zh_obergericht · LF230072 · 2023-10-23 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF230072-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Jauch
Beschluss und Urteil vom 23. Oktober 2023
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law and Economics X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 8. September 2023 (ER230107)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 1, sinngemäss)
1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verurteilen, die 3.5-Zimmerwohnung
Nr. … im 4. Obergeschoss mit Wintergarten und Terrasse, den
Einstellplatz Nr. … in der Tiefgarage, das Kellerabteil Nr. … sowie
allfällige Gegenstände im gemeinschaftlichen Veloraum in der
Garage unverzüglich aber spätestens per 30.06.2023 zu räumen
und den Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich Kreis …, [Adresse], sei anzuwei-
sen, das Urteil am 30.06.2023 oder unverzüglich danach auf Ver-
langen der Gesuchsteller zu vollstrecken.
Unter Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegnerin.
Urteil des Einzelgerichts:
Es wird erkannt:
1. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, die 3.5-Zimmer-Wohnung Nr. … im
4. Obergeschoss mit Wintergarten und Terrasse, den Einstellplatz Nr. … in
der Tiefgarage, das Kellerabteil Nr. … sowie allfällige Gegenstände im ge-
meinschaftlichen Veloraum in der Garage unverzüglich zu räumen und den
Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
der Gesuchsteller zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von
den Gesuchstellern vorzuschiessen. Sie sind ihnen aber von der Gesuchs-
gegnerin zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'500.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird aus dem von den Gesuchstellern geleisteten Kostenvorschuss be-
zogen, ist ihnen aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
4. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, den Gesuchstellern eine Parteient-
schädigung von Fr. 200.– zu bezahlen.
5. [Schriftliche Mitteilung]

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6. [Rechtsmittelbelehrung: Berufung, 10 Tage, kein Fristenstillstand]
Berufungsanträge der Berufungsklägerin:
(act. 24 S. 2 f.)
1. Das Urteil der Vorinstanz sei vollumfänglich aufzuheben,
2. Die Sache sei der Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter sei
das Gesuch der Berufungsbeklagten abzuweisen,
3. Eventualiter sei das Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben
oder zu sistieren, bis der Entscheid der Schlichtungsbehörde vor-
liegt,
4. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Beru-
fungsbeklagten aufzuerlegen,
5. Die Berufungsbeklagten seien auf das Verfahren des ordentlichen
Zivilprozesses zu verweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbe-
klagten.
Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1. Mit Eingabe vom 14. Juni 2023 (ebenso Datum des Poststempels; act. 1;
samt Beilagen, act. 2 und act. 3/1–10) reichten die Berufungsbeklagten beim Ein-
zelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein Ge-
such um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ein, wobei sie die ob-
genannten Rechtsbegehren auf Ausweisung der Berufungsklägerin stellten. Nach
Durchführung des erstinstanzlichen Verfahrens hiess die Vorinstanz das Gesuch
mit Urteil vom 8. September 2023 gut und wies das Stadtammannamt Zürich …
an, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu voll-
strecken (act. 19 = act. 23 [Aktenexemplar]). Dieses Urteil wurde der Berufungs-
klägerin am 21. September 2023 zugestellt (act. 20b).
1.2. Gegen das vorinstanzliche Urteil erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe
vom 2. Oktober 2023 (ebenso Datum des Poststempels; act. 24; samt Beilagen,
act. 25/4–5) rechtzeitig (act. 20b i.V.m. act. 24) Berufung, wobei sie die obge-
nannten Berufungsanträge stellte.

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1.3. In der Folge wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen (act. 1–21). Auf
weitere prozessleitende Schritte wurde verzichtet. Insbesondere erübrigt sich die
Einholung einer Berufungsantwort, da sich die Berufung als offensichtlich unbe-
gründet erweist (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO; E. 3 ff.). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Die Berufungsinstanz prüft von Amtes wegen, ob das Streitwerter-
fordernis erfüllt ist. Dabei ist sie an die Streitwertbemessung der Vorinstanz nicht
gebunden (vgl. SEILER BENEDIKT, Die Berufung nach ZPO, Zürich - Basel - Genf
2013, S. 270 f. m.w.H.; SUTTER-SOMM THOMAS, Schweizerisches Zivilprozess-
recht, 3. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2017, S. 367).
2.2. Die Vorinstanz erwog, da sich die Parteien nicht auf einen Streitwert geei-
nigt hätten, sei dieser in Anwendung von Art. 91 Abs. 2 ZPO sowie nach Massga-
be von sechs Bruttomonatsmieten à Fr. 5'480.– auf Fr. 32'880.– festzusetzen
(act. 23 E. 6). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Streitwert im
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) in der Tat auf
sechs Bruttomonatsmieten zu bemessen, wenn die Ausweisung den einzigen
Streitgegenstand bildet (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Ist die Beendigung des
Mietverhältnisses indessen ebenfalls strittig, beträgt der Streitwert 36 Bruttomo-
natsmieten, weil die Gültigkeit der Kündigung bei Nichteintreten auf das Gesuch
um Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfah-
ren erstritten werden muss und dieser Entscheid die dreijährige Kündigungssperr-
frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2).
Vorliegend beruft sich die Berufungsklägerin auf die Missbräuchlichkeit der Kün-
digung des Mietverhältnisses und macht geltend, sie habe ein entsprechendes
Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des
Bezirks Zürich gestellt, wobei das Schlichtungsverfahren (Geschäfts-Nr.
MO230824) mit Verfügung vom 30. Juni 2023 sistiert worden sei (vgl. act. 24
S. 5). Angesichts dessen rechtfertigt es sich, den Streitwert für das Berufungsver-

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fahren auf 36 Bruttomonatsmieten à Fr. 5'480.– festzusetzen, was ein Total von
Fr. 197'280.– ergibt. Das Streitwerterfordernis ist damit ohne Weiteres erfüllt.
2.3. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist
schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). An die Berufungsschrift von juristischen Laien werden nur minimale Anfor-
derungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll. Die Begrün-
dung ist ausreichend, wenn darin (auch nur rudimentär) zum Ausdruck kommt, an
welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb er in den an-
gefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LC220037 vom
7. März 2023 E. 2.2). Demgegenüber genügt selbst eine Laieneingabe der Be-
gründungsanforderung nicht, wenn sie lediglich auf die vor der Vorinstanz vorge-
tragenen Argumente verweist oder diese wiederholt, ohne sich mit dem angefoch-
tenen Entscheid auch nur ansatzweise auseinanderzusetzen (vgl. OGer ZH
LC200008 vom 13. Oktober 2020 E. II/1.1; BGE 141 III 569 E. 2.3.3). Fehlt es an
einer hinreichenden Begründung, ist auf die Berufung bzw. die fragliche Rüge
nicht einzutreten (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Als Berufungsgründe können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die un-
richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Soweit auf die Berufung einzutreten ist, verfügt die Berufungsinstanz also sowohl
hinsichtlich rechtlichen als auch tatsächlichen Mängeln über eine uneingeschränk-
te Prüfungsbefugnis (sog. Kognition). Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Beru-
fungsinstanz gehalten wäre, von sich aus alle sich stellenden rechtlichen und tat-
sächlichen Fragen zu untersuchen. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat
sie sich vielmehr auf die Beurteilung der in der Berufungsschrift bzw. in der Beru-
fungsantwort erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Innerhalb dieses
Prüfprogramms wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO). Mithin ist sie weder an die Erwägungen der Vorinstanz noch an die
Argumente der Parteien gebunden, sondern kann die Berufung auch mit einer
abweichenden Begründung gutheissen oder abweisen (vgl. zum Ganzen BGE
147 III 176 E. 4.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4).

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2.4. Vorliegend genügt die Berufungsschrift grundsätzlich der Begründungsan-
forderung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO, weshalb auf die Berufung einzutreten ist.
Soweit die Berufungsklägerin jedoch pauschal auf die vor der Vorinstanz vorge-
tragenen Einwendungen verweist (vgl. act. 24 S. 4), ist darauf nicht einzugehen.
Vielmehr sind – mangels offensichtlicher Mängel – nur diejenigen Rügen zu prü-
fen, welche die Berufungsklägerin in ihrer Berufungsschrift vorbringt.
2.5. Anzumerken ist, dass über die Berufungsklägerin am tt.mm.2023 der Kon-
kurs eröffnet wurde (vgl. die vorläufige Konkursanzeige vom tt.mm.2023 im
Schweizerischen Handelsamtsblatt SHAB und im Amtsblatt des Kantons Zürich).
Dies hat auf das vorliegende Verfahren jedoch keinen Einfluss. Gemäss Art. 207
Abs. 1 SchKG werden im Konkursfall (nur) diejenigen Zivilprozesse eingestellt, in
denen die Schuldnerin Partei ist und die den Bestand der Konkursmasse berüh-
ren. Davon ausgenommen sind dringende Fälle. Ein Ausweisungsverfahren stellt
zum einen einen dringenden Fall dar (vgl. BGer 4C.131/2005 vom 5. August 2005
E. 4). Zum anderen ist der Anspruch auf Rückgabe von Mieträumlichkeiten weder
auf eine Geldzahlung gerichtet noch lässt er sich in eine Geldforderung umwan-
deln (vgl. Art. 38 Abs. 1 SchKG und Art. 211 Abs. 1 SchKG), weshalb er von vor-
neherein nicht als Konkursforderung nach Art. 244 SchKG geltend gemacht wer-
den kann und die Konkursmasse unberührt lässt (vgl. BGE 143 III 173 E. 6).
Demgemäss ist das vorliegende Verfahren ungeachtet des Konkurses der Beru-
fungsklägerin fortzuführen.
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Die Berufungsklägerin macht sinngemäss Folgendes geltend: Die am
25. Mai 2023 von den Berufungsbeklagten ausgesprochene Kündigung des Miet-
verhältnisses sei insofern missbräuchlich, als die Berufungsbeklagten zuvor mit
ihr einen neuen Mietvertrag über dasselbe Mietobjekt, jedoch zu einem höheren
Mietzins, hätten abschliessen wollen, was sich aus der SMS der Berufungsbe-
klagten 1 vom 12. Mai 2023 (act. 16 Bl. 4 = act. 25/4 S. 2) ergebe. Die Vorinstanz
habe die Missbräuchlichkeit der Kündigung verkannt bzw. die entsprechende
Einwendung der Berufungsklägerin zu Unrecht als haltlos abgetan. Demzufolge
liege kein klarer Fall vor, weshalb auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fäl-

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len nach Art. 257 ZPO nicht einzutreten gewesen wäre (vgl. act. 24 S. 5 f.; act. 15
S. 4 f.).
3.2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz in klaren
Fällen, wenn der (rechtlich relevante) Sachverhalt liquid, d.h. unbestritten oder so-
fort beweisbar, und die Rechtslage klar ist. Das Bundesgericht lässt es für die
Verneinung eines liquiden Sachverhalts genügen, wenn die beklagte Partei sub-
stantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht
sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete rich-
terliche Überzeugung zu erschüttern (vgl. BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare
Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt, so-
dass die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Er-
messens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung
der gesamten Umstände erfordert (vgl. BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 123
E. 2.1.2). Verlangt die Rechtsanwendung im konkreten Fall eine Auslegung von
Willenserklärungen nach Treu und Glauben (sog. Vertrauensprinzip), steht dies
einem Entscheid nach Art. 257 ZPO nicht entgegen, solange das Auslegungser-
gebnis eindeutig ist (vgl. BGer 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 5.2.3).
Über ein Ausweisungsbegehren kann im Verfahren nach Art. 257 ZPO auch
dann entschieden werden, wenn die vorangegangene ausserordentliche Kündi-
gung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstand nach Art. 257d OR (sog.
Zahlungsverzugskündigung) von der Mieterin gerichtlich angefochten wurde und
das entsprechende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist.
In diesem Fall ist über die Gültigkeit der Kündigung vorfrageweise zu entschei-
den, sofern auch diesbezüglich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO (li-
quider Sachverhalt und klare Rechtslage) erfüllt sind (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2).
3.3. Vorliegend erachtete es die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht als unbe-
stritten und aktenkundig, dass zwischen den Parteien über die im Rechtsbegeh-
ren genannten Räumlichkeiten ein unbefristeter Mietvertrag bestand, dass die Be-
rufungsbeklagten die Berufungsklägerin mit Schreiben vom 4. April 2023 betref-

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fend die ausstehende Mietzinszahlung für den Monat April 2023 gemahnt und ihr
eine dreissigtägige Zahlungsfrist unter Androhung der ausserordentlichen Kündi-
gung des Mietverhältnisses angesetzt hatten, dass die Berufungsklägerin diese
Mietzinsforderung innert Frist nicht beglichen und die Berufungsbeklagten das
Mietverhältnis in der Folge gestützt auf Art. 257d OR mit amtlichem Formular vom
25. Mai 2023 per 30. Juni 2023 gekündigt hatten sowie dass die Berufungskläge-
rin das Mietobjekt bis zum Urteilszeitpunkt den Berufungsbeklagten nicht ord-
nungsgemäss übergeben hatte (act. 23 E. 3.1 und E. 3.2). Diese Sachverhaltser-
stellung wird von der Berufungsklägerin nicht beanstandet. Sodann berücksichtig-
te die Vorinstanz auch die von der Berufungsklägerin ins Recht gelegte SMS der
Berufungsbeklagten 1 vom 12. Mai 2023, kam jedoch zum Schluss, dass sich
dieser SMS weder eine konkrete Vertragsofferte von Seiten der Berufungsbeklag-
ten noch ein zweifelsfreier Wille zum Vertragsschluss entnehmen lasse. Demge-
mäss erachtete die Vorinstanz die Kündigung als gültig (act. 23 E. 3.2).
3.4. Nachfolgend ist zunächst durch Auslegung zu ermitteln, ob sich aus der
SMS vom 12. Mai 2023 (act. 16 Bl. 4 = act. 25/4 S. 2) – wie von der Berufungs-
klägerin vorgebracht – ableiten lässt, dass die Berufungsbeklagten im Vorfeld der
Zahlungsverzugskündigung vom 25. Mai 2023 mit der Berufungsklägerin einen
neuen Mietvertrag über dasselbe Mietobjekt, jedoch zu einem höheren Mietzins,
abschliessen wollten. Dabei ist grundsätzlich der tatsächliche Wille zu eruieren
(sog. subjektive Auslegung; Tatfrage), subsidiär der normative Wille, wie er von
der Berufungsklägerin als Erklärungsempfängerin nach Treu und Glauben ver-
standen werden durfte und musste (sog. objektivierte Auslegung; Rechtsfrage).
Zwischen der subjektiven und der objektivierten Auslegung besteht indessen kein
Unterschied, wenn sie sich – wie hier – allein auf den Erklärungstext stützt (vgl.
BGer 4A_659/2020 vom 6. August 2021 E. 5.3.2; vgl. zu den Auslegungsgrund-
sätzen 5A_187/2021 vom 16. März 2022 E. 5.4.1 m.w.H.). Sofern der fragliche
Vertragswille der Berufungsbeklagten im Vorfeld der Kündigung bejaht werden
kann, ist in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob die Zahlungsverzugskündigung
vom 25. Mai 2023 deswegen als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR
anzusehen ist.

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3.5. Mit SMS vom 12. Mai 2023 schrieb die Berufungsbeklagte 1 der Beru-
fungsklägerin: "Liebe A._____ Die Miete April und Mai ist bis Dato nicht eingetrof-
fen. Dein Interesse an einem neuen Mietvertrag ist damit offenkundig nicht vor-
handen. Ich gehe damit davon aus, dass es zu keinem neuen Mietvertrag kom-
men wird. Ich werde ab Montag die Wohnung ausschreiben. LG B._____" (act. 16
Bl. 4 = act. 25/4 S. 2). Der Wortlaut dieser SMS legt in der Tat nahe, dass der Ab-
schluss eines neuen Mietvertrags zwischen den Parteien zuvor einmal ein Thema
gewesen war. Hingegen lässt sich daraus nicht ableiten, welche Partei das The-
ma angeregt hatte. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Beru-
fungsbeklagten der Berufungsklägerin zu einem früheren Zeitpunkt einen neuen
Mietvertrag offeriert hatten. Nach dem Wortlaut und angesichts der Umstands,
dass die Berufungsbeklagten bereits am 27. April 2023 eine Kündigung wegen
Zahlungsverzugs bezüglich der Miete März 2023 ausgesprochen hatten (act. 1
S. 3; act. 15 S. 3), ist es allerdings ebenso denkbar, dass sich die Berufungsklä-
gerin nach Erhalt der Kündigung um einen neuen Mietvertrag bemüht hatte. Je-
denfalls ergibt sich aus dem Wortlaut der SMS klar, dass die Berufungsbeklagten
am 12. Mai 2023 davon ausgingen, es würde kein neuer Mietvertrag zustande
kommen. Mithin ist in der SMS sicherlich keine Vertragsofferte von Seiten der Be-
rufungsbeklagten zu erblicken. Zu welchem früheren Zeitpunkt eine solche Offerte
genau erfolgt sein soll, behauptete die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Ver-
fahren nicht (vgl. act. 15 S. 4) und macht dazu auch im Berufungsverfahren keine
Ausführungen (vgl. act. 24). Was den Inhalt einer allfälligen Offerte anbelangt, lie-
gen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Berufungsbeklagten – wie von der
Berufungsklägerin geltend gemacht – den Mietzins hätten erhöhen wollen.
3.6. Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Behauptung der Berufungsklä-
gerin, wonach die Berufungsbeklagten mit ihr einen neuen Mietvertrag zu einem
höheren Mietzins hätten abschliessen wollen, in tatsächlicher Hinsicht nur man-
gelhaft substantiiert ist und in der SMS vom 12. Mai 2023 kaum Halt findet.
3.7. Selbst wenn die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin irgendwann
vor dem 12. Mai 2023 ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags zu
einem höheren Mietzins unterbreitet hätten, wäre die Zahlungsverzugskündigung

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vom 25. Mai 2023 deswegen (in rechtlicher Hinsicht) nicht als missbräuchlich an-
zusehen. Grundsätzlich kann zwar auch eine Zahlungsverzugskündigung nach
Art. 257d OR missbräuchlich sein, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben verstösst, was unter Umständen bei einem widersprüchlichen Verhalten
des Vermieters zu bejahen ist (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. OGer ZH LF170028 vom
26. Juni 2017 E. II/1). Vorliegend ist das Vorgehen der Berufungsbeklagten je-
doch weder als widersprüchlich noch als anderweitig treuwidrig zu erachten. Wie
erwähnt, war spätestens ab dem 12. Mai 2023 klar, dass die Parteien keinen
neuen Mietvertrag abschliessen würden (vgl. E. 3.5). Gleichzeitig befand sich die
Berufungsklägerin (zumindest) mit der Mietzinszahlung für den Monat April 2023
in der Höhe von Fr. 5'480.– weiterhin im Verzug (vgl. E. 3.3). Vor diesem Hinter-
grund kann den Berufungsbeklagten nicht vorgeworfen werden, dass sie am
25. Mai 2023 von ihrem ausserordentlichen Kündigungsrecht nach Art. 257d OR
Gebrauch machten. Es wird denn auch weder vorgebracht noch liegen irgendwel-
che Anhaltspunkte dafür vor, dass die Berufungsbeklagten ihr Kündigungsrecht in
zweckwidriger Weise ausgeübt hätten, um die Berufungsklägerin zum Abschluss
eines für sie ungünstigeren Mietvertrags zu drängen.
3.8. Nach dem Gesagten vermögen die Vorbringen der Berufungsklägerin die
Gültigkeit der Zahlungsverzugskündigung vom 25. Mai 2023 nicht in Zweifel zu
ziehen. Folglich erweist sich die Rüge der Berufungsklägerin als unbegründet.
3.9. Im Ergebnis ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene Entscheid
zu bestätigen.
4. Zum Sistierungsantrag
4.1. Gemäss Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht das Verfahren sistieren,
wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt, namentlich wenn der Entscheid vom
Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist.
4.2. Wie eingangs erwähnt, beantragt die Berufungsklägerin eventualiter (für
den Fall, dass die Sache nicht an die Vorinstanz zurückgewiesen wird), es sei das
vorliegende Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257

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ZPO bzw. betreffend Ausweisung bis zum "Entscheid" der Schlichtungsbehörde
im Verfahren betreffend Kündigungsschutz (Geschäfts-Nr. MO230824) zu sistie-
ren (vgl. act. 24 S. 2, 5). Dabei ist zunächst festzuhalten, dass das Schlichtungs-
verfahren nach Angaben der Berufungsklägerin sistiert wurde (vgl. act. 24 S. 5).
Allein schon deshalb würde es keinen Sinn ergeben, das Ausweisungsverfahren
nun ebenfalls zu sistieren. Abgesehen davon soll das summarische Verfahren
nach Art. 257 ZPO in klaren Fällen schnellen Rechtsschutz bieten. Dieser Zweck
würde vereitelt, wenn das summarische Ausweisungsverfahren im Hinblick auf
das Kündigungsschutzverfahren – welches nach gescheitertem Schlichtungsver-
such im vereinfachten Gerichtsverfahren weiterzuführen wäre – sistiert würde.
Vielmehr ist (ungeachtet eines hängigen Kündigungsschutzverfahrens) im Aus-
weisungsverfahren vorfrageweise über die Gültigkeit der Kündigung zu entschei-
den, sofern – wie hier – insgesamt ein klarer Fall vorliegt (vgl. E. 3.2 und E. 3.3
ff.). Nach dem Gesagten ist der Sistierungsantrag der Berufungsklägerin abzu-
weisen.
5. Zum Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
5.1. Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht
über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren darüber hinaus nicht
aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung sind Rechtsbegehren als aussichtslos anzusehen, bei denen die Gewinn-
aussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb
kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Rechtsbegehren
nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr
die Waage halten oder Erstere nur wenig geringer sind als Letztere. Massgebend
ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überle-
gung zu einem Prozess entschliessen würde (vgl. statt vieler BGer 5A_43/2023
vom 3. Juli 2023 E. 3.2).
Die gesuchstellende Person hat ihre Einkommens- und Vermögensverhält-
nisse (soweit möglich unter Beilage einschlägiger Unterlagen) darzulegen und
sich zur Sache sowie über ihre Beweismittel zu äussern (Art. 119 Abs. 2 ZPO). Es
trifft sie eine umfassende Mitwirkungsobliegenheit. Im Rechtsmittelverfahren ist

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die unentgeltliche Rechtspflege neu zu beantragen, wobei für das Gesuch diesel-
ben formellen Anforderungen gelten wie für das Gesuch vor der ersten Instanz.
Mithin muss die gesuchstellende Partei ihre Mittellosigkeit und die Erfolgsaussich-
ten ihres Rechtsbegehrens erneut glaubhaft machen (Art. 119 Abs. 5 ZPO; vgl.
BGer 5A_783/2022 vom 25. Januar 2023 E. 2.1.3; BGer 5A_1012/2020 vom
3. März 2021 E. 3.2.3). Legt die gesuchstellende Partei ihre finanzielle Situation
nicht von sich aus schlüssig dar, obwohl sie um diese Obliegenheit (etwa auf-
grund früherer Verfahren) weiss oder wissen muss, kann ihr Gesuch ohne vor-
gängige Nachfristansetzung zur Verbesserung abgewiesen werden (vgl. OGer ZH
PC200035 vom 12. Mai 2021 E. II/4.2; BGer 4A_622/2020 vom 5. Februar 2021
E. 2.4).
5.2. Die Berufungsklägerin wurde im vorinstanzlichen Verfahren darauf hinge-
wiesen, dass sie bei einem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ihre Einkom-
mens- und Vermögensverhältnisse umfassend darzulegen hat (act. 5 E. 1). Den-
noch machte sie vor der Vorinstanz keine Angaben zu ihrem Einkommen, ihrem
Bedarf oder ihrem Vermögen und reichte (abgesehen von Arztzeugnissen) auch
keinerlei Belege ein (vgl. act. 15 S. 7 ff.). Im Berufungsverfahren stellt die Beru-
fungsklägerin erneut ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege, welches wiede-
rum keine Angaben zu ihrer finanziellen Situation enthält (vgl. act. 24 S. 7 f.). Al-
lein schon aus diesem Grund ist das Gesuch abzuweisen.
5.3. Hinzu kommt, dass die Berufung als von vorneherein aussichtslos anzuse-
hen ist. Wie dargelegt (vgl. E. 3), hat die Berufungsklägerin nichts vorgebracht,
was ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der vorinstanzlichen Beurteilung wecken
könnte. Die Erfolgsaussichten ihrer Berufung waren somit beträchtlich geringer
als die Verlustgefahren.
5.4. Im Ergebnis ist das Gesuch der Berufungsklägerin um Gewährung der un-
entgeltlichen Rechtspflege abzuweisen.

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6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.1. Ausgangsgemäss ist die vorinstanzliche Kostenregelung zu bestätigen. Für
das Berufungsverfahren wird die Berufungsklägerin infolge ihres Unterliegens
kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
6.2. Im Berufungsverfahren wird die Entscheidgebühr grundsätzlich nach den
für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen festgelegt. Sie bemisst sich nach
Massgabe dessen, was vor der Berufungsinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 1
und Abs. 2 GebV OG). Ausgehend vom vorliegenden Streitwert von Fr. 197'280.–
(vgl. E. 2.2) beträgt die Grundgebühr Fr. 12'641.– (vgl. § 4 Abs. 1 GebV OG). Un-
ter Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands, der mässigen Schwierigkeit des
Falls, der summarischen Natur des Verfahrens und des Streitgegenstands (Strei-
tigkeit über wiederkehrende Leistungen) rechtfertigt es sich, die Grundgebühr in
Anwendung von § 4 Abs. 2 und Abs. 3 GebV OG sowie § 8 Abs. 1 GebV OG er-
heblich zu reduzieren. Demgemäss ist die Entscheidgebühr für das Berufungsver-
fahren auf Fr. 3'000.– festzusetzen.
6.3. Parteienschädigungen sind keine zuzusprechen; der Berufungsklägerin
nicht, weil sie unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen im Berufungs-
verfahren keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird beschlossen:
1. Der Antrag der Berufungsklägerin auf Sistierung des Berufungsverfahrens
wird abgewiesen.
2. Das Gesuch der Berufungsklägerin um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege wird abgewiesen.
3. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem
Erkenntnis.
und erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des
Bezirksgerichts Zürich vom 8. September 2023 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage der Doppel von act. 24 und act. 25/4–5, sowie an das Einzelgericht Au-
dienz des Bezirksgerichts Zürich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 197'280.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw L. Jauch
versandt am:
24. Oktober 2023