zh_obergericht · NG240008 · 2025-01-30 · de
Anfechtung Kündigung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG240008-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Lattmann-Kistler
Beschluss und Urteil vom 30. Januar 2025
in Sachen
A._____,
Kläger und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____,
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. Y._____,
betreffend Anfechtung Kündigung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Winter-
thur vom 21. Februar 2024 (MJ220011)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2; act. 27 S. 2)
"1. Es sei die Kündigung vom 25. April 2022 per 31. Mai 2022 betref-
fend die 2-Zimmerwohnung, im 2. OG, Mitte, an der C._____-str.
..., D._____, für unwirksam/nichtig zu erklären.
2. Eventualiter sei die Kündigung vom 25. April 2022 per 31. Mai
2022 betreffend die 2-Zimmerwohnung, im 2. OG, Mitte, an der
C._____-str. ..., D._____, für missbräuchlich zu erklären.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu-
lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 88 = act. 103 [Aktenexemplar] = act. 105)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf:
Fr. 3'838.00 ; die Barauslagen betragen:
Fr. 219.55 Gutachten;
Fr. 360.00 K Zoestuegne Kn aunntdo nZsepuogliiznenien;
Fr. 4'417.55 Total
3. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt, jedoch infolge Gewährung
der unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen auf die Staatskasse genom-
men. Der Kläger wird auf die Nachzahlungspflicht gemäss Art. 123 ZPO hin-
gewiesen.
4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 7'340.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.-7. [Mitteilungen / Rechtsmittel].

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Berufungsanträge:
(act. 104 S. 2)
"1. In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Bezirksgerichts
Winterthur vom 21. Februar 2024, Dispositiv Ziff. 1, aufzuheben,
und es sei die Kündigung vom 25. April 2022 per 31. Mai 2022 be-
treffend die 2-Zimmerwohnung, im 2. OG, Mitte, an der C._____-
str. ..., D._____, für unwirksam/nichtig zu erklären.
2. Eventualiter: in Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Be-
zirksgerichts Winterthur vom 21. Februar 2024, Dispositiv Ziff. 1,
aufzuheben, und es sei die Kündigung vom 25. April 2022 per
31. Mai 2022 betreffend die 2-Zimmerwohnung, im 2. OG, Mitte,
an der C._____-str. ..., D._____, für missbräuchlich zu erklären.
3. Subeventualiter: In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des
Bezirksgerichts Winterthur Vom 21. Februar 2024, Dispositiv Ziff.
1, aufzuheben, und die Sache sei zur Ergänzung des Sachver-
halts und zu neuer Entscheidfindung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen.
4. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen bzw. die Parteientschädi-
gung seien in Aufhebung des Urteils des Bezirksgerichts Winter-
thur vom 21. Februar 2024, Dispositiv Ziff. 2-4, sowohl für das Ver-
fahren vor der Vorinstanz wie auch für das Berufungsverfahren zu-
gunsten des Berufungsklägers (zuzüglich MWSt.) zu regeln, dies
unter Verweis auf das bereits vorgängig gestellte Gesuch um Ge-
währung der unentgeltlichen Prozessführung."
Erwägungen:
I.
1. Der Kläger und Berufungskläger (Mieter; fortan Berufungskläger) schloss
mit der Beklagten und Berufungsbeklagten (Vermieterin; fortan Berufungsbe-
klagte) einen Mietvertrag betreffend eine 2-Zimmerwohnung im 2. OG eines Alt-
bau-Mehrfamilienhauses an der C._____-str. ... in D._____ (fortan Wohnung) mit
Mietbeginn am 1. Juli 2004 (act. 4/2; act. 27 Rz. 3; act. 28 Rz. 1; act. 30/1). Insbe-
sondere mit der Begründung wiederholter Lärmbelästigung und rücksichtslosen
Verhaltens gegenüber den anderen Mietparteien kündigte die Berufungsbeklagte
dem Berufungskläger am 25. April 2022 mit amtlichem Formular das fragliche
Mietverhältnis auf den 31. Mai 2022 gestützt auf Art. 257f OR und nach vorgängi-

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ger Abmahnung mit Kündigungsandrohung. Dieser Abmahnung vom 21. Februar
2022 sind über einen Zeitraum von über zwei Jahren bereits diverse weitere Ab-
mahnungen vorausgegangen (act. 4/3; act. 5/25/1-5(2); act. 5/25/10; act. 5/25/19;
act. 30/2-6; act. 30/11; act. 30/18; act. 103 E. III./3.1.1).
2. Mit Eingabe vom 3. Mai 2022 focht der Berufungskläger bei der Schlich-
tungsbehörde des Bezirksgerichts Winterthur vorgenannte Kündigung an
(act. 5/1-2). Aufgrund von durch den Berufungskläger eingereichten Verhand-
lungsunfähigkeitszeugnissen musste die Schlichtungsverhandlung zweimal ver-
schoben werden (act. 5/5; act. 5/11-16). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung
vom 9. August 2022 konnte keine Einigung erzielt werden. Mit Beschluss vom
9. August 2022 erteilte die Schlichtungsbehörde dem Berufungskläger daher die
Klagebewilligung (act. 5/30). Mit Eingabe vom 30. September 2022 machte der
Berufungskläger eine Klage mit den eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren
beim Mietgericht des Bezirksgerichts Winterthur (fortan Vorinstanz) anhängig
(act. 1-4/15). Mit Beschluss vom 9. Dezember 2022 bewilligte die Vorinstanz dem
Berufungskläger die unentgeltliche Rechtspflege und bestellte diesem eine unent-
geltliche Rechtsvertreterin in der Person von Rechtsanwältin MLaw X2._____
(act. 22). Der Verlauf des Verfahrens vor Vorinstanz ist im angefochtenen Urteil
vom 21. Februar 2024 dargestellt (act. 103 S. 2 ff.). Das Dispositiv des vorinstanz-
lichen Urteils ist vorne wiedergegeben.
3. Dagegen erhob der Berufungskläger am 12. April 2024 Berufung beim hie-
sigen Gericht mit eingangs erwähnten Anträgen (act. 104-107/7). Mit Eingabe
vom 10. April 2024 stellte der Berufungskläger sodann ein Gesuch um Bewilli-
gung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren (act. 108-
110/25; act. 114).
4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-
101). Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312
Abs. 1 ZPO). Die Sache erweist sich als spruchreif.

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II.
1.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar
(vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-
fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Beim vorliegenden
Streitwert von Fr. 34'595.– ist diese Voraussetzung erfüllt (vgl. act. 103 E. IV./2.).
1.2 Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten
Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächli-
cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen-
dung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden
(Art. 310 ZPO); soweit Ermessensausübung in Frage steht, kann auch Unange-
messenheit gerügt werden (vgl. BGer 5D_113/2016 vom 26. September 2016,
E. 4.2; OGer ZH LY150026 vom 4. März 2016, E. II./3.). Das Berufungsgericht
überprüft insbesondere auch die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts
frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl. 2021, Art.157 N 16), so etwa, ob dieses
die Tatsachen, die es feststellte, als erwiesen betrachten konnte (vgl. BGE 138 III
374 E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hinreichend genau auf-
zuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten
als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet. Es
sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die angefochten werden,
und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht (BGE 142 III 413
E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_97/2014 vom
26. Juni 2014, E. 3.3; ZR 110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz hat sich – abge-
sehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Bean-
standungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender
Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Innerhalb des so definier-
ten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an die Argumente, wel-
che die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die
Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes we-

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gen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie
die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese auch
mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung ab-
weisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1). Die Begrün-
dungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem ein-
zelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend aus-
einanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Ent-
scheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich
hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BGE 145 III 324 E. 6.1;
BGE 142 III 433 E. 4.3.2; BGE 142 II 49 E. 9.2; BGE 136 I 229 E. 5.2; vgl. BK
ZPO-HURNI, Bd. I, Bern 2012, Art. 53 N 60 f.). Neue Tatsachen und Beweismittel
sind im Berufungsverfahren nur dann noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz hatten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu BGE
138 III 625 E. 2.2). In prozessualer Hinsicht hat eine Partei, welche neue Tatsa-
chen und/oder Beweismittel im Berufungsverfahren einführen will, der Rechtsmit-
telinstanz (und der Gegenpartei) jeweils darzulegen, dass dies ohne Verzug er-
folgt ist und weshalb es ihr trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen war,
die Tatsache und/oder das Beweismittel bereits vor erster Instanz vorzubringen
(vgl. etwa ZK ZPO-REETZ/HILBER, 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 49 m.w.H.). Fehlt es
an dergleichen Darlegungen, erweist sich die Berufung in Bezug auf die darin vor-
getragenen Noven als unbegründet. Letztere bleiben insofern unbeachtlich.
1.3 Die Berufung des Berufungsklägers vom 12. April 2024 wurde innert der
Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer
als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht (act. 104-107/7; zur Rechtzei-
tigkeit vgl. act. 89/1), weshalb auf die Berufung einzutreten ist.
2. Vor Vorinstanz focht der Berufungskläger die Kündigung seiner Wohnung
durch die Berufungsbeklagte an und beantragte, dass besagte Kündigung für un-
wirksam/nichtig bzw. eventualiter für missbräuchlich zu erklären sei (act. 1 S. 2;
act. 103 E. III./2.).

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3. In ihrem Urteil vom 21. Februar 2024 führte die Vorinstanz vorbemerkend
aus, dass sie in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf die Abnahme der
Parteibefragung des Berufungsklägers verzichtet habe, weil diese ihre Überzeu-
gung betreffend die streitbetroffenen Tatsachenbehauptungen der Pflichtverlet-
zungen durch den Berufungskläger und die Unzumutbarkeit der Weiterführung
des Mietverhältnisses nicht zu erschüttern vermocht hätte. So beurteilte die Vorin-
stanz den relevanten Sachverhalt nach Abnahme der Urkundenbeweise und der
Zeugenbefragungen als erstellt. Der Vollständigkeit halber wies sie sodann darauf
hin, dass auch die Parteibefragungen der Berufungsbeklagten keinen Eingang in
die Entscheidfindung gefunden hätten, womit im Ergebnis nicht von einer Un-
gleichbehandlung der Parteien gesprochen werden könne (act. 103 E. III./1.6 f.).
Zur Verletzung der Sorgfalts- und/oder Rücksichtnahmepflicht erwog die Vorin-
stanz, dass die Berufungsbeklagte den Berufungskläger betreffend die ihm vorge-
worfenen Sorgfaltspflichtverletzungen in korrekter Weise und mitsamt einer Zu-
sammenfassung der ihm vorgeworfenen Verhaltensweisen abgemahnt und ihm
zeitgleich eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257f OR angedroht
habe (act. 103 E. III./4.1.1). Die Vorbringen der Berufungsbeklagten würden mit
diversen Urkunden (wie diverse an die Berufungsbeklagte gerichtete E-Mails von
verschiedenen Mietparteien oder ein an diese versandtes Schreiben der Mieter-
schaft) untermauert. Überdies seien die Parteibehauptungen der Berufungsbe-
klagten auch durch das Ergebnis der Zeugeneinvernahmen gestützt worden
(act. 103 E. III./4.1.4). Die Ausführungen der Zeugen erachtete die Vorinstanz auf-
grund des Detaillierungsgrades, der relativen Nüchternheit bei der Wiedergabe,
des Fehlens von unnötigen Übertreibungen und von unnötigen oder schikanösen
Belastungen sowie aufgrund der seitens der Zeugen und Zeuginnen gemachten
Zugeständnisse zugunsten des Berufungsklägers als glaubhaft (act. 103
E. III./4.1.5). Demgegenüber würden die Behauptungen des Berufungsklägers
durch keinerlei weitere Beweismittel oder auch nur Indizien gestützt. So gebe es
keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die übrigen Mietparteien gegen den Beru-
fungskläger verschworen hätten oder sich an ihm rächen wollten. Ausserdem hät-
ten mehrere Zeugen und Zeuginnen ausgeführt, dass sie nichts gegen den Beru-
fungskläger persönlich hätten und für seine schwierige Situation bzw. seinen Ge-

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sundheitszustand gar Verständnis aufzubringen vermöchten. Die untermauerten
Behauptungen der Berufungsbeklagten würden vielmehr darauf hindeuten, dass
tatsächlich der Berufungskläger für das schlechte Klima in der betroffenen Mietlie-
genschaft verantwortlich sei. Die pauschalen Bestreitungen des Berufungsklä-
gers, er habe die ihm vorgeworfenen Pflichtverletzungen nicht begangen, würden
jedenfalls nicht ausreichen, um die von der Berufungsbeklagten konkret behaup-
teten und durch Urkunden und Zeugenaussagen gestützten Tatsachen umzustos-
sen (act. 103 E. III./4.1.6). Die Vorinstanz erachtete es ausgehend von den Aus-
führungen der Berufungsbeklagten, den von dieser eingereichten Urkunden sowie
den vorliegenden Zeugenaussagen daher als erstellt, dass der Berufungskläger
vermehrt und jeweils über längere Zeiträume hinweg die Quelle von Lärmimmissi-
onen jeglicher Art (wie von lauter Musik und Bässen, Herumschreien, Beschimp-
fungen, Drohungen, Türknallen etc.) − dies auch zu den ortsüblichen Ruhezei-
ten − sowie von Geruchsimmissionen gewesen sei (act. 103 E. III./4.1.7). Infolge-
dessen gelte es als erstellt, dass der Berufungskläger sowohl vor wie auch nach
erfolgter Abmahnung vom 21. Februar 2022 durch sein Verhalten seine Pflicht zur
Rücksichtnahme im Sinne von Art. 257f Abs. 2 OR verletzt habe (act. 103
E. III./4.2.1). Betreffend die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses
zog die Vorinstanz in Erwägung, dass die Pflichtverletzungen durch den Beru-
fungskläger über einen längeren Zeitraum erfolgt und mehrere Abmahnungen, in
denen derselbe von der Berufungsbeklagten auf sein pflichtwidriges Verhalten
hingewiesen worden sei, ausgesprochen worden seien. Ausserdem hätten die
Lärmimmissionen eine gewisse Schwere angenommen, andernfalls sich nicht die
ganze Mieterschaft an die Berufungsbeklagte gewendet hätte. Darüber hinaus
hätten sich jene Immissionen vermehrt mitten in der Nacht oder früh am Morgen
und somit zu Ruhezeiten ereignet, was die Intensität der Immissionen noch ver-
stärkt hätte. Die teils absurden Lärmimmissionen − wie das Pippi-Langstrumpf-
Lied oder Aufnahmen von Gelächter in Endlosschleife − hätten sich die anderen
Mietparteien kaum ausgedacht und würden nachvollziehbarerweise eine beson-
ders starke Störung bedeuten (act. 103 E. III./4.2.2). Die direkten Nachbarn des
Berufungsklägers − das Ehepaar E._____ und F._____ − seien in ihrem Alltag
schliesslich derart beeinträchtigt gewesen, dass sie im Endeffekt sogar das Miet-

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verhältnis mit der Berufungsbeklagten gekündigt hätten, wobei sie als Kündi-
gungsgrund beide das Verhältnis zum Berufungskläger bzw. den von diesem ver-
ursachten Lärm angegeben hätten (act. 103 E. III./4.2.2 f.). Die Wegweisung des
Berufungsklägers als Quelle der störenden Immissionen werde sodann als ein-
zige geeignete Massnahme erachtet, um den Hausfrieden wieder herzustellen. So
könne der übrigen, sich korrekt verhaltenden Mieterschaft nicht zugemutet wer-
den, dass sie ihre Wohnungen früher oder später ebenfalls kündigen müssten
(act. 103 E. III./4.2.4). Im Sinne einer Gesamtwürdigung der Umstände erwog die
Vorinstanz daher, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses für die Beru-
fungsbeklagte wie auch für die übrige Mieterschaft als unzumutbar zu qualifizieren
sei (act. 103 E. III./4.2.5). Da die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt
seien, könne die Frage betreffend eine allfällige Anfechtbarkeit im Sinne von Art.
271 f. OR überdies dahingestellt bleiben (act. 103 E. III./4.2.6). Folglich erachtete
die Vorinstanz die am 25. April 2022 ausgesprochene ausserordentliche Kündi-
gung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR als gerechtfertigt, weshalb die Klage des
Berufungsklägers betreffend die Nichtig- bzw. eventualiter Missbräuchlicherklä-
rung der Kündigung vollumfänglich abzuweisen sei (act. 103 E. III./5.1 f.).
4. Der Berufungskläger rügt betreffend die Unwirksamkeit der Kündigung di-
verse materielle und formelle Mängel (act. 104 Kap. 3.1-3.6; vgl. E. II./5.1.1-5.4.3
und 5.5.1-5.5.6 hiernach). Sodann behauptet er eventualiter die Missbräuchlich-
keit der Kündigung, da diese im Zusammenhang mit von ihm erhobenen miet-
rechtlichen Ansprüchen stehe (act. 104 Kap. 3.1 und 3.7; vgl. E. II./5.4.4 hier-
nach). Im Folgenden wird auf die Vorbringen des Berufungsklägers − soweit ent-
scheidrelevant − eingegangen.
5.1.1 Betreffend die vorgeworfenen Pflichtverletzungen bringt der Berufungsklä-
ger in materieller Hinsicht zunächst vor, dass die Vorinstanz die Zeugeneinver-
nahmen mit Beschluss vom 9. März 2023 auf die Frage der Zumutbarkeit des be-
stehenden Mietverhältnisses zwischen dem Berufungskläger und der Berufungs-
beklagten beschränkt habe. Diesbezüglich rügt er, dass die Zumutbarkeit des be-
stehenden Mietverhältnisses nur noch ganz am Rande Thema dieser Befragun-
gen gebildet habe und stattdessen hauptsächlich die fraglichen Pflichtverletzun-

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gen thematisiert worden seien (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 4 ff.; vgl. auch act. 104
Kap. 3.1 Rz. 2a). Damit habe die Vorinstanz das von ihr vorgegebene Be-
weisthema extensiv überschritten und ihren eigenen Beweisbeschluss missachtet,
wodurch der Berufungskläger seine Rechtsvertreterin nicht zielgerichtet habe in-
struieren und damit nicht gezielte, kritische Ergänzungsfragen hätten gestellt wer-
den können, welche die Zeugenaussagen in einem anderen Licht hätten erschei-
nen lassen können. Auf diese Weise sei für den Berufungskläger kein faires Be-
weisverfahren gewährleistet gewesen. Sodann habe die Vorinstanz damit Art. 154
ZPO und Art. 29 BV i.V.m. Art. 310 lit. a ZPO verletzt und in der Folge den Sach-
verhalt falsch festgestellt (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 9 f.). Darüber hinaus habe die
Vorinstanz die Zeugenbefragung unrechtmässig der Berufungsbeklagten überlas-
sen, deren Rechtsvertreter mit seinen Ergänzungsfragen die vom Gericht gestell-
ten Fragen sowohl inhaltlich wie auch umfangmässig um das Fünffache ge-
sprengt habe. So seien die von der Berufungsbeklagten gestellten Fragen zu den
Pflichtverletzungen über das Beweisthema der Zumutbarkeit hinausgegangen und
hätten auch zu viel Raum eingenommen, womit die Vorinstanz ihren Beweisbe-
schluss erneut missachtet habe. Dem Berufungskläger zufolge hätte die Vorin-
stanz die Fragen nicht auf die Pflichtverletzungen ausdehnen und entsprechende
Ergänzungsfragen daher nicht zulassen dürfen. Die entsprechenden Ergänzungs-
fragen und Zeugenaussagen seien aus diesem Grund nicht verwertbar und aus
dem Recht zu weisen. Da die Vorinstanz ihrer Sachverhaltsfeststellung unver-
wertbare Zeugenaussagen zugrunde gelegt habe, habe sie Art. 155 Abs. 1 f. ZPO
und Art. 173 ZPO i.V.m. Art. 29 Abs. 1 BV verletzt und damit das Recht falsch an-
gewendet sowie den Sachverhalt falsch festgestellt (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 14 ff.;
vgl. auch act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2a).
5.1.2 Gemäss Art. 257f Abs. 1 f. OR muss der Mieter die Sache sorgfältig ge-
brauchen sowie auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Die Rück-
sichtnahmepflicht umfasst in erster Linie die Unterlassung übermässiger Einwir-
kungen auf die Mitmietenden und die Nachbarschaft, was unter anderem Immissi-
onen durch Lärm, Rauch und üble Gerüche einschliesst (ZK Miete-HIGI/BÜHL-
MANN, 5. Aufl. 2019, Vorbemerkungen und Art. 253-265, Art. 257f N 39 ff.; SVIT
Komm. Mietrecht-REUDT, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N 31). Verletzt der Mieter trotz

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schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksicht-
nahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos,
bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf
Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Voraussetzungen der ausser-
ordentlichen Kündigungsberechtigung nach Art 257f Abs. 3 OR sind eine Sorg-
falts- bzw. Rücksichtnahmepflichtverletzung des Mieters, eine schriftliche, sich auf
die konkret vorgeworfene Pflichtverletzung beziehende Mahnung des Vermieters
sowie die Fortsetzung der abgemahnten Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflicht-
verletzung durch den Mieter (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257f N 4 f.; ZK
Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f N 50 ff.). Die gerügte und weitergelebte
oder erneute Pflichtverletzung des Mieters muss sodann eine gewisse objektive
Schwere aufweisen bzw. zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver-
hältnisses für den Vermieter und/oder die Hausbewohner führen (BSK OR I-WE-
BER, a.a.O., Art. 257f N 6; ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f N 58). Das
Mass des Verschuldens ist nicht von Relevanz. Auch nicht beherrschbare psychi-
sche Probleme eines Mieters schützen nicht vor einer Kündigung (BGer
4A_263/2011 vom 20. September 2011, E. 3.4; ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 257f N 39 ff.; SVIT Komm. Mietrecht-REUDT, a.a.O., Art. 257f N 39). Ob die
Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft oder den übrigen Mietpar-
teien nicht mehr zugemutet werden kann, ist eine Billigkeitsentscheidung i.S.v.
Art. 4 ZGB, wobei alle erheblichen Umstände des konkreten Einzelfalls zu berück-
sichtigen sind (SVIT Komm. Mietrecht-REUDT, a.a.O., Art. 257f N 41). Die
Schwere der Verletzungen von Mieterpflichten kann auch in einer ständigen Wie-
derholung von kleineren Pflichtverletzungen bestehen (SVIT Komm. Mietrecht-
REUDT, a.a.O., Art. 257f N 42).
5.1.3 Das vorliegende Verfahren hat die Anfechtung einer Kündigung gestützt
auf Art. 257f Abs. 3 OR zum Gegenstand (vgl. E. I./1 ff. hiervor). Wie vorab erläu-
tert und dem Gesetzeswortlaut zu entnehmen, bedarf es für eine solche einer aus
wiederholten Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflichtverletzungen resultierenden
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. Art. 257f Abs. 3 OR
und E. II./5.1.2 hiervor). Die Frage, ob die erforderliche Unzumutbarkeit vorliegt,

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lässt sich demnach nicht losgelöst von entsprechenden Pflichtverletzungen beant-
worten bzw. steht unweigerlich in einem direkten Zusammenhang zu selbigen. Al-
leine schon aus diesem Grund ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz
annimmt, dass der in der Beweisverfügung vom 9. März 2023 (vgl. act. 34; fortan
Beweisverfügung) gewählte Schlüssel- bzw. Oberbegriff der Zumutbarkeit auch
die strittigen Pflichtverletzungen umfasst. Derartige Zusammenfassungen des Be-
weisthemas sind zulässig (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, a.a.O., Art.154 N 3; DIKE
ZPO-VISCHER/LEU, 3. Aufl. 2025, Art. 154 N 60). Sodann muss eine Partei − erst
recht eine anwaltlich vertretene Partei − im Rahmen einer Zeugen- und Parteibe-
fragung zur vorliegenden Thematik antizipieren, dass die behaupteten Pflichtver-
letzungen angesprochen bzw. die Zeugen und Parteien dazu befragt werden
(können), weshalb sie sich konsequenterweise entsprechend darauf vorbereiten
kann und wird. Ausserdem spricht insbesondere aufgrund der in Frage stehenden
Beweismittel der Zeugen- und Parteibefragungen nichts dagegen, dass die Vorin-
stanz das Beweisthema in der Beweisverfügung durch Angabe eines die Pflicht-
verletzungen umfassenden und eindeutigen Schlüssel- bzw. Oberbegriffes − die
Frage der Zumutbarkeit des bestehenden Mietverhältnisses − in allgemeinerer
Weise umschrieben hat. Namentlich bei der Anordnung einer Zeugeneinver-
nahme, einer Parteibefragung oder einer Beweisaussage kann es sich rechtferti-
gen, das Beweisthema allgemein zu umschreiben, so dass die Befragung da-
durch nicht ungünstig beeinflusst wird (ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O., Art. 154 N
13; LEUENBERGER CHRISTOPH, Die Beweisverfügung, in: Kren Kostkiewicz/Mar-
kus/Rodriguez [Hrsg.], Beweisrecht der neuen ZPO: Chancen und Risiken, CIV-
PRO 2012, S. 43 f.). Dem Berufungskläger kann folglich nicht beigepflichtet wer-
den, wenn er vorbringt, dass durch die Thematisierung der behaupteten Pflicht-
verletzungen das Beweisthema überschritten bzw. die Beweisverfügung missach-
tet worden sein soll und dass die diesbezüglichen Ergänzungsfragen der Beru-
fungsbeklagten nicht hätten zugelassen werden dürfen. Im Gegenteil mussten der
Berufungskläger und seine damalige Rechtsvertreterin mit Fragen zu den bestrit-
tenen Pflichtverletzungen rechnen. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb und in-
wiefern der Berufungskläger seine damalige Rechtsvertreterin für die Beweisver-
handlungen nicht zielgerichtet hätte instruieren und durch diese gezielte kritische

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Ergänzungsfragen hätten vorbereitet bzw. gestellt werden können. Schliesslich
vermag der Berufungskläger auch keine Verletzung von Art. 155 ZPO und/oder
von Art. 173 ZPO darzulegen. So verfügen die Parteien über die gesetzliche Mög-
lichkeit, Ergänzungsfragen zu beantragen oder mit Bewilligung des Gerichts zu
stellen (vgl. Art. 173 ZPO). Weder den Ausführungen des Berufungsklägers in der
Berufungsschrift noch den Akten lässt sich ein dieser Bestimmung zuwiderlaufen-
des Verhalten, weder des Gerichts noch der Berufungsbeklagten, entnehmen. So
führte der zuständige Mietgerichtspräsident vorgängig zu den Befragungen expli-
zit aus, dass er anschliessend an seine Befragung Ergänzungsfragen der Partei-
vertreter direkt zulassen werde (vgl. Prot.Vi S. 31 und S. 105). Auch fand entge-
gen den Behauptungen des Berufungsklägers keine Delegation der Zeugenbefra-
gung an die Berufungsbeklagte statt (vgl. act. 34 Dispositiv-Ziffer 2; siehe auch
Prot.Vi S. 31 ff., S. 105 und S. 107 ff.).
5.1.4 Was die Instruktion seiner damaligen Rechtsvertreterin und die Vorberei-
tung von Ergänzungsfragen anbelangt, ist schliesslich noch auf Folgendes hinzu-
weisen: In aller Regel kann eine Beweisverfügung erst zusammen mit dem En-
dentscheid angefochten werden (BGE 141 III 80 E. 1.2; BSK ZPO-GUYAN, 4. Aufl.
2024, Art. 154 N 1; KUKO ZPO-BAUMGARTNER, a.a.O., Art.154 N 13; ZK ZPO-HA-
SENBÖHLER, a.a.O., Art. 154 N 34; vgl. Art. 319 Abs. 1 lit. b Ziff. 2 ZPO). Hervorzu-
heben gilt es jedoch, dass entsprechende Rügen bereits unmittelbar nach Erlass
der Beweisverfügung anzubringen sind. So verstösst es gegen die Pflicht zum
Handeln nach Treu und Glauben gemäss Art. 52 ZPO, zuerst den Endentscheid
abzuwarten und derartige Beanstandungen erst im Rahmen des Rechtsmittelver-
fahrens gegen diesen vorzubringen (BGE 138 III 374 E. 4.3.2; BGer 4A_587/2017
vom 4. Dezember 2017, E. 2). Die fragliche Beweisverfügung wurde dem Beru-
fungskläger am 15. März 2023 zugestellt (act. 35). Wie darin vorgesehen, fand die
erste Beweisverhandlung am 29. März 2023 statt (Prot.Vi S. 31 ff.). Mit E-Mail
vom 9. Mai 2023 wurde den Rechtsvertretern beider Parteien ein Scan des unter-
zeichneten Protokolls dieser ersten Beweisverhandlung zugestellt (act. 43). Erst
im Rahmen der zweiten Beweisverhandlung vom 15. Mai 2023 und der Rüge be-
treffend die Abweisung des Verschiebungsgesuchs sowie auch nur am Rande
feststellend führte die damalige Rechtsvertreterin des Berufungsklägers aus, dass

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der Beweisbeschluss äusserst offen formuliert sei, weshalb eine ausreichende In-
struktion hinsichtlich aller möglicher Thematiken weder möglich noch zumutbar
sei (act. 47 Rz. 6). Beanstandungen zur Beweisverfügung und/oder zur ersten
Zeugenbefragung vom 29. März 2023 brachte der Berufungskläger bis zu diesem
Zeitpunkt jedoch keine vor. Auch nach der zweiten Beweisverhandlung vom
15. Mai 2023 folgten seitens des Berufungsklägers keine entsprechenden Rügen.
Schliesslich finden sich auch im schriftlichen Schlussvortrag des Berufungsklä-
gers und in dessen Stellungnahme zum Schlussvortrag der Berufungsbeklagten
keine diesbezüglichen Einwendungen (vgl. act. 76 und act. 79). Der Berufungsklä-
ger verhält sich folglich treuwidrig, wenn er derartige Beanstandungen erst nach
Erhalt des Endentscheides bzw. erst jetzt im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens
vorbringt, weshalb er hiermit nicht zu hören ist.
5.2.1 Betreffend die Würdigung der Zeugenaussagen rügt der Berufungskläger
insbesondere, dass die Zeugen auf die vom Gericht offen formulierten Fragen je-
weils keine bzw. kaum Antworten hätten geben können. So hätten die Zeugen
von sich aus keine Details genannt und erst auf Vorlage entsprechender E-Mails
bzw. Schreiben eine inhaltliche Bestätigung oder detailliertere Aussagen abgege-
ben. Auch hätten jeweils keine konkreten oder nur einmalige Vorfälle benannt und
genannte Vorfälle zeitlich nicht eingeordnet werden können (act. 104 Kap. 3.2
Rz. 27, 31, 33, 37, 42, 46, 50, 54, 58, 62, 66, 70, 74, 84 und 88). Überdies seien
die fraglichen Lärmimmissionen dem Verantwortungsbereich des Berufungsklä-
gers nicht klar zurechenbar (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 27, 50 und 88). Die Vorinstanz
habe die Zeugenaussagen alle zusammen und pauschal als glaubhaft bezeich-
net, ohne auf einzelne Realitätskriterien eingegangen zu sein, was nicht angehe.
Viele Zeugenaussagen seien sodann erst auf Nachfrage erfolgt, nicht von sich
aus detailreich und nicht nüchtern, sondern tendenziös sowie nicht sachlich, son-
dern teils gar despektierlich und abwertend ausgefallen (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 89
und 91). Weder mittels Zeugenaussagen noch mit den eingereichten Urkunden
könne die Berufungsbeklagte somit den ihr obliegenden Beweis erbringen. Viel-
mehr könne hierdurch auf Mobbing des Berufungsklägers durch die übrige Mieter-
schaft geschlossen werden (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 90 ff.). Die Vorinstanz könne
sich nicht blind auf angebliche Beobachtungen von Nachbarn stützen, zumal sie

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die Vorwürfe allseitig hätte abklären müssen (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 92). Indem die
Vorinstanz die Pflichtverletzungen als begründet ansehe, gehe sie folglich von ei-
nem falschen Sachverhalt aus. Ausserdem habe sie die Zeugenaussagen i.S.v.
Art. 150 ZPO und Art. 157 ZPO falsch gewürdigt, womit sie das Recht falsch an-
gewendet habe (act. 104 Kap. 3.2 Rz. 93).
5.2.2 Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Be-
weise (Art. 157 ZPO). Demnach hat das Gericht die Beweise ohne Bindung an
förmliche Beweisregeln zu würdigen bzw. nach frei gebildeter Meinung zu ent-
scheiden (BSK ZPO-GUYAN, a.a.O., Art. 157 N 2; ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O.,
Art. 157 N 6; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 157 N 7). Gesamthaft betrach-
tet muss die Beweiswürdigung sachlich vertretbar, sprich plausibel und nachvoll-
ziehbar sein, was wiederum einer entsprechenden Begründung des Gerichts be-
darf (ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O., Art. 157 N 7). Im Zentrum der Würdigung von
Aussagen steht deren Glaubhaftigkeit, welche durch das Gericht im Rahmen sei-
nes weiten Ermessens zu prüfen ist. Hierbei sind sog. Realitätskriterien zu be-
rücksichtigen, wie beispielsweise logische Konsistenz, Detailreichtum, Individuali-
tät, Eingeständnisse von Erinnerungslücken und Entlastungen (BSK ZPO-GUYAN,
a.a.O., Art. 157 N 6a).
5.2.3 Was der Berufungskläger zu den Zeugenaussagen vorbringt, lässt nicht auf
eine unrichtige Handhabung des Grundsatzes der freien richterlichen Beweiswür-
digung durch die Vorinstanz schliessen. Die Vorinstanz hat überzeugend darge-
legt, weshalb sie die Aussagen der Zeugen insgesamt als glaubhaft erachtete,
nämlich aufgrund des Detaillierungsgrades, des Fehlens von Übertreibungen und
der seitens der Zeugen bei der Wiedergabe vorliegenden Nüchternheit (vgl.
act. 103 E. III./4.1.5). Dieser vorinstanzlichen Einschätzung kann gefolgt werden.
So sprechen die durchaus ausführlichen Zeugenaussagen klar dafür, dass di-
verse Lärm- wie auch Geruchsimmissionen dem Berufungskläger zuzuordnen
sind (vgl. etwa Prot.Vi S. 36-43, 47-54, 57-66, 70-77, 80-88, 92-101, 110-112,
114-115, 119-122, 124-127, 130-133, 135, 140-143, 147 und 149-150). Die Vorin-
stanz stützte sich indes nicht nur auf Zeugenaussagen, sondern ebenfalls auf Ur-
kunden, die die fraglichen Aussagen bestätigen (vgl. insb. act. 5/25/6-9, act.

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5/25/11-18, act. 30/2-17 und act. 30/20-22). Auch beurteilten nahezu sämtliche
Zeugen die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beru-
fungskläger negativ (vgl. Prot.Vi S. 43, 48, 59 64, 72, 76, 83, 115, 118, 124, 130,
139, 147 und 177 f.). Dem Berufungskläger kann sodann nicht gefolgt werden,
wenn er die Zeugenaussagen als nicht glaubhaft erachtet. So gaben die Zeugen
Unsicherheiten, Nichtwissen oder Erinnerungslücken jeweils zu erkennen (vgl.
etwa Prot.Vi S. 37, 39 f., 42, 46, 49, 51, 54, 62 ff., 73, 75 f., 83, 85 f., 88, 92, 94,
97, 100, 111, 118, 120, 125 f., 132, 141 ff. und 149). Auch wiesen sie aus, wovon
sie persönlich nicht betroffen gewesen seien (vgl. etwa Prot.Vi S. 36, 38, 50, 60,
73 ff., 76, 83, 111, 120 und 132). Ausserdem räumten die Zeugen ein, dass sich
die Situation zeitweise verbessert hätte und verzichteten auf Übertreibungen.
Schliesslich finden sich in ihren Aussagen auch Relativierungen und Zugeständ-
nisse zugunsten des Berufungsklägers (vgl. etwa Prot.Vi S. 40 f., 47, 53, 57, 59,
62, 64, 72, 75, 80 f., 93, 110, 114, 118, 126, 131, 139, 150 und 180). Darüber hin-
aus stimmten die Schilderungen der Zeugen in den wesentlichen Punkten über-
ein, ohne jedoch abgesprochen zu wirken, da sie genügend Abweichungen bzw.
Individualitäten aufweisen. Es fehlt in den Aussagen sodann auch an groben Wi-
dersprüchen (vgl. Prot.Vi S. 31-102, S. 107-151 und S. 176-185). Dass gewisse
Aussagen erst auf Nachfrage hin erfolgten oder zeitlich nicht oder nicht exakt ein-
geordnet werden konnten, vermag die Glaubwürdigkeit der Zeugenaussagen al-
lein schon aufgrund des in Frage stehenden längeren Zeitraumes von über zwei
Jahren und der Vielzahl von Vorfällen nicht zu schmälern. Solche natürlichen Er-
innerungslücken sprechen vielmehr für die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen.
Dass die Vorinstanz vor diesem Hintergrund zum Schluss kam, dass die Zeugen-
aussagen insgesamt glaubhaft wirken würden und es demnach erstellt sei, dass
der Berufungskläger vermehrt und jeweils über längere Zeiträume hinweg die
Quelle von Lärmimmissionen jeglicher Art sowie von Geruchsimmissionen war, ist
folglich nicht zu beanstanden. Es besteht somit auch kein Anlass von der Ein-
schätzung der Vorinstanz abzuweichen.
5.3.1 Der Berufungskläger rügt weiter, dass die Vorinstanz bezüglich des Inhalts
der schriftlichen Abmahnung vom 21. Februar 2022 keine Beweise abgenommen
habe, jedoch ohne weitere Begründung und zu Unrecht davon ausgegangen sei,

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dass der Berufungskläger diese rechtzeitig erhalten und von deren Inhalt Kenntnis
erlangt habe sowie sein Verhalten noch rechtzeitig hätte anpassen können, um ei-
ner Kündigung entgehen zu können (act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2a). Gleichzeitig räumt
er unter Verweis auf das Protokoll ein, dass seine damalige Rechtsvertreterin be-
stätigt habe, dass die Gültigkeit und Zustellung der Abmahnung und Kündigung
nicht bestritten werde, diese Bestreitung nun aber dennoch versucht würde
(act. 104 Kap. 3.3 Rz. 2). So sei bis heute nicht bekannt, welcher Inhalt dem von
der Berufungsbeklagten eingereichten unverschlossenen Originalbriefumschlag
tatsächlich hätte entnommen werden können. Der Berufungskläger habe bestrit-
ten, dass sich darin die fragliche Abmahnung befunden habe und die Vorinstanz
habe hierzu keinen Beweis abgenommen, womit nicht bewiesen sei, ob im fragli-
chen Briefumschlag besagte Abmahnung enthalten gewesen sei (act. 104
Kap. 3.3 Rz. 7 ff.). Trotz Eintritts des Aktenschlusses seien diese Ausführungen
im Berufungsverfahren zu hören, weil die Kündigung bei Nichtbeachtung von
Formvorschriften per se nichtig bzw. unwirksam wäre, womit sie nicht angefoch-
ten werden müsste und entsprechende Argumente von Amtes wegen zu berück-
sichtigen wären. Das Prozessrecht habe gegenüber dem materiellen Recht eine
dienende Funktion und habe zu dessen Verwirklichung beizutragen (act. 104
Kap. 3.3 Rz. 11 ff.). Folglich habe die Vorinstanz darüber zu Unrecht keine Be-
weise abgenommen, womit sie Art. 157 ZPO und Art. 257f Abs. 3 OR i.V.m.
Art. 310 lit. a ZPO verletzt habe und somit von einem falschen Sachverhalt ausge-
gangen sei (act. 104 Kap. 3.3 Rz. 16).
5.3.2 Auch mit dieser Rüge vermag der Berufungskläger nicht durchzudringen.
So räumt er im Rahmen derselben ja gar selbst ein, dass er die Zustellung der
Abmahnung vom 21. Februar 2022 (fortan Abmahnung) im vorinstanzlichen Ver-
fahren nicht bestritten habe (vgl. E. II./5.3.1 hiervor). Diese hätte er jedoch tun
können und tun müssen. Im vorliegenden Berufungsverfahren kommt er mit die-
sem Vorbringen zu spät. Der Berufungskläger legt denn auch nicht dar, dass die
im Rahmen seiner Berufung vorgebrachte Bestreitung der Zustellung der Abmah-
nung ohne Verzug erfolgt ist und weshalb es ihm trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
möglich gewesen sein soll, diese Tatsache bereits vor erster Instanz vorzubringen
(Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. E. II./1.2 hiervor). Auch den Akten kann nichts Gegen-

- 18 -
teiliges entnommen werden. So bestätigte die damalige Rechtsvertreterin des Be-
rufungsklägers im Rahmen der Hauptverhandlung vom 6. Januar 2023, dass die
Gültigkeit und Zustellung der Abmahnung sowie der Kündigung nicht bestritten
werde (Prot.Vi S. 20), bzw. dass der Berufungskläger lediglich die in der Abmah-
nung aufgeführten Pflichtverletzungen, nicht jedoch den Erhalt der entsprechen-
den Abmahnung bestreite (act. 27 Rz. 11). Indem der Berufungskläger die ihm
darin vorgeworfenen Pflichtverletzungen bestreitet, gibt er gar zu erkennen, dass
ihm der Inhalt dieser Abmahnung bekannt sein musste. Im Rahmen der Stellung-
nahme zum Schlussvortrag der Berufungsbeklagten bestätigte der Berufungsklä-
ger sodann erneut, dass er das fragliche Mahnschreiben erhalten habe, und er
bestritt lediglich die darin gerügten Pflichtverletzungen (act. 79 Rz. 5).
5.3.3 Gemäss Art. 150 Abs. 1 ZPO bilden rechtserhebliche, streitige Tatsachen
den Beweisgegenstand. Im Umkehrschluss sind zugestandene Tatsachen somit
grundsätzlich nicht Beweisthema. Zumindest im Bereich der eingeschränkten Un-
tersuchungsmaxime ersetzen Zugeständnisse den Beweis, soweit die Parteien
über den Streitgegenstand frei disponieren können, wie dies auch bei Auseinan-
dersetzungen über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen der Fall
ist (BSK ZPO-GUYAN, a.a.O., Art.154 N 13a; ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O.,
Art. 154 N 27; ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O., Art. 150 N 18; DIKE ZPO-VI-
SCHER/LEU, a.a.O., Art. 154 N 54; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 150 N 10).
Da die Gültigkeit und Zustellung der Abmahnung vom Berufungskläger − wie dar-
gelegt − nicht bestritten wurden, bildeten selbige nicht Beweisgegenstand, wes-
halb die Vorinstanz diesbezüglich zu Recht keine Beweise abgenommen hat und
zu Recht davon ausgegangen ist, dass der Berufungskläger die Abmahnung
rechtzeitig erhalten und von deren Inhalt Kenntnis erlangt hat.
5.4.1 Betreffend die Zumutbarkeit der Fortsetzung seines Mietverhältnisses rügt
der Berufungskläger, dass die Vorinstanz die Beweisverfügung missachtet habe,
indem sie die Zumutbarkeit gegenüber den Nachbarn zum Beweisthema gemacht
habe, obwohl gemäss Beweisverfügung die Frage der Zumutbarkeit des beste-
henden Mietverhältnisses zwischen den Parteien geklärt werden sollte (act. 104
Kap. 3.4 Rz. 2 ff.). So sei es dem Berufungskläger nicht möglich gewesen, seine

- 19 -
damalige Rechtsvertreterin zielgerichtet zu instruieren und es hätten keine geziel-
ten, kritischen Ergänzungsfragen gestellt werden können. Dadurch sei für den Be-
rufungskläger kein faires Beweisverfahren gewährleistet gewesen. Die Vorinstanz
habe damit Art. 154 ZPO und Art. 29 BV verletzt (act. 104 Kap. 3.4 Rz 6 f.). Dem
Berufungskläger zufolge hätte die Vorinstanz die Nachbarn hierzu nicht befragen
dürfen. Dadurch habe sie Art. 152 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 1 BV verletzt und
sei in der Folge von einem falschen Sachverhalt ausgegangen (act. 104 Kap 3.4
Rz. 8 ff.). Die zum Beweis verstellte Frage der Zumutbarkeit des bestehenden
Mietverhältnisses zwischen dem Berufungskläger und der Berufungsbeklagten sei
sodann wenig klar und rechtlich völlig irrelevant. So gehe es bei der Prüfung einer
ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR darum, ob dem Vermie-
ter oder den Mitbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordent-
lichen statt bis zum ausserordentlichen Kündigungstermin objektiv noch zumutbar
sei (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 13 f.). Zu dieser entscheidenden Frage der Zumutbar-
keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Kündigungster-
min habe die Berufungsbeklagte jedoch weder substantiierte Behauptungen auf-
gestellt noch Beweismittel offeriert, weshalb die Vorinstanz dazu korrekterweise
keine Beweise abgenommen habe (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 15 und 23; vgl. auch
act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2a). Da es offenbar bereits seit 2019 immer wieder Schwie-
rigkeiten mit dem Berufungskläger gegeben habe, sei es nicht nachvollziehbar,
dass es auf eine Kündigungsfrist von vier Monaten angekommen wäre (act. 104
Kap. 3.4 Rz. 24). Weil die Vorinstanz ihrem Urteil die irrelevante Zumutbarkeit der
generellen Fortsetzung des Mietverhältnisses zugrunde gelegt habe, sei sie von
einem falschen Sachverhalt ausgegangen. Ausgehend davon habe sie das Recht
falsch angewendet, indem sie die Kündigung auch gestützt auf das Kriterium der
Unzumutbarkeit als wirksam erachtet habe (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 18 ff.). Schliess-
lich sei die fragliche Zumutbarkeit durch die Zeugenaussagen nicht belegt (act.
104 Kap. 3.1 Rz. 2a und Kap. 3.4 Rz. 75 f.). So würden die Zeugen die Frage der
Zumutbarkeit nicht klar und/oder erst auf Nachfrage hin beantworten, nicht be-
gründen oder mit ihren Aussagen nichts zum Thema beitragen können, weil sie
sich entweder nur zur Zumutbarkeit für die Nachbarn oder für die Berufungsbe-
klagte äussern würden (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 29, 33, 36, 39 f., 43, 46, 52, 55, 58,

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61, 65 und 74). Die Zumutbarkeit für die Berufungsbeklagte würden die Zeugen
ohnehin gar nicht beurteilen können. Sodann würden die Aussagen nicht detail-
reich und nüchtern, sondern tendenziös ausfallen (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 75). Ge-
mäss der Zeugenaussage der Zeugin G._____ sei eine Fortsetzung des Mietver-
hältnisses sodann durchaus vorstellbar (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 49). Es könne ge-
stützt darauf folglich nicht von einer fehlenden Zumutbarkeit ausgegangen wer-
den. So habe es sich, wenn überhaupt, lediglich um einzelne Vorfälle gehandelt.
Zudem würde den in den Akten liegenden Briefen bzw. E-Mails auch gemäss Vor-
instanz keine eigenständige Bedeutung zukommen. Dass mit der Kündigung der
Hausfrieden wiederhergestellt werden könne, stelle überdies eine reine Vermu-
tung der Vorinstanz dar. Schliesslich sei es aktenwidrig, dass die direkten Nach-
barn des Berufungsklägers ihre Mietwohnungen seinetwegen gekündigt hätten.
Dies treffe einzig auf die E._____s zu (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 76). Indem die Vorin-
stanz die Zumutbarkeit der Fortsetzung seines Mietverhältnisses als nicht gege-
ben erachtet habe, sei sie von einem falschen Sachverhalt ausgegangen und
habe Art. 257f Abs. 3 OR verletzt. Ausserdem habe sie die Zeugenaussagen
falsch gewürdigt und damit Art. 157 ZPO verletzt (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 77). Der
Berufungskläger rügt zudem, dass die Berufungsbeklagte die Vorwürfe nicht sorg-
fältig abgeklärt habe (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 78). So würden Klagen der Nachbarn
in der Regel für sich alleine nicht als Nachweis der Unzumutbarkeit genügen. Je-
denfalls seien Vorwürfe sorgfältig abzuklären (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 80). Weil die
Vorinstanz die fehlende Abklärung der Vorwürfe durch die Berufungsbeklagte
nicht festgestellt habe, sei sie erneut von einem falschen Sachverhalt − der feh-
lenden Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses des Berufungsklägers
− ausgegangen und in der Folge zu Unrecht von der Wirksamkeit der Kündigung,
womit sie wiederum Art. 257f Abs. 3 OR verletzt habe (act. 104 Kap. 3.4 Rz. 83 f).
5.4.2 Es ist auf die entsprechenden Ausführungen in E. II./5.1.2 ff. hiervor zu ver-
weisen. Sodann gilt darauf hinzuweisen, dass die Beweisverfügung als prozess-
leitende Verfügung vom Gericht jederzeit bis zum Endentscheid abgeändert oder
ergänzt werden kann, weshalb das Gericht nicht an die Beweisverfügung gebun-
den ist. Eine Modifikation oder Ergänzung ist auch noch im Urteilsstadium möglich
(BSK ZPO-GUYAN, a.a.O., Art.154 N 7 und 9; KUKO ZPO-BAUMGARTNER, a.a.O.,

- 21 -
Art.154 N 12; ZK ZPO-HASENBÖHLER, a.a.O., Art. 154 N 29 und 31; DIKE ZPO-VI-
SCHER/LEU, a.a.O., Art. 154 N 24 ff., 43 und 55; WUILLEMIN NICOLAS, Beweisfüh-
rungslast und Beweisverfügung nach der Schweizerischen ZPO, in: Bohnet/Do-
mej/Haas/Haldy/Jeandin/Mabillard/Markus/Oberhammer/Schwander/Staehe-
lin/Sutter-Somm/Tappy (Hrsg.), ZPR - Schriften zum Schweizerischen Zivilpro-
zessrecht Band/Nr. 27 2018, Rz. 737 f.). Die Beweisverfügung muss hierfür
schliesslich nicht in jedem Fall ausdrücklich förmlich abgeändert werden (WUILLE-
MIN, a.a.O., Rz. 745).
5.4.3 Dem Gesetzeswortlaut von Art. 257f Abs. 3 OR ist klar zu entnehmen, dass
sich die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sowohl auf den
Vermieter als auch auf die Hausbewohner beziehen kann (vgl. E. II./5.1.2 hiervor).
Wenn im Rahmen der Anfechtung einer Kündigung gestützt auf vorangehende
Norm die Zumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses in Frage steht, ist
folglich zu erwarten, dass sich im Rahmen eines diesbezüglichen Beweisverfah-
rens Fragen betreffend die Zumutbarkeit sowohl für den Vermieter wie auch für
die Hausbewohner stellen werden. Ausserdem ist selbstredend davon auszuge-
hen, dass das aus entsprechenden Pflichtverletzungen resultierende Befinden der
Hausbewohner für den Vermieter von Relevanz ist bzw. sich auf die Frage der
Zumutbarkeit ihm gegenüber auswirken kann. Es spricht nichts gegen das ent-
sprechende vorinstanzliche Vorgehen. Nicht ersichtlich ist auch, weshalb und in-
wiefern der Berufungskläger seine damalige Rechtsvertreterin für die Beweisver-
handlungen nicht zielgerichtet hätte instruieren und durch diese gezielte kritische
Ergänzungsfragen hätten vorbereitet bzw. gestellt werden können. So muss eine
Partei − erst recht eine anwaltlich vertretene − alleine schon aufgrund des Geset-
zeswortlautes annehmen, dass sich im Rahmen eines entsprechenden Beweis-
verfahrens Fragen zur Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses so-
wohl für den Vermieter wie auch für die Hausbewohner stellen können. Dies umso
mehr, wenn die Pflichtverletzungen − wie vorliegend − von der übrigen Mieter-
schaft gemeldet werden und jene auch persönlich tangieren. Diesbezüglich sei er-
gänzend auf die Ausführungen in E. II./5.1.4 hiervor verwiesen. Hinzu kommt,
dass die übrigen Mietparteien als Zeugen in der Beweisverfügung aufgelistet wa-
ren, wodurch durchaus mit Fragen zur Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver-

- 22 -
hältnisses für die Hausbewohner hätte gerechnet werden müssen. Dies erst recht,
wenn der Berufungskläger nun rügt, dass die Zeugen die Zumutbarkeit der Forts-
etzung des Mietverhältnisses für die Berufungsbeklagte gar nicht beurteilen könn-
ten. Es spricht jedenfalls nichts dagegen, dass die Vorinstanz die Frage der Zu-
mutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses unter anderem ausgehend von
den fraglichen Pflichtverletzungen beantwortete. So steht diese Frage − wie zuvor
ausgeführt − unweigerlich in einem direkten Zusammenhang zu Letzteren (vgl. E.
II./5.1.3 hiervor). Aus den Akten ergibt sich ferner, dass sich die Zeugenbefragun-
gen sehr wohl und hauptsächlich auf die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Miet-
verhältnisses für die Berufungsbeklagte bezogen haben, wenn auch für die Eruie-
rung derselben nach konkreten Pflichtverletzungen bzw. entsprechenden Vorfäl-
len sowie zusätzlich nach der Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
für die Hausbewohner gefragt wurde (vgl. etwa Prot.Vi S. 35 ff., 43, 48 ff., 59 ff.,
64, 72 ff., 83 ff., 93 ff., 109 ff., 115, 118 ff., 124 ff., 130 ff., 139 ff. und 146 ff.). Der
Berufungskläger verliert sich ausserdem in unsubstantiierter Wortklauberei, wenn
er behauptet, dass es bei der Prüfung einer Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR
darum gehe, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen statt
bis zum ausserordentlichen Kündigungstermin objektiv noch zumutbar sei, und
dass die Vorinstanz ihrem Entscheid fälschlicherweise die irrelevante Zumutbar-
keit der generellen Fortsetzung des Mietverhältnisses zugrunde gelegt habe. We-
der gemäss Gesetz noch der Rechtsprechung und einschlägigen Literatur zufolge
ist die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses an eine konkrete Frist
bzw. explizit an die ordentliche Kündigungsfrist gebunden. Es ist sachlogisch,
dass bei der Anwendbarkeit eines ausserordentlichen Kündigungstatbestandes −
wie demjenigen in Art. 257f Abs. 3 OR − ein Zuwarten bis zum ordentlichen Kün-
digungstermin offenbar als nicht tragbar erachtet wird, andernfalls das Gesetz für
solche Fälle nicht eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit vorsehen würde.
Dem Berufungskläger kann des Weiteren nicht beigepflichtet werden, wenn er be-
hauptet, dass die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch
die Zeugenaussagen nicht belegt sei. Abgesehen vom Zeugen F._____, welcher
sich infolge Unwissens nicht dazu äusserte (vgl. Prot.Vi S. 94), bestätigten sämtli-
che Zeugen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des fraglichen Mietverhältnisses

- 23 -
(vgl. Prot.Vi S. 43, 48, 59 64, 72, 76, 83, 115, 118, 124, 130, 139, 147 und 177 f.;
siehe auch E. II./5.2.3 hiervor). Die Ansicht des Berufungsklägers, wonach die
Fortsetzung seines Mietverhältnisses gemäss der Zeugin G._____ vorstellbar und
damit zumutbar sein soll, kann zudem nicht geteilt werden. So führte die Zeugin
G._____ zwar aus, dass der Berufungskläger vielleicht im Haus wohnen bleiben
könne, sofern er sich verbessere, fügte jedoch zugleich an, dass sie eher weniger
daran glaube (Prot.Vi S. 115). Selbst wenn aus der Aussage dieser einen Zeugin
die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gefolgert werden könnte,
würde diese alleine die übrigen klar gegenläufigen Zeugenaussagen nicht umzu-
stossen vermögen. In diesem Zusammenhang ist ausserdem darauf hinzuweisen,
dass regelmässige Klagen der Nachbarschaft − wie sie auch in diesem Verfahren
vorliegen (vgl. act. 5/25/6-9; act. 5/25/11-18; act. 5/25/20; act. 30/7-10; act. 30/12-
17; act. 30/20; act. 30/22) − durchaus als Nachweis der Unzumutbarkeit genügen
können (BGer 4C_264/2002 vom 25. August 2003, E. 4.3). Dem Berufungskläger
ist ferner nicht zuzustimmen, wenn er angibt, dass lediglich die Familie E._____
seinetwegen ihre Mietwohnung gekündigt hätte. Auch H._____ gab im Rahmen
der Zeugenbefragung an, dass der Berufungskläger zumindest mit ein Grund für
die Kündigung ihrer Mietwohnung gewesen sei (Prot.Vi S. 148). Sodann führte
der Zeuge F._____ bereits im Rahmen der Zeugenbefragung aus, auch aufgrund
des Berufungsklägers auf Wohnungssuche zu sein (Prot.Vi S. 90 f., 94 und 99;
vgl. act. 30/22). Schliesslich hat er seinen Mietvertrag per Ende Juli 2023 eben-
falls gekündigt (act. 55-56). In Anbetracht der vorliegenden Umstände − insbeson-
dere aufgrund der zahlreichen, der Kündigung vorausgegangenen Vorfälle und
Abmahnungen (vgl. act. 5/25/1-20, act. 30/2-17, act. 30/20 und act. 30/22), des
längeren Zeitraumes von über zwei Jahren, innert welchem die fraglichen Pflicht-
verletzungen stattgefunden haben, der unter der Mieterschaft vorliegenden Be-
troffenheit und der allseits vorherrschenden Einigkeit betreffend die Unzumutbar-
keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Berufungskläger (vgl. act.
30/7, act. 30/20 und Prot.Vi S. 43, 48, 59 64, 72, 76, 83, 115, 118, 124, 130, 139,
147 und 177 f.; siehe auch E. II./5.2.3 hiervor) sowie angesichts der Mietzinsre-
duktionsforderungen und der Kündigungen seitens betroffener Mietparteien (vgl.
act. 5/25/6, act. 28 Rz. 6 und 17 f., act. 30/7, act. 30/21-22 sowie act. 55-56) − ist

- 24 -
es schliesslich nicht zu beanstanden, wenn die Berufungsbeklagte und auch die
Vorinstanz die Kündigung als einzige geeignete Massnahme erachteten, um den
Hausfrieden wiederherzustellen. Es ist auch nicht ersichtlich, was die Berufungs-
beklagte sonst hätte vorkehren können.
5.4.4 Es sei an dieser Stelle noch die vom Berufungskläger eventualiter behaup-
tete Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung angesprochen, welche von
der Vorinstanz fälschlicherweise nicht geprüft worden sei (vgl. act. 104 Kap. 3.1
Rz. 2c und Kap. 3.7 Rz. 1, 12 und 16). Dass die Vorinstanz die Frage betreffend
eine allfällige Anfechtbarkeit nach Bejahung der Kündigungsvoraussetzungen ge-
mäss Art. 257f Abs. 3 OR nicht weiter prüfte, ist nicht zu bemängeln. Es kann
diesbezüglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen wer-
den (act. 103 E. III./2.3 und 4.2.6; vgl. etwa ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 257f N 84). Ergänzend sei auf Folgendes hingewiesen: Das Vorliegen der
Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR schliesst in der Regel einen Verstoss
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben aus. Für die Bejahung eines solchen
müssten besondere Umstände vorliegen (vgl. BGer 4A_500/2023 vom 11. April
2024, E. 6.2.1 und BGer 4A_87/2012 vom 10. April 2012, E. 6.2; siehe auch BGE
120 II 31 E. 4a, BGer 4A_271/2014 vom 19. November 2014, E. 1 m.w.H. und
BGer 4A_497/2011 vom 22. Dezember 2011, E. 2.4 m.w.H.; vgl. ZK Miete-
HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271a N 60 ff.). Es wäre sodann
am Kündigungsempfänger, zu beweisen, dass eine Kündigung gegen Treu und
Glauben verstösst (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGE 120 II 105
E. 3c; BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; BGer 4A_497/2011 vom
22. Dezember 2011, E. 2.4 m.w.H.; ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271
N 165 und 167, Art. 271a N 66; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 30).
Betreffend das schützenswerte Interesse an einer Kündigung gilt es die zentrale
Bedeutung der Kündigungsbegründung hervorzuheben (BGE 143 III 344 E. 5.3.4;
BGer 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018, E. 2; OGer ZH NG170019 vom 9. März
2018, E. 7.1). Aus vorangehenden Erwägungen sowie der Chronologie des Sach-
verhaltes geht hervor, dass die fragliche Kündigung nach mehrfachen Abmahnun-
gen aufgrund wiederholter Pflichtverletzungen durch den Berufungskläger und der
daraus resultierenden Unzumutbarkeit der Fortsetzung des entsprechenden Miet-

- 25 -
verhältnisses ausgesprochen wurde (vgl. insb. E. I./1. sowie E. II./5.2.3 und
5.4.3). Damit vermochte die Berufungsbeklagte nicht nur die Voraussetzungen für
eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR, sondern zugleich
ein gewichtiges Kündigungsmotiv nachzuweisen, welches nichts mit der Geltend-
machung mietrechtlicher Ansprüche zu tun hatte. Damit kann kein Sachverhalt
nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliegen (vgl. ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 271a N 60 ff.; siehe auch BGer 4A_500/2023 vom 11. April 2024, E. 6.3 und
BGer 4A_497/2011 vom 22. Dezember 2011, E. 2.4). Mit seinen vor Vorinstanz
gemachten, oberflächlichen Ausführungen zur behaupteten Missbräuchlichkeit
vermag der Berufungskläger sodann keine besonderen Umstände darzulegen, die
dieses legitime Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten umzustossen vermöch-
ten (vgl. act. 27 Rz. 21 ff.). Inwiefern die Berufungsbeklagte auf die vom Beru-
fungskläger bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemachten − und wohlge-
merkt wieder zurückgezogenen (vgl. act. 27 Rz. 26) − Verfahren betreffend miet-
rechtliche Forderungen besondere Rücksicht hätte nehmen müssen, ist schliess-
lich nicht ersichtlich, zumal das Gesetz bei einer ausserordentlichen Kündigung
nach Art. 257f Abs. 3 OR die Anfechtbarkeit aufgrund von mit dem Mietverhältnis
zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ohnehin ausschliesst
(Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Folglich geht auch der Eventualantrag betreffend die
behauptete Missbräuchlichkeit der fraglichen Kündigung ins Leere.
5.5.1 Schliesslich beanstandet der Berufungskläger seinen faktischen Aus-
schluss von der zweiten Zeugeneinvernahme. So habe die Vorinstanz sein ent-
sprechendes Verschiebungsgesuch zu Unrecht abgewiesen (act. 104 Kap. 3.1
Rz. 2b und Kap. 3.5 Rz. 1 ff.). Sie gehe fälschlicherweise davon aus, dass das-
selbe nicht unverzüglich bzw. zu spät gestellt worden sei. Das entsprechende
Arztzeugnis sei jedoch am Tag der Untersuchung, dem 10. Mai 2023, verfasst
und am gleichen Tag eingereicht worden (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 12 f.). Dass sich
die Vorinstanz diesbezüglich auf das Beschleunigungsgebot berufe, sei in Anbe-
tracht der auch durch sie provozierten Verfahrensverzögerung sodann wider-
sprüchlich und rechtsmissbräuchlich. Bei erneuter Vorladung der Zeugen hätte
überdies lediglich eine minime Verzögerung von einigen Wochen in Kauf genom-
men werden müssen (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 16). Zudem wären bei einmaliger Gut-

- 26 -
heissung des Verschiebungsgesuchs weder die Bürgerpflichten der Zeugen noch
der Verfahrensfortgang gross tangiert gewesen (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 19 ff.). Die
Vorinstanz sei somit zu Unrecht davon ausgegangen, dass das Verfahren mit der
Gutheissung des Verschiebungsgesuchs ungebührlich verzögert bzw. das Be-
schleunigungsgebot verletzt würde (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 22). Ausserdem habe
die Vorinstanz betreffend Gesundheitszustand des Berufungsklägers am Tag der
zweiten Zeugeneinvernahme reine Vermutungen angestellt und damit ihr Wissen
über das Fachwissen der behandelnden Ärzte gestellt. Sie hätte davon ausgehen
müssen, dass der Berufungskläger auch am 15. Mai 2023 bzw. am Tag der zwei-
ten Zeugeneinvernahme verhandlungsunfähig sein würde. Zudem hätte sie zwin-
gend eine vertrauensärztliche Untersuchung vornehmen lassen oder den Ausstel-
ler des fraglichen Arztzeugnisses anrufen und befragen müssen. Dass der Beru-
fungskläger am 15. Mai 2023 nicht verhandlungsfähig gewesen sei, habe sich im
Verlauf der zweiten Zeugeneinvernahme schlussendlich ja auch bewahrheitet,
habe er diese doch vorzeitig verlassen müssen. Durch die Nichtverschiebung
habe die Vorinstanz das Recht auf ein faires Verfahren nach Art. 53 ZPO sowie
Art. 135 lit. b ZPO verletzt (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 25 ff.). Auch könne der Vorin-
stanz nicht zugestimmt werden, wenn sie die Anwesenheit des Berufungsklägers
für die Beweisabnahmen als nicht erforderlich erachtet habe. Gerade in Anbe-
tracht des unklaren Beweisthemas habe der Berufungskläger seine damalige
Rechtsvertreterin mangels Vorhersehbarkeit nicht entsprechend instruieren kön-
nen. Infolge Verhandlungsunfähigkeit sei der Berufungskläger sodann gar nicht in
der Lage gewesen, seine damalige Rechtsvertreterin überhaupt zu instruieren.
Bei Teilnahme des Berufungsklägers an den Zeugeneinvernahmen wären deren
Aussagen wahrheitsgemässer und zu seinen Gunsten ausgefallen. Überdies
hätte er Ergänzungsfragen stellen können (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 29 ff.). Indem die
Vorinstanz das Verschiebungsgesuch als zu spät erachtet habe, eine Verschie-
bung aus zeitlichen Gründen ausgeschlossen habe, die Verhandlungsfähigkeit
des Berufungsklägers in wenigen Tagen als wieder gegeben angesehen und des-
sen Anwesenheit ohnehin nicht für nötig befunden habe, habe sie Art. 135 lit. b
ZPO, Art. 173 ZPO, Art. 124 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 53 ZPO
i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BV verletzt und damit folglich das Recht falsch angewendet

- 27 -
(act. 104 Kap. 3.5 Rz. 33). Bezüglich Verhandlungsunfähigkeit des Berufungsklä-
gers am 15. Mai 2023 sei die Vorinstanz überdies von einem falschen Sachver-
halt ausgegangen (act. 104 Kap. 3.5 Rz. 35). Gleiches gelte darüber hinaus auch
für die Teilnahme des Berufungsklägers an der ersten Zeugeneinvernahme in ver-
handlungsunfähigem Zustand (act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2b und Kap. 3.5 Rz. 37 ff.).
Schliesslich habe die Vorinstanz zu Unrecht auf eine persönliche Befragung bzw.
Beweisaussage des Berufungsklägers verzichtet (act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2b). Ge-
rade weil bestrittene Tatsachen nie einem Beweis zugänglich seien, weil für Mob-
bing-Vorwürfe kaum Zeugenaussagen erhältlich seien sowie weil es das einzige
Beweismittel auf seiner Seite sei, wäre es vorliegend wichtig gewesen, die Partei-
befragung des Berufungsklägers zu ermöglichen. Ausserdem sei dadurch die
Gleichbehandlung der Parteien verletzt worden bzw. die Waffengleichheit nicht
gegeben. So habe die Vorinstanz von der Berufungsbeklagten zahlreiche Beweis-
mittel abgenommen und verwertet (act. 104 Kap. 3.6 Rz. 5 und 8). Mit ihrem Vor-
gehen habe die Vorinstanz die Grundsätze der antizipierten Beweiswürdigung
verletzt bzw. die Beweise willkürlich gewürdigt, kein faires Verfahren durchgeführt
und das rechtliche Gehör verletzt, womit sie das Recht falsch angewendet habe.
In der Folge habe sie auch den Sachverhalt falsch erstellt (act. 104 Kap. 3.6 Rz. 8
und 10; vgl. auch act. 104 Kap. 3.1 Rz. 2b). Insgesamt sei der formelle Verfah-
rensablauf fehlerhaft (act. 104 Kap. 3.6 Rz. 11; vgl. auch act. 104 Kap. 3.1
Rz. 2b). Dies müsse zwingend zur Unverwertbarkeit der entsprechenden Zeugen-
aussagen und Parteibefragungen führen. Ausserdem sei die Hauptverhandlung
zu wiederholen (act. 104 Kap. 3.6 Rz. 11).
5.5.2 Das Gericht kann einen Verhandlungstermin von Amtes wegen oder auf
entsprechendes Gesuch hin verschieben, wenn zureichende Gründe dafür spre-
chen (Art. 135 ZPO). Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Verschiebung
(BGer 5A_121/2014 vom 13. Mai 2014, E. 3.3). Die Bewilligung der Verschiebung
liegt im Ermessen des Gerichts. Die Grenzen dieses Ermessens liegen einerseits
im Gehörsanspruch bzw. im Recht auf Teilnahme der Parteien, andererseits im
Rechtsverweigerungsverbot sowie im Beschleunigungsgebot. Das Gericht muss
die auf dem Spiel stehenden Interessen gegeneinander abwägen unter Berück-
sichtigung einer allfälligen Dringlichkeit, des Gegenstands der Verhandlung, des

- 28 -
Gewichts des Verhinderungsgrundes und schliesslich der Frage, wie rasch der
Verschiebungsgrund mitgeteilt worden ist (BGer 5A_293/2017 vom 5. Juli 2017,
E. 4.2; siehe auch BOHNET/DROESE, Präjudizienbuch ZPO, 2. Aufl. 2023, Art. 135
N 2). In den besonders auf beförderliche Erledigung ausgerichteten vereinfachten
oder summarischen Verfahren ist eine Verschiebung nur zurückhaltend zu ge-
währen (BSK ZPO-BRÄNDLI, a.a.O., Art. 135 N 18; KUKO ZPO-WEBER, a.a.O.,
Art. 135 N 4). Als zureichender Verschiebungsgrund gilt z.B. eine durch Arztzeug-
nis nachgewiesene, eine Verhandlungsunfähigkeit begründende Krankheit (BSK
ZPO-BRÄNDLI, a.a.O., Art. 135 N 19; KUKO ZPO-WEBER, a.a.O., Art. 135 N 3).
Dauert eine Krankheit über längere Zeit, so bedarf es jedoch der Abwägung des
Teilnahmerechts gegen das Beschleunigungsgebot, mit der Folge, dass die be-
troffene Person verpflichtet werden kann, sich vertreten zu lassen (BSK ZPO-
BRÄNDLI, a.a.O., Art. 135 N 20; KUKO ZPO-WEBER, a.a.O., Art. 135 N 5). Mit der
Berufung nach Art. 310 ZPO kann auch die Unangemessenheit gerügt werden
(vgl. E. II./1.2 hiervor). Bei der Angemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmit-
telinstanz aber Zurückhaltung aufzuerlegen. Insbesondere setzt die Rechtsmitte-
linstanz eigenes Rechtsfolgeermessen nicht ohne weiteres an die Stelle desjeni-
gen der Vorinstanz (ZK ZPO-REETZ/THEILER, a.a.O., Art. 310 N 36; DIKE ZPO-
SCHWENDENER, a.a.O., Art. 310 N 10).
5.5.3 Mit Verfügung vom 12. Mai 2023 wies die Vorinstanz das Verschiebungs-
gesuch des Berufungsklägers vom 10. Mai 2023 ab (act. 45; vgl. act. 44/1-2). Als
Begründung führte sie insbesondere an, dass es sich beim Teilnahmerecht an
Beweisabnahmen nicht um einen absoluten Anspruch handle, dass das persönli-
che Erscheinen des Berufungsklägers aufgrund des Vorliegens einer Rechtsver-
tretung nicht notwendig sei und dass nicht einsichtig sei, inwieweit die Rechtsver-
treterin des Berufungsklägers unter Berücksichtigung des bisherigen Verfahrens-
ganges nicht in der Lage sein sollte, allfällige nötige Ergänzungsfragen auch bei
Abwesenheit des Berufungsklägers zu stellen (act. 45 E. II./2.1 f.). Sodann könne
dem eingereichten Arztzeugnis entnommen werden, dass es sich beim erhobe-
nen Befund um eine Momentaufnahme eines einmalig mit dem Berufungskläger
befassten Notfallpsychiaters handle. Eine zeitliche Prognose gehe aus dem Arzt-
zeugnis zudem nicht hervor. Insgesamt entnahm die Vorinstanz dem Arztzeugnis,

- 29 -
dass der Gesundheitszustand des Berufungsklägers schwanke. Weil sein Ge-
sundheitszustand für den bevorstehenden Verhandlungstag somit nicht vorausge-
sagt werden könne, eine vertrauensärztliche Untersuchung vor dem Verhand-
lungstermin aus zeitlichen Gründen nicht mehr zu bewerkstelligen sei und weil bei
der Terminfestsetzung bereits auf die Schlafschwierigkeiten des Berufungsklägers
Rücksicht genommen worden sei, erscheine eine Verschiebung aus Sicht der
Vorinstanz nicht gerechtfertigt. Es wurde dem Berufungskläger aber freigestellt,
am Verhandlungstermin zu erscheinen (act. 45 E. II./2.3).
5.5.4 Mit dieser begründeten Ablehnung des Verschiebungsgesuchs hat die Vor-
instanz ihr Ermessen bei der Verfahrensleitung weder missbraucht noch falsch
ausgeübt. Wie die Vorinstanz richtig feststellte, konnte dem eingereichten Arzt-
zeugnis nicht entnommen werden, ob der Berufungskläger am fraglichen Ver-
handlungstag tatsächlich verhandlungsunfähig sein würde, ist doch lediglich von
einer "gegenwärtigen" psychischen Instabilität und einer "momentanen" Verhand-
lungsunfähigkeit die Rede und dies fünf Tage vor der fraglichen Verhandlung (vgl.
act. 44/2). Aufgrund der gewählten Formulierung sowie auch in Anbetracht des
seit längerer Zeit schwankenden Gesundheitszustandes des Berufungsklägers
(vgl. act. 5/9, act. 5/11 f., act. 5/15 f., act. 5/20 f., act. 11 und act. 15 f.) war die
Wiedererlangung der Verhandlungsfähigkeit bis zum Verhandlungstag nicht aus-
zuschliessen. Letztlich erschien der Berufungskläger denn auch zur fraglichen
Verhandlung (Prot.Vi S. 104; vgl. act. 47 Rz. 3). Es war ihm somit offenkundig ge-
sundheitlich zumutbar, am Verhandlungstermin zu erscheinen, auch wenn er die
Verhandlung vorzeitig wieder verliess (act. Prot.Vi S. 112 f. und S. 116). Hinzu
kommt, dass der Verschiebungsgrund eher kurzfristig mitgeteilt wurde, der Beru-
fungskläger durch seine Rechtsvertreterin weiterhin vertreten war und es sich vor-
liegend um ein vereinfachtes Verfahren handelt, das auf beförderliche Erledigung
ausgerichtet ist. Den Teilnahmewunsch des anwaltlich vertretenen Berufungsbe-
klagten über alle anderen Faktoren zu stellen, hätte bedeutet, die Sache nicht in
absehbarer Zeit entscheiden zu können. Richtigerweise hat die Vorinstanz die auf
dem Spiel stehenden Interessen gegeneinander abgewogen. Dass der Beru-
fungskläger seine damalige Rechtsvertreterin, mit welcher er zur Verhandlung er-
schien, aufgrund des unklaren Beweisthemas bzw. seiner Verhandlungsunfähig-

- 30 -
keit nicht genügend habe instruieren können, ist überdies nicht nachvollziehbar.
Im Zeitpunkt der Beweisverhandlung vom 15. Mai 2023 lag die Mandatierung sei-
ner damaligen Rechtsvertreterin bereits mehrere Monate zurück (vgl. act. 2). Es
bestand seitens des Berufungsklägers genügend Zeit, seine Rechtsvertreterin
entsprechend zu instruieren. Die entsprechende Beweisverfügung wurde dem Be-
rufungskläger sodann bereits am 15. März 2023 und somit zwei Monate vor der
fraglichen zweiten Beweisverhandlung bzw. knapp zwei Monate vor der vom Not-
fallpsychiater attestierten (momentanen) Verhandlungsunfähigkeit zugestellt
(act. 35; act. 44/2). Es stand dem Berufungskläger für die Instruktion seiner
Rechtsvertreterin somit genügend Zeit zur Verfügung. Sodann überzeugt die Be-
hauptung des Berufungsklägers, wonach die Zeugenaussagen bei seiner Anwe-
senheit "wahrheitsgemässer" ausgefallen wären, nicht. So unterscheiden sich die
Zeugenaussagen der ersten Beweisverhandlung vom 29. März 2023, an welcher
der Berufungskläger teilnahm, in inhaltlicher Hinsicht nicht von denjenigen der
zweiten Beweisverhandlung vom 15. Mai 2023 (vgl. E. II./5.2.3 hiervor). Dass die
Vorinstanz das fragliche Verschiebungsgesuch abgewiesen hat, ist folglich nicht
zu beanstanden.
5.5.5 Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab-
nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis
zugelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und frist-
gerecht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht im Spannungsfeld zur Mög-
lichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von einer
beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsan-
spruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behaup-
tete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus ande-
ren Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am
massgeblichen Beweisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III
297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN,
a.a.O., Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 152 N 8 f. und 26).
Zeigt sich im Laufe der Beweiserhebung aufgrund vorläufiger bzw. antizipierter
Beweiswürdigung, dass gewisse Beweismassnahmen nicht mehr notwendig sind,
so kann auf deren Erhebung verzichtet werden, dies auch ohne förmliche Abän-

- 31 -
derung der Beweisverfügung (DIKE ZPO-VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 154 N 26;
WUILLEMIN, a.a.O., Rz. 487, 742 und 745).
5.5.6 Die Vorinstanz durfte in antizipierter Beweiswürdigung auf die Befragung
des Berufungsklägers verzichten. Der Berufungskläger konnte sich im Rahmen
der Hauptverhandlung zweifach zur Sache äussern und seine Position darlegen
bzw. durch seine Rechtsvertretung darlegen lassen (act. 27; Prot.Vi S. 6 f., 16-20
und 25). Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz in Anbetracht der Par-
teivorbringen (vgl. insb. act. 27 f. und Prot.Vi S. 5-26) und der vorliegenden Ur-
kunden (vgl. etwa act. 5/25/1-19, act. 30/2-18, act. 30/20 und act. 30/22) sowie
nach Anhörung der Zeugen (vgl. Prot.Vi S. 31 ff. und 104 ff.) davon ausging, dass
die erneute Darlegung der Sicht des Berufungsklägers weder neue Erkenntnisse
bringen noch etwas am Beweisergebnis ändern werde, weshalb sie auf die Befra-
gung des Berufungsklägers verzichten konnte, ohne dass sein Beweisführungs-
anspruch oder sein rechtliches Gehör verletzt worden wäre (act. 103 E. III./1.6 f.;
vgl. E. II./3. hiervor).
6. Insgesamt vermag der Berufungskläger weder mit seinen materiellen und
prozessualen Einwänden noch mit seiner Behauptung der Missbräuchlichkeit der
Kündigung durchzudringen. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet
und ist entsprechend abzuweisen. Infolgedessen ist das Urteil des Mietgerichts
des Bezirksgerichts Winterthur vom 21. Februar 2024 (Geschäfts-Nr. MJ220011-
K) zu bestätigen. Weil keine konkreten Beanstandungen hinsichtlich der erstin-
stanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädigung vorgebracht wurden,
sind auch diese zu bestätigen.
III.
1. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 34'595.− (vgl. E. II./1.1 hiervor) und in Anwendung von § 12
Abs. 1-2, § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1-3 sowie § 7 lit. a GebV OG auf

- 32 -
Fr. 4'000.– festzusetzen. Ausgangsgemäss wird der unterliegende Berufungsklä-
ger für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Der Berufungskläger stellte mit Eingabe vom 10. April 2024 ein Gesuch um
unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren (act. 108).
3. Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht
über die erforderlichen Mittel verfügt, um den Prozess zu finanzieren, und ihre
Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheinen (Art. 117 lit. a und b ZPO). Sofern
es zur Wahrung der Rechte notwendig ist, umfasst die unentgeltliche Rechts-
pflege auch die Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes (vgl. Art. 118
Abs. 1 lit. c ZPO). Im Rechtsmittelverfahren ist die unentgeltliche Rechtspflege
neu zu beantragen (Art. 119 Abs. 5 ZPO).
4. Aus den eingereichten Unterlagen ergibt sich, dass der Berufungskläger
insbesondere aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes und der damit verbun-
denen Arbeitsunfähigkeit sowie bestehender Schulden weder über genügend Ein-
kommen noch über Vermögen verfügt (act. 110/10-12; act. 110/16-18;
act. 110/21-23; vgl. act. 108 S. 5 ff. Rz. 8 ff.). Vor diesem Hintergrund ist davon
auszugehen, dass der Berufungskläger nicht in der Lage ist, das Verfahren aus
eigenen Mitteln zu finanzieren, weshalb seine Mittellosigkeit glaubhaft erscheint.
Ferner kann seine Berufung nicht von vornherein als aussichtslos bezeichnet wer-
den. Nach dem Gesagten ist das Gesuch des Berufungsklägers um unentgeltliche
Rechtspflege für das Berufungsverfahren gutzuheissen und ihm in der Person von
Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ ein unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen.
5. Die dem Berufungskläger aufzuerlegende zweitinstanzliche Entscheidge-
bühr ist zufolge Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen auf die
Gerichtkasse zu nehmen. Der Berufungskläger ist jedoch darauf hinzuweisen,
dass er zur Nachzahlung verpflichtet ist, sobald er dazu in der Lage ist (Art. 123

- 33 -
ZPO). Über die Entschädigung seines Rechtsbeistandes ist in einem separaten
Entscheid zu befinden.
6. Die Gutheissung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege befreit den
Berufungskläger nicht von der Bezahlung einer Parteientschädigung (vgl. Art. 118
Abs. 3 ZPO). Für das Berufungsverfahren sind jedoch keine Parteientschädigun-
gen zuzusprechen: Dem Berufungskläger nicht, weil er mit seiner Berufung unter-
liegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr im Zusammenhang mit dem Berufungs-
verfahren keine zu entschädigenden Aufwendungen entstanden sind.
Es wird beschlossen:
1. Dem Berufungskläger wird für das Berufungsverfahren die unentgeltliche
Rechtspflege bewilligt und in der Person von Rechtsanwalt lic. iur. X1._____
ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bestellt.
2. Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis.
und erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirksge-
richts Winterthur vom 21. Februar 2024 (Geschäfts-Nr. MJ220011-K) wird
bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.− festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt, jedoch zufolge Gewährung der unentgeltli-
chen Rechtspflege einstweilen auf die Staatskasse genommen. Die Nach-
zahlungspflicht gemäss Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten.
3. Es werden für das Berufungsverfahren keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Berufungsbe-
klagte unter Beilage eines Doppels von act. 104 sowie einer Kopie von

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act. 106, an die Obergerichtskasse sowie an das Mietgericht des Bezirksge-
richts Winterthur, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 34'595.−.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden MLaw D. Lattmann-Kistler
versandt am:
31. Januar 2025