zh_obergericht · PF210026 · 2021-07-29 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF210026-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin lic. iur. N. Jeker sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi
Beschluss und Urteil vom 29. Juli 2021
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 9. Juni 2021 (ER210073)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Die Parteien schlossen einen unbefristeten Mietvertrag über eine Einzim-
merwohnung, 2. OG Mitte links, aWn 202, an der D._____-str. … in … Zürich ab
(act. 3/1). Den schriftlichen Vertrag unterzeichneten der Gesuchsgegner und Be-
schwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) sowie der Gesuchsteller und
Beschwerdegegner 1. Unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigten die
Gesuchsteller und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner) am
23. Juni 2020 das Mietverhältnis per 30. September 2020 und führten zur Be-
gründung an "Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Hausbewohner,
OR Art. 257f OR" (act. 3/3).
1.2 Mit Eingabe vom 11. Mai 2021 (act. 1) beantragten die beiden Beschwerde-
gegner beim Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz (nachfolgend: Vorin-
stanz) die Ausweisung des Beschwerdeführers aus der erwähnten Einzimmer-
wohnung.
1.3 Mit Urteil vom 9. Juni 2021 (act. 7 = act. 13 [Aktenexemplar] = act. 15) hiess
die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegner gut und ver-
pflichtete den Beschwerdeführer unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall, die erwähnte Einzimmerwohnung unverzüglich zu räumen und
den Beschwerdegegnern ordnungsgemäss zu übergeben.
1.4 Dagegen erhebt der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 5. Juli 2021 Be-
schwerde. Er stellt folgende Anträge (vgl. act. 14 S. 1 f.):
1. Die Rechtsmittelinstanz soll die Vollstreckung aufschieben.
2. Das Urteil vom 9. Juli 2021 soll aufgehoben und die Klage auf
Rechtsschutz in klaren Fällen abgewiesen werden.
3. Eventualiter soll eine Mieterstreckung veranlasst werden.

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1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-
11). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort wird verzichtet (vgl. Art. 322
Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Rechtsmittel
2.1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten – wie dem Ausweisungsentscheid der Vorinstanz – ist die Berufung zu-
lässig, wenn der Streitwert des zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehrens min-
destens Fr. 10'000.– beträgt. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, ist der Ent-
scheid (nur) mit Beschwerde anfechtbar (vgl. Art. 308 und 319 ZPO).
2.1.2 Der Streitwert des Ausweisungsverfahrens richtet sich nach den Brutto-
mietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während wel-
cher die vermietende Partei nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht in
Frage, ob die Auflösung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses gültig erfolgte, ist
zu prüfen, auf welchen Zeitpunkt die vermietende Partei das Mietverhältnis im
Falle des Obsiegens des Mieters frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Geht
es – wie hier – um Wohn- oder Geschäftsräume, so hat dies im Allgemeinen die
Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR zur Folge (vgl. etwa OGer ZH LF210004 vom 29. Juni 2021, E. III./1 mit
Verweis auf BGE 144 III 346 ff. und weiteren Hinweisen).
2.1.3 Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Urteil dazu im Wesentlichen, der
Beschwerdeführer habe bestätigt, dass die Beschwerdegegner ihm mit Kündi-
gungsformular vom 23. Juni 2020 per 30. September 2020 gekündigt hätten und
er die Kündigung nicht angefochten habe (act. 13 E. 2.1.2). Auch sei zwischen
den Parteien unbestritten, dass der Beschwerdeführer die erwähnte Einzimmer-
wohnung spätestens per 1. März 2021 abzugeben gehabt habe – zumal er selber
dies mit E-Mail vom 26. November 2020 offenbar bestätigt habe (act. 3/5) – und
dass ihm mit Einschreiben vom 16. März 2021 schliesslich der unwiderruflich letz-
te Auszugstermin per 3. Mai 2021 mitgeteilt worden sei (a.a.O., E. 2.1.1). Das

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Mietverhältnis sei wirksam per 30. September 2020 aufgelöst worden und allfälli-
ge Nichtigkeitsgründe habe der Beschwerdeführer weder vorgebracht noch wür-
den solche aus den Akten hervorgehen (a.a.O., E. 2.2).
2.1.4 Demgegenüber hält der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde im We-
sentlichen dafür, der Kündigungsgrund von Art. 257f OR sei faktisch dadurch wi-
derlegt, dass die Klage erst zehn Monate später am 11. Mai 2021 erfolgt sei und
nicht zeitnah, wie die Argumentation der Unzumutbarkeit vermuten liesse. Im Um-
kehrschluss könne damit der Vertrag als weiterhin gültig angesehen werden. Da-
rauf habe er in der Anhörung vom 9. Juli 2021 (recte: 9. Juni 2021) bereits aus-
drücklich hingewiesen und habe auf die umfassend vorgebrachten Akten verwie-
sen (vgl. act. 14 S. 2). Damit macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend,
vor Vorinstanz bestritten zu haben, dass das Mietverhältnis gültig aufgelöst wor-
den sei.
2.1.5 Während Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit – vorbehältlich Rechtsmiss-
brauch – jederzeit, das heisst auch nach Ablauf der Fristen von Art. 273 Abs. 1
OR resp. erst im Ausweisungsverfahren geltend gemacht werden kann (vgl.
BGE 122 III 92 ff., E. 2.d; 121 III 156 ff., E. 1c/aa = Pra 84 [1995] Nr. 272), kann
das Ausweisungsgericht die Gültigkeit der Kündigung nur dann noch (vorfrage-
weise) überprüfen, wenn diese rechtzeitig angefochten bzw. darüber ein miet-
rechtliches Verfahren eingeleitet wurde (vgl. BGE 142 III 515 ff., E. 2.2.4;
OGer ZH PF110018 vom 1. Juli 2011, E. II./3 = ZR 2011 Nr. 54 S. 166 ff.). Die
Kündigung wurde vom Beschwerdeführer unbestrittenermassen nicht angefoch-
ten (vgl. act. 13 E. 2.1.2 und act. 14), weshalb die Vorinstanz die Gültigkeit der
Kündigung von vornherein nicht prüfen konnte.
Doch auch eine allfällige Nichtigkeit oder Unwirksamkeit ist als Rechtsfrage
vom (Ausweisungs-)Gericht aufgrund der im Ausweisungsverfahren grundsätzlich
geltenden sog. Verhandlungsmaxime (Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 255 ZPO e.c.,
vgl. BGE 142 III 515 ff., E. 2.2.4 mit Verweis auf BGE 142 III 402 ff., E. 2.5 insb.
2.5.4 = Pra 106 [2017] Nr. 71; BGer 4A_440/2016, E. 5.2.2, E. 5.3.2;
4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2 [nicht publiziert in BGE 141 III 262]
und 4A_7/2012 vom 3. April 2012, E. 2.5) nur insoweit von Amtes wegen zu prü-

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fen (Art. 57 ZPO), als die Tatsachen, auf denen sie beruht, von den Parteien
(rechtzeitig) geltend gemacht und nachgewiesen wurden (vgl. BGE 144 III 462 ff.,
E. 3 und 4 = Pra 108 [2019] Nr. 41; OGer ZH PF200079 vom 19. Oktober 2020,
E. 2.2; PF190019 vom 27. Juni 2019, E. D./1.2). Aus den vorinstanzlichen Akten
geht nicht hervor, dass der Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz geltend ge-
macht hätte, die Voraussetzungen der Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 oder 4
OR seien nicht gegeben bzw. die Kündigung sei unwirksam (vgl. BGE 135 III 441
ff., E. 3 = Pra 99 [2010] Nr. 30). Daran ändert nichts, dass die Vorinstanz in den
Erwägungen ausdrücklich die Wirksamkeit der Kündigung bestätigt und das Vor-
liegen von Nichtigkeitsgründen verneint hat (vgl. act. 13 E. 2.2).
Vor Vorinstanz stand somit entgegen der Behauptung des Beschwerdefüh-
rers nicht in Frage, ob die Auflösung des Mietverhältnisses gültig erfolgte.
2.1.6 Die Vorinstanz ging daher im Ergebnis zu Recht davon aus, dass der
Streitwert des Ausweisungsverfahrens sich auf sechs Bruttomonatsmietzinse be-
läuft (vgl. act. 13 E. 4). Da dieser zuletzt bei Fr. 925.– lag (act. 3/2), ist gegen den
angefochtenen Ausweisungsentscheid die Berufung nicht zulässig.
2.1.7 Im Gegensatz zur Berufung hemmt die Beschwerde die Rechtskraft und
die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids nicht (vgl. Art. 325 Abs. 1 mit
Art. 315 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdeführer stellt zwar einen Antrag auf Auf-
schub der Vollstreckbarkeit (vgl. act. 14 S. 1), mit dem vorliegenden Entscheid
wird dieser Antrag indes gegenstandslos und ist abzuschreiben.
2.2 Beschwerde
2.2.1 Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit zur Begrün-
dung ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem Rechtsmittelanträge zu ent-
halten hat, aus denen hervorgeht, wie die Beschwerdeinstanz nach Auffassung
der Beschwerde führenden Partei entscheiden soll. Bei Rechtsmitteleingaben von
Laien braucht es keinen formellen Antrag, sondern genügt auch eine Formulie-

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rung in der Begründung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das
Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur rudi-
mentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwer-
de führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht
gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2
ZPO; vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-
STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22).
Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerdeinstanz verfügt in Rechtsfragen über volle Kogni-
tion (Art. 320 lit. a ZPO). Dies bedeutet aber nicht, dass sie wie ein erstinstanzli-
ches Gericht alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen hat. Vielmehr
hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der
in der schriftlichen Beschwerdebegründung erhobenen Beanstandungen zu be-
schränken (vgl. BGE 142 III 413 ff., E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli
2018, E. 4.1.4; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). Insofern gibt die
Beschwerdeschrift durch die ausreichend begründet vorgetragenen Beanstan-
dungen das Prüfprogramm vor, mit welchem sich die Beschwerdeinstanz zu be-
fassen hat. Innerhalb dieser Beanstandungen ist sie indes weder an die Begrün-
dung des Beschwerdeführers noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (sog. Novenverbot, Art. 326 Abs. 1
ZPO).
2.2.2 Die Beschwerde des Beschwerdeführers ist innert der Rechtsmittelfrist
eingereicht worden (vgl. act. 7 i.V.m. act. 8c i.V.m. act. 14 S. 1), enthält Anträge
und eine Begründung. Insoweit steht dem Eintreten auf die Beschwerde nichts
entgegen.

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Soweit der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde zur Begründung einer
allfälligen Nichtigkeit oder Unwirksamkeit neue Tatsachenbehauptungen vorbringt
(vgl. oben E. 2.1.5), welche er vor Vorinstanz noch nicht vorgebracht hatte, – wie
etwa, es gehe ja nicht mit der ganzen Mieterschaft nicht mehr, aus einem einma-
ligen Ereignis könne kein Kündigungsgrund konstruiert werden und es liege keine
Unzumutbarkeit vor, weil die Beschwerdegegner die Ausweisungsklage erst neun
bzw. zehn Monate später erfolgt sei (vgl. act. 14 S. 2, 3, 4 und 10) –, ist er damit
nicht zu hören (vgl. oben E. 2.2.1).
Ebenfalls eine neue und deshalb im Beschwerdeverfahren nicht zu berück-
sichtigende Tatsachenbehauptung stellt das Vorbringen des Beschwerdeführers
dar, wonach die Vorinstanz übersehen habe, dass der Beschwerdegegner 2 zwar
im Vertrag als solcher ausgewiesen sei, er den Mietvertrag aber nie unterzeichnet
habe (vgl. act. 14 S. 2 f.). Der Beschwerdeführer scheint damit geltend machen zu
wollen, der Beschwerdegegner 2 sei nicht Mietpartei bzw. nicht aktivlegitimiert.
Doch selbst wenn der Beschwerdegegner 2 den Mietvertrag nicht unterzeichnet
hätte und dies berücksichtigt würde, würde dies am angefochtenen Urteil nichts
ändern: Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, weshalb es
grundsätzlich nicht schadet, dass der schriftliche Mietvertrag vermieterseits einzig
vom Beschwerdegegner 1 unterzeichnet wurde (vgl. Art. 11, Art. 16 und Art. 253
OR).
2.2.3 Wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend E. 3), ist das an-
gefochtene Urteil der Vorinstanz nicht aufzuheben und der Antrag des Beschwer-
deführers auf Aufhebung des Urteils und Abweisung der Ausweisungsklage des-
halb abzuweisen. Auch der Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses
ist abzuweisen. Hätte der Beschwerdeführer die Kündigung anfechten und/oder
eine Erstreckung des unbefristeten Mietverhältnisses verlangen wollen, hätte er
ein entsprechendes Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einreichen müssen (vgl. Art. 273
Abs. 1 OR i.V.m. § 66 GOG und Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Vorbehältlich der Nich-
tigkeit der Kündigung – und eine solche ist vorliegend nicht ersichtlich (vgl. oben,
E. 2.1.5) – handelt es sich bei dieser Frist um eine materiell-rechtliche Verwir-

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kungsfrist. Die verspätete Erstreckungsklage ist daher abzuweisen (vgl. ZK OR-
HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 273 N 96). Im Übrigen wäre namentlich bei einer Kündi-
gung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rück-
sichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) eine Erstreckung ohnehin ausgeschlos-
sen gewesen (vgl. Art. 272a lit. b OR).
2.3 Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
2.3.1 Weiter bringt der Beschwerdeführer in prozessualer Hinsicht vor, die Vor-
instanz habe die von ihm eingereichten Akten nicht (vollumfänglich) gelesen. Sie
habe nur fünf Minuten über die von ihm vorgebrachten Einwände beraten und be-
reits die Lektüre der eingereichten Akten benötige mehr Zeit (vgl. act. 14 S. 10).
2.3.2 Sofern er damit eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Ge-
hör geltend machen will, legt der Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern die von
ihm vor Vorinstanz eingereichten Akten wesentliche Punkte enthalten, welche die
Vorinstanz beim angefochtenen Urteil zu Unrecht nicht berücksichtigt hat. Des-
halb kann auf dieses Vorbringen nicht weiter eingegangen werden. Es bleibt an-
zumerken, dass die von ihm vor Vorinstanz eingereichten Akten im Wesentlichen
seine schwierige finanzielle Situation und die bisher erfolglose Wohnungssuche
dokumentieren (vgl. act. 6). Dies ist jedoch für die Ausweisung an sich nicht mas-
sgeblich, zumal diese Umstände an der gültigen Auflösung des Mietverhältnisses
nichts zu ändern vermögen (vgl. oben E. 2.1.5 und nachfolgend E. 3.1).
3. Materielles
3.1 Ausweisung
3.1.1 Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht unter dem Titel
"Rechtsschutz in klaren Fällen" Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfah-
ren, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
3.1.2 Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Urteil, ob die Voraussetzungen
von Art. 257 ZPO gegeben sind. Sie erwog dazu im Wesentlichen, der Beschwer-

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deführer habe die Kündigung nicht angefochten, das Mietverhältnis sei wirksam
per 30. September 2020 aufgelöst worden und der Beschwerdeführer befinde sich
seit Ablauf des danach noch gewährten Verbleibs ohne Rechtsgrund im Mietob-
jekt. Nichtigkeitsgründe habe der Beschwerdeführer weder vorgebracht noch
würden solche aus den Akten hervorgehen (vgl. act. 13 E. 2.1 und E. 2.2).
3.1.3 Der Beschwerdeführer geht – abgesehen von unzulässigen weil neuen
Tatsachenbehauptungen zur Auflösung des Mietverhältnisses (vgl. oben E. 2.1.5
und 2.2.2) – auf die Begründung der Vorinstanz nicht konkret ein bzw. setzt sich
mit dieser nicht auseinander. Aus seinen Ausführungen geht vielmehr hervor,
dass er sehr bemüht ist, eine Wohnung zu finden, obschon er sich in einer
schwierigen finanziellen Situation befindet. Namentlich die Vorbringen zur wirt-
schaftlichen Schieflage sind jedoch – wie die Vorinstanz bereits ausführte (vgl.
act. 13 S. 4) – unbehelflich (vgl. oben E. 2.3.2). Massgebend für die Ausweisung
des Beschwerdegegners ist vielmehr, dass er die Kündigung nicht angefochten
hat und vor Vorinstanz weder Unwirksamkeits- noch Nichtigkeitsgründe vorge-
bracht hatte. Gemäss Vorinstanz liegen solche Gründe auch nicht vor.
3.1.4 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe übersehen,
dass der Beschwerdegegner 2 an der Verhandlung vom 9. Juli 2021 unentschul-
digt nicht erschienen sei (vgl. act. 14 S. 2 f.). Was er mit diesem Vorbringen zu
seinen Gunsten ableiten möchte, ist jedoch unklar, zumal er gleichzeitig geltend
macht, der Beschwerdegegner 2 sei gar nicht Mietpartei bzw. nicht aktivlegitimiert
(vgl. oben E. 2.2.2).
Es trifft zwar zu, dass der gesuchstellende Beschwerdegegner 2 an der Ver-
handlung vor Vorinstanz nicht erschienen ist (vgl. Prot. Vi. S. 3). Die Vorinstanz
hatte den Beschwerdegegnern das Erscheinen an der Verhandlung gemäss Vor-
ladung jedoch ohnehin freigestellt und darauf hingewiesen, dass ein Gesuchstel-
ler bei Nichterscheinen an dieser Verhandlung mit weiteren Vorbringen grundsätz-
lich ausgeschlossen sei (vgl. act. 4). Dies erscheint richtig, zumal die Zivilpro-
zessordnung die Säumnisfolgen für summarische Verfahren nicht besonders re-
gelt und namentlich keine Pflicht eines Gesuchstellers zum persönlichen Erschei-

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nen an der mündlichen Ausweisungsverhandlung vorsieht (vgl. zu den Säumnis-
folgen KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, 3. Aufl. 2021, Art. 252 N 6 m.w.H.).
3.1.5 Es bleibt daher beim vorinstanzlichen Ergebnis, dass das Mietverhältnis
wirksam per 30. September 2020 aufgelöst wurde und sich der Beschwerdeführer
seit Ablauf des danach vermieterseits noch gewährten Verbleibs ohne Rechts-
grund im Mietobjekt befindet, weshalb er dieses den Beschwerdegegnern zurück-
zugeben hat.
3.2 Vollstreckungsmassnahmen
3.2.1 Die zwangsweise Räumung eines Mietobjekts kann vom Gericht auf ent-
sprechendes Begehren des Vermieters hin angeordnet werden (vgl. Art. 236
Abs. 3 und Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). Die ZPO sieht bei der Anordnung von Voll-
streckungsmassnahmen nicht vor, dass die Gerichte eine Schonfrist zu gewähren
haben. In der Praxis wird allerdings eine kurze – faktische – Schonfrist bereits aus
den behördlichen Bearbeitungsfristen resultieren (z.B. für die Ausstellung einer
Vollstreckbarkeitsbescheinigung). Ebenso kann es im Einzelfall der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen
Vollzug einzuräumen (vgl. BK ZPO-KELLERHALS, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art.
343 N 59; BSK ZPO-DROESE, 3. Aufl. 2017, Art. 338 N 8; BSK ZPO-ZINSLI, a.a.O.,
Art. 343 N 6). Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die
betroffenen Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung
der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig,
wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte
dafür bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Miet-
objekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist
nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslau-
fen (vgl. BGE 117 Ia 336 ff., E. 2b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018, E. 6;
4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1 = mp 2014 S. 521).
3.2.2 Die Vorinstanz erwog hierzu im Wesentlichen, dem Vollstreckungsantrag
der Beschwerdegegner – wonach das zuständige Stadtammannamt anzuweisen
sei, das Urteil auf Verlangen der Beschwerdegegner zu vollstrecken – sei zu ent-

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sprechen. Eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO er-
scheine angemessen (vgl. act. 13 S. 1 und 4). Sie wies daher das Stadtammann-
amt Zürich 10 an, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer Vollstreckungsbescheinigung
versehenen Entscheids auf Verlangen der Beschwerdegegner zu vollstrecken
(vgl. a.a.O., S. 5 Dispositiv-Ziffer 2).
3.2.3 Der Beschwerdeführer führt diesbezüglich aus, die Dringlichkeit der Aus-
weisung sei nicht bewiesen (act. 14 S. 8).
Für eine Ausweisung ist eine Dringlichkeit jedoch keine Voraussetzung (vgl.
oben E. 3.1.1). Soweit der Beschwerdeführer damit in Bezug auf die von den Be-
schwerdegegnern vor Vorinstanz beantragten Vollstreckungsmassnahmen sinn-
gemäss geltend machen wollte, ihm sei noch eine Schonfrist bzw. eine kurze Frist
zum freiwilligen Vollzug einzuräumen, übersieht er, dass eine solche nur kurz sein
und nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen dürfte. Da die
Beschwerdegegner das Mietverhältnis per 30. September 2020 gültig beendet
haben (vgl. oben E. 3.1) und dem Beschwerdeführer unbestrittenermassen be-
reits eine Auszugsfrist bis 3. Mai 2021 eingeräumt haben (vgl. act. 13 E. 2.1.1
m.w.H.), würde hier eine zusätzliche Frist auf eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses hinauslaufen. Deshalb fällt eine solche ausser Betracht.
3.2.4 Abschliessend bleibt darauf hinzuweisen, dass es dem Vollstreckungsbe-
amten unbenommen ist, dem Beschwerdeführer im Rahmen der Vollstreckung
aus allfälligen praktischen oder humanitären Überlegungen noch einen kurzen
Aufschub zu gewähren.
4. Fazit
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde des Beschwerdeführers abzuweisen (vgl.
soeben E. 3), soweit darauf eingetreten werden kann (vgl. oben E. 2).
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend von einem Streitwert von

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Fr. 5'550.– und unter Berücksichtigung der eher geringen Schwierigkeit des Falles
auf Fr. 300.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG) und dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen.
Grundsätzlich hätte der Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren bei
der Kammer ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege stellen können, wobei
kein solches vorliegt. Dessen Gutheissung hätte ihn – vorbehältlich der Nachzah-
lung, sobald er dazu in der Lage gewesen wäre (vgl. Art. 123 Abs. 1 ZPO) – ins-
besondere von Gerichtskosten befreit (vgl. Art. 118 lit. b ZPO). Auf unentgeltliche
Rechtspflege hat eine Person aber nur Anspruch, wenn sie nicht über die erfor-
derlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint
(Art. 117 ZPO). Weil die Beschwerdeanträge des Beschwerdeführers aussichtslos
erscheinen, hätte ein entsprechendes Gesuch des Beschwerdeführers, selbst
wenn ein solches gestellt worden wäre, nicht gutgeheissen werden können.
5.2 Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Be-
schwerdeführer nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, den Beschwerde-
gegnern nicht, weil ihnen keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen
wären.
Es wird beschlossen:
1. Der Antrag des Beschwerdeführers auf Aufschub der Vollstreckbarkeit wird
abgeschrieben.
2. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Partei- und Umtriebsentschädigungen werden keine zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegner je unter
Beilage eines Doppels der Beschwerde (act. 14) sowie an das Einzelgericht
Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 5'550.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am:
30. Juli 2021