zh_obergericht · NG200021 · 2021-02-23 · de
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG200021-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller
sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi
Urteil vom 23. Februar 2021
in Sachen
A._____,
Beklagter und Beschwerdeführer,
gegen
B._____,
Kläger und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend
Anfechtung Anfangsmietzins und Mietzinshinterlegung / Mängel
Beschwerde gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 18. November 2020
(MA190009)

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Erwägungen:
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Der Beklagte und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) und
der Kläger und Beschwerdegegner (nachfolgend: Beschwerdegegner) schlossen
einen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Dezember 2018 über ein Zimmer mit
Küche und Bad zur Mitbenützung in einer 4-Zimmerwohnung an der C._____-
strasse … in Zürich in einem Haus aus dem Jahr 1896 zu einem monatlichen
Mietzins von Fr. 900.– netto, zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 50.– für
diverse Nebenkosten (vgl. act. 3/3; Prot. Vi. S. 24). Die Küche und das Bad teilte
sich der Beschwerdegegner mit drei weiteren Mietparteien, die jeweils
entsprechende eigene Mietverträge mit dem Beschwerdeführer abgeschlossen
haben (vgl. act. 43 E. I./1 mit Verweis auf act. 38/47 S. 2 ff.).
Das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und dem
Beschwerdegegner wurde per Ende August 2019 beendet (vgl. act. 43 E. I./1
m.w.H.).
1.2 Der Beschwerdeführer erhob nach erfolglos durchgeführtem
Schlichtungsverfahren mit Eingabe vom 29. November 2019 eine Klage
betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses, Mietzinshinterlegung und Mängel
vor dem Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) (vgl. act. 43 E. I./2 zur
vollständigen vorinstanzlichen Prozessgeschichte).
1.3 Mit Urteil vom 18. November 2020 (act. 39 = act. 43 [Aktenexemplar] =
act. 45) entschied die Vorinstanz was folgt:
Es wird erkannt:
1. Der monatliche Bruttomietzins von Fr. 950.– wird für nichtig erklärt und
rückwirkend auf den Mietbeginn auf Fr. 301.– pro Monat herabgesetzt.
Nebenkosten sind in diesem Mietzins inbegriffen.

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2. Soweit der Kläger seit Mietbeginn am 1. Dezember 2018 mehr bezahlt hat als
den Mietzins gemäss Dispositivziffer 1, wird der Beklagte verpflichtet, dem
Kläger die Differenz zuzüglich 5% Zins ab mittlerem Verfall
zurückzubezahlen.
3. Der unter Dispositivziffer 1 hiervor festgesetzte Mietzins wird ab dem 9. Juli
2019 bis 31. August 2019 monatlich um 15% reduziert.
4. Die bislang hinterlegten Mietzinse werden im Umfang von Fr. 78.55 dem
Kläger und im Übrigen dem Beklagten ausbezahlt. Damit ist der
Rückforderungsanspruch des Klägers aus der Mietzinsreduktion im Sinne von
Dispositivziffer 3 vollumfänglich abgegolten.
5. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 1'180.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 258.75 Dolmetscherkosten
31.25 Pikettdienst Vertrauensarzt
Fr. 1'470.00 Kosten total
6. Die Kosten werden vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses
im Umfang von Fr. 1'010.– bezogen, sind ihm aber vom Beklagten in vollem
Umfang zu ersetzen. Der nicht gedeckte Betrag der Kosten wird beim
Beklagten eingefordert.
7. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine volle Parteientschädigung von
Fr. 1'580.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
8./9. (Mitteilung / Rechtsmittel.)
1.4 Mit Eingabe vom 19. Dezember 2020 (Datum des Poststempels: 23.
Dezember 2020) erhob der Beschwerdeführer gegen dieses Urteil rechtzeitig (vgl.
act. 41 i.V.m. act. 44 S. 1, Art. 145 Abs. 1-3 ZPO) "Berufung" (act. 44) samt
Beilagen (act. 46/1-4).
Auch jene Entscheide, welche in den von den drei bereits erwähnten
weiteren Mietparteien vor Vorinstanz eingeleiteten Verfahren ergingen (vgl.
vorinstanzliche Geschäfts-Nrn. MA190006, MA190007 und MA190008), hat der

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Beschwerdeführer beim Obergericht angefochten (vgl. die Parallelverfahren OGer
ZH NG200018, NG200019 und NG200020).
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-
41). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden (vgl.
Art. 322 Abs. 1 ZPO). Dem Beschwerdegegner ist mit dem vorliegenden
Beschluss das Doppel der Beschwerdeschrift (act. 44) zuzustellen.
2. Prozessuales
2.1 Der Beschwerdeführer bezeichnet das Rechtsmittel entgegen der
anderslautenden Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Urteil (vgl. act. 43 S.
31) – wie auch in den anderen erwähnten Parallelverfahren bei der Kammer – als
Berufung. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz stellt einen erstinstanzlichen
Endentscheid dar, der zwar grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (vgl.
Art. 308 Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung
aber nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Mit der Vorinstanz ist hier von einem Gesamtstreitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren von rund Fr. 5'920.– auszugehen (vgl. act. 40
E. IV./5.2 und V./2). Die Streitwertschwelle ist somit nicht erreicht. Das als
Berufungsgeschäft angelegte Rechtsmittel ist daher als Beschwerde
entgegenzunehmen.
2.2 Weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden Rechtsmittels – und damit
auch der vorliegenden Beschwerde – ist namentlich die Beschwer; sie stellt eine
Prozessvoraussetzung dar (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erfordernis der
Beschwer bedeutet, dass nur derjenige zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt
ist, der ein (von der Rechtsordnung geschütztes, das heisst) schutzwürdiges
Interesse (tatsächlicher oder rechtlicher) Natur an der Abänderung des
vorinstanzlichen Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 ff., E. 2a; ZK ZPO-REETZ,
3. Aufl. 2016, Vor Art. 308 ff. N 30).

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Soweit der Beschwerdeführer in bestimmten Punkten (vgl. dazu unten
E. 2.3.2.5) durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist, ist von vornherein
auf seine Beschwerde nicht einzutreten.
2.3 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begründet
einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet, dass Rechtsmittelanträge
enthalten sein müssen, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vor-
instanzliche Entscheid angefochten wird. Bei Laien wird sehr wenig verlangt; als
Antrag genügt eine – allenfalls in der Begründung enthaltene – Formulierung, aus
der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll
(vgl. OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Im Rahmen der
Begründung ist andererseits darzulegen, an welchen Mängeln der vorinstanzliche
Entscheid leidet. Die Beschwerde führende Partei hat sich mit anderen Worten
mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und im Einzelnen
aufzuzeigen, aus welchen Gründen er falsch sein soll. Bei Parteien ohne
anwaltliche Vertretung wird an die Begründungslast ein weniger strenger
Massstab angelegt (vgl. BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016 E. 5.2
m.w.H., OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012, E. 5.1). Es genügt hier als
Begründung, wenn auch nur rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei unrichtig sein soll (vgl. OGer
ZH PF110034 vom 22. August 2011, E. 3.2). Diese
Begründungsanforderungen gelten auch in Verfahren, in welchen
– wie vorliegend – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGE 138 III
374 ff., E. 4.3.1; 141 III 569 ff., E. 2.3.3).
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das
Novenverbot gilt für echte und unechte Noven und umfasst auch diejenigen Fälle,
in welchen – wie hier – der (soziale) Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. BGer
5A_405/2011 vom 27. September 2011, E. 4.5.3 m.w.H.).
2.3.1 Der Beschwerdeführer stellt den Antrag, die Verhandlung sei zu
wiederholen (vgl. act. 44 S. 2). Im Lichte der Beschwerdebegründung ist davon
auszugehen, dass der Beschwerdeführer sinngemäss die vollumfängliche

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Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz zur neuen Durchführung einer Verhandlung zwecks vollumfänglicher
Abweisung der Klage beantragt.
2.3.2.1 Soweit die Vorbringen des Beschwerdeführers keinen Erwägungen der
Vorinstanz zugeordnet werden können und nicht ansatzweise ersichtlich wird,
inwiefern er das vorinstanzliche Urteil beanstanden will, ist darauf von vornherein
nicht einzugehen (vgl. insb. act. 44 S. 1 [Behauptung, der Zustand der Wohnung
und der Einrichtungen sei einwandfrei; Ausführungen zur Waschkarte], S. 2
[Ausführungen zur Klingel, zum Kühlschrank, zum Treppenhausfenster]).
2.3.2.2 In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer in seiner
Beschwerdebegründung geltend, der Vertrag sei ungültig. Dies, weil die
Mietzinskaution nicht bezahlt worden sei (vgl. act. 44 S. 1).
Zum einen führt er nicht aus, was er daraus ableiten will bzw. was am
angefochtenen Urteil der Vorinstanz deshalb falsch sein soll. Zum anderen basiert
dieses rechtliche Vorbringen auf der – soweit ersichtlich – neuen Behauptung, der
Beschwerdegegner habe die Mietzinskaution nicht bezahlt. Da im
Beschwerdeverfahren neue Behauptungen unzulässig sind, kann diese von
vornherein nicht berücksichtigt werden (vgl. oben E. 2.2). Im Übrigen ist auch
nicht ersichtlich, inwiefern das Nichtleisten der Mietzinskaution den Vertrag
ungültig machen sollte.
2.3.2.3 Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die mitgebrachten Formulare,
wie das "Zur Mitteilung des Anfangsmietzinses", würden weggeworfen (act. 44
S. 1).
Soweit er auf die Erwägungen der Vorinstanz zur festgestellten Nichtigkeit
des vereinbarten Anfangsmietzinses (act. 43 E. III./1) Bezug nehmen will, stellt
die sinngemässe Behauptung, der Beschwerdegegner habe das Formular zur
Mitteilung des Anfangsmietzinses erhalten, aber weggeworfen, nicht nur eine
neue und daher unzulässige Behauptung dar (vgl. oben E. 2.2), sondern steht mit
seinen vorinstanzlichen Behauptungen auch im Widerspruch (vgl. act. 43

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E. III./1.2 mit Verweis auf Prot. Vi. S. 15 und 17). Es ist daher nicht weiter darauf
einzugehen.
2.3.2.4 Der Beschwerdeführer verweist in seiner Beschwerdeschrift "zur
Orientierung über zurzeit geltende Mietpreise" auf eine Beilage. Aus dieser gehe
hervor, dass für ein Nachbarhaus an der C._____-strasse … für eine 4-
Zimmerwohnung fast das Doppelte verlangt werde (vgl. act. 44 S. 2, act. 46/2).
Soweit er damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Festsetzung des
Anfangsmietzinses (act. 43 E. III./2) Bezug nehmen will, ist unklar, was er daraus
ableiten will. Die Vorinstanz setzte den Anfangsmietzins auf Fr. 261.– netto und
Fr. 301.– brutto pro Monat fest (vgl. act. 43 E. III./2.4.3 f. und S. 30). Der
Beschwerdeführer führt nicht aus, welchen anderen Anfangsmietzins er hier als
angemessen erachtet hätte und aus welchen Gründen. Mit den vorinstanzlichen
Erwägung dazu setzt er sich nicht auseinander. Auch auf dieses Vorbringen kann
daher nicht eingegangen werden.
2.3.2.5 Letztlich macht der Beschwerdeführer noch geltend, bei den Reparaturen
(Glasscheibe im Badezimmer inkl. Montage und Montage der vorhandenen
Küchenkastentür) handle es sich um Kleinreparaturen, deren Kosten gemäss
Hausordnung von den Mietern zu übernehmen seien. Zudem seien die Fr.
10'000.– als Reparaturkosten für die Wohnung übertrieben. Die Glasscheibe inkl.
Montage koste Fr. 150-200.– und die Montage der vorhandenen Küchenkastentür
Fr. 100.– (vgl. act. 44 S. 2).
Soweit der Beschwerdeführer damit auf die Erwägungen der Vorinstanz zu
den entsprechenden, geltend gemachten Mängeln (act. 43 E. IV./3.1
[Küchenschrank] und 3.7 [Spiegelschrank im Badezimmer]) Bezug nehmen will,
übersieht er, dass die Vorinstanz in Bezug auf den Küchenkasten/-schrank von
vornherein keinen Mangel erblickte (a.a.O., E. IV./3.1) und eine
Mängelbeseitigung, also auch in Bezug auf den kaputten Spiegelschrank, vom
Beschwerdegegner von vornherein nicht verlangt wurde (a.a.O., S. 2
Rechtsbegehren und E. II./2). Insoweit ist der Beschwerdeführer von vornherein
nicht beschwert bzw. kann dies nicht anfechten (vgl. oben E. 2.2). Der

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Beschwerdeführer scheint die vorinstanzlichen Erwägungen denn auch gar nicht
zur Kenntnis genommen zu haben, zumal er in seinen Rechtsmittelschriften in
den Verfahren NG200018-21 inhaltlich einzig die Namen der darin erwähnten
Gegenseite ausgetauscht hat.
Soweit der Beschwerdeführer damit zudem geltend machen wollte, die Vor-
instanz habe die Mangelhaftigkeit des Spiegelschranks bei der Herabsetzung des
Mietzinses zu Unrecht berücksichtigt, setzt er sich auch diesbezüglich nicht mit
den entsprechenden Erwägungen auseinander (vgl. act. 43 E. IV./4).
2.4 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Damit bleibt es beim Urteil der Vorinstanz vom 18. November
2020 (Geschäfts-Nr. MA190009).
3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1 Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das
Beschwerdeverfahren kostenpflichtig.
3.2 Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der
Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG),
welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit
des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV
OG). Ausgehend von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 5'920.– (vgl. oben E.
2.1) und unter Berücksichtigung des vom Gericht benötigten, eher geringen
Zeitaufwandes, der geringen Schwierigkeit des Falles, sowie des Umstandes,
dass wiederkehrende Leistungen Gegenstand des Verfahrens bildeten, erscheint
es mit Blick auf die in den drei weiteren Parallelverfahren festzusetzenden
Gebühren (vgl. OGer ZH NG200018, NG200019 und NG200020) angemessen,
die Gerichtsgebühr auf Fr. 250.– festzusetzen. Diese ist dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen.

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3.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer
nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, dem Beschwerdegegner nicht,
weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 250.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter
Beilage des Doppels der Beschwerdeschrift (act. 44), sowie an das
Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form
einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in
Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in
Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt weniger
als Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. E. Lichti Aschwanden lic. iur. A. Götschi
versandt am:
26. Februar 2021