zh_obergericht · LB140047 · 2015-02-05 · de
Forderung


Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LB140047-O/U.doc
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider, Vorsitzende, Oberrichterin
Dr. M. Schaffitz und Oberrichter Dr. M. Kriech sowie Gerichtsschrei-
berin lic. iur. S. Notz
Urteil vom 5. Februar 2015
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____,
Beklagte und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Bülach, I. Abteilung, vom
18. Dezember 2013 (CG120029-C)

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Rechtsbegehren:
(Urk. 2 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
CHF 204'885.35, zuzüglich Zins zu 5% p.a. auf CHF 80'942.90
seit 13. November 2012 bis Zahlung, zu ersetzen; unter Vorbehalt
der Nachklage.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST)
zu Lasten der Beklagten. "
Urteil des Bezirksgerichtes Bülach vom 18. Dezember 2013:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird angesetzt auf:
Fr. 16'800.– die Barauslagen betragen:
Fr. 1'050.– Zeugenentschädigung
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden der klagenden Partei auferlegt und mit den ge-
leisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet. Der Fehlbetrag von
Fr. 3'450.– wird von der klagenden Partei nachgefordert.
4. Die klagende Partei wird verpflichtet, der beklagten Partei eine Parteient-
schädigung von Fr. 26'000.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Zudem hat
sie der beklagten Partei die Kostenvorschüsse im Umfang von Fr. 600.– zu
ersetzen.
(5./6. Mitteilungen, Rechtsmittel)

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Berufungsanträge:
Der Klägerin und Berufungsklägerin (Urk. 57 S. 2 f.):
„1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 18. Dezember 2003, I. Ab-
teilung, im Verfahren Nr. CG120029-C aufzuheben und es sei die Klage
vollumfänglich gutzuheissen;
2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung, subeventualiter zur Ergän-
zung der Beweisabnahme und Entscheidung, an die Vorinstanz zurückzu-
weisen;
4. [recte 3.] Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST) zu
Lasten der Beklagten und Berufungsbeklagten.“
Der Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 63 S. 2):
„1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen;
2. unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. Mehrwertsteuer) zulasten der
Klägerin.“
Erwägungen:
I.
Mit Kaufvertrag vom 28. April 2010 erwarb die Klägerin das Grundstück am
C._____weg … in … D._____/AG (GB E._____ LB Nr. ..., Plan ...) von der
F._____ AG. Diese hatte die Liegenschaft am 29. März 2010 von der Erbenge-
meinschaft des G._____ und der H._____ geb. …, bestehend aus I._____,
J._____, K._____ und der Beklagten, erworben. Die Klägerin macht geltend, die
Liegenschaft (mit Café bzw. Restaurant, Bäckerei, Kegelbahn und Garagen) habe
gravierende Mängel bei den elektrischen Niederspannungsinstallationen aufge-
wiesen, weiter sei der Anschluss der Erdgasleitung für das Café illegal erstellt
worden. Die Mängel seien von der Beklagten versteckt bzw. arglistig verschwie-
gen worden. Die F._____ AG hat allfällige Ansprüche aus ihrem Kaufvertrag mit

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der Erbengemeinschaft der Klägerin abgetreten. Mit der vorliegenden Klage
macht die Klägerin die Kosten für die Behebung der erwähnten Mängel geltend.
Die Beklagte widersetzt sich der Klage, beruft sich auf den Gewährleistungsaus-
schluss gemäss Kaufvertrag und bestreitet, Mängel versteckt oder arglistig ver-
schwiegen zu haben.
II.
Die Klage wurde am 13. November 2012 (Datum des Poststempels) bei der
Vorinstanz anhängig gemacht (Urk. 1 f.). Der weitere Prozessverlauf vor Vor-
instanz kann deren Urteil entnommen werden (Urk. 58 S. 2 f.). Zu ergänzen ist,
dass die Vorinstanz mit Verfügung vom 26. März 2014 ein Protokollberichtigungs-
begehren der Klägerin vom 2. Dezember 2013 abgewiesen hat (Urk. 53). Die Klä-
gerin hat gegen das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 18. Dezember 2013
mit Eingabe vom 10. Juni 2014 rechtzeitig Berufung erhoben (Urk. 57). In der Fol-
ge hat die Klägerin einen Kostenvorschuss von Fr. 12‘900.– geleistet (Urk. 60 f.).
Die Berufungsantwort datiert vom 8. September 2014 (Urk. 63). Mit Eingabe vom
25. September 2014 (Urk. 65) hat die Klägerin unaufgefordert eine Stellungnahme
zur Berufungsantwort eingereicht (Urk. 65). Diese Stellungnahme wurde der Be-
klagten am 1. Oktober 2014 zugestellt (Prot. II S. 5).
III.
1. a) In der Berufungsschrift sind die Behauptungen bestimmt und vollstän-
dig aufzustellen. Zudem muss sie – im Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur ei-
ne tatsächliche, sondern auch eine rechtliche Begründung enthalten (Reetz/Thei-
ler, in: ZPO-Komm. Sutter-Somm et al., Art. 311 N 36). Der Berufungskläger hat
mittels klarer und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorin-
stanz zu zeigen, wo er die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestrei-
tungen und Einreden erhoben hat. Es ist nämlich nicht Sache der Rechtsmittel-
instanz, die Akten und die Rechtsschriften der Vorinstanz zu durchforsten, um
festzustellen, was welche Partei wo ausgeführt hat. Damit ist gesagt, dass die Be-

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rufungsschrift weder eine pauschale Verweisung auf die bei der Vorinstanz einge-
reichten Rechtsschriften noch eine neuerliche Darstellung der Sach- oder Rechts-
lage enthalten darf, welche nicht darauf eingeht, was vor der Vorinstanz vorge-
bracht worden ist. Pauschale Verweisungen auf die vor der Vorinstanz einge-
brachten Rechtsschriften sind namentlich dann unzulässig, wenn sich die Vor-
instanz mit den Ausführungen des Berufungsklägers auseinandergesetzt hat.
Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen,
muss sich der Berufungskläger in der Berufungsschrift mit allen Begründungen
auseinandersetzen. Das Gleiche gilt im Falle von Haupt- und Eventualbegrün-
dung. Auch hier muss sich der Berufungskläger mit beiden Begründungen ausei-
nandersetzen (Hungerbühler, in: Brunner et al., ZPO, Art. 311 N 36 ff.). Zwar prüft
die Berufungsinstanz nicht nur die geltend gemachten Rügen (Rügeprinzip). Der
Berufungskläger hat sich aber mit der Begründung des erstinstanzlichen Ent-
scheids auseinanderzusetzen; das Gericht muss den angefochtenen Entscheid
nicht von sich aus auf Mängel untersuchen, es sei denn, der Sachverhalt sei ge-
radezu willkürlich festgestellt worden oder das Recht sei geradezu willkürlich an-
gewandt worden (Reetz/Theiler, a.a.O.). Aufgrund der umfassenden Überprü-
fungsbefugnis ist die Berufungsinstanz nicht an die mit den Rügen vorgebrachten
Argumente oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, sie kann die Rü-
gen auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (vgl. Reetz/
Theiler, a.a.O., Art. 310 N 6).
b) Im Berufungsverfahren können neue Tatsachen nur noch berücksichtigt
werden, wenn diese ohne Verzug vorgebracht wurden und wenn sie trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Wer sich auf neue Tatsachen beruft, hat zu substantiieren
und zu beweisen, dass er die entsprechenden Noven unverzüglich nach ihrer
Entdeckung vorgebracht hat und dass er sie trotz Anwendung zumutbarer Sorg-
falt nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (Reetz/Hilber, in: ZPO-
Komm. Sutter-Somm et al., Art. 317 N 34).
2. a) Mit der Berufung hat die Klägerin folgende prozessualen Anträge ge-
stellt (Urk. 57 S. 2):

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„a) …
b) Es sei das Protokollberichtigungsbegehren der Klägerin vom
02. Dezember 2013 gutzuheissen und die Verfügung des Be-
zirksgerichts Bülach vom 26. März 2014 im Verfahren Nr.
CG120029-C aufzuheben;
Eventualiter sei die Protokollberichtigungssache im Sinne der Er-
wägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen;“
Die Klägerin hatte mit Eingabe vom 2. Dezember 2013 vor Vorinstanz ein
Protokollberichtigungsbegehren gestellt (Urk. 41), worauf der Beklagten mit Ver-
fügung vom 5. Dezember 2013 Frist zur Stellungnahme angesetzt wurde
(Urk. 43). Diese ging am 20. Dezember 2013, also nach Erlass des erstinstanzli-
chen Urteils, bei der Vorinstanz ein (Urk. 51). Den – abschlägigen – Entscheid
über das Protokollberichtigungsbegehren fällte die Vorinstanz, wie bereits er-
wähnt, am 26. März 2014 (Urk. 53). Die Klägerin moniert in ihrer Berufungsschrift,
die Vorinstanz habe ein Urteil gefällt und massgeblich auf Aussagen der Zeugen
L._____, K._____ und M._____ abgestellt, obwohl noch nicht einmal festgestan-
den habe, ob die Protokolle dieser Aussagen zutreffend gewesen seien und wie
sich die Beklagte dazu stellen würde. Dies stelle einen schwerwiegenden Verfah-
rensfehler dar, der zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen müsse.
Als prozessleitender Entscheid müsse der Entscheid über ein Protokollberichti-
gungsbegehren vor dem Endentscheid ergehen (Urk. 57 S. 5 f. und S. 11 f.). Die
Beklagte ist der Ansicht, das Vorgehen der Vorinstanz stelle weder eine unrichtige
Rechtsanwendung noch Willkür dar. Die Vorinstanz sei am 18. Dezember 2013
offenkundig der Ansicht gewesen, die Angelegenheit erweise sich als spruchreif.
Ihr könne nicht vorgeworfen werden, sie habe ihren Entscheid aufgrund von noch
nicht entschiedenen Protokollen von Zeugenaussagen gefällt. Die Protokolle sei-
en von den Zeugen, dem Vorsitzenden der Vorinstanz und dem Protokollführer
unterzeichnet gewesen. Die Klägerin zeige nicht auf, inwiefern die von ihr verlang-
ten Korrekturen des Protokolls sich auf die Beurteilung der Sache hätten auswir-
ken können (Urk. 63 S. 2 f.).
b) Der Entscheid über ein Protokollberichtigungsbegehren kann vor oder
nach dem Endentscheid gefällt werden. Dies ergibt sich schon daraus, dass ein
Protokollberichtigungsbegehren auch nach Erledigung des Verfahrens gestellt

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werden kann. Wird das Protokoll nach bereits ergangenem Endentscheid berich-
tigt, so ändert dies grundsätzlich nichts an der Weitergeltung des Entscheids.
Dessen Abänderung müsste auf dem Rechtsmittelweg verlangt werden (Pahud,
in: Brunner et al., ZPO, Art. 235 N 24 f., m.w.H.; BSK ZPO-Willisegger, Art. 235
N 45). Da die Vorinstanz über das Protokollberichtigungsbegehren vor Zustellung
des begründeten Urteils entschieden hat, kann die Klägerin den Protokollberichti-
gungsentscheid im Rahmen der vorliegenden Berufung anfechten, was sie auch
getan hat. Es besteht daher kein Grund, das vorinstanzliche Urteil nur schon des-
halb aufzuheben, weil es vor dem Entscheid über das Protokollberichtigungsbe-
gehren gefällt worden war.
c) Das Protokollberichtigungsgesuch setzt ein schutzwürdiges Interesse vo-
raus. Der Gesuchsteller muss behaupten, dass ihm durch die Tatsache einer feh-
lerhaften (falschen oder lückenhaften) Protokollierung ein Nachteil entstehe (BSK
ZPO-Willisegger, Art. 235 N 43 f.; vgl. Entscheid der Rekurskommission des
Obergerichts des Kantons Thurgau vom 27.11.1995, RBOG 1995 Nr. 36 Ziff. 3).
Wird der Protokollberichtigungsentscheid im Rahmen des Hauptrechtsmittels mit
dem Endentscheid mitangefochten, kann die Partei geltend machen, der Endent-
scheid beruhe auf einer unrichtigen Protokollierung (BSK ZPO-Willisegger,
Art. 235 N 49). Entgegen ZR 87 (1988) Nr. 96 (und darauf beruhend Hauser/
Schweri, GVG, Kommentar zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, Zü-
rich 2002, § 155 N 16, sowie Hauser/Schweri/Lieber, GOG, Zürich/Basel/Genf
2012, § 154 N 38) kommt es darauf an, ob sich eine fehlerhafte Protokollierung
auf den angefochtenen Entscheid materiell ausgewirkt hat oder nicht. Damit wird
nicht der Entscheid darüber, ob ein bestimmter Punkt des Protokolls für die Beur-
teilung des Rechtsmittels erheblich ist oder nicht, vorweggenommen (so aber ZR
87 Nr. 96 S. 228), ist doch die Rechtsmittelinstanz in der Beurteilung frei und kann
gegebenenfalls den angefochtenen Endentscheid aufheben und die Erstinstanz
anweisen, das Protokollberichtigungsbegehren materiell zu behandeln.
d) aa) Die Klägerin hat u.a. die Berichtigung von protokollierten Zeugenaus-
sagen verlangt. Die Vorinstanz lehnte dies in ihrer Verfügung vom 26. März 2014
mit der Begründung ab, dass die Zeugen zur Wahrheit ermahnt und auf Art. 307

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StGB hingewiesen worden seien. Nach Schluss der jeweiligen Einvernahmen hät-
ten die Zeugen die ausgefertigten Protokolle durchgelesen und unterzeichnet.
Durch die Unterzeichnung der Protokolle hätten die Zeugen die Richtigkeit der
protokollierten Aussagen bestätigt, weshalb Inhalt und Umfang der Aussagen in
der Folge nicht mehr diskutiert werden müssten. Die Bestätigung des Zeugen be-
ziehe sich nicht nur auf seine Aussagen, sondern auf das ganze Protokoll und
somit auch auf die Fragestellung (Urk. 53 S. 2 f.).
Nach Auffassung der Klägerin darf die Bedeutung der Zeugenunterschrift
nicht überbewertet werden. Selbst eine nicht unterzeichnete Aussage sei gültig,
wenn auch die Beweiskraft dadurch geschmälert werde. Falls die Parteien die
Richtigkeit der protokollierten Aussage bestritten, stünde ihnen ja eben die Mög-
lichkeit offen, ein Gesuch um Protokollberichtigung zu stellen, wobei dies nicht nur
auf jene Protokolle beschränkt werde, welche nicht unterzeichnet seien. Die Ar-
gumentation der Vorinstanz finde also keine Stütze im Gesetz und sei abwegig.
Der Verweis auf Art. 307 StGB vermöge ebenfalls nicht zu überzeugen. Dieses
Scheinargument beruhe auf der Vermutung, dass niemand eine falsch protokol-
lierte Zeugenaussage unterzeichnen würde, um sich nicht strafbar zu machen.
Art. 307 StGB erfasse aber nur die (eventual-)vorsätzliche Begehung. Wenn der
Zeuge fahrlässig kleine, aber wichtige Abweichungen übersehe, werde das nicht
erfasst, weshalb eine Überprüfung immer noch möglich sei und die Strafdrohung
nicht zu einem Ausschluss der Protokollberichtigung führen könne (Urk. 57 S. 7).
bb) Zu prüfen ist, ob das vom Zeugen (sowie vom Protokollführer und dem
einvernehmenden Richter) unterzeichnete Protokoll einer Protokollberichtigung
zugänglich ist oder nicht. Die von der Vorinstanz und der Klägerin zur Unterstüt-
zung ihres jeweiligen Standpunkts angerufenen Belegstellen in der Literatur sind
nicht einschlägig. Die Vorinstanz hat sich auf die erste Auflage des Basler Kom-
mentars gestützt, wiewohl bereits im Jahre 2013 die zweite Auflage erschienen
war. Die Autoren der ersten Auflage machten ihre Aussage, wonach Inhalt und
Umfang nach der Unterzeichnung nicht mehr diskutiert werden müssten, im Zu-
sammenhang mit der Legitimation von Zeugen und Sachverständigen, ein Proto-
kollberichtigungsbegehren zu stellen (BSK ZPO-Frei/Willisegger, 1. A., Art. 235

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N 35). In der 2. Auflage wird ergänzt, sie, d.h. die Zeugen und Sachverständigen,
könnten höchstens noch auf ein Versehen aufmerksam machen (BSK ZPO-
Willisegger, 2. A., Art. 235 N 44). Im Berner Kommentar, auf den sich die Klägerin
beruft, wird lediglich festgehalten, dass die einvernommenen Zeugen oder die
Parteien, welche mit der Protokollierung nicht einverstanden seien, bei gegebe-
nen Voraussetzungen die Protokollberichtigung verlangen könnten (BK ZPO-
Rüetschi, Art. 176 N 15). Der von der Klägerin ebenfalls zitierte Leuenberger im
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (Hrsg. Sutter-Somm et al.,
Art. 235 N 19 f.) greift die Frage nicht auf.
Hauser/Schweri, auf welche Frei/Willisegger hinweisen, führen aus, dass
den Zeugen das Protokoll verlesen werde und ihre Erklärungen über dessen Voll-
ständigkeit die wesentliche Voraussetzung für deren Richtigkeit bildeten. Unter
Hinweis auf SJZ 40 S. 176 schreiben sie, dass deshalb Inhalt und Umfang der
Zeugenaussagen in der Folge nicht mehr diskutiert werden müssten (Hauser/
Schweri, a.a.O., § 154 N 6). In SJZ 40 S. 176 erachtete es das Obergericht des
Kantons Zürich für die Rechtsgültigkeit des Protokolls einer Zeugeneinvernahme
unerlässlich, dass es verlesen werde und der Zeuge seine Richtigkeit bestätige.
Über den Inhalt und Umfang von Zeugenerklärungen solle nicht nachträglich dis-
kutiert werden können. An einem Protokollberichtigungsverfahren wäre der Zeuge
nicht beteiligt. Er solle aber genau wissen, was von seinen Aussagen protokolliert
worden sei und in welcher Form dies geschehen sei. Aber auch die Parteien hät-
ten ein Recht hierauf. Nur so liessen sich allfällige Widersprüche alsbald klären
und sei es möglich, die endgültige Fassung des Protokolltextes festzulegen. Die-
ser Entscheid war zu § 165 Abs. 2 GVG/ZH des Gerichtsverfassungsgesetzes
vom 29. Januar 1911 ergangen, wonach das Protokoll unmittelbar nach der Ein-
vernahme vorzulesen und die Erklärung des Einvernommenen über die Richtig-
keit ebenfalls in dasselbe aufzunehmen war. Er ist für die vorliegende Fragestel-
lung nicht einschlägig.
Die Unterzeichnung des Protokolls hat in erster Linie die Funktion der Aner-
kennung. Unterschriftlich fixiert wird die schriftlich fixierte Aussage. Dem Zeugen
muss vor seiner Unterzeichnung das Protokoll zur Kenntnis gebracht werden

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(durch Verlesen) oder er muss es zur Kenntnis genommen haben (durch Lesen).
Die Anerkennung der (allenfalls auf das Wesentliche reduzierten) protokollierten
Aussage setzt deren mögliche Kenntnisnahme voraus – die ursprüngliche Aussa-
ge erfährt regelmässig eine Verarbeitung, womit eine Prüfung nicht nur bei Proto-
kollierung des wesentlichen Inhalts der Aussage angezeigt ist (BSK ZPO-Guyan,
Art. 176 N 10; vgl. auch Müller, in: Brunner et al., ZPO, Art. 176 N 18). Wird vom
Gericht – wie vorliegend – auf ein Verlesen der protokollierten Zeugenaussagen
verzichtet, wobei die Zivilprozessordnung nicht vorsieht, dass die Parteien das
Verlesen beantragen können (so aber noch § 230 Abs. 2 ZPO/AG und dazu BGer
B 36/06, Urteil vom 26.07.2007, E. 4; CPC-Schweizer, art. 235 N 27), erlangen
die Parteien erst zu einem späteren Zeitpunkt Kenntnis vom Zeugenprotokoll. Sie
können also nicht unmittelbar intervenieren, wenn der Zeuge – sei es bewusst, sei
es aus Nachlässigkeit – etwas unterzeichnet, das er so nicht gesagt hat . Den
Parteien muss daher grundsätzlich die Möglichkeit offenstehen, ein Begehren um
Berichtigung eines von einem Zeugen unterzeichneten Einvernahmeprotokolls zu
stellen, das ihnen anlässlich der Zeugeneinvernahme nicht zur Kenntnis gebracht
worden war (vgl. KUKO ZPO-Schmid, Art. 176 N 5; Weibel/Naegeli, in: ZPO-
Komm. Sutter/Somm et al., Art. 176 N 14; CPC-Schweizer, art. 176 N 12 und 25;
Merz, Die Praxis zur thurgauischen Zivilprozessordnung, 2. A., Bern 2007, § 218
Rz 3, unter Hinweis auf RBOG 1995 Nr. 36 Ziff. 2). Müller hält dafür, dass vor der
Berichtigung des Protokolls der Zeuge „wohl in geeigneter Art und Weise“ in das
Berichtigungsverfahren einbezogen werden muss (Müller, a.a.O., Art. 176 N 21).
e) Die Rechtsmittelinstanz kann mangels eigener Wahrnehmung nicht dar-
über befinden, ob das Protokoll richtig und vollständig geführt worden ist. Über-
prüfen kann sie im Wesentlichen nur Verfahrensfehler (Pahud, a.a.O., Art. 235
N 25; Willisegger, a.a.O., Art. 235 N 48). Wenn sich das erstinstanzliche Gericht,
das die Verhandlung durchgeführt hat, in seinem Entscheid aus eigenem Wissen
darüber ausspricht, ob das Protokoll richtig geführt worden sei oder nicht, kann
sich die obere Instanz über diese Feststellung nicht hinwegsetzen (Hauser/
Schweri, a.a.O., § 154 N 15).

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f) Gemäss Art. 235 Abs. 2 ZPO sind Ausführungen tatsächlicher Natur dem
wesentlichen Inhalt nach zu protokollieren. Die zur Sache gehörenden Ausfüh-
rungen sind richtig und vollständig wiederzugeben. Sie brauchen nicht wörtlich,
sondern sinngemäss, unter Konzentration auf das Wesentliche protokolliert zu
werden (Pahud, a.a.O., Art. 235 N 20). Zeugenaussagen sind ebenfalls in ihrem
wesentlichen Inhalt zu Protokoll zu nehmen. Abgelehnte Ergänzungsfragen der
Parteien werden zu Protokoll genommen, wenn dies eine Partei verlangt (Art. 176
Abs. 1 ZPO). Bei der Protokollierung kommt dem Protokollführer ein gewisses
Ermessen zu (BGer 1P.40/1999 vom 31.01.2000, E. 3). Mittels Protokollberichti-
gungsgesuch kann u.a. beanstandet werden, das Protokoll enthalte Lücken in der
Wiedergabe wesentlicher Ausführungen der Parteien oder gebe diese nicht in ih-
rem wahren Sinngehalt wieder; nicht verlangt werden kann eine wortgetreue Wie-
dergabe von Ausführungen (Pahud, a.a.O., Art. 235 N 22, m.w.H.; Willisegger,
a.a.O., Art. 235 N 43).
g) aa) Ein erstes Berichtigungsbegehren der Klägerin betrifft das Protokoll
der Zeugeneinvernahme von L._____ (Urk. 31). Die Klägerin macht geltend, ihre
Vertreterin lic. iur. X._____ habe im Anschluss an ihre erste Ergänzungsfrage das
Gericht darauf aufmerksam gemacht, dass der Zeuge im Warteraum zu RA
Y._____ folgende Aussage gemacht habe: „Oh, ja, Sie sind Herr Y._____, wir ha-
ben uns ja gestern gehört.“ Der Gerichtspräsident habe lic. iur. X._____ informiert,
dass dies erst am Ende der Beweisverhandlung protokolliert werde. Da keine sol-
che Protokollierung stattgefunden habe, werde dies jetzt beantragt. Zu erwähnen
sei: „Herr Gerichtspräsident, der Zeuge L._____ hat im Warteraum zu RA
Y._____ die Aussage gemacht: ‚Oh, ja, Sie sind Herr Y._____, wir haben uns ja
gestern gehört‘, damit ist seine Antwort wahrheitswidrig. Dies, Herr Gerichtspräsi-
dent, erfüllt den Tatbestand nach Art. 307 Abs. 1 StGB. Ich möchte, dass dies
protokolliert wird und dass der Straftatbestand untersucht wird.“ (Urk. 41 S. 1).
Die Vorinstanz erwog dazu, es sei richtig, dass der Vorsitzende lic. iur.
X._____ darauf hingewiesen habe, sie könne ihre Anmerkung im Rahmen der
Stellungnahme zum Beweisergebnis vorbringen. Da sie am Schluss der Verhand-

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lung eine schriftliche Stellungnahme gewünscht habe, sei eine Protokollierung ih-
rer Anmerkung folgerichtig unterblieben (Urk. 53 S. 3).
In ihrer Berufungsschrift rügt die Klägerin, es sei nicht ersichtlich (oder von
der Vorinstanz dargelegt) und gesetzlich nicht vorgesehen, inwieweit solches
(gemeint die Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme) das Gericht von der
Protokollierungspflicht entbinde. Der Inhalt der Anmerkung würde damit zwar zu
den Akten erhoben, jedoch wäre der Zusammenhang, in welchem die Anmerkung
vorgebracht worden sei, nicht mehr ersichtlich „und es würde als Parteidarlegung
behandelt.“ Die verlangte Protokollierung der Anmerkung sei aber für die Beurtei-
lung der Anmerkung und die Würdigung der Zeugenaussage von zentraler Be-
deutung (Urk. 57 S. 6 f.).
Die beantragte Protokollergänzung steht im Zusammenhang mit der von
lic. iur. X._____ an den Zeugen gestellten Ergänzungsfrage: „Hatten Sie in den
letzten Tagen mit der beklagten Partei Kontakt und über den Prozess gespro-
chen?“, auf welche der Zeuge antwortete: „Ich hatte ein Telefonat mit Herrn
K._____, dass wir uns heute hier treffen, aber nicht mehr. Wir haben das früher,
vor ca. einem Jahr, mit der Erbengemeinschaft und in Kontakt mit Herrn Y._____
ausdiskutiert.“ Im vorinstanzlichen Protokollberichtigungsentscheid wird nicht in
Abrede gestellt, dass lic. iur. X._____ im Anschluss an diese Antwort eine Bemer-
kung des Zeugen gegenüber RA Y._____ vor der Einvernahme zitierte. Es han-
delte sich dabei nicht um eine Ergänzungsfrage an den Zeugen, sondern um eine
Würdigung seiner Antwort auf die Ergänzungsfrage. Es ist daher nicht zu bean-
standen, wenn der Vorsitzende lic. iur. X._____ darauf hinwies, sie erhalte am
Ende der Einvernahme Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Klägerin macht nicht
geltend, sie habe anlässlich der Zeugeneinvernahme darauf beharrt, dass ihre
Ausführungen zur Antwort des Zeugen protokolliert würden. Daher durfte die Vor-
instanz davon absehen, diese zu protokollieren. Hinzu kommt, dass die Klägerin
in ihrer Stellungnahme zum Beweisergebnis sehr wohl ihre Einwände gegenüber
der Richtigkeit der Zeugenaussage vorbringen konnte (vgl. Urk. 46 S. 4); weshalb
der Zusammenhang nicht hätte dargetan werden können, ist nicht ersichtlich und
wird durch die Ausführungen im Protokollberichtigungsbegehren in optima forma

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widerlegt. Der Klägerin ist daher auch das schutzwürdige Interesse an einer Er-
gänzung des Protokolls im beantragten Sinne abzusprechen (Willisegger, a.a.O.,
Art. 235 N 44). Nur der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass die behaupte-
te Bemerkung des Zeugen zu RA Y._____ keineswegs im Widerspruch zur Ant-
wort auf die Ergänzungsfrage steht: Der Zeuge wurde gefragt, ob er in den letzten
Tagen mit der beklagten Partei Kontakt gehabt und über den Prozess gesprochen
habe. Er wurde also nicht gefragt, ob er mit dem Rechtsvertreter der Beklagten
(RA Y._____) Kontakt gehabt habe, und als Laie musste er die Frage auch nicht
so verstehen.
Selbst wenn sich L._____ und der Rechtsvertreter der Beklagten am Tag vor
der Einvernahme „gehört“ hätten, wäre nicht ersichtlich, weshalb dies für die Wür-
digung der Zeugenaussage von zentraler Bedeutung sein soll, solange der Inhalt
dieses Kontakts nicht bekannt ist, zumal der Zeuge eingeräumt hat, dass er die
Sache mit der Erbengemeinschaft und Rechtsanwalt Y._____ ein Jahr früher
ausdiskutiert hatte (Urk. 31 S. 5).
bb) Für die weiteren Protokollberichtigungsbegehren zeigt die Klägerin nicht
auf, dass sie einen Einfluss auf den Endentscheid haben, indem dieser auf fal-
schen Protokollierungen beruhe (Urk. 41; Urk. 57 S. 7 f.). Darauf ist im Rahmen
der Beweiswürdigung zurückkommen, soweit es sich nicht ohnehin um Neben-
sächlichkeiten (so aber Urk. 41 Ziff. 1 lit. b, Ziff. 2 lit. c Abs. 1, Ziff. 3 lit. a und b)
handelt.
IV.
1. a) Im Kaufvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und der F._____ AG
ist folgende allgemeine Freizeichnungsklausel enthalten (Urk. 5/1 S. 6, Schluss-
bestimmungen Ziff. 2 Abs. 3):
„Jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden Partei für Rechts- und Sachmängel
am Vertragsobjekt im Sinne des OR wird aufgehoben, soweit in diesem Vertrag nichts
anderes vereinbart ist. Die Parteien sind von der Urkundsperson über die Bedeutung die-
ser Freizeichnungsklausel orientiert worden. Insbesondere darüber, dass diese Vereinba-

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rung ungültig ist, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden Partei die Gewährs-
mängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwiegen hat (Art. 100 Abs. 1,
192 Abs. 3 und 199 OR).“
Weiter lautet Ziff. 6 der Schlussbestimmungen zum Kaufvertrag wie folgt
(Urk. 5/1 S. 7):
„Die Vertragsparteien nehmen davon Kenntnis, dass nach Ziffer 3 des Anhanges zur
Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen vom 7. November 2001 (SR
734.27) die Niederspannungsinstallationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperio-
de bei einer Handänderung kontrolliert werden müssen, wenn seit der letzten Kontrolle
mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Die Vertragsparteien erklären, dass die vorgeschriebene Kontrolle der elektrischen Nie-
derspannungsinstallation im Erwerbsobjekt erst nach der Eigentumsübertragung durch
die erwerbende Partei veranlasst wird. Sollten sich daraus für sie Nachteile irgendwel-
cher Art (namentlich Kostenfolgen) ergeben, wird die veräussernde Partei von jeder Ge-
währleistungspflicht befreit.“
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Wegbedingung der Gewährleis-
tung und die Vereinbarung, die Kontrolle der Niederspannungsinstallationen der
F._____ AG zu überbinden, grundsätzlich gültig seien, unter dem Vorbehalt, dass
die Mängel arglistig verschwiegen worden seien (Urk. 58 S. 9-14).
b) In ihrer Berufungsschrift hat die Klägerin geltend gemacht, die allgemeine
Freizeichnungsklausel in Ziff. 2 der Schlussbestimmungen zum Kaufvertrag sei
gesetzeswidrig und damit nichtig (Urk. 57 S. 31), ohne sich mit den diesbezügli-
chen – zutreffenden – Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Die
Klägerin behauptet lediglich, bestritten zu haben, dass der Notar den Parteien den
Kaufvertrag Punkt für Punkt, inklusive Ausschluss der Gewährleistung, erläutert
habe (Urk. 57 S. 25), ohne darzulegen, wo diese Bestreitung erfolgte (vgl. vorn
III/1/a). Hinzu kommt, dass in der Freizeichnungsklausel ausdrücklich festgehal-
ten wird, die Parteien seien von der Urkundsperson über deren Bedeutung orien-
tiert worden. Damit bleibt es dabei, dass diese Bestimmung rechtswirksam ver-
einbart worden ist.

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c) Im Berufungsverfahren hielt die Klägerin daran fest, auch Ziff. 6 der
Schlussbestimmungen zum Kaufvertrag betreffend die elektrischen Niederspan-
nungsinstallationen sei gesetzeswidrig und damit nichtig (Urk. 57 S. 14 und 31).
aa) Unbestritten ist, dass die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen
vor dem Verkauf der Liegenschaft im Jahre 1999 stattgefunden hatte (vgl. Urk.
5/23). G._____ bzw. die Eigentümer der Liegenschaft wurden mit Schreiben der
Elektrizitäts-Genossenschaft N._____ vom 26. Mai bzw. 18. Juni 2009 aufgefor-
dert, die Kontrolle durchführen zu lassen und den Sicherheitsnachweis bis 31.
Dezember 2009 zu erbringen (Urk. 5/20 und 5/21). Mit E-Mail vom 4. Dezember
2009 bestätigte die Beklagte gegenüber O._____ von der Elektrizitäts-
Genossenschaft N._____, dass dieser die Kontrolle in die Wege leiten solle (Urk.
5/22). In der Folge wurde der Auftrag zur Kontrolle wieder zurückgezogen (Urk.
5/23; Urk. 2 S. 9; Urk. 13 S. 6). Am 19. Mai 2011 wurde dann die Kontrolle im Auf-
trag der Klägerin durch die P._____ GmbH durchgeführt (Urk. 2 S. 4 f.).
bb) Ziff. 3 des Anhangs zur Verordnung über elektrische Niederspannungs-
installationen (NIV) lautet wie folgt:
„ Elektrische Installationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode müssen aus-
serdem bei jeder Handänderung nach Ablauf von fünf Jahren seit der letzten Kontrolle
kontrolliert werden.“
Die Vorinstanz erwog, diese Bestimmung sei zwingender Natur. Diese Norm
schreibe aber weder vor, wer – der alte oder der neue Eigentümer – die Kontrolle
vorzunehmen habe, noch wann genau – "bei der Handänderung" – diese vorzu-
nehmen sei. Der Zeuge M._____, Geschäftsführer der berechtigten Kontrolleurin
P._____ GmbH, habe dazu ausgesagt, dass gemäss Verordnung unklar sei, wer
die Kontrolle tätigen müsse, ob Käufer oder Verkäufer. Im Normalfall mache dies
wohl noch der Verkäufer – es komme aber darauf an, wie die Abmachungen zwi-
schen den Parteien seien. Die Vorinstanz schloss daraus, dass die Vertragsklau-
sel, wonach die Kontrolle erst nach der Eigentumsübertragung durch die erwer-
bende Partei veranlasst werde, demnach nicht wie behauptet gesetzeswidrig sei.
Daran ändere auch das Fact-Sheet (7) des Bundesamtes für Energie zur NIV

- 16 -
nichts. Dabei handle es sich um die Praxis dieses Bundesamtes, welche offenbar
nicht bzw. nicht konsequent angewendet werde. So habe die Elektrizitäts-
Genossenschaft N._____, wie aus dem E-Mail vom 29. Oktober 2010 von
O._____ hervorgehe, gewusst, dass die Beklagte die Kontrolle unter Hinweis auf
den Verkauf der Liegenschaft und die vertragliche Übertragung der Installations-
kontrolle auf den neuen Liegenschaftsbesitzer widerrufen habe (Urk. 5/23). Da die
Netzwerkbetreiberin nichts dagegen unternommen habe, obschon sie die Einhal-
tung der Vorgaben der NIV im Rahmen ihrer hoheitlichen Tätigkeit zu kontrollieren
habe (Art. 33 NIV) und über Sanktionsmöglichkeiten verfüge (Art. 40 NIV), könne
geschlossen werden, dass alles gesetzeskonform verlaufen sei. Erst mit E-Mail
vom 29. Oktober 2010 an die Q._____ SA habe die Elektrizitäts-Genossenschaft
N._____ einen neuen Termin, den 30. Juni 2011, zur Einreichung des Sicher-
heitsnachweises angesetzt (Urk. 58 S. 13).
cc) Die Klägerin rügt zunächst, dass die Vorinstanz für die Auslegung der
NIV auf die Aussage des Zeugen M._____ abgestellt habe (Urk. 57 S. 12). Diese
Kritik ist insofern berechtigt, als M._____ nur über seine Wahrnehmungen als Ge-
schäftsführer der P._____ GmbH Aussagen machen konnte, nicht aber für die
Frage massgebend sein kann, ob die von den Vertragsparteien im Kaufvertrag
vereinbarte Regelung bezüglich der Elektroinstallationen vor der NIV standhält.
Kann diesbezüglich nicht auf den Zeugen M._____ abgestellt werden, besteht
kein Rechtsschutzinteresse, auf das in diesem Zusammenhang von der Klägerin
gestellte Protokollberichtigungsbegehren einzugehen (Urk. 41 S. 3).
Weiter hat die Klägerin auf das Fact-Sheet (7) des Bundesamtes für Energie
vom 22. April 2003 zur Kontrolle bei Handänderung hingewiesen (Urk. 57 S. 13;
vgl. http://www.bfe.admin.ch/themen/00490/00497/00499/index.html?lang=de&
dossier_id=00713). Darin heisst es, verantwortlich dafür, dass eine Installations-
kontrolle durchgeführt werde, sei der Eigentümer der Installation selbst. Ziel der
Bestimmung, dass Niederspannungsinstallationen mit zehn- oder zwanzigjähriger
Kontrollperiode bei einer Handänderung kontrolliert werden müssten, wenn seit
der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen seien, sei, dass ein neuer Ei-
gentümer, der die Geschichte des Gebäudes und der Installation nicht kenne, ei-

- 17 -
ne Anlage übernehme, die nachgewiesenermassen dem Stand der Technik und
den Sicherheitsanforderungen der Verordnung entspreche. Nur auf diese Weise
könne er seiner Verantwortung als Installationsinhaber nach Art. 58 OR nach-
kommen. Der Sicherheitsnachweis müsse daher grundsätzlich im Zeitpunkt der
Handänderung vorliegen. Werde eine Liegenschaft aber unter dem Vorbehalt ei-
ner Renovation veräussert, so sei sich der Käufer bewusst, dass die Installationen
in einem nicht-sicheren Zustand sein könnten. Auf das Vorliegen des Sicherheits-
nachweises könne unter diesen Umständen und unter den folgenden Bedingun-
gen verzichtet werden: Die beabsichtigte Renovation müsse sich auch auf die
elektrischen Installationen beziehen, hinreichend konkret belegt werden können
(z.B. mittels Bauplänen, Belegen über Abklärungen bei Baubewilligungsbehörden,
Kopie eines Baubewilligungsgesuches) und in der Regel spätestens ein Jahr nach
der Handänderung abgeschlossen sein. Dies sei – so die Klägerin – eine zwin-
gende Gesetzesvorschrift. Die F._____ AG habe keine Renovationsabsichten be-
kundet oder gehegt. Die Vorinstanz habe Art. 32 NIV verletzt, denn nach dieser
Gesetzesbestimmung sei der Eigentümer, also die Beklagte, für den Sicherheits-
nachweis zuständig gewesen (Urk. 57 S. 14).
Die Niederspannungs-Installationsverordnung regelt die Voraussetzungen
für das Arbeiten an elektrischen Niederspannungsinstallationen und die Kontrolle
dieser Installationen (Art. 1 Abs. 1 NIV). Der Eigentümer einer elektrischen Instal-
lation ist dafür verantwortlich, dass die elektrischen Installationen ständig nach
den anerkannten Regeln der Technik in Stand gehalten und kontrolliert werden.
Er hat auf Verlangen den entsprechenden Sicherheitsnachweis zu erbringen
(Art. 5 NIV i.V.m. Art. 3 NIV; Art. 20 Abs. 1 EleG). Im 4. Kapitel der NIV ist die In-
stallationskontrolle geregelt (Art. 26 ff. NIV). Die Durchführung von technischen
Kontrollen und die Ausstellung der entsprechenden Sicherheitsnachweise erfolgt
von unabhängigen Kontrollorganen und akkreditierten Inspektionsstellen im Auf-
trag der Eigentümer der elektrischen Installationen (Art. 32 Abs. 1 NIV). Die Netz-
betreiberinnen überwachen den Eingang der Sicherheitsnachweise für die elektri-
schen Installationen, die aus ihren Niederspannungsverteilnetzen versorgt werden
(Art. 33 Abs. 1 NIV, vorbehältlich der Zuständigkeit des Inspektorats). Sie fordern
die Eigentümer, deren elektrische Installationen aus ihrem Niederspannungsver-

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teilnetz versorgt werden, periodisch auf, den Sicherheitsnachweis einzureichen
(Art. 36 Abs. 1 NIV). Die Sicherheitsnachweise sind von den Netzbetreiberinnen
stichprobenweise auf ihre Richtigkeit zu prüfen; gegebenenfalls sind die erforder-
lichen Massnahmen zur Mängelbehebung anzuordnen (Art. 33 Abs. 2 NIV). Das
Verhältnis zwischen der Netzbetreiberin und dem Eigentümer untersteht dem öf-
fentlichen Recht und ist zwingender Natur (vgl. Michèle Balthasar, Wenn Mieter
die Elektroinstallationen abändern, Bulletin SEV/VSE 23/04 S. 31). So heisst es
denn auch im Fact-Sheet (7), die Netzbetreiberinnen kontrollierten die Einhaltung
der Vorgaben im Rahmen ihrer hoheitlichen Tätigkeit. Demgegenüber ist das
Rechtsverhältnis zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Liegenschaft pri-
vatrechtlicher Natur. Zwar ist Ziel der Kontrollpflicht bei Handänderungen, zu ver-
hindern, dass ein neuer Eigentümer eine Anlage übernimmt, die nachgewiese-
nermassen nicht dem Stand der Technik und den Sicherheitsanforderungen der
NIV entspricht. Dies privatrechtlich sicherzustellen, obliegt indessen dem Käufer
einer Liegenschaft, der vom Verkäufer einen entsprechenden Sicherheitsnach-
weis verlangen kann (vgl. Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom
06.09.2010, A-7094/2009, E. 4.3). Tut er dies nicht, so riskiert er, dass er als ak-
tueller Eigentümer von der Netzbetreiberin aufgefordert wird, den Sicherheits-
nachweis zu erbringen (a.a.O., E. 4.1). Vorliegend hat die F._____ AG nicht nur
auf die Vorlage des Sicherheitsnachweises verzichtet; vielmehr haben die Partei-
en ausdrücklich vereinbart, dass die Kontrolle der elektrischen Niederspannungs-
installation im Erwerbsobjekt erst nach der Eigentumsübertragung durch die Er-
werberin veranlasst werde. Dies war im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig.
2. a) Die Klägerin hatte vor Vorinstanz geltend gemacht, die Beklagte habe
der F._____ AG arglistig verschwiegen, dass die gesetzliche Kontrolle der elektri-
schen Installationen schon seit längerer Zeit überfällig gewesen und von der Be-
klagten mehrfach verschoben worden sei, damit die enormen Sanierungskosten
nicht bei ihr anfallen würden (Urk. 2 S. 13). Die Vorinstanz hat hierzu ein Beweis-
verfahren durchgeführt.
b) aa) Der Klägerin wurde der Hauptbeweis auferlegt, dass die Beklagte den
der Elektrizitäts-Genossenschaft N._____ am 4. Dezember 2009 erteilten Auftrag

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zur Vornahme der periodischen Kontrolle deshalb wieder zurückgezogen habe,
weil ihr bewusst gewesen sei, dass gravierende Mängel an den Elektroinstallatio-
nen vorhanden gewesen seien, und sie eine Kontrolle vor einem Verkauf in jedem
Fall habe verhindern wollen. Als Beweismittel war die Einvernahme der Zeugen
O._____ (Klägerin), L._____ und K._____ (Beklagte) sowie die Urkunde 5/23
(Klägerin) vorgesehen (Urk. 24 S. 2, Beweissatz Ziff. 1 lit. a).
bb) Die Klägerin moniert, die Vorinstanz habe die Urkunde 5/23 schlicht
nicht beachtet (Urk. 57 S. 16). Dies ist unzutreffend. Die Vorinstanz hat sich mit
dem Inhalt dieser Urkunde (E-Mail von O._____ an die Q._____ SA vom
29. Oktober 2010 betreffend Stand der Installationskontrolle bei der Liegenschaft
C._____weg ..., D._____) auf gut eineinhalb Seiten auseinandergesetzt (Urk. 58
S. 19 ff. Ziff. 4.1.1 bis 4.1.5). Im E-Mail teilte O._____ u.a. Folgendes mit:
„Die Installationskontrolle der Liegenschaft C._____weg ..., D._____ hat zurzeit folgen-
den Stand.
Wie Sie aus den Beilagen ersehen, wurde die Unternehmung K._____ am 26.05.2009
zur Durchführung der periodischen Kontrolle aufgefordert. Frau B._____ hat dann über
uns Kontakt mit der Kontrollfirma P._____ in … aufgenommen und den Auftrag erteilt. Zu
einem späteren Zeitpunkt wurde, da ein Verkauf der Liegenschaft anstand, der Auftrag
wieder aufgehoben. Laut Frau B._____ wurde vertraglich festgelegt, dass der neue Lie-
genschaftsbesitzer verantwortlich für die Installationskontrolle sein wird.“
Die Vorinstanz verwies zunächst auf die Ausführungen der Klägerin in der
Klagebegründung, wonach die Beklagte den Kontrollauftrag – mit der Begrün-
dung, dass mit dem damaligen Vertragspartner die Vornahme der periodischen
Kontrolle auf den Zeitpunkt nach der Eigentumsübergabe festgelegt worden sei –
zu einem Zeitpunkt zurückgezogen habe, als weder die F._____ AG noch die
Klägerin Kontakt zur Beklagten gehabt habe. Weiter erwog die Vorinstanz, aus
dem zitierten E-Mail gehe nicht hervor, wann die Beklagte den Kontrollauftrag wi-
derrufen und gegenüber O._____ geäussert habe, es sei vertraglich festgelegt
worden, dass der neue Eigentümer die Installationskontrolle veranlassen werde.
Die F._____ AG sei nicht die einzige Kaufinteressentin gewesen. Die Beklagte
habe ausgesagt, dass zuerst eine Freikirche interessiert gewesen sei und die Lie-

- 20 -
genschaft sanieren und ein Clubhaus daraus habe machen wollen. Die Freikirche
habe ihr gesagt, sie wolle die Kontrolle selbst veranlassen, da sie die Liegen-
schaft ohnehin sanieren werde und diese lieber günstiger erwerben wolle. Sie ha-
be daraufhin Herrn M._____ gefragt, ob dies machbar sei, was er bejaht habe.
Die Freikirche habe dann aber eine grössere Liegenschaft in … gefunden (Urk. 58
S. 20).
Auf diese Erwägungen geht die Klägerin nicht ein, ausser dass sie behaup-
tet, (weitere) Kaufinteressenten seien bestritten (Urk. 57 S. 25) – wo diese Be-
streitung erfolgte, legt sie nicht dar. Sie genügt damit ihrer Begründungspflicht im
Berufungsverfahren nicht.
cc) Die Vorinstanz hat von der Einvernahme des Zeugen O._____ abgese-
hen. Sie begründete dies damit, dass seine Befragung am aus Urk. 5/23 gewon-
nenen Beweisergebnis nichts ändern könnte. O._____ sei nämlich als Mitarbeiter
der Elektrizitäts-Genossenschaft N._____ lediglich die Aufgabe zugefallen, die
Eigentümerschaft aufzufordern, die fällige Kontrolle durchzuführen. Dies habe er
am 26. Mai 2009 getan, worauf die Beklagte die Firma P._____ GmbH mit der
Kontrolle beauftragt habe. Gemäss Aussage des Zeugen M._____, Geschäftsfüh-
rer der P._____ GmbH, habe O._____ jeweils die Formulare im Hinblick auf die
anstehende Kontrolle an ihn weitergeleitet (Urk. 33 S. 2). Wie sich aus dem E-
Mail von O._____ an die Firma Q._____ SA vom 29. Oktober 2012 [recte: 2010]
ergebe, sei ihm zwar bekannt gewesen, dass der von der Beklagten an die
P._____ erteilte Auftrag wegen des Verkaufs der Liegenschaft wieder aufgehoben
und vertraglich vereinbart worden sei, dass der neue Liegenschaftsbesitzer für die
Kontrolle verantwortlich sein werde. Da O._____ aber die Liegenschaft nie be-
sichtigt habe, mit der Durchführung der Kontrolle nichts zu tun gehabt habe und
auch nie in persönlichen Kontakt mit der Beklagten getreten sei, könne er als
Zeuge zum Motiv der Beklagten für den Widerruf des Auftrages und insbesondere
zu ihrer angeblichen Kenntnis der vorhandenen Mängel an den Anlagen keine
brauchbaren Aussagen machen (Urk. 58 S. 21).
Die Klägerin beharrt darauf, dass die Zeugeneinvernahme O._____s von
Relevanz sei. Er habe die Aufforderungen zur Kontrolle der Bäckerei, Wohnungen

- 21 -
und des Restaurants vom 26. Mai und 18. Juni 2009 unterzeichnet und gemäss
Urkunden telefonischen Kontakt mit der Beklagten gehabt. Insbesondere aus dem
E-Mail vom 4. Dezember 2009 (Urk. 5/22) der Klägerin an O._____ gehe dies
hervor (Urk. 57 S. 16).
Wie bereits dargelegt, schloss die Klägerin aus dem Rückzug des Kontroll-
auftrags, der zu einem Zeitpunkt stattgefunden habe, als die F._____ AG noch
nicht in Vertragsverhandlungen mit der Beklagten gestanden habe, darauf, dass
dieser gravierende Mängel an den Elektroinstallationen bewusst gewesen seien
(Urk. 2 S. 9). Die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die Beklagte bereits vorher
eine Kaufinteressentin (Freikirche) hatte, welche die Kontrolle selber durchführen
lassen wollte, wurden im Berufungsverfahren nicht substantiiert gerügt (vgl. oben
lit. bb). Die Absage des Kontrollauftrags erfolgte gemäss Aussage des Zeugen
M._____ ihm gegenüber durch „Herr K._____“ (Urk. 33 S. 4). Das von der Kläge-
rin angesprochene E-Mail vom 4. Dezember 2009 enthält lediglich die Bestäti-
gung der Beklagten gegenüber O._____, dass dieser die Kontrolle in die Wege
leiten solle (Urk. 5/22). Zwar geht aus diesem E-Mail hervor, dass die Beklagte
und O._____ am Tag zuvor telefoniert und insofern „persönlichen Kontakt“ hatten.
Dieses Telefonat muss aber vor der Absage des Kontrollauftrags stattgefunden
haben. Daher behält die Feststellung der Vorinstanz, O._____ könne zum Motiv
der Beklagten für die Absage keine brauchbaren Aussagen machen, ihre Gültig-
keit. Da die Klägerin aus der Absage schloss, dass der Beklagten die gravieren-
den Mängel bewusst waren, konnte die Einvernahme O._____s unterbleiben.
dd) Die Vorinstanz hat darauf hingewiesen, dass die Kontrolle nicht, wie von
der Klägerin behauptet, überfällig gewesen sei. Mahnungen fänden sich nicht in
den Akten (Urk. 58 S. 21 f.). Die Klägerin hält diese Ausführungen für willkürlich
bzw. aktenwidrig (Urk. 57 S. 25 f.).
Unbestritten ist, dass die Kontrolle nach zehn Jahren seit der letzten Kontrol-
le im Jahre 1999 fällig war. Die Ausführung der Vorinstanz, wonach die Frist für
den Sicherheitsnachweis gemäss Art. 36 Abs. 3 NIV bis 31. Dezember 2010 ver-
längert werden konnte, ist nicht zu beanstanden. In der Praxis können weitere
Fristerstreckungen gewährt werden (Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts

- 22 -
vom 03.05.2010, A-4183/2009, E. 5.1). Ebenso wenig ergibt sich „unzweifelhaft
aus der eMail von O._____ an die Beklagte vom 04. Dezember 2009“ (Urk. 5/22),
dass die Beklagte am 3. Dezember 2009 im Sinne von Art. 36 Abs. 3 NIV ge-
mahnt worden war. Die aufgeworfenen Fragen sind aber für den Ausgang des
Verfahrens ohnehin nicht relevant.
ee) Damit bleibt es dabei, dass die Klägerin den Beweis nicht erbringen
konnte, wonach die Beklagte den Auftrag zur periodischen Kontrolle zurückgezo-
gen habe, weil sie von gravierenden Mängeln an den Elektroinstallationen ge-
wusst habe.
c) aa) Weiter wurde der Klägerin der Hauptbeweis für die Behauptung aufer-
legt, die Beklagte habe den desolaten Zustand der Elektroinstallationen gekannt,
da sie nicht nur die überfällige Kontrolle seit der Aufforderung der Elektrizitäts-
Genossenschaft N._____ im Jahre 2009 mehrmals verschoben habe, sondern
auch provisorisch und höchst laienhaft „Verbesserungen“ an den Kabeln und In-
stallationen ausgeführt habe (Urk. 24 S. 2; Beweissatz Ziff. 1 lit. b). Als einziges
Beweismittel der Klägerin zu diesem Beweissatz liess die Vorinstanz die Zeugen-
befragung von M._____ zu. Die Klägerin macht geltend, sie habe auch R._____
als Zeugen zu diesem Beweisthema angerufen, und dabei auf Urk. 20 verwiesen
(Urk. 57 S. 17 und 18 f.).
Gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO enthält die Klage die Bezeichnung der
einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen. Die Beweismittel sind
grundsätzlich bereits in der Klageschrift zu bezeichnen. Alle Beweismittel sind
spätestens in der zweiten Rechtsschrift oder in der Instruktionsverhandlung bzw.
– wenn weder das eine noch das andere stattgefunden hat – zu Beginn der
Hauptverhandlung zu bezeichnen (Art. 229 Abs. 2 ZPO; Pahud, in: Brunner et al.
[Hrsg.], ZPO, Art. 221 N 14). Die Beweisofferten müssen den einzelnen zu bewei-
senden Tatsachen klar zugeordnet werden. Für das Gericht und die Gegenpartei
muss eindeutig ersichtlich sein, welche Beweismittel zu welchen Tatsachenbe-
hauptungen angerufen werden (Pahud, a.a.O., N 15; Leuenberger, in: Sut-
ter/Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
2. A., Art. 221 N 51; BK ZPO-Killias, N 29 zu Art. 221 ZPO).

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In der Klagebegründung hat die Klägerin zur zum Beweis verstellten Tatsa-
chenbehauptung einzig M._____ als Zeugen angerufen (Urk. 2 S. 9 f.). In der
Hauptverhandlung bezeichnete die Klägerin R._____ als Zeugen für die Behaup-
tung, sämtliche Elektroanschlüsse und -leitungen sowie Sicherungskasten der
ganzen Liegenschaft seien in einem unheilvollen Durcheinander gewesen, nicht
fachmännisch verlegt, und hätten in einen gesetzeskonformen, gefahrenfreien
Zustand gebracht werden müssen (Urk. 20 S. 7). Da den Parteien anlässlich der
Instruktionsverhandlung vom 4. April 2013 nicht Gelegenheit gegeben worden
war, den Sachverhalt zu ergänzen und weitere Beweismittel zu nennen, war die
neue Beweismittelbezeichnung der Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung zu-
lässig (Art. 229 Abs. 2 ZPO; Pahud, a.a.O., Art. 229 N 20). Indessen kann das
neue Beweismittel nicht der in der Klagebegründung erhobenen und zum Beweis
verstellten Behauptung zugeordnet werden. R._____ hätte nur Aussagen zum
desolaten Zustand der Elektroinstallationen machen sollen. Dass dies zumindest
teilweise der Fall war, wurde von der Vorinstanz gestützt auf das Zeugnis von
M._____ festgestellt. Wesentlich wäre jedoch gewesen, wenn R._____ hätte Aus-
sagen dazu machen können, ob die Beklagte die überfällige Kontrolle im Jahre
2009 mehrfach verschob und provisorisch sowie höchst laienhaft „Verbesserun-
gen“ an den Kabeln und Installationen ausgeführt und daher den desolaten Zu-
stand der Elektroinstallationen gekannt hat. Dazu wurde R._____ nicht als Zeuge
angerufen, weshalb für die Vorinstanz kein Anlass bestand, die entsprechende
Einvernahme durchzuführen.
bb) Die Vorinstanz kam gestützt auf die Aussagen des Zeugen M._____
zum Schluss, dass die an den Elektroinstallationen vorgefundenen Mängel im
Wohnungsbereich der Liegenschaft durch normale Abnützung entstanden seien.
Gravierende Mängel hätten sich lediglich in der Hauptverteilung und im Lager-
raum hinter der Bäckerei gefunden. Der Grossteil der gravierenden Mängel in der
Hauptverteilung sei jedoch durch den Restaurantumbau entstanden, welcher im
Zeitpunkt seiner Kontrolle bzw. seines Treffens mit der von der Klägerin beauf-
tragten Verwalterin S._____ im Gange gewesen sei. Da der Restaurantumbau
erst im Jahr 2011 erfolgt sei – somit ungefähr ein Jahr nach dem Verkauf der Lie-
genschaft – stehe fest, dass die Beklagte wie auch ihr Bruder K._____ diese

- 24 -
Mängel weder gekannt hätten noch dafür verantwortlich gewesen seien. Demge-
genüber seien die vom Zeugen M._____ als katastrophal bezeichneten Mängel im
Lagerraum hinter der Bäckerei offenbar zumindest im Jahr 2011 für jedermann
erkennbar gewesen. Über den Zustand dieser Installationen im Jahr 2009 habe
der Zeuge allerdings keine Aussagen machen können. Aufgrund des Beweiser-
gebnisses stehe somit fest, dass sich die Elektroinstallationen im Wohnbereich
der Liegenschaft nicht in einem aussergewöhnlich schlechten Zustand befunden,
sondern lediglich altersbedingte Abnützungen aufgewiesen hätten. In einem deso-
laten Zustand hätten sich gemäss den überzeugenden Aussagen von M._____ im
Zeitpunkt der Kontrolle durch die P._____ GmbH im Jahr 2011 lediglich die
elektrischen Anlagen in der Hauptverteilung und im Lagerraum hinter der Bäcke-
rei befunden. Der Klägerin misslinge jedoch der Beweis dafür, dass die Beklagte
die Verantwortung für laienhafte "Verbesserungen" an den Kabeln und Installatio-
nen trage, vollständig. Es lägen keinerlei Beweismittel vor, welche auch nur an-
nähernd darauf hindeuten würden, dass die Beklagte provisorische oder laienhaf-
te Installationen vorgenommen oder veranlasst habe. Den klaren Aussagen des
klägerischen Hauptzeugen M._____ sei zu entnehmen, dass es im Gegenteil die
Klägerin gewesen sei, welche beim Umbau des Restaurants unsachgemässe
Elektroinstallationen bei der Hauptverteilung vorgenommen habe. Dies bedeute
gleichzeitig, dass die Beklagte von diesen Mängeln keine Kenntnis haben konnte,
da sie nach Darstellung von M._____ grösstenteils erst nach dem Verkauf der
Liegenschaft entstanden seien. Somit bleibe lediglich noch zu prüfen, ob die Be-
klagte den von M._____ als katastrophal bezeichneten Zustand der elektrischen
Anlagen im Lager hinter der Bäckerei gekannt habe. Auch wenn M._____ nur den
schlechten Zustand der Anlagen im Jahr 2011 habe bestätigen können, liege es
nahe, dass die gravierenden Mängel bereits im Zeitpunkt des Verkaufs der Lie-
genschaft vorgelegen hätten. Den strikten Beweis dafür habe die Klägerin aller-
dings nicht erbringen können. Selbst wenn man aber davon ausginge, der Beklag-
ten sei der desolate Zustand bei den Verkaufsverhandlungen im Jahr 2010 be-
kannt gewesen, bedeute dies nicht, dass sie diese Mängel gegenüber der Käufe-
rin absichtlich verschwiegen habe. Wie noch darzulegen sei, habe die Beklagte
nämlich den Beweis dafür erbringen können, dass die F._____ AG das Kaufobjekt

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genau geprüft habe und in diesem Zusammenhang auch die offen vorhandenen
Mängel im Lagerraum der Bäckerei habe erkennen können (Urk. 58 S. 23 ff.).
cc) Bei ihrer Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung bezieht sich die
Klägerin zunächst auf den Kontrollbericht Urk. 5/2 von M._____ (Urk. 57 S. 18 Rz
49). Da diese Urkunde nicht als Beweismittel zum Beweisthema gemäss Beweis-
satz lit. b bezeichnet wurde, ist auf diese Kritik nicht weiter einzugehen.
Weiter stützt sich die Klägerin auf die Aussage von S._____, der Verwalterin
der Klägerin, anlässlich der Instruktionsverhandlung, wonach sie aufgrund von
häufigen Stromausfällen und Reklamationen einen Elektriker bestellt habe. Im
Kasten für die elektrischen Anschlüsse für die gesamte Liegenschaft habe ein ab-
solutes Chaos geherrscht (Prot. I S. 6 f.). Die Vermutung von M._____, die Be-
klagte habe die „laienhaften Verbesserungen“ in der Hauptverteilung mit grosser
Wahrscheinlichkeit nicht vorgenommen, sondern vielmehr derjenige, welcher den
Restaurantumbau vorgenommen habe, könne demnach nicht stimmen (Urk. 57
S.18 Rz 50). Selbst wenn man – mangels Bestreitung durch die Beklagte – auf
die Aussage von S._____ abstellen wollte, welche lediglich eine Parteibehaup-
tung darstellt, geht daraus jedenfalls nicht hervor, dass es die Beklagte war, wel-
che bei der Hauptverteilung laienhafte „Verbesserungen“ vornahm oder nur schon
Kenntnis vom dortigen „Chaos“ hatte. Es bestehen daher keine Anhaltspunkte da-
für, dass die Beklagte den schlechten Zustand der Hauptverteilung gegenüber der
F._____ AG absichtlich verschwieg.
d) aa) Zur klägerischen Behauptung, der ehemalige Restaurantpächter
T._____ habe die Erben mehrfach auf den Sanierungsbedarf der elektrischen An-
lagen aufmerksam gemacht, wurde erstinstanzlich der von der Klägerin als einzi-
ges Beweismittel bezeichnete Zeuge U._____ einvernommen (Urk. 24 S. 3, Be-
weissatz Ziff. 1 lit. c; Urk. 20 S. 3). Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass
U._____ keinerlei Aussagen über eigene Wahrnehmungen zur Frage, ob T._____
die Erben mehrfach auf den Sanierungsbedarf der elektrischen Anlagen aufmerk-
sam gemacht habe, habe tätigen können. Seine Aussagen könnten daher nichts
zur Sachverhaltserstellung beitragen (Urk. 58 S. 25).

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bb) Die Klägerin ist der Auffassung, die Schlussfolgerung der Vorinstanz sei
aktenwidrig und willkürlich, weil U._____ konträre Aussagen gemacht habe. Er
habe nämlich auf die Frage Folgendes ausgesagt (Urk. 57 S. 19 und 21; Urk. 34
S. 3):
„Ja und Nein. Zum Zeitpunkt des Verkaufs wussten wir es nicht. Im Nachhinein als wir
Herrn T._____ im Zusammenhang mit einem anderen Thema trafen, wies er uns darauf
hin. Er deutschte es nicht aus, aber er erklärte, dass das eine oder andere an den elektri-
schen Anlagen zu machen sei. Bei dieser Gelegenheit sagte er auch, dass er dies Herrn
K._____ schon früher wiederholt mitgeteilt hatte.“
Die Vorinstanz hat auf Art. 169 ZPO hingewiesen, wonach derjenige, wel-
cher nicht Partei ist, über Tatsachen Zeugnis ablegen kann, die er oder sie unmit-
telbar wahrgenommen hat (Urk. 58 S. 25). Gemäss Botschaft zur ZPO ist damit
das Zeugnis vom Hörensagen ausgeschlossen (BBl 2006 S. 7321). In der Lehre
wird indessen zu Recht die Auffassung vertreten, dass einem solchen Zeugnis
nicht von vornherein jeglicher Beweiswert abgesprochen werden kann (vgl. Mül-
ler, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO, Art. 169 N 12; Weibel/Naegeli, in Sutter-Somm
et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. A.,
Art. 169 N 7; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. A., Zürich 2013,
§ 18 N 36; BK-Rüetschi, Art. 169 N 8). Wenn dem Zeugen von einer dritten Per-
son über etwas berichtet wird, kann er über seine Wahrnehmung des Berichts
Zeugnis ablegen, solange die Tatsache der Erfassung einer Mitteilung Beweisge-
genstand ist (BSK ZPO-Guyan, Art. 169 N 1). Eine direkte Beweiskraft für die
vernommene Tatsache ist der Aussage zwar abzusprechen, doch kann sie als In-
diz in die Beweiswürdigung einbezogen werden (Müller, a.a.O.; Lendenmann, in:
Gehri/Kramer [Hrsg.], ZPO Kommentar, Art. 169 N 9; BGer 4P.10/2000,
E. 1/a/bb). Somit ist die Aussage von U._____, T._____ habe gesagt, dass er
Herrn K._____ schon früher wiederholt mitgeteilt habe, das eine oder andere sei
an den elektrischen Anlagen zu machen, lediglich ein Indiz dafür, dass dies auch
tatsächlich so war.

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cc) Die Klägerin hat sodann auf die Aussagen von K._____ hingewiesen,
der auf die Frage, ob er von T._____ auf den Sanierungsbedarf der elektrischen
Installationen hingewiesen worden sei, antwortete (Urk. 32 S. 4):
„Ab und an sagte er mir, dass eine Sicherung rausgeflogen sei. Er [recte: es] ging aber
nie darum, dass ein grosses Problem vorhanden war.“
Und weiter (Urk. 32 S. 5):
„… Herr T._____ hat mir mitgeteilt, dass er mit Herr U._____ unter anderem auch über
die elektrischen Installationen diskutiert hat. Er würde dies auch so bezeugen. Es war ja
auch in seinem Interesse, dass die elektrischen Anlagen auf einem guten Stand sind.
Demnach hatten Sie das gleiche Wissen über die
elektrischen Installationen wie Herr T._____, da er Sie
ja offenbar darüber informiert hatte?
Wenn irgendetwas betreffend das Elektrische war, wurde ich informiert und wusste es.“
Auch wenn K._____ von der Klägerin nicht zum Beweissatz 1c angerufen
worden war, können seine Aussagen dazu berücksichtigt werden: Wenn schon
überschiessende Beweisergebnisse berücksichtigt werden können (Leu, in: Brun-
ner et al., ZPO, Art. 157 N 18; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcheri-
schen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, § 54 N 3), muss dies auch für
Aussagen gelten, die ein Zeuge zu einem behaupteten Sachverhalt gemacht hat,
zu dem er nicht explizit als Beweismittel angerufen wurde. Indessen geht aus den
Aussagen von K._____ nicht hervor, dass er von T._____ mehrmals auf einen
Sanierungsbedarf der elektrischen Anlagen hingewiesen worden sei. Aus seinen
Aussagen wird nämlich nicht klar, was T._____ ihm konkret gesagt hat, ausser
dass wiederholt Sicherungen ausgelöst worden seien. Bei älteren elektrischen In-
stallationen kommt dies relativ häufig vor, wenn durch die Inbetriebnahme mehre-
rer Endverbraucher eine Überlastung eintritt. Auch andere Ursachen kommen in
Betracht (insb. Kurzschlüsse durch Überhitzung, defekte Geräte, unsachgemässe
Installationen etc.). Wiederholt (unbeabsichtigt) ausgelöste Sicherungen deuten
daher nicht zwingend auf einen Sanierungsbedarf der elektrischen Installationen
hin und lassen schon gar nicht den Umfang eines allfälligen Sanierungsbedarfs

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abschätzen. Auch die zitierten Aussagen von U._____, der wie gesehen nur vom
Hörensagen berichten konnte, schaffen keine Klarheit darüber, was T._____ ge-
genüber K._____ betreffend einen allfälligen Sanierungsbedarf allenfalls gesagt
hat. Der klägerische Beweis zu Beweissatz 1c ist daher gescheitert. Daran könnte
auch nichts ändern, wenn K._____ auf die Frage, ob der Pächter T._____ dem
potenziellen Käufer mehr über die Liegenschaft erzählt habe als dem Zeugen,
ausweichend geantwortet haben sollte, wie die Klägerin im Rahmen des Proto-
kollberichtigungsbegehrens geltend gemacht hat (Urk. 41 S. 2 f.).
e) aa) Die Vorinstanz hat der Beklagten den Hauptbeweis für die Behaup-
tungen auferlegt,
- die Vertreter der F._____ AG, U._____ und V._____, hätten die Liegen-
schaft anfangs 2010 besichtigt und K._____ sowie L._____ mitgeteilt, sie
würden nicht „die Katze im Sack“ kaufen, seien Liegenschaftsfachleute und
wollten den Zustand der Liegenschaft deshalb genau prüfen;
- nach der ersten Besichtigung hätten weitere Besichtigungen in gleicher Zu-
sammensetzung stattgefunden, wobei U._____ erklärt habe, er wolle das
Gebäude umfassend sanieren, und deshalb K._____ um Zustimmung gebe-
ten habe, die Liegenschaft noch weitergehend untersuchen zu dürfen (Urk.
24 S. 3, Beweissätze Ziff. 2 lit. a und b).
Als Beweismittel der Beklagten wurden L._____ und K._____ als Zeugen
einvernommen (Urk. 31 f.), wobei die Vorinstanz sehr wohl berücksichtigte, dass
letzterer der Bruder der Beklagten ist und daher seine Aussagen grundsätzlich ei-
nen geringeren Beweiswert haben (Urk. 58 S. 19; demgegenüber die Klägerin in
Urk. 57 S. 27). Gemäss Vorinstanz konnte die Beklagte diese Beweise erbringen.
Die Aussagen der Zeugen L._____, K._____ und U._____ würden leicht bezüg-
lich der Anzahl Besichtigungen sowie der Besichtigungsteilnehmer divergieren.
Übereinstimmend hätten aber alle ausgesagt, dass anfangs 2010 eine Besichti-
gung in Anwesenheit der beiden Vertreter der F._____ AG sowie von K._____
und einer weiteren Person (gemäss L._____ er und gemäss U._____ T._____)
stattgefunden habe und die Herren U._____ und V._____ anschliessend die Lie-

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genschaft alleine noch mindestens zweimal hätten besichtigen können. U._____
habe zudem erklärt, er glaube, die meisten Räumlichkeiten ausser ein/zwei Woh-
nungen gesehen zu haben. V._____ und er hätten sich etwa gleich um die bauli-
chen Belange gekümmert. U._____ und V._____ hätten demnach – so die Vor-
instanz – Gelegenheit gehabt, die Liegenschaft unbeaufsichtigt und umfassend zu
prüfen. Sie hätten ungestört mit den Mietern sprechen können. Mit ihrer langjähri-
gen Erfahrung im Immobiliengeschäft und vielen gleichartigen Käufen hätten
U._____ und V._____ auch gewusst, worauf zu achten sei. Diese mehrmaligen
Besichtigungen liessen den eindeutigen Schluss zu, dass sie die Liegenschaft
genau hätten prüfen wollen und können. Hätte die Beklagte etwas verheimlichen
wollen, dann hätte sie die potentiellen Käufer nicht alleine die Liegenschaft be-
sichtigen lassen. Die Liegenschaft sei gemäss den Aussagen von L._____ und
K._____ sanierungsbedürftig gewesen, und U._____ habe ihnen mitgeteilt, die
Liegenschaft sanieren zu wollen. Letzterer habe als Zeuge verneint, bei den
elektrischen Installationen einen Sanierungsbedarf festgestellt zu haben. In der
Verkaufsdokumentation seien unter dem Stichwort "Sanierungsbedarf" die Fas-
sade und Fenster aufgeführt, und im Objektbeschrieb sei festgehalten, dass die
haustechnischen Installationen mehrheitlich von 1965 – dem Baujahr des Gebäu-
des – stammen würden respektive beim Umbau 1989 ersetzt worden seien und
der Gebäudezustand baulich akzeptabel und leicht erneuerungsbedürftig sei. Dies
dürfte U._____ nicht entgangen sein. Höchst unwahrscheinlich sei, dass diese ei-
gens zwecks Verkaufs der Liegenschaft erstellte Dokumentation der Käuferin –
wie von der Klägerin behauptet – nicht abgegeben worden sei. Bei Gebäuden
dieser Grössenordnung würden regelmässig Dokumentationen erstellt und den
Kaufinteressenten übergeben. Der Zeuge L._____ habe denn auch bestätigt,
U._____ bzw. V._____ ein Exemplar sowie das Original für die Bank übergeben
zu haben. Naheliegend sei hingegen, dass die Dokumentation des HEV (Hausei-
gentümerverband …, Urk. 5/28) nicht überreicht worden sei, da schliesslich der
Verkauf und die Beratung über die Firma W._____ Immobilienberatung AG erfolgt
sei, welche eine eigene Dokumentation erstellt habe. Ein weiteres Indiz, dass
U._____ dahingehend argumentiert habe, das Gebäude umfassend sanieren zu
wollen, sei die nicht unerhebliche Reduktion des Kaufpreises um Fr. 300'000.–.

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U._____ habe denn auch bestätigt, dass Preisverhandlungen stattgefunden hät-
ten – dies entgegen den Vorbringen der Klägerin. Dem Argument der Klägerin,
die Geschichte mit einer angeblichen Sanierung hätte U._____ keinen Nutzen
gebracht, sei entgegenzusetzen, dass Sanierungsbedarf häufig vorgebracht wer-
de, um den Kaufpreis zu drücken (Urk. 58 S. 28 ff.).
bb) Für die Klägerin handelt es sich um eine willkürliche Annahme der Vor-
instanz, dass „mehrfache Liegenschaftsbesichtigungen in gleicher Zusammenset-
zung“ stattgefunden hätten. Gemäss L._____ sei die erste Besichtigung am
2. März 2010 erfolgt. Schon am 4. März 2009 [recte: 2010] habe U._____ den
Kaufpreis von Fr. 1,9 Mio. bestätigt. Dieser sei bereits am ersten Besichtigungs-
termin abgesprochen worden. Was bei dieser Sachlage die „mehrfachen Besich-
tigungen von U._____“ ihm noch gebracht hätten, um nicht die „Katze im Sack“ zu
kaufen, sei – abgesehen davon, dass diese Feststellung an sich falsch sei – nicht
ersichtlich, da der Kaufpreis schon abgesprochen und die Unterlagen zur Erstel-
lung des Kaufpreises bereits beim Notar gewesen seien (Urk. 57 S. 20 und 26 f.).
Ob die Liegenschaftsbesichtigungen in gleicher Zusammensetzung stattge-
funden haben, ist nicht entscheidrelevant. U._____ bestätigte, dass er und
V._____ die Liegenschaft mindestens dreimal besichtigt hatten (Urk. 34 S. 2).
K._____ wurde gefragt, ob U._____ und V._____ ihm mitgeteilt hätten, sie wür-
den nicht die „Katze im Sack“ kaufen und deshalb den Zustand der Liegenschaft
genau prüfen. Er antwortete darauf (Urk. 32 S. 3):
„Genau. Gleichzeitig sagte Herr V._____ auch, er sei vom Fach und habe schon 15 an-
dere Liegenschaften gekauft.“
Der Zeuge L._____ beantwortete dieselbe Frage mit: „Ja, das ist richtig.“
(Urk. 31 S. 3). Die Form der Fragestellung (Ja-/Nein-Frage) mit suggestivem An-
teil (vgl. Hauser, Der Zeugenbeweis im Strafprozess mit Berücksichtigung des Zi-
vilprozesses, Zürich 1974, S. 291; BSK STPO-Häring, 2. A., N 33b zu Art. 143),
mindert den Beweiswert dieser Antworten erheblich. Allerdings sagte L._____
auch auf die Frage, ob U._____ den Zustand der elektrischen Installationen ge-
prüft habe (Urk. 31 S. 3):

- 31 -
„Wir besichtigten das Haus und auch die technischen Räume. Er ist ein Profi und muss
den Zustand der Anlagen gesehen haben. Herr V._____ war zuständig für die baulichen
Sachen und ebenfalls anwesend.“
U._____ bestätigte selbst, dass er und V._____ sich um die baulichen Be-
lange kümmerten. Er (U._____) sei seit 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig
und habe viele Käufe dieser Art abgewickelt (Urk. 34 S. 2 f.). Der Schluss der Vor-
instanz, dass U._____ und V._____ den Zustand der Liegenschaft genau hätten
prüfen wollen und können, ist daher nicht zu beanstanden. Auch wenn der Preis
bereits anlässlich der ersten Besichtigung um Fr. 300‘000.– reduziert und auf
Fr. 1,9 Mio. festgesetzt wurde – ob nach „grossen Preisverhandlungen“ oder
nicht, ist letztlich irrelevant (Urk. 57 S. 22) –, machte dies weitere Besichtigungen
selbstverständlich nicht nutzlos; es wäre der Käuferin jederzeit freigestanden, auf
ihr Angebot zurückzukommen, solange der Kaufvertrag nicht öffentlich beurkun-
det war.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Antworten von K._____ zu den Besichti-
gungsmodalitäten seien nicht richtig protokolliert worden (Urk. 41 S. 2). Die anbe-
gehrten Korrekturen sind aber nicht entscheidrelevant. Gestützt auf die Zeugen-
aussage von U._____ ist unbestritten, dass dieser und V._____ die Liegenschaft
nach der ersten Besichtigung im Beisein von K._____ noch mindestens zweimal
ohne letzteren besichtigten (Urk. 34 S. 2). Dies sagt ja letztlich auch K._____ („…
sie konnte dann die Liegenschaft ohne meine Anwesenheit zeigen.“; Urk. 32 S.
3).
cc) Die Klägerin wehrt sich dagegen, dass die Vorinstanz in der Preisreduk-
tion ein Indiz für von U._____ angeblich geäusserten Sanierungsabsichten gese-
hen hat (Urk. 57 S. 22). L._____ sagte, die Kaufpreisreduktion sei hauptsächlich
wegen der alten elektrischen Anlagen erfolgt, auch die Fassaden und Fenster
seien renovationsbedürftig gewesen (Urk. 31 S. 6). U._____ habe renovieren und
sanieren wollen (Urk. 31 S. 5). K._____ nannte keinen Grund für die Preisredukti-
on, bestätigte aber die Sanierungsabsichten von U._____. Vor allem habe dieser
allen Mietern gesagt, dass alles umgebaut und verschönert werde (Urk. 32 S. 4).
U._____ selber wurde nicht gefragt, ob er Sanierungsabsichten geäussert habe

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(Urk. 34; vgl. auch Urk. 57 S. 25 Rz 76 iii). Der Zeuge L._____ machte die Ver-
knüpfung zwischen Renovationsbedarf und tieferem Preis. So sagte er (Urk. 31 S.
4):
„Die Herren U._____ und V._____ sind seit 10 bis 20 Jahren in der Immobilienbranche
tätig. Sie wussten, was sie kauften. Es war ein Punkt, dass wir sagten, wir gehen mit dem
Preis herunter und sie übernehmen das Objekt, so wie es ist.“
Dass die Preisreduktion mit dem Sanierungsbedarf begründet wurde, ist plausi-
bel, aber nicht zwingend. Die Aussage von L._____ ist daher wenigstens gut
nachvollziehbar. K._____ hat die Sanierungsabsichten von U._____ anders, ori-
gineller formuliert, indem er die Mieter ins Spiel brachte. Dies macht die Aussage
glaubwürdig. Es ist davon auszugehen, dass U._____ Sanierungsabsichten be-
kundete. Die Vorinstanz hat nicht behauptet, dass es dabei speziell um die
elektrischen Installationen ging, und ist insofern den diesbezüglichen Ausführun-
gen von L._____ nicht gefolgt. Dieser hat sich aber entgegen der Klägerin (Urk.
57 S. 23) nicht widersprüchlich geäussert, als er auf die Frage:
„Trifft es zu, dass die Beklagte der Elektrizitäts-
Genossenschaft N._____ im Jahre 2009 den Auftrag
zur Vornahme der fälligen Kontrolle der Installationen
erteilte?“,
antwortete:
„Dies hörte ich erst im Nachgang. Wir setzten ja den Preis um CHF 300‘000.– tiefer.
Dass die Kontrolle nicht mehr vorgenommen werden konnte, war einer der wichtigen
Gründe dafür.“ (Urk. 31 S. 4)
Der Zeuge wusste zwar im Zeitpunkt der Kaufpreisverhandlung, dass eine Kon-
trolle vorgenommen werden sollte, verneinte aber, Kenntnis davon zu haben,
dass die Beklagte bereits einen Kontrollauftrag erteilt hatte.
dd) Die Klägerin macht Ausführungen dazu, wer fachkundiger gewesen sei,
L._____ oder U._____ (Urk. 57 S. 28 f.). Indessen geht es nur um die Frage, ob
U._____ mit dem Immobilienhandel vertraut war, was er selbst bejaht hat, und

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nicht darum, ob er in bautechnischer oder gar elektrotechnischer Hinsicht ein
Fachmann ist. Der Schluss der Vorinstanz, dass er (und V._____) daher wussten,
worauf sie bei den Besichtigungen zu achten hatten, ist daher richtig (vgl. BGer
4A_648/2012, 5.3).
f) Die Klägerin hat gerügt, es sei kein Augenschein durchgeführt und kein
Gutachten eingeholt worden (Urk. 57 S. 17). Mit dem Augenschein wollte die Klä-
gerin beweisen, dass Brandspuren aufgrund von Kurzschlüssen immer noch
sichtbar seien (Urk. 20 S. 7). Das Gutachten beantragte die Klägerin zum Zustand
der Elektroinstallationen (Urk. 20 S. 7 f.). Beides wäre indessen nicht geeignet,
den Beweis zu erbringen, dass die Beklagte Mängel an den elektrischen Installa-
tionen kannte und diese gegenüber der Käuferschaft absichtlich verschwieg.
Sichtbare Mängel konnten die Vertreter der F._____ AG anlässlich der mehrfa-
chen Besichtigungen selber erkennen; versteckte Mängel konnten der Beklagten
ebenso entgangen sein wie der Käuferschaft.
g) Gemäss Klägerin hat die Vorinstanz in aktenwidriger Weise ausgeführt,
die Beklagte bzw. die Erbengemeinschaft habe die Liegenschaft erst im Jahre
2009 verkaufen wollen. Dies sei willkürlich und führe zu einer unrichtigen Sach-
verhaltsfeststellung. Im Weiteren lasse sich daraus schliessen, dass die Beklagte
seit Jahren versucht habe, das Grundstück zu verkaufen (Urk. 57 S. 26). Die Klä-
gerin gibt nicht an, wo bzw. in welchem Zusammenhang die Vorinstanz die er-
wähnten Ausführungen gemacht hat, und zeigt auch nicht auf, inwiefern ihre Be-
hauptungen im vorliegenden Verfahren erheblich sind.
h) Die klägerischen Einwendungen gegen die vorinstanzliche Beweiswürdi-
gung und Schlussfolgerung im Zusammenhang mit den Elektroinstallationen ge-
hen daher allesamt ins Leere. Die Beklagte kann sich auf die Freizeichnungsklau-
seln im Kaufvertrag berufen.
3. a) Unbestritten ist, dass im Juli 2010 bei Sanierungsarbeiten betreffend
die Erdgasleitungen festgestellt wurde, dass das Restaurant unzulässigerweise
mittels eines T-Stücks in der bestehenden Erdgasleitung zur Bäckerei mit Erdgas
versorgt wurde (Urk. 58 S. 4; Urk. 5/24). Für die korrekte Erstellung der Gaslei-

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tung machte die Klägerin vor Vorinstanz einen Betrag von Fr. 4‘842.– geltend
(Urk. 2 S. 10 f.). Aus dem Liegenschaftsbeschrieb der W._____ Immobilienbera-
tung AG (Urk. 5/29 S. 5) entnahm die Klägerin, dass im Jahre 1989 ein grösserer
Restaurantumbau stattgefunden habe. Zu diesem Zeitpunkt sei der Vater der Be-
klagten bereits Eigentümer der Liegenschaft gewesen. Wäre das T-Stück schon
vor dem Umbau eingesetzt worden, hätte man dies beim Umbau entdeckt; es
müsse offensichtlich nach dem Umbau eingesetzt worden sein (Urk. 20 S. 8).
Nach Darstellung der Beklagten wurde im Restaurant bereits mit Gas gekocht, als
die Liegenschaft 1987 von ihrem Vater erworben wurde. Sie wisse daher nicht,
wann das T-Stück installiert worden sei (Urk. 13 S. 13).
b) Die Vorinstanz erwog, detaillierte Angaben bezüglich des grossen Res-
taurantumbaus im Jahr 1989 liessen sich der Verkaufsdokumentation nicht ent-
nehmen. Ob dieser Umbau auch die Erdgasleitung umfasste und somit der Vater
der Beklagten für den Einbau des T-Stücks verantwortlich war – was der Beklag-
ten unter Umständen anzulasten wäre –, bleibe völlig unklar. Die beweisbelastete
Klägerin habe es unterlassen, hinsichtlich dieses Mangels taugliche Beweismittel
zu nennen, und könne somit nicht nachweisen, dass die Beklagte den Mangel ge-
kannt und ihn grobfahrlässig bzw. arglistig verschwiegen habe (Urk. 58 S. 31).
c) Im Berufungsverfahren macht die Klägerin geltend, die Beklagte habe in
der Instruktionsverhandlung vom 4. April 2013 ausgeführt, dass sie die Liegen-
schaft nicht kenne. Sie sei nie dort gewesen. Im Widerspruch zu dieser Aussage
habe sie in der Klageantwort ausgeführt, dass im Restaurant schon im Jahre
1987 mit Gas gekocht worden sei. Offensichtlich kenne sie und die Erbengemein-
schaft die Liegenschaft eben doch im Detail. Zudem hätten die Beklagte und
K._____ seit 1994 die Liegenschaftenverwaltung vorgenommen und somit die
Erdgasrechnungen von der AA._____ AG für die Lieferung über all die Jahre hin-
weg gesichtet und den Mietern weiterbelastet. Es sei abwegig und mit dem Um-
stand einer sorgfältigen Nebenkostenabrechnung als Verwalter nicht vereinbar,
wenn geltend gemacht werde, nicht realisiert zu haben, dass das Restaurant kei-
ne Gasrechnung erhalten habe, obwohl dort bekanntlich mit Gas gekocht worden
sei (Urk. 57 S. 24).

- 35 -
Dass die Beklagte und K._____ die Erdgasrechnungen jeweils gesichtet und
den Mietern weiterbelastet haben, ist eine unzulässige neue Behauptung; jeden-
falls legt die Klägerin nicht dar, dass sie diese Ausführungen bereits vor Vo-
rinstanz gemacht hat. Selbstverständlich ist es kein Widerspruch, wenn die Be-
klagte in der Klageantwort ausführen liess, beim Kauf der Liegenschaft im Jahre
1987 sei im Restaurant bereits mit Gas gekocht worden, auf die Frage, ob sie je-
mals in der Liegenschaft gewohnt habe, aber sagte, sie sei noch nie dort gewe-
sen, sie kenne die Liegenschaft nicht (Prot. I S. 8). Die Beklagte hat nämlich nicht
behauptet, sie wisse aus eigener Wahrnehmung, dass schon 1987 im Restaurant
mit Gas gekocht wurde. Im übrigen unterlässt es die Klägerin, auf die zutreffen-
den vorinstanzlichen Erwägungen, insbesondere hinsichtlich der fehlenden Be-
weismittelbezeichnung, einzugehen.
4. Die Klägerin dringt mit ihrer Berufung nicht durch. Die Klage ist abzuwei-
sen.
V.
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Klägerin für das erst- und zweitin-
stanzliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Vorinstanz hat die Entscheidgebühr auf Fr. 16‘800.– festgesetzt, mithin
zur Grundgebühr von Fr. 12‘900.– einen Zuschlag von rund 30 % vorgenommen,
dies mit der Begründung, es sei aufgrund des Beweisverfahrens und der diversen
Eingaben der Klägerin ein höherer Zeitaufwand für das Gericht angefallen (Urk.
58 S. 33). Die Klägerin moniert, das Beweisverfahren mittels Zeugenbefragung
habe nur an einem Halbtag stattgefunden und die Parteien hätten dafür separat
Kostenvorschüsse entrichten müssen, womit das Gericht gedeckt sei. Im Weite-
ren sei es abwegig, der Klägerin ihre Gerichtseingaben als gebührenerhöhend
entgegenzuhalten, wenn sich die Vorinstanz zahlreiche Versäumnisse entgegen-
halten lassen müsse, wie in der Berufungsschrift gezeigt worden sei (Urk. 57
S. 31 f.). Dieser Vorwurf geht fehl, wie sich aus dem vorliegenden Entscheid
ergibt. Die Kostenvorschüsse für das Beweisverfahren wurden zu zwei Drittel für

- 36 -
die Entschädigung der Zeugen verwendet. Zudem bringt ein Beweisverfahren
nicht nur den Zeitaufwand für die Beweisabnahme, vorliegend die Einvernahme
der Zeugen, mit sich; vielmehr muss die Beweisverhandlung auch vorbereitet und
das Beweisergebnis in den übrigen Prozessstoff eingearbeitet werden. Die Höhe
der vorinstanzlichen Entscheidgebühr ist nicht zu beanstanden.
Weiter rügt die Klägerin, dass die Vorinstanz der Beklagten eine Parteient-
schädigung zuzüglich Mehrwertsteuerersatz zugesprochen hat, obwohl letzterer
von der Beklagten mit keinem Wort begründet worden sei (Urk. 57 S. 32). Die
Klägerin zeigt nicht auf, dass sie vor Vorinstanz gegen den Mehrwertsteuerzusatz
opponiert hat. Dieser ist daher ohne weiteres zuzusprechen (vgl. Kreisschreiben
der Verwaltungskommission des Obergerichts über die Mehrwertsteuer vom
17. Mai 2006 mit Ergänzung vom 17. September 2010, Ziff. 2.1.1).
Die erstinstanzliche Kostenregelung ist daher zu bestätigen.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist auf Fr.12‘900.– und die Parteient-
schädigung für die Beklagte auf Fr. 9‘000.– (inklusive Mehrwertsteuer) festzuset-
zen.
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten für das erstinstanzliche Verfahren werden auf
Fr. 17‘850.– (inklusive Barauslagen) festgesetzt.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 12‘900.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren werden der
Klägerin auferlegt und mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet. Im Mehrbetrag stellt die Obergerichtskasse Rechnung.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten den geleisteten Vorschuss von
Fr. 600.– zu ersetzen.

- 37 -
5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für beide Verfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 35‘000.– zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Bülach, je
gegen Empfangsschein.
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 204‘885.35.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.
Zürich, 5. Februar 2015
Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. L. Hunziker Schnider lic. iur. S. Notz
versandt am:
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