zh_obergericht · LB250049 · 2026-01-26 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB250049-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 26. Januar 2026
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X2._____,
gegen
B._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Y2._____,
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 23. Juli 2025;
Proz. CG220013

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Rechtsbegehren:
(act. 7/2)
"1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 70'000
nebst Zins zu 5% seit 23. Januar 2021 zu bezahlen (unter Vorbe-
halt der Nachklage).
2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungsam-
tes Rapperswil-Jona, Zahlungsbefehl vom 25. Januar 2022, sei
im Umfang von CHF 70'000 zu beseitigen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten
der Beklagten."
Beschluss des Bezirksgerichtes:
1. Auf die Klage aus dem Steuerberatungsvertrag wird nicht eingetreten.
2. Auf den prozessualen Antrag der Beklagten, die Beweisurkunden act. 32/40-
42 seien "aus dem Recht zu weisen", wird nicht eingetreten.
3. Der Antrag der Beklagten auf Beizug der Akten des gegen C._____ geführ-
ten Strafverfahrens der Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat (Verfahrensnum-
mer …) wird abgewiesen.
4. Der Antrag der Beklagten auf Beizug der Akten des am Bezirksgericht Zü-
rich geführten Strafprozesses gegen C._____ (Verfahrensnummer
DG230028) wird abgewiesen.
5. Der Antrag der Beklagten auf Beizug der Akten des am Obergericht des
Kantons Zürich gegen C._____ hängigen Strafprozesses (Verfahrensnum-
mer SB230540-O) wird abgewiesen.
6. (Schriftliche Mitteilung).
Urteil des Bezirksgerichtes:
1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 7'150.–.
3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Schlichtungsverfahrens in der
Höhe von CHF 950.– werden der Klägerin auferlegt.
4. Die Gerichtskosten werden vom geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 13'200.– (zuzüglich Mehrwertsteuer von 8,1%) zu bezahlen.
6. (Schriftliche Mitteilung).
7. (Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 2 S. 2):
1. Beschluss und Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 23. Juli 2025
(Geschäfts-Nr. CG220013) seien aufzuheben und die Berufungsbe-
klagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin CHF 70'000 zzgl.
Zins zu 5% seit 23. Januar 2021 zu bezahlen.
2. Eventuell seien Beschluss und Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom
23. Juli 2025 (Geschäfts-Nr. CG220013) aufzuheben und zur neuen
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten, sowohl für das erstinstanzliche als auch für das zwei-
tinstanzliche Verfahren (zzgl. MwSt.).

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Erwägungen:
I.
1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) ist eine Ak-
tiengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie bezweckt die Führung eines Beratungsunter-
nehmens insbesondere in den Bereichen … [Zweck]. Seit Mai 2012 amtet C._____
als Verwaltungsratspräsident (act. 7/6/4). Die Beklagte und Berufungsbeklagte
(nachfolgend Berufungsbeklagte) ist die vormalige Schwiegermutter von C._____.
Sie wohnt in D._____ (act. 6 E. I./1.1 f.). Mit Urteil vom 16. Januar 2025 verurteilte
das Obergericht des Kantons Zürich C._____ wegen mehrfacher Veruntreuung zu-
lasten der Berufungsbeklagten zu einer bedingten Freiheitsstrafe (Geschäfts-
Nr. SB230540).
2. Der vorliegenden Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beru-
fungsklägerin schloss am 4. März 1999 mit der Berufungsbeklagten und deren Mut-
ter (sel.) einen Verwaltungsvertrag über die Liegenschaft an der E._____-strasse 2
in F._____. Gemäss Berufungsklägerin schloss sie am gleichen Tag mit denselben
Vertragsparteien auch einen mündlichen Steuerberatungsvertrag (act. 7/2 Rz 10 ff.
und Rz 39). Im Sommer 2020 beendete die Berufungsbeklagte das Verwaltungs-
verhältnis. Unter den Parteien entstanden in der Folge Streitigkeiten über das der
Berufungsklägerin noch geschuldete Honorar und den Auslagenersatz.
3. Am 22. August 2022 reichte die Berufungsklägerin beim Bezirksgericht Meilen
eine (Teil-)Klage ein und verlangte Fr. 70'000.– von der Berufungsbeklagten (vgl.
vorstehende Rechtsbegehren; act. 7/2). Nach Eingang der Klageantwort fand am
3. Oktober 2023 eine erste Instruktionsverhandlung (Prot. Vi. S. 8) sowie nach
Durchführung des zweiten Schriftenwechsels am 30. September 2024 eine zweite
Instruktionsverhandlung vor Vorinstanz statt, welche ohne Vergleich endeten
(Prot. Vi. S. 11). Am 23. Juli 2025 trat die Vorinstanz mit Beschluss auf die Klage
aus dem Steuerberatungsvertrag nicht ein und wies mit Urteil die Klage aus dem
Verwaltungsvertrag ab (act. 7/65 = act. 4/2 = act. 6 [Aktenexemplar]).

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4. Mit Eingabe vom 15. September 2025 erhebt die Berufungsklägerin gegen den
vorinstanzlichen Beschluss sowie das Urteil Berufung und verlangt im Wesentli-
chen die Aufhebung der Entscheide sowie die Gutheissung ihrer Klage (vgl. vorste-
hende Berufungsanträge). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen
beigezogen (act. 7/1-66). Mit Verfügung vom 23. September 2025 wurde der Beru-
fungsklägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von einstweilen
Fr. 6'000.– angesetzt und die weitere Prozessleitung delegiert (act. 8). Der Kosten-
vorschuss ging am 25. September 2025 bei der Obergerichtskasse ein. Da sich die
Berufung sofort als unbegründet erweist, ist auf die Einholung einer Berufungsant-
wort zu verzichten (vgl. Art. 312 ZPO). Mit dem heutigen Endentscheid ist der Be-
rufungsbeklagten ein Exemplar der Berufungsschrift zur Kenntnisnahme zuzustel-
len.
II.
1. Das angefochtene Urteil sowie der Beschluss (Dispositiv-Ziff. 1) stellen Endent-
scheide im Sinne von Art. 308 Abs. 1 Bst. a ZPO dar. Dagegen steht die Berufung
zur Verfügung, sofern der Streitwert Fr. 10'000.– übersteigt. Dieses Erfordernis ist
vorliegend erfüllt (vgl. act. 6 E. IV 1.1). Die Berufungsschrift enthält Anträge sowie
eine Begründung und wurde innert 30-tägiger Rechtsmittelfrist eingereicht
(act. 7/66/1, Art. 311 ZGB). Die Berufungsklägerin ist durch den vorinstanzlichen
Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Sie leistete den Kostenvor-
schuss fristgerecht (act. 9 f.). Insoweit ist auf die Berufung einzutreten.
2. Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO);
zu Letzterer zählt ebenso die unrichtige Anwendung des pflichtgemässen Ermes-
sens. Die Berufung erhebende Partei trifft eine Begründungslast. Sie hat substan-
tiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist
und wie er geändert werden muss. Blosse Verweise auf die Vorakten oder Wieder-
holungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzli-
chen Anforderungen an eine hinreichende Begründung ebenso wenig wie allge-
meine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägun-
gen (BGE 138 III 374 ff. E. 4 = Pra 102 [2013] Nr. 4; BGer 4A_418/2017 vom 8. Ja-

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nuar 2018 E. 2.3). Die Berufungsinstanz kann sich dabei – abgesehen von offen-
sichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Berufungsbegrün-
dung erhobenen Beanstandungen beschränken (vgl. BGE 142 III 413 ff. E. 2.2.4;
BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018 E. 4.1.4; 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018
E. 2.3). Sie ist dabei weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung
des vorinstanzlichen Entscheids gebunden, sondern wendet das Recht von Amtes
wegen an (Art. 57 ZPO; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Die volle Kognition der Be-
rufungsinstanz bedeutet allerdings nicht, dass diese alle sich stellenden Fragen zu
untersuchen hat, wenn die Berufung erhebende Partei diese vor der Berufungsin-
stanz nicht (mehr) vorträgt. Vielmehr hat sich die Berufungsinstanz – abgesehen
von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Beru-
fungsbegründung erhobenen Beanstandungen zu beschränken (vgl. BGE 142 III
413 ff. E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018 E. 4.1.4; 4A_418/2017 vom
8. Januar 2018 E. 2.3). Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungs-
verfahren nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 2 ZPO berücksichtigt.
3.
3.1. Die Vorinstanz verneinte die örtliche Zuständigkeit bezüglich der Klage aus
dem Steuerberatungsvertrag mit der Begründung, es gelange § 11 aZPO ZH zur
Anwendung. Dieser verlange Schriftlichkeit der Gerichtsstandsvereinbarung.
Daran mangle es offensichtlich. Die Gerichtsstandsklausel in Ziff. 6 Verwaltungs-
vertrag gelte nicht für den Steuerberatungsvertrag, dessen Abschluss überdies von
der Berufungsbeklagten bestritten werde. Auch einen Gerichtsstand aufgrund eines
engen Sachzusammenhangs zwischen Steuerberatungs- und Verwaltungsvertrag
im Sinne von Art. 15 Abs. 2 ZPO schloss die Vorinstanz aus (act. 6 E. II./2.1 ff.).
3.2. In materieller Hinsicht hielt die Vorinstanz zum Honoraranspruch aus dem Ver-
waltungsvertrag fest, die Parteien hätten eine Akontoabrede geschlossen, gemäss
welcher die Berufungsklägerin berechtigt gewesen sei, monatlich ihr Honorar dem
von ihr eröffneten Mietzinskonto zu belasten, und das definitive Honorar später an-
hand der jährlichen Liegenschaftsabrechnungen bestimmt werde. Die Auslegung
der Ziffern 4 und 5 Verwaltungsvertrag nach dem Vertrauensgrundsatz ergebe,
dass mit der Genehmigung der jeweiligen Jahresabrechnung eine Saldierung des

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Honoraranspruchs erfolgt sei. Da genehmigte Jahresabrechnungen für die Jahre
1999 bis 2019 bestünden, könne die Berufungsklägerin für diese Zeit kein Honorar
mehr nachverlangen. Es wäre an ihr gewesen, den nicht bezogenen Honoraranteil
im Rahmen der jährlichen Abrechnungen zu thematisieren, um sicher zu gehen,
dass sich die Berufungsbeklagte der (noch) zu tragenden Verwaltungskosten be-
wusst sei. Die Berufungsklägerin habe ihre zusätzlichen Ansprüche indes erstmals
mit der Schlussrechnung vom 23. Dezember 2020 geltend gemacht. Die Beru-
fungsbeklagte habe unter diesen Umständen in guten Treuen davon ausgehen dür-
fen, dass sämtliche Honoraransprüche der jeweiligen Abrechnungsperiode mit der
genehmigten jährlichen Liegenschaftsabrechnung als bereinigt gälten (act. 6
E. III/5.1 ff.). Allfällige Honoraransprüche seien ohnehin verjährt (act. 6
E. III/8.2.1 ff.). Schliesslich hielt die Vorinstanz fest, dass substantiierte Behauptun-
gen zu einer Vereinbarung der Parteien fehlten, gemäss welcher die Berufungsbe-
klagte zur Übernahme der Auslagen verpflichtet wäre (act. 6 E. III/9.3 f.).
4. Die Berufungsklägerin hält in der Berufung an der örtlichen Zuständigkeit der
Vorinstanz für die Klage aus dem Steuerberatungsvertrag fest. Zum einen bestehe
eine gültige Gerichtsstandsvereinbarung und zum andern ein innerer Konnex zwi-
schen den beiden Verträgen. Auch beträfen die Ausführungen zum Konnex dop-
pelrelevante Tatsachen, die bei der Beurteilung der Zuständigkeit als wahr zu un-
terstellen seien, sodass auf die Klage betreffend Steuerberatungshonorar hätte ein-
getreten werden müssen (act. 2 Rz 44 ff.). Zum Honoraranspruch aus Verwal-
tungsvertrag wendet die Berufungsklägerin zusammengefasst ein, es habe sich bei
den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen um einfache Einnahmen-/Ausgaben-
Zusammenstellungen gehandelt, welche ihren Honoraranspruch nicht ausgewie-
sen hätten (act. 2 Rz 33 ff.). Ihr ausstehendes Honorar sei mittels Subtraktion der
Akonto-Bezüge auf dem Mietzinskonto von den in der Abrechnung aufgeführten
Verwaltungskosten als Differenz erkennbar gewesen (act. 2 Rz 54). Die Vorinstanz
gehe zudem zu Unrecht davon aus, mit der Genehmigung der Liegenschaftsab-
rechnungen seien Salden gezogen worden (act. 2 Rz 56). Keine Partei habe erst-
instanzlich geltend gemacht, die Liegenschaftsabrechnungen würden Salden ent-
halten, welche nach der Genehmigung als anerkannt gälten. Die von der Vorinstanz
herangezogenen Bundesgerichtsentscheide seien nicht einschlägig (act. 2

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Rz 57 ff.). Bei Privatvermögen bestehe keine gesetzliche Buchführungspflicht. Die
Parteien hätten in Ziff. 4 Verwaltungsvertrag keine kaufmännische oder doppelte
Buchhaltung mit transitorischen Passiven, sondern bloss eine "Milchbüechlirech-
nung" im Sinne von Art. 957 Abs. 2 OR vereinbart. Von einer Tilgung der Honorar-
forderung im Rahmen der jährlichen Abrechnungen könne keine Rede sein (act. 2
Rz 67 ff.). Auch sei der Honoraranspruch aus Auftragsrecht noch nicht verjährt
(act. 2 Rz 81 ff.). Schliesslich habe die Berufungsbeklagte die belegten Auslagen
von Fr. 1'409.75 anerkannt und ihnen lediglich eine Verrechnungsforderung gegen-
übergestellt, welche die Vorinstanz zu Unrecht nicht geprüft habe (act. 2 Rz 91 ff.).
Die Vorinstanz habe mit ihren Entscheiden wiederholt den Anspruch der Beru-
fungsklägerin auf rechtliches Gehör verletzt, den Sachverhalt mehrfach falsch fest-
gestellt und mehrfach Recht unrichtig angewendet (act. 2 Rz 98 ff.).
5. Zu prüfen ist zunächst, ob die Vorinstanz für die Behandlung der Forderungs-
klage aus dem Steuerberatungsvertrag örtlich zuständig ist und folglich zu Unrecht
auf die Klage nicht eintrat.
5.1. Die Berufungsklägerin stellt nicht in Abrede, dass für den Abschluss einer Ge-
richtsstandsvereinbarung für Streitigkeiten aus dem Steuerberatungsvertrag die im
Frühling 1999 geltenden altrechtlichen Bestimmungen der Zürcher Zivilprozessord-
nung massgeblich waren (§§ 1 ff. aZPO ZH). Es kann diesbezüglich auf die zutref-
fenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 6 E. II/2.2.3 f.). Die
Berufungsbeklagte hatte ihren Wohnsitz bei Klageeinleitung in D._____. Die Beru-
fungsklägerin kann sich daher für die örtliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts
Meilen nicht auf § 2 aZPO ZH (Wohnort der beklagten Partei), sondern muss sich
auf § 12 aZPO ZH (Gerichtsstandsvereinbarung) stützen, welcher für die Gültigkeit
der Gerichtsstandsvereinbarung Schriftlichkeit (bzw. den Nachweis durch Text)
verlangte.
5.2. Die Berufungsklägerin beruft sich auf die Gerichtsstandsklausel in Ziff. 6 Ver-
waltungsvertrag. Diese sei auch auf den Steuerberatungsvertrag anwendbar, so
dass das Erfordernis der Schriftlichkeit erfüllt sei. Ziffer 6 Verwaltungsvertrag lautet
wie folgt: "Für alle aus diesem Verwaltungsvertrag entstehenden Streitigkeiten un-

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terwerfen sich die Parteien dem Urteil der ordentlichen Gerichte am Ort der gele-
genen Sache, d.h. am Ort der Liegenschaft" (act. 7/6/3).
Gemäss dem klaren Wortlaut der Vertragsbestimmung bezieht sich die Gerichts-
standsabrede ausschliesslich auf Streitigkeiten aus dem konkreten Verwaltungs-
vertrag. Ein Hinweis auf die Gültigkeit für Streitigkeiten aus dem angeblich am glei-
chen Tag geschlossenen (mündlichen) Steuerberatungsvertrag fehlt. Hätte die Ge-
richtsstandsvereinbarung zugleich für Streitigkeiten aus dem Steuerberatungsver-
trag gelten sollen, wäre nicht einzusehen, weshalb ein entsprechender Hinweis un-
terlassen wurde. Auch erscheint von der Sache her nicht naheliegend, dass die
Parteien für Streitigkeiten in Steuerberatungsangelegenheiten den Gerichtsstand
am Ort einer Liegenschaft und nicht etwa denjenigen am Wohnort der steuerpflich-
tigen Vertragspartei vereinbarten. Mit der Vorinstanz ist damit davon auszugehen,
dass eine schriftliche Gerichtsstandsklausel zugunsten der Vorinstanz für Streitig-
keiten aus dem (mündlichen) Steuerberatungsvertrag fehlt.
5.3. Die Berufungsklägerin ist weiter der Meinung, die örtliche Zuständigkeit ergebe
sich aus Art. 15 Abs. 2 ZPO. Vorab kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vor-
instanz zum Gerichtsstand bei objektiver Klagenhäufung verwiesen werden (act. 6
E. II/2.3.3). Ein innerer Sachzusammenhang im Sinne der genannten Bestimmung
liegt vor, wenn die Ansprüche auf demselben Sachverhalt oder demselben Rechts-
verhältnis beruhen oder widersprüchliche Urteile drohten (OFK ZPO-URBACH, 3. A.,
Art. 14 N 5 f. und Art. 15 N 14). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, dass ein sol-
cher innerer Konnex zwischen dem Steuerberatungs- und dem Liegenschaftsver-
waltungsvertrag besteht, zumal sie etwa nicht vorträgt, vor Vorinstanz substanti-
ierte Behauptungen zum Abschluss und Inhalt des Steuerberatungsvertrags erho-
ben zu haben. Die Berufungsklägerin reichte erstinstanzlich zwar diverse Belege
ein, die sich auf eine Steuerberatung beziehen (u.a. act. 7/6/14 ff. und
act. 7/22/27 ff.). Daraus lassen sich indes keine konkreten tatsächlichen oder recht-
lichen Zusammenhänge mit dem Verwaltungsvertrag ersehen. Die Verwaltung ei-
ner Liegenschaft und die Erledigung steuerrechtlicher Angelegenheiten tangieren
ausserdem notorisch unterschiedliche Sachumstände und es sind dabei unter-
schiedliche rechtliche Grundlagen zu beachten. Die Gefahr widersprüchlicher Ur-

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teile scheint kaum vorstellbar. Die von der Berufungsklägerin angeführten pauscha-
len Gründe, nämlich die personelle Verflechtung, der zeitgleiche Abschluss sowie
dass das Honorar für das Steuerberatungsmandat ebenfalls vom Mietzinskonto be-
zogen und die Steuererklärungen erst nach errichteter Liegenschaftsabrechnung
erstellt worden seien, belegen den vorstehend erläuterten, erforderlichen inneren
Konnex der Verträge jedenfalls nicht. Diese Vorbringen widersprechen ausserdem
dem von ihr eingereichten Schreiben vom 30. April 1999, wonach das Honorar für
die Steuerberatung bis zur Höhe von Fr. 3'000.– durch die Portfolio-Management-
Gebühren abgedeckt würden (act. 7/6/14; vgl. auch act. 7/22/27 ff.). Die örtliche
Zuständigkeit der Vorinstanz kann daher auch nicht aus Art. 15 Abs. 2 ZPO herge-
leitet werden. Der Vollständigkeit halber bleibt zu erwähnen, dass mangels konkre-
ter Behauptungen zum Abschluss und Inhalt des Steuerberatungsvertrags substan-
tiierte doppelrelevante Tatsachen nicht ersichtlich wären.
5.4. Insgesamt trat die Vorinstanz zu Recht mangels örtlicher Zuständigkeit auf die
Klage betreffend Steuerberatungshonorar nicht ein. Die Berufung gegen Dispositiv-
Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses ist somit abzuweisen.
6. Zu prüfen ist weiter, ob der Berufungsklägerin Honoraransprüche aus dem Ver-
waltungsvertrag zustehen.
6.1. Unbestritten war vor Vorinstanz, dass zwischen den Parteien ein Auftragsver-
hältnis im Sinne von Art. 394 ff. OR über die Verwaltung des Grundstücks an der
E._____-strasse 2 in F._____ zustande kam, das nach rund 20 Jahren von der
Berufungsbeklagten am 12. Juni 2020 per 30. Juni 2020 aufgelöst wurde (act. 6
E. 1.1 f. mit Verweis auf act. 7/2 Rz 17-19 und act. 7/12 Rz 95). Im Verwaltungs-
vertrag trafen die Parteien folgende Abreden zur Abrechnung sowie zum Honorar
(act. 7/6/3):
4. ABRECHNUNGEN:

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Über sämtliche, sich aus der Verwaltung ergebenden Einnahmen und Aus-
gaben führt die Beauftragte Buch und erstattet den Auftraggeberinnen jähr-
lich Abrechnung. Ohne schriftliche Einreden innert 30 Tagen gilt die Abrech-
nung als genehmigt. Die Bücher und Belege stehen den Auftraggeberinnen
nach Rücksprache mit der Beauftragten zur Einsichtnahme zur Verfügung.
(In den Vertragsziffern 4.1-4.4 wurden detailliertere Abreden zur Mandatsführung
vereinbart.)
5. HONORAR
Die Beauftragte bezieht für die Verwaltung ein Honorar von 5% der jährlichen
Brutto-Mietzinseinnahmen. Die Beauftragte ist berechtigt, ihr Honorar jeweils
per Monatsende dem unter Ziff. 4.3 erwähnten Konto zu belasten.
Eine separate Rechnungstellung nach Aufwand zu einem Stundenansatz
von Fr. 150.-- erfolgt für folgende ausserordentlichen Arbeiten:
[.....].
Die vorstehenden Vertragsbestimmungen gehen dem dispositiven Recht in
Art. 394 ff. OR, namentlich Art. 394 Abs. 3 OR (Honorar) und Art. 400 OR (Rechen-
schaftsablegung), vor. Wie die Vorinstanz schlüssig darlegte, ist bei Ziff. 5 in Ver-
bindung mit Ziff. 4 Abs. 1 Verwaltungsvertrag von einer Akontoabrede auszugehen,
was die Berufungsklägerin auch nicht in Abrede zu stellen scheint. Demnach stell-
ten die jeweils bis Monatsende getätigten Belastungen des Mietzinskontos vorläu-
fige Bezüge auf Anrechnung ihres Honoraranspruchs dar. Der definitive Honorar-
anspruch war anhand der von der Berufungsbeklagten genehmigten jährlichen Lie-
genschaftsabrechnungen zu ermitteln. Eine allfällige Differenz war auszugleichen.
Unbestritten und aktenkundig war vor Vorinstanz, dass die Berufungsklägerin für
die Jahre 1999 bis 2019 jeweils im Folgejahr zwischen März und Oktober jährliche
Liegenschaftsabrechnungen erstellte (act. 7/6/3).
6.2. Die Berufungsklägerin wehrt sich gegen die Auslegung der Vorinstanz, wonach
mit der Genehmigung der jährlichen Liegenschaftsabrechnungen eine Saldierung
ihrer Honoraransprüche erfolgt sei. Für die Annahme einer Saldierung ist es nicht
notwendig, dass die Vertragsparteien eine doppelte Buchhaltung mit transitori-

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schen Passiven vereinbarten. Entscheidend ist, dass eine Einigung der Parteien
darüber vorlag, dass mit der Genehmigung der Jahresabrechnung die (gegenseiti-
gen) Ansprüche verbindlich festgestellt wurden und (ohne entsprechende Ein-
wände) als ausgeglichen und getilgt galten (vgl. CORINNE ZELLWEGER-GUTKNECHT,
Die Akontovereinbarung - zugleich ein Beitrag zur Tilgung durch Saldierung, in: SJZ
118/2022, S. 281, 286). Da die Berufungsklägerin, soweit ersichtlich, vor Vorin-
stanz keine Umstände für eine tatsächliche Einigung der Parteien in ihrem Sinn
(keine Saldierung) behauptete, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz unter
Berücksichtigung der rechtlichen Grundsätze der Saldoklausel die Vertragsbestim-
mungen anhand des Vertrauensprinzips auslegte und dadurch den normativen
Konsens ermittelte (act. 6 E. III/7.5 ff.). Die Berufungsklägerin unterlässt es aufzu-
zeigen, in welchen Punkten die Überlegungen der Vorinstanz unrichtig sein sollen.
Auch erläutert sie nicht, welchen Zweck die Parteien mit der Genehmigungsklausel
in Ziff. 4 Abs. 1 Satz 2 Verwaltungsvertrag sonst verfolgt haben könnten, wenn sie
damit keine Saldierung hätten bezweckt wollen. Bliebe die Abrechnung auch nach
Ablauf der vereinbarten Prüffrist abänderbar und könnten Honoraransprüche jeder-
zeit nachgefordert werden, erschiene diese vertragliche Bestimmung überflüssig.
Auch sonst vermögen ihre Einwände nicht zu überzeugen. Gegen die von ihr vor-
gebrachte Unverbindlichkeit der Liegenschaftsabrechnung spricht, dass die Ab-
rechnung eine übersichtliche Erfolgsrechnung, detaillierte Aufstellungen der Unter-
haltskosten sowie Nebenkostenabrechnungen enthielten. In den Erfolgsrechnun-
gen wurden als Aufwand die Positionen "Löhne" oder "Verwaltungskosten" aufge-
führt und es wurde jeweils ein "Gewinn" ermittelt, der mutmasslich in die Steuer-
rechnungen der Berufungsbeklagten übernommen worden sein dürfte. Die Auf-
wandpositionen der Erfolgsrechnungen wurden wiederum aufgeschlüsselt, wobei
die Verwaltungskosten als "A'._____" oder "A''._____ [Abkürzung]" bezeichnet wur-
den, womit offenkundig das Honorar der Berufungsklägerin gemeint war
(act. 7/6/10). Die Berufungsklägerin vermittelte mit einer solchen Rechnungslegung
gegenüber der Berufungsbeklagten den Eindruck, fachlich qualifizierte und voll-
ständige Liegenschaftsabrechnungen zu erstellen. Vor diesem Hintergrund lässt
die in Ziffer 4 Verwaltungsvertrag vereinbarte Frist von 30 Tagen für schriftliche
Einwände vernünftigerweise nur den Schluss zu, es habe damit der Berufungsbe-

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klagten eine angemessene Zeitspanne zur sorgfältigen Prüfung der Rechnung ge-
währt werden sollen, um allfällige Ungereimtheiten fristgerecht zu rügen, andern-
falls die Abrechnung als akzeptiert und für beide Seiten als verbindlich gelte. Die
Berufungsklägerin blendet mit ihrem Einwand, es sei eine einfache "Milchbüechli-
rechnung" vereinbart worden, aus, dass es sich bei ihr um eine Aktiengesellschaft
mit dem Zweck der steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Beratung handelt. Zu-
sammen mit dem vereinbarten Sockel-Honorar von 5% der Brutto-Pauschalmiet-
zinseinnahmen und der Möglichkeit, bestimmte Aufwände nach Stundenansatz zu
verrechnen, musste auch für sie deutlich erkennbar gewesen sein, dass die Beru-
fungsbeklagte mit ihr eine professionelle Liegenschaftsverwalterin beauftragen
wollte, welche zur Erstellung verbindlicher jährlicher Liegenschaftsabrechnungen
verpflichtet war.
Mit der Regelung in Ziff. 5 Verwaltungsvertrag, wonach die Berufungsklägerin be-
rechtigt war, das Honorar innert Monatsfrist dem Mietzinskonto zu belasten, trafen
die Parteien schliesslich eine Regelung über den zeitnahen Bezug des Honorars.
Dass die Berufungsklägerin davon nicht vereinbarungsgemäss Gebrauch gemacht
und dies der Berufungsbeklagten kommunizierte hätte, wird weder substantiiert
noch belegt. Die Berufungsklägerin behauptet insbesondere nicht, bei der Überg-
abe der jährlichen Abrechnungen auf ihr zustehendes, über die Abrechnungen hin-
ausgehendes Honorar hingewiesen oder ein solches in Rechnung gestellt zu ha-
ben. Gegenteils ist, soweit bekannt, unbestritten, dass sie erstmals mit der Schluss-
rechnung, d.h. Monate nach Beendigung des Verwaltungsvertrags Honoraransprü-
che stellte. Schliesslich geht die Berufungsklägerin auf den Einwand der Beru-
fungsbeklagten nicht ein, sie habe bis zum 9. April 2018 gar keine Einsicht in das
Mietzinskonto nehmen können und deshalb keine Übersicht über die von der Be-
rufungsklägerin bezogenen Akontobelastungen gehabt (act. 7/2 Rz 17). Es bleibt
daher unklar, wie die Berufungsbeklagte einen allfällig verbleibenden Honoraran-
spruch der Berufungsklägerin anhand der Abrechnungen hätte ersehen können.
6.3. Insgesamt durfte die Berufungsbeklagte nach Treu und Glauben davon aus-
gehen, dass in den jährlichen Liegenschaftsabrechnungen das der Berufungsklä-
gerin zustehende Honorar vollständig aufgeführt war und mit der Genehmigung ge-

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mäss Ziff. 4 Verwaltungsvertrag eine Saldierung der Ansprüche erfolgte. Unerheb-
lich ist, ob die Parteien den Begriff der Saldierung in den Rechtsschriften vor Vor-
instanz ausdrücklich verwendeten, zumal es sich dabei um die rechtliche Einord-
nung des von der Berufungsbeklagten wiederholt Behaupteten (act. 7/12 Rz 26 f.,
35, 36 f., 44) handelt. Zu erwähnen bleibt, dass eine irrtümliche Saldoziehung im
Nachhinein allenfalls hätte korrigiert werden können. Die Berufungsklägerin unter-
lässt es aber darzulegen, entsprechende Behauptungen erstinstanzlich vorgetra-
gen zu haben.
7.
7.1. Die Berufungsklägerin fordert Fr. 1'409.75 für ein Inserat sowie für Wasser,
Abwasser und Kehricht (act. 7/2 Rz 62 f.). Die Vorinstanz hielt dazu zusammenge-
fasst fest, die Berufungsklägerin habe nicht behauptet, die Parteien hätten verein-
bart, dass die Berufungsbeklagte solche Kosten übernehme. Mit dem blossen Hin-
weis, sie habe im Rahmen des Verwaltungsvertrages Anspruch auf Ersatz dieser
Auslagen, komme die Berufungsklägerin ihrer Behauptungs- und Substantiierungs-
last nicht genügend nach (act. 6 E. III/9.3). Die Berufungsklägerin wendet dagegen
im Wesentlichen ein, die Berufungsbeklagte habe die Auslagen anerkannt und ein-
zig Verrechnung geltend gemacht (act. 2 Rz 92 ff.).
7.2. Die Einwände der Berufungsklägerin greifen zu kurz. Zwar hat die Berufungs-
beklagte gegen den Anspruch auf Auslagenersatz die Einrede der Verrechnung
erhoben (act. 7/12 Rz 74 ff.). Die Berufungsklägerin übersieht allerdings, dass die
Berufungsbeklagte vor Vorinstanz wiederholt vorbrachte, dass in den Liegen-
schaftsabrechnungen über sämtliche sich aus der Verwaltung ergebenden Einnah-
men und Ausgaben Buch zu führen war und die gesamte Abrechnung mit der Ge-
nehmigung verbindlich geworden sei (act. 7/2 Rz 25 ff., 35, 36 f., 44). Es kann da-
her nicht angenommen werden, die Berufungsbeklagte habe die nachträglich gel-
tend gemachten Auslagen für Inserate und Nebenkosten anerkannt. Gemäss Ziff. 4
Verwaltungsvertrag hatten die jährlichen Abrechnungen sämtliche Einnahmen und
Ausgaben der Liegenschaftsverwaltung zu enthalten. Dies schloss die eingeklag-
ten Auslagen ein. So wurde insbesondere bei den besonderen Aufwänden, welche
gemäss Ziff. 5 Abs. 2 Verwaltungsvertrag im Stundenlohn abzurechnen waren, ex-

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plizit die Position "Inseratekosten" aufgeführt. Die letzte Liegenschaftsabrechnung
für die Zeit vom 1. Januar 2020 bis 30. Juni 2020 datiert vom 15. August 2020. Die
beiden Rechnungen wurden bereits am 12. Februar 2020 und 24. April 2020 aus-
gestellt (act. 6 E. III/9.3, act. 7/6/21). Da bezüglich dieser Kosten das vorstehend
zur Saldierung Ausgeführte gleichermassen gilt, durfte die Berufungsbeklagte da-
von ausgehen, dass mit der Genehmigung der letzten Liegenschaftsabrechnung
sämtliche bis dahin bekannten Ansprüche erfasst waren und als erledigt galten. Die
Berufungsklägerin legt im Berufungsverfahren nicht dar, vor Vorinstanz behauptet
und belegt zu haben, dass die Rechnungen bis zur Erstellung der Abrechnung nicht
vorgelegen hätten oder irrtümlich nicht berücksichtigt worden seien (vgl. act. 7/6/10
Abrechnung für die Periode 1.1.2020 bis 30.6.2020 S. 1). Die Berufungsklägerin
hat es schliesslich erstinstanzlich unterlassen, eine Vereinbarung der Parteien zu
substantiieren und zu belegen, welche die Berufungsbeklagte verpflichtete, in der
Jahresabrechnung nicht enthaltene Auslagen später zu ersetzen.
7.3. Die Vorinstanz ging damit zutreffend davon aus, der Berufungsklägerin sei es
nicht gelungen, die eingeklagten Honorar- und Auslagenersatzansprüche aus dem
Verwaltungsvertrag zu belegen. Unter diesen Umständen sind weitere Aspekte, wie
etwa die Verjährung der Ansprüche, nicht mehr zu behandeln. Ebenso erübrigt es
sich, auf die prozessualen Anträge gemäss angefochtenem Beschluss (Dispositiv-
Ziff. 2-5), zu welchen sich die Berufungsklägerin im Übrigen nicht äussert, einzuge-
hen.
8. Die Berufung ist aus den genannten Gründen abzuweisen und es sind die ange-
fochtenen Entscheide zu bestätigen.
9. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit mit einem Streitwert
von Fr. 70'000.–. In Berücksichtigung von §§ 4, 10 Abs. 1 (teilweise) und 12 Abs. 1
und 2 GebV OG ist die Gerichtsgebühr in Anbetracht des durchschnittlichen
Zeitaufwands und der mittleren Schwierigkeit der Sache auf Fr. 6'000.– anzuset-
zen, der unterliegenden Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und
mit von dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe zu verrechnen.

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10. Eine Parteientschädigung ist im Berufungsverfahren nicht zuzusprechen, der
Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht, weil
ihr keine zu entschädigenden Aufwände entstanden sind.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Der Beschluss und das Urteil des Bezirksge-
richts Meilen vom 23. Juli 2025 werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt, der
Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss in der-
selben Höhe verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage
eines Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 2), an das
Bezirksgericht Meilen, je gegen Empfangsschein, sowie die Kasse des Ober-
gerichts.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 70'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. R. Bantli Keller lic. iur. A. Götschi