zh_obergericht · LU230002 · 2023-12-14 · de
Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LU230002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiberin MLaw N. Gautschi
Urteil vom 14. Dezember 2023
in Sachen
A._____,
Mieter und Berufungskläger,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Vermieter und Berufungsbeklagte,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Anfechtung einer
ausserordentlichen Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde des Bezirksge-
richtes Pfäffikon vom 11. Oktober 2023 (MO230118)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Eingabe vom 13. Juli 2023 (Datum Poststempel) reichte der Mieter und
Berufungskläger (nachfolgend: Mieter) ein Schlichtungsbegehren bei der Schlich-
tungsbehörde des Bezirksgerichts Pfäffikon (nachfolgend: Vorinstanz) ein (act. 1).
Er stellte sinngemäss die folgenden Rechtsbegehren (act. 1 und vgl. act. 12 =
act. 18 [Aktenexemplar]):
"1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 21. Juni 2023 betreffend
die 3-Zimmerwohnung im 2. OG an der D._____-strasse … in E._____
ungültig ist.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis betreffend die 3-Zimmerwohnung im
2. OG an der D._____-strasse … in E._____ zu erstrecken."
1.2. Die Vorinstanz lud die Parteien mit Schreiben vom 24. Juli 2023 zur
Schlichtungsverhandlung am 23. August 2023 vor (act. 5). Nachdem die Vermie-
ter und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Vermieter) ein Verschiebungsgesuch
stellten (act. 6), lud die Vorinstanz mit Verschiebungsanzeige vom 28. Juli 2023
neu zur Schlichtungsverhandlung am 11. Oktober 2023 vor (act. 8). Zu dieser ist
der Mieter nicht erschienen (Prot. Vi. S. 2). Mit Beschluss vom 11. Oktober 2023
schrieb die Vorinstanz das Schlichtungsverfahren als gegenstandslos geworden
ab (act. 1).
1.3. Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 24. November 2023 ein als
"Einsprache" bezeichnetes Rechtsmittel (act. 19). Diese Eingabe ist als Berufung
entgegenzunehmen (vgl. E. 2). Zudem leitete die Vorinstanz der hiesigen Kam-
mer eine Eingabe des Mieters vom 23. November 2023 weiter (act. 20 und
act. 21). Da sich die vorliegende Berufung als unbegründet erweist (vgl. E 4),
kann auf das Einholen einer Stellungnahme verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1
ZPO). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1
bis act. 6). Da in den vorinstanzlichen Akten teilweise die Zustellnachweise bzw.
Sendungsverfolgungen der gerichtlichen Sendungen fehlten, wurden diese auf te-

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lefonische Nachfrage von der Vorinstanz nachgereicht (act. 22 und act. 23/1-2).
Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
Angefochten ist ein Entscheid der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen,
mit welchem das Schlichtungsverfahren abgeschrieben wurde. Damit liegt ein
Endentscheid i.S.v. Art. 308 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 319 lit. a ZPO vor (vgl. BGE 148
III 186 E. 6.4; BGer 4A_137/2013 vom 7. November 2013, in: Pra 103[2014] Nr.
46; OGer ZH RU190052 vom 20. November 2019, E. 2.1 ff.). Dieser ist – je nach-
dem, ob das Streitwerterfordernis gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO erfüllt ist – mit Be-
rufung oder Beschwerde anfechtbar. Der Mieter verlangte in seinem Rechtsbe-
gehren vor Vorinstanz sinngemäss, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom
21. Juni 2023 der 3-Zimmerwohnung ungültig sei (act. 1). Ist die Anfechtung einer
Kündigung zu beurteilen, so entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für
die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist. Dabei ist
auch der Kündigungsschutz von drei Jahren (Art. 271a lit. e OR) zu berücksichti-
gen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
- SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Auflage, 2018, 3.4 -
3.11 N 336). Gemäss dem Mietvertrag der Parteien beträgt der monatliche Brut-
tomietzins vorliegend Fr. 1'457.– (act. 3), weshalb der Streitwert der Berufung von
mindestens Fr. 10'000.– (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ohne weiteres erreicht ist. Das
vom Mieter als "Einsprache" bezeichnete Rechtsmittel ist als Berufung entgegen-
zunehmen.
3.
Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsanwendung
und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden.
Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit
Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmittel-
eingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen

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Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der ans Obergericht gelangenden Partei unrichtig sein
soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf das Rechtsmittel
nicht einzutreten.
4.
4.1. Die Vorinstanz erwog, dass die Parteien in der Vorladung darauf hingewie-
sen worden seien, dass das Schlichtungsgesuch bei Säumnis der klagenden Par-
tei als zurückgezogen gelte und das Verfahren als gegenstandlos geworden ab-
geschrieben werde (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Der Mieter sei daraufhin unentschuldigt
nicht zur Schlichtungsverhandlung erschienen, weshalb das Verfahren als gegen-
standlos abzuschreiben sei (act. 18).
4.2. Der Mieter beantragt in seiner Berufungsschrift, das Mietverhältnis sei wei-
ter zu führen. Zur Begründung führt er sinngemäss aus, die Mietzinse seien be-
zahlt, weshalb der Kündigungsgrund nicht mehr gegeben sei (act. 2). Weiter führ-
te der Mieter in dem am 23. November 2023 bei der Vorinstanz eingereichten
Schreiben im Wesentlichen aus, dass er den Antrag stelle, die Kündigung "zu
stornieren" und das Mietverhältnis weiterzuführen. Ausserdem habe er kein
Schreiben in seiner Wohnung gefunden, was eigenartig sei. Er habe ansonsten
alle seine Dokumente (Gerichtsschreiben) zusammen (act. 21).
4.3. Vorerst ist festzuhalten, dass der Mieter gemäss dem Protokoll der Vor-
instanz an der Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 2023 unentschuldigt
nicht erschienen ist (Prot. Vi. S. 2). Gegenteiliges bringt er in seinen Eingaben
nicht vor.
Sofern der Mieter in seinen Eingaben geltend machen möchte, dass er die
Vorladung bzw. die Verschiebungsanzeige der Vorinstanz nicht erhalten habe, ist
er auf das Folgende hinzuweisen: Die Vorladung vom 24. Juli 2023 – in welcher
die Parteien auf die Säumnisfolgen nach Art. 206 Abs. 1 ZPO hingewiesen wur-
den (act. 5 S. 1) – wurde an demselben Tag eingeschrieben per Post an den Mie-
ter verschickt (act. 23/1). Am 25. Juli 2023 wurde ihm die Sendung mittels Abhol-

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einladung zur Abholung gemeldet. Da er es unterliess diese innert Frist bei der
Post abzuholen, wurde sie der Vorinstanz am 3. August 2023 retourniert
(act. 23/1; Sendungsnummer: 1). Dasselbe gilt für die Verschiebungsanzeige der
Vorinstanz (act. 8). Diese wurde am 28. Juli 2023 als Gerichtsurkunde per Post
an den Mieter verschickt und ihm mittels Abholungseinladung am 31. Juli 2023
zur Abholung gemeldet. Nachdem er die Sendung nicht innert der siebentägigen
Frist abholte, wurde sie an die Vorinstanz zurückgeschickt (vgl. act. 8 und
act. 23/2; Sendungsnummer: 2). Eine eingeschriebene gerichtliche Postsendung,
die nicht abgeholt wurde, gilt am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellver-
such als erfolgt. Diese fiktive Zustellung setzt voraus, dass der Adressat mit der
gerichtlichen Zustellung rechnen musste (Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO, sog. Zustell-
fiktion). Vorliegend wurde sowohl die Vorladung wie auch die Verschiebungsan-
zeige dem Mieter eingeschrieben bzw. als Gerichtsurkunde versendet (act. 23/1-
2). Da der Mieter das Schlichtungsverfahren selber mit Eingabe vom 13. Juli 2023
anhängig gemacht hatte, musste er mit der Zustellung einer Vorladung zur
Schlichtungsverhandlung rechnen. Entsprechend gilt sowohl die Vorladung wie
auch die Verschiebungsanzeige der Vorinstanz als zugestellt. Somit wurde der
Mieter ordnungsgemäss zur Schlichtungsverhandlung auf den 11. Oktober 2023
vorgeladen. Sofern er sinngemäss geltend machen möchte, er sei nicht genügend
vorgeladen worden, ist ihm demnach nicht zuzustimmen. Entsprechend hat der
Mieter auch die Säumnisfolgen seines unentschuldigten Nichterscheinens an der
Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 2023 zu tragen.
4.4. Wie die Vorinstanz richtig erwog, gilt das Schlichtungsgesuch bei Säumnis
der klagenden Partei als zurückgezogen. Das Verfahren ist als gegenstandslos
abzuschreiben. Hierbei handelt es sich um gesetzliche Säumnisfolgen (Art. 206
Abs. 1 ZPO). Dass die Vorinstanz das Schlichtungsverfahren als gegenstandslos
abgeschrieben hatte, ist damit nicht zu beanstanden. Die Berufung des Mieters ist
demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
4.5. Mit der Abschreibung ist das Schlichtungsverfahren beendet und die
Rechtshängigkeit entfällt. Dem Abschreibungsbeschluss kommt keine materielle
Rechtskraft zu, weshalb das Schlichtungsgesuch grundsätzlich neu gestellt wer-

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den kann (GASSER/RICKLI, DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessord-
nung, 2. Auflage, 2014, Art. 206 N 1). Vorliegend wäre jedoch die dreissigtägige
Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR zu prüfen.
5.
5.1. Umständehalber ist für das vorliegende Berufungsverfahren auf die Erhe-
bung einer Entscheidgebühr zu verzichten.
5.2. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. Dem Mieter nicht, da
er unterliegt, den Vermietern nicht, weil ihnen für das Berufungsverfahren keine
Aufwände entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Be-
schluss der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichts Pfäffikon vom
11. Oktober 2023 wird bestätigt.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 19, sowie an die Schlichtungsbehörde des Be-
zirksgerichts Pfäffikon, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt mehr als
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Gautschi
versandt am:
15. Dezember 2023