zh_obergericht · PS210026 · 2021-03-15 · de
Steigerungsanzeige


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS210026-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Seebacher
Urteil vom 15. März 2021
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin X._____
gegen
1. B._____, Dr.,
2. C._____,
3. D._____ S.A.,
Beschwerdegegner
1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____ ,
2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y2._____,
3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Y3._____,
betreffend Steigerungsanzeige
(Beschwerde über das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon)
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 28. Januar
2021 (CB200048)

- 2 -
Rechtsbegehren
(act. 1 S. 4)
"Primär:
1. Die in den Betreibungen Nrn. 1, 2 und 3 beim Betreibungs- und
Gemeindeammannamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon, eingeleitet
durch den Gläubiger C._____ sowie die Gläubigerin D._____ S.A.
gegen den Schuldner Herr B._____, ergangenen Verfügungen
und Entscheide, welche unmittelbare Auswirkungen auf die Be-
schwerdeführerin haben, insbesondere die Zahlungsbefehle,
Rechtsöffnungsentscheide und Pfändungsurkunden sind aufzu-
heben.
2. Die für den 27. Januar 2021 angesetzte Steigerung ist abzusa-
gen.
Sekundär:
3. Die Steigerungsanzeige vom 16. November 2020 ist aufzuheben
und die für den 27. Januar 2021 angesetzte Steigerung abzusa-
gen.
4. Ziffer 5 der Steigerungsbedingungen ist in dem Sinne anzupas-
sen, als dass der Erwerb von Grundstücken in E._____ durch
Personen im Ausland im Sinne des BewG ausgeschlossen ist und
dass dies auch für den Erwerb eines Schuldbriefes gilt, sollte die
relevante Belastungsgrenze von 80% des Verkehrswertes der
Liegenschaft überschritten sein.
5. Bei Erlass einer neuerlichen Steigerungsanzeige sind folgende ir-
reführende Inhalte klarzustellen:
a) Betreibungen, welche der Verwertung zugrunde liegen
b) einschlägige Steigerungsbedingungen und deren Rechts-
kraft
c) Zulässigkeit von Abschlagszahlungen
6. Bei Festsetzung einer neuerlichen Steigerung ist der aktuellen Si-
tuation, insbesondere den geltenden Massnahmen aufgrund der
Corona-Pandemie, angemessen Rechnung zu tragen.
In jedem Fall:
7. Vorliegender Beschwerde ist die aufschiebende Wirkung zu ge-
währen und der festgesetzte Steigerungstermin vom 27. Januar
2021 abzusagen.
8. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

- 3 -
Entscheid der Vorinstanz:
(act. 16 = act. 19 = act. 21)
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann
und sie nicht infolge Wegfalls der auf den 27. Januar 2021 angesetzten Ver-
steigerung gegenstandslos geworden ist.
2.-4. Kosten ausser Ansatz / keine Parteientschädigung / Schriftliche Mitteilung /
Beschwerde 10 Tage
Beschwerdeanträge:
(act. 20 S. 4 f.)
"Primär:
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 28. Januar 2021 im
Verfahren CB200048 ist aufzuheben.
2. Die in den Betreibungen Nr. 1, 2 und 3 beim Betreibungsamt und
Gemeindeammannamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon, eingeleitet
durch den Gläubiger C._____ sowie die Gläubigerin D._____ S.A.
gegen den Schuldner Herr B._____, ergangenen Verfügungen
und Entscheide, welche unmittelbare Auswirkungen auf die Be-
schwerdeführerin haben, insbesondere die Zahlungsbefehle,
Rechtsöffnungsentscheide und Pfändungsurkunden, sind aufzu-
heben.
Sekundär:
3. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 28. Januar 2021 im
Verfahren CB200048 ist aufzuheben.
4. Ziffer 5 der Steigerungsbedingungen ist in dem Sinne anzupas-
sen, als dass der Erwerb von Grundstücken in E._____ durch
Personen im Ausland im Sinne des BewG ausgeschlossen ist und
dass dies auch für den Erwerb eines Schuldbriefes gilt, sollte die
relevante Belastungsgrenze von 80% des Verkehrswertes der
Liegenschaft überschritten sein.
5. Bei Erlass einer neuerlichen Steigerungsanzeige sind folgende ir-
reführende Inhalte klarzustellen:
a) Betreibungen, welche der Verwertung zugrunde liegen
b) einschlägige Steigerungsbedingungen und deren Rechts-
kraft
c) Zulässigkeit von Abschlagszahlungen

- 4 -
In jedem Fall:
6. Vorliegender Beschwerde ist die aufschiebende Wirkung zu ge-
währen.
7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
Erwägungen:
I.
1.1 Im Rahmen der gegen B._____ (Beschwerdegegner 1; nachfolgend Schuld-
ner) gerichteten Betreibung Nr. 1 des Gläubigers C._____ (Beschwerdegegner 2;
nachfolgend Gläubiger 1) liess das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon
(nachfolgend: Betreibungsamt) am 28. September 2012 zwei damals im Eigentum
des Schuldners stehende Grundstücke – eine Wiese Kat. Nr. 4 und ein Wohn-
haus Kat. Nr. 5 in der Gemeinde E._____ – vorsorglich durch das Betreibungsamt
Visp pfänden. Am 30. Oktober 2012 wurde – offenbar mit Zustimmung des Be-
treibungsamtes – ein Inhaberschuldbrief (Eigentümerschuldbrief) über
Fr. 2.1 Mio., lastend an der 1. Pfandstelle auf den beiden Grundstücken errichtet.
Das Betreibungsamt pfändete den Schuldbrief am 22. November 2012 (Pfän-
dung-Nr. 6) als bewegliches Vermögen. Die auf den Grundstücken erlassene Ver-
fügungsbeschränkung wurde am 29. November 2012 daraufhin wieder gelöscht
(zum Ganzen act. 19 S. 4, E. 1.1; act. 6 S. 1 f.).
1.2 A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) ist die ehemalige Ehefrau des
Schuldners. Im Rahmen ihrer Scheidung wurde das Eigentum an den beiden vor-
erwähnten Grundstücken am 21. November 2016 auf sie übertragen, wobei eine
Übernahme der persönlichen Schuldbriefforderung durch die Beschwerdeführerin
(Art. 845 in Verbindung mit Art. 832/834 ZGB) offenbar nicht erfolgt ist. Diese haf-
tet mithin nur als Drittpfandeigentümerin mit ihren Grundstücken (zum Ganzen
act. 19 S. 4, E. 1.2; act. 6 S. 2; vgl. auch act. 3/3).
1.3 Am 3. Oktober 2018 wurde der vorerwähnte Schuldbrief vom Betreibungs-
amt in der gegen den Schuldner gerichteten Betreibung Nr. 3 der Firma D._____
S.A. (Beschwerdegegnerin 3; nachfolgend Gläubigerin 2) ein zweites Mal gepfän-

- 5 -
det (Pfändung Nr. 7). Innert der Teilnahmefrist von Art. 110 Abs. 1 SchKG ver-
langte kein weiterer Gläubiger die Fortsetzung der Betreibung. Die Pfändungsur-
kunde wurde deshalb am 8. November 2018 versandt (zum Ganzen act. 19 S. 4,
E. 1.1.3; act. 6 S. 2; vgl. auch act. 7/4).
1.4 Praktisch zeitgleich mit der vorerwähnten, zweiten Pfändung des Schuld-
briefs (in der Betreibung 3) durch die Gläubigerin 2 verfügte das Betreibungsamt
am 4. Oktober 2018 in der erstgenannten Betreibung Nr. 1 des Gläubigers 1 die
Verwertung des gepfändeten Schuldbriefs auf dem Wege der Versteigerung nach
Art. 125 ff. SchKG. Am 30. Oktober 2018 erliess es die Steigerungsanzeige und
machte die Steigerung samt den Steigerungsbedingungen öffentlich bekannt und
stellte sie auch der Beschwerdeführerin zu (act. 3/4 = act. 7/1). Die vom Schuld-
ner gegen Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen erhobene Beschwerde wurde
vom Bundesgericht mit Entscheid vom 14. September 2020 (act. 7/3) letztinstanz-
lich abgewiesen (zum Ganzen act. 19 S. 4 f., E. 1.1.4).
1.5 Bereits vor dieser letztinstanzlichen Abweisung der Beschwerde des
Schuldners gegen die Steigerungsbedingungen stellte am 3. Oktober 2019 die
Gläubigerin 2 in der Betreibung Nr. 3 das Verwertungsbegehren bezüglich des
gepfändeten Schuldbriefs (act. 7/5). Da der Schuldner zwischenzeitlich seinen
Wohnsitz nach Ghana verlegt hatte, wurde ihm die vorgeschriebene Mitteilung
des Verwertungsbegehrens auf dem Weg der internationalen Rechtshilfe zuge-
stellt (zum Ganzen act. 6 S. 2).
2. Nach Abweisung der vorgenannten Beschwerde des Schuldners gegen Zif-
fer 11 der Steigerungsbedingungen durch das Bundesgericht am 14. September
2020 nahm das Betreibungsamt die Durchführung der Verwertung in der Betrei-
bung Nr. 1 wieder auf und erliess am 16. November 2020 eine neue Steigerungs-
anzeige, in welcher es aufgrund des inzwischen eingegangenen Verwertungsbe-
gehrens in der Betreibung Nr. 3 auch diese zweite Verfahrensnummer aufführte
(act. 6 S. 2). Die Versteigerung des gepfändeten Schuldbriefs wurde auf den
27. Januar 2021, 14:00 Uhr, angesetzt. Der Steigerungsanzeige wurden die (als
rechtskräftig gemäss Bundesgerichtsurteil 5A_806/2019 vom 14. September 2020
bezeichneten) Steigerungsbedingungen vom 30. Oktober 2018 beigelegt. Beides

- 6 -
wurde der Beschwerdeführerin am 24. November 2020 zugestellt (act. 19 S. 4,
E. 1.2; act. 3/5).
3.1 Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 erhob die Beschwerdeführerin beim
Bezirksgericht Meilen als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betrei-
bungsämter (nachfolgend Vorinstanz) Beschwerde gegen die ihr am 24. Novem-
ber 2020 zugestellte Steigerungsanzeige des Betreibungsamtes und stellte das
vorgenannte Rechtsbegehren (act. 1 S. 4).
3.2 Am 6. Januar 2021 sagte das Betreibungsamt die auf den 27. Januar 2021
angesetzte Versteigerung vor dem Hintergrund der Pandemiesituation ab
(act. 15).
3.3 Mit Urteil vom 28. Januar 2021 wies die Vorinstanz die Beschwerde der Be-
schwerdeführerin ab, soweit darauf eingetreten werden konnte und die Be-
schwerde nicht infolge Wegfalls der auf den 27. Januar 2021 angesetzten Ver-
steigerung gegenstandslos geworden war (act. 19, S. 12, Disp.-Ziff. 1).
4. Dagegen richtet sich die von der Beschwerdeführerin am 9. Februar 2021
rechtzeitig (vgl. act. 17/2) erhobene Beschwerde, in welcher sie die vorgenannten
Anträge stellt (act. 20 S. 4). Mit Verfügung vom 12. Februar 2021 wurde das Be-
gehren der Beschwerdeführerin, wonach der Beschwerde die aufschiebende Wir-
kung zu erteilen sei, abgewiesen (act. 23). Die Akten der Vorinstanz wurden bei-
gezogen (act. 1-17). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort und einer Ver-
nehmlassung der Vorinstanz wurde abgesehen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m.
§ 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 und 324 ZPO). Die Sache ist
spruchreif. Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin ist – soweit entscheidrele-
vant – im Rahmen der folgenden Erwägungen einzugehen.
II.
1. Gegen Verfügungen eines Betreibungs- oder Konkursamtes kann nach
Art. 17 SchKG innert zehn Tagen bei der unteren Aufsichtsbehörde und gegen
deren Entscheid hernach – ebenfalls innert zehn Tagen – bei der oberen Auf-

- 7 -
sichtsbehörde (Art. 18 SchKG) Beschwerde geführt werden. Das Verfahren richtet
sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. Soweit Art. 20a Abs. 2
SchKG keine Bestimmung enthält, regeln die Kantone das Verfahren (Art. 20a
Abs. 3 SchKG). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwerdeverfahren gemäss
§§ 17 f. EG SchKG nach §§ 80 f. und §§ 83 f. GOG. Nach § 83 Abs. 3 GOG sind
die Vorschriften der ZPO sinngemäss anwendbar; für den Weiterzug an das
Obergericht gelten insbesondere die Bestimmungen über das Beschwerdeverfah-
ren nach Art. 319 ff. ZPO sinngemäss (§ 84 GOG; vgl. hierzu JENT-SØRENSEN,
Das kantonale Verfahren nach Art. 20a Abs. 3 SchKG: ein Relikt und die Möglich-
keit einer Vereinheitlichung, BlSchK 2013, S. 89 ff., S. 103).
2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO; JENT-SØRENSEN, a.a.O., S. 103 f.). Die Beschwerde ist gemäss
Art. 321 Abs. 1 ZPO zu begründen. Die Beschwerde führende Partei muss sich
sachbezogen und substantiiert mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Ent-
scheids auseinandersetzen und darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht
falsch angewandt bzw. den Sacherhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hat.
Was nicht in genügender Weise beanstandet wird, hat Bestand (vgl. BGE 138 III
374, E. 4.3.1; OGer ZH, PS180175 vom 18. Dezember 2018, E. 2.2; PS180238
vom 14. Januar 2019, E. 2.2).
3.1 Wie bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 1 S. 4, RB 1) verlangt die Beschwerde-
führerin in erster Linie die Aufhebung aller in den Betreibungen Nrn. 1, 2 und 3
des Betreibungsamtes Küsnacht-Zollikon-Zumikon ergangenen Verfügungen und
Entscheide, welche unmittelbare Auswirkungen auf sie hätten. Dies begründet sie
– wie bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 1 S. 9 ff., Rz. 2.1-3) – damit, dass sich die
Verwertung des Schuldbriefs auch auf ihre Rechtsstellung als Eigentümerin der
zugrundeliegenden Pfänder auswirken werde, was sogar zur Verwertung ihres
Eigentums führen könne; dennoch seien ihr – mit Ausnahme der Steigerungsan-
zeigen samt Steigerungsbedingungen – nicht einmal die wesentlichen Verfahren-
sakten wie Zahlungsbefehle, Rechtsöffnungsentscheide, Pfändungsanzeigen,
Pfändungsurkunden der durch die beiden Gläubiger eingeleiteten Betreibungen

- 8 -
zugestellt worden, geschweige denn, dass sie sich dazu habe äussern können.
Dadurch sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör in schwerwiegender Weise ver-
letzt worden (act. 20 S. 7, Rz. 3.3). Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass sich
die Vorinstanz mit diesen, von ihr bereits vorinstanzlich erhobenen Beanstandun-
gen nicht auseinandergesetzt habe, womit ebenfalls ihr rechtliches Gehör verletzt
worden sei (act. 20 S. 8, Rz. 3.3). Sodann, so die Beschwerdeführerin weiter, ha-
be die Vorinstanz ihren Einwand unberücksichtigt gelassen, wonach Art. 153
Abs. 2 SchKG anerkenne, dass die Interessen der Drittpfandeigentümerin im
Rahmen einer Pfandverwertung unmittelbar berührt seien und eine Pflicht des Be-
treibungsamtes statuiere, den Zahlungsbefehl auch der Drittpfandeigentümerin
zuzustellen. Vorliegend stehe zwar nicht die Verwertung eines Pfandes als sol-
ches in Frage, sondern die Verwertung eines Schuldbriefs im Rahmen einer Be-
treibung auf Pfändung, so dass eine direkte Anwendung von Art. 153 Abs. 2
SchKG ausgeschlossen sei. Die Vorinstanz hätte jedoch zumindest eine analoge
Anwendung prüfen müssen, da es jedem Gerechtigkeitsinteresse widerspreche,
dass die Drittpfandeigentümerin im Rahmen der Verwertung eines Schuldbriefs,
der auf ihrem Grundstück laste, keinerlei Rechte haben solle (act. 20 S. 7 f.,
Rz. 3.4).
3.2 Vorab festzuhalten ist, dass nur zwei Betreibungen gegen den Schuldner
angehoben wurden, nämlich die Betreibung Nr. 1 (Pfändung Nr. 6) des Gläubi-
gers 1 und die Betreibung Nr. 3 (Pfändung Nr. 7) der Gläubigerin 2. Bei der von
der Beschwerdeführerin in ihrem Rechtsbegehren ebenfalls genannten Betrei-
bung Nr. 2 handelt es sich um keine Betreibung, welche tatsächlich gegen den
Schuldner angehoben wurde, sondern vielmehr handelt es sich – wie sich aus der
Stellungnahme des Betreibungsamtes ergibt (vgl. act. 6 S. 2) – um einen Tippfeh-
ler auf der Steigerungsanzeige vom 16. November 2020, wo versehentlich die Be-
treibung Nr. 1 als Betreibung Nr. 2 bezeichnet wurde.
3.3 Weiter erweist es sich als unzutreffend, dass sich die Vorinstanz nicht mit
den vorgenannten Ausführungen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt
habe. Vielmehr hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid ausgeführt, wie auch die
Beschwerdeführerin anerkenne, gehe es im vorliegenden Verfahren nicht um die

- 9 -
Verwertung eines Pfandes, sondern um die Verwertung eines gepfändeten
Schuldbriefs, so dass Art. 153 SchKG nicht einschlägig sei. Wie das Betreibungs-
amt richtig ausführe, seien die im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden
Grundstücke nicht gepfändet. Es sei deshalb nicht ersichtlich und ergebe sich
auch nicht aus dem Gesetz, inwiefern der Beschwerdeführerin die Zustellung
sämtlicher Betreibungsurkunden und Verfügungen in den Betreibungen Nr. 1 und
Nr. 3 zustehen solle (act. 19 S. 9, E. 3.6.2). Mit diesen Ausführungen der Vo-
rinstanz setzt sich die Beschwerdeführerin in keiner Weise auseinander, sondern
sie beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ihre bereits vor Vorinstanz gemach-
ten Ausführungen (vgl. act. 1 S. 9 ff., Rz. 2.1-5) zu wiederholen. Damit zeigt sie
insbesondere nicht auf, weshalb der Vorinstanz eine falsche Rechtsanwendung
vorzuwerfen sei, und sie begründet nicht näher, weshalb die Rechte von Dritt-
pfandeigentümern gemäss Art. 153 Abs. 2 SchKG auf sie analog anzuwenden
sein sollen. Die Verwertung des Schuldbriefes ihres Exmannes wirkt sich nicht di-
rekt auf ihr Eigentum an den Grundstücken aus. Die Beschwerdeführerin scheint
insbesondere zu übersehen, dass sich Art. 153 Abs. 2 SchKG auf das Verfahren
der Betreibung auf Pfandverwertung bezieht und regelt, wie vorzugehen ist, wenn
das zu verwertende Pfand einem Dritten gehört. Dies ist vorliegend nicht der Fall,
denn verwertet werden soll der Schuldbrief, an welchem kein Drittpfandverhältnis
besteht, und nicht das Drittpfand (die Grundstücke, die der Beschwerdeführerin
gehören). Die Behauptung, der neue Eigentümer werde den Schuldbrief umge-
hend kündigen, ändert daran nichts und wird im Übrigen nicht konkretisiert. Eine
falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz lässt sich daher nicht erkennen.
Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin ist insoweit nicht einzutreten (dazu,
dass sich aus diesem Argument auch keine Nichtigkeit der entsprechenden Ver-
fügungen ergibt, vgl. nachstehend Ziff. II.3.5-6).
3.4 Die Vorinstanz führte zu den vorstehenden Erwägungen ergänzend weiter
aus, im Übrigen könnten nur bestimmte behördliche Handlungen in einem konkre-
ten zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfahren angefochten werden. Mit der
Gläubigerin 2 sei zu konstatieren, dass unklar bleibe, welche konkreten Verfü-
gungen und Entscheide, die unmittelbare Auswirkungen auf die Beschwerdefüh-
rerin haben sollen, aufzuheben sein sollen. Die Aufsichtsbehörde sei nicht ver-

- 10 -
pflichtet, nach Tatsachen zu forschen, die nicht aktenkundig und von keiner Partei
erwähnt seien. Insbesondere sei es nicht Aufgabe der Aufsichtsbehörde, von sich
aus zu erforschen, welche der (zweifellos zahlreichen) Verfügungen und Ent-
scheide in den Betreibungen Nr. 1 und Nr. 3 unmittelbare Auswirkungen auf die
Beschwerdeführerin haben könnten (act. 19 S. 9 f., E. 3.4.3).
3.5 Die Beschwerdeführerin rügt diesbezüglich im Wesentlichen, die Vorinstanz
verkenne, dass Nichtigkeit jederzeit von Amtes wegen festzustellen sei. Einen
schweren und deshalb von Amtes wegen zu beachtenden Nichtigkeitsgrund sieht
die Beschwerdeführerin dabei darin, dass sie in den zugrunde liegenden Betrei-
bungsverfahren trotz ihrer Stellung als Drittpfandeigentümerin in keiner Weise
einbezogen worden sei. Lediglich die Steigerungsanzeige sei ihr erstmalig im Ok-
tober 2018 und zweitmalig im November 2020 zugestellt worden. Dies habe es ihr
verunmöglicht, ihre Rechte eigenständig zu wahren. Zwischenzeitlich scheine so-
gar eine weitere Gläubigerin, die Gläubigerin 2, ebenfalls ein Fortsetzungsbegeh-
ren gestellt zu haben, woraus es zu einer diesbezüglichen Pfändung gekommen
zu sein scheine. Darüber in Kenntnis gesetzt worden sei sie jedoch wiederum
nicht. Abermals sei sie vor vollendete Tatsachen gestellt worden, obwohl die Ver-
wertung des Schuldbriefes, welcher auf ihren Liegenschaften laste, auch Auswir-
kungen auf ihr Eigentum haben dürfte, zumal der Ersteigerer des Schuldbriefs,
um Befriedigung seiner Forderung zu erhalten, wohl den Schuldbrief kündigen
werde, was zur Verwertung ihres Eigentums führen werde. Indem ihr sämtliche
Rechte im Verfahren abgesprochen worden seien und ihr nicht einmal die wesent-
lichen Verfahrensakten zur Kenntnis gebracht worden seien, sei ihr Anspruch auf
rechtliches Gehör in derart schwerwiegender Weise verletzt worden, dass von der
Nichtigkeit der in diesen Verfahren ergangenen Verfügungen und Entscheide
ausgegangen werden müsse, sofern sich diese auf ihre Rechtsstellung auswirken
würden. Diese Nichtigkeit habe die Vorinstanz zu Unrecht nicht berücksichtigt.
3.6 Bei diesem Vorbringen übersieht die Beschwerdeführerin, dass sich die Vor-
instanz in ihrer Hauptbegründung – wie bereits ausgeführt – auf den Standpunkt ge-
stellt hat, aufgrund dessen, dass die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke nicht
gepfändet worden seien, sei kein Grund ersichtlich, weshalb ihr die Zustellung sämtli-

- 11 -
cher Betreibungsurkunden und Verfügungen in den Betreibungen Nr. 1 und Nr. 3
zustehen solle. Die Vorinstanz hat damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
der Beschwerdeführerin und damit den von der Beschwerdeführerin geltend ge-
machten Nichtigkeitsgrund ausdrücklich verneint. Weshalb dieser Standpunkt der
Vorinstanz falsch sein soll, legt die Beschwerdeführerin – wie bereits gesagt –
nicht dar, sondern sie wiederholt nur ihre bereits vorinstanzlich gemachten Aus-
führungen (vgl. act. 1 S. 10, Rz. 2.2) dazu, dass es jeglichem Gerechtigkeitsemp-
finden widerspreche, dass die Drittpfandeigentümerin im Rahmen der Verwertung
des Schuldbriefes, welcher auf ihren Grundstücken lastet, keinerlei Rechte haben
solle (act. 29 S. 9, Rz. 3.4). Insbesondere zeigt die Beschwerdeführerin damit
nicht auf, weshalb die vorgenannten Erwägungen der Vorinstanz falsch sein sol-
len, und sie verkennt, dass ihr keine Stellung als Drittpfandeigentümerin im Sinne
von Art. 153 Abs. 2 SchKG zukommt. Das zu versteigernde bzw. verwertende
Faustpfand ist der Schuldbrief, der nicht ihr, sondern dem Schuldner gehört. Dies
räumt die Beschwerdeführerin implizit selber ein, indem sie anerkennt, dass sie
sich nicht in derselben Situation wie eine Drittpfandeigentümerin im Rahmen einer
Betreibung auf Pfandverwertung befindet, droht dieser doch die unmittelbare
Verwertung ihres Eigentums, während in den vorliegenden Betreibungen der bei-
den Gläubiger auf Pfändung einstweilen nur der Schuldbrief verwertet wird. Grün-
de für eine analoge Anwendung von Art. 153 ZPO, welcher im Wesentlichen be-
zweckt, dem Drittpfandeigentümer in der Betreibung auf Pfandverwertung durch
Zustellung eines Zahlungsbefehls die Möglichkeit zu verschaffen, Rechtsvor-
schlag zu erheben (Art. 88 Abs. 1 VZG), sind wie bereits erwähnt nicht ersichtlich.
Die Beschwerde der Beschwerdeführerin erweist sich deshalb – soweit sie sich
überhaupt rechtsgenügend mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt
und deshalb darauf einzutreten ist – auch als unbegründet. Nur der Vollständig-
keit halber ist deshalb anzufügen, dass die Beschwerdeführerin übersieht, dass
auch in der Betreibung auf Pfandverwertung demjenigen Drittpfandeigentümer,
der das Grundstück erst nach Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im
Grundbuch gemäss den Artikeln 90 und 97 VZG erworben hat, das Recht
Rechtsvorschlag zu erheben, nicht zukommt (Art. 88 Abs. 2 VZG; vgl. auch
Art. 100 Abs. 1 und 2 VZG). Selbst bei analoger Anwendung von Art. 153 Abs. 2

- 12 -
lit. a SchKG wäre daher zu verneinen, dass der Beschwerdeführerin, welcher das
Eigentum an ihren Grundstücken per 21. November 2016 und damit nach der Be-
stellung des im Grundbuch auf der 1. Pfandstelle ihrer beiden Grundstücke las-
tenden Inhaberschuldbriefes am 30. Oktober 2012 übertragen wurde, ein Zah-
lungsbefehl zuzustellen gewesen wäre.
4.1 Schliesslich verlangt die Beschwerdeführerin – wie bereits vor Vorinstanz
(act. 1 S. 4, RB 4) – Ziffer 5 der Steigerungsbedingungen sei in dem Sinne anzu-
passen, dass der Erwerb von Grundstücken in E._____ durch Personen im Aus-
land im Sinne des BewG ausgeschlossen sei und dass dies auch für den Erwerb
eines Schuldbriefes gelte, sofern die relevante Belastungsgrenze von 80% des
Verkehrswertes der Liegenschaft überschritten sein sollte (vgl. die Rechtsbegeh-
ren vorstehend). Die Vorinstanz hat dazu in erster Linie ausgeführt, dass die Stei-
gerungsbedingungen der Beschwerdeführerin bereits am 30. Oktober 2018 zuge-
stellt worden seien und sie diese damals innert der 10 tägigen Beschwerdefrist
nicht angefochten habe. Die Zustellung der (identischen) Steigerungsbedingun-
gen mit der Steigerungsanzeige vom 16. November 2020 habe deshalb keine
neue Beschwerdemöglichkeit auslösen können, weshalb auf die gegen die Stei-
gerungsbedingungen gerichtete Beschwerde der Beschwerdeführerin nicht einzu-
treten sei, weil diese verspätet erfolgt sei (act. 19 S. 11, E. 5.2). Weiter erwog sie
– worauf im Kern auch ihre Erstbegründung beruhte –, die Steigerungsbedingun-
gen seien rechtskräftig, weshalb die von der Beschwerdeführerin beantragte An-
passung ausser Betracht falle (act. 19 S. 11 f., E. 5.3).
4.2 Im Beschwerdeverfahren vor der Kammer bringt die Beschwerdeführerin in
diesem Zusammenhang zunächst vor, die Situation habe sich seit Erlass der ur-
sprünglichen Steigerungsbedingungen am 30. Oktober 2018 wesentlich verän-
dert, könne sich eine allfällige Rechtskraft der Steigerungsbedingungen doch
nicht auf die neu hinzugekommene Gläubigerin 2 erstrecken. Zudem seien weder
sie noch die Gläubigerin 2 im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren bezüg-
lich der seinerzeit gerügten Punkte Partei gewesen, weshalb die Steigerungsbe-
dingungen keinesfalls in Bezug auf sie rechtskräftig sein könnten. Die Beschwer-
deführerin fügt an, die Argumentation der Vorinstanz habe zur Folge, dass später

- 13 -
hinzutretende Gläubiger gar nie die Möglichkeit hätten, gegen bereits bestehende
Steigerungsbedingungen vorzugehen, sondern diese stets gegen sich würden
gelten lassen müssen, was einen effektiven Rechtsschutz verhindere (act. 20
S. 11, E. 4.1). Weiter führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass
von vornherein einzig Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen in materielle Rechts-
kraft erwachsen sein könne, weil die materielle Rechtskraft durch den Streitge-
genstand begrenzt werde und vor Bundesgericht einzig Ziffer 11 der Steigerungs-
bedingungen angefochten gewesen sei (act. 20 S. 11 f., Rz. 4.2).
4.3 Wie bereits im Beschwerdeverfahren PS200203 mit Entscheid vom
4. November 2020 festgehalten, erwachsen Verfügungen eines Betreibungs- oder
Konkursamtes – darunter fällt auch die Festsetzung der Steigerungsbedingungen
gemäss Art. 125 Abs. 2 SchKG – mit ungenutztem Ablauf der zehntägigen Be-
schwerdefrist (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bzw. mit der formell rechtskräftigen Beurtei-
lung einer dagegen gerichteten Beschwerde i.S.v. Art. 17 ff. SchKG in materielle
Rechtskraft, wobei sich diese aber strikte auf dasjenige Vollstreckungsverfahren
beschränkt, in der die fragliche Anordnung ergangen ist (BGE 133 III 580, E. 2.1;
BGer, 5A_597/2008 und 5A_745/2008 vom 27. Januar 2009, E. 3.3.4; OGer ZH,
PS170075 vom 18. April 2017, E. II.2.e; vgl. zur Frage der Zulässigkeit von Noven
und neuen Anträgen während des Beschwerdeverfahrens OGer ZH, PS180175
vom 18. Dezember 2018, E. 4.3, und zur Frage der Zulässigkeit einer Wiederer-
wägung durch das verfügende Amt gemäss Art. 17 Abs. 4 SchKG LORANDI, Be-
treibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Basel 2000, Art. 17 SchKG
N 301 ff. m.w.H.; zum Ganzen bereits PS 200203 vom 4. November 2020,
E. V.2.4). Wie bereits damals ausgeführt ist eine Abänderung einer rechtskräfti-
gen Anordnung in einem Betreibungsverfahren als Folge dieser materiellen
Rechtskraft grundsätzlich nur dann möglich, wenn gestützt auf echte Noven, d.h.
neue Tatsachen oder Beweismittel, die erst nach dem entscheidrelevanten Zeit-
punkt entstanden sind (i.e. der Zeitpunkt der Verfügung bzw. der Beginn der Ur-
teilsberatung der unteren Aufsichtsbehörde; vgl. OGer ZH, PS180175 vom
18. Dezember 2018, E. 4.3), eine wesentliche und dauerhafte Veränderung der
relevanten Verhältnisse eingetreten ist, die Grundlage der rechtskräftigen Verfü-
gung bzw. des Beschwerdeentscheids waren (BGer, 5A_597/2008 und

- 14 -
5A_745/2008 vom 27. Januar 2009, E. 3.3.4; vgl. auch BGE 133 III 580, E. 2.1).
Dahingegen kann – abgesehen von einer allfälligen Nichtigkeit – gestützt auf un-
echte Noven, d.h. Tatsachen oder Beweismittel, die im entscheidrelevanten Zeit-
punkt bereits bestanden haben, nur unter den allgemeinen Revisionsvorausset-
zungen (vgl. hierzu Art. 328 ff. ZPO) auf den rechtskräftigen Entscheid zurückge-
kommen werden. Soweit keine Revisionsgründe vorliegen, ist eine Abänderung
bzw. Wiedererwägung des rechtskräftigen Entscheids gestützt auf unechte Noven
ausgeschlossen (BGer, 5A_198/2015 vom 28. Mai 2015, E. 3.1-3.2 [Frage der
Rechtsgrundlage und der genauen Voraussetzungen der Revision im Betrei-
bungsverfahren offengelassen]; vgl. auch BGer, 5A_312/2012 vom 18. Juli 2012,
E. 4.2; zum Ganzen bereits PS 200203 vom 4. November 2020, E. V.2.4).
4.4 Die Beschwerdeführerin scheint nunmehr sinngemäss geltend zu machen,
dass das Hinzutreten der Gläubigerin 2 im Vollstreckungsverfahren ein solches
Novum darstelle, welches die Abänderung der bereits in Rechtskraft erwachsenen
Steigerungsbedingungen erlaube. Dies ist nicht zutreffend, ist eine Abänderbar-
keit doch auch bei echten Noven nur insoweit gegeben, als durch sie eine we-
sentliche und dauerhafte Veränderung der relevanten Verhältnisse eingetreten ist,
die Grundlage der rechtskräftigen Verfügung waren. Die Beschwerdeführerin legt
nicht dar, weshalb das Hinzutreten der Gläubigerin 2 im Vollstreckungsverfahren
in Bezug auf Ziffer 5 der Steigerungsbedingungen eine derartige wesentliche und
dauerhaft Veränderung der relevanten Verhältnisse bewirke. Im Übrigen ist dies
auch nicht offensichtlich, betrifft Ziff. 5 der Steigerungsbedingungen doch den Er-
werb des Schuldbriefs durch Personen mit Wohnsitz im Ausland (vgl. 3/4 S. 3)
und damit die Zuschlagsbedingungen, auf welche das Hinzutreten eines neuen
Gläubigers im Vollstreckungsverfahren jedoch keinen Einfluss hat. Soweit die Be-
schwerdeführerin sodann sinngemäss die Interessen der Gläubigerin 2 rügt, in-
dem sie geltend macht, es könne nicht sein, dass diese kein Rechtsmittel gegen
die Steigerungsbedingungen erheben könne, weil ihr die Steigerungsbedingungen
nunmehr erstmals eröffnet worden seien, ist darauf mangels Rechtsschutzinte-
resse der Beschwerdeführerin nicht einzutreten, ist sie doch durch eine allfällige
Gehörsverletzung der Gläubigerin 2 in ihren Interessen nicht berührt. Selbst wenn
der Gläubigerin 2 aufgrund dessen, dass ihr die Steigerungsbedingungen nun-

- 15 -
mehr erstmals eröffnet wurden, eine Anfechtungsmöglichkeit zustünde, führt dies
entgegen der Beschwerdeführerin sodann nicht dazu, dass sie selbst die Steige-
rungsbedingungen erneut anfechten kann, da sie die Möglichkeit hierzu bereits
hatte, als ihr die Steigerungsbedingungen vom 30. Oktober 2018 im Jahr 2018
(vgl. vorstehend Ziff. I.1.4) erstmals eröffnet wurden.
Soweit die Beschwerdeführerin sodann anführt, dass einzig Ziff. 11 der Stei-
gerungsbedingungen in Rechtskraft erwachsen sei, weil nur diese Gegenstand
des bundesgerichtlichen Verfahrens waren, verkennt sie, dass die nicht angefoch-
tenen übrigen Ziffern der Steigerungsbedingungen vom 30. Oktober 2018, darun-
ter auch Ziffer 5, aufgrund dessen, dass sie weder von ihr noch von einer anderen
Partei angefochten wurden, bereits nach Ablauf der 10-tägigen Beschwerdefrist in
formelle und materielle Rechtskraft erwachsen sind (vgl. dazu schon PS200203
vom 4. November 2020, E. V.2.3-4; PS200112 vom 9. Juli 2020, E. IV.3.2.4).
Die Beschwerde der Beschwerdeführerin erweist sich folglich als unbegrün-
det, soweit darauf eingetreten werden kann. Weiterungen, insbesondere zur in-
haltlichen Kritik der Beschwerdeführerin an den Steigerungsbedingungen (vgl.
act. 20 S. 12 f., Rz. 4.3 f.), erübrigen sich.
III.
Für das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbe-
treibungs- und Konkurssachen sind keine Kosten zu erheben (Art. 20a Abs. 2
Ziff. 5 SchKG). Gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG sind keine Parteientschädi-
gungen zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act. 20, unter Rücksendung der erstinstanzlichen

- 16 -
Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-
Zumikon, je gegen Empfangsschein.
4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Ent-
scheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im
Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
versandt am:
15. März 2021