zh_obergericht · PF190050 · 2019-11-18 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF190050-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. T. Engler sowie Gerichtsschrei-
berin MLaw J. Camelin-Nagel
Urteil vom 18. November 2019
in Sachen
A._____,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
Stiftung B._____,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____,
betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 17. Oktober 2019 (ER190136)

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Erwägungen:
1.1. A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) ist seit 2004 Mieter eines Keller-
abteils im 1. Untergeschoss der Liegenschaft …-strasse …, … Zürich. Der monat-
liche Mietzins beträgt Fr. 65.– (act. 4/1). Die Stiftung B._____ (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin) ist die Vermieterin.
1.2. Mit Einschreiben vom 13. Februar 2019 wurde der Beschwerdeführer wegen
ausstehender Mietzinse in der Höhe von Fr. 90.– gemahnt, und es wurde ihm ei-
ne 30-tägige Zahlungsfrist angesetzt, unter Androhung der ausserordentlichen
Kündigung gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf (act. 4/2). Unter
Hinweis auf Art. 257d OR kündigte die Beschwerdegegnerin am 26. April 2019
den Mietvertrag mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. Mai 2019
(act. 4/5).
1.3. Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 (Datum Poststempel) stellte die Beschwerde-
gegnerin beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Zürich gestützt auf Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Mit
Verfügung vom 12. Juli 2019 wurde dem Beschwerdeführer Frist zur Stellung-
nahme angesetzt (act. 8). Nach Gewährung einer Fristerstreckung (act. 9) und
Einräumung einer Notfrist (act. 12) reichte der Beschwerdeführer mit Eingabe
vom 9. August 2019 eine Stellungnahme ein (act. 14). Dazu nahm die Beschwer-
degegnerin mit Eingabe vom 28. August 2019 erneut Stellung (act. 19). Nachdem
diese Stellungnahme dem Beschwerdeführer zugestellt wurde, ohne dass sich
dieser dazu vernehmen liess (act. 22), hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren mit Urteil vom 17. Oktober 2019 gut (act. 25 = act. 29 = act. 31 nachfol-
gend zitiert als act. 29).
1.4. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom
1. November 2019 fristgerecht Beschwerde (act. 30 i.V.m. act. 26b). Die vor-
instanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–27). Auf die Einholung einer Be-
schwerdeantwort kann in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden.
Das Verfahren ist spruchreif.

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2.1. Mit der Beschwerde sind nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche,
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach
Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur ef-
fektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der vereinbarten monatli-
chen Mietzinse von Fr. 65.– ein Total von Fr. 390.– (act. 29 E. 5). Dem ist zu fol-
gen.
2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Da-
bei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Ent-
scheid unrichtig ist und inwiefern er abgeändert werden soll (Begründungslast),
d.h. die Beschwerde führende Partei muss sich mit den Erwägungen des vor-
instanzlichen Entscheids auseinandersetzen. Es genügt nicht, die Vorbringen vor
Vorinstanz einfach zu wiederholen oder pauschal darauf zu verweisen. Ebenso-
wenig genügt eine allgemeine Kritik an den vorinstanzlichen Erwägungen (vgl.
auch BGE 138 III 374 = Pra 102 [2013] Nr. 4 mit Verweisen, am Beispiel der Be-
rufung). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
3.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen zutreffend dar (vgl. act. 29 E. 3). Diese Er-
wägungen blieben zu Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederho-
lungen zu vermeiden – darauf verwiesen werden kann.
3.2. Ebenfalls unbestritten blieb, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwer-
deführer wegen ausstehender Mietzinszahlungen mahnte und ihm nach unbe-
nutztem Fristablauf am 26. April 2019 per 31. Mai 2019 kündigte. Strittig war be-
reits vor Vorinstanz einzig, ob anlässlich eines Telefongesprächs vom 30. April
2019 zwischen dem Beschwerdeführer und der Verwaltung vertragliche Abreden

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über die Weiterführung des Mietverhältnisses getroffen wurden (vgl. act. 29
E. 3.1.).
3.3. Die Vorinstanz erwog dazu, aus der von der Beschwerdegegnerin einge-
reichten Telefonnotiz vom 30. April 2019 ergebe sich, dass dem Beschwerdefüh-
rer mitgeteilt worden sei, die Kündigung werde nicht zurück gezogen. Dies sei
einmalig im Januar geschehen. Weiter werde darin festgehalten, dass der Be-
schwerdeführer dies nicht einsehe und sich an den Eigentümer wenden wolle.
Dies habe er in der Folge auch getan, was sich aus der E-Mail vom 3. Juni 2019
ergebe und die Richtigkeit der Telefonnotiz bestätige. Weiter spreche auch das
Schreiben der Verwaltung an den Beschwerdeführer vom 14. Mai 2019, in dem
ihm ein Abnahmetermin bestätigt werde, nicht für die vorangegangene vertragli-
che Abrede zur Fortführung des Mietverhältnisses. Entgegen den Vorbringen des
Beschwerdeführers habe die Beschwerdegegnerin auch seine Zahlungen ab Juni
2019, also nach Ende des Mietverhältnisses, nicht vorbehaltlos entgegengenom-
men, sondern bei der kontoführenden Bank konsequenterweise entsprechende
Rückweisungen beantragt. Der Beschwerdegegnerin gelinge damit der sofortige
Beweis, dass keine vertragliche Abreden über die Weiterführung des Mietverhält-
nisses stattgefunden hätten (act. 29 E. 3.1.).
3.4.1. Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde zunächst Ausfüh-
rungen zum Leitbild der Beschwerdegegnerin und ihrer Anerkennung mit Gewäh-
rung eines Steuerprivilegs (vgl. act. 30 Rz. 9). Diese Ausführungen sind im Be-
schwerdeverfahren neu und damit verspätet (vgl. hiervor E. 2.2.), weshalb sich
bereits deshalb Weiterungen dazu erübrigen.
3.4.2. Weiter macht der Beschwerdeführer Ausführungen zur Praxis der Be-
schwerdegegnerin bei der Vermietung von Kellerräumen und ihrem toleranten
Verhalten bei schlechter Zahlungsmoral eines Mieters, ferner zum Todesfall sei-
ner Mutter sowie zu seinem Gesundheitszustand (act. 30 Rz. 10, act. 15 ff.). Die
Behauptung, dass er diese Ausführungen nach der Kündigung gegenüber der
Beschwerdegegnerin (bzw. "der Verwaltung der Stiftung") telefonisch schilderte
(act. 30 Rz. 11), ist im Beschwerdeverfahren neu, damit verspätet und bleibt un-
beachtlich (vgl. hiervor E. 2.2). Im Übrigen übersieht der Beschwerdeführer, dass

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ein Mieter bei Zahlungsverzug, unabhängig von den Umständen, die zum Zah-
lungsverzug führten, keinen Anspruch auf ein tolerantes Verhalten der Vermieter-
schaft hat. Vielmehr ist eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit bei Zah-
lungsverzug des Mieters explizit gesetzlich vorgesehen (vgl. Art. 257d OR). Der
Beschwerdeführer kann somit aus dem bisherigen toleranten Verhalten der Be-
schwerdegegenerin bei Zahlungsverzug nichts zu seinen Gunsten ableiten. Es
erübrigen sich Weiterungen dazu.
3.4.3.1. Schliesslich wendet der Beschwerdeführer ein, die Vorinstanz habe
den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt. Er halte daran fest, dass die
Beschwerdegegnerin (bzw. Frau C._____) anlässlich eines Telefonats die Zusi-
cherung der Kündigungsrücknahme bei sofortige Zahlung der beiden Monatsmie-
ten erteilt habe (act. 30 Rz. 9). Er wolle nur zu gerne Frau C._____ als Zeugin
aussagen sehen. Er gehe nicht davon aus, dass sie – konfrontiert mit der Straf-
androhung nach Art. 307 StGB – immer noch die Unwahrheit sagen werde. Diese
Möglichkeit nehme ihm die Vorinstanz, wenn sie seine Aussagen indirekt als Lüge
bezeichne. Es sei unbestritten, dass er nach dem Telefonat mit Frau C._____ ei-
nen Dauerauftrag eingerichtet habe. Die Vorinstanz sage indirekt, diese Mass-
nahme sei Teil eines Lügengebäudes, wenn sie die Ausführungen der Beschwer-
degegnerin als glaubwürdiger betrachte. So etwas mache keinen Sinn. Vielmehr
erscheine es glaubwürdiger, dass Frau C._____ die Zusage gemacht habe und
später wieder zurückgekrebst sei (act. 30 Rz. 12 ff.).
3.4.3.2. Der – anwaltlich vertretene – Beschwerdeführer verkennt zunächst,
dass hier keine strafrechtliche Aussagenwürdigung vorzunehmen war, sondern
die Vorinstanz einzig zu prüfen hatte, ob der Standpunkt der Beschwerdegegnerin
sofort beweisbar war. Dies bejahte die Vorinstanz gestützt auf die Telefonnotiz
vom 30. April 2019, die E-Mail des Stiftungsdirektors der Beschwerdegegnerin,
das Schreiben der Verwaltung vom 14. Mai 2019 zum Abnahmetermin und die
Rückweisungen der Mietzinse (vgl. act. 29 E. 3.1.). Mit diesen Erwägungen setzt
sich der Beschwerdeführer in keiner Weise auseinander. Vielmehr beschränkt er
sich darauf, pauschal seinen bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Standpunkt zu

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wiederholen, wonach seine Aussagen zutreffen würden bzw. Frau C._____ nicht
die Wahrheit sage.
Wie gezeigt stellte die Vorinstanz aber nicht einzig auf Aussagen – und ins-
besondere nicht auf Aussagen von Frau C._____ (vgl. act. 29 E. 3.1) – ab, son-
dern auf die eingereichten Beweismittel. Dass bzw. inwiefern die Vorinstanz die
entsprechenden Beweismittel falsch gewürdigt hätte, legt der Beschwerdeführer
aber nicht dar. Insbesondere setzt er sich nicht mit der eingereichten Telefonnotiz
vom 30. April 2019 von der zuständigen Liegenschaftsverwalterin Frau D._____
auseinander (vgl. act. 21/1). Er beharrt gar darauf, das Telefongespräch mit Frau
C._____ geführt zu haben (vgl. act. 30 Rz. 12), welche gemäss Ausführungen der
Beschwerdegegnerin verantwortlich für die Buchhaltung ist (act. 19 Rz. 9). Inwie-
fern Frau C._____ als Buchhalterin überhaupt für Abreden zum Mietverhältnis be-
rechtigt gewesen sein sollte, ist übrigens offenkundig fraglich, aber aus folgenden
Gründen ohne Belang. Der Beschwerdeführer zeigt nämlich nicht auf, weshalb die
Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 14. Mai 2019 hätte einen Abgabetermin
bestätigen sollen (act. 4/8), wenn sie die Kündigung zu diesem Zeitpunkt bereits
zurückgezogen bzw. einer Weiterführung des Mietverhältnisses zugestimmt hatte.
Auch erklärt der Beschwerdeführer nicht, weshalb er sich – wie gemäss Telefon-
notiz vom 30. April 2019 angekündigt (vgl. act. 21/1) – Ende Mai an den Stif-
tungsdirektor wandte und eine "Rücknahme der Kündigung wegen Verstosses
gegen Treu und Glauben" verlangte (act. 21/3), wenn die Kündigung doch bereits
am 30. April 2019 zurückgezogen worden sein soll. Er wendet einzig ein, die Er-
stellung eines Dauerauftrags zur Überweisung der Mietzinse mache nur bei einer
Weiterführung des Mietverhältnisses Sinn. Der Beschwerdeführer richtete den
Dauerauftrag einen Monat nach der Kündigung ein, was zeigt, was er wollte. Dies
ändert aber nichts an der Tatsache, dass keinerlei objektive Anhaltspunkte dafür
vorliegen, dass anlässlich des Telefonats vom 30. April 2019 inhaltlich überein-
stimmende Abreden über die Weiterführung des Mietverhältnisses getroffen wor-
den sein sollen. Die Beschwerdegegnerin veranlasste denn auch konsequent eine
Rückweisung der Mietzinse ab Juni 2019 (act. 21/4). Die Vorinstanz ging somit zu
Recht von einem sofort beweisbaren Sachverhalt bzw. liquiden Verhältnissen aus.

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3.5. Es blieb – wie erwähnt – unbestritten, dass der Beschwerdeführer trotz Zah-
lungsaufforderung die ausstehenden Mietzinse nicht bezahlte. Die nachfolgende
Kündigung erfolgte mittels amtlich genehmigtem Formular form- und fristgerecht.
Das Mietverhältnis ist damit beendet und es besteht die Pflicht zur Rückgabe des
Mietobjekts. Die Beschwerde ist damit abzuweisen.
4.1. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert
von Fr. 390.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1.) ist die Entscheidge-
bühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m.
§ 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 110.– festzusetzen.
4.2. Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; dem Beschwerdeführer
nicht, weil er unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr keine Umtriebe ent-
standen sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 110.– festgesetzt und
dem Beschwerdeführer auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter
Beilage eines Doppels von act. 30, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je
gegen Empfangsschein.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.

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5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche arbeitsrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert
beträgt Fr. 390.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw J. Camelin-Nagel
versandt am:
18. November 2019