zh_obergericht · LF210084 · 2021-11-24 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF210084-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Beschluss vom 24. November 2021
in Sachen
1. ...
2. A._____ AG,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 14. Oktober 2021 (ER210123)

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Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 20. September 2021 (Datum Poststempel) stellte die Ge-
suchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) beim Be-
zirksgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) folgendes Rechtsbegehren (act. 1
S. 2):
"1. Es seien die Gesuchsgegnerinnen unter Androhung der Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, den von der Ge-
suchsgegnerin 1 gemieteten Geschäftsraum (Atelier Nr. 1), EG, in
der Liegenschaft C._____-strasse ..., … Zürich, inkl. Einstellplatz
(Nr. 2) und E-Parkplatz (Nr. 3) im 1. UG, unverzüglich ordnungs-
gemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstelle-
rin zurückzugeben.
2. Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich … anzuweisen,
den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes
Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken;
alles unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Gesuchsgegnerinnen."
1.2. Mit Verfügung vom 27. September 2021 setzte die Vorinstanz der Beru-
fungsbeklagten Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an und gab den Ge-
suchsgegnerinnen gleichzeitig Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme zum
Gesuch (act. 6). Nach Eingang des Kostenvorschusses und nachdem sich die
Gesuchsgegnerinnen innert Frist nicht geäussert hatten, hiess die Vorinstanz das
Ausweisungsbegehren gut (act. 13 = act. 20).
1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Gesuchsgegnerin 2 (nachfolgend Beru-
fungsklägerin) rechtzeitig Berufung (act. 21; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 18). Die
vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Auf die Einholung einer
Berufungsantwort kann in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet wer-
den. Das Verfahren ist spruchreif.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres
Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs

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Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der mo-
natlichen Mietzinse von insgesamt Fr. 2'334.65 ein Total von Fr. 14'007.90
(act. 20 E. 4). Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Berufungsklägerin ist daher als
Berufung entgegenzunehmen.
2.2. Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Be-
rufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsgericht schrift-
lich und abschliessend begründet einzureichen. Bei Rechtsmitteleingaben von
Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen heraus-
lesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus,
wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der
angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach
Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Vo-
raussetzungen nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsa-
chen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.3. Vorab ist festzuhalten, dass die Eingabe der Berufungsklägerin durch
D._____ unterzeichnet wurde. Dieser ist gemäss Handelsregisterauszug für die
Berufungsklägerin nicht (mehr) zeichnungsberechtigt (act. 24). Von der Anset-
zung einer Nachfrist im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO zur Genehmigung der Be-
rufung kann indes abgesehen werden, zumal – wie die nachstehenden Erwägun-
gen zeigen – auf die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist.
3.1. Die Vorinstanz erwog, die Berufungsbeklagte habe mit der Gesuchsgegne-
rin 1 am 10. Februar 2021 (Atelierraum Nr. 1), am 17./18. Februar 2021 (Einstell-
platz Nr. 2) sowie am 13./17. April 2021 (E-Parkplatz Nr. 3) Mietverträge über die
im Rechtsbegehren genannten Räumlichkeiten abgeschlossen (act. 1 Rz. 5 f. und
act. 4/1-3). In der Folge hätte die Gesuchsgegnerin 1 gegen den ausdrücklichen
Willen der Berufungsbeklagten mit der Berufungsklägerin einen undatierten Un-
termietvertrag betreffend die streitgegenständlichen Mietobjekte abgeschlossen

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(act. 1 Rz. 7, act. 4/4+8). Zwischen der Berufungsbeklagten und der Berufungs-
klägerin bestehe keine vertragliche Beziehung (act. 20 E. 2.1).
Die Berufungsbeklagte habe mit Fristansetzungen zur Leistung einer Si-
cherheit vom 13. August 2021 und Kündigungen vom 27. August 2021 die For-
men und Fristen von Art. 266h und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis
mit der Gesuchsgegnerin 1 gestützt auf Art. 266h Abs. 2 OR gültig per 30. August
2021 aufgelöst. Die Gesuchsgegnerin 1 befinde sich daher ohne Rechtsgrund im
Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.2).
Die Berufungsklägerin habe gemäss unbestritten gebliebener Darstellung
der Berufungsbeklagten gegenüber weder einen dinglichen noch einen obligatori-
schen Anspruch. Insbesondere bestehe kein Mietverhältnis mit der Berufungsbe-
klagten, das die Berufungsklägerin dazu berechtige, die streitgegenständigen
Mietobjekte zu benutzen. Ein Anspruch lasse sich auch nicht aus dem mit der
Gesuchsgegnerin 1 geschlossenen Untermietvertrag ableiten, da ein solcher zeit-
lich nicht über die Dauer des Hauptmietverhältnisses hinausgehen könne
(Art. 273b OR, vgl. auch ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 262 N 9). Folglich befinde sich
auch die Berufungsklägerin ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.3).
3.2. Mit diesen Erwägungen setzt sich die Berufungsklägerin in keiner Weise
auseinander. Die Berufungsklägerin führt in ihrer Berufungsschrift einzig aus, sie
sei nie Mieterin oder Untermieterin gewesen. Der Vertrag laute auf die Gesuchs-
gegnerin 1 (act. 21). Davon ging auch die Vorinstanz aus (vgl. hiervor E. 3.1),
weshalb nicht ersichtlich ist, was die Berufungsklägerin daraus zu ihren Gunsten
abzuleiten versucht. Insbesondere macht die Berufungsklägerin nicht geltend,
sich nie in den streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten aufgehalten zu haben.
Auch was die Kosten- und Entschädigungsfolgen betrifft werden keinerlei Rügen
vorgebracht. Die Berufungsklägerin legt nicht einmal in rudimentärer Weise dar,
inwiefern die Vorinstanz ihrer Auffassung nach das Recht unrichtig angewendet
oder den Sachverhalt unzutreffend festgestellt haben soll. Damit genügt die Beru-
fungsbegründung den gesetzlichen Anforderungen nicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO;
s. oben, E. 2.2.). Auf die Berufung ist folglich nicht einzutreten.

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3.3. Aus der Eingabe der Berufungsbeklagten vom 15. Oktober 2021 (bei der
Vorinstanz am 18. Oktober 2021 eingegangen) geht ferner hervor, dass die streit-
gegenständlichen Mieträumlichkeiten mittlerweile geräumt worden sind (act. 11).
Entsprechend wäre auch mangels Rechtsschutzinteresse auf die Berufung nicht
einzutreten.
4. Wie festgehalten, wurde die Berufung von D._____, welcher für die Beru-
fungsklägerin nicht mehr zeichnungsberechtigt ist, erhoben (oben E. 2.3.). Partei
im vorinstanzlichen Verfahren war die A._____ AG, in deren Namen Herr D._____
die Berufung erhoben hat. Letzterer ist daher nicht Partei, sondern ein Dritter,
welchem gestützt auf Art. 108 ZPO Kosten auferlegt werden können (BGE 141 III
426). Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfahren ist in Anwen-
dung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 300.– festzulegen
und Herrn D._____ aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind nicht zuzuspre-
chen; der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten
nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens betragen Fr. 300.–. Sie wer-
den D._____, c/o A._____ AG, … [Adresse], persönlich auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge eines Doppels von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

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richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 14'007.90.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
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