zh_obergericht · PF230057 · 2023-12-19 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF230057-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Gautschi
Urteil vom 19. Dezember 2023
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
gegen
B._____,
Gesuchs- und Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes summarisches Ver-
fahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 13. Oktober 2023 (ER230074)

- 2 -
Erwägungen:
1.
1.1. Der Gesuchs- und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner)
mietete seit dem 15. März 2021 von der Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) eine 1-Zimmerwohnung an der C._____-
Strasse … in D._____ (act. 2/1). Mit Eingabe vom 12. September 2023 stellte die
Beschwerdeführerin beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirks-
gerichtes Winterthur (nachfolgend: Vorinstanz) ein Gesuch um Rechtsschutz in
klaren Fällen nach Art. 257 ZPO betreffend Ausweisung des Beschwerdegegners
aus der Wohnung (act. 1). Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsgesuch mit
Verfügung vom 13. Oktober 2023 nicht ein (act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] =
act. 8).
1.2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 16. Oktober
2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde. Mit Verfügung vom
23. Oktober 2023 wurde der Beschwerdeführerin Frist zur Leistung eines Kosten-
vorschusses sowie zur Einreichung einer Vollmacht von E._____ angesetzt
(act. 11). Die Vollmacht von E._____ zur Vertretung von F._____, einzelzeich-
nungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin
(act. 10), wurde mit Eingabe vom 25. Oktober 2023 nachgereicht (act. 13 und
act. 14). Am 8. November 2023 (Datum Poststempel) reichte die Beschwerdefüh-
rerin eine weitere Eingabe ein (act. 16). Der Beschwerdeführerin wurde mit Ein-
gabe vom 13. November 2023 eine einmalige Nachfrist zur Leistung des Kosten-
vorschusses angesetzt (act. 17). Der Kostenvorschuss ging innert der Nachfrist
mit Valuta vom 15. November 2023 ein (act. 19). Die vorinstanzlichen Akten wur-
den von Amtes wegen beigezogen (act. 1 bis act. 4). Auf das Einholen einer Be-
schwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfah-
ren erweist sich als spruchreif.

- 3 -
2.
2.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe des Mietzinses für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur
effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis des im Mietvertrag verein-
barten monatlichen Mietzinses von Fr. 1'200.– ein Total von Fr. 7'200.– (act. 2/1).
Dem ist zu folgen. Die Eingabe der Beschwerdeführerin ist daher als Beschwerde
entgegenzunehmen.
2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmittel-
eingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-
bot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven.
2.3. Die Beschwerdeführerin stellt in der Beschwerdeschrift den sinngemässen
Antrag, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben und ihr Ausweisungsgesuch
gutzuheissen (act. 7 S. 1).
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog, dass nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im
summarischen Verfahren gewährt werde, wenn der Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar und die Rechtslage klar sei. Vorliegend habe die Beschwerde-

- 4 -
führerin im Gesuch lediglich ausgeführt, weshalb sie das Mietverhältnis für unzu-
mutbar erachte. Die Begründung des Gesuchs sei jedoch im Gesuch selbst aus-
zuführen. Es genüge nicht, Beilagen einzureichen, aus denen das Gericht auf die
Begründung schliessen solle (act. 6 E. 2.2).
Im Sinne einer Eventualbegründung würdigte die Vorinstanz dennoch die
Beilagen des Begehrens und erwog, dass diese vorgelegten Beilagen nicht auf
eine klar gültige Kündigung schliessen liessen. Es seien zwei Kündigungen datie-
rend vom 28. Juli 2023 vorgelegt worden, eine per 11. August 2023 und eine per
31. März 2024. Insoweit die Beschwerdeführerin das Ausweisungsgesuch auf die
Kündigung per 31. August 2023 stützen wolle, sei zu beachten, dass der Vermie-
ter von Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 4 OR
fristlos kündigen könne, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren
Schaden zufüge. Beim Begriff des "schweren Schadens" handle es sich um einen
unbestimmten Rechtsbegriff, weshalb regelmässig kein klares Recht vorliege. Die
Beschwerdeführerin habe in ihrer Begründung nicht konkret geäussert, was der
Beschwerdegegner wann getan habe und was die Folgen seines Handelns gewe-
sen sein solle. Auch die Beilagen würden nicht mit genügender Klarheit darauf
schliessen lassen, dass der Beschwerdegegner dem Mietobjekt einen schweren
Schaden zugefügt habe. Es sei ausserdem nicht behauptet worden, wie hoch der
fragliche Schaden gewesen sei und hierzu seien auch keine entsprechenden Un-
terlagen eingereicht worden. Damit liege selbst unter diesem Aspekt keine klar
gültige Auflösung des Mietverhältnisses vor (act. 6 E. 2.2 f.). Schliesslich hielt die
Vorinstanz fest, dass gestützt auf die ordentliche Kündigung per 31. März 2024
das Mietverhältnis ohnehin noch nicht beendet sei (act. 6 E. 2.4). Entsprechend
trat sie auf das Ausweisungsbegehren nicht ein (act. 6 E. 3).
3.2. In der Beschwerdeschrift bringt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen
vor, sie sei – entgegen den Erwägungen der Vorinstanz – nicht der Ansicht, es
gebe keine klare Kündigung. Es sei im Kündigungsschreiben schriftlich festgehal-
ten, dass die Kündigung per 31. März 2024 erst gültig sei, falls die Kündigung per
11. August 2023 nicht gültig sei. Die fristlose Kündigung per 11. August 2023 sei
ausserdem vom Beschwerdegegner nicht abgeholt und auch nicht angefochten

- 5 -
worden. Sie sei somit rechtskräftig. Bei diesen Ausführungen handelt es sich um
neue Tatsachenbehauptungen, welche die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz
noch nicht vorgebracht hatte. Diese Noven haben – wie oben erwähnt – im Be-
schwerdeverfahren unberücksichtigt zu bleiben. Dasselbe gilt für die weiteren
Vorbringen der Beschwerdeführerin zum schweren Schaden, zur Nachtruhestö-
rung und zu den Polizeieinsätzen sowie zum Nichtbezahlen der Mietzinse für die
Monate September bis November 2023 (vgl. act. 7 und act. 16). Ebenso sind die
neu eingereichten Beweismittel (act. 9/1-15) im Beschwerdeverfahren nicht zu
beachten.
3.3. Wie die Vorinstanz richtig erwog, hat die Begründung eines Begehrens
nach Art. 257 ZPO im schriftlichen Gesuch selbst zu erfolgen. Nur Beilagen einzu-
reichen genügt nicht (act. 6). Eine Klage bzw. ein Gesuch nach Art. 257 ZPO hat
unter anderem ein Rechtsbegehren, die Angabe des Streitwertes, Tatsachenbe-
hauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten
Tatsachen zu enthalten (Art. 219 i.V.m. Art. 221 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Es ob-
liegt der gesuchstellenden Partei mit dem Gesuch die relevanten Tatsachen dem
Gericht vorzutragen (Behauptungs- und Substantiierungslast). Die Tatsachenbe-
hauptungen haben grundsätzlich in der Rechtsschrift selbst zu erfolgen. Verwei-
sungen auf Beilagen genügen in der Regel nicht. Es ist nicht Sache des Gerich-
tes, sich die Grundlagen für den eingeklagten Anspruch aus den eingereichten
Beilagen zusammenzusuchen. Soweit ein Verweis auf die Beilagen ausnahms-
weise zulässig ist, müssen diese selbsterklärend sein und die notwendigen Infor-
mationen enthalten (RICHERS/NAEGELI, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.],
Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, 2021, Art. 221 N 20 ff. m.w.H.). Vorliegend hat
die Beschwerdeführerin in ihrem Ausweisungsgesuch lediglich ausgeführt, wes-
halb das Mietverhältnis nicht mehr zumutbar sei. Sie hat es aber unterlassen, in
ihrem Gesuch zumindest sinngemäss die relevanten Tatsachenbehauptungen zur
Kündigung aufzuführen. So fehlen namentlich substantiierte Behauptungen dazu,
dass der Mietvertrag gekündigt und wann diese Kündigung dem Beschwerdegeg-
ner versendet bzw. zugestellt worden sei, sowie Ausführungen dazu, welche der
beiden eingereichten Kündigungen (act. 2/2 und act. 2/3) die Beschwerdeführerin
als gültig ansehe und weshalb. Die Beschwerdeführerin bringt in der Beschwer-

- 6 -
deschrift hierzu zwar vor, in der Begründung auf dem amtlichen Formular der or-
dentlichen Kündigung per 31. März 2024 (act. 2/3) sei aufgeführt, dass diese nur
gelte, sofern die fristlose Kündigung per 11. August 2023 (act. 2/3) nicht gültig sei
(act. 7). Es hätte jedoch an der Beschwerdeführerin gelegen, diese Behauptung in
der Gesuchsbegründung vor Vorinstanz zumindest sinngemäss aufzustellen und
näher auszuführen. Wie erwähnt, ist es nicht Sache des Gerichtes, aus den Bei-
lagen eines Begehrens die relevanten Tatsachenbehauptungen herauszusuchen.
Im Rahmen der Beschwerde kann dieses vorgebrachte Novum nicht mehr be-
rücksichtigt werden. Ob und welche Kündigung bei einer fristlosen und zeitgleich
versendeten (bedingten) ordentlichen Kündigung gültig ist, kann im vorliegenden
Verfahren offen gelassen werden. Zu erwähnen ist hierzu dennoch, dass es ins-
besondere im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO
fraglich wäre, ob in dieser Kündigungskonstellation der Sachverhalt hinsichtlich
der Kündigung insgesamt ausreichend liquid wäre.
3.4. Nach dem Gesagten ist der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz nicht
zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.
3.5. Schliesslich ist die Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass ihr die
Möglichkeit einer Klage im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren zur Auswei-
sung des Beschwerdegegners offen steht.
4.
4.1. Ausgangsgemäss unterliegt die Beschwerdeführerin mit der Beschwerde
und wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfest-
setzung im Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche
Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichtes und die Schwierigkeit des Falls
(§ 2 Abs. 1 GebV OG). Für das vorliegende Beschwerdeverfahren ist bei der
Streitwertberechnung vom Mietwert auszugehen, der durch die Verzögerung in-
folge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist von einer Dauer
von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 ff., E. 1.2.1). Der monatli-
che Bruttomietzins beträgt – wie erwähnt – Fr. 1'200.–, weshalb sich der Streit-
wert auf Fr. 7'200.– beläuft (6 x Fr. 1'200.–). Ausgehend von diesem Streitwert ist

- 7 -
die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m.
§ 4 Abs. 1-3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 700.– festzusetzen und der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen.
4.2. Partei- oder Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: der Be-
schwerdeführerin nicht, weil sie mit der Beschwerde unterliegt, dem Beschwerde-
gegner nicht, weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen
wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt, der
Beschwerdeführerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter
Beilage einer Kopie von act. 7, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 8 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'200.-.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Gautschi
versandt am:
19. Dezember 2023