zh_obergericht · NG170021 · 2018-04-30 · de
Nebenkostenabrechnung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG170021-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-
richtsschreiberin MLaw R. Schneebeli
Urteil vom 30. April 2018
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch B._____ Immobilien, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur.
X._____,
gegen
1.a) C1._____,
1.b) C2._____,
2.a) C3._____,
2.b) C4._____,
3.a) C5._____,
3.b) C6._____,
4.a) C7._____,
4.b) C8._____,
5.a) C9._____,
5.b) C10._____,
6.a) C11._____,
6.b) C12._____,
7.a) C13._____,
7.b) C14._____,

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8.a) C15._____,
8.b) C16._____,
9.a) C17._____,
9.b) C18._____,
10.a) C19._____,
10.b) C20._____,
11. C21._____,
12.a) C22._____,
12.b) C23._____,
13.a) C24._____,
13.b) C25._____,
14.a) C26._____,
14.b) C27._____,
15.a) C28._____,
15.b) C29._____,
16.a) ...
16.b) ...
Beklagte und Berufungsbeklagte,
alle vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend Nebenkostenabrechnung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom
26. September 2017 (MG150007)

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Rechtsbegehren:
(act. 10 S. 3 mit Verweis auf act. 1/1 - 16 S. 2, sinngemäss)
Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin den für jede Klage geson-
dert bezifferten Betrag gemäss nachstehender Tabelle zuzüglich Zins zu 5%
seit 26. März 2015 zu bezahlen, dies unter dem Vorbehalt der Klageerweite-
rung bzw. des Nachklagerechtes sowie alles unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten.
Klagebetrag in CHF
Bekl. 1a - b 5'001.80
Bekl. 2a - b 7'475.90
Bekl. 3a - b 4'299.85
Bekl. 4a - b 6'663.75
Bekl. 5a - b 4'819.30
Bekl. 6a - b 3'237.15
Bekl. 7a - b 6'054.50
Bekl. 8a - b 7'220.60
Bekl. 9a - b 7'919.85
Bekl. 10a - b 6'331.25
Bekl. 11 8'843.65
Bekl. 12a - b 6'520.00
Bekl. 13a - b 7'996.35
Bekl. 14a - b 8'200.90
Bekl. 15a - b 6'502.50
Bekl. 16a - b 6'721.40
Total 103'808.75

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Urteil des Mietgerichtes des Bezirkes Horgen vom 26. September 2017:
(act. 55 S. 56 ff. = act. 57 S. 56 ff., sinngemäss)
1. Die Beklagten 1a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 672.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten 2a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 658.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
3. Die Klage gegen die Beklagten 3a - b wird abgewiesen.
4. Die Beklagten 4a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 864.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
5. Die Beklagten 5a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 690.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
6. Die Klage gegen die Beklagten 6a-b wird abgewiesen.
7. Die Beklagten 7a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 779.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
8. Die Beklagten 8a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 672.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
9. Die Beklagten 9a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 714.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
10. Die Beklagten 10a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 588.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
11. Der Beklagte 11 wird in teilweiser Gutheissung der Klage verpflichtet,
der Klägerin CHF 644.– nebst Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezah-
len. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
12. Die Beklagten 12a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 759.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
13. Die Beklagten 13a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 2'592.– nebst

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Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
14. Die Beklagten 14a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 1'932.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
15. Die Beklagten 15a - b werden in teilweiser Gutheissung der Klage und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 1'980.– nebst
Zins zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die
Klage abgewiesen.
16. Die Beklagten 16a und 16b werden in Gutheissung der Klage und unter
solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 6'721.40 nebst Zins
zu 5% seit 26. März 2015 zu bezahlen.
17. Die Widerklage der Beklagten 3a - b wird abgewiesen.
18. Die Widerklage der Beklagten 6a - b wird abgewiesen.
19. Die Widerklage der Beklagten 7a - b wird abgewiesen.
20. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 9'000.– festgesetzt.
21. Die Gerichtskosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Vor-
schuss in Höhe von CHF 10'000.– verrechnet. Der Klägerin wird der zu
viel bezahlte Kostenvorschuss im Umfang von CHF 1'000.– zurücker-
stattet.
22. Die Gerichtskosten werden der Klägerin im Umfang von CHF 6'777.80,
den Beklagten 1a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 2a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 3a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 281.25,
den Beklagten 4a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 5a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 6a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 281.25,
den Beklagten 7a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 8a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 9a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 10a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
dem Beklagten 11 unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 12a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 13a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,

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den Beklagten 14a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 15a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 84.40,
den Beklagten 16a - b unter solidarischer Haftung im Umfang von
CHF 562.50, auferlegt.
23. Die Beklagten 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a - b,
11, 12a - b, 13a - b, 14a - b und 15a - b werden jeweils unter solidari-
scher Haftung verpflichtet, der Klägerin deren Kostenvorschuss im Um-
fang von je CHF 78.75 zurückzuerstatten.
24. Die Beklagten 3a - b und 6a - b werden jeweils unter solidarischer Haf-
tung verpflichtet, der Klägerin deren Kostenvorschuss im Umfang von je
CHF 281.25 zurückzuerstatten.
25. Die Beklagten 16a - b werden unter solidarischer Haftung verpflichtet,
der Klägerin deren Kostenvorschuss im Umfang von CHF 562.50 zu-
rückzuerstatten.
26. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a -
b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14a - b und 15a - b
eine Parteientschädigung von je CHF 757.20 (inkl. Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.
27. Die Parteientschädigungen in den Verfahren zwischen der Klägerin und
den Beklagten 3a - b und 6a - b werden wettgeschlagen.
28. Die Beklagten 16a - b werden unter solidarischer Haftung verpflichtet,
der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 1'051.70 (inkl. Mehr-
wertsteuer) zu bezahlen.
29. [Mitteilungssatz].
30. [Rechtsmittelbelehrung].
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 56 S. 3 f.):
"1. Es sei das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Horgen vom
26. September 2017 mit Ausnahme der Dispositiv-Ziffern 16 - 19 und 28
aufzuheben, und es seien demzufolge die von der Klägerin erhobenen
Klagen mit Bezug auf die am Berufungsverfahren beteiligten Beklagten
vollumfänglich gutzuheissen und die Beklagten zu verpflichten, die fol-
genden Zahlungen zuzüglich 5 % Zins seit 26. März 2015 zu leisten:

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2. Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Horgen vom
26. September 2017 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) im
erst- wie auch im zweitinstanzlichen Verfahren zu Lasten der Beklag-
ten/Berufungsbeklagten."
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 64 S. 3):
"1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu-
lasten der Klägerin."

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Erwägungen:
I.
Überblick über den Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend "Klägerin") hat mit den
29 Berufungsbeklagten (nachfolgend "Beklagte") sowie zwei weiteren Personen
(einst die Beklagten 16a und 16b) im Frühjahr/Sommer 2012 Mietverträge über 16
Wohnungen in den Liegenschaften D._____-strasse 2, 1 und 4 in E._____ abge-
schlossen. Dabei handelte es sich um die Erstvermietung der 16 Wohnungen. Die
Mietverhältnisse wurden zwischen dem 15. Mai 2012 und dem 1. Oktober 2012
angetreten. In sämtlichen Mietverträgen wurden Akontozahlungen in der Höhe
von Fr. 280.– bis Fr. 360.– pro Monat für die ausgeschiedenen Nebenkosten ver-
einbart (act. 1/5/3/1 - 16). Anfangs Juni 2014 kündigte die Klägerin alle Mietver-
hältnisse ordentlich per 30. September 2014 und stellte den Beklagten die Heiz-
und Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2012/2013 zu (act.
1/5/4/1 - 16). Mitte Oktober 2014 folgte die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für
die Abrechnungsperiode 2013/2014 (act. 1/5/5/1 - 16).
2. Die Saldi der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungs-
perioden 2012/2013 und 2013/2014 überstiegen die von den Mietern geleisteten
Akontozahlungen erheblich (vgl. dazu die Aufstellung der Vorinstanz, act. 55
S. 9 ff.). In der Folge weigerten sich die Beklagten, die von der Klägerin geltend
gemachten Nachforderungen im Zusammenhang mit den (unbestrittenermassen)
effektiv angefallenen Nebenkosten im von der Klägerin geforderten Umfang zu
bezahlen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Juli 2015 anerkannten
die Beklagten eine Nachzahlungspflicht in der Höhe von 20 % der geleisteten
Akontobeträge für Heiz-/Nebenkosten, im Mehrbetrag wurden der Klägerin die
Klagebewilligungen ausgestellt (act. 4/1 - 16).
3. Am 11. September 2015 (Datum Poststempel) erhob die Klägerin für die
restlichen Forderungsbeträge gemäss den Nebenkostenabrechnungen 2012/2012
und 2013/2014 16 Klagen gegen die Beklagten beim Mietgericht des Bezirkes

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Horgen (nachfolgend Vorinstanz). Die verschiedenen Verfahren wurden mit Be-
schluss der Vorinstanz vom 29. Dezember 2015 vereinigt und gemeinsam unter
der Verfahrens-Nr. MG150007 weitergeführt. Während sich die damaligen Be-
klagten 16a - b zur sie betreffenden Klage nicht vernehmen liessen, beantragten
die Beklagten 1a - 15b die Abweisung der Klagen. Zudem erhoben die Beklagten
3a - b, 6a - 6b und 7a - 7b Widerklagen gegen die Klägerin.
4. Mit Urteil vom 26. September 2017 hiess die Vorinstanz die Klagen der
Klägerin gegen die damaligen Beklagten 16a - b vollumfänglich und gegen die
Beklagten 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a - b, 11, 12a - b,
13a - b, 14a - b und 15a - b teilweise gut und verpflichtete die Beklagten 1a - 2b,
4a - 5b und 7a - 15b (teilweise unter solidarischer Haftung) zur Bezahlung der fol-
genden Beträge an die Klägerin (act. 55 S. 56 ff. = act. 57 S. 56 ff., nachfolgend
zitiert als act. 55):
Beklagte 1a - b: Fr. 672.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 2a - b: Fr. 658.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 4a - b: Fr. 864.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 5a - b: Fr. 690.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 7a - b: Fr. 779.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 8a - b: Fr. 672.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 9a - b: Fr. 714.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 10a - b: Fr. 588.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 11: Fr. 644.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 12a - b: Fr. 759.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 13a - b: Fr. 2'592.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
Beklagte 14a - b: Fr. 1'932.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015

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Beklagte 15a - b: Fr. 1'980.– zzgl. 5% Zins seit 26. März 2015
5. Die Klagen gegen die Beklagten 3a - b und 6a - b wies die Vorinstanz mit
Urteil vom 26. September 2017 ab. Ebenfalls abgewiesen wurden die von den
Beklagten 3a - b, 6a - b und 7a - b erhobenen Widerklagen (act. 55, Dispositivzif-
fern 3, 6 und 17 - 19).
6. Gegen den vorinstanzlichen Entscheid vom 26. September 2017 erhob die
Klägerin mit Eingabe vom 16. November 2017 fristgerecht Berufung (act. 56).
7. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 - 53). Mit Verfügung
vom 4. Dezember 2017 wurde der Klägerin eine Frist zur Bezahlung eines Kos-
tenvorschusses in der Höhe von Fr. 8'600.– angesetzt sowie die weitere Prozess-
leitung an den Referenten delegiert (act. 59). Der Kostenvorschuss ging am
11. Dezember 2017 beim Gericht ein (act. 61).
8. Mit Verfügung vom 8. Februar 2018 wurde den Beklagten das Doppel der
Berufungsschrift zugestellt und Frist angesetzt, um eine schriftliche Berufungsant-
wort einzureichen (act. 62), welche am 27. Februar 2018 rechtzeitig beim hiesigen
Gericht einging (act. 64).
9. Das Doppel der Berufungsantwort der Beklagten wurde der Klägerin mit
Kurzbrief vom 28. Februar 2018 gegen Empfangsschein zur Kenntnisnahme zu-
gestellt; zudem wurde beide Parteien darüber in Kenntnis gesetzt, dass der ge-
setzlich vorgesehene Schriftenwechsel abgeschlossen sei und sich die Sache
nun in Beratung befinde (act. 65 und act. 66).
II.
Zur Berufung im Einzelnen
1. Vorbemerkungen
1.1. Voranzuschicken gilt es, dass die Dispositivziffern 16 - 19 sowie Dispositiv-
ziffer 28 des vorinstanzlichen Entscheids vom 26. September 2017 nicht ange-

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fochten wurden. Die entsprechenden Dispositivziffern sind somit in Rechtskraft
erwachsen, was der Klarheit halber vorzumerken ist. Die vorliegende Berufung
richtet sich mithin nur noch gegen die Beklagten 1a - 15b. Unangefochten geblie-
ben sind dabei ebenfalls die Dispositivziffern, in denen Widerklagen von Beklag-
ten abgewiesen wurden. Auch das ist vorzumerken.
1.2. Weiter ist klarzustellen, dass die in den Heiz- und Nebenkostenabrechnun-
gen für die Abrechnungsperioden 2012/2013 (act. 1/5/4/1 - 16) und 2013/2014
(act. 1/5/5/1 - 16) ausgewiesenen Nebenkosten der Höhe nach nicht bestritten
werden. Umstritten ist einzig der Anspruch der Klägerin auf die Bezahlung der die
vereinbarten Akontozahlungen übersteigenden tatsächlich angefallenen Heiz- und
Nebenkosten durch die Beklagten. Darin liegt der Kernpunkt des Berufungsver-
fahrens sowie in der damit zusammenhängenden Rechtsfragen wie etwa der, ob
den Vermieter in Bezug auf die Höhe der mutmasslich tatsächlich anfallenden
Nebenkosten bei Vereinbarung von Akontozahlungen gegenüber dem Mieter eine
Aufklärungspflicht trifft oder nicht bzw. ob ein Mieter von kostendeckenden Akon-
tozahlungen für die Nebenkosten ausgehen darf. Zwar wurde diese Frage für
ähnlich gelagerte Fälle bereits höchstrichterlich entschieden (BGE 132 III 24 und
BGer, 4A_268/2009 vom 4. Februar 2010). Uneinig sind sich die Parteien aber
insbesondere darüber, ob zum einen diese höchstrichterliche Rechtsprechung im
Lichte der diversen Mieterschutzbestimmungen im Obligationenrecht richtig und
deshalb an ihr festzuhalten ist, sowie zum anderen, ob sie auf den hier zu beurtei-
lenden Fall Anwendung findet. Darauf und auf alle Vorbringen der Parteien im Be-
rufungsverfahren ist nachstehend, soweit für die Urteilsfindung erforderlich, im
Einzelnen einzugehen.
2. Allgemeines zur Berufung
Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die
Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entspre-
chenden Beanstandungen von der Berufung führenden Partei in der Berufungs-
schrift einzeln vorzutragen und zu begründen (sog. Begründungslast; vgl. dazu
BGE 138 III 375 oder OGer ZH, Urteil LB110049 vom 5. März 2012, E. 1.1 und

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E. 1.2, je mit Verweisen). Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vor-
getragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung daher
ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den
erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 375).
3. Entscheid der Vorinstanz
3.1. Die Vorinstanz hiess die Klage der Klägerin nur teilweise gut; soweit die
von der Klägerin gegenüber den Beklagten geltend gemachten Nachzahlungsfor-
derungen gestützt auf die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen den Umfang von
30% der in den jeweiligen Mietverträgen vereinbarten, jährlichen Akontozahlun-
gen übersteigen, wies sie die Klage ab. Sie gelangte im Entscheid vom
26. September 2017 zusammengefasst zum Schluss, die Klägerin müsse sich
gegenüber den Beklagten eine absichtliche Täuschung im Sinne von Art. 28 OR
vorwerfen lassen: Die von der Klägerin in den Mietverträgen mit den Beklagten
vereinbarten Akontozahlungen für Nebenkosten in der Höhe von monatlich
Fr. 280.– bis Fr. 360.– deckten die tatsächlich anfallenden Nebenkosten nur rund
zur Hälfte, was die Klägerin denn auch nicht bestritten habe (act. 55 S. 32). Die
Klägerin habe mit den Beklagten Akontozahlungen für Nebenkosten in dieser Hö-
he vereinbart, obwohl ihr im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge mit den
Beklagten die mutmassliche Höhe der tatsächlichen Nebenkosten bekannt gewe-
sen sei bzw. hätte bekannt sein müssen. Es hätte überdies bekannt sein müssen
erstens aufgrund des von der F._____ AG am 26. Juni 2012 erstellten Dokuments
"Budget, 01.01.2012-31.12.2012" (act. 15/4) für die baugleichen, von der Klägerin
als Stockwerkeigentumseinheiten verkauften Nachbarliegenschaften an der
D._____-strasse 2a, 2b, 1a und 4a, welches im Auftrag der Klägerin oder einer ih-
rer Hilfspersonen habe erstellt werden müssen (act. 55 S. 33 f.). Zweitens sei es
gerichtsnotorisch und entspreche der Berufs- und Branchenerfahrung der
Mietrichterinnen, dass jede professionelle Investorin – wozu die Klägerin zu zäh-
len sei – vor Erstellung bzw. Verkauf oder Vermietung einer Liegenschaft zur
Renditeberechnung ein solches Budget wie jenes der F._____ AG erstelle
(act. 55 S. 34). Die im Budget enthaltenen Zahlen würden zudem auffällig nahe
bei den letztlich tatsächlich angefallenen Heiz- und Nebenkosten der Mietliegen-

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schaften liegen (act. 55 S. 34 ff.). Aber auch unabhängig vom Budget der F._____
AG seien der Klägerin die mutmasslich anfallenden Nebenkosten bereits zum
Vertragsschluss bekannt oder für diese zumindest relativ genau abschätzbar ge-
wesen, handle es sich bei einem bedeutenden Teil der in Rechnung gestellten
Nebenkosten doch um Fixkosten oder um sonstige verbrauchsunabhängige und
im Vorherein bekannte Kosten (vgl. act. 55 S. 36). Die der Klägerin genau be-
kannten Fixkosten bei einer ihr zudem vorliegenden Verbrauchsschätzung des
Energiezulieferers stellten sodann einen massgeblichen Unterschied zum Sach-
verhalt dar, welcher dem BGE 132 III 24 zugrunde liege.
3.2. Aus dem Umstand, dass die Höhe der mutmasslich anfallenden Nebenkos-
ten für die Klägerin zumindest abschätzbar gewesen sei, sie mit den Beklagten in
den einzelnen Mietverträgen indes trotzdem keine kostendeckenden Akontozah-
lungen für die Nebenkosten vereinbart habe, zeige sich, dass die Klägerin nie be-
absichtigt habe, kostendeckende Akontozahlungen zu vereinbaren (act. 55 S. 38).
Im Mietrecht existiere zwar keine Bestimmung, welche den Vermieter explizit da-
zu verpflichte, den Mieter über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten aufzuklä-
ren. Das Verneinen einer Aufklärungspflicht des Vermieters in Bezug auf die ef-
fektive Höhe der Nebenkosten stehe aber im Widerspruch zu zahlreichen Mieter-
schutzbestimmungen (insbes. entgegen Art. 257a Abs. 2 OR, Art. 269 OR,
Art. 269d OR, Art. 270a OR oder Art. 272 OR); zudem drohe eine Umgehung der
Möglichkeit der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Abs. 1 OR,
weil der Mieter erst lange nach Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist erfahre,
wie hoch die effektiv anfallenden Nebenkosten und damit der effektive Bruttomiet-
zins seien. Richtigerweise sei deshalb eine Aufklärungspflicht des Vermieters
nicht generell zu verneinen, sondern vielmehr im Einzelfall aufgrund der konkre-
ten Umstände zu prüfen, ob den Vermieter bei Vertragsschluss eine Aufklärungs-
pflicht treffe bzw. getroffen habe oder nicht (act. 55 S. 39 f.).
3.3. Vorliegend sei zwar unstrittig, dass sich die Beklagten bei der Klägerin im
Rahmen der Vertragsverhandlungen nie danach erkundigt hätten, ob die verlang-
ten Akontozahlungen mutmasslich kostendeckend sein würden. Die Akontozah-
lungen seien aber mit Fr. 280.– bis 360.– je nach Wohnungsgrösse nicht offen-

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sichtlich zu tief angesetzt worden und es sei auch nicht ersichtlich, wie die Be-
klagten zu einer beweisbaren und verbindlichen Auskunft hätten gelangen können
(act. 55 S. 41). Die Klägerin habe zudem gewusst, dass die verlangten Akonto-
zahlungen bei Weitem nicht kostendeckend sein würden und dass die Beklagten
mit erheblichen Nachforderungen für die Nebenkosten konfrontiert sein würden,
nicht zuletzt aufgrund des von ihr abgeschlossenen Energie-Contractings. Da es
sich bei einem Mietvertrag zudem um ein Dauerschuldverhältnis handle, zwischen
den Parteien eine ausgeprägte Informationsasymmetrie bestanden habe und mit
der Vereinbarung von Akontozahlungen nicht zuletzt das Interesse verfolgt werde,
das Inkassorisiko des Vermieters zu senken, habe die Klägerin gegenüber den
Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen eine Aufklärungspflicht gehabt.
Gemäss Vorinstanz hätte die Klägerin die Beklagten darüber aufklären müssen,
dass die vereinbarten Akontozahlungen nicht als kostendeckend verstanden wer-
den dürfen und in welchem Umfang vermutungsweise mit Nachforderungen zu
rechnen sei. Indem die Klägerin ihre Aufklärungspflicht nicht wahrgenommen ha-
be, obwohl sie um den (Motiv-)Irrtum der Beklagten betreffend die effektive Höhe
der Nebenkosten gewusst habe bzw. einen solchen in Kauf genommen habe, ha-
be sie eine absichtliche Täuschung gegenüber den Beklagten begangen (act. 55
S. 42 ff.). Nach Art. 28 Abs. 1 OR sei ein Vertrag für einen Getäuschten unver-
bindlich, weshalb die mit der Akontovereinbarung implizit verabredete Nachzah-
lungspflicht in Bezug auf die Nebenkosten für die Beklagten (als Getäuschte) im
die bereits geleisteten Akontozahlungen um 30% übersteigenden Umfang nicht
verbindlich sei (act. 55 S. 47).
4. Standpunkte der Klägerin im Berufungsverfahren
4.1. In der Berufung beanstandet die Klägerin im Wesentlichen zunächst eine
unrichtige Rechtanwendung durch die Vorinstanz. Die Vorinstanz habe die Best-
immungen der Art. 55 ZPO, Art. 150 ZPO und Art. 247 ZPO sowie den Anspruch
der Klägerin auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 BV verletzt. Zudem habe die
Vorinstanz die Vereinbarungen der Parteien über die Akontozahlungen nicht rich-
tig ausgelegt und dadurch Art. 28 OR, Art. 257a OR sowie Art. 2 ZGB verletzt
(act. 56 Rz. 6 f.). Weiter moniert die Klägerin in der Berufung, die Vorinstanz habe

- 15 -
ihren Entscheid auf einen Sachverhalt gestützt, welcher von den Beklagten weder
behauptet noch aktenmässig belegt oder aber von der Klägerin bestritten worden
sei. Über Bestrittenes habe die Vorinstanz indes kein Beweisverfahren durchge-
führt, obwohl in diesen Punkten keine Notorietät bestehe. Schliesslich habe die
Vorinstanz die (wenigen) vorhandenen Beweismittel falsch gewürdigt (act. 56
Rz. 8).
4.2. In prozessualer Hinsicht rügt die Klägerin im Wesentlichen, im vorliegen-
den (vereinfachten) Verfahren gelte der abgeschwächte Untersuchungsgrundsatz
gemäss Art. 247 Abs. 2 ZPO. Danach obliege dem Gericht zwar eine verstärkte
Fragepflicht; bei anwaltlich vertretenen Parteien komme indes eine Verpflichtung
des Richters, nach weiteren Sachverhaltselementen zu forschen, nicht zum Tra-
gen (vgl. act. 56 Rz. 21 und insbes. Rz. 22 mit den dortigen Verweisen). Dennoch
habe die Vorinstanz im Entscheid vom 26. September 2017 auf eine absichtliche
Täuschung durch die Klägerin erkannt, obwohl die dafür vorausgesetzten not-
wendigen Sachverhaltselemente von den Beklagten weder rechtsgenüglich be-
hauptet noch bewiesen worden seien. Dabei habe die Vorinstanz Sachverhaltser-
gänzungen zu Hilfe genommen, die von der Klägerin weder je kommentiert noch
bestritten hätten werden können. Gelegenheit zur Stellungnahme zum eigen-
mächtig ergänzten bzw. erweiterten Sachverhalt habe die Vorinstanz der Klägerin
nicht eingeräumt. Mit diesem Vorgehen habe die Vorinstanz nicht nur das rechtli-
che Gehör der Klägerin verletzt (Art. 29 BV), sondern zusätzlich die prozessualen
Vorschriften gemäss Art. 247 ZPO (act. 56 Rz. 25 und Rz. 53).
4.3. Im Rahmen dieses Vorgehens – so rügt die Klägerin weiter – habe die Vor-
instanz den Sachverhalt zudem willkürlich und falsch festgestellt: Gestützt auf das
von den Beklagten eingereichte sogenannte "Budget" (act. 15/4) sei die Vorin-
stanz zum Schluss gekommen, die F._____ AG müsse dieses Budget in Erfüllung
eines von der Klägerin oder einer ihrer Hilfspersonen erteilten Auftrags erstellt
haben; weitere Beweiserhebungen erübrigten sich damit. Unerfindlich sei, woraus
die Vorinstanz diesen Umstand ableite. Offenbar habe sie angenommen, die Klä-
gerin sei Eigentümerin, Verkäuferin oder Erstellerin der Liegenschaften D._____-
strasse 2a, 2b, 1a und 4a in E._____ gewesen. Im gesamten Prozess sei solches

- 16 -
jedoch von keiner Partei behauptet worden, und dies treffe denn auch nicht zu
(act. 56 Rz. 47 ff.). Weder habe die Klägerin die vorgenannten Liegenschaften er-
stellt, noch hätten die Beklagten (wie nun aber von der Vorinstanz angenommen)
je behauptet, dass diese vier Stockwerkeigentumseinheiten baugleich zu den hier
interessierenden Mietliegenschaften seien. Zudem habe die Klägerin – wie im vo-
rinstanzlichen Verfahren bereits mehrfach ausgeführt – erstmals im Rahmen des
vorliegenden Verfahrens Kenntnis vom fraglichen "Budget" erlangt (act. 56
Rz. 49 f.).
4.4. In materiell-rechtlicher Hinsicht rügt die Klägerin im Wesentlichen weiter,
entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 132 III 24 ff. und BGer,
4A_268/2009 vom 4. Februar 2010) habe die Vorinstanz festgehalten, dass ein
Mieter ohne anders lautende Mitteilung des Vermieters davon ausgehen dürfe,
dass die vereinbarten Akontobeiträge die bis dahin bekannten Nebenkosten deck-
ten. Sofern nicht kostendeckende Akontozahlungen vereinbart würden, habe der
Vermieter seinen Mieter darüber aufzuklären, widrigenfalls eine Begrenzung der
Nachzahlungspflicht des Mieters vorzunehmen sei, was die Vorinstanz im vorlie-
genden Fall letztlich auch getan habe. Diese Rechtsauffassung stehe im Wider-
spruch zur geltenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung gemäss BGE 132 III
24 und BGer, 4A_268/2009 vom 4. Februar 2010, worin sich das Bundesgericht in
Bezug auf die Vereinbarung an sich sowie auf die Höhe von Akontozahlungen für
Nebenkosten im Mietvertrag klar für die Geltung von Vertragsfreiheit ausgespro-
chen und eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Vermieters verneint habe.
Besondere Umstände, die einen von dieser Rechtsprechung abweichenden Ent-
scheid rechtfertigen würden, lägen hier nicht vor (act. 56 Rz. 35). Im Übrigen hät-
ten die Beklagten die wesentlichen Tatbestandselemente einer absichtlichen Täu-
schung nach Art. 28 ZGB (täuschendes Verhalten, Täuschungsabsicht, Motivirr-
tum beim Getäuschten und Kausalzusammenhang) weder konkret behauptet
noch entsprechende Beweismittel dafür offeriert (act. 56 Rz. 43). Mangels Aufklä-
rungspflicht der Klägerin in Bezug auf die nicht kostendeckenden Akontobeiträge
liege bereits keine Täuschungshandlung vor; zudem sei der Klägerin die Höhe der
effektiv anfallenden Nebenkosten im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge

- 17 -
mit den Beklagten nicht bekannt gewesen, habe es sich doch um eine Erstvermie-
tung gehandelt.
5. Standpunkte der Beklagten in der Berufungsantwort
5.1. Die Beklagten führen in der Berufungsantwort demgegenüber im Wesentli-
chen zunächst aus, die Vorinstanz habe weder das Recht unrichtig angewendet
noch den Sachverhalt unrichtig festgestellt (act. 64 Ziff. 4). Die Beklagten hätten
die für eine absichtliche Täuschung i.S.v. Art. 28 OR erforderlichen Sachverhalts-
elemente sehr wohl behauptet und dazu habe die Klägerin umfassend Stellung
nehmen können, weshalb die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs fehl
gehe (act. 64 Ziff. 1.5 mit Verweisen auf act. 13 S. 3, 11 ff. und act. 36 S. 4 f.). Zur
vorliegend zu beantwortenden Rechtsfrage gebe es entgegen der Auffassung der
Klägerin keine ständige Bundesgerichtspraxis, sondern bis anhin nur gerade zwei
Entscheide (wobei nur einer davon in der amtlichen Sammlung publiziert worden
sei), die in der Lehre nicht spärlich und berechtigterweise kritisiert worden seien.
Nach wie vor – so die Beklagten weiter – seien sie der Auffassung, dass für die
Festsetzung von Akontozahlungen keine Vertragsfreiheit bestehe und es ebenso
wenig besonderer Umstände bedürfe, um eine Aufklärungspflicht der Vermieterin
gegenüber den Mietern über nicht kostendeckende Akontozahlungen für Neben-
kosten zu bejahen (act. 64 Ziff. 2.1 und 2.2). Aus dem Sinn und Zweck der Miss-
brauchsgesetzgebung ergebe sich eine generelle Aufklärungspflicht des Vermie-
ters mit Bezug auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten (act. 64 Ziff. 3.5).
Weiter argumentieren die Beklagten, der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt
unterscheide sich zudem in wesentlichen Punkten vom Sachverhalt, welcher dem
BGE 132 III 24 zugrunde liege. So hätten sich die Beklagten – anders als die Mie-
ter im Sachverhalt des BGE 132 III 24 – nach Erhalt der ersten Nebenkostenab-
rechnung unverzüglich gegen diese gewehrt, deren Saldo bestritten und diesen
nicht bezahlt. Zudem hätten sie der Klägerin umgehend mitgeteilt, sich nicht an
die Nebenkostenabrede halten zu wollen. In Abweichung der vom Bundesgericht
beurteilten Sachverhalte sei in casu anhand des Budgets für die baugleichen
Stockwerkeigentumseinheiten von F._____ zudem erstellt, dass die Klägerin die
effektiv zu erwartenden Nebenkosten gekannt habe oder zumindest hätte kennen

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müssen (act. 64 Ziff. 2.3). Die Vergleichbarkeit der Stockwerkeigentumseinheiten
mit den Mietwohnungen habe die Klägerin erstmals im Berufungsverfahren und
damit verspätet (unzulässiges Novum) bestritten. Unerheblich sei in diesem Zu-
sammenhang sodann, in wessen Eigentum sich die Liegenschaften D._____-
strasse 2a bis 4a im Jahre 2012 befunden hätten (act. 64 Ziff. 3.3, Rz. 47, Rz. 49
und Rz. 52). Indem die Klägerin die Beklagten trotz Kenntnis bzw. Erkennbarkeit
der effektiv höheren Nebenkosten nicht darüber aufgeklärt habe, dass die verein-
barten Akontozahlungen nicht kostendeckend sein würden, habe sie bei den Be-
klagten eine falsche Vorstellung über den wirklich geschuldeten Mietzins hervor-
gerufen. Da sie diesen Irrtum zwar erkannt, aber dennoch nicht aufgeklärt habe,
habe sie gegenüber den Beklagten eine absichtliche Täuschung begangen
(act. 64 Ziff. 3.5 - 3.8 Rz. 59a ff.).
5.2. Endlich argumentieren die Beklagten im Wesentlichen, selbst wenn aber
eine absichtliche Täuschung zu verneinen wäre, schuldeten die Beklagten der
Klägerin die eingeklagten Nachzahlungen nicht. Erstens habe die Klägerin eine
sich aus Treu und Glauben ergebende vertragliche Nebenpflicht verletzt, indem
sie die Beklagten nicht über die nicht kostendeckenden Akontozahlungen aufge-
klärt habe (culpa in contrahendo) und zweitens widerspreche die Annahme voll-
kommener Vertragsfreiheit betreffend Festsetzung der Akontobeiträge für Neben-
kosten der Anfechtungsmöglichkeit des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR
bzw. höhle diese geradezu aus (act. 64 Ziff. 6.4 und 6.5). Den wirklich geschulde-
ten Bruttomietzins kenne der Mieter schliesslich erst nach Erhalt der ersten Ne-
benkostenabrechnung, also zu einem Zeitpunkt, in welchem die Frist zur Anfech-
tung des Anfangsmietzinses bereits verstrichen sei (act. 64 S. 22 Ziff. 6.5). Un-
vereinbar sei die Annahme von Vertragsfreiheit mit Bezug auf die Festsetzung der
Höhe der Akontozahlungen schliesslich mit den strengen Regeln zum Vorbehalt
gemäss Art. 18 VMWG, wonach ein allfälliger Vorbehalt betr. Nettomietzins klar
deklariert werden müsse (act. 64 Ziff. 6.6.). Es könne nicht sein, dass ein Vermie-
ter im Sinne einer "reservatio mentalis" mit Bezug auf die Nebenkosten problem-
los Nachforderungen stellen könne.

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6. Würdigung
6.1. Die Vorinstanz qualifiziert die Abrechnungsvereinbarung der Parteien in
Bezug auf die Nebenkosten als für die Beklagten teilweise unverbindlich mit der
Begründung, die Klägerin müsse sich eine absichtliche Täuschung vorwerfen las-
sen. Dabei ist die Vorinstanz davon ausgegangen, die Klägerin habe die sie tref-
fende Aufklärungspflicht gegenüber den Beklagten verletzt, indem sie es unter-
lassen habe, letztere über die Höhe der effektiv anfallenden Nebenkosten zu in-
formieren bzw. darüber, dass die vereinbarten Akontozahlungen nicht kostende-
ckend sein werden (vgl. dazu vorstehende E. II./3).
6.2. Die Vorinstanz hat die allgemeinen Voraussetzungen einer absichtlichen
Täuschung i.S.v. Art. 28 OR in ihrem Entscheid richtig dargelegt, weshalb an die-
ser Stelle grundsätzlich auf die entsprechenden Erwägungen verwiesen werden
kann (vgl. act. 55 S. 32 E. 4.2). Ergänzend gilt es an dieser Stelle nochmals fest-
zuhalten, dass eine absichtliche Täuschung zwar auch durch Schweigen bzw. das
Verschweigen von Tatsachen begangen werden kann (vgl. BGE 136 III 528,
E. 3.4.2; BGE 132 II 161, S. 166, E. 4.1). Das Verschweigen von Tatsachen ist
indes nur insoweit verpönt, als gegenüber dem Vertragspartner eine Aufklärungs-
pflicht besteht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine solche
auf einer besonderen gesetzlichen Vorschrift oder auf einem Vertrag gründen o-
der sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und der herrschenden An-
schauung erbeben (BGE 116 II 431, S. 434, E. 3a). Massgebend sind die konkre-
ten Umstände im Einzelfall (vgl. BGE 132 II 161, S. 166, E. 4.1; BGE 116 II 431,
S. 434, E. 3a). Erforderlich ist schliesslich, dass der Vertragspartner den Vertrag
ohne das täuschende Verhalten so nicht abgeschlossen hätte (BGE 136 III 528,
E. 3.4.2; BGE 132 II 161, S. 166, E. 4.1).
6.3. Unbestritten ist, dass die Klägerin den Beklagten keinerlei dahingehende
Zusicherungen oder Angaben gemacht hat, dass die in den Mietverträgen verein-
barten Akontozahlungen kostendeckend sein werden. Ebenso ist unbestritten,
dass sich die Beklagten vor Vertragsschluss bei der Klägerin nicht nach der Höhe
der tatsächlich anfallenden Nebenkosten erkundigten (act. 13 S. 5 Ziff. 1 und
S. 11 Ziff. 3.1). Eine aktive Täuschung der Beklagten durch die Klägerin scheidet

- 20 -
daher zum Vornherein aus und es kommt nur eine absichtliche Täuschung durch
Schweigen in Betracht. Es gilt demnach zu prüfen, ob die Klägerin verpflichtet
gewesen wäre, die Beklagten darüber aufzuklären, dass die in den Mietverträgen
vereinbarten Akontozahlungen in der Höhe von Fr. 280.– bis Fr. 360.– pro Monat
nicht kostendeckend sein werden.
6.4. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (act. 55 S. 38 f.
E. 4.3.3.4), ergibt sich aus dem Gesetz und insbesondere aus den Art. 253 ff. OR
keine Pflicht des Vermieters zur Aufklärung des Mieters über die mutmasslich an-
fallenden Nebenkosten. Ebenso wenig sieht das Gesetz eine Aufklärungspflicht
des Vermieters für den Fall vor, dass im Mietvertrag Akontozahlungen für die Ne-
benkosten vereinbart werden, welche die mutmasslich effektiv anfallenden Ne-
benkosten nicht vollständig decken werden. In Bezug auf die Nebenkosten einer
Mietwohnung bestimmt das Gesetz lediglich, dass der Mieter die mit dem Ge-
brauch der Sache zusammenhängenden Kosten zu tragen hat, sofern er dies mit
dem Vermieter besonderes vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Keine Bestim-
mung findet sich im Gesetz jedoch darüber, ob Akontozahlungen für die vom Mie-
ter zu tragenden Nebenkosten zu vereinbaren sind und – falls denn solche (Akon-
tozahlungen) vereinbart wurden – ob und in welchem Umfang diese die später ef-
fektiv anfallenden Nebenkosten decken müssen. Entgegen der Auffassung der
Beklagten und der von ihnen zitierten Literaturmeinung von WEBER (act. 64 S. 20
Ziff. 6.3) kann sodann Art. 257b Abs. 1 OR weder entnommen werden, dass
überhaupt Akontozahlungen für Nebenkosten vereinbart werden müssten, noch
dass solche den tatsächlich anfallenden Nebenkosten zu entsprechen hätten.
Art. 257b Abs. 1 OR definiert lediglich die Nebenkosten für Wohn- und Geschäfts-
räume näher bzw. zählt solche exemplarisch auf. Damit gelten die allgemeinen
Regeln des Obligationenrechts, mithin auch der Grundsatz der Vertragsfreiheit
(Inhaltsfreiheit). Massgeblich ist deshalb, was die Parteien vereinbart haben (BGE
132 III 24, E. 4). Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass der Mieter gewis-
se ausgeschiedene Nebenkosten zu tragen und er dafür Akontozahlungen in ei-
nem betragsmässig festgelegten Umfang an den Vermieter zu entrichten hat, be-
gründen die Parteien ein Abrechnungsverhältnis. Nach Treu und Glauben muss
eine solche Parteiabrede dahingehend verstanden werden, dass nach Feststehen

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des definitiven vertraglichen Anspruchs die bereits geleisteten Akontozahlungen
von diesem abzuziehen sind und der daraus resultierende Saldo entweder vom
Mieter nachzuschiessen oder diesem vom Vermieter zurückzuerstatten ist (vgl.
dazu BGE 132 III 24, E. 5.1). Weitergehendes wird damit indes nicht vereinbart.
6.5. Die Parteien haben zudem vertraglich keine Pflicht des Vermieters gegen-
über dem Mieter zur Aufklärung über die Höhe der mutmasslich effektiv anfallen-
den Nebenkosten vereinbart. Es kommt deshalb lediglich eine aus dem Grund-
satz von Treu und Glauben und der herrschenden Anschauung abgeleitete Auf-
klärungsflicht in Frage. Das Bundesgericht hat sich zu dieser Frage bereits im
BGE 132 III 24 geäussert, auf den sowohl die Parteien als auch die Vorinstanz
ausgiebig Bezug genommen haben. Nach diesem bundesgerichtlichen Entscheid
kann ein Mieter nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Akontozahlungen
zur Deckung der gesamten, effektiv anfallenden Nebenkosten ausreichen werden,
sofern der Vermieter dies dem Mieter nicht ausdrücklich zugesichert hat. Den
Vermieter treffe diesbezüglich keine Informationspflicht (vgl. BGE 132 III 24,
E. 5.1.1 und E. 6.1.2). Eine aus dem Grundsatz von Treu und Glauben fliessende
Aufklärungspflicht des Vermieters über mutmasslich nicht kostendeckend verein-
barte Akontozahlungen verneinte das Bundesgericht sodann explizit im später er-
gangenen, nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Urteil 4A_268/2009 vom
4. Februar 2010: Ein Vermieter – so erwog das Bundesgericht – sei nicht ver-
pflichtet, den Mieter während der Vertragsverhandlungen über die mutmassliche
Höhe der Nebenkosten aufzuklären, und zwar selbst dann nicht, wenn diese
durch die konkret vereinbarten Akontozahlungen wahrscheinlich nicht gedeckt
seien (BGer, 4A_268/2009 vom 4. Februar 2010, E. 2, publ. in mp 2010, S. 118).
6.6. Die Vorinstanz setzt sich im angefochtenen Entscheid ausführlich mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung auseinander (act. 55 S. 21 E. III). Sie kriti-
siert diese und führt als Argument für eine allgemeine Aufklärungspflicht des
Vermieters gegenüber dem Mieter in Bezug auf die mutmasslich effektiv anfallen-
den Nebenkosten – wie schon die Beklagten – die Schutzbestimmungen des
Mietrechts ins Feld. Sie erwägt, das Verneinen einer generellen Aufklärungspflicht
des Vermieters gegenüber dem Mieter in Bezug auf die Höhe der mutmasslich ef-

- 22 -
fektiv anfallenden Nebenkosten stehe in einem Spannungsverhältnis zu zahlrei-
chen Bestimmungen des schweizerischen Mietrechts (z.B. zu Art. 257a Abs. 2
OR, Art. 269 OR, Art. 269d OR, Art. 270a OR oder Art. 272 OR), welche dem
Mieterschutz verpflichtet seien (act. 55 S. 39 E. 4.3.3.4). Durch das Festsetzen
von zu tiefen, die effektiven Kosten bei weitem nicht deckenden Akontozahlungen
könne ein Vermieter insbesondere die in Art. 270 Abs.1 OR vorgesehene Mög-
lichkeit des Mieters der Anfechtung des Anfangsmietzinses vereiteln, denn natur-
gemäss sei die in Art. 270 Abs. 1 OR vorgesehene Anfechtungsfrist von 30 Tagen
in dem Zeitpunkt, in welchem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalte, be-
reits verstrichen. Gleich verhalte es sich mit Art. 18 VMWG; für den Mieter spiele
es faktisch keine Rolle, ob er aufgrund einer einseitigen Vertragsänderung oder
aufgrund von im Mietvertrag ohne sein Wissen nicht kostendeckend eingesetzten
Akontobeiträgen höhere Kosten gewärtigen müsse (act. 55 S. 39 E. 4.3.3.4). Mit
dieser Problematik habe sich das Bundesgericht bis anhin noch nicht auseinan-
dergesetzt (act. 13 S. 14 Ziff. 3.3.4).
6.7. Dazu ist vorab zu bemerken, dass eine Anfechtung des Anfangsmietzinses
nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR für die Beklagten zum Vornherein nicht möglich ge-
wesen wäre, handelte es sich doch um eine Erstvermietung nach Erstellung der
Wohnungen, bei welcher es sachgemäss an einem Vormietzins fehlt (vgl. HIGI,
Die Miete, Zürich 1998, Art. 269-270e OR, N 56 zu Art. 270 OR; OGer ZH,
NG150014 vom 9. November 2015, E. 4.3, m.w.H.). In anders gelagerten Fällen
(keine Erstvermietungen), in welchen Art. 270 Abs. 1 lit. b OR anwendbar ist,
kann der Vermieter zwar theoretisch den Nettomietzins erhöhen bei gleichzeitiger
Herabsetzung der Akontozahlungen für die Nebenkosten. Indes hat er dem neuen
Mieter gemäss Art. 256a Abs. 2 OR auf dessen Verlangen die Höhe des Mietzin-
ses des vorangegangenen Mietverhältnisses mitzuteilen und zwar inkl. Nebenkos-
ten. In gewissen Kantonen (zurzeit in den Kantonen Waadt, Genf, Freiburg, Neu-
enburg, Nidwalden, Zug und Zürich) sind die Vermieter zudem verpflichtet, den
Mietern den Mietzins des Vormieters unaufgefordert auf einem amtlich genehmig-
ten Formular mitzuteilen, und zwar innert 30 Tagen ab Wohnungsübergabe. Die-
se Formularpflicht bestand im Fall der Parteien indes noch nicht. Inhaltlich geht
die Formularpflicht aber nicht weiter als die Regel des Art. 256a Abs. 2 OR; sie

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erspart dem Mieter lediglich, selbst nach den Informationen zu fragen, anhand de-
rer es ihm möglich sein sollte, sich ein Bild über den Mietzins und die effektiv an-
fallenden Nebenkosten bzw. den Bruttomietzins zu verschaffen. Genügen ihm
diese Angaben nicht, kann er beim Vermieter zusätzliche Informationen über die
Nebenkosten erfragen. Insofern kann ein Mieter durchaus erkennen, wenn ein
Vermieter bei der Neuvermietung plötzlich einen höheren Nettomietzins erhebt,
demgegenüber aber die Nebenkosten erheblich gesenkt oder neue Nebenkosten
ausgeschieden hat. Unter solchen Umständen kann der Mieter beim Vermieter
nachhaken und sich erkundigen, weshalb etwa die Akontozahlungen für die Ne-
benkosten herabgesetzt wurden. Besteht dafür kein mit dem Gebrauch des Miet-
objekts zusammenhängender, objektiver Anlass (z.B. eine Gebührensenkung),
muss der Mieter davon ausgehen, dass die herabgesetzten Akontozahlungen für
die Nebenkosten nicht mehr kostendeckend sind. In einem solchen Fall kann der
Mieter den Anfangsmietzins rechtzeitig innert der 30-tägigen Frist von Art. 270
Abs. 1 OR anfechten. Im Rahmen des Vergleichs des Brutto-Vormietzinses mit
dem neuen Bruttomietzins wäre eine solche Senkung der Akontozahlungen bei
aber grundsätzlich unveränderten mutmasslich anfallenden effektiven Nebenkos-
ten nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR angemessen zu berücksichtigen. Schliesslich
soll dabei Gleiches mit Gleichem verglichen werden und im Gesetz ist denn auch
bloss von einer "erheblichen Erhöhung" die Rede (Art. 270 Abs. 1 lit. b OR). Die
sture Anwendung der durch die Rechtsprechung entwickelten sogenannten "Pro-
zentregel", wonach eine Erhöhung um mindestens 10% als erhebliche Erhöhung
gilt, wäre in einem solchen Fall verfehlt und nicht im Sinne des Gesetzes (vgl. da-
zu HIGI, Die Miete, Zürich 1998, Art. 269-270e OR, N 52 ff. zu Art. 270 OR). Das
Gesetz bietet folglich genügend Handhabe, um einer von den Beklagten skizzier-
ten Umgehung bzw. Aushöhlung der Anfechtungsmöglichkeit des Anfangsmiet-
zinses (vgl. act. 13 S. 14 Ziff. 3.3.4 und act. 36 S. 13 Ziff. 2.5) zu begegnen. Die
Annahme von Vertragsfreiheit in Bezug auf die Vereinbarung von Akontozahlun-
gen im Mietvertrag an sich und in Bezug auf deren Höhe steht Art. 270 OR dem-
nach nicht entgegen; die in BGE 132 III 24 publizierte bundesgerichtliche Recht-
sprechung erweist sich auch unter diesem Gesichtspunkt weiterhin als überzeu-
gend.

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6.8. Nicht gefolgt werden kann der vorinstanzlichen und beklagtischen Kritik an
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sodann, soweit sie diese auf die Be-
stimmung von Art. 18 VMWG abstützt. Nach Art. 18 VMWG hat ein Vermieter ei-
nen Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses festzulegen, wenn er ei-
ne ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend macht. Art. 18
VMWG auferlegt dem Vermieter für diesen Fall strenge Regeln. Bei der Nachfor-
derung von Nebenkosten, für die Akontozahlungen geleistet wurden aufgrund der
Saldoziehung, handelt es sich nicht um die Ausschöpfung eines Vorbehaltes, also
um keine Vertragsänderung i.S. des Art. 269d OR, sondern es wird vom Mieter
bloss die Erfüllung seiner bereits mit Unterzeichnung des Mietvertrages einge-
gangenen Pflicht zur Bezahlung der ausgeschiedenen Nebenkosten verlangt. Es
kann somit keine Rede davon sein, dass der Vermieter im Sinne einer "reservatio
mentalis" mit Bezug auf die Nebenkosten problemlos Nachforderungen stellen
könne, wurde die Tragung der Nebenkosten doch bereits bei Vertragsunterzeich-
nung geregelt. Damit ist nicht ersichtlich, weshalb das Verneinen einer generellen
Aufklärungspflicht des Vermieters dem Schutzgedanken von Art. 18 VMWG ent-
gegenlaufen soll (vgl. dazu BGE 132 III 24, S. 26 f., E. 3.2). Der Art. 18 VMWG
befasst sich mit Nachforderungen aus Saldoziehung über ausgeschiedene Ne-
benkosten gar nicht. Für eine Aufklärungspflicht des Vermieters bei Vertrags-
schluss über die mutmasslich anfallenden Nebenkosten lässt sich deshalb aus
dieser Norm schlicht nichts ableiten.
6.9. Die Vorinstanz erwägt weiter, das Bundesgericht habe sich in den beiden
bisherigen einschlägigen Entscheiden BGE 132 III 24 und BGer, 4A_268/2009
vom 4. Februar 2010, nicht für eine einzelfallunabhängige Verneinung der Aufklä-
rungspflicht ausgesprochen. Vielmehr habe es auf die konkreten Umstände des
Einzelfalles verwiesen. Richtigerweise sei deshalb im Einzelfall aufgrund der kon-
kreten Umstände zu prüfen, ob den Vermieter eine Aufklärungspflicht getroffen
habe oder nicht (act. 55 S. 40 E. 4.3.3.5). Das trifft zu. Im Folgenden argumentiert
die Vorinstanz dann aber nicht in diesem Sinne, sondern mit allgemeinen Überle-
gungen für eine generelle Aufklärungspflicht des Vermieters in Bezug auf die
mutmassliche Höhe der effektiv anfallenden Nebenkosten: Das Interesse des
Mieters an der Kenntnis seiner tatsächlichen Vertragsverpflichtung, die bereits

- 25 -
hohen vereinbarten Akontozahlungen, die Beweisproblematik zu einer Auskunft
der Vermieterin, die Qualifikation des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis
und die ausgeprägte Informationsasymmetrie zwischen den Parteien sowie das
Ziel der Senkung des Inkassorisikos des Vermieters sprächen insgesamt für eine
Aufklärungspflicht der Klägerin (act. 55 S. 43 E. 4.3.4). Das alles geht weil nicht
einzelfallbezogen, sondern allgemein gehalten, an der Sache vorbei, und es bleibt
einzig der konkrete Hinweis, der hier zu beurteilende Sachverhalt weise als Un-
terschied zum Sachverhalt auf, welcher BGE 132 III 24 zugrunde gelegen habe,
dass die Beklagten nicht über mehrere Jahre hinweg Nebenkosten gemäss Ab-
rechnung bezahlt und diese dann erst nachträglich zurückgefordert hätten (act. 55
S. 26 E. 5.4). Damit ist indessen noch nicht dargetan, warum eine Aufklärungs-
pflicht bestanden haben soll.
6.10. In BGE 132 III 24, S. 29, E. 5.1.1 hat das Bundesgericht zwar festgehalten,
der Vermieter sei umso weniger zu einer Aufklärung von sich aus über die mut-
masslich effektiv anfallenden Nebenkosten bzw. über nicht kostendeckend ver-
einbarte Akontozahlungen verpflichtet, je höher der Nettomietzins und je geringer
sich im Verhältnis dazu die zu erwartende Nachzahlung ausnehme. Zudem signa-
lisierte das Bundesgericht im erwähnten Entscheid, es seien durchaus besondere
Umstände denkbar, welche die Kläger zur Annahme hätten berechtigen können,
die vereinbarten Akontozahlungen seien kostendeckend (BGE 132 III 24, S. 30,
E. 5.2). Damit bringt das Bundesgericht aber bloss folgendes zum Ausdruck: Der
Vertrauensschutz dient nicht dem Schutz gewissermassen "blinden Vertrauens",
sondern vielmehr dem Schutz eines berechtigten Vertrauens, welches auf beson-
deren, Vertrauen bildenden Tatsachen gründet (vgl. dazu HIGI, Bemerkungen zu
BGE 132 III 24, in: AJP 2006, S. 601 ff., insbes. S. 604). Wer sich auf den Ver-
trauensschutz berufen und daraus eine gesetzlich nicht vorgesehene Aufklä-
rungspflicht des Vertragspartners ableiten will, muss sich also auf besondere Um-
stände stützen können, die – aus objektiver Sicht gesehen – ein berechtigtes Ver-
trauen hervorzurufen vermögen. Denkbar wäre dies etwa dann, wenn ein Vermie-
ter dem neuen Mieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen die bisherigen Ne-
benkostenabrechnungen vorlegt, woraus ersichtlich ist, dass die Akontozahlungen
der bisherigen Mieter mit durchschnittlichem Verbrauch jeweils kostendeckend

- 26 -
waren, oder wenn ein Mieter einem Vermieter im Rahmen der Vertragsverhand-
lungen explizit mitteilt, die effektiv zu bezahlenden Nebenkosten dürften einen
gewissen Maximalbetrag nicht überschreiten, andernfalls er den Mietvertrag nicht
eingehen könne. Weder das noch Vergleichbares behaupten die Beklagten und
es sind auch sonst keine entsprechenden Sachverhalte erkennbar gegeben. Zur
Begründung einer gesetzlich und vertraglich durch Vereinbarung nicht vorgese-
henen Aufklärungspflicht des Vermieters vermag auch der Umstand nichts zu än-
dern, dass es sich beim Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt. Denn
das allein vermag, wie das Bundesgericht in BGE 132 III 24 zutreffend geschlos-
sen hat, eben gerade keine Aufklärungspflicht zu begründen. Es mag daher die
Parteien bei Dauerschuldverhältnissen im Rahmen der Vertragsverhandlungen
eine erhöhte Pflicht zum Handeln nach Treu und Glauben treffen, womit jedoch
eine erhöhte Pflicht zur Aufmerksamkeit beider Parteien einhergeht. Ist z.B. die
effektive Höhe der Nebenkosten für den Mieter eine conditio sine qua non für den
Abschluss des Mietvertrages, so liegt es deshalb am Mieter, sich beim Vermieter
danach zu erkundigen, ob Schätzwerte über die effektiv anfallenden Nebenkosten
vorliegen, und sicherzustellen, dass kostendeckende Akontozahlungen vereinbart
werden. Da möglichst die effektiven Nebenkosten deckende Akontozahlungen
letztlich ebenso im Interesse des Vermieters sind (Minimierung seiner Vorleis-
tungspflicht und damit seines Inkassorisikos) dürfte dieser nichts dagegen einzu-
wenden haben, wenn der Mieter die Festsetzung höherer Akontozahlungen ver-
langt. Wird für derartige Erkundigungen des Mieters der schriftliche Weg gewählt
(z.B. per Brief, E-Mail oder SMS) oder werden die Informationen vor Zeugen er-
fragt, dürften sich diesbezüglich später denn auch kaum besondere Beweis-
schwierigkeiten ergeben.
6.11. Das Bundesgericht hat sich im BGE 132 III 24 grundlegend mit den Vo-
raussetzungen befasst, die gegeben sein müssen, damit beim Abschluss von
Mietverträgen eine Aufklärungspflicht besteht, und diese Überlegungen gelten
ebenfalls hier, weshalb es unerheblich ist, dass die Beklagten – anders als die
Kläger im Sachverhalt des BGE 132 III 24 – keine der beiden Nebenkostenab-
rechnungen bezahlten und gegen diese von Anfang an remonstrierten. Denn be-
sondere, vertrauensbildende Umstände, die zu einer Aufklärungspflicht geführt

- 27 -
hätten, haben die Beklagten weder behauptet noch belegt. Im Rahmen der Ver-
tragsverhandlungen haben die Beklagten vielmehr unbestrittenermassen keinerlei
Erkundigungen bei der Klägerin über die mutmasslich anfallenden effektiven Ne-
benkosten eingeholt; sie haben ebenso wenig erkennbar kundgetan, es sei für sie
wesentlich, dass die in den jeweiligen Mietverträgen vereinbarten Akontozahlun-
gen kostendeckend seien. Unbestritten ist weiter, dass die Klägerin nie dahinge-
hende Zusicherungen oder Angaben abgegeben hat. Auch sonst sind keine Um-
stände ersichtlich, welche bei den Beklagten ein berechtigtes Vertrauen in kos-
tendeckend vereinbarte Akontozahlungen zu begründen vermocht hätten. Den
Beklagten war zudem unbestrittenermassen bekannt, dass es sich um eine Erst-
vermietung der Wohnungen handelte, weshalb sie aufgrund der allgemeinen Le-
benserfahrung davon ausgehen mussten, dass in Bezug auf die effektiv anfallen-
den Nebenkosten noch keine Erfahrungswerte bestehen. Deshalb durften die Be-
klagten erst recht nicht darauf vertrauen, die vereinbarten Akontozahlungen wür-
den die effektiv anfallenden Nebenkosten decken und sie mussten daher mit hö-
heren Nachzahlungen nach Vorliegen der Abrechnung rechnen. Wenn das Bun-
desgericht in BGE 132 III 24 und BGer, 4A_268/2009 vom 4. Februar 2010 eine
Aufklärungspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter in Bezug auf die mut-
masslich effektiv anfallenden Nebenkosten bereits für Mietwohnungen verneint, in
Bezug auf welche die ungefähren effektiven Nebenkosten aus früheren Mietver-
hältnissen bekannt sind, muss dies umso mehr für eine Erstvermietung gelten, bei
welcher naturgemäss noch keinerlei gesicherte Erfahrungswerte in Bezug auf die
effektiven Nebenkosten bestehen.
6.12. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass weder die ins Feld geführte
Missbrauchsproblematik noch die Umstände des konkreten Einzelfalls eine Auf-
klärungspflicht des Vermieters nach Treu und Glauben und der allgemeinen An-
schauung in Bezug auf die Höhe der mutmasslich effektiv anfallenden Nebenkos-
ten oder nicht kostendeckend vereinbarte Akontozahlungen zu begründen ver-
mochten. Demnach war die Klägerin weder aus Gesetz, Vertrag noch nach Treu
und Glauben und der allgemeinen Anschauung dazu verpflichtet, die Beklagten
über die Höhe der mutmasslich effektiv anfallenden Nebenkosten von sich aus zu
informieren, und ebenso wenig dazu, die Beklagten auf mutmasslich nicht kos-

- 28 -
tendeckend vereinbarte Akontozahlungen für die Nebenkosten hinzuweisen. Ent-
gegen dem vorinstanzlichen Entscheid und der Auffassung der Beklagten muss
sich die Klägerin somit keine absichtliche Täuschung i.S.v. Art. 28 OR vorwerfen
lassen. Ebenfalls scheidet eine Haftung der Klägerin aus culpa in contrahendo
aus, hat sie während der Vertragsverhandlungen doch mangels Bestehens einer
Aufklärungspflicht weder objektive Sorgfaltspflichten verletzt noch begründete
bzw. berechtigte Erwartungen der Beklagten verletzt.
Aus diesen Gründen kann vorliegend offenbleiben, ob die Klägerin – wie von den
Beklagten behauptet und von der Vorinstanz als erwiesen erachtet – vor Ab-
schluss der Mietverträge mit den Beklagten Kenntnis vom behauptetermassen
durch die F._____ AG erstellten "Budget" (act. 15/4) hatte und/oder die Klägerin
über anderweitige Schätzungen in Bezug auf die mutmasslich anfallenden Ne-
benkosten im Hinblick auf die Festsetzung der Mietzinse für die Erstvermietung
verfügte. Selbst wenn sie über solche Kenntnisse in Bezug auf die mutmasslich
effektiv anfallenden Nebenkosten verfügt hätte oder diese für sie abschätzbar
gewesen wären, wäre die Klägerin nicht dazu verpflichtet gewesen, die Beklagten
unaufgefordert bzw. von sich aus über die Höhe der mutmasslich anfallenden Ne-
benkosten und allenfalls über im Mietvertrag nicht kostendeckend vereinbarte
Akontozahlungen zu informieren. Es erübrigt sich deshalb, auf die in diesem Zu-
sammenhang in der Berufung erhobenen Rügen der unrichtigen Rechtsanwen-
dung bzw. der unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes der Klägerin näher ein-
zugehen.
7. Fazit
7.1. Die Beklagten haben sich verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen, an wel-
che sie Akontozahlungen geleistet haben. Dementsprechend haben die Beklagten
der Klägerin die jeweils auf ihre Wohnung entfallenden Nebenkosten gemäss der
betragsmässig anerkannten Heiz- und Nebenkostenabrechnungen für die Ab-
rechnungsperiode 2012/2013 (act. 1/5/4/1 - 16) sowie für die Abrechnungsperiode
2013/2014 (act. 1/5/5/1 - 16) zu zahlen, und zwar im vollen Umfang des Saldos
nach Abzug der von ihnen jeweils bereits geleisteten Akontozahlungen. Bei den
Beklagten 3a - b, 6a - b und 7a - b ist zudem zu berücksichtigen, dass diese un-

- 29 -
bestrittenermassen Fr. 1'620.– (Beklagte 3a - b) bzw. Fr. 3'140.– (Beklagte 6a - b)
bzw. Fr. 85.– (Beklagte 7a - b) zu viel an Mietzins an die Klägerin überwiesen ha-
ben (vgl. dazu act. 55 S. 48 ff. E. 5.1 - 5.9). Diese Beträge hat die Klägerin mit
den noch offenen Forderungen gegenüber den Beklagten 3a - b, 6a - b und 7a - b
verrechnet; ebenfalls verrechnet hat die Klägerin weitere Zahlungen der Beklag-
ten 7a - b in der Höhe von Fr. 245.– (act. 1/7 S. 4 Rz. 6 und act. 5/4/7 und
act. 5/5/7), weshalb diese in der nachfolgenden Tabelle als bereits bezahlte Be-
träge an die Forderung der Klägerin anzurechnen sind. Unter weiterer Berücksich-
tigung der von den Beklagten überdies anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 20. Juli 2015 anerkannten Nachforderungsbeträgen sind von den einzelnen
Beklagten nunmehr noch die folgenden Beträge (Saldo, fett gedruckt) zzgl. Zins
zu 5% seit dem 26. März 2015 (Datum Poststempel Schlichtungsgesuche,
act. 4/1 - 16) an die Klägerin geschuldet:
zu viel bezahl-
Nebenkosten Akonto- Nach- bereits
Beklag- ter Mietzins Saldo
total (2012/2013 zahlungen forderung anerkann-
te(r) (verrechnet (CHF)
und 2013/2014) total total ter Betrag
durch Kl.)
1a-b 13'065.80 6'720.– 6'345.80 1'344.– 5'001.80
2a-b 15'371.90 6'580.– 8'791.90 1'316.– 7'475.90
3a-b 15'225.85 7'755.– 7'470.85 1'551.– 1'620.– 4'299.85
4a-b 17'031.75 8'640.– 8'391.75 1'728.– 6'663.75
5a-b 13'099.30 6'900.– 6'199.30 1'380.– 4'819.30
6a-b 13'433.15 5'880.– 7'553.15 1'176.– 3'140.– 3'237.15
85.– und
7a-b 16'752.5 8'640.– 8'112.50 1'728.– Fr. 245.– wei- 6'054.50
tere Zahlungen
8a-b 15'284.60 6'720.– 8'564.60 1'344.– 7'220.60
9a-b 16'123.85 6'860.– 9'263.85 1'344.– 7'919.85
10a-b 13'387.25 5'880.– 7'507.25 1'176.– 6'331.25

- 30 -
11 16'571.65 6'440.– 10'131.65 1'288.– 8'843.65
12a-b 15'628.– 7'590.– 8'038.– 1'518.– 6'520.–
13a-b 16'636.35 8'640.– 7'996.35 0.– 7'996.35
14a-b 14'640.90 6'440.– 8'200.90 0.– 8'200.90
15a-b 13'102.50 6'600.– 6'502.50 0.– 6'502.50
Total 97'087.35
7.2. Die Dispositivziffern 1 - 15 des Urteils des Mietgerichtes des Bezirksgerich-
tes Horgen vom 26. September 2017 sind somit antragsgemäss aufzuheben und
es sind die Beklagten in Gutheissung der Berufung der Klägerin zur Leistung der
vorstehenden Beträge (vgl. Ziff. 7.1) zuzüglich Verzugszins zu 5% seit dem
26. März 2015 an die Klägerin zu verpflichten.
III.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Vorbemerkung zur Kostenverlegung
Mit dem neuen Entscheid der Berufungsinstanz ist auch über die Prozesskosten
des erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden. Wie den vorstehenden Erwä-
gungen (vgl. E. II) entnommen werden kann, ist die Berufung der Klägerin gutzu-
heissen. Die Klägerin obsiegt daher sowohl im erst- als auch im zweitinstanzli-
chen Verfahren vollumfänglich; die Beklagten unterliegen entsprechend. Diesem
Verfahrensausgang gemäss sind die Prozesskosten des mietgerichtlichen Verfah-
rens sowie des Berufungsverfahrens zu verlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Prozesskosten des erstinstanzlichen (mietgerichtlichen) Verfahrens
2.1. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wurde, ausgehend von einem Streit-
wert von rund Fr. 103'808.75, auf Fr. 9'000.– festgesetzt (act. 55 S. 53 E. 2), was

- 31 -
von den Parteien im Berufungsverfahren nicht beanstandet wurde. Die Festset-
zung der erstinstanzlichen Entscheidgebühr auf Fr. 9'000.– ist daher zu bestäti-
gen.
2.2. In diesem Zusammenhang gilt es anzumerken, dass der letzte Absatz von
Dispositivziffer 22 (sowie die Dispositivziffer 25) des vorinstanzlichen Entscheides
vom 26. September 2017 – entgegen dem umfassenden Antrag Nr. 1 der Klägerin
in der Berufungsschrift – nicht aufzuheben ist (bzw. sind). In diesen wurde den am
Berufungsverfahren nicht mehr beteiligten Beklagten 16a - b für die sie betreffen-
de Klage erstinstanzliche Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 562.50 auferlegt
(unter solidarischer Haftung); zudem wurden die Beklagten 16a - b verpflichtet,
der Klägerin den von dieser geleisteten Kostenvorschuss an die Vorinstanz im
Umfang von Fr. 562.50 zurückzuerstatten. Da sich die Berufung der Klägerin je-
doch nur noch gegen die Beklagten 1a - 15b richtet und nicht mehr gegen die Be-
klagten 16a - b, letztere somit nicht Parteien des Berufungsverfahrens sind, blei-
ben die von der Vorinstanz in Bezug auf die Beklagten 16a - b getroffenen Kos-
tenfolgen unverändert. Es ist der Klarheit halber vorzumerken, dass auch die Dis-
positivziffer 22 des Urteils des Mietgerichts des Bezirkes Horgen vom 26. Sep-
tember 2017 in Bezug auf die Beklagten 16a - b in Rechtskraft erwachsen ist.
2.3. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Gerichtskosten für das
erstinstanzliche Verfahren in der Höhe von Fr. 9'000.– , soweit sie im Umfang von
Fr. 562.20 nicht schon rechtskräftig den Beklagten 16a - b auferlegt wurden, den
Beklagten 1a - 15b aufzuerlegen, und zwar grundsätzlich zu gleichen Teilen, da
die jeweiligen Forderungen betragsmässig nahe beieinander liegen und der Auf-
wand des Gerichtes für die Beurteilung aller 16 vereinigten Klagen ungefähr
gleich gross war. Weiter ist zu berücksichtigen, dass wegen der Abweisung der im
erstinstanzlichen Verfahren zu beurteilenden Widerklagen der Beklagten 3a - b,
6a - b und 7a - b (bei gleichzeitiger teilweiser Abweisung der Klage der Klägerin in
Bezug auf die Beklagten 3a - b und 6a - b) die Vorinstanz den Beklagten 3a - b
und 6a - b die Gerichtskosten für die sie betreffende Klage je nur zur Hälfte aufer-
legte; den Anteil der beiden Widerklagen an den gesamten Gerichtkosten beziffer-
te sie somit auf je Fr. 281.25. Den Wert der Widerklage der Beklagten 7a - b im

- 32 -
Umfang von nur Fr. 85.– erachtete die Vorinstanz demgegenüber als vernachläs-
sigbar (act. 55 S. 53 E. 2.3), was nicht näher beanstandet wurde. Demnach sind
die restlichen Gerichtskosten (entsprechend Fr. 8'437.50) von den Beklagten 1a -
15b wie folgt zu tragen:
Beklagte je Fr. 525.– (pro Klage) ungefähr 80 %
1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - der restlichen Kosten
b, 7a - b, 8a - b, 9a - b,
10a - b, 11, 12a - b, 13a -
b, 14a - b, 15a - b:
Beklagte 3a - b Fr. 806.25 ungefähr 10 %
(Fr. 525.– + Fr. 281.25) der restlichen Kosten
Beklagte 6a - b Fr. 806.25 ungefähr 10 %
(Fr. 525.– + Fr. 281.25) der restlichen Kosten
Dabei haften die mit derselben Klage ins Recht gefassten Mitmieter für die ihnen
auferlegten Gerichtskosten jeweils solidarisch. Bei den Anordnungen zur Liquida-
tion der erstinstanzlichen Prozesskosten ist schliesslich zu berücksichtigen, dass
die Klägerin bei der Vorinstanz einen Kostenvorschuss i.S.v. Art. 98 ZPO im Um-
fang von Fr. 10'000.– geleistet hat (vgl. act. 9). Die Beklagten 1a - 15b haben der
Klägerin diesen Kostenvorschuss nach Massgabe der von ihnen zu tragenden
Gerichtskosten gemäss vorstehender Aufstellung zurückzuerstatten.
2.4. Des Weiteren setzte das Mietgericht des Bezirksgerichtes Horgen die volle
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren anhand der massgebli-
chen Bestimmungen der AnwGebV und unter Gewährung eines Zuschlages von
40% für die zweite Rechtsschrift (auf der Grundgebühr von Fr. 11'129.–) auf
Fr. 15'580.60 zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% fest. Auch die Festsetzung der
Parteientschädigung in dieser Höhe blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet,
weshalb es dabei bleibt. Die Auflage des auf die Beklagten 16a - b entfallenden
Anteils (Dispositivziffer 28) ist rechtskräftig geworden. Zu verlegen ist noch der
Rest.

- 33 -
2.5. Zufolge ihres Unterliegens haben die Beklagten 1a - 15b die Klägerin für
das erstinstanzliche Verfahren daher vollumfänglich zu entschädigen im gleichen
Verhältnis wie sie die erstinstanzlichen Gerichtskosten zu tragen haben, somit im
Verhältnis von 80% (Beklagte 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b,
10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14a - b, 15a - b) und von 20 % (je hälftig die Beklag-
ten 3a - b und 6a - b). Das führt zu folgender Verteilung unter den Beklagten 1a -
15b:
Beklagte je Fr. 970.80 (pro Klage) ungefähr 80 %
1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - der restlichen Partei-
b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, entschädigung
10a - b, 11, 12a - b, 13a -
b, 14a - b, 15a - b:
Beklagte 3a - b Fr. 1'577.50 ungefähr 10 %
der restlichen Partei-
entschädigung
Beklagte 6a - b Fr. 1'577.50 ungefähr 10 %
der restlichen Partei-
entschädigung
Die mit derselben Klage ins Recht gefassten Mitmieter haften der Klägerin für die
Parteientschädigung jeweils solidarisch.
3. Prozesskosten des Berufungsverfahrens
3.1. Im Berufungsverfahren wird die Gebühr grundsätzlich nach den für die Vo-
rinstanz geltenden Bestimmungen bemessen, wobei sich die Gebühr danach be-
misst, was vor der Rechtsmittelinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 1 und 2
GebV OG). Strittig sind im Berufungsverfahren noch die Forderungen der Klägerin
gegen die Beklagten 1a - 15b. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beläuft
sich deshalb noch auf Fr. 97'087.35.– (Total der im Berufungsverfahren noch strit-
tig gebliebenen Nachforderungen der Berufungsklägerin aus den Heiz- und Ne-

- 34 -
benkostenabrechnungen gegenüber den Beklagten 1a - 15b; vgl. act. 56 Rz. 3).
Gestützt auf § 4 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ergibt sich somit eine ordent-
liche Entscheidgebühr von Fr. 8'633.– für das Berufungsverfahren. Da im vorlie-
genden Berufungsverfahren primär eine rechtliche Frage zu entscheiden war, die
für alle 15 (vereinigten) Klagen gleichermassen gilt, erscheint es angemessen, die
ordentliche Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren (Fr. 8'633.–) um
rund 20% zu reduzieren und somit auf Fr. 6'900.– festzusetzen.
3.2. Da die Beklagten 1a - 15b im Berufungsverfahren unterliegen, sind die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 6'900.– ihnen aufzuerlegen
und zwar wiederum zu gleichen Teilen. Die Beklagten 1a - b, 2a - b, 3a - b, 4a - b,
5a - b, 6a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14a - b und 15a -
b haben somit die zweitinstanzlichen Gerichtskosten für die jeweils sie betreffen-
de Klage in der Höhe von je Fr. 460.– zu tragen.
3.3. Die Kosten sind aus dem von der Klägerin im Berufungsverfahren geleiste-
ten Prozesskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 8'600.– (vgl. act. 61) zu bezie-
hen, sind ihr aber von den Beklagten 1a - 15b nach Massgabe des vorstehenden
Absatzes (E. 3.2) zurückzuerstatten, wobei die jeweils auf derselben Klage ins
Recht gefassten Mieter dafür solidarisch haften.
3.4. Die Beklagten sind zufolge ihres Unterliegens zu verpflichten, den Rechts-
vertreter der Klägerin für das Berufungsverfahren voll zu entschädigen. Die Par-
teientschädigung für das Berufungsverfahren bestimmt sich grundsätzlich anhand
der allgemeinen Bestimmungen in § 4 und § 11 Abs. 1 AnwGebV. Für das
Rechtsmittelverfahren sieht § 13 Abs. 2 AnwGebV bei endgültiger Streiterledigung
sodann eine Herabsetzung der ordentlichen Parteientschädigung auf einen Drit-
ten bis zwei Drittel vor. Angezeigt erscheint eine Reduktion um etwa die Hälfte.
Antragsgemäss ist zusätzlich die Mehrwertsteuer auf der Parteientschädigung zu
entschädigen, und zwar zum bis Ende des Jahres 2017 geltenden Mehrwertsteu-
ersatz von 8%, da die mit der Parteientschädigung zu entschädigenden Kosten
ganz überwiegend (insbes. für die Ausarbeitung der Berufungsschrift vom 16. No-
vember 2017 [act. 56]) noch im Jahr 2017 angefallen sind. Das führt zu einer ge-
samthaften Entschädigung, Mehrwertsteuer inbegriffen, von Fr. 5'805.–.

- 35 -
3.5. Auch diese Prozesskosten sind den Beklagten 1a - 15b zu gleichen Teilen
aufzuerlegen. Die mit derselben Klage ins Recht gefassten Mitmieter haften der
Klägerin für die Parteientschädigung bis zur Höhe des von ihnen zu tragenden
Kostenanteils wiederum solidarisch.
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung und in Aufhebung der Dispositivziffern 1 - 15
des Urteils des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom 26. Septem-
ber 2017 werden die Beklagten 1a - 15b verpflichtet, der Klägerin die fol-
genden Beträge zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 26. März 2015 zu bezahlen:
a) Beklagte 1a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 5'001.80
b) Beklagte 2a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 7'475.90
c) Beklagte 3a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 4'299.85
d) Beklagte 4a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 6'663.75
e) Beklagte 5a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 4'819.30
f) Beklagte 6a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 3'237.15
g) Beklagte 7a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 6'054.50
h) Beklagte 8a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 7'220.60
i) Beklagte 9a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 7'919.85
j) Beklagte 10a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 6'331.25
k) Beklagter 11: Fr. 8'843.65
l) Beklagte 12a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 6'520.–
m) Beklagte 13a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 7'996.35

- 36 -
n) Beklagte 14a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 8'200.90
o) Beklagte 15a - b unter solidarischer Haftung: Fr. 6'502.50
2. Es wird vorgemerkt, dass das Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Horgen
vom 26. September 2017 in den Dispositivziffern 16 - 19, 25 und 28 in
Rechtskraft erwachsen ist.
3. Dispositivziffern 20 und 21 des Urteils des Mietgerichts des Bezirkes Horgen
vom 26. September 2017 werden bestätigt.
4. Es wird vorgemerkt, dass Dispositivziffer 22 des Urteils des Mietgerichts des
Bezirkes Horgen hinsichtlich der Beklagten 16a - b in Rechtskraft erwachsen
ist.
Im Übrigen wird Dispositivziffer 22 des Urteils des Mietgerichts des Bezirkes
Horgen aufgehoben und es werden die erstinstanzlichen Gerichtkosten wie
folgt auferlegt:
a) den Beklagten 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b,
10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14 a- b und 15a - b je zu Fr. 525.–;
b) den Beklagten 3a - b und 6a - b je zu Fr. 806.25.
5. Die Beklagten 1a - b, 2a - b, 3a - b, 4a - b, 5a - b, 6a -b, 7a - b, 8a - b, 9a - b,
10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14 a- b und 15a - b werden verpflichtet, der
Klägerin den Kostenvorschuss im Umfang des von ihnen zu tragenden An-
teils an den erstinstanzlichen Gerichtskosten gemäss vorstehender Disposi-
tivziffer 4, lit. a - b, zurückzuerstatten, unter solidarischer Haftung für den auf
sie entfallenden Anteil.

- 37 -
6. Die Beklagten 1a - 15b werden verpflichtet, der Klägerin für das erstinstanz-
liche Verfahren die folgenden Parteientschädigungen zu bezahlen, je unter
solidarischer Haftung für den auf sie entfallenden Anteil:
a) Beklagte 1a - b, 2a - b, 4a - b, 5a - b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a - b, 11,
12a - b, 13a - b, 14 a- b, 15a - b je Fr. 970.80 (8 % Mehrwertsteuer da-
rin inbegriffen);
b) Beklagte 3a - b und 6a - b je Fr. 1'577.50 (8 % Mehrwertsteuer darin
inbegriffen).
7. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'900.– festgesetzt.
8. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird je Klage im Betrag von Fr. 460.–
den Beklagten 1a - b, 2a - b, 3a - b, 4a - b, 5a - b, 6a -b, 7a - b, 8a - b, 9a -
b, 10a - b, 11, 12a - b, 13a - b, 14 a- b und 15a - b auferlegt.
9. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird vorab aus dem von der Klägerin
geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 8'600.– bezogen. Die Be-
klagten 1a - b, 2a - b, 3a - b, 4a - b, 5a - b, 6a -b, 7a - b, 8a - b, 9a - b, 10a -
b, 11, 12a - b, 13a - b, 14 a- b und 15a - b werden verpflichtet, der Klägerin
im Umfang des von ihnen je Klage zu tragenden Anteils von Fr. 460.– zu-
rückzuerstatten, unter solidarischer Haftung für den von ihnen zu tragenden
Anteil.
10. Es werden die Beklagten wie folgt verpflichtet, der Klägerin für das Beru-
fungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen, jeweils unter solidari-
scher Haftung für den auf sie entfallenden Betrag:
a) Beklagte 1a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
b) Beklagte 2a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
c) Beklagte 3a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
d) Beklagte 4a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)

- 38 -
e) Beklagte 5a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
f) Beklagte 6a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
g) Beklagte 7a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
h) Beklagte 8a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
i) Beklagte 9a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
j) Beklagte 10a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
k) Beklagter 11: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
l) Beklagte 12a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
m) Beklagte 13a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
n) Beklagte 14a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
o) Beklagte 15a - b: Fr. 387.– (8 % Mehrwertsteuer darin inbegriffen)
11. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an das Mietgericht des Bezirkes Hor-
gen, an die Kasse des Bezirksgerichtes Horgen sowie und an die Ober-
gerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
12. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 97'087.35.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Katzenstein MLaw R. Schneebeli
versandt am:
7. Mai 2018