zh_obergericht · PF230060 · 2023-12-14 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF230060-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch
Beschluss und Urteil vom 14. Dezember 2023
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Meilen vom 21. September 2023 (ER230026)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die Gemeinde B._____ (Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, fortan
Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin der Liegenschaft C._____-strasse 1 in
B._____ (act. 3/2). Zwischen ihr und der Sozialbehörde B._____ besteht seit dem
11. Februar resp. 9. März 2020 ein Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung in
genannter Liegenschaft (act. 3/3). A._____ (Gesuchsgegnerin und Beschwerde-
führerin, fortan Beschwerdeführerin) mietete mit Untermietvertrag vom 22. Januar
2018 von der Sozialbehörde der Gemeinde B._____ zwei Zimmer in der 3-
Zimmerwohnung, zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'500.00 (act. 3/4).
Mit amtlich genehmigtem Formular vom 19. Mai 2022 wurde der Beschwerdefüh-
rerin das Untermietverhältnis per 30. September 2022 gekündigt (act. 3/5). Die
Beschwerdeführerin focht die Kündigung ohne Erfolg bis zum Bundesgericht an
(vgl. act. 3/6-9; OGer ZH NG230009, Urteil vom 5. Juni 2023, BGer 4A_374/2023
vom 2. August 2023, auch OGer ZH RY230001, Beschluss vom 8. August 2023).
1.2. Am 22. August 2023 liess die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht im
summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen (fortan Vorinstanz) die
Ausweisung der Beschwerdeführerin unter Androhung der Zwangsvollstreckung
verlangen (act. 1). Mit Verfügung vom 24. August 2023 setzte die Vorinstanz der
Beschwerdegegnerin eine Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der
Beschwerdeführerin eine solche zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch an
(act. 4). Die Beschwerdegegnerin leistete den Kostenvorschuss fristgerecht
(act. 6). Die Verfügung mit Fristansetzung ging der Beschwerdeführerin am
5. September 2023 zu. Sie reichte innert Frist keine Stellungnahme ein (act. 5/2).
Mit Urteil vom 21. September 2023 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegeh-
ren gut und verpflichtete die Beschwerdeführerin, die 3-Zimmerwohnung im Erd-
geschoss an der C._____-strasse 1 in B._____ bis spätestens 15. Oktober 2023,
12.00 Uhr mittags, zu räumen und der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss ge-
reinigt zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall. Das Urteil erging zunächst unbegründet (act. 7) und wurde – auf recht-

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zeitiges Verlangen – der Beschwerdeführerin am 18. Oktober 2023 in begründeter
Fassung zugestellt (act. 9, act. 11 = act. 14; act. 12/1).
2.
2.1. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2023 (Datum Poststempel) erhob die Be-
schwerdeführerin rechtzeitig (act. 12/1) Beschwerde gegen das Urteil der Vor-
instanz vom 21. September 2023. Sie stellt folgende Rechtsmittelanträge (act. 15
S. 2):
"1. Das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 21. September 2023 sei auf-
zuheben, weil vorliegend die Voraussetzungen für Rechtsschutz in kla-
ren Fällen (Art. 257 ZPO) nicht vorliegen, und es sei auf das Auswei-
sungsbegehren der Beschwerdegegnerin vom 22. August 2023 nicht
einzutreten. Die Beschwerdeführerin sei demnach an der Wohnung an
der C._____-strasse 1, B._____ wohnen zu lassen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom
21. September 2023 aufzuheben, weil vorliegend die Voraussetzungen
für Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) nicht vorliegen, die Sa-
che an das Bezirksgericht Meilen zurückzuweisen und das Bezirksge-
richt Meilen anzuweisen, auf das Ausweisungsbegehren der Beschwer-
degegnerin vom 22. August 2023 nicht einzutreten. Die Beschwerdefüh-
rerin sei demnach an der Wohnung an der C._____-strasse 1, B._____
wohnen zu lassen.
3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
4. Der Beschwerdegegnerin seien die Kosten des erst- und zweitinstanzli-
chen Verfahrens aufzuerlegen. Zudem sei die Beschwerdegegnerin zu
verpflichten, der Beschwerdeführerin für das zweitinstanzliche Verfah-
ren eine angemessene Parteientschädigung von CHF 1'200 inkl. MWST
für eigene Umtriebe und Beratungskosten zu zahlen."
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-12). Mit Verfügung
vom 3. November 2023 wurde der Beschwerde einstweilen die aufschiebende
Wirkung erteilt. Zudem wurde der Beschwerdegegnerin Frist angesetzt, um eine
Beschwerdeantwort sowie eine Stellungnahme zum Gesuch auf Erteilung der
aufschiebenden Wirkung einzureichen (act. 18). Die Beschwerdeantwort sowie
die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin zur aufschiebenden Wirkung gingen
bei der Kammer fristgerecht ein (act. 20 und act. 21/1-3). Die Beschwerdegegne-
rin liess folgende Anträge stellen (act. 20 S. 2):
"1. Es sei die Beschwerde abzuweisen;
2. es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen;

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3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegne-
rin und Beschwerdeführerin."
Die Eingabe der Beschwerdegegnerin wurde der Beschwerdeführerin samt Beila-
gen zur Kenntnis gebracht (act. 22). Am 7. Dezember 2023 (Datum Poststempel)
reichte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zur Eingabe der Beschwer-
degegnerin ein. Sie verlangt darin, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wir-
kung zu belassen und der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben; sie ersuche
um Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- sowie Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Beschwerdegegnerin (act. 23 S. 5 und act. 24/7). Das Verfahren er-
weist sich als spruchreif. Der Beschwerdegegnerin ist mit dem vorliegenden Ent-
scheid die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 7. Dezember 2023 zuzu-
stellen. Mit dem vorliegenden Entscheid wird ein nochmaliger Entscheid über die
aufschiebende Wirkung obsolet, weshalb der Antrag Ziffer 2 der Beschwerdegeg-
nerin abzuschreiben ist. Auf die Parteivorbringen ist nachfolgend – soweit ent-
scheidrelevant – einzugehen.
3.
Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be-
schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Be-
schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachenbehauptungen
und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326
Abs. 1 ZPO).
4.
4.1. Die Vorinstanz befand im Wesentlichen, dass die von der Beschwerdeführe-
rin gegen die am 19. Mai 2022 auf den 30. September 2022 ausgesprochene
Kündigung des Untermietverhältnisses gerichteten Rechtsmittel erfolglos geblie-
ben seien; die Kündigung sei somit rechtsgültig. Seit (spätestens) dem 1. Oktober
2022 verfüge die Beschwerdeführerin über keinen Rechtstitel mehr, welcher ihr
den Aufenthalt im Mietobjekt gestatten würde, weshalb ihre Ausweisung verlangt
werden könne. Die Einwendungen und Beweismittel der Beschwerdeführerin ge-

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gen ihre Ausweisung in der Eingabe vom 9. Oktober 2023 (mit welcher sie die Ur-
teilsbegründung verlangt habe) seien verspätet erfolgt und nicht zu prüfen (act. 14
S. 4).
4.2.1. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde an die Kammer zu-
nächst geltend, der Beschwerdegegnerin fehle die Aktivlegitimation zur Führung
des Prozesses. Ihrer Ansicht nach sei die Sozialbehörde B._____ zur Stellung
des Ausweisungsgesuches resp. zur Prozessführung im vorliegenden Fall nicht
legitimiert gewesen. Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin zusammenge-
fasst aus, Art. 27 Abs. 2 Ziff. 3 der Gemeindeordnung der Gemeinde B._____ le-
ge fest, dass der Gemeinderat die Prozessführungsbefugnis habe. Art. 50 Abs. 1
des Organisationsreglements der Gemeinde B._____ wiederhole, dass Prozesse
durch den Gemeinderat geführt würden. Nicht einzelne Personen des Gemeinde-
rates, sondern der Gemeinderat als Gremium sei zuständig, um zu beschliessen,
dass ein Prozess geführt werde. Nach Art. 50 Abs. 2 des Organisationsregle-
ments der Gemeinde B._____ seien von dieser Regel nur Geschäfte ausgenom-
men, die durch die Gemeindeordnung zur eigenständigen Erledigung an Behör-
den oder Ausschüsse delegiert worden seien. Die Beschwerdeführerin vertritt un-
ter Verweis auf Art. 44-48 der Gemeindeordnung der Gemeinde B._____ die An-
sicht, eine solche Ausnahme liege im Falle der Sozialbehörde nicht vor. Das So-
zialhilfegesetz des Kantons Zürich lege sodann in § 7 SHG fest, dass die Sozial-
behörde die Gemeinde lediglich in Strafverfahren wegen unrechtmässiger Erwir-
kungen von Sozialhilfeleistungen vertreten dürfe. Die Beschwerdeführerin folgert,
die Beschwerdegegnerin hätte dem Gericht nebst einer entsprechenden Voll-
macht auch einen Gemeinderatsbeschluss vorlegen müssen, wonach der Ge-
meinderat als Gremium die Prozessführung beschlossen hat. In den vorinstanzli-
chen Akten finde sich jedoch lediglich die Vollmacht der Beschwerdegegnerin mit
den Unterschriften zweier Einzelpersonen der Sozialbehörde. Zum einen könne
daraus nicht auf das Vorliegen eines Gemeinderatsbeschlusses geschlossen
werden. Zum anderen hätten Personen die Vollmacht unterzeichnet, die zur Pro-
zessführung gar nicht legitimiert gewesen seien. Nach der Beschwerdeführerin
hätte die Vorinstanz diesen Mangel erkennen müssen und auf das Ausweisungs-
begehren nicht eintreten dürfen (act. 15 S. 3 ff. und S. 6 f.).

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4.2.2. Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, die Behauptung der Beschwer-
deführerin, dass die Sozialbehörde B._____ von Gesetzes wegen nicht zur Stel-
lung des Ausweisungsbegehrens legitimiert gewesen sei und die Aktivlegitimation
fehle, sei falsch. Die Parteibezeichnung "Gemeinde B._____" mit dem Zusatz
"Sozialbehörde" sei richtig und bisher von sämtlichen Gerichtsinstanzen so aufge-
führt worden. Die Sozialbehörde sei im Weiteren aufgrund der internen Regeln
der Gemeinde B._____ durchaus befugt, Prozesse zu führen, auch wenn die
Gemeinde B._____ Partei sei. Nach Art. 45 der Gemeindeordnung der Gemeinde
B._____ sei die Sozialbehörde befugt, ihre Aufgaben eigenständig zu besorgen.
Art. 50 Abs. 2 der Organisationsverordnung der Gemeinde B._____ nehme aus-
drücklich drauf Bezug. Danach erweise sich die Sozialbehörde als befugt, Pro-
zesse in ihrem Kompetenzbereich selbständig zu führen und sie sei damit auch
berechtigt gewesen, die Vollmacht für den Rechtsanwalt vom 26. Juni 2023 (für
das Ausweisungsverfahren) zu unterzeichnen. Auch der Gemeinderat der Ge-
meinde B._____ halte in seinem Beschluss vom 15. November 2023 die Sozial-
behörde nach den zitierten Bestimmungen für befugt, eigenständig Prozesse in
den ihr zugewiesenen Bereichen zu führen. Die Themen Sozialhilfe und Asylwe-
sen seien der Sozialbehörde zur eigenständigen Besorgung überlassen worden,
dies beinhalte auch die Verwaltung von Notwohnungen samt allen notwendigen
dazugehörigen Entscheidungen. Gemäss gefestigter B._____er Rechtspraxis
stehe der Sozialbehörde in allen Aufgabengebieten, in denen sie eigenständig
handeln könne, auch die Prozessführung zu. Im Beschluss des Gemeinderates
vom 15. November 2023 werde demzufolge festgehalten, dass die Sozialbehörde
legitimiert gewesen sei, die Vollmacht zu unterzeichnen, dass (eventualiter) die
Prozessführung durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ nachträglich genehmigt
werde und, dass generell der Sozialbehörde die Prozessführungsbefugnis in den
ihr zur eigenständigen Erledigung zugewiesenen Aufgaben delegiert sei (act. 20
S. 3 ff.).
4.2.3. Soweit die Beschwerdeführerin sich gegen die Aktivlegitimation der Be-
schwerdegegnerin richten möchte, ist festzuhalten, dass die Sachlegitimation kei-
ne von Amtes wegen zu berücksichtigende Prozessvoraussetzung bildet, sondern
das materielle Recht betrifft. Entsprechende Behauptungen und Einwände hätte

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die Beschwerdeführerin bereits vor Vorinstanz einbringen müssen, was sie nicht
tat. Im Beschwerdeverfahren ist sie damit ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO,
vgl. oben Erw. 3.). Nur der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass anders als in
einem früheren Ausweisungsverfahren (Verfügung des Bezirksgerichts Meilen
vom 6. Juli 2023, Geschäfts-Nr. ER230019/U), im vorliegend zu beurteilenden vo-
rinstanzlichen Verfahren ein Grundbuchauszug betreffend die Liegenschaft an der
C._____-strasse 1 in B._____, ein Mietvertrag sowie ein Untermietvertrag betref-
fend das streitgegenständliche Mietobjekt von der Beschwerdegegnerin einge-
reicht wurden. Die Eigentümer- und Vermieterschaft in Bezug auf das Mietobjekt
waren bereits mit dem ersten Parteivortrag behauptet und belegt worden. Die Be-
schwerdeführerin kann aus dem Verweis auf das frühere Ausweisungsverfahren
und ein dortiges Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch (act. 17/5) nichts für
sich ableiten.
Die Beschwerdeführerin verkennt, dass die Nachreichung des Gemeinderatsbe-
schlusses vom 15. November 2023 durch die Beschwerdegegnerin nicht mit de-
ren Aktivlegitimation in Zusammenhang steht (vgl. act. 23 S. 2 f.), sondern mit der
Vertretungsbefugnis von Rechtsanwalt Dr. iur. X._____. Zur Vertretungsbefugnis
ist festzuhalten, dass das Ausweisungsbegehren für die Beschwerdegegnerin
durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ eingereicht und unterzeichnet wurde (act. 1).
Dieser legte eine Vollmacht vom 26. Juni 2023 an ihn vor, unterzeichnet für die
Gemeinde B._____ von der Präsidentin und der Sekretärin der Sozialbehörde
B._____ (act. 2). Das Gericht (und damit auch die Rechtsmittelinstanz) hat das
Stellvertretungsverhältnis bzw. das Vorliegen einer gültigen Vollmacht nach
Art. 68 Abs. 3 ZPO als Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 ZPO von Am-
tes zu prüfen (Art. 60 ZPO, Untersuchungsmaxime, BGer 4A_229/ 2017 vom
7. Dezember 2017 E. 3.2; BSK ZPO-Tenchio, 3. Aufl. 2017, Art. 68 N 14). Nach
Art. 12 des Geschäftsreglements der Sozialbehörde B._____ sind Urkunden und
Verträge durch das Sozialbehördenpräsidium und den Sekretär/die Sekretärin der
Sozialbehörde zu unterzeichnen. Dies ist in Bezug auf die Anwaltsvollmacht ge-
schehen. Die Frage, ob für die Unterzeichnung der Prozessvollmacht durch zwei
Personen der Sozialbehörde eine genügende gesetzliche Grundlage besteht oder
ob eine dahingehend gefestigte Praxis in der Gemeinde B._____ ausreicht – wie

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die Beschwerdegegnerin geltend macht und die Beschwerdeführerin in Abrede
stellt (act. 23 S. 3 f.) –, braucht vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu
werden. Fehlt eine hinreichende Vollmacht, so handelt es sich um einen verbes-
serlichen Mangel, zu dessen Behebung Frist anzusetzen ist (vgl. Kramer/Erk, DI-
KE-Komm-ZPO, Art. 132 N 1 f.). Hätte die Vorinstanz die Berechtigung der Sozi-
albehörde zur Prozessführung geprüft, wäre der Beschwerdegegnerin im vo-
rinstanzlichen Verfahren Gelegenheit zu geben gewesen, die Berechtigung zur
Unterzeichnung der Anwaltsvollmacht durch zwei Personen der Sozialbehörde
(für die Gemeinde B._____) zu belegen resp. die Unterzeichnung der Anwalts-
vollmacht nachträglich zu genehmigen (Art. 132 ZPO; vgl. BSK ZPO-Gehri,
a.a.O., Art. 59 N 12). Dies ist nicht geschehen, kann aber aus den nachfolgenden
Gründen im vorliegenden Rechtsmittelverfahren nachgeholt werden (vgl. BK
ZPO-Zingg, Bd. I, Bern 2012, Art. 59 N 21 m.w.H.). Die Beschwerdeführerin be-
streitet die Befugnis der Sozialbehörde zur Unterzeichnung der Vollmacht erst-
mals im Beschwerdeverfahren und es würde einem prozessualen Leerlauf resp.
einem überspitzten Formalismus gleichkommen, das Verfahren zur Einholung ei-
ner hinreichenden Vollmacht an die Vorinstanz zurückzuweisen, nachdem die Be-
schwerdegegnerin mit ihrer Beschwerdeantwort den Beschluss des Gemeindera-
tes der Gemeinde B._____ vom 15. November 2023 eingereicht hat. Mit dem Be-
schluss wurde (unter anderem) die Vollmachtserteilung an Rechtsanwalt Dr. iur.
X._____ für das Verfahren betreffend Ausweisung (nachträglich) durch den Ge-
meinderat der Gemeinde B._____ genehmigt (act. 21/3 S. 2). Dadurch ist ein all-
fälliger Mangel im erstinstanzlichen Verfahren behoben worden. Die Ermächti-
gung der Beschwerdegegnerin für die Einreichung des Ausweisungsbegehrens ist
damit hinreichend nachgewiesen.
4.3.1. Die Beschwerdeführerin bringt weiter zusammengefasst vor, dass sie
nach wie vor Sozialhilfeempfängerin sei und die streitgegenständliche Wohnung
ihr im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Unterstützungsleistung überlassen
worden sei. Zwar dürfe ihr gestützt auf das Zivilrecht gekündigt werden und sie
dürfe gestützt auf zivilrechtliche Vollstreckungsregeln ausgewiesen werden. Je-
doch komme es durch die Kündigung und ihre Ausweisung zu einer Kürzung der
Sozialhilfeleistungen, denn sie solle in eine kleinere Wohnung umziehen. Bei ei-

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ner Leistungskürzung handle es sich um eine Frage, die vorgängig oder gleichzei-
tig in einem Verwaltungsverfahren zu klären sei. Damit im Zivilverfahren eine
Leistungskürzung durchgesetzt werden dürfe, müsste unter Beachtung der ver-
waltungsrechtlichen Verfahrensgrundsätze zunächst oder gleichzeitig eine verwal-
tungsrechtliche Verfügung erlassen worden sein. Eine solche bestehe nicht und
befinde sich auch nicht in den vorinstanzlichen Akten. Die Beschwerdeführerin
folgert, es bestehe eine Verquickung von zivilrechtlichen Fragen mit jenen des
Verwaltungsrechts und das Erfordernis der Koordination des verwaltungsrechtli-
chen und privatrechtlichen Verfahrens. Die Klärung dieser (komplexen) Fragen in
einem summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO sei unzulässig. Folglich liege
keine klare Rechtslage vor und die Vorinstanz hätte auf das Ausweisungsbegeh-
ren nicht eintreten dürfen (act. 15 S. 5 ff.).
4.3.2. Die Beschwerdegegnerin lässt dagegen zusammengefasst geltend ma-
chen, dass es sich vorliegend unbestreitbar um eine zivilrechtliche Angelegenheit
handle. Dies und nichts anderes gehe ausdrücklich auch aus dem Entscheid des
Obergerichts Zürich vom 5. Juni 2023 (NG230009 Erw. 3.3, S. 8 f.) hervor (act. 20
S. 6 f.).
4.3.3. Die Beschwerdeführerin verkennt den Gegenstand des vorinstanzlichen
Verfahrens. Es ging darin nicht um die Durchsetzung einer Kürzung von Sozialhil-
feleistungen. Darüber resp. über einen Umzug in eine kleinere Wohnung (als Fol-
ge der Ausweisung) wurde nicht entschieden. Im vorinstanzlichen (zivilrechtli-
chen) Verfahren ging es einzig um das Vorliegen eines Rechtstitels für den Auf-
enthalt der Beschwerdeführerin im Mietobjekt und ob diesbezüglich ein unbestrit-
tener oder sofort beweisbarer Sachverhalt sowie eine klare Rechtslage vorliegt.
Dies wurde von der Vorinstanz bejaht und es wurde von ihr die Schlussfolgerung
gezogen, dass die Beschwerdeführerin (spätestens) seit dem 1. Oktober 2022
über keinen Rechtstitel mehr verfüge, welcher sie zum Aufenthalt im Mietobjekt
berechtige, womit das Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin gutzu-
heissen sei (act. 14 S. 3 f.). Die Vorbringen der Beschwerdeführerin in Bezug auf
ein Koordinationserfordernis resp. eine Verquickung von zivilrechtlichen Fragen
mit solchen des Verwaltungsrechts sind haltlos und vermögen weder einen Fehler

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im vorinstanzlichen Verfahren noch eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfest-
stellung oder unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz aufzuzeigen.
4.4.1. Die Beschwerdeführerin verweist schliesslich auf die vorinstanzlichen Er-
wägungen, nach welchen sie innert Frist zum Ausweisungsbegehren nicht Stel-
lung genommen habe. Sie macht geltend, sie sei ein rechtlicher Laie und im vor-
instanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten gewesen. Die Vorinstanz hätte
ihr gemäss Gesetz (Art. 219 ZPO, Art. 223 Abs. 1 ZPO) eine kurze Nachfrist zur
Erstattung der Stellungnahme ansetzen müssen. Dies sei jedoch unterblieben,
sodass sie keine Stellung habe nehmen können. Ihr sei zu Unrecht das rechtliche
Gehör verweigert worden (act. 15 S. 8).
4.4.2. Die Beschwerdegegnerin lässt vorbringen, dass gemäss herrschender
Lehre im summarischen Verfahren nicht zwingend eine Nachfrist anzusetzen sei.
Es reiche die Androhung, dass entschieden werde, auch wenn der Gesuchsgeg-
ner keine Antwort einreiche. So sei es in der vorinstanzlichen Verfügung vom
24. August 2023 geschehen; es sei fett angefügt gewesen, dass die Frist zur
schriftlichen Stellungnahme nicht erstreckbar sei und bei Säumnis aufgrund der
Akten entschieden werde. Die Vorinstanz habe damit ihren Pflichten genüge ge-
tan und es habe keinen Grund bestanden, der Beschwerdeführerin eine Nachfrist
anzusetzen (act. 20 S. 7 f.).
4.4.3. Der Ansicht der Beschwerdeführerin, dass ihr durch die Vorinstanz eine
Nachfrist hätte angesetzt werden müssen, kann nicht gefolgt werden. Der Be-
schwerdeführerin wurde durch die Vorinstanz Gelegenheit gegeben, sich zum
Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin zu äussern; sie nutzte die Mög-
lichkeit zur Einreichung einer Stellungnahme innert Frist jedoch nicht (vgl. dazu
act. 4 und act. 5/2). Dies stellt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Abrede.
Die Kammer hat unlängst festgehalten, dass für die Ansetzung einer Nachfrist
– bei Säumnis betreffend die Einreichung einer Stellungnahme zum Auswei-
sungsbegehren – im summarischen Verfahren resp. dem Verfahren des Rechts-
schutzes in klaren Fällen keine Grundlage bestehe: In Art. 252 bis Art. 257 ZPO
finde sich keine Säumnisbestimmung. Der Verweis in Art. 219 ZPO auf die Best-
immungen des ordentlichen Verfahrens gelte nicht absolut, die Bestimmungen

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würden lediglich als "sinngemäss" anwendbar erklärt, das heisse Abweichungen
könnten sich direkt aus dem Gesetz ergeben oder aber durch die Natur eines be-
sonderen Verfahrens bedingt sein. Die Säumnis einer Partei (z.B. Nichterschei-
nen zur Verhandlung, Nichteinreichen der Rechtsschrift) dürfe den Prozess nicht
zu Lasten der anderen Partei verzögern. Die gesetzlichen Säumnisfolgen würden
deshalb grundsätzlich sofort eintreten und seien zwingend; es stehe nicht im ge-
richtlichen Ermessen, etwa im Einzelfall eine Nachfrist zu gewähren. Ausnahmen
müssten gesetzlich vorgesehen sein. Mit Art. 147 ZPO finde sich eine "allgemeine
Regel" zur Säumnis im Gesetz, die besage, dass das Verfahren ohne die ver-
säumte Handlung weiterzuführen sei, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt
und die Säumnisfolgen angedroht waren (Art. 147 Abs. 2 und 3 ZPO). So verhalte
es sich bei Säumnis mit der schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch im Rechts-
schutz in klaren Fällen. Aufgrund der allgemeinen Säumnisbestimmung von
Art. 147 ZPO als auch der Natur des summarischen Verfahrens des Rechts-
schutzes in klaren Fällen, welches dem Grundsatz der Prozessbeschleunigung
unterliege, könne keine analoge Anwendung einer anderen Bestimmung (wie et-
wa jener nach Art. 223 Abs. 1 ZPO) erfolgen (vgl. OGer ZH LF200004 vom
26. Februar 2020 E. 5.2.2. mit zahlreichen Verweisen sowie ausführlich auch in
OGer ZH LF200055 vom 27. Oktober 2020 E. 4.2.-4.4.).
4.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin mit ihren
Argumenten in der Beschwerde nicht durchdringt. Die Beschwerde ist abzuwei-
sen.
5.
5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 23. August 2023
ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei-
sung zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, a.a.O., Art. 91 N 46). Bei
einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'500.00 (vgl. act. 3/4) ergibt sich ein Streit-
wert von Fr. 9'000.00.

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5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-
wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes, der Schwierigkeit des Falls
und der wiederkehrenden Leistungen (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im
summarischen Verfahren auf die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§
8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte
Gebühr auf Fr. 1'000.00 festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdefüh-
rerin für das Beschwerdeverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ihr sind die Kosten von Fr. 1'000.00 aufzuerlegen. Die von der Be-
schwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin zu zahlende Parteientschädigung
(Art. 106 Abs. 1 ZPO) ist aufgrund der Reduktion für das Rechtsmittelverfahren
und da nur eine Rechtsschrift zu erstatten war in Anwendung von § 2 Abs. 1 lit. a,
d-e, § 4 Abs. 1-3, § 9, § 13 Abs. 1 und Abs. 2 AnwGebV auf Fr. 1'500.00 (inklusi-
ve Mehrwertsteuer) festzusetzen.
Es wird beschlossen:
1. Der Antrag, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entzie-
hen, wird abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Erkenntnis.
Sodann wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.00 festgesetzt.
3. Die Kosten des zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahrens werden der Be-
schwerdeführerin auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.00 zu
bezahlen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 23, sowie an das Bezirksgericht Meilen, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 9'000.00.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am:
15. Dezember 2023