zh_obergericht · NG190015 · 2019-07-04 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG190015-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Beschluss vom 4. Juli 2019
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. ...,
4. ...,
Beklagte und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch D._____ Immobilien AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr.
iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom
27. Mai 2019 (MF180001)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagten seien unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall zu verpflichten, die 4-Zimmerwohnung im Ober-
geschoss (inkl. 1 Kellerabteil und 1 Estrich) sowie die Garage
Nr. 3 in der Liegenschaft E._____-Strasse …, F._____ unverzüg-
lich zu räumen und zu verlassen sowie der Klägerin in ordnungs-
gemässem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
2. Das zuständige Gemeindeammannamt Küsnacht-Zollikon-
Zumikon sei anzuweisen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt
der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes:
1. Die Beklagten 1-4 werden unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall verpflichtet, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss (inkl.
1 Kellerabteil und 1 Estrich) sowie die Garage Nr. 3 in der Liegenschaft
E._____-Strasse …, F._____ bis spätestens 18. Juni 2019, 12:00 Uhr, zu
räumen und zu verlassen sowie der Klägerin in ordnungsgemässem Zu-
stand mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.
2. Das Gemeindeammannamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon wird angewiesen,
diese Verpflichtung nach Eintritt der Rechtskraft und Ablauf der Auszugsfrist
auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken. Die Kosten für die Voll-
streckung sind von der Klägerin vorzuschiessen, sind ihr aber von den Be-
klagten 1-4 - je unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag - zu
ersetzen.
Diese Anweisung verfällt 6 Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorlie-
genden Urteils.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'200.-.
4. Die Gerichtskosten werden den Beklagten 1-4 - je unter solidarischer Haf-
tung für den gesamten Betrag - auferlegt.

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5. Die Gerichtskosten werden aus dem von der Klägerin geleisteten Kosten-
vorschuss von CHF 2'200.- bezogen, sind ihr aber von den Beklagten 1-4 -
je unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag - zu ersetzen.
6. Die Beklagten 1-4 werden verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädi-
gung - je unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag - von
CHF 4'000.- (7,7 % MWST darin enthalten) zu bezahlen.
7./8. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungskläger 1 und 2 (act. 53, sinngemäss):
1. Wir beantragen, dass das vorliegende Urteil vom 27. Mai 2019 aufgehoben
oder sistiert wird.
2. Es sei dieser Fall an die zuständige Untersuchungsbehörde bzw. Staatsan-
waltschaft weiterzuleiten.
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Am 25. Februar 2011 schloss die Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfol-
gend: Vermieterin) mit den Beklagten und Berufungsklägern 1 und 2 (nachfol-
gend: Mieter 1 und 2 oder Mieter) einen Mietvertrag über die 4-Zimmerwohnung
im 2. Obergeschoss (inkl. Kellerabteil und Estrich) sowie die Garage Nr. 3 in der
Liegenschaft E._____-Strasse … in F._____ ab. Die vorinstanzlichen Beklagten 3
und 4 sind die volljährigen Kinder der Mieter (vgl. act. 52 E. 1.2 m.w.H.).
1.2 Mit Formular vom 20. September 2017 kündigte die Vermieterin das Miet-
verhältnis zufolge Zahlungsrückstandes nach Art. 257d OR (vgl. act. 4/11/1-3).
Diese Kündigung fochten die Mieter mit Eingabe vom 11. Mai 2018 bei der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Meilen an und ersuchten mit
Klage vom 25. Juli 2018 (act. 42/1) nach Ausstellen der Klagebewilligung
(vgl. act. 42/3) beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen als Einzelgericht um

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Kündigungsschutz (vgl. act. 42 Beizugsakten des Verfahrens mit der Geschäfts-
Nr. MF180002). Mit Beschluss vom 8. Januar 2019 trat das Mietgericht des Be-
zirksgerichtes Meilen als Einzelgericht auf die Klage der Mieter mangels Leistung
des einverlangten Kostenvorschusses nicht ein (vgl. act. 42/46). Dagegen erho-
ben die Mieter Berufung an die Kammer, welche auf die Berufung der Mieter nicht
eintrat, da selbst die für Laien herabgesetzten Anforderungen an eine Berufungs-
begründung nicht erfüllt waren (vgl. act. 42/53, OGer ZH NG190006 Beschluss
vom 26. Februar 2019).
1.3 Die Vermieterin hatte ihrerseits am 18. Januar 2018 bei der Schlichtungsbe-
hörde in Mietsachen ein Verfahren eingeleitet und ersuchte ihrerseits nach Aus-
stellen der Klagebewilligung mit Eingabe vom 27. Juni 2018 (act. 1) an sie (vgl.
act. 2) beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen als Einzelgericht (nachfol-
gend: Vorinstanz) um Ausweisung der Mieter (im vereinfachten Verfahren) mit
dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren.
1.4 Mit Urteil vom 27. Mai 2019 (act. 49 = act. 52 [Aktenexemplar] = act. 54)
wies die Vorinstanz die Mieter wie eingangs wiedergegeben aus dem Mietobjekt
aus. Zum weiteren vorinstanzlichen Verfahren kann auf die entsprechenden Er-
wägungen im angefochtenen Urteil verwiesen werden (vgl. act. 52 E. I./1 ff.).
1.5 Dagegen erhoben die Mieter mit Eingabe vom 7. Juni 2019 (Poststempel)
rechtzeitig (vgl. act. 49 i.V.m. act. 50/2 und act. 50/3 i.V.m. act. 53 S. 1, Art. 311
Abs. 1 ZPO) Berufung (act. 53).
1.6 Die vorinstanzlichen Akten (inkl. Akten des Mietgerichtes des Bezirksgerich-
tes Meilen im Kündigungsschutzverfahren mit der Geschäfts-Nr. MF180002
[act. 42]) wurden beigezogen (vgl. act. 1 - 50). Auf das Einholen einer Berufungs-
antwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist
spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Da die vorinstanzlichen Beklagten 1 - 4, wie die Vorinstanz bereits zutref-
fend festgehalten hat (vgl. act. 52 E. II./3.1), eine einfache Streitgenossenschaft

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bilden (vgl. etwa OGer ZH LF110128 vom 1. März 2012 E. II./4.3; LF160018 vom
7. März 2016, E. 4.2), können die Mieter (vorinstanzliche Beklagte 1 und 2), wel-
che durch das angefochtene Urteil beschwert sind, unabhängig von den Beklag-
ten 3 und 4 eine Berufung einlegen. Die Mieter sind daher zur Berufung legiti-
miert.
2.2 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist je nach Streitwert die Berufung oder die Beschwerde zulässig. Bei ei-
nem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 3'569.– (vgl. act. 4/5 und act. 4/6) liegt
der Streitwert des Ausweisungsverfahrens über Fr. 10'000.–. Die Berufung ist da-
her zulässig.
2.3 Die Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsge-
richt schriftlich und abschliessend begründet einzureichen. Mit der Berufung kann
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine un-
richtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen
von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen
und zu begründen. Zwar besteht keine eigentliche Rügepflicht, aber eine Begrün-
dungslast: Die Berufung führende Partei muss sich sachbezogen und substantiiert
mit den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen.
Sie muss darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht falsch angewendet hat
bzw. welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sein soll (vgl. OGer ZH
NQ110031 vom 9. August 2011 = ZR 110/2011 Nr. 80 S. 246 f.; vgl. OGer ZH
LB110049 vom 5. März 2012 E. 1.1 f., BGE 138 III 374 jeweils mit zahlreichen
Verweisen). Bei juristischen Laien wird sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt ei-
ne Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Ober-
gericht entscheiden soll. Was die Begründung der Anträge betrifft, reicht es aus,
wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll (statt
vieler OGer ZH LF130019 vom 22. April 2013, E. II. mit Verweis auf OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011). Es genügt daher insbesondere nicht, in der Be-
rufungsschrift bloss das vor der Vorinstanz bereits Vorgebrachte (und von ihr Dis-

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kutierte) zu wiederholen. Fehlt eine hinreichende Begründung, tritt die Berufungs-
instanz insoweit auf die Berufung nicht ein (vgl. BGE 138 III 374 ff., E. 4.3.1;
BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom
27. August 2012, E. 2.2).
2.4 Soweit die Mieter die "Sistierung" des angefochtenen Urteils verlangen und
dies sinngemäss ein Antrag um aufschiebende Wirkung darstellt, ist anzumerken,
dass die Berufung von Gesetzes wegen die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit
des angefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge hemmt (vgl. Art. 315
ZPO). Der sinngemässe Antrag um aufschiebende Wirkung ist somit von vornhe-
rein gegenstandslos.
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1 Die Vorinstanz wies die Mieter und deren volljährige Kinder mit dem ange-
fochtenen Urteil aus dem Mietobjekt aus. Zur Begründung führte die Vorinstanz
im Wesentlichen aus, die Berufungsbeklagte habe den Mietern infolge Zahlungs-
rückstandes am 20. September 2017 gekündigt. Die Kündigung sei unter Einhal-
tung der Voraussetzungen von Art. 257d OR sowie Art. 266l und Art. 266n OR er-
folgt (vgl. act. 52 E. III./1.3 und III./2.4). Ausserdem hätten die Mieter diese Kündi-
gung zwar angefochten, was zu einem Kündigungsschutzverfahren geführt habe.
Doch stehe die Gültigkeit der Kündigung vom 20. September 2017 mittlerweile
rechtskräftig fest. Die Mieter hätten das Mietobjekt mit ihren volljährigen Kindern
somit per 31. Oktober 2017 verlassen müssen, was nicht erfolgt sei (vgl. act. 52
E. III./2.5 und III./1.3 mit Verweis auf BG Meilen MF180002 und
OGer ZH NG190006).
3.2 Die Mieter bringen in ihrer Berufung – wie bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 52
E. 2.6) – zur Sache vor, die Mietzinsen seien überhöht gewesen. Neu machen sie
geltend, die bezahlten (ihrer Ansicht nach überhöhten) Mieten würden sämtliche
"Kosten" abdecken (vgl. act. 53 S. 2).

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Soweit die Mieter bloss das vor der Vorinstanz bereits Vorgebrachte wieder-
holen, genügt dies zur Begründung nicht. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend
erwog, ist die Höhe der Mietzinse an sich nicht massgeblich.
Was die Mieter mit ihrer neuen Tatsachenbehauptung geltend machen wol-
len, ist nicht klar. Die Mieter behaupten namentlich nicht, sie hätten gegenüber
der Vermieterin rechtzeitig erklärt, die Schuld durch Verrechnung zu tilgen. Eine
rechtzeitige Verrechnung mit einer allfälligen Gegenforderung wäre denn auch
ohnehin nur dann zulässig gewesen, wenn diese wegen Vorliegens eines Voll-
streckungstitels unbestreitbar, unbestritten oder bewiesen gewesen wäre
(vgl. BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011, E. 3). Auch dies bringen die Mie-
ter nicht vor.
Diese Berufungsbegründung genügt somit selbst den für Laien herabgesetz-
ten Anforderungen nicht.
3.3 Soweit die Mieter mit ihrer Berufung Strafanzeige oder Strafantrag erheben
wollen und die Weiterleitung an die zuständigen Behörden verlangen (vgl. act. 53
S. 1 und 2), sind sie darauf hinzuweisen, dass das Obergericht für die Entgegen-
nahme nicht zuständig ist und keine Weiterleitungspflicht besteht. Wie sie selber
ebenfalls anmerkten, ist es ihnen aber anheim gestellt, bei der Polizei, der
Staatsanwaltschaft oder der Übertretungsstrafbehörde einen Strafantrag zu stel-
len (vgl. act. 53 S. 2). Auf den entsprechenden Antrag ist nicht einzutreten.
3.4 Soweit die Mieter in ihrer Berufung die "Befangenheit der Richter gegenüber
der Vermieterin und der aktuellen Liegenschaftsverwaltung" behaupten, scheinen
sie einen Ausstandsgrund geltend machen zu wollen.
Ein Ausstandsgesuch ist in erster Linie bei der Instanz zu stellen, welche mit
der Sache selbst befasst ist. Das ist hier das Mietgericht. Ausnahmsweise – wenn
der geltend gemachte Ausstandsgrund nicht früher zu erkennen war – kann der
Ausstand im Rechtsmittelverfahren geltend gemacht werden. In jedem Fall muss
aber konkret erläutert werden, warum die betroffene Person befangen sein soll,
und das kann nicht einer beantragten "Untersuchung" vorbehalten bleiben. Die

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Behauptung, es bestehe ein "serviles Dreiecksverhältnis Vermieterin - Mietgericht
- Liegenschaftsverwaltung" ist nur polemisch (und ehrenrührig), zur Substanzie-
rung eines Ausstandsgrundes aber nicht geeignet. Auch in diesem Punkt ist auf
die Berufung nicht einzutreten.
3.5 Nach dem Gesagten ist auf die Berufung insgesamt nicht einzutreten.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss werden die Mieter kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1
ZPO). Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbin-
dung mit § 4 Abs. 1 bis 3 GebV OG und in Anbetracht des geringen Zeitaufwan-
des sowie der geringen Komplexität des Falls auf Fr. 300.– festzusetzen und den
Mietern je unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO).
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Mietern nicht, weil sie
unterliegen, der Vermieterin nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind,
die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
den Berufungsklägern 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt, je unter solidarischer
Haftbarkeit für die ganze Gebühr.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge eines Doppels von act. 53, und an das Mietgericht des Bezirksgerichtes
Meilen als Einzelgericht, alles gegen Empfangsschein, sowie an die Oberge-
richtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt über Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
5. Juli 2019