zh_obergericht · LF210016 · 2021-07-06 · de
Vorsorgliche Massnahmen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF210016-O/U
Mitwirkend: Oberrichter Dr. M. Sarbach, Vorsitzender, Ersatzrichterin lic. iur.
N. Jeker und Ersatzrichter lic. iur. T. Engler sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Urteil vom 6. Juli 2021
in Sachen
Schweizerische Eidgenossenschaft,
Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (Mieterin),
vertreten durch Eidgenössisches Finanzdepartement EFD, handelnd durch das
Bundesamt für Bauten und Logistik BBL,
gegen
A._____ AG,
Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte (Vermieterin),
betreffend
vorsorgliche Massnahmen
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom
3. Februar 2021 (ET200003)

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Rechtsbegehren der Gesuchstellerin:
(act. 1)
1. Es sei die Gesuchsgegnerin im Rahmen einer vorsorglichen Mass-
nahme nach Art. 261 ff. ZPO zu verpflichten, die Dienstleistung des
bedienten Empfangs zu den Bürozeiten von 08:00 Uhr bis 17:00 Uhr im
B._____ [Geschäftszentrum] in … Zürich-A._____, Bezirk Bülach, auf-
rechtzuerhalten bis zu einem definitiven gerichtlichen Entscheid über
die Rechtmässigkeit der Einstellung dieser Dienstleistung.
2. Für den Fall der Nichtbeachtung der gerichtlichen Anordnung seien der
Gesuchsgegnerin oder deren verantwortlichen Organen Ordnungsbus-
sen und Bestrafung wegen Ungehorsams gemäss Art. 292 StGB anzu-
drohen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten der
Gesuchsgegnerin.
Rechtsbegehren der Gesuchsgegnerin:
(act. 7)
Das Gesuch sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen zu Lasten der Gesuchstellerin.
Urteil des Bezirksgerichtes Bülach:
(act. 25)
1. Das Gesuch der Gesuchstellerin wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'600.–. Allfällige weitere Aus-
lagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5./6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung.
Berufungsanträge:
der Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (act. 26 S. 2 f.):
1. Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Bülach vom 3. Februar 2021
(ET200003) hinsichtlich Dispositiv-Ziffer 1 aufzuheben und es sei das Ge-
such um vorsorgliche Massnahmen der Berufungsklägerin gutzuheissen:

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a. Es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, die Dienstleistungen des
bedienten Empfangs zu den Bürozeiten von 08.00 Uhr bis 17.00 Uhr im
B._____ in ... Zürich-A._____, Bezirk Bülach, aufrechtzuerhalten bis zu
einem definitiven gerichtlichen Entscheid über die Rechtmässigkeit der
Einstellung dieser Dienstleistung.
b. Für den Fall der Nichtbeachtung der gerichtlichen Anordnung seien der
Berufungsbeklagten oder deren verantwortlichen Organen Ordnungs-
bussen und Bestrafung wegen Ungehorsams gemäss Art. 292 StGB
anzudrohen.
2. Eventualiter sei der Entscheid des Bezirksgerichts Bülach vom 3. Februar
2021 (ET200003) hinsichtlich Dispositiv-Ziffer 1 aufzuheben und die Sache
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Bülach vom 3. Februar 2021
(ET200003) hinsichtlich Dispositiv-Ziffern 3 und 4 aufzuheben und durch ei-
ne Fassung zu ersetzen, wonach die Gerichtskosten der Gesuchsgegnerin
und Berufungsbeklagten auferlegt werden und diese verpflichtet wird, der
Gesuchstellerin und Berufungsklägerin eine Parteientschädigung zu bezah-
len.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der Be-
rufungsbeklagten.
der Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagten (act. 35 S. 2):
1. Das Rechtsbegehren der Berufungsklägerin sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Die Gerichtskosten seien der Berufungsklägerin aufzuerlegen und der Beru-
fungsbeklagten sei von der Berufungsklägerin eine Umtriebsentschädigung
(zuzüglich MwSt.) im Umfang von zwei Dritteln des Anwaltstarifs zuzuspre-
chen.
Erwägungen:
I.
1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin mietet von der Gesuchs-
gegnerin und Berufungsbeklagten seit 2012 diverse Räumlichkeiten im B._____ in
... Zürich-A._____ (Mietvertrag Nr. 1 vom 14. Dezember 2011, vgl. act. 3/4 und
act. 13/19). Mit Vertrag Nr. 2 vom 3. Januar 2017 mietete sie im gleichen Gebäu-

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de zusätzliche Mietfläche (vgl. act. 3/5). Das B._____ verfügte seit Mietbeginn
über einen bedienten Empfang (vgl. act. 1 S. 5 und 9, act. 12 S. 2 und 4; act. 7 S.
4, act. 16 S. 4). Mit Schreiben vom 13. Dezember 2019 kündigte die Gesuchs-
gegnerin und Berufungsbeklagte (fortan Vermieterin) der Gegenpartei (fortan Mie-
terin) die Einstellung des von ihr im B._____ betriebenen Empfangs per Februar
2020 an. Noch bevor dieser nach erfolglosen Vergleichsgesprächen definitiv per
Ende August 2020 eingestellt wurde (act. 3/13 und act. 3/17), wandte sich die
Mieterin mit dem vorstehend wiedergegebenen Begehren um Erlass vorsorglicher
Massnahmen an das Bezirksgericht Bülach (fortan Vorinstanz, act. 1). Sie machte
geltend, der durch die Vermieterin betriebene Empfang sei eine vertraglich ge-
schuldete Leistung und dessen Einstellung stelle eine einseitige Vertragsände-
rung im Sinne von Art. 269d OR dar, welche bei – wie im vorliegenden Fall – be-
fristeten Mietverträgen grundsätzlich unzulässig sei. Selbst wenn sie zulässig wä-
re, seien die zwingenden Frist- und Formvorschriften verletzt worden (act. 1 und
act. 12). Die Vermieterin bestritt eine vertragliche Verpflichtung zum Betrieb des
bedienten Empfangs und damit das Bestehen einer Anspruchsgrundlage. Zudem
erachtete sie das von ihr installierte Infoboard als valablen Ersatz (act. 7 und
act. 16).
1.2 Nach einfachem Schriftenwechsel im vorinstanzlichen Verfahren (Mie-
terin act. 1 inkl. Beilagen act. 3/2-18; Vermieterin act. 7 inkl. Beilagen act. 9/1-11)
äusserten sich die Parteien – ohne dass ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet
worden war (act. 25 S. 9) – ein zweites Mal schriftlich (Mieterin act. 12 inkl. Beila-
gen 13/19-23; Vermieterin act. 16). Mit Urteil vom 3. Februar 2021 entschied die
Vorinstanz im eingangs wiedergegebenen Sinne (act. 21 = act. 25). Der Ent-
scheid wurde der Mieterin am 10. Februar 2021 zugestellt (act. 22).
2. Gegen diesen Entscheid liess die Mieterin mit Eingabe vom 22. Febru-
ar 2021 (Poststempel) rechtzeitig Berufung erheben mit den eingangs wiederge-
gebenen Anträgen (act. 26 inkl. Beilagen act. 29/3-7). Der ihr mit Verfügung vom
11. März 2021 auferlegte Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.– wurde innert
Frist geleistet (act. 30 - 32). Mit Berufungsantwort vom 22. April 2021 (Poststem-
pel) liess die Vermieterin fristgerecht (vgl. act. 33 f.) die vorstehend wiedergege-

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benen Anträge stellen (act. 35 inkl. Beilage act. 36). Die Eingabe wurde der Mie-
terin – ohne Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels – zur Kenntnisnahme
zugestellt (act. 39). Mit Schriftsatz vom 10. Mai 2021 machte die Mieterin von ih-
rem Replikrecht Gebrauch (act. 38). Die Eingabe wurde der Vermieterin zur
Kenntnis gebracht (act. 40), welche ihrerseits mit Datum 27. Mai 2021 eine als
Duplik bezeichnete Eingabe einreichte (act. 41).
3. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act.1 - 23). Das Verfahren ist spruchreif.
4. Zwischen den Parteien ist das ordentliche Klageverfahren betreffend
Anfechtung einer einseitigen Vertragsanpassung vor dem Mietgericht Bülach
hängig (vgl. act. 3/15, act. 26 S. 8).
II.
1. Im Berufungsverfahren sind Noven nur unter den Voraussetzungen von
Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Beru-
fungsverfahren somit nur berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht wer-
den und – was bei echten Noven definitionsgemäss immer der Fall ist – trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vorinstanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2. Wie die Vermieterin zu Recht geltend macht, handelt es sich bei den
Ausführungen der Mieterin zum angeblich von der Vermieterin betriebenen Café
im B._____ (act. 26 S. 5) um unzulässige neue Tatsachenbehauptungen (act. 35
S. 4). Der Umstand, dass sich in den vorinstanzlichen Beilagen der Mieterin, wie
von ihr geltend gemacht, Hinweise auf das Café finden lassen (act. 38 S. 5), zu
welchem sie sich jedoch mit keinem Wort geäussert hatte (vgl. act. 1 und act. 12),
ändert daran nichts. Ihre erstmaligen Ausführungen im Berufungsverfahren zum
Betrieb des Café im B._____ (act. 26 S. 5) sind daher als nicht unverzüglich nach
Entdeckung vorgebrachte unechte Noven unbeachtlich.

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3. Weiter hat die Mieterin im Berufungsverfahren nach dem angefochte-
nen Urteil entstandene e-mail Korrespondenz (act. 29/4-6) sowie einen
Printscreen von der Website der Vermieterin vom 19. Februar 2021 eingereicht
(act. 29/3). Dabei handelt es sich um zulässige echte Noven.
III.
1. Der Streit der Parteien dreht sich um die Frage, ob der von der Vermie-
terin im B._____ seit Beginn des Mietverhältnisses zwischen den Parteien sicher-
gestellte Betrieb eines bedienten Empfangs eine vertraglich geschuldete Leistung
und dessen Einstellung folglich eine Vertragsverletzung darstellt.
Unbestritten war und ist (act. 1 S. 4, act. 7 S. 3, act. 12 S. 2; act. 26 S. 4),
dass die beiden Geschäftsmietverträge mit den Vertragsnummern 1 und 2 Grund-
lage des Mietverhältnisses zwischen den Parteien bilden, wobei die ursprüngli-
chen Verträge (Vertrag Nr. 1 vom 14. Dezember 2011 und Vertrag Nr. 2 vom
3. Januar 2017 [vgl. act. 3/4 S. 1 und act. 3/5]) während der Mietdauer insb. infol-
ge Mietflächenanpassungen erneuert wurden (Vertrag Nr. 1 am 21. Mai 2015 [act.
3/4]) und für das vorliegende Verfahren die Vertragsversionen vom 29. August
2019 (Vertrags-Nr. 2) und vom 30. August 2019 (Vertrags-Nr. 1) massgebend
sind (vgl. act. 9/2-3, act. 25 S. 10). Es handelt sich um befristete Mietverträge.
2.1 Die Mieterin stützte sich für den Beweis eines Konsenses zwischen
den Parteien hinsichtlich des bedienten Empfangs als vertraglich geschuldete
Leistung insbesondere darauf, dass dieser seit Mietbeginn bestanden hatte und
von der Vermieterin während Jahren ununterbrochen angeboten worden war so-
wie auf die vertraglichen Nebenkostenpositionen der Vertragsversionen vom
29. und 30. August 2019 (Vertrags-Nrn. 1 und 2, act. 9/2 Ziff. 13 und act. 9/3 Ziff.
12) und die diesen Verträgen vorausgegangenen weiteren Umstände.
Sie machte vor Vorinstanz zusammenfassend geltend, nebst Standort und
Infrastruktur seien für sie die in der Vermietung inbegriffenen Nebenleistungen,
namentlich der Betrieb des bedienten Empfangs durch die Vermieterin, wesentlich
für den Vertragsabschluss mit der Vermieterin gewesen. Dass der bediente Emp-

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fang Teil der vertraglich geschuldeten Leistung sei ergebe sich daraus, dass er
bereits vor ihrem Einzug in das B._____ und seit Beginn des Mietverhältnisses
zwischen den Parteien im Jahre 2013 und danach noch jahrelang von der Ver-
mieterin zugunsten der Mieter ununterbrochen erbracht worden sei. Dieser habe
die Zugangskontrolle (persönlicher Empfang von Besuchern und Gewährung des
Zutritts zum B._____) sowie die rudimentäre Sicherheitsprüfung (Nachfassen
nach dem Besuchergrund und der Kontaktperson im B._____) gewährleistet so-
wie Pakete und Zustellungen entgegengenommen (act. 1 S. 4 f., 9, 11, act. 12 S.
2, 4 f.). Die unwidersprochene Handhabung eines Dauerschuldverhältnisses
komme einer ausdrücklichen Vereinbarung gleich (act. 12 S. 4). Sodann ergebe
sich aus den Mietverträgen, dass die typischen Leistungsbestandteile des bedien-
ten Empfangs (Zutrittskontrollsystem, Gebäudebewachung/Sicherheitsdienst so-
wie zentrale Anlieferung von Waren) als Nebenleistung von der Vermieterin unter
dem Titel Nebenkosten erbracht worden seien. Dass nicht nur die elektronischen
Zutritts-/Schliesssysteme Teil des mietvertraglichen Zutrittskontrollsystems bilden,
sondern auch die Personen- und Zugangskontrolle durch den bedienten Empfang
während den Bürozeiten darunter falle, sei für beide Parteien seit Mietbeginn klar
gewesen und ergebe sich auch daraus, dass die Vermieterin auf ihrer Website
bzw. in den Factsheets zum B._____ damals wie heute mit dem bedienten Emp-
fang als "gesicherten Zugang" werbe. Daraus ergebe sich, dass die Dienstleis-
tungen des Empfangs Bestandteil des gesicherten Zutrittskontrollsystems seien
und somit der bediente Empfang im mietpreisbestimmenden Leistungspaket in-
begriffen sei (act. 1 S. 5, 9, act. 12 S. 3-5). Spätestens mit dem Schreiben vom
26. November 2014, mit welchem die Vermieterin den Mietern kommuniziert ha-
be, dass der bediente Empfang nicht mehr durch die C._____ AG sondern direkt
durch die Vermieterin selber betrieben werde, habe sich diese persönlich dazu
verpflichtet, den bedienten Empfang zu führen, was sie bis Ende August 2020
auch ununterbrochen getan habe. Dessen Einstellung stelle eine unberechtigte
Leistungskürzung dar. Das von der Vermieterin installierte Infoboard sei kein va-
labler Ersatz für den bedienten Empfang (act. 1 S. 7-9, act. 12 S. 5 f.).
2.2 Die Vermieterin hielt dem zusammengefasst entgegen, der von der
Mieterin behaupteten Wesentlichkeit des bedienten Empfangs für den Vertrags-

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abschluss stünde entgegen, dass der bediente Empfang in den Mietverträgen
nicht explizit stipuliert worden sei, obschon es sich um eine in mietrechtlichen An-
gelegenheiten versierte Mieterin handle. Es bestehe keine vertragliche Grundla-
ge, wonach der bediente Empfang Teil des mietvertraglichen Leistungspakets sei.
Die Mietverträge bilden mit ihren Beilagen nach dem übereinstimmenden Willen
der Parteien alles ab, was dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zu-
stand des Mietobjektes entsprechen soll. Hinsichtlich von Änderungen der Miet-
verträge sei ausdrücklich Schriftlichkeit vereinbart worden, weshalb keim Raum
bestehe für allfällige stillschweigende Vereinbarungen. Somit sei unerheblich,
dass sie den bedienten Empfang effektiv betrieben habe. Dieser sei nicht Gegen-
stand der Hauptleistungspflicht und auch nicht erforderlich, damit ein tauglicher
Zustand der Mietsache gegeben sei, denn der Zutritt zu den Mieträumlichkeiten
sei auch ohne den bedienten Empfang möglich (act. 7 S. 3-5, 7; act. 16 S. 4, 7).
Dieser sei eine Dienstleistung gegenüber den Kunden und Besuchern des Ge-
bäudes gewesen, ohne Bindungswille gegenüber der Mieterin. Daran ändere
auch der Hinweis auf die Nebenkostenpositionen der Verträge vom 29. und
30. August 2019 nichts, da der bediente Empfang nicht darunter falle. Er sei nicht
Teil des Zutrittskontrollsystems, andernfalls hätte sie dessen Kosten der Mieterin
belasten können. Vielmehr handle es sich hierbei um eine technische Anlage
zwecks Zutrittsregulierung zu einzelnen Bereichen innerhalb des Gebäudes. Eine
Personen- und Zugangskontrolle sei durch den bedienten Empfang weder vorge-
nommen worden, noch sei die Person hiezu instruiert gewesen. Die Position Ge-
bäudebewachung/Sicherheitsdienst betreffe die für die Bewachung zuständige
Sicherheitsfirma D._____ AG und der Punkt zentrale Anlieferung beinhalte die
technischen Anlagen wie z.B. die Zufahrt für LKW (act. 7 S. 5 f.). Die im Internet
aufgeführten Vorteile seien nur Anpreisungen der Mietsache, keineswegs Zusi-
cherungen der Vermieterin, den bedienten Empfang während der ganzen Miet-
dauer aufrechtzuerhalten. Vor dem Hintergrund, dass der bediente Empfang be-
reits bei Abschluss der Mietverträge bestanden habe und mit Blick auf die verein-
barte Schriftlichkeit sowie die professionelle Organisation der Mieterin, dürfe nicht
davon ausgegangen werden, dass die Parteien diesbezüglich eine formfreie Ver-
einbarung getroffen hätten. Aus dem Schreiben vom 26. November 2014 betr.

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Wechsel beim Betreiber des bedienten Empfangs lasse sich keine neue mietver-
tragliche Verpflichtung herleiten. Eine Anspruchsgrundlage sei nicht glaubhaft
gemacht. Mit dem bereits seit Januar 2020 betriebenen digitalen Infoboard mit
Gegensprechanlage und sofern gewünscht Skype basierter Videoüberwachung
sei eine valable Ersatzlösung für den bedienten Empfang geschaffen worden
(act. 7 S. 6-9, act. 16 S. 4 f, 7).
3. Die Vorinstanz kam nach einer kurzen Erläuterung zu Art. 18 OR und
gestützt auf den Vertragswortlaut zum Schluss, die Auslegung der beiden Ge-
schäftsmietverträge Nr. 2 und Nr. 1 vom 29. und 30. August 2019 ergebe keine
Verpflichtung der Vermieterin, einen bedienten Empfang zu führen (act. 25 S. 13).
Zusammengefasst habe die Mieterin mit ihren Vorbringen nicht glaubhaft machen
können, dass zwischen den Parteien eine stillschweigende Vereinbarung zustan-
de gekommen sei, welche die Vermieterin zum Betrieb eines bedienten Empfangs
verpflichten würde (act. 25 S. 15).
Bei diesem Ausgang hatte die Vorinstanz die weiteren Voraussetzungen
gemäss Art. 261 ZPO nicht zu beurteilen.
4.1 Die Mieterin moniert in der Berufungsschrift vorab, die Vorinstanz habe
den Sachverhalt unvollständig wiedergegeben (act. 26 S. 4). In weitgehender
Wiederholung ihrer vorinstanzlichen Ausführungen macht sie geltend, im Zusam-
menhang mit der Gebäudebewachung/Sicherheitsdienst habe keine Beachtung
gefunden, dass der ursprüngliche Mietvertrag auf Grundlage der auf der Website
der Vermieterin aufgeschalteten Factsheets zum Mietobjekt geschlossen worden
sei. Für sie (die Mieterin) sei der darin aufgeführte "gesicherte Zugang mit Emp-
fang" mitunter für die Wahl des Mietobjektes relevant gewesen, da nur durch ei-
nen bedienten Empfang die erforderlichen Zutrittskontrollen und damit die not-
wendige Sicherheit sowie die Entgegennahme von Postsendungen etc. gewähr-
leistet werden könne. Diese Nebenleistungen habe die Vermieterin seit Mietbe-
ginn auch erbracht. Der bediente Empfang habe sichergestellt, dass nur befugte
Personen bzw. jene, die erwartet worden seien, ins Gebäude gelangen konnten,
indem die Person am Empfang die erste, rudimentäre, aber zentrale Kontrolle der
Personen wahrgenommen habe. Der Sicherheitsaspekt sei für sie als Mieterin ein

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zentraler Faktor für den Abschluss des Mietvertrages gewesen, da u.a. die gemie-
teten Räumlichkeiten vom E._____ genutzt würden (act. 26 S. 4-8; act. 38 S. 8).
4.2 Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes
gerügt werden (Art. 310 lit. b ZPO). Damit ist gemeint, dass das Gericht aufgrund
von Beweismitteln einen Schluss auf tatsächliche Verhältnisse zieht. Etwas ande-
res ist es, was an dem von den Parteien Vorgetragenen rechtlich erheblich ist.
Falls das Gericht etwas davon zu Unrecht nicht berücksichtigt, ist das ein Fehler
in der Rechtsanwendung (Art. 310 lit. a ZPO), und nicht ein Fehler der Tatsachen-
feststellung. Der Unterschied bleibt in der Berufung allerdings folgenlos, weil an-
ders als bei der Beschwerde (Art. 320 ZPO) beide Arten von Rügen mit voller
Kognition geprüft werden, und weil die rechtliche Einordnung einer Rüge zur rich-
terlichen Rechtsanwendung gehört, welche von der Rechtsmittelinstanz von Am-
tes wegen vorzunehmen ist (Art. 57 ZPO).
4.3 Die Rügen der Mieterin zum Sachverhalt beschlagen soweit ersichtlich
Punkte, welche die Vorinstanz im Rahmen der Vertragsauslegung zu Unrecht
nicht beachtet haben soll. Das ist, soweit prozessrelevant, bei der rechtlichen
Einordnung des Geschehenen zu prüfen (vgl. nachstehend Ziff. III.9).
5.1 Weiter wirft die Mieterin der Vorinstanz unrichtige Rechtsanwendung
vor, indem sie die im Verfahren um vorsorgliche Massnahmen geltende Beweis-
massregel des Glaubhaftmachens überspannt und Art. 8 ZGB unrichtig angewen-
det habe. Sie (die Mieterin) habe mittels der aufgezeigten vertraglichen Neben-
leistungspflichten und der Tatsache, dass der bediente Empfang während Jahren
betrieben worden sei, glaubhaft gemacht, dass der bediente Empfang Teil des
vermieterseitig geschuldeten Leistungsbündels darstelle und sie damit über einen
zivilrechtlichen Anspruch verfüge. Selbst die Vorinstanz habe erwogen, dass die
vertraglichen Nebenleistungspositionen durchaus Empfangsleistungen sein könn-
ten. Jedoch habe sie verkannt, dass sich der Hauptsachenanspruch aus der Ge-
samtheit der Umstände ergebe, weshalb sie unter Berücksichtigung insbesondere
der weiteren Elemente, dass der bediente Empfang ab Mietbeginn während sie-
ben Jahren ununterbrochen bestanden und die Zutritts- und damit einhergehend
rudimentäre Sicherheitskontrolle vorgenommen habe, indem er den Besucher

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empfangen, nach dem Besuchsgrund gefragt und schliesslich den Kontakt zwi-
schen Nutzer und Besucher hergestellt, wie auch Waren- und Postsendungen
entgegengenommen habe, das Bestehen einer entsprechenden vertraglichen
Vereinbarung als glaubhaft hätte bejahen müssen. Umso mehr, als die Vorinstanz
erwogen habe, dass die dauerhafte, unwidersprochene Handhabung der Ver-
tragsbeziehungen bei einem Dauerschuldverhältnis ein Indiz für den ursprünglich
vereinbarten Vertragszustand darstelle. In richtiger Anwendung der Beweismass-
regel des Glaubhaftmachens gemäss Art. 262 ZPO und Art. 8 ZGB hätte die Vor-
instanz daher den behaupteten Hauptsachenanspruch bejahen müssen (vgl.
act. 26 S. 8-12, 14 f., 19; act. 38 S. 3, 5 f.).
5.2 Sodann habe die Vorinstanz den Vertrag in Verletzung von Art. 18 OR
falsch ausgelegt, indem ganz grundsätzlich einzig auf den Wortlaut abgestellt
worden sei und alle weiteren Umstände erst in einem zweiten Schritt unter dem
Blickwinkel einer stillschweigenden Abrede geprüft worden seien. Nicht nur die
notwendige Gesamtbetrachtung sei unterblieben, auch habe die Vorinstanz die
einzelnen Tatsachenbehauptungen und Vertragsbestimmungen falsch gewürdigt
(act. 26 S. 14). So ergebe sich bereits aus den Vertragstexten, dass der bediente
Empfang als vereinbarte Vertragsleistung unter die Nebenkostenvereinbarungen
subsumiert werden könne, welche Vertragsauslegung durch die jahrelangen, ef-
fektiv erbrachten Nebenleistungen der Vermieterin im Rahmen des Mietverhält-
nisses – ungeachtet dessen, ob diese im ursprünglichen Mietervertrag oder den
späteren Versionen schriftlich aufgeführt worden seien –, bestätigt werde, was die
Vorinstanz verkannt habe (act. 26 S. 12-15, 17 f.; act. 38 S. 5). Dass der bediente
Empfang Teil des mietvertraglichen Leistungspakets sei, ergebe sich auch aus
dem Leistungsbeschrieb auf der Website der Vermieterin bzw. den Factsheets
sowie dem Schreiben der Vermieterin vom 26. November 2014, in welchem sie
erklärt habe, die Bereitstellung des bedienten Empfangs nicht mehr durch ihre
Hilfsperson C._____ sondern direkt selbst zu gewährleisten. Es sei somit offen-
sichtlich, dass beide Parteien davon ausgegangen seien, dass der bediente Emp-
fang eine vertragliche Vereinbarung darstelle und bei beiden diesbezüglich ein
langjähriger Bindungswille vorhanden gewesen sei. Wieso sonst hätte die Vermie-
terin diesen mehr als sieben Jahre lang betrieben, und in dem Fall umsonst (act.

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26 S. 16, 18 f.; act. 38 S. 3, 9). Dass die Vermieterin wie von ihr behauptet keinen
Bindungswillen gehabt habe, werde bestritten. Selbst wenn dem so wäre, habe
sie (die Mieterin) unter Berücksichtigung der vorliegenden Umstände in guten
Treuen darauf vertrauen dürfen, dass die Bereitstellung des bedienten Empfangs
zur vertraglichen Pflicht gehöre, spätestens seit dem Schreiben der Vermieterin
vom 26. November 2014. Darin könne nur eine persönliche Verpflichtung der
Vermieterin, die zugesicherten Eigenschaften des Mietobjekts weiterhin zu erfül-
len, gesehen werden. Sie (die Mieterin) habe das Bestehen einer vertraglichen
Grundlage zur Führung des bedienten Empfangs als Anspruchsgrundlage im Ge-
such um vorsorgliche Massnahmen glaubhaft dargetan. Hätte die Vorinstanz die
erwähnten Umstände gesamthaft gewürdigt, hätte sie zum selben Schluss kom-
men müssen (act. 26 S. 18 f.; act. 38 S. 8 f.).
6. Die Vermieterin hält die vorinstanzlichen Erwägungen in der Beru-
fungsantwort für zutreffend (act. 35 S. 9). Der Rüge der falschen Anwendung der
Beweismassregel wird im Kern entgegengehalten, der bediente Empfang sei nicht
im Vertragswortlaut erwähnt, auf welchen bei der Vertragsauslegung nach dem
Vertrauensprinzip in erster Linie abzustellen sei, was die Hürde für ein erfolgrei-
ches Glaubhaftmachen der Anspruchsgrundlage hoch ansetze. Auch lasse sich
eine vertragliche Verpflichtung zu dessen Betrieb nicht aus den behaupteten Ne-
benkostenpositionen herleiten bzw. glaubhaft machen. Die Vorinstanz habe auf-
gezeigt, dass keine Hinweise bestünden, wonach mit dem Zutrittskontrollsystem
das Führen eines bedienten Empfangs zu verstehen sei. Dass dieser eine Si-
cherheitsprüfung vorgenommen habe, werde bestritten. Seine Aufgabe habe sich
darin erschöpft, den Kontakt zum Nutzer herzustellen, was auch vom Infoboard
mit Gegensprechanlage sichergestellt werde. Auch aus der effektiven Annahme
von Postsendungen und Paketen könne nicht auf eine entsprechend vereinbarte
Leistungspflicht der Vermieterin geschlossen werden. Sodann sei keine der von
der Mieterin angerufenen Nebenkostenpositionen in den ursprünglichen Ge-
schäftsmietverträge vom 14. Dezember 2011 (Vertrag Nr. 1) und 3. Januar 2017
(Vertrag Nr. 2) enthalten, obschon der bediente Empfang unbestrittenermassen
seit Beginn des Mietverhältnisses bestanden habe und die Parteien, wie die Mie-
terin selbst geltend gemacht habe, mit den neuen Vertragsversionen keine mate-

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rielle Änderung bezüglich Rechte und Pflichten vorgenommen hätten. Dies sei ein
klares Indiz, dass die Parteien den bedienten Empfang nicht als geschuldete Ne-
benleistung der Vermieterin vereinbart hätten (act. 35 S. 9-12). Das Bestehen ei-
ner vertraglichen Vereinbarung aufgrund des jahrelangen Betriebs des bedienten
Empfangs sei sodann vor dem Hintergrund der vereinbarten und gelebten Schrift-
lichkeit betreffend die Geschäftsmietverträge und deren Änderung zu Recht als
nicht glaubhaft beurteilt worden (act. 35 S. 11-15).
7.1 Gesuche um vorsorgliche Massnahmen werden im summarischen Ver-
fahren beurteilt (Art. 248 lit. d ZPO). Nach Art. 261 Abs. 1 ZPO werden die not-
wendigen vorsorglichen Massnahmen angeordnet, wenn die gesuchstellende Par-
tei sowohl das Bestehen ihres materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur, des-
sen Gefährdung oder Verletzung als auch den drohenden, nicht leicht wiedergut-
zumachenden Nachteil und die zeitliche Dringlichkeit glaubhaft macht. Glaubhaft
gemacht ist eine Tatsache schon dann, wenn für deren Vorhandensein gewisse
Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet,
dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (vgl. BGE 140 III 610 E. 4.1 m.H.).
7.2.1 Der vereinbarte Inhalt eines Vertrages wird im Streitfall durch richter-
liche Auslegung bestimmt. Im Prozess prüft das Gericht zunächst die wirkliche
und gemeinsame Absicht der Parteien (subjektive Auslegung, Art. 18 Abs. 1 OR),
gegebenenfalls empirisch auf der Grundlage von Indizien (BGE 140 III 86 E. 4.1 =
Pra 103 (2014) Nr. 79). In prozessualer Hinsicht stellt der tatsächliche Wille eine
innere Tatsache dar, welche keinem direkten Beweis zugänglich ist. Sie ist ledig-
lich mittelbar durch Indizien beweisbar. Indizien in diesem Sinne bilden nicht nur
der Wortlaut der Willenserklärungen, seien sie mündlich oder schriftlich, sondern
auch ihr allgemeiner Kontext, das heisst alle Umstände, welche die Entdeckung
des wirklichen Willens der Parteien im Zeitpunkt der Vertragsschlusses erlauben,
seien es Erklärungen, die im Vorfeld des Vertragsschlusses abgegeben wurden
oder das Verhalten der Parteien vor und nach Vertragsschluss, das über ihren
Willen Aufschluss geben kann. Was die Parteien beim Vertragsschluss gewusst,
gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist Tatfrage; die tatsächliche Ermitt-
lung des subjektiven Parteiwillens beruht auf Beweiswürdigung (vgl. BGE 144 III

- 14 -
93 E. 5.2.2 = Pra 108 (2019) Nr. 40, E. 5.2.2; BSK OR-I-Wiegand, 7. Aufl. 2020,
Art. 18 N 25 ff.).
7.2.2 Erst wenn sich eine tatsächliche Willensübereinstimmung nicht fest-
stellen lässt, weil die Beweise fehlen oder nicht überzeugen, oder wenn das Ge-
richt feststellt, dass eine Partei den von der anderen erklärten Willen zum Zeit-
punkt des Vertragsschlusses nicht verstanden hat – was sich nicht bereits aus der
blossen Tatsache ergibt, dass sie es im Verfahren behauptet, sondern aus der
Beweiserhebung folgen muss –, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz
auszulegen (objektive oder normative Auslegung). Dabei sind die Erklärungen der
Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie
den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Gemäss die-
sem Prinzip ist nicht allein der innere Wille des Erklärenden, sich zu verpflichten
massgebend; eine Verpflichtung zu seinen Lasten kann sich auch aus seinem
Verhalten ergeben, sofern die andere Partei gestützt darauf nach Treu und Glau-
ben auf eine Verpflichtung schliessen durfte. Das Vertrauensprinzip erlaubt es
somit, eine Partei auf dem objektiven Sinn ihrer Erklärung oder ihres Verhaltens
zu behaften, selbst wenn dies nicht ihrem inneren Willen entsprach. Relevant sind
dabei einzig Umstände, die der Willenserklärung vorausgegangen sind oder diese
begleitet haben, nicht aber nachträgliche Ereignisse. Die Vertragsauslegung nach
dem Vertrauensgrundsatz ist eine Rechtsfrage. Diese Frage ist allerdings auf
Grundlage des Inhalts der Willenserklärung sowie der Umstände zu entscheiden,
wobei es sich um Tatfragen handelt (BGE 144 III 93 E. 5.2.3 m.w.H. = Pra 108
(2019) Nr. 40).
7.3 Die Auslegungs- und die Formfrage sind zu trennen. Formbedürftige
Rechtsgeschäfte sind nach denselben Grundsätzen auszulegen wie formfreie,
das heisst, es ist nach den gesamten Umständen zu ermitteln, was die Parteien
tatsächlich gewollt haben oder – wenn sich dies nicht feststellen lässt – wie ihre
Erklärungen nach Treu und Glauben zu verstehen sind, ohne Rücksicht auf die
Formvorschrift. Erst dann ist zu prüfen, ob und inwieweit der so ermittelte Ver-
tragsinhalt unter dem Gesichtspunkt der (gesetzlich vorgeschriebenen oder ver-
traglich vereinbarten) Formvorschrift gilt (vgl. BGer 4A_265/2018 vom

- 15 -
3. September 2018 E. 2.1.1 m.w.H.; BGer 4A_530/2016 vom 20. Januar 2017 E.
7).
8.1 Wenn auch der Wortlaut das primäre Willensindiz ist, kann sich die
Vertragsauslegung nie allein mit dem Wortlaut begnügen (vgl. auch BSK OR-I-
Wiegand, 7. Aufl. 2020, Art. 18 N 18, 25 ff.). Die Rüge der Mieterin, die Vorinstanz
habe bei der Vertragsauslegung einzig auf den Wortlaut der Verträge abgestellt
und alle weiteren Umstände erst in einem zweiten Schritt separat unter dem
Blickwinkel einer stillschweigenden Vereinbarung geprüft (act. 26 S. 14), ist nach
dem vorstehend Gesagten (vgl. Ziff. III.7.3) insoweit berechtigt.
8.2 Aus den vorinstanzlichen Erwägungen (act. 25 S. 10 ff.) ist sodann
nicht klar, ob die Vorinstanz einen übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen hin-
sichtlich des bedienten Empfangs geprüft – wie er von der Mieterin behauptet
wurde (act. 1 S. 5) und wird (act. 26 S. 18) – oder ob sie eine Auslegung (auch)
nach dem Vertrauensprinzip vorgenommen hat; lediglich bezogen auf das Schrei-
ben der Vermieterin vom 26. November 2014 wird beides erwähnt (vgl. act. 25
S. 14 f.).
9. Die Vorinstanz erkannte, dass die vertraglich statuierten Nebenkosten-
positionen Zutrittskontrollsystem, Gebäudebewachung/Sicherheitsdienst und
zentrale Anlieferung von Waren grundsätzlich von einem bedienten Empfang
wahrgenommen werden könnten, verneinte jedoch das Vorhandensein von Indi-
zien, wonach sie im konkreten Fall durch diesen auch sichergestellt werden
müssten (act. 25 S. 12).
9.1 Der Empfang ist dem Zugang ins B._____ vorgelagert. Nach dem
Empfang befindet sich das elektronische Türöffnungssystem. Zutritt zum nicht öf-
fentlich zugänglichen Bereich des B._____ erhält man mit einem elektronischen
Badge oder durch Einlassgewährung, wenn die Türöffnung elektronisch bedient
wird (act. 1 S. 5 f.). Dass der bediente Empfang Teil des vertraglichen Zutrittskon-
trollsystems bildet, wie von der Mieterin geltend gemacht, ist in doppelter Hinsicht
plausibel. Einerseits ist unbestritten, dass seit Mietbeginn im Jahre 2013 (gemäss
Angaben der Mieterin vor Vorinstanz) bis August 2020 eine Zutrittskontrolle durch

- 16 -
diesen insoweit stattgefunden hat, als der bediente Empfang begriffsnotwendig
und unbestritten Besucher empfangen, den Kontakt zum Nutzer hergestellt und
dem Besucher schliesslich Zugang ins Gebäude gewährt hat (act. 1 S. 5), wozu
er sich anderseits der technischen Anlagen bzw. Steuerungen zu bedienen hatte.
9.2 Bereits aus der Funktion eines bedienten Empfangs ergibt sich sodann,
und dies hat die Vermieterin in der Gesuchsantwort (act. 7) nicht bestritten, dass
die Besucher im Rahmen der Zutrittskontrolle nach dem Besuchsgrund und der
Kontaktperson im B._____ befragt wurden, womit die von der Mieterin behauptete
jahrelange rudimentäre Sicherheitsfunktion im Zusammenhang mit der Zutritts-
kontrolle (act. 1 S. 11), auch ohne eine eigentliche und von der Vermieterin in Ab-
rede gestellte Personenkontrolle als solche (act. 7 S. 6), nicht von der Hand zu
weisen ist. Die Behauptung der Vermieterin, wonach die Nebenkostenposition
Gebäudebewachung/Sicherheitsdienst ausschliesslich die für die Bewachung des
Gebäudes zuständige Sicherheitsfirma D._____ AG betreffe (act. 7 S. 5), blieb
unbelegt, obschon dies z.B. mittels Vertrag möglich und zumutbar gewesen wäre.
9.3 Unbestritten ist sodann, dass der bediente Empfang seit Mietbeginn bis
zu seiner Einstellung im August 2020, d.h. während mehr als sieben Jahre die
Annahme von Postsendungen sichergestellt hat. Dass dies, wie die Vermieterin
geltend machte, nur aus Goodwill erfolgt sein soll (act. 7 S. 7), überzeugt nicht.
Sodann kann aus ihrem Vergleichsangebot, ein Regal für Postsendungen errich-
ten zu lassen (act. 16 S. 6), auf das bisherige Fehlen eines solchen geschlossen
werden, was nur erklärbar ist, wenn Aufgabe des bedienten Empfangs auch die
Entgegennahme von Postsendungen war.
9.4 Nach dem Gesagten lässt sich der bediente Empfang wie er seit Miet-
beginn betrieben wurde durchaus unter die vertraglichen Nebenleistungen der
Verträge Nr. 1 und 2 vom 29. und 30. August 2019 subsumieren. Der weitere
Umstand, dass der bediente Empfang beim erstmaligen Vertragsabschluss zwi-
schen den Parteien im Dezember 2011 (vgl. act. 3/4 und act. 13/19) und bei Miet-
antritt bereits bestanden hatte und damit im Zeitpunkt des Abschlusses der vorlie-
gend relevanten Vertragsversionen vom August 2019 über sieben Jahre lang un-
unterbrochen und auch danach bis Ende August 2020 von der Vermieterin betrie-

- 17 -
ben und von der Mieterin beansprucht worden war, lässt auf einen übereinstim-
menden wirklichen Willen der Parteien schliessen, wonach dieser Teil des miet-
vertraglichen Leistungspakets ist. Darauf muss sich die Vermieterin im Rahmen
des vorliegend summarischen Verfahrens behaften lassen.
9.5 Gestützt wird diese Auslegung durch den weiteren Umstand, dass die
Vermieterin unbestrittenermassen im Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse auf ihrer
Website verschiedene Vorteile des B._____ anpries, u.a. einen gesicherten Zu-
gang mit Empfang werktags (act. 3/8). Wenn auch dieser nicht zu den essentialia
negotii zählt und nicht die Tauglichkeit der eigentlichen Mietsache beschlägt (act.
7 S. 4 f.), ist er doch als Qualitätsmerkmal des Mietobjektes zu qualifizieren, ver-
gleichbar beispielsweise mit dem Ausbaustandard, welcher grundsätzlich eben-
falls nicht explizit in den Mietverträgen aufgeführt wird. Somit ist nicht per se aus-
sergewöhnlich, dass der bediente Empfang in den Mietverträgen nicht explizit
aufgeführt wurde, wenn auch dies angesichts der von der Mieterin behaupteten
Wichtigkeit für ihren Standortwechsel ins B._____ doch eher hätte erwartet wer-
den dürfen.
9.6 Sodann gehen beide Parteien davon aus, dass mit den Vertragsversio-
nen vom 29. und 30. August 2019 keine neuen Rechte und Pflichten statuiert
wurden (act. 26 S. 4, act. 35 S. 10). Damit stellt die Vermieterin nicht in Abrede,
dass die erwähnten Nebenleistungen Zutrittskontrollsystem, Gebäudebewa-
chung/Sicherheitsdienst und zentrale Anlieferung von Waren nicht neu sind, was
wiederum den Standpunkt der Mieterin stützt, wonach diese – im konkreten Fall
erbracht durch den bedienten Empfang –von Anbeginn Teil des mietvertragliches
Leistungspakets waren (act. 1 S. 5). Deutlich wird das insbesondere am Beispiel
des Zutrittskontrollsystems. Dass die Vermieterin ein solches zu gewährleisten
hat (unabhängig von der Frage in welcher Form), hat sie nicht bestritten und
ergibt sich auch aus der vorstehend erwähnten Bauweise bzw. dem abgesicher-
ten Zugang ins Gebäude, obschon dieser Punkt weder in den ursprünglichen Ver-
trägen noch in den Allgemeinen Bedingungen erwähnt ist (act. 13/19, act. 9/7)
und beide Parteien wie gesagt davon ausgehen, dass mit den Vertragsversionen
2019 keine neuen Rechte und Pflichten stipuliert wurden (act. 26 S. 4 und act. 35

- 18 -
S. 10). Die Zutrittskontrolle der Besucher wurde während sieben Jahren durch
den bedienten Empfang bewerkstelligt, mit welcher Eigenschaft die Vermieterin
das Gebäude auf ihrer Website anpries, nämlich als gesicherten Zugang mit Emp-
fang. Dies lässt den Schluss zu, dass die Parteien bereits beim Abschluss der ur-
sprünglichen Verträge davon ausgegangen sind, dass der bediente Empfang Teil
des mietvertraglichen Leistungspakets ist.
9.7 Die Argumentation der Vermieterin, welche einen fehlenden Bindungs-
willen behauptet und sich diesbezüglich insbesondere auf die fehlende Schriftlich-
keit beruft, überzeugt nach dem vorstehend Gesagten nicht. Die Mietverträge
wurden zwar stets schriftlich abgefasst (act. 3/3-5, act. 9/2-3), enthalten aber kei-
ne Gesamtvertragsklausel (entire agreement clause), welche ein Berufen auf
nicht schriftlich Vereinbartes ausschliesst. Die Allgemeinen Bedingungen (act. 9/7
Ziff. 10.1) enthalten einen Schriftlichkeitsvorbehalt für spätere Änderungen. Das
Gesagte schliesst ursprünglich stillschweigende Vereinbarungen über Nebenleis-
tungen nicht aus (entgegen der Vorinstanz, die zumindest implizit zum gegenteili-
gen Schluss kommt, diesen aber nicht begründet, vgl. act. 25 S. 13). Selbst bei
gegenteiliger Annahme stellte sich die Frage, ob ein Berufen auf den Formvorbe-
halt nach so vielen Jahren nicht rechtsmissbräuchlich wäre. Weiter erscheint die
Behauptung der Vermieterin, die Dienstleistung des bedienten Empfangs sei zu-
gunsten der Besucher erbracht worden, wenig plausibel, sind es doch primär Mie-
ter, die davon profitieren.
10.1 Zusammenfassend erscheint aufgrund der vorstehend dargelegten
Elemente glaubhaft, dass der bediente Empfang Teil des mietvertraglichen Leis-
tungspakets bildet. Der Vertragswortlaut, worunter sich die effektiv ausgeübten
Funktionen des bedienten Empfangs subsumieren lassen sowie die weiteren vor-
stehend dargelegten Anhaltspunkte (Ziff. III.9), insbesondere der seit Mietantritt
und während Jahren betriebene bediente Empfang – seit 2014 durch die Vermie-
terin selber –, lassen im Rahmen der summarischen Prüfung auf einen diesbe-
züglich übereinstimmenden Parteiwillen schliessen. Im Rahmen des summari-
schen Verfahrens, in welchem die Glaubhaftmachung des Anspruchs genügt, ist
die Mieterin gestützt auf die vorstehend dargelegten Umständen in ihrem Ver-

- 19 -
ständnis zu schützen; sie hat nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen,
dass der bediente Empfang Teil der mietvertraglich geschuldeten Leistung ist.
10.2 Damit ist die Berufung insoweit begründet. Dies präjudiziert den lau-
fenden Hauptsachenprozess vor dem Bezirksgericht Bülach freilich nicht.
10.3 Wie das von der Mieterin immer wieder ins Feld geführte "Sicher-
heitskonzept" als solches vertraglich zu werten ist, kann angesichts des Gesagten
offen bleiben und würde den Rahmen des vorliegenden Summarverfahrens oh-
nehin sprengen.
11. Ein Rechtsschutzinteresse am Erlass einer vorsorglichen Massnahme
setzt weiter eine Gefährdungslage voraus, die der Gesuchsgegner durch sein
Verhalten (dieses kann in einem Tun oder Unterlassen bestehen) entstehen lässt,
indem er den Anspruch bereits verletzt hat oder zu verletzen droht. Ein Verfü-
gungsgrund ist erst dann gegeben, wenn die Vollstreckung des zu sichernden
Rechts ohne den Erlass der Massnahme zumindest als gefährdet erscheint oder
– speziell bei Gestaltungs- oder Feststellungsansprüchen – die Veränderung des
bestehenden Zustandes zu einem nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil für
die gesuchstellende Partei führen würde; dabei spielt es keine Rolle, ob der Nach-
teil materieller oder immaterieller Natur ist. Der befürchtete Nachteil muss auf-
grund objektiver Anhaltspunkte wahrscheinlich sein, ohne dass eine Fehlein-
schätzung völlig auszuschliessen wäre. Ein nicht leicht wiedergutzumachender
Nachteil liegt im Sinne des objektiven Kriteriums von vornherein nur dann vor,
wenn ein rein ökonomischer Ausgleich keinen vollwertigen Ersatz begründet. Ist
eine Verletzung des Anspruchs bereits eingetreten, ist es erforderlich, dass eine
weitere Benachteiligung zu befürchten ist. Die Massnahme soll im Rahmen der
Abwägung zwischen den Interessen des Gesuchstellers und denjenigen der Ge-
genpartei nicht weiter gehen als es zum vorläufigen Schutz des durch den Ge-
suchsteller glaubhaft gemachten Anspruchs notwendig ist (Verhältnismässigkeit;
vgl. ZK ZPO-Huber, 3. A. 2016, Art. 261 N 18 ff. m.w.H.).
12.1 Zu den weiteren Anspruchsvoraussetzungen der beantragten vor-
sorglichen Massnahme machte die Mieterin vor Vorinstanz geltend, die per Ende

- 20 -
August 2020 erfolgte Schliessung des bedienten Empfangs stelle bei den vorlie-
gend befristeten Mietverträgen eine grundsätzlich unzulässige Leistungsreduktion
im Sinne von Art. 269d OR und damit eine Verletzung ihres zivilrechtlichen An-
spruchs dar. Selbst wenn man die einseitige Vertragsanpassung als zulässig qua-
lifizieren wollte, wären die zwingenden Frist- und Formvorschriften gemäss
Art. 269 Abs. 3 OR und Art. 19 Abs. 1 lit b VMWG verletzt (act. 1 S. 7 - 10).
12.2 Hinsichtlich der Nachteilsprognose stellt sich die Mieterin auf den
Standpunkt, das digitale Infoboard sei kein valabler Ersatz für den bedienten
Empfang. Es laufe instabil und stürze wiederholt ab, weshalb Besucher die Nutzer
nicht hätten erreichen können. Sodann stünden ihr mit 300 Mitarbeitern lediglich
fünf Nummern zur Verfügung. Das sei einerseits zu wenig, anderseits könnten
aus datenschutz- und sicherheitsrechtlichen Gründen nicht die Kontaktangaben
sämtlicher Mitarbeiter öffentlich für jedermann auf dem Infoboard einsehbar ge-
macht werden. Diesen datenschutz- und sicherheitsrechtlichen Bedürfnissen ha-
be die Vermieterin durch die Führung des bedienten Empfangs entsprochen (act.
1 S. 8, 10-12, act. 12 S. 5). Seit dessen Einstellung funktioniere auch die Postzu-
stellung nicht mehr, sei es, dass der Adressat wegen technischer Probleme des
Infoboards nicht habe erreicht werden können, sei es, dass es zu lange gedauert
habe, bis er bei einer Mietfläche von 20'000m2 und neun Etagen zum Empfang
gelangt sei, weshalb Sendungen einfach vor den Haupteingang des B._____ de-
poniert worden seien. Für die Nutzer und insbesondere das E._____, welches re-
gelmässig höchst sensitive, amtliche und fristauslösende Zustellungen erhalte, sei
dies fatal. Diese erheblichen Nachteile liessen sich nicht durch die von der Ver-
mieterin vorgebrachte Kosteneinsparung rechtfertigen. Angesichts der sicher-
heitsrechtlichen Risiken bestehe Dringlichkeit spätestens mit Ende der Home
Office Pflicht (act. 1 S. 11 f., act. 12 S. 5, act. 26 S. 19 ff.). Im Rahmen des vor
Vorinstanz nicht angeordneten zweiten Schriftenwechsels reichte die Mieterin ei-
ne E-Mail eines ihrer Nutzer vom 11. September 2020 als echtes Novum ein
(act. 13/23 = act. 29/7 Blatt 1) und führte in diesem Zusammenhang aus, es be-
stehe seit der Einstellung des bedienten Empfangs ein Sicherheitsrisiko, weil
beim Einlass durch die Schiebetüre auch Unbefugte ins B._____ gelangen könn-

- 21 -
ten und auch schon gelangt seien. Die Vermieterin sei vertraglich verpflichtet, ein
funktionierendes Sicherheitskonzept zu betreiben (act. 12 S. 5).
13.1 Die Vermieterin bestreitet das Vorliegen einer einseitigen Vertrags-
änderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR. Sofern von einer Verpflichtung ihrer-
seits zum Betrieb des bedienten Empfangs ausgegangen werden würde, bestehe
eine Verpflichtung zur Verwendung des gesetzlich vorgeschriebenen Formulars
gemäss Art. 269d OR nur dann, wenn sich das bisherige Gleichgewicht von Leis-
tung und Gegenleistung im Rahmen des Vertragsverhältnisses einseitig zu Lasten
des Mieters verschiebe. Dies sei nicht der Fall. Mit dem Infoboard seien die mas-
sgeblichen Leistungen des bisherigen Empfangs, mithin die Kontaktherstellung
zwischen Besucher und Mieter, vollumfänglich substituiert. Mit dem sich seit Ja-
nuar 2020 in Betrieb befindlichen digitalen Infoboard mit Gegensprechanlage und
sofern gewünscht mit Skype basierter Videoüberwachung habe sie eine zeitge-
mässe und moderne Lösung implementiert. Die grösste Mieterin, die F._____ AG,
benutze dieses ohne Beanstandungen (act. 7 S. 7-9).
13.2 Die Meldung wonach das Infoboard einen halben Tag "down" gewe-
sen sei, nehme sie ernst und sei bestrebt, solches zu vermeiden. Allerdings habe
sie keine weiteren Meldungen über Systemabstürze erhalten. Dass das Infoboard
instabil laufe, werde bestritten. Im Weiteren sei der Mieterin zuzumuten, sich so
zu organisieren, dass nach der Kontaktaufnahme eines Besuchers über das In-
foboard auf eine zentrale Nummer eine Weiterleitung durch einen Mitarbeiter in-
nerhalb der Nutzer erfolge. Diese zentrale Nummer könne ohne Weiteres einem
Nutzer zugeordnet werden, ohne dass spezifische Personendaten ersichtlich sei-
en. Damit sei dem datenschutz- und sicherheitsrechtlichen Bedürfnis genüge ge-
tan. Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Zustellungen von Postsendungen
oder Pakten bzw. ein allfälliges Fehlverhalten von Mitarbeitern der Lieferfirmen
könne nicht der Vermieterin angelastet werden. Ein nicht leicht wieder gutzuma-
chender Nachteil sei nicht glaubhaft dargetan worden. Nachdem die Mieterin wäh-
rend des Lockdowns 2020 auf den bedienten Empfang habe verzichten können,
ohne ein Gesuch um vorsorgliche Massnahmen zu stellen, sowie angesichts des
funktionierenden digitalen Infoboards, seien die beantragen vorsorglichen Mass-

- 22 -
nahmen unverhältnismässig. Es sei der Mieterin zuzumuten, einen allfälligen rich-
terlichen Entscheid in der Sache abzuwarten. Sie (die Beklagte) sei nicht vertrag-
lich zur Aufrechterhaltung eines funktionierenden Sicherheitskonzeptes verpflich-
tet (act. 7 S. 9 f., act. 16 S. 5-7, act. 35 S. 15 ff.).
14.1 Die Vermieterin kündigte der Mieterin mit Schreiben vom 13. Dezem-
ber 2019 an, dass der bediente Empfang wegen rückläufiger Nutzung per 1. Feb-
ruar 2020 geschlossen und durch ein digitales Infoboard ersetzt werde. Der Emp-
fang wurde aktenkundig aufgrund der Corona Massnahmen per 17. März 2020
geschlossen, womit sich die Mieterin einverstanden erklärt hatte, solange die Mit-
arbeiter massnahmenbedingt im Home Office seien. Ab Mitte Juni 2020 wurde der
bediente Empfang wieder besetzt. Nachdem sich die Parteien weder an der
Schlichtungsverhandlung vom 29. Juni 2020 noch aussergerichtlich haben eini-
gen können, wurde der bediente Empfang definitiv per Ende August 2020 einge-
stellt (vgl. act. 3/14, act. 3/16 f., act. 1 S. 8 f.).
Der bediente Empfang wurde im Rahmen des vorliegenden Summarverfah-
rens als Bestandteil des mietvertraglichen Leistungspakets qualifiziert, in dem
Umfang, in welchem er während Jahren betrieben und genutzt wurde (vgl. vorste-
hend Ziff. III.9) und nicht beschränkt auf das persönliche Begrüssen der Besucher
(vgl. act. 7 S. 8). Die Schliessung des bedienten Empfangs stellt eine einseitige
Vertragsänderung zulasten der Mieterin dar; das digitale Infoboard vermag die
Dienstleistungen des bedienten Empfangs, insbesondere auch die Entgegen-
nahme von Postsendungen, nicht zu ersetzen. Das Austauschverhältnis zwischen
den vertraglichen Leistungen wurde verändert, sodass ohne Weiteres von einer
einseitigen Vertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR ausgegangen
werden kann. Eine solche ist jedoch bei – wie im vorliegenden Fall – befristeten
Mietverträgen ausgeschlossen (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.3 = Pra 102 (2013) Nr.
96; BGE 128 III 419 E. 2.4.1; BSK OR-I-Weber, 7. A. 2020, N 1 zu Art. 269d).
14.2 Zwar wäre der Mieterin zuzumuten, nach der Kontaktaufnahme ihrer
Besucher über das Infoboard auf eine zentrale Nummer eine Weiterleitung durch
einen Mitarbeiter innerhalb der Nutzer zu organisieren. Auch könnte sie wegen
der geltend gemachten Sicherheitsbedenken dafür besorgt sein, dass ihre jeweili-

- 23 -
gen Nutzer die Besucher hernach persönlich empfangen und nicht per Fernsteue-
rung ins B._____ lassen. Allerdings hat sie keinen Einfluss darauf, wie die ande-
ren Mieter im Gebäude diesen Einlass- und schliesslich Sicherheitsaspekt hand-
haben, welcher bis anhin für alle Mieter vom bedienten Empfang wahrgenommen
wurde. Gemäss Mail vom Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) an das Bundesamt
für Bauten und Logistik (BBL) vom 11. September 2020 sind gleichentags im
Rahmen der Öffnung der Schiebetüre Unbefugte ins Gebäude gelangt (act. 13/23
= act. 29/7). Im gleichen Mail ist sodann ein Vorfall erwähnt, wonach eine an das
E._____ adressierte Postsendung von ausländischen Behörden im öffentlich zu-
gänglichen Bereich deponiert wurde. Diese Vorfälle sind unbestritten (act. 16
S. 6). Zwar kann der Vermieterin, wie von ihr zu Recht moniert, ein Fehlverhalten
von Mitarbeitern der Post nicht angelastet werden. Allerdings war bis zur Schlies-
sung des bedienten Empfangs eine funktionierende Postzustellung für die Mieter-
schaft gewährleistet. Die Veränderung des bestehenden Zustandes hat zu einem
drohenden nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil für die Mieterin geführt
und weitere Benachteiligung dieser Art sind zu befürchten, welche auch durch ei-
nen finanziellen Ausgleich nicht ersetzt werden könnten. Daran ändert auch der
Umstand nichts, dass die Mieterin mit der temporären Schliessung des Empfangs
während des Lockdowns im Frühling 2020 einverstanden war, hat sie doch ihr
Massnahmenbegehren noch vor der definitiven Einstellung des bedienten Emp-
fangs gestellt (act. 1) und war der Grund für ihr damaliges Einverständnis die da-
malige ausserordentliche Situation gewesen. Es erscheint sodann auch verhält-
nismässig, die Vermieterin bis zum Vorliegen eines definitiven richterlichen Ent-
scheids über den behaupteten Anspruch (vgl. Ziff. I.4) zu verpflichten, den bedien-
ten (baulich und technisch vorbestehenden) Empfang weiter zu führen bzw. wie-
der aufzunehmen.
14.3 Erst mit Abschluss des Hauptprozesses wird sich zeigen, ob die vor-
sorglichen Massnahmen gerechtfertigt waren oder nicht. Im letzteren Fall wäre die
Mieterin grundsätzlich verpflichtet, den Schaden bzw. finanziellen Aufwand, der
der Vermieterin durch den Vollzug der Massnahme entstanden ist, zu ersetzen
(Art. 264 ZPO).

- 24 -
15. Die Berufung ist nach dem Gesagten begründet und gutzuheissen. Die
Vermieterin ist vorsorglich zu verpflichten, die Dienstleistung des bedienten Emp-
fangs zu Bürozeiten von 08:00 Uhr bis 17:00 Uhr im B._____ in ... Zürich-
A._____, Bezirk Bülach, aufrechtzuerhalten bzw. wieder aufzunehmen und zwar
bis zu einem definitiven gerichtlichen Entscheid über die Rechtmässigkeit der
Einstellung dieser Dienstleistung. Dieser Befehl ergeht in Androhung der Bestra-
fung gemäss Art. 292 StGB im Falle der Nichtbefolgung durch die Vermieterin.
IV.
1. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Vermieterin für das erst- und
zweitinstanzliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1
ZPO).
2.1 Die vorinstanzliche Entscheidgebühr in Höhe von Fr. 2'600.– (act. 25
Dispositiv-Ziff. 2) wurde nicht beanstandet. Dabei hat es sein Bewenden. Die Mie-
terin obsiegt mit ihrem Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils (Dispo-
sitiv-Ziff. 1, act. 25) und Anordnung der beantragten vorsorglichen Massnahme.
Die Entscheidgebühr des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr. 2'600.– ist daher
der unterliegenden Vermieterin (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO) aufzuerlegen.
2.2 Die Parteientschädigung, welche die Vermieterin der Mieterin zu be-
zahlen hat, berechnet sich nach Massgabe des Streitwertes von Fr. 40'000.– (vgl.
act. 25 S. 15 f.) und ist für das erstinstanzliche Verfahren in Anwendung von § 2
Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3, § 9 und § 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV auf Fr. 2'900.–
(zzgl. 7,7% MwSt., total Fr. 3'123.30) festzusetzen.
3.1 Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist beim vorerwähn-
ten Streitwert in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1
und 3 sowie § 8 Abs. 1 GerGebV auf Fr. 3'000.– festzusetzen.
3.2 Überdies ist die Vermieterin zu verpflichten, der Mieterin für das Beru-
fungsverfahrens in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3, § 9
und § 11 Abs. 1 AnwGebV eine Parteientschädigung von Fr. 2'711.– (zzgl. 7,7%

- 25 -
MwSt., total Fr. 2'919.75) zu bezahlen. Im Berufungsverfahren wurde kein zweiter
Schriftenwechsel angeordnet noch war mangels Noven ein solcher nötig, weshalb
entsprechender Aufwand nicht zu entschädigen ist.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung der Berufungsklägerin werden die Dispositiv-
Ziffern 1, 3 und 4 des Urteils des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Bülach vom 3. Februar 2021 aufgehoben.

- 26 -
2. Die Vermieterin wird vorsorglich verpflichtet, die Dienstleistung des bedien-
ten Empfangs zu den Bürozeiten von 08:00 Uhr bis 17:00 Uhr im B._____ in
... Zürich-A._____, Bezirk Bülach, aufrechtzuerhalten bzw. wieder aufzu-
nehmen bis zu einem definitiven gerichtlichen Entscheid über die Recht-
mässigkeit der Einstellung dieser Dienstleistung.
3. Der Befehl gemäss Ziff. 2 vorstehend ergeht unter der Androhung der Be-
strafung gemäss Art. 292 StGB im Falle der Nichtbefolgung durch die Ver-
mieterin.
Art. 292 StGB lautet wie folgt:
„Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird
mit Busse bestraft.“
4. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr in Höhe von Fr. 2'600.– wird bestätigt.
5. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden der Berufungsbeklag-
ten auferlegt.
6. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das erst-
instanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'900.– (zzgl. 7,7%
MwSt., total Fr. 3'123.30) zu bezahlen.
7. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt.
8. Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden der Berufungsbe-
klagten auferlegt und von dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kos-
tenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.– bezogen. Die Berufungsbeklagte wird
verpflichtet, der Berufungsklägerin diesen Betrag zu erstatten.
9. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das
Rechtsmittelverfahren eine Entschädigung von Fr. 2'711.– (zzgl. 7,7%
MwSt., total Fr. 2'919.75) zu bezahlen.

- 27 -
10. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter
Beilage eines Doppels von act. 41, sowie an das Einzelgericht des Bezirks-
gerichtes Bülach, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
11. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 40'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Seebacher
versandt am:
9. Juli 2021