zh_obergericht · PF240008 · 2024-03-26 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240008-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Beschluss vom 26. März 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon vom 20. Februar 2024 (ER230064)

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 23./25. Mai 2012 bzw. 5./12. Juni 2014 schloss die B._____ AG (Ge-
suchstellerin und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Beschwerdegegnerin) mit
C._____ einen zunächst befristeten und sodann unbefristeten Mietvertrag über ei-
nen Lagerraum im Zwischengeschoss in der Liegenschaft D._____-strasse … in
E._____ (act. 2/1-2). Nach dem Ableben von C._____ ging das Mietverhältnis auf
deren Erbin A._____ (Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, nachfolgend
Beschwerdeführerin) über (act. 2/5-10). Dieses Mietverhältnis wurde von der Be-
schwerdegegnerin mit amtlich genehmigtem Formular vom 4. August 2023 per
30. September 2023 gekündigt (act. 2/17). Als Kündigungsgrund gab die Be-
schwerdegegnerin einen Zahlungsrückstand trotz erfolgter Fristansetzung und
Mahnung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an.
1.2. Am 27. November 2023 leitete die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht
des Bezirksgerichtes Dietikon ein Ausweisungsverfahren gegen die Beschwerde-
führerin ein (act. 1/1-2). Mit Urteil vom 20. Februar 2024 hiess das Einzelgericht
das Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Beschwerdeführerin den ge-
nannten Lagerraum unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin ord-
nungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfall (act. 15 = act. 18).
1.3. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom
1. März 2024 Beschwerde bei der Kammer (act. 19). Sie verlangt sinngemäss die
Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Erstreckung des Mietverhält-
nisses um drei bis vier Monate.
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-16). Auf weitere pro-
zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch-
reif.

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2.
2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit
Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Dabei hat
ein Beschwerdeführer der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus wel-
chen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und inwiefern er abgeändert
werden soll. Verlangt wird, dass sich ein Beschwerdeführer in der Rechtsmittel-
schrift mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt und darlegt, was sei-
ner Auffassung nach genau am vorinstanzlichen Urteil falsch ist und korrigiert
werden soll. Insofern genügt es nicht, in einer Beschwerdeschrift einen blossen
Verweis auf die Vorakten anzubringen und/oder pauschale Kritik am vorinstanzli-
chen Entscheid zu üben, oder das zu wiederholen, was bereits vor Vorinstanz
vorgebracht wurde. Enthält die Beschwerdeschrift keine Anträge oder Begrün-
dung im dargelegten Sinne, ist von Amtes wegen auf die Beschwerde nicht einzu-
treten (vgl. statt Vieler: OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1). Mit
der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
Umfasst wird davon auch die Überprüfung von blosser Unangemessenheit, soweit
es um Rechtsfolgeermessen geht (vgl. zum Ganzen etwa ZK ZPO-FREIBURG-
HAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 320 N 3 f. i.V.m. ZK ZPO-REETZ/THEILER,
3. Aufl. 2016, Art. 310 N 36). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Be-
schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grund-
lagen des Ausweisungsverfahrens sowie die Voraussetzungen für eine gültige
Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR detailliert dar (vgl. act. 18
S. 3 f.). Gestützt auf diese Ausführungen begründete die Vorinstanz ihren Auswei-
sungsentscheid mit dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin mit der Zah-
lungsaufforderung vom 12. Juni 2023 und der Zahlungsverzugskündigung vom
4. August 2023 die gesetzlichen Formen und Fristen eingehalten und das Mietver-
hältnis gültig per 30. September 2023 aufgelöst habe. Die Beschwerdeführerin

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habe in ihrer Stellungnahme vom 31. Januar 2024 diesen Sachverhalt nicht be-
stritten (act. 18 S. 4).
2.3. Die Beschwerdeführerin legt in der Beschwerde ihre Krankengeschichte und
die damit verbundenen Auswirkungen auf das Mietverhältnis ausführlich dar. In
Wiederholung des bereits bei der Vorinstanz Vorgebrachtem (vgl. act. 13) führt
sie zusammengefasst aus, sie bestreite die Forderung nicht, könne aber die Räu-
mung des Lagerraums zur Zeit aus gesundheitlichen und finanziellen Gründen
nicht durchführen und verlange deshalb eine Erstreckung des Mietverhältnisses
um 3-4 Monate (act. 19).
2.4. Demnach enthält die Beschwerde lediglich Wiederholungen und eine Aus-
einandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz bleibt aus. Die Beschwerde-
führerin legt in der Beschwerde nicht dar, was am angefochtenen Entscheid
falsch sein soll. Nach dem Gesagten genügt die Begründung der Beschwerde da-
her den rechtlichen Anforderungen nicht, weshalb auf die Beschwerde nicht ein-
zutreten ist.
2.5. Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der Be-
schwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten wer-
den könnte. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Ta-
gen nach Empfang der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu ver-
langen (Art. 273 OR). Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen
Anspruch verwirkt. Da im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung le-
diglich deren Gültigkeitsvoraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstre-
ckungsgründe nicht mehr relevant. Darüber hinaus wäre eine Erstreckung vorlie-
gend ohnehin nicht möglich gewesen, weil sie bei Kündigungen wegen Zahlungs-
rückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist
(Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Beschwerdeführerin indes frei, sich dies-
bezüglich an die Beschwerdegegnerin zu wenden und bei dieser um Gewährung
einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die Be-
schwerdegegnerin keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre-
chen).

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3.
3.1. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfah-
ren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich im
Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Septem-
ber 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitauf-
wand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2
Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Im Beschwerdeverfahren wird die Gebühr grund-
sätzlich nach den für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen und nach Mass-
gabe dessen bemessen (es sind das die §§ 4 ff. GebV OG), was vor der Be-
schwerdeinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG).
3.2. Die Beschwerdeführerin macht im Beschwerdeverfahren geltend, das Miet-
verhältnis sei um drei bis vier Monate zu erstrecken. Der Streitwert des Beschwer-
deverfahrens entspricht daher dem Bruttomietzins, der für die Dauer der bean-
tragten Erstreckung (rund 3.5 Monate) geschuldet ist. Beim Mietzins von monat-
lich Fr. 540.-- (vgl. act. 2/3) sind das gerundet Fr. 1'900.--.
3.3. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 und § 10
Abs. 1 GebV OG somit auf Fr. 150.-- festzusetzen und der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist der Beschwerdegegnerin mangels ihr
entstandener Umtriebe, die zu entschädigen wären, nicht zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 150.-- festgesetzt und
der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act. 19, sowie an das Einzelgerichts des Bezirksge-
richts Dietikon, je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 1'900.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
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