zh_obergericht · RT220141 · 2023-02-21 · de
Rechtsöffnung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RT220141-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichterin
Dr. D. Scherrer und Oberrichter lic. iur. M. Spahn sowie Gerichts-
schreiber MLaw R. Meli
Urteil vom 21. Februar 2023
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner
vertreten durch C._____ Rechtsschutz-Versicherung AG
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____
betreffend Rechtsöffnung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfah-
ren am Bezirksgericht Uster vom 8. Februar 2022 (EB210189-I)

- 2 -
Erwägungen:
I.
1. Mit Urteil vom 8. Februar 2022 hiess die Vorinstanz das Rechtsöffnungsge-
such in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungsamtes Fällanden, Zahlungsbefehl
vom 8. März 2021, gut und erteilte dem Gesuchsteller und Beschwerdegegner
(nachfolgend: Gesuchsteller) provisorische Rechtsöffnung für Fr. 3'520.– nebst
Zins zu 5 % seit 1. Februar 2021, für Fr. 3'520.– nebst Zins zu 5 % seit 1. März
2021, für die Betreibungskosten sowie für Kosten und Entschädigung gemäss
diesem Urteil. Sie auferlegte die Spruchgebühr von Fr. 300.– dem Gesuchsgeg-
ner und Beschwerdeführer (nachfolgend: Gesuchsgegner) und verpflichtete die-
sen, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 376.95 zu bezahlen
(Urk. 33 S. 10 = Urk. 36 S. 10). Dagegen erhob der Gesuchsgegner am
15. August 2022 fristgerecht Beschwerde mit den folgenden Anträgen (Urk. 35
S. 2):
" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Uster vom 8. Februar 2022
(EB210189-I) vollumfänglich aufzuheben und es sei das Rechtsöff-
nungsbegehren des Beschwerdegegners und Gesuchstellers vollum-
fänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Uster vom 8. Februar
2022 (EB210189-I) vollumfänglich aufzuheben und die Sache dem Be-
zirksgericht Uster für eine neue Entscheidung im Sinne der Erwägun-
gen zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7% MwSt.) zu Lasten
des Beschwerdegegners und Gesuchstellers."
2. Mit der Beschwerde ersuchte der Gesuchsgegner um Erteilung der auf-
schiebenden Wirkung (Urk. 35 S. 2). Das Gesuch um Erteilung der aufschieben-
den Wirkung wurde mit Verfügung vom 17. August 2022 abgewiesen (Urk. 38,
Dispositiv-Ziffer 1). Gleichzeitig wurde dem Gesuchsgegner Frist zur Leistung ei-
nes Kostenvorschusses von Fr. 450.– angesetzt (Urk. 38, Dispositiv-Ziffer 2), wel-
cher fristgerecht einging (Urk. 39). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen
(Urk. 1–34). Da sich die Beschwerde – wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird –
als offensichtlich unbegründet erweist, erübrigt sich das Einholen einer Be-
schwerdeantwort (Art. 322 Abs. 1 ZPO).

- 3 -
II.
1. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1
ZPO). Dazu gehört, dass in der Beschwerde im Einzelnen dargelegt werden
muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig sein soll (BGer
5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013, E. 3; BGer 5D_65/2014 vom 9. September
2014, E. 5.4.1; je m.H. auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was nicht in einer den ge-
setzlichen Begründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird,
braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden. Das gilt zumindest
insoweit, als ein Mangel nicht offensichtlich ist (BGE 147 III 176 E. 4.2.1).
2. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel (No-
ven) sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Was
im erstinstanzlichen Verfahren nicht behauptet, bestritten oder eingereicht wurde,
kann im Beschwerdeverfahren nicht mehr nachgeholt werden. Es herrscht grund-
sätzlich ein umfassendes Novenverbot sowohl für echte als auch unechte Noven
(BGer 5A_872/2012 vom 22. Februar 2013, E. 3; BGer 5A_405/2011 vom
27. September 2011, E. 4.5.3 m.w.H.; vgl. aber immerhin auch BGE 139 III 466
E. 3.4 und BGer 4A_51/2015 vom 20. April 2015, E. 4.5.1; zum Ganzen ferner ZK
ZPO-Freiburghaus/Afheldt, Art. 326 N 4 f.; Steininger, DIKE-Komm-ZPO, Art. 326
N 1 ff.). Werden Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge im Beschwerde-
verfahren bloss erneuert oder Beweismittel abermals eingereicht, ist unter Hin-
weis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo sie bereits vor
Vorinstanz eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu. Neue rechtliche
Ausführungen sind keine Noven im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO (BK ZPO I-
Hurni, Art. 57 N 6) und können auch im Beschwerdeverfahren vorgetragen wer-
den (vgl. BGer 4A_519/2011 vom 28. November 2011, E. 2.1; 5A_351/2015 vom
1. Dezember 2015, E. 4.3).
3. Im Beschwerdeverfahren gilt ebenfalls der Grundsatz der Rechtsanwendung
von Amtes wegen (Art. 57 ZPO; "iura novit curia"). Die Beschwerdeinstanz ist
deshalb weder an die in den Parteieingaben vorgetragenen Argumente noch an

- 4 -
die Erwägungen der Erstinstanz gebunden. Sie kann die Beschwerde auch aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Ar-
gumentation der Erstinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Mo-
tivsubstitution; vgl. BK ZPO I-Hurni, Art. 57 N 21, N 39 ff.; KUKO ZPO-
Oberhammer, Art. 57 N 2). In diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzu-
gehen, soweit dies für die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1
S. 88 m.w.Hinw.; 141 III 28 E. 3.2.4 S. 41).
III.
1.
1.1. Der Gesuchsteller stützt sein Rechtsöffnungsgesuch auf den von ihm als
Vermieter und vom Gesuchsgegner und von D._____ als Mieter/Solidarmieter un-
terzeichneten Mietvertrag vom 3. Juli 2017 über das Mietobjekt an der E._____-
strasse 1 in F._____ (Urk.1 Rz. 3; Urk. 4/3) und behauptet, dass der Gesuchs-
gegner die Mietzinszahlungen von Februar und März 2021 nicht geleistet habe
(Urk. 1 Rz. 4 f.). Dagegen wendete der Gesuchsgegner vor Vorinstanz ein, dass
der Gesuchsteller am 29. Dezember 2020 die gemietete Liegenschaft ohne Er-
laubnis betreten und damit seine vertraglichen Pflichten verletzt habe, weshalb
der Mietvertrag während der laufenden Kündigungsfrist fristlos gekündigt worden
sei und er das Mietobjekt vorzeitig zurückgegeben habe (Urk. 19 Rz. 6 f. und 12).
Weiter habe der Gesuchsteller die Liegenschaft im Februar und März 2021 selbst
genutzt, um Umbauarbeiten vorzunehmen (Urk. 19 Rz. 16).
1.2. Die Vorinstanz setzte dem Gesuchsteller Frist an, um zu den Einwendun-
gen des Gesuchsgegners Stellung zu nehmen (Urk. 21). Der Gesuchsteller be-
stritt in seiner Stellungnahme vom 21. Oktober 2021, dass er sich am
29. Dezember 2020 unberechtigterweise im Mietobjekt aufgehalten habe. Er ver-
füge über einen Reserveschlüssel, welcher für Notfälle verwendet werden könne
(Urk. 23 Rz. 6). Am 29. Dezember 2020 habe es sich um einen solchen Notfall
gehandelt (Urk. 23 Rz. 8). Der Gesuchsgegner stellte sich in der Stellungnahme
vom 5. November 2021 auf den Standpunkt, es handle sich bei diesen Ausfüh-
rungen um unechte Noven, welche nicht zu beachten seien (Urk. 26 Rz. 5 und 7).

- 5 -
2.
2.1. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid zunächst aus, dass die
Novenrechtsschranke im summarischen Verfahren grundsätzlich mit der Stellung
des Rechtsöffnungsgesuches eintrete. Davon ausgenommen seien Noven. Es
handle sich bei der Behauptung, dass der Mietvertrag durch die Mieter fristlos
aufgehoben worden sei, um eine neue Behauptung. Der Gesuchsteller habe die-
ses Vorbringen nicht antizipieren müssen und es stünde ihm das Recht zu, sich
dazu zu äussern. Entsprechend sei ihm mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 die
Möglichkeit eingeräumt worden, sich zu dieser Tatsache zu äussern. Es sei mit
der genannten Verfügung kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet worden
(Urk. 36 S. 7, E.2.2.11).
2.2. Die Vorinstanz erwog weiter, dass das Vorliegen des Mietvertrages vom
3. Juli 2017 sowie die Rückgabe der Schlüssel am 22. Januar 2021 unbestritten
seien. Strittig bleibe, ob dieser Mietvertrag ordentlich per 31. März 2021 oder frist-
los gekündigt worden sei (Urk. 36 S. 7, E. 2.2.12). Der Gesuchsgegner habe den
ausserordentlichen Kündigungsgrund glaubhaft darzutun. Bei der Miete von un-
beweglichen Sachen würden nur schwerwiegende Gründe die ausserordentliche
Kündigung zu rechtfertigen vermögen, weshalb die Einrede nicht leichtfertig zu
schützen sei. In seinen Eingaben vermöge der Gesuchsgegner nicht glaubhaft
darzulegen, dass der Mietvertrag vom 3. Juli 2017 fristlos aufgelöst worden sei.
Dies ergebe sich daraus, dass die Frau des Gesuchsgegners im E-Mail vom
4. Januar 2021 davon ausgehe, dass weiterhin ein Mietvertrag bestehen würde.
Wäre der Gesuchsgegner bereits in jenem Zeitpunkt von einer fristlosen Kündi-
gung ausgegangen, hätte er sich nicht noch um Nachmieter gekümmert. Zudem
vermöge der Einwand des Gesuchsgegners, er sei mit der Situation vollkommen
überfordert gewesen und die Korrespondenz habe nur wenige Tage gedauert,
ebenfalls nicht zu überzeugen, um eine fristlose Auflösung des Mietvertrages an-
zunehmen. Die endgültige Beurteilung, ob die fristlose Kündigung aufgrund einer
Verletzung der vertraglichen Pflichten rechtmässig gewesen sei, sei nicht Sache
des Rechtsöffnungsrichters (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.13).

- 6 -
2.3. Der Gesuchsgegner – so die Vorinstanz weiter – wäre bei vorzeitiger
Rückgabe erst von der Mietzinszahlung befreit gewesen, wenn er einen zumutba-
ren Nachmieter angeboten hätte. Der Vermieter müsse sich Renovationsarbeiten
im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR nicht anrechnen lassen, sofern sie Schäden be-
treffen würden, die der Mieter zu verantworten habe. Der Gesuchsgegner habe
nicht glaubhaft dargelegt, dass er einen zumutbaren Nachmieter gestellt habe und
die zu behebenden Schäden nicht durch ihn entstanden seien. Die vorzeitige
Rückgabe des Mietobjektes sei insgesamt nicht genügend glaubhaft gemacht
(Urk. 36 S. 8, E. 2.2.14). Insgesamt würden die Einwendungen des Gesuchsgeg-
ners den Mietvertrag vom 3. Juli 2017 als Rechtsöffnungstitel für die Monate Feb-
ruar und März 2021 nicht entkräften (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.15).
3.
3.1. Der Gesuchsgegner führt in seiner Beschwerde aus, dass die Noven-
schranke im summarischen Verfahren mit der Stellung des Rechtsöffnungsgesu-
ches eintrete (Urk. 35 Rz. 8). Es treffe nicht zu, dass der Gesuchsteller das Vor-
bringen, wonach das Mietverhältnis fristlos aufgehoben worden sei, nicht habe
antizipieren können (Urk. 35 Rz. 9 und 54). Aufgrund der Kommunikation zwi-
schen den Parteien seit dem Eindringen in die gemietete Liegenschaft am 29.
Dezember 2020 und weil der Gesuchsgegner die Liegenschaft nach deren Räu-
mung habe zurückgeben wollen, die Schlüssel nach Verweigerung der Entgegen-
nahme dem Gesuchsteller per Post zugestellt, die Mietzinszahlungen eingestellt
und einen Strafantrag eingereicht habe, habe der Gesuchsteller davon ausgehen
müssen, dass die fristlose Auflösung des Mietverhältnisses in einem allfälligen
Rechtsöffnungsverfahren vorgebracht werden könnte (Urk. 35 Rz. 12). Die Vorin-
stanz blende diese Tatsachen allesamt aus und halte lediglich fest, dass die frist-
lose Kündigung eine neue Behauptung sei, welche der Gesuchsteller nicht habe
antizipieren müssen. Damit habe sie den Sachverhalt offensichtlich nicht richtig
festgestellt und das Recht unrichtig angewendet (Urk. 35 Rz. 13). Mit Blick auf die
Novenschranke seien den Ausführungen des Gesuchstellers in dessen Eingaben
vom 21. Oktober 2021 und vom 11. November 2021 sowie den damit eingereich-
ten Beilagen keine Beachtung zu schenken, da es sich um unechte Noven handle

- 7 -
(Urk. 35 Rz. 14). Indem der Gesuchsteller dem Rechtsöffnungsgesuch bewusst
einen "alternativen Sachverhalt" zu Grunde lege, obwohl er gewusst habe, aus
welchen Gründen die Mietzinse nicht weiterbezahlt worden seien, habe er es
verwirkt, sich nochmals zum tatsächlichen Sachverhalt äussern zu dürfen (Urk. 35
Rz. 19). Die Replikeingabe des Gesuchstellers vom 21. Oktober 2021 (sowie jene
vom 11. November 2021) stelle nichts anderes als ein neues Rechtsöffnungsge-
such dar. Dafür sei jedoch ein zweiter Schriftenwechsel nicht vorgesehen. Der
Gesuchsteller verletze durch seine Replikeingabe offensichtlich die Novenschran-
ke und versuche, sein Gesuch nachzubessern, was nicht zulässig sei (Urk. 35
Rz. 20).
3.2. Der Gesuchsgegner bringt weiter vor, dass gemäss der "Basler Rechtsöff-
nungspraxis" der Schuldner die Einrede nicht glaubhaft machen müsse, sondern
die blosse Behauptung genüge (Urk. 35 Rz. 21, 41 und 58). Es sei dargelegt und
vom Gesuchsteller auch anerkannt worden, dass er und seine Frau am
29. Dezember 2020 ohne Berechtigung in die gemietete Liegenschaft des Ge-
suchsgegners eingedrungen seien. Aufgrund dieses Umstands sei eine Strafan-
zeige erstattet und der Mietvertrag fristlos gekündigt worden (Urk. 35 Rz. 22). In-
dem der Gesuchsteller und seine Frau in die Liegenschaft eingedrungen seien,
habe dieser mindestens die vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag
verletzt. Durch dieses Verhalten seien er (der Gesuchsgegner) und seine Frau
berechtigt gewesen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen (Urk. 35 Rz. 23 und 31).
Entsprechend sei entgegen der Auslegung der Vorinstanz keine Glaubhaftma-
chung notwendig. Auf die Ausführungen in der Stellungnahme vom 5. November
2021 sei die Vorinstanz zu Unrecht nicht eingegangen. Dadurch habe sie sein
rechtliches Gehör verletzt, den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt und
das Recht unrichtig angewendet (Urk. 35 Rz. 24).
3.3. Die Vorinstanz nehme – so der Gesuchsgegner weiter – fälschlicherweise
auf die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g OR Bezug. Vorliegend gehe
es jedoch nicht um die Kündigung nach Art. 266g OR, sondern um eine fristlose
Kündigung (Urk. 35 Rz. 26). Da das Mietrecht für eine fristlose Kündigung durch
den Mieter keine Spezialbestimmungen vorsehe, sei für diesen Fall auf die allge-

- 8 -
meinen Regeln des Obligationenrechts zurückzugreifen (Urk. 35 Rz. 27). Durch
den massiven Eingriff in die Privatsphäre sei die Fortführung des Vertragsverhält-
nisses unzumutbar gewesen (Urk. 35 Rz. 29). Eine Abmahnung hätte vorliegend
keine Aussicht auf Erfolg gehabt, denn das Vertrauensverhältnis sei zu stark zer-
rüttet gewesen (Urk. 35 Rz. 30). Die Vorinstanz nehme in ihren Erwägungen zur
Glaubhaftmachung in keiner Weise Bezug auf das Eindringen des Gesuchstellers
und dessen Frau in die Liegenschaft. Diese Tatsache werde einfach ausgeblen-
det. Gleichzeitig erkläre die Vorinstanz, dass "nur schwerwiegende Gründe die
ausserordentliche Kündigung zu rechtfertigen" vermögen (Urk. 35 Rz. 32). Ent-
weder habe die Vorinstanz die Tatsache, dass der Gesuchsteller und dessen
Frau unberechtigterweise in die Liegenschaft eingedrungen seien, übersehen,
oder sie erachte die erhebliche Verletzung der Privatsphäre als keinen schwer-
wiegenden Grund. Beides sei nicht nachvollziehbar (Urk. 35 Rz. 33). Die Vorin-
stanz begründe ihre Auffassung grundsätzlich nur damit, dass die Frau des Ge-
suchsgegners aufgrund der E-Mail vom 4. Januar 2021 davon ausgehe, dass wei-
terhin ein Mietvertrag bestehe. Einerseits begründe die Vorinstanz mit keinem
Wort, wie sie zu dieser Auffassung gelange, andererseits lasse sich dies aus die-
ser E-Mail nicht ableiten. Des Weiteren dürfe die E-Mail vom 4. Januar 2021 auf-
grund der Novenschranke im vorliegenden Verfahren gar nicht berücksichtigt
werden (Urk. 35 Rz. 34 und 38). Indem die Vorinstanz lediglich auf die E-Mail vom
4. Januar 2021 abstelle und darüber hinaus die E-Mail noch selber interpretiere,
hingegen das Eindringen in die gemietete Liegenschaft ausblende, verletze sie
das rechtliche Gehör (Urk. 35 Rz. 38).
Der Gesuchsgegner führt zudem aus, dass er und seine Frau nach dem
Eindringen des Gesuchstellers in die Liegenschaft mit der Situation vollkommen
überfordert gewesen seien. Sie hätten nicht gewusst, dass sie aufgrund der frist-
losen Kündigung keine Nachmieter hätten suchen müssen, und sie seien als Aus-
länder der deutschen Sprache nicht mächtig (Urk. 35 Rz. 35). Zudem hätten sie
aufgrund des Zeitpunktes (Weihnachten/Neujahr) nicht umgehend rechtlichen Rat
einholen können (Urk. 35 Rz. 36 und 56). Im Falle einer fristlosen Kündigung ste-
he es einem Mieter sogar zu, einige Tage zuzuwarten, bevor die fristlose Kündi-
gung umgesetzt werde (Urk. 35 Rz. 37 und 57). Die Vorinstanz hätte nur prüfen

- 9 -
müssen, ob der Einwand, wonach das Mietverhältnis fristlos aufgelöst worden sei,
genügend glaubhaft gemacht worden sei. Bei der Beurteilung hätte sie sich auf
sämtliche vorgetragenen Fakten stützen müssen und nicht nur auf eine ausge-
wählte E-Mail, welche ohnehin nicht zu beachten sei (Urk. 35 Rz. 40).
3.4. Schliesslich kritisiert der Gesuchsgegner, dass bei einer fristlosen Kündi-
gung gemäss den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts gerade kein
Nachmieter gesucht werden müsse. Entsprechend sei der Verweis der Vorinstanz
auf Art. 264 OR nicht zielführend (Urk. 35 Rz. 43). Der Gesuchsteller habe die
Liegenschaft im Februar und März 2021 selbst genutzt, um diese zu sanieren. Die
Liegenschaft sei schon länger sanierungsbedürftig gewesen. Der Gesuchsteller
versuche, seine Liegenschaft auf Kosten der Mieter zu sanieren (Urk. 35 Rz. 45).
Die weiteren Unterlagen des Gesuchstellers im Rahmen der Eingabe vom
21. Oktober 2021 seien aufgrund der Novenschranke ohnehin unbeachtlich. Aus
der vom Gesuchsteller eingereichten Schlussrechnung vom 18. Oktober 2021 er-
gebe sich, dass wesentliche Arbeiten im Februar und März 2021 erledigt worden
seien, welche bei Anwesenheit der Mieter nicht möglich gewesen wären (Urk. 35
Rz. 46).
4.
4.1. Auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur proviso-
rischen Rechtsöffnung (Urk. 36 S. 3 f., E. 2.1) kann vorweg verwiesen werden.
Der vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die
darin festgelegten fälligen Mietzinse (Urk. 36 S. 4, E. 2.2; BSK SchKG I-Staehelin,
Art. 82 N 114). Der Mietvertrag enthält eine Schuldanerkennung für die Mietzinse
nur bis zum Vertragsablauf. Ein gekündigter Mietvertrag taugt für die Zeit nach
dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel für die Mietzinsen (BSK
SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 116). Folglich ist zu prüfen, ob das Mietverhältnis
zwischen den Parteien – wie vom Gesuchsgegner behauptet – fristlos gekündigt
wurde.
4.2. Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrags formfrei möglich. Die
Formfreiheit wird allerdings bei der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen

- 10 -
durch die gesetzlichen Formvorschriften beschränkt. Art. 266l OR verlangt für die
Kündigung des Mieters einfache Schriftlichkeit (Abs. 1) und für die Kündigung des
Vermieters zudem die Verwendung eines amtlichen Formulars (Abs. 2). Werden
die Formvorschriften nicht eingehalten, so ist die Kündigung gemäss ausdrückli-
cher Anordnung von Art. 266o OR nichtig (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR). Die Nich-
tigkeit ist jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (KUKO OR-Blumer,
Art. 266l N 9; Müller, in: SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, Art. 266l-266o N 50). Kün-
digung im Sinne von Art. 266l OR meint jede ordentliche oder ausserordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Gesetz und/oder Vertrag (ZK-
Higi/Wildisen, Art. 266l OR N 4; BSK OR I-Weber, Art. 266l N 4; KUKO OR-
Blumer, Art. 266l N 1; BK-Giger, Art. 266l OR N 8; Brändli, in: Mietrecht für die
Praxis, 10. A., 2022, S. 862; Müller, a.a.O., Art. 266l-266o N 4; Koller, Ausseror-
dentliche Kündigung der Wohnungs- und Geschäftsmiete wegen vertragswidrigen
Verhaltens des Mieters, in: AJP 2010, S. 845 ff., S. 851).
4.3. Der Gesuchsgegner macht allerdings eine fristlose Kündigung gestützt auf
die allgemeinen Regeln des Obligationenrechts geltend. Nach herrschender Leh-
re und gefestigter Rechtsprechung sind die allgemeinen Regeln des Vertrags-
rechts über den sofortigen Vertragsrücktritt bei Schuldnerverzug (Art. 102 ff. OR)
und bei Verletzung von Nebenpflichten (Art. 97 ff. OR) auch auf Dauerschuldver-
hältnisse anwendbar. Dabei tritt bei bereits in Vollzug gesetzten Dauerschuldver-
hältnissen – wie im vorliegenden Fall – an die Stelle des Rechts zum Vertrags-
rücktritt dasjenige zur Vertragskündigung ex nunc (BGE 97 II 58 E. 7; BGE 123 III
124 E. 3b; BGE 129 III 320 E. 7.1.2; Wolfer, Die vertragliche Regelung der Ver-
tragsauflösung "aus wichtigem Grund", in: AJP 2014 S. 621 ff. mit Hinweisen auf
Lehre und Rechtsprechung). Das Bundesgericht hat für die Umsetzung des Rück-
trittsrechts gemäss Art. 107 – 109 OR innerhalb eines Mietverhältnisses die miet-
rechtlichen Kündigungsmodalitäten in analoger Weise herangezogen
(BGE 123 III 124 E. 3b; BSK OR I-Weber, Art. 257d N 1a, Art. 266g N 1) und ent-
schieden, dass eine Kündigung des Vermieters gestützt auf Art. 107 ff. OR den
Formvorschriften nach Art. 266l OR genügen muss (BGE 132 III 109 E. 5 = Praxis
2007 Nr. 19). Dasselbe hat entsprechend auch für eine fristlose Kündigung des
Mieters zu gelten (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR).

- 11 -
4.4. Der Gesuchsgegner führt in seiner Gesuchsantwort vom 13. September
2021 bloss aus, dass er und seine Frau den Mietvertrag fristlos gekündigt hätten
(Urk. 19 Rz. 7, 19 und 34). Er behauptet nie, dass die Kündigung schriftlich erfolgt
sei. Ohnehin hat der Gesuchsteller die fristlose Kündigung bestritten (vgl. Urk. 23
Rz. 7 f.). Weiter reicht der Gesuchsgegner im vorliegenden Verfahren keine
schriftliche Kündigung ein. Entsprechend ist nicht davon auszugehen, dass die
Formvorschriften von Art. 266l OR eingehalten wurden. Folglich ist die behauptete
fristlose Kündigung nichtig (Art. 266o OR; vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR), was von
Amtes wegen zu beachten ist (vgl. E.4.2).
4.5. Selbst wenn der Gesuchsgegner schriftlich gekündigt hätte, wäre dies un-
beachtlich. Eine Kündigung gestützt auf Art. 107 OR ist nur möglich, wenn die
Vermieterin ihre vertraglichen (Neben-)Pflichten trotz Fristansetzung weiterhin
schwer verletzt (Brändli, a.a.O., S. 865). Auf eine Fristansetzung bzw. auf eine
Abmahnung kann nur verzichtet werden, wenn die Voraussetzungen von Art. 108
OR erfüllt sind. Nach Art. 108 OR kann auf die Ansetzung einer Frist verzichtet
werden, wenn aus dem Verhalten des Schuldners klar hervorgeht, dass sich die
Frist als unnütz erweisen würde (Ziff. 1), wenn infolge Verzugs die Leistung für
den Gläubiger nutzlos geworden ist (Ziff. 2) oder, wenn sich aus dem Vertrage die
Absicht der Parteien ergibt, dass die Leistung genau zu einer bestimmten Zeit er-
folgen soll (Ziff. 3). Vorliegend begründet der Gesuchsgegner den Verzicht auf die
Fristansetzung damit, dass eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg gehabt
hätte, da das Vertrauensverhältnis zu stark zerrüttet gewesen sei (Urk. 19 Rz. 23;
Urk. 35 Rz. 30). Mit diesem Vorbringen wird jedoch keine Ausnahme im Sinne
von Art. 108 OR geltend gemacht. Es wird nicht behauptet, dass der Gesuchstel-
ler die Wohnung auch bei Abmahnung ein weiteres Mal betreten hätte, weshalb
die Abmahnung von vornherein erfolglos gewesen wäre. Entsprechend hätte der
schriftlichen fristlosen Kündigung nach Art. 107 ff. OR zwingend eine Fristanset-
zung vorangehen müssen. Folglich wäre selbst eine schriftliche, fristlose Kündi-
gung aufgrund der fehlenden Abmahnung unberechtigt.
4.6. Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die Vorinstanz die Eingabe des
Gesuchstellers vom 21. Oktober 2021 (Urk. 23) sowie die damit eingereichten

- 12 -
Beilagen (Urk. 24/1-15) und die Eingabe vom 11. November 2021 (Urk. 28) be-
rücksichtigen durfte. Ebenso wenig braucht entschieden zu werden, ob der Ge-
suchsteller mit dem Betreten der Wohnung (Neben-)Pflichten aus dem Mietver-
trag verletzte.
5.
5.1. Unbestritten ist, dass die Schlüssel der Wohnung am 22. Januar 2021 zu-
rückgegeben wurden (vgl. Urk. 36 S. 7, E. 2.2.12) und der Gesuchsgegner keinen
Nachmieter stellte (vgl. Urk. 35 Rz. 43). Der Mietvertrag bleibt auch dann ein gül-
tiger Rechtsöffnungstitel, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, oh-
ne gleichzeitig einen zumutbaren Nachmieter zu stellen (BGE 134 III 267 E. 3),
sofern nicht der Mieter dartut, dass der Vermieter das Objekt sonst nutzt (BSK
SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 116). Zu prüfen bleibt demnach, ob sich der Ge-
suchsteller die anderweitige Nutzung des Mietobjekts anrechnen lassen muss.
5.2. Gemäss Art. 264 Abs. 3 lit. b OR muss sich der Vermieter anrechnen las-
sen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich
zu gewinnen unterlassen hat. Zur Anrechnung gelangt namentlich die Eigenbe-
nützung, die auch in der Form gewöhnlicher, ordentlicher Instandstellungsarbeiten
auftreten kann. Nicht zu diesen Instandhaltungsarbeiten zu zählen sind die Aus-
besserung von Schäden, die der Mieter verursacht hat und deren Behebung er im
Rahmen von Art. 257h OR hätte dulden müssen (ZK-Higi/Wildisen, Art. 264 OR
N 91; BSK OR I-Weber, Art. 264 N 11; Bättig, in: SVIT-Kommentar, 4. A., 2018,
Art. 264 N 58).
5.3. Der Gesuchsteller führte in seinem Gesuch vom 8. Juni 2021 aus, dass
sich das Mietobjekt nach der Rückgabe in einem desolaten Zustand befunden
habe (Urk. 1 Rz. 9), und reichte eine Mängelrüge samt Mängelliste ein (Urk. 4/5).
Um weitere Schäden zu verhindern, habe er die Instandstellung im Laufe des
Monats März 2021 selbst in die Hand genommen (Urk. 1 Rz. 10). Der Gesuchs-
gegner bestritt dagegen, dass es sich um eine Instandstellung von Schäden zu-
lasten des Mieters gehandelt habe. Die Liegenschaft sei schon länger sanie-
rungsbedürftig gewesen. Der Gesuchsteller könne keinerlei objektive Beweise für

- 13 -
durch ihn (den Gesuchsgegner) angeblich verursachte Schäden vorbringen. Als
Beweis habe der Gesuchsteller eine Mängelrüge samt einer selbst erstellten
Mängelliste ins Recht gelegt, wobei die pauschal geltend gemachten Beträge ein-
zig den Schluss zuliessen, dass der Gesuchsteller seine Liegenschaft auf Kosten
der Mieter zu sanieren versuche (Urk. 19 Rz. 25; Urk. 35 Rz. 45).
5.4. Nachdem die Ausbesserung von Mieterschäden nicht unter Art. 264 Abs. 3
lit. b OR fällt und der Gesuchsteller bereits mit dem Rechtsöffnungsgesuch eine
Mängelrüge samt Mängelliste einreichte, kann sich der Gesuchsgegner nicht mit
der pauschalen Bestreitung, wonach die aufgelisteten Schäden in der Mängelliste
nicht durch ihn verursacht worden seien und er das Mietobjekt vorzeitig zurück-
gegeben habe, begnügen. Unter diesem Gesichtspunkt fällt die erhobene Einrede
der Vorteilsanrechnung im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR unter die Entlastungs-
gründe von Art. 82 Abs. 2 SchKG, die vom Schuldner glaubhaft zu machen wä-
ren. Die blosse Einwendung genügt deshalb nicht. Der Gesuchsgegner legt keine
Beweise für seine Behauptung vor und setzt sich auch nicht mit der eingereichten
Mängelliste auseinander. Er bringt lediglich vor, dass es sich dabei um ein selbst
erstelltes Beweismittel handle. Ebenfalls zeigt er nicht auf, inwiefern die Liegen-
schaft schon länger sanierungsbedürftig gewesen sein soll. Auf die in der Mängel-
liste geltend gemachten Wasserschäden und Kratzspuren geht er nicht ein. Aus
diesem Grund ist die Feststellung der Vorinstanz, der Gesuchsgegner habe nicht
glaubhaft dargelegt, dass die zu behebenden Schäden nicht durch ihn entstanden
seien (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.14), zu bestätigen. Es liegt weder eine unrichtige
Rechtsanwendung noch eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-
halts vor. Insgesamt wurde damit die Eigenbenützung durch Sanierungsarbeiten
(ordentliche Instandstellung) nicht genügend glaubhaft gemacht, weshalb auf-
grund des Mietvertrags vom 3. Juli 2017 (Urk. 4/3) für die Mietzinse Februar 2021
und März 2021 ein gültiger Rechtsöffnungstitel vorliegt.
5.5. Die Erwägungen der Vorinstanz zum Verzugszins (Urk. 36 S. 9, E. 2.3)
blieben unangefochten, weshalb es dabei sein Bewenden hat. Der Entscheid der
Vorinstanz ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Damit erweist sich die Be-
schwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.

- 14 -
IV.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt Fr. 7'040.–. Die zweitin-
stanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 48 i.V.m. Art. 61 Abs. 1
GebV SchKG auf Fr. 450.– festzusetzen. Die Gerichtskosten sind ausgangsge-
mäss dem Gesuchsgegner aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von
ihm geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.-- zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1
ZPO). Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen, dem Gesuchsgegner zufolge seines Unterliegens (Art. 106 Abs. 1
ZPO), dem Gesuchsteller mangels relevanter Umtriebe (Art. 95 Abs. 3 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 450.– festgesetzt.
3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Gesuchsgegner
auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet.
4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller unter Beilage
eines Doppels von Urk. 35, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-
schein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 15 -
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 7'040.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG
Zürich, 21. Februar 2023
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw R. Meli
versandt am:
lm