zh_obergericht · PF190054 · 2019-12-05 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190054-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. I. Vourtsis-Müller
Beschluss vom 5. Dezember 2019
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 29. Oktober 2019 (ER190184)

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Erwägungen:
1. Mit Urteil vom 29. Oktober 2019 hiess das Einzelgericht Audienz des Be-
zirksgerichtes Zürich das Ausweisungsbegehren von B._____ AG (Gesuch-
stellerin und Beschwerdegegnerin) vom 26. September 2019 gut und verur-
teilte A._____ (Gesuchsgegner und Beschwerdeführer), das möbilierte
Zimmer …, …-strasse …, … Zürich der Gesuchstellerin unverzüglich ord-
nungsgemäss zu übergeben (act. 15 Dispositiv-Ziffer 1). Ferner wurde das
Stadtammannamt Zürich 11 angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer
Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen der
Gesuchstellerin zu vollstrecken (act. 15 Dispositiv-Ziffer 2). Am 15. Novem-
ber 2019 ging beim Obergericht eine Beschwerde von A._____ ein (act. 16).
Er verlangte, der Ausweisungsbefehl sei zurückzuziehen und die Entscheid-
gebühr von Fr. 500.– durch die Gesuchstellerin ersetzen zu lassen (act. 16
S. 2).
2. a) Der vorinstanzliche Entscheid wurde dem Beschwerdeführer am 4. No-
vember 2019 persönlich ausgehändigt (act. 11-12). Die 10-tägige Be-
schwerdefrist lief demnach am 14. November 2019 ab. Eingaben müssen
spätestens am letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht oder zu dessen
Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomati-
schen oder konsularischen Vertretung übergeben werden (Art. 143 Abs. 1
ZPO). Wird die Frist nicht eingehalten, tritt das Obergericht auf die Be-
schwerde nicht ein.
b) Vorliegend wurde das Rechtsmittel vom Beschwerdeführer in den Brief-
kasten vor dem Obergericht geworfen und ging beim Empfang des Oberge-
richtes am 15. November 2019 um 08:50 Uhr ein (act. 16 S. 3). A._____ leg-
te seiner Beschwerde ein Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 16. Sep-
tember 2019 bei und brachte auf dessen Rückseite folgenden handschriftli-
chen Vermerk an (act. 16/2): "Einwurf fristgerecht 14.11.19 23:45 Uhr, bitte
Bestätigung fristgerechter Empfang … per SMS". Den fristgerechten Einwurf
in den Briefkasten des Obergerichtes (am 14. November 2019 bis 24:00

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Uhr) müsste der Beschwerdeführer mit Zeugen nachweisen. Diesbezüglich
sind aber keine weiteren Abklärungen nötig, da aus anderen Gründen auf
die Beschwerde nicht einzutreten ist.
3. Wie den nachfolgenden Erwägungen zu entnehmen ist, erweist sich die Be-
schwerde als offensichtlich unbegründet. Eine Beschwerdeantwort ist des-
halb nicht einzuholen (Art. 322 Abs. 1 ZPO).
4. a) Die Vorinstanz führte in ihrem Entscheid aus, die Gesuchstellerin habe
das Mietverhältnis mit Schreiben und Kündigungsformular vom 29. Juli 2019
per 31. August 2019 (act. 3/2-3) gekündigt. In den Akten gebe es keine Hin-
weise auf einen Rückzug der Kündigung durch die Gesuchstellerin (act. 15
Erw. 2.1). Die Parteien hätten im Mietvertrag vom 20./21. November 2018
vorgesehen, dass mit einer dreissigtägigen Kündigungsfrist auf Mitte oder
Ende eines jeden Monats gekündigt werden könne (act. 3/1). Das Kündi-
gungsschreiben vom 29. Juli 2019 sei dem Gesuchsgegner am 2. August
2019 zur Abholung gemeldet worden, womit es von diesem am Folgetag als
empfangen gelte. Ab dem Empfang laufe denn auch die vereinbarte dreis-
sigtägige Kündigungsfrist, weshalb eine Kündigung per 31. August 2019 ver-
früht gewesen wäre. Damit gelte die Kündigung vom 29. Juli 2019 erst auf
den nächstmöglichen Termin am 15. September 2019 als gültig erfolgt.
Hiervon gehe auch die Gesuchstellerin aus (act. 1 S. 2 Rz. 2). Der Ge-
suchsgegner befinde sich daher ohne Rechtsgrund bis heute im Mietobjekt
(act. 15 Erw. 4.2). An diesem Ergebnis vermöchten die Einwendungen des
Gesuchsgegners nichts zu ändern. Die ordentliche Kündigung nach Art.
266a OR sei neben der Einhaltung der Fristen und Termine an keine weite-
ren Voraussetzungen gebunden. Daher könne offen bleiben, ob die Voraus-
setzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3
OR erfüllt wären. Damit sei der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und
die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin sei daher
stattzugeben (act. 15 Erw. 4.3-4.4).
b) Der Beschwerdeführer brachte unter Hinweis auf Beilage 1 (act. 17/1) vor,
die Gesuchstellerin habe das Mietverhältnis lediglich mit Schreiben vom 29.

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Juli 2019 und ohne amtliches Kündigungsformular gekündigt. In diesem
Schreiben sei die Kündigung ausgesprochen worden ohne Kündigungster-
min mit Erwähnung eines Mietausstandes von Fr. 2'075.– und dem Hinweis,
dass die Kündigung zurückgezogen werde, wenn der Mietausstand bis
5. August 2019 bezahlt werde. Die Kündigung sei ohne amtliches Kündi-
gungsformular erfolgt und somit sei die Kündigung ungültig, respektive un-
wirksam und müsse vom Gesuchsgegner nicht angefochten werden. Im Vor-
feld der Kündigung sei weder eine Mahnung noch eine gesetzliche Kündi-
gungsandrohung erfolgt. Unter Hinweis auf seine eingereichten Beilagen
(act. 17/2-3) führte der Beschwerdeführer aus, es sei klar und unbestritten
bewiesen, dass per Ende Juli 2019 keine Mietrückstände bestanden hätten
und die Kündigung wegen Mietrückständen ungerechtfertigt sei (act. 16
S. 1-2).
5. a) Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Es kann die
unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge,
neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerde-
verfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit zur
Begründung der Beschwerde ergibt sich, dass die Beschwerde auch
Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung
wurde der Beschwerdeführer darauf hingewiesen (act.15 Dispositiv Ziffer 6).
Ein Rechtsmittelkläger hat sich mit der Begründung des angefochtenen Ent-
scheides auseinanderzusetzen und im Einzelnen darzulegen, aus welchen
Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist. Allerdings wird bei Laien zur
Erfüllung des Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und zu begründen,
sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit
gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Und
als Begründung reicht es aus, wenn nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Rechts-
mittelklägers unrichtig sein soll. Sind auch diese minimalen Anforderungen
nicht erfüllt, tritt das Obergericht auf ein Rechtsmittel nicht ein, und zwar ins-

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besondere auch dann, wenn das Verfahren dem (eingeschränkten) Untersu-
chungsgrundsatz unterliegt.
b) Den genannten Anforderungen an die Begründung genügt die vorliegen-
de Beschwerdeschrift nicht. Es ist nicht zu bezweifeln, dass der Beschwer-
deführer im möbilierten Zimmer bleiben will. Mit den vorerwähnten vorin-
stanzlichen Erwägungen (vgl. Ziffer 4.a) setzt er sich hingegen überhaupt
nicht auseinander, sondern stellt diesen seine eigene Betrachtungsweise
gegenüber. So geht er nicht auf die ordentliche Kündigung ein, sondern be-
hauptet, es liege eine ausserordentliche Kündigung vor und diesbezüglich
seien die Formvorschriften nicht eingehalten worden. Im Entscheid hatte die
Vorinstanz unter Hinweis auf die eingereichten Beilagen der Beschwerde-
gegnerin erwogen, das Mietverhältnis sei mit Schreiben und Kündigungs-
formular vom 29. Juli 2019 per 31. August 2019 gekündigt worden (act. 15
Erw. 2.1). Die Verwendung dieses offiziellen Kündigungsformulares blendet
der Beschwerdeführer aus, obwohl ihm die Vorinstanz dieses und weitere
von der Beschwerdegegnerin eingereichte Beilagen im Rahmen der Fristan-
setzung zur Stellungnahme zugestellt hatte (act. 4 i.V.m. act. 6 und act. 3/1-
4). Mit seinen Ausführungen zeigt er nicht im Ansatz auf, was an der vorin-
stanzlichen Sachverhaltsdarstellung falsch ist und kommt somit seiner Be-
gründungspflicht nicht nach (Art. 321 Abs. 1 ZPO), weshalb auf die Be-
schwerde nicht einzutreten ist.
6. a) Selbst wenn auf die Beschwerde eingetreten würde, müsste sie abgewie-
sen werden. Im vorinstanzlichen Verfahren hat der Beschwerdeführer seine
Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch nicht begründet, sondern nur die
Abweisung des Gesuches verlangt (act. 8a-b).Bei den neu eingereichten
Beilagen 17/1-4 (mit Handnotizen) handelt es sich um unzulässige Noven,
welche im Beschwerdeverfahren unberücksichtigt zu bleiben haben. Selbst
wenn diese Beweismittel bereits vor Vorinstanz eingereicht worden wären,
hätte dies aber keine Änderung des Entscheides bewirkt.
b) Der Beschwerdeführer übersieht nämlich, dass die Kündigung mit offiziel-
lem Formular erfolgte (act. 3/3) und es sich bei seinem eingereichten Kündi-

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gungsschreiben vom 29. Juli 2019 (act. 17/1), welches die Beschwerdegeg-
nerin als act. 3/2 bei der Vorinstanz eingereicht hatte, lediglich um das Be-
gleitschreiben zu diesem offiziellen Kündigungsformular handelt.
7. a) Im Gegensatz zur Geltendmachung einer missbräuchlichen Kündigung
kann im Verfahren Rechtsschutz in klaren Fällen die nichtige oder unwirk-
same Kündigung gerügt werden und muss dann vorfrageweise geprüft wer-
den. Laut Mietvertrag konnte das Mietverhältnis 30 Tage auf Mitte oder En-
de jeden Monats gekündigt werden (act. 3/1). Unter Verwendung des amtli-
chen Formulars wurde dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 29. Juli
2019 ordentlich per 31. August 2019 gekündigt (act. 3/3 i.V.m. act. 3/2). Ob-
wohl diese Kündigung dem Beschwerdeführer nicht zugestellt werden konn-
te (act. 3/4, vollständiger Ausdruck der Sendungsverfolgung act. 19), ist sie
gültig. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Wil-
lenserklärung. Sie entfaltet ihre Wirkung bereits, wenn sie im Zugriffsbereich
des Empfängers eingetroffen ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob jener von ihr
Kenntnis genommen hat. Es genügt, dass sie in seinen Machtbereich, bei-
spielsweise durch Abholungseinladung im Briefkasten bzw. im Postfach, ge-
langt ist (vgl. dazu BGE 143 III 15 Erw. 4). Die Postsendung der Kündigung
wurde dem Beschwerdeführer vorliegend am 2. August 2019 mit Abho-
lungsmeldung angezeigt (act. 3/4, act. 19). Unter Einhaltung der Kündi-
gungsfrist von 30 Tagen gilt die Kündigung erst auf den 15. September 2019
als erfolgt. Davon geht auch die Beschwerdegegnerin aus (act. 1 S. 2). Die
Kündigung erfolgte somit frist-, form- und termingerecht (Art. 266l Abs. 2 OR
i.V.m. Art. 9 VMWG und Art. 266e OR). Sie wurde innert Frist auch nicht an-
gefochten (Art. 271 ff. und Art. 273 OR).
Zum Widerruf einer Kündigung ist zu bemerken, dass eine Kündigung
grundsätzlich - vorbehalten bleibt der Widerruf einseitiger Willenserklärun-
gen nach Art. 9 OR - unwiderruflich ist, da ihre vertragsauflösende Wirkung
mit ihrer Abgabe bzw. dem Eingang beim Adressaten unmittelbar eintritt. Sie
kann jedoch mit Einwilligung der Gegenpartei "rückgängig gemacht" werden.
In diesem Fall wird das Mietverhältnis zu den bisherigen Bestimmungen wei-

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tergeführt, oder es wird, wenn der Kündigungstermin bereits eingetreten ist,
ein neuer Vertrag gleichen Inhalts angenommen. Dieser neue Vertrag kann
ausdrücklich oder konkludent vereinbart werden (ZK OR-Higi, 4. Auflage
1995, Vorbemerkungen zu Art. 266-266o N 46). In den Akten finden sich
keine Hinweise dafür, dass die Kündigung "zurückgezogen" worden ist.
b) Die ordentliche Kündigung ist damit gültig und der Ausweisungsanspruch
entsprechend ausgewiesen. Seit dem 16. September 2019 hält sich der Be-
schwerdeführer somit ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf. Aus diesem
Grunde wäre die Beschwerde abzuweisen.
8. a) Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Zum
Streitwert führte die Vorinstanz aus, da sich die Parteien über den Streitwert
nicht geeinigt hätten (Art. 91 Abs. 2 ZPO), sei für dessen Bemessung pra-
xisgemäss von sechs Bruttomonatsmietzinsen auszugehen. Der monatliche
Bruttomietzins liege bei Fr. 1'050.–, womit ein Streitwert von Fr. 6'300.– re-
sultiere (act. 15 Erw. 6). Der Beschwerdeführer verlangt eine Korrektur des
Streitwertes ohne auszuführen, wie hoch dieser sein soll (act. 16 S. 2).
b) Der Streitwert im Ausweisungsverfahren entspricht, wie die Vorinstanz zu-
treffend ausführt, in der Regel sechs Monatsmietzinsen (OGer ZH
PF140002 vom 21. Februar 2014). Ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 6'300.– (6 x Fr. 1'050.–) (vgl. act. 3/1) ist die Entscheidgebühr auf
Fr. 500.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2, sowie § 8
Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind keine zuzu-
sprechen. Der Beschwerdeführ unterliegt, und der Beschwerdegegnerin sind
keine Umtriebe entstanden.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerde-
führer auferlegt.
4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 16, sowie an das Einzelgericht Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangs-
schein.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'300.–
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. I. Vourtsis-Müller
versandt am:
9. Dezember 2019