zh_obergericht · PF130033 · 2013-08-06 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF130033-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur.
P. Hodel und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiberin
lic. iur. F. Gohl Zschokke.
Urteil vom 6. August 2013
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Klägerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes
Pfäffikon vom 3. Juni 2013 (ER130011)

- 2 -
Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Pfäf-
fikon verpflichtete den Beschwerdeführer mit Urteil vom 3. Juni 2013 (act. 11; vgl.
auch act. 18 = act. 22 = act. 24), das Lager in der Scheune in C._____-Strasse ...,
D._____, bis spätestens Freitag, 28. Juni 2013, mittags um 12:00 Uhr, zu verlas-
sen und der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu
übergeben. Es wies das Stadtammannamt E._____ mit Gültigkeit bis
30. September 2013 an, diese Verpflichtung auf erstes Verlangen der Beschwer-
degegnerin zu vollstrecken. Die Entscheidgebühr setzte es auf Fr. 300.-- fest, be-
zog sie von der Beschwerdegegnerin und verpflichtete den Beschwerdeführer, ihr
diesen Betrag zu ersetzen. Überdies nahm es vom Verzicht der Beschwerdegeg-
nerin auf Zusprechung einer Parteientschädigung Vormerk.
1.2. Der Beschwerdeführer erhob darauf mit Eingabe vom 30. Juli 2013 (Datum
Poststempel: 2. August 2013; act. 23) hierorts rechtzeitig Beschwerde (vgl. act. 20).
Er verlangte, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Kündigung sei als
ungültig zu erklären; eventualiter sei eine geschäftsübliche Mietkündigungsfrist zu
gewähren, eventuell die Ausweisung aufzuschieben und eine angemessene Frist
zur Abgabe zu gewähren. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl.
act. 1 bis act. 20). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet
(vgl. 322 Abs. 1 ZPO).
2. Fehlende Beteiligung des Beschwerdeführers am vorinstanzlichen Verfahren
2.1. In seiner Beschwerdeschrift macht der Beschwerdeführer in erster Linie
geltend, dass er wegen eines Auslandsaufenthaltes am vorinstanzlichen Verfah-
ren nicht habe teilnehmen können. Es sei ihm daher auch nicht möglich gewesen,
seine Rechte zu beanspruchen und sich zu verteidigen (vgl. act. 23).
2.2. Mit seinen diesbezüglichen Ausführungen rügt der Beschwerdeführer zu-
mindest sinngemäss, die Vorinstanz habe ihn anlässlich der Verhandlung vom

- 3 -
3. Juni 2013 zu Unrecht als säumig erachtet, weshalb sie nicht bloss aufgrund der
Akten sowie der Vorbringen der Klägerin ihren Entscheid hätte fällen dürfen.
Der Beschwerdeführer hat die gesetzeskonforme Vorladung vom 3. April 2013 zur
Verhandlung vom 3. Juni 2013, 16:00 Uhr (vgl. act. 8; vgl. Art. 133 f. ZPO), am
29. April 2013 in Empfang genommen (act. 9/2). In der Folge blieb er der Ver-
handlung unentschuldigt fern (Prot. VI S. 5). Unter diesen Umständen hat ihn die
Vorinstanz zu Recht als säumig erachtet (vgl. Art. 147 Abs. 1 ZPO). Daran ver-
mag auch die Erklärung des Beschwerdeführers nichts zu ändern, dass er sich
zum fraglichen Zeitpunkt im Ausland aufgehalten habe (vgl. act. 23). Er hat es
sich selbst anzulasten, dass er zum Ausweisungsbegehren der Beschwerdegeg-
nerin nicht Stellung genommen hat. Insbesondere war es korrekt, dass die Vo-
rinstanz – androhungsgemäss (vgl. act. 8 S. 1) – ihren Entscheid gestützt auf die
Akten und die (unbestrittenen gebliebenen) Vorbringen der Klägerin gefällt hat
(vgl. act. 18 S. 2 mit Hinweis auf Art. 234 Abs. 1 ZPO).
3. Zur Ungültigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung
3.1. Zum Antrag des Beschwerdeführers, die Kündigung der Beschwerdegeg-
nerin sei für ungültig zu erklären, ist vorab festzuhalten, dass er ein solches Be-
gehren lediglich im Rahmen eines Verfahrens betreffend Anfechtung der Kündi-
gung im Sinne von Art. 271 f. OR hätte stellen können. Ein entsprechendes Ver-
fahren hat der Beschwerdeführer offenbar nie eingeleitet. Es wäre ihm in einem
solchen auch kein Erfolg beschieden gewesen, da die besonderen Bestimmungen
betreffend Kündigungsanfechtung nur für Wohn- und Geschäftsräume bzw. für ei-
ne mit einem derartigen Mietobjekt zusammen zum Gebrauch überlassenen Sa-
che gelten (vgl. Art. 253a Abs. 1 OR und Art. 1 VMWG sowie den Titel vor
Art. 271 ff. OR).
3.2. Ein Mieter, der die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung nicht sepa-
rat im mietrechtlichen Schlichtungsverfahren bzw. beim Mietgericht angefochten
hat, kann jedoch im Ausweisungsverfahren deren Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit
geltend machen, weil die Rüge dieser Mängel nicht von einer förmlich erfolgten

- 4 -
gerichtlichen Anfechtung im Sinne der Art. 271 ff. OR abhängig ist (vgl. BGE 122
III 95 mit Hinweis auf BGE 121 III 156).
Dies macht der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerdeschrift zumindest
sinngemäss, indem er beanstandet, dass die handschriftliche Kündigung ungültig
(gemeint wohl: nichtig bzw. unwirksam) sei, da sie nicht mit dem vom Kanton ge-
nehmigten Formular ausgesprochen worden sei, und weiter geltend macht, er sei
auch nie schriftlich gemahnt worden.
Gemäss Art. 266o OR ist eine Kündigung nichtig, wenn sie nicht den Artikeln
266l-266n OR entspricht. In Art. 266l Abs. 1 OR wird statuiert, dass Vermieter und
Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen müssen. Der Ver-
mieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss gemäss Art. 266l Abs. 2 OR über-
dies mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt,
wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Er-
streckung des Mietverhältnisses verlangen will. Die entsprechenden Formvor-
schriften gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räu-
men dem Mieter zum Gebrauch überlässt (vgl. Art. 253a Abs. 1 OR).
Im angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz richtig erwogen, dass die
streitbetroffene Mietsache ein genau umschriebener bzw. abgegrenzter Platz in
einer Scheune ist, welcher nicht räumlich abgetrennt ist und lediglich als Lager-
platz dient, wobei keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dieser Lagerplatz
zusammen mit einem Wohn- und/oder Geschäftsraum vermietet wurde (vgl.
act. 18 S. 4). Dementsprechend hat sie die Mietsache korrekt als Einstellplatz im
Sinne von Art. 266e OR – und nicht als Geschäftsraum – qualifiziert. Daran ver-
mag auch nichts zu ändern, dass der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde-
schrift neu geltend macht, er habe den Lagerraum in der Scheune als Geschäfts-
raum gemietet, da er dort Maschinen, Baumaterial, Glas- und Transportgestelle
für seine Montagearbeiten einlagere. Zudem habe er dort Zelte, Kühlgeräte und
Festwirtschaftsmaterial für ein Café in E._____ ein. Diese erstmaligen tatsächli-
chen Vorbringen sind ohnehin verspätet und im Beschwerdeverfahren nicht zu
hören (vgl. Art. 326 ZPO). In gleicher Weise ist es unbeachtlich, dass der Be-
schwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift erstmals anführt, er benötige das La-

- 5 -
ger für seine Arbeit, weshalb dasselbe als Geschäftsraum qualifiziert werden
müsse. Eine Verletzung der Formvorschriften gemäss Art. 266l OR liegt somit
nicht vor. Die Missachtung von Art. 266m und Art. 266n OR fällt vorliegend von
vornherein ausser Betracht.
Wenn der Beschwerdeführer beanstandet, er sei vor dem Aussprechen der
Kündigung durch die Beschwerdegegnerin nie gemahnt worden, so hat er eine
Zahlungsverzugskündigung im Sinne von Art. 257d OR vor Augen und erachtet
diese als unwirksam. Eine solche setzt voraus, dass der Mieter nach der Über-
nahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rück-
stand ist und vom Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist angesetzt erhält mit der
Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt
werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräu-
men mindestens 30 Tage (vgl. Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der
gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäfts-
räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(vgl. Art. 257d Abs. 2 OR).
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid indessen nicht die Voraus-
setzungen für eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR, sondern
diejenigen für eine ordentliche Kündigung von gesondert vermieteten Einstellplät-
zen gemäss Art. 266e OR geprüft und bejaht (vgl. act. 18 S. 4). Dies ist in keiner
Weise zu beanstanden, wurde doch nie geltend gemacht, es sei eine ausseror-
dentliche Kündigung erfolgt. Die Kündigung vom 26. November 2012 per Ende
Februar 2013 (vgl. act. 3 S. 2 und act. 5) ist somit auch nicht als unwirksam zu
qualifizieren.
4. Fazit
Über die abgehandelten Punkte hinaus hat der Beschwerdeführer in seiner Be-
schwerdeschrift weder etwas vorgebracht noch ist sonst etwas ersichtlich, wes-
wegen der Vorinstanz eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes vorzuwerfen wäre (vgl. Art. 320 ZPO).
Insbesondere spielt es keine Rolle, dass der Beschwerdeführer geltend macht, er

- 6 -
benötige mehr Zeit, um eine neue Räumlichkeit zu finden (vgl. act. 23). Die Be-
schwerde des Beschwerdeführers erweist sich somit als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend sind dessen Kosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist
auf Fr. 200.-- festzusetzen (§ 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2
GebV OG). Der Beschwerdegegnerin sind im Zusammenhang mit dem Be-
schwerdeverfahren keine Umtriebe entstanden, die es zu entschädigen gälte.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.-- festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es wird für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 23, sowie an das Einzelgericht im summari-
schen Verfahren des Bezirksgerichtes Pfäffikon, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

- 7 -
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 1'200.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. F. Gohl Zschokke
versandt am: