zh_obergericht · LF250046 · 2025-11-04 · de
Bauhandwerkerpfandrecht


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250046-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-
schreiber MLaw B. Lakic
Urteil vom 4. November 2025
in Sachen
A._____ GmbH,
Gesuchstellerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X1._____
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____
gegen
1. B._____,
2. C._____,
3. D._____,
4. E._____,
5. F._____,
6. G._____,
7. H._____,
8. I._____,
Gesuchsgegner und Berufungsbeklagte
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht

- 2 -
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Dietikon vom 28. Mai 2025 (ES250011)
Rechtsbegehren:
(act. 7/1)
"1. Das Grundbuchamt J._____ sei gerichtlich anzuweisen, zugunsten
der Gesuchstellerin und zulasten der jeweilig nachfolgend genann-
ten Grundstücke der Gesuchsgegner ein Bauhandwerkerpfand-
recht für die nachfolgend genannten Pfandsummen jeweils zuzüg-
lich Zins zu 5 % seit 10. Februar 2025 als vorläufige Eintragung
vorzumerken:
Grundstück K.______ Name Eigentums- Betrag
Grundbuch Blatt 1, verhältnisse
Liegenschaft, Katas-
ter 2, EGRID CH3
Stockwerkeigentum B._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'239.45
Grundbuch Blatt 4 tum
EGRID CH5:
C._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'239.45
188/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum D._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'092.00
Grundbuch Blatt 6 tum
EGRID CH7:
E._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'092.00
185/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum F._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'288.60
Grundbuch Blatt 8 tum
EGRID CH9:
G._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'288.60
189/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum H._____ 1/2 Miteigen- CHF
Grundbuch Blatt 10 tum 17'692.55
EGRID CH11:
I._____ 1/2 Miteigen- CHF
360/1000 Miteigentum
tum 17'692.55
Stockwerkeigentum
Grundbuch Blatt 12
EGRID CH13:
78/1000 Miteigentum
daran beteiligte Grund-
stücke:

- 3 -
Grundbuch Blatt 14: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 15: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 16: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 17: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 18: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 19: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 20: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 21: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 22: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 23: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 24: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2

- 4 -
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 25: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 26: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
2. Die Anweisung gemäss Ziff. 1 hiervor sei durch das angerufene
Gericht als vorsorgliche Massnahme, superprovisorisch und
ohne Anhörung der Gesuchsgegner zu erteilen.
3. Die in Ziff. 2 hiervor beantragte superprovisorische Verfügung sei
dem Grundbuchamt sowohl schriftlich als auch per Telefax oder
elektronisch anzumelden.
4. Der Gesuchstellerin sei eine angemessene Frist von mindestens 3
Monaten anzusetzen, um die Klage auf definitive Eintragung der
Bauhandwerkerpfandrechte gemäss Ziff. 1 hiervor zulasten der
Grundstücke der Gesuchsgegner einzureichen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) zulasten der Gesuchsgegner, unter solidarischer Haft-
barkeit."
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Das Gesuch wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'200.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4. Den Gesuchsgegnern wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. [Mitteilung]
6. [Rechtsmittel]

- 5 -
Berufungsanträge:
der Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (act. 2):
"1. Sichernde Massnahme/Superprovisorium: Das Grundbuchamt
J._____ sei gerichtlich anzuweisen, zugunsten der Gesuchstel-
lerin/Berufungsklägerin und zulasten der jeweilig nachfolgend ge-
nannten Grundstücke der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten ein
Bauhandwerkerpfandrecht für die nachfolgend genannten Pfand-
summen jeweils zuzüglich Zins zu 5 % seit 10. Februar 2025 als
vorläufige Eintragung vorzumerken:
Grundstück K._____ Name Eigentums- Betrag
Grundbuch Blatt 1, verhältnisse
Liegenschaft, Katas-
ter 2, EGRID CH3
Stockwerkeigentum B._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'239.45
Grundbuch Blatt 4 tum
EGRID CH5:
C._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'239.45
188/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum D._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'092.00
Grundbuch Blatt 6 tum
EGRID CH7:
E._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'092.00
185/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum F._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'288.60
Grundbuch Blatt 8 tum
EGRID CH9:
G._____ 1/2 Miteigen- CHF 9'288.60
189/1000 Miteigentum
tum
Stockwerkeigentum H._____ 1/2 Miteigen- CHF
Grundbuch Blatt 10 tum 17'692.55
EGRID CH11:
I._____ 1/2 Miteigen- CHF
360/1000 Miteigentum
tum 17'692.55
Stockwerkeigentum
Grundbuch Blatt 12
EGRID CH:13
78/1000 Miteigentum
daran beteiligte Grund-
stücke:
Grundbuch Blatt 14: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2

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6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 15: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 16: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 17: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 18: F._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an G._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 19: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 20: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 21: B._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an C._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 22: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 23: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 24: D._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an E._____
Grundbuch Blatt 12

- 7 -
Grundbuch Blatt 25: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Grundbuch Blatt 25: H._____; Miteigentum zu CHF 589.75
je 1/2
6/78 Miteigentum an I._____
Grundbuch Blatt 12
Diese Anweisung sei durch das angerufene Gericht als vorsorgli-
che, sichernde Massnahme, superprovisorisch und ohne Anhö-
rung der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten zu erteilen.
Die beantragte Verfügung sei dem Grundbuchamt J._____ sowohl
schriftlich als auch per Telefax oder elektronisch anzumelden.
2. Das Urteil des Bezirksgerichts Dietikon vom 28. Mai 2025 (Ge-
schäfts-Nr. ES250011-M/U) sei vollumfänglich aufzuheben und
das Gesuch der Gesuchstellerin vom 26. Mai 2025 sei vollumfäng-
lich gutzuheissen.
3. Eventualiter zu Ziff. 2 hievor sei das Urteil des Bezirksgerichts Die-
tikon vom 28. Mai 2025 (Geschäfts-Nr. ES250011-M/U) vollum-
fänglich aufzuheben und die Streitsache sei zur neuen Beurteilung
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) zulasten der Gesuchsgegner/Berufungsbeklagten, un-
ter solidarischer Haftbarkeit, eventualiter unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten der Staatskasse."
der Gesuchsgegner und Berufungsbeklagten (act. 10):
"1. Die Berufung sei abzuweisen und das Urteil des Bezirksgerichts
Dietikon vom 28. Mai 2025 zu bestätigen.
2. Eventualiter sei das Verfahren zur Vervollständigung und neuen
Entscheidung in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1 %
Mehrwertsteuer) sowohl für das vorinstanzliche Verfahren als auch
für das Berufungsverfahren zulasten der Berufungsklägerin."
Erwägungen:
1.1. Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (fortan: Gesuchstellerin) ist
eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die ein Gipsergeschäft betreibt
(act. 5/2). Als solche soll sie Arbeiten an den Grundstücken der Gesuchsgegner

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und Berufungsbeklagten (fortan: Gesuchsgegner) geleistet haben, wobei ihre For-
derung von gesamthaft CHF 98'291.80 nicht bezahlt worden sei (act. 2 Rz. 38).
1.2. Mit Eingabe vom 26. Mai 2025 gelangte die Gesuchstellerin an die Vorin-
stanz und ersuchte um vorläufige resp. superprovisorische Eintragung eines Bau-
handwerkerpfandrechts auf den Grundstücken der Gesuchsgegner (act. 7/1). Mit
Urteil vom 28. Mai 2025 wies die Vorinstanz das Gesuch um vorläufige Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts ab (act. 7/4 = act. 3 = act. 6; fortan:
act. 6). Dagegen erhob die Gesuchstellerin mit Eingabe vom 2. Juni 2025 (Datum
der Überbringung) fristgerecht Berufung mit den vorstehend wiedergegebenen
Rechtsbegehren (act. 2; zur Rechtzeitigkeit act. 7/5/1).
Mit Verfügung vom 3. Juni 2025 wurde im Sinne einer superprovisori-
schen Massnahme das beantragte Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen. Zu-
gleich wurde den Gesuchsgegnern Frist angesetzt, um zur superprovisorischen
Anordnung Stellung zu nehmen sowie um die Berufung zu beantworten; der Ge-
suchstellerin wurde Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt
(act. 8). Nach Eingang der Berufungsantwort vom 12. Juni 2025 wurde der Ge-
suchstellerin mit Verfügung vom 20. Juni 2025 Frist angesetzt, um zu dieser Stel-
lung zu nehmen (act. 10 und act. 15). Die Stellungnahme datiert vom 3. Juli 2025
und wurde den Gesuchsgegnern mit Verfügung vom 8. Juli 2025 unter Fristanset-
zung zur Stellungnahme zugestellt (act. 17 und act. 19). Es gingen keine weiteren
Stellungnahmen ein. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet (act. 14
i.V.m. act. 9/1).
1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 7/1-5). Das Verfahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen der Parteien wird
nur insofern eingegangen, als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
2. Das angefochtene Urteil stellt einen erstinstanzlichen Entscheid über vor-
sorgliche Massnahmen in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In diesen
Angelegenheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs.
2 ZPO). Das ist vorliegend der Fall (Pfandsumme CHF 98'291.80). Die Berufung

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ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Mit der Berufung kann die unrichtige Rechts-
anwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch be-
rücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO). Sie ist daher weder an die Argumente der Parteien noch an die Be-
gründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249
E. 1.4.1).
3. Die Vorinstanz erachtete das Gesuch der Gesuchstellerin um Eintragung
eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts als offensichtlich unbegründet, da
es an einer schlüssigen Sachverhaltsdarstellung für die anbegehrte vorsorgliche
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes auf die einzelnen Stockwerkeigen-
tumseinheiten bzw. die Miteigentumsanteile fehle.
Die Gesuchstellerin verlange die Verteilung der pfandberechtigten Forde-
rung auf die einzelnen verschiedenen Stockwerk- und Miteigentumseinheiten
nach Wertquoten. Dafür müssten aber sämtliche Arbeiten an gemeinschaftlichen
Teilen der Liegenschaften erfolgt sein oder die Bezeichnung der konkreten Stock-
werkeigentumseinheiten unmöglich oder unzumutbar sein. Die Gesuchstellerin
habe allerdings weder schlüssig behauptet, dass sämtliche Arbeiten an gemein-
schaftlichen Teilen der Liegenschaften erfolgt seien oder die Bezeichnung der
konkreten Stockwerkeigentumseinheiten unmöglich oder unzumutbar sei, noch
dass die einzelnen Arbeiten zugunsten konkret bezeichneter, einzelner Stock-
werkeigentumseinheiten erfolgt seien.
So habe die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch nicht erklärt, inwiefern aus
den Rechnungen vom 18. Dezember 2025 [recte: 2024] und 5. Februar 2025
samt zugehörigen Regierapporten, welche die Gesuchstellerin zum integrierten
Bestandteil ihres Gesuchs erklärt habe, ersichtlich sein soll, dass sämtliche Arbei-
ten an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Es
könne nicht Aufgabe des Gerichts sein, die eingereichten Regierapporte – auf

- 10 -
welche die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch lediglich verweise – mit detektivi-
schem Spürsinn zu durchforsten, um erkennen zu können, dass sämtliche Arbei-
ten an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Tue
man es doch, entstehe der Eindruck, dass (zumindest) gewisse Arbeiten an ein-
zelnen Stockwerkseinheiten (und nicht an gemeinschaftlichen Teilen der Liegen-
schaft) durchgeführt worden seien, so etwa wenn in einzelnen Regie-Rapporten
von der "EG-Attika" die Rede sei (act. 6 E. 2.4. f.).
4.1. Die Gesuchstellerin rügt in ihrer Berufung, die Vorinstanz habe den Sach-
verhalt offensichtlich unrichtig festgestellt, indem sie davon ausgegangen sei,
dass einzelne Arbeiten gemäss den im Recht liegenden Rapporten konkret einer
in Tat und Wahrheit inexistenten "EG-Attika-Wohnung" zugeordnet werden könn-
ten. Viel mehr seien in diesen Rapporten Arbeiten rapportiert worden, die im ge-
samten Gebäude vom Erdgeschoss bis zum Attikageschoss ausgeführt worden
seien. Eine "EG-Attika"-Wohnung, wie die Vorinstanz diese anscheinend ange-
nommen habe, existiere nicht. Die vorinstanzliche Erwägung, wonach nicht
schlüssig sei, dass Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen ausgeführt worden
seien, oder nicht schlüssig sei, dass die Bezeichnung der konkreten Stockwerkei-
gentumseinheit unmöglich oder unzumutbar sei, sei daher falsch (act. 2 Rz. 9 und
11).
4.2. Unabhängig davon sei die Sachverhaltsdarstellung – so die Gesuchstel-
lerin weiter – vor der Vorinstanz für das Verfahren um provisorische Eintragung
eines Bauhandwerkerpfandrechts ausreichend. Sie habe über 23 Seiten hinweg
die pfandberechtigten Forderungen ausreichend substantiiert und insbesondere
die schlüssige Behauptung aufgestellt, dass es sich bei den vereinbarten und er-
brachten Arbeiten um Arbeiten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Lie-
genschaft der Gesuchsgegner und solche, die nicht klar einer bestimmten Woh-
nung zugeordnet werden könnten, handle. Diese Behauptung sei mit den im
Recht liegenden Dokumenten ausreichend glaubhaft gemacht worden (act. 2
Rz. 12).
4.3. Die Vorinstanz verkenne schliesslich, dass es sich bei der Frage, wie ge-
nau die einzelnen Arbeiten auf die einzelnen Miteigentumsanteile im Detail aufzu-

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teilen seien, um eine Frage handle, die nicht bereits im Verfahren betreffend pro-
visorische Eintragung final beantwortet werden müsse; dies sei vielmehr erst im
Verfahren betreffend definitive Eintragung zu entscheiden (act. 2 Rz. 13).
5. Die Gesuchsgegner erachten die vorstehenden Rügen für unbegründet
und stellen sich – zusammengefasst – auf den Standpunkt, die Gesuchstellerin
habe den Sachverhalt nicht genügend substantiiert dargelegt. Die vorinstanzliche
Schlussfolgerung, wonach man aufgrund der eingereichten Beilagen den Ein-
druck erhalte, dass nicht alle Arbeiten ausschliesslich an gemeinschaftlichen Tei-
len der Liegenschaft ausgeführt worden seien, sei richtig (act. 10 Rz. 30 und 32).
Da es damit überhaupt an der Grundlage fehle, auf welcher eine Beweiswürdi-
gung stattfinden könne, sei es auch falsch, dass die Vorinstanz das Beweismass
falsch angewendet habe (act. 10 Rz. 31).
6. Die Vorinstanz erachtete das Gesuch vom 26. Mai 2025 als offensichtlich
unbegründet im Sinne von Art. 253 ZPO, weshalb sie den Gesuchsgegnern keine
Gelegenheit zur Stellungnahme gab, sondern sogleich das Gesuch in materieller
Hinsicht abwies. Offensichtlich unbegründet ist ein Gesuch, wenn es aussichtslos
ist, da materiellrechtliche Tatbestandsvoraussetzungen eindeutig nicht gegeben
sind (LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, in: GEHRI/JENT-SØRENSEN/SARBACH, ZPO Kom-
mentar, 3. Aufl. 2023, Art. 253 N 1). Vorliegend ist umstritten, ob der Tatsachen-
vortrag der Gesuchstellerin in ihrem Gesuch betreffend ausgeführter Arbeiten
resp. Aufteilung der Pfandsumme unvollständig und damit unschlüssig war.
6.1. Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-
chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzuge-
ben. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es ge-
nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu
subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise
in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden. Immerhin muss
die Tatsachenbehauptung so konkret formuliert sein, dass ein substantiiertes Be-
streiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann. Behauptun-
gen sind hinreichend, wenn sie unter der Annahme, sie seien bewiesen, einen
Sachverhalt ergeben, den das Gericht den entsprechenden Gesetzesnormen zu-

- 12 -
ordnen und gestützt darauf die Forderung zusprechen kann. Ein solchermassen
vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstel-
lung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (statt vieler:
BGer 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021 E. 4.1). Ein schlüssiger Tatsachenvortrag
setzt damit Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit der Behauptungen voraus
(HURNI, in: HAUSHEER/WALTER, Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, Bd. 1 Art. 1– 149, N 20 zu Art. 55).
Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der be-
hauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hin-
ausgehende Substantiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den
Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar dar-
zulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis an-
getreten werden kann. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestim-
men lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden;
die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Ge-
genpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss
(BGer 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.1).
6.2. Die – im vorliegenden Fall glaubhaft zu machenden – Tatsachenbehaup-
tungen sind gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO mit den entsprechenden Be-
weisanträgen in den Rechtsschriften selbst vorzubringen. Dies gilt auch im sum-
marischen Verfahren (vgl. Art. 219 ZPO) und insbesondere im Geltungsbereich
des Verhandlungsgrundsatzes. Entsprechend ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung der Behauptungs- und Substantiierungslast im Prinzip in den
Rechtsschriften nachzukommen. Der blosse pauschale Verweis auf Beilagen ge-
nügt in aller Regel nicht; es geht darum, dass nicht das Gericht und die Gegen-
partei aus den Beilagen die Sachdarstellung zusammensuchen müssen. Es ist
nicht an ihnen, Beilagen danach zu durchforsten, ob sich daraus etwas zugunsten
der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt (BGer 4A_281/2017 vom 22. Ja-
nuar 2018 E. 5 m.w.H.).
Ein Verweis auf Beilagen zur Ergänzung der Sachbehauptungen ist nur
ganz ausnahmsweise zulässig und setzt namentlich voraus, dass die Tatsachen

- 13 -
in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen in der Rechtsschrift selbst behauptet
werden (BGer 4A_31/2020 vom 27. August 2020 E. 9.3. m.w.H.). Konkret ist zu
prüfen, ob die Gegenpartei und das Gericht damit die notwendigen Informationen
in einer Art erhalten, die eine Übernahme in die Rechtsschrift als blossen Leerlauf
erscheinen lässt, oder ob der Verweis ungenügend ist, weil die nötigen Informatio-
nen in den Beilagen nicht eindeutig und vollständig enthalten sind oder aber dar-
aus zusammengesucht werden müssten. Es genügt nicht, dass in den Beilagen
die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhanden sind. Es muss auch
ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet sein, und es darf kein Interpretati-
onsspielraum entstehen. Der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift muss
spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis muss selbst
klar werden, welche Teile des Aktenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.
Ein problemloser Zugriff ist gewährleistet, wenn eine Beilage selbsterklärend ist
und genau die verlangten (beziehungsweise in der Rechtsschrift bezeichneten)
Informationen enthält. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann ein Ver-
weis nur genügen, wenn die Beilage in der Rechtsschrift derart konkretisiert und
erläutert wird, dass die Informationen ohne Weiteres zugänglich werden und nicht
interpretiert und zusammengesucht werden müssen (BGer 4A_281/2017 vom
22. Januar 2018 E. 5.3. m.w.H.).
6.3. Schliesslich ist daran zu erinnern, dass in summarischen Verfahren kein
Anspruch auf einen zweiten Schriftenwechsel besteht und der Aktenschluss
grundsätzlich nach einmaliger Äusserung eintritt. Nur wenn ein formeller zweiter
Schriftenwechsel angeordnet wird, besteht die Möglichkeit, sich unbeschränkt
nochmals zu äussern; ansonsten sind Noven nur noch unter den Voraussetzun-
gen von Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. dazu ausführlich BGE 146 III 237
E. 3.1.).
7. Die Gesuchstellerin begründete ihr Gesuch um provisorische Eintragung
eines Bauhandwerkerpfandrechts vor Vorinstanz damit, die Gesuchsgegner seien
Stockwerkeigentümer des sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück be-
findlichen Mehrfamilienhauses. In Bezug auf die pfandberechtigten Arbeiten führte
die Gesuchstellerin in ihrem Gesuch vom 26. Mai 2025 aus, sie habe für das Bau-

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unternehmen, die L._____ GmbH, gestützt auf den Werkvertrag vom 3. Juni 2024
von diesem Tag bis 5. Februar 2025 pfandberechtigte Gipser- und damit funktio-
nell zusammenhängende Maler- und Transportarbeiten geleistet (act. 7/1 Rz. 5
und 11):
7.1. Die (zusätzlichen) Gipserarbeiten von gesamthaft CHF 52'325.– seien in
Form von Regieaufträgen erfolgt und mündlich abgeschlossen worden. Dass die
Arbeiten ausgeführt worden seien, ergebe sich aus ihren zahlreichen Regierap-
porten von Oktober 2024 bis Dezember 2024 sowie aus der Rechnung vom
18. Dezember 2024. Die Rechnung sowie die Regierapporte würden allesamt
zum integrierten Bestandteil des Gesuchs erklärt. Dass Arbeiten geleistet worden
seien, habe die L.______ GmbH anerkannt; strittig sei lediglich der vereinbarte
und geleistete Zeitaufwand (act. 7/1 Rz. 5 f.).
Auftragsgemäss habe die Gesuchstellerin im Zeitraum von Juni 2024 bis
November 2024 überdies das Material für die Gipserarbeiten jeweils eigens abge-
holt und zur Baustelle transportiert. Eine Fahrt habe jeweils drei Stunden in An-
spruch genommen, was von der L._____ GmbH ebenfalls anerkannt worden sei
(act. 7/1 Rz. 7).
7.2.1. Sodann habe die L.______ GmbH die Gesuchstellerin mit der Ausführung
diverser Malerarbeiten betraut, die mit Rechnung vom 5. Februar 2025 in Rech-
nung gestellt worden seien. Die L._____ GmbH habe ebenfalls bereits anerkannt,
dass die Arbeiten vereinbart, geleistet und in Rechnung gestellt worden seien. Die
Rechnung vom 5. Februar 2025 würde zum integrierenden Standpunkt der
Rechtsschrift erklärt (act. 7/1 Rz. 8).
7.2.2. Schliesslich sei die Gesuchstellerin von der L._____ GmbH am 21. Okto-
ber 2024 beauftragt worden, sämtliche Wände und Decken des sich auf dem
streitgegenständlichen Grundstück befindlichen Mehrfamilienhauses zu streichen,
alle Türzargen zu malen sowie die nötigen Abdeckarbeiten (für die fünf Einheiten)
auszuführen. Die geleisteten Arbeiten seien ebenfalls in der Rechnung vom 5. Fe-
bruar 2025 aufgeführt, die als integrierter Bestandteil des Gesuchs gelte. Die ge-

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leisteten Arbeiten habe die L.______ GmbH im verrechneten Ausmass und Auf-
wand anerkannt, die vereinbarten Ansätze bestreite sie jedoch (act. 7/1 Rz. 9).
7.3. Bei diesen vereinbarten und erbrachten Arbeiten handle es sich um Arbei-
ten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigen-
tümer und solche Leistungen, die nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeord-
net werden könnten (act. 7/1 Rz. 13).
8.1. Ob die vorstehend dargelegten Tatsachenbehauptungen als schlüssig be-
zeichnet werden können, kann offengelassen werden. Immerhin dürfte dies bei
den Malerarbeiten, die am 21. Oktober 2024 in Auftrag gegeben worden seien
(vgl. E. 7.2.2. vorstehend), nicht der Fall sein: Die Gesuchstellerin führt in diesem
Zusammenhang aus, sämtliche Wände und Decken gestrichen und alle Türzar-
gen gemalt zu haben – mit anderen Worten auch solche der einzelnen Stockwerk-
eigentumseinheiten. Dies steht allerdings im Widerspruch zu ihrer Behauptung,
bei sämtlichen Arbeiten handle es sich um solche, die zugunsten der gemein-
schaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigentümer erfolgt seien, und
um solche, die nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könnten
(vgl. E. 7.3. vorstehend). Weshalb es der Gesuchstellerin nicht hätte möglich sein
sollen, die Malerarbeiten auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten zu ver-
teilen, legt sie nicht dar.
8.2. Die Gesuchsgegner haben in ihrer Stellungnahme vom 12. Juni 2025
sämtliche Behauptungen im Zusammenhang mit den anspruchsberechtigten Ar-
beiten bestritten (vgl. act. 10 Rz. 14 ff.). Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin
sind diese Ausführungen im vorliegenden Berufungsverfahren zu beachten (vgl.
dahingehende Rüge in act. 17 Rz. 4), verlangt sie doch selbst als Hauptantrag ei-
nen reformatorischen Entscheid (vgl. Berufungsantrag-Ziffer 2), der gerade die
Spruchreife – und damit eine Stellungnahme der Gegenpartei – voraussetzt.
8.2.1. In Bezug auf die Gipserarbeiten führen die Gesuchsgegner aus, die Ge-
suchstellerin lege nicht einmal den Inhalt und die Grundlagen des Werkvertrags
dar. Aus diesem ergebe sich denn auch nicht, dass Arbeiten im Stundenaufwand
auszuführen gewesen wären. Insbesondere ergebe sich jedoch, dass nicht bloss

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Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen auszuführen gewesen wären (act. 10
Rz. 14; vgl. auch Rz. 20).
Diese Bestreitung führt dazu, dass es an der Gesuchstellerin gewesen
wäre, ihre Vorbringen in diesem Zusammenhang zu substantiieren, d.h. in Einzel-
tatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis
hätte abgenommen werden können. Dies hat sie jedoch unterlassen. Es ist daran
zu erinnern, dass weder das summarische Verfahren noch das herabgesetzte Be-
weismass der Glaubhaftmachung etwas an der Behauptungs- und Substantiie-
rungslast der Gesuchstellerin ändern (SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfand-
recht, 4. Aufl. 2022, N 1466). Mit ihrer pauschal gehaltenen Behauptung, die zu-
sätzlichen Gipserarbeiten von gesamthaft CHF 52'325.– seien in Form von Regie-
aufträgen erfolgt und mündlich abgeschlossen worden, kommt sie ihrer Substanti-
ierungslast im Zusammenhang mit dem Abschluss des Vertrags nicht nach. Auch
mit der an anderer Stelle bloss wiedergegebenen Rechnung vom 18. Dezember
2024, in welchem stichwortartig einzelne Positionen mit den aufgewendeten Stun-
den festgehalten wurden, kommt sie in Bezug auf die geleisteten Arbeiten ihrer
Substantiierungslast nicht nach (vgl. act. 7/1 Rz. 23): Es ist nicht Aufgabe der Ge-
genseite oder des Gerichts, lediglich aus den Begriffen "Vorsatzschale",
"Schwimmbad", "Vorhangschiene", "Weissputz Decken (Nach Elektroarbeiten)"
und "Diverse Gipserarbeiten / Gemäss Regierapporte" das Tatsachenfundament
der Gesuchstellerin zu vervollständigen. Aus diesen Positionen geht weder genau
hervor, welche Leistungen wann tatsächlich erbracht wurden, noch dass diese zu-
gunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stockwerkeigentümer
erfolgt seien resp. nicht klar einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könn-
ten.
Entgegen der Ansicht der Gesuchstellerin vermag ihr Verweis auf die zu-
gehörigen Regie-Rapporte ihren (ungenügenden) Tatsachenvortrag im Gesuch
nicht zu ergänzen. Dabei handelt es sich um eine Sammel-Beilage, die mit über
20 Seiten äusserst umfangreich und deren Inhalt teilweise lediglich stichwortartig
verfasst ist (act. 7/3/8). Darüber hinaus geht auch aus diesen nicht hervor, dass
die Arbeiten zugunsten der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft der Stock-

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werkeigentümer geleistet worden seien resp. weshalb es der Gesuchstellerin
nicht hätte möglich sein sollen, die einzelnen Arbeiten auf die einzelnen Stock-
werkeigentumseinheiten zu verteilen. Es ist wiederum nicht Aufgabe des Gerichts
resp. der Gegenseite, bspw. die ungenauen Begriffe "EG – Attika", "Attika",
"Schwimmbad", "EG Korridor", "Untergeschoss" so zu deuten, sodass sich etwas
zugunsten der Gesuchstellerin ableiten lässt. Teilweise lassen sich den Regierap-
porten Begriffe entnehmen, die gar vielmehr dafür sprechen würden, dass es sich
bei den Leistungen um solche zugunsten der Stockwerkeigentumseinheiten han-
delte (bspw. Duschen zuputzen oder Vorhangschienen). Mit anderen Worten be-
steht ein gewisser Interpretationsspielraum, weshalb ein blosser Verweis auf Bei-
lagen unzulässig ist und es an der Gesuchstellerin gelegen wäre, in ihrem Tatsa-
chenvortrag die erbrachten Arbeiten vorzubringen.
Aufgrund dessen sind (auch) die Transportleistungen nicht pfandberech-
tigt, zumal die Gesuchstellerin lediglich einen funktionellen Zusammenhang mit
den unsubstantiierten Gipserarbeiten behauptete (vgl. act. 7/1 Rz. 15). Mit ande-
ren Worten stellen die behaupteten Transportleistungen ohne die davon abhängi-
gen Gipserarbeiten reine Materiallieferungen dar, die jedoch nicht pfandberechtigt
sind (vgl. SCHUMACHER, a.a.O., N 237 sowie N 264 ff.).
8.2.2. Die Malerarbeiten, die mit Rechnung vom 5. Februar 2025 in Rechnung
gestellt worden seien, bestreiten die Gesuchsgegner ebenfalls (act. 10 Rz. 16,
vgl. auch Rz. 25). Folglich greift bei den fraglichen Malerarbeiten – wie bereits im
Zusammenhang mit den Gipserarbeiten (vgl. E. 8.2.1. vorstehend) – die Substan-
tiierungslast bei der Gesuchstellerin. Auch hier lassen sich dem Gesuch allerdings
keine detaillierte Einzeltatsachen zur Auftragserteilung entnehmen. Daran ändert
wiederum nichts, dass die Gesuchstellerin an anderer Stelle in ihrem Gesuch ein
Abbild der Rechnung vom 5. Februar 2025 einfügt (act. 7/1 Rz. 25): Zwar gehen
daraus immerhin Leistungen im Treppenhaus hervor, womit zugunsten der Ge-
suchstellerin davon ausgegangen werden könnte, es handelt sich um Arbeiten für
den gemeinschaftlichen Teil des Mehrfamilienhauses. Da allerdings zu diesen Be-
hauptungen keinerlei Regierapporte oder sonstige unterzeichnete Belege (vgl. le-
diglich act. 7/13) eingereicht wurden, konnte die Gesuchstellerin die Leistungen

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nicht glaubhaft machen. Darüber hinaus konnten die Gesuchsgegner glaubhaft
darlegen, dass das Schwimmbad Teil einer Stockwerkeigentumseinheit ist
(vgl. act. 10 Rz. 8 sowie Rz. 19 auf S. 11).
8.3. Zusammengefasst konnte die Gesuchstellerin aufgrund ungenügenden
Tatsachenvortrags resp. mangels Belegen ihren Anspruch auf vorläufige Eintra-
gung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht glaubhaft machen. Im Ergebnis ist
der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen und die Berufung abzuweisen.
Die mit Verfügung vom 3. Juni 2025 superprovisorisch angeordnete Ein-
tragung ist folglich zu löschen; das Grundbuchamt J._____ ist entsprechend an-
zuweisen.
9.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von
CHF 98'291.80 ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2
i.V.m. § 4 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf CHF 4'300.– festzusetzen und mit
dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vorschuss zu verrechnen.
9.2. Antragsgemäss ist den Gesuchsgegnern eine Parteientschädigung zuzu-
sprechen. In Anwendung von § 13 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und § 9 AnwGebV ist
diese auf CHF 4'500.– (zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer) festzusetzen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung der Gesuchstellerin wird abgewiesen. Das vorinstanzliche
Urteil vom 28. Mai 2025 wird bestätigt.
2. Das Grundbuchamt J._____ wird angewiesen, die mit Verfügung vom
3. Juni 2025 im Sinne einer superprovisorischen Massnahme vorgemerkten
vorläufigen Eintragungen von Bauhandwerkerpfandrechten zugunsten der
Gesuchstellerin auf sämtlichen Grundstücken der Gesuchsgegner zu
löschen.

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Die Löschung darf erst aufgrund einer entsprechenden Mitteilung durch
das Obergericht an das Grundbuchamt J._____ vorgenommen werden.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 4'300.– festgesetzt, der
Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss von
CHF 4'300.– verrechnet.
4. Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, den Gesuchsgegnern zusammen eine
Parteientschädigung von CHF 4'500.– zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer zu
zahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an
die Parteien,

die Vorinstanz,

das Grundbuchamt J._____ 10 Tage nach Ablauf der der Gesuch-

stellerin laufenden Frist zur Erhebung einer Beschwerde gemäss
Dispositivziffer 6, sofern bei der Kammer bis dann kein Entscheid des
Bundesgerichts eingegangen ist, mit welchem dieses einer allfälligen
Beschwerde gegen diesen Entscheid aufschiebende Wirkung erteilt,
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG und ein Entscheid über
vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
CHF 98'291.80.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw B. Lakic
versandt am: