zh_obergericht · LF250021 · 2025-03-14 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250021-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin Dr. C. Scho-
der sowie Gerichtsschreiberin MLaw C. Widmer
Urteil vom 14. März 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Y._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon vom 7. Februar 2025 (ER240066)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Parteien schlossen am 12. November 2015 einen unbefristeten Miet-
vertrag über die 4,5-Zimmerwohnung Nr. 3 im 1. OG links inkl. Garage/Abstell-
platz und Nebenräume an der D._____-strasse … in E._____ ab (act. 7/3/1).
1.2. Mit Schreiben vom 12. April 2024 mahnte der Gesuchsteller und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) die Gesuchsgegner und Beru-
fungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) für den ausstehenden Mietzins für
den Monat April 2024. Er setzte beiden eine dreissigtägige Frist zur Begleichung
der Ausstände an mit der Androhung, bei deren unbenütztem Ablauf werde das
Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 7/3/3, act. 7/3/4). Die eingeschrie-
benen Sendungen wurden von den Berufungsklägern nicht abgeholt (act. 7/3/5,
act. 7/3/6). Am 13. April 2024 fragte der Berufungskläger den Berufungsbeklagten
per WhatsApp, ob er richtig verstanden habe, dass Letzterer ab Dezember in die
Wohnung einziehen möchte. Der Berufungsbeklagte antwortete, wie bereits
mündlich mitgeteilt, sende er den Berufungsklägern Ende Monat die schriftliche
Kündigung auf Ende Juli per Post (act. 7/14). Am 12. April 2024 leisteten die Be-
rufungskläger eine Teilzahlung in der Höhe von Fr. 1'000.– (act. 7/3/9). Da der
bestehende Restbetrag des Mietzins für April 2024 von Fr. 1'400.– (Fr. 2'400.– -
Fr. 1'000.–) innert Frist nicht beglichen wurde, kündigte der Berufungsbeklagte
am 23. Mai 2024 das Mietverhältnis jeweils unter Verwendung des amtlichen For-
mulars per 30. Juni 2024 infolge Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d OR
(act. 7/3/14, act. 7/3/15). Die Kündigung ging den Berufungsklägern am 24. Mai
2024 zu (act. 3/16, act. 17); sie haben das Mietobjekt in der Folge weder geräumt
noch dem Berufungsbeklagten ordnungsgemäss übergeben.
1.3. Mit Eingabe vom 12. November 2024 gelangte der Berufungsbeklagte an
das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Dietikon (nach-
folgend: Vorinstanz) und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren
Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 7/1). Am 14. Januar 2025 fand die vorin-
stanzliche Verhandlung in Anwesenheit des anwaltlich vertretenen Berufungsklä-

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gers 1 statt, an welcher der Berufungsbeklagte an seinem Begehren festhielt
(Prot. Vi. 4 f.). Mit Urteil vom 7. Februar 2025 hiess die Vorinstanz das Auswei-
sungsbegehren des Berufungsbeklagten gut (Dispositiv-Ziff. 1) und wies das
Stadtammannamt Schlieren/Urdorf an, nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen
des Berufungsbeklagten hin Dispositiv-Ziffer 1 zu vollstrecken (Dispositiv-Ziff. 2,
act. 3 = act. 6, Aktenexemplar = act. 7/18).
1.4. Mit Eingabe vom 3. März 2025 gelangten die Berufungskläger an die hie-
sige Kammer und erhoben Berufung mit dem Antrag, das vorinstanzliche Urteil
sei aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch vom 12. November 2024 sei
nicht einzutreten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beru-
fungsbeklagten (act. 2 S. 2).
Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1 -
19). Das Verfahren ist spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann
verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit dem vorliegenden Urteil ist dem
Berufungsbeklagten eine Kopie von act. 2 zuzustellen.
2.
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streit-
wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– be-
trägt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Nicht berufungsfähige erstinstanzli-
che Endentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). Ist in ei-
nem Ausweisungsverfahren nicht nur die Frage der Ausweisung, sondern auch
die Beendigung des Mietverhältnisses strittig, entspricht der Streitwert dem Miet-
wert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3).
2.2. Vorliegend erweist sich die Kündigung als bestritten, machten doch die Be-
rufungskläger anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung geltend, die Kündigung
vom 23. März 2023 sei nichtig (act. 7/13 Rz. 2). In Abweichung der vorinstanzli-
chen Erwägungen (act. 6 E. 5) beträgt der Streitwert unter Berücksichtigung des
monatlichen Mietzinses von Fr. 2'400.– (vgl. act. 7/3/1 i.V.m. act. 7/3/2) deshalb

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Fr. 86'400.– (Fr. 2'400.– x 36 [Monate]). Die Berufung ist als Rechtsmittel
zulässig.
2.3. Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist innert 10 Tagen bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der angefochtene Ent-
scheid wurde den Berufungsbeklagten am 19. Februar 2025 zugestellt
(act. 7/19/1). Mit Eingabe der Berufung am 3. März 2025 erfolgte die Berufung
fristgerecht. Die Berufungsschrift enthält sowohl Anträge als auch eine Begrün-
dung, womit auf die Berufung einzutreten ist.
3. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren, wenn der (rechtlich relevante) Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass
ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen
Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie so-
fort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so
dass klare Verhältnisse herrschen. Für die Verneinung eines klaren Falls genügt
es, dass die gesuchsgegnerische Partei substantiierte und schlüssige Einwendun-
gen vorträgt, die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die
bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich unbe-
gründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung
eines klaren Falles nicht (vgl. OGer ZH LF230051 vom 31. August 2023 E. 3.2.1.
m.w.H.).
Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des
Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres
ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Da-
gegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wo mit Bezug auf den Tatbestand
oder die Rechtsfolge richterliches Ermessen oder Billigkeitsüberlegungen unter
wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände eine wesentliche Rolle spie-
len. Ferner ist die klare Rechtslage zu verneinen, wenn die Subsumtion nicht of-
fenkundig ist, ausgiebige juristische Recherchen angestellt werden müssen, keine
einschlägige Gerichtspraxis besteht oder die Lehrmeinungen kontrovers sind

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(OGer ZH PF210009 vom 2. Juni 2021 E. II.3; CHK ZPO-SUTER-SOMM/SEILER,
Zürich 2021, Art. 257 N 7 ff.).
4.
4.1. Im angefochtenen Entscheid legte die Vorinstanz die einschlägigen Geset-
zesbestimmungen und die zu berücksichtigende Rechtsprechung zum Rechts-
schutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO), zum Zahlungsrückstand des Mieters
(Art. 257d OR), zum Zugangsprinzip und zur Empfangstheorie sowie zur Kündi-
gung von Wohnräumen (Art. 266l OR) korrekt dar (act. 6 E. 4.1. - 4.6.). Sie erwog
sodann, die ausserordentliche Kündigung vom 23. Mai 2024 auf den 30. Juni
2024 wegen Zahlungsrückstand des Mietzinses des Monats April 2024 sei form-
und fristgerecht erfolgt (act. 6 E. 4.7.). Diese rechtlichen Erwägungen blieben im
Berufungsverfahren unbeanstandet.
4.2.
4.2.1. Die Vorinstanz stellte sodann fest, auf beiden Kündigungsformularen sei
der Berufungsbeklagte eindeutig als Absender vermerkt. Zudem sei auf den For-
mularen deutlich festgehalten, dass F._____ des Hauseigentümerverbands Zürich
den Berufungsbeklagten vertrete, womit das Vertretungsverhältnis klar zum Aus-
druck gebracht sei. Für die Berufungskläger sei deshalb erkennbar gewesen,
dass ein allfälliges Kündigungsschutzverfahren an den Berufungsbeklagten zu
richten gewesen wäre. Die (ausserordentliche) Kündigung sei aus diesem Ge-
sichtspunkt nicht zu beanstanden (act. 6 E. 4.8.).
4.2.2. Die Berufungskläger monieren eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung
hinsichtlich des Kündigungsformulars. Auf diesem werde zwar unter "Absender"
der Name des Berufungsbeklagten aufgeführt, dies jedoch in relativ kleiner
Schrift. Darauf folge allerdings "vert. durch" und der Name eines Verbands (Haus-
eigentümerverband Zürich, nachfolgend: HEV Zürich) sowie einer Person
(F._____), die den Berufungsklägern nicht bekannt gewesen sei. Auch der tat-
sächliche Absender des Schreibens sei die Vertreterin gewesen. Da der HEV Zü-
rich und dessen Mitarbeiterin F._____ im vorliegenden Mietverhältnis nie in Er-

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scheinung getreten seien und sich der HEV Zürich im Kündigungsformular auf
das Schreiben vom 12. April 2024 bezogen habe, von welchem die Berufungsklä-
ger keine Kenntnis gehabt hätten, seien keine äusserlichen Umstände vorgele-
gen, gestützt auf welche auf ein gültiges Vertretungsverhältnis hätte geschlossen
werden können. Die Berufungskläger hätten deshalb die Kündigung nicht als Mit-
teilung des Berufungsbeklagten erkennen können (act. 2 Rz. II.4 f.). Die Annahme
eines für die Berufungskläger eindeutig erkennbaren Vertretungsverhältnisses
stelle zudem eine unrichtige Rechtsanwendung dar (act. 2 Rz. II.9).
4.2.3. Die von den Berufungsklägern vorgebrachten Argumente vermögen in kei-
nerlei Hinsicht zu überzeugen. Auf den Kündigungsformularen vom 23. Mai 2024
wird als Absender der Berufungsbeklagte mit Name und Adresse klar und deutlich
aufgeführt und es wird festgehalten, dass dieser durch den HEV Zürich bzw.
F._____ vertreten wird. Für diese Angaben wurde die gleiche Schriftgrösse ver-
wendet wie für die weiteren ausgefüllten Angaben. Gestützt auf diese Angaben
war für die Berufungskläger klar ersichtlich, dass der HEV Zürich bzw. F._____
als Vertreter des Berufungsbeklagten handelt und die Kündigung konnte eindeutig
dem Berufungsbeklagten zugeordnet werden. Aus den vorinstanzlichen Akten ist
zudem ersichtlich, dass der Arbeitgeber der Berufungskläger den HEV Zürich
bzw. F._____ am 24. Juni 2024 im Namen der Berufungskläger telefonisch kon-
taktierte, mit der Bitte, die ausserordentliche Kündigung zurückzuziehen
(act. 7/3/18). Dies zeigt, dass für die Berufungskläger kein Zweifel daran bestand,
welches Vertragsverhältnis die Kündigung vom 23. Mai 2024 betraf und dass die
Kündigung ernst gemeint war. Eine falsche Sachverhaltsfeststellung bzw. Rechts-
anwendung der Vorinstanz liegt deshalb nicht vor.
4.3.
4.3.1. In Bezug auf die WhatsApp-Nachricht vom 13. April 2024 hielt die Vorin-
stanz fest, der Berufungsbeklagte habe darin eine ordentliche Kündigung ange-
kündigt. Ihm sei durchaus zugestanden, die Berufungskläger darauf hinzuweisen,
dass er losgelöst von den Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung in-
folge Zahlungsverzug gedenke, das Mietverhältnis per Ende Juli 2024 ordentlich
zu künden. In der WhatsApp-Nachricht werde eindeutig darauf verwiesen, dass

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die Kündigung per Post erfolge, womit der Berufungsbeklagte zum Ausdruck
bringe, dass diese Zustellform massgebend sei. Im Übrigen habe er im Zeitpunkt
der WhatsApp-Nachricht (Samstag) – entgegen den Vorbringen der Berufungsklä-
ger – nicht gewusst, dass diese keine Kenntnis von der Zahlungsaufforderung
bzw. Kündigungsandrohung, die am Freitag der Schweizerischen Post übergeben
worden sei, haben würden, da diese Schreiben erst am 16. April 2024 (Dienstag)
an der Abholstelle angekommen seien (m.V.a. act. 7/3/5, act. 7/3/6; act. 6 E. 4.9.).
4.3.2. Gemäss den Berufungsklägern habe die Vorinstanz die Bedeutung der
WhatsApp-Nachricht unzutreffend festgestellt und gewürdigt. Aufgrund der Nach-
richt hätten sie nur mit der angekündigten ordentlichen und nicht mit einer ande-
ren Kündigung rechnen müssen (act. 2 Rz. II.6 f.). Auch sei der Vorinstanz und
dem Berufungsbeklagten bekannt gewesen, dass die Berufungskläger die deut-
sche Sprache nicht beherrschten. Überdies habe der Berufungskläger aufgrund
eines Berufsunfalls gesundheitliche Probleme (act. 2 Rz. II.8).
4.3.3. Die Vorinstanz stellte zu Recht fest, dass der Berufungsbeklagte am
12. April 2024 den Berufungsklägern einzig Frist zur Zahlung des fälligen Mietzin-
ses für den Monat April 2024 ansetzte und dies – wie von Art. 257d Abs. 1 OR
vorgeschrieben – unter Kündigungsandrohung für den Unterlassungsfall. Am
12. bzw. 13. April 2024 hatte der Berufungsbeklagte somit die ausserordentliche
Kündigung (noch) nicht ausgesprochen und es stand offen, ob die Voraussetzun-
gen dafür eintreten würden, da die angesetzte dreissigtägige Frist noch nicht (un-
genutzt) verstrichen war. Dass der Berufungsbeklagte am 13. April 2024 dem Be-
rufungskläger seine Absicht mitteilte, Ende April 2024 das Mietverhältnis ordent-
lich zu künden, schliesst die Fristansetzung wegen Zahlungsrückstand und eine
Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht aus. Die Berufungsbeklagten konnten ge-
stützt auf die WhatsApp-Nachricht des Berufungsbeklagten nicht davon ausge-
hen, dass bei zukünftigem Vorliegen der Voraussetzungen einer ausserordentli-
chen Kündigung diese nicht ausgesprochen wird.
4.3.4. Aus den geltend gemachten fehlenden Sprachkenntnissen und dem Be-
rufsunfall vermögen die Berufungskläger nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Es
hätte ihnen oblegen, bei Unklarheiten nachzufragen oder sich um eine Überset-

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zung zu bemühen. Im Übrigen waren der Mietvertrag sowie die WhatsApp-Nach-
richten des Berufungsklägers 1 sowie des Berufungsbeklagten vom 13. April 2024
auf Deutsch verfasst (vgl. act. 7/3/1, act. 7/14) und die Amtssprache des Kantons
Zürich ist Deutsch (Art. 48 KV).
4.4. Die Berufung ist daher vollumfänglich abzuweisen.
5.
5.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 86'400.– (vgl. E. 2.2. oben)
und in Anwendung von §§ 4, 8 und 12 GebV OG wird die Entscheidgebühr auf
Fr. 3'100.– festgelegt. Diese Kosten sind den Berufungsklägern je zur Hälfte
(Art. 106 Abs. 3 ZPO) aufzuerlegen.
5.2. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: den Beru-
fungsklägern nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen und dem Berufungsbe-
klagten nicht, weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen
wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'100.– festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt.
3. Es werden keine Entschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Dietikon, je gegen
Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

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schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 86'400.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C. Widmer
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