zh_obergericht · NR040070 · 2004-09-17 · de
SchKG 97 und SchKG 155, VZG 9 Abs. 1 (und VZG 99): Grenzen der Abklärung, VZG 9 Abs. 2 (und VZG 99): Festlegen des Schätzungswertes.


SchKG 97 und SchKG 155, VZG 9 Abs. 1 (und VZG 99) Grenzen der Abklä-
rung. Wo gewisse Parameter nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand
ermittelt werden können, genügt der Hinweis auf die Tatsache als solche (im kon-
kreten Fall: Verpflichtung zur Altlasten-Beseitigung) VZG 9 Abs. 2 (und VZG 99).
Festlegen des Schätzungswertes. Die Aufsichtsbehörde muss sich darüber
aussprechen, welcher Schätzungswert dem weiteren Verfahren zugrunde gelegt
werden soll.
Sachverhalt:
Das Betreibungsamt schätzte ein zu verwertendes Fabrikgebäude mit Bü-
ro, mit 34'369 m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum, Garten, Acker und Wiese auf
Fr. 9'730'000.--. Auf Begehren der Schuldnerin ordnete das Bezirksgericht als
untere Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung an (Art. 9 Abs. 2 VZG). Der Schätzer
ging davon aus, dass ein Abbruch der Gebäude unumgänglich und für die Ver-
kehrswertschätzung eine Bewertung nach Abbruch allein massgebend sei, was er
anhand seiner Erhebungen gut nachvollziehbar begründete. Ausgehend von die-
sen Prämissen schätzte er den maximalen Verkehrswert auf Fr. 14'000'000.--.
Dabei erwähnte er ausdrücklich, dass die Kosten für eine allfällige Sondermül-
lentsorgung und Altlastenbeseitigung nicht berücksichtigt seien. Dem Gutachten
liegen eine Kopie des massgeblichen Altlastenverdachtsflächen-Katasters sowie
zwei Datenauszüge betreffend das fragliche Grundstück bei.
aus den Erwägungen:
„2. Die Vorinstanz hat es unterlassen, den massgeblichen Schätzungs-
wert festzulegen. Neben dem betreibungsamtlichen Schätzungswert von rund
Fr. 9,7 Mio. geht der von der Vorinstanz bestellte Sachverständige von einem
Wert von Fr. 14 Mio. (abzüglich allfällige Altlasten) aus. Damit steht nicht fest,
welcher Schätzwert dem weiteren Verfahren zu Grunde zu legen ist. Die (erstin-
stanzliche) Aufsichtsbehörde kann sich nicht darauf beschränken, den Verfah-
rensbeteiligten das Ergebnis der Sachverständigenschätzung zur Kenntnis zu
bringen, wie dies hier geschehen ist, sondern sie hat sich zusätzlich über den

nunmehr geltenden Schätzungswert auszusprechen: jener der betreibungs-
amtlichen Schätzung oder jener der Schätzung des Sachverständigen im Sinne
von Art. 9 Abs. 2 VZG oder gegebenenfalls vom einen oder anderen Mittelwert
(vgl. dazu auch BGE 120 III 81). Um dies nachzuholen, ist das Geschäft an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Was die Altlasten anbelangt, für die die Rekurrentin bereits vor Vo-
rinstanz und auch wieder im Rekursverfahren eine Ermittlung der Kosten verlangt
hat, ist ergänzend zu erwähnen, dass seit den frühen Neunzigerjahren für das
Gebiet des Kantons Zürich der sog. Altlastenverdachtsflächen-Kataster besteht,
worin auch das hier betroffene Grundstück verzeichnet ist. Der Zürcher Kataster
muss in Anwendung des Bundesgesetzes über den Umweltschutz in den Kataster
der belasteten Standorte (KbS) überführt werden (vgl. Jean-Claude Hofstetter,
Altlasten - ein lösbares Problem, in: Der Treuhandexperte 2002, S. 325 ff.). Dies
ist im vorliegenden Fall offenbar noch nicht geschehen und es ist auch nicht er-
sichtlich, wie eine verlässliche Analyse, welche für eine zuverlässige Schätzung
der Sanierungskosten erforderlich wäre, im Rahmen des Zwangsverwertungs-
verfahrens möglich sein sollte. Dem Interesse an der genauen Kenntnis dieser
Aufwendungen steht vor allem die Dringlichkeit des Verfahrens und der mit den
Abklärungen verbundene Aufwand entgegen. Die einschlägigen Vorschriften zur
Schätzung bestimmen denn auch nicht ausdrücklich, welche Parameter in die
Schätzung miteinbezogen werden müssen. Wo gewisse Parameter nicht oder
nicht mit vernünftigem Aufwand erhoben werden können, muss es genügen, dass
die Tatsache als solche erwähnt wird. Das bedeutet hier, dass in den Steige-
rungsbedingungen auf die Katastereinträge hinzuweisen sein wird. Was die ent-
sprechenden Gewährleistungen anbelangt, sind sie selbstverständlich wegzube-
dingen. In allgemeiner Form ergibt sich dies aus Art. 45 lit. g VZG. Für die Bieter
und schliesslich für den Ersteigerer wird die Situation nicht anders sein als für den
Grundstückkäufer, der beim Vorliegen von Altlasten ebenfalls mit gewissen Unsi-
cherheiten leben muss.“
Obergericht, II. Zivilkammer
Beschluss vom 17. September 2004
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