zh_obergericht · PF220020 · 2022-03-31 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF220020-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Beschluss und Urteil vom 31. März 2022
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach
vom 2. Februar 2022 (ER210084)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ (Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, fortan Beschwerdefüh-
rerin) mietete ab dem 1. April 2013 eine 2.5-Zimmerwohnung im 2. OG in der Lie-
genschaft C._____-strasse 1 in D._____ zu einem monatlichen Bruttomietzins
von Fr. 1'094.00 sowie einen Tiefgaragenplatz an der C._____-strasse 2 in
D._____ zu monatlich Fr. 120.00 (act. 3/2-3). Das Mietverhältnis wurde von
B._____ (Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin) infolge Zahlungsverzugs mit
amtlich genehmigtem Formular vom 19. August 2021 per 30. September 2021
gekündigt (act. 3/4).
1.2. Am 19. Oktober 2021 gelangte die Beschwerdegegnerin an das Einzelge-
richt im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Bülach (fortan Vorinstanz)
und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Be-
schwerdeführerin (act. 1). Mit Verfügung vom 10. November 2021 setzte die Vor-
instanz der Beschwerdegegnerin eine Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses
(act. 4). Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet (act. 7). In der Folge lud
die Vorinstanz die Parteien zur Verhandlung auf den 13. Januar 2022 vor (act. 8).
Die Vorladung wurde der Beschwerdeführerin am 25. November 2021 zugestellt
(act. 8). An der Verhandlung war die Beschwerdegegnerin in Begleitung eines
Vertreters der E._____ AG anwesend, während die Beschwerdeführerin nicht er-
schien (Prot. Vi S. 4). Mit Urteil vom 2. Februar 2022 hiess die Vorinstanz das
Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Beschwerdeführerin, die 2.5-
Zimmerwohnung im 2. OG an der C._____-strasse 1 in D._____ sowie den Tief-
garagenplatz an der C._____-strasse 2 in D._____ unverzüglich zu räumen und
der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung
der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 12). Das Urteil erging zu-
nächst unbegründet und wurde – auf rechtzeitiges Verlangen – der Beschwerde-
führerin am 14. März 2022 in begründeter Fassung zugestellt (act. 14, act. 16 =
act. 19; act. 17).

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2.
2.1. Mit Eingabe vom 22. März 2022 (Datum Poststempel: 23. März 2022) erhob
die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde gegen das Urteil der Vorinstanz
vom 2. Februar 2022 (act. 17). In prozessualer Hinsicht verlangt die Beschwerde-
führerin, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen (act. 20
S. 1).
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-17). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Be-
schwerdegegnerin kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet wer-
den. Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie von act. 20 zuzu-
stellen. Das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird mit dem
vorliegenden Entscheid obsolet, es ist abzuschreiben.
3.
Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-
schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu ent-
halten hat. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulie-
rung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht ent-
scheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum
Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp.
weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führen-
den Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben,
wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer
ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-Sterchi, Bd. II, Bern
2012, Art. 321 N 18 und 22). Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismit-
tel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
4.
4.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe mit der Zahlungsauf-

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forderung vom 11. Juni 2021 und der Kündigung vom 19. August 2021 die For-
men und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und die Mietverhält-
nisse (über die Wohnung und den Einstellplatz in der Tiefgarage) gültig per
30. September 2021 aufgelöst, weshalb sich die Beschwerdeführerin heute ohne
Rechtsgrund im Mietobjekt befände. Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhält-
nisse klar seien, sei der verlangte Ausweisungsbefehl zu erteilen (act. 19 S. 4
Erw. 3.3.). Die Vorinstanz führte im Wesentlichen aus, es handle sich gemäss den
unbestrittenen Ausführungen der Beschwerdegegnerin bei der zusätzlich im Miet-
vertrag aufgeführten Person bloss um einen Bürgen. Überdies werde im Mietver-
trag ausdrücklich festgehalten, die Wohnung werde nur von einer Person be-
wohnt. Es liege somit keine Familienwohnung im Sinne von Art. 266n OR vor
(act. 19 S. 3 Erw. 3.1.). Die Sachdarstellungen der Beschwerdegegnerin zur
Nichtbezahlung des Mietzinses, zur Zahlungsaufforderung vom 11. Juni 2021 mit
Kündigungsandrohung sowie zur Kündigung vom 19. August 2021 auf den
30. September 2021 seien infolge der Säumnis der Beschwerdeführerin an der
Verhandlung unbestritten geblieben. Der Zugang der Kündigung sei belegt, je-
doch fände sich in der Kündigung keine Erwähnung des Einstellplatzes. Die Be-
schwerdegegnerin habe sinngemäss und unbestrittenermassen ausgeführt, das
Mietverhältnis über den Einstellplatz würde in einem inneren Zusammenhang zu
demjenigen über die Wohnung stehen und sei folglich auch ohne ausdrückliche
Erwähnung in der Kündigung vom 19. August 2021 beendet worden. Die Vor-
instanz folgerte zudem, erfahrungsgemäss bestehe kaum ein Interesse daran,
das Mietverhältnis über einen Einstellplatz losgelöst von demjenigen über die
Wohnung fortzuführen. Die Kündigung vom 19. August 2021 gelte somit sowohl in
Bezug auf die Wohnung als auch den Einstellplatz in der Tiefgarage (act. 19 S. 4
Er. 3.2.).
4.2.1. Die Beschwerdeführerin stellt in ihrer Beschwerde nicht in Abrede, dass
sie sich mit der Zahlung fälliger Mietzinsen im Rückstand befand. Sie gesteht ein,
dass die Kündigung vom (recte: per) 30. September 2021 sicher rechtens gewe-
sen sei, da die Mieten ausgeblieben seien. Es sei der Verwaltung immer wieder
versprochen worden, dass die Zahlungen eintreffen würden, was aber nicht wahr
gewesen sei. Die Beschwerdeführerin bestreitet auch nicht, dass die weiteren

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Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR
grundsätzlich erfüllt sind (act. 20).
4.2.2. Die Beschwerdeführerin strebt mit ihrer Beschwerde an, für den Auszug
resp. die Wohnungsreinigung und -übergabe eine Frist bis zum 29. April 2022,
8.00 Uhr, eingeräumt zu erhalten. Sie führt aus, es sei wegen pandemiebedingter
Schwierigkeiten resp. ihrer Arbeitslosigkeit und Aussteuerung vom RAV im letzten
Sommer sowie aufgrund nicht eingehaltener Zahlungsversprechungen von Dritt-
personen zu den Mietzinsausständen gekommen. Die Beschwerdeführerin bringt
vor, es sei am Tag der Wohnungsübergabe seitens der Verwaltung zu Einschüch-
terungen, schweren Anschuldigungen sowie Drohungen gekommen. Weiter sei
sie zwar angefragt worden, ob sie für das vorinstanzliche Verfahren einen Dol-
metscher brauche, was sie bejaht habe. Jedoch habe sie keinen bekommen, die
Verhandlung sei ohne sie durchgeführt worden und es sei dann im Urteil ent-
schieden worden, dass sie die Wohnung sofort verlassen müsse. Als russische
Staatsangehörige werde für sie wegen des Krieges in der Ukraine noch alles
schwieriger. Sie stosse überall auf Widerstand und sie traue sich (aufgrund
schlechter Erfahrungen) auch nicht, zum Sozialamt zu gehen. Die Beschwerde-
führerin schliesst, sie wünsche sich immer noch, eine friedliche Lösung mit der
Verwaltung finden zu können. Sie werde das Gespräch mit dieser suchen
(act. 20).
Die Beschwerdeführerin erschien zur Verhandlung vor Vorinstanz unentschuldigt
nicht, ihre Darlegungen im Beschwerdeverfahren stellen damit neue Tatsachen-
behauptungen dar. Solche können keine Berücksichtigung mehr finden (vgl.
Art. 326 Ab. 1 ZPO; vgl. oben Erw. 3.). Dass es der Beschwerdeführerin trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen wäre, die Tatsachenbehauptungen be-
reits vor Vorinstanz vorzubringen, ergibt sich weder aus ihren Vorbringen in der
Beschwerde noch ist solches ersichtlich. Insbesondere sind ihre Äusserungen
zum benötigten Dolmetscher, welcher ihr nicht beigegeben worden sei, nicht zu
hören, war die Beschwerdeführerin in der Vorladung doch explizit darauf hinge-
wiesen worden, sich unverzüglich melden zu müssen, sollte sie einen Dolmet-
scher benötigen (act. 8). Aus den vorinstanzlichen Akten ergibt sich nicht, dass

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sie dies getan hat. Aber auch wenn die Vorbringen im Beschwerdeverfahren noch
Beachtung finden könnten, käme es nicht zu der von der Beschwerdeführerin ver-
langten Auszugsfrist. Auch im Falle eines Bestehens von Härtegründen – wie sie
die Beschwerdeführerin wohl mit den Vorbringen zu ihrer schwierigen Lage anfüh-
ren möchte – können solche rechtlich gesehen bei gegebenem Ausweisungsan-
spruch infolge einer Zahlungsverzugskündigung (wie vorliegend) keine Berück-
sichtigung finden bzw. zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen (vgl.
Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Auch für die Gewährung einer kurzen Schonfrist im
Sinne einer Vollstreckungsmodalität besteht vorliegend kein Raum, ist doch die
Beschwerdeführerin bereits seit dem 30. September 2021 und damit seit bald
sechs Monaten verpflichtet, aus dem Mietobjekt auszuziehen, und seither mit der
Rückgabe des Mietobjekts in Verzug. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin ist
nach dem Gesagten abzuweisen.
5.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich grundsätzlich gestützt auf
den Streitwert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwie-
rigkeit des Falls und wird im summarischen Verfahren reduziert (§§ 4, 8 und 12
GebV OG). Sie ist umständehalber vorliegend auf Fr. 300.00 festzusetzen. Aus-
gangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig. Parteientschädigun-
gen sind keine zuzusprechen: Der Beschwerdeführerin nicht, weil sie unterliegt,
der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr im Beschwerdeverfahren keine zu ent-
schädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 95 Abs. 3
ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrie-
ben.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt
3. Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Bülach, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'284.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am:
1. April 2022