zh_obergericht · PF240035 · 2024-07-17 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240035-O/U
Mitwirkend: Oberrichter Dr. M. Sarbach, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur. et phil.
D. Glur und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin
lic. iur. K. Würsch
Urteil vom 17. Juli 2024
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
gegen
Stiftung B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-
richtes Zürich vom 24. Juni 2024 (ER240074)

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 27. Mai 2020 schloss die Stiftung B._____ (Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin, nachfolgend Beschwerdegegnerin) mit A._____ einen unbe-
fristeten Mietvertrag über die 3-Zimmerwohnung im 2. OG rechts inkl. Kellerabteil
im UG sowie Estrichabteil im Dachstock in der Liegenschaft C._____-strasse … in
… Zürich (act. 3/1). Zuletzt betrug der Bruttomietzins Fr. 1'346.00 (act. 3/2). Das
Mietobjekt wurde von der Beschwerdeführerin und ihrem inzwischen volljährigen
Sohn, D._____, bewohnt. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Januar
2024 kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis per 30. April 2024. Als
Kündigungsgrund gab die Beschwerdegegnerin an, "gemäss Abmahnung vom
13. November 2023, schleppende Zahlungsweise" (act. 3/5).
1.2. Am 6. Mai 2024 (Datum Poststempel) gelangte die Beschwerdegegnerin an
das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz (fortan Vorinstanz), und ver-
langte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Beschwer-
deführerin und von D._____ (act. 1). Mit Verfügung vom 7. Mai 2024 setzte die
Vorinstanz der Beschwerdegegnerin eine Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses und der Beschwerdeführerin sowie D._____ eine Frist zur schriftlichen
Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch an. Letztere Fristansetzung erfolgte un-
ter der Androhung, dass bei Säumnis aufgrund der Akten entschieden werde
(act. 4). Die Verfügung vom 7. Mai 2024 mit Fristansetzung konnte trotz mehrfa-
cher Zustellversuche weder an die Beschwerdeführerin noch an D._____ zuge-
stellt werden (act. 8). Die Vorinstanz publizierte die Verfügung vom 7. Mai 2024
daraufhin am tt.mm.2024 im kantonalen Amtsblatt (act. 10). Mit Urteil vom
24. Juni 2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut und verpflich-
tete die Beschwerdeführerin sowie D._____, die 3-Zimmerwohnung im 2. OG
rechts, inkl. Kellerabteil und Estrich, an der C._____-strasse … in … Zürich unver-
züglich zu räumen, zu reinigen und in ordnungsgemässem Zustand der Be-
schwerdegegnerin zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall (act. 12 = act. 16 S. 5).

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2.
2.1. Mit Eingabe vom 8. Juli 2024 (Datum Poststempel) erhob die Beschwerde-
führerin rechtzeitig "Einsprache" gegen das Urteil der Vorinstanz vom 24. Juni
2024 (act. 17; zur Rechtzeitigkeit: act. 13b).
2.2. Der vorinstanzliche Entscheid ist – wie von der Vorinstanz zutreffend belehrt
(act. 16 S. 6, Dispositiv-Ziffer 6) – mit Beschwerde anfechtbar (Art. 308 Abs. 2
ZPO i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels scha-
det nicht; das als "Einsprache" bezeichnete Rechtsmittel ist als Beschwerde ent-
gegen zu nehmen und nach den entsprechenden Bestimmungen (Art. 319 ff.
ZPO) zu behandeln.
2.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-14). Auf die Einho-
lung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin kann in Anwendung von
Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Ent-
scheid eine Kopie von act. 17 zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruch-
reif.
3.
Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schrift-
lich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungs-
pflicht ergibt sich, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelan-
träge zu enthalten hat. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag
eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das
Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz ru-
dimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Be-
schwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen
nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2
ZPO; vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-
Sterchi, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22). Neue Tatsachenbehauptungen
und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326
Abs. 1 ZPO).

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4.
4.1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Verfügung mit der Fristanset-
zung zur Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren gelte am tt.mm.2024 als zu-
gestellt. Die Beschwerdeführerin und D._____ hätten sich innert Frist nicht geäus-
sert, weshalb gestützt auf die bisherigen Vorbringen und Beweismittel zu ent-
scheiden sei. Nach unbestritten gebliebener Sachdarstellung der Beschwerde-
gegnerin habe diese mit Schreiben vom 22. Januar 2024 die Kündigung des Miet-
verhältnisses – unter Verwendung des amtlichen Formulars – per 30. April 2024
ausgesprochen. Das Mietverhältnis habe mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist
jeweils auf das Monatsende (ausgenommen per Ende Dezember) gekündigt wer-
den können. Die Kündigung datiere vom 22. Januar 2024 und sei der Beschwer-
deführerin am 24. Januar 2024 zur Abholung gemeldet worden. In Anwendung
der absoluten Empfangstheorie gelte die Kündigung spätestens am Folgetag,
dem 25. Januar 2024, als zugestellt. Die (ordentliche) Kündigung per 30. April
2024 sei unter Einhaltung der zu beachtenden Formen und Fristen erfolgt. Dem-
nach sei das Mietverhältnis wirksam per 30. April 2024 aufgelöst worden und die
Beschwerdeführerin sowie D._____ würden sich heute ohne Rechtsgrund im Mie-
tobjekt befinden; die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 257d OR und D._____
gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB. Die Vorinstanz schloss, der rechtlich relevante
Sachverhalt sei damit erstellt und die Rechtslage sei klar, weshalb dem Auswei-
sungsbegehren der Beschwerdegegnerin stattzugeben sei (act. 16 S. 2-4).
4.2.1. Die Beschwerdeführer beantragt, es sei ihr eine Fristverlängerung für die
Räumung bis zum 31. August 2024 zu gewähren. Sie bestreite nicht, dass sie in
der Vergangenheit Fehler gemacht habe. Die Beschwerdeführerin erklärt, sie sei
aber einsichtig und gebe aktuell ihr Bestes, um aus der streitgegenständlichen
Wohnung ausziehen zu können. Ihre Anfrage bei der Verwaltung bezüglich einer
Weitervermietung unter Absicherung (des Mietzinses) durch eine Bürgschaft oder
Solidarhaftung ihres Arbeitgebers sei abgelehnt worden. Nun sei sie intensiv auf
der Suche nach einer Wohnung, sie habe alle Genossenschaften und Verwaltun-
gen blind angeschrieben. Aktuell seien sie bei zwei Mietobjekten in der näheren
Auswahl, weshalb sie um eine Fristverlängerung (für den Auszug) bis Ende Au-
gust 2024 bitte (act. 17).

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4.2.2. Die Beschwerdeführerin stellt mit diesen Ausführungen nicht in Abrede,
dass die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietverhältnisses erfüllt sind
resp. das Mietverhältnis gültig per 30. April 2024 aufgelöst wurde. Sie strebt mit
ihrer Beschwerde einzig an, für den Auszug eine (weitere) Frist eingeräumt zu er-
halten. Die Beschwerdeführerin äusserte sich vor Vorinstanz nicht zum Auswei-
sungsbegehren der Beschwerdegegnerin, und sie verlangte auch keine Erstre-
ckung des Mietverhältnisses. Das Begehren einer Auszugsfrist bis Ende August
2024 ist neu und ihre Darlegungen im Beschwerdeverfahren stellen neue Tatsa-
chenbehauptungen dar. Ein solcher neuer Antrag und solche neue Tatsachenbe-
hauptungen können im Beschwerdeverfahren keine Berücksichtigung mehr finden
(vgl. Art. 326 Ab. 1 ZPO; vgl. oben Erw. 3.).
Aber selbst wenn die Vorbringen im Beschwerdeverfahren noch Beachtung finden
könnten, käme es nicht zur Gewährung der von der Beschwerdeführerin verlang-
ten Auszugsfrist: Zum einen fehlt es an einer genügenden Begründung eines Er-
streckungsbegehrens; aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin ergeben
sich keine konkreten Härtegründe, welche sie bei der erfolgreichen Suche nach
einem Ersatzobjekt innert der ihr infolge der Vertragsauflösung zur Verfügung ste-
henden Zeit behindert, die Suche erschwert oder gar verhindert hätten. Zum an-
deren besteht auch für die Gewährung einer kurzen Schonfrist im Sinne einer
Vollstreckungsmodalität vorliegend kein Raum, ist doch die Beschwerdeführerin
seit dem 30. April 2024 und damit bereits seit zweieinhalb Monaten verpflichtet,
aus dem Mietobjekt auszuziehen, und seither mit der Rückgabe des Mietobjekts
in Verzug. Es ist abschliessend einzig noch darauf hinzuweisen, dass es dem
Vollstreckungsbeamten unbenommen ist, der Beschwerdeführerin im Rahmen der
Vollstreckung aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch einen kur-
zen Aufschub zu gewähren.
4.3. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin ist nach dem Gesagten abzuwei-
sen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.
5.
5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen

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kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 6. Mai 2024 ist
mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung
zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem mo-
natlichen Mietzins von Fr. 1'346.00 (vgl. act. 3/2) ergibt sich ein Streitwert von
Fr. 8'076.00.
5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, angesichts des geringen Zeitaufwandes des Ge-
richts und der geringen Schwierigkeit des Falles, die reduzierte Gebühr auf
Fr. 400.00 festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihr sind die Kosten
aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Beschwerde-
führerin nicht, weil sie unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr im Be-
schwerdeverfahren keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 106
Abs. 1 ZPO; Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.00 festgesetzt.
3. Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 17, sowie an das Bezirksgericht Zürich (Ein-
zelgericht Audienz), je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 8'076.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
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