zh_obergericht · NG170012 · 2018-01-12 · de
Mietzinshinterlegung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG170012-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwan-
den sowie Leitender Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hinden.
Beschluss und Urteil vom 12. Januar 2018
in Sachen
A._____,
Beklagter, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____ AG,
Kläger, Berufungsbeklagte und Anschlussberufungskläger,
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Mietzinshinterlegung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 16. Mai
2017 (MD140017)

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Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt D._____-Strasse ...:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der monatliche Mietzins von CHF 15'000.00 für das
Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, ab dem 20. Juni
2014 bis am 31. August 2014 um 100% d.h. um gesamthaft
CHF 35'500.00 herabzusetzen.
2. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern den Zugang zum
Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, sofort wieder zu gewäh-
ren.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzli-
chen Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten."
Rechtsbegehren bezüglich Mietobjekt E._____-Strasse ...:
(act. 57/2/1 S. 2)
"1. Es sei der monatliche Mietzins von CHF 3'000.00 für das
Mietobjekt E._____-Strasse ..., ... Zürich, ab dem 20. Juni
2014 bis am 31. August 2014 um 100% d.h. um gesamthaft
CHF 7'100.00 herabzusetzen.
2. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern den Zugang zum
Mietobjekt E._____-Strasse ..., ... Zürich, sofort wieder zu gewäh-
ren.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes Zürich:
(act. 69 = act. 74)
1. In teilweiser Gutheissung der Rechtsbegehren Ziffer 2 der Klagen wird fest-
gestellt, dass bis am 1. März 2017 gültige Mietverträge zwischen den Klä-
gern und dem Beklagten betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ... und
zwischen der Klägerin 2 und dem Beklagten betreffend das Mietobjekt
E._____-Strasse ..., ... Zürich, vorlagen.

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2. In Gutheissung von Ziffer 1 der ursprünglichen Klage MD140017-L wird der
Nettomietzins für das Mietobjekt D._____-Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni
bis 31. August 2014 von Fr. 15'000.– um 100% auf Fr. 0.– herabgesetzt.
3. Das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt E._____-
Strasse ..., ... Zürich, vom 20. Juni bis 31. August 2014 (Ziffer 1 der ur-
sprünglichen Klage MD150001-L) wird abgewiesen.
4. Die hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt D._____-Strasse ...
werden vollumfänglich im Betrage von Fr. 30'000.– den Klägern, betreffend
das Mietobjekt E._____-Strasse ... vollumfänglich im Betrage von Fr. 6'000.–
dem Beklagten herausgegeben.
5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 25'228.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 337.50 Dolmetscherkosten
Fr. 25'565.50 Kosten total
6. Die Kosten werden im Umfang von Fr. 4'535.25 den Klägern unter solidari-
scher Haftung sowie in der Höhe von Fr. 21'030.25 dem Beklagten auferlegt.
Sie werden unter Verrechnung der geleisteten Kosten- und Barvorschüsse
in der Höhe von insgesamt Fr. 22'700.– bezogen, sind den Klägern aber
vom Beklagten im Umfang von Fr. 17'114.75 (Fr. 21'650.– minus
Fr. 4'535.25) zu ersetzen. Der Restbetrag von Fr. 2'865.50 (Fr. 25'565.50
minus Fr. 22'700.–) wird vom Beklagten nachgefordert.
7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 26'297.– (inkl. 8% MwSt.) zu bezahlen.
8. [Mitteilung]
9. [Rechtsmittelbelehrung]

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Berufungsanträge:
des Beklagten (act. 75, S. 2):
1. Es sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 16. Mai 2017, Dis-
positiv Ziff. 1, 2, 6 und 7 vollumfänglich sowie Ziff. 4 bezüglich der
Herausgabe der hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt
D._____-Strasse ... im Betrag von CHF 30'000.– an die Kläger
aufzuheben;
2. Es sei die Klage der Kläger bezüglich das Mietobjekt D._____-
Strasse ..., ... Zürich vollumfänglich abzuweisen;
3. Es seien die hinterlegten Mietzinsen betreffend das Mietobjekt
D._____-Strasse ... von CHF 30'000.– vollumfänglich dem Be-
klagten herauszugeben;
4. Es sei die Klage der Kläger bezüglich das Mietobjekt E._____-
Strasse ..., ... Zürich, soweit noch nicht durch die Vorinstanz ab-
gewiesen, abzuweisen;
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (plus MWST) zu Lasten
der Kläger für das Berufungs- und das erstinstanzliche Verfahren.
der Kläger (act. 83, S. 2):
Es sei in Abweisung der Berufung der Entscheid der Vorinstanz zu be-
stätigen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten und Berufungsklägers.
Anschlussberufungsanträge:
der Kläger (act. 83, S. 15):
In Gutheissung der Widerklage sei Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des
Mietgerichts aufzuheben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten und Widerbeklagten.

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des Beklagten (act. 87, S. 2):
Es sei auf die Anschlussberufung nicht einzutreten; eventualiter sei im
Sinne des von den Parteien im Berufungsverfahren übereinstimmend
gestellten Begehrens Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Urteils auf-
zuheben.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (plus MWST) zu Lasten
der Kläger für das Berufungs- und das erstinstanzliche Verfahren.
Erwägungen:
1. Einleitung, Prozessgeschichte.
Mit (Unter-) Mietvertrag für Geschäftsräume vom 22. Januar 2014 vermietete der
Beklagte ab dem 1. März 2014 die "F._____ Bar" in der Liegenschaft D._____-
Strasse ..., ... Zürich. Es wurde ein Bruttomietzins von monatlich CHF 15'000.00
vereinbart. Als (Unter-) Mieter wurden im Vertrag die beiden Kläger aufgeführt.
Der Vertrag wurde vom Beklagten als Vermieter sowie vom Kläger 1 und von
G._____, der damals zusammen mit dem Kläger 1 Verwaltungsrat der Klägerin 2
war, unterzeichnet (act. 3/2).
Am 21./22. Januar 2014 vermietete der Beklagte auch möblierte Zimmer in der
Liegenschaft E._____-Strasse ..., ... Zürich. Es wurde ein Mietzins von monatlich
CHF 3'000.00 vereinbart. Als (Unter-) Mieter wurde im Vertrag die Klägerin 2 auf-
geführt. Der Vertrag wurde vom Beklagten als Vermieter sowie auf Mieterseite
vom Kläger 1 und von G._____ unterzeichnet (act. 3/6). Beide Verträge wurden
auf drei Jahre befristet, mit Option auf Verlängerung.
Am 6. Juni 2014 erklärte G._____ im Namen der Klägerin 2 die Mietverträge per
31. August 2014 zu kündigen (act. 3/12 und 3/13). Am 13. Juni 2014 bestätigte
der Beklagte die Kündigungen (act. 3/15). Am 16. Juni 2014 verlangte der Klä-
ger 1 vom Beklagten die Einzahlung der von ihm geleisteten Mietzinssicherheiten
von CHF 45'000.00 und CHF 9'000.00 auf ein Kautionssperrkonto bis am 23. Juni
2014 und drohte für den Fall der Säumnis die Hinterlegung künftiger Mietzinse an
(act. 37/28). Am 19. Juni 2014 erteilte H._____ – die Patentinhaberin der

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F._____-Bar – dem Kläger 1 ein Hausverbot und teilte ihm mit, dass er als stell-
vertretender Patentinhaber abgemeldet werde (act. 19/9). Am 20. Juni 2014 teilte
G._____ im Namen der Klägerin 2 dem Beklagten mit, das Mietzinsdepot könne
für die Behebung von Schäden verwendet werden und müsse nicht auf ein Sperr-
konto überwiesen werden. Mit den von der Patentinhaberin angeordneten Mass-
nahmen gegenüber dem Kläger 1 sei die Klägerin 2 einverstanden (act. 37/32).
Am 23. Juni 2014 (Datum Poststempel) teilte der Kläger 1 H._____, dem Beklag-
ten sowie G._____ mit, dass einzig ihm als Mieter das Hausrecht für das F._____
zustehe. Den drei Adressaten werde ein Hausverbot erteilt, H._____ sei als Pa-
tentinhaberin abgesetzt. Weiter teile er mit, dass G._____ bereits vor einiger Zeit
als Verwaltungsrat der Klägerin 2 abgesetzt worden sei (act. 19/10). Am gleichen
Tag erteilte der Kläger 1 Rechtsanwalt Y._____ Vollmacht, ihn und die Klägerin 2
zu vertreten (act. 5 und 6). Am 3. Juli 2014 (SHAB-Publikation am 8. Juli 2014)
wurde G._____ als Präsident des Verwaltungsrates der Klägerin 2 im Handelsre-
gister gelöscht (act. 37/21). Am 25. Juli 2014 vermietete der Beklagte die F._____
Bar an I._____. Als Mietbeginn wurde der 1. September 2014 vereinbart
(act. 19/12). Am 3. Juni 2015 teilte Rechtsanwalt Y._____ dem Vertreter des Be-
klagten im Namen der Klägerin 2 mit, dass die Kündigung vom 6. Juni 2014 im
Sinne von Art. 23 ff. OR unverbindlich sei (act. 37/36).
Am 26. Juni 2014 stellten die Kläger bei der Schlichtungsbehörde Gesuche um
Mietzinshinterlegung und hinterlegten am 7. November 2014 CHF 30'000.00 für
das Mietobjekt D._____-Strasse ... und CHF 6'000.00 für das Mietobjekt E._____-
Strasse ... (act. 74 S. 6, act. 10 und act. 57/2/10).
Am 6. November 2014 erhoben die Kläger beim Mietgericht Zürich Klage gegen
den Beklagten und stellten die eingangs erwähnten Rechtsbegehren (act. 1 und
57/2). Mit Verfügung vom 19. Dezember 2016 wurden die Verfahren vereinigt
(act. 54). Mit Urteil und Beschluss vom 16. Mai 2017 schloss das Mietgericht das
Verfahren ab (act. 74).
Das Urteil wurde dem Beklagten am 18. Mai 2017 zugestellt (act. 71). Am Mon-
tag, 19. Juni 2017 (Datum Poststempel) erhob er rechtzeitig Berufung (act. 75).
Mit Verfügung vom 6. Juli 2017 wurde dem Beklagten Frist zur Leistung eines

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Vorschusses von CHF 10'000.00 angesetzt (act. 78). Der Vorschuss wurde be-
zahlt (act. 80). Mit Verfügung vom 24. August 2017 wurde den Klägern Frist zur
Erstattung der Berufungsantwort angesetzt (act. 81). Am 25. September 2017
wurde die Berufungsantwort fristgerecht erstattet, und die Kläger erhoben unter
dem Titel Widerklage sinngemäss Anschlussberufung (act. 83). Mit Verfügung
vom 28. September 2017 wurde dem Beklagten Frist zur Erstattung der An-
schlussberufungsantwort angesetzt (act. 85). Mit Eingabe vom 1. November 2017
erstattete der Beklagte die Anschlussberufungsantwort (act. 87). Diese wurde den
Klägern zugestellt (act. 88). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Das
Verfahren ist spruchreif.
Soweit der Entscheid vom 16. Mai 2017 nicht angefochten wurde, ist dies mit Be-
schluss vorzumerken.
2. Erwägungen der Vorinstanz
2.1. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, die Vermieterstellung des Beklagten sei
unbestritten. Wer Mieter bzw. Untermieter sei, sei umstritten. Die normative Aus-
legung der Verträge ergebe, dass hinsichtlich des Objektes D._____-Strasse ...
beide Kläger Vertragsparteien seien, bezüglich des Objektes E._____-Strasse ...
aber nur die Klägerin 2. Die Parteien hätten davon Abweichendes behauptet; sie
seien dafür beweisbelastet. Der Beklagte vertrete den Standpunkt, beim Objekt
D._____-Strasse ... sei nur die Klägerin 2 Mietpartei. Die Kläger umgekehrt be-
haupteten, beide Kläger seien Vertragsparteien bezüglich des Objekts E._____-
Strasse .... Beide Behauptungen hätten sich aufgrund des durchgeführten Be-
weisverfahrens nicht erhärten lassen. Die Beweise seien gescheitert, es bleibe
beim normativen Auslegungsergebnis.
2.2. Die Kläger hätten geltend gemacht, die beiden Mietverhältnisse seien als
einheitliche oder zusammenhängende zu betrachten. Dieser Ansicht könne nicht
gefolgt werden, da bezüglich des Mietobjekts D._____-Strasse ... beide Kläger
Vertragspartner seien, hinsichtlich des Objekts E._____-Strasse ... aber nur die
Klägerin 2. Aufgrund fehlender Parteiidentität sei ein zusammenhängendes oder
einheitliches Mietverhältnis ausgeschlossen.

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2.3. Die Mietverträge seien für "3 Jahre fix + Option" abgeschlossen worden.
Ohne Ausübung der Optionen sei von einem Vertragsende per 1. März 2017 aus-
zugehen. Die Kläger hätten zwar behauptet, die Optionen (5 Jahre bis 1. März
2022) ausgeübt zu haben, diese Behauptung aber nicht substanziert. Dies obwohl
das Gericht die Parteien explizit dazu aufgefordert habe, sich zur Frage der Dauer
der Mietverträge zu äussern. Es sei daher vom Ende der Mietverträge per 1. März
2017 auszugehen, zumal sich aus den Akten keine Anhaltspunkte für die Aus-
übung der Optionen ergäben. Da das Mietverhältnis am 1. März 2017 und damit
vor Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens beendet worden sei, seien die
Rechtsbegehren auf Gewährung des Zugangs zu den Mietobjekten gegenstands-
los geworden. Die Rechtsbegehren seien dementsprechend abzuschreiben.
Sinngemäss seien die Leistungsbegehren als Feststellungsbegehren zu interpre-
tieren. Es sei zu prüfen, ob die Mietverhältnisse bis am 1. März 2017 angedauert
hätten. Die Beklagte habe behauptet, die Mietverträge seien mit Schreiben vom
6. Juni 2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Das Schreiben stelle keine
wirksame Kündigung dar, da sie weder fristgerecht erfolgt sei, noch die Voraus-
setzungen für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f oder Art. 266g
OR erfüllt seien. Nachdem der Beklagte sich aber mit Schreiben vom 13. Juni
2014 mit der Kündigung einverstanden erklärt habe, sei zu prüfen, ob eine ein-
vernehmliche Aufhebung der Mietverträge vorliege. Das Kündigungsschreiben sei
von J._____ verfasst und von G._____ unterschrieben worden. Die Willensäusse-
rung könne der Klägerin 2 indes nicht zugeschrieben werden, da sich G._____ in
einem Interessenkonflikt mit der Klägerin 2 befunden habe. Die Kündigungen be-
ziehungsweise Aufhebungsvereinbarungen seien unwirksam. Die Mietverhältnis-
se hätten deshalb bis am 1. März 2017 angedauert, was im Dispositiv festzustel-
len sei. Der Beklagte habe das Mietobjekt D._____-Strasse ... ab dem 1. Septem-
ber 2014 an einen anderen Untermieter vermietet, das Objekt E._____-Strasse ...
ab dem April 2015. Damit sei eine Doppelvermietung zustande gekommen. Da
der neue Mieter in seinem Besitz zu schützen sei, hätten die Rechtsbegehren der
Kläger auf Gewährung des Zugangs zu den Liegenschaften nicht gutgeheissen
werden können, die Erfüllung sei nachträglich unmöglich geworden.

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2.4. Die Kläger verlangten die Herabsetzung des Mietzinses für das Mietobjekt
D._____-Strasse ... für den Zeitraum vom 20. Juni bis zum 31. August 2014 im
Gesamtbetrag von CHF 35'500.00, was einer Herabsetzung des monatlichen
Mietzinses von CHF 15'000.00 auf Null entspreche. Unbestritten sei, dass der
Kläger 1 ab dem 20. Juni 2014 und die Klägerin 2 ab dem 23. Juni 2014 keinen
Zugang zum Mietobjekt mehr gehabt habe. Es sei davon auszugehen, dass bei-
den Mietern ab dem 20. Juni 2014 durch Umprogrammierung der elektronischen
Schlüssel der Zugang verweigert worden sei. Die Darstellung des Beklagten, es
sei zu einer Zwangsschliessung durch die Polizei gekommen, sei nicht erstellt.
Die Schliessung des Mietobjekts durch den Beklagten entbehre jeder Grundlage
und sei aus eigennützigen Motiven erfolgt. Auch wenn die Patentinhaberin ab
dem 23. Juni 2014 aufgrund eines Hausverbotes ihren Verpflichtungen nicht mehr
habe nachkommen können, gehe es nicht an, dass der Beklagte im Sinne des
Faustrechts die Mieter aus dem Mietobjekt ausschlösse. Der Anspruch der Kläger
auf Herabsetzung des Mietzinses sei ausgewiesen und die Klage insoweit gutzu-
heissen. Dementsprechend sei auch der für das Mietobjekt D._____-Strasse ...
hinterlegte Mietzins von CHF 30'000.00 den Klägern herauszugeben.
Die Kläger hätten weiter behauptet, ihnen sei ab dem 20. Juni 2014 auch der Zu-
gang zum Objekt E._____-Strasse ... verwehrt worden. Dies sei vom Beklagten
bestritten worden. Der Beweis sei von den Klägern nicht erbracht worden, wes-
halb das Herabsetzungsbegehren abzuweisen sei. Der für das Mietobjekt
E._____-Strasse ... hinterlegte Mietzins von CHF 6'000.00 sei demzufolge dem
Beklagten herauszugeben.
2.5. Die Vorinstanz berechnete den Streitwert nach Massgabe der Mietzinse
(D._____-Strasse ...: CHF 15'000.00 pro Monat, E._____-Strasse ..:
CHF 3'000.00 pro Monat) und multiplizierte die Beträge mit der massgeblichen
Zeit (20. Juni bis 31. August 2014 = 2 Monate und 11 Tage = 2.36¯ Monate; Sep-
tember 2014 bis 1. März 2022 = 90 Monate), was einen Gesamtstreitwert von
CHF 1'662'600.00 ergibt:
Streitwert
Rechtsbegehren Ziffer 1, D._____-Strasse ... (2 Mt,
11Tg) 35500

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Rechtsbegehren Ziffer 1, E._____-Strasse ... (2 Mt, 11Tg) 7100
Rechtsbegehren Ziffer 2, D._____-Strasse ... (90 Mt) 1350000
Rechtsbegehren Ziffer 2, E._____-Strasse ... (90 Mt) 270000
Total 1662600
Ausgehend vom Gesamtstreitwert berechnete die Vorinstanz die volle Gerichts-
gebühr mit CHF 37'376.00. In Anwendung von §§ 4 Abs. 2 und 7 GebV setzte sie
die Entscheidgebühr auf CHF 25'228.00 fest und teilte den Betrag auf die
Rechtsbegehren auf (Tabelle 2):
GG
100% Anteil an SW % § 4 Abs. 2 GebV %
Rechtsbegehren Ziffer 1, D._____-
Strasse ... 37376 2.0 100 747
Rechtsbegehren Ziffer 1, E._____-
Strasse ... 37376 0.5 100 187
Rechtsbegehren Ziffer 2, D._____-
Strasse ...
Rechtsbegehren Ziffer 2, E._____-
Strasse ... 37376 97.5 65 24294
Total 100.0 25228
Das Mietgericht auferlegte die Entscheidgebühr hinsichtlich der Rechtsbegehren
Ziffer 1 nach dem Unterliegensprinzip auf die Parteien. Der Beklagte unterlag be-
züglich des Rechtsbegehrens Ziffer 1, D._____-Strasse ..., die Kläger hinsichtlich
des Rechtsbegehrens Ziffer 1, E._____-Strasse .... Die Entscheidgebühr wurde
dem Beklagten im Umfang von CHF 747.00 und den Klägern im Betrag von
CHF 187.00 auferlegt. Im Hinblick auf die Rechtsbegehren Ziffer 2 wies die Vo-
rinstanz zunächst auf die Gegenstandslosigkeit hin. Die Kosten seien nach rich-
terlichem Ermessen aufzuerlegen (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Zu berücksichtigen
sei, dass das Mietverhältnis bis am 1. März 2017 gedauert habe. Die mit der Wei-
tervermietung verbundene Vertragsverletzung sei dem Beklagten anzulasten, ge-
stützt auf Art. 107 Abs. 1 lit. a, b und f ZPO auch unabhängig vom Prozessaus-
gang. Die von den Klägern behauptete Optionsausübung sei nicht nachgewiesen
worden, was zum Unterliegen der Kläger für diese Phase führe. Bezüglich des
Objekts E._____-Strasse ... gelte dies nur für die Klägerin 2, der Kläger 1 unter-
liege hier aufgrund der fehlenden Aktivlegitimation vollständig. Der Umstand, dass
der Beklagte die Unmöglichkeit der erneuten Überlassung der Mietobjekte verur-
sacht habe, falle entscheidend ins Gewicht und relativiere massgeblich den durch
die Klägerin 2 zu verantwortenden Kostenanteil. Hinzu komme, dass der Beklagte

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durch das eigenmächtige Aussperren der Kläger aus dem Mietobjekt D._____-
Strasse ... Anlass zur Klage gegeben habe. Der auf die Rechtsbegehren 2 entfal-
lende Streitwertanteil von 97.5% sei im Verhältnis von 83% zu 17% auf die Objek-
te D._____-Strasse ... und E._____-Strasse ... zu verlegen. Unter Würdigung die-
ser Umstände sei die Entscheidgebühr folgendermassen zu verteilen (Tabelle 3):
GG % K1 % K1 K2 % K2 B % B
RB 1, M92 747 747 0 0.00 0 0.00 100 747.00
RB 1, D27 187 187 50 93.50 50 93.50 0 0.00
RB 2, M92 24294 83 20164 5 1008.00 5 1008.00 90 18148.00
RB 2, D27 24294 17 4130 45 1858.50 10 413.00 45 1858.50
100 2960.00 1514.50 20753.50
Die Vorinstanz auferlegte insgesamt 18% der Entscheidgebühr den Klägern
((2'960.00 + 1'514.50) ÷ 25'228.00 = 0.18) und 82 % (20'753.50 ÷ 25'228.00 =
0.82) dem Beklagten. In diesem Verhältnis auferlegte sie den Parteien die ange-
fallenen Dolmetscherkosten von CHF 337.50, den Klägern also CHF 60.75, dem
Beklagten CHF 276.75. Im Dispositiv unterschied die Vorinstanz nicht mehr zwi-
schen den Klägern 1 und 2 und auferlegte ihnen CHF 4'535.25 (2'960.00 +
1'514.50 + 60.75), dem Beklagten CHF 21'030.25 (20'753.50 + 276.75).
Für die Bemessung der Parteientschädigungen stellte das Mietgericht auf den
Streitwert ab. Es berücksichtigte verschiedene Erhöhungs- und Reduktionsgründe
und kam zum Schluss, dass sich diese gegenseitig aufheben. Es sei deshalb von
einer vollen Parteientschädigung im Umfang von CHF 41'089.00 (inkl. 8 % Mehr-
wertsteuer) auszugehen. Nach Massgabe des Unterliegens (Kläger: 18%, Beklag-
ter: 82%) und unter Verrechnung der gegenseitigen Ansprüche, sei der Beklagte
zu verpflichten, den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 26'297.00 (64 %
von 41'089.00) zu bezahlen.
3. Argumente des Beklagten
Der Beklagte rügt zunächst, die Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gekom-
men, der Kläger 1 sei bezüglich des Mietobjekts D._____-Strasse ... Mieter. Nach
richtiger Auffassung ergebe schon der normative Konsens, dass der Kläger nicht
Mieter sei. Zu Unrecht habe das Mietgericht dem Beklagten die Beweislast aufer-
legt. Ungeachtet der Beweislastverteilung habe der Beklagte überdies den Beweis

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dafür erbracht, dass der Kläger 1 nur solidarisch Haftender, nicht aber Mieter ge-
wesen sei. Mit der gegenteiligen Auffassung habe das Mietgericht Art. 18 Abs. 1
OR verletzt. Einleitend habe das Gericht noch zutreffend festgehalten, dass eine
Beschränkung der Haftung auf 100'000 Franken für einen Mieter ungewöhnlich
sei. Schliesslich habe die Vorinstanz dann aber den falschen Schluss gezogen,
der Kläger 1 könne Mieter sein, in den vollen Genuss der vertraglichen Leistung
kommen und zugleich die Haftung beschränken. Entgegen der Darstellung des
Mietgerichts sei das gemeinsame Auftreten einer Aktiengesellschaft und ihres
Verwaltungsrates als Mieter die absolute Ausnahme. Natürliche Personen würden
neben Gesellschaften nicht als Mieter auftreten, sondern soweit nötig Personalsi-
cherheiten leisten.
Weiter moniert der Beklagte, die Mietverträge seien mit Schreiben vom 6. Juni
2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Zu Unrecht sei die Vorinstanz zum
Schluss gekommen, die Kündigung sei ungültig. G._____ habe getan, was er für
richtig gehalten habe. Der Beklagte könne dafür nicht verantwortlich gemacht
werden.
Zu Unrecht habe die Vorinstanz angenommen, der Beklagte habe den Klägern
den Zugang zum Mietobjekt D._____-Strasse ... verwehrt. K._____, der zum Um-
feld der Kläger gehöre, habe Verfehlungen begangen. Für diese sei der Kläger 1
verantwortlich, und die Patentinhaberin habe ihn in die Pflicht nehmen und ihm
ein Hausverbot erteilen dürfen. Der Kläger hätte sich dagegen wehren können,
habe aber statt dessen die Patentinhaberin selbst mit einem Hausverbot belegt,
was ihr die Wiedereröffnung des Lokales verunmöglicht habe. Der Kläger hätte
durch Aufhebung des Verbotes die Öffnung des Lokales bewirken können. Da
das Mietverhältnis per 31. August 2014 aufgelöst worden sei, stelle sich die Frage
der nachträglichen Unmöglichkeit nicht. Zur angekündigten Übergabe am 1. Sep-
tember 2014 seien die Kläger nicht erschienen und danach hätten sie nicht mehr
um Zugang ersucht. Mangels Nutzung und Bezahlung hätten die Kläger das Miet-
objekt aufgegeben, das Mietverhältnis sei faktisch und rechtlich beendet worden.
Ein Anspruch der Kläger auf Herabsetzung des Mietzinses bestehe nicht, die hin-
terlegten 30'000 Franken seien dem Beklagten herauszugeben.

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Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen rügt der Beklagte, die Vo-
rinstanz habe die Prozesskosten teilweise nicht nach dem Unterliegensprinzip
auferlegt. Selbst wenn der Entscheid in der Sache Bestand hätte, wäre der Ent-
scheid zu korrigieren. Gehe man mit der Vorinstanz davon aus, dass die Mietver-
hältnisse bis am 28. Februar 2017 gedauert hätten, hätten die Kläger bezüglich
des Objektes E._____-Strasse ... vollumfänglich verloren. Bezüglich der Liegen-
schaft D._____-Strasse ... obsiege der Beklagte zu zwei Dritteln. Auf dieser Basis
habe der Kläger 1 die Hälfte und die Klägerin 2 zwei Sechstel der Gerichtskosten
zu tragen, zusammen also fünf Sechstel. Die Kläger seien zu verpflichten, dem
Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von zwei Dritteln zu bezahlen.
Beide Mietverhältnisse zusammengefasst hätten die Kläger bezüglich der
Rechtsbegehren 2 69.5% oder CHF 16'885.00 der Gerichtskosten zu tragen und
sie seien zu verpflichten, dem Beklagten eine reduzierte Prozessentschädigung
von 39% oder CHF 16'025.00 zu bezahlen (vgl. act. 75).
4. Argumente der Kläger
Die Kläger verlangen mit der Anschlussberufung die Aufhebung von Dispositiv Zif-
fer 1 des angefochtenen Entscheides. Sie rügen eine Verletzung der Dispositi-
onsmaxime. Zu Recht habe die Vorinstanz das Leistungsbegehren als gegen-
standslos bezeichnet und das Verfahren mit Beschluss Dispositiv Ziffer 1 abge-
schrieben. Das Feststellungsurteil (Urteil, Dispositiv Ziffer 1) sei ohne Parteiantrag
und zu Unrecht ergangen.
Im Übrigen verlangen die Kläger die Bestätigung des angefochtenen Entscheides
(act. 83).
Auf die Einzelheiten der Urteilsbegründung sowie der Ausführungen der Parteien
ist soweit notwendig im Rahmen der Würdigung einzugehen.
5. Würdigung
5.1. Der Berufungsverfahren:
Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung
(lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht

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werden. Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefug-
nis der Streitsache. Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten
ist, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese vor
der oberen Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensicht-
lichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Beru-
fungsbegründung (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das erstin-
stanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413
E. 2.2.4.). Dies gilt auch in Verfahren, die von der sozialen Untersuchungsmaxime
beherrscht sind (OGer ZH, II. ZK, Entscheid vom 7. September 2011, NG110004).
Soweit jedoch eine Beanstandung vorgebracht wurde, wendet die Berufungs-
instanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist weder an die Argu-
mente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides
gebunden (BGE 138 III 374, 133 II 249 und 130 III 1).
5.2. Feststellungsurteil (Dispositiv Ziffer 1)
Die Kläger stellten für die Mietobjekte D._____-Strasse ... und E._____-Strasse ...
je ein Rechtsbegehren, wonach ihnen der Beklagte den Zugang sofort wieder zu
gewähren habe. Sie behaupteten, die Objekte seien für "3 Jahre fix + Option" ge-
mietet worden. Entgegen der Behauptung des Beklagten seien die Verträge nicht
vorzeitig aufgelöst worden. Im Gegenteil seien die Mietverhältnisse durch Aus-
übung einer Option bis am 1. März 2022 verlängert worden. Die Vorinstanz hielt
fest, die Mietobjekte seien noch vor Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens
weitervermietet worden, weshalb das Leistungsbegehren unabhängig von einer
allfälligen Verpflichtung des Beklagten, den Klägern die Räume wieder zu über-
lassen, nicht gutgeheissen werden könne. Die Parteien rügen dies nicht und der
Beschluss, die Leistungsklagen gemäss den beiden Rechtsbegehren Ziffer 2 als
gegenstandslos geworden abzuschreiben, wurde nicht angefochten.
Ein Rechtsbegehren auf Feststellung des Bestandes des Mietverhältnisses haben
die Kläger nicht gestellt, auch nicht als Eventualantrag. Indem die Vorinstanz in
Dispositiv Ziffer 1 des Urteils festgestellt hatte, dass die Mietverhältnisse bis am 1.
März 2017 andauerten, sprach sie etwas anderes zu, als die Kläger verlangt hat-

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ten. Damit verletzte das Mietgericht die Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO).
Dies sehen die Parteien übereinstimmend auch so (Anschlussberufungsbegrün-
dung der Kläger, act. 83 S. 15 f.; Stellungnahme des Beklagten, act. 87 S. 3).
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der Antrag der Kläger in der An-
schlussberufung, mit dem sie die Aufhebung von Dispositiv Ziffer 1 des Urteils
verlangen, genügend. Zwar weist der Beklagte mit Hinweis auf BGE 137 III 617
zutreffend darauf hin, dass die Berufung bzw. die Anschlussberufung ein reforma-
torisches Rechtsmittel ist und deshalb ein Antrag in der Sache zu stellen ist. Die
Begründung dieses Grundsatzes liegt in der Dispositionsmaxime. Die Parteien
haben dem Gericht Antrag zu stellen, wie es entscheiden soll, ein Rechtsbegeh-
ren genügt nur, wenn es im Falle der Gutheissung zum Urteil erhoben werden
kann (BGE 137 III 617 E. 4.3.). Verlangt eine Partei wie vorliegend die Aufhebung
eines Urteiles, mit dem etwas nicht Verlangtes zugesprochen wurde, so wird der
erstrebte Zustand durch Aufhebung des angefochtenen Entscheides hergestellt.
Einen Antrag in der Sache bzw. einen Antrag, auf die Klage sei nicht einzutreten,
kann es in diesem Fall mangels eines Rechtsbegehrens nicht geben. Entgegen
dem Antrag des Beklagten ist auf die Anschlussberufung einzutreten. Sie ist gut-
zuheissen. Die Berufung ist teilweise gutzuheissen und Dispositiv Ziffer 1 des an-
gefochtenen Urteils ist aufzuheben.
5.3. Herabsetzungsanspruch (Dispositiv Ziffer 2)
5.3.1. Vertragsparteien bezüglich des Objekts D._____-Strasse ...
Der Beklagte hat den von der Vorinstanz den Klägern zugesprochene Herabset-
zungsanspruch für das Mietobjekt D._____-Strasse ... für den Zeitraum 20. Juni
2014 bis 31. August 2014 angefochten. Er rügt zunächst, der Kläger 1 sei nicht
Mieter und nicht aktiv legitimiert.
Unbestritten ist, dass der Beklagte einerseits und der Kläger 1 sowie G._____ an-
dererseits am 22. Januar 2014 einen Formularmietvertrag des Hauseigentümer-
verbandes für das Mietobjekt D._____-Strasse ... unterzeichneten (act. 3/2). In
der Rubrik "Mieter" wurde handschriftlich eingefügt:
"Untermieter: C._____ AG

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L._____, von ..., in M._____"
Auf der zweiten Seite des Vertrages wurden sechs "Besondere Vereinbarungen"
getroffen, darunter:
"6. L._____, von ..., in M._____ solidarisch haft bis 100.000 CHF."
Unbestritten ist weiter, dass G._____ berechtigterweise für die Klägerin 2 und der
Kläger 1 für sich selber unterzeichnet hat. Strittig ist, ob der Kläger 1 Mieter (bzw.
Untermieter, was keinen Unterschied macht) ist.
Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR geht der subjektive Parteiwille dem normativen Ausle-
gungsergebnis (Auslegung nach dem Vertrauensprinzip) vor. Wer einen vom
normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Parteiwillen geltend
machen will, hat diesen zu behaupten und nötigenfalls zu beweisen. Auch wenn
der subjektive Parteiwille dem normativen Auslegungsergebnis vorgeht, ist im
Prozess zunächst das normative Auslegungsergebnis zu ermitteln. Denn erst
wenn dieses bekannt ist, kann überhaupt festgestellt werden, ob ein davon ab-
weichender subjektiver Parteiwille behauptet worden ist. Normativ ist ein Vertrag
nach seinem Wortlaut und den Umständen bei Vertragsschluss so auszulegen,
wie er von den Parteien verstanden werden durfte und musste (BGE 132 III 24
E. 4). Der klare Wortlaut einer Vertragsklausel hat bei der Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip den Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, sie
erweise sich auf Grund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien ver-
folgten Zweck oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar (BGer 5C.56/2005
E. 3.1.). In Bezug auf gewählte Bezeichnungen ist zunächst davon auszugehen,
dass sie von den Parteien gemäss ihrer objektiven Bedeutung verwendet worden
sind (BGE 129 III 702 E. 2.4.1.). Dies gilt insbesondere, wenn die Parteien ge-
schäftserfahren und die Begriffe einfach sind. Bei der Verwendung juristischer
Begriffe hängt die Bindung der Parteien an deren objektive Bedeutung vom ver-
wendeten Begriff und vom Hintergrund der Vertragsschliessenden ab. Je ge-
schäftsgewandter die Parteien und je einfacher die Begriffe sind, desto stärker ist
die Bindung an die objektive Bedeutung des Begriffs. Bei geschäftsgewandten, im
Gebrauch von Fachbegriffen gewandten Personen ist nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung eine strikte Auslegung nach dem Wortlaut jedoch selbst dann

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angezeigt, wenn es um die schwierige Abgrenzung der kumulativen Schuldüber-
nahme von der Bürgschaft geht (BGE 129 III 702 E. 2.4.1.).
Der Wortlaut des am 22. Januar 2014 unterzeichneten Vertrages ist klar. Neben
der vorgedruckten Rubrik "Mieter" steht als handschriftliche Ergänzung der Begriff
"Untermieter" und es sind dort beide Kläger aufgeführt. Der Beklagte musste da-
von ausgehen, dass der Kläger 1 Mieter ist, zumal das Formular mit dem Zusatz
"Sind mehrere Personen Mieter, so haften diese für die Verbindlichkeiten aus die-
sem Vertrag solidarisch" die Möglichkeit einer Mehrheit von Mietern vorgesehen
hat. Die vereinbarte Haftungsbeschränkung ändert daran nichts. Denn es ist nicht
ersichtlich, weshalb die Haftung einer Partei nicht beschränkt werden könnte,
wenn auf dieser Seite mehrere Vertragspartner vorhanden sind. Dies ergibt sich
aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach die Bindungswirkung eines Ver-
trages zum Beispiel durch Vereinbarung einer Konventionalstrafe verstärkt, um-
gekehrt aber auch abgeschwächt werden kann (vgl. BSK OR I-ZELLWEGER-
GUTKNECHT/BUCHER, 6. Auflage, vor Art. 1-40f N 16). Die Bestimmungen des Miet-
rechts stehen dem nicht entgegen. Bei einer Mehrheit von Mietern ist die Verein-
barung der Teilschuldnerschaft unter Ausschluss der Solidarität zulässig (BSK OR
I-WEBER, 6. Auflage, vor Art. 253-273c N 2). Ebenso muss eine weniger weit ge-
hende Beschränkung der Bindungswirkung (Teilschuldnerschaft verbunden mit
Solidarität) zulässig sein, auch wenn die Schulden nicht hälftig aufgeteilt werden.
Selbst geschäftlich wenig Erfahrenen ist klar, dass sie Vertragspartner einer Per-
son werden, die als Vertragspartner in einem Vertrag aufgeführt werden. Der Be-
klagte, der nach nicht gerügter Feststellung der Vorinstanz geschäftserfahren ist
(act. 74 S. 26), muss sich den Wortlaut des Vertrags umso mehr entgegenhalten
lassen. Nach diesem sind beide Kläger Mieter. Die Haftungsbeschränkung des
Klägers 1 ändert daran nichts, auch wenn – was offen bleiben kann – zutreffen
sollte, dass diese Regelung unüblich ist, wie der Beklagte dies geltend macht
(act. 75 S. 20). Denn die Verbindlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung hängt
nicht von der statistischen Häufigkeit der Verwendung einer Klausel ab.
Auch die vom Beklagten geltend gemachten Umstände des Vertragsschlusses
lassen keine vom Wortlaut des Vertrages abweichende normative Auslegung zu.

- 18 -
Der Beklagte räumt ein, dass der Kläger 1 auf seine Veranlassung hin in den
Mietvertrag aufgenommen worden war (act. 75 S. 12). Er machte geltend, dass
das Vertragsdokument nicht von den Parteien, sondern von N._____, der die Klä-
ger begleitet habe, im Beisein der Parteien ausgefüllt worden sei (Protokoll Vo-
rinstanz S. 13, act. 17 S. 10). Dieser setzte den Kläger 1 als Mieter bzw. Unter-
mieter in den Vertrag ein. Der Beklagte behauptete, er habe den Kläger 1 nicht
als Mieter gewollt. Da der Name des Klägers 1 als solidarisch Haftender aber im
Vertrag habe aufgenommen werden müssen, habe dessen Name irgendwo ste-
hen müssen (Protokoll Vorinstanz, S. 128). Wenn der Beklagte nicht wollte, dass
der Kläger 1 Mieter ist, aber dennoch den Vertrag mit dem Kläger 1 als Mieter un-
terzeichnete, so ändert dies im Rahmen der normativen Vertragsauslegung nichts
daran, dass sich der Beklagte den Vertrag, wie er ihn unterzeichnet hat, entge-
genhalten lassen muss.
Wer einen vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Par-
teiwillen geltend machen will, hat diesen zu behaupten und nötigenfalls zu bewei-
sen. Der Beklagte führte vor Vorinstanz aus, er habe sich vor Vertragsschluss mit
dem Kläger 1 und N._____ getroffen. Man sei zusammen an einen Tisch geses-
sen. Der Beklagte habe die Klägerin 2 nicht als alleinige Mieterin gewollt, weil ei-
ne Firma jederzeit "hops gehen" könne. Der Beklagte habe die Firma als Haupt-
mieterin unter der Bedingung akzeptiert, dass jemand solidarisch hafte. Der Klä-
ger 1 sei damit einverstanden gewesen. Sowohl der Beklagte als auch der Kläger
1 hätten gewollt, dass die Klägerin 2 Hauptmieterin sei (Protokoll Vor-instanz,
S. 126). Der Beklagte bestätigt damit, dass der subjektive Parteiwille dem Ergeb-
nis der normativen Vertragsauslegung entspricht. Von Anfang an war offenbar
klar, dass die Klägerin 2 Hauptmieterin sein sollte. In den Verhandlungsgesprä-
chen konnte sich der Beklagte dann aber mit seinem Wunsch durchsetzen, die
Klägerin 2 nicht als alleinige Mieterin zu akzeptieren und den Kläger 1 aus Haf-
tungsgründen auch in den Vertrag aufzunehmen (act. 75 S. 12). Damit behaupte-
te der Beklagte nicht, man habe übereinstimmend vereinbart, der Kläger 1 solle
als solidarisch Haftender, aber nicht als Mieter Vertragspartner werden. Denn die
Bezeichnung der Klägerin 2 als Hauptmieterin schliesst die Teilnahme des Klä-
gers 1 als Mieter nicht aus. Im Gegenteil würde die Bezeichnung der Klägerin 2

- 19 -
als Hauptmieterin wenig Sinn machen, wenn es daneben nicht einen weiteren
Mieter – eben den beschränkt haftenden Kläger 1 – gäbe. Der Beklagte hat kei-
nen vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden übereinstimmenden
subjektiven Parteiwillen behauptet, weshalb es bei der normativen Auslegung
bleibt. Dass er selber von einem anderen Vertragsverständnis ausgehen will, än-
dert daran nichts. Die Frage des Beweises stellt sich nicht. Demgemäss ist der
Kläger 1 Mieter und für die Klage auf Herabsetzung des Mietzinses und die Her-
ausgabe des hinterlegten Mietzinses aktiv legitimiert.
5.3.2. Dauer des Vertagsverhältnisses
Der Mietvertrag betreffend das Objekt D._____-Strasse ... wurde ab Mietbeginn
1. März 2014 fest für drei Jahre mit einer fünfjährigen Verlängerungsoption ge-
schlossen. Gemäss zutreffender und nicht gerügter Erwägung der Vorinstanz ist
nicht davon auszugehen, dass seitens der Mieter die Option ausgeübt wurde. Das
Mietverhältnis dauerte deshalb vorbehältlich einer früheren Auflösung bis am
1. März 2017. Der Beklagte behauptete, das Mietverhältnis sei durch die Klägerin
2 am 6. Juni 2014 per 31. August 2014 gekündigt worden. Der Beklagte habe die
Kündigung mit Schreiben vom 13. Juni 2014 akzeptiert. Sind mehrere Personen
Mieter, so müssen sie die Kündigung gemeinsam aussprechen (BSK OR I-
WEBER, 6. Auflage, vor Art. 253-273c N 2). Die Kündigung wurde von der Klägerin
2 ohne Mitwirkung des Klägers 1 ausgesprochen. Sie entfaltete schon deshalb
keine Wirkung. Hinzu kommt, dass das befristete Mietverhältnis ohnehin or-
dentlich nicht vorzeitig aufgelöst werden konnte. Ausserordentliche Kündigungs-
gründe waren nicht geltend gemacht worden. Das Schreiben vom 6. Juni 2014
stellt keine wirksame Kündigung dar. Mangels Mitwirkung des Klägers 1 stellt das
Schreiben der Klägerin 2 vom 6. Juni 2014 zusammen mit dem Schreiben des
Beklagten vom 13. Juni 2014 auch nicht eine gültige Aufhebungsvereinbarung
dar. Bei diesem Ergebnis kann die Frage offen bleiben, ob das Schreiben vom
6. Juni 2014 der Klägerin 2 überhaupt zugerechnet werden kann. Die Vorinstanz
hatte dies wegen eines Interessenkonflikts zwischen G._____ und der Klägerin 2
verneint. Das Mietverhältnis dauerte wie vereinbart bis am 1. März 2017.

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5.3.3. Herabsetzungsanspruch
Der Vermieter ist gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet, die Mietsache zum ver-
einbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand
zu übergeben und in demselben zu erhalten. Wird der Mieter im Gebrauch der
Sache gestört, so liegt ein Mangel im Sinne von Art. 259a Abs. 1 OR vor, der
nach lit. b dieser Bestimmung dem Mieter einen Mietzinsherabsetzungsanspruch
einräumt (CHK OR-HULLIGER/HEINRICH, 3. Auflage, Art. 259a N 5). Der Herabset-
zungsanspruch entspricht dem Mangel und beträgt 100% des Mietzinses, wenn
das Mietobjekt nicht benutzbar ist. Der Herabsetzunganspruch setzt (bei der Ge-
schäftsraummiete) weder einen Ertragsausfall des Mieters noch ein Verschulden
des Vermieters voraus (Mietrecht für die Praxis, ROY, 9. Auflage, S. 247 ff.).
Das Mietobjekt D._____-Strasse ... verfügt unbestrittenermassen über ein elekt-
ronisches Schliesssystem, das vom Beklagten programmiert werden kann. Die
Kläger behaupteten vor Vorinstanz, der Beklagte habe am 20. Juni 2014 die
Schlüssel umprogrammiert und den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt verwehrt
(act. 1 S. 8). Der Beklagte führte dazu aus, dass der Barbetrieb von der Stadtpoli-
zei und der Feuerpolizei beanstandet worden sei. H._____, die Patentinhaberin
habe sodann erfahren, dass Personen, die im Lokal arbeiteten, über keinen
schriftlichen Arbeitsvertrag verfügten und dass die zulässigen Arbeitszeiten über-
schritten worden seien. Als schwächst mögliche Massnahme habe die Patentin-
haberin dem Kläger 1 am 19. Juni 2014 zunächst ein Hausverbot erteilt. Da sich
der Kläger 1 nicht einsichtig gezeigt habe, habe die Patentinhaberin das Lokal
schliessen lassen. Sie habe "die Schlossänderung angeordnet". Die Klägerin 2
habe ihrerseits mit einem Hausverbot gegen die Patentinhaberin reagiert, was
diese dazu gezwungen habe, das Lokal für die Dauer des Hausverbotes – bis am
31. August 2014 – geschlossen zu halten (act. 17 S. 4 ff.). Hätten die Kläger das
Hausverbot gegenüber der Patentinhaberin aufgehoben, wäre das Lokal wieder
geöffnet worden (act. 75 S. 29).
Der Beklagte bestritt nicht, dass das Mietobjekt über ein von ihm programmierba-
res Schliesssystem verfügt und er behauptete selber, die Patentinhaberin habe
die Schlossänderung angeordnet. Damit räumt er ein, auf Veranlassung der Pa-

- 21 -
tentinhaberin die Schlossänderung vorgenommen zu haben. Damit verwehrte er
den Klägern den Zutritt zum Mietobjekt. Der Beklagte vertritt die Auffassung, die
Patentinhaberin sei aufgrund von Regelverstössen zu der von ihr ergriffenen
Massnahme berechtigt gewesen (act. 75 S. 29).
Ob die vom Beklagten behaupteten "Regelverstösse" die Patentinhaberin dazu
berechtigten, Massnahmen gegenüber den Klägern zu ergreifen, ist für den Streit
zwischen den Parteien irrelevant. Eine nicht vertragsgemässe Benützung durch
die Mieter gibt dem Beklagten als Vermieter gegebenenfalls zwar das Recht, den
Mietvertrag zu kündigen. Wenn der Mieter der Sache vorsätzlich schweren Scha-
den zufügt, sogar fristlos (Art. 257f Abs. 4 OR). Solange das Mietverhältnis aber
nicht beendet ist, bleibt der Vermieter zur Überlassung der Mietsache verpflichtet.
In der Zeit vom 20. Juni bis am 31. August 2014 entzog der Beklagte den Klägern
in Verletzung seiner vertraglichen Pflicht das Mietobjekt, weshalb die Kläger un-
abhängig von einem allfälligen Ertragsausfall Anspruch auf vollständige Herab-
setzung des Mietzinses haben. Die Vorinstanz hat die Klage zu Recht gutgeheis-
sen und entschieden, den hinterlegten Mietzins den Klägern herauszugeben. Die
Berufung ist in dieser Hinsicht abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist zu
bestätigen.
6. Prozesskosten
6.1. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten (Dispositiv Ziffer 5) von CHF 25'565.50
(CHF 25'228.00 Entscheidgebühr plus CHF 337.50 Dolmetscherkosten) wurden
nicht angefochten. Für die Berechnung des Streitwertes ist die Vorinstanz zu
Recht von einem Zeitraum bis 1. März 2022 ausgegangen, da die Kläger den Zu-
gang zu den Mietobjekten verlangt und behauptet hatten, durch Ausübung einer
Option hätten die Mietverhältnisse bis am 1. März 2022 gedauert. Zu Unrecht rü-
gen die Kläger, es sei wegen der langen Verfahrensdauer nur die Zeit bis 1. März
2017 zu beachten (act. 83 S. 15). Die Verfahrensdauer hat auf den Streitwert kei-
nen Einfluss. Die Kläger unterliegen bezüglich des Herabsetzungsbegehrens für
das Mietobjekt E._____-Strasse ..., der Beklagte hinsichtlich des Herabsetzungs-
begehrens für das Mietobjekt D._____-Strasse .... Entsprechend den Streitwerten
für diese Begehren ist die Gerichtsgebühr den jeweils Unterliegenden aufzuerle-

- 22 -
gen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Rest und damit der weit überwiegende Teil der
Klage wurde gegenstandslos. Diesbezüglich sind die Gerichtskosten nach Er-
messen zu verteilen (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Die Mietverhältnisse dauerten
entgegen der Behauptung des Beklagten bis am 1. März 2017, nicht aber wie von
den Klägern behauptet bis am 1. März 2022. Es rechtfertigt sich, die Gerichtskos-
ten für die erste Phase (30 Monate) dem Beklagten und für die zweite Phase (60
Monate) den Klägern aufzuerlegen. Nach den nicht gerügten Erwägungen der Vo-
rinstanz verursachte die zweite Phase einen kleineren Aufwand, weshalb sie zu
rund 50% zu gewichten ist. Die beiden Phasen wiegen somit etwa gleich viel. Da
die Herabsetzungsbegehren insgesamt kaum ins Gewicht fallen, ist der auf die
Gegenstandslosigkeit fallende Teil der Gerichtsgebühr ermessenweise so festzu-
legen, dass die Kosten von den Parteien insgesamt je zur Hälfte zu tragen sind.
Da sich der Kläger 1 auf den Standpunkt gestellt hatte, auch Mieter der Liegen-
schaft E._____-Strasse ... gewesen zu sein, fällt der Umstand, dass er tatsächlich
nicht Mieter war, für die Verteilung der Kosten nicht ins Gewicht. Die erstinstanzli-
chen Gerichtskosten sind zu je CHF 12'782.75 dem Beklagten sowie (unter soli-
darischer Haftung) den Klägern 1 und 2 aufzuerlegen.
Die Kläger haben folgende Vorschüsse geleistet:
Kläger vgl. Prot S. 4 MD140017 4390.00
Kläger vgl. Prot S. 7 MD140017 9610.00
Kläger vgl. Prot S. 51 MD140017 150.00
Kläger vgl. Prot S. 3 MD150001 1340.00
Kläger vgl. Prot S. 3 MD150001 4660.00
Kläger vgl. Prot S. 32 MD150001 1350.00
Kläger vgl. Prot S. 37 MD150001 150.00 21650.00
Beklagter vgl. Prot S. 51 MD140017 150.00
Beklagter vgl. Prot S. 32 MD150001 600.00
Beklagter vgl. Prot S. 37 MD150001 300.00 1050.00
22700.00
Die Gerichtskosten sind aus den geleisteten Vorschüssen zu beziehen. Der feh-
lende Differenzbetrag von CHF 2'865.50 (25'565.50 – 22'700.00) hat der Beklagte
der Gerichtskasse zu bezahlen. Im Umfang von CHF 8'867.25 (21'650.00 –
12'782.75) hat der Beklagte den Klägern Ersatz zu leisten.

- 23 -
Da die Parteien die Prozesskosten je zur Hälfte zu tragen haben, sind keine Par-
teientschädigungen zuzusprechen.
6.2. Die Gerichtsgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren ist unter Berücksich-
tigung des Umstandes, dass die Parteien die Verletzung der Dispositionsmaxime
durch die Vorinstanz nicht zu verantworten haben, auf CHF 2'800.00 festzusetzen
(§§ 4 Abs. 1 und 2, 7 und 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Wiederum unter Ausklam-
merung der Anfechtung von Dispositiv Ziffer 1 des vorinstanzlichen Urteils unter-
liegt der Beklagte, weshalb ihm die Entscheidgebühr aufzuerlegen ist (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Den gleichen Überlegungen folgend ist der Beklagte zu verpflichten,
den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zuzüglich Mehrwert-
steuer zu bezahlen.
Es wird beschlossen:
1. Es wird vorgemerkt, dass der Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai
2017 in folgenden Punkten rechtskräftig geworden ist: Beschluss, Dispositiv
Ziffer 1, Urteil Dispositiv Ziffer 3, Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Be-
trages von CHF 6'000.00 für das Mietobjekt E._____-Strasse ...) und Zif-
fer 5.
2. Schriftliche Mitteilung mit dem nachstehenden Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung und Gutheissung der Anschlussberu-
fung wird Dispositiv Ziffer 1 des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 16. Mai
2017 aufgehoben.
2. Dispositiv Ziffer 2 und Ziffer 4 (bezüglich der Herausgabe des Betrages von
CHF 30'000.00 für das Mietobjekt D._____-Strasse ...) werden bestätigt.
3. Die erstinstanzliche Gerichtsgebühr von CHF 25'565.50 wird im Umfang von
CHF 12'782.75 den Klägern unter solidarischer Haftung sowie im Umfang

- 24 -
von CHF 12'782.75 dem Beklagten auferlegt. Die Gerichtskosten werden im
Umfang von CHF 22'700.00 aus den in dieser Höhe geleisteten Vorschüs-
sen bezogen. Der Restbetrag von CHF 2'865.50 wird vom Beklagten nach-
gefordert. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern CHF 8'867.25 zu er-
setzen.
4. Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zu-
gesprochen.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 2'800.00 festgesetzt.
6. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-
ten auferlegt und aus dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
7. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern für das zweitinstanzliche Verfah-
ren eine Parteientschädigung von CHF 2'154.00 (inkl. MwSt) zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich und
an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 25 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt
CHF 15'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Der Leitende Gerichtsschreiber:
lic.iur. P. Diggelmann lic.iur. M. Hinden
versandt am: