zh_obergericht · LF250083 · 2025-09-26 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250083-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel
Beschluss vom 26. September 2025
in Sachen
1. ...,
2. ...,
3. A._____,
Beklagte und Berufungsklägerin
gegen
B._____-stiftung,
Klägerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Horgen vom 20. August 2025 (ER250030)

- 2 -
Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 24. Juni 2025 (act. 1) gelangte die Klägerin und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) an die Vorinstanz und stellte ge-
stützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren
(act. 1 f.). Mit Verfügung vom 30. Juni 2025 wurde der Berufungsbeklagten eine
Frist von 10 Tagen angesetzt, um einen Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– zu leis-
ten (act. 4 Dispositivziffer 2). Gleichzeitig erfolgte eine Fristansetzung an die Be-
klagten, um schriftlich zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 4
Dispositivziffer 4). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 6). Die Beklag-
ten liessen sich innert Frist nicht vernehmen. Nach Ablauf der Frist meldete sich
der Beklagte 1 am 16. Juli 2025 zunächst telefonisch und anschliessend per E-
Mail bei der Vorinstanz (act. 7 und act. 8). Mit Urteil vom 20. August 2025 hiess
die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut (act. 5). Zugleich wurde das Stadt-
ammannamt Sihltal angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der
Rechtskraft und nach dem 30. September 2025 auf Verlangen der Berufungsbe-
klagten zu vollstrecken (act. 5 Dispositiv-Ziffer 2). Schliesslich wurde den Beklag-
ten die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– auferlegt und sie wurden zur Leistung ei-
ner Parteientschädigung an die Berufungsbeklagte verpflichtet (act. 5 Dispositiv-
Ziffern 3 und 5).
1.2. Mit Eingabe vom 28. August 2025 stellte die Beklagte 3 und Berufungs-
klägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) bei der Gemeindeverwaltung C._____
einen "Antrag auf Verlängerung der Mietdauer gemäss OR Art. 272 und 272b"
(act. 2B). Diese Eingabe wurde der Kammer mit Kurzbrief weitergeleitet (act. 2A).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 6/1–15). Das
Verfahren ist spruchreif.
2. Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begrün-
det und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der

- 3 -
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden
soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Berufung führenden Partei un-
richtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Ent-
scheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beru-
fung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsver-
fahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht wer-
den und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, aufgrund der unbestritten geblie-
benen und für das Gericht daher massgeblichen Sachdarstellung der Berufungs-
beklagten, sei der Beklagte 1 mit der fälligen Mietzinszahlung für den Monat
März 2025 in Verzug geraten. Er sei entsprechend mit Schreiben vom 11. März
2025 unter Ansetzung einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und unter Kündigungsan-
drohung gemäss Art. 257d OR gemahnt worden (act. 3/5). Die Kündigungsandro-
hung habe ihm am 14. März 2025 zugestellt werden können (act. 3/6). In der Folge
habe die Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 15. April 2025 und unter Verwen-
dung des amtlichen Formulars den Mietvertrag der Wohnung unter Einhaltung einer
Frist von 30 Tagen auf den 31. Mai 2025 gekündigt (act. 3/7 und act. 3/8). Dessen
ungeachtet hätten die Beklagten die Mietwohnung bis heute nicht geräumt (act. 1
Rz. 15).
In Bezug auf die Vollstreckungsmodalitäten ordnete die Vorinstanz die
Zwangsvollstreckung der Ausweisung an, gewährte den Beklagten jedoch eine
Schonfrist bis zum 30. September 2025 (act. 5 Dispositiv-Ziffer 1 u. 2).
3.2. Ob die Berufungsklägerin mit ihrer an die "Gemeinde Verwaltung Soziales"
gerichteten Eingabe eine Berufung gegen diesen Entscheid hat erheben wollen,
ist unklar. Sie bittet in dieser Eingabe das Sozialamt C._____ um Unterstützung
"bei der Erstreckung" des Mietverhältnisses. Sie weist darauf hin, dass ein Aus-
zug zum 30. September 2025 für sie und ihre Familie eine erhebliche Härte dar-
stellen würde, da ihr Vater (der Beklagte 1) gesundheitliche Probleme habe und

- 4 -
sie sich derzeit in Ausbildung befinde. Ein Umzug würde ihren Schulbesuch er-
heblich beeinträchtigen. Sie seien aktiv auf der Suche nach einer neuen Woh-
nung. Sie hätten den Mietzins für den aktuellen Monat bereits bezahlt und würden
auch weiterhin pünktlich bezahlen. Die verspätete Zahlung des Mietzinses sei nur
erfolgt, weil der Beklagte 1 sein Gehalt verspätet erhalte. Sie würden versuchen,
die Kaution von drei Monatsmieten aufzubringen (act. 2B).
3.3. Die Ausführungen der Berufungsklägerin stellen keine Auseinandersetzung
mit dem vorinstanzlichen Entscheid dar. Sie stellt weder die Richtigkeit des vorin-
stanzlichen Entscheids in Frage noch zeigt sie auf, an welchen Mängeln das vor-
instanzliche Urteil leiden soll. Ausserdem sind sämtliche Ausführungen im Beru-
fungsverfahren neu und es ist nicht ersichtlich, weshalb sie bei zumutbarer Sorg-
falt nicht schon vor Vorinstanz hätten vorgebracht werden können. Die Anforde-
rungen an eine Berufungsbegründung sind nach dem Gesagten nicht erfüllt, wes-
halb auf eine allfällige Berufung nicht einzutreten ist.
4.1. Eine Erstreckung, wie sie die Berufungsklägerin verlangt, ist bei Kündigun-
gen wegen Zahlungsverzugs von Gesetzes wegen ausgeschlossen (vgl. Art. 272a
Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Berufungsbeklagten indessen frei, eine Erstreckung
von sich aus zu gewähren.
4.2. Anzufügen bleibt, dass die Vorinstanz im Sinne einer Vollstreckungsmodali-
tät eine Schonfrist von knapp sechs Wochen (bis zum 30. September 2025) vor-
gesehen hat, um so der belastenden Situation der Berufungsklägerin und ihrer
Familie Rechnung zu tragen und ihnen einen freiwilligen Auszug zu ermöglichen
(vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, E. 7 [übersetzt in mp 2014 S.
167]). Die Gewährung einer längeren Frist für den Auszug kommt bereits ange-
sichts des vorliegenden Nichteintretensentscheids nicht in Frage. Ausserdem
würde sie die schwierige persönliche Situation der Beklagten (Krankheit des Be-
klagten 1, Ausbildung der Berufungsklägerin), in welcher sie sich zweifelsohne
befinden, wohl auch nicht wesentlich entschärfen. Denn eine Schonfrist darf oh-
nehin nur relativ kurz sein und darf faktisch nicht einer Erstreckung des Mietver-
hältnisses gleichkommen (OGer ZH LF230002 vom 5. Mai 2023, E. 3.5. ff.; OGer
ZH LF190027 vom 31. Juli 2019, E. 4).

- 5 -
4.3. Es ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass es dem Vollstreckungsbeamten
unbenommen ist, den Beklagten im Rahmen der Vollstreckung aus praktischen
bzw. humanitären Überlegungen einen (weiteren) kurzen Aufschub zu gewähren.
Für eine Notwohnung können sich die Beklagten sodann (erneut) an die zustän-
dige Sozialbehörde wenden; häufig ziehen die Organe der Vollstreckung schon
von sich aus die Behörden bei (OGer ZH PF190027 vom 31. Juli 2019, E. 4.4.;
OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016, E. 5c; vgl. auch LF210074 vom 22. Novem-
ber 2021 E. 2.10 und LF220049 vom 30. Juni 2022 E. 4.3).
5. Auch wenn es bei diesem Verfahrensausgang nicht darauf ankommt, ist zu
Handen der Vorinstanz Folgendes zu bemerken: Im summarischen Verfahren
steht es der Verfahrensleitung zwar grundsätzlich frei, zu wählen, ob das Verfah-
ren mündlich oder schriftlich geführt wird (vgl. Art. 253 ZPO). Bei der Wahl sollte
indes gerade im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens, wo es um das Obdach
des Betroffenen geht, berücksichtigt werden, ob es sich bei den Parteien um juris-
tische Laien handelt. Die Mündlichkeit macht ein Verfahren weniger formalistisch
und deutlich laienfreundlicher, was Ziel des Bundesgesetzgebers war (Botschaft
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff.,
7245 und passim). Gerade wenn – wie hier (sprachliche Schwierigkeiten und jun-
ges Alter) – Anhaltspunkte bestehen, dass die Parteien eine Verfügung nicht ver-
stehen könnten, wäre es deshalb zumindest wünschenswert, dass sich die Ver-
fahrensleitung für die Mündlichkeit des Verfahrens entscheidet. Dies umso mehr,
wenn sich bereits aus der Klageschrift Unstimmigkeiten – hier im Zusammenhang
mit der Kündigungsandrohungen (act. 6/1 Rz. 9) – ergeben. Vorliegend setzte die
Vorinstanz den Beklagten aber mit Verfügung vom 30. Juni 2025 Frist zur schriftli-
chen Stellungnahme an (act. 6/4). Die Verfügung ist ausserdem so verfasst, dass
in einem einzigen Satz über sechs Absätze bzw. eine A4-Seite hinweg die
Gründe für den Entscheid in aufzählender Form dargelegt werden (sogenannte
"Da-da-Verfügung": act. 6/4). Die Vorinstanz hat sich damit nicht nur für die – we-
nig laienfreundliche – Schriftlichkeit des Verfahrens entschieden, sondern es
durch die gewählte Form der Verfügung ("Da-da-Verfügung") zusätzlich unnötig
schwer verständlich gemacht, was von den Beklagten verlangt wird. Aus der Tele-
fonnotiz vom 16. Juli 2025 ergibt sich denn auch, dass der Beklagte 1 die Verfü-

- 6 -
gung tatsächlich nicht verstanden hatte, ihm mithin nicht bewusst war, dass er
eine Stellungnahme einzureichen hatte. Vielmehr ging er davon aus, den der Klä-
gerin auferlegten Kostenvorschuss bezahlen zu müssen (act. 6/7). In der Telefon-
notiz vom 16. Juli 2025 wird ferner festgehalten, dass der Beklagte 1 akustisch
nicht verstanden worden sei (act. 6/7), scheinbar aber auch nicht nachgefragt
wurde. Insgesamt erscheint die Verfahrensführung wenig laienfreundlich.
6. Umständehalber ist von der Erhebung von Gerichtskosten abzusehen. Par-
teientschädigungen sind nicht zuzusprechen, der Berufungsklägerin nicht, da sie
unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren
nicht äussern musste und ihr daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu ent-
schädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2B, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

- 7 -
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 10'296.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
versandt am: