zh_obergericht · LF260023 · 2026-04-01 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260023-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzoberrichterin Dr. M. Isler sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Beschluss vom 1. April 2026
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Affoltern vom 6. Februar 2026 (ER250024)

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Rechtsbegehren:
(act. 6/1)
1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verpflichten, die 3.5 Zimmer-Wohnung im
3. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ inkl. aller Nebenräume sowie
den Garagenplatz Nr. 2 unverzüglich vollumfänglich zu räumen und den
Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Bonstetten sei
anzuweisen, die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin per sofort zu
vollstrecken.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. 8,1% MwSt., zu Lasten der
Gesuchsgegnerin.
Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Affoltern:
1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 3.5 Zimmer-Wohnung im 3. Stock
an der D._____-strasse 1 in E._____, inkl. aller Nebenräume sowie der Ga-
ragenplatz Einstellhalle Nr. 2 unverzüglich vollumfänglich zu räumen und
den Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der
Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Gemeindeammannamt Bonstetten ZH wird angewiesen, Ziffer 1 des mit
Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen der
Gesuchsteller zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von den
Gesuchstellern vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin
zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und der Gesuchsgegne-
rin auferlegt.
4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteient-
schädigung von insgesamt Fr. 750.– zzgl. 8.1% MWST zu bezahlen.
5./6. Mitteilungen / Rechtsmittelbelehrung.

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Berufungsanträge:
der Berufungsklägerin (act. 2 S. 2):
"1. Das oben genannten Urteil des Bezirksgerichts Affoltern ist aufzu-
heben.
2. Erstreckung des Zeitraums zur Räumung der gegenständlichen
Wohnung inkl. aller Nebenräume sowie den Garagenplatz Nr. 2
um eine Frist von mindestens 3 Monaten beginnend ab dem
1. April 2026.
3. Das zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Bonstetten
anzuweisen, von einer Vollstreckung abzusehen.
4. Zulassung meiner Stellungnahme vom 03.02.2026 gemäss An-
trag zur Wiedereinsetzung vom 14.03.2026 an das Obergericht
des Kantons Zürich.
5. Bitte an das Obergericht, die gesamte Situation als individuellen
sozialen Härtefall einzustufen und deshalb dem menschlichen Be-
dürfnis nach einer Unterkunft Priorität einzuräumen."
Erwägungen:
I.
1. Mit Eingabe vom 18. November 2025 stellten die Gesuchsteller und
Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbeklagte) beim Einzelgericht des
Bezirksgerichtes Affoltern (fortan Vorinstanz) das vorstehend wiedergegebene
Ausweisungsbegehren gegen die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (fortan
Berufungsklägerin; vgl. act. 6/1 und Beilagen act. 6/3/1-11). Mit Verfügung vom
21. November 2025 ordnete die Vorinstanz das schriftliche Verfahren an. Sodann
setzte sie der Berufungsklägerin eine nicht erstreckbare Frist von 20 Tagen ab
Zustellung der Verfügung an, um schriftlich zum Ausweisungsbegehren Stellung
zu nehmen, unter Androhung von Säumnisfolgen (act. 6/4). Nach zunächst
gescheiterten Zustellversuchen (act. 6/6-7) konnte die vorerwähnte Verfügung der
Berufungsklägerin am 14. Januar 2026 zugestellt werden (act. 6/8-9). Ihre
anschliessende Stellungnahme vom 4. Februar 2026 (Poststempel; act. 6/10)
qualifizierte die Vorinstanz als verspätet und erliess in der Folge den eingangs

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wiedergegebenen Ausweisungsentscheid vom 6. Februar 2026 (act. 6/11
[unbegründetes Urteil] und act. 6/15 = act. 5 [begründete Fassung]). Das
begründete Urteil wurde der Berufungsklägerin am 6. März 2026 zugestellt
(act. 6/17). Die zehntägige Rechtsmittelfrist endete am Montag, 16. März 2026
(Art. 142 Abs. 1 und 3 ZPO).
2.1 Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin mit hierorts am
16. März 2026 überbrachter Eingabe rechtzeitig Berufung (act. 2) mit den ein-
gangs wiedergegebenen Anträgen.
2.2 Mit der Berufungsschrift reichte die Berufungsklägerin eine weitere, an
das Obergericht des Kantons Zürich adressierte und auf den 14. März 2026 da-
tierte Eingabe ein, mit welcher sie um "Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
gemäss ZPO […]" ersucht (act. 2a). Ihre Schilderungen sind zusammen mit ihrem
Antrag als Begehren um Fristwiederherstellung im Sinne von Art. 148 f. ZPO zu
verstehen (vgl. dazu nachstehend Ziff. II.5).
2.3 Ob sich die von der Berufungsklägerin eingereichten Beilagen (act. 4/1-
4) auf die Berufung (act. 2) oder das Gesuch um Fristwiederherstellung ( act. 2a)
beziehen, ist nicht klar, da sie sich zu diesen mit keinem Wort äussert.
3. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 6/1-18). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen
(Art. 312 Abs. 1 ZPO) und auf das Einholen eines Kostenvorschusses (Art. 98
ZPO) umständehalber verzichtet. Den Berufungsbeklagten sind mit vorliegendem
Entscheid die Doppel von act. 2 und act. 2a zuzustellen.
II.
1. Mit der Berufung können die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes
sowie die unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (vgl. Art. 310 ZPO). Die Berufung ist zu begründen (vgl. Art. 311 Abs. 1
ZPO), d.h. die Berufungsklägerin hat im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene Entscheid ihrer Meinung nach falsch sein und deshalb

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abgeändert werden soll (sog. Begründungslast, vgl. Reetz, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4. A., Art. 311 N 36). Bei Eingaben von
Laien ist dabei sehr wenig zu verlangen. Als Antrag genügt eine Formulierung,
aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden
soll. Zur Begründung muss wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet. Sind
diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten
(vgl. statt vieler OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, E. 2.2.1, OGer ZH
LF230044 vom 19. September 2023, E. 3).
2. Hinsichtlich der allgemeinen (rechtlichen) Ausführungen zum Rechts-
schutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung
im Sinne von Art. 257d OR kann – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die
entsprechenden zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden
(act. 5 S. 3 f.). Diese erwog ferner konkret, die Stellungnahme der Berufungsklä-
gerin zum Ausweisungsbegehren sei verspätet erfolgt. Nach zwei erfolglosen Ver-
suchen der Zustellung gegen Gerichtsurkunde sei das Gemeindeammann- und
Betreibungsamt Bonstetten ZH mit Schreiben vom 9. Januar 2026 mit der Zustel-
lung der Verfügung vom 21. November 2025 beauftragt worden, mit welcher der
Berufungsklägerin eine nicht erstreckbare Frist von 20 Tagen angesetzt worden
sei, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen. Diese Verfügung habe
der Berufungsklägerin am 14. Januar 2026 zugestellt werden können. Die ihr an-
gesetzte Frist habe folglich am 3. Februar 2026 geendet. Die Berufungsklägerin
habe ihre schriftliche Stellungnahme mit Datum 3. Februar 2026 erst am 4. Fe-
bruar 2026 der Post übergeben, weshalb sie verspätet erfolgt und deshalb nicht
zu beachten sei. Folglich gelte die Sachdarstellung der Berufungsbeklagten in de-
ren Gesuch als unbestritten. Demnach hätten die Parteien am 1. März 2024 einen
unbefristeten Mietvertrag über die 3.5-Zimmer Duplex-/Maisonette-Wohnung inkl.
Nebenräume und Garagenplatz Obere Einstellhalle Nr. 2 an der D._____-strasse
1 in E._____ abgeschlossen. Mit Schreiben vom 13. Juli 2025 habe die Vermie-
terschaft die Berufungsklägerin für ausstehende Mietzinszahlungen gemahnt und
ihr eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der Ausstände angesetzt mit der An-
drohung, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis ausserordentlich

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gekündigt werde. Innert Frist habe die Berufungsklägerin die ausstehenden Miet-
zinse nicht beglichen. Nach unbenutztem Fristablauf habe die Vermieterschaft der
Berufungsklägerin am 4. September 2025 unter Verwendung des amtlichen For-
mulars per 31. Oktober 2025 gekündigt. Die Vermieterschaft habe mit der Zah-
lungsaufforderung vom 13. Juli 2025 und der Kündigung vom 4. September 2025
die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Miet-
verhältnis per 31. Oktober 2025 gültig aufgelöst. Die Berufungsklägerin befinde
sich daher ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Damit sei der rechtlich relevante
Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsantrag wurde folg-
lich stattgegeben (act. 5 S. 3 ff.).
3. Dagegen bringt die Berufungsklägerin in der Berufungsschrift vor, es
sei ihr zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich, aus der Wohnung auszuziehen, da
sie ansonsten obdachlos würde. Selbst dem Sozialdienst Unteramt stünden zur
Zeit keine Notunterkünfte zur Verfügung, weshalb sie um eine dreimonatige Er-
streckung ersuche, um mit Hilfe des Sozialamtes eine neue Wohnung zu finden.
Sie sei unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten und werde die Mietzins-
rückstände ausgleichen, sobald ihr dies möglich sei (act. 2).
4.1 Mit diesen Ausführungen in der Berufungsschrift setzt sich die Beru-
fungsklägerin mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid bzw. den Grün-
den der Vorinstanz für die Ausweisung (Weiterbenutzung des Mietobjektes trotz
gültiger Kündigung nach Art. 257d OR zufolge Zahlungsrückstands) nicht ansatz-
weise auseinander und stellt die vorfrageweise geprüfte Gültigkeit der Kündigung
auch nicht in Frage. Insbesondere bestreitet sie den Mietzinsrückstand nicht, son-
dern macht geltend, sie werde diesen ausgleichen, sobald ihr dies wieder möglich
sei. Diese Ausführungen sind unbehelflich und damit kommt die Berufungskläge-
rin ihrer Begründungsobliegenheit nach Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht nach, weshalb
auf die Berufung nicht einzutreten ist.
4.2 Soweit die Berufungsklägerin eine Mieterstreckung beantragt, kann
darüber nicht entschieden werden, weil eine solche nicht Gegenstand des vorlie-
genden Verfahrens bildet. Darüber wäre in einem mietrechtlichen Kündigungs-
schutzverfahren zu befinden. Auf das entsprechende Begehren ist daher nicht

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einzutreten. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass bei einer Kündigung we-
gen Zahlungsrückstands des Mieters eine Erstreckung des Mietverhältnisses von
vornherein ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
4.3 Der Berufung kommt gemäss Art. 315 Abs. 1 ZPO von Gesetzes we-
gen aufschiebende Wirkung zu, weshalb auf den entsprechenden Antrag der Be-
rufungsklägerin ebenfalls nicht einzutreten ist.
5.1 In ihrer einleitend erwähnten zweiten Eingabe vom 14. März 2026
(vgl. Ziff. I.2.2) äussert sich die Berufungsklägerin zu ihrer von der Vorinstanz als
verspätet erachteten Stellungnahme vom 4. Februar 2026 und macht unter Erläu-
terung ihrer damaligen grippalen Erkrankung geltend, sie habe die Gerichtsur-
kunde am "14.02.2026" durch einen Bekannten abholen lassen. Sie habe diese
erst am "03.02.2026" geöffnet und gleichentags Stellung genommen. Zufolge ih-
rer Erkrankung habe sie einen Bekannten beauftragt, die Stellungnahme per Ein-
schreiben am "04.02.2026" an die Vorinstanz zu versenden, in der Annahme,
diese werde innert Frist ankommen (act. 2a S. 1).
5.2 Gemäss Art. 148 Abs. 1 ZPO kann das Gericht auf Gesuch einer säu-
migen Partei eine Nachfrist gewähren, wenn die Partei glaubhaft macht, dass sie
kein oder nur ein leichtes Verschulden an der Säumnis trifft. Das Gesuch ist innert
10 Tagen seit Wegfall des Säumnisgrundes einzureichen (Art. 148 Abs. 2 ZPO).
Ist ein Entscheid eröffnet worden, so kann die Wiederherstellung nur innerhalb
von sechs Monaten seit Eintritt der Rechtskraft verlangt werden (Art. 148 Abs. 3
ZPO). Ein begründetes Fristwiederherstellungsgesuch ist jedoch bei dem Gericht
einzureichen, vor dem die Säumnis stattgefunden hat. Für ein Begehren um Wie-
derherstellung der Frist für die Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren im
vorinstanzlichen Ausweisungsverfahren ist somit nicht die Kammer, sondern die
Vorinstanz zuständig, und zwar auch dann, wenn – wie vorliegend – bereits ein
Entscheid derselben ergangen ist (vgl. OGer ZH PF230032 vom 25. Mai 2023,
E. 4.1 m.w.H.; KuKo ZPO-Hoffmann-Nowotny/Brunner, 3. A., Art. 149 N 3; BK
ZPO-Frei, 2. A., Art. 149 N 6 f.).

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5.3 Nach dem Gesagten ist die Eingabe der Berufungsklägerin vom
14. März 2026 (act. 2a inkl. Beilagen act. 4/1-4) der Vorinstanz zur Prüfung als
Fristwiederherstellungsgesuch im Sinne von Art. 148 f. ZPO zu überweisen. Eine
Kopie verbleibt in den Akten des vorliegenden Verfahrens.
6. In der vorliegenden Konstellation (Nichteintreten auf die Berufung man-
gels hinreichender Begründung, vgl. Ziff. II.4) drängte sich eine Sistierung des Be-
rufungsverfahrens bis zum Entscheid der Vorinstanz betreffend Fristwiederher-
stellung nicht auf; weist die Vorinstanz das Wiederherstellungsgesuch ab oder tritt
nicht darauf ein, bleibt es beim vorinstanzlichen Entscheid, dessen Anfechtung er-
folglos war. Weist die Vorinstanz das Wiederherstellungsgesuch gut, würde ein
neuer, berufungsfähiger Entscheid ergehen.
7. Die Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das Gesuch der Beru-
fungsklägerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung als Gesuch um Auf-
schub der Vollstreckung ihres Entscheids vom 6. Februar 2026 im Sinne vorsorg-
licher Massnahmen im Wiederherstellungsverfahren zu behandeln sein wird. Da-
bei ist zu bedenken, dass die Ausweisung von Mietern aus einer Wohnung ein ty-
pischer Fall einer praktisch nicht mehr rückgängig zu machenden Massnahme ist
(vgl. OGer ZH PF230032 vom 25. Mai 2023, E. 5).
III.
Umständehalber sind für das Berufungsverfahren keine Kosten zu erheben
und keine Parteientschädigungen zuzusprechen; der Berufungsklägerin nicht, weil
sie unterliegt, und den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen im Rechtsmittelver-
fahren keine Aufwände entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung der Berufungsklägerin wird nicht eingetreten.
2. Auf das Gesuch der Berufungsklägerin um Mieterstreckung wird nicht einge-
treten.
3. Auf das Gesuch der Berufungsklägerin um Gewährung der aufschiebenden
Wirkung wird nicht eingetreten.
4. Die Eingabe der Berufungsklägerin vom 14. März 2026 inkl. Beilagen
(act. 2a und act. 4/1-4) wird dem Einzelgericht des Bezirksgerichtes Affoltern
zur Prüfung als Fristwiederherstellungsgesuch überwiesen.
5. Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben.
6. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage der Doppel von act. 2 und act. 2a, sowie an das Einzelgericht des Be-
zirksgerichtes Affoltern unter Beilage der erstinstanzlichen Akten sowie von
act. 2a und act. 4/1-4, je gegen Empfangsschein.
8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 14'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i. V. Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Gautschi
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