zh_obergericht · LF200006 · 2020-01-28 · de
Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200006-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur sowie
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili
Urteil vom 28. Januar 2020
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Gesuchsgegner und Berufungskläger
gegen
C._____ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch D._____ AG,
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des
Bezirksgerichtes Hinwil vom 7. Januar 2020 (ER190049)

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Erwägungen:
1.
1.1. A._____ und B._____ (Gesuchsgegner und Berufungskläger, nachfolgend
Berufungskläger) mieteten mit Vertrag vom 22. Juni 2018 von der C._____ AG
(Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) eine
4.5-Zimmerwohnung im 1. Stock in der Liegenschaft E._____ [Strasse] … in
F._____ (act. 3/1). Dieses Mietverhältnis wurde von der Berufungsbeklagten mit
amtlich genehmigtem Formular vom 21. Oktober 2019 per 30. November 2019
gekündigt (act. 3/3). Als Kündigungsgrund gab die Berufungsbeklagte einen Zah-
lungsrückstand trotz erfolgter Fristansetzung und Mahnung gemäss Art. 257d
Abs. 2 OR an.
1.2. Am 12. Dezember 2019 leitete die Berufungsbeklagte beim Einzelgericht
des Bezirksgerichtes Hinwil ein Ausweisungsverfahren gegen die Berufungsklä-
ger ein (act. 1). Mit Urteil vom 7. Januar 2020 hiess das Einzelgericht das Aus-
weisungsbegehren gut und verpflichtete die Berufungskläger, die 4.5-Zimmer-
wohnung, E._____ …, F._____, unverzüglich zu räumen und der Berufungsbe-
klagten ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben, unter Androhung
der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 12 = act. 15).
1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom
20. Januar 2020 Beschwerde bei der Kammer (act. 16). Sie verlangen sinnge-
mäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, das Nichteintreten auf das
Ausweisungsbegehren und eine Erstreckung um drei Monate.
1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-13). Auf weitere pro-
zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch-
reif.
2.
2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung
ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet

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einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich, dass
die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Berufung kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-
tend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden
nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 20. Januar 2020 wurde innert der Rechtsmit-
telfrist schriftlich, mit zumindest sinngemässen Anträgen versehen und begründet
bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Beru-
fungskläger sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung
legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
3.
3.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 15 S. 2).
Sodann kann gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter, der nach
Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten
in Verzug ist, schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei
deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist
hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage zu be-
tragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von mindes-
tens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Die Kündigung hat bei
Wohn- oder Geschäftsräumen auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu
erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Handelt es sich beim Mietobjekt überdies um eine
Familienwohnung, so sind sowohl die Fristansetzung mit der Kündigungs-
androhung als auch die Kündigung jedem Ehegatten separat zuzustellen (Art.
266n OR).

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3.2. Vor diesem Hintergrund hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit
der Begründung gut, die Berufungsbeklagte habe die Berufungsbeklagten mit
Schreiben vom 13. September 2019 für den ausstehenden Mietzins für den Monat
September 2019 gemahnt und ihnen eine dreissigtägige Frist zur Begleichung
des Ausstandes angesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung
im Säumnisfall. Nachdem die Berufungskläger die ausstehenden Mietzinse nicht
innert Frist beglichen hätten, habe die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern
am 21. Oktober 2019 unter Verwendung des amtlichen Formulars per
30. November 2019 gekündigt. Diese Sachverhaltsfeststellungen seien anlässlich
der Hauptverhandlung vom Berufungskläger 1 unbestritten geblieben, und es sei-
en keine Einwendungen gegen die klare Rechtslage erhoben worden. Sodann sei
die Berufungsklägerin 2 an der Verhandlung nicht erschienen und habe dement-
sprechend ebenfalls keine Einwendungen vorgebracht. Die Berufungskläger hät-
ten das Mietobjekt trotz der per 30. November 2019 erfolgten Auflösung des Miet-
verhältnisses noch nicht verlassen, weshalb dem Ausweisungsbegehren zu ent-
sprechen sei (act. 15 S. 2 f.).
3.3. Die Berufungskläger bringen dagegen im Beschwerdeverfahren zusammen-
gefasst vor, die Immobilienverwaltung verlange von ihnen einen Auszug bis zum
31. Januar 2020. Sie hätten aber alle Mietzinse bezahlt und es würden auch wei-
tere Mietzinse pünktlich bezahlt. Sie würden gerne in der Wohnung bleiben. Wenn
das nicht möglich sei, bräuchten sie mindestens drei Monate bis zum Auszug,
weil sie zwei minderjährige Kinder hätten und innert zehn Tagen keine neue
Wohnung finden würden (act. 16).
3.4. Soweit die Berufungskläger mit diesen Ausführungen geltend machen wol-
len, die Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung seien mangels
Mietzinsausständen nicht gegeben, sind sie darauf hinzuweisen, dass sie die von
der Berufungsbeklagten behaupteten tatsächlichen Umstände der Zahlungsver-
zugskündigung bei der Vorinstanz hätten bestreiten müssen. Der Berufungsklä-
ger 1 hat das Bestehen des Ausstandes der Monatsmiete September 2019 im
Zeitpunkt der Kündigung bei der Vorinstanz jedoch nicht bestritten. Im Gegenteil
bestätigte er, dass diese Miete erst Ende November 2019 bezahlt worden sei

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(Prot. I S. 7). Er erhob im Übrigen auch keine anderen Einwände (vgl. Prot. I
S. 7 ff.). Da sich die Berufungsklägerin 2 bei der Vorinstanz überhaupt nicht hat
vernehmen lassen, blieben die Vorbringen der Berufungsbeklagten auch ihrer-
seits unbestritten. Für das Nachholen von Bestreitungen besteht im Berufungsver-
fahren auf Grund der geltenden Novenbeschränkung (vgl. vorstehend E. 2.1.)
kein Raum.
Abgesehen davon verlangen die Berufungskläger mit der Berufung aber jedenfalls
(sinngemäss) eine Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Monate. Das Recht
auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Tagen nach Empfang
der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu verlangen (Art. 273 OR).
Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Da
im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung lediglich deren Gültigkeits-
voraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstreckungsgründe nicht mehr
relevant. Der Vollständigkeit halber ist vorliegend hinzuzufügen, dass eine Erstre-
ckung aber ohnehin nicht möglich gewesen wäre, weil sie bei Kündigungen we-
gen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausge-
schlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht den Berufungsklägern indes
frei, sich diesbezüglich an die Berufungsbeklagte zu wenden und bei dieser um
Gewährung einer Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die
Berufungsbeklagte keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre-
chen).
3.5. Gestützt auf die (unbestrittenen) Vorbringen und Urkunden der Berufungs-
beklagten hat die Vorinstanz schliesslich zu Recht die Gültigkeit der Kündigung
des Mietverhältnisses festgestellt und das Ausweisungsbegehren gutgeheissen.
Der angefochtene Entscheid ist nicht zu beanstanden. Die Berufung erweist sich
daher als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
4.
4.1. Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr berechnet sich im
Kanton Zürich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 8. Septem-

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ber 2010 (GebV OG), welche im Zivilprozess unter Berücksichtigung von Zeitauf-
wand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2
Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG).
4.2. Ausgehend von einem monatlichen Mietzins in Höhe von Fr. 2'310.--
(act. 3/1) und einer praxisgemässen Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur
effektiven Ausweisung beträgt der Streitwert für das vorliegende Verfahren
Fr. 13'860.--. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2, § 8
Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG somit auf Fr. 500.-- festzusetzen und
den Berufungsklägern aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist der Berufungs-
beklagten mangels ihr entstandener Umtriebe, die zu entschädigen wären, nicht
zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.-- festgesetzt und
den Berufungsklägern auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge des Doppels von act. 16, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzli-
chen Akten – an das Einzelgericht des Bezirksgerichtes Hinwil, je gegen
Empfangsschein.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 13'860.--.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
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