zh_obergericht · PS190254 · 2020-01-14 · de
Lastenverzeichnis (Beschwerde über ein Betreibungsamt)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Geschäfts-Nr.: PS190254-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrich-
terin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-
richtsschreiber MLaw R. Jenny
Beschluss und Urteil vom 14. Januar 2020
in Sachen
A._____ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. B._____ AG [Bank],
2. C._____ AG,
3. D._____ AG,
Beschwerdegegnerinnen,
2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____,
3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. Y2._____ und / oder Rechtsanwalt
PD Dr. iur. Y3._____,
betreffend Lastenverzeichnis
(Beschwerde über das Betreibungsamt E._____)
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Uster vom
16. Dezember 2019 (CB190024)

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Erwägungen:
1.
1.1. Die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin von
zwei Grundstücken GB-Blatt 1 und 2 in E._____ [Ort]. Diese beiden Grundstücke
dienen als Grundpfand für Kredite, die die B._____ AG (Beschwerdegegnerin 1)
und die C._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) der Beschwerdeführerin gegeben
haben. Die beiden Beschwerdegegnerinnen verlangten die Verwertung der
Grundstücke am 2. Mai 2013 (Beschwerdegegnerin 1) und am 27. November
2014 bzw. 6. Januar 2015 (Beschwerdegegnerin 2). Im darauf folgenden Verwer-
tungsverfahren führten die Parteien bereits mehrere Beschwerdeverfahren vor
den SchKG-Aufsichtsbehörden. Es kann – um Wiederholungen zu vermeiden –
auf den vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (vgl. act. 10 E. 1).
1.2. Am 2. Dezember 2019 erfolgte die Mitteilung des Lastenverzeichnisses
und der Steigerungsbedingungen durch das Betreibungsamt (vgl. act. 4/3 und
14/5). Die Versteigerung ist auf den 29. Januar 2020 anberaumt (vgl. act. 4/3). Mit
Eingabe vom 5. Dezember 2019 erhob die Beschwerdeführerin beim Betrei-
bungsamt diverse Bestreitungen von im Lastenverzeichnis aufgenommenen An-
sprüchen (vgl. act. 4/11). Ausserdem erhob sie mit Eingabe vom 5. Dezember
2019 beim Bezirksgericht Uster als untere kantonale Aufsichtsbehörde (nachfol-
gend Vorinstanz) Beschwerde gegen das Lastenverzeichnis und stellte folgende
Anträge (vgl. act. 1):
" 1. Das Lastenverzeichnis in der Betreibung Nr. 3 ff. des Betreibungsamtes
E._____ vom 2. Dezember 2019 sei aufzuheben, zur Überarbeitung an
das Betreibungsamt zurückzuweisen und neu aufzulegen.
Es seien insbesondere:
a) der amtliche Schätzwert für jedes der beiden Grundstücke GB-Blatt 1
und GB-Blatt 2 getrennt anzugeben;
b) der Hinweis auf die gesamthafte Steigerung der beiden Grundstücke
zu streichen;
c) die Lasten für jedes einzelne Grundstück gesondert auszuweisen;
d) der Gebrauchsleihevertrag zwischen der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft und F._____ vom 14. Mai 1996 bei den Miet- und
Pachtverhältnissen aufzuführen;

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e) der unter Lastenverzeichnis Nr. 6 erwähnte Anspruch als Gesamt-
pfandrecht lastend an 12. Pfandstelle auf GB 1 und an 7. Pfandstelle
auf GB 2 aufzuführen und der unter Lastenverzeichnis Nr. 60 er-
wähnte Anspruch zu streichen; und
f) es sei das Datum der Verfügungsbeschränkung gemäss Lastenver-
zeichnis Nr. 7 mit 19.02.2015 anzugeben.
2. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen und die
Verwertung bis zum Entscheid über die Beschwerde auszusetzen."
1.3. Mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 erhob die Beschwerdeführerin bei
der Vorinstanz zusätzlich eine Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen
(vgl. act. 14/7). Mit Entscheid vom 16. Dezember 2019 wies die Vorinstanz die
Beschwerde gegen das Lastenverzeichnis ab, soweit sie darauf eintrat, und
schrieb das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung als gegenstandlos
geworden ab (vgl. act. 10). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am
23. Dezember 2019 rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht als obere kantonale
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, beantragte die Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids und wiederholte die vorinstanzlichen Anträge
1.a) bis 1.d) und 2. (vgl. act. 11). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen
(vgl. act. 1-8). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort bzw. einer
Stellungnahme kann verzichtet werden (vgl. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG
i.V.m. Art. 322 und Art. 324 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
1.4. Soweit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, sind auf den
Weiterzug einer betreibungsrechtlichen Aufsichtsbeschwerde an die obere kanto-
nale Aufsichtsbehörde sinngemäss die Art. 319 ff. ZPO anwendbar (vgl. Art. 20a
Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG). Als Beschwerdegründe
können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Sach-
verhaltsfeststellung durch die Vorinstanz geltend gemacht werden (vgl. Art. 320
ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwer-
deverfahren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitinstanzli-
chen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH PS110019 vom
21. Februar 2011 E. 3.4).

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2.
2.1. In das Lastenverzeichnis aufzunehmen sind einerseits die Bezeichnung
des zu versteigernden Grundstücks und allfällig seiner Zugehör, mit Angabe des
Schätzungsbetrags, wie in der Pfändungsurkunde enthalten (Art. 34 Abs. 1 lit. a
VZG). Andererseits sind aufzunehmen die im Grundbuch eingetragenen sowie die
auf Grund der öffentlichen Aufforderung angemeldeten Lasten (Dienstbarkeiten,
Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte), unter ge-
nauer Verweisung auf die Gegenstände, auf die sich die einzelnen Lasten bezie-
hen, und mit Angabe des Rangverhältnisses der Pfandrechte zueinander und zu
den Dienstbarkeiten und sonstigen Lasten, soweit sich dies aus dem Grundbuch-
auszug oder aus den Anmeldungen ergibt (Art. 34 Abs. 1 lit. b VZG).
2.2. Im Lastenverzeichnis vom 2. Dezember 2019 werden unter Ziffer 1 die
Grundstücke bezeichnet und der gesamthafte Schätzungsbetrag genannt. Es wird
auf die gesamthafte Versteigerung der Grundstücke hingewiesen und dargelegt,
es sei unerlässlich, dass die beiden Parzellen 4 (GB-Blatt 1) und 5 (GB-Blatt 2)
zusammen verwertet würden, da der Ausnützungstransfer von 5 zu 4 einen er-
heblichen Einfluss auf den Verkehrswert habe. Die Parzelle 5 sei nur bedingt er-
schliessbar, was den Wert der Parzelle als Einzelobjekt enorm verschlechtern
würde (vgl. act. 4/3 S. 3). Die Angaben zur gesamthaften Versteigerung wurden
aus den Steigerungsbedingungen übernommen (vgl. act. 14/5 S. 1). Unter Ziffer 1
gibt es weiter Ausführungen zu einem Pachtvertrag (vgl. act. 4/3 S. 3). Unter Ziffer
2 ist sodann das eigentliche Verzeichnis der einzelnen Lasten aufgeführt (vgl.
act. 4/3 S. 4 ff.).
2.3. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren
müssten im Lastenverzeichnis auch separate Schätzwerte für jedes der beiden
Grundstücke aufgeführt werden. Ausserdem beanstandete die Beschwerdeführe-
rin die Begründung für die gemeinsame Versteigerung und bezeichnete die ge-
meinsame und durchmischte Aufführung der Lasten als nicht statthaft. Es seien
die jeweiligen Lasten für die beiden Grundstücke getrennt aufzuführen (vgl. act. 1
E. II.A-C). Zu diesen Einwänden erwog die Vorinstanz, das Lastenverzeichnis
könne nicht in dem Sinne angefochten werden, dass die Art der Versteigerung

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geändert werden müsste. Das Verzeichnis sei mit Blick auf die Versteigerung vom
29. Januar 2020 erstellt worden und habe sich nach den Steigerungsbedingungen
zu richten. Dementsprechend sei es richtig, dass der Schätzwert für beide Grund-
stücke angegeben worden sei, der Hinweis auf die gesamthafte Steigerung ent-
halten sei und die Lasten für beide Grundstücke gemeinsam ausgewiesen worden
seien (vgl. act. 10 E. 3).
2.4. Die Beschwerdeführerin entgegnet dem, das Betreibungsamt habe im Las-
tenverzeichnis zwar keine verbindliche Anordnung zur Steigerung getroffen. Sie
habe aber die in den Steigerungsbedingungen enthaltenen Ausführungen unbe-
sehen auch ins Lastenverzeichnis hineinkopiert. Der korrekte Inhalt der Steige-
rungsbedingungen stelle somit auch Teil der Überprüfung des Lastenverzeichnis-
ses dar (vgl. act. 11 N 8 und 9). Dem ist nicht zuzustimmen: Nur weil ein Hinweis
aus den Steigerungsbedingungen in das Lastenverzeichnis hineinkopiert wurde,
kann deshalb nicht mittels Beschwerde gegen das Lastenverzeichnis die Art der
Versteigerung angefochten werden. Daran ändert auch die gleichzeitige Be-
schwerde gegen die Steigerungsbedingungen nichts.
2.5. Die Beschwerdeführerin hält weiter das Fehlen eines Schätzwertes für je-
des der beiden Grundstücke für unzulässig, egal wie bei der Versteigerung vor-
gegangen werde – also auch für den Fall der gesamthaften Versteigerung (vgl.
act. 11 N 14). Warum jedoch hier bei einer gesamthaften Versteigerung der bei-
den Grundstücke die Angabe des Gesamtschätzwertes im Lastenverzeichnis
nicht genügen soll, sondern zwingend auch Schätzwerte für die einzelnen Grund-
stücke ins Lastenverzeichnis aufzunehmen sind, ist nicht ersichtlich. Insbesonde-
re ergibt sich eine solche Pflicht entgegen der Beschwerdeführerin weder aus
Art. 34 Abs. 1 lit. a VZG noch aus BGE 126 III 33.
2.6. Gemäss Beschwerdeführerin sei die Vorinstanz schliesslich nicht auf ihren
Einwand eingegangen, dass im Lastenverzeichnis die auf den beiden Grundstü-
cken liegenden Lasten nicht für die beiden Grundstücke getrennt, sondern ge-
meinsam und durchmischt aufgeführt würden. Der Antrag auf gesonderten Aus-
weis der Lasten habe nichts mit der Anordnung der gemeinsamen Steigerung zu
tun (vgl. act. 11 N 20). Die Beschwerdeführerin verlangt somit auch bei einer ge-

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samthaften Versteigerung einen gesonderten Ausweis der Lasten. Im Lastenver-
zeichnis vom 2. Dezember 2019 wird bei den Pfandrechten, Anmerkungen, Vor-
merkungen und Dienstbarkeiten jeweils angegeben, auf welchen Grundstücken
sie lasten (vgl. act. 4/3 S. 4 ff.). Warum dies bei einer gesamthaften Versteigerung
der beiden Grundstücke zu einem mangelhaften Lastenverzeichnis führen soll, ist
nicht erkennbar und ergibt sich insbesondere auch nicht aus Art. 34 Abs. 1 lit. b
VZG.
2.7. Im Ergebnis wies die Vorinstanz die Beschwerde hinsichtlich der Anträge
1.a bis 1.c zu Recht ab.
3.
3.1. Die ehemalige Eigentümerin der beiden Grundstücke, die Schweizerische
Eidgenossenschaft, schloss am 14. Mai 1996 mit dem Landwirt F._____ einen
Gebrauchsleihevertrag über die Nutzung eines Teils der Grundstücke (vgl.
act. 4/5). Bei der Vorinstanz führte die Beschwerdeführerin aus, im Lastenver-
zeichnis müsse auch auf diesen Gebrauchsleihevertrag hingewiesen werden. Kri-
terium für die Aufnahme ins Lastenverzeichnis sei die Verknüpfung des vertragli-
chen Rechts mit dem Grundstück, wozu nicht zwingend ein Grundbucheintrag er-
forderlich sei (vgl. act. 1 N 20).
3.2. Die Vorinstanz begründete die Abweisung dieses Antrags wie folgt: Ein
unentgeltlicher Gebrauchsleihevertrag erscheine nicht als geeignet, das Steige-
rungsergebnis zu beeinflussen, insbesondere wenn es sich wie im vorliegenden
Fall um ein derart komplexes und teures Objekt handle, welches nicht innert Ta-
gen oder Wochen nach dem Erwerb bebaut werden könne. Im Übrigen müsse
dem Betreibungsbeamten überlassen bleiben, die zur Aufnahme ins Lastenver-
zeichnis angemeldeten Miet- oder Pachtverhältnisse auf Relevanz und damit auf
die Aufnahmefähigkeit hin zu prüfen – erst recht bei Gebrauchsleiheverträgen.
Die Nichtberücksichtigung verletze weder die Vorschriften des SchKG noch er-
scheine sie als unangemessen (vgl. act. 10 E. 4.).

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Vor Obergericht bringt die Beschwerdeführerin nun neu vor, es stelle sich die
Frage, ob nicht eine landwirtschaftliche Pacht nach dem Bundesgesetz über die
landwirtschaftliche Pacht (LPG) vorliege. Eine solche sei im Lastenverzeichnis
aufzuführen (vgl. act. 11 N 26 und 28). Gemäss Art. 4 LPG verpflichtet sich der
Verpächter durch den landwirtschaftlichen Pachtvertrag, dem Pächter ein Gewer-
be oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung zu überlassen, und der
Pächter, dafür einen Zins zu bezahlen. Hier wurde jedoch gerade kein Zins ver-
einbart, sondern es wurde ein Teil der Grundstücke zum unentgeltlichen Ge-
brauch überlassen (vgl. act. 4/5). Es liegt damit keine landwirtschaftliche Pacht
vor.
Die Erwähnung des Landwirts als Pächter durch Dritte in den beiden neu einge-
reichten und damit unbeachtlichen Dokumenten (vgl. act. 14/9 [Werkabnahmepro-
tokoll vom 3. November 2010] und act. 14/10 [Einzelauftrag an Landwirt vom
10. November 2010]) ändert nichts an der zutreffenden Qualifikation des von den
Vertragsparteien in act. 4/5 Vereinbarten als Gebrauchsleihe – diese ist auch an
landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücken zwecks landwirtschaftlicher Nutzung
möglich; der Entlehner darf dann die ihm überlassene Sache nur so gebrauchen
bzw. nutzen (vgl. dazu etwa ZK-HIGI, Zürich 2003, Vorbem. zu Art. 305–311 N 3,
5, 45 f., Art. 305 N 6, 9, 15–18, N 23, N 28 f. [je m.w.H.], SCHÄRER/MAUREN-
BRECHER, in: BSK 6. A., Basel 2015, Art. 305 N 2 f. m.w.H.). Das LPG regelt dem-
gegenüber die entgeltliche Überlassung, also die Pacht von Grundstücken zur
landwirtschaftlichen Nutzung, und bleibt daher bei der unentgeltlichen Überlas-
sung von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung unanwendbar (vgl. z.B.
SCHÄRER/MAURENBRECHER, a.a.O., N 3). Sachverhalte, welche die Annahme ei-
nes Umgehungsgeschäftes i.S.v. Art. 1 Abs. 2 LPG gebieten würden (vgl. dazu
ZK-HIGI, a.a.O., Vorbem. zu Art. 305–311 N 48 f.), sind weder in act. 4/5 noch
sonst ersichtlich und werden von der Beschwerdeführerin deshalb mit Fug auch
nicht näher vorgetragen (vgl. act. 11 N 24 ff.).
3.3. Die Vorinstanz wies die Beschwerde somit auch hinsichtlich des Antrags
1.d zu Recht ab.

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4.
4.1. Im Ergebnis ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Da sogleich
ein Endentscheid gefällt werden kann, erübrigt sich ein Entscheid über den Antrag
der Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Dieser Antrag
ist abzuschreiben.
4.2. Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und
Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren
nicht zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Es wird beschlossen:
1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.
2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Er-
kenntnis.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge-
sprochen.
3. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerinnen unter
Beilage von Doppeln der Beschwerdeschrift samt Beilagenverzeichnis und
Beilagen, an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt E._____, je gegen
Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw R. Jenny
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