zh_obergericht · LF150017 · 2015-07-16 · de
Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 5. Mai 2015 (ER150009)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150017-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Ersatzrich-
ter lic. iur. H. Meister und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. M. Isler
Beschluss und Urteil vom 16. Juli 2015
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf
vom 5. Mai 2015 (ER150009)

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Rechtsbegehren:
(act. 1)
" 1. Es sei der Gesuchsgegnerin zu befehlen, die 4½-Zimmerwoh-
nung im 2. OG, rechts, inkl. Kellerabteil (mit "A._____" beschrif-
tet), an der C._____-Strasse ... in D._____ unverzüglich vollstän-
dig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu ver-
lassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weige-
rungsfalle.
2. Das Gemeindeammannamt Regensdorf sei anzuweisen, den zu
erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf
erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin."
Urteil und Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dielsdorf:
(act. 16)
Es wird verfügt:
1. Das Begehren der Gesuchsgegnerin um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege wird abgewiesen.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.–5. … [Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung, Fristenlauf in den Gerichtsferien]
Es wird erkannt:
1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 4½-Zimmerwohnung im 2. OG,
rechts, inkl. Kellerabteil (mit "A._____" beschriftet), an der C._____-Strasse
... in D._____, unverzüglich vollständig geräumt, gereinigt und in ordnungs-
gemässem Zustand zu verlassen.
2. Kommt die Gesuchsgegnerin dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Ge-
suchstellerin die Zwangsvollstreckung verlangen.
3. Das Gemeindeammannamt Regensdorf wird angewiesen, die Verpflichtung
der Gesuchsgegnerin gemäss Ziffer 1 nach Eintritt der Rechtskraft des vor-

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liegenden Urteils und auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin oder eines
Bevollmächtigten zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei.
Dieser Auftrag erlischt, wenn seine Ausführung nicht innert drei Monaten
nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils verlangt wird.
4. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'000.–. Allfällige weitere Aus-
lagen bleiben vorbehalten.
5. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt, aber mit dem
von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'400.– ver-
rechnet. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin den Be-
trag von Fr. 1'000.– zu ersetzen.
6. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 1'200.– zu bezahlen.
7.–9. … [Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung, Fristenlauf in den Gerichtsferien]
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 17):
"Es sei das Urteil und die Verfügung des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 5. Mai
2015 […] aufzuheben und das Begehren der Berufungsbeklagten um Erlass eines
Befehls zur Ausweisung der Berufungsklägerin aus der Wohnung an der
C._____-Strasse ... in D._____ abzuweisen;
Eventualiter sei das Urteil und die Verfügung des Bezirksgerichts Dielsdorf vom
5. Mai 2015 […] dahingehend abzuändern, dass das Gemeindeammannamt Re-
gensdorf anzuweisen sei, den erlassenen Ausweisungsbefehl frühestens ab dem
1. August 2015 zu vollstrecken;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsbeklagten."
der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten:
---

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Erwägungen:
I.
1.
Am 6. August 2014 schlossen die B._____ AG als Vermieterin (im Folgenden:
Gesuchstellerin) und A._____ als Mieterin (im Folgenden: Gesuchsgegnerin) vor
der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dielsdorf folgenden Vergleich (act.
3/6–7):
1. Die Parteien halten fest, dass die Kündigung der 4.5-Zimmerwohnung,
2. Stock rechts an der C._____-Strasse ... in D._____ vom 20. Mai
2014 per 31. August 2014 gültig ist.
2. Die Parteien vereinbaren eine einmalige Erstreckung des Mietverhält-
nisses bis 31. März 2015.
3. Die Mieterin ist berechtigt, das Mietobjekt bereits früher unter Einhal-
tung einer zweiwöchigen Kündigungsfrist auf das Ende eines jeden
Monats zu verlassen.
2.
Mit Eingabe vom 8. April 2015 wandte sich die Gesuchstellerin an das Einzelge-
richt im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf. Sie ersuchte da-
rum, der Gesuchsgegnerin einen Räumungsbefehl zu erteilen und das Gemein-
deammannamt Regensdorf anzuweisen, den Befehl nach Eintritt der Rechtskraft
auf erstes Verlangen zu vollstrecken (act. 1).
In ihrer Stellungnahme vom 21. April 2015 ersuchte die Gesuchsgegnerin im We-
sentlichen, das Mietverhältnis infolge eines Härtefalles ausnahmsweise bis zum
15. Juni (richtig wohl: 16. Juli) 2015 zu erstrecken. Sie machte geltend, bei Unter-
zeichnung des Vergleiches im Irrtum gewesen zu sein, dass die "Nicht-Unter-
zeichnung" die sofortige Kündigung zur Folge hätte. Die Schlichtungsbehörde ha-
be ihr (als Laiin) ihre Rechte nicht erläutert. Per 16. Juli 2015 könne sie mit ihren
vier minderjährigen Kindern eine neue Wohnung beziehen. Der Tochter E._____
werde so ermöglicht, den Kindergarten abzuschliessen. Mindestens zehn Woh-
nungsbewerbungen seien wohl gescheitert, weil die Gesuchstellerin als Refe-

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renzperson bewusst wahrheitswidrige Auskünfte über sie erteilt habe (act. 10 und
11; vgl. auch act. 5).
Mit Urteil vom 5. Mai 2015 gab das Einzelgericht im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Dielsdorf dem Ausweisungsgesuch statt und wies das Gemein-
deammannamt Regensdorf an, die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin nach Ein-
tritt der Rechtskraft des Urteils auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu voll-
strecken. Gleichzeitig wies es das Begehren der Gesuchsgegnerin um Gewäh-
rung der unentgeltlichen Rechtspflege ab (act. 16).
3.
Am 22. Mai 2015 erhob die Gesuchsgegnerin beim Obergericht rechtzeitig Beru-
fung (act. 17; vgl. Anhang zu act. 14). Sie beantragt, das Ausweisungsgesuch ab-
zuweisen, eventualiter das Gemeindeammannamt anzuweisen, den Auswei-
sungsbefehl frühestens ab dem 1. August 2015 zu vollstrecken.
Die erstinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–14). Eine Berufungsant-
wort wurde nicht eingeholt (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).
II.
1.
Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung
des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und
Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.
Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid im Wesentlichen Folgendes (act. 16):
Aufgrund des Vergleichs der Parteien vom 6. August 2014 habe deren Mietver-
hältnis am 31. März 2015 geendet. Seither halte sich die Gesuchsgegnerin ohne
Rechtsgrund im Mietobjekt auf (Erw. III/3.2). Ihre Einrede, sich bei der Unter-

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zeichnung des Vergleichs in einem wesentlichen Irrtum befunden zu haben, sei
nicht glaubhaft und vermöge nicht zu überzeugen. Der fast acht Monate nach Ab-
schluss des Vergleichs geltend gemachte Willensmangel sei als reine Schutzbe-
hauptung zu qualifizieren. Im Übrigen seien Willensmängel bei Vergleichen, die
im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens geschlossen wurden, mit dem Rechts-
mittel der Revision geltend zu machen (Erw. III/3.3). Der Sachverhalt sei bewie-
sen und die Rechtslage klar. Das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin sei
deshalb gutzuheissen (Erw. III/4). Das Begehren der Gesuchsgegnerin um eine
zweite Erstreckung wäre spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung
bei der Schlichtungsbehörde zu stellen gewesen (Erw. III/6.1).
Weiter zog die Vorinstanz in Betracht, dass das Gericht unter Umständen vorse-
hen könne, dass Vollstreckungsmassnahmen erst nach Ablauf einer gewissen
Frist erfolgen dürften; es könne aber auch davon absehen. Die Gesuchsgegnerin
mache einen "ausserordentlichen Härtefall" geltend, lasse es aber an konkreten
Ausführungen fehlen. Es sei nicht einzusehen, weshalb ihr eine Schonfrist zu ge-
währen wäre, zumal ihr das Mietverhältnis schon am 20. Mai 2014 gekündigt
worden sei und sie mit der Gesuchstellerin am 6. August 2014 eine einmalige Er-
streckung bis 31. März 2015 vereinbart habe (Erw. III/6.1).
3.
3.1. Die Gesuchsgegnerin begründet den Berufungshauptantrag auf Abweisung
des Ausweisungsbegehrens im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen,
um im summarischen Verfahren Rechtsschutz zu gewähren, nicht erfüllt seien:
Weder sei der Sachverhalt unbestritten noch die Rechtslage klar. Zu Unrecht lege
die Vorinstanz den Vergleich vom 6. August 2014 in dem Sinn aus, dass der
Mietvertrag damit bis 31. März 2015 befristet worden sei. Sie habe vor Vorinstanz
klar gemacht, dass es nicht ihr Wille gewesen sei, das Mietverhältnis bis 31. März
2015 zu "befristen", sondern es bis auf Weiteres zu "verlängern", mindestens bis
31. März 2015. Die Gesuchstellerin habe objektiv gesehen davon ausgehen müs-
sen, dass es der Gesuchsgegnerin nicht darum gegangen sei, den Vertrag zu be-
fristen, sondern ihn zu verlängern. Da die Gesuchstellerin das verlängerte Miet-
verhältnis nicht mit amtlich genehmigtem Formular gekündigt habe, bestehe wei-

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terhin ein gültiger Mietvertrag und halte sich die Gesuchsgegnerin nicht ohne
Rechtsgrund im Mietobjekt auf (act. 17 S. 3 ff.).
3.2. Die Behauptung der Gesuchsgegnerin, sie habe den Vergleich im Sinne einer
unbefristeten Verlängerung des Mietverhältnisses verstanden und die Gesuchstel-
lerin habe dies erkennen müssen, ist im heutigen Zeitpunkt unzulässig: Einerseits
ist die Behauptung neu, anderseits tut die Gesuchsgegnerin nicht plausibel dar,
weshalb sie die Behauptung nicht schon vor Vorinstanz vorbringen konnte
(Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. oben Erw. II/1).
Die Sachdarstellung der Gesuchsgegnerin vor Vorinstanz ging dahin, sie habe
den Vergleich in der irrigen Annahme unterzeichnet, die Nichtunterzeichnung hät-
te die sofortige "Kündigung" zur Folge (act. 11 S. 3). Ihr Antrag vor Vorinstanz lau-
tete, das Mietverhältnis sei ihr ausnahmsweise zu "erstrecken" (act. 11 S. 2).
Dass der Wortlaut des Vergleichs und die ihm von ihr beigemessene und für die
Gegenpartei erkennbare Bedeutung auseinanderfallen würden, hat die Gesuchs-
gegnerin nicht einmal angedeutet. Ihre heutige Behauptung, sie habe (wobei sie
sich im Irrtum über die richtige Terminologie auf einen Willensmangel berufen ha-
be) schon vor Vorinstanz "klar gemacht", dass es beim Vergleichsabschluss vor
der Schlichtungsbehörde nicht ihr Wille gewesen sei, das Mietverhältnis zu befris-
ten, sondern dieses bis auf Weiteres, mindestens bis 31. März 2015, zu verlän-
gern, ist haltlos (act. 17 S. 3).
3.3. Der Inhalt des von der Gesuchstellerin dem Räumungsgesuch zugrunde ge-
legten Vergleichs blieb vor Vorinstanz unbestritten und ist klar. Das Mietverhältnis
der Parteien ist demnach beendet und die Gesuchsgegnerin ist klarerweise zur
Rückgabe der Mietsache verpflichtet (Art. 267 Abs. 1 OR). Damit sind die Voraus-
setzungen, um im summarischen Verfahren Rechtsschutz zu gewähren, erfüllt
(Art. 257 ZPO). Der Berufungs-Hauptantrag ist unbegründet.
4.
4.1. Zur Begründung des Berufungs-Eventualantrages, der sich nicht gegen den
Räumungsbefehl, sondern gegen die vorinstanzliche Vollstreckungsmassnahme
richtet, macht die Gesuchsgegnerin neu geltend, am 1. August 2015 eine Ersatz-

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wohnung zu haben. Die vor Vorinstanz geäusserte Hoffnung, es werde ihr ab
15. Juli 2015 eine neue Wohnung zur Verfügung stehen, habe sich zerschlagen.
Der Umstand, dass sie die Zeit von August 2014 (Vergleichsabschluss) bis heute
benötigt habe, um eine neue Bleibe zu finden, zeige, dass es für sie unmöglich
sei, zur Überbrückung der Zeit bis 1. August 2015 eine Wohnung zu finden. Bei
einer Ausweisung ständen sie und ihre Kinder auf der Strasse, was eine unzu-
mutbare Härte wäre. Es gelte, die Interessen der Gesuchsgegnerin gegen jene
der Gesuchstellerin abzuwägen. Dieser sei es zumutbar, bis 1. August 2015 zu-
zuwarten, zumal sie mittlerweile allfällige Pläne für die Wohnung ohnehin habe
ändern müssen. Zu Unrecht habe die Vorinstanz die Gewährung einer Schonfrist
einzig unter dem Gesichtspunkt geprüft, wie lange die Gesuchsgegnerin bereits
vom anstehenden Ende des Mietverhältnisses gewusst habe; sie hätte auch be-
rücksichtigen müssen, mit welchem Aufwand es für die Gesuchsgegnerin verbun-
den gewesen wäre, zur Überbrückung eine neue Bleibe zu finden. Das Ermessen
des Gerichts habe sich nur auf die Dauer der Schonfrist beziehen dürfen, nicht
auf die grundsätzliche Frage der Gewährung einer Schonfrist (act. 17 S. 5 ff.).
4.2. Der die Zwangsvollstreckung anordnende Richter (Art. 236 Abs. 3, Art. 343
Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf
einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen
Vollzug ermöglichen; er kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom
17. Dezember 2013, Erw. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167], mit Hinweis auf BK
ZPO-Kellerhals, Art. 343 N 59). Das Gericht muss bei der Vollstreckung eines
Entscheides den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. Wenn die Räu-
mung einer Wohnung auf dem Spiel steht, gilt es zu verhindern, dass die be-
troffenen Personen unvermittelt jegliche Unterkunft verlieren. Die Räumung darf
nicht schonungslos vorgenommen werden, namentlich wenn humanitäre Gründe
einen Aufschub gebieten oder wenn ernsthafte und konkrete Anzeichen dafür be-
stehen, dass der Besitzer sich dem Entscheid zur Räumung innert vernünftiger
Frist bereitwillig fügt. Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz sein
und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses
gleichkommen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, Erw. 3.1 [übersetzt in MRA
2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).

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Im vorliegenden Fall ist dem einzelgerichtlichen Entscheid, dem Antrag der Ge-
suchsgegnerin auf Gewährung einer Schonfrist bis Mitte Juli 2015 nicht stattzu-
geben, beizupflichten. Es handelt sich nicht um eine kurze Frist. Ausserdem ist zu
beachten, dass auch der Vollzugsbeamte (Gemeindeammann) bei der Vollstre-
ckung den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten hat und den Betroffe-
nen nicht einfach auf die Strasse stellt. Gesundheit und Sicherheit der Gesuchs-
gegnerin und ihrer Kinder werden durch die vorinstanzliche Vollstreckungsmass-
nahme nicht gefährdet. In einer Notsituation würden Fürsorgemassnahmen zur
Anwendung gelangen. Am Verzicht auf die Gewährung einer Schonfrist ist auch
heute festzuhalten, nachdem die Gesuchsgegnerin neu behauptet hat, per 1. Au-
gust 2015 eine neue Wohnung gemietet zu haben (vgl. act. 20/2: erste Seite ei-
nes Mietvertrages).
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufung abzuweisen und das angefoch-
tene Urteil zu bestätigen ist.
III.
Die Gesuchsgegnerin beantragt, es sei ihr die unentgeltliche Rechtspflege zu ge-
währen und ihr Rechtsvertreter als unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen
(act. 17 S. 2). Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege hat eine Person, wenn
sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aus-
sichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Die Berufung der Gesuchsgegnerin ist als von
Anfang an aussichtslos zu beurteilen, weshalb das Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen ist.
Festgehalten sei an dieser Stelle, dass wegen Aussichtslosigkeit des Standpunk-
tes der Gesuchsgegnerin auch einer Beschwerde (Art. 121 ZPO) gegen die vor-
instanzliche Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege kein Erfolg beschie-
den wäre. Die Gesuchsgegnerin hat indessen keinen entsprechenden Beschwer-
deantrag gestellt. Sie hat es bei einem prozessualen Antrag auf Gewährung der

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unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren bewenden lassen
(act. 17 S. 2).
IV.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Gesuchsgegnerin auch für das Be-
rufungsverfahren kostenpflichtig. Eine Parteientschädigung ist der Gesuchstellerin
mangels erheblicher Umtriebe nicht zuzusprechen.
2.
Die Zulässigkeit der ordentlichen Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 72 ff.
BGG) setzt in mietrechtlichen Fällen – Ausnahmen vorbehalten – einen Streitwert
von mindestens Fr. 15'000.– voraus (Art. 74 BGG). Die Vorinstanz ging bei einem
monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'887.– (act. 3/2) von einem Streitwert von
Fr. 11'322.– aus, entsprechend dem Mietzins für eine praxisgemäss zu erwarten-
de Dauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung (act. 16 Erw. IV/3).
Das ist nicht zu beanstanden und gilt auch für das Berufungsverfahren. Im Beru-
fungsverfahren stellt sich die Gesuchsgegnerin allerdings neu auf den Stand-
punkt, dass ein unbefristetes, nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis bestehe
(act. 17 S. 4/5). Ein solches wäre im heutigen Zeitpunkt – sofern die Kündigungs-
sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht zur Anwendung kommt – nach
dem ursprünglichen Mietvertrag erstmals per Ende März 2016 kündbar (act. 3/1).
Damit ergäbe sich ein Fr. 15'000.– übersteigender Streitwert. Letztlich wird es Sa-
che des Bundesgerichtes sein, im Falle eines Weiterzuges des vorliegenden Ent-
scheides über den Streitwert zu befinden.

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Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin um Gewährung
der unentgeltlichen Prozessführung und Bestellung eines unentgeltlichen
Rechtsbeistandes wird abgewiesen.
2. Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachstehendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das angefochtene Urteil des Einzelgerichtes
im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 5. Mai 2015
wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und der
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin auferlegt.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Beru-
fungsbeklagte im Doppel und unter Beilage des Doppels von act. 17, sowie
an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert erreicht
Fr. 15'000.– nicht.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Isler
versandt am: