zh_obergericht · PF200086 · 2021-01-12 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF200086-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichte-
rin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiber lic. iur. D. Siegwart
Urteil vom 12. Januar 2021
in Sachen
Stadt Zürich,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
gegen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirks-
gerichtes Zürich vom 26. Oktober 2020 (ER200117)

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Rechtsbegehren
(act. 1 S. 1)
" Die beklagte Partei sei unverzüglich aus dem möblierten (Zimmer
Nr. …) an der B._____-strasse … in … Zürich im DG auszuweisen;
und das zuständige Stadtammannamt sei mit der Zwangsvollstreckung
zu beauftragen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der beklagten Partei." (Klammerbemerkung hinzugefügt)
Verfügung des Bezirksgerichtes:
(act. 25 S. 8)
1. Auf das Gesuch vom 9. Juli 2020 wird nicht eingetreten.
2. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.– wird der Gesuchstellerin auferlegt.
3. [Schriftliche Mitteilung].
4. [Rechtsmittelbelehrung].
Beschwerdeanträge:
(act. 26 S. 2)
" 1. Die Verfügung vom 26. Oktober 2020 sei aufzuheben.
2. Die Beschwerdegegnerin sei unverzüglich aus dem möblierten
Zimmer Nr. … im Dachgeschoss an der B._____-strasse … in …
Zürich auszuweisen.
3. Das zuständige Stadtammannamt sei mit der Zwangsvollstre-
ckung zu beauftragen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdegegnerin."

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Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Die Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerdeführe-
rin) schloss als Vermieterin mit der Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) als Mieterin am 5. bzw. 10. Dezember 2019
einen bis am 30. Juni 2020 befristeten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag
ab. Der Beschwerdegegnerin wurde das möblierte Zimmer Nr. … an der B._____-
strasse … in … Zürich zugewiesen (act. 4/1 = act. 28/3 [nachfolgend: act. 4/1]).
Bis heute hat sie das Zimmer nicht verlassen (act. 26 II. 1.).
2. Mit Eingabe vom 9. Juli 2020 leitete die Beschwerdeführerin gestützt auf den
vorstehend erwähnten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag beim Einzelgericht
Audienz des Bezirksgerichtes Zürich ein Ausweisungsverfahren gegen die Be-
schwerdegegnerin ein (act. 1; Summarverfahren betreffend Rechtsschutz in kla-
ren Fällen gemäss Art. 257 ZPO). Mit Verfügung vom 26. Oktober 2020 trat die
Vorinstanz auf das Ausweisungsgesuch mangels klaren Rechts nicht ein (act. 21
= act. 25 [Aktenexemplar]; nachfolgend zitiert als act. 25).
3. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 9. November 2020
Beschwerde bei der Kammer. Sie beantragt die Aufhebung der vorinstanzlichen
Verfügung sowie die unverzügliche Ausweisung der Beschwerdegegnerin aus
dem oberwähnten Zimmer, unter Beauftragung des zuständigen Stadtammann-
amtes mit der Zwangsvollstreckung (act. 26 S. 2). Mit Verfügung vom
24. November 2020 wurde der Beschwerdegegnerin Frist zur schriftlichen Beant-
wortung der Beschwerde angesetzt, wobei sich diese innert Frist nicht vernehmen
liess (act. 30; Zustellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Die vorinstanzli-
chen Akten (act. 1–23) wurden beigezogen. Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.

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II. Prozessuales
1. Nach Eingang der Beschwerde prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes we-
gen das Vorliegen der Rechtsmittelvoraussetzungen. Die Beschwerde richtet sich
gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten mit einem (von der Vorinstanz berechneten) Streitwert von Fr. 5'400.–
(act. 25 E. 5). Dagegen steht die Beschwerde als Rechtsmittel zur Verfügung
(Art. 319 lit. a ZPO). Die Beschwerdeführerin ist durch den vorinstanzlichen
Nichteintretensentscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Sie er-
hob diese innert der zehntägigen Frist (act. 26 i.V.m. act. 22), und die Beschwer-
de erfüllt die formalen Anforderungen, indem sie Anträge und eine ausreichende
Begründung enthält. Dem Eintreten steht insoweit nichts entgegen.
2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht unter dem Titel "Rechts-
schutz in klaren Fällen" Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren,
wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und
zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ob ein klarer Fall, d.h. kumulativ ein
unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt und eine klare Rechtslage vor-
liegt, gehört zu den Prozessvoraussetzungen. Diese begründen gegebenenfalls
erst die Möglichkeit dieses besonderen Verfahrens und die sachliche Zuständig-
keit des Einzelgerichts im summarischen Verfahren. Das Vorliegen der beiden
Voraussetzungen ist auch entscheidend für die materielle Beurteilung des Gesu-
ches. Es handelt sich damit um eine Art doppelrelevante Tatsache, die in der Re-
gel nur einmal, und zwar im Zusammenhang mit dem eingeklagten Anspruch ge-
prüft wird (JENT-SØRENSEN, KUKO ZPO, Art. 257 N 1 und 13; BGE 134 III 27
E. 6.2.1).
3. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerdeinstanz verfügt in Rechtsfragen über volle Kogni-
tion (Art. 320 lit. a ZPO), was aber nicht bedeutet, dass sie wie ein erstinstanzli-
ches Gericht alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen hat. Vielmehr
hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der

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in der schriftlichen Beschwerdebegründung erhobenen Beanstandungen zu be-
schränken (vgl. BGE 142 III 413, E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018,
E. 4.1.4; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). Insofern gibt die Be-
schwerdeschrift durch die ausreichend begründet vorgetragenen Beanstandun-
gen das Prüfprogramm vor, mit welchem sich die Beschwerdeinstanz zu befassen
hat. Innerhalb dieser Beanstandungen ist sie indes weder an die Begründung des
Beschwerdeführers noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie wendet
das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb die Beschwerde auch mit
einer anderen Argumentation gutgeheissen oder mit einer von der Argumentation
der Vorinstanz abweichenden Begründung abgewiesen werden kann (vgl. BGer
4A_629/2017 vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4; BGer 4A_397/2016 vom 30. November
2016, E. 3.1). Entsprechend muss der Beschwerdeführer zwar darlegen, dass
und inwiefern die Vorinstanz das Recht aus seiner Sicht unrichtig angewendet
hat, zutreffen muss diese Begründung – um eine freie Überprüfung durch die Be-
schwerdeinstanz zu erwirken – freilich nicht (zum Ganzen OGer ZH PS180131
vom 3. September 2018, E. III. 3.). Darauf wird nachfolgend unter E. III. 5. zu-
rückzukommen sein.
III. Materielles
1. Ein Sachverhalt ist dann im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO sofort beweisbar,
wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewie-
sen werden kann. Der Beweis ist - entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO - in der Re-
gel durch Urkunden zu erbringen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt
es bereits, wenn die Gegenpartei substantiiert und schlüssig Einwendungen vor-
trägt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die
geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Eine
klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Ge-
setzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres
ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt
(BGE 141 III 23 E. 3.2 = Pra 104 (2015) Nr. 114; BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer

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4A_25/2019 vom 15. April 2019, E. 3). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt,
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
2. Vorab ist festzuhalten, dass sich der zu beurteilende Sachverhalt ohne weite-
res als klar erweist. Der Beherbergungs- und Betreuungsvertrag vom 5. bzw.
10. Dezember 2020 zwischen den Parteien wurde - ohne Erwähnung einer Ver-
längerungsmöglichkeit - befristet bis am 30. Juni 2020 abgeschlossen (act. 4/1).
Der Vertrag wurde in der Folge auch nicht erneuert (act. 4/2–9). Damit hält sich
die Beschwerdegegnerin seit dem 30. Juni 2020 ohne gültigen Vertrag im betref-
fenden Zimmer auf. Die von der Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen Verfah-
ren in ihrer Stellungnahme vom 13. August 2020 vorgebrachten Einwendungen,
die von der Vorinstanz aufgrund ihres Nichteintretensentscheides nicht geprüft
wurden, sind unbeachtlich (act. 14). Diese Einwendungen betreffen entweder Be-
hauptungen, die mit der vorliegenden Befristung des Vertrages nichts zu tun ha-
ben (Diskriminierungsvorwürfe, Geltendmachung zu hoher Betreuungskosten,
Ausführungen bezüglich des italienischen Temperamentes der Beschwerdegeg-
nerin, mit welchem die Beschwerdeführerin umgehen können müsse), oder sie
sind offensichtlich unzutreffend (Behauptung des Vorliegens eines unbefristeten
Vertrages). Der für das Ausweisungsgesuch massgebliche Sachverhalt erweist
sich demnach als liquid bzw. sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a
ZPO. Hinsichtlich der rechtlichen Vorbringen der Beschwerdegegnerin ist auf
E. III. 5.5 zu verweisen.
3. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen klaren Rechts im Wesentlichen mit
der Begründung, dass Einiges dafür spreche, dass der Beherbergung und Be-
treuung der Beschwerdegegnerin ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zugrunde
liege. Eine abschliessende Klärung könne im vorliegenden Verfahren unterblei-
ben, zumal es sich nicht klar um eine zivilrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 1
lit. a ZPO handle. Daran ändere auch die Klausel über den Rechtsweg nichts, da
für Streitigkeiten aus dem öffentlichen Recht sowohl die Vereinbarung von Zivilge-
richten als auch die Einlassung unzulässig seien (zum Ganzen act. 25 E. 4).
4. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht das Vorliegen
eines Rechtsschutzes in klaren Fällen verneint. Gemäss Art. 14 Abs. 1 der ge-

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meinderätlichen Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife
(AS-Nr. 843.400) unterständen die Verträge über das Wohnen bei Angeboten mit
ambulanter Betreuung den Regeln des privaten Mietrechts. Die Gesetzesmateria-
lien zur erwähnten Verordnung würden festhalten, dass es sich bei den Beher-
bergungs- und Betreuungsverträgen um gemischte Verträge handle. Die mietver-
traglichen Komponenten (einschliesslich der Klientenpflicht, die vereinbarte Be-
gleitung anzunehmen) würden überwiegen. Die Betreuung erfolge (in unterschied-
lich intensivem Umfang) nur ambulant. Demzufolge seien Beherbergungs- und
Betreuungsverträge mit ambulanter Betreuung als Mietverträge i.S.v. Art. 253 ff.
OR zu behandeln und den Klientinnen und Klienten stünden die mietrechtlichen
Schutz- und Verfahrensbestimmungen zur Verfügung. Insbesondere solle auch
der vom Stadtrat festgelegte Wohntarif (resp. Mietzins) der mietrechtlichen Über-
prüfung zugänglich sein. Aus den gemachten Ausführungen sei der Wille des Ge-
setzgebers klar erkennbar, dass den Klientinnen und Klienten die Möglichkeit des
Mieterschutzes (wie auch den übrigen Mietenden von städtischen Objekten) of-
fenstehen solle. Die Vorinstanz verkenne, dass es sich nicht um eine Vereinba-
rung der Zivilgerichtsbarkeit oder um eine Einlassung handle, sondern um die
Anwendung einer Rechtsvorschrift, namentlich um Art. 14 der erwähnten Verord-
nung. Selbst wenn dem nicht so sein sollte, würden die mietrechtlichen Kompo-
nenten in den Rechtsverhältnissen überwiegen. Die Klientinnen und Klienten sei-
en Mietende von städtischen Wohnobjekten. Bei der Betreuung würde es sich
zwar um eine (obligatorische) Mieterpflicht handeln. Die Benutzung des Angebots
sei hingegen freiwillig; die Stadtverwaltung könne die Klientinnen und Klienten
nicht einseitig zur Nutzung desselbigen verpflichten. Zudem könne die SEB be-
züglich den Beherbergungsverhältnissen den Klientinnen und Klienten keine
Pflichten hoheitlich auferlegen; dies im Gegensatz zu anderen Angeboten, welche
sich auf das Sozialhilferecht stützen würden. In Bezug auf das Beherbergungs-
verhältnis träten die SEB als Vermieter auf. Demnach läge eine zivilrechtliche
Streitigkeit im Sinne von Art. 1 ZPO vor und auch die Rechtslage erweise sich als
klar (zum Ganzen act. 26 Rz 4 f.).

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5.
5.1 Mit dem zu beurteilenden Beherbergungs- und Betreuungsvertrag stellte die
Stadt Zürich der Beschwerdegegnerin das im Vertrag erwähnte Zimmer zu Wohn-
zwecken zur Verfügung. Gleichzeitig schloss sie mit der Beschwerdegegnerin ei-
nen Betreuungsvertrag ab. Als Vertragsgegenstand wurde Folgendes angegeben:
"Dieser Beherbergungs- und Betreuungsvertrag bietet Einzelpersonen mit Be-
treuungsbedarf eine befristete Unterkunft in einem eigenen, möblierten Zimmer.
Das damit verbundene Mietverhältnis setzt die Notwendigkeit und die Bereitschaft
der Nutzerin / des Nutzers voraus, sich gemäss vereinbartem Betreuungsumfang
betreuen zu lassen." Weiter wurde im Vertrag festgehalten, dass auf diesen die
gemeinderätliche Verordnung (GRB vom 30. November 2011), die dazugehörigen
Ausführungsbestimmungen (StRB vom 7. März 2012), die Tarifordnung (StRB
vom 7. März 2012) sowie die Allgemeinen Bestimmungen der SEB Anwendung
fänden. Der monatlich geschuldete Bruttomietzins wurde mit Fr. 900.– und die
monatlich zu leistenden Betreuungskosten für den im Vertrag aufgeführten Be-
treuungsbedarf wurden mit Fr. 524.– (Betreuungsstufe 3) vereinbart. Im Vertrag
wurde sodann der Rechtsweg wie folgt angegeben: Zuständig für Streitigkeiten
aus der Unterbringung (inkl. Kosten für das Zimmer) ist die Schlichtungsbehörde
Zürich. Für Streitigkeiten aus dem Betreuungsverhältnis wurde die Direktion der
Sozialen Einrichtungen und Betriebe für zuständig erklärt (act. 4/1).
Der streitgegenständliche Vertrag erging in Anwendung der gemeinderätlichen
Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife (AS-Nr.
843.400), welche sich ihrerseits auf § 1 des Sozialhilfegesetzes (SHG), den Ge-
meindebeschluss vom 2. Dezember 1990 "Sozialhilfe an Suchtmittelabhängige,
psychisch Behinderte und sozial Auffällige in Not" sowie Art. 41 lit. l der Gemein-
deordnung stützt. Letztere Bestimmung erteilt dem Gemeinderat die Kompetenz
zum Erlass weiterer Verordnungen; § 1 SHG statuiert die Pflicht der Gemeinden,
nach Massgabe dieses Gesetzes für die notwendige Hilfe an Personen zu sorgen,
die sich in einer Notlage befinden. In Erfüllung dieser gesetzlichen Pflicht erliess
der Gemeinderat der Stadt Zürich die Verordnung über die Wohnintegrationsan-
gebote und deren Tarife und unterstellte darin die Verträge über das Wohnen bei
Angeboten mit ambulanter Betreuung den Regeln des Mietrechts (Art. 14 Abs. 1).

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Er schuf damit für das von der Stadt geschaffene Wohnangebot die gesetzliche
Grundlage, wonach für den Beherbergungsteil die mietrechtlichen Bestimmungen
zur Anwendung gelangen sollen. Diese Regelung ist grundsätzlich verbindlich und
erweist sich - für die Überlassung von Wohnräumen - auch ohne weiteres als
sachgerecht.
5.2 Erlasse des Verwaltungsrechts verweisen bisweilen auf Normen des Privat-
rechts, anstatt für den fraglichen Sachverhalt eine eigene Regelung zu treffen. Ein
solches Vorgehen erscheint dort als sinnvoll, wo die Normen des Privatrechts für
die betreffende öffentlich-rechtliche Materie ebenso gut passen wie für das Privat-
recht. Die Normen, die aus dem Privatrecht übernommen werden und im Rahmen
einer verwaltungsrechtlichen Rechtsbeziehung zur Anwendung gelangen, gelten
dann nicht als Privatrecht, sondern als öffentliches Recht des Bundes oder des
betreffenden Kantons (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz 248 und 251; BGE 140 I 320 E. 3.3). Ver-
wiesen werden kann nicht nur auf das materielle Privatrecht, sondern auch auf
dessen Verfahrensrecht, sodass dann die ZPO ergänzend oder sogar anstelle der
entsprechenden Verwaltungsrechtspflege-Erlasse zur Anwendung gelangt. So
wird im Kanton Zürich z.B. in § 176 GOG vorgesehen, dass gegen Entscheide der
zuständigen Direktion des Regierungsrates betreffend Namensänderung die
Rechtsmittel der ZPO zulässig sind und sich das Verfahren nach den Bestimmun-
gen der ZPO und den für den Zivilprozess geltenden Verfahrensbestimmungen
des GOG richtet. Im Weiteren sieht etwa das EG KESR in § 40 vor, dass für die
Verfahren vor der KESB und den gerichtlichen Beschwerdeinstanzen die Bestim-
mungen der ZPO subsidiär (sofern zunächst im ZGB und sodann auch im GOG
keine passenden Bestimmungen vorhanden sind) zur sinngemässen Anwendung
gelangen. In solchen Fällen gilt die ZPO nicht als Bundesrecht, sondern als kan-
tonales Recht (BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6. April 2020, E. 3.1 [betref-
fend Art. 81 des Walliser Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Ver-
waltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976]; DIKE-Komm ZPO-GASSER, 2. Aufl.
2016, N 31 zu Art. 1; vgl. auch BSK ZGB I-MARANTA/AUER/MARTI, 6. Aufl. 2018, N
3 zu Art. 450f). Derartigen Verweisungen steht sodann auch das VRG ZH nicht
entgegen (vgl. §§ 3 und 4). Die Verweisung im öffentlichen Recht auf materielles

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und prozessuales Zivilrecht stellt damit eine gängige gesetzgeberische Praxis dar,
deren Zulässigkeit auch vom Bundesgericht nicht in Frage gestellt wird.
5.3 Art. 14 Abs. 1 der erwähnten Verordnung unterstellt die Verträge über das
Wohnen ganz allgemein den Regeln des Mietrechts. Zu prüfen ist, ob damit nicht
nur auf die materiell-rechtlichen Bestimmungen des Mietrechts (Art. 253 ff. OR),
sondern auch auf die dazugehörenden verfahrensrechtlichen Regelungen der
ZPO (inklusive das mietrechtliche Ausweisungsverfahren gestützt auf Art. 257
ZPO) verwiesen wird.
In den Materialien zur Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren
Tarife wurde bezüglich den streitgegenständlichen Rechtsverhältnissen vom
Stadtrat der Beschwerdeführerin wörtlich Folgendes ausgeführt: "[….] Das bedeu-
tet, dass Beherbergungs- und Betreuungsverträge mit ambulanter Betreuung als
Mietverträge i.S.v. Art. 253 ff. OR zu behandeln sind. Den Klientinnen und Klien-
ten stehen die mietrechtlichen Schutz- und Verfahrensbestimmungen zur Verfü-
gung. So kann eine allfällige Erhöhung des Mietzinses bei der Schlichtungsbe-
hörde als missbräuchlich angefochten oder im Falle der Auflösung des Beherber-
gungs- und Betreuungsvertrags eine Erstreckung verlangt werden. Da die vom
Stadtrat aufgrund der Vollkostenrechnung festzulegenden Tarife für die Wohnun-
gen und Zimmer der mietrechtlichen Überprüfung zugänglich sind, müssen die
Tarife so festgelegt sein, dass sie von den mietgerichtlichen Instanzen nicht als
missbräuchlich beurteilt werden. […]. Im Beherbergungs- und Betreuungsvertrag
werden auch die Kosten für die Betreuung im Einzelfall gemäss einer bestimmten
Tarifstufe festgelegt. Diese Kosten stellen nicht Nebenkosten des Mietzinses dar
und unterstehen daher nicht den mietrechtlichen Bestimmungen. Vielmehr wer-
den sie separat und aufgrund einer eigenen Tarifregelung festgelegt; im Streitfall
steht der Verwaltungsrechtsweg (über den Erlass einer anfechtbaren Verfügung)
offen. Selbstredend gelten Streitigkeiten über den Betreuungstarif nicht als miet-
rechtlicher Kündigungsgrund." (Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat vom
1. Juni 2011, Ziff. 8.2, GR Nr. 2011/190).
Die Beschwerdeführerin wollte die Beherbergungs- und Betreuungsverträge damit
offenkundig nicht nur den materiellen Bestimmungen des Mietrechts, sondern

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auch den dazu gehörenden verfahrensrechtlichen Regelungen der ZPO unterstel-
len. Entsprechend formulierte sie in ihrem Antrag an den Gemeinderat auch
Art. 14 Abs. 1 der fraglichen Verordnung in der Weise, dass darin nicht bloss auf
die mietrechtlichen Bestimmungen des OR "verwiesen" wurde, sondern auf die
mietrechtlichen Regelungen per se (Beilage zur vorstehend erwähnten Weisung
GR Nr. 2011/190). Dieser "Verweis" umfasst neben den materiell-rechtlichen Re-
gelungen klarerweise auch die verfahrensrechtlichen Bestimmungen der ZPO,
werden doch in der Weisung des Stadtrats die Verfahrensbestimmungen aus-
drücklich genannt. Mit Beschluss vom 30. November 2011 erliess der Gemeinde-
rat der Beschwerdeführerin die vom Stadtrat beantragte Verordnung (AS-Nr.
843.400), wobei der vorliegend interessierende Art. 14 Abs. 1 unverändert (wie
vom Stadtrat beantragt) übernommen wurde.
5.4 Demgemäss ist die ZPO einschliesslich das mietrechtliche Ausweisungsver-
fahren gestützt auf Art. 257 ZPO im vorliegenden Fall anwendbar und die sachli-
che Zuständigkeit des Ausweisungsgerichts demnach unzweifelhaft zu bejahen.
Entgegen der Vorinstanz ist dabei unerheblich, ob der Gesetzgeber den Zivilver-
fahrensweg für eine Angelegenheit statuiert hat, die ihrer Natur nach öffentlich-
rechtlich wäre. Hat der Gesetzgeber für bestimmte Streitsachen den Zivilverfah-
rensweg festgelegt – und dabei nicht gegen zwingende Vorgaben des Bundesge-
setzgebers wie etwa die double instance etc. verstossen –, so sind die Zivilgerich-
te auch dann zuständig, wenn die Streitsache mit Zivilrecht nicht das Geringste zu
tun hat (so etwa bei Staatshaftungsklagen nach dem Zürcher Haftungsgesetz,
LS 170.1; zu weiteren Beispielen schon oben, Ziff. 5.2).
5.5 Auch im Übrigen erweist sich die Rechtslage als klar: Ein befristetes Mietver-
hältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 255 Abs. 2
und Art. 266 Abs. 1 OR). Seit Ablauf des bis am 30. Juni 2020 befristet abge-
schlossenen Beherbergungs- und Betreuungsvertrages befindet sich die Be-
schwerdegegnerin deshalb ohne gültigen Mietvertrag im betreffenden Zimmer.
Ein Anspruch auf Verlängerung besteht gemäss Art. 15 der Ausführungsbestim-
mungen für die städtischen Wohnintegrationsangebote (StRB vom 7. März 2012)
ebenfalls nicht. Demgemäss hält sich die Beschwerdegegnerin zur Zeit (klarer-

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weise) ohne Berechtigung im möblierten Zimmer der Beschwerdeführerin auf. An
diesem Umstand vermögen auch die Nichtigkeitsvorbringen der Beschwerdegeg-
nerin (act. 14 S. 3 ff.) nichts zu ändern, zumal für den Fall, dass diese zutreffen
sollten, sie sich mangels Bestandes eines gültigen Vertrages ebenfalls ohne Be-
rechtigung im betreffenden Zimmer aufhalten würde.
6. Im Ergebnis sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257 ZPO erfüllt, weshalb
die Beschwerde der Beschwerdeführerin gutzuheissen und die vorinstanzliche
Verfügung vom 26. Oktober 2020 aufzuheben ist. Demgemäss ist die Beschwer-
degegnerin zu verurteilen, das möblierte Zimmer Nr. … an der B._____-strasse …
in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Beschwerdeführerin ordnungsge-
mäss zu übergeben.
7. Das erkennende Gericht kann sodann konkrete Vollstreckungsmassnahmen
anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entspre-
chenden Antrag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m.
Art. 219 ZPO). Hier erscheint eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343
Abs. 1 lit. d ZPO angemessen, weshalb das Stadtammannamt Zürich 8 (antrags-
gemäss) anzuweisen ist, den mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehe-
nen Ausweisungsentscheid auf erstes Verlangen der Beschwerdeführerin zu voll-
strecken. Die Kosten der Vollstreckung werden dabei von der Beschwerdeführerin
vorzuschiessen, ihr aber von der Beschwerdegegnerin wieder zu ersetzen sein.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die vorinstanzliche Kostenfestsetzung von Fr. 800.– wurde nicht beanstandet
und ist deshalb zu bestätigen. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdegegnerin für
das erstinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO), weshalb ihr
die Entscheidgebühr von Fr. 800.– aufzuerlegen ist.
2. Für das vorliegende Beschwerdeverfahren sind umständehalber keine Ge-
richtskosten zu erheben.

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3. Parteientschädigungen bzw. Umtriebsentschädigungen sind keine zuzuspre-
chen; der Beschwerdeführerin nicht, weil sie nicht ausgeführt hat, inwiefern ihr
überhaupt zu entschädigende Aufwendungen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c
ZPO entstanden sind, der Beschwerdegegnerin nicht, weil sie im vorliegenden
Ausweisungsverfahren unterliegt.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Beschwerde wird die Verfügung des Bezirksgerichts Zü-
rich vom 26. Oktober 2020 (ER200117) aufgehoben.
2. Die Beschwerdegegnerin wird verurteilt, das möblierte Zimmer Nr. … an der
B._____-strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Beschwer-
deführerin ordnungsgemäss zu übergeben.
3. Das Stadtammannamt Zürich 8 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 2 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes
Verlangen der Beschwerdeführerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstre-
ckung sind von der Beschwerdeführerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber
von der Beschwerdegegnerin zu ersetzen.
4. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf Fr. 800.–
festgesetzt und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
5. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Gerichtskosten erhoben.
6. Es werden keine Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen zugesprochen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Zürich,
Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein, sowie an die Gerichtskas-
se.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 5'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. D. Siegwart
versandt am: