zh_obergericht · NG240003 · 2024-08-16 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG240003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie
Gerichtsschreiberin MLaw L. Kappeler
Urteil vom 16. August 2024
in Sachen
A._____ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich 1,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 20. Dezember 2023
(MJ230001)

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Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei festzustellen, dass die von der Klägerin mit amtlichem For-
mular vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 ausgesprochene
Kündigung sämtlicher Räume und Flächen der Liegenschaft
B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, gültig ist;
2. Es sei der Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihr genutzte Liegen-
schaft B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, unverzüg-
lich vertragskonform geräumt und gereinigt zu verlassen und der
Klägerin zurückzugeben;
3. Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich 2 anzuweisen,
den zu erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechts-
kraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.)
zu Lasten der Beklagten."
Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin:
(act. 17 S. 2)
"Es sei die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7% MWST) zu
Lasten der Klägerin."
Urteil des Mietgerichtes:
1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass die mit amtlichem Formular
vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 ausgesprochene Kündigung des Klä-
gers gültig ist.
2. Die Beklagte wird verpflichtet, die Mieträumlichkeiten in der Liegenschaft
B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, unverzüglich vertragskon-
form geräumt und gereinigt zu verlassen und der Klägerin zurückzugeben.
3. Das Stadtammannamt Zürich 2 wird angewiesen, Ziff. 2 nach Eintritt der
Rechtskraft dieses Urteils auf Verlangen der klagenden Partei zu vollstre-

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cken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der klagenden Partei vorzu-
schiessen. Sie sind ihr aber von der beklagten Partei zu ersetzen.
4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 18'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 18'000.00 Kosten total
5. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt. Sie werden vom Kläger unter
Verrechnung seines Kostenvorschusses bezogen, sind ihm aber von der
Beklagten zu ersetzen.
6. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von
Fr. 20'620.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
7. [Mitteilungen]
8. [Rechtsmittel]
Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin:
(act. 56 S. 2)
"1. Es sei das Urteil vom 20. Dezember 2023 des Mietgerichtes Zü-
rich, Kollegialgericht (Geschäfts-Nr.: MJ230001-L), vollständig
aufzuheben;
2. Es sei auf die Klage des Berufungsbeklagten/Klägers vom 9. Ja-
nuar 2023 nicht einzutreten;
3. Es seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens vor dem
Mietgericht Zürich, Kollegialgericht (Geschäfts-Nr.: MJ320001-L
[recte: MJ230001-L]), vollumfänglich dem Berufungsbeklagten/
Kläger aufzuerlegen;
4. Es sei der Berufungsbeklagte/Kläger zu verpflichten, der Beru-
fungsklägerin/Beklagten für das vorinstanzliche Verfahren vor
dem Mietgericht Zürich, Kollegialgericht (Geschäfts-Nr.:
MJ320001-L [recte: MJ230001-L]), eine angemessene Parteient-
schädigung in der Höhe von mindestens CHF 20'620.00
(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen;
5. Eventualiter sei die Streitsache zwecks Durchführung eines Be-
weisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen;

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alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehr-
wertsteuer) zu Lasten des Berufungsbeklagten/Klägers."
Berufungsanträge des Klägers und Berufungsbeklagten:
(act. 68 S. 2)
"1. Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des
Mietgerichts Zürich vom 20. Dezember 2023 zu bestätigen;
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.)
zu Lasten der Beklagten und Berufungsklägerin."
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 (act. 3/1) mietete die Beklagte und
Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) von D._____ (nachfolgend:
Vermieter) Gewerberäumlichkeiten an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2,
… Zürich. Der Bruttomietzins wurde auf Fr. 232'000.– pro Jahr, somit rund
Fr. 19'334.– pro Monat, festgelegt (act. 3/1 Ziff. 1.2.). Der Vermieter und seine
Ehefrau, E._____, sind die einzigen Verwaltungsräte der Berufungsklägerin
(act. 3/3).
1.2. Hintergrund zum Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 ist Folgender: Die
Mieträumlichkeiten an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, sind
das Stammlokal der F._____. Im Oktober 2007 erwarb der Vermieter die Liegen-
schaft an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, von seiner Mutter,
G._____, und seinem Onkel, H._____ (act. 19/1). In der Folge wurde am 27. Ok-
tober 2007 ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der F._____ AG über die
Mieträumlichkeiten abgeschlossen, wobei ein Jahresmietzins von Fr. 440'000.–
vereinbart worden war (act. 19/3). Zur Finanzierung des Erwerbs gewährte
H._____ dem Vermieter ein Darlehen im Betrag von Fr. 5.7 Mio. (act. 19/2). Am
5. Juli 2017 schlossen die F._____ AG und die Berufungsklägerin einen Franchi-
severtrag ab, und die Berufungsklägerin übernahm fortan unter anderem die Füh-
rung der F._____ Filiale an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich

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(act. 19/4). Entsprechend ging der Vermieter neu einen Mietvertrag über die Mie-
träumlichkeiten mit der Berufungsklägerin ein (vgl. oben E. 1.1.).
1.3. In der Folge wurden gegen den Vermieter diverse Betreibungen, unter an-
derem auch von H._____ aus Darlehensvertrag, eingeleitet, und, nachdem die
entsprechenden Fortsetzungsbegehren gestellt wurden, die Pfändung durch das
für den Vermieter zuständige Betreibungsamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach vollzo-
gen. Dabei wurde auch die Liegenschaft an der B._____-gasse 1 / C._____-
gasse 2, … Zürich, rechtshilfeweise durch den Kläger und Berufungsbeklagten
(nachfolgend: Berufungsbeklagter) gepfändet (act. 3/4). Mit Mitteilung vom 6. Ok-
tober 2021 zeigte der Berufungsbeklagte dem Vermieter die Pfändung an und
teilte diesem mit, dass der Berufungsbeklagte die ordentliche (Zwangs)verwaltung
der Liegenschaft übernommen habe (act. 3/6). Ebenfalls mit Anzeige vom 6. Ok-
tober 2021 wurde die Berufungsklägerin angewiesen, die vom Empfang dieser
Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an den Berufungsbeklagten zu entrichten.
Ebenso wurde der Berufungsklägerin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Be-
zug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit (act. 3/5).
1.4. Am 15. März 2022 mahnte der Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin
betreffend die ausstehenden Mietzinse der Monate November 2021 bis März
2022 in der Höhe von Fr. 96'670.– und es wurde der Berufungsklägerin eine Frist
von 30 Tagen angesetzt, um die Ausstände zu begleichen (act. 3/8). Mit Schrei-
ben vom 19. April 2022 bestritt die Berufungsklägerin, es bestünden
Mietausstände, da die entsprechenden Mietzinse gestundet bzw. erlassen worden
seien (act. 19/6). Ebenfalls mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Beru-
fungsklägerin erneut Frist angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die
Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu be-
gleichen, ansonsten der Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt
würde (act. 3/9). Daraufhin bestritt die Berufungsklägerin mit Schreiben vom
17. Mai 2022 erneut den geltend gemachten Zahlungsrückstand (act. 19/7). Mit
amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte der Berufungsbeklagte
schliesslich das Mietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und dem Vermie-

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ter per 31. August 2022, wobei er als Begründung "ausserordentliche Kündigung
wegen Zahlungsverzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR" angab (act. 3/2).
1.5. Diese Kündigung wurde von der Berufungsklägerin mit Schlichtungsgesuch
vom 18. August 2022 bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten (act. 6/1).
Nachdem anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2022 keine
Einigung hatte erzielt werden können, unterbreitete die Schlichtungsbehörde Zü-
rich den Parteien mit Beschluss vom 31. Oktober 2022 den Urteilsvorschlag, es
werde festgestellt, die Kündigung vom 22. Juli 2022 sei unwirksam (act. 6/11).
Der Berufungsbeklagte lehnte den Urteilsvorschlag mit Eingabe vom 17. Novem-
ber 2022 ab (act. 6/14), woraufhin die Schlichtungsbehörde Zürich mit Beschluss
vom 21. November 2022 der ablehnenden Partei die Klagebewilligung erteilte
(act. 6/15).
1.6. Am 9. Januar 2023 reichte der Berufungsbeklagte beim Mietgericht Zürich
(nachfolgend: Vorinstanz) Klage mit den oben wiedergegebenen Rechtsbegehren
ein (act. 1). Mit Eingabe vom 22. März 2023 nahm die Berufungsklägerin Stellung
zur Klage und ersuchte um Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei
(act. 17). Im Rahmen der Hauptverhandlung vom 8. Juni 2023 begründete der Be-
rufungsbeklagte die Klage (act. 26 und Prot. VI S. 7) und die Berufungsklägerin
beantwortete diese (act. 27 und Prot. VI S. 7 ff.). Nachdem aussergerichtliche
Vergleichsgespräche gescheitert waren (vgl. act. 30), erstattete die Berufungsklä-
gerin am 9. Oktober 2024 schriftlich Replik (act. 34) und der Berufungsbeklagte
am 27. Oktober 2024 Duplik (act. 40). Am 17. November 2023 reichte die Beru-
fungsklägerin eine weitere Stellungnahme ein (act. 46). Am 20. Dezember 2023
erliess die Vorinstanz das vorstehende Urteil (act. 51 = act. 55 = act. 57 [fortan
act. 55]).
1.7. Mit Eingabe vom 1. Februar 2024 erhob die Berufungsklägerin Berufung
gegen das erstinstanzliche Urteil mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen
(act. 56). Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 wurde der Berufungsklägerin Frist
angesetzt, um einen Kostenvorschuss von Fr. 18'000.– zu leisten (act. 61). Dieser
Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 63). Mit Verfügung vom 27. März 2024
wurde dem Berufungsbeklagten Frist zur Erstattung der Berufungsantwort ange-

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setzt (act. 66). Diese ging mit Eingabe vom 7. Mai 2024 fristgerecht ein (act. 68).
Mit Eingabe vom 1. Juli 2024 nahm die Berufungsklägerin Stellung zur Berufungs-
antwort (act. 72).
1.8. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-53). Die Sache er-
weist sich als spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-
lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz be-
zifferten – und von den Parteien nicht bestrittenen (act. 56 Rz. 2; act. 68 Rz. 19) –
Streitwert von Fr. 812'028.– ohne Weiteres erreicht (vgl. act. 55 E. V./2.3). Das
Rechtsmittel der Berufung ist somit gegeben.
2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können
dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungsfüh-
rende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311
Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz ausein-
anderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im
Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft
sein soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen vor
Vorinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_291/2019
vom 20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. September 2017
E. 4.4.2.4; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer
4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den ge-
setzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird,
braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf die
Beurteilung der rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen zu beschränken

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(BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE 144 III 394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4;).
Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur
zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutba-
rer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 ZPO). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsin-
stanz weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Bean-
standungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden.
Sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb sie die Beru-
fung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese mit einer von
der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann
(BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1).
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Prozessstandschaft / Prozessführungsbefugnis des Berufungsbeklagten
3.1.1. Der Berufungsbeklagte verwaltet die Liegenschaft an der B._____-gasse 1 /
C._____-gasse 2 in … Zürich gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer –
nach Art. 24 VZG rechtshilfeweise vollzogenen – Pfändung. Der Berufungsbe-
klagte machte die Klage vor Vorinstanz in Prozessstandschaft für den Vermieter
anhängig (vgl. act. 1 S. 1). Die Berufungsklägerin bestritt im vorinstanzlichen Ver-
fahren allerdings, dass die notwendige Voraussetzung einer gesetzlichen Grund-
lage für eine Prozessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Berufungsbeklag-
ten an der Prozessführungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und auf
die Klage entsprechend nicht einzutreten sei (vgl. act. 17 Rz. 8, act. 27 Rz. 3 ff.).
3.1.2. Die Vorinstanz erwog dazu im Wesentlichen, es bestünden sehr gute
Gründe für die Annahme einer Prozessstandschaft, da die Figur zu veranschauli-
chen vermöge, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht mehr allein im
Namen des Vermieters oder des Verpächters handle, sondern an dessen Stelle,
und dass es dabei auch die Interessen der Gläubiger zu wahren habe (act. 55
E. IV./1.1, S. 14).

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Zwar seien Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG im Kontext einer Pfän-
dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer-
tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei
einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor-in-
stanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden
Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent-
scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des
Mietgerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandver-
wertungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in
eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Pro-
zessstandschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden
worden sei (act. 55 E. IV./1.1, S. 13).
Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung
bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund-
lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne.
Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Miet-
recht eine Grundlage (act. 55 E. IV./1.1, S. 13 f.).
Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung
(bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender
Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliegen würde, act. 27
Rz. 7) sei unbehelflich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursi-
ten Person zur Konkursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sonder-
mögen werde, das von der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichs-
beispiele seien eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Wil-
lensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554
f. ZGB sowie bei der Erbenvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles
nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozessstandschaft (act. 55
E. IV./1.1, S. 14).
Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft
auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie-
ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu

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einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses
des Berufungsbeklagten (act. 55 E. IV./1.2).
3.1.3. Die Berufungsklägerin rügt in ihrer Berufung im Wesentlichen, der Beru-
fungsbeklagte sei mangels genügender Ermächtigung in einem Gesetz nicht be-
fugt, den vorliegenden Prozess in eigenem Namen als Prozessstandschafter zu
führen, womit es ihm sowohl an der Prozessführungsbefugnis als auch am
Rechtsschutzinteresse fehlen würde und auf die Klage nicht einzutreten sei
(act. 56 Rz. 29 ff., act. 56 Rz. 37).
So könne weder aus Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG noch aus
Art. 261 OR bzw. Art. 290 OR eine Prozessstandschaft abgeleitet werden (act. 56
Rz. 30 und Rz. 33). Ebenso würden Art. 102 Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 16 ff. VZG
keine genügende Rechtsgrundlage für die Annahme einer Prozessstandschaft
darstellen. Art. 102 Abs. 3 SchKG schreibe lediglich vor, das Betreibungsamt
habe bei der Pfändung eines Grundstückes für die Verwaltung und Bewirtschaf-
tung des Grundstückes zu sorgen. Das Betreibungsamt sei damit lediglich für die
Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes verantwortlich,
müsse diese aber nicht selber vornehmen. Mit dem Begriff "Verwaltung" in
Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art.16 ff. VZG werde sodann klargestellt, dass das ge-
pfändete Grundstück vom Betreibungsamt als direkter Stellvertreter verwaltet
werde, d.h. das Betreibungsamt im Namen und Auftrag des Schuldners auftrete.
Alleine die Tatsache, dass eine Zwangsverwaltung gesetzlich angeordnet werde,
vermöge keine Prozessstandschaft zu begründen (act. 56 Rz. 31, act. 72 Rz. 27).
Daran ändere auch der von der Vorinstanz zitierte Entscheid ZMP 2019 Nr. 3
nichts (act. 56 Rz. 35).
Gegen eine Annahme einer Prozessstandschaft nur aufgrund der Zwangs-
verwaltung würden sodann die Bestimmungen von Art. 17 ff. VZG sprechen:
Art. 17 VZG und Art. 18 VZG würden indizieren, dass das Betreibungsamt die ver-
schiedenen ordentlichen und ausserordentlichen Verwaltungsmassnahmen als di-
rekter Stellvertreter des Schuldners vornehme, da es unsinnig und sachfremd
wäre, wenn das Betreibungsamt gewisse, in Art. 17 VZG genannte Verwaltungs-
massnahmen (wie etwa die Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser,

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Elektrizität und dergleichen) nicht im Namen des Schuldners des gepfändeten
Grundstücks, sondern in eigenem Namen vornehmen würde. Die Formulierung in
Art. 18 Abs. 1 VZG "Erfordert die Verwaltung das Führen von Prozessen" indi-
ziere ebenso, dass das Betreibungsamt Prozesse als direkter Stellvertreter führe
(act. 56 Rz. 32, act. 72 Rz. 27). Aus der Tatsache, dass das Betreibungsamt oder
ein Dritter nach Art. 18 VZG dazu ermächtigt sei, Prozesse zu führen, könne nicht
abgeleitet werden, dass eine Prozessstandschaft vorliege. Eine (Liegenschafts-)
Verwaltung handle stets als direkter Vertreter, und zwar auch dann, wenn sie zur
Führung von Prozessen ermächtigt sei (act. 72 Rz. 27).
Weiter sei der Verweis auf die Position der Konkursverwaltung durchaus le-
gitim. Mit der Konkurseröffnung könne der Schuldner nicht mehr über die Kon-
kursmasse verfügen und die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse würden
durch das Konkursamt bzw. die Konkursverwaltung ausgeübt. Es liege ebenfalls
eine Zwangsverwaltung, nach herrschender Lehre und Rechtsprechung aber kein
Fall der Prozessstandschaft vor. Zwar komme der Konkursmasse die Prozessfüh-
rungsbefugnis zu, die Konkursverwaltung vertrete diese nach Art. 240 SchKG vor
Gericht aber bloss als gesetzlicher Vertreter. Bei der Pfändung eines Grundstü-
ckes im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung werde das gepfändete Grund-
stück – wie im Konkurs die Konkursmasse – durch das Betreibungsamt zwangs-
verwaltet. Dem Betreibungsamt komme damit auch die Prozessführungsbefugnis
zu und es könne den Schuldner in einem Prozess als gesetzlichen Vertreter ver-
treten. Eine Prozessstandschaft liege damit aber nicht vor (act. 56 Rz. 34). Zum
Schutz der Interessen der Schuldner müsse auch nicht auf das Institut der Pro-
zessstandschaft zurückgegriffen werden, diese würden genauso durch eine di-
rekte Stellvertretung geschützt (act. 72 Rz. 28).
Würde eine Prozessstandschaft angenommen, so würde dies sodann zum
unlösbaren Problem führen, dass das Betreibungsamt auch nach der Einstellung
der Betreibung nach wie vor befugt wäre, allfällige von ihm eingeleitete Prozesse
in eigenem Namen zu führen und der Schuldner könne keinen Parteiwechsel her-
beiführen. Der Schuldner wäre damit auf die Mitwirkung des Betreibungsamtes
und der Gegenpartei angewiesen (act. 56 Rz. 36).

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Zudem komme auch eine Parteiberichtigung nicht in Frage. Diese sei nur
zulässig, um redaktionelle Versehen zu korrigieren. Irre sich die klagende Partei
dagegen in der Rechtsfrage, wem das materielle Recht tatsächlich zustehe, sei
eine Berichtigung nicht zulässig. Gemäss dem Rechtsverständnis des Berufungs-
beklagten sei nur er selber zur Führung des Prozesses legitimiert, womit er sich
nicht über die Bezeichnung der klagenden Partei geirrt habe, sondern bewusst als
diese aufgetreten sei. Für eine Parteiberichtigung bestehe daher kein Raum
(act. 56 Rz. 38, act. 72 Rz. 29).
3.1.4. Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es handle sich vorliegend sehr
wohl um eine Prozessstandschaft des Berufungsbeklagten und es stehe ihm die
Prozessführungsbefugnis zu (act. 68 Rz. 40, act. 68 Rz. 51). Die Berufungskläge-
rin verkenne, dass die gesetzliche Grundlage für die Prozessstandschaft in
Art. 102 Abs. 3 SchKG zu finden sei, namentlich die gesetzliche Anordnung der
Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt. Der Inhalt der Zwangsverwaltung
werde durch Art. 17 und Art. 18 VZG konkretisiert, und Art. 18 VZG erwähne aus-
drücklich die Führung von Prozessen. Die Prozessführungsbefugnis des Beru-
fungsbeklagten sei damit unzweifelhaft gesetzlich verankert (act. 68 Rz. 41,
act. 68 Rz. 46). Sodann könne aus dem Vorbringen der Berufungsklägerin, das
Betreibungsamt müsse die Verwaltung des gepfändeten Grundstückes nicht
selbst vornehmen, nichts abgeleitet werden (act. 68 Rz. 45). Es brauche das Insti-
tut der Prozessstandschaft, da es bei der Zwangsverwaltung einer Liegenschaft
gerade nicht primär um die Wahrung der Interessen des Schuldners und Eigentü-
mers gehe, sondern um die Erhaltung des Werts und der Ertragsfähigkeit eines
Grundstücks, und damit um die Wahrung der Gläubigerinteressen (act. 68
Rz. 47). Die Berufungsklägerin anerkenne in ihrer Berufung sodann selbst aus-
drücklich die Prozessführungsbefugnis des Berufungsbeklagten, mache jedoch
geltend, dies lediglich als gesetzlicher Vertreter und nicht in Form der Prozess-
standschaft. Dies würde aber lediglich zur Berichtigung des Rubrums führen
(act. 68 Rz. 48).
3.1.5. Die Prozessführungsbefugnis bezeichnet das Recht, als prozessfähige Par-
tei den Prozess selbst zu führen oder durch einen vertraglich bestellten Vertreter

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führen zu lassen (BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 67 Rz. 20; BAUMGARTNER/
DOLGE/MARKUS/SPÜHLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 10. Aufl., Bern 2018,
§19 Rz. 32). Die Prozessführungsbefugnis ist eine Prozessvoraussetzung, deren
Fehlen zu einem Nichteintreten führt (ZK ZPO-ZÜRCHER, 3. Aufl., Zürich 2016,
Art. 59 Rz. 69; LÖTSCHER, Die Prozessstandschaft im schweizerischen Zivilpro-
zess, Basel 2016, Rz. 51 m.w.H.). In der Regel ist die materiellrechtlich berech-
tigte bzw. verpflichtete Person auch prozessführungsbefugt. Ausnahmsweise
kann die Prozessführungsbefugnis indessen der prozessunfähigen, aber auch der
an sich prozessfähigen und sachlegitimierten Partei von Gesetzes wegen entzo-
gen sein und dafür einem Dritten zustehen. Ist der Dritte dabei befugt, den Pro-
zess an Stelle des materiell Berechtigten oder Verpflichteten, aber in eigenem Na-
men als Partei zu führen, wird von Prozessstandschaft gesprochen (LÖTSCHER,
a.a.O., Rz. 1; ZK ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz. 67 ff.; BK ZPO-ZINGG, a.a.O.,
Art. 59 Rz. 60; BK ZPO-STERCHI, a.a.O., Art. 67 Rz. 20 ff.; BAUMGART-
NER/DOLGE/MARKUS/SPÜHLER, a.a.O., §19 Rz. 32).
Prozessstandschaft ist indessen nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen
anzunehmen, gewillkürte Prozessstandschaft ist dem schweizerischen Verfah-
rensrecht fremd (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 2; ZK ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz.
68; BK ZPO-STERCHI, a.a.O., Art. 67 Rz. 22; STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zi-
vilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 2019, §13 Rz. 25). Typische Beispiele der Pro-
zessstandschaft sind der Willensvollstrecker (Art. 518 ZGB), der amtliche Erb-
schaftsverwalter (Art. 554 ZGB), der amtliche Erbenvertreter (Art. 602 Abs. 3
ZGB), der Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG sowie der Aktionär, der Ver-
antwortlichkeitsansprüche nach Art. 756 OR geltend macht. Ebenso tritt etwa das
Grundbuchamt im Verfahren nach Art. 666a ZGB als Prozessstandschafter auf
(ZK ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz. 68 m.w.H.).
Von der Prozessstandschaft zu unterscheiden ist der Fall, bei welchem die
Prozessführungsbefugnis im Rahmen einer gesetzlichen Vertretung auf einen
Dritten übergeht, der materiell Berechtigte bzw. Verpflichtete selbst aber Partei
des Verfahrens bleibt (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 1, Rz. 62; ebenso BK ZPO-STERCHI,
a.a.O., Art. 67 Rz. 22; MEIER, Schweizerisches Zivilprozessrecht: eine kritische

- 14 -
Darstellung aus der Sicht von Praxis und Lehre, S. 159). Diese Unterscheidung ist
indessen nicht immer eindeutig, spricht doch das Gesetz auch in Fällen der Pro-
zessstandschaft jeweils nicht ausdrücklich von einer solchen, sondern wurde sie
von Lehre und Rechtsprechung entsprechend entwickelt (vgl. dazu LÖTSCHER,
a.a.O., Rz. 1249). Als Abgrenzungskriterium kann etwa das von der gesetzlich
prozessführungsbefugten Person verfolgte Interesse herangezogen werden: Der
Prozessstandschafter verfolgt typischerweise auch andere Interessen als diejeni-
gen des materiell Berechtigten bzw. Verpflichteten. Der Vertreter nimmt dagegen
in der Regel ausschliesslich die Interessen der vertretenen Person wahr (so etwa
MEIER, a.a.O., S. 159; LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 526).
3.1.6. Die Liegenschaft des Vermieters an der B._____-gasse 1 / C._____-
gasse 2, … Zürich, wurde im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung durch den
Berufungsbeklagten gemäss Art. 89 i.V.m. Art. 101 SchKG sowie Art. 24 VZG ge-
pfändet. Die vollzogene Pfändung führt gemäss Art 102 Abs. 3 SchKG dazu, dass
das zuständige Betreibungsamt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des
Grundstückes sorgt. Die Verwaltung und Bewirtschaftung nach Art. 102 Abs. 3
SchKG umfasst dabei alle Massnahmen, welche zur Erhaltung des Grundstücks
und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse
notwendig sind (KUKO VZG-ZOPFI, 2. Aufl., Zürich 2023, Art. 16 Rz. 1). Die
grundsätzliche Regelung von Art. 102 Abs. 3 SchKG wird weiter durch Art. 16 ff.
VZG umschrieben und präzisiert. Gemäss Art. 17 VZG umfasst die Verwaltung
unter anderem auch die Kündigung sowie die Ausweisung von Mietern, woraus
sich ergibt, dass das Betreibungsamt grundsätzlich auch die entsprechenden Ver-
fahren führt (vgl. KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). Umstritten ist vorlie-
gend, ob das Betreibungsamt die entsprechende Verfahrensführung im Rahmen
einer Prozessstandschaft oder einer gesetzlichen Vertretung wahrnimmt.
3.1.6.1. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung scheinen sich mit dieser Frage
bisher nur punktuell befasst zu haben: Die kantonale Rechtsprechung scheint
eine Prozessstandschaft anzunehmen. So hielt etwa das Kantonsgericht des Kan-
tons Graubünden in seinem Entscheid vom 18. Dezember 2019 (ZK2 19 58) fest,
gemäss kantonaler Rechtsprechung fungiere das Betreibungs- und Konkursamt

- 15 -
im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozess-
standschafter (ZK2 19 58 E. 5.2.). Ebenso hielt die Vorinstanz im Entscheid
MB170012 vom 27. Juni 2018 (ZMP 2019 Nr. 3) fest, während einer betreibungs-
amtlichen Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund eines Arrests
sei das Betreibungsamt Prozessstandschafter des Vermieters (E. III/2 mit Verweis
auf einen Beschluss vom 22. Mai 2017 im selben Verfahren). Ebenfalls geht
WETTSTEIN mit Verweis auf einen Entscheid des Obergerichts des Kantons Genf
vom 9. September 1996 (mp 1/97, S. 52 ff.), in welchem es um die Frage ging,
wer während eines Zwangsverwertungsverfahrens gegen den Mieter prozessie-
ren kann, davon aus, dass das Betreibungsamt im Kündigungs- oder Auswei-
sungsverfahren Prozesspartei sei, und nimmt damit wohl ebenfalls eine Prozess-
standschaft an (WETTSTEIN, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff.
13.1.4). Auch DÉFAGO GAUDIN spricht implizit von einer Prozessstandschaft wenn
sie ausführt, dass bei einer Spezialexekution, bei welcher der Schuldner aufgrund
einer gesetzlichen Zwangsverwaltung die Prozessführungsbefugnis verliert, dem
Betreibungsamt das Recht eingeräumt werde, in seinem Namen (i.e. des Betrei-
bungsamtes) vorzugehen (DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité
et gérance légale, Rz. 563). SCHLEGEL/ZOPFI sowie JAEGER/KULL/WALDER schei-
nen hingegen implizit von einer Vertretung durch das Betreibungsamt und nicht
von einer Prozessstandschaft auszugehen (vgl. Parteibezeichnungen in Muster-
ausweisungsbegehren in SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsver-
wertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, Rz. 234; JAEGER/WALDER/KULL,
SchKG, 5. Aufl., Zürich 2006, Art. 102 Rz. 19). Einigkeit besteht indessen dar-
über, dass dem Betreibungsamt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art 102
Abs. 3 SchKG in mietrechtlichen Verfahren betreffend die Kündigung oder die
Ausweisung jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zukommt (vgl. dazu die Vor-
genannten sowie LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 521, KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17
Rz. 18).
3.1.6.2. Der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach Art. 102
Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes ist im Umfang der Pfändung so-
wie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungsrechtlichen
Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft verfügungs-

- 16 -
berechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin parteifähigen
Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche
fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be-
treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102
Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht-
liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines
Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen
des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft si-
cher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi-
gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches
die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3
SchKG wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die
Mietpartei führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt.
3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess-
standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um-
stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund-
stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern ei-
nem Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade
in der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht.
Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes "Verwaltung" in
Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Beru-
fungsklägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur auf-
grund der in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser
Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Hand-
lungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass
eine Prozessstandschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird,
und es insofern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlun-
gen nach Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprü-
che gerichtlich jedoch in eigenem Namen durchsetzt. Dies ist umso mehr anzu-
nehmen, als dass das Gesetz auch in den anerkannten Fällen der Prozessstand-
schaft nicht ausdrücklich von einer solchen spricht, sondern sie jeweils durch
Lehre und Rechtsprechung entsprechend entwickelt und aus den gesetzlichen

- 17 -
Grundlagen abgeleitet worden ist. Es ist daher jeweils nach Sinn und Zweck der
Norm zu erörtern, was im Einzelfall vorliegt. Auch aus dem Umstand, dass die
Konkursverwaltung die Konkursmasse vor Gericht lediglich als gesetzlicher Ver-
treter vertritt und nicht als Prozessstandschafter agiert, lässt sich im vorliegenden
Fall daher nichts ableiten, wurde diese Rechtsprechung und Lehre doch mit Blick
auf Art. 240 SchKG und nicht Art. 102 Abs. 3 SchKG entwickelt. Schliesslich ist
auch nicht ersichtlich, inwiefern die Annahme einer Prozessstandschaft zum un-
lösbaren Problem führen würde, dass ein Schuldner im Falle einer allfälligen Ein-
stellung der Betreibung nicht selbst den Prozess weiterführen könnte: Wechselt
die Prozessführungsbefugnis von einem Prozessstandschafter (zurück) zum ma-
teriell Berechtigten bzw. Verpflichteten, so handelt es sich nicht um einen eigentli-
chen Parteiwechsel im Sinne von Art. 83 ZPO, da die Sachlegitimation stets beim
materiell Berechtigten bzw. Verpflichteten verbleibt (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 462).
Unter diesen Umständen kann der materiell Berechtigte, hier der Schuldner, nach
Wegfall der Prozessstandschaft den Prozess ohne Weiteres weiterführen (so
auch LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 468; ebenso Cour de justice Genf vom 9. September
1996 E. 4 in mp 1/97, S. 54 für den Fall, in dem die Zwangsverwaltung während
eines vom Schuldner anhängig gemachten Prozesses eintritt).
3.1.6.4. Folglich ist der Ansicht der Vorinstanz, der Berufungsbeklagte handle
nach Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstandschafter, zu folgen, und sowohl die
Parteistellung als auch das Rechtsschutzinteresse des Berufungsbeklagten zu
bejahen.
3.1.7. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass dem Betreibungsamt in ei-
nem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf
Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls
die Prozessführungsbefugnis zu kommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess
als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt (vgl. oben E. 3.1.6.
und BGE 42 III 391 E. 1). Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be-
stritten zu werden (vgl. act. 56 Rz. 34). Insofern würde der Umstand, dass der Be-
rufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl
eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten füh-

- 18 -
ren, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine
Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung ange-
nommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr
wohl lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die
Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Na-
men statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar
ist, wer materiell Berechtigter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.a.O., Art. 83
Rz. 14). Der Berufungsbeklagte führte in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl
sich als auch den Vermieter auf, und wies insbesondere auf die Zwangsvollstre-
ckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hin (act. 1). Es ergibt sich aus den Einga-
ben des Berufungsbeklagten unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie
vor der Vermieter ist, und der Berufungsbeklagte lediglich die Rechte für den Ver-
mieter wahrnimmt, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmassen würde.
Eine Verwechslungsgefahr ist somit ausgeschlossen. Da sich der Berufungsbe-
klagte folglich lediglich in seiner (Partei-)Bezeichnung und eben nicht darüber ir-
ren würde, wem das Recht materiell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberich-
tigung nichts im Wege (so auch das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in
ZK2 19 58 E. 5.3.2).
3.2. Gültige Klagebewilligung
3.2.1. Nachdem der Berufungsbeklagte im Schlichtungsverfahren noch als Vertre-
ter des Vermieters (welcher im Schlichtungsverfahren entsprechend noch als Be-
klagter geführt wurde) bezeichnet (vgl. act. 6, Rubrum Prot. Schlichtungsbehörde)
und die Klagebewilligung auch entsprechend ausgestellt wurde (vgl. act. 6/15),
machte er die Klage vor Vorinstanz in Prozessstandschaft und folglich als Kläger
anhängig (vgl. act. 1). Die Berufungsklägerin bestritt im vorinstanzlichen Verfah-
ren im Falle der Annahme einer Prozessstandschaft das Vorliegen einer gültigen
Klagebewilligung (act. 17 Rz. 5; act. 27 Rz. 10). Die Vorinstanz stellte fest, es
liege eine gültige Klagebewilligung vor (act. 55 E. IV./1.2).
3.2.2. Die Berufungsklägerin bringt dagegen in ihrer Berufung vor, eine gültige
Klagebewilligung setze voraus, dass im Schlichtungs- und Gerichtsverfahren die
Parteien identisch seien. Durch die Annahme einer Prozessstandschaft stünde

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einzig dem Berufungsbeklagten die Prozessführungsbefugnis zu. Das Schlich-
tungsverfahren habe vorliegend aber zwischen der Berufungsklägerin und dem
Vermieter stattgefunden, weshalb die Klagebewilligung vom 21. November 2022
nicht auf die heutigen Parteien, sondern auf die Berufungsklägerin und den Ver-
mieter, laute. Auch hier sei kein Parteiwechsel und keine Parteiberichtigung mög-
lich, weshalb auch bei Bejahung der Prozessstandschaft auf die Klage nicht ein-
zutreten sei (act. 56 Rz. 39).
3.2.3. Der Berufungsbeklagte erwidert, in der Klagebewilligung sei noch der Ver-
mieter als Beklagter aufgenommen worden, vertreten durch das Betreibungsamt
Meilen-Herrliberg-Erlenbach, vertreten durch den Berufungsbeklagten. Mit Klage-
einreichung sei dieses Rubrum anschliessend angepasst und der Berufungsbe-
klagte als Kläger, in Prozessstandschaft für den Vermieter, bezeichnet worden.
Erst durch die Vorinstanz sei der Vermieter aus dem Rubrum entfernt worden.
Der Vermieter habe am Schlichtungsverfahren teilgenommen und sei an der
Schlichtungsverhandlung anwesend gewesen. Die Klagebewilligung sei gültig.
Selbst wenn von einer gesetzlichen Vertretung ausgegangen würde, sei lediglich
das Rubrum zu berichtigen (act. 68 Rz. 52 ff.).
3.2.4. Das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung ist Prozessvoraussetzung
(BK ZPO-ZINGG, a.a.O., Art. 59 N 161). Eine gültige Klagebewilligung setzt unter
anderem voraus, dass zwischen den Parteien des Schlichtungs- und des Ge-
richtsverfahrens insofern Identität besteht, als dass die Klagebewilligung zuguns-
ten der oder des Klägers des Gerichtsverfahrens und gegen den oder die Beklag-
ten des Gerichtsverfahrens wirken muss, wobei Wechsel infolge Rechtsnachfolge
möglich sind (BK ZPO-ZINGG, a.a.O., Art. 59 N 163). Übernimmt die Klage nicht
die in der Klagebewilligung verwendete Parteibezeichnung, so muss das Gericht
überprüfen, ob Parteien und Streitgegenstand unverändert geblieben sind (vgl.
OGer NP220016 vom 9. November 2023 E. 4.3.; BGer 4A_482/2015 vom 7. Ja-
nuar 2016 E. 2.1 in fine).
3.2.5. Die Klagebewilligung vom 21. November 2022 nennt als Klägerin die Beru-
fungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, und als Beklagten
den Vermieter, vertreten durch das Betreibungsamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach,

- 20 -
vertreten durch den Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw
Y._____ (act. 5). Der Berufungsbeklagte wird sodann im Rubrum als Verwalter
des Beklagten des Schlichtungsverfahrens (i.e. des Vermieters) bezeichnet. Wei-
ter ergeht aus der Klagebewilligung, dass anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 31. Oktober 2022 keine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden
konnte, und ein von der Schlichtungsbehörde den Parteien unterbreiteter Urteils-
vorschlag vom Vertreter des Beklagten des Schlichtungsverfahrens (i.e. Vermie-
ters) abgelehnt worden ist. Aus dem Protokoll der Schlichtungsbehörde ist sodann
zu entnehmen, dass an der Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2022 auf
Seiten der Berufungsklägerin ihr Rechtsvertreter sowie die Präsidentin ihres Ver-
waltungsrates anwesend war, und auf Seiten des Berufungsbeklagten der Ver-
mieter persönlich, Herr I._____ als stellvertretender Amtsleiter des Betreibungs-
amtes Meilen-Herrliberg-Erlenbach, Herr J._____ als Amtsleiter des Berufungsbe-
klagten in Begleitung weiterer Mitarbeiter sowie die Rechtsvertreterin des Beru-
fungsbeklagten (vgl. act. 6 Prot. S. 2). Der Berufungsbeklagte trat damit schon im
Schlichtungsverfahren als Verwalter der Mietliegenschaft auf, war an der Schlich-
tungsverhandlung anwesend und lehnte schliesslich auch den Urteilsvorschlag ab
(vgl. act. 6/14). Daraus erhellt, dass beim Schlichtungsverfahren und beim vorin-
stanzlichen Verfahren die identischen Parteien beteiligt waren, lediglich deren
Parteibezeichnung fehlerhaft und irrtümlicherweise noch nicht von einer Prozess-
standschaft ausgegangen worden war. Die Berufungsklägerin bestreitet die Betei-
ligung des Berufungsbeklagten am vorinstanzlichen Verfahren denn auch nicht,
sondern scheint die Ungültigkeit der Klagebewilligung lediglich aus der formellen
Parteibezeichnung ableiten zu wollen. Da bei gesamtheitlicher Betrachtung der
Klagebewilligung und des Schlichtungsverfahrens aber klar ist, dass die Identität
der Parteien gegeben ist, und auch der Streitgegenstand des vorinstanzlichen
Verfahrens – die ausserordentliche Kündigung durch den Berufungsbeklagten –
unbestrittenermassen identisch mit dem Streitgegenstand des Schlichtungsver-
fahrens ist, ist die Klagebewilligung gültig. Es schadet daher vorliegend nicht,
dass der Berufungsbeklagte die Klage bei der Vorinstanz (korrekterweise) in Pro-
zessstandschaft anhängig machte, insbesondere auch unter Berücksichtigung der
Zulässigkeit der Berichtigung der Parteibezeichnung (vgl. oben E. 3.1.7.).

- 21 -
3.3. Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d Abs. 1 OR
3.3.1. Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis zwischen der Beru-
fungsklägerin und dem Vermieter am 22. Juli 2022 per 31. August 2022 ausseror-
dentlich mit der Begründung, die Berufungsklägerin befinde sich für die Monate
November 2021 bis April 2022 im Zahlungsverzug (vgl. E. 1.4. oben). Die Beru-
fungsklägerin bestreitet indessen die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündi-
gung, da sie sich nicht im Zahlungsverzug befunden habe. Sie machte vor Vorin-
stanz diesbezüglich geltend, der Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 sei durch
fünf zwischen dem 3. Dezember 2018 und dem 21. Juli 2021 entstandene Nach-
träge angepasst worden. Gemäss dem Nachtrag Nr. 1 vom 3. Dezember 2018 sei
der Mietzins von Fr. 19'334.– pro Monat auf Fr. 6'250.– pro Monat herabgesetzt
worden. Sodann seien die Mietzinse gemäss dem Nachtrag Nr. 5 vom 20. Juli
2021 für die Monate November und Dezember 2021 erlassen sowie für die Mo-
nate Januar 2022 bis April 2022 gestundet worden (vgl. act. 17 Rz. 27). Der Beru-
fungsbeklagte bestritt seinerseits die Echtheit bzw. die Wirksamkeit dieser Nach-
träge (vgl. act. 1 Rz. 30 ff., Rz. 43 ff.).
3.3.2. Die Vorinstanz stellte fest, die Berufungsklägerin habe sich im Zahlungs-
rückstand befunden, weshalb die ausserordentliche Kündigung vom 22. Juli 2022
gültig sei (act. 55 E. IV./2.3). Sie erwog dazu, periodische Mietzinsforderungen bil-
deten keine ein für allemal für die ganze Dauer des Mietverhältnisses festste-
hende, in Raten fällig werdende Forderungen, sondern würden erst mit jeder Zah-
lungsperiode entstehen (act. 55 E. IV./2.1). Eine Verfügung über eine künftige
Mietzinsforderung sei zwar wie jede Verfügung über eine künftige Forderung
grundsätzlich möglich, stehe aber immer unter dem Vorbehalt, dass die verfü-
gende Person im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung noch verfügungsbe-
rechtigt sei. Eine Zession, Verrechnung, Novation, Stundung oder ein Erlass
könne daher nur soweit reichen, als dass noch keine betreibungsamtliche
Zwangsverwaltung eingetreten sei. Soweit eine künftige Mietzinsforderung daher
zediert oder durch Verrechnung getilgt werden solle, sei die Wirksamkeit eines
entsprechenden Rechtsgeschäfts davon abhängig, dass der Vermieter auch zur
Zeit der Entstehung der Mietzinsforderung noch verfügungsberechtigt sei. Auch

- 22 -
die Stundung und der Erlass von Mietzinsforderungen würden rechtsgeschäftliche
Verfügungen über dieselben darstellen und könnten daher nicht über den mit ei-
ner betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung einhergehenden Verlust der Verfü-
gungsmacht des Schuldners hinaus Wirkung entfalten (act. 55 E. IV./2.2).
Im vorliegenden Fall sei es daher aus rechtlichen Gründen unerheblich, ob
die von der Berufungsklägerin ins Feld geführten Stundungs- bzw. Erlassabreden
in den fünf angeblich zwischen dem 3. Dezember 2018 und dem 21. Juli 2021
entstandenen Nachträgen zum Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 vor oder
nach dem Eintritt der betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung am 5. Oktober
2021 zustande gekommen seien. In beiden Fällen hätten sie jedenfalls nach die-
sem Zeitpunkt keine Wirkung mehr entfalten können. Die periodisch zu beglei-
chenden Mietzinsforderungen seien jeweils erst zum monatlichen Zahlungstermin
entstanden. Über die Mietzinsforderungen nach der Anzeige der betreibungsamtli-
chen Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 sei der Vermieter nicht mehr verfü-
gungsbefugt gewesen und die Nachträge würden sich daher als unbeachtlich er-
weisen. Daher habe sich die Berufungsklägerin mit den vertraglich vereinbarten
Mietzinszahlungen im Rückstand befunden, als der Berufungsbeklagte ihr mit
Schreiben vom 19. April 2022 die Nachfrist angesetzt habe, und ebenso, als der
Berufungsbeklagte am 22. Juli 2022 per Ende August 2022 die Kündigung ausge-
sprochen habe. Die Kündigung erweise sich als gültig und die Berufungsklägerin
sei zu verpflichten, die Mietsache unverzüglich nach Eintritt der Rechtskraft des
Urteils zu räumen (act. 55 E. IV./2.3).
3.3.3. Die Berufungsklägerin macht dagegen in der Berufung geltend, in den von
der Vorinstanz zur Begründung ihres Standpunktes zitierten Bundesgerichtsent-
scheiden und Literaturstellen gehe es ausschliesslich um die Frage der Zulässig-
keit der Abtretung künftiger Mietzinsforderungen im Falle des Konkurses des Ver-
mieters. Vorliegend sei jedoch nicht der Konkurs über den Vermieter eröffnet wor-
den, sondern es sei sein Grundstück im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung
gepfändet worden, weshalb die zitierten Bundesgerichtsentscheide und Literatur-
stellen von vornherein unbehilflich seien (act. 56 Rz. 42). Es sei zwar richtig, dass
im Falle des Konkurses des Vermieters abgetretene Mietzinsforderungen, welche

- 23 -
nach Eröffnung des Konkurses entstehen, in die Konkursmasse fallen würden. Im
Falle einer Betreibung auf Pfändung habe das Bundesgericht jedoch entschieden,
abgetretene künftige Forderungen könnten von den Gläubigern des Zedenten
bzw. des Schuldners nicht mehr gepfändet werden. Die Abtretung einer künftigen
Forderung wirke sich dahingehend aus, dass diese in der Person des Zessionars
entstehe und daher nicht mehr von einem Gläubiger des Zedenten gepfändet
werden könne. Um diese Frage gehe es aber vorliegend nicht, sondern darum, ob
rechtsgeschäftliche Verfügungen, wie Stundungen und Erlasse über zukünftige
Mietzinsforderungen, auch nach der Pfändung bzw. der betreibungsamtlichen
Zwangsverwaltung Wirkung hätten (act. 56 Rz. 43).
Der Schuldner sei vor der Pfändung und Konkurseröffnung grundsätzlich
frei, über sein Vermögen beliebig zu verfügen. Eine Einschränkung ergebe sich
lediglich aufgrund der paulianischen Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG.
Die paulianische Anfechtungsklage sei ein rein betreibungsrechtliches Institut, mit
welcher bestimmte, vor der Konkurseröffnung oder der Pfändung entzogene Ver-
mögensstücke wieder dem Vermögen des Schuldners zwecks deren Pfändung
oder Einbezug in die Konkursmasse zugeführt werden sollen. Anfechtbar seien
namentlich Schenkungen und unentgeltliche Verfügungen, welche der Schuldner
innerhalb des letzten Jahres vor der Pfändung bzw. der Konkurseröffnung vorge-
nommen habe, sowie Rechtshandlungen, welche der Schuldner innerhalb der
letzten fünf Jahre vor der Pfändung oder der Konkurseröffnung mit Absicht der
Benachteiligung der Gläubiger vorgenommen habe. Aus den Bestimmungen von
Art. 285 ff. SchKG gehe im Einklang mit der herrschenden Lehre und Rechtspre-
chung klar hervor, dass der Schuldner frei sei, über sein Vermögen vor der Kon-
kurseröffnung bzw. Pfändung zu verfügen und die Konkursverwaltung bzw. das
Betreibungsamt die entsprechenden Rechtsgeschäfte beachten müsse, auch
wenn diese Rechtsgeschäfte Wirkungen für die Zeit nach der Konkurseröffnung
oder Pfändung zeigten (act. 56 Rz. 44, act. 72 Rz. 30).
Der Vermieter sei daher vorliegend berechtigt gewesen, vor der Pfändung
beliebig über sein Vermögen zu verfügen. Aus diesem Grund seien die mit der
Berufungsklägerin am 1. Dezember 2018, 23. April 2020, 10. Juli 2020, 21. Ja-

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nuar 2021 und 20. Juli 2021 abgeschlossenen Nachträge Nr. 1 bis 5 gültig und
die damit vereinbarten Mietzinsreduktionen sowie Stundungs- und Erlassabreden
hätten auch Wirkung für die Zeit nach der Pfändung bzw. Anordnung der Zwangs-
verwaltung am 6. Oktober 2021 (act. 56 Rz. 45, act. 72 Rz. 30). Die Nachträge
Nr.1 bis 5 könnten lediglich mit der paulianischen Anfechtungsklage gestützt auf
Art. 285 ff. SchKG angefochten werden (act. 72 Rz. 30).
Weiter handle es sich bei der Stundung um einen Vertrag, durch den die
Leistungspflicht des Schuldners nachträglich aufgeschoben werde. Die Fällig-
keitsverlegung werde mit dem Abschluss der Vereinbarung wirksam. Dies gelte
auch bei der Stundung von erst in Zukunft fällig werdenden Forderungen (act. 56
Rz. 46, act. 72 Rz. 31). Mit dem Abschluss der Nachträge Nr. 1 bis 5 seien damit
alle darin vereinbarten Stundungsabreden wirksam geworden, weshalb die Pfän-
dung bzw. die Anordnung der Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 auf die ge-
stundeten Mietzinse keinen Einfluss mehr gehabt haben könne (act. 56 Rz. 46).
Der Schuldenerlass sei in Art. 115 OR geregelt und stelle ein Verfügungsgeschäft
dar. Als solches setze er die Verfügungsmacht des Erlassenden im Zeitpunkt des
Abschlusses des Erlassvertrages voraus. Sodann bewirke der Aufhebungsvertrag
den unmittelbaren Untergang der Forderung, dies gelte auch für den Erlass von
erst in Zukunft fällig werdenden Forderungen (act. 56 Rz.46, act. 72 Rz. 31). Mit
dem Abschluss der Nachträge Nr. 1 bis 5 seien damit alle darin erlassenen Miet-
zinse ohne weiteres untergegangen, weshalb die Pfändung bzw. die Anordnung
der Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 auf die erlassenen Mietzinse keinen
Einfluss mehr gehabt haben könne (act. 56 Rz. 46).
Die Nachträge Nr. 1 bis 5 seien vor der Pfändung bzw. vor dem Eintritt der
betreibungsrechtlichen Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 schriftlich abge-
schlossen worden, wofür diverse Beweismittel offeriert worden seien. Erweise
sich, dass diese Nachträge tatsächlich an den in ihnen angegebenen Daten unter-
zeichnet worden und zustande gekommen seien, so würde der in der Kündi-
gungsandrohung vom 19. April 2022 angegebene Mietzinsausstand nicht beste-
hen und die ausgesprochene ausserordentliche Kündigung wäre ungültig. Die

- 25 -
Streitsache sei daher zwecks Durchführung des Beweisverfahrens an die Vorin-
stanz zurückzuweisen (act. 56 Rz. 47).
3.3.4. Der Berufungsbeklagte hält den Vorbringen der Berufungsklägerin entge-
gen, die von der Vorinstanz zitierten Bundesgerichtsentscheide und Literaturstel-
len könnten sehr wohl für die in der Lehre und Rechtsprechung anerkannte
Rechtsauffassung herangezogen werden, wonach ein periodisch zu leistender
Mietzins keine im Moment des Vertragsabschlusses für die ganze vereinbarte
Mietdauer begründete Forderung darstelle, sondern die Mietzinsforderungen mit
dem Beginn einer jeden Zahlungsperiode von Neuem entstehe (act. 68 Rz. 57).
Sodann habe der Eintritt der Zwangsverwaltung einen Wechsel der Rechts-
zuständigkeit zur Folge. Die Schuldnerin des Vermieters sei nicht mehr dem Ver-
mieter gegenüber verpflichtet, sondern dem Betreibungsamt. Im Konkurs könne
der Schuldner daher gemäss Bundesgericht lediglich bis zum Zeitpunkt der Kon-
kurseröffnung über künftige Mietzinsforderungen verfügen, danach fehle ihm die
Verfügungsmacht. Diese Rechtsprechung könne analog auch auf die Zwangsver-
waltung im Pfändungsverfahren angewendet werden (act. 68 Rz. 58).
Die einzelne Mietzinsforderung würde mit Beginn jeder Zahlungsperiode neu
entstehen. Die noch nicht fälligen Mietzinsforderungen würden sich daher vor der
Pfändung noch nicht im Vermögen des Schuldners befinden, über welches er frei
verfügen könne. Vielmehr würden die fälligen Mietzinsforderungen erst nach der
Pfändung in das Vermögen des Schuldners fallen, über welches er aufgrund der
Pfändung dann eben nicht mehr frei verfügen könne (act. 68 Rz. 59). Die Nach-
träge zum Mietvertrag könnten nach Eintritt der betreibungsrechtlichen Zwangs-
verwaltung keine Wirkung mehr beanspruchen (act. 68 Rz. 60).
Eine Stundung und damit Aufschiebung der Fälligkeit sei nur möglich, wenn
eine Forderung bereits entstanden sei und damit auch die Fälligkeit bereits be-
stehe, welche herausgeschoben werden könne. Dasselbe gelte für den Erlass ei-
ner Forderung, welcher nur möglich sei, wenn überhaupt eine zu erlassende For-
derung bestehe. Entsprechend könnten die in den Nachträgen vereinbarten Stun-
dungen und Erlasse, wenn überhaupt, nur für diejenigen Mietzinsforderungen Wir-

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kung entfalten, die in diesem Zeitpunkt bereits entstanden seien (act. 68 Rz. 61
ff.).
Schliesslich hält der Berufungsbeklagte daran fest, dass die Nachträge zum
Mietvertrag erst nach Eintritt der betreibungsrechtlichen Zwangsverwaltung er-
stellt worden seien. Selbst wenn diese jedoch bereits zeitlich vor der Zwangsver-
waltung schriftlich abgeschlossen worden wären, würden sie vorliegend nach dem
Eintritt der Zwangsverwaltung keine Wirkung mehr entfalten. Folglich sei der ge-
mäss Mietvertrag vereinbarte Mietzins ab Übernahme der Zwangsverwaltung wei-
terhin geschuldet gewesen und das Mietverhältnis sei rechtmässig ausserordent-
lich infolge Zahlungsverzug gekündigt worden (act. 68 Rz. 64).
3.3.5. In rechtlicher Hinsicht ist vorliegend strittig, ob die behaupteten Stundungs-
und Erlassabreden zwischen dem Vermieter und der Berufungsklägerin über die
geschuldeten Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 nach der
Pfändung der Liegenschaft an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich,
im Oktober 2021 noch Wirkung entfalten könnten, wenn diese Stundungs- und Er-
lassabreden zwar vor der Pfändung bzw. Eintritt der Zwangsverwaltung abge-
schlossen worden wären, aber Mietzinse einer späteren Zahlungsperiode betref-
fen würden.
3.3.5.1. Ist im Mietvertrag die periodische Leistung eines Mietzinses vorgesehen,
so stellt der Anspruch des Vermieters auf dieses Entgelt nicht eine im Moment
des Vertragsschlusses für die ganze vereinbarte Mietdauer begründete Forderung
dar, die bloss hinsichtlich ihrer Fälligkeit in einzelne Raten zerfallen würde. Viel-
mehr entstehen Mietzinsforderungen mit Ablauf oder Beginn der Zahlungsperiode
jeweils von Neuem (BGE 41 III 224 E. 2.; BGE 115 III 65 E. 3b). Wird über eine
noch nicht entstandene Mietzinsforderung eine Stundungs- bzw. Erlassabrede
(wozu auch der Teilerlass einer Mietzinsforderung zu zählen ist) geschlossen,
handelt es sich um ein grundsätzlich zulässiges Rechtsgeschäft über künftige
Forderungen. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung haben sich ausführlich mit
der Wirkung der Abtretung künftiger Forderungen auseinandergesetzt. Es wird
davon ausgegangen, dass die Abtretung einer künftigen Forderung erst im Mo-
ment der Entstehung der abgetretenen Forderung wirksam wird und die Wirkung

- 27 -
daher voraussetzt, dass der Zedent in diesem Zeitpunkt berechtigt sein muss,
über die Forderung zu verfügen, i.e. dass der Zedent Verfügungsmacht hat (vgl.
dazu auch die ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung in BGE 57 II 537
S. 540, BGE 111 III 73 E. 3a, BGE 117 III 52 E. 3c; sodann VON THUR/ESCHER,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts Band II, 3. Aufl., Zürich
1974, S. 349 Fn. 73; KOLLER, Handbuch des Allgemeinen Teils des Obligationen-
rechts Band I, 5. Aufl., Bern 2023, Rz. 84.208; GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Aufl. 11, Zürich 2020, Rz.
3438; a.A. BSK OR-GIRSBERGER/HERMANN, Aufl. 7, Basel 2020, Art. 164 Rz. 47
f.). Hingegen scheint die Frage der Wirkung eines Erlasses bzw. einer Stundung
einer künftigen, noch nicht entstandenen Forderung noch nicht ausdrücklich dis-
kutiert worden zu sein. Sowohl Stundung als auch Erlass einer Forderung sind
wie die Abtretung Verfügungsgeschäfte und bedürfen grundsätzlich der Verfü-
gungsfähigkeit der Parteien (vgl. für den Erlass BSK OR-LOACKER, a.a.O.,
Art. 115 Rz. 9; STÜCHELI, Die Rechtsöffnung, S. 242; vgl. für die Stundung ZK OR-
SCHRANER, 3. Aufl., Zürich 2002, Art. 75 Rz. 73; STÜCHELI, a.a.O., S. 243). Es ist
indessen auch bei der Stundung und beim Erlass einer künftigen, noch gar nicht
entstandenen Forderung davon auszugehen, dass diese erst wirksam werden
kann, wenn die Forderung überhaupt erst entstanden ist. Wird eine künftige, noch
nicht entstandene Forderung gestundet bzw. erlassen, so steht die Wirksamkeit
des damit einhergehenden Verfügungsgeschäfts somit unter dem Vorbehalt der
tatsächlichen Entstehung der Forderung. Folglich ist sowohl bei der Stundung als
auch beim Erlass einer künftigen Forderung die Verfügungsmacht der die Forde-
rung erlassenden bzw. stundenden Partei im Zeitpunkt der Entstehung der Forde-
rung für deren Wirksamkeit vorauszusetzen(vgl. dazu auch BGE 115 III 65 E. 3
betreffend die nicht rechtswirksame Vorausverrechnung einer nach der Konkurs-
eröffnung entstehenden Mietzinsforderung).
3.3.5.2. Einschränkungen der Verfügungsmacht ergeben sich unter anderem aus
dem Schuldbetreibungs- und Konkursrecht: Nach Art. 96 Abs. 1 SchKG hat sich
der Pfändungsschuldner bei Straffolge jeder vom Betreibungsbeamten nicht be-
willigten Verfügung über die gepfändeten Vermögensstücke zu enthalten. Verfü-
gungen des Schuldners sind ungültig, soweit dadurch die den Gläubigern aus der

- 28 -
Pfändung erwachsenen Rechte verletzt werden, unter Vorbehalt der Wirkungen
des Besitzerwerbs durch gutgläubige Dritte (Art. 96 Abs. 2 SchKG). Der Schuld-
ner behält zwar trotz der Pfändung seine Handlungsfähigkeit und bleibt bis zur
Verwertung Eigentümer seiner gepfändeten Vermögensstücke. Er kann sich wei-
terhin gültig verpflichten, über die gepfändeten Vermögenswerte zu verfügen,
kann diese Verpflichtungen hingegen grundsätzlich nicht mehr erfüllen. Insofern
wird die Verfügungsmacht des Schuldners über die gepfändeten Vermögensstü-
cke eingeschränkt (vgl. BGer 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.,
BGer 5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1.; ebenso BSK SchKG-FOËX/MAR-
TIN-RIVARA, 3. Aufl., Basel 2021, Art. 96 Rz. 26; AMONN/WALTHER, Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl., Bern 2013, §22 Rz. 67 ff.; KREN
KOSTKIEWICZ, Schuldbetreibungs- & Konkursrecht, 4. Aufl., Zürich 2024, Rz.
1118). Die Verfügungsbeschränkung nach Art. 96 SchKG ist indessen insoweit zu
relativieren, als dass sie nur Verfügungen betrifft, welche die Rechte der Pfän-
dungsgläubiger verletzen, sei es etwa, indem ein gepfändeter Gegenstand der
Verwertung entzogen oder der Erlös aus der Verwertung gemindert würde (vgl.
dazu BGer 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; BGer 5A_76/2017
vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Strittig ist in der Lehre, ob dennoch vorgenommene
Verfügungen des Schuldners relativ nichtig oder aber betreibungsrechtlich ungül-
tig sind. Jedenfalls sind sie zugunsten der Pfändungsgläubiger nicht zu beachten,
sofern ihre Rechte verletzt werden (vgl. BGE 113 III 34 E. 1a; BGer 5A_76/2017
vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1.; JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 96 Rz. 13; SK
SchKG-SCHLEGEL/ZOPFI, 4. Aufl., Zürich 2017, Art. 96 Rz. 6; BSK SchKG-
FOËX/MARTIN-RIVARA, a.a.O., Art. 96 Rz. 29 ff.; KUKO SchKG-WINKLER, 2. Aufl.,
Basel 2014, Art. 96 Rz. 9; CR LP-GOTTRAU, Art. 96 Rz.13).
3.3.5.3. Folglich wird gemäss Art. 96 SchKG die Verfügungsmacht des Schuld-
ners durch die Pfändung eingeschränkt. Diese Verfügungsbeschränkung wirkt
sich zumindest gegenüber den Pfändungsgläubigern auch auf vor der Pfändung
erfolgte Stundungs- oder Erlassabreden über erst nach der Pfändung entste-
hende, gepfändete Forderungen aus, da die Wirkung solcher Stundungs- und Er-
lassabreden unter dem Vorbehalt der Verfügungsmacht des Pfändungsschuld-
ners im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung stehen. Sie sind daher unwirk-

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sam, insofern damit Gläubigerrechte verletzt werden (vgl. dazu auch JAEGER/WAL-
DER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 sowie Urteil des Appellationsgerichts Basel-Stadt
BEZ.2021.36 vom 16. März 2022, publ. in CAN 2022 Nr. 42, E. 3.2. in Bezug auf
eine vor der Pfändung vorgenommene Abtretung einer Lohnforderung).
3.3.5.4. Die gemäss Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 geschuldeten Mietzinse
sollen gemäss Vorbringen der Berufungsklägerin in der vorliegend abgemahnten
Zeit vom November 2021 bis April 2022 mit Nachtrag Nr. 1 vom 3. Dezember
2018 gültig herabgesetzt und mit Nachtrag Nr. 5 vom 20. Juli 2021 auch für Zah-
lungsperioden nach der Pfändung verbindlich erlassen bzw. gestundet worden
sein, weshalb sie sich nicht im Zahlungsrückstand befunden habe. Wie vorste-
hend ausgeführt werden der Erlass bzw. die Stundung künftiger Mietzinse erst mit
der Entstehung der Forderung wirksam und stehen unter dem Vorbehalt, dass der
Vermieter als verfügende Partei im Zeitpunkt der Entstehung der Mietzinsforde-
rung, also mit Ablauf bzw. Beginn der Zahlungsperiode, auch noch über diese
Mietzinsforderungen verfügen darf, mithin Verfügungsmacht darüber hat. Mit der
Pfändung vom 6. Oktober 2021 (vgl. act. 3/4 sowie act. 3/6) wurde nicht nur die
Mietliegenschaft an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2, … Zürich, gepfän-
det, sondern mit ihr auch ihre Früchte und Erträgnisse, somit auch die laufenden
Mietzinse (Art.102 Abs. 1 SchKG; vgl. dazu auch KUKO SchKG-ZOPFI, a.a.O.,
Art. 102 Rz. 1). Damit sind auch die Mietzinsforderungen vom Pfändungsbeschlag
nach Art. 96 SchKG erfasst und der Vermieter war damit über nach dem 6. Okto-
ber 2021 entstehende Mietzinsforderungen, und somit bezüglich der Mietzinse ab
November 2021, nur mehr insofern verfügungsberechtigt, als dass damit nicht die
Rechte der Pfändungsgläubiger verletzt würden. Da sowohl der Erlass als auch
die Stundung gepfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden,
wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Ent-
sprechend können allfällige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Er-
lassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest ge-
genüber den Pfändungsgläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend
offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten)
Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 (vgl. act. 3/10/1 S. 2) um einen Tei-
lerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde,

- 30 -
da jedenfalls unbestritten ist, dass die Berufungsbeklagte auch diesen reduzierten
Mietzins für die abgemahnte Zahlungsperiode nicht bezahlte, Mietzinsausstände
für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden.
Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102
Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Be-
zug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter
(Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstre-
ckungsrechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der
Mietliegenschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die
Zwangsverwaltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung
der Mietzinsen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfän-
dungsgläubiger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfäl-
lige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Miet-
zinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht be-
achtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann
genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder
von der Berufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme
dazu.
3.3.6. Die Vorbringen der Berufungsklägerin vermögen dem Vorstehenden nichts
entgegen zu halten. So geht ihre Rüge, von der Vorinstanz zitierte Entscheide
und Literaturstellen bezüglich der Abtretung künftiger Mietzinsforderungen im
Konkurs seien vorliegend unbehilflich, da es um eine Pfändung gehe, ins Leere.
Einerseits sind hinsichtlich zivilrechtlicher Fragestellungen wie etwa der Entste-
hungszeitpunkt von Mietzinsforderungen, der Wirkung einer Abtretung oder der
Verfügung künftiger Forderungen als solche auch Entscheide einschlägig, welche
sich damit im Rahmen der Konkurseröffnung auseinandersetzen. Denn es handelt
sich dabei um rein zivilrechtliche Fragen (vgl. dazu Urteil des Appellationsgerichts
Basel-Stadt BEZ.2021.36 vom 16. März 2022, a.a.O., E. 3.2.). Andererseits geht
es auch vorliegend, wie bei der Konkurseröffnung, um die Frage der Wirkung der
Verfügungsbeschränkung aufgrund des amtlichen Vermögensbeschlags. Ist ein
schuldnerischer Vermögenswert von einer Pfändung erfasst, so ist die Wirkung

- 31 -
der Beschränkung der Verfügungsmacht gemäss Art. 96 SchKG abgesehen da-
von, dass nur die Rechte der Pfändungsgläubiger verletzende Verfügungen er-
fasst sind, und vom Schutz gutgläubiger Dritter, nicht weniger weitgehend als die-
jenige Beschränkung der Verfügungsmacht des Konkursiten in Bezug auf die
Konkursmasse nach Art. 204 SchKG (vgl. dazu auch Appellationsgericht Basel-
Stadt BEZ.2021.36 vom 16. März 2022, a.a.O., E. 3.2). Wird daher im Rahmen ei-
ner Pfändung die Einschränkung der Verfügungsmacht nach Art. 96 SchKG be-
jaht, so rechtfertigt es sich durchaus, Parallelen zum Konkursbeschlag zu ziehen.
Sodann kann auch aus dem Entscheid des Bundesgerichts, wonach sich die Ab-
tretung einer künftigen Forderung dahingehend auswirke, dass diese in der Per-
son des Zessionars entstehe, und daher nicht mehr von einem Gläubiger des Ze-
denten gepfändet werden könne (vgl. BGE 95 III 9), nichts abgeleitet werden. Bei
der Stundung bzw. Erlass stellt sich die Frage, wo denn nun die künftige Forde-
rung entsteht (i.e. ob nun die Durchgangs- oder die Unmittelbarkeitstheorie anzu-
wenden ist), gerade nicht, da eben keine Abtretung stattfindet und die Forderung
zweifelsohne bei der verfügenden Person, hier also beim Vermieter, entsteht.
Ebenso ist fraglich, ob diese Rechtsprechung im Lichte der neueren bundesge-
richtlichen Rechtsprechung bezüglich der Wirksamkeit von Abtretungen künftiger
Forderungen im Konkurs überhaupt noch beachtlich ist (vgl. BGE 130 III 248
E. 4.1; BGer 4A_302/2016 vom 16. November 2016 E. 2.1.2.; ebenso KOLLER in
GUHL [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34
Rz. 22).
Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei
über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum
Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber
eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent-
stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän-
dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref-
fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage
lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügun-
gen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der
Pfändung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger oh-

- 32 -
nehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der
Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich
an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O.,
Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade
nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son-
dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden.
Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt
erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän-
dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL,
a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine).
Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass
einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits
entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä-
gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede
wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben
E. 3.3.5.). Wie vorgehend ausgeführt setzt dies jedoch im Zeitpunkt der Entste-
hung der Forderung die Verfügungsmacht voraus. Sodann bezieht sich Art. 115
OR auf den Forderungserlass, mit welchem der Gläubiger gegenüber dem
Schuldner eine bereits entstandene Forderung endgültig und unmittelbar aufgibt.
Art. 115 OR und die damit einhergehenden Rechtsfolgen des unmittelbaren For-
derungsuntergangs beziehen sich damit auf den Erlass einer Forderung nach der
Entstehung, nicht jedoch auf noch nicht entstandene Forderungen (BSK OR-LOA-
CKER, a.a.O, Art. 115 Rz. 10; GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 3135).
Gegenteiliges lässt sich auch aus den von der Berufungsklägerin aufgeführten Zi-
tatstellen nicht entnehmen (vgl. act. 56 Rz. 46).
3.3.7. Nach dem Gesagten ging die Vorinstanz korrekterweise davon aus, dass
es für den vorliegenden Fall offen bleiben kann, ob die von der Berufungsklägerin
geltend gemachten Stundungs- und Erlassabreden vom 3. Dezember 2018 bis
20. Juli 2021, mit welchen insbesondere die abgemahnten Mietzinse für die Mo-
nate November 2021 bis April 2022 herabgesetzt, erlassen bzw. gestundet wor-
den wären, gültig vor der Pfändung im Oktober 2021 zustande gekommen sind.

- 33 -
Gleiches gilt für die Frage, ob die Abreden angesichts des Näheverhältnisses zwi-
schen den Vertragsparteien und des damit verbundenen Interessenkonflikts Gül-
tigkeit beanspruchen könnten (vgl. act. 68 Rz. 14). Jedenfalls konnten solche
Stundungs- und Erlassabreden über noch nicht entstandene Mietzinsforderungen
nach der Pfändung der Mietliegenschaft an der B._____-gasse 1 / C._____-
gasse 2, … Zürich, mangels Verfügungsmacht des Vermieters keine Wirkungen
entfalten. Da die Berufungsklägerin der ausserordentlichen Kündigung nach
Art. 257d OR nichts anderes entgegensetzt, ist sie unter diesem Blickwinkel nicht
zu beanstanden. Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung allenfalls gemäss Art. 271
OR gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. nachfolgend E. 3.4.5-3.4.7.).

- 34 -
3.4. Verletzung rechtliches Gehör
3.4.1. Die Berufungsklägerin rügt in ihrer Berufung weiter die Verletzung ihres
rechtlichen Gehörs. Vor Vorinstanz habe sie anlässlich der Hauptverhandlung
vom 8. Juli 2023 [recte: 8. Juni 2023] Ausführungen dazu gemacht, die ausseror-
dentliche Kündigung vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 gestützt auf Art. 257d
OR sei missbräuchlich (act. 56 Rz. 48 mit Verweis auf die Plädoyernotizen,
act. 17 [recte: act. 27] Rz. 17 und 18). Die Vorinstanz sei in ihrem Urteil auf die
Frage der Missbräuchlichkeit der ausserordentlichen Kündigung mit keinem Wort
eingegangen. Diesbezügliche Ausführungen hätten nicht einmal Eingang in die
Zusammenfassung der Parteivorträge gefunden. Es müsse daher davon ausge-
gangen werden, die Vorinstanz habe dies übersehen und sich mit dem Thema der
Missbräuchlichkeit gar nicht auseinandergesetzt (act. 56 Rz. 49). Dies stelle eine
Verletzung der Begründungspflicht nach Art. 238 lit. g ZPO sowie des rechtlichen
Gehörs nach Art. 29 BV dar. Gemäss Art. 112 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BGG müss-
ten kantonale Urteile die massgeblichen Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art
enthalten, ansonsten das Bundesgericht es zur Verbesserung zurückweisen oder
aufheben könne. Dies gelte auch im kantonalen Rechtsmittelverfahren, da an-
sonsten die Rechtsmittelinstanz ihre Aufgabe gar nicht erfüllen könne (act. 56
Rz. 50). Da vorliegend ein grosser Teil der Tatsachen, welche die Missbräuchlich-
keit der ausserordentlichen Kündigung begründen würde, vom Berufungsbeklag-
ten bestritten worden sei, sei die Streitsache zwecks Durchführung eines Beweis-
verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (act. 56 Rz. 51). Der Berufungsbe-
klagte sieht indessen keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (act. 68 Rz. 68 ff.).
3.4.2. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO haben die Parteien Anspruch
auf rechtliches Gehör. Aus diesem Anspruch ergibt sich auch der Anspruch auf
Begründung des gerichtlichen Entscheids. Die Urteilsbegründung muss so ver-
fasst sein, dass sich vom Entscheid betroffene Personen über die Tragweite des
Entscheids und über allfällige Anfechtungsmöglichkeiten ein Bild machen können,
um die Sache in voller Kenntnis um die Entscheidgründe an die Rechtsmittelin-
stanz weiterzuziehen (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O., Art. 53 Rz. 14).
Die Begründungspflicht verlangt, dass das Gericht in der Entscheidbegründung

- 35 -
wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen nennt, von denen es sich hat lei-
ten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Hingegen ist es nicht erforder-
lich, dass sich das Gericht mit sämtlichen Parteistandpunkten einlässlich ausein-
andersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 143 III
65 E. 5.2 m.w.H.). Bezieht das Gericht zu rechtzeitig vorgetragenen und grund-
sätzlich beachtlichen Vorbringen keine Stellung in der Entscheidbegründung, liegt
eine Gehörsverletzung vor (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O., Art. 53 Rz.
14a).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör bildet eine formelle Verfahrensgarantie.
Seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit
des Rechtsmittels zu dessen Gutheissung und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids, wenn eine Heilung in oberer Instanz ausser Betracht fällt. Eine nicht
besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dann aus-
nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält,
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie
auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber
hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sa-
che an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die
mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (OGer ZH
NG200007 vom 30. November 2020 E. 3.2.). Bei vollkommenen Rechtsmitteln ist
insbesondere die Heilung von Begründungsmängeln im erstinstanzlichen Urteil
unter verfassungsrechtlichem Blickwinkel grundsätzlich zulässig (ZK ZPO-SUT-
TER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O., Art. 53 Rz. 14a).
3.4.3. Im Rahmen der Klageantwort vom 22. März 2023 sowie anlässlich ihres
Parteivortrags an der Hauptverhandlung vom 8. Juni 2023 begründete die Beru-
fungsklägerin ihren Antrag auf Abweisung der Klage des Berufungsbeklagten um
Feststellung der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022
einerseits damit, sie habe sich gar nicht im Zahlungsverzug befunden, weshalb

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die Kündigung ungültig sei (vgl. act. 17 Rz. 27; act. 27 Rz. 11 ff.). Andererseits
führte die Berufungsklägerin aus, die ausserordentliche Kündigung sei aufgrund
des treuwidrigen Verhaltens des Berufungsbeklagten gemäss Art. 271 OR auch
missbräuchlich (vgl. act. 27 Rz. 17). Der Berufungsbeklagte sei mehrmals (u.a.
am 4. Oktober 2021, 9. November 2021 sowie am 17. November 2021) davon in
Kenntnis gesetzt worden, der im Mietvertrag vom 23.Dezember 2017 vereinbarte
Mietzins sei nicht mehr gültig. Es seien diverse Mietzinsanpassungen erfolgt und
seit März 2020 werde kein Mietzins mehr bezahlt. Es ergebe sich auch aus der
Pfändungsurkunde vom 9. Juli 2022 klar, dass der Berufungsbeklagte mit Sicher-
heit gewusst habe, dass der ursprünglich vereinbarte Mietzins keine Gültigkeit
mehr habe. Dass keine Mietzinseinnahmen aus der Liegenschaft geflossen seien,
schien den Berufungsbeklagten sowie die involvierten Betreibungsbeamten nicht
gestört zu haben, sie hätten auch keine entsprechenden Unterlagen herausver-
langt. Mit Schreiben vom 15. März 2022 habe der Berufungsbeklagte die Beru-
fungsklägerin völlig unerwartet aufgefordert, die seit November 2021 fälligen Miet-
zinse von Fr. 19'334.– gemäss Mietvertrag zu bezahlen. Daraufhin habe die Beru-
fungsklägerin den Berufungsbeklagten nochmals darüber informiert, der ursprüng-
lich vereinbarte Mietzins habe seit 1. Januar 2019 keine Gültigkeit mehr, sondern
betrage seit dann Fr. 6'250.–, und die Mietzinse seit April 2020 seien gestundet
bzw. erlassen, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Der Berufungsbeklagte
habe es in der Folge nicht als notwendig erachtet, den Mietzins zu verifizieren und
den Vermieter bzw. die Berufungsklägerin dazu aufzufordern, die entsprechenden
Vertragsanpassungen einzureichen, sondern habe einfach gestützt auf Art. 257d
OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, um die angeblichen Mietzins-
ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 17. Mai 2022 habe die Berufungs-
klägerin innert der angesetzten Zahlungsfrist erneut eingehend erläutert, weshalb
kein Mietzinsausstand bestehe. Auf dieses Schreiben habe der Berufungsbe-
klagte nicht reagiert. Erst einen Monat später habe der Berufungsbeklagte im
Rahmen eines Gespräches geltend gemacht, er verfüge über keine Stundungs-
und Erlassvereinbarungen. In der Folge sei am 28. Juni 2022 mit dem Berufungs-
beklagten eine Besprechung vereinbart worden, und es seien ihm die entspre-
chenden Stundungs- und Erlassvereinbarungen in Form der Nachträge Nr. 1 bis

- 37 -
Nr. 5 übergeben worden. Die Berufungsklägerin sei dann am 11. Juli 2022 aufge-
fordert worden, die Nachträge Nr. 1 bis 5 im Original einzureichen. Aufgrund von
Abwesenheiten des Vermieters und der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin
sei dies nicht sofort möglich gewesen, was dem Berufungsbeklagten mit Schrei-
ben vom 15. Juli 2022 mitgeteilt worden sei. Die Berufungsklägerin habe jedoch
diverse Belege zum Beweis, dass die Nachträge Nr. 1 bis 5 tatsächlich vereinbart
worden seien, eingereicht. Trotzdem habe der Berufungsbeklagte der Berufungs-
klägerin in der Folge das bestehende Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR
ausserordentlich per 31. August 2022 gekündigt (act. 27 Rz. 18).
Dieses Verhalten des Berufungsbeklagten sei in höchstem Masse treuwid-
rig, da er im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung vom 19. April 2022 Gewissheit
darüber gehabt habe, dass der Mietzins nicht mehr Fr. 19'334.– brutto pro Monat,
sondern seit 1. Januar 2019 nur noch Fr. 6'250.– brutto pro Monat betrage und
die Berufungsklägerin seit 1. April 2020 aufgrund von diversen Mietvertragsan-
passungen keinen Mietzins mehr bezahle. Sodann habe der Berufungsbeklagte
zwei Monate zugewartet, bis er die ausserordentliche Kündigung am 22. Juli 2022
ausgesprochen habe. Als dann die Vertragsanpassungen belegt gewesen seien,
habe der Berufungsbeklagte dennoch die ausserordentliche Kündigung ausge-
sprochen, was absolut keinen Sinn mache und widersprüchlich sei. Die Kündi-
gung sei nur deshalb ausgesprochen worden, weil H._____, mit welchem der Ver-
mieter im Streit liege, gegenüber dem Berufungsbeklagten Druck ausgeübt habe
und ohne Indizien behauptet habe, die Nachträge Nr. 1 bis 5 seien gefälscht
(act. 27 Rz. 18 in fine).
3.4.4. Während die Ausführungen der Berufungsklägerin zum Sachverhalt in all-
gemeiner Weise sehr wohl im Rahmen der Parteivorbringen Eingang in die Ent-
scheidbegründung der Vorinstanz fanden (vgl. act. 55 E. III./2.), setzte sich die
Vorinstanz in ihrem Entscheid hingegen nicht mit der Rüge der behaupteten Miss-
bräuchlichkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022 und den dies-
bezüglichen konkreten Vorwürfen der Berufungsklägerin an die Adresse des Be-
rufungsbeklagten auseinander. Da jedoch auch diese Vorbringen im Sinne einer
Eventualbegründung bei Beachtung geeignet gewesen wären, die Kündigung al-

- 38 -
lenfalls als ungültig zu betrachten und folglich die Klage des Berufungsbeklagten
abzuweisen, hat die Vorinstanz damit das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin
gemäss Art. 53 ZPO verletzt. Entgegen der sinngemässen Vorbringen der Beru-
fungsklägerin kann diese Verletzung jedoch vorliegend geheilt werden (vgl. oben
E. 3.4.2.). Es handelt sich bei der vorliegenden Berufung um ein vollkommenes
Rechtsmittel, und die Kammer verfügt als Berufungsinstanz in rechtlicher und tat-
sächlicher Hinsicht über volle Kognition, d.h. sie ist in der Beurteilung von Tat-
und Rechtsfragen frei (vgl. oben E. 2.3.). Es kann vorliegend denn auch offen
bleiben, ob es sich um eine schwere Verletzung des rechtlichen Gehörs handelt,
da die Rückweisung an die Vorinstanz einem prozessualen Leerlauf gleichkäme.
Die Beurteilung im Rahmen des Berufungsverfahrens ist insbesondere angezeigt,
da einerseits die Berufungsklägerin zur missbräuchlichen Kündigung keine eigen-
ständigen Beweisanträge stellte (vgl. act. 17 Rz.17 f.), ein Beweisverfahren vor
Vorinstanz also nicht mehr durchgeführt zu werden bräuchte. Andererseits sind
auch hier die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden sowie weitere Sachver-
haltsdarstellungen der Berufungsklägerin nicht entscheidend, wie sich auch nach-
folgend noch zeigen wird. Sodann ist der von der Berufungsklägerin bemühte Art.
112 Abs. 3 BGG im kantonalen Verfahren gerade nicht anwendbar, sondern es
besteht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Möglichkeit der Heilung
der Verletzung des rechtlichen Gehörs, insbesondere bei Begründungsmängeln
(vgl. oben E. 3.4.2). Die von der Berufungsklägerin geltend gemachte Miss-
bräuchlichkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022 ist daher
nachfolgend im Berufungsverfahren zu würdigen.
3.4.5. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht-
bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den
in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse
ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der
Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün-
dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des
Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters
an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl.

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BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.;
BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen,
steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher
Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp
3/06 S. 168). Art. 271 Abs. 1 OR ist ebenfalls anwendbar, wenn die Kündigung
wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäss Art. 257d OR erfolgt, wobei hier je-
doch besondere Umstände vorliegen müssen, um die Kündigung für ungültig zu
erklären (BGE 120 II 31 E. 4a).
3.4.6. Die Berufungsklägerin scheint in folgenden Umständen ein treuwidriges
Verhalten des Berufungsbeklagten zu erblicken: Der Berufungsbeklagte habe im
Zeitpunkt der Kündigungsandrohung am 19. April 2022 darüber Gewissheit ge-
habt, dass für die Monate November 2021 bis April 2022 nicht mehr der abge-
mahnte Mietzins von Fr. 19'334.– geschuldet gewesen sei, sondern seit 1. April
2019 nur noch Fr. 6'250.– und zudem seit 1. April 2020 gar kein Mietzins mehr
bezahlt worden sei. Der Berufungsbeklagte habe die Kündigung erst zwei Monate
nach abgelaufener Zahlungsfrist ausgesprochen. Im Zeitpunkt der ausserordentli-
chen Kündigung seien die stets mündlich behaupteten Vertragsanpassungen be-
legt gewesen und die ausserordentliche Kündigung sei nur aufgrund von H._____
ausgesprochen worden.
Entgegen der Vorbringen der Berufungsklägerin kann nicht davon ausge-
gangen werden, dass der Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigungsandro-
hung vom 19. April 2022 (vgl. act. 3/9) Gewissheit darüber gehabt habe, dass der
abgemahnte Mietzins nicht geschuldet sei, selbst wenn ihrer Sachverhaltsdarstel-
lung gefolgt würde. So führt sie selbst aus, die schriftlichen Nachträge Nr. 1 bis 5
habe sie erst im Juni 2022 dem Berufungsbeklagten zur Verfügung gestellt (vgl.
act. 27 Rz. 18; ebenso act. 17 Rz. 23). Ebenso geht aus der Schilderung der Be-
rufungsklägerin hervor, dass sie erstmals mit Schreiben vom 19. April 2022 (act.
19/6) genaue und substantiierte Angaben zu den behaupteten Nachträgen
machte. Vorher ergeht aus ihrer Sachverhaltsdarstellung lediglich, dass sie den
Berufungsbeklagten in allgemeiner Weise informiert haben will, diverse Mietzinse
seien gestundet oder erlassen worden (vgl. act. 27 Rz. 18). Bis zu diesem Zeit-

- 40 -
punkt waren die geltend gemachten Mietzinsstundungen und -erlasse damit
blosse Behauptungen der Berufungsklägerin und es bestand diesbezüglich keine
Klarheit darüber, was zwischen der Berufungsklägerin und dem Vermieter wann
genau gültig vereinbart worden war. Aus pauschalen Aussagen, es werde kein
Mietzins mehr bezahlt oder ein solcher sei gestundet bzw. erlassen, kann mitunter
nicht auf eine Gewissheit beim Berufungsbeklagten geschlossen werden. Selbst
wenn davon ausgegangen würde, dass die Nachträge Nr. 1 bis 5 bereits vor Pfän-
dungsbeschlag gültig vereinbart und der Berufungsbeklagte frühestmöglich dar-
über in Kenntnis gesetzt worden wäre, so bestanden für den Berufungsbeklagten
nichtsdestotrotz erhebliche Rechtsunsicherheiten bezüglich der Wirkung solcher
Vereinbarungen auf Mietzinse, welche erst nach Pfändungsbeschlag entstehen.
Somit mahnte der Berufungsbeklagte mit guten Gründen den höchst möglichen
Mietzinsausstand ab. Zudem ist nochmals festzuhalten, dass die Stundungs- und
Erlassabreden (einschliesslich der Teilerlassabrede) hinsichtlich der abgehmahn-
ten Mietzinsen aufgrund des Pfändungsbeschlags vorliegend keine Wirkung mehr
entfalten konnten (vgl. oben E. 3.3.5.4.). Somit ist der in der Kündigungsandro-
hung vom 19. April 2022 abgemahnte Mietzinsausstand auch gar nicht zu hoch.
Sodann lässt sich aus dem Umstand, dass der Berufungsbeklagte seit Okto-
ber 2021 darüber informiert gewesen sei, dass die Berufungsklägerin für das Mie-
tobjekt keine Miete bezahle, keine Missbräuchlichkeit der ausserordentlichen Kün-
digung erblicken. Die Berufungsklägerin wurde bereits mit Anzeige vom 6. Okto-
ber 2021 darüber informiert, dass Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht
verfallenen Zinse keine Gültigkeit mehr hätten (act. 3/5). Zudem war ihr die Pfän-
dung der Liegenschaft bestens bekannt, ebenso, dass der Berufungsbeklagte in
seiner Funktion als Zwangsverwalter handelt. Wie ausgeführt nahm der Beru-
fungsbeklagte dabei zwangsvollstreckungsrechtliche Aufgaben wahr und hatte
dafür zu sorgen, dass das Vollstreckungssubstrat erhalten blieb. Es war an ihm,
zu evaluieren, ob die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft gegeben war und es war
ihm dabei unbenommen, auf allfällige frühere Einschätzungen zurückzukommen.
Weder aus den Ausführungen der Berufungsklägerin noch aus den Akten geht zu-
dem hervor, der Berufungsbeklagte hätte der Berufungsklägerin in irgendeiner
Weise bestätigt, es sei tatsächlich kein Mietzins geschuldet, und der Berufungs-

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beklagte hätte sich im Widerspruch zu einer solchen Bestätigung verhalten.
Ebenso wenig kann aus dem Verhalten des Berufungsbeklagten wie von der Be-
rufungsklägerin vorgebracht geschlossen werden, es würde akzeptiert, dass keine
Mietzinsen bezahlt würden. Daran würde auch nichts ändern, wenn der Beru-
fungsbeklagte erstmals im Frühjahr 2022 Belege für die behaupteten Mietzinsan-
passungen verlangt hätte.
Auch ein Zuwarten von rund zwei Monaten seit Ablauf der in der Kündi-
gungsandrohung vom 19. April 2022 angesetzten Kündigungsfrist (i.e. Ende Mai
2022; act. 3/9) bis zur ausserordentlichen Kündigung am 22. Juli 2022 ist im vor-
liegenden Fall nicht als missbräuchlich zu betrachten: So reagierte die Berufungs-
klägerin auf die Kündigungsandrohung am 17. Mai 2022 wiederrum mit einer aus-
führlichen Stellungnahme (act. 19/7), reichte aber die Nachträge selbst überhaupt
erst Ende Juni 2022 dem Berufungsbeklagten ein. Aufgrund der Zweifel an der
Echtheit der Nachträge setzte der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin mit
Schreiben vom 11. Juli 2022 sodann nochmals Frist bis zum 15. Juli 2022, die
Originale davon einzureichen (act. 19/10/1). Auch wenn die Rechtmässigkeit der
Nachträge Nr. 1 bis 5 vorliegend offen bleiben kann, waren aus der Perspektive
des Berufungsbeklagten im Zeitpunkt der Aussprache der Kündigung gewisse
Zweifel an deren Rechtmässigkeit nicht gänzlich unbegründet, insbesondere auf-
grund des Erfordernisses im Mietvertrag, Vertragsänderungen nur schriftlich vor-
nehmen zu können (vgl. act. 3/1 Ziff. 1.23) und der doch relativ späten Beibrin-
gung dieser Nachträge durch die Berufungsklägerin. Nachdem die Originale auf-
grund von Auslandsabwesenheiten nicht beigebracht werden konnten (vgl. act.
19/11/1), schritt der Berufungsbeklagte zur ausserordentlichen Kündigung, wohl
auch um noch weitere Verzögerungen durch die Berufungsklägerin zu vermeiden.
Das Vorgehen des Berufungsbeklagten kann vorliegend nicht als missbräuchlich
betrachtet werden, insbesondere angesichts des Umstandes, dass die Nachträge
Nr. 1 bis 5 aufgrund des Pfändungsbeschlages keine Wirkung mehr entfalten
konnten. Insofern ist es auch unbeachtlich, wenn aus Sicht der Berufungsklägerin
die Vertragsanpassungen im Zeitpunkt der ausserordentlichen Kündigung ander-
weitig belegt gewesen wären.

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Schliesslich gibt es vorliegend keinen Anlass zur Annahme, auf den Beru-
fungsbeklagten würde Druck von einem Gläubiger ausgeübt, weshalb er über-
haupt nur zur ausserordentlichen Kündigung schritt. Im Rahmen der Zwangsver-
waltung ist es die Aufgabe des Berufungsbeklagten, für die Mietzinserträge des
Mietobjekts besorgt zu sein und dafür zu sorgen, dass nicht etwa die Berufungs-
klägerin zu Lasten der Pfändungsgläubiger bevorzugt würde.
3.4.7. Nachdem Gesagten verstösst die ausserordentliche Kündigung vom
22. Juli 2022 nicht gegen Art. 271 OR und ist damit gültig.
3.5. Unzulässigkeit der Feststellungsklage
3.5.1. Schliesslich bestreitet die Berufungsklägerin das Rechtsschutzinteresse
des Berufungsbeklagten an der Feststellung, die mit amtlichem Formular ausge-
sprochene Kündigung vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 sei gültig.
3.5.2. Die Vorinstanz erwog dazu, von der Gültigkeit der Kündigung würden ent-
gegen der Auffassung der Berufungsklägerin nicht nur ihre Rückgabeverpflich-
tung, sondern auch weitere Rechtsfolgen abhängen. Der Berufungsbeklagte ver-
füge daher durchaus über ein ausreichendes Interesse an der gerichtlichen Fest-
stellung der Gültigkeit (act. 55 E. IV./2.3 in fine).
3.5.3. Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, der Berufungsbeklagte hätte in
seiner Klage an die Vorinstanz ohne weiteres nur die Ausweisungsklage (Leis-
tungsklage) gemäss Rechtsbegehren Ziff. 2 erheben können, da damit das ver-
folgte Ziel ebenfalls erreicht worden wäre. Im Rahmen der Ausweisungsklage
würde nämlich die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vorfrageweise be-
urteilt. Für die Feststellungsklage fehle dem Berufungsbeklagten daher ein
Rechtsschutzinteresse. Dies habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen. Sie hätte
auf das Rechtsbegehren gemäss Ziff. 1 nicht eintreten dürfen und dies auch bei
der Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen berücksichtigen müssen
(act. 56 Rz. 54).
3.5.4. Die Berufungsklägerin setzt sich in ihrer Berufung nicht mit der Erwägung
der Vorinstanz auseinander, von der Gültigkeit der Kündigung würden nicht nur

- 43 -
die Rückgabeverpflichtung, sondern auch weitere Rechtsfolgen abhängen, wes-
halb das Feststellungsinteresse gegeben sei. Sie bringt lediglich ihre vor Vorin-
stanz vorgebrachte Rüge fast identisch erneut vor (vgl. act. 27 Rz. 4). Ebenso
zeigt die Berufungsklägerin nicht auf, inwiefern sich ein allfälliges Nichteintreten
der Vorinstanz auf das klägerische Feststellungsbegehren konkret auf die Festle-
gung der Kosten- und Entschädigungsfolgen ausgewirkt hätte, insbesondere, da
die Frage nach der Gültigkeit der Kündigung gemäss ihren eigenen Ausführungen
zumindest vorfrageweise im gleichen Umfang geprüft worden wäre. Die Beru-
fungsklägerin kommt somit ihrer Begründungsobliegenheit im Berufungsverfahren
nicht nach, und in diesem Punkt ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. oben
E. 2.2.).
3.6. Im Ergebnis ist die Berufung somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Das vorinstanzliche Urteil vom 20. Dezember 2023 ist zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskos-
ten und der Parteientschädigung wurden nicht vorgebracht. Sie sind zu bestäti-
gen.
4.2. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten des zwei-
tinstanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2.1. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheidge-
bühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand
des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die
Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 812'028.– (vgl. act. 55 E. V./2.) ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4
Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 18'000.– festzusetzen.
Sie ist aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in glei-
cher Höhe zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
4.2.2. Die Berufungsklägerin ist zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten eine
Parteientschädigung auszurichten (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädi-

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gung ist unter Berücksichtigung des Streitwerts sowie in Anwendung von § 13
i.V.m. § 2 und § 4 AnwGebV auf Fr. 9'500. zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer fest-
zusetzen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung der Berufungsklägerin wird abgewiesen, soweit darauf einge-
treten wird. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom
20. Dezember 2023 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 18'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 18'000.– verrechnet.
3. Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten für das Be-
rufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 9'500.– (zzgl. 8.1%
MWST) zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 72, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je ge-
gen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

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Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 812'028.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E Lichti Aschwanden MLaw L. Kappeler
versandt am:
16. August 2024