zh_obergericht · LF240023 · 2024-04-24 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240023-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 24. April 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Uster vom 27. November 2023 (ER230024)

- 2 -
Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 21. April 2023 (Datum Poststempel) gelangte die Ge-
suchstellerin an die Vorinstanz und beantragte die Ausweisung der Gesuchsgeg-
nerin aus der 2.5-Zimmer-Wohnung samt Einstellplatz Nr. … an der D._____-
strasse 1, in E._____ (act. 1). Daraufhin wurde der Gesuchstellerin mit Verfügung
vom 10. Mai 2023 Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 5).
Der Kostenvorschuss ging am 31. Mai 2023 ein (act. 7). Mit Eingabe vom 1. Juni
2023 reichte die Gesuchsgegnerin unaufgefordert eine Stellungnahme mit mehre-
ren Beilagen ein (act. 8 und act. 9/1-9). Mit Vorladung vom 12. Juni 2023 wurden
die Parteien zur Verhandlung auf den 4. Juli 2023 vorgeladen (act. 10). Daraufhin
ersuchte die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 2. Juli 2023 krankheitsbedingt
um Verschiebung der Verhandlung, woraufhin die Ladung abgenommen wurde
(act. 13 – 15). Mit Verfügung vom 4. Juli 2023 wurde der Gesuchsgegnerin eine
Frist von 14 Tagen angesetzt, um schriftlich zum Rechtsöffnungsgesuch [recte:
Ausweisungsgesuch] Stellung zu nehmen (act. 16). Mit Eingabe vom 18. Juli
2023 nahm die Gesuchsgegnerin dazu Stellung (act. 22). Die Stellungnahme der
Gesuchstellerin dazu datiert vom 4. September 2023, welche der Gesuchsgegne-
rin mit Kurzbrief vom 6. September 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde
(act. 27 f.). Im Nachgang dazu reichten die Parteien jeweils weitere Stellungnah-
men ein (act. 29, act. 33 und act. 36). Mit zunächst unbegründetem und danach
begründetem Urteil vom 27. November 2023 hiess die Vorinstanz das Auswei-
sungsbegehren gut (act. 37; act. 40 = act. 43, fortan act. 43). Zudem ordnete sie
Vollstreckungsmassnahmen an (act. 43 Dispositiv-Ziffer 2).
1.2. Mit nicht unterzeichneter Eingabe vom 4. März 2024 (Datum Poststempel)
erhob die Gesuchsgegnerin rechtzeitig Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil
(act. 44; zur Rechtzeitigkeit act. 41). Mit Verfügung vom 3. April 2024 wurde der
Gesuchsgegnerin daraufhin im Sinne von Art. 132 ZPO Nachfrist angesetzt, um
ihre Berufung mit ihrer Unterschrift zu versehen (act. 50). Zudem wurde ihr Frist
zur Leistung eines Kostenvorschusses für das Berufungsverfahren angesetzt. Am
9. April 2024 reichte die Gesuchsgegnerin das unterzeichnete Exemplar ihrer Be-
rufung ein und leistete gleichentags den Vorschuss (act. 52 f.).

- 3 -
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 41). Das Ver-
fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Gesuchsgegnerin ist nur insoweit
einzugehen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
2. Der Streitwert von CHF 12'000.– (vgl. act. 43 S. 8 E. 3.1) übersteigt die
für die Berufung massgebliche Grenze von CHF 10'000.– (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die
Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit Rechts-
mittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben
von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen
herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der die Berufung führenden Partei unrichtig sein soll.
Hierzu bedarf es einer Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid.
Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Berufung nicht einzu-
treten. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätz-
lich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 ZPO).
3.1. Im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietvertrags erwog die Vorin-
stanz zusammengefasst, die Gesuchsgegnerin habe keinerlei Belege eingereicht,
die belegen würden, dass sie die eingeschriebene Kündigung vom 17. November
2022 krankheitsbedingt nicht habe abholen können. Ausserdem gelte es festzu-
halten, dass die Gesuchsgegnerin eine Kopie des Schreibens der Gesuchstellerin
vom 7. Dezember 2022 einreichte, mit dem die Gesuchstellerin eine Kopie sämtli-
cher Kündigungsdokumente mit A-Post zugestellt habe. Dieses Schreiben dürfte
der Gesuchsgegnerin am 8. Dezember 2022 zugestellt worden sein. Insgesamt
gelte die Kündigung als der Gesuchsgegnerin am 19. November 2022 zugestellt
bzw. als ihr spätestens am 8. Dezember 2022 zur Kenntnis gebracht, womit die 3-

- 4 -
monatige Kündigungsfrist auf Ende März 2023 eingehalten worden sei (act. 43
E. 2.4. f.).
3.2. Ein Begehren um Kündigungsschutz sei von der Gesuchsgegnerin erst
am bzw. mit Eingabe vom 31. Mai 2023 und damit klar verspätet gestellt worden.
Die von der Gesuchstellerin mit Mail vom 29. März 2023 angebotene (letztmalige)
Erstreckung bis am 31. Mai 2023 sei von der Gesuchsgegnerin nicht angenom-
men worden. Von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses
könne nicht die Rede sein, zumal die Gesuchstellerin mit der Formulierung in der
Mail vom 29. März 2023, wonach sie bereit sei, das bestehende Mietverhältnis
"aus Kulanz" um zwei Monate zu erstrecken, zum Ausdruck gebracht habe, dass
sie an einer unbefristeten Fortführung des Mietverhältnisses kein Interesse habe.
Diesen Willen habe sie mit der Einleitung des Ausweisungsverfahrens nochmals
verdeutlicht. Folglich sei die streitgegenständliche Wohnung samt Einstellplatz
rechtsgültig per 31. März 2023 gekündigt worden (act. 43 E. 2.6.).
3.3. Auch die übrigen Behauptungen der Gesuchsgegnerin, wonach die Voll-
machtserteilung der C._____ AG an den Rechtsvertreter mangelhaft sei und sie
die Kündigung nur aufgrund bestimmter Versprechen vonseiten der Gesuchstel-
lerin nicht angefochten habe (act. 8), würden am Ergebnis nichts zu ändern ver-
mögen. Gemäss Vorinstanz habe die C._____ AG bzw. der Rechtsvertreter der
Gesuchstellerin seine Vertretungsbefugnis bereits mit Eingabe vom 21. April 2023
ausreichend dargelegt. Zum Vorwand der Gesuchsgegnerin, die Gesuchstellerin
habe sie mit treuwidrigem Verhalten dazu gebracht, die Kündigung nicht innert
Frist anzufechten, hielt die Vorinstanz zusammengefasst fest, die Gesuchstellerin
habe in ihrem Begründungsschreiben vom 17. November 2022 klarerweise keine
konkrete Zusage betreffend Dauer einer allfälligen Erstreckung gemacht. Auch
werde der Gesuchsgegnerin in keiner Weise nahegelegt, die Kündigung nicht an-
zufechten. Mit Mail vom 29. März 2023 sei der Gesuchsgegnerin sodann eine
zweimonatige Erstreckung mittels Vereinbarung bis zum 31. Mai 2023 angeboten
worden, welche sie allerdings ausgeschlagen habe. Zudem habe die Gesuchs-
gegnerin die Kündigung nachweislich auch innert 30 Tagen seit Unterbreitung die-
ses konkreten Erstreckungsangebots nicht angefochten, obwohl ihr dieses mit

- 5 -
Mail vom 29. März 2023 zur Kenntnis gebracht worden sei. Die Gesuchsgegnerin
habe es schlicht versäumt, die Kündigung rechtzeitig anzufechten, und von einem
treuwidrigen Verhalten der Gesuchstellerin könne klarerweise nicht die Rede sein
(act. 43 E. 2.7.).
4.1. Die Gesuchsgegnerin moniert in ihrer – teilweise schwer verständlichen –
Berufung einleitend, ihr rechtliches Gehör sei "nicht ganz wahrgenommen" wor-
den, zumal sie sinngemäss keine Möglichkeit gehabt habe, ihren Standpunkt
mündlich vorzubringen und sie trotz belegter Verhandlungsunfähigkeit innert
14 Tagen zum Ausweisungsbegehren schriftlich habe Stellung nehmen müssen
(act. 44 S. 1). Sofern sie damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend
macht, ist dem entgegenzuhalten, dass es – wie die Vorinstanz korrekt erwog
(vgl. act. 16 S. 2) – im freien Ermessen des Gerichts liegt, ob die Gegenpartei im
Summarverfahren mündlich oder schriftlich Stellung zum Gesuch nehmen soll.
Gerade unter Berücksichtigung der Natur des Summarverfahrens war es gerecht-
fertigt, der Gesuchsgegnerin nach der – auf ihr Gesuch hin – abgesagten Ver-
handlung die Möglichkeit einzuräumen, schriftlich zum Ausweisungsgesuch Stel-
lung zu nehmen. Zur damit zusammenhängenden Fristansetzung ist festzuhalten,
dass die Vorinstanz am 6. Juli 2023 ausführlich die Möglichkeit eines Verschie-
bungsgesuchs [recte: Fristerstreckungsgesuchs] dargelegt hat, und die Gesuchs-
gegnerin diese Möglichkeit auch in Betracht zog (act. 19 f.). Dennoch hat sie es
unterlassen, ein Fristerstreckungsgesuch zu stellen, sondern reichte am 18. Juli
2023 eine Stellungnahme ein (act. 22 f.). Die Gesuchsgegnerin macht überdies
nicht geltend, sie habe für den Entscheid relevante Behauptungen in ihrer Stel-
lungnahme vor Vorinstanz nicht einbringen können. Eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs liegt nicht vor.
4.2. In Bezug auf die Zustellung der Kündigung vom 17. November 2022
bringt die Gesuchsgegnerin berufungsweise vor, sie habe die eingeschriebene
Postsendung krankheitsbedingt nicht abholen können, sondern die Kündigung
erst am 8. Dezember 2022 per normaler Sendung erhalten. In diesem Zusam-
menhang macht sie ferner geltend, das Eigentum an der fraglichen Liegenschaft
sei erst am 7. Dezember 2022 rechtswirksam auf die Gesuchstellerin übergegan-

- 6 -
gen (act. 44 S. 2). Soweit verständlich stellt sie damit die Aktivlegitimation der Ge-
suchstellerin in Frage (vgl. dahingehend auch die Überschrift der Berufung,
act. 44 S. 1 oben). Abgesehen davon, dass die Behauptung unbelegt blieb, han-
delt es sich beim Vorbringen betreffend Eigentumsübergang um eine erstmals
vorgebrachte Behauptung und um ein nicht zu berücksichtigendes Novum (vgl.
Art. 317 Abs. 1 ZPO). Darauf ist folglich nicht einzugehen. Ohnehin setzt sich die
Gesuchsgegnerin mit der vorinstanzlichen Erwägung im Zusammenhang mit der
eingeschriebenen Postsendung nicht auseinander, wonach sie keinerlei Belege
für ihre Behauptung, sie habe die Sendung krankheitsbedingt nicht abholen kön-
nen, eingereicht habe. Damit genügt sie den Begründungsanforderungen nicht,
und es ist folglich davon auszugehen, dass die Kündigung per 19. November
2022 als zugestellt gilt.
Ferner bringt die Gesuchsgegnerin sinngemäss vor, die C._____ AG
habe Rechtsanwalt X._____ in Eigenregie, d.h. ohne schriftliche Zustimmung der
Gesuchstellerin, welche Eigentümerin sei, beauftragt. Die C._____ AG hätte ge-
mäss Bewirtschaftungsvertrag eine ausdrückliche Genehmigung der Gesuchstel-
lerin zur Erteilung der Vollmacht zur Führung des Ausweisungsverfahrens benö-
tigt (act. 44 S. 1 unten f. mit Verweis auf act. 2 S. 9 Ziff. 9.1 - 9.3). Da die Ge-
suchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren (lediglich) das prozessrechtliche
Vertretungsverhältnis zwischen der Gesuchstellerin und der C._____ AG in Frage
stellte (vgl. Ausführungen in ihrer Stellungnahme vom 18. Oktober 2023, wonach
eine [Vertretungs-]Vollmacht lediglich an natürliche Personen erteilt werden
könne, act. 29 S. 1 unten f.), handelt es sich bei ihrer nun berufungsweise vorge-
brachten Behauptung (wiederum) um ein erstmaliges Vorbringen. Da weder vor-
gebracht wurde noch erkennbar ist, weshalb dieses nicht bereits im erstinstanzli-
chen Verfahren angeführt werden konnte, ist es nicht zu berücksichtigen (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
Weiter stellt sich die Gesuchsgegnerin in ihrer Berufung auf den Stand-
punkt, bei der Veräusserung der Sache sei eine Kündigung nur bei Eigenbedarf
möglich (vgl. dahingehend act. 44 S. 2 oben). Dies trifft allerdings nicht zu, zumal
Art. 266 OR dem Erwerber "lediglich" ein (weiteres) ausserordentliches Kündi-

- 7 -
gungsrecht einräumt und ihm die weiteren (ordentlichen und/oder ausserordentli-
chen) Kündigungsmöglichkeiten weiterhin zur Verfügung stehen.
4.3. Im Übrigen wiederholt die Gesuchsgegnerin über mehrere Stellen ihren
Standpunkt, wonach die Kündigung der C._____ AG gegen Treu und Glauben
verstosse. So beinhalte die Kündigung resp. das Begleitschreiben eine konkrete
Vorgehensweise, gestützt auf welche sie die Kündigung nicht angefochten habe.
Den konkreten Vorschlag der Verwaltung der Gesuchstellerin habe sie angenom-
men, womit zwischen den Parteien ein Vertrag zustande gekommen sei. Der Ver-
stoss gegen Treu und Glauben sei ihr – der Gesuchsgegnerin – erst am 21. Mai
2023, als sie die Verfügung über das polizeiliche Zwangsausweisungsbegehren
zugestellt bekommen habe, erstmals klar geworden (act. 44 S. 1 ff.).
Abgesehen davon, dass es sich bei den Behauptungen teilweise um un-
zulässige Noven handelt (so etwa die Vorbringen im Zusammenhang mit der poli-
zeilichen Verfügung und dem Zustandekommen eines Vertrags resp. dem Aus-
tausch übereinstimmender Willenserklärung), setzt sich die Gesuchsgegnerin mit
den vorinstanzlichen Erwägungen in diesem Zusammenhang nicht genügend
auseinander; sie zeigt nicht auf, dass ihr – entgegen der vorinstanzlichen Fest-
stellung – doch eine konkrete Zusage betreffend Dauer einer allfälligen Erstre-
ckung gemacht worden sei resp. nahegelegt worden sei, die Kündigung nicht an-
zufechten. Ihre Ausführung, wonach eine "konkrete Vorgehensweise zur Erstre-
ckung des Mietverhältnisses" vorliege, ist zu pauschal gehalten. Demnach hat es
bei der vorinstanzlichen Schlussfolgerung, die Gesuchsgegnerin habe es ver-
säumt, die Kündigung rechtzeitig anzufechten, und der Gesuchstellerin könne
kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden, sein Bewenden.
4.4. Zusammengefasst ist die streitgegenständliche Wohnung samt Einstell-
platz mit Kündigung vom 17. November 2022, die der Gesuchsgegnerin am
19. November 2022 zugestellt wurde, rechtsgültig per 31. März 2023 gekündigt
worden. Weder wurde eine Fortführung des Mietverhältnisses vereinbart noch
liegt ein treuwidriges Verhalten der Gesuchstellerin vor. Die Gesuchsgegnerin be-
findet sich damit nach wie vor ohne Rechtsgrund in der Wohnung. Das vorin-

- 8 -
stanzliche Urteil ist damit nicht zu beanstanden, und die Berufung entsprechend
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
5. Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Gesuchsgegne-
rin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beim in Frage stehenden Streitwert von
CHF 12'000.– (vgl. act. 43 E. 3.1 mit Verweis auf act. 4/1-3) sind die Kosten für
das Berufungsverfahren auf CHF 800.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbin-
dung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Sie sind mit dem
von der Gesuchsgegnerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu ver-
rechnen. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; der Gesuchsgegnerin
nicht, da sie unterliegt, der Gesuchstellerin nicht, weil sie sich im Rechtsmittelver-
fahren nicht äussern musste und ihr daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu
entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Bezirksgerichts Uster vom 27. November 2023 (ER230024-I) wird be-
stätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 800.– festgesetzt, der
Gesuchsgegnerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
eines Doppels von act. 52, sowie an das Bezirksgericht Uster, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

- 9 -
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 12'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am: