zh_obergericht · LF220029 · 2022-05-12 · de
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF220029-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur, Vorsitzender, Oberrichterin
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller so-
wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 12. Mai 2022
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____ GmbH,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder
Dr. iur. X2._____,
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 17. Januar 2022 (ER210023)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 sinngemäss)
1. Der Gesuchsgegner sei zu verpflichten und es sei ihm demzufol-
ge zu befehlen, folgende von ihm gemietete Flächen in der Lie-
genschaft Geschäftshaus "C._____", D._____ [Strasse] …,
E._____ unverzüglich zu verlassen und der Gesuchstellerin im
geräumten und gereinigten Zustand ordnungsgemäss zu überge-
ben, unter Androhung des Zwangsvollzuges im Unterlassungsfall:
UG Gewerbefläche 450 m2
EG Gewerbefläche 757.2 m2
1.OG Gewerbefläche 1'334 m2
2. a. Es sei dem Gesuchsgegner für den Fall, dass er der Anord-
nung gemäss Ziff. 1 keine Folge leistet, die Bestrafung mit Busse
wegen Ungehorsams gegen eine amtliche Verfügung im Sinne
von Art. 292 StGB anzudrohen.
b. Das zuständige Stadtammannamt E'._____ sei anzuweisen,
den zu erlassenden Befehl gemäss Ziff. 1 nach Eintritt der
Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstre-
cken.
c. Eventualiter seien vom Gericht andere angemessene Vollstre-
ckungsanordnungen zu treffen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuch-
gegners."
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Der Gesuchsgegner wird unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall verpflichtet, die gemieteten Flächen in der Liegenschaft Ge-
schäftshaus "C._____":
UG Gewerbefläche 450 m2
EG Gewerbefläche 757.2 m2
1.OG Gewerbefläche 1'334 m2,
D._____ …, E._____, bis spätestens Mittwoch, 20. April 2022, 12.00 Uhr
mittags, zu verlassen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss geräumt
und gereinigt zu übergeben.

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2. Das Stadtammannamt E'._____ wird mit Gültigkeit dieses Auftrages bis 60
Tage nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils angewiesen, auf erstes
Verlangen der Gesuchstellerin Ziffer 1 dieses Urteil zu vollstrecken und
dabei alle ihm tunlich erscheinenden Massnahmen zu treffen, nötigenfalls
unter Zuhilfenahme von Polizeigewalt.
Die Gesuchstellerin hat die Vollstreckungskosten gegebenenfalls
vorzuschiessen, doch sind ihr diese vom Gesuchsgegner zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr (Pauschalgebühr) wird auf Fr. 7'200.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt.
Sie werden aus dem Kostenvorschuss der Gesuchstellerin bezogen, sind ihr
aber vom Gesuchsgegner vollumfänglich zu ersetzen.
5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 9'300.– (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
6./7. (Mitteilung / Rechtsmittel).
Berufungsanträge:
des Berufungsklägers (act. 19 S. 4):
1. Das Urteil vom 17. Januar 2022 ist vollumfänglich abzuweisen
und neu zu beurteilen.
2. Die Sachlage und Beweise sind genau zu prüfen.
3. A._____ sei sofort ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkei-
ten gemäss Vertrag zu gewähren, der seit 17. November 2020
verwehrt wird.
Erwägungen:
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklag-
te) und der Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger)

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sind Parteien eines vom 13. Juli 2020 bis zum 30. September 2029 befristeten
Mietvertrages über drei Gewerbeflächen, nämlich UG (450 m2 à Fr. 120.– für total
Fr. 54'000.–), EG (757.2 m2 à Fr. 120.– für insgesamt Fr. 90'864.–) und 1. OG
(1'334 m2 à Fr. 120.– für total Fr. 160'080.–), in der Liegenschaft Geschäftshaus
"C._____" D._____ … in E._____. Der Mietantritt wurde auf den 13. Juli 2020 und
der Brutto-Jahresmietzins auf Fr. 304'944.– festgesetzt. Weiter sieht der Mietver-
trag vor, dass mit dem Verkauf der ersten Ernte alle fälligen Mieten bezahlt wer-
den. Danach ist der Brutto-Jahresmietzins im Voraus in monatlichen Raten jeweils
auf das Ende des Vormonates zahlbar. F._____ ist ebenfalls Partei dieses Miet-
vertrages (vgl. act. 5/1). Offenbar wurden die genannten Gewerbeflächen für den
Anbau von CBD-Hanfblüten überlassen (vgl. insb. act. 1 Rz. 8; Prot. Vi. S. 6, 12 f.,
18, 20, 27).
Mit Schreiben vom 5. März 2021 (act. 5/5) – dem Berufungskläger zugstellt
am 8. März 2021 (act. 1 Rz. 12 i.V.m. act. 5/5 i.V.m. act. 5/6) – forderte die Beru-
fungsbeklagte den Berufungskläger unter Hinweis auf Art. 257d OR auf, die aus-
stehenden Mietzinse für den halben Monat Juli 2020 bis und mit März 2021 in der
Höhe von insgesamt Fr. 216'002.– innert 30 Tagen zu bezahlen. Gleichzeitig
drohte sie dem Berufungskläger an, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist ge-
stützt auf Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt werde. Zwischen den Parteien
ist unbestritten, dass innert der 30-tägigen Frist keine Zahlung seitens des Beru-
fungsklägers erfolgte (vgl. act. 18 E. III./5 und act. 19).
1.2 Die Berufungsbeklagte stellte mit Eingabe vom 15. November 2021 (act. 1)
samt Beilagen (act. 5/1-12) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Pfäffikon (nachfolgend: Vorinstanz) ein Gesuch um Rechts-
schutz in klaren Fällen mit den eingangs genannten Rechtsbegehren.
1.3 Nach durchgeführtem Verfahren und einer Verhandlung am 13. Dezember
2021 – an welcher die Vorinstanz den Berufungskläger (vgl. Prot. Vi. S. 5 ff., 17
ff., 27 ff., 30 ff.) und G._____, Gesellschafter und Geschäftsführer der Berufungs-
beklagten mit Einzelzeichnungsberechtigung (vgl. act. 4 und Prot. Vi. S. 4, 24 ff.
und 29 ff.), befragte – hiess die Vorinstanz das Ausweisungsgesuch der Beru-
fungsbeklagten mit Urteil vom 17. Januar 2022 wie eingangs wiedergegeben gut

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(act. 14 = act. 18 [Aktenexemplar]). Dieses Urteil wurde dem Berufungskläger am
1. April 2022 zugestellt (vgl. act. 15/2; act. 20/2).
1.4 Mit Eingabe vom 10. April 2022 (act. 19) erhebt der Berufungskläger recht-
zeitig (vgl. act. 14 i.V.m. act. 15/2 i.V.m. act. 19 S. 1) dagegen Berufung.
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl.
act. 1-16). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann verzichtet werden
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsbeklagten ist mit dem vorliegenden Ent-
scheid eine Kopie der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 19) zuzu-
stellen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1 Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl.
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.–
betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Brutto-Jahresmietzins liegt bei
Fr. 304'944.– (vgl. act. 5/1, act. 18 E. III./2), was pro Monat Fr. 25'412.– aus-
macht, weshalb die Berufung – massgebend ist der Mietwert, der durch die Ver-
zögerung infolge des Ausweisungsverfahrens entsteht (vgl. BGE 144 III 346 ff.,
E. 1.2.1 f.) – ohne Weiteres zulässig ist.
2.2 Es kann mit Berufung sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310
ZPO). Die Berufung muss konkrete Rechtsbegehren, d.h. Berufungsanträge bzw.
Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids, und eine
Begründung dieser Rechtsbegehren enthalten. Mit den Berufungsanträgen soll
(präzise) zum Ausdruck gebracht werden, wie genau die Berufungsinstanz ent-
scheiden soll bzw. welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids (bzw. dessen
Dispositivs) angefochten werden und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid ab-
zuändern ist (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.). Aller-
dings wird von Laien zur Erfüllung des Erfordernisses, einen Antrag zu stellen und
zu begründen, sehr wenig verlangt. Als Antrag genügt eine allenfalls in der Be-

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gründung enthaltene Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen
lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht es aus, wenn
auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid
nach Auffassung des Berufungsklägers unrichtig sein soll (vgl. etwa IWO W. HUN-
GERBÜHLER, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 29 ff.; OGer ZH NQ110031 vom 9. Au-
gust 2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2).
Die Berufungsinstanz kann sämtliche Mängel (in Tat- und Rechtsfragen) frei
und uneingeschränkt prüfen (sog. volle Kognition in Tat- und Rechtsfragen), vo-
rausgesetzt, die Berufung erhebende Partei setzt sich mit den Entscheidgründen
der ersten Instanz auseinander und zeigt konkret auf, was am angefochtenen Ur-
teil oder am Verfahren der Vorinstanz falsch gewesen sein soll (vgl. ZR 110
[2011] Nr. 80, BGE 138 III 374 ff., E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Die volle Kog-
nition der Berufungsinstanz in Rechtsfragen bedeutet aber nicht, dass sie gehal-
ten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden recht-
lichen Fragen zu untersuchen, wenn eine Berufung erhebende Partei diese vor
der Berufungsinstanz nicht (mehr) vorträgt; vielmehr hat sie sich – abgesehen von
offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Berufungs-
begründung erhobenen Beanstandungen zu beschränken (vgl. BGE 142 III
413 ff., E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4; 4A_418/2017
vom 8. Januar 2018, E. 2.3). Insofern gibt die Berufungsschrift durch die ausrei-
chend begründet vorgetragenen Beanstandungen das Prüfprogramm vor, mit
welchem sich die Berufungsinstanz zu befassen hat. Innerhalb dieser Beanstan-
dungen ist sie indes weder an die Begründung der die Berufung erhebenden Par-
tei noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
2.3 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur noch berücksichtigt werden,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die-
jenige Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen
will, hat darzutun und zu beweisen, dass diese Voraussetzungen vorliegen. Im
Falle unechter Noven hat sie namentlich die Gründe detailliert darzulegen, wes-

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halb sie die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat
vorbringen können (vgl. BGer 5A_456/2016 vom 28. Oktober 2016, E. 4.1.1;
5A_330/2013 vom 24. September 2013, E. 3.5.1 je m.w.H.; OGer ZH LB110049
vom 5. März 2021, E. 1.2 m.w.H.).
2.4 Indem der Berufungskläger im Berufungsverfahren neu (vgl. act. 19 insb. mit
Prot. Vi. S. 6, 10, 12, 17 f., 19, 24 f. und 28) verlangt, es sei ihm sofort ungehin-
derten Zugang zu den Mieträumlichkeiten gemäss Vertrag zu gewähren, stellt er
erstmals im Rechtsmittelverfahren ein entsprechendes Rechtsbegehren. Die
Kammer ist für die Beurteilung dieses Rechtsbegehrens erstinstanzlich nicht zu-
ständig. Auf diesen Antrag ist daher von vornherein nicht einzutreten.
3. Materielles
3.1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1
ZPO, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Der Nachweis dieser Vorausset-
zungen obliegt der gesuchstellenden Partei. Fehlt eine der beiden Voraussetzun-
gen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO), und es steht der
gesuchstellenden Partei weiterhin der ordentliche Klageweg offen. Bei Gewäh-
rung des Rechtsschutzes in klaren Fällen ergeht ein definitives, der materiellen
Rechtskraft fähiges Urteil, das einer neuen Beurteilung der Sache entgegensteht
(sog. res iudicata). Mit Blick auf diese Wirkung ist von der gesuchstellenden Partei
zu verlangen, dass sie den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsa-
chen erbringt, sodass klare Verhältnisse herrschen. Bestreitet die gesuchsgegne-
rische Partei die behaupteten Tatsachen, muss sie ihre Einwendungen substanti-
iert und schlüssig vortragen. Sie hat diese zwar nicht glaubhaft zu machen, offen-
sichtlich haltlose Einwendungen (Schutzbehauptungen) genügen jedoch nicht
(vgl. BGE 138 III 620 ff., E. 5.1.1). Erscheinen die gesuchsgegnerischen Einwen-
dungen nicht von vornherein als haltlos, stellt sich die Frage, ob die gesuchstel-
lende Partei diese sofort widerlegen kann. Ist dies nicht der Fall, fehlt es an einem
sofort beweisbaren Sachverhalt (vgl. BGE 140 III 315 ff., E. 5). Eine klare Rechts-
lage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und

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damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Daher ist bei-
spielsweise die Auslegung eines Vertrages oder einer Willenserklärung nach dem
Vertrauensprinzip im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht per se
ausgeschlossen, sofern sich der Inhalt des Vertrages oder der Willenserklärung
eindeutig und klar ergibt. Hingegen ist die Rechtslage grundsätzlich nicht klar,
wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des
Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie
dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (vgl. BGE 144
III 462 ff., E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; 141 III 23 ff., E. 3.2 = Pra 104 [2015]
Nr. 114; 138 III 123 ff., E. 2.1.2 m.w.H.; BGer 4A_609/2020 vom 26. März 2021,
E. 4 und E. 5.2.3; 4A_184/2015 vom 11. August 2015, E. 4.2.1; 4A_273/2012 vom
30. Oktober 2012, E. 5.1.2).
3.2 Die Vorinstanz prüfte die Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündi-
gung der Berufungsbeklagten wegen Zahlungsrückstandes per Ende Mai 2021
(Art. 257d OR) sowie des Rechtsschutzes in klaren Fällen (vgl. act. 18 E. III./3.-7)
und hiess das Ausweisungsgesuch gut.
Zum Zahlungsrückstand hielt die Vorinstanz in rechtlicher Hinsicht nament-
lich fest, die Fälligkeit der Mietzinse sei unter Ziff. 4.1. des Mietvertrags (act. 5/1)
klar geregelt, wonach die Mietzinse erstmals mit dem Verkauf der ersten Ernte
geschuldet und danach im Voraus in monatlichen Raten jeweils auf das Ende des
Vormonates zahlbar seien. Diese Regelung bedürfe somit keiner Vertragsausle-
gung, die zur Verneinung des Rechtsschutzes in klaren Fällen führen würde. Die
(eine) Aussage des Berufungsklägers, wonach ein Jahresmietzins geschuldet sei,
der erst nach Ablauf eines Jahres fällig werde, sei offensichtlich haltlos. Dies, zu-
mal er sich selber widerspreche, da er auch ausgeführt habe, die Mietzinse wür-
den gemäss Mietvertrag mit dem Verkauf der ersten Ernte fällig (vgl. act. 18
E. III./3.1). In sachverhaltsmässiger Hinsicht hielt die Vorinstanz zum Zahlungs-
rückstand fest, dass der Berufungskläger widersprüchliche Angaben zur Frage
des Verkaufs einer (ersten) Ernte gemacht habe: insbesondere habe er zwar be-
hauptet, es habe kein Verkauf von Blüten stattgefunden (Prot. Vi. S. 5, 12, 14 und
31). Aus den vom Berufungskläger eingereichten Unterlagen (act. 10/1-2) gehe

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jedoch klar hervor, dass er bis zum 10. Dezember 2020 bereits selber Blüten ver-
kauft habe (vgl. a.a.O., E. III./3.2). Zudem habe der Berufungskläger selber
(mündlich und schriftlich) angegeben, dass am 16. Dezember 2020 (von F._____)
in seiner Abwesenheit Blüten verkauft worden seien (vgl. Prot. Vi. S. 16 und act.
5/2). Damit stehe fest, dass am 16. Dezember 2020 Hanfblüten verkauft worden
seien. Ob es sich dabei um den Verkauf der ersten Ernte gehandelt habe, sei für
die Beurteilung nicht von Bedeutung. Die aufgelaufenen Mietzinse seien somit
spätestens am 16. Dezember 2020 fällig geworden. Die Einwendung des Beru-
fungsklägers, die Quittung vom 28. Dezember 2020 betreffend einen Verkauf von
0.5kg Limongello Blüten CBD À 1'700.–/kg für Fr. 850.– (act. 5/4) sei gefälscht,
weil sie an den Schlichtungsverhandlungen im März und September 2021 nicht
vorgelegt worden sei, vermöge für sich alleine noch keinen Zweifel an der Echt-
heit der Quittung zu begründen. Diese Einwendung sei eine blosse Behauptung,
zumal er sie auch nicht näher substantiiert oder glaubhaft gemacht habe (vgl. act.
18 E. III./3.3).
Die Vorinstanz kam weiter zum Schluss, das Mietverhältnis zwischen den
Parteien sei rechtsgültig per 31. Mai 2021 aufgelöst worden (act. 18 E. III./6) und
die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen lägen vor, da der
Sachverhalt liquid resp. durch Urkunden bewiesen und die Rechtslage klar sei.
Der Berufungskläger habe in seiner mündlichen Stellungnahme keine substanti-
ierten und schlüssigen Einwendungen vorgetragen, zumal er sich oft widerspro-
chen bzw. seine eigene Aussagen widerlegt habe, weshalb sie die gerichtliche
Überzeugung nicht zu erschüttern vermöchten. Die restlichen Behauptungen des
Berufungsklägers, namentlich betreffend des Zutritts in die Mieträumlichkeiten,
der Dreiecksbeziehung G._____-H._____-F._____ oder seiner Verhaftung, wür-
den nicht genügen, den Sachverhalt und die Rechtslage illiquid zu machen. Die
Berufungsbeklagte habe die anspruchsbegründenden Tatsachen sofort und sub-
stantiiert durch Beilagen (act. 5/1-2, 4-6) beweisen können. Damit stehe fest, dass
der Verkauf der ersten Blütenernte am 16. Dezember 2020 stattgefunden habe,
wodurch die Mietzinse fällig worden seien. Der Berufungskläger sei seiner Pflicht
zur Bezahlung der Mietzinse nicht nachgekommen, weshalb er sich in Zahlungs-
verzug befunden habe (act. 18 E. III./7).

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3.3 Der Berufungskläger wehrt sich in seiner Berufungsschrift zum einen dage-
gen, dass er vor Vorinstanz widersprüchliche Angaben gemacht habe. Vielmehr
sei es Herr G._____ gewesen, der sich in Widersprüche verstrickt und in der Be-
fragung mehrmals seine Aussagen geändert habe (act. 19 S. 1). Herr G._____
habe nicht davor zurückgeschreckt, im September 2021 den Strafverfolgungsbe-
hörden einen gefälschten Mietvertrag vorzulegen und zu behaupten, er (der Beru-
fungskläger) und seine Frau seien in die Mieträume eingebrochen. Die Vorwürfe
seien fallen gelassen worden und die Vorinstanz habe die Gültigkeit des Mietver-
trages bestätigt. Daher sei auch die "Glaubwürdigkeit" der "vorgelegten Quittung
im Dezember 2021" in Frage zu stellen (act. 19 Rz. 9).
Zum anderen beanstandet der Berufungskläger, die Vorinstanz habe nicht
berücksichtigt, dass er seit seinem Spitaleintritt (17. November 2020) keinen Zu-
tritt zu den Mieträumlichkeiten habe und es ihm auch nach seinem Spital- und
REHA-Aufenthalt unmöglich gewesen sei, Blüten zu verkaufen (act. 19 Rz. 6 f.,
10).
3.4.1 Zum einen hat der Berufungskläger zwar bereits vor Vorinstanz vorge-
bracht, die Quittung vom 28. Dezember 2020 sei gefälscht. Die von ihm in seiner
Berufungsschrift angeführte Begründung für diese Behauptung ist jedoch neu
(vgl. act. 18 E. III./3.3 m.w.H.) und damit aus prozessualer Sicht unzulässig (vgl.
oben E. 2.3). Darauf kann somit nicht weiter eingegangen werden. Selbst wenn
die erwähnte Quittung vom 28. Dezember 2020 gefälscht worden wäre, wäre
nicht ersichtlich, was dies am Ergebnis der Vorinstanz, wonach der Verkauf der
Blütenernte am 16. Dezember 2020 stattgefunden habe, wodurch die Mietzinse
fällig geworden seien, etwas ändern sollte.
3.4.2 Zum anderen zielen die Tatsachenbehauptungen des Berufungsklägers,
es sei ihm seit Spitaleintritt (17. November 2020) und auch nach seinem Spital-
und REHA-Aufenthalt unmöglich gewesen, Blüten zu verkaufen, – soweit sie nicht
ohnehin neu und unzulässig sind – an der vorinstanzlichen Begründung vorbei:
Die Vorinstanz erwog, es sei rechtlich nicht entscheidend, dass der Verkauf
der Blüten (am 16. Dezember 2020) in Abwesenheit des Berufungsklägers statt-

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gefunden habe. Denn die Handlungen des Mieters 2 (F._____) seien dem Beru-
fungskläger anzurechnen (vgl. act. 18 E. III./3.3). Auch würden die Behauptungen
des Berufungsklägers betreffend den Zutritt zu den Mieträumlichkeiten keine Illi-
quidität begründen (a.a.O. E. III./7). Mit dieser Begründung der Vorinstanz setzt
sich der Berufungskläger nicht auseinander und legt insbesondere nicht dar, in-
wiefern der Umstand, dass der Verkauf in seiner Abwesenheit erfolgt sei, etwas
an der Fälligkeit der abgemahnten Mietzinse ändern würde. Dies erschliesst sich
auch mit Blick auf den Mietvertrag nicht (act. 5/1). Daher kann darauf ebenfalls
nicht weiter eingegangen werden. Offen bleiben kann daher, ob es am Ergebnis
der Vorinstanz überhaupt etwas ändern würde, wenn der Sachverhalt bezüglich
des Verkaufs der Blütenernte am 16. Dezember 2020 illiquid wäre (vgl. E. 3.2., E.
3.4.1.).
3.5 Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann. Das Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom
17. Januar 2022 ist zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1 Ausgangsgemäss unterliegt der Berufungskläger mit seiner Berufung und
wird kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestset-
zung im Rechtsmittelverfahren bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitin-
teresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1
GebV OG). Für das vorliegende Berufungsverfahren ist bei der Streitwertberech-
nung vom Mietwert auszugehen, der durch die Verzögerung infolge des Summar-
verfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist von einer Dauer von sechs Monaten
auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 ff., E. 1.2.1). Der monatliche Bruttomietzins be-
trägt Fr. 304'944.– (vgl. oben E. 2.1), weshalb sich der Streitwert auf Fr. 152'472.–
beläuft (6 x Fr. 25'412.–). Ausgehend von diesem Streitwert ist die zweitinstanzli-
che Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1-3
sowie § 8 Abs. 1 GebV OG aufgrund des eher geringen Aufwandes des Gerichts
auf Fr. 500.– festzusetzen und dem Berufungskläger aufzuerlegen.

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4.2 Partei- oder Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beru-
fungskläger nicht, weil er mit seiner Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten
nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil
des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 17. Januar 2022
wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt und
dem Berufungskläger auferlegt.
3. Partei- oder Umtriebsentschädigungen werden keine zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge einer Kopie der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis (act. 19), so-
wie – unter Rücksendung der vorinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht
des Bezirksgerichtes Pfäffikon, je gegen Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 152'472.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Götschi
versandt am:
13. Mai 2022