zh_obergericht · LF260010 · 2026-03-26 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) / Gesuch um Wiederherstellung der Frist


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF260010-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzoberrichterin Dr. C. Schoder
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Schmidt
Urteil vom 26. März 2026
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) / Gesuch um
Wiederherstellung der Frist
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 20. Januar 2026 (ER250213)
Rechtsbegehren:
(act. 5/1)
"1. Es sei dem Gesuchsgegner unter Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die 2-Zimmerwohnung,
2. OG, sowie das dazugehörige Kellerabteil Nr. 1, C._____
[Strasse] 2, … Zürich, unverzüglich zu verlassen und dem Ge-
suchsteller unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zurückzugeben.

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2. Es sei das zuständige Stadtammannamt anzuweisen, den zu er-
lassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlan-
gen des Gesuchstellers zu vollstrecken.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zu
Lasten des Gesuchsgegners."
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 4 = act. 5/12)
1. Der Gesuchsgegner wird verurteilt, die 2-Zimmer-Wohnung, 2.
OG, sowie das dazugehörige Kellerabteil Nr. 1, C._____ [Strasse]
2, … Zürich, unverzüglich zu verlassen und dem Gesuchsteller
unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zurückzugeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich 1 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer
1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Ent-
scheids auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken. Die
Kosten der Vollstreckung sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen.
Sie sind ihm aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 600.– wird dem Gesuchsgegner auf-
erlegt.
4. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine
Parteientschädigung von Fr. 1'846.– zu bezahlen.
5. [Mitteilung]
6. [Rechtsmittel: Berufung innert 10 Tagen; kein gesetzlicher Fris-
tenstillstand]
Berufungsanträge:
(act. 2)
1. Die Frist zur Einreichung der Berufung sei gemäss Art. 148 ZPO
wiederherzustellen.
2. Der Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 20. Januar 2026 sei
aufzuheben.
4. Die Sache sei zur ordentlichen Durchführung eines kontradiktori-
schen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5. Eventualiter sei das Ausweisungsbegehren vollumfänglich abzu-
weisen.

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Angepasste/Ergänzte Berufungsanträge:
(act. 8)
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 20. Januar 2026 sei
aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass die Voraussetzungen des Rechtsschut-
zes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO nicht erfüllt sind.
3. Die Sache sei zur ordentlichen Durchführung eines kontradiktori-
schen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Eventualiter sei das Ausweisungsbegehren abzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuch-
stellers.
Erwägungen:
1.
1.1. Mit Eingabe vom 26. November 2025 reichte der Gesuchsteller und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) beim Bezirksgericht Zürich, Ein-
zelgericht Audienz (nachfolgend: Vorinstanz) ein Gesuch um Ausweisung des Ge-
suchsgegners und Berufungsklägers (nachfolgend: Berufungskläger) aus der 2-
Zimmer-Wohnung, 2. OG, sowie dem dazugehörigen Kellerabteil Nr. 1, C._____
[Strasse] 2, … Zürich, ein (act. 5/1). Der Berufungsbeklagte begründete das Aus-
weisungsgesuch im Wesentlichen damit, dass der Vater des Berufungsbeklagten,
D._____, im eigenen Namen und auf Rechnung des Berufungsbeklagten, am 5. /
8. August 2024 mit E._____ einen Mietvertrag über die streitgegenständliche
Wohnung abgeschlossen habe (act. 5/1 Rz. 4; act. 5/3/2). In der Folge habe
E._____ die Wohnung an den Berufungskläger untervermietet (act. 5/1, Rz. 6).
Mit Schreiben vom 19. Mai 2025 habe D._____ das Hauptmietverhältnis gegen-
über E._____ unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. September
2025 gekündigt (act. 5/1, Rz. 5; act. 5/3/5). Am 22. Mai 2025 habe die Unterver-
mieterin E._____ sodann das Untermietverhältnis per 30. September 2025 gekün-
digt (act. 5/1, Rz. 8; act. 5/3/12). Nachdem der Berufungskläger sowohl ihm, dem
Berufungsbeklagten, gegenüber als auch gegenüber E._____ geltend gemacht
habe, dass er den Mietvertrag nicht mit ihr, sondern mit der F._____ AG ge-
schlossen habe, sei das Untermietverhältnis sicherheitshalber zusätzlich im Na-

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men der F._____ AG gekündigt worden (act. 5/1, Rz. 8; act. 5/3/14). In der Folge
habe der Berufungskläger das Mietobjekt ihm, dem Berufungsbeklagten, jedoch
nicht ordnungsgemäss übergeben (act. 5/1, Rz. 9).
1.2. Mit Verfügung vom 27. November 2025 setzte die Vorinstanz dem Beru-
fungskläger Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch an
(act. 5/5). Nach erfolglosen Zustellversuchen durch die Vorinstanz (act.5/6) und
das Stadtammannamt (act.5/7-8) publizierte die Vorinstanz die Verfügung vom
27. November 2025 gestützt auf Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO am 6. Januar 2026 im
Amtsblatt des Kantons Zürich (act. 5/10). Nachdem sich der Berufungskläger in-
nert Frist nicht äusserte, hiess die Vorinstanz das Ausweisungsgesuch mit Urteil
vom 20. Januar 2026 (act. 4 = act. 5/12) gestützt auf die bisherigen Vorbringen
und Beweismittel (vgl. Art. 147 Abs. 2 ZPO) gut. Der vorinstanzliche Entscheid
wurde vom Berufungskläger innerhalb der von der Post eingeräumten, siebentägi-
gen Abholfrist nicht abgeholt und an die Vorinstanz retourniert (act. 5/15). Die
Vorinstanz sandte den Entscheid daraufhin nochmals mit gewöhnlicher Post und
wies in einem Begleitschreiben darauf hin, dass die Zweitzusendung einzig der
Kenntnisnahme diene und keinen Einfluss auf den Beginn des Fristenlaufs zeitige
– die Zustellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO sei bereits am 30. Januar
2026 ausgelöst worden (act. 5/16).
1.3. Am 16. Februar 2026 (act. 2) reichte der Berufungskläger der Kammer eine
als Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 20. Januar 2026
(Geschäfts-Nr. ER250213-L/U), Gesuch um Wiederherstellung der Frist gemäss
Art. 148 ZPO und Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung betitelte Ein-
gabe ein (act. 2). Er führte in besagter Eingabe aus, er habe erst am 14. Februar
2026 erstmals tatsächliche Kenntnis vom Urteil erhalten, da das Schreiben an die-
sem Tag in seinem Briefkasten in Zürich gelegen sei. Die Adresse C._____
[Strasse] 2, … Zürich stelle lediglich einen Zweitwohnsitz dar. Er habe sich vom
31. August 2025 bis 19. Dezember 2025 in China befunden und halte sich seit
seiner Rückkehr ausschliesslich in Deutschland auf. Er stellte die eingangs ge-
nannten Rechtsbegehren und ersuchte in prozessualer Hinsicht darum, die Beru-

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fungsfrist wiederherzustellen und der Berufung aufschiebende Wirkung zu erteilen
(act. 2).
1.4. Mit Verfügung vom 18. Februar 2026 wurde der Berufungskläger darauf
hingewiesen, dass allfällige Ergänzungen zur Berufung bis 10 Tage ab der be-
haupteten Kenntnisnahme am 14. Februar 2026 anzubringen wären und über die
Rechtzeitigkeit der Berufung bzw. gegebenenfalls das Wiederherstellungsgesuch
in einem späteren Zeitpunkt entschieden werde (act. 6). Der Berufungskläger
reichte daraufhin am 20. Februar 2026 (Datum Poststempel) zwecks Begründung
der Berufung eine weitere Eingabe mit Beilagen ein und stellte die vorne wieder-
gegebenen ergänzten bzw. angepassten Rechtsbegehren (act. 8, act. 9/1-7).
1.5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 5/1-20). Auf die Einho-
lung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das
Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streit-
wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– be-
trägt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Vorliegend ist von einem Streitwert
von Fr. 14'700.– (entsprechend sechs Bruttomietzinse, vgl. act. 4, E. 4) auszuge-
hen. Die Berufung ist als Rechtsmittel somit zulässig.
2.2. Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist innert 10 Tagen bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Die Eingaben des Be-
rufungsklägers enthalten sowohl Anträge als auch eine Begründung. Mit Blick auf
die Fristeinhaltung gibt der Berufungskläger an, er habe vom vorinstanzlichen
Entscheid am 14. Februar 2026 Kenntnis genommen (act. 2), während die Vorin-
stanz davon ausging, der Entscheid sei dem Berufungskläger aufgrund der Zu-
stellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO bereits am 30. Januar 2026 zuge-
stellt worden (act. 5/16). Selbst wenn man zugunsten des Berufungsklägers da-

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von ausginge, die Berufung sei rechtzeitig erfolgt, wäre diese aus den nachfolgen-
den Gründen abzuweisen.
2.3. Der Berufungskläger schildert in seinen Eingaben den Sachverhalt aus sei-
ner Sicht und legt diverse Urkunden ins Recht (act. 2, act. 8, act. 9/1-7). Nach
Auffassung des Berufungsklägers liegen die Voraussetzungen nach Art. 257 ZPO
nicht vor. Die Annahme eines Untermietverhältnisses zwischen ihm und Frau
E._____ werde bestritten; das Mietverhältnis sei von ihm mit der F._____ AG ab-
geschlossen worden und nicht mit Frau E._____ persönlich. Der Rechtsvertreter
des Berufungsbeklagten sei hierüber mehrfach schriftlich informiert worden. Der
Sachverhalt sei weder unbestritten noch sofort beweisbar, es liege kein klarer Fall
vor (act. 2). Neben der Vertragspartei des Mietverhältnisses stellten die Rechtsna-
tur des Vertragsverhältnisses und daraus folgend die Frage, ob und durch wen
eine Beendigung überhaupt wirksam herbeigeführt werden könne, wesentliche
Streitpunkte dar (act. 8). Nachdem das Vertragsverhältnis bzw. die Vertragspartei
substantiiert bestritten worden sei, die Klärung des Vertragsschlusses und der
Vertragsparteien einer Beweisabnahme bedürften und auch aufgrund des Ver-
laufs der Mietzinszahlungen bzw. Hinterlegung (zuerst Zahlung an F._____ AG,
später Zahlungsumleitung an Frei, spätere Rückweisungen und Hinterlegungen)
keine klare, unstreitige Lage vorliege, sei die Beurteilung im summarischen Ver-
fahren gemäss Art. 257 ZPO unzulässig gewesen. Die genannten Umstände be-
dürften einer materiellen Würdigung in einem ordentlichen Verfahren. Entspre-
chend sei das Urteil der Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur ordentlichen
konktradikorischen Beurteilung (mit Beweisabnahme) zurückzuweisen, eventuali-
ter sei das Ausweisungsbegehren abzuweisen (act. 8, vgl. auch act. 2).
2.4. Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO). Die Ausführungen des Berufungsklägers zum Vertragsverhältnis
und den Verlauf der Mietzinszahlungen sowie die hierzu eingereichten Beweismit-
tel stellen sogenannte unechte Noven dar, welche den Zeitraum vor dem Erlass
des angefochtenen Entscheids betreffen bzw. dann bereits existierten. Der Beru-

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fungskläger hätte daher detailliert darlegen müssen, weshalb er die Tatsachen
oder Beweismittel nicht schon vor erster Instanz vorbringen konnte (BGE 143 III
42, E. 4.1; BK ZPO-HURNI/SCHLUEP/STERCHI, 2. Auf. 2026, Art. 317 N 5, 7, 9 und
12). Der Berufungskläger äussert sich hierzu nicht konkret. Mit dem Vorbringen,
er habe sich vom 31. August 2025 bis 19. Dezember 2025 in China befunden und
sich seit seiner Rückkehr nach Europa (bis zur Entdeckung des angefochtenen
Entscheids am 14. Februar 2026) in Deutschland aufgehalten, macht er sinnge-
mäss geltend, er habe vom vorinstanzlichen Verfahren keine Kenntnis gehabt.
Dem ist jedoch nicht zu folgen: Der Berufungskläger wurde im vorinstanzlichen
Verfahren mit Verfügung vom 27. November 2025 zur Stellungnahme aufgefor-
dert. Nachdem die Zustellversuche der Vorinstanz und des Stadtammannamts
scheiterten, wurde die Verfügung am 6. Januar 2026 öffentlich publiziert (vgl. vor-
stehend, E. 1.2). Die öffentliche Publikation war erforderlich, da eine Zustellung
an die streitbefangene Wohnadresse des Berufungsklägers im fraglichen Zeit-
raum nicht möglich war (Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO), wie der Berufungskläger mit
seinen Ausführungen zu seiner Auslandabwesenheit vom 31. August 2025 bis zur
Entdeckung der Zweitzustellung des angefochtenen Urteils am 14. Februar 2026
selbst einräumt. Der Berufungskläger führt auch keine Gründe an, die ihn davon
abgehalten hätten, für die Abholung seiner Post während seiner langfristigen Aus-
landabwesenheit zu sorgen. Hierzu wäre er gehalten gewesen, zumal den vorin-
stanzlichen Akten eine Briefkorrespondenz zwischen dem Berufungskläger und
dem Berufungsbeklagten (bzw. dessen Rechtsvertreter) ab 19. Mai 2025/3. Juli
2025 zu entnehmen ist, in welcher er aufgefordert wurde, die streitbefangene
Wohnung per 30. September 2025 infolge Kündigung zu verlassen (vgl.
act. 5/3/8-11, act. 5/3/14). Der Berufungskläger musste somit mit einem Auswei-
sungsverfahren rechnen, wenn er – wie vorliegend – der Aufforderung, die Woh-
nung per 30. September 2025 zu verlassen, keine Folge leistet. Im Übrigen korre-
spondierte er im Rahmen dieses Briefverkehrs stets mit seiner gewöhnlichen An-
schrift (C._____ [Strasse] 2, … Zürich), ohne Hinweise auf eine andere Adresse,
an welche Korrespondenz zu richten wäre (vgl. act. 5/3/8-11, act. 5/3/14). Infolge
rechtmässiger öffentlicher Publikation, galt die Zustellung der Verfügung vom
27. November 2025 gemäss Art. 141 Abs. 2 ZPO damit am Tag der Publikation

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(6. Januar 2026) als erfolgt. Nachdem sich der Berufungskläger innerhalb der von
der Vorinstanz angesetzten, zehntägigen Frist nicht äusserte, kamen die mit Ver-
fügung vom 27. November 2025 ausdrücklich angedrohten Säumnisfolgen zur
Anwendung (vgl. act. 5/5): Die Vorinstanz traf ihren Entscheid aufgrund der Akten
und legte demselben zu Recht zugrunde, dass die Sachverhaltsdarstellung des
Berufungsbeklagten unbestritten geblieben sei (act. 4, E. 1 ff.; vgl. Art. 147 ZPO).
Da vorliegend von selbstverschuldeter Säumnis auszugehen ist, können die vom
Berufungskläger erstmals im Berufungsverfahren eingebrachten Beilagen sowie
seine Sachverhaltsdarstellung, soweit sie von jener des Berufungsbeklagten im
vorinstanzlichen Verfahren abweicht, keine Berücksichtigung finden.
2.5. Die Vorinstanz kam gestützt auf die Sachverhaltsvorbringen des Beru-
fungsbeklagten zum Schluss, das Hauptmietverhältnis sei per 30. September
2025 aufgelöst worden und entschied, dem Berufungsbeklagten stehe gestützt
auf seine dingliche Berechtigung als Eigentümer ein Ausweisungsanspruch gegen
den Berufungskläger zu (Art. 641 Abs. 2 ZGB). An dieser zutreffenden rechtlichen
Schlussfolgerung ist nichts zu beanstanden. Entgegen den Anträgen des Beru-
fungsklägers waren die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO, unter ande-
rem mangels entgegenstehender Vorbringen des Berufungsklägers, vorliegend
erfüllt.
3. Im Ergebnis ist die Berufung damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Auf das Gesuch des Berufungsklägers um Wiederherstellung der Berufungs-
frist ist nicht einzutreten; wäre darauf einzutreten, wäre es mangels unverschulde-
ter Säumnis abzuweisen.
4. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das vorliegende Verfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten für das Berufungsverfahren sind
unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 14'700.– und in Anwendung von
§§ 2, 4, 8 und 12 GebV OG auf Fr. 800.– festzusetzen. Unter den gegebenen
Umständen sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Dem Berufungsklä-
ger nicht, weil er im Berufungsverfahren unterliegt und dem Berufungsbeklagten
nicht, weil ihm kein Aufwand entstanden ist, der zu entschädigen wäre.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil des
Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 20. Januar 2026 wird be-
stätigt.
2. Das Gesuch um Wiederherstellung der Berufungsfrist wird abgewiesen, so-
weit darauf einzutreten ist.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2 und act. 8, sowie an das Bezirksgericht Zü-
rich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 14'700.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. C. Schmidt
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