zh_obergericht · NG200017 · 2021-04-26 · de
Anfechtung Anfangsmietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200017-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 26. April 2021
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwalt
X2._____,
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch C._____ AG,
diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom
14. Oktober 2020 (MJ200016)

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Modifiziertes Rechtsbegehren:
(act. 32 S. 2)
" 1. Es sei der Anfangsmietzins für die vom Kläger von der Beklagten
gemietete 3-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss links an der
D._____-strasse ... in ... Zürich in der Höhe von CHF 3'000.00
netto pro Monat i.S.v. Art. 270 Abs. 1 OR als missbräuchlich zu
erklären und per 1. Oktober 2019 auf CHF 1'500.00 netto pro Mo-
nat herabzusetzen.
2. Die auf dem Sperrkonto mit der IBAN CH1 bei der Credit Suisse
(Schweiz) AG hinterlegte Mietzinskaution in der Höhe von derzeit
CHF 9'825.00 sei auf CHF 5'325.00 herabzusetzen. Im Umfang
von CHF 4'500.00 sei die Mietzinskaution zu Gunsten des Klä-
gers freizugeben und die Credit Suisse (Schweiz) AG anzuwei-
sen, den Betrag von CHF 4'500.00 vom Sperrkonto mit der IBAN
CH1 freizugeben und dem Kläger auszubezahlen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzlicher
Mehrwertsteuer in der Höhe von 7.7%) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichts:
(act. 38)
" 1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 12'030.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 12'030.00 Kosten total
3. Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und von diesem unter Ver-
rechnung seines Kostenvorschusses bezogen.
4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung
von Fr. 14'860.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
5./6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung"

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Berufungsanträge:
(act. 39 S. 2):
" 1. Es sei das Urteil des Mietgerichts Zürich (Kollegialgericht) vom
14. Oktober 2020 (Verfahrens-Nr.: MJ200016-L) aufzuheben und
es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich (Kollegialge-
richt) vom 14. Oktober 2020 (Verfahrens-Nr.: MJ200016-L) auf-
zuheben und es seien die vor der Vorinstanz gestellten klägeri-
schen Rechtsbegehren vollumfänglich gutzuheissen, welche wie
folgt lauten:
" a) Es sei der Anfangsmietzins für die vom [Berufungs-]Kläger
von der [Berufungs-]Beklagten gemietete 3-Zimmerwohnung
im 3. Obergeschoss links an der D._____-strasse ... in ... Zü-
rich in der Höhe von CHF 3'000.00 netto pro Monat i.S.v.
Art. 270 Abs. 1 OR als missbräuchlich zu erklären und per
1. Oktober 2019 auf CHF 1'500.00 netto pro Monat herabzu-
setzen.
b) Die auf dem Sperrkonto mit der IBAN CH1 bei der Credit
Suisse (Schweiz) AG hinterlegte Mietzinskaution in der Höhe
von derzeit CHF 9'825.00 sei auf CHF 5'325.00 herabzuset-
zen. Im Umfang von CHF 4'500.00 sei die Mietzinskaution zu
Gunsten des [Berufungs-]Klägers freizugeben und die Credit
Suisse (Schweiz) AG anzuweisen, den Betrag von
CHF 4'500.00 vom Sperrkonto mit der IBAN CH1 freizugeben
und dem [Berufungs-]Kläger auszubezahlen.
c) Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzli-
cher Mehrwertsteuer in der Höhe von 7.7 %) zu Lasten der
[Berufungs-]Beklagten."
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetz-
licher Mehrwertsteuer in der Höhe von 7.7 %) zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten."
Erwägungen:
I.
1. Der Kläger und Berufungskläger (fortan Kläger) mietete mit Mietvertrag
vom 10./13. August 2019 von der Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Be-

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klagte) eine 3-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss an der D._____-strasse ..., ...
Zürich. Als Mietbeginn wurde der 1. Oktober 2019 und als monatlicher Bruttomiet-
zins CHF 3'275.– vereinbart (Nettomietzins von CHF 3'000.– zzgl. Nebenkostena-
konto von CHF 275.–, act. 3/2 = act. 42/3). Der frühere, seit 16. Oktober 2016 gel-
tende Mietzins belief sich unbestrittenermassen ebenfalls auf CHF 3'275.–
(act. 3/10 = act. 42/4). Das vereinbarte Mietzinsdepot in der Höhe von
CHF 9'825.– wurde am 12. September 2019 auf ein auf den Kläger lautendes
Konto bei der Credit Suisse (Schweiz) AG einbezahlt (act. 3/9).
2. Mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 (Poststempel) focht der Kläger den
Anfangsmietzins rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich ge-
stützt auf Art. 270 Abs. 1 lit. a OR an (act. 6/1). Anlässlich der Schlichtungsver-
handlung vom 20. Januar 2020 konnte zwischen den Parteien keine Einigung er-
zielt werden, woraufhin der Kläger mit Eingabe vom 10. Februar 2020 (Poststem-
pel) eine begründete Klage bei der Vorinstanz einreichte (act. 1). Anlässlich der
Hauptverhandlung vom 20. August 2020 beschränkte die Vorinstanz das Verfah-
ren mit Einverständnis der Parteien einstweilen auf die Frage der formalen An-
fechtungsvoraussetzungen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR (VI Prot. S. 8 ff.). Mit
Urteil vom 14. Oktober 2020 erliess die Vorinstanz sodann den vorstehend zitier-
ten Entscheid (act. 34 = act. 38 = act. 40; fortan act. 38). Für die Darstellung der
restlichen vorinstanzlichen Prozessgeschichte ist auf die Ausführungen im ange-
fochtenen Entscheid zu verweisen (act. 38 S. 3 f.).
3. Gegen den vorinstanzlichen Entscheid erhob der Kläger mit Eingabe vom
10. November 2020 rechtzeitig Berufung (act. 39; zur Rechtzeitigkeit act. 35). Mit
Verfügung vom 17. November 2020 wurde ihm sodann Frist angesetzt, um für die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens einen Vorschuss von CHF 12'000.– zu
leisten; zudem wurde die Prozessleitung delegiert (act. 44). Der Kostenvorschuss
wurde innert Frist geleistet (act. 45 f.).
4. Mit Verfügung vom 15. Februar 2021 wurde der Beklagten Frist zur Er-
stattung der Berufungsantwort angesetzt (act. 47). Mit Eingabe vom 19. März
2021 reichte sie ihre Berufungsantwort fristgerecht ein, die dem Kläger mittels
Kurzbrief vom 30. März 2021 zugestellt wurde (act. 48 – 50).

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5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 – 36). Das Verfah-
ren erweist sich als spruchreif. Auf die Ausführungen der Parteien ist nur insoweit
einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
II.
1.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens
CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert be-
trägt gemäss den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren des Klägers
CHF 364'500.– und übersteigt damit die erforderliche Streitwertgrenze (vgl. vor-
stehend zitierte Rechtsbegehren sowie act. 38 S. 4 und 12; act .39 S. 4). Entspre-
chend ist die Berufung zulässig.
1.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Be-
rufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich, dass die Berufung zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthal-
ten hat. Ist die Begründung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz
mangelhaft, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich
aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil auswirken (ZK-ZPO-
Reetz/Theiler, 3.A., Art. 311 N 36 S. 2442/3).
1.3. Die Berufung vom 10. November 2020 wurde innert Rechtsmittelfrist
schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zustän-
digen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Der Kläger ist durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung
einzutreten.
2.1. Der vorinstanzlich wiedergegebene Sachverhalt ist unbestritten geblie-
ben. Der Kläger gab anlässlich des erstinstanzlichen Verfahrens an, dass er sich
aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit sehr häufig in der Stadt Zürich aufhalte, sei-
nen Wohnsitz aber nach wie vor in E._____ habe. Den fraglichen Mietvertrag über

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die 3-Zimmer-Wohnung an der D._____-strasse ..., ... Zürich, habe er abge-
schlossen, um sich nach langen Arbeitstagen kein teures Hotelzimmer in Zürich
mieten oder spätabends noch nach Hause reisen zu müssen. Zudem sei er auch
an den Wochenenden des Öfteren für private und kulturelle Anlässe in Zürich (vgl.
act. 38 S. 5 mit Verweisen).
2.2. Gestützt auf diesen Sachverhalt begründete die Vorinstanz ihren abwei-
senden Entscheid zusammengefasst damit, dass die Anfechtung des Mietzinses
nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine Wohnungsknapp-
heit und eine Zwangslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussetze. Wäh-
rend im vorliegenden Fall die Wohnungsknappheit belegt sei, habe eine Zwangs-
lage nicht vorgelegen (act. 38 S. 8 und 10 ff.). Entsprechend wies sie die Anfech-
tungsklage ab.
Der Kläger wirft der Vorinstanz falsche Rechtsanwendung vor. Er bringt
vor, sie habe im Zusammenhang mit der hier relevanten Norm weitere Vorausset-
zungen erfunden und kreiert (act. 39 Rz. 22). So bedürfe es im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses keiner Zwangslage, weshalb sie entsprechend auch nicht geprüft
werden dürfe (act. 39 Rz. 30 f.); bei der Anfechtung des Mietzinses seien weder
persönliche Umstände des Mieters relevant noch ein Wohnungswechsel voraus-
gesetzt (act. 39 Rz. 29 und 33). Entsprechend sei für die Anfechtungsklage nach
Ansicht des Klägers einzig der Wohnungsmangel in Zürich relevant, der unbestrit-
tenermassen vorgelegen habe.
Die Beklagte stellt sich zusammengefasst auf den Standpunkt, dass für
eine Anfangsmietzinsanfechtung neben dem Wohnungsmangel zwar keine Not-
oder Zwangslage dargetan werden müsse; allerdings müssten gute Gründe für
den Umzug vorliegen, damit eine Anfechtung des Anfangsmietzinses zulässig sei
(act. 49 Rz. 5).
3. Gemäss der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelten zweiten Alternative
kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sa-
che als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er

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sich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäfts-
räume zum Vertragsabschluss gezwungen sah.
3.1. Unbestritten ist, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf dem örtli-
chen Markt Wohnungsknappheit resp. Wohnungsnot herrschte (vgl. zusammen-
fassend act. 38 S. 10). Eine solche wird denn auch – wie die Vorinstanz korrekt
erwog – nach der soeben zitierten Bestimmung für eine Anfechtung des Mietzin-
ses durch den Mieter vorausgesetzt.
3.2. Strittig ist, ob eine Wohnungsnot auf dem örtlichen Wohnungsmarkt für
eine Anfechtung gestützt auf die in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelte zweite Al-
ternative ausreicht. Mit anderen Worten stellt sich die Frage, wie der Begriff des
Zwangs gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR auszulegen ist.
3.2.1. Dazu hat das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festgehalten,
dass der verwendete Begriff des Zwangs voraussetzt, dass der Mieter gute Grün-
de für einen Wohnungswechsel hat und dass man nicht von ihm erwarten kann,
dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet, und dies weil die persönli-
che oder familiäre Notlage oder die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungs-
markt so gewichtig sind, dass ein Verzicht unvernünftig wäre (BGE 136 III 82 E. 2
= Pra 2010 Nr. 98 mit Verweis auf BGE 114 II 74 E. 3c = Pra 77 Nr. 254; Urteil
4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3a; Urteil 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002
E. 2.1 = Pra 2003 Nr. 124).
Der Ansicht des Klägers, diese Entscheide resp. Erwägungen seien mit
dem Entscheid BGE 142 III 442 aus dem Jahr 2016 überholt, kann nicht gefolgt
werden (vgl. die klägerischen Ausführungen dazu in act. 39 Rz. 32 f.). Im fragli-
chen Bundesgerichtentscheid fehlt eine Auseinandersetzung mit dem Erfordernis
des Wohnungswechsels, da ein solcher gerade vorlag (BGE 142 III 442 E. A.b.).
Zwar räumte das Bundesgericht ein, dass in seiner älteren Rechtsprechung zu-
weilen unkritisch allgemeine Formulierungen aus einem Urteil zum alten Recht
bzw. aus der Literatur übernommen worden seien, und es verwies exemplarisch
auf ein Urteil, in welchem die Voraussetzung des Wohnungswechsels erwähnt
worden war (BGE 142 III 442 E. 3.1.6. mit Verweis auf BGE 136 III 82 E. 2 und

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Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002). Die Tragweite dieses allgemein gehalte-
nen Verweises ist jedoch unklar geblieben, zumal das Bundesgericht nur drei
Sätze später einem älteren Entscheid zustimmte, mit dem ein kantonales Urteil
aufgehoben worden war, das die beiden Alternativen nach Art. 270 Abs. 1 lit. a
OR nicht klar auseinandergehalten hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.6. mit Verweis
auf Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002). In jenem Entscheid aus dem Jahr
2002 hatte das Bundesgericht explizit festgehalten, dass der Begriff des Zwangs
nach Art. 270 OR unter anderem einen Wohnungswechsel voraussetzt (Urteil
4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3.a). In seinem aktuellen Entscheid BGE 142
III 442 hat das Bundesgericht klargestellt, dass Zwang nicht erst dann vorliegt,
wenn der Mieter aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse zum Auszug aus sei-
ner bisherigen Wohnung gezwungen war und keine zumutbare Alternative zum
Abschluss eines anderen Vertrages hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.5). Mit anderen
Worten hat es seine bisherige Rechtsprechung insofern präzisiert, als dass der
Mieter eine persönliche Notwendigkeit zum Abschluss eines Mietvertrags nicht
darlegen muss. Dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses jedoch kein –
von der persönlichen Notwendigkeit unabhängiger – Wohnungswechsel mehr vo-
rausgesetzt werden soll, geht aus dem fraglichen Urteil nicht hervor.
Zusammengefasst ergibt sich aus BGE 142 III 442 folglich nicht, dass das
Bundesgericht seine frühere Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Erfor-
dernis der guten Gründe für den Wohnungswechsel verworfen hat. Nach wie vor
ist davon auszugehen, dass der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR verwendete Begriff
des Zwangs gute Gründe für einen Wohnungswechsel voraussetzt.
3.2.2. Dies gilt auch in der vorliegenden Konstellation, in welcher der Kläger die
Wohnung nicht als Primärunterkunft mietete. Bei der 3-Zimmer-Wohnung an der
D._____-strasse ..., ... Zürich, handelt es sich unbestrittenermassen nicht um eine
Ferienwohnung. Der Gesetzgeber unterscheidet nur zwischen Wohn- und Ge-
schäftsräumen einerseits und Ferienwohnungen andererseits (vgl. Art. 253a Abs.
1 und 2 OR). Zweitwohnungen, wie die vom Kläger gemietete, fallen demnach un-
ter den Begriff "Wohnräume", weshalb sie – entgegen seiner Auffassung (vgl.
act. 39 Rz. 35) – nicht mit Ferienwohnungen gleichgesetzt werden können.

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Wenn Zweitwohnungen, die auf unbestimmte Dauer gemietet werden,
den Wohnräumen i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR gleichgestellt sind, so gelten die vor-
stehend dargelegten Erwägungen auch für diese Art von Wohnungen. Eine unter-
schiedliche Handhabung bei der Anfechtung von Anfangsmietzinsen zwischen
Primärunterkünften und Zweitwohnungen ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es wäre
auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Anfechtung des Anfangsmietzinses bei
Primärunterkünften nur bei Vorliegen guter Gründe für einen Wohnungswechsel
und bei Zweitwohnungen ohne diese möglich sein soll.
3.2.3. Der Wortlaut der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR – "zum
Vertragsabschluss gezwungen sah" – und die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung dazu gehen davon aus, dass dem Vertragsabschluss eine gewisse Unfrei-
willigkeit resp. Einschränkung der Privatautonomie vorausgeht. Diese wird bejaht,
wenn gute Gründe für einen Wohnungswechsel vorliegen (vgl. vorstehend E.
3.2.1). Im vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswech-
sel statt; der Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in E._____. Er befand sich
beim Vertragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines
Mieters, der im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten
Grund für den Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre.
In Einklang mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der
Miete eine Annehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der
Kläger damit nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherr-
schende Wohnungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt,
den er ohne Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte. Wie die Vorinstanz zu-
treffend erwog ist der Vertragsabschluss über eine Wohnung, die lediglich mit
dem Ziel der gesteigerten Lebensqualität dazu gemietet wurde, von der Schutz-
norm gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht umfasst
(vgl. act. 38 S. 10 oben).
Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die zweite Alternati-
ve von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine wettbewerbsrechtliche Dimension aufweist
(vgl. act. 39 Rz. 27 ff. mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die
Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach

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Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von
Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter
der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die
Wohnung an Wochenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten
oder kulturellen Anlässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem
Kartell- oder Preisüberwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem
Missbrauchstatbestand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a
OR zugrunde liegen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu
verneinen. In vergleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte
ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff.
OR ausgeschlossen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hin-
ausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR).
Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig-
lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Be-
stimmung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Woh-
nungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es
geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwoh-
nung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative
gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442
E. 3.1.6.).
4. Zusammenfassend sah sich der Kläger nicht zum Abschluss des Mietver-
trags über die Wohnung an der D._____-strasse ..., ... Zürich, im Sinne der zwei-
ten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR gezwungen. Es fehlt entsprechend an
einer Voraussetzung zur Herabsetzung des Mietzinses. Somit ist der vorinstanzli-
che Entscheid nicht zu beanstanden, und die Berufung ist vollumfänglich abzu-
weisen.

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III.
1. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist nach Massgabe des Streitwerts
bzw. des tatsächlichen Streitinteresses, des Zeitaufwands des Gerichts und der
Schwierigkeit des Falls festzusetzen (§ 2 Abs. 1 GebV OG).
Der Streitwert der Berufung beträgt CHF 364'500.– (act. 38 S. 12 unter
Hinweis auf act. 11 und 12; act. 39 Rz. 4). In Anwendung von § 4 Abs. 1 und 3
sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Gebühr auf CHF 12'000.– festzusetzen
und gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO dem Kläger aufzuerlegen.
2. Als unterliegende Partei hat der Kläger der Beklagten eine Parteientschä-
digung für das zweitinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Deren Grundgebühr ist
gestützt auf § 4 Abs. 1 und Abs. 3 sowie § 13 Abs. 1 AnwGebV auf CHF 14'000.–
festzusetzen, jedoch gemäss § 13 Abs. 2 AnwGebV auf CHF 10'000.– zu reduzie-
ren. Entsprechend ist der Kläger zu verpflichten, der Beklagten für das Beru-
fungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 10'000.– zuzüglich Mehrwert-
steuer zu bezahlen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 12'000.– festgesetzt
und dem Kläger auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem vom Kläger
geleisteten Vorschuss von CHF 12'000.– verrechnet.
3. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten für das zweitinstanzliche Verfah-
ren eine Parteientschädigung von CHF 10'000.– zuzüglich Mehrwertsteuer
zu bezahlen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie – unter Rücksendung der erst-
instanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 364'500.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: i.V. Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden PD Dr. S. Zogg
versandt am:
27. April 2021