zh_obergericht · NG250003 · 2025-04-30 · de
Kündigungsschutz


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG250003-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
berin MLaw M. Schnarwiler
Beschluss vom 30. April 2025
in Sachen
A._____ SA,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____ GmbH,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law and Economics Y._____,
betreffend Kündigungsschutz
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen
vom 20. November 2024 (MJ240008)

- 2 -
Erwägungen:
1.1 Mit einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag vom 10. bzw. 18. Juli 2018
mietete die Beklagte und Berufungsbeklagte (fortan Beklagte) von der C._____
SA Geschäftsräume in der Liegenschaft D._____-strasse 1 in … E._____ mit
Mietbeginn am 1. August 2018. In der Folge mietete die Beklagte noch einen Ab-
stellplatz dazu und das Mitverhältnis wurde als unbefristetes Mietverhältnis weiter-
geführt (act. 5/2 Rz. 13 u. act. 5/4/1–3; act. 5/14 Rz. 5; Prot. Vi. S. 16 f.). Im No-
vember 2021 erwarb die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Klägerin) die Lie-
genschaft (act. 5/2 Rz. 15; act. 5/12 Rz. 5). Mit amtlich genehmigtem Formular
vom 1. April 2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis per 30. November
2022, wobei sie als Begründung "Abriss der Liegenschaft" angab (act. 5/4/4).
1.2 Mit Eingabe vom 4. Mai 2022 focht die Beklagte die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Meilen als ungültig an
und verlangte eventualiter die maximale Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit
Beschluss vom 2. September 2022 erteilte die Schlichtungsbehörde der Klägerin
die Klagebewilligung, nachdem diese den von der Schlichtungsbehörde unterbrei-
teten Urteilsvorschlag abgelehnt hatte (act. 5/1). Mit Eingabe vom 21. September
2022 (Poststempel vom 22. September 2022) erhob die Klägerin daraufhin Klage
beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen (fortan Vorinstanz) (act. 5/2). Nach
Durchführung der Hauptverhandlung am 2. Februar 2023 (Prot. Vi. S. 5 ff.) wies
die Vorinstanz die Klage mit Urteil vom 14. August 2023 ab und stellte fest, dass
die fragliche Kündigung ungültig sei (act. 5/19). Gegen diesen Entscheid gelangte
die Klägerin an die Kammer, welche nach durchgeführtem Verfahren mit Urteil
vom 12. März 2024 die Berufung guthiess, den vorinstanzlichen Entscheid aufhob
und die Gültigkeit der Kündigung per 31. März 2023 feststellte. Die Sache wurde
zum Entscheid über das Erstreckungsbegehren an die Vorinstanz zurückgewie-
sen (OGer ZH NG230014; vgl. act.5/27). Auf eine gegen diesen Entscheid erho-
bene Beschwerde der Beklagten trat das Bundesgericht mit Entscheid vom
13. Juni 2024 nicht ein (BGer 4A_314/2024; vgl. act. 5/28). Mit Urteil vom 20 No-
vember 2024 erstreckte die Vorinstanz das Mietverhältnis erstmalig bis am
30. September 2025 (act. 3 [= act. 5/33]).

- 3 -
1.3 Gegen diesen Entscheid erhob die Klägerin mit Eingabe vom 12. Januar
2025 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung und beantragte im Wesentlichen
die Abweisung des Erstreckungsbegehrens (act. 2; vgl. zur Rechtzeitigkeit
act. 5/34/1). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 5/1–34). Mit Ver-
fügung vom 22. Januar 2025 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Vor-
schusses für die mutmasslichen Gerichtskosten angesetzt und es wurde die Pro-
zessleitung delegiert (act. 7). Der Vorschuss wurde innert erstreckter Frist geleis-
tet (act. 7–11). Mit Verfügung vom 18. Februar 2024 wurde der Beklagten Frist
zur Erstattung der Berufungsantwort angesetzt (act. 12). Eine Berufungsantwort
ging innert Frist nicht ein.
1.4 Mit Eingabe vom 23. April 2025 teilte die Beklagte mit, dass die Parteien
sich aussergerichtlich geeinigt hätten und das Berufungsverfahren als durch Ver-
gleich erledigt abzuschreiben sei (act. 14). Die beigelegte Vereinbarung der Par-
teien vom 20. März 2025 lautet wie folgt (act. 15):
"I. Feststellungen
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete der Beklagten mit
Mietvertrag vom 10. und 18. Juli 2018 (nachfolgend als "Mietver-
trag" bezeichnet) verschiedene Flächen in der Liegenschaft
D._____-strasse 1, … E._____, namentlich "Produktionsflächen"
von 389 m2 im Erdgeschoss und von 160 m2 im 1. Obergeschoss,
sowie eine Lagerfläche von 284 m2 im Zwischengeschoss. In der
Folge mietete die Beklagte noch einen Abstellplatz dazu (nachfol-
gend alle Objekte zusammen als "Mietobjekt" bezeichnet). Die
Klägerin ist durch den Erwerb des Mietobjekts als Vermieterin in
den Mietvertrag eingetreten.
Die Klägerin hat den Mietvertrag samt Abstellplatz mit amtlichem
Formular vom 1. April 2022 auf den 30. November 2022 gekün-
digt. Die Beklagte hat die Kündigung fristgerecht angefochten und
ein Erstreckungsbegehren gestellt. Die Kündigung wurde vom
Obergericht Zürich mit Urteil vom 12. März 2024 für gültig erklärt
(Geschäfts-Nr. NG230014-O). Gegen das Urteil des Mietgerichts
Meilen betreffend Erstreckung vom 20. November 2024 hat die
Klägerin die (erneute) Berufung ergriffen, das entsprechende Ver-
fahren ist unter der Geschäfts-Nr.: NG250003-O am Obergericht
Zürich hängig.
Zur Erledigung des noch hängigen Verfahrens schliessen die Par-
teien die nachfolgende
Il. Vereinbarung

- 4 -
1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung
vom 1. April 2022 betreffend das Mietobjekt gültig und wirksam
ist.
2. Das Mietverhältnis wird einmalig und definitiv bis zum 30. Sep-
tember 2025 erstreckt. Die Beklagte verpflichtet sich, das Mietob-
jekt spätestens auf diesen Zeitpunkt endgültig zu verlassen und
der Klägerin vollständig geräumt und besenrein gereinigt zurück-
zugeben. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen.
3. Die Beklagte ist berechtigt, das Mietobjekt vor dem in Ziffer 2 vor-
stehend genannten Zeitpunkt auf jedes Monatsende zurückzuge-
ben, sofern sie dies der Klägerin (bzw. der Liegenschaftenverwal-
tung) mindestens 30 Tage im Voraus mit eingeschrieben zuge-
stelltem Brief anzeigt. Macht die Beklagte von diesem vorzeitigen
Auszugsrecht Gebrauch, besteht die Mietzinszahlungspflicht nur
bis zum Zeitpunkt des Auszuges.
4. Die Parteien vereinbaren verbindlich als Vorvertrag im Sinne von
Art. 22 Abs. 1 OR, zwei Mietverträge über je einen der beiden ge-
meinsam besichtigten ehemaligen "Kalträume" im Untergeschoss
der Liegenschaft D._____-strasse 2 in … E._____ – circa 413m2
im 1. UG und ca. 509m2 im 2. UG – (nachfolgend zusammen das
"zu vermietende Mietobjekt" bezeichnet) abzuschliessen. Dabei
gelten insbesondere folgende Bestimmungen:
● Der Nettomietzins beträgt CHF 50.00 pro m2 und Jahr;
● Die zur Liegenschaft gehörende Laderampe und der Vor-
platz sind nicht Teil des zu vermietenden Mietobjekts, dürfen
aber im üblichen Rahmen für Anlieferungen mitbenutzt wer-
den. Der Beklagten wird zudem einer der vorhandenen
Briefkästen zugewiesen;
● Das zu vermietende Mietobjekt darf ausschliesslich zu La-
gerzwecken im üblichen Umfang verwendet werden. Andere
Nutzungen, insbesondere als Gewerbe, sind – unabhängig
davon, ob sie einer Bewilligung bedürfen oder bewilligungs-
fähig sind – untersagt. Das zu vermietende Mietobjekt ist
nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignet;
● Die Klägerin stellt der Beklagten die zwei vorhandenen Ent-
feuchtungsgeräte zur Nutzung zur Verfügung, der Stromver-
brauch geht gemäss abzuschliessendem Mietvertrag zu
Lasten der Beklagten;
● Mietbeginn ist spätestens der 1. Oktober 2025. Der Beklagte
ist berechtigt, das Mietobjekt bereits nach Unterzeichnung
des Mietvertrags zu übernehmen, wodurch der nachfol-
gende Monatserste als Mietbeginn gilt. Die Mietzinszah-
lungspflicht beginnt aber in jedem Fall am 1. Oktober 2025.
Als Ausnahme gilt, dass für vor dem 1. Oktober 2025 unter-

- 5 -
vermietete Flächen der auf diese Fläche entfallende Miet-
zins anteilsmässig geschuldet ist;
● Die Mietdauer beträgt 10 Jahre und ist befristet im Sinne von
Art. 255 Abs. 2 OR. Sie kann in gegenseitigem Einverneh-
men verlängert werden;
● Die Beklagte nimmt zur Kenntnis und ist damit einverstan-
den, dass die Klägerin den noch vorhandenen Verbindungs-
tunnel in das Nachbarsgebäude zurückbaut. Mit dem Rück-
bau des Verbindungstunnels wird die Öffnung auf der Höhe
der Aussenwand geschlossen. Die dafür notwendigen Arbei-
ten sind zu ermöglichen (falls der Bereich geräumt werden
muss etc.), der Bereich um den Verbindungstunnel muss bis
zur Erledigung der Arbeiten frei von festen Einrichtungen
sein. Allfällige Beeinträchtigungen durch die vorzunehmen-
den Arbeiten gelten als durch diese Vergleichslösung abge-
golten;
● Die Untervermietung ist der Beklagten erlaubt, solange kein
Zwischengewinn erzielt wird, welcher 10% des Nettomietzin-
ses übersteigt und nicht mehr als fünf Untermieter gleichzei-
tig vorhanden sind. Vermietungen an und Wechsel der Un-
termieter sind der Beklagten vorab schriftlich unter Bekannt-
gabe der Bedingungen bekanntzugeben;
● Die Beklagte ist berechtigt, einen der Mietverträge auf die
F._____ GmbH als Mieterin ausstellen zu lassen.
● Die Beklagte ist ausserdem berechtigt, nur einen der beiden
Mietverträge abzuschliessen, also nur einen der beiden
Räume zu mieten und auf den Abschluss des zweiten Miet-
vertrags zu verzichten.
5. Die Parteien beantragen dem Obergericht Zürich gemeinsam, das
unter der Geschäfts-Nr.: NG250003-O anhängige Verfahren be-
treffend Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichts des Bezirks-
gerichtes Meilen vom 20. November 2024 (MJ240008) als durch
Vergleich erledigt am Protokoll abzuschreiben. Die Parteien über-
nehmen die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte
und verzichten gegenseitig auf eine Parteientschädigung.
6. Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen zur
Gültigkeit der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung des
Schriftformvorbehaltes."
2. Aufgrund dieser Vereinbarung der Parteien ist das vorliegende Berufungs-
verfahren als erledigt abzuschreiben (Art. 241 Abs. 2 und 3 ZPO).
3.1 Gemäss Regelung in der Vereinbarung übernehmen die Parteien die Ge-
richtskosten je zur Hälfte und verzichtet gegenseitig auf eine Parteientschädigung

- 6 -
(vorstehend Ziff. 5 der Vereinbarung). Die Regelung kann antragsgemäss ohne
Weiteres übernommen werden.
3.2 Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a, § 10
Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 4'600.– festzusetzen. Die Par-
teien sind darauf hinzuweisen, dass im Zeitpunkt der Einreichung der Vereinba-
rung die Entscheidredaktion bereits sehr weit fortgeschritten war, was bei der
Höhe der Entscheidgebühr zu berücksichtigen ist.
3.3 Aus dem revidierten Art. 111 Abs. 1 ZPO (in Kraft seit dem 1. Januar 2025)
ergibt sich, dass ein geleisteter Vorschuss im Rahmen der Liquidation der Pro-
zesskosten soweit (und nur) herangezogen werden kann, wie die Vorschuss leis-
tende Partei kostenpflichtig wird. Es fragt sich, ob diese Bestimmung auf das vor-
liegende Rechtsmittelverfahren bereits Anwendung findet oder ob noch die Be-
stimmung von aArt. 111 Abs. 1 ZPO gilt, demgemäss die Gerichtskosten mit den
Vorschüssen der Parteien verrechnet werden, unabhängig davon, wer den Vor-
schuss geleistet hat und wer kostenpflichtig wird. Der revidierte Art. 111 Abs. 1
ZPO wird im Katalog der mit Inkrafttreten der Änderungen sofort geltenden Be-
stimmungen nicht erwähnt (Art. 407f ZPO). Für die Bestimmungen, die in Art. 407f
ZPO nicht erwähnt werden, geltend jedoch die allgemeinen Übergangsbestim-
mungen von Art. 404–407 ZPO (BSK ZPO-WILLISEGGER, 4. Aufl. 2024, Art. 407f
N 5 und 17). Gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO gilt für Rechtsmittel das Recht, das bei
der Eröffnung des (vorinstanzlichen) Entscheids in Kraft ist. Der angefochtene
Entscheid erging am 20. November 2024, weshalb der revidierte Art. 111 Abs. 1
ZPO vorliegend keine Anwendung findet. Die Liquidation der Prozesskosten hat
nach altem Recht zu erfolgen.
Es wird beschlossen:
1. Das Verfahren wird abgeschrieben.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'600.– festgesetzt.
3. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Verfahren wird den Parteien je zur
Hälfte auferlegt und aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Vor-

- 7 -
schuss von Fr. 6'000.– bezogen. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet,
der Berufungsklägerin Fr. 2'300.– zu ersetzen. Im Umfang von Fr. 1'400.–
wird der Vorschuss der Berufungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt
eines allfälligen Verrechnungsanspruches.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie – unter Rücksendung der erstin-
stanzlichen Akten – an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Meilen, je ge-
gen Empfangsschein.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit.
Der Streitwert beträgt Fr. 95'760.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Die Anfechtung einer Parteierklärung (Vergleich, Anerkennung oder Rückzug des
Begehrens) hat nicht mit Beschwerde an das Bundesgericht, sondern mit Revision
beim Obergericht zu erfolgen (Art. 328 ff. ZPO).
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw M. Schnarwiler
versandt am: