zh_obergericht · LF240025 · 2024-03-21 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240025-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
ber MLaw B. Lakic
Urteil vom 21. März 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
gegen
B._____ AG C._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon vom 20. Februar 2024 (ER230058)

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Erwägungen:
1.1. Mit Eingabe vom 8. November 2023 (Datum Poststempel) gelangte die
Gesuchstellerin an die Vorinstanz und beantragte die Ausweisung der Gesuchs-
gegnerin aus der 3.5-Zimmer-Wohnung an der E._____-strasse … in F._____
(act. 1). Daraufhin wurde der Gesuchstellerin mit Verfügung vom 15. November
2023 Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt und wurden die Par-
teien darauf hingewiesen, dass sie mit separater Vorladung zur Verhandlung vor-
geladen würden (act. 5). Der Kostenvorschuss ging am 24. November 2023 ein
(act. 7). Mit Vorladung vom 11. Dezember 2023 wurden die Parteien zur Verhand-
lung auf den 5. Januar 2024 vorgeladen (act. 8). Daraufhin machte die Gesuchs-
gegnerin für die Verhandlung – sinngemäss – eine Verhandlungsunfähigkeit gel-
tend, welche die Vorinstanz als bescheinigt ansah; mit Verfügung vom 11. Januar
2024 wurde ihr folglich eine nicht erstreckbare Frist von 10 Tagen angesetzt, um
schriftlich zum Ausweisungsgesuch Stellung zu nehmen (zum Ganzen: act. 13).
Nachdem von der Gesuchsgegnerin keine Stellungnahme eingegangen war,
hiess die Vorinstanz mit Urteil vom 20. Februar 2024 das Ausweisungsbegehren
gut (act. 16 = act. 19, fortan act. 19, Dispositiv-Ziffer 1). Zudem ordnete sie Voll-
streckungsmassnahmen an (act. 19 Dispositiv-Ziffer 2).
1.2. Mit Eingabe vom 6. März 2024 (Datum Poststempel: 7. März 2024)
reichte die Gesuchsgegnerin eine mit Stellungnahme bezeichnete Eingabe bei
der Kammer ein, worin sie (einzig) die Verlängerung der Räumungsfrist beantragt
(act. 20). Die Eingabe wurde folglich als – rechtzeitige – Berufung gegen Disposi-
tiv-Ziffer 2 des vorinstanzlichen Urteils vom 20. Februar 2024 entgegengenom-
men (zur Rechtzeitigkeit der Berufung s. act. 17/2).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 17). Das Ver-
fahren ist spruchreif.
2. Im Berufungsverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO). Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begrün-
det und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei

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Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden
soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Berufung führenden Partei un-
richtig sein soll. Hierzu bedarf es einer Auseinandersetzung mit dem vorinstanzli-
chen Entscheid. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be-
rufung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsver-
fahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht wer-
den und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Verfügung vom 11. Januar
2024, womit der Gesuchsgegnerin eine zehntägige Frist angesetzt worden sei,
um sich schriftlich zum Ausweisungsbegehren vom 8. November 2023 zu äus-
sern, habe die Gesuchsgegnerin am 23. Januar 2024 abgeholt. Innert der bis zum
2. Februar 2024 laufenden Frist habe sich die Gesuchsgegnerin nicht vernehmen
lassen, weshalb androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden sei
(act. 19 S. 2). Die Sachdarstellung im Gesuch der Gesuchstellerin – und somit
auch die Gültigkeit der Kündigung – seien folglich unbestritten geblieben. Entspre-
chend habe die Gesuchsgegnerin ungeachtet des auf den 31. Oktober 2023 ord-
nungsgemäss gekündigten Mietvertrags das Mietobjekt bis heute nicht geräumt
und der Gesuchstellerin übergeben. Seit Ende des Mietverhältnisses befände sich
die Gesuchsgegnerin ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Somit sei dem Auswei-
sungsbegehren der Gesuchstellerin stattzugeben (act. 19 S. 2 ff.).
In Bezug auf die Vollstreckungsmodalitäten ordnete die Vorinstanz die
Zwangsvollstreckung der Ausweisung an, wobei die Gesuchstellerin diese nach
Eintritt der Rechtskraft des Räumungsbefehls verlangen könne (act. 19 Dispositiv-
Ziffer 2).
3.2. Zur Begründung ihres Antrags um Verlängerung der Räumungsfrist führt
die Gesuchsgegnerin zusammengefasst aus, sie habe aus gesundheitlichen
Gründen nicht an der vorinstanzlichen Verhandlung teilnehmen können. Seither

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sei sie gesundheitlich und psychisch (Depressionen) angeschlagen und nicht in
der Lage gewesen, Termine oder Korrespondenzen zu erledigen oder wahrzu-
nehmen. Aufgrund der Depressionen sei sie nicht in der Lage gewesen, Stellung
zu nehmen. Sie sei in den letzten Wochen bettlägerig und ausserstande gewe-
sen, zum Arzt zu gehen und eine Wohnung/Geschäftsräumlichkeit in der kurzen
Zeit zu finden (act. 20).
4.1. Wie dargelegt richtet sich die Berufung der Gesuchsgegnerin einzig ge-
gen den vorinstanzlichen Vollstreckungsentscheid (act. 19 Dispositiv-Ziffer 2). Der
Ausweisungsentscheid der Vorinstanz (act. 19 Dispositiv-Ziffer 1) selbst blieb un-
angefochten, womit dieser mit Ablauf der zehntägigen Berufungsfrist am 8. März
2024 in Rechtskraft erwachsen ist.
4.2.1. In Bezug auf die Vollzugsmodalitäten ist festzuhalten, dass die Vorinstanz
keine (Schon-)Frist ansetzte, nach deren Ablauf die Vollstreckung des vorinstanz-
lichen Urteils erst möglich gewesen wäre. Dem Gericht steht diese Möglichkeit of-
fen (vgl. OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015 E. 3.4.; OGer ZH LF140103
vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Bei
Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Per-
sonen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung
ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humani-
täre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür beste-
hen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt ver-
lassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz
sein und darf insbesondere nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hin-
auslaufen (vgl. BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6;
BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom
19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).
4.2.2. Weshalb vorliegend eine Räumungsfrist anzusetzen wäre, weil es der Ge-
suchsgegnerin krankheitsbedingt nicht möglich gewesen war, sich im vorinstanzli-
chen Verfahren zu äussern (vgl. act. 20 S. 2), blieb unklar. Offen bleiben kann fer-
ner die Frage, ob die Beantragung einer Räumungsfrist, ohne sich über deren
Dauer resp. Ende zu äussern, einen rechtsgenügenden Berufungsantrag darstellt.

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Die Gewährung einer Frist für den Auszug kommt angesichts des rechtskräftigen
Ausweisungsentscheids nicht in Frage, zumal zu berücksichtigen ist, dass sich
die Gesuchsgegnerin seit 31. Oktober 2023 – und damit seit knapp fünf Monaten
– ohne Rechtsgrund in der fraglichen Wohnung befindet. Die Gewährung einer
Frist für den Auszug würde daher bald einer unzulässigen Erstreckung des Miet-
verhältnisses gleichkommen. Die schwierige persönliche Situation der Gesuchs-
gegnerin, in der sie sich befindet, würde die Gewährung einer Frist wohl auch
nicht wesentlich entschärfen, zumal aus der Berufung nicht hervorgeht, inwiefern
in naher Zukunft mit einer Besserung zu rechnen ist. Von einem freiwilligen, zeit-
nahen Auszug kann mangels gegenteiliger Anhaltspunkte nicht ausgegangen
werden. Der vorinstanzliche Entscheid betreffend Vollstreckungsmassnahmen ist
damit nicht zu beanstanden, und die Berufung ist entsprechend abzuweisen.
Gegebenenfalls kann der Gesuchsgegnerin im Rahmen der Vollstreckung
aus praktischen bzw. humanitären Überlegungen noch ein kurzer Aufschub ge-
währt werden und es kann die zuständige Sozialbehörde nötigenfalls für eine Not-
wohnung angerufen werden (OGer ZH LF210074 vom 22. November 2021
E. 2.10; OGer ZH LF160041 vom 5. Juli 2016 E. 5c).
5. Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Gesuchsgegne-
rin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Wie die Vorinstanz korrekt erwog beträgt
der Streitwert vorliegend CHF 14'628.– (vgl. act. 19 S. 4 mit Verweis auf act. 4/1-
2). Beim in Frage stehenden Streitwert sind die Kosten für das Berufungsverfah-
ren auf CHF 800.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2
Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind nicht
zuzusprechen; der Gesuchsgegnerin nicht, da sie unterliegt, der Gesuchstellerin
nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern musste und ihr daher
keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Dietikon vom
20. Februar 2024 (ER230058-M) wird bestätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 800.– festgesetzt und
der Gesuchsgegnerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
eines Doppels von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Dietikon, je gegen
Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 14'628.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
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