zh_obergericht · PF180039 · 2018-10-29 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF180039-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. O. Canal
Urteil vom 29. Oktober 2018
in Sachen
Stadt Zürich,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
A._____,
Gesuchs- und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-
richtes Zürich vom 26. Juli 2018 (ER180053)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ ist Mieter eines möblierten Zimmers im Personalhaus 1 des Stadt-
spitals B._____. Die Vermieterin ist die Stadt Zürich. Vom 1. Januar 2003 bis En-
de Oktober 2016 bewohnte er das möblierte Zimmer Nr. …. Unter Bezugnahme
auf den Bauentscheid 3 vom 26. Januar 2016 kündigte die Vermieterin am
16. März 2016 dieses Mietverhältnis mittels amtlich genehmigtem Formular per
30. April 2016 (vgl. act. 3/2 und act. 3/3). Der Mieter focht die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde Zürich an. Am 19. Mai 2016 schlossen die Parteien eine
Vereinbarung, aufgrund welcher die Schlichtungsbehörde Zürich das Verfahren
abschrieb (vgl. act. 3/4 und act. 3/5). Die Vereinbarung lautet wie folgt:
" 1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung des Mietverhält-
nisses vom 16. März 2016 per 30. April 2016 gültig ist.
2. Die Beklagte erstreckt dem Kläger das Mietverhältnis bis und mit 31. Oktober
2016. Der Kläger verpflichtet sich, das Mietobjekt auf diesen Zeitpunkt hin end-
gültig zu verlassen. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen.
3. Der Kläger ist berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeitpunkt auf Mitte
oder Ende jedes Monats, erstmals Ende Mai 2016, auszuziehen, wenn er dies
der Beklagten mindestens 7 Tage zum Voraus mit eingeschriebenem Brief mit-
teilt. Die Zinszahlungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszuges."
Am 16. Oktober 2016 schloss die Vermieterin mit dem Mieter einen Mietvertrag
für das möblierte Zimmer Nr. … im Personalhaus 1 des Stadtspitals B._____ ab.
Der Mietzins beträgt Fr. 450.–, und als Mitbeginn wurde der 1. November 2016
vereinbart (vgl. act. 3/7). In Bezug auf die Mietdauer und Beendigung sieht der
Mietvertrag folgendes vor:
" …
Befristung: Das Mietverhältnis wird aufgrund des geplanten Umbaus des Stadtspi-
tals B._____ zeitlich befristet und endet mit dem erwähnten Datum
ohne Kündigung (voraussichtlicher Erhalt Baubewilligung).
…

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Mietende: 28.02.2017
Erstreckung: Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist ausgeschlossen, da der
Mietvertrag ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Erhalt
der Baubewilligung abgeschlossen wird (Art. 272a Abs. 1 lit. d OR).
…"
Mit Schreiben vom 13. Februar 2017 forderte die Vermieterin den Mieter unter
Androhung rechtlicher Schritte auf, das Zimmer per 28. Februar 2017 zu verlas-
sen und sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Den Übergabetermin setzte sie auf
den 28. Februar 2017, 09:30 Uhr, an (vgl. act. 3/8). Nachdem der Mieter das Miet-
objekt nicht verlassen hatte, beantragte die Vermieterin mit Eingabe vom 4. April
2017 die Ausweisung des Mieters. Mit Verfügung vom 11. Juli 2017 trat das Be-
zirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, auf das Gesuch aufgrund illiquiden
Sachverhalts und mangels klarer Rechtslage nicht ein (vgl. act. 3/10).
1.2. Am 30. August 2017 kündigte die Vermieterin das möblierte Zimmer mittels
amtlich genehmigtem Formular per 30. September 2017. Zur Begründung verwies
die Vermieterin auf ihr Schreiben vom gleichen Tag, in welchem sie festhielt, für
den Fall, dass von einem unbefristeten Mietvertrag auszugehen sei, werde das
befristete Mietverhältnis mit Enddatum 28. Februar 2017 vorsorglich gekündigt.
Zudem – so die Vermieterin weiter – müsse das Mietverhältnis gekündigt werden,
weil das Stadtspital B._____ während der Umbau- und Sanierungsphase des
Hauses 5 Ausweichflächen auf dem Areal sowie Personalunterkünfte im Hause 1
benötige (vgl. act. 3/11 und act. 3/12). Daraufhin focht der Mieter die Kündigung
an, und mit Beschluss vom 13. Dezember 2017 erteilte ihm die Schlichtungsbe-
hörde Zürich die Klagebewilligung (vgl. act. 3/14). Eine Klage reichte der Mieter
offenbar nicht ein (vgl. act. 12 S. 6 Rz 21). In der Folge teilte die Vermieterin dem
Mieter mit, durch die Entgegennahme seiner monatlichen Zahlungen von
Fr. 450.– würde kein neues (unbefristetes) Mietverhältnis abgeschlossen, da die-
se Zahlungen nicht als Mietzinse, sondern als Schadenersatz entgegengenom-
men würden (vgl. act. 3/15-17).

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1.3. Mit Eingabe vom 4. April 2018 stellte die Vermieterin beim Bezirksgericht
Zürich, Einzelgericht Audienz (nachfolgend Vorinstanz), gestützt auf Art. 257 ZPO
(Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Nachdem
der Mieter zum Ausweisungsbegehren Stellung genommen (vgl. act. 12) und die
Vermieterin dazu ihre Stellungnahme eingereicht hatte (vgl. act. 15), trat die Vor-
instanz auf das Ausweisungsbegehren mit Verfügung vom 26. Juli 2018 nicht ein
(vgl. act. 19 [= act. 16 = act. 21]). Dagegen erhob die Vermieterin bei der Kammer
mit Eingabe vom 16. August 2018 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde
mit den folgenden Anträgen (vgl. act. 20 = act. 27, zur Rechtzeitigkeit s. act. 17a):
" 1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz vom 26. Juli 2018
(ER180053-L/U), sei aufzuheben.
2. Der Beschwerdegegner sei zu verurteilen, das möblierte Personalzimmer … im
Haus 1, an der … [Adresse], unverzüglich zu räumen und der Beschwerdeführe-
rin ordnungsgemäss zu übergeben.
3. Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen der
Beschwerdeführerin zu vollstrecken.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners."
Da die Beschwerdeschrift nicht vom Vertreter der Vermieterin, Rechtsanwalt
lic. iur. X._____, sondern "i.V." von einer namentlich nicht genannten Person un-
terzeichnet war, wurde der Vermieterin Frist angesetzt, um die Eingabe von
Rechtsanwalt lic. iur. X._____ oder von einer/einem in der Vollmacht vom 19. Juli
2017 aufgeführten Rechtsanwältin/Rechtsanwalt unterzeichnen zu lassen. Dieser
Aufforderung kam die Vermieterin innert Frist nach (vgl. act. 24-27). Die Akten der
Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-17). Auf die Erhebung eines Kostenvor-
schusses sowie die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Das
Verfahren ist spruchreif.
2.
2.1. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die beschwerdeführende Partei hat dabei im Einzelnen darzule-
gen, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll, und sie hat sich mit

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der Argumentation im angefochtenen Entscheid auseinander zu setzen (Begrün-
dungslast; vgl. dazu BGE 138 III 374 E. 4 = Pra 102 (2013) Nr. 4 oder OGer ZH
LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1 und E. II.1.2, je mit Verweisen, am Beispiel
der Berufung). Die Begründung muss so ausführlich sein, dass die Beschwer-
deinstanz sie ohne weiteres verstehen kann. Wiederholungen des bereits vor der
ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine
Begründung daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Ent-
scheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4
= Pra 102 (2013) Nr. 4). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue
Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1
ZPO). Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für un-
echte Noven. Ausnahmen davon rechtfertigt immerhin eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs (vgl. OGer ZH RU130042 vom 10. Juli 2013 E. 2.1.).
2.2. Auf den Seiten 3 bis 8 (Rz 1-26) der Beschwerde wiederholt die Vermieterin
im Wesentlichen den im angefochtenen Entscheid geschilderten Sachverhalt, gibt
den Inhalt der eingereichten Baubewilligungen wieder und macht Ausführungen
zu Kündigungen. Anschliessend folgen auf den Seiten 8 und 9 (Rz 27-32) allge-
meine rechtliche Ausführungen. Ein erkennbarer (geschweige denn näherer) Be-
zug zum angefochtenen Entscheid wird dabei nicht hergestellt. Dies genügt den
soeben aufgezeigten Anforderungen an eine Beschwerdebegründung nicht. Auf
die entsprechenden Vorbringen ist nicht weiter einzugehen.
3.
3.1. Die allgemeinen Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen legte
die Vorinstanz korrekt dar (vgl. act. 19 S. 7 E. 5.1.). Um unnötige Wiederholungen
zu vermeiden, kann auf diese Erwägungen verwiesen werden.
3.2. Die Vermieterin stellte sich vor Vorinstanz auf den Standpunkt, das befriste-
te Mietverhältnis habe bis am 28. Februar 2017 gedauert. Sofern – so die Vermie-
terin weiter – für die Beendigung auf den Erhalt einer Baubewilligung abgestellt
werde, sei die Bedingung mit dem Erhalt der Bauentscheide 6 vom 31. Oktober
2016 und 7 vom 15. Mai 2017 erfüllt. Zudem habe sie das Mietverhältnis am

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30. August 2017 per 30. September 2017 gekündigt (vgl. act. 1 Rz 30-32). Dage-
gen wandte der Mieter im Wesentlichen ein, das Mietverhältnis sei nicht bis zum
28. Februar 2017, sondern ausdrücklich bis zum Erhalt der Baubewilligung, d.h.
Abrissbewilligung für das Haus 1, bzw. im Hinblick auf die Ausführung des kon-
kreten Bauprojekts befristet worden. Da die Vermieterin weder den Erhalt der
Baubewilligung behauptet noch der geplante Abriss bzw. Umbau des Personal-
hauses 1 begonnen habe, seien die Voraussetzungen für das Vertragsende noch
nicht erfüllt. Daran – so der Mieter – ändere auch eine Kündigung nichts, da ein
befristeter Mietvertrag ordentlich nicht gekündigt werden könne (vgl. act. 12 Rz 9-
11, Rz 14, Rz 27 f., Rz 30, Rz 34 f.).
Die Vorinstanz äusserte sich – unter Hinweis auf ihre Verfügung vom 11. Juli
2017 – zunächst zu den hiervor wiedergegebenen Vertragsabschnitten (vgl. vorne
E. 1.1. a.E.). Sie erwog, es sei die Absicht der Parteien gewesen, das Mietver-
hältnis aufgrund des geplanten Umbaus des Stadtspitals B._____ zeitlich zu be-
fristen. Das im Mietvertrag unter "Mietende" vermerkte Datum "28. Februar 2017"
deute auf einen echten befristeten Vertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR hin.
Die im Randtitel "Befristung" erwähnte Rechtsfolge, wonach das Mietverhältnis
mit dem erwähnten Datum ohne Kündigung ende, werde durch den Zusatz "vo-
raussichtlicher Erhalt der Baubewilligung" wieder relativiert, da damit auf ein bei
Vertragsschluss noch nicht feststehendes, zukünftiges Ereignis Bezug genommen
werde. Eine Erstreckung hätten die Parteien ausgeschlossen mit der Begründung,
der Mietvertrag werde für die beschränkte Zeit bis zum Erhalt der Baubewilligung
abgeschlossen. Bei Mietverträgen, die wie hier im Hinblick auf den Umbau oder
Abbruch einer Liegenschaft (Zwischennutzung) nach Art. 272a Abs. 1 lit. d OR
abgeschlossen würden, sei umstritten, ob eine explizite Kündigung erforderlich
sei. Hinzu komme, dass im Mietvertrag die Art der Baubewilligung nicht spezifi-
ziert worden sei, und die Parteien auch keine Regelung für den Fall getroffen hät-
ten, dass das Bauvorhaben nicht planmässig verlaufe (vgl. act. 19 S. 8). Ob es
sich beim Bauentscheid vom 15. Mai 2017 um eine Baubewilligung im Sinne des
Mietvertrages handle und damit das zukünftige, vertragsauflösende Ereignis ein-
getreten sei, bedürfe einer Auslegung des Mietvertrages nach Vertrauensprinzip.
Angesichts der gegenteiligen Ansichten der Parteien führe dies zu keinem klaren

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Ergebnis. Es bedürfe einer eingehenden Abklärung der vom Mieter erhobenen
Einwände. Da dies im vorliegenden Verfahren nicht möglich sei, könne kein
Rechtschutz gewährt werden (vgl. act. 19 S. 9). In Bezug auf die Kündigung vom
30. August 2017 (vgl. E. 1.2. hiervor) erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, vor
dem Hintergrund, dass der Eintritt des auflösenden Ereignisses nicht eindeutig
feststehe, brauche die Wirksamkeit der "vorsorglichen" Kündigung nicht mehr ge-
prüft zu werden, da diese an den Erhalt einer Baubewilligung geknüpft sei (vgl.
act. 19 S. 10).
3.3. Dagegen wendet die Vermieterin im Wesentlichen das vor Vorinstanz Vor-
getragene ein. Zunächst bringt sie vor, der Mietvertrag enthalte klare Elemente,
die auf einen echten befristeten Vertrag hinweisen würden. Im Mietvertrag sei als
Mietende der 28. Februar 2017 vereinbart worden und der Randtitel "Befristung"
stelle zudem klar, dass es sich um einen befristeten Mietvertrag handle. Das
Mietverhältnis habe daher nur bis zum 28. Februar 2017 gedauert (vgl. act. 27
Rz 33 und Rz 43). Sodann stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, mit dem
Erhalt des Bauentscheides 7 vom 15. Mai 2017 würde die erforderliche Baubewil-
ligung vorliegen. Damit sei das Mietverhältnis ebenfalls beendet worden (vgl.
act. 27 Rz 34 f. und Rz 43). Endlich führt die Vermieterin aus, selbst wenn von ei-
nem unbefristeten Mietvertrag auszugehen sei, habe sie einen Ausweisungsan-
spruch, da sie das Mietverhältnis gekündigt habe (vgl. act. 27 Rz 36 f. und
Rz 43.).
3.4. Das Mietverhältnis kann gemäss Art. 255 Abs. 1 OR befristet oder unbefris-
tet sein. Befristet ist es, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten
Dauer enden soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die zeitliche Beschränkung der Mietdauer
muss nach dem Wortlaut von Art. 255 Abs. 2 OR so beschaffen sein, dass für die
Parteien im Zeitpunkt der Vereinbarung der Beschränkung bestimmbar und damit
vorhersehbar ist, wann das Mietverhältnis beendet sein soll. Nach der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung ist der Mietvertrag auch dann auf bestimmte Zeit ab-
geschlossen und damit befristet im Sinne des Gesetzes, wenn er einer Resolutiv-
bedingung untersteht, deren Eintritt von einem ungewissen zukünftigen Ereignis

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abhängt. Eine Kündigung ist nicht erforderlich (vgl. BGE 121 III 260 E. 5a und
BGer 4A_423/2013 E. 5.1).
3.5. Zwischen den Parteien ist das Zustandekommen des Vertrages i.S.v. Art. 1
Abs. 1 OR unstrittig; sie sind sich über das Vorliegen eines befristeten Mietvertra-
ges über das möblierte Zimmer Nr. … grundsätzlich einig, und davon ist nach
dem soeben Dargelegten auch auszugehen. Auf die von der Vermieterin geltend
gemachte "vorsorgliche" ordentliche Kündigung braucht daher nicht weiter einge-
gangen zu werden (vgl. act. 1 Rz 13 f., Rz 32 und act. 27 Rz 36-38 und Rz 43).
Unklar und strittig ist, bis wann dieses Mietverhältnis dauert(e). Nach der Vermie-
terin ist das befristete Mietverhältnis bereits beendet, und zwar unabhängig da-
von, ob man von einer Befristung bis zum 28. Februar 2017 oder bis zum Erhalt
der Baubewilligung ausgeht. Letzteres – so die Vermieterin – sei mit Erhalt der
Baubewilligungen gemäss Bauentscheiden 6 vom 31. Oktober 2016 und 7 vom
15. Mai 2017 eingetreten. Demgegenüber geht der Mieter von einer Befristung bis
Erhalt der Abbruchbewilligung für das Personalhaus 1 bzw. bis Beginn der Aus-
führungen des konkreten Bauprojekts aus. Die Frage, ob das Mietverhältnis be-
reits beendet ist, ist anhand der allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung zu
beantworten (vgl. etwa BGE 138 III 659 E. 4.2.1). Klares Recht ist aber nur dann
zu bejahen, wenn die Auslegung zu einem eindeutigen und klaren Ergebnis führt
(vgl. BGer 4A_185/2017 E. 5.4).
Für die Behauptung, dass die Parteien übereinstimmend einen bis zum
28. Februar 2017 bzw. bis zum Erhalt der Baubewilligungen gemäss Bauent-
scheiden 6 vom 31. Oktober 2016 und 7 vom 15. Mai 2017 befristeten Mietvertrag
abschliessen wollten bzw. abgeschlossen haben, hat die Vermieterin an Tatsäch-
lichem nichts vorgebracht. Ein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien
lässt sich daher nicht feststellen. Der Mietvertrag ist folglich nach dem Vertrau-
ensprinzip auszulegen. Von welcher Baubewilligung die Parteien im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses ausgegangen sind, lässt sich dem Mietvertrag nicht ent-
nehmen, und dies ist auch nicht ohne Weiteres erkennbar, da die Vermieterin im
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits im Besitz zweier Baubewilligungen
war, nämlich der Baubewilligung gemäss Bauentscheid 8 vom 15. April 2008

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(Neubau Bettenhaus, Umbau bzw. Instandsetzung Hauptgebäude, Abbruch Per-
sonalhäuser 5, 9, 1, vgl. Hinweis auf S. 1 von act. 3/18) und der Baubewilligung
gemäss Bauentscheid 3 vom 26. Januar 2016 (Umnutzung Personalhäuser 5, 9,
1, vgl. act. 3/18). Der Bauentscheid 6 vom 31. Oktober 2016 ist hingegen – und
entgegen den Ausführungen der Vermieterin (vgl. act. 27 Rz 39 und Rz 43) – erst
nach Abschluss des Vertrages über das streitbetroffene Mietobjekt ergangen. Von
welchem Bauvorhaben (Abriss oder Umbau) im Zeitpunkt des Vertragsabschlus-
ses die Rede war, führte die Vermieterin in ihrem erstinstanzlichen Gesuch nicht
aus (und auch heute ist dieses Vorhaben nach wie vor unklar). Die Vermieterin
vermag dies auch weder mit dem Hinweis auf das Betriebskonzept vom 15. März
2017 noch mit der pauschalen Erklärung darzutun, mit dem Bauentscheid 6 vom
31. Oktober 2016 sei eine teilweise Umnutzung der Personalhäuser bewilligt wor-
den, so dass die Häuser 5-1 nicht sofort rückgebaut werden müssen, und mit dem
Bauentscheid vom 15. Mai 2017 sei die baurechtliche Bewilligung für die Perso-
nalhäuser 5-1 erteilt worden (vgl. act. 1 S. 8 Rz 25, S. 9 Rz 27 und act. 27 Rz 23
und Rz 25). Zudem widerspricht sich die Vermieterin, wenn sie ausführt, es sei
ein Umbau, aber kein Abbruch mehr geplant, und sie gleichzeitig vorbringt, mit
dem Bauentscheid 6 vom 31. Oktober 2016 sei eine teilweise Umnutzung der
Personalhäuser bewilligt worden, so dass diese nicht sofort rückgebaut werden
müssen (vgl. act. 1 Rz 25 und act. 27 Rz 23, Rz 35, Rz 39, Rz 43, Hervorhebung
durch das Gericht). Ferner geht auch aus dem Bauentscheid 7 vom 15. Mai 2017
hervor, dass die Personalhäuser zwar vorerst nicht abgebrochen, aber bis spätes-
tens 2021 (Personalhaus 9 und 1) bzw. 2035 (Personalhaus 5) rückgebaut wer-
den (vgl. act. 3/21 S. 1 f. lit. e). Da bei einem Rückbau das Gebäude Etage um
Etage zurückgebaut, d.h. sämtliche Materialien einzeln aus dem Gebäudekom-
plex entfernt, sortiert und entsorgt werden, erweist sich der Einwand des Mieters,
dass das Mietverhältnis erst mit Erhalt der Abbruchbewilligung enden werde, nicht
als haltlos. Davon ging auch die Vorinstanz aus (vgl. act. 19 S. 9), und dies be-
deutet – entgegen der Ansicht der Vermieterin (vgl. act. 27 Rz 35) – nicht, dass
die Vorinstanz im Rahmen ihrer Auslegung zum Ergebnis gelangte, die Parteien
seien vom Erhalt der Abbruchbewilligung ausgegangen.

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Indem die Vorinstanz auf das Ausweisungsgesuch der Vermieterin nicht ein-
trat, wendete sie nach dem Dargelegten Art. 257 ZPO richtig an. Die Beschwerde
ist damit abzuweisen. Der Vermieterin bleibt (angesichts des erneuten Unterlie-
gens im Rechtschutz in klaren Fällen) die Möglichkeit, ihr Begehren auf dem Weg
des ordentlichen Zivilprozesses prüfen zu lassen.
4.
4.1. Ausgangsgemäss wird die Vermieterin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 2'700.– aus, entsprechend
sechs monatlichen Bruttomietzinsen à Fr. 450.– (vgl. act. 19 E. 6.2.), was nicht
beanstandet wurde und für das Beschwerdeverfahren zu übernehmen ist. Die
zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist daher in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2
i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 450.– festzusetzen.
4.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: der Vermieterin nicht, weil
sie unterliegen (vgl. Art. 106 ZPO), und dem Mieter nicht, weil ihm keine Umtriebe
entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 450.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter
Beilage eines Doppels von act. 27 samt Beilagenverzeichnis, sowie an die
Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 2'700.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. O. Canal
versandt am:
29. Oktober 2018