zh_obergericht · LB240062 · 2025-06-18 · de
Nachbarrecht


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB240062-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin
Dr. D. Scherrer und Oberrichterin lic. iur. B. Schärer
sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Paszehr
Urteil vom 18. Juni 2025
in Sachen
A._____,
Klägerin und Berufungsklägerin
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-str. 1,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X1._____ und / oder
Rechtsanwalt MLaw, LL.M. X2._____,
betreffend Nachbarrecht
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung, im
ordentlichen Verfahren vom 26. September 2024 (CG210106-L)

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Rechtsbegehren der Klägerin:
(Urk. 2 S. 2)
"1 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentlichten Stock-
werkeigentümer Versammlung am 10. Mai 2021 nicht statutenge-
mäss einberufen wurde.
2 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentlichten Stock-
werkeigentümer Versammlung am 10. Mai 2021 nicht beschluss-
fähig war.
3 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass sämtliche Beschlüsse der
ausserordentlichen Stockwerkeigentümer Versammlung am
10. Mai 2021 nichtig seien.
4 - Alle Beschlüsse der ausserordentlichen Stockwerkeigentümer Ver-
sammlung am 10. Mai 2021 seien für nichtig zu erklären und auf-
zuheben.
5 - Alles unter Kosten und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be-
klagte."
Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 1. Abteilung,
im ordentlichen Verfahren vom 26. September 2024:
(Urk. 80 S. 26 f. = Urk. 86 S. 26 f.)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit ihrem geleisteten
Vorschuss verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 2'100.– wird von der Klägerin
nachgefordert.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 8'616.– zu bezahlen.
5. (Schriftliche Mitteilung)
6. (Rechtsmittel: Berufung, Frist: 30 Tage)

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Berufungsanträge der Berufungsklägerin und Klägerin:
(Urk. 85 S. 1–3)
"1 - Die Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf CG210105 &
CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuheben und die
Sache sei der Vorinstanz für neue Beurteilung zurückzuweisen.
2 - Die Zustellung der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf
CG210105 & CG210106 an RA X3._____ seien für nichtig zu er-
klären und aufzuheben und die Sache sei der Vorinstanz neue Zu-
stellung an der Beklagte.
3 - Dispositiv 1 der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und Klagen im Bezug auf CG210105 & CG210106 seien voll-
umfänglich gutzuheissen.
4 - Dispositiv 2 der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben die Entscheidgebühr im Bezug auf CG210105 sei von
CHF11310 auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr im Be-
zug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF6000 auf CHF0
zu reduzieren.
5 - Dispositiv 3 der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und die Fehlbetrag im Bezug auf CG210105 sei von CHF6010
auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr [recte: Fehlbetrag]
im Bezug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF2100 auf
CHF0 zu reduzieren.
6 - Dispositiv 4 der Urteilen vom 26. September 2024 im Bezug auf
CG210105 & CG210106 seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben die Entscheidgebühr im Bezug auf CG210105 sei von
CHF11310 auf CHF0 zu reduzieren und Entscheidgebühr im Be-
zug auf CG210105 [recte: CG210106] sei von CHF6000 auf CHF0
zu reduzieren.
7 - Die Klagebewilligungen seien für nichtig zu erklären und aufzuhe-
ben und das Friedensrichteramt Kreis … sei gerichtlich anzuwei-
sen, erneut zur Schlichtungsgesuch vorzuladen und diesmal
Stockwerkeigentümerschaft bestehend folgenden persönlich vor-
zuladen:
a) C._____, geboren … [Datum], Staatsangehörigkeit … [europäi-
scher Staat], B._____-strasse 1, … Zürich (5. OG)
b) D._____, geboren … [Datum] von … und … [Heimatorte],
B._____-strasse 1, … Zürich (4. OG)
c) E._____ geboren … [Datum], von … [Heimatort], B._____-
strasse 1, … Zürich (4. OG)

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d) F._____, geboren … [Datum], von … [Heimatort], G._____
[Strasse] 2, … Zürich (3. OG)
e) H._____, gebören … [Datum], von … und … [Heimatorte],
B._____-strasse 1, … Zürich (51 OG)
f) I._____, geboren … [Datum], Staatsangehörigkeit … [europäi-
scher Staat], B._____-strasse 1, … Zürich (1. OG)
g) J._____, gehören … [Datum], vom … [Heimatort], K._____-
strasse 3, … Zürich (EG)
h) L._____, geboren … [Datum], von … [Heimatort], M._____-
strasse 4, N._____ [Ortschaft] (Tiefgarage)
8 - (Antrag in Bezug auf CG210105)
9 - (Antrag in Bezug auf CG210105)
10 - (Antrag in Bezug auf CG210105)
11 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung am 10. Mai 2021 nicht statutenge-
mäss einberufen wurde.
12 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung am 10. Mai 2021 nichtig seien.
13 - Es sei gerichtlich festzustellen, dass die ausserordentliche Stock-
werkeigentümerversammlung am 10. Mai 20212 nicht beschluss-
fähig war.
14 - Alle Beschlüsse der ausserordentliche Stockwerkeigentümerver-
sammlung am 10. Mai 2021 seien für nichtig zu erklären und auf-
zuheben.
15 - Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdegegnerin bzw RA X3._____ persönlich.
16 - Die Akten der Friedensrichteramt Kreis … seien beizuziehen bzw
die Vorinstanz sei gerichtlich anzuweisen, die Akten der Friedens-
richteramt Kries … beizuziehen."
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Klägerin) ist Mitglied der Stock-
werkeigentümergemeinschaft B._____-strasse 1 (Beklagte und Berufungsbe-
klagte, fortan Beklagte) und seit mehreren Jahren mit den übrigen Stockwerkeigen-
tümern wegen diverser Themen der gemeinschaftlichen Verwaltung und wegen
Kosten im Streit. Vorliegend geht es um die Einberufung und Beschlussfassung

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anlässlich der schriftlich durchgeführten ausserordentlichen Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 10. Mai 2021, welche insbesondere die Wahl einer neuen Ver-
waltung betraf.
2. Mit Eingabe vom 22. Oktober 2021 machte die Klägerin unter Beilage der Kla-
gebewilligung des Friedensrichteramtes der Stadt Zürich, Kreise … und …, vom
15. September 2021 die vorliegende Klage bei der Vorinstanz anhängig (Urk. 1;
Urk. 2). Zum erstinstanzlichen Prozessverlauf kann auf die Erwägungen des ange-
fochtenen Entscheids verwiesen werden (Urk. 86 E. I. 2). Am 26. September 2024
erliess die Vorinstanz den oben aufgeführten Entscheid (Urk. 86).
3. Dagegen erhob die Klägerin mit Eingabe vom 18. November 2024 rechtzeitig
(vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO und Urk. 81) Berufung mit den vorgenannten Anträgen
(Urk. 85). Die in derselben Eingabe erhobene Berufung gegen das Urteil im Ver-
fahren CG210105-L wird unter der Geschäftsnummer LB240061-O geführt. Am
22. November 2024 reichte die Klägerin eine weitere Eingabe ein (Urk. 89). Der mit
Verfügung vom 26. November 2024 einverlangte Vorschuss für die Gerichtskosten
in der Höhe von Fr. 3'000.– (Urk. 90), wurde fristgerecht geleistet (Urk. 91). Am
20. Mai 2025 reichte die Klägerin eine weitere Eingabe ein (Urk. 94), welche der
Beklagten am 22. Mai 2025 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 96; Prot. II S. 4).
4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1–84). Da sich die Beru-
fung – wie nachfolgend aufgezeigt wird – sogleich als offensichtlich unbegründet
erweist, kann auf das Einholen einer Berufungsantwort verzichtet werden (vgl.
Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
II. Prozessuale Vorbemerkungen
1.1. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der
schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzei-
gen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als
fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt
(im Sinne einer von Amtes wegen zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus,

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dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er an-
ficht, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzt und mittels genügend präziser
Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklä-
rungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden bzw. aus welchen Aktenstel-
len sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Ver-
weisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht
(vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.3; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom
28. Mai 2015 E. 2.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungs-
anforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechts-
mittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von offensicht-
lichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu be-
schränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstinstanz-
lichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m.w.H.; BGer
5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3).
1.2. Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsschrift diverse rechtliche Ausführungen
macht, ohne Bezug auf die vorinstanzlichen Erwägungen zu nehmen bzw. ohne
eine konkrete und begründete Rüge zu erheben (Urk. 85 S. 3 Ziff. 1, S. 4 Ziff. 4–6,
S. 5 Ziff. 7 und 10 f., S. 6 Ziff. 12–14, S. 7 Ziff. 17 f. sowie S. 10 Ziff. 26), genügt
dies den vorstehend aufgezeigten Begründungsanforderungen nicht. Es ist daher
nicht weiter darauf einzugehen. Dasselbe gilt auch für ihre pauschalen Rügen der
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Urk. 85 S. 4 Ziff. 3), von Art. 5
Abs. 1–4 BV (Urk. 85 S. 5 Ziff. 8 f.), des Willkürverbots (Urk. 85 S. 4 Ziff. 2), von
Art. 6, Art. 14 und Art. 17 EMRK (Urk. 85 S. 8 Ziff. 20), von Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO
(Urk. 85 S. 8 Ziff. 21) sowie der Dispositions- und Verhandlungsmaxime (Urk. 85
S. 9 Ziff. 22–25). Die Klägerin unterlässt es, konkret aufzuzeigen, inwiefern die Vor-
instanz diese Bestimmungen und Grundsätze verletzt haben soll. Ebenso wenig ist
auf ihren offensichtlich haltlosen Vorwurf, der vorinstanzliche Entscheid sei in kei-
ner Art und Weise begründet und verstosse klar gegen das Willkürverbot (Urk. 85
S. 6 Ziff. 15), weiter einzugehen.
2. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsverfahren
nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt werden,

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d.h. wenn sie – kumulativ – ohne Verzug vorgebracht wurden (lit. a) und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(lit. b). Wer sich auf (unechte) Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun und
ihre Voraussetzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1; BGer
5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.1; je m.w.H.). Werden Tatsachenbehaup-
tungen oder Beweisanträge im Berufungsverfahren bloss erneuert, ist unter Hin-
weis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor Vorinstanz
eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu (OGer ZH LB210053 vom 8. De-
zember 2021 E. III. 4).
III. Beurteilung der Berufung
1. Nichtigkeit
Mit ihren Berufungsbegehren Ziffern 1, 3, 4, 5 und 6 verlangt die Klägerin, das Urteil
der Vorinstanz sei für nichtig zu erklären (Urk. 85 S. 1 f.). Die Klägerin bringt jedoch
keinerlei Sachumstände vor, die in irgendeiner Weise auf Nichtigkeit des angefoch-
tenen Urteils schliessen lassen könnten und solche sind auch nicht ersichtlich. Die
geltend gemachte Nichtigkeit des Urteils vom 26. September 2024 ist daher nicht
gegeben.
2. Klagebewilligung
Die Vorinstanz führte in der Prozessgeschichte auf, dass der Antrag der Klägerin
auf Nichtigerklärung der Klagebewilligung mit Beschluss vom 5. November 2021
abgewiesen worden sei (Urk. 86 E. I. 2.1). Der Einwand der Klägerin, ihr Antrag auf
Nichtigerklärung werde im angefochtenen Entscheid nicht erwähnt (Urk. 85 S. 10
Ziff. 1), ist damit offensichtlich unbegründet. Sodann macht die Klägerin in der Be-
rufungsschrift selbst geltend, die "Stockwerkeigentümerschaft, B._____-strasse 1 ,
… [Postleitzahl] bestehend aus […]" eingeklagt zu haben (Urk. 85 S. 10 Ziff. 3) und
nicht die einzelnen Stockwerkeigentümer. Nicht erforderlich ist es, die Stockwerk-
eigentümer aufzuführen, aus welchen die Stockwerkeigentümerschaft besteht
(BGE 145 III 121 E. 4.3.3). Entgegen der Ansicht der Klägerin liegt somit keine

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Verletzung der Dispositionsmaxime vor. Die Klagebewilligung wurde korrekt aus-
gestellt und ist gültig. Der Beizug der Friedensrichterakten kann daher unterbleiben.
3. Vertretung der Beklagten durch Rechtsanwalt X3._____
3.1. Die Vorinstanz erwog, Rechtsanwalt X3._____ sei gestützt auf den Zirkular-
beschluss und die Vollmacht aller Stockwerkeigentümer mit Ausnahme der Kläge-
rin je vom 10. Juni 2020 bevollmächtigt, die Beklagte auch im vorliegenden Verfah-
ren zu vertreten. Ein Zirkularbeschluss setze im Sinne von Art. 66 Abs. 2 ZGB eine
einstimmige und schriftliche Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer voraus.
Ausnahmsweise könne der Zirkulationsbeschluss ohne die Unterschrift eines ein-
zelnen Stockwerkeigentümers zustande kommen. Dies sei der Fall, wenn dieser
Stockwerkeigentümer – wie vorliegend – nicht am Beschluss mitwirken dürfe, da
gegen ihn (bzw. von ihm gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft) geklagt
werde. Rechtsanwalt X3._____ sei zudem am 31. Dezember 2022 von der Beklag-
ten auch explizit für das vorliegende Verfahren bevollmächtigt worden. Auf die halt-
losen, von der Klägerin standardmässig vorgetragenen Behauptungen betreffend
Urteilsunfähigkeit der einzelnen Stockwerkeigentümer bzw. von Rechtsanwalt
X3._____ sowie durch sie begangene Urkundenfälschungen müsse nicht weiter
eingegangen werden. Mit diesen unsubstantiierten Behauptungen sei die Klägerin
nicht zu hören. Es bedürfe deshalb auch weder amtlicher Ausweise, um die Unter-
schriften zu überprüfen, noch Handlungsfähigkeitszeugnisse. Zusammengefasst
seien die geltend gemachten Zweifel der Klägerin an der Vertretungsbefugnis von
Rechtsanwalt X3._____ unbegründet. Damit erübrige sich auch die Vorlage des
Originals des Zirkularbeschlusses bzw. der Vollmacht (Urk. 86 E. I. 3.1).
3.2. Die Klägerin hält auch im Berufungsverfahren an ihrem Standpunkt fest, dass
Rechtsanwalt X3._____ nicht bevollmächtigt worden und daher nicht berechtigt sei,
die Stockwerkeigentümergemeinschaft im vorliegenden Verfahren zu vertreten.
Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz habe Rechtsanwalt X3._____ nicht be-
hauptet, auf dem Weg des Zirkularbeschlusses am 10. Juni 2020 bevollmächtigt
worden zu sein. Weder Rechtsanwalt X3._____ noch die Vorinstanz wüssten, wer
den Zirkularbeschluss sowie die Vollmacht vom 10. Juni 2020 unterschrieben habe.
Es seien keine Personenangaben zu den Unterschriften gemacht worden. Sie habe

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Kontakt mit den anderen Miteigentümern, welche ihr bestätigt hätten, keine Kennt-
nis des Verfahrens und Rechtsanwalt X3._____ für dieses nicht bevollmächtigt zu
haben. Sie selbst sei Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft und habe
Rechtsanwalt X3._____ mit Sicherheit nicht bevollmächtigt. Zudem gebe es ausser
ihr nur einen anderen Stockwerkeigentümer, nämlich C._____; alle anderen seien
entweder Miteigentümer (H._____, I._____, D._____ und E._____), nicht im Haus
wohnhaft (J._____ und F._____) oder Miteigentümer der Tiefgarage (L._____).
Rechtsanwalt X3._____ habe auch nie behauptet, von den anderen Miteigentü-
mern bevollmächtigt worden zu sein. Vielmehr habe er fälschlicherweise angege-
ben, von der Verwaltung, O._____ bzw. der P._____ GmbH, bevollmächtigt worden
zu sein. O._____ habe ihr gegenüber jedoch bestätigt, Rechtsanwalt X3._____
nicht zu kennen und diesen nicht beauftragt zu haben. Ausserdem sei gerichtsno-
torisch, dass O._____ bzw. die P._____ GmbH per 30. Juni 2023 als Verwaltung
zurückgetreten sei. Somit sei Rechtsanwalt X3._____ seit diesem Datum definitiv
nicht mehr bevollmächtigt, die Beklagte zu vertreten. Sämtliche der eingereichten
Fotokopien der Vollmachten seien ersichtlich Fälschungen, weshalb die Originale
vorzulegen seien (Urk. 85 S. 11–15 und S. 27).
3.3. Um seine Vertretungsbefugnis zu belegen, reichte Rechtsanwalt X3._____
mit der Klageantwort (Urk. 17) die Vollmacht der Verwaltung (P._____ GmbH
[O._____]) vom 17. Dezember 2021 (Urk. 19A), die Vollmacht und den Zirkularbe-
schluss vom 10. Juni 2020 (Urk. 19/B–C) sowie den Bewirtschaftungsvertrag mit
der Q._____ AG vom 11. Juni/1. Juli 2021 (Urk. 19/D) ein. Damit stützte er sich
entgegen der Behauptung der Klägerin sehr wohl (auch) auf den Zirkularbeschluss
vom 10. Juni 2020. Auch bestehen keine Zweifel, dass der Zirkularbeschluss sowie
die Vollmacht vom 10. Juni 2020 von sämtlichen Stockwerkeigentümern mit Aus-
nahme der Klägerin – ihre Zustimmung war für die Mandatierung von Rechtsanwalt
X3._____ auch nicht erforderlich (vgl. Wermelinger, Der Querulant im Stockwerk-
eigentum: Wie geht man mit ihm um?, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums
2015, Bern 2015, S. 79 ff., S. 122) – unterzeichnet wurden (Urk. 19/B–C). Bei sämt-
lichen dieser Personen handelt es sich um Stockwerkeigentümer (vgl. Urk. 3/18).
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist nicht von Belang, ob sie ihre Stockwerk-

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einheit selbstbewohnen oder vermieten oder Allein- oder Miteigentümer derselben
sind.
Soweit die Klägerin behauptet, die anderen Stockwerkeigentümer wüssten nichts
vom vorliegenden Verfahren und hätten ihr gegenüber bestätigt, Rechtsanwalt
X3._____ nicht beauftragt zu haben, zeigt sie nicht auf, wo sie dies vor Vorinstanz
bereits vorbrachte oder weshalb es ihr nicht möglich war, dies bereits in das vor-
instanzliche Verfahren einzubringen. So erwähnt sie insbesondere nicht, wann ihr
dies von den anderen Stockwerkeigentümern bestätigt worden sein soll. Ihre Be-
hauptung gilt daher als neu und damit im Berufungsverfahren verspätet (vgl. oben
E. II. 2). Ohnehin ist die Behauptung nicht plausibel. Es ist gerichtsnotorisch, dass
die Klägerin seit mehreren Jahren in diversen Rechtsstreitigkeiten mit den übrigen
Stockwerkeigentümern steht. Zudem wurde Rechtsanwalt X3._____ – wie die Vor-
instanz ebenfalls zutreffend ausführte und worauf die Klägerin in ihrer Berufung
nicht eingeht – am 31. Dezember 2022 von der Beklagten nochmals explizit für das
vorliegende Verfahren bevollmächtigt (Urk. 66/F Traktandum 10.3.3). Die entspre-
chende Vollmacht vom 9. Januar 2023, unterzeichnet von O._____ für die P._____
GmbH (Urk. 66/E), wurde mit der Replikschrift vom 6. November 2023 eingereicht
(Urk. 65). Betreffend die Behauptung der Klägerin, auch O._____ habe ihr bestä-
tigt, Rechtsanwalt X3._____ nicht zu kennen und nie beauftragt zu haben, kann auf
das Ausgeführte zu den Stockwerkeigentümern verwiesen werden. Ebenso ist sie
mit ihrem Vorbringen, wonach die P._____ GmbH ihr Mandat per 30. Juni 2023
niedergelegt habe, im Berufungsverfahren nicht mehr zu hören (oben E. II. 2). Im
Übrigen würde dies nichts an der Vertretungsbefugnis von Rechtsanwalt X3._____
ändern.
Auch die Behauptungen der Klägerin zur am 17. April 2024 beschlossenen Forde-
rungsstundung betreffend die Verfahren FV220152 und FV220153 (Urk. 85 S. 14)
gelten mangels Verweis auf ihre vorinstanzlichen Vorbringen als neu und sind da-
her vorliegend nicht mehr zu berücksichtigen (oben E. II. 2). Entgegen ihrer Ansicht
vermag dies aber ohnehin keine Urteilsunfähigkeit der Stockwerkeigentümer zu be-
gründen.

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Soweit die Klägerin zudem erneut einen Interessenkonflikt von Rechtsanwalt
X3._____ behauptet (Urk. 85 S. 15), ohne sich mit den diesbezüglichen – zutref-
fenden – Erwägungen der Vorinstanz (Urk. 86 E. I. 3.2) auseinanderzusetzen, ist
auch darauf nicht weiter einzugehen (oben E. II. 1.1).
Schliesslich hat auch ein Wechsel in der Stockwerkeigentümerschaft – entgegen
der Ansicht der Klägerin (Urk. 94) – keinen Einfluss auf die Vertretungsbefugnis
von Rechtsanwalt X3._____ im vorliegenden Prozess.
Zusammengefasst bestehen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz keine Zweifel
an der Vertretungsbefugnis von Rechtsanwalt X3._____ für die Beklagte im vorlie-
genden Verfahren, sodass die Vorlage der Originale der Zirkularbeschlüsse bzw.
der Vollmachten nicht notwendig ist (vgl. Art. 180 Abs. 1 ZPO).
4. Beschlüsse der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom
10. Mai 2021
4.1. Zum Rechtlichen der Beschlussfassung im Stockwerkeigentum sowie der An-
fechtung bzw. Nichtigkeit solcher Beschlüsse kann vollumfänglich auf die zutreffen-
den Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (Urk. 86 E. II. 2.1.1 f.).
4.2. Einberufung der Versammlung
4.2.1. Die Vorinstanz erwog, die Klägerin mache sinngemäss geltend, die Ver-
sammlung sei nicht durch die zuständige Person einberufen worden, da J._____
seit mindestens zehn Jahren urteilsunfähig sei. Die von der Klägerin angeführten
Indizien, liessen nicht auf eine Urteilsunfähigkeit von J._____ schliessen. J._____
habe mit Schreiben vom 23. Februar 2021 zwar seinen Rücktritt im Laufe des Jah-
res 2021 angekündigt. Er habe dargelegt, er werde sein Amt noch so lange weiter-
führen, bis eine neue Verwaltung ihre Tätigkeit aufgenommen haben werde, spä-
testens per 31. Mai 2021. Entgegen seiner Absichtserklärung sei J._____ anläss-
lich der 15. ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung bis Ende Mai 2021
bzw. bis zur Wahl einer neuen Verwaltung und deren Mandatsantritt als Verwalter
gewählt worden (Urk. 20/1 Traktandum 4a; vgl. CG210105; angesichts des Rück-
tritts des Verwalters J._____ habe es dem von der Klägerin erwähnten gerichtlichen

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Abberufungsverfahren ES210033 bereits bei Einreichung des Gesuches an der
materiellen Grundlage gefehlt, was ein Nichteintreten zur Folge gehabt habe). Wie
noch zu zeigen sein werde, habe die nachfolgende Verwaltung Q._____ AG ihre
Tätigkeit per 1. Juli 2021 aufgenommen. Damit sei J._____ bis am 30. Juni 2021
rechtmässiger Verwalter der Beklagten gewesen. Dass er sein Schreiben vom
24. Juni 2021 (allenfalls unter falscher Bezugnahme auf die 14. statt auf die 15.
ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung) verfasst habe bzw. am 28. Juni
2021 im Verfahren ES210033 noch Rechtsanwalt X3._____ bevollmächtigt habe,
sei somit kein Hinweis für eine Urteilsunfähigkeit. Auch eine vorerst erfolglose Ein-
treibung einer Forderung (u.a. infolge des Nichterscheinens von J._____ als Ver-
walter an der Schlichtungsverhandlung und der alleinigen Anwesenheit von
Rechtsanwalt X3._____) gegenüber der Klägerin im Betrag von Fr. 47'503.60 (vgl.
Verfahren ES190059, FV200155 und FV210210) stelle selbstredend kein Indiz für
eine Urteilsunfähigkeit dar. Es bestünden zusammenfassend keine Gründe, an der
Urteilsfähigkeit von J._____ zu zweifeln. Damit sei die Einberufung der ausseror-
dentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 10. Mai 2021 durch ihn als Ver-
walter nicht zu beanstanden (Urk. 86 E. II. 2.3.2).
4.2.2. Mit ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, J._____ sowie die anderen
Stockwerkeigentümer hätten ihr bestätigt, dass J._____ die Versammlung nicht
einberufen habe (Urk. 85 S. 21 f.). Wo sie dies bereits vor Vorinstanz vorbrachte,
zeigt die Klägerin nicht auf, sodass sie damit im Berufungsverfahren nicht mehr zu
hören ist (oben E. II. 2).
4.2.3. Sodann stellt sich die Klägerin – wie bereits vor Vorinstanz – auf den Stand-
punkt, J._____ sei nicht urteilsfähig (Urk. 85 S. 16, S. 21 und S. 24). Sie behauptet
in diesem Zusammenhang unter anderem, seine Tochter R._____ hätte ihr bestä-
tigt, dass er unter Demenz und Alzheimer leide und die Urteilsunfähigkeit ärztlich
attestiert worden sei (Urk. 85 S. 24). Auch diesbezüglich unterlässt es die Klägerin,
aufzuzeigen, wo sie entsprechendes bereits vor Vorinstanz vorbrachte, sodass sie
damit nicht mehr zu hören ist (oben E. II. 2). Nicht weiter einzugehen ist ferner auf
ihre pauschale Behauptung, sie habe J._____ seit 2021 mehrmals gesehen und es
sei offensichtlich, dass er aufgrund von Altersschwäche und diversen psychischen

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Störungen urteilsunfähig sei (Urk. 85 S. 16). Anzumerken ist, dass das Alter alleine
noch nicht zur Umkehr der Vermutung der Urteilsfähigkeit führt (BSK ZGB I-Fank-
hauser, Art. 16 N 22). Des Weiteren vermögen auch ihre Ausführungen zu einer
Rechnung über Fr. 47'503.60 für die Nebenkosten 2020 (Urk. 85 S. 24) sowie eine
an Rechtsanwalt X3._____ erteilte Vollmacht vom 28. Juni 2021 in einem anderen
Verfahren (Urk. 85 S. 23) keine Urteilsunfähigkeit von J._____ zu begründen. Was
die behauptete Forderungsstundung betrifft (Urk. 85 S. 24), kann auf das hierzu
bereits Ausgeführte verwiesen werden (oben E. III. 3.3). Zusammenfassend beste-
hen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz keine Zweifel an der Urteilsfähigkeit
von J._____ im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 10. Mai 2021.
4.2.4. Die Klägerin macht weiter geltend, J._____ sei nie der Verwalter der Be-
klagten gewesen. Es sei von Rechtsanwalt X3._____ weder behauptet noch belegt
worden, dass J._____ der Verwalter gewesen sei. So sei insbesondere kein Ver-
waltungsvertrag eingereicht worden. Auch habe J._____ nie Leistungen als Ver-
walter erbracht. Sie habe bestritten, dass J._____ der Verwalter gewesen sei
(Urk. 85 S. 19, S. 22 f. und S. 26).
4.2.5. Entgegen der Ansicht der Klägerin wurde in der Klageantwort behauptet,
dass J._____ bis zum 30. Juni 2021 der Verwalter der Beklagten war (Urk. 17 S.
5). Ausserdem sprach die Klägerin in der Klagebegründung vom 22. Oktober 2021
selbst noch ausdrücklich vom "ehemaligen Verwalter J._____" und führte aus, des-
sen Abberufung beantragt zu haben (Urk. 2). Anlässlich der 15. ordentlichen Stock-
werkeigentümerversammlung vom 12. März 2021 wurde J._____ bis Ende Mai
2021 bzw. bis zur Wahl einer neuen Verwaltung und deren Mandatsantritt nochmals
ausdrücklich als Verwalter gewählt (Urk. 20/1 S. 3 Traktandum 4a; vgl. zu diesem
Beschluss das Parallelverfahren LB240061-O). J._____ war somit als damaliger
Verwalter der Beklagten für die Einberufung der ausserordentlichen Versammlung
vom 10. Mai 2021 zuständig.
4.2.6. Die Vorinstanz erwog weiter, gemäss dem Reglement der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft vom 22. August 2002 werde die Versammlung vom Verwalter
unter Beachtung einer Frist von mindestens zehn Tagen und mit Angabe der zu

- 14 -
behandelnden Geschäfte schriftlich einberufen. Die Beklagte habe ihre Einladung
an die Klägerin am 27. April 2021 versandt, die Klägerin habe sie erst am 5. Mai
2021 abgeholt. Die Einladung sei empfangsbedürftig. Die Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 10. Mai 2021 sei gestützt auf die Covid-19-Verordnung 3 schrift-
lich durchgeführt worden, womit gemäss deren Art. 27 Abs. 2 eine Einberufungs-
frist von nur vier Tagen bestanden habe. Damit erweise sich die Einladung an die
Klägerin als rechtzeitig. Selbst wenn die zehntägige Einberufungsfrist gegolten
hätte, hätte die Klägerin vor dem 10. Mai 2021 beanstanden müssen, dass – infolge
ihrer späten Entgegennahme – die zehntägige Einberufungsfrist nicht eingehalten
worden sei. Berufe sich eine Stockwerkeigentümerin nämlich auf einen Verfahrens-
fehler, zwinge der Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 2 ZGB sie dazu,
den Mangel vor der Beschlussfassung zu beanstanden, um dessen Behebung zu
ermöglichen (Urk. 86 E. II. 2.3.1).
Die Klägerin habe sich zuerst trotz der mit Schreiben vom 17. März 2021 mitgeteil-
ten Möglichkeit aller Stockwerkeigentümer, Offerten von Verwaltungen einzuholen
und diese bis zum 15. April 2021 an E._____ zu senden, passiv verhalten. Am
28. April 2021 habe sie dann die Unterlagen für die Neuwahl der Verwaltung ent-
gegengenommen. Sie hätten gemäss dem Begleitschreiben insbesondere eine
Kurzübersicht mit einem Offertenvergleich sowie drei Offerten, u.a. diejenige der
Q._____ AG enthalten. Die Klägerin sei im Begleitschreiben aufgefordert worden,
sofort die Vollständigkeit zu kontrollieren und sich bei fehlenden Dokumenten in-
nerhalb von zwei Tagen zu melden. Die Klägerin habe mit Schreiben datierend vom
9. Mai 2021 ihren Stimmzettel mit folgendem Vermerk retourniert: "Auf Grund dass
Sie nicht in der Lage sind, die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
zu führen, musste ich NEIN zu aller Traktanden ankreuzen. Ich habe offensichtlich
gegen jeder der von Ihnen vorgeschlagen Verwalter gestimmt, da es leider nicht
möglich war, für kein einziger davon zuzustimmen. Ich bitte Sie hiermit, die Wahl-
ergebnis mit Kopien von aller Stimmzetteln rasch möglich zur Verfügung zu stellen."
Die Klägerin habe somit weder geltend gemacht, dass die im Begleitschreiben er-
wähnten Unterlagen fehlten, noch dass sie zur Stimmabgabe weitere Unterlagen
der Verwaltungen wie Betreibungsregisterauszüge etc. benötige. Vielmehr sei sie
mit der Verwaltung durch J._____ nicht einverstanden gewesen. Die Klägerin

- 15 -
handle damit treuwidrig. Sie hätte sich vor der Beschlussfassung melden und dar-
tun müssen, welche Unterlagen ihr konkret zur Beurteilung der Offerten fehlten.
Hinzu komme, dass sie offenbar ohne Weiteres in der Lage sei, Urkunden wie Straf-
und Betreibungsregisterauszüge selber zu besorgen. Was die von der Klägerin (un-
substantiiert) gerügte mangelhaft begründete Traktandenliste betreffe, so hätte sie
spätestens bei ihrer Stimmabgabe bemängeln müssen, dass einzelne Traktanden
nicht gehörig begründet gewesen seien, um sich eine Meinung zu bilden (Urk. 86
E. II. 2.3.3).
4.2.7. Die Klägerin moniert, es seien keine Beweise eingereicht worden, dass die
Versammlung statutenmässig einberufen worden sei. Die Vorinstanz fixiere sich
darauf, ob sie rechtzeitig eingeladen worden sei. Es fehlten jedoch Nachweise,
dass die anderen Stockwerkeigentümer innert der notwendigen Frist von zehn Ta-
gen die Einladungen mit den Traktandenlisten und sämtlichen weiteren Unterlagen
erhalten hätten. Die Stockwerkeigentümer hätten ihr bestätigt, keine Einladungen
erhalten zu haben (Urk. 85 S. 16, S. 18–22, S. 24 und S. 27).
4.2.8. Was die behauptete Bestätigung der anderen Stockwerkeigentümer anbe-
langt, zeigt die Klägerin nicht auf, wo sie dies bereits vor Vorinstanz vorbrachte,
sodass sie damit im Berufungsverfahren nicht mehr zu hören ist (oben E. II. 2).
Sodann sind die eingereichten Stimmzettel der anderen Stockwerkeigentümer
(Urk. 20/5–10) ausreichender Beleg dafür, dass diese die Einladung zur Versamm-
lung am 10. Mai 2021 samt den Traktanden erhielten. Es gibt keine Gründe, um an
der Echtheit der Stimmzettel zu zweifeln (unten E. III. 4.3.4). Hätten weitere Unter-
lagen gefehlt, wäre es Sache der Stockwerkeigentümer gewesen, nach Treu und
Glauben den Mangel vor der Beschlussfassung zu beanstanden, um die Behebung
zu ermöglichen. Dasselbe gilt auch betreffend die Einhaltung der Einberufungsfrist
(vgl. Urk. 86 E. II. 2.3.1).
4.3. Beschlussfassung
4.3.1. Die Vorinstanz erwog, dem Protokoll der ausserordentlichen Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 10. Mai 2021 sei zu entnehmen, dass diese auf dem
schriftlichen Weg stattgefunden habe und sämtliche Stimmzettel der Stockwerkei-

- 16 -
gentümer rechtzeitig eingegangen seien. Die schriftliche Beschlussfassung sei auf-
grund der Covid-19-Pandemie und des zu dieser Zeit geltenden Art. 27 der Verord-
nung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus nicht zu beanstanden
– insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerin die damit notwendiger-
weise wegfallenden Diskussionen vor der Beschlussfassung vor dem 10. Mai 2021
nicht gerügt habe. Entgegen der Klägerin bestünden keine ernsthaften Hinweise,
dass die Stimmzettel nicht von den betreffenden Stockwerkeigentümern unter-
schrieben und rechtzeitig abgeschickt worden seien. Die Stimmzettel hätten bis
zum 10. Mai 2021 (Datum Poststempel) per Briefpost an den Verwalter J._____
eingereicht werden müssen. Das Protokoll halte das Eingangs- bzw. Poststempel-
datum ("Eingang Datum Poststempel") fest. Alle protokollierten Daten stammten
aus dem Zeitraum bis und mit zum 9. Mai 2021. Zu Recht mache die Klägerin be-
treffend den Stimmzettel der Stockwerkeigentümer H._____/I._____ (welcher am
30. April 2021 unterschrieben worden sei und gemäss Protokoll entweder den Post-
stempel vom 29. April 2021 trage oder dann eingegangen sei) zwar geltend, es sei
unmöglich, eine Sendung der Post zu übergeben, bevor man diese unterschrieben
habe. Rechtsanwalt X3._____ habe geltend gemacht, die Stimmzettel seien alle
am Unterschriftsdatum rechtzeitig der Verwaltung zugestellt worden. Dies möge
zutreffen, erkläre aber nicht, weshalb der Stimmzettel der Stockwerkeigentümer
H._____/I._____ gemäss Protokoll den Poststempel vom 29. April 2021 trage oder
dann bei J._____ eingegangen sein solle. Letztlich könne die Frage jedoch offen-
gelassen werden, da das Protokoll vom 11. Mai 2021 stamme und infolge Postver-
sand der Stimmzettel davon ausgegangen werden könne, dass die dann dem Ver-
walter vorliegenden Stimmzettel alle bis am 10. Mai 2021 – und somit rechtzeitig –
bei der Post aufgeben worden seien. Dass die Stimmzettel der übrigen Stockwerk-
eigentümer auf der ersten Seite nicht paraphiert worden seien, schade nicht, mache
doch die Klägerin nicht substantiiert geltend, die Integrität der Stimmzettel sei nicht
gewährleistet.
Betreffend die Stockwerkeigentümer H._____/I._____ und D._____/E._____ ma-
che die Klägerin geltend, es könne nur eine Person das Stimmrecht ausüben und
es sei ein Vertreter zu ernennen. Nähmen beide Miteigentümer einer Stockwerk-
einheit an der Stockwerkeigentümerversammlung teil, hätten sie lediglich eine

- 17 -
Stimme, die sie durch einen Vertreter abgäben (Art. 712o Abs. 1 ZGB und Regle-
ment Ziffer 34). Sinn dieser Gesetzesbestimmung sei, dass nur eine Stimme je
Stockwerkanteil abgeben werden dürfe. Aus dem Protokoll sowie den eingereich-
ten Stimmzetteln der Stockwerkeigentümer H._____/I._____ und D._____/E._____
ergebe sich, dass der Gesetzeszweck im Rahmen der schriftlichen Beschlussfas-
sung vom 10. Mai 2021 eingehalten worden sei. Dass die Stockwerkeigentümer
H._____/I._____ und D._____/E._____ dabei nicht jeweils eine Partei (wie anläss-
lich einer Versammlung gestützt auf Art. 712o Abs. 1 ZGB) bevollmächtigt, sondern
den Stimmzettel (wie bei einem Zirkularbeschluss gestützt auf Art. 66 Abs. 2 ZGB)
beide unterschrieben hätte, könne angesichts der schriftlichen Beschlussfassung
nicht schaden (Urk. 86 E. II. 2.4.1).
4.3.2. Soweit die Klägerin mit ihrer Berufung pauschal rügt, eine schriftliche Be-
schlussfassung sei nicht zulässig gewesen (Urk. 85 S. 25), ohne sich mit den vor-
instanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzten, ist darauf nicht weiter einzuge-
hen (oben E. II. 1.1),
4.3.3. Die Klägerin moniert, es seien keine Beweise eingereicht worden, dass die
Stimmzettel rechtzeitig der Post übergeben worden seien und der Protokollführer
diese erhalten habe. Indem die Zeugenbefragung der anderen Miteigentümer offe-
riert worden sei, um die persönliche Übergabe der Stimmzettel an J._____ zu be-
stätigen, werde anerkannt, dass es sich beim Protokoll um eine gefälschte Urkunde
handle. Die anderen Miteigentümer hätten ihr auch bestätigt, dass sie keine Stimm-
zettel unterschrieben und rechtzeitig der Post übergeben hätten (Urk. 85 S. 16–18,
S. 25 und S. 27).
4.3.4. Was diese letzte Behauptung anbelangt, zeigt die Klägerin nicht auf, wo sie
dies bereits vor Vorinstanz vorbrachte, sodass sie damit im Berufungsverfahren
nicht mehr zu hören ist (oben E. II. 2). Sodann gibt es keine Gründe, um daran zu
zweifeln, dass die Stimmzettel (Urk. 20/5–10) von den richtigen Personen unter-
zeichnet wurden; die Klägerin bringt auch keine solche vor. Es ist somit von deren
Echtheit auszugehen (vgl. Art. 180 Abs. 1 ZPO). Des Weiteren unterlässt es die
Klägerin, aufzuzeigen, wo Rechtsanwalt X3._____ zugegeben haben soll, dass die
Stimmzettel der Post nicht übergeben worden seien, und dies ist auch nicht ersicht-

- 18 -
lich. Ferner stellt auch die Offerte des Zeugenbeweises für die rechtzeitige Überg-
abe der Stimmzettel keine Anerkennung der Fälschung des Protokolls dar. Im Üb-
rigen setzt sich die Klägerin nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinan-
der (oben E. II. 1.1). Es hat daher betreffend Rechtzeitigkeit der Stimmabgaben
beim vorinstanzlichen Entscheid zu bleiben.
4.3.5. Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsschrift erneut rügt, die Stockwerkei-
gentümer H._____/I._____ und D._____/E._____ hätten keinen Vertreter ernannt,
sodass die Stimmzettel nicht gültig seien (Urk. 85 S. 25), ohne sich mit den vorin-
stanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen, ist darauf nicht weiter einzugehen
(oben E. II. 1.1). Wie bereits erwähnt (oben E. III. 3.3), sind – entgegen der Ansicht
der Klägerin (Urk. 85 S. 22 und S. 26) – nicht nur sie und C._____ Stockwerkeigen-
tümer und stimmberechtigt. Auch die übrigen Stockwerkeigentümer hatten in Be-
zug auf diese Abstimmung ein Stimmrecht, mit Ausnahme von L._____. Was die-
sen betrifft, übersieht die Klägerin (Urk. 85 S. 19), dass die Vorinstanz – in ihrem
Sinne – dessen Stimme bereits mangels Stimmberechtigung wie eine enthaltene
behandelte (Urk. 86 E. II. 2.4.1). Auf die weiteren Ausführungen der Vorinstanz in
diesem Zusammenhang geht die Klägerin nicht ein, sodass es damit sein Bewen-
den hat (oben E. II. 1.1).
4.3.6. Weiter erwog die Vorinstanz, dass es zwar stimme, wenn die Klägerin sich
darauf berufe, es habe auch unter Geltung der Corona-Massnahmen eine physi-
sche Restversammlung stattfinden müssen. Gemäss Reglement der Beklagten
leite der Verwalter die Versammlung. Die Beschlüsse seien zu protokollieren. Trak-
tandiert worden sei die Protokollführung durch J._____; ebenso sei seine Wahl zum
Stimmenzähler vorgeschlagen worden. Mit beidem seien alle Stockwerkeigentümer
ausser der Klägerin einverstanden gewesen. Damit habe die physische Restver-
sammlung in der Person von J._____ bestanden (Urk. 86 E. II. 2.4.1).
4.3.7. Die Klägerin moniert, die Vorinstanz behaupte zu Unrecht, dass die Hälfte
der Stockwerkeigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten besässen, an der
Versammlung anwesend oder vertreten gewesen seien. Die Vorinstanz nenne
keine Namen, wer konkret an der Versammlung anwesend gewesen sei. Die Ver-
sammlung sei nicht beschlussfähig gewesen. Eine physische Restversammlung

- 19 -
habe nicht stattgefunden, denn es werde kein Ort der Versammlung genannt. Am
12. März 2021 habe keine Versammlung bzw. Restversammlung stattgefunden.
Das Protokoll sei nicht am 12. März 2021 unterzeichnet worden (Urk. 85 S. 19 und
S. 26 f.).
4.3.8. Absatz 1 von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 ist so zu verstehen, dass
Beschlüsse ungeachtet der Anzahl der anwesenden Personen gefasst werden kön-
nen, womit sich die Frage stellt, ob die Verordnung Art. 712p ZGB, der die Be-
schlussfähigkeit regelt, nicht ohnehin ausser Kraft setzte, sodass keine Beschluss-
fähigkeit erforderlich war (Wermelinger, Erbrecht und Sachenrecht / Der Verwalter
von Stockwerkeigentum und das Coronavirus, in: Müller/Schwarz [Hrsg.], Auf zu
neuen Ufern! Festschrift für Walter Fellmann, Bern 2021, S. 325 ff., S. 333). Das
Vorgehen des Verwalters der Beklagten, die eingegangen Stimmzettel als Anwe-
sende im Sinne von Art. 712p ZGB zu zählen, ist daher auch nicht zu beanstanden.
Ausserdem bestand, wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, eine physische Rest-
versammlung in der Person von J._____. Mit den diesbezüglichen Erwägungen
setzt sich die Klägerin nicht ausreichend auseinander (oben E. II. 1.1). Dass der
Ort dieser physischen Restversammlung nicht genannt wurde, spielt keine Rolle.
Zudem war auch nicht erforderlich, dass das Protokoll am 10. Mai 2021 erstellt oder
unterzeichnet wurde; dies war auch nicht möglich, da die Stimmzettel bis zum
10. Mai 2021 der Post übergeben werden konnten.
4.3.9. Die Vorinstanz hielt weiter fest, mit dem Protokoll zur ausserordentlichen
Stockwerkeigentümerversammlung vom 10. Mai 2021 sei nachgewiesen, dass die
Q._____ AG an jener Versammlung mit 6 zu 1 Stimmen als neue Verwalterin ge-
wählt worden sei (Traktandum 2) und dass H._____ und C._____ mit einer Mehr-
heit von je 6 Stimmen als Delegierte dazu ermächtigt worden seien, im Namen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft den entsprechenden Verwaltungsvertrag abzu-
schliessen (Traktandum 4). Der Vertrag sei seitens der Beklagten am 1. Juli 2021
unterzeichnet worden. J._____ sei in diesem Zeitpunkt nicht mehr Verwalter der
Beklagten gewesen und habe den Vertrag bereits deshalb nicht mehr unterzeich-
nen dürfen. Soweit ersichtlich (das von der Klägerin eingereichte Reglement sei
z.T. schlecht lesbar) enthalte das Reglement keine Bestimmungen zur Wahl eines

- 20 -
Delegierten. Für die Wahl genüge somit das einfache Mehr. Die Wahl von H._____
und C._____ als Delegierte zur Vertragsunterzeichnung sei somit nicht zu bean-
standen. Damit sei auch gesagt, dass die Beklagte durchgängig handlungsfähig
gewesen sei. Den Schreiben vom 20. Juli 2021 sowie vom 26. August 2021 von
Rechtsanwalt X3._____ könne im Übrigen nicht entnommen werden, dass er oder
die übrigen Stockwerkeigentümer die Q._____ AG nicht als Verwaltung ab 1. Juli
2021 anerkannt hätten. Gemäss eingereichtem Bewirtschaftungsvertrag vom 11.
Juni bzw. 1. Juli 2021 sei die Q._____ AG mit O._____ als Mandatsleiter per 1. Juli
2021 entsprechend dem Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom
10. Mai 2021 als neue Verwalterin durch die Delegierten H._____ und C._____ be-
auftragt worden. Auf die haltlose gegenteilige Behauptung der Klägerin brauche
nicht weiter eingegangen zu werden. Mit dem Bewirtschaftungsvertrag habe sich
die Stockwerkeigentümergemeinschaft zudem ausdrücklich damit einverstanden
erklärt, dass das Bewirtschaftungsmandat per 1. Januar 2022 infolge familieninter-
ner Nachfolgeregelung auf die P._____ GmbH übertragen und durch diese zu den-
selben Bedingungen und mit demselben Personal weitergeführt werde (Urk. 86 E.
II. 2.4.2).
4.3.10. Die Klägerin bestreitet mit ihrer Berufung pauschal, dass die Q._____ AG
die Tätigkeit als Verwalterin per 1. Juli 2021 aufgenommen habe (Urk. 85 S. 23).
Auf die vorstehenden Erwägungen der Vorinstanz geht sie mit keinem Wort ein,
womit sie ihrer Rüge- und Begründungspflicht nicht nachkommt (oben E. II. 1.1).
Es hat daher beim vorinstanzlichen Entscheid zu bleiben.
4.4. Protokoll
4.4.1. Betreffend das Protokoll hielt die Vorinstanz fest, dass dieses sämtliche
Beschlüsse aufführen müsse, inklusive der Erreichung der Beschlussfähigkeit
(Art. 712n Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 712p Abs. 1 ZGB) sowie des genauen Abstim-
mungsergebnisses, damit später auch überprüft werden könne, ob das notwendige
Mehr erreicht werden könne. Das Reglement der Beklagten enthalte betreffend
Protokollierung keine zusätzlichen Regeln. Damit sei der zwingend erforderliche
Inhalt dem Protokoll zu entnehmen: Es seien im Protokoll der ausserordentlichen
Stockwerkeigentümer-"Versammlung" vom 10. Mai 2021 statt der Anwesenden die

- 21 -
eingegangenen Stimmzettel (und damit die Erreichung der Beschlussfähigkeit ge-
mäss Art. 712p ZGB) sowie sämtliche Beschlüsse inklusive Abstimmungsergebnis
festgehalten. Der Inhalt des Protokolls sei somit nicht zu beanstanden, ebenso we-
nig die Unterschrift durch Protokollführer J._____. Das Protokoll sei der Klägerin
schliesslich am 19. Mai 2021 – und damit innert der im Reglement Ziffer 32 festge-
setzten Monatsfrist – per eingeschriebener Postsendung zugestellt worden, womit
die Frist für die Anfechtung zu laufen begonnen habe. Der Vollständigkeit halber
bleibe festzuhalten, dass die Behauptung der Klägerin, J._____ habe sie aufgefor-
dert, die gefassten Beschlüsse ohne Akteneinsicht zu akzeptieren, aktenwidrig sei.
In Ziffer 5 des Protokolls sei festgehalten, dass die Abstimmungsunterlagen und
die Verwaltungsakten im Sitzungszimmer der Kanzlei von Rechtsanwalt X3._____
gestützt auf dessen Schreiben vom 26. Januar 2021 nach Voranmeldung hätten
eingesehen werden können (Urk. 86 E. II. 2.4.3 f.).
4.4.2. Die Klägerin macht geltend, es sei nicht bewiesen worden, dass die ande-
ren Stockwerkeigentümer das Protokoll innerhalb der Monatsfrist erhalten hätten,
denn es stehe im Protokoll nur, dass ihnen dieses per E-Mail zugestellt worden sei.
Die anderen Miteigentümer hätten ihr bestätigt, keine Kopie des Protokolls erhalten
zu haben (Urk. 85 S. 16, S. 18–22 und S. 24). J._____ habe ihr bestätigt, weder
die Beschlüsse erfasst bzw. das Protokoll erstellt noch das Protokoll unterschrieben
zu haben, was sie vor Vorinstanz auch gerügt habe und von Rechtsanwalt
X3._____ nicht bestritten worden sei. Das Protokoll sei nicht sorgfältig geführt wor-
den, sondern eine verfälschte Urkunde (Urk. 85 S. 27).
4.4.3. Die Klägerin zeigt nicht auf, wo sie vor Vorinstanz bereits vorbrachte, dass
ihr J._____ bestätigt habe, das Protokoll nicht erstellt und unterschrieben zu haben,
sodass darauf nicht weiter einzugehen ist (oben E. II. 2). Im Übrigen ist dies auch
nicht plausibel, denn das Protokoll trägt zweifelsfrei die Unterschrift von J._____
(vgl. Urk. 3/17; Urk. 19/B; Urk. 19/C; Urk. 20/7). Es sind keine Gründe für die An-
nahme einer Fälschung ersichtlich und die Klägerin bringt auch keine vor. Sodann
kann die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, wenn die anderen Miteigentü-
mer das Protokoll nicht innert Monatsfrist erhalten hätten, denn dies hat weder die
Nichtigkeit noch die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zu Folge.

- 22 -
4.4.4. Die Klägerin moniert, entgegen der Behauptung der Vorinstanz seien die
gefassten Beschlüsse und Verwaltungsakten nicht im Sitzungszimmer der Kanzlei
von Rechtsanwalt X3._____ gewesen (Urk. 85 S. 27). Was die Klägerin daraus zu
ihren Gunsten ableiten möchte, führt sie nicht aus. Auch setzt sie sich nicht mit der
vorinstanzlichen Erwägung auseinander, wonach ihr das Schreiben von Rechtsan-
walt X3._____ vom 26. Januar 2021, mit welchem ihr mitgeteilt worden sei, dass
die Verwaltungsakten infolge der eingeschränkten Vorschriften der Covid-19-Pan-
demie in der Kanzlei von Rechtsanwalt X3._____ zur Verfügung stünden, am 3.
Februar 2021 zugestellt worden sei (Urk. 86 E. II. 2.4.4). Es hat daher beim vorin-
stanzlichen Entscheid zu bleiben (oben E. II. 1.1).
4.5. Soweit die Klägerin ferner pauschal geltend macht, die Beschlüsse enthiel-
ten gravierende Widerrechtlichkeiten, welche die Struktur der Stockwerkeigentü-
merschaft schwerwiegend verletzten, der Beschluss sei nicht vereinbar mit Bestim-
mungen, welche die Gläubiger oder das öffentliche Interesse schützten, der Be-
schluss sei unmoralisch oder habe einen unmöglichen Inhalt und der Beschluss
verletze die Persönlichkeitsrechte ohne Rechtfertigungsgrund (Urk. 85 S. 18), ohne
aufzuzeigen, weshalb dem so sein soll, ist darauf nicht weiter einzugehen (oben
E. II. 1.1).
5. Erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss der Klägerin betrage der Streitwert ihrer Klage
über Fr. 30'000.– bzw. sei es ihr mangels Informationen zum Stimmzettel fast un-
möglich bzw. schwierig, einen Streitwert zu nennen. Die Beklagte habe gegen die
Bezifferung des Streitwertes in der Klageantwort keine Einwendungen erhoben. In
ihrer Replik behaupte die Klägerin dann, dass der Streitwert "0 bzw relativ gering"
sei und bitte um Überweisung an das Einzelgericht. Der Streitwert werde durch das
Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Laute das Rechtsbegehren nicht
auf eine bestimmte Geldsumme, so setze das Gericht den Streitwert fest, sofern
sich die Parteien darüber nicht einigten oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig
seien (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigen-
tümerversammlung sei grundsätzlich eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Die
streitigen Rechte hätten einen Geldwert, der geschätzt werden könne. Auf den An-

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fechtungsgrund könne es dabei nicht ankommen. Streitwertbestimmend sei in der
Regel das Interesse der beklagten Stockwerkeigentümergemeinschaft als Gesam-
tes und nicht dasjenige der klagenden Stockwerkeigentümerin (Urk. 86 E. III. 1 f.).
Den angefochtenen Traktanden seien folgende Streitwerte beizumessen: 1a.
"Wahl Protokollführer: Verwalter J._____" Fr. 500.–; 1b. "Wahl Stimmzähler: Ver-
walter J._____" Fr. 500.– (vgl. Parallelverfahren CG210105). Betreffend Traktan-
dum 2. "Wahl einer neuen Verwaltung" "welcher Offerte stimmen Sie zu?" sei für
die Berechnung des Streitwerts das jährliche Verwaltungshonorar auf zwanzig
Jahre zu kapitalisieren, weshalb der Streitwert aufgrund des jährlichen Verwal-
tungshonorars von Fr. 6'100.– auf Fr. 122'000.– festzusetzen sei. Beim Traktan-
dum 3a+b: "Erhöhung der Kompetenzsumme der Verwaltung von aktuell
CHF 1'000.00 auf CHF 3'500.00" sei von einem Streitwert von Fr. 2'500.– kapitali-
siert auf 20 Jahre, d.h. Fr. 50'000.–, auszugehen. Dem Traktandum 4. "Wahl von
zwei Delegierten" sei ermessensweise wiederum ein Streitwert von Fr. 500.– bei-
zumessen. Es resultiere ein Streitwert von Fr. 173'500.–. Die Entscheidgebühr be-
trage aufgrund des Streitwertes (sowie des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit)
Fr. 12'000.– (§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 GebV OG). Da es sich grösstenteils um wieder-
kehrende Leistungen handle, sei die Gerichtsgebühr um die Hälfte zu reduzieren
(§ 4 Abs. 3 GebV OG). Dies ergebe eine Entscheidgebühr Fr. 6'000.–. Sie sei aus-
gangsgemäss der Klägerin aufzuerlegen. Dasselbe gelte für die Kosten des
Schlichtungsverfahrens (Urk. 86 E. III. 2 und 3.1).
Die Parteientschädigung für die Beklagte betrage gestützt auf § 2, § 4 Abs. 1 bis
Abs. 3 sowie § 11 Abs. 1 und Abs. 2 AnwGebV Fr. 8'000.–. Angesichts dessen,
dass der gesetzliche Mehrwertsteuersatz per 1. Januar 2024 von 7,7 % auf 8,1 %
erhöht worden und praktisch der gesamte Aufwand noch vor Ende 2023 entstanden
sei, rechtfertige es sich, den alten Mehrwertsteuersatz von 7,7 % für die gesamte
Parteientschädigung anzuwenden, womit die Parteientschädigung insgesamt
Fr. 8'616.– betrage (Urk. 86 E. III. 3.2).
5.2. Die Klägerin macht geltend, der Streitwert der Klage sei null, sodass auch die
Gerichtsgebühr und die Parteienschädigung null seien (Urk. 85 S. 30 f.). Soweit sie
diesbezüglich vorbringt, J._____ sei urteilsunfähig, sodass seine Wahl zum Ver-

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walter keinen Streitwert habe (Urk. 85 S. 30), kann auf das hierzu bereits Ausge-
führte verwiesen werden (oben E. III. 4.2.3). Weiter bringt sie nichts gegen die
Streitwertberechnung vor, welche die Vorinstanz den Traktanden im Zusammen-
hang mit J._____ beimass. Entgegen ihrer Ansicht (Urk. 85 S. 30 f.) hat eine zeit-
weise Forderungsstundung nicht zur Folge, dass die Traktanden keinen Streitwert
mehr hätten.
Was den Streitwert der Wahl der neuen Verwaltung anbelangt, macht die Klägerin
geltend, mit Urteil vom 17. Juli 2023 habe des Obergericht bestätigt, dass O._____
gekündigt habe. Der Streitwert betrage daher nicht Fr. 122'000.– (Urk. 85 S. 31).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ist für die Berechnung des Streitwerts bei
der unbefristeten Ernennung eines Verwalters das Verwaltungshonorar gestützt auf
Art. 92 Abs. 1 ZPO auf zwanzig Jahre zu kapitalisierten (OGer ZH PF210042 vom
27. April 2022 E. II. 1.1, m.w.H.). Die neue Verwaltung wurde anlässlich der aus-
serordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. Mai 2021 auf eine un-
befristete Dauer gewählt. Auch im Zeitpunkt der Anhängigmachung des vorinstanz-
lichen Verfahrens durch die Klägerin am 22. Oktober 2021 lag ein unbefristetes
Verhältnis vor und es gab – anders als zum Beispiel im Verfahren PF210031-O –
keine Anhaltspunkte für einen allfälligen Rücktritt. Die vorinstanzliche Berechnung
des Streitwerts der Wahl der neuen Verwaltung ist daher nicht zu beanstanden.
Nicht gefolgt werden kann der Klägerin sodann, wenn sie geltend macht, der Streit-
wert in Bezug auf die Erhöhung der Kompetenzsumme der Verwaltung von
Fr. 1'000.– auf Fr. 3'500.– sei nicht Fr. 50'000.– sondern Fr. 0.–, weil ihre Zustim-
mung erforderliche wäre (Urk. 85 S. 31). Die Vorinstanz hat den diesbezüglichen
Streitwert korrekt berechnet.
Betreffend ihr Einwand, Rechtsanwalt X3._____ sei nicht zur Vertretung der Be-
klagten ermächtigt (Urk. 85 S. 31), kann auf das hierzu bereits Ausgeführte verwie-
sen werden (oben E. III. 3).
Weitere Gründe gegen die Höhe der erstinstanzlichen Entscheidgebühr und Par-
teientschädigung bringt die Klägerin nicht vor. Infolge ihres Unterliegens hat die
Vorinstanz zu Recht die Entscheidgebühr vollumfänglich der Klägerin auferlegt und

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sie dazu verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen (vgl.
Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3 ZPO). Es hat daher bei den erstinstanzlichen
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu bleiben.
6. Ergebnis
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Klägerin in sämtlichen Punkten
als offensichtlich unbegründet. Sie ist demgemäss abzuweisen, soweit auf sie ein-
zutreten ist, und das vorinstanzliche Urteil ist zu bestätigen.
IV. Zweitinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist in Anwendung von § 12
Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1–3 GebV OG auf Fr. 3'000.– festzusetzen.
2. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Klägerin aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von
Fr. 3'000.– (Urk. 91) zu verrechnen.
3. Für das zweitinstanzliche Verfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen, der Klägerin zufolge ihres Unterliegens (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und der
Beklagten mangels relevanter Umtriebe (Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird, und das Urteil
des Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung, im ordentlichen Verfahren vom
26. September 2024 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Klägerin
auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigung zuge-
sprochen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage von Ko-
pien von Urk. 85, Urk. 87/1–2 und Urk. 89, sowie an die Vorinstanz, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine
vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert übersteigt Fr. 30'000.–. Die Be-
schwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Hinsichtlich des Fris-
tenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 18. Juni 2025
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Huizinga MLaw N. Paszehr
versandt am:
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