zh_obergericht · LF170079 · 2018-01-24 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF170079-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie
Gerichtsschreiberin MLaw J. Nagel
Beschluss und Urteil vom 24. Januar 2018
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Fürsprecher X._____,
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde und Berufung gegen eine Verfügung und ein Urteil des Einzelgerich-
tes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 23. November 2017 (ER170208)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der Gesuchsgegnerin zu befehlen, das Mietobjekt Restau-
rant-Bar, bestehend aus Restaurant, Küche, Vorraum und 2 Toi-
letten (Damen- u. Herren-), alles im Erdgeschoss sowie 2 Geträn-
kekeller, 1 Kellerraum mit WC/Garderobe, jeweils im Unterge-
schoss an der C._____-Strasse … in … Zürich unverzüglich voll-
ständig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu
verlassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weige-
rungsfalle.
2. Das Stadtammannamt Zürich … sei anzuweisen, den zu erlas-
senden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin."
Urteil und Verfügung des Bezirksgerichtes Zürich vom 23. November 2017:
Es wird verfügt:
1. Das Begehren der Gesuchsgegnerin um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege und Bestellung von Fürsprecher X._____ als unentgeltlicher
Rechtsbeistand wird abgewiesen.
2./3. [Rechtsmittel / Frist]
Es wird erkannt:
1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt Restaurant-Bar, be-
stehend aus Restaurant, Küche, Vorraum und 2 Toiletten, alles im Erdge-
schoss sowie 2 Getränkekeller, 1 Kellerraum mit WC/Garderobe, jeweils im
Untergeschoss an der C._____-Strasse …, … Zürich, unverzüglich zu räu-
men, zu reinigen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, Dispositiv Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen

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der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind
von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind ihr aber von der Gesuchsgeg-
nerin zu ersetzen.
3.-6. [Kosten / Parteientschädigung / Mitteilung / Rechtsmittel]
Berufungsanträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 20 S. 2):
"Das erstinstanzliche Urteil sei vollumfänglich aufzuheben und auf die
Ausweisungsklage sei nicht einzutreten.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten."
Beschwerdeantrag:
der Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin (act. 20 S. 2):
Es sei das vor der Erstinstanz gestellte Gesuch um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege und der Bestellung des Unterzeichneten
als unentgeltlicher Rechtsbeistand gutzuheissen und die Verfügung
entsprechend aufzuheben und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen bzw. an deren Stelle neu gutheissend zu verfügen.
Prozessuale Anträge:
der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (act. 20 S. 2):
"1. Es sei der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin auch für das
obergerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu
gewähren und der Unterzeichnete auch für dieses Verfahren zum
unentgeltlichen Rechtsbeistand zu bestellen.
2. Es sei die Berufungsbeklagte zur Leistung eines Kostenvorschus-
ses für die Kosten des erstinstanzlichen und zweitinstanzlichen
Verfahrens (Gerichtskosten) und zur Sicherstellung der Parteient-
schädigung für die Berufungsklägerin über beide Instanzen anzu-
halten.
3. Sollte die Berufungsbeklagte neue Beweismittel beantragen, so
sei diese zudem zu verpflichten auch für diese einen Vorschuss
für die Kosten der beantragten Beweiserhebungen zu leisten."

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin und Berufungsklägerin (nachfol-
gend Gesuchsgegnerin) ist Untermieterin eines Restaurant- und Barlokals an der
C._____-Strasse … in Zürich. Die Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin und Be-
rufungsbeklagte (nachfolgend Gesuchstellerin) ist gemäss Untermietvertrag vom
12. September 2016 die Untervermieterin (act. 4/4).
Mit Einschreiben vom 6. April 2017 mahnte die Gesuchstellerin bei der Ge-
suchsgegnerin den ausstehenden Mietzins für April 2017 im Umfang von
Fr. 9'300.– und setzte ihr gestützt auf Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Ta-
gen, unter Androhung der Kündigung im Falle der Nichtbezahlung (act. 4/5). Am
21. Mai 2017 kündigte die Gesuchstellerin das Untermietverhältnis mit amtlich
genehmigten Formular per 30. Juni 2017, wobei sie als Begründung "Zahlungs-
rückstand gemäss Art. 257d OR" nannte (act. 4/9).
1.2. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2017 stellte die Gesuchstellerin beim Einzel-
gericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend Vorinstanz) das vorge-
nannte Ausweisungsbegehren im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
(act. 1). In der Folge lud die Vorinstanz die Parteien auf den 23. November 2017
zur Verhandlung vor (act. 5). Das von der Gesuchsgegnerin gestellte Verschie-
bungsgesuch wurde abgewiesen (act. 9; act. 11) und die Verhandlung an diesem
Termin durchgeführt (Prot. VI S. 3 ff.). Mit Urteil und Verfügung vom 23. Novem-
ber 2017 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gut
(act. 15 = act. 19 = act. 21, nachfolgend zitiert als act. 19). Dieser Entscheid wur-
de der Gesuchsgegnerin am 19. Dezember 2017 zugestellt (act. 16b).
1.3. Am 22. Dezember 2017 erhob die Gesuchsgegnerin gegen diesen Ent-
scheid rechtzeitig Berufung und Beschwerde (act. 19). Die vorinstanzlichen Akten
wurden beigezogen (act. 1-17). In Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO wurde
davon abgesehen, der Gesuchstellerin Frist zur Beantwortung der Berufung an-

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zusetzen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Mit dem vorliegenden Ent-
scheid ist der Gesuchstellerin ein Doppel von act. 20 zuzustellen.
2. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristge-
mäss) schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO kann (a) die
unrichtige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhal-
tes geltend gemacht werden. Die entsprechenden Beanstandungen sind von der
Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu be-
gründen. Es ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene
Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss (Begründungslast).
Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzli-
chen Entscheides auseinandersetzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten ge-
nügt nicht (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311
N 36 f.). Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genü-
gen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung daher ebenso wenig
wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen
Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Neue Be-
hauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutbarer
Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der
Berufungsinstanz unverzüglich vorgetragen werden (vgl. Art. 317 ZPO).
3.
3.1. Die Gesuchsgegnerin vertritt den Standpunkt, das Handelsgericht und nicht
die Vorinstanz sei zur Beurteilung des Ausweisungsbegehrens sachlich zuständig
(act. 20 S. 2 f. RZ. 2).
Die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts bildet eine Prozess-
voraussetzung (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). Ihr Vorliegen ist von Amtes wegen zu
prüfen (Art. 60 ZPO). Ist sie nicht gegeben, tritt das Gericht auf die Klage nicht ein
(Art. 59 Abs. 1 ZPO e contrario). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist die
sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts in Art. 6 ZPO geregelt und knüpft an
den Begriff der "handelsrechtlichen Streitigkeit" an, den das Gesetz näher defi-
niert. Gemäss Abs. 2 der genannten Bestimmung gilt eine Streitigkeit als handels-

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rechtlich, wenn a) die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Person betroffen
ist, b) gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht
offen steht und c) die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem
vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind. Ist nur die beklagte Par-
tei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländi-
schen Register eingetragen, sind aber die übrigen Voraussetzungen erfüllt, so hat
die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen
Gericht (Art. 6 Abs. 3 ZPO).
3.2. Die ersten beiden Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO sind unbestritte-
nermassen erfüllt. Näher zu prüfen war einzig die Frage, ob beide Parteien im
schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen
Register eingetragen sind. Die Vorinstanz verneinte dies und damit auch die
sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts. Sie erwog zusammengefasst Fol-
gendes (act. 19 S. 3 E. 3): Die Gesuchsgegnerin behaupte in D._____ [Land in
Zentralafrika] im Handelsregister eingetragen zu sein, lege aber nicht dar, dass
D._____ über ein dem schweizerischen Handelsregister vergleichbares Register
verfüge und substantiiere den angeblichen Registereintrag nicht. So sei weder
etwas näheres zur Bezeichnung des Registers, zum Namen oder der Firma unter
dem/der die Gesuchsgegnerin eingetragen sein soll, zum Datum des Eintrags o-
der einer allfälligen Registrierungsnummer bekannt. Wäre die Gesuchsgegnerin in
einem Register eingetragen, hätte sie ohne Weiteres nähere Angaben machen
und diese belegen können. Aufgrund der floskelartig und unsubstantiiert einge-
worfenen Bemerkung des Rechtsvertreters der Gesuchsgegnerin zum Regis-
tereintrag in D._____ bestünden zu wenig Anhaltspunkte für nähere Abklärungen.
Es sei nicht davon auszugehen, dass die Gesuchsgegnerin in einem Handelsre-
gister gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. c ZPO eingetragen sei. Die sachliche Zuständigkeit
des Handelsgericht sei daher zu verneinen.
3.3. Die Gesuchsgegnerin wendet dagegen ein, ihr Vorbringen sei von der Ge-
genseite nicht substantiiert bestritten worden, sodass auf ihre Parteibehauptung
abzustellen sei. Ihre Behauptung sei durch verschiedene Indizien in den Akten
weiter erhärtet (HR Auszug der Gesuchstellerin, komplexer Koppelungsvertrag

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Miete-Kauf mit Übertragung des Mietverhältnisses). Insbesondere sei die Zustän-
digkeit aber auch von Amtes wegen zu prüfen, wobei diesbezüglich bei Unklarhei-
ten eine richterliche Frage- und Abklärungspflicht bestehe. Die vorliegenden Indi-
zien (Gastrobetrieb, Eintrag im HR der Schweiz der Gesuchstellerin, Beilagen
über vorbestehenden Mietvertrag bzw. Koppelungsvertrag Miete-Kauf mit Über-
tragung des Mietverhältnisses, Tätigkeit der Gesuchsgegnerin als freischaffende
Sängerin mit D._____-ischen Wurzeln, Mietzins von monatlich Fr. 9'300.– bis
31. März 2017) liessen ihre nicht substantiiert bestrittenen Vorbringen als klar
glaubhaft erscheinen, weshalb die Vorinstanz sachlich zum Entscheid nicht zu-
ständig gewesen sei (act. 20 S. 2 f. RZ. 2).
3.4. Soweit die Gesuchsgegnerin geltend macht, ihre Ausführungen seien nicht
substantiiert bestritten worden, übersieht sie, dass für ein substantiiertes Bestrei-
ten substantiierte Vorbringen nötig sind. Die pauschale Behauptung, die Ge-
suchsgegnerin sei in D._____ im Handelsregister eingetragen (Prot. VI. S. 4),
stellt indes kein substantiiertes Vorbringen dar, weshalb auch kein substantiiertes
Bestreiten möglich bzw. nötig war. Zudem weist die Gesuchsgegnerin selbst da-
rauf hin, dass das Gericht die sachliche Zuständigkeit von Amtes wegen – un-
abhängig allfälliger Bestreitungen – zu prüfen hat. Dabei muss das Gericht jedoch
nur das ihm vorliegende Material darauf prüfen, ob dieses Anhaltspunkte auf eine
fehlende Prozessvoraussetzung enthält (Müller, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016,
Art. 60 N 1). Die Parteien sind daher nicht davon entbunden, substantiierte Be-
hauptungen aufzustellen. Abgesehen von der pauschalen Äusserung der Ge-
suchsgegnerin, es bestehe ein Registereintrag in D._____, fehlte jedoch jegliche
Substantiierung. Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin lassen sich auch
den Akten keine Anhaltspunkte für einen entsprechenden Eintrag entnehmen.
Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwiefern der Handelsregistereintrag der Ge-
suchstellerin, ein "komplexer Koppelungsvertrag Miete-Kauf", die Tatsache, dass
die Gesuchsgegnerin eine freischaffende Sängerin mit D._____-ischen Wurzeln
ist oder ein Mietzins von Fr. 9'300.– auf einen Registereintrag der Gesuchsgegne-
rin in D._____ schliessen liessen. Von der anwaltlich vertretenen Gesuchsgegne-
rin wäre zumindest zu erwarten gewesen, dass sie nähere Angaben zum angebli-
chen Registereintrag machte und wenigstens behauptete, es handle sich um ein

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dem schweizerischen Handelsregister vergleichbaren ausländischen Registerein-
trag. Die Gesuchsgegnerin weist in ihrer Berufung darauf hin, dass bei Unklarhei-
ten eine gerichtliche Fragepflicht bestehe, ohne aber eine Verletzung derselben
explizit zu rügen (act. 20 S. 3 RZ. 2). Ob die Vorinstanz hier zum Nachfragen ver-
pflichtet gewesen wäre, kann offen bleiben, zumal die Gesuchsgegnerin spätes-
tens im Berufungsverfahren substantiiert darzulegen gehabt hätte, dass ein dem
schweizerischen Handelsregister vergleichbarer Registereintrag in D._____ be-
steht. Die Gesuchsgegnerin reichte jedoch weder einen entsprechenden Regis-
terauszug ein noch machte sie nähere Angaben zur Bezeichnung des Registers,
zum Namen, unter dem die Gesuchstellerin eingetragen sein soll, zum Datum des
Eintrags oder zu einer allfälligen Registrierungsnummer. Somit liegen nach wie
vor keine Anhaltspunkte dafür vor, dass ein Handelsregistereintrag im Sinne von
Art. 6 Abs. 2 lit. c ZPO besteht. Die Vorinstanz war folglich für die Beurteilung des
Ausweisungsbegehrens zuständig.
4.
4.1.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Vorausset-
zungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Art. 257d OR und Art. 267
Abs. 1 OR als rechtliche Grundlage für das vorliegende Ausweisungsverfahren
zutreffend dar (vgl. act. 19 S. 4 E. 4.1.). Diese Erwägungen blieben zu Recht un-
angefochten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf
verwiesen werden kann.
4.1.2. Die Vorinstanz erwog sodann, das Ausweisungsgesuch der Gesuch-
stellerin sei schlüssig. Die Gesuchstellerin habe mit der Gesuchsgegnerin als Un-
termieterin am 12. September 2016 einen Mietvertrag über ein Restaurant- und
Barlokal an der C._____-Strasse ... in Zürich geschlossen. Nachdem die Ge-
suchsgegnerin mit der Mietzinszahlung in Rückstand geraten sei, sei sie von der
Gesuchstellerin am 6. April 2017 zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses für
April 2017 in der Höhe von Fr. 9'300.– aufgefordert worden. Für den Fall der
Nichtzahlung innert 30 Tagen sei die ausserordentliche Kündigung gemäss
Art. 257d Abs. 1 OR angedroht worden. Innert Frist habe die Gesuchsgegnerin
vier Teilzahlungen im Umfang von Fr. 6'000.– geleistet, die im Umfang von

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Fr. 5'600.– an den in diesem Betrag noch offenen März-Mietzins angerechnet
worden seien. Am 21. Mai 2017 habe die Gesuchstellerin die Kündigung per
30. Juni 2017 mit der Begründung "Zahlungsrückstand" ausgesprochen (act. 19
S. 5 E. 4.2. mit Hinweis auf act. 4/4-6 und act. 4/9-10). Die von der Gesuchsgeg-
nerin dagegen erhobenen Einwendungen seien nicht stichhaltig, weshalb das
Ausweisungsbegehren gutzuheissen sei (act. 19 S. 8 E. 4.4.).
4.2.1. Die Gesuchsgegnerin rügt, die Vorinstanz habe die Aktivlegitimation
der Gesuchstellerin zu Unrecht bejaht (act. 20 S. 2 f. RZ. 2). Vorinstanzlich führte
sie diesbezüglich aus, die Gesuchstellerin erscheine im Vertrag vom 12. Septem-
ber 2016 zwar auf den ersten Blick als Untervermieterin, dies sei jedoch zweifel-
haft. Es sei fraglich, ob E._____ für die Gesuchstellerin zeichnungsberechtigt sei.
E._____ sei ein Freund der Gesuchsgegnerin gewesen. Es sei alles mündlich
vereinbart worden. Als Vertragspartner sei E._____ und nicht die Gesuchstellerin
zu betrachten (act. 19 S. 6 E. 4.3.).
4.2.2. Die Vorinstanz erwog dazu zusammengefasst, gemäss Vertragsurkun-
de habe E._____ "mit Vollmacht" für die Gesuchstellerin, die im Vertrag als Ver-
mieterin bezeichnet worden sei, unterzeichnet. Im Übrigen stelle die Gesuchs-
gegnerin die Vertretungsbefugnis von E._____ in Frage. Das blosse Infragestellen
sei jedoch keine Bestreitung. Es sei deshalb von der Vertretungsbefugnis von
E._____ für die Gesuchstellerin auszugehen, zumal sie sich gegebenenfalls eine
Anscheins- oder Duldungsvollmacht entgegenhalten lassen müsse (act. 19 S. 6
E. 4.3.).
4.2.3. Berufungsweise rügt die Gesuchsgegnerin erneut die Aktivlegitimation
der Gesuchstellerin, ohne jedoch auf die Erwägungen der Vorinstanz Bezug zu
nehmen. Neu führt sie aus, mit Kaufvertrag vom 12. September 2016 habe sich
die Gesuchstellerin ihr gegenüber verpflichtet, den Hauptmietvertrag (zwischen
der Gesuchstellerin und dem Hauptvermieter F._____ ab 1. April 2017 der Ge-
suchsgegnerin abzutreten. Der Untermietvertrag sei daher mit einer Kündigungs-
möglichkeit auf den 31. März 2017 versehen worden, auf welches Datum hin die
Übertragung des Hauptmietverhältnisses erfolgt sei. Der Hauptvermieter F._____
habe der Gesuchsgegnerin bestätigt, dass monatliche und rechtzeitige vorschüs-

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sige Zahlungen der Fr. 5'610.– bis Dezember 2017 erfolgt seien. Seit dem 1. April
2017 bestehe daher wie in act. 14/1 stipuliert nun auch formell kein Untermietver-
hältnis mit der Gesuchstellerin mehr, sondern nur noch ein direktes Mietverhältnis
zwischen F._____ und der Gesuchsgegnerin. Der Gesuchstellerin fehle es somit
an der Aktivlegitimation. Die Aktivlegitimation der Gesuchstellerin sei auch des-
halb zu verneinen, weil E._____ sowohl den Kaufvertrag als auch den Untermiet-
vertrag in indirekter Stellvertretung für F._____ abgeschlossen habe. Die Ge-
suchstellerin sei nur für Steuerzwecke als treuhänderische Verwaltung noch wei-
terhin "Mieterin" bis 31. März 2017 gewesen, nicht aber gemäss den mündlichen
Abmachungen in den Vertragsverhandlungen (act. 20 S. 3 f. RZ. 3).
4.2.4. Diese Ausführungen sind neu. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden
neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug eingereicht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Weshalb die Gesuchsgeg-
nerin diese Behauptungen nicht bereits im vorinstanzlichen Verfahren einbringen
konnte, legt sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Folglich müssen diese im
Berufungsverfahren neu vorgebrachten Tatsachenbehauptungen unberücksichtigt
bleiben.
Bei diesem Ergebnis ist es müssig darauf hinzuweisen, dass sich die Ge-
suchsgegnerin mit ihrer Behauptung, die Vertragsabtretung sei bereits per
31. März 2017 erfolgt und es bestehe daher seit dem 1. April 2017 kein Unter-
mietverhältnis mehr, sondern nur noch ein direktes Mietverhältnis zwischen
F._____ und der Gesuchsgegnerin, in offensichtlichen Widerspruch zu ihren Aus-
führungen vor Vorinstanz setzt. So gab sie anlässlich der Verhandlung vom
23. November 2017 noch an, sie wolle das Ausweisungsverfahren dazu nützen,
die Vertragsgestaltung neu aufzubauen und wenn möglich direkt mit dem Eigen-
tümer F._____ einen Mietvertrag abschliessen, welcher den effektiven Verhältnis-
sen gerecht werde. Sie sei bereit, mit der Gesuchstellerin bzw. mit E._____ eine
Vergleichslösung für diese Vertragsabtretung zu finden (Prot. VI. S. 8). Vo-
rinstanzlich ging die Gesuchsgegnerin also weder davon aus, es bestehe ein di-
rekter Mietvertrag mit F._____ noch sei eine Vertragsabtretung bereits erfolgt.

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Angesichts dieser offensichtlichen Widersprüche lägen somit ohnehin keine
schlüssigen Einwendungen vor, welche an der Aktivlegitimation der Gesuchstelle-
rin zweifeln liessen.
4.3.1. Weiter wendet die Gesuchsgegnerin berufungsweise ein, der Mietzins
sei bis Ende März 2017 vollständig bezahlt worden. Es sei unbestritten, dass sie
bis zum 14. März 2017 mindestens Fr. 54'700.– bezahlt habe. Dabei sei von ei-
nem klar übersetzten Mietzins auszugehen. Die angemessene zu bezahlende
Mietzinsschuld betrage Fr. 36'465.– (act. 20 S. 5 RZ. 4). Damit beschränkt sich
die Gesuchsgegnerin auf die blosse Wiederholung ihres vorinstanzlichen Stand-
punkts (vgl. act. 19 S. 7 E. 4.4.), ohne sich mit den Erwägungen der Vorinstanz
auseinander zu setzen. Die Vorinstanz legte einlässlich dar, weshalb sie die Ar-
gumentation der Gesuchsgegnerin verwarf. So habe die Gesuchsgegnerin weder
vorgebracht, sie habe den Mietzins im Sinne von Art. 270 ff. OR erfolgreich ange-
fochten, noch behauptet, der Vertrag sei aus irgendeinem Grund unverbindlich.
Der im Streit liegende Mietzins für den April 2017 im Betrag von Fr. 9'300.– sei
somit geschuldet (act. 19 S. 7 E. 4.4.). Was an diesen Erwägungen falsch sein
könnte, geht aus der Berufungsschrift nicht hervor und ist auch nicht ersichtlich.
Damit kommt die Gesuchsgegnerin ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach,
weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen.
4.3.2. Die Gesuchsgegnerin wendet weiter ein, sie habe am 23. September
2016 unbestrittenermassen zusätzlich Fr. 50'000.– an die Gesuchstellerin über-
wiesen mit dem Vermerk "Kaufvertrag vom 12. September 20161.Anzahlung". Es
werde bestritten, dass dieser Vermerk von ihr – der Gesuchsgegnerin – stamme.
Sie habe zudem vor Vorinstanz substantiiert darauf hingewiesen, dass das Mobi-
liar und die Einrichtung verdeckte Mängel enthielten und sie dies gegenüber der
Gesuchstellerin mündlich gerügt habe. Der Wert des Mobiliars betrage daher
nicht wie im Kaufvertrag vermerkt Fr. 200'000.–, sondern höchstens geschätzte
Fr. 25'000.–. Somit seien zu den Fr. 54'700.– noch Fr. 25'000.– hinzuzurechnen,
mithin habe die Gesuchsgegnerin insgesamt Fr. 79'700.– bezahlt. Damit habe sie
unter Abzug der geschuldeten Fr. 36'465.– für die Untermiete bis Ende März 2017
Fr. 43'235 zu viel bezahlt (act. 20 S. 5 RZ. 5).

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Den Einwand, der Vermerk "Kaufvertrag vom 12. September
20161.Anzahlung" stamme nicht von ihr, brachte die Gesuchsgegnerin erst im Be-
rufungsverfahren und damit zu spät vor, da weder ersichtlich ist noch vorgebracht
wurde, weshalb diese Behauptung nicht bereits ins erstinstanzliche Verfahren
eingebracht wurde.
Was die geltend gemachten Mängel betrifft, hat sich die Vorinstanz bereits
mit diesen Vorbringen der Gesuchsgegnerin auseinander gesetzt. Sie erachtete
die Einwendung, die Mietsache habe zahlreiche Mängel aufgewiesen, als unsub-
stantiiert. Zudem erwog die Vorinstanz, die Gesuchsgegnerin habe die Mietsache
trotz behaupteter schwerer Mängel übernommen. Ihr stünden die Ansprüche ge-
mäss Art. 259a-259i OR zu. Wolle sie die Herabsetzung des Mietzinses, so habe
sie dies der Gesuchstellerin gegenüber zu erklären. Die Erklärung müsse das
Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen
konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben, ansonsten sie unwirk-
sam sei. Die Gesuchsgegnerin behaupte nicht, eine Herabsetzungserklärung ab-
gegeben zu haben. Wolle die Gesuchsgegnerin Schadenersatz geltend machen,
so habe eine behauptete Schadenersatzforderung der Mieterin nicht ohne weite-
res Einfluss auf die Forderung der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses. Die
Gesuchstellerin behaupte sodann nicht, vor Ablauf der Zahlungsfrist eine Ver-
rechnungserklärung abgegeben zu haben (act. 19 S. 8 E. 4.4.). Dem hält die Ge-
suchsgegnerin nichts von Belang entgegen. Insbesondere unterlässt sie es er-
neut, aufzuzeigen, was an den vorinstanzlichen Erwägungen falsch sei. Damit
kommt sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, weshalb die Berufung auch
in diesem Punkt unbegründet ist.
4.4. Schliesslich wendet die Gesuchsgegnerin unter dem Titel "Rechtliches" ein,
die Gesuchstellerin hätte die Urkunden im Original einzureichen gehabt. Diese
habe indessen nur Kopien eingereicht. Sie bestreite mit Nichtwissen, ob die Ko-
pien dem Original entsprächen (act. 20 S. 6 f. RZ. 6 und 7). Die Gesuchsgegnerin
bringt auch diesen Einwand erst im Berufungsverfahren und somit verspätet vor.
Zudem verkennt sie, dass keine Pflicht zur Einreichung von Urkunden im Original

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besteht (Art. 180 Abs. 1 ZPO). Die Berufung ist auch in diesem Punkt unbegrün-
det.
4.5. Im Ergebnis erweist sich die Berufung als unbegründet. Die Berufung ist da-
her abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
5.1. Die Gesuchsgegnerin verlangt sodann die Sicherstellung der Gerichtskosten
und der Parteientschädigung (act. 20 S. 2). Sie verkennt dabei, dass sowohl Kos-
tenvorschuss als auch Sicherheitsleistung vom Rechtsmittelkläger, hier also der
Gesuchsgegnerin, zu erheben wären (Art. 98 ZPO; Art. 99 ZPO). Eine Sicher-
heitsleistung für die Parteientschädigung im vorinstanzlichen Verfahren wäre zu-
dem vor Vorinstanz zu beantragen und die Voraussetzungen von Art. 99 ZPO
darzulegen gewesen. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich somit.
5.2. Im Sinne eines Eventualantrags beantragt die Gesuchsgegnerin, die Ge-
suchstellerin sei für den Fall, dass sie neue Beweismittel beantrage, zu verpflich-
ten, auch einen Vorschuss für die Kosten der beantragten Beweiserhebung zu
leisten (act. 20 S. 2). Da keine Beweiserhebung beantragt wurde, ist auf den
Eventualantrag nicht weiter einzugehen. Die Gesuchsgegnerin sei jedoch darauf
hingewiesen, dass sich die Pflicht zur Vorschussleistung für Beweiserhebungen
aus dem Gesetz ergibt (Art. 101 ZPO).
6.1. Die Gesuchsgegnerin erhob sodann Beschwerde gegen die Abweisung ih-
res Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege (act. 20 S. 2). Gemäss Art. 321
Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und be-
gründet einzureichen. Die Beschwerde führende Partei hat sich in der Begrün-
dung ihrer Rechtsmittelanträge mit der Begründung des vorinstanzlichen Ent-
scheides einlässlich auseinander zu setzen und hat anzugeben, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Sind diese Vo-
raussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. im
Einzelnen ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Auflage 2016, Art. 321 ZPO N 15).
Die Vorinstanz erwog, die Gesuchsgegnerin habe dem schlüssigen Auswei-
sungsbegehren Einwendungen entgegen gehalten, die sich als klar nicht stichhal-

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tig erwiesen hätten. Das Risiko des Unterliegens überwiege die Gewinnchancen
deutlich, weshalb das Gesuch zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen sei (act. 19
S. 9 E. 6). Dem hält die Gesuchsgegnerin – im Zusammenhang mit ihrem Gesuch
um unentgeltliche Rechtspflege im Rechtsmittelverfahren – einzig entgegen, der
Prozess sei entgegen der Vorinstanz nicht aussichtslos. Damit kommt sie ihrer
Begründungsobliegenheit nicht nach. Wie die vorstehenden Ausführungen (E. 3.-
4.) zeigen, hat die Vorinstanz die Einwendungen der Gesuchsgegnerin aber oh-
nehin zu Recht als nicht stichhaltig erachtet. Folglich hat die Vorinstanz bei der
anschliessenden Prüfung der Voraussetzungen für die Gewährung der unentgelt-
lichen Rechtspflege im Sinne von Art. 117 ff. ZPO auch die Gewinnaussichten
des Antrags der Gesuchsgegnerin, es sei auf das Ausweisungsbegehren nicht
einzutreten, als beträchtlich geringer beurteilt als die Verlustgefahren, was nicht
zu beanstanden ist.
6.2. Die Gesuchsgegnerin stellt auch für das Rechtsmittelverfahren ein Gesuch
um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Wie die vorstehenden Erwä-
gungen (E. 3.-4.) zeigen, erweist sich die Berufung (und Beschwerde) von vorn-
herein als aussichtslos. Das Gesuch der Berufungsklägerin ist bereits deshalb
abzuweisen. Damit erübrigt sich die Prüfung der weiteren Voraussetzungen für
die Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege im Sinne von Art. 117 lit. a ZPO.
7.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht am 23. Oktober
2017 ist mit nicht mehr als sechs Monaten effektiver Verfahrensdauer bis zur ef-
fektiven Ausweisung zu rechnen (PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91
N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 9'300.– ergibt sich ein Streitwert
von Fr. 55'800.–.
7.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 2'000.– festzusetzen.

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Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihr sind die Kosten aufzuerlegen. Der Gesuchstel-
lerin ist mangels Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine Parteientschädi-
gung zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Das Gesuch der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin um unentgeltliche
Prozessführung und Rechtsverbeiständung für das zweitinstanzliche Verfah-
ren wird abgewiesen.
3. Auf den Antrag der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin auf Sicherstel-
lung ihrer Parteientschädigung und Leistung eines Prozesskostenvorschus-
ses wird nicht eingetreten.
4. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Die Verfü-
gung und das Urteil des Einzelgerichts Audienz am Bezirksgericht Zürich
vom 23. November 2017 werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und
der Gesuchsgegnerin und der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelge-
richt Audienz, und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 55'800.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Nagel
versandt am:
25. Januar 2018