zh_obergericht · PF240005 · 2024-04-12 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF240005-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach
sowie Gerichtsschreiberin MLaw S. Ursprung
Beschluss vom 12. April 2024
in Sachen
1. ...
2. A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
vertreten durch B._____
gegen
C._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren
des Bezirksgerichtes Winterthur vom 8. Januar 2024 (ER230096)

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Erwägungen:
1.1. Die Beschwerdeführerin und Gesuchsgegnerin (nachfolgend Beschwerde-
führer) ist Untermieterin der D._____ GmbH, welche mit der Beschwerdegegnerin
und Gesuchstellerin (Vermieterin, nachfolgend Beschwerdegegnerin) am 12. April
2021 einen Mietvertrag über die Liegenschaft an der E._____-strasse … in
F._____ geschlossen hat (act. 3/3). Die D._____ GmbH hat mit diversen Perso-
nen Untermietverträge geschlossen und vermietete einzelne Zimmer der Liegen-
schaft, so auch das Studio Nr. 3 an die Beschwerdeführerin und ihren Partner
G._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'150.– (act. 1 Rz. 12; act. 3/2
und 3/4). Das (Haupt-)Mietverhältnis wurde aufgrund der Nichtbezahlung der
Mietzinse im Gesamtbetrag von Fr. 17'750.– und nach Abmahnung und Kündi-
gungsandrohung vom 8. August 2023 am 11. September 2023 mit Formular ge-
kündigt (act. 3/5–6).
1.2. Mit Eingabe vom 10. November 2023 gelangte die Beschwerdegegnerin an
die Vorinstanz und stellte gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fäl-
len) ein Ausweisungsbegehren (act. 1). Daraufhin wurde der Beschwerdeführerin
mit Verfügung vom 14. November 2023 Frist zur Stellungnahme angesetzt
(act. 4). Diese Verfügung konnte der Beschwerdeführerin und ihrem Partner je am
4. Dezember 2023 polizeilich zugestellt werden (act. 7). Innert Frist liessen sich
beide nicht vernehmen. Mit Urteil vom 8. Januar 2024 hiess die Vorinstanz dar-
aufhin das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadtammannamt
F._____ angewiesen, den Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Beschwerde-
gegnerin zu vollstrecken (act. 8 = act. 14 = act. 12 [Aktenexemplar]).
1.3. Mit Eingabe vom 29. Januar 2024 (Datum Poststempel) erhob die Be-
schwerdeführerin Beschwerde gegen das vorinstanzliche Urteil (act. 13; zur
Rechtzeitigkeit act. 9). Mit Eingabe vom 26. Februar 2024 machte die Beschwer-
degegnerin geltend, dass die Beschwerdeführerin am 19. Februar 2024 aus der
streitgegenständlichen Liegenschaft ausgezogen sei und beantragte, das Verfah-
ren zufolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben (act. 17 S. 1 f.). Mit Eingabe
vom 26. Februar 2024 (Datum Poststempel) machte die Beschwerdeführerin wei-
tere Ausführungen zu ihrer Beschwerde (act. 20). Mit Verfügung vom 28. Februar

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2024 wurde der Beschwerdeführerin Frist angesetzt, um zur Eingabe der Be-
schwerdegegnerin Stellung zu nehmen (act. 22). Die Beschwerdeführerin reichte
am 14. März 2023 innert Frist eine Stellungnahme ein (act. 24–26).
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1–10). Auf das Ein-
holen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1
ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
2.1. Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, berechnet
sich der Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe des Bruttomietzinses für eine
Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung (BGE 144 III
346 E.1.2.1). Dies ergibt auf Basis des im (Haupt-)Mietvertrag vereinbarten mo-
natlichen Bruttomietzinses von Fr. 1'150.– ein Total von Fr. 6'900.– (act. 12
E. IV.1). Damit ist vorliegend die Beschwerde zulässig.
2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. Bei Rechtsmitte-
leingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind
auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht einzu-
treten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Novenver-
bot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für sog. unechte Noven.

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3.1. Die Beschwerdeführerin stellt in der Beschwerdeschrift den (sinngemässen)
Antrag, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben (act. 13).
3.2. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Beschwerdegegnerin habe bei
der Kündigung des Hauptmietverhältnisses die Formen und Fristen von Art. 257d
und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin gültig
per 31. Oktober 2023 aufgelöst. Damit befänden sich auch die Beschwerdeführe-
rin und G._____ als Untermieter ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, zumal die Kün-
digung des Hauptmietverhältnisses auch das Untermietverhältnis beende und die
Vermieterin einen direkten Herausgabeanspruch gegen die Untermieter erhalte.
Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte
Ausweisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen
(act. 12 E. 3.).
3.3. Die Beschwerdeführerin hält dem in ihrer Beschwerde entgegen, sie habe
mit der Beschwerdegegnerin mündlich einen neuen Mietvertrag geschlossen. Zu-
dem sei ihr nicht ordentlich gekündigt worden. Sie müsse ohne Heizung und ohne
warmes Wasser und Waschmaschine sowie Strom und Licht im Mietobjekt leben
(vgl. act. 13). Die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26. Februar 2024 ist ge-
stützt auf Art. 321 Abs. 1 ZPO unbeachtlich, da die ergänzende Beschwerdebe-
gründung nach Ablauf der Beschwerdefrist erfolgte (act. 20).
Zur Behauptung der Beschwerdegegnerin, sie sei aus dem Mietobjekt ausgezo-
gen, äussert die Beschwerdeführerin sich nicht direkt, sondern macht geltend, die
Vermieterin (d.h. die Beschwerdegegnerin) habe die Schlösser ausgetauscht und
sie werde gewaltsam von der Wohnung ferngehalten (vgl. act. 24 S. 2 f.).
3.4. Vorab zu prüfende Prozessvoraussetzung ist, dass die Beschwerdeführerin
in Bezug auf die vorinstanzlich gutgeheissene Ausweisung aus der Wohnung
überhaupt noch beschwert ist, mithin ein Rechtsschutzinteresse an einer Beurtei-
lung der Beschwerde besteht(Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Wird ein Mieter zwangs-
weise aus einem Mietobjekt ausgewiesen oder verlässt er dieses von sich aus,
sind nach der bundesgerichtlichen Praxis insbesondere Verfahren, welche die An-
fechtung der Kündigung betreffen, als gegenstandslos abzuschreiben (vgl. BGer,

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4A_364/2014 vom 18. September 2014, E. 1.1 mit Verweis auf BGE 131 I 242 E.
3.3; BGer, 4A_622/2013 vom 26. Mai 2014). Nicht anders verhält es sich bezüg-
lich einer angefochtenen Ausweisung, wenn der Mieter das Mietobjekt in der Zwi-
schenzeit verlassen hat.
3.5. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Beschwerdeführerin sei zwi-
schenzeitlich ausgezogen, was diese in ihrer Stellungnahme nicht explizit in Ab-
rede stellt, jedoch die Verantwortung bei der Beschwerdegegnerin sieht, welche
die Schlösser ausgetauscht habe. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen
bleiben, zumal die Beschwerdeführerin sowohl nach Darstellung der Beschwerde-
führerin als auch der Beschwerdegegnerin nicht mehr im Mietobjekt wohnt und
die Beschwerde damit gegenstandslos wird.
3.6. Nach dem Gesagten die Beschwerde als gegenstandslos geworden abzu-
schreiben.
4. Wird das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben und sieht das Gesetz
nichts anderes vor, kann das Gericht von den Verteilungsgrundsätzen abweichen
und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO).
Umständehalber rechtfertigt es sich jedoch vorliegend, auf die Erhebung von Ge-
richtskosten zu verzichten. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen sind mangels
entsprechenden Anträgen keine zuzusprechen.
Es wird beschlossen:
1. Das Verfahren wird abgeschrieben.
2. Umständehalber werden keine Gerichtskosten erhoben.
3. Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen werden keine zugesprochen.

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4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage einer Kopie der Beschwerdeschrift sowie der Stellungnahme vom
14. März 2024 samt Beilagen (act. 13, 15/1–8 und 24 – 26), sowie an das
Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 6'900.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw S. Ursprung
versandt am:
15. April 2024