zh_obergericht · PS150144 · 2015-04-14 · de
Verwertung eines Grundstücks.


Art. 133 ff., Art. 143b SchKG, Verwertung eines Grundstücks. Besonderheiten
bei einem besonders wertvollen Grundstück? Anordnung des Freihandverkaufes
schon vor Vorliegen einer Offerte? Behandlung von (rechtlichen) Unsicherheiten,
welche den Wert beeinflussen.
Die Verwertungsbegehren sind gestellt. Mit Eingabe vom 13. April 2015
verlangte die Schuldnerin im Hauptbegehren die Sistierung des Grund-
pfandverwertungsverfahrens bis Ende August 2015 und eventualiter die
Durchführung eines Freihandverkaufes i.S.v. Art. 143b SchKG unter Beizug
eines privaten Spezialisten. Mit Verfügung vom 14. April 2015 ordnete das
Betreibungsamt u.a. den Freihandverkauf an und forderte die Schuldnerin
zur Nennung eines geeigneten Spezialisten auf. Dagegen beschwerten sich
die Gläubigerinnen mit Erfolg bei der unteren Aufsichtsbehörde. Die Schuld-
nerin zieht weiter.
(aus den Erwägungen des Obergerichts:)
(III) 1. Die Schuldnerin hatte in ihrem ursprünglichen Antrag die Sistie-
rung des Verfahrens als Ganzes verlangt (act. 2/2: "Das Grundpfandverwertungs-
verfahren […] sei bis Ende August zu sistieren bzw. aufzuschieben"). Eine solche
Einstellung hat (…) das Betreibungsamt nicht angeordnet. Zwar hat es "dem An-
trag auf Sistierung bzw. Aufschub des laufenden Grundpfandverwertungsverfah-
rens […] stattgegeben" (Ziff. 1). Unmittelbar daran anschliessend wird auch dem
Antrag auf Weiterführung […] mittels Freihandverkauf […] einstweilen stattgege-
ben" (Ziff. 2), was Ziff. 1 unmittelbar wieder ausser Kraft gesetzt hat. Davon geht
auch die Schuldnerin aus, wenn sie in act. 24 Rz 39 schreibt: "Weiter scheinen
die N. Bank AG, die C. AG und die Vorinstanz zu verkennen, dass das Betrei-
bungsamt Dübendorf gar keinen Aufschub bzw. keine Verschiebung der Verwer-
tung verfügt hat, sondern vielmehr eine andere Verwertungsart (Freihandverkauf)
unter Beizug eines Spezialisten angeordnet hat". Der im Ergebnis verweigerte
Aufschub bis Ende August 2015 ist von der Schuldnerin weder im vorinstanzli-
chen Beschwerdeverfahren noch in jenem vor der Kammer angefochten worden,
so dass sich die Frage einer Sistierung bzw. eines Aufschubes nicht stellt; in zeit-
licher Hinsicht wäre er – nach Ablauf des genannten Zeitraums – ohnehin gegen-
standslos. Ein Aufschub für die Dauer des Rekursverfahrens nach der Regel von

Art. 141 Abs. 1 SchKG (act. 24 Rz 66 f.) steht daher schon rein prozessual nicht
zur Diskussion.
2. Der Freihandverkauf ist in Art. 143b SchKG nur lückenhaft geregelt. Es
gibt keine (klaren) Regeln, ausser hinsichtlich der Voraussetzungen und Teilas-
pekten des Verfahrens (Franco Lorandi, Freihandverkauf von Grundstücken im
Betreibungs- und Konkursverfahren, BlSchK 2006, S. 1 ff., S. 1). Insbesondere ist
nirgends explizit gesagt, ob öffentliche Versteigerung und Freihandverkauf zwei
selbständige Optionen sind und wie das Verfahren abläuft, wenn der Freihand-
verkauf eine solche Option ist. Festzuhalten ist allerdings bereits hier, dass die
Zustimmung bzw. der Verzicht auf eine Zustimmung bei voller Deckung (Art. 143b
Abs. 1 SchKG) erst dann aktuell wird, wenn ein konkretes Angebot vorliegt. Für
die Frage, ob (ausnahmsweise) ein Freihandverkauf durchzuführen ist, ist keine
Zustimmung der Beteiligten erforderlich, sondern das Betreibungsamt hat die
Wahl nach eigenem pflichtgemässen Ermessen zu treffen (so auch die Schuldne-
rin in act. 24 Rz 91), wobei die Aufsichtsbehörden diese Wahl im Rahmen der
SchK-Beschwerde überprüfen können.
a) Zur Frage, ob der Freihandverkauf ein eigenständiges Verfahren ist,
äussert sich Pierre-Robert Gilliéron (Commentaire de la loi fédérale sur la pour-
suite pour dettes et la faillite [Art. 89-158], Lausanne 2000, N. 23 zu Art. 143b)
dahingehend, dass stets der Steigerungstermin und die Aufforderung zur Anmel-
dung ins Lastenverzeichnis publiziert werden müssen. Hingegen weist BSK
SchKG I-Häusermann (2. Auflage 2010, N. 24 zu Art. 143b) darauf hin, dass in
Art. 143b Abs. 2 SchKG lediglich auf Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 und Abs. 3 SchKG
(und nicht auch auf Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 und 2 von Art. 138 SchKG) verwie-
sen wird. Aufgrund der Tatsache, dass nur auf einen Teil der Vorschrift von
Art. 138 SchKG verwiesen wird und insbesondere die Publikation der Steigerung
bzw. des Steigerungstermins und Zeitangaben bezüglich der Auflage der Steige-
rungsbedingungen im gesetzlichen Verweis weggelassen werden, ist zu schlies-
sen, dass es eine selbständige Option "Freihandverkauf" gibt, so dass ab Beginn
der Grundstückverwertung ein solcher anvisiert werden kann und dass bei dieser
Variante nur die Fristansetzung zur Anmeldung ins Lastenverzeichnis (Art. 138

Abs. 2 Ziff. 3 und Abs. 3 SchKG) veröffentlicht werden muss. Natürlich ist es auch
möglich, in einer mit der Publikation des Steigerungstermins (Art. 138 Abs. 1 und
Abs. 2 Ziff. 1 und 2 SchKG) begonnenen Grundstückverwertung nach Eintritt der
Voraussetzungen dann doch einen Freihandverkauf abzuschliessen (vgl. z.B.
Gilliéron, a.a.O., N. 25 zu Art. 143b SchKG).
Vom Tätigwerden mit dem Ziel des Abschlusses eines Freihandverkaufes
ist der eigentliche Abschluss desselben zu unterscheiden, der nur erfolgen kann,
wenn die Voraussetzungen von Art. 143b Abs. 1 SchKG vorliegen: Zustimmung
sämtlicher Beteiligten (ausser derjenigen, die ohnehin gedeckt sind) sowie Offer-
te/n in der Höhe von wenigstens des Schätzungspreises. Um zu wissen, wer die
Beteiligten sind, die zustimmen müssen, muss ein rechtskräftiges Lastenver-
zeichnis vorliegen, und um zu wissen, ob das Angebot (mindestens) den Schät-
zungspreis erreicht, ein konkretes Angebot. Zutreffend ist daher die Bemerkung
von Lorandi in seiner Kurzbeurteilung, dass "wenn vorliegend die Eigentümerin
die freihändige Verwertung der beiden Grundstücke verlangen sollte, dann muss
das Betreibungsamt (nach erfolgter Lastenbereinigung) diese Verwertungsart ver-
folgen, sofern durch den gebotenen Preis alle Grundpfandgläubiger vollständig
gedeckt sind" (act. 27/3 Rz 39; vgl. auch BSK SchKG I-Häusermann [2. Aufl.
2010], N. 10 zu Art. 143b). Nicht zutreffend ist hingegen die Bemerkung der
Schuldnerin, dass die Gläubigerinnen ihre Zustimmung zum Freihandverkauf
überhaupt nicht verweigern könnten, da sie – beim sehr konservativen Schätzwert
des Grundstückes von Fr. 54 Mio. und Forderungen von rund Fr. 20 Mio. bei wei-
tem gedeckt seien (act. 24 Rz 88), weil nicht der Schätzwert, sondern ein reales
Angebot eines Interessenten, das den Schätzwert übersteigt, vorliegen muss.
b) Wird zu Beginn der Verwertung der Freihandverkauf anvisiert und wird
kein Angebot gemacht, das nach Art. 143b Abs. 1 SchKG angenommen werden
kann, so ist nachträglich eine Steigerung durchzuführen, wozu ein Steigerungs-
termin und der Zeitpunkt der Auflage der Steigerungsbedingungen zu publizieren
sind (Art. 138 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 und 2 SchKG). Der Aufruf zur Anmeldung
der Lasten und eine allfällige Lastenbereinigung müssen diesfalls nicht wiederholt
werden. Umgekehrt kann bei gegebenen Voraussetzungen auf einen Freihand-

verkauf "umgeschwenkt" werden, auch wenn zuvor eine öffentliche Versteigerung
angekündigt worden war (BSK SchKG I-Häusermann [2. Aufl. 2010), N. 40 zu
Art. 143b).
c) In zeitlicher Hinsicht gilt die dreimonatige Ordnungsfrist des Artikels 133
Abs. 1 SchKG nicht nur für die Versteigung, sondern auch für den Freihandver-
kauf (vgl. Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite
pour dettes et la faillite (Art. 89-158), Lausanne, 2000, N. 22 zu Art. 143b Abs. 1
LP; Carl Jaeger/Hans Ulrich Walder/Thomas M. Kull, Bundesgesetz über Schuld-
betreibung und Konkurs [Art. 89-158], 5. Aufl., Zürich 2006, N. 6 zu Art. 143b
SchKG; BSK SchKG I-Stöckli/Duc [2. Aufl. 2010], N. 3 zu Art. 133; BSK SchKG I-
Häusermann [2. Aufl. 2010], N. 6 zu Art. 143b). Deshalb hat das Betreibungsamt,
wenn es in der Verfügung vom 14. April 2015 die Frist zur Durchführung des Frei-
handverkaufes bis Ende Dezember 2015 (mit einer zusätzlichen Verlängerungs-
möglichkeit) terminiert hat, diese Frist erheblich überschritten. Die Schuldnerin
weist verschiedentlich darauf hin, dass die (Ordnungs-)Frist von Art. 133 SchKG
für den vorliegenden Fall illusorisch sei (act. 24 Rz 82), räumt dann allerdings im
Widerspruch dazu ein, dass für den Freihandverkauf nur unwesentlich mehr Zeit
erforderlich sei (act. 24 Rz 93). Da – wie zu zeigen sein wird – die Anordnung der
Vorinstanz bestätigt wird, so dass das Verfahren der Zwangsversteigerung einge-
leitet werden muss, ist der Frage allerdings nicht weiter nachzugehen.
d) In vorliegenden Verfahren ist die Frage zu beurteilen, ob die Option
Freihandverkauf an Stelle der Zwangsversteigerung treten solle. Die Vorinstanz
hat die unverzügliche Zwangsversteigerung angeordnet, nachdem das Betrei-
bungsamt zuvor den Freihandverkauf unter Beizug eines privaten Spezialisten
durchführen wollte (act. 24 Rz 20). Ob mit dem ursprünglichen Antrag, "der Frei-
handverkauf sei durch einen beizuziehenden privaten Spezialisten durchzuführen"
die Verwertung durch Privatperson gemeint war (vgl. dazu Franco Lorandi, Durch-
führung der Verwertung in der Zwangsvollstreckung durch Private, AJP 2000
S. 846 ff.; zum Unterschied zwischen interner und externer Beauftragung vgl.
BSK SchKG I-Häusermann [2. Aufl. 2010], N. 38 f. zu Art. 133) muss nicht geklärt
werde, weil das Betreibungsamt eine Verwertung "in Zusammenarbeit mit dem

Betreibungsamt Dübendorf " angeordnet hat, worüber sich die Schuldnerin nicht
beschwert.
3. a) Von der Schuldnerin angefochten ist der vorinstanzliche Entscheid
vom 3. August 2015, mit dem das Betreibungsamt Dübendorf angewiesen wird,
die Grundpfandverwertung auf dem Wege der Zwangsversteigerung unverzüglich
durchzuführen. Die Schuldnerin stellt den Antrag, dass "in Gutheissung der Be-
schwerde […] der Beschluss des Bezirksgerichts Uster (untere kantonale Auf-
sichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs) vom 3. August 2015 (Ge-
schäft Nr. 150013) aufzuheben [sei] und es seien die SchKG-Beschwerden der N.
Bank AG und der C. AG abzuweisen sowie die Verbindlichkeit der Verfügung des
Betreibungsamtes Dübendorf vom 14. April 2015 (mit Ausnahme von Dispositiv-
Ziff. 4 Satz 3) festzustellen".
b) Die Schuldnerin verlangt die Feststellung der Verbindlichkeit der Verfü-
gung des Betreibungsamtes Dübendorf vom 14. April 2015 (mit Ausnahme von
Dispositiv-Ziff. 4 Satz 3). Dispositiv-Ziff. 4 Absatz 3 heisst: "Dem Schuldner ist
bewusst, dass aus diesem Verfahren ein möglicher Mindererlös resultieren kann
und er verzichtet aufgrund dieser Verfügung (und der Gutheissung seiner Anträ-
ge) explizit auf etwaige Haftungsklagen gegenüber dem Staat und weiteren betei-
ligten Parteien" (act. 2/1 S. 1 f.).
Die Vorinstanz hat mit Beschluss vom 3. August 2015 entschieden, dass
das Beschwerdeverfahren der Schuldnerin betreffend Haftungsausschluss ge-
genstandslos sei, weil sie im Beschwerdeverfahren CS150013 (in Gutheissung
der Beschwerden der N. Bank AG sowie der C. AG) das Betreibungsamt Düben-
dorf angewiesen hatte, die Zwangsversteigerung unverzüglich durchzuführen.
Werde damit der Freihandverkauf ohnehin nicht durchgeführt, so müsse auch
nicht entschieden werden, wie es sich mit dem streitigen Haftungsausschluss für
den Fall eines Freihandverkaufsverfahrens verhalte. Mit der eingangs erwähnten
Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren vor der Kammer ist auch der
Gleichlauf der beiden Beschwerden gewährleistet. Zwar ist es richtig, dass – wür-
de die Kammer den vorinstanzlichen Beschwerdeentscheid aufheben und die An-
ordnung des Freihandverkaufes durch das Betreibungsamt bestätigen – sich die

Frage der Gültigkeit des angefochtenen Haftungsverzichtes wieder stellte. Konk-
ret ist dies jedoch nicht der Fall, weil – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – der
Entscheid der Vorinstanz bestätigt wird, so dass auf die Beschwerde diesbezüg-
lich mangels Rechtsschutzinteresse nicht einzutreten ist. Anzumerken ist der
Vollständigkeit halber, dass der Verzicht auf eine Entschädigung durch den Staat
jedenfalls nicht in Verfügungsform angeordnet werden kann, sondern dass höchs-
tens – z.B. im Falle der externen Verwertung – an den Verzicht in Form einer Be-
dingung gedacht werden könnte.
4. Den bisherigen Verfahrensverlauf seit Stellung des (ersten) Verwer-
tungsbegehrens der Gläubigerin 1 am 2. Mai 2013 (die Verwertungsbegehren der
Gläubigerin 2 datieren vom 27. November 2014 bzw. vom 6. Januar 2015;
act. 5/4/12) kritisieren die Gläubigerinnen als verzögernd. Und auch die Vo-
rinstanz nennt den Zeitablauf als eines der Kriterien, warum die Verwertung nun-
mehr möglichst beförderlich weitergeführt werden müsse (act. 23 S. 10 f.). Die
Schuldnerin verwahrt sich gegen den Vorwurf der Verfahrensverzögerung und
weist – unterstützt durch eine tabellarischer Darstellung – darauf hin, dass sie
lediglich die bestehenden Rechtsschutzmöglichkeiten – teilweise erfolgreich –
ergriffen habe und dass das Verfahren insbesondere wegen der im Rechtsmittel-
verfahren gewährten aufschiebenden Wirkung und der diversen Betreibungsferien
nicht habe fortgeführt werden können.
Unabhängig von den Gründen für den bisherigen Verfahrensablauf kann
gesagt werden, dass seit der Stellung des (ersten) Verwertungsbegehrens am
21. Mai 2013 einiges an Zeit verstrichen ist und dass der Verzug der Schuldnerin
bereits länger andauert. Die Vorinstanz hat die Ansicht der Schuldnerin themati-
siert und festgehalten, dass die grundpfandgesicherten Forderungen bis zur Ver-
wertung mit 5 % verzinst würden, was in der heutigen Zeit eine sehr namhafte
Rendite sei und dass die Gläubigerinnen ausserdem nicht auf die schnelle Be-
gleichung ihrer Forderungen angewiesen seien (act. 23 S. 9 f., S. 12 f.). Diese
Argumente sind tatsächlich keineswegs überzeugend, da der Anspruch auf Rück-
zahlung von keinem anderen Faktor als der Fälligkeit abhängt und der Wunsch
von Gläubigern, über ihr Geld wieder frei verfügen zu können, keiner Begründung

oder Rechtfertigung bedarf. Deshalb sind Zwangsvollstreckungen und -verwer-
tungen beförderlich abzuwickeln. Letztlich haben die Optionen Zwangsversteige-
rung oder Freihandverkauf keine zeitlichen Unterschiede, da die (Ordnungs-)Frist
von Art. 133 SchKG – wie bereits gezeigt – für beide Verwertungsarten gleicher-
massen gilt.
5. Zum Gestaltungsplan "G." weist die Schuldnerin darauf hin, dass eine
einzige Nachbarin, die ImmoÜberland AG, fristgerecht Rekurs beim Baurekursge-
richt eingelegt habe. Wegen der örtlichen Verhältnisse im betreffenden Gebiet
und auf Grund des bisherigen Desinteresses liege die Rekurslegitimation der Im-
moÜberland AG keineswegs auf der Hand. Im Gegenteil würde die Verflechtung
der Beziehungen zwischen ihr und der Gläubigerin 2 einen Stellvertreter-Rekurs
nahe legen (act. 24 Rz 45-49); zwischen der Gläubigerin 2 und der ImmoÜberland
AG bestünde eine überraschend direkte (persönliche) Verbindung (act. 24 Rz 55).
Dieser (einzige) Rekurs verhindere den Eintritt der Rechtskraft des Gestaltungs-
planes und die damit verbundene erhebliche Wertsteigerung des Pfandobjektes,
so dass zu befürchten sei, dass im vorliegenden Verwertungsverfahren kein ho-
her Preis geboten werde (act. 24 Rz 50-52). Die Schuldnerin schildert in Rz 54 ff.
detailliert "Vorgeschichte und die Motive der C. AG" (Gläubigerin 2), die in der
Feststellung gipfeln, dass die Gläubigerin 2 es schon immer darauf abgesehen
habe, bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung der Grundstücke ein "Schnäpp-
chen" machen zu können, wofür eine Reihe von Zeugen genannt wird.
Hinsichtlich des Rekurses beim Baurekursgericht ist letztlich nicht ersicht-
lich, was die Schuldnerin für den Freihandverkauf und gegen die Zwangsverstei-
gerung ableiten will. Klar ist, dass das pendente Verfahren und die damit verbun-
denen Unwägbarkeiten die Preisgestaltung beeinflussen können. Das betrifft je-
doch nicht nur die Versteigerung, sondern im gleichen Masse den Freihandver-
kauf. Warum das Rechtsmittel gegen den Gestaltungsplan und die damit verbun-
dene Unsicherheit das Kalkül der Ersteigerer eher oder mehr beeinflussen sollte
als jenes des Freihandkäufers, ist nicht ersichtlich.
Selbst wenn die Kammer mit oder ohne Abnahme von Beweisen versu-
chen könnte bzw. müsste, die Interessen, die Legitimation und die Frage des

Stellvertreterrekurses durch die ImmoÜberland AG im Baurekursverfahren zu klä-
ren, so könnte das im vorliegenden SchK-Beschwerdeverfahren lediglich als Vor-
frage geschehen, die nichts an der Pendenz des Rechtsmittels beim Baurekurs-
gericht ändern würde und auch nichts an der Tatsache, dass das Baurekursge-
richt völlig frei wäre, die gleichen Fragen abweichend zu entscheiden. Der Ent-
scheid über eine Vorfrage in einem Verfahren bindet das Hauptsachegericht in
seinem späteren Entscheid in keiner Weise (vgl. z.B. Adrian Staehelin/Daniel
Staehelin/Pascal Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. Aufl., Zürich 2013, Rz 22 zu §
24) und es ist deshalb auch keineswegs garantiert, dass das Baurekursgericht
die Rechtslage gleich beurteilen würde wie die Kammer. Weder der Ersteigerer
noch der Freihandkäufer könnten sich deshalb darauf verlassen, dass das Baure-
kursgericht zum gleichen Ergebnis käme, so dass die Unwägbarkeiten bleiben
würden.
6. Die Schuldnerin verweist auf Art. 141 Abs. 1 SchKG, welcher primär den
Lastenbereinigungsprozess betrifft und es geht dabei um den Aufschub der Ver-
wertung in den gesetzlich vorgesehenen Fällen. Art. 141 Abs. 1 SchKG gilt so-
wohl für die Versteigerung als auch für den Freihandverkauf (KuKo SchKG-
Bernheim/Känzig, N. 1 zu Art. 141). Die Frage eines Verwertungsaufschubes
kann allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein, weil die
Schuldnerin die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides und die Bestätigung
der betreibungsamtlichen Anordnung verlangt, welche sich – auch gemäss der
Schuldnerin (act. 24 Rz 39) – mit der Verwertungsart Freihandverkauf sowie dem
Beizug einer sachverständigen Person zur Mitwirkung beim Freihandverkauf be-
fasst.
Zur Thematik des Aufschubes ist ergänzend anzumerken, dass das Bun-
desgericht sich auch schon dafür ausgesprochen hat, dass die Verwertung von
Grundstücken aufgeschoben werden kann, wenn ein Verwertungsaufschub ge-
währt wurde oder wenn eine Beschwerde oder eine Klage oder ein anderes Ver-
fahren hängig ist, welches die Verwertung lahmlegt (BGer 5A_347/2015 E. 3.1.1;
BGE 135 III 28 E. 3.2 = BGer 5A_672/2008 = Pra 2009 Nr. 68: "Das Amt kann nur
im Rahmen von Art. 123 SchKG, der durch Verweis von Art. 143a SchKG an-

wendbar ist, oder wenn eine Beschwerde oder eine Aussonderungsklage oder
eine Klage auf Bestreitung des Lastenverzeichnisses oder auch jedes andere
Verfahren, das die Verwertung des Grundstücks lähmt, hängig ist, die Verwertung
eines Grundstückes aufschieben (BGer, 7B.83/2006 E.1.1 m. Hinw.). Eine solche
Wirkung gilt bei den Verfahren der Ablösung von Grundpfandrechten i.S.v.
Art. 828 f. ZGB (Art. 153 Abs. 3 SchKG), bei den vom Zivilrichter angeordneten
Grundbuchsperren, bei der vom Strafrichter angeordneten Beschlagnahme
zwecks Einziehung, bei den eingeleiteten Einigungsverhandlungen im Rahmen
der Verwertung eines Miteigentumsanteils in Anwendung Art. 73e VZG […]. Die
blosse Aussicht, über die Ordnungsfrist von Art. 133 SchKG hinaus, auf einen
Mehrwert aus einer zukünftigen teilweisen Zuteilung zur Bauzone genügt nicht
(Urteil 7B.253/2002 vom 20. Dezember 2002 = Pra 2003 Nr. 160").
Lorandi hält Art. 141 Abs. 1 SchKG für verallgemeinerungsfähig (act. 27/6
Rz 66) und möchte ihn wegen der Unsicherheit bezüglich Rechtskraft des Gestal-
tungsplanes im konkreten Fall bis zum Abschluss des Verfahrens beim Baure-
kursgericht angewendet haben (act. 27/6 Rz 67). Wie lange dies dauern würde,
ist offen, steht doch das Rekursverfahren im erstinstanzlichen Rechtsmittelverfah-
ren völlig am Anfang und jeglicher Entscheid des Baurekursgerichts wäre – mit
ungewissem Zeitverlust – von der einen oder anderen Seite weiterziehbar.
Und schliesslich kann darauf verwiesen werden, dass Aufschübe in der
Praxis äusserst zurückhaltend gewährt werden. Das Bundesgericht hat in BGE 53
III 132 E. 2 zwar argumentiert, dass ein möglichst hoher Steigerungserlös die
Aussetzung der Versteigerung rechtfertigen könne. Lorandi (act. 27/6 Anm. 12
und 13) führt für die Zulässigkeit des Aufschubes die beiden folgenden dargestell-
ten Bundesgerichtsentscheide BGE 87 III 114 und BGE 98 III 56 an. Beim erstge-
nannten Entscheid hat es sich um eine vorzeitige Verwertung (im Konkurs) ge-
handelt; jedenfalls wird auf einen Verstoss gegen Art. 128 Abs. 1 VZG hingewie-
sen, solange der Kollokationsplan noch nicht rechtskräftig sei. Im zweitgenannten
Entscheid hielt das Bundesgericht die Verwertung als nicht angebracht, solange
ein Prozess über das Vorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Grundstück
hängig sei. Weil nicht klar war, ob das bäuerliche Vorkaufsrecht realobligatorisch

wirke und ob es von den Vorkaufsberechtigten nach Abschluss des Prozesses
dem Erwerber gegenüber noch geltend gemacht werden könne, wären die Steige-
rungsinteressenten auf die Tatsache eines möglichen unmittelbaren Eigentums-
verlustes hinzuweisen, was sich zweifellos äusserst ungünstig auf den Preis aus-
wirken würde, so dass dem Bundesgericht eine Verschiebung gerechtfertigt er-
schien.
Häufiger hat das Bundesgericht allerdings entschieden, dass der Wunsch
potentieller Erwerber, sichere Kenntnis vom Bestand eines streitigen Rechts zu
erlangen, unmassgeblich sei (BGE 84 III 89 E. 3; BGE 42 III 222; BGE 67 III 46
und BGE 68 III 113; vgl. auch KuKo SchKG-Bernheim/Känzig (2. Aufl. 2014),
N. 10 zu Art. 141). Als der vorliegenden Konstellation besonders nahe ist BGE
135 III 28 E. 3.3 = Pra 2009 Nr. 68 zu nennen, der den Fall einer Betreibung auf
Grundpfandverwertung betraf, wobei die zu verwertende Parzelle Gegenstand
eines pendenten Enteignungsverfahrens war (das sich über Jahre hinzog). Das
Argument, dass "die mit dem Ausgang des Enteignungsverfahrens verbundene
Ungewissheit den Verkaufspreis des zu verwertenden Grundstücks beträchtlich
beeinflussen könnte, da dieses Verfahren die materielle oder formelle Enteignung
zur Folge haben könne" und dass ein Enteignungsverfahren dem Aussonderungs-
und Lastenbereinigungsverfahren vergleichbar sei, welche einen Aufschub aner-
kanntermassen rechtfertigen würden, liess das Bundesgericht nicht gelten. Für
einen Aufschub wegen eines Enteignungsverfahrens fehle die gesetzliche Grund-
lage und Enteignungen würden nicht zu denjenigen Verfahren zählen, welche die
Verwertung des Grundstückes hemmen würde, bewirke es doch einen Aufschub
auf Jahre hinaus und sei weit entfernt vom Abschluss. Die mit dem Ausgang des
Enteignungsverfahrens verbundene Ungewissheit erinnere an die Aussicht auf
einen Mehrwert aus einer allfälligen zukünftigen Zuweisung eines Grundstücks
zur Bauzone, welche gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Ver-
schiebung nicht zulasse.
Im Entscheid BGer 7B.253/2002 = Pra 2003 Nr. 160 betreffend einen Nut-
zungsplan gab es eine Variante, dass die überbaubare Fläche auf einer der zu
versteigernden Parzellen vergrössert werden sollte, was den Wert des Grund-

stücks gegebenenfalls wesentlich erhöhen würde (E. 1). Es wurde geltend ge-
macht, dass eine Versteigerung, die wenige Wochen vor Festlegung des Nut-
zungsplans stattfinde, es der betreibenden Bank ermögliche, das Grundstück für
den Preis von Fr. 270'000 (Wert nach BGBB) zu ersteigern, während der wirt-
schaftliche Wert bei 5-6 Mio. liege. Das Bundesgericht ging davon aus, dass sich
– ausser wegen eines besonderen, gesetzlich vorgesehenen Umstandes – die
Verschiebung bis zum Tag, an dem das Grundstück nicht mehr dem BGBB un-
terworfen sei, nicht rechtfertige (E. 4).
Die Schuldnerin macht in act. 24 Rz 66 in diesem Zusammenhang geltend,
dass ein massives Marktversagen klar unter die nach Lorandi für verallgemeine-
rungsfähige gehaltene Regel von Art. 141 Abs. 1 SchKG falle, gemäss welcher
ein Verwertungsverfahren zu sistieren ist. Vor allem angesichts der beiden letzt-
genannten Entscheide, die ein pendentes Enteignungsverfahren und eine pen-
dente Umzonung betrafen und daher dem vorliegenden Fall des Rekurses gegen
einen Gestaltungsplan sehr nahe kommen, ist nicht anzunehmen, dass das Bun-
desgericht darin einen Anwendungsfall von Art. 141 Abs. 1 SchKG sehen würde.
Zu beantworten ist die Frage hier – wie bereits erwähnt – allerdings nicht, weil die
Frage einer Sistierung bzw. eines Aufschubes nicht Beschwerdegegenstand ist.
7. Die Schuldnerin macht geltend, der Freihandverkauf sei deshalb die rich-
tige Verwertungsart, weil die Verwertung des Grundstückes grosse Herausforde-
rungen stelle. Die Gläubigerinnen haben vor Vorinstanz eingeräumt, dass es sich
um (sehr) grosse Grundstücke mit überdurchschnittlichem Verkehrswert handle,
wobei dies allerdings nicht dazu führe, dass das Betreibungsamt nicht im Stande
sei, die Verwertung selber durchzuführen (act. 1 S. 7), was auch die Ansicht der
Gläubigerin 2 ist (act. 5/1 Rz 38 ff.). Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang
ausgeführt, dass eine Steigerung keinen Sinn mache, wenn kein angemessener
Wettbewerb geschaffen werde. Es entspreche einem Grundsatz des Vollstre-
ckungsrechts, dass stets diejenige Verwertungsart zu wählen sei, die den höchs-
ten Erlös verspreche (act. 23 S. 13, 15). Es handle sich um äusserst wertvolle
Grundstücke, hingegen sei nicht offensichtlich, dass es sich um spezielle Grund-
stücke handle; die hauptsächliche Besonderheit sei der hohe Wert des Grundstü-

ckes. Im Gutachten Lorandi würden als besondere Objekte etwa Forschungs-
und Industriekomplexe, Schlösser, Kehrichtverbrennungsanlagen, Bauparzellen in
laufenden Ortsplanungsrevisionen oder in Baulandumlegungsverfahren genannt
(act. 2/3 Rz 27). Zutreffend sei, dass das Gestaltungsplanverfahren hängig sei,
welches Einfluss auf den Wert der Grundstücke haben werde. Das allein genüge
hingegen noch nicht (act. 15 S. 15).
Die Schuldnerin kritisiert diese Ausführungen (act. 24 Rz 72 ff.). Die Vorin-
stanz habe in ihrer Aufzählung (act. 23 S. 15 E. 3.3.3.5.) als besonderer Grund-
stücke u.a. von einer Ortsplanungsrevision betroffene Parzellen genannt, was
einem Gestaltungsplanverfahren mit Zonenplananpassung gleichzusetzen sei
(act. 23 Rz 72). Für die Komplexität bzw. Schwierigkeit hinsichtlich einer Werter-
mittlung und Verkäuflichkeit dieser einzigartigen Grundstücke werden eine gross
Anzahl von Faktoren genannt, wie Grösse, pendentes Gestaltungsplanverfahren,
Überbauung mit Hochhaus, Tiefgarage für 440 Fahrzeuge, Mischnutzung, Um-
weltfaktoren, Dienstbarkeit zu Gunsten der Glatttalbahn, Sicherheitsfragen betref-
fend Personenverkehr, Erschliessung, öffentlich-rechtliche Vorgaben, Flora und
Fauna, Architektur/Bautechnik, Finanzierungstechnik, optimale Flächenzuord-
nung, Baukostenberechnung, etc. (act. 24 Rz 73). Das Betreibungsamt habe nach
Kenntnis der Schuldnerin noch nie so grosse und komplexe Grundpfänder ver-
wertet, so dass dem Amt das nötige Knowhow zur Erzielung des maximalen Erlö-
ses, die notwendige Erfahrung und das (internationale) Beziehungsnetz fehlen
würden.
Was "komplexe" Grundstücke sein können, wird in der Literatur exempla-
risch aufgelistet (vgl. KuKo SchKG-Bernheim/Känzig [2. Aufl. 2014], N. 15 zu
Art. 133; BSK SchKG I-Stöckli/Känzig [2. Aufl. 2010], N. 36 zu Art. 133), wobei die
Frage nicht anhand der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Kategorie, sondern
anhand der konkreten Verhältnisse zu beurteilen ist. Anzumerken ist, dass die
zitierte Aufzählung im Zusammenhang mit einer Verwertung durch Private ge-
macht wird, was kein Freihandverkauf nach Art. 143b SchKG, sondern ein Ver-
kauf durch Privatpersonen ist. Hier steht jedoch der Freihandverkauf zur Diskus-
sion.

Der Schuldnerin ist insofern zuzustimmen, als sich für Erwerber der vorlie-
genden Grundstücke mehr, andere und gewichtigere Fragen stellen als bei einer
"gewöhnlichen" Grundstücksverwertung. Allerdings betrifft dies nicht den "Mecha-
nismus" der Verwertung, der letztlich nicht wesentlich von üblichen Grundstücken
abweichen wird. Was tatsächlich anders ist, sind die erforderlichen Informationen,
der Kreis, der mit Publikationen und anderen Massnahmen anzusprechen ist etc.,
und diesbezüglich mögen dem Betreibungsamt tatsächlich die erforderlichen Er-
fahrungen, Kenntnisse, Beziehungen und weitere Ressourcen fehlen. Geht es um
die Frage Freihandverkauf oder Versteigerung, so ist all das jedoch nicht das
ausschlaggebende Argument, weil das Betreibungsamt auch im Rahmen der
Vorbereitung der Zwangsversteigerung – wenn besondere Sachkunde erforderlich
ist – Private zur Unterstützung beiziehen kann (KuKo SchKG-Bernheim/Känzig [2.
Aufl. 2014], N. 15 zu Art. 133; BSK SchKG I-Stöckli/Känzig [2. Aufl. 2010], N. 39
zu Art. 133). Gemäss ZR 79/1980 Nr. 2 "steht nichts entgegen, dass (hier: Liqui-
datoren) unter ihrer Verantwortung im Interesse eines höheren Verwertungserlö-
ses für die Vorbereitung der Steigerung und für gewisse Hilfsdienste bei deren
Durchführung […] Drittpersonen […] beiziehen". Daraus folge, dass die Möglich-
keit des Bezuges externer Personen nicht auf die Verwertungsart Freihandverkauf
beschränkt ist.
8. a) Nicht restlos klar ist, was genau die Schuldnerin mit ihrem Antrag
beim Betreibungsamt, dass der Freihandverkauf durch einen beizuziehenden pri-
vaten Spezialisten durchzuführen sei, genau gemeint hat. Geht man vom Wortlaut
dieses Begehrens aus, so läge es nahe, dass eine Verwertung durch einen Priva-
ten gemeint war (BSK SchKG I-Rutz/Roth [2. Aufl. 2010], N. 9 zu Art. 126). Ge-
mäss Lorandi (Durchführung der Verwertung in der Zwangsvollstreckung durch
Privatpersonen, AJP 2000, S. 848 ff., S. 849 bei Anm. 44, S. 851 und 852) ist im
Rahmen von Art. 143b SchKG davon auszugehen, dass auch die Beauftragung
eines Privaten zulässig sei, dann handle es sich allerdings nicht um einen eigent-
lichen Freihandverkauf, sondern um eine Veräusserung durch eine Privatperson
nach privatrechtlichen Regeln. Dafür gebe es bei Grundstücken allerdings in der
Regel kaum gute Gründe. Am anderen Ort wird darauf hingewiesen, dass auch

bei der Veräusserung durch einen Privaten die Ansätze der Gebührenverordnung
zum SchKG grundsätzlich einzuhalten seien.
b) Das Betreibungsamt hat keine Privatverwertung angeordnet, sondern
die Durchführung eines Freihandverkaufes in Zusammenarbeit des Dritten mit
dem Betreibungsamt. Dass keine Verwertung durch externe Private angeordnet
wurde, hat die Schuldnerin im vorinstanzlichen Verfahren nicht beanstandet, son-
dern sie hat im Gegenteil die Bestätigung der betreibungsamtlichen Verfügung
verlangt, so dass kein Anlass besteht, dieser Frage weiter nachzugehen.
c) Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid lediglich die Verwertungsart
"Zwangsversteigerung" festgelegt, hat sich aber zur Mitwirkung eines spezialisier-
ten Dritten in dieser Verwertungsart nicht geäussert, was die Schuldnerin kritisiert
(act. 24 Rz 107). Nach ihrer Ansicht hätte die Vorinstanz in einem zweiten Schritt
prüfen müssen, ob für die Versteigerung ein privater Spezialist beizuziehen sei
(act. 24 Rz 108).
Zutreffend ist, wie soeben erwähnt, dass der Beizug einer sachverständi-
gen Person nicht auf den Freihandverkauf beschränkt, sondern dass er auch bei
der Zwangsversteigerung möglich ist (vgl. auch BSK SchKG I-Rutz/Roth [2. Aufl.
2010], N. 11 zu Art. 126). Und BSK SchKG I-Stöckli/Duc [2. Aufl. 2010], N. 39 zu
Art. 133 weisen darauf hin, dass eine interne Beauftragung Privater zur Unterstüt-
zung des Amtes möglich sei, wobei a.a.O. auf den Klärungsbedarf hinsichtlich der
Finanzierung solcher auftragsrechtlicher Dienstleistungen hingewiesen wird. Dass
die Vorinstanz diesbezüglich nichts entschieden hat, ist angesichts der Tatsache,
dass die Schuldnerin im vorinstanzlichen Verfahren für den Fall der Anordnung
der Zwangsversteigerung den Beizug einer sachverständigen Person nicht (even-
tualiter) verlangt hat (act. 13 S. 2), nicht zu beanstanden. Anzumerken ist in die-
sem Zusammenhang, dass die Gläubigerin 2 ausdrücklich eine Zwangsversteige-
rung ohne Beizug einer fachkundigen Drittperson beantragt hatte (act. 5/1 S. 2).
Aus dem diesbezüglichen Schweigen der Vorinstanz kann nicht geschlossen
werden, dass darüber – negativ – entschieden wurde. Letztlich, und das ist ent-
scheidend, ist davon auszugehen, dass es ohnehin Sache des Betreibungsamtes
ist, externe Dritte beizuziehen, wenn es dies für nötig erachtet. Die Betreibungs-

parteien sind davon nicht betroffen. Das ändert sich allerdings dann, wenn die
Kosten eines solchen Beizuges den Betreibungsparteien auferlegt werden wollen.
Ganz unmittelbar stellt sich die Frage dann, wenn für die Finanzierung der beige-
zogenen Hilfe ein Kostenvorschuss bei den Gläubigern verlangt (Art. 68 SchKG)
und damit der Rahmen der Gebührenverordnung SchKG gesprengt wird. Die Kos-
tenfrage stellt sich aber auch im Rahmen der Verteilung, wenn die Kosten für
Verwaltung, Verwertung und Verteilung vorweg aus dem Erlös bezahlt werden
sollten (Art. 144 Abs. 3 SchKG). Das macht klar, dass der Beizug direkt an die
Kostenfrage gekoppelt ist und dass die Beteiligten nicht den Beizug als solchen
bemängeln können, sondern dass das Beschwerdeverfahren diesbezüglich nur
dann zur Verfügung steht, wenn die Betreibungsparteien von der Erhebung des
Vorschusses oder von der Verlegung der Kosten betroffen sind.
9. Zusammengefasst gilt was folgt: Zur Aussetzung der Verwertung gab es
im vorinstanzlichen Verfahren keinen Antrag, so dass die Vorinstanz darüber nicht
befinden musste bzw. konnte. Das pendente Gestaltungsplanverfahren ist kein
Grund für einen Freihandverkauf, weil die sich daraus ergebenden Unwägbarkei-
ten im Zwangsversteigerungsverfahren gleichermassen bestehen. Ebensowenig
gelten für den Freihandverkauf andere zeitliche Vorgaben als für die Versteige-
rung, sondern Art. 133 SchKG ist gleichermassen anwendbar, so dass auch dies
nicht für einen Freihandverkauf spricht. Hoher Wert und Besonderheiten der
Grundstücke stellen die Durchführung der Zwangsversteigerung als solche nicht
grundsätzlich in Frage. Hingegen ist nicht von der Hand zu weisen, dass es gute
Gründe gibt, vor allem im Vorfeld der Versteigerung (und beim Freihandverkauf
wäre das nicht anders) Sachverständige mit besonderen Kenntnissen der Materie
und des Marktes beizuziehen. Dass das Betreibungsamt im einen wie im anderen
Fall einen spezialisierten Dritten beiziehen kann, ist herrschende Lehre. Im vorlie-
genden Fall war darüber allerdings nichts zu entscheiden, weil ein Beizug für den
Fall einer Zwangsversteigerung nicht verlangt worden war und er ohnehin erst
anfechtbar ist, wenn die Beteiligten davon betroffen sind, was in aller Regel im
Zusammenhang mit der Erhebung und Verlegung der bezüglichen Kosten der Fall
ist. Auch diesbezüglich sind die Verhältnisse beim Freihandverkauf und bei der
Versteigerung identisch. Für die inhaltliche Beurteilung der Beschwerde bezüglich

Haftungsverzicht (vgl. dazu z.B. BGE 135 III 28 E. 3.2 = BGer 5A_672/2008 = Pra
2009 Nr. 68), welche von der Vorinstanz mangels Durchführung des Freihandver-
kaufes als gegenstandslos erklärt wurde, fehlt der Schuldnerin das Rechtsschutz-
interesse.
Sprechen die Argumente der Schuldnerin nicht für einen Freihandverkauf,
ist die Beschwerde daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Obergericht, II. Zivilkammer
Urteil vom 7. Oktober 2015
Geschäfts-Nr.: PS150144-O/U
Bemerkung: der Entscheid wurde ans BGer weiter gezogen