zh_obergericht · LF150074 · 2015-12-22 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150074-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. T. Engler
Urteil vom 22. Dezember 2015
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungskläger,
gegen
C._____ Anlagestiftung,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom
30. November 2015 (ER150035)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 und act. 2 sinngemäss)
" 1. Die Gegenparteien seien zu verurteilen, die 4.5-Zimmerwohnung im 3. Stock
sowie den Parkplatz Nr. 73 an der D._____-Strasse ..., in E._____ ZH, voll-
ständig geräumt und einwandfrei gereinigt zu verlassen und die Schlüssel
der klagenden Partei auszuhändigen, unter Strafandrohung von Art. 292
StGB.
2. Die Klägerin sei zu ermächtigen, die beantragte Ausweisung sofort nach Be-
scheinigung der Rechtskraft unter Beizug des zuständigen Amtes vollstre-
cken zu lassen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenparteien."
Urteil des Einzelgerichts am Bezirksgericht Horgen
vom 30. November 2015:
(act. 9 = act. 13)
1. Die beklagten Parteien werden verpflichtet, die 4.5-Zimmerwohnung im
3. Stock an der D._____-Strasse ..., E._____ ZH, sowie den Parkplatz
Nr. 73 bis spätestens 7. Januar 2016, 12.00 Uhr, ordnungsgemäss zu räu-
men und zu verlassen unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt Wädenswil wird angewiesen nach Eintritt der Rechts-
kraft und nach dem 7. Januar 2016 auf Verlangen der klagenden Partei die
Verpflichtung der beklagten Partei gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstre-
cken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der klagenden Partei vorzu-
schiessen. Sie sind aber von den beklagten Parteien zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 600.–.
4. Die Kosten werden den beklagten Parteien auferlegt unter solidarischer
Haftbarkeit. Sie werden vollumfänglich von der klagenden Partei bezogen,
wofür dieser gegenüber der beklagten Parteien das Rückgriffsrecht einge-
räumt wird.
5. Die beklagten Parteien werden solidarisch verpflichtet, der klagenden Partei
eine Parteienschädigung von Fr. 50.– zu bezahlen.
6. [Mitteilungen]
7. [Rechtsmittelbelehrung]

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Berufungsanträge:
(act. 14A und act. 14B, sinngemäss)
Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei den Berufungsklägern
eine Auszugsfrist bis zum 29. Februar 2016 zu gewähren.
Erwägungen:
I.
(Übersicht zum Sachverhalt und Prozessgeschichte)
1. Die Beklagten und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) sind seit
dem 1. März 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin und Berufungsbeklagten
(nachfolgend Berufungsbeklagte) an der D._____-Strasse ... in E._____ ZH
(act. 3/1). Mit Schreiben vom 14. August 2015 mahnte die Berufungsbeklagte die
Berufungskläger wegen ausstehendem Mietzins für den Monat August 2015 im
Betrag von insgesamt Fr. 3'250.– und setzte ihnen eine 30-tägige Zahlungsfrist
an, unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR bei
unbenutztem Fristablauf (act. 3/2). Da die Berufungskläger diesen Ausstand nicht
beglichen, kündigte die Berufungsbeklagte am 28. September 2015 den Beru-
fungsklägern den Mietvertrag mittels amtlich genehmigtem Formular per
31. Oktober 2015 (act. 3/4).
2. Mit Eingabe vom 4. November 2015 stellte die Berufungsbeklagte beim Ein-
zelgericht des Bezirksgerichts Horgen (nachfolgend Vorinstanz) gestützt auf
Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren mit dem
vorstehend aufgeführten Rechtsbegehren. Die Vorinstanz ordnete mit Verfügung
vom 13. November 2015 das schriftliche Verfahren an und setzte den Berufungs-
klägern Frist an, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 5). Die
Berufungskläger reichten ihre vom 23. November 2015 datierte Stellungnahme
ein (act. 7). Mit Urteil vom 30. November 2015 hiess die Vorinstanz das Auswei-
sungsbegehren gut und verpflichtete die Berufungskläger, das vorerwähnte Miet-

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objekt zu räumen und zu verlassen. Gleichzeitig traf sie Anordnungen zur Voll-
streckung des Entscheids (act. 9 = act. 13; nachfolgend zitiert als act. 13).
3. Dagegen erhoben die Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe vom
11. Dezember 2015 (Datum Poststempel) rechtzeitig (vgl. act. 10/1-2) Berufung
(act. 14A und act. 14B). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-11).
Auf die Erhebung eines Kostenvorschusses sowie die Einholung einer Beru-
fungsantwort wurde verzichtet. Das Verfahren ist spruchreif.
II.
(Vorbemerkungen)
1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innerhalb der Rechtsmittelfrist
schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Hinsichtlich Inhalt einer Berufungsschrift gelten neben Art. 311 ZPO die
Vorschriften von Art. 221 ZPO und Art. 244 ZPO analog. Es sind demnach vorab
Berufungsanträge zu stellen. Darin ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen
im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden. Die Berufungsan-
träge sind so zu formulieren, dass sie bei Gutheissung der Berufung zum Urteil
erhoben werden können (vgl. OGer ZH RU110042 vom 6. Dezember 2011 E. II.2.
m.w.H.). An Rechtsmittel von Laien sollten nicht die gleichen Anforderungen ge-
stellt werden, wie an von Anwälten verfasste Berufungen. Bei Rechtsmitteleinga-
ben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen
herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht
bei Laien aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Berufung nicht eingetreten
(vgl. OGer ZH NP150003 vom 12. März 2015 E. 4 m.w.H.; OGer ZH PF150041
vom 2. Oktober 2015 E. 2 m.w.H.).
2. Die Berufungskläger stellen zwar keinen Antrag, sie ersuchen aber in ihrer
Berufungsbegründung um einen "Aufschub" bis zum 29. Februar 2016 (act. 14A

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unten). Somit stellen sie sinngemäss den Antrag, es sei ihnen eine Auszugsfrist
bis zum 29. Februar 2016 zu gewähren. Das Rechtsmittel der Berufungskläger er-
folgte fristgerecht (vgl. act. 10/1-2), aber nicht unter Beilage des angefochtenen
Entscheids (Art. 311 Abs. 2 ZPO). Bei Art. 311 Abs. 2 ZPO handelt es sich ledig-
lich um eine Ordnungsvorschrift. Die Verletzung dieser Norm würde demnach
nicht zur Ungültigkeit bzw. Unbeachtlichkeit des Rechtsmittels führen. Die
Rechtsmittelinstanz dürfte den Berufungsklägern Frist zur Nachreichung des Ent-
scheids ansetzen. Da die Berufungskläger aber in ihrer Berufung die Geschäfts-
nummer der Vorinstanz aufführen und die Rechtsmittelinstanz im Rahmen des
(von Amtes wegen vorzunehmenden) Aktenbeizugs den angefochtenen Ent-
scheid ohnehin von der ersten Instanz übermittelt erhält, kann vorliegend von ei-
ner Fristansetzung zur Nachreichung des Entscheids abgesehen werden (vgl.
OGer ZH RU110042 vom 6. Dezember 2011 E. II.2; ZK ZPO-Reetz/Theiler,
2. Aufl., Art. 311 N 14). Auf die Berufung ist daher einzutreten.
3. Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung oder unrichtige Fest-
stellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsa-
chen und Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorge-
bracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz
vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
III.
(Zur Berufung im Einzelnen)
1. Das Gericht tritt auf ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen ein, wenn
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 ZPO; vgl. BGE140 III 315 E. 5 = Pra 104 (2015) Nr. 4). Dies ist vorlie-
gend, wie sogleich aufzuzeigen ist, der Fall.
2. Die Vorinstanz erwog, die Sachverhaltsdarstellung der Berufungsbeklagten,
wonach der Mietvertrag aufgelöst worden sei, weil die Berufungskläger die Miete
nicht bezahlt hätten, sei von den Berufungsklägern unbestritten geblieben. An
dieser Sachverhaltsdarstellung würde sich selbst unter Berücksichtigung der ver-

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spätet eingereichten Stellungnahme der Berufungskläger nichts ändern, da die
darin erhobenen Einwände nicht stichhaltig seien. Denn die Berufungskläger hät-
ten in ihrer Stellungnahme nicht dargelegt, weshalb auf das Ausweisungsbegeh-
ren nicht einzutreten gewesen wäre. Insbesondere hätten sie nicht aufgezeigt,
dass die dem Ausweisungsbegehren zugrunde liegende ausstehende Mietzins-
forderung in der Höhe von Fr. 3'250.– während der 30-tägigen Mahnfrist an die
Berufungsbeklagte geleistet worden wäre (act. 13 E. 2 S. 2 f.). Sodann legte die
Vorinstanz in ihrem Entscheid die Rechtsgrundlagen für eine Kündigung wegen
Zahlungsrückstandes im Sinne von Art. 257d OR richtig dar (act. 13 E. 3 S. 4).
Weil die Berufungskläger die Sendungen (Zahlungsaufforderung und Kündigung)
der Berufungsbeklagten nicht abgeholt hatten, setzte sich die Vorinstanz korrekt
und einlässlich mit der Zustellung bzw. dem Zugang der Zahlungsaufforderung
sowie der Kündigung auseinander. Sie hielt fest, den Berufungsklägern seien die
Zahlungsaufforderung am 25. August 2015 und die Kündigung am 30. September
2015 zugegangen. Anschliessend erwog die Vorinstanz, das Mietverhältnis sei
form- und fristgerecht per 31. Oktober 2015 rechtsgültig aufgelöst worden (act. 13
E. 3 S. 4 f.).
3. Die Berufungskläger bringen in ihrer Berufungsschrift zusammengefasst vor,
sie seien in eine finanzielle Schieflage geraten, weil der Berufungskläger 1 seit
dem 1. Januar 2015 arbeitslos sei. Der Berufungskläger 1 habe noch keine Ar-
beitslosengelder erhalten, weil er noch im Handelsregister eingetragen sei. Mitte
Dezember werde er einen neuen Antrag bei der Arbeitslosenkasse einreichen.
Ausserdem habe er eine mündliche Zusage erhalten, dass er per Mitte Januar als
Autoverkäufer mit Arbeiten beginnen könne. Sobald er wieder ein Einkommen er-
ziele bzw. Arbeitslosengelder erhalte, würden sich die Berufungskläger mit der
F._____ in Verbindung setzen und eine Ratenzahlung vereinbaren. Da sie ab
dem 1. März 2016 die Ferienwohnung eines Bekannten beziehen könnten, wür-
den sie um Aufschub bis zum 29. Februar 2016 ersuchen (act. 14A).
4. Für den Entscheid über das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten
ist einzig entscheidend, ob sich die Berufungskläger gestützt auf einen bestehen-
den Mietvertrag zu Recht im Mietobjekt aufhalten oder aber, ob sie nach einer

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gültigen Kündigung ohne einen Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben sind. Wie
die Vorinstanz zutreffend festhielt, sind die Formen und Fristen für eine Kündi-
gung nach Art. 257d OR eingehalten. Der Mietvertrag wurde demnach gültig auf-
gelöst und der Ausweisungsbefehl daher zu Recht erteilt. Die Berufungskläger
beanstanden dies mit ihrer Berufung nicht, mithin bestreiten sie weder das Beste-
hen eines Mietzinsausstandes noch den rechtzeitigen Erhalt der Kündigungsan-
drohung und der Kündigung. Die Vorbringen der Berufungskläger betreffen einzig
ihre persönliche bzw. finanzielle Situation. Diese können nicht berücksichtigt wer-
den. Sodann kommt bei einer Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR
von Gesetzes wegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht in Betracht
(vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), und es besteht im Ausweisungsverfahren grund-
sätzlich auch kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist.
Das Gericht kann zwar im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine kurze Schon-
zeit festlegen und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen.
Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015
E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 E. 7 [über-
setzt in mp 2014 S. 167]). Die Vorinstanz hat den Berufungsklägern eine Schon-
frist bis zum 7. Januar 2016 gewährt. Eine längere Frist erscheint nicht ange-
bracht, zumal die Berufungskläger bereits seit dem 31. Oktober 2015 verpflichtet
sind, aus dem Mietobjekt auszuziehen, und sie nun bald zwei Monate mit der
Rückgabe des Mietobjekts in Verzug sind. Daran ändert auch ihre unsubstanzier-
te Behauptung nichts, wonach sie im März 2016 eine Wohnung beziehen könn-
ten. Dies führt zur Abweisung der Berufung.
5. Es bleibt darauf hinzuweisen, dass aussergerichtliche einvernehmliche Lö-
sungen trotz rechtskräftigem Ausweisungsbefehl getroffen werden können. Dies
ist jedoch Sache der Parteien und ausserhalb des Berufungsverfahrens zu regeln.
IV.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr in Höhe von Fr. 600.–
sowie die Parteientschädigung von Fr. 50.– wurden in der Berufung nicht ange-

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fochten und sind daher ohne weiteres zu bestätigen. Zufolge Abweisung der Be-
rufung ist auch die Verteilung dieser Kosten zu bestätigen.
2. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Berufungskläger
auch für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Aus-
weisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter
oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Praxis-
gemäss ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven
Ausweisung zu rechnen (vgl. OGer ZH LF150032 vom 3. August 2015 E. 3.). Die
Berufungskläger wollen auf den 1. März 2016 ausziehen, was zu einem rechts-
grundlosen Verbleib in der Wohnung von lediglich vier Monaten und damit im Be-
rufungsverfahren zu einem Streitwert von noch Fr. 13'000.– führt. In Anwendung
von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 GebV
OG ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 700.– festzuset-
zen.
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Den Berufungsklägern
nicht, weil sie unterliegen, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Umtriebe
entstanden sind.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts am Bezirksge-
richt Horgen vom 30. November 2015 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beklag-
ten und Berufungsklägern auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Berufungsbeklag-
te unter Beilage einer Kopie von act. 14A und act. 14B, sowie an das Be-

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zirksgericht Horgen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 13'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
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