zh_obergericht · PF250032 · 2025-07-21 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF250032-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur.
M. Stammbach sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 21. Juli 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Dielsdorf vom 16. Juni 2025 (ER250032)

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Erwägungen:
1.1.1 Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (fortan Beschwerdegegnerin)
als Eigentümerin vermietete dem Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (fortan
Beschwerdeführer) mit Mietvertrag vom 11./13. Februar 2019 den Lagerraum
Nr. 1 im Erdgeschoss und mit Mietvertrag vom 18. Februar 2019 den Lagerraum
Nr. 2 im Untergeschoss, je an der C._____-strasse 3 in D._____, kündbar jeweils
sechs Monate im Voraus auf Ende März/Juni/September (act. 6/4/8 und 10).
Mit Mietverträgen vom 21./23. Oktober 2019, 21./25. März 2019 und
19./23. April 2022 vermietete die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer so-
dann einen Parkplatz an der C._____-strasse 3 und die Parkplätze Nrn. 4-5 an
der E._____-strasse 6, ebenfalls je in D._____, je kündbar drei Monate im Voraus
auf Ende März/Juni/September (act. 6/4/11–14).
1.1.2 Mit Einschreiben vom 5. Juni 2024 kündigte die Beschwerdegegnerin die
Mietobjekte per 31. März 2025 ordentlich unter Verwendung des amtlich geneh-
migten Formulars. Die Kündigung wurde dem Beschwerdeführer am 6. Juni 2024
zugestellt (act. 6/4/19). Der Beschwerdeführer focht die Kündigungen in der Folge
nicht an (act. 6/1 Rz. 13, unbestritten in act. 6/6).
1.1.3 Am 26. März 2025, zugegangen am 27. März 2025, wurde dem Beschwer-
deführer als Abnahmetermin der 1. April 2025, 13.30 Uhr, angezeigt (act. 6/4/21).
Eine Rückgabe erfolgte an diesem Termin nicht. Darauf wurde dem Beschwerde-
führer Frist zur Räumung bis am 10. April 2025, 13.00 Uhr gewährt
(act. 6/4/22/1 f.). Der Beschwerdeführer hat die Mietobjekte bis heute nicht zu-
rückgegeben.
1.2 Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Ein-
zelgericht s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf (fortan Vorinstanz) die Ausweisung
des Beschwerdeführers aus den genannten Mietobjekten unter Anordnung der
Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 6/1). Nach Einholen einer Stel-
lungnahme beim Beschwerdeführer und nachdem die Beschwerdegegnerin in der
Folge auf eine Stellungnahme verzichtete (act. 6/5–8), hiess die Vorinstanz das
Ausweisungsbegehren mit unbegründetem Urteil vom 16. Juni 2025 gut (act. 6/9).

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Mit Eingabe vom 25. Juni 2025 verlangte der Beschwerdeführer die Begründung
des Entscheides (act. 6/13). Der begründete Entscheid ([act. 3 =] act. 5
[= act. 6/15]) wurde ihm am 4. Juli 2025 zugestellt (act. 6/16/2).
1.3 Gegen diesen Entscheid gelangt der Beschwerdeführer mit Beschwerde
vom 11. Juli 2025 (Datum Poststempel: 12. Juli 2025) rechtzeitig an das Oberge-
richt. Er verlangt sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides
(act. 2).
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Da sich die Beschwerde so-
gleich als unbegründet erweist, kann auf das Einholen einer Beschwerdeantwort
verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO), und auch eine Verhandlung ist entgegen
dem Wunsch des Beschwerdeführers (vgl. act. 2 S. 4) nicht durchzuführen.
2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endentschei-
de anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, deren
Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308
Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 5'040.– aus und
stützte sich dabei auf die Angaben der Beschwerdegegnerin (act. 5 E. 4.2.). Pra-
xisgemäss ist der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach Massgabe des
Mietzinses für die Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Auswei-
sung zu berechnen (statt vieler: OGer ZH PF190010 vom 13. März 2019 E. 2.1).
Dies ergibt vorliegend auf Basis der in den Mietverträgen vereinbarten Mietzinse
von Fr. 840.– (Fr. 520.– + Fr. 120.– + 4*[Fr. 50.–], vgl. act. 6/4/8–6/4/14) in Über-
einstimmung mit der Beschwerdegegnerin ein Total von
Fr. 5'040.–. Die Eingabe des Beschwerdeführers ist daher als Beschwerde entge-
genzunehmen.
2.2 Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmitte-
leingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen

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Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-
bot ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch für sog. unechte Noven.
3.1 Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe die Mietverträge unter
Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen und -termine
gekündigt. Der Beschwerdegegner habe dies nicht bestritten und insbesondere
auch die Kündigungen nicht innert Frist angefochten. Auch Nichtigkeitsgründe
seien keine ersichtlich oder geltend gemacht. Entsprechend verfüge der Be-
schwerdeführer seit dem 1. April 2025 über keinen Rechtstitel mehr für den Auf-
enthalt in bzw. auf den Mietobjekten. Sodann wies die Vorinstanz darauf hin, ent-
gegen dem Beschwerdeführer treffe die Beschwerdegegnerin keine Pflicht, ihm
ein Ausweichobjekt anzubieten. Auch habe die angebliche Verzögerung eines all-
fälligen Neubauprojektes auf den betroffenen Grundstücken entgegen dem Be-
schwerdeführer keinen Einfluss auf die Gültigkeit der ausgesprochenen Kündi-
gungen. Insgesamt sei der Sachverhalt rechtsgenügend bewiesen und die
Rechtslage klar, weshalb das Begehren der Beschwerdegegnerin gutzuheissen
sei (act. 5).
3.2 Der Beschwerdeführer trägt vor, das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt
werden, um einen anderen Mieter unterzubringen. So dürfe es nicht passieren,
dass die Beschwerdegegnerin die Mietobjekte jemand anderem vermiete und da-
mit "ein Geschäft" mache, habe er die Räumlichkeiten doch nach seinen Bedürf-
nissen und mit Erlaubnis umgebaut. Vielmehr sei ihm die Möglichkeit zu geben,
so lange im Mietobjekt zu bleiben, bis das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin –
gegen das mutmasslich bereits Einsprachen erhoben worden seien – tatsächlich
realisiert werde. Zudem sei ihm durch die Beschwerdegegnerin eine akzeptable
Alternative anzubieten (act. 2).
3.3 Mit diesen Ausführungen legt der Beschwerdeführer weder dar, inwiefern die
Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, noch das Recht

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falsch angewendet habe. Insbesondere widerspricht er den vorinstanzlichen Er-
wägungen nicht, wonach die Kündigung innert Frist nicht angefochten wurde und
gültig sei und er die Mietobjekte nunmehr ohne Rechtstitel besitze. Hieran vermö-
gen die Vorbringen im Beschwerdeverfahren nichts zu ändern. Der Beschwerde
des Beschwerdeführers mangelt es an einer hinreichenden bzw. überhaupt einer
Auseinandersetzung mit den entscheidrelevanten vorinstanzlichen Erwägungen,
weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.
Der Beschwerdeführer sei an dieser Stelle nochmals in Übereinstimmung
mit der Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die Beschwerdegegnerin weder eine
Pflicht trifft, ihm ein geeignetes Ersatzobjekt zur Verfügung zu stellen, noch dass
eine Verzögerung des offenbar geplanten Bauprojektes etwas an der Gültigkeit
der gegen ihn ausgesprochenen und von ihm nicht angefochtenen ordentlichen
Kündigung zu ändern vermag. Zudem steht es der Beschwerdegegnerin frei, die
Mietobjekte nach seinem Auszug bzw. seiner Ausweisung neu zu vermieten.
4.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 5'040.– (vgl. E. 2.1) ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren
in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG
auf Fr. 500.– festzusetzen.
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer
nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht,
weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Einzelgericht s.V. des Be-
zirksgerichtes Diesdorf, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 5'040.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
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