zh_obergericht · LF230045 · 2023-07-27 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF230045-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E Pahud sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Beschluss vom 27. Juli 2023
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 21. Juni 2023 (ER230089)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ (Gesuchsgegner und Berufungskläger, fortan Berufungskläger)
mietete mit Untermietvertrag vom 14./15. Dezember 2022 von B._____ (Gesuch-
stellerin und Berufungsbeklagte, fortan Berufungsbeklagte) die 3.5-
Zimmerwohnung im 11. OG samt Keller zur Mitbenutzung in der Liegenschaft
C._____-strasse … in … Zürich zu einem monatlichen Bruttomietzins von
Fr. 4'700.00 (act. 4/1). Mit Schreiben vom 17. März 2023 mahnte die Berufungs-
beklagte gegenüber dem Berufungskläger den Ausstand der Bruttomiete Januar
bis März 2023 über total Fr. 14'100.00 ab, setzte ihm eine Frist von 30 Tagen zur
Bezahlung des Ausstandes an und drohte im Falle der Zahlungssäumnis gestützt
auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses an (act. 4/4). Mit Schreiben
vom 4. April 2023 zeigte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger an, dass
auch der Bruttomietzins April 2023 in der Höhe von Fr. 4'700.00 ausstehend sei,
verbunden mit einer Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung im Falle
ausbleibender Zahlung. Betreffend die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsan-
drohung für die Mietzinse Januar bis und mit März 2023 verwies die Berufungs-
beklagte auf ihr Schreiben vom 17. März 2023 und sie hielt fest, dass dieses un-
eingeschränkt Gültigkeit behalte (act. 4/9). Mit amtlich genehmigtem Formular
vom 25. April 2023 kündigte die Berufungsbeklagte das Untermietverhältnis mit
dem Berufungskläger per 31. Mai 2023 wegen Zahlungsrückstandes
(Bruttomietzinse Januar, Februar und März 2023 gemäss Zahlungsaufforderung
vom 17. März 2023) gemäss Art. 257d Abs. 2 OR (act. 4/10).
1.2. Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 (Datum Poststempel) gelangte die Berufungs-
beklagte an das Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich (fortan Vor-
instanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung
des Berufungsklägers (act. 1 S. 2). Innert der mit vorinstanzlicher Verfügung vom
2. Juni 2023 angesetzten Frist erstattete der Berufungskläger die Stellungnahme
zum Ausweisungsgesuch (act. 5-10). Mit Urteil vom 21. Juni 2023 hiess die Vor-
instanz das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut und sie verurteilte
den Berufungskläger, die 3.5-Zimmerwohnung im 11. OG samt Kellerabteil an der

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C._____-strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsbe-
klagten ordnungsgemäss, gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu
übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall
(act. 11 = act. 16 S. 6 f.).
2.
2.1. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe
vom 7. Juli 2023 (Datum Eingang: 10. Juli 2023) rechtzeitig Berufung. Er stellt fol-
gende Rechtsmittelanträge (act. 12b; act. 17 S. 3):
"I. Das Urteil vom 21.06.2023 sei aufzuheben und die Sache zur erneuten
Beurteilung an das Bezirksgericht Zürich zurückzuweisen.
II. Die Verfahrenskosten seien der Gesuchstellerin aufzuerlegen.
III. Es wird die Aufschiebende Wirkung beantragt.
IV. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens, ein-
schliesslich der Mehrwertsteuer von 7.7%, seien der Gesuchstellerin
aufzuerlegen."
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-14). Mit Verfügung
vom 19. Juli 2023 – noch vor Eintreffen der vorinstanzlichen Akten – trat die
Kammer auf das Gesuch des Berufungsklägers um Erteilung der aufschiebenden
Wirkung nicht ein. Es wurde festgehalten, dass der Berufung von Gesetzes we-
gen aufschiebende Wirkung zukomme. Zudem wurde die Prozessleitung delegiert
(act. 19). Mittlerweile liegen der Kammer die vorinstanzlichen Akten vor. Da sich
die Berufung sogleich als unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen),
kann auf die Einholung einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten verzichtet
werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid
das Doppel der Berufungsschrift zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.
3.
Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss)
schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO kann (a) die unrich-
tige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen
der angefochtene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss

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(Begründungslast). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägun-
gen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen (ZK ZPO-Reetz/Theiler,
3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.). Bei Laien werden an die Begründung des Rechts-
mittels zwar nur minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens ru-
dimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird
auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August
2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011). Neue Behauptungen und Be-
weismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster
Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz
unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317 ZPO).
4.
4.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Art. 253 OR, Art. 257d OR und
Art. 266l Abs. 2 OR als rechtliche Grundlage für das vorliegende Ausweisungsver-
fahren zutreffend dar (vgl. act. 16 S. 3 Erw. 3. und S. 4 Erw. 5.1.-5.1.1.). Diese
Erwägungen blieben zu Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederho-
lungen zu vermeiden – darauf verwiesen werden kann.
4.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei von einem unbestrittenen
Sachverhalt auszugehen, nachdem der Berufungskläger die Sachdarstellung im
Gesuch in seiner Stellungnahme lediglich pauschal bestritten habe resp. diese als
bestreitbar bezeichnet habe. Die Parteien hätten demnach am 14./15. Dezember
2022 einen Untermietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlos-
sen. Nachdem der Berufungskläger seit Mietbeginn keine Mietzinse bezahlt habe,
habe die Berufungsbeklagte ihn mit Schreiben vom 17. März 2023 für ausstehen-
de Mietzinszahlungen gemahnt und ihm eine dreissigtägige Frist zur Begleichung
der Ausstände gesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR bei unbenütztem Fristablauf. Mit Schrei-
ben vom 23. März 2023 habe der Berufungskläger der Berufungsbeklagten einen
Vergleichsvorschlag unterbreitet, worin er u.a. um ihre Verschwiegenheit ersucht
habe. Ein Vergleich sei jedoch nie zustande gekommen. Mit Schreiben vom

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4. April 2023 habe die Berufungsbeklagte den Berufungskläger deshalb erneut für
ausstehende Mietzinszahlungen abgemahnt und eine dreissigtägige Zahlungsfrist
mit Kündigungsandrohung angesetzt. Gleichzeitig habe sie festgehalten, dass sie
dem Vergleichsvorschlag vom 23. März 2023 nicht zugestimmt habe. Nach unbe-
nütztem Fristablauf habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am
25. April 2023 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Mai 2023 ge-
kündigt. Der Berufungskläger habe ihr das Mietobjekt dessen ungeachtet bis heu-
te nicht ordnungsgemäss übergeben (act. 16 S. 3 f. Erw. 4.). Die Vorinstanz kam
zum Schluss, die Berufungsbeklagte habe mit der Zahlungsaufforderung vom
17. März 2023 und der Kündigung vom 25. April 2023 die Formen und Fristen von
Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. Mai
2023 aufgelöst, womit sich der Berufungskläger heute ohne Rechtsgrund im Miet-
objekt befinde (act. 16 S. 4 f. Erw. 5.1.2.). Zum Einwand des Berufungsklägers,
die von der Berufungsbeklagten ins Recht gereichten Unterlagen seien aufgrund
einer unter Verschwiegenheit liegenden Vereinbarung rechtlich nicht verwertbar,
hielt die Vorinstanz fest, dass gemäss übereinstimmenden Ausführungen der Par-
teien kein Vergleich zwischen ihnen zustande gekommen sei. Ein solcher finde
sich auch nicht in den Akten. Die diesbezüglich unsubstantiiert gebliebenen Aus-
führungen des Berufungsklägers würden sich als von vornherein haltlos erweisen
(act. 16 S. 5 Erw. 5.1.3.). Schliesslich befand die Vorinstanz, der Einwand des Be-
rufungsklägers, dass das Ausweisungsgesuch wegen des noch zu klärenden
Kündigungsanfechtungsverfahrens abzuweisen sei, gehe fehl. Für das Vorliegen
einer klaren Rechtslage sei es keine Voraussetzung, dass im Schlichtungsverfah-
ren betreffend Kündigungsschutz bereits ein Entscheid ergangen sei. Auch wenn
sich die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als eine Vorfrage stel-
le, sei Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren, wenn wie vorliegend keine
Zweifel an der Vollständigkeit der Sachdarstellungen bestünden und die Kündi-
gung gestützt darauf als klar berechtigt erscheine (act. 16 S. 5 Erw. 5.1.4.).
4.3. Der Berufungskläger bringt in seiner Berufungsschrift vor, seiner Meinung
nach seien die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO nicht erfüllt, der Sachverhalt
sei "bestreitbar" und die Rechtslage unklar. Er beantrage daher die Durchführung
eines ordentlichen Verfahrens gemäss ZPO. Der Berufungskläger macht geltend,

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die von der Berufungsbeklagten vorgelegten Dokumente würden einer Ver-
schwiegenheitsvereinbarung unterliegen und dürften daher nicht als Beweismittel
verwendet werden. Der Berufungskläger äussert zudem seinen Verdacht, dass
Rechtsanwalt X._____ möglicherweise seine anwaltlichen Pflichten missachtet
habe, indem er vertrauliche Informationen ohne Zustimmung offengelegt habe
(act. 17 S. 2). Der Berufungskläger führt zudem aus, er fechte das vorinstanzliche
Urteil aufgrund klarer Verfahrensfehler in der Beweisführung und unvollständigen
Ausführungen an. Es seien wesentliche Beweise und Argumente, die er während
des Verfahrens vorgebracht habe, nicht hinreichend berücksichtigt worden. Die
fehlende oder ungenügende Würdigung dieser Beweise habe zu einem unfairen
und ungerechten Urteil geführt (act. 17 S. 2).
4.4. Die Ausführungen des Berufungsklägers, dass der Sachverhalt "bestreitbar"
und die Rechtslage unklar sei, und die vorgelegten Dokumente aufgrund einer
Verschwiegenheitsvereinbarung nicht verwertbar seien, stellen Wiederholungen
des bereits vor Vorinstanz Vorgebrachten dar (act. 10 S. 4). Der Berufungskläger
nimmt in seiner Berufung keinen Bezug auf die vorinstanzlichen Erwägungen da-
zu. Er setzt sich auch ansonsten überhaupt nicht mit den ausführlichen Erwägun-
gen der Vorinstanz auseinander. Er erhebt überdies bloss pauschale Rügen und
führt nicht aus, inwiefern resp. in welchen Punkten der Sachverhalt "bestreitbar"
sein soll, die Rechtslage unklar wäre, die Ausführungen unvollständig seien und
klare Verfahrensfehler in der Beweisführung vorliegen sollen. Auch nennt er die
Beweise nicht, die von der Vorinstanz nicht oder ungenügend gewürdigt worden
wären. Damit genügt der Berufungskläger auch den für einen juristischen Laien
geltenden Anforderungen an die Begründung der Berufung nicht. Auf die Beru-
fung des Berufungsklägers ist daher nicht einzutreten (vgl. oben Erw. 3.).
5.
5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 1. Juni 2023 ist
mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung
zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem mo-

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natlichen Mietzins von Fr. 4'700.00 (vgl. act. 4/1) ergibt sich ein Streitwert von
Fr. 28'200.00.
5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 900.00 festzusetzen.
Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihm sind die Kosten aufzuerlegen. Der Berufungs-
beklagten ist mangels erheblicher Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger aufer-
legt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge eines Doppels von act. 17, sowie an das Bezirksgericht Zürich (Einzelge-
richt Audienz), je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 28'200.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
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