zh_obergericht · RU200056 · 2021-03-01 · de
Einseitige Vertragsänderung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: RU200056-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach so-
wie Gerichtsschreiber lic. iur. M. Häfeli
Urteil vom 1. März 2021
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger und Berufungskläger
gegen
Stadt Zürich,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend einseitige Vertragsänderung
Mietobjekt: C._____-Str. …, … Zürich
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom
29. Oktober 2020 (MO201731)

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Erwägungen:
1. Der Kläger und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) bewohnt
zusammen mit seiner Ehefrau, der Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend:
Berufungsklägerin), eine 5 ½-Zimmerwohnung an der C._____-Strasse … in …
Zürich. Vermieterin der Wohnung ist die Stadt Zürich als Beklagte und Berufungs-
beklagte (nachfolgend: Vermieterin).
Mit jeweiligem Formularschreiben vom 21. August 2020 (act. 2/1 und act. 2/2)
zeigte die Vermieterin den Berufungsklägern eine einseitige Mietvertragsände-
rung an. Aus den eingereichten Beilagen erschliesst sich nicht in Gänze, wie der
Mietvertrag durch die Vermieterin einseitig abgeändert wurde. Neben einem auf
dem Formular angebrachten Mietzinsvorbehalt im Sinne von Art. 18 VMWG wird
eine andere einseitige Vertragsänderung mit Inkrafttreten per 1. Januar 2024 als
"Zusatzpflichten auf Basis VGV" umschrieben. Zu Letzterem wird auf ein nicht bei
den Akten liegendes Begleitschreiben verwiesen.
Zum besseren Verständnis ist zu bemerken, dass die Verordnung über die
Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen der Stadt Zürich vom
10. Januar 2028 (VGV) die Bedingungen regelt, unter denen Wohnungen der
Stadt Zürich vermietet werden. Sie sieht – unter anderem – Regeln zur notwendi-
gen Belegung der Wohnungen und dem Verhältnis zwischen Mietzinsen und dem
Einkommen der Mieter vor.
Mit Eingabe vom 23. September 2020 (act. 1) machte der Berufungskläger bei der
Schlichtungsbehörde (in Mietsachen) des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend:
Vorinstanz) sowohl in eigenem Namen als auch im Namen der Berufungsklägerin
ein Schlichtungsgesuch betreffend Anfechtung der Mietvertragsänderung anhän-
gig. Mit Beschluss vom 28. September 2020 (act. 5) erwog die Vorinstanz, dass
das Schlichtungsgesuch nicht von der Berufungsklägerin unterzeichnet worden
sei und sich der Berufungskläger nicht als ihr Vertreter legitimiert habe. Sie setzte
den Berufungsklägern eine 10-tägige Frist, um das Schlichtungsgesuch von der
Berufungsklägerin unterzeichnet einzureichen oder eine rechtsgenügende Voll-
macht der Berufungsklägerin an den Berufungskläger einzureichen. Die Vor-

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instanz drohte an, dass das Schlichtungsgesuch bei Säumnis als nicht erfolgt gel-
ten würde.
Mit Eingabe vom 5. Oktober 2020 (act. 9) teilte der Berufungskläger der Vor-
instanz mit, dass die Berufungsklägerin an Alzheimer leide und daher weder le-
sen, noch Zusammenhänge in Texten erfassen, noch etwas unterschreiben kön-
ne. Zum Beleg reichte er ein Resultat einer Abklärung des Stadtspitals Waid, Zü-
rich, vom 25. November 2016 (act. 10) ins Recht.
Mit Beschluss vom 29. Oktober 2020 (act. 11) trat die Vorinstanz auf die Klage
nicht ein. Zur Begründung führte sie aus, die Berufungskläger seien ihrer Auffor-
derung gemäss Beschluss vom 28. September 2020 nicht nachgekommen. Die
Eingabe vom 24. September 2020 gelte daher als nicht erfolgt und es sei auf die
Klage nicht einzutreten. Es wurden keine Kosten erhoben und keine Entschädi-
gungen zugesprochen.
2. Mit Eingabe vom 9. November 2020 (act. 17) erhob der Berufungskläger
Beschwerde gegen den Beschluss der Vorinstanz.
Darin macht er zusammengefasst und sinngemäss geltend, dass er auf den Be-
schluss vom 28. September 2020 hin mit der Schlichtungsbehörde telefonisch
Kontakt aufgenommen und seine Situation erklärt habe. Ihm sei von der Vor-
instanz geraten worden, die Alzheimer-Erkrankung seiner Frau in einem Schrei-
ben zu erwähnen und, wenn möglich, ein Attest beizulegen. Da er ein solches
nicht gefunden habe, habe er das bereits erwähnte Resultat einer Abklärung des
Stadtspitals Waid, Zürich, beigelegt. Im angefochtenen Beschluss werde seine
Eingabe jedoch nicht erwähnt und auf die Situation nicht eingegangen. Es könne
nicht sein, dass er nicht mehr in der Lage sei, seine Interessen und jene seiner
Frau zu vertreten, weil Letztere ausser Stande sei, das Schlichtungsgesuch zu
unterzeichnen. Er bitte daher um nochmalige Prüfung der Angelegenheit.
Mit Verfügung vom 18. November 2020 (act. 20) wurde der Vermieterin Frist zur
Beschwerdeantwort (recte: Berufungsantwort; vgl. nachfolgende E. 3) angesetzt.
Mit Eingabe vom 26. November 2020 (act. 22) erklärte diese Verzicht auf Erstat-

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tung einer Antwort. Die Berufungskläger reichten sodann mit Eingabe vom
26. November 2020 (act. 23) den bereits bei den Akten befindlichen Mietvertrag
ein.
3. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind erstinstanzliche Endent-
scheide mit einem Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren von
unter Fr. 10'000.– mit dem Rechtsmittel der Beschwerde anzufechten. Wird ein
Streitwert von Fr. 10'000.– erreicht, so ist, unter Vorbehalt der Ausnahmen in
Art. 308 ZPO, Berufung zu führen (vgl. Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 1
lit. a und Abs. 2 ZPO).
Das Rechtsbegehren lautet in vorliegender Sache nicht auf eine bestimmte Geld-
summe. Mangels Angaben der Parteien zum Streitwert ist dieser nach Art. 91
Abs. 2 ZPO gerichtlich festzulegen. Da es bei der vorliegend angefochtenen Miet-
vertragsänderung – soweit ersichtlich – um Anpassungen geht, welche in letzter
Konsequenz mit ihrem Inkrafttreten die Vermieterin, sofern die Vorgaben der VGV
nicht erfüllt werden, zur Aussprache einer Kündigung des Mietvertrages berechti-
gen würden, erscheint es richtig, die Grundsätze der Streitwertbemessung im
Kündigungsschutzverfahren anzuwenden. Beim Streit um die Gültigkeit einer
Kündigung berechnet sich der Streitwert des Rechtsmittelverfahrens nach dem
Bruttomietzins bis zum Ablauf der dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1
lit. e OR zuzüglich der ordentlichen Kündigungsfrist. Unter Berücksichtigung der
dreijährigen Sperrfrist, der vertraglichen dreimonatigen Kündigungsfrist, jeweils
auf die ortsüblichen Zügeltermine, und dem Umstand, dass die Mietvertragsände-
rung erst zum 1. Januar 2024 in Kraft treten soll, demnach der Grossteil der
Sperrfrist noch vor einem allfälligen Inkrafttreten der Änderung liegt, ist der Streit-
wert auf 9 Monatsmietzinse festzusetzen, was bei einem Bruttomietzins von
Fr. 2'040.– einem Streitwert von Fr. 18'360.– entspricht.
Zufolge dieses Streitwerts erweist sich die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz,
welche in ihrem Entscheid auf das Rechtsmittel der Beschwerde hinwies, als un-
zutreffend. Daraus erwachsen den Berufungsklägern jedoch keine Nachteile,
denn die Kammer behandelt das Rechtsmittel ungeachtet der Bezeichnung nach
den zutreffenden Vorschriften (OGer ZH, PF110004 vom 9. März 2011, E. 5.2).

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Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert der
Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen. Aus der Begründungs-
pflicht ergibt sich, dass die Berufung zudem Rechtsmittelanträge zu enthalten hat.
Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als
Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt,
weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Berufungsklägers un-
richtig sein soll. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO).
4. Die vorliegende Berufungsschrift wurde innert der 30-tägigen Berufungsfrist
(vgl. act. 12 und 13) eingereicht. Sie weist auch eine hinreichende Begründung
auf. Explizite Berufungsanträge fehlen zwar, jedoch erschliesst sich aus der Be-
gründung eindeutig, um was es den Berufungsklägern geht: nämlich sei der ihrer
Ansicht nach fehlerhafte Beschluss der Vorinstanz durch die Rechtsmittelinstanz
aufzuheben und die Sache zur Durchführung des Schlichtungsverfahrens an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
5. Da im Briefkopf der Rechtsmitteleingabe beide Berufungskläger aufgeführt
werden und der Beschluss des Vorinstanz vollumfänglich angefochten wird, ist
ferner davon auszugehen, dass der Berufungskläger sowohl für sich als auch für
die Berufungsklägerin Berufung führt.
Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren stellt sich somit die Frage, ob der Beru-
fungskläger zur Einlegung der Berufung namens der Berufungsklägerin berechtigt
ist. Unbestrittenermassen legitimiert der Berufungskläger sich nicht mit einer
rechtsgeschäftlichen Vollmacht im Sinne von Art. 68 Abs. 3 ZPO. Allerdings sieht
Art. 67 Abs. 2 ZPO vor, dass für eine handlungsunfähige Person ihre gesetzliche
Vertretung handeln kann. Nach Art. 374 ZGB besteht unter Ehegatten, unter be-
stimmten Voraussetzungen, ein gesetzliches Vertretungsrecht.
Der Berufungskläger wies vorinstanzlich auf eine Alzheimer-Erkrankung der Beru-
fungsklägerin mit den bereits erwähnten Einschränkungen hin. Per Ende 2016

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wurde ihr vom Stadtspital Waid, Zürich, eine leichte bis mittelschwere Demenz,
am ehesten des Typus Alzheimer, diagnostiziert. Obschon der hierfür eingereich-
te Beleg (act. 10) bereits rund 4 ½ Jahre alt ist, ist festzuhalten, dass sich bei die-
ser Krankheit notorischerweise mit der Zeit kaum eine Besserung einstellt, ja re-
gelmässig eine Verschlechterung des Krankheitsbildes zu beklagen ist. Vor die-
sem Hintergrund ist für das vorliegende Verfahren die Handlungsunfähigkeit bzw.
Prozessunfähigkeit der Berufungsklägerin zu bejahen.
Aus den Vorbringen des Berufungsklägers ist ferner zu folgern, dass weder ein
Vorsorgeauftrag noch eine Beistandschaft für die Berufungsklägerin besteht. Die
Berufung gegen einen Nichteintretensentscheid der Schlichtungsbehörde in Miet-
sachen in einem Verfahren betreffend Anfechtung einer Mietvertragsänderung
kann sodann unter den Begriff der "Rechtshandlungen, die zur Deckung des Un-
terhaltsbedarfs üblicherweise erforderlich sind" gemäss Art. 374 Abs. 2 lit. a ZGB
gefasst werden. Im Schrifttum wird zwar vertreten, dass die Einreichung einer
Klage stets unter die ausserordentliche Verwaltung nach Art. 374 Abs. 3 ZGB fal-
le, was die Notwendigkeit einer Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde
nach sich zöge (vgl. bspw. Erwachsenenschutz Komm/LANGENEGGER, Art. 374
ZGB N 11). In dieser Absolutheit scheint dies mit Blick auf das vorliegende, kos-
tenlose Berufungsverfahren, welches gegen einen Entscheid der Mietschlich-
tungsbehörde – und zwar ausserhalb deren eigenständiger Entscheidkompetenz
nach Art. 212 ZPO – geführt wird, jedoch nicht angemessen. Da der Berufungs-
klägerin aus der in ihrem Namen geführten Berufung ungeachtet ihres Ausgangs
keinerlei Nachteile erwachsen können, scheint eine gesetzliche Vertretung durch
den Berufungskläger vorliegend auch ohne vorherige Zustimmung der Erwachse-
nenschutzbehörde als zulässig. Auf die Berufung ist vollumfänglich einzutreten.
6. Die Beanstandungen der Berufungskläger am vorinstanzlichen Vorgehen
sind berechtigt. Nachdem der Berufungskläger innert Frist mit Eingabe vom 5. Ok-
tober 2020 (act. 9) sinngemäss die Prozessunfähigkeit seiner Frau mitgeteilt hat-
te, durfte die Vorinstanz nicht unbesehen die angedrohten Säumnisfolgen eintre-
ten lassen, auch wenn auf ihre Aufforderung hin weder ein von der Berufungsklä-
gerin mitunterzeichnetes Schlichtungsgesuch noch eine Vollmacht von ihr an den

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Berufungskläger eingereicht worden war. Damit verstiess die Vorinstanz gegen
die Verpflichtung zur Prüfung der Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen
(Art. 60 ZPO).
Der Vorinstanz wären im Wesentlichen zwei Vorgehenswesen offen gestanden.
Entweder hätte sie vor der Schlichtungsverhandlung die Frage der gesetzlichen
Vertretungsbefugnis abklären können. Da der Berufungskläger juristischer Laie
ist, wäre ihm in Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO – wel-
che auch im Schlichtungsverfahren gilt (vgl. HURNI, BK-ZPO, Band I, Bern 2012,
Art. 56 N 6) – Gelegenheit zur Klarstellung und Ergänzung seiner allenfalls un-
vollständigen Vorbringen zu geben gewesen. Falls die Vorinstanz eine gesetzli-
che Vertretung nach Art. 374 Abs. 2 ZGB für unstatthaft befunden hätte, wäre
dem Berufungskläger eine angemessene Frist zur Einholung der Zustimmung der
Erwachsenenschutzbehörde nach Art. 374 Abs. 3 ZGB anzusetzen gewesen.
Oder aber die Vorinstanz hätte ohne vorherige Klärung unmittelbar zu einer
Schlichtungsverhandlung vorladen können. Anlässlich derer hätte sie einerseits,
soweit als möglich, mündlich auf eine Klärung der Vertretungsbefugnis hinwirken
können. Andererseits hätte sich dabei auch herausstellen können, dass ein Ein-
bezug der Berufungsklägerin in das Verfahren aus materiell-rechtlichen Gründen
ohnehin entbehrlich sei. Soweit nämlich aus dem eingereichten Mietvertrag er-
sichtlich, ist nur der Berufungskläger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung
(vgl. act. 2/3). Verhielte sich dies auch heute so, würde der Berufungsklägerin oh-
nehin die sachrechtliche Legitimation zur Anfechtung der Mietvertragsänderung
fehlen – dies im Unterschied zum mietrechtlichen Kündigungsschutz, wo dem
Ehegatten bzw. der Ehegattin ein selbständiges Anfechtungsrecht eingeräumt
wird (vgl. ROHRER, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 2018, Art. 270b
N 7). Diesen Umstand hätte die Vorinstanz zur Sprache bringen und den Beru-
fungsklägern Gelegenheit zum teilweisen Rückzug des eingeleiteten Schlich-
tungsverfahrens, nämlich insoweit die Berufungsklägerin als Partei am Verfahren
beteiligt ist, geben können. Mit einem derartigen Rückzug wäre die Frage der Ver-
tretung der Berufungsklägerin hinfällig geworden.

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Nach dem Gesagten ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und es ist die
Sache zur Durchführung des Schlichtungsverfahrens im Sinne der vorstehenden
Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7. Für das zweitinstanzliche Verfahren sind keine Kosten zu erheben und keine
Entschädigungen zuzusprechen (vgl. Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO).
Es wird erkannt:
1. In Gutheissung der Berufung wird der Beschluss der Schlichtungsbehörde in
Mietsachen des Bezirkes Zürich vom 29. Oktober 2020 (MO201731-L) auf-
gehoben und es wird die Sache zur Durchführung des Schlichtungsverfah-
rens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie – unter Rücksendung der erst-
instanzlichen Akten – an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezir-
kes Zürich, je gegen Empfangsschein.
4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 18'360.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: i.V. Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. S. Bohli Roth
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