zh_obergericht · NP240011 · 2025-10-14 · de
Dienstbarkeit


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NP240011-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. Ch. von Moos und Oberrichter lic. iur. K. Vogel
sowie Gerichtsschreiber Dr. M. Nietlispach
Urteil vom 14. Oktober 2025
in Sachen
A._____,
Kläger, Widerbeklagter, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagter, Widerkläger, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur., LL.M. Y._____,
betreffend Dienstbarkeit
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichts im vereinfachten Verfahren
am Bezirksgericht Bülach vom 21. Februar 2024 (FV220126-C)

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Rechtsbegehren des Klägers und Widerbeklagten:
(Urk. 2 S. 2)
"1. Der Beklagte und Alleineigentümer des Grundstücks Nr. 1, in
C._____ [Gemeinde], Grundbuchamt D._____ ZH, sei unter Straf-
androhung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292 StGB
zu verpflichten, jeweils einen der zwei bestehenden Aussenpark-
plätze auf dem Grundstück Nr. 1, C._____, Grundbuchamt
D._____ ZH, freizuhalten.
2. Eventualiter sei festzustellen, dass dem Kläger das Benutzungs-
recht an jeweils einem Aussenparkplatz der zwei im Dienstbar-
keitsvertrag vom tt.mm.2014 bezeichneten Aussenparkplätze auf
dem Grundstück Nr. 1, C._____, Grundbuchamt D._____ ZH, zur
Benützung zusteht.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zzgl. Mehrwert-
steuer, zu Lasten des Beklagten."
Rechtsbegehren des Beklagten und Widerklägers:
(Urk. 17 S. 2)
"1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen[,] soweit darauf ein-
zutreten ist;
2. es sei der Kläger widerklageweise zu verpflichten:
a. die Trennwand in der Garage an der E._____-strasse … in
C._____ zu entfernen, unter Androhung der Bestrafung mit
Busse wegen Verstosses gegen Art. 292 StGB im Falle der
Zuwiderhandlung,
b. dem Beklagten Fr. 2'700.– zuzüglich Zins zu 5% seit 1. Au-
gust 2022 zu bezahlen;
3. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zu
Lasten des Klägers."
Verfügung und Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 21. Februar 2024:
(berichtigte Fassung; Urk. 54/44 S. 27 f. = Urk. 40A S. 27 f.)
Es wird verfügt:
1. Auf das klägerische Rechtsbegehren Ziffer 2 wird nicht eingetreten.
2. … [Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung]

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Sodann wird erkannt:
1. Das klägerische Rechtsbegehren Ziffer 1 wird abgewiesen.
2. Der Kläger und Widerbeklagte wird verpflichtet, die von ihm installierte
Trennwand in der Garage an der E._____-strasse … in C._____ innert 20
Tagen ab Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheids zu entfernen, unter An-
drohung der Bestrafung mit Busse wegen Verstosses gegen Art. 292 StGB
im Falle der Zuwiderhandlung. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
… [Auszug aus dem StGB]
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'360.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger im Umfang von Fr. 2'960.– und dem
Beklagten im Umfang von Fr. 400.– auferlegt und vollumfänglich aus den
vom Kläger und vom Beklagten geleisteten Kostenvorschüssen bezogen.
Der Kläger hat dem Beklagten den vom ihm geleisteten Kostenvorschuss im
Umfang von Fr. 110.– zu ersetzen. Im Mehrbetrag von Fr. 480.– wird dem
Beklagten der von ihm geleistete Kostenvorschuss nach Eintritt der Rechts-
kraft des vorliegenden Entscheids zurückerstattet.
5. Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 3'435.20 (inkl. 7.7 % MwSt.) zu bezahlen.
6. … [Schriftliche Mitteilung]
7. … [Rechtsmittelbelehrung: Berufung, Frist 30 Tage]
Berufungsanträge:
des Klägers, Widerbeklagten, Berufungsklägers und Anschlussberufungs-
beklagten (Urk. 39 S. 2):
"1. Es seien die Ziffern 1. und 5. des Entscheides vom 21. Fe-
bruar 2024 des Bezirksgerichts Bülach ZH, Verfahren FV220126,
aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
2. Eventualiter sei der Berufungsbeklagte und Alleineigentümer des
Grundstücks Nr. 1, in C._____, Grundbuchamt D._____ ZH, unter
Strafandrohung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292
StGB zu verpflichten, jeweils einen der zwei bestehenden Aus-

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senparkplätze auf dem Grundstück Nr. 1, C._____, Grundbuch-
amt D._____ ZH, freizuhalten[.]
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich gesetzli-
cher Mehrwertsteuer, zulasten de[s] Berufungsbeklagten."
des Beklagten, Widerklägers, Berufungsbeklagten und Anschlussberufungs-
klägers (Urk. 47 S. 2):
"1. Es sei die Berufung abzuweisen und das Urteil des Bezirksge-
richts Bülach vom 21. Februar 2024 zu bestätigen;
2. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt) zu
Lasten des Berufungsklägers."
_________________________________________________________________
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessverlauf
1. Die Parteien sind Alleineigentümer je eines von zwei gegenseitig anlie-
genden Wohngebäuden (Doppeleinfamilienhaus) in C._____ ZH. Sie stehen sich
seit dem 3. November 2022 in einem Verfahren betreffend eine Dienstbarkeit ge-
genüber (vgl. Urk. 2). Mit Urteil vom 21. Februar 2024, welches am
31. März 2025 hinsichtlich Dispositiv-Ziffer 5 berichtigt wurde (vgl. Urk. 54/43 und
Urk. 55), wies das Einzelgericht im vereinfachten Verfahren am Bezirksgericht
Bülach (Vorinstanz) das Rechtsbegehren 1 des Klägers (Widerbeklagter, Beru-
fungskläger und Anschlussberufungsbeklagter) betreffend Verpflichtung des Be-
klagten (Widerkläger, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger) zur
Freihaltung jeweils eines der zwei bestehenden Aussenparkplätze auf dem
Grundstück Kataster Nr. 1 in C._____ ab (Urk. 40A S. 27 Disp.-Ziff. 1). Die Wider-
klage des Beklagten hiess es mit Bezug auf die anbegehrte Verpflichtung des Klä-
gers, eine installierte Trennwand in der gemeinsamen Garage der beiden Grund-
stücke zu entfernen, gut; im Übrigen wurde die Widerklage abgewiesen (Urk. 40A
S. 27 Disp.-Ziff. 2). Mit gleichzeitig ergangener Verfügung trat die Vorinstanz auf
das (Eventual-)Begehren Ziffer 2 der Klage betreffend Feststellung eines Benut-

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zungsrechts des Klägers an einem der beiden Aussenparkplätze nicht ein (Urk.
40A S. 27). Die auf Fr. 3'360.– festgesetzten Gerichtskosten wurden im Umfang
von Fr. 2'960.– dem Kläger und im restlichen Umfang (Fr. 400.–) dem Beklagten
auferlegt (Urk. 40A S. 28 Disp.-Ziff. 3 und 4). Schliesslich wurde der Kläger ver-
pflichtet, dem Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 3'435.20
(inkl. 7.7 % MwSt.) zu bezahlen (Urk. 40A S. 28 Disp.-Ziff. 5).
Für weitere Einzelheiten des Verfahrensgegenstands und der vorinstanzli-
chen Prozessgeschichte kann auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid
verwiesen werden (Urk. 40A S. 3 ff. E. I und II).
2. Gegen die Dispositiv-Ziffern 1 und 5 des vorinstanzlichen Urteils erhob
der Kläger mit Eingabe vom 26. März 2024 Berufung mit den eingangs zitierten
Anträgen (Urk. 39, insbes. S. 2). Die Akten der Vorinstanz (Urk. 1–38 und
Urk. 54/39–45) sowie diejenigen des Berufungsverfahrens NP250009-O (betref-
fend Berichtigung) wurden beigezogen. Mit Verfügung vom 28. März 2024 wurde
dem Kläger für die zweitinstanzlichen Gerichtskosten ein Vorschuss von
Fr. 2'870.– auferlegt (Urk. 44), welcher am 9. April 2024 einging (Urk. 45). Die
fristwahrend erstattete Berufungsantwort mit dem Antrag auf Abweisung der Be-
rufung und Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils datiert vom 14. Mai 2024
(Urk. 47; vgl. auch Urk. 46). Die Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils sowie die vorin-
stanzliche Verfügung blieben beidseits unangefochten. Mit Beschluss vom
4. Juni 2024 wurde von deren Rechtskraft Vormerk genommen und auf die (be-
dingt erhobene) Anschlussberufung des Beklagten gegen die Dispositiv-Ziffer 5
des vorinstanzlichen Urteils nicht eingetreten (Urk. 48). Der Kläger äusserte sich
mit spontaner Replikeingabe vom 24. Juni 2024 zur Berufungsantwort (Urk. 49).
Die hierzu eingereichte spontane Stellungnahme des Beklagten vom 10. Juli 2024
(Urk. 51) wurde dem Kläger zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 52). Weitere pro-
zessuale Anordnungen oder Eingaben erfolgten nicht. Das Verfahren ist spruch-
reif.

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II. Prozessuale Vorbemerkungen
1. Beim Beschluss vom 4. Juni 2024 wirkte Oberrichter lic. iur. M. Spahn
mit (vgl. Urk. 48 S. 1). Er ist seit 1. Juli 2024 nicht mehr auf der I. Zivilkammer
konstituiert, was eine Änderung im zweitinstanzlichen Spruchkörper zur Folge hat
(vgl. BGer 4A_1/2017 vom 22. Juni 2017 E. 2.1.2). An seiner Stelle wirkt beim
vorliegenden Entscheid Oberrichter lic. iur. K. Vogel mit.
2. Das angefochtene Urteil wurde den Parteien im Jahr 2024 eröffnet
(Urk. 34). Unter Vorbehalt von Art. 407f ZPO ist deshalb (auch) für das Beru-
fungsverfahren die bis zum 31. Dezember 2024 in Kraft stehende Fassung der Zi-
vilprozessordnung anwendbar (Art. 405 Abs. 1 ZPO).
3. Die Berufung richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid
im Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO in einer vermögensrechtlichen Angelegen-
heit, deren Streitwert Fr. 10'000.– übersteigt (Art. 308 Abs. 2 ZPO; vgl. Urk. 40A
S. 6 E. III.2.2) und die nicht unter einen Ausnahmetatbestand gemäss Art. 309
ZPO fällt. Sie wurde form- und fristgerecht bei der zuständigen kantonalen Beru-
fungsinstanz (§ 48 GOG) erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO; Urk. 34) und enthält
rechtsgenügende Anträge. Der einverlangte Kostenvorschuss wurde rechtzeitig
geleistet (vgl. Urk. 44–45) und der vor Vorinstanz unterlegene und deshalb be-
schwerte Kläger ist zur Erhebung der Berufung legitimiert. Die Rechtsmittelvor-
aussetzungen sind insoweit erfüllt. Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Be-
gründung (dazu nachstehend, E. II.4) ist auf die Berufung einzutreten. Der zwei-
tinstanzliche Entscheid kann aufgrund der Akten ergehen (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
Er ist ungeachtet der Anwendbarkeit des revidierten Art. 318 Abs. 2 ZPO auf das
vorliegende Berufungsverfahren (vgl. Art. 407f ZPO) mit Begründung zu eröffnen
(vgl. Rufibach, Dispositiveröffnung von kantonalen Rechtsmittelentscheiden,
ZZZ 2023, S. 230 ff., insbes. S. 232 f.)
4. Mit der Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Dabei ist
in der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) hinreichend ge-
nau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen

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Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem Mangel im Sinne von
Art. 310 ZPO leidet. Das setzt (im Sinne einer Eintretensvoraussetzung) voraus,
dass der Berufungskläger die von ihm beanstandeten, für das Ergebnis des ange-
fochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen genau bezeichnet, sich inhalt-
lich gezielt mit diesen auseinandersetzt und mittels präziser Verweisungen auf die
Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen
und Einreden erhoben wurden bzw. aus welchen konkreten Aktenstellen sich der
geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1
S. 375 f.; BGE 141 III 569 E. 2.3.3 S. 576 f.; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai
2015 E. 2.1; BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016 E. 5.2; CHK ZPO-Sutter-
Somm/Seiler, Art. 311 N 8 ff.; DIKE-Komm ZPO-Hungerbühler, Art. 311 N 36 ff.;
ZK ZPO II-Reetz, Art. 311 N 36). Es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, in
den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des gerügten (oder gar eines
anderen) Mangels zu suchen. Die Berufungsgründe sind in der Berufungsschrift
resp. innert der Berufungsfrist vollständig vorzutragen und nachzuweisen; ein all-
fälliger zweiter Schriftenwechsel oder die Ausübung des aus Art. 6 EMRK
bzw. Art. 29 Abs. 2 BV abgeleiteten allgemeinen Replikrechts (vgl. dazu BGer
5D_81/2015 vom 4. April 2016 E. 2.3; BGE 144 III 117 E. 2.1 S. 118 [je m.w.
Hinw.]) dienen nicht dazu, die bisherige Kritik zu vervollständigen oder gar neue
vorzutragen (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 S. 417 m.w.Hinw.). Eine Ergänzung der Be-
rufung nach Ablauf der gesetzlichen Berufungsfrist oder im Rahmen einer sponta-
nen Replik ist mithin unzulässig. Trotz (und mit) dieser Einschränkung ist neben
der "Replik" des Beklagten vom 10. Juli 2024 (Urk. 51) auch die "Berufungsreplik"
des Klägers vom 24. Juni 2024 (Urk. 49) entgegenzunehmen und als Äusserung
im Sinne des allgemeinen Replikrechts zu berücksichtigen. Dass sie erst einige
Tage nach Ablauf der praxisgemässen "Reaktionsfrist" von zehn Tagen ab Zustel-
lung der Berufungsantwort eingereicht wurde (vgl. Anhang zu Urk. 48), macht sie
entgegen der Ansicht des Beklagten (Urk. 51 Rz 3) nicht unbeachtlich (BGer
4A_61/2017 vom 31. August 2017 E. 6.2.2; BGer 5A_365/2019 vom 14. Dezem-
ber 2020 E. 5.2.1.3). Unbeachtlich sind aber die darin in Ergänzung der Beru-
fungsschrift neu erhobenen Rügen (wie z.B. Urk. 49 Rz 4 [und Rz 8] betreffend
Rechtskraft der tatsächlichen Feststellungen im Urteil vom 19. Februar 2019).

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Die gesetzlichen Begründungsanforderungen gelten sinngemäss auch für
die Berufungsantwort, wenn darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet wer-
den, die sich für die berufungsbeklagte Partei ungünstig auswirken können, oder
wenn damit aufgezeigt werden soll, aus welchen Gründen der Berufung nicht ge-
folgt werden könne und der angefochtene Entscheid im Ergebnis richtig sei (BGer
4A_580/2015 vom 11. April 2016 E. 2.2; BGer 4A_496/2016 vom 8. Dezember
2016 E. 2.2.2 [je m.w.Hinw.]).
Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen
genügenden Weise beanstandet wird, braucht im Berufungsverfahren nicht über-
prüft zu werden und hat grundsätzlich Bestand. Die Berufungsinstanz hat sich –
abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der
Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen Berufungsbegründung
(prozesskonform) gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl.
BGE 142 III 413 E. 2.2.4 S. 417 m.w.Hinw.; BGE 144 III 394 E. 4.1.4 S. 397 f.;
BGE 147 III 176 E. 4.2.1 S. 179; BGer 5A_111/2016 vom 6. September 2016
E. 5.3). Insofern erfährt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen
(Art. 57 ZPO) im Berufungsverfahren eine Relativierung (BK ZPO I-Hurni, Art. 57
N 21 und N 39 ff.; DIKE-Komm ZPO-Glasl/Glasl, Art. 57 N 22; CHK ZPO-Sutter-
Somm/Seiler, Art. 57 N 6). In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzu-
gehen, soweit dies für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1
S. 88 m.w.Hinw.; BGE 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41; BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70 f.).
5. Unter Vorbehalt der vorliegend nicht relevanten Ausnahme von
Art. 317 Abs. 1bis ZPO (vgl. Art. 407f ZPO) können neue Tatsachen und Beweis-
mittel (Noven) im Berufungsverfahren nur unter den Voraussetzungen von
Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt werden, d.h. wenn sie – kumulativ – ohne Ver-
zug vorgebracht wurden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor ers-
ter Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Wer sich auf (unechte) Noven
beruft oder solche vorträgt, hat deren Zulässigkeit darzutun und ihre Voraus-
setzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1 S. 43; BGer
5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.1 [je m.w.Hinw.]). Werden Tatsachen-
behauptungen oder Beweisanträge im Berufungsverfahren bloss erneuert, ist un-

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ter Hinweis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor
Vorinstanz eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu.
6. Der Kläger beantragt den Beizug der Akten des Verfahrens Geschäfts-
Nr. CG190014, in welchem die Parteien vor dem Bezirksgericht Bülach einen
Rechtsstreit über eine Dienstbarkeit betreffend Mitbenützung der Garage führten
(Urk. 39 Rz 5). Das in jenem Verfahren gefällte Urteil vom 19. Februar 2021
wurde bereits von der Vorinstanz beigezogen (Urk. 40A S. 3 E. I.2) und liegt in
den Akten (Urk. 32). Inwiefern den übrigen Akten des früheren Verfahrens für die
Beurteilung der vorliegenden Berufung Bedeutung zukommen könnte, wird in der
Berufungsschrift nicht näher dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Von deren
Beizug ist deshalb abzusehen. Ausserdem zeigt der Kläger nicht auf, dass und
wo er den Beizug dieser Akten bereits vor Vorinstanz beantragt habe oder wes-
halb ihm dies bei zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen sein sollte. Aus de-
ren Beizug gewonnene Erkenntnisse zum Sachverhalt könnten deshalb ohnehin
nicht berücksichtigt werden (Art. 317 Abs. 1 ZPO und vorstehend, E. II.5).
III. Materielle Beurteilung
1. Gegenstand des Berufungsverfahrens bildet das von der Vorinstanz
abgewiesene (Haupt-)Klagebegehren Ziffer 1. Damit macht der Kläger gegenüber
dem Beklagten einen Anspruch auf unbedingte und jederzeitige Freihaltung je-
weils eines der beiden Aussenparkplätze auf dem Grundstück des Beklagten gel-
tend. Er stützt sich dabei auf eine Grunddienstbarkeit, die vom Vater der Parteien
als damaligem Eigentümer beider Grundstücke zu Gunsten des nunmehr im
Eigentum des Klägers stehenden Grundstücks Kataster Nr. 2 und zu Lasten des
heute dem Beklagten gehörenden Grundstücks Kataster Nr. 1 errichtet wurde.
Im Grundbuch ist diese Dienstbarkeit wie folgt eingetragen (Urk. 4/1 S. 2
bzw. Urk. 4/3 S. 2):
"Grunddienstbarkeit
Mitbenützungsrecht an den Aussenparkplätzen
Weiteres: nebensächliche Leistungspflicht".

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Gemäss dem öffentlich beurkundeten Errichtungsakt (Erklärung über die Be-
gründung von Dienstbarkeiten [Eigentümer-Dienstbarkeiten] vom tt.mm.2014) hat
sie folgenden Wortlaut (Urk. 4/6 S. 5):
"Mitbenützungsrecht an den Aussenparkplätzen mit Nebenleistungspflicht
[…]
Der belastete Eigentümer gestattet dem berechtigten Eigentümer das Mitbenützungs-
recht an den Aussenparkplätzen wie im Plan … grau eingezeichnet, sowie das nötige
Zugangsrecht.
Die Kosten für Unterhalt und Erneuerung werden vom belasteten und vom berechtig-
ten Eigentümer zu gleichen Teilen getragen."
2. Die Vorinstanz führte hierzu aus, dass gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB für
die Bestimmung des Inhalts einer Grunddienstbarkeit der Wortlaut des Grund-
bucheintrags uneingeschränkt massgebend sei, soweit sich daraus die Rechte
und Pflichten deutlich ergäben. Der Eintrag sei dabei nach dem Vertrauensprinzip
auszulegen. Zumeist werde im Grundbuch die Dienstbarkeit jedoch nur mit einem
Stichwort umschrieben, sodass der Eintrag in der Regel zu rudimentär sei, als
dass sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergäben. Bei unklarem Wortlaut
des Grundbucheintrags sei auf den Begründungsakt zurückzugreifen, welcher Be-
standteil des Grundbuchs bilde. Als Erwerbsgrund bzw. -titel im Sinne des Geset-
zes gälten z.B. der Dienstbarkeitsvertrag, aber auch einseitige Rechtsgeschäfte
des Eigentümers im Sinne von Art. 733 ZGB. Die Auslegung des Begründungs-
akts erfolge grundsätzlich nach den allgemeinen Grundsätzen der Vertragsausle-
gung. Danach bestimme sich der Inhalt des Vertrags nach dem übereinstimmen-
den Parteiwillen. Nur wenn die tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen
bleibe, sei der Begründungsakt nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen.
Diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze gälten vorbehaltlos unter den ur-
sprünglichen Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten hingegen nur mit einer
Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973
ZGB) ergebe: Bei der Auslegung des Begründungsakts könnten gegenüber Drit-
ten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt gewesen seien und im
Vertrauen auf das Grundbuch dingliche Rechte erworben hätten, individuelle per-
sönliche Umstände und Motive, welche für die Willensbildung der ursprünglichen
Vertragsparteien bestimmend gewesen seien, aus dem Dienstbarkeitsvertrag

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bzw. dem Begründungsakt selber aber nicht hervorgingen und für einen unbetei-
ligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar seien, nicht berücksichtigt wer-
den. Insoweit werde der Vorrang der subjektiven vor der objektivierten Vertrags-
auslegung eingeschränkt. Nicht als unbeteiligter Dritter könne jedoch angesehen
werden, wer nach eigenen Angaben in die Grunddienstbarkeitsbegründung invol-
viert gewesen sei. Damit die Stufenordnung gemäss Art. 738 ZGB überhaupt zur
Anwendung gelange, sei somit immer die Beteiligung eines gutgläubigen Dritten
vorausgesetzt. Zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien, ihren Universal-
sukzessoren oder gegenüber nicht gutgläubigen Dritten sei demgegenüber immer
der Begründungsakt alleine für die Inhaltsbestimmung massgebend. Abzustellen
sei ferner auf den Sinn und Zweck, welcher der Dienstbarkeit vernünftigerweise
beizumessen sei, wenn Interesse und Bedürfnisse des herrschenden Grund-
stücks berücksichtigt würden. Ausserdem sei jede Dienstbarkeit restriktiv auszule-
gen. Sie dürfe die Rechte des Eigentümers des dienenden Grundstücks nur so-
weit einschränken, als es für die normale Ausübung notwendig sei (Urk. 40A
S. 13 ff. E. V.2.2). Diesen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entsprechen-
den rechtlichen Ausführungen ist beizupflichten (vgl. BGer 5A_85/2024 vom
8. November 2024 E. 2.1–2.4; BGer 5A_397/2024 vom 8. November 2024 E. 2.1–
2.4; BGer 5A_93/2023 vom 20. September 2023 E. 4.1 [je m.w.Hinw.]).
Zwischen den Parteien – so die Vorinstanz weiter – sei strittig, ob dem Ei-
gentümer des berechtigten Grundstücks Kataster Nr. 2 das alleinige Benützungs-
recht an einem der Aussenparkplätze zukomme, wie der Kläger meine, oder aber
nur das Mitbenützungsrecht an beiden Aussenparkplätzen, wie der Beklagte gel-
tend mache. In den Grundbuchblättern der beiden Grundstücke sei die strittige
Dienstbarkeit als "Grunddienstbarkeit Mitbenützungsrecht an den Aussenparkplät-
zen" erfasst. Dieser Wortlaut erscheine in Bezug auf die vorliegende Streitigkeit –
nämlich ob ein blosses Mitbenützungs- oder ein alleiniges Benutzungsrecht be-
stehe – insoweit klar, als dass er von einem Mitbenützungsrecht an den auf dem
belasteten Grundstück gelegenen Aussenparkplätzen und nicht von einem Benut-
zungsrecht spreche. Eine Mitbenützung schliesse eine Alleinbenutzung per defini-
tionem aus, was auch von einer aufmerksamen, sachlich denkenden Drittperson
nach Treu und Glauben so verstanden werden müsse und klar gegen ein alleini-

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ges Benutzungsrecht des Klägers spreche. Sodann sei aufgrund der Verwendung
des Plurals "Aussenparkplätze" klar, dass sich das Mitbenützungsrecht des Klä-
gers auf mehrere bzw. alle Aussenparkplätze und nicht nur auf einen der Park-
plätze beziehe, was von einer aufmerksamen, sachlich denkenden Drittperson
nach Treu und Glauben ebenso verstanden werden müsse und ebenfalls gegen
ein alleiniges Benutzungsrecht des Klägers an einem der beiden Aussenpark-
plätze spreche. Damit bleibe bereits aufgrund des klaren Wortlauts des Grund-
bucheintrags kein Raum für eine weitere Auslegung, und es sei mit dem Beklag-
ten davon auszugehen, dass dem Kläger an den beiden Aussenparkplätzen ledig-
lich ein Mitbenützungsrecht und nicht ein alleiniges Benutzungsrecht an einem
der beiden Parkplätze zukomme. Demgemäss bestehe keine Grundlage für das
klägerische Rechtsbegehren Ziffer 1, weshalb dasselbe abzuweisen und auf die
weiteren diesbezüglichen Vorbringen der Parteien grundsätzlich nicht weiter ein-
zugehen sei. Daran ändere auch der vom Kläger geltend gemachte Umstand
nichts, dass ihm (teilweise) kein Aussenparkplatz zur Verfügung stehe und der
Beklagte beide Aussenparkplätze (teilweise) für sich selbst nutze. Selbst wenn
dies zutreffen sollte – was vom Beklagten im Übrigen bestritten werde – könne
der Kläger hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Der Vollständigkeit halber wies die Vorinstanz sodann darauf hin, dass auch
die Berücksichtigung des Wortlauts des Errichtungsakts bzw. des Dienstbarkeits-
vertrags selbst (Urk. 4/6 S. 5) zu keinem anderen Ergebnis führe. Auch dort sei
die Rede von einem "Mitbenützungsrecht an den Aussenparkplätzen", was aus
den dargelegten Gründen ebenfalls klar gegen ein alleiniges Benutzungsrecht des
Klägers an einem der beiden Aussenparkplätze spreche. Anders als bei der zwi-
schen den Parteien in der Vergangenheit ebenfalls strittigen Dienstbarkeit betref-
fend den Umfang des Mitbenützungsrechts des Klägers an der Garage sei die
Fläche der beiden Aussenparkplätze im Plan … auch gänzlich grau markiert, wo-
mit klar sei, dass sich das Mitbenützungsrecht des Klägers auf diese ganze Flä-
che beziehe (Urk. 40A S. 15 ff. E. V.2.3.1–2.3.3).
Eine Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags nach dem übereinstimmenden
Willen der Parteien komme im Übrigen vorliegend nicht in Betracht: So habe der

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Kläger nirgends behauptet, dass er und der Beklagte bei der Errichtung der
Dienstbarkeit beteiligt gewesen seien. Er habe vielmehr einzig ausgeführt, dass
der Vater der Parteien "unter anderem die Nutzung der Aussenparkplätze in ei-
nem Dienstbarkeitsvertrag vom tt.mm.2014 öffentlich beurkunden und im Grund-
buch [habe] eintragen" lassen und in der Folge "die Grundstücke Nr. 2 und Nr. 1
an seine Söhne A._____(Kläger) und B._____ (Beklagter)" überschrieben habe.
Damit wäre – selbst wenn entsprechend der Kaskadenordnung gemäss Art. 738
Abs. 1 ZGB eine weitere Auslegung zu erfolgen hätte – der übereinstimmende
Wille der Parteien, mithin die vom Kläger behauptete Intention des Vaters der
Parteien für die Errichtung der vorliegend strittigen Dienstbarkeit bzw. dessen in-
dividuelle persönliche Umstände und Motive nicht weiter massgebend. Daran än-
dere auch nichts, dass die Parteien die nunmehr in ihrem Eigentum stehenden
Grundstücke von ihrem Vater übertragen erhalten hätten. Damit könne die vom
Kläger diesbezüglich offerierte Befragung des Vaters der Parteien als Zeuge un-
terbleiben (Urk. 40A S. 17 E. V.2.3.4).
3. Der Kläger wirft der Vorinstanz sowohl eine unrichtige Rechtsanwen-
dung als auch eine unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des Sachverhalts
vor (Urk. 39 Rz 6). Letztere erblickt er darin, dass es die Vorinstanz zu Unrecht
unterlassen habe, den Vater der Parteien als Zeugen zum tatsächlichen Willen
betreffend den Inhalt der Dienstbarkeit zu befragen (Urk. 39 Rz 8 ff.; dazu nach-
stehend, E. III.4). Erstere liege in einer unrichtigen objektivierten Auslegung der
Dienstbarkeit (Urk. 39 Rz 14 ff.; dazu hinten, E. III.5).
Der Beklagte hält die Berufung für unbegründet und den vorinstanzlichen
Entscheid für richtig (Urk. 47 Rz 5 ff. und Rz 21 ff.).
4. Zunächst macht der Kläger geltend, in seiner Klage behauptet zu ha-
ben, dass der Vater der Parteien im Dienstbarkeitsvertrag das Mitbenützungs-
recht an den Aussenparkplätzen eingeräumt habe, damit beide Söhne je einen
Aussenparkplatz zur Verfügung hätten. Dieses Ansinnen sei den Parteien und
auch "dem Bezirksgericht Bülach" aus dem Verfahren CG190014 bekannt. Unge-
achtet dessen habe er, der Kläger, hierfür erneut die Befragung seines Vaters als
Zeuge offeriert. Es sei nicht richtig und überspitzt formalistisch, wenn die Vorin-

- 14 -
stanz ausführe, dass der Dienstbarkeitsvertrag wie bei unbeteiligten Dritten ledig-
lich objektiv auszulegen sei. Die Befragung des Vaters sei offeriert worden und
der Vorinstanz sei durchaus bekannt gewesen, dass die Parteien von ihrem Vater
über die Eintragung der Dienstbarkeiten informiert worden und bei der grundbuch-
lichen Eintragung im Notariat D._____ sogar anwesend gewesen seien. So habe
"[d]as Bezirksgericht Bülach als Vorinstanz" selbst im Urteil vom 19. Februar 2021
(betreffend die Garagenplätze) ausdrücklich festgehalten, dass die Parteien bei
der Eintragung zugegen gewesen seien und daher keine unbeteiligten Dritten dar-
stellten. Dieses Urteil sei von der Vorinstanz beigezogen worden und habe ihr so-
mit vorgelegen. Wenn nun "das gleiche Gericht", zwar in einem anderen Verfah-
ren, aber in Bezug auf denselben Vertrag zwischen denselben Parteien ausdrück-
lich und wider besseres Wissen im Rahmen des Sachverhalts bzw. der rechtli-
chen Würdigung zum gegenteiligen Schluss komme, widerspreche das "den unter
Ziffer 4. des angefochtenen Urteils [gemeint: Urk. 32] erwähnten Verfahrens-
grundsätzen der allgemein anerkannten Erfahrungssätze und der Lebenserfah-
rung bzw. des Willkürverbots, indem die gegenteilige Annahme durch das Gericht
unhaltbar" werde. Den Parteien und ihrem Vater sei die gesamte Historie der Auf-
teilung des Doppelfamilienhauses und die Zuordnung der Mitbenützungsrechte
bestens bekannt. Indem die Vorinstanz die Befragung des Vaters abgelehnt habe,
habe sie einen gehörig offerierten Beweis nicht abgenommen und – so die sinn-
gemässe Rüge – das Recht des Klägers auf Beweis (Art. 152 Abs. 1 ZPO) ver-
letzt. Die Befragung des Vaters sei im Rahmen der Sachverhaltserstellung und
der rechtlichen Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags in Bezug auf die Mitbenüt-
zung der Aussenparkplätze nachzuholen (Urk. 39 Rz 8–13).
4.1. Das vorliegende (vereinfachte) Verfahren unterliegt bezüglich der
Feststellung des Sachverhalts der durch die verstärkte gerichtliche Fragepflicht
abgeschwächten Verhandlungsmaxime (Art. 55 ZPO und Art. 247 Abs. 1 ZPO;
BGer 5A_211/2017 vom 24. Juli 2017 E. 3.1.3.2; BGer 4A_57/2014 vom 8. Mai
2014 E. 1.3.3). In deren Geltungsbereich haben die Parteien dem Gericht die
tatsächlichen Grundlagen des eingeklagten Anspruchs, d.h. die für den Entscheid
relevanten Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, in den (schriftlichen oder
mündlichen) Parteivorträgen darzulegen und die Beweismittel für ihre tatsächli-

- 15 -
chen Behauptungen anzugeben (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Anders als im Geltungsbe-
reich der Untersuchungsmaxime genügt es zu deren Berücksichtigung nicht,
wenn bestimmte entscheiderhebliche Tatsachen in irgendeiner Form in den Beila-
gen vorhanden bzw. aus den Beilagen ersichtlich sind. Denn Beilagen sind grund-
sätzlich blosse Beweismittel für Behauptungen, die in den Parteivorträgen zu er-
heben sind (vgl. auch Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO; Prinzip der Beweisverbin-
dung). Nur Tatsachen, die (dort) form- und fristgerecht behauptet wurden, können
in sachverhaltlicher Hinsicht zum Prozessstoff erhoben und dem Entscheid zu-
grunde gelegt werden. Entsprechend genügt es nach konstanter Rechtsprechung
nicht, wenn sich eine bestimmte Tatsache lediglich aus den eingereichten Urkun-
den ergibt, ohne dass sich eine Partei in ihren Vorträgen auf sie beruft (wobei
hierfür ein bloss pauschaler Verweis auf Beilagen in der Regel nicht genügt;
vgl. BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4; BGer 4A_360/2020 vom
2. November 2020 E. 4.2; BGer 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5–5.3
m.w.Hinw.). Solche (nicht behaupteten) Tatsachen dürfen unter der Herrschaft
der Verhandlungsmaxime grundsätzlich nicht berücksichtigt werden (vgl. auch
ZR 106/2007 Nr. 23 E. II.5.2.c [zur aZPO/ZH]). Denn es ist weder am Gericht
noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus den Beilagen zusammen-
zusuchen und danach zu forschen, ob sich aus den von den Parteien ins Recht
gereichten Beilagen etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei ableiten
lässt (BGer 4A_401/2021 vom 11. Februar 2022 E. 4.3.1; BGer 4A_377/2021 vom
29. Juni 2022 E. 3.2 [je m.w.Hinw.]). Diese Grundsätze müssen in gleicher Weise
auch für Tatsachen gelten, die sich aus beigezogenen Akten ergeben.
Eine gewisse Relativierung erfährt die Verhandlungsmaxime durch Art. 247
Abs. 1 ZPO. Nach dieser Vorschrift hat das Gericht durch entsprechende Fragen
unter anderem darauf hinzuwirken, dass die Parteien ungenügende Angaben zum
Sachverhalt ergänzen (vgl. BGer 5A_211/2017 vom 24. Juli 2017 E. 3.1.3.2 und
BGer 4D_57/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 3.2: "... à compléter les allégations
insuffisantes"). Es ist jedoch nicht Sache des Gerichts, fehlende Angaben anstelle
der Parteien zu erheben (BSK ZPO-Mazan, Art. 247 N 12). Die Fragepflicht darf
insbesondere nicht dazu dienen, prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien aus-
zugleichen (BGer 5A_211/2017 vom 24. Juli 2017 E. 3.1.3.2 m.w.Hinw.). Art. 247

- 16 -
Abs. 1 ZPO gestattet dem Gericht auch nicht, die Parteien auf Tatsachen auf-
merksam zu machen, die sie ausser Acht gelassen haben, oder ihnen zu helfen,
den Sachverhalt besser darzulegen, oder dienliche Argumente vorzuschlagen, mit
denen sie obsiegen können (BGE 142 III 462 E. 4.3 S. 464 f. [zu Art. 56 ZPO]).
Bei anwaltlich vertretenen Parteien hat die (auch verstärkte) Fragepflicht ohnehin
eine nur sehr beschränkte Tragweite. Diesfalls darf das Gericht davon ausgehen,
dass die notwendigen Kenntnisse für eine sachgerechte Prozessführung vorhan-
den sind und der mandatierte Rechtsvertreter den Prozessstoff sowohl behaup-
tungs- wie auch beweismässig vollständig vorgetragen hat. Deshalb soll und
darf sich das Gericht gegenüber der anwaltlich vertretenen Partei mit der Frage-
pflicht zurückhalten wie im ordentlichen Verfahren (BGer 5A_211/2017 vom
24. Juli 2017 E. 3.1.3.2; BGE 141 III 569 E. 2.3.1 S. 575).
4.2. Der Kläger macht in der Berufungsschrift nicht geltend und zeigt auch
nicht auf, dass und an welcher Aktenstelle er vor Vorinstanz behauptet hat, dass
er und der Beklagte über den wirklichen Willen des Vaters betreffend den Inhalt
der hier strittigen Dienstbarkeit informiert gewesen und anlässlich des Begrün-
dungsakts beim Notar zugegen gewesen seien. Damit ist mit der Vorinstanz
(Urk. 40A S. 17 E. V.2.3.4) festzuhalten, dass diese Tatsachen im vorinstanzli-
chen Verfahren nicht in den Prozess eingeführt bzw. nicht zum Prozessstoff erho-
ben wurden. Daran ändert nach dem vorstehend Ausgeführten auch der Umstand
nichts, dass sie sich aus dem beigezogenen Urteil des Bezirksgerichts Bülach
vom 19. Februar 2021 ergeben (vgl. Urk. 32 S. 12 f. E. 4.2.6), zumal der Kläger
weder geltend macht noch evident ist, dass er in seinen Parteivorträgen vor Vorin-
stanz in irgendeiner Weise auf dieses Urteil bzw. die darin enthaltenen Feststel-
lungen zur persönlichen Beteiligung der Parteien am Begründungsvorgang ver-
wiesen habe. Wenn die Vorinstanz diesen Tatsachen keine Beachtung schenkte,
hat sie die Verhandlungsmaxime nicht verletzt, sondern ihr im Gegenteil
Nachachtung verschafft. Dass sie in diesem Zusammenhang die verstärkte Fra-
gepflicht nach Art. 247 Abs. 1 ZPO verletzt habe, macht der (anwaltlich vertre-
tene) Kläger zu Recht nicht geltend. Und soweit er die betreffenden Behauptun-
gen in der Berufungsschrift nachholt (vgl. auch Urk. 39 Rz 26), begründet er nicht
und liegt auch nicht auf der Hand, weshalb er sie bei zumutbarer Sorgfalt nicht

- 17 -
schon vor erster Instanz hätte vorbringen können (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Da-
mit handelt es sich um unzulässige Noven, die bei der Entscheidfindung nicht be-
rücksichtigt werden können (vgl. vorne, E. II.5).
Trug der Kläger im vorliegenden Verfahren demnach keine Behauptungen
zum Wissen der Parteien betreffend den tatsächlich gewollten Inhalt der Dienst-
barkeit und zu deren direkter Beteiligung am Begründungsakt vor, haben die Par-
teien als unbeteiligte Dritte zu gelten und fällt eine subjektive Auslegung der
Dienstbarkeit ausser Betracht (vgl. vorne, E. III.2). Der wirklichen Intention des
Vaters der Parteien bezüglich des Inhalts der Dienstbarkeit kommt für deren Aus-
legung mithin keine entscheidrelevante Bedeutung zu. Gemäss Art. 150 Abs. 1
ZPO sind aber nur rechtserhebliche (und streitige) Tatsachen Beweisgegenstand;
über unerhebliche Tatsachen ist kein Beweis zu erheben (BGE 132 III 222 E. 2.3
S. 226; DIKE-Komm ZPO-Vischer/Leu, Art. 150 N 9). Entsprechend sind auch nur
rechtserhebliche Tatsachenbehauptungen vom Beweisanspruch (Art. 152 Abs. 1
ZPO) erfasst. Die Vorinstanz durfte somit ohne Verletzung des klägerischen An-
spruchs auf Beweis davon absehen, den Vater der Parteien als Zeugen zum wirk-
lich gewollten Inhalt der Dienstbarkeit und – soweit in der Rüge mitenthalten – zur
Involvierung der Parteien in den Begründungsvorgang zu befragen; bezüglich
letzterer auch deshalb, weil das Beweisverfahren nicht dazu dient, fehlende Be-
hauptungen zu ersetzen oder zu ergänzen, sondern solche vielmehr voraussetzt
(BGE 144 III 67 E. 2.1 S. 68 f.; BGer 4A_255/2022 vom 16. September 2022
E. 4.3.2 [je m.w.Hinw.]). Insoweit ist die Berufung unbegründet.
4.3. Zumindest sinngemäss wendet der Kläger mit seiner Kritik auch ein,
die Tatsache, dass die Parteien bei der Begründung der Dienstbarkeit direkt be-
teiligt gewesen seien (was zum Vorrang der subjektiven Auslegung und damit zur
Erheblichkeit der mit dem offerierten Zeugenbeweis zu beweisenden Intention des
Vaters führe), sei gerichtsnotorisch gewesen und hätte deshalb von der Vorin-
stanz auch ohne entsprechende Behauptung berücksichtigt werden müssen.
4.3.1. Zwar dürfen nach gefestigter bundesgerichtlicher Praxis gerichtsnoto-
rische Tatsachen (einschliesslich Beweisergebnisse aus früheren Verfahren zwi-
schen den nämlichen Parteien) auch im Anwendungsbereich der Verhandlungs-

- 18 -
maxime unbesehen der Parteibehauptungen von Amtes wegen in den Prozess
eingeführt werden (BGer 4A_37/2014 vom 24. Juni 2014 E. 2.4.1 [zur aZPO/TG];
BGer 4A_400/2019 vom 17. März 2020 E. 2.2; BGer 4A_122/2021 vom 14. Sep-
tember 2021 E. 2.4 m.w.Hinw.; BGer 4D_25/2022 vom 22. März 2024 E. 4.3). Ob
sie auch eingeführt werden müssen, ist damit allerdings noch nicht beantwortet.
Diese Frage kann aus den nachstehenden Gründen jedoch offenbleiben.
4.3.2. Gerichtsnotorisch ist eine Tatsache dann, wenn das Gericht sie aus
seiner gerichtlichen Tätigkeit kennt (BSK ZPO-Guyan, Art. 151 N 3). Anders als
etwa bei der Zurechnung von Wissen eines Organs an die juristische Person und
entgegen dem, was der Kläger zu meinen scheint, geht es dabei nicht um das
Wissen des Gerichts als Institution bzw. Behörde, sondern um das (tatsächliche)
Wissen einer bestimmten, mit dem Prozess befassten Gerichtsperson. Die Ge-
richtsnotorietät beurteilt sich mit anderen Worten personen-, nicht behördenbezo-
gen (DIKE-Komm ZPO-Vischer/Leu, Art. 151 N 9 ["eine Gerichtsperson"]; BSK
ZPO-Guyan, Art. 151 N 3 ["Wissen des Spruchkörpers"]; ZK ZPO I-Hasenböhler/
Yañez, Art. 151 N 7b ["Mitglied des Spruchkörpers", "Mitglieder des Kollegiums"];
s.a. BGer 4A_122/2021 vom 14. September 2021 E. 3.5.1 ["gleiche Richterin"];
BGer 4D_25/2022 vom 22. März 2024 E. 4.3; CHK ZPO-Sutter-Somm/Seiler,
Art. 151 N 11). Fälle des (blossen) "Wissen-Könnens" des Gerichts bzw. von Ge-
richtspersonen fallen nicht unter den Begriff der Gerichtsnotorietät (BSK ZPO-Gu-
yan, Art. 151 N 3 a.E.).
4.3.3. Das Urteil vom 19. Februar 2021 im Verfahren CG190014, in wel-
chem festgestellt wurde, dass die Parteien direkt in die Begründung der Dienst-
barkeit involviert waren, wurde zwar ebenfalls vom Bezirksgericht Bülach, aber
vom Kollegialgericht, bestehend aus Bezirksrichter lic. iur. M. Peterhans, Ersatz-
richterin lic. iur. K. Gautschi und Ersatzrichter lic. iur. M. Hochuli unter Mitwirkung
des Gerichtsschreibers MLaw Ch. Bernauer gefällt (Urk. 32 S. 1). Den angefoch-
tenen vorinstanzlichen Entscheid vom 21. Februar 2024 fällte demgegenüber Be-
zirksrichter Dr. iur. Ch. Hachmann unter Mitwirkung der Gerichtsschreiberin
MLaw K. Scharding als Einzelrichter (Urk. 40A S. 1). Bei den beiden Entscheiden
amteten somit zwei personell unterschiedlich besetzte Spruchkörper. Bei dieser

- 19 -
Sachlage ist nicht ersichtlich, weshalb und gestützt worauf Bezirksrichter
Dr. iur. Ch. Hachmann, der am Verfahren CG190014 nicht beteiligt war, aus sei-
ner amtlichen Tätigkeit Kenntnis vom dort erstellten Sachverhalt hätte haben sol-
len. Der Kläger bringt in der Berufungsschrift auch nichts vor, was hierauf (oder
gar auf ein Handeln "wider besseres Wissen"; vgl. Urk. 39 Rz 11) schliessen las-
sen könnte. Allein der Umstand, dass der urteilende Einzelrichter am gleichen
Gericht tätig ist wie das Richterkollegium, welches den Entscheid im Verfahren
CG190014 fällte, begründet keine Gerichtsnotorietät. Das Wissen der Mitglieder
des Kollegiums aus jenem Verfahren kann ihm nicht angerechnet werden. Auch
unter diesem Aspekt durfte die Vorinstanz die persönliche Involvierung der Par-
teien in den Begründungsakt der Dienstbarkeit verneinen und ist die Berufung
nicht stichhaltig.
4.4. Im Ergebnis ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, die Parteien
seien bei der Errichtung der Dienstbarkeit nicht involviert gewesen, womit der tat-
sächlich gewollte Inhalt der Dienstbarkeit keine für den Entscheid relevante Be-
deutung habe und auf die Abnahme des hierzu offerierten Zeugenbeweises ver-
zichtet werden könne. Deren Inhalt ist somit aufgrund der objektivierten Ausle-
gung gemäss der gesetzlichen Stufenfolge (Art. 738 ZGB) zu eruieren.
5. Der Kläger wirft der Vorinstanz eine unrichtige objektivierte Auslegung
der Dienstbarkeit vor (Urk. 39 Rz 14 ff.).
5.1. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass bei der Auslegung
auch auf den Sinn und Zweck abzustellen sei, welcher der Dienstbarkeit bei Be-
rücksichtigung der Interessen und Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks
vernünftigerweise beizumessen sei. Sinn und Zweck sei es, dass der Eigentümer
des kleineren Teils des Doppelfamilienhauses wie auch derjenige des grösseren
Teils einen Aussenparkplatz zur Verfügung habe. Die Ansicht der Vorinstanz
hätte aber zur Folge, dass im Grundbuch eine für den Kläger nutz- und sinnlose
Regelung eingetragen worden wäre, habe dieser doch gerade kein Mitbenüt-
zungsrecht an den beiden Aussenparkplätzen, wenn diese vom Beklagten belegt
würden. Von einer solchen realitätsfremden und lebensfernen Auslegung, die das

- 20 -
im Grundbuch eingetragene Recht sinn- und zwecklos mache, sei nicht leichthin
auszugehen (Urk. 39 Rz 15 ff.).
Überdies habe die Vorinstanz (in Urk. 40A S. 15 E. V.2.3.1) das Klagebe-
gehren Ziffer 1 nicht korrekt wiedergegeben. Der Kläger verlange vom Beklagten
nicht das alleinige Benutzungsrecht an einem der Aussenparkplätze, was dem
Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags zuwider liefe und nicht darunter subsumierbar
sei, sondern nur, die Besetzung beider Parkplätze zu unterlassen bzw. jeweils
einen der beiden Parkplätze freizuhalten, was mit dem Wortlaut "vereinbar" sei.
Könne der Kläger nämlich keinen der beiden Aussenparkplätze nutzen, so habe
er kein Mitbenützungsrecht gemäss dem Dienstbarkeitsvertrag (gemeint: werde
ihm die Ausübung seines dienstbarkeitsvertraglich eingeräumten Mitbenützungs-
rechts verunmöglicht). Allein schon wegen der falschen Wiedergabe seines Kla-
gebegehrens sei das Recht unrichtig angewendet worden. Das Mitbenützungs-
recht ergebe keinen Sinn, wenn wie in casu die Ehefrau des Berufungsklägers
(recte: des Beklagten) wiederholt beide und damit sämtliche vorhandenen Aus-
senparkplätze für ihren …-Betrieb nutze und er, der Kläger, ungeachtet seines im
Grundbuch eingetragenen Rechts keinen der Aussenparklätze nutzen könne
(Urk. 39 Rz 18 ff.).
Gemäss Dienstbarkeitsvertrag habe sich der Kläger sodann zu gleichen Tei-
len am Unterhalt der Aussenparkplätze zu beteiligen, was bei fehlender faktischer
Nutzungsmöglichkeit geradezu stossend wäre. Das könne offensichtlich nicht so
gewollt gewesen sein, und die Dienstbarkeit dürfe nicht in dem Sinne ausgelegt
werden, dass der Kläger sich hälftig an den Kosten zu beteiligen habe, obwohl er
sein Mitbenützungsrecht zufolge wiederholter Besetzung beider Parkplätze durch
den Beklagten (bzw. dessen Ehefrau) faktisch gar nicht ausüben könne. Darin
liege ein weiteres Auslegungselement, welches darauf hindeute, dass einer der
beiden Aussenparkplätze dem Kläger jeweils zur Verfügung stehen müsse
(Urk. 39 Rz 25).
Schliesslich sei als weiteres (systematisches) Auslegungselement zu be-
rücksichtigen, dass zum Beispiel Ziffer 4 des Dienstbarkeitsvertrags auch hin-
sichtlich der Briefkastenanlage ein Mitbenützungsrecht statuiere. Nach der vorin-

- 21 -
stanzlichen Auslegung wäre es dem Beklagten erlaubt, sämtliche Briefkästen für
sich zu nutzen, was – so die sinngemässe Folgerung – nicht dem Sinn der Dienst-
barkeit entsprechen könne. Wie dieses Beispiel zeige, komme die Vorinstanz zu
einem (Auslegungs-)Schluss, der praxisfern und realitätsfremd sei und dem Ziel
und Zweck des Dienstbarkeitsvertrags offensichtlich widerspreche. Auch gutgläu-
bige Drittpersonen müssten nicht davon ausgehen, dass eine Partei, nämlich der
Beklagte, alles nutzen könne und die andere Partei nur eine abstrakte und theore-
tische Möglichkeit der Nutzung habe. Vielmehr sei Ziffer 4 so zu verstehen, dass
jede Partei ihren Teil der Briefkastenanlage nutzen dürfe. Die rechtliche Situation
bei der Briefkastenanlage sei mit derjenigen bei den Aussenparkplätzen identisch.
Das könne nur bedeuten, dass der Kläger jeweils ein Mitbenützungsrecht an ei-
nem der beiden Aussenparkplätze habe (Urk. 39 Rz 26 ff.).
5.2. Zwar gab die Vorinstanz das Klagebegehren Ziffer 1 nicht unkorrekt
wieder (vgl. Urk. 40A S. 2 und S. 4 E. I.3; Urk. 47 Rz 25), wie in der Berufung mo-
niert wird (Urk. 39 Rz 19). Sie legte ihrem Urteil – und darauf zielt die klägerische
Rüge sinngemäss ab – im Ergebnis aber ein unzutreffendes Verständnis dieses
Begehrens zugrunde. Der Kläger verlangt(e) mit letzterem nicht das alleinige Be-
nützungsrecht an einem der beiden Aussenparkplätze (so aber Urk. 40A S. 15
E. V.2.3.1; vgl. auch S. 13 E. V.2.1.2 a.E.), sondern das jederzeitige, d.h. die Ver-
pflichtung des Beklagten, jeweils einen der beiden bestehenden Aussenpark-
plätze freizuhalten bzw. dafür zu sorgen, dass er jederzeit nicht nur das Recht
und die theoretische, sondern auch die reale Möglichkeit hat, einen der beiden
Parkplätze zu nutzen (vgl. Urk. 2 S. 2; ferner auch Urk. 47 Rz 26). Ob ihm die
Dienstbarkeit dieses Recht einräumt, ist durch Auslegung nach der in Art. 738
ZGB vorgegebenen Stufenordnung zu ermitteln.
5.3. Entgegen der vorinstanzlichen Ansicht ist der primär massgebende
Grundbucheintrag bezüglich eines solchen Rechts des Klägers nicht deutlich.
Dessen Wortlaut ("Mitbenützungsrecht an den Aussenparkplätzen" und "Weiteres:
nebensächliche Leistungspflicht"), der aus sich selbst heraus nach heutigem (all-
gemeinem oder allenfalls auch örtlichem) Sprachgebrauch und unter Berücksichti-
gung des sich aus dem Eintrag ergebenden Zwecks, zu dem die Dienstbarkeit be-

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gründet wurde, auszulegen ist (BGer 5A_93/2023 vom 20. September 2023
E. 4.1.2 mit Beispielen ["landwirtschaftliches Wegrecht", "Wegrecht für die Holz-
abfuhr"]), fehlt es bezüglich der konkreten Ausgestaltung der Berechtigung an der
Klarheit, die Art. 738 Abs. 1 ZGB verlangt. Er lässt nicht eindeutig erkennen, ob
der Kläger ein Recht hat, jederzeit einen freien Aussenparkplatz zur Benutzung
vorzufinden, oder ob er nur berechtigt ist, einen Aussenparkplatz zu benützen,
falls ein solcher gerade frei ist. Beide Varianten wären vom Wortlaut des Eintrags
gedeckt. Folglich ist auf den Erwerbsgrund, d.h. die Erklärung über die Begrün-
dung von Dienstbarkeiten (Eigentümer-Dienstbarkeiten) vom tt.mm.2014 (Urk.
4/6) zurückzugreifen. Eine Art, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unan-
gefochten und in gutem Glauben ausgeübt wurde, hat – soweit ersichtlich – keine
Partei behauptet und fällt als Auslegungselement deshalb ausser Betracht.
5.4. Auch der Wortlaut der Begründungsurkunde, welche keine zusätzli-
chen Ausführungen zur Ausgestaltung der strittigen Dienstbarkeit enthält, beant-
wortet die Frage nicht eindeutig, ist doch auch dort (nur) von einem "Mitbenüt-
zungsrecht an den Aussenparkplätze wie im Plan … grau eingezeichnet, sowie
das nötige Zugangsrecht" die Rede (Urk. 4/6 S. 5). Diese Formulierung allein lässt
ebenfalls beide Interpretationen zu. Berücksichtigt man daneben aber die objektiv
erkennbaren Umstände und die dabei im Vordergrund stehenden Bedürfnisse des
herrschenden Grundstücks, wie sie im Zeitpunkt der Errichtung bestanden oder
voraussehbar waren (BGer 5A_85/2024 vom 8. November 2024 E. 2.3–2.4; BGer
5A_397/2024 vom 8. November 2024 E. 2.3–2.4; BGer 5A_93/2023 vom 20. Sep-
tember 2023 E. 4.1.2 [je m.w.Hinw.]); KUKO ZGB-Schmid-Tschirren, Art. 738
N 19), tendiert das Auslegungsergebnis zum Verständnis des Klägers: Es geht
um zwei als selbstständige Grundstücke eingetragene Hausteile eines Doppelfa-
milienhauses, deren Infrastruktur (Zugang zu den Hausteilen, Heizungsanlage,
Werkleitungen, Innen- und Aussenparkplätze, Kellerräume etc.) sich aufgrund der
baulichen Ausgestaltung nicht je selbstständig auf jedem der beiden Grundstücke
realisieren liess und deshalb mittels Dienstbarkeiten zu regeln war. Deren Zweck
ist vernünftigerweise darin zu erblicken, beiden Eigentümern der anliegenden,
zweckgleichen Wohngebäuden einen möglichst gleichwertigen Zugang zu allen
Teilen dieser Infrastruktur zu gewähren. Dazu gehört unter anderem, dass beide

- 23 -
Grundstücke in gleicher Weise über einen (wenn auch nicht konkret zugewiese-
nen) Aussenparkplatz verfügen. Diese Zweckbestimmung und die Bedürfnisse
des herrschenden Grundstücks lassen darauf schliessen, dass mit der strittigen
Dienstbarkeit die Aussenparkfläche, bestehend aus zwei im Plan … grau einge-
zeichneten Parkplätzen, faktisch "geteilt", dem Eigentümer des Grundstücks Ka-
taster Nr. 2 also die Möglichkeit eingeräumt werden sollte, jederzeit einen der
Parkplätze, welche beide auf dem Grundstück Kataster Nr. 1 liegen, zu benützen
und so die Parklätze insgesamt mitzubenützen. In diesem Sinne hat die vom Klä-
ger ins Feld geführte Analogie zur "Briefkastenservitut" (Urk. 39 Rz 27) für die
Auslegung durchaus ihre Berechtigung. Denn auch diesbezüglich sprechen der
Grundbucheintrag und die Errichtungsurkunde von einem "Mitbenützungsrecht"
an der Briefkastenanlage, ohne einen Teil der Briefkästen konkret zuzuweisen
(Urk. 4/1 und Urk. 4/3, je S. 2; Urk. 4/6 S. 9 Ziff. 4). Dennoch ist angesichts der
Zweckbestimmung von Briefkästen auslegungsmässig klar, dass den Eigentü-
mern beider Hausteile je ein Teil der Briefkastenanlage bzw. Briefkästen zur allei-
nigen bzw. jederzeitigen Nutzung zustehen muss, wobei – im Unterschied zu den
Aussenparkplätzen – aufgrund von Praktikabilitätsüberlegungen eine konkrete Zu-
weisung auf obligationenrechtlicher Grundlage unumgänglich ist. (Dass die Par-
teien eine Zuweisung auch tatsächlich vorgenommen hätten, wie der Kläger unwi-
dersprochen behauptet [vgl. Urk. 39 Rz 27; Urk. 47 Rz 34 und Urk. 51 Rz 37],
stellt ein unzulässiges neues Vorbringen dar; vgl. vorne, E. II.5.) Die sachenrecht-
liche Rechtslage, um die es vorliegend einzig geht, ist somit bei beiden Servituten
(entgegen der Ansicht des Beklagten; Urk. 47 Rz 34) vergleichbar. Demgegen-
über spielt die von der Vorinstanz zum zentralen Kriterium erhobene Wortwahl für
die Dienstbarkeit ("Mitbenützungsrecht" statt "Benützungsrecht"; vgl. Urk. 40A
S. 15 ff. E. V.2.3.2–2.3.3) keine entscheidende Rolle. Dies umso weniger, als die
einzige Servitut, die ausdrücklich auf ein "Benützungsrecht" lautet, aufgrund einer
(unpräjudiziellen) "Prima vista"-Beurteilung wohl ein ausschliessliches Benüt-
zungsrecht des Eigentümers des Grundstücks Kataster Nr. 1 an einem von zwei
Abstellräumen, welcher überdies ausdrücklich zugewiesen wurde, begründet (vgl.
Urk. 4/6 S. 4 f. Ziff. 7 und Plan A2, orange Fläche). Ein ausschliessliches, d.h. al-

- 24 -
leiniges Benützungsrecht an einem der beiden Aussenparkplätze steht jedoch
nicht zur Diskussion.
Für diese Interpretation (jederzeitige Verfügbarkeit eines Aussenparkplat-
zes) spricht ferner die in der Begründungsurkunde statuierte hälftige Kostentra-
gung für Unterhalt und Erneuerung der Aussenparkplätze (und für andere Dienst-
barkeitsberechtigungen, die als "Mitbenützungs-" oder "Benützungsrecht" um-
schrieben werden; vgl. Urk. 4/6 S. 2 ff. Ziff. 3–5 und Ziff. 7). Es wäre aus objekti-
ver Sicht in der Tat wenig plausibel, dem berechtigten Grundeigentümer die Hälfte
der Kosten aufzubürden, wenn ihm als Gegenleistung nicht ein gleichwertiges,
d.h. jederzeitiges Benützungsrecht an einem der Parkplätze gewährt würde. Viel-
mehr widerspiegelt auch die Regelung der Kostentragung den objektiv erkennba-
ren Zweck der Dienstbarkeit, dem Eigentümer des herrschenden zulasten des
dienenden Grundstücks einen festen (wenn auch nicht konkret zugewiesenen)
Aussenparkplatz zur Verfügung zu stellen. Andernfalls wäre wohl, wie beim
Durchleitungs- und Anschlussrecht für Werkleitungen (Urk. 4/6 S. 1 f. Ziff. 1), eine
Aufteilung der Kosten "im Verhältnis der Interessen" der beteiligen Eigentümer
oder in ähnlicher Art vorgesehen worden.
5.5. Die objektivierte Auslegung der Dienstbarkeit ergibt somit, dass dem
Eigentümer des Grundstücks Kataster Nr. 2, d.h. dem Kläger, ein beschränktes
dingliches Recht zusteht, jederzeit über einen der beiden Aussenparkplätze zur
eigenen oder eigenbestimmten Benützung zu verfügen. (Dabei versteht sich von
selbst, dass die Benützung durch den Mieter des Klägers als Benützung durch
den Kläger selbst zu gelten hat.) Er muss sich deshalb auch eine bloss kurzzei-
tige Belegung beider Parkplätze durch den Beklagten bzw. die Kunden von des-
sen Ehefrau (vgl. Urk. 47 Rz 29 [und Urk. 51 Rz 30] m.Hinw. auf Urk. 17 Rz 14),
deren Benützung dem Beklagten zuzurechnen ist, nicht gefallen lassen. Denn
selbst eine bloss kurzzeitige Belegung beider Parkplätze stellt eine Missachtung
von Art. 737 Abs. 3 ZGB dar. An diesem Auslegungsergebnis ändert auch der
Grundsatz nichts, dass Dienstbarkeiten im Zweifelsfall restriktiv auszulegen sind.
Er besagt, dass die Dienstbarkeit die Rechte des Eigentümers des dienenden
Grundstücks nur soweit einschränken darf, als es für die normale Ausübung not-

- 25 -
wendig ist (BSK ZGB II-Petitpierre, Art. 738 N 11 m.w.Hinw.). Die normale Aus-
übung erfordert gemäss den vorstehenden Ausführungen aber, dass dem Kläger
als Eigentümer des herrschenden Grundstücks jederzeit einer der beiden Aussen-
parkplätze zur Verfügung steht, d.h. für ihn bzw. für eine ihm zuzurechnende Per-
son freigehalten wird.
Dass der Kläger allenfalls noch andere, alternative Rechtsbehelfe zur Durch-
setzung seines Mitbenützungsrechts an den Aussenparkplätzen (wie z.B. solche
aus Besitzesschutz) hat (vgl. Urk. 51 Rz 32 m.Hinw. auf Urk. 30 Rz 11 [recte:
12]), ändert nichts an der Zulässigkeit, seinen dinglichen Anspruch aus der
Dienstbarkeit geltend zu machen. Mangels gesetzlicher Rangordnung steht es
in seinem Belieben, welchen von mehreren denkbaren Ansprüchen er zur Errei-
chung seines Ziels gerichtlich verfolgen will (Dispositionsmaxime).
6. Im Ergebnis erweist sich die Berufung als begründet, zumal der Be-
klagte in der Berufungsantwort keine weiteren Gründe nennt, aus denen der Beru-
fung nicht gefolgt werden könne und die vorinstanzliche Abweisung des Klagebe-
gehrens Ziffer 1 im Ergebnis dennoch richtig sei (vgl. vorne, E. II.4). Entsprechend
ist die Dispositiv-Ziffer 1 des vorinstanzlichen Urteils aufzuheben. Im Sinne eines
neuen Sachentscheids (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) ist der Beklagte zu verpflichten,
jederzeit jeweils einen der zwei bestehenden Aussenparkplätze auf dem Grund-
stück Grundbuchblatt 2, Kataster Nr. 1, Grundbuch C._____, für den Kläger (oder
– darin mitenthalten – für eine vom Kläger zur Parkplatzbenützung ermächtigte
Drittperson) freizuhalten.
7. Wie schon vor Vorinstanz (vgl. Urk. 2 S. 2 Antrag 1) beantragt der Klä-
ger auch mit der Berufung die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen
(Urk. 39 S. 2 Antrag 2).
7.1. Gemäss Art. 236 Abs. 3 ZPO ordnet das Gericht auf Antrag der obsie-
genden Partei Vollstreckungsmassnahmen an. Hinsichtlich der Anordnung als sol-
cher gilt mithin die Dispositionsmaxime. Das Vollstreckungsmittel, d.h. die Art der
Vollstreckungsmassnahme bestimmt das Gericht hingegen von Amtes wegen
nach seinem Ermessen und ohne Bindung an den Parteiantrag. Dabei hat es ins-

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besondere den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten (BSK ZPO-
Schmid/Brunner, Art. 236 N 43; ZK ZPO II-Staehelin, Art. 236 N 26). Lautet ein
Entscheid auf ein Tun, Unterlassen oder Dulden, können die in Art. 343 ZPO ge-
nannten Vollstreckungsmassnahmen angeordnet resp. angedroht werden. Dabei
stehen die Massnahmen gemäss Abs. 1 lit. a–c im Vordergrund, mit denen der
verpflichteten Partei indirekter Zwang für die Widerhandlung gegen die im Ent-
scheid begründete Verpflichtung angedroht wird. Nicht erforderlich ist, dass An-
haltspunkte dafür vorliegen oder von der antragstellenden Partei glaubhaft ge-
macht werden, dass sich die unterlegene Partei dem Urteil nicht unterziehen
werde oder sonstige Interessen der obsiegenden Partei vorlägen. Hierfür bietet
das Gesetz keine Grundlage. Es genügt, wenn der verpflichteten Partei im Dispo-
sitiv des Entscheids eine angemessene Frist zur Erfüllung der angeordneten Ver-
pflichtung gesetzt wird (DIKE-Komm ZPO-Kriech, Art. 236 N 21; KUKO ZPO-Nae-
geli/Sogo, Art. 236 N 18; PC CPC-Heinzmann//Braidi, Art. 236 N 29; so bereits
auch Urk. 32 S. 17 E. 4.3.2; a.M. ZK ZPO II-Staehelin, Art. 236 N 25; Staehelin,
in: Staehelin/Grolimund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 4. A. 2024, § 28 Rz 31; vgl.
auch BSK ZPO-Schmid/Brunner, Art. 236 N 43 a.E.; OFK ZPO-Engler, Art. 236 N
8).
7.2. Die vom Kläger beantragte und gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO zu-
lässige Strafdrohung nach Art. 292 StGB erscheint verhältnismässig und geeig-
net, die Verpflichtung des Beklagten zur Freihaltung eines Aussenparkplatzes
durchzusetzen. Entsprechend ist diese Verpflichtung gestützt auf Art. 236 Abs. 3
ZPO mit dieser Vollstreckungsmassnahme zu verbinden. Dabei ist dem Beklagten
im Hinblick auf eine allenfalls notwendige "Reorganisation" des bisher gelebten
Aussenparkplatzregimes eine Schonfrist von 30 Tagen ab Zustellung des vorlie-
genden Entscheids zu gewähren.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie
auch über die (bezüglich der Parteientschädigung berichtigten) Prozesskosten

- 27 -
des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO; vgl. auch Urk. 55 S. 10 f.
E. 3.3.4).
1.1. Die Bestimmung des erstinstanzlichen Streitwerts durch die Vorinstanz
(Fr. 22'700.–; Urk. 40A S. 6 E. III.2.2 und S. 26 E. VI.1) und die Höhe der erstin-
stanzlichen Entscheidgebühr (Fr. 3'360.–; Urk. 40A S. 26 E. VI.1) wurden von kei-
ner Partei beanstandet und haben mithin Bestand (vgl. vorne, E. II.4). Entgegen
der unzutreffenden vorinstanzlichen Auffassung (Urk. 40A S. 27 E. VI.3) sind
neben der Entscheidgebühr auch die Kosten des Schlichtungsverfahrens von
Fr. 435.– Teil der Gerichtskosten (Art. 95 Abs. 2 lit. a und Art. 207 Abs. 2 ZPO),
nicht der Parteientschädigung.
Beim neuen Prozessausgang obsiegt der Beklagte im Umfang von
Fr. 2'000.– (Widerklagebegehren Ziff. 2 lit. a betreffend Entfernung der Trenn-
wand). Im übrigen Umfang (Fr. 20'700.–) unterliegt er. Entsprechend sind die Ge-
richtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 3'795.– zu 9/10
(Fr. 3'415.–) dem Beklagten und zu 1/10 (Fr. 380.–) dem Kläger aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Sie sind im Umfang von Fr. 990.– mit dem Kostenvor-
schuss des Beklagten (Urk. 21 und Urk. 23) und im übrigen Umfang von
Fr. 2'805.– mit dem vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss (Urk. 14 und
Urk. 16) zu verrechnen (Art. 111 aAbs. 1 Satz 1 ZPO). Der Beklagte ist sodann zu
verpflichten, dem Kläger den von diesem geleisteten Kostenvorschuss im Umfang
von Fr. 2'425.– zu ersetzen (Art. 111 aAbs. 2 ZPO).
1.2. Ebenfalls unangefochten blieb die Höhe der vorinstanzlich
festgesetzten (vollen) Parteientschädigung von Fr. 4'197.– (Urk. 40A S. 26 E.
VI.3; s.a. Urk. 55 S. 10 E. 3.3.4). Ausgehend davon ist der Beklagte entsprechend
dem Prozessausgang zu verpflichten, dem Kläger eine auf 4/5 reduzierte
Parteientschädigung, antragsgemäss (Urk. 2 S. 2 Antrag 3) zuzüglich 7.7 %
Mehrwertsteuer (massgeblicher Steuersatz im Zeitpunkt der
Leistungserbringung), d.h. insgesamt Fr. 3'616.15 zu bezahlen.
2. Mit Bezug auf das zweitinstanzliche Verfahren ist neben den Kosten-
und Entschädigungsfolgen der Berufung auch über die im Beschluss vom

- 28 -
4. Juni 2024 dem Endentscheid vorbehaltenen Nebenfolgen der Anschlussberu-
fung zu befinden (vgl. Urk. 48 S. 3 E. 4).
2.1. Der Streitwert der Berufung beträgt Fr. 18'000.– (vgl. Urk. 40A S. 6
E. III.2.2), jener der Anschlussberufung (gerundet) Fr. 3'190.– (Höhe der Parteien-
tschädigung gemäss Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids ohne Mehrwert-
steuer; vgl. ZK ZPO I-Stein, Art. 91 N 32; OGer ZH PC200013 vom 9. Juni 2020
E. 4.2 m.w.Hinw.). Gestützt auf den daraus (in Analogie zu Art. 94 Abs. 2 ZPO)
resultierenden Gesamtstreitwert von Fr. 21'190.– ist die zweitinstanzliche Ent-
scheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1
und § 4 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 3'245.– festzusetzen.
2.2. Die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens sind ausgangs-
gemäss dem sowohl bezüglich der Berufung als auch der Anschlussberufung voll-
umfänglich unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie
sind im Umfang von 2'870.– mit dem vom Kläger für das Berufungsverfahren ge-
leisteten Vorschuss zu verrechnen (Art. 111 aAbs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Be-
klagte dem Kläger den geleisteten Vorschuss zu ersetzen hat (Art. 111 aAbs. 2
ZPO). Der Fehlbetrag von Fr. 375.– wird vom Beklagten nachgefordert (Art. 111
aAbs. 1 Satz 2 ZPO).
2.3. Überdies ist der Beklagte ausgangs- und antragsgemäss (vgl. Urk. 39
S. 2) zu verpflichten, dem anwaltlich vertretenen Kläger für das vorliegende Beru-
fungsverfahren (ohne Anschlussberufung, die nicht zu beantworten war) eine auf
Fr. 2'162.– (Fr. 2'000.– zuzüglich 8.1 % Mehrwertsteuer) festzusetzende Parteien-
tschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 und Art. 111 aAbs. 2 ZPO; § 13 Abs. 1
und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1, § 11 Abs. 1 AnwGebV). Ein Zu-
schlag für die spontane Stellungnahme vom 24. Juni 2024 (Urk. 49) fällt ausser
Betracht, da es sich nicht um eine notwendige Rechtsschrift im Sinne von § 11
Abs. 2 AnwGebV handelt (OGer ZH RV240012 vom 13. Februar 2025 E. 4.3).

- 29 -
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung werden die Dispositiv-Ziffern 1, 4 und 5 des Ur-
teils des Einzelgerichts im vereinfachten Verfahren am Bezirksgericht
Bülach vom 21. Februar 2024 aufgehoben.
2. Der Beklagte wird unter der Strafdrohung gemäss Art. 292 StGB (Busse bis
zu Fr. 10'000.–) für den Fall der Widerhandlung verpflichtet, jederzeit jeweils
einen der zwei bestehenden Aussenparkplätze auf dem Grundstück Grund-
buchblatt 2, Kataster Nr. 1, Grundbuch C._____, für den Kläger freizuhalten.
Diese Verpflichtung tritt nach Ablauf von 30 Tagen ab Zustellung dieses Ent-
scheids in Kraft.
3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren in der Höhe von
Fr. 3'795.– werden im Umfang von Fr. 3'415.– dem Beklagten und im Um-
fang von Fr. 380.– dem Kläger auferlegt.
Sie werden im Umfang von Fr. 990.– mit dem Kostenvorschuss des Beklag-
ten und im Umfang von Fr. 2'805.– mit dem Kostenvorschuss des Klägers
verrechnet.
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger den von diesem geleisteten Kos-
tenvorschuss im Umfang von Fr. 2'425.– zu ersetzen.
4. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'245.– festgesetzt.

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5. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-
ten auferlegt.
Sie werden im Umfang von Fr. 2'870.– mit dem Kostenvorschuss des Klä-
gers verrechnet. Im Fehlbetrag von Fr. 375.– werden sie vom Beklagten
nachgefordert.
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger den von diesem geleisteten Kos-
tenvorschuss von Fr. 2'870.– zu ersetzen.
6. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger für das erst- und das zweitin-
stanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'778.15
zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der (Rechtsmittel-)Streit-
wert beträgt Fr. 18'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 14. Oktober 2025

- 31 -
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Huizinga Dr. M. Nietlispach
versandt am:
jo