zh_obergericht · LF260044 · 2026-06-04 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260044-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. A. Strähl und Ersatzoberrichterin Dr. C. Schoder sowie
Gerichtsschreiberin Dr. S. Scheiwiller
Urteil vom 4. Juni 2026
in Sachen
A._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. Y._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 15. April 2026 (ER250203)
Erwägungen:
1.
1.1 Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Gesuchsgegne-
rin) betreibt im Erdgeschoss an der C._____-strasse. …, … Zürich, ein Take-

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Away-Restaurant (vgl. act. 6). Mit Eingabe vom 13. November 2025 gelangte der
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte (nachfolgend Gesuchsteller) an die
Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen)
ein Ausweisungsbegehren gegen die Gesuchsgegnerin und zusätzlich gegen
D._____, Einzelzeichnungsberechtigter der Gesuchsgegnerin, als
Gesuchsgegner (vgl. act. 7/2). Mit Verfügung vom 28. November 2025 wurde in
Bezug auf den Gesuchsgegner mangels Rechtsschutzinteresses nicht eingetreten
und das Verfahren unter derselben Geschäftsnummer gegen die
Gesuchsgegnerin fortgeführt. Gleichzeitig wurde der Gesuchsgegnerin Frist zur
Stellungnahme angesetzt (act. 7/7). Diese traf mit Eingaben vom 3. Dezember
2025 bzw. 8. Januar 2026 bei der Vorinstanz ein (vgl. act. 7/9 und act. 7/21).
Daraufhin erfolgte ein zweiter Schriftenwechsel (vgl. act. 7/31; act. 7/38).
1.2 In der Folge hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom
15. April 2026 gut (act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 7/39, Disp.-Ziff. 1). Zu-
gleich wurde das Stadtammannamt Zürich … angewiesen, den Ausweisungsbe-
fehl auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken (act. 6 Disp.-Ziff. 2). So-
dann wurde die Entscheidgebühr von Fr. 2'500.-- dem Gesuchsteller zu ¼ und
der Gesuchsgegnerin zu ¾ auferlegt. Die Gesuchsgegnerin wurde zudem zur
Leistung einer Parteientschädigung an den Gesuchsteller verpflichtet (act. 6
Disp.-Ziff. 3 und 4).
1.3 Gegen dieses Urteil erhebt die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 27. April
2026 fristgerecht Berufung (act. 2; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 7/40b).
1.4 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 7/1-42). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden
(vgl. Art. 312 Abs. 2 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1 Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl.
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
Fr. 10'000.-- betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).

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2.2 Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl-
len) nicht nur um die Frage der Ausweisung als solche, sondern ist – wie hier zu-
mindest sinngemäss – vorfrageweise auch die Gültigkeit der Kündigung bzw. der
(Fort-)Bestand eines Mietverhältnisses umstritten, so ist nach der Praxis der Kam-
mer die drohende dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bei der
Berechnung des Streitwerts zu berücksichtigen, ohne Hinzurechnung der voraus-
sichtlichen Verfahrensdauer (vgl. statt vieler OGer ZH LF250069 vom 4. August
2025 mit Verweis auf BGE 144 III 346 E. 1.2.2; vgl. auch BGE 137 III 389 E. 1.1).
Mit Blick auf den monatlichen Bruttomietzins von Fr. 7'000.-- (vgl. act. 7/5/2) ist
die Streitwertschwelle von Fr. 10'000.-- offenkundig erreicht. Gegen das ange-
fochtene Urteil ist die Berufung zulässig.
2.3 Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie ohne Ver-
zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Diese Bestimmung erfasst
auch Fälle, in denen erst der Entscheid der ersten Instanz Anlass zum Vorbringen
von neuen Tatsachen gibt (vgl. Art. 99 Abs. 1 BGG; REETZ, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., 4.A. 2025, Art. 317 N 30). Diejenige Par-
tei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat dar-
zutun und zu beweisen, dass diese Voraussetzungen vorliegen (vgl. REETZ, in:
Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Komm., a.a.O., Art. 317 N 34).
3. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren, wenn der (rechtlich relevante) Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass
ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen
Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie so-
fort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so
dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falls genügt
es, dass die Gegenpartei substantiierte und schlüssige Einwendungen vorträgt,
die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebil-

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dete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich unbegründete oder
haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren
Falles nicht. Ein Vorbringen ist nicht schon dann als haltlos anzusehen, wenn die
Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Verlangt wird, dass das Vorbringen
sich aufgrund der gesamten Umstände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es
muss zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahrschein-
lich wirken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. Entsprechend ist nicht
leichthin von der Haltlosigkeit der Bestreitungen auszugehen (vgl. OGer ZH
LF240077 vom 6. August 2024 E. III.2.2; OGer ZH PF190019 vom 27. Juni 2019
E. D.2.3.2).
4.
4.1 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei unbestritten, dass die Par-
teien am 1. Mai 2023 einen Untermietvertrag über die Räumlichkeiten in der streit-
gegenständlichen Liegenschaft geschlossen hätten (fortan: Untermietvertrag
2023), und dass die Gesuchsgegnerin den monatlichen Untermietzins von
Fr. 7'000.-- für die Geschäftsliegenschaft bis Ende Juni 2025 bezahlt habe. Unbe-
stritten sei auch, dass der Gesuchsteller über dasselbe Mietobjekt am 1. April
2024 mit D._____ einen weiteren Untermietvertrag (fortan Gewerbemietvertrag
2024) abgeschlossen habe und dass im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung und
Kündigungen gegenüber der Gesuchsgegnerin ein Zahlungsausstand von total
Fr. 14'000.-- bestanden habe (Monate Juli und August 2025 à je Fr. 7'000.--;
act. 6 E. 4.1). Die von der Gesuchsgegnerin behauptete Ablösung des vorstehend
genannten Untermietvertrages 2023 durch den zwischen dem Gesuchsteller und
D._____ persönlich geschlossenen Gewerbemietvertrag 2024 sei haltlos, zumal
belegt sei, dass die Gesuchsgegnerin (und nicht D._____ persönlich) bis Ende
Juni 2025 den vereinbarten Mietzins von Fr. 7'000.-- bezahlt habe, und nicht
Fr. 14'000.-- wie im Gewerbemietvertrag 2024 vorgesehen. Zudem stelle sich der
Rechtsvertreter der Gesuchsgegnerin im Parallelverfahren vor Mietgericht auf den
gegenteiligen Standpunkt, nämlich dass zwischen D._____ und dem Gesuchstel-
ler gar kein Mietverhältnis bestanden habe, was an rechtsmissbräuchliches Pro-
zessieren grenze (vgl. act. 6 E. 4.4). Ebenfalls haltlos sei gemäss Vorinstanz die
Behauptung eines faktischen Mietverhältnisses zwischen der Eigentümerschaft

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und der Gesuchsgegnerin bzw. D._____, zumal die Gesuchsgegnerin diesbezüg-
lich einzig die Unterbreitung eines Mietzinsangebotes zuhanden der Eigentümerin
geltend mache, womit sich jedoch kein faktisches Mietverhältnis begründen lasse.
Sodann habe die Gesuchsgegnerin die Miete jeweils dem Gesuchsteller und nicht
der Eigentümerin geleistet, und zwar bis Ende Juni 2025 (vgl. act. 6 E. 4.5).
4.2 In ihrer Berufungseingabe bestreitet die Gesuchsgegnerin das Vorliegen der
Untermietverträge und den Zahlungsausstand von jeweils Fr. 7'000.-- für die Mo-
nate Juli und August 2025. Vielmehr sei ihr Hauptstandpunkt, dass zunächst ein
direktes Mietverhältnis zwischen ihr und der Eigentümerin (E._____) und danach
(ab 1. November 2024) zwischen der Eigentümerin und D._____ begründet wor-
den sei. Die vorliegenden als Untermietverträge bezeichneten Vereinbarungen,
d.h. der Untermietvertrag 2023 und der Gewerbemietvertrag 2024, seien effektiv
"direkte Mietverträge", wobei der Gesuchsteller als Vertreter der Eigentümerin
fungiert habe. Auf die Bezeichnung komme es nicht an. Massgeblich sei, dass der
Gesuchsteller im Namen und im Auftrag der Eigentümerin die Vereinbarungen ab-
geschlossen habe, sodass die Vertragswirkungen bei der Eigentümerin eingetre-
ten seien. Das Ziel dieser Vorgehensweise sei gewesen, den wucherischen Inhalt
zu vertuschen, die Vertragsposition der Mieterschaft zu schwächen und die Steu-
erbehörden um ein erhebliches Steuersubstrat zu betrügen. Es seien im Übrigen
nicht Fr. 7'000.--, sondern Fr. 14'000.-- jeden Monat, nämlich Fr. 7'000.-- durch
die eingereichten Banktransfers und die weiteren Fr. 7'000.-- in bar und zwar
ohne Quittung an F._____, den Hauptmieter, geleistet worden, was durch eine
schriftliche Bestätigung seitens G._____ und die Befragung weiterer Zeugen be-
stätigt werden könne. Infolgedessen wäre einzig die Eigentümerin bei allfälligem
Zahlungsausstand zur Ausweisung berechtigt gewesen (act. 2 S. 7 ff.).
4.3 Die Ausführungen der Gesuchsgegnerin überzeugen nicht. So gibt es für ih-
ren Standpunkt, wonach ein direktes Mietverhältnis mit der Eigentümerin begrün-
det worden sei, keine Anhaltspunkte. Es fehlen auch jegliche Hinweise dafür,
dass der Gesuchsteller als Vertreter der Eigentümerin gehandelt hätte bzw. die
Eigentümerin in betrügerischer Weise habe finanziell von den Mietverträgen profi-
tieren wollen. Unklar ist auch, inwiefern sich die Gesuchsgegnerin in einer

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Zwangslage befunden haben soll. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehal-
ten hat, vermag die Gesuchsgegnerin mit einem Mietzinsangebot, welches sie der
Eigentümerin offenbar unterbreitet habe, nicht das Zustandekommen eines Miet-
vertrages zu belegen. Die Eigentümerin selbst weist die diesbezügliche Behaup-
tung vollumfänglich zurück (vgl. act. 7/32/2). Sodann leistete die Gesuchsgegne-
rin die Monatsmietzinse, wie die Vorinstanz zurecht festhält, stets an den Gesuch-
steller, nicht an die Eigentümerin (vgl. act. 7/32/1). Schliesslich wäre die Gesuchs-
gegnerin gar nicht mehr berechtigt, sich in den im Streit stehenden Räumlichkei-
ten aufzuhalten, da gemäss eigenen Angaben der Gesuchsgegnerin D._____ ab
November 2024 Untermieter gewesen wäre. Das Vorliegen eines Hauptmietver-
trages zwischen der Gesuchsgegnerin und der Eigentümerin ist jedenfalls durch
nichts belegt. Der Standpunkt der Gesuchsgegnerin erscheint somit haltlos.
4.4 Im Gegensatz dazu ist belegt, dass der Gesuchsteller vom Hauptmieter,
F._____, bevollmächtigt war, über die streitgegenständlichen Geschäftsräume zu
verfügen und damit auch unterzuvermieten (vgl. act. 7/5/3). Sodann ist nachge-
wiesen, dass die Parteien am 1. Mai 2023 einen Untermietvertrag mit einem mo-
natlichen Mietzins von Fr. 7'000.-- geschlossen hatten und dass die Gesuchsgeg-
nerin bis Ende Juni 2025 vereinbarungsgemäss Fr. 7'000.-- pro Monat geleistet
hatte (vgl. act. 7/5/2; act. 7/32/1). Es lag somit zweifelsohne ein gültiges Unter-
mietverhältnis vor.
4.5 Hinsichtlich der von der Gesuchsgegnerin behaupteten Ablösung des Unter-
mietvertrages 2023 durch den Gewerbemietvertrag 2024, der zwischen dem Ge-
suchsteller und D._____ persönlich abgeschlossen wurde und einen Untermiet-
zins von monatlich Fr. 14'000.-- vorsieht (vgl. act. 7/15/1), vermögen die Ausfüh-
rungen der Gesuchsgegnerin ebenfalls nicht zu überzeugen. Wie die Vorinstanz
zutreffend festhielt, leistete die Gesuchsgegnerin auch nach Unterzeichnung des
Gewerbemietvertrages 2024 durch D._____ persönlich weiterhin einen Untermiet-
zins von monatlich Fr. 7'000.-- (vgl. act. 7/32/1). Für die Behauptung der Ge-
suchsgegnerin, wonach zusätzlich Fr. 7'000.-- in bar und ohne Quittung bezahlt
worden seien, liegt einzig eine schriftliche Bestätigung vom 20. April 2026 seitens
G._____ vor. Die Gesuchsgegnerin unterlässt es indes darzutun, weshalb sie

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diese Bestätigung nicht bereits im vorinstanzlichen Verfahren hätte einreichen
können bzw. inwiefern das angefochtene Urteil Anlass dazu gegeben haben soll.
Insofern ist das Novum nicht zu berücksichtigen (vgl. E. 2.3). Abgesehen davon,
bleibt unklar, wer G._____ überhaupt ist und in welcher Beziehung er zu den Par-
teien steht. Es ist auch offen, weshalb er bei den angeblichen Barzahlungen über-
haupt anwesend war. Schliesslich würde sich die Gesuchsgegnerin bei Geltung
des Gewerbemietvertrages 2024, wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, erst recht
ohne Rechtsgrund in den Räumlichkeiten aufhalten. Die Auffassung der Gesuchs-
gegnerin, wonach der Untermietvertrag 2023 durch den Gewerbemietvertrag
2024 abgelöst worden sei, erscheint unter diesen Umständen haltlos.
4.6 Was den von der Gesuchsgegnerin erhobenen Vorwurf eines überhöhten
Mietzinses betrifft, ist anzumerken, dass ein Untermieter – wie ein Hauptmieter –
den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen geniesst. Entsprechend hätte die
Gesuchsgegnerin ein Herabsetzungsbegehren im Sinne von Art. 270a OR stellen
können (vgl. SVIT Kommentar-ROHRER, 5.A. 2025, Art. 262 N 51). Dies hat sie of-
fenbar jedoch nicht getan. Dagegen hat sie mit Eingabe vom 23. April 2026 und
damit erst nach Ergehen des vorinstanzlichen Entscheids eine Strafanzeige ge-
gen die Eigentümerin der Liegenschaft u.a. wegen Betrug und Wucher eingereicht
(vgl. act. 4/3). Die Strafanzeige bleibt für das vorliegende Ausweisungsverfahren
jedoch ohne Relevanz. Allfällige strafrechtliche Konsequenzen werden durch die
Staatsanwaltschaft zu prüfen sein.
4.7 Schliesslich stellte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend
fest, dass das Untermietverhältnis einem gewöhnlichen Mietvertrag entspreche,
und legte die einschlägigen Gesetzesbestimmungen zur ausserordentlichen Kün-
digung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) und zu den Formvorschriften bei
Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 266l OR) zutreffend dar (vgl.
act. 6 E. 5.1 f.). Sie erwog sodann, dass die Zahlungsaufforderung vom 4. August
2025 (vgl. act. 7/5/4) und die ausserordentliche Kündigung vom 11. bzw. 22. Sep-
tember 2025 (vgl. act. 7/5/7 und act. 7/5/10) form- und fristgerecht erfolgten, wo-
mit das (Unter-)Mietverhältnis gültig per 31. Oktober 2025 aufgelöst worden sei
und die Gesuchsgegnerin sich seither ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhalte

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(vgl. act. 6 E. 5.3). Diese rechtlichen Erwägungen bleiben im Berufungsverfahren
unbeanstandet.
4.8 Im Ergebnis dringt die Gesuchsgegnerin mit ihren Argumenten in der Beru-
fung nicht durch. Die Vorinstanz ist zu Recht von einem liquiden Sachverhalt und
einer klaren Rechtslage ausgegangen. Das Mietverhältnis ist damit beendet, und
es besteht die Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts. Die Berufung ist abzuwei-
sen.
5.
5.1 Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Unter Berücksichtigung der summarischen Natur des Verfahrens
und des Streitgegenstands (Streitigkeit über wiederkehrende Leistungen) rechtfer-
tigt es sich, die Grundgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und
Abs. 3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG zu reduzieren. Ausgehend von einem Streit-
wert von Fr. 252'000.-- (= 36 Monate x Fr. 7'000.--; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3)
und einer ordentlichen Gebühr von Fr. 14'830.-- ist die Entscheidgebühr für das
vorliegende Berufungsverfahren auf Fr. 2'500.-- festzusetzen und ausgangsge-
mäss der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2 Parteientschädigungen werden keine zugesprochen: der Gesuchsgegnerin
nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, und dem Gesuchsteller nicht, weil ihm
keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 15. April 2026 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und
der Gesuchsgegnerin auferlegt.
3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage
von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über
Fr. 15'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. S. Scheiwiller
versandt am:
8. Juni 2026