zh_obergericht · PF180004 · 2018-02-08 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF180004-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler
Beschluss und Urteil vom 8. Februar 2018
in Sachen
A._____,
Beklagte und Beschwerdeführerin,
vertreten durch B._____,
gegen
C._____,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Horgen vom 12. September 2017 (ER170030)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Gesuchsgegnerin im Rahmen eines Rechtsschutzes in klaren
Fällen zu verpflichten, den Einstellplatz Nr. … in der Sammelgarage …
[Adresse], gemäss mehrfach, letztmals am 24. Juli 2017 ergangener
Aufforderung, sofort, ev. unter Einräumung einer kurzen Notfrist von
maximal 14 Tagen, zu räumen und zu verlassen und der Gesuchstelle-
rin ordnungsgemäss zu übergeben, sowie die ihr überlassenen Schlüs-
sel zur Sammelgarage zurückzugeben.
2. Es sei dieser Ausweisungsbefehl mit der Vollstreckungsandrohung zu
verbinden und das Stadtammannamt … sei anzuweisen, das Urteil auf
Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken oder vollstrecken zu las-
sen, zudem seien der Gesuchsgegnerin für den Fall der Nichtbeachtung
und des Nichtnachkommens gegenüber diesem Ausweisungsbefehl
Ordnungsbussen und Bestrafung nach Art. 292 StGB anzudrohen;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inklusive Mehrwertsteuer
zulasten der Gesuchsgegnerin."
Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichts Horgen vom 12. September 2017:
(act. 6 = act. 18 = act. 20)
" 1. Die beklagte Partei wird verpflichtet, den Abstellplatz Nr. … in der
Sammelgarage ... [Adresse] bis spätestens 30. September 2017, 12.00
Uhr zu räumen und der klagenden Partei ordnungsgemäss (inklusive
Rückgabe der ihr überlassenen Schlüssel) zu übergeben.
Die beklagte Partei wird für den Fall der Missachtung dieser Anordnun-
gen auf die Strafdrohung von Art. 292 StGB (Ungehorsam gegen amtli-
che Verfügungen) hingewiesen, wonach mit Busse bestraft wird, wer
der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten
an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 150.–.
3. Die Kosten werden der beklagten Partei auferlegt. Sie werden vollum-
fänglich von der klagenden Partei bezogen, wofür dieser gegenüber der
beklagten Partei das Rückgriffsrecht eingeräumt wird.
4. Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei eine Partei-
entschädigung von Fr. 120.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
[5.-6. Mitteilung, Rechtsmittel]"

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Beschwerdeanträge
der Beklagten und Beschwerdeführerin (act. 19, sinngemäss):
1. Das Urteil vom 12. September 2017 sei aufzuheben und das Auswei-
sungsbegehren der Klägerin und Beschwerdegegnerin sei abzuweisen.
2. Eventualiter sei das Urteil vom 12. September 2017 aufzuheben und
der Prozess zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuem Entscheid an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Die Frist der Beklagten und Beschwerdeführerin zur Stellungnahme
zum Ausweisungsbegehren gemäss Verfügung vom 21. August 2017
sei wiederherzustellen.
4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Klägerin und Be-
schwerdegegnerin aufzuerlegen, und die Klägerin und Beschwerde-
gegnerin sei zu verpflichten, der Beklagten und Beschwerdeführerin ei-
ne Parteientschädigung ("Aufwandentschädigung") nach dem korrekt
festgesetzten Streitwert zu bezahlen.
5. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Vorinstanz, eventuali-
ter Bezirksrichterin D._____ persönlich aufzuerlegen, und der Beklagten
und Beschwerdeführerin sei für die entstandenen Schäden (finanziell
wie gesundheitlich) eine Entschädigung aus der Staatskasse zuzuspre-
chen, welche die ungerechtfertigten Ausweisungsmassnahmen und die
Strafverfolgung berücksichtige.
6. Die von der Klägerin und Beschwerdegegnerin zu bezahlende Ent-
scheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren sei zu erhöhen.
prozessualer Antrag der Beklagten und Beschwerdeführerin (act. 19 S. 2):
"1. Die laufenden Ausweisungsmassnahmen seitens des Staathalteramts
… sind per sofort auszusetzen bis die Beschwerde seitens Obergericht
Zürich entschieden wurde.
2. Das laufende Strafverfahren der Staatsanwaltschaft, sowie Befragung
und Durchsetzung seitens Kapo …, POM E._____ sind per sofort aus-
zusetzen bis die Beschwerde seitens des Obergerichts Zürich entschie-
den wurde."
der Klägerin und Beschwerdegegnerin (prozessual und zur Sache; act. 24 S. 1):
"1. Es sei die erteilte aufschiebende Wirkung der Beschwerde unverzüglich
aufzuheben;
2. Es sei die Beschwerde abzuweisen;
3. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerde-
führerin und Beklagten, ev. zulasten der Staatskasse."

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Erwägungen:
1.
1.1 Die Klägerin und Beschwerdegegnerin C._____ vermietete mit Mietvertrag
vom 13. April 2016 den Einstellplatz Nr. … in der Sammelgarage ... [Adresse] an
die Beklagte und Beschwerdeführerin A._____ (vgl. act. 18 S. 3 und act. 1 S. 3 f.).
Die Klägerin und Beschwerdegegnerin wird daher nachfolgend als Vermieterin,
die Beklagte und Beschwerdeführerin als Mieterin bezeichnet.
1.2 Die Vermieterin stellte mit Eingabe vom 16. August 2017 beim Einzelgericht
im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Horgen (nachfolgend Vorin-
stanz) das eingangs angeführte Ausweisungsbegehren. Die Vermieterin stützte
dieses Begehren auf die Kündigung vom 22. September 2016 per 31. Dezember
2016 (vgl. act. 1).
1.3 Die Vorinstanz erliess am 12. September 2017 das eingangs angeführte Ur-
teil, mit dem sie das Begehren der Vermieterin schützte (vgl. act. 6 = act. 18 =
act. 20). Das Urteil vom 12. September 2017 konnte der Mieterin nicht zugestellt
werden. Die Post retournierte die Sendung nach Ablauf der 7tägigen Abholfrist mit
dem Vermerk "nicht abgeholt" an die Vorinstanz (act. 7/1).
1.4 Mit Eingabe vom 12. Januar 2018, unter Hinweis auf die erst an diesem Tag
erfolgte volle Kenntnisnahme vom Urteil, erhob die Mieterin Beschwerde gegen
das Urteil vom 12. September 2017 und stellte die eingangs angeführten Rechts-
mittelanträge (act. 19).
1.5 Der Vorsitzende der Kammer erteilte der Beschwerde mit Verfügung vom
17. Januar 2018 antragsgemäss die aufschiebende Wirkung und erklärte, dass
die Vermieterin Gelegenheit habe, innert 10 Tagen zur aufschiebenden Wirkung
Stellung zu nehmen und dass es ohne eine solche Stellungnahme für die Dauer
des Verfahrens bei diesem Entscheid bleibe. Gleichzeitig setzte er der Vermiete-
rin die 10tägige Frist an, um die Beschwerde zu beantworten (act. 22). Die Verfü-
gung wurde der Vermieterin am 18. Januar 2018 zugestellt (act. 23/2).

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1.6 Mit Eingabe vom 26. Januar 2018 (Datum Poststempel) erstattete die Ver-
mieterin die Beschwerdeantwort, nahm gleichzeitig Stellung zur aufschiebenden
Wirkung und stellte die eingangs angeführten Anträge (act. 24).
1.7 Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-16);
es fehlen indes die Einlegerakten der Vermieterin, da die Vorinstanz diese im
Zeitpunkt des Aktenbeizugs bereits an die Vermieterin retourniert hatte (die Einle-
gerakten sind für die Beurteilung der Beschwerde indes nicht erforderlich). Es
wurde davon abgesehen, für die Kosten des Beschwerdeverfahrens einen Vor-
schuss zu verlangen (Art. 98 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. Der Mieterin
sind indes noch die Doppel der act. 24, 25/A und 25/1-7 zuzustellen.
2.
2.1 Gegen Erledigungsentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung
nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO). Voraus-
gesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittelstreitwert
von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
2.2 Die Vorinstanz errechnete ausgehend vom Bruttomietzins von Fr. 80.00 pro
Monat und einer Verfahrensdauer von 6 Monaten (im Sinne der vom Verfahren
betroffenen Zeitspanne, während welcher die Vermieterin nicht über das Mietob-
jekt verfügen könne) einen Streitwert von Fr. 480.00 (act. 18 S. 8 f.). Die Mieterin
legt unter Hinweis auf Erwägungen der Kammer im Urteil vom 29. Mai 2017
(RU170031) einen Streitwert von Fr. 19'200.00 nahe bzw. zumindest einen sol-
chen von Fr. 1'120.00, wie ihn die Kammer im erwähnten Verfahren angenommen
habe (vgl. act. 19 S. 11).
Dem Standpunkt der Mieterin ist nicht zu folgen. Die Erwägung der Kammer im
erwähnten Urteil bezog sich lediglich auf ein in jenem Verfahren vorgebrachte Ar-
gument der Mieterin, welche mit Kostenbeschwerde die Streitwertberechnung des
Friedensrichteramts monierte, an welches sie mit ihrem Begehren um Nichtiger-
klärung der Kündigung vom 22. September 2016 gelangt war. Die Kammer wies
darauf hin, dass im Falle der Anwendung der von der Mieterin dort erwähnten Be-

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stimmung von Art. 92 Abs. 2 ZPO ein Streitwert von Fr. 19'200.00 resultieren
würde. Damit wurde nicht gesagt, dass die erwähnte Bestimmung effektiv an-
wendbar sei (und das ist auch nicht der Fall). Im Übrigen ist das Kündigungs-
schutzverfahren vom Ausweisungsverfahren verschieden. Dass im Kündigungs-
schutzverfahren ein Streitwert von Fr. 1'120.00 errechnet wurde, erlaubt für das
Ausweisungsverfahren daher keinen Rückschluss. Beim Ausweisungsverfahren
geht es um die Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeit-
dauer, während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann
(vgl. OGer ZH PF170030 vom 25. Juli 2017, E. 2.1.1). Die Vorinstanz hat den
Streitwert deshalb korrekt auf Fr. 480.00 berechnet und wies richtig darauf hin,
dass gegen das angefochtene Urteil nur die Beschwerde nach Art. 319 lit. a ZPO
gegeben sei (act. 18 S. 9).
2.3 Die Beschwerde gegen einen Erledigungsentscheid im summarischen Ver-
fahren ist in Wahrung der 10tägigen Beschwerdefrist ab Zustellung des angefoch-
tenen Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 2
ZPO). In der Begründung hat die Beschwerde führende Partei sich mit der Be-
gründung des angefochtenen Entscheides einlässlich auseinander zu setzen. Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt es, wenn wenigstens rudimentär darge-
legt wird, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der
Partei leidet (vgl. OGer ZH RU160007 vom 15. März 2016, E. 2 mit Hinweisen).
3.
3.1 Die Mieterin macht zur Wahrung der Beschwerdefrist wie eingangs erwähnt
geltend, sie habe erst am 12. Januar 2018 volle Kenntnis vom angefochtenen Ur-
teil erhalten. Sie habe zwar am 13. Dezember 2017 von der Kantonspolizei vom
Urteil erfahren. Dabei habe sie aber nur die Teilinformationen erhalten, welche
dem Polizeibeamten vorgelegen seien. Dieser habe ihr eine unvollständige Ur-
teilskopie übermittelt und habe sie angewiesen, das Gericht zu kontaktieren, um
sich ein Urteil zu besorgen. Am 14. Dezember 2017 morgens habe sie das Be-
zirksgericht Horgen angerufen und darauf hingewiesen, dass sie dringend das Ur-
teil und die Verfügung benötige. Im Aktenverzeichnis der Vorinstanz sei dieser
Anruf nicht vermerkt. Sie, so die Mieterin, habe aber einen Zeugen für das Ge-

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spräch. Vom 16. Dezember 2017 bis 6. Januar 2018 sei sie aufgrund einer im Ok-
tober 2017 gebuchten F._____-Reise landesabwesend gewesen. Ihr Ehemann
sei gesundheitlich angeschlagen gewesen und sei gemäss Bestätigung seines
Psychiaters vom 18. Dezember 2017 nicht in der Lage gewesen, sich um admi-
nistrative Belange zu kümmern. Vom 27. Dezember 2017 bis 4. Januar 2018 ha-
be ihr Ehemann sodann vergeblich versucht, bei der Vorinstanz Akten erhältlich
zu machen. Erst am 5. Januar 2018 habe er die zuständige Person der Vo-
rinstanz erreicht, welche von ihm eine neue Vertretungsvollmacht verlangt habe.
Diese sei umgehend zugestellt worden. Am 12. Januar 2018 habe ihr Ehemann
schliesslich Akteneinsicht nehmen können und volle Kenntnis vom Urteil erlangt
(act. 19 S. 2, S. 4 ff., act. 21/11).
3.2 Es rechtfertigt sich, zunächst zu prüfen, ob die Beschwerdefrist mit der ge-
schilderten Information der Mieterin durch die Kantonspolizei ausgelöst werden
konnte. Die Vermieterin macht das sinngemäss geltend (act. 24 S. 5 f.). In diesem
Fall wäre ohne weiteres zu schliessen, dass die Mieterin die Beschwerdefrist nicht
wahrte, und auf eine allfällige frühere Zustellung oder Zustellungsfiktion wäre
nicht einzugehen.
3.2.1 Eine informelle Mitteilung des angefochtenen Entscheids, welche eine Partei
von der mit Vollstreckungsmassnahmen beauftragten Kantonspolizei erhält, stellt
indes keinen ordentlichen Zustellungsweg nach Art. 136 ff. ZPO dar. Die Informa-
tion der Mieterin durch die Kantonspolizei ist deshalb für sich nicht als rechtsgülti-
ge Zustellung des Urteils zu betrachten.
3.2.2 Eine andere Frage ist, ob die Kenntnisgabe durch die Kantonspolizei eine
allfällige frühere, nicht gehörige Zustellung heilen konnte. Bei einer bloss lücken-
haften Information durch die Kantonspolizei kann allerdings nicht gesagt werden,
die Mieterin hätte trotz des Mangels Kenntnis von der Zustellung erhalten und ihr
sei die (ganze) Sendung tatsächlich zugegangen (so die Voraussetzungen, vgl.
LUKAS HUBER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Auflage 2016, Art. 138 N 71). Auch die Ver-
mieterin macht nicht geltend, die Mieterin habe von der Kantonspolizei ein voll-
ständiges Exemplar des Urteils erhalten. Die Information durch die Kantonspolizei

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war somit auch im Sinne der Heilung einer früheren ungehörigen Zustellung nicht
geeignet, die Beschwerdefrist auszulösen.
Selbst wenn die Mieterin vom erwähnten Polizeibeamten ein vollständiges Urteil
erhalten hätte, würde sich – nebenbei bemerkt – fragen, ob dies mit Blick auf die
Auslösung der Beschwerdefrist die ordentliche Zustellung ersetzen könnte. Je-
denfalls nach der Praxis zur Beschwerde gegen die Konkurseröffnung nach
Art. 174 SchKG (wo Schuldner gelegentlich vom Konkursamt ein Exemplar des
Entscheids über die Konkurseröffnung erhalten) wäre das nicht der Fall (vgl. DIG-
GELMANN, Rechtsmittel gegen die Konkurseröffnung, in: ZZZ 2016, Rechtsklärung
und Rechtsdurchsetzung nach SchKG, Sonderausgabe für Ingrid Jent-Sørensen,
S. 99 mit Hinweisen). Danach wäre auch die Übergabe eines vollständigen Exem-
plars des angefochtenen Entscheids durch die Kantonspolizei nicht geeignet ge-
wesen, die Beschwerdefrist auszulösen.
Der Umstand, dass die Mieterin am 12. Dezember 2017 von der Kantonspolizei
Informationen über das angefochtene Urteil erhielt, war somit nicht geeignet, die
Beschwerdefrist auszulösen.
3.3 Zur Frage, ob bereits mit der gescheiterten Zustellung des angefochtenen
Urteils durch die Vorinstanz (vgl. vorne Ziff. 1.3) eine Beschwerdefrist ausgelöst
wurde, ist das Folgende festzuhalten:
3.3.1 Im erstinstanzlichen Verfahren scheiterte schon die erste Zustellung an die
Mieterin: Die Vorinstanz setzte der Mieterin mit Verfügung vom 21. August 2017
Frist an, um eine Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren einzureichen. Die
Mieterin holte die Verfügung bei der Post nicht ab, und die Sendung wurde nach
dem Ablauf der 7tägigen Abholfrist mit dem Vermerk "nicht abgeholt" an die Vor-
instanz retourniert (vgl. act. 5 und die Track&Trace-Informationen zur angege-
benen Sendungsnummer). Die Vorinstanz erwog dazu, die Mieterin habe mit ei-
ner Zustellung rechnen müssen. Dieser Umstand führe zur Zustellfiktion nach
Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO. Gegenüber der Mieterin sei daher (da sie keine Stel-
lungnahme eingereicht habe) androhungsgemäss aufgrund der Akten zu ent-
scheiden (act. 18 S. 2 f.).

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3.3.2 Die Mieterin macht beschwerdeweise (u.a.) geltend, die Vorinstanz sei zu
Unrecht von einer Zustellfiktion ausgegangen. Aufgrund unkorrekter Zustellung
der Verfügung vom 21. August 2017 habe sie, so die Mieterin weiter, unverschul-
det keine Kenntnis vom gesamten Verfahren gehabt. Die Vorinstanz müsse ihr ei-
ne neue Frist ansetzen, damit sie sich zum Ausweisungsbegehren äussern könne
(act. 19 S. 3, S. 11).
3.3.3 Wenn dem Standpunkt der Vorinstanz gefolgt wird, wonach die Mieterin mit
Zustellungen rechnen musste, so gilt die Zustellfiktion auch mit Blick auf das an-
gefochtene Urteil. Dieses gölte dann als am 21. September 2017 (Ablauf der 7-
tägigen Abholfrist, vgl. vorne Ziff. 1.3 sowie act. 7/1 und die Track&Trace-Infor-
mationen der Post zur dort angegebenen Sendungsnummer) zugestellt. Die Mie-
terin hätte in diesem Fall mit ihrer Beschwerdeeingabe vom 12. Januar 2018 die
Beschwerdefrist nicht gewahrt.
Damit hängt sowohl die Rechtzeitigkeit der Beschwerde als auch deren Begrün-
detheit von der Frage ab, ob die Mieterin im Verfahren vor der Vorinstanz mit ge-
richtlichen Zustellungen rechnen musste und die gescheiterten eingeschriebenen
Zustellungen daher mit dem Ablauf der Abholfrist fingiert wurden. Eine solche
doppelt relevante Tatsache wird nur in einer Prüfungsstation untersucht. Die be-
troffene Zulässigkeitsvoraussetzung wird nicht geprüft, sofern sie – wie vorlie-
gend – schlüssig behauptet wurde. Die Klärung der entsprechenden rechtlichen
Frage erfolgt im Rahmen der materiellen Beurteilung, und es wird ein Sachent-
scheid gefällt (vgl. KUKO ZPO-DOMEJ, 2. Auflage 2014, Art. 60 N 6 f., sowie OGer
ZH LF160059 vom 22. Dezember 2016, E. 3b, je mit Hinweisen). In prozessualer
Hinsicht ist somit nicht weiter zu prüfen, ob die Mieterin die Beschwerde rechtzei-
tig eingereicht hat, sondern es ist ein Sachentscheid zu fällen. Auf die Beschwer-
de ist deshalb einzutreten.
4.
4.1 Die Mieterin macht mit dem bereits erwähnten Vorbringen (vgl. soeben
Ziff. 3.3.2) sinngemäss geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf Wahrung
des rechtlichen Gehörs verletzt (Art. 53 ZPO), indem sie zu Unrecht von der Zu-

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stellfiktion ausgegangen sei und aufgrund des Vorbringens der Vermieterin ent-
schieden habe. Zu den fraglichen Zustellungen der Vorinstanz erklärt die Mieterin
weiter, die Post habe ihr die Sendungen nicht korrekt zugestellt, indem sie jeweils
für zwei (offenbar gleichzeitige) Zustellungen an sie und ihren Ehemann lediglich
einen Abholzettel mit der Angabe "2 GU A._____ + B._____" bzw. "2 GU
B._____, A._____" hinterlassen habe. Sie habe, so die Mieterin weiter, aufgrund
der Adressierung an beide Ehegatten angenommen, es gehe um Zustellungen in
einer Steuersache, in welcher sie wegen einer längeren Abwesenheit ihres Ehe-
mannes keine Zustellungen abgeholt habe. Aus diesem Grund habe sie die Sen-
dungen nicht abgeholt und seien die Zustellungen gescheitert (vgl. act. 19 S. 4 f.,
act. 21/2-3).
4.2 Die geltende Zivilprozessordnung kennt – anders als das frühere zürcheri-
sche Recht (§ 179 Abs. 2 des aufgehobenen GVG) – keine Bestimmung, wonach
eine Sendung als zugestellt gilt, wenn die Adressatin die Zustellung schuldhaft
verhindert. Ein Verschulden der Mieterin am Scheitern der vorinstanzlichen Zu-
stellversuche (auf welches die Vermieterin sich beruft, act. 24 S. 6) genügt daher
nicht für die Annahme einer Zustellfiktion.
Eine Annahmeverweigerung, welche die ZPO mit einer Zustellfiktion sanktioniert,
liegt nach Art. 138 Abs. 3 lit. b ZPO nur bei persönlicher Zustellung vor, wenn die
überbringende Person die Verweigerung festhält. Im Schrifttum wird zwar die An-
sicht vertreten, lit. b der Bestimmung erfasse auch den Fall, dass der Empfänger
einer Zustellung absichtlich ausweiche bzw. die Zustellung absichtlich vereitele
(vgl. JENNY/JENNY, OFK-ZPO navigator.ch, 2. Auflage 2015, Art. 138 N 11; HUBER,
DIKE-Komm-ZPO, 2. Auflage 2016, Art. 138 N 67). Diese Auffassung läuft indes
dem klaren Gesetzeswortlaut zuwider. Sie ist daher abzulehnen. Ohne Festhalten
der Verweigerung durch die überbringende Person, also insbesondere bei einge-
schriebener Zustellung, steht es nach der gesetzlichen Konzeption im Belieben
einer Partei, Zustellungen abzuholen oder nicht. Auch wenn die Mieterin – wie sie
selber angibt – die eingeschriebenen Sendungen absichtlich nicht abholte, um
Zustellungen in anderen Verfahren zu verhindern, gereicht ihr das mit Blick auf

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dieses Verfahren nicht zum Nachteil (solange sie nicht nach Art. 138 Abs. 3 lit. a
ZPO mit Zustellungen rechnen musste – darauf wird nachfolgend eingegangen).
Die weitere Frage, ob der Post mit der geschilderten Anzeige zweier eingeschrie-
bener Sendungen bzw. Gerichtsurkunden an die Mieterin bzw. an ihren Ehemann
auf einem Abholzettel (vgl. soeben Ziff. 4.1) ein Fehler unterlief, ist nicht weiter re-
levant, weil das Scheitern der fraglichen Zustellversuche aus den nachfolgenden
Gründen für die Mieterin ohnehin nicht nachteilig ist:
4.3 Nach Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO gilt die Zustellung einer eingeschriebenen
Sendung als erfolgt, wenn die Sendung nicht abgeholt wird, die Adressatin aber
mit einer Zustellung rechnen musste. Das massgebliche Zustelldatum ist in die-
sem Fall der siebte Tag nach dem erfolglosen Zustellversuch.
4.3.1 Die Vorinstanz (und mit ihr die Vermieterin) sind der Ansicht, die Mieterin
habe im Sinne der erwähnten Vorschrift mit einer Zustellung rechnen müssen. Die
Vorinstanz stützt das auf den Umstand, dass die Mieterin am 20. Dezember 2016
an das Friedensrichteramt … gelangte und die Nichtigerklärung der Kündigung
vom 22. September 2016 verlangte, und dass sie ferner den Beschluss des Frie-
densrichteramts beim Obergericht angefochten habe (act. 18 S. 2, act. 24 S. 5).
Der genannte Beschluss (die Klagebewilligung des Friedensrichteramts) datiert
vom 8. Mai 2017, die Beschwerde dagegen vom 9. Mai 2017 und deren Erledi-
gung erfolgte mit dem bereits erwähnten Urteil vom 29. Mai 2017 (vgl. OGer ZH
RU170031 vom 29. Mai 2017, E. I; das Urteil befand sich als act. 3/11 in den Ak-
ten der Vorinstanz, doch es wurde als Teil der Einlegerakten wie erwähnt bereits
an die Vermieterin retourniert).
4.3.2 Nach der Praxis des Bundesgerichts setzt die Zustellfiktion nach Art. 138
Abs. 3 lit. a ZPO ein Prozessrechtsverhältnis voraus. Dieses entsteht gegenüber
dem Kläger, wenn er ein Verfahren rechtshängig macht (Art. 62 Abs. 1 ZPO), und
gegenüber dem Beklagten, wenn er vom gegen ihn angehobenen Verfahren offi-
ziell, durch behördliche Zustellung, Kenntnis erlangt hat (vgl. DANIEL WILLISEGGER,
Grundstruktur des Zivilprozesses, Grundlagen, Grundelemente, Gerichtsverfah-
ren, Zürich 2012, S. 120 f.). Die Zustellfiktion nach lit. a der erwähnten Bestim-

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mung ist damit für die erste Verfahrenshandlung gegenüber der beklagten Partei
grundsätzlich ausgeschlossen. Erst wenn ein Prozessrechtsverhältnis besteht,
kann dem Empfänger entgegen gehalten werden, er habe sich nach Treu und
Glauben zu verhalten und habe dafür zu sorgen, dass ihm behördliche Akte zu-
gestellt werden können, die das Verfahren betreffen (vgl. BGE 138 III 225 E. 3.1;
BK ZPO-FREI, Art. 138 N 24).
Im Schrifttum wird zwar die Ansicht vertreten, dass es genügen sollte, wenn der
Adressat aufgrund anderer Umstände mit der Einleitung eines Verfahrens rechen
musste (vgl. KUKO ZPO-WEBER, 2. Auflage 2014, Art. 138 N 7 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht hat indes auch jüngst an seiner Auffassung festgehalten (vgl.
BGer 2C_298/ 2015 vom 26. April 2017, E. 3.2), und das Obergericht folgt dieser
Praxis. Somit muss zum Beispiel (so im Einzelnen der erwähnte BGE 138 III 225)
ein Schuldner, der eine Konkursandrohung erhalten hat, noch nicht im Sinne von
Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO mit einem Verfahren über ein Konkursbegehren des
Gläubigers rechnen (vgl. auch OGer ZH PS170097 vom 22. Mai 2017, E. 4). Das-
selbe gilt im Verhältnis zwischen dem Erhalt eines Zahlungsbefehls, einem
Rechtsvorschlag und dem Rechtsöffnungsverfahren (vgl. auch dazu BGE 138 III
225, E. 3.1 m.w.Nw.; OGer ZH RT160129 vom 24. August 2016, E. 2.3.2) und im
Verhältnis zwischen dem Verfahren der provisorischen und der definitiven Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts (vgl. OGer ZH RT160021 vom 15. Juni
2016, E. 4/d/bb). Der Gesichtspunkt des Bestehens oder Nichtbestehens eines
konkreten Prozessrechtsverhältnisses bietet Rechtssicherheit, da für ein bestimm-
tes Verfahren jeweils zweifelsfrei feststeht, ob ein Prozessrechtsverhältnis besteht
und damit die Zustellungsfiktion greift oder ob dies nicht der Fall ist (vgl. BGE 138
III 225 E. 3.2). Würden dagegen auch andere Umstände mit einbezogen, auf-
grund welcher eine Partei allenfalls gehalten sein könnte, mit einer Zustellung zu
rechnen, so führte dies zu vielfältigen Unsicherheiten. Das wäre nicht praktikabel.
Die Verfahren über die Anfechtung bzw. Nichtigkerklärung der Kündigung und
über die Kostenbeschwerde der Mieterin sind vom Ausweisungsverfahren ver-
schieden. Diese Verfahren führen daher nicht zu einem Prozessrechtsverhältnis
hinsichtlich eines von der Vermieterin eingeleiteten Ausweisungsverfahrens. Die

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Vorinstanz hat somit Recht falsch angewendet, indem sie der Mieterin alleine auf-
grund dieser früheren Verfahren entgegenhielt, sie habe (im Sinne von Art. 138
Abs. 3 lit. a ZPO) mit einer Zustellung in einem Ausweisungsverfahren rechnen
müssen.
4.3.3 Die Vermieterin brachte in der Beschwerdeantwort vor, aus Korrespondenz
der Parteien ergebe sich, dass sie der Mieterin vor der Stellung des Ausweisungs-
begehrens rechtliche Schritte angedroht und eine letzte Räumungsfrist angesetzt
habe. Die Mieterin habe daher mit entsprechenden Zustellungen rechnen müssen
(act. 24 S. 3 ff.).
Diesem Standpunkt ist nach den vorstehenden Ausführungen nicht zu folgen.
Umstände wie die geschilderten, die ausserhalb eines gerichtlichen Verfahrens
liegen, vermögen das von der Rechtsprechung zur Zustellfiktion vorausgesetzte
Prozessrechtsverhältnis nicht zu ersetzen.
4.3.4 Würden Umstände ausserhalb des Verfahrens dennoch herangezogen, um
eine Zustellfiktion zu begründen, so müssten diese Umstände jedenfalls eine
"gewisse Wahrscheinlichkeit" für eine Zustellung begründen (HUBER, DIKE-
Komm-ZPO, 2. Auflage 2016, Art. 138 N 52). Das Mass dieser Wahrscheinlichkeit
wäre hoch anzusetzen, denn es müsste vor dem Hintergrund der aufgezeigten
Praxis über die Wahrscheinlichkeit hinausgehen, welche etwa beim Vorliegen ei-
nes Zahlungsbefehls und nach erhobenem Rechtsvorschlag für ein Rechtsöff-
nungsverfahren spricht (oder nach vorsorglicher Eintragung eines Bauhandwer-
kerpfandrechts für ein Verfahren über dessen definitive Eintragung). Denn diese
Umstände rechtfertigen wie gesehen keine Zustellfiktion. Zudem wäre zu verlan-
gen, dass das Gericht von den fraglichen Umständen im Rahmen der massgebli-
chen Tatsachenfeststellung rechtzeitig Kenntnis erlangt. Dabei wäre im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren das Novenverbot von Art. 326 ZPO massgeblich und
dürfte nur auf das vor Vorinstanz vorgebrachte Tatsachenmaterial abgestellt wer-
den (sowie lediglich auf die in der Rechtsschrift an die Vorinstanz selber vorgetra-
genen Behauptungen und nicht auf Tatsachen, die sich lediglich aus Beilagen er-
geben; vgl. BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Auflage 2017, Art. 221 N 27). Auch wenn

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so vorgegangen wird, führt dies nicht zu einem für die Vermieterin günstigen Aus-
gang:
4.3.4.1 Die Vermieterin machte vor der Vorinstanz geltend, die Mieterin habe zu-
nächst die Kündigung vom 22. September 2016 auf der Post nicht abgeholt. Sie
habe, so die Vermieterin weiter, daraufhin mit verschiedenen Schreiben an die
Mieterin an der Kündigung per 31. Dezember 2016 festgehalten. Ein Schreiben
vom 11. Oktober 2016 sei der Mieterin, nachdem sie die Sendung nicht ange-
nommen habe, am 22. November 2016 amtlich zugestellt worden. Mit Schreiben
vom 28. November 2016 habe sie die Mieterin erneut aufgefordert, das Mietobjekt
per 31. Dezember 2016 zu räumen. Mit einem weiteren Schreiben vom 10. März
2017 – nachdem die Mieterin an das Friedensrichteramt gelangt sei – habe sie
der Mieterin nochmals mitgeteilt, dass an der Kündigung festgehalten werde.
Schliesslich sei auch die erneute Aufforderung mit Schreiben vom 24. Juli 2017
unbeachtet geblieben (act. 1 S. 4 f.).
4.3.4.2 Aus der aufgezeigten Schilderung ergibt sich, dass die Vermieterin vor der
Vorinstanz nicht geltend machte, sie habe der Mieterin rechtliche Schritte ange-
droht, falls sie das Mietobjekt nicht übergebe (was der Vermieterin aber nichts
genützt hätte, siehe unter 4.3.5). Die Vermieterin erklärte vor Vorinstanz lediglich,
dass sie vor dem Kündigungstermin gegenüber der Mieterin an der Kündigung
festgehalten und nach dem Termin in zwei Schreiben an die Mieterin die Räu-
mung des Mietobjekts verlangt habe. Dabei liess die Vermieterin nach dem Kün-
digungstermin bis zum ersten Schreiben (vom 10. März 2017) über zwei Monate
und bis zum zweiten Schreiben (vom 24. Juli 2017) nochmals über vier Monate
verstreichen (in diesen Zeitraum fiel das Verfahren um die in der Klagebewilligung
festgesetzten Kosten). Aus diesen Umständen kann nicht geschlossen werden,
dass die Mieterin Ende August 2017, als die Vorinstanz ihr die erwähnte Verfü-
gung zuzustellen versuchte, mit genügend hoher Wahrscheinlichkeit mit einer ge-
richtlichen Zustellung in einem Ausweisungsverfahren rechnen musste. Ob es
sich anders verhielte, wenn die Vermieterin nach dem Verstreichen des Kündi-
gungstermins zeitnah mehrmals die Übergabe der Mietsache verlangt hätte, kann
offen bleiben.

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4.3.5 Der Vollständigkeit halber ist hinzuzufügen, dass auch ein Hinwegsehen
über die Novenschranke keinen anderen Schluss rechtfertigte:
Die Vermieterin verweist beschwerdeweise erneut auf die bereits vor Vorinstanz
erwähnten Schreiben an die Mieterin. Im letzten der genannten Schreiben (vom
24. Juli 2017) habe sie – so die Vermieterin neu im Beschwerdeverfahren – aus-
drücklich angedroht, die gerichtliche Räumung zu erwirken, unter Einräumung ei-
ner letzten Frist bis 14. August 2017 (act. 24 S. 3 f.; act. 25/1-2, 25/5). Der Um-
stand alleine, dass eine Partei einer anderen ein gerichtliches Vorgehen androht,
kann indes nicht dazu führen, dass die andere Partei im Sinne von Art. 138 Abs. 3
lit. a ZPO mit einer Zustellung rechnen müsste. Andernfalls wäre schwer ersicht-
lich, weshalb es bei der aufgezeigten Konstellation der Konkursandrohung anders
sein sollte. Wenn die amtliche Androhung eines Verfahrens nicht zur Folge hat,
dass die Partei mit dem entsprechenden Verfahren rechnen muss, so genügt da-
für die rein private Androhung durch die Gegenpartei umso weniger.
Die Gegenmeinung würde im Übrigen die kaum willkürfrei beantwortbare Frage
aufwerfen, während welcher Zeitdauer eine Partei nach einer solchen Androhung
mit einem Verfahren rechnen müsste. Die darin liegende Unsicherheit wird mit der
erwähnten Praxis, an der festzuhalten ist, beseitigt.
4.4 Beruft eine Partei sich rechtsmissbräuchlich auf das noch nicht begründete
Prozessrechtsverhältnis, so ist sie nicht zu schützen (vgl. BGE 138 III 225 E. 3.1;
BGer 5D_130/2011 vom 22. September 2011 E. 2.2). Die Vermieterin macht das
in der Beschwerdeantwort (zumindest sinngemäss) geltend (act. 24 S. 3 ff.).
4.4.1 Rechtsmissbrauch kann allerdings nicht bereits deshalb angenommen wer-
den, weil eine Adressatin aufgrund ausserhalb des Verfahrens liegender Umstän-
de mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit mit einem Verfahren rechnen musste.
Andernfalls würde das Rechtsmissbrauchsverbot die aufgezeigte klare Bundesge-
richtspraxis ins Gegenteil verkehren. Das ginge nicht an. Auch wenn über die No-
venschranke hinweggesehen wird, kann somit aus der Korrespondenz der Partei-
en im Vorfeld des Ausweisungsverfahrens nicht auf Rechtsmissbrauch geschlos-
sen werden.

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4.4.2 Hat eine Partei dagegen auf anderem Weg als durch ordentliche Zustellung
tatsächlich sichere Kenntnis davon erlangt, dass ein Verfahren gegen sie hängig
ist, so lässt sich zumindest vertreten, die Berufung auf das fehlende Prozess-
rechtsverhältnis sei rechtsmissbräuchlich. Unter diesem Aspekt ist das Argument
der Vermieterin zu prüfen, wonach die Mieterin vom Ausweisungsverfahren
Kenntnis gehabt habe (act. 24 S. 3).
Im Einzelnen macht die Vermieterin geltend, die Mieterin habe in einer E-Mail an
die Verwaltung der Tiefgarage vom 8. Dezember 2017 die folgende Mitteilung
gemacht: "Bitte teilen Sie mir mit, wann genau Sie mit Frau C.____ gesprochen
haben bezüglich Ihres Vermittlungsversuches" (act. 24 S. 3). Warum aus dieser
Mitteilung folgen sollte, dass die Mieterin vom damals bereits Monate zurücklie-
genden Ausweisungsverfahren Kenntnis gehabt haben sollte, ist nicht ersichtlich.
Die Mitteilung lässt daher nicht darauf schliessen, die Mieterin berufe sich
rechtsmissbräuchlich auf das fehlende Prozessrechtsverhältnis. Nichts anderes
gilt für die im gleichen E-Mail-Verlauf enthaltene Mitteilung der Verwaltung vom
6. November 2017, "Es bleibt uns damit nur, Sie um Räumung des Platzes zu bit-
ten und auf die Nutzung des Stromes zu verzichten" (act. 25/6 und act. 24 S. 4).
Diese Mitteilung erfolgte auf eine Anfrage des Ehemanns der Mieterin vom
18. Oktober 2017 hin und stand im Zusammenhang mit Eigentümerversammlun-
gen; sie enthält ferner den Hinweis, dass die Verwaltung "an der aktuellen Situati-
on nichts ändern konnte". Die Nachricht erweckt für den unbefangenen Leser
eher den Eindruck, dass die Situation um das gekündigte Mietobjekt im fraglichen
Zeitraum noch Thema von Versammlungen war, und erlaubte somit gerade nicht
den Rückschluss darauf, dass ein Ausweisungsverfahren hängig war bzw. dass in
jenem Zeitpunkt bereits ein Entscheid über die Ausweisung vorlag (den die Ver-
waltung aber offensichtlich nicht erwähnte). Auch diese Mitteilung kann nicht zum
Schluss führen, dass die Mieterin tatsächlich sichere Kenntnis vom Ausweisungs-
verfahren hatte und die Berufung auf das fehlende Prozessrechtsverhältnis daher
rechtsmissbräuchlich wäre.
4.4.3 Aus dem Vorbringen der Mieterin selber im Beschwerdeverfahren ergibt sich
(das wurde bereits erwähnt, vgl. vorne Ziff. 4.1-2), dass die Mieterin die fraglichen

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Zustellungen der Vorinstanz absichtlich nicht abholte. Auch das hat indes nicht
zur Folge, dass die Berufung auf das fehlende Prozessrechtsverhältnis rechts-
missbräuchlich wäre. Es ist wie gesehen gerade die Konsequenz der gesetzlichen
Regelung, dass eine Partei (solange die Voraussetzungen von Art. 138 Abs. 3
lit. a ZPO nicht vorliegen) sich frei entscheiden kann, eine eingeschriebene ge-
richtliche Zustellung abzuholen oder nicht (vgl. vorne Ziff. 4.2). Absichtliches
Nichtabholen kann daher nicht rechtsmissbräuchlich sein. Das Gericht hat, wenn
sich ordentliche Zustellungen als unmöglich erweisen, nach Art. 141 ZPO vorzu-
gehen (vor einer Publikation sind indes nach der Praxis drei Versuche auf zwei
verschiedenen Wegen erforderlich, also insbesondere etwa eine persönliche Zu-
stellung z.B. durch das zuständige Gemeinde- oder Stadtammannamt; vgl. dazu
OGer ZH LF160059 vom 22. Dezember 2016, E. 5a).
4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Unrecht von ei-
ner Fiktion der Zustellung ihrer Verfügung vom 21. August 2017 ausging. Mangels
Zustellung dieser Verfügung hätte die Vorinstanz der Mieterin die darin angedroh-
te Säumnisfolge bei unterbleibender Stellungnahme (Entscheid aufgrund der Ak-
ten) nicht entgegen halten dürfen. Die Vorinstanz verletzte somit, indem sie von
einem unbestrittenen Sachverhalt ausging (act. 18 S. 4 unten), den Anspruch der
Mieterin auf Wahrung des rechtlichen Gehörs. Die Beschwerde ist daher gutzu-
heissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.
Es handelt sich um eine schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs,
welche im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden kann (zumal der Sachver-
halt in diesem Verfahren nach Art. 320 lit. b ZPO nicht frei überprüft wird). Auch
führte eine Rückweisung unter diesen Umständen nicht zu einem formalistischen
Leerlauf und zu unnötigen Verzögerungen (vgl. zum Ganzen BGE 137 I 195
E. 2.3 sowie BGE 138 III 225 E. 3.3).
Ohnehin ist das Verfahren nicht spruchreif (Art. 327 Abs. 3 lit. b ZPO) – insbeson-
dere folgt die fehlende Liquidität des Ausweisungsanspruchs entgegen der Miete-
rin (act. 19 S. 10) nicht bereits aus dem Umstand, dass das Friedensrichteramt
über ihre Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung nicht entschied.
Die Gründe, weshalb das Friedensrichteramt keinen Entscheid fällte, sondern ei-

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ne Klagebewilligung ausstellte, sind nicht bekannt und sind auch nicht erheblich.
Der Entscheid über den Erlass eines Entscheids bei Streitwerten unter
Fr. 2'000.00 steht im Ermessen der Schlichtungsbehörde bzw. des Friedensrich-
teramts (Art. 212 ZPO).
Nach dem Gesagten ist der Prozess zur Ergänzung des Verfahrens und zu neu-
em Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 327 Abs. 3 lit. a ZPO). Die
Vorinstanz hat die Mieterin anzuhören, d.h. sie hat – sofern sie kein mündliches
Verfahren durchführt – der Mieterin eine neue Frist zur Stellungnahme anzuset-
zen (vgl. dazu BGer 5D_130/2011 vom 22. September 2011, E. 2.3). In dieser Si-
tuation ist auf das Fristwiederherstellungsgesuch der Mieterin nicht weiter einzu-
gehen.
Die Mieterin ist darauf hinzuweisen, dass sie sich – nachdem sie nun vom Verfah-
ren Kenntnis hat und das Prozessrechtsverhältnis im Beschwerdeverfahren die
Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens nach der Rückweisung mit um-
fasst – sorgfältig um ihre Post von der Vorinstanz wird kümmern müssen. Würde
sie eine allfällige neue Fristansetzung zur Stellungnahme nicht abholen, gälte die
Zustellung als am letzten Tag der Abholfrist gültig erfolgt (Art. 138 Abs. 3 lit. a
ZPO; vgl. OGer ZH PS150058 vom 20. Mai 2015, E. 3.3).
4.6 Der Antrag der Vermieterin, es der Beschwerde die aufschiebende Wirkung
wieder zu entziehen (act. 24 S. 2), wird mit dem Ergehen des Erledigungsent-
scheids gegenstandslos. Darauf ist nicht weiter einzugehen.

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5.
Die Mieterin äussert in ihrer Beschwerdeeingabe die Ansicht, die Richterin, die
Gerichtsschreiberin und die Auditorin der Vorinstanz sowie Friedensrichter
G._____ vom Friedensrichteramt … hätten Pflichtverletzungen begangen. Daher,
so die Mieterin weiter, werde sie ein Disziplinarverfahren zur Amtsenthebung ein-
leiten (act. 19 S. 12). Die Mieterin kam ihrer Ankündigung daraufhin jedoch soweit
ersichtlich nicht nach. Weiterungen dazu erübrigen sich.
6.
6.1 Nach den vorstehenden Erwägungen wird der angefochtene Entscheid voll-
umfänglich aufgehoben. Die Vorinstanz wird nach der Ergänzung des Verfahrens
auch einen neuen Entscheid über die Kosten- und Entschädigungsfolgen treffen.
Der Antrag der Mieterin, es sei für das erstinstanzliche Verfahren eine höhere
Entscheidgebühr festzulegen (act. 19 S. 3), wird daher gegenstandslos. Ohnehin
wäre darauf nicht einzutreten, weil die Mieterin an der Erhöhung von Gerichtskos-
ten kein schutzwürdiges Interesse hat (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO).
6.2 Es rechtfertigt sich, für das Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr zu
erheben, da der fehlerhafte Entscheid der Vorinstanz von keiner Partei veranlasst
wurde (Art. 107 Abs. 2 ZPO).
6.3 Beide Parteien verlangen für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschä-
digung. Die unterliegende Vermieterin wird nach Art. 106 Abs. 1 ZPO entschädi-
gungspflichtig, und sie kann aus diesem Grund keine Entschädigung beanspru-
chen. Die Mieterin macht keine notwendigen Auslagen im Sinne von Art. 95
Abs. 3 lit. a ZPO geltend, und sie war nicht anwaltlich vertreten, weshalb der Er-
satz entsprechender Kosten nach lit. b der Bestimmung nicht in Frage kommt.
Weitere Schadenspositionen sind nicht unter dem Titel Parteientschädigung zu
kompensieren.

- 20 -
Es wird beschlossen:
1. Das Beschwerdeverfahren wird abgeschrieben, soweit die Beklagte und Be-
schwerdeführerin eine Erhöhung der erstinstanzlichen Entscheidgebühr ver-
langt.
2. Mitteilung und Rechtsmittel richten sich nach dem nachfolgenden Urteil.
Es wird erkannt:
1. Soweit das Verfahren nicht abgeschrieben wird, wird die Beschwerde gut-
geheissen. Das vorinstanzliche Urteil vom 12. September 2017 wird aufge-
hoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und neuen Entschei-
dung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3. Eine Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Beschwerdefüh-
rerin unter Beilage der Doppel von act. 24, 25/A und 25/1-7, sowie unter Bei-
lage der Akten des erstinstanzlichen Verfahrens an das Bezirksgericht Hor-
gen, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 21 -
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 480.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
versandt am:
8. Februar 2018