zh_obergericht · LF250078 · 2025-09-10 · de
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250078-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. M. Isler sowie
Gerichtsschreiberin MLaw O. Guyer
Beschluss vom 10. September 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____,
betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes
Bülach vom 9. Juli 2025 (ER250059)

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Rechtsbegehren:
(act. 6/1 S. 2)
1. Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, das Mietobjekt,
7.5-Zimmer-Einfamilienhaus (inkl. Garage und zwei Aussenpark-
plätze) an der D._____-strasse 1 in E._____, unverzüglich zu ver-
lassen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss geräumt und ge-
reinigt zu übergeben.
2. Das zuständige Stadtammannamt Bülach sei anzuweisen, den zu
erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft und
auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letztere zuzüglich
8.1 % Mehrwertsteuer) zu Lasten der Gesuchsgegner.
Prozessualer Antrag der Gesuchsgegner:
(act. 6/7, sinngemäss)
Es sei den Gesuchsgegnern die unentgeltliche Rechtspflege zu gewäh-
ren.
Verfügung und Urteil des Einzelgerichts:
(act. 5)
Es wird verfügt:
1. Das Gesuch der Gesuchsgegner um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
wird abgewiesen.
2./3. [Mitteilung und Rechtsmittel]
Es wird erkannt:
1. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das 7.5-Zimmer-Einfamilienhaus (inkl. Ga-
rage und zwei Aussenparkplätze) an der D._____-strasse 1 in E._____ unverzüg-
lich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben, unter An-
drohung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall.
2. Das Betreibungs- und Stadtammannamt Bülach wird angewiesen, nach Eintritt der
Vollstreckbarkeit dieses Entscheids auf Verlangen des Gesuchstellers die Verpflich-
tung der Gesuchsgegner gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten

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für die Vollstreckung sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen, sind diesem aber von
den Gesuchsgegnern zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.–. Allfällige weitere Auslagen
bleiben vorbehalten.
4. Die Kosten gemäss Ziffer 3 dieses Urteils werden den Gesuchsgegnern je zur
Hälfte auferlegt.
5. Die Gesuchsgegner werden je verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschä-
digung von je Fr. 1'000.– (inkl. 8.1 % Mwst.; also insgesamt Fr. 2'000.–) zu bezah-
len.
6./7. [Mitteilung und Rechtsmittel]
Rechtsmittelanträge:
der Gesuchsgegner und Berufungskläger (act. 2 sinngemäss):
1. Es sei eine Erstreckung für die Rückgabe des Einfamilienhauses
an der D._____-strasse 1, E._____ zu gewähren.
2. Es sei der Berufung die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3. Es sei die unentgeltliche Rechtspflege sowohl für das Verfahren
vor Vorinstanz als auch das Rechtsmittelverfahren zu gewähren.
Erwägungen:
1.
1.1. Am 4. März 2020 schlossen der Gesuchsteller und Berufungsbeklagte (fortan
Berufungsbeklagter) und die Gesuchsgegner und Berufungskläger (fortan Beru-
fungskläger) einen unbefristeten Mietvertrag per 1. April 2020 über das Einfamili-
enhaus inkl. Garage und Aussenparkplätzen an der D._____-strasse 1, E._____
(act. 6/3/1). Das Mietverhältnis wurde mit amtlichem Formular vom 17. März 2025
auf den 31. Mai 2025 gekündigt. Als Kündigungsgrund gab der Berufungsbeklagte
Zahlungsverzug an (act. 6/3/7).

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1.2. Am 20. Juni 2025 leitete der Berufungsbeklagte beim Einzelgericht des Be-
zirksgerichts Bülach (fortan Vorinstanz) ein Ausweisungsverfahren gegen die Be-
rufungskläger ein (act. 6/1). Mit Verfügung und Urteil vom 9. Juli 2025 hiess das
Einzelgericht das Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Berufungsklä-
ger, das 7.5-Zimmer-Einfamilienhaus (inkl. Garage und Aussenparkplätze) unver-
züglich zu räumen und dem Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben,
unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Das Betreibungs-
und Stadtammannamt Bülach wurde mit der Vollstreckung beauftragt. Die Ent-
scheidgebühr wurde auf Fr. 3'000.–, die Parteientschädigung auf insgesamt
Fr. 2'000.– festgesetzt. Darüber hinaus verfügte die Vorinstanz die Abweisung
des Gesuchs der beiden Berufungskläger um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege (act. 6/10 = act. 3 = act. 5).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 21. Au-
gust 2025 Berufung bei der Kammer (act. 2). Sie verlangen sinngemäss die Er-
streckung des Mietverhältnisses, die Gewährung der aufschiebenden Wirkung bis
zum Entscheid und die Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz hinsichtlich
der unentgeltlichen Rechtspflege. Gleichzeitig ersuchen sie um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege im Verfahren vor der Kammer. Zudem bringen sie
vor, die Kosten von insgesamt Fr. 5'000.– (Gerichtsgebühr und Parteientschädi-
gungen) seien überhöht und würden bestritten.
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1–15). Auf weitere pro-
zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch-
reif.
2.
2.1.1. Das angefochtene Urteil stellt bezüglich des Antrags um Erstreckung einen
erstinstanzlichen Entscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. Eine
Berufung gegen einen solchen Entscheid ist zulässig , wenn der Streitwert des
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehrens mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert entspricht, wie die Vorinstanz korrekt festge-

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halten hat, dem Wert von sechs Bruttomonatsmietzinsen à Fr. 6'000.– bzw.
Fr. 36'000.– insgesamt. Damit ist das Streitwerterfordernis erfüllt.
2.1.2. Auf das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung ist nicht ein-
zutreten, weil einer Berufung gemäss Art. 315 Abs. 1 und 2 ZPO e contrario von
Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt.
2.1.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung oder eine unrich-
tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die
Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist schriftlich und abschliessend
begründet einzureichen. Begründen im Sinn dieser Bestimmung bedeutet aufzu-
zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft sein soll (vgl. BGE 142 I
93 E. 8.2). Aus der Berufung als einer Rechtsmittelschrift muss hervorgehen,
dass und weshalb die rechtsuchende Partei einen Entscheid anficht und inwieweit
dieser geändert oder aufgehoben werden soll (vgl. BGE 137 III 617 E. 4.2.2; 134
II 244 E. 2.4.2). Auch wenn an Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien nach
der Praxis der Kammer nur minimale Anforderungen gestellt werden, reicht eine
Begründung nicht aus, wenn darin nicht zum Ausdruck kommt, an welchen Män-
geln der angefochtene Entscheid leiden bzw. weshalb dieser unrichtig sein soll
(vgl. zuletzt OGer ZH LF240104 vom 7. November 2024 E. II./1 und LF240101
vom 30. Oktober 2024 E. 3a je m.w.H.). Sind diese Voraussetzungen nicht gege-
ben, ist auf die Berufung nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Beweismittel
können im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grundla-
gen des Ausweisungsverfahrens sowie die Voraussetzungen für eine gültige Zah-
lungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR dar (vgl. act. 5 S. 4). Gestützt auf
diese Ausführungen begründete die Vorinstanz ihren Entscheid mit dem Um-
stand, dass die Berufungskläger die Sachdarstellung zu Zahlungsverzug, Abmah-
nung und Kündigung nicht bestritten hätten. Sie kam zum Schluss, dass das Miet-
verhältnis per 31. Mai 2025 gültig aufgelöst worden sei und die Berufungskläger

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sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befänden. Die Vorbringen zu ihrer finanziel-
len Situation seien im Ausweisungsverfahren unbeachtlich (act. 5 S. 4 f.).
2.3. Die Berufungskläger bringen in ihrer Berufung vor, ihr Sohn habe in der Wo-
che der Eingabe das neue Schuljahr begonnen und ein Umzug an einen weit ent-
fernten Ort habe deshalb gravierende Auswirkungen auf seine schulische Stabili-
tät und Konzentration. Sie würden sich in einer nachweislich schwierigen finanzi-
ellen Lage befinden, seien jedoch aktiv auf Wohnungssuche. Die sofortige Aus-
weisung sei für die Familie eine unzumutbare Härte. Die im vorinstanzlichen Ent-
scheid verlangten Kosten seien in ihrer aktuellen Lage überhöht und würden des-
halb bestritten. Sie hätten bereits im März 2025 die Sozialdienste informiert, die
Unterstützung bleibe aber bis heute aus. Folglich sei die Vollstreckung der Aus-
weisung aufzuschieben und eine "realistisches Fristerstreckung" zu gewähren
(act. 2).
2.4. Die Berufungskläger setzen sich mit den Erwägungen der Vorinstanz nicht
auseinander. Sie legen insbesondere nicht dar, was am angefochtenen Entscheid
falsch sein soll. Ihre Vorbringen richten sich denn auch nicht gegen den Entscheid
an sich, sondern sie verlangen vielmehr einen Aufschub der Vollstreckung. Damit
genügt die Begründung der Berufung auch den für Laien geltenden reduzierten
Anforderungen nicht, weshalb auf sie nicht einzutreten ist.
2.5. Lediglich der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass der Berufung auch
dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten werden könnte. Die
Berufungskläger beantragen eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Das Recht
auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Tagen nach Empfang
der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu verlangen (Art. 273 OR).
Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Dar-
über hinaus wäre eine Erstreckung vorliegend ohnehin nicht möglich, weil sie bei
Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Geset-
zes wegen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht den Beru-
fungsklägern indes frei, sich diesbezüglich an den Berufungsbeklagten zu wenden
und um Gewährung einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken

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bleibt, dass den Berufungsbeklagten keine Rechtspflicht trifft, einem solchen
Wunsch zu entsprechen).
3. Zur Rüge bezüglich der Höhe der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr und der Par-
teientschädigung ist Folgendes festzuhalten: Die Berufungskläger beziffern in ih-
rer Eingabe nirgends, auf welchen Betrag die Parteientschädigung und die Ge-
richtsgebühr zu reduzieren seien. Sie machen lediglich geltend, beide Beträge
seien angesichts ihrer aktuellen Lage überhöht (act. 2 S. 1), ohne weitere Ausfüh-
rungen hierzu zu machen. Folglich ist mangels Bezifferung und genügender Be-
gründung auf diesen Antrag ebenfalls nicht einzutreten (vgl. dazu OGer
PQ220034 vom 8. August 2022 E. 4.3.).
4.
4.1.1. Wird die unentgeltliche Rechtspflege ganz oder teilweise abgelehnt oder
entzogen, so kann dieser Entscheid gemäss Art. 121 ZPO mit Beschwerde ange-
fochten werden.
4.1.2. Auch die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begrün-
det bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet,
dass auch sie Anträge zu enthalten hat, welche zu begründen sind (vgl. BGE 137
III 617 ff., E. 4.2.2 m.w.H.). Im Übrigen kann betreffend die Begründungsobliegen-
heit auf die Ausführungen bei der Berufung verweisen werden, welche analog für
die Beschwerde gelten (vgl. Ziff. 2.1.3.).
4.2. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wies die Vor-
instanz zufolge Aussichtslosigkeit ab, da wegen fehlender Bestreitung kein Raum
für berechtigte Zweifel an der klaren Rechtslage bestünden (act. 5 S. 6).
4.3. Die Berufungskläger verlangen, dass die unentgeltliche Rechtspflege erneut
zu prüfen sei (act. 2 S. 2). Weitere Ausführungen machen sie nicht. Gegen die
Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege hätten die Berufungskläger
grundsätzlich Beschwerde erheben müssen. Da die Begründungsanforderungen
im Beschwerdeverfahren denjenigen des Berufungsverfahrens entsprechen und
die Berufungskläger keinerlei begründende Ausführungen machen, könnte auf

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ihre Beschwerde mangels einer Beschwerdebegründung nicht eingetreten wer-
den. Unter diesen Umständen erübrigt sich die Eröffnung eines separaten Be-
schwerdeverfahrens.
4.4. Selbst wenn die Beschwerde inhaltlich zu prüfen wäre, wäre mit der Vorin-
stanz festzuhalten, dass die unentgeltliche Rechtspflege nur gewährt wird, sofern
das Rechtsbegehren der Partei nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 lit. b ZPO).
Es ist abermals darauf hinzuweisen, dass Aussichtslosigkeit angenommen wird,
wenn bei einem Rechtsbegehren die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind
als die Verlustgefahren und daher nicht mehr als ernsthaft bezeichnet werden
können. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten gegeben sind, beurteilt
sich nach den Verhältnissen und der Prozesslage bei Einreichung des Gesuchs.
Bei Gesuchseinreichung ist zu prüfen, ob der geltend gemachte Anspruch aus
den behaupteten Tatsachen rechtlich begründet und nicht geradezu ausgeschlos-
sen werden kann (BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 4. Aufl. 2024, Art. 117 N 19 f.). Be-
reits in der Eingabe vor der Vorinstanz vom 30. Juni 2025 brachten die Beru-
fungskläger keine Argumente gegen die Ausweisung an sich vor und bestätigten,
dass sie Zahlungsschwierigkeiten gehabt hätten. Sie stellten sich auf den Stand-
punkt, ein sofortiger Auszug ohne Anschlusslösung sei eine erhebliche Belastung
für die ganze Familie. Um ihnen einen geordneten Auszug zu ermöglichen, wür-
den sie um eine Fristverlängerung ersuchen (act. 6/7). Bestreitet eine Partei die
Vorbringen der Gegenpartei nicht, sondern stützt sie deren Behauptungen viel
mehr selber, so ist ein Entscheid zu ihren Gunsten ausgeschlossen und damit
das Begehren aussichtslos. Die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege
durch die Vorinstanz wäre folglich zu bestätigen, wenn die Begründungsanforde-
rungen erfüllt gewesen wären.
4.5. Aufgrund des Gesagten ist auf die Berufung insgesamt nicht einzutreten.
5.

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5.1. Für den Antrag auf Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
Rechtsmittelverfahren kann auf die eben gemachten Ausführungen verwiesen
werden. Wie bereits erwähnt, setzen sich die Berufungskläger auch in der Rechts-
mitteleingabe nicht mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinander und bestreiten
die Gültigkeit der Ausweisung an sich nicht. Folglich ist auch dieses Gesuch als
aussichtslos zu qualifizieren und damit der Antrag abzuweisen.
5.2. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich im
Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Septem-
ber 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitauf-
wand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2
Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Im Berufungsverfahren wird die Gebühr grund-
sätzlich nach den für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen und nach Mass-
gabe dessen bemessen (es sind das die §§ 4 ff. GebV OG), was vor der Beru-
fungsinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG).
5.3. Wie bereits festgehalten (vgl. Ziff. 2.1.1.) ist von einem Streitwert in der Höhe
von Fr. 36'000.– auszugehen, zumal die Berufungskläger keine konkrete Erstre-
ckungsdauer geltend machen.
5.4. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1–3, § 8 Abs. 1 und § 10
Abs. 1 GebV OG somit auf Fr. 1'000.– festzusetzen und den Berufungsklägern
aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist dem Berufungsbeklagten mangels ihm
entstandener Umtriebe, die zu entschädigen wären, nicht zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Auf das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird nicht ein-
getreten.
2. Das Gesuch der Berufungskläger um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren wird abgewiesen.
3. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

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4. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.– festgesetzt und
den Berufungsklägern auferlegt.
5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Bülach, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 36'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw O. Guyer
versandt am:
12. September 2025