zh_obergericht · PF210047 · 2021-12-15 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF210047-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 15. Dezember 2021
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Horgen vom 22. November 2021 (ER210029)

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Erwägungen:
1.1 A._____ und C._____ (fortan der Mieter und die Mieterin, bzw. die Mieter
[pl.]) mieteten von der B._____ AG (fortan Vermieterin), vertreten durch die
D._____ AG, mit Mietvertrag vom 19. bzw. 21. Mai 2014 eine 1.5-
Zimmerwohnung im 1. Stock inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft E._____-strasse
… in F._____ (act. 3/1) und mit Mietvertrag vom 23. bzw. 28. Juli 2014 den Ein-
stellplatz Nr. 12 im 1. Untergeschoss der Überbauung (act. 3/2). Mit Schreiben
vom 15. Juni 2021 mahnte die Vermieterin die Mieter für den ausstehenden Miet-
zins des Monats Juni 2021 und setzte ihnen Frist zur Zahlung unter Androhung
der ausserordentlichen Kündigung an (act. 3/4/1–2). Diese Mahnung mit Kündi-
gungsandrohung wurde den Mietern je am 17. Juni 2021 zugestellt (act. 3/5/1–2).
Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist kündigte die Vermieterin den Mietern
am 28. Juli 2021 das Mietverhältnis über die Wohnung und den Einstellplatz unter
Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per 31. August 2021 ausseror-
dentlich infolge Zahlungsverzuges gemäss Art. 257d OR (act. 3/6/1–2). Diese
Kündigung wurde den Mietern am 29. Juli 2021 zugestellt (act. 3/7/1–2). Als
Rückgabetermin wurde den Mietern mit Schreiben vom 31. August 2021 der
3. September 2021 mitgeteilt (act. 3/8). Daraufhin erklärte der Mieter gegenüber
der Vermieterin, die ausstehenden Mietzinse umgehend zu begleichen, leistete
aber abgesehen von einer Zahlung am 1. September 2021 von Fr. 390.– keine
weiteren Zahlungen mehr (act. 1 Rz. 10, act. 3/3 u. act. 3/9). Die Mieter haben
das Mietobjekt bis heute nicht an die Vermieterin zurückgegeben.
1.2.1 Die Vermieterin verlangte mit Eingabe vom 28. Oktober 2021 beim Einzel-
gericht des Bezirksgerichtes Horgen (fortan Vorinstanz) die Ausweisung der Mie-
ter gestützt auf den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt (Rechtsschutz in kla-
ren Fällen) (act. 1 sowie Beilagen act. 2 u. 3/1–9). Mit Verfügung vom
2. November 2021 verpflichtete die Vorinstanz u.a. die Vermieterin zur Leistung
eines Kostenvorschusses und es wurde den Mietern Frist zur Stellungnahme an-
gesetzt (act. 5). Der Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet (act. 12). Mit
Eingabe vom 5. November 2021 nahm der Mieter im eigenen Namen sowie na-
mens der Mieterin Stellung und machte geltend, die Ausweisung stelle für sie ei-

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nen Härtefall dar. So befänden sie sich aufgrund eines Arbeitsplatzverlustes seit
Ende März 2021 in finanziellen Schwierigkeiten. Sie würden immer wieder versu-
chen, die geforderten Mietzinse zu begleichen. Seit Juli 2021 sei ihr Geld aufge-
braucht, was sie der Vermieterin so mitgeteilt hätten. Sie hätten zudem auch be-
legt, dass sie noch Fr. 7'500.– aus Familienzulagen bekommen würden, welche
sie für die Mietzinsausstände verwenden würden. Auch könne die von ihnen hin-
terlegte Kaution von Fr. 4'080.– verwendet werden (act. 8 sowie Beilagen
act. 9/1–4). Da der Stellungnahme keine Vollmacht der Mieterin beigelegt war,
setzte die Vorinstanz dieser mit Verfügung vom 10. November 2021 Frist an, dem
Gericht eine auf den Mieter lautende rechtsgültige Vollmacht oder die von ihr un-
terschriebene Stellungnahme einzureichen (act. 10). Die Mieterin reichte der Vo-
rinstanz daraufhin innert Frist eine von ihr unterzeichnete Stellungnahme samt ei-
nes handschriftlich verfassten Anhanges ein (act. 13). Die Stellungnahme berück-
sichtigte die Vorinstanz, soweit sie inhaltlich der Stellungnahme des Mieters ent-
sprach; im darüber hinausgehenden Umfang (Anhang) erachtete die Vorinstanz
die Vorbringen als verspätet (vgl. act. 18 E. 1.4.).
1.2.2 Mit Urteil vom 22. November 2021 hiess die Vorinstanz das Ausweisungs-
begehren der Vermieterin gut und verpflichtete die Mieter, die Wohnung samt Kel-
lerabteil und Einstellplatz bis spätestens 15. Dezember 2021, 12.00 Uhr, zu räu-
men, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 14 =
act. 18, hiervor bzw. nachfolgend zitiert als act. 18).
1.3.1 Mit Eingabe vom 1. Dezember 2021 (Datum Poststempel: 2. Dezember
2021) erhob der Mieter im eigenen Namen sowie im Namen der Mieterin rechtzei-
tig Beschwerde (act. 19, vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 16/1).
1.3.2 Wie bereits vor Vorinstanz, ist die Eingabe weder von der Mieterin unter-
zeichnet, noch hat sie eine Vollmacht zuhanden des Mieters eingereicht. Da den
Mietern bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren bekannt ist, dass es dieser
Voraussetzungen bedarf, damit der Mieter für sich und die Mieterin vor Gericht
handeln darf, ist davon auszugehen, dass es sich alleine um ein Rechtsmittel des
Mieters handelt. Insbesondere rechtfertigt es sich unter diesen Voraussetzungen
nicht, der Mieterin zur Behebung des Mangels gestützt auf Art. 132 Abs. 1 ZPO

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erneut eine Nachfrist anzusetzen. Entsprechend ist nur der Mieter in das Rubrum
aufzunehmen. Dieses Vorgehen rechtfertigt sich auch aus prozessökonomischen
Überlegungen, da auf die Beschwerde sogleich nicht einzutreten ist (vgl. nachfol-
gend) und eine Fristansetzung nur zu einer unnötigen Verzögerung des Verfah-
rens führen würde.
1.3.3 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–16). Auf das Einho-
len einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Die
Sache ist spruchreif.
2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur ef-
fektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag der Par-
teien vereinbarten monatlichen Gesamtmietzinses von Fr. 1'529.– (Fr. 1'399.–
[Wohnung, act. 3/1] plus Fr. 130.– [Einstellplatz, act. 3/2]) ein Total von
Fr. 9'174.– (act. 18 E. 5.1). Dem ist zu folgen. Die Eingabe ist daher als Be-
schwerde entgegenzunehmen.
2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmittel-
eingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-
bot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven.

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3.1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 15 E. 2.).
Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, das Mietob-
jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung
zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss
Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen.
3.2 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, gestützt auf die Sachverhaltsdarstel-
lung der Vermieterin sei sie aufgrund des Zahlungsverzugs und der nicht erfolgten
Zahlung innert angesetzter Zahlungsfrist und Androhung der Kündigung
(Art. 257d Abs. 1 OR) berechtigt gewesen, das Mietverhältnis gestützt auf
Art. 257d Abs. 2 OR ausserordentlich zu kündigen. Die Kündigung vom 28. Juli
2021 sei sodann form- und fristgerecht erfolgt, und das Mietverhältnis sei rechts-
gültig per 31. August 2021 aufgelöst worden. Die Mieter befänden sich damit oh-
ne Rechtsgrund im Mietobjekt. Ein Grund, an der Sachverhaltsdarstellung der
Vermieterin zu zweifeln, bestehe zudem nicht, und die Vorbringen der Mieter sei-
en zudem irrelevant. So sei der Umstand, dass sie sich in finanziellen Schwierig-
keiten befänden, nicht weiter von Belang, und die Mieter machten denn auch kei-
ne Anfechtungsgründe geltend. Eine Härtefallprüfung sei zudem gesetzlich nicht
vorgesehen. Dem Begehren der Vermieterin sei stattzugeben (act. 18 E. 3.1. ff.,
insb. 3.5 f.).
3.3 In seiner Beschwerde bringt der Mieter nichts dazu vor, weshalb die Vorin-
stanz zu Unrecht davon ausgegangen sei, das Mietverhältnis habe per 31. August
2021 rechtsgültig geendet und die Mieter befänden sich seither ohne Rechtsgrund
im Mietobjekt.
Der Mieter macht in der Beschwerde vielmehr geltend, sich in finanziellen
Schwierigkeiten befunden zu haben, seit dem Tag des Urteils am 22. November
2021 durch eine Arbeitsstelle aber wieder in der Lage zu sein, die wichtigsten Po-
sitionen, insbesondere die Miete, zu bezahlen. Zudem würden sie aus Familien-
zulagen noch Fr. 7'500.– erhalten. Mit Stand heute seien noch genau Fr. 7'619.–
Mietzinse ausstehend. Am 28. Juli 2021 hätten sie denn auch "die Hauptmiete

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aufgebracht, um unseren Willen in der schwierigen Zeit der Pandemie" zu zeigen.
Er – der Mieter – sei nicht geimpft, da er "die Monate" zuhause verbracht habe.
Es trete ein Härtefall für sie ein, da sie über keine Reserven verfügten, um "woan-
ders momentan zu beginnen" (act. 19).
Mit den entscheidrelevanten Erwägungen der Vorinstanz setzt sich der Mie-
ter damit nicht auseinander und setzt diesen nichts entgegen. Er legt weder dar,
inwieweit die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt , noch, inwiefern sie
das Recht falsch anwendet habe. Die Beschwerdebegründung genügt damit dem
oben genannten Anforderungen nicht (E. 2.2).
Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten.
3.4 Soweit sich der Mieter aufgrund seiner finanziellen Situation erneut auf ei-
nen Härtefall beruft, gilt, dass Härtegründe in einem Erstreckungsverfahren nach
Art. 272 ff. OR zu prüfen gewesen wären. Sie können einem Ausweisungsbegeh-
ren bei rechtswirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen gehal-
ten werden (vgl. [zu einem ordentlich gekündigten Mietverhältnis] OGer ZH
LF190039 vom 6. September 2019, E. 6a). Im Sinne einer Vollstreckungsmodali-
tät kann das Gericht zwar eine kurze Schonzeit festlegen und so der verpflichte-
ten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen. Es kann aber auch davon abse-
hen. Auf jeden Fall kann der Aufschub nur relativ kurz sein, und er darf faktisch
nicht einer Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (OGer ZH LF160041
vom 5. Juli 2016, E. 6b und OGer ZH LF150017 vom 16. Juli 2015, E. 4.2).
Im vorliegenden Fall sind die Mieter bereits seit dem 31. August 2021 ver-
pflichtet, aus dem Mietobjekt auszuziehen – seither sind sie mit der Rückgabe des
Mietobjektes in Verzug. Die Vorinstanz setzte den Auszugstermin zudem "erst"
auf den 15. Dezember 2021 fest. Bis zu diesem Zeitpunkt befinden sich die Mieter
bereits seit dreieinhalb Monaten ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Die Gewährung
einer weiteren Frist käme vorliegend einer Erstreckung sehr nahe und könnte da-
her nicht gewährt werden,– wobei der Mieter im Übrigen nicht dartut, bis wann ei-
ne solche zu gewähren wäre. Es bleibt indes darauf hinzuweisen, dass es dem
Vollstreckungsbeamten unbenommen ist, den Mietern im Rahmen der Vollstre-

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ckung aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch einen kurzen Auf-
schub zu gewähren (vgl. OGer ZH PF190011 vom 27. März 2019, E. 5.3 mit Hin-
weisen).
Soweit der Mieter sodann geltend macht, zwischenzeitlich wieder in der La-
ge zu sein, die Mietzinse wie auch die Ausstände zu bezahlen, steht es ihm auch
frei, mit der Vermieterin in Kontakt zu treten und nach einer einvernehmlichen Lö-
sung über den allfälligen Verbleib in der Wohnung zu suchen.
5.1 Ausgangsgemäss wird der Mieter für das zweitinstanzliche Verfahren kos-
tenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 9'174.– (vgl. E. 2.1) ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in
Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG
auf Fr. 600.– festzusetzen.
5.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Mieter nicht, weil er
mit seiner Beschwerde unterliegt, der Vermieterin nicht, weil ihr keine Aufwen-
dungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beklagten und
Beschwerdeführer auferlegt.
4. Es werden im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Beschwerdegeg-
nerin unter Beilage eines Doppels von act. 19, sowie an das Einzelgericht
des Bezirksgerichtes Horgen, je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'174.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
versandt am:
15. Dezember 2021