zh_obergericht · LF170045 · 2017-08-15 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF170045-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. R. Maurer
Urteil vom 15. August 2017
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen vom 20. Juli 2017 (ER170019)

- 2 -
Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der Beklagten unter der Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihr bewohnte 3-
Zimmerwohnung ... im Dachgeschoss der Liegenschaft C._____
..., D._____, inklusive Nebenräumen, unverzüglich ordnungsge-
mäss geräumt und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zu-
rückzugeben.
2. Es sei der Beklagten unter der Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu befehlen, den von ihr benutzen
Einstellplatz Nr. ... und den Abstellplatz in der Liegenschaft
C._____ ..., D._____, unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und
gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben.
3. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt Meilen-Herrliberg-
Erlenbach anzuweisen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt
der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Klägers zu vollstrecken;
4. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ( zuzüglich 8%
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Meilen, Einzelgericht im summarischen
Verfahren, vom 20. Juli 2017:
(act. 16)
Das Einzelgericht erkennt:
"1. Die Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall verpflichtet, die 3-Zimmer-
wohnung ... im Dachgeschoss, inklusive Nebenräumen, der Lie-
genschaft C._____ ..., D._____, sowie den Einstellplatz Nr. ... und
den Abstellplatz in der Liegenschaft C._____ ..., D._____, bis
spätestens 15. August 2017, 12:00 Uhr mittags, zu räumen und
dem Gesuchsteller ordnungsgemäss gereinigt mit allen dazuge-
hörenden Schlüsseln zu übergeben.
2. Das Gemeindeammannamt Meilen-Herrliberg-Erlenbach wird an-
gewiesen, diese Verpflichtung nach Eintritt der Rechtskraft und
Ablauf der Auszugsfrist auf erstes Verlangen des Gesuchstellers
zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind vom Ge-
suchsteller vorzuschiessen, sind ihm aber von der Gesuchsgeg-
nerin zu ersetzen.
Diese Anweisung verfällt 6 Monate nach Eintritt der Rechtskraft
des vorliegenden Urteils.

- 3 -
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'240.–.
4. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt.
5. Die Gerichtskosten werden mit dem vom Gesuchsteller geleiste-
ten Kostenvorschuss von CHF 2'240.– verrechnet, sind ihm aber
von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
6. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine
Parteientschädigung von CHF 1'800.– (8 % MwSt darin enthalten)
zu bezahlen."
(7./8. Mitteilungen, Rechtsmittel)
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 17):
"Hiermit erkläre ich Berufung gegen diesen Entscheid. Hiermit fechte
ich die Regelung der Gerichtskosten in diesem Entscheid an. (…)
Eine Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall ist
rechtswidrig. Eine Parteientschädigung von CHF 1'800.00 lehne ich ka-
tegorisch ab."
Erwägungen:
1. a) Der Eigentümer kündigte den seit 2005 bestehenden Mietvertrag betreffend
die von der Mieterin bewohnte Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss, inklusive
Nebenräume, an der C._____ ..., D._____, sowie den Einstellgaragenplatz Nr. ...
und den Abstellplatz ausserordentlich wegen Zahlungsverzugs per 30. Juni 2017
(act. 3/4). Der Bruttomietzins betrug zuletzt Fr. 3'140.-- monatlich (act. 3/2). Mit
Urteil vom 20. Juli 2017 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren des Ei-
gentümers gut (act. 16).
b) Gegen diesen Entscheid richtet sich die rechtzeitige Berufung der Mieterin
(act. 17 i.V.m. act. 14/2) mit den (sinngemässen) Anträgen, den ihr unter Andro-
hung von Zwangsvollstreckung erteilten Befehl (Dispositivziffern 1 und 2) ersatz-
los aufzuheben und auch das Kosten- und Entschädigungsdispositiv aufzuheben,
insbesondere die in Dispositivziffer 6 enthaltene Verpflichtung, dem Eigentümer
eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.-- (inkl. 8% MWSt) zu bezahlen.

- 4 -
Da sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, ist keine Berufungs-
antwort einzuholen (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
2. Als Berufungsgründe können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-
fung ist schriftlich und begründet sowie mit Anträgen versehen einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO). Mit den Berufungsanträgen soll (präzise) zum Ausdruck
gebracht werden, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll bzw. welche Punkte
des erstinstanzlichen Entscheids angefochten werden und wie der erstinstanzli-
che Entscheid abzuändern ist (ZK ZPO-Reetz/Theiler, Art. 311 N 34). Fehlt es an
genügenden Berufungsanträgen, so ist auf die Berufung nicht einzutreten (ZK
ZPO-Reetz/Theiler, Art. 311 N 35). Sodann hat sich der Berufungskläger mit der
Begründung des erstinstanzlichen Entscheids auseinanderzusetzen (ZK ZPO-
Reetz/Theiler, Art. 311 N 36). Wird eine Berufung überhaupt nicht – d.h. nicht
einmal ansatzweise – begründet, so ist darauf ebenfalls nicht einzutreten (ZK
ZPO-Reetz/Theiler, Art. 311 N 38). Ist ein Berufungskläger jedoch Laie, so ver-
langt die Kammer zur Erfüllung der Erfordernisse, einen Antrag zu stellen und zu
begründen, sehr wenig. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich her-
auslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht aus,
wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung des Berufungsklägers unrichtig ist.
3.a) Die Vorinstanz erwog, der vom Eigentümer vorgetragene Sachverhalt sei
unbestritten und aufgrund der Akten sofort beweisbar, auch die Rechtslage sei
klar. Der Vermieter habe mit Schreiben vom 4. April 2017 unter ausdrücklicher
Androhung der Kündigung eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der aus-
stehenden Mietzinse für die Monate Februar, März und April 2017 angesetzt und
sodann am 11. Mai 2017 mit dem kantonal genehmigten Formular formgültig und
fristgerecht per 30. Juni 2017 gekündigt. Die Mieterin bestreite insbesondere den
Zahlungsrückstand sowie den Erhalt der Kündigung nicht, aber habe in ihrer Stel-
lungnahme samt Beilagen geltend gemacht, ihr fehlten die Mittel zur Zahlung der
ausstehenden Mietzinsforderungen und sie sei seit Januar 2017 bemüht, diese zu
leisten. Die Mieterin verfüge deshalb seit dem 1. Juli 2017 über keinen Rechtstitel

- 5 -
mehr, der sie zum weiteren Verbleib in den gemieteten Räumen berechtige. Dem
Ausweisungsbegehren sei daher stattzugeben. Gestützt auf Art. 236 Abs. 3 ZPO
und gemäss ständiger Praxis sei sodann das Gemeindeammannamt anzuweisen,
die gerichtliche Anordnung nach Ablauf der Auszugsfrist auf Verlangen des Ei-
gentümers zu vollstrecken (act. 16 S. 5).
b) Die Mieterin stellt auch im Berufungsverfahren weder den Zahlungsverzug
noch die gesetzeskonforme Ansetzung der Zahlungsfrist sowie der anschliessen-
den Kündigung in Frage. Zur Begründung führt sie aus, sie habe bei der Schlich-
tungsbehörde am 12. Juni 2017 einen Antrag auf Ungültigerklärung der Kündi-
gung sowie Erstreckung des Mietverhältnisses gestellt. Die Vorladung der
Schlichtungsbehörde auf den 7. Juli 2017 sei jedoch sistiert worden. Diese Ver-
handlung sei für sie von Bedeutung gewesen, um sich zu verständigen und eine
allfällige Einigung zu finden. Das Einschalten eines Rechtsanwaltes (durch den
Vermieter) sei deplatziert und dessen Eingabe von 9 Seiten entspreche nicht
"ganz" der Wahrheit. Sie habe sich seit Januar 2017 bemüht, eine Lösung zu fin-
den, habe weder die Forderungen noch die Kündigung bestritten, zudem habe die
Vermieterseite am 23. Juni 2017 eine Überweisung von Fr. 5'000.-- erhalten, am
6. Juli 2017 eine weitere Überweisung von Fr. 2'000.-- und am 4. August 2017
werde sie eine weitere Überweisung von Fr. 2'000.-- veranlassen.
4.a) Die Berufungsschrift der Mieterin erfüllt die dargelegten – herabgesetzten –
Anforderungen an eine formgerechte Berufung knapp. Ihrer Eingabe lässt sich als
Antrag entnehmen, dass sie sich einerseits dagegen wehrt, das Mietobjekt ver-
lassen zu müssen und dass sie andererseits dem Vermieter für das erstinstanzli-
che Verfahren keine Parteientschädigung bezahlen will. Was sie zur Begründung
dieser Anträge vorbringt, vermag indes nicht zu überzeugen. Mit den Erwägungen
der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid setzt sie sich nicht auseinander. Wie
diese zutreffend festgestellt hat, ist unbestritten und anhand der Akten erstellt,
dass sich die Mieterin am 4. April 2017 mit drei Monatsmieten in Verzug befand,
dass ihr gesetzeskonform unter Ansetzung einer Zahlungsfrist von 30 Tagen die
Kündigung angedroht worden und ihr nach deren unbenütztem Ablauf mittels kan-
tonal genehmigtem Formular gültig und wirksam gekündigt worden war (act. 3/3,

- 6 -
3/4, 3/6, 3/7). Auch die rechtliche Beurteilung der Vorinstanz, dass demnach die
Mieterin seit Anfang Juli 2017 ohne Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben sei, er-
weist sich als richtig. Die Mieterin bringt nichts vor, was einen andern Schluss zu-
liesse.
b) Mit ihrem Einwand, sie habe bei der Schlichtungsbehörde ein Begehren um
Ungültigerklärung der Kündigung sowie Erstreckung des Mietverhältnisses an-
hängig gemacht, aber dieses Verfahren sei sistiert worden, obwohl es für sie von
Bedeutung gewesen wäre, um die Gelegenheit zur Verständigung bzw. allfälligen
Einigung (mit dem Vermieter) zu erhalten (act. 17), kritisiert sie einen Entscheid
der Schlichtungsbehörde (act. 9), d.h. einer anderen richterlichen Instanz als der
Vorinstanz, welcher im vorliegenden Verfahren nicht überprüfbar ist. Konkrete
Anhaltspunkte für die von ihr im Schlichtungsverfahren beantragte Ungültigerklä-
rung der Kündigung tut die Mieterin sodann nicht ansatzweise dar, weshalb eine
allfällige Auswirkung auf das vorliegende Verfahren zum vornherein ausser Be-
tracht fällt. Eine Erstreckung wäre sodann bei Kündigungen wegen Zahlungsrück-
stand des Mieters ohnehin ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 OR).
c) Auch die übrigen Einwendungen der Mieterin, u.a. sie habe weder die For-
derungen noch den Erhalt der Kündigung bestritten, sie habe einen Teil der aus-
stehenden Mietzinse inzwischen bezahlt und bemühe sich darum, alle Forderun-
gen des Vermieters zu bezahlen (act. 17), sind von vornherein unbehelflich bzw.
unterstützen die Richtigkeit des vorinstanzlichen Entscheides. An der klaren
Rechtslage und der Berechtigung des Vermieters, sie aus dem von ihr inzwischen
ohne Rechtstitel bewohnten Mietobjekt ausweisen zu lassen, vermögen sie nichts
zu ändern. Entscheidend ist davon auszugehen, dass der Mieterin rechtsgültig
gekündigt wurde und damit das Mietverhältnis per Ende Juni 2017 aufgelöst wur-
de.
d) Die Mieterin begründet auch ihre Behauptung, die vorinstanzlich erfolgte
Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall sei rechtswidrig, nicht.
Diese von der Vorinstanz entsprechend dem Gesuch des Vermieters (act. 1 S. 2)
angeordnete Vollstreckungsmassnahme stützt sich auf Art. 236 Abs. 3 ZPO sowie
Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO (KUKO ZPO-Kofmel Ehrenzeller, Art. 343 N 9; Jenny,

- 7 -
DIKE-Komm-ZPO, Art. 343 N 17; ZK ZPO-Staehelin, Art. 343 N 23 ff.) und ent-
spricht der ständigen Gerichtspraxis.
Die Berufung ist damit in der Sache abzuweisen.
5. a) Die Mieterin ficht "die Regelung der Gerichtskosten" an und lehnt es "kate-
gorisch" ab, dass die Vorinstanz sie zur Bezahlung einer Parteientschädigung von
Fr. 1'800.-- an den Vermieter verpflichtete (act. 17 i.V.m. act. 16 Dispositivziffer 6).
Als Begründung führt die Mieterin an, es sei "deplatziert", dass der Vermieter ei-
nen Rechtsanwalt eingeschaltet habe, der eine neunseitige Klageschrift verfasst
habe, die nicht "ganz" der Wahrheit entspreche (act. 17).
b) Da die Mieterin einzig bezüglich der Parteientschädigung einen Antrag stellt,
sind die vorinstanzliche Festsetzung der Entscheidgebühr auf Fr. 2'240.-- (act. 16
Dispositivziffer 3), die Auferlegung der Gerichtskosten an die unterlegene Mieterin
(Dispositivziffer 4) und dass die Mieterin dem Vermieter den Kostenvorschuss von
Fr. 2'240.-- ersetzen muss (Dispositivziffer 5), unangefochten geblieben.
c) Als unterliegende Partei hat die Mieterin die vorinstanzlichen Prozesskosten
zu tragen, wie die Vorinstanz mit Recht erwog (Art. 106 Abs. 1 ZPO; act. 16 S. 5
E. 5). Zu den Prozesskosten gehören nebst den Gerichtskosten auch die Partei-
entschädigung (Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO), insbesondere die Kosten einer berufs-
mässigen Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO), welche die Mieterin infolge ihres
Unterliegens zu bezahlen hat. Ob sie selbst den Beizug eines Anwaltes als sinn-
voll erachtet oder nicht, ändert an der Pflicht der Mieterin zur Bezahlung dieser
Kosten nichts. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den kantonalen
Tarifen zu (Art. 105 Abs. 2 sowie Art. 96 ZPO i.V.m. der Verordnung über die An-
waltsgebühren (AnwGebV) vom 8. September 2010).
Die (sinngemässe) Behauptung der Mieterin, der Anwalt habe (mit der Eingabe
von 9 Seiten) zu viel Aufwand betrieben, ist, ebenso wie die Behauptung, die Ein-
gabe entspreche teilweise nicht der Wahrheit, weder konkretisiert noch substanti-
iert. In Anbetracht des Streitwerts von Fr. 18'840.-- sowie unter Berücksichtigung
der Verantwortung, des notwendigen Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des

- 8 -
Falles erweist sich die von der Vorinstanz festgesetzte Parteientschädigung von
Fr. 1'800.-- (inkl. 8% MWSt) als angemessen (§ 2 Abs. 1 lit. c,d,e i.V.m. § 4 Abs. 1
und § 9 AnwGebV). Auch diesbezüglich erweist sich die Berufung als unbegrün-
det.
6. a) Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert nach dem geschulde-
ten Mietzins für die Zeit ab Einleitung des Verfahrens bzw. angefochtenem Ent-
scheid bis zur effektiven Ausweisung (Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91
N 45 mit Verweis auf BGer 4A_266/2007). Bei einer geschätzten Verfahrensdauer
von sechs Monaten und einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'140.--, rechtfertigt
es sich, von einem Streitwert von Fr. 18'840.-- auszugehen.
Die Entscheidgebühr des Berufungsverfahrens ist gestützt auf § 2 lit. a, c, d i.V.m.
§ 4 Abs. 1-3 sowie § 8 Abs. 1 und § 12 GebV OG auf Fr. 1'000.-- festzusetzen.
b) Die Mieterin unterliegt auch im Berufungsverfahren. Es sind ihr daher auch die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Ver-
mieter ist mangels erheblicher Umtriebe für das zweitinstanzliche Verfahren keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im sum-
marischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 20. Juli 2017 wird be-
stätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.-- festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller und Berufungs-
beklagten unter Beilage des Doppels von act. 17, sowie an das Bezirksge-

- 9 -
richt Meilen, Einzelgericht im summarischen Verfahren, und an die Ober-
gerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'840.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. R. Maurer
versandt am:
16. August 2017