zh_obergericht · NG210004 · 2021-07-01 · de
Ausstehende Pachtzinsen und Schadenersatz


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG210004-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach, Vorsitzende, Oberrichterin
lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Ge-
richtsschreiber lic. iur. D. Siegwart
Beschluss und Urteil vom 1. Juli 2021
in Sachen
A._____,
Kläger, Widerbeklagter, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagter, Widerkläger, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger,
betreffend
ausstehende Pachtzinsen und Schadenersatz
Berufung und Anschlussberufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirks-
gerichtes Horgen vom 14. Januar 2021 (MH20002)

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Rechtsbegehren:
Des Klägers (ursprünglich):
(act. 1 S. 2)
" 1. Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger zu bezahlen:
a) Fr. 38'928.–, nebst Zins zu 5% seit 27. Dezember 2019;
b) Fr. 6'000.–.
2. Es sei der in der Betreibung Nr. … des Betreibungsamtes Zug
gegen den Zahlungsbefehl vom 27. Dezember 2019 erhobene
Rechtsvorschlag zu beseitigen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklag-
ten."
Des Beklagten (ursprünglich):
(act. 8 S. 2 ff. sinngemäss)
1. Die Klage sei abzuweisen.
2. Der Kläger sei zu verpflichten, die Betreibung Nr. … des Betrei-
bungsamtes Zug zurückzuziehen bzw. löschen zu lassen.
3. Der Kläger sei zu verpflichten, an die Mieter C._____, D._____
und E._____ Fr. 5'572.– nebst Zins zu 5% seit 31. März 2019 zu
bezahlen.
4. Der Kläger sei zu verpflichten, dem Beklagten Fr. 9'000.– als Ge-
nugtuungs-, Aufwands- und Umtriebsentschädigung zu bezahlen.
5. Die Gerichtskosten seien dem Kläger aufzuerlegen.
Des Klägers (zuletzt vor Vorinstanz aufrechterhalten):
(act. 11 S. 1)
" 1. (unverändert)
2. (unverändert)
3. (unverändert)
Dabei sind die Gegenrechtsbegehren des Beklagten vollumfänglich
abzuweisen, sofern auf sie überhaupt eingetreten werden kann."
Des Beklagten (zuletzt vor Vorinstanz aufrechterhalten):
(act. 13 S. 4 sinngemäss)
1. Die Klage sei abzuweisen.
2. Alle Betreibungen in Höhe von insgesamt Fr. 45'131.– seien beim
Betreibungsamt zu löschen.

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3. Der Kläger sei zu verpflichten, dem Beklagten Schadenersatz
sowie Genugtuung zu leisten, wobei vom Gericht ein angemes-
sener Betrag nach dessen Ermessen festzusetzen sei.
4. Der Kläger sei zu verpflichten, dem Beklagten eine Umtriebsent-
schädigung in Höhe von Fr. 9'000.– zu bezahlen.
Urteil des Mietgerichtes:
(act. 21 S. 12 [Aktenexemplar])
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm ge-
leisteten Vorschuss in Höhe von Fr. 3'400.– verrechnet. Der Fehlbetrag von
Fr. 1'600.– wird vom Kläger nachgefordert.
5. Dem Beklagten wird keine Umtriebsentschädigung zugesprochen.
6. [Schriftliche Mitteilung].
7. [Rechtsmittelbelehrung].
Berufungsanträge:
Des Klägers:
(act. 22 S. 2)
" 1. In Gutheissung der Berufung sei die Angelegenheit zur neuen
Entscheidung und zur Gutheissung der Klage des Berufungsklä-
gers / Klägers / Verpächters vom 5. Mai 2020 an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
2. Eventualiter seien die beiden Dispositiv-Ziffern 1 und 4 des ange-
fochtenen Urteils MH200002-F des Mietgerichts des Bezirkes
Horgen vom 14. Januar 2021 aufzuheben, und die Klage des Be-
rufungsklägers / Klägers / Verpächters vom 5. Mai 2020 sei voll-
ständig gutzuheissen.

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzlicher
MWSt) für beide Instanzen zulasten des Berufungsbeklagten /
Beklagten / Pächter."
Des Beklagten:
(act. 30 sinngemäss)
1. Die Berufung sei abzuweisen.
2. Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Mietgerichtes des Bezirksge-
richtes Horgen vom 14. Januar 2021 sei hinsichtlich des abge-
wiesenen Genugtuungsanspruchs aufzuheben und der Kläger sei
zu verpflichten, dem Beklagten eine Genugtuung von Fr. 10'000.–
zu bezahlen.

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Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Gegenstand der vorliegenden Streitigkeit bilden Forderungen, welche der
Kläger, Widerbeklagte, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagte (nach-
folgend: Kläger) gestützt auf den Pachtvertrag vom 2. Oktober 2015 über das sich
in seinem Eigentum befindliche Grundstück an der F._____-strasse … in G._____
gegen den Beklagten, Widerkläger, Berufungsbeklagten und Anschlussberu-
fungskläger (nachfolgend: Beklagter) geltend macht. Der Kläger unterzeichnete
den erwähnten Vertrag als Verpächter, der Beklagte als Pächter. Daneben wurde
der Vertrag von drei weiteren Personen als Solidarschuldner unterschrieben, wel-
che in der Folge (anders als der Beklagte selbst) im Wohnhaus auf dem verpach-
teten Grundstück wohnten. Der Pachtzins betrug gemäss Vertrag Fr. 2'000.– pro
Monat. Betriebskosten waren gemäss diesem vom Pächter zu tragen. Als Ver-
tragsbeginn wurde im Pachtvertrag der 15. Oktober 2015 angegeben. Nach An-
sicht des Klägers endete das Vertragsverhältnis zufolge Kündigung durch den
Beklagten per 31. Oktober 2019. Der Kläger verlangt vom Beklagten
Fr. 38'928.– im Wesentlichen für nichtbezahlte Pachtzinse (zum Ganzen act. 1 III.
Rz 1 ff.; act. 4/2; act. 8 S. 6 ff.; act. 11 II. Rz 1 ff.; act. 13; act. 21 E. A. und C.;
Prot. VI S. 4 ff.; vgl. auch act. 22 III. Rz 3a).
2. Den ausstehenden Betrag setzte der Kläger in der Folge gegenüber dem Be-
klagten in Betreibung. Ebenfalls leitete er gegenüber diesem Betreibung für einen
Betrag von Fr. 6'000.– ein (act. 4/9). Bei letzterem Betrag handelt es sich um eine
Schadenersatzforderung wegen angeblicher Weiterbenützung der Pachtsache in
den Monaten November 2019 bis Januar 2020 nach Beendigung des Pachtver-
hältnisses (siehe hierzu z.B. act. 1 III. Rz 4). Im Pachtvertrag ist diesbezüglich
(unter Vorbehalt weiteren Schadenersatzes) vorgesehen, dass der Verpächter
vom Pächter bei nicht rechtzeitiger Räumung der Pachtsache Schadenersatz in
Höhe von 1/12 der Jahrespacht pro angefangenem Kalendermonat (also
Fr. 2'000.– je Monat) verlangen kann (act. 4/2 § 11). Der Zahlungsbefehl mit den
zwei erwähnten Beträgen wurde dem Beklagten am 10. Januar 2020 zugestellt,

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woraufhin dieser Rechtsvorschlag erhob (act. 4/9). Mit Eingabe vom 5. Mai 2020
erhob der Kläger, nachdem ihm die Klagebewilligung erteilt wurde (act. 2), Klage
beim Mietgericht des Bezirksgerichtes Horgen (nachfolgend: Vorinstanz) mit den
eingangs aufgeführten ursprünglichen bzw. zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren (act. 1).
3. Mit Urteil vom 14. Januar 2021 wies die Vorinstanz die Klage bezüglich des
geltend gemachten Ausstandes von Fr. 38'928.– mangels rechtsgenügender
Substantiierung und bezüglich des Schadenersatzes von Fr. 6'000.– mangels Be-
hauptung bzw. näherer Spezifizierung einer Anspruchsvoraussetzung ab. Dem-
entsprechend wurde auch das Begehren um Beseitigung des Rechtsvorschlages
abgewiesen. Die vom Beklagten widerklageweise gestellten Anträge bezüglich
Schadenersatz, Genugtuung und Löschung des Betreibungsregistereintrages
wies die Vorinstanz mangels Begründung bzw. mangels Bezifferung ebenfalls ab.
Die beantragte Umtriebsentschädigung von Fr. 9'000.– sprach die Vorinstanz
dem Beklagten mangels Ersichtlichkeit eines begründeten Falles im Sinne von
Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO nicht zu (act. 17 = act. 21 = act. 23, nachfolgend zitiert als
act. 21 [Aktenexemplar]).
4. Mit Eingabe vom 23. Februar 2021 erhob der Kläger Berufung gegen den vo-
rinstanzlichen Entscheid mit den eingangs aufgeführten Berufungsanträgen
(act. 22). Nachdem der mit Verfügung vom 25. Februar 2021 verlangte Kosten-
vorschuss innert Frist eingegangen war (act. 25–27), wurde dem Beklagten mit
Verfügung vom 12. März 2021 Frist zur Beantwortung der Berufung angesetzt
(act. 28). Mit Eingabe vom 17. April 2021 stellte der Beklagte ein Fristerstre-
ckungsgesuch bezüglich der bis am 4. Mai 2020 laufenden Frist (act. 29–31),
welches mit Verfügung vom 20. April 2021 abgewiesen wurde (act. 32). Eine ei-
gentliche Berufungsantwort ging in der Folge nicht ein. Allerdings enthält auch
das erwähnte zweiseitige Fristerstreckungsgesuch bereits einige wenige Ausfüh-
rungen zum Verfahrensgegenstand, welche ohne Weiteres im Sinne einer Beru-
fungsantwort zu behandeln sind. Ebenfalls erhob der Beklagte sinngemäss An-
schlussberufung (Art. 313 ZPO).

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5. Nachdem die Vorinstanz zu Fragen der Kammer im Zusammenhang mit der
Unterzeichnung ihres Urteils Stellung genommen hatte (act. 34, dazu ausführlich
nachfolgend unter E. III. 1.), wurde das entsprechende Schreiben den Parteien
zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 35/1–2). Innert zehntägiger bundesgerichtli-
cher Wartefrist gingen dazu keine Eingaben der Parteien ein (BGer 5D_81/2015
vom 4. April 2016, E. 2).
6. Die vorinstanzlichen Akten (act. 1–19) wurden beigezogen. Auf die Einholung
einer Anschlussberufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
II. Prozessuale Vorbemerkungen
1. Der Kläger richtet seine Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil, mithin also
gegen einen berufungsfähigen Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Es liegt
eine vermögensrechtliche Streitigkeit vor. Das Streitwerterfordernis beträgt
Fr. 10'000.– (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Vor Vorinstanz lag bezüglich der Klage des
Klägers der Betrag von Fr. 44'928.– (exkl. Zinsen) und bezüglich der Widerklage
des Beklagten eine unbestimmte bzw. gemäss Antrag vom Gericht noch festzu-
setzende Summe im Streit (vgl. obige Rechtsbegehren). Abzustellen ist für die
vorliegende Streitwertberechnung auf den ersteren Betrag (vgl. Art. 94 Abs. 1
ZPO). Das Streitwerterfordernis für die Berufung ist demnach erfüllt. Der Kläger
ist durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und damit zur Berufung legi-
timiert. Er erhob diese innert der 30-tägigen Frist (act. 18/1; act. 22 S. 1), und die
Berufung erfüllt die formellen Anforderungen, indem sie Anträge und eine ausrei-
chende Begründung enthält. Dem Eintreten auf die Berufung steht insoweit nichts
entgegen.
2. Die Anschlussberufung des Beklagten stellt zugleich eine Widerklageände-
rung dar, indem dieser, anders als vor Vorinstanz, nicht mehr eine gerichtliche
Festsetzung der Höhe der Genugtuung beantragt, sondern seinen geltend ge-
machten Anspruch nunmehr selber mit Fr. 10'000.– beziffert (act. 30). Der Beklag-
te scheint damit sein Begehren verbessern zu wollen, denn die Vorinstanz wies
dieses nicht nur mangels Begründung, sondern auch mangels Bezifferung ab

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(act. 21 E. C. 8.). Das Rechtsmittelverfahren ist aber nicht dazu da, um Versäum-
nisse im erstinstanzlichen Verfahren nachzuholen. Eine Klageänderung ist des-
halb (unter anderem) nur dann zulässig, wenn diese auf neuen Tatsachen
oder Beweismitteln beruht (Art. 317 Abs. 2 ZPO). Solche sind vorliegend weder
ersichtlich noch geltend gemacht, weshalb auf das Genugtuungsbegehren bzw.
die Anschlussberufung nur schon deshalb nicht einzutreten ist. Selbst wenn man
das verbesserte Begehren zuliesse, würde es jedoch immer noch an einer ausrei-
chenden Begründung dafür fehlen, weshalb die Vorinstanz fälschlicherweise von
einem vom Beklagten in seiner Rechtsschrift (act. 8) nicht begründeten Genugtu-
ungsbegehren ausgegangen sein soll. Die vor der Kammer geltend gemachte An-
schuldigung, der Kläger würde gegen ihn (den Beklagten) einen sadistischen Ra-
chefeldzug führen, weil er (der Beklagte) die Mieter diesem gegenüber beschützt
habe (act. 30), reicht hierzu (ohne Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen
Abweisungsgrund) jedenfalls nicht aus. Deshalb wäre auf die Anschlussberufung
auch mangels ausreichender Begründung nicht einzutreten (Art. 311 Abs. 1 ZPO;
BGer 5A_598/2019 vom 23. Dezember 2019, E. 3.1, und BGer 5A_438/2012 vom
27. August 2012, E. 2.2).
III. Zur Beschwerde im Einzelnen
1.
1.1. Der Kläger bringt zunächst vor, das angefochtene Urteil sei von einer am Ver-
fahren nicht beteiligten unbekannten Person unterzeichnet worden, die für das
Mietgericht Horgen gar nicht konstituiert sei. Das Urteil sei deshalb ungültig und
bereits aus formellen Gründen aufzuheben (act. 22 III. Rz 1a ff., insb. 1h).
1.2. Nach Art. 238 lit. h ZPO hat ein Entscheid die Unterschrift des Gerichts zu
enthalten. Wer namens des Gerichts unterschreibt, richtet sich sodann nach kan-
tonalem Recht (BGer 2C_72/2016 vom 3. Juni 2016, E. 5.5.1). Gemäss § 136
GOG ZH sind Endentscheide in der Sache im ordentlichen und vereinfachten Ver-
fahren von einem Mitglied des Gerichts und der Gerichtsschreiberin bzw. dem
Gerichtsschreiber zu unterzeichnen. Andere Entscheide werden von einer dieser
Personen unterzeichnet. Mit der handschriftlichen Unterzeichnung wird einerseits

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die formelle Richtigkeit der Ausfertigung und deren Übereinstimmung mit dem
vom Gericht gefassten Entscheid bestätigt. Andererseits bezeugt die Unterschrift
auch in authentischer Weise die Mitwirkung der unterzeichnenden Person am ge-
fällten Entscheid. Beim Kollegialgericht muss von Richterseite her gemäss § 136
GOG ZH nicht zwingend die vorsitzende Person unterzeichnen. Es genügt hier
auch, wenn ein anderes Mitglied des Spruchkörpers unterschreibt (BGE 131 V
483 E. 2.3.2 f.; BGer 2C_72/2016 vom 3. Juni 2016, E. 5.5.2; HAU-
SER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017, § 136
N 2 u. 5). Sind die am Entscheid mitwirkenden Personen wegen Krankheit, Ferien
und dergleichen abwesend, darf dieser sodann aus Gründen des Beschleuni-
gungsgebots auch von einem zur Vertretung befugten Mitglied des Gerichts bzw.
einer vertretungsberechtigten Person der Gerichtsschreiberei "i.V." unterzeichnet
werden (BGer 1B_503/2012 vom 25. Januar 2013, E. 6.2; BGer 2A.621/2005 vom
30. Januar 2006, E. 2.2).
1.3. Als mitwirkende Personen wurden im vorinstanzlichen Urteil im Rubrum die
Mietgerichts-… [Funktion] lic. iur. H._____, die … [Funktion] lic. iur. I._____ und
der … [Funktion] J._____ sowie die Gerichtsschreiberin MLaw K._____ aufgeführt
(act. 21 Rubrum). Unterzeichnet wurde das Urteil einerseits von der erwähnten
Gerichtsschreiberin und andererseits anstelle der Mietgerichts-… [Funktion] "i.V."
von einer Drittperson (act. 21 S. 13). Die betreffende Unterschrift ist für sich allein
betrachtet (wie dies in der Praxis oft vorkommt) jedoch kaum entzifferbar. Aus
diesem Grund fragte die Kammer bei der Vorinstanz nach, von wem dieses Urteil
"i.V." unterschrieben worden sei. Die mit dem Fall befasste Gerichtsschreiberin
MLaw K._____ gab diesbezüglich zur Antwort, dass die "i.V." Unterschrift von Be-
zirksrichterin lic. iur. L._____ stamme, … [Funktion] der … Abteilung des Bezirks-
gerichts Horgen (act. 34).
1.4. Gemäss Beschluss des Bezirksgerichts Horgen vom 2. November 2020 be-
treffend Neukonstituierung per 3. November 2020 amtet die vorerwähnte Bezirks-
richterin lic. iur. L._____ (unter anderem) als … [Funktion] der … Abteilung. Für
das Mietgericht erfolgte bezüglich ihrer Person zwar keine explizite Konstituie-
rung. Der betreffende Beschluss enthält aber eine allgemeine Stellvertretungsre-

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gelung, wonach alle Richterinnen und Richter ausserhalb ihres festen Pensums in
ausgewählten Fällen auf den Abteilungen unter anderem als … [Funktion] des
Mietgerichts eingesetzt werden können (act. 36; Beschluss auch einsehbar unter:
https://www.gerichte-
zh.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/BG_Horgen/Konstituierung_November_2
020.pdfhttps://www.gerichte-
zh.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/BG_Horgen/Konstituierung_November_2
020.pdf [zuletzt besucht am: 22. Juni 2021]). Diese Stellvertretungsbefugnis zur
richterlichen Mitwirkung ausserhalb der eigenen Konstituierung umfasst nach dem
Prinzip "a maiore ad minus" ohne Weiteres auch die Berechtigung, in begründe-
ten Fällen Entscheide "i.V." zu unterzeichnen.
1.5. Die oberwähnte Gerichtsschreiberin MLaw K._____ äusserte sich auf ent-
sprechende Frage hin auch zum Grund der "i.V." Unterzeichnung. Sie führte dazu
aus, die Mietgerichts-… [Funktion] sei in der Woche, in welcher das Urteil zur Un-
terzeichnung bereit gelegen habe, coronabedingt im Homeoffice gewesen (im
"Sicherheitspikett"). Die … [Funktion] hätten sodann keinen Arbeitsplatz im Be-
zirksgericht Horgen bzw. kämen nur für die Verhandlungen dorthin, weshalb diese
ebenfalls nicht vor Ort gewesen seien. In Rücksprache mit der Mietgerichts-…
[Funktion] sei das Urteil deshalb "i.V." von BRin L._____ unterzeichnet worden,
um weitere Verzögerungen zu vermeiden (act. 34).
1.6. Das Urteil wurde damit von einer vertretungsberechtigten Richterin wegen
Abwesenheit der mitwirkenden Richterin aus Gründen des Beschleunigungsge-
bots "i.V." unterzeichnet. Daran ist nach oben Ausgeführtem nichts auszusetzen.
Nicht zu beanstanden ist sodann auch, entgegen den Ausführungen des Klägers
(act. 22 III. Rz 1e), dass zwischen der Urteilsberatung vom 14. Januar 2021 (Ent-
scheiddatum) und dem Urteilsversand nochmals rund zweieinhalb Wochen
vergingen. Das Urteil musste gemäss den Ausführungen von GSin K._____ nach
der Beratung noch bereinigt werden (act. 34). Dies kann bei Kollegialfällen wie
dem vorliegenden ein bis zwei Wochen in Anspruch nehmen. Sodann verzögerte
sich die Ausfertigung des Urteils nach den Erläuterungen von GSin K._____
(auch) infolge coronabedingter Arbeit im Homeoffice und aufgrund von Teilzeitar-

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beit der zuständigen Kanzlistin (act. 34). Umso wichtiger war es dann, dass nach
der Bereinigung nicht noch zusätzliche Verzögerungen wegen der Unterzeich-
nung entstanden sind bzw. der Entscheid so schnell wie möglich "i.V." unter-
zeichnet versendet werden konnte.
1.7. Als selbstverständlich erscheint aber immerhin, dass für die Parteien erkenn-
bar sein sollte, wer für den Entscheid verantwortlich gezeichnet hat. Ist diese In-
formation nicht zugänglich, fehlt es den Parteien an der rechtsstaatlichen Über-
prüfungsmöglichkeit, ob eine zur Unterzeichnung berechtigte Person unterschrie-
ben hat. Eine leserliche "i.V." Unterschrift bzw. die Erkennbarkeit der unterzeich-
neten Person stellt aber dennoch kein Gültigkeitserfordernis dar, wenn der Ent-
scheid ansonsten wie vorliegend aus zureichenden Gründen von einer vertre-
tungsberechtigten Person unterzeichnet wurde, und damit die formellen Anforde-
rungen der Unterzeichnung erfüllt sind. Die geforderte Überprüfungsmöglichkeit
kann dadurch gewährleistet werden, indem das Gericht, auf entsprechende Nach-
frage hin schriftlich oder mündlich Auskunft bezüglich der unterzeichnenden Per-
son erteilt. Eine neue Entscheidausfertigung durch die Vorinstanz mit entspre-
chend neuem Lauf der Rechtsmittelfrist fällt in einem solchen Fall ausser Be-
tracht. Insofern kann bei der geforderten Erkennbarkeit der unterzeichnenden
Person von einer (ungeschriebenen) Ordnungsvorschrift die Rede sein. Ist eine
"i.V." Unterschrift nicht zweifelsfrei lesbar, empfiehlt es sich z.B., in Maschinen-
schrift zusätzlich den Namen der unterzeichneten Person anzugeben. Kommt das
entscheidende Gericht dieser Ordnungsvorschrift wie hier nicht nach, steht es den
Parteien offen, die entsprechende Auskunft einzuholen.
1.8. Insgesamt erweist sich damit die Rüge des Klägers, wonach der vorinstanzli-
che Entscheid zufolge Ungültigkeit aufzuheben sei, als unberechtigt. Im Übrigen
ist die Unterzeichnung des Entscheids vom Anspruch auf richtige Besetzung des
Gerichts im Sinne von Art. 30 Abs. 1 BV bzw. Art. 6 Ziff. 1 EMRK zu unterschei-
den, was der Kläger zu verkennen scheint (act. 22 III. Rz 1h; siehe dazu BGer
2A.621/2005 vom 30. Januar 2006, E. 2.2).

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2.
2.1. Zentral sind im vorliegenden Verfahren die Auswirkungen der Behauptungs-
bzw. Substantiierungslast.
2.2. Die Behauptungslast folgt in der Regel der Beweislast gemäss Art. 8 ZGB,
wonach (sofern es das Gesetz nicht anders bestimmt) derjenige das Vorhanden-
sein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet.
Dabei genügt die beweisbelastete Partei ihrer Behauptungslast in einem ersten
Schritt bereits dann, wenn sie in allgemeiner Form jene tatsächlichen Vorgänge
behauptet, die den Tatbestandsmerkmalen der anwendbaren Rechtsnorm ent-
sprechen, ohne dazu Einzelheiten aufzuführen (sog. abstrakte Behauptungslast).
Werden diese Vorbringen alsdann von der Gegenpartei bestritten und wird damit
die Schlüssigkeit der Begründung in Frage gestellt, ist die behauptungsbelastete
Partei gehalten, konkretere bzw. substantiierte Behauptungen aufzustellen, um
diese Schlüssigkeit wiederherzustellen. Die rechtserheblichen Tatsachen sind
dann so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen
werden kann (Substantiierungslast als Teilgehalt der Behauptungslast). Die jewei-
ligen Anforderungen an die Konkretisierung der Behauptung ergeben sich damit
nicht nur aus den Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Norm, sondern auch
aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei (zum Ganzen BGE 127 III 365
E. 2b, BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1 sowie BGer 4A_709/2011
vom 31. Mai 2012 E. 3.1). Substantiierungen gehören sodann in die Rechtsschrif-
ten. Beilagen sind grundsätzlich blosse Beweismittel. Wo aus besonderen Grün-
den ausnahmsweise für eine Behauptung auf ein Aktenstück verwiesen wird, ist
ein solcher Verweis nur dann genügend, wenn dabei in der Rechtsschrift das ent-
sprechende Aktenstück spezifisch genannt wird und aus dem Verweis selbst klar
wird, ob dieses Aktenstück in seiner Gesamtheit oder welche Teile davon als Par-
teibehauptungen gelten sollen (HGer ZH vom 24. April 2002, ZR 102 Nr. 15
S. 69).
Mit der Behauptungslast der beweisbelasteten Partei geht auch die Bestreitungs-
last der Gegenpartei einher. Die Bestreitungen haben dabei so präzise zu sein,
dass sie den einzelnen Behauptungen zugeordnet werden können. Es muss hin-

- 13 -
gegen keine Begründung für die Unrichtigkeit einer bestrittenen Behauptung vor-
gebracht werden, denn die Bestreitungslast darf keine Umkehr der Behauptungs-
oder Beweislast nach sich ziehen (zum Ganzen BSK ZGB I-LARDELLI/VETTER,
6. Aufl., Basel 2018, Art. 8 N 29 f.). An eine substantiierte Bestreitung werden also
tiefere Anforderungen als an die Substantiierung einer Behauptung gestellt. Das
Mass der Substantiierung einer Behauptung beeinflusst sodann auch den erfor-
derlichen Substantiierungsgrad einer Bestreitung (BGer 4A_299/2015 vom
2. Februar 2016 E. 2.3 f. und BGer 4A_692/2015 vom 1. März 2017 E. 6.1.1). Ei-
ne ungenügende Substantiierung einer klägerischen Behauptung kann also nicht
mit dem Argument, dass die Beklagte die entsprechende Bestreitung ebenfalls
unzureichend substantiiert habe, "geheilt" werden.
Nach dem zweiten Parteivortrag fällt die Novenschranke unter Vorbehalt von
Art. 229 Abs. 1 ZPO (BGE 146 III 55 E. 2.3.1). Im Falle ungenügender Substanti-
ierungen muss sich die beweisbelastete Partei danach grundsätzlich vorwerfen
lassen, sie habe nicht die zumutbare Sorgfalt walten lassen, weshalb sie dann
keine unechten Noven mehr vorbringen kann. Insbesondere muss sie in diesem
Fall grundsätzlich damit rechnen, dass keine Möglichkeit mehr besteht, ihre For-
derungen in einem dritten Vortrag nachzusubstantiieren (vgl. zum Ganzen z.B.
PAHUD, Dike Kommentar ZPO, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 229 N 7 ff.).
Wird eine Behauptung erst im zweiten Parteivortrag vorgebracht, kann sich die
beweisbelastete Partei deshalb in der Regel auch nicht mehr darauf berufen, dass
sie in einem ersten Schritt bloss eine abstrakte Behauptungslast treffen würde.
Substantiierungshinweise nach den ersten Parteivorträgen muss das Gericht so-
dann gegenüber einer anwaltlich vertretenen Partei grundsätzlich nicht anbringen.
Die richterliche Fragepflicht soll verhindern, dass eine Partei wegen Unbeholfen-
heit ihres Rechts verlustig geht. Hingegen dient sie nicht da-
zu, prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien auszugleichen. Wie weit das Ge-
richt eingreifen soll und in welcher Weise, hängt insbesondere vom Grad der Un-
beholfenheit der betroffenen Partei ab. Bei anwaltlich vertretenen Parteien hat
die richterliche Fragepflicht deshalb nur eine sehr eingeschränkte Bedeutung
(BGer 5A_23/2019 vom 3. Juli 2019, E. 3.2.1).

- 14 -
2.3. Diejenige Partei, die aus Vertrag fordert, trägt die Beweis- und Behauptungs-
last für das Zustandekommen desselben und dessen Inhalt (BSK ZGB I-
LARDELLI/VETTER, Art. 8 N 45a). Für die Tilgung des Geschuldeten trägt, sofern
der vorstehende Beweis erbracht wurde, hingegen die Gegenpartei die Beweis-
und Behauptungslast (BSK ZGB I-LARDELLI/VETTER, Art. 8 N 58).
Art. 55 Abs. 1 ZPO, wonach die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf die sie
ihr Begehren stützen, darzulegen haben (dem Gericht fehlt ansonsten die Ent-
scheidgrundlage), knüpft an die privatrechtliche Beweislastregel an. Die beklagte
Partei, welche geltend macht, dass sie (trotz gültigen Vertrages) überhaupt nichts
mehr schulde bzw. auch der gemäss klagender Partei noch offene Ausstand be-
reits getilgt worden sei, kann ihrer diesbezüglichen Behauptungs- und Beweislast
nur dann ausreichend nachkommen, wenn klar ist, wie sich der von der klagen-
den Partei als Ausstand geltend gemachte Betrag genau zusammensetzt. Diese
Problematik stellt sich insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen wie z.B. Miet-
verträgen, zumal hier jeder monatlich geschuldete Mietzins eine eigenständige
Forderung darstellt. Die beklagte Partei kann sich in einem solchen Fall nur dann
adäquat gegen die Klage zur Wehr setzen, wenn die klagende Partei in ihrer
Rechtsschrift genau aufführt, für welche Monate in welchem Umfang noch Aus-
stände geltend gemacht werden. Würde man von der klagenden Partei keine ent-
sprechende Substantiierung verlangen, so wäre die beklagte Partei gezwungen,
die Tilgung des gesamten, vertraglich ursprünglich geschuldeten Betrages bzw.
jeder einzelnen monatlichen Zinsschuld über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg
zu behaupten und zu beweisen, obwohl nur der noch offene Ausstand eingeklagt
wird, was mit Art. 55 ZPO nicht vereinbar wäre. Daraus folgt, dass eine Klage, in
welcher der geltend gemachte und von der Gegenseite bestrittene Ausstand ei-
nes Vertrages nicht aufgeschlüsselt wird, mangels Substantiierung abzuweisen
ist.

- 15 -
3.
3.1. Die Vorinstanz wies die Forderung von Fr. 38'928.– betreffend ausstehende
Pachtzinsen und Betriebskosten mangels genügender Substantiierung ab. Sie
führte dazu im Wesentlichen aus, der Kläger verweise zur Begründung seiner
Forderung in Höhe von Fr. 38'928.– auf handschriftlich erstellte Abrechnungen.
Diese seien jedoch alles andere als schlüssig und wiesen den Betrag von
Fr. 38'928.– nicht zweifelslos aus. Erklärungen oder Erläuterungen zu den hand-
schriftlichen Abrechnungen, welche hieran etwas ändern könnten, würden fehlen.
(act. 21 E. C. 4.).
3.2. Der Kläger rügte unter anderem eine Verletzung der Behauptungs- und Be-
weislastverteilung (Art. 8 ZGB; act. 22 III. Rz 3a). Er führte dazu insbesondere
aus, dass gemäss Art. 8 ZGB derjenige den Bestand einer Forderung zu bewei-
sen habe, der diese stelle, was im Umkehrschluss bedeute, dass eine nicht ge-
stellte Forderung nicht zu beweisen sei bzw. der Kläger nicht darzulegen habe,
was er vom Beklagten nicht mehr fordere. Bei richtiger Anwendung von Art. 8
ZGB bestehe deshalb kein Grund dafür, dass der Kläger die Zahlungen von rund
Fr. 58'000.–, die er zugunsten des Beklagten an die erstellte und ausgewiesene
Schuld von Fr. 97'000.– angerechnet habe, detailliert aufführe und belege.
Die Rüge des Klägers übersieht, dass er den eingeklagten Forderungsbetrag im
Sinne der vorstehenden Erwägungen auf Franken und Rappen genau nachvoll-
ziehbar zu behaupten bzw. substantiieren hat (vgl. E. III. 2.3.).
3.3. Der Kläger macht auch geltend, dass der Beklagte die Höhe der Forderung
nicht (und schon gar nicht substantiiert) bestritten habe, weshalb keine Veranlas-
sung dazu bestanden habe, diese noch eingehender zu begründen. Bestritten
worden sei nur der Grund der Forderung bzw. dass er überhaupt eine Forderung
gegenüber dem Beklagten habe, womit seine Ausführungen zur Höhe der Forde-
rung vom Beklagten anerkannt worden seien (act. 22 III. Rz 2a ff., insb. 2d und d).
Der Beklagte führte in seiner Klageantwort etwa aus, die eingereichten, unüber-
sichtlichen, handschriftlichen Abrechnungen seien eine Zumutung für die Adres-
saten, sie könnten unmöglich auf ihre Richtigkeit überprüft werden (act. 8 S. 2).

- 16 -
Die Forderungen von Fr. 38'928.– und Fr. 6'000.– würden bestritten, da sie keine
genügende sachliche, materielle und/oder formale Grundlage hätten (act. 8 S. 4).
An anderer Stelle in der betreffenden Klageantwort machte er z.B. geltend, die
Forderung sei, wie bereits ausführlich dargestellt, unbegründet und nicht gerecht-
fertigt und werde damit bestritten (act. 8 S. 22). Der Beklagte begründete seine
Bestreitungen in seiner 27 Seiten umfassenden Klageantwort ausführlich und
nahm dabei auf die einzelnen Randnoten der Klageschrift Bezug, um die entspre-
chenden Ausführungen als unzutreffend zu bestreiten oder der vom Kläger gel-
tend gemachten Forderung Reduktionsansprüche gegenüberzustellen. Der Be-
klagte bestritt dabei insbesondere seine Pächter- bzw. Mietereigenschaft, welche
nicht ihm, sondern den drei eingangs erwähnten "Solidarschuldnern" zukomme,
die das verpachtete Haus bewohnt und auch den Pachtzins direkt dem Kläger
überwiesen hätten (act. 8 S. 6 ff., act. 13 und Prot. VI S. 4 ff.). Die vom Kläger gel-
tend gemachten Pachtzins-Ausstands-Forderung von Fr. 38'928.– bzw. deren Zu-
sammensetzung gemäss den eingereichten Abrechnungen erachtete der Beklag-
te als nicht nachvollziehbar und nicht überprüfbar. Zudem setzte er der klägeri-
schen Forderung einen Anspruch auf Pachtzinsreduktion von Fr. 36'000.– wegen
Mangelhaftigkeit des gepachteten Wohnhauses gegenüber (Heizungsprobleme in
der kalten Jahreszeit und den Übergangsmonaten, die im Winter zur Unbewohn-
barkeit geführt hätten; act. 8 S. 6 ff., siehe auch Prot. VI S. 9 f.). Der Beklagte hat
daher die eingeklagte Forderung in Bestand und mit dem Hinweis auf die man-
gelnde Überprüfbarkeit der unübersichtlichen Abrechnungen auch in der Höhe
hinreichend bestritten. Bei dieser Ausgangslage erweist sich die Bestreitungsrüge
des Klägers als unberechtigt.
3.4. Der Kläger ist zudem der Ansicht, dass selbst wenn die Vorinstanz die Be-
rechnungen ohne jeden Zweifel hätte nachvollziehen können müssen, jedenfalls
die in der Klage ausführlich aufgeführten Positionen hätten zugesprochen werden
müssen. Hierbei handle es sich um Fr. 10'000.– an Pachtzinsen für die Monate
August 2018 bis Dezember 2019, Fr. 169.90 für SEVO-Gebühren bezüglich Ab-
wasser der Gemeinde M._____ und Fr. 20'000.– an Pachtzinsen für die zehn Mo-
nate von Januar 2019 bis Oktober 2019. Sodann seien auch die klägerischen Vo-
rauszahlungen für die Gebäudeversicherung 2018 von Fr. 280.40, für den Rest

- 17 -
des Wassers/Abwassers 2017 von Fr. 84.70 sowie für den Abfall 2018 von
Fr. 198.90 ausgewiesen. Der Kläger verweist bezüglich dieser drei letzteren Be-
träge auf eine der zwei eingereichten Abrechnungen. Nur schon diese (sechs) Be-
träge, so der Kläger weiter, würden ein Totalbetrag von Fr. 30'733.90 ergeben,
welcher mit dem Vorbringen des Beklagten, wonach er keine Zahlungen geleistet
habe, mindestens zuzusprechen gewesen wäre (act. 22 III. Rz 3c).
Vor Vorinstanz führte der Kläger in seiner Klageschrift aus, er habe jährlich eine
Abrechnung über die offenen Pachtzinsen und die von ihm vorerst überwiesenen
Zahlungen für Betriebskosten sowie auch die eingegangenen Zahlungen seitens
des Pächters oder direkt seiner Untermieter bzw. Solidarschuldner erstellt. Per
6. Juli 2018 sei ein Saldo von Fr. 17'858.44 offen gewesen. Die folgende Abrech-
nung vom 10. Januar 2019 (per 31. Dezember 2018) gehe sodann von diesem of-
fenen Saldo aus, zu welchem die fünf Monate von August 2018 bis Dezember
2019, d.h. Fr. 10'000.–, sowie Fr. 169.90 für die SEVO-Gebühren bezüglich Ab-
wasser der Gemeinde M._____ hinzugekommen seien. Diesem sich ergebenden
Saldo von Fr. 28'028.34 seien diverse Zahlungseingänge von zusammen
Fr. 9'100.– gegenüber gestanden, was per Ende 2018 eine offene Restschuld von
Fr. 18'928.34 ergeben habe. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist von Ende Okto-
ber 2019 seien zudem 10 Monate bzw. Fr. 20'000.– hinzugekommen, was die in
Betreibung gesetzte Forderung von (leicht abgerundet) Fr. 38'928.– ergäbe (act. 1
III. Rz 1–3). Weitere Ausführungen bezüglich der genauen Zusammensetzung
des geltend gemacht Ausstandes finden sich in den Parteivorträgen des Klägers
nicht, insbesondere auch nicht in seiner Replik (act. 11).
Bezüglich des per 6. Juli 2018 geltend gemachten Saldos von Fr. 17'858.44 feh-
len Ausführungen in den Rechtsschriften dazu, wie sich dieser Betrag zusam-
mensetzt, komplett. Hinsichtlich der per Ende 2018 geltend gemachten Rest-
schuld von Fr. 18'928.34 führte der Kläger in seiner Klage zwar explizit auf, wel-
che zu addierenden bzw. subtrahierenden Gesamtbeträge (insb. neue Pachtzins-
schulden und eingegangene Zahlungen), ausgehend vom vorangegangenen Sal-
do, zu diesem neuen Betrag führen sollen. Nach wie vor fehlt aber auch hier eine
Aufschlüsselung, welche Monatszinse in welchem Umfang noch nicht getilgt sein

- 18 -
sollen und in welchem Umfang dieser Ausstand allenfalls auch noch nicht getilgte
Forderungen für vorausbezahlte Betriebskosten betrifft. Eine nachvollziehbare
Auflistung der einzelnen Teilbeträge wäre aber zwingend erforderlich gewesen,
um der Substantiierungslast nachzukommen, zumal jeder monatliche Pachtzins
auch eine eigenständige Forderung darstellt. Es reicht demnach entgegen der
Ansicht des Klägers nicht aus, einfach neu aufgelaufene Beträge bzw. Positionen
in der Klage explizit zu erwähnen, ohne dabei auch auszuführen, welche Monats-
zinse noch ausstehend sein sollen. Selbst wenn man davon ausginge, dass es
sich bei der vom Kläger angegebenen Zeitspanne von August 2018 bis Dezember
2019 um einen Verschrieb handelt und der Kläger die Zeitspanne von August
2018 bis Dezember 2018 meint, ändert dies nichts daran, dass die Zusammen-
setzung des ausstehenden Betrages nicht nachvollziehbar ist. Bezüglich den Sal-
di per 6. Juli 2018 und per Ende 2018 fehlt es demnach an der notwendigen Sub-
stantiierung in den Rechtsschriften. Sustantiierungshinweise musste die Vor-
instanz dem anwaltlich vertretenen Kläger sodann keine geben (hierzu oben un-
ter E. III. 2.3.).
Hinsichtlich offener Monatszinse erfolgte in der Klageschrift auch kein Verweis auf
die eingereichten Abrechnungen (act. 1 III. Rz 3) Es wäre aber auch kein Grund
ersichtlich, weshalb eine entsprechende Monatsauflistung nicht in der Rechts-
schrift selbst hätte erfolgen können. Die eingereichten handschriftlichen Abrech-
nungen (act. 4/6–7) würden jedoch ohnehin (selbst wenn sie als Behauptungen
berücksichtigt werden könnten) den notwendigen Substantiierungsgrad nicht er-
reichen. Von Juni 2017 bis Dezember 2018 werden dort zwar diverse Zahlungen
aufgeführt (z.B. für das Jahr 2017: "5.12.17 C._____ 1333.–" oder für das Jahr
2018: "5.3 C._____ 05.10.18. 2500.–"). Auch hier finden sich schlussendlich aber
keine Ausführungen dazu, für welche Monate in welchem Umfang die Ausstände
von Fr. 17'858.44 per 6. Juli 2018 und von Fr. 18'928.34 per Ende 2018 genau
geltend gemacht werden.
Anders verhält es sich bezüglich der für das Jahr 2019 in der Klage explizit gel-
tend gemachten Pachtzinse von Fr. 20'000.– (Monate Januar bis Oktober 2019).
An diese zehn Monatszinse von je Fr. 2'000.– wurden keine Tilgungen angerech-

- 19 -
net. Entsprechend werden sie als offene Ausstände geltend gemacht. Der Kläger
ist diesbezüglich seiner Substantiierungslast nachgekommen. Dem Beklagten ist
hier klar, für welche Monate welche Ausstände geltend gemacht werden (nämlich
zehnmal der vollständige Pachtzins von je Fr. 2'000.–). Auch die Umstände des
Vertragsabschlusses und den Inhalt desselben legte der Kläger in seinen Partei-
vorträgen substantiiert dar. Er führte insbesondere aus, als Pachtzins hätten die
Parteien monatlich zum Voraus zu entrichtende Fr. 2'000.– vereinbart sowie die
Betriebskosten seien vom Pächter zu tragen (act. 1 III. Rz 1–3). Es kann diesbe-
züglich auf die entsprechenden Schriften verwiesen werden (act. 1 und 11).
Demnach sind die Behauptungen des Klägers bezüglich des geltend gemachten
Ausstandes von Fr. 38'928.– entgegen der Ansicht der Vorinstanz nur im Umfang
von Fr. 18'928.– als unsubstantiiert zu qualifizieren; im Betrag von Fr. 20'000.– ist
der Kläger seiner Substantiierungslast hingegen ausreichend nachgekommen.
Seine Rüge, wonach die explizit in der Klage aufgeführten Positionen hätten zu-
gesprochen werden müssen, erweist sich deshalb insoweit als berechtigt, als
dass bezüglich der erwähnten Fr. 20'000.– zufolge ausreichender Substantiierung
eine materielle Prüfung zu erfolgen hat. Im Übrigen ist die Rüge aber unberech-
tigt.
3.5. Bei diesem Ergebnis ist die Berufung bezüglich des geltend gemachten Be-
trages von Fr. 38'928.– im Umfang von Fr. 20'000.– (zzgl. Zinsen) gutzuheissen
und der vorinstanzliche Entscheid insoweit aufzuheben. Im Restbetrag von
Fr. 18'928.– ist die Berufung jedoch abzuweisen und der vorinstanzliche Ent-
scheid zu bestätigen. Da die Vorinstanz wesentliche rechtliche Fragen (wie z.B.
Passivlegitimation des Beklagten, Mangelhaftigkeit des Wohnobjektes bzw. An-
spruch auf Pacht- bzw. Mietzinsreduktion) bis anhin noch nicht behandelte, ist die
Sache bezüglich des gutzuheissenden Teils der Berufung im Sinne von Art. 318
Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung
in der Sache an diese zurückzuweisen, zumal den Parteien ansonsten auch eine
Instanz verloren ginge und die Rückweisung dem Primärantrag des Klägers ent-
spricht.
4.

- 20 -
4.1. Bezüglich des geltend gemachten Schadenersatzes von Fr. 6'000.– wies die
Vorinstanz die Klage ab.
Die Vorinstanz führte dazu im Wesentlichen aus, der Pachtvertrag vom 2. Oktober
2015 sehe in dessen § 11 Abs. 5 zwar vor, dass der Verpächter bei nicht rechtzei-
tiger Räumung (auch von Teilen) der Pachtsache durch den Pächter Schadener-
satz in Höhe von 1/12 der Jahrespacht pro angefangenem Kalendermonat vom
Pächter verlangen könne. Spätestens per Ende Oktober 2019 sei der Pachtver-
trag vom 2. Oktober 2015 beendet gewesen. Folglich sei für die Monate Novem-
ber 2019, Dezember 2019 und Januar 2020 von einem vertragslosen Zustand
auszugehen, womit § 11 Abs. 5 des Pachtvertrages grundsätzlich anwendbar wä-
re. Eine solche Pauschalisierung der Entschädigung im Sinne des Abstellens auf
den vereinbarten Zins sei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 131
III 257 E. 2) aber nur dann möglich, wenn der Kläger nachweise, dass die nach-
vertragliche Nutzung durch den Beklagten wertmässig jener während der Ver-
tragsdauer entsprochen habe. Diesbezüglich mangle es jedoch bereits an Be-
hauptungen seitens des Klägers, der sich einzig auf § 11 Abs. 5 des Pachtvertra-
ges und darauf berufe, dass das Pachtobjekt nicht abgegeben worden sei. Damit
fehle es an einem unerlässlichen Element des Klagefundaments, weshalb das
Begehren des Klägers, es sei der Beklagte zu verpflichten, ihm Fr. 6'000.– zu be-
zahlen, ebenfalls abzuweisen sei (act. 21 E. C. 5.3.).
4.2. Der Kläger rügt diesbezüglich unter anderem, die Vorinstanz habe nicht da-
rauf hingewiesen, den Schadenersatzanspruch auf diese Art und Weise zu prü-
fen, womit er dazu auch keine Stellung habe nehmen können und deshalb seines
rechtlichen Gehörs beraubt worden sei (act. 22 III. Rz 4c/bb). Die Vorinstanz wür-
de auch lediglich vermuten, dass die nachvertragliche Nutzung durch den Beklag-
ten wertmässig nicht jener während der Vertragsdauer entspreche. Es sei jedoch
erstellt, dass das Pachtobjekt zur privaten gärtnerischen Nutzung sowie auch zur
Untervermietung der Wohnräume an bis zu maximal fünf Personen überlassen
worden sei. Eine solche Nutzung sei nach dem Ablauf des Pachtvertrages weiter-
hin möglich gewesen und dürfte der wahre Grund dafür sein, weshalb der Beklag-
te die Pachtsache immer noch nicht an den Kläger zurückgegeben habe (act. 22

- 21 -
III. Rz 4c/bb). Im vorliegenden Fall sei, anders als im zitierten Bundesgerichtsent-
scheid, die Pachtsache insgesamt nicht an den Kläger zurückgegeben worden,
die nachvertragliche Nutzung unverändert geblieben (auch in wertmässiger Hin-
sicht) und es würde keine Gewerbepacht mit Kundenstamm, Know-How, Good-
will, etc., sondern eine Pacht zur privaten Nutzung vorliegen. Es bestehe damit
keine andere Sach- und Rechtslage als in den mietrechtlichen Fällen, wo das
Bundesgericht für die nachvertragliche Nutzung einen Entschädigungsanspruch in
Höhe des Mietzinses anerkannt habe (act. 22 III. Rz 4c/cc).
4.3. Aus der Behauptung, dass der Beklagte weder die Pachtsache noch die
Schlüssel zurückgegeben habe (act. 1 III. Rz 2; act. 11 II. Rz 1), darf in einem ers-
ten Schritt ohne Weiteres die Folgerung gezogen werden, dass deshalb eine
wertmässig unveränderte Nutzung des Grundstückes bzw. des sich darauf befind-
lichen Wohnhauses auch weiterhin möglich war (sogenannte abstrakte Behaup-
tungslast). Weitere Konkretisierungen bzw. eine genaue Umschreibung der nach-
vertraglichen Nutzung wären nur dann erforderlich gewesen, wenn der Beklagte
die Möglichkeit der wertmässig unveränderten Nutzung bestritten hätte. Da er
dies aber in keiner Art und Weise tat (siehe act. 8, act. 13 und Prot. VI), kam der
Kläger seiner Behauptungslast bezüglich der unveränderten nachvertraglichen
Nutzung mit der vorerwähnten Behauptung in genügender Art und Weise nach.
Anders als von der Vorinstanz ausgeführt, kann deshalb auch nicht von einem
Fehlen eines unerlässlichen Elements des Klagefundaments die Rede sein. Bei
diesem Ergebnis ist die Berufung im vorliegenden Punkt gutzuheissen und der
vorinstanzliche Entscheid bezüglich der Abweisung der geltend gemachten
Fr. 6'000.– aufzuheben.
4.4. In der vorliegenden Konstellation stellt sich nun die Frage, ob von Seiten des
Beklagten ein nachvertragliches Vorenthalten der Pacht- bzw. Mietsache im Sinne
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorlag (BGE 131 III 257 E. 2; BGE 119
II 437 E. 3b/bb = Pra 83 [1994] Nr. 226). Ein solches Vorenthalten stellt sowohl im
Pacht- als auch im Mietrecht die Grundvoraussetzung für eine Pauschalisierung
der Entschädigung wegen nachvertraglicher Nutzung dar. Da die Vorinstanz diese
zentrale Frage bis anhin noch nicht behandelte, ist die Sache bezüglich der

- 22 -
Schadenersatzfrage im Sinne von Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO zur Ergänzung
des Verfahrens und zu neuer Entscheidung in der Sache an diese zurückzuwei-
sen, zumal den Parteien ansonsten eine Instanz verloren ginge und die Rückwei-
sung dem Primärantrag des Klägers entspricht.
5. Auf die Rüge des Klägers, die Vorinstanz habe die zentrale Frage eines gülti-
gen Vertrages zwischen den Parteien nicht entschieden und dadurch eine
Rechtsverweigerung begangen (act. 22 III. Rz 5a ff.), ist unter diesen Umständen
nicht weiter einzugehen.
6. Zusammenfassend erweist sich die Berufung im Teilbetrag von Fr. 26'000.–
(Fr. 20'000.– + Fr. 6'000.–; auf ersterem Betrag zzgl. Zinsen) als berechtigt. In
teilweiser Gutheissung derselben ist das vorinstanzliche Urteil bezüglich der Kla-
ge des Klägers deshalb im entsprechenden Umfang aufzuheben und die Sache
zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Im Mehrbetrag von Fr. 18'928.– (zzgl. Zinsen) ist die Berufung ab-
zuweisen und das Urteil der Vorinstanz bezüglich dieses Teilbetrages zu bestäti-
gen. Nicht einzutreten ist auf die Anschlussberufung des Beklagten. Das vo-
rinstanzliche Urteil ist deshalb bezüglich der Widerklage des Beklagten zu bestä-
tigen.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1.
1.1. Die vorinstanzliche Festsetzung der Entscheidgebühr auf Fr. 5'000.– wurde
im Berufungsverfahren nicht in Frage gestellt. Ausgehend von diesem Betrag ist
deshalb die Entscheidgebühr für das vorinstanzliche Verfahren hinsichtlich des im
Umfang von Fr. 18'928.– zu bestätigenden Teils der Klage auf Fr. 2'106.– festzu-
setzen und ausgangsgemäss dem Kläger aufzuerlegen (Art. 106 ZPO). Bezüglich
des im Umfang von Fr. 26'000.– neu zu beurteilenden Teils der Klage wird die
Vorinstanz erneut über die Kosten- und Entschädigungsfolgen ihres Verfahrens
zu befinden haben.

- 23 -
1.2. Im Berufungsverfahren liegt nach wie vor der vom Kläger geltend gemachte
Betrag von Fr. 44'928.– (exkl. Zinsen) im Streit. Die Entscheidgebühr für das Be-
rufungsverfahren ist gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3 GebV
OG auf Fr. 3'500.– festzusetzen und aus dem vom Kläger geleisteten Vorschuss
zu beziehen. Da der Kläger im Betrag von Fr. 18'928.– unterliegt, ist ihm die Ent-
scheidgebühr bereits an dieser Stelle im Umfang von Fr. 1'475.– aufzuerlegen
(Art. 106 ZPO). Infolge Rückweisung der Sache an die Vorinstanz im Restbetrag
von Fr. 26'000.– ist die Verteilung der verbleibenden Entscheidgebühr des Beru-
fungsverfahrens von Fr. 2'025.– (gegebenenfalls in Form eines Rückgriffs) dem
neuen Entscheid der Vorinstanz vorzubehalten (Art. 104 Abs. 4 ZPO).
1.3. Gestützt auf § 13 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3 AnwGebV ist die volle Par-
teientschädigung auf Fr. 5'500.– (inkl. 7.7% MwSt.) festzusetzen. Parteientschä-
digungen sind für den abzuweisenden Teil der Berufung (Fr. 18'928.–) indes kei-
ne zuzusprechen: dem Kläger nicht, weil er diesbezüglich unterliegt (Art. 106
Abs. 1 ZPO), und dem Beklagten nicht, weil ihm im Berufungsverfahren keine
entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind bzw. keine solchen
dargetan wurden (Art. 95 Abs. 3 ZPO). Bezüglich des gutzuheissenden Teils der
Berufung (Fr. 26'000.–) ist die Zusprechung einer allfälligen Parteientschädigung
für das Berufungsverfahren im Umfang des verbleibenden Entschädigungsbetra-
ges von Fr. 3'183.– (inkl. 7.7% MwSt.) dem neuen Entscheid der Vorinstanz vor-
zubehalten (Art. 104 Abs. 4 ZPO).
2. Der Streitwert der Anschlussberufung beträgt Fr. 10'000.–. Der für die Prüfung
der Anschlussberufung entstandene Aufwand erscheint gegenüber demjenigen
für die Behandlung der Berufung jedoch als vernachlässigbar klein, weshalb für
die Anschlussberufung auf die Erhebung von Kosten zu verzichten ist (vgl. § 2
Abs. 1 lit. c und § 4 Abs. 2 GebV OG). Parteientschädigungen für das Anschluss-
berufungsverfahren sind keine zuzusprechen: dem Beklagten nicht, weil er unter-
liegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO), und dem Kläger nicht, weil ihm diesbezüglich keine
entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden sind.

- 24 -
Es wird beschlossen:
1. Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten. Das Urteil des Mietgerich-
tes des Bezirksgerichtes Horgen vom 14. Januar 2021 (MH20002) wird be-
züglich der Widerklage des Beklagten bestätigt.
2. Für das Anschlussberufungsverfahren werden keine Kosten erhoben und
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
3. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil.
Sodann wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Mietgerichtes des
Bezirksgerichtes Horgen vom 14. Januar 2021 im Umfang von Fr. 26'000.–
(zzgl. Zinsen auf dem Betrag von Fr. 20'000.–) aufgehoben und die Sache
zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorin-
stanz zurückgewiesen.
Im Mehrbetrag von Fr. 18'928.– (zzgl. Zinsen) wird die Berufung abgewiesen
und das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom
14. Januar 2021 bestätigt.
2. Die Entscheidgebühr für das vorinstanzliche Verfahren wird hinsichtlich des
bestätigten Teils der Klage auf Fr. 2'106.– festgesetzt und dem Kläger aufer-
legt. Bezüglich des neu zu beurteilenden Teils der Klage wird die Vorinstanz
neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen ihres Verfahrens zu befin-
den haben.
3. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren wird auf Fr. 3'500.– festge-
setzt und aus dem vom Kläger geleisteten Vorschuss bezogen. Sie wird im
Betrag von Fr. 1'475.– dem Kläger auferlegt. Die Verteilung der verbleiben-
den Entscheidgebühr des Berufungsverfahrens von Fr. 2'025.– wird (gege-
benenfalls in Form eines Rückgriffs) dem neuen Entscheid der Vorinstanz
vorbehalten.

- 25 -
4. Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren wird auf Fr. 5'500.–
(inkl. 7.7% MwSt.) festgesetzt. Für den abgewiesenen Teil der Berufung
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. Die Zusprechung einer
allfälligen Parteientschädigung für den gutgeheissenen Teil der Berufung im
Umfang von Fr. 3'183.– (inkl. 7.7% MwSt.) wird dem neuen Entscheid der
Vorinstanz vorbehalten.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein, sowie an die Obergerichtskasse.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück.
6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist hinsichtlich der Berufung bezüglich des abgewiesenen Teils ein Endentscheid
im Sinne von Art. 90 BGG und bezüglich des gutgeheissenen Teils ein Zwischen-
entscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Hinsichtlich der Anschlussberufung liegt ein
Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG vor.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
hinsichtlich der Berufung Fr. 44'928.– und bezüglich der Anschlussberufung
Fr. 10'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Vorsitzende: i.V. Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. M. Stammbach lic. iur. M. Häfeli
versandt am:

- 26 -