zh_obergericht · PF150036 · 2015-07-16 · de
Ausweisung (Kosten- und Entschädigungsfolgen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF150036-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Ge-
richtsschreiberin MLaw D. Weil
Urteil vom 16. Juli 2015
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
Stadt Uster,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Ausweisung
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Uster vom 21. Mai 2015 (ER150007)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Eingabe vom 10. Februar 2015 (act. 1) stellte die Gesuchstellerin und
Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin) beim Einzelgericht im summa-
rischen Verfahren am Bezirksgericht Uster (fortan Vorinstanz) ein Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) gegen die Gesuchsgegnerin und Be-
schwerdeführerin (fortan Beschwerdeführerin). Nachdem die Beschwerdegegne-
rin den Kostenvorschuss geleistet hatte (act. 10), wurden die Parteien mit Schrei-
ben vom 5. März 2015 zur Verhandlung auf den 14. April 2015 vorgeladen
(act. 11).
Mit Eingabe vom 7. April 2015 (act. 13) teilte die Beschwerdegegnerin der Vor-
instanz mit, dass die Beschwerdeführerin das streitgegenständliche Objekt ver-
lassen habe. Die Vorinstanz nahm in der Folge die Ladung ab und setzte der Be-
schwerdeführerin Frist an, um zur Eingabe der Gegenpartei, insbesondere zu den
Kosten- und Entschädigungsfolgen, Stellung zu nehmen (act. 15). Mit Eingabe
vom 22. April 2015 (act. 17) nahm die Beschwerdeführerin Stellung. Zu dieser
Eingabe äusserte sich die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 5. Mai 2015
(act. 21). Diese wurde der Beschwerdeführerin am 6. Mai 2015 zur Kenntnisnah-
me zugestellt (act. 22).
Mit Verfügung vom 21. Mai 2015 schrieb die Vorinstanz das Verfahren als gegen-
standslos geworden ab (act. 23 Disp. Ziff. 1). Die Entscheidgebühr setzte sie auf
Fr. 400.– fest (Disp. Ziff. 2) und legte diese den Parteien je zur Hälfte auf (Disp.
Ziff. 3). Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Disp. Ziff. 4).
1.2. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom
5. Juni 2015 rechtzeitig Beschwerde (act. 27). Sie stellt folgende Anträge:
" 1. Die Dispositivziffern 3 und 4 der Verfügung des Bezirksgerichts
Uster vom 21. Mai 2015 seien aufzuheben;
2. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien vollumfänglich
der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen;

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3. Die Beschwerdeführerin sei für das vorinstanzliche Verfahren mit
Fr. 1'500.– zzgl. MWST zu entschädigen;
4. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST.
Mit Verfügung vom 18. Juni 2015 wurde der Beschwerdeführerin Frist zur Leis-
tung des Kostenvorschusses angesetzt (act. 30). Diesen leistete die Beschwerde-
führerin fristgerecht (act. 32). Mit Verfügung vom 29. Juni 2015 wurde der Be-
schwerdegegnerin Frist angesetzt, um die Beschwerde zu beantworten (act. 33).
Die Beschwerdegegnerin erstattete mit Eingabe vom 13. Juli 2015 rechtzeitig Be-
schwerdeantwort. Sie beantragt die Abweisung der Beschwerde (act. 36).
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 - 24). Das Verfahren ist
spruchreif.
2.
2.1. Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b) die
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im
Beschwerdeverfahren grundsätzlich ausgeschlossen (Art. 326 ZPO), weil es bei
der Beschwerde nicht um die Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, son-
dern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des vorinstanzlichen Entscheides
geht (ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT, 2. Aufl., Art. 326 N 3).
Die Beschwerdeführerin rügt zusammengefasst, die Vorinstanz hätte bei der
Festsetzung der Kosten- und Entschädigungsfolgen das Recht unrichtig ange-
wendet (act. 27).
2.2. Die Vorinstanz auferlegte die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte und
sprach beiden Parteien keine Parteientschädigung zu. Sie erwog, dass bei Ge-
genstandslosigkeit die Kosten gemäss Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO nach Ermessen
zu verteilen seien. Zu berücksichtigen sei, welche Partei Anlass zur Klage gege-
ben habe, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre und bei
welcher Partei die Gründe eingetreten seien, die dazu geführt hätten, dass das
Verfahren gegenstandslos geworden sei. Diese Kriterien seien nicht abschlies-

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send zu verstehen und es bestehe keine bestimmte Rangordnung zwischen
ihnen. Sie bräuchten auch nicht stets kumulativ geprüft zu werden. Vielmehr sei
die vom Gesetz angestrebte angemessene Lösung je nach den konkreten Um-
ständen des Einzelfalles zu treffen. Soweit auf das Kriterium des mutmasslichen
Prozessausgangs abgestellt werde, welches umso bedeutender werden könne, je
weiter fortgeschritten das Verfahren bei Eintritt der Gegenstandslosigkeit sei,
könne es jedoch keineswegs darum gehen, die Begründetheit der Klage bzw. des
Gesuchs umfassend und abschliessend zu beurteilen, sei das Verfahren aufgrund
der Gegenstandslosigkeit ja gerade ohne materielle Prüfung zu erledigen. Das
Abwägen des mutmasslichen Obsiegens und Unterliegens ergehe im Übrigen
aufgrund einer summarischen Prüfung gestützt auf die Akten.
Vorliegend – so die Vorinstanz weiter – sei die Gegenstandslosigkeit vor der an-
beraumten Verhandlung eingetreten. Die Beschwerdeführerin habe insbesondere
noch nicht zum Gesuch um Ausweisung Stellung nehmen können. Vor diesem
Hintergrund erweise sich das Kriterium des mutmasslichen Obsiegens allein für
die Beurteilung der Kostenauflage als nicht geeignet. Sodann habe die Be-
schwerdeführerin mit ihrem Auszug bzw. der Abgabe des streitgegenständlichen
Objekts die Gegenstandslosigkeit verursacht. Hingegen habe die Beschwerde-
gegnerin das Verfahren veranlasst (Veranlassungsprinzip im weiteren Sinne), sei
doch bei der Beschwerdeführerin kein fehlerhaftes oder zumindest vorwerfbares
Verhalten auszumachen (somit keine Veranlassung im engeren Sinne). Diesbe-
züglich sei zu beachten, dass die lediglich mündlich erfolgte Kündigung nichtig
sei. Dass zwischen den Mietparteien allenfalls ein Aufhebungsvertrag vorliege,
mache niemand geltend und sei auch nicht ersichtlich. Somit sei das Mietverhält-
nis zwischen der Beschwerdegegnerin und der Mieterin (B._____) nie formell kor-
rekt aufgelöst worden. Folglich würden sowohl Gründe für die Kostenauflage zu-
lasten der Beschwerdeführerin sowie auch der Beschwerdegegnerin vorliegen,
weshalb die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen seien. Entsprechend
seien auch keine Parteientschädigungen zuzusprechen (act. 26).
2.3. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Bestimmung über die
Verteilung der Prozesskosten, namentlich Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO, falsch ange-

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wendet. Dem Schluss, dass die Beschwerdeführerin mit ihrem Auszug bzw. der
Abgabe des streitgegenständlichen Objekts die Gegenstandslosigkeit verursacht
habe und dieser Umstand gegen die Beschwerdeführerin spreche, könne nicht
gefolgt werden. Zwar habe sie das Objekt am 31. März 2015 zurückgegeben, es
treffe jedoch nicht zu, dass sie deshalb im Sinne des Verursacherprinzips Kosten
zu tragen hätte. Die Rückgabe des strittigen Objekts stehe in keinem Zusammen-
hang mit dem Ausweisungsverfahren, habe sie doch ihrerseits den Vertrag per
31. März 2015 gekündigt. Entsprechend könne und dürfe die Tatsache, dass die
Beschwerdeführerin völlig unabhängig vom vorinstanzlichen Ausweisungsverfah-
ren Wort gehalten habe, bei der Kostenverteilung nicht zu ihren Ungunsten be-
rücksichtigt werden. Wäre sie nicht wie angekündigt ausgezogen, hätte das an-
fänglich aussichtslose Gesuch unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abgewie-
sen werden müssen. Dies bedeute im Ergebnis, dass sie dafür, dass ihr Verhalten
im Einklang mit dem Grundsatz von Treu und Glauben stand, schlechter gestellt
und mit einer Kostenauflage und der Verweigerung einer Parteientschädigung be-
straft werde. Der vorinstanzliche Kostenentscheid könne damit einzig als willkür-
lich bezeichnet werden. Der Auszug der Beschwerdeführerin am 31. März 2015
wäre in Bezug auf die Verteilung der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens kor-
rekterweise neutral, weder zu Gunsten noch zu Ungunsten einer der Parteien, zu
werten gewesen.
Die Vorinstanz – so die Beschwerdeführerin weiter – komme zu Recht zum
Schluss, dass keine formgültige Kündigung vorliege, die Tatsache des Abschlus-
ses des neuen Mietvertrages daran nichts ändere, und dass der Beschwerdefüh-
rerin unter dem Gesichtspunkt des Veranlassungsprinzips kein fehlerhaftes Ver-
halten vorgeworfen werden könne. Es stelle sich die Frage, ob nicht korrekter-
weise unter diesem Titel der Beschwerdegegnerin ein Vorwurf zu machen wäre:
Sie habe ohne Not während der Dauer eines nicht rechtsgültig beendeten Miet-
vertrages ein Ausweisungsverfahren gegen die Untermieterin eingeleitet, welche
ihrerseits korrekt und rechtsgültig den Vertrag per 31. März 2015 gekündigt und
wiederholt einen Auszug an diesem Datum angekündigt habe.

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Die Ausführungen der Vorinstanz zum Veranlassungsprinzip, wonach das Pro-
zessrisiko vorab bei derjenigen Partei liege, welche die Klage erhebe bzw. das
Gesuch einreiche, träfen grundsätzlich zu. Es handle sich vorliegend jedoch um
ein Verfahren, welches von Anfang an aussichtslos gewesen sei, was die Vor-
instanz auch andeute. Die Einleitung eines aussichtlosen Verfahrens könne und
dürfe nicht in Bezug auf die Kostenverteilung dadurch geheilt werden, dass sich
die Gegenpartei an ihr mehrfach bestätigtes Auszugsversprechen halte und
dadurch während laufendem Verfahren dessen Gegenstandslosigkeit eintrete. Im
Ergebnis hätten die Prozesskosten damit in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO
(Kostenauflage an Klägerin bei Klagerückzug) zwingend vollumfänglich der Be-
schwerdegegnerin auferlegt werden müssen.
Indem die Vorinstanz trotz anfänglicher Aussichtslosigkeit des durch Gesuch der
Beschwerdegegnerin eingeleiteten Ausweisungsverfahrens in willkürlicher Weise
der Beschwerdeführerin die Hälfte der Prozesskosten auferlegt und ihr eine Par-
teientschädigung verweigert habe, seien die Art. 106 f. ZPO verletzt worden. Bei
dieser Ausgangslage sei für eine hälftige Verteilung der Prozesskosten unter
Hinweis auf das richterliche Ermessen kein Platz. Entsprechend seien die vor-
instanzlichen Gerichtskosten vollumfänglich der Beschwerdegegnerin aufzuerle-
gen und der Beschwerdeführerin sei für das erstinstanzliche Verfahren die bean-
tragte Parteientschädigung von Fr. 1'500.– auszurichten (act. 27).
2.4. Die Beschwerdegegnerin brachte dagegen vor, die Vorinstanz hätte zwar
den mutmasslichen Prozessausgang berücksichtigen müssen, seien die Partei-
standpunkte doch aufgrund der Eingaben der Parteien bekannt gewesen. Jedoch
hätte diese Prüfung ergeben, dass sie – die Beschwerdegegnerin – mutmasslich
obsiegt hätte. Es sei aktenwidrig, wenn die Vorinstanz festhalte, ein Aufhebungs-
vertrag sei von keiner Partei im Verfahren geltend gemacht worden und ein sol-
cher sei auch nicht ersichtlich. Die Überlegungen der Vorinstanz hinsichtlich der
Formerfordernisse eines Mietverhältnisses seien obsolet. Es sei erstellt, dass sich
die Beschwerdeführerin ab 1. Januar 2015 rechtswidrig im streitgegenständlichen
Objekt aufgehalten habe. Das Verfahren sei somit nicht aussichtslos gewesen. Es
sei der Beschwerdegegnerin sodann aufgrund des renitenten und ihrer Vermiete-

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rin gegenüber vertragsverletzenden Verhaltens nicht zuzumuten gewesen, den
1. April 2015 abzuwarten, in der Hoffnung, dass die Beschwerdeführerin das Miet-
objekt verlasse. Insofern sei das Verhalten der Beschwerdeführerin nicht nur feh-
lerhaft, sondern auch vorwerfbar, d.h. provozierend. Sie wolle zudem darauf hin-
weisen, dass die Beschwerdeführerin ihrer Hauptleistungspflicht, der Bezahlung
des Mietzinses, gegenüber dem B._____ nie nachgekommen sei. Die Beschwer-
deführerin hätte auch unter diesem Gesichtspunkt die Prozesskosten zu tragen
gehabt (act. 36 S. 7 ff.).
2.5. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, die Kosten hätten nach Art. 106
Abs. 1 ZPO verlegt werden müssen, überzeugt nicht. Das Geschäft wurde in Dis-
positiv Ziffer 1 als gegenstandslos geworden abgeschrieben, was die Beschwer-
deführerin auch nicht angefochten hat. Bei Gegenstandslosigkeit sind die Kosten
nach Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO zu verteilen, sofern das Gesetz nichts anderes
vorsieht. Zwar führen auch Vergleich, Klageanerkennung oder Klagerückzug zur
Gegenstandslosigkeit des Verfahrens (vgl. Art. 241 ZPO) und sieht das Gesetz für
diese Fälle besondere Regelungen bezüglich der Prozesskosten vor (namentlich
Art. 106 Abs. 1 bzw. Art. 109 ZPO; vgl. BSK ZPO-RÜEGG, 2. Aufl., Art. 107 N 8).
Jedoch würde das Verfahren in einem solchen Fall – Vergleich, Klageanerken-
nung oder Klagerückzug – grundsätzlich so abgeschrieben, dass der entspre-
chende Grund aus dem Dispositiv ersichtlich ist. Vorliegend ergibt sich denn auch
aus den Erwägungen, dass die Vorinstanz das Verlassen des Mietobjekts durch
die Beschwerdeführerin zum Anlass der Abschreibung genommen hat. Davon,
dass die Beschwerdegegnerin das Gesuch zurückgezogen hätte, ist keine Rede.
Dies ergibt sich im Übrigen auch nicht aus den Akten und wird von der Beschwer-
deführerin auch nicht behauptet. Die Vorinstanz ging somit zutreffend von einer
Gegenstandslosigkeit aus anderen Gründen nach Art. 242 ZPO aus, was grund-
sätzlich zur Kostenauflage nach Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO führt.
Die Beschwerdeführerin leitet die Kostenauflage nach Art. 106 Abs. 1 ZPO ent-
sprechend dem Klagerückzug sodann daraus ab, dass die Beschwerdegegnerin
ein von Anfang an aussichtloses Verfahren anhängig gemacht habe. Auch diese
Argumentation überzeugt nicht. Nach Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO sind die Prozess-

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kosten nach Ermessen zu verteilen. Zu berücksichtigen ist hierbei unter anderem,
welche Partei mutmasslich obsiegt hätte. Somit kann dem Umstand, dass eine
Gesuchstellerin ein von Anfang an aussichtsloses Begehren gestellt hat, auch bei
dieser Kostenverteilungsregelung ohne Weiteres Rechnung getragen werden. Der
Gesetzgeber wollte dieses jedoch nicht als alleiniges Kriterium berücksichtigt ha-
ben. Folglich ist der Fall der Anhängigmachung eines aussichtslosen Prozesses,
der gegenstandslos wird, vom Klagerückzug klar zu unterscheiden. Art. 106 ZPO
findet auch unter diesem Aspekt keine Anwendung. Es bleibt zu prüfen, ob die
Vorinstanz die Kosten nach Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO korrekt verteilt hat.
2.6. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist für die Kostenverteilung darauf
abzustellen, welche Partei das Verfahren veranlasst hat, welche Partei die Ge-
genstandslosigkeit veranlasst hat und was der mutmassliche Prozessausgang
gewesen wäre. Da dem Wortlaut des Gesetzes nicht zu entnehmen ist, worauf in
erster Linie abzustellen ist, kann im Vornherein keine Methode ausgeschlossen
werden (ZK ZPO-JENNY, 2. Aufl., Art. 107 N 16).
2.6.1. Es ist der Vorinstanz zwar zuzustimmen, dass die Beschwerdeführerin die
Gegenstandslosigkeit zu verantworten hat. Welche Motive sie dazu bewogen ha-
ben bzw. ob dies im Zusammenhang mit dem Verfahren stand, ist grundsätzlich
nicht von Relevanz. Jedoch ist eine andere Frage, wie dieses Kriterium im Einzel-
fall – unter Berücksichtigung der konkreten Umstände – zu gewichten ist. Es ist
der Beschwerdeführerin zuzustimmen, dass bei der Verwirklichung eines bereits
vor Anhängigmachung des Verfahrens angekündigten Auszugs diesem Kriterium
nicht sehr viel Gewicht beigemessen werden darf. Die Beschwerdeführerin hat
– entgegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin – konsequent vom Auszug
per Ende März 2015 gesprochen (siehe hierzu Ziff. 2.6.3).
2.6.2. Der Vorinstanz ist zudem insoweit zu folgen, als dass unter dem Titel der
Verfahrensveranlassung Gründe vorliegen, die Beschwerdegegnerin kostenpflich-
tig werden zu lassen.
2.6.3. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz hingegen, dass vorliegend der
mutmassliche Prozessausgang nicht berücksichtigt werden könne. Immerhin

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handelt es sich um ein summarisches Verfahren, in dem beiden Parteien nur ein
Vortrag zusteht. Die Beschwerdeführerin konnte sodann im Rahmen ihrer Ausfüh-
rungen zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen auch zur Sache und damit zum
mutmasslichen Prozessausgang Stellung nehmen. Überdies hat die Vorinstanz
dennoch unter dem Titel Veranlassungsprinzip diesbezügliche Überlegungen an-
gestellt. Zum mutmasslichen Prozessausgang sind die Vorbringen der Parteien
vor Vorinstanz sowie die von ihnen dort vorgelegten Urkunden zu würdigen:
Beim Vertragsverhältnis zwischen dem B._____ (Hauptmieter, Untervermieter)
und der Beschwerdeführerin ist – aufgrund der diesbezüglich unbestritten geblie-
benen Vorbringen (act. 1 S. 3 f., act. 17 S. 3 f.) – von einem Untermietvertrag
auszugehen. Das B._____ seinerseits war seit dem 1. Oktober 1988 Mieter des
streitgegenständlichen Objekts, dessen Eigentümerin die Beschwerdegegnerin ist
(act. 1 S. 3, act. 3/1). Aus der fehlenden Zustimmung zur Untermiete kann die Be-
schwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten,
bringt sie doch nicht vor, deshalb das Hauptmietverhältnis gekündigt zu haben.
Die Beschwerdegegnerin führte in ihrem Gesuch aus, die Beschwerdeführerin
hätte am 1. September 2014 das Untermietverhältnis "per sofort" gekündigt (act. 1
S. 4 f.). Dies wurde von der Beschwerdeführerin bestritten (act. 17 S. 3). Bereits
aus dem von der Beschwerdegegnerin selber eingereichten Schreiben ergibt sich,
dass die Kündigung der Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 266g resp. Art. 288
i.V.m. Art. 266g OR erfolgte (vgl. act. 3/5), weshalb nicht von einer sofortigen
Kündigung auszugehen ist, sondern von einer Kündigung unter Einhaltung der
gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt. Für Geschäftsräume beträgt
diese Frist sechs Monate (Art. 266d OR). Die Beschwerdeführerin hatte zudem
mehrfach vorgebracht, per Ende März 2015 auszuziehen, was ihrer Kündigung
vom 1. September 2014 entspricht (act. 3/8, 3/13). Die Beschwerdegegnerin
brachte in ihrer Stellungnahme vom 5. Mai 2015 ausserdem vor, die Beschwerde-
führerin habe den Mietzins gegenüber der Hauptmieterin nicht mehr bezahlt (act.
21 S. 3). Abgesehen davon, dass diese Tatsachenbehauptung verspätet erfolgte,
kann die Beschwerdegegnerin daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, behauptet
sie doch nicht, dass der Beschwerdeführerin wegen Zahlungsverzugs auf einen
früheren Zeitpunkt gekündigt worden wäre. Jedoch wurde das Hauptmietverhält-

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nis zwischen der Beschwerdegegnerin als Vermieterin und der Hauptmieterin per
31. Dezember 2014 aufgelöst (vgl. act. 2 S. 4 f., act. 3/6, 3/7, 3/9, 3/10). Es steht
der Vermieterin frei, eine mündliche (und somit eigentlich nichtige) Kündigung zu
akzeptieren und damit de facto einen Aufhebungsvertrag abzuschliessen. Die
Vorbringen der Beschwerdeführerin (act. 17 S. 5) zur nichtigen Kündigung ver-
fangen somit nicht. Der Überlegung der Vorinstanz, dass ein Aufhebungsvertrag
vorliegen würde, werde von niemandem geltend gemacht und sei auch nicht er-
sichtlich, ist unzutreffend (vgl. insbes. act. 21 S. 2). Aus den Vorbringen und den
Unterlagen ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin die mündliche Kündigung
auf den 31. Dezember 2014 angenommen hat. Dies ist rechtlich als Aufhebungs-
vertrag zu qualifizieren. Damit erklärt sich im Übrigen die von der Beschwerdefüh-
rerin vorgebrachte Diskrepanz der mündlichen Kündigung (act. 3/7) zum Schrei-
ben der Beschwerdegegnerin vom 23. Januar 2015 (act. 3/9; act. 17 S. 5). Die
Beschwerdegegnerin war nicht verpflichtet, eine ordentliche Kündigung zu verlan-
gen oder einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu schliessen. Damit wurde das
Hauptmietverhältnis auf den 31. Dezember 2014 aufgelöst. Dass der Beschwer-
deführerin, wie sie geltend macht, die Auflösung des Mietverhältnisses mit der
Hauptmieterin nicht mitgeteilt worden sein soll (act. 17 S. 4 f.), vermag daran,
dass mit der Auflösung des Hauptmietverhältnisses auch kein Recht auf Fortbe-
stand der Untermiete besteht, nichts zu ändern.
Es bleibt die Würdigung des Vorbringens der Beschwerdeführerin, man dränge
sie unter Vorschiebung eines neuen Vereins mit unlauteren Mitteln aus dem Ob-
jekt. Die neue Mieterin sei selbst Mitglied des Vereins B._____, was sich aus act.
3/1 ergebe (act. 17 S. 5). Würde dies zutreffen, wäre es allenfalls rechtsmiss-
bräuchlich, wenn sich die Beschwerdegegnerin auf die Auflösung des Hauptmiet-
verhältnis beruft; jedenfalls würde es dann am Erfordernis des klaren Rechts feh-
len. Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen hat die gesuchsgegnerische
Partei ihre Bestreitungen, Einwendungen und Einreden lediglich substantiiert vor-
zubringen. Sie hat ihre Einwendungen und Einreden nicht einmal glaubhaft zu
machen. Es trifft sie lediglich eine Behauptungslast. Offensichtlich haltlose Be-
streitungen (sog. Schutzbehauptungen), Einwendungen und Einreden des Ge-
suchsgegners genügen hingegen nicht, um Illiquidität des Sachverhalts zu bewir-

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ken. Haltlos ist ein Vorbringen dann, wenn es sich aufgrund der gesamten Um-
stände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es genügt aber nicht zur Haltlosigkeit,
wenn die Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Vielmehr muss das Vor-
bringen zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahr-
scheinlich wirken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. Entsprechend ist
nicht leichthin von Haltlosigkeit auszugehen (vgl. R. EGLI, Rechtsschutz in klaren
Fällen, in: PraxiZ, Band 2, Zivilprozess – aktuell, Zürich 2013, S. 1 ff., 4.4.1.). Für
die gesuchstellende Partei bedeutet dies im Gegenzug, dass sie – entgegen
Art. 8 ZGB – zusätzlich die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmen-
den und rechtsaufhebenden Tatsachen trägt (BGE 138 III 620 E. 6.2; KUKO ZPO-
JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 11). Das genannte Vorbringen der Beschwerdeführe-
rin kann nicht als haltlos bezeichnet werden, ergibt sich doch aus dem Hauptmiet-
vertrag zwischen der Beschwerdegegnerin und dem B._____ vom 1. Oktober
1988, dass der Verein C._____ dem B._____ angehört (act. 3/1). In der Stellung-
nahme vom 5. Mai 2015 ging die Beschwerdegegnerin auf den Vorwurf des un-
lauteren Vorgehens bzw. Rechtsmissbrauchs nicht ein und sie hat folglich auch
den sofortigen Negativbeweis nicht erbracht. Bei der gegebenen Aktenlage wäre
auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin somit wohl nicht einzutreten gewesen.
2.7. Unter Beachtung der genannten Umstände rechtfertigt es sich nicht, die
Kosten den Parteien hälftig aufzuerlegen. Die Beschwerdeführerin hat zwar die
Gegenstandslosigkeit veranlasst, jedoch hat sie sich dabei an die von ihr ausge-
sprochene Kündigung gehalten. Die Beschwerdegegnerin hingegen hat das Ver-
fahren veranlasst und wäre zudem mutmasslich unterlegen. Da der mutmassliche
Prozessausgang vorliegend am Stärksten zu gewichten ist, rechtfertigt es sich,
die Prozesskosten vollumfänglich der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Ange-
sichts des Streitwerts von Fr. 8'000.– sowie in Anwendung von § 4 und 9 Anw-
GebV ist die Entschädigung für das erstinstanzliche Verfahren, in welchem keine
Verhandlung stattfand und sich das Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit auf
die Kosten- und Entschädigungsfolgen beschränkte, auf Fr. 600.– festzusetzen
(vgl. act. 4). Ein Mehrwertsteuerzuschlag ist nicht zuzusprechen, da die Be-
schwerdeführerin einen solchen vor Vorinstanz nicht verlangt hat (act. 17 S. 2 und
6; im Unterschied zu act. 27 S. 2).

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3.
Die Kosten des vorliegenden Verfahrens sind ausgangsgemäss zu verteilen. Die
Beschwerdeführerin obsiegt in Bezug auf die Gerichtskosten (Antrag Ziffer 2)
vollumfänglich und in Bezug auf die Parteientschädigung (Antrag Ziffer 3) im
Grundsatz, während sie in Bezug auf deren Bemessung, welche einen Ermes-
sensentscheid darstellt, mehrheitlich unterliegt. Die Kosten des Beschwerdever-
fahrens sind entsprechend zu 1/5 der Beschwerdeführerin und zu 4/5 der Be-
schwerdegegnerin zu auferlegen, und die Beschwerdegegnerin ist zu verpflichten,
der Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 150.–
(Mehrwertsteuer eingeschlossen) zu bezahlen.
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziffern 3 und 4
der Verfügung des Einzelgerichts im summarischen Verfahren am Bezirks-
gericht Uster vom 21. Mai 2015 aufgehoben und durch folgende Fassungen
ersetzt:
" 3. Die Kosten werden der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von ihr
geleisteten Vorschuss verrechnet.
4. Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, der Gesuchsgegnerin eine Partei-
entschädigung von Fr. 600.– zu bezahlen."
Im Mehrumfang wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 350.– festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden zu 1/5 der Be-
schwerdeführerin und zu 4/5 der Beschwerdegegnerin auferlegt. Sie werden
aus dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Vorschuss bezogen. Sie
sind ihr im Umfang von Fr. 280.– von der Beschwerdegegnerin zu erstatten.

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4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 150.– zu be-
zahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin unter Bei-
lage eines Doppels von act. 36, sowie an das Bezirksgericht Uster und an
die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 1'700.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Weil
versandt am:
17. Juli 2015