zh_obergericht · LF210032 · 2021-05-27 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF210032-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiber PD Dr. S. Zogg
Beschluss vom 27. Mai 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Hinwil vom 23. April 2021 (ER210009)

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Erwägungen:
I.
1. Die Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend Berufungskläger)
mieteten vom Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (nachfolgend Berufungsbe-
klagter) per 1. Juli 2019 eine 4 ½-Zimmerwohnung an der … [Adresse] (mitsamt
Garten, Einstellraum, Kellerabteil und Autoabstellplatz) zu einem monatlichen
Bruttomietzins von Fr. 2'800.– (Mietvertrag vom 25. Mai 2019; act. 3/1). Der Beru-
fungsbeklagte stellt sich auf den Standpunkt (act. 1 Rz. 5 ff.), den Berufungsklä-
gern mit amtlich genehmigtem Formular vom 15. Juli 2020 (act. 3/2-3) – je sepa-
rat – per 31. März 2021 ordentlich gekündigt zu haben; die Kündigungen seien
den Berufungsklägern jeweils am 16. Juli 2020 zugegangen (act. 3/2-3, jeweils S.
3 und 5). Mit Schreiben vom 15. März 2021 habe er (der Berufungsbeklagte) den
Berufungsklägern je separat den Rückgabetermin (1. April 2021, 10:00 Uhr) mit-
geteilt; diese Schreiben seien den Berufungsklägern am 16. März 2021 zugegan-
gen (act. 1 Rz. 8, act. 3/5-6). Die Berufungskläger hätten die Rückgabe der Miet-
sache in der Folge verweigert.
2. Mit Eingabe vom 1. April 2021 gelangte der Berufungsbeklagte an das Be-
zirksgericht Hinwil, Einzelgericht im summarischen Verfahren (nachfolgend Vor-
instanz), und verlangte die Ausweisung der Berufungskläger, unter Androhung
der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Mit Urteil vom 23. April
2021 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die
Berufungskläger, die Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Berufungsbe-
klagten ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben, unter der Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Ferner wies die Vorinstanz
das Gemeindeammannamt Rüti ZH an, den Entscheid nach Eintritt der Rechts-
kraft auf erstes Verlangen des Berufungsbeklagten zu vollstrecken (act. 11).
3. Dagegen erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 7. Mai 2021 recht-
zeitig Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich (act. 12). Die vorinstanzli-
chen Akten wurden beigezogen (act. 1-9). Von der Einholung einer Berufungsan-

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twort ist abzusehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Dem Berufungsbeklagten ist lediglich
mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift (act. 12) zuzu-
stellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert
der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO).
Geht es in einem Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl-
len) nicht nur um die Frage der Ausweisung als solche, sondern ist vorfrageweise
auch die Gültigkeit der Kündigung bzw. der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses
umstritten, so ist nach der Praxis der Kammer die drohende dreijährige Sperrfrist
gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bei der Berechnung des Streitwerts zu berück-
sichtigen – ohne Hinzurechnung der voraussichtlichen Verfahrensdauer (OGer
ZH, PF200046 vom 3. April 2020, E. 2.5; LF200042 vom 16. Oktober 2020,
E. 2.1; im Ergebnis wohl gleich BGE 144 III 346, E. 1.2.2). Zusätzlich zur dreijäh-
rigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist sodann zu berücksichtigen,
auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhältnis frühestens
gekündigt werden kann (BGE 137 III 389, E. 1.1, S. 391; OGer ZH, NG190021
vom 16. April 2020, E. 3.1; LF200042 vom 16. Oktober 2020, E. 2.1; so wohl auch
BGE 144 III 346, E. 1.2.2.3, S. 349, mit Verweis auf BGE 137 III 389, E. 1.1). Der
Beginn der Frist (dies a quo) bildet dabei das Datum des angefochtenen Ent-
scheides (BGE 137 III 389, E. 1.1).
Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 16'800.– aus (act. 11,
E. 11) und folgte damit implizit der Streitwertangabe des Berufungsbeklagten
(act. 1 Rz. 4). Dabei übergeht sie, dass die Berufungskläger in ihrer Stellungnah-
me vor Vorinstanz vom 19. April 2021 (act. 7) geltend machten, ihnen seien am
16. Juli 2020 zwar in der Tat zwei Kuverts zugestellt worden, darin hätten sich
aber entgegen den Behauptungen des Berufungsbeklagten keine Kündigungen
befunden. Damit beriefen sie sich sinngemäss auf die Nichtigkeit der Kündigung,

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so dass der (Fort-)Bestand des Mietverhältnisses letztlich strittig ist. Praxisge-
mäss ist folglich nicht auf den Mietwert von sechs Monaten abzustellen, sondern,
wie dargelegt, auf den Mietwert einer dreijährigen Sperrfrist, zuzüglich der Frist
bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
Das angefochtene Urteil wurde den Parteien am 29. April 2021 eröffnet
(act. 9). Die dreijährige Sperrfrist würde damit – wäre kein Rechtsmittel erhoben
worden – am 29. April 2024 ablaufen. Der vertraglich frühestmögliche Kündi-
gungstermin (act. 3/1) wäre damit der 30. September 2024. Der Streitwert ent-
spricht folglich dem (Brutto-)Mietzins für rund drei Jahre und fünf Monate, also
rund Fr. 114'800.– (41 Monate à Fr. 2'800.–; vgl. act. 3/1). Demzufolge ist die Be-
rufung grundsätzlich zulässig.
2. Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich einzureichen und zu
begründen. Die Berufung führende Partei hat sich mit den Erwägungen des ange-
fochtenen Entscheids einlässlich auseinanderzusetzen und anhand der erstin-
stanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen
Schlüsse im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern der vorinstanzliche Entscheid aus
ihrer Sicht unrichtig ist und in welchem Sinne er abgeändert werden soll. Es sind
die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die angefochten werden, und
die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf
die vor erster Instanz vorgetragenen Ausführungen zu verweisen, diese in der Be-
rufungsschrift (praktisch) wortgleich wiederzugeben oder den angefochtenen Ent-
scheid bloss in allgemeiner Weise zu kritisieren (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1;
BGer, 5A_209/2014 vom 2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom
7. September 2016, E. 3.1; 5A_434/2020 vom 17. November 2020, E. 4.2.1 [zur
Publ. vorgesehen]). Bei Laien werden an die Begründung des Rechtsmittels zwar
nur minimale Anforderungen gestellt. Es muss aber wenigstens rudimentär darge-
legt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung
der beschwerdeführenden Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt,
wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH, NQ110031 vom
9. August 2011, E. 2; PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2; LF170043 vom
7. August 2017, E. 2).

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3. Obschon Art. 311 Abs. 1 ZPO einzig die Begründung als Zulässigkeitsvor-
aussetzung nennt, muss die Berufung auch Anträge enthalten. Diese müssen so
bestimmt sein, dass sie im Falle einer Gutheissung der Berufung unverändert
zum Urteil erhoben werden können; aufgrund der reformatorischen Natur der Be-
rufung (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) ist grundsätzlich ein Antrag in der Sache erfor-
derlich. Bei Laien sind jedoch auch in Bezug auf die Anträge nur minimale Anfor-
derungen zu stellen. Es genügt eine Formulierung, aus der nach Treu und Glau-
ben hervorgeht, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll (vgl. hierzu BGE 137
III 617, E. 4.2.2; BGer, 4A_383/2013 vom 2. Dezember 2013, E. 3.2.1; OGer ZH,
PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2).
4. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Ge-
mäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) im
Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorge-
bracht werden können.
III.
1. Die Vorinstanz zieht in Erwägung, aus den eingereichten Unterlagen ergebe
sich, dass der Berufungsbeklagte den Mietvertrag der Parteien am 15. Juli 2020
mit amtlich genehmigtem Formular per 31. März 2021 gekündigt habe (act. 3/2-3).
Die Berufungskläger würden sich auf den Standpunkt stellen, am 16. Juli 2020
zwar je eine eingeschriebene Sendung erhalten zu haben, in den jeweiligen Ku-
verts hätten sich indessen keine Kündigungen befunden. Sei, wie hier, nur der In-
halt einer Postsendung strittig, die Postaufgabe bzw. Zustellung der eingeschrie-
benen Sendung aber nachgewiesen oder unstrittig, so gelte nach der Rechtspre-
chung eine natürliche Vermutung zugunsten der Richtigkeit der Sachverhaltsdar-
stellung des Absenders, sofern dieser substantiierte Angaben über den Sen-
dungsinhalt gemacht habe. Dem Empfänger stehe der Nachweis offen, dass der
tatsächliche Inhalt der Sendung ein anderer gewesen sei, bzw. müsse dieser

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konkrete Anhaltspunkte vorbringen, die Zweifel bezüglich des Inhalts der Sen-
dung aufkommen liessen. Dies sei den Berufungsklägern nicht gelungen. Ihre
Ausführungen, wonach die eingereichten Kündigungsformulare nicht Inhalt der
genannten Sendungen gewesen sein sollen, hätten sie weder belegt, noch hätten
sie irgendwelche konkreten Angaben dazu gemacht, was denn tatsächlich in den
entsprechenden Kuverts enthalten gewesen sein soll und ob sie auf diese einge-
schriebenen Sendungen in irgendeiner Form reagiert hätten. Hinzu komme, dass
die Berufungskläger auch auf den eingeschriebenen Brief des Berufungsbeklag-
ten vom 15. März 2021 betreffend Rückgabe der Mietsache unbestrittenermassen
nicht reagiert hätten, was jedoch zu erwarten gewesen wäre, wenn sie von den
Kündigungen tatsächlich keine Kenntnis gehabt hätten. Der Einwand der Beru-
fungskläger, die Kündigungen seien in den ihnen zugestellten Kuverts nicht ent-
halten gewesen, erweise sich deshalb als blosse Schutzbehauptung, die keine
Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung des Berufungsbeklagten aufkommen las-
se. Das Mietverhältnis sei folglich form-, frist- und termingerecht per 31. März
2021 gekündigt worden. Soweit die Berufungskläger im Übrigen vorbrächten, die
Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben, sei festzuhalten, dass die Kündi-
gung innerhalb der 30-tägigen Frist nicht angefochten und ein Erstreckungsge-
such nicht gestellt worden sei (act. 11 E. 4-8).
2. Die Berufungskläger stellen den Antrag, es sei "[d]as Urteil […] vollumfäng-
lich abzuweisen". Darin ist nach Treu und Glauben sinngemäss ein Antrag zu se-
hen, es sei das angefochtene Urteil aufzuheben und das Ausweisungsgesuch des
Berufungsbeklagten abzuweisen, bzw. es sei darauf nicht einzutreten. Dieser An-
trag genügt den vorgenannten formellen Voraussetzungen (oben, E. II.3).
3. Zur Begründung ihrer Berufung führen die Berufungskläger aus, sie erinner-
ten sich nur noch vage an die beiden fraglichen Einschreiben des Vermieters;
diese seien quasi in der Menge merkwürdig anmutender "Aktionen" desselben un-
tergegangen bzw. nicht weiter aufgefallen (act. 12 S. 1). Alsdann listen die Beru-
fungskläger zahlreiche, das Mietverhältnis betreffende Vorfälle auf, die zeigen sol-
len, dass sich der Vermieter immer wieder unangemessen verhalten habe. Bei
diesem Vorbringen handelt es sich samt und sonders um unzulässige (unechte)

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Noven (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. zudem act. 7). Die Berufungskläger zeigen nicht
ansatzweise auf, inwiefern sie diese Tatsachen nicht bereits früher hätten vor-
bringen können, und es ist dies auch nicht ersichtlich. Sodann führen die Beru-
fungskläger – ebenfalls neu und ebenfalls in unzulässiger Weise (Art. 317 Abs. 1
ZPO) – Folgendes aus: Die beiden ihnen am 16. Juli 2020 zugestellten Kuverts
seien ohne jeden Inhalt gewesen (act. 12 S. 4, oben; bisher hatten die Berufungs-
kläger bloss behauptet, es hätten sich darin "keine Kündigungsformulare" befun-
den, wobei sie offen liessen, ob die Sendungen einen anderen Inhalt hatten; act.
7). Anfang März 2021 hätten sie (die Berufungskläger) von einem Mitarbeiter des
Berufungsbeklagten eine SMS betreffend einen Besichtigungstermin für Nachmie-
ter erhalten, worauf sie mit zwei Fragezeichen ("??") geantwortet hätten. In der
Folge habe der Berufungsbeklagte ihnen per Whatsapp die Kündigungsformulare
zugestellt, und sie hätten diesen alsdann aufgefordert, eine Kündigung gegebe-
nenfalls formgerecht auszusprechen (act. 12 S. 4).
4. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen neu, unzulässig und damit un-
beachtlich ist, ist darin eine Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Ent-
scheid nicht zu erkennen. Die Berufungskläger gehen auf die vorinstanzlichen
Erwägungen mit keinem Wort ein und führen nicht einmal in rudimentärer Weise
aus, inwiefern die Vorinstanz ihrer Auffassung nach das Recht unrichtig ange-
wendet
oder den Sachverhalt unzutreffend festgestellt haben soll, sondern legen bloss ih-
re eigene Sichtweise dar – mit zahlreichen unzulässigen Noven. Das genügt auch
bei einer Laieneingabe nicht. Die Berufungsbegründung erfüllt die gesetzlichen
Anforderungen nicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO; vgl. oben, E. II.2), weshalb auf die Be-
rufung nicht einzutreten ist. Anzumerken bleibt: Selbst wenn sich die Berufungs-
kläger mit den angefochtenen Urteil inhaltlich auseinander gesetzt hätten und
folglich auf die Berufung einzutreten wäre, so würde das vorinstanzliche Urteil ei-
ner inhaltlichen Überprüfung standhalten, wobei zur Vermeidung von Wiederho-
lungen auf das von der Vorinstanz (act. 11) in den Erwägungen 6.-8. Festgehalte-
ne verwiesen werden kann.

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IV.
1. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert unter Berücksichtigung des Zeitaufwands und der Schwierigkeit des Falls
(§ 2 Abs. 1 und § 4 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG) und beträgt im summari-
schen Verfahren die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1
GebV OG). Bei einem Streitwert von Fr. 114'800.– (vgl. oben, E. II.1) ist die Ent-
scheidgebühr für das Berufungsverfahren in Anwendung von § 4 Abs. 2 und
Abs. 3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 500.– festzusetzen.
2. Ausgangsgemäss sind die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens den
Berufungsklägern aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Für das Berufungsverfah-
ren sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen, den Berufungsklägern zu-
folge ihres Unterliegens, dem Berufungsbeklagten mangels Umtrieben, die zu
entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
den Berufungsklägern auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 12, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein, und an die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 114'800.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Häfeli
versandt am:
28. Mai 2021