zh_obergericht · UE240485 · 2025-12-16 · de
Nichtanhandnahme


Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Geschäfts-Nr.: UE240485-O/U/REA
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. D. Oehninger, Präsident, die Oberrichterinnen
lic. iur. A. Meier und lic. iur. K. Eichenberger sowie Gerichtsschreibe-
rin MLaw F. Meyer
Beschluss vom 16. Dezember 2025
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. X._____
gegen
1. B._____,
2. Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat,
Beschwerdegegner
1 verteidigt durch Rechtsanwalt MLaw Y._____
betreffend Nichtanhandnahme
Beschwerde gegen die Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwalt-
schaft Zürich-Limmat vom 17. Dezember 2024

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Erwägungen:
I.
1. Mit Eingabe vom 3. September 2024 liess A._____ (fortan: Beschwerdefüh-
rer) Strafantrag gegen B._____(fortan: Beschwerdegegner) wegen Hausfriedens-
bruchs stellen. Konkret wirft er ihm vor, dass er die vom Beschwerdeführer und
der Fahrschule C._____ sowie D._____ gemieteten Geschäftsräumlichkeiten am
E._____-strasse 1 in F._____ trotz mehreren Abmahnungen seinerseits weiterhin
zur Durchführung eigener Kurse nutze und zu diesem Zweck betrete (Urk. 16/1).
2. Mit Verfügung vom 17. Dezember 2024 nahm die Staatsanwaltschaft Zürich-
Limmat (fortan: Staatsanwaltschaft) die Strafuntersuchung ohne Weiterungen
nicht an Hand (Urk. 3/1a = Urk. 6 = Urk. 16/5).
3. Dagegen liess der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 27. Dezember 2024
fristgerecht (Urk. 16/6 = Urk. 17) Beschwerde erheben und Folgendes beantragen
(Urk. 2):
«1. Ziffer 1 der Nichtanhandnahmeverfügung vom 17. Dezember 2024 im Verfahren B-… sei auf-
zuheben und die Staatsanwaltschaft Zürich Limmat sei anzuweisen, gegen den Beschuldigten
Herrn B._____, G._____-strasse 2, H._____ eine Strafuntersuchung wegen Hausfriedens-
bruchs zu eröffnen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschuldigten bzw. der Staats-
kasse.»
4. Innert Frist (Urk. 8; Urk. 10) leistete der Beschwerdeführer am 9. Januar
2025 die von ihm verlangte Prozesskaution (Urk. 11). Daraufhin wurde der Staats-
anwaltschaft sowie dem Beschwerdegegner mit Verfügung vom 16. Januar 2025
Frist zur Stellungnahme angesetzt (Urk. 12). Die Staatsanwaltschaft verzichtete
mit Eingabe vom 21. Januar 2025 auf Vernehmlassung (Urk. 14) und reichte
gleichzeitig ihre Untersuchungsakten in elektronischer Form ein (Urk. 16). Der Be-
schwerdegegner liess sich mit Eingabe vom 30. Januar 2025 fristgerecht
(Urk. 13/1; Urk. 20) vernehmen (Urk. 18). In der Folge liess der Beschwerdeführer

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mit Eingabe vom 17. Februar 2025 innert Frist (Urk. 22; Urk. 23; Urk. 26) replizie-
ren (Urk. 24). Das Verfahren ist spruchreif.
II.
Angefochten ist eine Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft. Dage-
gen ist die Beschwerde beim Obergericht zulässig (Art. 310 Abs. 2 StPO i. V. m.
Art. 322 Abs. 2 StPO und Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO sowie § 49 GOG). Die weite-
ren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
III.
1.
1.1. Die Staatsanwaltschaft begründete die angefochtene Verfügung im We-
sentlichen damit, dass es sich in Bezug auf den vorliegenden Mietstreit um eine
rein zivilrechtliche Streitigkeit handeln dürfte, welche vor den entsprechenden Zi-
vilgerichten durchgeführt werden müsste, zumal durch die Befugnis des Mieters
D._____ selbst bei einem ungültigen Untermietsvertrag kein strafrechtlich relevan-
tes Verhalten des Beschwerdegegners vorliegen würde (Urk. 6 S. 1).
1.2. Der Beschwerdeführer liess dagegen zusammengefasst geltend machen,
dass die vom Hausfriedensbruch betroffene Geschäftslokalität am E._____-
strasse 1 in F._____ durch ihn sowie Herrn C._____ gemietet werde, wobei sie
beide je eine Fahrschule betrieben. Sie böten in den Räumlichkeiten unabhängig
voneinander Kurse an. Beim Beschwerdegegner handle es sich ebenfalls um ei-
nen Fahrlehrer, der in den vorgenannten Geschäftsräumlichkeiten Verkehrskun-
deunterricht anbiete, obwohl der Beschwerdeführer ihm die Nutzung untersagt
habe. C._____ habe ihm erlaubt, die Geschäftsräumlichkeiten teilweise ebenfalls
zu nutzen. Einen schriftlichen Vertrag scheine es nicht zu geben. Eine Genehmi-
gung dieses Untermietverhältnisses seitens Vermieterschaft liege nicht vor. Den
Untermietvertrag wie auch das Gesuch zur Genehmigung desselben hätte der
Beschwerdeführer mitunterzeichnen müssen. Es möge sein, dass der Beschwer-

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degegner zu Beginn der Nutzung der Räumlichkeiten aufgrund der Genehmigung
der Nutzung durch C._____ gutgläubig habe davon ausgehen dürfen, dass diese
rechtmässig erfolgen würde. Spätestens aber nach der mehrmaligen Abmahnung
und Androhung von strafrechtlichen Schritten sei dem Beschwerdegegner eindeu-
tig bewusst gewesen, dass der Beschwerdeführer einen weiteren Aufenthalt in
den Mieträumlichkeiten nicht länger dulden würde. Spätestens ab diesem Zeit-
punkt habe sich der Beschwerdegegner des Hausfriedensbruchs schuldig ge-
macht (Urk. 2 Rz 5 ff.).
In seiner Replik liess der Beschwerdeführer ergänzen, dass der Beschwer-
degegner seine Zustimmung benötige, auch wenn er und C._____ sich die Mie-
träumlichkeiten wöchentlich alternierend aufteilten. Dass der Beschwerdegegner
nicht seine eigenen Kurse anbieten würde, sei eine blosse Schutzbehauptung
(Urk. 24 S. 1 f.).
1.3. Der Beschwerdegegner liess im Wesentlichen vorbringen, dass sich das
Einzelunternehmen «FC._____ Fahrschule C._____» sowie D._____ und der Be-
schwerdeführer auf eine Trennung des alleinigen Nutzungsrechts und folglich der
Verfügungsgewalt über das Mietobjekt am E._____-strasse 1 in F._____ je Wo-
che alternierend geeinigt hätten. In den Wochen, in welchen die FC._____ Fahr-
schule C._____ und D._____ das alleinige Nutzungsrecht und folglich die Verfü-
gungsgewalt über das Mietobjekt gehabt hätten, sei der Beschwerdegegner als
Dozent angestellt worden, um im Namen und im Auftrag der FC._____ Fahr-
schule C._____ und D._____ für diese Theorie-, Nothelfer- und Verkehrskunde-
kurse zu leiten. In diesen Wochen seien sie die Träger des Hausrechts gewesen.
Es fehle an einer rechtlichen Grundlage, damit der Beschwerdeführer in den Wo-
chen, in welchen er weder das alleinige Nutzungsrecht noch die Verfügungsge-
walt inne habe, den von der FC._____ Fahrschule C._____ und D._____ für ihre
Kurse beauftragten Dozenten das Betreten der Lokalität zu verweigern. Dies ab-
gesehen davon, dass bei Privatpersonen als Mitmieter sowieso jeder Berechtigte
einem Dritten den Zutritt gestatten könne (Urk. 18 S. 2).

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2.
2.1. Gemäss Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO verfügt die Staatsanwaltschaft u. a. die
Nichtanhandnahme, sobald aufgrund der Strafanzeige oder des Polizeirapports
feststeht, dass die fraglichen Straftatbestände oder die Prozessvoraussetzungen
eindeutig nicht erfüllt sind. An einem Straftatbestand fehlt es u. a. bei Streitigkei-
ten rein zivilrechtlicher Natur. Eine Strafuntersuchung darf gemäss bundesgericht-
licher Rechtsprechung nicht als Vehikel zur Durchsetzung allfälliger rein zivilrecht-
licher Ansprüche missbraucht werden (BGE 137 IV 246 E. 1.3.1; Urteile des Bun-
desgerichts 7B_818/2025 vom 9. September 2025 E. 2.1.2; 6B_275/2023 vom
24. Mai 2023 E. 3.4; 6B_1404/2022 vom 6. Februar 2023 E. 5.2; 6B_1012/2022
vom 23. September 2022 E. 3; je mit Hinweisen). Die Staatsanwaltschaft eröffnet
hingegen eine Untersuchung, wenn sich aus den Informationen und Berichten der
Polizei, aus der Strafanzeige oder aus ihren eigenen Feststellungen ein hinrei-
chender Tatverdacht ergibt (Art. 309 Abs. 1 lit. a StPO). Die zur Eröffnung einer
Strafuntersuchung erforderlichen tatsächlichen Hinweise auf eine strafbare Hand-
lung müssen erheblich und konkreter Natur sein. Blosse Gerüchte oder Vermu-
tungen genügen nicht. Der Anfangsverdacht soll eine plausible Tatsachengrund-
lage haben, aus der sich die konkrete Möglichkeit der Begehung einer Straftat er-
gibt (Urteil des Bundesgerichts 6B_1360/2022 vom 22. Juli 2024 E. 3.7.2 mit Hin-
weisen). Die Frage, ob die Strafverfolgungsbehörde ein Strafverfahren über eine
Nichtanhandnahme erledigen kann, beurteilt sich nach dem aus dem strafprozes-
sualen Legalitätsprinzip abgeleiteten Grundsatz «in dubio pro duriore». Danach
darf die Nichtanhandnahme gestützt auf Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO nur in sachver-
haltsmässig und rechtlich klaren Fällen ergehen. Im Zweifelsfall, wenn die Gründe
der Nichtanhandnahme nicht mit absoluter Sicherheit gegeben sind, muss das
Verfahren eröffnet werden (Urteile des Bundesgerichts 7B_637/2023 vom 6. Ja-
nuar 2025 E. 2.1; 6B_628/2022 vom 22. März 2023 E. 3.2.1; je mit Hinweisen).
2.2. Wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in
einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem
Haus gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz un-
rechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu ent-

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fernen, darin verweilt, macht sich des Hausfriedensbruchs i. S. v. Art. 186 StGB
schuldig.
Art. 186 StGB schützt das sogenannte Hausrecht, d. h. die Befugnis, über
die Anwesenheit Aussenstehender in den eigenen Räumlichkeiten entscheiden zu
können. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über die
Räume zusteht, gleichgültig, ob jene auf einem dinglichen oder obligatorischen
Recht beruht (BGE 146 IV 320 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 6B_141/2022
vom 10. Oktober 2022 E. 3.2.2; je mit Hinweisen). Bei einem Konflikt zwischen
gleichrangigen Berechtigten, wie z. B. Ehepartnern oder Mietern einer Wohnge-
meinschaft, ist die Rechtslage nicht abschliessend geklärt. Ein Teil der Lehre hält
Art. 186 StGB mit Vorbehalt von Fällen des Rechtsmissbrauchs schon für an-
wendbar, wenn eine dieser Personen dem Dritten den Zutritt verweigert (vgl.
etwa: NYDEGGER, in: Graf [Hrsg.], StGB Annotierter Kommentar, 2. Aufl. 2025,
N 12 zu Art. 186 StGB; WOHLERS, Schweizerisches Strafgesetzbuch – Handkom-
mentar, 5. Aufl. 2024, N 10b zu Art. 186 StGB; TRECHSEL/MONA, in: Trechsel/Pieth
[Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 4. Aufl. 2021, N 8a
zu Art. 186 StGB). Der andere Teil der Lehre vertritt demgegenüber die Ansicht,
dass der Wille einer einzelnen berechtigten Person zur Zutrittsgewährung aus-
reicht (vgl. etwa: DONATSCH, in: Donatsch [Hrsg.], StGB/JStG Kommentar, Mit
weiteren Erlassen und Kommentar zu den Strafbestimmungen des SVG, BetmG,
AIG und OBG, 21. Aufl. 2022, N 3 zu Art. 186 StGB; DELNON/RÜDY, in: Niggli/Wi-
prächtiger [Hrsg.], Basler Kommentar Strafrecht, 4. Aufl. 2019, N 29 zu Art. 186
StGB). Dieser Lehrstreit bezieht sich auf die Konstellation, in welcher beide
gleichrangig Berechtigten in den Räumlichkeiten anwesend sind. Das Bundesge-
richt hat diese Frage in seinem aktuellsten, sich mit dieser Problematik befassen-
den Entscheid offen gelassen. Ausdrücklich festgehalten hat es demgegenüber,
dass der Wille einer anwesenden demjenigen einer abwesenden, gleichrangig be-
rechtigten Person vorgeht (Urteil des Bundesgerichts 6B_258/2018 vom 24. Janu-
ar 2019 E. 3.4.2).
3. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist vorliegend nicht von Rele-
vanz, ob der Beschwerdegegner die Räumlichkeiten als Angestellter oder Auf-

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tragsnehmer der FC._____ Fahrschule C._____ bzw. D._____ oder als Selbstän-
diger im Rahmen eines Untermietverhältnisses betreten hat bzw. weiterhin betritt.
Entsprechend ist auch nicht massgebend, ob ein rechtsgültiges Untermietverhält-
nis zustande gekommen ist. Dies sind rein zivilrechtliche Fragen, welche keinen
Einfluss auf die Zulässigkeit des Erlasses einer Nichtanhandnahmeverfügung
i. S. v. Art. 310 Abs. 1 lit. a StPO haben. Denn für die Strafbarkeit nach Art. 186
StGB ist einzig entscheidend, ob eine Verletzung des Hausrechts vorliegt. Dies ist
vorliegend zu verneinen. So ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer und die
FC._____ Fahrschule C._____ bzw. D._____ die Geschäftsräumlichkeiten am
E._____-strasse 1 in F._____ zwar gemeinsam gemietet haben, deren Nutzung
jedoch wochenweise alternierend vereinbart haben. Dem Beschwerdegegner ist
dahingehend zuzustimmen, dass deshalb allein die Zustimmung zum Betreten
durch die FC._____ Fahrschule C._____ bzw. D._____ massgebend ist. So ist
davon auszugehen, dass dem Beschwerdeführer in denjenigen Wochen, in wel-
chen ihm gemäss interner Vereinbarung die Geschäftsräumlichkeiten nicht zur
freien Nutzung zustehen, keine Verfügungsgewalt über diese zusteht und er damit
über kein Hausrecht verfügt. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass er als
Mieter stets über ein solches verfügt, wäre in Anwendung der vorgenannten bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung dem Willen des anwesenden Berechtigten der
Vorrang gegenüber demjenigen des abwesenden Berechtigten zu geben bzw.
dem Willen desjenigen, der gemäss interner Vereinbarung die Räumlichkeiten
nutzen und entsprechend anwesend sein darf, der Vorrang gegenüber demjeni-
gen, der gemäss interner Vereinbarung die Räumlichkeiten nicht nutzen und ent-
sprechend nicht anwesend sein darf, zu geben. Insgesamt liegen somit keine Hin-
weise auf eine strafbare Handlung i. S. v. Art. 186 StGB vor. Die Staatsanwalt-
schaft hat die Strafuntersuchung deshalb zu Recht nicht an Hand genommen. Die
Beschwerde ist abzuweisen. Es handelt sich vielmehr um eine rein zivilrechtliche
Streitigkeit, zu deren Durchsetzung nicht eine Strafuntersuchung als Vehikel miss-
braucht werden darf.

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IV.
1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Be-
schwerdeführer aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Gemessen an der Bedeu-
tung und Schwierigkeit des Falls sowie am Zeitaufwand des Gerichts ist die Ge-
richtsgebühr für das Beschwerdeverfahren auf Fr. 1’000.– festzusetzen (§ 17
Abs. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 lit. b–d GebV OG) und aus der durch den Beschwerde-
führer geleisteten Prozesskaution von Fr. 2’500.– (Urk. 11) zu beziehen.
2. Aufgrund seines Unterliegens ist dem Beschwerdeführer für das Beschwer-
deverfahren keine Entschädigung zuzusprechen.
3. Demgegenüber hat der im Beschwerdeverfahren anwaltlich vertretene sowie
obsiegende Beschwerdegegner Anspruch auf Entschädigung seiner Aufwendun-
gen (Art. 436 Abs. 1 StPO i. V. m. Art. 429 Abs. 1 lit. a StPO). Gemessen an der
Bedeutung und Schwierigkeit des Falls sowie an der Verantwortung und dem
Zeitaufwand des Rechtsanwalts ist die Entschädigung auf pauschal Fr. 500.–
(inkl. 8.1% MwSt.) festzusetzen (§ 19 Abs. 1 und § 2 Abs. 1 lit. b–e AnwGebV).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts geht bei einer Einstellung oder
Nichtanhandnahme des Strafverfahrens oder bei einem Freispruch die Entschädi-
gung der beschuldigten Person für die angemessene Ausübung ihrer Verfahrens-
rechte zulasten des Staats, wenn es sich um ein Offizialdelikt handelt (Art. 429
Abs. 1 StPO), und zulasten der Privatklägerschaft, wenn es um ein Antragsdelikt
geht (Art. 432 Abs. 2 StPO; vgl. BGE 147 IV 47 E. 4.2.6). Vorliegend stand der
Vorwurf des Hausfriedensbruchs nach Art. 186 StGB, mithin ein Antragsdelikt, im
Raum, weshalb die Entschädigung zulasten der unterliegenden Privatklägerschaft
bzw. des Beschwerdeführers geht. Die ihm auferlegte Prozesskaution umfasst
auch die Sicherung einer allfälligen Parteientschädigung zugunsten einer obsie-
genden Gegenpartei (vgl. Art. 383 Abs. 1 StPO). Entsprechend ist die Entschädi-
gung von Fr. 500.– ebenfalls aus der vom Beschwerdeführer geleisteten Prozess-
kaution von Fr. 2'500.– (Urk. 11) zu beziehen.
4. Im Restbetrag von Fr. 1’000.– ist die Prozesskaution dem Beschwerdeführer
nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittelver-

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fahren gegen den vorliegenden Entscheid unter Vorbehalt des staatlichen Ver-
rechnungsrechts zurückzuerstatten.
Es wird beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1’000.– fest-
gesetzt, dem Beschwerdeführer auferlegt und aus der von ihm geleisteten
Prozesskaution bezogen.
3. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegner für das Be-
schwerdeverfahren mit Fr. 500.– zu entschädigen. Der Betrag wird aus der
vom Beschwerdeführer geleisteten Prozesskaution bezogen und dem Be-
schwerdegegner in diesem Umfang durch die Gerichtskasse ausgerichtet.
4. Im Restbetrag von Fr. 1’000.– wird die Prozesskaution dem Beschwerdefüh-
rer nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechts-
mittel gegen den vorliegenden Entscheid zurückerstattet. Vorbehalten bleibt
das Verrechnungsrecht des Staats.
5. Schriftliche Mitteilung an:
Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. X._____, im Doppel, für sich und zuhan-

den des Beschwerdeführers (per Gerichtsurkunde)
Rechtsanwalt MLaw Y._____, im Doppel, für sich und zuhanden des

Beschwerdegegners (per Gerichtsurkunde)
die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat, (gegen Empfangsbestätigung)

sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger
Rechtsmittel an:
die Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat, (gegen Empfangsbestätigung).

6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Strafsachen erhoben wer-
den. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, vom Empfang an gerechnet, bei
der gemäss Art. 35 und 35a BGerR zuständigen strafrechtlichen Abteilung
des Bundesgerichtes (1000 Lausanne 14) in der in Art. 42 des Bundesge-

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richtsgesetzes vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen. Die Be-
schwerdelegitimation und die weiteren Beschwerdevoraussetzungen richten
sich nach den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes.
Hinweis: Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht einge-
reicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplo-
matischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
Zürich, 16. Dezember 2025
Obergericht des Kantons Zürich
III. Strafkammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Oehninger MLaw F. Meyer