zh_obergericht · PF260021 · 2026-06-04 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF260021-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
Dr. E. Pahud und Ersatzoberrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. K. Würsch
Beschluss vom 4. Juni 2026
in Sachen
A._____,
Beklagte und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Kläger und Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen vom 9. April 2026 (ER260017)

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Erwägungen:
1.1. A._____ (Beklagte und Beschwerdeführerin, fortan Beschwerdeführerin)
mietete von B._____ (Kläger und Beschwerdegegner, fortan Beschwerdegegner)
ein Büro im Erdgeschoss in der Liegenschaft C._____-strasse ... in D._____ zu
einem monatlichen Bruttomietzins von zuletzt Fr. 1'300.00 (act. 6/ 3/5; act. 6/1/1
S. 5). Mit Schreiben vom 21. März 2025, und beigelegtem amtlich genehmigtem
Formular vom selben Datum, kündigte der Beschwerdegegner das Mietverhältnis
ordentlich per 30. September 2026 (act. 6/3/6). Mit Schreiben vom 3. November
2025 zeigte der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin sodann einen Miet-
zinsausstand an und setzte ihr eine 30-tägige Zahlungsfrist an, mit der Andro-
hung, dass das Mietverhältnis im Falle des Ausbleibens der Zahlung ausseror-
dentlich gekündigt werde (act. 6/3/7). Mit amtlich genehmigtem Formular vom
5. Dezember 2025 sprach der Beschwerdegegner zufolge Zahlungsverzugs
(Art. 257d OR) gegenüber der Beschwerdeführerin die ausserordentliche Kündi-
gung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2026 aus (act. 6/3/8).
1.2. Am 19. Februar 2026 gelangte der Beschwerdegegner an das Einzelgericht
im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen (fortan Vorinstanz) und
verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung der Be-
schwerdeführerin (act. 6/1). Mit Verfügung vom 2. März 2026 ordnete die Vorin-
stanz das schriftliche Verfahren an; sie setzte dem Beschwerdegegner eine 10-tä-
gige Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Beschwerdeführerin
eine solche zur schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren an. Die
Verfügung vom 2. März 2026 wurde von der Beschwerdeführerin am 4. März
2026 entgegen genommen. Die Frist zur Stellungnahme verstrich in der Folge un-
benutzt (act. 6/4 und act. 6/5/2). Der Kostenvorschuss wurde durch den Be-
schwerdegegner fristgerecht bezahlt (act. 6/6). Mit Urteil vom 9. April 2026 ver-
pflichtete die Vorinstanz die Beschwerdeführerin, das Büro im Erdgeschoss an
der C._____-strasse ... in D._____ bis spätestens am 6. Mai 2026, 12.00 Uhr, zu
räumen und dem Beschwerdegegner ordnungsgemäss zu übergeben, unter der
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 6/7 = act. 3 =
act. 5 S. 6).

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2. Mit Eingabe vom 11. Mai 2026 (überbracht) erhob die Beschwerdeführerin
gegen das vorinstanzliche Urteil vom 9. April 2026 Beschwerde beim Obergericht
des Kantons Zürich (act. 2). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen
(act. 6/1-17). Den Parteien wurde vom Beschwerdeeingang Mitteilung gemacht
(act. 7/1-2). Das Verfahren erweist sich sogleich als spruchreif. Auf die Einholung
einer Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners kann daher in Anwendung von
Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Ihm ist lediglich mit dem vorliegenden
Entscheid eine Kopie von act. 2 zuzustellen.
3. Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde zusammengefasst vor,
das vorinstanzliche Urteil sei ihr in ihrer fünfwöchigen Abwesenheit geschickt wor-
den. Sie habe den eingeschriebenen Brief nicht entgegennehmen können und
erst vom Beschwerdegegner am 6. Mai 2026, 11.52 Uhr, erfahren, dass sie aus
dem Büro raus müsse. Sie und der Beschwerdegegner würden betreffend mehre-
rer Sachen (Kündigung, Mängel in der Wohnung, Mietsenkungen etc.) im Streit
liegen. Der Beschwerdegegner habe ihr gedroht, dass sie gegen ihn vor Gericht
keine Chance haben werde, weil sein Bruder ein Richter (am Bezirksgericht Hor-
gen) sei. Sie (die Beschwerdeführerin) habe wegen der Befangenheit des Be-
zirksgerichts Horgen ein Ausstandsgesuch gestellt. Dieses Gesuch sei akzeptiert
worden und die Verfahren (mit mehreren Geschäftsnummern) seien (zur Behand-
lung) an das Bezirksgericht Zürich überwiesen worden. Sie warte auf die Ver-
handlung am Bezirksgericht Zürich. Das Urteil der Vorinstanz vom 9. April 2026
habe sie wegen deren nach wie vor bestehenden Befangenheit sehr überrascht;
die Vorinstanz hätte das Ausweisungsgesuch nicht behandeln dürfen und es
dürfe vor der Vorinstanz auch keine zukünftigen Verfahren geben (act. 2 S. 1-2, 4
und 6). Die Beschwerdeführerin erklärt weiter, dass sie vor dem Bezirksgericht
Zürich anwaltlich vertreten sei. Weder ihr noch ihrem Anwalt sei bewusst gewe-
sen, dass noch ein Verfahren vor dem Bezirksgericht Horgen offen gewesen sei.
Sie hätten sich daher nicht gegen "diesen Brief" wehren können. Das Bezirksge-
richt Zürich sowie ihr Anwalt hätten von ihrer Abwesenheit von Anfang April 2026
bis Anfang Mai 2026 gewusst. Sie könne dies beweisen. Der Beschwerdegegner
und sein Anwalt hätten überdies gewusst, dass sie durch einen Anwalt vertreten
sei. Dieser sei wahrscheinlich mit Absicht (aus dem Verfahren der Ausweisung)

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rausgelassen worden. Die Beschwerdeführerin bittet darum, dass ihr nochmals
eine Chance gegeben werde, sich zu wehren. Zudem solle geklärt werden,
warum das (neue) Verfahren (der Ausweisung) vor der Vorinstanz zugelassen
worden sei (act. 2 S. 3-4).
4.1. Nach Eingang einer Klage oder eines Rechtsmittels prüft das Gericht zu-
nächst von Amtes wegen, ob die Prozess- bzw. Rechtsmittelvoraussetzungen er-
füllt sind. Dazu gehört u.a. die Einhaltung der Rechtsmittelfrist. Gegen einen im
summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 248 lit. b ZPO),
beträgt die Frist zur Erhebung der Beschwerde 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO).
Dies wurde von der Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung korrekt angegeben
(act. 5 S. 7, Dispositiv-Ziffer 8). Es handelt sich um eine gesetzliche Frist. Gesetz-
liche Fristen sind solche, deren Dauer das Gesetz unabänderlich festlegt (vgl.
Art. 144 Abs. 1 ZPO; FREIBURGHAUS/AFHELDT, in: Sutter-Somm u.a., ZPO Komm.
4. Aufl. 2025, Art. 321 N 5). Werden sie nicht eingehalten, ist auf das Rechtsmittel
nicht einzutreten.
Die Rechtsmittelfrist beginnt am Tag nach der förmlichen Zustellung des Ent-
scheides zu laufen (vgl. Art. 138 Abs. 1 ZPO und Art. 142 Abs. 1 ZPO). Stellt das
Gericht einen Entscheid durch eingeschriebene Postsendung zu und wird die
Postsendung nicht entgegengenommen, so gilt die Zustellung am siebten Tag
nach dem erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt, sofern der Adressat mit
einer Zustellung rechnen musste (sog. Zustellfiktion; Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO).
4.2. Der Beschwerdeführerin hatte die vorinstanzliche Verfügung vom 2. März
2026 zugestellt werden können (vgl. oben Erw. 1.2.; act. 6/4 und act. 6/5/2),
womit sie mit weiteren Zustellungen im Verfahren, mitunter dem Endentscheid,
rechnen musste. Damit greift grundsätzlich die Zustellfiktion nach Art. 138 Abs. 3
lit. a ZPO. Gemäss dem bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Beleg der
Sendungsverfolgung wurde der Beschwerdeführerin die Sendung mit dem
vorinstanzlichen Urteil vom 9. April 2026 am 13. April 2026 zur Abholung
gemeldet und von ihr auf der Post nicht abgeholt, weshalb sie an die Vorinstanz
retourniert wurde (act. 6/12). Aufgrund der geltenden Zustellfiktion gilt die

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Sendung mit dem vorinstanzlichen Urteil nach sieben Tagen und damit am
20. April 2026 als zugestellt. Die Beschwerdefrist von zehn Tagen lief dement-
sprechend bis am Donnerstag, 30. April 2026 (Art. 142 Abs. 1 ZPO). Die am
11. Mai 2026 dem Obergericht des Kantons Zürich persönlich überbrachte
Beschwerde wurde verspätet erhoben. Es ist daher auf sie nicht einzutreten.
4.3. An diesem Ausgang ändern auch die Vorbringen der Beschwerdeführerin
nichts. Sie zielen sinngemäss gegen die Geltung der Zustellfiktion. Insofern die
Beschwerdeführerin um eine Chance bittet, sich zu wehren, könnte sie sich auf
eine Wiederherstellung der Beschwerdefrist berufen wollen. In Bezug auf die
Wiederherstellung einer Frist zur Einreichung einer Eingabe gelangt Art. 148 ZPO
zur Anwendung. Danach kann das Gericht auf Gesuch einer säumigen Partei eine
Nachfrist gewähren, wenn die Partei glaubhaft macht, dass sie kein oder nur ein
leichtes Verschulden trifft. Auszugehen ist von einem objektivierten Sorgfalts-
massstab; massgebend ist, ob die Säumnis auch bei der von der säumigen Partei
zu erwartenden Sorgfalt unter den gegebenen Umständen nicht hätte abgewen-
det werden können. Die Beweis- resp. Glaubhaftmachungslast für den behaupte-
ten Wiederherstellungsgrund trägt die säumige Partei (vgl. dazu etwa BSK ZPO-
GOZZI, 4. Aufl. 2024, Art. 148 N 11, 38 f. und 41).
Zur geltend gemachten, absichtlich unterlassenen Erwähnung der anwaltlichen
Vertretung durch den Beschwerdegegner ist zunächst anzuführen, dass dieser
gegenüber der Vorinstanz Rechtsanwalt X2._____ als Vertreter der
Beschwerdeführerin nannte. Jedoch erklärte und belegte der Beschwerdegegner,
dass Rechtsanwalt X2._____ schriftlich darauf hingewiesen hatte, seine
Vollmacht erstrecke sich einstweilen nur auf aussergerichtliche Belange (act. 6/
1/1 S. 7 Rz. 22 und S. 11 Rz. 33, act. 6/3/11). Entscheidend ist jedoch insbeson-
dere, dass die Beschwerdeführerin – wie gesehen – vom vorinstanzlichen Verfah-
ren betreffend Ausweisung Kenntnis hatte, denn die vorinstanzliche Verfügung
vom 2. März 2026 hatte ihr zugestellt werden können. Sie hätte der Vorinstanz
nicht nur ihre anwaltliche Vertretung im Ausweisungsverfahren (mittels Einrei-
chung einer gültigen Prozessvollmacht), sondern auch ihre längere Abwesenheit
mitteilen können und müssen. Gemäss Aktenlage tat sie dies nicht; sie äusserte

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sich vor Vorinstanz trotz Fristansetzung nicht. Am Umstand, dass sie mit der
Zustellung eines (End-)Entscheides im Ausweisungsverfahren rechnen musste,
ändert auch die Berufung auf eine Befangenheit der Vorinstanz nichts. Zum einen
kann ein Ausstandsentscheid nicht für eine unbestimmte Vielzahl (möglicher)
künftiger Verfahren gelten. Die Überweisung eines Verfahrens an ein anderes
Gericht kann nur Folge eines Ausstandsverfahrens sein und kann dieses nicht
ersetzen. Das Gesetz sieht vor, dass ein Ausstandsgesuch unverzüglich durch
die Partei zu stellen ist (Art. 49 Abs. 1 ZPO). Der Ausstand muss konkret in einem
bestimmten Verfahren verlangt werden (vgl. zum Ganzen OGer Rekurskommis-
sion KD170002 vom 12. Juli 2017 E. 2.3, KD180001 und KD180007 vom
12. September 2018 E. 4.3). Gemäss dem von der Beschwerdeführerin einge-
reichten Beschluss der Gerichtsleitung des Bezirksgerichts Horgen vom 5. Januar
2026 wurde ihr Ausstandsgesuch im Verfahren MJ250020-F gutgeheissen und
die Akten der Verfahren-Nr. MJ250020-F, MO250506-F sowie MO250515-F
wurden überwiesen (act. 4). Die Beschwerdeführerin hatte zum Stellen eines
Ausstandsgesuches (auch) im Ausweisungsverfahren (Geschäfts-Nr. ER26017-F)
nach Erhalt der vorinstanzlichen Verfügung vom 2. März 2026 Gelegenheit,
welche sie jedoch ungenutzt verstreichen liess. Soweit die Beschwerdeführerin
einen im Verfahren der Ausweisung bestehenden Ausstandsgrund erst vor der
Kammer geltend macht, erweist sich dies als verspätet und er kann daher nicht
mehr berücksichtigt werden (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Ohnehin wäre die
Kammer zur (erstmaligen) Beurteilung eines Ausstandsgesuches auch sachlich
nicht zuständig.
Zusammengefasst ist folglich festzuhalten, dass es im Anwendungsbereich der
Zustellfiktion nicht darauf ankommt, wann effektiv vom gerichtlichen Entscheid
Kenntnis genommen resp. wann dieser tatsächlich zugestellt worden ist (vgl. etwa
OGer ZH RT2200142 vom 14. September 2022 E. 4.1). Nicht (hinreichend) erklärt
und auch nicht ersichtlich ist, weshalb die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz
nicht reagierte resp. sie ihre anwaltliche Vertretung sowie Abwesenheit nicht
mitteilte und sie sich nicht auf den (ihres Erachtens bestehenden) Ausstands-
grund berief. Damit gelingt es der Beschwerdeführerin weder aufzuzeigen, dass
die Zustellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO nicht zur Geltung kommen

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kann, noch ist dargetan resp. glaubhaft gemacht, dass sie an der verspäteten
Einreichung der Beschwerdeschrift kein oder nur ein leichtes Verschulden trifft. Es
bleibt entsprechend beim Nichteintreten auf die Beschwerde.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) und kann im summarischen Verfah-
ren auf die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr reduziert werden
(§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). Bei einem Streitwert von Fr. 7'800.00 recht-
fertigt es sich vorliegend, die reduzierte Gebühr auf Fr. 600.00 festzusetzen. Aus-
gangsgemäss wird die Beschwerdeführerin für das zweitinstanzliche Verfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Parteientschädigungen sind keine zuzu-
sprechen: Der Beschwerdeführerin nicht, weil sie infolge Nichteintretens auf ihr
Rechtsmittel als unterliegende Partei gilt, dem Beschwerdegegner nicht, weil ihm
im Rechtsmittelverfahren keine zu entschädigenden Aufwände entstanden sind
(Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Horgen (Einzel-
gericht), je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'800.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
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