zh_obergericht · NG200011 · 2020-12-11 · de
Forderung aus Mietverhältnis (Rückweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200011-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichte-
rin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Kröger
Urteil vom 11. Dezember 2020
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
3. C._____,
4. D._____,
5. E._____,
6. F._____,
Mieter, Kläger und Berufungskläger
alle vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
G._____ Immobilien AG,
Vermieterin, Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch H._____ Immobilien AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Forderung aus Mietverhältnis (Rückweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom
17. August 2020 (MD190004)

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Rechtsbegehren der Kläger:
(act. 3/21; sinngemäss)
1. Es sei festzustellen, dass die Kläger bezüglich der Nebenkosten ge-
täuscht wurden und die Saldi für die Nebenkostenabrechnungen nicht
geschuldet sind bzw. den Klägern die ungerechtfertigten Nachzahlun-
gen zurückzuerstatten sind:
1.1 Kläger 1 und 2: Nicht geschuldet sind die Saldi aus den Neben-
kostenabrechnungen 2008/2009 bis 2013/2014. Die Zahlungen
von total Fr. 9'723.30 sind zurückzuerstatten (für die Abrechnung
2008/2009 und 2009/2010 Fr. 2'613.35 und für die Abrechnungen
2010/2011 bis 2013/2014 Fr. 7'109.95).
1.2 Kläger 3 und 4: Die Saldi aus den Nebenkostenabrechnungen
2009/2010 bis 2013/2014 sind nicht geschuldet und die geleistete
Zahlung von total Fr. 9'434.55 ist zurückzuerstatten.
1.3 Kläger 5 und 6: Nicht geschuldet sind die Saldi aus den Neben-
kostenabrechnungen 2006/2007 bis 2013/2014. Zurückzuerstat-
ten sind die geleisteten Zahlungen von total Fr. 13'286.25
(2006/2007 bis 2008/2009 Fr. 4'346.15 und 2009/2010 bis
2013/2014 Fr. 7'140.10).
2. Eventualiter sei festzustellen, dass nicht sämtliche Nebenkostenpositi-
onen genügend klar und gesondert aus dem Mietzins ausgeschieden
wurden. Es seien die ungültigen oder unklaren Nebenkostenpositionen
ausdrücklich aus dem Mietvertrag zu streichen.
3. Subeventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern 1 und 2,
3 und 4 und 5 und 6 betr. die Perioden 2009/2010 bis 2013/2014 je ei-
ne liquide und korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sämtli-
che nicht vereinbarten Kosten, sämtliche Reparaturkosten, sämtliche
Kosten für den Unterhalt sowie die Amortisation seien aus den Neben-
kostenabrechnungen zu entfernen.
4. Es sie die Beklagte zu verpflichten, beim Betreibungsamt Bülach fol-
gende gegen die Kläger eingeleiteten Betreibungen vollumfänglich zu-
rückzuziehen und löschen zu lassen:
- Betreibungen Nr. 1 und 2 über Fr. 3'577.35 (Kläger 3 und 4);
- Betreibungen Nr. 3 und 4 über Fr. 2'023.50 (Kläger 1 und 2;
- Betreibungen Nr. 5 und 6 über Fr. 3'760.20 (Kläger 5 und 6.
5. Eventualiter sei das Betreibungsamt Bülach anzuweisen, den Regis-
tereintrag zu löschen resp. diesen keinem Dritten mitzuteilen.
6. Subeventualiter sei festzustellen, dass das Betreibungsverfahren unge-
rechtfertigterweise eingeleitet worden ist, weshalb die Betreibung auf-
grund dieses Urteils aufzuheben ist.
7. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 1 und 2 den Nachweis
der Nebenkosten für die Garage und den Bastelraum vertragsgemäss

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abzurechnen und den allfällig zu viel bezahlten Betrag zurückzuerstat-
ten.
8. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 1 und 2, 3 und 4 und 5
und 6 jeweils das Ableseblatt des individuellen Heizverbrauchs der
betr. Nebenkostenabrechnung beizulegen.
9. Die Beklagte sei zu verpflichten, die korrekte Nebenkostenabrechnung
alljährlich spätestens innert 6 Monaten nach der Abrechnungsperiode
abzurechnen und den Klägern alljährlich eine Abrechnung zuzustellen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (+MWST) zu Lasten der Beklagten.
Urteil des Mietgerichts:
(act. 20 [= act. 17 = act. 22])
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr (einschliesslich Prozess-Nr. MD160002-C) wird fest-
gesetzt auf:
Fr. 4'320.– die weiteren Kosten betragen:
Entscheidgebühr gemäss Urteil des Obergerichtes des
Fr. 3'900.– Kantons Zürich vom 20. November 2019 (Prozess-
Nr. NG190023-O).
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern 1 bis 4 jeweils zu 15 % und den
Klägern 5 und 6 jeweils zu 20 % auferlegt.
4. Die Kläger 1 bis 4 werden verpflichtet, der beklagten Partei je eine Partei-
entschädigung von Fr. 1'834.65 (inkl. Mehrwertsteuer) und die Kläger 5 und
6 werden verpflichtet, der Beklagten je eine Parteientschädigung von
Fr. 2'446.2 (inkl. Mehrwertsteuer) für die Verfahren vor erster und zweiter In-
stanz (Prozess-Nr. MD160002-C, Prozess-Nr. MD190004-C und Prozess-
Nr. NG190023-O) zu bezahlen.
5.-6. [Mitteilungen, Rechtsmittel]

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Berufungsanträge:
der Kläger und Berufungskläger (act. 21 S. 2 f.):
" 1. Das Urteil des Mietgerichts Bülach vom 17. August 2020 (Ge-
schäfts Nr. MD190004) sei in Gutheissung der Berufung betref-
fend Dispositiv Ziffer 1, 2, 3 und 4 aufzuheben und wie folgt zu
ändern:
1.1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 1 und 2 aus
den Nebenkostenabrechnungen 2010/11 bis 2013/14 den
Betrag von CHF 2'349.45 zurückzuerstatten.
1.2. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern 3 und 4 aus
den Nebenkostenabrechnungen 2009/10 bis 2013/2014
den Betrag von CHF 3'208.75 zurückzuerstatten.
1.3. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägerin 5 und 6 aus
den Nebenkostenabrechnungen 2009/10 bis 2013/14 den
Betrag von Fr. 3'208.75 zurückzuerstatten.
2. Eventualiter sei die Sache zur quantitativen Beurteilung der
Rückerstattungsbeträge der Kläger 1 bis 6 im Zusammenhang
mit den von der Beklagten geltend gemachten Nebenkostenab-
rechnungen 2009/10 bis 2013/14 hinsichtlich der Position "Di-
verse Betriebskosten" erneut an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen.
3. Die Gerichtskosten seien den Klägern 1 und 2 je zu 11.60%,
den Klägern 3 und 4 je zu 10.35% und den Klägern 5 und 6 je
zu 15.35% zu belasten und zu Lasten der Beklagten zu 25.4%
zu sprechen.
4. Die Kläger 1 und 2 werden verpflichtet, der beklagten Partei je
eine Parteientschädigung von CHF 935.45 (inkl. MWST), die
Kläger 3 und 4 werden verpflichtet, der beklagten Partei je eine
Parteientschädigung von CHF 835.05 (inkl. MWST) und die
Kläger 5 und 6 werden verpflichtet der beklagten Partei je eine
Parteientschädigung von CHF 1'238.35 (inkl. MWST) für die
Verfahren vor erster und zweiter Instanz (Prot. Nr. MD160002-
C, Prozess Nr. MD190004-C und Prozess Nr. NG190023-O) zu
bezahlen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (+MWST) zu Lasten der Be-
klagten."

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Mieter, Kläger und Berufungskläger 1 bis 6 (nachfolgend Mieter 1 bis 6)
sind Mieter der G._____ Immobilien AG (nachfolgend Vermieterin) in einer aus
drei Liegenschaften bestehenden Überbauung ("…") an der … [Adresse].
1.2. Zwischen den Parteien entstand eine Auseinandersetzung über die Neben-
kosten. Die Mieter verlangten, die gesamten von ihnen geleisteten Nachzahlun-
gen für die Nebenkosten der Abrechnungsperioden 2006/2007 (Mieter 5 und 6)
bzw. 2008/2009 (Mieter 1 und 2) bzw. 2009/2010 (Mieter 3 und 4) bis zur Abrech-
nungsperiode 2013/2014 seien zurück zu erstatten. Mit Klage vom 14. November
2016 stellten sie beim Mietgericht des Bezirksgerichts Bülach (Vorinstanz) die
eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren (act. 3/1).
1.3. Mit Urteil vom 25. Januar 2018 verpflichtete die Vorinstanz die Vermieterin,
dem Mieter 1 den Betrag von Fr. 146.90 zurückzuerstatten. Im Übrigen wies sie
die Klage ab (act. 3/44). Im Umfang der Abweisung ihrer Klage fochten die Mieter
das Urteil beim Obergericht des Kantons Zürich an. Dieses wies die Berufung mit
Urteil vom 15. März 2019 ab, soweit es darauf eintrat (OGer ZH NG180006). Da-
gegen erhoben die Mieter Beschwerde beim Bundesgericht. Mit Urteil vom
8. Oktober 2019 hiess dieses einen Anspruch der Mieter auf Rückerstattung der
unter der Position "Diverse Betriebskosten" getätigten Nachzahlungen, für welche
keine Saldoanerkennung vorliegt, grundsätzlich gut. Für die Mieter 1 und 2 betrifft
dies die Nebenkostenabrechnungen 2010/11 bis 2013/14; für die Mieter 3 bis 6
die Nebenkostenabrechnungen 2009/10 bis 2013/14. Insoweit wies das Bundes-
gericht die Sache zur Prüfung und Beurteilung des Quantitativen an das Oberge-
richt zurück, im Übrigen wies es die Beschwerde ab (vgl. act. 2 E. 8.2.4.2. und
E. 10). Mit Urteil vom 20. November 2019 hob das Obergericht die Dispositivzif-
fern 2 bis 5 des Urteils der Vorinstanz vom 25. Januar 2018 auf und wies die Sa-
che zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück (act. 1).

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1.4. Mit Beschluss vom 27. Januar 2020 setzte die Vorinstanz der Vermieterin
zunächst Frist an, um die Höhe der Position "Diverse Betriebskosten" zu substan-
tiieren (act. 4). Mit Stellungnahme vom 25. Februar 2020 beantragte die Vermiete-
rin, die Klage sei ohne Weiterungen abzuweisen, da die Mieter ihren Rückforde-
rungsanspruch in Bezug auf die Position "Diverse Betriebskosten" nicht beziffert
hätten (act. 6). Mit Verfügung vom 3. März 2020 nahm die Vorinstanz die der
Vermieterin angesetzte Frist einstweilen ab und gewährte den Mietern das rechtli-
che Gehör (act. 7). Mit Eingabe vom 20. April 2020 führten die Mieter im Einzel-
nen auf, welche unter dem Titel "Diverse Betriebskosten" für die massgeblichen
Perioden bezahlten Beträge zurückzuerstatten seien (act. 9). Es folgte je eine
weitere Stellungnahme beider Parteien (act. 12; act. 14).
1.5. Mit Urteil vom 17. August 2020 wies die Vorinstanz die Klage der Mieter ab
(act. 20 [= act. 17 = act. 22]). Dagegen erhoben die Mieter am 25. September
2020 rechtzeitig Berufung (act. 21). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezo-
gen (act. 1-18). Die mit Verfügung vom 13. Oktober 2020 verlangten Kostenvor-
schüsse wurden rechtzeitig geleistet (act. 25-27). Die Sache ist spruchreif, ohne
dass es einer Berufungsantwort bedarf (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens CHF 10'000.–
beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Mieter führen das Verfahren
als einfache Streitgenossen; da sich ihre Forderungen nicht gegenseitig aus-
schliessen, sind diese bei der Streitwertberechnung zusammenzurechnen (Art. 93
Abs. 1 ZPO). Nachdem das Obergericht mit Urteil vom 20. November 2019 die
Dispositivziffern 2 bis 5 des Urteils der Vorinstanz vom 25. Januar 2018 aufgeho-
ben hatte, waren vor Vorinstanz zuletzt erneut – mit Ausnahme des Rechtsbegeh-
rens 7 – die ursprünglichen Rechtsbegehren mit einem Streitwert von rund
Fr. 34'000.– offen (vgl. act. 3/44 E. 2). Die Berufung ist damit zulässig.
2.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue

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Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzu-
lassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 ZPO). Dies gilt auch im Verfahren, in welcher der eingeschränkte bzw.
soziale Untersuchungsgrundsatz herrscht (BGE 144 III 349 E. 4.2.1.).
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog, vorab sei zu prüfen, ob die Mieter ihrer Behauptungs-
und Substantiierungspflicht nachgekommen seien. Gemäss Art. 229 Abs. 2 ZPO
sei der Aktenschluss nach der mündlichen Replik bzw. Duplik an der Hauptver-
handlung vom 19. Mai 2017 eingetreten. Insbesondere die späteren Eingaben der
Mieter vom 26. Oktober 2017 und 30. November 2017 samt Beilagen sowie sämt-
liche Eingaben nach der Rückweisung durch das Obergericht seien damit unbe-
achtlich. In der Klageschrift und den Parteivorträgen hätten die Mieter die einzel-
nen Tatsachenelemente, d.h. die Rechnungspositionen wie etwa die Position "Di-
verse Betriebskosten", nicht detailliert aufgeführt. Es fänden sich lediglich Totalbe-
träge, die den Mietern zurückzuerstatten seien. Auch gehe aus keiner Beilage
selbsterklärend hervor, welche konkreten in ihre Elemente gegliederten Behaup-
tungen aufgestellt würden. Mangels Substantiierung sei es dem Gericht nicht
möglich, die Höhe der unter der Position "Diverse Betriebskosten" bezahlten Be-
träge quantitativ zu beurteilen. Die Klage sei daher abzuweisen (act. 20 E. 3.-4.).
3.2. Die Mieter bringen in ihrer Berufung im Wesentlichen vor, das Bundesgericht
habe einen Anspruch auf Rückerstattung grundsätzlich gutgeheissen und die Sa-
che nur zur Prüfung und Beurteilung des Quantitativen an die Vorinstanz zurück
gewiesen. Wenn die Vorinstanz die zugesprochene Forderung nun abweise,
übergehe sie, dass sie an den Rückweisungsentscheid gebunden sei. Die Vor-
instanz habe ausserdem die Beweislast falsch verteilt: Nach mehrfach bestätigter
Rechtsprechung trage der Vermieter die Beweislast für die Richtigkeit des ge-
schuldeten Saldos, wenn wie hier keine Saldoanerkennung stattgefunden habe.
Ferner seien Noven gemäss Art. 229 Abs. 3 ZPO bis zur Urteilsberatung zulässig,
da die eingeschränkte Untersuchungsmaxime gelte. Die Vorinstanz hätte daher
die Eingaben der Mieter vom 30. November 2017 samt Beilagen (act. 3/32 und

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3/33/1-8) und vom 20. April 2020 (act. 9) berücksichtigen müssen. Darin hätten
sie ihren Rückerstattungsanspruch genügend quantifiziert (vgl. act. 21 S. 5 ff.).
3.3. Das Bundesgericht hielt im Rückweisungsentscheid vom 8. Oktober 2019
fest, bezüglich der Abrechnungsperioden 2010/11 bis 2013/14 (Mieter 1+2) bzw.
2009/10 bis 2013/14 (Mieter 3-6) liege keine Anerkennung des Saldos der Ne-
benkostenabrechnungen durch die Mieter vor. Dies bedeute, dass es sich bei den
entsprechenden Forderungen um einen vertraglichen Anspruch der Vermieterin
handle (und nicht um einen bereicherungsrechtlichen Anspruch der Mieter). Die
Vermieterin sei deshalb behauptungs- und beweispflichtig (act. 72 E. 8.1.).
Die Vermieterin sei verpflichtet, eine detaillierte Abrechnung zu erstellen. Die Po-
sition "Diverse Betriebskosten" lasse nicht erkennen, welche der in den Mietver-
trägen ausgeschiedenen Nebenkosten darin erfasst seien. Diesbezüglich sei die
Nebenkostenabrechnung ungenügend. Das Einsichtsrecht könne eine ungenü-
gende Abrechnung nicht ersetzen. Auch genüge das Schreiben des Rechtsvertre-
ters der Vermieterin vom 27. April 2016 der Abrechnungspflicht nicht. Habe die
Vermieterin die unter "Diverse Betriebskosten" in Rechnung gestellten Beträge,
für welche keine Saldoanerkennung vorliege, nicht genügend dargelegt, sei der
diesbezügliche Anspruch auf Rückerstattung der Mieter grundsätzlich gutzuheis-
sen. Da die entsprechenden Beträge vom Obergericht nicht festgestellt worden
seien, könne das Bundesgericht nicht reformatorisch entscheiden. Vielmehr sei
die Sache zur Prüfung und Beurteilung des Quantitativen an das Obergericht zu-
rückzuweisen (vgl. act. 72 E. 8.2.2. ff.). Das Obergericht wies die Sache unter
Hinweis auf diese Erwägungen an die Vorinstanz zurück (act. 1 E. 2.-3.).
Die Vorinstanz hatte die Höhe der zuzusprechenden Beträge festzustellen. Dazu
war zunächst zu prüfen, welche Beträge die Mieter unter dem Titel "Diverse Be-
triebskosten" im Einzelnen konkret zurück verlangten (vgl. nachfolgend E. 3.4. ff.).
Dazu hat sich das Bundesgericht und das Obergericht nicht geäussert, womit der
Rückweisungsentscheid insoweit keine verbindlichen Feststellungen enthält, die
zu beachten gewesen wären.

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3.4. Die Mieter weisen zutreffend darauf hin, für die noch zu beurteilende Positi-
on "Diverse Betriebskosten" sei die Vermieterin behauptungs- und beweispflichtig.
Dies hat auch das Bundesgericht festgehalten (act. 72 E. 8.1.). Es liegt damit an
der Vermieterin, die nötigen Behauptungen aufzustellen und zu beweisen, dass
die in Rechnung gestellten Kosten tatsächlich in diesem Umfang angefallen und
nebenkostenfähig sind (vgl. auch OGer ZH NG180006 vom 15. März 2019
E. 3.3.2.1. m.H.a. Mietrecht für die Praxis-BÉGUIN, 9. Aufl. 2016, Rz. 14.9).
Die Mieter als klagende Parteien hatten hierzu jedoch ein konkretes, genügend
bestimmtes Rechtsbegehren zu stellen. Das Rechtsbegehren muss bei Gutheis-
sung der Klage zum Dispositiv des Urteils erhoben werden können; wird die Be-
zahlung eines Geldbetrages verlangt, so ist dieser zu beziffern (Art. 84 Abs. 2
ZPO). Die fehlende Bezifferung eines Rechtsbegehrens stellt keinen Mangel i.S.
von Art. 132 Abs. 1 ZPO dar, zu dessen Verbesserung das Gericht eine Nachfrist
einzuräumen hätte (BGE 140 III 409 E. 4.3.2.).
Das Gebot der Bestimmtheit des Rechtsbegehrens beruht auf der Dispositions-
maxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) und auf dem Grundsatz des rechtlichen Gehörs,
welcher voraussetzt, dass die beklagte Partei genau weiss, was von ihr gefordert
wird, um erschöpfend Stellung nehmen zu können (vgl. DANIEL FÜLLEMANN, DIKE
Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 84 N 4). Wie alle Erklärungen der Parteien sind
Rechtsbegehren nach Treu und Glauben, insbesondere im Lichte der dazu gege-
benen Begründung auszulegen. Diese ist grundsätzlich in den Rechtsschriften
bzw. den Parteivorträgen anzugeben und ein Verweis auf Beilagen ist nicht zuläs-
sig. Bei wenigen selbsterklärenden Beilagen kann es aber überspitzt formalistisch
sein, deren Abschreiben in der Rechtsschrift bzw. deren Wiederholung im Partei-
vortrag zu fordern. Entscheidend ist, ob die Gegenpartei weiss, wogegen sie ar-
gumentieren muss (vgl. OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019 E. V.5, OGer
ZH NE100005 vom 10. November 2010 E. 6.1. und BGer 4A_443/2017 vom
30. April 2018 E. 2.2).
3.5. In ihrer Klage hatten die Mieter einen Totalbetrag für diverse ihrer Ansicht
nach ungerechtfertigte Nachzahlungen zurück verlangt (act. 3/1 S. 2). Weder im
Rechtsbegehren noch in der Klagebegründung oder in der Replik erfolgte eine

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nähere Aufschlüsselung bzw. eine konkrete Bezifferung der Position "Diverse Be-
triebskosten" (vgl. act. 3/1; act. 21; Prot. Vi S. 5 ff.).
Setzt sich eine geltend gemachte Forderung aus mehreren Positionen zusam-
men, kann sich eine Partei nicht darauf beschränken, einen Totalbetrag zu nen-
nen. Aufgrund der Dispositionsmaxime und damit die Gegenpartei Stellung neh-
men kann, hat die klagende Partei vielmehr anzugeben, was sie im Einzelnen ver-
langt und woraus sie diesen Anspruch ableitet. Die anwaltlich vertretenen Mieter
hätten zumindest aufführen müssen, um welchen Betrag die Position "Diverse Be-
triebskosten" in welchen Nebenkostenabrechnungen zu reduzieren sei unter An-
gabe, wie sie diese Beträge berechneten. Die Mieter verweisen für die Beziffe-
rung auf ihre Eingabe vom 30. November 2017, mit welcher sie den gerichtlichen
Vergleich vom 6. November 2017 widerrufen hatten (act. 3/32) und insbesondere
die damit eingereichte Beilage act. 3/33/7 sowie auf ihre Stellungnahme vom
20. April 2020 (act. 9), welche nach der Rückweisung des Verfahrens an die Vor-
instanz erfolgte. Es ist zunächst zu prüfen, ob diese Eingaben rechtzeitig in den
Prozess eingebracht wurden.
3.7. Noven können nach der Rückweisung nur berücksichtigt werden, wenn das
Verfahren in einen Stand zurück versetzt wird, in dem im erstinstanzlichen Verfah-
ren ordentlicherweise noch Noven geltend gemacht werden können (ZK ZPO-
REETZ/HILBER, 3. Aufl. 2016, Art. 318 ZPO N 41). Die Vorinstanz hatte am 19. Mai
2017 die Hauptverhandlung durchgeführt, an der eine ergänzende Klagebegrün-
dung und eine ergänzende Klageantwort sowie Replik und Duplik erstattet wurden
(Prot. Vi S. 5 ff.). Am Schluss wurde vereinbart, es werde zu einer weiteren Ver-
handlung vorgeladen, um die Vergleichsgespräche fortzusetzen. Die entspre-
chende Instruktionsverhandlung fand am 6. November 2017 statt. Es wurde ein
Vergleich mit Widerrufsvorbehalt geschlossen, der von den Mietern mit der er-
wähnten Eingabe vom 30. November 2017 unter Einreichung weiterer Beilagen
widerrufen wurde (act. 3/32-33). Am 25. Januar 2018 fand die Urteilsberatung
statt (Prot. Vi S. 29). Mit der Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids gleichen
Datums und der Rückweisung an die Vorinstanz wurde das Verfahren in den
Stand versetzt wie es kurz vor der Urteilsfällung war.

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Vor Vorinstanz gelangte das vereinfachte Verfahren zur Anwendung, weil die
Forderungen der Mieter 1 bis 6 einzeln je weniger als Fr. 30'000.– betrugen
(Art. 243 Abs. 1 ZPO; OGer NG180006 E. 3.1. m.w.H.). Damit galt die beschränk-
te (oder sog. soziale) Untersuchungsmaxime, was bedeutet, dass das Gericht den
Sachverhalt von Amtes wegen feststellt (Art. 247 Abs. 2 ZPO). Vor der ersten In-
stanz waren neue Tatsachen und Beweismittel daher bis zur Urteilsberatung zu
berücksichtigen (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Gemäss Rechtsprechung des Bundesge-
richts entspricht die "Urteilsberatung" nach Art. 229 Abs. 3 ZPO der Phase des
Prozesses, die nach dem Schluss der "Hauptverhandlung" nach Art. 228-234
ZPO eintritt ("On en déduit que les délibérations commencent après la clôture des
débats principaux [titre du chapitre 3]; vgl. BGE 138 III 788, E. 4.2. = Pra 2013
Nr. 53). Es ist unerheblich, wann das Urteil tatsächlich von der Gerichtsbesetzung
beraten und gefällt wird. Nach Schluss der Hauptverhandlung ist das Gericht nur
noch berechtigt, aber nicht mehr verpflichtet, auf neue Vorbringen einzugehen,
und zwar selbst wenn es sich um echte Noven in Verfahren handelt, welche durch
den Untersuchungsgrundsatz beherrscht sind (BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra
2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5).
Entscheidend ist, dass die Hauptverhandlung vor der Vorinstanz am 19. Mai 2017
abgeschlossen wurde (Prot. Vi S. 28). Danach waren nach Art. 229 Abs. 3 ZPO
keine Noven mehr zulässig. Den Parteien wurde nur nochmals Gelegenheit gebo-
ten, Vergleichsgespräche unter gerichtlicher Mitwirkung zu führen. Dies sowie der
Umstand, dass in der getroffenen Vereinbarung eine Widerrufsmöglichkeit einge-
räumt wurde, vermochte kein weiteres Novenrecht zu schaffen. In dieser Phase
soll es grundsätzlich nicht mehr möglich sei, mit weiteren Noveneingaben eine
Wiederaufnahme der Parteiverhandlungen oder des Beweisverfahrens zu erzwin-
gen. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz – anders als gemäss
Vorbringen der Mieter offenbar das Kantonsgericht Baselland in einem ähnlichen
Fall (vgl. act. 21 S. 9 f.) – die Eingabe der Mieter vom 30. November 2017 samt
Beilagen als verspätet erachtete.
Bei dem von den Mietern angeführten act. 3/33/7 handelt es sich überdies nur um
eine Beilage. Sie enthält eine Auflistung der Rückforderungen für die Positionen

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"WW fix", "WW variabel" und "Diverse Kosten" pro Mietpartei und Abrechnungs-
periode (vgl. act. 3/33/7). Die Mieter machten keinerlei Ausführungen dazu, wie
die Beilage zu lesen ist. Insbesondere fehlt eine Erklärung, gestützt auf welche
weiteren Beilagen die Mieter diese Beträge wie berechneten. Es ist nicht Aufgabe
des Gerichts oder der Gegenpartei, diese Angaben aus den Akten zusammen zu
suchen, um die Beilage im Sinne der Mieter zu interpretieren. Damit kamen die
Mieter ihrer Begründungspflicht nicht genügend nach. In ihrer Stellungnahme vom
20. April 2020 stellten die Mieter zwar ein beziffertes Begehren für die Position
"Diverse Betriebskosten" und erklärten wie sich der Betrag zusammen setzt
(act. 9). Diese Eingabe erfolgte jedoch erst nach dem Rückweisungsentscheid
und ist daher in jedem Fall verspätet.
3.8. Damit fehlte es an einem genügend bestimmten Rechtsbegehren bzw. an
einer hinreichenden Begründung der Teilforderung. Dies wäre den anwaltlich ver-
tretenen Mietern bereits zu Beginn des Verfahrens ohne Weiteres möglich und
zumutbar gewesen, standen ihnen doch sämtliche Berechnungsgrundlagen zur
Verfügung. Im Ergebnis hat die Vorinstanz die Klage der Mieter daher zu Recht
als ungenügend beurteilt. Es mag zwar in gewisser Hinsicht unbefriedigend er-
scheinen, dass die Mieter mit ihren Begehren nun aus formellen Gründen abzu-
weisen sind. Die Rückweisung ändert jedoch nichts daran, dass die Vorinstanz zu
prüfen hatte, welche Beträge die Mieter unter der noch zu beurteilenden Position
"Diverse Betriebskosten" geltend gemacht hatten. Mangels eines diesbezüglich
genügend bestimmten Rechtsbegehrens bzw. einer hinreichenden Begründung
konnten diese nicht zugesprochen werden. Dies führt zur Abweisung der Beru-
fung und Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids.

- 13 -
4.
4.1. Mit Bezug auf den Kosten- und Entschädigungsentscheid der Vorinstanz
verlangen die Mieter, die Kosten seien entsprechend dem von ihnen beantragten
Ausgang des Verfahrens anders zu verlegen (vgl. act. 21 S. 17 ff.). Da die Beru-
fung abzuweisen und der erstinstanzliche Entscheid zu bestätigen ist, bleibt es
bei der vorinstanzlichen Kostenregelung.
4.2. Ausgangsgemäss werden die Mieter für das Berufungsverfahrens kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert des Berufungs-
verfahrens von Fr. 8'766.95 ist die Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche Ver-
fahren gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den § 4 Abs. 1 bis 2 auf
Fr. 1'590.– festzusetzen. Die Kosten sind den als einfache Streitgenossen auftre-
tenden Mietern im Verhältnis der von ihnen jeweils einzeln geltend gemachten
Begehren aufzuerlegen, weshalb die Kosten den Klägern 1 und 2 im Umfang von
Fr. 450.–, den Klägern 3 und 4 im Umfang von Fr. 570.– und den Kläger 5 und 6
im Umfang von Fr. 570.– aufzuerlegen sind. Die Gerichtskosten sind aus den von
den Mietern geleisteten Vorschüssen zu beziehen.
4.3. Da der Vermieterin im Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Auf-
wendungen entstanden sind, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl.
Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Der Entscheid des Bezirksgerichts Bülach
vom 17. August 2020 (MD190004) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'590.– festgesetzt und
den Klägern 1 und 2 im Umfang von Fr. 450.–, den Klägern 3 und 4 im Um-
fang von Fr. 570.– und den Klägern 5 und 6 im Umfang von Fr. 570.– aufer-
legt. Die Entscheidgebühr wird aus den von den Klägern 1 bis 6 geleisteten
Kostenvorschüssen bezogen.

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3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage eines
Doppels von act. 21 an das Bezirksgericht Bülach, je gegen Empfangs-
schein und an die Obergerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 8'766.95.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. S. Kröger
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