zh_obergericht · PF160026 · 2016-09-09 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF160026-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. M. Isler
Urteil vom 9. September 2016
in Sachen
A._____,
Klägerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt X._____,
gegen
B._____,
Beklagte und Beschwerdegegnerin,
betreffend Ausweisung
(Rechtsschutz in klaren Fällen)
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Bülach vom 23. Juni 2016 (ER160036)

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Erwägungen:
I.
1.
Gestützt auf Art. 257d OR forderte die Klägerin als Vermieterin einer Wohnung in
Glattbrugg mit Schreiben vom 7. Januar 2016 die Beklagte als Mieterin auf, den
seit 1. Januar 2016 fälligen Januar-Mietzins von Fr. 1'410.– innert 30 Tagen zu
begleichen. Für den Säumnisfall drohte sie mit der ausserordentlichen Kündigung
des Mietverhältnisses (act. 2/5). Am 22. Februar 2016 kündigte sie der Beklagten
mit amtlich genehmigtem Formular auf den 31. März 2016 (act. 2/6).
2.
Am 19. April 2016 (Datum des Poststempels) stellte die Klägerin beim Einzelge-
richt Audienz des Bezirksgerichtes Bülach das Gesuch, der Beklagten unter An-
drohung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die Wohnung
unverzüglich zu räumen und zu verlassen (act. 1/1–1/2). Das Einzelgericht trat mit
Verfügung vom 23. Juni 2016 auf das Ausweisungsbegehren nicht ein. Es erach-
tete die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257
ZPO als nicht erfüllt (act. 20 Erw. 4.4).
3.
Gegen diesen Entscheid erhob die Klägerin beim Obergericht mit Eingabe vom
4. Juli 2016 rechtzeitig (vgl. act. 18) Beschwerde mit den Anträgen (act. 21 und
28):
"1. Es sei der Beschwerdegegnerin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall zu befehlen, die 3-Zimmerwohnung […] unverzüglich zu
räumen und zu verlassen.
2. Es sei die zuständige Behörde anzuweisen, den zu erlassenden Befehl nach
Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Beschwerdeführerin zu voll-
strecken.
3. Eventualiter sei die Verfügung des Bezirksgerichtes […] aufzuheben und die
Sache zum Entscheid an die Vorinstanz zurück zu überweisen.
Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu
Lasten der Beschwerdegegnerin."

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Die erstinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Gestützt auf Art. 132
Abs. 1 ZPO wurde der Klägerin eine Nachfrist angesetzt, um Mängel der Be-
schwerde (Vollmacht, Unterschrift) zu beheben, was sie mit Eingabe vom 18. Juli
2016 tat (act. 24–28). Die Gerichtskosten bevorschusste die Klägerin am 10. Au-
gust 2016 (act. 29–31).
II.
1.
1.1. Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der
sich mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand befindet,
unter Ansetzung einer Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen schriftlich die Kün-
digung des Mietverhältnisses androhen. Wird auch innert dieser Frist nicht be-
zahlt, kann er mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats
kündigen.
Die Ansetzung der Zahlungsfrist muss klar und deutlich abgefasst sein. Der Zah-
lungsrückstand muss entweder ziffermässig bezeichnet oder zumindest einwand-
frei bestimmbar sein (BGer 4C.123/2000 vom 14. Juni 2000 E. 3b, wiedergege-
ben in MRA 2001 S. 47). Der Gegenstand der Zahlungsaufforderung muss ohne
Wenn und Aber ("sans discussion") feststellbar sein (BGer 4A_306/2015 vom 14.
Oktober 2015 E. 2).
1.2. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor,
dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn zum
einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen
die Rechtslage klar ist (lit. b).
2.
Die Beklagte hielt dem Ausweisungsgesuch vor Vorinstanz unter Hinweis auf eine
Postquittung entgegen, die Miete für Januar 2016 am 28. Dezember 2015 begli-
chen zu haben (act. 11). Gemäss der vorliegenden Kopie des von der Post am
28. Dezember 2015 quittierten Empfangsscheines eines Einzahlungsscheines
(mit Referenznummer) hatte die Beklagte damals für die UBS AG zugunsten der

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Verwaltung der Klägerin den Betrag von Fr. 1'410.– einbezahlt. Der Empfangs-
schein ist mit dem Vermerk "01.01.2016" versehen (act. 12/1). Die Klägerin ent-
gegnete, der Januar-Mietzins sei erst am 29. Februar 2016 (nach Ablauf der an-
gesetzten Zahlungsfrist) bei ihr eingegangen, wie aus dem Auszug des Mieter-
kontos der Beklagten ersichtlich sei. Die Klägerin hatte dort unter dem
30. Dezember 2015 den Eingang des Zinses für Dezember 2015 verbucht; den
Eingang des Zinses für Januar 2016 erst am 29. Februar 2016 (act. 14, act. 15/8).
3.
Die Vorinstanz erwog sinngemäss, es sei fraglich, ob die Beklagte nach Erhalt der
Zahlungsaufforderung vom 7. Januar 2016 davon habe ausgehen dürfen, dass
sie (mit der Posteinzahlung vom 28. Dezember 2015) bereits alles zur Abwen-
dung der Kündigung Notwendige veranlasst habe. Der Beklagten hätte bewusst
sein können, dass die Klägerin nicht konkret den für Januar 2016 ausstehenden
Mietzins, sondern einfach die ausstehende Mietzinsforderung in der Höhe von
Fr. 1'410.– gemahnt habe. Die Vorinstanz kam aber zum Schluss, klar sei einzig,
dass am 7. Januar 2016 ein Betrag von Fr. 1'410.– offen gewesen sei, dass die
Klägerin den Mietzins für den Januar 2016 gemahnt habe und dass bis
29. Februar 2016 keine Zahlung der Beklagten eingegangen sei. Da die Beklagte
geltend mache, den gemahnten Mietzins bezahlt zu haben, sei der Sachverhalt
nicht unbestritten geblieben. Auch die Rechtslage sei nicht klar. Es sei zu klären,
ob die Zahlungsaufforderung genügend präzis und klar formuliert oder aber falsch
und daher unter Umständen unwirksam sei (act. 20 E. 4.3–4.4).
4.
Mit der Beschwerde macht die Klägerin geltend, die Erwägung der Vorinstanz, es
sei nicht klar, ob ihre Zahlungsaufforderung genügend präzis gewesen sei, ent-
behre der Grundlage. Das Abmahnungsschreiben weise unmissverständlich auf
die Miete für den Monat Januar 2016 hin (act. 28 S. 4/5 Rz. 12 lit. a). Bei der
Mietzinszahlung der Beklagten vom 28. Dezember 2015 habe es sich um die Be-
gleichung der überfälligen Miete für den Monat Dezember 2015 gehandelt. Der
Auszug aus dem Mieterkonto zeige dies (act. 28 S. 5 Rz. 12 lit. b–c). Dass die
Beklagte für die Zahlung vom 28. Dezember 2015, wie die Vorinstanz erwog, den

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Einzahlungsschein für den Januar 2016 (mit entsprechendem Vermerk) verwen-
det hatte, stellt die Klägerin nicht in Abrede. Auf diesen Punkt geht sie nicht ein
(act. 28 S. 5 Rz. 12 lit. c).
5.
Nach Art. 86 Abs. 1 OR ist der Schuldner, wenn er mehrere Schulden an densel-
ben Gläubiger zu bezahlen hat, berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche
Schuld er tilgen will. Die Beklagte hat die Posteinzahlung vom 28. Dezember
2015 unter Verwendung des für den Januar 2016 bestimmten Einzahlungsscheins
geleistet. Setzte die Klägerin ihr am 7. Januar 2016 Frist an, um den Januar-
Mietzins zu zahlen (act. 2/5), mahnte sie einen Ausstand an, der so (Januar-
Mietzins) kaum bestanden haben kann. Der Dezember-Mietzins hinwieder war
nicht Gegenstand der Zahlungsaufforderung vom 7. Januar 2016. Die Rechtslage
bezüglich der Gültigkeit der darauf gestützten Kündigung ist folglich nicht klar im
Sinne des Art. 257 ZPO und Analoges gilt zudem auch noch für die massgebli-
chen tatsächlichen Verhältnisse. Beides führt für sich allein zum Scheitern der
Klage. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für die Gewährung des Rechts-
schutzes in klaren Fällen folglich zurecht verneint. Die Beschwerde ist deshalb
abzuweisen.
Die Behauptungen, welche die Klägerin erstmals im Rechtsmittelverfahren auf-
stellt (act. 28 S. 5 f.; vgl. auch act. 23/6), sind nicht zu berücksichtigen (Art. 326
ZPO; vgl. auch Art. 317 ZPO).
III.
Ausgangsgemäss wird die Klägerin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Be-
klagten ist mangels Umtrieben keine Entschädigung zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 750.– festgesetzt.

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3. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden der Klägerin auferlegt
und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Entschädigungen zugespro-
chen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage einer
Kopie von act. 28, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt unter
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Isler
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