zh_obergericht · LF250106 · 2025-11-26 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250106-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi
Beschluss vom 26. November 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner, Beschwerdeführer und Berufungskläger
verteidigt durch Rechtsanwältin MLaw X._____
gegen
B._____ SICAV,
Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 24. Oktober 2025 (ER250075) und
Beschwerde gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 8. September 2025 (MO250321)

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Erwägungen:
1.1 Mit Urteil vom 24. Oktober 2025 (act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar] = act. 8/8)
verpflichtete das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Winterthur (nachfolgend: Ausweisungsgericht) den Gesuchsgegner, Beschwerde-
führer und Berufungskläger (nachfolgend: Mieter) den Büroraum, 4. OG, in der
Liegenschaft C._____-strasse …, D._____, unverzüglich ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchsgegnerin, Beschwerdegegnerin
und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Vermieterin) zurückzugeben, unter der An-
drohung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (a.a.O. Dispositiv-Ziffer
1). Das Ausweisungsgericht wies das Stadtammannamt Winterthur-Stadt an, die-
sen Entscheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Vermiete-
rin, welches innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen sei, zu voll-
strecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffer 2). Wei-
ter setzte die Vorinstanz die Entscheidgebühr auf Fr. 1'000.– fest, auferlegte die
Kosten des Verfahrens dem Mieter, und verpflichtete diesen, der Vermieterin eine
Parteientschädigung von Fr. 1'380.– (inkl. 8.1 % MwSt) zu bezahlen (vgl. a.a.O.
Dispositiv-Ziffern 3-5).
1.2 Mit Eingabe vom 14. November 2025 (act. 2) stellt der Mieter folgende An-
träge und reicht Beilagen ein (act. 5/3-14):
1. Es sei das Urteil des Einzelgerichts summarisches Verfahren des
Bezirksgerichts Winterthur vom 24. Oktober 2025, Geschäfts-Nr.
ER250075-K, aufzuheben und es sei das Verfahren MO250321-K
vor der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichts Winterthur wei-
terzuführen bzw. sei die Sistierung (Beschluss vom 8. September
2025) aufzuheben;
2. Es sei auf das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten
vom 3. September 2025 nicht einzutreten;
Eventualiter sei das Verfahren zu Neubeurteilung an die Vorin-
stanz zurückzuweisen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1% MwSt) zu-
lasten des Gesuchsgegners.

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1.3 Die Akten des vorinstanzlichen Ausweisungsverfahrens (ER250075) wurden
von Amtes wegen beigezogen (vgl. act. 8/1-10). Auf den Beizug der Akten des
Schlichtungsverfahrens (MO250321) kann aus nachfolgend darzulegenden Grün-
den (vgl. sogleich E. 2) verzichtet werden. Auch auf das Einholen einer Be-
schwerde- und einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312
Abs. 1 und Art. 322 Abs. 1 ZPO).
2.1 Die Sistierung eines Verfahrens ist mit Beschwerde anfechtbar (vgl. Art. 126
Abs. 2 ZPO). Eine solche ist innert zehn Tagen bei der Beschwerdeinstanz einzu-
reichen (vgl. Art. 321 Abs. 2 ZPO).
2.2 Der angefochtene Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 8. September
2025 wurde dem Mieter am 11. September 2025 zugestellt (vgl. act. 9 und 10).
Die Frist zur Anfechtung dieses Beschlusses lief somit am Montag, 22. Septem-
ber 2025 ab (vgl. Art. 142 Abs. 3 ZPO). Die Beschwerde des Mieters vom 14. No-
vember 2025 erfolgte damit zu spät, weshalb auf diese nicht einzutreten ist.
3.1 Der angefochtene Ausweisungsentscheid des Ausweisungsgerichts ist ein
erstinstanzlicher Endentscheid, der grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl.
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO); in vermögensrechtlichen Angelegenheiten muss der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren jedoch mindestens
Fr. 10'000.– betragen (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies ist mit Blick auf den monat-
lichen Bruttomietzins von zuletzt Fr. 2'218.75 (vgl. act. 8/4/1) der Fall und die Be-
rufung ist daher zulässig (vgl. BGE 144 III 346 ff.).
3.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im
Sinn dieser Bestimmung bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Ent-
scheid fehlerhaft sein soll (vgl. BGE 142 I 93 E. 8.2). Kommt eine rechtsuchende
Partei diesen Anforderungen nicht nach, ist auf ihr Rechtsmittel nicht einzutreten
(vgl. BGer 5A_60/2024 vom 26. August 2024 E. 3.1 m.w.H.). Neue Tatsachen und
Beweismittel können im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor Vorinstanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die

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Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat
deren Zulässigkeit darzutun (BGE 144 III 349 E. 4.2.1; 143 III 42 E. 4.1).
3.3 Die Vorinstanz hielt zur Begründung zusammengefasst fest, der Sachverhalt
sei im Wesentlichen unbestritten und die Rechtslage klar (vgl. act. 7 E. 3.2, 3.3,
4.4, 5.4, 6, 7 und 8). Zudem führte sie aus, weshalb die Einwendungen des Mie-
ters an diesem Ergebnis nichts änderten (vgl. act. 7 E. 4.3 und 5.3).
3.4 Der anwaltlich vertretene Mieter bringt in seiner Berufung soweit ersichtlich
einzig neue Tatsachenbehauptungen vor und reicht neue Beweismittel ein. Er
führt unter Verweis auf die neu eingereichten Beilagen aus, dass er die Mietzinse
mehrfach angeboten habe, diese ihm aber wieder zurückerstattet worden seien,
sowie dass er seit Jahren versucht habe, mit der Vermieterin in Kontakt zu treten,
und scheint damit seine vorinstanzlichen Ausführungen (vgl. act. 8/7) nachsub-
stantiieren und nachdokumentieren zu wollen (vgl. act. 2 Ziff. 7 bis 9 mit Verweis
auf act. 5/6-8; act. 2 Ziff. 20 f. mit Verweis auf act. 5/4-8). Inwiefern er diese Tat-
sachenbehauptungen und Beweismittel nicht bereits vor Vorinstanz hätte vorbrin-
gen resp. einreichen können und inwiefern diese im Berufungsverfahren zulässig
sein sollen, legt er nicht dar und ist auch nicht ersichtlich (vgl. oben E. 3.2). Er
führt insbesondere auch nicht aus, inwiefern der Sachverhalt vor Vorinstanz (ent-
gegen der Vorinstanz) einzig bezüglich des Zustandekommens des Mietvertrages
unbestritten gewesen sein soll (act. 2 Ziff. 20). Damit kommt er den Begründungs-
anforderungen an eine Berufungsschrift nicht nach.
3.5 Nach dem Gesagten ist auch auf die Berufung nicht einzutreten.
4. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rechtsmittelverfahrens dem Mieter
aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Mieter nicht,
weil er mit seiner Berufung unterliegt, und der Vermieterin nicht, weil ihr keine
Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Berufungskläger und Beschwerdeführer auferlegt.
4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte und Be-
schwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels der Rechtsmittelschrift samt
Beweismittelverzeichnis (act. 2), sowie an das Einzelgericht im summari-
schen Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert liegt über Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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II. Zivilkammer
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