zh_obergericht · PS240138 · 2024-08-16 · de
Schätzung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS240138-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin
Dr. C. Schoder sowie Gerichtsschreiber MLaw F. Wüst
Urteil vom 16. August 2024
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beschwerdeführer
2 vertreten durch A._____
gegen
C._____ AG, Zweigniederlassung …,
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. X._____
betreffend Schätzung
(Beschwerde über das Betreibungsamt Hinwil)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 24. Juni 2024
(CB230009)

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Erwägungen:
1. Ausgangslage und Prozessgeschichte
1.1. Die Beschwerdeführer sind miteinander verheiratet und bewohnen das Ein-
familienhaus auf dem im Alleineigentum der Beschwerdeführerin 2 befindlichen
Grundstück an der D._____-strasse 1 in E._____ (Grundbuch F._____, Blatt 2,
EGRID CH 3, Kataster 4, Plan 5, G._____; fortan Grundstück). Die Beschwerde-
führerin 2 ist Schuldnerin der Beschwerdegegnerin, die als Grundpfandgläubigerin
in der Betreibung Nr. 6 die Verwertung des besagten Grundstückes verlangt hat.
Infolgedessen teilte das Betreibungsamt Hinwil (fortan Betreibungsamt) den Par-
teien mit Schreiben vom 26. Mai 2023 die betreibungsrechtliche Schätzung des
Grundstückes auf Fr. 1'640'000.00 mit (act. 2/4 und act. 6). Diese Schätzung be-
ruht auf einem Marktwertgutachten des Hauseigentümerverbandes Zürich vom
3. Mai 2023 (act. 5).
1.2. Mit Eingabe vom 12. Juni 2023 (act. 1) gelangten die Beschwerdeführer an
das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbe-
treibung und Konkurs (fortan Vorinstanz) und verlangten eine Neuschätzung des
Grundstückes sowie – sinngemäss – die Festsetzung eines höheren Schätzwer-
tes (act. 1). Mit Beschluss vom 10. August 2023 (act. 7) ordnete die Vorinstanz
daraufhin eine neue Schätzung des mutmasslichen Verkehrswertes des Grund-
stückes an, schlug den Parteien H._____ und I._____ von der J._____ AG als
Schätzungsexperten vor und forderte von den Beschwerdeführern einen Barvor-
schuss in der Höhe von Fr. 1'500.00 für die Kosten der Verkehrswertschätzung
ein. Nachdem das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichts-
behörde über Schuldbetreibung und Konkurs (fortan Oberinstanz) mit Beschluss
vom 7. November 2023 (act. 13) auf eine von den Beschwerdeführern gegen die-
sen Beschluss der Vorinstanz erhobene Beschwerde nicht eingetreten war und
die Beschwerdeführer den eingeforderten Barvorschuss geleistet hatten, ernannte
die Vorinstanz H._____ und I._____ (fortan Sachverständige) mit Beschluss vom
11. Dezember 2023 (act. 15) als Sachverständige und beauftragte sie mit der
fachmännischen Schätzung des Grundstückes (siehe auch act. 14, Gutach-
tensauftrag).

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1.3. Mit Schreiben vom 19. März 2024 (act. 21) teilte I._____ der Vorinstanz
mit, dass die Sachverständigen bislang erfolglos versucht hätten, mit den Be-
schwerdeführern einen Termin für die Grundstücksbesichtigung zu vereinbaren.
Die Vorinstanz setzte den Beschwerdeführern deshalb mit Beschluss vom
20. März 2024 (act. 22) unter Androhung von Säumnisfolgen eine letzte Frist bis
15. April 2024 an, um den Sachverständigen Zutritt zum Grundstück zu gewäh-
ren. Die Besichtigung des Grundstückes fand schliesslich am 12. April 2024 statt,
woraufhin die Sachverständigen ihre Schätzung vom 22. April 2024 (act. 25;
fortan Neuschätzung) mit Schreiben vom gleichen Tag (act. 27) bei der Vorin-
stanz einreichten. Diese stellte die Neuschätzung den Parteien mit Präsidialverfü-
gung vom 23. April 2024 (act. 24) zu und setzte ihnen Frist zur schriftlichen Stel-
lungnahme an.
1.4. Die Beschwerdeführer nahmen mit Eingabe vom 6. Mai 2024 (act. 29 bis
31/2-4) Stellung zur Neuschätzung und beantragten diverse Korrekturen bzw. Er-
gänzungen. Die Vorinstanz unterbreitete den Sachverständigen diese Eingabe mit
Präsidialverfügung vom 16. Mai 2024 (act. 32) zusammen mit Ergänzungsfragen.
Die Sachverständigen beantworteten die Ergänzungsfragen mit Schreiben vom
29. Mai 2024 (act. 34), welches den Parteien und dem Betreibungsamt in Kopie
zur Kenntnisnahme zugesandt worden ist (act. 36 und 37). Nachdem sich die Par-
teien hierzu nicht verlauten liessen, wies die Vorinstanz das Betreibungsamt ge-
stützt auf die Neuschätzung mit Urteil vom 24. Juni 2024 (act. 38 = act. 41 =
act. 43) an, im laufenden Verwertungsverfahren der Betreibung Nr. 6 den Schätz-
wert des Grundstückes auf Fr. 1'750'000.00 festzulegen. Dieser Entscheid wurde
den Parteien und dem Betreibungsamt am Donnerstag, 4. Juli 2024 zugestellt
(siehe act. 39), woraufhin die Beschwerdeführer mit Eingabe vom Montag, 15. Juli
2024 (act. 42 bis 45; Poststempel vom gleichen Tag) innert Frist bei der Oberin-
stanz Beschwerde mit den folgenden Anträgen erhoben:
"1. Es sei der Schätzwert gemäss Verkehrswertschätzung von I._____ von der
J._____ AG auf Fr. 2'597'000.00 zu erhöhen.
2. Eventualiter sei der Wert des Grundstücks Grundbuch F._____, Blatt 2, Katas-
ter 4, Plan 5, G._____, D._____-strasse 1, E._____, 7 1/2

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-Zimmer-Einfamilienhaus, mindestens auf den Mittelwert der Verkehrswert-
schätzung von I._____ von der J._____ AG vom 22. April 2024 (Fr. 1'750'000.-
) und der Schätzung von K._____ vom 30. September 2021 (Fr. 2'597'000.-)
festzulegen."
1.5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 bis 39). Von der Ein-
holung einer Beschwerdeantwort bzw. Vernehmlassung ist abzusehen
(vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m.
Art. 322 und Art. 324 ZPO; siehe zur Anwendbarkeit dieser Bestimmungen so-
gleich E. 2.1.).
2. Prozessuales
2.1. Beim Antrag auf Neuschätzung im Sinn von Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9
Abs. 2 VZG handelt es sich nicht um eine betreibungsrechtliche Beschwerde ge-
mäss Art. 17 ff. SchKG, sondern um eine weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstre-
ckungsorgans (vgl. BGE 131 III 136, E. 3.2.1; OGer ZH, PS170011 vom 1. Fe-
bruar 2017, E. II. 2.1). Dennoch rechtfertigt es sich, die für die betreibungsrechtli-
che Beschwerde geltenden Verfahrensregeln zumindest analog anzuwenden (vgl.
OGer ZH, PS140109 vom 26. Juni 2014, E. 2.2; OGer ZH, PS180070 vom
27. Juni 2018, E. 2.1). Gemäss Art. 20a Abs. 3 SchKG obliegt die Regelung des
Verfahrens vor den kantonalen Aufsichtsbehörden den Kantonen, unter Vorbehalt
der bundesrechtlichen Minimalvorschriften von Art. 20a Abs. 2 SchKG und der
verfassungsrechtlichen Vorgaben (BSK SchKG I-Cometta/Möckli, 2. Aufl. 2010,
Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich verweist § 18 EG SchKG auf §§ 83 f. GOG. Ge-
mäss § 83 Abs. 3 GOG sind die Vorschriften der ZPO sinngemäss anwendbar.
Nach § 84 GOG gelten für den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichts-
behörden an die Oberinstanz sinngemäss die Bestimmungen über die Be-
schwerde nach Art. 319 ff. ZPO als kantonales Recht.
2.2. Gemäss Art. 320 ZPO kann mit einer Beschwerde gegen eine Neuschät-
zung bzw. gegen den darauf gestützten Entscheid bei der Oberinstanz neben der
unrichtigen Rechtsanwendung nur die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht werden. Beschwerdeführer
müssen sich in ihrer Beschwerdeschrift mit dem vorinstanzlichen Entscheid ernst-

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haft auseinandersetzen und unter Bezugnahme auf die angefochtenen Erwägun-
gen der Vorinstanz und auf Aktenstücke darlegen, an welchen konkreten Mängeln
der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet und in welchem Sinne er ab-
geändert werden soll (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer, 5A_209/2014 vom
2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. September 2016, E. 3.1). Be-
ruht der angefochtene Entscheid – wie vorliegend – auf einem Gutachten bzw. auf
einer amtlichen/behördlichen Schätzung im Sinne von Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m.
Art. 9 Abs. 2 VZG, müssen die Beschwerdeführer zeigen, dass triftige Gründe ein
Abweichen davon rechtfertigen bzw. eine eindeutige Fehleinschätzung vorliegt
(OGer ZH, NR040107 vom 24. März 2005, E. 3. a)). Triftige Gründe liegen etwa
vor, wenn die Schätzung durch einen Sachverständigen ausserhalb der Schät-
zungstoleranz liegt bzw. nicht schlüssig, in sich widersprüchlich, nicht überzeu-
gend oder methodisch falsch ist; oder wenn sich der Sachverständige auf irrtümli-
che rechtliche Annahmen oder unzutreffende tatsächliche Feststellungen gestützt
hat; oder wenn die Schätzung ohne sachlichen Grund von anerkannten Lehrmei-
nungen abweicht (BGE 120 III 79, E. 2c; BGer, 5A_639/2013 vom 21. Januar
2014, E. 2.3.2; OGer ZH, PS180070 vom 27. Juni 2018, E. 4.2; NR070032 vom
15. Juni 2007, E. II.3 [nicht publiziert]; Schuldbetreibungs- und Konkurskommis-
sion, Luzern, vom 23. März 2001, BlSchK 2004, S. 27 f.; vgl. auch BGE 118 Ia
144, E. 1c; 118 V 286, E. 1b).
3. Zur Beschwerde
3.1. Ausgangs- und Referenzpunkt der Kritik der Beschwerdeführer am vorin-
stanzlichen Urteil vom 24. Juni 2024 (act. 43) ist die im Jahr 2021 vorgenommene
Schätzung des Grundstückes durch K._____ auf Fr. 2'597'000.00 (act. 2/3 =
act. 31/4 = act. 45; fortan private Schätzung). Diese private Schätzung wurde vom
Beschwerdeführer 1 in Auftrag gegeben, womit es sich aus prozessualer Sicht im
Gegensatz zu den amtlich bzw. behördlich veranlassten Schätzungen vom 3. Mai
2023 (act. 5) und vom 22. April 2024 mit Ergänzungen vom 29. Mai 2024 (act. 25
und 34) weder um eine Schätzung durch einen Sachverständigen im Sinne von
Art. 97 Abs. 1 SchKG, Art. 140 Abs. 3 SchKG, Art. 99 VZG und Art. 9 VZG noch
um ein Beweismittel im Sinne von Art. 183 ff. ZPO handelt, sondern um eine

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blosse Parteibehauptung (vgl. CHK-Sutter-Somm/Seiler ZPO 183 N 5). Gesetz
und Verordnung schliessen es bereits dem Wortlaut nach aus, dass bei der end-
gültigen Festlegung des Schätzwertes durch die Aufsichtsbehörde im Sinne von
Art. 9 Abs. 2 VZG auf Parteibehauptungen abgestützt wird. Die Vorinstanz hat
dementsprechend den Schätzwert richtigerweise nur gestützt auf die Neuschät-
zung festgelegt und die private Schätzung unberücksichtigt gelassen.
3.2. Unter Bezugnahme auf den Schätzwert des Grundstückes gemäss der pri-
vaten Schätzung in der Höhe von Fr. 2'597'000.00 bringen die Beschwerdeführer
zunächst vor (vgl. act. 42, S. 3 f., Rzn. 4 bis 6), die Neuschätzung auf
Fr. 1'750'000.00 widerspiegle die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht, unterbe-
werte das Grundstück in nicht hinnehmbarer Weise und sei unrealistisch. Dabei
übergehen die Beschwerdeführer die Tatsache, dass die vom Betreibungsamt
eingeholte Schätzung vom 3. Mai 2023 (act. 5) das Grundstück mit einem noch
tieferen Schätzwert von Fr. 1'640'000.00 bewertet hat. Dies spricht dafür, dass die
Neuschätzung entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer realistisch und
der private Schätzwert eher hoch ist. Sodann genügen die pauschalen und unbe-
legten Verweisungen der Beschwerdeführer auf generelle Entwicklungen von Im-
mobilienpreisen und auf gehandelte Grundstückspreise nicht aus, um die Neu-
schätzung zu erschüttern. Schätzungen sind im Übrigen keine exakten (mathema-
tischen) Berechnungen und naturgemäss mit Unschärfen verbunden. Selbst unter
Experten divergieren die Ansichten über den Verkaufswert eines Grundstückes
bekanntlich des Öfteren aus nachvollziehbaren Gründen (erheblich), weshalb ge-
mäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG ein Anspruch auf Neuschät-
zung besteht (vgl. BGer, 5A_34/2023 vom 22. August 2023, E. 2.3.2). Dieser An-
spruch wurde den Beschwerdeführern seitens der Vorinstanz gewährt. Ein An-
spruch auf eine weitere Neuschätzung im Verfahren vor der Oberinstanz besteht
ebenso wenig, wie ein Recht der Parteien, verbindliche Expertenvorschläge ein-
zureichen oder einen möglichst hohen Schätzwert zu erzielen (BGE 134 III 42,
E. 3; BGer, 5A_789/2012 vom 24. Januar 2013, E. 2.1; OGer ZH, NR040107 vom
24. März 2005).
3.3. Im Besonderen rügen die Beschwerdeführer sodann (vgl. act. 42, S. 4,
Rz. 7), dass die Sachverständigen den Garten als verwildert beschrieben und in-

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folgedessen den Schätzwert reduzierende Instandstellungskosten berücksichtigt
hätten. Aus ihrer Sicht verkennen die Sachverständigen, dass es sich um einen
wertsteigernden prächtigen Naturgarten mit geheiztem Pool, Gartenhaus, Teich
und altem Baumbestand handle, der von Landschaftsgärtnern als Schauobjekt
geschätzt werde und einen wichtigen Beitrag zur Biodiversität leiste. Diese Kritik
der Beschwerdeführer ist insofern nicht ganz neu, als dass sie in ihrer Stellung-
nahme vom 6. Mai 2024 kritisiert haben (vgl. act. 29, S. 3, Rz. 6 Absatz 1), die
Neuschätzung berücksichtige gegebenenfalls wertsteigernde und somit den Ver-
kehrswert erhöhende Elemente wie den beheizten Aussenpool, den Teich und
den alten Baumbestand nicht. Wie die Vorinstanz in Erwägung 3 ihres Urteils vom
24. Juni 2024 (vgl. act. 43, S. 3) unter Bezugnahme auf die Antworten der Sach-
verständigen in der Eingabe vom 29. Mai 2024 (vgl. act. 34, Ziff. 5) richtig festge-
halten hat, wurden diese Elemente in der Neuschätzung jedoch berücksichtigt.
Die Sachverständigen bezeichnen die Umgebung darin zwar als verwildert und
verorten bezüglich der gesamten Liegenschaft (z.B. Küche, Nassräume, Boden-
beläge, Fenster, Läden, Heizung) – nicht nur betreffend die Umgebung – einen
hohen Investitionsbedarf, begründen dies jedoch in Textform auf nachvollziehbare
Weise (vgl. act. 25, S. 3, "Zustand / Sanierung") und in Übereinstimmung mit
Feststellungen in der vom Betreibungsamt veranlassten Schätzung vom 3. Mai
2023 mit grosszyklischen Erneuerungen (vgl. act. 5, S. 10 "5.4. Baulicher Zustand
/ Allgemeiner Eindruck"). Es liegen somit keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass
die Sachverständigen bei der Neuschätzung bezüglich des Investitionsbedarfs im
Gesamten und betreffend die Umgebung im Besonderen ihren Ermessensspiel-
raum über- oder unterschritten hätten.
3.4. Schliesslich kritisieren die Beschwerdeführer (vgl. act. 42, S. 4, Rz. 8), dass
die Neuschätzung die Unternutzung des Grundstückes im Vergleich zur privaten
Schätzung nicht in angemessener Weise berücksichtige. Inwiefern die Neuschät-
zung – abgesehen von der Schätzungshöhe – unangemessen bzw. nicht schlüs-
sig, in sich widersprüchlich, nicht überzeugend, methodisch falsch wäre oder sich
auf irrtümliche rechtliche Annahmen oder unzutreffende tatsächliche Feststellun-
gen abstützen würde, führen die Beschwerdeführer aber nicht aus. Ihre Vorbrin-
gen stellen folglich keine hinreichend begründete Kritik am vorinstanzlichen Ent-

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scheid dar. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass der mit der Neuschät-
zung vergleichbare Schätzwert von Fr. 1'640'000.00 vom 3. Mai 2023 (vgl. act. 5,
S. 3 "2. Kommentar / Absatz 2" und S. 14 "7. Plausibilisierung") in Anbetracht der
Nutzungsreserven mit einer Baulandbewertung plausibilisiert worden ist.
3.5. Nach dem Gesagten ist weder dargetan noch ersichtlich, dass die im Recht
liegende Neuschätzung irgendwelche inhaltlichen Mängel aufweisen bzw. ausser-
halb der Schätzungstoleranz liegen würde. Es ist deshalb nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz auf diese Schätzung abstellte. Die Beschwerde erweist sich
somit insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Für das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in
Schuldbetreibungs- und Konkurssachen sind keine Kosten zu erheben (Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG sind keine
Parteientschädigungen zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage der Doppel von act. 42 bis 45, an die Vorinstanz und an das Betrei-
bungsamt Hinwil, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw F. Wüst
versandt am:
19. August 2024