zh_obergericht · LF190003 · 2019-01-29 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF190003-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Menghini-Griessen
Urteil vom 29. Januar 2019
in Sachen
A._____,
Beklagter und Berufungskläger,
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Horgen vom 20. Dezember 2018 (ER180061)

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Rechtsbegehren der Klägerin
(act. 1 S. 2):
"1. Es seien die Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu verpflichten, die von ihnen gemietete
3.5-Zimmerwohnung, EG, inklusive Kellerabteil und Parkplatz
Nr. 4 in der Liegenschaft C._____-Strasse ..., D._____, unverzüg-
lich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der
Klägerin zurückzugeben
2. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt anzuweisen, den
zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes
Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % Mehrwert-
steuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Horgen vom 20. Dezember 2018
(act. 7 = act. 16 = act. 18):
1. Die Beklagten werden unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall verpflichtet, 3.5-Zimmerwohnung, EG, inklusive Kellerabteil
und Parkplatz Nr. 4 in der Liegenschaft C._____-Strasse ..., D._____, bis
spätestens 17. Januar 2019, 12.00 Uhr, zu räumen und der Klägerin ord-
nungsgemäss zu übergeben.
2. Das Betreibungs- und Stadtammannamt Wädenswil wird angewiesen, nach
dem 17. Januar 2019 auf Verlangen der Klägerin die Verpflichtung der Be-
klagten gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die
Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von
den Beklagten zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 750.–.
4. Die Kosten werden den Beklagten unter solidarischer Haftung auferlegt. Sie
werden vollumfänglich von der Klägerin bezogen, wofür dieser gegenüber
den Beklagten unter solidarischer Haftung das Rückgriffsrecht eingeräumt
wird.

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5. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin
eine Parteientschädigung von Fr. 750.– zu bezahlen.
6. - 7.[Mitteilungssatz und Rechtsmittelbelehrung]"
Berufungsanträge des Beklagten und Berufungsklägers:
(act. 17, sinngemäss)
Das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, Einzelgericht, vom
20. Dezember 2018, sei aufzuheben und das Ausweisungsbegeh-
ren abzuweisen.
Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietvertrag vom 16. Dezember 2016 mieteten E._____, C._____-
Strasse ..., D._____ (nachfolgend Mieterin 1) und A._____ (nachfolgend Beru-
fungskläger), F._____-Strasse ..., G._____, von der B._____ AG (nachfolgend
Vermieterin), vertreten durch die Verwalterin H._____ AG, per 1. November 2016
eine 3.5-Zimmerwohnung im EG an der C._____-Strasse ... in D._____. Verein-
bart wurde die Nutzung zu Wohnzwecken für zwei Personen. Der monatliche
Bruttomietzins betrug Fr. 1'713.– (act. 3/1). Dieselben Parteien unterzeichneten
ferner einen Mietvertrag für einen Parkplatz zu Fr. 100.– monatlich (act. 3/2).
1.2. Am 19. November 2018 stellte die Vermieterin beim Einzelgericht im sum-
marischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen (Vorinstanz) ein Ausweisungs-
begehren gegen die Mieterin 1 und den Berufungskläger (act. 1). Sie stützte die-
ses auf die mit amtlich genehmigtem Formular vom 27. August 2018 ausgespro-
chene Kündigung des Mietverhältnisses per 30. September 2018, welche nach
Androhung der ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug im Sinne
von Art. 257d OR erfolgt war (act. 3/5 und 3/6).
1.3. Mit Verfügung vom 22. November 2018 ordnete die Vorinstanz das schriftli-
che Verfahren an und setzte der Mieterin 1 sowie dem Berufungskläger Frist zur

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Stellungnahme an (act. 4). Die Verfügung wurde dem Berufungskläger am
24. November 2018 zugestellt (act. 5); der Mieterin 1 konnte die Verfügung nicht
zugestellt werden (act. 6). Nachdem innert der angesetzten Frist keine schriftliche
Stellungnahme bei der Vorinstanz einging, entschied die Vorinstanz aufgrund der
Akten und hiess das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 20. Dezember 2018
gut (vgl. oben S. 2f. und act. 7 = act. 16 = act. 18).
1.4. Gegen diesen Entscheid erhob der Berufungskläger am 7. Januar 2019 (Da-
tum Poststempel) rechtzeitig Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich
(act. 17; zur Rechtzeitigkeit siehe act. 9/2). Die Akten des vorinstanzlichen Ver-
fahrens wurden beigezogen (act. 1-14). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310 ZPO). Da-
bei muss die Berufung erhebende Partei darlegen, was am angefochtenen Urteil
oder am Verfahren des Bezirksgerichts falsch war (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1).
Neue Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie
trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und
wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (Art. 317
ZPO).
2.2. Der Berufungskläger bringt in seiner Eingabe vor, er sei für die ehemals
durch die Mieterin 1 gemieteten Wohnräume bloss Solidarhafter für eine Summe
von maximal drei Monatsmieten. Dies sei so auf dem Mietvertrag vermerkt. Er
habe der H._____ AG mehrfach mitgeteilt, dass er aus fremdenpolizeilichen
Gründen in der Schweiz keinen Wohnsitz nehmen könne. Der Solidarhaftung ha-
be er zugestimmt, um der Mieterin 1 zu helfen. Seines Wissens habe die Mieterin
1 die Wohnung am 30. Juni 2017 gekündigt. Er habe anschliessend von der
H._____ AG eine Kopie dieser Kündigung erhalten, und sein Einverständnis er-
klären müssen. Gemäss der anschliessend ausgestellten Kündigungsbestätigung
habe die Solidarhaftung am 31. Oktober 2017 geendet. Nachdem er nie im Miet-
objekt gewohnt habe, keinen Schlüssel besitze und auch keinen Zutritt zu besag-

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ter Wohnung habe, sei es ihm nicht möglich, die Wohnung zu übergeben. Seines
Wissens sei die Wohnung aber in einem einwandfreien und sauberen Zustand
und habe die Mieterin 1 die Wohnungsschlüssel der H._____ AG am 4. Januar
2019 zukommen lassen (vgl. act. 17).
2.3. Da sich der Berufungsbeklagte vor Vorinstanz nicht hat vernehmen lassen,
stellen seine Vorbringen und insbesondere auch der Einwand, gar nicht Mieter
der fraglichen Wohnung zu sein, neue Behauptungen dar. Der Berufungsbeklagte
hat weder dargetan, dass er diese Einwände nicht bereits vor Vorinstanz hätte
vorbringen können, noch ist dies ersichtlich. Es handelt sich daher bei sämtlichen
Vorbringen und neu eingereichten Beweismitteln des Berufungsbeklagten um un-
echte Noven, welche im Berufungsverfahren nicht mehr zulässig sind. Der Ein-
wand des Berufungsbeklagten bleibt daher unbeachtlich, weshalb mit der Vor-
instanz von seiner Mieterstellung auszugehen ist. Wohnte der Berufungsbeklagte
im Übrigen tatsächlich nicht im fraglichen Mietobjekt, trifft ihn die Ausweisung nur
mittelbar über damit verbundene Kostenfolgen. Gegen die Kosten, welche im an-
gefochtenen Entscheid auch dem Berufungsbeklagten auferlegt wurden, bringt
dieser jedoch nichts vor und stellt auch keine damit verbundenen Anträge. Die
Berufung ist daher unbegründet und abzuweisen.
2.4. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass sich auch die Miete-
rin 1 mit E-Mail vom 4. Januar 2019 an das Obergericht wandte und um Hilfe er-
suchte. Die Mieterin 1 wurde in der Folge darauf hingewiesen, dass ihre Eingabe
nicht formgültig ist, und es wurden ihr die Möglichkeiten zur Ergreifung eines
Rechtsmittels verbunden mit einem Gesuch um Wiederherstellung der Berufungs-
frist schriftlich erklärt. Nachdem in der Folge weder ein Gesuch um Fristwieder-
herstellung noch eine formgültige Berufung beim Obergericht einging, wurde das
Verfahren mit Verfügung vom 24. Januar 2019 geschlossen.
3.
Da der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel unterliegt, hat er für das Verfah-
ren vor Obergericht grundsätzlich die Kosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Umständehalber wird jedoch vorliegend darauf verzichtet, dem Berufungskläger

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für das Rechtsmittelverfahren weitere Kosten aufzuerlegen. Parteientschädigun-
gen sind keine geschuldet: Dem Berufungskläger nicht, weil er unterliegt; der
Vermieterin nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wä-
ren.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom
20. Dezember 2018 wird bestätigt.
2. Für das Verfahren vor Obergericht werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Vermieterin unter Beilage eines
Doppels der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis, sowie an das Be-
zirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein, und an die
Obergerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'878.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Menghini-Griessen
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