zh_obergericht · NG240018 · 2025-02-10 · de
Herabsetzung Anfangsmietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr. NG240018-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 10. Februar 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____
gegen
1. C._____,
2. D._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
1, 2 vertreten durch E._____ AG,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Herabsetzung Anfangsmietzins
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes Horgen vom 20. Sep-
tember 2024 (MJ240006)

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Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):
"1. Es sei der Anfangsmietzins für die 5.5-Zimmerwohnung an der F._____-
strasse 1 in G._____ rückwirkend ab dem 1. September 2023 (Mietbeginn)
angemessen, mindestens aber um CHF 500.00, herabzusetzen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Letztere zuzüglich 8.1%
MWST, zu Lasten der Beklagten."
Modifiziertes Rechtsbegehren (Prot. I S. 8; sinngemäss):
"1. Es sei der Anfangsmietzins für die 5.5-Zimmerwohnung an der F._____-
strasse 1 in G._____ rückwirkend ab dem 1. September 2023 um Fr. 500.--
herabzusetzen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, Letztere zuzüglich 8.1%
MWST, zu Lasten der Beklagten."
1. Beschluss des Bezirksgerichtes (act. 6 S. 15):
"1. Die Klage wird, soweit eine über Fr. 500.-- hinausgehende Herabsetzung
des Anfangsmietzinses gefordert wurde, als durch Rückzug erledigt abge-
schrieben.
2./3.[Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]"
2. Beschluss des Bezirksgerichtes (act. 6 S. 15 f.):
"1. Auf die Klage wird, soweit sie nicht durch Rückzug erledigt wurde, nicht ein-
getreten.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'400.-- festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern auferlegt und mit dem von ihnen ge-
leisteten Vorschuss verrechnet.
Im nicht beanspruchten Umfang wird der Kostenvorschuss den Klägern zu-
rückerstattet.

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4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beklagten
eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 4'100.-- zu bezahlen.
5./6.[Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]."
Berufungsanträge:
der Berufungskläger (act. 2 S. 2):
"1. Es seien Ziff. 1-4 des zweiten Beschlusses des Mietgerichts des Bezirks
Horgen vom 20. September 2024 (Geschäfts-Nr. MJ240006) betreffend das
Nichteintreten auf die Klage vom 20. Februar 2024 aufzuheben und es sei
die Klage vollumfänglich gutzuheissen.
2. Eventualiter seien Ziff. 1-4 des zweiten Beschlusses des Mietgerichts des
Bezirks Horgen vom 20. September 2024 (Geschäfts-Nr. MJ240006) betref-
fend das Nichteintreten auf die Klage vom 20. Februar 2024 aufzuheben und
–im Sinne der Erwägungen des Obergerichtes des Kantons Zürich – zur
neuen Beurteilung an das Mietgericht des Bezirks Horgen zurückzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8,1% MwSt.) zu Lasten
der Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
1.
1.1. Die Kläger und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger) mieteten mit
Mietvertrag vom 12. Juni 2023 von den Beklagten und Berufungsbeklagten (nach-
folgend Berufungsbeklagte) eine 5.5-Zimmer-Wohnung (EG, links) an der
F._____-strasse 1 in G._____. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins
von Fr. 3'800.-- zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 185.-- für Heiz-/Warmwas-
ser (act. 7/4/3). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 17. Juni 2023 teilten die
Berufungsbeklagten den Berufungsklägern den vom Vormieter zuletzt (seit 1. Ja-
nuar 2023) geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit (act. 7/4/4). Der frühere
Nettomietzins belief sich auf monatlich Fr. 2'556.-- zuzüglich Fr. 150.-- Akonto für

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Heiz-/Warmwasser. Zur Begründung der Mietzinserhöhung führten die Berufungs-
beklagten die "Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit" an.
1.2. Mit Eingabe vom 20. September 2023 machten die Berufungsbeklagten bei
der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Horgen ein Schlichtungsgesuch anhängig
und beantragten eine angemessene Herabsetzung des Anfangsmietzinses
(act. 7/3). An der Schlichtungsverhandlung vom 22. Januar 2024 konnte zwischen
den Parteien keine Einigung erzielt werden, woraufhin die Berufungskläger mit
Eingabe vom 20. Februar 2024 unter Beilage der Klagebewilligung eine begrün-
dete Klage beim Mietgericht Horgen mit den eingangs genannten Rechtsbegeh-
ren einreichten (act. 7/1). Nachdem den Berufungsbeklagten Gelegenheit für eine
freigestellte schriftliche Stellungnahme gewährt und anschliessend am 22. Au-
gust 2024 die Hauptverhandlung durchgeführt worden war, an welcher die Beru-
fungskläger ihr Rechtsbegehren wie vorstehend dargestellt modifizierten, schrieb
das Mietgericht die Klage mit vorstehend zitierten Beschlüssen vom 20. Septem-
ber 2024 teilwiese ab und trat im Übrigen darauf nicht ein (act. 7/8; Prot. I S. 4-14;
act. 7/16 = act. 6).
1.3. Dagegen erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 31. Oktober 2024
Berufung mit den eingangs erwähnten Anträgen (act. 2). Der ihnen mit Verfügung
vom 7. November 2024 auferlegte Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet
(act. 8-10). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act.7/1-20). Von der
Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Den Be-
rufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid ein Doppel der Berufungs-
schrift (act. 2) zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Bei der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss
Art. 270 OR handelt es sich um eine Gestaltungsklage, deren Streitwert sich in
der Regel – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – anhand der über zwanzig

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Jahre aufgerechneten Differenz zwischen dem angefochtenen Anfangsmietzins
und dem vom Mieter im gerichtlichen Verfahren beantragten neuen Mietzins be-
rechnet (vgl. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beläuft sich
gemäss den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Berufungskläger auf
CHF 120'000.-- und übersteigt damit die erforderliche Streitwertgrenze (vgl.
act. 8). Entsprechend ist die Berufung zulässig.
2.2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom
31. Oktober 2024 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen verse-
hen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz ein-
gereicht (vgl. act. 2 und act. 7/18). Die Berufungskläger sind durch den angefoch-
tenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Beru-
fung einzutreten.
2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-
falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da
es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-
gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse
Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 3. Aufl. 2025,
Art. 310 N 10). Zudem ist die Berufungsinstanz nicht gehalten, von sich aus wie
ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen
Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr auf-
werfen; vielmehr hat sie sich grundsätzlich – abgesehen von offensichtlichen
Mängeln – auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung bzw. in der Beru-
fungsantwort erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413,
E. 2.2.4; BGE 147 III 176, E. 4.2.1; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E.
2.3). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz freilich
weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandun-
gen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wen-
det das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition
in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gut-

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heissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abwei-
chenden Begründung abweisen kann (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGer
4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1).
3.
3.1. Berufungsgegenstand ist ausschliesslich der 2. Beschluss der Vorinstanz,
mit welchem auf die Klage, nicht eingetreten wurde (vgl. act. 2 und act. 6).
Zur Begründung dieses Entscheids führte die Vorinstanz zusammengefasst an,
die Berufungsbeklagten hätten mit ihrem ursprünglichen Rechtsbegehren eine an-
gemessene Herabsetzung des Anfangsmietzinses gefordert, womit sie ein unbe-
ziffertes Rechtsbegehren formuliert hätten. Daran ändere auch die Angabe des
Mindestbetrages nichts (act. 6 S. 6). Weiter bestehe keine generelle Unzulässig-
keit einer unbezifferten Klage bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses. Insbe-
sondere sei diesbezüglich dem Entscheid des Mietgerichtes Zürich MJ220098-L
vom 28. Februar 2023 (= ZMP 2023 Nr. 3), dem ohnehin keine Bindungswirkung
für das vorliegende Verfahren zukomme, nicht zu folgen (act. 6 S. 6-10). Die un-
bezifferte Klage scheitere auch nicht an einem treuwidrigen Verhalten der Beru-
fungskläger oder ungenügenden Abklärungen vor Klageeinreichung (act. 6 S. 10-
11). Die unbezifferte Klage der anwaltlich vertretenen Berufungskläger erweise
sich aber mangels genügender Begründung als unzulässig, weshalb darauf direkt
nicht einzutreten sei. Die Berufungskläger hätten sich in der Klageschrift nicht
ausdrücklich dazu geäussert, inwiefern die Voraussetzungen einer unbezifferten
Klage erfüllt sein sollen. Die Ausführungen würden sich auf den Hinweis der feh-
lenden Informationen beschränken, was gemäss der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung ungenügend sei. Es fehle am Nachweis, dass und inwiefern eine Be-
zifferung unmöglich oder unzumutbar sei. Zwar habe das Obergericht Zürich
(PD190018 vom 18. März 2020) auch schon festgehalten, dass bei Verfahren be-
treffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses an den Nachweis der Unmöglich-
keit der Bezifferung keine allzu hohe Anforderungen gestellt werden dürften, da
die Berechnung der Nettorendite ohne die relevanten Unterlagen der Vermieterin
offensichtlich nicht möglich sei. Allerdings habe in jenem Verfahren eine erfolg-
lose explizite Aufforderung der klagenden Partei an die Vermieterin zur Heraus-

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gabe der nötigen Unterlagen vorgelegen, worin das Obergericht den nötigen
Nachweis der Unmöglichkeit der Bezifferung erblickt habe. Vorliegend sei eine
solche Aufforderung vor Klageeinleitung nicht erfolgt. Hinzu komme, dass sich die
Berufungskläger nicht nur auf die übersetzte Nettorendite, sondern auch auf die
Orts- und Quartierüblichkeit berufen hätten. Deshalb hätten sie auch nachweisen
müssen, dass ihnen eine Bezifferung unter Berücksichtigung der Orts- und Quar-
tierüblichkeit unmöglich oder unzumutbar sei. An der Folge des Nichteintretens
ändere auch der Umstand nichts, dass die Berufungskläger im Rahmen der
mündlichen Replik einen teilweisen Klagerückzug erklärt hätten und nunmehr im
Sinne eines bezifferten Begehrens nur noch die Herabsetzung um Fr. 500.-- for-
dern würden. Die Bezifferung oder Nachweis der Voraussetzungen einer unbezif-
ferten Klage hätten bereits in der Klageschrift (oder zumindest im ersten Partei-
vortrag anlässlich der Hauptverhandlung) erfolgen müssen. Die erstmalige Bezif-
ferung im Rahmen der mündlichen Replik sei verspätet. Auch vermöge die nach-
trägliche Klageänderung nicht dazu zu führen, dass ein bei Klageeinreichung ur-
sprünglich unzulässiges Rechtsbegehren nachträglich zulässig werde (act. 6
S. 12-14).
3.2. Die Berufungskläger rügen erstens eine Verletzung von Verfahrensrechten.
Sie bringen im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör und
die Waffengleichheit verletzt, indem sie die Berufungsbeklagten nicht zur Einrei-
chung einer Klageantwort auf die begründete Klage der Berufungskläger aufgefor-
dert, sondern den Berufungsbeklagten lediglich Gelegenheit zur freigestellten
schriftlichen Stellungnahme gegeben habe. Im Rahmen der Hauptverhandlung sei
den Berufungsklägern als erstes das Wort für den ersten Parteivortrag erteilt wor-
den. So hätten sie diesen halten müssen, ohne dass sich die Berufungsbeklagten
vorher zur Klage geäussert hätten. Erst nachdem für sie nach dem ersten Partei-
vortrag bereits der Aktenschluss eingetreten sei, hätten sie sich erstmals zur Kla-
geantwort äussern können. Den Berufungsklägern werde vorgeworfen, dass ihre
Ausführungen zur Bezifferung in der Replik (2. Parteivortrag) verspätet erfolgt
seien, obwohl sich die Berufungsbeklagten bis zu diesem Zeitpunkt mit keiner
Silbe zur Klage geäussert, geschweige denn die Herausgabe der Unterlagen zur

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Nettorenditeberechnung verweigert hätten (act. 2 S. 6, S. 9, S. 12, S. 15 und
S. 16 ff.)
Zweitens beanstanden die Berufungskläger, die Vorinstanz habe Art. 53, Art. 59
und Art. 85 ZPO verletzt sowie den Sachverhalt falsch festgestellt, weil sie im Ur-
teilszeitpunkt nicht die durch den teilweisen Klagerückzug vorliegende bezifferte
Klage beurteilt, sondern von einer (nicht mehr existenten) unbezifferten Klage
ausgegangen sei und deren Zulässigkeit geprüft habe. Die Voraussetzungen für
eine unbezifferte Klage hätten für ein Nichteintreten im Urteilszeitpunkt nicht mehr
gegeben sein müssen. Die Bestimmtheit eines Rechtsbegehrens gehöre zu den
Prozessvoraussetzungen, die im Urteilszeitpunkt zu prüfen seien. Zudem stelle
eine Beschränkung der Klage einen teilweisen Klagerückzug und nicht eine Kla-
geänderung dar und sei jederzeit zulässig. Selbst eine Klageänderung, wovon die
Vorinstanz fälschlicherweise ausgehe, wäre hier aber zulässig gewesen, weil im
vereinfachten Verfahren neue Tatsachen bis zum Beginn der Urteilsberatung vor-
getragen werden könnten (act. 2 S. 8, S. 11, S. 14 f., S. 18 ff., S. 25).
Drittens bringen die Berufungskläger eventualiter vor, dass vorliegend auch eine
unbezifferte Klage zulässig sei. Es dürften nicht allzu hohe Anforderungen an den
Nachweis der Unmöglichkeit der Bezifferung bei der Anfechtung des Anfangs-
mietzinses gestellt werden. Den Berufungsklägern sei eine vorprozessuale Auffor-
derung der Berufungsbeklagten zur Herausgabe der Unterlagen für die Nettoren-
diteberechnung bzw. die Berechnung des Anfangsmietzinses innert Klagefrist
nicht möglich gewesen und sie hätten sich auch nicht treuwidrig verhalten, weil
das Thema der Nettorenditenberechnung im Schlichtungsverfahren kein Thema
gewesen und erst mit Beginn der anwaltlichen Vertretung während der Klagefrist
aufgekommen sei. Sie hätten in der Klage dargelegt, dass sich die Unterlagen in
der Sphäre der Vermieterin befinden würden und ein Editionsbegehren gestellt.
Die Berufungsbeklagten hätten auf eine diesbezügliche Stellungnahme vor der
Verhandlung verzichtet und damit sämtliche Ausführungen anerkannt. Das um-
fasse auch die Tatsache, dass die Unterlagen den Berufungsklägern nicht vorge-
legen hätten und deren Herausgabe nicht verweigert werden würde. Die Beru-
fungsbeklagten hätten sich in prozessualer Hinsicht anlässlich der Hauptverhand-

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lung widersprüchlich verhalten. Sie hätten den Anschein erweckt, im Besitz der
Unterlagen zu sein, später behauptet, es gäbe diese nicht, und die Herausgabe
schliesslich ausdrücklich verweigert. Die unbezifferte Forderungsklage hätte auch
nicht bei Klageeinreichung bzw. im ersten Parteivortrag beziffert werden müssen,
weil es nicht zumutbar oder möglich gewesen sei, die Unterlagen für die Nettoren-
diteberechnung in der kurzen Zeit zwischen der Mandatierung und der verbleiben-
den Klagefrist von 12 Tagen einzuverlangen und die Berufungsbeklagten vorgän-
gig zur Hauptverhandlung keine Stellungnahme oder Klageantwort eingereicht
hätten. Zu diesem Zeitpunkt und bis zum Schluss sei nicht absehbar gewesen,
dass die Berufungsbeklagten die Herausgabe verweigern würden und mithin
keine Aussicht auf die Behebung des Informationsdefizits bestehe. Zudem hätten
sie auch nicht die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit nachweisen müssen, weil
sie sich nicht darauf berufen, sondern diese nur eventualiter geltend gemacht hät-
ten. Die Beweislast für die Orts- und Quartierüblichkeit dürfe im Rahmen der Be-
gründung einer unbezifferten Klage nicht zu Lasten der Berufungskläger umge-
kehrt werden (act. 2 S 10 f., S. 12 ff., S. 15 f., S. 20 ff., S. 26).
4.
4.1. Für Prozesse betreffend den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt
ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit.
c ZPO). Im Geltungsbereich des vereinfachten Verfahrens kann die Klage schrift-
lich eingereicht oder mündlich zu Protokoll gegeben werden, wobei sie die Be-
zeichnung der Parteien, das Rechtsbegehren, die Bezeichnung des Streitgegen-
standes, sofern nötig die Angabe eines Streitwertes sowie Datum und Unterschrift
zu enthalten hat (Art. 244 Abs. 1 ZPO). Eine Klagebegründung ist nicht erforder-
lich (vgl. Art. 244 Abs. 2 ZPO). In Bezug auf die Formulierung des Rechtsbegeh-
rens ergeben sich keine Unterschiede zwischen dem ordentlichen und dem ver-
einfachten Verfahren. Auch eine im vereinfachten Verfahren zu behandelnde
Klage hat ein konkret, klar und bestimmt formuliertes Rechtsbegehren zu enthal-
ten, mit dem die Partei zum Ausdruck bringt, was sie will. Grundsätzlich ist ein
Rechtsbegehren so bestimmt zu formulieren, dass es bei Gutheissung der Klage
zum Urteil erhoben werden kann (vgl. BGE 137 III 617, E. 4.3, S. 61, m.w.H.).

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Wird mit der Klage eine Geldleistung verlangt, ist diese deshalb im Betrag zu be-
ziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Genügt ein Rechtsbegehren den prozessualen Be-
stimmtheitsanforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.
Die das vereinfachte Verfahren auszeichnende erhöhte richterliche Fragepflicht
kommt in erster Linie bei unvertretenen Parteien, insbesondere bei schlüssigen,
aber doch Fragen offen lassenden Parteivorträgen zur Anwendung. In diesem
Sinne wird in mietrechtlichen Verfahren im Sinne eines abgeschwächten Untersu-
chungsgrundsatzes der Sachverhalt von Amtes wegen festgestellt (Art. 247 ZPO;
THOMAS ENGLER, Das vereinfachte Verfahren im Zivilprozessrecht, ZZZ 39/2016
S. 220, 220 und 225).
Die Klage kann, wie erwähnt, schriftlich eingereicht oder dem Gericht mündlich zu
Protokoll gegeben werden, wobei die Klage nicht begründet sein muss
(Art. 244 ZPO). Enthält die Klage keine Begründung, so setzt das Gericht der be-
klagten Partei eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (Art. 245 Abs. 2 ZPO).
Nach einem Teil der Lehre (vgl. OFK ZPO-Lazopoulos/Leimgruber, Art. 246 N 6a
m.H.) und der Rechtsprechung der Kammer (vgl. OGer ZH NP 180002 vom 7.
März 2018 E. 3.1) ist diese Stellungnahme freiwillig.
Das Novenrecht richtet sich grundsätzlich nach den Vorschriften des ordentlichen
Verfahrens. Jede Partei kann zwei Mal ohne Beschränkung Tatsachen und Be-
weismittel einbringen und dann tritt der Aktenschluss ein.
4.2. In Übereinstimmung mit der angeführten Literatur und Praxis hat die
Vorinstanz die begründete Klage der Berufungskläger den Berufungsbeklagten
lediglich zur freiwilligen Stellungnahme zugestellt und zugleich zur Verhandlung
vorgeladen (act. 7/8; Prot. VI S. 4 ff.; OFK/ZPO-LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, Art. 245
N 6a m.w.H.).
Die Einreichung einer beklagtischen Stellungnahme dient der Vorbereitung der
mündlichen Hauptverhandlung und wäre der Sache der Berufungskläger mögli-
cherweise dienlich gewesen. Entgegen den Ausführungen der Berufungskläger

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kann in der versäumten Stellungnahme der Berufungsbeklagten indes keine Ver-
letzung von Mitwirkungspflichten gesehen werden (act. 2 S. 13 Rz 36).
Korrekt hat die Vorinstanz in der Hauptverhandlung, der beschriebenen Systema-
tik folgend, zunächst der klagenden Partei Gelegenheit zur Ergänzung der Klage
gewährt. Im Anschluss daran wurden mündlich die Klageantwort sowie Replik und
Duplik erstattet (Prot. I S. 4 ff.). Erst danach trat der Aktenschluss ein. Eine Verlet-
zung von Verfahrensrecht ist im Vorgehen der Vorinstanz nicht zu erblicken. Ins-
besondere ist entgegen der Ansicht der Berufungskläger richtig, dass sie die
Klage begründen mussten, bevor sich die Berufungsbeklagten dazu geäussert
haben. Es ist allein an den Klägern, sozusagen in Erfüllung einer Mindestanforde-
rung, das gehörige Klagefundament zu liefern (Art. 244 ZPO), unabhängig von
der Prozesstaktik der Gegenseite (act. 2 S. 9 Rz 21). Erst später im Prozess im
Rahmen der Beweiswürdigung, wenn feststeht, dass die Kläger, ohne die Unter-
stützung der Beklagten und trotz Aufforderung, über keine Unterlagen verfügen,
die eine Nettorenditeberechnung ermöglichen, kann das Gericht beim Fehlen je-
des anderen Beweismittels aus der verweigerten Mitwirkung auf die Richtigkeit
der Behauptung der Gegenseite schliessen (BGE 142 III 568, E. 2.1 [= Pra 2017
Nr. 93]).
5.
5.1. Bei der hier zu beurteilenden Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses
handelt es sich um eine Gestaltungsklage, weil die (richterliche) Anpassung eines
übersetzten Mietzinses im Sinne der Art. 269 ff. OR auf ein noch zulässiges Mass
verlangt wird (vgl. z.B. HIGI, in: ZK OR, Die Miete, Dritte Lieferung, 4. Aufl.,
Art. 269 - 270e OR, N 57 zu Art. 270). Da die mit der mietrechtlichen Anfech-
tungsklage verlangte Umgestaltung des Mietvertrages aber letztlich geldwert und
genau bezifferbar ist, kann vom Mieter verlangt werden, dass er die bezifferbaren
Komponenten seiner Gestaltungsklage auch tatsächlich beziffert (OGer
PD190018 vom 18. März 2020 E. II./2.4.3). Die Vorinstanz erwog zu Recht, dass
die unbezifferte Klage auch bei Gestaltungsklagen, namentlich die Anfechtung
des Anfangsmietzinses, grundsätzlich zulässig ist.

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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung obliegt es demjenigen, der sich
auf den Ausnahmetatbestand der Unmöglichkeit der Bezifferung des Rechtsbe-
gehrens beruft, den Nachweis dafür zu erbringen (BGE 140 III 409, E. 4.3.2).
5.2. Die Berufungskläger haben in der Klageschrift vom 20. Februar 2024 ein un-
beziffertes Rechtsbegehren gestellt, indem sie beantragten, "es sei der Anfangs-
mietzins für die 5.5.-Zimmerwohnung an der F._____-strasse 1 in G._____ rück-
wirkend ab dem 1. September 2023 (Mietbeginn) angemessen, mindestens aber
um CHF 500.00, herabzusetzen" (act. 7/1). Eine Begründung, warum eine Bezif-
ferung nicht möglich oder unzumutbar sei, enthält die Klage nicht. Lediglich im Zu-
sammenhang mit der Begründung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses
wird darauf hingewiesen, dass diese nur anhand von Unterlagen in der Sphäre
der Vermieterin ermittelt werden könne, weshalb die Berufungsbeklagten zur Edi-
tion der relevanten Unterlagen zu verpflichten seien (act. 7/1 S. 9). Diese pau-
schale Aussage vermag die fehlende Begründung der Unmöglichkeit oder Unzu-
mutbarkeit der Bezifferung der Klage aber nicht zu ersetzen. Es bedarf einer kon-
kreten Begründung und nicht bloss eines Hinweises auf fehlende Informationen
(BGE 148 III 322 E. 3.8). Daran ändert auch nichts, dass die Kammer festgestellt
hat, dass an die Anforderungen der Begründung grundsätzlich nicht allzu hohe
Anforderungen zu stellen sind (vgl. OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020
E. II.2.4.7-9).
5.3. Den Berufungsklägern ist darin beizupflichten, dass sich der vorliegende
Fall mit dem im angefochtenen Entscheid referenzierten Urteil der Kammer, OGer
ZH PD190018 vom 18. März 2020, vergleichen lässt (act. 2 S. 21 Rz 65). Die
Kammer hielt damals fest, dass der Mieter in der Klage nicht explizit behauptet
habe, die Vermieterin zur Herausgabe der für die Ertragsberechnung notwendi-
gen Informationen aufgefordert zu haben. Immerhin habe der Mieter aber in sei-
ner Klage vom 2. September 2019 behauptet, die Vermieterin habe ihm bis anhin
keine Informationen zur Ertragsberechnung zur Verfügung gestellt. Die Kammer
liess damals die Klage deshalb zu, weil eine erfolglose explizite Aufforderung der
Mieter an die Vermieter zur Herausgabe von Unterlagen rechtsgenügend im
Schlichtungsgesuch gesehen wurde. Anhand des Schlichtungsgesuchs ergebe

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sich – so die Kammer im damaligen Verfahren –, dass der damals noch nicht an-
waltlich vertretene Mieter bereits im Schlichtungsgesuch die Herausgabe bzw.
Edition der für die Ertragsberechnung notwendigen Unterlagen von der Vermiete-
rin verlangt, die Unterlagen aber unbestrittenermassen nicht erhalten habe. Die
Kammer erachtete den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid mit der Begrün-
dung, es fehle hier an einem Nachweis, dass sich der Mieter bei der Vermieterin
um die entsprechenden Angaben zur Bezifferung des Rechtsbegehrens bemüht
habe, als überspitzt formalistisch und hob den Nichteintretensentscheid auf (OGer
ZH PD190018 vom 18. März 2020 E. 2.4.7. ff.).
5.4. Die Berufungskläger sehen keinen Unterschied zum soeben erläuterten
Fall (act. 2 S. 22 Rz 65). Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei die Aus-
gangslage nicht anders, nur weil keine explizite Herausgabe der Unterlagen er-
folgt sei. Diese [Herausgabe] sei vielmehr unmöglich gewesen, wie die Vorinstanz
dies selbst zutreffend anerkannt habe, weil die Berufungskläger vor Klageeinrei-
chung nicht rechtlich vertreten gewesen seien, ihnen [den Mietern im Schlich-
tungsverfahren] die Nettorendite nicht bewusst gewesen sei und während laufen-
der Klagefrist keine Zeit mehr geblieben sei, unter Fristansetzung die Herausgabe
von sachdienlichen Unterlagen zu verlangen. Die Berufungskläger stellen sich auf
den Standpunkt, es sei einerlei, ob die Aufforderung nun erfolglos (wie in OGer
ZH PD190018 vom 18. März 2020) oder unmöglich (wie vorliegend) sei. Der vor-
liegende Fall sei wie der im Prozess OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020 zu-
grunde legende Sachverhalt zu beurteilen.
5.5. Dem kann so nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz machte ihre Ausführun-
gen zur "Unmöglichkeit der Herausgabe" als Entgegnung zum Einwand der Ver-
mieter, die Mieter hätten sich nie um den Erhalt der Unterlagen für eine Beziffe-
rung der Klage gekümmert, weshalb eine Zulässigkeit einer unbezifferten Klage
bereits am treuwidrigen Verhalten der Berufungskläger scheitere (act. 6 S. 10 f.,
E. 4.2.3.1.-6.). Die Vorinstanz folgte dieser Ansicht nicht und hielt dafür, bei den
gegebenen Verhältnissen sei es für die (im Schlichtungsverfahren nicht vertrete-
nen) Mieter wegen laufender Frist (Art. 209 Abs. 4 ZPO) zur Klagebegründung
(und notwendiger Instruktion der neu mandatierten Rechtsvertreterin) nicht mög-

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lich gewesen, den Berufungsbeklagten Frist zur Herausgabe der sachdienlichen
Unterlagen anzusetzen (act. 6 S. 11 E. 4.2.3.4.). Die Vorinstanz hielt den Beru-
fungsklägern zugute, dass es ihnen in zeitlicher Hinsicht nicht möglich gewesen
sei, angesichts der laufenden Klagefrist auch noch auf die Berufungsbeklagten
zuzugehen und die Herausgabe der Unterlagen zu verlangen. Eine unbezifferte
Klage scheitere deshalb entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten nicht
am angeblich treuwidrigen Verhaltens der Mieter. Damit sagt die Vorinstanz ent-
gegen den Ausführungen der Berufungskläger aber nicht, eine entsprechende
Aufforderung, wenn sie denn erfolgt wäre, wäre vergebens gewesen. Dies aber,
eine mit dem Schlichtungsgesuch belegte (umsonst) erfolgte Aufforderung, lag
dem Urteil OGer ZH PD190018 vom 18. März 2020 zugrunde.
5.6. Soweit die Berufungskläger geltend machen wollen, der geforderter Nach-
weis der Unmöglichkeit der Bezifferung des Rechtsbegehrens im Sinne von
Art. 85 Abs. 1 sei implizit erbracht worden, da die Berufungsbeklagten im
(Schlichtungs-)Verfahren (vgl. hierzu act. 6 E. 4.2.3.5.) gar keine Unterlagen ein-
reichen wollten (was stimmt: Prot. VI S. 10 unten f., act. 12/2 S. 7) und mit Bezug
auf die Aufforderung zur Herausgabe keine weiteren Erkenntnisse zu gewinnen
gewesen wären (act. 2 S. 8 Rz 20), so basieren diese Ausführungen auf einem
unzutreffenden Verständnis von Art. 244 ZPO und des Ausnahmecharakters einer
unbezifferten Klage nach Art. 85 Abs. 1 aZPO. Es ist Sache der Kläger, die zuläs-
sigkeitsbegründenden Tatsachen vorzutragen und zu belegen (vgl. oben E. 4.2).
Es können zu einer konkret behaupteten Tatsache angerufene Beweise antizipiert
gewürdigt werden, nicht aber ein Klagefundament. Die klagende Partei hat auch
im Anwendungsbereich des sozialen Untersuchungsgrundsatzes die Tatsachen
vorzutragen und zu belegen, welche die Zulässigkeit ihrer Klage begründen (die
beklagte Partei diejenigen Tatsachen, welche sie angreifen; BGer 4A_229/2017
vom 7. Dezember 2014 E. 3.1., 4.3.).
5.7. Das Bundesgericht stellte mit dem Entscheid BGE 148 III 322 klar, dass
eine klagende Partei, welche sich auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht
beruft, bereits in der Klageschrift aufzuzeigen habe, dass die Bedingungen nach
Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind (BGE 148 III

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322 E. 3.4.). Dabei genüge ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht.
Vielmehr müsse die Klägerin bereits in der Klageschrift aufzeigen, weshalb es ihr
aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, die Klagefor-
derung zu beziffern. Dem Verfahren lag eine Klage aus aktienrechtlicher Verant-
wortlichkeit der Konkursmasse einer Gesellschaft zugrunde. Weder hat das Ge-
richt die richterliche Fragepflicht auszuüben, noch Frist zur Verbesserung anzu-
setzen (BGE 148 III 322 E. 4). Das Bundesgericht betonte ungeachtet der anzu-
wendenden Prozessmaxime die Kernfunktion des Rechtsbegehrens (BGE 148 III
322 E. 3.7.). Da die Bezifferung des Rechtsbegehrens nicht bloss Sachurteilsvor-
aussetzung ist, sondern für das Entstehen des Prozesses überhaupt angesehen
wird (BGE 148 III 322 E. 3.7.), und deshalb die Begründung der Ausnahme im
Zeitpunkt der Klageeinreichung stehen muss (BGE 148 III 322 E. 3.8.), lässt sich
nicht argumentieren, der restriktive Ansatz komme im vorliegenden Verfahren,
welches von der sozialen Untersuchungsmaxime beherrscht ist, nicht zur Anwen-
dung. Das Mietgericht Zürich hat in Nachachtung der höchstrichterlichen Recht-
sprechung in einem neueren, bereits erwähnten Entscheid MJ220098-L vom
28. Februar 2023 (= ZMP 2023 Nr. 3; act. 13/2) zusammengefasst (sogar) erwo-
gen, insgesamt erweise sich bei allen Spielarten der Anfechtung des Anfangs-
mietzinses die Bezifferung der Klage von Anfang an weder als unmöglich noch als
unzumutbar; eine unbezifferte Klage könne deshalb den gesetzlichen Erfordernis-
sen nicht genügen (vgl. im Detail act. 6 S. 7 f. E. 4.2.2.2.). Die Vorinstanz sieht
grundsätzlich Anwendungsbereiche für unbezifferte Rechtsbegehren (E. 5.1. vor-
stehend), nicht aber für den vorliegenden Fall. Wie ausgeführt, können die Ein-
wände der Berufungskläger in der Berufung den vorinstanzlichen Entscheid nicht
umstossen.
5.8. Damit fehlt es vorliegend an einem zulässigen Rechtsbegehren, was zu ei-
nem Nichteintretensentscheid führt. Demzufolge bleibt ohne Relevanz, dass die
Berufungskläger im weiteren Verfahren anlässlich der Verhandlung die Klage be-
schränkt haben, sei es durch einen teilweisen Rückzug oder eine Klageänderung.
Die Berufungskläger können deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, wenn sie
ausführen, im Urteilszeitpunkt sei - infolge eines replicando vorgenommenen Kla-
gerückzugs (Prot. VI S. 8) - eine bezifferte Klage vorgelegen (act. 2 S. 11 Rz 28,

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Rz 48). Der Nachweis einer Ausnahme der Bezifferungspflicht ist zu Beginn des
Prozesses zu führen. Ungeachtet der gesetzlichen Regelung, wonach die Klage
(zunächst) nicht zu begründen ist (vgl. Art. 244 Abs. 2 ZPO), gilt gemäss höchst-
richterlicher Rechtsprechung, dass die klagende Partei, welche sich auf eine Aus-
nahme von der Bezifferungspflicht beruft, diese in der Klageschrift darzulegen hat
(BGE 148 III 322 E. 3.8. m.w.H.). Aus diesem Grund nützen den Berufungsklä-
gern die Ausführungen zur Zulässigkeit zum jederzeitigen Klagerückzug nichts
(act. 2 S. 14 Rz 41 f., S. 19 Rz 55). Bevor eine Klage zurückgezogen werden
kann, muss sie rechtskonform eingeleitet sein. Wie gezeigt, muss vorliegend die
rechtskonforme Einleitung nach Massgabe der höchstrichterlichen Rechtspre-
chung verneint werden.
Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang anzufügen, dass auf die
gesamte Klage nicht einzutreten gewesen wäre. Da der Abschreibungsbeschluss
der Vorinstanz zufolge Rückzug (1. Beschluss) aber nicht Gegenstand des vorlie-
genden Verfahrens ist, ist darauf nicht weiter einzugehen.
5.9. Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
6.1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-
richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95
Abs. 1 ZPO). Sie werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das Be-
schwerdeverfahren kostenpflichtig.
6.2. Die Kosten für das Berufungsverfahren sind unter Berücksichtigung des
Streitwerts in Höhe von Fr. 120'000.-- (act. 8) in Anwendung von § 2, § 4 und
§ 12 GebV OG auf Fr. 4'800.-- festzusetzen, den Berufungsklägern aufzuerlegen
und mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss zu verrechnen. Parteientschädi-
gung sind keine zuzusprechen, den Berufungsklägern zufolge ihres Unterliegens,
den Berufungsbeklagten mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Der Beschluss des Mietgerichtes Horgen
vom 20. September 2024 hinsichtlich des Nichteintretens auf die Klage mit-
samt Kostenentscheid (2. Beschluss) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'800.-- festgesetzt, den
Berufungsklägern auferlegt und mit dem von den Berufungsklägern geleiste-
ten Vorschuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie an das Mietgericht
Horgen, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 120'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. K. Houweling-Wili
versandt am: