zh_obergericht · PS140109 · 2014-06-26 · de
betreibungsamtliche Schätzung (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS140109-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiberin
lic. iur. S. Kröger.
Urteil vom 26. Juni 2014
in Sachen
A._____ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch B._____ AG
betreffend
betreibungsamtliche Schätzung
(Beschwerde über das Betreibungsamt Dübendorf)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Uster vom 16. Mai
2014 (CB130033)

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Erwägungen:
1. Ausgangslage und Prozessgeschichte
1.1. Die Beschwerdeführerin ist Schuldnerin in der Betreibung auf Grundpfand-
verwertung Nr. …. Im Rahmen dieser Betreibung teilte das Stadtammann- und
Betreibungsamt Dübendorf am 5. August 2013 mit, die betreibungsamtliche
Schätzung der beiden betroffenen Grundstücke (GB Dübendorf Nr. …, Kataster
Nr. … und GB Dübendorf Nr. …, Kataster Nr. …) betrage Fr. 54'000'000.–
(act. 2/1). Die Schätzung des Betreibungsamtes stützte sich auf ein Gutachten
von C._____, Immobiliendienstleistungen, vom 17. Juli 2013 (act. 2/2).
1.2. Mit Eingabe vom 19. August 2013 beantragte die Beschwerdeführerin bei
der Vorinstanz als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter
eine neue Schätzung der Grundstücke durch einen weiteren Sachverständigen
und die Festsetzung eines neuen Schätzwerts durch die Aufsichtsbehörde
(act. 1). Mit Verfügung vom 4. September 2013 gab die Vorinstanz dem Begehren
um Anordnung einer neuen Schätzung statt und schlug D._____, Dr. sc.
ETH/Dipl. Arch. ETH SIA, als Gutachter vor. Ausserdem setzte sie der Beschwer-
deführerin Frist an, um die Kosten des Schätzungsberichtes mit einem Barvor-
schuss von Fr. 30'000.– sicherzustellen (act. 6). Am 27. September 2013 leistete
die Beschwerdeführerin den verlangten Kostenvorschuss (act. 9). Mit Eingabe
vom 4. Oktober 2014 erhob die Beschwerdeführerin diverse Einwendungen ge-
gen den vorgeschlagenen Gutachter und beantragte die Ernennung einer ande-
ren Person als Schätzungsexpertin (act. 10). Mit Verfügung vom 10. Oktober
2013 wies die Vorinstanz den Antrag auf Ernennung eines neuen Schätzungsex-
perten ab und beauftragte den zum Experten ernannten D._____, den mutmassli-
chen Verkaufswert der zu verwertenden Grundstücke zu schätzen (act. 12). Am
7. März 2014 erstatte D._____ sein Gutachten und schätzte den Verkehrswert der
beiden Liegenschaften auf insgesamt Fr. 60'160'000.– (act. 22=36/3). Mit Verfü-
gung vom 17. März 2014 setzte die Vorinstanz den Parteien Frist zur Stellung-
nahme zum Gutachten an (act. 23). Mit Eingabe vom 24. April 2014 reichte die

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Beschwerdeführerin eine Stellungnahme ein und beantragte eine Ergänzung bzw.
Erläuterung des Gutachtens (act. 26). Mit Beschluss vom 16. Mai 2014 entschied
die Vorinstanz, eine Ergänzung oder Erläuterung des Gutachtens sei nicht not-
wendig, und wies das Betreibungsamt Dübendorf an, den Schätzwert der beiden
Liegenschaften von Fr. 64'160'000.– (recte wohl Fr. 60'160'000.–; vgl. dazu unten
Erw. 2.7.) zu übernehmen (act. 29=32=34).
1.3. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 2. Juni 2014
rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde
und stellte die folgenden Anträge (act. 33):
"In Gutheissung der Beschwerde seien die Liegenschaften GB Dübendorf Nr. … (Kataster
Nr. …) sowie GB Dübendorf Nr. … (Kataster Nr. …) durch einen weiteren Sachverständigen
im Sinne eines Obergutachtens zu schätzen und es sei sodann durch die obere Aufsichts-
behörde ein neuer Schätzwert festzusetzen.
Eventualiter:
D._____, Dr. sc. ETH/Dipl. Arch. ETH SIA (E._____ AG) sei aufzufordern, das Gutachten zu
ergänzen bzw. zu erläutern und es sei sodann durch die obere Aufsichtsbehörde ein neuer
Schätzwert festzusetzen."
Ausserdem ersuchte die Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden
Wirkung ihrer Beschwerde (act. 33).
1.4. Mit Verfügung vom 6. Juni 2014 wurde das Betreibungsamt Dübendorf an-
gewiesen, das Verwertungsverfahren in der Betreibung Nr. … einstweilen nicht
fortzusetzen, und der Beschwerdegegnerin Frist angesetzt, um schriftlich zum An-
trag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung Stellung zu nehmen (act. 38). In-
nert Frist ging keine Stellungnahme der Beschwerdegegnerin ein, weshalb es an-
drohungsgemäss für die Dauer des Verfahrens bei der Anordnung blieb. Die vo-
rinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-30). Auf die Einholung einer Be-
schwerdeantwort wurde verzichtet (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1
EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 ZPO; zur Anwendbarkeit die-
ser Bestimmungen vgl. Ziff. 2.2.).

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2. Zur Beschwerde
2.1. Gemäss Art. 99 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsver-
wertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) ordnet das Betreibungsamt die
Schätzung der zu verwertenden Grundstücke im Sinne von Art. 9 Abs. 1 VZG an.
Diese soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zuge-
hör bestimmen. Nach Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, innerhalb
der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der
Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sach-
verständige zu verlangen. Wie die Vorinstanz bereits ausführte, kommt der
Schätzung im Pfandverwertungsverfahren nur untergeordnete Bedeutung zu. Ihre
Hauptfunktionen - Bestimmung des Deckungsumfanges und Orientierung des
Gläubigers über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung - entfallen hier
weitgehend (BGE 101 III 32 Erw. 1; BGE 135 I 102 Erw. 3.2.2.). Die Schätzung
des zu versteigernden Grundstücks gibt den Interessenten lediglich einen An-
haltspunkt über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Versteige-
rung tatsächlich erzielbaren Erlös auszusagen (BGE 101 III 32 Erw. 1; BGE 129
III 595 Erw. 3.1.; BGE 135 I 102 Erw. 3.2.3.).
2.2. Zwar handelt es sich beim Antrag auf Neuschätzung nach Art. 9 VZG nicht
um ein betreibungsrechtliches Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH NR040107
vom 24. März 2005). Dennoch rechtfertigt es sich, die für die betreibungsrechtli-
che Beschwerde geltenden Verfahrensregeln zumindest analog anzuwenden
(vgl. auch OGer ZH PS120166 vom 9. Oktober 2012). Gemäss Art. 20a Abs. 3
SchKG obliegt die Regelung des Verfahrens vor den kantonalen Aufsichtsbehör-
den den Kantonen, unter Vorbehalt der bundesrechtlichen Minimalvorschriften
von Art. 20a Abs. 2 SchKG und der verfassungsrechtlichen Vorgaben (BSK
SchKG I-Cometta/Möckli, 2. Auflage 2010, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich ver-
weist § 18 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und Konkurs (EG SchKG; LS 281) auf §§ 83 f. des Gesetzes über die Gerichts-
und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess (GOG; LS 211.1). Gemäss
§ 83 Abs. 3 GOG sind die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO), insbeson-
dere über das Beweisverfahren, sinngemäss anwendbar. Nach § 84 GOG gelten

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für den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichtsbehörden sinngemäss
die Bestimmungen von Art. 319 ff. ZPO als kantonales Recht.
Nach Art. 320 ZPO können mit der Beschwerde unrichtige Rechtsanwendung und
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden.
In der Begründung der Beschwerde ist darzulegen an welchen konkreten Män-
geln der angefochtene Entscheid leidet (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Es gilt das Rüge-
prinzip. Es wird nur geprüft, was eine Partei am Verfahren der Vorinstanz oder an
ihrem Entscheid bemängelt (ZK ZPO-Freiburghaus/Ahfeldt, 2. Auflage 2013,
Art. 321 N 15). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweis-
mittel sind nach Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen.
2.3. Die Beschwerdeführerin verlangt im Hauptantrag ihrer Beschwerde, die zu
verwertenden Liegenschaften seien durch einen weiteren Sachverständigen im
Sinne eines Obergutachtens zu schätzen und es sei sodann durch die obere Auf-
sichtsbehörde ein neuer Schätzwert festzusetzen (act. 33).
Der Antrag auf Einholung eines Obergutachtens wurde vor der oberen Aufsichts-
behörde erstmals gestellt und war nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfah-
rens. Neue Anträge sind im zweitinstanzlichen Aufsichtsbeschwerdeverfahren,
wie erwähnt, grundsätzlich unzulässig (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Die Vorinstanz
stellte der Beschwerdeführerin das Gutachten mit Verfügung vom 17. März 2014
zu und gab ihr Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. Dabei wurde die Be-
schwerdeführerin ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen, unter Angabe der
Gründe die Ergänzung oder Erläuterung des Gutachtens oder die Bestellung ei-
nes anderen Sachverständigen zu beantragen (vgl. act. 23). Der Beschwerdefüh-
rerin wäre es damit ohne weiteres zumutbar gewesen, ihren Antrag auf eine zwei-
te Schätzung durch einen weiteren Sachverständigen bereits vor Vorinstanz zu
stellen. Sodann besteht auch von Bundesrechts wegen kein Anspruch auf Anord-
nung einer weiteren Schätzung des Grundstücks durch eine allfällige obere kan-
tonale Aufsichtsbehörde. So haben die Beteiligten nach dem Wortlaut und Sinn
von Art. 9 Abs. 2 und Art. 99 Abs. 2 VZG nur auf eine neue Schätzung Anspruch
(BGer 5A_639/2013 vom 21.01.2014 Erw. 2.3 mit Verweis auf BGE 134 III 42
Erw. 3; BGE 120 III 135 Erw. 2; BGer 7B.28/2004 vom 9. März 2004 Erw. 3.1.;

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BSK SchKG-Känzig/Bernheim, Art. 155 N 11). Unter diesen Umständen rechtfer-
tigt es sich, das Novenverbot nach Art. 326 Abs. 1 ZPO sinngemäss auch auf das
vorliegende Verfahren anzuwenden. Auf den Antrag zur Einholung einer weiteren
Schätzung ist daher nicht einzutreten.
2.4. Eventualiter beantragt die Beschwerdeführerin, der Gutachter D._____ sei
aufzufordern, das Gutachten zu ergänzen bzw. zu erläutern und es sei sodann
durch die obere Aufsichtsbehörde ein neuer Schätzwert festzusetzen (act. 33
S. 2). Dieser Antrag ist sinngemäss so zu verstehen, dass der angefochtene Ent-
scheid, mit welchem die Vorinstanz die mit der Stellungnahme der Beschwerde-
führerin vom 24. April 2014 (act. 36/4=26) beantragte Ergänzung bzw. Erläute-
rung des Gutachtens als nicht notwendig erachtete, aufzuheben und der Gutach-
ter zur Ergänzung bzw. Erläuterung aufzufordern sei.
Sinngemäss beruft sich die Beschwerdeführerin auf Art. 188 Abs. 2 ZPO, wonach
das Gericht ein unvollständiges, unklares oder nicht gehörig begründetes Gutach-
ten auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen ergänzen lassen kann. Zu die-
sem Zweck hat das Gericht den Parteien nach Art. 187 Abs. 4 ZPO Gelegenheit
zu geben, eine Erläuterung des Gutachtens oder Ergänzungsfragen zu beantra-
gen. Ergänzungsfragen sind von den Parteien konkret zu stellen. Es ist nicht Auf-
gabe des Gerichts, aus offen formulierten Problemkreisen oder aus pauschalen
kritischen Bemerkungen der Parteien zum Gutachten die zu stellenden Zusatzfra-
gen herauszuarbeiten (ZK ZPO-Weibel, 2. Auflage 2013, Art. 187 N 13; BK ZPO-
Rüetschi, Art. 187 N 10). Die Parteien können ihre Ergänzungsfragen oder Erläu-
terungswünsche auch nicht beliebig durchsetzen. Sie können zwar entsprechen-
de Anträge stellen, der Entscheid über deren Zulassung obliegt jedoch dem Ge-
richt. Das Gericht hat hier unter anderem zu verhindern, dass die Gutachtenskos-
ten durch nicht entscheidrelevante Fragen unnötig in die Höhe getrieben oder das
Verfahren ungebührlich verzögert wird (vgl. ZK ZPO-Weibel, 2. Auflage 2013,
Art. 187 N 14).
Die Beschwerdeführerin beschränkte sich in ihrer Stellungnahme vom 24. April
2014 darauf, das Gutachten in diversen Punkten zu beanstanden und ihre eigene
Einschätzung darzulegen. Der Stellungnahme der Beschwerdeführerin lassen

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sich jedoch keine konkreten Ergänzungsfragen entnehmen. Auch enthält diese
keine bestimmten Anträge in Bezug auf die verlangte Erläuterung des Gutach-
tens. Gestützt auf die allgemeinen Beanstandungen der Beschwerdeführerin am
Gutachten war die Vorinstanz grundsätzlich nicht gehalten, den Experten zur Er-
läuterung oder Ergänzung aufzufordern. Die Vorinstanz durfte sich folglich darauf
beschränken zu prüfen, ob das Gutachten von D._____ nach einer anerkannten
Methode erstellt wurde, vollständig, nachvollziehbar und schlüssig ist. Dabei war
auch die in der erwähnten Stellungnahme der Beschwerdeführerin enthaltene Kri-
tik zu berücksichtigen.
2.5. Die Beschwerdeführerin beanstandet am Gutachten zunächst, die Gewich-
tung von Szenario 1 (aktuelle Bauordnung) und Szenario 2 (neuer Gestaltungs-
plan) mit je 50 % sei aufgrund der in Kürze bevorstehenden Rechtskraft des
überarbeiteten Gestaltungsplans nicht korrekt. Das Szenario 2 mit dem bedeu-
tend höheren Residualwert müsse höher gewichtet werden, was ein höheres
Schlussresultat zur Folge habe (act. 33 S. 6).
Hierzu hat die Vorinstanz richtig bemerkt, der durch die Aufsichtsbehörde festzu-
setzende Schätzwert habe sich an der Situation im jetzigen Zeitpunkt zu orientie-
ren. Der Ungewissheit über die künftige Geltung des neuen Gestaltungsplanes
trage der Schätzungsexperte Rechnung, indem er die beiden Szenarien mit je
50 % gewichte. Es gehe sodann nicht darum, einen möglichst hohen Schätzwert
festzustellen. So weit potentielle Käufer Chancen und Risiken anders als der
Schätzungsexperte gewichteten, würden sie entsprechend bereit sein, einen al-
lenfalls höheren Preis für die Grundstücke zu bezahlen (act. 29=32=34 S. 4). Dem
ist beizupflichten. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin ist nicht kon-
kret absehbar, ob und wann der überarbeitete Gestaltungsplan in Kraft treten
wird. Daran vermag auch der von der Beschwerdeführerin eingereichte Zeitungs-
artikel des "…" [Zeitschrift], wonach sich abzeichne, "dass das Vorhaben diesmal
weniger Gegenwind haben" werde, nichts zu ändern (act. 27/2). Der (private) Ge-
staltungsplan (vgl. act. 27/1) bedarf der Zustimmung des Gemeinderats und der
Genehmigung des Kantons (act. 22 =36/3 S. 5; § 86 und § 2 Planungs- und Bau-
gesetz des Kantons Zürich [PBG; LS 700.1]). Der Beschluss des Gemeinderates

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untersteht zudem dem fakultativen Referendum. Gemäss den Erkenntnissen des
Gutachters aus dem Gespräch mit einem Vertreter der Stadtplanung Dübendorf
sowie dem Leiter des Hochbauamtes sei die Zeitspanne bis zum Inkrafttreten des
Gestaltungsplanes schwierig abzuschätzen. Als Grobschätzung werde Ende 2014
genannt. Auch sei schwierig abzuschätzen, ob der aktuelle Gestaltungsplan in
Kraft treten werde, da ein erster Gestaltungsplan vom Stimmvolk abgelehnt wor-
den sei (act. 22=36/3 S. 21). Die Inkraftsetzung des neuen Gestaltungsplans stellt
unter diesen Umständen eine ungewisse künftige Entwicklung dar, die vom Gut-
achter nur mit Zurückhaltung in seine Expertise einzubeziehen ist.
Dem Einwand der Beschwerdeführerin, dem Gutachten lasse sich nicht entneh-
men, weshalb genau 50 % die korrekte Gewichtung sein solle, ist entgegenzuhal-
ten, dass die Festlegung eines "korrekten" Schätzwerts bereits aufgrund der Na-
tur der Sache nicht möglich ist und die Schätzung damit stets auf Annahmen und
Abwägungen zu beruhen hat. Bei der Schätzung des zu versteigernden Grund-
stücks geht es denn auch nicht darum, einen exakten Wert unter Berücksichti-
gung aller möglichen künftigen Wertveränderungen festzulegen. Die Schätzung
soll den Interessenten der zu versteigernden Grundstücke lediglich einen Ein-
druck darüber verschaffen, welchen Wert fachkundige, unabhängige Stellen dem
Objekt beilegen, und ihnen damit einen Anhaltspunkt über das vertretbare Ange-
bot geben. Über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös sagt die
Schätzung indessen nichts aus (BGE 129 III 595 Erw. 3.1.). Angesichts der dar-
gelegten Unsicherheiten in Bezug auf das zukünftige Inkrafttreten des Gestal-
tungsplans ist die Gewichtung der beiden Szenarien durch den Schätzungsexper-
ten mit je 50 % jedenfalls nicht zu beanstanden.
2.6. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die voraussichtlichen Quad-
ratmeter-Mietpreise für Handelsflächen ("Verkauf") sowie für "Wohnflächen" und
"Büroflächen" seien im Gutachten bedeutend zu tief angesetzt (act. 26 S. 5;
act. 33 S. 6). Als Beilage reichte sie im vorinstanzlichen Verfahren einen Kurzbe-
richt von F._____ [Unternehmung] vom 17. April 2014 zu den Akten, in welchem
die Marktmiete für Verkaufsflächen an dieser Lage auf eine Preisbandbreite von
Fr. 320.– bis Fr. 360.– pro m² (anstatt der im Gutachten genannten Fr. 250.–) ge-

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schätzt wird. Als Marktmiete für "Wohnen" werden Fr. 300.– bis Fr. 340.– pro m²
(anstatt Fr. 260.– bis Fr. 280.– pro m²) und für "Büro" Fr. 250.– bis Fr. 290.– pro
m² (anstatt Fr. 180.– pro m²) angegeben (act. 27/3 S. 5). Die geplanten Flächen
für Gastronomie seien im Gutachten sodann gänzlich ausser Acht gelassen wor-
den, obwohl diese Flächen einen bedeutend höheren Quadratmeterpreis als
Fr. 250.– (nämlich Fr. 550.– und Fr. 800.– pro m²) erzielen würden (act. 26 S. 5;
act. 33 S. 6).
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich in ihrem Entscheid mit den
Vorbringen gegen die Höhe der Mieteinnahmen für Wohn- und Büroflächen sowie
die Nichtberücksichtigung der Flächen für Gastronomie nicht auseinandergesetzt
(act. 33 S. 8 f.). Aus dem Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV) ergibt sich, dass die Gerichte verpflichtet sind, die rechtserheblichen
Vorbringen der Parteien anzuhören und bei der Entscheidfindung zu berücksichti-
gen. Damit sich die Parteien ein Bild über die Erwägungen des Gerichts machen
können, muss es seinen Entscheid begründen. Die Begründung hat kurz die
Überlegungen zu nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf
die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Ent-
scheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander setzt und jedes ein-
zelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Es genügt, wenn der Entscheid gegebe-
nenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Zu berücksichtigen ist vorliegend
überdies die beschränkte Bedeutung der Neuschätzung im Pfandverwertungsver-
fahren, welche eine knapp gehaltene Begründung nicht nur des angefochtenen
Entscheids, sondern auch des Gutachtens rechtfertigt (vgl. BGer 5A_799/2010
vom 8. März 2011 Erw. 4 m.w.H.). Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzli-
che Entscheid. Aus dessen Ziff. 2.3.2. ergibt sich, dass die Vorinstanz das Vor-
bringen der Beschwerdeführerin, die Flächen für Gastronomie seien ausser Acht
gelassen worden, in ihre Beurteilung einbezogen hat. Die Erwägungen der Vor-
instanz zu den im Gutachten eingesetzten Werten für Mieterträge aus Verkaufs-
flächen (Ziff. 2.3.2. des angefochtenen Entscheids) gelten sodann auch für die
Mieterträge aus Wohn- und Büroflächen. Für die Beschwerdeführerin war dadurch
erkennbar, auf welche Überlegungen die Vorinstanz ihren Entscheid stützte, und

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eine sachgerechte Anfechtung ohne weiteres möglich. Eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs ist nicht ersichtlich.
Was die beanstandeten Werte für Mieterträge aus Verkaufs-, Wohn- und Büroflä-
chen betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass die Schätzung solcher Ertragswerte na-
turgemäss eine Ermessensfrage darstellt. Zu korrigieren sind lediglich eindeutige
Fehleinschätzungen. Die Annahmen des Gutachters erscheinen indes durchaus
vertretbar, nur schon, weil auch das Gutachten von C._____ , auf das sich die be-
treibungsamtliche Schätzung stützt, von vergleichbaren Mietpreisen ausgeht
(Fr. 290.– pro m² für Wohnflächen bzw. Fr. 180.– pro m² für Büroflächen; vgl.
act. 2/2 Ziff. 9.1.4.). Was die Beschwerdeführerin vorbringt, genügt jedenfalls
nicht, um diese vorsichtige und damit gewissenhafte Einschätzung des Experten
in Frage zu stellen. Wie bereits von der Vorinstanz ausgeführt, vermag zudem al-
lein der Umstand, dass ein weiterer Experte zu einem anderen Ergebnis gelangen
würde, eine Abweichung von klaren Feststellungen im Gutachten nicht zu recht-
fertigen. Hinzu kommt, dass den Annahmen zu Markt-Mietpreisen in der vorlie-
genden Konstellation ein erhebliches spekulatives Element innewohnt: Das
Grundstück ist heute unbebaut und wird mutmasslich nicht vor drei bis vier Jahren
bebaut sein. Eine wesentliche Bedeutung kann diesen Preisen im heutigen Zeit-
punkt nicht zukommen – sie können einzig gewissermassen ein Potential dessen
andeuten, was zu heutigen Bedingungen möglich wäre. Und insoweit erinnert das
ein bisschen an die Geschichte des Bauern, der die Milchleistung einer Kuh auf
Deziliter genau schätzt, obwohl diese noch nicht geboren wurde.
Zu erwähnen ist ausserdem, dass gemäss dem Kurzbericht von F._____, auf den
sich die Beschwerdeführerin stützt, bei der Bewertung auch auf Kostenseite wei-
tere Positionen (Baunebenkosten, Erschliessungskosten) zu berücksichtigen wä-
ren (act. 27/3 S. 5). Dadurch würde sich eine allfällige Berechnung mit höheren
Ertragswerten einzelner Flächen im Ergebnis wieder relativieren. Weiter hat die
Beschwerdeführerin weder den Umfang der behaupteten für Gastronomie vorge-
sehenen Flächen noch den hierfür geltend gemachten Quadratmeterpreis belegt,
weshalb auch der Einwand, die für Gastronomie geplanten Flächen seien nicht
berücksichtigt worden, das Gutachten nicht zu erschüttern vermag. Der Gutachter

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ging richtigerweise von einer virtuellen Bebauung aus, die der aktuellen Bauord-
nung bzw. dem vorgesehenen Gestaltungsplan entspricht, wobei die vom Gutach-
ter angenommene Nutzungsverteilung sinnvoll und nachvollziehbar erscheint
(act. 22=36/3 S. 2 und S. 24 f.). Angesichts der untergeordneten Bedeutung der
Schätzung im Pfandverwertungsverfahrens erweist sich die Schätzung dadurch
als genügend genaue Beurteilung der betroffenen Grundstücke. Die Erstellung
der Bewertung erfolgte sodann gestützt auf die Grundlagen der Swiss Valuation
Standards (SVS), welche nach Angabe des Experten als Richtlinie der führenden
Fachverbände der Schweiz gelten. Bei der Definition des Marktwertes richtete
sich der Gutachter nach den internationalen Standards von TEGoVA (The Euro-
pean Group of Valuers' Associations) und IVSC (International Valuation Stan-
dards Comitee (act. 22 = 36/3 S. 8). Das Gutachten erweist sich damit insgesamt
als überzeugend und schlüssig. Im Einklang mit der Vorinstanz ist daher festzu-
halten, dass sich die Einwendungen der Beschwerdeführerin gegen die neue
Schätzung als unbegründet erweisen und weder eine Ergänzung noch eine Erläu-
terung des Gutachtens notwendig ist.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.7. Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Vorinstanz das Betrei-
bungsamt Dübendorf im Dispositiv anwies, "den Schätzwert von Fr. 64'160'000.–"
zu übernehmen, wobei der Schätzwert im Gutachten jedoch mit Fr. 60'160'000.–
beziffert wurde (act. 22=36/3 S. 2), wie die Vorinstanz in den Erwägungen auch
festhielt (act. 32 S. 6 oben). Dabei dürfte es sich um ein Versehen handeln. Für
eine Berichtigung ist die Rechtsmittelinstanz jedoch nicht zuständig. Eine solche
hätte durch die Vorinstanz zu erfolgen (Art. 334 Abs. 1 ZPO).
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden über die Betreibungsämter
ist unentgeltlich (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG), und es werden keine Parteient-
schädigungen zugesprochen.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage des Doppels von act. 33, und – unter Beilage der erstinstanzlichen
Akten – an das Bezirksgericht Uster sowie an das Betreibungsamt Düben-
dorf, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. S. Kröger
versandt am: