zh_obergericht · UE180231 · 2019-02-26 · de
Nichtanhandnahme


Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: UE180231-O/U/MAN
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Flury, Präsident, die Ersatzoberrichter
lic. iur. A. Schärer und Dr. iur. T. Graf sowie Gerichtsschreiber
lic. iur. E. Nolfi
Beschluss vom 26. Februar 2019
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. B._____,
2. Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl,
Beschwerdegegner
1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Nichtanhandnahme
Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt-
schaft Zürich-Sihl vom 31. Juli 2018, G-3/2017/10037865

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Erwägungen:
I.
1. Am 20./26. Oktober 2017 stellte A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer)
gegen B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 1) Strafantrag wegen Sachbe-
schädigung und Hausfriedensbruchs beziehungsweise erstattete er Strafanzeige
wegen Nötigung und Veruntreuung (Urk. 12/1 S. 3 ff., Urk. 12/2/1).
Er warf dem Beschwerdegegner 1 vor, die von ihm (dem Beschwerdeführer)
als Untermieter geleistete Sicherheitsleistung für das Untermietverhältnis der (Mi-
lieu-)Liegenschaft an der C._____-Strasse … in Zürich in der Höhe von 33'300
Franken nicht wie vereinbart auf ein Sperrkonto einbezahlt, sondern das Geld für
sich behalten zu haben. Ferner soll der Beschwerdegegner 1 am 25. und
27. Januar 2017 die Liegenschaft an der C._____-Strasse … gegen den Willen
des Beschwerdeführers als damaliger Untermieter betreten und dort Schliesszy-
linder ausgewechselt haben, wodurch Letztgenannter geschädigt und ihm der Zu-
gang zur Liegenschaft verwehrt worden sei (Urk. 3/1 = Urk. 5 = Urk. 12/12).
2. Am 31. Juli 2018 verfügte die Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl (nachfolgend:
Staatsanwaltschaft) die Nichtanhandnahme einer Strafuntersuchung gegen den
Beschwerdegegner 1 wegen Veruntreuung etc. (Urk. 3/1).
3. Dagegen liess der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 17. August 2018 Be-
schwerde erheben und folgende Anträge stellen (Urk. 2 S. 2):
"Die Einstellungsverfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 31. Juli
2018 sei aufzuheben und das Verfahren zur weiterführenden Untersuchung
und Anklageerhebung an die Staatsanwaltschaft zurückzuweisen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Staatskasse."
4. Nach Eingang der vom Beschwerdeführer geleisteten Prozesskaution
(Urk. 8) wurde der Staatsanwaltschaft sowie dem Beschwerdegegner 1 Frist zur
Stellungnahme zur Beschwerdeschrift angesetzt (Urk. 9). Die Staatsanwaltschaft

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liess sich mit Eingabe vom 18. September 2018 zur Beschwerdeschrift verneh-
men und beantragte die Abweisung der Beschwerde (Urk. 11 S. 2). Der Be-
schwerdegegner 1 liess sich mit Eingabe vom 21. September 2018 zur Be-
schwerdeschrift vernehmen, ausdrücklich ohne Anträge zu stellen (Urk. 13 S. 15).
Der Beschwerdeführer erstattete innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 5. No-
vember 2018 eine Replik (Urk. 17, Urk. 19), worauf die Staatsanwaltschaft am
13. November 2018 auf eine Duplik verzichtete (Urk. 24) und sich der Beschwer-
degegner 1 nicht weiter vernehmen liess (vgl. Urk. 22 und Urk. 26).
5. Zufolge Ferienabwesenheiten zweier Richterinnen ergeht dieser Beschluss
teilweise nicht in der den Parteien angekündigten Besetzung.
II.
1. Die Staatsanwaltschaft erwog in der Nichtanhandnahmeverfügung, bei den
vorgeworfenen Hausfriedensbrüchen und Sachbeschädigungen vom 25. und
27. Januar 2017 handle es sich um Antragsdelikte. Mangels innert Frist gestellter
Strafanträge fehle es diesbezüglich an einer Prozessvoraussetzung (Urk. 3/1
S. 2).
Hinsichtlich der weiteren dem Beschwerdegegner 1 vorgeworfenen Delikte
stünden den bestreitenden Aussagen des Beschwerdegegners 1 nur die Aussa-
gen des an der Verurteilung unmittelbar interessierten Beschwerdeführers wie
auch von dessen Kollegin D._____ gegenüber. Diese Anschuldigungen fänden
indessen keine objektive Bestätigung im Untersuchungsergebnis. Die Aussagen
erschienen auch nicht in jeder Hinsicht als unbefangen und zuverlässig (Urk. 3/1
S. 2).
Soweit dem Beschwerdegegner 1 vorgeworfen werde, aufgrund des Wech-
selns der Schliesszylinder am 25. und 27. Januar 2017 eine Nötigung begangen
zu haben, sei darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdegegner 1 die Schliesszy-
linder nach dem Beizug der Polizei jeweils sogleich wieder habe auswechseln
lassen, nachdem Unklarheiten betreffend die Gültigkeit diverser Mietverträge be-
standen hätten, weshalb der Nachweis eines Nötigungsvorsatzes nicht möglich

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sei. Soweit betreffend die Mietverhältnisse der Liegenschaft an der C._____-
Strasse … in Zürich Unstimmigkeiten bestünden, handle es sich um eine blosse
zivilrechtliche Angelegenheit (Urk. 3/1 S. 2).
2.1. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers wandte mit seiner Beschwerde-
schrift ein, die Begründung der Staatsanwaltschaft sei sowohl in tatsächlicher als
auch in rechtlicher Hinsicht unzutreffend. Den Bestreitungen des Beschwerde-
gegners 1 stünden nicht nur die Aussagen des Beschwerdeführers und von
D._____ gegenüber, auch E._____ habe in seiner Befragung als polizeiliche Aus-
kunftsperson bestätigt, sich zu erinnern, dass zum fraglichen Zeitpunkt eine Miet-
zinskaution etwa in der genannten Höhe in bar geleistet worden sei. Zudem lägen
ein Untermietvertrag vom 26. Februar 2016 zwischen dem Beschwerdeführer und
dem Beschwerdegegner 1, auf welchem die Bezahlung der Mietzinskaution ver-
merkt sei, und eine Quittung für die Leistung der Mietkaution vom selben Datum
vor. Ferner liege ein Beschluss der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsa-
chen des Bezirks Zürich vom 4. Juli 2017 bei den Akten, worin der Beschwerde-
führer und der Beschwerdegegner 1 übereinstimmend festgestellt hätten, dass die
Kündigung des Mietverhältnisses über die Liegenschaft an der C._____-Strasse
… vom 22. März 2017 per 30. September 2017 gültig sei. Gleichzeitig habe der
Beschwerdegegner 1 dem Beschwerdeführer das Untermietverhältnis bis am
31. März 2019 erstreckt. Damit sprächen die vorliegenden Beweise eindeutig für
die Aushändigung der Mietzinskaution in bar und dessen nicht vereinbarungsge-
mässe Verwendung. Der im Strafverfahren vorgebrachten Schutzbehauptung des
Beschwerdegegners 1, dass der Untermietvertrag eine Fälschung sein solle, wi-
derspreche insbesondere dessen Verhalten im Rahmen des Miet-
Schlichtungsverfahrens. Er habe dort anwaltlich vertreten einem Vergleich zuge-
stimmt, welcher ausdrücklich das Vorliegen eines Mietverhältnisses mit dem Be-
schwerdeführer bestätige. Damit liege ein Anfangsverdacht vor, womit die Staats-
anwaltschaft eine Strafuntersuchung zu eröffnen habe (Urk. 2 S. 2 ff.).
Hinsichtlich des Vorwurfs der Nötigung durch das Auswechseln der
Schliesszylinder habe der Beschwerdegegner 1 im Rahmen seiner polizeilichen
Befragung ausgesagt, dass er und der Beschwerdeführer sich nicht hätten eini-

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gen können, weshalb er sich entschieden habe, die Schliesszylinder auszuwech-
seln, um dem Beschwerdeführer den Zutritt zu verunmöglichen. Damit habe der
Beschwerdegegner 1 selbst geltend gemacht, dass er die Schlösser nur zum
Zweck ausgewechselt habe, um den Beschwerdeführer in seiner Handlungsfrei-
heit zu beeinträchtigen, und begründe dies damit, dass sie im Streit gewesen sei-
en, wer über die Liegenschaft habe verfügen dürfen. Der Vertrag vom [26.] Feb-
ruar 2016 und die Tatsache, dass der Beschwerdegegner 1 vor der Schlichtungs-
behörde ausdrücklich den Rechtsstandpunkt des Beschwerdeführers anerkannt
habe, wonach ein Untermietverhältnis bestehe, indizierten deutlich, dass der Be-
schwerdegegner 1 bereits im Zeitpunkt des Auswechselns der Schlösser mindes-
tens im Sinne von Eventualvorsatz in Kauf genommen habe, den Beschwerdefüh-
rer an der Ausübung seines Rechts zu hindern. Daran ändere nichts, dass der
Beschwerdegegner 1 sich nach dem Beizug der Polizei kurzzeitig teilweise wieder
rechtskonform verhalten habe. Damit bestehe folglich ein Anfangsverdacht, wel-
cher die Eröffnung einer Untersuchung durch die Staatsanwaltschaft bedinge
(Urk. 2 S. 4 f.)
Der Anfangsverdacht hinsichtlich der Vorwürfe des Hausfriedensbruchs
beim und der Sachbeschädigungen durch das Auswechseln der Schlösser im Ja-
nuar 2017 ergebe sich aus den bereits gemachten Ausführungen und den Zuga-
ben des Beschwerdegegners 1. Die Nichtanhandnahme sei denn auch einzig
damit begründet worden, dass die Strafantragsfrist nicht eingehalten worden sei.
Unbestrittenermassen sei im Rahmen der Vorfälle vom 25. und 27. Januar 2017
die Polizei in der Person von Wm F._____ avisiert worden. Der Beschwerdeführer
habe bereits anlässlich dieser Vorfälle, also klarerweise innerhalb der Strafan-
tragsfrist, gegenüber Wm F._____ erklärt, die Verfolgung und Bestrafung des Be-
schwerdegegners 1 unter anderem wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschä-
digung zu verlangen. Er sei davon ausgegangen, dass diese mündlich zu Proto-
koll gestellten Strafanträge wie üblich schriftlich rapportiert würden. Gemäss Poli-
zeirapport vom 15. November 2017 sei hierzu ein Journaleintrag erstellt worden.
Ob daraus die gestellten Strafanträge zu entnehmen seien, erschliesse sich aus
den vorliegenden Akten nicht (Urk. 2 S. 5 f.).

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2.2. Der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 machte in seiner Stellung-
nahme im Wesentlichen zusammengefasst geltend, der Untermietvertrag vom
26. Februar 2016 sowie die darauf angebrachte Unterschrift seien Fälschungen;
ebenso müsse er davon ausgehen, dass es sich bei der Quittung über den an-
geblichen Erhalt der Mietzinskaution ebenfalls um eine Fälschung handle. Selbst
für den Fall, dass die Unterschriften auf dem Untermietvertrag und der Quittung
tatsächlich von D._____ stammten, so hätte sie den Beschwerdegegner 1 nicht
verpflichten respektive für den Beschwerdegegner 1 mit dem Beschwerdeführer
rechtsgültig ein Geschäft abschliessen können. Als kurzzeitig vom Beschwerde-
gegner 1 Bevollmächtigte (Urk. 13 S. 3) hätte sie in für den Beschwerdeführer, bei
welchem es sich um ihren Freund handeln beziehungsweise mit welchem sie "li-
iert" sein soll (Urk. 13 S. 2), erkennbarer Weise gegen die berechtigten Interessen
des Beschwerdegegners 1 verstossen (Urk. 13 S. 5 u. S. 12). Der Beschwerde-
gegner 1 habe den angeblichen Untermietvertrag vom 26. Februar 2016 bis zur
Einreichung im Miet-Schlichtungsverfahren zwischen dem Beschwerdeführer und
dem Beschwerdegegner 1 im Sommer 2017 nicht gekannt (Urk. 13 S. 3 u. S. 6 f.).
Die Quittung vom 26. Februar 2016 sei erstmals in einem weiteren Miet-Schlich-
tungsverfahren mit dem Beschwerdeführer aufgetaucht (Urk. 13 S. 12).
Der Beschwerdegegner 1 habe daher ohne Vorsatz hinsichtlich einer Nöti-
gung und/oder eines Hausfriedensbruchs gehandelt, da er davon ausgegangen
sei, dass sich der Beschwerdeführer illegal in seiner (des Beschwerdegegners 1)
Liegenschaft aufgehalten respektive sich geweigert habe, die kurzzeitig dem Be-
schwerdeführer überlassene Liegenschaft wieder "herauszugeben". Ferner habe
er die Schlösser auf Anraten der Polizei gewechselt. Inwiefern das mutmasslich
berechtigte Auswechseln und Zurückwechseln der Schlösser eine Sachbeschädi-
gung darstellen solle, werde vom Beschwerdeführer nicht ansatzweise dargetan
(Urk. 13 S. 5 f.).
Der Beschwerdegegner 1 habe den wohl gefälschten Untermietvertrag nie
anerkannt. Die Kündigung per Ende September 2017 sei einzig sicherheitshalber
ausgesprochen worden und eine Erstreckung per März 2019 vereinbart worden
(Urk. 13 S. 9 f.). Damit könne bis zur Miet-Schlichtungsverhandlung vom 4. Juli

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2017 keine Rede davon sein, dass der Beschwerdegegner 1 auch nur ansatzwei-
se von einem (Unter-)Mietverhältnis hätte ausgehen müssen (Urk. 13 S. 10).
Der Beschwerdegegner 1 habe die angeblichen 33'300 Franken nie erhalten
und hierfür bestehe auch keine Quittung. Damit sei D._____, welche die 33'300
Franken angeblich erhalten haben wolle, die einzige Tatverdächtige für die Verun-
treuung (Urk. 13 S. 13).
2.3. Der Stellungnahme der Staatsanwaltschaft vom 18. September 2018 lassen
sich keine Ausführungen entnehmen, welche über die Erwägungen der Nichtan-
handnahmeverfügung hinausgehen (Urk. 11).
2.4. Der Beschwerdeführer bestritt in seiner Replik die Vorbringen des Be-
schwerdegegners 1 und verwies im Wesentlichen erneut darauf, dass ein schriftli-
cher Untermietvertrag vom 26. Februar 2016 bestanden und D._____ ausgesagt
habe, dass sie den Untermietvertrag persönlich unterzeichnet und der Beschwer-
degegner 1 die Mietzinskaution erhalten habe. Ferner wies er erneut daraufhin,
der Beschwerdegegner 1 habe mit Unterzeichnung der Vereinbarung vom 4. Juli
2017 anlässlich der Miet-Schlichtungsverhandlung anerkannt, dass das geltend
gemachte Untermietverhältnis bestanden habe. Die Behauptung, es könne keine
Rede davon sein, dass der Beschwerdegegner 1 bis zur Miet-
Schlichtungsverhandlung vom 4. Juli 2017 auch nur ansatzweise von einem Un-
termietverhältnis hätte ausgehen müssen, werde durch dessen eigene Darstel-
lung widerlegt, wonach er am 22. März 2017 versucht habe, dieses Untermietver-
hältnis zu kündigen (Urk. 19 S. 1 ff.; insb. Urk. 19 S. 2, S. 3 und S. 6 ff.).
3. Die Staatsanwaltschaft eröffnet eine Strafuntersuchung, wenn sich aus den
Informationen und Berichten der Polizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren ei-
genen Feststellungen ein hinreichender Tatverdacht ergibt (Art. 309 Abs. 1 lit. a
StPO). Sie verzichtet auf die Eröffnung, wenn sie sofort eine Nichtanhandnahme-
verfügung erlässt (Art. 309 Abs. 4 StPO). Die Nichtanhandnahme wird verfügt,
sobald aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirapports feststeht, dass die
fraglichen Straftatbestände eindeutig nicht erfüllt sind (Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO).
Mit anderen Worten muss sicher sein, dass der Sachverhalt unter keinen Straftat-

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bestand fällt. Eine Nichtanhandnahme darf nur in sachverhaltsmässig und recht-
lich klaren Fällen ergehen (BGE 137 IV 285 E. 2.2 f.). Beim Entscheid, ob die Un-
tersuchung zu eröffnen oder nach Art. 310 StPO nicht an Hand zu nehmen ist, gilt
der aus dem Legalitätsprinzip fliessende Grundsatz "in dubio pro duriore", wobei
dieser praktisch gleich auszulegen ist, wie beim späteren Entscheid über eine
Verfahrenseinstellung nach Art. 319 StPO (Urteil des Bundesgerichts 6B_662
/2017 vom 20. September 2017 E. 3.2). Er verlangt, dass im Zweifel das Verfah-
ren seinen Fortgang nimmt. Die Untersuchung muss fortgeführt werden, wenn ei-
ne Verurteilung wahrscheinlicher erscheint als ein Freispruch oder wenn sich –
insbesondere bei schweren Delikten – die Wahrscheinlichkeiten eines Frei-
spruchs oder einer Verurteilung in etwa die Waage halten (vgl. BGE 138 IV 86
E. 4.1.1; BGE 137 IV 219 E. 7; Urteil des Bundesgerichts 6B_662/2017 vom
20. September 2017 E. 3.2). Der Grundsatz "in dubio pro duriore" ist unter Würdi-
gung der im Einzelfall gegebenen Umstände zu handhaben; die Untersuchungs-
behörden verfügen insoweit über einen gewissen Ermessensspielraum (BGE 138
IV 186 E. 4.1).
4.1. Vorliegend sind die Erwägungen der Staatsanwaltschaft in der Nichtan-
handnahmeverfügung zwar kurz gehalten, aber im Ergebnis zutreffend. Den Vor-
würfen gegen den Beschwerdegegner 1 liegen im Kern die Behauptungen zu-
grunde, dass zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner 1 ein
Untermietverhältnis bestand, welches auf dem Untermietvertrag vom 26. Februar
2016 basierte, und der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Kaution
zur Bezahlung auf ein Mietkautionskonto an den Beschwerdegegner 1 geleistet
hatte. Damit wäre vorfrageweise zu klären, welche zivilrechtlichen Berechtigun-
gen am umstrittenen Mietobjekt bestanden, wie diese zwischen dem Beschwerde-
führer und dem Beschwerdegegner 1 ausgestaltet waren, ob der Beschwerdefüh-
rer tatsächlich eine Kaution an den Beschwerdegegner 1 geleistet hatte und die
Bezahlung dieser auf ein Mietkautionskonto vereinbart wurde, um danach zu prü-
fen, ob strafbare Handlungen des Beschwerdegegners 1 erfolgten.

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4.2. Aufgrund der Akten und der Aussagen der Beteiligten müssen die (tatsächli-
chen) mietrechtlichen Verhältnisse hinsichtlich der Liegenschaft an der C._____-
Strasse … jedoch zumindest als undurchsichtig bezeichnet werden.
So sagte der Beschwerdeführer anlässlich seiner Einvernahme vom
26. Oktober 2017 aus, er habe den Mietvertrag für die genannte Liegenschaft im
Jahr 2008 oder 2009 auf den Beschwerdegegner 1 überschrieben, und er be-
gründete dies damit, dass er damals Differenzen mit dem Untermieter der
G._____ Bar [die sich in der Liegenschaft der C._____-Strasse … befindet] ge-
habt habe respektive er den Vertrag für diese Liegenschaft aus seiner Aktienge-
sellschaft der H._____ AG habe lösen müssen, da sich diese damals in einem
Betreibungsverfahren befunden habe. So habe er den Vertrag auf den Beschwer-
degegner 1 übertragen und die Liegenschaft nach wie vor verwaltet; der Be-
schwerdegegner 1 sei lediglich ein "Strohmann" gewesen (Urk. 12/8 S. 2). Somit
behauptet der Beschwerdeführer selbst, dass die tatsächlichen Verhältnisse von
den vertraglich (mit der Eigentümerschaft der Liegenschaft) festgehaltenen Ver-
hältnissen nach aussen abwichen. Der Beschwerdegegner 1 sagte aus, dass der
Beschwerdeführer die Liegenschaft vorübergehend "verwaltete" beziehungsweise
sie nur vorübergehend hätte "führen" sollen (vgl. Urk. 12/9 S. 2). Beide äusserten
sich anlässlich ihrer Einvernahmen jedoch nicht konkret, wie die Verhältnisse zwi-
schen ihnen bezüglich der Liegenschaft an der C._____-Strasse … in den Jahren
vor den beanzeigten Vorfällen ausgestaltet waren und reichten hierzu auch keine
objektiven Belege ein.
Ebenfalls nichts Näheres erhellt diesbezüglich aus dem zwischen den Par-
teien vor der Schlichtungsbehörde geschlossenen Vergleich vom 4. Juli 2017
(Urk. 12/3/7). Die Beweggründe, die zum Vergleich geführt haben, sind nicht be-
kannt und darüber hinaus lässt sich aus dem Vergleich vom 4. Juli 2017 kein si-
cherer Schluss auf die tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich des Mietobjekts vor
dem Abschluss des Vergleichs ziehen.
Soweit das strafbare Verhalten des Beschwerdegegners 1 gemäss dem Be-
schwerdeführer durch den Untermietvertrag vom 26. Februar 2016
(vgl. Urk. 12/3/2 = Urk. 14/2) respektive der Quittung über die Leistung der Miet-

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kaution vom gleichen Datum (vgl. Urk. 12/3/3 = Urk. 14/16) belegt werden soll, ist
zunächst darauf hinzuweisen, dass die Richtigkeit dieser Dokumente vom Be-
schwerdegegner 1 bestritten wird. Wie von der Polizei im Rapport vom
15. November 2017 festgehalten, wirken die Aussagen des Beschwerdeführers
sowie der Auskunftspersonen D._____ und E._____ hinsichtlich des Zustande-
kommens des Untermietvertrags vom 26. Februar 2016 sowie der behaupteten
Bezahlung der Mietkaution wenig überzeugend (vgl. Urk. 12/1 S. 6 f.):
Der Beschwerdeführer sagte anlässlich der Einvernahme vom 26. Oktober
2017 aus, dass der Beschwerdegegner 1 seinen Mietvertrag über die C._____-
Strasse … habe kündigen und auf ihn habe überschreiben wollen (Urk. 12/8 S. 2).
Weil der Beschwerdegegner 1 "Probleme mit der Justiz" gehabt habe und "teil-
weise im Gefängnis" gewesen sei, habe er D._____ für die Verwaltung der Lie-
genschaft bevollmächtigt (Urk. 12/8 S. 3). In diesem Zusammenhang erscheint es
wenig nachvollziehbar, dass der Beschwerdegegner 1 D._____ am 24. Februar
2016 eine umfassende und amtlich beglaubigte Vollmacht für die Liegenschaft an
der C._____-Strasse … ausstellte, nur damit D._____ zwei Tage später einen Un-
termietvertrag zu den identischen Bedingungen wie im Hauptmietvertrag
(vgl. Urk. 14/1 und Urk. 12/4/4) abschloss. Dieser Untermietvertrag wäre sodann
nach den Aussagen des Beschwerdeführers, wonach er seit 2012 faktisch die
Liegenschaft an der C._____-Strasse … verwaltet und sämtliche Mietkosten und -
einnahmen beglichen beziehungsweise eingenommen habe, nicht notwendig ge-
wesen. Sowohl D._____ als auch der Beschwerdeführer konnten in ihren Einver-
nahmen jedoch nicht erklären, weshalb letztlich der Untermietvertrag vom
26. Februar 2016 abgeschlossen worden sein sollte, statt einer Übertragung des
Mietverhältnisses auf den Beschwerdeführer (vgl. Urk. 12/7 S. 4 und Urk. 12/8
S. 3). Ebenso wenig lebensnah erscheint die Aussage von D._____, dass der Be-
schwerdegegner 1 den Untermietvertrag vom 26. Februar 2016 in ihrem Büro an-
gesehen habe und damit einverstanden gewesen sei (Urk. 12/7 S. 3 f.), er ihn bei
dieser Gelegenheit jedoch nicht selbst unterzeichnet habe. Ferner ist der Erwä-
gung der Staatsanwaltschaft zuzustimmen, dass die Aussagen von D._____ nicht
als unbefangen erscheinen (vgl. Urk. 3/1 S. 2); so äussert sie sich in ihren Aussa-
gen negativ über den Beschwerdegegner 1, indem sie diesen als "armseligen Be-

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trüger" bezeichnet, und aus ihren Aussagen wird zumindest ein Kontakt zum Be-
schwerdeführer ersichtlich, indem sie ausführt, dass es ihrer Meinung nach zur
Eskalation zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner 1 ge-
kommen sei, weil eine Gruppierung hinter dem Beschwerdegegner 1 die Verwal-
tung der Liegenschaft übernehmen und an der I._____-Strasse Macht erlangen
wolle. So hätten "diese Leute" schon mehrfach versucht, Geschäftsinhaber von
der I._____-Strasse zu verdrängen, darunter auch den Beschwerdeführer. "Sie"
lögen und betrögen und es habe schon mehrfach Buttersäure-Anschläge, Dro-
hungen und Erpressungen gegeben, wobei sie keine Einzelheiten nennen wolle
(Urk. 12/7 S. 6 f.).
Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass die Aussagen von E._____, dem
Geschäftspartner von D._____, hinsichtlich des Ablaufs der Unterzeichnung des
Untermietvertrags und der Quittung von den Aussagen sämtlicher anderer Betei-
ligten abweichen. So sagte er aus, er habe gesehen, wie der Beschwerdegegner
1 sowohl den bereits vom Beschwerdeführer unterzeichneten Untermietvertrag
vom 26. Februar 2016 unterschrieben und hernach die Kaution in bar verlangt
habe, worauf D._____ wiederum das Büro verlassen habe und mit dem Geld zu-
rückgekommen sei, und der Beschwerdegegner 1 eine Quittung für das Geld un-
terschrieben habe, welche jedoch nicht in den Geschäftsakten abgelegt worden
sei (Urk. 12/6 S. 3 ff.). Als E._____ hierauf vom befragenden Polizisten gefragt
wurde, ob er die Wahrheit erzählt habe, verweigerte er weitere Aussagen und er-
klärte, alle seine Aussagen zurückzuziehen (Urk. 12/6 S. 6).
4.3. Nach dem Gesagten ist weder mit einer anklagegenügenden Sicherheit er-
stellbar, wie die zivilrechtlichen Berechtigungen der Beteiligten an der Liegen-
schaft an der C._____-Strasse … waren und wie insofern das Verhältnis zwi-
schen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner 1 vor dem Abschluss
des Vergleichs vor der Schlichtungsbehörde vom 4. Juli 2017 ausgestaltet war,
noch ob die Mietkaution tatsächlich geleistet wurde.
Es ist sodann nicht mit weiteren Erkenntnissen durch neuerliche Einvernah-
men der Beteiligten zu rechnen, aufgrund welcher sich der Sachverhalt mit ankla-
gegenügender Sicherheit erstellen liesse, zumal der Beschwerdeführer und der

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Beschwerdegegner 1 gegenteilige Aussagen gemacht haben, welche ihre wirt-
schaftlichen Interessen an der Liegenschaft betreffen, und insbesondere nicht zu
erwarten ist, dass die Auskunftspersonen D._____ und E._____ anlässlich einer
weiteren Einvernahme andere beziehungsweise gegenteilige Aussagen machen
oder sich allenfalls selbst belasten würden. Letztlich ist auch keine objektive Mög-
lichkeit erkennbar, um nachzuvollziehen, wann der Untermietvertrag sowie die
Quittung vom 26. Februar 2016 tatsächlich erstellt wurden, womit im Übrigen die
Bestreitung der Echtheit der Unterschrift von D._____ ohnehin unerheblich ist.
Einzig der Vollständigkeit halber ist dabei darauf hinzuweisen, dass die Unter-
schriften von D._____ nichts zur Überprüfbarkeit der Echtheit der genannten Do-
kumente beitragen würden. Ihre Unterschrift variiert offenkundig ständig – so
weist ihre Einvernahme vom 1. November 2017 auf jeder Seite ein unterschiedlich
ausgestaltetes Unterschriftsbild auf, welches geradezu eine bewusste Variation
der Unterschrift nahe legt (vgl. Urk. 12/7 S. 1-9).
Soweit die Staatsanwaltschaft erwog, dass es sich bei den Unstimmigkeiten
betreffend die Mietverhältnisse an der C._____-Strasse … um eine blosse zivil-
rechtliche Angelegenheit zwischen den Beteiligten handle, ist zwar darauf hinzu-
weisen, dass Delikte gegen das Vermögen grundsätzlich auch immer eine zivil-
rechtliche Komponente beziehungsweise Fragestellung enthalten. Der Staatsan-
waltschaft ist jedoch diesbezüglich insoweit zuzustimmen, als es nicht die Aufga-
be der Strafverfolgungsbehörden ist, an Stelle der zivilen Gerichte zivilrechtliche
Verhältnisse respektive Vertragsverhältnisse zwischen den beziehungsweise für
die Parteien aufzuarbeiten, um daraus erst auf eine allfällige Strafbarkeit schlies-
sen zu können. Dies insbesondere, wenn die Beteiligten wohl bewusst nicht klare
oder nur schwer nachvollziehbare Verhältnisse geschaffen und eine mangelhafte
(zivilrechtliche) Beweislage durch ihr Handeln selbst in Kauf genommen haben.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich der Sachverhalt hinsichtlich
der Mietverhältnisse beziehungsweise der tatsächlichen Berechtigungen an der
C._____-Strasse … nicht erstellen lässt beziehungsweise sich nicht erstellen las-
sen wird, womit eine Verurteilung klar weniger wahrscheinlich erscheint als ein
Freispruch. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

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III.
1. Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens dem Beschwerdefüh-
rer aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr ist in Berücksichti-
gung von Bedeutung, Aufwand und Schwierigkeit des Falls (§ 17 Abs. 1 i. V. m.
§ 2 Abs. 1 lit. b-d GebV OG) auf 1'500 Franken festzusetzen und aus der geleiste-
ten Prozesskaution zu beziehen; im Restbetrag ist die Prozesskaution dem Be-
schwerdeführer (unter Vorbehalt allfälliger Verrechnungsansprüche des Staates)
zurückzuerstatten.
2. Aufgrund seines Unterliegens ist dem Beschwerdeführer keine Entschädi-
gung zuzusprechen. Der anwaltlich vertretene Beschwerdegegner 1 verzichtete in
seiner Stellungnahme ausdrücklich darauf, Anträge zu stellen (Urk. 13 S. 15);
damit hat er keinen Anspruch auf eine Entschädigung für das Beschwerdeverfah-
ren (Urteil des Bundesgerichts 6B_265/2016 vom 1. Juni 2016 E. 2.3).
Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt, dem Beschwerdeführer
auferlegt und in diesem Umfang aus der Prozesskaution bezogen.
3. Es werden keine Entschädigungen ausgerichtet.
4. Die vom Beschwerdeführer geleistete Kaution wird ihm abzüglich der aufer-
legten Gerichtsgebühr im Restbetrag zurückerstattet; vorbehalten bleiben
allfällige Verrechnungsansprüche des Staates.
5. Schriftliche Mitteilung an:
− Rechtsanwalt lic. iur. X._____, zweifach, für sich und zuhanden des
Beschwerdeführers (per Gerichtsurkunde)
− Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, zweifach, für sich und zuhanden des
Beschwerdegegners 1 (per Gerichtsurkunde)

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− die Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl, ad G-3/2017/10037865 (gegen
Empfangsbestätigung)
sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger
Rechtsmittel an:
− die Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl, ad G-3/2017/10037865 unter
Rücksendung der beigezogenen Akten [Urk. 12] (gegen Empfangsbe-
stätigung)
− die Zentrale Inkassostelle der Gerichte.
6. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer-
den. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei
der Strafrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts (1000 Lausanne 14) in
der in Art. 42 des Bundesgerichtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schrift-
lich einzureichen. Die Beschwerdelegitimation und die weiteren Beschwer-
devoraussetzungen richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes.
Zürich, 26. Februar 2019
Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Präsident: Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Flury lic. iur. E. Nolfi