zh_obergericht · NG200018 · 2021-02-23 · de
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200018-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller so-
wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 23. Februar 2021
in Sachen
A._____,
Beklagter und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 18. November 2020
(MA190006)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Der Beklagte und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) und die
Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) schlossen ei-
nen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Dezember 2017 über ein Zimmer mit Küche
und Bad zur Mitbenützung in einer 4-Zimmerwohnung an der C._____-strasse …
in Zürich in einem Haus aus dem Jahr 1896 zu einem monatlichen Mietzins von
Fr. 900.– inkl. Nebenkosten (vgl. act. 3/3; Prot. Vi. S. 24). Die Küche und das Bad
teilte sich die Berufungsbeklagte mit drei weiteren Mietparteien, die jeweils ent-
sprechende eigene Mietverträge mit dem Berufungskläger abgeschlossen haben
(vgl. act. 64 E. I./1 mit Verweis auf act. 47 S. 2 ff.).
1.2 Die Berufungsbeklagte erhob nach erfolglos durchgeführtem Schlichtungs-
verfahren eine Klage betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses, Mietzinshin-
terlegung und Mängel vor dem Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz)
(vgl. act. 64 E. I./2 zur vollständigen vorinstanzlichen Prozessgeschichte).
1.3 Mit Urteil vom 18. November 2020 (act. 59 = act. 64 [Aktenexemplar] =
act. 66) entschied die Vorinstanz was folgt:
Es wird erkannt:
1. Der monatliche Mietzins von Fr. 900.– wird für nichtig erklärt und rückwirkend
auf den Mietbeginn auf Fr. 460.– pro Monat herabgesetzt.
2. Soweit die Klägerin seit Mietbeginn am 1. Dezember 2017 mehr bezahlt hat
als den Mietzins gemäss Dispositivziffer 1, wird der Beklagte verpflichtet, der
Klägerin die Differenz zuzüglich 5% Zins ab mittlerem Verfall zurückzubezah-
len.
3. Der Beklagte wird verpflichtet, die mit der Waschkarte zu begleichenden Kos-
ten für die Benutzung der Waschmaschine und des Tumbler auf Fr. 2.– her-
abzusetzen.

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4. Der Beklagte wird verpflichtet, die folgenden Mängel innert einem Monat nach
Eintritt der Rechtskraft des Urteils zu beheben:
a) Zurverfügungstellung eines funktionstüchtigen Kühlschranks;
b) Erneuerung des Plattenbelags hinter dem Kochherd;
c) Ersatz/Reparatur des Badezimmerfensters;
d) Reparatur/Ersatz des Spiegelschranks;
e) Beschriftung der zur Wohnung zugehörigen Klingel;
f) Zurverfügungstellung eines Kellerabteils;
g) wöchentliche Reinigung der Allgemeinräume und -flächen.
5. Die Klägerin wird ermächtigt, nach unbenütztem Ablauf der in Dispositivzif-
fer 4 festgesetzten Frist die entsprechenden Mängel auf Kosten des Beklag-
ten beheben zu lassen.
6. Der unter Dispositivziffer 1 hiervor festgesetzte Mietzins wird ab dem 9. Juli
2019 bis zur Behebung der Mängel monatlich um 15% reduziert.
7. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
8. Die bislang hinterlegten Mietzinse werden im Umfang von Fr. 928.75 der Klä-
gerin und im Übrigen dem Beklagten ausbezahlt. Damit ist der Rückforde-
rungsanspruch der Klägerin aus der Mietzinsreduktion im Sinne von Disposi-
tivziffer 6 bis und mit September 2020 abgegolten.
9. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 5'680.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 258.75 Dolmetscherkosten
31.25 Pikettdienst Vertrauensarzt
Fr. 5'970.00 Kosten total
10. Die Kosten werden zu 10 % der Klägerin und zu 90 % dem Beklagten aufer-
legt. Sie werden von der Klägerin unter Verrechnung ihres Kostenvorschus-
ses von Fr. 5'680.– bezogen, sind ihr aber vom Beklagten im Umfang von
Fr. 5'112.– zu ersetzen. Der Restbetrag wird vom Beklagten nachgefordert.
11. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 6'256.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.

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12./13. (Mitteilung / Rechtsmittel.)
1.4 Mit Eingabe vom 19. Dezember 2020 (Datum des Poststempels: 23. De-
zember 2020) erhob der Berufungskläger gegen dieses Urteil rechtzeitig (vgl.
act. 61 i.V.m. act. 65 S. 1, Art. 145 Abs. 1-3 ZPO) Berufung (act. 65).
Auch jene Entscheide, welche in den von den drei bereits erwähnten weite-
ren Mietparteien vor Vorinstanz eingeleiteten Verfahren ergingen (vgl. vorinstanz-
liche Geschäfts-Nrn. MA190007, MA190008 und MA190009), hat der Berufungs-
kläger beim Obergericht angefochten (vgl. die Parallelverfahren OGer ZH
NG200019, NG200020 und NG200021).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-
62). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl.
Art. 312 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Urteil das
Doppel der Berufungsschrift (act. 65) zuzustellen.
2. Prozessuales
2.1 Das angefochtene Urteil der Vorinstanz stellt einen erstinstanzlichen End-
entscheid dar, der grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl. Art. 308 Abs. 1
ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung aber nur zuläs-
sig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes-
tens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Mit der Vorinstanz ist von einem Gesamtstreitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren von Fr. 121'432.– auszugehen (vgl. act. 64 E. V./2). Die
Streitwertschwelle ist somit erreicht.
2.2 Weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden Rechtsmittels – und damit
auch der vorliegenden Berufung – ist namentlich die Beschwer; sie stellt eine
Prozessvoraussetzung dar (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erfordernis der Be-
schwer bedeutet, dass nur derjenige zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt ist,
der ein (von der Rechtsordnung geschütztes, das heisst) schutzwürdiges Interes-
se (tatsächlicher oder rechtlicher) Natur an der Abänderung des vorinstanzlichen

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Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 ff., E. 2a; ZK ZPO-REETZ, 3. Aufl. 2016, Vor
Art. 308 ff. N 30).
Da die Vorinstanz die Klage der Berufungsbeklagten nur teilweise gutge-
heissen bzw. in einem bestimmten Umfang abgewiesen hat (vgl. dazu unten
E. 2.3.2.5 und act. 64 S. 34 Dispositiv-Ziffer 7), ist der Berufungskläger nur bezüg-
lich der gutgeheissenen Klagepunkte durch das angefochtene Urteil beschwert.
Soweit sich seine Berufung auf abgewiesene Punkte bezieht, ist von vornherein
auf seine Berufung nicht einzutreten.
2.3 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet einzu-
reichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es sind konkrete Rechtsmittelanträge zu stel-
len, wobei bei Laien sehr wenig verlangt wird. Als Antrag genügt eine – allenfalls
in der Begründung enthaltene – Formulierung, aus der sich mit gutem Willen her-
auslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll (vgl. OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2; ferner etwa Hungerbühler/Bucher, DIKE-
Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 311 N 16 und 26). Fehlt es an einem Antrag, ist
auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 311
N 15; OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011 bestätigt in BGer 4D_61/2011, vgl.
auch BGE 133 III 489).
Im Rahmen der Begründung muss sich der Berufungskläger mit dem ange-
fochtenen Entscheid auseinandersetzen und im Einzelnen aufzeigen, aus wel-
chen Gründen er nach seiner Auffassung falsch ist. Das gilt grundsätzlich auch für
nicht anwaltlich vertretene Parteien, doch dürfen bei ihnen keine überspitzten An-
forderungen gestellt werden (vgl. BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016, E. 5.2
m.w.H.). Es genügt hier als Begründung, wenn auch nur rudimentär zum Aus-
druck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei
unrichtig sein soll (vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Diese
Begründungsanforderungen gelten auch in Verfahren, in welchen – wie vorlie-
gend – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGE 138 III 374 ff.,
E. 4.3.1; 141 III 569 ff., E. 2.3.3).

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Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. sog. Noven, Art. 317 Abs. 1
ZPO). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun (vgl.
BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013, E. 3.5.1; 5A_266/2015 vom 24. Ju-
ni 2015, E. 3.2.2).
2.3.1 Der Berufungskläger stellt den Antrag, die Verhandlung sei zu wiederho-
len (vgl. act. 65 S. 2). Im Lichte der Berufungsbegründung ist davon auszugehen,
dass der Berufungskläger sinngemäss die vollumfängliche Aufhebung des ange-
fochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur neuen
Durchführung einer Verhandlung zwecks vollumfänglicher Abweisung der Klage
beantragt.
2.3.2.1 Soweit die Vorbringen des Berufungsklägers keinen Erwägungen der Vor-
instanz zugeordnet werden können und nicht ansatzweise ersichtlich wird, inwie-
fern er das vorinstanzliche Urteil beanstanden will, ist darauf von vornherein nicht
einzugehen (vgl. insb. act. 65 S. 1 [Behauptung, der Zustand der Wohnung und
der Einrichtungen sei einwandfrei; Ausführungen zur Waschkarte], S. 2 [Ausfüh-
rungen zur Klingel, zum Kühlschrank, zum Treppenhausfenster]).
2.3.2.2 In rechtlicher Hinsicht macht der Berufungskläger in seiner Berufungsbe-
gründung geltend, der Vertrag sei ungültig. Dies, weil die Mietzinskaution nicht
bezahlt worden sei (vgl. act. 65 S. 1).
Zum einen führt er nicht aus, was er daraus ableiten will bzw. was am ange-
fochtenen Urteil der Vorinstanz deshalb falsch sein soll. Zum anderen basiert die-
ses rechtliche Vorbringen auf der – soweit ersichtlich – neuen Tatsachenbehaup-
tung, die Berufungsbeklagte habe die Mietzinskaution nicht bezahlt. Diese ist un-
zulässig, weil der Berufungskläger deren Zulässigkeit nicht dartut und er dies
überdies bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können (vgl. oben E. 2.3). Dieses
Vorbringen ist daher von vornherein nicht zu berücksichtigen, weshalb auf die
Rechtsfrage nicht weiter eingegangen werden muss. Im Übrigen ist auch nicht er-

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sichtlich, inwiefern das Nichtleisten der Mietzinskaution den Vertrag ungültig ma-
chen sollte.
2.3.2.3 Weiter bringt der Berufungskläger vor, die mitgebrachten Formulare, wie
das "Zur Mitteilung des Anfangsmietzinses", würden von den Mietern weggewor-
fen (vgl. act. 65 S. 1 mit Verweis auf act. 67/4).
Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur festgestellten Nich-
tigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses (act. 64 E. III./1) Bezug nehmen will,
wiederholt er bloss sinngemäss das, was er bereits vor Vorinstanz vorgebracht
hat, ohne sich mit der entsprechenden Begründung der Vorinstanz auseinander-
zusetzen (act. 64 E. III./1.2 f.). Es kann darauf somit nicht eingegangen werden.
2.3.2.4 Zudem verweist der Berufungskläger in seiner Berufungsschrift "zur Ori-
entierung über zurzeit geltende Mietpreise" auf eine Beilage. Aus dieser gehe
hervor, dass für ein Nachbarhaus an der C._____-strasse … für eine 4-Zimmer-
wohnung fast das Doppelte verlangt werde (vgl. act. 65 S. 2, act. 67/3).
Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Festsetzung des An-
fangsmietzinses (act. 64 E. III./2) Bezug nehmen will, ist unklar, was er daraus ab-
leiten will. Die Vorinstanz erachtete den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins
von Fr. 900.– brutto (vgl. act. 3/3) pro Monat als nichtig und setzte den Anfangs-
mietzins auf Fr. 420.– netto bzw. Fr. 460.– brutto pro Monat fest (vgl. act. 64
E. III./2.4.3 f.). Der Berufungskläger führt nicht aus, welchen anderen Anfangs-
mietzins (netto und brutto) er aus welchen Gründen hier als angemessen erach-
tet, und er setzt sich auch mit den vorinstanzlichen Erwägungen nicht auseinan-
der. Auch auf dieses Vorbringen kann daher nicht eingegangen werden.
2.3.2.5 Letztlich macht der Berufungskläger noch geltend, bei den Reparaturen
(Glasscheibe im Badezimmer inkl. Montage und Montage der vorhandenen Kü-
chenkastentür) handle es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten gemäss Haus-
ordnung von den Mietern zu übernehmen seien. Zudem seien die Fr. 10'000.– als
Reparaturkosten für die Wohnung übertrieben. Die Glasscheibe inkl. Montage

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koste Fr. 150.– bis Fr. 200.– und die Montage der vorhandenen Küchenkastentür
Fr. 100.– (vgl. act. 65 S. 2).
Soweit der Berufungskläger damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zu
den entsprechenden, geltend gemachten Mängeln (act. 64 E. IV./3.1 [Küchen-
schrank] und 3.7 [Spiegelschrank im Badezimmer]) Bezug nehmen will, übersieht
er, dass die Vorinstanz in Bezug auf den Küchenkasten/-schrank keinen Mangel
erblickte und die Klage der Berufungsbeklagten diesbezüglich abwies (a.a.O.,
S. 21 E. IV./3.1 und 4.2). Der Berufungskläger ist insoweit von vornherein nicht
beschwert und kann den Entscheid insoweit nicht anfechten (vgl. oben E. 2.2).
Die Vorinstanz qualifizierte den kaputten Spiegelschrank als Mangel im Sin-
ne von Art. 259b lit. b OR (vgl. act. 64 E. IV./4.2), was bedeutet, dass sie davon
ausging, dass dieser weder von der mietenden Partei zu verantworten noch von
ihr zu beseitigen ist. Mit anderen Worten ging die Vorinstanz nicht davon aus,
dass dies zum sog. kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR zählt, den die mietende
Partei (auf eigene Kosten) besorgen muss. Das Gesetz beschränkt die Unter-
haltspflicht der mietenden Partei auf kleine Reinigungen und kleine Ausbesserun-
gen, die dem gewöhnlichen Unterhalt der Mietsache dienen (vgl. ZK OR-
HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259 N 13). Die darüber hinausgehende Unter-
haltspflicht trifft die vermietende Partei und darf bei Mietverträgen über Wohn-
oder Geschäftsräume vertraglich nicht auf die mietende Partei überwälzt werden,
es sei denn, die mietende Partei werde hierfür voll entschädigt (vgl. Art. 256
Abs. 1 und Abs. 2 lit. b OR, OGer ZH PD190010 vom 23. April 2020, E. 3.1.2 und
E. 3.3.5.1 m.w.H.).
Der Berufungskläger hatte sich vor Vorinstanz bezüglich dieses Mangels
noch nicht auf den Standpunkt gestellt, es handle sich dabei um eine Kleinrepara-
tur, deren Kosten gemäss Hausordnung zulasten der Mieterin gehen würden. Die
entsprechenden tatsächlichen Behauptungen in seiner Berufung sind somit neu
und im Berufungsverfahren nicht mehr zu hören (vgl. oben E. 2.3), zumal der Be-
rufungskläger nicht dartut, inwiefern er dies nicht schon vor Vorinstanz hätte be-
haupten können. Im Übrigen handelt es sich bei der Reparatur oder dem Ersatz
des Spiegelschranks nicht mehr um sog. kleinen Unterhalt: aufgrund der unbe-

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stritten gebliebenen, vom kaputten Spiegelschrank ausgehenden Verletzungsge-
fahr (vgl. act. 64 E. IV./3.7) ist der Beizug einer Fachperson notwendig und der
Berufungskläger geht selber von anfallenden Kosten von über Fr. 150.– aus.
Soweit der Berufungskläger damit zudem geltend machen wollte, die Vor-
instanz habe die Mangelhaftigkeit des Spiegelschranks bei der Herabsetzung des
Mietzinses zu Unrecht berücksichtigt, setzt er sich auch diesbezüglich nicht mit
den entsprechenden Erwägungen auseinander (vgl. act. 64 E. IV./4).
Der Berufungskläger scheint das Urteil der Vorinstanz so verstanden zu ha-
ben, dass er zu einer Zahlung von Fr. 10'000.– verpflichtet wurde. Dem ist nicht
so: Vielmehr setzte die Vorinstanz dem Berufungskläger eine Frist von einem
Monat nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils an, um den Mangel "Repara-
tur/Ersatz des Spiegelschranks" (und die anderen festgestellten Mängel in Dispo-
sitiv-Ziffer 4 des Urteils S. 34) (auf eigene Kosten) zu beheben (bzw. beheben zu
lassen). Gleichzeitig ermächtigte sie die Berufungsbeklagte dazu, die entspre-
chenden Mängel auf Kosten des Berufungsklägers beheben zu lassen, sollte er
die Frist unbenützt ablaufen lassen (act. 64 E. IV./3.7, 4.2 und S. 34 Dispositiv-
Ziffern 4 und 5). Der vom Berufungskläger beanstandete Betrag über Fr. 10'000.–
wurde seitens der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz lediglich als Schätzung des
Streitwerts ihres Rechtsbegehrens Ziffer 4 (Mängelbehebung) angegeben (vgl.
act. 64 V./2); der Streitwert diente der Vorinstanz namentlich zur Bestimmung der
Zuständigkeiten, der Verfahrensart und der Höhe der Gerichtsgebühren.
2.4 Soweit auf die Berufung eingetreten werden kann, ist sie nach dem Gesag-
ten abzuweisen. Das Urteil der Vorinstanz vom 18. November 2020 (Geschäfts-
Nr. MA190006) ist zu bestätigen.
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1 Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Beru-
fungsverfahren kostenpflichtig.

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3.2 Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Aus-
gehend von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 121'432.– (vgl. oben E. 2.1) und
unter Berücksichtigung des vom Gericht benötigten, eher geringen Zeitaufwan-
des, der geringen Schwierigkeit des Falles, sowie des Umstandes, dass wieder-
kehrende Leistungen Gegenstand des Verfahrens bildeten, erscheint es mit Blick
auf die in den drei weiteren Parallelverfahren festzusetzenden Gebühren (vgl.
OGer ZH NG200019, NG200020 und NG200021) angemessen, die Gerichtsge-
bühr auf Fr. 2'000.– festzusetzen. Diese ist dem Berufungskläger aufzuerlegen.
3.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Berufungskläger
nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr
keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Mietgerichts Zürich vom 18. November 2020 (Geschäfts-Nr. MA190006)
wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels der Berufungsschrift (act. 65), sowie an das Mietgericht Zü-
rich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 121'432.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. A. Götschi
versandt am:
26. Februar 2021