zh_obergericht · LF250025 · 2025-03-17 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250025-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie
Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Beschluss vom 17. März 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
gegen
Stadt B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 27. Februar 2025 (ER250006)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 sinngemäss)
Es sei der Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu verpflichten, die Büro- und Lagerräume samt
Nebenräume an der C._____-strasse1 und 2 in D._____ unverzüglich
zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Gesuchsgegners.
Urteil des Einzelgerichts:
(act. 3)
1. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die Büro- und Lagerräume samt Ne-
benräume an der C._____-strasse 1 und 2 in D._____ unverzüglich zu räu-
men und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter der An-
drohung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Winterthur-Stadt wird angewiesen, diesen Entscheid
(nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin, wel-
ches innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstre-
cken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Gesuchstellerin hat die Voll-
zugskosten vorzuschiessen, doch sind sie ihr vom Gesuchsgegner zu erset-
zen. Die Kosten des Verfahrens werden dem Gesuchsgegner auferlegt.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'300.–.
4. Die Kosten des Verfahrens werden dem Gesuchsgegner auferlegt. Der ge-
leistete Kostenvorschuss wird der Gesuchstellerin zurückerstattet. Das Ver-
rechnungsrecht des Staates bleibt vorbehalten.
5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 200.– zu bezahlen.
6. [Schriftliche Mitteilung]
7. [Rechtsmittel: Berufung, 10 Tage, kein Fristenstillstand]

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Berufungsanträge:
(act. 2 sinngemäss)
Es sei eine Fristerstreckung für die Rückgabe der Räumlichkeiten an
der C._____-strasse 1 & 2 zu gewähren und die Berufungsklägerin sei
zu verpflichten, die Räumlichkeiten spätestens am Dienstag, 1. Juli
2025, um 12:00 Uhr der Berufungsbeklagte zu übergeben.
Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 3. Februar 2025 gelangte die Gesuchstellerin und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) an das Einzelgericht des Bezirks-
gerichtes Winterthur (nachfolgend Vorinstanz) und stellte gestützt auf Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) das obgenannte Ausweisungsbegehren
(act. 4/1). Mit Verfügung vom 11. Februar 2025 setzte die Vorinstanz der Ge-
suchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) Frist zur
Stellungnahme an und verlangte von der Berufungsbeklagten ein Kostenvor-
schuss ein (act. 4/3). Die Berufungsbeklagte leistete den Kostenvorschuss
(act. 4/5). Eine Stellungnahme der Berufungsklägerin ging innert Frist nicht ein.
Mit Urteil vom 27. Februar 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren
gut und wies das Stadtammannamt Winterthur-Stadt an, den Ausweisungsbefehl
auf Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 4/6 = act. 3).
1.2. Mit Eingabe vom 11. März 2025 erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig
(vgl. act. 4/7) Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil mit vorstehenden Beru-
fungsanträgen (act. 2).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 4/1–7). Das Verfahren
ist spruchreif.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres
Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs
Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der ver-

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einbarten monatlichen Mietzinse von total Fr. 7'559.70 [Fr. 3'499.20 + Fr. 2'254.40
+ Fr. 1'806.10] (vgl. act. 2/1; act. 2/2; act. 2/6) einen Streitwert von Fr. 45'358.20
(act. 3 E. IV./2). Dem ist zu folgen. Die Eingabe des Berufungsklägerin ist daher
als Berufung entgegenzunehmen.
2.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder eine unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Be-
rufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist schriftlich und abschliessend
begründet einzureichen. Begründen im Sinn dieser Bestimmung bedeutet aufzu-
zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft sein soll (vgl. BGE 142 I
93 E. 8.2). Aus der Berufung als einer Rechtsmittelschrift muss hervorgehen,
dass und weshalb die rechtsuchende Partei einen Entscheid anficht und inwieweit
dieser geändert oder aufgehoben werden soll (vgl. BGE 137 III 617 E. 4.2.2; 134
II 244 E. 2.4.2). Auch wenn an Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien nach
Praxis der Kammer nur minimale Anforderungen gestellt werden, reicht eine Be-
gründung nicht aus, wenn darin nicht zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln
der angefochtene Entscheid leiden bzw. weshalb dieser unrichtig sein soll
(vgl. zuletzt OGer ZH LF240104 vom 7. November 2024 E. II./1 und LF240101
vom 30. Oktober 2024 E. 3a je m.w.H.). Sind auch diese Voraussetzungen nicht
gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Beweismit-
tel können im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten drei Mietverträge über Lager- und
Büroräume abgeschlossen, welche jeweils bis 31. Dezember 2019 befristet gewe-
sen seien (vgl. act. 4/1; act. 4/2/1; act. 4/2/2; act. 4/2/3). Mit Nachträgen seien alle
drei Mietverträge bis 31. Dezember 2024 verlängert worden (act. 4/2/4, act. 4/2/5,
act. 4/2/7). Befristete Mietverträge würden ohne Kündigung enden. Gemäss der
unbestrittenen Sachverhaltsdarstellung der Berufungsbeklagten seien die verlän-
gerten Mietverträge bis zum 31. Dezember 2024 befristet gewesen und die Ab-
gabe der Mietobjekte hätte bis spätestens Ende Januar 2025 erfolgen sollen
(act. 4/1; act. 4/2/4; act. 4/2/5; act. 4/2/7; act. 4/2/18 S. 3; vgl. auch act. 4/2/14).

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Damit sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien am 31. Dezember 2024 be-
endet gewesen. Bis Ende Januar 2025 seien die Mietobjekte nicht zurückgegeben
worden, weshalb das Ausweisungsbegehren gutzuheissen sei (act. 3 E. III./3).
3.2. Die Berufungsklägerin bestreitet weder, dass die Mietverträge per 31. De-
zember 2024 beendet wurden, noch dass sie die Mietobjekte noch nicht zurück-
gegeben habe. Sie wendet sich auch nicht gegen das Verlassen der Mietobjekte
an sich. Sie legt einzig dar, aus welchen Gründen ihr eine "vorzeitige" Rückgabe
der Mietobjekte vor dem 1. Juli 2025 nicht möglich sei und beantragt eine "Frister-
streckung" für die Rückgabe der Räumlichkeiten. Sie macht geltend, eine "vorzei-
tige" Räumung würde den Schulbetrieb beeinträchtigen, einen organisatorischen
Aufwand mit sich bringen, erhebliche personelle und organisatorische Ressour-
cen erfordern und eine massive physische und psychische Belastung der Schul-
leitung darstellen (act. 2). Dies mag zwar zutreffen, stellt aber keine Auseinander-
setzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid dar. Die Berufungsklägerin zeigt
auch nicht auf, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid fehlerhaft sein soll. Im Üb-
rigen sind sämtliche Ausführungen der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren
neu und verspätet, da sie mit zumutbarer Sorgfalt bereits vor Vorinstanz hätten
vorgebracht werden können. Nach dem Gesagten kann auf die Berufung mangels
hinreichender Begründung nicht eingetreten werden. Es bleibt beim angefochte-
nen Urteil der Vorinstanz.
3.3. Lediglich der Vollständigkeit halber anzufügen ist, dass der Antrag der Beru-
fungsklägerin auf sinngemässe Erstreckung im heutigen Zeitpunkt ohnehin nicht
mehr beurteilt werden könnte. Will die Mieterin eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses verlangen, so muss sie das Begehren der Schlichtungsbehörde bei einem
befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer einrei-
chen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). Sowohl mangels Zuständigkeit als auch mangels
Rechtzeitigkeit könnte daher im vorliegenden Verfahren keine Erstreckung ge-
währt werden. Es steht der Berufungsklägerin indes frei, sich diesbezüglich an die
Berufungsbeklagte zu wenden und bei dieser um Gewährung einer Erstreckung
auf freiwilliger Basis zu ersuchen.

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4.1. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 45'358.20 (vgl. hiervor E. 2.1.) ist die Entscheidgebühr für das Berufungs-
verfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 2'000.– festzusetzen.
4.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; der Berufungsklägerin
nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Umtriebe ent-
standen sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tage von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 45'358.20.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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