zh_obergericht · PF250024 · 2025-07-04 · de
Ausweisung (Kosten)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250024-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer
Beschluss und Urteil vom 4. Juli 2025
in Sachen
1. A._____,
2. ...,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwalt Dr. iur.
X2._____,
betreffend Ausweisung (Kosten)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 23. Mai 2025 (ER250036)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Vertrag vom 10. Oktober 2023 verlängerten die Beschwerdegegnerin als
Vermieterin und der Beschwerdeführer als Mieter das zwischen ihnen bestehende
befristete Mietverhältnis betreffend eine 3-Zimmer-Wohnung am C._____-weg …,
D._____, bis 31. März 2025. Im Vertrag hielten die Parteien fest, eine Erstreckung
des Mietverhältnisses über den 31. März 2025 hinaus werde ausgeschlossen, da
die Liegenschaft abgebrochen werde (act. 7/3/1).
1.2. Mit Schreiben vom 1. Juli 2024 machte die Beschwerdegegnerin den Be-
schwerdeführer darauf aufmerksam, dass die Baubewilligung für das Neubaupro-
jekt erteilt worden sei und alle Mietverhältnisse Ende März 2025 definitiv endeten.
Es werde sicher keine Verlängerung mehr geben. Er müsse seine Wohnung bis
spätestens 31. März 2025 verlassen (act. 7/3/4).
1.3. Nachdem der Beschwerdeführer das Mietobjekt bis am 31. März 2025 nicht
geräumt und übergeben hatte, forderte ihn die Beschwerdegegnerin schriftlich mit
Schreiben vom 8. April 2025 auf, das Mietobjekt spätestens bis am 14. April 2025
zu verlassen. Andernfalls sehe sie sich gezwungen, ihn gerichtlich aus dem Mie-
tobjekt ausweisen zu lassen (act. 7/3/5a+b).
2.
2.1. Am 23. April 2025 ersuchte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur um Ausweisung des Be-
schwerdeführers und seiner Ehefrau E._____ (zusammen nachfolgend zitiert als:
Gesuchsgegner) im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 7/1).
2.2. Die Vorinstanz setzte den Gesuchsgegnern eine Frist von 10 Tagen zur
Stellungnahme an (act. 7/4). Beide liessen sich nicht vernehmen.
2.3. Mit Urteil vom 23. Mai 2025 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren
gut. Sie verpflichtete die Gesuchsgegner, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen
und der Beschwerdegegnerin mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben, unter der
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Die Entscheidgebühr

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setzte die Vorinstanz auf Fr. 450.– fest und auferlegte sie den Gesuchsgegnern
unter solidarischer Haftbarkeit. Weiter verpflichtete sie die Gesuchsgegner unter
solidarischer Haftbarkeit, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
Fr. 550.– zu bezahlen (act. 5 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 7/7). Zur Begründung
führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, das Mietverhältnis habe am
31. März 2025 geendet. Entsprechend sei das Mietobjekt zurückzugeben. Das
Ausweisungsbegehren richte sich richtigerweise sowohl gegen den Mieter als
auch gegen seine ebenfalls im Mietobjekt wohnende Ehefrau. Es sei deshalb gut-
zuheissen (act. 6 E. III).
3.
3.1. Am 6. Juni 2025 wandte sich der Beschwerdeführer an das Obergericht des
Kantons Zürich. Er teilte mit, dass er "Berufung" gegen den "Brief" einlegen wolle.
Sie hätten auf den 1. Juli eine Wohnung gefunden. Laut Rücksprache mit der
Wohnhilfe sei es erlaubt, noch zwei Monate im Mietobjekt zu bleiben. Die Busse
von Fr. 500.– sei für sie momentan schwierig zu bezahlen. Er wolle sich danach
erkundigen, ob es möglich sei, den Gerichtsentscheid "zu stornieren". Seiner Ein-
gabe legte der Beschwerdeführer keinen Entscheid bei (act. 2).
3.2. Mit Schreiben vom 10. Juni 2025 setzte die Kammer dem Beschwerdeführer
eine Frist von 5 Tagen an, um unter Beilage eines erstinstanzlichen Gerichtsent-
scheides mitzuteilen, ob er mit seinem Schreiben vom 6. Juni 2025 ein Rechtsmit-
tel erheben wolle (act. 3).
3.3. Am 18. Juni 2025 beantragte der Beschwerdeführer unter Beilage des Ent-
scheides der Vorinstanz vom 23. Mai 2025, die Entscheidgebühr von Fr. 450.–,
die Parteientschädigung von Fr. 550.– sowie allfällig weitere aus diesem Verfah-
ren entstehende Kosten seien aufzuheben bzw. auf die Gerichtskasse zu nehmen
(act. 4).
3.4. In der Folge wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen (act. 7/1-8). Auf
das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322
Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Mit dem vorliegenden Ur-

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teil ist der Beschwerdegegnerin eine Kopie der Eingaben des Beschwerdeführers
(act. 2 und act. 4) zuzustellen.
4.
4.1. Angefochten ist ein im summarischen Verfahren ergangener erstinstanzli-
cher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit mit einem Streitwert
von Fr. 4'500.– (= Bruttomietzins für eine Dauer von sechs Monaten; vgl. oben
act. 6 E. V.2). Gegen einen solchen Entscheid ist das Rechtsmittel der Be-
schwerde gegeben (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). Die Beschwerde
muss einen Antrag und eine Begründung enthalten (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Personen ohne juristische Ausbildung genügt als An-
trag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das
Obergericht entscheiden soll. Begründen bedeutet, sich mit den Erwägungen des
vorinstanzlichen Entscheids im Einzelnen auseinanderzusetzen und anzugeben,
an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Bei Rechtsmitteleinga-
ben von juristischen Laien reicht es als Begründung aus, wenn zumindest rudi-
mentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein
soll (vgl. statt Vieler OGer ZH PS240218 vom 28. Januar 2025 E. 3). Die Rechts-
mittelfrist beträgt zehn Tage ab Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 321
Abs. 1 und 2 ZPO). Als gesetzliche Frist kann die Rechtsmittelfrist nicht erstreckt
werden (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist ist eine inhaltli-
che Ergänzung der Beschwerde nicht mehr zulässig. Hingegen ist ein (teilweiser)
Rückzug der Beschwerde auch nach Ablauf der Rechtsmittelfrist noch möglich
(REETZ, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leueberger/Seiler, ZPO Komm. 4. Aufl. 2025,
Vorbem. zu den Art. 308-318 N 38 f.). Enthält eine Beschwerde keine Anträge
oder keine hinreichende oder zulässige Begründung, ist auf sie nicht einzutreten
(vgl. HUNGERBÜHLER, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N 21 i.V.m.
Art. 311 N 30 ff. und 46).
4.2. Das angefochtene Urteil wurde dem Beschwerdeführer am 27. Mai 2025 zu-
gestellt (act. 7/8). Die Beschwerdefrist begann somit am 28. Mai 2025 zu laufen
(vgl. Art. 142 Abs. 1 ZPO) und endete am 6. Juni 2025. Die Eingabe des Be-
schwerdeführers vom 6. Juni 2025 (act. 2) erfolgte somit innert der Beschwerde-

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frist, diejenige vom 18. Juni 2025 (act. 4) hingegen erst nach deren Ablauf. Die
Eingabe vom 18. Juni 2025 darf deshalb nur insoweit berücksichtigt werden, als
der Beschwerdeführer damit die unklaren Ausführungen in der Eingabe vom
6. Juni 2025 klarstellt (vgl. Art. 56 und Art. 132 Abs. 1 und 2 ZPO) oder Anträge
zurückzieht (vgl. vorstehende E. 4.1). So darf der Eingabe vom 18. Juni 2025 ent-
nommen werden, dass der Beschwerdeführer mit dem "Brief", gegen den er "Be-
rufung" erheben will, den vorinstanzlichen Entscheid vom 23. Mai 2025 meint.
Ebenfalls darf berücksichtigt werden, dass der Beschwerdeführer nicht mehr den
ganzen vorinstanzlichen Entscheid "stornieren" will, sondern nur noch seine Ver-
pflichtung zur Zahlung der erstinstanzlichen Prozesskosten (Entscheidgebühr und
Parteientschädigung; act. 4 S. 1). Mit Bezug auf die Dispositiv-Ziff. 1 und 2 des
angefochtenen Entscheids ist die Beschwerde somit infolge Rückzugs als erledigt
abzuschreiben. Darüber hinaus bleibt die Eingabe vom 18. Juni 2025 jedoch un-
beachtlich. Das gilt insbesondere für die darin enthaltene ergänzende Rechtsmit-
telbegründung.
4.3. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
(sog. Noven) sind dabei ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Zulässig sind jedoch
neue rechtliche Vorbringen (BSK ZPO-SPÜHLER, 4. Aufl. 2024, Art. 326 N 5).
4.4. Der Beschwerdeführer äusserte sich vor Vorinstanz nicht (vgl. E. 2.2). Ent-
sprechend sind sämtliche seiner Tatsachenbehauptungen in der Eingabe vom
6. Juni 2025 neu und unzulässig. Das betrifft die Behauptungen, (a.) er habe erst
auf den 1. Juli 2025 eine neue Wohnung gefunden, (b.) ihm sei von der Wohnhilfe
geraten worden, bis dahin im Mietobjekt zu bleiben, und (c.) er habe Schwierigkei-
ten die Gerichtskosten und die Parteientschädigung zu bezahlen. Ein rechtliches
Argument bringt der Beschwerdeführer höchstens insofern vor, als er geltend
macht, es sei ihm erlaubt, noch zwei Monate in der Wohnung zu bleiben. Ob dies
den vorstehend beschriebenen Begründungsanforderungen (E. 4.1) bereits ge-
nügt, erscheint fraglich, kann jedoch dahingestellt bleiben.

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5. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers war der Mietvertrag bis
am 31. März 2025 befristet. In der Vertragsverlängerung vom 10. Oktober 2023 ist
ausdrücklich festgehalten, dass eine Erstreckung über den 31. März 2025 hinaus
aufgrund des bevorstehenden Abbruchs der Liegenschaft ausgeschlossen sei
(act. 7/3/1; vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. d ZPO). Die Beschwerdegegnerin machte den
Beschwerdeführer ein halbes Jahr vor Ablauf der Vertragsdauer nochmals darauf
aufmerksam, dass es keine Verlängerung mehr geben werde und er das Mietob-
jekt spätestens am 31. März 2025 verlassen müsse (act. 3/5a). Der Beschwerde-
führer hatte daher kein Recht, über den 31. März 2025 hinaus im Mietobjekt zu
verbleiben. Weil der Beschwerdeführer das Mietobjekt nicht rechtzeitig verliess,
war die Beschwerdegegnerin gehalten, ein Ausweisungsverfahren einzuleiten.
Die Vorinstanz hiess dieses Ausweisungsbegehren zu Recht gut. Gemäss
Art. 106 Abs. 1 ZPO sind die Prozesskosten der unterliegenden Partei aufzuerle-
gen. Es gibt zwar auch Ausnahmen von diesem Grundsatz (vgl. Art. 107 ff. ZGB).
Eine solche Ausnahme liegt hier jedoch nicht vor. Es ist deshalb nicht zu bean-
standen, dass die Vorinstanz die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskos-
ten von Fr. 450.– und der Parteientschädigung von Fr. 550.–, unter solidarischer
Haftbarkeit den Gesuchsgegnern auferlegte. Gegen die Höhe der Entscheidge-
bühr bzw. der Parteientschädigung bringt der Beschwerdeführer nichts Konkretes
vor. Die Beschwerde gegen die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsre-
gelung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6. Sollte dem Beschwerdeführer die Bezahlung der Gerichtskosten aufgrund
eines vorübergehenden finanziellen Engpasses nicht möglich sein, kann er bei
der Zentralen Inkassostelle der Gerichte (ZIST) ein Stundungs- oder Teilzah-
lungsgesuch einreichen. Formulare und Information zur Stellung entsprechender
Gesuche sind auf der Homepage der Zürcher Zivil- und Strafgerichte erhältlich
(https://www.gerichte-zh.ch/themen/zentrale-inkassostelle-zist/). Hinsichtlich der
Parteientschädigung kann die ZIST hingegen weder eine Stundung noch eine
Teilzahlung bewilligen. Diesbezüglich ist es Sache der Beschwerdegegnerin, ob
sie dem Beschwerdeführer eine Stundung oder eine Ratenzahlung gewähren will.

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7. Ausgangsgemäss hätte der Beschwerdeführer grundsätzlich auch die Pro-
zesskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umstän-
dehalber ist jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso
sind für das zweitinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigungen zuzuspre-
chen: Dem Beschwerdeführer nicht, weil er unterliegt, und der Beschwerdegegne-
rin nicht, weil ihr keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind
(vgl. E. 3.4).
Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde gegen die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Urteils des Einzel-
gerichts summarisches Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur vom
23. Mai 2025 wird abgeschrieben.
2. Mitteilung und Kostenfolgen mit nachfolgendem Urteil.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde gegen die Dispositiv-Ziffern 3 bis 5 des Urteils des Einzel-
gerichts summarisches Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur vom
23. Mai 2025 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Kosten erhoben.
3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage von act. 2 und 4, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 4'500.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Die Anfechtung einer Parteierklärung (Vergleich, Anerkennung oder Rückzug des
Begehrens) hat nicht mit Beschwerde an das Bundesgericht, sondern mit Revision
beim Obergericht zu erfolgen (Art. 328 ff. ZPO).
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
versandt am:
7. Juli 2025