zh_obergericht · RT200004 · 2020-02-07 · de
Rechtsöffnung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RT200004-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. D. Scherrer, Vorsitzende,
Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider und Oberrichter Dr. M. Kriech
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. F. Rieke
Urteil vom 7. Februar 2020
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
gegen
Stiftung B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch C._____ AG,
betreffend Rechtsöffnung
Beschwerde gegen Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren
am Bezirksgericht Dielsdorf vom 2. Dezember 2019 (EB190308-D)

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Erwägungen:
1. a) Mit Urteil vom 2. Dezember 2019 erteilte das Bezirksgericht Diels-
dorf (Vorinstanz) der Gesuchstellerin in der Betreibung Nr. … des Betreibungs-
amts Dielsdorf-Nord (Zahlungsbefehl vom 18. Juni 2019) – gestützt auf einen
Mietvertrag für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten – provisorische
Rechtsöffnung für Fr. 3'053.75, für Fr. 11'028.-- nebst 5% Zins seit 17. Dezember
2016 sowie für Fr. 571.--; die Kosten- und Entschädigungsfolgen wurden zu Las-
ten der Gesuchsgegnerin geregelt (Urk. 15 = Urk. 18).
b) Gegen dieses ihr am 7. Januar 2020 zugestellte Urteil (Urk. 16/1) er-
hob die Gesuchsgegnerin am 16. Januar 2020 fristgerecht Beschwerde und stell-
te den Beschwerdeantrag (Urk. 17 S. 1):
"Die Verfügung vom 2. Dezember 2019 sei vollumfänglich aufzuheben"
c) Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Da sich die Beschwer-
de sogleich als unbegründet erweist, kann auf weitere Prozesshandlungen ver-
zichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO).
2. a) Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Dabei bedeutet Geltendmachung, dass in der Beschwerde kon-
kret dargelegt werden muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig
sein soll; was nicht in dieser Weise beanstandet wird, braucht von der Beschwer-
deinstanz nicht überprüft zu werden und hat insofern grundsätzlich Bestand.
b) Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Gesuchstellerin stütze sich
auf einen Zusatz vom 5. April 2016 zum Mietvertrag vom 19. September 2014 für
eine 4.5-Zimmerwohnung, auf einen Zusatz vom 29. September 2015 zum Miet-
vertrag vom 29. Juni 2015 über einen Bastelraum sowie auf einen Zusatz vom
29. September 2015 zum Mietvertrag vom 19. September 2014 für einen Autoab-
stellplatz, alle von der Gesuchsgegnerin unterzeichnet. Die Gesuchstellerin ver-
lange Rechtsöffnung für Mietzinsen der Monate November 2016 bis Februar 2017
von je Fr. 2'757.--, für Fr. 3'053.75 aus der Nebenkostenabrechnung vom 13. April

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2017 und für Fr. 1'903.25 aus der Schlussrechnung vom 25. April 2017. Die Miet-
verträge würden provisorische Rechtsöffnungstitel darstellen und zur Rechtsöff-
nung für die darin festgesetzten Mietzinsen und Nebenkosten berechtigen. Wenn
bei ausserterminlicher Kündigung ein Mieter die Mietsache zurückgebe, ohne die
Bedingungen von Art. 264 OR (Nachmieter) zu erfüllen, stelle der Mietvertrag bis
zum nächsten ordentlichen Vertragsende weiterhin einen provisorischen Rechts-
öffnungstitel dar. Die Gesuchsgegnerin habe geltend gemacht, dass sie bis zur
Wohnungsübergabe am 1. Dezember 2016 zwei Nachmieter gefunden habe, von
welchen einer sicher geeignet gewesen wäre; infolge grober Verzögerungen sei-
tens der Gesuchstellerin sei es jedoch nicht zum Abschluss gekommen. Dem ha-
be die Gesuchstellerin entgegengehalten, dass der Mitmieter (und Solidarschuld-
ner) D._____ anderen Bewerbern den Vorrang habe geben wollen, diese dann
jedoch in der Folge aufgrund des negativen Betreibungsregisterauszuges nicht in
Frage gekommen seien und dannzumal die zweite mögliche Nachmieterin ihr In-
teresse an der Wohnung zurückgezogen habe. Die Vorinstanz erwog hierzu zu-
sammengefasst, dass es damit der Gesuchsgegnerin nicht gelinge, sofort glaub-
haft zu machen, dass D._____ und sie als Solidarschuldner einen zumutbaren
Nachmieter gestellt hätten. Nachdem die Mietverträge mit einer Frist von drei Mo-
naten kündbar seien und die Kündigung am 18. November 2016 ausgesprochen
worden sei, bestehe die Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinsen bis Ende Feb-
ruar 2017. Zudem habe D._____ das Übergabeprotokoll erst am 24. Februar
2017 mit dem Vermerk "Haftung bis: 28.02.2017" unterzeichnet und dieses damit
auch anerkannt. Damit sei der Gesuchstellerin für die ausstehenden Mietzinsen
der Monate November 2016 bis Februar 2017 provisorische Rechtsöffnung zu er-
teilen (Urk. 18 S. 3-6).
Weiter erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, gemäss den Mietbedingun-
gen gelte die Nebenkostenabrechnung als genehmigt, wenn dagegen nicht Ein-
sprache erhoben werde. Die Gesuchsgegnerin habe die Nebenkostenabrechnung
zwar als unverhältnismässig hoch bezeichnet, jedoch nicht geltend gemacht, dass
sie dagegen Einsprache erhoben hätte. Daher sei auch für die Nebenkosten pro-
visorische Rechtsöffnung zu erteilen (Urk. 18 S. 7). Hinsichtlich der Schlussrech-
nung sei jedoch nur teilweise Rechtsöffnung zu erteilen. Das der Schlussrech-

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nung zugrundeliegende Übernahmeprotokoll vom 24. Februar 2017 stelle eine
Schuldanerkennung dar; der darin bezifferte Betrag belaufe sich jedoch nur auf
Fr. 571.--, weshalb auch nur hierfür provisorische Rechtsöffnung zu erteilen sei
(Urk. 15 S. 7-8).
c) Die Gesuchsgegnerin macht in ihrer Beschwerde zusammengefasst
geltend, sie habe der Gesuchstellerin zwei Nachmieter gestellt, die beide bereit
gewesen wären, die Wohnung zu übernehmen. Statt nun beide Nachmieter abzu-
klären und dann einen auszusuchen, habe die Gesuchstellerin nur einen abge-
klärt und diesen dann nach langem Hin und Her abgelehnt. Dass die zweite Nach-
mieterin in der Zwischenzeit etwas anderes gefunden habe, liege in der Natur der
Sache; die Verzögerung und damit auch die spätere Absage der zweiten Nach-
mieterin liege in der Verantwortung der Gesuchstellerin und könne nicht ihr (der
Gesuchsgegnerin) angerechnet werden. Die Vorinstanz habe die Sachdarstellung
der Gesuchstellerin übernommen, obwohl diese von ihr bestritten sei. Mit der Stel-
lung der beiden Nachmieter sei ihre Aufgabe erledigt gewesen; eine Kontrolle ih-
rerseits habe ein positives Resultat ergeben. Somit könne sie nicht für die offenen
Mietzinsen, die bei korrektem Vorgehen der Gesuchstellerin nicht entstanden wä-
ren, belangt werden. Damit könne sie auch für die Nebenkosten nicht belangt
werden, da diese bei korrekter Nachvermietung vom Nachmieter getragen worden
wären. Die Nebenkostenabrechnung 2017 sei nicht angefochten worden, da ja
kein Vertragsverhältnis mehr bestanden habe (Urk. 17).
d) Dass die Gesuchsgegnerin die Sachdarstellung der Gesuchstellerin
gemäss deren Stellungnahme vom 12. November 2019 (Urk. 12 samt Beilagen
Urk. 14/36-44) bestritten hätte, ist aktenwidrig. Wie die Vorinstanz unbeanstandet
erwogen hat, hat sich die Gesuchsgegnerin nach Zustellung dieser Stellungnah-
me nicht mehr vernehmen lassen (Urk. 18 S. 2 Erwägung I.1 am Ende). Damit
bleibt es dabei, dass die entsprechende Darstellung der Gesuchstellerin –
D._____ habe ausdrücklich anderen Bewerbern den Vorrang geben wollen, doch
seien diese dann in der Folge aufgrund des negativen Betreibungsregisterauszu-
ges nicht in Frage gekommen, und die zweite mögliche Nachmieterin habe dann-
zumal kein Interesse mehr an der Wohnung gehabt (vgl. Urk. 14/A/3/39) – unbe-

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stritten geblieben ist. Und damit bleibt es auch beim Ergebnis, dass die Gesuchs-
gegnerin die von ihr erhobene Einwendung, dass es infolge Verschuldens der Ge-
suchstellerin nicht zum Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einem von ihr ge-
stellten Nachmieter gekommen sei, nicht sofort glaubhaft gemacht hat (vgl. Art. 82
Abs. 2 SchKG). Schliesslich ist dem Beschwerdevorbringen der Gesuchsgegne-
rin, sie habe die Nebenkostenabrechnung vom 13. April 2017 nicht anfechten
müssen, weil kein Mietverhältnis mehr bestanden habe, und diese Kosten wären
von den neuen Mietern zu tragen gewesen, von vornherein der Boden entzogen,
da diese Abrechnung das Jahr 2016 betrifft (vgl. Urk. 3/6) und die Kündigung der
Mietverträge unbestritten erst am 18. November 2016 ausgesprochen wurde.
e) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet; sie
ist demgemäss abzuweisen.
3. a) Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt Fr. 14'652.75.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 48 i.V.m. Art. 61
Abs. 1 GebV SchKG auf Fr. 500.-- festzusetzen.
b) Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss
der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
c) Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen, der Gesuchsgegnerin zufolge ihres Unterliegens, der Gesuchstellerin
mangels relevanter Umtriebe (Art. 106 Abs. 1, Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.-- festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden der Gesuchsgegne-
rin auferlegt.

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4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
des Doppels von Urk. 17, und an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Die vorinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermö-
gensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 14'652.75.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 7. Februar 2020
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. F. Rieke
versandt am:
am