zh_obergericht · LF250069 · 2025-08-04 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250069-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder so-
wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Beschluss vom 4. August 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
C._____ [Baugenossenschaft],
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch D._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Hinwil vom 3. Juli 2025 (ER250009)

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Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1 Mit Eingabe vom 5. Mai 2025 (act. 6/1 und act. 6/2/1-8) stellte die Gesuch-
stellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) ein Auswei-
sungsbegehren gegen die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend:
Berufungskläger) (act. 5 E. 1) gestützt auf eine (ausserordentliche) Kündigung
wegen Zahlungsrückstands nach Art. 257d OR (vgl. a.a.O. E. 4 und 7 ff.).
1.2 Nach durchgeführtem Verfahren (vgl. act. 5 E. 2) befahl die Vorinstanz den
Berufungsklägern mit Urteil vom 3. Juli 2025 (act. 6/15 = act. 3 = act. 5 [Aktenex-
emplar]), die 4.5-Zimmerwohnung im Hochparterre inkl. Kellerabteil sowie den
Parkplatz Nr. 4 an der E._____-str. ... in F._____ unverzüglich zu räumen, zu rei-
nigen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (a.a.O. Dispo-
sitiv-Ziffer 1). Sie wies das Stadtammannamt F._____ an, diesen Befehl auf ers-
tes Verlangen der Berufungsbeklagten hin zu vollstrecken (vgl. a.a.O. Dispositiv-
Ziffer 2). Sie setzte die Entscheidgebühr auf Fr. 1'000.– fest, auferlegte diese den
Berufungsklägern unter solidarischer Haftbarkeit je hälftig und erstattete der Beru-
fungsbeklagten den von dieser geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– zu-
rück (a.a.O. Dispositiv-Ziffern 3 und 4); Umtriebsentschädigungen wurden keine
zugesprochen (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 5).
1.3 Dagegen erheben die Berufungskläger mit Eingabe vom 21. Juli 2025 (Da-
tum des Poststempels) Berufung (act. 2). Sie stellen sinngemäss den Antrag, das
vorinstanzliche Urteil sei aufzuheben, die Angelegenheit neu zu beurteilen, eine
weitere Verhandlung anzuberaumen und die "Vollziehung" des angefochtenen Ur-
teils bis zur Klärung auszusetzen.
1.4 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 6/1-16). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet
werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.

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2. Prozessuales
2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie hier der angefochtene Entscheid der
Vorinstanz – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a
ZPO); in vermögensrechtlichen Angelegenheiten – wie hier (vgl. etwa BGer
5D_126/2012 vom 26. Oktober 2012 E. 1.1) – muss der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren jedoch mindestens Fr. 10'000.– betragen (vgl.
Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl-
len) nicht nur um die Frage der Ausweisung als solche, sondern ist – wie vor Vor-
instanz (vgl. act. 5 E. 2) – vorfrageweise auch die Gültigkeit der Kündigung bzw.
der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses umstritten, so ist nach der Praxis der
Kammer die drohende dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bei
der Berechnung des Streitwerts zu berücksichtigen – ohne Hinzurechnung der
voraussichtlichen Verfahrensdauer (vgl. statt vieler: OGer ZH LF200044 vom
16. Oktober 2020 E. 2.1 mit Verweis auf PF200046 vom 3. April 2020 E. 2.5; im
Ergebnis wohl gleich BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Mit Blick auf den monatlichen
Bruttomietzinses von zuletzt Fr. 1'985.– (Fr. 1'935.– [Wohnung] + Fr. 50.– [Park-
platz] (vgl. act. 6/2/1 und 6/2/2) ist die Streitwertschwelle von Fr. 10'000.– offen-
kundig erreicht.
2.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist
schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im
Sinn dieser Bestimmung bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Ent-
scheid fehlerhaft sein soll (vgl. BGE 142 I 93 E. 8.2). Es genügt nicht, wenn ein
Berufungskläger lediglich den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Hinsicht
kritisiert (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 [2016] Nr. 99; 138 III 374
E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Aus der Berufung als Rechtsmittelschrift muss
hervorgehen, dass und weshalb die rechtsuchende Partei einen Entscheid anficht
und inwieweit dieser geändert oder aufgehoben werden soll (vgl. BGE 137 III 617
E. 4.2.2; 134 II 244 E. 2.4.2). Auch wenn an Rechtsmitteleingaben von juristi-
schen Laien nach der Praxis der Kammer nur minimale Anforderungen gestellt
werden, reicht eine Begründung nicht aus, wenn darin nicht (auch nicht rudimen-

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tär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid lei-
den bzw. weshalb dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl.
zuletzt OGer ZH LF240104 vom 7. November 2024 E. II./1 und LF240101 vom
30. Oktober 2024 E. 3a je m.w.H.). Kommt eine rechtsuchende Partei diesen An-
forderungen nicht nach, ist auf ihr Rechtsmittel nicht einzutreten (vgl. BGer
5A_60/2024 vom 26. August 2024 E. 3.1 m.w.H.).
2.3 Die Berufungskläger bringen in ihrer Berufungsschrift gegen das angefoch-
tene Urteil der Vorinstanz im Wesentlichen vor, ihre Darstellung der Situation sei
in der Verhandlung vor Vorinstanz "nicht vollständig" berücksichtigt worden. Es
sei eine "einseitige und falsche Interpretation" der Fakten vorgenommen worden.
Diese hätten zu einer "fehlerhaften" Entscheidung geführt. Deshalb sei die Ange-
legenheit "unter Berücksichtigung aller Fakten und Umstände" sowie einer "fairen
und ausgewogenen" Betrachtung der Situation erneut zu prüfen (act. 2).
2.4 Die Berufungskläger kritisieren den vorinstanzlichen Entschied nur in allge-
meiner Hinsicht. In ihrer Berufungsbegründung kommt nicht zum Ausdruck (auch
nicht rudimentär), an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leiden bzw.
weshalb dieser unrichtig sein soll. Die Berufungskläger setzen sich mit der sieben
A4-Seiten langen Begründung nicht auseinander und führen nicht aus, inwiefern
ihre Darstellung "nicht vollständig" berücksichtigt und Tatsachen von der Vorin-
stanz "einseitig und falsch" interpretiert worden sein sollen. Damit erfüllen sie die
Begründungsanforderungen nicht (vgl. oben E. 2.2).
Anzumerken bleibt, dass das Berufungsverfahren weder der Fortsetzung
des Hauptverfahrens dient (vgl. auch OGer ZH LF240004 vom 31. Januar 2024
E. 2.4 mit Verweis auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1) noch der vollständigen (amtswe-
gigen) Überprüfung des angefochtenen Entscheids durch die Berufungsinstanz.
Die Berufungsinstanz ist nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche
Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu un-
tersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie
hat sich, abgesehen von offensichtlichen Mängeln, grundsätzlich auf die Beurtei-
lung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobe-
nen Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenü-

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gender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Solche offensichtli-
chen Mängel sind hier nicht erkennbar.
2.5 Auf die Berufung ist daher nicht einzutreten.
2.6 Bereits deshalb fällt das Anberaumen einer weiteren Verhandlung bzw. einer
Berufungsverhandlung ausser Betracht. Doch selbst wenn die Begründungsanfor-
derungen erfüllt gewesen wären, hätte die Kammer als Berufungsinstanz keine
Verhandlung durchführen müssen, sondern hätte aufgrund der Akten entscheiden
können (vgl. Art. 316 Abs. 1 ZPO). Sie hat bei der Verfahrensleitung und -gestal-
tung einen grossen Spielraum und es steht grundsätzlich in ihrem Ermessen, ob
sie eine Verhandlung durchführen will. Das Berufungsverfahren wird in aller Regel
als reiner Aktenprozess geführt, ohne Durchführung einer Parteiverhandlung und
Abnahme von Beweisen (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.1; 144 III 394 E. 4.1.3).
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1 Ausgangsgemäss unterliegen die Berufungskläger mit ihrer Berufung und
werden kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ange-
sichts des geringen Aufwandes auf Fr. 300.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4
und § 8 GebV OG), und den Berufungsklägern je zur Hälfte unter solidarischer
Haftbarkeit für den ganzen Betrag aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO).
3.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Berufungsklägern
nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen, und der Berufungsbeklagten nicht,
weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie – unter
Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht im summa-
rischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
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