zh_obergericht · PF190009 · 2019-03-18 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190009-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwan-
den sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 18. März 2019
in Sachen
A._____,
Beklagte und Beschwerdeführerin,
gegen
B._____ AG, …,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 25. Februar 2019 (ER190009)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Beklagte und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
mietete von der Klägerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerde-
gegnerin) mit Mietvertrag vom 17./20. August 2018 eine 3.5-Zimmerwohnung im
1. Stock an der C._____-Strasse … in D._____ samt zugehörigem Kellerabteil zu
einem monatlichen Mietpreis von brutto Fr. 1'430.– (act. 2/1). Zudem mietete die
Beschwerdeführerin mit separatem Mietvertrag vom 17./20. August 2018 den Ein-
stellplatz Nr. … an der C._____-Strasse … in D._____ zu einem monatlichen
Mietzins von brutto Fr. 123.– (act. 2/2).
Mit Einschreiben vom 12. November 2018 setzte die Beschwerdegegnerin
der Beschwerdeführerin eine Frist von dreissig Tagen zur Begleichung der aus-
stehenden Mietzinsschulden von total Fr. 1'553.– an und drohte ihr gleichzeitig
die Kündigung bei Nichtbezahlung innert dreissig Tagen an (act. 2/3). Mit Datum
vom 17. Dezember 2018 kündigte die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag mit-
tels amtlich genehmigtem Formular per 31. Januar 2019. Als Begründung nannte
sie: "Kündigung auf Grund Zahlungsverzug gemäss Mahnung mit Kündigungsan-
drohung vom 12.11.2018" (act. 2/5).
1.2 Mit Eingabe vom 4. Februar 2019 stellte die Beschwerdegegnerin ein Aus-
weisungsgesuch (act. 1). In der Folge setzte das Einzelgericht des Bezirksgerich-
tes Winterthur im summarischen Verfahren (nachfolgend: Vorinstanz) der Be-
schwerdeführerin mit Verfügung vom 6. Februar 2019 (act. 3) Frist zur Stellung-
nahme an.
1.3 Die Beschwerdeführerin liess sich nicht fristgerecht vernehmen (vgl. act. 3
i.V.m. act. 4 i.V.m. act. 7 und act. 8/1-3, vgl. act. 9), weshalb die Vorinstanz an-
drohungsgemäss (vgl. act. 3 Dispositiv-Ziffer 1) aufgrund der Akten mit Urteil vom
25. Februar 2019 (act. 5 = act. 11 [Aktenexemplar] = act. 13) wie folgt entschied:
1. Die Beklagte wird verpflichtet, die 3.5-Zimmerwohnung im 1. Stock an der C._____-Strasse
… in D._____ samt zugehörigem Kellerabteil sowie den Einstellplatz Nr. … an der C._____-

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Strasse … in D._____ unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu über-
geben, unter der Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Gemeindeammannamt E._____ wird angewiesen, diesen Entscheid (nach Eintritt der
Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Klägerin, welches innert 60 Tagen nach Eintritt der
Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Klägerin
hat die Vollzugskosten vorzuschiessen, doch sind sie ihr von der Beklagten zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 750.– wird von der Klägerin bezogen, ist ihr aber von der Be-
klagten zu ersetzen.
4. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 100.– zu be-
zahlen.
5./6. Mitteilung / Rechtsmittel.
1.4 Dagegen erhebt die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 5. März 2019
(Datum des Poststempels) Beschwerde (act. 12) samt Beilagen (vgl. act. 14/1-3).
1.5 Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (vgl. act. 1-9). Auf die Erhe-
bung eines Kostenvorschusses und die Einholung einer Beschwerdeantwort kann
verzichtet werden (vgl. Art. 98, Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Das angefochtene Urteil vom 25. Februar 2019 stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe der Bruttomietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis
zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der im Mietvertrag der
Parteien vereinbarten monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 1'430.– für die Woh-
nung und Fr. 123.– für den Einstellplatz (act. 2/1-2) ein Total von Fr. 9'318.–
(act. 11 E. IV./2.). Dem ist zu folgen, da vor Vorinstanz die Gültigkeit der Kündi-
gung nicht streitig war. Die Eingabe der Beschwerdeführerin ist daher als Be-
schwerde entgegenzunehmen.

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2.2 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet,
dass sie Anträge zu enthalten hat, welche zu begründen sind (vgl. BGE 137 III
617 ff., E. 4.2.2 m.w.H.). An Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien werden
nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus
der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden
soll. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur rudimentär) zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der
erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll
(vgl. statt vieler OGer ZH PF170034 vom 9. August 2017, E. 2.1 m.w.H.). Bei Un-
klarheiten entnimmt die Kammer der Rechtsschrift das, was sie bei loyalem Ver-
ständnis daraus entnehmen kann (vgl. OGer ZH PS170262 vom 6. Dezember
2017, E. 2.3 mit Verweis auf OGer ZH RB150008 vom 17. April 2015, E. 2.2).
Die Beschwerde wurde innert der Beschwerdefrist (vgl. act. 5 i.V.m. act. 6
i.V.m. act. 12 S. 1), schriftlich und begründet bei der Kammer eingereicht. Sinn-
gemäss beantragt die Beschwerdeführerin die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheides, damit sie weiterhin in der Mietwohnung verbleiben kann. Es kann
damit grundsätzlich auf die Beschwerde eingetreten werden.
2.3 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
3. Zur Beschwerde im Einzelnen
3.1 Die Vorinstanz begründete ihren Ausweisungsentscheid gestützt auf die un-
bestritten gebliebene Sachdarstellung der Beschwerdegegnerin im Wesentlichen
damit, die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes nach Art. 257d OR sei gültig
erfolgt. Die Beschwerdegegnerin habe der Beschwerdeführerin zwar bereits am
letzten Tag der angesetzten Zahlungsfrist gekündigt. Die Kündigung sei aber ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dennoch gültig, weil sie von der Be-
schwerdeführerin erst nach Ablauf der Zahlungsfrist in Empfang genommen wor-
den sei (vgl. act. 11 E. 2).

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3.2 Diese Erwägungen stellt die Beschwerdeführerin nicht in Frage. Sie macht
einzig und neu geltend, sie habe es schwer gehabt, weil sie nicht genügend Arbeit
und Lohn gehabt habe. Ihre Einkommenssituation habe sich nun normalisiert, sie
habe bereits den Mietzins für März 2019 bezahlt, und sie sei daran, ihre Schul-
den, namentlich die Mietzinsschulden, abzuzahlen. Dazu legt sie neue Beilagen
ins Recht, mit denen sie dies belegen will (vgl. act. 14/1-3). Diese neuen Vorbrin-
gen können nicht berücksichtigt werden (vgl. E.2.3). Selbst wenn dies der Fall wä-
re, könnten diese nichts am angefochtenen Ausweisungsurteil ändern. Die Be-
schwerdeführerin bringt nicht vor, weshalb das Ausweisungsurteil unrichtig sein
soll.
Soweit eine einvernehmliche Einigung mit der Beschwerdegegnerin nicht
möglich sein sollte, bleibt der Beschwerdeführerin nur, sich auf die Suche nach
einer neuen Wohnung zu begeben. Weil ihr Freund laut der Beschwerdeführerin
ebenfalls ein Einkommen erwirtschaftet und er neben ihr als Mietpartei eines neu-
en Mietvertrages ebenfalls für den Mietzins aus einem neuen Mietvertrag (solida-
risch) haften würde, was für einen Vermieter attraktiv ist, könnte es zu zweit ein-
facher sein, eine neue Wohnung zu finden und zu mieten, wenn nicht die Be-
schwerdegegnerin zum Abschluss eines neuen Vertrages über die bisherige
Wohnung Hand bietet (was aber in ihrem freien Ermessen steht).
3.3 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Es bleibt beim ange-
fochtenen Ausweisungsurteil der Vorinstanz vom 25. Februar 2019 (ER190009).
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 9'318.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1) ist die
Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1
und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzusetzen.

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4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: der Beschwerdeführerin
nicht, weil sie mit ihrer Beschwerde unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, weil
ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt.
3. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden der Beschwerdeführe-
rin auferlegt.
4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie der Beschwerdeschrift (act. 12), und an das Einzelge-
richt summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen
Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'318.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
19. März 2019