zh_obergericht · NG210016 · 2023-01-17 · de
Anfechtung Anfangsmietzins (Rückweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG210016-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrich-
ter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Funck
Urteil vom 17. Januar 2023
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch B._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
C._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Anfechtung Anfangsmietzins (Rückweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021
(MJ210048)

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Rechtsbegehren:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 11 S. 1, act. 19 S. 1; vgl. auch act. 1
S. 2):
"1. Es sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro Monat für
die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung (4. OG) in
der Liegenschaft D._____-Str. …, … Zürich, als nicht missbräuch-
lich zu erklären;
2. Eventualiter sei der vom Gericht als nicht missbräuchlich erachte-
te Nettomietzins für die Wohnung gemäss Ziffer 1 hiervor gericht-
lich festzulegen;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten."
der Beklagten und Berufungsbeklagten (Prot. VI S. 8):
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Es sei der Anfangsmietzins gemäss Mietvertrag vom 4. April 2017
betreffend die 2-Zimmer-Wohnung im 4. OG rechts, an der
D._____-Strasse …, in … Zürich, für missbräuchlich zu erklären
und es sei der Nettomietzins auf Fr. 738.–/Monat festzulegen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin."
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 26. August 2019:
(act. 76, Geschäfts-Nr. MA170003)
1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von
Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn
auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akon-
to sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Netto-
mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kosten-
und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesindexes der
Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten).

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2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 7‘730.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 7‘730.00 Kosten total
3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4‘920.– der Klägerin und im Restbe-
trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von
Fr. 5'150.‒ zulasten des Vorschusses der Klägerin bezogen und im Restbe-
trag von Fr. 2‘580.– bei der Beklagten eingefordert. Soweit die Klägerin
dadurch mehr als ihren Anteil bezahlt, hat die Beklagte ihr den Differenzbe-
trag zu ersetzen (Fr. 230.–).
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-
digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]
Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich
vom 2. März 2020:
(act. 81 = act. 86 = act. 92; Geschäfts-Nr. NG190019; nachfolgend zitiert als
act. 92)
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom
26. August 2019 (Geschäfts-Nr.: MA170003-L) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt und mit
dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]

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Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021:
(act. 82 = 89 = act. 93; BGer 4A_183/2020 = BGE 147 III 431; nachfolgend zitiert
als act. 93)
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich vom 2. März 2020 wird aufgehoben und die Sache wird
zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– werden der Beschwerdegegnerin aufer-
legt.
3. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgericht-
liche Verfahren mit Fr. 2'500.– zu entschädigen.
4. [Mitteilung]
Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich
vom 4. August 2021:
(act. 94; Geschäfts-Nr. NG210009)
1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. August 2019 (Geschäfts-Nr.:
MA170003-L) wird aufgehoben und die Sache wird zu neuer Entscheidung
im Sinne der Erwägungen dieses Urteils sowie des Urteils des Bundesge-
richts vom 6. Mai 2021 (Geschäfts-Nr. 4A_183/2020) an die Vorinstanz zu-
rückgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und –
soweit ausreichend – mit dem von der Klägerin im Verfahren NG190019-O
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3. Im Übrigen wird die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
vorliegenden Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nrn. NG190019-O und
NG210009-O) dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten.
4./5. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]

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Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 1. September 2021:
(act. 97 = act. 101 = act. 103; nachfolgend zitiert als act. 101)
1. In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Nettomietzins von
Fr. 1'060.– als missbräuchlich erklärt und rückwirkend auf den Mietbeginn
auf Fr. 855.– festgesetzt (zzgl. Fr. 55.– Heiz- und Warmwasserkosten akon-
to sowie Fr. 110.‒ Betriebskosten akonto gemäss Mietvertrag). Der Netto-
mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75% und dem Kosten-
und Teuerungsstand per Ende Februar 2017 (Stand des Landesindexes der
Konsumentenpreise, Basis 2015, von 100.4 Punkten).
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 9‘230.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 5'000.00 Kosten Obergericht
Fr. 14‘230.00 Kosten total
3. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 11‘420.– der Klägerin und im Restbe-
trag (Fr. 2‘810.–) der Beklagten auferlegt. Sie werden im Umfang von
Fr. 5'150.‒ (vor Mietgericht) sowie Fr. 4'000.– (vor Obergericht) zulasten der
Vorschüsse der Klägerin bezogen, im Restbetrag von Fr. 2‘270.– bei der
Klägerin nachgefordert und im Umfang von Fr. 2'810.– bei der Beklagten
eingefordert.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschä-
digung von Fr. 2'590.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
5./6. [Mitteilung/Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 102):
"1. Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und
demgemäss sei der Anfangsmietzins von netto CHF 1'060.00 pro

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Monat für die von der Beklagten gemietete 2-Zimmerwohnung
(4. OG) in der Liegenschaft D._____-Strasse …, … Zürich, als
nicht missbräuchlich zu erklären;
2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur
Ergänzung des Verfahrens und zu neuem Entscheid an die Vor-
instanz zurückzuweisen.
3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der Beklag-
ten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zu verpflich-
ten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene Prozess-
entschädigung zu bezahlen;
4. Für das obergerichtliche Verfahren seien die Gerichtskosten der
Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen und es sei diese zu
verpflichten, der Klägerin/Berufungsklägerin eine angemessene
Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren zu bezahlen."
Erwägungen:
I.
(Sachverhalt und Prozessgeschichte)
1. Mit Mietvertrag vom 30. März bzw. 4. April 2017 vermietete die Klägerin
und Berufungsklägerin (nachfolgend: Vermieterin) der Beklagten und Berufungs-
beklagten (nachfolgend: Mieterin) per 16. April 2017 eine 2-Zimmerwohnung (4.
OG) an der D._____-Strasse … in … Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher
Nettomietzins von Fr. 1'060.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 55.– für
Heiz- und Warmwasserkosten sowie von Fr. 110.– für Betriebskosten (act. 3/2).
Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Vermieterin der Mieterin den von der
Vormieterin zuletzt geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit. Der frühere Net-
tomietzins belief sich auf monatlich Fr. 738.– (bei gleichen Akontozahlungen für
Nebenkosten). Zur Begründung der Mietzinserhöhung führte die Vermieterin eine
"Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse" an (act. 3/3).
2. Mit Eingabe vom 2. Mai 2017 stellte die Mieterin bei der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich das Begehren, es sei der Anfangsmietzins für miss-
bräuchlich zu erklären (vgl. act. 4 S. 2). Nachdem an der Schlichtungsverhand-
lung keine Einigung erzielt werden konnte, unterbreitete die Schlichtungsbehörde

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den Parteien einen Urteilsvorschlag. Dieser wurde von der Vermieterin abgelehnt,
woraufhin ihr die Klagebewilligung erteilt wurde. Mit Klage vom 14. September
2017 beantragte die Vermieterin beim Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorins-
tanz), es sei der Anfangsmietzins von monatlich netto Fr. 1'060.– als nicht miss-
bräuchlich zu erklären (act. 1; vgl. auch act. 11 S. 1 und act. 19 S. 1). Die Mieterin
verlangte demgegenüber, die Klage sei abzuweisen, der Anfangsmietzins sei als
missbräuchlich zu erklären und der Nettomietzins sei auf Fr. 738.– pro Monat
festzusetzen (Prot. VI S. 8). Nach Durchführung des Verfahrens erklärte die Vo-
rinstanz den vereinbarten Nettomietzins mit Urteil vom 26. August 2019 für miss-
bräuchlich und setzte diesen rückwirkend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zu-
züglich einer monatlichen Akontozahlung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkos-
ten; act. 76).
3. Eine dagegen erhobene Berufung der Vermieterin wies die Kammer mit
Urteil vom 2. März 2020 ab (act. 92). Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde
beim Bundesgericht, welches diese mit Urteil vom 6. Mai 2021 teilweise guthiess,
das angefochtene Urteil der Kammer aufhob und die Sache zu neuer Entschei-
dung an die Kammer zurückwies (act. 93). Die Kammer hob in der Folge mit Urteil
vom 4. August 2021 das Urteil der Vorinstanz vom 26. August 2019 auf und wies
die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne ihrer Erwägungen sowie derjenigen
im Entscheid des Bundesgerichts vom 6. Mai 2021 an die Vorinstanz zurück
(act. 94). Die Vorinstanz erklärte daraufhin den vereinbarten Nettomietzins mit Ur-
teil vom 1. September 2021 erneut für missbräuchlich und setzte diesen rückwir-
kend per Mietbeginn auf Fr. 855.– fest (zuzüglich einer monatlichen Akontozah-
lung von insgesamt Fr. 165.– für Nebenkosten; act. 101).
4. Dagegen erhob die Vermieterin mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 (Datum
Poststempel) Berufung bei der Kammer, wobei sie die eingangs aufgeführten An-
träge stellte (act. 102). Mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 wurde der Vermieterin
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt und die Prozessleitung de-
legiert (act. 105). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 107). Die vorins-
tanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–99). Vom Einholen einer Berufungs-
antwort ist abzusehen (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO); das Verfahren erweist sich als

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spruchreif. Der Mieterin sind mit dem vorliegenden Entscheid lediglich Doppel der
Berufungsschrift sowie der Beilagen zuzustellen.
II.
(Prozessuales)
1. Die Berufung wurde innert der 30-tägigen Rechtsmittelfrist (vgl. Art. 311
Abs. 1 ZPO und act. 98) bei der Kammer als diesbezüglich zuständiger Beru-
fungsinstanz eingereicht und richtet sich gegen einen berufungsfähigen Entscheid
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO; vgl. dazu auch act. 92). Sie enthält einen
Antrag und eine Begründung im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO. Die Vermieterin
ist durch den angefochtenen Entscheid auch beschwert und zur Erhebung eines
Rechtsmittels legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
2.1. Mit der Berufung können gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsan-
wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden. Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Ent-
scheides, da es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt.
Bei der Angemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine
gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen (Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl.
2016, Art. 310 N 10). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) werden im Beru-
fungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht wer-
den und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorge-
bracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch, wenn – wie hier (vgl.
Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) – die soziale Untersu-
chungsmaxime zur Anwendung kommt (vgl. BGE 138 III 625 E. 2.2; BGE 142 III
413 E. 2.2.2). Es obliegt der ein Novum vorbringenden Partei, darzulegen, wes-
halb dies im konkreten Fall zulässig sein soll (BGE 143 III 42 E. 4.1).
2.2. Die Berufung führende Partei muss sich aufgrund von Art. 311 Abs. 1
ZPO, wonach die Berufung zu begründen ist, mit den Erwägungen des angefoch-
tenen Entscheids einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär dar-
legen, an welchen konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in wel-
chem Sinne er abgeändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwä-

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gungen zu bezeichnen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen,
auf denen die Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vor-
getragenen Ausführungen zu verweisen, diese in der Berufungsschrift (praktisch)
wortgleich wiederzugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemei-
ner Weise zu kritisieren. Was nicht in genügender Weise beanstandet wird, hat
Bestand (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer 5A_209/2014 vom 2. September
2014 E. 4.2.1; BGer 5A_387/2016 vom 7. September 2016 E. 3.1).
2.3. Dass die Berufungsinstanz in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition verfügt (vgl. Art. 310 ZPO), bedeutet nicht, dass die Berufungs-
instanz gehalten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich
stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Partei-
en diese in oberer Instanz nicht (mehr) vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgese-
hen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der
Berufungsbegründung (und gegebenenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen
Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGer 4A_418/2017
vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die
Berufungsinstanz aber weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begrün-
dung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten In-
stanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und
verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer
anderen Argumentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation
der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016
vom 30. November 2016 E. 3.1).
3.1. Die Vermieterin macht in der Berufung geltend, das Verfahren sei durch
den bundesgerichtlichen Entscheid vom 6. Mai 2021 und den Entscheid der
Kammer vom 4. August 2021 in den Stand versetzt worden, in welchem es sich
vor dem ersten Urteil der Vorinstanz befunden habe. Die Vorinstanz habe damit
mehrfach in unzulässiger Weise auf Erwägungen ihres ersten, aufgehobenen
Entscheides vom 26. August 2019 sowie des aufgehobenen Entscheides der
Kammer vom 2. März 2020 verwiesen und diese als Bestandteil der Urteilsbe-
gründung erklärt. Damit habe sie ihre aus dem rechtlichen Gehör im Sinne von

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Art. 29 BV abgeleitete Begründungspflicht verletzt (act. 102 Rz 5 f., ferner etwa
Rz 52, 55 und 56).
3.2. Die Gerichte sind aufgrund des Anspruches der Parteien auf rechtliches
Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO zur Begründung ihrer Ent-
scheide verpflichtet, wobei diese so abgefasst werden muss, dass die Betroffenen
den Entscheid sachgerecht anfechten können. Die Begründung muss folglich kurz
die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten
lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BSK ZPO-Steck/Brunner, 3. Aufl.
2017, Art. 239 N 10 m.w.H.). Dabei ist es etwa für eine Rechtsmittelinstanz zuläs-
sig, auf die Begründung bzw. Teile der Begründung des angefochtenen Urteils zu
verweisen, wenn sie damit einig geht, zumal die Parteien so wissen, welche
Gründe zum Entscheid der Rechtsmittelinstanz führen, und diese nachlesen kön-
nen (vgl. BGer 5A_888/2011 vom 20. Juni 2012 E. 4.3). Ebenfalls als zulässig er-
achtet hat es das Bundesgericht, auf die Begründung eines früheren Entscheides
im gleichen Verfahren – allenfalls auch einer unteren Instanz – zu verweisen
(BGer 4A_75/2017 vom 22. Mai 2017 E. 2.2).
3.3. Mit der Aufhebung der jeweils ersten vorinstanzlichen bzw. obergerichtli-
chen Entscheide wurden primär deren Dispositive aufgehoben. Zudem wurden
einzelne Überlegungen der Vorinstanz und der Kammer, insbesondere zur Be-
weislast, vom Bundesgericht korrigiert bzw. präzisiert (vgl. dazu ausführlich
E. III.1.1–1.3). Auf die entsprechenden Abschnitte kann selbstredend nicht mehr
verwiesen werden, haben diese doch keine (umfassende) Gültigkeit mehr. Dem-
gegenüber spricht nichts dagegen, auf die übrigen, nicht als unrichtig bezeichne-
ten Erwägungen der beiden aufgehobenen Entscheide zu verweisen, wie die Vor-
instanz dies tat (vgl. etwa act. 101 E. 3.1, 3.2, 3.2.1 und insb. E. 3.2.2 S. 12 und
17 f.), zumal diese noch nicht abschliessend überprüft wurden und im Übrigen
nach wie vor in physischer Form existieren und Bestandteil der Akten sind. Dem
Leser wird durch die vorgenommenen Verweise, zumal diese die fraglichen
Passagen unmissverständlich benennen, ohne Weiteres klar, welche Abschnitte
welcher Dokumente er hinzuziehen muss, um sämtliche Überlegungen der Vor-
instanz zur Kenntnis nehmen zu können. Ein sachgerechtes Anfechten ist ent-

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sprechend auch problemlos möglich. Zu verlangen, dass die Vorinstanz die fragli-
chen Passagen hätte in den angefochtenen Entscheid kopieren müssen, käme
überspitzem Formalismus gleich. Eine andere Frage ist, wie leicht lesbar der an-
gefochtene Entscheid in der vorliegenden Fassung ist. Die Begründungspflicht
wurde durch das Vorgehen der Vorinstanz aber jedenfalls nicht verletzt.
III.
(Zur Berufung im Einzelnen)
1. Ausgangslage
1.1. Die Vorinstanz hatte in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019 im
Wesentlichen festgehalten, es sei unbestritten, dass die Vermieterin der Mieterin
die Mietzinserhöhung unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ge-
mäss Art. 270 Abs. 2 OR korrekt mitgeteilt habe und dass sowohl die Anfech-
tungsfrist als auch die formalen Anfechtungsvoraussetzungen gemäss Art. 270
Abs. 1 OR (Wohnungsmangel [lit. a] und erhebliche Erhöhung des Anfangsmiet-
zinses gegenüber dem früheren Mietzins [lit. b]) erfüllt seien (act. 76 E. IV.1.2). Zu
prüfen sei daher einzig, ob der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich im
Sinne von Art. 269 f. OR sei. Da die vermietete Liegenschaft als Altbaute zu quali-
fizieren sei, sei für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
alleine auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen (act. 76 E. IV.2.2). Hierfür
trage zwar grundsätzlich die Mieterin die Beweislast, es treffe die Vermieterin in-
dessen – angesichts der erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses von mehr
als 30 % (act. 76 E.IV.3.2.3) sowie aufgrund notorischer statistischer Daten
(act. 76 E. IV.3.2.4) – eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit. Dies führe im Er-
gebnis zwar nicht zu einer echten Beweislastumkehr, aber doch immerhin zu ei-
ner tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit. Als Folge davon gelte der an
sich der Mieterin obliegende Beweis als erbracht, soweit es der Vermieterin nicht
gelinge, die Vermutung zu widerlegen (act. 76 E. IV.3.2). Die von der Vermieterin
hierfür genannten insgesamt 23 Vergleichsobjekte – das ebenfalls offerierte ge-
richtliche Gutachten sei für den Beweis untauglich (act. 76 E. IV.3.3.3) – würden
sich aber allesamt hinsichtlich mindestens eines der relevanten Kriterien nach
Art. 11 Abs. 1 und 3 VMWG (im gleichen Quartier befindlich, verschiedenen Ei-

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gentümern gehörend und hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und
Zustand mit dem fraglichen Mietobjekt vergleichbar) entscheidend von der Woh-
nung der Mieterin unterscheiden bzw. es sei die Vergleichbarkeit in gewissen Fäl-
len unklar. Damit sei der im Ergebnis der Vermieterin obliegende Beweis der Orts-
und Quartierüblichkeit gescheitert, sodass sich der vereinbarte Anfangsmietzins
als missbräuchlich erweise (act. 76 E. IV.3.4–3.13). Der Anfangsmietzins sei nach
freiem Ermessen auf Grundlage der vorhandenen statistischen Daten richterlich
festzusetzen. Ausgehend von den der Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich
aus dem Jahre 2006 entnommenen durchschnittlich Fr. 18.05/m2 für 2-
Zimmerwohnungen des privaten Marktes im Quartierteil Hard des Quartiers Aus-
sersihl und unter Berücksichtigung der Teuerung gemäss dem Mietpreisindex der
Stadt Zürich, was aufgrund einer Erhöhung um 11.4 % seit Dezember 2006 zu ei-
nem Preis von Fr. 20.11/m2 führe, resultiere bei der Fläche des streitgegenständ-
lichen Mietobjektes von 48 m2 ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 965.–. Abzü-
glich der in der Statistik im Nettomietzins enthaltenen Nebenkosten von Fr. 110.–
(Betriebskosten) ergebe sich ein solcher von monatlich Fr. 855.–. Die Nebenkos-
ten von akonto Fr. 55.– für Heiz- und Warmwasserkosten sowie Fr. 110.– für Be-
triebskosten pro Monat seien unbestrittenermassen auf dem vereinbarten Niveau
zu belassen (act. 76 E. IV.3.14).
1.2. Vor Obergericht waren dann im Entscheid vom 2. März 2020 insbesonde-
re die Frage der Beweislastverteilung, der Quartierbegriff und die Lärmexposition
als Teil des Lagekriteriums sowie schliesslich die richterliche Festsetzung des An-
fangsmietzinses Thema. Die Kammer hielt zur Beweislastverteilung fest, die Mie-
terin habe aufgrund von Art. 8 ZGB grundsätzlich die rechtshindernde Tatsache
des ausserhalb der orts- und quartierüblichen Miete liegenden Anfangsmietzin-
ses, mithin die Missbräuchlichkeit, zu beweisen. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung bestehe jedoch beim Nachweis des äusseren Anscheins der
Missbräuchlichkeit durch den Mieter – dies sei in der Regel ab einer Erhöhung
von 10 % gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins der Fall, sofern sich
die Erhöhung nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder des Inde-
xes der Konsumentenpreise oder die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklä-
ren liessen – eine tatsächliche (Rechts-)Vermutung der Missbräuchlichkeit. Es ob-

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liege in diesem Fall der Vermieterin, diese zu widerlegen, indem sie den Nach-
weis der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangsmietzinses erbringe.
Aufgrund der Erhöhung von knapp 44 % im vorliegenden Fall, die sich nicht mit-
tels der Entwicklung der Teuerung oder der langen Dauer des Vormietverhältnis-
ses rechtfertigen lasse, habe die Mieterin die Vermutungsbasis nachgewiesen.
Daher werde die Missbräuchlichkeit des streitgegenständlichen Mietzinses vermu-
tet und es obliege der Vermieterin, mittels Beibringen von – mangels amtlicher
Statistik – mindestens fünf Vergleichsobjekten im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG
zu beweisen, dass die von ihr verlangte Miete orts- und quartierüblich sei (act. 92
E. 5). Nach Prüfung der von der Vermieterin genannten 23 Objekte auf deren
Vergleichbarkeit mit dem Mietobjekt, insbesondere dahingehend, ob sie sich im
massgeblichen Quartier befänden sowie ähnlich gelegen seien, kam die Kammer
zum Schluss, dass lediglich vier Vergleichsobjekte verbleiben würden. Dies reiche
nicht aus, um den Gegenbeweis der Orts- und Quartierüblichkeit zu erbringen,
weshalb es bei der Vermutung der Missbräuchlichkeit bleibe (act. 92 E. 6–8). Zur
richterlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses erwog die Kammer sodann, die
Vorinstanz habe hierzu zu Recht auf das vorhandene statistische Material abge-
stellt, mithin die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2006
und den Mietpreisindex der Stadt Zürich, zumal es sich dabei um das verläss-
lichste der vorhandenen Vergleichsmittel handle und das von der Vermieterin ver-
langte Gutachten für die Festsetzung untauglich sei (act. 92 E. 9).
1.3. Das Bundesgericht beschränkte seine Prüfung im Urteil vom 6. Mai 2021
im Wesentlichen auf die Frage der Beweislastverteilung. Es hielt zusammenge-
fasst fest, die Beweislast betreffend die Missbräuchlichkeit des vereinbarten An-
fangsmietzinses trage die Mieterin, wobei im Falle einer erheblichen Mietzinser-
höhung gegenüber dem Vormietverhältnis eine tatsächliche Vermutung der Miss-
bräuchlichkeit bestehe (act. 93 E. 3.2–3.3). Als erheblich gelte eine Mietzinserhö-
hung bei einem massiven Anheben des Mietzinses von deutlich über 10 %, das
nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen
Konsumentenpreise erklärt werden könne. Angesichts der unbestrittenen Miet-
zinserhöhung von rund 44 % sei dies hier ohne Weiteres der Fall (act. 93 E. 3.3.2
a.E.), und zwar im Grundsatz ungeachtet des Umstands, dass das Vormietver-

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hältnis knapp 20 Jahre gedauert habe und damit als langjährig zu gelten habe
(act. 93 E. 3.5.2–3.5.5). Diese tatsächliche Vermutung bewirke keine Beweis-
lastumkehr, sondern betreffe die Beweiswürdigung. Die Vermutungsträgerin (hier:
die Mieterin) könne den ihr obliegenden (Haupt-)Beweis der Missbräuchlichkeit
entsprechend durch Berufung auf die tatsächliche Vermutung erbringen, während
es der Vermutungsgegnerin (hier: der Vermieterin) freistehe, entweder den Be-
weis des Gegenteils anzutreten oder aber bloss Zweifel an der Richtigkeit der In-
dizien (Vermutungsbasis) oder der daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Ver-
mutungsfolge) zu wecken. Von der Vermieterin werde also nicht ein Beweis des
Gegenteils verlangt – d.h. ein Nachweis, dass der vereinbarte Anfangsmietzins
den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspreche und somit nicht missbräuch-
lich sei –, sondern es genüge, wenn diese beim Gericht begründete Zweifel an
der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangs-
mietzinses wecke (act. 93 E. 4.1–4.2). Um begründete Zweifel an der Richtigkeit
der Vermutung zu wecken, könne die Vermieterin beispielsweise Statistiken oder
Vergleichsobjekte heranziehen, selbst wenn diese den Anforderungen von Art. 11
VMWG nicht durchwegs genügten, oder sich auf ein Privatgutachten stützen. Zu-
dem sei unter diesem Titel auch dem Umstand eines lange dauernden Vormiet-
verhältnisses von 15-20 Jahren angemessen Rechnung zu tragen (act. 93
E. 4.3.1–4.3.2). Komme das Gericht – unter Berücksichtigung der allgemeinen
Lebenserfahrung und seiner Kenntnisse des lokalen Marktes – zum Schluss, die
von der Vermieterin vorgelegten Indizien weckten begründete Zweifel an der
Richtigkeit der Vermutung, so entfalle diese. In diesem Fall obliege es der Miete-
rin, mithilfe von fünf Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik, die den An-
forderungen von Art. 11 VMWG genügen, die Missbräuchlichkeit bzw. die fehlen-
de Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelinge es
der Vermieterin dagegen nicht, solche Zweifel zu wecken, so bleibe es bei der
Geltung der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit, in welchem Fall es
der Vermieterin obliege, die fehlende Missbräuchlichkeit bzw. die Orts- und Quar-
tierüblichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen (act. 93 E. 4.3.3). Diese
Grundsätze hat das Bundesgericht mittlerweile in einem weiteren Entscheid be-
stätigt (vgl. BGE 148 III 209 E. 3.2 m.w.H.). Im vorliegenden Fall wies das Bun-

- 15 -
desgericht die Sache im Ergebnis zur Prüfung der Frage, ob die von der Vermie-
terin hier vorgelegten Indizien – 23 Vergleichsobjekte, unter anderem in ihrem
Privatgutachten enthalten, sowie Dauer des Vormietverhältnisses von fast
20 Jahren – in Kenntnis des lokalen Marktes begründete Zweifel an der Richtig-
keit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit zu wecken vermöchten,
an die Kammer zurück (act. 93 E. 4.5). Die Kammer ihrerseits wies die Sache zur
neuen Entscheidung mit Urteil vom 4. August 2021 an die Vorinstanz zurück
(act. 94).
1.4. In der Folge erwog die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 1. September
2021 einleitend, mit den Entscheiden der Rechtsmittelinstanzen sei das Verfahren
in den Stand zurückversetzt worden, in welchem es sich vor dem ersten Urteil der
Vorinstanz befunden habe. Mithin sei es spruchreif; es könnten keine Noven mehr
vorgebracht werden und es seien auch keine Weiterungen unter dem Aspekt des
rechtlichen Gehörs oder der gerichtlichen Fragepflicht mehr erforderlich (act. 101
E. 3.1). Bereits in ihrem ersten Entscheid, so die Vorinstanz weiter, habe sie
Plausibilitätsüberlegungen zur Missbrauchsvermutung angestellt und im Umstand,
dass keine plausiblen Gründe für die massive Erhöhung des Anfangsmietzinses
vorgelegen hätten, ein unmittelbares Indiz für die Missbräuchlichkeit erblickt
(act. 101 E. 3.1–3.2). Insbesondere habe sie auch bereits anhand des statisti-
schen Materials geprüft, ob Hinweise für eine Erschütterung der Vermutung vor-
lägen. Dem sei nicht so, läge der verlangte Anfangsmietzins doch Fr. 200.– über
dem statistischen Mittel und erscheine damit nach absoluten Kriterien als nicht
mehr plausibel. Die Statistik bestätige mithin die Vermutung (act. 101 E. 3.2.1).
Von den von der Vermieterin genannten 23 Vergleichsobjekten, die teilweise auch
im von ihr eingeholten Privatgutachten enthalten seien, entfielen diverse entweder
weil sie ausserhalb des hier relevanten Quartiers Aussersihl gelegen seien,
und/oder, weil hinsichtlich der Lärmexposition als Teil des Lagekriteriums nicht
genügend substantiierte Behauptungen aufgestellt worden seien. Zudem seien
einige, insbesondere der teureren, Vergleichsobjekte zufolge unterschiedlicher
Lärmimmissionen nicht mit dem Mietobjekt vergleichbar (act. 101 E. 3.2.2). Nach
Ausführungen zur sozialen Untersuchungsmaxime (act. 101 E. 3.2.2) führte die
Vorinstanz zudem aus, die Vermieterin mache im Übrigen betreffend die Merkma-

- 16 -
le des Zustandes und der Ausstattung lediglich Angaben, die nicht genügend
substantiiert seien. Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs lasse
sich die Vermutung der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen, zumal
die – ohnehin untauglichen – Vergleichsobjekte anders als vom Bundesgericht
vorgegeben nicht im Einklang mit einer Statistik stünden, bestätigten die vorlie-
gende statistischen Daten im Gegenteil doch die Vermutung (act. 101 E. 3.2.2).
Auch die lange Dauer des Vormietverhältnisses von knapp 20 Jahren vermöge
die Vermutung nicht zu erschüttern, zumal die aus dem Mietpreisindex der Stadt
Zürich ersichtliche Erhöhung des allgemeinen Mietzinsniveau während der Dauer
des Vormietverhältnisses bereits im Rahmen der Erwägungen zu den statisti-
schen Daten berücksichtigt worden sei und die Mietpreise für Wohnungen in nicht
renovierten Altbauten nicht über dem indexierten Mittel gemäss der Mietpreis-
strukturerhebung liegen dürften (act. 101 E. 3.2.3). Zusammenfassend vermöge
die Vermieterin die Missbrauchsvermutung nicht zu erschüttern. Die weiteren im
ersten Entscheid der Vorinstanz gemachten Ausführungen, insbesondere auch
zur Festlegung des Anfangsmietzinses, seien im Übrigen von den Rechtsmittel-
instanzen nicht beanstandet worden und würden nach wie vor gelten (act. 101
E. 3.2.4).
1.5. Die Vermieterin ist der Ansicht, entgegen den vorinstanzlichen Erwägun-
gen die Vermutung der Missbräuchlichkeit mit den vorliegenden Indizien erschüt-
tert zu haben. Sie kritisiert zunächst, die Vorinstanz stelle massgeblich auf die –
für die vorliegenden Zwecke mit Mängeln behaftete – Mietpreisstrukturerhebung
ab und lasse die weiteren Indizien praktisch ausser Acht. Die statistischen Daten
würden zudem falsch gewürdigt und es würden auch weitere Daten des statisti-
schen Amtes der Stadt Zürich nicht berücksichtigt. Sodann habe die Vorinstanz
zu hohe Anforderungen an die Substantiierung der offerierten Vergleichsobjekte
gestellt und damit einen zu strengen Massstab angewandt. Auch habe die Vor-
instanz den Begriff "Quartier" nicht richtig definiert und in Bezug auf die Lärmim-
missionen den Sachverhalt falsch festgestellt, wobei sie dieses Kriterium ohnehin
zu stark gewichtet habe. Schliesslich habe die Vorinstanz die lange Dauer des
Vormietverhältnisses missachtet und diesbezüglich willkürliche Annahmen getrof-

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fen (act. 102). Auf die Vorbringen der Vermieterin ist – soweit für die Entscheid-
findung erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen.
2. Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich und weitere statistische Daten
2.1. Vorinstanzliche Erwägungen
Die Vorinstanz erwog zu den für die Stadt Zürich vorhandenen statisti-
schen Daten unter teilweisem Verweis auf ihr erstes Urteil im Rahmen einer Plau-
sibilitätsprüfung, gemäss der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006 habe
der Mittelwert für eine 2-Zimmerwohnung im Unterquartier Hard, wo das Mietob-
jekt gelegen sei, Fr. 18.05/m2 betragen, was für das Mietobjekt mit seinen 48m2
einen Mietzins von Fr. 864.– ergebe. Bei Berücksichtigung der Entwicklung des
Mietpreisindexes der Stadt Zürich (Basis 2005) ergebe sich bis zum Mietbeginn
am 16. April 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.4%, womit sich
der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Unterquartier Hard auf Fr. 20.11
erhöhe. Das führe zu einer Nettomiete von Fr. 965.–. Da bei der Strukturerhebung
als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und hinzu gemiete-
te Räume ausgeschieden worden seien, seien für einen Vergleich mit dem um-
strittenen Anfangsmietzins die im Mietvertrag enthaltenen monatlichen Akonto-
zahlungen von Fr. 110.– für die Betriebskosten aus dem statistischen Nettomiet-
zins herauszurechnen. Damit betrage dieser noch Fr. 855.– monatlich. Der von
der Vermieterin verlangte Anfangsmietzins von Fr. 1'060.– liege folglich um
Fr. 200.– pro Monat über dem teuerungsbereinigten statistischen Mittel, und dies
obwohl sich die Mietwohnung an lärmiger Lage befinde, seit mehr als 20 Jahren
nicht mehr grundlegend saniert worden sei und nur über eine eher einfache Aus-
stattung verfüge. Damit erscheine die verlangte Anfangsmiete nach absoluten Kri-
terien nicht mehr als plausibel und die statistischen Daten würden die Vermutung
der Missbräuchlichkeit bestätigen (act. 101 E. 3.2.1 mit Verweis auf act. 76
E. IV.3.2.4).
2.2. Stellenwert der Mietpreisstrukturerhebung

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2.2.1. Die Vermieterin rügt zunächst, die Vorinstanz bringe zum Ausdruck, die
Mietpreisstrukturerhebung sei die beste und gleichzeitig auch die einzige Grund-
lage für die Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit des verlangten Anfangs-
mietzinses. Damit missachte die Vorinstanz die klaren Vorgaben im Rückwei-
sungsentscheid des Bundesgerichts, wonach die Vermutungsbasis der Miss-
bräuchlichkeit auch mit anderen Indizien erschüttert werden könne, wie dies vor-
liegend der Fall sei (act. 102 Rz 8 ff., ferner Rz 67).
2.2.2. Dem ist nicht beizupflichten. Die Vorinstanz stellte nicht ausschliesslich
auf die Mietpreisstrukturerhebung ab, sondern bezog wie bereits in der eingangs
vorgenommenen Zusammenfassung gezeigt auch die weiteren gemäss dem
Bundesgericht zu berücksichtigenden Kriterien wie insbesondere die von der
Vermieterin offerierten Vergleichsobjekte und den Umstand der langen Dauer des
Vormietverhältnisses in ihre Beurteilung mit ein (vgl. E. III.1.4). Ob sie diese Indi-
zien korrekt würdigte, ist eine andere Frage, die weiter unten zu behandeln sein
wird (vgl. E. III.3 und E. III.4). Kaum vorgeworfen werden kann der Vorinstanz je-
denfalls, dass sie sich entscheiden musste, in welcher Reihenfolge sie die ver-
schiedenen Indizien abhandeln würde und dass sie sich entschloss, mit den sta-
tistischen Daten zu beginnen. Dass sie diesen alleine damit ein übermässiges
Gewicht gegeben haben soll, kann dem angefochtenen Entscheid nicht entnom-
men werden, geschweige denn, dass die Mietpreisstrukturerhebung das beste
und einzige Kriterium für die Beurteilung der Erschütterung der Missbrauchsver-
mutung sein soll.
2.3. Eigenschaften der Mietpreisstrukturerhebung
2.3.1. Sodann macht die Vermieterin Mängel an der von der Vorinstanz beige-
zogenen Strukturerhebung geltend, im Wesentlichen, die der Statistik zugrunde-
liegende Datenbasis sei unzureichend und mängelbehaftet, weshalb die Statistik
nicht aussagekräftig und für die vorliegenden Zwecke untauglich sei. Es sei will-
kürlich, dennoch und im Ergebnis ausschliesslich auf die Mietpreisstrukturerhe-
bung abzustellen (act. 102 Rz 13 ff.).

- 19 -
2.3.2. Unbestritten ist, dass die für die Stadt Zürich bestehende Mietpreisstruk-
turerhebung aus dem Jahr 2006 (vgl. act. 21/16 bzw. www.stadt-
zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-
angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html; zuletzt besucht am 28. April
2022; nachfolgend zitiert als act. 21/16) sowie der Mietpreisindex (vgl. www.stadt-
zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-
wohnen/mietpreise/mietpreisindex/mietpreisindex.html; zuletzt besucht am
28. April 2022) mangels Erhebung sämtlicher notwendiger Kriterien im Sinne von
Art. 11 Abs. 1 VMWG und damit ungenügendem Detaillierungsgrad nicht als amt-
liche Statistiken im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG gelten. Folglich können die
Daten nicht direkt zur Eruierung eines orts- und quartierüblichen Mietzinses her-
angezogen werden (vgl. etwa act. 76 E. IV.3.2.4 sowie act. 92 E. 9.8). Darum
geht es vorliegend einstweilen aber gerade nicht, sondern vielmehr darum, ob die
Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erschüttert werden
kann. In diesem Rahmen ist es wie eingangs dargelegt gemäss dem Bundesge-
richt zulässig, als Indizien auch Statistiken zu berücksichtigen, welche den stren-
gen Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genügen (vgl. E. III.1.3
mit Verweis auf act. 93 E. 4.3.1). Insofern ist die Vorinstanz korrekt vorgegangen,
indem sie die Mietpreisstrukturerhebung und den Mietpreisindex in ihre Überle-
gungen miteinbezog.
2.3.3. Dabei sind auch die Schwächen, welche die Strukturerhebung in Bezug
auf die vorliegenden Zwecke hat, zu berücksichtigen. Abgesehen davon, dass es
sich bei einigen Vorbringen der Vermieterin zu dieser Thematik um neue, die Vo-
raussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht erfüllende und damit eigentlich un-
beachtliche Tatsachen handelt, fallen diese Defizite aber ohnehin nicht so stark
aus, wie die Vermieterin dies geltend macht. So ist es zwar richtig, dass die Struk-
turerhebung auf knapp 13 % der Gesamtmenge an Wohnungen in der Stadt bzw.
26'163 Wohnungen beruht. Ebenfalls zutreffend ist, dass die berücksichtigten
Wohnungen des privaten Marktes mit 7'474 Wohnungen knapp 5 % aller Woh-
nungen dieses Teils des Wohnmarktes ausmachen, während die übrigen 18'689
berücksichtigten Wohnungen aus dem gemeinnützigen Markt stammen und
knapp 36 % davon betragen (act. 21/16 S. 5; vgl. auch act. 102 Rz 14). Dies be-

- 20 -
deutet zunächst aber nur, dass bei den gemeinnützigen Wohnungen im Verhältnis
zu den privat vermieteten eine grössere Stichprobe gezogen wurde, sodass die
Resultate betreffend den gemeinnützigen Wohnungsmarkt breiter abgestützt sind.
Dass die Daten betreffend den privaten Markt nicht repräsentativ sein sollten (vgl.
act. 102 Rz 13), ist damit aber nicht gesagt und im Übrigen auch nicht ersichtlich,
zumal doch eine erhebliche, statistisch aussagekräftige Anzahl Wohnungen in die
Studie miteinfloss. Zuzustimmen ist der Vermieterin dahingehend, dass Wohnun-
gen des gemeinnützigen Marktes aufgrund des Einflusses der staatlichen Unter-
stützung auf die dafür verlangten Mietzinse für die Beurteilung der orts- und quar-
tierüblichen Miete von Wohnungen des privaten Marktes ausser Acht bleiben
müssen (vgl. act. 102 Rz 14). Entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 14 f.)
trennt die Strukturerhebung die beiden Kategorien an Wohnungen denn aber
auch klar; es ist nicht ersichtlich, dass eine Vermischung stattfand (act. 21/16).
Zudem ist – anders als die Vermieterin behauptet (vgl. act. 102 Rz 14) – ebenfalls
nicht unklar, wie sich die ausgewählten Wohnungen auf die einzelnen Kategorien
"Grösse/Zimmerzahl" und "Quartiere/Unterquartiere" aufteilen, gibt doch der Atlas
der Mietpreise ab Seite 22 der Strukturerhebung darüber (sowie über das – vor-
liegend wie dargelegt ebenfalls relevante – Marktsegment) Auskunft (act. 21/16
S. 22 ff.). Ebenso wenig ist der Vermieterin dahingehend zuzustimmen, dass in
denjenigen (Unter)Quartieren, in denen die statistisch als relevant bezeichnete
Mindestanzahl von 40 Objekten der gleichen Kategorie nicht vorhanden gewesen
seien, alle Wohnungen, also auch die Gemeinnützigen, in die statistischen Erhe-
bung einbezogen worden seien, ohne dass darauf hingewiesen werde, in welchen
Quartieren für welche Kategorie und in welchem zahlenmässigen Ausmass dies
zutreffe (act. 102 Rz 14 f.). Richtig ist, dass die Strukturerhebung für jede Katego-
rie 15 % der Wohnungen, mindestens aber 40 Wohnungen auswählte mit dem
Hinweis, diese Anzahl sei zum Treffen von auf einer vernünftigen Wahrscheinlich-
keit basierenden Aussagen erforderlich. Umfasste die Grundgesamtheit einer be-
stimmten Schicht weniger als 40 Wohnungen, wurden alle Wohnungen miteinbe-
zogen (act. 21/16 S. 4). Dabei trennt die Statistik wie gezeigt klar zwischen den
beiden Marktsegmenten "privat" und "gemeinnützig" und weist im Atlas der Miet-
preise auch aus, in welchen Kategorien (nach Zimmerzahl, Unterquartier und

- 21 -
Marktsegment unterteilt) kleinere Stichproben als 40 Wohnungen vorhanden wa-
ren. Solche kleinen Stichproben kamen insbesondere beim gemeinnützigen
Markt, aber auch beim privaten, etwa bei den 4- und 5-Zimmerwohnungen, vor
(vgl. act. 21/16 S. 22 ff.). Die Zahl der 2-Zimmerwohnungen des privaten Marktes
für das Unterquartier Hard liegt jedoch bei 600–1199, diejenige des gemeinnützi-
gen Marktes bei 600–810 (act. 21/16 S. 23). Die mathematischen Ausführungen
der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 15) gehen insofern an der Sache vorbei; eine
Verfälschung der publizierten Werte (vgl. act. 102 Rz 15) ist entgegen ihrer Dar-
stellung nicht ersichtlich.
2.3.4. Weiter ist es zwar wie bereits erwähnt richtig, dass die Strukturerhebung
nicht alle Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG berücksichtigt. So trifft sie im
Rahmen des von der Vorinstanz herangezogenen Quadratmeterpreises pro (Un-
ter)Quartier, Anzahl Zimmer und Marktsegment insbesondere keine Aussagen zur
Qualität der Lage, zum Alter und zu Zustand und Ausstattung (vgl. act. 21/16
S. 38; vgl. auch act. 102 Rz 16). Wie oben dargelegt, muss die Statistik im Rah-
men der Vermutungserschütterung aber den fraglichen Anforderungen von Art. 11
VMWG nicht vollumfänglich genügen. Auch darf nicht ausser Acht gelassen wer-
den, dass statistisches Material einen anderen Ansatzpunkt hat als die konkreten
Vergleichsobjekte, welche die Vermieterin als präzisere und aussagekräftigere
Quellen hervorhebt (vgl. act. 102 Rz 17). So mag die Strukturerhebung vorliegend
zwar weniger Vergleichskriterien berücksichtigen als die von der Vermieterin ge-
nannten einzelnen Objekte und es ist unbekannt, ob die der Statistik zugrundelie-
genden Mietwohnungen bezüglich der ausser Acht gelassenen Kriterien ver-
gleichbar sind. Dafür stützen sich die ermittelten Zahlen aufgrund der um ein Viel-
faches grösseren Anzahl an berücksichtigten Wohnungen auf eine viel breitere,
statistisch aussagekräftige Basis, sodass die Werte hinsichtlich der berücksichtig-
ten Kriterien ein verlässlicheres Bild abgeben als einzelne, ausgewählte Objekte.
Solche ermöglichen demgegenüber zwar lediglich punktuelle, dafür aber hinsicht-
lich sämtlicher erforderlicher Kriterien wesentlich exaktere Einblicke. Gerade auf-
grund dieser unterschiedlichen Ansätze ist es wichtig und richtig, als Indizien so-
wohl die statistischen Daten als auch einzelne Vergleichsobjekte ergänzend zuei-
nander zu berücksichtigen. Was schliesslich das von der Vermieterin bemängelte

- 22 -
Alter der statistischen Daten betrifft, so trifft es zu, dass die Mietpreisstrukturerhe-
bung mit dem Stichtag 31. Dezember 2006 das Mietzinsniveau von etwas mehr
als zehn Jahren vor der Festsetzung des vorliegend umstrittenen Anfangsmietzins
im April 2017 wiedergibt (vgl. act. 102 Rz 16). Damit ist die herangezogene Struk-
turerhebung nicht mehr aktuell, was zu berücksichtigen ist (Näheres dazu unter
E. III.2.4.4).
2.3.5. Zusammengefasst weist die städtische Strukturerhebung der Mietpreise
aus dem Jahr 2006 für die vorliegenden Zwecke – die Prüfung, ob die Vermutung
der Missbräuchlichkeit durch die vorhandenen Indizien erschüttert wird – zwar
gewisse Schwächen auf, die bei der Abwägung der Indizien angemessen zu be-
rücksichtigen sein werden (vgl. dazu E. III.5), doch erscheint das Material mitnich-
ten als unbrauchbar oder statistisch nicht aussagekräftig. Von Willkür der Vo-
rinstanz, weil sie die Statistik berücksichtigte, kann keine Rede sein.
2.4. Zu berücksichtigender Perimeter sowie Aktualisierung der Daten
2.4.1. In Bezug auf einen hilfsweisen Beizug der Strukturerhebung kritisiert die
Vermieterin sodann das Abstellen der Vorinstanz (lediglich) auf das Unterquartier
Hard und wirft ihr vor, die Zahlen der ganzen Stadt bzw. zumindest der Quar-
tier(teil)e Sihlfeld und Aussersihl ausser Acht gelassen zu haben (act. 102
Rz 19 ff.). Ebenfalls nicht einverstanden ist die Vermieterin mit der Aktualisierung
der Zahlen aus der Strukturerhebung mittels des städtischen Mietpreisindexes
(act. 102 Rz 18 und 27).
2.4.2. Es ist nicht einzusehen, weshalb bei Vorliegen von viel detaillierterer In-
formation auf die Zahlen für die gesamte Stadt Zürich abgestellt werden sollte,
zumal die Stadt Zürich diverse teilweise sich stark unterscheidende Quartiere
aufweist. Entsprechend bestehen bei den Mietpreisen je nach Quartier teilweise
erhebliche Unterschiede, wie die Strukturerhebung eindrücklich zeigt (vgl.
act. 21/16 etwa S. 10 f.). Der gemäss der Vermieterin zu berücksichtigende
Durchschnittsnettomietzins für 2-Zimmerwohnungen der ganzen Stadt Zürich von
Fr. 1'080.–, der obendrein auch noch die gemeinnützig vermieteten Objekte mit-
einbezieht (vgl. act. 21/16 S. 8 sowie act. 102 Rz 20), welche wie erwähnt unbe-

- 23 -
rücksichtigt zu bleiben haben (vgl. E. III.2.3.3), kann folglich für die vorliegenden
Zwecke nicht verwendet werden. Dasselbe gilt für den entsprechenden Wert von
Fr. 1'151.–, der ausschliesslich die privat vermieteten Wohnungen enthält
(act. 21/16 S. 8; vgl. auch act. 102 Rz 22). Wenn die Vermieterin im Übrigen be-
hauptet, dass bei den 2-Zimmerwohnungen in der Stadt Zürich aufgrund des ähn-
lichen Median- und Mittelwertes verhältnismässig geringe Preisunterschiede vor-
lägen (act. 102 Rz 20), so verkennt sie die Bedeutung des Medianwertes. Richtig
ist zwar, dass gemäss der Strukturerhebung der Mittel- bzw. Durchschnittswert
der privat vermieteten 2-Zimmerwohnungen der gesamten Stadt von Fr. 1'151.–
relativ nahe am Medianwert von Fr. 1'120.– liegt. Das bedeutet, dass diese Teil-
märkte relativ homogen sind (vgl. act. 21/16 S. 8 und act. 102 Rz 20). Es heisst
allerdings nicht (zwingend), dass geringe Preisunterschiede bestehen bzw. diese
Wohnungen alle etwa gleich hohe Mietzinse aufweisen, sondern dass die Vertei-
lung der Mietzinse sowohl in der Hälfte über als auch in der Hälfte unter dem Me-
dianwert einigermassen gleichmässig ist (vgl. auch die Definition des Medianwer-
tes in act. 21/16 S. 48). Dass die Preisunterschiede vorliegend gerade nicht ge-
ring sind, zeigen die Zahlen des 1. und 9. Dezils von Fr. 771.– resp. Fr. 1'571.–
(act. 21/16 S. 8). Eine blosse, nicht näher belegte Vermutung ist zudem, dass die
Mietzinse im Kreis 4 nahe beim Durchschnitt lägen, weil dieser weder zu den teu-
reren noch zu den ganz günstigen Stadtkreisen gehöre, wie die Vermieterin meint
(act. 102 Rz 20). Um aussagekräftige Mietzinse zu erhalten, ist nach dem Gesag-
ten auf die für die einzelnen (Unter)Quartiere ermittelten Zahlen abzustellen.
2.4.3. Es wurde bereits aufgezeigt, dass die Datenbasis der Mietpreisstrukturer-
hebung für privat vermietete Wohnungen im Unterquartier Hard auf 600–1199
Wohnungen beruht (vgl. E. III.2.3.3), was statistisch aussagekräftig ist. Der Ver-
mieterin ist damit nicht zuzustimmen, dass diese Datenbasis viel zu schmal bzw.
ungenügend sei (vgl. act. 102 Rz 21 und 26); ein Abstellen darauf ist rein von der
statistischen Abstützung her durchaus sinnvoll und keineswegs willkürlich. Inwie-
fern die Vorinstanz damit den Interessen der Mieter und Vermieter jeweils nicht
angemessen Rechnung tragen soll (act. 102 Rz 21), ist nicht ersichtlich. Gerade
weil die – auch von der Vermieterin zitierten (vgl. act. 102 Rz 24) – Quadratme-
terpreise für Wohnflächen in den drei Unterquartieren Werd, Langstrasse und

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Hard des Quartiers Aussersihl erhebliche Unterschiede aufweisen, kann nicht un-
besehen auf die Werte des ganzen Quartiers Aussersihl abgestellt werden. So
beträgt der Mittelwert der Preise pro m2 Wohnfläche für 2-Zimmerwohnungen in
Unterquartier Werd Fr. 22.05, im Unterquartier Langstrasse Fr. 21.80 und im Un-
terquartier Hard Fr. 18.05 (vgl. act. 21/16 S. 38). Beim Vorhandensein von ge-
nauen Zahlen und ersichtlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Katego-
rien ein gröberes Raster anzuwenden und übergeordnetere Kategorien als mass-
geblich zu erklären, wie die Vermieterin dies als angemessen erachtet (vgl.
act. 102 Rz 26), erschiene eher als willkürlich. Bei dieser Ausgangslage ist es
folglich sachgerecht, mit der Vorinstanz auf die Zahlen für das Unterquartier Hard,
in welchem sich das Mietobjekt befindet, abzustellen. Aus demselben Grund ist
auch der Verwendung der Quadratmeterpreise gegenüber den absoluten Miet-
preisen für 2-Zimmerwohnungen (vgl. act. 102 Rz 23) der Vorzug zu geben, da
sich so für das streitgegenständliche Mietobjekt genauere Zahlen ermitteln las-
sen. Dass die Verhältnisse im Kreis 3 bzw. dessen Unterquartieren entgegen der
Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 23 f.) ausser Acht zu bleiben haben, ist im Übrigen
bereits deshalb der Fall, weil diese nicht zum vorliegend relevanten Quartier Aus-
sersihl gehören (vgl. dazu E. III.3.4).
2.4.4. Schliesslich ist der Vermieterin zwar dahingehend zuzustimmen, dass
sich das Mietzinsniveau seit 2006 in den verschiedenen Quartieren aufgrund der
unterschiedlichen Nachfrage, wegen Veränderungen des Wohnungsangebotes
durch Neubauten oder nach Sanierungen oder zufolge anderer Umstände nicht li-
near über das ganze Stadtgebiet in gleicher Weise entwickelte (vgl. act. 102
Rz 18 und 27). Wenn die Vermieterin aus diesem Umstand aber folgert, eine An-
passung der Zahlen der Strukturerhebung aus dem Jahr 2006 anhand des städti-
schen Mietpreisindexes sei ungeeignet resp. gar willkürlich (act. 102 Rz 18 und
27), so ist dem nicht zu folgen. In Anbetracht der nicht mehr aktuellen Zahlen der
Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahre 2006 ist eine Anpassung gestützt auf
den städtischen Mietzinsindex die bestmögliche Art, immerhin einen plausiblen
Anhaltspunkt für das Zinsniveau im Frühling 2017 zu erhalten. Würde darauf ver-
zichtet, läge man sicherlich weiter entfernt von den tatsächlichen Zahlen als nach
einer Anpassung mittels des Indexes. Im Übrigen geht die Vermieterin selbst –

- 25 -
wenn auch in anderem Zusammenhang – von einem allgemeinen Anstieg des
Mietzinsniveaus aus und versucht dieses mithilfe des Mietpreisindexes zu ermit-
teln (vgl. E. III.4.2.1). Auch wenn das Mietzinsniveau nicht in der ganzen Stadt
gleich angestiegen sein mag, behauptet sodann auch die Vermieterin nicht, das
Niveau im hier relevanten Unterquartier Hard sei überdurchschnittlich gestiegen.
Dies dürfte angesichts der Verhältnisse in diesem Unterquartier auch kaum zutref-
fen. Insofern ist die von der Vorinstanz getroffene Anpassung anhand des Miet-
zinsindexes durchaus vertretbar.
2.5. Weitere statistische Daten
2.5.1. Sodann macht die Vermieterin geltend, die Vorinstanz hätte nicht nur die
Mietstrukturerhebung aus dem Jahr 2006, sondern auch weitere offenkundige und
gerichtsnotorische Tatsachen wie insbesondere die Publikation "Was Wohnquali-
tät in Zürich kostet" aus dem Jahr 2009 sowie die Medianwerte von 2-
Zimmerwohnungen im Kreis 4 aus den Jahren 2015-2019, beides herausgegeben
vom statistischen Amt der Stadt Zürich, berücksichtigen müssen (act. 102
Rz 28 ff.).
2.5.2. Die Kammer hatte sich bereits im Entscheid vom 2. März 2020 damit
auseinandergesetzt, wann eine Tatsache als offenkundig gilt (vgl. act. 92
E. 8.3.2.3), wobei die entsprechenden Erwägungen vom Bundesgericht nicht kriti-
siert wurden. Es kann an dieser Stelle folglich auf die entsprechenden Ausführun-
gen verwiesen werden. Gestützt darauf sind die beiden von der Vermieterin vor-
gebrachten Publikationen als im Internet unter www.stadt-
zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-
angebote/publikationen/Analysen/A_002_2009.html resp. www.stadt-
zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreise-
strukturerhebung.html (zuletzt besucht am 25. April 2022) leicht auffindbare und
allgemein zugängliche, offizielle statistische Daten der Stadt Zürich ohne Weiteres
als offenkundig zu qualifizieren (vgl. auch act. 102 Rz 28). Damit hätte die Vo-
rinstanz die fraglichen Daten von sich aus – unter Gewährung des rechtlichen
Gehörs der Parteien – bei der Urteilsfindung beiziehen dürfen, auch wenn die An-
gaben von keiner Parteien vorgebracht und nachgewiesen wurden (vgl. Art. 151

- 26 -
ZPO sowie act. 92 E. 8.3.2.2 m.w.H.). Eine andere Frage ist, ob die Vorinstanz
dies hätte tun müssen, wenn – wie hier – keine der Parteien auf die Publikationen
hinwies oder diese hätte berücksichtigt haben wollen.
2.5.3. Dies ist zu verneinen. Zwar gilt im vorliegenden Verfahren wie erwähnt
gestützt auf Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die soziale Un-
tersuchungsmaxime, womit der Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen fest-
zustellen ist. Die soziale Untersuchungsmaxime ist jedoch eine Eingeschränkte,
die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach gesetzgeberischer Wertung
schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient. Dem Gericht kommt dabei eine
verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt
von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu
erforschen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte in das Verfah-
ren einzubringen. Im Grundsatz führt die soziale Untersuchungsmaxime damit nur
zu einer – im Vergleich zu Art. 56 ZPO – verstärkten Fragepflicht. Wie unter der
im ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die Parteien
den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf Tatsachen
und Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien mit spezifischen
Fragen zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die not-
wendigen Beweismittel bezeichnet werden, und es weist die Parteien auf ihre Ob-
liegenheit hin, bei der Sachverhaltserstellung mitzuwirken. Ist eine Partei durch
einen Anwalt vertreten, so kann und muss sich das Gericht aber wie im ordentli-
chen Verfahren eine gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine Partei
zuungunsten der anderen beraten. Es ist insbesondere nicht Sache des Richters,
aus eigenem Antrieb zu ermitteln, die Akten zu durchforsten oder auf andere Wei-
se nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behauptungen aufzu-
stellen oder zu beweisen (BGE 141 III 569 E. 2.3; BGer 4D_87/2017 vom
20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7; BGer
4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2). Die Vorinstanz war folglich nicht gehal-
ten, nebst den von den – nota bene anwaltlich vertretenen – Parteien vorgebrach-
ten Tatsachen und Beweismitteln und der von ihr selbst unter Gewährung des
rechtlichen Gehörs korrekt ins Verfahren eingeführten Strukturerhebung (vgl. Prot.
VI S. 24) in alle Richtungen nach weiteren – auch notorischen – Tatsachen und

- 27 -
Beweismitteln zu forschen. Anderes zu fordern wäre nicht nur in der Praxis
schwierig umzusetzen, zumal die Gerichte anders als etwa die Staatsanwaltschaf-
ten über keine eigentlichen Untersuchungsapparate verfügen, sondern würde
auch dazu führen, dass stets der Vorwurf erhoben werden könnte, es wäre noch
Weiteres beizuziehen oder abzuklären gewesen. Es hätte folglich der Vermieterin
oblegen, die fraglichen Publikationen ins Verfahren einzuführen, wenn sie sicher-
stellen wollte, dass diese berücksichtigt würden. Dass sie dies getan hätte, macht
die Vermieterin nicht geltend. Der Vorinstanz kann jedenfalls nicht vorgeworfen
werden, sie sei in Willkür verfallen und würdige das vorhandene Datenmaterial
selektiv, weil sie die fraglichen Publikationen ihrer Urteilsfällung nicht zugrunde
legte (vgl. act. 102 Rz 33).
2.5.4. Im erstinstanzlichen Verfahren war soweit ersichtlich nie Thema, dass
neben der Strukturerhebung und dem Mietpreisindex noch weitere statistische
Daten oder Studien existieren würden, die zu berücksichtigen wären. Entspre-
chend handelt es sich bei den Ausführungen der Vermieterin zu den beiden von
ihr genannten Publikationen (vgl. act. 102 Rz 29 ff.) um erstmals im Berufungsver-
fahren vorgebrachte Tatsachen. Weshalb die Vermieterin diese Vorbringen nicht
bereits vor Vorinstanz machen konnte, legt sie aber weder dar noch ist dies er-
sichtlich. Entsprechend sind die beiden Publikationen sowie die Vorbringen der
Vermieterin dazu als unzulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO im Be-
rufungsverfahren ausser Acht zu lassen.
2.6. Fazit
Zusammenfassend durfte die Vorinstanz bei der Würdigung des statisti-
schen Materials auf die mittels des Mietpreisindexes an die Verhältnisse im April
2017 angepassten Zahlen aus der Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006
abstellen. Dabei ging die Vorinstanz zu Recht von den genauesten vorliegenden
Daten aus, dem Quadratmeterpreis für privat vermietete 2-Zimmerwohnungen im
Unterquartier Hard. Weitere Zahlen der Strukturerhebung sind ausser Acht zu
lassen, da sie weniger exakt und damit nicht aussagekräftig sind. Da die konkrete
Mietzinsberechnung in Bezug auf das umstrittene Mietobjekt unter Einschluss der
zeitlichen Anpassung von der Vermieterin im Detail nicht bestritten wird, ist mit

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der Vorinstanz gestützt auf die Statistik von einer um die Betriebskosten korrigier-
ten Nettomiete von Fr. 855.– pro Monat auszugehen. Das sind rund Fr. 200.– we-
niger als der umstrittene Anfangsmietzins, was ein Indiz für die Missbräuchlichkeit
des Anfangsmietzinses darstellt, wobei nicht zu vergessen ist, dass die der Struk-
turerhebung und damit diesem Indiz innewohnenden Schwächen im Rahmen der
Gesamtwürdigung aller vorliegenden Indizien zu berücksichtigen sein werden.
Weitere statistische Daten haben vorliegend ausser Acht zu bleiben. Entgegen
der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 35) lassen sich dem berücksichtigten statisti-
schen Material nach dem Gesagten jedenfalls nicht mehrere Indizien entnehmen,
welche darauf hindeuteten, dass der streitgegenständliche Anfangsmietzins von
Fr. 1'060.– orts- und quartierüblich sei.
3. Vergleichsobjekte
3.1. Vorinstanzliche Erwägungen
3.1.1. Zur Thematik Vergleichsobjekte erwog die Vorinstanz, im von der Vermie-
terin eingereichten Privatgutachten von Prof. Dr. E._____ von der F._____, das
17 der insgesamt 23 offerierten Objekte enthalte, seien die Vergleichskriterien
nach Art. 11 VMWG nicht genügend berücksichtigt worden. So würden etwa di-
verse nicht im hier relevanten Quartier Aussersihl, sondern im angrenzenden
Quartier Wiedikon gelegene Vergleichsobjekte aufgeführt. Beim Quartier Wie-
dikon handle es sich um ein – im Gegensatz zum Quartier Aussersihl mit seiner
Vergangenheit als Arbeiterquartier und Einwohnern aus verschiedensten Natio-
nen – seit jeher wohlsituiertes, auf Familien ausgerichtetes und in jüngster Zeit
auch für junges Publikum im Trend liegendes Quartier. Die darin gelegenen Ver-
gleichsobjekte Nr. 5, 7-15, 19 und 20 seien folglich nicht mit der streitgegenständ-
lichen Wohnung vergleichbar. Die Objekte Nr. 5, 19 und 20 würden sodann auch
deshalb nicht als Vergleichsobjekte in Betracht kommen, weil sie sich anders als
das Mietobjekt gleich neben dem Friedhof Sihlfeld als einer der grössten grünen
Lungen der Stadt befänden. Der bereits im ersten vorinstanzlichen Entscheid an-
gelegte Massstab sei nicht als strikt zu erachten, zumal etwa zwei Objekte im Un-
terquartier Langstrasse trotz der im Unterquartier Hard nicht vorhandenen Nähe
zur Vergnügungsmeile der Stadt und ein Objekt im Quartier Wiedikon direkt an

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der Quartiergrenze in den Vergleich miteinbezogen würden (act. 101 E. 3.2.2 mit
Verweis auf act. 76 E. IV.3.7.3–IV.3.7.4 sowie E. IV.3.11).
3.1.2. Weiter hielt die Vorinstanz fest, auch wenn Vergleichsobjekte nur zur Er-
schütterung der Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses vorge-
bracht würden, gälten für sie die gleichen Substantiierungsanforderungen wie für
die Nennung von Objekten im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG. Diese Anforde-
rungen würden die vagen und im Kern falschen Behauptungen der Vermieterin
zur Lärmexposition der Vergleichsobjekte nicht erfüllen. So enthalte das Gutach-
ten die völlig unsubstantiierte Behauptung, sowohl das Mietobjekt als auch die
Vergleichsobjekte befänden sich an "mässig lärmiger" Lage. Besonders die teure-
ren Vergleichsobjekte lägen aber an ruhiger bis sehr ruhiger Lage, während das
Mietobjekt wegen des Privat- und Tramverkehrs auf der nahen G._____-Strasse
einer hohen Lärmbelastung ausgesetzt sei. Die Vorinstanz verwies in diesem Zu-
sammenhang auf Erwägungen in ihrem ersten Entscheid vom 26. August 2019.
Darin hatte sie zum Vergleichskriterium der Lage ausgeführt, dabei seien nebst
der Nähe der Objekte zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglich-
keiten und Naherholungsgebieten auch die Lärmimmissionen wie insbesondere
der Verkehrslärm relevant. Diesbezüglich sei der sogenannte GIS-Browser (Geo-
grafisches Informationssystem des Kantons Zürich, www.maps.zh.ch) bzw. des-
sen Karte "Strassenlärm" zu berücksichtigen. Um die Lärmimmissionen an einer
bestimmten Adresse zu ermitteln, seien dem GIS-Browser die durchschnittlichen
Schalldruck-Emissionswerte tagsüber und nachts in Dezibel (dB) der nächstgele-
genen grösseren Strassen zu entnehmen und unter Berücksichtigung der Distanz
dieser Lärmquelle zur fraglichen Wohnung sowie allfälliger dazwischenliegender,
lärmdämmender Hindernisse oder der Lage in einer Tempo-30 Zone gewisse Ab-
züge in Anschlag zu bringen. Dabei würden bereits Abweichungen im Bereich von
5 dB einen signifikanten Unterschied bedeuten, zumal die Dezibelskala logarith-
misch aufgebaut sei und ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel einer Verdoppe-
lung der empfundenen Lautstärke entspreche. Mit dieser Methode könne zwar
keine Gewissheit über die genauen Immissionswerte gewonnen werden; solches
wäre nur durch Langzeitmessungen im Rahmen einer Expertise möglich. Mit der
dargelegten Methode könnten jedoch Vergleichsobjekte ausgeschlossen werden,

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die aufgrund einer offensichtlich höheren oder tieferen Lärmbelastung nicht mit
der strittigen Wohnung vergleichbar seien. Die von der Vermieterin ins Feld ge-
führten Umstände wie Mehrfachreflexionen, Dämpfung des Schalldrucks durch
den Boden, Bau-Schalldämmmasse und andere Hindernisse, könnten im Übrigen
zwar tatsächlich einen Einfluss auf Lärmimmissionen haben. Die Effekte seien je-
doch teils von eher untergeordneter Bedeutung oder aber gerade entweder bei
der streitgegenständlichen Wohnung oder bei einzelnen Vergleichsobjekten ge-
geben, wodurch die Unterschiede zusätzlich noch akzentuiert würden. Für die La-
ge der Wohnung der Mieterin kam die Vorinstanz gestützt auf die von ihr ange-
wandte Methode sodann zum Schluss, es sei diese als "notorisch lärmig" zu be-
zeichnen, zumal die Wohnung in einer Querstrasse in nur circa 25 Meter Entfer-
nung zur beidseits vielbefahrenen – unter anderem auch durch häufig verkehren-
de Tramlinien – G._____-Strasse gelegen sei, die Emissionswerte von 79.4 dB
tagsüber und 75.2 dB nachts aufweise. Davon ausgehend berechnete bzw.
schätzte die Vorinstanz die Immissionswerte beim Mietobjekt auf 65.5 dB tags-
über und 61.3 dB nachts, was über dem Immissionsgrenzwert gemäss der Lärm-
schutzverordnung (LSV) selbst in deren schlechtesten Empfindlichkeitsstufe IV
liege. Damit befinde sich das Mietobjekt an einer erheblich lärmexponierteren La-
ge als die Vergleichsobjekte Nr. 1-4, Nr. 7-11, Nr. 13-14, Nr. 17-18, Nr. 20 und
Nr. 22-23, womit deren Vergleichbarkeit entfiele. Ebenfalls nicht vergleichbar sei
das Objekt Nr. 21, welches sich an einer erheblich lärmigeren Lage als das stritti-
ge Mietobjekt befinde. Ferner sei das Vergleichsobjekt Nr. 3 zufolge einer ande-
ren Bauperiode und Grösse als das Referenzobjekt als nicht vergleichbar auszu-
schliessen (act. 101 E. 3.2.2 mit Verweis auf act. 76 E. IV.3.8-IV.3.11).
3.1.3. Zum Merkmal des Zustandes und der Ausstattung führte die Vorinstanz
schliesslich aus, sowohl das Gutachten als auch die Vermieterin würden sich da-
zu ausschweigen oder mit Allgemeinplätzen begnügen. So habe die Vermieterin
Ausstattung und Zustand jeweils nur vage mit Begriffen wie "Standard", "durch-
schnittlich", "normal / gut unterhalten (saniert vor 1997)" umschrieben, wobei die-
se Kriterien teilweise – insbesondere jeweils hinsichtlich des Zeitpunkts der letz-
ten Sanierung – nicht mit den für das Mietobjekt verwendeten Beschreibungen
übereinstimmen würden. Für die Substantiierung auch nur im Rahmen der Er-

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schütterung der Tatsachenvermutung reiche dies nicht aus, zumal diese Behaup-
tungen so nicht zum Beweis verstellt werden könnten, da eine mangelnde Sub-
stantiierung nicht mit einem gerichtlichen Augenschein korrigiert werden könne.
Auch bei Anwendung eines grosszügigen Massstabs lasse sich die Vermutung
der Missbräuchlichkeit so nicht ins Wanken bringen (act. 101 E. 3.2.2).
3.2. Substantiierungsanforderungen
3.2.1. Die Vermieterin rügt, die Vorinstanz stelle zu hohe Anforderungen an die
Substantiierung der Vergleichsobjekte und lasse diese somit zu Unrecht ausser
Acht. Damit würden die Vorgaben des Bundesgerichts missachtet, wonach die
Vermieterin in einem ersten Schritt nur Indizien aufführen müsse, welche die
Missbräuchlichkeitsvermutung erschüttern könnten. Dabei gelte bezüglich der
Vergleichbarkeit der Objekte betreffend die relevanten Kriterien gerade nicht der
gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen strikten Nachweis der Orts- und
Quartierüblichkeit, welchen die Vermieterin erst im Rahmen des Beweises des
Gegenteils erbringen müsste, sofern die genannten Indizien keine begründeten
Zweifel an der Richtigkeit der Missbrauchsvermutung wecken würden (act. 102
Rz 11 und 37 ff.).
3.2.2. Mit diesem Vorbringen hat die Vermieterin grundsätzlich nicht Unrecht. So
hielt das Bundesgericht betreffend Vergleichsobjekte als Indizien explizit fest, an
die Vergleichbarkeit der Objekte sei betreffend die relevanten Kriterien nicht der
gleiche strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartie-
rüblichkeit anzulegen (act. 93 E. 4.3.1). Entsprechend ist es korrekt, dass die
(Substantiierungs-)Anforderungen bei der Nennung von Vergleichsobjekten als
Indizien zur Vermutungserschütterung im Vergleich zum strikten Beweis der Orts-
und Quartierüblichkeit herabgesetzt sind. Die Vorinstanz hat diesbezüglich zu-
mindest in ihren allgemeinen Ausführungen von einem zu strengen Massstab ge-
sprochen. Eine andere Frage ist jedoch, ob sie diesen zu strengen Massstab her-
nach bei den einzelnen Kriterien tatsächlich angewandt und von der Vermieterin
vorgebrachte Vergleichsobjekte zu Unrecht ausgeschlossen hat. Dies wird nach-
folgend im Einzelnen zu prüfen sein, zumindest in Bezug auf diejenigen Kriterien,
zu denen die Vermieterin konkrete Rügen vorbringt.

- 32 -
3.3. Kriterium des Zustandes und der Ausstattung
3.3.1. Dies ist der Fall hinsichtlich des Kriteriums des Zustandes und der Aus-
stattung. Die Vermieterin kritisiert, die Vorinstanz habe diesbezüglich deutlich zu
hohe Anforderungen an die Substantiierung gestellt, indem sie die – den Anforde-
rungen jedenfalls im Hinblick auf die Erschütterung der Vermutung der Miss-
bräuchlichkeit genügenden – Vergleichsobjekte der Vermieterin als ungenügend
substantiiert zurückgewiesen und die entsprechenden Beweismittel nicht abge-
nommen habe (act. 102 Rz 40 ff.).
3.3.2. Soweit die Vermieterin zur Untermauerung ihres Standpunktes Parallelen
zur Mietpreisstrukturerhebung heranzieht, geht sie fehl. Wie bereits in anderem
Zusammenhang dargelegt, haben statistische Daten wie die Preisstrukturerhe-
bung und Vergleichsobjekte einen anderen Ansatz: Erstere beruht auf einer un-
gleich grösseren Anzahl an Wohnungen und ist entsprechend – im Gegensatz zu
einzelnen Vergleichsobjekten – statistisch aussagekräftig und damit hinsichtlich
der berücksichtigten Kriterien verlässlicher. Andererseits bezieht die Preisstruk-
turerhebung nicht alle vorliegend relevanten Umstände mit ein. Demgegenüber
ermöglichen Vergleichsobjekte punktuelle, dafür hinsichtlich sämtlicher vorliegend
relevanter Kriterien wesentlich exaktere Einblicke (vgl. E. III.2.3.4). Da somit dem
einzelnen Vergleichsobjekt eine ungleich grössere Bedeutung zukommt und um
dem Anspruch an die grössere Detailliertheit gerecht zu werden, rechtfertigt es
sich entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 42 und 47), bei den Vergleichsob-
jekten im Grundsatz einen strengeren resp. anderen Massstab anzusetzen als bei
der Mietpreisstrukturerhebung. Folglich lässt sich aus dem Umstand, dass die
Preisstrukturerhebung hinsichtlich des Zustandes und der Ausstattung der ihr zu-
grundeliegenden Wohnung lediglich einen "Ausstattungsindex" enthält, der für
verschiedene Ausstattungsmerkmale Punkte vergibt und die Totale miteinander
vergleicht (vgl. act. 21/16 S. 42), anders als die Vermieterin meint (vgl. act. 102
Rz 41 und 45) nicht ableiten, dass dies auch bei den Vergleichsobjekten genügen
würde. Im Übrigen ging die Vermieterin bezüglich der Beschreibung von Zustand
und Ausstattung der von ihr genannten Vergleichsobjekte von einem anderen An-

- 33 -
satz aus als dem beim Ausstattungsindex Gewählten (vgl. act. 102 Rz 45 und 46),
sodass ein Vergleich mit der Strukturerhebung ohnehin obsolet ist.
3.3.3. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, wie genau Zustand und Ausstat-
tung der Vergleichsobjekte im Rahmen der Vermutungserschütterung zu substan-
tiieren sind, damit die diesbezüglichen bundesgerichtlichen Vorgaben erfüllt wer-
den. Nicht bzw. jedenfalls nicht allein ausschlaggebend sein kann, wie gross der
Aufwand einer Partei ist, um die nötigen Angaben zu erhalten, und ob sie rechtlich
Anspruch auf Bekanntgabe dieser Daten hat (vgl. act. 102 Rz 43 und 44), finden
sich doch – wie sich gerade im vorliegenden Fall zeigt – jeweils durchaus Perso-
nen, die entsprechend Auskunft zu ihren Wohnungen geben. Es ist der Vermiete-
rin allerdings zuzustimmen, dass ein gewisser Schematismus wohl nicht vermeid-
bar ist (vgl. act. 102 Rz 44). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Angaben nicht
derart ungenau sein dürfen, dass sie erst durch die angebotenen Beweismittel
genügend konkretisiert werden, worauf die Vorinstanz korrekt hinwies. Nicht zu-
zustimmen ist der Vorinstanz hingegen, dass die Vermieterin diese Anforderung
nicht erfüllt bzw. lediglich "Allgemeinplätze" vorbracht hätte:
3.3.4. Die Vermieterin bildete zur Beschreibung von Zustand und Ausstattung
der von ihr beigebrachten Vergleichsobjekte Kategorien, die sie mit Bezeichnun-
gen wie etwa "Standard", "durchschnittlich" und "normal/gut unterhalten (saniert
vor 1997)" etc. versah und zudem konkretisierte, indem sie erläuterte, was genau
unter der jeweiligen Kategorie zu verstehen sei (act. 102 Rz 45 mit Hinweis auf
act. 11 Rz 43 ff.). So führte sie etwa zur bezüglich des Zustandes verwendeten
Bezeichnung "normal bis gut unterhalten" aus, das bedeute nach ihrer Auffas-
sung, dass das Mietobjekt nicht vernachlässigt worden sei, die zwingend notwen-
digen Unterhaltsarbeiten regelmässig ausgeführt und einzelne Modernisierungs-
anpassungen bei einem Mieterwechsel vorgenommen worden seien. Zu unter-
scheiden sei diese Zustandsbeschreibung von "abgenützt / Unterhalt ganz oder
teilweise vernachlässigt" sowie "kürzlich grundlegend renoviert und modernisiert /
überdurchschnittlicher Unterhaltszustand" (act. 11 Rz 43). Ähnliche Umschrei-
bungen finden sich zur Ausstattung (vgl. act. 11 Rz 45). Zudem machte die Ver-
mieterin auch Angaben zur Anzahl Nasszellen, zu Kücheneinteilung und -ausbau,

- 34 -
zum Vorhandensein eines Balkons und zum Standard der Ausstattung (vgl.
act. 13/7 resp. act. 11 sowie act. 21/13).
3.3.5. Wie exakt Zustand und Ausstattung von Vergleichsobjekten im Rahmen
des strikten Nachweises zu substantiieren sind, ist in der Lehre und Rechtspre-
chung umstritten. Während es die wohl herrschende Lehre genügen lassen will,
Kategorien wie "einfach", "durchschnittlich" und "gehoben" zu bilden und Woh-
nungen anhand des Gesamteindruckes einzuteilen (SVIT-Rohrer, 4. Aufl. 2018,
Art. 269a N 16 und 18; ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 104 und
111; vgl. auch BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 2a und wohl auch
BGE 123 III 317 E. 4b/bb), sind andere der Ansicht, dass bereits Unterschiede
hinsichtlich einzelner, als wesentlich erachteter Einrichtungsmerkmale die Ver-
gleichbarkeit dahinfallen lassen sollen (Brutschin, Mietrecht für die Praxis,
10. Aufl. 2022, S. 572; BGer 4C.265/2000 vom 16. Januar 2000 E. 4b/dd und
4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.; BGer 4A_448/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3). Im
vorliegenden Kontext, wo es um die Erschütterung der Vermutung der Miss-
bräuchlichkeit durch Indizien geht und entsprechend im Vergleich zum Erbringen
des strikten Beweises herabgesetzte Anforderungen gelten, muss die Bildung von
Kategorien genügen, insbesondere wenn wie vorliegend genauer erläutert wird,
was unter den einzelnen Kategorien zu verstehen ist. Damit spricht einiges dafür,
die Vorbringen der Vermieterin zu Zustand und Ausstattung im Rahmen der Ver-
mutungserschütterung als genügend substantiiert zu qualifizieren. Abschliessend
braucht dies hier allerdings nicht beantwortet zu werden, ebenso wenig wie die
Frage, wie gross die Unterschiede hinsichtlich der Dauer seit der letzten umfas-
senden Sanierung sein dürfen, da die Vergleichbarkeit der Objekte hinsichtlich
Zustand und Ausstattung nicht ausschlaggebend ist, wie nachfolgend zu zeigen
sein wird (vgl. E. III.3.6 sowie E. III.5). Aus diesem Grund ist es auch nicht zu be-
anstanden, dass die Vorinstanz die von der Vermieterin zum Nachweis ihrer Be-
hauptungen zu Zustand und Ausstattung angebotenen Beweismittel – Augen-
schein, Gutachten, Zeuge und Fotos (vgl. Beweisofferten in act. 11 Rz 6 f., 15 ff.,
43 ff., act. 19 Rz 23 f.; vgl. act. 102 Rz 46) – nicht abnahm. Entgegen der Ansicht
der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 46) liegt darin unter den gegebenen Umständen
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs.

- 35 -
3.4. Kriterium des Quartiers
3.4.1. Auch in Bezug auf das Vergleichskriterium des Quartiers beanstandet die
Vermieterin, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem
sie ausschliesslich im Kreis 4 bzw. dem Quartier Aussersihl gelegene Vergleichs-
objekte zugelassen habe. Die im unmittelbar angrenzenden Sihlfeld als Teil des
Quartiers Wiedikon (Stadtkreis 3) gelegenen Objekte wären nach Ansicht der
Vermieterin aber ebenfalls zu berücksichtigen gewesen (act. 102 Rz 48 ff.).
3.4.2. Die Rügen der Vermieterin zu dieser Thematik entsprechen im Wesentli-
chen denjenigen, die sie bereits in ihrer ersten Berufung an die Kammer vorge-
bracht hatte (vgl. act. 92 E. 7). In Bezug auf die Anforderungen an das Kriterium
"Quartier" im Rahmen des strikten Beweises ist an den Erwägungen im ersten Ur-
teil der Kammer vom 2. März 2020 festzuhalten (vgl. act. 92 E. 7), zumal das
Bundesgericht diese nicht behandelt und damit auch nicht beanstandet hatte (vgl.
act. 93). Der besseren Lesbarkeit halber sind sie nachfolgend in den Grundzügen
nochmals wiederzugeben (E. 3.4.3. ff.). Hernach wird darauf eingegangen, inwie-
fern sich im vorliegend relevanten Kontext der Vermutungserschütterung Anpas-
sungen aufdrängen (E. 3.4.8.).
3.4.3. Dass das Erfordernis, wonach die Vergleichsobjekte im selben Quartier
wie das in Frage stehende Mietobjekt gelegen sein müssen, ein massgebliches
Kriterium darstellt, ergibt sich nicht direkt aus der Aufzählung der Kriterien in
Art. 11 Abs. 1 VMWG, sondern aus dem Begriff des "quartierüblichen Mietzinses",
wie er in Art. 269a lit. a OR und Art. 11 Abs. 1 VMWG nebst dem "ortsüblichen"
Mietzins verwendet wird (vgl. BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Aus dem Umstand, dass
der Wortlaut von Art. 269a lit. a OR die Konjunktion "oder" verwendet ("orts- oder
quartierübliche Mietzinse"), während Art. 11 Abs. 1 VMWG von "orts- und quar-
tierüblichen" Mietzinsen spricht, lässt sich entgegen der Auffassung der Vermiete-
rin (act. 102 Rz 49) nichts ableiten. Auf die ortsüblichen Mietzinse, d.h. jene, die
für eine ganze "Ortschaft" massgeblich sind, ist dann abzustellen, wenn sich eine
geografisch zusammengehörige Ortseinheit aufgrund ihrer Grösse – wie etwa bei
kleineren Dörfern auf dem Land – gar nicht in mehrere Teile (Quartiere) untertei-
len lässt, sondern eine einzige Einheit bildet (vgl. auch act. 102 Rz 49). Bei grös-

- 36 -
seren Ortschaften, wie namentlich bei grösseren Städten, sind demgegenüber
(nur) jene Mietzinse relevant, die auf das betreffende "Quartier" entfallen, also die
"quartierüblichen Mietzinse". Dies ist entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102
Rz 49) insofern gerechtfertigt, als anders als bei kleineren Dörfern für eine reprä-
sentative Anzahl an Vergleichsobjekten nicht auf die ganze Ortschaft zurückge-
griffen werden muss und zwischen verschiedenen Stadtteilen resp. eben Quartie-
ren durchaus erhebliche Unterschiede bestehen können, die sich auch auf die je-
weiligen Mietzinse auswirken. Wenn die Vermieterin sodann primär auf die
"Standortgüte" der Objekte (Aussicht, Lichteinfall, Infrastruktur, Immissionen etc.)
abstellen will (vgl. act. 102 Rz 49), so übersieht sie, dass diese wohl unter dem
Kriterium der Lage (vgl. dazu E. III.3.5) in die Beurteilung miteinzubeziehen ist,
das Kriterium der Ortschaft bzw. des Quartiers aber zusätzlich dazu vom Gesetz-
geber vorgesehen ist und damit durchaus eine eigenständige Bedeutung hat (vgl.
auch ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 88).
3.4.4. Unter dem Begriff des "Quartiers" ist ein Teil einer Stadt bzw. einer Ort-
schaft zu verstehen, der eine administrative, historische, geografische oder sozio-
logische Einheit bildet. Ein Quartier kann sich nicht auf einige wenige Gebäude
oder Häuserblöcke beschränken, sondern es ist eine gewisse räumliche Ausdeh-
nung vorausgesetzt (BGE 136 III 74 E. 2.2.1) – es muss möglich sein, innerhalb
des Quartiers die weiter geforderte Unterscheidung von Objekten nach Lage und
Bauperiode vorzunehmen (ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 34).
Weil diese Merkmale in Art. 11 Abs. 1 VMWG als separate Kriterien ausgewiesen
sind, ist folglich auch nicht erforderlich, dass die sich in einem Quartier befinden-
den Gebäude aus einer ähnlichen Bauperiode stammen, über ähnliche architek-
tonische Eigenschaften verfügen oder eine ähnliche Lage aufweisen; das Quartier
kann vielmehr auch heterogen sein (BGE 136 III 74 E. 2.2.1). Dass sich Liegen-
schaften in Stadtteilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden, schliesst ei-
ne Zugehörigkeit zum selben Quartier ebenfalls nicht aus (BGE 123 III 317
E. 4b/ee). Die Abgrenzung des als Quartier massgeblichen Gebietsteils hängt
damit wesentlich von der tatsächlichen Sachlage ab, wobei regelmässig die ad-
ministrative Gliederung einer Stadt und deren historische Aufteilung ausschlagge-
bend sind (BGE 136 III 74 E. 2.2.1).

- 37 -
3.4.5. Es ist eine allgemein bekannte Tatsache, dass die Stadt Zürich administ-
rativ in zwölf Stadtkreise eingeteilt ist, die sich wiederum in die 22 historischen
Stadtquartiere unterteilen lassen. Während andere Stadtkreise teilweise mehrere
historische Quartiere umfassen, sind die Stadtquartiere Wiedikon (Kreis 3) und
Aussersihl (Kreis 4) deckungsgleich mit den jeweiligen Stadtkreisen. Die Stadt-
quartiere Wiedikon und Aussersihl erweisen sich als historisch gewachsene Ein-
heiten, zumal sie bis zu deren Eingemeindung im Jahre 1893 eigenständige Ge-
meinden waren. Daran ändert nichts, dass diese beiden Quartiere nach deren
Eingemeindung zunächst während einiger Jahre – zusammen mit dem Industrie-
quartier (heutiger Kreis 5) – den Stadtkreis III bildeten (vgl. act. 102 Rz 51), bevor
sie dann im Jahre 1913 in die Stadtkreise 3 und 4 (und 5) unterteilt wurden. Im
Übrigen bestehen, wie die Vorinstanz anmerkte, auch soziologische Unterschiede
zwischen den beiden Quartieren. Das Quartier Aussersihl, welches in die Unter-
quartiere Werd, Langstrasse und Hard unterteilt wird, ist sodann gross genug,
dass hinsichtlich der darin gelegenen Liegenschaften Unterschiede in der Lage,
Bauperiode etc. ausgemacht werden können. Es ist deshalb kein Grund ersicht-
lich, weshalb von der administrativen und historischen Stadteinteilung abgerückt
werden sollte.
3.4.6. Dass sich die von der Vermieterin offerierten Vergleichswohnungen alle-
samt – wie auch das strittige Mietobjekt – in Liegenschaften befinden, die Teil ei-
ner Blockrandüberbauung sind, wie die Vermieterin behauptet (act. 102 Rz 51), ist
unerheblich, da architektonische Eigenschaften, der Baustil oder die Bauperiode
der jeweiligen Liegenschaften für die Frage der Quartierzugehörigkeit wie erwähnt
keine relevanten Merkmale sind. Angesichts der klaren historischen und administ-
rativen Grenzen zwischen den Quartieren Wiedikon und Aussersihl erweist sich
auch der von der Vermieterin beantragte Augenschein (vgl. act. 102 Rz 52) für die
Frage der Quartiereinteilung als untauglich, weshalb die Vorinstanz diesbezüglich
keine Rechte der Vermieterin verletzte (vgl. act. 102 Rz 52 f.). Abgesehen davon
hat die Vermieterin ein solches Beweisangebot vor Vorinstanz ohnehin nur in
ganz pauschaler Weise und nicht spezifisch für die Frage der Quartierzugehörig-
keit gemacht (vgl. act. 11 Rz 15, 37; act. 19 Rz 24), sodass es sich bei der ent-

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sprechenden Beweisofferte in der Berufung um ein im Sinne von Art. 317 Abs. 1
ZPO unzulässiges Novum handelt.
3.4.7. Anzufügen bleibt, dass ausgehend von diesem Quartierbegriff entgegen
der insofern zu grosszügigen Vorinstanz nicht nur die Vergleichsobjekte Nr. 5, 7-
15, 19 und 20 als nicht vergleichbar auszuschliessen sind, sondern auch das im
Quartier Wiedikon gelegene Objekt Nr. 6 (G._____-Strasse …). Dieses befindet
sich zwar direkt an der Grenze zum Quartier Aussersihl. Einer Grenzziehung haf-
tet in einem gewissen Sinne allerdings immer etwas Willkürliches an, dennoch ist
eine Grenze irgendwo zu ziehen. Würden Liegenschaften, die sich direkt an der
Grenze (quasi in der "ersten Reihe") befinden, noch für den Vergleich zugelassen,
während solche, die in der "zweiten Reihe" oder noch weiter entfernt gelegen
sind, ausgeschlossen würden, so würde die Grenze gewissermassen um eine
Häuserreihe nach hinten verlegt, was sachlich nicht gerechtfertigt ist. Vielmehr ist
die Grenze dort zu ziehen, wo sie liegt. Offen gelassen werden kann die Frage,
ob es nicht überspitzt wäre, Liegenschaften vom Vergleich auszuschliessen, die
sich an einer Strasse, durch die die Grenze verläuft, direkt gegenüber liegen.
Denn das ist beim Vergleichsobjekt Nr. 6 in Bezug auf das Mietobjekt nicht der
Fall. Ob die zwar in Wiedikon, aber nahe der Grenze zum Unterquartier Hard ge-
legenen Objekte Nr. 5, 19 und 20 auch zufolge ihrer Lage gleich neben dem
Friedhof Sihlfeld als einer der grössten grünen Lungen der Stadt als Vergleichs-
objekte ausgeschlossen werden müssten, wie die Vorinstanz ausführt und die
Vermieterin kritisiert (vgl. act. 102 Rz 54), kann nach dem Gesagten grundsätzlich
offen gelassen werden. Ohnehin wäre diese Frage beim Lagekriterium (vgl.
E. III.3.5) abzuhandeln.
3.4.8. Damit stellt sich die Frage, ob sich an der dargelegten Definition des zu
berücksichtigenden Quartiers etwas ändert, wenn nicht der strikte Beweis zu er-
bringen ist, sondern es um das Erschüttern der Vermutung mittels Indizien geht.
Wollte man die Grenze des Quartiers ausweiten, fragt sich, wo die neue Grenze
zu ziehen wäre. Da es sich beim Quartier wie beschrieben um eine historische
und administrative Einheit handelt, ist nicht ersichtlich, wie dies bewerkstelligt
werden könnte, ohne in Willkür zu verfallen. Würde etwa im vorliegenden Fall der

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Kreis 3 miteinbezogen, wäre nur schwer einzusehen, weshalb denn nicht auch
der Kreis 5 oder gar sämtliche benachbarten Kreise (mithin zusätzlich die Kreise 1
[Altstadt], 2 [Wollishofen, Leimbach und Enge] und 9 [Altstetten und Albisrieden])
zu berücksichtigen wären. Zwischen diesen bestehen jedoch notorisch erhebliche
Unterschiede (vgl. u.a. auch act. 21/16), was im Hinblick auf die Vergleichbarkeit
der Objekte Fragen aufwirft. Würde gleich die ganze Stadt miteinbezogen und
damit der Quartierbegriff gänzlich ausser Acht gelassen, läge nicht nur ein Wider-
spruch zur vom Gesetzgeber gewollten Berücksichtigung des Quartiers vor, son-
dern es fände auch eine Ungleichbehandlung zwischen grösseren Städten und
kleinen Ortschaften auf dem Land statt, da bei Letzteren stets nur auf den gesam-
ten Ort abgestellt werden und damit keine Ausweitung stattfinden kann. Im Übri-
gen wären bei einem Einbezug der ganzen Stadt Zürich umso mehr ganz anders
als das vorliegend relevante Quartier Aussersihl geartete Quartiere mit zu berück-
sichtigen, was hinsichtlich der Vergleichbarkeit zu willkürlichen Ergebnissen füh-
ren würde.
3.4.9. Anzufügen bleibt, dass beim Kriterium des Quartiers umgekehrt auch kei-
ne Einschränkung auf das Unterquartier Hard vorzunehmen ist, wie dies etwa bei
der Mietpreisstrukturerhebung der Fall ist (vgl. dazu E. III.2.4). Dies rechtfertigt
sich daher, dass es sich bei den Vergleichsobjekten wie bereits dargelegt um eine
andere Methode zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses handelt
als bei statistischen Daten. Bei der Mietpreisstrukturerhebung, wo das "Quartier"
kein eigenes Kriterium darstellt, würde es zufolge der ungleich grösseren, statis-
tisch aussagekräftigen Anzahl berücksichtigter Wohnungen und den daraus er-
sichtlichen relevanten Unterschieden zwischen den Unterquartieren Werd,
Langstrasse und Hard als willkürlich erscheinen, unter ausser Acht lassen dieser
Unterschiede auf das gesamte Quartier Aussersihl als grössere Einheit abzustel-
len (vgl. insb. E. III.2.4.3). Im Gegensatz dazu würde beim Instrument der Ver-
gleichsobjekte ein zu strenger Massstab angelegt, wenn eine Beschränkung auf
das Unterquartier Hard erfolgen würde, welches im Übrigen auch historisch kein
eigenständiges, aus einem eingemeindeten Dorf entstandenes Stadtquartier dar-
stellt, sondern lediglich ein Quartierteil ist. Die aus der Statistik ersichtlichen und
auch von der Vorinstanz erwähnten, für die Mietzinsfestsetzung durchaus rele-

- 40 -
vanten Unterschiede hinsichtlich der verschiedenen Quartierteile können im Übri-
gen beim Lagekriterium einfliessen.
3.4.10. Es bleibt damit dabei, dass die Objekte Nr. 5 (H._____-Strasse …), Nr. 6
(G._____-Strasse 365), Nr. 7 (I._____-Strasse …), Nr. 8 (I._____-Strasse …), Nr.
9 (I._____-Strasse …), Nr. 10 (J._____-Strasse …), Nr. 11 (K._____-Strasse …),
Nr. 12 (L._____-Strasse …), Nr. 13 (M._____-Strasse …), Nr. 14 (N._____-
Strasse …), Nr. 15 (O._____-Strasse …), Nr. 19 (H._____-Strasse …) und Nr. 20
(P._____-Strasse …) als nicht im vorliegend relevanten Quartier gelegen nicht als
Vergleichsobjekte zuzulassen sind.
3.5. Kriterium der Lage
3.5.1. Hinsichtlich des Lagekriteriums rügt die Vermieterin zumindest sinnge-
mäss, die Vorinstanz habe einen zu strengen Massstab angewandt, indem sie
hinsichtlich der Lärmexposition keine Toleranzschwellen zugelassen habe. Die
Methode der Vorinstanz zur Beurteilung der Lärmbelastung sei fehlerhaft, würden
dabei doch zahlreiche massgebliche Faktoren ausser Acht gelassen. Ohnehin
würde die Vorinstanz nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um die vorge-
nommenen Berechnungen zu den Lärmimmissionen anzustellen, sodass sie ein
Fachgutachten dazu hätte einholen müssen. Schliesslich habe die Vorinstanz die
weiteren beim Lagekriterium relevanten Umstände gänzlich ausser Acht gelassen
(act. 102 Rz 58 ff.).
3.5.2. Auch diese Vorwürfe wurden im Wesentlichen bereits im ersten Beru-
fungsverfahren erhoben (vgl. act. 92 E. 8.1.5-7). Das Bundesgericht hat die ent-
sprechenden Erwägungen der Kammer dazu (act. 92 E. 8.2-4) (noch) nicht be-
handelt und damit auch nicht beanstandet (vgl. act. 93). Es ist hier folglich daran
festzuhalten, wobei zusätzlich auf die Frage einzugehen ist, inwiefern sich im vor-
liegend relevanten Kontext der Vermutungserschütterung Anpassungen aufdrän-
gen.
3.5.3. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG müssen zum Nachweis des orts- und
quartierüblichen Mietzinses offerierte Vergleichswohnungen unter anderem nach

- 41 -
ihrer Lage mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar sein. Damit ist die Standort-
güte eines Objektes gemeint. Die Vergleichsobjekte müssen demnach dem fragli-
chen Mietobjekt hinsichtlich der Aspekte der Erschliessung, der Infrastruktur, der
Immissionen, der gesellschaftlichen und der «natürlichen» Umgebung ähnlich
sein. Relevant sind etwa die Nähe der Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln,
Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten, die soziale Struktur der Nach-
barschaft, die Siedlungsstruktur (Dichte und Art der umliegenden Bebauung, Vor-
handensein von Grünflächen), die Aussicht aus der Wohnung und ihre geografi-
sche Lage, sofern sich diese besonders auswirkt (etwa hinsichtlich der Beson-
nung), sowie deren Immissionsbelastung, insbesondere (aber nicht ausschliess-
lich) hinsichtlich des Lärms (ZK OR-Higi/Wildisen, 5. Aufl. 2022, Art. 269a N 88 f.).
Dem Kriterium der Lärmexposition kommt dabei gerade in grösseren (lärmbelas-
teten) Städten für die Bestimmung des Mietzinses eine wesentliche Bedeutung
zu. Bestehen mit Bezug auf die Lärmbelastung erhebliche Unterschiede zwischen
den zu vergleichenden Wohnungen, so lässt dieser Unterschied allein – unbese-
hen anderer Lageaspekte – die Vergleichbarkeit der Lage entfallen (vgl. BGE 139
III 13 E. 3.3.2; BGer 4A_295/2010 vom 26. Juli 2010 E. 3.2.4; BGer 4C.265/2000
vom 16. Januar 2001 E. 4b/dd). Dies gilt insbesondere dann, wenn die in Frage
stehende Lärmbelastung einer Wohnung derart hoch ist, dass die Immissions-
grenzwerte (bzw. sogar die Alarmwerte) gemäss der Lärmschutzverordnung (An-
hänge) erreicht werden. Ist eine Wohnung Lärmimmissionen ausgesetzt, die nur
schwer zu ertragen sind, so entfällt eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen
ohne Weiteres, wenn diese – obschon auch nicht in "ruhigen Wohngegenden" ge-
legen – eine Lärmbelastung deutlich unter der Erträglichkeitsgrenze aufweisen.
3.5.4. Es ist damit im Grundsatz entgegen der Vermieterin (act. 102 Rz 58 und
64) nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die angebotenen Vergleichsobjek-
te zunächst auf ihre Lärmexponiertheit hin untersuchte und verschiedene Objekte,
die sich – ihrer Ansicht nach, die nachfolgend zu überprüfen ist – vom Mietobjekt
in Bezug auf die Immissionswerte erheblich unterscheiden, als nicht vergleichbar
ausschloss. Weitere Merkmale des Lagekriteriums wie Nähe zu öffentlichen Ver-
kehrsmitteln etc. oder auch die übrigen Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG
musste sie bezüglich dieser so eliminierten Objekte – sofern die entsprechende

- 42 -
Beurteilung zu Recht erfolgte – danach nicht weiter überprüfen. Bei den unter
dem Gesichtspunkt der Lärmbelastung von der Vorinstanz als vergleichbar quali-
fizierten Objekten ist im Übrigen davon auszugehen, deren Lage sei nach Ansicht
der Vorinstanz mit dem Mietobjekt vergleichbar (ebenso act.102 Rz 64). Eine
Ausnahme davon bilden nur die Objekte Nr. 5, 19 und 20, deren Lage die Vo-
rinstanz aufgrund ihrer Nähe zum Friedhof Sihlfeld als mit jener des strittigen Mie-
tobjektes nicht vergleichbar erachtete (vgl. auch E. III.3.4.7). In der Folge ist auf
die Frage einzugehen, ob die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung einen zu strengen
Massstab anlegte, ob die von ihr angewandte Methode tauglich ist und ob ihr hin-
sichtlich des konkreten Ausschlusses einzelner Objekte zuzustimmen ist.
3.5.5. Zunächst ist zu klären, welche Anforderungen in Bezug auf die Substanti-
ierung der beim Mietobjekt und bei den Vergleichsobjekten einwirkenden Lärm-
immissionen zu stellen sind. Im Zusammenhang mit dem Erbringen des strikten
Beweises der Orts- und Quartierüblichkeit ist zu fordern, dass die bei einem Ob-
jekt bestehende Lärmbelastung so genau beschrieben wird, dass mit der entspre-
chenden Situation bei einem anderen Objekt verglichen direkt die Ähnlichkeit –
unter Zulassung eines gewissen Toleranzbereiches – beurteilt werden kann. Im
Urteil der Kammer vom 2. März 2020 wurde darauf hingewiesen, dass hierzu et-
wa konkrete Immissionswerte (allenfalls auch einen Bereich von Dezibelwerten)
angegeben (vgl. act. 92 E. 8.3.3.4) oder konkrete Angaben zu den Emissionswer-
ten der nächstgelegenen Strassen, deren Distanzen zu den jeweiligen Objekten
sowie allenfalls vorhandenen lärmdämmenden Hindernissen gemacht werden
könnten. Ferner könnten Fotos und Pläne öffentlich zugänglicher Gegebenheiten
eingereicht und gegebenenfalls sogar eigene Messungen durchgeführt werden
(vgl. act. 92 E. 8.3.3.2). Demgegenüber muss es bei der Beibringung von Indizien
zur Erschütterung der Missbrauchsvermutung ausreichen, wenn Objekte mit er-
heblich anderer Lärmbelastung, die damit offensichtlich nicht mit dem in Frage
stehenden Mietobjekt vergleichbar sind, ausgeschieden werden können. Der To-
leranzbereich ist mit anderen Worten bei der Nennung von Indizien zur Vermu-
tungserschütterung im Vergleich zur Erbringung des strikten Beweises grösser.
Die von den Parteien vorzubringenden Behauptungen müssen damit lediglich,
aber immerhin genügend konkret hierfür sein.

- 43 -
3.5.6. Die Vermieterin beschrieb die Lärmimmissionen beim Mietobjekt und
auch allen Vergleichsobjekten im Wesentlichen mit "mässig" bzw. die Lage mit
"mässig lärmig" (vgl. act. 11 Rz 5, Rz 17 i.V.m. act. 13/7 S. 3 und 8 ff., Rz 41; act.
19 Rz 13, 52 i.V.m. act. 21/13). Die Mieterin bestritt die Vergleichbarkeit der meis-
ten der offerierten Vergleichsobjekte in Bezug auf die Lärmbelastung und be-
schrieb die Immissionen beim Mietobjekt als "lärmig bis sehr lärmig" (vgl. Prot. VI
S. 12, 14 ff., 22, 33 ff., 38 f.; act.56 Rz 4 und 8, 9 ff., 12); als hinsichtlich der
Lärmsituation vergleichbar erachtete sie nur die Objekte Nr. 12, 16 und 21 (Prot.
VI S. 18, S. 39; act. 56 Rz 12). In Bezug auf den strikten Beweis wurden sowohl
von der Vorinstanz in ihrem ersten Entscheid als auch von der Kammer im Urteil
vom 2. März 2020 ausgeführt, diese Beschreibung der Lärmimmissionen durch
die Vermieterin genüge den Anforderungen nicht (vgl. dazu act. 92 E. 8.3.3). Das
gilt, wie die Vorinstanz im nun angefochtenen Entscheid richtig ausführte, nach
wie vor, auch wenn im vorliegenden Kontext nun herabgesetzte Anforderungen
an die Substantiierung gelten. Trotz der Anmerkung der Vermieterin, wonach
"mässig lärmig" weder "ruhig" noch "lärmig" bedeuten würde und eine "lärmige"
Lage dann vorliege, wenn eine Wohnung direkt an eine stark befahrene Strasse
angrenze und praktisch permanent mit Lärm belastet sei oder Lärm von einer an-
deren Anlage mit unangenehmen Emissionen permanent und störend wahrnehm-
bar wäre (vgl. act. 11 Rz 41), ist nämlich schlicht nicht klar, was unter "mässig
lärmig" im Einzelnen zu verstehen ist. Entsprechend kann darüber auch kein Be-
weis abgenommen werden. Es kann der Vorinstanz damit nicht vorgeworfen wer-
den, dass sie kein Gutachten zur Frage der Lärmimmissionen bei den einzelnen
Objekten einholte, wie die Vermieterin ihr vorhält (vgl. act. 102 Rz 58).
3.5.7. Die Vorinstanz hat nicht auf die wie dargelegt ungenügend substantiierten
Parteiangaben abgestellt, sondern – insbesondere gestützt auf die Daten des
GIS-Browsers – selbst Abklärungen zum Sachverhalt vorgenommen. Es stellt sich
damit die Frage, ob dieses Vorgehen rechtens war. Vorauszuschicken ist, dass
die Vermieterin im Gegensatz zu ihrer ersten Berufung die Feststellung des
Sachverhaltes von Amtes wegen durch die Vorinstanz als solche nicht mehr ex-
plizit und substantiiert zu beanstanden scheint. Sollte ein entsprechender Vorwurf
in ihrer Anmerkung enthalten sein, die Vorinstanz habe die soziale Untersu-

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chungsmaxime nach Art. 247 ZPO verletzt, weil sie ihr Ermessen zur Feststellung
des Sachverhaltes überschritten habe (act. 102 Rz 58 und 63), so ist diesbezüg-
lich auf die ausführlichen Erwägungen der Kammer zu dieser Thematik in ihrem
ersten Urteil vom 2. März 2020 zu verweisen (vgl. act. 92 E. 8.3.2). Darin kam die
Kammer zusammengefasst zum Schluss, dass die vom Kanton Zürich gestützt
auf das Kantonale Geoinformationsgesetz (KGeolG, LS 704.1) im Internet zur
Verfügung gestellten Geodaten (vorliegend relevant insbesondere Emissionswer-
te, Strassenkarte, Distanzangaben, bauliche Gegebenheiten) allgemein bekannte
Tatsachen im Sinne von Art. 151 ZPO darstellen. Darauf durfte die Vorinstanz, die
den Parteien das rechtliche Gehör dazu in genügender Art und Weise gewährte,
abstellen, obschon die fraglichen Tatsachen von keiner Partei behauptet worden
waren. Anders verhält es sich mit aus Google Street – oder auch Wikipedia – ge-
wonnenen Informationen und den Vorderrichtern persönlich bekannten Umstän-
den (etwa das Vorhandensein einer Lärmschutzwand in der Nähe des Objektes
Nr. 4 oder das Bestehen von Tempo-30-Zonen bei anderen Objekten). Hierbei
handelt es sich nicht um allgemein bekannte Tatsachen im Sinne von Art. 151
ZPO, sodass sie mangels Einbringen in den Prozess durch die Parteien keine
Beachtung finden dürfen und von der Vorinstanz nicht hätten verwendet werden
dürfen (act. 92 E. 8.3.2).
3.5.8. Die Vermieterin kritisiert die von der Vorinstanz angewandte Methode zur
Abschätzung der Lärmimmissionen bei den einzelnen Objekten, indem sie vor-
bringt, das Vorgehen und die daraus abgeleiteten Annahmen seien nicht korrekt
und die Vorinstanz könne derartige Berechnungen mangels des nötigen Fachwis-
sens ohnehin nicht genügend genau und zuverlässig vornehmen. Insbesondere
beanstandet die Vermieterin, dass sich die Vorinstanz auf theoretisches Wissen
berufe, das sie sich aus Wikipedia angeeignet habe (act. 102 Rz 58). Wie die
Kammer bereits im Urteil vom 2. März 2020 darlegte (vgl. act. 92 E. 8.4.4), ist die
von der Vorinstanz angewandte, sich die Daten des GIS-Browsers zu Nutzen ma-
chende Methode im Kern aber nicht zu beanstanden. Zwar lassen sich damit kei-
ne genauen, "dezibelscharfen" Immissionswerte bei den einzelnen Objekten er-
mitteln. Insofern ist der Vermieterin Recht zu geben, dass die von der Vorinstanz
vorgenommen genauen Berechnungen, also insbesondere die von den jeweiligen

- 45 -
Emissionswerten abgezogenen, bis auf die Nachkommastellen genauen Distanz-
abschläge und die Unterscheidung von linien- oder punktförmigen Lärmquellen,
nur scheingenau sind (vgl. act. 102 Rz 5). Gestützt auf den GIS-Browser lassen
sich aber – wie im Grunde auch die Vorinstanz richtig schrieb – Aussagen zur
Lärmexposition treffen, die aufgrund ihrer Offensichtlichkeit und gestützt auf die
allgemeine Lebenserfahrung kein Fachwissen und auch keinen naturwissen-
schaftlichen Beweis erfordern. So lassen sich Objekte ausschliessen, denen die
Vergleichbarkeit mit Blick auf die Lärmexposition offensichtlich abgeht, d.h. die
angesichts der mit dieser Methode verbundenen Ungenauigkeiten ohne jeden
Zweifel an einer erheblich lauteren oder erheblich leiseren Lage gelegen sind.
Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vergleichswohnung gleich weit oder sogar
weiter von einer Strasse entfernt ist als es das strittige Mietobjekt ist, und wenn
diese Strasse Emissionswerte aufweist, die bereits für sich genommen erheblich
tiefer sind als die Werte der das Mietobjekt belastenden Strasse. Ausgehend da-
von, dass die Dezibelskala logarithmisch aufgebaut ist und eine Erhöhung des
Schalldruckpegels um 10 dB ungefähr einer Verdoppelung (also einer Zunahme
von 100 %) der empfundenen Lautstärke entspricht – zwar gibt die Vorinstanz als
Fundstelle dieser Tatsachen Wikipedia an, doch handelt es sich hierbei um Um-
stände, die ohne Weiteres einschlägiger Fachliteratur entnommen werden können
und im Übrigen von der Vermieterin auch nicht bestritten werden –, kann als
Richtwert bei einem Unterschied von rund 10 dB davon ausgegangen werden,
dass ein erheblicher Unterschied vorliegt und damit die Vergleichbarkeit offen-
sichtlich nicht mehr gegeben ist. Dies muss hier insbesondere gelten, da die
Lärmbelastung beim strittigen Mietobjekt aufgrund der bei der nahen G._____-
Strasse gemessenen Emissionswerte von 79.4 dB tagsüber bzw. 75.2 dB nachts
in der Nähe oder sogar über der Grenze des Zumutbaren, d.h. den Immissions-
grenzwerten gemäss Anhang 3 der Lärmschutzverordnung, liegen dürfte. Damit
dürfte auch der Forderung der Vermieterin, wonach eine Toleranzschwelle von
20 % zu beachten sei (act. 102 Rz 65) – was dies im Einzelnen bezogen auf die
Lärmsituation bedeuten mag, erläutert sie nicht –, Rechnung getragen sein. Das
Heranziehen der Emmissionswerte aus dem GIS-Browser muss nach dem Ge-
sagten gerade im vorliegenden Kontext, in welchem es wie beschrieben genau

- 46 -
darum geht, Objekte mit erheblichen Unterschieden in der Lärmbelastung auszu-
scheiden, als geeignet resp. sogar passend angesehen werden.
3.5.9. Die Richtigkeit bzw. Aktualität der im GIS-Browser gespeicherten und von
der Vorinstanz verwendeten Dezibelwerte der jeweils nächstgelegenen grösseren
Strasse wird von der Vermieterin nicht in Frage gestellt. Zu beachten ist aber –
darauf weist die Vermieterin zu Recht hin (act. 102 Rz 59) –, dass es sich dabei
um Emissionswerte handelt, d.h. um Werte, die an der Schallquelle (lärmemittie-
rende Strasse) gemessen wurden, während hier die Lärmimmissionen an den je-
weiligen Empfangspunkten (fragliche Wohnungen) massgeblich sind. Deshalb ist
im Rahmen der dargelegten Methode zu berücksichtigen – wie dies im Übrigen
bereits die Vorinstanz tat –, dass die Immissionswerte am Empfangspunkt von
verschiedenen Faktoren beeinflusst werden. So verringert sich etwa der Schall-
druckpegel über die Distanz hinweg, es können lärmdämmende Hindernisse be-
stehen etc. Insofern ist der Vermieterin, die solche Faktoren aufzählt (lärmdäm-
mende Hindernisse, Aspektwinkel am Empfangspunkt, Reflexionen / Mehrfachre-
flexionen, Art und Anzahl der Lärmquellen, act. 102 Rz 60 ff.), im Grundsatz zu-
zustimmen. Allerdings macht die Vermieterin in diesem Zusammenhang bloss
theoretische Ausführungen und erläutert – abgesehen von einzelnen Ausnahmen,
die aber berücksichtigt werden, wie weiter unten darzulegen ist (vgl.
E. III.3.5.10.1-5) – nicht, inwiefern sich die von ihr aufgezählten Umstände auf die
einzelnen Vergleichsobjekte konkret auswirken bzw. inwiefern die Vorinstanz
diesbezüglich im Einzelnen falsche Schlüsse gezogen haben soll. Das genügt
nicht, hätte es doch an der Vermieterin gelegen, konkret darzutun, inwiefern jedes
einzelne Vergleichsobjekt sich an ähnlicher Lage wie das Mietobjekt befindet, und
zwar nicht erst in der Berufung, sondern bereits vor Vorinstanz, wo aber ebenfalls
lediglich theoretische Ausführungen vorgebracht wurden (vgl. act. 50 Rz 1 ff.).
Lediglich das Vorgehen der Vorinstanz zu kritisieren, erfüllt die Anforderungen
nicht.
3.5.10. Nach dem Gesagten kann zur Abschätzung der Lärmimmissionen bei den
einzelnen Objekten bzw. zur Ausscheidung sich offensichtlich erheblich unter-
scheidender Lärmsituationen von der vorinstanzlichen Methode ausgegangen

- 47 -
werden. Dabei sind die oben dargelegten Anpassungen (keine exakten Berech-
nungen, Toleranzbereich von 10 dB, keine Berücksichtigung von Tatsachen aus
Google Street View etc.) zu berücksichtigen. Vorauszuschicken ist zudem, dass
die Vermieterin die von der Vorinstanz in Anwendung dieser Methode vorgenom-
menen Beurteilungen zum strittigen Mietobjekt und den einzelnen Vergleichsob-
jekten in der Berufung nicht im Einzelnen beanstandet. Die vorinstanzliche Ein-
schätzung der jeweiligen Lärmsituation ist daher lediglich auf die erwähnten An-
passungen der von ihr angewandten Methode hin zu überprüfen.
3.5.10.1. Die Wohnung der Mieterin befindet sich rund 25 m von der G._____-
Strasse entfernt, die gemäss GIS-Browser durchschnittliche Emissionswerte von
tagsüber 79.4 dB und nachts 75.2 dB aufweist. Zwar trifft der Lärm nicht frontal,
sondern nur seitlich auf die Wohnung auf, lärmdämmende Hindernisse sind aber
keine ersichtlich (vgl. act. 76 E. IV.3.8.4.). Wenn sich nun beispielsweise eine
Vergleichswohnung 25 m oder mehr von einer Strasse entfernt befindet, die als
solche bloss Emissionswerte von weniger als 70 dB tagsüber bzw. weniger als 65
dB in der Nacht aufweist (also rund 10 dB weniger als die G._____-Strasse im re-
levanten Abschnitt), so lässt die allgemeine Lebenserfahrung ohne Weiteres den
Schluss zu, dass diese Wohnung aufgrund erheblich geringerer Lärmbelastung
offensichtlich nicht vergleichbar ist. Dasselbe gilt für den Fall, dass sich eine
Wohnung unmittelbar an einer Strasse befindet, während eine andere zurückver-
setzt in der "zweiten Reihe" liegt, der von der Strasse ausgehende Lärm also von
einem Häuserblock abgeschirmt wird. Diese Lärmdämmung ist – ohne jede
Scheingenauigkeit – alleine gestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung derart
erheblich, dass eine Vergleichbarkeit der Wohnungen wenigstens dann entfällt,
wenn die Emissionswerte der das "lärmgeschützte" Objekt betreffenden Strasse
ähnlich hoch oder sogar tiefer sind als jene der das "ungeschützte" Objekt belas-
tenden Strasse.
3.5.10.2. Entsprechend lässt sich das Vergleichsobjekt Nr. 2 (Q._____-Strasse
…) gestützt auf den GIS-Browser sogleich als hinsichtlich der Lärmbelastung of-
fensichtlich nicht vergleichbar ausschliessen (vgl. dazu act. 76 E. IV.3.8.7). Es ist
diese Liegenschaft ungefähr gleich weit oder sogar weiter von der nächstgelege-

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nen grösseren Strasse (R._____-Strasse) entfernt, als es das strittige Mietobjekt
von der G._____-Strasse ist, und es ist diese Lärmquelle mit Emissionswerten
von tagsüber 69.6 dB und nachts 57.3 dB verglichen mit der G._____-Strasse
ganz erheblich leiser, vor allem in der Nacht. Auch die noch weiter entfernte
S._____-Strasse (59.6/51.7 dB) ist erheblich leiser. Dieselben Feststellungen gel-
ten für das Vergleichsobjekt Nr. 18 (Q._____-Strasse …), das an das Objekt Nr. 2
in Richtung der (leiseren) S._____-Strasse angrenzt. Der Einwand der Vermiete-
rin, die beiden Objekte seien von mehr als einer lärmemittierenden Strasse betrof-
fen, ändert mithin nichts daran (vgl. act. 102 Rz 63), dass beide Vergleichswoh-
nungen aufgrund offensichtlich leiserer Lage auszuscheiden sind.
3.5.10.3. Ähnliches gilt für die Vergleichsobjekte Nr. 7 (I._____-Strasse …) und
Nr. 11 (K._____-Strasse …), die beide gleich weit bzw. weiter von den nächstge-
legenen grösseren Strassen entfernt sind, als es das strittige Mietobjekt ist, wobei
diese Strassen verglichen mit der G._____-Strasse ebenfalls erheblich leiser sind
(I._____-Strasse: 65.8/53.6 dB; T._____-Strasse: 59.2/51.0 dB; U._____-Strasse:
61.2/51.3 dB). Der Einwand der Vermieterin, die beiden Objekte seien von mehr
als einer lärmemittierenden Strasse betroffen (act. 102 Rz 63), ist damit berück-
sichtigt. Hinzu kommt, dass diese Objekte in einer Art Innenhof gelegen sind und
von Häuserreihen abgeschirmt werden (vgl. act. 76 E. IV.3.8.10 sowie act. 92
E. 8.4.5.2). Ihre Lage ist offenkundig nicht mit jener des strittigen Mietobjekts ver-
gleichbar. Das gilt auch für das Objekt Nr. 13 (M._____-Strasse …), das von der
viel ruhigeren I._____-Strasse (65.8/53.6 dB) weiter entfernt ist als die Wohnung
der Mieterin von der G._____-Strasse. Auch das Objekt Nr. 23 (V._____-Strasse
…), das von der rund 100 m entfernten G._____-Strasse durch Gebäude abge-
schirmt ist, ist verglichen mit dem strittigen Mietobjekt viel weiter von der nächst-
gelegenen grösseren Strasse entfernt, die ihrerseits erheblich ruhiger ist als die
G._____-Strasse (P._____-Strasse: 67.6/55.5 dB; vgl. act. 76 E. IV.3.8.10 und
IV.3.8.13).
3.5.10.4. Das Vergleichsobjekt Nr. 17 (W._____-Strasse …) ist zwar ähnlich weit
(bzw. etwas weiter) von der G._____-Strasse entfernt (diese weist im dort rele-
vanten Abschnitt Emissionswerte von 78.2/74.2 dB auf), wie es auch die Woh-

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nung der Mieterin ist. Es ist diese Liegenschaft aber in der "zweiten Reihe" gele-
gen und wird von einem Häuserblock abgeschirmt. Dies führt nach allgemeiner
Lebenserfahrung zu erheblich geringeren und nicht vergleichbaren Immissionen,
als es bei der Wohnung der Mieterin der Fall ist, die nicht abgeschirmt wird. Von
der AA._____-Strasse, die sich vom Objekt Nr. 17 in ähnlicher Distanz wie die
G._____-Strasse zum strittigen Mietobjekt befindet, gehen erheblich geringere
Emissionen aus (67.4/59.7 dB; vgl. act. 76 E. IV.3.8.7). Damit ist auch der Ein-
wand der Vermieterin, das Objekt Nr. 17 sei zwei lärmemittierenden Strassen
ausgesetzt (act. 102 Rz 63), entschärft.
3.5.10.5. Die Vergleichsobjekte Nr. 8 (I._____-Strasse …) und Nr. 9 (I._____-
Strasse …) sind zwar beide etwas näher (rund 10 Meter) an einer lärmemittieren-
den Strasse gelegen als das strittige Mietobjekt, es ist diese Strasse jedoch – ins-
besondere in der Nacht – wesentlich ruhiger (65.8/53.6 dB) als die G._____-
Strasse (79.4/75.2 dB); dieser Lärmunterschied kann nach allgemeiner Lebenser-
fahrung auch durch die etwas geringere Distanz zur Lärmquelle offensichtlich
nicht kompensiert werden. Dasselbe gilt ebenso für das Vergleichsobjekt Nr. 22
(R._____-Strasse …), das ähnlich weit (ebenfalls rund 10 Meter) von einer –
ebenfalls vor allem in der Nacht – wesentlich ruhigeren Strasse (R._____-Strasse:
69.6/57.3 dB) entfernt liegt (vgl. act. 76 E. IV.3.8.13). Wenn die Vermieterin vor-
bringt, eine zweite Strasse belaste dieses Objekt wesentlich mit Lärm, so ist nicht
ersichtlich und wird von ihr auch nicht angegeben, welche Strasse sie damit meint
(vgl. act. 102 Rz 63). Die sich in der Nähe befindlichen Q._____-Strasse,
AA._____-Strasse und P._____-Strasse weisen wie dargelegt wesentlich tiefere
(67.4/59.7 dB; 67.6/55.5 dB) bzw. keine namhaften Emissionswerte auf (Q._____-
Strasse).
3.5.11. Die Vorinstanz erachtete die Objekte Nr. 5, 6, 12, 15, 16 und 19 als im
Hinblick auf die Lärmbelastung mit dem strittigen Mietobjekt vergleichbar. Das di-
rekt an der G._____-Strasse gelegene Objekt Nr. 21 qualifizierte die Vorinstanz
zwar als erheblich lärmiger und damit nicht vergleichbar, es wurde dessen Ver-
gleichbarkeit hinsichtlich der Lärmimmissionen allerdings von der Mieterin aner-
kannt, sodass für die Vorinstanz kein Raum bestand, dieses als nicht vergleichbar

- 50 -
zu bezeichnen. Nach Ansicht der Kammer sind zusätzlich die Objekte Nr. 1, 3, 4,
10, 14 und 20 in Bezug auf die Lärmbelastung als vergleichbar zu betrachten, weil
sich diese nicht offensichtlich und zweifelsfrei erheblich vom Mietobjekt unter-
scheiden. Teilweise liegt dies daran, dass die Emissionswerte der nähergelege-
nen Strassen sich zu wenig von den Werten der dem Mietobjekt nahen G._____-
Strasse unterscheiden (Toleranzschwelle von rund 10 dB), teils, weil die Vorins-
tanz von sich aus nicht notorische und nicht behauptete Umstände wie etwa
Tempo-30-Zonen oder Lärmschutzwände berücksichtigte, ohne die die Situation
aber nicht mehr offensichtlich ist. In Erinnerung zu rufen ist an dieser Stelle zu-
dem, dass die Vermieterin die auf die einzelnen Objekte wirkenden Lärmimmissi-
onen nicht genügend substantiierte, sodass eigentlich ohnehin nur die von der
Mieterin diesbezüglich als vergleichbar anerkannten Objekte Nr. 12, 16 und 21
verbleiben würden.
3.6. Zusammenfassung
Von den 23 offerierten Vergleichsobjekten entfallen Nr. 5-15 sowie Nr. 19
und 20, da sie nicht im massgeblichen Quartier gelegen sind. Aufgrund nicht ver-
gleichbarer Lärmimmissionen (Lage) entfallen sodann die Objekte Nr. 2, 7-9, 11,
13, 17-18 sowie 22-23 resp. – aufgrund ungenügender Substantiierung – alle Ob-
jekte ausser Nr. 12, 16 und 21. Unter Berücksichtigung der in der Berufung nicht
beanstandeten Ausführungen der Vorinstanz zu den Vergleichskriterien der Bau-
periode und Grösse entfällt zudem Objekt Nr. 3. Damit verbleiben vier Objekte,
Nr. 1 (AB._____-Strasse …), Nr. 4 (AC._____-S-Strasse 48), Nr. 16 (AD._____-
Strasse …) und Nr. 21 (G._____-Strasse …), bzw. (aufgrund der ungenügenden
Substantiierung) zwei, nämlich Nr. 16 (AD._____-Strasse …) und Nr. 21
(G._____-Strasse …). Wie in Erwägung III.5 zu zeigen sein wird, reichen die ver-
bleibenden Objekte zusammen mit den weiteren Indizien nicht aus, um die Ver-
mutung der Missbräuchlichkeit zu erschüttern. Es kann daher auf die Beurteilung
der weiteren Vergleichskriterien bzw. weitere Teilaspekte des Lagekriteriums ent-
gegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 55) verzichtet werden.

- 51 -
4. Lange Dauer des Vormietverhältnisses
4.1. Vorinstanzliche Erwägungen
Vor dem Hintergrund ihrer Erwägungen zu den statistischen Daten und zu
den Vergleichsobjekten verblasst nach Ansicht der Vorinstanz die lange Dauer
des Vormietverhältnisses von knapp 20 Jahren. Sie erinnerte an die bundesge-
richtlichen Erwägungen zu dieser Thematik und hielt fest, vorliegend bestehe kei-
ne Konstellation wie vom Bundesgericht beschrieben [gemeint wohl: eine "prime
pour le bail de longue durée"]. Das Quartier Aussersihl habe sich in den letzten
20 Jahren nicht entscheidend verändert. Die Erhöhung des allgemeinen Mietzins-
niveaus während der Dauer des Vormietverhältnisses sei durch die Indexierung
des statistischen Mietzinses von 2006 bei der Festlegung des Anfangsmietzinses
bereits in die Überlegungen miteingeflossen. Die orts- und quartierübliche Ver-
gleichsmiete sei sodann gerade nicht mit einer Marktmiete gleichzusetzen, wür-
den dabei doch einzig die bestehenden Mietverträge für vergleichbare Objekte
ungeachtet der konkreten Vertragsdauer in die Beurteilung miteinbezogen, nicht
die Angebote auf dem Markt bei Vertragsschluss oder die Mietpotentiale von Mie-
tobjekten. Was die von Bundes- und Obergericht angesprochene Kenntnis der
Vorinstanz von den örtlichen Verhältnissen und ihrer Entwicklung angehe, so
könne sie, die Vorinstanz, nicht losgelöst von Statistiken oder konkreten Verglei-
chen beurteilen, wie sich die Verhältnisse im Quartier genau gestalten bzw. ent-
wickeln würden. Nach der Erfahrung der Vorinstanz seien aber die Wohnungen in
vielen Altbauten wie derjenigen, in der sich auch das Mietobjekt befinde, trotz der
Entwicklung der letzten Jahre nach wie vor oft zu überraschend günstigen Miet-
zinsen vermietet, was sich auch aus der Kostensituation bei solchen Bauten er-
kläre. Es sei nicht zu erwarten, dass Mietverhältnisse in unrenovierten Altbauten
wie der Vorliegenden in ihrer Mehrzahl Mietzinse aufweisen, die über dem inde-
xierten Mittel der Mietpreisstrukturerhebung liegen würden. Die demgegenüber
bei anderen Wohnungen bestehenden, teils sehr hohen Mietzinse würden insbe-
sondere auf umfassenden Sanierungen gründen, die in der Regel zu beträchtli-
chen – oft zulässigen – Mietzinserhöhungen der zuvor meist sehr tiefen Mieten
geführt hätten. Das allgemein stark steigende Mietpreisniveau hänge daher von

- 52 -
den Kosten und den konkreten Verbesserungen an den betroffenen Liegenschaf-
ten ab. Es sei davon auszugehen, dass der Mietpreisindex der Stadt Zürich die
tatsächliche Entwicklung der Mietpreise unabhängig vom Zeitpunkt der Vermie-
tung zuverlässig abbilde. Zur Veranschaulichung dieses Argumentes druckte die
Vorinstanz eine Grafik des Zürcher Mietpreisindexes über den Zeitraum von De-
zember 2010 bis Juli 2021 ab und führte dazu aus, die Auswirkungen der Refe-
renzzinssenkungen 2013, 2015, 2017 und 2019 seien ebenso sichtbar wie das
danach wieder in stärkerem Umfang gestiegene allgemeine Mietniveau. Letzteres
zeige, dass der Index auch die Neuvermietungen und damit einhergehende neu
festgesetzten Anfangsmietzinse seit der Strukturerhebung 2006 abbilde, denn
würde der Index nur die damals schon in Kraft stehenden Mieten erfassen, wären
wegen des seither stets gesunkenen Referenzzinses und der mit Schwierigkeiten
verbundenen Begründung von Mietzinserhöhungen die deutlichen Wiederanstie-
ge unmittelbar nach Senkungen des Referenzzinses nicht zu erwarten. Selbst das
Privatgutachten und die weiteren Erhebungen der Vermieterin würden im Übrigen
in die Richtung deuten, dass höhere Mietzinse häufig auch mit entsprechenden
Investitionen zusammenhingen, denn höhere Preise seien auch bei den von der
Vermieterin zum Vergleich angeführten Objekten (neben einer besseren Lage)
nach Unterhaltsarbeiten in einer jüngeren Zeit als beim Mietobjekt anzutreffen
(act. 101 E. 3.2.3).
4.2. Anpassung des Vormietzinses an veränderte orts- und quartierübliche
Verhältnisse
4.2.1. Die Vermieterin wirft der Vorinstanz vor, sie missachte unter Verletzung
der vom Bundesgericht als massgeblich erachteten Grundsätze die Mietzinsge-
staltung des Vormietverhältnisses, das mit rund 20 Jahren eine lange Dauer auf-
weise. Gemäss der Vermieterin hätte die Vorinstanz abklären müssen, ob der

- 53 -
Vormietzins an veränderte orts- und quartierübliche Verhältnisse hätte angepasst
werden können, was bei einer derart langen Dauer wie vorliegend wahrscheinlich
sei. Mangels statistischer Daten zur Entwicklung des Mietzinsniveaus der Stadt
Zürich zwischen 1997 und 2017 – der Dauer des Vormietverhältnisses – dränge
sich hierzu die Verwendung des Mietpreisindexes auf. Ausgehend davon, der
frühere Nettomietzins von Fr. 862.– sei ortsüblich gewesen, resultiere aus der Er-
höhung des Indexes von 21.28 % zwischen Februar 1997 und April 2017 ein
Mietzins von Fr. 1'045.–. Da folglich eine Erhöhung um Fr. 183.– während der
Dauer des Vormietverhältnisses hätte vorgenommen werden können, könne der
Anfangsmietzins von Fr. 1'060.– nicht missbräuchlich sein (act. 102 Rz 67 ff., fer-
ner Rz 27).
4.2.2. In Bezug auf die zu berücksichtigende Dauer des Vormietverhältnisses
äusserte sich das Bundesgericht zunächst zur Frage, was diesbezüglich als lange
zu gelten habe. Es kam zum Schluss, dass es sich dabei um eine Dauer von 15
bis 20 Jahren handeln müsse (act. 93 E. 3.5.3). Weiter hielt das Bundesgericht
fest, auch bei Vorliegen eines langen Vormietverhältnisses sei nicht ohne Weite-
res gesagt, dass die Vermieterin während dessen Dauer (mehrmals) eine Anpas-
sung des Mietzinses an das orts- oder quartierübliche Mietzinsniveau hätte vor-
nehmen können, wenn sie dies gewollt hätte. Dies sei jeweils nur möglich, wenn
sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung während eines sta-
tistisch erheblichen Zeitraums verändert bzw. erhöht hätten. Damit könne nicht in
jedem Fall gesagt werden, der Vormieter habe aufgrund der langen Dauer von ei-
ner Prämie ("prime pour le bail de longue durée") profitiert. Immerhin sei im Fall
eines (stark) steigenden Mietzinsniveaus im massgeblichen Quartier resp. Ort
während der Dauer des Vormietverhältnisses wahrscheinlich, dass der Vormiet-
zins den aktuellen orts- oder quartierüblichen Mietzinsen nicht mehr entspreche.
Es sei eine Lösung zu suchen, die den Interessen von Mietern und Vermietern
angemessen Rechnung trage. Die Vermutung der Missbräuchlichkeit könne des-
halb nicht alleine deshalb keine Anwendung finden, weil ein langjähriges Vormiet-
verhältnis bestanden habe. Dies würde aufgrund der notorischen Beweisschwie-
rigkeiten betreffend die Orts- und Quartierüblichkeit im Ergebnis bedeuten, dass
dem Mieter bei langjährigen Vormietverhältnissen faktisch die Anfechtung des An-

- 54 -
fangsmietzinses verwehrt bliebe, was dem Gedanken des Sozialschutzes im Miet-
recht und dem Umstand, dass der Mietzins während des Vormietverhältnisses
nicht in jedem Fall hätte angepasst werden können, nicht angemessen Rechnung
trage. Vielmehr sei der langen Dauer des Vormietverhältnisses erst bei der Beur-
teilung, ob die Vermieterin begründete Zweifel an der Vermutung geweckt habe,
zu berücksichtigen (act. 93 E. 3.5.4). Die Vermutung der Missbräuchlichkeit solle
nämlich auch nicht dazu führen, dass eine Vermieterin die Miete gegenüber dem
vom Vormieter bezahlten Zins nicht (entscheidend) erhöhen könne, obwohl eine
solche Mietzinserhöhung aufgrund gestiegener Mieten im Quartier berechtigt wä-
re (act. 93 E. 4.3.2).
4.2.3. Unbestritten bestand vorliegend ein langjähriges Vormietverhältnis, dau-
erte dieses doch rund 20 Jahre. Ebenfalls steht fest, dass der Mietzins während
dessen Dauer nie nach absoluter Methode neu festgesetzt wurde (vgl. act. 93
E. 3.5.1 und 3.5.3). Zuzustimmen ist der Vermieterin sodann dahingehend, dass
allgemein, also in Bezug auf die gesamte Stadt Zürich, das Mietzinsniveau wäh-
rend den 20 Jahren der Dauer des Vormietverhältnisses anstieg. Dies zeigt sich
am Mietpreisindex, der in diesem Zeitraum von 101.0 (Februar 1997) auf 122.5
Punkte (April 2017) anstieg (Basis Mai 1993), ebenso wie am Kapitel "Entwick-
lung der Mietpreise" der Strukturerhebung aus dem Jahr 2006, in welchem als
Mittelwert für 2-Zimmerwohnungen des privaten Marktes der gesamten Stadt im
Jahr 1998 Mietpreise von Fr. 1'004.–, im Jahr 2000 von Fr. 1'071.– und im Jahr
2006 von Fr. 1'151.– aufgeführt sind (act. 21/16 S. 19). Genauere, quartierspezifi-
sche Parameter oder Angaben zur Entwicklung des Mietpreisniveaus existieren
nicht, wie sowohl die Vorinstanz als auch die Vermieterin zutreffend ausführen
(vgl. act. 101 E. 3.2.3 und act. 102 Rz 70). Folglich kann auch nicht mit Sicherheit
beurteilt werden, ob sich das Quartier Aussersihl in den 20 Jahren des Vormiet-
verhältnisses massgeblich verändert hat oder nicht, und wie sich das Mietzinsni-
veau im Quartier konkret entwickelte (vgl. act. 102 Rz 67). In dieser Situation ist
es angebracht, mangels besserer Alternativen den Mietpreisindex heranzuziehen,
da dieser wenigstens annäherungsweise eine Abschätzung erlaubt (vgl. auch
act. 102 Rz 71). Dies hat die Vorinstanz getan, indem sie den Mittelwert der
Quadratmeterpreise für eine 2-Zimmerwohnung im Unterquartier Hard des Jahres

- 55 -
2006 indexierte und an die Verhältnisse des Jahres 2017 anpasste. So ermittelte
die Vorinstanz für die streitgegenständliche Mietwohnung einen Mietzins von
Fr. 855.– (vgl. E. III.2). Auch wenn die fraglichen Ausführungen im Absatz "Dauer
des Vormietverhältnisses" nur mittels eines Verweises angesprochen werden, hat
die Vorinstanz entgegen der Vermieterin damit durchaus Überlegungen zur Erhö-
hung des allgemeinen Mietzinsniveaus während der Dauer des Vormietverhält-
nisses in ihre Beurteilung miteinfliessen lassen.
4.2.4. Die Vermieterin wendet nun bei ihrer Berechnung entgegen ihrer Behaup-
tung (vgl. act. 102 Rz 72) nicht exakt die Methode der Vorinstanz an: Die Vorins-
tanz passt einen den statistischen Daten entnommenen Mittelwert mittels des In-
dexes an die Verhältnisse späterer Jahre an. Demgegenüber nimmt die Vermiete-
rin als Basis keinen statistischen, auf eine Vielzahl von Mieten gestützten und
damit ein bestimmtes Mietzinsniveau wiederspiegelnden Zins, sondern den kon-
kreten Anfangsmietzins des Vormietverhältnisses aus dem Jahr 1997 (vgl.
act. 102 Rz 72). Dieses Vorgehen liefert aus mehreren Gründen keine verlässli-
che Angaben. So ist zunächst nicht bekannt, ob der Zins von Fr. 862.– aus dem
Jahr 1997 missbräuchlich war oder nicht. Alleine die Tatsache, dass er nicht an-
gefochten wurde, lässt entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 72) nicht den
Schluss zu, dass der Mietzins ortsüblich war und folglich eine zuverlässige Basis
für die folgenden Berechnungen zu bilden vermag. Weiter bestehen Anzeichen
dafür, dass die später als Nebenkosten ausgeschiedenen Betriebskosten von
Fr. 110.– im ursprünglichen Mietzins von Fr. 862.– noch enthalten waren und ent-
sprechend zunächst abgezogen werden müssten. So ergäbe eine Anpassung des
ursprünglichen Nettomietzinses an die Kostenstände nach der relativen Methode
per 1. Mai 2011 einen Mietzins von Fr. 806.15 netto, während Nebenkosten von
Fr. 55.– für Heizung und Warmwasser ausgeschieden gewesen wären (vgl.
act. 13/5 als Ausgangspunkt). In Tat und Wahrheit wurde der Mietzins per dieses
Datum aber auf Fr. 738.– zuzüglich Nebenkosten von Fr. 55.– (Heizung und
Warmwasser) sowie Fr. 110.– (Betriebskosten) angepasst (act. 13/6; vgl. auch
act. 102 Rz 68). Die Senkung lässt sich folglich nicht alleine mit der Anpassung
an die Kostenstände erklären, vielmehr müssen andere Faktoren wie – nebst an-
derem – wohl ein Herausrechnen der Betriebskosten im Spiel gewesen sein. Ent-

- 56 -
sprechend wäre, um ein vergleichbares Bild zu erhalten, beim Anfangsmietzins
von Fr. 752.– auszugehen (Fr. 862.– - Fr. 110.–); gestützt darauf ergäbe sich in-
dexiert per April 2017 ein Mietzins von Fr. 912.– (Index Basis Mai 1993, Februar
1997 101.0 Punkte, April 2017 122.5 Punkte; vgl. auch act. 102 Rz 72). Wird
demgegenüber der Mietzins aus dem Jahr 2011 mittels des Indexes angepasst,
ergibt sich ein Mietzins von Fr. 757.– (Mai 2011 119.5 Punkte). Diese Umstände
und Widersprüche sollen zeigen, dass die Berechnungen der Vermieterin keine
zuverlässige Zahlen ergeben.
4.2.5. Immerhin ist aber aufgrund der vorliegenden statistischen Daten er-
stellt, dass das Mietzinsniveau allgemein anstieg, sodass nicht ausgeschlossen
werden kann, dass eine Erhöhung des Vormietzinses im Verlauf des 20 Jahre
dauernden Vormietverhältnisses möglich gewesen wäre. Insofern liegt die Ver-
mieterin richtig (vgl. act. 102 Rz 72 f.) und es lässt sich daraus ableiten, dass eine
Erhöhung des Anfangsmietzinses nicht zwingend missbräuchlich war. Allerdings
ist damit nicht gesagt, welche Steigerung noch möglich gewesen wäre bzw. ob
die vorgenommene massive Erhöhung zulässig war. Zu beachten ist in diesem
Zusammenhang, dass wie bereits die Vorinstanz richtig schrieb die orts- und
quartierübliche Vergleichsmiete nicht mit einer allgemeinen Marktmiete gleichzu-
setzen ist, werden doch in den Vergleich weder die Angebote auf dem Markt zur
Zeit des Vertragsschlusses noch das Mietpotenzial anderer Objekte oder des Mie-
tobjekts selbst einbezogen, sondern ausschliesslich Mietverträge für vergleichba-
re Objekte.
4.3. Annahmen zum Mietzinsniveau unrenovierter Altbauwohnungen
4.3.1. Ein weiterer Vorwurf der Vermieterin lautet dahingehend, dass die Vor-
instanz in Willkür verfallen sei, indem sie angenommen habe, Mietverhältnisse in
unrenovierten Altbauten würden in ihrer Mehrzahl Mietzinse aufweisen, die unter
dem indexierten Mittel der Mietpreisstrukturerhebung lägen (act. 102 Rz 75 ff.).

- 57 -
Hierzu ist Folgendes anzumerken: Der Vorinstanz ist zuzustimmen, wenn sie ein-
leitend ausführt, sie könne die örtlichen Verhältnisse nicht losgelöst von Statistik
und konkreten Vergleichen beurteilen. Wenn sie genau dies danach trotzdem ver-
sucht, indem sie erläutert, weshalb die allgemein ansteigenden Mietzinse wohl
primär auf erhöhten Mietzinsen nach Sanierungen beruhen würden, so handelt es
sich dabei letztlich um eine Mutmassung. Wohl klingt diese – entgegen der Be-
hauptung der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 77) – einleuchtend, zumal sich die
Steigung des Mietpreisindexes bei stetig sinkendem Referenzzinssatz durchaus
am ehesten mittels gestiegener Anfangsmietzinse erklären lässt. Sanierungen
können ein Grund für solche sein. Letztlich beruhen die entsprechenden Schluss-
folgerungen der Vorinstanz aber nicht auf unbestrittenen, bewiesenen oder noto-
rischen Tatsachen, wie die Vermieterin zutreffend vorbringt (vgl. act. 102 Rz 76).
Jedenfalls trifft es nicht zu, dass die von der Vermieterin offerierten 23 Ver-
gleichsobjekte die vorinstanzliche Annahme bestätigen würde, weist doch die
Mehrheit dieser Wohnungen einen höheren Mietzins als das Mietobjekt auf, ob-
wohl viele zumindest teils vor, manche auch im gleichen Zeitraum wie das Mietob-
jekt saniert wurden (lediglich sechs Wohnungen wurden nach dem Mietobjekt sa-
niert, eine davon weist einen deutlich tieferen Mietzins aus; vgl. act. 11 Rz 17
i.V.m. act. 13/7 S. 8 bis 12, act. 13/10 und act. 21/13).
4.3.2. Daraus, dass die Erwägungen der Vorinstanz zu den Gründen des An-
stiegs des Mietzinsniveaus und zu den Schlussfolgerungen für das Mietobjekt in-
sofern nicht genügend fundiert sind, vermag die Vermieterin allerdings nichts zu
ihren Gunsten abzuleiten. Ihr Vorbringen, Mieter, die im Vergleich zum ortsübli-
chen Niveau zu hohe Mietzinse bezahlen würden, würden sich über kurz oder
lang für günstigere Ersatzobjekte entscheiden (act. 102 Rz 78), ist ebenfalls eine
nicht näher belegte Annahme; in einer Stadt wie Zürich, in der notorischer Woh-
nungsmangel herrscht, zudem eine eher lebensfremde. Im Übrigen hat die Vo-
rinstanz entgegen der Vermieterin (vgl. act. 102 Rz 77 f.) nicht behauptet, dass
der Mietpreisindex die Entwicklung der orts- und quartierüblichen Mietzinse nicht
abbilde. Im Gegenteil ging die Vorinstanz – zutreffenderweise – gerade davon aus
und versuchte eine Erklärung für den Anstieg zu finden. Schliesslich stellt die
Vermieterin auch mit ihrer Behauptung, es sei notorisch, dass Mietzinse sich in

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Trendquartieren unabhängig von Alter und Zustand der Wohnungen stärker erhö-
hen würden als in Stadtkreisen, die keine Transformation zum Trendquartier mit-
machen würden (act. 102 Rz 79), eine blosse Vermutung auf, aus der sich nicht
ableiten lässt, ob der Vormietzins der streitgegenständlichen Wohnung hätte er-
höht werden können. 2-Zimmerwohnungen im Unterquartier Hard gehören im Üb-
rigen gemäss der Mietpreisstrukturerhebung zu der günstigsten Kategorie der
ganzen Stadt (vgl. act. 21/16 S. 28); es scheint sich folglich nicht gerade um ein
Trendquartier mit explodierenden Mietzinsen zu handeln.
4.4. Fazit
Zusammenfassend ist von einem während der rund 20-jährigen Dauer
des Vormietverhältnisses allgemein ansteigenden Mietzinsniveau auszugehen.
Dass der Vormietzins entsprechend unter Anpassung an die orts- und quartierüb-
lichen Verhältnisse hätte erhöht werden können, ist damit durchaus möglich. Um-
gekehrt darf daraus aber auch nicht zwingend geschlossen werden, eine Erhö-
hung – zumal eine massive, wie sie hier vorgenommen wurde – wäre nicht miss-
bräuchlich gewesen, sind doch letztlich nicht das allgemeine Mietzinsniveau bzw.
dessen Anstieg, sondern die orts- und quartierüblichen Vergleichsmieten für das
konkret umstrittene, seit Längerem nicht mehr nennenswert sanierte Mietobjekt
an lärmexponierter Lage massgeblich. Auf welchen Betrag eine allfällige Erhö-
hung hätte erfolgen können, steht zudem nicht fest. Insofern lässt sich mit der
Dauer des Vormietverhältnisses losgelöst von den konkreten Umständen des
streitgegenständlichen Mietobjekts die Vermutung der Missbräuchlichkeit weder
bestätigen noch erschüttern.
5. Würdigung der Indizien
5.1. Die Vorinstanz kam unter Würdigung der ihr vorliegenden Indizien sowie
der Überlegung, die ohnehin ungenügenden Vergleichsobjekte würden anders als
vom Bundesgericht vorgegeben nicht im Einklang mit einer Statistik stehen, be-
stätige diese doch im Gegenteil die Vermutung der Missbräuchlichkeit (act. 101
E. 3.2.2), zum Schluss, die Vermieterin vermöge die Missbrauchsvermutung nicht
zu erschüttern. Sodann verweist die Vorinstanz auf ihre Ausführungen zur richter-

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lichen Festsetzung des Anfangsmietzinses in ihrem ersten Urteil vom 26. August
2019, da diese von den Rechtsmittelinstanzen nicht beanstandet worden seien
(act. 101 E. 3.2.4).
5.2. Die Vermieterin führt demgegenüber zusammenfassend aus, die von ihr
vorgebrachten Vergleichsobjekte seien klar besser geeignet, die Vermutung der
Missbräuchlichkeit zu beurteilen als die Mietpreisstrukturerhebung, zumal sie ak-
tueller, deutlich vielschichtiger und detaillierter seien. Zudem sei vom Bundesge-
richt deren Berücksichtigung vorgegeben worden. Die statistischen Daten seien
allenfalls ergänzend beizuziehen, allerdings seien sie aufgrund ihrer Unzuläng-
lichkeiten – insbesondere fehlende Abbildung gewisser Vergleichskriterien sowie
mangelnde Aktualität – nicht zu stark zu gewichten (act. 102 Rz 80 f.).
5.3. Wie bereits eingangs ausgeführt, hielt das Bundesgericht fest, um begründe-
te Zweifel an der Richtigkeit der Missbräuchlichkeitsvermutung zu wecken, könne
die Vermieterin beispielsweise Statistiken oder Vergleichsobjekte heranziehen,
selbst wenn diese den Anforderungen von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genüg-
ten, oder sich auf ein Privatgutachten stützen. Nicht ausreichend sei es, bloss ein
bis zwei Vergleichsobjekte anzuführen. Demgegenüber vermöge es unter Um-
ständen zu genügen, bloss drei oder vier Vergleichsobjekte vorzubringen, sofern
beispielsweise zusätzlich eine Statistik – selbst wenn diese den Anforderungen
gemäss VMWG nicht durchwegs entspreche – oder andere Umstände die Orts-
und Quartierüblichkeit des umstrittenen Anfangsmietzinses indizieren würden.
Auch dem Umstand eines lange dauernden Vormietverhältnisses von 15 bis 20
Jahren sei sodann angemessen Rechnung zu tragen. Ein solches könne für sich
alleine oder zusammen mit anderen Faktoren ein gewichtiges Indiz darstellen, um
begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung zu wecken (act. 93 E. 4.3.1–
4.3.2).
5.4. Nach dem Gesagten liegen folgende Indizien vor: Die statistischen Daten
deuten darauf hin, dass eine moderate Erhöhung des Anfangsmietzinses zulässig
war, allerdings nicht so hoch wie der strittige Mietzins, sondern rund Fr. 200.–
weniger. Insofern bestätigt dieses Indiz die Vermutung der Missbräuchlichkeit. Die
beigezogene Statistik berücksichtigt nicht sämtliche Vergleichskriterien nach

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Art. 11 VMWG, dafür beruht sie auf einer Vielzahl von Wohnungen und ist ent-
sprechend breit abgestützt. Zwar stammen die statistischen Daten aus dem Jahr
2006 und sind damit nicht aktuell, doch kann eine annäherungsweise Anpassung
mittels des Mietpreisindexes erfolgen. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb die
statistischen Daten im Verhältnis zu den Vergleichsobjekten lediglich eine unter-
geordnete Bedeutung erhalten sollten. Beim Indiz der von der Vermieterin ge-
nannten, teils im von ihr eingereichten Privatgutachten enthaltenen Vergleichs-
objekte, die grundsätzlich detaillierter und damit genauer sowie zusätzlich aktuel-
ler sind als die vorhandenen statistischen Angaben, ist festzuhalten, dass ledig-
lich zwei Objekte als vergleichbar zu qualifizieren sind, alle anderen Objekte
scheiden zufolge anderer Quartierzugehörigkeit und/oder unvergleichbarer Lage –
gründend nicht zuletzt auf unsubstantiierten Parteiangaben – sowie ungleicher
Bauperiode und Grösse aus. Gemäss dem Bundesgericht reicht dies nicht aus als
Indiz zur Vermutungserschütterung.
Würden indes aufgrund der von der Vorinstanz von Amtes wegen vorge-
nommenen Überprüfung der Lage zusätzlich zwei weitere Objekte zugelassen, so
verblieben vier Vergleichsobjekte. Ausgehend von auf einen Referenzzinssatz-
stand von 1.75 % wie beim Mietobjekt angepassten Nettomietzinsen von
Fr. 1'442.– (Nr. 1), Fr. 1'440.– (Nr. 4), Fr. 1'349.– (Nr. 16) sowie Fr. 1'366.–
(Nr. 21; vgl. act. 13/10 und act. 21/13) ergäbe sich ein durchschnittlicher Mietzins
von knapp Fr. 1'400.– und damit rund Fr. 340.– über dem strittigen Anfangsmiet-
zins von Fr. 1'060.–. Da es sich (lediglich) um vier Vergleichsobjekte handelte,
wäre aber zur Erschütterung der Missbräuchlichkeitsvermutung weiter vorausge-
setzt, dass auch andere Hinweise in dieselbe Richtung deuten. Dies ist hier nicht
der Fall: Die Statistik indiziert wie erwähnt die Missbräuchlichkeit. Das Indiz der
langen Dauer des Vormietverhältnisses deutet aufgrund des allgemein anstei-
genden Mietzinsniveaus prima vista zwar darauf hin, dass der Vormietzins bei
Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages den Marktverhältnissen nicht
mehr entsprach und eine gewisse Erhöhung zulässig gewesen wäre. Das ent-
spricht wie gezeigt auch dem aus den statistischen Daten gewonnenen Bild. Al-
lerdings wäre wie gesehen gerade nicht das allgemeine Mietzinsniveau bzw. des-
sen Anstieg, sondern es sind die orts- und quartierüblichen Vergleichsmieten für

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das konkret umstrittene, seit mehr als zwei Jahrzehnten nicht mehr nennenswert
sanierte Mietobjekt an lärmexponierter Lage massgeblich, vermag doch die Dauer
des Vormietverhältnisses losgelöst vom streitgegenständlichen Mietobjekt die
Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht zu erschüttern. Es wäre zudem offen, um
welchen Betrag der Mietzins hätte angehoben werden können. Insbesondere deu-
tet die lange Dauer des Vormietverhältnisses keineswegs klar darauf hin, dass ei-
ne Erhöhung wie von der Vermieterin vorgenommen zulässig gewesen wäre.
5.5. Bei dieser Ausgangslage vermag die Vermieterin die Vermutung der
Missbräuchlichkeit nicht zu erschüttern. Es bleibt damit im Ergebnis bei der Ver-
mutung der Missbräuchlichkeit des vorliegend strittigen Anfangsmietzinses, da
keine hinreichenden Zweifel daran geweckt werden konnten, geschweige denn
dessen Quartierüblichkeit nachgewiesen werden konnte (vgl. act. 93 E. 4.3.3). Die
von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung der Indizien hält einer Überprüfung
damit stand. Da die per Verweis zum Bestandteil des angefochtenen Entscheides
erklärten Erwägungen zur gerichtlichen Festsetzung des zulässigen Anfangsmiet-
zinses, die von der Kammer in ihrem ersten Entscheid vom 2. März 2020 bestätigt
wurden (act. 92 E. 9), von der Vermieterin im vorliegenden Berufungsverfahren
nicht erneut beanstandet werden, hat es dabei sein Bewenden zu haben. Die Be-
rufung ist folglich abzuweisen und das erstinstanzliche Urteil ist zu bestätigen.
IV.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Vermieterin kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtsgebühr, die in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3
sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG und ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 49'200.– (vgl. act. 92 E. 10.2), auf Fr. 4'000.– festzusetzen ist, ist damit der
Vermieterin aufzuerlegen und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu
beziehen.

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2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; der Vermieterin nicht
zufolge ihres Unterliegens und der Mieterin nicht, weil ihr im vorliegenden Verfah-
ren keine Aufwände entstanden, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom
1. September 2021 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 4'000.– verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge von act. 102 und act. 104/1-4, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je ge-
gen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 49'200.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw C. Funck
versandt am:
18. Januar 2023