zh_obergericht · PF190039 · 2019-12-02 · de
Abberufung des Verwalters bei Stockwerkeigentum / Kosten- und Entschädigungsfolgen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190039-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. R. Pfeiffer
Urteil vom 2. Dezember 2019
in Sachen
A._____ AG,
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner 1+2
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____
sowie

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Stockwerkeigentümergemeinschaft Liegenschaft "D._____", E._____ [Ort],
Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin 3
vertreten durch F._____ ag,
diese vertreten durch Advokat Y2._____
betreffend Abberufung des Verwalters bei
Stockwerkeigentum / Kosten- und Entschädigungsfolgen
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach
vom 5. Juli 2019 (ES180016)

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Erwägungen:
I.
Übersicht und Prozessgeschichte
1. Die Gesuchsteller und Beschwerdegegner 1+2 (nachfolgend Gesuchsteller)
sind Stockwerkeigentümer in der Stockwerkeigentümergemeinschaft "D._____" in
E._____ / G._____ (= Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin 3, nachfolgend
Gesuchsgegnerin). Sie klagten am 22. Juni 2018 auf Abberufung der Verwalterin
der Stockwerkeigentümergemeinschaft (act. 1 = act. 6). Verwalterin der Gesuchs-
gegnerin war zu jenem Zeitpunkt die Beschwerdeführerin (nachfolgend Verwalte-
rin). Mit Urteil vom 5. Juli 2019 (act. 60 = 62) auferlegte das Bezirksgericht
Bülach, Einzelgericht (nachfolgend Einzelgericht) der Verwalterin als Dritter die
Kosten des Abberufungs-Prozesses (Entscheidgebühr [Fr. 800.–] und Parteient-
schädigung zugunsten der Gesuchsteller [Fr. 2'929.45]).
2. Grundlage des Kostenentscheids des Einzelgerichts war dessen Abschrei-
bungsentscheid. Dieser erging, weil anlässlich der Versammlung der Stockwer-
keigentümer vom 22. Mai 2019 anstelle der hier als Beschwerdeführerin auftre-
tenden Verwalterin die F._____ ag als neue Verwalterin der Gesuchsgegnerin
gewählt worden war (vgl. act. 45/3 S. 6 f. Ziff. 6, act. 60 S. 6 f. Erw. 3.2). Das Ein-
zelgericht erachtete die (gesamten) Prozesskosten als i.S.v. Art. 108 ZPO von der
Verwalterin unnötig verursacht und auferlegte sie darum dieser.
3. Gegen den Kostenentscheid (act. 60 S. 12 Dispositiv-Ziffern 4 und 5) führt die
Verwalterin mit Eingabe vom 5. August 2019 (act. 61) fristgerecht (vgl. act. 61 S.
3 Ziff. I.2; act. 55; Art. 321 Abs. 2 ZPO) Beschwerde (act. 61 S. 3 Ziff. I.3 [Art. 110
ZPO]). Es wurde kein Kostenvorschuss einverlangt. Das Verfahren ist spruchreif,
es sind keine Weiterungen erforderlich.

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II.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
1. Die Verwalterin beanstandet, das Einzelgericht habe ihr rechtliches Gehör (Art.
53 Abs. 1 ZPO, Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 6 Abs. 1 EMRK) verletzt, da es ihr die Kos-
ten auferlegte, ohne sie vorher angehört zu haben (act. 61 S. 5 Ziff. II.10). Dritte,
denen Kosten auferlegt werden sollen, sind vor Erlass des Kostenentscheides
anzuhören (vgl., statt vieler: Rüegg/Rüegg, Basler Kommentar ZPO, Art. 108
N 2).
2. Weder aus dem Entscheid der Vorinstanz (vgl. act. 60 S. 2 ff. Erw. 1, S. 8 ff.
Erw. 4.2) noch aus den Akten (insb. Prot. der Hauptverhandlung) ergibt sich, dass
die Verwalterin zu einer Kostenauflage angehört wurde. Zwar war die Verwalterin
am Prozess als Vertreterin der Gesuchsgegnerin beteiligt (wenn auch nicht als
deren "Prozessvertreterin"). Das spielt aber keine Rolle, denn sie hatte weder An-
lass noch war sie befugt, sich (gewissermassen vorsorglich) gegen eine Kosten-
auflage an sich selbst und damit allenfalls an ihre Auftraggeberin (die Gesuchs-
gegnerin) auszusprechen (vgl. Art. 398 Abs. 2 OR). Das Einzelgericht verletzte
deshalb das rechtliche Gehör der Verwalterin.
3. Eine nicht besonders schwer wiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann ausnahmsweise geheilt werden, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwer-
wiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückwei-
sung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung
zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Par-
tei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären
(zum Ganzen BGer 5A_1022/2015 Erw. 5.3 m.w.H.).
4. In einer Beschwerde kann nur die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhalts gerügt werden (Art. 320 lit. b ZPO). Die Voraussetzung, dass "die
betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu

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äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen
kann", ist damit nicht erfüllt. Auch wenn die ("einfache") unrichtige Feststellung
des Sachverhalts kein Beschwerdegrund nach Art. 320 ZPO ist, kann aber die
Beschwerdeinstanz beurteilen, ob bei Unterstellung des Sachverhalts, wie er in
der Beschwerde vorgebracht wird, der Entscheid der Vorinstanz hätte anders aus-
fallen sollen; und erst recht kann sie beurteilen, ob in der Beschwerde überhaupt
ein abweichender Sachverhalt vorgebracht wird.
5. Das Einzelgericht erwog, die Verwalterin habe in der Versammlung der Stock-
werkeigentümer vom 22. August 2018 einen möglichen Rücktritt angekündigt, oh-
ne dass diese Ankündigung bereits einen rechtswirksamen Rücktritt beinhaltet
habe, sei aber dennoch im Amt geblieben (was immerhin gerade ihrer Ankündi-
gung, erst im Mai 2019 zurückzutreten, entsprach) und sei dann kurz vor der
Hauptverhandlung vom 28. Mai 2019 zurückgetreten (act. 60 S. 10 Erw. 4.2.5,
vgl. auch nachfolgend Erw. III.1.2). Die Verwalterin bringt dagegen in tatsächlicher
Hinsicht vor, ihre Rücktrittserklärung im August 2018 sei ernst gemeint gewesen,
sie sei rechtswirksam gewesen, und sie habe klar geäussert, "dass sie das Man-
dat auf das Ende der Verwaltungsperiode 2018/2019 beende" (act. 61 S. 10 f.
Ziff. II.15 Abs. 8).
6. Die Tatsachen, die die Verwalterin in ihrer Beschwerde vorbringt (insb. act. 61
S. 10 f. Ziff. II.15 Abs. 2, 6, 7), hat das Einzelgericht nicht übersehen (vgl. act. 60
S. 10 Erw. 4.2.5), sondern es hat die verschiedenen, ohnehin weitgehend identi-
schen (vgl. nachfolgend Erw. III.4.3.3.2) Erklärungen, die die Verwalterin abgege-
ben hat oder abgegeben haben will, zusammengefasst und schliesslich – was
Rechtsanwendung ist – zusammenfassend gewürdigt. Die Verwalterin bringt da-
mit in ihrer Beschwerde keine neuen Tatsachen vor.
7. Im Übrigen beanstandet die Verwalterin eine falsche Rechtsanwendung, näm-
lich: was die Dispositionsmaxime bei Anträgen betreffend Kosten verlange (act.
61 S. 6 f. Ziff. II.11; nachfolgend Erw. III.2); ob eine Kostenauferlegung an Dritte
bei Gegenstandslosigkeit zulässig sei (act. 61 S. 7 Ziff. II.12; nachfolgend Erw.
III.3); welche der entstandenen Kosten der Verwalterin (als "unnötig verursacht"
und vorwerfbar) zuzurechnen seien (act. 61 S. 7 f. Ziff. II.13, S. 9 ff. Ziff. II.15 ff.;

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nachfolgend Erw. III.4.2, III.4.3.3.5); ob ein vorwerfbares Verhalten nötig sei und
ob das Verhalten der Verwalterin als vorwerfbar zu qualifizieren sei (act. 61 S. 8 f.
Ziff. II.14, auch S. 9 ff. Ziff. II.15 ff.; nachfolgend Erw. III.4.3.4). Insoweit prüft die
Kammer den Entscheid des Einzelgerichts frei (Art. 320 lit. a ZPO).
8. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs durch das Einzelgericht führt nicht zur
Aufhebung von dessen Entscheid: Neue Tatsachen bringt die Verwalterin nicht
vor; die vorgebrachten wurden von der Vorinstanz beachtet (und [zutreffend] ge-
würdigt); und Rechtsfragen kann die Kammer frei überprüfen, doch wird sich auch
diesbezüglich zeigen, dass der vorinstanzliche Entscheid zutreffend ist. Eine
Rückweisung hätte deshalb allein einen formalistischen Leerlauf zur Folge, was
zu vermeiden ist. Es liegen auch keine anderen Gründe dafür vor, den Entscheid
des Einzelgerichts aufzuheben. Die Sache ist in diesem Sinne spruchreif.
III.
Auferlegung der Kosten an die Verwalterin
1. Ausgangslage
1.1. Das Einzelgericht auferlegte die Gerichtskosten der Verwalterin und ver-
pflichtete diese, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Es
stützte sich dazu auf Art. 108 ZPO, wonach "[u]nnötige Prozesskosten … zu be-
zahlen [hat], wer sie verursacht hat".
1.2. Das Einzelgericht erwog, die Verwalterin müsse sich ein vorwerfbares Ver-
halten zurechnen lassen. Trotz Ankündigung eines möglichen Rücktritts schon an
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 22. August 2018 sei sie weiterhin im
Amt geblieben und habe dann mit einem Rücktritt kurz vor der Verhandlung vom
28. Mai 2019 die Gegenstandslosigkeit des Verfahrens verursacht. Die Gesuch-
steller hätten am Antrag auf Abberufung festgehalten, da die Ankündigung vom
August 2018 keinen rechtswirksamen Rücktritt bedeutet habe. Auch anlässlich
der Einladung zur Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 22. Mai 2019 ha-
be die Verwalterin lediglich festgehalten, es sei eine neue Verwalterin zu wählen,
wenn sie (die Verwalterin) zurückträte. Die Verwalterin habe die Parteien veran-
lasst, sich während rund eines Jahres mit der Frage der Abberufung der Verwal-

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tung zu befassen, obwohl deren Rücktritt als Verwalterin der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft wohl schon länger geplant gewesen sei. Jedenfalls seien von
den Parteien – die Verwalterin wurde dazu nicht angehört – keine Umstände gel-
tend gemacht, aufgrund derer sich ein Rücktritt der Verwalterin überraschend und
kurzfristig aufgedrängt hätte, und solches ergäbe sich auch nicht aus den Akten.
Es sei deshalb offensichtlich unbillig, die Kosten (samt Parteientschädigung) den
Gesuchstellern aufzuerlegen. Ebenso sei es unbillig, diese der Gesuchsgegnerin
aufzuerlegen, da ansonsten die Gesuchsteller nach Massgabe ihrer Wertquote
die Kosten mittragen müssten. Zusammenfassend sei die Gegenstandslosigkeit
des Verfahrens durch die Verwalterin veranlasst worden, weshalb die Kosten ihr
aufzuerlegen seien (zum Ganzen act. 60 S. 10 Erw. 4.2.5 f.; zur Parteientschädi-
gung S. 11 Erw. 4.3.2).
2. Verletzung der Dispositionsmaxime
2.1. Die Verwalterin beanstandet, das Einzelgericht habe mit der Auferlegung
der Gerichtskosten (dazu sogleich) und einer Parteientschädigung (nachfolgend
Erw. III.2.3 ff.) an sie die Dispositionsmaxime verletzt (act. 61 S. 6 Ziff. II.11).
2.2. Was die Gerichtskosten (hier bestehend allein aus der Entscheidgebühr
[Art. 95 Abs. 2 ZPO]) angeht, besteht entgegen der Ansicht der Verwalterin
(act. 61 S. 6 Ziff. II.11 Abs. 2 f.) ohnehin keine Bindung an die Anträge der Partei-
en, sondern es gilt die Offizialmaxime (Art. 105 Abs. 1 ZPO).
2.3. Was die Parteientschädigung angeht, wurde die Dispositionsmaxime nicht
verletzt. In ihrer Klage vom 22. Juni 2018 verlangten die Gesuchsteller die Abbe-
rufung der Verwalterin "unter Kosten- und Entschädigungsfolgen … zu Lasten der
Beklagten" (act. 1 S. 2). Die Gesuchsgegner – denen das Einzelgericht keine Par-
teientschädigung zusprach, weshalb es auf deren Antrag nicht unmittelbar an-
kommt – verlangten in ihrer Stellungnahme vom 22. Oktober 2018, die Klage ab-
zuweisen "[u]nter o-/e-Kostenfolge … zu Lasten der Kläger" (act. 37 S. 2, vgl.
auch act. 44).

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2.4. In der "Hauptverhandlung" betreffend Kosten- und Entschädigungsfolgen
hielten die Gesuchsteller "[a]n der beantragten Kostenfolge … fest" (act. 51 S. 1,
Prot. S. 10). Sie führten aber zunächst aus, dass "die Gegenstandslosigkeit durch
die Verwaltung herbeigeführt" worden sei (act. 51 S. 2 Ziff. 3). Sie verwiesen auf
weitere Handlungen der Verwalterin oder deren Verwaltungsrat (die gemäss
Art. 55 Abs. 2 ZGB jener zuzurechnen sind) (Ziff. 4, 7). Prozesshandlungen und
prozessuale Vorbringen sind nach Treu und Glauben auszulegen (vgl. Art. 52
ZPO). Mit Rücksicht auf die Begründung ist der Entschädigungsantrag der Ge-
suchsteller deshalb auch als solcher gegen die Verwalterin zu verstehen.
2.5. Das gilt umso mehr, als ein Antrag auf Leistung einer Parteientschädigung
üblicherweise geradezu "formelhaft" in eine Rechtsschrift aufgenommen wird.
Dabei ist der Normalfall, dass die Gegenpartei zur Leistung einer Parteientschä-
digung verpflichtet werden soll. An einen Antrag auf Parteientschädigung können
deshalb keine allzu hohen formellen Anforderungen gestellt werden (er muss z.B.
auch nicht beziffert werden). Es hätte denn auch genügt, eine Gutheissung/Ab-
weisung "unter Kosten- und Entschädigungsfolge" zu begehren, was wiederum
auch genügt hätte, um nicht nur die Gegenseite, sondern auch die Verwalterin zur
Leistung einer Parteientschädigung zu verpflichten. Dass die Gesuchsteller (wie
übrigens auch die Gesuchsgegnerin) auch noch (und unnötigerweise) aufführten,
wer zur Leistung einer Parteientschädigung zu verpflichten sei, kann ihnen nicht
schaden. Vielmehr ist der Antrag so zu verstehen, dass derjenige, der kosten-
pflichtig wird, die angemessene oder sonst aus den Tarifen sich ergebende Par-
teientschädigung zahlen soll.
2.6. Das Einzelgericht hat denn auch nicht "verbindlich" festgestellt, die Partei-
en hätten die Auferlegung der Parteientschädigung an die jeweils andere verlangt
(act. 61 S. 6 Ziff. II.11 Abs. 4) und konnte solches auch nicht.
2.7. Das Einzelgericht verletzte deshalb die Dispositionsmaxime nicht, indem
es die Verwalterin verpflichtete, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung zu
bezahlen.

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3. Kostenauflage bei Gegenstandslosigkeit
3.1. Die Verwalterin verweist auf BGE 141 III 426 Erw. 2.3 S. 427 ff., wonach es
unzulässig sei, einem Dritten gestützt auf Art. 107 Abs. 1 ZPO Kosten aufzuerle-
gen. Da Art. 107 Abs. 1 ZPO die Kostenauflage bei Gegenstandslosigkeit regle
(nämlich in lit. e), könne im Fall der Gegenstandslosigkeit nicht Art. 108 ZPO her-
angezogen werden, womit bei Gegenstandslosigkeit eine Kostenauflage an Dritte
ausgeschlossen sei (act. 61 S. 7 Ziff. II.12).
3.2. Die Verwalterin bezeichnet Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO als lex specialis und
nimmt an, dass "die Gegenstandslosigkeit im allgemeinen Risikobereich der Pro-
zessparteien liegt" (act. 61 S. 7 Ziff. II.12 Abs. 4). Diese Annahme würde heissen,
in Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO eine abschliessende und (damit) ausschliessliche
Regelung der Kostenauflage für den Fall der Gegenstandslosigkeit zu sehen. Das
ist aber nicht richtig. Vielmehr zählt Art. 107 Abs. 1 ZPO beispielhaft (vgl. lit. f:
"andere besondere Umstände") Fälle auf, in denen ein Festhalten an der Vertei-
lung nach Verfahrensausgang (Art. 106 ZPO) unangemessen erscheint. Damit ist
nicht gesagt, dass bei Gegenstandslosigkeit nur das und nicht auch Art. 108 ZPO
gelten kann (genauso, wie auch verschiedene Fälle des Art. 107 Abs. 1 zusam-
mentreffen können oder diese mit Fällen des Abs. 2).
3.3. Weiter können "unnötige Prozesskosten" nicht der Gegenstandslosigkeit
gegenübergestellt werden. Geht z.B. eine herausgeforderte Sache unter, wird das
Verfahren gegenstandslos und gleichzeitig waren die Kosten im Nachhinein be-
trachtet unnötig. Kommt aber z.B. ein Beklagter der Klage nach, wird zwar das
Verfahren gegenstandslos, doch war der Prozess nicht unnötig, sondern hat sein
Ziel gerade erreicht. Daneben gibt es ausser der Gegenstandslosigkeit viele wei-
tere Gründe für unnötige Prozesskosten, z.B. weitschweifige Eingaben oder un-
entschuldigtes Fernbleiben von Verhandlungen. Die von den Art. 107 und 108
ZPO geregelten Situationen überschneiden sich also, aber dies nur teilweise. Es
regelt deshalb nicht Art. 107 ZPO etwas, Art. 108 ZPO etwas anderes, für das der
Gesetzgeber eine andere Regel wollte. Und aus dem Ausgeführten ergibt sich
auch, dass unnötige Prozesskosten nicht ein Sonderfall der Gegenstandslosigkeit
wären (oder umgekehrt) und der Gesetzgeber für den Sonderfall eine vom Allge-

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meinen abweichende Regel wollte. Die Regelungsbereiche der Art. 107 und 108
ZPO schliessen sich deshalb nicht gegenseitig aus. Zudem behält Art. 107 Abs. 1
lit. e ZPO selbst die Situation vor, dass "das Gesetz nichts anderes vorsieht". Ge-
nau das tut es in Art. 108 ZPO.
4. (Vorwerfbares) Verursachen unnötiger Kosten
4.1. Allgemeines
Die Verwalterin verweist selbst darauf (act. 61 S. 7 f. Ziff. II.13 Abs. 1), dass als
unnötige Kosten i.S.v. Art. 108 ZPO auch solche in Frage kommen, die von den
Parteien oder von Dritten ausserhalb des Prozesses verursacht wurden, und dass
sie auch die gesamten Prozesskosten umfassen können, insbesondere wenn das
ganze Verfahren durch ein bestimmtes Verhalten ausserhalb des Prozesses ver-
anlasst wurde (BGE 141 III 426 Erw. 2.4.3 S. 430 f., mit zahlreichen Hinweisen).
Sie beanstandet aber, ein solcher Fall liege hier nicht vor (act. 61 S. 8 Ziff. II.13
Abs. 3). Das ist im Folgenden zu prüfen.
4.2. Verursachen unnötiger Kosten
Die Verwalterin hat die Kosten verursacht. Wäre sie bereits vor dem 22. Juni 2018
als Verwalterin zurückgetreten, hätten die Gesuchsteller keine Klage auf Abberu-
fung führen müssen, um ihr Ziel zu erreichen. Und hätte sie die Gesuchsteller
über ihre Absicht zum Rücktritt aufgeklärt (dazu nachfolgend Erw. III.4.3.2 f.), wä-
re eine Klage ebenfalls unnötig gewesen. Ist dieses Verhalten der Verwalterin
vorwerfbar, waren die Kosten auch unnötig; denn hätte sie sich in nicht vorwerfba-
rer Weise verhalten, wären die Kosten nicht angefallen.
4.3. Vorwerfbarkeit
4.3.1. Verhaltenspflichten der Verwalterin (Art. 2 ZGB)
Die Verwalterin war mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft und – da diese
nur sehr beschränkt selbst rechtsfähig ist – mit den Stockwerkeigentümern (und
damit mit den Gesuchstellern) vertraglich verbunden, nämlich kraft eines "Verwal-
tungs-Vertrages". Damit war die Verwalterin verpflichtet, in der Ausübung ihrer

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Rechte und in der Erfüllung ihrer Pflichten aus dieser vertraglichen Verbindung
nach Treu und Glauben zu handeln (Art. 2 Abs. 1 ZGB).
4.3.2. Verletzung einer Aufklärungspflicht bis zum 22. Juni 2018
4.3.2.1. Aus Art. 2 Abs. 1 ZGB ergibt sich eine Aufklärungspflicht; die Verletzung
einer solchen ist treuwidrig und damit eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 ZGB (vgl.
Honsell, Basler Kommentar ZGB I, Art. 2 N 16 f.).
4.3.2.2. Der Verwalterin war bekannt, dass bereits mehrfach Anträge auf Abberu-
fung gestellt worden waren (act. 61 S. 9 f. Ziff. II.15 Abs. 2, vgl. auch act. 16 S. 2).
Ebenso wusste sie, dass über verschiedene Angelegenheiten der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft, in die auch sie selbst involviert war, Unstimmigkeiten be-
standen (act. 60 S. 9 Erw. 4.2.4, vgl. auch die Vorbringen in act. 23). Am 22. Juni
2018 hielt sie an ihrem Mandat fest. Dieses Verhalten durften und mussten die
Gesuchsteller (und auch die Gesuchsgegnerin) nach Treu und Glauben so ver-
stehen, dass sie (die Verwalterin) trotz dieser Unstimmigkeiten am Mandat fest-
halten wolle. Da es in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft regelmässig um
erhebliche finanzielle und auch persönliche Interessen der Beteiligten geht, ist in
einer solchen Situation absehbar, dass früher oder später eine Klage auf Abberu-
fung geführt werden würde. Hielt die Verwalterin in dieser Situation an ihrem
Mandat fest, konnte dies nach Treu und Glauben deshalb nur so verstanden wer-
den, dass sie auch im Fall, dass eine Klage auf Abberufung geführt würde, daran
festhalten würde.
4.3.2.3. Nachdem die Gesuchsteller am 22. Juni 2018 eine Klage auf Abberufung
der Verwalterin einleiteten, kündigte diese kurz darauf ihren Rücktritt per Ende
des Geschäftsjahres 2018 an (vgl. act. 61 S. 10 Ziff. II.15 Abs. 7 f.). Dieses Ver-
halten zeigt, dass die Verwalterin schon am 22. Juni 2018 beabsichtigte, bei An-
hebung einer Klage zurücktreten zu wollen. Sie führt denn auch selber aus, dass
sie sich "aus der Schusslinie … nehmen" wollte (act. 61 S. 14 Ziff. II.18, vgl. auch
S. 16 Ziff. II.22), also gerade wegen der Klage zurücktrat. Wie ausgeführt war ei-
ne Klage auf Abberufung absehbar und trat die Verwalterin, sobald diese erhoben
wurde, von ihrem Mandat zurück. Hingegen liess sie die Parteien davor im Glau-

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ben, an ihrem Mandat dennoch festhalten zu wollen. Wer aber angesichts einer
absehbaren Klage zwischen Dritten – unabhängig davon, ob er sich im Recht fühlt
oder nicht – sein Mandat niederlegen will, kann es nicht "darauf ankommen" las-
sen. Er muss die geplante Niederlegung seines Mandats zumindest ankündigen,
um seine Vertragspartner nicht im Ungewissen zu lassen und ihnen zu ermögli-
chen, über ihr weiteres Vorgehen zu entscheiden (auch wenn dies allenfalls [zu-
mindest indirekt] gegen ihn gerichtet sein wird). Denn wie die Verwalterin es als
"ihr gutes Recht" bezeichnet, das Mandat jederzeit niederzulegen (act. 61 S. 9
Ziff. II.14 Abs. 4) – ein Recht, das allerdings wie gesehen gemäss Art. 2 Abs. 1
ZGB Schranken hat, wie es auch Art. 404 Abs. 2 OR vorsieht –, hatten die Ge-
suchsteller nach Art. 2 Abs. 1 ZGB das "gute Recht", von ihrer Vertragspartnerin
(der Verwalterin) nicht über deren (Rücktritts-) Absichten im Ungewissen gelassen
zu werden. Dieses Recht verletzte die Verwalterin. Sie verhielt sich damit treuwid-
rig.
4.3.3. Treuwidriges Verhalten nach dem 22. August 2018
4.3.3.1. Die Verwalterin beanstandet, sie habe am 22. August 2018 angekündigt,
per Ende des Geschäftsjahres 2018 (also nach der ordentlichen Versammlung
der Stockwerkeigentümer 2019) ihr Mandat niederzulegen. Trifft dies zu – belegt
ist es nämlich nicht (vgl. nachfolgend Erw. III.4.3.3.4) –, so fragt sich, ob auch die
danach entstandenen Kosten der Verwalterin auferlegt werden können. Trat näm-
lich die Verwalterin am 22. August 2018 (oder bereits mit der "Ankündigung" in
der Einladung/Traktandierung der Versammlung vom 22. August 2018) auf Ende
des Geschäftsjahres 2018 (also auf Mai 2019) von ihrem Amt und ihrem Auftrag
zurück – wenn auch nicht, wie die Gesuchsteller verlangten, schon vorher –, wäre
die Weiterführung der Klage auf Abberufung wohl von den Gesuchstellern unnötig
verursacht. Denn es war am 22. August 2018 mit grosser Wahrscheinlichkeit ab-
sehbar, dass ein rechtskräftiger Entscheid über die Abberufungsklage nicht bis im
Mai 2019 vorliegen würde. Kündigte die Verwalterin hingegen lediglich an, dass
sie zurücktreten werde, womit sie sich vorbehalten hätte, doch nicht zurückzutre-
ten, hielten die Gesuchsteller zu Recht an ihrer Klage fest. Da sich im Folgenden
zeigen wird, dass im August 2018 (oder davor) kein Rücktritt erfolgte und die Ge-

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suchsteller zu Recht an ihrer Klage festhielten, sind auch die weiteren Kosten der
Verwalterin aufzuerlegen.
4.3.3.2. In der Einladung vom 6. Juli 2018 zu einer ausserordentlichen Stockwerk-
eigentümerversammlung auf den 22. August 2018 (act. 17/6 S. 3 f. Ziff. 7) wird
Folgendes ausgeführt: "Im Hinblick auf eine mögliche Neuwahl der Verwaltung,
um rechtlich eine neue Verwaltung wählen zu können, falls unter den Stockwerk-
eigentümern bezüglich Wahl und Wahlprozedere keine Einigkeit erzielt werden
könnte, wird … vorgeschlagen …". Davon, dass die Verwaltung zurückgetreten
sei oder zurücktreten werde, ist darin keine Rede. Das Protokoll der 10. ordentli-
chen Stockwerkeigentümerversammlung vom 22. Mai 2019 (act. 45/3 S. 6 Ziff. 6)
lautet wie folgt: "Wie anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung und Mitei-
gentümerversammlung vom 22. August 2018 bereits angekündigt und in deren
Protokollen erwähnt, tritt die [Verwalterin] nach Ende dieser ordentlichen Stock-
werkeigentümerversammlung am 23. Mai 2019 als Verwaltung zurück … . Nach
dem angekündigten Rücktritt der [Verwalterin] auf das morgige Datum nach der
heutigen Stockwerkeigentümerversammlung liegen 2 Vorschläge zur Wahl einer
neuen Verwaltung vor." Darin ist erneut von einem angekündigten Rücktritt die
Rede und davon, dass der Rücktritt erst erfolgen werde. Das Schreiben vom 13.
Mai 2019 (act. 45/3 S. 11), auf das verwiesen wird, lautet wie folgt: "Wie an der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 22. August 2018 angekündigt, treten wir
hier als Verwaltung der [Gesuchsgegnerin] mit Datum vom 23. Mai 2019 an-
schliessend an die diesjährige, ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung als
Verwaltung zurück." Auch darin wird auf einen lediglich bereits angekündigten
Rücktritt hingewiesen; zudem erfolgte mit diesem Schreiben am 13. Mai 2019 ein
Rücktritt, der weder nötig noch möglich gewesen wäre, wenn dieser bereits davor
im August 2018 erfolgt wäre.
4.3.3.3. Diese Dokumente wurden alle von der Verwalterin verfasst, können also
ohne Weiteres zu ihren Lasten herangezogen werden. Selbst in ihrer Beschwerde
beanstandet die Verwalterin, sie habe angekündigt, dass sie zurücktreten werde
(act. 61 S. 10 Ziff. II.15 Abs. 7). Etwas zu tun – hier eine Gestaltungserklärung
abzugeben – ist aber nicht das gleiche, wie dies lediglich anzukündigen.

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4.3.3.4. Aus diesen Dokumenten ergibt sich also, dass die Verwalterin am 22.
August 2018 eine Erklärung abgegeben hat, die die Gesuchsteller (und alle ande-
ren Stockwerkeigentümer wie auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft) als
Absichtserklärung und nicht als Rücktritt verstehen durften und mussten. Ob die
Ankündigung "ernst gemeint" war (act. 61 S. 10 f. Ziff. II.15 Abs. 8), spielt dabei
keine Rolle, da Erklärungen nach Treu und Glauben auszulegen sind. Und dass
die Verwalterin entgegen den erwähnten Dokumenten in der Versammlung der
Stockwerkeigentümer vom 22. August 2018 ihren Rücktritt nicht nur angekündigt,
sondern tatsächlich erklärt hat, ist nicht belegt: Das entsprechende Protokoll liegt
weder in den vorinstanzlichen Akten noch wurde es bei der Kammer eingereicht.
Damit kündigte die Verwalterin ihr Mandat im August 2018 nicht und die Gesuch-
steller hielten zu Recht an ihrer Klage fest. Die Kosten waren damit also nicht von
den Gesuchstellern unnötig verursacht.
4.3.3.5. Zu prüfen bleibt, ob das Verhalten am und nach dem 22. August 2018 der
Verwalterin vorwerfbar ist. Wie ausgeführt bringt sie selbst vor, sie habe am 22.
August 2018 die Absicht gehabt, per Mai 2019 zurückzutreten (act. 61 S. 10 Ziff.
II.16 Abs. 7). Wie ebenfalls gerade ausgeführt tat sie das aber nicht, sondern
kündigte einen Rücktritt lediglich an (womit sie weder zurückgetreten war noch
verpflichtet war, im Mai 2019 zurückzutreten, sondern sich vielmehr alle Optionen
offenhielt). Nach Treu und Glauben hätte sie im August 2018 per Mai 2019 zu-
rücktreten sollen – was sie wie ausgeführt nicht tat –, statt die Gesuchsteller im
Ungewissen zu lassen, ob sie ihr Mandat über den Mai 2019 hinaus behalten
werde. Wäre die Verwalterin nämlich im August 2018 zurückgetreten – hätte sie
also ihre Erklärung so abgegeben, dass die Stockwerkeigentümer (unter ihnen die
Gesuchsteller) sie nach Treu und Glauben so verstehen durften und mussten, wie
die Verwalterin sie gemeint haben will, nämlich als "wirksamen" und unbedingten
Rücktritt –, hätten die Gesuchsteller keine Klage auf Abberufung führen müssen,
um zu ihrem Ziel zu kommen.
4.3.3.6. Damit war auch das Verhalten der Verwalterin am und nach dem 22. Au-
gust 2018 treuwidrig und stellt somit eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 ZGB dar,
was im Sinne von Art. 108 ZPO vorwerfbar ist.

- 15 -
4.3.4. Schlussbemerkung und Ergebnis
Nach dem Ausgeführten kann offen bleiben, ob für eine Kostenauflage nach
Art. 108 ZPO überhaupt ein vorwerfbares Verhalten nötig ist (vgl. BGE 141 III 426
Erw. 2.4.4 S. 432 f.), da ein solches vorliegt. Der Entscheid des Einzelgerichts,
der Verwalterin die Gerichtskosten vollständig aufzuerlegen und sie zur Leistung
einer Parteientschädigung an die Gesuchsteller zu verpflichten, ist deshalb nicht
zu beanstanden.
5. Kostenhöhe und -auflage
5.1. Die Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten ist nicht angefochten. Es
hat deshalb mit dem Entscheid des Einzelgerichts sein Bewenden.
5.2. Die Höhe der erstinstanzlichen Parteientschädigung wurde zwar in der an-
gefochtenen Dispositiv-Ziffer 5 (act. 60 S. 12) festgesetzt. Mit der Höhe der Par-
teientschädigung und deren Bemessung befasst sich die Verwalterin aber nicht,
sondern verlangt deren Aufhebung (act. 61 S. 2/3). Es hat deshalb mit dem Ent-
scheid des Einzelgerichts über die Höhe der Parteientschädigung sein Bewenden.

- 16 -
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Der Streitwert beträgt Fr. 3'730.– (Fr. 800.– + Fr. 2'929.45, gerundet), die or-
dentliche Entscheidgebühr also Fr. 800.– (§ 4 Abs. 1 GebV OG). Nach § 8 Abs. 1
GebV OG ist die Entscheidgebühr im summarischen Verfahren zu reduzieren.
Andererseits ist die Gebühr nach § 4 Abs. 2 GebV OG zu erhöhen, da die streit-
wertabhängige ordentliche Gebühr bei tiefen Streitwerten im Vergleich zum Zeit-
aufwand des Gerichts (zu) bescheiden ist. Nach einer Erhöhung um einen Drittel
(§ 4 Abs. 2 GebV OG) und einer Reduktion auf drei Viertel (§ 8 Abs. 1 GebV OG)
ist die Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren auf Fr. 800.– festzu-
setzen.
2. Da die Verwalterin unterliegt, sind die Gerichtskosten ihr aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO).
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Verwalterin nicht, weil sie
unterliegt, den Gesuchstellern und der Gesuchsgegnerin nicht, weil ihnen keine
zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien (an die Gesuchsteller und die Ge-
suchsgegnerin je unter Beilage je eines Doppels von act. 61) sowie an das
Bezirksgericht Bülach, Einzelgericht (ES180016), je gegen Empfangsschein,
und an die Kasse des Obergerichts.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

- 17 -
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 3'729.45.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. R. Pfeiffer
versandt am:
6. Dezember 2019