zh_obergericht · NG220012 · 2023-08-14 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220012-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Gautschi
Urteil vom 14. August 2023
in Sachen
A._____,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Verwalterin, C._____ AG
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen einen Entscheid des Mietgerichtes Zürich vom 29. Juni
2022 (MJ210064)

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Rechtsbegehren:
der Klägerin (act. 1 S. 2):
"1. Die Kündigung betreffend die 4-Zimmer-Wohnung und die Gara-
genbox vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 sei als miss-
bräuchlich zu bezeichnen.
2. Eventualiter: Das Mietverhältnis sei um drei Jahre, das heisst bis
zum 31. März 2025, zu erstrecken.
3. All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt.
zu 7.7% zu Lasten des Beklagten."
des Beklagten (act. 17 S. 2):
"1. Die Klage sei abzuweisen, und es sei die Gültigkeit und Wirksam-
keit der Kündigung per 31. März 2022 festzustellen.
2. Das Mietverhältnis sei einmalig und definitiv bis längstens zum
30. September 2022 zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST, zulasten
der Klägerin."
Beschluss und Urteil des Mietgerichtes:
Es wird beschlossen:
1. Der prozessuale Antrag der Klägerin um Sistierung des vorliegenden Ver-
fahrens bis zum rechtkräftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens
wird abgewiesen.
2. Das Verfahren wird abgeschrieben, soweit sich der Beklagte mit einer ein-
maligen und definitiven Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum
30. September 2022 einverstanden erklärt hat.
3. [Mitteilungen].
4. [Rechtsmittel].

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Es wird erkannt:
1. In Abweisung von Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage wird die Kündigung der
Mietverhältnisse (4-Zimmerwohnung und Garagenparkplatz) an der
D._____-strasse … in … Zürich vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 für
gültig erklärt.
2. Das Eventualrechtsbegehren Ziff. 2 der Klage betreffend Erstreckung der
Mietverhältnisse wird in Bezug auf den Zeitraum von 1. Oktober 2022 bis
31. März 2025 abgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 4'970.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 4'970.00 Kosten total
4. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Verrechnung
ihres Kostenvorschusses bezogen.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 6'570.– (inkl. MwSt) zu bezahlen.
6. [Mitteilungen].
7. [Rechtsmittel].
Berufungsanträge:
(act. 35 S. 3)
"1. Der Entscheid des Mietgerichts Zürich Nr. MJ210064 vom
29. Juni 2022 sei aufzuheben.
2. Es seien die gegenüber A._____ je mit amtlichen Formular vom
29. Januar 2021 auf den 31. März 2022 ausgesprochenen Kündi-
gungen für die klägerischen Mietobjekte (4-Zimmerwohnung und
Auto-Einstellhallenplatz) an der D._____-strasse … in … Zürich
allesamt für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben.
3. Eventualiter: Die Mietverhältnisse seien erstmals um drei Jahre,
das heisst bis zum 31. März 2025, zu erstrecken.

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4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteu-
ern zu Lasten von B._____."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) und
der Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) schlos-
sen am 8. Juli bzw. 11. Juli 1994 einen Mietvertrag über die 4-Zimmerwohnung an
der D._____-strasse … in … Zürich mit Mietbeginn am 1. August 1994 ab
(act. 3/1). Die Berufungsklägerin war bereits im Jahr 1993 als Untermieterin in die
Wohnung eingezogen (act. 13 Rz. 2). Mit Mietvertrag vom 11. Juli 1994 mietete
die Berufungsklägerin zudem einen Auto-Einstellplatz vom Berufungsbeklagten
(act. 3/3). Der Bruttomietzins für die Wohnung und den Einstellplatz betrug zuletzt
Fr. 1'758.– (Fr. 1'537.– und Fr. 220.–; act. 3/4 und act. 3/5). Diese Mietverhältnis-
se wurden mit amtlichem Formular vom 29. September 2021 per 31. März 2022
gekündigt (act. 3/6).
1.2. Mit Eingabe vom 26. Februar 2021 (Datum Poststempel) focht die Beru-
fungsklägerin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsa-
chen des Bezirks Zürich an (act. 6/1). Anlässlich der durchgeführten Schlich-
tungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Schlich-
tungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreitete (act. 6/12). Die
Berufungsklägerin lehnte den Urteilsvorschlag innert Frist ab (act. 6/17). In der
Folge erteilte ihr die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 1. September 2021
die Klagebewilligung (act. 5). Die Berufungsklägerin reichte mit Eingabe vom
1. Oktober 2021 (Datum Poststempel) eine unbegründete Klage beim Mietgericht
des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein (act. 1). Anlässlich der
Hauptverhandlung vom 9. Februar 2022 erstatteten die Parteien die ersten Par-
teivorträge und die Berufungsklägerin wurde von der Vorinstanz persönlich be-
fragt. Am 17. März 2022 wurde die Hauptverhandlung fortgesetzt (Prot. Vi. S. 6).
Anschliessend entschied die Vorinstanz mit Beschluss und Urteil vom 29. Juni
2022 einerseits, dass das Verfahren abgeschrieben werde, soweit sich der Beru-

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fungsbeklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung des Mietverhält-
nisses bis zum 30. September 2022 einverstanden erklärt habe, und wies ande-
rerseits das Rechtsbegehren Ziffer 1 betreffend missbräuchliche Kündigung sowie
das Eventualbegehren Ziffer 2 betreffend Mieterstreckung ab (act. 30 = act. 34
[Aktenexemplar] = act. 36).
1.3. Mit Eingabe vom 1. September 2022 (Datum Poststempel) erhob die Beru-
fungsklägerin sodann Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil mit obengenann-
ten Rechtsbegehren (act. 35). Mit Verfügung vom 6. September 2022 wurde der
Berufungsklägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt, welcher
fristgerecht eingegangen ist (act. 42). Auf die Einholung einer Berufungsantwort
wird unter Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet. Das Verfahren erweist
sich als spruchreif.
2. Prozessuale Vorbemerkungen zur Berufung
2.1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2
ZPO). Mit Blick auf den von der Vorinstanz angenommenen und von der Beru-
fungsklägerin nicht beanstandeten Streitwert (act. 34 S. 39; act. 35) und die in der
Berufung gestellten Rechtsbegehren, ist der Streitwert vorliegend ohne Weiteres
erreicht, womit die Berufung zulässig ist.
2.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzu-
lassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
ZPO). Dies gilt auch in Verfahren, in welchen der eingeschränkte (oder soziale)
Untersuchungsgrundsatz herrscht. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz
innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass die Berufung zudem (zu be-
gründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. In der Begründung hat eine Be-

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rufung führende Partei der Rechtsmittelinstanz daher im Einzelnen darzulegen,
aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und abgeändert wer-
den soll. Es genügt nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die
Vorakten anzubringen und/oder pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid
zu üben (wie z.B. es sei falsch oder willkürlich), oder bloss das zu wiederholen,
was bereits vor Vorinstanz vorgebracht wurde (sog. Begründungslast; vgl. OGer
ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. 1.1 m.w.H.; OGer ZH PF120022 vom 1. Juni
2012, E. 4.1). Zwar besteht keine eigentliche Rügepflicht (sondern nur eine Rü-
geobliegenheit), aber die Berufung führende Partei muss sich sachbezogen mit
den Entscheidgründen des erstinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen. Sie
muss darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht falsch angewendet hat bzw.
welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sein soll. Danach muss sie den
vorinstanzlichen Erwägungen die aus ihrer Sicht korrekte Rechtsanwendung resp.
den korrekten Sachverhalt gegenüberstellen und darlegen, zu welchem abwei-
chenden Ergebnis dies führen soll. Dies gilt selbst im Bereich des Untersu-
chungsgrundsatzes (vgl. zum Ganzen HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
2. Auflage, 2016, Art. 311 N 30 ff. und N 36 ff.; REETZ/THEILER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, 3. Auflage, 2016, Art. 311 N 36 f.; vgl. OGer ZH LB110049 vom 5. März
2012, E. 1.1 f., je m.w.H.). Ist die Begründung nicht geradezu ungenügend, aber
in der Substanz mangelhaft, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unbe-
rührt, doch es kann sich in der materiellen Beurteilung zum Nachteil auswirken
(OGer ZH NG210006 vom 27. Juli 2021, E. 2).
3. Gültigkeit der Kündigung
3.1. Die Vorinstanz erwog zur Ernsthaftigkeit des Sanierungswillens des Beru-
fungsbeklagten und Realisierbarkeit des Bauprojekts zusammengefasst, sowohl
die Projektpläne als auch die Kostenschätzung mit Kurzbaubeschrieb seien spä-
testens am 14. Januar 2021 erstellt worden. Die Schätzungen würden auf dem
Vorprojekt vom 1. Dezember 2020 basieren. Auch der ins Recht gelegte Termin-
plan für die Sanierung der Wohnungen datiere vom 11. Dezember 2020 und da-

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mit vor der Kündigung. Das Architekturbüro habe am 1. Februar 2021 Arbeiten
aus dem Jahr 2020 in Rechnung gestellt und der Betrag für diese Arbeiten von
Fr. 19'386.– sei beglichen worden. Es könne folglich festgestellt werden, dass der
Berufungsbeklagte sein Sanierungsvorhaben vor der Kündigung habe ausarbei-
ten lassen. Dies unterstreiche die Ernsthaftigkeit des Projekts (act. 34 E. III.1.2.3).
Zum Vorbingen der Berufungsklägerin, der Berufungsbeklagte habe für die Bau-
bewilligung falsche Pläne eingereicht und die Baubehörde habe aufgrund der feh-
lerhaften Pläne die Wesentlichkeit der Änderung der Baute nicht erkannt und ent-
sprechend keine lärmschutzrechtlichen Abklärungen getroffen, erwog die Vor-
instanz, dass nicht leichthin von einer offensichtlich fehlenden Bewilligungsfähig-
keit gesprochen werden könne. Die Baubewilligung sei mit Bauentscheid vom
3. November 2021 unter gewissen Bedingungen und Auflagen erteilt worden.
Dies verdeutliche, dass das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig sei, da Aufla-
gen und Bedingungen gerade den Zweck hätten, die Bewilligungsfähigkeit durch
die Beseitigung von behebbaren Mängeln eines Projekts zu erreichen, und das
Sanierungsobjekt nicht an gravierenden Mängeln leide. Die verschärfte Recht-
sprechung betreffend Lärmschutz schliesse zwar nicht aus, dass dem Berufungs-
beklagten im baurechtlichen Rechtsmittelverfahren aus umweltrechtlicher Sicht
Schwierigkeiten entstehen könnten. Daraus könne aber nicht per se auf ein offen-
sichtlich nicht bewilligungsfähiges Projekt geschlossen werden. Auch die Erteilung
einer allfällig notwendigen Ausnahmebewilligung oder eine Projektmodifikation
seien nicht ausgeschlossen. Es könne demnach offenbleiben, inwieweit die [mit
dem Baugesuch] eingereichten Pläne korrekt seien. Denn selbst, wenn das Bau-
rekursgericht die Baubewilligung korrigiere, würde es der Bewilligungsfähigkeit
eines leicht modifizierten Projekts keinen Abbruch tun. Sodann erwog die Vor-
instanz, dass die Lärmschutzbestimmungen einem vollständigen Rückbau mit an-
schliessendem Neuausbau, einer Strangsanierung sowie einer Fassadendäm-
mung nicht entgegenstehen würden. Diese Sanierungsarbeiten wären selbst beim
Vorliegen einer wesentlichen Änderung (durch die Grundrissanpassung) in sämt-
lichen Wohneinheiten der Liegenschaft des Berufungsbeklagten möglich (act. 34
E. III.1.2.4).

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Insgesamt könne dem Berufungsbeklagten weder der Sanierungswille ab-
gesprochen noch gesagt werden, dass dem Sanierungsprojekt (aus lärmschutz-
rechtlicher Sicht) die Bewilligungsfähigkeit von Anfang an offensichtlich fehle
(act. 34 E. III.1.2.4). Damit erweise sich die ausgesprochene Kündigung als gültig
und die Klage sei in diesem Punkt abzuweisen (act. 34 E. III.1.3).
3.2. Die Berufungsklägerin kritisiert im Wesentlichen, dass sich die Vorinstanz
nur am Rande mit ihren Einwänden zur Gültigkeit der Kündigung auseinanderge-
setzt habe. An einer konkreten Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen fehle es
vollständig. Insbesondere habe die Vorinstanz zu Unrecht den Vorwurf, das Bau-
gesuch habe sich auf falsche Pläne gestützt und es liege daher diesbezüglich ein
formeller Fehler des Gesuchs vor, als unwesentlich qualifiziert und diese Thema-
tik offen gelassen. Interessant sei im Zusammenhang mit dem geltend gemachten
formellen Fehler des Baugesuchs Folgendes: Sobald dem Berufungsbeklagten
bekannt geworden sei, dass im Baurekursverfahren ein Augenschein durchge-
führt werde, seien korrekte Pläne erstellt und nachträglich eingereicht worden.
Auch werde ihr Einwand, das Bauvorhaben sei aus lärmschutzrechtlichen Grün-
den nicht realisierbar, durch die Vorinstanz als Nebensächlichkeit beschrieben
und zu Unrecht erwogen, diese würden einer Baubewilligung und damit einer
konkreten Realisierung nicht im Wege stehen, da durch kleinere Modifikationen
die Baubewilligungsfähigkeit erreicht werden könne. Es sei jedoch so, dass be-
reits das Bauvorhaben gemäss Bauentscheid vom 3. November 2021 diverse An-
passungen benötigt habe und es seien verschiedene Auflagen zu erfüllen, bevor
das Bauprojekt überhaupt realisierbar sei. Ihren Einwand, das Projekt sei nicht
behindertengerecht, habe die Vorinstanz gar nicht geprüft. Vor diesem Hinter-
grund könne nicht davon die Rede sein, dass das Bauvorhaben des Berufungs-
beklagten bereits im Zeitpunkt der Kündigung (29. Januar 2021) realisierbar ge-
wesen sei, zumal eine Realisierbarkeit eineinhalb Jahre später immer noch zu tä-
tigende Anpassungen und Auflagen der Baudirektion erfordert habe. Ferner kön-
ne der Bauentscheid sogar im Rahmen des Baurekursverfahrens aufgehoben
werden. Der Sachverhalt sei somit unter Berücksichtigung aller vorgebrachten Ar-
gumente von der Vorinstanz nicht hinreichend festgestellt und berücksichtigt wor-

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den, ansonsten bereits die Vorinstanz festgestellt hätte, dass im Zeitpunkt der
Kündigung kein realisierbares Bauprojekt vorgelegen habe (act. 35 Rz. 18 ff.).
Weiter habe es die Vorinstanz unterlassen, im Rahmen der Überprüfung des
Sanierungswillens dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Berufungsbeklag-
te – wie erwähnt – anlässlich der Baueingabe falsche Pläne und mangelhafte
Ausführungen zu bestimmten notwendigen Angaben im Baugesuch gemacht ha-
be. Es sei aufgrund der Einreichung von falschen Plänen nicht davon auszuge-
hen, dass der Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigung über einen ernst-
haften Sanierungswillen verfügt habe. Bestehe kein ernsthafter Sanierungswille
oder habe im Zeitpunkt der Kündigung kein realisierbares Bauprojekt bestanden,
sei die Kündigung als missbräuchlich zu qualifizieren. Es liege auch zum heutigen
Zeitpunkt kein realisierbares Bauprojekt des Berufungsbeklagten vor, geschweige
denn zum Zeitpunkt der Kündigung. Die Kündigung sei deshalb als missbräuch-
lich zu qualifizieren und aufzuheben.
3.3. Auf die zutreffenden rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz zu den Vo-
raussetzungen für die Gültigkeit einer Kündigung kann verwiesen werden (vgl.
act. 35 E. III.1.1). Zu ergänzen bleibt Folgendes: Ob die Kündigung gegen Treu
und Glauben verstösst, ist eine Rechtsfrage. Dafür muss das tatsächliche Motiv
des Kündigenden festgestellt werden, was eine Tatfrage darstellt. Es ist hierbei
auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, abzustellen
(BGer 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022, in: mp 2/2022, S. 132, E. 3.1.1,
m.w.H.). Bezüglich der Kündigung im Hinblick auf ein Bauprojekt hat das Bundes-
gericht festgehalten, dass die Kündigung gegen die Regeln von Treu und Glau-
ben verstosse, wenn der Vermieter nicht wirklich vorhabe, das in Erwägung gezo-
gene oder abgeklärte Projekt auszuführen, sondern nur beabsichtige, die Woh-
nungen wieder zur Vermietung anzubieten, ohne das Projekt zu realisieren (BGer
4A_247/2021 vom 4. Mai 2022, E. 3.2.2, in: mp 2022, S. 205 ff.). Zur Realisier-
barkeit eines Bauprojekts hat das Bundesgericht erwogen, dass die Kündigung
des Vermieters gegen die Regeln von Treu und Glauben verstosse, wenn das
Renovationsprojekt offensichtlich gegen die anwendbaren öffentlich-rechtlichen
Bestimmungen verstosse oder objektiv unmöglich sei, so dass es mit Sicherheit

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nicht bewilligt werde (BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022, E. 3.2.2, in: mp 2022,
S. 205 ff., m.w.H.; BGE 142 III 91, E. 3.2.1). Für die Beurteilung der offensichtli-
chen Unvereinbarkeit des Renovationsprojekts mit dem öffentlichen Recht ist
wiederum auf den Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung abzustellen. Spätere
Ereignisse können diese Beurteilung nicht umstossen, da eine gültige Kündigung
nicht nachträglich ungültig werden kann. Sie können aber allenfalls helfen, die
Chancen des Projekts zur Zeit der Kündigung zu beurteilen. Eine Kündigung
verstösst jedoch nicht bereits deswegen gegen Treu und Glauben, weil das ur-
sprüngliche Projekt für eine Bewilligung geändert werden muss (BGer
4A_435/2021 vom 14. Februar 2022, in: mp 2022 S. 132 ff., m.w.H.).
3.4. Vorliegend stellte die Vorinstanz fest, dass der Berufungsbeklagte das Sa-
nierungsvorhaben vor den Kündigungen habe ausarbeiten lassen. Er habe für
Planungsarbeiten des Projekts aus dem Jahr 2020 dem Architekturbüro eine
Rechnung von Fr. 19'386.– bezahlt. Weiter seien durch den Architekten bis zum
20. April 2021 Kosten von Fr. 98'000.– angefallen, wovon der Berufungsbeklagte
eine Akontozahlung über Fr. 40'000.– bereits beglichen habe (vgl. act. 34
E. III.1.2.3). Diese vorinstanzlichen Feststellungen beanstandet die Berufungsklä-
gerin nicht. Die Leistungen des Architekturbüros und die damit zusammenhän-
genden Zahlungen des Berufungsbeklagten sowie die Tatsache, dass er zeitnah
nach der Kündigung das Baubewilligungsverfahren einleitete, berücksichtigte die
Vorinstanz korrekt als starke Indizien für die Ernsthaftigkeit des Sanierungswillens
des Berufungsbeklagten. Es obliegt der Berufungsklägerin als Kündigungsemp-
fängerin zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schüt-
zenswerten Grund erfolgte (vgl. BGE 135 III 112, E. 4.1, m.w.H.). Der Berufungs-
klägerin gelingt dies auch unter dem Aspekt, dass der Berufungsbeklagte angeb-
lich falsche Pläne mit dem Baugesuch eingereicht und mangelhafte Ausführungen
zu bestimmten notwendigen Angaben im Baugesuch gemacht habe, nicht. Mass-
gebend ist der tatsächliche ernsthafte Sanierungswille zum Zeitpunkt der Kündi-
gung. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Berufungsbeklagte bereits Sanierungspläne
ausarbeiten lassen, woraus auch erhebliche Kosten entstanden sind. Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern die Einreichung von angeblich falschen Plänen im Bauge-
such zu einem Zeitpunkt nach der Kündigung gegen einen ernsthaften Sanie-

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rungswillen zum Kündigungszeitpunkt sprechen sollte. Schliesslich habe der Be-
rufungsbeklagte die korrekten Pläne im Baurekursverfahren nachgereicht (act. 35
Rz. 14; act. 38/5). Dieses von der Berufungsklägerin geltend gemachte Novum
spräche – wenn es in zeitlicher Hinsicht darauf ankäme – gerade für den Sanie-
rungswillen des Berufungsbeklagten. Er unternahm demnach auch nach Einrei-
chung des Baugesuchs weitere Handlungen, damit ihm die Baubewilligung für
das Sanierungsprojekt ausgestellt wird. Im Sinne der Vorinstanz ist zu bestätigen,
dass der ernsthafte Sanierungswille des Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt der
Kündigung gegeben war (vgl. act. 34 E. III.1.2.3.).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, wurde das Bauprojekt mit Bauent-
scheid vom 3. November 2021 unter gewissen Auflagen und Bedingungen bewil-
ligt (vgl. act. 14/18 und act. 32/18). Aus dieser nachträglich erteilten Bewilligung
ist zu schliessen, dass das Bauprojekt im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung
an die Berufungsklägerin nicht offensichtlich mit den Regeln des öffentlichen Bau-
rechts unvereinbar war, sondern vielmehr unter Vorbehalt der entsprechenden
Auflagen und Bedingungen bewilligt werden konnte. Den Umstand, dass ur-
sprünglich nicht korrekte Pläne eingereicht worden seien, hat der Berufungsbe-
klagte spätestens mit der von der Berufungsklägerin geltend gemachten Einrei-
chung der richtigen Pläne korrigiert (vgl. act. 30 Rz. 32). Auch aufgrund dieser
Pläne, bei welchen gewisse eingezogene Wände neu eingezeichnet sind, kann
nicht der Schluss gezogen werden, das Bauprojekt sei im Zeitpunkt der Zustel-
lung der Kündigung mit dem öffentlichen Recht offensichtlich nicht vereinbar ge-
wesen. Inwieweit das Projekt den lärmtechnischen Vorgaben nicht entsprechen
soll, verdeutlicht die Berufungsklägerin im Übrigen nicht. Ihren pauschalen Ein-
wänden, dass das Bauvorhaben aufgrund lärmschutzrechtlicher Vorgaben und
fehlender Berücksichtigung der Behindertengerechtigkeit eindeutig nicht realisier-
bar sei, kann somit nicht gefolgt werden.
Zusammengefasst dringt die Berufungsklägerin mit ihren Beanstandungen
gegen die Kündigung nicht durch. Die Vorinstanz kam somit zu Recht zum Er-
gebnis, die Berufungsklägerin habe die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nach-

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gewiesen. Die Berufung ist damit hinsichtlich der Kündigungsanfechtung abzu-
weisen.
4. Erstreckung des Mietverhältnisses
4.1. Das Mietverhältnis kann erstreckt werden, wenn die Beendigung der Miete
für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interes-
sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräu-
me kann es um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre
erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Als Härte kommen Umstände in Betracht,
die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleiben-
den Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen von vornherein nur Schwierig-
keiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung ver-
bundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe BGer
4A_552/2019 vom 21. April 2020 E. 5.2.2; 4A_639/2018 vom 21. November 2019
E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen). Die regelmässig
unangenehmen und teilweise als hart empfundenen Folgen sind jeder Kündigung
inhärent und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufge-
hoben, sondern bloss aufgeschoben. Der Kündigungsaufschub muss somit dazu
beitragen, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterschaft we-
niger Nachteile bringt und die Härtefolgen mindert. Die Erstreckung kann daher
erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Vertragsauflösung zugleich
eine Milderung der Folgen verspricht, also erwartet werden kann, dass der Umzug
später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündi-
gungsfrist wäre (BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1; BGE 105 II 197,
E. 3a; BGer 4A_552/2019 vom 21. April 2020, E. 5.2., je m.w.H.).
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Suchbemühungen be-
reits im ersten Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen (BGer 4A_292/2021
vom 31. August 2021 E. 4.1; BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 116 II 448, E. 1; BGE
110 II 254; Cour de justice Genf vom 7. April 2003 in: mp 2003, S. 137). Es wird
vorausgesetzt, dass sich die mietende Partei sofort nach Erhalt der Kündigung
ernsthaft um die Miete anderer Räume bemüht (HULLIGER, SVIT-Kommentar, Das

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schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Art. 272 N 38 mit Hinweis auf BGE 102 II
256; BGE 110 II 249, E. 4; BGer 4A_577/2009 vom 4. März 2010, in: MRA 1/11,
S. 19 ff. und BGer 4A_452/2010 vom 22. November 2010, in: MRA 3/11,
S. 107 ff.), denn umfassend belegte und ernsthafte Suchbemühungen bilden das
beste Beweismittel für eine konkrete Härte. Dabei darf der Mieter im Rahmen ei-
ner ersten Erstreckung nach einem gleichwertigen Mietobjekt hinsichtlich Preis,
Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung suchen. Allerdings sind die Anforderun-
gen an die Suchbemühungen von Personen, die infolge Alter, Krankheit
oder Invalidität hilflos sind, tiefer (BSK OR I-WEBER, 7. Auflage 2020, Art. 272
N 13).
Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Bil-
ligkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für wel-
che Dauer. Dabei hat es den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der
darin besteht, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach Ersatzräumlichkeiten zu
geben, als ihm nach der ordentlichen Kündigung zur Verfügung stünde (vgl. BGE
135 III 121, Pra 98 (2009) Nr. 88; BGE 105 II 197 E. 3a). Die Berufungsinstanz
auferlegt sich grundsätzlich bei der Überprüfung von Ermessenentscheiden der
Vorinstanz insoweit Zurückhaltung, als sie nicht eigenes Rechtsfolgeermessen
ohne Weiteres an die Stelle des vorinstanzlichen stellt, insbesondere dann, wenn
es örtliche und persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen gilt, denen das Sach-
gericht näher steht (STERCHI, Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, ZPO,
2012, Art. 310 N 3; BLICKENSTORFER, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, 2016, Art. 310
N 10).
4.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, das Mietverhältnis habe 28 Jahre
gedauert, weshalb von einem sehr langen Vertragsverhältnis auszugehen und ei-
ne gewisse Ortsverbundenheit anzunehmen sei. Die Berufungsklägerin behaupte
– vor Vorinstanz – aber keine Ortsgebundenheit zum Quartier E._____, sondern
einzig eine Verwurzelung in der Stadt Zürich. Entsprechend seien auch ihre
Suchbemühungen auf das ganze Stadtgebiet ausgefallen. Aufgrund der gesam-
ten Umstände sei ihr eine Ortsverbundenheit zur Stadt Zürich – nicht aber zum

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Quartier E._____ – zu attestieren. Es sei ihr somit zuzugestehen, ein Ersatzobjekt
in der Stadt Zürich zu suchen (act. 34 E. III.2.3 S. 34 f.).
Zur Finanzierung des Lebensunterhaltes stehe der Berufungsklägerin neben
einer AHV-Rente von Fr. 1'689.– ein Darlehen der Familie zu Verfügung. Trotz ih-
res Alters arbeite sie unbestrittenermassen nach wie vor als Architektin, wobei sie
in der Covid-Krise keine Aufträge mehr erhalten habe. Aus dem Jahr 2020 seien
noch Honorarrechnungen von Fr. 60'000.– von Kunden ausstehend. Weiter habe
die Berufungsklägerin angegeben, für eine Dreizimmerwohnung Fr. 1'700.– und
für eine Vierzimmerwohnung Fr. 2'500.– bezahlen zu können. Bei einem Mietzins-
rahmen von bis zu Fr. 2'500.– für Mietobjekte mit mindestens drei Zimmern werde
die Suche nach einem Ersatzobjekt nicht erschwert. Dies insbesondere, da sich
der Suchradius auf das gesamte Stadtgebiet erstrecke und sich ihre Tochter be-
reit erklärt habe, für das Ersatzobjekt solidarisch zu haften. Es liege damit weder
aufgrund der langen Mietdauer noch aufgrund der persönlichen oder finanziellen
Verhältnisse eine erhebliche Härte vor (act. 34 E. III.2.3 S. 35 f.).
Suchbemühungen seien seit der Kündigung vom 29. Januar 2021 bis zur
Hauptverhandlung (9. Februar 2022, Fortsetzung 17. März 2022) nur sehr punk-
tuell und auch nicht sofort nach Erhalt der Kündigung erfolgt. Sie seien zwischen
22. Juli 2021 und 10. September 2021 sowie vereinzelt im Januar 2022 nachge-
wiesen. In den übrigen zehn Monaten habe die Berufungsklägerin keine Such-
bemühungen belegt. Dass in dieser Zeit keine zumutbaren Ersatzobjekte auf dem
Wohnungsmarkt der Stadt Zürich gewesen sein sollen, sei nicht realitätsnah und
auch gar nicht behauptet worden. Entsprechend seien die Suchbemühungen als
ungenügend zu qualifizieren und es gelinge ihr auch nicht in Bezug auf den Woh-
nungsmarkt eine genügende Härte zu belegen. Jedoch wäre – selbst wenn man
eine gewisse Härte annehme – zu berücksichtigen, dass der Berufungsbeklagte
mit einer Frist von 14 Monaten anstatt der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei
Monaten gekündigt habe. Zudem habe er bereits anlässlich der Schlichtungsver-
handlung vom 29. Juni 2021 per sofort einem vorzeitigen Auszugsrecht unter
Wahrung einer Anzeigefrist von 14 Tagen auf Mitte und Ende eines jeden Monats
zugesagt. Dadurch sei das Risiko einer möglichen doppelten Mietzinsbelastung

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erheblich reduziert worden, was die Suche erleichtert bzw. flexibler gemacht ha-
be. Der Berufungsklägerin hätten seit Erhalt der Kündigung insgesamt 20 Monate
zur Verfügung gestanden, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu suchen. Unter die-
sen Umständen würde eine längere Erstreckung – als die vom Berufungsbeklag-
ten zugestandene – vor dem Hintergrund des zwar in erster Linie finanziellen,
aber deshalb nicht weniger legitimen Sanierungsinteresses des Berufungsbeklag-
ten, ohnehin nicht in Betracht kommen (act. 34 E. III.2.3. S. 36 f.).
Die Vorinstanz erwog schliesslich, dass eine weitergehende Erstreckung
auch ausgeschlossen sei, da die Berufungsklägerin selbst erklärt habe, sie habe
für fünf Mietobjekte eine Zusage erhalten. Diese habe sie aber aus verschiedenen
Gründen nicht angenommen, insbesondere da diese per sofort zu vermieten ge-
wesen wären. Die Ablehnung aus diesem Grund sei nicht nachvollziehbar, da der
Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 29. Juni 2021 per sofort ein vorzeitiges Auszugsrecht sowie die Rückgabe
des Objekts in besenreinem Zustand gewährt habe. Ein sofortiger Umzug bzw.
eine doppelte Mietzinszahlung für eine kurze Zeit wäre der Berufungsklägerin
zumutbar gewesen. Insgesamt erscheine es zudem zumindest zweifelhaft, dass
alle diese Angebote nicht angemessene Ersatzobjekte gewesen seien und damit
die Ablehnungen legitim bzw. ohne Rechtsnachteile zulasten der Berufungskläge-
rin erfolgt seien. Es scheine, als habe sich die Berufungsklägerin nur aus prozess-
taktischen Gründen auf viele Wohnungen beworben, ohne diese tatsächlich ge-
wollt zu haben. Es stehe jedoch fest, dass drei Wohnungen den Voraussetzungen
der Berufungsklägerin entsprochen hätten. Sie begründe das Ausbleiben eines
Vertragsabschlusses einer der Wohnungen damit, dass sie in der entsprechenden
Woche gestürzt sei und deswegen nicht auf die Zusage reagiert habe. Inwiefern
die Berufungsklägerin durch den Sturz derart eingeschränkt gewesen sein soll,
dass sie nicht ein kurzes Telefonat oder ein Schreiben zur Wohnungszusage hät-
te verfassen können, sei von ihr weder behauptet noch belegt worden. Zum weite-
ren Argument der Berufungsklägerin, es sei ihr für diese Wohnungen ja noch kein
schriftlicher und unterschriebener Mietvertrag zugestellt worden, erwog die Vo-
rinstanz, dass dies unbeachtlich sei. Es könne nicht davon ausgegangen werden,
dass Verwaltungen mündliche Wohnungszusagen machen würden, ohne an-

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schliessend einen Mietvertrag abzuschliessen. Indem die Berufungsklägerin das
Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses trotz entsprechender Möglich-
keiten verhindert habe, habe sie durch ihr Verhalten eine allfällige Härte selbst
verursacht. Entsprechend sei eine Erstreckung auch aufgrund der Verletzung der
Schadensminderungspflicht ausgeschlossen (act. 34 E. III.3.2 S. 38 f.).
Zusammenfassend sei die Klage in Bezug auf das Rechtsbegehren Ziffer 2
über die Erstreckung der Mietverhältnisse abzuweisen, soweit es über das vom
Berufungsbeklagten zugestandene Mass hinausgehe (act. 34 E. III.3.2 S. 39).
4.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufungsschrift einerseits geltend, es
sei – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – gerichtsnotorisch, dass man
an dem Ort, an dem man wohne und auch arbeite, verwurzelt sei. Die Mietdauer
von 28 Jahren sei ausserordentlich lange und aus der Mietdauer würde eine ge-
wisse Quartierverbundenheit entstehen (act. 35 Rz. 30). Bei den weiteren diesbe-
züglichen Vorbringen der Berufungsklägerin – wie beispielsweise, dass ihre Kun-
dinnen und Kunden teilweise im Quartier wohnten sowie dass sie aus gesundheit-
lichen Gründen darauf angewiesen sei, ihr Büro am Wohnort zu haben – handelt
es sich um Noven. Dasselbe gilt für die Behauptungen, ihre Physiotherapeutin be-
finde sich wenige hundert Meter entfernt und ihr ganzer Freundeskreis wohne im
Quartier. Sie unterlässt es jedoch zu begründen, inwieweit die genannten Noven
nach Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig sein sollen. Auch aus den Akten geht nichts
Entsprechendes hervor, weshalb diese neuen Vorbringen für die Entscheidfin-
dung nicht zu berücksichtigen sind.
Wie die Vorinstanz hierzu richtig erwog, ist aufgrund des sehr langen Miet-
verhältnisses von einer gewissen Ortsverbundenheit auszugehen. Dass dadurch
gerichtsnotorisch eine Quartierverbundenheit entstehe, ist jedoch nicht zu bestäti-
gen. Es läge vielmehr an der Berufungsklägerin, eine solche Verwurzelung konk-
ret darzutun. Eine lange Mietdauer alleine begründet noch keine besondere Ver-
wurzelung im Quartier (OGer ZH NG010019 vom 22. Februar 2002, in: MRA 4/02
S. 152 ff.). Insbesondere in der Stadt Zürich, welche eine sehr gute Vernetzung
des öffentlichen Verkehrs aufweist, so dass in kurzer Zeit verschiedene Orte und
Quartiere innerhalb der Stadt erreicht werden können, ist nicht gerichtsnotorisch

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von einer Quartierverbundenheit ausgehen. Daran ändert auch die Arbeitstätigkeit
der Berufungsklägerin im Quartier nichts. Als Architektin geht die Berufungskläge-
rin nicht einer Dienstleistungstätigkeit nach, bei welcher der Standort ihrer Arbeits-
tätigkeit für die Kunden derart entscheidend wäre. Vielmehr besteht ihre Dienst-
leistung in einer intellektuellen, gestalterischen Tätigkeit, die aus der Perspektive
ihrer Kundinnen und Kunden mehr von ihrer Person abhängen dürfte, als vom
Quartier, in dem sich ihr Büro befindet. Es gelingt der Berufungsklägerin somit
nicht nachzuweisen, dass sie besonders im Quartier verwurzelt ist. Wie von der
Vorinstanz erwogen und der Berufungsklägerin nicht beanstandet, sind entspre-
chend auch die Suchbemühungen der Berufungsklägerin auf das ganz Stadtge-
biet ausgefallen (act. 34 E. III.2.3; act. 15/32). Demnach ist die Vorinstanz dahin-
gehend zu bestätigen, dass aufgrund der gesamten Umstände eine Ortsverbun-
denheit zur Stadt Zürich – nicht aber zum Quartier E._____ – anzuerkennen und
ein Ersatzobjekt, das den Standort in der Stadt Zürich hat, als angemessen zu er-
achten ist.
4.4. Hinsichtlich ihrer Suchbemühungen bringt die Berufungsklägerin zusam-
mengefasst vor, sie habe – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – sehr
wohl nach Wohnungen gesucht und auch zahlreiche Suchbemühungen belegt.
Diese seien gemessen am Einzelfall als genügend einzustufen. Weiter habe sie
an keiner Wohnungsbesichtigung teilnehmen können, weil sie sich nicht habe
impfen lassen dürfen und deshalb Menschenansammlungen vermieden habe.
Aufgrund des ausgetrockneten Wohnungsmarktes sei es für sie nicht einfach, ei-
ne Wohnung zu finden, die ihren Bedürfnissen entspreche. Es sei wichtig, dass
die Wohnung über einen Lift verfüge, sich nicht im Erdgeschoss befinde und mit
einer Badewanne ausgestattet sei sowie eine geschlossene Küche habe. Die
Suchbemühungen seien – wie erwähnt – insgesamt aufgrund ihres Alters und ih-
res gesundheitlichen Zustandes als genügend einzustufen (act. 35 Rz. 32 ff.).
Ausserdem habe sie nach der vorinstanzlichen Hauptverhandlung weitere Such-
bemühungen angestellt und Wohnungen besichtigt. Diese hätten aber nicht zum
gewünschten Erfolg geführt. Hierzu reicht die Berufungsklägerin im Berufungsver-
fahren einen Nachweis für eine Wohnungsbesichtigung im August 2022 ein und

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erklärt, dass es sich um ein zulässiges Novum handle, da es nach der vorinstanz-
lichen Entscheid entstanden sei (act. 35 Rz. 35; act. 38/7).
Schliesslich führt die Berufungsklägerin aus, sie benötige eine gewisse
Übergangszeit für einen Umzug. Ein Auszug per sofort sei für sie – entgegen der
Ansicht der Vorinstanz – nicht möglich, denn es hätten sich in den 28 Jahren in
der Wohnung zahlreiche Gegenstände angesammelt. Sie sei wiederum aufgrund
ihres Alters und ihres gesundheitlichen Zustandes für den Umzug auf Hilfe von ih-
rer Familie und Personen im Bekanntenkreis angewiesen, welche jedoch frühzei-
tig organisiert werden müsse (act. 35 Rz. 32 ff.). Ausserdem habe es die Vor-
instanz bei den Erwägungen der mündlichen Wohnungszusage unterlassen zu
berücksichtigen, dass der schwere Sturz für die Berufungsklägerin ein traumati-
sierendes Erlebnis gewesen sei und sie eine Wunde am Kopf davongetragen ha-
be. Dass eine neue Wohnung in den ersten Tagen danach nicht ihre grösste Sor-
ge gewesen sei, sei aufgrund ihres Alters und angeschlagenen Gesundheitszu-
standes verständlich. Es sei zudem an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung
nicht protokolliert worden, dass sich die Berufungsklägerin in der Verhandlung
korrigiert habe und sie nicht für fünf Wohnungen mündliche Zusagen erhalten ha-
be, sondern lediglich für zwei (act. 35 Rz. 34).
4.5. Vorab ist hinsichtlich der letzten Behauptung, die Berufungsklägerin habe
sich anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung zur Anzahl Wohnungszusagen
korrigiert, festzuhalten, dass gemäss den vorinstanzlichen Akten keine entspre-
chende Protokollberichtigung beantragt wurde (vgl. Art. 235 Abs. 3 ZPO). Zudem
führte der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin vor Vorinstanz anlässlich der
fortgesetzten Hauptverhandlung am 17. März 2022 in der Replik erneut aus, dass
sie fünf mündliche Wohnungszusagen erhalten habe und korrigierte diese Anzahl
damit nicht (act. 23 Rz. 92; vgl. Prot. Vi. S. 8). Diese nachträgliche Korrektur im
Berufungsverfahren ist somit als Novum zu behandeln. Es fehlt indes an substan-
tiierten Ausführungen zur Novenqualität im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO und
insbesondere dazu, weshalb es trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vor-
instanz hätte vorgebracht werden können. Die Behauptung ist damit unbeachtlich
und es ist vorliegend aufgrund der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung von

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fünf mündlichen Wohnungszusagen auszugehen (vgl. act. 34 E. III.2.3 S. 37 ff.).
Auch beim Vorbringen, da ihr Büro im Sommer 2021 gezügelt worden sei, habe
sie in diesem Zeitraum keinen Zugriff auf einen Computer gehabt, handelt es sich
um ein Novum. Es fehlen wiederum Ausführungen zur Novenqualität , weshalb es
für die Entscheidfindung unberücksichtigt bleiben muss. Die Berufungsklägerin
argumentiert zur Begründung der Nichtannahme der zugesagten Wohnungen,
dass sie – entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen – nicht per sofort aus der
Wohnung ausziehen könne. Ein Umzug sei wegen ihres Alters und ihrer ange-
schlagenen Gesundheit eine Herausforderung. Bei den diesbezüglichen Argu-
menten, dass sie für den Umzug Hilfe benötige, die sie frühzeitig organisieren
müsse, sowie dass sie aufgrund ihrer finanziellen Lage auf die Hilfe aus der Fami-
lie und dem Bekanntenkreis angewiesen sei, handelt es sich wiederum um No-
ven, bei welchen es die Berufungsklägerin unterlässt, deren Novenqualität im
Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO zu begründen. Entsprechend sind auch diese Tat-
sachenbehauptungen für die Entscheidfindung nicht zu berücksichtigen. Unge-
achtet dessen ist dennoch festzuhalten, dass die Berufungsklägerin ab der Zustel-
lung des Kündigungsschreibens und damit über ein Jahr vor dem Kündigungs-
termin Kenntnis hatte, dass sie die Wohnung verlassen werden muss. Es wäre ihr
somit durchaus zuzumuten gewesen, bereits ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnah-
me mit der Aussortierung der von ihr erwähnten zahlreichen angesammelten Ge-
genstände zu beginnen. Ferner ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine dop-
pelte Mietzinszahlung für eine kurze Zeit – wie beispielsweise für einen Monat –
der Berufungsklägerin durchaus zuzumuten gewesen wäre. Innerhalb dieser Zeit
wäre es vertretbar gewesen, den Umzug mit privater oder professioneller Hilfe zu
organisieren.
Zum Vorbringen, dass die Berufungsklägerin aufgrund ihres Sturzes eine
der mündlich zugesagten Wohnungen nicht habe annehmen können (act. 35
Rz. 42), ist festzustellen, dass sich keine Arztzeugnisse oder andere Beweismittel
in den Akten befinden, welche die Schwere der Verletzungen der Berufungskläge-
rin nach dem Sturz nachweisen würden. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass
die Argumentation der Berufungsklägerin nicht überzeugt. Es ist zwar nachvoll-
ziehbar, dass ihr der Sturz zugesetzt hat. Die Berufungsklägerin weist jedoch

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nicht nach, dass die Verletzungen aufgrund des Sturzes derart gravierend gewe-
sen wären, dass ein Spitalaufenthalt notwendig gewesen wäre oder die Ein-
schränkungen ansonsten derart schwer gewesen wären, dass ein kurzes Telefo-
nat oder das Verfassen eines kurzen Schreibens an die Verwaltung nicht mehr
möglich gewesen sein soll. Diese Handlungen hätten nur einen geringen Aufwand
benötigt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin noch vier wei-
tere mündliche Wohnungszusagen erhalten hatte. Die Gründe, weshalb die Beru-
fungsklägerin diese nicht annahm, wurden mindestens hinsichtlich zweier weiterer
Wohnungen (vgl. vorinstanzliche Erwägungen act. 34 S. 38) gar nicht begründet
und auch hinsichtlich der beiden anderen Objekte nur ungenügend dargelegt (vgl.
act. 34 E. III.2.3). Da die Berufungsklägerin nicht substantiiert Gegenteiliges be-
hauptet, muss davon ausgegangen werden, dass es sich gemäss der nicht bean-
standeten vorinstanzlichen Feststellung bei mindestens drei Wohnungen um an-
gemessene Ersatzobjekte handelte (act. 34 E. III.2.3 S. 38). Es ist damit nicht
weiter darauf einzugehen, ob es der Berufungsklägerin zumutbar gewesen wäre,
der Verwaltung zuzusagen. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass auf-
grund der mündlichen Wohnungszusage der Verwaltungen praxisgemäss auch
davon ausgegangen werden kann, dass die Berufungsklägerin bei ihrer Zusage
jeweils einen schriftlichen Mietvertrag erhalten hätte. Konkrete gegenteilige Hin-
weise bringt die Berufungsklägerin nicht vor und sind auch nicht ersichtlich. Die
Berufungsklägerin trifft eine Schadenminderungsobliegenheit, welcher sie, indem
sie zumutbare Wohnungsangebote nicht annahm, verletzte. Dadurch hätte die
Berufungsklägerin eine allfällige Härte durch ihr Verhalten selbst verursacht. Wie
die Vorinstanz richtig feststellte, ist eine Erstreckung bereits aufgrund der Verlet-
zung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin ausge-
schlossen. Überdies kann es der Berufungsklägerin aufgrund dieser Zusagen
nicht gelingen, eine Härte auf dem Wohnungsmarkt im Sinne von Art. 272 OR
nachzuweisen, zumal ihre Wohnungssuche teilweise erfolgreich war. Damit erüb-
rigen sich auch weitere Ausführungen dazu, inwiefern die Suchbemühungen der
Berufungsklägerin genügend waren.
Hinsichtlich anderer Härtegründe stellte die Vorinstanz fest, dass kein wirt-
schaftlicher Härtefall der Berufungsklägerin vorliege (act. 34 S. 36). Diese Fest-

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stellung beanstandete die Berufungsklägerin nicht konkret (act. 35), weshalb es
dabei bleibt.
4.6. Insgesamt ist im Einklang mit der Vorinstanz festzuhalten, dass eine Er-
streckung des Mietverhältnisses einerseits aufgrund der Verletzung der Scha-
denminderungsobliegenheit durch die Berufungsklägerin sowie andererseits auf-
grund des fehlenden Nachweises einer Härte ausgeschlossen ist. Die Berufung
erweist sich somit auch hinsichtlich des Eventualantrages der Mieterstreckung bis
zum 31. März 2025 als unbegründet und ist abzuweisen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten des zweit-
instanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hin-
sichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädi-
gung wurden nicht vorgebracht. Sie sind zu bestätigen.
5.2. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheid-
gebühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitauf-
wand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen
die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 73'836.– (vgl. act. 34 E. IV) ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4
Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 3'000.– festzusetzen.
5.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Berufungsklägerin
nicht, weil sie unterliegt, dem Berufungsbeklagten nicht, da ihm im Berufungsver-
fahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens abgewie-
sen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichts Zürich vom 29. Juni
2022 wird bestätigt.

- 22 -
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der von der
Berufungsklägerin geleistete Vorschuss von Fr. 4'795.– herangezogen; der
Überschuss wird der Berufungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt
eines allfälligen Verrechnungsanspruchs.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter
Beilage von Doppeln der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis,
Beilagen und weiteren Eingaben (act. 35 und act. 38/2-7, 38/13, 38/18-21,
38/32, act. 43, act. 44 und act. 45/1), sowie an das Mietgericht des Bezirks-
gerichts Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 73'836.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw N. Gautschi
versandt am:
15. August 2023