zh_obergericht · PF240031 · 2024-07-30 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Gewährung Gebrauchs- und Zutrittsrecht am Mietobjekt


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240031-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiber MLaw B. Lakic
Beschluss vom 30. Juli 2024
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____ GmbH,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen /
Gewährung Gebrauchs- und Zutrittsrecht am Mietobjekt
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Dielsdorf vom 11. Juni 2024 (ER240028)

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Erwägungen:
I.
1.1. Gemäss unangefochten gebliebener Sachverhaltsfeststellung der Vorin-
stanz (s. dazu auch nachstehend E. II.2.2.) mietete die Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin (nachfolgend Gesuchstellerin) von der Gesuchsgegnerin und
Beschwerdeführerin (nachfolgend Gesuchsgegnerin) ein Gewerbeobjekt, das
auch einen Lagerraum mitumfasst. Mit amtlichem Formular vom 13. Februar 2024
hat die Gesuchsgegnerin das Mietverhältnis betreffend den Lagerraum fristlos
und den "gesamten restlichen Mietvertrag" per 15. August 2024 gekündigt. Die
Gesuchstellerin focht beide Kündigungen mit Eingaben vom 11. März 2024 bei
der zuständigen Schlichtungsbehörde an (vgl. act. 23 S. 11 unten).
1.2. Nachdem die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin nach ausgesproche-
ner Kündigung den Zugang zum Lager durch Austausch der Schlösser verwehrt
und die Strom- und Wasserversorgung unterbrochen hatte (act. 23 S. 12 oben),
gelangte die Gesuchstellerin mit Eingabe vom 21. März 2024 an die Vorinstanz
mit nachfolgendem Rechtsbegehren (act. 1):
" Es sei die Gesuchsgegnerin unter Anordnung einer Ordnungsbusse von
CHF 1'000.00 für jeden Tag der Nichterfüllung zu verpflichten, der Ge-
suchstellerin per sofort den Zugang zum gemieteten Lagerraum im
Showroom an der C._____-strasse ... in D._____ zu gewähren sowie die
dessen Benützung zu ermöglichen, indem sie ihr die entsprechenden
Schlüssel aushändigt sowie in Strom- und Wasserversorgung zu reakti-
vieren;
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% MwSt.) zu
Lasten der Gesuchsgegnerin."
1.3. Mit Urteil vom 11. Juni 2024 hiess die Vorinstanz das Gesuch der Ge-
suchstellerin gut (act. 20 = act. 23 [Aktenexemplar] = act. 25; zur ausführlichen
Prozessgeschichte bis zu diesem Entscheid s. ebendiesen, S. 2 ff.).
2.1. Gegen den Entscheid erhob die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom
24. Juni 2024 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde und verlangte, das
angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei auf die Klage nicht einzutreten

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(act. 24; zur Rechtzeitigkeit act. 21/1). In prozessualer Hinsicht beantragte sie, es
sei dem Entscheid die aufschiebende Wirkung zu erteilen (act. 24 S. 2).
2.2. Mit Verfügung vom 27. Juni 2024 wurde das Gesuch um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung abgewiesen und der Gesuchsgegnerin Frist zur Leistung
eines Vorschusses für das Beschwerdeverfahren angesetzt (act. 28). Nach Ablauf
der Frist, aber noch vor Ansetzung einer Nachfrist leistete die Gesuchsgegnerin
den Vorschuss (act. 31).
3. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1
– 21). Das Verfahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Gesuchsgegnerin
ist nur insoweit einzugehen, als sie für den Beschwerdeentscheid relevant sind.
II.
1. Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich,
begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). In
der Begründung ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche
Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an
einem der genannten Mängel leidet. Das setzt (im Sinne einer von Amtes wegen
zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus, dass der Beschwerdeführer die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich argumentativ mit
diesen auseinandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Ak-
ten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen
und Einreden erhoben wurden bzw. aus welchen Aktenstellen sich der geltend
gemachte Beschwerdegrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere
Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht (vgl. BGer
5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 3. mit dem Hinweis in E. 3.4., wonach für
die kantonale Beschwerde mindestens dieselben Begründungsanforderungen gel-
ten, wie für die Berufung; vgl. für das Berufungsverfahren BGE 138 III 374 E.
4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015 E. 2.1). Was nicht oder nicht in einer
den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstan-

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det wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat
sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurtei-
lung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung
formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE
142 III 413 E. 2.2.4 m.H.; BGer 5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3;
4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.3; 4A_290/2014 vom 1. September
2014 E. 3.1 und E. 5). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue
Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO).
2.1. Die Vorinstanz hiess das Gesuch der Gesuchstellerin gut, wobei sie
schlussfolgerte, die Gesuchsgegnerin habe nicht substantiiert und schlüssig Ein-
wendungen vorgetragen, die geeignet seien, die bereits gebildete richterliche
Überzeugung, dass nämlich aufgrund der Anfechtung der Kündigung ein Schwe-
bezustand vorliege, der die Gesuchstellerin berechtige, das Mietobjekt zu nutzen,
zu erschüttern (act. 23 S. 12).
2.2. Die Gesuchsgegnerin rügt beschwerdeweise, die Vorinstanz habe ihre
Ausführungen zur Rechtfertigung ihres Vorgehens gänzlich unbeachtet gelassen
(act. 24 Rz. 5). Die Vorinstanz habe bei ihrem Entscheid in einer Streitsache, die
keinesfalls rein mietrechtlicher Natur sei, ausschliesslich die Regeln dies Mietver-
trags zugrunde gelegt und habe nicht berücksichtigt, dass vorliegend eine Not-
standsituation gegeben sei, deren Berücksichtigung die Gesuchsgegnerin legiti-
mere, zur Abwehr weiteren und gravierenderen Schadens über das gemeinhin Er-
laubte hinauszugehen (act. 24 Rz. 40).
2.3. Inwiefern die Gesuchsgegnerin – entgegen der vorinstanzlichen Erwä-
gung – doch substantiiert und schlüssig Einwendungen vorgetragen habe, legt sie
in ihrer Beschwerde nicht ansatzweise dar.
In Bezug auf die Sachverhaltsfeststellung nimmt die Gesuchsgegnerin –
wie bereits in der Verfügung der Kammer vom 27. Juni 2024 erwogen (act. 28
E. 5) – in keiner Weise Bezug auf den angefochtenen Entscheid resp. das vorin-
stanzliche Verfahren. In ihrer Beschwerde legt sie bloss über mehrere Seiten den

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ihrer Meinung nach richtigen Sachverhalt dar, ohne aufzuzeigen, inwiefern sie
diesen bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragen habe (vgl. act. 24 S. 4
ff.); sie begnügt sich lediglich mit dem pauschalen Hinweis, sie habe den entspre-
chenden Sachverhalt genügend vorgetragen (act. 24 Rz. 40 i.f.). Folglich ist da-
von auszugehen, dass es sich bei den Ausführungen zum Sachverhalt um unzu-
lässige Noven handelt.
Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, anstelle der Rechtsmittel er-
hebenden Partei ihre – gemäss unangefochten gebliebener vorinstanzlicher Er-
wägung (vgl. act. 23 S. 9) – bestrittenen Tatsachenbehauptungen aus den vorin-
stanzlichen Akten zusammenzusuchen. Damit bleibt auch unklar, weswegen von
einer Streitsache auszugehen sei, die keinesfalls rein mietrechtlicher Natur sei,
resp. inwiefern eine Notstandsituation gegeben sei. Dadurch, dass die Gesuchs-
gegnerin in ihrer Beschwerde auch im Übrigen nicht auf eine konkrete Urteilspas-
sage verweist, kommt sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach. Entspre-
chend ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
III.
1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wird die Gesuchsgegne-
rin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist in Anwendung
von § 12 i.V.m. § 4, § 8 Abs. 1 sowie § 10 Abs. 1 GebV OG sowie ausgehend
vom Streitwert von CHF 3'600.– (vgl. act. 23 S. 13) auf CHF 500.– festzusetzen.
2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; der Gesuchsgegnerin
nicht, weil sie unterliegt, der Gesuchstellerin nicht, weil ihr durch das Beschwerde-
verfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind.

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Es wird beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 500.– festgesetzt und
der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Für die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens wird der von der Gesuchs-
gegnerin geleistete Vorschuss von CHF 700.– herangezogen; der Über-
schuss wird der Gesuchsgegnerin zurückerstattet, unter Vorbehalt eines all-
fälligen Verrechnungsanspruchs.
3. Es werden keine Parteienschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
eines Doppels von act. 24 sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 3'600.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
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