zh_obergericht · PS230103 · 2023-08-18 · de
Kaufvertrag


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS230103-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw T. Rumpel
Urteil vom 18. August 2023
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Kaufvertrag
(Beschwerde über das Konkursamt Uster)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Uster vom 22. Mai 2023
(CB230013)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. In der Konkursmasse des Beschwerdeführers befindet sich ein Anteil an
der einfachen Gesellschaft C._____. In deren Gesamteigentum stehen zwei Lie-
genschaften (D._____-weg 1 und 2) in C._____. Einzige Mitgesellschafterin und
heutige Beschwerdegegnerin ist die Ehefrau des Beschwerdeführers, welche
gleichzeitig mit eherechtlichen Forderungen im Konkurs des Beschwerdeführers
kolloziert ist. Das Konkursamt Uster veräusserte den Gesamthandanteil des Be-
schwerdeführers an den Liegenschaften in C._____ per Freihandverkauf vom 18.
Januar 2021 an die Beschwerdegegnerin (act. 2/3).
1.2. Gegen den Abschluss des entsprechenden Kaufvertrages führte der Be-
schwerdeführer über alle drei Aufsichtsinstanzen ohne Erfolg Beschwerde (act. 8
E. 1.2 f.; BG Uster CB210002 vom 13. Juli 2021, OGer ZH PS210142 vom
23. Dezember 2021, BGer 5A_24/2022 vom 21. März 2023).
1.3. Mit Eingabe vom 19. April 2023 (act. 2/2) ersuchte der Beschwerdeführer
das Konkursamt Uster unter anderem sinngemäss darum, die Verfügung betref-
fend Freihandverkauf seines Gesamthandanteils an den Liegenschaften in
C._____ in Wiedererwägung zu ziehen bzw. zu revidieren und aufzuheben sowie
die entsprechende Berechnung bzw. Schätzung des Werts seines Liquidationsan-
teils an die zwischenzeitlich erfolgte Erhöhung des Verkehrswerts der Liegen-
schaften anzupassen resp. nachzuführen sowie den Kaufvertrag vom 18. Januar
2021 aufzuheben bzw. den Kaufpreis an den neu bestimmten Verkehrswert an-
zupassen.
1.4. Mit Schreiben vom 26. April 2023 (act. 2/1) teilte das Konkursamt Uster
dem Beschwerdeführer mit, dass seine Anträge auf Neuschätzung und Aufhe-
bung bzw. Anpassung des Kaufvertrags abgelehnt würden, wobei zur Begrün-
dung auf die bereits genannten Gerichtsentscheide der beiden Aufsichtsbehörden
und des Bundesgerichts verwiesen sowie darauf hingewiesen wurde, dass die
Verzögerung der Verwertung bzw. der Vollzug des Kaufvertrags durch ver-

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schiedenste vom Beschwerdeführer erhobene Beschwerden verursacht worden
sei.
1.5. Dagegen beschwerte sich der Beschwerdeführer mit Schreiben vom
28. April 2023 (act. 1) beim Bezirksgericht Uster als untere kantonale Aufsichts-
behörde über Schuldbetreibung und Konkurs (nachfolgend Vorinstanz).
1.6. Mit Urteil vom 22. Mai 2023 (act. 5 = act. 8 [Aktenexemplar] = act. 10) wies
die Vorinstanz die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat (a.a.O., Dispositiv-
Ziffer 1), erhob keine Kosten und sprach keine Parteientschädigungen zu (a.a.O.,
Dispositiv-Ziffern 2 und 3).
1.7. Dagegen erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 2. Juni 2023
(act. 9) Beschwerde an die Kammer mit folgenden Anträgen:
"Hiermit beantrage ich, es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Uster vom
22. Mai 2023 (Geschäftsnummer CB 230013-1/ /U01 aufzuheben und es sei
weiter
1. die Nichtigkeit der Verfügung des Konkursamtes Uster vom 26. April
2023 und der Verfügung des Konkursamtes Uster vom 19. Januar 2021
festzustellen.
Eventualiter:
2. a) die Verfügung des Konkursamtes Uster vom 26. April 2023 aufzu-
heben, und es sei
b) die Verfügung des Konkursamtes Uster 19. Januar 2021 betref-
fend Verkauf meines Gesamthandanteils C._____ in Wiedererwä-
gung zu ziehen bzw. zu revidieren und aufzuheben sowie
c) es sei die entsprechende Berechnung bzw. Schätzung des Werts
meines Liquidationsanteils durch das Konkursamt bzw. das Gut-
achten von RA E._____ vom 14. Dezember 2020 an die zwi-
schenzeitlich erfolgte Erhöhung des Verkehrswerts anzupassen
bzw. nachzuführen sowie
d) es sei der Kaufvertrag vom 18. Januar 2021 aufzuheben bzw. es
sei der entsprechende Kaufpreis samt der entsprechenden Frei-
handverkaufsverfügung an den gemäss c) neu bestimmten Ver-
kehrswert anzupassen.
Subeventualiter:
3. die Angelegenheit an das Konkursamt Uster zur Neubeurteilung zu-
rückzuweisen.
4. superprovisorisch das Konkursamt Uster anzuweisen, bis zur rechts-
kräftigen Behandlung des Antrags gemäss Ziff. 1 bzw. Ziff. 2 bzw. Ziff. 3
vorstehend vom Vollzug des Kaufvertrags vom 18. Januar 2021 betref-

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fend den Verkauf der Liegenschaft Nr. 1, D._____-weg 1 und 2 in
C._____/ AG, an Frau B._____ abzusehen und diesen nicht beim
Grundbuchamt F._____/ AG anzumelden und es sei der Beschwerde
die aufschiebende Wirkung zu erteilen sowie das Konkursamt Uster an-
zuweisen, ab sofort keine weiteren Vollzugshandlungen mehr vorzu-
nehmen."
1.8. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-
6). Mit Verfügung vom 12. Juni 2023 (act. 11) wurde dem Gesuch des Beschwer-
deführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung superprovisorisch insofern
stattgegeben, als das Konkursamt Uster einstweilen angewiesen wurde, den
Kaufvertrag vom 18. Januar 2021 betreffend die Liegenschaft C._____ / 1 beim
Grundbuchamt F._____/AG nicht anzumelden und nicht ins Grundbuch eintragen
zu lassen. Der Beschwerdegegnerin wurde eine Frist zur freigestellten Stellung-
nahme zur aufschiebenden Wirkung angesetzt; mit Eingabe vom 26. Juni 2023
(act. 13) reichte diese eine solche Stellungnahme samt Beilagen (act. 14/1-4) ein.
Da nun sogleich der Endentscheid in der Sache ergeht, erübrigt sich ein erneuter
Entscheid über die aufschiebende Wirkung. Dem Beschwerdeführer ist die ent-
sprechende Stellungnahme der Beschwerdegegnerin samt Beilagen mit dem vor-
liegenden Entscheid zur Kenntnisnahme zuzustellen. Vom Einholen einer Be-
schwerdeantwort und einer Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 20a
Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO bzw. § 83 Abs. 2
GOG/ZH). Der Beschwerdegegnerin ist mit dem vorliegenden Entscheid ein Dop-
pel der Beschwerde zur Kenntnisnahme zuzustellen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Für das Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen
von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG
SchKG i.V.m § 84 GOG). Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert
der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzu-
reichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerdefrist an die obere Aufsichtsbehör-
de beträgt zehn Tage (Art. 18 Abs. 1 SchKG). Mit der Beschwerde kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachen und
Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO, OGer

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ZH PS110019 vom 21. Februar 2011 E. 3.4; OGer ZH PS200037 vom 27. Mai.
2020 E. 3.4; BGer 5A_605/2011 vom 8. November 2011 E. 3.2).
2.2. Die Beschwerde wurde rechtzeitig mit den obgenannten Anträgen und
einer Begründung eingereicht, weshalb insoweit auf die Beschwerde einzutreten
ist. Im Folgenden ist auf diejenigen Parteivorbringen und vorinstanzlichen Erwä-
gungen einzugehen, die für den vorliegenden Entscheid relevant sind.
3. Materielles
3.1. Die Vorinstanz wies die Beschwerde im Wesentlichen mit folgender Be-
gründung ab: Nachdem sowohl das Begehren um Neuschätzung der Liegenschaft
als auch die weiteren Vorbringen gegen den Kaufvertrag vom 18. Januar 2021
letztmals mit Entscheid des Bundesgerichts vom 21. März 2023 abgewiesen wor-
den seien, könne es im vorliegenden Verfahren nur noch um die Entwicklung im
Zeitraum nach dem Vertragsschluss vom 18. Januar 2021 gehen. Wie das Bun-
desgericht in seinem Entscheid vom 21. März 2023 bereits festgehalten habe,
würden Hinweise auf die allgemeine Wirtschaftslage nicht ausreichen, um eine
Pflicht zur Neuschätzung zu begründen, zumal sich die Argumentation des Be-
schwerdeführers zur allgemeinen Preisentwicklung als blosse Fortsetzung des
bereits im vorgegangenen Verfahren Ausgeführten erweise. Im Zusammenhang
mit der Geltendmachung eines nunmehr erhöhten Ertragswertes sei zu beachten,
dass vorliegend bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen worden sei. Würde also
eine Neuschätzung einen höheren Ertrags- und/oder Verkehrswert ausweisen,
müsste das Konkursamt vom Vertrag zurücktreten. Dabei sei höchst ungewiss, ob
– insbesondere unter Berücksichtigung des Gesamthandverhältnisses – ein höhe-
rer Verkaufswert erzielt werden könnte. Den Vertragsparteien sei bewusst gewe-
sen, dass eine Wertsteigerung in den kommenden Jahren durchaus möglich sei.
Dass der Kaufvertrag schliesslich nicht schon längst vollzogen worden sei, liege
an den Beschwerden des Beschwerdeführers. Eine Verpflichtung zum Vertrags-
rücktritt erscheine stossend, würde der Beschwerdeführer nach erfolglosen Be-
schwerden über alle Instanzen hinweg doch noch zum Ziel kommen, den ent-
sprechenden Vertrag zu Fall zu bringen. Zudem sei fraglich, ob dies im Interesse
der Gläubiger läge. Es müsse dem Ermessen des Konkursamtes als Vertreterin

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der Konkursmasse überlassen werden, ob es aufgrund des Zeitablaufs und der
wirtschaftlichen und konjunkturellen Entwicklung vom Vertrag zurücktreten wolle.
Von einer "Verschleuderung von Vermögenswerten des Schuldners" könne jeden-
falls keine Rede sein (act. 8 E. 2.5 ff.).
3.2. Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, der Verkauf sei-
nes (Liquidations-)Anteils an der Liegenschaft müsse zum heutigen Verkehrswert
erfolgen. Ein Verkauf der Liegenschaft gemäss Kauvertrag vom 18. Januar 2021
würde einer Verschleuderung seiner Vermögenswerte gleichkommen und den
Grundsatz des SchKG der bestmöglichen Verwertung verletzen, weshalb eine
Neuschätzung bzw. Anpassung oder Nachführung der Liegenschaftsschätzung
notwendig sei. Die allgemeine Wertsteigerung zwischen 2017 und 2021 (bzw.
2023) auf dem Liegenschaftenmarkt sowie die aktuelle Ertragslage dürften nicht
ausser Acht gelassen werden (act. 9 S. 2 ff.).
3.3. Verfügungen eines Betreibungs- oder Konkursamtes erwachsen mit der
formell rechtskräftigen Beurteilung einer dagegen gerichteten Beschwerde i.S.v.
Art. 17 ff. SchKG zumindest für das betreffende Vollstreckungsverfahren und bei
gleich bleibenden Verhältnissen in materielle Rechtskraft, insoweit diese be-
schränkte Bedeutung hat (BGE 133 III 580 E. 2.1 = Pra 97 [2008] Nr. 56). Materi-
elle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit eines formell rechtskräftigen Urteils in
jedem späteren Verfahren unter denselben Parteien. In positiver Hinsicht ist das
Gericht in einem späteren Prozess an alles gebunden, was im Urteilsdispositiv
des früheren Prozesses festgestellt wurde. In negativer Hinsicht verbietet die ma-
terielle Rechtskraft auf Vorbringen einzutreten, soweit der Streitgegenstand mit
dem rechtskräftig Beurteilten identisch ist und kein schutzwürdiges Interesse an
der Wiederholung geltend gemacht werden kann (BGE 142 III 210 E. 2 ff.). Als
Folge dieser (beschränkten) materiellen Rechtskraft ist eine Abänderung einer
rechtskräftigen Anordnung in einem (Schuldbetreibungs- oder) Konkursverfahren
nur noch möglich, wenn gestützt auf echte Noven, d.h. neue Tatsachen oder Be-
weismittel, die erst nach dem entscheidrelevanten Zeitpunkt (d.h. vorliegend der
Zeitpunkt des Entscheids der unteren Aufsichtsbehörde im Verfahren CB210002
mit Entscheiddatum vom 13. Juli 2021, vgl. obige E. 1.2) entstanden sind, eine

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wesentliche und dauerhafte Veränderung der relevanten Verhältnisse eingetreten
ist, die Grundlage der rechtskräftigen Verfügung bzw. des Beschwerdeentscheids
waren (BGer 5A_597/2008 vom 27. Januar 2009 E. 3.3.4; vgl. auch BGE 133 III
580 E. 2.1; OGer ZH PS200203 vom 4. November 2020 E. V.2.3 m.w.H.). Ge-
stützt auf unechte Noven, d.h. Tatsachen oder Beweismittel, die im entscheidrele-
vanten Zeitpunkt bereits bestanden haben, kann demgegenüber – abgesehen von
einer allfälligen Nichtigkeit – nur unter den allgemeinen Revisionsvoraussetzun-
gen (vgl. hierzu Art. 328 ff. ZPO) auf den rechtskräftigen Entscheid zurückge-
kommen werden. Soweit keine – durch den Beschwerdeführer vorzubringende –
Revisionsgründe vorliegen, ist eine Abänderung bzw. Wiedererwägung des
rechtskräftigen Entscheids gestützt auf unechte Noven ausgeschlossen (BGer
5A_198/2015 vom 28. Mai 2015 E. 3.1-3.2 [Frage der Rechtsgrundlage und der
genauen Voraussetzungen der Revision im SchKG-Verfahren offengelassen]; vgl.
zum Ganzen OGer ZH PS210061 vom 10. Mai 2021 E. 2.3 [im Betreibungsver-
fahren]).
3.4. Mit der letztinstanzlichen Abweisung der Beschwerde im Zusammenhang
mit dem Freihandverkauf der "Liegenschaft C._____ / 1" bzw. dem Kaufvertrag
vom 18. Januar 2021 (vgl. BGer 5A_24/2022 vom 31. März 2023) ist die Frage
der Rechtmässigkeit des abgeschlossenen Kaufvertrags rechtskräftig erledigt
worden, worauf auch die Vorinstanz hinwies (act. 8 E. 2.5). Dies ist aufgrund der
materiellen Rechtskraft im vorliegenden Verfahren grundsätzlich bindend. Vorlie-
gend bleibt im Wesentlichen zu prüfen, ob das Konkursamt aufgrund massgebend
geänderter Verhältnisse zu verpflichten ist, von der Rücktrittsklausel im Kaufver-
trag vom 18. Januar 2021 Gebrauch zu machen. Hingegen nicht möglich ist eine
einseitige Vertragsänderung durch das Konkursamt, wovon der Beschwerdeführer
in seiner Beschwerde ausgeht (vgl. Beschwerdeantrag Ziff. 2.d] sowie act. 9
S. 3 ff.). Dass der entsprechende Kaufvertrag noch nicht vollzogen wurde, ist –
der Vorinstanz zustimmend – nicht zuletzt auf die durch den Beschwerdeführer
veranlassten Beschwerdeverfahren zurückzuführen. Für das vorliegende Verfah-
ren nicht massgebend sind die allfälligen Verzögerungen des Konkursverfahrens
an sich, weshalb auf die entsprechenden Ausführungen in der Beschwerde (act. 9
S. 4 f. und 10 f.) nicht weiter einzugehen ist.

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3.5. Zunächst ist festzuhalten, dass die im zweitinstanzlichen Beschwerdever-
fahren neu vorgebrachten Tatsachen zu den vergleichbaren Wohnungen (act. 9
S. 6) und zum neuen Referenzzinssatz (act. 9 S. 7) gemäss Art. 326 ZPO unbe-
rücksichtigt zu bleiben haben.
3.6. Der Beschwerdeführer macht keine Revisionsgründe im Sinne von Art. 328
Abs. 1 lit. a ZPO geltend, weshalb nur zu prüfen ist, ob er sich auf echte Noven
berufen kann.
3.7. Der Zeitraum bis und mit Vertragsschluss im Januar 2021 war bereits Ge-
genstand der vorangegangenen Beschwerdeverfahren (vgl. obige E. 3.4). Der
Beschwerdeführer bringt sowohl für den Zeitraum bis zum 18. (Datum Kaufver-
trag) bzw. 19. Januar 2021 (Datum Verfügung Konkursamt Uster) als auch für den
danach folgenden Zeitraum bis April 2023 dieselben Argumente, namentlich die
Wertsteigerung der Liegenschaft, wie im letzten Verfahren vor. Er rügt zwar, die
Vorinstanz habe das von ihm neu eingereichte Zahlenmaterial und die Ausfüh-
rungen dazu nicht beachtet (act. 9 S. 5, Mitte). Es gehen – auch unter Berücksich-
tigung der vor Vorinstanz eingereichten Beilagen zur Wertsteigerung (vgl. act. 2/5-
9) – jedoch keine echten Noven hervor, die etwas zu ändern vermöchten. Insbe-
sondere legt der Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern diese Beilagen – anders
als im vorangegangenen Verfahren – Änderungen betreffend die konkreten Lie-
genschaften mit sich bringen sollten. Überhaupt differenziert er nicht zwischen
dem bereits im letzten Verfahren abgehandelten Zeitraum von 2017 bis 2021 und
demjenigen von 2021 bis 2023, obwohl auch die Vorinstanz darauf hinwies, dass
die Entwicklung seit Vertragsschluss vom 18. Januar 2021 separat anzusehen
sei. Damit geht aus seiner Argumentation nicht hervor, von welcher Wertsteige-
rung er in den vergangenen zwei Jahren ausgeht und inwiefern diese einen Ein-
fluss auf die konkreten Liegenschaften und den diesbezüglich bereits bestehen-
den Kaufvertrag haben soll. Indem der Beschwerdeführer lediglich seine Ausfüh-
rungen zur gesteigerten Ertragslage bzw. zum Anstieg der Liegenschaftspreise in
den letzten Jahren wiederholt, setzt er sich im Übrigen nicht hinreichend mit der
vorinstanzlichen Begründung auseinander. Ebenso wenig setzt er sich damit aus-
einander, dass die Vertragsparteien gewusst hätten, dass Wertsteigerungen in

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den kommenden Jahren möglich seien, und dieser Umstand beim Vertragsab-
schluss bereits mitberücksichtigt worden sei.
3.8. Aufgrund des soeben Gesagten ist die Frage der Verpflichtung zum Ver-
tragsrücktritt nicht weiter zu prüfen, weshalb es sich auch erübrigt, auf die Vor-
bringen des Beschwerdeführers zur Wahl der besten Verwertungsart und den
Grundsatz der bestmöglichen Verwertung (act. 9 S. 8 f.) einzugehen. Entgegen
den Ausführungen des Beschwerdeführers (act. 9 S. 9 f.) stellt sich die Vorinstanz
sodann an keiner Stelle (insbes. nicht in den erwähnten E. 2.6 und 2.10) auf den
Standpunkt, die Verhältnisse hätten sich nicht geändert. Vielmehr weist sie darauf
hin, dass, selbst wenn der Ertrags- und/oder Verkehrswert in der Zwischenzeit
höher sein sollte, höchst ungewiss erscheine, ob bei Vertragsrücktritt effektiv ein
höherer Verkaufswert erzielt werden könnte. Dazu äussert sich der Beschwerde-
führer in seiner zweitinstanzlichen Beschwerde nicht näher, womit es erneut an
einer genügenden Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid fehlt.
3.9. Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des Beschwerdeführers
als unbegründet. Der Beschwerdeführer vermag keine Noven vorzubringen, die
eine Verpflichtung des Konkursamtes zum Vertragsrücktritt begründen würden.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs-
und Konkurssachen ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Parteientschä-
digungen sind nicht zuzusprechen (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.

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3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdeführer unter Bei-
lage eines Doppels von act. 13 und act. 14/1-4, an die Beschwerdegegnerin
unter Beilage eines Doppels von act. 9, sowie an die Vorinstanz und an das
Konkursamt Uster, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw T. Rumpel
versandt am:
18. August 2023