zh_obergericht · PF170048 · 2017-12-22 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen / Kosten- und Entschädigungsfolgen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF170048-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin lic. iur. R. Bantli Keller
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler
Urteil vom 22. Dezember 2017
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen /
Kosten- und Entschädigungsfolgen
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Meilen vom 23. Oktober 2017 (ER170027)

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Erwägungen:
1.
1.1 Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin vermietete mit Mietvertrag
vom 26./27. Juni 2014 ein Einfamilienhaus in C._____ an die Gesuchgegnerin
und Beschwerdeführerin und deren Ehemann D._____ (act. 3/2). Die Gesuchstel-
lerin und Beschwerdegegnerin wird daher nachfolgend als Vermieterin bezeich-
net. Am 3. Juli 2017 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis gestützt auf Zah-
lungsverzug der Mietparteien nach Art. 257d OR (act. 3/8-11).
1.2 Mit Eingabe vom 5. September 2017 an das Einzelgericht im summarischen
Verfahren des Bezirksgerichts Meilen (nachfolgend Vorinstanz) stellte die Vermie-
terin ein Ausweisungsbegehren gegen die Gesuchsgegnerin und Beschwerdefüh-
rerin (vgl. act. 1). Letztere wird nachfolgend als Mieterin bezeichnet. Der Mitmieter
D._____ hatte das Mietobjekt aufgrund der Trennung der Mietparteien zu diesem
Zeitpunkt bereits verlassen, (vgl. act. 1 S. 3, act. 19 S. 2).
1.3 Die Mieterin teilte der Vorinstanz mit Schreiben vom 25. September 2017
mit, dass sie das vom Ausweisungsbegehren betroffene Mietobjekt am 29. Sep-
tember 2017 verlassen werde (act. 11). Die Vermieterin wies mit Eingabe vom
3. Oktober 2017 auf die erfolgte Übergabe des Mietobjekts hin und beantragte,
das Verfahren sei infolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Mieterin (act. 15). Die Mieterin nahm am
16. Oktober 2017 Stellung zur Eingabe der Vermieterin (act. 19).
1.4 Am 23. Oktober 2017 erliess die Vorinstanz die folgende Verfügung (act. 20
= act. 23 = act. 25):
"1. Das vorliegende Verfahren wird als gegenstandslos geworden erledigt abgeschrie-
ben.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'200.–.
3. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt.

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4. Die Gerichtskosten werden aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvor-
schuss in der Höhe von CHF 4'900.– bezogen, sind dieser aber von der Gesuchs-
gegnerin zu ersetzen.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung
von CHF 4'400.– (ink. 8% MWSt) zu bezahlen."
Die Verfügung wurde der Mieterin am 28. Oktober 2017 zugestellt (act. 21/1).
1.5 Mit Eingabe vom 6. November 2017 (Datum Poststempel: 7. November
2017, Eingang beim Obergericht: 8. November 2017) erhob die Mieterin Be-
schwerde gegen die Verfügung vom 28. Oktober 2017. Sie stellt die folgenden
Beschwerdeanträge (act. 24 S. 1 f.):
"1. Die Verfügung vom 23.10.17 des Bezirksgericht Meilen sei aufzuheben.
2. Die Gerichtskosten, sowie die Prozessentschädigung zulasten der Beschwerdegeg-
nerin aufzuerlegen."
1.6 Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-21).
Es wurde davon abgesehen, einen Kostenvorschuss einzuholen und der Vermie-
terin Frist zur Beantwortung der Beschwerde anzusetzen (vgl. Art. 98 und Art. 322
Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Allerdings ist der Vermie-
terin mit dem vorliegenden Entscheid noch ein Doppel von act. 24 zuzustellen.
2.
2.1 Der erstinstanzliche Kostenentscheid ist selbständig nur mit Beschwerde an-
fechtbar (Art. 110 ZPO). Die Beschwerdefrist für die Anfechtung von Endent-
scheiden im summarischen Verfahren beträgt 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Die
Beschwerdefrist ist eine gesetzliche und als solche nicht erstreckbare Frist (vgl.
Art. 144 Abs. 1 ZPO sowie ZK ZPO-FREIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Auflage 2016,
Art. 321 N 5), weshalb die Beschwerde in Wahrung der Beschwerdefrist ab-
schliessend zu begründen ist.
2.2 Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen, und sie hat einen
Antrag zu enthalten. Dieser ist (jedenfalls, wenn die Rechtsmittelinstanz auch neu

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entscheiden kann, was bei Kostenbeschwerden der Fall ist) zu beziffern. Fehlt die
Bezifferung in einem solchen Fall, so ist auf die entsprechenden Anträge nicht
einzutreten (vgl. OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011, E. II.).
2.2.1 Soweit die Mieterin verlangt, ihr seien keine Kosten aufzuerlegen und sie sei
nicht zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die Vermieterin zu verpflichten,
genügt der Beschwerdeantrag den erwähnten Anforderungen. Der Antrag, es sei
eine Parteientschädigung zulasten der Vermieterin festzusetzen, ist dagegen un-
beziffert. Auch der Beschwerdebegründung (act. 24) lässt sich keine Angabe der
Mieterin entnehmen, welchen Betrag sie als Entschädigung für das erstinstanzli-
che Verfahren für sich geltend macht.
2.2.2 Die Kammer gibt unvertretenen Laien, die vor Fristablauf eine den Anforde-
rungen nicht genügende Eingabe einreichen, Gelegenheit, den Mangel zu ver-
bessern (vgl. allgemein OGer ZH LB120045, Verfügung Z01 vom 31. Mai 2012).
Im vorliegenden Fall lief die 10-tägige Beschwerdefrist, die am 28. Oktober 2017
ausgelöst wurde, am 7. November 2017 ab. Die Mieterin überreichte ihre Be-
schwerde am letzten Tag der Frist der Post, und die Beschwerde ging am
8. November 2017 beim Obergericht ein (vgl. vorne Ziff. 1.3-4). In diesem Zeit-
punkt war es aufgrund des Ablaufs der Beschwerdefrist nicht mehr möglich, der
Mieterin Gelegenheit zu geben, ihren Antrag zu beziffern. Auf den unbezifferten
Antrag um Verpflichtung der Vermieterin zur Leistung einer Parteientschädigung
an die Mieterin ist nicht einzutreten.
2.3 Nach Art. 326 ZPO sind im Beschwerdeverfahren keine neuen Tatsachen-
behauptungen und Beweismittel mehr zulässig.
3.
3.1 Die Vorinstanz erwog, die Mieterin habe das vom Ausweisungsbegehren be-
troffene Mietobjekt am 29. September 2017 verlassen. Das Verfahren erweise
sich daher als gegenstandslos und sei abzuschreiben. Aufgrund der expliziten
Weigerung der Mieterin, die Liegenschaft rechtzeitig (Ende August 2017) zu
übergeben, habe die Vermieterin annehmen dürfen, die Mieterin werde nicht zeit-

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nah ausziehen. Die Mieterin habe somit das Verfahren veranlasst, und die Grün-
de, die zur Gegenstandslosigkeit führten, seien bei ihr eingetreten. Zudem wäre
die Vermieterin, so die Vorinstanz, mit ihrem Ausweisungsbegehren durchge-
drungen. Aus diesen Gründen auferlegte die Vorinstanz ihre Kosten vollumfäng-
lich der Mieterin und verpflichtete diese, der Vermieterin eine Parteientschädigung
zu bezahlen (act. 23 S. 4-6).
3.2 Die Mieterin ist der Ansicht, die Vermieterin habe die Kosten rechtsmiss-
bräuchlich verursacht. (act. 24 S. 7). Auf die einzelnen Argumente der Mieterin
wird nachfolgend eingegangen.
3.3 Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO sieht vor, dass das Gericht die Kosten nach Er-
messen verteilt, wenn es das Verfahren als gegenstandslos abschreibt und das
Gesetz nichts anderes vorschreibt. Zu berücksichtigen ist etwa, welche Partei An-
lass zum Verfahren gegeben hat, welches der mutmassliche Prozessausgang
gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, welche zur
Gegenstandslosigkeit führten. Dabei kann keine Methode von vornherein ausge-
schlossen werden. Der Entscheid darüber, welchem Kriterium der Vorrang gege-
ben wird, steht im (pflichtgemässen) Ermessen des Gerichts (vgl. OGer ZH
PF150073 vom 14. März 2016, E. II./3.3.2; ZK ZPO-JENNY, 3. Auflage 2016,
Art. 107 N 16).
3.4 Zum mutmasslichen Prozessausgang ist das Folgende festzuhalten:
3.4.1 Die Vermieterin wies mit Schreiben an die Mieterin vom 10. Mai 2017 auf
Mietzinsausstände von Fr. 114'071.95 hin und setzte der Mieterin eine Frist von
30 Tagen an, um den offenen Betrag zu begleichen. Für den Säumnisfall drohte
die Vermieterin der Mieterin die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags
an. Das Schreiben wurde der Mieterin gemäss dem von der Vermieterin einge-
reichten Zustellnachweis am 11. Mai 2017 zur Abholung gemeldet (Abholungsein-
ladung) und am 17. Mai 2017 am Postschalter zugestellt (act. 3/5). Die gleiche
Mahnung stellte die Vermieterin auch an D._____ zu (Mitmieter, vgl. act. 3/6).

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3.4.2 Mit Schreiben vom 3. Juli 2017 an die Mieterin wies die Vermieterin darauf
hin, dass der erwähnte Ausstand nicht beglichen worden sei. Gestützt darauf
kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 3. Juli 2017 in Anwendung von
Art. 257d OR auf den 31. August 2017. Die Sendung wurde der Mieterin am
5. Juli 2017 zur Abholung gemeldet (Abholungseinladung) und ging am 13. Juli
2017 an die Vermieterin zurück, weil die Mieterin die Sendung nicht abgeholt hat-
te (act. 3/8-9). Die Vermieterin stellte gleichzeitig auch an D._____ eine Kündi-
gung des Mietverhältnisses per 31. August 2017 zu, welche diesem am 5. Juli
2017 ins Postfach avisiert wurde und welche er am 7. Juli 2017 am Schalter ent-
gegen nahm (vgl. act. 3/10). Ein weiteres Exemplar der Kündigung stellte die
Vermieterin dem Rechtsvertreter von D._____ zu (act. 3/11).
3.4.3 Auf die Zustellung der Kündigung an die Mieterin ist näher einzugehen:
3.4.3.1 Die Vorinstanz erwog, dass eine eingeschriebene Sendung als zugestellt
betrachtet werde, wenn der Empfänger gemäss Abholungseinladung davon
Kenntnis nehmen könne bzw. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit der
Kenntnisnahme des Empfängers gerechnet werden könne. Das bejahte die Vo-
rinstanz mit Blick auf die Zustellung der Kündigung vom 3. Juli 2017 unter Hinweis
auf die Zustellung der Abholungseinladung am 5. Juli 2017 (act. 23 S. 5).
3.4.3.2 Die Mieterin machte demgegenüber bereits vor Vorinstanz geltend, sie sei
am 3. Juli 2017 (dem Datum der Kündigung) nicht nur ernsthaft krank gewesen,
sondern habe sich mit Sepsis in einem lebensbedrohlichen Zustand befunden.
Am 27. Juni 2017 habe sie hohes Fieber und Schüttelfrost bekommen. Am
29. Juni 2017 sei sie notfallmässig ins Spital eingetreten. Ihre Schwester, die bei
ihr zu Besuch gewesen sei, habe sie bewusstlos ins Spital gebracht und habe
sich, so die Mieterin weiter, um die kleine Tochter kümmern können (act. 19 S. 1
f.). Am 7. Juli 2017 habe ihre Schwester aus dem Spital den Vertreter der Vermie-
terin angerufen und habe ihn über den Gesundheitszustand der Mieterin infor-
miert. Der Vertreter habe dabei die Kündigung nicht erwähnt (act. 19 S. 3).
Beschwerdeweise ergänzt die Mieterin zur Frage der Zustellung der Kündigung,
dass aufgrund ihres geschilderten Spitalaufenthalts und ihrer schweren Erkran-

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kung nicht vom gewöhnlichen Lauf der Dinge ausgegangen werden könne
(act. 24 S. 6).
3.4.3.3 Die Zustellung der Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung
richtet sich nach der absoluten Empfangstheorie. Danach gilt die Kündigung als
zugestellt, wenn sie in den Machtbereich der empfangenden Person übergegan-
gen ist. Ausschlaggebend ist die Zugriffsmöglichkeit. Ob die empfangende Person
tatsächlich von der Kündigung Kenntnis nimmt, ist dagegen nicht erheblich. Ein-
geschriebene Sendungen, welche ins Postfach oder in den Briefkasten avisiert
werden, gelten im Anwendungsbereich der absoluten Empfangstheorie am Tag
der Avisierung zugestellt, wenn von der empfangenden Person erwartet werden
kann, die Sendung sofort abzuholen. Wenn das nicht erwartet worden kann, so
gilt die Zustellung im Sinne einer allgemeinen Regelung am Tag danach als er-
folgt (BGE 137 III 208 E. 3.1.2; vgl. auch LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis,
9. Auflage 2016, S. 685 mit Hinweisen).
Die Kündigung wurde der Mieterin wie erwähnt am 5. Juli 2017 zur Abholung avi-
siert. Sie galt der Mieterin gegenüber deshalb nach der erwähnten allgemeinen
Regel spätestens am Donnerstag, 6. Juli 2017, als zugestellt. Zu prüfen ist, ob die
Erkrankung und der Spitalaufenthalt der Mieterin im fraglichen Zeitpunkt zu einem
anderen Schluss führen:
3.4.3.4 Die Mieterin war gemäss Austrittsbericht des Spitals Zollikerberg vom
17. Juli 2017 vom 4. bis 10. Juli 2017 dort hospitalisiert. Nach der Bestätigung des
Spitals Zollikerberg vom 13. Oktober 2017 (gemäss dem Vermerk der Mieterin
wegen Verlusts neu ausgestellt) war die Mieterin über ihren Spitalaufenthalt hin-
aus noch bis am 16. Juli 2017 zu 100% arbeitsunfähig (vgl. die Zeugnisse ange-
heftet an act. 19).
Verhinderungen der empfangenden Person ändern an den Wirkungen der absolu-
ten Empfangstheorie grundsätzlich nichts. Das Risiko dafür, dass die in ihrem Zu-
griffsbereich eingetroffene Kündigung sie auch tatsächlich erreicht, trägt die emp-
fangende Person, die gerade bei Abwesenheiten wegen Ferien usw. entspre-
chende Vorkehren zu treffen hat (ZK-HIGI, Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR,

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N 38; PERMANN, Mietrecht Kommentar Navigator.ch, 2. Auflage 2007, Vorbemer-
kungen N 103). Teils wird im Schrifttum immerhin vorbehalten, dass das Abholen
einer Sendung am Tag nach der Avisierung bei unvorhergesehenen Abwesenhei-
ten oder im Krankheitsfall unzumutbar sein kann (vgl. BSK OR I-WEBER, 6. Auf-
lage 2015, Art. 266a N 1d). Das Bundesgericht ist jedenfalls bei Ferienabwesen-
heiten streng. Solche ändern nichts an der Fiktion des Empfangs am Tag nach
der Avisierung (BGE 143 III 15 E. 4.2; die Frage, wie es sich im Krankheitsfall
verhalten hätte, liess das Bundesgericht in E. 4.3 offen). Ferner werden Abwe-
senheiten ausnahmsweise für relevant befunden, wenn die kündigende Partei von
der Verhinderung der anderen Partei Kenntnis hatte und den vorübergehenden
anderen Aufenthaltsort kannte (vgl. LACHAT ET AL., a.a.O., S. 685 FN 96; in diesem
Sinn auch BGE 140 III 244 E. 5.2).
Die von der Mieterin thematisierte Mitteilung ihrer Abwesenheit an den Vertreter
der Vermieterin ist in diesem Zusammenhang ohne Belang, da sie am 7. Juli 2017
und damit erst nach der Kündigung erfolgte. Die Vermieterin hat somit die Kündi-
gung am 3. Juli 2017 nicht in Kenntnis der Abwesenheit der Mieterin ausgespro-
chen.
Weiter ist zu fragen, ob die Mieterin ihre Schwester, die sich offenbar während
des Spitalaufenthalts um das Kind der Mieterin kümmerte, zum Empfang von
Sendungen hätte bevollmächtigen können und müssen. Auch wenn indes zu-
gunsten der Mieterin davon ausgegangen wird, dass ihr aufgrund ihres unerwarte-
ten, notfallmässigen Spitalaufenthalts das Abholen einer eingeschriebenen Sen-
dung nicht zugemutet werden konnte, so gilt dies nur für die Dauer des Spitalau-
fenthalts. Die Mieterin verliess das Spital wie erwähnt am 10. Juli 2017. Danach
war sie zwar – wie geschildert – gemäss den eingereichten Zeugnissen noch bis
16. Juli 2017 arbeitsunfähig. Das alleine führt jedoch nicht zum Schluss, dass es
der Mieterin auch nach dem Verlassen des Spitals nicht möglich gewesen wäre,
sich um ihre Post zu kümmern, zumal die Mieterin keine konkreten Angaben zu
ihrem Gesundheitszustand nach dem Spitalaufenthalt machte. Es war ihr somit
nach ihrer Entlassung aus dem Spital, d.h. spätestens am Dienstag, 11. Juli 2017,
zuzumuten, ihre Post abzuholen oder ihre Schwester (oder eine Drittperson) da-

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mit zu beauftragen. Die Mieterin hatte aufgrund der erwähnten Abholfrist bis
12. Juli 2017 (act. 3/8) dazu auch Gelegenheit. Dass der Vertreter der Vermieterin
anlässlich des erwähnten Telefongesprächs vom 7. Juli 2017 gegenüber der
Schwester der Mieterin die Kündigung nicht erwähnte, ist danach nicht von Be-
lang. Die Mieterin musste sich unabhängig von einer solchen Mitteilung um ihre
Post kümmern.
Unter Berücksichtigung des Spitalaufenthaltes der Mieterin galt die Kündigung der
Mieterin somit am 11. Juli 2017 als zugestellt.
3.4.4 Zur Gültigkeit der Kündigung vom 3. Juli 2017 per 31. August 2017 ist das
Folgende festzuhalten:
3.4.4.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Mietsache mit der Bezahlung von
Mietzinsen im Rückstand, so kann ihm die Vermieterin eine Zahlungsfrist setzen
und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge-
kündigt werde. Die Frist beträgt bei Wohnräumen 30 Tage. Bezahlt der Mieter in-
nert Frist nicht, so kann die Vermieterin von Wohnräumen mit einer Frist von 30
Tagen auf Ende eines Monats die Kündigung aussprechen (Art. 257d OR).
3.4.4.2 Die Mieterin weist zum Zahlungsverzug, mit welchem die Vermieterin die
Kündigung begründete, auf die Vorgeschichte mit D._____, ihrem Ehemann (und
Mitmieter) hin. D._____ habe den Zahlungsverzug verschuldet, indem er die Miet-
zinszahlungen eingestellt habe (vgl. act. 24 S. 2 f.; vgl. auch bereits act. 19 S. 2).
Darauf kann sich die Mieterin der Vermieterin gegenüber indes nicht stützen. Mit
Blick auf den Zahlungsverzug der Mieter ist entscheidend, dass dieser im Zeit-
punkt der Mahnung effektiv vorlag. Das wird nicht bestritten. Die Hinweise der
Mieterin in der Beschwerdeschrift auf Zahlungen, welche sie für Gebühren, Heizöl
und Unterhaltskosten vornahm (act. 24 S. 3; diese Vorbringen sind an sich ohne-
hin als unzulässige Noven nicht zu hören), ändern daran nichts. Die Frage, wer im
internen Verhältnis zwischen der Mieterin und D._____ (die gemäss Mietvertrag
solidarisch haften, act. 3/2) den Zahlungsverzug verschuldete, ist nicht relevant.
Die Mieterin kann ein allfälliges Verschulden von D._____ der Vermieterin nicht

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entgegen halten, und sie kann daraus kein weitergehendes Recht zur Nutzung
der Mietsache ableiten.
3.4.4.3 Im Übrigen äussert sich die Mieterin nicht weiter zu den Gültigkeitsvoraus-
setzungen der Kündigung. Die Vermieterin kam den Anforderungen von Art. 257d
OR nach, indem sie der Mieterin am 10. Mai 2017 eine Frist zur Bezahlung der
ausstehenden Mietzinsen ansetzte, gleichzeitig für den Säumnisfall die Kündi-
gung androhte (act. 3/5-7) und am 3. Juli 2017 die Kündigung aussprach (act. 3/8-
10; vgl. auch vorne Ziff. 3.4.1-2). Auch wenn die Kündigung (als empfangsbedürf-
tige Willenserklärung) nach den vorstehende Ausführungen erst am 11. Juli 2017
als erfolgt gilt, hat die Vermieterin die Frist von Art. 257d Abs. 2 OR eingehalten.
Anzeichen für Nichtigkeitsgründe nach Art. 266o OR sind nicht ersichtlich. Somit
ist von einer gültigen Kündigung per 31. August 2017 auszugehen.
3.4.5 Die Mieterin geht in ihrer Beschwerdeeingabe weiter auf die Vorgeschichte
ein, welche zur Kündigung geführt habe, insbesondere im Zusammenhang mit der
Trennung zwischen ihr und D._____, und sie macht zumindest sinngemäss gel-
tend, die Kündigung vom 3. Juli 2017 sei rechtsmissbräuchlich gewesen (act. 24
S. 1 ff., S. 5). Die Schilderungen sind, soweit sie im Beschwerdeverfahren neu
vorgebracht wurden, als unzulässige Noven nicht zu hören (vgl. vorne Ziff. 2.3).
Sinngemäss erhob die Mieterin indes bereits vor Vorinstanz den Vorwurf, die
Vermieterin habe sich rechtsmissbräuchlich verhalten (vgl. act. 19 S. 1). Ob sich
dieses Vorbringen auf die Kündigung vom 3. Juli 2017 bezog, kann offen bleiben.
Bezüglich ihrer Schilderung ist das Folgende festzuhalten:
Von der (grundsätzlichen) Gültigkeit der Kündigung ist die Frage ihrer Anfechtbar-
keit zu unterscheiden. Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 f. OR). Will eine Partei die Kündi-
gung anfechten, so hat sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der
Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Die
Mieterin macht nicht geltend, dass sie die Kündigung innert Frist (oder überhaupt)
angefochten hätte. Damit ist das Anfechtungsrecht verwirkt, und die Frage, ob die
Vermieterin mit der Kündigung gegen Treu und Glauben verstiess, kann im Aus-
weisungsverfahren nicht mehr (auch nicht vorfrageweise) geprüft werden (vgl.

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OGer ZH PF160008 vom 4. März 2016, E. II./ 3.4). Auf die Ausführungen der Mie-
terin zu einem Verstoss gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1
OR ist deshalb nicht einzugehen.
3.4.6 Die Mieterin verweist zudem im Beschwerdeverfahren (zumindest sinnge-
mäss) auf Härtegründe, weil es ihr mit ihrem kleinen Kind schwer gefallen sei, das
Haus rechtzeitig zu räumen und eine neue Wohnung zu finden (act. 24 S. 5).
Auch diese Vorbringen sind indes im Beschwerdeverfahren als unzulässige No-
ven nicht zu hören. Ohnehin konnte auf Härtegründe, welche unter Umständen
eine Erstreckung eines Mietverhältnisses rechtfertigen können, ausserhalb eines
Kündigungsschutz- und Erstreckungsverfahrens nach Art. 271 ff. OR nicht einge-
gangen werden (vgl. OGer ZH PF170030 vom 25. Juli 2017, E. 3.3).
3.4.7 Die Kündigung des Mietverhältnisses vom 3. Juli 2017 per 31. August 2017
ist somit verbindlich. Die Mieterin war ab dem 1. September 2017 nicht mehr be-
rechtigt, das Mietobjekt weiter zu benutzen. Das Ausweisungsbegehren vom
5. September 2017 wäre daher gutzuheissen gewesen, was nach Art. 106 Abs. 1
ZPO zur Kostenpflicht der Mieterin geführt hätte.
3.5 Zur Frage, welche Partei Anlass zum vorliegenden Ausweisungsverfahren
gab und bei welcher Partei die Gründe eintraten, die zur Gegenstandslosigkeit
führten, ist das Folgende festzuhalten:
3.5.1 Die Mieterin macht geltend, sie habe sich am 22. September 2017 bei der
Gemeinde E._____ abgemeldet. Sie habe die Vermieterin umgehend darüber in-
formiert und habe einen Übergabetermin am 20. September 2017 "bestätigt". Bis
zum 25. September 2017 seien bereits sämtliche grossen Möbelstücke und Ge-
genstände abtransportiert worden. Dennoch habe die Vermieterin an diesem Da-
tum, dem 25. September 2017, die Klage rechtshängig gemacht (act. 19 S. 2).
Die Mieterin versteht unter "rechtshängig machen" in diesem Zusammenhang die
Leistung des Kostenvorschusses, für dessen Bezahlung die Vermieterin vor der
Vorinstanz eine Fristerstreckung bis 25. September 2017 erwirkte (vgl. act. 19
S. 2 und act. 4). Die Mieterin bestreitet damit sinngemäss, der Vermieterin Anlass
zur Stellung des Ausweisungsbegehrens gegeben zu haben.

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3.5.2 Die Vermieterin machte das Ausweisungsverfahren indessen bereits mit
Eingabe vom 5. September 2017 anhängig. In diesem Zeitpunkt durfte die Ver-
mieterin sich durch das Verhalten der Mieterin dazu veranlasst sehen. Das folgt
daraus, dass die Mieterin (so die unbestrittene Schilderung der Vermieterin) sich
am 28. August 2017 ausdrücklich geweigert hatte, das Mietobjekt per 31. August
2017 zu verlassen (act. 1 S. 6), obwohl sie nach ihrer eigenen Angabe Mitte Au-
gust 2017 infolge eines Schreibens der Vermieterin von der Kündigung Kenntnis
erlangt hatte (vgl. act. 24 S. 4). Die Mieterin hält dem Vorbringen der Vermieterin
in diesem Punkt nur entgegen, dass sie sich nicht geweigert habe, die Liegen-
schaft zu verlassen, sondern dass sie nur betont habe, sie brauche Zeit bis Ende
September (act. 24 S. 5). Damit anerkennt sie jedoch gerade, dass sie sich wei-
gerte, die Liegenschaft bis Ende August 2017 (und damit fristgerecht) zu verlas-
sen.
Dass die Vermieterin sodann, als sie vom bevorstehenden Auszug der Mieterin
aus dem Mietobjekt Kenntnis erlangt hatte, an ihrem Begehren festhielt, ist ihr
nicht vorzuwerfen, auch nicht mit Blick auf das von der Mieterin genannte Gebot
der schonungsvollen Rechtsausübung (act. 24 S. 6). Es stand der Vermieterin
frei, nach der verspäteten Rückgabe auf die Gegenstandslosigkeit des Verfahrens
zu verweisen (vgl. act. 15) und die ermessensweise Kostenregelung zu Lasten
der Mieterin zu verlangen (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Ein Rückzug des Be-
gehrens (oder die Nichtbezahlung des Kostenvorschusses) hätte demgegenüber
nach Art. 106 Abs. 1 ZPO ohne weiteres zur Kostenpflicht der Vermieterin geführt.
3.5.3 Die Mieterin hat der Vermieterin somit mit ihrem Verhalten – der unterblie-
benen Übergabe des Mietobjekts per 31. August 2017 – Anlass gegeben, am
5. September 2017 das eingangs erwähnte Ausweisungsbegehren zu stellen
(act. 1). Indem sie das Mietobjekt rund einen Monat später verliess, verursachte
die Mieterin zudem die Gegenstandslosigkeit des Verfahrens. Zusammen mit dem
aufgezeigten mutmasslichen Ausgang des Verfahrens sprechen auch diese Um-
stände für die Kostenpflicht der Mieterin.
3.6 Die Mieterin sieht einen weiteren Grund, der gegen eine Kostenauflage zu
ihren Lasten spricht, in einem (so die Mieterin) rechtsmissbräuchlichen Verhalten

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der Vermieterin. Die Vermieterin habe sich widersprüchlich verhalten, indem sie
zunächst lange mit der Kündigung zugewartet habe, hin und her spekuliert habe
und sodann nach der ausserordentlichen Kündigung sofort auf Ausweisung ge-
klagt habe (act. 24 S. 6). Auch hier ist festzuhalten, dass die Mieterin bereits vor
Vorinstanz auf ein ihrer Ansicht nach rechtsmissbräuchliches Vorgehen der Ver-
mieterin hinwies (vgl. vorne Ziff. 3.4.5).
Dass ein Verstoss gegen Treu und Glauben im Zusammenhang mit der Kündi-
gung selber nicht geprüft werden kann, wurde bereits festgehalten. Im weiteren
geht es um das Vorgehen der Vermieterin, welche auf die erfolgte Kündigung und
die Weigerung der Mieterin, das Mietobjekt rechtzeitig zurückzugeben, ohne wei-
teres die Ausweisung der Mieterin verlangte. Der Vermieterin ist in diesem Zu-
sammenhang kein Vorwurf zu machen. Das Gebot von Treu und Glauben ver-
pflichtet eine Vermieterin nicht, nach erfolgter Vertragsauflösung mit einem Aus-
weisungsbegehren einen Monat lang zuzuwarten. Ein Verstoss gegen Treu und
Glauben bzw. ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ist nicht ersichtlich. Vielmehr
erweist sich das Verhalten der Vermieterin als rechtskonform.
3.7 Insgesamt ist der Entscheid der Vorinstanz, die Prozesskosten (Gerichtskos-
ten und Parteientschädigung) der Mieterin aufzuerlegen, nicht zu beanstanden.
3.8 Zur Höhe der Kosten, welche die Vorinstanz ihr auferlegte (Gerichtskosten
und Parteientschädigung), äussert sich die Mieterin nicht. Darauf ist deshalb nicht
weiter einzugehen.
3.9 Die eingangs angeführten Beschwerdeanträge der Mieterin sind somit voll-
umfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
4.
4.1 Ausgangsgemäss wird die Mieterin für das Beschwerdeverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Vermieterin ist mangels Aufwendungen im
Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen.

- 14 -
4.2 Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das tatsäch-
liche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls
(§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. und 12 GebV OG
Rechnung. Der Streitwert der bezifferten Anträge beträgt Fr. 3'200.00 (erstin-
stanzliche Entscheidgebühr) + Fr. 4'400.00 (Parteientschädigung für das erstin-
stanzliche Verfahren), total Fr. 7'600.00.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.00 festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Gesuchsgegne-
rin und Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 24, sowie an das
Bezirksgericht Meilen, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichts-
kasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der
Streitwert beträgt Fr. 7'600.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
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