zh_obergericht · LF250024 · 2025-05-02 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250024-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. D. Tolic Hamming
Beschluss und Urteil vom 2. Mai 2025
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes Audienz des Bezirks-
gerichtes Zürich vom 24. Februar 2025 (ER250004)

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Rechtsbegehren:
(act. 6/1 S. 2)
"1. Die Gesuchsgegner [C._____, D._____ und A._____, Anmerkung
des Gerichts] seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten,
die 3-Zimmerwohnung im Dachgeschoss (inkl. Estrichabteil) am
E._____-weg … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Ge-
suchstellerin ordnungsgemäss und gereinigt zu übergeben, unter
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Für den Fall, dass die Gesuchsgegner dieser Anordnung nicht
nachkommen,
2.1. seien die Gesuchsgegner wegen Ungehorsams gegen eine
amtliche Verfügung im Sinne von Art. 292 StGB zu bestra-
fen;
2.2. sei das Stadtammannamt Zürich anzuweisen, das Urteil auf
Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1% MwSt.)
zulasten der Gesuchsgegner, unter solidarischer Haftbarkeit."
Entscheid des Einzelgerichtes Audienz:
1. Der Gesuchsgegner wird verurteilt, die 3-Zimmerwohnung im Dachgeschoss
(inkl. Estrichabteil) am E._____-weg … in … Zürich zu räumen und der Ge-
suchstellerin ordnungsgemäss und gereinigt zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich 9 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von
der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner
zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr für den Endentscheid von Fr. 600.– wird dem Ge-
suchsgegner auferlegt. Sie wird aus dem von der Gesuchstellerin geleiste-
ten Kostenvorschuss bezogen. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der
Gesuchstellerin den mit dem Kostenvorschuss geleisteten Betrag zu erset-
zen.

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4. Die Entscheidgebühr für den Teilentscheid vom 20. Januar 2025 von
Fr. 200.– wird der Gesuchstellerin auferlegt. Sie wird aus dem von der Ge-
suchstellerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
5. Der Gesuchsgegner wird verurteilt, der Gesuchstellerin eine Parteientschä-
digung von Fr. 850.– zu bezahlen.
6./7. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung.
Berufungsanträge:
(act. 2 S. 1, act. 8 S. 5 und act. 9/2; sinngemäss)
1. In Gutheissung der Berufung sei der Entscheid des Einzelgerichtes Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich vom 24. Februar 2025 aufzuheben und es sei
das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten abzuweisen.
2. Dem Berufungskläger sei für die Wohnungsübergabe Frist bis zum 30. April
2025, 12 Uhr, zu gewähren.
3. Dem Berufungskläger sei die unentgeltliche Prozessführung zu gewähren
und ein unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen.
Erwägungen:
I.
1.1 Mit Eingabe vom 30. Dezember 2024 stellte die Gesuchstellerin und
Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) – vertreten durch die Verwalterin
F._____ AG und diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ – das ein-
gangs genannte Ausweisungsbegehren (act. 6/1). Dieses richtete sich gegen die
beiden Söhne des Gesuchsgegners und Berufungsklägers (fortan Berufungsklä-
ger), C._____ und D._____, welche gemäss Mietvertrag als Mieter der 3-Zimmer-
wohnung am E._____-weg … in … Zürich figurieren, sowie gegen den Berufungs-
kläger, welcher unbestrittenermassen die streitgegenständliche Wohnung allein
bewohnt (vgl. act. 6/1 S. 5 und act.6/4/6).

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1.2 Die Vorinstanz fällte einen "Teilentscheid" (vgl. act. 6/9 S. 2) und trat
mit Verfügung vom 20. Januar 2025 auf das Ausweisungsgesuch der Berufungs-
beklagten in Bezug auf C._____ und D._____ nicht ein. Das Rubrum wurde ange-
passt bzw. C._____ und D._____ aus dem Rubrum entfernt und das Verfahren
gegen den Berufungskläger fortgeführt. Diesem wurde hernach Frist zur schriftli-
chen Stellungnahme zum Gesuch angesetzt (vgl. act. 6/9). Dem kam der Beru-
fungskläger mit Eingabe vom 12. Februar 2025 nach (act. 6/16a+b inkl. Beilagen
act. 6/17/1-2). Er äusserte sich ausschliesslich zum Abschluss des Mietvertrages
zwischen der Berufungsbeklagten und seinen Söhnen (C._____ und D._____)
und beantragte eine Mieterstreckung bis zum 30. Juni 2025 (act. 6/16a).
1.3 In der Folge hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gegen
den Berufungskläger gut und erliess den eingangs wiedergegebenen Auswei-
sungsentscheid vom 24. Februar 2025 (act. 6/18 = act. 5). Dieser wurde dem Be-
rufungskläger am 6. März 2025 zugestellt (act. 6/19b).
2. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 9. März 2025
(Poststempel; act. 2 und Beilagen act. 4/1-4) und Nachtrag vom 16. März 2025
(Poststempel; act. 8 und Beilagen act. 9/1-3) rechtzeitig Berufung bei der hiesigen
Instanz mit den vorstehend wiedergegebenen Rechtsbegehren.
3. Die Akten der Vorinstanz wurden von Amtes wegen beigezogen
(act. 6/1-22). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen
(Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit Mitteilung vom 11. März 2025 wurde den Parteien der
Berufungseingang angezeigt (act. 7/1-3). Weitere prozessleitende Schritte erfolg-
ten nicht. Der Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie
der Berufungsschrift (act. 2) sowie des Nachtrags zu dieser (act. 8) zuzustellen.
Die Sache ist spruchreif.
II.
1. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid zusammengefasst,
unbestritten geblieben und/oder durch die Akten erstellt sei, dass die Berufungs-
beklagte den zwischen ihr und dem Berufungskläger geschlossenen Mietvertrag

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vom 4. November 2016 gekündigt habe, worauf der Berufungskläger mit Urteil
des Mietgerichts Zürich vom 3. Dezember 2020 rechtsgültig ausgewiesen worden
sei. In der Folge habe die Berufungsbeklagte mit den Söhnen des Berufungsklä-
gers, C._____ und D._____, am 28. Januar 2021 einen neuen Mietvertrag über
die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen. Dieser Mietvertrag sei nach
erfolgter Kündigungsandrohung vom 19. August 2024 mit amtlichem Kündigungs-
formular per 30. November 2024 gekündigt resp. mit Vereinbarung vom 29. No-
vember 2024 per 30. November 2024 aufgelöst worden. Dabei seien die Söhne
des Berufungsklägers per 30. November 2024 von sämtlichen Verbindlichkeiten
aus der Haftung entlassen worden. Der Berufungskläger sei mit Schreiben vom
20. November 2024 aufgefordert worden, die streitgegenständliche Wohnung per
2. Dezember 2024 zu verlassen, was er nicht getan habe. Die Eigentümerin einer
Wohnung könne gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB die Ausweisung von unberech-
tigten Besitzern verlangen, zu denen kein Vertragsverhältnis bestehe, wie bei-
spielsweise von Untermietern oder unentgeltlichen Mitbewohnern des Mieters. Da
die Berufungsbeklagte Eigentümerin des Mietobjekts und das Mietverhältnis mit
den Söhnen des Berufungsklägers aufgelöst worden sei, halte sich der Beru-
fungskläger ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf. Eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses sei nicht möglich, da die Untermiete die Existenz einer Hauptmiete vor-
aussetze. Mit Beendigung des (Haupt-)Mietverhältnisses durch Zahlungsverzugs-
kündigung per 30. November 2024 resp. durch Vereinbarung vom 29. November
2024 habe auch ein allfälliges Untermietverhältnis geendet und könne daher nicht
über die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden. Damit sei der recht-
lich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsan-
trag der Berufungsbeklagten wurde folglich stattgegeben (act. 5 S. 4 f.).
2.1 Dagegen bringt der Berufungskläger vor, die Ausweisung sei unverhält-
nismässig. Auch habe er von der Kündigung und dem Gerichtsverfahren erst am
10. Februar 2025 erfahren, weshalb es unmöglich sei, die Wohnung so kurzfristig
zu räumen. Er beantrage hiefür eine Frist bis zum 30. April 2025. Bis dann werde
es ihm möglich sein, eine andere Wohnung zu finden. Da er von der IV und Zu-
satzleistungen bzw. vom Existenzminimum lebe, sei ihm ein "Pflichtverteidiger" zu
bestellen (act. 2 und act. 4/1-2).

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2.2 Mit Nachtrag zur Berufung vom 16. März 2025 machte der Berufungs-
kläger geltend, es lägen neue Erkenntnisse vor. Er habe am 15. März 2025 vom
Wechsel der Verwaltung erfahren. Da die vormalige Verwaltung, die F._____ AG,
seit dem 30. November 2024 kein Verwaltungsmandat mehr inne gehabt habe,
sei sie auch nicht befugt gewesen, am 14. Januar 2025 ein Ausweisungsbegeh-
ren gegen ihn zu stellen. Von der neuen Verwaltung, der G._____ AG, sei er als
Mieter angeschrieben und aufgefordert worden, den ausstehenden Mietzins seit
1. Dezember 2025 (recte 2024) an sie zu zahlen, obschon er nicht Mieter sei (act.
8 und act. 9/1-2).
3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder die un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufung ist zu begründen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO), d.h. es ist im Einzelnen
darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und
inwiefern er abgeändert werden sollte (sog. Begründungslast; ZK ZPO-
Reetz/Theiler, 4. Aufl. 2025, Art. 311 N 36). Bei Eingaben von Laien ist dabei sehr
wenig zu verlangen. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
muss wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der ange-
fochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet (vgl. auch OGer ZH
NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011).
4.1 Sofern der Berufungskläger mit seinem Einwand, er habe vom Auswei-
sungsverfahren erst mit Zustellung der vorinstanzlichen Verfügung vom 20. Ja-
nuar 2025 bzw. Mitte Februar 2025 erfahren (vgl. act. 2 S. 1; vgl. auch act. 6/9
und 6/14), die Verletzung von Verfahrensrechten geltend machen will, ist seine
Rüge unbegründet. Mit vorerwähnter Verfügung vom 20. Januar 2025 wurde dem
Berufungskläger Frist zur Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren angesetzt
(act. 6/9) und dadurch sein rechtliches Gehör im Prozess gewahrt. Nach Eingang
seiner Stellungnahme erliess die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid
(act. 6/16-18). Eine Verhandlung fand im vorinstanzlichen Verfahren entgegen der
Darstellung des Berufungsklägers (act 2 S. 1) nicht statt. Die Berufung erweist
sich somit in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.

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4.2 Des Weiteren setzt sich der Berufungskläger in seinem Rechtsmittel
mit den Gründen der Vorinstanz für die Ausweisung (Weiterbenutzung des Mie-
tobjekts nach erfolgter Kündigung bzw. vereinbarungsgemässer Auflösung des
(Haupt-)Mietverhältnisses zwischen der Berufungsbeklagten und den Söhnen des
Berufungsklägers) nicht auseinander. Er beantragt wie schon vor Vorinstanz mehr
Zeit, um die Wohnung zu verlassen. Einen Rechtsgrund für einen weiteren Ver-
bleib in der Wohnung macht er indes nicht geltend. Und auch mit den vorinstanzli-
chen Erwägungen, wonach eine Erstreckung allfälliger Untermietverhältnisse
nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses ausgeschlossen sei, setzt sich der
Berufungskläger nicht auseinander. Er hält die Ausweisung einzig für unverhält-
nismässig. Die Ausweisung kann jedoch ohne Weiteres per sofort angeordnet
werden. Der Berufungskläger machte weder vor Vorinstanz noch im Rechtsmittel-
verfahren einen Grund geltend, weshalb die Berufungsbeklagte rechtlich verpflich-
tet wäre, ihn die streitgegenständliche Wohnung weiter benutzen zu lassen. Auf
die Berufung ist daher in diesem Punkt nicht einzutreten.
5. Am vorstehend Gesagten ändert auch das eingereichte Schreiben des
Rechtsvertreters der Gegenpartei vom 14. März 2025 und damit ein zulässiges
echtes Novum nichts. In diesem Schreiben wird der Berufungskläger lediglich auf-
gefordert, für die faktische und seit der Kündigung des Mietverhältnisses mit sei-
nen Söhnen per 30. November 2024 widerrechtliche Nutzung der 3-Zimmerwoh-
nung im Dachgeschoss am E._____-weg … in … Zürich während der Monate De-
zember 2024 bis März 2025 eine Entschädigung zu bezahlen und zwar in der
Höhe des vormaligen Mietzinses bzw. 4 x Fr. 2'543.–, total Fr. 10'172.– (act. 9/1).
Unzutreffend und durch das Schreiben selbst widerlegt ist die Behauptung des
Berufungsklägers, er werde als neuer Mieter der streitgegenständlichen Wohnung
angeschrieben (act. 8 S. 1). Vielmehr wird im Schreiben eine Entschädigungszah-
lung für die unbestritten anhaltende, rechtsgrundlose Nutzung der streitgegen-
ständlichen Wohnung durch den Berufungskläger verlangt. Dass diese Entschädi-
gung nunmehr über die aktuelle Verwaltung, die G._____ AG, abgewickelt wird,
ist Folge der von ihr per 1. Januar 2025 übernommenen Verwaltungstätigkeit
(vgl. act. act. 6/4/5 und act. 6/5-6), welche folgelogisch auch die noch pendenten
Geschäfte aus dem Vorjahr umfasst. Die Berufungsbeklagte liess das Auswei-

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sungsbegehren mit Eingabe vom 30. Dezember 2024 bei der Vorinstanz stellen
(vgl. vorstehend Ziff. I.1.1) – und nicht wie vom Berufungskläger behauptet am
14. Januar 2025 (act. 8 S. 2) –, und damit noch vor dem per 1. Januar 2025 er-
folgten Wechsel der Liegenschaftsverwaltung (vgl. act. 6/4/5). Aus dem Verwal-
tungswechsel kann der Berufungskläger ohnehin nichts zu seinen Gunsten ablei-
ten. Einerseits ist aktenkundig, dass ihm der Wechsel der Liegenschaftsverwal-
tung mit vorinstanzlicher Verfügung vom 20. Januar 2025 zur Kenntnis gebracht
wurde (vgl. act. 6/9 Dispositiv.-Ziff. 6, act. 6/5-6 und act. 6/14), weshalb seine Be-
hauptung, er habe davon erst mit vorerwähntem Schreiben Mitte März 2025 er-
fahren (act. 8 S. 2), eine durch die Akten widerlegte Tatsachenbehauptungen ist.
Anderseits ist die Berufungsbeklagte als Vermieterin und Eigentümerin Prozess-
partei im Ausweisungsverfahren, weshalb der Wechsel der Liegenschaftsverwal-
tung während des bereits hängigen erstinstanzlichen Verfahrens nicht prozessre-
levant ist. Die Berufung ist somit auch unter Berücksichtigung echter Noven unbe-
gründet und abzuweisen. Auf die weiteren Ausführungen des Berufungsklägers
zum Verwaltungswechsel (act. 8) braucht nach dem Gesagten nicht eingegangen
zu werden.
6. Die erhobene Berufung ist nach dem Gesagten unbegründet und abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten ist.
III.
1.1 Der Berufungskläger macht geltend, mittellos zu sein, weshalb ihm ein
Anwalt zu bestellen sei. Damit stellt er sinngemäss ein umfassendes Gesuch um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Gemäss Art. 117 ZPO hat eine
Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie mittellos und ihr
Rechtsbegehren nicht aussichtslos ist.
1.2 Da die sinngemässe Rüge der Gehörsverletzung offensichtlich unbe-
gründet ist, der Berufungskläger im Übrigen seiner Begründungslast in der Beru-
fungsschrift nicht nachgekommen ist und sich seine Ausführungen im Nachtrag
zur Berufungsschrift als aktenwidrig erweisen, sind seine Rechtsbegehren als

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aussichtlos zu qualifizieren. Damit mangelt es an einer kumulativen Vorausset-
zung für die unentgeltliche Rechtspflege, weshalb das entsprechende Gesuch
des Berufungsklägers abzuweisen ist. Damit erübrigt sich die Prüfung seiner Ein-
kommens- und Vermögensverhältnisse.
2. Der Vollständigkeit halber ist auf Folgendes hinzuweisen: Ob sich eine
Partei in einem Zivilprozess anwaltlich vertreten lassen will, unterliegt ihrer eige-
nen Disposition. Folglich ist der Anwalt von der Partei selbst zu beauftragen. Der
beauftragte Anwalt kann sodann im entsprechenden Gerichtsverfahren ein Ge-
such um Bestellung als unentgeltlicher Rechtsbeistand stellen. Eine allgemeine
Pflicht der Gerichte, einer Prozesspartei auf Antrag hin einen Anwalt zu bestellen,
besteht nicht. Solches ist nur unter besonderen, hier weder behaupteten noch
vorliegenden Voraussetzungen gefordert, nämlich wenn die Partei offensichtlich
nicht im Stande ist, den Prozess selbst zu führen (vgl. Art. 69 ZPO; vgl. BGer
5A_455/2010 vom 16. August 2010, E. 2.2; OGer ZH PF110064 vom 25. Januar
2012, E. III.4.2).
3. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche
Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit der Vorinstanz ist von einem
Streitwert von Fr. 15'258.– auszugehen (sechs Bruttomietzinse à total Fr. 2'543.–,
vgl. act. 5 S. 7; OGer ZH PF240027 vom 25. Juni 2024, E. III m.w.H.). Die zweitin-
stanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4
Abs. 1-3, § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzusetzen und dem Berufungsklä-
ger aufzuerlegen. Mangels ihr entstandener Umtriebe ist der Berufungsbeklagten
keine Parteientschädigung für das zweitinstanzliche Verfahren zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch des Berufungsklägers um Bewilligung der unentgeltlichen
Rechtspflege wird abgewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung des Berufungsklägers wird abgewiesen, soweit darauf einge-
treten wird. Der Entscheid des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 24. Februar 2025 (ER250004) wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage einer Kopie von act. 2 und act. 8, sowie an das Einzelgericht Audienz
des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 15'258.–
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Tolic Hamming

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