zh_obergericht · LF250090 · 2025-12-16 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250090-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 16. Dezember 2025
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
C._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Y._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Uster vom 26. August 2025 (ER250021)
Erwägungen:
1.

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1.1. A._____ (Gesuchsgegnerin 1 und Berufungsklägerin 1, nachfolgend Beru-
fungsklägerin 1) mietete unbestrittenermassen für sich, B._____ (Gesuchsgegner
2 und Berufungskläger 2, nachfolgend Berufungskläger 2) und zwei Kinder (vier
Personen) mit Vertrag vom 29. Dezember 2016 von der C._____ AG (Gesuchstel-
lerin und Berufungsbeklagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) als Rechtsnachfol-
gerin des vormaligen Vermieters eine 4.5-Zimmerwohnung im EG inklusive Keller-
abteil und Parkplatz in der Liegenschaft an der D._____-strasse 1 in E._____
(act. 7/2, act. 7/3/1-2, act. 7/7 S. 2, 3 und 5).
1.2. Am 31. März 2025 gelangte die Berufungsbeklagte an das Einzelgericht des
Bezirksgerichtes Uster und ersuchte um Ausweisung der Berufungskläger aus der
genannten 4.5-Zimmerwohnung mit dazugehörigem Kellerabteil, dem Aussen-
parkplatz Nr. 2 sowie dem zusätzlich gemieteten Lagerraum Nr. 3 unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 7/1 und act. 7/7). Mit Ur-
teil vom 26. August 2025 hiess das Einzelgericht das Ausweisungsbegehren gut,
verpflichtete die Berufungskläger, das genannte Mietobjekt sowie den zusätzlich
gemieteten Lagerraum Nr. 3 im EG unverzüglich zu räumen und der Berufungs-
beklagten ordnungsgemäss zu übergeben, und wies das Gemeindeammannamt
F._____ an, die Ausweisung auf Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstre-
cken (act. 7/35 = act. 6).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 12. Sep-
tember 2025 Berufung bei der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zü-
rich, mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides und Nicht-
eintreten auf das Ausweisungsgesuch, unter Kosten und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Berufungsbeklagten (act. 2).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-37). Auf weitere
prozessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als
spruchreif.

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2.
2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet
einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass
die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden
nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 12. September 2025 wurde innert der
Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer
als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (act. 2 und act. 7/37). Die Be-
rufungskläger sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Beru-
fung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
3.
3.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 6 S. 4).
Vor diesem Hintergrund stellte die Vorinstanz die Gültigkeit der geltend gemach-
ten Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR fest und hiess in der Folge das
Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut.
a) Die Vorinstanz erwog dazu, der Mietzins für die Wohnung inkl. Kellerabteil und
Nebenkosten sei mit Schreiben vom 10. Dezember 2023 per 1. April 2024 von
Fr. 2'502.-- auf Fr. 2'573.-- erhöht worden. Die Mitteilung sei mit dem gesetzlich
vorgeschriebenen Formular und begründet den Berufungsklägern jeweils mit se-
paratem Einschreiben zugesandt worden. Diese Schreiben seien gemäss unbe-
stritten gebliebenen Ausführungen von den Berufungsklägern nicht abgeholt wor-
den, weshalb sie nach der relativen Empfangstheorie am letzten Tag der sieben-

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tägigen Abholfrist als zugestellt gelten würden. Die Berufungskläger würden zwar
die Gültigkeit der Mietzinserhöhung bestreiten, sie hätten jedoch keinen Beleg ins
Recht gelegt, welcher die fristgerechte Anfechtung des Mietzinses nachweise,
und Nichtigkeitsgründe würden nicht rechtsgenügend vorgebracht und seien nicht
ersichtlich, weshalb die Mietzinserhöhung als gültig zu betrachten sei. Die Beru-
fungskläger hätten ihre Mietzinszahlungen daraufhin zwar erhöht, aber dennoch
zu wenig bezahlt, so dass bis Dezember 2024 ein Mietzinsrückstand von insge-
samt Fr. 439.-- entstanden sei (act. 6 S. 7 f.).
b) Weiter hätten die Berufungskläger einen Zahlungsrückstand von Fr. 963.55 aus
der Nebenkostenabrechnung 2022/2023 vom 10. Januar 2024 anerkannt, indem
sie den in der Zahlungsaufforderung vom 9. Dezember 2024 ausdrücklich abge-
mahnten Ausstand ausserhalb der angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist mit Va-
luta vom 17. März 2025 bezahlt hätten (act. 6 S. 8 f.).
c) Sodann umfasse der schriftliche Mietvertrag die 4.5-Zimmerwohnung, ein Kel-
lerabteil sowie einen Parkplatz. Für den Lagerraum Nr. 3 hätten die Parteien kei-
nen schriftlichen Mietvertrag unterzeichnet, was jedoch nicht schade. Die Nutzung
des Lagerraums durch die Berufungskläger sei unbestritten und aus dem Mieter-
kontoauszug sei ersichtlich, dass die Berufungskläger in den Monaten vor No-
vember 2023 und im Januar und Februar 2024 für den Lagerraum unbestrittener-
massen monatlich einen Mietzins von Fr. 100.-- entrichtet hätten, weshalb ein
mündlicher Vertrag rechtsgenügend bewiesen sei (act. 6 S. 9 f.).
d) Ferner sei dem Mietvertrag vom 29. Dezember 2016 explizit zu entnehmen,
dass für die Nutzung eines Parkplatzes ein zusätzlicher monatlicher Mietzins von
Fr. 80.-- zu entrichten sei. Dem Mieterkontoauszug sei zu entnehmen, dass die
Berufungskläger für die Monate Januar und Februar 2024 den Mietzins von
Fr. 80.-- für die Nutzung des Parkplatzes bezahlt hätten. Demnach sei ihnen der
zusätzliche Mietzins bewusst gewesen. Dem Mieterkontoauszug sei sodann zu
entnehmen, dass die Mietzinszahlungen in den Monaten November und Dezem-
ber 2023 sowie von März bis Dezember 2024 für den Lagerraum Nr. 3 und den
Parkplatz vollständig ausgeblieben seien. Dadurch sei ein Mietzinszahlungsrück-
stand für den Lagerraum von Fr. 1'200.-- und für den Parkplatz von Fr. 960.-- ent-

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standen. Damit sei insgesamt ein Mietzinszahlungsrückstand für die 4.5-Zimmer-
wohnung mit Nebenkosten von Fr. 1'402.55, für den 3 von Fr. 1'200.-- sowie für
den Parkplatz von Fr. 960.--, total Fr. 3'562.55, glaubhaft dargetan (act. 6 S. 10).
e) Schliesslich habe die Berufungsbeklagte die Berufungskläger mit jeweils sepa-
raten Einschreiben vom 9. Dezember 2024 dazu aufgefordert, die ausstehenden
Mietzinse von Fr. 3'562.55 innert 30 Tagen zu begleichen, und habe bei Nichtbe-
zahlung die ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR angedroht.
Diese Schreiben seien am 9. Dezember 2024 versandt und den Berufungsklägern
jeweils am 10. Dezember 2024 mittels Abholungseinladung angezeigt worden.
Die Berufungskläger hätten keinerlei objektivierbare Anhaltspunkte vorgebracht,
welche ihre pauschale Bestreitung des Erhalts einer Abholungseinladung unter-
mauern würden. Da die Schreiben von den Berufungsklägern innert der siebentä-
gigen Abholfrist nicht abgeholt worden seien, würden sie nach der relativen Emp-
fangstheorie am 17. Dezember 2024 als zugestellt gelten und die 30-tätige Zah-
lungsfrist habe dann zu laufen begonnen. Innert dieser Frist seien die Ausstände
nicht beglichen worden. Am 29. Januar 2025 sei die Kündigung für die Wohnung,
den Lagerraum und den Parkplatz eingeschrieben und mittels amtlichem Formu-
lar erfolgt. Sie seien gleichentags versandt worden und die Abholungseinladung
sei den Berufungsklägern jeweils am 30. Januar 2025 in den Briefkasten gelegt
worden. Da die Berufungskläger die Kündigungen nicht entgegengenommen hät-
ten, würden sie nach der anwendbaren absoluten Empfangstheorie am 31. Ja-
nuar 2025 als zugestellt gelten und der pauschale Einwand der Berufungskläger,
die Abholungseinladung sei nicht in den Briefkasten gelegt worden, sei nicht zu
hören. Demnach sei die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen
nach Art. 257d OR ergangen, der Mietvertrag zwischen den Parteien sei per
31. März 2025 aufgelöst worden und das Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen
(act. 6 S. 11 ff.).
3.2. Die Berufungskläger bringen dagegen im Wesentlichen vor, im vorinstanzli-
chen summarischen Verfahren sei kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet wor-
den, weshalb nach der erstmaligen umfassenden Äusserungsmöglichkeit der Ak-
tenschluss eingetreten sei. Damit seien sämtliche Vorbringen der Berufungsbe-

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klagten, die nach ihren Eingaben vom 27. März und 17. April 2025 erfolgt seien,
als unzulässige Noven nicht zu hören (act. 2 S. 3 f.).
a) Die Mietzinserhöhung vom 10. Juni 2023 habe die Berufungsbeklagte bereits
mit Eingabe vom 27. März 2025 ins Recht gelegt. Indem die Vorinstanz diese
Mietzinserhöhung und deren Rechtsfolge – die Nichtigkeit – nicht beachtet habe,
habe sie den Sachverhalt unrichtig festgestellt und Recht verletzt. Die Berufungs-
kläger hätten sich in ihrer Eingabe vom 20. Mai 2025 dazu geäussert. Die Nichtig-
keit sei von Amtes wegen zu berücksichtigen und die Berufungskläger müssten
keine Nichtigkeitsgründe rechtsgenügend nachweisen (act. 2 S. 4 f.).
b) Ausserdem habe die Berufungsbeklagte die Nebenkostenabrechnung
2022/2023 weder mit Gesuch vom 27. März noch jenem vom 17. April 2025 ein-
gereicht. Sie habe die Abrechnung erst ins Recht gelegt, nachdem die Berufungs-
kläger sie mit Eingabe vom 20. Mai 2025 auf ihr Versäumnis hingewiesen habe.
Die Abrechnung stelle kein echtes Novum dar. Es bestehe auch keine konklu-
dente Anerkennung des Ausstandes durch Bezahlung. Die Berufungsbeklagte
habe nichts dergleichen in ihrer Eingabe vom 17. April 2025 ausgeführt und die
Vorinstanz führe auch nicht aus, wann die Rechnung bezahlt worden sei und wor-
auf sich eine angebliche konkludente Anerkennung stütze (act. 2 S. 5 f.).
c) Hinsichtlich des Lagerraums habe die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig
festgestellt und willkürliche Annahmen getroffen. Die Berufungskläger hätten bei
der Vorinstanz ausgeführt, dass es keinen neuen Mietvertrag gebe und sie die
Wohnung von Anfang an inkl. Parkplatz und Lagerraum gemietet hätten. Die Be-
rufungsbeklagte habe lediglich darauf verwiesen, dass sich der Ausstand aus den
beiliegenden Mieterkontoauszügen belegen lasse. Es sei unklar, wie die Vorin-
stanz darauf komme, dass die Mieten für November 2023 sowie Januar und Fe-
bruar 2024 bezahlt seien. Die Berufungsbeklagte habe den Ausstand für den La-
gerraum Nr.3 für die Monate November 2023 bis Dezember 2024 berechnet.
Ebenfalls sei die Annahme der Vorinstanz, die Nutzung des Lagerraums sei unbe-
stritten, nachweislich falsch. Tatsache sei, dass es keinen Vertrag für einen La-
gerraum Nr. 3 gebe (act. 2 S. 6 f.).

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d) Überdies sei den Berufungsklägern gemäss Mietvertrag vom 29. Dezem-
ber 2026 [recte: 2016] ein Garagenplatz vermietet worden. Gekündigt worden sei
ein Parkplatz Nr. 2 und die Berufungsbeklagte gehe in ihrem Ausweisungsgesuch
von einem Aussenparkplatz Nr. 2 aus. Es sei festzustellen, dass es keinen Miet-
vertrag für einen Parkplatz Nr. 2 gebe. Die Vorinstanz gehe aktenwidrig und
falsch davon aus. Die Berufungsbeklagte vermöge nicht nachzuweisen, wofür die
Ausstände seien, die sie geltend mache. Dem eingereichten Kontoauszug sei
nicht zu entnehmen, auf welches Soll die Berufungsbeklagte die Ausstände be-
rechne. Der Beweis, dass es sich beim Garagenplatz gemäss Mietvertrag um den
Parkplatz Nr. 2 handle, für welchen die Berufungskläger in Verzug gesetzt worden
seien, sei nicht erbracht worden und der Sachverhalt sei illiquid (act. 2 S. 7 f.).
e) Schliesslich mache die Berufungsbeklagte auch noch Mahnspesen über
Fr. 50.-- geltend, welche in den Zahlungsrückstand eingerechnet würden. Diese
könnten jedoch nur für verspätete Mietzinszahlungen in Rechnung gestellt wer-
den. Dass es verspätete Mietzinszahlungen gegeben habe, sei bestritten und von
der Berufungsbeklagten nicht liquide dargelegt worden. Die Vorinstanz halte den
geltend gemachten Ausstand von Fr. 3'562.55 für plausibel. Damit verletzte sie
aber Recht, denn die Berufungsbeklagte habe den Ausstand nicht (nur) glaubhaft
darzutun, sondern zu beweisen (act. 2 S. 9).
4.
4.1. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen keiner Beweisstrengebeschränkung unterliegt und für die Geltend-
machung eines Anspruches entgegen der Ausführung der Vorinstanz (vgl. act. 6
S. 10 unten) blosses Glaubhaftmachen nicht genügt. Es ist der volle Beweis zu
erbringen. Der Gesuchsteller hat die behaupteten Tatsachen aber nur zu bewei-
sen, wenn sie vom Gesuchsgegner glaubhaft bestritten werden oder er diesen
glaubhafte Einreden oder Einwendungen entgegensetzt. Ein Sachverhalt er-
scheint dann als illiquid, wenn die substantiierten und schlüssigen Einwendungen
in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und geeignet sind,
die bereits gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern (ZK ZPO-LÖT-

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SCHER, 4. Aufl. 2025, Art. 257 N 6 f.; BGE 144 III 462 E. 3.1). Darauf wird im Fol-
genden zurückzukommen sein.
Ferner tritt im summarischen Verfahren der Aktenschluss (sog. Novenschranke)
nach einmaliger Äusserung ein, wenn kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet
wird (BGE 146 III 237 E. 3.1; BGE 144 III 117 E. 2.2.; PAHUD, DIKE-Komm-ZPO,
3. Aufl. 2025, Art. 229 N 27; ZK ZPO-LEUENBERGER, 4. Aufl. 2025, Art. 229 N 28).
Nach diesem Zeitpunkt können Noven nur noch beschränkt vorgebracht werden.
Zugelassen sind dann nur noch echte und entschuldbare unechte Noven, also
Tatsachen und Beweismittel, die überhaupt erst nach dem Aktenschluss entstan-
den sind oder trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten
(ZK ZPO-LEUENBERGER, 4. Aufl. 2025, Art. 229 N 9, N 29 und N 31).
4.2. Die Parteien konnten sich mit Gesuch vom 27. März 2025 (act. 7/1) und Ge-
suchsantwort vom 30. April 2025 (act. 7/11) im erstinstanzlichen Verfahren je ein-
mal äussern. Zwar setzte die Vorinstanz der Berufungsbeklagten mit Verfügung
vom 1. April 2025 nach Art. 132 Abs. 1 ZPO Frist an, um das Ausweisungsbegeh-
ren hinsichtlich des festgestellten Mangels, nämlich der fehlenden Vertretungsbe-
fugnis der Immobilienverwaltung, zu verbessern und das Ausweisungsbegehren
selbst zu stellen oder durch einen zugelassenen Rechtsanwalt stellen zu lassen
(act. 7/4). Dieser Aufforderung ist die Berufungsbeklagte mit der Eingabe ihrer an-
waltlichen Vertretung vom 17. April 2025 nachgekommen (act. 7/7). Dabei hat sie
allerdings nicht nur die bisherige Eingabe neu eingereicht bzw. genehmigt, son-
dern ein inhaltlich ergänztes Ausweisungsbegehren gestellt. Die Nachbesserung
in der Sache ist aber nicht zulässig (ZK ZPO-BACHOFNER, 4. Aufl. 2025, Art. 132
N 22) und ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Mit Abschluss
des ersten Schriftenwechsels trat nach dem Gesagten der Aktenschluss ein.
Demnach hat die Eingabe der Berufungsbeklagten vom 17. April 2025 mit Blick
auf die Sache unberücksichtigt zu bleiben. Das gilt auch für die weiteren im Rah-
men des unbedingten Replikrechts eingereichten Eingaben der Parteien, nament-
lich diejenigen der Berufungsbeklagten vom 20. Mai 2025 (act. 7/15), 3. Juni 2025
(act. 7/19), 30. Juni 2025 (act. 7/27) und 25. Juli 2025 (act. 7/32) und diejenigen
der Berufungskläger vom 20. Mai 2025 (act. 7/17), 5. Juni 2025 (act. 7/22),

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16. Juni 2025 (act. 7/24), 11. Juli 2025 (act. 7/30) und 25. August 2025 (act. 7/34).
In all diesen Eingaben wurden keine beschränkt zulässigen Noven im obgenann-
ten Sinne geltend gemacht und eingereicht, weshalb sie in tatsächlicher Hinsicht
keine Berücksichtigung finden. Daraus folgt grundsätzlich, dass sich die Vorin-
stanz in der Begründung des angefochtenen Entscheides zu Unrecht auch auf die
Ausführungen und Beilagen in der Eingabe der Berufungsbeklagten vom
17. April 2025 gestützt hat. Das rügen die Berufungskläger im vorliegenden Ver-
fahren nicht konkret, dennoch ist im Folgenden nur auf die Eingaben der Parteien
vom 27. März 2025 und 30. April 2025 abzustellen.
4.3. Soweit die Berufungskläger vor diesem Hintergrund also geltend machen,
die von der Berufungsbeklagten am 27. März 2025 ins Recht gelegte Mietzinser-
höhung vom 10. Juni 2020 (vgl. act. 7/3/14) sei beachtlich (vgl. vorstehend
E. 3.2.a), ist ihnen grundsätzlich zuzustimmen. Ebenfalls trifft zu, dass die Nichtig-
keit einer Mietzinserhöhung – soweit für die beurteilende Instanz erkennbar – von
Amtes wegen zu berücksichtigen ist (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022,
Art. 269d N 222). Inwiefern die Mietzinserhöhung vom 10. Juni 2020 und ihre all-
fällige Nichtigkeit für die vorliegend zu beurteilende Sache ausschlaggebend sein
soll, lässt sich indes nicht erkennen: Die Berufungsbeklagte stützt sich vorliegend
im Rahmen der Begründung der Gültigkeit der Zahlungsverzugskündigung auf
Mietzinsausstände infolge der Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2023. Die
Nichtigkeit einer früheren Mietzinserhöhung führt nicht zur Nichtigkeit nachfolgen-
der Mietzinserhöhungen, sondern nur zur allfälligen Anfechtbarkeit (ZK OR-
HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 269d N 228 f.). Die Berufungskläger bestritten
die Mietzinserhöhung vom 10. Dezember 2023 einzig hinsichtlich deren Zustel-
lung (vgl. act. 7/11, vgl. dazu nachfolgend E. 4.7.). Deren Anfechtbarkeit (infolge
einer allfälligen Nichtigkeit der Mietzinserhöhung vom 10. Juni 2020) machten die
Berufungskläger in ihrer Eingabe vom 30. April 2025 bei der Vorinstanz nicht gel-
tend, weshalb sich die Vorinstanz auch zu Recht nicht damit befasste.
4.4. Des Weiteren trifft zu, dass die Berufungsbeklagte die Nebenkostenabrech-
nung 2022/2023 erst mit Eingabe vom 3. Juni 2025 ins Recht gelegt hat
(act. 7/20/16), weshalb sie keine Berücksichtigung findet (vgl. dazu vorstehend

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E. 3.2.b). In ihrem Ausweisungsgesuch vom 27. März 2025 hat die Berufungsbe-
klagte jedoch die Höhe der Nebenkosten 2022/2023 mit Fälligkeit am 10. Fe-
bruar 2024, den entsprechenden Ausstand von Fr. 963.55 bei Ablauf der Zah-
lungsfrist und die Bezahlung von ebendiesem Betrag am 17. März 2025 schlüssig
behauptet und mit dem Auszug des Mietkontos untermauert (vgl. act. 7/1,
act. 7/3/26+28, act. 7/3/34). Diese Behauptungen wurden von den Berufungsklä-
gern nicht rechtzeitig schlüssig und substantiiert bestritten. Sie haben sich dazu
erstmals in der Eingabe vom 20. Mai 2025, also nach Aktenschluss geäussert.
Damit sind die Behauptungen der Berufungsbeklagten unbestritten geblieben und
die Vorinstanz hat zu Recht darauf abgestellt. Es ist denn auch nicht zu beanstan-
den, wenn die Vorinstanz im Umstand, dass die Berufungskläger den geltend ge-
machten Ausstand (nach Ablauf der Zahlungsfrist) bezahlt haben (vgl. dazu
act. 7/3/34), eine Anerkennung desselben erkannte.
4.5. Die Rügen der Berufungskläger erweisen sich auch bezüglich des Lager-
raums als unbehelflich (vgl. vorstehend E. 3.2.c). Tatsächlich umfasst der zwi-
schen den Parteien schriftlich abgeschlossene Mietvertrag vom 29. Dezem-
ber 2016 keinen Lagerraum. Deshalb und mangels eines anderweitigen Hinwei-
ses ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag mit dem darin vereinbarten Miet-
zins nicht zusätzlich die Benutzung eines Lagerraums abdeckt. Die Vorinstanz
weist indes zutreffend darauf hin, dass Mietverträge auch mündlich oder konklu-
dent geschlossen werden können, wie es die Berufungsbeklagte sinngemäss gel-
tend machte, indem sie den Auszug des Mieterkontos für den Lagerraum Nr. 3
und eine detaillierte Übersicht über die Ausstände zu jeweils Fr. 100.-- einreichte
(act. 7/3/34). Die Berufungskläger bestritten in der Gesuchsantwort die Nutzung
des Lagerraums nicht, sondern lediglich den Umstand, dass dafür ein zusätzlicher
Mietzins geschuldet sei (vgl. act. 7/11). Diese Bestreitung ist indes nur pauschal
und angesichts der Tatsache, dass der Mietvertrag keinen Lagerraum umfasst
und das Mieter-Sammelkonto einen entsprechenden Posten ausweist und am
1. Februar 2024 Fr. 100.-- einbezahlt wurden, unzureichend. Soweit die Beru-
fungskläger im Übrigen in der Berufungsschrift die vorinstanzlichen Feststellun-
gen zur Höhe der Ausstände rügen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass für das
Nachholen von Bestreitungen im Berufungsverfahren auf Grund der geltenden

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Novenbeschränkung (vgl. vorstehend E. 2.1.) kein Raum besteht, weshalb darauf
nicht weiter einzugehen ist. Es ist daher festzustellen, dass die Vorinstanz die von
der Berufungsbeklagten geltend gemachte (mündlich vereinbarte) Nutzung des
Lagerraums Nr. 3 zum Preis von monatlich Fr. 100.-- sowie den Ausstand für die
Zeit von November 2023 bis Dezember 2024 in Höhe von Fr. 1'200.-- gestützt auf
die am 27. März 2025 eingereichten Abrechnungen und mangels konkreter Be-
streitung zu Recht als ausgewiesen erachtete.
4.6. Den Ausführungen der Berufungskläger hinsichtlich der Autogarage bzw.
des Autoabstellplatzes (vgl. vorstehend E. 3.2.d) ist ebenfalls entgegenzuhalten,
dass sie in ihrer Gesuchsantwort lediglich (und auch nur pauschal) bestritten ha-
ben, für den Parkplatz einen separaten Mietzins von Fr. 80.-- zu schulden (vgl.
act. 7/11). Der Mietzins von Fr. 80.-- ergibt sich indes ausdrücklich aus dem
schriftlichen Mietvertrag vom 29. Dezember 2016 (act. 7/3/2). Zudem machen die
Berufungskläger erstmals in der Berufungsschrift geltend, dass es sich beim Auto-
abstellplatz Nr. 2 nicht um den im Vertrag vereinbarten Parkplatz handle (vgl.
dazu auch act. 7/3/1), und bestreiten die behaupteten und mit dem Kontoauszug
belegten Zahlungsausstände (vgl. act. 7/3/26 und act. 7/3/34), weshalb sie auf
Grund der Novenbeschränkung (vgl. vorstehend E. 2.1.) auch damit nicht zu hö-
ren sind.
4.7. Ferner hat die Berufungsbeklagte – entgegen der Ansicht der Berufungsklä-
ger (vgl. E. 3.2.e vorstehend) – bei der Vorinstanz mit Eingabe vom
27. März 2025 die Mietzinssaustände zuzüglich Mahnspesen gemäss Auflistung
in der Zahlungsaufforderung vom 9. Dezember 2024 schlüssig geltend gemacht
und mit der Mietzinserhöhung und dem Kontoauszug unterlegt (vgl. act. 7/3,
act. 7/3/24, act. 7/3/26, act. 7/3/34). Das haben die Berufungskläger vorinstanzlich
ebenfalls nicht substantiiert bestritten. Diesbezüglich führten sie einzig an, die
Mietzinserhöhung sei nicht mitgeteilt worden (vgl. act. 7/11), was von der Beru-
fungsbeklagten aber mit der eingereichten Sendungsverfolgung der Post wieder-
legt wurde (act. 7/3/25). Weitere objektivierbare Anhaltspunkte, welche die Be-
streitung des Erhalts untermauern würden, haben die Berufungskläger nicht bei-
gebracht, was die Vorinstanz bereits zutreffend festgestellt hat. Soweit die Beru-

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fungskläger zudem ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Berufungsbeklagten
behaupteten (vgl. act. 7/11), blieb es bei bloss pauschalen Äusserungen und An-
schuldigungen. Die Berufungskläger haben vorinstanzlich keinen Sachverhalt be-
hauptet und belegt, welcher das Verhalten der Berufungsbeklagten als rechts-
missbräuchlich erscheinen lassen könnte. Ohnehin wäre den Berufungsklägern in
dieser Hinsicht wohl ein eigenes treuwidriges Verhalten entgegenzuhalten, weil es
grundsätzlich in ihrer Verantwortung liegt, den Erhalt von Zustellungen sicherzu-
stellen. Dennoch legten die Berufungskläger nicht substantiiert dar, wegen der
(von ihnen selbst behaupteten) häufigen Abwesenheit und bekannten systemati-
schen Zustellproblematik (act. 7/11; vgl. dazu auch act. 7/3/14-15, act. 7/3/18-19),
entsprechende Vorkehrungen getroffen zu haben.
4.8. Demnach hat die Vorinstanz den von der Berufungsbeklagten behaupteten
und belegten Sachverhalt zu Recht als liquid erachtet, die Zahlungsverzugskündi-
gung als gültig qualifiziert und in der Folge dem Ausweisungsbegehren stattgege-
ben. Die Berufung ist abzuweisen.
5.
5.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich
im Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Sep-
tember 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von
Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht
(§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG).
5.2. Die Berufungskläger bestreiten im Rahmen des Ausweisungsverfahrens im
Wesentlichen die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, weshalb der Streitwert
des Berufungsverfahrens dem Mietzins entspricht, der für die Dauer bis zum
nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen
Kündigungstermin (31. März 2025; act. 7/3/30). Dabei ist der Kündigungsschutz
(Sperrfrist) von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR zu berücksichtigen (DIG-
GELMANN, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 91 N 44). Der nächstmögliche
Kündigungstermin wäre somit der 31. März 2029 (vgl. act. 4/3/2-3). Demzufolge

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ist bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'753.-- (vgl. act. 7/3/2, act. 7/3/24 und
Fr. 100.-- für den Lagerraum) von einem Streitwert von Fr. 132'144.-- auszuge-
hen.
5.3. Die Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 8 und § 12
Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 1'400.-- festzusetzen und den Berufungsklägern je
zur Hälfte aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist der Berufungsbeklagten
nicht zuzusprechen, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen
wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Der Entscheid des Einzelgerichts des Be-
zirksgerichtes Uster vom 26. August 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'400.-- festgesetzt und
den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage von act. 2, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 16'518.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
i.V. Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
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