zh_obergericht · PF170030 · 2017-07-25 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Andelfingen vom 23. Juni 2017 (ER170006)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF170030-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichte-
rin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga so-
wie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler
Urteil vom 25. Juli 2017
in Sachen
1. A._____,
2. ...,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes An-
delfingen vom 23. Juni 2017 (ER170006)

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Rechtsbegehren, sinngemäss:
(act. 1)
1. Die Gesuchsgegner seien dazu zu verurteilen, die 4.5-Zimmer-
Wohnung an der D._____-Strasse ... in E._____ unverzüglich zu räu-
men und ordnungsgemäss den Gesuchstellern zu übergeben.
2. Das zuständige Gemeindeammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf
Verlangen der Gesuchsteller zu vollstrecken.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner.
Urteil des Einzelgerichts s.V. des Bezirksgerichts Andelfingen
vom 23. Juni 2017:
(act. 5 = act. 8 = act. 10)
"1. …
2. Die Gesuchsgegner werden gerichtlich aufgefordert, die 4.5-Zimmer-
Wohnung der Gesuchsteller an der D._____-Strasse ... in E._____ bis
spätestens am 31. Juli 2017, 12:00 Uhr, zu räumen und den Gesuch-
stellern ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben.
3. Das Gemeindeammannamt Feuerthalen wird angewiesen, Ziffer 2 des
heutigen, mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Ent-
scheids auf Verlangen der Gesuchsteller zu vollstrecken. Die Kosten
der Vollstreckung sind von den Gesuchstellern vorzuschiessen. Sie sind
ihnen aber von den Gesuchsgegnern zu ersetzen, wobei die Gesuchs-
gegner dafür solidarisch haften.
4. Die Entscheidgebühr von Fr. 300.– wird von den Gesuchstellern bezo-
gen, ist ihnen aber von den Gesuchsgegnern bei solidarischer Haftbar-
keit zu ersetzen.
5. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, den Gesuchstellern eine Par-
teientschädigung von Fr. 100.– zu bezahlen, wobei die Gesuchsgegner
solidarisch dafür haften.
[6.-7. Mitteilung, Rechtsmittel]"
Beschwerdeanträge des Gesuchsgegners 1 und Beschwerdeführers:
(act. 9, sinngemäss)
Es sei die Frist zur Ausweisung gemäss dem angefochtenen Urteil bis 31. Ok-
tober 2017 aufzuschieben.

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Erwägungen:
1.
1.1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 13. Oktober 2015 vermieteten die Gesuch-
steller und Beschwerdegegner eine 4,5-Zimmer-Wohnung im 2. OG an der
D._____-Strasse ... in E._____ an die Gesuchsgegner A._____ und F._____, die
im Mietvertrag beide als Mieter angeführt werden (als G._____ und H._____).
Den Mietvertrag (der nach einer Vertragsklausel sämtliche Abmachungen enthält
und nur schriftlich ergänzt werden kann) unterzeichnete jedoch lediglich A._____
(act. 2). Die Gesuchsgegner sind indes verheiratet (act. 12), so dass ohnehin die
Bestimmungen über die eheliche Wohnung massgeblich sind (vgl. insb. Art. 266n
OR). Die Frage, ob auch F._____ Partei des Mietvertrages ist, kann für das vor-
liegende Verfahren offen gelassen werden. Die Gesuchsteller und Beschwerde-
gegner werden nachfolgend als Vermieter bezeichnet, die Gesuchsgegner (der
Einfachheit halber) als Mieter (wobei nur der Mieter 1 auch als Beschwerdeführer
auftritt; auf die Frage, wie sich das auf die Mieterin 2 auswirkt, wird weiter unten
soweit nötig noch eingegangen).
1.2 Mit zwei separaten Schreiben an die Mieter vom 7. November 2016 kündig-
ten die Vermieter das Mietverhältnis über die erwähnte Wohnung ordentlich auf
den 31. März 2017 (act. 3).
1.3 Die Vermieter stellten mit Eingabe vom 5. Mai 2017 beim Einzelgericht s.V.
des Bezirksgerichts Andelfingen (nachfolgend Vorinstanz) das eingangs ange-
führte Ausweisungsbegehren (act.1).
1.4 Mit Urteil vom 26. Mai 2017 erliess die Vorinstanz einen superprovisorischen
Entscheid, mit dem sie die Mieter aufforderte, die 4,5-Zimmer-Wohnung im 2. OG
an der D._____-Strasse ... in E._____ bis spätestens am 30. Juni 2017 zu räu-
men und den Vermietern ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben. Gleichzeitig
setzte die Vorinstanz den Mietern eine Frist bis 9. Juni 2017 an, um sich schriftlich
zum Ausweisungsbegehren zu äussern (act. 4). Das Urteil wurde seitens der Mie-
ter soweit ersichtlich nur der Mieterin 2 zugestellt (act. 4A).

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1.5 Am 23. Juni 2017 erliess die Vorinstanz das eingangs angeführte Urteil, mit
dem sie das Ausweisungsbegehren (definitiv) guthiess und die Mieter verpflichte-
te, das Mietobjekt per 31. Juli 2017 zu räumen (act. 5 = act. 8 = act. 10). Das Ur-
teil wurde seitens der Mieter soweit ersichtlich nur dem Mieter 1 am 3. Juli 2017
(in zwei Exemplaren) zugestellt (act. 6).
1.6 Mit Eingabe vom 3. Juli 2017 erhob der Mieter 1 Beschwerde gegen das Ur-
teil vom 23. Juni 2017. Er stellte sinngemäss den eingangs angeführten Be-
schwerdeantrag (act. 9).
1.7 Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-6).
Auf das Einholen eines Kostenvorschusses bzw. einer Beschwerdeantwort wurde
verzichtet (vgl. Art. 98 und Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als
spruchreif. Allerdings ist den Vermietern mit dem vorliegenden Entscheid noch je
ein Doppel bzw. eine Kopie von act. 9 zuzustellen.
2.
2.1 Gegen Erledigungsentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung
nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO). Voraus-
gesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittelstreitwert
von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
2.1.1 Die Vorinstanz äusserte sich nicht zum Streitwert. Praxisgemäss richtet sich
der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach den Bruttomietzinsen für die vom
jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während welcher der Vermieter nicht
über das Mietobjekt verfügen kann. Steht (im Falle der Ausweisung nach Kündi-
gung eines unbefristeten Mietverhältnisses) in Frage, ob die Kündigung zu Recht
erfolgte, so ist indes zu prüfen, per welchen Zeitpunkt die Vermieterin das Miet-
verhältnis im Falle des Obsiegens des Mieters frühestmöglich ordentlich kündigen
könnte. Geht es um Wohn- oder Geschäftsräume, so hat dies im Allgemeinen die
Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR zur Folge (vgl. OGer ZH PF16008 vom 4. März 2016, E. II./1.1, und
OGer ZH LF140014 vom 22. April 2014, E. III./4., je mit Hinweisen).

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2.1.2 Der Mieter 1 brachte vor Vorinstanz mündlich offenbar (nur) vor, ihnen sei
klar, dass sie die Wohnung verlassen müssten, doch sie würden aufgrund ihrer
Schwierigkeiten, eine neue Wohnung zu finden, mehr Zeit brauchen (das ergibt
sich aus dem entsprechenden Hinweis in den Erwägungen zum angefochtenen
Entscheid, act. 8 S. 2; ein weiterer Beleg etwa im Sinne eines Protokolleintrags
oder einer Notiz fehlt in den Akten der Vorinstanz). Danach ist anzunehmen, dass
die Mieter die Gültigkeit der Kündigung nicht in Frage stellten. Der sinngemässe
Antrag auf Gewährung von "mehr Zeit" ist ermessensweise als Antrag auf eine
Verschiebung der Ausweisung um ca. 3-4 Monate zu verstehen (auch in Anleh-
nung an das, was die Mieter im Rechtsmittelverfahren beantragen). Ausgehend
vom Mietzins von Fr. 1'800.00 brutto (act. 2) führt dies zu einem Streitwert unter
Fr. 10'000.00. Gegen den angefochtenen Entscheid war daher die Berufung nicht
zulässig, sondern lediglich die Beschwerde nach Art. 319 lit. a ZPO.
2.2 In der Beschwerdeschrift sind konkrete Rechtsmittelanträge zu stellen und
zu begründen. Der Beschwerdeschrift des Mieters 1 (act. 9) lässt sich sinnge-
mäss der eingangs angeführten Rechtsmittelantrag entnehmen.
2.3 Wie bereits erwähnt (vorne Ziff. 1.1), tritt nur der Mieter 1 im vorliegenden
Verfahren als Beschwerdeführer auf. Er ist dazu nach Praxis der Kammer berech-
tigt, da im Ausweisungsverfahren nicht von notwendiger Streitgenossenschaft der
Mieter ausgegangen wird (vgl. OGer ZH LF110128 vom 1. März 2010, E. II/4.3).
Da die Beschwerde aus den nachfolgend aufgezeigten Gründen abzuweisen ist,
ist nicht abschliessend zu prüfen, ob sich eine Gutheissung der Beschwerde auch
auf die Mieterin 2 auswirken würde.
2.4 Die Beschwerde führende Partei hat sich in der Begründung ihrer Rechtsmit-
telanträge mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides einlässlich aus-
einander zu setzen und hat anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene
Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben,
wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. im Einzelnen ZK ZPO-FREIBURG-
HAUS/AFHELDT, 3. Auflage 2016, Art. 321 ZPO N 15).

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2.4.1 Die Vorinstanz bezog sich in ihren Erwägungen zum angefochtenen Ent-
scheid auf eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, deren Vorausset-
zungen die Vorinstanz für gegeben erachtete (act. 8 S. 3). Der Mieter 1 nahm be-
schwerdeweise darauf Bezug und erklärte, die Mietzinsen seien immer bis spä-
testens 28. des Monats bezahlt worden. Der Vermieter sei über die späte Zahlung
nicht erfreut gewesen, habe das aber so akzeptiert (act. 9).
2.4.2 In der aufgezeigten Schilderung kann sinngemäss eine Auseinandersetzung
mit der Begründung des angefochtenen Entscheids erkannt werden. Daher ist auf
die Beschwerde einzutreten.
2.5 Mit Beschwerde kann die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-
halts sowie die unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 320 ZPO). Neue
Tatsachenvorbringen und neue Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
3.
3.1 Die Vermieter begründeten die Kündigungen vom 7. November 2016 mit
wiederholter unpünktlicher Mietzinszahlung und mit wiederholter Lärmbelästigung
(act. 3). Der Mieter 1 bestreitet wie erwähnt einen Zahlungsverzug (act. 9).
Die Vorinstanz kam mutmasslich aufgrund der erwähnten Begründung der Kündi-
gung zur Einschätzung, die Vermieter hätten eine Zahlungsverzugskündigung
nach Art. 257d OR ausgesprochen. Nach den Akten war das aber offenkundig
nicht der Fall. Die Vermieter kündeten das Mietverhältnis vielmehr ordentlich mit
einer Frist von (über) drei Monaten auf den 31. März 2017 (act. 3), einen ordentli-
chen vertraglichen Kündigungstermin (act. 2). Wäre die Kündigung eine ausser-
ordentliche gestützt auf Art. 257d OR gewesen, so hätte es im Übrigen an einer
Zahlungsaufforderung mit Fristansetzung gemäss dieser Bestimmung gefehlt
(und die Vorinstanz wäre zu Unrecht zum Schluss gekommen, das Mietverhältnis
sei gestützt auf diese Bestimmung rechtsgültig aufgelöst worden). Da die Vermie-
ter das Mietverhältnis aber ordentlich kündigten, schadet ihnen das nicht.

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3.2 Die Schilderung des Mieters 1, es gebe keinen Zahlungsverzug, erfolgte erst
im Beschwerdeverfahren und damit zu spät (vgl. vorne Ziff. 2.5). Wird dessen un-
geachtet darauf eingegangen, so ist festzuhalten, dass das effektive Vorliegen
des in der (ordentlichen) Kündigung angegebenen Kündigungsgrundes kein Gül-
tigkeitserfordernis der Kündigung ist, sondern lediglich einen Verstoss gegen Treu
und Glauben darstellen könnte (im Sinne eines vorgeschobenen Kündigungs-
grundes). Die Mieter müssten das in einem Anfechtungsverfahren nach Art. 271
OR geltend machen. Soweit ersichtlich ist das nicht geschehen. Es kann im Aus-
weisungsverfahren nicht nachgeholt werden, da die gegen Treu und Glauben
verstossende Kündigung, wenn sie nicht angefochten wird, gültig ist (vgl. ZR
110/2011 Nr. 54 E. II./3.). Auf die Frage, ob ein Zahlungsverzug vorlag, ist daher
nicht weiter einzugehen.
3.3 Der Mieter 1 ersucht um Gewährung einer längeren Auszugsfrist, da die
Mieter mit ihrer Familie mit drei schulpflichtigen Kindern Schwierigkeiten hätten,
eine neue Wohnung zu finden (act. 9; vgl. auch bereits die Schilderung über das
Vorbringen der Mieter im angefochtenen Urteil vom 23. Juni 2017, act. 8 S. 2).
Dem Begehren um Gewährung einer längeren Auszugsfrist kann im Auswei-
sungsverfahren nicht gefolgt werden. Bei gegebenen Ausweisungsvoraussetzun-
gen steht es nicht in der Kompetenz der Ausweisungsbehörde, der Mieterpartei
eine Auszugsfrist zu gewähren. Das würde im Ergebnis einer Erstreckung des
Mietverhältnisses gleich kommen, welche die Mieter nach den Vorgaben der
Art. 272 ff. OR fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen hätten ver-
langen müssen.
Familiäre Härtegründe hätten allenfalls einen Anspruch auf eine Erstreckung be-
gründen können (Art. 272 OR), doch dass die Mieter ein entsprechendes Begeh-
ren innert der Frist von Art. 273 Abs. 2 OR gestellt hätten, wurde nicht geltend
gemacht und ist nicht ersichtlich. Dass die Mieter als Familie mit schulpflichtigen
Kindern Schwierigkeiten haben, eine neue Wohnung zu finden, und dass sie sich
deshalb in einer schwierigen Situation befinden, ist nachvollziehbar. Das kann
aber aus den aufgezeigten Gründen dem Ausweisungsbegehren nicht entgegen
gehalten werden. Es steht den Mietern offen, sich auch nach dem Ergehen des

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vorliegenden Entscheids mit den Vermietern über eine allfällige Verschiebung des
Umzugstermins zu verständigen. Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden
zur Verfügung, an welche die Mieter sich bei persönlichen Notsituationen mit Blick
auf ihre Wohnsituation wenden können.
3.4 Aus den geschilderten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, und der
angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.
3.5 Gleichwohl ist an die Adresse der Vorinstanz festzuhalten, dass für das ge-
wählte Vorgehen, die Ausweisung nach Eingang des Begehrens in Anwendung
von Art. 265 ZPO bereits superprovisorisch anzuordnen (vgl. vorne Ziff. 1.4 und
act. 4), keine Veranlassung ersichtlich ist. Weder beantragten die Vermieter eine
superprovisorische Anordnung, noch ergaben sich aus ihrer Eingabe Anzeichen
für eine besondere Dringlichkeit. Auch die Vorinstanz erkannte offenbar keine sol-
che Anzeichen. Das zeigt sich daran, dass sie die superprovisorische Massnah-
me mit Urteil vom 26. Mai 2017 (erst) auf den 30. Juni 2017 anordnete. Dies hätte
– wenn die Anordnung tatsächlich besonders dringlich gewesen wäre – keinen
Sinn gemacht. Superprovisorische Leistungsanordnungen sind allgemein nur
äusserst zurückhaltend zu erlassen. Im vorliegenden Fall standen überdies erheb-
liche Interessen der Gegenparteien auf dem Spiel. Gerade Laien gegenüber ist es
in der Regel geboten, nach Eingang des Ausweisungsbegehrens zu einer Ver-
handlung vorzuladen und die Parteien anzuhören. So lässt sich zuverlässig eruie-
ren, ob klares Recht und ein sofort beweisbarer Sachverhalt vorliegen (wie bereits
erwogen, war im vorliegenden Fall auch die rechtliche Subsumption der Vorin-
stanz unzutreffend, da entgegen dem angefochtenen Entscheid nicht von einer
Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, sondern von einer ordentlichen
Kündigung auszugehen war). Sodann ist es zwecks Wahrung eines transparenten
Verfahrens und des rechtlichen Gehörs der Parteien unerlässlich, prozessrelevan-
te Gespräche mit Parteien, die sich dem Gericht gegenüber mündlich äussern, in
geeigneter Form festzuhalten bzw. zu protokollieren. Ferner sollte die Zustellung
von Entscheiden gegenüber jeder Partei (auch bei mehreren Parteien auf einer
Seite, die keine gemeinsame Vertretung bezeichneten) in den Akten nachvoll-
ziehbar sein. Insgesamt weist das vorinstanzliche Verfahren erhebliche formelle

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Mängel auf, die indes nicht gerügt wurden und sich im Ergebnis nicht zulasten der
Mieter auswirkten.
Da die Beschwerde aus den vorstehend geschilderten Gründen abzuweisen ist,
erübrigen sich Weiterungen zu diesen Punkten.
4.
4.1 Ausgangsgemäss wird der Mieter 1 für das Beschwerdeverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in An-
wendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 3, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV
OG nach Massgabe des Streitwerts festzusetzen, der im Beschwerdeverfahren
(wo die Mieter eine Erstreckung der Auszugsfrist bis 31. Oktober 2017 beantrag-
ten, act. 9) drei Monatsmietzinsen à Fr. 1'800.00 (act. 2), total Fr. 5'400.00 be-
trägt.
4.2 Den Vermietern entstanden keine Aufwendungen, die zu entschädigen wä-
ren.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichtes s.V.
des Bezirkes Andelfingen vom 23. Juni 2017 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner
1 und Beschwerdeführer auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchsteller und Beschwer-
degegner unter Beilage je eines Doppels bzw. einer Kopie von act. 9, sowie
an das Bezirksgericht Andelfingen, je gegen Empfangsschein, und an die
Obergerichtskasse.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 5'400.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
versandt am: