zh_obergericht · LF250013 · 2025-02-18 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250013-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 18. Februar 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
C._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin Rechtsanwältin MLaw X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 24. Januar 2025 (ER240178)

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Erwägungen:
1.1. Die Gesuchsgegner mieteten von der Gesuchstellerin eine 4-Zimmer-
Wohnung an der D._____-strasse 1, ... Zürich, sowie den Einstellplatz Nr. 6 in
den Liegenschaften D._____-strasse 2 – 3, … Zürich. Mit Eingabe vom 18. Okto-
ber 2024 (Datum Poststempel) gelangte die Gesuchstellerin an die Vorinstanz
und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Auswei-
sungsbegehren (act. 6/1). Daraufhin wurde den Gesuchsgegnern mit Verfügung
vom 25. Oktober 2024 Frist zur Stellungnahme und der Gesuchstellerin gleichzei-
tig Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 6/4). Der Kosten-
vorschuss ging am 4. November 2024 ein (act. 6/6). Nachdem den Gesuchsgeg-
nern die Verfügung postalisch nicht zugestellt werden konnte, wurde ihnen der
Entscheid durch das Stadtammannamt Zürich 7 am 26. November 2024 überge-
ben (act. 6/7-10). Mit Eingabe vom 4. Dezember 2024 (Datum Poststempel:
5. Dezember 2024) nahmen die Gesuchsgegner zum Gesuch Stellung (act. 6/12).
Mit Urteil vom 24. Januar 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren
gut (act. 6/14 = act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar], Dispositiv-Ziffern 1 und 2). Zu-
gleich wurde das Stadtammannamt Zürich 7 angewiesen, den Ausweisungsbefehl
auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken (act. 5 Dispositiv-Ziffer 3).
Schliesslich wurde den Gesuchsgegnern die Entscheidgebühr von CHF 1'500.–
auferlegt und sie wurden zur Leistung einer Parteientschädigung an die Gesuch-
stellerin verpflichtet (act. 5 Dispositiv-Ziffern 4 und 5).
1.2. Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 (Datum Poststempel) erhoben die Ge-
suchsgegner – unter Berücksichtigung der Zustellfiktion nach Art. 138 Abs. 3 lit. a
ZPO – rechtzeitig Berufung, wobei sie sich einzig gegen Dispositiv-Ziffer 3 (Voll-
streckungsmassnahmen) sowie Dispositiv-Ziffern 4 und 5 (Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen) wehren (act. 2 S. 2 Mitte und unten; zur Rechtzeitigkeit act. 6/17-
18).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 6/1-18). Das Ver-
fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Gesuchsgegner ist nur insoweit
einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.

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2. Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit ei-
nes Entscheides, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel
handelt. Bei der Angemessenheitskontrolle darf sich die Rechtsmittelinstanz aller-
dings eine gewisse Zurückhaltung auferlegen. Die Berufung ist innerhalb der
Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen ein-
zureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag
eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Beru-
fungsinstanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz
rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Ent-
scheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der die
Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung
mit dem angefochtenen Entscheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen
nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Be-
weismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a)
ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Gesuchstellerin habe mit
den Kündigungen vom 7. November 2022 die Formen und Fristen von Art. 266a
ff. OR eingehalten und das Mietverhältnis folglich gültig per 31. März 2024 aufge-
löst. Mit Ablauf des 30. Septembers 2024 habe sodann auch das einmalig bis zu
diesem Datum erstreckte Mietverhältnis geendet. Die Einwendung der Gesuchs-
gegner, wonach das Mietverhältnis erneut erstreckt worden sei, erweise sich als
aktenwidrig und damit haltlos. Somit sei das Ausweisungsbegehren der Gesuch-
stellerin gutzuheissen (act. 5 S. 4 f.)
In Bezug auf die Vollstreckungsmodalitäten ordnete die Vorinstanz die
Zwangsvollstreckung der Ausweisung an, wobei die Gesuchstellerin diese mittels
eines mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf ers-
tes Verlangen vollstrecken könne (act. 5 Dispositiv-Ziffer 3). Eine Schonfrist ge-
währte sie den Gesuchsgegnern nicht, da die Kündigungen am 7. November

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2022 per 31. März 2024, das heisst mehr als zwei Jahre zum Voraus, erfolgt
seien. In der Folge sei den Gesuchsgegnern das Mietverhältnis darüber hinaus
bis und mit 30. September 2024 erstreckt worden. Während dieser Zeit, d.h. wäh-
rend mehr als 2.5 Jahren, sei es den Gesuchsgegnern offensichtlich nicht gelun-
gen, eine andere Unterkunft zu finden. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern ihnen
dies in der nächsten Zeit gelingen sollte und die Schonfrist ihnen tatsächlich
Schonung verschaffen würde (act. 5 S. 5 f.).
3.2. Die Gesuchsgegner beantragen die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer 3 und
sinngemäss eine Verlängerung der Räumungsfrist bis nach dem 31. März 2025
(act. 2 S. 2 oben). Unter Verweis auf ihre Ausführungen im vorinstanzlichen Ver-
fahren zu ihrem gesundheitlichen Zustand führen die Gesuchsgegner berufungs-
weise aus, eine sofortige Vollstreckung der Ausweisung sei unmenschlich und ab-
solut unverhältnismässig. Sie seien sich der Situation bewusst und würden sich
intensiv bemühen, eine andere Unterkunft zu finden. Wo ein Betreibungsregister-
auszug verlangt werde, hätten sie keine Chance. Trotzdem sei ihnen von Vermie-
tern, die sie persönlich und ihre Situation kennen würden, signalisiert worden,
dass sie den Zuschlag für eine Wohnung erhalten würden, sobald eine solche frei
werde (act. 5 S. 2).
4.1. Wie dargelegt richtet sich die Berufung der Gesuchsgegner hauptsächlich
gegen den vorinstanzlichen Vollstreckungsentscheid (act. 5 Dispositiv-Ziffer 3).
Der Ausweisungsentscheid der Vorinstanz (act. 5 Dispositiv-Ziffern 1 und 2)
selbst blieb unangefochten, womit dieser mit Ablauf der zehntägigen Berufungs-
frist am 14. Februar 2025 in Rechtskraft erwachsen ist.
4.2.1. Die Gesuchsgegner rügen – sinngemäss – die Unangemessenheit des
vorinstanzlichen Vollstreckungsentscheids, da die Vorinstanz ihnen keine Schon-
frist gewährt habe. Die Frage, ob ihr blosser Verweis auf ihre vorinstanzlichen
Vorbringen betreffend ihren Gesundheitszustand sowie die pauschalen Ausfüh-
rungen, wonach eine sofortige Vollstreckung der Ausweisung unmenschlich und
unverhältnismässig sei, den Begründungsanforderungen genügt, kann offen blei-
ben. Dasselbe gilt für die Frage, ob die Beantragung einer Räumungsfrist, ohne
sich über deren Dauer resp. Ende zu äussern, einen rechtsgenügenden Beru-

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fungsantrag darstellt. Denn wie nachfolgend erläutert, erweisen sich die Einwände
inhaltlich sogleich als unbegründet.
4.2.2. Wie die Vorinstanz korrekt erwog, steht dem Gericht bei einer Auswei-
sung die Möglichkeit offen, eine Schonfrist des Vollzugs zu gewähren (vgl. act. 5
S. 5 Mitte; vgl. OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015 E. 3.4.; OGer ZH
LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014
S. 167]). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die be-
troffenen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der
Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig,
wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte
dafür bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Mie-
tobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist
nur kurz sein und darf insbesondere nicht auf eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses hinauslaufen (vgl. BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni
2018 E. 6; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer
4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp
2014 S. 251]).
4.2.3. Die Gewährung einer Frist für den Auszug kommt angesichts des rechts-
kräftigen Ausweisungsentscheids nicht in Frage, zumal zu berücksichtigen ist,
dass sich die Gesuchsgegner seit 30. September 2024 – und damit seit knapp
fünf Monaten – ohne Rechtsgrund in der fraglichen Wohnung befinden. Die Ge-
währung einer Frist für den Auszug würde daher einer unzulässigen (weiteren) Er-
streckung des Mietverhältnisses gleichkommen. Zu berücksichtigen ist ferner,
dass seit der am 7. November 2022 ausgesprochenen Kündigung über zwei
Jahre vergangen sind, ohne dass die Gesuchsgegner eine neue Unterkunft ge-
funden haben. Ihre schwierige persönliche Situation, in der sie sich befinden,
würde die Gewährung einer Frist wohl auch nicht wesentlich entschärfen, zumal
aus der Berufung nicht hervorgeht, inwiefern in naher Zukunft mit einer Besserung
zu rechnen ist. Ihre – im Übrigen im Berufungsverfahren erstmals erhobene – Be-
hauptung im Zusammenhang mit der Wohnungssuche über bekannte Vermieter
blieb vage und unbelegt. Von einem freiwilligen, zeitnahen Auszug kann mangels

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gegenteiliger Anhaltspunkte nicht ausgegangen werden. Der vorinstanzliche Ent-
scheid betreffend Vollstreckungsmassnahmen ist damit nicht zu beanstanden,
und die Berufung ist entsprechend abzuweisen.
Gegebenenfalls kann den Gesuchsgegnern im Rahmen der Vollstreckung
aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch ein kurzer Aufschub ge-
währt werden und es kann die zuständige Sozialbehörde nötigenfalls für eine Not-
wohnung angerufen werden (OGer ZH LF210074 vom 22. November 2021
E. 2.10; OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016 E. 5c).
5.1. Da die Berufung abzuweisen ist und die Gesuchsgegner die Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids über die Prozesskosten lediglich damit begrün-
den, über keine finanziellen Möglichkeiten zu verfügen (act. 2 S. 2 oben), sind die
vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen nicht zu beanstanden. Dass
die Gesuchsgegner vor Vorinstanz ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
gestellt hätten, machen sie nicht geltend und solches ist auch nicht ersichtlich
(act. 6/12).
5.2. Die Gesuchsgegner unterliegen mit ihrer Berufung, indes ist umstände-
halber von der Erhebung von Gerichtskosten abzusehen. Parteientschädigungen
sind nicht zuzusprechen, den Gesuchsgegnern nicht, da sie unterliegen, der Ge-
suchstellerin nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern musste
und ihr daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom
24. Januar 2025 (ER240178-L) wird bestätigt.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 11'820.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
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