zh_obergericht · LF240006 · 2024-02-14 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Ersatzrichterin lic. iur. N. Jeker und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Urteil vom 14. Februar 2024
in Sachen
A.______,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 3. Januar 2024 (ER230174)

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Rechtsbegehren Gesuchsteller:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Gesuchsgegnerin zu verpflichten, und es sei ihr zu befehlen,
die von ihr in der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich belegten
Mietobjekte:
(i) 4-Zimmerwohnung im Erdgeschoss, links,
(ii) Kundenparkplatz (Aussenparkplatz) rechts beim
Treppenaufgang,
(iii) Lagerraum im Untergeschoss neben Heizungsraum,
(iv) Lagerraum im Untergeschoss neben Toilette,
unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss und
gereinigt zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle.
2. Es sei das Stadtammannamt Zürich … anzuweisen, den Ausweisungs-
befehl gemäss vorstehender Ziff. 1 nach Eintritt der Vollstreckbarkeit
auf erstes Verlagen des Gesuchstellers zu vollstrecken, nötigenfalls un-
ter Zuhilfenahme von Polizeigewalt.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST auf der
Parteientschädigung) zulasten der Gesuchsgegnerin."
Urteil des Bezirksgerichtes:
(act. 18 = act. 21 S. 10)
1. Die Gesuchsgegnerin wird verurteilt, die 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss links,
den Kundenparkplatz (Aussenparkplatz) rechts beim Treppenaufgang, den Lager-
raum im Untergeschoss neben dem Heizungsraum und den Lagerraum im Unterge-
schoss neben der Toilette an der C._____-strasse …, … Zürich, unverzüglich zu
räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss und gereinigt zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer
Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes Verlangen des
Gesuchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind vom Gesuchstel-
ler vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'150.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird
aus dem vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss bezogen, ist ihm aber
von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.

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4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschädi-
gung von Fr. 2'379.– zu bezahlen.
5. Der Antrag der Gesuchsgegnerin auf Parteientschädigung wird abgewiesen.
6./7. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel: Berufung, 10 Tage, kein Fristenstillstand].
Berufungsanträge:
(act. 22 S. 2)
"1. Es seien die Ziffern 1, 2, 3, 4 und 5 des Urteils des Bezirksgerichts Zü-
rich (Einzelgericht Audienz, ER230174-L) aufzuheben.
2. Die Frist zur Rückgabe der klägerischen Mietobjekte (4-Zimmerwoh-
nung im EG, links, und Aussenparkplatz, Lagerraum im 1. UG neben
Heizungsraum und Lagerraum im 1. UG neben Toilette) an der
C._____-strasse …, … Zürich sei auf Ende März 2024 festzusetzen.
3. Eventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) für das Ver-
fahren vor beiden Gerichtsinstanzen zu Lasten des Beklagten bzw. des
Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
1.
1.1. Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin)
schloss am 5. bzw. 7. Oktober 2006 mit dem Gesuchsteller und Berufungsbeklag-
ten (fortan Berufungsbeklagter), vertreten durch die D._____ AG, Mietverträge mit
Mietbeginn am 1. November 2006 für eine 4-Zimmerwohnung an der C._____-
strasse …, … Zürich und einen Parkplatz ab. Am 29. April bzw. 21. Mai 2014 sowie
am 20. bzw. 21. Mai 2014 unterzeichneten die Parteien weitere Mietverträge für
zwei Lagerräume (act. 4/2). Diese Mietverhältnisse wurden vom Berufungsbeklag-
ten mit amtlichen Formularen vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 gekündigt
(act. 4/3).

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1.2. Die Berufungsklägerin erhob mit Eingabe vom 20. Oktober 2021 (Datum
Poststempel) – unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in
Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich – eine Klage betreffend Kündigungs-
schutz und Erstreckung beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (act. 4/6
S. 4). Mit Entscheid vom 2. Juni 2022 beschloss die Vorinstanz, dass das Verfah-
ren abgeschrieben werde, soweit sich der Berufungsbeklagte mit einer einmaligen
und definitiven Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2022
sowie einer Reduktion des Mietzinses während der Erstreckung auf Fr. 2'383.00
netto pro Monat einverstanden erklärt habe, und erkannte, dass das Haupt- und
Eventualbegehren der Berufungsklägerin (als missbräuchlich erklären und aufhe-
ben der Kündigung, eventualiter Erstreckung um vier Jahre bis zum 31. März
2026 und Mietzinsanpassung während Erstreckungsdauer auf Fr. 2'383.00) abge-
wiesen werde (act. 4/6 S. 41 f.). Mit Eingabe vom 14. Juli 2022 (Datum Poststem-
pel) erhob die Berufungsklägerin dagegen Berufung beim Obergericht des Kan-
tons Zürich. Mit obergerichtlichem Urteil vom 17. April 2023 wurde die Berufung
hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens der Berufungsklägerin abgewie-
sen. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 2. Juni 2022
wurde bestätigt (Geschäfts-Nr. NG220011-O/U; act. 4/5 S. 5 und 20). Die dage-
gen von der Berufungsklägerin erhobene Beschwerde an das Bundesgericht
wurde mit Urteil vom 17. Juli 2023 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde
(BGer 4A_246/2023; act. 4/4 S. 14).
1.3. Mit Eingabe vom 7. September 2023 (Datum Poststempel) gelangte der Be-
rufungsbeklagte an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (fortan
Vorinstanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Auswei-
sung der Berufungsklägerin (act. 1). Die Vorinstanz setzte dem Berufungsbeklag-
ten mit Verfügung vom 14. September 2023 Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses und der Berufungsklägerin eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme an
(act. 8). Der Berufungsbeklagte leistete den Kostenvorschuss fristgerecht
(act. 10). Die Berufungsklägerin reichte innert erstreckter Frist ihre schriftliche
Stellungnahme ein (act. 11 und act. 13). Am 3. Januar 2024 erliess die Vorinstanz
das eingangs wiedergegebene Urteil, mit welchem sie die Berufungsklägerin un-
ter Androhung der Zwangsvollstreckung verpflichteten, die genannten Mietobjekte

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an der C._____-strasse …, … Zürich unverzüglich zu räumen und dem Berufungs-
beklagten ordnungsgemäss sowie gereinigt zu übergeben (act. 18 = act. 21
S. 10).
1.4. Mit Eingabe vom 15. Januar 2024 (Datum Poststempel) erhob die Beru-
fungsklägerin gegen das vorinstanzliche Urteil vom 3. Januar 2024 rechtzeitig Be-
rufung (act. 22; zur Rechtzeitigkeit: act. 19b). Die vorinstanzlichen Akten wurden
beigezogen (act. 1-19). Das Verfahren erweist sich sogleich als spruchreif. Auf
das Einholen einer Berufungsantwort des Berufungsbeklagten kann daher ver-
zichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihm ist lediglich mit dem vorliegenden
Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift zuzustellen.
2.
Mit Berufung können gemäss Art. 310 ZPO (a) die unrichtige Rechtsanwendung
und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden.
Dabei muss die Berufung erhebende Partei im Einzelnen darlegen, was am ange-
fochtenen Urteil oder am Verfahren des Bezirksgerichts falsch war (vgl. BGE 138
III 374, Erw. 4.3.1). Neue Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zu-
lässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht
werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht
werden (Art. 317 ZPO).
3.
3.1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Gültigkeit der Kündigungen
stehe mit dem bundesgerichtlichen Urteil vom 17. Juli 2023 fest. Der Berufungs-
beklagte habe eine einmalige und definitive Erstreckung des Mietverhältnisses bis
zum 30. September 2022 anerkannt. Diese Anerkennung habe die Wirkung eines
rechtskräftigen Entscheides gezeitigt. Eine darüber hinausgehende Erstreckung
sei rechtskräftig abgewiesen worden. Eine zweite Erstreckung sei somit ausge-
schlossen. Das zwischen den Parteien seit dem 29. Juli 2022 bei der Schlich-
tungsbehörde Zürich hängige Schlichtungsverfahren betreffend eine zweite Er-
streckung des fraglichen Mietverhältnis zwischen den Parteien stehe einem Ent-
scheid über das Ausweisungsbegehren im Rechtsschutz in klaren Fälle nicht ent-
gegen. Der Einwand der Berufungsklägerin, dass bis zum Abschluss des sistier-

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ten Schlichtungsverfahrens betreffend eine Zweiterstreckung kein klares Recht
bestehe, verfange nicht (act. 21 S. 5 Er. 3.2 und S. 6 f. Erw. 5.1-5.2.). Keiner der
von der Berufungsklägerin vorgebrachten Umstände vermöge sodann ein treuwid-
riges Verhalten des Berufungsbeklagten in Bezug auf die anbegehrte Ausweisung
zu begründen. Der rechtlich relevante Sachverhalt sei erstellt und die Rechtslage
klar, womit dem Ausweisungsantrag stattzugeben sei. Ob der Berufungsklägerin
aufgrund ihres Gesundheitszustandes eine Schonfrist bei der Vollstreckung zu
gewähren sei, sei keine Frage von Treu und Glauben, sondern der Vollstre-
ckungsmodalitäten (act. 21 S. 7 Erw. 5.3.-5.4.).
In Bezug auf die Vollstreckungsmassnahmen erwog die Vorinstanz, es erscheine
vorliegend eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO ange-
messen. Gemäss Rechtsprechung sei die Anordnung der Vollstreckung ohne eine
Schonfrist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlan-
gen würden oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die mietende
Partei innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen werde. Aber
auch in einem solchen Fall könne die zusätzliche Frist nur kurz sein und dürfe
nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses herauslaufen. Die Berufungsklä-
gerin sei spätestens seit dem 17. Juli 2023 (Datum des bundesgerichtlichen Ur-
teils betreffend Mietvertrag, Kündigung, Erstreckung) verpflichtet, die Mietobjekte
zurückzugeben. Seit diesem Zeitpunkt sei sie in Verzug. Die Berufungsklägerin
behaupte nicht, dass sie ihrer Sachen verlustig gehen würde und es ihr unmöglich
wäre, nach dem Rehabilitationsaufenthalt eine Anschlusslösung zu finden. Viel-
mehr spreche sie selbst die Möglichkeit eines Hotelaufenthaltes an. Eine humani-
täre Notlage sei entsprechend nicht ersichtlich. Auch würden keine Hinweise vor-
liegen, dass die Berufungsklägerin sofort nach Abschluss ihres Rehabilitationsauf-
enthalts die Mietobjekte räumen würde. Die Vorinstanz schloss, der Berufungsklä-
gerin sei daher keine Schonfrist zu gewähren; die Vollstreckungsmassnahmen
seien antragsgemäss ohne eine solche anzuordnen. Dem Vollstreckungsbeamten
bleibe es allerdings unbenommen, im Rahmen der Vollstreckung aus praktischen
bzw. humanitären Überlegungen noch einen kurzen Aufschub zu gewähren
(act. 21 S. 8 Erw. 8.).

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3.2. Die Berufungsklägerin bringt vor, es werde von ihr nicht bestritten, dass das
Mietverhältnis mit dem Berufungsbeklagten beendet worden sei. Dies habe das
Bundesgericht mit Urteil vom 17. Juli 2023 rechtskräftig festgestellt. Anerkannt
werde auch, dass grundsätzlich die Voraussetzungen einer behördlichen Auswei-
sung vorliegen würden. Nach der Berufungsklägerin sei ihr jedoch im Sinne einer
Schonfrist aus humanitären Gründen ein Aufschub der Ausweisung zu gewähren.
Dies zur Wahrung ihrer schützenswerten gesundheitlichen Interessen, aufgrund
ihrer finanziellen Situation sowie angesichts des angespannten Wohnungsmark-
tes in der Region Zürich. Eine rigorose Vollstreckung könnte ihre Obdachlosigkeit
zur Folge haben, welche angesichts ihres Alters und allgemeinen Verfassung mit
enormen gesundheitlichen Gefahren verbunden wäre (act. 22 S. 4 f. Rz. 12 und
S. 7 Rz. 20-21).
Zusammengefasst macht die Berufungsklägerin geltend, 70 Jahre alt zu sein und
unter gesundheitlichen Problemen zu leiden. Sie habe am 22. August 2023 einen
Hüftbruch erlitten und seither neben einer Operation auch eine Rehabilitation
durchlaufen. Bis heute leide sie unter Komplikationen und Rückschlägen, die ihre
Mobilität stark einschränkten. Die Berufungsklägerin erklärt, aktuell auf Krücken
angewiesen zu sein. Es sei ihr deshalb zurzeit nicht zumutbar, aus der Wohnung
auszuziehen und auf die Schnelle in eine andere Bleibe zu wechseln. Bis eine
Verbesserung ihres gesundheitlichen Zustandes eingetreten sei, sei ihr ein Wech-
sel unmöglich (act. 22 S. 5 Rz. 15). Die Berufungsklägerin führt weiter an, trotz
täglicher Suche nach einem alternativen Mietobjekt seit der Kündigung im August
2022, gestalte sich die Wohnungssuche angesichts des notorisch angespannten
Marktes in der Region Zürich als schwierig. Gemäss der Berufungsklägerin könne
sie auch nicht das erstbeste Mietobjekt nehmen; es seien aufgrund ihres Gesund-
heitszustands gewisse Anforderungen an eine Wohnung (z.B. Vorhandensein ei-
nes Fahrstuhls) zu stellen. Auch könne sie keine übermässig teure Wohnung be-
ziehen. Sie sei bereits mit der zuständigen Abteilung der Stadt Zürich, Fachstelle
Zürich im Alter, in Kontakt um allenfalls vorübergehend eine Notwohnung bezie-
hen zu können. Anlässlich eines Beratungsgesprächs sei ihr jedoch mitgeteilt
worden, dass es aktuell nicht möglich sei, auf diesem Weg eine Wohnung zu er-
halten (act. 22 S. 5 f. Rz. 16-17). Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe

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ihre Äusserung in krasser Weise missinterpretiert und dadurch den Sachverhalt
unrichtig festgestellt: Ein Hotelaufenthalt resp. übergangsmässig im Hotel zu woh-
nen, komme für sie mangels ausreichender finanzieller Möglichkeiten keinesfalls
in Frage. Sie habe von einem Hotel gesprochen, weil sie sich künftig vorstellen
könne, ihre Arbeit in einem Hotel zu verrichten bzw. dort eine Stelle zu suchen.
Grundsätzlich sei es ihr aber ein grosses Anliegen, weiterhin (bestenfalls in ihrem
neuen Zuhause) als Kosmetikerin arbeiten und sich ihren Lebensunterhalt selb-
ständig finanzieren zu können, um nicht von den Sozialdiensten abhängig zu wer-
den (act. 22 S. 6 Rz. 18-19).
3.3.1. Die zwangsweise Räumung eines Mietobjekts kann vom Gericht auf ent-
sprechendes Begehren der vermietenden Partei hin angeordnet werden (vgl.
Art. 236 Abs. 3 und Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). Die ZPO sieht bei der Anordnung
von Vollstreckungsmassnahmen nicht vor, dass die Gerichte eine Schonfrist zu
gewähren haben. Im Einzelfall kann der Grundsatz der Verhältnismässigkeit
(Art. 5 Abs. 2 BV) es gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug einzuräu-
men (vgl. BK ZPO-Kellerhals, Bd. II, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art. 343 N 59;
BSK ZPO-Droese, 3. Aufl. 2017, Art. 338 N 8; BSK ZPO-Zinsli, a.a.O., Art. 343
N 6). Das Gericht kann im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine Schonzeit
festlegen und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen. Es
kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Februar 2015
E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 Erw. 7
[übersetzt in mp 2014 S. 167]). Zu berücksichtigen ist, dass in der Praxis eine
kurze (faktische) Schonfrist bereits aus den behördlichen Bearbeitungsfristen
(z.B. für die Ausstellung einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung) resultiert. Bei
Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen Per-
sonen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Ausweisung
ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humani-
täre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür beste-
hen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt ver-
lassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz
sein und darf insbesondere nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hin-
auslaufen (vgl. BGE 117 IA 336 E. 2.b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6;

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BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8. m.w.H.; BGer 4A_207/2014 vom
19. Mai 2014 E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).
3.3.2. Ernsthafte und konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Berufungsklägerin
die Mieträumlichkeiten freiwillig räumen wird, bestehen – auch unter Berücksichti-
gung ihrer Vorbringen in der Berufung – nicht. Im Gegenteil bringt sie mehr Um-
stände vor, die gegen einen freiwilligen, zeitnahen Auszug durch sie sprechen.
Konkrete, regelmässige und stete Suchbemühungen in Bezug auf eine neue
Bleibe sind nicht belegt. Auch ist nicht dargetan, dass eine Schonfrist die Aussich-
ten der Berufungsklägerin, eine neue Wohnung zu finden, merklich erhöhen
würde. Im vorliegenden Fall kann keine Rede davon sein, dass es zu einem un-
vermittelten Verlust jeder Unterkunft durch die Berufungsklägerin kommen würde.
Die Mietverhältnisse wurden der Berufungsklägerin bereits am 29. Januar 2021
per 31. März 2022 gekündigt. Auch zu beachten gilt es, dass der Berufungsbe-
klagte der Berufungsklägerin (bereits) eine einmalige und definitive Erstreckung
der Mietverhältnisse bis zum 30. September 2022 gewährte. Darüber hinaus profi-
tierte die Berufungsklägerin – wenn man wie die Vorinstanz (erst) auf den Zeit-
punkt des bundesgerichtlichen Urteils vom 17. Juli 2023 abstellt – von einer (wei-
teren faktischen) Erstreckung von bald sieben Monaten. Bei der von der Beru-
fungsklägerin verlangten Schonfrist handelt es sich sodann nicht um eine kurze
Frist. Das von ihr Verlangte würde einer (weiteren) Erstreckung der Mietverhält-
nisse gleichkommen und erweist sich auch unter dem Gesichtspunkt der Verhält-
nismässigkeit nicht als gerechtfertigt.
Zum Argument der Berufungsklägerin in Bezug auf ihre Gesundheit ist schliess-
lich noch festzuhalten, dass ihr (derzeitiger) Gesundheitszustand weder genauer
beschrieben, noch belegt ist. Zwar hat derjenige, der in Not gerät und nicht in der
Lage ist, für sich zu sorgen, Anspruch auf Hilfe und Betreuung sowie auf die Mit-
tel, die für ein menschenwürdiges Dasein unerlässlich sind (Art. 12 BV). Daraus
kann aber kein direkter Anspruch auf ein Verbleiben in der betreffenden Wohnung
abgeleitet werden. Der Vermieter hat keine soziale Verpflichtung, dem Mieter wei-
terhin die Wohnung zur Verfügung zu stellen, selbst wenn sich aus medizinischer
Sicht die Umsetzung eines Umzugs für den Mieter als schwierig erweist. Ausser-

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dem hat auch der Vollzugsbeamte (Gemeinde- resp. Stadtammann) bei der Voll-
streckung den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten und er wird (wie-
derum) zunächst eine Frist zur freiwilligen Räumung ansetzten. Ein Mieter wird
somit nach der gerichtlichen Anordnung der Vollstreckung nicht von einem Tag
auf den anderen auf die Strasse gestellt. Gesundheit und Sicherheit der Beru-
fungsklägerin werden durch die vorinstanzliche Vollstreckungsmassnahme somit
nicht gefährdet. In einer Notsituation würden Fürsorgemassnahmen zur Anwen-
dung gelangen. Da der Berufungsklägerin gemäss ihren eigenen Erkundigungen
die Fachstelle Zürich im Alter nicht weiterhelfen kann, hätte sie sich für eine Not-
wohnung an die zuständige Sozialbehörde ihrer Wohngemeinde zu wenden.
3.4. Nach dem Gesagten bleibt es folglich bei der Verpflichtung der Berufungs-
klägerin, die Mieträumlichkeiten unverzüglich zu verlassen und dem Berufungsbe-
klagten ordnungsgemäss sowie gereinigt zu übergeben. Die Berufungsklägerin
dringt mit ihren Argumenten in der Berufung nicht durch; die Berufung ist abzu-
weisen und das vorinstanzliche Urteil vom 3. Januar 2024 (Geschäfts-
Nr. ER230174-L/U) ist zu bestätigen.
4.
4.1. Ausgehend von einem monatlichen Mietzins in Höhe von Fr. 3'028.00 (vgl.
act. 1 Rz. 8) und einer praxisgemässen Verfahrensdauer von sechs Monaten bis
zur effektiven Ausweisung beträgt der Streitwert für das vorliegende Verfahren
Fr. 18'168.00 (vgl. HULLIGER, in: Fachhandbuch Zivilprozessrecht, Teil 4/VI Miet-
rechtliche Verfahren, 2020, Rz. 27.137 S. 822)
4.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des
Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG).
Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 1'450.00 festzuset-
zen. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Berufungsbeklagten ist man-
gels erheblicher Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine Parteientschädi-
gung zuzusprechen.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Ein-
zelgericht Audienz, vom 3. Januar 2024 (Geschäfts-Nr. ER230174-L/U) wird
bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'450.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Berufungsklägerin aufer-
legt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter
Beilage eines Doppels von act. 22, sowie an das Bezirksgericht Zürich (Ein-
zelgericht Audienz), je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'168.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am:
16. Februar 2024