zh_obergericht · VB130006 · 2013-07-17 · de
Aufsichtsbeschwerde gegen aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid des Bezirksgerichts Meilen vom 6. März 2013 (BA120010-G)


Obergericht des Kantons Zürich
Verwaltungskommission
Geschäfts-Nr.: VB130006-O/U
Mitwirkend: Der Obergerichtspräsident lic. iur. R. Naef, Oberrichterin
Dr. D. Scherrer, Oberrichter lic. iur. P. Helm, Oberrichter
lic. iur. M. Langmeier und Oberrichter lic. iur. P. Marti sowie die Ge-
richtsschreiberin lic. iur. A. Gürber
Beschluss vom 17. Juli 2013
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beschwerdeführer
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1. C._____ AG in Liquidation,
2. Grundbuchamt D._____,
Beschwerdegegnerinnen
1 vertreten durch Konkursamt E._____
betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen aufsichtsrechtlichen Beschwerde-
entscheid des Bezirksgerichts Meilen vom 6. März 2013 (BA120010-G)

- 2 -
Erwägungen:
I.
1. A._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1 und 2) kauften mit
öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 28. November 2011 von der C._____
AG für einen Kaufpreis von total Fr. 1'490'000.- eine 3½-Zimmerwohnung inkl.
Kellerabteil/Waschküche und Abstellraum (GBBl …, Stockwerkeigentum,
180/1000 Miteigentum an GBBl …) sowie einen Autoabstellplatz (GBBl …, Mitei-
gentumsanteil, 1/26 Miteigentum an GBBl …) in der Liegenschaft F._____-
Strasse ... in G._____ (act. 4/20/3). Bezüglich Tilgung des Kaufpreises ist im
Kaufvertrag festgehalten, dass Fr. 50'000.- bereits bezahlt wurden. Im Weiteren
wurde vereinbart, dass Fr. 200'000.- anlässlich des Abschlusses des Kaufvertra-
ges und die restlichen Fr. 1'240'000.- anlässlich der Eigentumsübertragung zu
bezahlen sind (act. 4/20/3 S. 5). Vereinbarungsgemäss überwiesen die Be-
schwerdeführer 1 und 2 insgesamt Fr. 250'000.- (act. 4/20/4-5) und konnten auch
in die Eigentumswohnung einziehen (act. 1 S. 7 Rz. 18), die weitere Abwicklung
in Bezug auf die Eigentumsübertragung geriet in der Folge jedoch ins Stocken.
Die vereinbarten Termine für die Eigentumsübertragung wurden von der C._____
AG bzw. von der Verwaltung mehrfach verschoben bzw. abgesagt (act. 4/20/6-9).
Grund hierfür war die finanzielle Situation der C._____ AG (vgl. insbesondere
act. 4/20/9). Zwecks Eigentumsübertragung und Sicherung dieses Anspruches
gelangten die Beschwerdeführer 1 und 2 in der Folge mit Eingabe vom 20. Juni
2012 an das Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen (nachfolgend: Einzelgericht;
act. 4/20/11). Mit Urteil und Verfügung vom 22. Juni 2012 ordnete das Einzelge-
richt eine Verfügungsbeschränkung an (act. 4/20/12). Am 19. Juli 2012 wurde
über die C._____ AG der Konkurs eröffnet (act. 1 S. 9). Mit Urteil vom 20. Juli
2012 erkannte das Einzelgericht das Folgende (act. 4/20/13 S. 9, Dispositiv-Ziffer
1):

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"1. Das Grundbuchamt D._____ wird angewiesen, die Gesuchsteller
als Miteigentümer zu je ½ des Grundstücks an der F._____-
Strasse ..., G._____, GBBl …, Stockwerkeigentum (3.5-Zimmer-
Wohnung Nr. 3.3 im Obergeschoss, inkl. Kellerabteil/Waschküche
Nr. 3.3 und Abstellraum Nr. 3.3 im Untergeschoss), 180/1000 Mit-
eigentum an GBBl …, Kat. Nr. …, sowie des Grundstücks an der
F._____-Strasse ..., G._____, GBBl …, Miteigentumsanteil, 1/26
Miteigentum an GBBl …, Kat. Nr. …, in das Grundbuch einzutra-
gen, sobald sich die Gesuchsteller über die geleistete Kaufpreis-
zahlung in Höhe von CHF 1'240'000.- ausgewiesen bzw. ein gülti-
ges Zahlungsversprechen einer in der Schweiz domizilierten Bank
in dieser Höhe vorgelegt haben."
Nach Eintritt der Rechtskraft wurde dieses Urteil am 2. Oktober 2012 dem Grund-
buchamt D._____ zugestellt (act. 4/20/13 S. 10, Dispositiv-Ziffer 6; act. 4/20/2).
2. Das Grundbuchamt D._____ wies diese Grundbuchanmeldung mit Verfü-
gung vom 4. Oktober 2012 im Wesentlichen mit der Begründung ab, Anmeldun-
gen hätten stets unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen (act. 4/20/2). Dagegen
liessen die Beschwerdeführer 1 und 2 mit Eingabe vom 5. November 2012 Be-
schwerde beim Bezirksgericht Meilen als untere Aufsichtsbehörde über die
Grundbuchämter (nachfolgend: Vorinstanz) einreichen (act. 4/20). Mit Urteil vom
6. März 2013 wies die Vorinstanz die Aufsichtsbeschwerde ab (act. 2).
3. Mit Eingabe vom 22. März 2013 liessen die Beschwerdeführer 1 und 2
rechtzeitig Beschwerde bei der Verwaltungskommission des Obergerichts des
Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter erheben mit
folgenden Anträgen (act. 1 S. 2 f.):
"1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 6. März 2013
(BA 120010) und die Verfügung des Grundbuchamtes D._____
vom 4. Oktober 2012 betreffend Abweisung der Grundbuchan-
meldung des Bezirksgerichts Meilen aufzuheben.
2. Es sei das Grundbuchamt D._____ anzuweisen, die Beschwerde-
führer als Miteigentümer zu je ½ des Grundstücks an der
F._____-Strasse ..., G._____, GBBl …, Stockwerkeigentum (3.5-

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Zimmer-Wohnung Nr. 3.3 im Obergeschoss, inkl. Kellerab-
teil/Waschküche Nr. 3.3 und Abstellraum Nr. 3.3 im Unterge-
schoss), 180/1000 Miteigentum an GBBl …, Kat. Nr. …, sowie
des Grundstücks an der F._____-Strasse ..., G._____, GBBl …,
Miteigentumsanteil, 1/26 Miteigentum an GBBl …, Kat. Nr. …, in
das Grundbuch einzutragen, sobald sich die Beschwerdeführer
über die geleistete Kaufpreiszahlung in Höhe von CHF
1'240'000.00 ausgewiesen bzw. ein gültiges Zahlungsverspre-
chen einer in der Schweiz domizilierten Bank in dieser Höhe vor-
gelegt haben.
3. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen,
soweit dies nicht von Gesetzes wegen der Fall ist.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staats-
kasse."
Im Rahmen der Beschwerdebegründung wird sodann der prozessuale Antrag ge-
stellt, vom Grundbuchamt D._____, von der Vorinstanz (BA120010-G) und vom
Einzelgericht (ER120024-G) die Verfahrensakten beizuziehen (act. 1 S. 6).
4. Die Akten der Vorinstanz wurden mit Gesuch vom 9. April 2013 beigezogen
(act. 5). Auf den ebenfalls beantragten Beizug der Akten des Grundbuchamtes
D._____ und des Einzelgerichts wurde verzichtet, da sich diese Akten im Wesent-
lichen bei den bereits eingereichten Beilagen befinden (vgl. act. 7/6 S. 1 und
act. 4/20/11-12).
5. Mit Verfügung vom 19. April 2013 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt, soweit ihr nicht ohnehin von Gesetzes wegen aufschiebende Wir-
kung zukommt, und es wurde der Vorinstanz, dem Konkursamt E._____ als Ver-
treter der C._____ AG in Liquidation und dem Grundbuchamt D._____ Frist ange-
setzt, um zur Beschwerde Stellung zu nehmen (act. 8). Die Vorinstanz und das
Konkursamt E._____ verzichteten am 24. bzw. 25. April 2013 auf Stellungnahme
(act. 9 und act. 10). Das Grundbuchamt D._____ liess sich innert der angesetzten
Frist nicht vernehmen.
6. Das Verfahren erweist sich damit als spruchreif.

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II.
1. Auf das vorliegende Verfahren sind die Schweizerische Zivilprozessordnung
(ZPO) sowie das kantonale Gerichtsorganisationsgesetz (GOG) anwendbar (§ 85
GOG und § 83 Abs. 3 GOG).
2. Gegen eine vom Grundbuchamt erlassene Verfügung kann innert 30 Tagen
bei den kantonalen Beschwerdeinstanzen Beschwerde geführt werden (Art. 956a
Abs. 1 und Art. 956b Abs. 1 ZGB). Dies gilt - entgegen der Rechtsmittelbelehrung
im Urteil der Vorinstanz vom 6. März 2013 - auch für eine Beschwerde an die
obere kantonale Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter. Der Beschwerde unter-
liegt insbesondere jede Abweisung einer Grundbuchanmeldung (Jörg
Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf
2012, N 612). Zur Beschwerde berechtigt ist (u.a.) jede Person, die von einer Ver-
fügung des Grundbuchamts besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-
resse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Dies
trifft auf die Beschwerdeführer 1 und 2 zweifellos zu.
3. Die Beschwerde an die Verwaltungskommission richtet sich gegen ein Urteil
der unteren Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter vom 6. März 2013
(act. 2). Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 lit. k der Verord-
nung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwaltungs-
kommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Aufsicht über die dem
Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Auf-
sicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (vgl. auch Robert
Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, GOG-Kommentar, Zürich/Basel/Genf 2012,
N 1 zu § 80 GOG und N 1 zu § 84 GOG). Die Verwaltungskommission ist daher
zur Behandlung der Beschwerde zuständig.
III.
1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, dass nach Art. 47 Abs. 1
Satz 1 GBV die Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbehaltlos erfolgen müs-

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se. Vorliegend sei das Grundbuchamt gestützt auf das Urteil des Einzelgerichts
vom 20. Juli 2012 direkt angewiesen worden, eine Eigentumsübertragung vorzu-
nehmen, "sobald sich die Gesuchsteller über die geleistete Kaufpreiszahlung in
Höhe von CHF 1'240'000.- ausgewiesen bzw. ein gültiges Zahlungsversprechen
einer in der Schweiz domizilierten Bank in dieser Höhe vorgelegt haben" (act. 2
S. 6 f.). Der Wortlaut von Dispositiv-Ziffer 1 sei klar und lasse einen Hinweis ver-
missen, dass die Eintragung etwa erst auf Anmeldung der Beschwerdeführer 1
und 2 hin zu erfolgen hätte. Vielmehr ziele die gewählte Formulierung darauf ab,
den Eigentumsübergang von der Zahlung des Kaufpreises bzw. der Sicherung
desselben oder eines Teils davon abhängig zu machen, weshalb sie als unzuläs-
sige Suspensivbedingung auszulegen sei. Anders verhielte es sich, wenn der
Rechtsgrund für eine Eintragung damals bereits hergestellt und das Verfügungs-
recht klar bestanden hätte. In einem solchen Fall wäre der Grundbuchverwalter
gehalten gewesen, unter Ansetzung einer Nachfrist zur Einforderung von Belegen
oder Ausweisen eine kurze Zeit zuzuwarten, da es nur noch formell um die Er-
bringung des Nachweises in Form von Ausweisen oder Belegen gegangen wäre.
Zusammenfassend habe sich der Grundbuchverwalter somit mit einer eine Be-
dingung enthaltenden Anmeldung konfrontiert gesehen, die er als solche habe
behandeln müssen (act. 2 S. 7 f.).
Die Frage, ob es sich beim Urteil vom 20. Juli 2012 um ein Gestaltungs- oder ein
Leistungsurteil gehandelt habe, könne offengelassen werden. Dispositivziffern ei-
nes Urteils, welche eine Bedingung enthielten, seien im Zusammenhang mit einer
vorzunehmenden Grundbuchanmeldung sowohl bei Gestaltungs- wie auch bei
Leistungsurteilen grundsätzlich problematisch. Da bei einem Gestaltungsurteil die
Rechtskraft des Urteils bereits die Änderung der Rechtslage herbeiführe, sei eine
Bedingung zum Vorherein mit der Natur des Gestaltungsurteils nicht vereinbar. Im
Falle eines Leistungsurteils obliege es sodann dem Gericht, die erforderliche
grundbuchliche Anweisung vorzunehmen und zwar erst unter Nachweis der er-
folgten sichergestellten Gegenleistung. Im Ergebnis müsse im Falle eines Leis-
tungsurteils eine Grundbuchanmeldung jedenfalls die sofortige Einleitung des Ein-
tragungsverfahrens durch das Grundbuchamt gestatten. Vorliegend hätte das
Grundbuchamt aber durch Erhalt der bedingten Anmeldung mit einer Eintragung

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bis zur Vorlage des Nachweises über das Verfügungsrecht zuwarten müssen
(act. 2 S. 8 f.).
Schliesslich werde dem Grundbuchverwalter gesetzlich vorgeschrieben, wie er
bei Eingang einer Anmeldung mit einer darin enthaltenen Bedingung zu verfahren
habe, weshalb er bei der Abweisung der Anmeldung korrekt gehandelt habe.
Werde Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV korrekt angewendet, bestehe kein Raum, die
vorgegebene formelle Vorschrift mit übertriebener Schärfe zu handhaben. Da das
Verhalten des Grundbuchverwalters letztlich auf Gesetzeskonformität und darauf,
die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten, abgezielt habe, könne
von überspitztem Formalismus an dieser Stelle keine Rede sein (act. 2 S. 10).
2. Die Beschwerdeführer 1 und 2 liessen hiergegen vorbringen, das unwider-
rufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kantonalbank habe im Zeitpunkt des
Urteils gültig vorgelegen und die Zahlung des Restkaufpreises bzw. die entspre-
chende Bereitstellung durch die Zürcher Kantonalbank sei zu jeder Zeit zugesagt
und garantiert gewesen und sei es auch heute noch. Damit sei die Bedingung be-
reits eingetreten. Zudem sei vorliegend die Eigentumsübertragung gerichtlich an-
geordnet gewesen und sei ausserbuchlich und bereits mit Rechtskraft des Urteils
erfolgt. Folglich gehe es lediglich noch um den grundbuchlichen Nachvollzug
(act. 1 S. 12 Rz. 26-27).
Ferner habe das Bezirksgericht Meilen das Grundbuchamt direkt angewiesen, die
Eintragung vorzunehmen. Diese gerichtliche Anweisung sei ohne Weiteres voll-
streckbar. Zwar treffe zu, dass die Grundbuchanmeldung nach Art. 47 Abs. 1
Satz 1 GBV grundsätzlich unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen habe. In der
Praxis seien jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz möglich. Gemäss Urteil
des Bundesgerichts 4A_24/2008 und BGE 85 II 474 seien auch bedingte Grund-
buchanmeldungen grundsätzlich möglich und zulässig. Der vorliegend gleich ge-
lagerte Fall dürfe nicht anders behandelt werden. Eine Formulierung wie in BGE
85 II 474 solle offenbar auch gemäss Vorinstanz möglich und zulässig sein. Worin
der Unterschied zur strittigen Weisung liege, sei nicht nachvollziehbar und werde
auch nicht näher begründet. Mit dieser Argumentation verhalte sich nicht nur das

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Grundbuchamt, sondern auch die Vorinstanz überspitzt formalistisch und willkür-
lich (act. 1 S. 12 f. Rz. 28-31).
Sodann verhalte es sich bei der strittigen Anweisung gleich wie bei der in vielen
Kantonen gängigen Vorschrift an die Grundbuchämter, der Anmeldung eines Ei-
gentumsübergangs zur Eintragung im Grundbuch nur Folge zu leisten, wenn sich
der Gesuchsteller über die Bezahlung der Handänderungs- oder Erbschaftssteuer
ausweise bzw. ausgewiesen habe. Dass der vorliegende Fall anders behandelt
werde, sei nicht sachgerecht und nicht gerechtfertigt (act. 1 S. 13 Rz. 32).
Im Übrigen ergäben sich weder aus der Entstehungsgeschichte noch dem syste-
matischen Zusammenhang zwingende oder triftige Gründe dafür, dass der Ge-
setzgeber in Bezug auf die Anwendung von Art. 47 Abs. 1 GBV keine Ausnahmen
habe zulassen wollen. Zudem werde in der Literatur die Auffassung vertreten,
dass Verfügungsgeschäfte an sich - mit anderen Worten also nur eigentlich oder
grundsätzlich - bedingungsfeindlich seien (act. 1 S. 13 f. Rz. 33).
Schliesslich komme hinzu, dass das Grundbuchamt ohne Weiteres berechtigt sei,
eine Nachfrist zur Verbesserung oder Vervollständigung der Unterlagen anzuset-
zen. Der Rechtsgrund der Eigentumsübertragung sei aufgrund des Urteils vom
20. Juli 2012 hergestellt und das Verfügungsrecht sei gegeben gewesen. Das Ur-
teil vom 20. Juli 2012 habe den Rechtsgrund für die Eintragung gebildet. Vorlie-
gend habe es am Nachweis über das Verfügungsrecht gefehlt. Das Grundbuch-
amt hätte die Beschwerdeführer 1 und 2 deshalb direkt oder über das Bezirksge-
richt Meilen auffordern können, den Ausweis über das Verfügungsrecht (Zah-
lungsversprechen) und insbesondere auch die Rechtskraftbescheinigung innert
kurzer Frist nachzuliefern, oder vorschlagen können, man solle um vorläufige Ein-
tragung nachsuchen. Indem das Grundbuchamt stattdessen gleich eine Abwei-
sungsverfügung erlassen habe, habe es das Verbot des überspitzten Formalis-
mus und das Gebot der Verhältnismässigkeit verletzt. Diese Formstrenge sei ex-
zessiv, nicht verhältnismässig und nicht sachgerecht. Im Übrigen sei es, da ein
rechtskräftiges Gestaltungsurteil vorliege, durch kein schutzwürdiges Interesse
gerechtfertigt (act. 1 S. 14 f. Rz. 34-36).

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IV.
1. Aufgabe der Aufsichtsbehörde ist es, durch Gebrauch ihrer Aufsichts- und
Disziplinargewalt auf entsprechende Anzeige hin ein ordnungs- und rechtswidri-
ges Verhalten einer Justizperson zu ahnden (sog. administrative Beschwerde)
oder eine tatsächlich oder vermeintlich unrechtmässige oder unzweckmässige
Anordnung aufzuheben bzw. abzuändern (sog. sachliche Beschwerde).
2. Der Erwerb von Grundeigentum bedarf der Eintragung im Grundbuch
(Art. 656 Abs. 1 ZGB). Die Eintragungsvoraussetzungen für das Grundbuch sind
in formeller Hinsicht die Anmeldung (Art. 963 ZGB) und in materieller Hinsicht der
Rechtsgrund sowie der Nachweis des Verfügungsrechts (Art. 965 ZGB). Häufig
erfolgen Grundbuchanmeldungen via Anweisung des Gerichts bzw. durch Zustel-
lung eines richterlichen Entscheides. Dabei bildet der gerichtliche Entscheid - sei
es ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil - die Grundbuchanmeldung und den
Rechtsgrundausweis (Jürg Schmid, Ehegüterrecht und grundbuchrechtliche As-
pekte, ZBGR 83/2002, S. 335; vgl. auch Art. 64 Abs. 1 lit. h und Art. 65 Abs. 1
lit. e GBV, wonach es bei Leistungs- und Gestaltungsurteilen genügt, dem Grund-
buchamt das entsprechende Urteil mit einer Bescheinigung der Rechtskraft einzu-
reichen). Der Nachweis des Verfügungsrechts erfolgt mittels Nachweises der
sachlichen und örtlichen Zuständigkeit des Erkenntnisgerichts bzw. in Fällen, wo
der Erwerber durch das Erkenntnisurteil zur Anmeldung ermächtigt wurde, durch
Nachweis dieser urteilsmässigen Ermächtigung (Gian Reto Zinsli, in: Karl Spüh-
ler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, Basel 2010, N 20 zu Art. 344 ZPO mit Hinweisen; vgl. auch
Art. 85 GBV). In jedem Fall - also bei Leistungs- und bei Gestaltungsurteilen - hat
eine Grundbuchanmeldung zu erfolgen, welche die gesetzlichen Anforderungen
erfüllt (Art. 83 Abs. 1 GBV; Jürg Schmid, Behandlung von Grundeigentum bei
Ehescheidung aus notariats- und grundbuchrechtlicher Sicht, ZBGR 65/1984,
S. 278; Gian Reto Zinsli, a.a.O., N 19 zu Art. 344 ZPO).
Der Grundbuchverwalter hat bei Eingang einer Anmeldung in erster Linie zu un-
tersuchen, ob ein formgerechter Antrag auf Vornahme einer Einschreibung im

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Grundbuch vorliegt (Jürg Schmid, a.a.O., ZGBR 65/1984, S. 278). Dabei müssen
im Zeitpunkt der Anmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen gegeben
sein. Entspricht die Anmeldung nicht den gesetzlichen Vorgaben, ist die Anmel-
dung abzuweisen (Art. 87 Abs. 1 GBV; Urs Fasel, Kommentar Grundbuchverord-
nung, Basel 2008., N 9 zu Art. 24 aGBV).
Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV hat eine Grundbuchanmeldung unbedingt und
vorbehaltlos zu erfolgen. Mit anderen Worten darf sie weder an eine Suspensiv-
noch an eine Resolutivbedingung geknüpft werden, ansonsten die Abweisung der
entsprechenden Anmeldung verfügt werden muss (vgl. Jörg Schmid/Bettina
Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 505 und N 512; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2. Aufla-
ge, Zürich 2004, N 400 f.; Urs Fasel, a.a.O., N 9 zu Art. 12 aGBV). Zwar können
Vorbehalte und Bedingungen (z.B. wie vorliegend die ausstehende Bezahlung der
Kaufpreisrestanz) vereinbart werden, doch bis zur Grundbuchanmeldung sind
diese zu beseitigen, ansonsten das Geschäft vom Grundbuchamt abzuweisen ist
(Urs Fasel, a.a.O., N 11 zu Art. 12 aGBV; Dieter Zobl, a.a.O., N 400 f. [Fn. 894];
vgl. auch Art. 217 Abs. 1 OR). Auch das Bundesgericht hat ausdrücklich festge-
halten, dass eine bedingte Grundbuchanmeldung nicht in Frage komme (BGE
117 II 541, 543 in fine) bzw. dass eine mit einer Bedingung oder einem Vorbehalt
versehene Grundbuchanmeldung durch den Grundbuchverwalter abgewiesen
werden müsse (BGE 135 III 585, 590 in fine).
3. Dass Dispositiv-Ziff. 1 des Urteils des Einzelgerichts vom 20. Juli 2012 eine
Suspensivbedingung enthielt, ergibt sich klar aus dem Wortlaut der genannten
Dispositiv-Ziffer (vgl. act. 4/20/13 S. 9) und wird auch von den Beschwerdefüh-
rern 1 und 2 nicht in Abrede gestellt. Nach dem zuvor Ausgeführten war es damit
zulässig und korrekt, dass das Grundbuchamt D._____ die eine Bedingung ent-
haltende Grundbuchanmeldung abgewiesen hat.
4. Die Vorbringen der Beschwerdeführer 1 und 2 vermögen an dieser Ein-
schätzung nichts zu ändern:
4.1. Die Beschwerdeführer 1 und 2 machen zunächst geltend, beim Urteil vom
20. Juli 2012 handle es sich um ein Gestaltungsurteil und im Urteilszeitpunkt sei

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das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kantonalbank gültig vorge-
legen. Damit sei die Bedingung bereits eingetreten (act. 1 S. 12 Rz. 26).
4.1.1. Die Frage, ob es sich beim Urteil des Einzelgerichts vom 20. Juli 2012 um
ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil handelt, kann - wie die Vorinstanz zutref-
fend ausführte - offen gelassen werden, da sowohl bei einem Leistungs- als auch
bei einem Gestaltungsurteil eine den formellen Anforderungen entsprechende
Grundbuchanmeldung erforderlich ist (vgl. dazu Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR
83/2002, S. 335 und Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 1984, S. 291, wonach es für den
Grundbuchverwalter unwesentlich ist, ob ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil
vorliegt, soweit - wie vorliegend - ein Richter dem Grundbuchamt Anweisungen
erteilt).
4.1.2. Ebenfalls offen gelassen werden kann, ob anders hätte entschieden wer-
den müssen bzw. ob das Grundbuchamt D._____ die Grundbuchanmeldung dann
nicht hätte abweisen dürfen, wenn die in Dispositiv-Ziffer 1 enthaltene Bedingung
- wie die Beschwerdeführer geltend machen - im Zeitpunkt des Urteils vom 20. Ju-
li 2012 bereits eingetreten wäre. Die Bedingung war nämlich jedenfalls im - ent-
scheidenden - Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung am 2. Oktober 2012 nicht er-
füllt. Das eingereichte unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kanto-
nalbank erlosch am 6. April 2012 (act. 4/20/11 Beilage 7), und bei den Akten be-
findet sich sodann einzig noch eine Bestätigung der Zürcher Kantonalbank, dass
ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ausgestellt werden könne (act. 4/20/11
Beilage 8 und act. 4/19). Diese Bestätigung kann jedoch nicht mit einem erfolgten
unwiderruflichen Zahlungsversprechen gleichgestellt werden. Es ist daher auch
nicht von Relevanz, ob im einzelrichterlichen Verfahren allenfalls auch noch ein
bis zum 31. Juli 2012 gültiges unwiderrufliches Zahlungsversprechen vorgelegen
hat (vgl. act. 4/20/13 S. 4 und 7, worauf auch die Beschwerdeführer verweisen,
das entsprechende Dokument indessen nicht einreichen: act. 1 S. 12).
4.2. Die Beschwerdeführer 1 und 2 berufen sich im Weiteren auf zwei Bundes-
gerichtsentscheide, um die Zulässigkeit der Formulierung in Dispositiv-Ziffer 1 des
Urteils vom 20. Juli 2012 zu belegen. Aus diesen Bundesgerichtsentscheiden
können die Beschwerdeführer 1 und 2 jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten:

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4.2.1. Soweit ersichtlich besteht Einigkeit darüber, dass entsprechend Art. 47
Abs. 1 Satz 1 GBV das Gericht den Grundbuchverwalter nicht anweisen kann,
den grundbuchlichen Vollzug erst vorzunehmen, wenn nachgewiesen wird, dass
eine Bedingung erfüllt ist (BGE 135 III 585, 590 in fine; BGE 117 II 541, 543 in
fine; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 92/2011, S. 294; Urs Fasel, a.a.O., N 9 zu
Art. 12 aGBV; Dieter Zobl, a.a.O., N 400 f.; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 83/2002,
S. 335; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 65/1984, S. 278 f.). Dagegen kann der Richter
dem Grundbuchverwalter die Weisung erteilen, nach Eingang der (unbedingten
und vorbehaltlosen) Anmeldung des Klägers den Eintrag vorzunehmen, wenn
dieser sich gleichzeitig, d.h. bei der Abgabe der Anmeldung, über die Erfüllung
der Bedingung (etwa die Bezahlung eines bestimmten Betrages an die Gegenpar-
tei) ausweisen kann (BGE 86 II 417, 426 f.; BGE 85 II 474, 487 und 488 f.; Jürg
Schmid, a.a.O., ZBGR 65/1984, S. 278 f.; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 83/2002,
S. 335; so wohl auch Adrian Heberlein/Peter Breitschmid/Eva Maria Belser/Cyrill
Rieder, in: Peter Breitschmid/Alexandra Rumo-Jungo, Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2012, N 9 zu
Art. 665 ZGB; Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter
Vogt/Thomas Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar Zivilgesetzbuch, Band II, 4. Auf-
lage, Basel 2011, N 11 zu Art. 665 ZGB; Daniel Staehelin, in: Sutter/Somm/Ha-
senböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, Zürich/Basel/ Genf 2010, N 9 zu Art. 344 ZPO; alle mit Verweis auf BGE 85
II 474, 487).
4.2.2. Die vom Bundesgericht im von den Beschwerdeführern 1 und 2 genannten
BGE 85 II 474, 488 f., gewählte Formulierung "Das Grundbuchamt Gersau wird
angewiesen, auf Anmeldung des Klägers hin diesen als Eigentümer der Grund-
stücke Nr. 70 und 378 einzutragen […], sobald sich der Kläger über die Zahlung
des Preises von Fr. 17'000.- ausgewiesen hat" ist gemäss obigen Ausführungen
zulässig und unterscheidet sich von der im vorliegenden Fall vom Einzelgericht
gewählten Formulierung insofern, als dass im genannten Bundesgerichtsent-
scheid der Kläger die Grundbuchanmeldung bedingungs- und vorbehaltlos abgibt
und das Bundesgericht das Grundbuchamt lediglich anweist, diese (unbedingte

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und vorbehaltlose) Anmeldung des Klägers zu vollziehen, sobald sich dieser über
die Zahlung von Fr. 17'000.- ausgewiesen hat.
4.2.3. Die Beschwerdeführer 1 und 2 berufen sich im Weiteren auf das Urteil des
Bundesgerichts 4A_24/2008 vom 12. Juni 2008. In diesem Urteil hiess das Bun-
desgericht eine Beschwerde gut und fällte selber einen neuen Entscheid. Dabei
nahm es eine Anweisung an das Grundbuchamt Obwalden vor mit folgendem
Wortlaut (Dispositiv-Ziffer 1):
"[…]. Das Grundbuchamt Obwalden wird angewiesen, die Eigentums-
übertragung auf der Liegenschaft Nr. … im Grundbuch …. zufolge
Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen nach
Vorliegen der Zahlungsbestätigung sowie nach Vorliegen der Lö-
schungsbewilligungen der zwei angemerkten Veräusserungsbeschrän-
kungen zufolge Versicherungsvorbezugs."
Diese Dispositiv-Ziffer enthält (wie die vorliegend vom Einzelgericht gewählte
Formulierung im Urteil vom 20. Juli 2012) tatsächlich eine Suspensivbedingung.
Indem das Bundesgericht dieses Urteil direkt dem Grundbuchamt Obwalden mit-
teilte (vgl. Dispositiv-Ziffer 6) und dieses anwies, die Eigentumsübertragung nach
Eintritt der Bedingungen vorzunehmen, gab das Bundesgericht eine (unzulässige)
bedingte Grundbuchanmeldung ab. Diese Formulierung wurde in der Folge auch
kritisiert und es wurde darauf hingewiesen, dass Art. 12 Abs. 1 aGBV (=Art. 47
Abs. 1 Satz 1 GBV) auch für Gerichte und damit auch für das Bundesgericht gelte
(vgl. ZBGR 90/2009, S. 235). Die Tatsache, dass das Bundesgericht in einem
(nicht publizierten Entscheid) eine Anweisung zu einer Grundbuchanmeldung
formuliert hat, welche eine Bedingung enthielt, kann jedoch nicht bedeuten, dass
bedingte Grundbuchanmeldungen (entgegen dem klaren Wortlaut von Art. 47
Abs. 1 Satz 1 GBV) künftig zulässig sein sollen. Dem betreffenden Entscheid las-
sen sich jedenfalls keine Hinweise für eine derart grundsätzliche Bedeutung ent-
nehmen, wurde dieses Vorgehen in den Erwägungen doch nicht näher begründet.
Zudem hat das Bundesgericht in einem späteren (publizierten) Entscheid wieder
ausdrücklich festgehalten, dass eine Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbe-
haltlos erfolgen müsse (BGE 135 III 585, 590 in fine). Nach dem Gesagten ist da-
von auszugehen, dass die im Urteil des Bundesgerichts 4A_24/2008 gewählte
Formulierung eine gemäss Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV unzulässige Bedingung

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enthielt, dass das Bundesgericht damit aber bedingte Grundbuchanmeldungen
nicht generell für zulässig erklären wollte. Da kein Anspruch auf Gleichbehand-
lung im Unrecht besteht, können sich die Beschwerdeführer 1 und 2 nicht auf die-
ses Urteil des Bundesgerichts berufen.
4.3. Zutreffend ist, dass tatsächlich Ausnahmen vom Grundsatz der Unzulässig-
keit bedingter Verfügungen über dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen und
vom Grundsatz der Unzulässigkeit bedingter Grundbuchanmeldungen nach
Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV existieren. So ist Art. 47 Abs. 4 GBV zu entnehmen,
dass in einer Anmeldung verlangt werden kann, die Eintragung nicht ohne eine
bestimmte andere Eintragung vorzunehmen (vgl. Dieter Zobl, a.a.O., N 403 ff., mit
weiteren Beispielen). Dabei handelt es sich jedoch durchwegs um ausdrücklich in
einem Gesetz vorgesehene Ausnahmen. Vorliegend existiert keine gesetzliche
Grundlage, welche eine Ausnahme von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV erlauben wür-
de. Dafür, dass weitere Ausnahmen von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV, dessen Wort-
laut klar und eindeutig ist, ohne Weiteres bzw. ohne gesetzliche Grundlage zuläs-
sig sein sollen, finden sich weder in der Lehre oder in der Rechtsprechung An-
haltspunkte noch kann dies aus der Entstehungsgeschichte oder dem systemati-
schen Zusammenhang von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV geschlossen werden.
4.4. Auch das Argument der Beschwerdeführer 1 und 2, dass verschiedene Kan-
tone öffentlichrechtliche Normen erlassen hätten, wonach die Eintragung eines
Eigentumsübergangs in das Hauptbuch von der vorgängigen Bezahlung kantona-
ler Abgaben abhängig gemacht wird (vgl. dazu BGE 83 I 206, 209; Jörg
Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 432; Roland Pfäffli, Der Ausweis für
die Eigentumsübertragung im Grundbuch, Diss. St. Gallen 1999, S. 48 f. mit Hin-
weisen), geht fehl. Zum einen besteht für dieses Vorgehen eine (kantonale) ge-
setzliche Grundlage. Zum anderen handelt es sich bei diesen kantonalen Vor-
schriften nicht um Ausnahmen von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV, muss doch auch in
diesen Fällen die jeweilige Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbehaltlos er-
folgen. Bedingt ist hernach gestützt auf die kantonale gesetzliche Grundlage ein-
zig die Eintragung im Hauptbuch.

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4.5. Im Weiteren machen die Beschwerdeführer 1-2 geltend, das Grundbuchamt
hätte die Grundbuchanmeldung nicht direkt abweisen dürfen, sondern es hätte
den Beschwerdeführern 1 und 2 eine Nachfrist für die Nachreichung des unwider-
ruflichen Zahlungsversprechens ansetzen oder vorschlagen können, die Be-
schwerdeführer 1 und 2 sollen um eine vorläufige Eintragung ersuchen (act. 1
S. 14 f. Rz. 35-36).
4.5.1. Eine vorläufige Eintragung nach Art. 966 Abs. 2 ZGB kann mit Einwilligung
des Eigentümers oder auf gerichtliche Verfügung stattfinden, wenn der Rechts-
grund hergestellt ist und es sich nur um eine Ergänzung des Ausweises über das
Verfügungsrecht handelt. Voraussetzung ist, dass ein gültiger Rechtsgrundaus-
weis nachgewiesen und das Verfügungsrecht glaubhaft dargelegt wird. Der Man-
gel muss sich damit darauf beschränken, dass der Nachweis über das Verfü-
gungsrecht ungenügend oder mangelhaft ist, sei es, dass eine Vollmacht nicht
oder nur mit ungenügendem Inhalt oder eine amtliche Beglaubigung der Unter-
schrift (noch nicht) vorliegt, oder ein Handlungsfähigkeitszeugnis nachzureichen
oder der Nachweis über die gesetzliche Stellvertretung nicht vollumfänglich er-
bracht worden ist (Urs Fasel, a.a.O., N 14 zu Art. 24 aGBV mit Hinweisen). Die
Vormerkung hat sich in der Praxis allerdings nicht durchgesetzt. Stellt der Grund-
buchverwalter fest, dass die Ausweise mangelhaft sind, setzt er dem Anmelden-
den eine kurze Frist zur Behebung von formellen Mängeln (Urs Fasel, a.a.O.,
N 15 zu Art. 24 aGBV mit Hinweisen). In Art. 87 Abs. 2 GBV ist ausdrücklich fest-
gehalten, dass das Grundbuchamt der anmeldenden Person eine kurze Frist zur
Beibringung von fehlenden Belegen ansetzen kann. Dabei liegt es im pflichtge-
mässen Ermessen des Grundbuchverwalters, ob er die Anmeldung sogleich ab-
weist oder zwecks Behebung von kleinen formellen Mängeln eine kurze Frist an-
setzen will. Wie bereits ausgeführt, müssen grundsätzlich im Zeitpunkt der An-
meldung alle Voraussetzungen gegeben sein, weshalb bei einer Nachfristanset-
zung ein Spannungsverhältnis zur Rechtsgleichheit entsteht. Von der Möglichkeit
der Nachfristansetzung ist daher, vor allem wenn die Fehlerhaftigkeit gehäuft vor-
kommt, nur mit Zurückhaltung Gebrauch zu machen (Urs Fasel, a.a.O., N 16 zu
Art. 24 aGBV).

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4.5.2. Vorliegend war dem Grundbuchamt nach Art. 64 Abs. 1 lit. h GBV (Leis-
tungsurteil) bzw. nach Art. 65 Abs. 1 lit. e GBV (Gestaltungsurteil) einzig das Ur-
teil mit einer Rechtskraftbescheinigung einzureichen. Insofern fehlten keine Bele-
ge bzw. waren die Ausweise nicht mangelhaft (die fehlende Rechtskraftbeschei-
nigung stellt zwar einen Mangel dar, war aber nicht der Grund für die erfolgte Ab-
weisung). Vielmehr war vorliegend die Grundbuchanmeldung selbst mangelhaft,
da sie eine unzulässige Bedingung enthielt. Es lag deshalb gar kein Anwendungs-
fall von Art. 966 Abs. 2 ZGB bzw. von Art. 87 Abs. 2 GBV vor, und es ist nicht zu
beanstanden, dass das Grundbuchamt D._____ weder die Parteien auf die Mög-
lichkeit einer vorläufigen Eintragung aufmerksam gemacht noch eine Nachfrist
angesetzt hat.
4.6. Nach dem Gesagten hat das Grundbuchamt D._____ in korrekter Anwen-
dung von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV die Grundbuchanmeldung abgewiesen. Wie
die Vorinstanz zutreffend ausführte (act. 2 S. 10), besteht bei dieser Sachlage
kein Raum, die vorgegebene formelle Vorschrift mit übertriebener Schärfe zu
handhaben. Ein überspitzt formalistisches Verhalten des Grundbuchamtes
D._____ und/oder der Vorinstanz ist damit nicht ersichtlich.
5. Abschliessend ist festzuhalten, dass das Grundbuchamt D._____ die
Grundbuchanmeldung zu Recht abgewiesen hat. Die Abweisung der gegen diese
Verfügung gerichteten Beschwerde durch die Vorinstanz ist damit nicht zu bean-
standen. Auch die vorliegende Beschwerde ist abzuweisen.
V.
1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Be-
schwerdeführern 1 und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für das Ganze
aufzuerlegen (§ 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 ZPO, § 20 GebV OG). Entschädi-
gungen sind keine zu entrichten.
2. Nach Art. 7 GBV ist der vorliegende Entscheid dem Eidgenössischen Amt
für Grundbuch- und Bodenrecht mitzuteilen.

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3. Die Verwaltungskommission entscheidet als zweite Aufsichtsbehörde letztin-
stanzlich über Aufsichtsbeschwerden. Ein kantonales Rechtsmittel dagegen be-
steht in aller Regel nicht (Robert Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, a.a.O.,
§ 84 N 1 und 3). Vorbehalten bleibt das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bun-
desgericht (Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 612).
Es wird beschlossen:
1. Die Aufsichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf
Fr. 1'500.- festgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens werden den Beschwerdeführern 1 und 2 je zur
Hälfte unter solidarischer Haftung für das Ganze auferlegt.
4. Prozessentschädigungen werden keine entrichtet.
5. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an:
− den Vertreter der Beschwerdeführer 1 und 2, dreifach für sich und zu-
handen der Beschwerdeführer 1 und 2
− die Vorinstanz
− das Grundbuchamt D._____
− das Konkursamt E._____ als Vertreter der C._____ AG in Liquidation
− das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht, Bundes-
rain 20, 3003 Bern
sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger
Rechtsmittel gegen Empfangsschein an:
− die Vorinstanz unter Rücksendung der beigezogenen Akten (act. 7)
6. Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von
der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

- 18 -
Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff.
(ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
(BGG).
Zürich, 17. Juli 2013
__________________________________
OBERGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Verwaltungskommission
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Gürber
versandt am: