalen bestehen, deren Inhalt unklar bzw. nicht
substantiiert sei. Indem die Vorinstanz lediglich die Rechnungsbeträge und das
Total aufgelistet und "apodiktisch" erklärt habe, alle Vorbringen der Berufungsklä-
ger vermöchten die Sachdarstellung der Berufungsbeklagten nicht derart in Zwei-
fel zu ziehen, dass diese als geradezu ausgeschlossen erscheine, habe sie sich
nur ungenügend zu diesem Thema geäussert (act. 13 Ziff. 54 S. 23 und Ziff. 68 ff.
S. 29 ff.).
9.2 Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB ermöglicht die Eintragung eines Baupfandrechtes
für die Forderungen der Handwerker und Unternehmer. Die Pfandsumme be-
stimmt sich grundsätzlich aufgrund des Vertragsverhältnisses zwischen dem Un-
ternehmer und seinem Besteller. Nicht massgeblich ist demgegenüber der objek-
tive Mehrwert, den die Bauarbeiten allenfalls geschaffen haben (BGer
4A_152/2009 vom 29. Juni 2009 E. 2.5). Dabei muss die Höhe der Entschädigung
für Bauarbeiten nicht bereits zum Voraus bestimmt sein. Vielmehr sind auch sol-
che Bauarbeiten pfandberechtigt, deren Vergütung die Parteien entweder gar
nicht oder bloss ungefähr festgelegt haben (CHK-SCHUMACHER, 3. Aufl. 2016,
Art. 837 ZGB N 17). Dabei bemisst sich die Vergütung nach Art. 374 OR. Sie wird
mithin nach dem Wert der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers fest-
gesetzt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 416).
9.3 Aus den von der Berufungsbeklagten eingelegten Rechnungen geht hervor,
welche Arbeiten sie getätigt hat und in welcher Höhe sie dafür Rechnung stellt
(act. 2/24–29). Für die Studiowohnung im Erdgeschoss und den Keller, wo sie un-
ter anderem die Küche fertig stellte, den Balkon strich und im Keller den Verteiler-
kasten montierte, stellte sie Fr. 5'243.– in Rechnung (act. 2/24). Für die Wohnung
im Dachgeschoss, bei der sie namentlich Arbeiten an den Wänden und am Boden
ausführte, verlangte sie Fr. 4'571.85 (act. 2/25). Für die Wohnung im
3. Obergeschoss, bei der insbesondere die Wand der Steigzone abgebrochen
und entsorgt sowie die Sanitärleitungen entfernt und neugelegt wurden, setzte sie
den Rechnungsbetrag auf Fr. 12'409.20 fest (act. 2/26). Bei der Studiowohnung

- 19 -
im 2. Obergeschoss forderte sie für ähnliche Arbeiten wie bei der vorgenannten
Wohnung Fr. 13'270.80 (act. 2/27). Für die Studiowohnung im 1. Obergeschoss
stellte sie für eine Vielzahl von Arbeiten (unter anderem Abbrucharbeiten, Arbei-
ten an Böden und Wänden, Malerarbeiten, Plattenlegerarbeiten und abzüglich ei-
ner Akontozahlung) Fr. 42'265.80 in Rechnung (act. 2/28). Schliesslich verlangte
sie auch für die Studiowohnung im Erdgeschoss für ähnliche Arbeiten wie bei der
vorgenannten Wohnung Fr. 44'656.75 (act. 2/29). Dass die aufgeführten Arbeiten
Kosten in der genannten Grössenordnung verursacht haben, erscheint plausibel.
Die Behauptung der Berufungskläger, wonach es sich lediglich um Pauschalen
handle, überzeugt angesichts der für jede Arbeit individuell festgesetzten Beträge
nicht. Die einzelnen Rechnungsbeträge wurden von den Berufungsklägern auch
nicht in Frage gestellt. Die Plausibilität der Werklohnforderung genügt, weshalb
die Vorinstanz auch nicht gehalten war, weitere Ausführungen anzubringen.
10.
10.1 Überdies rügen die Berufungskläger die vorinstanzliche Ausführungen zum
Verbot der doppelten Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten. Sie machen
geltend, für die Elektroarbeiten sei bereits von der Subunternehmerin ein Bau-
handwerkerpfandrecht eingetragen worden. Sie stösst sich insbesondere an der
vorinstanzlichen Erwägung, wonach sie in der Stellungnahme impliziert habe,
dass es nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Arbeiten von der Beru-
fungsbeklagten (und nicht von der Subunternehmerin) erbracht worden seien
(act. 13 Ziff. 114 ff. S. 45 ff.).
10.2 Damit wegen Ablaufs der viermonatigen Eintragungsfrist des Art. 839 Abs. 2
ZGB keine Baupfandansprüche verwirken, wird das Gericht regelmässig die vor-
läufige Eintragung von Baupfandrechten unmittelbar nach Eingang der entspre-
chenden Begehren der Unternehmer superprovisorisch anordnen und kurz darauf
bestätigen. In dieser Phase kann sich das Gericht meistens noch nicht um Mehr-
fachanmeldungen kümmern. Nur ausnahmsweise ist es bereits in den einzelnen
summarischen Eintragungsverfahren möglich, die Rechtslage zu klären und die
Pfandsumme des Hauptunternehmers zu reduzieren, namentlich wenn alle Un-

- 20 -
ternehmer gemeinsam auf Pfandeintragung klagen (einfache Streitgenossen-
schaft; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 545).
10.3 Dass vorliegend ein solcher Ausnahmefall vorliegt, welcher die Klärung einer
allfälligen Mehrfachanmeldung erlauben würde, wird von den Berufungsklägern
nicht überzeugend dargelegt. Ihre Ausführungen erschöpfen sich in der Behaup-
tung, gewisse Elektroarbeiten seien bereits von der Subunternehmerin als Bau-
handwerkerpfandrecht eingetragen worden. Vor diesem Hintergrund ist der Vo-
rinstanz darin beizupflichten, dass es nicht ausgeschlossen werden kann, dass
die Arbeiten effektiv von der Berufungsbeklagten ausgeführt worden sind, und
dass die Bereinigung allfälliger Mehrfacheintragungen in den Hauptprozessen auf
definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu erfolgen hat.
11.
11.1 Die Berufungskläger führen weiter aus, die Vorinstanz habe unberücksichtigt
gelassen, dass gewisse von der Berufungsbeklagten aufgeführte Arbeiten nicht
pfandberechtigt seien, so die Reinigungsarbeiten (vgl. act. 2/24–29), die Entschä-
digung der Mieter (vgl. act. 2/27) und die Sicherheitsnachweise für Elektroanlagen
(vgl. act. 2/28; act. 13 Ziff. 119 ff. S. 47 f.).
11.2 Die genannten Arbeiten mögen für sich allein betrachtet nicht zu einem
Baupfandrecht berechtigen. Da diese Arbeiten jedoch zusammen (gemischt) mit
pfandberechtigten Bauarbeiten von ein und demselben Unternehmer erbracht
worden sind und mit diesen eine funktionelle Einheit bilden (vgl. E. II./4), sind
auch diese pfandgeschützt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 264 und N 355).
12.
12.1 Schliesslich reichen die Berufungskläger ein Schreiben der AA._____ AG
vom 20. Mai 2022 (act. 16/3) ein, aus dem hervorgeht, dass sie im Zusammen-
hang mit den Arbeiten an der streitgegenständlichen Liegenschaft im Jahr 2021
von der Berufungsbeklagten für die Ausführung der Sanitärarbeiten beauftragt
worden sei. Dabei sei ein Rechnungsbetrag von insgesamt Fr. 43'681.35 entstan-
den, welcher seitens der Berufungsbeklagten trotz entsprechender Aufforderung
unbezahlt geblieben sei. In der Folge hätten sich die Berufungskläger mit der

- 21 -
AA._____ AG bezüglich des offenen Rechnungsbetrags geeinigt, wobei im ge-
nannten Schreiben seitens der AA._____ AG bestätigt werde, dass keinerlei Aus-
stände in diesem Zusammenhang mehr bestünden. Infolge der direkten Bezah-
lung der AA._____ AG (Subunternehmerin) durch die Berufungskläger (Bauher-
ren) reduziere sich die Forderung der Berufungsbeklagten (Generalunternehme-
rin) gegen den Bauherren um den Betrag der Direktbezahlung. Darüber hinaus
seien aufgrund der Einigung zwischen den Berufungsklägern und der AA._____
AG die von den Berufungsklägern unbestrittenermassen bezahlten Akontorech-
nungen für Sanitärarbeiten (vgl. act. 2/12, 2/14 und 2/15) ebenfalls in Abzug zu
bringen, zumal diese nie an die AA._____ AG weitergeleitet und infolge direkter
Befriedigung der AA._____ AG "ohne Rechtsgrund" an die Berufungsbeklagte
bezahlt worden seien (act. 13 Ziff. 122 ff. S. 48 ff.).
12.2 Der Schuldner hat an den Gläubiger zu leisten. Zahlt der Bauherr an einen
Subunternehmer, so leistet er an einen Dritten und damit an einen Nichtgläubiger,
womit er seine eigene Vergütungsschuld gegenüber dem Hauptunternehmer
grundsätzlich nicht erfüllt, also von seiner Schuld nicht befreit wird. Dieser Grund-
satz wird durchbrochen, wenn der Schuldner (hier der Bauherr) aus einem be-
sonderen Rechtsgrund heraus die Erfüllung alternativ auch dadurch bewirken
darf, dass er an einen Dritten (hier an den Subunternehmer) leistet. Als besonde-
rer Rechtsgrund kommt namentlich eine gesetzliche Anordnung oder eine Abrede
zwischen dem Bauherrn und dem Hauptunternehmer in Betracht (SCHUMA-
CHER/REY, a.a.O., N 971). Dass vorliegend ein solcher besonderer Rechtsgrund
(gesetzliche Anordnung oder eine Abrede) vorliegt, wird von den Berufungsklä-
gern nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Entsprechend kann eine
Reduktion der gegenüber der Berufungsbeklagten bestehenden Vergütungs-
schuld nicht bejaht werden.
12.3 Weiter ist infolge der Direktbezahlung an die AA._____ AG auch nicht von
einem Forderungsübergang aus Legalzession im Sinne von Art. 110 Ziff. 2 OR
auszugehen, zumal ein solcher voraussetzen würde, dass die Schuldnerin (hier
die Berufungsbeklagte) eine Willenserklärung an die Gläubigerin (hier AA._____
AG) abgibt, wonach die Leistung des Dritten (hier Berufungskläger) einen Gläubi-

- 22 -
gerwechsel bezweckt (sog. Interventionsanzeige; SCHUMACHER/REY, a.a.O.,
N 1917). Vorliegend wurde eine solche Interventionsanzeige weder geltend ge-
macht noch ist eine solche erkennbar. Im Übrigen ist auch kein Forderungsüber-
gang via rechtsgeschäftlicher Zession im Sinne von Art. 164 ff. OR ersichtlich,
zumal das Schreiben der AA._____ AG vom 20. Mai 2022 keine Abtretungserklä-
rung enthält. Insoweit ist auf die Berufungskläger keine Forderung übergegangen,
die sie mit der Vergütungsforderung der Berufungsbeklagten verrechnen könnten.
12.4 Hinsichtlich der bereits bezahlten Akontorechnungen für Sanitärleistungen
ist unter Berücksichtigung der von den Berufungsklägern genannten Rechnungs-
belege offen, ob und in welchem Umfang diese mit den Leistungen der AA._____
AG zusammenhängen (vgl. act. 2/12, 2/14, 2/15). Zudem handelt es sich um zwei
verschiedene vertragliche Beziehungen, wobei es – entgegen den Behauptungen
der Berufungskläger – in keiner Weise evident ist, dass die Vereinbarung zwi-
schen den Berufungsklägern und der AA._____ AG ohne Weiteres zu einem
nachträglichen Wegfall des Rechtsgrundes bei den von den Berufungsklägern be-
reits an die Berufungsbeklagte bezahlten Akontorechnungen für Sanitärleistungen
bzw. zu einer Rückerstattungspflicht der Berufungsbeklagten führt. Die Bereini-
gung dieser Unsicherheiten würde das vorliegende Verfahren, bei dem es um die
vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts geht, klarerweise sprengen
(vgl. hierzu SCHUMACHER/REY, a.a.O., N 520 f.). Vielmehr gehört die Klärung die-
ser Fragen in das Hauptverfahren betreffend definitive Eintragung des Bauhand-
werkerpfandrechts.
12.5 Im Ergebnis ist die vorinstanzliche Schlussfolgerung, wonach eine Redukti-
on der Vergütungsforderung bzw. der superprovisorisch vorgemerkten Pfand-
summe nicht gerechtfertigt sei, nicht zu beanstanden.
13. Da die Vorinstanz zum Schluss kam, dass die Berufungsbeklagte sämtliche
Voraussetzungen für die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
rechtsgenügend glaubhaft gemacht habe und die vorläufige Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts somit zu bestätigen sei, war sie – entgegen der an zahl-
reichen Stellen geäusserten Ansicht der Berufungskläger (vgl. etwa act. 13
Ziff. 6 f. S. 4 und Ziff. 134 S. 53) – nicht gehalten, die vorinstanzliche Stellung-

- 23 -
nahme der Berufungskläger der Berufungsbeklagten zur (freigestellten) Ausübung
des Replikrechts zuzustellen bzw. Beweise abzunehmen. Mit ihren Forderungen
nach einem umfangreicheren Beweisverfahren verkennen die Berufungskläger
zudem den Charakter des summarischen Verfahrens, das sich grundsätzlich
durch eine Beweismittelbeschränkung und bei der vorläufigen Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts durch ein stark herabgesetztes Beweismass aus-
zeichnet (vgl. E. II./3.2). Die Rügen treffen also ins Leere.
14. Insgesamt hat die Vorinstanz weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt
noch das Recht unrichtig angewandt. Die Berufung ist daher vollumfänglich ab-
zuweisen.
III.
1 Ausgangsgemäss sind den Berufungsklägern die Prozesskosten unter soli-
darischer Haftung je zu einem Fünftel aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Die ihnen aufzuerlegende Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und
2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 GebV OG (ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 122'417.–) auf Fr. 5'500.– festzusetzen und mit dem von ihnen geleisteten
Kostenvorschuss zu verrechnen (act. 19).
2. Als unterliegende Partei haben die Berufungskläger keinen Anspruch auf ei-
ne Parteientschädigung. Der Berufungsbeklagten ist durch das vorliegende Ver-
fahren kein nennenswerter Aufwand entstanden, weshalb auch ihr keine Partei-
entschädigung zuzusprechen ist.

- 24 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Winterthur,
Einzelgericht summarisches Verfahren, vom 3. Mai 2022 (ES220006) wird
bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'500.– festgesetzt und
den Berufungsklägern je zu einem Fünftel auferlegt, wobei alle fünf solida-
risch für den gesamten Betrag haften.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von den Be-
rufungsklägern geleisteten Vorschuss von Fr. 5'500.– verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter
Beilage eines Doppels von act. 14, sowie an das Bezirksgericht Winterthur,
je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 122'417.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

- 25 -
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. S. Scheiwiller
versandt am: