zh_obergericht · PF120012 · 2012-03-27 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF120012-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Muraro-Sigalas.
Urteil vom 27. März 2012
in Sachen
A._____,
Beklagte und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Kläger und Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 2. Februar 2012 (ER120013)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Eingabe vom 10. Januar 2012 verlangte der Kläger und Beschwerde-
gegner (nachfolgend Beschwerdegegner) die Ausweisung der Beklagten und Be-
schwerdeführerin (nachfolgend Beschwerdeführerin) aus der 3-Zimmer-Wohnung
im 1. Stock links in der Liegenschaft an der C._____strasse … in … D._____
(act. 1).
1.2. Mit Urteil vom 2. Februar 2012 verpflichtete das Einzelgericht Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich (Vorinstanz) die Beschwerdeführerin, das Mietobjekt un-
verzüglich zu räumen und dem Beschwerdegegner zu übergeben, unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 11a = act. 13). Der Be-
schwerdeführerin wurde das vorinstanzliche Urteil am 29. Februar 2012 zugestellt
(act. 11c).
1.3. Mit Eingabe vom 10. März 2012 reichte die Beschwerdeführerin rechtzeitig
Beschwerde gegen das vorinstanzliche Urteil ein (act. 14).
1.4. Da sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, wird auf die
Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfah-
ren ist spruchreif.
2. Prozessuales
Das als Rekurs bezeichnete Rechtsmittel der Beschwerdeführerin ist als Be-
schwerde entgegenzunehmen. Das altrechtliche Rechtsmittel des Rekurses exis-
tiert nicht mehr.
3. Rechtliches
3.1. Die der Ausweisung zugrunde liegende Kündigung des Beschwerdegegners
stützte sich auf Art. 257d OR. Kommt ein Mieter von Wohn- und Geschäftsräu-
men mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand, stehen dem Vermieter die
Rechtsbehelfe von Art. 257d Abs. 1 und 2 OR zur Verfügung. So kann der Ver-

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mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und dem Mieter androhen, dass bei
unbenütztem Ablauf der Frist (für Wohnung und Geschäftsräume mindestens 30
Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde. Nach unbenütztem Fristablauf kann
der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens
30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Hiefür ist das offizielle Formular ge-
mäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden.
3.2. Thema des vorinstanzlichen Verfahrens war unter anderem, wann ein
Mahnschreiben (Zahlungsfristansetzung) als zugesellt zu gelten habe. Gemäss
vorinstanzlichem Urteil brachte die Beschwerdeführerin vor, sie habe ihren Nach-
barn E._____ mit der Leerung ihres Briefkastens betraut. Dieser habe den Brief-
kasten nicht geleert bzw. sie nicht wie vereinbart über den Inhalt der Sendungen
informiert. Die Vorinstanz führte in ihren Erwägungen aus, bei einer Passivvertre-
tung träfen die Rechtswirkungen den Vertretenen, sobald eine Erklärung beim
Vertreter eingetroffen sei. Die Beschwerdegegnerin habe die versuchte Zustellung
des Mahnschreibens mittels Track-and-Trace-Auszug nachweisen können. Somit
habe die Beschwerdeführerin die nachteiligen Folgen zu tragen, dass der von ihr
beauftragte Nachbar E._____ es versäumt habe, sie rechtzeitig über das Mahn-
schreiben vom 6. Oktober 2011 bzw. die im Briefkasten liegende Abholungseinla-
dung der Post zu informieren. Das Mahnschreiben gelte somit als zugestellt
(act. 13 S. 4 f.).
3.3. Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde erneut vor, Herr
E._____, der sowohl für ihre Wohnung als auch für ihre Post zuständig gewesen
sei, habe sie nie über die A-Post-Briefe und Einschreiben in Kenntnis gesetzt.
Auch sei er nicht erreichbar gewesen (act. 14).
3.4. Mit der Beschwerde kann eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gerügt werden (Art. 320
ZPO). Die Beschwerdeführerin schildert denselben Sachverhalt wie vor Vo-
rinstanz und rügt keine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz; eine sol-
che ist denn auch nicht ersichtlich. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden,
kann auf die rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Die
Fristansetzung (das Mahnschreiben) gilt somit als zugestellt (vgl. act. 4/5 S. 3). Zu

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ergänzen bleibt Folgendes: Die Zahlungsaufforderung wurde von der Post am
7. Oktober 2011 zur Abholung gemeldet, aber erst am 21. Oktober 2011 zuge-
stellt (act. 4/5 S. 3). In solchen Fällen ist nicht auf den Zeitpunkt der effektiven Zu-
stellung abzustellen, sondern auf den früheren Zeitpunkt der Zugangsfiktion am
7. Tag der Abholfrist (vgl. BSK OR I-Weber, 5. Aufl. 2011, Art. 257d N. 5). Dem-
nach galt die Zahlungsaufforderung am 14. Oktober 2011 als zugestellt. Der Fris-
tenlauf zur Begleichung des Zahlungsrückstandes begann am Tag nach dem (fin-
gierten) Empfang der Zahlungsaufforderung (vgl. Lachat et al., Mietrecht für die
Praxis, S. 543), somit am 15. Oktober 2011, und endete 30 Tage später, das
heisst am 14. November 2011 (der letzte Tag fiel auf einen Sonntag, weshalb die
Frist bis am nächsten Werktag verlängert wurde; vgl. Art. 78 Abs. 1 OR). Die Be-
schwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis auf einem hierfür vorgesehenen
Formular – nach Ablauf der Zahlungsfrist – am 21. November 2011 auf den
31. Dezember 2011 unter Einhaltung der Kündigungsfrist gemäss Art. 257d
Abs. 2 OR. Die Gültigkeitsvorschriften für eine Kündigung gemäss Art. 257d OR
wurden somit eingehalten.
3.5. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Beschwerde ausserdem aus, sie
wünsche, vor dem Gericht die Gründe für die eingestellten Mietzahlungen darle-
gen zu dürfen und beantragte, erneut vor dem Bezirksgericht erscheinen zu dür-
fen (act. 14 S. 1). Soweit die Beschwerdeführerin keine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs geltend macht, und auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs
erkennbar ist, gibt es keine Möglichkeit einer erneuten Anhörung vor dem Be-
zirksgericht.
3.6. Die Beschwerdeführerin beantragt ausserdem, persönlich erscheinen zu
dürfen, um eine Schlichtung mit dem Vermieter zu versuchen, damit die offenen
Probleme geklärt werden können (act. 14 S. 2). Im Beschwerdeverfahren sind mit
der Eingabe sämtliche Beschwerdegründe und Rügen vorzubringen. Es besteht
keine Möglichkeit, dies persönlich nachzuholen und eine Schlichtung durchführen
zu lassen.
3.7. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

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4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Der Streitwert im Ausweisungsverfahren bestimmt sich danach, wie lange
der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (Diggel-
mann, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N. 45). Praxisgemäss rechnet die II. Zivil-
kammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Mo-
naten. Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzliche
Streitwertberechnung. Bei einem monatlichen Mietzins von insgesamt Fr. 1'010.–
(vgl. act. 4/2 und act. 4/3) ergibt sich demnach ein Streitwert von Fr. 6'060.–. Beim
in Frage stehenden Streitwert betragen die Kosten für das Beschwerdeverfahren
Fr. 800.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und
8 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2. Dem Beschwerdegegner ist mangels Umtrieben im Beschwerdeverfahren
keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und das vorinstanzliche Urteil vom
2. Februar 2012 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und der
Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act 14, sowie an das Einzelgericht Audienz des Be-
zirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'060.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Muraro-Sigalas
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