zh_obergericht · LF230014 · 2023-03-13 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF230014-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichte-
rin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin lic. iur. N. Jeker sowie
Gerichtsschreiber Dr. M. Tanner
Urteil vom 13. März 2023
in Sachen
1. A._____,
2. B._____ GmbH,
Gesuchsgegner und Berufungskläger.
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter.
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach
vom 30. Januar 2023 (ER220097)

- 2 -
Rechtsbegehren:
"1. Es seien die Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu verpflichten bzw. es sei ihnen zu
befehlen, den von ihnen benutzten Gewerberaum, ca. 430 m2, im
Erdgeschoss (...-center), in der Liegenschaft D._____-strasse 1,
E._____, unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu
verlassen und dem Kläger zurückzugeben.
2. Es seien die Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu verpflichten bzw. es sei ihnen zu
befehlen, die von ihnen gemieteten bzw. derzeit benutzten Ab-
stellplätze Nr. 52, 61–66, 71–72 und 67–70 in der Liegenschaft
D._____-strasse 1, E._____, unverzüglich ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben.
3. Es sei das zuständige Stadtammannamt anzuweisen, den zu er-
lassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlan-
gen des Klägers zu vollstrecken;
alles unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen (zu-
züglich 7,7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes:
1. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, den Gewerberaum,
ca. 430m2, im Erdgeschoss (...-center), und die Abstellplätze Nr. 52, 61-66,
67-70 und 71-72, in der Liegenschaft D._____-strasse 1, E._____, unver-
züglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss und gereinigt
zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungs-
fall.
2. Das Stadtammannamt Bülach wird angewiesen, nach unbenutztem Ablauf
der Rechtsmittelfrist auf Verlangen des Gesuchstellers die Verpflichtung der
Gesuchsgegner 1 und 2 gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die
Kosten für die Vollstreckung sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen, sind
diesem aber von den Gesuchsgegnern 1 und 2 unter solidarischer Haftung
untereinander zu ersetzen.

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3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500. Allfällige weitere Aus-
lagen bleiben vorbehalten.
4. Die Kosten werden den Gesuchsgegnern 1 und 2 unter solidarischer Haf-
tung untereinander auferlegt. Sie werden mit dem vom Gesuchsteller geleis-
teten Kostenvorschuss verrechnet, sind diesem aber von den Gesuchsgeg-
nern 1 und 2 unter solidarischer Haftung untereinander zu ersetzen.
5. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung untereinan-
der verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 3'000
(inkl. MwSt.) zu bezahlen.
6. [Schriftliche Mitteilung]
7. [Rechtsmittel der Berufung]
Berufungsanträge der Gesuchsgegner und Berufungskläger:
(act. 24 = act. 30 = act. 34 S. 2)
"1. Das Urteil des Bezirksgerichtes Bülach vom 30. Januar 2023
(ER220097) sei aufzuheben und auf das Begehren des Berufungsbe-
klagten vom 1. Dezember 2022 sei nicht einzutreten;
2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7 % MwSt) zulasten
des Berufungsbeklagten.
Verfahrensantrag:
1. Es seien die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens (Geschäfts-
Nr. ER220097) beizuziehen.
2. Es sei die Vollstreckbarkeit des Urteils des Bezirksgerichtes Bülach
vom 30. Januar 2023 (ER220097) bis zur definitiven Erledigung des
vorliegenden Berufungsverfahrens zu sistieren und die aufschiebende
Wirkung von Gesetzes wegen zu gewähren.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7 % MwSt) zulasten
des Berufungsbeklagten."

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Erwägungen:
I.
1.
1.1. Der Gesuchsgegner und Berufungskläger 1 (fortan Berufungskläger 1) ist
Inhaber der Einzelfirma B'._____. Am 9./14. Juni 2016 schloss die B'._____ mit
dem Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbeklagter) einen
Mietvertrag über einen ca. 430 m2 grossen Gewerberaum an der D._____-strasse
1 in E._____ ab. Diese Räumlichkeit sollte als ...-studio dienen. Die Mietvertrags-
parteien vereinbarten einen vierteljährlichen Bruttomietzins von Fr. 18'360.–
(act. 5/1; act. 5/5). Die Vertragsparteien setzten den Mietbeginn auf den 1. Januar
2017 fest (act. 5/1). Zuvor hatte die Einzelfirma am 19. Dezember 2014 vom Be-
rufungsbeklagten bereits per 1. Januar 2015 die dazugehörigen Aussenparkplätze
52/61–66/71/72 für einen vierteljährlichen Mietzins von Fr. 1'215.– respektive
Fr. 258.– gemietet (act. 5/2 f.).
1.2. Am 20. Oktober 2020 setzten die Mietvertragsparteien anstelle der
B'._____ neu den Berufungskläger 1 und die Berufungsklägerin 2 als solidarisch
haftende Mieter ein (act. 5/6).
2.
2.1. Am 10. März 2022 forderte der Berufungsbeklagte die Berufungskläger 1
und 2 in getrennten Schreiben auf, ihm innert 30 Tagen ausstehende Mietzinsen
zu bezahlen. Zugleich drohte er ihnen die ausserordentliche Kündigung zufolge
Zahlungsverzugs an (act. 5/7 f.).
2.2. Am 28. April 2022 kündigte der Berufungsbeklagte den beiden Berufungs-
klägern 1 und 2 je mit amtlichem Formular per 31. Mai 2022 (act. 5/9 f.). In der
Folge einigten sich die Parteien offenbar zunächst mündlich und am 5. Juli 2022
auch noch schriftlich darauf, den Vollzug der Kündigung vorübergehend auszu-
setzen. Gleichzeitig unterzeichneten die Mietvertragsparteien einen Abzahlungs-
plan (act. 5/11).

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2.3. Nach weiterer Korrespondenz forderte der Berufungsbeklagte die beiden
Berufungskläger am 11. Oktober 2022 auf, ihm die Mietobjekte per 31. Oktober
2022 um 14:00 Uhr zurückzugeben (act. 5/14).
3.
Da die Berufungskläger 1 und 2 dieser Aufforderung keine Folge leisteten, stellte
der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 1. Dezember 2022 beim Bezirksgericht
Bülach (fortan Vorinstanz) das vorstehende Ausweisungsbegehren (act. 1). Mit
Urteil vom 30. Januar 2023 verpflichtete die Vorinstanz die Berufungskläger 1 und
2, die Mietobjekte unverzüglich zu räumen sowie ordnungsgemäss gereinigt zu-
rückzugeben (act. 20 = act. 23 = act. 25).
4.
Am 13. Februar 2023 um 22:20 Uhr reichten die Berufungskläger 1 und 2 beim
Obergericht eine elektronische Berufung ein, in der sie die eingangs zitierten Be-
rufungsanträge stellten (act. 24; act. 27 Blätter 3–5). Nach eigener Darstellung
warfen die Berufungskläger 1 und 2 am selben Tag um 22:55 Uhr ihre Berufung
auch noch in physischer Form in einen Postbriefkasten (act. 34; act. 38 f.). Am
14. Februar 2023 (Datum Poststempel) reichten die Berufungskläger 1 und 2
beim Obergericht einen USB-Stick ein (act. 40 f.). Von der Einholung einer Beru-
fungsantwort bzw. einer vorinstanzlichen Vernehmlassung kann abgesehen wer-
den (Art. 312 Abs. 1 ZPO; Art. 324 ZPO analog). Die Berufungsschrift (act. 34) ist
dem Berufungsbeklagten mit dem vorliegenden Endentscheid zuzustellen.
II.
1.
1.1. Die Vorinstanz gewährte dem Berufungsbeklagten Rechtsschutz in klaren
Fällen (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Gegen einen solchen im summarischen Verfahren
ergangenen Entscheid kann innert zehn Tagen Berufung erhoben werden
(Art. 257 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b und Art. 314 Abs. 1 ZPO).

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1.2. Die Vorinstanz stellte ihr Urteil vom 30. Januar 2023 der Berufungskläge-
rin 2 am 2. Februar 2023 (act. 21/2) und dem Berufungskläger 1 am 8. Februar
2023 (act. 21/1) zu. Damit endete die 10-tägige Berufungsfrist unter Berücksichti-
gung von Art. 142 Abs. 3 ZPO für die Berufungsklägerin 2 am 13. Februar 2023
und für den Berufungskläger 1 am 20. Februar 2023. Rechtsanwalt Dr. X1._____
reichte im Namen beider Berufungskläger am 13. Februar 2023 um 22:20 Uhr
über die Zustellplattform PrivaSphere eGov eine Berufung beim Obergericht des
Kantons Zürich ein (act. 24; act. 27 Blätter 3 und 5). Wie der sogenannte Validator
der Schweizerischen Eidgenossenschaft zeigte, hat Rechtsanwalt X1._____ diese
Eingabe nicht gültig signiert (act. 27). Da die digitale Signatur eine Gültigkeitsvo-
raussetzung bildet (vgl. Art. 130 Abs. 2 ZPO), ist seine elektronische Eingabe un-
beachtlich (BGer, 5D_94/2017 vom 15. Dezember 2017, E. 4.1; OGer ZH,
RU200023 vom 26. Mai 2020, E. 2b).
1.3. Die Anwaltskanzlei X1'._____ Rechtsanwälte der Berufungskläger 1 und 2
scheint sich der technischen Probleme bzw. der fehlenden Signatur bewusst ge-
wesen zu sein. Am 14. Februar 2023 teilte nämlich Rechtsanwalt MLaw X2._____
aus dieser Kanzlei dem Gericht telefonisch mit, er habe die Berufungseingabe am
Vortag um ca. 22:50 Uhr in ausgedruckter Form in einen Briefkasten der Post ge-
worfen, nachdem ihm auf entsprechende Nachfrage mitgeteilt worden war, dass
die elektronische Berufungseingabe wohl ungültig sei. Zugleich stellte Rechtsan-
walt X2._____ Fotos und Videos in Aussicht, die diesen Einwurf beweisen sollte
(act. 29).
1.4. Am 15. Februar 2023 traf der Briefumschlag mit der Rechtsschrift bei der
Kammer ein. Darauf bezeugen Rechtsanwalt X2._____ sowie ein Polizist namens
F._____, dass der Einwurf des Couverts am 13. Februar 2023 um 22:55 Uhr am
Paradeplatz erfolgt sei (act. 38). Weiter reichte Rechtsanwalt X1._____ mit Ein-
gabe vom 14. Februar 2022 eine Erläuterung der Ereignisse rund um die Aufgabe
der Berufungseingabe ein und legte dieser einen USB-Stick mit einer Videodatei
bei, die den Einwurf zeigt (act. 39 f.). Vorliegend besteht aufgrund der gesamten
Umstände kein Anlass, an der Richtigkeit des geltend gemachten postalischen
Aufgabezeitpunktes zu zweifeln. Der fehlerhafte elektronische Zustellversuch er-

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folgte am 13. Februar 2023 um 22:20 Uhr. Bereits 35 Minuten später, das heisst
um 22:55 Uhr, warf ein Mitarbeiter der Anwaltskanzlei den Umschlag mit der Be-
rufung in einen Postbriefkasten am Paradeplatz. Dabei liess er sich diesen Vor-
gang durch einen Polizisten als Zeugen auf dem Couvert unterschriftlich bestäti-
gen (act. 38). Zudem fertigte er davon eine Videoaufnahme an (act. 40/1 ff.). Die
beiden Berufungskläger wahrten damit die Rechtsmittelfrist.
2.
2.1. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet ein-
zureichen. Weiter muss sie ein Rechtsbegehren enthalten (BGE 137 III 617
E. 4.2.2; PC CPC-Bastons Bulletti, Art. 311 N 3; BSK ZPO-Spühler, 3. A., Art. 311
N 12). Die Eingabe der Berufungskläger enthält eine Begründung und Anträge
(act. 2 S. 2 f.). Damit erfüllt sie die formellen Berufungsvoraussetzungen, weshalb
darauf einzutreten ist.
2.2. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren gemäss
Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorge-
bracht werden und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten. Diese beiden Voraussetzungen müssen kumulativ
("und") erfüllt sein. Zu den neuen Tatsachen und Beweismitteln gehören sowohl
echte als auch unechte Noven (BSK ZPO-Spühler, 3. A., Art. 317 N 5). Erstmalige
Bestreitungen gelten ebenfalls als Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO
(CHK-Sutter-Somm/Seiler, Art. 317 ZPO N 5).
2.3. Die Novenschranke von Art. 317 Abs. 1 ZPO greift unabhängig davon, ob
sich die novenvorbringende Partei im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich ver-
treten liess oder nicht. Stets ist sie für das Nichtvorbringen vor erster Instanz
selbst verantwortlich (BGer, 4D_8/2015 vom 21. April 2015, E. 2.3; CHK-Sutter-
Somm/Seiler, Art. 317 ZPO N 9). Das Berufungsverfahren ist nicht der Ort, um
Versäumtes nachzubessern. Parteien müssen vielmehr von sich aus alles Rele-
vante in das erstinstanzliche Verfahren einbringen (Reetz/Hilber, in: Sutter Somm
et al. [Hrsg.], 3. A., Art. 317 N 63).

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2.4. Ist die soziale Untersuchungsmaxime anwendbar, dürfen im erstinstanzli-
chen Verfahren Noven voraussetzungslos vorgebracht werden (Art. 229 Abs. 3
ZPO). Für das Berufungsverfahren fällt hingegen eine analoge Anwendung von
Art. 229 Abs. 3 ZPO grundsätzlich ausser Betracht (BGE 142 III 413, E. 2.2.2;
BGE 138 III 625 E. 2.2). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn das Gericht in
Kinderbelangen den Sachverhalt von Amtes wegen erforschen muss (Art. 296
Abs. 1 ZPO; sog. uneingeschränkte Untersuchungsmaxime). In diesem Fall kön-
nen Noven selbst vor Obergericht noch unbeschränkt vorgebracht werden (OGer
ZH, LY190050 vom 26. Juni 2020, E. 2.5).
3.
3.1. Der Berufungskläger 1 führte in seiner vorinstanzlichen Gesuchsantwort
vom 16. Dezember 2022 aus, die vom Berufungsbeklagten aufgeführten Punkte
zur Kündigung und zum Zahlungsverzug seien korrekt und würden von ihm nicht
bestritten. Trotz der Kündigung vom 28. April 2022 hätten die Parteien eine Ab-
zahlungsvereinbarung bezüglich der ausstehenden Mietzinse getroffen. Er habe
sich einen Standort für sein neues …-studio im G._____ Center gesichert. Dieses
Gebäude werde voraussichtlich im August 2023 eröffnet. Er habe deshalb den
Vermieter gebeten, ihm mehr Zeit zu geben, um einen Nachmieter zu finden.
Auch wenn der Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet gewesen sei, habe
er versucht, an dessen Vernunft zu appellieren, zöge doch ein Konkurs für beide
Seiten schlimme Folgen nach sich. Es sehe nun so aus, dass er einen Nachfolger
gefunden habe. Auf diese Weise könne er dem Berufungsbeklagten die Mietaus-
stände und die Mieten bis August/September 2023 bezahlen. Er ersuche daher
um "einen Aufschub bezüglich dem Entscheid bis maximal [E]nde Januar 2023
damit[,] wir hier alles abschliessen und bereinigen können" (act. 9).
3.2. Der Berufungskläger 1 bekräftigte in seiner Stellungnahme vom 5. Januar
2023 noch einmal, dass er eine Lösung suche, die für beide Parteien keinen fi-
nanziellen Schaden bewirke. Wenn er das ...-studio nicht verkaufen könne, ginge
er Konkurs. In diesem Fall könnte der Berufungsbeklagte nicht sogleich das Miet-
objekt weitervermieten, da sich das Konkursamt zuerst mit den dort abgestellten
geleasten und auf Kredit erworbenen ...-geräte befassen müsste (act. 16).

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3.3. Der Berufungskläger 1 hat vor Bezirksgericht die Gültigkeit der Kündigung
und die Mietzinsausstände ausdrücklich anerkannt. Auch hat er im erstinstanzli-
chen Verfahren nie behauptet, er dürfe weiterhin im Mietobjekt bleiben. Er war
sich bewusst, dass er gegenüber dem Berufungsbeklagten keinen Rechtsan-
spruch auf Fortführung des Mietverhältnisses hatte. So hielt er dazu Folgendes
fest (act. 9 S. 2): "Daher habe ich den [Berufungsbeklagten] darum gebeten[,] mir
mehr Zeit einzuräumen. Auch wenn er grundsätzlich nicht dazu verpflichtet ist,
versuchte ich hier auf die Vernunft zu appellieren[.]" Der Berufungskläger 1 streb-
te im vorinstanzlichen Verfahren nur eine Sistierung der Ausweisung bis Ende Ja-
nuar 2023 an, um in dieser Zeit einen Nachfolger für die Mieträumlichkeiten zu
finden (act. 9 S. 3). Die Vorinstanz hat das Sistierungsgesuch nicht förmlich be-
handelt. Indessen wartete sie bis zum 30. Januar 2023, ehe sie ihren Auswei-
sungsentscheid fällte (act. 23). Damit hat die Vorinstanz den Berufungsklägern
die beantragte Sistierung faktisch gewährt.
3.4. In ihrem Rechtsmittel machten die Berufungskläger zusammengefasst gel-
tend, zwischen den Parteien sei ein neues befristetes Mietverhältnis bis Ende Juli
2023 zustande gekommen. Die Parteien hätten sich über das Mietobjekt in
E._____ unterhalten. Es sei ihnen auch klar gewesen, dass dafür ein Mietzins ge-
schuldet sei. Die Höhe des Mietzinses sei sodann eindeutig definiert gewesen.
Damit lägen die wesentlichen Vertragspunkte vor (act. 34 S. 9). Der Berufungs-
kläger 1 sei im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht anwaltlich vertreten gewe-
sen. Die Vorinstanz hätte sich daher in Ausübung ihrer richterlichen Fragepflicht
bei ihm nach den genauen Umständen dieses zweiten mündlichen Vertrags-
schlusses erkundigen müssen. So habe der Berufungskläger 1 auf den Abzah-
lungsvertrag hingewiesen und die Ausführungen des Berufungsbeklagten bestrit-
ten. Da damit ein unklares und offensichtlich unvollständiges Parteivorbringen
vorliege, hätte das Gericht den Sachverhalt genauer abklären müssen. Auch habe
die Vorinstanz das Sistierungsgesuch des Berufungsklägers 1 ignoriert (act. 34
S. 11). Der Berufungskläger habe aufgrund seiner juristischen Unerfahrenheit den
neuen Mietvertrag nicht explizit vorgebracht, sondern diesen nur sinngemäss mit
dem Abzahlungsvertrag angedeutet. Wäre geprüft worden, ob ein neuer Mietver-
trag vorliege, dann wäre die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass die Aus-

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weisung nicht hätte gutgeheissen werden können. Damit habe die Vorinstanz
auch Art. 153 Abs. 2 ZPO missachtet. Weiter verstosse der Berufungsbeklagte
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, habe er doch bereits Ende Mai
2022 ein Ausweisungsbegehren stellen können. Aufgrund der Verhandlungen mit
dem Vermieter habe er darauf vertrauen dürfen, bis Ende Juli 2023 im Mietobjekt
verweilen zu können (act. 34 S. 12). Schliesslich habe der Berufungsbeklagte mit
der Koppelung verschiedener Mietverträge eine unsichere Lage geschaffen
(act. 34 S. 13).
3.5. Der Berufungskläger 1 anerkannte im vorinstanzlichen Verfahren aus-
drücklich, keinen Anspruch auf das Mietobjekt mehr zu haben. Wie er selbst fest-
hielt, wollte er bloss einen Aufschub des Gerichtsentscheides bis Ende Januar
2023 erwirken. Die so gewonnene Zeitspanne sollte ihm dazu dienen, einen
Nachfolger für das Mietobjekt zu finden (act. 9 S. 2 f.).
3.6. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1
ZPO, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche Verzö-
gerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis
ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 123, E. 2.1.1 m.H.).
Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, dann kann der schnelle
Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, weil kein liquider Sachverhalt
vorliegt. Vorausgesetzt ist, dass die gesuchsgegnerische Partei substanziiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort wider-
legt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Über-
zeugung zu erschüttern. Gerichte suchen daher nicht von Amtes wegen nach
möglichen Ausweisungshindernissen, welche die Mieterschaft gar nicht geltend
gemacht hat. An dieser Tatsache ändert auch Art. 56 ZPO nichts: Die richterliche
Fragepflicht ersetzt weder die zumutbare Mitwirkung der Parteien bei der Feststel-
lung des Sachverhalts noch dient sie dazu prozessuale Nachlässigkeit auszuglei-
chen (BGer, 5A_46/2018 vom 4. März 2019, E. 3.2.1; DIKE ZPO-Glasl, 2. A.,
Art. 56 N 35). Die Berufungskläger haben im vorinstanzlichen Verfahren keine

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schlüssigen und substantiierten Tatsachenbehauptungen aufgestellt, aus denen
die Vorinstanz ein neues Mietverhältnis hätte ableiten können. Vielmehr behaup-
ten sie in ihrem Rechtsmittel zum ersten Mal, nach der Kündigung mit dem Beru-
fungsbeklagten einen mündlichen Mietvertrag geschlossen zu haben. Auch die
angeblich unzulässige Koppelung der Mietverträge sowie die Frage, ob das Aus-
weisungsbegehren möglicherweise zu spät gestellt worden sei (act. 34 S. 9 ff.),
bildeten kein Thema des vorinstanzlichen Verfahrens. All diese Tatsachen waren
den Betroffenen bereits damals bekannt, weshalb es sich um unechte Noven
handelt, die im Berufungsverfahren unberücksichtigt bleiben (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
4.
Entsprechend ist die Berufung vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche
Entscheid zu bestätigen.
III.
1.
1.1. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten den Berufungsklägern 1 und 2 je
zur Hälfte aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei sie je solidarisch für
den Gesamtbetrag haften (Art. 106 Abs. 3 Satz 2 ZPO).
1.2. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich in der vorliegenden vermö-
gensrechtlichen Angelegenheit nach dem Streitwert. Praxisgemäss entspricht der
Streitwert bei einer Ausweisung sechs Bruttomonatsmietzinsen (OGer ZH,
PF190010 vom 13. März 2019, E. 2.1; OGer ZH, LF180066 vom 16. November
2018, E. 3.1). Der halbjährliche Bruttomietzins der Gewerberäumlichkeiten und
der Parkplätze beträgt insgesamt Fr. 39'666.– (2 x Fr. 18'360.– [Quartalsmietzins
für den Gewerberaum; act. 5/5] + 2 x Fr. 1'215.– [Quartalsmietzins für die Park-
plätze 52, 61–66, 71–72; act. 5/2] + 2 x Fr. 258.– [Quartalsmietzinsen für die
Parkplätze 67–70; act. 5/3]). Bei diesem Streitwert ist die Gerichtsgebühr für das
Berufungsverfahren auf Fr. 2'500.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1, § 4 Abs. 1 in Ver-
bindung mit § 8 Abs. 1 GebV OG).

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2.
Die Berufungskläger 1 und 2 unterliegen im vorliegenden Rechtsmittelverfahren.
Ausgangsgemäss haben sie daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädi-
gung. Dem Berufungsbeklagten ist durch das Rechtsmittelverfahren kein nen-
nenswerter Aufwand entstanden, weshalb ihm auch keine Parteientschädigung
zuzusprechen ist.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil vom 30. Januar 2023 des Be-
zirksgerichtes Bülach wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt und
den Berufungsklägern 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auf-
erlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie der Berufung (act. 34), sowie an das Bezirksgericht Bülach,
je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 39'666.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
Dr. M. Tanner
versandt am: