zh_obergericht · PF210017 · 2021-06-09 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF210017-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur.
A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Kröger
Beschluss und Urteil vom 9. Juni 2021
in Sachen
1. A._____,
2. ...
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____ [Organisation],
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 7. Mai 2021 (ER210013)

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Erwägungen:
1.
1.1. Am 13. März 2017 schlossen die B._____ (B'._____; nachfolgend Vermiete-
rin) und A._____ (nachfolgend Mieterin) einen bis 31. März 2018 befristeten Un-
termietvertrag für die 2-Zimmerwohnung an der C._____-str. … in Zürich
(act. 4/1). In der Wohnung waren die Mieterin und ihre Tochter D._____ gemeldet
(act. 6b). Mit Nachtrag vom 24. April 2018 erstreckten die Parteien das Mietver-
hältnis bis 31. März 2019 (act. 4/2). Mit Nachtrag vom 13. März 2019 erfolgte eine
weitere Erstreckung bis 31. März 2020 (act. 4/3). Mit Schreiben vom 18. Dezem-
ber 2019 und vom 27. Februar 2020 erinnerte die Vermieterin daran, dass der Un-
termietvertrag per 31. März 2020 auslaufe und bat die Mieterin darum, die Woh-
nung auf dieses Datum hin zu räumen (act. 4/4-5). Dem kam die Mieterin nicht
nach. Mit Schreiben vom 2. April 2020 teilte die Vermieterin der Mieterin mit, auf-
grund der aktuellen Lage und Auflagen im Zusammenhang mit der Covid-19 Pan-
demie, werde dies vorerst toleriert und für ungerechtfertigtes Wohnen Rechnung
gestellt; sobald sich die Situation in der Stadt entschärfe, werde der Auszug aus
dem Mietobjekt erwartet (act. 4/6). Mit Schreiben vom 28. Oktober 2020 forderte
die Vermieterin die Mieterin zum letzten Mal auf, die Wohnung per 30. November
2020 zu verlassen (act. 4/7). Am 17. Dezember 2020 setzte sie ihr eine letzte
Frist bis zum 5. Januar 2021 an (act. 4/8).
1.2. Am 3. Februar 2021 stellte die Vermieterin beim Einzelgericht Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich (Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren gegen die Miete-
rin und deren Tochter D._____ (act. 1; act. 6). Nach Durchführung des Verfahrens
hiess die Vorinstanz das Begehren mit Urteil vom 7. Mai 2021 gut und verpflichte-
te die Mieterin und ihre Tochter, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und der
Vermieterin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall (act. 25 [= act. 19]).
1.3. Dagegen erhob die Mieterin am 17. Mai 2021 rechtzeitig Beschwerde und
ersuchte um Verlängerung der Beschwerdefrist zur Nachreichung einer begründe-
ten Beschwerde durch einen unentgeltlichen Rechtsanwalt (act. 26). Mit Verfü-

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gung vom 18. Mai 2021 wurde das Fristerstreckungsgesuch abgewiesen; die Mie-
terin wurde darauf hingewiesen, dass sie ihre Beschwerde bis zu der am 25. Mai
2021 ablaufenden Beschwerdefrist ergänzen könne. Zudem wurden ihr die Vo-
raussetzungen für ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege erläutert (act. 27).
Mit Eingabe vom 25. Mai 2021 machte die Mieterin ergänzende Ausführungen
und ersuchte um unentgeltliche Rechtspflege mit dem Hinweis, die entsprechen-
den Belege würden bis 26. Mai 2021 nachgereicht (act. 29). Diese gingen am
8. Juni 2021 ein (act. 30-31). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen
(act. 1-23). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort kann abgesehen werden
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Geht es im Verfahren wie hier nur um die Frage der Ausweisung und nicht
auch um die Gültigkeit der Kündigung, ist für die Berechnung des Streitwerts von
sechs Bruttomietzinsen auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Der monatli-
che Bruttomietzins beläuft sich auf Fr. 1'600.– (act. 4/1). Der Streitwert liegt damit
unter Fr. 10'000.–, weshalb gegen den vorinstanzlichen Entscheid das Rechtsmit-
tel der Beschwerde gegeben ist (vgl. Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2
ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweis-
mittel sind ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, die Mieterin habe in-
nert Frist keine Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren eingereicht, weshalb
androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden sei. Ein befristetes Miet-
verhältnis ende ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Der Unter-
mietvertrag zwischen den Parteien sei nach zweimaliger Verlängerung bis zum
31. März 2020 befristet gewesen. Auf dieses Datum hin sei das Mietverhältnis
beendet worden. Nachdem die Mieterin das Mietobjekt noch nicht geräumt habe,
sei die Vermieterin berechtigt, die Ausweisung zu verlangen (vgl. act. 25).

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2.3. Die Mieterin macht geltend, die Vorinstanz habe ihr keine Möglichkeit gege-
ben, sich zu äussern. Dadurch habe sie sich vor dem angefochtenen Entscheid
nicht rechtzeitig durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen können (act. 29). Dies
trifft nicht zu: Mit Verfügung vom 15. Februar 2021 hatte die Vorinstanz der Miete-
rin Gelegenheit gegeben, zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen
(act. 10). Diese Verfügung wurde der Gesuchsgegnerin am 19. Februar 2021
durch das Stadtammannamt übergeben (act. 12-13). Die Mieterin reagierte nicht
darauf. Es wäre an ihr gelegen, innert Frist selbst eine Stellungnahme einzu-
reichen oder hierzu rechtzeitig einen Rechtsanwalt zu mandatieren, welcher – bei
Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen – hätte beantragen können, dass
er als unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt wird (vgl. Art. 117-118 ZPO). Alter-
nativ hätte die Mieterin unter Berufung auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK innert Frist die
Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragen können (vgl. BGer,
4A_451/2020 vom 12. November 2020 E. 2.3). Da sie weder das eine noch das
andere getan hat, ist die Kritik der Mieterin unbegründet.
2.4. Die Mieterin führt in ihrer Beschwerde weiter aus, sie sei geschieden und
seit längerer Zeit arbeitslos; sie lebe mit zwei in Ausbildung stehenden Kindern
unter dem Existenzminimum. Eine neue Wohnung habe sie wegen der Covid 19-
Situation noch nicht finden können. Die Vermieterin habe ihr zudem im März 2020
mündlich bestätigt, sie könne bis zum Ende der Pandemie in der Wohnung blei-
ben und brauche keinen neuen Mietvertrag (act. 26).
Nachdem die Mieterin vor Vorinstanz keine Stellungnahme eingereicht hatte, stel-
len diese Vorbringen neue Tatsachenbehauptungen dar, welche im Beschwerde-
verfahren nicht mehr berücksichtigt werden können (vgl. Art. 326 ZPO). Unab-
hängig davon kommt es für den Entscheid über das Ausweisungsbegehren einzig
darauf an, ob sich die Mieterin gestützt auf einen bestehenden Mietvertrag zu
Recht im Mietobjekt aufhält oder ob sie nach einer gültigen Beendigung des Miet-
verhältnisses ohne einen Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben ist. Die geltend
gemachten persönlichen Umstände könnten auch aus diesem Grund nicht be-
rücksichtigt werden.

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Bei der angeblichen Zusage, die Mieterin könne bis zum Ende der Pandemie in
der Wohnung bleiben, handelt es sich weiter um eine blosse Behauptung, die
nicht durch objektive Anhaltspunkte gestützt wird. Im Gegenteil schrieb die Ver-
mieterin der Mietern am 2. April 2020 zwar, der Verbleib in der Wohnung werde
wegen der ausserordentlichen Lage vorerst toleriert, hielt aber zugleich fest, bis
eine Ausweisung eingeleitet werden könne, würden die Kosten für ungerechtfer-
tigtes Wohnen in Rechnung gestellt; sobald sich die Situation in der Stadt ent-
schärfe, werde der umgehende Auszug erwartet (act. 4/6). Auch in den beiden
weiteren Schreiben vom 28. Oktober 2020 und 17. Dezember 2020 wies die Ver-
mieterin ausdrücklich darauf hin, der Untermietvertrag sei per 31. März 2020 ab-
gelaufen und es wurde der Mieterin nur eine letzte Frist gegeben, um auszuzie-
hen (act. 4/7-8). Dadurch machte die Vermieterin gegenüber der Mieterin deutlich,
dass keine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses erfolgt. Da das Mietver-
hältnis per 31. März 2020 gültig beendet wurde, hat die Vorinstanz den Auswei-
sungsbefehl zu Recht erteilt. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
3.
Umständehalber sind für das Beschwerdeverfahren keine Kosten zu erheben.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird daher gegenstandslos und ist
abzuschreiben. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Mieterin
nicht, weil sie unterliegt, und der Vermieterin nicht, weil sie sich im Rechtsmittel-
verfahren nicht äussern musste.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege wird
abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben und keine Par-
teientschädigungen zugesprochen.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage je eines Doppels von act. 26 und 29, sowie an die Vorinstanz, je ge-
gen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'600.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Kröger
versandt am:
11. Juni 2021