zh_obergericht · LB110069 · 2012-03-20 · de
Dienstbarkeit


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB110069-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Diggelmann und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichts-
schreiber lic. iur. D. Oehninger.
Beschluss und Urteil vom 20. März 2012
in Sachen
Stockwerkeigentümergemeinschaft Kat-Nr. 1,
Beklagte und Berufungsklägerin
vertreten durch A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
3. D._____,
Kläger und Berufungsbeklagte
1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend Dienstbarkeit
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 8. September
2011; Proz. CG090056-G

- 2 -
Rechtsbegehren:
Kläger (act. 51 S. 2):
"1. Das Grundbuchamt E._____ sei richterlich anzuweisen, die am
4. Juni 2002 gelöschte Pflanzbeschränkung … Nr. 2, vom
14. Dezember 1998, im Grundbuch mit folgendem Wortlaut wie-
der einzutragen, wie wenn sie nie gelöscht worden wäre (Wirkung
ex tunc):
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke
sind verpflichtet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des
berechtigten Grundstücks die im Vertragsplan ad acta be-
zeichneten und rot markierten Bäume und Sträucher min-
destens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende
Bäume oder Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des
Grundstückes B auf seine Kosten durch ähnliche Pflanzen
zu ersetzen, die mit gleich hohem Wuchs, höchstens aber
bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M. gepflanzt werden
müssen."
2. Eventualiter sei das Grundbuchamt E._____ richterlich anzuwei-
sen, die am 4. Juni 2002 gelöschte Pflanzbeschränkung … Nr. 2,
vom 14. Dezember 1998, im Grundbuch mit folgendem ergän-
zendem Wortlaut einzutragen (Eventualbegehren):
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke
sind verpflichtet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des
berechtigten Grundstücks die im Vertragsplan ad acta be-
zeichneten und rot markierten Bäume und Sträucher min-
destens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende
Bäume oder Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des
Grundstückes B auf seine Kosten durch ähnliche Pflanzen
zu ersetzen, die mit gleich hohem Wuchs, höchstens aber
bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M. gepflanzt werden
müssen. Bei natürlichen Abgängen müssen die neuen
Pflanzen erst 5 Jahre nach Abgang der alten Pflanzen den
gleichen Wuchs wie die zu ersetzenden Pflanzen aufweisen
und dann die im Plan vorgeschriebene Minimalhöhe er-
reicht haben."
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten
zuzüglich Mehrwertsteuer."

- 3 -
Beklagte (act. 59 S. 2):
"1. Die Klage mit dem Rechtsbegehren 1 und dem Eventualbegehren
2 in der Replik sei vollumfänglich abzuweisen,
2. Eventualiter, sei das Grundbuch anzuweisen, folgende Dienstbar-
keit einzutragen:
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke
sind verpflichtet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des
berechtigten Grundstückes die im Vertragsplan ad acta be-
zeichneten und rot markierten Bäume und Sträucher bzw.
die ähnlichen Ersatzpflanzen mindestens in der Höhe, wie
sie am 14. Dezember 1998 bestanden haben, stehen zu
lassen. Die Pflanzen dürfen die Höhenkote von 540.20
m.ü.M. an keiner Stelle überschreiten. - Die Kosten des Un-
terhalts, der Pflege, des Rückschnitts sowie die Kosten für
alle Ersatzpflanzungen sind vom Berechtigten zu tragen."
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger (zuzüg-
lich MwSt).
Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 8. September 2011 (act. 67 und 74):
1. In Gutheissung der Klage wird das Grundbuchamt E._____ angewiesen, die
am 4. Juni 2002 gelöschte Pflanzbeschränkung … Nr. 2, vom 14. Dezember
1998, im Grundbuch – unter dem ursprünglichen Datum im ursprünglichen
Rang – mit folgendem Wortlaut wieder einzutragen:
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke sind verpflichtet,
gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks die
im Vertragsplan ad acta bezeichneten und rot markierten Bäume und
Sträucher mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende
Bäume oder Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des Grundstückes B
auf seine Kosten durch ähnliche Pflanzen zu ersetzen, die mit gleich ho-
hem Wuchs, höchstens aber bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M. ge-
pflanzt werden müssen."
2. Die Gerichtsgebühr wird angesetzt auf CHF 35'750.–.
3. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt.
4. Die im Verfahren vor der Einzelrichterin im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Meilen (ES090048, Verfügung vom 6. Juli 2009) von den
Klägern bezogenen Gerichtskosten und Kosten des Grundbuchamtes
F._____ von insgesamt CHF 3'600.– werden der Beklagten auferlegt. Den

- 4 -
Klägern wird im Umfang von CHF 3'600.– (solidarisch) der Rückgriff auf die
Beklagte eingeräumt.
5. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine Prozessentschädigung von
CHF 48'530.– (zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.6%) zu bezahlen.
6./7. Mitteilungen, Rechtsmittel
Berufungsanträge:
der Beklagten (act. 71):
1. In Abänderung von Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei die Dienstbarkeit
mit folgendem Wortlaut einzutragen:
"Pflanzbeschränkung"
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke sind verpflich-
tet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes
die im Vertragsplan ad acta bezeichneten und rot markierten Bäume und
Sträucher mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende
Bäume und Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des Grundstückes B auf
Kosten des jeweiligen Eigentümers des berechtigten Grundstückes durch
ähnliche Pflanzen zu ersetzen, die mit gleich hohem Wuchs, höchstens aber
bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M. gepflanzt werden müssen."
2. Eventuell sei die Dienstbarkeit mit folgendem Wortlaut einzutragen:
"Pflanzbeschränkung"
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke sind verpflich-
tet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes
die im Vertragsplan ad acta bezeichneten und rot markierten Bäume und
Sträucher mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen."
3. Die Prozesskosten (Gerichtsgebühr und Parteientschädigung) für das erst-
instanzliche Verfahren seien zu reduzieren, wobei von einem Streitwert von
maximal Fr. 70'000.-- auszugehen sei.
4. Die Prozesskosten für das zweitinstanzliche Verfahren seien ausgehend von
einem Streitwert von maximal Fr. 70'000.-- festzulegen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger zuzüglich
MWSt.

- 5 -
der Kläger (act. 81):
1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und das Urteil des Bezirksge-
richts Meilen vom 8. September sei zu bestätigen.
2. Eventualiter sei das Grundbuchamt E._____ richterlich anzuweisen, die am
4. Juni 2002 gelöschte Pflanzbeschränkung … Nr. 2, vom 14. Dezember
1998, im Grundbuch mit folgendem ergänzendem Wortlaut einzutragen:
(Eventualbegehren):
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke sind verpflich-
tet, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks die
im Vertragsplan ad acta bezeichneten und rot markierten Bäume und Sträu-
cher mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende Bäume
und Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des Grundstückes B auf seine
Kosten durch ähnliche Pflanzen zu ersetzen, mit gleich hohem Wuchs,
höchstens aber bis zur Höhe von 540.20 m.ü.M. gepflanzt werden müssen.
Bei natürlichen Abgängen müssen die neuen Pflanzen erst 5 Jahre nach
Abgang der alten Pflanzen den gleichen Wuchs wie die zu ersetzenden
Pflanzen aufweisen und dann die im Plan vorgeschriebene Minimalhöhe er-
reicht haben."
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu
Lasten der Beklagten.
Erwägungen:
1.1 Östlich der G._____-Strasse in H._____ liegen von Norden nach Sü-
den zuerst das Grundstück der heutigen Kläger (Kat.Nr. 3, überbaut mit einem frei
stehenden Einfamilienhaus), dann dasjenige von I._____ und J._____ (Kat.Nr. 4;
dieses Einfamilienhaus hat gegenüber dem der Kläger einen etwas grösseren
Abstand zur Strasse) und das der beklagten Gemeinschaft der Stockwerkeigen-
tümer (Kat.Nr. 1, heute überbaut mit zwei Mehrfamilienhäusern). Der Streit geht
um Bäume und Sträucher auf dem Grundstück der Beklagten entlang der nördli-
chen Grenze, also auf der Seite der beiden anderen Grundstücke. Die Situation
ergibt sich im Überblick aus dem Plan act. 5/6.
Im Jahr 1998 waren die Eltern der heutigen Kläger Eigentümer des nörd-
lichsten Grundstücks, das mittlere gehörte K._____, und das südlichste L._____

- 6 -
(noch unter der Kat.Nr. 5 mit einer Ausdehnung weiter gegen Osten, vgl. den Plan
als Beilage zu act. 5/7). L._____ erhielt am 10. August 1998 die baurechtliche
Bewilligung für die Überbauung seines Grundstücks. Am 14. Dezember 1998
schlossen die Eigentümer der drei erwähnten Grundstücke einen Dienstbarkeits-
vertrag, wonach sich L._____ und K._____ den Eltern BCD._____ gegenüber
verpflichteten, einzeln bezeichnete Bäume und Sträucher auf dem Grundstück
L._____s mindestens in der aktuellen Höhe bestehen zu lassen; abgehende
Pflanzen hatte der jeweilige Eigentümer des Grundstücks L._____ auf seine Kos-
ten zu ersetzen. Eine Gegenleistung ist im Vertrag nicht genannt (act. 5/7). Glei-
chentags wurde eine Dienstbarkeit beurkundet, welche die Ausmasse und teilwei-
se die Nutzung des Grundstücks L._____ zugunsten der Eltern BCD._____ be-
schränkte; dafür zahlten die letzteren L._____ Fr. 140'000.-- (act. 5/8).
Anfangs 2002 vereinbarten die Eigentümer der drei Grundstücke, die
Dienstbarkeit aus dem Jahr 1998 durch eine neue zu ersetzen, und die erstere
"ausser Kraft zu setzen". Das geschah: am 4. Juni 2002 wurde ein neuer Dienst-
barkeitsvertrag öffentlich beurkundet, zur Eintragung im Grundbuch angemeldet,
und gleichentags wurde die Dienstbarkeit 1998 gelöscht.
Im September 2003 liess ein Mitglied der heute beklagten Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft Bäume und Sträucher an der nördlichen Grenze entfernen.
Die Eltern BCD._____ suchten darauf gestützt auf die Dienstbarkeit 2002 klage-
weise Ersatz-Pflanzungen durchzusetzen, wogegen die Beklagte beantragte, es
sei die Nichtigkeit der Dienstbarkeit festzustellen. Das letztere hatte Erfolg, die
Klage wurde abgewiesen, und das Bezirksgericht wies das zuständige Grund-
buchamt an, die Dienstbarkeit vom 4. Juni 2002 zu löschen (act. 5/21, Urteil vom
10. November 2006). Begründung war, dass die neue Dienstbarkeit für die Be-
klagte ohne gültige Vollmacht errichtet und daher rechtlich unwirksam geworden
war. Dabei blieb es in allen Rechtsmittelinstanzen (act. 5/23 [Urteil der Kammer
vom 22. Januar 2008], 5/24 und 5/25).
1.2 Am 31. Juli 2009 machten die Eltern BCD._____ die heute zu beurtei-
lende Klage anhängig, mit welcher sie gestützt auf Art. 975 Abs. 1 ZGB den Wie-
dereintrag der Dienstbarkeit 1998 verlangen, eventuell in einer etwas einge-

- 7 -
schränkten Fassung (vgl. die eingangs wiedergegebenen Begehren); vor Frie-
densrichter hatten die Eigentümer der mittleren Parzelle die Klage anerkannt
(act. 1). Das Verfahren dient auch der Prosequierung einer vorsorglichen Mass-
nahme, mit welcher die zuständige Einzelrichterin am 6. Juli 2009 die vorsorgliche
(Wieder-)Eintragung der Dienstbarkeit verfügt hatte (act. 5/4). Die Beklagte wider-
setzte sich der Klage, einerseits mit der Begründung, die seinerzeitige Löschung
der Dienstbarkeit 1998 sei seitens der Berechtigten irrtumsfrei erfolgt, und sie
machten (eventuell) geltend, die Dienstbarkeit enthalte eine im Licht von Art. 730
Abs. 2 ZGB übergrosse und damit ungültige Leistungspflicht der durch die
Dienstbarkeit Belasteten. Eventuell stellen sie den Antrag, die Kosten für den Un-
terhalt und allfällige Ersatzpflanzungen seien von den Berechtigten zu tragen.
Das Bezirksgericht prüft eingehend die Voraussetzungen für das Wiederein-
tragen der Dienstbarkeit 1998 und bejaht sie (angefochtenes Urteil S. 12 - 20). Es
beurteilt den Anspruch der Berechtigten auch in der Sache als bestehend, insbe-
sondere verwirft es den Einwand der Beklagten, dass die Vereinbarung eine un-
zulässig weit gehende Leistungspflicht der Belasteten enthalte (S. 21 - 28). Ent-
sprechend heisst es die Klage gut.
2.1 Das Verfahren in zweiter Instanz richtet sich nach den Vorschriften der
schweizerischen Zivilprozessordnung (Art. 405 Abs. 1 ZPO). So weit der ange-
fochtene Entscheid verfahrensrechtlich zu überprüfen ist, kommt es gleichwohl
auf die alten kantonalen Bestimmungen an, welche für das Bezirksgericht auch
nach dem 1. Januar 2011 noch massgebend waren (Art. 404 Abs. 1 ZPO und
OGerZH NK100014 vom 12. Januar 2011 = ZR 110/2011 Nr. 6).
Der Streit um eine Dienstbarkeit ist vermögensrechtlicher Natur, und der
Streitwert übersteigt auf jeden Fall die Grenze des Art. 308 Abs. 2 ZPO von
Fr. 10'000.--. Auf die Berufung ist einzutreten.
2.2 Mit der Berufungsantwort wurde mitgeteilt, dass die Eltern BCD._____
das aus der Dienstbarkeit berechtigte Grundstück mit Vertrag vom 9. Dezember

- 8 -
2011 ihren drei Söhnen übertragen haben, was auch grundbuchlich vollzogen
worden sei, und entsprechend wurde die Rechtsschrift namens der drei neuen Ei-
gentümer erstattet. Die Beklagte, welcher die Berufungsantwort zugestellt wurde,
hat sich dazu nicht geäussert.
Es liegt ein Parteiwechsel im Sinne von Art. 83 Abs. 1 ZPO, der vorzumer-
ken ist. Besonderheiten für die Regelung der Kosten (Art. 83 Abs. 2 ZPO) interes-
sieren hier noch nicht.
2.3 Die Parteien sind in der Berufung uneinig, was den Streitwert betrifft.
Die Beklagte will ihn auf Fr. 70'000.-- festgesetzt wissen (act. 71), die Kläger
schliessen sich der Bezifferung im angefochtenen Urteil des Bezirksgerichtes an,
welches ihn auf Fr. 1,5 Mio. schätzt.
a) Für das Verfahren des Bezirksgerichtes galten noch die §§ 18 ff.
ZPO/ZH. Danach war der Wert massgebend, welchen die Parteien ihrem Streit
übereinstimmend beilegten (§ 22 Abs. 1 ZPO/ZH), und nur wenn sie nicht einig
waren, hatte das Gericht nach Ermessen einen Wert festzulegen, der sich in der
Regel am höheren Betrag zu orientieren hatte (§ 22 Abs. 2 ZPO/ZH). Entgegen
der Auffassung der Kläger galt das auch für Streitigkeiten über Dienstbarkeiten
und Eigentumsbeschränkungen, obgleich die Systematik des Gesetzes etwas an-
deres nahelegen konnte. In § 23 ZPO/ZH waren Prozesse um Sicherstellung und
Pfandrechte geregelt, in § 24 ZPO/ZH solche um Dienstbarkeiten und Eigentums-
beschränkungen. Der leitende Gedanke von § 22 Abs. 1 ZPO/ZH, dass die Par-
teien jedenfalls grundsätzlich über den Streitwert disponieren können sollten, gilt
für Dienstbarkeiten und Eigentumsbeschränkungen nicht weniger als für Sicher-
stellungen und Pfandrechte, wo der einschlägige Kommentar ausdrücklich ver-
merkt: "sinngemäss gilt auch hier § 22" (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur
Zürcher ZPO 3. Aufl. 1997). Das entsprach der allgemeinen Auffassung (dazu
Guldener, schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 1979 S. 112 f.) und hat nicht
zuletzt Eingang ins neue schweizerische Zivilprozessrecht gefunden (Art. 91
Abs. 2 ZPO; mit dem Vorbehalt der "offensichtlichen Unrichtigkeit"). Die Kammer
hat denn auch in ihrer Praxis zu § 22 ZPO/ZH die Grenze für Rechtsmissbrauch
bei einer übereinstimmenden Bezifferung sehr hoch angesetzt und damit bewusst

- 9 -
in Kauf genommen, dass es die Parteien in der Hand hatten, mit einer tiefen Be-
zifferung auch das Kostenrisiko tief zu halten (OGerZH NE080026 vom 11. März
2009).
Die Eltern BCD._____ hatten in der Klageschrift einen Streitwert von Fr.
70'000.-- angegeben (act. 2 Rz. 7) und das damit begründet, dass sie dem sei-
nerzeitigen Vertragspartner L._____ Fr. 140'000.-- bezahlt hatten, wovon sie je
die Hälfte auf die Pflanzen-Dienstbarkeit und auf die Baubeschränkung bezogen
(act. 2 Rz. 12). Die Beklagte äusserte sich dazu differenziert: sie hielt fest, der
Streitwert folge "den ... Kosten der ... Hauptleistung, die nicht bekannt ist" (act. 14
Rz. 3) und argumentierte dann eingehend dazu, was Ersatzpflanzungen, Pflege
und Rückschnitt über zwanzig Jahre kosten würde; sie kam dafür auf
Fr. 152'000.-- bis Fr. 176'000.-- (act. 14 passim und S. 16).
Das Bezirksgericht kommt mit einer eigenen Schätzung auf Fr. 1,5 Mio. Es
rechnet dabei mit einem Wert des belasteten Grundstückes von Fr. 3'000.--/m2
und mit einer erheblichen Einschränkung der Seesicht durch die streitige Bepflan-
zung. Die Beklagte rügt das in der Berufung, und es ist tatsächlich nicht haltbar.
Ein Augenschein fand nicht statt. Was ihre mögliche Beeinträchtigung betraf, be-
merkte die Beklagte, die Westseite [sic] sei die bevorzugte, und ohne die streiti-
gen Bäume wäre "der begehrte Blick auf ... das Sehbecken [sic] möglich" (act. 59
S. 8). Die G._____-Strasse verläuft ziemlich genau von Norden nach Süden und
der See liegt im Westen (das ist notorisch; es ergibt sich im Übrigen aus den Plä-
nen in den Akten). Wie die streitigen Bäume und Sträucher für das ganze belaste-
te Grundstück eine relevante Einschränkung der Sicht bewirken könnten, ist nicht
zu sehen. Selbstverständlich kann die Verpflichtung zum Stehenlassen einer be-
stimmten Bepflanzung für einen Belasteten nachteilig und bei einem Verkauf ten-
denziell wertmindernd sein. Es ist auch ohne Weiteres plausibel, dass die gegen
Norden gelegenen Wohnungen im Sommerhalbjahr ohne die streitige Bepflan-
zung mehr Abendsonne hätten, und möglicherweise ist auch die seitliche Sicht
von den nordseitigen Fenstern in Richtung des unteren Seebeckens mehr oder
weniger beeinträchtigt. Dass das aber mit Sicherheit so viel mehr als Fr. 175'000.-

- 10 -
- wäre, dass von Amtes wegen ein höherer Streitwert angenommen werden
müsste als er sich nach § 22 Abs. 2 ZPO/ZH ergibt, kann nicht gesagt werden.
Für das Verfahren der ersten Instanz ist der Streitwert auf Fr. 175'000.--
festzusetzen.
b) Da für die Berufung ein anderes Prozessrecht gilt, kann sich der
Streitwert anders darstellen; zu denken ist etwa an eine Änderung beim Zusam-
mentreffen von Haupt- und Widerklage. Das neue eidgenössische Recht geht wie
das alte kantonale davon aus, dass eine übereinstimmende Bezifferung durch die
Parteien grundsätzlich übernommen werden soll. Sind sich die Parteien nicht ei-
nig, setzt das Gericht den Streitwert fest - ohne den Nachsatz, dass dabei in der
Regel auf die höhere Angabe abgestellt werden solle (Art. 91 ZPO).
Von da her ist das Obergericht frei. Allerdings muss seine Schätzung auf
pflichtgemässem Ermessen beruhen und nachvollziehbar sein. Die Schätzung
des Bezirksgerichtes mit dem Ergebnis von Fr. 1,5 Mio. ist das wie gesehen nicht.
Das Obergericht hat aufgrund der Akten ebenfalls keine ausreichenden Anhalts-
punkte, den Streitwert so viel höher zu schätzen als es die Ausführungen der Par-
teien in der ersten Instanz nahe legen. Es kommt hinzu, dass andere - höhere -
Bezifferungen einer Partei, welche sich aufgrund des wenn auch nur vorläufigen
Obsiegens in erster Instanz in einem gewissen Vorteil wähnen darf, mit Zurück-
haltung aufzunehmen sind. Das Gebot des Vertrauensschutzes und das Verbot
widersprüchlichen Verhaltens können gebieten, eine Änderung der Streitwertbe-
zifferung zu verwerfen (Diggelmann, Dike-Kommentar ZPO [online-Stand 18. Ok-
tober 2011], Art. 91 Rz. 126 und Fn. 44, mit Hinweis auf BGE 116 II 379).
Auch im vorliegenden Fall ist der Streitwert für das Berufungs- gleich wie für
das erstinstanzliche Verfahren auf Fr. 175'000.-- festzusetzen.
3.1 Die Beklagte greift das Urteil des Bezirksgerichts zunächst mit dem Ar-
gument an, der seinerzeitige Dienstbarkeitsvertrag sei formnichtig, weil die Ge-
genleistung nicht beurkundet worden sei (act. 71 S. 5). Die Überlegung ist rechtli-

- 11 -
cher Natur und in der Berufung daher ohne Weiteres zulässig (Art. 57 und 317
ZPO).
Die Beklagte behaftet die Kläger bei der Bemerkung in der Klageschrift zum
Streitwert: dort wird unter Verweis auf die beiden Dienstbarkeiten aus dem Jahr
1998 ausgeführt, für die Höhenbeschränkung seien Fr. 140'000.-- bezahlt worden.
Das habe eigentlich beide Vereinbarungen abgelten sollen, sei aber aus prakti-
schen Gründen (weil bei der Pflanzen-Dienstbarkeit eine dritte Partei beteiligt war)
nur im Vertrag BCD._____/L._____ festgelegt worden. Wenn man die beiden
Vereinbarungen gleich gewichtet, kommt man für die Pflanzen-Dienstbarkeit auf
eine Zahlung von Fr. 70'000.-- (act. 2 Rz. 12). Daraus kann aber nicht abgeleitet
werden, die damaligen Parteien hätten zwei simulierte Verträge abgeschlossen.
Dass die beiden Vereinbarungen in einem inneren Zusammenhang standen, ist
anzunehmen. Es kann auch davon ausgegangen werden, was die Klage selber
einräumt, dass die Fr. 140'000.-- als Gesamtvergütung verstanden wurden.
Gleichwohl schlossen die seinerzeitigen Parteien die Dienstbarkeit über die Be-
pflanzung ohne Gegenleistung ab. Dass die Eltern BCD._____ für die Baube-
schränkung eine Vergütung bezahlten, stellte für L._____ demnach sehr wahr-
scheinlich ein Motiv dar, die Pflanzbeschränkung einzugehen. Das bedeutet aber
nicht, dass die Parteien sich einig waren, ein (welcher?) Teil der Fr. 140'000.--
solle gar nicht die Bau-, sondern die Pflanzbeschränkung abgelten, und dass bei-
de Verträge daher im Sinne von Art. 18 OR simuliert resp. im Sinne von Art. 11
Abs. 2 OR formnichtig waren.
Die Beklagte kann der Klage das Argument der Formnichtigkeit daher nicht
entgegen halten.
3.2 Die hauptsächliche Differenz der Parteien betrifft allerdings nicht einen
formellen, sondern einen materiellen Einwand der Beklagten: die Pflicht zur Res-
pektierung einer Maximalhöhe und die Pflicht zum Ersetzen natürlich abgegange-
ner Pflanzen stelle eine nicht nur nebensächliche Leistungspflicht dar, und die
Dienstbarkeit sei darum ungültig.

- 12 -
a) Basis ist Art. 730 Abs. 2 ZGB: die Pflicht zur Vornahme von Handlun-
gen kann mit der Grunddienstbarkeit nur "nebensächlich" verbunden sein. Der
seit dem 1. Januar 2012 geltend Vorbehalt, dass sich eine solche Leistungspflicht
aus dem Grundbuch ergeben müsse, hat für den heutigen Streit keine Bedeutung.
Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, wann eine Leistung "nebensäch-
lich" sei. Zunächst darf sie nicht den einzigen Inhalt der Dienstbarkeit bilden. Das
ist sie im Falle der heute streitigen Dienstbarkeit nicht: die Belasteten haben be-
stimmte Pflanzen stehen zu lassen, dürfen sie also nicht entfernen, und erst in
zweiter Linie kommen die Pflicht zum Einhalten der Maximalhöhe und die Pflicht
zum Ersatz abgegangener Pflanzen.
Nach einer Autorität des Dienstbarkeitsrechts steht die Leistungspflicht trotz
anders lautender Formulierung dort im Vordergrund, wo der Belastete einen Zaun
stehen lassen, darüber hinaus aber unterhalten und bei Bedarf erneuern muss
(ZK-Liver, Art. 730 N. 208). Es wird aber gleichzeitig darauf hingewiesen, dass
das Bundesgericht in Anerkennung des praktischen Bedürfnisses weit (nach Auf-
fassung des Kommentators: zu weit) geht und beispielsweise die so genannten
Anschlussgeleise-Servituten als gültig erachtete (Liver a.a.O. N. 209). Das Bun-
desgericht hat auch in Berücksichtigung des Zweckes die (positive) Verpflichtung
des Stockwerkeigentümers, seine Wohnung mit Teppichen auszulegen, in die
(negative) Pflicht umgedeutet, keine anderen Bodenbeläge anzubringen (BGE
106 II 315). Es formuliert sodann prägnant, eine Pflicht sei im Sinne des Gesetzes
"nebensächlich" dem Inhalt nach, wenn sie lediglich dazu diene, die Ausübung
der Dienstbarkeit zu ermöglichen, zu erleichtern oder zu sichern, dem Umfang
nach, wenn sie nicht die hauptsächliche Last darstelle. Am Beispiel der Teppiche
erwägt es, gegenüber der Pflicht der Belasteten, in Zukunft während vieler Jahre
etwas zu unterlassen, sei die Pflicht zum einmaligen Belegen der Wohnung mit
Spannteppichen "nebensächlich" (zit. BGE S. 320). Zu ergänzen ist, dass jene
Dienstbarkeit nach dem wiedergegebenen Sachverhalt auf Dauer angelegt gewe-
sen sein dürfte (sonst machte auch die Bemerkung des Bundesgerichtes zum Un-
terlassen "während vieler Jahre" keinen Sinn). Es muss daher angenommen wer-

- 13 -
den, dass die Teppiche nach Erreichen der maximalen Lebensdauer durch die
Belasteten zu ersetzen waren.
Auf den vorliegenden Fall übertragen und unter dem Aspekt des Inhalts der
Dienstbarkeit muss man sich fragen, wie weit die Analogie zur "Zaun-Dienstbar-
keit" geht, und ob der Kritik Livers zu folgen sei. Das Bundesgericht hat diese Kri-
tik jedenfalls bisher nicht aufgenommen, und es hat wie erwähnt Dienstbarkeiten
gelten lassen, die nahe am Beispiel des Zaunes lagen. Das Stehenlassen von
Bäumen ist freilich ohnehin etwas wesentlich Anderes als das Stehenlassen eines
Zauns. Viele (jedenfalls landwirtschaftliche) Zäune müssen während des Winters
abgebaut und im Frühjahr neu gesetzt werden, und auch wo das nicht nötig ist,
bedarf ein Zaun in aller Regel jährlicher Ausbesserung. Dem gegenüber sind
Bäume und Sträucher wesentlich langlebiger und dauerhafter. Sie stehen zu las-
sen ist demnach durchaus der sachlich primäre Inhalt der Vereinbarung, und die
Pflichten zum Schneiden resp. Ersetzen haben eine dienende Funktion.
Auf den Umfang ist zurück zu kommen.
b) Vorweg ist allerdings darauf hinzuweisen, dass nicht ohne Weiteres die
ganze Dienstbarkeit nichtig sein müsste, auch wenn die Pflichten zum Schneiden
resp. Ersetzen inhaltlich ungültig sein sollten. Es ist nicht anzunehmen, dass die
Eltern BCD._____ am Stehenlassen der Bäume und Sträucher kein Interesse ge-
habt hätten, wenn sich ihr Vertragspartner L._____ damals nicht zusätzlich zum
Ersatz natürlicher Abgänge verpflichtet hätte. Das Einhalten einer Maximal-Höhe
allein könnte gegenüber dem Verzicht auf das Entfernen der Pflanzen nicht als
Haupt- oder auch nur als erhebliche Neben-Leistung betrachtet werden. Nach Art.
20 Abs. 2 OR läge es daher nahe, die streitige Dienstbarkeit im Hauptpunkt - dem
Verzicht der Belasteten auf das Entfernen der 1998 bestehenden Pflanzen - auf-
recht zu halten, ergänzt durch die Bestimmung, dass die maximale Höhe von
540.20 m.ü.M einzuhalten ist (zur Frage der Teilnichtigkeit auch Liver, a.a.O.
N. 210 f.).

- 14 -
c) Auch unter dem Aspekt des Umfangs der Dienstbarkeit ist die Kritik der
Beklagten am angefochtenen Urteil nur der konkreten Begründung durch das Be-
zirksgericht, nicht aber dem Ergebnis nach berechtigt:
Eine Belastung des dienenden Grundstücks im Betrag von Fr. 1,5 Mio. lässt
sich den Akten der ersten Instanz nicht entnehmen (dazu oben, E. 2.3 a), und un-
ter dem Aspekt von Art. 317 ZPO zulässige Noven sind nicht vorgetragen worden.
Auf dem Stand der Behauptungen in erster Instanz ergibt sich Folgendes:
Der Abstand des Gebäudes auf der belasteten Liegenschaft zur Grenze ist
relativ gering, und die minimale resp. maximale Höhe der Bepflanzung ist bedeu-
tend, was sich aus den von der Beklagten eingereichten Unterlagen deutlich
ergibt (Plan act. 15/3 und Ansicht act. 15/16). Eine dingliche Eigentumsbeschrän-
kung drückt bei einem Verkauf tendenziell auf den Preis, und auch wenn die strei-
tigen Pflanzen die Sicht auf den See nicht beeinträchtigen, können sie doch für
die Bewohner der gegen Norden liegenden Wohnungen als sehr störend empfun-
den werden. Es ist bekannt, dass H._____ eine der teuersten Wohnlagen im Kan-
ton ist, die G._____-Strasse liegt innerhalb der Gemeinde an absolut bevorzugter
Lage, und es handelt sich um neue Wohnungen offenkundig gehobenen Stan-
dards. Wie schon beim Streitwert zitiert, hat die Beklagte vortragen lassen, die
Westseite sei die bevorzugte, und ohne die streitigen Bäume wäre "der begehrte
Blick auf ... das Sehbecken möglich" (act. 59 S. 8). Es wurde vorstehend erwo-
gen, dass die streitigen Bäume an der nördlichen Grenze des dienenden Grund-
stückes standen, und dass der See pauschal im Westen liegt; das Grundstück der
Beklagten wird also nicht tel quel von der Abendsonne abgeschirmt, und wenn
aus der Liegenschaft der See sichtbar ist, wird er mit Sicherheit nicht völlig abge-
deckt ─ das ergibt sich auch ohne Beweisverfahren rein aus der Situation, dass
die G._____-Strasse Nord-Süd verläuft, und dass der See im Westen liegt. Die
Beklagte ist aber gleichwohl dabei zu behaften, dass nach ihrer eigenen Darstel-
lung Abendsonne und Seesicht beeinträchtigt werden, wenn auch sicher nicht für
alle Wohnungen und alle deren Räume, so doch plausiblerweise für die nach
Norden ausgerichteten Wohnungen resp. Zimmer. Es entspricht sodann der Er-
fahrung der Kammer, dass nicht nur die uneingeschränkte Panoramasicht auf ein

- 15 -
Gewässer heute hoch geschätzt wird. Oftmals betreffen nachbarschaftliche Strei-
tigkeiten um Bäume und Sträucher kleine oder sogar kleinste Ausschnitte der
Sicht auf …- oder …-See, und es scheint auch die Entfernung zum Wasser kaum
eine Rolle zu spielen für die Hartnäckigkeit, mit welcher solche Prozesse geführt
werden. Die Belastung durch den dauernden Verzicht auf das Entfernen der ver-
traglich bezeichneten Pflanzen ist also auch wirtschaftlich mit Sicherheit gewich-
tig, auch wenn eine konkrete Bezifferung kaum möglich ist.
Nach der zitierten Praxis des Bundesgerichtes stehen die Kosten nicht im
Vordergrund für den Entscheid, ob die in der Dienstbarkeit enthaltene Leistungs-
pflicht als nebensächlich erscheint. Je nach den Umständen spielen sie aber
durchaus eine Rolle.
Das Bezirksgericht erwägt, Kosten einer (Erst-)Bepflanzung seien nicht zu
berücksichtigen, da die Dienstbarkeit 1998 von bestehenden Pflanzen handle ("...
mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen") und das eigenmächtige Ent-
fernen der vertraglich bezeichneten Objekte nicht berücksichtigt werden dürfe.
Dem ist beizupflichten.
Die Beklagte hatte dem Bezirksgericht vorgetragen, die Vertragspflanzen
hätten eine Lebensdauer von durchschnittlich 42 Jahren, und sie alle je einzeln zu
ersetzen, koste gesamthaft Fr. 78'894.--. Davon geht das Bezirksgericht aus und
errechnet einen durchschnittlichen jährlichen Aufwand für das Ersetzen natürli-
cher Abgänge von Fr. 1'900.-- (genau gerechnet Fr. 1'878.40). Die Beklagte
scheint das Urteil in diesem Punkt zu kritisieren (act. 71 S. 12 f.), nennt aber we-
der andere Zahlen, noch warum solche richtig(er) sein sollten.
Weiter nimmt das Bezirksgericht an, der Unterhalt der Pflanzen werde pro
Jahr durchschnittlich Fr. 4'870.-- kosten; es stellt dabei ohne eigene Erwägungen
darauf ab, was die Beklagte vorgetragen hatte (Urteil S. 23). In der Berufung stellt
die Beklagte ihre eigene Zahl in Frage (act. 71 S. 13: "weshalb 20 Jahre?") - sie
scheint zu übersehen, dass sie das selbst einbrachte (act. 14 S. 16 oben: "Pflege
und Rückschnitt über zwanzig Jahre Fr. 97'377.--"). Wie dem auch sei: es ist die-
ser Punkt näher zu prüfen, da die Kläger die Behauptung der Beklagten bestreiten

- 16 -
(act. 81 S. 22 f.) und schon mit der Replik in erster Instanz bestritten (act. 51).
Konkrete Behauptungen dazu, was die von der Dienstbarkeit erfassten Pflanzen
für Unterhaltskosten verursachen würden, haben die Kläger freilich nicht aufge-
stellt. Sie beriefen sich zwar auf die von den Eltern BCD._____ bezifferten Kosten
für das Zurückschneiden und Auslichten der bestehenden Bepflanzung im Jahr
2002 (act. 14 S. 15 f., act. 2 Rz. 25). Diese Arbeiten betrafen aber etwas Anderes,
nämlich die Dienstbarkeit 2002, mit welcher die streitigen Pflanzen anders defi-
niert wurden als in der heute aktuellen Dienstbarkeit 1998. Aus den 2002 angefal-
lenen Kosten kann daher für einen Unterhalt der Bestockung gemäss Dienstbar-
keit 1998 nichts hergeleitet werden. In der Replik hatten die damaligen Kläger gel-
tend gemacht, die vertragsgemässen Pflanzen seien einheimische Gewächse, die
keines Unterhaltes bedürften (act. 51 Rz. 88 ff.). Dem hielt die Beklagte nur ent-
gegen, ihr Privatgutachter M._____ erachte eine "intensive Pflege" für notwendig
(act. 59 S. 22). Jenes Gutachten spricht sich zu den Konsequenzen der Dienst-
barkeit 2002 aus und äussert sich so weit ersichtlich nicht zum Unterhalt der 1998
noch bestehenden Pflanzen (act. 60/2). Zudem machte die Beklagte geltend, ein
allfälliger Unterhalt obläge nach Art. 741 ZGB den Berechtigten (act. 59 S. 22). In
der Tat sagt die Dienstbarkeit 1998 nichts über den Unterhalt, und wenn ein sol-
cher notwendig würde, könnte ihn die Beklagte wohl tatsächlich gestützt auf
Art. 741 Abs. 1 ZGB auf die Kläger abwälzen. Das bedeutet aber auch, dass sol-
che Kosten für die Beurteilung für die Rechtsbeständigkeit der Dienstbarkeit unter
dem Aspekt des Umfangs der Belastung nicht berücksichtigt werden dürfen. Es
kommt hinzu, dass der Auffassung der Kläger ohne Weiteres zu folgen ist: die
vertragsgemässen Bäume und Sträucher sind einheimische Gewächse, welche
keinen Unterhalt erfordern.
Nicht restlos klar ist der Text der Dienstbarkeit im Passus, dass abgehende
Pflanzen durch ähnliche Pflanzen zu ersetzen seien "mit gleich hohem Wuchs,
höchstens aber bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M.". Man könnte daraus lesen
wollen, dass die Pflanzen nur bis zur maximalen Höhe von 540.20 m.ü.M. wach-
sen dürften. Wenn dem so wäre, und wenn die Beklagte dafür zu sorgen hätte,
könnte das eine gewisse Belastung sein. Nach dem Text ist aber klar, dass die
Begrenzung auf die Kote 540.20 m.ü.M. nur Neupflanzungen betrifft. Vertragsge-

- 17 -
mäss sind die tatsächlichen Höhen im Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit
1998, und die Beklagte darf die Pflanzen nicht weiter zurückschneiden ("mindes-
tens in der heutigen Höhe stehen [...] lassen"). Der "gleich hohe Wuchs" für den
Ersatz kann sich nach Treu und Glauben nur auf die minimale Höhe beziehen,
und nicht der Beklagten das Neupflanzen eines höheren Gewächses aufbürden,
wenn sie sich die Pflanze in der Zwischenzeit entwickeln und vergrössern liess.
Die Kote 540.20 m.ü.M. spielt also nur dort eine Rolle, wo ein Baum schon 1998
höher hinauf reichte; wenn er abgehen sollte, wäre er nur bis zur Höhe 540.20
m.ü.M. zu ersetzen.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beklagte von der streitigen Dienst-
barkeit (Ersatz vertragswidrig entfernter Pflanzen ausgenommen) nur so weit mit
einer Leistungspflicht belastet ist, als sie natürlich abgehende Pflanzen ersetzen
muss, und nicht darüber hinaus. Die dafür von der Beklagten selbst genannten
rund Fr. 1'878.40 pro Jahr sind auch kapitalisiert (in Anlehnung an § 21 Satz 2
ZPO/ZH mit zwanzig multipliziert = Fr. 37'568.--) absolut gesehen zwar relativ be-
deutend, gleichwohl aber noch im Sinne des Gesetzes "nebensächlich" - sowohl
verglichen mit dem von der Beklagten genannten Streitwert von Fr. 175'000.--, als
auch wenn man wie vorstehend erwogen die Belastung durch die Nähe der Pflan-
zen zum Haus und die Beeinträchtigung von Besonnung und Aussicht berücksich-
tigt. Das gilt jedenfalls dann, wenn man die nachstehenden Überlegungen mit
einbezieht:
d) Nach Art. 737 Abs. 2 ZGB ist der aus der Dienstbarkeit Berechtigte
verpflichtet, sein Recht möglichst schonend auszuüben. An sich kommt diese Be-
stimmung erst zum Zug, wenn der Inhalt der Dienstbarkeit feststeht resp. nach
Art. 738 ZGB festgestellt worden ist (BSK ZGB II-Petitpierre 4. Aufl. 2011, Art. 737
N. 2). Der Gedanke der Vorschrift, welcher sich letztlich an Art. 2 ZGB orientiert,
darf aber auch hier herangezogen werden, wo es um das (Wieder-)Eintragen ei-
nes Rechtes geht.
Die Dienstbarkeit ist auf Dauer angelegt, und sie stellt sicher, dass die bei
Errichtung der Dienstbarkeit 1998 genannten Pflanzen mindestens in der damali-
gen Höhe stehen bleiben. Auch wenn die Belasteten im eigenen Interesse von

- 18 -
Zeit zu Zeit einen Rückschnitt durchführen lassen, sind die Bäume und Sträucher
damit notwendigerweise die allermeiste Zeit höher als die vereinbarte Mindesthö-
he (denn sie wachsen stetig, dürfen aber nicht weniger hoch sein als vereinbart).
Dass die Belastete Bäume und Sträucher in voller Höhe ersetzen muss, wenn sie
eine vertragswidrige Rodung durchführte, weckt keine Bedenken. Hingegen er-
scheint es übermässig, dass auch natürliche Abgänge durch Pflanzen in der Höhe
von 1998 zu ersetzen sind ─ weil auch die neuen Pflanzen ja wieder stetig wach-
sen. Ob das seitens der Kläger bereits die Schwelle der "offenbaren" Missbräuch-
lichkeit (Art. 2 ZGB) erreichte, kann offen bleiben. Unter dem Aspekt von Art. 737
ZGB ist es angezeigt, die Klage (nur) im Umfang des Eventual-Begehrens der
Klage ─ und damit eingeschränkt ─ zu schützen: dass natürliche Abgänge so zu
ersetzen sind, dass die neuen Pflanzen nach fünf Jahren den gleichen Wuchs wie
die zu ersetzenden (zu ergänzen: im Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit
1998) erreichen. Das wird die Kosten des Ersatzes reduzieren.
In diesem Sinn ist die Klage mit einer Einschränkung gutzuheissen.
4. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind ausgangsgemäss zu re-
geln.
Gerichtskosten und Parteientschädigung sind auf der Grundlage des Streit-
wertes von Fr. 175'000.-- zu bemessen, was gegenüber dem angefochtenen Ur-
teil, welches einen Streitwert von Fr. 1,5 Mio. annahm, zu einer Reduktion führt.
Die Gerichts- resp. Entscheidgebühr ist auf Fr. 11'750.-- anzusetzen, eine volle
Parteientschädigung für das ganze Verfahren einschliesslich die dem ordentlichen
Prozess vorangegangene Massnahme betrüge Fr. 30'000.--.
Die Kläger obsiegen im Grundsatz, doch ist auch die Einschränkung bei der
Höhe von Ersatzpflanzungen zu gewichten. Die Kosten sind den Klägern zu ei-
nem Viertel und der Beklagten zu drei Vierteln aufzuerlegen. Die den Klägern zu-
stehende Entschädigung reduziert sich damit auf die Hälfte der vollen.

- 19 -
Es wird beschlossen:
1. Der Parteiwechsel auf der Seite der Kläger wird vorgemerkt.
2. Schriftliche Mitteilung an die Parteien zusammen mit dem nachfolgenden
Entscheid.
3. Für diesen Beschluss gilt die nämliche Rechtsmittelbelehrung wie für den
nachfolgenden Entscheid.
Es wird erkannt:
1. Das Grundbuchamt E._____ wird (unter Hinweis darauf, dass die heutigen
Eigentümer von Kat.Nr. 4 die Klage im Sühnverfahren anerkannt haben) an-
gewiesen, die am 4. Juni 2002 gelöschte Pflanzbeschränkung … Nr. 2 vom
14. Dezember 1998 im Grundbuch mit folgendem teilweise ergänzten Wort-
laut wieder einzutragen:
"Die jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke sind verpflichtet, ge-
genüber dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks die im
Vertragsplan ad acta bezeichneten und rot markierten Bäume und Sträucher
mindestens in der heutigen Höhe stehen zu lassen. Abgehende Bäume oder
Sträucher hat der jeweilige Eigentümer des Grundstückes B auf seine Kos-
ten durch ähnliche Pflanzen zu ersetzen, die mit gleich hohem Wuchs,
höchstens aber bis zur Höhenkote von 540.20 m.ü.M. gepflanzt werden
müssen. Bei natürlichen Abgängen müssen die neuen Pflanzen erst 5 Jahre
nach Abgang der alten Pflanzen den gleichen Wuchs wie die zu ersetzen-
den Pflanzen aufweisen und dann die im Plan vorgeschriebene Minimalhöhe
erreicht haben."
2. So weit die Klage weiter geht, wird sie abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden auf
Fr. 11'750.-- festgesetzt. Sie werden zu einem Viertel den Klägern auferlegt

- 20 -
(die dafür solidarisch haften, zudem haften solidarisch mit ihnen die ur-
sprünglichen beiden Kläger) und zu drei Vierteln der Beklagten.
4. Die Kosten des summarischen Verfahrens ES090048 von Fr. 3'600.-- wer-
den ebenfalls zu einem Viertel den Klägern auferlegt (die dafür solidarisch
haften, zudem haften solidarisch mit ihnen die ursprünglichen beiden Kläger)
und zu drei Vierteln der Beklagten.
5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 11'750.-- festgesetzt und
zu einem Viertel den Klägern und zu drei Vierteln der Beklagten auferlegt.
Sie wird aus dem von den Klägern geleisteten Vorschuss bezogen; den Klä-
gern wird für einen Betrag von Fr. 8'812.50 der Rückgriff auf die Beklagte
eingeräumt.
6. Die Gebühren sowohl für den vorsorglichen als auch für den definitiven Ein-
trag der Dienstbarkeit im Grundbuch, die vom Grundbuchamt in Rechnung
zu stellen sind, werden zu einem Viertel den Klägern (in solidarischer Haf-
tung) und zu drei Vierteln der Beklagten auferlegt.
7. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern für das ganze Verfahren (ein-
schliesslich das summarische Massnahmeverfahren) eine Parteientschädi-
gung von Fr. 15'000.-- zuzüglich 8% Mehrwertsteuer zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an das Grundbuchamt E._____ sowie
an das Bezirksgericht Meilen, je gegen Empfangsschein, und an die Ober-
gerichtskasse.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
9. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder

- 21 -
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Den Streitwert schätzt
das Obergericht auf Fr. 175'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. A. Katzenstein lic. iur. D. Oehninger
versandt am: