zh_obergericht · RT250104 · 2025-09-08 · de
Rechtsöffnung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RT250104-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichter
lic. iur. K. Vogel und Oberrichterin lic. iur. N. Jeker sowie
Leitende Gerichtsschreiberin lic. iur. E. Ferreño
Urteil vom 8. September 2025
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder
Rechtsanwalt MLaw X2._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch lic. iur. Rechtsanwältin Y._____
betreffend Rechtsöffnung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts am Bezirksgericht Bülach
vom 6. Februar 2025 (EB240794-C)
Erwägungen:
1. a) Mit zunächst unbegründetem (Urk. 14) und hernach begründetem Ur-
teil vom 6. Februar 2025 erteilte die Vorinstanz der Gesuchstellerin und Be-

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schwerdegegnerin (fortan Gesuchstellerin) in der Betreibung Nr. 1 des Betrei-
bungsamts Kloten, Zahlungsbefehl vom 11. Oktober 2024, provisorische Rechts-
öffnung für Fr. 2'281.19 nebst Zinsen zu 5 % seit 7. August 2024, für Fr. 2'281.19
nebst Zinsen zu 5 % seit 7. September 2024 und für Fr. 2'281.19 nebst Zinsen zu
5 % seit 7. Oktober 2024 sowie Entschädigung gemäss Dispositiv-Ziffer 4, wies
das Rechtsöffnungsgesuch im Mehrbetrag ab, auferlegte der Gesuchsgegnerin
und Beschwerdeführerin (fortan Gesuchsgegnerin) die Entscheidgebühr von
Fr. 250.– und verpflichtete sie, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von
Fr. 400.– zu bezahlen (Urk. 18 Dispositiv-Ziffern 1-4 = Urk. 21 Dispositiv-Ziffern 1-
4).
b) Hiergegen erhob die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 28. Mai 2025
(gleichentags zur Post gegeben; eingegangen am 2. Juni 2025; an Urk. 20 ange-
hefteter Briefumschlag samt Sendungsverfolgung der Post) fristgerecht (Urk. 19)
Beschwerde mit den folgenden Anträgen (Urk. 20 S. 2):
"1. Das Urteil EB240794 des Bezirksgerichts Bülach vom 6. Februar 2025 sei auf-
zuheben und das Gesuch der Beschwerdegegnerin um provisorische Rechts-
öffnung sei abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Be-
schwerdegegnerin."
c) Der mit Verfügung vom 10. Juni 2025 einverlangte Kostenvorschuss
von Fr. 450.– (Urk. 24) ging mit Valuta 13. Juni 2025 ein (Urk. 25). Die vorinstanz-
lichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1-19). Da sich die Beschwerde – wie nach-
folgend aufzuzeigen sein wird – sogleich als offensichtlich unbegründet erweist,
erübrigen sich weitere Prozesshandlungen (Art. 322 Abs. 1 ZPO).
2. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
In der Beschwerde ist konkret und im Einzelnen darzulegen, was genau am ange-
fochtenen Entscheid unrichtig sein soll. Was nicht in einer den gesetzlichen Be-
gründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der
Beschwerdeinstanz nicht überprüft zu werden und hat insofern grundsätzlich Be-
stand. Sodann sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsachenbe-
hauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).

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3. a) Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die schriftlichen Mietverträge
über die Geschäftsräume und über den Aussenparkplatz vom 26. bzw. 29. No-
vember 2029 stellten für den darin unterschriftlich anerkannten fälligen Mietzins
während der Dauer des Mietverhältnisses einen provisorischen Rechtsöffnungs-
titel dar. Betragsmässig sei – mit Ausnahme des beim Mietvertrag über den Aus-
senparkplatz nicht aufgeführten Mehrwertsteuerzuschlags – die Mietzinsforderung
darin ausgewiesen. Da die Gesuchsgegnerin nicht geltend mache, dass die Miet-
verhältnisse zwischenzeitlich beendet worden seien, lägen für die drei (August,
September und Oktober 2024) monatlichen Forderungen von Fr. 2'151.19 (Ge-
schäftsräume) und Fr. 130.– (Parkplatz) provisorische Rechtsöffnungstitel vor
(Urk. 21 S. 3). Die Gesuchsgegnerin mache mit ihren Vorbringen – die Liegen-
schaft sei von Insekten befallen, das Problem sei von der Vermieterin immer noch
nicht gelöst worden und der Insektenbefall stelle einen schweren Mangel der
Mietsache im Sinne von Art. 258a ff. OR dar (Urk. 21 S. 3) – nicht geltend, dass
sie den Mietvertrag gekündigt habe. Es sei daher bloss zu prüfen, ob die Miet-
sache mit Mängeln behaftet sei, die eine Herabsetzung des Mietzinses rechtferti-
gen oder einen Schadenersatzanspruch begründen würden. Dafür hätte es der
Gesuchsgegnerin oblegen, das Vorhandensein der Mängel und die Höhe ihrer
Forderung glaubhaft zu machen. Sie begnüge sich jedoch damit, einen Insekten-
befall zu behaupten, ohne diesen genauer zu erläutern. Namentlich seien keine
substantiierten Ausführungen zum Umfang und den damit verbundenen Folgen
bzw. dem damit verbundenen Schaden gemacht worden. Die eingereichten Fotos
würden sodann bloss zwei kleine Ausschnitte von Bodenbereichen zeigen. Wo
und wann diese Aufnahmen gemacht worden seien, sei nicht ersichtlich. Damit
habe die Gesuchsgegnerin weder die Höhe ihrer Forderung noch das Bestehen
eines Sachmangels im relevanten Zeitraum geltend gemacht (Urk. 21 S. 5).
b) Die Gesuchsgegnerin moniert im Beschwerdeverfahren, die vorinstanz-
liche Feststellung, sie habe das Bestehen eines Mangels an der Mietsache nicht
glaubhaft gemacht, stehe im offenen Widerspruch zu den Akten und sei damit
eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts im Sinne von Art. 320
lit. b ZPO. Da die Vorinstanz die Tatsachenvorbringen der Gesuchstellerin nach
Fall der Novenschranke berücksichtigt habe, beruhe die entsprechende Sachver-

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haltsfeststellung auch auf einer unrichtigen Rechtsanwendung im Sinne von
Art. 320 lit. a ZPO. Dem Rechtsöffnungsgesuch sei der Sachverhalt zugrunde zu
legen, dass die Gesuchstellerin im Juni 2024 konzediert habe, dass in den von ihr
gemieteten Räumlichkeiten eine Ameisenplage herrsche, das Problem bisher
nicht habe gelöst werden können und damit ein Mangel an der Mietsache vorliege
(Urk. 20 S. 3).
Für das im Rechtsöffnungsverfahren anzuwendende summarische Verfah-
ren gilt der Grundsatz, dass jede Partei nur einmal frei Tatsachenbehauptungen
und Beweismittel vorbringen kann. Nach der ersten umfassenden Äusserungs-
möglichkeit tritt grundsätzlich der Aktenschluss ein. Neue Tatsachenbehauptun-
gen und Beweismittel sind danach nur noch unter den Voraussetzungen für No-
ven gemäss Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1; Sogo/Bae-
chler, Aktenschluss im summarischen Verfahren, AJP 2020, S. 315). Anlässlich
der Hauptverhandlung vom 13. Dezember 2024 ordnete die Vorinstanz nach der
mündlichen Ergänzung des Rechtsöffnungsgesuchs und der darauffolgenden Ge-
suchsantwort der Gesuchsgegnerin keinen zweiten mündlichen Vortrag an, son-
dern gab den Parteien die Möglichkeit zur Ausübung des allgemeinen Replik-
rechts (vgl. Prot. I S. 3 unten). Demnach ist vorliegend der Aktenschluss nach der
erstmaligen umfassenden Äusserungsmöglichkeit der Parteien eingetreten. Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass
es der klagenden Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in ihrer Re-
plik – bzw. vorliegend im verfahrenseinleitenden Gesuch – sämtliche denkbaren
Einreden und Einwendungen (bzw. Noven) zu entkräften, mit denen der Prozess-
stoff in der Gesuchsantwort noch ausgedehnt werden könnte. Zu prüfen ist indes,
ob die Noven der Gesuchsgegnerin kausal zu den Vorbringen in der Stellung-
nahme der Gesuchstellerin (Prot. I S. 4) waren (vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2,
145 III 213 E. 6.1.3). Ob es zusätzlich auf die fehlende Voraussehbarkeit der Aus-
führungen der Gegenpartei in der Stellungnahme ankommt, wird in der Lehre und
Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. In BGE 146 III 55 (E. 2.5.2 f.) hat
das Bundesgericht eine Noveneingabe der klagenden Partei, die zur Entkräftung
von Dupliknoven eingebracht wurde, unabhängig davon zugelassen, ob die Dupli-
knoven voraussehbar waren. Vorliegend ist im Hinblick auf den Zweck des sum-

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marischen Verfahrens an die Voraussehbarkeit anzuknüpfen, jedoch ist kein
strenger Massstab dafür anzulegen (vgl. Sogo/Baechler, a.a.O., S. 326). Die Ge-
suchsgegnerin bestritt in ihrer Gesuchsantwort, dass der Insektenbefall mittler-
weile gelöst sei: Sie machte geltend, der Insektenbefall bestehe "bis heute" wei-
ter, und sie verweise dazu auf die "heute" ins Recht gelegten Fotos (Prot. I S. 3
und Urk. 13/2-4). Da die Gesuchsgegnerin nicht geltend machte, sie habe die Ge-
suchstellerin seit Juli 2024 bis zur Verhandlung vom 13. Dezember 2024 über den
weiterhin bestehenden Insektenbefall informiert, war für die Gesuchstellerin nicht
vorhersehbar, dass die Gesuchsgegnerin den aus Sicht der Gesuchstellerin ge-
lösten Insektenbefall bestreiten wird. Die Gesuchstellerin wies in ihrer Stellung-
nahme zur Gesuchsantwort zu Recht darauf hin, dass die Darstellung der Ge-
suchsgegnerin, wonach die Ameisenplage nach wie vor bestehe, haltlos war: Die
Gesuchstellerin führte aus, die Fotos belegten nicht, von wann sie seien. Es wäre
von der Gegenseite zu erwarten gewesen, dass sie sich meldete, wenn der Man-
gel nicht behoben wurde. Gemäss den Experten sei alles gemacht worden (Prot. I
S. 4). Die Vorbringen der Gesuchstellerin in ihrer Stellungnahme zur Gesuchsant-
wort sind damit als zulässiges unechtes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b
ZPO zu berücksichtigen. Damit erweist sich die Rüge der Gesuchsgegnerin als
unbegründet.
Darüber hinaus geht die Gesuchsgegnerin mit ihrer Ansicht fehl, dem
Rechtsöffnungsgesuch sei folgender Sachverhalt zugrunde zu legen: Die Gesuch-
stellerin habe im Juni 2024 konzediert, dass in den von ihr gemieteten Räumlich-
keiten eine Ameisenplage herrsche, wobei das Problem bisher nicht habe gelöst
werden können, weshalb ein Mangel an der Mietsache vorliege (Urk. 20 S. 3).
Dem Rechtsöffnungsgesuch der Gesuchstellerin und dem Zahlungsbefehl sind
die ausstehenden Mietzinse für die Monate August bis Oktober 2024 ohne Miet-
zinsreduktion zu entnehmen (Urk. 1 S. 2 und 2). Im Schreiben der Gesuchstellerin
vom 6. Juni 2024 wird erläutert, sie habe den Termin am 7. Mai 2024 zusammen
mit der Firma C._____ hinsichtlich der Ameisenproblematik wahrgenommen, und
es sei an diesem Tag die Bekämpfung der Ameisenproblematik im Punktionsver-
fahren durchgeführt worden (Urk. 3/5 S. 1). Aus dem Umstand, dass der Insekten-
befall zufolge des anhaltenden schlechten und kühlen Wetters nicht nur zwei bis

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drei Wochen – gemäss Erwartung des Schädlingsbekämpfers – gedauert und der
Gesuchsgegnerin in der Folge eine Mietzinsreduktion bis zur vollständigen Behe-
bung des Problems durch die Gesuchstellerin zugestanden wurde (Urk. 3/5 S. 1
f.), kann nicht geschlossen werden, dass das Problem im Zeitraum von August bis
Oktober 2024 noch weiterhin bestand (Urk. 20 S. 3), zumal es die Gesuchsgegne-
rin unterliess, eine diesbezügliche weitere Mängelrüge gegenüber der Gesuch-
stellerin glaubhaft zu machen. Eine offensichtliche unrichtige Feststellung des
Sachverhalts im Sinne von Art. 320 lit. b ZPO durch die Vorinstanz liegt daher
nicht vor.
c) Weiter führt die Gesuchsgegnerin ins Feld, die Vorinstanz verkenne,
dass die Praxis für zweiseitige Verträge als provisorische Rechtsöffnungstitel
(sog. Basler Rechtsöffnungspraxis) auch für Mietverträge gelte. Das bedeute,
dass der Mieter zur Entkräftung des provisorischen Rechtsöffnungstitels aussch-
liesslich darzulegen habe, dass der Betreibende die seinerseits geschuldete Leis-
tung nicht gehörig erbracht habe, soweit diese Behauptung sich nicht als haltlos
erweise. Damit könne der Mieter das Rechtsöffnungsgesuch zu Fall bringen,
wenn er einen Mangel an der Mietsache darlege. Der Mangel sei jedoch nicht
glaubhaft zu machen, sondern ausschliesslich (nicht haltlos) zu behaupten
(Urk. 20 S. 4).
Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöff-
nung verlangen, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festge-
stellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht. Das Ge-
richt spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern der Betriebene nicht Ein-
wendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht
(Art. 82 Abs. 2 SchKG). Es sind alle Einwendungen und Einreden gegen die in
Betreibung gesetzte Forderung zu hören, welche zivilrechtlich von Bedeutung
sind (BGE 145 III 20 E. 4.1.2 = Pra 108 (2019) Nr. 5; 142 III 720 E. 4.1). Grund-
sätzlich hat der Betriebene seine Vorbringen glaubhaft zu machen. Eine Erleichte-
rung besteht im Bereich der vollkommen zweiseitigen Verträge, zu denen auch
der Mietvertrag zählt. Macht der Mieter geltend, der Vertrag sei nicht erfüllt wor-
den, genügt es nach der Basler Rechtsöffnungspraxis zur Abwendung der

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Rechtsöffnung grundsätzlich, wenn er die Erfüllung substantiiert bestreitet. In die-
sem Fall wäre die Rechtsöffnung zu verweigern, sofern der Vermieter nicht be-
legt, dass die Schuld fällig und die Gegenleistung erbracht ist. Dagegen hat der
Mieter – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (Urk. 21 S. 4 f.) – eine mangelhafte
Erfüllung und die damit verbundene Wahrung der Mängelrügepflichten nach der
neueren Praxis des Bundesgerichts nicht nur substantiiert darzutun, sondern im
Bestreitungsfall auch glaubhaft zu machen. Blosse Behauptung reicht nicht aus,
denn der Schuldner macht dann nicht eine Einrede nach Art. 82 OR und damit
das Fehlen einer Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG geltend,
sondern eine Einwendung nach Art. 82 Abs. 2 SchKG (vgl. BGE 149 III 310
E. 5.2.2 = Pra 113 [2024] Nr. 40, für die Geltendmachung der Minderung, BGer
5A_964/2021 E. 3.2 = mp 2024 S. 169 E. 3.2, BGer 5A_480/2019 vom 2. März
2020 E. 2.4.1= Pra 108 [2019] Nr. 5). Vor diesem Hintergrund findet die Basler
Rechtsöffnungspraxis vorliegend keine Anwendung, und die Gesuchsgegnerin
dringt mit ihrer Rüge, der Mangel sei ausschliesslich (nicht haltlos) zu behaupten
(Urk. 20 S. 4), nicht durch. Überdies unterlässt sie es, sich mit den vorinstanzli-
chen Erwägungen auseinanderzusetzen, wonach sie keine substantiierten Aus-
führungen zum Umfang und den damit verbundenen Folgen bzw. dem damit ver-
bundenen Schaden vorgebracht habe sowie dass die eingereichten Fotos bloss
zwei kleine Ausschnitte von Bodenbereichen zeigen würden und es nicht ersicht-
lich sei, wo und wann diese Aufnahmen gemacht worden seien (Urk. 21 S. 5). Da
somit von Seiten der Gesuchsgegnerin diesbezüglich keine genügende Auseinan-
dersetzung mit dem angefochtenen Urteil erfolgt, erübrigen sich weitergehende
Ausführungen dazu.
d) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde der Gesuchsgegne-
rin als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.
4. a) Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 48
i.V.m. Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG auf Fr. 300.– festzusetzen. Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der unterliegenden Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und
aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.– zu beziehen (Art. 111

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Abs. 1 ZPO); der Überschuss wird ihr, vorbehältlich von Verrechnungsforderun-
gen der Gerichtskasse, zurückerstattet werden.
b) Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen, der Gesuchsgegnerin zufolge ihres Unterliegens, der Gesuchstellerin
mangels relevanter Umtriebe (Art. 106 Abs. 1, Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt.
3. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren werden der Gesuchsgegnerin auf-
erlegt und mit ihrem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.– verrechnet.
Der Überschuss wird ihr, vorbehältlich von Verrechnungsforderungen der
Gerichtskasse, zurückerstattet.
4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage
eines Doppels von Urk. 20, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

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Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 6'843.57.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 8. September 2025
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Leitende Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Ferreño
versandt am:
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