zh_obergericht · LF140103 · 2015-01-12 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140103-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschrei-
ber lic. iur. M. Isler.
Urteil vom 12. Januar 2015
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf
vom 27. November 2014 (ER140033)

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Rechtsbegehren:
(sinngemäss; vgl. act. 1/2, act. 23 S. 1)
Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, das Einfamilienhaus an der
C._____-Strasse ... in ... D._____ unverzüglich geräumt, gereinigt und
in ordnungsgemässem Zustand dem Gesuchsteller zu übergeben, un-
ter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle. Der
Gemeindeammann sei anzuweisen, diesen Befehl nach Eintritt der
Rechtskraft auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Gesuchgegners.
Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Dielsdorf vom 27. November 2014 (act. 23):
1. Dem Gesuchsgegner wird befohlen, das Einfamilienhaus an der C._____-
Strasse ... in ... D._____ unverzüglich zu räumen, ordnungsgemäss gereinigt
zu verlassen und dem Gesuchsteller zu übergeben.
Kommt der Gesuchsgegner diesem Befehl nicht nach, kann der Gesuchstel-
ler die Zwangsvollstreckung verlangen.
2. Das Gemeindeammannamt Niederhasli - Niederglatt wird angewiesen, die-
sen Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Gesuch-
stellers zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Kosten für
die Vollstreckung sind auf Verlangen vom Gesuchsteller vorzuschiessen,
sind ihm aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.
Dieser Auftrag erlischt, wenn seine Ausführung nicht innert drei Monaten
nach Eintritt der Rechtskraft verlangt wird.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgelegt. Allfällige weitere Ausla-
gen bleiben vorbehalten.
4. Die Kosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt, aber mit dem vom Ge-
suchsteller geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Gesuchsgegner
wird verpflichtet, dem Gesuchsteller diesen Betrag (Fr. 800.–) zu ersetzen.
5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteient-
schädigung von Fr. 200.– zu bezahlen.
6. … [Mitteilungen]
7.–8. … [Rechtsmittelbelehrung]
9. Der in Art. 145 Abs. 1 ZPO genannte Stillstand von Fristen gilt in diesem
summarischen Verfahren nicht (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).

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Berufungsanträge:
des Gesuchsgegners und Berufungsklägers (act. 24 S. 2):
Es seien die Entscheid-Ziffern 1 und 2 des Urteils vom 27. November 2014 des
Bezirksgerichts Dielsdorf wie folgt abzuändern:
Ziffer 1: "Dem Gesuchsgegner wird befohlen, das Einfamilienhaus an der
C._____-Strasse ... in ... D._____ per 31. Januar 2015 zu räumen, ord-
nungsgemäss gereinigt zu verlassen und dem Gesuchsteller zu überge-
ben. Kommt der Gesuchsgegner diesem Befehl nicht nach, kann der
Gesuchsteller die Zwangsvollstreckung verlangen."
Ziffer 2: "Das Gemeindeammannamt Niederhasli - Niederglatt wird angewiesen,
diesen Befehl nach Eintritt der Rechtskraft, jedoch frühestens ab 1. Feb-
ruar 2015 und auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken,
nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Kosten für die Vollstreckung
sind auf Verlangen vom Gesuchsteller vorzuschiessen, sind ihm aber
vom Gesuchsgegner zu ersetzen. Dieser Auftrag erlischt, wenn seine
Ausführung nicht innert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft ver-
langt wird."
des Gesuchstellers und Berufungsbeklagten:
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Erwägungen:
I.
Am 22. Januar 2014 schlossen B._____ als Vermieter (im Folgenden: Gesuch-
steller) und A._____ als Mieter (im Folgenden: Gesuchsgegner) vor der Schlich-
tungsbehörde des Bezirksgerichtes Dielsdorf folgenden Vergleich (act. 3/3):
1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die ordentliche
Kündigung des mündlichen Mietverhältnisses vom 20. August
2013 per 31. März 2014 betreffend Einfamilienhaus an der
C._____-Strasse ... in ... D._____, gültig ist.
2. Die Parteien vereinbaren, das vorgenannte Mietverhältnis einmalig
und unwiderruflich bis zum 30. Juni 2014 zu erstrecken. Eine wei-
tere Mieterstreckung ist ausgeschlossen.
3.–4. …

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Mit Eingabe vom 25. Juli 2014 wandte sich der Gesuchsteller an das Bezirksge-
richt Dielsdorf. Er ersuchte um einen Räumungsbefehl und die Anweisung des
Gemeindeammannes, den Befehl auf sein Verlangen zu vollstrecken (act. 1/2;
vgl. act. 1/1). Der Gesuchsgegner anerkannte das Räumungsgesuch im Grund-
satz, beantragte aber in seiner Stellungnahme vom 24. November 2014, den
Räumungstermin auf den 31. Januar 2015 festzusetzen, da offensichtlich sei,
dass er im Dezember 2014 keine Wohnung mehr finde (act. 16).
Mit Urteil vom 27. November 2014 gab das Einzelgericht im summarischen Ver-
fahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf dem Gesuch statt. Es erwog, nicht befugt
zu sein, eine Auszugsfrist anzusetzen. Im Übrigen sei festzuhalten, dass die Par-
teien schon in ihrem Vergleich vom 22. Januar 2014 eine Auszugsfrist vorgese-
hen hätten und sich der Gesuchsgegner seit bald fünf Monaten widerrechtlich im
Mietobjekt aufhalte (act. 23 Erw. III).
Gegen diesen Entscheid erhob der Gesuchsgegner beim Obergericht mit Eingabe
vom 11. Dezember 2014 rechtzeitig Berufung. Er beantragt, den Räumungstermin
auf den 31. Januar 2015 hinauszuschieben (act. 24; vgl. act. 20/2).
Die erstinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–21). Eine Berufungsant-
wort wurde nicht eingeholt (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).
II.
1. Der Gesuchsgegner macht mit der Berufung im Wesentlichen geltend, keine
Chance zu haben, im Dezember 2014 (oder auch Anfang Januar 2015) für sich
und seine beiden Kinder eine neue Wohnung zu finden, obwohl er mit voller Kraft
an der Suche sei. Es entspreche, wie er gehört habe, der Gerichtspraxis, in einem
Ausweisungsentscheid eine angemessene Auszugs- respektive Räumungsfrist
anzusetzen. Das vorinstanzliche Urteil stelle für ihn und seine beiden Söhne eine
unglaubliche Härte dar (act. 24).

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2. Die Berufung ist unbegründet:
2.1. Das Mietverhältnis der Parteien ist unstreitig beendet. Demzufolge ist der
Gesuchsgegner im Sinne von Art. 267 Abs. 1 OR zur Rückgabe der Mietsache
verpflichtet. Er hat keinen Anspruch auf weiteren Verbleib im Mietobjekt.
2.2. Der die Zwangsvollstreckung anordnende Richter (Art. 236 Abs. 3, Art. 343
Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf
einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen
Vollzug ermöglichen. Er kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom
17. Dezember 2013, Erw. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167], mit Hinweis auf BK
ZPO-Kellerhals, Art. 343 N 59). Die Vorinstanz hat dem Gesuchsgegner zu Recht
eine Schonfrist verweigert, zumal sich dieser seit 1. Juli 2014 unrechtmässig im
Mietobjekt aufhält, der Gesuchsteller ihm das Mietverhältnis schon am 20. August
2013 gekündigt hatte und die Parteien am 22. Januar 2014 vereinbart hatten, das
Mietverhältnis einmalig und unwiderruflich bis 30. Juni 2014 zu erstrecken (vgl.
act. 3/1 und 3/3).
Nur der Vollständigkeit halber sei noch angefügt, dass der Vollzugsbeamte (im
Kanton Zürich der Gemeindeammann; § 147 Abs. 1 lit. b GOG) bei der Zwangs-
vollstreckung den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten hat. In Aus-
nahmefällen kann er eine kurze Schonfrist einräumen, namentlich wenn humani-
täre Gründe dies gebieten. Dabei handelt es sich aber weder um eine Erstre-
ckung des Mietverhältnisses noch um eine Fortsetzung des Vertrages. Grund-
sätzlich ist der Vollzugsbeamte jedoch verpflichtet, das Urteil nach Eintritt der
Rechtskraft des Ausweisungsbefehls auf Verlangen der gesuchstellenden Partei
zu vollstrecken (vgl. zum Ganzen: OGer LF120076 vom 11. Dezember 2012, Erw.
6; BGE 117 Ia 336; BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, Erw. 3; vgl. Meier,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 2010, S. 436/437; Hauser/Schweri/Lie-
ber, GOG-Kommentar, § 147 N 12).
3. Da sich die Berufung als unbegründet erweist, ist sie abzuweisen und der vor-
instanzliche Entscheid zu bestätigen. Als unterliegende Partei wird der Gesuchs-
gegner auch für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 ZPO). Eine Ent-

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schädigung ist dem Gesuchsteller für das zweitinstanzliche Verfahren mangels
Umtrieben nicht zuzusprechen.
4. Die Zulässigkeit der ordentlichen Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 72 ff.
BGG) setzt in mietrechtlichen Fällen – Ausnahmen vorbehalten – einen Streitwert
von mindestens Fr. 15'000.– voraus (Art. 74 BGG). Angesichts der im vorliegen-
den Verfahren noch streitigen Benutzungsdauer bis Ende Januar 2015 ist bei ei-
nem Jahresmietzins von Fr. 34'000.– (vgl. act. 1/2) von einem Fr. 15'000.– nicht
erreichenden Streitwert auszugehen. Das Bundesgericht ist allerdings im Falle ei-
nes Weiterzuges des vorliegenden Entscheides an diese Streitwertbestimmung
nicht gebunden. Es entscheidet selbständig.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, und es wird das Urteil des Einzelgerichtes
im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 27. Novem-
ber 2014 bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und
dem Gesuchsgegner auferlegt.
3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage
des Doppels von act. 24, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt unter
Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Isler
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