zh_obergericht · LF110133 · 2012-01-17 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF110133-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur.
P. Hodel und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. K. Wili.
Urteil vom 17. Januar 2012
in Sachen
1. A._____,
2. ...,
Beklagter und Berufungskläger,
gegen
B._____ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirkes Zürich vom
15. November 2011 (ER110294)

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Erwägungen:
I.
1. Mit Vertrag vom 15. und 20. August 2009 mietete A._____ (Gesuchs-
gegner und Berufungskläger, nachfolgend Berufungskläger) zusammen mit
C._____ von der B._____ AG (ehemals … AG, Gesuchstellerin und Berufungsbe-
klagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) eine Werkstatt mit Büro und sechs Aus-
senparkplätzen an der …strasse … in … Zürich (act. 2/1 und act. 2/2). Mit Schrei-
ben vom 6. Oktober 2011 stellte die Berufungsbeklagte ein Ausweisungsbegeh-
ren gestützt auf die per 30. September 2011 ausgesprochene Kündigung vom
25. August 2011 (act. 1 und act. 2/9).
2. Mit Verfügung vom 15. November 2011 schrieb das Einzelgericht Au-
dienz des Bezirkes Zürich infolge Rückzugs das Verfahren mit Bezug auf den
Mitmieter C._____ ab (act. 13a = act. 15). Sodann hiess es mit Urteil vom
15. November 2011 das Ausweisungsbegehren in Bezug auf den Berufungsklä-
ger gut und verpflichtete diesen unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall, die Werkstatt mit Büro und sechs Aussenparkplätzen an der
…strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen (mit Ausnahme der im Retenti-
onsverzeichnis aufgenommenen Gegenstände) und der Berufungsbeklagten ord-
nungsgemäss zu übergeben (act. 13a = act. 15).
3. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom
19. Dezember 2011 rechtzeitig Berufung (act. 16) mit dem sinngemässen Antrag,
es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei auf die Sache wegen
fehlender Zuständigkeit nicht einzutreten. Eventualiter sei die Sache zur Durch-
führung einer neuen Anhörung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Da sich die Berufung als
offensichtlich unbegründet erweist, wurde auf das Einholen einer Berufungsant-
wort verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Zudem wurde umständehalber kein Kos-
tenvorschuss (Art. 98 ZPO) erhoben.

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II.
1. Die Vorinstanz begründete das Urteil vom 15. November 2011 damit,
dass die Berufungsbeklagte mit der Zahlungsaufforderung vom 12. Juli 2011 und
der Kündigung vom 25. August 2011 die Formen und Fristen von Art. 257d und
Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 30. September 2011
aufgelöst habe (act. 15 S. 3). Sie erwog, der Berufungskläger mache lediglich
sinngemäss und anlässlich dieses Verfahrens eine Mietzinsreduktion geltend.
Diese Erklärung stelle einerseits keine gültige Herabsetzungserklärung dar und
ergehe andererseits nach der angesetzten Zahlungsfrist, weshalb sie nicht zu be-
rücksichtigen sei (act. 15 S. 4). Der Umstand, dass ein Mieter viel Geld in die
Räumlichkeiten investiert habe, ändere an der Beurteilung eines Ausweisungsbe-
gehrens ferner nichts. Das Ausweisungsbegehren sei deshalb gutzuheissen, wo-
bei die vom Berufungskläger geltend gemachten retinierten Gegenstände im Mie-
tobjekt verbleiben dürften (act. 15 S. 5).
2.1 Der Berufungskläger bringt dagegen zunächst vor, die örtliche Zustän-
digkeit der Vorinstanz sei nicht gegeben gewesen. Das Verfahren sei beim zu-
ständigen Gericht an seinem Wohnort, dem Bezirksgericht Dietikon, durchzufüh-
ren (act. 16).
2.2 Art. 33 ZPO sieht für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sa-
chen teilzwingend die Zuständigkeit des Gerichts am Ort der gelegenen Sache
vor. Das bedeutet, von diesem Gerichtsstand kann nur abgewichen werden, wenn
nach Entstehung der Streitigkeit ein anderer Gerichtsstand von den Parteien
prorogiert wurde (Art. 35 ZPO). Eine solche Gerichtsstandsvereinbarung haben
die Parteien nicht geschlossen. Das macht und machte der Berufungskläger auch
nie geltend. Vielmehr bezieht er sich auf den allgemeinen Gerichtsstand am
Wohnsitz der beklagten Partei (Art. 10 Abs. 1 lit. a ZPO), welcher vom genannten
Art. 33 ZPO aber gerade verdrängt wird. Die gemietete Werkstatt, aus welcher
der Berufungskläger auf Klage des Vermieters hin in diesem Verfahren ausgewie-
sen werden soll, befindet sich an der …strasse … in … Zürich und liegt damit im
Gerichtsbezirk Zürich. Die Vorinstanz war somit örtlich zuständig. Das Vorbringen
des Berufungsklägers erweist sich insofern als unbegründet.

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3.1 Im Weiteren macht der Berufungskläger geltend, der Sachverhalt sei
von der Vorinstanz falsch festgestellt worden. Die ihm vorgeworfenen Handlungen
und Unterlassungen seien anders wie dargestellt. Für das Beschaffen der not-
wendigen Dokumente und weiterem Beweismaterial benötige er jedoch mehr Zeit,
weshalb eine erneute Anhörung durchzuführen sei (act. 16).
3.2 Der Berufungskläger rügt damit sinngemäss eine willkürliche Sachver-
haltsfeststellung durch die Vorinstanz. Er legt dabei allerdings nicht substantiiert
dar, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt oder wie sich der
Sachverhalt richtigerweise ereignet haben soll. Es kann lediglich gemutmasst
werden, dass er sich damit auf die vor Vorinstanz gemachten Ausführungen zu
den Umständen und Gründen, die zum Zahlungsausstand führten, bezieht. So-
weit der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer damit überhaupt seiner
Pflicht zur Begründung der Berufung (Art. 311 ZPO) nachkommt, zielen seine
Ausführungen aber ohnehin ins Leere oder bleiben unbegründet, wie sich nach-
folgend zeigt.
3.3 Der Berufungskläger verkennt, dass im Rahmen des Ausweisungsver-
fahrens gestützt auf eine Zahlungsverzugskündigung lediglich deren Gültigkeits-
voraussetzungen (Art. 257d und Art. 266l OR) geprüft werden. Das hat die Vo-
rinstanz bereit zutreffend ausgeführt, weshalb zur Vermeidung unnötiger Wieder-
holungen darauf verwiesen werden kann (vgl. act. 15 S. 3). Ergibt sich also, dass
die Kündigung des Mietvertrages gültig erfolgte, wird dem Ausweisungsbegehren
stattgegeben, weil sich der Mieter dann unrechtmässig im Mietobjekt aufhält. Die
Vorinstanz prüfte daher diese Voraussetzungen, namentlich, ob sich der Beru-
fungsbeklagte mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand befand, ob ihm von
der Berufungsbeklagten unter Ansetzung einer genügenden Zahlungsfrist für den
Säumnisfall schriftlich die Kündigung angedroht wurde, und ob die Berufungsbe-
klagte die Kündigungsfrist von 30 Tagen sowie die Formvorschriften eingehalten
hat (vgl. act. 15 S. 3 ff.).
3.4 Die Berufungsklägerin stützte ihr Ausweisungsbegehren auf zwei
schriftliche Kündigungsandrohungen vom 12. Juli 2011 und vom 18. Juli 2011 mit
einer jeweiligen Zahlungsaufforderung innert 30 Tagen (act. 2/4 und act. 2/6) und

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eine formgerechte Kündigung vom 25. August 2011 per 30. September 2011
(act. 2/9). Der Berufungskläger bestritt diese sowie einen bestehenden Mietzins-
ausstand anlässlich der Hauptverhandlung vom 15. November 2011 nicht und be-
stätigte insbesondere den rechtzeitigen Erhalt der Kündigungsandrohungen, den
unbenützten Ablauf der Zahlungsfrist und den Erhalt der Kündigung (Prot. I
S. 3 f.). Nach eigenen Angaben focht er die Kündigung auch nicht an (Prot. I
S. 9). Das Bestehen einer gerichtlichen Erstreckung wurde überdies vom Beru-
fungskläger nicht behauptet. Etwas anderes macht er in der Berufung nicht gel-
tend. Gestützt auf diesen Sachverhalt kam die Vorinstanz in der Folge also rich-
tigerweise zum Schluss, dass die Kündigung gültig ist und sich der Berufungsklä-
ger seit dem 1. Oktober 2011 unrechtmässig im Mietobjekt aufhält, weshalb er
auszuweisen ist. Weitere Umstände oder Gründe, unabhängig davon wie sie sich
ereigneten, sind für die Beurteilung eines Ausweisungsbegehrens dagegen irrele-
vant, wie es die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt (vgl. act. 15 S. 4 f.), wes-
halb nicht weiter darauf einzugehen ist. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung
durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich. Unter diesen Umständen ist die Berufung
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
III.
1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Partei-
entschädigung, werden gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO grundsätzlich der unterlie-
genden Partei auferlegt. Ausgangsgemäss hat daher der Berufungskläger die
Kosten für das Rechtsmittelverfahren zu tragen. Grundlage für die Festsetzung
der Gerichtskosten bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der
Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG).
Der Streitwert berechnet sich im Falle einer Ausweisung nach dem geschuldeten
Mietzins für die Zeit ab Einleitung des Verfahrens bzw. angefochtenem Entscheid
bis zur effektiven Ausweisung, wobei hierfür nach praktischer Erfahrung ab Ent-
scheid noch zwei Monate hinzuzurechnen sind (DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO,
Art. 91 N 45, mit Hinweis auf BGer 4A.266/2007 vom 26. September 2007).

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2. Die Dauer des Rechtsmittelverfahrens ist unter Berücksichtigung der
Zeit bis zur effektiven Ausweisung auf rund vier Monate zu schätzen. Demzufolge
ist bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'430.-- (act. 2/1) von einem Streitwert
von Fr. 13'720.-- auszugehen. Die Gerichtsgebühr für das Rechtsmittelverfahren
ist in Anwendung von Art. 4 Abs. 1, 8 Abs. 1 und 12 Abs. 1 und 2 GebV OG somit
auf Fr. 1'500.-- festzusetzen und dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Eine
Prozessentschädigung an die Berufungsbeklagte ist mangels ihr entstandener
Umtriebe nicht geschuldet.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird, soweit darauf eingetreten wird, abgewiesen, und das Ur-
teil des Einzelgerichts Audienz des Bezirkes Zürich vom 15. November 2011
wird bestätigt.
2. Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden auf Fr. 1'500.-- fest-
gesetzt und dem Berufungskläger auferlegt.
3. Prozessentschädigungen werden nicht zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge von act. 16, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an
das Einzelgericht Audienz des Bezirkes Zürich, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 13'720.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Wili
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