zh_obergericht · LF180098 · 2019-01-03 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF180098-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 3. Januar 2019
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Dietikon vom 23. November 2018 (ER180067)

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Rechtsbegehren:
(act. 1/2 S. 1 i.V.m. act. 6 sinngemäss)
Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, die 2.5-Zimmerwohnung
Nr. 5 im 1. OG Mitte inklusive dazugehörigem Keller, am C._____-Platz
…, D._____, unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller
ordnungsgemäss zu übergeben. Das Stadtammannamt E._____ sei
anzuweisen, den Befehl auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu
vollstrecken.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des
Gesuchsgegners.
Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Dietikon
im summarischen Verfahren:
(act. 17 = act. 22 [Aktenexemplar] = act. 24)
1. Dem Gesuchsgegner wird befohlen, die 2.5 Zimmerwohnung Nr. 5 im 1. OG
Mitte inklusive dazugehörigem Keller, in der Liegenschaft C._____-Platz …,
D._____ unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss
zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungs-
fall.
2. Das Gemeindeammannamt F._____ wird angewiesen, nach Eintritt der
Rechtskraft auf Verlangen des Gesuchstellers den Befehl gemäss Ziffer 1
dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind vom
Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber vom Gesuchsgegner zu
ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt. Allfällige weitere Ausla-
gen bleiben vorbehalten.
4. Die Entscheidgebühr wird dem Gesuchsgegner auferlegt, jedoch mit dem
vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 800.–
verrechnet. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller diesen
Betrag zu ersetzen.

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5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteient-
schädigung von Fr. 100.– zu bezahlen.
6./7. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
des Gesuchsgegners und Berufungsklägers (act. 23):
Das Urteil vom 23. November 2018 (ER180067) sei aufzuheben und auf das Be-
gehren des Berufungsbeklagten vom 4. und 16. Oktober 2018 sei nicht einzutre-
ten;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten des
Berufungsbeklagten.
Prozessualer Antrag:
Es seien die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens (Geschäfts-Nr. ER180067)
beizuziehen.
Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Der Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Mieter) mietete vom
Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Vermieter), vertreten durch
die G._____ AG, mit Mietvertrag vom 20. und 26. März 2013 (act. 2/1) die 2.5-
Zimmerwohnung Nr. 5 im 1. OG Mitte inklusive dazugehörigem Keller, am
C._____-Platz …, D._____, zu einem monatlichen Mietpreis von brutto Fr. 1'700.–
(vgl. act. 2/1).
2.1 Das Mietverhältnis wurde vom Vermieter mit offiziellem Formular vom
24. Januar 2018 auf den 30. September 2018 ordentlich gekündigt (act. 2/2). Der
Vermieter begründete die Kündigung auf Ersuchen des Mieters schriftlich mit Brief
vom 12. März 2018 mit Eigengebrauch (act. 2/3 und 2/4). In der Folge gelangte
der Mieter an die Schlichtungsbehörde und leitete ein Kündigungsschutzverfahren

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ein. Dieses wurde offenbar von der Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom
12. April 2018 zufolge Gegenstandslosigkeit erledigt abgeschrieben (vgl. act. 2/7).
2.2 Mit Eingabe vom 4. Oktober 2018 liess der Vermieter ein Ausweisungsge-
such stellen (act. 1/1-2 und act. 2/1-9). Die Parteien wurden zur Verhandlung auf
den 23. November 2018 vorgeladen (vgl. act. 10). Dem Mieter konnte die Vorla-
dung mittels Gemeindeammannamt F._____ zugestellt werden (act. 9 und 11).
Zur Verhandlung erschien jedoch einzig der Vertreter des Vermieters (vgl. Prot.
Vi. S. 5); seitens des Mieters erschien unentschuldigt niemand, weshalb die Vo-
rinstanz androhungsgemäss aufgrund der Akten entschied. Zur weiteren vo-
rinstanzlichen Prozessgeschichte vgl. act. 23 E. 1.
2.3 Mit Urteil vom 23. November 2018 (act. 17 = act. 22 [Aktenexemplar] =
act. 24) hiess das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Dietikon (nachfolgend: Vorinstanz) das Ausweisungsgesuch des Vermieters gut
und entschied im eingangs wiedergegebenen Sinne.
2.4 Mit Eingabe vom 21. Dezember 2018 (Datum Poststempel) erhob der Mieter
dagegen rechtzeitig (vgl. act. 17 i.V.m. act. 20/1 i.V.m. act. 23 S. 1) Berufung
(act. 23).
2.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-20). Es wurde davon
abgesehen, einen Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren und eine Beru-
fungsantwort einzuholen (vgl. Art. 98 und Art. 312 Abs. 1 ZPO). Dem Vermieter ist
mit dem vorliegenden Entscheid lediglich noch das Doppel der Berufungsschrift
zuzustellen. Die Sache ist spruchreif.
II.
Prozessuales
1. Das angefochtene Urteil vom 23. November 2018 stellt einen erstinstanzli-
chen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt

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(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe der Bruttomietzinsen für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis
zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der im Mietvertrag der
Parteien vereinbarten monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 1'700.– ein Total von
Fr. 10'200.– (vgl. act. 22 E. 4). Dem ist zu folgen, da vor Vorinstanz die Gültigkeit
der Kündigung nicht streitig war. Die Berufung ist somit zulässig und wurde aus-
serdem frist- und formgerecht eingereicht (Art. 311 ZPO), weshalb darauf einzu-
treten ist.
2.1 Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-
wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefoch-
tene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss (Begründungs-
last). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägungen des vo-
rinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen; ein blosser Verweis auf die Vorak-
ten genügt nicht (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.). Sind
diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten
(vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. Au-
gust 2011).
2.2 Neue Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz
zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und
wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317
ZPO).
III.
Materielles
1.1 Der Mieter bringt zur Begründung seiner Berufung einzig und neu vor, auch
seine Schwester, H._____, sei Mieterin des streitgegenständlichen Mietobjektes
gewesen, habe das Mietobjekt bewohnt und den Mietzins hälftig bezahlt
(vgl. act. 23 Rz. 5). Weil nur ihm und nicht auch seiner Schwester als Mitmieterin
gekündigt worden sei, sei die Kündigung nichtig (vgl. act. 23 Rz. 6). Ausserdem

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sei der Grund für die Kündigung ("Eigenbedarf") vorgeschoben (vgl. act. 23
Rz. 7).
2.1 Der Mieter war ordnungsgemäss zur Verhandlung vor Vorinstanz vorgela-
den worden und ist zu dieser unentschuldigt nicht erschienen (act. 9 und 11;
Prot. Vi. S. 5). Sämtliche seiner Vorbringen im Berufungsverfahren sind damit
neu. Es wird vom Mieter weder konkret geltend gemacht noch ist ersichtlich, dass
er die neuen Behauptungen trotz zumutbarer Sorgfalt vor Vorinstanz nicht vor-
bringen konnte (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die im Berufungsverfahren neu vorge-
brachten Tatsachenbehauptungen haben daher im Sinne von Art. 317 Abs. 1
ZPO grundsätzlich unberücksichtigt zu bleiben (vgl. oben E. II./2.2). Im Übrigen
führt der Mieter zu seiner Behauptung, der angegebene Kündigungsgrund sei
vorgeschoben, nichts weiter aus und kommt damit auch seiner Begründungslast
nicht nach.
2.2 Die Nichtigkeit der Kündigung kann der Mieter grundsätzlich jederzeit, na-
mentlich auch erst im Ausweisungsverfahren, geltend machen. Sie ist von Amtes
wegen zu berücksichtigen (vgl. dazu SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, Art. 257
N 53 sowie 266l-266o N 29 m.H.).
Zwar ist dem Mieter darin zuzustimmen, dass der sich bei den Akten befind-
liche Mietvertrag die Benützung der Wohnung durch zwei Personen vorsieht
(vgl. act. 2/1) und aufgrund des Ausweisungsgesuches sowie einer E-Mailkorres-
pondenz davon auszugehen ist, dass der Vermieter wusste, dass H._____ die
Wohnung bewohnt (vgl. act. 1/2, act. 6, act. 2/8); er machte denn auch geltend,
sie tue dies ohne gültigen Untermietvertrag (vgl. act. 23 Rz. 5). Der Mieter über-
sieht jedoch, dass damit noch kein Abschluss eines Mietvertrages zwischen dem
Vermieter und H._____ dargetan werden kann. Ausserdem hielt H._____ in einer
E-Mail von ihr an die Vertretung des Vermieters selber ausdrücklich fest, sie sei
nicht Vertragspartei, weshalb es wenig Sinn mache, die Wohnungsabnahme mit
ihr durchzuführen (vgl. act. 2/8 E-Mail vom 26. September 2018). Bleibt anzufü-
gen, dass der Mieter das abgeschriebene Schlichtungsverfahren denn auch allei-
ne einleitete (vgl. act. 2/5-6). Entgegen der Ansicht des Mieters findet die neue
Tatsachenbehauptung, H._____ sei ebenfalls Mieterin des streitgegenständlichen

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Mietobjektes gewesen bzw. sie habe mit dem Vermieter auch einen Mietvertrag
abgeschlossen, weshalb die Kündigung nur an ihn nichtig sei, in den Akten somit
keine Stütze. Eine Nichtigkeit der Kündigung, die von Amtes wegen zu berück-
sichtigen wäre, ist nicht ersichtlich.
3. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil des Einzel-
gerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 23. No-
vember 2018 zu bestätigen.
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Ausgangsgemäss wird der Mieter kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Mieter nicht, weil er unter-
liegt, und dem Vermieter nicht, weil ihm im Berufungsverfahren keine Umtriebe
entstanden sind, die zu entschädigen wären.
2. Grundlage für die Festsetzung der Gebühren bilden der Streitwert bzw. das
tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit
des Falls (vgl. § 2 Abs. 1 GebV OG). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV
OG Rechnung. Zum Streitwert ist auf das bereits Gesagte zu verweisen
(vgl. E. II./1). Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 3, § 8
Abs. 1 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG sowie in Anbetracht des ge-
ringen Zeitaufwandes und der geringen Komplexität des Falls auf Fr. 400.– fest-
zusetzen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung des Gesuchsgegners und Berufungsklägers wird abgewiesen.
Das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksge-
richtes Dietikon vom 23. November 2018 (ER180067-M) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt.

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3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner
und Berufungskläger auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller und Berufungs-
beklagten unter Beilage eines Doppels der Berufungsantwort (act. 23), so-
wie an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Dietikon, je gegen Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 10'200.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
4. Januar 2019