zh_obergericht · LF250050 · 2025-07-02 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250050-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 2. Juli 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 20. Mai 2025 (ER250074)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger)
mieteten mit Verträgen vom 21./25. September 2023 vom Gesuchsteller und Be-
rufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbeklagten) eine 4.5-Zimmerwohnung
und Garage in der Liegenschaft an der D._____-strasse … in … Zürich
(act. 4/3/2-4).
1.2. Am 3. April 2025 leitete der Berufungsbeklagte beim Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich ein Ausweisungsverfahren gegen die Berufungsklä-
ger ein (act. 4/1). Mit Entscheid vom 20. Mai 2025 wies das Einzelgericht das Ge-
such der Berufungskläger um Sistierung des Verfahrens ab und verpflichtete sie,
die genannte Wohnung umgehend zu verlassen und sie dem Berufungsbeklagten
ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben (act. 4/14 = act. 3).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom
10. Juni 2025 Berufung bei der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zü-
rich, mit den Anträgen um Aufhebung des angefochtenen Entscheides, Abwei-
sung des Ausweisungsbegehrens und eventualiter um Sistierung des Verfahrens
(act. 2).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 4/1-16). Auf weitere
prozessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als
spruchreif.
2. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass
die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden
nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-

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mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 14. Dezember 2022 wurde innert der Rechts-
mittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als
der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (act. 2 und act. 4/15b-c). Die Be-
rufungskläger sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Be-
schwerde legitimiert. Es ist daher auf die Beschwerde einzutreten.
3.
3.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Vor diesem Hin-
tergrund stellte die Vorinstanz fest, dass die zwischen den Parteien geschlosse-
nen Mietverträge vom Berufungsbeklagten unter Verwendung des amtlichen For-
mulars und unter Einhaltung der vereinbarten dreimonatigen Kündigungsfrist am
4. Dezember 2024 ordentlich per 31. März 2025 gekündigt worden seien. Die
Kündigungen seien den Berufungsklägern am 5. Dezember 2024 zur Abholung
gemeldet worden und hätten am 6. Dezember 2024 erstmals abgeholt werden
können, womit sie an diesem Datum als zugestellt gelten würden. Damit seien die
Mietverhältnisse unter Einhaltung der Formen und Fristen von Art. 266a ff. OR
gültig per 31. März 2025 aufgelöst worden. Die Kündigungen seien von den Beru-
fungsklägern mit Schreiben vom 4. März 2025 bei der Schlichtungsbehörde ange-
fochten worden. Dieses Kündigungsschutzbegehren sei offensichtlich verspätet
und somit unbeachtlich. Da die Berufungskläger die Frist zur Kündigungsanfech-
tung und Beantragung der Erstreckung ungenutzt verstreichen lassen hätten,
könnten sie die Rüge, die Kündigungen seien missbräuchlich und mit einer be-
sonderen Härte verbunden, im Ausweisungsverfahren nicht mehr erheben (act. 2
S. 3 ff.).
3.2. Die Berufungskläger machen mit der Berufung im Wesentlichen geltend, es
liege ein streitiger Sachverhalt vor. Es liege kein zur fristlosen Beendigung oder
Ausweisung berechtigender Vertragszustand vor. Insbesondere würden sie, die

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Berufungskläger, sich nicht in einem relevanten Mietzinsrückstand befinden. Ein
wichtiger Kündigungsgrund habe somit nicht vorgelegen. Zudem sei die Rechts-
lage unklar, weil die Fragen nach der Missbräuchlichkeit der Kündigung und nach
einem Härtefall nicht geklärt und Gegenstand des beim Mietgericht hängigen Ver-
fahrens seien. Die Annahme, die Kündigung sei nicht fristgerecht angefochten
worden, sei unzutreffend. Sie hätten am 4. März 2025 rechtzeitig ein Gesuch bei
der Schlichtungsbehörde Zürich eingereicht. Wenn das verspätet sein sollte, so
beruhe dies auf einer Verkennung des massgeblichen Zugangszeitpunkts der
Kündigung. Zudem sei ihr rechtliches Gehör verletzt worden, weil die Vorinstanz
ihre wesentlichen Einwendungen und Beweise zur Missbräuchlichkeit der Kündi-
gung und zur Begründung eines Härtefalls nicht berücksichtigt habe (act. 2
S. 2 ff.).
3.3. Diesen Ausführungen ist entgegenzuhalten, dass eine missbräuchliche Kün-
digung nicht per se wirkungslos bzw. ungültig ist, sondern die Missbräuchlichkeit
bzw. die Ungültigkeit stets klageweise geltend zu machen ist. Demnach entfaltet
jede Kündigung, die hinsichtlich der Form und der Kündigungsberechtigung feh-
lerfrei ist, grundsätzlich vertragsauflösende Wirkungen und ist damit anfänglich
gültig. Dabei bleibt es, sofern die Kündigung unangefochten geblieben ist, selbst
dann, wenn sie missbräuchlich ist (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Vorbem.
zu Art. 271-273c N 60 ff.).
Dementsprechend zielen Einwendungen gegen die Gültigkeit einer Kündigung bei
der Ausweisung im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen von Vornher-
ein ins Leere, wenn entweder die Gültigkeit der Kündigung bereits rechtskräftig
festgestellt oder die Anfechtung der Kündigung verwirkt wurde (vgl. ZK OR-
HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 273 N 43 und N 63). Gemäss Art. 273
Abs. 1 ZPO beträgt die Frist für die Anfechtung einer Kündigung 30 Tage und sie
beginnt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung mit dem Empfang der
Kündigung durch den Empfänger (d.h. Eingang in den Zugriffsbereich gemäss un-
eingeschränkter Empfangstheorie). Danach gilt eine Sendung, falls keine effektive
Übergabe erfolgt, als zugegangen, wenn deren Behändigung durch den Empfän-
ger möglich ist, d.h. wenn sie in den Briefkasten gelegt oder auf dem Postamt

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oder im Postfach erstmals abgeholt werden kann (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN,
5. Aufl. 2022, Art. 273 N 45 ff.; SVIT-Komm-POLIVKA, 5. Aufl. 2025, Art. 273
N 14 ff. und N 18 ff. mit Hinweis auf BGer 4A_471/2013 vom 11.11.2013, E. 2,
BGE 140 III 244, E. 5, und BGE 143 III 15, E. 4).
Die Berufungskläger bestreiten zweitinstanzlich pauschal, die Frist zur Anfechtung
der Kündigung verpasst zu haben. Vor Vorinstanz stellten sie jedoch nicht in Ab-
rede, dass sie die Kündigung am 5. Dezember 2024 per 6. Dezember 2024 von
der Post zur Abholung gemeldet bekommen hätten, und machten nicht geltend,
das Kündigungsschutzverfahren vor dem 4. März 2025 eingeleitet zu haben. Im
Berufungsverfahren behaupten sie nichts anderes. In Anbetracht der zeitlichen
Differenz von über 80 Tagen zwischen Erhalt der Kündigung und Einreichung des
Schlichtungsgesuchs erachtete die Vorinstanz die Anfechtung der Kündigung zu
Recht als verwirkt und ging vor dem Hintergrund der eingehaltenen Formvor-
schriften von einer gültigen ordentlichen Kündigung aus. Daran vermag auch der
Umstand nichts zu ändern, dass das Kündigungsschutzverfahren derzeit noch
pendent und nicht abgeschlossen ist. Demnach ist nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz nicht weiter auf die Vorbringen der Berufungskläger zu einer allfälligen
Missbräuchlichkeit der Kündigung und zu den Härtegründen eingegangen und
das Ausweisungsbegehren auf der Grundlage einer klaren Sach- und Rechtslage
gutgeheissen hat. Die Berufung ist abzuweisen.
4.
4.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich
im Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Sep-
tember 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von
Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht
(§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG).
4.2. Die Berufungskläger bestreitet im Rahmen des Ausweisungsverfahrens im
Wesentlichen die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, weshalb der Streitwert
des Berufungsverfahrens dem Mietzins entspricht, der für die Dauer bis zum

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nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen
Kündigungstermin (31. März 2025; act. 4/3/5-6). Dabei ist auch der Kündigungs-
schutz (Sperrfrist) von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR zu berücksichtigen
(DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 44). Der nächstmögliche
Kündigungstermin wäre somit der 30. September 2028 (vgl. act. 4/3/2-3). Demzu-
folge ist bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 7'366.-- (vgl. act. 4/3/3-4) von ei-
nem Streitwert von Fr. 309'372.-- auszugehen.
4.3. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 8 und § 12
Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 1'000.-- festzusetzen und den Berufungsklägern
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist dem Berufungsbeklagten nicht zuzu-
sprechen, da ihm keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Der Entscheid des Einzelgerichts Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich vom 20. Mai 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.-- festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie an das Einzelgericht Audienz des Be-
zirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 309'372.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
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