zh_obergericht · PF240041 · 2025-02-18 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240041-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 18. Februar 2025
in Sachen
1. ...
2. A._____,
Beklagter und Berufungskläger
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Beschwerdegegnerin
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Horgen vom 19. August 2024 (ER240016)

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Erwägungen:
1.1. Mit Verträgen vom 28. Mai 1985 mieteten C._____ (im vorinstanzlichen
Verfahren Beklagte 1) und der Beklagte 2 vom Rechtsvorgänger der Klägerin per
1. Juli 1985 eine 4.5-Zimmerwohnung an der D._____-strasse 1, E._____, samt
Garage (act. 3/2 und act. 3/2.1). Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 gelangte die Klä-
gerin an die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in kla-
ren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 1/1 und act. 1/2; vgl. auch act. 23). Mit
Verfügung vom 4. Juni 2024 setzte die Vorinstanz C._____ sowie dem Beklag-
ten 2 Frist zur Stellungnahme an (act. 4). Mit Eingabe vom 17. Juni 2024 nahm
der Beklagte 2 innert Nachfrist Stellung zum Ausweisungsbegehren und ergänzte
mit Eingabe vom 1. Juli 2024 seine Stellungnahme (act. 10, act. 12, act. 16 und
act. 18). C._____ reichte keine Stellungnahme ein. Mit Urteil vom 19. August
2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das
Stadtammannamt E._____ angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach dem
10. September 2024 auf Verlangen der Klägerin zu vollstrecken (act. 26 = act. 31
= act. 33, fortan act. 31).
1.2. Mit Eingabe vom 28. August 2024 (Datum Poststempel) erhob der Be-
klagte 2 rechtzeitig Beschwerde gegen das vorinstanzliche Ausweisungsurteil
(act. 32; zur Rechtzeitigkeit act. 28/2). Mit Verfügung vom 2. Oktober 2024 wurde
der Klägerin Frist angesetzt, um die Beschwerde zu beantworten (act. 35). Eine
Beschwerdeantwort ging nicht ein.
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 29). Das Ver-
fahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen des Beklagten 2 ist nur insoweit einzu-
gehen, als sie für den Beschwerdeentscheid relevant sind.
2.1. Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich,
begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO).
Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll.

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Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei
unrichtig sein soll. Dies setzt eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen
Entscheid voraus. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die
Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
2.2. Ein ausdrücklicher Antrag ist der Beschwerde nicht zu entnehmen. Der
Beklagte 2 macht jedoch – zusammengefasst – geltend, er wohne seit 1989 nicht
mehr in der fraglichen Wohnung, weswegen ihn die Räumungsandrohung im an-
gefochtenen Entscheid nicht treffe (act. 32 S. 1 und S. 2 2. Absatz). Sinngemäss
macht er damit geltend, die Vorinstanz hätte auf das Ausweisungsgesuch gegen
ihn nicht eintreten dürfen.
3. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1
ZPO). Der Nachweis dieser Voraussetzungen obliegt der gesuchstellenden Par-
tei. Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnis-
sen, so ist das Gesuch illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257
Abs. 3 ZPO).
Nicht sofort bewiesen ist der Sachverhalt, wenn erhebliche Einreden oder
Einwendungen gemacht werden, die umfangreiche Abklärungen erfordern. Die
Einreden oder Einwendungen des Gesuchsgegners müssen aber zumindest ver-
tretbar und nicht von vornherein haltlos erscheinen. Offenkundig haltlose
(Schutz-) Behauptungen vermögen den schnellen Rechtsschutz genauso wenig
aufzuhalten wie die bewusste Verkomplizierung der Angelegenheit durch den Ge-
suchsgegner, um das Gericht zu verwirren und so den Anschein eines illiquiden
Sachverhalts zu erwecken (GÖKSU, DIKE-Komm-ZPO, 3. Auflage 2025, Art. 257
N 8). Dabei muss der Gesuchsgegner Einreden und Einwendungen im Anwen-
dungsbereich von Art. 257 ZPO nicht glaubhaft machen oder gar strikte beweisen.
Namentlich bei Ausweisungen genügt es für die Verneinung eines klaren Falles,

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dass der Mieter substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind,
die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber
wäre ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur
Überzeugung gelangt, der Anspruch der gesuchstellenden Partei sei
ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der erhobenen Einwände könne
daran nichts ändern (BGer 4A_440/2016 E. 5.2.1 m.w.H.).
4.1. Beschwerdeweise bringt der Beklagte 2 vor, wie er die Vorinstanz bereits
informiert habe, wohne er seit 1989 nicht mehr in der Wohnung an der D._____-
strasse 1, E._____. Bis zu diesem Zeitpunkt sei er zusammen mit der Beklag-
ten 1, seiner damaligen Lebenspartnerin, an dieser Adresse wohnhaft gewesen.
Er habe die Verwaltung damals über seinen Auszug aus der Wohnung schriftlich
informiert und sei davon ausgegangen, dass er deshalb aus dem gemeinsamen
Mietvertrag entlassen worden sei. Die Klägerin habe diesen Sachverhalt nicht be-
stätigen können; offenbar habe sich kein entsprechendes Schreiben im Mieter-
dossier gefunden (act. 32 S. 2).
4.2.1. Der Beklagte 2 machte diesen Standpunkt bereits im vorinstanzlichen
Verfahren geltend (vgl. act. 8, act. 12 und act. 18). Die Tatsache, dass er am
tt. August 1990 F._____ geheiratet hat (act. 19/1 S. 2, act. 34/2 S. 1), spricht da-
für, dass er 1989 aus der fraglichen Wohnung ausgezogen ist. Aus den einge-
reichten Belegen des Beklagten 2 geht zwar hervor, dass er (wohl nach der
Scheidung) Mitte 1994 bis Mitte 1995 (wieder) in E._____, allerdings davor in
G._____ und danach in H._____ wohnhaft war (act. 19/1-2; vgl. auch act. 34/1-2).
4.2.2. Zur Frage, ob der Beklagte 2 die Verwaltung über den damaligen Auszug
aus der Wohnung informiert habe, liegen keine Belege vor. Aus dem Umstand,
dass das entsprechende Schreiben im aktuellen Mieterdossier nicht auffindbar
sei, lässt sich nichts ableiten; immerhin liegt der Sachverhalt über 35 Jahre zu-
rück. Die Klägerin konnte sich im vorinstanzlichen Verfahren zu dieser Frage nicht
äussern. Da sie im Beschwerdeverfahren allerdings keine Beschwerdeantwort
einreichte, blieb die Behauptung des Beklagten 2 damit unbestritten. Unklar ist,
wie die Verwaltung auf das Schreiben des Beklagten 2 reagierte. Zwar trifft es zu,

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dass bei gemeinsamen Mietverträgen die Kündigung von allen Mietern ausge-
sprochen werden muss (vgl. die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung in
act. 31 S. 8 Mitte). Eine – auch allenfalls konkludente – Mietvertragsanpassung
kann vorliegend insbesondere aufgrund der langen Dauer zwischen dem Schrei-
ben des Beklagten 2 und der ausgesprochenen Kündigung allerdings nicht ausge-
schlossen werden. Der Standpunkt des Beklagten 2, wonach er nach seinem
Schreiben an die Verwaltung aus dem Mietverhältnis entlassen worden sei, er-
scheint nicht von vornherein haltlos. Der Sachverhalt ist damit in diesem Punkt illi-
quide. Mit anderen Worten konnte die Klägerin nicht beweisen, dass sie – nach
dem Schreiben des Beklagten 2 – ihm gegenüber einen obligatorischen Anspruch
auf Rückgabe der Wohnung hat. Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen; die
Vorinstanz hätte damit auf das Ausweisungsbegehren gegen den Beklagten 2
nicht eintreten dürfen (vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend sind auch die
vorinstanzlichen Vollstreckungsmassnahmen anzupassen (vgl. act. 31 Dispositiv-
Ziffer 2).
5.1. Die vorinstanzliche Entscheidgebühr in Höhe von CHF 1'150.– ist nicht zu
beanstanden (vgl. act. 31 Dispositiv-Ziffer 3). Allerdings ist der Beklagte 2 von der
(solidarischen) Kostentragung zu befreien (act. 31 Dispositiv-Ziffer 4).
5.2. Ausgehend vom Streitwert von CHF 9'720.– (vgl. act. 31 s. 9 unten) ist die
zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 und § 8
GebV OG auf CHF 700.– festzusetzen. Der Beklagte 2 dringt mit seiner Be-
schwerde durch; der vorinstanzliche Entscheid ist in Bezug auf ihn zu korrigieren.
Da sich die Klägerin nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid identifizierte, sind
die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die Staatskasse zu nehmen. Parteient-
schädigungen sind keine zuzusprechen, zumal der obsiegende Beklagte 2 keine
verlangt und die Klägerin im Beschwerdeverfahren unterliegt.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde des Beklagten 2 wird gutgeheissen.
Auf das Ausweisungsbegehren der Klägerin gegen den Beklagten 2 wird
nicht eingetreten.
2. Ferner werden in Gutheissung der Beschwerde des Beklagten 2 die Disposi-
tiv-Ziffern 1 – 4 aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt:
"1. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, die 4.5-Zimmerwohnung, 1. OG, an
der D._____-strasse 1 in E._____ sowie den Einstellhallenplatz Nr. 2,
UG 1, I._____ in E._____, bis spätestens 10. September 2024,
12.00 Uhr zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben,
unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, nach dem 10. Sep-
tember 2024 auf Verlangen der Klägerin die Verpflichtung der Beklag-
ten 1 gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die
Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber
von der Beklagten 1 zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'150.–.
4. Die Kosten gemäss vorstehender Dispositivziffer 4 werden der Beklag-
ten 1 auferlegt. Sie werden vollumfänglich aus dem von der Klägerin
geleisteten Kostenvorschuss bezogen, wofür der Klägerin gegenüber
der Beklagten 1 das Rückgriffsrecht eingeräumt wird."
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 700.– festgesetzt und
auf die Staatskasse genommen.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Horgen,
je gegen Empfangsschein.

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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 9'720.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
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