zh_obergericht · LF260003 · 2026-02-04 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl
sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Beschluss vom 4. Februar 2026
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner (Mieter / Bewohner) und Berufungskläger
gegen
C._____AG,
Gesuchstellerin (Vermieterin) und Berufungsbeklagte
vertreten durch D._____ [Bank],
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Affoltern vom 16. Dezember 2025 (ER250021)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger)
mieteten von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Beru-
fungsbeklagte) mit Mietvertrag vom 2. bzw. 31. Juli 2019 eine 4.5-Zimmerwoh-
nung im 1. Obergeschoss (inkl. Kellerabteil) an der E._____-strasse 1 in F._____
sowie die Abstellplätze Nr. 2 und 3 (act. 5/6/1).
1.2. Die Vorinstanz stellte fest, zwischen den Parteien sei unbestritten, dass die
Berufungsbeklagte die Berufungskläger mit Schreiben vom 14. Mai 2025 für die
ausstehenden Mietzinse der Wohnung und der Abstellplätze sowie für die unbe-
glichenen Nebenkosten der Periode 2022 und 2023 abgemahnt habe. Da unter
Berücksichtigung zweier Zahlungen ein Betrag von Fr. 197.20 unbeglichen geblie-
ben sei, habe die Berufungsbeklagte am 26. Juni 2025 die Mietverhältnisse mit
den Berufungsklägern wegen Zahlungsverzug ausserordentlich gekündigt (act. 3
E. 3.1.1 f.). Die Berufungskläger hätten (im Verfahren vor der Vorinstanz) einzig
bestritten, dass die Nebenkosten für die Periode 2022 geschuldet seien (act. 3
E. 3.1.2).
1.3. Die Berufungskläger haben die Mietwohnung und die Abstellplätze bis heute
weder verlassen noch ordnungsgemäss übergeben.
2.
2.1. Mit Eingabe vom 9. September 2025 gelangte die Berufungsbeklagte an das
Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Affoltern (nachfolgend: Vorinstanz) und
stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungs-
begehren (act. 5/1). Mit Verfügung vom 16. September 2025 wurde den Beru-
fungsklägern Frist zur Stellungnahme angesetzt (act. 5/7), die am 7. Oktober
2025 bei der Vorinstanz einging (act. 5/13). Mit Eingabe vom 5. November 2025
reichte die Berufungsbeklagte eine Stellungnahme ein (act. 5/21), woraufhin sich

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die Berufungskläger innert der ihnen mit Verfügung vom 25. November 2025 an-
gesetzten Frist (act. 5/25) nicht vernehmen liessen.
2.2. Mit Urteil vom 16. Dezember 2025 hiess die Vorinstanz – soweit vorliegend
interessierend – das Ausweisungsgesuch gut und wies das Stadtammannamt Af-
foltern a.A. an, auf Gesuch der Berufungsbeklagten den mit einer Vollstreckbar-
keitsbescheinigung versehenen Entscheid zu vollstrecken (act. 3 = act. 5/30).
2.3. Mit Eingabe vom 17. Januar 2026 (Poststempel gleichentags) erhoben die
Berufungskläger fristgerecht (act. 5/33 f.) Berufung gegen das Urteil vom 16. De-
zember 2025 bei der hiesigen Kammer (act. 2). Die vorinstanzlichen Akten wur-
den von Amtes wegen beigezogen (act. 5/1–35). Das Verfahren ist spruchreif. Auf
das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1
ZPO). Mit dem vorliegenden Beschluss ist der Berufungsbeklagten eine Kopie der
Berufungsschrift inkl. Beweismittelverzeichnis (act. 2) zuzustellen.
3.
3.1.
3.1.1. Das angefochtene Urteil stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer
vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten
ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m.
Abs. 2 ZPO). Ist in einem Ausweisungsverfahren nicht nur die Frage der Auswei-
sung, sondern auch die Beendigung des Mietverhältnisses strittig, entspricht der
Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3).
3.1.2. Vorliegend erweist sich die Gültigkeit der Kündigung als bestritten, was sich
aus dem Antrag der Berufungskläger ergibt, wonach die Kündigung für ungültig zu
erklären sei (act. 2 S. 3). In Abweichung zur vorinstanzlichen Erwägung (vgl.
act. 3 E. 4) beträgt der Streitwert unter Berücksichtigung eines summierten mo-
natlichen Mietzinses von Fr. 1'872.45 (Mietzins der Wohnung von Fr. 1'772.45 +

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2 x Mietzins der Abstellplätze von je Fr. 50.–) deshalb Fr. 67'408.20 (Fr. 1'872.45
x 36 [Monate]). Die Berufung ist als Rechtsmittel zulässig.
3.2.
3.2.1. Die Berufung ist zu begründen (Art. 311 ZPO). Mit der Berufungsbegrün-
dung muss konkret aufgezeigt werden, in welchen Punkten der erstinstanzliche
Entscheid fehlerhaft ist. Es genügt nicht, die bereits vor Vorinstanz vorgebrachten
Rügen einfach zu wiederholen oder pauschal darauf zu verweisen. Ebenso wenig
genügt eine allgemeine Kritik an den vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch
BGE 138 III 375). Wenn auch bei Parteien ohne anwaltliche Vertretung an diese
Erfordernisse kein strenger Massstab angelegt wird, ist bei gänzlich fehlender
Auseinandersetzung bzw. Begründung auf die Berufung ohne Weiteres nicht ein-
zutreten (statt vieler OGer ZH LF240057 vom 18. Juni 2024 E. II.3.1.). Neue Tat-
sachen und Beweismittel dürfen im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt
werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Die Partei, welche die Noven in das Verfahren einbringen will, hat zu substanziie-
ren und zu beweisen, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen vorliegen
(BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1; OGer ZH LB210021 vom
13. August 2012 E. 3.1).
3.2.2. In der Berufungsschrift machen die Berufungskläger Ausführungen zum
Verlauf des Mietverhältnisses (Rz. 1, Rz. 2 S. 3 f.), zur UID-Nr. der Berufungsbe-
klagten (Rz. 3), zur Zahlung des Mietzinses mit einem Dauerauftrag (Rz. 4), zur
Form des Mietvertrags (Rz. 5) und zu Art. 341 ZPO (act. 2 Rz. 7). Diese Schilde-
rungen ergehen losgelöst von den Behauptungen im erstinstanzlichen Verfahren
und haben keinen Bezug zu den Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen
Urteil. Vielmehr bringen die Berufungskläger neue Behauptungen vor, ohne die
Zulässigkeitsvoraussetzungen für Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO dar-
zulegen. Ihre Ausführungen gehen damit am Streitgegenstand des vorliegenden
Berufungsverfahrens vorbei und sind unzulässig.
3.2.3. Die Berufungskläger wiederholen sodann ihr bereits vor der Vorinstanz vor-
gebrachtes Argument, dass die Nebenkosten für das Jahr 2022 nicht mehr zu

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zahlen gewesen seien. Die Parteien hätten am 30. Mai 2024 (vor dem Mietge-
richt) vereinbart, dass sie (die Berufungskläger) am 16. Juli 2024 die Belege zu
den Nebenkosten des Jahres 2022 einsehen könnten. Die Berufungsbeklagte
habe sich jedoch geweigert, die (Belege zu den) Nebenkosten vorzuweisen bzw.
am 16. Juli 2024 seien sie (die Berufungskläger) nicht empfangen, sondern ein-
fach hinausgeworfen und zum schnellstmöglichen Verlassen der Räumlichkeiten
aufgefordert worden. Die Berufungsbeklagte habe sich bereit erklärt, auf die Voll-
streckung des Gerichtsbeschlusses zu verzichten und bestätigt, dass die Neben-
kosten für das Jahr 2022 nicht mehr zu zahlen seien (act. 2 Rz. 2.2.). Im ange-
fochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz diesbezüglich, dass weder aus den
eingereichten Vergleichen noch aus den Beilagen der Berufungskläger ersichtlich
sei, wieso die Nebenkosten für die Periode 2022 in der Höhe von Fr. 858.35 nicht
geschuldet seien. Die Argumentation der Berufungskläger, die Berufungsbeklagte
habe anerkannt, dass sie (die Berufungskläger) ihr nichts schuldeten, sei nicht
nachvollziehbar und stelle eine blosse Behauptung dar. Offenbar seien die Beru-
fungskläger mit den Nebenkosten nicht einverstanden, jedoch begründe ein blos-
ses Nichteinverstandensein kein Nichtbestehen. Die Vorinstanz schloss, dass die
Nebenkosten für die Periode 2022 in der Höhe von Fr. 858.35 geschuldet und von
den Berufungsklägern innert der Zahlungsfrist lediglich teilweise getilgt worden
seien (act. 3 E. 3.1.4.). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Berufungskläger
nicht auseinander.
3.2.4. Ferner bringen die Berufungskläger erneut vor, an der Echtheit der Voll-
macht bestünden grosse Zweifel (act. 2 Rz. 6). Eine Auseinandersetzung mit den
vorinstanzlichen Erwägungen, wonach es sich dabei bloss um allgemeine und
pauschale Bestreitungen handelt, die von den Berufungsklägern nicht nachvoll-
ziehbar begründet worden seien, fehlt.
3.2.5. Da die Berufungskläger in ihrer Berufungsschrift nicht vorbringen, weshalb
sie ihre Noven nicht bereits vor Vorinstanz vorbringen konnten, erweisen sich
diese als unzulässig. Darüber hinaus wiederholen sie bloss ihre bereits vor der
Vorinstanz vorgebrachten Vorbringen, ohne sich mit den diesbezüglichen Erwä-
gungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Damit kommen sie auch der für

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Laien herabgesetzten Begründungsobliegenheit nicht nach. Auf die Berufung ist
daher nicht einzutreten.
4.
4.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Bei einem Streitwert von Fr. 67'408.20 (vgl. oben E. 3.1.2.) und in
Anwendung von §§ 4 Abs. 1–3, 8 Abs. 1, 10 und 12 Abs. 1–2 GebV OG ist die
Entscheidgebühr auf Fr. 1'000.– festzulegen und den Berufungsklägern je zur
Hälfte aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
4.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen; den Beru-
fungsklägern nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen, und der Berufungsbe-
klagten nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen
wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt.
3. Es werden keine Partei- und Umtriebsentschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage einer Kopie der Berufungsschrift inkl. Beweismittelverzeichnis (act. 2),
sowie an das Bezirksgericht Affoltern, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 67'408.20.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
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