zh_obergericht · NG150009 · 2015-07-09 · de
Anfechtung Anfangsmietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG150009-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter Dr. P.
Higi und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. D. Oehninger
Urteil vom 9. Juli 2015
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger,
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Mietgerichtes Zürich
vom 4. Mai 2015 (ME150001-L)

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Erwägungen:
I.
1. Mit Eingabe vom 26. März 2015 (act. 1) beantragte der Mieter, Kläger und
Berufungskläger (fortan Mieter) im Zusammenhang mit einer von ihm gemieteten
"Garage + Bastelraum/Lager" an der C._____-Strasse ... in Zürich bei der Vo-
rinstanz (unter Einreichung der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde Zürich
vom 12. März 2015, act. 4) unter anderem:
Es sei der Anfangsmietzins für missbräuchlich zu erklären und um Fr. 100.–
herabzusetzen.
Die weiteren Anträge in jenem Schreiben (Aushändigung von Schlüsseln, Kos-
tenersatz für Lichtschachtgitterverankerung) fanden Eingang in ein zweites miet-
gerichtliches Verfahren mit der Verfahrensnummer MG150013-L (betreffend For-
derung). Mit Verfügung vom 8. April 2015 stellte die Vorinstanz die Klage samt
Beilagen der Vermieterin, Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Vermieterin)
zu, verlangte vom Mieter einen Kostenvorschuss ein und setzte beiden Parteien
eine 10tägige Frist an, um sich zur aus Sicht der Vorinstanz fraglichen sachlichen
Zuständigkeit zu äussern (act. 7). Mit Schreiben vom 9. April 2015 (act. 10) teilte
der Mieter der Vorinstanz unter anderem mit, er verstehe nicht, wie das Gericht
von einem Streitwert von Fr. 24'000.– habe ausgehen können, und er wolle Ein-
sicht in das Protokoll des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde nehmen. Da er
den "Inhalt des Streitwerts" nicht verstehe, bitte er um eine Fristverlängerung oder
um eine "Einfrierung" der Frist, bis alle Ungereimtheiten geklärt seien (act. 10
S. 2). Mit Schreiben vom 10. April 2015 erläuterte die Vorinstanz dem Mieter, wie
sich der Streitwert berechne, und verwies ihn bezüglich der Einsicht in das Proto-
koll an die Schlichtungsbehörde. Zudem wurde der Mieter darauf hingewiesen,
dass ihm keine entsprechende Fristverlängerung gewährt würde (act. 11). Am
21. April 2015 leistete er den Kostenvorschuss fristgerecht (act. 12).
Eine Stellungnahme zur Frage des sachlichen Zuständigkeit ging von keiner der
Parteien ein, weshalb die Vorinstanz androhungsgemäss einen Verzicht auf eine

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Stellungnahme annahm. Weiter erwog sie, zum einen habe der Mieter auf dem
Klageformular in der Rubrik Mietobjekt das Feld "Geschäftsräume" angekreuzt,
zum anderen habe er jedoch unter Gebrauchszweck "Garage + Bastelraum / La-
ger" angegeben und in der Kurzbegründung ausgeführt, er habe das Mietobjekt
aus einer persönlichen Notlage heraus (Wohnungsverlust, Arbeitsverlust) mieten
müssen und dort nur seine Sachen gelagert (act. 1, vgl. auch act. 3/1+2). Sowohl
das Formular als auch die Bezeichnung des Mietobjekts und der Benützungsart
sprächen, zusammen mit der Tatsache, dass sich der Mieter auf entsprechende
Aufforderung hin nicht anderweitig geäussert habe, dafür, dass es sich beim frag-
lich Mietobjekt weder um Wohn- noch um Geschäftsräumlichkeiten handle, womit
die Streitsache nicht in den Zuständigkeitsbereich des Mietgerichtes falle. Ge-
stützt auf diese Erwägungen verfügte die Vorinstanz am 4. Mai 2015 das Folgen-
de (act. 13 = act. 17):
1. Auf die Klage wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 800.–.
3. Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und von diesem unter Verrechnung
seines Kostenvorschuss von Fr. 2'350.– bezogen. Der Restbetrag von
Fr. 1'550.– wird dem Kläger herausgegeben.
4. Der Beklagten wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. [schriftliche Mitteilung]
6. [Berufung]"
2. Gegen diesen Entscheid der Vorinstanz erhob der Mieter mit Eingabe vom
20. Mai 2015 rechtzeitig Berufung bei der Kammer und beantragte (act. 18, S. 2
unten):
"Ich bitte Sie meine Berufung gegen den Entscheid ME150001-L/U als fristgemäss
zu beurteilen, und nachträglich die angemieteten Räumlichkeiten als Geschäfts-
raum anzuerkennen."
Mit einer praktisch identische Eingabe setzte er sich zugleich gegen den vor-
instanzlichen Entscheid im (erwähnten) Verfahren ME150013-L bei der Kammer
zu Wehr. Jenes (zweite) Rechtsmittel wird im Beschwerdeverfahren PD150008-O
behandelt.

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Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-15). Ihnen und dem vorin-
stanzlichen Entscheid kann Ausführlicheres zur Prozessgeschichte entnommen
werden, weshalb hier auf eine Wiederholung zu verzichten ist.
Das Verfahren ist heute in sämtlichen Belangen spruchreif. Auf die Einholung ei-
ner Berufungsantwort kann deshalb verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Auf
die Vorbringen des Mieters ist in der Folge – soweit entscheidrelevant – einzuge-
hen.
II.
1. Die Berufung ist zu begründen und hat sich anhand konkreter Anträge und
Rügen mit den Erwägungen der Vorinstanz im Einzelnen auseinander zu setzen
und im Einzelnen aufzuzeigen, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren
der Vorinstanz als falsch erachtet wird (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Für das Berufungs-
verfahren gilt die Novenbeschränkung nach Art. 317 Abs. 1 ZPO. Neue Tatsa-
chenbehauptungen und Beweismittel können nur noch dann in den Prozess ein-
gebracht werden, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor Vorinstanz
hatten vorgebracht werden können.
2. Da die vorliegende Berufung rechtzeitig erhoben wurde, konkrete Begehren
sowie eine Begründung enthält (Art. 311 Abs. 1 ZPO) und der Streitwert die
Fr. 10'000.– gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ohne Weiteres übersteigt, ist auf die
Berufung einzutreten.
III.
Soweit der Mieter in seiner Berufungsschrift Rechtserhebliches vorbringt und nicht
nur seine – offenbar missliche – persönliche Lage beschreibt, führt er zur Frage
der sachlichen Zuständigkeit der Vorinstanz im Wesentlichen aus, dass es sich
bei den von ihm gemieteten Räumlichkeiten, entgegen der Auffassung der Vo-
rinstanz, um Geschäftsräume handle. Gründe dafür habe er zum einen bereits im
Schlichtungsverfahren geltend gemacht (wo sie aber nach seinem Dafürhalten

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keinen Eingang ins Protokoll gefunden hätten). Zum anderen verhalte es sich so,
dass er den grossen Lagerraum für seinen Transporter benötige, den er für seine
Tätigkeit als LKW-Fahrer brauche, "um die nötige Manövrierfähigkeit mit einem
zusätzlich in diesem Lager gelagerten Anhänger zu verfeinern" (act. 18 S. 2). Der
Mieter hat es vor Vorinstanz versäumt (auch auf deren ausdrückliche Aufforde-
rung hin) darzutun, wie er zur sachlichen Zuständigkeit steht und damit zur Frage,
ob die gemieteten Räumlichkeiten Geschäftsräume sind. Seine erst im Beru-
fungsverfahren vorgebrachten diesbezüglichen Tatsachenbehauptungen erwei-
sen sich als verspätet (Art. 317 Abs. 1 ZPO) und bleiben unbeachtlich. Dasselbe
gilt für die neuen Ausführung zu angeblichen Aussagen im Schlichtungsverfahren.
Damit sind keine Tatsachen ersichtlich, die für die – von der Vorinstanz im Übri-
gen zutreffend begründete und zu Recht verneinte (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a GOG
und BGE 125 III 231 E. 2) – Frage der sachlichen Zuständigkeit noch zu berück-
sichtigen wären. Auch sonst ist der Berufungsschrift nichts zu entnehmen, was für
eine Gutheissung der Berufung spräche. Folglich ist die Berufung abzuweisen,
und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.
IV.
1. Die Abweisung der Berufung führt dazu, dass sich am Ausgang des vor-
instanzlichen Verfahrens nichts ändert. Damit bleibt es bei der (ohnehin nicht be-
anstandeten) vorinstanzlichen Regelung zu den Gerichtskosten und zur Partei-
entschädigung.
2. Die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens sind von Amtes wegen fest-
zusetzen (Art. 105 Abs. 1 ZPO) und nach dem Verfahrensausgang zu verteilen
(Art. 106 ZPO). Grundlage für die Festsetzung der Gebühren nach dem kantona-
len Tarif (Art. 96 ZPO) bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse
sowie der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 GebV
OG). Diese Grundsätze sind in den §§ 4 ff. GebV OG konkretisiert, weshalb diese
zur Anwendung gelangen. Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert
nach den Anträgen im Rechtsmittelverfahren (§ 12 Abs. 2 GebV OG).

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Bei obgenanntem Ausgang des Rechtsmittelverfahrens hat der Mieter dessen
Kostenfolgen zu tragen (Art. 106 ZPO). Bei einem Streitwert von Fr. 24'000.–
(§ 12 Abs. 2 GebV OG; vgl. act. 1) erweist sich gestützt auf § 12 Abs. 1 i.V.m. § 2
und § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG eine Gerichtsgebühr von Fr. 750.– den Gegeben-
heiten des Rechtsmittelverfahrens angemessen.
3. Da die Vermieterin im Berufungsverfahren nicht anzuhören war, sind ihr kei-
ne notwendigen Auslagen bzw. Vertretungskosten entstanden, welche es zu er-
setzen gälte (Art. 95 Abs. 1 und 3 lit. a und b ZPO). Eine Parteientschädigung ist
daher nicht zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und die Verfügung des Einzelgerichtes des
Mietgerichtes Zürich vom 4. Mai 2015 (ME150001-L) wird bestätigt.
2. Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden auf Fr. 750.– festge-
setzt und dem Mieter/Berufungskläger auferlegt.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge einer Kopie von act. 18, und an das Einzelgericht des Mietgerichtes Zü-
rich, je gegen Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 24'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. D. Oehninger
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