zh_obergericht · PD250002 · 2025-04-28 · de
Hinterlegung der Schlüssel bei Beendigung des Mietvertrages


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD250002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin Dr. C. Scho-
der sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 28. April 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
betreffend Hinterlegung der Schlüssel bei Beendigung des Mietvertrages
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich
vom 24. Februar 2025 (MJ250021)

- 2 -
Erwägungen:
1.1 Mit überbrachter Eingabe vom 13. Februar 2025 gelangte die Beschwerde-
führerin an das Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) und be-
antragte im Wesentlichen, es sei ihr zu erlauben, zu ihrer Entlastung die vom Be-
schwerdegegner noch nicht an sich genommenen, verbleibenden Schlüssel zu
dem Mietobjekt am C._____ [Strasse] … in Zürich bei der Vorinstanz zuhanden
des Beschwerdegegners abzugeben (act. 6/1 u. act. 6/3/1–23 [Beilagen]). Zur Be-
gründung führte sie zusammengefasst aus, dass der Beschwerdegegner als Ver-
mieter ihr als Mieterin den Zugang zum Mietobjekt verweigert oder erschwert
habe. Er habe die Schlosszylinder der Wohnung entfernen lassen und verfüge be-
reits über einen Teil der Schlüssel. Im Oktober 2024 habe sie mit Unterstützung
der städtischen Polizei das Mietobjekt geräumt und reinigen lassen und die
Schlüssel – wie vereinbart – in den Einbauschränken der Wohnung deponiert und
dort gelassen. Zwischenzeitlich habe sie die in der Wohnung deponierten Schlüs-
sel aber wieder geholt und dem Beschwerdegegner per SMS als Übergabetermin
den 14. Februar 2025 vorgeschlagen. Der Beschwerdegegner habe indes nicht
reagiert. Es liege ein Annahmeverzug des Beschwerdegegners hinsichtlich der
formellen Rückgabe der Sache mit Erstellung des Protokolls vor (act. 4/3 =
act. 6/1).
1.2 Mit Urteil vom 24. Februar 2025 wies die Vorinstanz das Hinterlegungsge-
such ab, soweit sie darauf eintrat ([act. 3 =] act. 5 [= act. 6/5]).
1.3 Mit Eingabe vom 26. Februar 2025 gelangte die Beschwerdeführerin erneut
an die Vorinstanz und beantragte, diese habe Vormerk zu nehmen, dass das
Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich 11 ihr am 26. Februar 2025 erlaubt
habe, zu ihrer Entlastung die vom Beschwerdegegner noch nicht an sich genom-
menen, verbleibenden Schlüssel zu den Mietobjekten abzugeben, und ihr eine
Schlüsselquittung ausgestellt habe. Das Verfahren sei daher unter Kostenfolgen
zu Lasten des Beschwerdegegners abzuschreiben (act. 6/8). Sie legte ihrer Ein-
gabe unter anderem eine Schlüsselquittung bei, mit welchem das Betreibungsamt
Zürich 11 bestätigte, die Schlüssel am 26. Februar 2025 in Empfang genommen
zu haben (act. 6/10/2).

- 3 -
1.4.1 Mit Eingabe vom 17. März 2025 (Datum Poststempel) erhob die Beschwer-
deführerin rechtzeitig innert 10 Tagen ein als Berufung bezeichnetes Rechtsmittel
gegen den vorinstanzlichen Entscheid vom 24. Februar 2025 und stellt die folgen-
den Anträge (act. 2; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 6/6):
"Anträge:
1. Das angefochtene Urteil sei vollumfänglich aufzuheben und es sei
festzustellen, dass die Berufungsklägerin die Schlüssel zu den
strittigen Mietobjekten im Februar 2024 [recte: 2025] behördlich
hinterlegen durfte.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Be-
rufungsbeklagten.
Prozessualer Antrag:
1. Es seien die Vorakten des Verfahrens betreffend Geschäftsnum-
mern MJ250021 beim Mietgericht Zürich beizuziehen.
2. Es sei ein Schriftenwechsel durchzuführen.
3. Bei Unklarheiten zum Sachverhalt nach Durchführung des Schrif-
tenwechsels sei eine Verhandlung durchzuführen."
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1–10). Mit Verfügung
vom 26. März 2025 wurde festgehalten, das vorliegende Rechtsmittel werde mit
Blick auf den Streitwert als Beschwerde entgegengenommen. Der Beschwerde-
führerin wurde Frist zu Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt. Zudem
wurde die Prozessleitung delegiert (act. 7). Der Vorschuss wurde innert Frist ge-
leistet (act. 9 i.V.m. act. 8).
1.4.2 Mit Eingabe vom 16. April 2025 gelangte die Beschwerdeführerin erneut an
die Kammer und stellte die folgenden Anträge (act. 10):
"1. Das oben erwähnte Verfahren sei bis zum rechtskräftigen Ab-
schluss des gegen den Berufungsbeklagten geführten Strafver-
fahrens wegen Hausfriedensbruchs (Verfahren ..., Staatsanwalt-
schaft Zürich-Limmat) zu sistieren.
2. Für den Fall der Weiterführung des Verfahrens sei der Beklagte
einzuladen, sich zur Höhe des Streitwerts zu äussern, und es sei
das Verfahren bis zur Klärung im Rahmen des Schriftenwechsels
vorderhand als Berufungsverfahren durch zu führen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Be-
rufungsbeklagten."

- 4 -
1.5.1 Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Rechtsmittelschrift geltend, das
Rechtsmittel sei als Berufung entgegenzunehmen. Dies mit der Begründung, der
von der Vorinstanz angenommene Streitwert von Fr. 4'000.– sei falsch, bemesse
er sich doch vielmehr anhand von vier Monatsmieten à Fr. 4'000.–, weshalb er
Fr. 16'000.– betrage. Dies, da sie Mitte Oktober 2024 mit der Polizei so verblieben
sei, die noch vorhandenen Schlüssel zu den Mietobjekten in den Einbauschrän-
ken in der Wohnung zu hinterlegen (act. 22 S. 2 f.).
1.5.2 Mit Verfügung vom 26. März 2025 hielt die Kammer fest, es sei für die Be-
rechnung des Streitwertes nicht auf den Wert von vier Monatsmieten abzustellen,
sondern vielmehr auf den mutmasslichen Wert der Schlüssel, um deren Hinterle-
gung es im vorliegenden Verfahren gehe. Der von der Vorinstanz diesbezüglich
geschätzte Wert in Höhe von Fr. 4'000.– sei dabei jedenfalls nicht offensichtlich
unangemessen (act. 7 E. 2).
1.5.3 Die Beschwerdeführerin verlangt nun, es sei dem Beschwerdegegner Frist
anzusetzen, sich zur Höhe des Streitwertes des vorliegenden Rechtsmittelverfah-
rens zu äussern. Zwar habe er bisher für die Monate Oktober 2024 bis Februar
2025 keine Miete verlangt. Allerdings habe er seit dem Jahr 2018 die Nebenkos-
tenguthaben von Fr. 1'200.– jährlich nie abgerechnet. Für sie sei in Bezug auf die
Höhe des Streitwerts unklar, ob der Beschwerdegegner noch eine Forderung stel-
len werde. Sie könne daher den Streitwert nicht abschliessend angeben, sondern
der Beschwerdegegner müsse sich äussern, für welche Monate er noch Miete
verlange. Erst so könne der Streitwert festgelegt werden. Sie selbst sei – sollte
der Beschwerdegegner ebenfalls damit einverstanden sein – mit einem Streitwert
in Höhe von Fr. 4'000.– einverstanden (act. 10 S. 3 f.).
1.5.4 Wie bereits mit Verfügung vom 26. März 2025 festgehalten, ist Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens einzig die Frage nach der Bezeichnung einer Hinter-
legungsstelle für die Wohnungsschlüssel. Nicht Gegenstand sind allfällige Forde-
rungen des Beschwerdegegners gegen die Beschwerdeführerin. Entsprechend
sind streitwertrelevante Interessen, welche der Beschwerdegegner gegen die Be-
schwerdeführerin aus dem Mietverhältnis allenfalls noch geltend machen könnte,
für die Bemessung des vorliegenden Streitwertes nicht von Belang. Auf die Erwä-

- 5 -
gungen der Kammer gemäss der Verfügung vom 26. März 2025 zur Höhe des
Streitwertes ist nicht zurückzukommen. Es bleibt dabei, dass ausgehend von ei-
nem Streitwert in Höhe von Fr. 4'000.– das vorliegende Rechtsmittel in Anwen-
dung von Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO als Beschwerde entgegenzu-
nehmen ist.
1.6.1 Die Beschwerdeführerin beantragt die Sistierung des vorliegenden Verfah-
rens. Sie macht geltend, es sei ein Strafverfahren gegen den Beschwerdegegner
wegen mehrfachen Hausfriedensbruchs hängig, von dessen Ausgang der vorlie-
gende Entscheid abhängig sei. Aus diesem Strafverfahren werde sich mit grosser
Wahrscheinlichkeit ergeben, ob eine geordnete Übergabe der Mietobjekte bei Be-
endigung des Mietverhältnisses überhaupt möglich gewesen sei, da der Be-
schwerdegegner die Wohnungen seit August 2024 aktiv und unbefugt mitgenutzt
und Sachen der Beschwerdeführerin teils in Säcke und teils in eine von ihm mit-
gebrachte Decke gepackt habe (act. 10 S. 2 f.).
1.6.2 Gestützt auf Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht das Verfahren sistieren,
wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Das Verfahren kann namentlich sistiert
werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig
ist. Dabei wird die Abhängigkeit aufgrund des Ausnahmecharakters der Sistierung
restriktiv beurteilt, wobei eine dahingehende Konnexität der beiden Verfahren ge-
fordert ist, dass die Sistierung zur Vermeidung inkohärenter und sich widerspre-
chender Entscheide angebracht erscheint (OFK ZPO-JENNY/ABEGG,3. Aufl. 2023,
Art. 126 N 6; BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl. 2024, Art. 126 N 11). Das Zuwarten
bis zum Ausgang eines bereits hängigen Strafverfahrens rechtfertigt dabei nur in
den seltensten Fällen eine Sistierung, da das Strafverfahren nach anderen pro-
zessualen Regeln durchgeführt wird und dessen Ergebnisse damit nur mit Vorbe-
halten auf einen Zivilprozess übertragbar sind (BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl.
2024, Art. 126 N 13).
1.6.3 Gegen den Beschwerdegegner ist gemäss eingereichtem Schreiben der
Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat vom 14. März 2025 ein Strafverfahren wegen
des Vorwurfs des Hausfriedensbruchs, begangen am 22. August 2024, hängig
(act. 11). Nicht ersichtlich und nicht schlüssig ist, inwiefern selbst eine Verurtei-

- 6 -
lung wegen dieses Deliktes darauf schliessen liesse, dass eine ordnungsgemässe
Übergabe des Mietobjektes nicht möglich gewesen sein soll. Hinzu kommt, dass
es auf diese Frage im vorliegenden Verfahren – wie nachfolgend zu zeigen sein
wird – auch gar nicht ankommt. Entsprechend liegt kein Grund für eine Sistierung
des vorliegenden Verfahrens vor. Das Sistierungsgesuch ist abzuweisen.
1.7 Die Beschwerdeführerin beantragt für das vorliegende Verfahren sodann die
Durchführung eines Schriftenwechsels, bei weiterhin bestehenden Unklarheiten
zum Sachverhalt die Durchführung einer Verhandlung. Im Hinblick auf den Aus-
gang des vorliegenden Verfahrens kann auf das Einholen einer Stellungnahme
verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO)..
2. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach Art. 319 ff. ZPO. Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Mit der Beschwerde kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326
ZPO). Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für un-
echte Noven.
3.1 Vorliegend beantragte die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz , ihr sei zu er-
lauben, die Schlüssel für die Mietobjekte am C._____ … in Zürich bei der Vorin-
stanz zuhanden des Beschwerdegegners abzugeben (act. 6/1). Die Vorin-stanz
nahm dieses Begehren richtigerweise (und von der Beschwerdeführerin nicht be-
anstandet, vgl. act. 2) als Antrag auf Hinterlegung im Sinne von Art. 92 Abs. 2 OR
entgegen. Zwischenzeitlich hat die Beschwerdeführerin die Schlüssel beim Betrei-
bungsamt Zürich 11 gegen Quittung abgegeben und nunmehr ihren vor Vorin-
stanz gestellten Antrag im Rahmen des Beschwerdeverfahrens dahingegen modi-
fiziert, dass sie nicht mehr die Hinterlegung verlangt, sondern die Feststellung,
dass die Hinterlegung im Februar 2025 zulässig war (act. 2 S. 2).
Mit dem vor Vorinstanz gestellten Antrag zielte die Beschwerdeführerin dar-
auf ab, dass ihr eine Hinterlegungsstelle bezeichnet wird bzw. das Mitgericht die

- 7 -
Schlüssel gleich selbst entgegennimmt. Mit dem nunmehr vor der Kammer ge-
stellten Antrag beantragt die Beschwerdeführerin, dass nachträglich festzustellen
sei, dass die behördliche Hinterlegung – gemeint wohl die nunmehr durch sie er-
folgte Hinterlegung beim Betreibungsamt – im Februar 2024 [recte: 2025] rech-
tens gewesen sei. Dieser Antrag ist so zu verstehen, dass die Beschwerdeführe-
rin die materiell-rechtlich befreiende Wirkung der Hinterlegung festgestellt haben
will. Damit stellt die Beschwerdeführerin ein neues Begehren. Ein solches ist im
Beschwerdeverfahren gemäss Art. 326 ZPO nicht zulässig. Auf die Beschwerde
ist mangels zulässigen Antrags in der Sache nicht einzutreten. act3
3.2 Ergänzend bleibt die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass entge-
gen ihrer Auffassung die Vorinstanz nicht grundsätzlich gehalten war, einen
Schriftenwechsel durchzuführen (so die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf
Art 6 Ziff. 1 EMRK in act. 2 S. 6). Vielmehr kann das Gericht im summarischen
Verfahren auf das Einholen einer Stellungnahme verzichten, wenn das Gesuch
offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet erscheint (Art. 253 ZPO
e contrario). Unter Hinweis auf diese Bestimmung und weil sie das Gesuch als of-
fensichtlich unbegründet und rechtsmissbräuchlich ersah, verzichtete die Vorin-
stanz auf das Einholen einer Stellungnahme (act. 5 E. 1 S. 3).
4.1 Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten der Beschwerdeführerin aufzuer-
legen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtsgebühr ist auf Fr. 400.– festzusetzen
(§ 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 GebV OG).
4.2 Die Beschwerdeführerin unterliegt im vorliegenden Rechtsmittelverfahren
vollumfänglich. Folglich hat sie keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.
Dem Beschwerdegegner ist durch das Rechtsmittelverfahren kein Aufwand ent-
standen, weshalb auch ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Es wird beschlossen:
1. Die prozessualen Anträge der Beschwerdeführerin (Sistierung des Verfah-
rens, Durchführung eines Schriftenwechsels, Einholen einer Stellungnahme
zum Streitwert) werden abgewiesen.

- 8 -
2. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der Be-
schwerdeführerin geleisteten Vorschuss von Fr. 400.– verrechnet.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage von Doppeln von act. 2 und 10, sowie unter Rücksendung der
erstinstanzlichen Akten an das Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich, je ge-
gen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 4'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler

- 9 -
versandt am: