zh_obergericht · PF200076 · 2020-12-14 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF200076-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. A.
Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Urteil vom 14. Dezember 2020
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdegegner
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 31. August 2020 (ER200046)

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Erwägungen:
I.
1. Der Gesuchs- und Beschwerdegegner (fortan Beschwerdegegner) mietete
von der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin (fortan Beschwerdeführerin) mit
befristetem Mietvertrag vom 23. Februar 2015 einen Büroraum in der
Liegenschaft an der C._____-Str. ... in ... Zürich (act. 4/1 = act. 23/1). Mit
Vereinbarung vom 23. September 2016 wurde sodann ein zwischen D._____ und
der Beschwerdeführerin bestehendes befristetes Mietverhältnis über den
"Lagerraum ..." in derselben Liegenschaft auf den Beschwerdegegner übertragen
(act. 4/2 = act. 23/2). Mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 mahnte die
Beschwerdeführerin den Beschwerdegegner für zwölf ausstehende
Mietzinszahlungen und für diverse Positionen "Schadenersatz" und setzte ihm
Frist zur Zahlung unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung an. Diese
Mahnung mit Kündigungsandrohung lag für den Beschwerdegegner ab dem
17. Dezember 2019 bei der Poststelle Zürich-... zur Abholung bereit, wurde von
ihm aber nicht in Empfang genommen (act. 4/3 = act. 23/4). Am 27. Januar 2020
kündigte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner die Mietverhältnisse
über den Büro- und Lagerraum unter Verwendung des amtlich genehmigten
Formulars per 29. Februar 2020 ausserordentlich infolge Zahlungsverzuges
gemäss Art. 257d OR. Dieses Kündigungsschreiben lag für den
Beschwerdegegner ab dem 29. Januar 2020 in der Poststelle Zürich-... zur
Abholung bereit (act. 4/4). Der Beschwerdegegner hat die Mietobjekte bis heute
nicht an die Beschwerdeführerin zurückgegeben.
2.1. Die Beschwerdeführerin leitete mit Eingabe vom 16. März 2020 (Datum
Poststempel: 17. März 2020) beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich (fortan Vorinstanz) ein Ausweisungsverfahren (Rechtsschutz in klaren
Fällen) gegen den Beschwerdegegner ein (act. 1). Die Vorinstanz holte daraufhin
u.a. eine Stellungnahme des Beschwerdegegners (act. 6 ff., insb. act. 14) sowie
eine diesbezügliche Stellungnahme der Beschwerdeführerin ein (act. 15 ff., insb.
act. 20). Der Beschwerdegegner liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen

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(act. 24 ff.). Mit Entscheid vom 31. August 2020 trat die Vorinstanz auf das
Ausweisungsgesuch nicht ein (act. 28 = act. 31 = act. 33, nachfolgend zitiert als
act. 31).
2.2. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom
21. September 2020 rechtzeitig ein als "Berufung, eventualiter Beschwerde"
bezeichnetes Rechtsmittel und stellt die folgenden Anträge (act. 32, vgl. zur
Rechtzeitigkeit act. 29a):
" 1. Die Verfügung des Bezirksgerichtes Zürich, Einzelgericht
Audienz, Geschäfts-Nr. ER200046-L, vom 31. August 2020 sei
aufzuheben.
2. Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten und es sei diesem
demzufolge zu befehlen, das von ihm gemietete Büro, ca. 75 m2,
und den Lagerraum, ca. 9 m2, in der Liegenschaft C._____-Str.
..., ... Zürich, unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und
gereinigt zu verlassen und der Berufungsklägerin zurückzugeben.
3. Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, den zu
erlassenden Befehl gemäss Ziffer 2 hiervor auf erstes Verlangen
der Berufungsklägerin zu erstrecken;
4. Eventualiter zu Ziffer 2 und 3 sei die Sache zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7%
Mehrwertsteuer) zu Lasten des Berufungsbeklagten, eventualiter
Beschwerdegegners."
2.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–29). Es wurde der
Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 25. September 2020 Frist zur Leistung
eines Kostenvorschusses angesetzt und die Prozessleitung delegiert (act. 36).
Der Vorschuss wurde innert erstreckter Frist geleistet (act. 38–40). Mit Verfügung
vom 6. November 2020 wurde dem Beschwerdegegner Frist angesetzt, die
Beschwerde zu beantworten (act. 41). Eine Beschwerdeantwort ging innert Frist
nicht ein. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche
Endentscheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich

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solche, deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert bei Ausweisungsverfahren berechnet sich
nach dem Bruttomietzins für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer,
während welcher die Beschwerdeführerin nicht über das Mietobjekt verfügen
kann. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, wendet sich der Beschwerdegegner
sinngemäss gegen die Gültigkeit der Zahlungsverzugskündigung. Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist in Fällen, in denen im
Ausweisungsverfahren auch die Gültigkeit der Kündigung strittig ist und deren
Unzulässigkeit die Schutzfrist i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslöste, diese bei
der Streitwertberechnung zu berücksichtigen (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Da
indes die streitgegenständlichen Mietverhältnisse befristet sind, mithin ohnehin
am 31. Dezember 2020 enden (vgl. act. 4/1–2), ist vorliegend die Schutzfrist nicht
zu berücksichtigen. Vielmehr ist der Streitwert praxisgemäss anhand der weiteren
Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung von sechs Monaten zu
berechnen, was bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'304.– (act. 4/1–2)
einen Streitwert für das Rechtsmittelverfahren von Fr. 7'824.– ergibt (act. 36 E. 2).
Das Rechtsmittel ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen.
2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach Art. 319 ff. ZPO. Die
Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich
und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Mit der Beschwerde kann die
unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Umfasst wird davon auch
die Überprüfung von blosser Unangemessenheit, soweit es um
Rechtsfolgeermessen geht. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im
Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das Novenverbot ist
umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven.
2.2. Im Entscheid über die Beschwerde ist auf die erhobenen Beanstandungen
einzugehen. Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes
nicht dazu, sich mit jedem einzelnen Einwand der Parteien eingehend
auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines

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Entscheides auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es
sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt.
III.
1. Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsbegehren nicht ein, da sie den von
der Beschwerdeführerin geltend gemachten Sachverhalt weder als unbestritten,
noch als sofort beweisbar ersah: Während die Beschwerdeführerin geltend
mache, seit Februar 2017 seien zwölf Mietzinse für den Lagerraum und zehn
Mietzinse für den Büroraum nicht bezahlt worden, stelle sich der
Beschwerdegegner auf den Standpunkt, die Mietzinse seien durch das
Sozialzentrum E._____ vollumfänglich getilgt worden. Damit erweise sich der
Sachverhalt als strittig und nicht sofort beweisbar. So habe der
Beschwerdegegner Einreden und Einwendungen weder glaubhaft zu machen,
noch zu beweisen. Vielmehr reiche es aus, dass diese sich nicht als haltlos
erweisen würden.
Die Vorinstanz erwog weiter, vor dem Hintergrund, dass der
Beschwerdegegner offenbar von einer Sozialarbeiterin betreut werde und ihm die
Verfügung vom 18. März 2020 nach zahllosen Zustellversuchen schliesslich erst
via Sozialzentrum E._____ habe zugestellt werden können (u.H.a. act. 8 u.
act. 13/a–b), würden sich seine Vorbringen, das Sozialzentrum E._____ habe die
Mietzinse jeweils direkt an die Verwalterin der Beschwerdeführerin bezahlt, nicht
als haltlos erweisen. Daran vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass
der Beschwerdegegner keine Zahlungsbelege einreiche, was umso mehr gelten
müsse, da es der Beschwerdeführerin auch nicht gelinge, das Vorbringen des
Beschwerdegegners als unerheblich, unzutreffend oder haltlos zu entkräften. Die
Beschwerdeführerin reiche namentlich keine Kontoauszüge ein, aus welchen sich
ergeben würde, dass die Zahlungen zwischen Februar 2016 und Februar 2017
nicht direkt durch das Sozialzentrum, sondern den Beschwerdegegner selbst
erfolgt wären (act. 31 E. 5).
2. Die Beschwerdeführerin trägt dagegen in ihrer Beschwerde vor, die Vor-
instanz habe die Einwendung des Beschwerdegegners zu Unrecht als nicht

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haltlos qualifiziert. Sie übersehe, dass der Beschwerdegegner seine Einwände
zwar nicht glaubhaft zu machen, aber dennoch substanziiert und schlüssig
vorzutragen habe. Der Beschwerdegegner habe sich indes mit der Behauptung
begnügt, die fälligen Mietzinsbetreffnisse seien seit Februar 2016 jeweils direkt
vom Sozialzentrum an die Verwaltung der Beschwerdeführerin bezahlt worden
und er gehe von Fehlbuchungen bei der Verwaltung aus. Er versäume aber,
auszuführen, wann wer welchen Betrag gestützt auf welche Grundlage
beziehungsweise weshalb das Sozialzentrum E._____ überhaupt den Mietzins für
die von ihm gemieteten Geschäftsräume bezahlt haben solle. Überdies sei es ihr
– als Vermieterin – naturgemäss nicht möglich, negative Tatsachen wie die
Nichtzahlung des Mietzinses zu beweisen. Es sei bezeichnend, dass der
Beschwerdegegner auch nach Erhalt ihrer Stellungnahme im vorinstanzlichen
Verfahren keinen einzigen Zahlungsbeleg vorgelegt habe, obwohl sich sämtliche
möglichen Beweismittel in seinem Besitz oder zumindest in seinem
Einflussbereich befinden würden. Darüber hinaus erweise sich der Einwand des
Beschwerdegegners auch deshalb als haltlos, da es sich beim gekündigten
Mietobjekt um Geschäftsräume handle, Sozialämter aber – falls überhaupt – für
den Lebensunterhalt (Existenzsicherung) aufkommen würden. Dass das
Sozialzentrum E._____ die Miete für Büro- und Lagerräume bezahle, entbehre
damit jeder Grundlage, und der Beschwerdegegner behaupte auch nicht, im
streitgegenständlichen Mietobjekt zu wohnen. Soweit er überdies Fehlbuchungen
bei der Verwaltung behaupte, sei darauf hinzuweisen, dass 22 Fehlbuchungen bei
einer professionellen Verwaltung nicht über den Zeitraum von vier Jahren
unentdeckt blieben. Zudem seien auch immer wieder einmal Mietzinse bezahlt
worden. Das Vorbringen der Fehlbuchungen sei damit wenig plausibel bzw.
haltlos (act. 32).
3. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1
ZPO, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche
Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der
Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 123, E. 2.1.1

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m.H.). Mit Blick darauf, dass bei Gewährung des Rechtsschutzes ein definitives,
der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil ergeht, das einer neuen Beurteilung der
Sache entgegensteht, hat die gesuchstellende Partei den vollen Beweis für die
anspruchsbegründende Tatsache zu erbringen, so dass klare Verhältnisse
herrschen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1 m.w.H.; Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff.,
7351 f.; vgl. auch ZK ZPO-SUTTER-SOMM/LÖRTSCHER, 3. Aufl. 2016, Art. 257
N 6 f.). Diesen vollen Beweis durch die gesuchstellende Partei bezeichnet das
Bundesgericht als den letztlich relevanten Massstab, damit der Rechtsschutz
gewährt werden kann (BGE 138 III 620, E. 5.1.1).
Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen hingegen glaubhaft, dann kann der
schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, weil kein liquider
Sachverhalt vorliegt. Dabei genügt es nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung, dass die gesuchsgegnerische Partei substanziiert und schlüssig
Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden
können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu
erschüttern. Nicht der Fall ist dies insbesondere bei sog. "haltlosen"
Einwendungen, namentlich dann, wenn die Einwendungen zufolge gegenteiliger
Anhaltspunkte von vornherein als unzutreffend bzw. in hohem Grad
unwahrscheinlich erscheinen bzw. wenn deren eingehende Abklärung nach der
Überzeugung des Gerichts nichts an der Beurteilung, die sich aufgrund der
schlüssigen und urkundlich belegten Sachdarstellung der gesuchstellenden Partei
ergibt, ändern könnten (BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 620, E. 5.1.1 m.w.H.;
Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff., 7351 f.; K ZPO-SUTTER-SOMM/LÖRTSCHER,
3. Aufl. 2016, Art. 257 N 7). Erscheinen die gegnerischen Einwendungen aber
nicht von vornherein als haltlos, stellt sich – wie gezeigt – die Frage nach der
sofortigen Widerlegbarkeit bzw. jene der sofortigen Beweisbarkeit; die
gesuchstellende Partei trägt im Hinblick auf die Widerlegung der Einwendungen
die volle Beweislast (DROESE, Unklarheiten um den klaren Fall gemäss Art. 257
ZPO, ZBJV 155/2019, S. 229 ff., S. 247 f.; EGLI, Rechtsschutz in klaren Fällen, in:
PraxiZ, Band 2, Zivilprozess – aktuell, Zürich 2013, 1 ff., S. 11).

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4.1. Aus den vorgenannten Grundsätzen folgt, dass es Aufgabe der
Beschwerdeführerin als um Rechtsschutz im klaren Fall ersuchende Partei ist, die
anspruchsbegründenden Umstände hinreichend zu behaupten und zu belegen.
In einem ersten Schritt hat die Beschwerdeführerin den Sachverhalt
hinreichend klar dargelegt: Sie reichte zusammen mit ihrem begründeten Gesuch
Dokumente ein, aus welchen sich die Auflösung des Mietverhältnisses und daher
ihr Rückgabeanspruch nach Art. 267 OR ergaben, namentlich die Mahnung
infolge Zahlungsverzuges samt Kündigungsandrohung sowie die
Zahlungsverzugskündigung an sich, je samt den postalischen
Sendungsverfolgungen (act. 1 u. 4/1–5; vgl. auch hiernach E. III./4.4.). Dass der
Beschwerdegegner mit Mietzinszahlungen in Verzug geriet, blieb in einem ersten
Schritt unbestritten. Im Rahmen seiner Stellungnahme behauptete der
Beschwerdegegner indes, die Zahlung der Mietzinse sei seit Februar 2016 stets
durch das Sozialzentrum E._____ direkt erfolgt, er habe die Abrechnungen der
Mietzahlungen des Sozialzentrums mit eigenen Augen gesehen, und es sei von
Fehlbuchungen bei der Beschwerdeführerin auszugehen (act. 14).
Die Beschwerdeführerin stellt sich sowohl vor Vorinstanz wie auch vor der
Kammer in erster Linie auf den Standpunkt, die Einwände des
Beschwerdegegners seien weder schlüssig noch substanziiert, weshalb sie
haltlos erschienen, von einem liquiden Sachverhalt auszugehen und das
Ausweisungsgesuch gutzuheissen sei (act. 20, 32).
4.2. Es ist der Beschwerdeführerin zu folgen, dass die Einwände des
Beschwerdegegners – entgegen der Vorinstanz – weder substanziiert, noch
schlüssig und damit nicht geeignet sind, den von der Beschwerdeführerin
behaupteten und belegten Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen:
4.2.1 Dass er den Mietzins selbst bezahlt habe, macht der Beschwerdegegner
nicht geltend. Er behauptet wie gesehen vielmehr, die Mietzinse (mithin auch
diejenigen, welche in Verzug gesetzt wurden) seien seit Februar 2016 durch das
Sozialzentrum E._____ bezahlt worden. Offen lässt der Beschwerdegegner,
weshalb das Sozialzentrum ihm den Mietzins für den streitgegenständlichen Büro-

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und Lagerraum bezahlen soll. Zwar ist der Vorinstanz insoweit zu folgen, dass ein
Kontakt zwischen Beschwerdegegner und Sozialzentrum insofern ersichtlich ist,
als die Zustellung der Gerichtsurkunde an ihn erst über das Sozialzentrum gelang
(vgl. act. 31 E. 5.2.). Alleine aus diesem Umstand aber zu folgern, es sei
substanziiert und schlüssig vorgetragen, dass das Sozialzentrum den
Beschwerdegegner finanziell unterstütze bzw. gar den Mietzins für die genannten
Räumlichkeiten bezahlt habe, geht zu weit.
4.2.2 Zudem weist die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin, dass weder
ersichtlich noch dargetan ist, weshalb das Sozialzentrum dem Beschwerdegegner
die Miete für Büroräumlichkeiten bezahlen solle (act. 32 Rz. 18 u. 27 f.). So macht
der Beschwerdegegner selbst geltend, er sei Künstler und es handle sich beim
streitgegenständlichen Mietraum um sein Atelier; damit behauptet er aber gerade
nicht, in den Räumlichkeiten zu wohnen (vgl. act. 14: "Ich bin Künstler und arbeite
seit 2013 in diesem Atelier. Ich brauche es, um zu arbeiten."). Aus welchen
Gründen das Sozialzentrum (selbst wenn es den Beschwerdegegner unterstützte)
für diese Räumlichkeiten aufkommen soll, ist damit ebenfalls nicht schlüssig,
weist doch die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin, die Unterstützung durch
das Sozialamt diene der Existenzsicherung, mithin der Finanzierung von
Wohnraum.
4.2.3 Selbst wenn man von einer grundsätzlichen Bezahlung der Mietzinse durch
das Sozialzentrum ausginge, was wie gezeigt wenig schlüssig erscheint –, wäre
damit noch nichts dazu gesagt, dass die Zahlungen auch im Umfang des geltend
gemachten Mietzinsausstandes tatsächlich erfolgt sind. Diesen Umstand
hinreichend zu behaupten und zu substanziieren wäre Aufgabe des
Beschwerdegegners; indes beschränkt er sich darauf, dies lediglich implizit
geltend zu machen, indem er ausführt, das Sozialzentrum habe ab Februar 2016
die Mietzinse bezahlt. Diese pauschale Behauptung der Zahlung der Mietzinse
reicht nicht aus, um von einem substanziierten und schlüssigen Einwand
auszugehen, welcher durch die Gegenseite zu widerlegen wäre. So ist mit der
Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass es ihr als Vermieterin regelmässig
nicht möglich ist, dieses (aus ihrer Sicht) "Negativum" abschliessend zu belegen

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bzw. den vollen Beweis dafür zu erbringen, sondern sie kann sich dem Umstand
der nicht bezahlten Mietzinse höchstens mittels Nachweises der erfolgten
Zahlungen und der sich darin zeigenden Lücken anzunähern versuchen. Die
entsprechenden Belege, welche die Zahlung zweifelsfrei nachzuweisen
vermögen, befinden sich regelmässig in der Sphäre der Mieterschaft, welcher
damit der Nachweis mittels Urkunden ohne weiteres möglich wäre. Dass der
Beschwerdegegner vorliegend über gewisse sachdienliche Dokumente verfügt,
macht er selber geltend, indem er ausführt, dem Gericht vor zwei Monaten schon
einmal Unterlagen eingereicht zu haben (ohne jedoch konkret darzutun, was für
Unterlagen er in welchem Zusammenhang eingereicht hat, vgl. act. 14). Zudem
weist er darauf hin, entsprechende Abrechnungen beim Sozialzentrum gesehen
zu haben und dass sämtliche Mietzinszahlungen sodann beim Sozialzentrum
eingesehen werden könnten. Der Beschwerdegegner hat es aber unterlassen, im
vorinstanzlichen Verfahren die entsprechenden Unterlagen einzureichen, obwohl
ihn die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme auf diesen Umstand
hingewiesen hat.
Wird von der Mieterseite die Zahlung der Mietzinsausstände (sei dies durch
sie selbst oder einen Dritten) behauptet und sind die entsprechenden Belege (was
regelmässig der Fall sein dürfte) verfügbar, genügt der blosse, pauschale
Einwand der erfolgten Zahlung nicht, um einen substanziiert vorgetragenen und
mittels Mahnung/Kündigungsandrohung und Zahlungsverzugskündigung belegten
Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen. Es wäre von der Mieterschaft in
solchen Fällen zu erwarten, dass sie konkret dartut, die fraglichen Ausstände
beglichen zu haben, und sie dem Gericht die entsprechenden Belege einreicht
oder zumindest schlüssig dartut, weshalb ihr dies nicht möglich ist. Andernfalls
drängt es sich auf, die pauschale Behauptung der Zahlung als unsubstanziierte
Schutzbehauptung zu qualifizieren.
Dass von der Mieterschaft – selbst bei substanziiert erfolgtem Einwand – der
urkundliche Nachweis der behaupteten Zahlung erwartet werden darf, ist im
Übrigen mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vereinbar: So erwog das
Bundesgericht im Entscheid BGE 138 III 123 im Zusammenhang mit der Frage
nach den Anforderungen an die Einwände im Rechtsschutz in klaren Fällen, dass

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kein "Glaubhaftmachen" des Einwandes wie im Rechtsöffnungsverfahren verlangt
werde. Dies mit der Überlegung, dass ansonsten die gesuchsgegnerische Partei
im Hinblick auf ihre Einreden und Einwendungen nach Art. 8 ZGB die Beweislast
trüge, obwohl es ihr im Verfahren nach Art. 257 ZPO unter Umständen nicht
möglich ist, ihre Einwendungen unter der dort geltenden
Beweismittelbeschränkung (u.H.a. BGE 138 III 123 E. 2.1.1 u. E. 2.6) bzw. mit
sofort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen, während ihr der Beweis in
einem einlässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde – so das
Bundesgericht weiter – ungeachtet substanziiert und schlüssig vorgetragener
Einwände ein klarer Fall bejaht und im Verfahren nach Art. 257 ZPO ein
rechtskräftiger Entscheid zu Ungunsten der gesuchsgegnerischen Partei gefällt,
blieben deren Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass sie jemals zum
ordentlichen Beweis zugelassen würde (BGE 138 III 620, E. 5.1.1). Ein solcher
Fall liegt indes beim Einwand, Mietzinsausstände seien bezahlt worden,
regelmässig nicht vor, kann doch die Bezahlung der Mietzinse durch die
Mieterschaft mittels Einreichen der diesbezüglichen Belege (und damit zulässiger
Beweismittel) üblicherweise sofort bewiesen werden. Behauptet damit eine
Mieterpartei, die Mietzinse bezahlt zu haben, ohne die von ihr verfügbaren Belege
einzureichen bzw. ohne schlüssig darzutun, weshalb ihr selbiges nicht möglich ist,
ist von einer haltlosen Schutzbehauptung auszugehen. Dies erst Recht, wenn sie
sich auf entsprechende Vorbringen der Vermieterschaft hin – wie hier geschehen
– gar nicht mehr vernehmen lässt.
4.2.4 Daraus folgt, dass der Beschwerdegegner mit dem Vorbringen, das
Sozialzentrum habe die Mietzinse bezahlt, weder einen hinreichend
substanziierten noch einen schlüssigen Einwand vorgetragen hat. Daran ändert
auch der Verdacht nichts, bei der Verwaltung der Beschwerdeführerin sei es zu
Fehlbuchungen gekommen (act. 14). So lässt der Beschwerdegegner offen,
woraus sich dieser Verdacht für ihn konkret ergeben hat. Zwar führt er in diesem
Zusammenhang aus, schon mehrmals das Gespräch mit der Verwaltung gesucht
zu haben, legt aber weder dar, was Gegenstand bzw. Anlass für die Gespräche
bildete, noch, dass sich in diesem Zusammenhang Anhaltspunkte für Fehler in
der Buchhaltung ergeben hätten.

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4.3 Die Einwände des Beschwerdegegners vor Vorinstanz erfolgten damit
weder substanziiert noch erscheinen sie schlüssig. Sie sind nicht geeignet, den
von der Beschwerdeführerin behaupteten und belegten Sachverhalt als illiquide
erscheinen zu lassen.
4.4 Insgesamt ergibt sich damit, dass sich der Beschwerdegegner im
Zahlungsverzug befand. Die Beschwerdeführerin mahnte den Beschwerdegegner
mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 bezüglich dieser Mietzinsausstände und
setzte ihm eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei
unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich
gekündigt. Diese "Mahnung mit Kündigungsandrohung" lag für den
Beschwerdegegner ab dem 17. Dezember 2019 bei der Poststelle Zürich-... zur
Abholung bereit (und gilt damit nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist als
zugestellt, vgl. sog. eingeschränkte Empfangstheorie) (act. 4/3 = act. 23/4). Mit
Kündigung vom 27. Januar 2020, welche am 29. Januar 2020 als zugestellt gilt,
kündigte die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner den Büro- und
Lagerraum per 29. Februar 2020 (act. 4/4). Die Formen und Fristen von Art. 257d
und 266l OR wurden eingehalten. Folglich wurden die Mietverhältnisse gültig per
29. Februar 2020 aufgelöst. Der rechtlich relevante Sachverhalt ist erstellt und die
Rechtslage ist klar. Gemäss Art. 267 OR hat der Beschwerdegegner das
Mietobjekt nach Auflösung des Mietverhältnisses der Beschwerdeführerin
zurückzugeben. Dies ist unbestrittenermassen nicht erfolgt. Das
Ausweisungsbegehren ist folglich gutzuheissen.
5.1. Den vorstehenden Erwägungen entsprechend ist die Beschwerde
gutzuheissen und der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben. Der
Beschwerdegegner ist zu verpflichten, das von ihm gemietete Büro, ca. 75 m2,
und den Lagerraum, ca. 9 m2, in der Liegenschaft an der C._____-Str. ..., ...
Zürich, unverzüglich zu räumen und der Beschwerdeführerin in
ordnungsgemässem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
3.2. Auf Antrag der obsiegenden Partei kann das Gericht
Vollstreckungsmassnahmen anordnen (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Das Gericht
entscheidet von Amtes wegen sowie nach seinem Ermessen, welche

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Vollstreckungsmittel zur Anwendung gelangen. Dabei ist die zur Durchsetzung
wirksamste Massnahme zu wählen, gleichzeitig aber der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit zu beachten (BSK ZPO-ZINSLI, 3. Aufl. 2017, Art. 343 N 4
m.w.H.). Vorliegend erweist sich die von der Beschwerdeführerin beantragte
Anweisung an das zuständige Stadtammannamt, den Ausweisungsbefehl auf ihr
erstes Verlangen zu vollstrecken, als wirksames sowie ausreichendes Mittel, um
die Verpflichtung des Beschwerdegegners zur Rückgabe des Mietobjektes
durchzusetzen.
IV.
1. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Nachdem die vorliegende Beschwerde gutgeheissen wird,
wird der Beschwerdegegner für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren kosten-
und entschädigungspflichtig.
2. Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten auf Fr. 720.– blieb im
Beschwerdeverfahren unbeanstandet und ist somit zu bestätigen.
Die vom Beschwerdegegner an die Beschwerdeführerin zu leistende
Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren ist in Anwendung von § 4
Abs. 1, 2 und 3 i.V.m. § 9 und § 11 Abs. 1 AnwGebV und unter Berücksichtigung,
dass die Beschwerdeführerin erst ab ihrer zweiten Eingabe anwaltlich vertreten
war, auf insgesamt Fr. 455.– festzusetzen (Fr. 422.– zzgl. 7.7% MwSt. von
Fr. 33.–).
3. Die Kosten für das Rechtsmittelverfahren sind unter Berücksichtigung des
Streitwertes (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. II./1.) in Anwendung von
§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1, 2 und 3 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf
Fr. 650.– festzusetzen.
Weiter ist der Beschwerdeführerin für das Rechtmittelverfahren in
Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 9 sowie § 11 Abs. 1 und § 13 AnwGebV
ebenfalls eine Parteientschädigung von gesamt Fr. 600.– zuzusprechen
(Fr. 557.– zzgl. 7.7% MwSt. von Fr. 43.–).

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Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Beschwerde wird die Verfügung des Einzelgerichtes
Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 31. August 2020 (Geschäfts-Nr.
ER200046-L/U) aufgehoben.
2. Dem Beschwerdegegner wird befohlen, das von ihm gemietete Büro, ca.
75 m2, und den Lagerraum, ca. 9 m2, in der Liegenschaft an der C._____-
Str. ..., ... Zürich, unverzüglich zu räumen und in ordnungsgemässem
Zustand mit sämtlichen Schlüsseln der Beschwerdeführerin zu übergeben,
unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle.
3. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Befehl gemäss
Dispositiv Ziffer 2 auf erstes Verlangen der Beschwerdeführerin zu
vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Beschwerdeführerin
vorzuschiessen. Sie sind ihr aber vom Beschwerdegegner zu ersetzen.
4. Die von der Vorinstanz erhobene Entscheidgebühr von Fr. 720.– wird
bestätigt.
5. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird dem
Beschwerdegegner auferlegt.
6. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 455.– (inkl.
7.7% MwSt.) zu bezahlen.
7. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 655.– festgesetzt, dem
Beschwerdegegner auferlegt und aus dem von der Beschwerdeführerin
geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin die
Entscheidgebühr zu ersetzen.

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8. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 600.– (inkl.
7.7% MwSt.) zu bezahlen.
9. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
10. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 7'824.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
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