zh_obergericht · NG220016 · 2023-02-27 · de
Rückerstattung von zu viel bezahltem Mietzins


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG220016-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 27. Februar 2023
in Sachen
A._____ GmbH,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. X._____,
gegen
B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend
Rückerstattung von zu viel bezahltem Mietzins
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Dietikon vom 12. August 2022
(MJ210013)

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Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag in der Höhe von
CHF 15'000.00 (Mehrforderung vorbehalten) zzgl. 5% Zins seit 15. Februar
2020 (mittlerer Verfall) zu bezahlen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer
von 7.7% auf der Prozessentschädigung, zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes (act. 23 = act. 27 S. 19):
"1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'400.00 festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 4'241.00 (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5./6. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]."
Berufungsanträge:
der Berufungsklägerin (act. 28 S. 2):
"1. Es sei das Urteil des Mietgerichts Dietikon vom 12. August 2022 (Geschäfts-
Nr. der Vorinstanz: MJ210013-M) vollumfänglich aufzuheben und es sei die
Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin den Betrag in der
Höhe von CHF 15'000.00 (Mehrforderung vorbehalten) zzgl. Zins von 5 %
seit 15. Februar 2020 (mittlerer Verfall) zu bezahlen.
2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Dietikon vom 12. August 2022
(Geschäfts-Nr. der Vorinstanz: MJ210013-M) aufzuheben und es sei die Sa-
che zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7
% auf der Prozessentschädigung, zu Lasten der Berufungsbeklagten."

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Erwägungen:
1.
1.1. Die A._____ GmbH (Klägerin und Berufungsklägerin, nachfolgend Beru-
fungsklägerin) unterzeichnete mit der B._____ AG (Beklagte und Berufungsbe-
klagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) am 26./28. November 2018 einen Miet-
vertrag über eine Gewerbehalle mit einer Fläche von ca. 430 m2 im Erdgeschoss
an der C._____-strasse ... in ... D._____ ("A._____") mit Bezug per
1. Februar 2019 und Mietbeginn per 1. Mai 2019 zu einem monatlichen Mietzins
von pauschal Fr. 5'000.-- inklusive Nebenkosten (act. 13/4 [im Planausschnitt A21
und rot gekennzeichnet] und act. 13/6).
1.2. Am 9. Dezember 2021 gelangte die Berufungsklägerin an das Mietgericht
Dietikon und erhob unter Beilage der Klagebewilligung vom 4. November 2021
Klage gegen die Berufungsbeklagte mit dem vorerwähnten Rechtsbegehren
(act. 1-2). Nach Durchführung des Verfahrens, einschliesslich eines Beweisver-
fahrens (vgl. Prot. Vi S. 15 ff; im Einzelnen act. 27 S. 2), wies das Mietgericht mit
Urteil vom 12. August 2022 die Klage ab, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Berufungsklägerin (act. 23 = act. 27 = act. 29).
1.3. Gegen dieses Urteil erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom
9. November 2022 Berufung bei der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kan-
tons Zürich mit den eingangs genannten Anträgen (act. 28). Die vorinstanzlichen
Akten wurden beigezogen (act. 1-25). Der der Berufungsklägerin mit Verfügung
vom 10. November 2022 auferlegte Kostenvorschuss von Fr. 2'400.-- wurde frist-
gerecht geleistet (act. 32-34). Auf weitere prozessleitende Anordnungen ist zu
verzichten. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheit mit
einem Streitwert über Fr. 10'000.-- sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1
und 2 ZPO). Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die
Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und

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begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit, das
Rechtsmittel zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO), ergibt sich zudem, dass die Be-
rufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat.
2.2. Die vorliegende Berufung vom 9. November 2022 wurde innert der Rechts-
mittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als
der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Berufungsklägerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert, weshalb
auf die Berufung einzutreten ist.
2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Ver-
zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist daher weder an die
Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entschei-
des gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Die Begründungspflicht (Art. 53
ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen
oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen.
Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die we-
sentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und
auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. statt vieler: BK ZPO-Hurni, Art. 53 N 60 f.).
2.4. Die Berufungsklägerin rügt mit der Berufung einerseits die unrichtige An-
wendung von Art. 112 Abs. 2 und 3 OR sowie Art. 115 OR und andererseits die
unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Auf die Vorbringen der Berufungskläge-
rin wird in den nachfolgenden Erwägungen soweit eingegangen, als dies für die
Entscheidfindung erforderlich ist. Soweit die Berufungsklägerin ihre vor Vorinstanz
vorgebrachten Behauptungen wiederholt (act. 28 S. 4-7), erhebt sie keine konkre-
ten Rügen gegen den angefochtenen Entscheid und ist auf ihre Vorbringen nicht
weiter einzugehen.

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3.
3.1. Die Berufungsklägerin stützt ihren Rückforderungsanspruch auf eine angeb-
lich vertraglich vereinbarte Mietzinsreduktion im Umfang von 15 % auf Fr. 5'000.--
monatlich von Mai 2019 bis Dezember 2020 (Fr. 15'000.--). Dabei beruft sie sich
auf den vorstehend erwähnten Mietvertrag zwischen den Parteien vom
26./28. November 2018 (act. 13/4 [im Planausschnitt A21 und rot gekennzeichnet]
und act. 13/6) sowie auf die zwischen der Berufungsbeklagten und der E._____
GmbH geschlossenen Vereinbarungen "Sonstiges" und "Während der Bauzeit 24
Monate" jeweils vom 4. Oktober 2018 (act. 4/1-2) sowie auf die Zessionserklärung
vom 21. März 2022 zwischen der E._____ GmbH und der Berufungsklägerin
(act. 17/5). Zwischen der E._____ GmbH und der Berufungsbeklagten besteht
gemäss Mietvertragsabtretung vom 4. August 2017 per 1. September 2017 eben-
falls ein Mietverhältnis betreffend eine Lager- und Produktionsfläche von insge-
samt ca. 491 m2 im Erdgeschoss an der C._____-strasse ... in ... D._____
(act. 13/4 [im Planausschnitt A24 und grün gekennzeichnet], act. 17/1). Alleiniger
Inhaber sowohl der E._____ GmbH als auch der Berufungsklägerin ist F._____,
welcher über Einzelzeichnungsberechtigung für beide Gesellschaften verfügt
(act. 13/2-3).
3.2. Im Rahmen der möglichen Anspruchsgrundlagen schloss die Vorinstanz zu-
nächst, dass keine Mietzinsherabsetzung gestützt auf Art. 259d OR in Frage
komme und weder die Vereinbarungen vom 4. Oktober 2018 noch der Mietvertrag
vom 26./28. November 2018 Anspruchsgrundlagen für die Rückforderung von
Mietzinsen darstellen würden (act. 27 S. 11-14). Die Berufungsklägerin sei nicht
Vertragspartei der Vereinbarungen vom 4. Oktober 2018, weshalb nicht ihr, son-
dern nur der E._____ AG daraus ein Anspruch gegenüber der Berufungsbeklag-
ten auf Ermässigung des Mietzinses für die A._____ während der Bauzeit zu-
stehen könne. Auch aus der Vereinbarung vom 26./28. November 2018 gehe we-
der der tatsächliche noch der objektivierte Wille der Parteien hervor, der Beru-
fungsklägerin eine Ermässigung von 15% auf dem Mietzins von CHF 5'000.– für
die A._____ einzuräumen.

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3.3. Des Weiteren prüfte die Vorinstanz, ob es sich bei der Vereinbarung "Sons-
tiges" vom 4. Oktober 2018 um einen echten Vertrag zugunsten Dritter bzw. zu-
gunsten der Berufungsklägerin gemäss Art. 112 Abs. 2 OR handle, und stellte
fest, dass der Berufungsklägerin kein eigenständiges Forderungsrecht gegenüber
der Berufungsbeklagten zustehe.
3.3.1. Im Einzelnen erwog die Vorinstanz, obwohl für einen Vertrag zugunsten
Dritter nicht vorausgesetzt werde, dass es den Dritten schon gebe oder der Dritte
namentlich genannt werde, müsse dieser zumindest objektiv bestimmbar sein.
Aus der Vereinbarung "Sonstiges" ergebe sich bei objektiver Betrachtung offen-
sichtlich nicht, dass die Mietzinsreduktion für das Mietobjekt A._____ als solches
bzw. zugunsten der jeweiligen Mietpartei, d.h. der E._____ GmbH oder der später
gegründeten Berufungsklägerin, begründet worden sei. Die Berufungsklägerin
habe zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung "Sonstiges" auch gar
nicht als Dritte objektiv bestimmbar sein können, da F._____ gemäss seinen ei-
genen Ausführungen beim Abschluss der genannten Vereinbarung gar nicht ge-
wusst habe, ob er zwecks Mietung der A._____ eine neue Gesellschaft, nament-
lich die Berufungsklägerin, gründen wolle. Aus der Vereinbarung ergebe sich
auch nicht, dass es der Wille der Vertragsparteien gewesen sei, der Berufungs-
klägerin ein eigenständiges Recht auf eine Mietzinssenkung von 15 % einzuräu-
men. Die mietzinsfreie Zeit (von 1. Februar 2019 bis 1. Mai 2019, act. 13/6 S. 1)
sei in den Mietvertrag aufgenommen und der Berufungsklägerin unbestrittener-
massen gewährt worden. Dennoch sei aus dieser Tatsache nicht direkt zu
schliessen, dass die Berufungsbeklagte das selbständige Forderungsrecht der
Berufungsklägerin auf Mietzinsermässigung anerkannt habe. Die Aufnahme der
mietzinsfreien Zeit in den Mietvertrag sei Teil der Vertragsverhandlungen gewe-
sen. Dem Wortlaut der Vereinbarung sei ganz klar zu entnehmen, dass lediglich
die E._____ GmbH, welche im Rubrum als "Mieter" bezeichnet werde, mit Blick
auf die A._____ ein Recht auf Gewährung einer Mietzinsreduktion von 15 % wäh-
rend der Bauzeit gegenüber der Berufungsbeklagten, welche im Rubrum als
"Vermieter" bezeichnet werde, zustehe. Somit gelinge der Berufungsklägerin der
Beweis, dass ein Vertrag zu ihren Gunsten vorliege, nicht (act. 27 S. 14 ff.).

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3.3.2. Dagegen bringt die Berufungsklägerin im Wesentlichen vor, aus dem Wort-
laut von Ziffer 1 der Vereinbarung "Sonstiges" ergebe sich mit keiner einzigen Sil-
be, dass lediglich der E._____ GmbH ein Recht auf Gewährung einer Mietzinsre-
duktion zustehen solle. Es ergebe sich einzig die Pflicht der Berufungsbeklagten
die A._____ zu den erwähnten Bedingungen zu vermieten. Dass es sich nicht
zwingend um die E._____ GmbH handeln müsse, ergebe sich explizit aus der
weiteren Bestimmung in Ziffer 1, wonach die A._____ nur "soweit möglich" von
der Mieterin weiterbetrieben werde. Somit sei klar vereinbart worden, dass die
A._____ auch von einer anderen Person als der E._____ GmbH weiterbetrieben
und damit auch von einer anderen als der E._____ GmbH gemietet werden kön-
ne. Insofern gehe der unmissverständliche Wille der Parteien hervor, dass dem
Mieter der A._____ – unabhängig davon, ob es sich dabei um die E._____ GmbH
oder eine Drittperson handle – ein Recht auf Gewährung einer Mietzinsreduktion
von 15 % während der Bauzeit zustehe. Dieser Mieter sei im Zeitpunkt des Ab-
schlusses der Vereinbarung "Sonstiges" zwar nicht individuell bzw. namentlich
genannt worden. Die Person sei aber als (künftige) "Mieterin der A._____" den-
noch objektiv bestimmbar, was ausreiche. Daran ändere auch die Tatsache
nichts, dass F._____ beim Abschluss der Vereinbarung noch nicht gewusst habe,
ob die A._____ von der E._____ GmbH oder von einer Drittperson gemietet wer-
den würde (act. 28 S. 8 ff.).
3.3.3. Damit wiederholt die Berufungsklägerin im Wesentlichen ihre bereits vor
Vorinstanz vorgetragene abweichende Sach- und Rechtsdarstellung (act. 16
S. 5 ff). Die Vorinstanz stellte die rechtlichen Grundlagen des echten Vertrags zu-
gunsten eines Dritten gemäss Art. 112 Abs. 2 OR ausführlich und zutreffend dar.
Auch die rechtlichen Erwägungen zur Vertragsauslegung sind zutreffend. Es kann
grundsätzlich darauf verwiesen werden (vgl. act. 27 S. 11 und S. 14 f.).
3.3.4. Die Vereinbarung "Sonstiges" vom 4. Oktober 2018 wurde zwischen der
E._____ GmbH als "Mieterin" und der Berufungsbeklagten als "Vermieterin" ab-
geschlossen. Ziffer 1 dieser Vereinbarung lautet wie folgt:
"Die Vermieterin verpflichtet sich die A._____ per 1. Februar 2019 (bis April
kostenlos) bis zum 31. August 2026 plus 2 Jahre Option fortlaufend (analog

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E._____ GmbH Vertrag) zum Preis von pauschal CHF 5000/Monat inkl. Ne-
benkosten zu vermieten.
(Während der Bauzeit 15 % Ermässigung)
Inklusive der kompletten Infrastruktur. Die A._____ wird soweit möglich von
der Mieterin weiter betrieben. Es besteht im Weiteren die Möglichkeit die Inf-
rastruktur zu einem fairen Preis abzukaufen."
3.3.5. Entgegen den Ausführungen der Berufungsklägerin regelt diese Bestim-
mung somit nicht allgemein die Mietkonditionen für den "Mieter der A._____". Der
Wortlaut der Bestimmung enthält keine Regelung, wonach die Konditionen grund-
sätzlich für jeden (beliebigen) Mieter der A._____ gelten sollen. Vielmehr werden
einzig die zwischen der E._____ GmbH als Mieterin und der Berufungsbeklagten
als Vermieterin geltenden Konditionen der Vermietung festgelegt. Die offene For-
mulierung von Ziffer 1 ist vor diesem Hintergrund zu verstehen. Daraus folgt in der
Gesamtbetrachtung der Vereinbarung, dass die genannten Konditionen für das
Mietverhältnis zwischen den beteiligten Vertragsparteien gelten und somit konkret
der E._____ GmbH als Mieterin gewährt werden. Kein anderer Schluss ergibt sich
aus der Formulierung "Die A._____ wird soweit möglich von der Mieterin weiter
betrieben". Damit haben die Vertragsparteien offenkundig die weitere Nutzung der
Fläche als A._____ sicherstellen wollen, wobei sich die E._____ GmbH als Miete-
rin zum Betrieb der A._____ "soweit möglich" verpflichtete. Dementsprechend
kann daraus nicht abgeleitet werden, die A._____ könne auch von einem anderen
Mieter als der E._____ GmbH, insbesondere der Berufungsklägerin, zu den ge-
nannten Konditionen gemietet werden, wie es die Berufungsklägerin behauptet.
Schliesslich bleibt mit der Vorinstanz festzustellen, dass allein der Umstand, dass
die Parteien analog zur Regelung in der Vereinbarung "Sonstiges" im Mietvertrag
ebenfalls eine mietzinsfreie Zeit vereinbart haben, nicht darauf schliessen lässt,
dass im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung "Sonstiges" der überein-
stimmende Wille der E._____ GmbH und der Berufungsbeklagten war, die Kondi-
tionen allgemein zugunsten eines beliebigen Drittmieters der A._____ oder auch
konkret zugunsten der Berufungsklägerin festzulegen. Im Gegenteil spricht die
Tatsache, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht auch die Mietzinser-
mässigung von 15 % oder einen Hinweis auf die Vereinbarung "Sonstiges" bein-

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haltet, klar dafür, dass die Parteien bzw. seitens der Berufungsklägerin F._____
gerade nicht davon ausgegangen sind, die Vereinbarung "Sonstiges" sei zuguns-
ten eines jeden Mieters der A._____ oder explizit zugunsten der Berufungskläge-
rin abgeschlossen worden.
3.3.6. Mit der Vorinstanz ist demnach festzustellen, dass es sich bei der Vereinba-
rung "Sonstiges" vom 4. Oktober 2018 nicht um einen echten Vertrag zugunsten
Dritter handelt und der Berufungsklägerin daher gestützt auf diese Vereinbarung
kein eigenständiges Forderungsrecht gegenüber der Berufungsbeklagten auf Er-
mässigung des Mietzinses um 15% zusteht.
3.4. Sodann stellte die Vorinstanz fest, dass sich auch kein Forderungsrecht der
Berufungsklägerin aus der schriftlichen Abtretungserklärung vom 21. März 2022
ergibt (act. 27 S. 16 f).
3.4.1. Zur Begründung gab die Vorinstanz an, mit der Abtretungserklärung sei das
Recht auf eine Mietzinsreduktion in der Höhe von 15 % während der Bauzeit ge-
mäss den Vereinbarungen vom 4. Oktober 2018 schriftlich von der E._____
GmbH an die Berufungsklägerin abgetreten worden. Eine Einwilligung dafür sei
bei der Berufungsbeklagten nicht eingeholt worden und sie sei auch nicht voraus-
gesetzt. Der Bestand des Rechts auf Mietzinsreduktion der E._____ GmbH ge-
stützt auf die genannten Vereinbarungen sei unstrittig geblieben und die Redukti-
on sei der E._____ GmbH während der Bauzeit unbestrittenermassen auch ge-
währt worden. Doch selbst wenn dieses Forderungsrecht der E._____ GmbH
rechts- und formgültig an die Berufungsklägerin abgetreten worden sei, sei dies
unbeachtlich, weil die beiden Vereinbarungen vom 4. Oktober 2018 mit dem Miet-
vertrag vom 26. bzw. 28. November 2018 ausser Kraft gesetzt worden seien.
Deshalb könne auf weitere Ausführungen zur Abtretung verzichtet werden (act. 27
S. 16 f.).
3.4.2. Die Berufungsklägerin wendet dagegen im Wesentlichen ein, im Mietver-
trag vom 26./28. November 2018 seien nach der Formulierung alle Abmachungen
zwischen den Parteien enthalten. Die Vereinbarungen "Sonstiges" und "Bauzeit
24 Monate" vom 4. Oktober 2018 würden damit nicht ausser Kraft gesetzt, weil sie

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nicht zwischen den Parteien, sondern zwischen der Berufungsbeklagten und der
E._____ GmbH abgeschlossen worden seien. Aus dem Mietvertrag ergebe sich
nicht, dass mit diesem Abmachungen zwischen der Berufungsbeklagten und ei-
nem Dritten (wie der E._____ GmbH) abgeändert oder aufgehoben bzw. ausser
Kraft werden sollten. Ferner werde beim Vertrag zugunsten Dritter der Dritte (d.h.
vorliegend die Berufungsklägerin) lediglich Gläubigerin der versprochenen Leis-
tung, nicht aber Partei des Vertrages. Die Aufhebung einer Vereinbarung setze
einen zweiseitigen Vertrag sowie die Verfügungsmacht des Gläubigers über die
Verpflichtung des Schuldners voraus. Beim Vertrag zugunsten Dritter verbleibe
die Verfügungsmacht beim Promissar bis zum Zeitpunkt, indem der Dritte dem
Promittenten erkläre, von seinem Recht Gebrauch machen zu wollen. Vorliegend
habe die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten erst durch Einleitung des ge-
richtlichen Verfahrens erklärt, das sie von ihrem Recht auf Mietzinsreduktion Ge-
brauch machen möchte. Das bedeute, die Vereinbarungen "Sonstiges" und "Wäh-
rend der Bauzeit 24 Monate" hätten im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietver-
trages nur durch die E._____ GmbH als Promissarin aufgehoben werden können.
Die E._____ GmbH habe einer Aufhebung bzw. Ausserkraftsetzung der Vereinba-
rungen auch sonst nicht zugestimmt oder die Berufungsbeklagte als Promittentin
in irgendeiner Weise von deren Pflicht auf Gewährung einer Mietzinsreduktion
entbunden. Im Gegenteil: Die E._____ GmbH habe das in der Vereinbarung
"Sonstiges" vereinbarte Forderungsrecht auf Mietzinsreduktion (für den Fall, dass
es sich bei dieser Vereinbarung nicht um einen Vertrag zugunsten eines Dritten
handle) mit der Zessionserklärung vom 21. März 2022 an die Berufungsklägerin
abgetreten. Indem die Vorinstanz annehme, die Vereinbarung "Sonstiges" sei mit
dem Mietvertrag vom 26./28. November 2018 aufgehoben worden, verletze sie
Art. 115 OR (act. 28 S. 10 ff.).
3.4.3. Diesen Ausführungen der Berufungsklägerin ist zunächst entgegenzuhal-
ten, dass es sich wie gesehen bei der Vereinbarung "Sonstiges" gerade nicht um
einen Vertrag zugunsten eines Dritten handelt (vgl. E. 3.3 vorstehend), weshalb
auf die diesbezügliche Argumentation nicht weiter einzugehen ist. Abgesehen da-
von ist wohl der Berufungsklägerin insoweit zuzustimmen, als die Bestimmung im
Mietvertrag vom 26./28. November 2018, wonach der Mietvertrag "alle getroffe-

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nen Abmachungen" enthält, sich nur auf die Vereinbarungen zwischen den Ver-
tragsparteien bezieht. Einer rechtswirksam an eine Vertragspartei zedierten For-
derung aus einem anderen Vertragsverhältnis dürfte diese Regelung daher
grundsätzlich nicht entgegenstehen. Dennoch hat die Vorinstanz vorliegend im
Ergebnis einen Rückforderungsanspruch der Berufungsklägerin gestützt auf die
Zessionserklärung vom 21. März 2022 und die Vereinbarung "Sonstiges" vom
4. Oktober 2018 zu Recht verneint:
Die Zession einer Forderung setzt im Weitern den Bestand einer abtretbaren
Forderung voraus. Wie dargestellt verpflichtete sich die Berufungsbeklagte in der
Vereinbarung "Sonstiges" als Vermieterin zur Vermietung der A._____ zu einem
bestimmten (teilweise reduzierten) Mietzins während einer bestimmten Zeit (vgl.
E. 3.3.4. vorstehend). Die Parteien behaupten indes nicht, dass die Berufungsbe-
klagte und die E._____ GmbH mit der Vereinbarung "Sonstiges" einen Mietver-
trag betreffend die A._____ tatsächlich abgeschlossen haben, aus welchem der
E._____ GmbH eine zedierbare Forderung entstand.
3.4.4. Damit ist festzustellen, dass die Vorinstanz auch ein Forderungsrecht der
Berufungsklägerin aus der schriftlichen Abtretungserklärung vom 21. März 2022
zu Recht verneinte.
3.5. Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit da-
rauf einzutreten ist
4.
4.1. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das Beru-
fungsverfahren kostenpflichtig.
4.2. Die Kosten für das Berufungsverfahren sind unter Berücksichtigung des
Streitwerts von Fr. 15'000.-- in Anwendung von § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 2 sowie
§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 2'400.-- festzusetzen und der Berufungsklä-
gerin aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist der Berufungsbeklagten man-
gels Umtrieben, die zu entschädigen wären, nicht zuzusprechen.

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Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Mietgerichtes Dietikon vom 12. August 2022 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'400.-- festgesetzt, der
Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels der Berufungsschrift (act. 28), sowie an das Mietgericht
Dietikon, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 15'000.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. K. Houweling-Wili
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