zh_obergericht · LF200060 · 2020-09-30 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200060-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichte-
rin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichter lic. iur. T. Engler sowie
Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Urteil vom 30. September 2020
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
D._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Dietikon vom 28. August 2020 (ER200056)

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Erwägungen:
1. Gemäss Mietvertrag vom 1. Juli 2019 mieteten die Gesuchsgegner und Be-
rufungskläger (fortan Mieter) vom Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (fortan
Vermieter) an der E._____-Strasse ... in F._____ eine 5.5-Zimmerwohnung im
Erdgeschoss samt Kellerabteil sowie die Garage Nr. …, wobei als Mietdauer der
1. Juli 2019 bis 30. Juni 2020 festgehalten wurde (act. 6/1). Eine Erstreckungs-
vereinbarung, welche eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum
30. September 2020 vorsah, wurde vonseiten der Mieter nicht unterzeichnet
(act. 2/2 = act. 6/3). Mit Schreiben vom 11. Juli 2020 teilte der Vermieter den Mie-
tern mit, die am 9. Juli 2020 erhaltene Zahlung von Fr. 2'420.– als Schadener-
satzzahlung und nicht als Mietzinszahlung entgegenzunehmen, da das Mietver-
hältnis am 30. Juni 2020 geendet habe (act. 2/3 = act. 6/4). Mit Schreiben vom
14. Juli 2020 teilten die Mieter mit, es handle sich um eine Mietzinszahlung, denn
der befristete Vertrag sei nach einem Jahr automatisch in einen "festen Mietver-
trag" umgewandelt worden (act. 6/5). Der Vermieter erklärte den Mietern darauf-
hin mit Schreiben vom 20. Juli 2020, das Mietverhältnis habe am 30. Juni 2020
geendet (act. 6/6). Die Mieter haben das Mietobjekt bis heute nicht verlassen bzw.
dem Vermieter nicht zurückgegeben.
2.1. Am 15. Juli 2020 beantragte der Vermieter die Ausweisung der Mieter aus
dem genannten Mietobjekt beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Dietikon (fortan Vorinstanz; act. 1).
Nach Einholen eines Kostenvorschusses sowie der Ergänzung des Gesuchs
durch den Vermieter (act. 3, 5–7) fand am 28. August 2020 vor Vorinstanz die
Hauptverhandlung statt, zu der die Mieter nicht erschienen (act. 8, Prot. Vi. S. 5).
Mit Urteil vom 28. August 2020 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren
des Vermieters gut und verpflichtete die Mieter, die Wohnung inklusive Garagen-
platz und Nebenräume unverzüglich zu räumen, unter Androhung der Zwangs-
vollstreckung im Unterlassungsfall (act. 13 = act. 18 = act. 20; nachfolgend zitiert
als act. 18).

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2.2. Am 18. September 2020 (Datum Poststempel) erhoben die Mieter gegen
diesen Entscheid rechtzeitig Berufung und beantragten sinngemäss die Abwei-
sung des Ausweisungsbegehrens (act. 19; vgl. zur Rechtzeitigkeit act. 14/2 u.
15/1–2). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–16). In Anwen-
dung von Art. 312 Abs. 1 ZPO wurde davon abgesehen, dem Vermieter Frist zur
Beantwortung der Berufung anzusetzen. Das Verfahren erweist sich als spruch-
reif. Mit dem vorliegenden Entscheid ist dem Vermieter ein Doppel von act. 19 zu-
zustellen.
3.1. Der angefochtene Entscheid vom 28. August 2020 stellt einen erstinstanzli-
chen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe der Bruttomietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis
zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag der
Parteien vereinbarten monatlichen Bruttomietzinses von Fr. 2'420.– ein Total von
Fr. 14'520.– (act. 18 E. 4.2.). Dem ist zu folgen. Der erforderliche Streitwert für die
Berufung ist erreicht.
3.2. Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-
wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden. Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und
mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmit-
teleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gu-
tem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begrün-
dung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-
chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene
Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll.
Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den
gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung ebenso wenig wie allgemeine
Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen.
Neue Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz

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zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und
wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgetragen werden (vgl. Art. 317
ZPO).
4.1. Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren gut, da der rechtlich rele-
vante Sachverhalt unbestritten geblieben sei, mithin die Mieter trotz erfolgter Zu-
stellung der Vorladung durch das Gemeindeammannamt unentschuldigt an den
Verhandlungstermin nicht erschienen seien, und die Rechtslage klar sei. So sei
nach unbestrittener Darstellung des Vermieters ein befristeter Mietvertrag ge-
schlossen worden, welcher am 30. Juni 2020 geendet habe. Die Mieter, welche
sich damit nun ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befänden, hätten das Mietobjekt
aber bis heute nicht geräumt und dem Vermieter ordnungsgemäss übergeben
(act. 18 E. 1–3).
4.2.1 Die Mieter machen im Rahmen ihrer Berufung u.a. sinngemäss eine Verlet-
zung ihres rechtlichen Gehörs geltend, da keiner von ihnen eine Vorladung mithil-
fe des zuständigen Gemeindeammannamtes erhalten habe (act. 19).
4.2.2 Dieser Einwand erweist sich mit Blick auf die Akten sogleich als unbegrün-
det: Nachdem die Zustellung der Verfügung vom 17. Juli 2020 mittels Gerichtsur-
kunde gescheitert war (vgl. act. 9/1–3), erfolgte am 4. August 2020 seitens der
Vorinstanz ein Zustellauftrag an das Gemeindeammannamt Engstringen betref-
fend die genannte Verfügung sowie (u.a.) die Vorladung auf den Verhandlungs-
termin vom 28. August 2020 (vgl. act. 8, 10). Die Zustellung an die Mieter durch
das Gemeindeammannamt erfolgte daraufhin am 12. bzw. am 18. August 2020
(act. 12/1–3). Entsprechend war die Vorladung den Mietern zugestellt worden,
worauf sie unentschuldigt dem Verhandlungstermin am 28. August 2020 fernge-
blieben sind. Das Gericht durfte daraufhin androhungsgemäss (vgl. act. 8) auf-
grund der Akten entscheiden. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Mieter
ist zu verneinen, und die Vorinstanz erachtete die Vorbringen der Vermieterschaft
insbesondere zu Recht als unbestritten geblieben.
4.2.3 Demnach kam die Vorinstanz zutreffend unter Gutheissung des Auswei-
sungsbegehrens zum Schluss, das Mietverhältnis habe gemäss Angaben des

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Vermieters am 30. Juni 2020 geendet und die Mieter befänden sich ohne Rechts-
grund im Mietobjekt.
4.3.1 Soweit sich die Mieter in der Berufung zum Hintergrund des befristeten
Mietverhältnisses bzw. zur Frage eines daran anschliessenden unbefristeten
Mietverhältnisses äussern, sind diese Vorbringen mit Blick auf Art. 317 Abs. 1
ZPO verspätet und damit nicht beachtlich. Ihr Einwand, A._____ habe wegen
Corona seine Arbeit umstellen müssen und keine Wohnung suchen können, ist
überdies zu pauschal. Dasselbe gilt für die Hinweise auf die Abschlussprüfungen
der anderen beiden Mieter (act. 19 S. 2). Ohnehin können die Mieter aus solchen
Umständen kein über die Mietdauer hinausgehendes Nutzungsrecht an der Miet-
sache ableiten. Härtegründe, die in einem Erstreckungsverfahren nach Art. 272 ff.
OR zu prüfen gewesen wären, können einem Ausweisungsbegehren bei rechts-
wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen gehalten werden
(vgl. [zu einem ordentlich gekündigten Mietverhältnis] OGer ZH LF190039 vom
6. September 2019, E. 6a).
Im Sinne einer Vollstreckungsmodalität kann das Gericht zwar eine kurze Schon-
zeit festlegen und so der verpflichteten Partei einen freiwilligen Vollzug ermögli-
chen. Es kann aber auch davon absehen. Im vorliegenden Fall sind die Mieter be-
reits seit dem 30. Juni 2020 verpflichtet, aus dem Mietobjekt auszuziehen. Sie
sind seither mit der Rückgabe des Mietobjekts in Verzug. Eine (weitere) Schonzeit
ist ihnen daher nicht zu gewähren. Dem Vollstreckungsbeamten ist es aber unbe-
nommen, den Mietern im Rahmen der Vollstreckung aus praktischen bzw. huma-
nitären Überlegungen noch einen kurzen Aufschub zu gewähren (vgl. OGer ZH
PF190011 vom 27. März 2019, E. 5.3 mit Hinweisen).
Festzuhalten ist deshalb, dass die Mieter dem vorinstanzlichen Schluss, sie be-
fänden sich zur Zeit ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, nichts entgegenzuhalten
vermögen. Vielmehr bestätigen sie im Rahmen ihrer Berufungsbegründung, dass
ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen worden sei, welches am 30. Juni
2020 geendet habe und Verhandlungen der Parteien über die Fortführung des
Mietverhältnisses gescheitert seien (act. 19).

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4.3.2 Damit bleibt es dabei, dass sie sich zur Zeit ohne Rechtsgrund im Mietobjekt
aufhalten, womit der Vorinstanz – auch unter Berücksichtigung der Vorbringen der
Mieter im Rahmen ihrer Berufung – im Ergebnis zu folgen bleibt.
4.4. Die Berufung ist aus den dargelegten Gründen abzuweisen.
5. Ausgangsgemäss ist die vorinstanzliche Kostenregelung zu bestätigen. Zu-
dem werden die Mieter für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung im Rechtsmittelver-
fahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand
des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Mit der Vor-
instanz ist für die Festlegung der Höhe der Gebühren von einem Streitwert in der
Höhe von Fr. 14'520.– auszugehen (siehe dazu die obenstehenden Erwägungen
zum Streitwert, E. 3.1.). Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr ist damit in Anwen-
dung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1–3 sowie § 8 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 1'000.– festzusetzen. Parteienschädigungen sind keine zuzu-
sprechen. Den Mietern ist keine Entschädigung zuzusprechen, weil sie unterlie-
gen, dem Vermieter nicht, weil er sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern
musste und ihm daher keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wä-
ren.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt und
den Gesuchsgegnern und Berufungsklägern unter solidarischer Haftung
auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller und Berufungs-
beklagten unter Beilage eines Doppels von act. 19, sowie an das Einzelge-

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richt im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 14'520.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
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