zh_obergericht · LF240061 · 2024-06-25 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF240061-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei-
ber MLaw S. Widmer
Urteil vom 25. Juni 2024
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
gegen
B._____,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren
des Bezirksgerichtes Uster vom 31. Mai 2024 (ER240018)

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Erwägungen:
1.
1.1. Mit Mietverträgen vom 25. Februar 2023 bzw. 6. Dezember 2022 mietete der
Gesuchsgegner und Berufungskläger (fortan: Berufungskläger) von der Gesuchs-
gegnerin und Berufungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagte) eine 3.5 Zimmer-
Wohnung und einen Einstellplatz (act. 2/3+4). Für die Wohnung vereinbarten die
Parteien einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'740., für den Einstellplatz ei-
nen solchen von Fr. 120.; beide fällig jeweils auf den 1. Tag des Monats (act. 2/3
S. 2; act. 2/4 S. 1).
1.2. Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 setzte die Berufungsbeklagte dem Beru-
fungskläger eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung der ausstehenden Januar-
mietzinse sowie Mahnspesen von Fr. 25. an und drohte ihm für den Fall der
Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formular vom 26. Februar 2024
sprach die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger die Kündigung
der Mietverhältnisse per 31. März 2024 wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR)
aus (act. 2/8). Mit Schreiben vom 5. März 2024 teilte die Berufungsbeklagte dem
Berufungskläger mit, die Wohnungsabgabe finde am 3. April 2024 statt. Gleichzei-
tig wies sie ihn darauf hin, dass sie unverzüglich die Ausweisung beim Bezirksge-
richt verlangen werde, sollte er zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend sein
(act. 2/10).
1.3. Am 25. April 2024 (Datum Poststempel) stellte die Berufungsbeklagte beim
Bezirksgericht Uster ein Gesuch um Ausweisung des Berufungsklägers im Ver-
fahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der schriftlichen
Stellungnahme des Berufungsklägers vom 21. Mai 2024 (Datum Poststempel)
hiess das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster
(fortan: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 31. Mai 2024 gut
und wies das Gemeindeammannamt C._____ an, den Ausweisungsbefehl auf
erstes Verlangen zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 11 =
act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17). Der Entscheid wurde dem Berufungskläger am
8. Juni 2024 zugestellt (act. 13).

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2.
2.1. Gegen den Entscheid der Vorinstanz vom 31. Mai 2024 erhob der Beru-
fungskläger mit Eingabe vom 17. Juni 2024 rechtzeitig Berufung (act. 16). Er be-
antragt sinngemäss, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Aus-
weisungsgesuch abzuweisen.
2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-13). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann ver-
zichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Mit dem vorliegenden Urteil ist der Be-
rufungsbeklagten eine Kopie der Berufungsschrift (act. 2) zuzustellen.
3. Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie ohne Ver-
zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
4. Die Vorinstanz prüfte im angefochtenen Entscheid, ob die Berufungsbe-
klagte das Mietverhältnis gültig auflöste und daher einen Anspruch auf Rückgabe
der Mietobjekte habe. Sie gelangte dabei zum Ergebnis, dass das Vorliegen der
Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung unbestritten geblieben sei,
die einschlägigen Formvorschriften und Fristen eingehalten worden seien und das
Mietverhältnis gültig per 31. März 2024 aufgelöst worden sei. Weiter führte sie
aus, die in der Stellungnahme des Berufungsklägers aufgeführten Gründe für die
(verspätete) Begleichung der monatlichen Mietzinsen mögen vielleicht menschlich
nachvollziehbar sein, vermöchten jedoch die Gültigkeit der Kündigung vom 26.
Februar 2024 nicht zu widerlegen. Das Ausweisungsbegehren sei materiell be-
gründet und deshalb gutzuheissen (act. 15 E. 3.8-11).
5. Der Berufungskläger macht in seiner Berufung geltend, er bewohne die
Wohnung seit 11 Jahren. Er sei 80.5 Jahre alt. Er arbeite mit der Firma D._____
AG im Rahmen eines Beratervertrages und erledige Arbeiten auf dem Gebiet
Übersetzung, Erledigung von rechtlichen Fragen, Korrespondenz mit Kunden, ad-
ministrative Angelegenheiten, Führen von Kundengesprächen usw. Sein monatli-

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ches Einkommen betrage rund Fr. 4'000.. Wegen eines kurzfristigen finanziellen
Engpasses in der Gruppe, habe er die Wohnungsmieten verspätet zahlen können
bzw. seien noch Wohnungsmieten offen. Die Tilgung der Ausstände erfolge bis
Ende Juli 2024. Danach würden die Mieten wieder regelmässig beglichen. Aus-
serdem sei er bei einer neuen Firma beteiligt. Aus dieser Beteiligung würden Be-
ratungserträge fliessen, die ihm zusätzlich ca. Fr. 4'000. pro Monat einbringen
würden. Zu erwähnen sei auch, dass die im angefochtenen Entscheid ausge-
führte Behauptung unter 3.6, dass er den Zutritt zur Wohnung verweigert hätte,
falsch sei. Ein solcher Vorfall sei ihm unbekannt. Überdies habe es die Berufungs-
beklagte mit der Kündigung vom 26. Februar 2024 verpasst, die Frist von 30 Ta-
gen zur Einreichung eines Antrages an die Schlichtungsstelle in Mietsachen abzu-
warten. Eine Ausweisung bedeute für beide Seiten das Entstehen grosser Kosten
(Malen Wohnung, Umzugskosten etc.). Da eine Lösung des Problems in Kürze zu
erwarten sei, sei das Ausweisungsgesuch abzuweisen (act. 9).
6.
6.1. Damit wiederholt der Berufungskläger im Wesentlichen seine Ausführungen
in seiner Stellungnahme vor Vorinstanz (vgl. act. 9). Bereits die Vorinstanz ver-
suchte dem Berufungskläger zu erklären, dass diese Ausführungen nicht zielfüh-
rend sind (vgl. act. 15 E. 3.9). Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit
der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der
Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbe-
nütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1
OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
6.2. Es blieb unbestritten und ergibt sich im Übrigen auch aus den erstinstanzli-
chen Akten, dass der Berufungskläger die ausstehenden Januarmietzinse innert
der ihm von der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 9. Januar 2024 unter
Kündigungsandrohung angesetzten 30-tägigen Frist nicht bezahlte (vgl. act. 1
Rz. 3-5; act. 2/5-9; act. 9). Folglich war die Berufungsbeklagte gemäss Art. 257d
Abs. 2 OR berechtigt, die Kündigung der Mietverhältnisse auszusprechen. Die

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Gründe für die ausgebliebene bzw. verspäteten Mietzinszahlungen oder die bis-
herige Mietdauer spielen dabei grundsätzlich keine Rolle. Die Wirksamkeit der
Kündigung setzt auch keine Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen
voraus. Zahlungsverzugskündigungen verstossen nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung nur in seltenen Ausnahmefällen gegen Treu und Glauben (Art.
271 Abs. 1 OR). Der Vermieter hat ein Recht darauf, den Mietzins bei Fälligkeit zu
erhalten. Entsprechend sind Zahlungsverzugskündigungen in der Regel legitim.
Eine Aufhebung wegen eines Verstosses gegen Treu und Glauben kommt nach
der Rechtsprechung ausnahmsweise in Betracht, wenn beispielsweise der Zah-
lungsrückstand sehr geringfügig bzw. geradezu unbedeutend ist oder kurz nach
Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer
rechtzeitig bezahlt hatte (BGE 140 III 591 E. 1 [ein Ausstand von Fr. 164.60 gilt
nicht als unbedeutend]; BGE 120 II 31 E. 4; BGer 4A_718/2016 vom 21. Februar
2017 E. 2.2.2; BGer 4A_549/2013 vom 7. November 2013 E. 4; BGer
4A_366/2008 vom 26. Januar 2009 E. 5.3.1).
6.3. Vorliegend war der Zahlungsausstand nicht unbedeutend, sondern betraf die
Januarmietzinse für die Wohnung und den Einstellplatz in Höhe von insgesamt
Fr. 1'860. (act. 1 Rz. 4; act. 2/5; act. 2/7). Zudem bezahlte der Berufungskläger
unbestrittenermassen bereits die Mietzinse November und Dezember 2023 ver-
spätet (vgl. act. 1 Rz. 4; act. act. 2/7; act. 9). Es liegt somit kein Fall vor, in wel-
chem die Vermieterin die Zahlung des Ausstandes nach Ablauf der Zahlungsfrist
ausnahmsweise zu dulden hätte.
6.4. Sodann stellte die Vorinstanz in Erwägung 3.6 nicht fest, dass der Beru-
fungskläger der Berufungsbeklagten am Wohnungsübergabetermin den Zutritt
verweigert habe. Die Vorinstanz gab in Erwägung 3.6 bloss die entsprechende
Behauptung der Berufungsbeklagten wieder (vgl. act. 15 S. 4 f.; act. 1 Rz. 6). Zum
Wahrheitsgehalt dieser Behauptung äusserte sie sich anschliessend nicht (vgl.
act. 15 E. 3.9 ff.). Es spielt denn auch keine Rolle, weshalb die Wohnungsab-
nahme am 3. April 2024 nicht stattfinden konnte. Entscheidend ist bloss, dass der
Berufungskläger die Mietobjekte noch nicht zurückgegeben hat.

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6.5. Unklar ist, was der Berufungskläger damit meint, wenn er bemängelt, die
Berufungsbeklagte habe mit der Kündigung vom 26. Februar 2024 die Frist zur
Einreichung eines Antrags an die Schlichtungsstelle nicht abgewartet. Die Frist
zur Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde wird erst durch den
Empfang der Kündigung ausgelöst (Art. 273 Abs. 1 OR). Entsprechend leuchtet
nicht ein, weshalb die Berufungsbeklagte mit der Aussprache der Kündigung hätte
zuwarten müssen. Die Berufungsbeklagte brauchte aber auch mit der Einleitung
des Ausweisungsverfahrens nicht den Ausgang des vom Berufungskläger bei der
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Uster anhängig gemachten Ver-
fahrens betreffend Kündigungsanfechtung abzuwarten (vgl. act. 5; act. 15 E. 1.3).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Begehren um Ausweisung
eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO
grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung
angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3; BGer
4A_401/2020 vom 30. September 2020 E. 5.2).
6.6. Nach dem Gesagten erweisen sich die Einwände des Berufungsklägers als
unbegründet. Die Berufung ist deshalb abzuweisen und der angefochtene Ent-
scheid zu bestätigen.
7. Ausgangsgemäss hätte der Berufungskläger grundsätzlich die Prozesskos-
ten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umständehalber ist
jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso sind keine
Parteientschädigungen zuzusprechen. Der obsiegenden Berufungsbeklagten sind
im Berufungsverfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstan-
den (vgl. E. 2.2).
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Uster, Einzel-
gericht im summarischen Verfahren, vom 31. Mai 2024 (Geschäfts-Nr.
ER240018-I/Mp/U01/nj/bb) wird bestätigt.
2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

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3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage von act. 16 und eines Auszugs des Urteils (Rubrum und Dispositiv) zu-
handen des Gemeindeammannamtes C._____, sowie an die Vorinstanz, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 11'160. (6 x Fr. 1'860.).
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Widmer
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