zh_obergericht · PF190057 · 2019-12-05 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190057-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin MLaw C. Funck
Urteil vom 5. Dezember 2019
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Beklagte und Berufungskläger,
gegen
C._____,
Kläger und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 19. November 2019 (ER190075)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei den Gesuchsgegnern zu befehlen,
- das Wohnhaus mit Keller im Nordteil des Hauses, inkl. Gar-
tensitzplatz hinter dem Haus sowie gedecktem Sitzplatz bei
der Aussentreppe, an der D._____-Strasse 1, ... E._____,
- den Aussenparkplatz vor dem Wohnhaus an der D._____-
strasse 1, ... E._____,
- sowie den mitbenützten 1. Stock der Scheune, den mitbe-
nützten Estrich, den Schuppen sowie die Holz- und Eisen-
werkstatt, an der D._____-Strasse 1, ... E._____
unverzüglich zu räumen, zu verlassen und dem Gesuchsteller
ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung, dass die zu-
ständige Behörde im Unterlassungsfall mit der zwangsweisen
Räumung beauftragt wird.
2. Das zuständige Gemeindeammannamt sei anzuweisen, die Ver-
pflichtung der Gesuchsgegner gemäss Ziffer 1 vorstehend nach
Eintritt der Rechtskraft des Urteils und auf erstes Verlangen des
Gesuchstellers oder eines Bevollmächtigten zu vollstrecken, nöti-
genfalls unter Beizug der Polizei.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7% MWST) zu
Lasten der Gesuchsgegner."
Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes
Winterthur:
(act. 16 = act. 19 = act. 21; nachfolgend zitiert als act. 19)
1. Die Beklagten 1 und 2 werden verpflichten das Wohnhaus an der D._____-
Str. 1, ... E._____, mit Keller im Nordteil des Hauses, inkl. Gartensitzplatz
hinter dem Haus sowie gedecktem Sitzplatz bei der Aussentreppe, den Aus-
senparkplatz vor dem Wohnhaus an der D._____-Str. 1, ... E._____, und
den mitbenützten 1. Stock der Scheune, den mitbenützten Estrich, den
Schuppen und die Holz- und Eisenwerkstatt, an der D._____-Str. 1, ...
E._____ unverzüglich zu räumen, zu verlassen und dem Kläger ordnungs-

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gemäss zu übergeben, unter Androhung, dass die zuständige Behörde im
Unterlassungsfall mit der zwangsweisen Räumung beauftragt wird.
2. Das Gemeindeammannamt F._____ wird angewiesen, diesen Entscheid
(nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen des Klägers, welches in-
nert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstrecken, nö-
tigenfalls unter Beizug der Polizei. Der Kläger hat die Vollzugskosten vorzu-
schiessen, doch sind sie ihr unter solidarischer Haftung für je das Ganze
durch die Beklagten 1 und 2 zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 650.– wird vom Kläger bezogen, ist ihm aber
unter solidarischer Haftung für je das Ganze durch die Beklagten 1 und 2 zu
ersetzen.
4. Die Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung für je das Ganze
verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung von Fr. 425.– (inkl.
MwSt.) zu bezahlen.
5./6. [Mitteilungen/Rechtsmittelbelehrung]
Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungskläger (act. 20 = act. 22; nachfolgend zitiert als
act. 20, sinngemäss):
"Es sei das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Winterthur vom 19. November 2019 aufzuheben und
das Ausweisungsgesuch des Berufungsbeklagten sei abzuweisen,
eventualiter sei den Berufungsklägerin eine Auszugsfrist von
60 Tagen zu gewähren."

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Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Die Beklagten und Berufungskläger (nachfolgend: Mieter) mieteten gemäss
Mietvertrag vom 1. Oktober 2018 von der Erbengemeinschaft G._____ das
Wohnhaus mit Keller im Nordteil der Liegenschaft an der D._____-Strasse 1 in
... E._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'350.–, wobei sie zur Mitbe-
nützung diverser weiterer Gebäudeteile und Plätze auf dem Grundstück berech-
tigt waren wie etwa den 1. Stock der Scheune, den Aussenparkplatz und den Gar-
tensitzplatz (act. 5/1 = act. 10/1). Mit amtlichen Formularen vom 26. Juni 2019
kündigte der Kläger und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Vermieter) als Vertreter
der Erbengemeinschaft das Mietverhältnis per 30. September 2019 (act. 5/5 und
act. 5/6). Mit Erbteilungsvertrag vom 26. Juli 2019, 29. Juli 2019 und 30. August
2019 und anschliessender Grundbucheintragung ging das Grundstück an der
D._____-Strasse 1 in ... E._____ ins Alleineigentum des Vermieters über (act. 4).
1.2. Nachdem die Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter zurückgegeben
hatten, gelangte der Vermieter mit Eingabe vom 8. Oktober 2019 an das Einzel-
gericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (nachfol-
gend: Vorinstanz) und stellte oben wiedergegebenes Ausweisungsbegehren
(act. 1). Nach der Durchführung des Verfahrens hiess die Vorinstanz das Auswei-
sungsbegehren des Vermieters mit Urteil vom 19. November 2019 gut (act. 19).
1.3. Mit Eingabe vom 29. November 2019 (Datum Poststempel) erhoben die Mie-
ter ein Rechtsmittel gegen diesen Entscheid, wobei sie sinngemäss das eingangs
aufgeführte Begehren stellten (act. 20). Den Parteien wurde mit Schreiben vom
2. Dezember 2019 mitgeteilt, dass das Rechtsmittel als Berufung entgegen ge-
nommen worden sei (act. 24/1-3).

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1.4. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-17). Da sich die Beru-
fung, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, sogleich als unbegründet erweist,
kann auf das Einholen einer Berufungsantwort verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1
ZPO). Dem Vermieter ist mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Beru-
fungsschrift zuzustellen.
2. Prozessuale Vorbemerkungen
2.1. Die Mieter bezeichnen ihr Rechtsmittel – gestützt auf die entsprechende Be-
lehrung im angefochtenen Entscheid (vgl. act. 19 E. IV.2 und Dispositiv-Ziffer 6) –
als Beschwerde (vgl. act. 20 S. 1). Richtigerweise handelt es sich um eine Beru-
fung. Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar, wenn der
Streitwert in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mindestens Fr. 10'000.– be-
trägt (vgl. Art. 308 ZPO); wird diese Streitwertgrenze nicht erreicht, ist das
Rechtsmittel die Beschwerde (Art. 319 lit. a ZPO). Bei der Bemessung des Streit-
wertes im Ausweisungsverfahren ist danach zu unterscheiden, ob sich der Mieter
auf den Mietvertrag beruft und dessen gültige Auflösung bestreitet oder nicht. Im
ersteren Fall bemisst sich der Streitwert nach dem Bruttomietzins bis zur nächst-
möglichen ordentlichen Auflösung des Vertrages, wobei auch die Sperrfrist nach
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3), an-
sonsten ist vom Bruttomietzins für ein halbes Jahr auszugehen (BGer
4A_565/2017 vom 11. Juli 2018 E. 1.2.1). Vorliegend bestreiten die Mieter die
Gültigkeit der Kündigung vom 26. Juni 2019 (vgl. act. 19 E. III.2.3-2.4). Entspre-
chend ist nicht von sechs Monatsmietzinsen auszugehen (vgl. act. 19 E. IV.2),
sondern von der Zeit bis zur nächstmöglichen Vertragsauflösung. Diese könnte
erstmals per Ende September 2023 erfolgen (vgl. act. 5/1 = act. 10/1), sodass mit
46 Monatsmietzinsen zu rechnen ist. Daraus resultiert ein Streitwert von
Fr. 62'100.–, womit der angefochtene Entscheid berufungsfähig ist. Dass die Mie-
ter ihr Rechtsmittel als Beschwerde bezeichnen, schadet ihnen nicht, entspricht
es doch der Praxis der Kammer, unrichtig bezeichnete Rechtsmittel ohne Weite-
res mit dem korrekten Namen zu versehen und nach den richtigen Regeln zu be-
handeln.

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2.2. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Dies bedeutet, dass Rechtsmittelanträge enthalten sein müssen, aus de-
nen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten
wird. Bei Laien wird sehr wenig verlangt; als Antrag genügt eine – allenfalls in der
Begründung enthaltene – Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herausle-
sen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Im Rahmen der Begründung ist
sodann darzulegen, an welchen Mängeln der vorinstanzliche Entscheid leidet. Der
Berufungskläger hat sich mit anderen Worten mit dem angefochtenen Entscheid
auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, aus welchen Gründen er
falsch ist. Es genügt nicht, in der Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die
Vorakten anzubringen und pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zu
üben oder bloss das vor der Vorinstanz bereits Vorgebrachte zu wiederholen. Bei
Parteien ohne anwaltliche Vertretung wird an die Begründungslast ebenfalls ein
weniger strenger Massstab angelegt. Enthält die Beschwerde keinen rechtsgenü-
genden Antrag und keine Begründung, ist darauf nicht einzutreten.
Die Mieter stellen in ihrer Berufung keine expliziten Anträge (vgl. act. 20). Al-
lerdings kann der Begründung entnommen werden, dass sie mit der Ausweisung
nicht einverstanden sind. Es ist daher davon auszugehen, das sie die Aufhebung
des angefochtenen Entscheides und die Abweisung des Begehrens des Vermie-
ters beantragen. Im Sinne eines Eventualantrages – würde dies doch bei einer
Abweisung des Ausweisungsbegehrens hinfällig – verlangen die Mieter zudem
eine Auszugsfrist von 60 Tagen (vgl. act. 20 S. 2). Was die Begründung betrifft,
so ist diese ausreichend, um auf das Rechtsmittel eintreten zu können. Wie es
sich inhaltlich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen (vgl. E. 3).
Im Übrigen wurde die Berufung rechtzeitig (vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO und
act. 17) bei der Kammer als zuständiger Berufungsinstanz eingereicht. Die Mieter
sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Erhebung eines
Rechtsmittels legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
2.3. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 311 ff. ZPO. Mit der Berufung
können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und

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Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
Vorinstanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dabei hat, wer
sich auf Noven beruft, deren Zulässigkeit darzutun (BGer 5A_456/2016 vom
28. Oktober 2016 E. 4.1.1).
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, zufolge des Übergangs des Mietobjektes
auf den Vermieter als Alleineigentümer sei dieser aktivlegitimiert. Weiter erwog
die Vorinstanz, die Kündigungsschreiben vom 26. Juni 2019 seien am selben Tag
eingeschrieben bei der Post aufgegeben worden. Der Einwand des Mieters 1, es
sei ihm keine Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt worden, sei haltlos.
So sei von der Zuverlässigkeit der Post und der natürlichen Vermutung, eine Ab-
holungseinladung sei korrekt in den Briefkasten des nicht angetroffenen Adressa-
ten gelegt worden, auszugehen. Umstände, welche diese Vermutung erschüttern
würden, lägen keine vor. So gehe aus dem entsprechenden Auszug der Post her-
vor, dass die fragliche Sendung dem Mieter 1 am 27. Juni 2019 um 9.15 Uhr zur
Abholung gemeldet worden sei. Da nicht geltend gemacht werde, die Mieterin 2
habe ebenfalls keine Abholungseinladung vorgefunden, sei ein Irrtum oder Fehler
des Postboten nicht plausibel, wäre doch anzunehmen, dass in einem solchen
Fall weder der Mieter 1 noch die Mieterin 2 eine Abholungseinladung vorgefunden
hätten. Es sei folglich von der Hinterlegung der Abholungseinladungen für beide
Mieter am 27. Juni 2019 auszugehen, womit die Kündigung am 28. Juni 2019 als
zugestellt gelten würde. Die Mieter hätten die Kündigung sodann nicht angefoch-
ten, weshalb die form- und fristgerechte Kündigung wirksam sei und das Mietver-
hältnis gültig per 30. September 2019 aufgelöst worden sei. Das Ausweisungsbe-
gehren des Vermieters sei folglich begründet.
Daran würden auch die Einwände der Mieter nichts ändern. So sei es nicht
erheblich, dass den Mietern angeblich der Mietvertrag nicht im Original vorliege,
sei doch zufolge des Übergangs des formgültigen schriftlichen Mietvertrages zwi-
schen der Erbengemeinschaft G._____ und den Mietern auf den Vermieter klar,
dass ein Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe. Der Einwand der Mieter,

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es sei ihnen mündlich zugesichert worden, sie könnten mindestens 2 bis 3 Jahre
im Mietobjekt bleiben, sei sofort durch den Mietvertrag widerlegbar, gemäss wel-
chem das Mietverhältnis (grundsätzlich) auf ein Jahr bis Ende September 2019
befristet sei. Im Übrigen enthalte der Mietvertrag einen Schriftformvorbehalt, wes-
halb mündliche Abmachungen unverbindlich wären. Dass die Mietzinsrückstände
für den Vermieter angeblich stets in Ordnung gewesen seien, sei sodann nicht
von Relevanz, weil eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden sei, und
im Übrigen sei dieser Einwand durch Urkunden klar widerlegbar. Weil die Mieter
die ordentliche Kündigung innert Frist nicht angefochten hätten, sei auch nicht
mehr von Bedeutung, ob die Kündigungsgründe den Tatsachen entsprächen. Die
Mieter seien somit zu verpflichten, das Mietobjekt zu verlassen und dem Vermie-
ter ordnungsgemäss zu übergeben (act. 19 E. III.2.1-3).
3.2. Soweit die Mieter in der Berufung bloss ihre bereits vor der Vorinstanz ge-
machten Ausführungen – insbesondere zum Nichterhalt der an den Mieter 1 ge-
richteten Kündigung, zu mündlichen Versprechen und zu den Kündigungsgründen
– wiederholen (vgl. act. 20 S. 1 und 2), genügt dies den Anforderungen an eine
Begründung nicht, sodass nicht weiter darauf einzugehen ist. Ohnehin sind die
diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz nicht zu beanstanden.
3.3. Bei Punkt 2 der Berufung ist nicht ersichtlich, was die Mieter daraus zu ihren
Gunsten ableiten wollen. Wenn, wie die Mieter behaupten (act. 20 S. 1), der Ver-
mieter zur Unterzeichnung des Mietvertrages vom 1. Oktober 2018 zwischen der
Erbengemeinschaft G._____ und den Mietern nicht berechtigt gewesen wäre, wä-
re allenfalls gar kein Mietvertrag zustande gekommen und die Mieter hätten kei-
nen Anspruch auf einen Verbleib im Mietobjekt. Zudem handelt es sich bei diesen
Ausführungen um unzulässige Noven, zeigen die Mieter doch nicht auf, und ist
auch nicht ersichtlich, weshalb sie diesen Einwand nicht bereits vor Vorinstanz
hätten vorbringen können. Und selbst wenn das Vorbringen zu berücksichtigen
wäre, liesse es sich gestützt auf die Vollmacht vom 10. August 2017, wonach der
Vermieter zur Vertretung der Erbengemeinschaft berechtigt war (act. 5/2), entkräf-
ten.

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3.4. Auch bei den Ausführungen unter Punkt 4, wonach der Rückstand bei den
Mietzinszahlungen für den Vermieter immer in Ordnung gewesen sei und den
Mietern mündlich mitgeteilt worden sei, man wolle sie als Mieter behalten (act. 20
S. 1 f.), handelt es sich – sofern nicht ohnehin um unbeachtliche Wiederholung
von vorinstanzlichen Vorbringen – um unzulässige Noven. Selbst wenn die Be-
hauptungen – Belege dafür liegen nicht vor – beachtet würden, liesse sich daraus
nichts zu Gunsten der Mieter ableiten, wären doch allfällige mündliche Erklärun-
gen zufolge des Schriftformvorbehaltes im Mietvertrag unverbindlich (vgl.
act. 5/1), wie bereits die Vorinstanz festhielt.
3.5. Die Vorbringen unter Punkt 5 und beim "Zusatzpunkt" (vgl. act. 20 S. 2 f.)
sind schliesslich ebenfalls unzulässige und damit unbeachtliche neue Behauptun-
gen, sofern sie nicht ohnehin bloss Wiederholungen darstellen, die der Begrün-
dung nicht genügen. Selbst wenn die fraglichen Standpunkte der Mieter in die
Beurteilung miteinbezogen werden müssten, würde dies nicht zu einer Korrektur
des vorinstanzlichen Entscheides führen, weil im Ausweisungsverfahren weder
Ausführungen zur Frage, ob die Mieter eine neue Wohnung finden können, noch
das Thema offener Mietzinszahlungen und der vom Vermieter eingeleiteten Be-
treibungen relevant sind.
3.6. Zusammenfassend erweist sich die Berufung damit als unbegründet, wes-
halb sie abzuweisen ist.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss werden die unterliegenden Mieter für das Berufungsver-
fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 62'100.– (vgl. E. 2.1) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung
von § 4 Abs. 1 und 2, § 8 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 800.–
festzusetzen und den Mietern unter solidarischer Haftung je für den ganzen Be-
trag aufzuerlegen.

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4.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; den Mietern nicht zufolge
ihres Unterliegens und dem Vermieter nicht, weil ihm im Berufungsverfahren kei-
ne Umtriebe entstanden, die es zu entschädigen gölte.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes im summari-
schen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 19. November 2019
wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 800.–.
3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beru-
fungsklägern unter solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Betrag
auferlegt.
4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage einer Kopie von act. 20, sowie an das Bezirksgericht Winterthur und an
die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 62'100.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw C. Funck
versandt am:
6. Dezember 2019