zh_obergericht · PF180020 · 2018-05-28 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF180020-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie
Gerichtsschreiberin Dr. M. Isler
Urteil vom 28. Mai 2018
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Kläger und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes C._____ vom 13. April 2018 (ER180006)

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Erwägungen:
1. Der Beklagte und Beschwerdeführer ist Untermieter eines Zimmers einer
5.5-Zimmerwohnung im mittleren Reiheneinfamilienhaus an der D._____-Strasse
…, C._____, wobei das Wohnzimmer, die Küche, das Bad, der Sitzplatz und der
Abstellraum im Keller zu seiner Mitbenützung stehen. Als Mietbeginn wurde der
1. Mai 2015 vereinbart (act. 3/1). Am 9. Februar 2018 (Datum Eingang) stellte der
Hauptmieter (Kläger und Beschwerdegegner) beim Bezirksgericht C._____ im
Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen ein Ausweisungsbegehren (act. 1).
Das Einzelgericht im summarischen Verfahren verpflichtete den Beschwerdefüh-
rer mit Urteil vom 13. April 2018, das Zimmer und die zur Mitbenutzung zur Verfü-
gung gestellten Räumlichkeiten unverzüglich zu räumen und dem Beschwerde-
gegner ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung von Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall. Sodann wurde das Stadtammannamt C._____-… an-
gewiesen, den Entscheid nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des
Beschwerdegegners zu vollstrecken, wobei das Gesuch innert 60 Tagen nach
Eintritt der Rechtskraft zu stellen sei (act. 18 = act. 21 = act. 23).
2. Gegen den Ausweisungsentscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe
vom 2. Mai 2018 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde (act. 22, vgl.
act. 19). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-19). Mit Verfügung
vom 14. Mai 2018 erteilte der Vorsitzende der Beschwerde auf Antrag hin und im
Rahmen einer superprovisorischen Massnahme die aufschiebende Wirkung.
Gleichzeitig gab er dem Beschwerdegegner die Gelegenheit, zur aufschiebenden
Wirkung Stellung zu nehmen (act. 26). Die Stellungnahme ging fristgerecht ein
(act. 28). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung von
Art. 322 Abs. 1 ZPO abgesehen werden. Die Sache erweist sich als spruchreif.
Mit dem heute auszufällenden Endentscheid wird der Entscheid über die Bestäti-
gung der aufschiebenden Wirkung hinfällig. Der Antrag des Beschwerdegegners
auf sofortigen Entzug der aufschiebenden Wirkung (act. 28 S. 2) ist als gegen-
standslos abzuschreiben.

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3.1 Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten im Mietvertrag eine dreimonatige
Kündigungsfrist ohne Kündigungstermin vorgesehen, weshalb die Kündigung auf
einen ortsüblichen Termin zu erfolgen gehabt habe. Mit Datum vom 27. Oktober
2016 habe der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer den Untermietvertrag
ordentlich mittels offiziellem Formular per 1. Februar 2017 gekündigt; in Anwen-
dung von Art. 266a Abs. 2 OR habe sich die Kündigung auf den 31. März 2017
verschoben (act. 23 S. 3 f.). Nach Erhalt der Kündigung sei es zu zwei Erstre-
ckungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde gekommen. Im ersten Verfahren
hätten sich die Parteien auf eine erstmalige Erstreckung bis 30. September 2017
geeinigt. Auch anlässlich der zweiten Schlichtungsverhandlung hätten die Partei-
en einen Vergleich geschlossen, gemäss welchem das Untermietverhältnis letzt-
mals und längstens bis 31. Januar 2018 erstreckt worden wäre. Der Beschwerde-
führer habe den Vergleich aber widerrufen. In der Folge habe er ein Erstre-
ckungsbegehren am Bezirksgericht C._____ eingereicht, die Klage aber zwei Ta-
ge vor der Gerichtsverhandlung zurückgezogen. Das Verfahren sei vom Mietge-
richt mit Beschluss vom 2. Februar 2018 infolge Rückzugs als erledigt abge-
schrieben worden. Das Untermietverhältnis habe demnach am 30. September
2017 geendet und der Ausweisungsanspruch des Beschwerdegegners sei aus-
gewiesen (act. 23 S. 5).
3.2 Dem hält der Beschwerdeführer nichts entgegen. Er macht indes geltend,
am 30. November 2017 mit dem Beschwerdegegner und dem Vermieter,
E._____, eine Vereinbarung getroffen zu haben, in der sie sich auf ein Zeitfenster
von zwei Jahren für seine Wohnungssuche geeinigt hätten (act. 22 S. 2 f.; act. 6,
act. 16).
Die Vorinstanz prüfte in der Folge diesen Einwand auf der Sachverhaltsebe-
ne (act. 23 S. 6 ff.). Sie kam zum Schluss, dass das handschriftliche Dokument
vom 30. November 2017, das von den drei Parteien unterschrieben worden sei,
einen klaren Wortlaut aufweise und entgegen der Behauptung des Beschwerde-
führers nicht auslegebedürftig sei. Es handle sich um die Zusammenfassung ei-
nes Gesprächs und keine aussergerichtliche Vereinbarung. Die "Option 2", auf die
sich der Beschwerdeführer berufe, sei dahingehend zu interpretieren, dass man

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anlässlich der anstehenden Gerichtsverhandlung [im Rahmen des Erstreckungs-
verfahrens] den Vorschlag einer zweiten, zweijährigen Erstreckung mit gleichzei-
tigem Ausweisungsbefehl im Sinne eines Vergleichsvorschlags hätte einbringen
können. Durch das Aufführen einer "Option 3" werde unterstrichen, dass sich die
Parteien nicht geeinigt hätten. Folglich liege keine aussergerichtliche Vereinba-
rung über eine zweite Erstreckung des Untermietverhältnisses vor. Die Einwände
des Beschwerdeführers seien weder substantiiert noch schlüssig und stünden der
Ausweisung nicht entgegen (act. 23 S. 8).
3.3 Der Beschwerdeführer hält im Beschwerdeverfahren daran fest, dass der
Begriff "Option" auslegungsbedürftig und das Dokument auch im Übrigen unklar
und widersprüchlich sei. Daher könne dem Beschwerdegegner kein Rechtsschutz
in klaren Fällen gewährt werden (act. 22 S. 2).
4.1 Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar, und
die Rechtslage klar ist. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, tritt das Gericht
auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Der Rechtsschutz in klaren Fäl-
len erlaubt es der klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch,
d.h. ohne einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräfti-
gen und vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Das Bundesgericht verlangt mit
Blick auf diese Wirkung, dass der Kläger den vollen Beweis für die anspruchsbe-
gründenden Tatsachen erbringt (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 623). Im Auswei-
sungsverfahren hat der klagende Vermieter in der Regel mit Urkunden nachzu-
weisen, dass der auszuweisende Mieter keinen Titel hat, um weiter im Mietobjekt
zu verbleiben, und sein Ausweisungsanspruch ausgewiesen ist.
4.2 Diesen Anforderungen kam der Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Ver-
fahren nach. Gestützt auf die von ihm eingereichten Dokumente (act. 3/1-12)
schloss die Vorinstanz, dass das Untermietverhältnis zwischen den Parteien am
30. September 2017 geendet habe. Wenn der Beschwerdeführer nun vorbringt,
Rechtsschutz in klaren Fällen dürfe nicht gewährt werden, weil der Beschwerde-
gegner ein handschriftliches Dokument verfasst habe, das widersprüchlich und
auslegebedürftig sei und der Vorinstanz dessen Existenz im Übrigen zunächst

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verschwiegen habe, ist dem entgegenzuhalten, dass sich der Beschwerdegegner
in seinem Ausweisungsbegehren gar nicht auf dieses Dokument stützte. Er stütz-
te sich allein auf den Umstand, dass das zweite Erstreckungsverfahren zwischen
den Parteien rechtskräftig erledigt worden war und es damit beim vereinbarten
Ersterstreckungstermin vom 30. September 2017 blieb. Für diese Behauptung er-
brachte er den vollen, urkundlichen Beweis. Sie blieb von Seiten des Beschwer-
deführers denn auch unbestritten.
4.3 Die vom Beschwerdeführer ins Feld geführte Vereinbarung vom 30. Novem-
ber 2017 kommt erst auf der Ebene der Einwendungen zum Tragen, die von der
Gegenpartei vorgebracht werden können, um den behaupteten klaren Sachver-
halt zu entkräften. Ein klarer Sachverhalt ist nämlich dann zu verneinen, wenn die
beklagte Partei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsäch-
licher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die be-
reits gebildete richterliche Überzeugung (i.c. dass ein Ausweisungsanspruch be-
steht) zu erschüttern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 623). Wenn über eine Einwen-
dung des Beklagten sofort entschieden werden kann, vermag sie keine Illiquidität
herbeizuführen (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 3. Aufl., Art. 257 N 7). Ein kla-
rer Fall ist somit – trotz Einwendung – zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der
Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen
und eine eingehende Abklärung des beklagtischen Einwandes könne nichts daran
ändern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 623).
4.4 Die Vereinbarung zwischen den Parteien und dem Vermieter, E._____, vom
30. November 2015 hat den folgenden Inhalt (act. 7/2):
"1. Option: E._____ hilft eine Wohngelegenheit von CHF 500.– mit
Nasszelle, unmöbliert, im Raum C._____ zu suchen
2. Option Zeitfenster 2 Jahre für Wohnungssuche für A._____. Als
Vorschlag für Gericht, als gegens. Übereinkommen, mit
Ausweisungsverfügung

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3. Option Gerichtstermin am 2. Februar 2018 mit offenem Ausgang,
möglicher Kündigung vom Hauptmieter."
Das Dokument wurde vom Beschwerdegegner handschriftlich verfasst und
ist von allen drei Personen unterzeichnet. Wie es rechtlich zu qualifizieren ist,
namentlich ob es sich dabei nur um eine Gesprächsnotiz handelt, kann offenblei-
ben. Entscheidend ist, ob daraus ein rechtlicher Bindungswille der Parteien da-
hingehend abzuleiten ist, dass sie dem Beschwerdeführer eine Mieterstreckung
für weitere zwei Jahre gewähren wollten.
4.5 Im Vertragskontext wird unter dem Begriff "Option" ein Gestaltungsrecht ver-
standen, das dem Berechtigten die Macht einräumt, ein bestimmtes Vertragsver-
hältnis durch einseitige Willenserklärung in Geltung zu setzen oder zu verlängern
(GAUCH / SCHLUEP, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 10. Aufl.,
N 1097). Im Mietrecht wird dies in der Praxis gerade bei befristeten Mietverhält-
nissen vorgesehen, indem vorwiegend dem Mieter das Recht eingeräumt wird,
das Mietverhältnis durch einseitige Willenserklärung zu verlängern (THANEI, in:
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 663). Der Wortlaut der Vereinbarung vom
30. November 2018 lässt erkennen, dass die Parteien keine Option zugunsten
des Beschwerdeführers im Sinne eines Gestaltungsrechts vereinbaren wollten,
weil die Optionen 1 und 3 einem derartigen Verständnis schlicht nicht zugänglich
sind. Der Beschwerdeführer macht ausserdem selbst geltend, der Begriff "Option"
sei unklar und vom Beschwerdegegner "eingeschmuggelt" worden (act. 22 S. 2).
Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Parteien und E._____ den Terminus
als Synonym zum umgangssprachlich zu verstehenden Begriff "Möglichkeit" ver-
wendeten. Für das weitere Vorgehen sahen sie drei verschiedene Möglichkeiten,
die sie schriftlich dokumentierten. Allein daraus folgt, dass kein rechtlicher Bin-
dungswille vorlag. Wie die Vorinstanz erwog, ist die Option 2 wohl so zu verste-
hen, dass eine zweite zweijährige Erstreckung als Vergleichsvorschlag an der an-
stehenden Gerichtsverhandlung hätte eingebracht werden können. Mehr kann da-
raus nicht abgeleitet werden, was im Übrigen nicht einmal der Beschwerdeführer
behauptet (act. 22 S. 2). Folglich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass sich der
Einwand des Beschwerdeführers nicht als schlüssig erweist und den klaren Sach-

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verhalt nicht infrage stellt. Die Beschwerde ist daher abzuweisen und der vo-
rinstanzliche Entscheid zu bestätigen.
5.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das Rechtsmittelverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Er stellt in der Beschwerdeschrift den An-
trag, es sei ihm im Rahmen der unentgeltlichen Rechtspflege ein Anwalt zur Wah-
rung seiner Rechte zur Seite zu stellen (act. 22 S. 1).
Eine Person hat dann Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie
nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aus-
sichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
ist im Rechtsmittelverfahren neu zu beantragen und von der gesuchstellenden
Person mittels Darlegung ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse ent-
sprechend zu belegen (Art. 119 Abs. 2 und 5 ZPO). Der Beschwerdeführer führt
zwar aus, er sei ausgesteuerter …-Agent und halte sich mit einem Notjob mehr
schlecht als recht über Wasser (act. 22 S. 1). Er reicht zu seinen finanziellen Ver-
hältnissen jedoch keinerlei Belege ein. Das Gesuch wäre daher bereits aus die-
sem Grund abzuweisen. Wie aufgezeigt wurde, erweist sich seine Rechtsmitte-
leingabe aber auch in sachlicher Hinsicht als aussichtslos. Der Antrag auf unent-
geltliche Rechtspflege ist vor diesem Hintergrund abzuweisen.
5.2 Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter noch nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Ausgehend von der
Einleitung des Ausweisungsverfahrens bei der Vorinstanz vom 9. Februar 2018 ist
praxisgemäss mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effekti-
ven Ausweisung zu rechnen (DIKE Komm. ZPO-DIGGELMANN, 2. Aufl., Art. 91
N 45). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 400.– (act. 3/1) ergibt sich ein
Streitwert von Fr. 2'400.– (vgl. act. 26 S. 2 f.). In Anwendung von § 12 Abs. 1 und
2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 und § 8 GebV OG ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 200.–
festzusetzen.
5.3 Der Beschwerdegegner verlangt sodann eine Parteientschädigung zzgl.
MwSt. (act. 28 S. 2). Diese ist in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4
Abs. 1 und 2 und § 9 AnwGebV und unter besonderer Berücksichtigung, dass der

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Beschwerdegegner nur zur aufschiebenden Wirkung hat Stellung nehmen müs-
sen, ebenfalls auf Fr. 200.– (inkl. Mehrwertsteuerzuschlag) festzulegen.
Es wird beschlossen:
1. Der Antrag des Beschwerdegegners auf sofortigen Entzug der aufschieben-
den Wirkung wird abgeschrieben.
2. Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege wird
abgewiesen.
3. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers wird abgewiesen und das Urteil
des Bezirksgerichts C._____ vom 13. April 2018 bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das Be-
schwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 200.– zu bezahlen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdeführer unter
Beilage eines Doppels von act. 28, an den Beschwerdegegner unter Beilage
eines Doppels von act. 22, sowie an das Bezirksgericht C._____ und an die
Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 2'400.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Isler
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