zh_obergericht · PF230065 · 2023-12-22 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF230065-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 22. Dezember 2023
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____ GmbH,
Gesuchs- und Beschwerdegegnerin
betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Bezirksgerich-
tes Bülach vom 10. November 2023 (ER230077)

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Erwägungen:
1.1 Mit Eingabe vom 6. September 2023 reichte die Gesuchstellerin und Be-
schwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Einzelgericht des Be-
zirksgerichtes Bülach (nachfolgend: Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren
(act. 1) samt Beilagen (act. 2/1-6) dazu ein.
1.2 Mit Verfügung vom 10. November 2023 (act. 11 = act. 17 [Aktenexemplar] =
act. 19) trat die Vorinstanz auf das Ausweisungsbegehren nicht ein.
1.3 Dagegen erhebt die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 23. November
2023 (act. 18) rechtzeitig (vgl. act. 12 i.V.m. act. 18 S. 1) Beschwerde.
1.4 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 1-15). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie das vorinstanzliche Ausweisungsur-
teil – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO).
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie einer Ausweisung (vgl. etwa
BGer 5D_126/2012 vom 26. Oktober 2012 E. 1.1) – ist die Berufung jedoch nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Geht es im Verfahren – wie hier – einzig um den Ausweisungs- oder Eigen-
tumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Verzögerung mutmass-
lich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hypothetisch anfal-
lende Miet-/Pacht- oder Gebrauchswert. In der Praxis wird unabhängig von allfäl-
ligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung des summari-
schen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfahrensdauer von sechs Mo-
naten ausgegangen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Aus dem von der Beschwerdefüh-
rerin vor Vorinstanz eingereichten Mietvertrag geht eine Bruttomonatsmiete von
Fr. 1'114.70 hervor (vgl. act. 2/6 S. 3). Unabhängig von der Frage, ob zwischen
den Parteien ein Vertragsverhältnis besteht, ist im vorliegenden Ausweisungsver-
fahren von einer Verfahrensdauer von sechs Monaten auszugehen. Der Streitwert

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beträgt daher Fr. 6'688.20. Das Rechtsmittel ist somit als Beschwerde zu behan-
deln.
2.2 Ein Rechtsmittel ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen. Aus der Obliegenheit zur Begründung
ergibt sich, dass das Rechtsmittel zudem Rechtsmittelanträge zu enthalten hat,
aus denen hervorgeht, wie die Rechtsmittelinstanz nach Auffassung der Rechts-
mittel führenden Partei entscheiden soll. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien
braucht es keinen formellen Antrag, sondern genügt auch eine Formulierung in
der Begründung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die
Rechtsmittelinstanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur
rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Ent-
scheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der
Rechtsmittel führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzun-
gen nicht gegeben, ist auf ein Rechtsmittel nicht einzutreten (vgl. statt vieler
BGE 137 III 617 E. 4.2.2; BGE 134 II 244 E. 2.4.2; OGer ZH PF130050 vom 25.
Oktober 2013 E. II./2.1; BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22).
2.3 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (sog. Novenverbot, Art. 326 Abs. 1
ZPO).
3.1 Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsbegehren der Beschwerdeführerin
mangels Aktivlegitimation nicht ein. Sie erwog im Wesentlichen, die Beschwerde-
führerin habe betreffend Aktivlegitimation lediglich ausgeführt, dass der Vertrag
am 14. September 2022 abgeschlossen worden sei und habe im Übrigen auf die
Beilagen verwiesen. Aus dem eingereichten Mietvertrag gehe jedoch hervor, dass
Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaft die C._____ AG sei, welche durch
die D._____ AG vertreten worden sei (act. 2/6). Nachweise dafür, dass die Be-
schwerdeführerin anstelle der bisherigen Vermieterin in das bestehende Mietver-
hältnis eingetreten sei, würden nicht vorliegen. Da die Beschwerdeführerin weder
Vermieterin noch Eigentümerin der vermieteten Liegenschaft sei, sei sie nicht le-
gitimiert, das Ausweisungsbegehren in eigenem Namen zu stellen (act. 17 E. 3.1).

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3.2 Die Beschwerdeführerin hält dem in ihrer Beschwerde im Wesentlichen ent-
gegen, sie sei seit dem 1. März 2023 Eigentümerin der erwähnten Liegenschaft
und verweist hierfür auf eine mit der Beschwerde eingereichte Kopie eines Kauf-
vertrages (act. 18 S. 1 i.V.m. act. 20). Es sei zu erwarten gewesen, so die Be-
schwerdeführerin, dass die Vorinstanz dies abkläre. Denn gemäss Art. 261 Abs. 1
OR gingen die Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Auch sei es üblich,
bei einem Verkauf der Liegenschaft keine neuen Mietverträge auszustellen. Und
alle Korrespondenz betreffend die Ausweisung sei von ihr ausgegangen
(vgl. act. 18 S. 1).
3.3 Diese Tatsachenbehauptungen und das eingereichte Beweismittel sind neu
(vgl. act. 1 und act. 2/1-6). Deshalb sind sie im Beschwerdeverfahren ausge-
schlossen und dürfen nicht berücksichtigt werden (vgl. oben E. 2.3).
3.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin war es aus nachfolgend
darzulegenden Gründen nicht an der Vorinstanz, die Aktivlegitimation der Be-
schwerdeführerin abzuklären. Vielmehr lag es an ihr als Gesuchstellerin, diese in
ihrem Gesuch darzulegen:
Das Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen ist ein summari-
sches Verfahren (vgl. Art. 257 Abs. 1 ZPO, Art. 248 lit. b ZPO). Es ist der Ver-
handlungsgrundsatz anwendbar. Danach haben die Parteien dem Gericht die
Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel
anzugeben (vgl. Art. 255 ZPO e contrario i.V.m. Art. 55 ZPO; BGE 144 III 462 E.
3.3.2 = Pra 108 [2019] Nr. 41). Anders als im ordentlichen Verfahren, in welchem
sich die Parteien zweimal uneingeschränkt äussern können, kommt ihnen diese
Gelegenheit im summarischen Verfahren – wie dem vorliegenden Verfahren be-
treffend Rechtsschutz in klaren Fällen – lediglich einmal zu (vgl. Art. 253 ZPO;
BGE 144 III 117 E. 2.2). Die Parteien haben folglich ihre Vorbringen, d.h. die Tat-
sachenbehauptungen und Beweismittel, grundsätzlich abschliessend im Gesuch
bzw. der Stellungnahme zum Gesuch darzulegen. Dies gilt auch hinsichtlich der
Sachlegitimation (vgl. OGer ZH LF180010 vom 6. März 2018 E. 5.3 mit Verweis
auf OGer ZH LF170041 vom 15. Dezember 2017 E. III./A.3. m.w.H.), zu der die
Aktivlegitimation zählt. Wie die Vorinstanz bereits darlegte (vgl. act. 17 E. 2.2) be-

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deutet diese, dass die gesuchstellende Partei berechtigt ist, den begehrten
Rechtsschutz in eigenem Namen geltend zu machen. Die Beschwerdeführerin
hätte somit in ihrem Gesuch abschliessend darzulegen gehabt, inwiefern sie be-
rechtigt ist, den Ausweisungsanspruch in eigenem Namen geltend zu machen.
Erst dann hätte die Vorinstanz das Recht von Amtes wegen anwenden (vgl. Art.
57 ZPO) und die Aktivlegitimation der Beschwerdeführerin gegebenenfalls beja-
hen können. Die Beschwerdeführerin hat dies in ihrem Gesuch jedoch unbestrit-
tenermassen nicht dargelegt.
Zwar wird der im vorliegenden Verfahren anwendbare Verhandlungsgrund-
satz dadurch gemildert, dass das Gericht nach Art. 56 ZPO einer Partei durch
entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung zu geben
hat, wenn deren Vorbringen unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensicht-
lich unvollständig ist. Wie jedoch aus der Formulierung ("das Vorbringen") erhellt,
entbindet die Fragepflicht die Parteien nicht von ihrer prozessualen Obliegenheit,
die rechtserheblichen Tatsachen vorzubringen und darzulegen. Die Fragepflicht
greift somit nur hinsichtlich bereits Vorgebrachtem, sofern dieses unklar, unvoll-
ständig oder unbestimmt geblieben ist (vgl. OGer ZH LF130033 vom 1. Juli 2013
E. 4.1 m.w.H.). Zudem darf die Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht keine Par-
tei einseitig bevorzugen und nicht zu einer Verletzung des Grundsatzes der
Gleichbehandlung der Parteien führen. Vor allem darf die gerichtliche Fragepflicht
nach ständiger Rechtsprechung nicht dazu dienen, die Mitwirkung der Parteien
bei der Sachverhaltsfeststellung zu ersetzen oder prozessuale Nachlässigkeiten
der Parteien auszugleichen (vgl. BGE 146 III 413 E. 4.2 = Pra 111 [2022] Nr. 5;
KUKO ZPO-OBERHAMMER, 3. Aufl. 2021, Art. 56 N 1 ff., N 5; CHK ZPO-
GEHRI/FLÜTSCH, Zürich 2021, Art. 56 N 5 je m.w.H.). Von einer prozessualen
Nachlässigkeit ist indes vorliegend auszugehen: Die Beschwerdeführerin hat ih-
rem Gesuch um Ausweisung keinen Kaufvertrag der Liegenschaft beigelegt. Dies
obschon in dem von ihr verwendeten, offiziellen Formular für Ausweisungsgesu-
che (https://www.gerichte-
zh.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/Themen/Miete/Formulare_und_Merkblae
tter/F_Ausweisung.pdf [abgerufen am 14. Dezember 2023]) explizit darauf hinge-
wiesen wird, dass insbesondere ein solcher beizulegen ist, wenn eine gesuchstel-

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lende Partei – wie hier – mit der Vermieterin gemäss Mietvertrag nicht identisch
ist (vgl. act. 1 S. 2). Diese prozessuale Nachlässigkeit der Beschwerdeführerin
war jedenfalls nicht von der Vorinstanz auszugleichen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass nach der Rechtsprechung der Kam-
mer auf ein neues, zweites Gesuch im Verfahren betreffend Rechtsschutz in kla-
ren Fällen mangels eines schützenswerten Interesses dann nicht einzutreten ist,
wenn dieses neue Verfahren nur wegen der Nachlässigkeit der gesuchstellenden
Partei notwendig wird. Dies ist der Fall, wenn die gesuchstellende Partei ihr zwei-
tes Gesuch auf neue Behauptungen und Beweismittel stützt, die sie mit zumutba-
rer Sorgfalt bereits im ersten Verfahren hätte vorbringen können (sog. unechte
Noven) (vgl. zur Problematik OGer ZH PF220042 vom 22. Dezember 2022 E. 4).
In jedem Fall offen steht der Beschwerdeführerin indes die Möglichkeit, die Aus-
weisung im vereinfachten Verfahren zu beantragen.
3.5 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
4.1 Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei die Beschwerde gutzuheissen und
"die Kosten" seien "entsprechend zu erlassen" (vgl. act. 18 S. 2). Nachdem die
Beschwerde abzuweisen ist, bleibt es bei der vorinstanzlichen Kosten- und Ent-
schädigungsfolgeregelung, und wird die Beschwerdeführerin im Beschwerdever-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 6'688.20 (vgl. oben E. 2.1) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf
Fr. 480.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG)
und der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
4.2 Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: der Be-
schwerdeführerin nicht, weil sie mit ihrer Beschwerde unterliegt, und der Be-
schwerdegegnerin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu
entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 480.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 18), sowie an das Ein-
zelgericht des Bezirksgerichtes Bülach, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'688.20.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
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