zh_obergericht · LF140041 · 2014-05-20 · de
Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 7. April 2014 (ER140018)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140041-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Bohli Roth.
Urteil vom 20. Mai 2014
in Sachen
1. A._____,
2. B._____ AG,
Beklagte und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch D._____ AG,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 7. April 2014 (ER140018)

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Rechtsbegehren (act. 1 S. 1):
"Es sei den Gesuchsgegnern zu befehlen, die Gewerberäumlichkeiten
Werkstatt/Werkhalle inkl. Nebenräume an der … [Adresse], zu verlas-
sen, unter Ansetzung einer kurzen Frist und Androhung des Zwangs-
vollzuges, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Gesuchsgegner."
Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Winterthur vom 7. April 2014:
1. Die Beklagten werden verpflichtet, die Gewerberäumlichkeiten Werkstatt/
Werkhalle inkl. Nebenräume an der …, unverzüglich zu räumen und dem
Kläger ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Oberwinterthur wird angewiesen, diesen Entscheid
(nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen des Klägers, welches in-
nert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstrecken, nö-
tigenfalls unter Beizug der Polizei. Der Kläger hat die Vollzugskosten vorzu-
schiessen, doch sind sie ihm von den Beklagten zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird vom Kläger bezogen, ist ihm aber
von den Beklagten unter solidarischer Haftung zu ersetzen.
4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Kläger
eine Parteientschädigung von Fr. 200.-- zu bezahlen.
5./6. Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung
(act. 11 = act. 15)
Berufungsanträge:
der Berufungskläger (act. 16 sinngemäss):
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben, und das Ausweisungsbegeh-
ren sei abzuweisen.

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Erwägungen:
1. Auf Begehren des Klägers befahl das Einzelgericht des Bezirksgerichts
Winterthur den Beklagten mit Urteil vom 7. April 2014, die Gewerberäumlichkeiten
Werkstatt/Werkhalle inkl. Nebenräume an der …, unverzüglich zu räumen und
dem Kläger ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall (act. 15).
2. Hiergegen erhoben die Beklagten rechtzeitig "Einsprache" und ersu-
chen sinngemäss um Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Sie erklären, die
drei fraglichen Zahlungen seien erfolgt, was im Urteil angezweifelt werde. Ausser-
dem sei der Streitwert falsch berechnet worden. Es könnten höchstens vier Mona-
te "auflaufen", da der Auszug schon weit fortgeschritten sei und sie allerspätes-
tens im Verlaufe des Monats Mai am neuen Ort einziehen würden. Schliesslich
sei das Mietobjekt erst durch Investitionen von Fr. 15'000.-- in die Einfahrtsrampe
und die elektrische Anlage nutzbar geworden. Diesen Betrag würden sie dem
Kläger in "Gegenrechnung" stellen (act. 16).
3. Gemäss Praxis der Kammer zur neuen Zivilprozessordnung schadet
die unrichtige Bezeichnung des Rechtsmittels nicht. Die als "Einsprache" betitelte
Eingabe der Beklagten ist somit als Berufung entgegenzunehmen und zu behan-
deln (Art. 308 ff. ZPO).
4.a) Hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren
Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinne von
Art. 257d OR kann auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 15
S. 3). Diese erwog ferner zutreffend, dass die Kündigung form- und fristgemäss
erfolgte: Mit Schreiben vom 10. Dezember 2013 setzte der Kläger den Beklagten
eine Frist von 30 Tagen an zur Begleichung der Mietzinse für die Monate Novem-
ber und Dezember 2013 in der Höhe von je Fr. 8'120.-- zuzüglich Fr. 20.--
Mahnspesen, insgesamt Fr. 16'260.--, unter Androhung der Kündigung nach
Art. 257d OR nach unbenütztem Ablauf (act. 3/2-3). Dass dabei zweimal
Fr. 8'120.-- (plus Mahngebühr) und nicht zweimal die im Mietvertrag ausgewiese-

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nen Fr. 6'120.-- gemahnt wurden, ist entgegen der Vorinstanz kaum ein Versehen
(act. 3/1 und 15 S. 4). Vielmehr ist von einer Mietzinsanpassung auszugehen,
denn im eingereichten Kontoauszug vom 1. Januar 2013 bis zum 12. Februar
2014 sind für das betreffende Objekt unter der Position "Soll" stets Fr. 8'120.--
verbucht und von den Beklagten (teilweise) auch bezahlt worden (act. 3/9). Diese
monieren denn auch nicht, der Kläger habe den Ausstand nicht richtig bezeichnet
(act. 7 und 16). Da die reklamierten Mietzinse ferner klar ausgeschieden wurden,
kann offen bleiben, ob die Mahnspesen Teil des Mietzinses sind und damit eben-
falls innert Frist zu zahlen waren. Die Zahlungsaufforderungen wurden den Be-
klagten am 18. und 19. Dezember 2013 zugestellt (act. 3/4-5). Die Beklagten lies-
sen die Zahlungsfrist ungenutzt verstreichen, worauf der Kläger das Mietverhält-
nis am 21. Januar 2014 unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars
per 28. Februar 2014 kündigte (act. 3/6 und /8). Für die Zustellung der Kündigung
gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie. Eine Kündigung ist daher wirksam an
dem Tag zugestellt, an dem es dem Empfänger nach dem üblichen Lauf der Din-
ge zuzumuten ist, die Sendung abzuholen. In der Regel ist dies der Tag nach
Einwurf des Abholzettels in den Briefkasten (SVIT-Kommentar, 3. Aufl., Art. 257d
N 37). Gemäss der Vorinstanz ist die Kündigungsfrist gewahrt, was von den Be-
klagten nicht in Frage gestellt wird und sich im Übrigen mit den auf der Internet-
seite der Post anhand der Einschreibenummern auf den Kündigungen abgerufe-
nen Sendungsverfolgungen deckt (act. 15 S. 4 f., act. 7 und 16). Der Einwand der
Beklagten, die Kündigung sei erst Ende Januar bei ihnen eingetroffen, ist in die-
sem Zusammenhang unerheblich, weil es auf die tatsächliche Entgegennahme
wie gesehen nicht ankommt (act. 7).
b) Vor Vorinstanz machten die Beklagten geltend, die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichts Winterthur angefochten zu haben. Die-
ses Verfahren wurde inzwischen mit Beschluss vom 28. April 2014 abgeschrieben
(act. 10/5 = act. 13). Die Beklagten brachten in ihrem Schlichtungsgesuch einzig
vor, sie hätten die Ausstände im Januar und Februar 2014 getilgt (act. 10/1-2). In
der Berufungsschrift verweisen sie auf eine Bestätigung des Klägers vom
26. Februar 2014, wonach die fraglichen drei Zahlungen erfolgt seien, was im Ur-
teil ja angezweifelt werde (act. 16 und 18). Wollen die Beklagten damit geltend

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machen, sie hätten sich im Zeitpunkt der Kündigung nicht (mehr) im Zahlungsver-
zug befunden, so ist dies nicht stichhaltig. Denn die Vorinstanz stellte nicht die
Zahlungen an sich in Frage, sondern erachtete sie zu Recht als verspätet bzw.
unvollständig. Die Zahlungsaufforderungen gingen den Beklagten am 18. und
19. Dezember 2013 zu. Erfolgt die Zustellung nicht an alle Mieter gleichzeitig, ist
der Empfang der zuletzt eingetroffenen Mitteilung für die Fristberechnung mass-
gebend. Die 30-tägige Zahlungsfrist endete damit unter Berücksichtigung des
Fristenstillstands am Wochenende am 20. Januar 2014 (Art. 77 f. OR; SVIT-
Kommentar, a.a.O., Art. 257d N 28 ff.). Zur Abwendung der Kündigung hätten die
Beklagten die Ausstände bis zu diesem Datum begleichen müssen. Mit ihren
Überweisungen bekundeten sie zwar ihren guten Willen, ihren Verpflichtungen
nachzukommen. Dies ändert aber nichts daran, dass insbesondere die Zahlungen
vom Februar erst nach Fristablauf erfolgten. Das Schreiben des Klägers vom
26. Februar 2014 hätten die Beklagten bereits vor Vorinstanz zusammen mit ihrer
Stellungnahme vom 28. März 2014 einreichen können und müssen. Weshalb sie
dies unterlassen haben, tun sie nicht dar. Es handelt sich somit um ein unzulässi-
ges Novum im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO. Dieser Einschränkung des Noven-
rechts steht der soziale Untersuchungsgrundsatz nach Art. 247 Abs. 2 ZPO nicht
entgegen (BGE 138 III 625 E. 2.2), wobei dieser ohnehin nur für die im verein-
fachten Verfahren nach Art. 243 ff. ZPO zu beurteilendenden mietrechtlichen
Streitigkeiten vorgeschrieben ist und nicht für den im summarischen Verfahren
gewährten Rechtsschutz in klaren Fällen. Aber selbst wenn das Schreiben im Be-
rufungsverfahren zu berücksichtigen wäre, wäre es unbehelflich, bestätigt es doch
explizit, dass die Zahlungen verspätet sind.
c) Sodann stellen die Beklagten dem Kläger Fr. 15'000.-- für getätigte In-
vestitionen in die Gewerberäumlichkeiten in "Gegenrechnung" (act. 16). Unklar
bleibt, womit sie verrechnen wollen. Sollten sie, wie aus der Berufungsschrift ge-
schlossen werden könnte, irrtümlich annehmen, sie würden dem Kläger den
Streitwert schulden und ihre Gegenforderung damit verrechnen wollen, so ist Fol-
gendes anzumerken: Als Streitwert im Ausweisungsverfahren gilt der Wert der
Nutzung des Mietobjekts für die streitige Dauer; es handelt sich mithin nicht um
eine Geldschuld. Er dient – nebst anderen Faktoren – der Festsetzung der Pro-

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zesskosten und bestimmt die Zuständigkeit einer Instanz oder die Zulässigkeit ei-
nes Rechtsmittels. Dessen ungeachtet handelt es sich bei der Verrechnungserklä-
rung ebenfalls um ein neues Vorbringen, mit welchem die Beklagten im Beru-
fungsverfahren ausgeschlossen sind. Aber auch die Zulassung der Erklärung
würde zu keiner anderen Beurteilung führen. Eine gültige Verrechnung bewirkt die
Tilgung der Forderung, weshalb diesfalls eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs
ungültig wäre. Wenn die Mieterschaft allerdings mit der Bezahlung des Mietzinses
im Rückstand ist, muss sie die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist von
Art. 257d Abs. 1 OR erklären. Eine verspätete Verrechnung kann die ausseror-
dentliche Kündigung nicht mehr verhindern (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 257d
N 19). Weder machen die Beklagten geltend noch ergibt sich aus den Akten, dass
innerhalb der vom Kläger angesetzten Frist eine gültige Verrechnungseinrede er-
hoben worden ist. Die nunmehr abgegebene Erklärung erfolgt zu spät und ver-
mag weder den relevanten Zahlungsrückstand noch die ausserordentliche Kündi-
gung aufzuheben. Ob die Verrechnungsforderung im Übrigen genügend substan-
tiiert ist, erscheint zumindest fraglich, kann aber offen bleiben.
d) Die Beklagten erklären schliesslich, der Auszug sei weit fortgeschritten
und sie würden allerspätestens im Verlaufe des Mais am neuen Ort einziehen
(act. 16). Damit bringen sie zum Ausdruck, dass sie eine Ausweisung als unnötig
erachten, da sie das Mietobjekt ohnehin in Kürze verlassen würden. Diese Ein-
wendung ist unerheblich. Der in Aussicht gestellte Auszug vermag an der gültigen
Beendigung des Mietverhältnisses nichts zu ändern und bietet demnach keinen
Grund für einen Aufschub. Auch ihre vor Vorinstanz erhobenen Einwände persön-
licher Natur – es sei schwierig, in derart kurzer Zeit neue Räumlichkeiten zu fin-
den – sind unerheblich (act. 7).
5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag gültig aufge-
löst und der Ausweisungsbefehl zu Recht erteilt wurde. Die Berufung erweist sich
somit als unbegründet und ist abzuweisen.
6. Sollten die Beklagten keine Verrechnung geltend machen, sondern
selbständige Gegenansprüche in Höhe von Fr. 15'000.-- erheben wollen, so ist
dies nicht Gegenstand des Ausweisungsverfahrens. Hierfür wäre ein Forderungs-

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prozess gemäss Zivilprozessordnung anzustrengen, welcher mit einem Schlich-
tungsgesuch beim zuständigen Friedensrichter einzuleiten wäre. Anzumerken ist
aber, dass die Forderung wie erwogen bisher kaum hinreichend begründet und
beziffert ist. Ein Begehren muss so bestimmt und bei vermögensrechtlichen Strei-
tigkeiten beziffert sein, dass es bei Gutheissung der Klage zum Dispositiv des Ur-
teiles erhoben und ohne Weiterungen vollstreckt werden kann (ZK ZPO-
Leuenberger, 2. Aufl., Art. 221 N 28).
7. Ausgangsgemäss werden die Beklagten für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Kläger ist mangels Umtrieben keine
Entschädigung zuzusprechen.
Zwar stellen die Beklagten mit dem Schlichtungsgesuch und ihren Einwän-
den im Berufungsverfahren die Gültigkeit der Kündigung in Frage. Da sie aber
zugleich im Wesentlichen um ein Entgegenkommen hinsichtlich ihres Auszugs er-
suchen, rechtfertigt es sich, die Streitwertberechnung ohne Berücksichtigung der
dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorzunehmen. Im Auswei-
sungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter
mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Ausgehend von der Ge-
suchstellung beim Einzelgericht am 3. Januar 2014 ist mit sechs Monaten Verfah-
rensdauer bis zur effektiven Ausweisung zu rechnen (Diggelmann, DIKE-Komm-
ZPO, Art. 91 N 46, online Stand 20. Oktober 2013). Der Ansicht der Beklagten, es
könnten in Anbetracht ihres bevorstehenden Umzugs "höchstens 4 x 6'120.-- auf-
laufen", ist nicht zu folgen. Es wird nicht auf ein behauptetes Auszugsdatum, son-
dern auf die Dauer bis zur mutmasslichen Räumung abgestellt. Bei einem monat-
lichen Mietzins von Fr. 8'120.-- – wie dargelegt ist vom angepassten Zins auszu-
gehen – ergibt sich damit ein Streitwert von Fr. 48'720.--.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts des Be-
zirksgerichts Winterthur vom 7. April 2014 wird bestätigt.

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2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.-- festgesetzt und
den Beklagten unter solidarischer Haftung auferlegt.
3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Kläger unter Beilage eines
Doppels von act. 16, an das Stadtammannamt Oberwinterthur sowie an die
Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 48'720.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Bohli Roth
versandt am: