zh_obergericht · NG220003 · 2022-07-28 · de
Kündigungsanfechtung / Erstreckung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiber Dr. M. Tanner
Urteil vom 28. Juli 2022
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsanfechtung / Erstreckung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom
10. Januar 2022 (MJ200006)

- 2 -
Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsklägers:
(act. 73)
"1. Die Kündigung der Beklagten vom 7. August 2017 per
30. September 2018 sei als anfechtbar und missbräuchlich auf-
zuheben.
2. Eventuell: Für den Fall der Gültigkeit der Kündigung sei das Miet-
verhältnis der Parteien um maximal 6 Jahre zu erstrecken.
Verfahrensanträge
3. Es seien die Akten des Einzelgerichts am Mietgericht des Bezirks
Pfäffikon Urteil vom 16. September 2019: Geschäfts-Nr.
MG170007-H/U, beizuziehen.
4. Es seien die Akten des Schlichtungsverfahrens: Geschäfts-Nr.
MM170030-H/V beizuziehen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt.
zu Lasten der Beklagten."
Rechtsbegehren der Beklagten und Berufungsbeklagten:
(act. 75 i.V.m. Prot. S. 9, sinngemäss)
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Die Akten des Mietgerichtsverfahrens C._____ AG gegen
B._____ AG seien beizuziehen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers."
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 80)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'800.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm ge-
leisteten Vorschuss verrechnet. Im Mehrbetrag von Fr. 1'800.– wird der Kos-
tenvorschuss dem Kläger zurückerstattet.
4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 5'000.– (inkl. 7.7 % MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

- 3 -
5. Schriftliche Mitteilung an
− die Parteien,
sowie nach Eintritt der Rechtskraft an
− die Bezirksgerichtskasse Pfäffikon.
6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-
richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-
den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Berufungsanträge des Klägers und Berufungsklägers:
(act. 81 S. 1 f.)
"1. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirkes Pfäffikon vom 10. Januar
2022: Geschäfts-Nr. MJ200006-H/U, Eingang: 18. Januar 2022, sei
bezüglich der Ziff. 1, 3 und 4 des Dispositives auf Seite 25 aufzuheben
und die Klage sei gutzuheissen:
a. Die Kündigung der Berufungsbeklagten vom 7. August 2017 per
30. September 2018 sei als anfechtbar und missbräuchlich auf-
zuheben.
b. Eventuell: Für den Fall der Gültigkeit der Kündigung sei das Miet-
verhältnis der Parteien um maximal 6 Jahre zu erstrecken.
c. Die Kosten des Mietgerichtes Pfäffikon seien der Berufungsbe-
klagten aufzuerlegen.
d. Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, dem Berufungskläger
für das Verfahren vor Mietgericht eine volle Parteientschädigung
zuzüglich MWSt zu bezahlen.
e. Subeventuell sei die Sache zur Beurteilung der Anfechtung der
Kündigung und der Erstreckung an das Mietgericht des Bezirks
Pfäffikon zurückzuweisen.
Verfahrensanträge:
2. Es seien die Akten des Mietgerichtes des Bezirks Pfäffikon: Geschäfts-
Nr.: MJ200006-H/U beizuziehen.

- 4 -
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWSt für das
Berufungsverfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
I.
1.
1.1. Die Erbengemeinschaft D._____ (nachfolgend ursprüngliche Vermieterin)
war Eigentümerin einer Parzelle in der Industriezone von E._____. Der Kläger
und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger bzw. Mieter) und die ur-
sprüngliche Vermieterin schlossen am 30. September/21. Oktober 1994 einen
Mietvertrag ab. Darin überliess die ursprüngliche Vermieterin dem Mieter zwei
Lagerflächen A und B auf ihrer Parzelle gegen einen monatlichen Mietzins von
Fr. 760.–. Die Parteien setzten den Mietbeginn auf den 1. Oktober 1993 fest
(act. 5/3/8). Zuvor hatte am tt. Februar 1994 die Baubehörde von E._____ dem
Berufungskläger eine Baubewilligung für eine Lagerhalle auf der Fläche B erteilt
(act. 5/11/3). In der Folge errichtete der Berufungskläger auf dieser Fläche die
bewilligte Lagerhalle. Am 1. Oktober 2013 gab der Berufungskläger die Lagerflä-
che A an die ursprüngliche Vermieterin zurück (act. 73 S. 10; act. 75 S. 1). Die ur-
sprüngliche Vermieterin veräusserte ihr Grundstück (und mit ihm auch die Teilflä-
che B) per 31. März 2017 an die B._____ AG (nachfolgend Berufungsbeklagte
bzw. neue Vermieterin). Die Berufungsbeklagte setzte das Mietverhältnis zu-
nächst "zu unveränderten Bedingungen" fort (act. 5/3/3). Mit amtlichem Formular
kündigte sie dann allerdings am 7. August 2017 den Mietvertrag mit dem Beru-
fungskläger per 30. September 2018 (act. 5/3/1).
1.2. Mit Schreiben vom 28. August 2017 focht der Berufungskläger diese Kün-
digung bei der Mietschlichtungsbehörde des Bezirks Pfäffikon als missbräuchlich
an. Eventualiter beantragte er eine Erstreckung seines Mietverhältnisses
(act. 5/1). Da die Parteien im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielten, er-
teilte die Mietschlichtungsbehörde die Klagebewilligung (act. 5/12). In der Folge
machte der Berufungskläger mit Eingabe vom 27. Dezember 2017 die Klage mit
den eingangs umschriebenen Rechtsbegehren beim Bezirksgericht Pfäffikon an-

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hängig (act. 1). Das Einzelgericht des Mietgerichtes des Bezirks Pfäffikon wies
diese Klage mit Urteil vom 16. September 2019 ab (act. 55). Dagegen erhob der
Berufungskläger am 17. Oktober 2019 Berufung beim Obergericht des Kantons
Zürich. Mit Urteil vom 16. April 2020 hob das Obergericht das Urteil des Einzelge-
richtes des Mietgerichtes des Bezirks Pfäffikon auf und wies die Angelegenheit
aufgrund des Fr. 30'000.– übersteigenden Streitwertes an das Kollegialgericht
des Mietgerichtes des Bezirks Pfäffikon zurück (act. 64). Das Bundesgericht trat
mit Urteil vom 5. Oktober 2020 auf eine dagegen erhobene Beschwerde in Zivil-
sachen der neuen Vermieterin nicht ein (act. 67).
2.
In der Folge führte das Mietgericht des Bezirks Pfäffikon das Verfahren als Kolle-
gialgericht noch einmal durch. Mit Urteil vom 10. Januar 2022 wies es die Klage
ab (act. 80). Der Berufungskläger erhob dagegen am 14. Februar 2022 Berufung
beim Obergericht und stellte die eingangs umschriebenen Rechtsmittelanträge
(act. 81). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–78). Von der
Einholung einer Berufungsantwort bzw. einer Vernehmlassung kann abgesehen
werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsschrift ist der Berufungsbeklagten
mit dem vorliegenden Endentscheid zuzustellen.
II.
1.
1.1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311
ZPO). Die Rechtsmittelschrift muss Anträge enthalten, aus welchen hervorgeht,
wie der angefochtene Entscheid abgeändert werden soll.
1.2. Die Vorinstanz stellte dem Berufungskläger den angefochtenen Entscheid
am 18. Januar 2022 zu (act. 78/1). Der Berufungskläger reichte sein Rechtsmittel
am 14. Februar 2022 (Datum Poststempel) und damit rechtzeitig beim Oberge-
richt ein. Es enthält eine Begründung und klare Anträge (act. 81). Mit Valutadatum
vom 9. März 2022 überwies der Berufungskläger den ihm auferlegten Vorschuss

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für die Gerichtskosten fristgerecht an die Kasse des Obergerichtes (act 87). Der
Rechtsstreit bildet eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Wie das Obergericht
bereits mit Urteil vom 16. April 2020 erwogen hat, beträgt der Streitwert mindes-
tens Fr. 38'400.– und damit mehr als Fr. 10'000.– (act. 64 E. 3.1). Damit sind alle
formellen Berufungsvoraussetzungen erfüllt, und es ist auf das Rechtsmittel ein-
zutreten.
2.
2.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, unter dem Begriff der Geschäfts-
räume seien primär Räumlichkeiten zu verstehen, die einer wirtschaftlichen Tätig-
keit, mithin dem Handel, dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung eines
Berufes, dienten. Die Geschäftsmiete müsse grundsätzlich einen Geschäftszweck
verfolgen. Die Tätigkeit könne haupt- oder nebenberuflich ausgeübt werden und
müsse nicht gewinnbringend sein. Dabei sei der Raumbegriff allerdings weit aus-
zulegen. Keine Raumeigenschaft komme hingegen einem unbebauten Grund-
stück zu. Vorliegend hätten die Parteien im Jahr 1994 einen Mietvertrag über ei-
nen Lagerplatz abgeschlossen. Dieser Mietvertrag habe festgehalten, dass der
Mieter darauf eine Lagerhalle errichten dürfe. Ein solcher reiner Lagerplatz sei
kein Raum im Mietrechtssinne. Folglich könne das Mietverhältnis nicht erstreckt
werden (act. 80 E. IV/5.2–5.4).
2.2. Weiter erwog die Vorinstanz, es liege kein Ausnahmetatbestand vor, der
eine analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen rechtfertige. Die
Parteien hätten den ersten Mietvertrag aus dem Jahr 1994 auf fünf Jahre befris-
tet, mit der Möglichkeit, das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern.
Damit sei für die Verlängerungsoption ein absoluter Endtermin (September 2003)
vereinbart worden. Ab Oktober 2003 hätten die Parteien das Mietverhältnis unbe-
fristet weitergeführt. Entsprechend habe bis September 2003 ein befristeter und
ab Oktober 2003 ein unbefristeter Mietvertrag bestanden. Das Errichten einer
Baute auf einer gemieteten Fläche sei nur dann relevant, wenn der Mietvertrag
bei Erstellen der Baute keine Befristung vorsehe. Einzig in diesem Fall sei das
Vertrauen des Mieters auf die Weiterführung des Mietverhältnisses während un-
bestimmter Mietdauer zu schützen. Vorliegend habe der Mieter die Baute zu einer

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Zeit errichtet, als das Mietverhältnis noch auf zweimal fünf Jahre, das heisst auf
insgesamt zehn Jahre, befristet gewesen sei. Folglich habe der Mieter davon
ausgehen müssen, dass er seine Investitionen innert höchstens zehn Jahren
amortisieren könne. Da der Mietvertrag zu Beginn befristet gewesen sei, habe der
Mieter nicht darauf vertrauen können, dass später keine Kündigung erfolgen wer-
de (act. 80 E. IV/5.4–5.6).
2.3. Schliesslich erwog die Vorinstanz, die Vermieterin habe auf dem Kündi-
gungsformular zwar das Kästchen "Geschäftsräume" angekreuzt. Daraus dürfe
indessen nicht abgeleitet werden, die Vermieterin habe das Mietverhältnis als Ge-
schäftsraummiete verstanden. Die Vermieterin sei sich wohl nicht bewusst gewe-
sen, dass die Kündigung bei einem Mietobjekt, das weder ein Wohn- noch ein
Geschäftsraum sei, ohne amtliches Kündigungsformular erfolgen dürfe (act. 80
E. IV/5.7).
3.
3.1. Der Berufungskläger wendet gegen den vorinstanzlichen Entscheid zu-
nächst ein, der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahr 1994 habe keine Befris-
tung vorgesehen. Dieser Vertrag sei gemäss Deckblatt mit einer Kündigungsfrist
von zwölf Monaten frühestens auf Ende September 1998 kündbar gewesen. An-
sonsten habe er keine Kündigungsmöglichkeit begründet. Einzig Seite 2 dieses
Vertrages nenne eine feste Vertragsdauer von fünf Jahren bis Ende September
1998 sowie eine Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren. Insofern bestehe
zwischen dem Deckblatt und Seite 2 des Vertrages ein Widerspruch, den sich die
Berufungsbeklagte als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin an-
rechnen lassen müsse (act. 81 S. 6). Auf ein ursprünglich unbefristetes Mietver-
hältnis deute auch der Umstand hin, dass die Parteien das Mietverhältnis im Jahr
2003 fortgesetzt hätten, ohne einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Der Mie-
ter habe mit Wissen und Willen der Grundstückseigentümerin auf dem Areal Bau-
ten errichtet, die fest mit dem Grundstücksboden verbunden seien, weshalb es
sich dabei nicht um reine Fahrnisbauten handeln könne. Diese Bauten seien
nachträglich Bestandteil des Mietvertrages geworden (act. 81 S. 7).

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3.2. Der Berufungskläger macht sodann geltend, er habe sehr viel Geld in das
Mietobjekt investiert, wobei dies mit Wissen und Zustimmung der Vermieterschaft
geschehen sei. So habe er mit Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Beru-
fungsbeklagten auf dem fraglichen Areal Bauwerke errichtet. Auch habe er viel
eigene Arbeit in diese Bauten investiert. So habe er die Fassade der Lagerhalle
für den Winter isoliert und im Büro eine Bodenheizung eingebaut. Mieter, die bei
einer Rohbaumiete mit Zustimmung der Vermieterin erhebliche Summen in ihr
Mietobjekt investiert hätten, komme ein umfassender Kündigungsschutz zu. Die-
ser Kündigungsschutz müsse auch für einen Mieter gelten, der das gesamte Ge-
bäude errichtet habe. Unter den geltenden Kündigungsschutzbestimmungen spie-
le es keine Rolle, ob die Bauten Fahrnisbauten seien oder nicht und ob die Par-
teien einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hätten (act. 81 S. 8–13).
3.3. Der Berufungskläger führt sodann aus, die Parteien hätten ihrer Vereinba-
rung den Zürcher Mietvertrag für Geschäftsräume zugrunde gelegt. Auch habe
die Vermieterin für ihre Kündigung das vom Kanton bewilligte Formular für Wohn-
und Geschäftsräume verwendet. Damit habe die Vermieterschaft den Mietvertrag
den Bestimmungen über die Geschäftsmiete unterstellt. Es sei unangemessen,
wenn der Mieter nun nicht in den Genuss des Kündigungsschutzes gelange
(act. 81 S. 13 f.). Die SBB seien im Jahr 2015 bereit gewesen, ihm für die beste-
henden Gebäude Fr. 200'000.– zu bezahlen, wenn die ursprüngliche Vermieter-
schaft mit der SBB einen 20-jährigen Mietvertrag abgeschlossen hätte. Die
Rechtsvorgängerin sei indessen dazu nicht bereit gewesen, habe sie doch das
ganze Areal verkaufen wollen. Dieses Angebot zeige, dass die Gebäude des Be-
rufungsklägers Fr. 200'000.– wert seien (act. 81 S. 17).
3.4. Schliesslich weist der Berufungskläger darauf hin, dass er in den von ihm
erstellten Räumen zunächst sein Dachdeckergeschäft betrieben habe. In der Zwi-
schenzeit sei er mit Jahrgang 1942 aber längst im Ruhestand. Seither unterver-
miete er die Räumlichkeiten an Dritte. Dies sei sein neues Geschäftsmodell und
verhelfe ihm zu einem wesentlichen Beitrag an seine Lebenshaltungskosten. Der
Wegfall eines monatlichen Geldzuflusses von Fr. 3'000.– hätte für ihn eine grosse
Härte zur Folge (act. 81 S. 18).

- 9 -
4.
4.1. Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz vor, sie habe das Mietverhältnis
zu Unrecht nicht als Miete von Geschäftsräumen qualifiziert.
Am 30. September/21. Oktober 1994 schloss der Mieter mit der ursprünglichen
Vermieterin einen Vertrag ab, der im Wesentlichen folgenden Inhalt aufwies
(act. 5/3/8):
"Liegenschaft: C._____ AG, F._____-strasse 1, … E._____
Mietobjekt: Lagerplatz A = 186 m2 / B = 614,1 m2 Bewilligung: Aufstellen einer La-
gerhalle gem.Baubew.tt.02.94
[…]
Mietzins: Total monatlich Fr. 760.--"
Die ursprüngliche Vermieterin überliess dem Mieter damit zwei Lagerplätze. Zu-
gleich bewilligte sie dem Mieter das Aufstellen einer Halle auf der Lagerfläche B
(vgl. 5/3/8 S. 2 f.) gemäss bei Vertragsschluss bereits vorliegender Baubewilli-
gung. Im Gegenzug erklärte sich der Mieter bereit, für diese Grundstücksnutzung
eine Entschädigung zu leisten (act. 5/3/8). In der Folge errichtete der Mieter auf
dem Grundstück, Lagerplatz B, seine Lagerhalle.
4.2. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine
Sache zum Gebrauch zu überlassen. Die ursprüngliche Vermieterin hat die bei-
den Lagerflächen dem Mieter gegen ein Entgelt zum Gebrauch überlassen. Die
Parteien haben mithin einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter seinerseits
verpflichtet sich, der Vermieterin dafür einen Mietzins von Fr. 760.– zu leisten
(Art. 253 OR). Nach Ablauf des einmalig um fünf Jahre verlängerten Mietvertra-
ges (vgl. act. 5/3/6) schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag ab, der – ab-
gesehen von einem auf Fr. 800.– erhöhten Mietzins – denselben Inhalt aufwies
(act. 5/3/5). Per 1. April 2017 erwarb die Berufungsbeklagte die Liegenschaft an
der F._____-strasse 1 in … E._____ (act. 5/3/3) und trat damit von Gesetzes we-
gen (Art. 261 Abs. 1 OR) in die Vermieterstellung ein.
4.3. Das Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete von unbeweglichen Sa-
chen und Fahrnisbauten (Art. 266b OR), Wohnungen (Art. 266c OR), Geschäfts-
räumen (Art. 266d OR), möblierten Zimmern und Einstellplätzen (Art. 266e OR)
sowie beweglichen Sachen (Art. 266f OR). Dabei gelten die Kündigungsschutz-

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bestimmungen von Art. 271–273c OR einzig für Wohn- und Geschäftsräume.
Entsprechend ist zu prüfen, ob der Lagerplatz mit dem darauf errichteten Lager-
haus als gewöhnliche unbewegliche Sache (ohne Kündigungsschutz) oder als
Geschäftsraum (mit Kündigungsschutz) zu qualifizieren ist.
4.4. Unter Geschäftsräumen sind Räumlichkeiten zu verstehen, die dem Be-
trieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dienen (BSK
OR I-Weber, Art. 253a–253b N 11; OFK-Permann, Art. 253b OR N 10; ZK-
Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Vor. Art. 253–273c OR N 91). Dabei muss die Vermiete-
rin das Mietobjekt als ein auf Dauer angelegter, horizontaler und vertikal um-
schlossener Bereich vermietet haben (ZK-Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 253a/253b
OR N 22). Aus diesem Grund können unbebaute Grundstücke keine Räume bil-
den, selbst wenn sie zu kommerziellen Zwecken vermietet worden sind (BGer,
4P.80/2002 vom 16. Mai 2002, E. 2.1 f.; BGE 124 III 108 E. 2b; OGer ZH,
LU130001 vom 30. April 2013, E. 3.3.1; SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Vor. Art. 253–
273c OR N 25; ähnlich Vischer, Die Rohbaumiete, Zürich/Basel/Genf 2014, N 61).
4.5. Die Vermieterschaft überliess dem Berufungskläger keinen umschlossenen
Raum, sondern nur eine offene Bodenfläche, auf welcher der Berufungskläger ei-
ne Lagerhalle errichten durfte. Folglich hat die Vermieterin dem Mieter keinen Ge-
schäftsraum, sondern bloss ein (unbebautes) Grundstück vermietet. Der spätere
Bau der Lagerhalle ändert an dieser Tatsache nichts: Zwar muss ein Mietobjekt
im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht bereits existieren, dürfen doch die
Parteien auch einen Mietvertrag über eine künftige Sache abschliessen. So wer-
den heute die meisten Neubauwohnungen "ab Plan" vermietet. In diesem Fall
verpflichtet sich aber die Vermieterschaft, das Gebäude bis zum Mietbeginn be-
zugsbereit fertigstellen zu lassen. Ein solcher Fall liegt hier nun aber gerade nicht
vor: Finanzierung und Bau der Lagerhalle oblag alleine dem Mieter; die Vermie-
terschaft hatte damit überhaupt nichts zu tun.
4.6. Das entgeltliche Überlassen einer Sache zur Nutzung bildet das Wesens-
merkmal eines Mietvertrages (CHK-Hulliger/Heinrich, 3. Aufl., Art. 253 OR N 6–8).
Von einem solchen Überlassen kann nicht gesprochen werden, wenn der Mieter
das Mietobjekt – vorliegend die Lagerhalle – vollständig selbst erstellen muss,

- 11 -
ehe er es nutzen kann. Die vorliegende Ausgangslage lässt sich nicht mit einer
Rohbaumiete vergleichen: Bei einer Rohbaumiete bleibt der Vermieter für die Ge-
bäudegrundstruktur und damit den umschlossenen Raum verantwortlich. Der Mie-
ter übernimmt nur dessen Innenausbau. Im hier zu beurteilenden Fall überlässt
die Vermieterin dem Mieter keinen umschlossenen Raum, sondern bloss eine
Fläche, auf welcher der Mieter seinen eigenen Raum erstellen durfte. Wer wie
hier die Vermieterin keinen Raum zur Verfügung stellt und vermietet, ist nicht den
Bestimmungen der Wohn- und Geschäftsraummiete unterworfen. Der Berufungs-
kläger scheint zudem zu verkennen, dass trotz Weiterführung des ursprünglich
befristeten Mietvertrags als unbefristetes Mietverhältnis und Überbauung der Flä-
che B das ursprüngliche Mietobjekt das Selbe blieb und gemäss klarem Wortlaut
im Mietvertrag weiterhin die Lagerplätze A (186 m2) und B (660 m2), nicht aber die
erstellte Lagerhalle umfasste (act. 5/3/5). Dass sich das Mietobjekt nicht auf das
Gebäude ausdehnte, lässt sich im Übrigen unschwer aus dem monatlichen Miet-
zins von Fr. 800.– erkennen. An dieser Tatsache ändert auch nichts, dass in den
Mietverträgen jeweils bei der Position "Mietobjekt" auf die Bewilligung betreffend
Aufstellung einer Lagerhalle gemäss Baubewilligung vom tt.mm.1994 hingewie-
sen wurde (act. 5/3/5 und 5/3/8). Dieser Hinweis erweist sich als sachdienlich,
weil daraus die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Baute sogleich her-
vorgeht, ohne diese das Mietobjekt nicht hätte bebaut werden dürfen (vgl.
Art. 260a OR).
4.7. Mangels einer Miete von Geschäftsräumen kann offenbleiben, ob die La-
gerhalle als Grundstückbestandteil (Art. 667 Abs. 1 ZGB) oder bloss als Fahrnis-
baute (Art. 677 Abs. 1 ZGB) zu qualifizieren ist. Selbst wenn die Lagerhalle auf-
grund des Akzessionsprinzips (Art. 671 Abs. 1 ZGB) zu einem Bestandteil des
Grundstückes geworden wäre, hätte dies keine Auswirkung auf den Inhalt des
Mietvertrages. Eine Partei vermag durch ihr rein faktisches Verhalten grundsätz-
lich keine einseitige Vertragsänderung zu bewirken. Dafür wäre vielmehr ein Kon-
sens zwischen den Parteien notwendig (Art. 1 Abs. 1 OR; im Ergebnis ähnlich
OGer ZH, LU130001 vom 30. April 2013, E. 3.3.1). Es ist deshalb folgerichtig,
wenn die Vorinstanz auf ein Beweisverfahren, ob eine Fahrnisbaute vorliegt, ver-
zichtete.

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4.8. Der Berufungskläger und die C._____ AG legten ihrer Vereinbarung das
Mietvertragsformular für Geschäftsräume zugrunde, welches der HEV, der SVIT
und die VZI gemeinsam herausgegeben haben (act. 5/3/5; act. 5/3/8). Weiter
kündigte die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis mit dem amtlichen Formular
für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen (act. 5/3/1). Nach dem Beru-
fungskläger soll das Verwenden dieser Vorlagen die Geschäftsraummiete bewei-
sen (act. 81 S. 13 f.). Diese Auffassung ist abzulehnen: Die rechtliche Qualifikati-
on eines Vertrages ist dem Willen der Parteien entzogen. Entsprechend ist die
(falsche) Bezeichnung des Vertrages für seine Qualifikation bedeutungslos (vgl.
Art. 18 Abs. 1 OR; BGer, 4A_592/2016 vom 16. März 2017, E. 2.1; BGE 131 III
217 E. 3). Spiegelbildlich dazu wendet das Gericht im Prozess das Recht von Am-
tes wegen an (Art. 57 ZPO; OFK-Sarbach, 2. Aufl., Art. 57 ZPO N 2).
4.9. Zusammenfassend ist der Einwand des Berufungsklägers, es liege eine
Miete eines Geschäftsraums vor, nicht stichhaltig. Vielmehr ist im Sinne der Vo-
rinstanz ein Mietvertrag über eine gewöhnliche unbewegliche Sache (Art. 266b
OR) anzunehmen. Die Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271–273c OR
sind hier nicht anwendbar, weshalb sich das Mietverhältnis grundsätzlich auch
nicht erstrecken lässt.
5.
5.1. Bloss ausnahmsweise ermöglicht das Bundesgericht eine Erstreckung ei-
nes unerstreckbaren Mietverhältnisses. Ein solcher Fall liegt insbesondere dann
vor, wenn die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, der
Mieter mit Wissen der Vermieterin eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder
Geschäftszwecken errichtet hat und damit rechnen durfte, dass der Mietvertrag
auf absehbare Zeit nicht gekündigt werde (BGE 98 II 199 E. 4b).
5.2. Das Mietverhältnis ist in Bezug auf die Fläche B im Zeitpunkt der Errich-
tung der Lagerhalle als befristet zu qualifizieren. Zwar ist zutreffend, dass das
Deckblatt des Mietvertrags vom 30. September 1994/21. Oktober1994 festhält,
dass das Mietverhältnis am 1. Oktober 1993 beginne und eine Kündigung unter
Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist frühestens auf den 30. September

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1998 möglich sei, was grundsätzlich auf ein unbefristetes Mietverhältnis hindeu-
tet. Allerdings wird auf S. 2 desselben Mietvertrags unter dem Titel "Besondere
Vereinbarungen" ausdrücklich erklärt, dass der Mietvertrag mit Bezug auf die
Mietfläche B fest auf fünf Jahre befristet ist, wobei dem Mieter das Recht einge-
räumt wird, das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern (act. 5/3/8).
Diese Befristung bezüglich der Fläche B wird durch das Schreiben der früheren
Vermieterin vom 3. Juni 1998 bestätigt, mit welchem diese mitteilt, der Vertrag
werde weitere fünf Jahre, nämlich bis 30. September 2003 weitergeführt
(act. 5/3/6).
5.3. Weiter ist aus dem Einwand des Berufungsklägers, der zitierte Bundesge-
richtsentscheid habe sich auf das damals geltende alte Kündigungsrecht bezogen
und das neue sehe eine Erstreckung auch bei befristeten Mietverhältnissen vor,
nichts zu seinen Gunsten abzuleiten. Ein besonderes Schutzbedürfnis, welches
vorliegend eine analoge Anwendung der Bestimmungen betreffend die Erstre-
ckung des Mietvertrags von Geschäftsräumen gebieten würde, fehlt:
Bis zur Kündigung per 30. September 2018 (act. 5/3/1) sind seit Errichtung der
Lagerhalle rund 25 Jahre verstrichen. Lagerhallen werden degressiv um 8 % bzw.
linear um 4 % jährlich abgeschrieben (siehe dazu das Merkblatt A/1995 [Ge-
schäftliche Betriebe]: Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher
Betriebe der Eidgenössischen Steuerverwaltung [ESTV]). Bei einer linearen Ab-
schreibung um 4 % pro Jahr beträgt der Steuerwert nach 25 Jahren exakt Fr. 0.–.
Der Berufungskläger hatte somit genügend Zeit, um seine Investitionen in die La-
gerhalle zu amortisieren. Überdies ging auch die vormalige Vermieterin – von der
Mieterin nicht beanstandet – in ihrem Schreiben vom 3. Juni 1998 betreffend Ver-
längerung des Mietvertrages um fünf Jahre davon aus, im vereinbarten Jah-
resmietzins (12 x Fr. 760.- = Fr. 9'120.-) seien die Zins- und Amortisationskosten
auf zehn Jahre angelegt (act. 5/3/6 Ziff. 4.1).
Der Mieter kann zudem die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn
die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte bewirken würde,
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272
Abs. 1 OR). Der mittlerweile pensionierte Berufungskläger nutzt die Lagerhalle

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nicht mehr für eigene handwerkliche Zwecke. Vielmehr erzielt er nach eigener
Darstellung durch die Untervermietung einen ansehnlichen Gewinn, der sein Ren-
teneinkommen verbessert (act. 81 S. 18 f.). Der Wunsch, als blosser Intermediär
in einem Mietverhältnis ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, rechtfertigt in der
Regel keine Erstreckung. Der Mieter reichte seine Klage schliesslich Ende De-
zember 2017 bei der Vorinstanz ein (act. 1 S. 1). Aufgrund der langen Verfah-
rensdauer ist er mittlerweile in den Genuss einer faktischen Mietverlängerung von
rund viereinhalb Jahren gekommen. Eine weitere Erstreckung erschiene, selbst
wenn materiell darüber befunden würde, nicht sachgerecht.
6.
Zusammenfassend erfolgte die Kündigung zu Recht; für eine Erstreckung besteht
kein Raum. Folglich ist die Berufung abzuweisen.
III.
1. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerle-
gen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich in
der vorliegenden vermögensrechtlichen Angelegenheit nach dem Streitwert. Pra-
xisgemäss setzt sich der Streitwert aus dem Mietzins zusammen, der während
der dreijährigen Kündigungssperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) und der ordentli-
chen Kündigungsfrist anfällt (act. 64 E. 3.1). Die ordentliche Kündigungsfrist be-
trägt vorliegend 12 Monate (act. 5/3/5). Bei einem monatlichen Mietzins von
Fr. 800.– (act. 5/3/5) resultiert somit ein Betrag von Fr. 38'400.– (48 x Fr. 800.–).
Die Gerichtsgebühr ist folglich auf Fr. 4'600.– festzusetzen (§ 12 in Verbindung
mit § 4 Abs. 1 GebV OG).
2. Der Berufungskläger unterliegt im vorliegenden Rechtsmittelverfahren. Aus-
gangsgemäss hat er keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Der Beru-
fungsbeklagten auf der anderen Seite ist durch das Rechtsmittelverfahren kein
entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden, weshalb auch ihr keine Parteient-
schädigung zuzusprechen ist.

- 15 -
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil vom 10. Januar 2022 des Be-
zirksgerichtes Pfäffikon, Mietgericht, wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'600.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der vom
Berufungskläger geleistete Vorschuss von Fr. 3'000.– herangezogen; im
Mehrbetrag stellt die Kasse Rechnung.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge eines Doppels der Berufungsschrift (act. 81), sowie an das Bezirksgericht
Pfäffikon, Mietgericht, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 38'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
Dr. M. Tanner
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