zh_obergericht · NR040107 · 2005-03-24 · de
Neuschätzung des Grundstücks.


VZG 9 Abs. 2, Neuschätzung des Grundstücks. Der Schuldner hat nicht An-
spruch auf eine möglichst hohe Schätzung (Erw. 3). Die Neuschätzung ist kein
Rechtsmittelverfahren, sondern Teil der Betreibung, und sie ist anders als ein Re-
kurs nicht kostenfrei (Erw. 4).
In den gegen Max und Yvonne O. laufenden Betreibungen schätzte das Be-
treibungsamt die zu verwertende Liegenschaft auf Fr. 1'200'000.-. Daraufhin ge-
langten die Schuldner und Pfandeigentümer an das Bezirksgericht als die untere
Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, indem sie „Ein-
spruch“ gegen die betreibungsamtliche Schätzung erhoben und eine erneute
Schätzung durch einen Sachverständigen verlangten. Dementsprechend ordnete
die untere Aufsichtsbehörde in Anwendung von Art. 99 Abs. 2 und 9 Abs. 2 VZG
Neuschätzung durch einen Sachverständigen an, und die Schuldner leisteten den
verlangten Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-. Der Sachverständige K. schätzte den
Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 1'400'000.-. Die Schuldner lehnten auch
diesen Schätzungswert als zu tief ab, da andere Schätzer die Liegenschaft erheb-
lich höher bewertet hätten. Die untere Aufsichtsbehörde setzte den Schätzungs-
wert dennoch gemäss dem Gutachten auf Fr. 1'400'000.- fest und auferlegte den
Schuldnern die Gutachterkosten von Fr. 950.- sowie eine pauschale Spruchge-
bühr von Fr. 900.-.
Gegen diesen Beschluss legten Max und Yvonne O. rechtzeitig beim Ober-
gericht (obere Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs) Rekurs ein.
Sie beantragen, der Schätzwert der Liegenschaft sei auf mindestens Fr. 1,55 Mio.
bis 1,65 Mio. festzulegen; es sei auch keine Spruchgebühr festzusetzen und es
sei ihnen der geleistete Barvorschuss zurückzuerstatten.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Weitere Stellungnahmen
zum Rekurs wurden nicht eingeholt.
Aus den Erwägungen des Obergerichtes:
„3. a) Die Schätzung einer Liegenschaft ist im Wesentlichen Ermessenssa-
che. Der Schätzungswert dient der Aufklärung der Steigerungsinteressenten, hat

jedoch keinen bestimmenden Einfluss auf den erzielbaren Steigerungserlös; so
wird das Grundstück durch eine höhere Schätzung auf dem Markt kaum wertvol-
ler, und es ist einzig dieser Markt, welcher den effektiven Zuschlagspreis bestim-
men wird. Die Schätzung soll nicht möglichst hoch sei, sondern den mutmassli-
chen Verkaufswert des Grundstücks bestimmen (BGE 129 III 597). Davon ausge-
hend kann der vom Sachverständigen berechnete Schätzungswert nur dann er-
folgreich mit Beschwerde angefochten werden, wenn eine eindeutige Fehlein-
schätzung vorliegt, welche sich zudem auf das Ergebnis wesentlich ausgewirkt
hat. Es ist auch darauf hinzuweisen, dass für die Schätzung verpfändeter Grund-
stücke der in der Zwangsvollstreckung mutmasslich erzielbare Verwertungserlös
massgebend ist, welcher normalerweise niedriger ist als der Preis, der bei freiwil-
ligem Verkauf im Handel zu erzielen wäre.
b) Der Gutachter berechnete für die Liegenschaft einen Realwert von Fr.
1'400'000.-, welcher für den Verkehrswert massgebend sei, da der niedrigere Er-
tragswert bei einem Einfamilienhaus wie hier nur eine geringe Bedeutung habe;
dazu befand er, dass aufgrund des hohen Preises und der intensiven und sehr in-
dividuellen Ausbauten nur ein kleines Käufersegment angesprochen werde (act.
7/11). Die im Rekurs erwähnte Gartenhalle (Assek.-Nr. 1023) wurde im Gutachten
mit einem Wert von Fr. 20'000.- berücksichtigt.
Die Rekurrenten vermögen jedenfalls nicht aufzuzeigen, dass die Schätzung
des Gutachters wesentliche Fehler enthalten oder gegen anerkannte Grundsätze
der Liegenschaftenschätzung verstossen würde. Sie machen nicht konkret gel-
tend, dass und inwiefern die Positionen, welche den Realwert bestimmen, vom
Gutachter falsch eingeschätzt worden wären. Allein daraus, dass andere Archi-
tekten im Auftrag der ZKB bzw. der Neuen Aargauer Bank die Liegenschaft um
fast einen Fünftel höher einschätzten (act. 7/5: Verkehrswert am 3.10.2002 = Fr.
1,65 Mio.; act. 7/16: Verkehrswert am 22.7.2004 = Fr. 1,67 Mio.), lässt sich kei-
neswegs ableiten, dass diese Bewertungen insgesamt richtiger wären und sich
ebenfalls auf den Fall der Zwangsverwertung beziehen würden. Diese Schätzun-
gen waren übrigens auch dem Gutachter K. bekannt und dienten als Grundlage
für seine Arbeit, worauf einleitend hingewiesen wird. Die Beurteilung des Gut-

achters, wonach aufgrund des hohen Preises und weil es sich um besondere,
sehr individuelle Ausbauten handle nur ein kleines Käufersegment angesprochen
werde, lässt sich nicht beanstanden. Schon im Rahmen einer früheren Schätzung
vom 28. Mai 1999 war darauf hingewiesen worden, dass die Verkäuflichkeit die-
ser Liegenschaft wegen des hohen Preisniveaus und der kleinen Käuferschicht
eingeschränkt sei. Gerade bei einem Einfamilienhaus mit individueller Ausgestal-
tung sind oft persönliche Bedürfnisse und Beweggründe der potentiellen Käufer
für den Entschluss zum Kauf ausschlaggebend, welche stark differieren können
und nur schwer einschätzbar sind. In solchen Fällen kann die Kaufssumme er-
heblich vom Realwert abweichen. Der Schätzungswert hat sich jedoch am Erlös
zu orientieren, der im Rahmen der Zwangsverwertung realistisch erwartet werden
kann, und nicht an einem höchstmöglichen Preis, den ein Kaufsinteressent aus
subjektiven Gründen allenfalls zu zahlen bereit wäre. Im Übrigen kann auf die zu-
treffenden Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides verwiesen werden, wel-
che die Rekurrenten nicht zu entkräften vermögen. Ob ein Verwertungserlös er-
zielt wird, welcher höher ist als die gesamte Pfandbelastung, welche Fr.
1'370'000.- betragen soll, hängt wie gesagt nicht davon ab, welcher Schätzungs-
wert der Liegenschaft beigemessen wird. Diesbezüglich bestimmt Art. 126 Abs. 1
SchKG, dass das Angebot jedenfalls den Betrag allfälliger dem betreibenden
Gläubiger im Range vorgehender pfandgesicherter Forderungen zu übersteigen
hat, damit der Zuschlag erfolgen darf (Deckungsprinzip).
Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Schätzungswert der Liegenschaft
gemäss dem Gutachten von Heinz K. und in Übereinstimmung mit der Vorinstanz
auf Fr. 1'400'000.- festzulegen ist. Damit erweist sich der Rekurs in diesem Punkt
als unbegründet.
4. Weiter beanstanden die Rekurrenten, dass ihnen im vorinstanzlichen
Verfahren Kosten auferlegt wurden. Denn es sei die betreibungsamtliche Schät-
zung vom Gutachter nach oben korrigiert worden, und es habe der Betreibungs-
beamte den Rekurrenten mitgeteilt, dass in diesem Fall das Verfahren vor der
Aufsichtsbehörde kostenlos sein werde. Es sei ihnen deshalb auch der geleistete
Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

a) Im Pfändungs- und Pfandverwertungsverfahren können die Beteiligten,
denen das betreibungsamtliche Schätzungsergebnis mitgeteilt wurde, innerhalb
der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine
neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 und 9 Abs. 2
VZG). Damit sind die Kosten der neuen Schätzung zwangsläufig von derjenigen
Partei zu tragen, welche diese Schätzung verlangt hat und dafür einen Kosten-
vorschuss zu leisten hatte. Auf das Ergebnis der neuen Schätzung kommt es
nicht an, und auch eine anderslautende (unzutreffende) Auskunft des Betrei-
bungsbeamten könnte nichts daran ändern, dass die Rekurrenten diese mit der
neuen Schätzung verbundenen Kosten aufgrund der massgeblichen Verordnung
zu übernehmen haben.
b) Der Anspruch auf Neuschätzung durch Sachverständige dient nicht der
Nachprüfung einer betreibungsamtlichen Schätzung (BGE 110 III 71, E.3); er trägt
vielmehr dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufswert ei-
nes Grundstücks - selbst unter Sachverständigen - nicht selten erheblich ausein-
ander liegen können (vgl. BGE 120 III 81, E.2b). Davon ausgehend erscheint der
vorinstanzliche Entscheid über den massgeblichen Schätzwert nicht als Rechts-
mittelentscheid, sondern als weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorga-
nes, dessen besondere Inanspruchnahme der Gebührenpflicht unterliegt (Ent-
scheid des Bundesgerichts vom 13. Dezember 2004, 7B.208/2004, in Sachen T.
betr. Neuschätzung von Grundstücken). Es handelt sich alsdann um eine nicht
speziell tarifierte Verrichtung, für welche nach Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG grund-
sätzlich eine Gebühr bis zu Fr. 150.- erhoben werden kann. Höhere Gebühren
können durch die Aufsichtsbehörde nur festgesetzt werden, wenn die Schwierig-
keit der Sache, der Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt
(zweiter Satz der angeführten Bestimmung). Es ist deshalb vorliegend nicht halt-
bar, dass die Vorinstanz eine Spruchgebühr von Fr. 900.- festsetzte, sondern es
muss bei der Erhebung einer Gebühr von höchstens Fr. 150.- sein Bewenden ha-
ben. Der Rekurs ist insoweit begründet, und der vorinstanzliche Kostenspruch ist
dementsprechend abzuändern. Hingegen ist das Rekursverfahren (Art. 18 Abs. 1
SchKG) gebührenfrei.

Demnach beschliesst das Gericht:
1. In teilweiser Gutheissung des Rekurses wird Disp. Ziff. 2 des angefochtenen
Beschlusses der Vorinstanz dahingehend abgeändert, dass die Spruchge-
bühr (statt auf Fr. 900.-) auf Fr. 150.- festgesetzt wird.
2. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. Die erstinstanzliche Spruchgebühr
wie auch die Kosten des Schätzungsauftrages von Fr. 950.- werden den
Rekurrenten unter solidarischer Haftung auferlegt und vom geleisteten Bar-
vorschuss in Abzug gebracht.“
Obergericht, II. Zivilkammer
Beschluss vom 24. März 2005
NR040107