zh_obergericht · PS240215 · 2025-01-28 · de
Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung / Gesuch um neue Schätzung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS240215-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder
sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer
Beschluss vom 28. Januar 2025
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer
betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung /
Gesuch um neue Schätzung
(Beschwerde über das Betreibungsamt Winterthur-Stadt)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Winterthur vom
25. Oktober 2024 (CB240021)

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Erwägungen:
1.
1.1. Der Beschwerdeführer ist Alleineigentümer von sechs in der Gemeinde
B._____ befindlichen Grundstücken, wovon eines mit einem Einfamilienhaus, ei-
ner Scheune und einem Gartenhaus überbaut ist (fortan: Hauptgrundstück); bei
den restlichen Grundstücken handelt es sich im Wesentlichen um Landwirt-
schaftsland oder um Wald. Alle Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bau-
zone. Das Einfamilienhaus wird vom Beschwerdeführer, seiner Ehefrau und ihren
Kindern bewohnt (vgl. act. 6/2; act. 6/6/1-3).
1.2. Gegen den Beschwerdeführer laufen mehrere Betreibungsverfahren. Am
12. September 2022 vollzog das Betreibungsamt Winterthur-Stadt (fortan: Betrei-
bungsamt) die Pfändung der Grundstücke des Beschwerdeführers (Pfändung Nr.
1; act. 6/6/1). Auf Antrag der Gläubiger führt das Betreibungsamt nun die Verwer-
tung der Grundstücke durch (act. 6/5). Zu diesem Zweck teilte es dem Beschwer-
deführer am 7. Juni 2024 das Ergebnis der betreibungsamtlichen Schätzung der
Grundstücke mit (act. 6/2 = act. 6/6/3).
1.3.
1.3.1. Daraufhin gelangte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 14. Juni 2024
an das Bezirksgericht Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde über
Schuldbetreibung und Konkurs (nachfolgend: Vorinstanz). Unter Hinweis auf ei-
nen Veranlagungs-Entscheid des Gemeinderats B._____ vom 27. Oktober 2009
machte er, soweit verständlich, geltend, das Betreibungsamt biete seine Grund-
stücke in unlauterer Weise für Fr. 8. pro m2 zum Verkauf an. Gemäss der Ver-
kehrswerteinschätzung der Gemeinde B._____ habe der Verkehrswert der Grund-
stücke per 11. April 2007 Fr. 500. pro m2 betragen. Heute belaufe er sich auf
Fr. 1'000. pro m2, wobei im Falle eines Verkaufs eine Grundstückgewinnsteuer
von Fr. 118. pro m2 anfallen würde. In verfahrensmässiger Hinsicht ersuchte er
um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 6/1).
1.3.2. Die Vorinstanz holte vom Betreibungsamt eine Beschwerdeantwort ein
(act. 6/5 f.). Mit Verfügung vom 5. Juli 2024 teilte sie den Parteien mit, dass sie

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aufgrund der Ausführungen in der Beschwerdeschrift und der Beschwerdeantwort
davon ausgehe, dass der Beschwerdeführer sinngemäss ein Gesuch um Neu-
schätzung stelle. Sie erteilte der Beschwerde die aufschiebende Wirkung und
setzte dem Beschwerdeführer eine Frist von 10 Tagen zur Leistung eines Kosten-
vorschusses von Fr. 2'000. für die Einholung einer neuen Schätzung an
(act. 6/7). Mit Eingabe vom 20. Juli 2024 wandte sich der Beschwerdeführer mit
grösstenteils kaum verständlichen Ausführungen an die Vorinstanz und ersuchte
erneut um unentgeltliche Rechtspflege (act. 6/9). Mit Verfügung vom 27. August
2024 wies die Vorinstanz das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechts-
pflege ab und setzte dem Beschwerdeführer eine einmalige Nachfrist von 5 Ta-
gen zur Leistung des Kostenvorschusses an (act. 6/11). Innert der Nachfrist er-
suchte der Beschwerdeführer erneut um Gewährung der unentgeltlichen Rechts-
pflege und beantragte das Abwarten von Urteilen des Bundesgerichts und des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich (act. 6/13 f.). Den Kostenvorschuss leis-
tete er nicht.
1.3.3. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2024 wies die Vorinstanz das Gesuch um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und die betreibungsrechtliche Be-
schwerde ab. Auf den Antrag auf Neuschätzung der Grundstücke durch einen
Sachverständigen trat sie mangels Leistung des Kostenvorschusses nicht ein
(act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar] = act. 6/17). Der Beschluss wurde dem Be-
schwerdeführer am 30. Oktober 2024 zugestellt (act. 6/18).
2.
2.1. Gegen den Beschluss vom 25. Oktober 2024 erhob der Beschwerdeführer
mit Eingabe vom 2. November 2024 (Datum Poststempel) rechtzeitig (vgl.
act. 6/18) Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Zugleich ersucht er um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 2).
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 6/1-19). Vom Einholen einer Beschwerdeantwort und einer Vernehmlassung

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kann abgesehen werden (vgl. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322
und Art. 324 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
3. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde sind die Re-
gelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG
SchKG i.V.m. § 84 GOG; vgl. OGer ZH PS240072 vom 24. Mai 2024 E. 2.1). Wie
dem Beschwerdeführer bereits aus früheren Beschwerdeverfahren bekannt ist,
hat eine Beschwerde einen Antrag und eine Begründung zu enthalten (vgl.
act. 6/15 E. 2.1; OGer PS240114 vom 20. Juni 2024 E. 2; OGer PS240171 vom
21. Oktober 2024 E. 3). Bei juristischen Laien genügt als Antrag eine Formulie-
rung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht ent-
scheiden soll. Als Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum
Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll. Die Be-
schwerde führende Partei muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen
Entscheides auseinandersetzen und die behaupteten Mängel wenigstens in gro-
ben Zügen aufzeigen (vgl. statt vieler: OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012
E. 5.1). Enthält eine Beschwerde keinen rechtsgenügenden Antrag oder keine
hinreichende Begründung, ist auf sie nicht einzutreten (vgl. HUNGERBÜHLER/BU-
CHER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 321 N 17 i.V.m. Art. 311 N 28 und 46).
4. Bevor nachfolgend (E. 5) die vorinstanzlichen Erwägungen zusammenge-
fasst werden, ist zum besseren Verständnis kurz auf den Unterschied zwischen
einer betreibungsrechtlichen Beschwerde (Art. 17 f. SchKG) gegen die betrei-
bungsamtliche Schätzung und einem Gesuch um Neuschätzung einzugehen: Mit
der betreibungsrechtlichen Beschwerde können Fehler im Verfahren zur betrei-
bungsamtlichen Schätzung geltend gemacht werden (BGE 135 I 102 E. 3.1; BGE
133 III 537 E. 4.1; BGE 120 III 79). Die betreibungsrechtliche Beschwerde bei der
Aufsichtsbehörde bedarf – wie vorstehend erwähnt (vgl. E. 3) – eines Antrags und
einer Begründung. Stört sich eine beteiligte Person hingegen am Ergebnis der
Schätzung, kann sie bei der Aufsichtsbehörde ein Gesuch um Neuschätzung stel-
len (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Ein Gesuch um Neuschätzung be-
darf keiner Begründung (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4). Art. 9

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Abs. 2 VZG macht den Anspruch auf Neuschätzung allerdings von der Leistung
eines Kostenvorschusses abhängig.
5. Die Vorinstanz erwog, die Gemeinde B._____ habe in der Verkehrswertbe-
rechnung per 11. April 2007 ausschliesslich für den überbauten Teil des Haupt-
grundstücks einen Landwert von Fr. 500. pro m2 eingesetzt. Für die übrige Flä-
che des Hauptgrundstücks und die weiteren Grundstücke seien damals Fr. 9.
resp. Fr. 1.50 pro m2 eingesetzt worden. Die Gemeinde B._____ sei insgesamt
von einem Realwert der Grundstücke von Fr. 936'000. (Landwert: Fr. 457'787./
Gebäudezeitwert: Fr. 434'851.) ausgegangen. In der betreibungsamtlichen
Schätzung seien für das Hauptgrundstück ein Realwert von Fr. 1'160'000. (u.U.
sogar Fr. 1'280'000.) und für die weiteren Grundstücke Quadratmeterpreise von
Fr. 8. bzw. Fr. 2.50 eingesetzt worden. Mit einem Total von Fr. 1'308'214.50
(bzw. unter Umständen sogar Fr. 1'428'214.50) sei in der betreibungsamtlichen
Schätzung ein wesentlich höherer Betrag für die sechs gepfändeten Grundstücke
veranschlagt worden als noch in der Verkehrswertschätzung der Gemeinde
B._____. Die vom Beschwerdeführer vorgebachte Rüge der Unlauterkeit erweise
sich bei dieser Ausgangslage als offensichtlich unbegründet, weshalb die Be-
schwerde abzuweisen sei (act. 5 E. II.2). Gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG sei jeder Be-
teiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung bei der
Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sach-
verständige zu verlangen. Der Beschwerdeführer habe rechtzeitig die Neuschät-
zung des Grundstücks verlangt (act. 5 E. II.3). Er habe jedoch den Kostenvor-
schuss innert der Frist nicht geleistet. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung (BGE 135 I 102 E. 3.2.3) habe der Schuldner keinen Anspruch auf Befrei-
ung von der Kostenvorschusspflicht durch Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege. Auch der erneute Antrag des Beschwerdeführers um Gewährung
der unentgeltlichen Prozessführung vom 6. September 2024 sei daher abzuwei-
sen. Art. 9 Abs. 2 VZG sehe keine Nachfristansetzung bei Zahlungssäumnis vor
(act. 5 E. II.4). Entsprechend sei auf das Gesuch um Neuschätzung des Grund-
stücks nicht einzutreten (act. 5 E. II.5).

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6. Mit seiner Beschwerde vom 2. November 2024 an das Obergericht als obere
kantonale Aufsichtsbehörde beantragt der Beschwerdeführer "öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen Art. 5 Abs. 2 RPG / Art. 26 BV an Grundstücken &
Liegenschaften mit Tilgungen der Grundstückgewinnsteuern, innert 30 Tagen ent-
geltlich zu bereinigen". Aus dieser Formulierung lässt sich auch mit gutem Willen
nicht herauslesen, was das Obergericht im Falle einer Gutheissung der Be-
schwerde entscheiden soll. Der Antrag weist keinen erkennbaren Bezug zum vor-
liegenden Verfahrensgegenstand (betreibungsamtliche Schätzung / Gesuch um
Neuschätzung) auf. Die Begründung hilft bei der Interpretation des Antrags auch
nicht weiter, stellt der Beschwerdeführer darin doch bloss eigene Berechnungen
zum Verkehrswert und zur bei einem Verkauf zu diesem Preis anfallenden Grund-
stückgewinnsteuer an. In seinen wiederum auf Basis eines einheitlichen Quadrat-
meterpreises von neu Fr. 2'300. pro m2 erfolgenden Berechnungen gelangt er zu
einem aktuellen Verkehrswert der Grundstücke von Fr. 37'375'000. und Grund-
stückgewinnsteuern von Fr. 6'903'000.. Mit den vorstehend zusammengefassten
Erwägungen der Vorinstanz dazu, weshalb der Vorwurf der unlauteren Schätzung
nicht verfange und weshalb eine Neuschätzung unterbleibe, setzt er sich nicht
auseinander. Die Beschwerde enthält weder einen hinreichenden Antrag noch
eine hinreichende Begründung. Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten.
7. Der Vollständigkeit halber ist zu den Ausführungen des Beschwerdeführers
noch Folgendes festzuhalten: Wenn der Beschwerdeführer sinngemäss geltend
macht, die Bodenpreise in der Gemeinde B._____ lägen wesentlich höher als
Fr. 8. pro m2, so ist das bezogen auf Wohnbauland sicher richtig. Der Beschwer-
deführer übersieht jedoch, dass es sich bei den gepfändeten Grundstücken gröss-
tenteils um Landwirtschaftsland oder Wald handelt. Alle Grundstücke befinden
sich ausserhalb der Bauzone. Es ist notorisch, dass für Landwirtschaftsland und
Wald wesentlich tiefere Bodenpreise bezahlt werden als für Wohnbauland (vgl.
https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/boden-
preise.html; zuletzt besucht am: 24. Januar 2025). Dieser Umstand wurde bei der
betreibungsamtlichen Schätzung zu Recht berücksichtigt. Die betreibungsamtli-
che Schätzung sagt zudem nichts über den an der Versteigerung tatsächlich er-

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zielbaren Erlös aus. Die Schätzung des zu versteigernden Grundstücks soll den
Interessenten lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben
(vgl. BGE 135 I 102 E. 3.2.3).
8. Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs-
und Konkurssachen ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und
Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Es sind auch hier keine Kosten zu erheben. Das
Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege für das zweitin-
stanzliche Beschwerdeverfahren erweist sich deshalb als gegenstandslos und ist
abzuschreiben. Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht zuge-
sprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG)
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abge-
schrieben.
2. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
3. Es werden keine Kosten erhoben.
4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, an die Vorinstanz sowie an
das Betreibungsamt Winterthur-Stadt, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
versandt am:
31. Januar 2025