zh_obergericht · NG200020 · 2021-02-23 · de
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200020-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller so-
wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 23. Februar 2021
in Sachen
A._____,
Beklagter und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel
Berufung gegen einen Entscheid des Mietgerichtes Zürich vom 18. November
2020 (MA190008)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Der Beklagte und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) und der
Kläger und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) schlossen ei-
nen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Februar 2019 über ein Zimmer mit Küche
und Bad zur Mitbenützung in einer 4-Zimmerwohnung an der C._____-strasse …
in Zürich in einem Haus aus dem Jahr 1896 zu einem monatlichen Mietzins von
Fr. 900.–, zuzüglich einer Pauschale von Fr. 50.– für diverse Nebenkosten (vgl.
act. 3/3; Prot. Vi. S. 24). Die Küche und das Bad teilte sich der Berufungsbeklagte
mit drei weiteren Mietparteien, die jeweils entsprechende eigene Mietverträge mit
dem Berufungskläger abgeschlossen haben (vgl. act. 47 E. I./1 mit Verweis auf
act. 42/47 S. 2 ff.).
Das Mietverhältnis zwischen dem Berufungskläger und dem Berufungsbe-
klagten wurde per Ende Februar 2020 beendet (vgl. act. 47 E. I./1 m.w.H.).
1.2 Der Berufungsbeklagte erhob nach erfolglos durchgeführtem Schlichtungs-
verfahren mit Eingabe vom 29. November 2019 eine Klage betreffend Anfechtung
des Anfangsmietzinses, Mietzinshinterlegung und Mängel vor dem Mietgericht Zü-
rich (nachfolgend: Vorinstanz) (vgl. act. 47 E. I./2 zur vollständigen vor-
instanzlichen Prozessgeschichte).
1.3 Mit Beschluss und Urteil vom 18. November 2020 (act. 43 = act. 47 [Akten-
exemplar] = act. 49) entschied die Vorinstanz was folgt:
Es wird beschlossen:
1. Die Rechtsbegehren Ziffer 4, 5 und 7 werden als gegenstandslos geworden
abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Urteil.

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Es wird erkannt:
1. Der monatliche Bruttomietzins von Fr. 950.– wird für nichtig erklärt und rück-
wirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 300.– pro Monat herabgesetzt. Nebenkos-
ten sind in diesem Mietzins inbegriffen.
2. Soweit der Kläger seit Mietbeginn am 1. Februar 2019 mehr bezahlt hat als
den Mietzins gemäss Dispositivziffer 1, wird der Beklagte verpflichtet, dem
Kläger die Differenz zuzüglich 5% Zins ab mittlerem Verfall zurückzubezah-
len.
3. Der unter Dispositivziffer 1 hiervor festgesetzte Mietzins wird ab dem 9. Juli
2019 bis 29. Februar 2020 monatlich um 15% reduziert.
4. Die bislang hinterlegten Mietzinse werden im Umfang von Fr. 348.40 dem
Kläger und im Übrigen dem Beklagten ausbezahlt. Damit ist der Rückforde-
rungsanspruch des Klägers aus der Mietzinsreduktion im Sinne von Disposi-
tivziffer 3 vollumfänglich abgegolten.
5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 3'000.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 258.75 Dolmetscherkosten
31.25 Pikettdienst Vertrauensarzt
Fr. 3'290.00 Kosten total
6. Die Kosten werden zu 20 % dem Kläger und zu 80 % dem Beklagten aufer-
legt. Sie werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses
von Fr. 6'480.– bezogen, sind ihm aber vom Beklagten im Umfang von
Fr. 2'632.– zu ersetzen. Der Restbetrag des Vorschusses wird dem Kläger
herausgegeben.
7. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 2'410.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
8./9. (Mitteilung / Rechtsmittel.)
1.4 Mit Eingabe vom 19. Dezember 2020 (Datum des Poststempels: 23. De-
zember 2020) erhob der Berufungskläger gegen diesen Entscheid rechtzeitig (vgl.

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act. 45 i.V.m. act. 48 S. 1, Art. 145 Abs. 1-3 ZPO) Berufung (act. 48) samt Beila-
gen (act. 50/1-3).
Auch jene Entscheide, welche in den von den drei bereits erwähnten weite-
ren Mietparteien vor Vorinstanz eingeleiteten Verfahren ergingen (vgl. vorinstanz-
liche Geschäfts-Nrn. MA190006, MA190007 und MA190009), hat der Berufungs-
kläger beim Obergericht angefochten (vgl. die Parallelverfahren OGer ZH
NG200018, NG200019 und NG200021).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-
45). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl.
Art. 312 Abs. 1 ZPO). Dem Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Urteil
das Doppel der Berufungsschrift (act. 48) zuzustellen.
2. Prozessuales
2.1 Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid dar, der grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl. Art. 308
Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung aber nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Soweit die Vorinstanz die Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsbe-
klagten abgeschrieben hat (vgl. oben E. 1.3), liegt kein aufrechterhaltenes
Rechtsbegehren im Sinne von Art. 308 Abs. 2 ZPO mehr vor (vgl. ZK ZPO-
REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 308 N 39 m.w.H.). Mit der Vorinstanz ist von ei-
nem Gesamtstreitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren von rund
Fr. 18'900.– auszugehen (vgl. act. 47 E. V./2). Die Streitwertschwelle ist somit er-
reicht.
2.2 Weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden Rechtsmittels – und damit
auch der vorliegenden Berufung – ist namentlich die Beschwer; sie stellt eine
Prozessvoraussetzung dar (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erfordernis der Be-
schwer bedeutet, dass nur derjenige zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt ist,
der ein (von der Rechtsordnung geschütztes, das heisst) schutzwürdiges Interes-

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se (tatsächlicher oder rechtlicher) Natur an der Abänderung des vorinstanzlichen
Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 ff., E. 2a; ZK ZPO-REETZ, 3. Aufl. 2016, Vor
Art. 308 ff. N 30).
Soweit der Berufungskläger in bestimmten Punkten (vgl. dazu unten
E. 2.3.2.5) durch den angefochtenen Entscheid nicht beschwert ist, ist von vorn-
herein auf seine Berufung nicht einzutreten.
2.3 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet einzu-
reichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es sind konkrete Rechtsmittelanträge zu stel-
len, wobei bei Laien sehr wenig verlangt wird. Als Antrag genügt eine – allenfalls
in der Begründung enthaltene – Formulierung, aus der sich mit gutem Willen her-
auslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll (vgl. OGer ZH
PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2; ferner etwa Hungerbühler/Bucher, DIKE-
Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 311 N 16 und 26). Fehlt es an einem Antrag, ist
auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 311
N 15; OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011 bestätigt in BGer 4D_61/2011, vgl.
auch BGE 133 III 489).
Im Rahmen der Begründung muss sich der Berufungskläger mit dem ange-
fochtenen Entscheid auseinandersetzen und im Einzelnen aufzeigen, aus wel-
chen Gründen er nach seiner Auffassung falsch ist. Das gilt grundsätzlich auch für
nicht anwaltlich vertretene Parteien, doch dürfen bei ihnen keine überspitzten An-
forderungen gestellt werden (vgl. BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016, E. 5.2
m.w.H.). Es genügt hier als Begründung, wenn auch nur rudimentär zum Aus-
druck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei
unrichtig sein soll (vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Diese
Begründungsanforderungen gelten auch in Verfahren, in welchen – wie vorlie-
gend – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGE 138 III 374 ff.,
E. 4.3.1; 141 III 569 ff., E. 2.3.3).
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. sog. Noven, Art. 317 Abs. 1

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ZPO). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun (vgl.
BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013, E. 3.5.1; 5A_266/2015 vom 24. Ju-
ni 2015, E. 3.2.2).
2.3.1 Der Berufungskläger stellt den Antrag, die Verhandlung sei zu wiederho-
len (vgl. act. 48 S. 2). Im Lichte der Berufungsbegründung ist davon auszugehen,
dass der Berufungskläger sinngemäss die vollumfängliche Aufhebung des ange-
fochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur neuen
Durchführung einer Verhandlung zwecks vollumfänglicher Abweisung der Klage
beantragt.
2.3.2.1 Soweit die Vorbringen des Berufungsklägers keinen Erwägungen der Vor-
instanz zugeordnet werden können und nicht ansatzweise ersichtlich wird, inwie-
fern er den vorinstanzlichen Entscheid beanstanden will, ist darauf von vornherein
nicht einzugehen (vgl. insb. act. 48 S. 1 [Behauptung, der Zustand der Wohnung
und der Einrichtungen sei einwandfrei; Ausführungen zur Waschkarte], S. 2 [Aus-
führungen zur Klingel, zum Kühlschrank, zum Treppenhausfenster]).
2.3.2.2 In rechtlicher Hinsicht macht der Berufungskläger in seiner Berufungsbe-
gründung geltend, der Vertrag sei ungültig. Dies, weil die Mietzinskaution nicht
bezahlt worden sei (vgl. act. 48 S. 1).
Zum einen führt er nicht aus, was er daraus ableiten will bzw. was am ange-
fochtenen Urteil der Vorinstanz deshalb falsch sein soll. Zum anderen basiert die-
ses rechtliche Vorbringen auf der – soweit ersichtlich – neuen Tatsachenbehaup-
tung, der Berufungsbeklagte habe die Mietzinskaution nicht bezahlt. Diese ist un-
zulässig, weil der Berufungskläger deren Zulässigkeit nicht dartut und er dies
überdies bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können (vgl. oben E. 2.3). Dieses
Vorbringen ist daher von vornherein nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen ist auch
nicht ersichtlich, inwiefern das Nichtleisten der Mietzinskaution den Vertrag ungül-
tig machen sollte.
2.3.2.3 Weiter bringt der Berufungskläger vor, die mitgebrachten Formulare, wie
das "Zur Mitteilung des Anfangsmietzinses", würden weggeworfen (act. 48 S. 1).

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Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur festgestellten Nich-
tigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses (act. 47 E. III./1) Bezug nehmen will,
stellt die sinngemässe Behauptung, der Berufungsbeklagte habe das Formular
zur Mitteilung des Anfangsmietzinses erhalten, aber weggeworfen, nicht nur eine
neue und daher unzulässige Behauptung dar (vgl. oben E. 2.3), sondern wider-
spricht auch seinen vorinstanzlichen Behauptungen (vgl. act. 47 E. III./1.2 mit
Verweis auf Prot. Vi. S. 16 f. und 18). Es ist daher nicht weiter darauf einzugehen.
2.3.2.4 Zudem verweist der Berufungskläger in seiner Berufungsschrift "zur Ori-
entierung über zurzeit geltende Mietpreise" auf eine Beilage. Aus dieser gehe
hervor, dass für ein Nachbarhaus an der C._____-strasse … für eine 4-Zimmer-
wohnung fast das Doppelte verlangt werde (vgl. act. 48 S. 2, act. 50/2).
Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Festsetzung des An-
fangsmietzinses (act. 47 E. III./2) Bezug nehmen will, ist unklar, was er daraus ab-
leiten will. Die Vorinstanz setzte den Anfangsmietzins auf Fr. 245.– netto und
Fr. 300.– brutto pro Monat fest (vgl. act. 47 E. III./2.4.3 f.). Der Berufungskläger
führt nicht aus, welchen anderen Anfangsmietzins (netto und brutto) er aus wel-
chen Gründen hier als angemessen erachtet hätte, und er setzt sich auch mit den
vorinstanzlichen Erwägungen nicht auseinander. Auch auf dieses Vorbringen
kann daher nicht eingegangen werden.
2.3.2.5 Letztlich macht der Berufungskläger noch geltend, bei den Reparaturen
(Glasscheibe im Badezimmer inkl. Montage und Montage der vorhandenen Kü-
chenkastentür) handle es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten gemäss Haus-
ordnung von den Mietern zu übernehmen seien. Zudem seien die Fr. 10'000.– als
Reparaturkosten für die Wohnung übertrieben. Die Glasscheibe inkl. Montage
koste Fr. 150-200.– und die Montage der vorhandenen Küchenkastentür Fr. 100.–
(vgl. act. 48 S. 2).
Soweit der Berufungskläger damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zu
den entsprechenden, geltend gemachten Mängeln (act. 47 E. IV./3.1 [Küchen-
schrank] und 3.7 [Spiegelschrank im Badezimmer]) Bezug nehmen will, übersieht
er, dass die Vorinstanz in Bezug auf den Küchenkasten/-schrank von vornherein

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keinen Mangel erblickte (a.a.O., E. IV./3.1 und V./3) und in Bezug auf die Mängel-
beseitigung, also auch in Bezug auf den kaputten Spiegelschrank, die Klage oh-
nehin abgeschrieben hat (a.a.O., E. II./2). Zudem berücksichtigte die Vorinstanz
bei den Kostenfolgen insbesondere, dass die Berufungsbeklagte – wäre die Klage
in Bezug auf die Mängelbeseitigung nicht gegenstandslos geworden – betreffend
die Erneuerung des Küchenkastens unterlegen wäre (a.a.O., E. V./3). Insoweit ist
der Berufungskläger von vornherein nicht beschwert bzw. kann dies nicht anfech-
ten (vgl. oben E. 2.2).
Die Vorinstanz qualifizierte den kaputten Spiegelschrank als Mangel im Sin-
ne von Art. 259b lit. b OR (vgl. act. 47 E. IV./4.2), was bedeutet, dass sie davon
ausging, dass dieser weder von der mietenden Partei zu verantworten noch von
ihr zu beseitigen ist. Mit anderen Worten ging die Vorinstanz nicht davon aus,
dass dies zum sog. kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR zählt, den die mietende
Partei (auf eigene Kosten) besorgen muss. Das Gesetz beschränkt die Unter-
haltspflicht der mietenden Partei auf kleine Reinigungen und kleine Ausbesserun-
gen, die dem gewöhnlichen Unterhalt der Mietsache dienen (vgl. ZK OR-
HIGI/WILDISEN, 5. Aufl. 2019, Art. 259 N 13). Die darüber hinausgehende Unter-
haltspflicht trifft die vermietende Partei und darf bei Mietverträgen über Wohn-
oder Geschäftsräume vertraglich nicht auf die mietende Partei überwälzt werden,
es sei denn, die mietende Partei werde hierfür voll entschädigt (vgl. Art. 256
Abs. 1 und Abs. 2 lit. b OR, OGer ZH PD190010 vom 23. April 2020, E. 3.1.2 und
E. 3.3.5.1 m.w.H.).
Der Berufungskläger hatte sich vor Vorinstanz bezüglich dieses Mangels
noch nicht auf den Standpunkt gestellt, es handle sich dabei um eine Kleinrepara-
tur, deren Kosten gemäss Hausordnung zulasten der Mieterin gehen würden. Die
entsprechenden tatsächlichen Behauptungen in seiner Berufung sind somit neu
und im Berufungsverfahren nicht mehr zu hören (vgl. oben E. 2.3), zumal der Be-
rufungskläger nicht dartut, inwiefern er dies nicht schon vor Vorinstanz hätte be-
haupten können. Im Übrigen handelt es sich bei der Reparatur oder dem Ersatz
des Spiegelschranks nicht mehr um sog. kleinen Unterhalt: aufgrund der unbe-
stritten gebliebenen, vom kaputten Spiegelschrank ausgehenden Verletzungsge-

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fahr (vgl. act. 47 E. IV./3.7) ist der Beizug einer Fachperson notwendig und der
Berufungskläger geht selber von anfallenden Kosten von über Fr. 150.– aus.
Soweit der Berufungskläger damit zudem geltend machen wollte, die Vor-
instanz habe die Mangelhaftigkeit des Spiegelschranks bei der Herabsetzung des
Mietzinses zu Unrecht berücksichtigt, setzt er sich auch diesbezüglich nicht mit
den entsprechenden Erwägungen auseinander (vgl. act. 47 E. IV./4).
2.4 Soweit auf die Berufung eingetreten werden kann, ist sie nach dem Gesag-
ten abzuweisen. Der Beschluss und das Urteil der Vor-instanz vom 18. Novem-
ber 2020 (Geschäfts-Nr. MA190008) sind zu bestätigen.
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1 Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Beru-
fungsverfahren kostenpflichtig.
3.2 Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem
tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem
Streitwert in der Höhe von Fr. 18'900.– (vgl. oben E. 2.1) und unter Berücksichti-
gung des vom Gericht benötigten, eher geringen Zeitaufwandes, der geringen
Schwierigkeit des Falles, sowie des Umstandes, dass wiederkehrende Leistungen
Gegenstand des Verfahrens bildeten, erscheint es mit Blick auf die in den drei
weiteren Parallelverfahren festzusetzenden Gebühren (vgl. OGer ZH NG200018,
NG200019 und NG200021) angemessen, die Gerichtsgebühr auf Fr. 750.– fest-
zusetzen. Diese ist dem Berufungskläger aufzuerlegen.
3.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Berufungskläger
nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, dem Berufungsbeklagten nicht, weil
ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Beschluss
und Urteil des Mietgerichts Zürich vom 18. November 2020 (Geschäfts-Nr.
MA190008) werden bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 750.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels der Berufungsschrift (act. 48), sowie an das Mietgericht Zü-
rich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'900.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. A. Götschi
versandt am:
26. Februar 2021