zh_obergericht · NG170020 · 2018-02-09 · de
Forderung aus Mietverhältnis


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG170020-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin MLaw C. Funck
Urteil vom 9. Februar 2018
in Sachen
A._____,
Beklagter und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend
Forderung auf Mietverhältnis
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom
11. Juli 2017 (MG170001)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von
CHF 26'680.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 16. Mai 2016 (mitt-
lerer Verfall) zu bezahlen;
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich
MWSt.) zu Lasten des Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 11. Juli 2017:
(act. 31 = act. 35 = act. 37; nachfolgend zitiert als act. 35)
1. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger den Betrag von CHF 26'680.–
nebst Zins zu 5 % seit dem 16. Mai 2016 zu bezahlen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 4'500.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt.
Die Gerichtskosten werden mit dem vom Kläger geleisteten Kostenvor-
schuss von CHF 3'685.– verrechnet, sind ihm jedoch vollumfänglich vom
Beklagten zu ersetzen.
4. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von
CHF 6'000.– (zzgl. 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5./6. [Mitteilungen/Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge:
des Beklagten und Berufungsklägers (act. 36, sinngemäss):
Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 11. Juli
2017 sei aufzuheben und die Klage vom 27. Januar 2017 sei vollum-
fänglich abzuweisen.

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des Klägers und Berufungsbeklagten (act. 46 S. 2):
"1. Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und demgemäss
das Urteil des Mietgerichtes Meilen vom 11. Juli 2017 (Geschäfts-
Nr.: MG170001-G) zu bestätigen;
2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich
MWSt.) zu Lasten des Beklagten und Berufungsklägers."
Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Am 17. September 2013 schloss der Kläger und Berufungsbeklagte (nach-
folgend: Kläger) als Vermieter mit der C._____ AG sowie allenfalls – dies ist um-
stritten – auch mit dem Beklagten und Berufungskläger (nachfolgend: Beklagter)
unbefristete Mietverträge über die 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG links sowie die
Garage Nr. 3 an der D._____-Strasse … in E._____. Mit amtlich genehmigten
Formularen vom 21. Januar 2016 kündigte der Kläger diese Mietverhältnisse auf-
grund von Eigenbedarf per 30. September 2016. Weil daraufhin keine Mietzinse
mehr bezahlt wurden, kündigte der Kläger unter Einhaltung der Voraussetzungen
von Art. 257d OR mit amtlich genehmigten Formularen vom 9. Juni 2016 ausser-
ordentlich noch per 31. Juli 2016.
1.2. Die C._____ AG focht daraufhin bei der Schlichtungsbehörde in Mietsa-
chen des Bezirkes Meilen die Kündigung(en) an. Das Schlichtungsverfahren wur-
de jedoch mit Beschluss vom 26. Juli 2016 sistiert, bis das vom Kläger mit Einga-
be vom 15. Juli 2016 beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Be-
zirksgerichtes Meilen eingeleitete Ausweisungsverfahren gegen die C._____ AG
und den Beklagten rechtskräftig erledigt sei. Da die Mietobjekte am 18. August
2016 durch Rücksendung der noch vorhandenen Schlüssel zurückgegeben wur-
den, wurde das Ausweisungsverfahren mit Verfügung vom 7. Oktober 2016 als

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gegenstandslos geworden abgeschrieben. Über das Ende des Schlichtungsver-
fahrens lässt sich den Akten nichts entnehmen.
2. Der Kläger machte in der Folge geltend, die C._____ AG und der Beklagte
würden ihm unter solidarischer Haftung noch die Mietzinse für die Monate Febru-
ar bis Juli 2016 im Gesamtbetrag von Fr. 20'010.– sowie mietzinsähnlichen Scha-
denersatz von Fr. 6'670.– für die Zeit bis zum 30. September 2016 schulden, ins-
gesamt folglich Fr. 26'680.– zuzüglich Verzugszins. Zur Durchsetzung dieser For-
derung leitete der Kläger mit Eingabe vom 1. November 2016 ein Schlichtungs-
verfahren gegen die C._____ AG und den Beklagten ein. Mit Beschlüssen vom
13. Dezember 2016 wurde das Verfahren in zwei verschiedene Prozesse je ge-
gen die zwischenzeitlich in Konkurs gefallene C._____ AG und gegen den Be-
klagten aufgetrennt und dem Kläger im Verfahren gegen den Beklagten – der
nicht zur Schlichtungsverhandlung erschienen war – die Klagebewilligung ausge-
stellt (act. 3 und act. 4).
3. Daraufhin erhob der Kläger am 27. Januar 2017 innert Frist beim Mietge-
richt des Bezirksgerichtes Meilen (nachfolgend: Vorinstanz) Klage gegen den Be-
klagten mit eingangs wiedergegebenem Rechtsbegehren (act. 1). Nach Durchfüh-
rung des Verfahrens hiess die Vorinstanz mit zunächst in unbegründeter Version
zugestelltem und hernach begründetem Urteil vom 11. Juli 2017 die Klage vollum-
fänglich gut (act. 35).
4. Gegen diesen Entscheid erhob der Beklagte mit Eingabe vom 25. August
2017 fristgerecht (vgl. act. 32/1) Berufung bei der Kammer, wobei er sinngemäss
den oben aufgeführten Antrag stellte (act. 36). Mit Verfügung vom 5. Oktober
2017 wurde ihm Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt und die
Prozessleitung delegiert (act. 40). Der Vorschuss ging in der Folge mit leichter
Verspätung ein (vgl. act. 41 f.), was aber keine weiteren Auswirkungen hat, da
ohnehin eine Nachfrist anzusetzen gewesen wäre (vgl. Art. 101 Abs. 3 ZPO).
Dem Kläger wurde mit Verfügung vom 3. November 2017 eine Frist zur Erstattung
der Berufungsantwort angesetzt (act. 44).

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5. Die Berufungsantwort vom 6. Dezember 2017, in welcher eingangs aufge-
führte Begehren gestellt wurden, wurde fristgerecht (vgl. act. 45) erstattet
(act. 46). Ein Doppel wurde dem Beklagten zur Kenntnisnahme zugestellt und es
wurde den Parteien mitgeteilt, dass der gesetzlich vorgesehene Schriftenwechsel
abgeschlossen sei und sich die Sache in Beratung befände (act. 48 f.).
6. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-33). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif.
II.
Prozessuale Vorbemerkungen
1.1. Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet ein-
zureichen. Es sind konkrete Rechtsmittelanträge zu stellen, wobei bei Laien sehr
wenig verlangt wird. Als Antrag genügt eine – allenfalls in der Begründung enthal-
tene – Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die
Rechtsmittelinstanz entscheiden soll (vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August
2011 E. 3.2; ferner etwa Hungerbühler/Bucher, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016,
Art. 311 N 16 und 26). Im Rahmen der Begründung muss sich der Berufungsklä-
ger mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und im Einzelnen
aufzuzeigen, aus welchen Gründen er nach seiner Auffassung falsch ist. Das gilt
grundsätzlich auch für nicht anwaltlich vertretene Parteien, doch dürfen bei ihnen
keine überspitzten Anforderungen gestellt werden (BGer 5A_635/2015 vom
21. Juni 2016 E. 5.2 m.w.H.). Es genügt hier als Begründung, wenn auch nur
ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid
nach Auffassung der Partei unrichtig sein soll (OGer ZH PF110034 vom
22. August 2011 E. 3.2). Enthält die Berufung keinen rechtsgenügenden Antrag
und keine Begründung, ist nicht darauf einzutreten.
1.2. Der Beklagte reichte seine Berufung in schriftlicher Form ein, stellte jedoch
keine ausdrücklichen Anträge. Allerdings kann der Eingabe entnommen werden,
dass er der Meinung ist, den eingeklagten Betrag nicht zu schulden. Auf den bei-
den letzten Seiten der Berufungsschrift beantragt er sogar, die Klage sei abzu-

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weisen (vgl. act. 36 S. 15). Da er juristischer Laie ist, genügt dies den Anforde-
rungen. Mit den im angefochtenen Entscheid behandelten Themen setzt sich der
Beklagte, der seine Eingabe ohne anwaltliche Hilfe verfasste, im Übrigen hinrei-
chend auseinander und bringt konkrete Rügen vor. Da auch die übrigen Zulässig-
keitsvoraussetzungen der Berufung erfüllt sind, ist auf sie einzutreten.
2. Mit der Berufung können gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsan-
wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden. Neue Tatsachen und neue Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten und vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden
(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch, wenn – wie vorliegend (vgl. Art. 247 Abs. 2
lit. b Ziff. 1 ZPO) – die soziale Untersuchungsmaxime zur Anwendung gelangt (ZK
ZPO-Reetz/Hilber, 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 14 m.w.H.). Wer sich auf Noven be-
ruft, hat deren Zulässigkeit darzutun (BGer 5A_456/2016 vom 28. Oktober 2016
E. 4.1.1).
III.
Zur Berufung im Einzelnen
1. Erwägungen der Vorinstanz und Parteistandpunkte
1.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Beklagte habe sich in den
beiden Mietverträgen als Solidarschuldner verpflichtet. Entsprechend könne der
Kläger ihn grundsätzlich für die Gesamtforderung belangen (act. 35 E. 3). Die
Einwänden des Beklagten hinsichtlich der Gültigkeit der Kündigung per
30. September 2016 seien im vorliegenden Verfahren nicht weiter beachtlich
(act. 35 E. 4). Der Kläger habe einen Anspruch auf die Bezahlung der noch offe-
nen Mietzinse für die Monate Februar bis Juli 2016 in der Höhe von je Fr. 3'335.–,
insgesamt folglich Fr. 20'010.– (act. 35 E. 5). Der Beklagte hafte auch für den un-
rechtmässigen Gebrauch der Mietobjekte bzw. den Mietzinsausfall bis zum
nächsten ordentlichen Kündigungstermin Ende September 2016 im Umfang von
total Fr. 6'670.– (act. 35 E. 6). Hinsichtlich der vom Beklagten geltend gemachten

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Verrechnungsforderung von Fr. 30'000.– fehle es ihm sodann am Verrechnungs-
recht (act. 35 E. 7). Den Verzugszins von 5 % ab dem 16. Mai 2016 als mittlerem
Verfalltag fordere der Kläger überdies zu Recht (act. 35 E. 8).
1.2. Der Beklagte stellt sich demgegenüber weiterhin auf den Standpunkt, er
hafte nicht solidarisch. Lediglich die C._____ AG sei Mieterin gewesen, er selbst
sei bloss Benutzer eines Teils der Wohnung gewesen. Er schulde weder angeb-
lich noch ausstehende Mietzinse noch Schadenersatz bis Ende September 2016.
Seine Vorbringen zur Missbräuchlichkeit der Kündigung seien sehr wohl zu be-
rücksichtigen, zumal er in die dem vorliegenden Verfahren vorausgehenden Pro-
zesse zu Unrecht nicht involviert gewesen sei. Weiter bringt der Beklagte wiede-
rum eine Forderung von Fr. 30'000.– zur Verrechnung vor, macht eigene Scha-
denersatzansprüche geltend und verlangt eine Anrechnung der von der C._____
AG geleisteten Kaution auf die klägerische Forderung. Zudem macht er sinnge-
mäss eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend (act. 36).
1.3. Der Kläger ist der Ansicht, die Feststellung der Vorinstanz, wonach der Be-
klagte solidarisch haftender Mieter gewesen sei, sei nicht zu beanstanden. Die
Einwände des Beklagten gegen den Bestand und die Höhe der eingeklagten For-
derung träfen nicht zu und seien ohnehin unbeachtlich. Ebenfalls nicht richtig sei,
dass der Beklagte in den Verfahren betreffend Kündigungsschutz und Auswei-
sung nicht Partei gewesen sei. Dem Beklagten stünden auch keine Forderungen
gegenüber dem Kläger zu. Eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs sei eben-
falls nicht ersichtlich (act. 46).
2. Rechtliches Gehör
2.1. Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe von ihm angerufene Beweismittel
nicht abgenommen (act. 36 S. 1, 12 und 13) und das Vortragen verschiedener
Sachverhalte ohne Grund abgelehnt (act. 36 S. 1). Auch habe die Vorinstanz von
ihm vorgebrachte Argumente nicht berücksichtigt (act. 36 S. 2, vgl. auch S. 3, 4, 6
und 10). Zudem sei ihm nur eine sehr kurze Zeit – lediglich 15 Minuten – gewährt
worden, um seine Stellungnahme an der Hauptverhandlung vorzubereiten, so-
dass es ihm angesichts der Komplexität der Thematik völlig unmöglich gewesen

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sei, sich richtig zu verteidigen. Er habe sich extrem eingeschüchtert gefühlt durch
die eindeutige Parteinahme der Vorinstanz (act. 36 S. 10).
2.2. Der Kläger wendet ein, diese Rügen seien haltlos, es sei keine Verletzung
des rechtlichen Gehörs ersichtlich. Der Beklagte habe die Klage vom 27. Januar
2017 zugestellt erhalten und Gelegenheit zur Stellungnahme dazu bekommen,
die er sowohl mündlich wie auch schriftlich wahrgenommen habe (act. 46 Rz 21).
2.3. Dem Kläger ist zuzustimmen; im erstinstanzlichen Verfahren erfolgte keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs. So war die Vorinstanz nicht gehalten, sich in
der Begründung ihres Entscheides zu sämtlichen vom Beklagten vorgetragenen
Argumenten zu äussern. Vielmehr ging sie in korrekter Weise bloss auf die rele-
vanten Vorbringen ein. Aus demselben Grund durfte die Vorinstanz bei nicht
massgeblichen Ausführungen des Beklagten, wie etwa zur Rechtmässigkeit der
Kündigung (vgl. act. 36 S. 2 sowie E. III.3), seinen Vortrag dazu beschränken.
Was die Beweisabnahme betrifft, so ergibt sich aus Art. 150 Abs. 1 ZPO, dass nur
über rechtserhebliche, streitige Tatsachen Beweis zu erheben ist. Über Rechts-
fragen – wie etwa die Prüfung, ob ein sog. normativer Konsens darüber bestand,
dass der Beklagte Vertragspartei war (vgl. E. III.4 sowie BGE 116 II 695 E. 2a) –,
nicht strittige Sachverhalte oder im vorliegenden Kontext nicht relevante Umstän-
de wie etwa die Renovation der Wohnung (vgl. E. III.6) musste die Vorinstanz
folglich kein Beweisverfahren durchführen. In diesem Sinne ist es nicht zu bean-
standen, dass sie die vom Beklagten für Derartiges offerierten Zeugen nicht an-
hörte und auch das beantragte Gutachten zur Wertsteigerung der Liegenschaft
durch die Sanierungen (vgl. act. 15 S. 2 f., Prot. VI S. 18) nicht in Auftrag gab. Im
Übrigen erhielt der Beklagte genügend Zeit, um seine Ausführungen im Verfahren
vorzubereiten: So wurde ihm in Anwendung von Art. 245 Abs. 2 ZPO unter Zustel-
lung der begründeten Klage vom 27. Januar 2017 (act. 1) zunächst Gelegenheit
gegeben, hierzu schriftlich Stellung zu nehmen (act. 9), was er mit Eingabe vom
27. März 2017 auch tat (act. 15). Der Streitgegenstand war ihm folglich zur Genü-
ge bekannt, sodass er sich auch entsprechend auf die nachfolgende Hauptver-
handlung vom 11. Juli 2017 vorbereiten konnte. Auch an dieser Verhandlung
wurde ihm nochmals Zeit gewährt, um seinen Vortrag vorzubereiten (vgl. Prot. VI

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S. 16), und er wurde zusätzlich in Ausübung der richterlichen Fragepflicht zu den
massgeblichen Umständen befragt (vgl. Prot. VI S. 18 f.). Eine Parteinahme durch
die Vorinstanz oder gar eine Einschüchterung des Beklagten ist nicht ersichtlich.
3. Vorgängige Verfahren und Kündigung
3.1. Zu den vorgängig durchgeführten Verfahren und der Kündigung, deren
Gültigkeit der Beklagte bestritten hatte, hielt die Vorinstanz fest, der Beklagte hät-
te seine Einwände gegen die Kündigung im Rahmen des Ausweisungsverfahrens
vorbringen müssen, in welchem rechtswirksam über die Gültigkeit der Kündigung
entscheiden worden sei (act. 35 E. 4.2).
3.2. Der Beklagte behauptet demgegenüber, er habe von den Verfahren gegen
die C._____ AG keine Kenntnis gehabt und sei nicht in diese involviert gewesen
(act. 36 S. 5, 10 und 11), sodass er zu entscheidenden Themen keine Stellung
habe nehmen können (act. 36 S. 5 und 10). Es habe folglich nicht über die Gültig-
keit der Kündigung entschieden werden können (act. 36 S. 10). Die Ansprüche
der C._____ AG bzw. die in den Verfahren mit ihr thematisierte Rechtmässigkeit
der Kündigung müsse deshalb im vorliegenden Verfahren mit berücksichtigt wer-
den (act. 36 S. 4). So sei hinsichtlich der Kündigung zu beachten, dass der gel-
tend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs bloss vorgeschoben gewesen
sei (act. 36 S. 2, 3, 7 und 13). Ausserdem sei die Kündigung dem Beklagten nie
persönlich mit separater Post zugestellt worden (act. 36 S. 2, 3 und 7).
3.3. Der Kläger wendet dagegen ein, der Beklagte sei sehr wohl Partei in den
Verfahren betreffend Kündigungsschutz respektive Ausweisung gewesen und hät-
te sich in diesen gegen die Kündigung wehren können (act. 46 Rz 16, ferner
Rz 22). Ohnehin bringe er diesen Einwand in der Berufung erstmals vor (act. 46
Rz 16 f.). Der Beklagte habe auch sämtliche relevanten Dokumente zugestellt er-
halten; es hätte ihm frei gestanden, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen
(act. 46 Rz 14 und 16, ferner Rz 22).
3.4. Im Ausweisungsverfahren ER160023-G, in welchem die Rechtmässigkeit
der Kündigung als Voraussetzung für die beantragte Ausweisung ein Thema war,

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war der Beklagte entgegen seiner Behauptung sehr wohl Partei. Als solche erhielt
er auch die Eingaben des Klägers sowie die Verfügungen des Einzelgerichtes im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen zugestellt (vgl. act. 17/4,
act. 17/6-A, act. 17/9-10, act. 17/13, act. 17/15/1, act. 17/16/2, act. 17/18/1,
act. 17/19/1, act. 17/20 und act. 17/21/1), insbesondere die Verfügung vom
19. Juli 2016, mit welcher ihm Gelegenheit zur Stellungnahme gewährt wurde
(vgl. act. 17/4). Der Beklagte liess sich jedoch nicht vernehmen und verzichtete
somit freiwillig auf diese Gelegenheit zur Darlegung seines Standpunktes. Anders
als die C._____ AG (vgl. act. 17/7) focht der Beklagte sodann innert der 30-
tägigen Verwirkungsfrist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR keine der beiden Kündigun-
gen an. Das wäre ihm jedoch ohne weiteres möglich gewesen, gingen ihm die
Kündigungen doch entgegen seiner Behauptung jeweils an ihn persönlich adres-
siert zu (vgl. act. 5/3/1-2, vgl. auch act. 17/3/5 und act. 17/5/9/1-2). Seine gegen-
teilige Behauptung ist ohnehin ein unzulässiges Novum im Sinne von Art. 317
Abs. 1 ZPO. Nach dem Gesagten sind Einwände gegen die Gültigkeit der Kündi-
gungen im vorliegenden Verfahren jedenfalls nicht mehr zu beachten. Was allfäl-
lige Ansprüche der C._____ AG im Zusammenhang mit der Kündigung bzw. de-
ren Rechtsmässigkeit betrifft, so ist ohnehin kein Grund ersichtlich, weshalb diese
zu berücksichtigen wären, ist die C._____ AG doch hier nicht Partei.
4. Mieter und Solidarhaftung
4.1. Die Vorinstanz erwog zur Frage, ob der Beklagte als Mieter zu qualifizieren
sei, im Mietvertrag vom 17. September 2013 sei zusätzlich zur C._____ AG auch
der Beklagte aufgeführt. Der Vertrag enthalte den Vermerk "mehrere Mieter haf-
ten solidarisch". Durch die Unterzeichnung des Vertrages sowohl durch die
C._____ AG als auch durch den Beklagten sei eine ausdrückliche Übernahme
dieser Solidarhaftungsklausel erfolgt und der Beklagte habe sich persönlich als
Solidarschuldner verpflichtet. Aufgrund der dem Gläubiger bei Solidarhaftung zu-
stehenden Wahlfreiheit könne der Kläger den Beklagten auf die Gesamtforderung
belangen (act. 35 E. 3).
4.2. Der Beklagte stellt sich hingegen nach wie vor auf den Standpunkt, nur die
C._____ AG sei Mieterin gewesen, er selbst sei lediglich Benutzer eines ihm von

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der C._____ AG zur Verfügung gestellten Teils des Mietobjektes gewesen
(act. 36 S. 2, 5, 6, 7 und 8). Zur Begründung stützt sich der Beklagte auf ver-
schiedene Stellen des Mietvertrages über die Wohnung (vgl. act. 36 S. 5 f.), wo-
bei er auch geltend macht, der Mietvertrag enthalte mehrere widersprüchliche
Passagen (act. 36 S. 5) und sei deshalb – ebenso wie eine allfällige daraus resul-
tierende Haftung – als ungültig zu erklären (act. 36 S. 7). Weiter bringt er diverse
Indizien für seine Ansicht vor (vgl. act. 36 S. 2, 3, 7, 11 und 13 f.).
Als blosser Benutzer – so der Beklagte – könne er nicht haftbar gemacht
werden (act. 36 S. 7). Ohnehin habe nicht er die Schuld verursacht und er habe
deren Entstehung auch nicht verhindern können (vgl. act. 36 S. 4, 7, 8, 9, 11 und
12). Voraussetzung einer solidarischen Haftung wäre überdies eine Beteiligung
an den früheren Verfahren und damit die Gewährung der Möglichkeit zur rechtzei-
tigen Verteidigung gewesen (act. 36 S. 4 und 9). Die Vorinstanz habe trotz Tren-
nung des ursprünglich auch gegen die C._____ AG eingeleiteten Verfahrens eine
Vermischung zwischen ihm, dem Beklagten, und der C._____ AG vorgenommen
(act. 36 S. 8).
4.3. Der Kläger hingegen findet die Erwägungen der Vorinstanz, wonach der
Beklage als zweiter Mieter Partei der Mietverträge sei, korrekt (act. 46 Rz 12, 15
und 23). Die Ausführungen des Beklagten zu den Mietverträgen würden daran
nichts ändern (vgl. act. 46 Rz 13). Auch sei er stets wie ein Mieter behandelt wor-
den (act. 46 Rz 14). Er hafte somit solidarisch für sämtliche Forderungen des
Vermieters aus den fraglichen Mietverträgen (act. 46 Rz 15 und 23). Einwände,
welche das Innenverhältnis des Beklagten zur C._____ AG beträfen, seien für das
vorliegende Verfahren irrelevant (act. 46 Rz 23).
4.4. Voraussetzung für das Zustandekommen eines Vertrages ist gemäss Art. 1
Abs. 1 OR der Austausch übereinstimmender Willenserklärungen. Stimmen die
wirklichen Willen der Parteien überein und haben sie sich so verstanden, liegt ein
tatsächlicher Konsens vor. Hat jedoch mindestens eine der Parteien die andere
nicht richtig verstanden, ist zu prüfen, ob allenfalls ein sog. normativer Konsens
besteht. Dies ist der Fall, wenn die nach dem Vertrauensprinzip ausgelegten Er-
klärungen übereinstimmen. Dafür ist zu ermitteln, wie der jeweilige Empfänger ei-

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ne Erklärung nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste (Gauch et al.,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 10. Aufl., Zürich 2014,
N 207, 309 ff. und 315 ff. m.w.H.). Der Konsens muss sich zumindest auf die ob-
jektiv wesentlichen Vertragspunkte – also etwa die Identität der Parteien – bezie-
hen (Gauch et al., a.a.O., N 330 ff.).
4.5. Unstrittig ist der Wortlaut der Verträge und ebenfalls deren Inhalt, wie er
durch den Wortlaut zum Ausdruck gebracht wird. Unstrittig ist zudem, dass die
C._____ AG einen entsprechenden Willen erklärt hat und ebenso der Beklagte
die Verträge unterzeichnete, sich also gegenüber dem Kläger erklärte, weil er das
wollte. Die Parteien streiten sich darum, ob der Beklagte Vertragspartei war – der
Kläger bejaht dies, während sich der Beklagte anscheinend als blossen Benutzer
und nicht als Mieter und Vertragspartei sah. Die tatsächlichen Willen der Parteien
stimmen somit in diesem wesentlichen Punkt nicht überein. Daher stellt sich die
Frage, ob ein sog. normativer Konsens vorliegt oder ob zwischen den Parteien
gar kein Vertrag und damit auch keine Vereinbarung einer solidarischen Haftung
des Beklagten zustande kam. Folglich sind die in den inhaltlich unbestrittenen
Mietverträgen vom 17. September 2013 festgehaltenen Parteierklärungen nach
dem Vertrauensprinzip auszulegen. Massgeblich ist das Verständnis eines ver-
nünftigen und loyalen Dritten im Lichte der jeweiligen Umstände.
4.6. Unter Ziffer 2 der beiden Mietverträge sind unter dem Untertitel "Mieter"
sowohl die C._____ AG als auch der Beklagte aufgeführt, wobei beim Beklagten
zusätzlich "Wohnungsbenutzer" angemerkt ist. In kleiner Schrift ist angefügt, meh-
rere Mieter würden solidarisch haften. Unter Ziffer 11 des Mietvertrages über die
Wohnung ist sodann als "besondere Vereinbarung" vermerkt, der Mietvertrag
werde "auf die C._____ AG ausgestellt", "im gegenseitigen Einverständnis, dass
Herr A._____, geboren am tt/11/64 als alleiniger Mieter in der 3.5-
Zimmerwohnung an der D._____-Strasse … in E._____ wohnhaft ist". Schliess-
lich sind beide Mietverträge unterhalb des Begriffs "Mieter" sowohl von der
C._____ AG als auch vom Beklagten unterzeichnet. Über dem Unterschriften-
block ist sodann erneut vermerkt, mehrere Mieter würden für die Pflichten aus
dem Mietvertrag solidarisch haften (act. 5/1-2).

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4.7. Folglich ist der Beklagte an diversen Stellen als Mieter bezeichnet. Insbe-
sondere hat er beide Verträge ausdrücklich als Mieter unterzeichnet. Einzig unter
Ziffer 2 wird er – nicht ausschliesslich, sondern vielmehr zusätzlich zur Bezeich-
nung als "Mieter" (vgl. act. 36 S. 5 und 6 sowie act. 46 Rz 13) – als "Wohnungs-
benutzer" aufgeführt. Aus Ziffer 11 ergibt sich zudem klar, dass damit nicht ge-
meint ist, der Beklagte sei nicht Vertragspartei, sondern bloss, nur er werde in der
Wohnung leben. Nicht ganz eindeutig ist höchstens die Passage, wonach der
Mietvertrag auf die C._____ AG "ausgestellt" werde. Für sich alleine betrachtet
könnte dies allenfalls bedeuten, dass nur sie Mieterin ist. Angesichts des übrigen
Inhalts der beiden Verträge ist das jedoch nicht der Fall. Vielmehr durfte der Klä-
ger diese nach Treu und Glauben so verstehen, dass der Beklagte ebenfalls Par-
tei sei und als Mieter in die Haftung genommen werden sollte. Insbesondere ist
nicht ersichtlich, weshalb bei einer Unterzeichnung der Verträge als "Mieter" an-
genommen werden könnte, der Beklagte sei nicht Vertragspartei und für ihn ergä-
ben sich keine Verpflichtungen aus dem Vertrag (vgl. dazu auch act. 46 Rz 13).
Mithin bestand ein (rechtlicher) Konsens darüber, dass der Beklagte Vertragspar-
tei und Mieter war. Er hat demnach entgegen seiner Ansicht (vgl. act. 36 S. 6 und
10) auch die Solidarhaftungsklausel übernommen, wie die Vorinstanz richtig fest-
hielt.
4.8. An diesem Ergebnis ändern auch die weiteren vom Beklagten ins Feld ge-
führten Indizien nichts. Dass die C._____ AG die Mietzinse bezahlte (vgl. act. 36
S. 2 und 7), betrifft etwa lediglich das Innenverhältnis zwischen den beiden Mie-
tern und vermag an der solidarischen Haftung nichts zu ändern. Wie bereits auf-
gezeigt, ist es sodann nicht richtig, dass der Kläger dem Beklagten die relevanten
Unterlagen nicht zugestellt habe und ihn nicht wie einen Mieter behandelt habe
(vgl. act. 36 S. 2, 3 und 7 sowie E. III.3). Dass der Kläger zunächst die C._____
AG belangt haben soll und erst später den Beklagten (vgl. act. 36 S. 13 f.), sagt
abgesehen davon, dass es nicht zutrifft, nichts darüber aus, wer Vertragspartei
war. Im Übrigen kann keine Rede davon sein, dass das Ergreifen rechtlicher
Schritte gegen den Beklagten zu spät erfolgt sei (vgl. act. 36 S. 14). Anhaltspunk-
te dafür, dass das Bezirksgericht Meilen im Ausweisungsverfahren oder die
Schlichtungsbehörde Meilen im Kündigungsanfechtungsverfahren davon ausge-

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gangen wären, der Beklagte sei nicht Mieter gewesen (vgl. act. 36 S. 11), beste-
hen sodann keine. Im Übrigen können die Mietverträge nicht ungültig erklärt wer-
den, wie der Beklagte meint, selbst wenn sie auslegungsbedürftige Passagen
enthalten.
4.9. Solidarische Haftung bedeutet, dass jeder Schuldner einzeln dem Gläubi-
ger gegenüber für die Erfüllung der ganzen Schuld haftet (vgl. Art. 143 Abs. 1
OR). Der Gläubiger kann nach seiner Wahl von allen Solidarschuldnern je nur ei-
nen Teil oder das Ganze fordern. Sämtliche Schuldner bleiben so lange verpflich-
tet, bis die ganze Forderung getilgt ist (Art. 144 OR).
4.10. Dem Kläger steht es folglich frei, ob er für seine Forderungen die C._____
AG oder den Beklagten (oder beide) belangen will. Der Beklagte kann jedenfalls
dem Kläger gegenüber nicht einwenden, er habe die fragliche Schuld nicht selbst
verursacht, da er bereits im Mai 2016 ausgezogen sei (vgl. act. 36 S. 4, 8, 11 und
12), oder die Schuld nicht verhindern können, da er keinen Einfluss auf die
C._____ AG gehabt habe (vgl. act. 36 S. 7, 9 und 12). Ohnehin handelt es sich
bei diesen Behauptungen um unzulässige Noven, die hier unbeachtlich sind.
Auch ist für eine Solidarhaftung nicht vorausgesetzt, dass der Beklagte an den
früheren Verfahren beteiligt war – was wie aufgezeigt aber ohnehin der Fall war
bzw. ihm offen gestanden hätte (vgl. E. III.3). Eine Vermischung zwischen dem
Beklagten und der C._____ AG ist gerade nicht ersichtlich. Die weiteren Ausfüh-
rungen des Beklagten zur unechten Solidarität, zur Verschuldenshaftung und zum
Regress (vgl. act. 36 S. 9 f.) sind sodann nicht verständlich und ändern am Ge-
sagten nichts. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagte als solida-
risch haftender Schuldner für Forderungen des Klägers aus den Mietverhältnissen
einzustehen hat.
5. Forderungen des Klägers aus dem Mietverhältnis
5.1. Mietzinse Februar bis Juli 2016
Die Vorinstanz hielt fest, der Kläger habe in den fraglichen Monaten, in
welchen noch ein Mietverhältnis bestanden habe, Anspruch auf den vertraglich

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vereinbarten monatlichen Mietzins in der Höhe von insgesamt Fr. 3'335.–, total
folglich Fr. 20'010.– (act. 35 E. 5.2). Dem ist zuzustimmen. Der Beklagte bestritt
vor der Vorinstanz die Höhe der Mietzinsen nicht und bejahte auch, dass diese ab
Februar 2016 nicht mehr bezahlt wurden (vgl. Prot. VI S. 18). Wenn er in der Be-
rufung plötzlich anderes behauptet (vgl. act. 36 S. 7), ist dies neu und unzulässig
im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO, weshalb es unbeachtlich bleibt.
5.2. Schadenersatz nach Auflösung der Mietverhältnisse
5.2.1. Weil der Beklagte unbestritten auch nach Beendigung der Mietverhältnisse
am 31. Juli 2016 bis am 18. August 2016 in der Wohnung geblieben sei, ohne da-
für zu bezahlen, sei er, so die Vorinstanz, wegen Benutzung der Mietobjekte nach
Beendigung der Mietverhältnisse schadenersatzpflichtig geworden. Der Kläger
verlange den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin per Ende
September 2016. Einwände betreffend die Schadenminderungspflicht des Klägers
habe der Beklagte keine vorgebracht. Entsprechend sei die Haftung des Beklag-
ten für den Mietzinsausfall zu bejahen, der geschuldete Betrag belaufe sich ge-
samthaft auf Fr. 6'670.– für die Monate August und September 2016 (act. 35
E. 6.4-5).
5.2.2. Der Beklagte bestreitet den Schadenersatzanspruch von Fr. 6'670.–. Er
bringt vor, der Kläger, der wegen Eigenbedarf gekündigt habe, sei nicht darauf
angewiesen gewesen, die Wohnung weiter zu vermieten. Ab Erhalt der Schlüssel
habe er das Mietobjekt für sich nutzen können, weshalb es nicht rechtens sei, den
Beklagten zu Mietzinszahlungen bis Ende September 2016 zu verpflichten
(act. 36 S. 8 und 11). Einwände gegen die Schadenminderungspflicht des Klägers
habe er nicht vorgebracht, da es selbstverständlich sei, dass der Kläger bei einer
beabsichtigten Eigennutzung nicht weiter vermieten wolle (act. 36 S. 12).
5.2.3. Gemäss dem Kläger sind diese Argumente neu und somit unbeachtlich
und zudem unzutreffend. Der Beklagte übersehe, dass die ordentliche Kündigung
erst per 30. September 2016 ausgesprochen worden sei und der Schadenersatz
lediglich bis zu diesem Zeitpunkt geltend gemacht werde (act. 46 Rz 20).

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5.2.4. Wie die Vorinstanz richtig ausführte, wird ein Mieter schadenersatzpflichtig,
wenn er nach dem Ablauf des Mietverhältnisses im Mietobjekt verbleibt. Die ge-
schuldete Entschädigung entspricht in der Regel dem bisherigen Mietzins (ZK
OR-Higi, 4. Aufl. 1995, Art. 267 N 58). Hat der Mieter sodann verschuldeterweise
eine vorzeitige Vertragsauflösung verursacht – etwa bei einer ausserordentlichen
Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug nach Art. 257d OR – muss er dem
Vermieter den entstandenen Schaden in der Höhe des Erfüllungsinteressens (po-
sitives Interesse) ersetzen. Geschuldet sind die aufgrund der vorzeitigen Ver-
tragsauflösung nicht erhaltenen vertraglich vereinbarten Mietzinse ab der Beendi-
gung des Mietverhältnisses bis zur Wiedervermietung, maximal bis zum nächst-
möglichen ordentlichen Kündigungstermin. Der Vermieter hat sich allerdings im
Sinne der Schadenminderungsobliegenheit um eine Weitervermietung zu bemü-
hen und trägt die Beweislast dafür, dass es ihm trotz gehöriger Anstrengung nicht
gelang, das Mietobjekt sofort nach Auflösung des Mietverhältnisses weiterzuver-
mieten (vgl. statt vieler: BGE 127 III 548 E. 5 = mp 2001 S. 194 ff.). Andernfalls
wird die geschuldete Entschädigung um die Mietzinseinnahmen verringert, die der
Vermieter bei aktiver Suche nach einem Mietnachfolger hätte erzielen können
(Mietrecht für die Praxis/Spirig, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 716).
5.2.5. Für die Zeit bis zur Rückgabe der Mietobjekte am 18. August 2016 ist folg-
lich zufolge unrechtmässiger Benutzung Schadenersatz in der Höhe der bisheri-
gen Mietzinse geschuldet, wie die Vorinstanz richtig festhielt und was der Beklag-
te auch nicht mit stichhaltigen Gründen bestreitet. Was die verbleibenden knapp
anderthalb Monate bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin En-
de September 2016 betrifft, so ist zu berücksichtigen, dass der Kläger erst ab
dem 1. Oktober 2016 Eigenbedarf geltend gemacht hatte und er folglich bis dahin
mit der Vermietung und damit auch der Einnahme von Mietzinsen rechnen durfte.
Diese Mietzinse entgingen ihm jedoch durch das Verhalten der Mieter, welches
zur vorzeitigen, von ihnen verschuldeten Vertragsauflösung führte. Dass der Klä-
ger das Objekt bereits ab Erhalt der Schlüssel Mitte August 2016 für sich hätte
nutzen können, ist eine blosse Behauptung, die zudem im Rechtsmittelverfahren
erstmals vorgebracht wird und als unzulässiges Novum im Sinne von Art. 317

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Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Damit werden die C._____ AG und der
Beklagte für die entgangenen Mietzinse schadenersatzpflichtig.
5.2.6. Die Höhe des Schadenersatzes könnte höchstens durch die Schadenmin-
derungsobliegenheit des Klägers verringert werden. Der Kläger machte vor Vo-
rinstanz nicht geltend, einen neuen Mieter gesucht zu haben. Allerdings kann ihm
dies nicht zum Vorwurf gemacht werden: Es ist dem Verhalten der C._____ AG
und des Beklagten zuzuschreiben, dass die Mietobjekte für weniger als zwei Mo-
nate frei waren, also für einen Zeitraum, indem eine sog. Zwischenvermietung
nicht praktikabel ist, zumal auch noch Art. 273 Abs. 2 lit. a OR gölte. Dass die
Wohnung effektiv vor Ende September 2016 frei sein würden, war im Juli 2016
zudem alles andere als klar. Aufgrund des anhängig gemachten Kündigungs-
schutzverfahrens musste der Kläger vielmehr davon ausgehen, dass die Mietob-
jekte auch nach Ende Juli 2016 noch nicht zurückgegeben sein würden und un-
gewiss sei, wann er effektiv darüber würde verfügen können. Bei dieser Aus-
gangslage war die Wahrscheinlichkeit, einen Mieter für einige Wochen zu finden,
gleich null. Der Beklagte brachte weder vor Vor- noch vor Rechtsmittelinstanz An-
haltspunkte vor, die stichhaltig für das Gegenteil sprechen würden. Es ist somit
mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Höhe des Schadenersatzes nicht
zu reduzieren ist und sich folglich insgesamt auf Fr. 6'670.– beläuft.
6. Verrechnung
6.1. Forderung über Fr. 30'000.–
Der Beklagte brachte im erstinstanzlichen Verfahren eine aus Sanierungs-
arbeiten bzw. einem daraus entstandenen Mehrwert resultierende Forderung von
Fr. 30'000.– zur Verrechnung vor. Dazu hielt die Vorinstanz fest, es sei unbestrit-
ten, dass die C._____ AG für die entsprechenden Kosten aufgekommen sei. Da-
mit sei sie und nicht der Beklagte Gläubiger der Verrechnungsforderung. Da der
Beklagte auch nicht geltend mache, die Forderung sei an ihn zediert worden, feh-
le es an der für die Verrechnung erforderlichen Gegenseitigkeit zwischen Haupt-
und Verrechnungsforderung, der Beklagte habe kein Recht zur Verrechnung
(act. 35 E. 7.4-5). Diese Schlussfolgerungen sind nicht zu beanstanden. Zwar

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macht der Beklagte, der im Rechtsmittelverfahren an seinem Verrechnungsan-
spruch festhält (vgl. act. 36 S. 3 f. und 14), nun geltend, die C._____ AG habe
diesen Anspruch an ihn abgetreten (act. 36 S. 3). Die erstmals mit der Berufung
eingereichte Abtretungserklärung datiert jedoch vom 10. Dezember 2015 (vgl.
act. 38/3) und der Beklagte legt nicht dar, weshalb er die Zession nicht bereits vor
Vorinstanz hatte geltend machen können und es ist das auch nicht ersichtlich.
Damit handelt es sich um ein unzulässiges und damit unbeachtliches Novum. Es
bleibt bei den vorinstanzlichen Erwägungen.
6.2. Mietdepot
Nach Ansicht des Beklagten habe sich der Kläger auch die von der
C._____ AG bezahlte Kaution von Fr. 8'800.– zuzüglich Verzugszins seit Beendi-
gung der Mietverhältnisse am 31. Juli 2016 auf seine Forderung anrechnen zu
lassen, zumal die C._____ AG diesen Anspruch an den Beklagten abgetreten ha-
be (act. 36 S. 3 und 6, ferner S. 14). Auch dies war kein Thema im erstinstanzli-
chen Verfahren. Bekannt war dort lediglich, dass die C._____ AG die Kaution be-
zahlt hatte (vgl. act. 15 S. 1). Die erst im Berufungsverfahren vorgebrachte Ver-
rechnungseinrede, deren Geltendmachung ebenfalls an die für Noven geltenden
Voraussetzungen gebunden ist (vgl. Steininger, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016,
Art. 317 N 2; ZK ZPO-Reetz/Hilber, 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 31), erfolgt damit zu
spät, legt der Beklagte doch nicht dar, weshalb er diese nicht bereits früher hätte
vorbringen können und es ist auch das nicht ersichtlich. Folglich hat sie unbe-
rücksichtigt zu bleiben und es kann offen bleiben, ob dem Beklagten ein Verrech-
nungsrecht zustünde.
6.3. Schadenersatz
Der Beklagte macht schliesslich erstmals im Berufungsverfahren einen
Schaden geltend, weil er unter grossen finanziellen Aufwendungen sehr schnell
eine neue Wohnung habe suchen müssen und Umzugskosten gehabt habe
(act. 36 S. 9). Diese Schadenersatzansprüche stünden dem vom Kläger geforder-
ten Betrag entgegen (act. 36 S. 14). Abgesehen davon, dass diese angeblichen
Schadenersatzansprüche gänzlich unsubstantiiert sind und nicht einmal deren

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Höhe bekannt gegeben wird, werden sie in unzulässiger Weise erstmals im
Rechtsmittelverfahren erhoben und sind daher unbeachtlich. Weiterungen erübri-
gen sich deshalb.
7. Fazit
Der Beklagte bringt auch sonst nichts Stichhaltiges vor, was am bislang
gewonnenen Ergebnis etwas zu ändern vermöchte. Die Berufung erweist sich
nach dem Gesagten insgesamt als (sachlich) unbegründet und ist folglich abzu-
weisen.
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Bei dieser Ausgangslage sind die Kosten für das zweitinstanzliche Verfah-
ren dem unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Unter
Berücksichtigung des Streitwertes von Fr. 26'680.– und in Anwendung von § 4
Abs. 1 und 2 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die zweitinstanzliche Ent-
scheidgebühr auf Fr. 1'800.– festzusetzen.
2. Die dem Kläger zuzusprechende Parteientschädigung ist gestützt auf § 4
Abs. 1 und 2, § 11 Abs. 1 sowie § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV mit Fr. 2'470.– zu-
züglich 8 % Mehrwertsteuer zu bemessen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksge-
richtes Meilen vom 11. Juli 2017 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beru-
fungskläger auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.

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4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten für das
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'470.– zuzüg-
lich 8 % Mehrwertsteuer auf diesen Betrag zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Meilen
und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 26'680.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. P. Diggelmann MLaw C. Funck
versandt am:
12. Februar 2018