zh_obergericht · PS130191 · 2013-11-22 · de
Schätzung (Beschwerde über das Betreibungsamt) Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 2. Oktober 2013 (CB110007)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS130191-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Hodel und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. F. Gohl Zschokke.
Urteil vom 22. November 2013
in Sachen
A._____ AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
3. D._____,
4. E._____,
Beschwerdegegner,
Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Schätzung
(Beschwerde über das Betreibungsamt F._____)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 2. Oktober 2013
(CB110007)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und wesentlicher Prozessverlauf
1.1. Die Beschwerdeführerin ist Schuldnerin in zwei Betreibungen auf
Grundpfandverwertung (Betreibungen Nrn. … und … des Betreibungsamtes
F._____). Betroffen sind ihre Grundstücke Kat. Nr. …, Grundbuch Blatt … (Wohn-
und Gasthaus N._____), und Kat. Nr. …, Grundbuch Blatt … (Hangar N._____).
Mit zwei separaten Schreiben vom 19. Januar 2011 teilte das Betreibungsamt
F._____ der Beschwerdeführerin die betreibungsamtliche Schätzung der fraglichen
Grundstücke mit (Fr. 2'750'000.-- für das Grundstück und Fr. 13'000.-- für das
Zugehör der Liegenschaft Kat. Nr. … sowie Fr. 10'000.-- für das Grundstück der
Liegenschaft Kat. Nr. …; vgl. act. 2/1 und act. 2/2). Die Beschwerdeführerin
gelangte darauf mit Eingabe vom 7. Februar 2011 (Datum Poststempel; act. 1 und
act. 3) an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde über
Schuldbetreibung und Konkurs. Sie verlangte (unter anderem) eine neue
Schätzung durch Sachverständige im Sinne von Art. 9 Abs. 2 der Verordnung des
Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42;
vgl. act. 1 S. 1 f.). Eine solche wurde mit Beschluss vom 15. Februar 2011
angeordnet (act. 5).
1.2. Das Bezirksgericht Hinwil ernannte mit Beschluss vom 28. September 2011
G._____ als Gutachter (act. 23 S. 2). Eine von der Beschwerdeführerin dagegen
erhobene Beschwerde wurde mit Urteil des Obergerichts vom 22. November 2011
abgewiesen (act. 32), welches jedoch in teilweiser Gutheissung einer Beschwerde
der Beschwerdeführerin vom Bundesgericht mit Urteil vom 16. März 2012 wieder
aufgehoben wurde (act. 33). Die Sache wurde zurückgewiesen mit dem Auftrag, der
Beschwerdeführerin die erforderlichen Informationen nachzuliefern, damit sie sich ein
Bild darüber machen kann, ob G._____ fachlich zur Liegenschaftsschätzung
qualifiziert ist (act. 33 S. 8 und S. 12; vgl. auch act. 34). Überdies sollten tatsächliche
Feststellungen über die (Geschäfts-)Beziehungen von G._____ und der H._____ AG
getroffen werden, um den geltend gemachten Vorwurf der Befangenheit des

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Gerichtsexperten abschliessend prüfen zu können (act. 33 S. 10 und S. 12; vgl. auch
act. 34).
In der Folge fragte das Bezirksgericht Hinwil I._____ von der J._____ und die
Abteilung Immobiliendienstleistungen der K._____ schriftlich an, ob die Bereitschaft
bestehe, ein Verkehrswertgutachten über die eingangs erwähnten Grundstücke zu
erstellen (act. 35 und act. 36). Zudem wurden entsprechende mündliche bzw. E-
Mail-Anfragen an L._____ und M._____ gerichtet (vgl. act. 38a). Das Bezirksgericht
Hinwil schlug den Parteien in der Folge mit Beschluss vom 12. Juli 2012 die beiden
letztgenannten Personen als Gutachter vor mit dem Hinweis, dass L._____ Dipl.
Arch. ETH/SIA sei und seine weiteren Qualifikationen unter http://www…..com
ersichtlich seien. Der vorgeschlagene M._____ sei Grundbuchverwalter/Notar und
verfüge als Immobilienberater/Immobilienbewerter über ausreichende
Qualifikationen. Seinen eigenen Angaben zufolge habe er bereits viele ähnliche
Gastronomieobjekte begutachtet (act. 39 S. 3 f.). Die Beschwerdeführerin reichte
innert erstreckter Frist (vgl. act. 39 S. 4, act. 40 und act. 41 S. 2) ihre
Stellungnahme vom 22. August 2012 ein, mit welcher sie die Vorgeschlagenen
ablehnte, da sie deren Befangenheit befürchte (act. 43 S. 2).
Mit Beschluss vom 30. August 2012 ernannte das Bezirksgericht Hinwil
M._____ als Gutachter (act. 45). Die von der Beschwerdeführerin dagegen
erhobenen Beschwerden wurden mit Urteil des Obergerichts vom 9. Oktober 2012
und mit Urteil des Bundesgerichts vom 24. Januar 2013 abgewiesen (act. 48 und
act. 49).
1.3. Der Gutachter M._____ wurde mit Schreiben vom 28. Februar 2013
instruiert (act. 50). Am 17. Juli 2013 traf das schriftliche Gutachten mit
Bewertungsstichtag 12. Juli 2013 beim Gericht ein (act. 57 und act. 59). Dieses
wurde den Parteien mit Verfügung vom 17. Juli 2013 zur Stellungnahme zugestellt
(act. 61). Eine solche erstattete die Beschwerdeführerin innert mehrfach erstreckter
Frist mit Eingabe vom 16. September 2013 (Datum Poststempel; act. 66; vgl. act.
61 S. 2 und act. 63 bis 65).

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1.4. Das Bezirksgericht Hinwil wies das Betreibungsamt F._____ – dem Gutachten
von M._____ folgend – mit Urteil vom 2. Oktober 2013 an, in der Betreibung auf
Grundpfandverwertung Nr. … den Schätzwert des Grundstückes Kat. Nr. … auf Fr.
3'000'000.-- und den Schätzwert des Zugehörs auf Fr. 13'000.-- festzulegen. In der
Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. … sei der Schätzwert des Grundstücks
Kat. Nr. … auf Fr. 170'000.-- und der Schätzwert des Zugehörs auf Fr. 0.--
festzulegen (act. 70 = act. 73). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe
vom 24. Oktober 2013 (Datum Poststempel; act. 74) rechtzeitig Beschwerde beim
Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und
Konkurs (vgl. act. 71). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 bis 71).
Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet (vgl. Art. 20a Abs. 3
SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 ZPO).
2. Prozessuales
2.1. Mit ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 ersucht die
Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihrer Beschwerde
(act. 74 S. 2 und S. 6). Das Verfahren ist spruchreif und es ist heute ein
Endentscheid zu fällen (vgl. Ziffer 3 hiernach). Demnach wird das Gesuch um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.
2.2. Des Weiteren verlangt die Beschwerdeführerin, es sei ihr Einblick in die
Verfahrensakten zu gewähren, insbesondere in die im angefochtenen Urteil
erwähnten Akten. Danach sei ihr Zeit und Gelegenheit zur Ergänzung ihrer
Beschwerde einzuräumen (act. 74 S. 2).
Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde kann innert zehn Tagen nach
der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde weitergezogen werden
(Art. 18 Abs. 1 SchKG). Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist schriftlich
und begründet einzureichen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG
i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Eine Beschwerdeergänzung ist nicht
zulässig (vgl. auch BGE 114 III 5), weshalb der Beschwerdeführerin keine
Gelegenheit zur Einreichung einer solchen zu gewähren ist. Dies gilt unabhängig
davon, ob die Beschwerdeführerin in die vorinstanzlichen Akten Einsicht nehmen

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konnte. Auf ihre diesbezüglichen Einwände wird im Rahmen der Prüfung ihrer
Vorbringen in der Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 näher einzugehen sein.
Selbstverständlich steht es der Beschwerdeführerin (bzw. ihren Organen oder
Rechtsvertretern) frei, während der Kanzleiöffnungszeiten (Mo-Fr, jeweils von 8:00-
11:45 und von 13:30-17:00 Uhr) zur Akteneinsicht beim Obergericht des Kantons
Zürich zu erscheinen.
3. Zur Beschwerde
3.1. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz Rechtsverweigerung vor, da ihr
die Verfahrensakten nicht zugestellt worden seien, weil sie nicht rechtsanwaltlich
vertreten sei (act. 74 S. 3).
Hierzu ist vorab zu bemerken, dass es der Beschwerdeführerin während des
gesamten vorinstanzlichen Verfahrens frei stand, beim Gericht von ihrem Recht auf
Akteneinsicht Gebrauch zu machen. In ihrer Beschwerdeschrift hat sie nicht
ansatzweise behauptet, sie habe sich bei der Vorinstanz erfolglos darum bemüht,
in die Verfahrensakten Einsicht zu nehmen. Ebenso wenig lässt sich etwas
Derartiges den vorinstanzlichen Akten entnehmen (vgl. act. 1 bis 71).
Beim Recht auf Akteneinsicht handelt es sich um einen Teilaspekt des
Anspruchs auf rechtliches Gehör. Daraus folgt, dass eine Partei vor Erlass eines
Entscheides die Entscheidgrundlagen zur Kenntnis erhalten muss (BGE 122 I 151).
Insbesondere sind gerichtliche Eingaben den Parteien und übrigen
Verfahrensbeteiligten auch ohne deren ausdrückliche Aufforderung zuzustellen,
damit sie sich dazu äussern können (BGE 137 I 195). Inwiefern der Vorinstanz in
diesem Punkt ein Versäumnis anzulasten wäre, hat die Beschwerdeführerin in ihrer
Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 ebenfalls nicht dargelegt (vgl. act. 74).
Ein solches ist auch nicht auszumachen.
Die von der Beschwerdeführerin verfassten Eingaben und eingereichten
Unterlagen waren ihr bereits bestens bekannt und brauchten ihr daher auch nicht
nochmals unterbreitet zu werden (vgl. act. 1, act. 2/1-2, act. 3, act. 11, act. 21,
act. 24, act. 41, act. 43, act. 44, act. 64, act. 65, act. 66 und act. 67/1-3). Sämtliche

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der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Entscheide wurden auch der
Beschwerdeführerin zugestellt (vgl. act. 5, act. 6, act. 9, act. 12, act. 14, act. 15,
act. 19, act. 20, act. 23, act. 30, act. 32, act. 33, act. 34, act. 39, act. 40, act. 45,
act. 46, act. 48 und act. 49). Ebenso wurden ihr die gerichtlichen Schreiben –
soweit für das vorinstanzliche Verfahren relevant – in Kopie übermittelt (vgl. act. 7,
act. 26, act. 29, act. 35, act. 36 und act. 50). Insbesondere wurde der
Beschwerdeführerin eine Kopie des Gutachtens vom 13. Juli 2013 unter Ansetzung
einer Frist zur Stellungnahme zugestellt (act. 59 und act. 61). Auf eine Zusendung
der dazugehörigen Beilagen (act. 60/1-4) wurde zwar verzichtet. Dies schadet
jedoch nicht, da alle bereits im Anhang des Gutachtens enthalten sind (vgl. act.
59). Unter diesen Umständen erweist sich der Vorwurf der Rechtsverweigerung
wegen Verletzung des Akteneinsichtsrechts als haltlos, ja geradezu mutwillig.
3.2. Des Weiteren vertritt die Beschwerdeführerin erneut den Standpunkt, die
Vorinstanz hätte ihr Gelegenheit geben müssen, selbst einen Experten
vorzuschlagen, wie sie es beantragt habe. Dies entspreche auch dem Entscheid
des Bundesgerichts, wonach sie hierzu Gelegenheit erhalten werde (act. 74 S. 2;
vgl. act. 66 S. 1). Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin hat sich das
Bundesgericht nie in dem von ihr geltend gemachten Sinne geäussert. Vielmehr
führte es in seinem Urteil vom 16. März 2012 aus, dass das Bezirksgericht Hinwil
von Verfassungs wegen nicht dazu verpflichtet sei, die Parteien aufzufordern,
eigene Expertenvorschläge einzureichen. Die Beschwerdeführerin habe auch nicht
dargelegt, dass das anwendbare kantonale Prozessrecht etwas anderes vorsehe
(act. 33 S. 8). Darüber hinaus hat auch das Obergericht in seinem Beschluss und
Urteil vom 9. Oktober 2012 – nach entsprechenden Einwänden der
Beschwerdeführerin – ausdrücklich festgehalten, dass kein Anspruch der Parteien
auf ein Vorschlagsrecht bei der Expertenauswahl besteht, weshalb es auch nicht
zu beanstanden sei, dass das Bezirksgericht Hinwil selbst zwei Vorschläge
gemacht habe (act. 48 S. 5 f.). Danach hat auch das Bundesgericht in seinem
Urteil vom 24. Januar 2013 der Beschwerdeführerin nochmals erklärt, dass ihr kein
Vorschlagsrecht zukomme; vielmehr liege die Auswahl bzw. Bezeichnung des
Experten in der Kompetenz der das Gutachten anordnenden Behörde (act. 49 S. 3
mit zahlreichen Hinweisen).

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Insbesondere ist im Einklang mit der Vorinstanz zu bemerken, dass M._____
mit Beschluss vom 30. August 2012 zum Gutachter ernannt wurde (vgl. act. 45).
Dieser Entscheid ist seit dessen erfolgloser Anfechtung durch die
Beschwerdeführerin rechtskräftig (vgl. act. 48 und act. 49). Dies führt dazu, dass
die Beanstandungen der Beschwerdeführerin betreffend das Vorgehen zur
Auswahl und Bestellung des Gutachters nicht mehr geprüft werden dürfen (act. 70
S. 8; vgl. act. 66 S. 1). Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die
Beschwerdeführerin die bisher in dieser Sache ergangenen Entscheidungen als
unrichtig bzw. Fehlurteile qualifiziert (act. 74 S. 3). Die Beschwerdeführerin moniert
in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 daher auch wiederum zu Unrecht,
die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass die Stellungnahmen der angefragten
Grossbanken nach wie vor nicht vorliegen (act. 74 S. 2 f., act. 66 S. 1).
3.3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass ein Verkehrswertgutachten
und eine betreibungsamtliche Schätzung nicht das Gleiche seien. Beim
Verkehrswertgutachten würden zusätzliche Berechnungen angestellt, welche
letztlich das Resultat beeinträchtigen und zu tiefen Werten führen würden (act. 74
S. 3). Mit anderen Worten moniert sie, dass der Gutachter die Verkehrswerte der
fraglichen Grundstücke ermittelt hat (vgl. act. 59 S. 1).
Es ist der Beschwerdeführerin insoweit beizupflichten, als die
betreibungsamtliche Schätzung den mutmasslichen Verkaufswert des
Grundstückes und seiner Zugehör bestimmen soll (Art. 9 Abs. 1 VZG; act. 66 S. 5).
Dieser entspricht hier jedoch dem mutmasslichen Verkehrswert im
Pfandverwertungsverfahren, der auch im Rahmen einer Neuschätzung – mit einem
gesetzlich nicht festgelegten Vorgehen und in Anwendung einer anerkannten
Schätzungsmethode – zu ermitteln ist (BGE 134 III 42 f.). Das zur Diskussion
stehende Gutachten entspricht diesen Anforderungen und es liegt entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin in dieser Hinsicht nichts vor, das es als nichtig
erscheinen liesse (act. 74 S. 3; vgl. auch act. 70 S. 8 f.).
3.4. Die Beschwerdeführerin verlangt, ihre Stellungnahme vom 16. September
2013 sei nicht nur den Parteien und dem Betreibungsamt F._____, sondern auch

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dem Gutachter zur Kenntnis zur bringen. Dabei sei dieser zur Stellungnahme bzw.
Nachbesserung der Schätzung aufzufordern (act. 74 S. 2 und S. 4).
Zumindest sinngemäss beruft sich die Beschwerdeführerin mit diesen
Ausführungen auf Art. 187 Abs. 4 ZPO, gemäss welchem das Gericht den Parteien
Gelegenheit zu geben hat, eine Erläuterung des Gutachtens oder
Ergänzungsfragen zu beantragen. Ergänzungsfragen sind von den Parteien
konkret zu stellen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, aus offen formulierten
kritischen Bemerkungen der Parteien zum Gutachten die zu stellenden
Zusatzfragen herauszuarbeiten. Die Parteien können ihre Ergänzungsfragen oder
Erläuterungswünsche auch nicht beliebig durchsetzen. Sie können zwar
entsprechende Anträge stellen, der Entscheid über deren Zulassung obliegt jedoch
dem Gericht (vgl. ZK ZPO-Weibel, Art. 187 N 13 f.).
Der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 16. September 2013 lassen
sich weder Ergänzungsfragen entnehmen, noch geht daraus hervor, inwiefern das
Gutachten von M._____ der Erläuterung bedürfen soll. Vielmehr beschränkt sich
die Beschwerdeführerin im Wesentlichen darauf, ihre eigene Einschätzung
darzulegen und am Gutachten Kritik zu üben (vgl. act. 66). Bei dieser
Ausgangslage bestand für die Vorinstanz von vornherein kein Anlass, erneut an
den Gutachter zu gelangen. Insbesondere erübrigte es sich auch, diesem die
Stellungnahme der Beschwerdeführerin zu unterbreiten. Die Vorinstanz durfte sich
folglich damit begnügen zu prüfen, ob das Gutachten von M._____ nach einer
anerkannten Methode erstellt wurde, vollständig, nachvollziehbar und schlüssig ist.
Dabei war auch die in der erwähnten Stellungnahme der Beschwerdeführerin
enthaltene Kritik zu berücksichtigen.
3.5. Zur Hauptsache wandte die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen
Verfahren gegen das Gutachten von M._____ ein, dass es diverse ungewisse
zukünftige Entwicklungen ausser Acht lasse, welche den Wert der Liegenschaften
beeinflussen würden (act. 66 S. 4 f.). So sei ein Entscheid des BAZL bezüglich des
Fortbestandes des Flugfeldes N._____ ausstehend, welcher auch für die künftige
Nutzung des Hangars wesentlich sei (act. 66 S. 2). Überdies sei bei der Gemeinde
O._____ ein Baugesuch hängig, dessen Gutheissung es ermöglichen würde, die

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Hoteldependance wieder als Multifunktionsraum zu benutzen (act. 66 S. 2 f.). Es
sei zudem noch ungewiss, ob die neue Fassung der Verordnung zum Schutz des
P._____s und des Q._____s rechtskräftig werde und ob das vorsorglich von der
Beschwerdeführerin eingereichte Gesuch um Entlassung aus der P._____-Schutz-
zone gutgeheissen werde (act. 66 S. 4). Schliesslich stehe auch noch nicht fest, ob
ihr Ersuchen um Übernahme der privaten Kanalisation durch die Gemeinde
O._____ gutgeheissen werde (act. 66 S. 4 f.).
Hierzu hat die Vorinstanz richtig bemerkt, dass es nicht darum geht, eine
exakte Schätzung unter grösstmöglichem Ausschluss künftiger Wertveränderungen
vorzunehmen. Vielmehr soll die Schätzung den Interessenten der zu
versteigernden Grundstücke lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare
Angebot geben, ohne etwas über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren
Erlös auszusagen (act. 70 S. 4 und S. 9 mit Hinweisen). Das Abwarten der von der
Beschwerdeführerin geltend gemachten Entwicklungen und Entscheide diverser
Behörden würde zu einer Sistierung des Pfandverwertungsverfahrens von einer
nicht absehbaren Dauer führen und damit in krassem Widerspruch zu den
Interessen der Beschwerdegegner stehen. Ein solches Vorgehen wäre unzulässig,
weshalb es richtig war, dass die Vorinstanz davon abgesehen hat (vgl. act. 70 S.
9). Daran vermag auch das von der Beschwerdeführerin im vorliegenden
Beschwerdeverfahren neu eingereichte Schreiben des BAZL vom 1. Juli 2013
nichts zu ändern, wonach im Lauf des Herbstes 2013 mit Entscheiden zu rechnen
sei (act. 75; vgl. auch act. 74 S. 4). Es ist nicht absehbar, wann rechtskräftige
Entscheide vorliegen könnten. Das neu eingereichte Schreiben ist darüber hinaus
als verspätet und deshalb als unbeachtlich zu qualifizieren (vgl. Art. 20a Abs. 3
SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO).
Selbst wenn es jedoch berücksichtigt werden könnte, so bliebe es dabei, dass es
sich bei den zu treffenden Entscheiden um ungewisse künftige Entwicklungen
handelt, welche der Gutachter bei seiner Expertise nicht zu berücksichtigen hatte.

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3.6. Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin vorgebracht, die
…strasse sei von März bis Ende Oktober 2013 gesperrt (act. 66 S. 5). In ihrer
Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 macht sie darüber hinaus geltend, dass
die fragliche Strasse noch etwas länger geschlossen bleibe (act. 74 S. 4). Selbst
wenn Letzteres zutreffen sollte, so vermöchte dies nichts zu Gunsten der
Beschwerdeführerin zu bewirken. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin würde dies nämlich nicht dazu führen, dass die Bewertung der
Zufahrtsmöglichkeit als "gut; direkt ab Hauptzufahrtsstrasse (…strasse)"
korrekturbedürftig wäre (vgl. act. 59 S. 2). Ebenso wenig wären deswegen die dem
Gutachten zu Grunde gelegten Umsatzzahlen zu ändern. Der Gutachter hielt in
seiner Expertise ausdrücklich fest, dass ihm die Umsatzzahlen des heutigen
Restaurant- und Hotelbetriebes nicht bekannt seien, weshalb er sich auf
Vergleichswerte aufgrund der Mietfläche und des Umsatzes berufe (act. 59 S. 6).
Die Beschwerdeführerin selbst hat denn auch gegenüber der Vorinstanz
eingeräumt, es sei richtig, dass keine Umsatzzahlen bekannt seien (act. 66 S. 5).
Weswegen es – entgegen der Annahme der Vorinstanz – nicht glaubhaft sein soll,
dass zur Ermittlung dieses Wertes übliche Ansätze von anderen Speise- und
Ausflugsrestaurants herangezogen wurden, hat die Beschwerdeführerin nicht
detailliert dargetan (act. 74 S. 5). Sie hat lediglich geltend gemacht, auch andere
Betriebe würden enorm unter Umsatzrückgängen leiden (act. 74 S. 5). Dies genügt
jedoch nicht, um die Annahmen des Gutachters zu erschüttern. Dies muss umso
mehr gelten, als er dieselben ausführlich begründet hat (vgl. act. 59 S. 6).
3.7. Die Beschwerdeführerin bemängelte bezüglich der Position "Infrastruktur"
(Heizungs- und Technikraum, Oeltankraum, Einstellhalle mit Fluchttreppe; vgl.
act. 59 S. 4), dass es in diesem Gebäude gar keinen Öltankraum gebe (act. 66
S. 5). Hierzu hielt die Vorinstanz fest, dass für den in der Schätzung erwähnten
Öltankraum kein Wert eingerechnet worden sei, weshalb davon auszugehen sei,
dass die Schätzung gleich ausgefallen wäre, wie wenn wie von der
Beschwerdeführerin behauptet kein solcher Raum existieren würde (act. 70 S. 9).
Diese Einschätzung ist zutreffend. Insbesondere lässt dieser Punkt das Gutachten
weder als fehlerhaft erscheinen noch lassen sich daraus Rückschlüsse auf dessen

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Korrekturbedürftigkeit oder mangelhafte Qualität ziehen (act. 74 S. 4 f.). Lediglich
am Rande ist ferner zu bemerken, dass es gemäss der dem Gutachten
beiliegenden Fotodokumentation zumindest einen Technikraum mit Oel-
Zentralheizung gibt (act. 59, Fotoblatt S. 2).
3.8. Bezüglich einiger Positionen rügt die Beschwerdeführerin, dass der im
Gutachten eingesetzte Ertragswert zu hoch ausgefallen sei. Namentlich seien der
bezüglich des Parkplatzes angenommene Mietnutzwert und der angenommene
Nutzwert der Scheune (Dependance) zu hoch (act. 74 S. 5; act. 66 S. 5 f.). Die
Schätzung dieser Werte ist naturgemäss eine Ermessensfrage. Zu korrigieren sind
lediglich eindeutige Fehleinschätzungen. Was die Beschwerdeführerin vorträgt
genügt nicht, um von der Einschätzung des Experten abzuweichen. Insbesondere
gilt es zu beachten, dass der von der Beschwerdeführerin angeführte Mietnutzen
des Restaurants von Fr. 10'430.-- nicht geringer ist. Der fragliche Betrag ist auf den
Monat berechnet, während der Mietwert der Scheune Fr. 12'000.-- pro Jahr d.h.
Fr. 1'000.-- pro Monat beträgt (vgl. act. 59 S. 4 ff.).
3.9. Hinsichtlich der Substanzwerte machte die Beschwerdeführerin gegenüber
der Vorinstanz geltend, die vom Schätzer vorgenommenen Abzüge seien
ungenügend, was auf den ersten Blick zu einer Wertminderung führe. Diese werde
jedoch durch die anderen Aspekte, die sie aufgezeigt habe, mehr als ausgeglichen,
so dass bei Beachtung aller Punkte eine Schätzung resultiere, welche den
Interessen aller Beteiligten genüge (act. 66 S. 6). Vorab ist hierzu zu bemerken,
dass die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 zu
Recht vorbringt, sie habe in ihrer Stellungnahme vom 16. September 2013 –
entgegen den Feststellungen im angefochtenen Entscheid (act. 70 S. 12) – nicht
gesagt, dass sich die zu hoch und zu niedrig eingeschätzten Positionen
kompensieren würden bzw. dass das Resultat gleich bleibe (act. 74 S. 3). Dies
ändert jedoch nichts daran, dass die Beschwerdeführerin weder im
vorinstanzlichen Verfahren noch in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013
etwas vorgetragen hat, das die vom Gutachter eingesetzten Werte als eindeutige
Fehleinschätzungen erscheinen liesse (vgl. act. 66 und act. 74). Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin hatte der Gutachter die einzelnen

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Prozentsätze nicht detailliert zu begründen (act. 74 S. 5; vgl. act. 59 S. 8). Es
genügt, dass er in seinem Gutachten erwähnte und auch entsprechend
berücksichtigte, dass es sich bei den fraglichen Elementen um meist 30-jährige,
teils demodierte und teils erneuerungsbedürftige Ausbauten handelt (act. 59 S. 3
und S. 8). Dies lässt die fraglichen Zahlen auch ohne weitere Erklärung
nachvollziehbar erscheinen. Auch die Behauptung der Beschwerdeführerin, wegen
Auflagen des kantonalen Labors werde ein Buffet gelegentlich ersetzt werden
müssen (act. 66 S. 6 und act. 74 S. 5), vermöchte das Gutachten nicht zu
erschüttern. Es erübrigt sich deshalb abzuklären, wie es sich tatsächlich verhält.
Für die diversen Buffetanlagen wurde ein Pauschalbetrag von Fr. 200'000.--
eingesetzt, abzüglich einer altersbedingten Entwertung von 32 Prozent, was einen
Betrag von Fr. 136'000.-- ergibt (vgl. act. 59 S. 4 f. und S. 8). Dieser erscheint
nachvollziehbar. Darüber hinaus wurde bei der Ermittlung des Substanzwertes ein
weiterer Abzug von Fr. 200'000.-- wegen des bestehenden Erneuerungsbedarfes
vorgenommen. Dieser Betrag dient unter anderem auch dazu, veraltete Anlagen zu
erneuern (vgl. act. 59 S. 8 und S. 9). Es ist weder ersichtlich noch wurde von der
Beschwerdeführerin dargetan, weshalb sich der allfällige Ersatz eines Buffets auf
die erwähnten Zahlen in einem relevanten Ausmass auswirken soll. Insbesondere
hat sich die Beschwerdeführerin darauf beschränkt zu behaupten, der drohende
Ersatz sei mit hohen Kosten verbunden, ohne diese jedoch näher zu beziffern.
Soweit die Beschwerdeführerin einen Betrag von Fr. 200'000.--für anstehende
Investitionen als generell zu tief erachtet, ist ihr entgegenzuhalten, dass weder
ersichtlich ist noch dargelegt wurde, weshalb dieser höher ausfallen sollte.
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin trifft es auch nicht zu, dass
nicht klar hervor geht, welche Positionen in diesem Pauschalbetrag berücksichtigt
wurden und welche fehlen (act. 74 S. 6). So wird im Gutachten festgehalten, die
Investitionen seien für die Anpassung, Teilerneuerung, Auffrischung und
Modernisierung innere Oberflächen (u.a. teils Hotelzimmer, alter Saal im Westtrakt,
Personalzimmer) / Geräte und Anlagen; punktuelle Anpassungen an
Gebäudehülle. Mittelfristige Investitionen seien in der altersbedingten Gebäude-
Entwertung (Ziffer. 5.2 Substanzwert) berücksichtigt (act. 59 S. 9).

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Soweit die Beschwerdeführerin rügt, ein Betrag von 15 Prozent für
Baunebenkosten, Umgebung und Erschliessung (inkl. grossem Parkplatz,
Gartenwirtschaft etc.) sei zu tief, da ein solcher Wert lediglich für einen "normalen"
Bau, nicht jedoch einen Gastronomiebetrieb mit grossen Flächen angemessen
wäre (vgl. act. 74 S. 5), ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. Ebenso wenig der von ihr
vertretenen Ansicht, dass der vom Gutachter eingesetzte Landpreis viel zu hoch
sei (act. 74 S. 6; vgl. act. 66 S. 6). Zwar ist der Beschwerdeführerin insoweit
beizupflichten, als ihr in diesem Punkt nicht vorzuwerfen ist, sie habe ihre
Substantiierungspflichten nicht erfüllt (act. 74 S. 5). Sie lässt jedoch ausser Acht,
dass der Gutachter – wie die Vorinstanz richtig bemerkt hat (act. 70 S. 11) – nach
anerkannten Grundsätzen vorgegangen ist und den Bodenwert gemäss
Lageklasse SVKG+SEK/SVIT geschätzt hat. Mit ihrem einzigen Einwand, diese
Richtlinien würden viele Varianten und Möglichkeiten enthalten (act. 74 S. 6),
vermag die Beschwerdeführerin das Gutachten nicht zu erschüttern. Es ist hier zu
bemerken, dass eine Schätzung nicht nach objektiven Kriterien als richtig oder
falsch bewertet werden kann, sondern stets auch einen Ermessensentscheid
beinhaltet.
3.10. Im Einklang mit der Vorinstanz ist somit festzuhalten, dass sich die
Einwendungen der Beschwerdeführerin gegen die neue Schätzung als
unbegründet erweisen. Insbesondere ist die Schätzung auch nicht als nichtig zu
qualifizieren, wie es von der Beschwerdeführerin verlangt wird (act. 74 S. 3). Das
Gutachten ist in sich geschlossen und überzeugend. Es sind keine Gründe
ersichtlich, um davon abzuweichen (act. 70 S. 12).
3.11. Gegen die Kostenauflage wendet die Beschwerdeführerin schliesslich ein,
entgegen der Vermutung der Vorinstanz und auch wegen ihrer ausführlichen
Begründung könne ihre Beschwerde nicht an rechtsmissbräuchliches Verhalten
grenzen, weshalb ihr keine Kosten aufzuerlegen seien (act. 74 S. 4). Dabei
verkennt die Beschwerdeführerin, dass ihr die Kosten nicht wegen eines
(allfälligen) rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auferlegt wurden. Vielmehr hielt die
Vorinstanz insoweit korrekt fest, dass die Kosten des Gutachtens gestützt auf Art. 9
Abs. 2 VZG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen sind. Bei der Veranlassung einer

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Neuschätzung und Festlegung des massgeblichen Schätzwertes handelt es sich
um eine nicht besonders tarifierte Verrichtung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 GebV
SchKG (BGE 131 II 136), für welche eine Spruchgebühr von Fr. 150.-- als
angemessen erscheint. Dieselbe ist der Beschwerdeführerin aufzuerlegen, da sie
die Neuschätzung und Festlegung des massgeblichen Schätzwertes beantragt und
den damit verbundenen Aufwand verursacht hat (vgl. act. 70 S. 12).
3.12. Auf Grund der dargelegten Erwägungen erweist sich die Beschwerde als
unbegründet. Sie ist deshalb abzuweisen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Für das vorliegende Beschwerdeverfahren sind keine Kosten zu erheben (vgl.
Art. 20a Abs. 2 SchKG). Den Beschwerdegegnern sind im Zusammenhang mit
dem zweitinstanzlichen Verfahren keine Umtriebe entstanden. Es dürfte ihnen
ohnehin keine Parteientschädigung zugesprochen werden (vgl. Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und – unter Beilage der
erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs sowie an das
Betreibungsamt F._____, je gegen Empfangsschein.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. F. Gohl Zschokke
versandt am: