zh_obergericht · LF250079 · 2025-10-10 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung


Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF250079-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende,
Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Ersatzrichterin
Dr. C. Schoder sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Altermatt
Urteil vom 10. Oktober 2025
in Sachen
A._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
gegen
B._____ [öffentlich-rechtliche Anstalt],
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes
Zürich vom 5. August 2025 (ER250086)

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Rechtsbegehren der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten:
(act. 8/1 S. 2)
"1. Es sei der Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfall zu befehlen bzw. diese sei zu verpflichten,
die von ihr derzeit benutzten, nachfolgend aufgeführten Räume
und Flächen in der Liegenschaft C._____-strasse 1, … Zürich:
▪ Speiserestaurant, …, Erdgeschoss, ca. 326.72 m2
▪ Gästetoiletten, Zwischengeschoss, ca. 24.26 m2
▪ Speiserestaurant, Küche, Büro, 1. Obergeschoss,
ca. 109.83 m2
▪ Lagerräume, Garderoben, Personal-WC, UG, ca. 103.49 m2
▪ sowie Aussenparkplatz Nr. 1, Erdgeschoss
spätestens per 2. Mai 2025 ordnungsgemäss geräumt und gerei-
nigt zu verlassen und der Klägerin zurückzugeben.
2. Es sei das zuständige Stadtammannamt anzuweisen, den zu er-
lassenden Befehl per 2. Mai 2025 nach Eintritt der Rechtskraft auf
erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
aIles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Einzelgerichtes:
(act. 7)
1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die nachfolgend aufgeführten Räume
und Flächen in der Liegenschaft C._____-strasse 1, … Zürich, unverzüglich
zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt
zu übergeben:
Speiserestaurant, …, Erdgeschoss, ca[.] 326.72 m2,

Gästetoiletten, Zwischengeschoss, ca. 24.26 m2,

Speiserestaurant, Küche, Büro, 1. Obergeschoss, ca. 109.83 m2,

Lagerräume, Garderoben, Personal-WC, UG, ca. 103.49 m2 sowie

Aussenparkplatz Nr. 1, Erdgeschoss.

2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen
der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von

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der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgeg-
nerin zu ersetzen.
3. Die Entscheidgebühr von Fr. 4'000.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 5'200.– zu bezahlen.
5. (Mitteilung).
6. (Berufung).
Berufungsanträge der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin:
(act. 2 S. 2)
"1. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich
vom 5. August 2025 (ER250086) sei aufzuheben.
2. Auf das Begehren der Berufungsbeklagten um Ausweisung der
Berufungsklägerin sei nicht einzutreten, eventualiter sei dieses
abzuweisen.
3. Eventualiter sei das Urteil des Einzelgerichts Audienz des Be-
zirksgerichts Zürich vom 5. August 2025 (ER250086) zwecks
Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu-
lasten der Berufungsbeklagten."
Erwägungen:
1. Sachverhalt, Prozessgeschichte und Prozessuales
1.1. Die Parteien haben am 25. April 2023 einen bis 31. Dezember 2028 befris-
teten Mietvertrag per 1. Mai 2023 über ein Restaurant mit diversen Räumlichkei-
ten geschlossen (act. 8/3/1). Der Mietzins betrug Stand Januar 2025 monatlich
brutto Fr. 15'642.– (act. 8/3/3).
1.2. Mit Schreiben vom 13. Februar 2025 mahnte die Gesuchstellerin und Beru-
fungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagte) die Gesuchsgegnerin und Beru-
fungsklägerin (nachfolgend Berufungsklägerin) für die Monatsmieten Januar und

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Februar 2025 und setzte ihr in Anwendung von Art. 257d OR eine Frist von 30 Ta-
gen unter Androhung der Kündigung bei Nichtbezahlung innert Frist (act. 8/3/7).
Genanntes Schreiben wurde der Berufungsklägerin am 17. Februar 2025 zuge-
stellt (act. 8/3/7 Anhang). Mit Formular vom 21. März 2025 (zugestellt am
24. März 2025; act. 8/3/9 Anhang) kündigte die Berufungsbeklagte daraufhin das
Mietverhältnis per 30. April 2025 (act. 8/3/9).
1.3. Mit Eingabe vom 16. April 2025 stellte die Berufungsbeklagte beim Einzel-
gericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein Auswei-
sungsbegehren als Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 8/1). Mit Urteil vom 5. Au-
gust 2025 hiess die Vorinstanz dieses Gesuch gut (act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar]
= act. 8/27). Das Urteil wurde dem damaligen Rechtsvertreter der Berufungsklä-
gerin am 14. August 2025 zugestellt (act. 8/28b). Mit Berufungsschrift vom 25. Au-
gust 2025 gelangte die Berufungsklägerin, nunmehr mit neuer Rechtsvertretung,
an das Obergericht (act. 2). Mit Mitteilung vom 4. September 2025 wurde den
Parteien der Berufungseingang mitgeteilt und die Akten des vorinstanzlichen Ver-
fahrens (act. 8/1-29) von Amtes wegen beigezogen (act. 9/1-2).
1.4. Die Berufungsschrift enthält Anträge sowie eine Begründung und ist recht-
zeitig erfolgt (vgl. Art. 311 ZPO i.V.m. 314 ZPO). Mit der Berufung sind erstin-
stanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermö-
gensrechtlichen Angelegenheiten der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die Vorinstanz geht von einem Streitwert von Fr. 93'852.– aus entsprechend
sechs Monatsmietzinsen à Fr. 15'642.– (act. 7 E. 10.). Ist die Beendigung des
Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand (was vorliegend der Fall ist; die Kün-
digung wurde bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen angefoch-
ten; act. 7 E. 3.) und würde deren Unzulässigkeit im ordentlichen Verfahren die
(dreijährige) Kündigungssperrfrist auslösen, entspricht der Streitwert gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung in Ausweisungsverfahren nicht dem Mietzins für
sechs Monate, sondern mindestens dem Mietwert für drei Jahre (vgl. BGE 144 III
346 E. 1.2.2.3; BGE 137 III 389 E. 1.1). Im Falle eines befristeten Mietvertrages
entspricht der Streitwert hingegen der Miete während der vereinbarten Dauer

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(BGE 136 III 196 E. 1.1 m.w.H.). Der zwischen den Parteien abgeschlossene
Mietvertrag sieht eine Befristung bis zum 31. Dezember 2028 ohne vorzeitiges or-
dentliches Kündigungsrecht und ohne Optionsrecht vor (act. 8/3/1 Rz 3.2.). Für
das vorliegende Verfahren ist der Mietzins vom Datum des erstinstanzlichen Ent-
scheids (d.h. August 2025) bis Ende Dezember 2028 für die Berechnung des
Streitwerts massgebend. Es ist deshalb von einem Streitwert in der Höhe von
Fr. 641'322.– (41 Monate [August 2025 - Dezember 2028] x [Monatszins von]
Fr. 15'642.–) auszugehen (vgl. OGer ZH, NG240006-O E. II. 1.3. f.). Die Berufung
ist als Rechtsmittel ohne Weiteres zulässig und auf sie ist einzutreten.
1.5. Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (vgl.
Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist spruchreif.
2. Vorinstanzliche Erwägungen
2.1. Die Vorinstanz führte in ihrem Urteil aus, dass von der Berufungsklägerin
anerkannt sei, dass sie (die Berufungsklägerin) den Mietzins für den Monat Fe-
bruar 2025 nicht überwiesen habe, woraufhin von der Berufungsbeklagten eine
Kündigung im Sinne von Art. 257d OR (Zahlungsverzug) erfolgt sei (act. 7 E. 5.2.
und E. 6.). Strittig sei hingegen zwischen den Parteien, ob die Berufungsklägerin
mit E-Mail vom 24. Februar 2025 (act. 8/17/6) rechtsgültig eine Verrechnung er-
klärt habe, womit kein Zahlungsausstand mehr vorgelegen hätte und die Kündi-
gung vom 21. März 2025 wegen Zahlungsverzugs (act. 8/3/9) nicht zulässig ge-
wesen wäre (act. 7 E. 5.2. ff.).
2.2. Die Vorinstanz erwog – unter Verweis auf die bundesgerichtliche Recht-
sprechung – sodann, dass die Möglichkeit, Schulden unter gewissen Vorausset-
zungen durch Verrechnung zu tilgen (Art. 120 ff. OR), grundsätzlich auch für eine
Mieterin bestehe, die sich im Zahlungsrückstand nach Art. 257d OR befinde. Der
Wille des Gesetzgebers, es der Vermieterin zu ermöglichen, das Mietverhältnis
rasch zu beenden und die Ausweisung der säumigen Mieterin zu verlangen, dürfe
aber nicht vereitelt werden. Die Mieterin müsse daher eine zur Verrechnung gel-
tend gemachte Forderung auch im Verfahren nach Art. 257 ZPO beweisen kön-
nen, und zwar sofort. Dieses Erfordernis werde damit begründet, dass die Miete-

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rin, die einen Anspruch auf Mietzinsreduktion oder Schadenersatz wegen Män-
geln am Mietobjekt zu haben behaupte, weder das Recht habe, (eigenmächtig)
den gesamten fälligen Mietzins oder einen Teil davon zurückzubehalten, noch die
Möglichkeit habe, den (bereits fälligen) Mietzins (mit befreiender Wirkung) zu hin-
terlegen (act. 7 E. 7.3.).
2.3. Die Vorinstanz qualifizierte sodann die Behauptung der Berufungsklägerin,
ihr seien infolge eines Wasserschadens Aufwände in der Höhe von insgesamt
Fr. 86'908.25 entstanden, als unsubstantiiert und nicht urkundlich untermauert.
Aus der von der Berufungsklägerin selbst erstellten, eingereichten Kostenzusam-
menstellung erschliesse sich weder, inwiefern die darin aufgelisteten Positionen in
Zusammenhang mit dem Wasserschaden stünden, noch vermöge die Berufungs-
klägerin nachzuweisen, dass sie die geltend gemachten Beträge auch tatsächlich
bezahlt habe. Auch die von der Berufungsklägerin eingereichte E-Mail-Korrespon-
denz vermöge den von ihr behaupteten Anspruch nicht zu beweisen. Es gelinge
der Berufungsklägerin folglich nicht, ihre Verrechnungsforderung sofort zu bewei-
sen. Dies führe dazu, dass die Berufungsbeklagte zur ausserordentlichen Kündi-
gung berechtigt gewesen sei (act. 7 E. 7.4. ff.). Abschliessend verneinte die Vorin-
stanz das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung, welche von Amtes wegen
zu prüfen wäre (act. 7 E. 7.7.).
3. Rügen der Berufungsklägerin
Die Berufungsklägerin rügt in ihrer Berufung sowohl eine unrichtige Rechtsanwen-
dung als auch eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes (act. 2 Rz 7). Die
Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, dass keine Verrechnung vorliege. Der
Sachverhalt sei somit illiquid und "die Kündigung ungültig bzw. zumindest unwirk-
sam" (act. 2 Rz 25 f. und Rz 36). Die Verrechnungserklärung sei gemäss Beru-
fungsklägerin mit E-Mail vom 24. Februar 2025 erfolgt (act. 2 Rz 29 und Rz 35).
Die Verrechnungsforderung sei fällig, gegenseitig und gleichartig (act. 2 Rz 30 ff.).
Die Berufungsbeklagte habe ausserdem – so die Berufungsklägerin – vor Vorin-
stanz nicht bestritten, dass es zu einem Wasserschaden und zu einem daraus
entstandenen finanziellen Schaden bei der Berufungsklägerin gekommen sei
(act. 2 Rz 39).

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4. Würdigung
4.1. Die Berufungsinstanz kann sämtliche Mängel (in Tat- und Rechtsfragen)
frei und uneingeschränkt prüfen, vorausgesetzt, die Berufung erhebende Partei
setzt sich mit den Entscheidgründen der ersten Instanz auseinander und zeigt
konkret auf, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren der Vorinstanz
falsch gewesen sein soll (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Die volle Kognition der Beru-
fungsinstanz in Rechtsfragen bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz ge-
halten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden
rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn eine Berufung erhebende Partei diese
vor der Berufungsinstanz nicht (mehr) vorträgt; vielmehr hat sie sich – abgesehen
von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Beru-
fungsbegründung erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413
E. 2.2.4). Insofern gibt die Berufungsschrift durch die ausreichend begründet vor-
getragenen Rügen das Prüfprogramm vor, mit welchem sich das angerufene Ge-
richt zu befassen hat. Innerhalb dieser Rügen ist es indes weder an die Begrün-
dung der Berufungsklägerin noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
4.2. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn a)
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und b) die Rechtslage klar
ist. Die Voraussetzungen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO müssen bereits im erstin-
stanzlichen Verfahren gegeben sein. Wenn die erste Instanz auf das Gesuch mit
der Begründung nicht eintritt, dass die zur Prüfung vorgelegten Unterlagen nicht
geeignet sind, den Sachverhalt unmittelbar zu beweisen, kann das Berufungsge-
richt diese Beurteilung nicht auf der Grundlage von neuen, anlässlich der Beru-
fung durch die Gesuchstellerin als Berufungsklägerin eingereichten Unterlagen
überprüfen, selbst wenn diese gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig wären. Der
im erstinstanzlichen Verfahren als Gesuchsgegnerin unterlegenen Berufungsklä-
gerin ist es hingegen erlaubt, im Berufungsverfahren unter den Voraussetzungen
von Art. 317 Abs. 1 ZPO Noven vorzubringen (BGer 4A_420/2012 vom 7. Novem-
ber 2012 E. 5.; BGer 4A_470/2022 vom 4. Januar 2023 E. 4.). Nach Art. 317
Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur

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noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(lit. b).
4.3. Die mit der Berufungsschrift von der Berufungsklägerin neu eingereichten
Rechnungen und Überweisungsbelege (act. 5/6-11) sowie ihre Erläuterungen zu
den einzelnen Schadenspositionen in der Berufungsschrift – wonach sie neu ei-
nen Schaden von mindestens Fr. 127'726.65 geltend mache – (act. 2 Rz 17-22)
stellen keine zulässigen Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO dar. Die Beru-
fungsklägerin führte in ihrer Berufung aus, dass sich die Berufungsklägerin nach
einem Verwaltungswechsel mit E-Mail vom 21. Februar 2025 an die neue Verwal-
tung (D._____ AG) gewandt habe (act. 2 Rz 13). Zu diesem Zeitpunkt habe die
Berufungsklägerin die Rechnungen für die Behebung des Wasserschadens nicht
mehr vorliegend gehabt, da sie diese zuvor der alten Verwaltung (E._____ AG)
übergeben habe (act. 2 Rz 13 f.). Im Weiteren sei die Berufungsklägerin erst mit
dem vorinstanzlichen Urteil veranlasst gewesen, die Rechnungen und Zahlungs-
befehle erhältlich zu machen (act. 2 Rz 15). Diesen Ausführungen kann nicht ge-
folgt werden. Dass die Berufungsklägerin gemäss ihrer Darstellung die Rechnun-
gen erst für das Berufungsverfahren (wieder) erhältlich gemacht habe, weil sie die
Originalrechnungen (offenbar ohne eine Kopie davon zu erstellen) an die dama-
lige Verwaltung ausgehändigt habe (welche diese wiederum nicht an die neue
Verwaltung weitergeleitet habe), liegt in ihrer eigenen Risikosphäre und ist ihr da-
mit selbst anzulasten. Der Berufungsklägerin wurde im vorinstanzlichen Verfahren
mit Verfügung vom 22. April 2025 eine zehntägige Frist für die Stellungnahme
zum Ausweisungsgesuch angesetzt (act. 8/4), wobei diese Verfügung der Beru-
fungsklägerin am 2. Mai 2025 zuging (act. 8/9a). Die Frist wurde ihr einmalig bis
22. Mai 2025 erstreckt (act. 8/10) sowie mit einer Notfrist endgültig bis 2. Juni
2025 verlängert (act. 8/12). Es ist nicht ersichtlich, warum es der Berufungskläge-
rin im Rahmen einer sorgfältigen Prozessführung nicht möglich gewesen sein soll,
sämtliche Tatsachenbehauptungen und Beweismittel für ihre Verrechnungsforde-
rung (welche sich auf ein Schadenereignis aus dem Jahr 2024 stützt) bereits mit
ihrer Stellungnahme vom 2. Juni 2025 zusammenzustellen und einzureichen,
nachdem sie selbst die Thematik der Verrechnung in der genannten Stellung-

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nahme aufgebracht und eine rechtsgültige Verrechnungserklärung behauptet
hatte. Die Gültigkeit der Verrechnungsforderung ist somit ausschliesslich aufgrund
der bei der Vorinstanz aufgestellten Tatsachenbehauptungen und den dort einge-
reichten Beweismitteln zu überprüfen.
4.4. Wie die Vorinstanz bereits ausführte, kann eine Mieterin ihre Schuld auch
durch Verrechnung tilgen, wenn sie die entsprechende Erklärung innerhalb der
Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR abgibt (BGer 4A_211/2024 vom 11. Juni
2024 E. 3.1.2.) und ihre Verrechnungsforderung durch Vorlegen eines Vollstre-
ckungstitels unbestreitbar, unbestritten oder bewiesen ist (BGer 4A_333/2022
vom 9. November 2022 E. 5.2. nicht publ. in: BGE 149 III 67; BGer 4A_452/2021
vom 4. Januar 2022 E. 3.4.; BGer 4A_642/2009 vom 2. Februar 2010 E. 4.1).
Eine trotz rechtsgültiger Verrechnung erfolgte Kündigung ist nichtig
(BGer 4A_472/2008 vom 26. Januar 2009 E. 4.2.2 m.w.H.).
4.5. Die Berufungsklägerin hat keinen Vollstreckungstitel für ihre Verrechnungs-
forderung eingereicht. Die Verrechnungsforderung wurde ferner entgegen den
Behauptungen der Berufungsklägerin von der Berufungsbeklagten vor Vorinstanz
bestritten (act. 8/20 Rz 10, 11 und 15). Entsprechend hatte die Berufungsklägerin
ihre Verrechnungsforderung sofort zu beweisen. Anlässlich des vorinstanzlichen
Verfahrens reichte sie eine E-Mail vom 28. Februar 2024 ein, mit welcher die da-
malige Verwaltung über einen Wasserschaden informiert wurde (act. 8/17/3). So-
dann reichte die Berufungsklägerin eine E-Mail vom 21. Februar 2025 ein, womit
sie vorgenanntes E-Mail an die neue Verwaltung weiterleitete (act. 8/17/4). Aus
einer weiteren E-Mail geht hervor, dass die Berufungsklägerin gegenüber der
neuen Verwaltung am 24. Februar 2025 eine Schadenssumme von "ungefähr"
Fr. 80'000.– geltend machte (act. 8/17/6), was gemäss Berufungsklägerin die
rechtsgültige Verrechnungserklärung sei. Die Verwaltung bat gleichentags um die
Zustellung von Rechnungen bezüglich der angefallenen Reparaturkosten
(act. 8/17/7). Rechnungen (oder Zahlungsbelege) wurden im vorinstanzlichen
Verfahren allerdings nicht vorgelegt, sondern lediglich eine von der Berufungsklä-
gerin selbst erstellte Exceltabelle, woraus ein Total von Fr. 86'908.25 hervorgeht
(act. 8/17/5). Bezüglich der Rechnungen wurde von der Berufungsklägerin vor

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Vorinstanz ausgeführt, dass diese im April 2024 "anlässlich einer Unterredung"
der damaligen Verwaltung übergeben worden seien (act. 8/14 Rz 3.3.2).
4.6. Anhand der vor Vorinstanz eingereichten Beweismittel lässt sich der gel-
tend gemachte Schaden nicht sofort beweisen. In der eingereichten Auflistung der
Berufungsklägerin finden sich diverse Positionen, welche unter anderem mut-
masslich Warenkäufe, Reparaturkosten und Reinigungskosten beinhalten
(act. 8/17/5). Von den aufgelisteten Firmennamen in der Tabelle ist, soweit er-
sichtlich, keine deckungsgleich mit jenen, welche in der E-Mail vom 28. Februar
2024 als die Reparatur ausführenden Firmen genannt worden waren (act. 8/17/3).
Die Berufungsklägerin verzichtete vor Vorinstanz im Weiteren darauf, die Zusam-
mensetzung ihrer Forderung in ihrer Stellungnahme nachvollziehbar zu erläutern.
Es fehlen detaillierte Ausführungen dazu, welche Schäden am Mietobjekt durch
den Defekt der Wasserpumpe verursacht wurden und welche Aufwände der Beru-
fungsklägerin als Folge des Schadenereignisses entstanden. Die Vorinstanz hat
deshalb den Schaden korrekt als nicht genügend substantiiert qualifiziert.
4.7. Es ist richtig, dass die Berufungsbeklagte das Schadenereignis in ihren E-
Mails vom 24. Februar 2025 nicht ausdrücklich bestritten hat (act. 8/17/7 und
act. 8/17/8). Die Bereitschaft, den Sachverhalt zu prüfen, und das Einverlangen
von Rechnungen stellen noch keine Schuldanerkennung der Berufungsbeklagten
dar. In einer Schuldanerkennung erklärt die Schuldnerin gegenüber der Gläubige-
rin, dass sie anerkenne, eine Forderung in einer bestimmten Höhe zu schulden.
Eine solche Anerkennung ergibt sich aus den genannten E-Mails nicht. Die Beru-
fungsbeklagte hat zudem in ihrer E-Mail vom 24. Februar 2025, 17:17 Uhr
(act. 8/17/7), explizit darauf hingewiesen, dass die fälligen Mietzinse zu bezahlen
seien, und eine Verrechnung zurückgewiesen.
4.8. Aufgrund des Ausgeführten kann offenbleiben, ob die Verrechnungserklä-
rung über einen Betrag, welcher mit "ungefähr" bezeichnet worden ist, sowie mit
dem Hinweis, dass die Rechnungen noch zusammengestellt würden, überhaupt
genügend beziffert gewesen wäre (BGer 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022
E. 3.4.). Ebenfalls kann offenbleiben, ob lediglich der Mietzins für Februar 2025
oder zusätzlich auch derjenige für Januar 2025 ausstehend waren.

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4.9. Abschliessend ist noch auf Folgendes hinzuweisen: Die Kündigungsandro-
hung vom 13. Februar 2025 ("Mahnung mit Kündigungsandrohung") ist auf dem
Briefpapier der D._____ AG ausgestellt. Es ergibt sich daraus allerdings nicht,
wer diese unterzeichnet hat und ob die fragliche Person über eine Einzelzeich-
nungsberechtigung verfügt (act. 8/3/7). Die gleichen Unklarheiten bestehen be-
züglich der Kündigung vom 21. März 2025, die von einer (einzelnen) in der Unter-
schriftenzeile ebenfalls nicht benannten Person unterzeichnet wurde (act. 8/3/9).
Die Berufungsbeklagte führte vor Vorinstanz lediglich aus, dass sowohl Kündi-
gungsandrohung als auch Mahnung je von zeichnungsberechtigten Vertretern
(act. 8/1 Rz 12) bzw. zeichnungsberechtigten Personen unterzeichnet worden
seien (act. 8/1 Rz 13).
Die Vermieterin kann sich bei der Kündigungsandrohung und Kündigung
vertreten lassen, solange eine genügende Bevollmächtigung vorliegt. Für die Mie-
terin muss im Zeitpunkt des Empfangs der Kündigungsandrohung und Kündigung
allerdings das Vertretungsverhältnis erkennbar sein.
Die Mieterin hat indessen weder im vor- noch im zweitinstanzlichen Verfah-
ren geltend gemacht, dass sie an der Verbindlichkeit bzw. der Rechtsgültigkeit
des Vertretungsverhältnisses hinsichtlich der Kündigungsandrohung und/oder der
Kündigung gezweifelt habe. Es erübrigen sich daher weitere Ausführungen dazu.
5. Schlussfolgerung
Die Vorinstanz hat insgesamt zutreffend erkannt, dass die Voraussetzungen für
den Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind. Die vorinstanzlichen Anweisungen
an das Stadtammannamt beanstandet die Berufungsklägerin nicht. Das Mietver-
hältnis ist damit beendet und es besteht die Pflicht zur Rückgabe des Mietobjekts.
Die Berufung ist abzuweisen.
6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.1. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens wird die Berufungsklägerin
auch für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Anwen-

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dung von § 4, § 8 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheidgebühr
für das Berufungsverfahren auf Fr. 5'000.– festzusetzen.
6.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin
nicht, weil sie unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Umtriebe ent-
standen sind, die zu entschädigen wären.
Es wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichtes Audienz des
Bezirksgerichtes Zürich vom 5. August 2025 wird bestätigt.
2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und
der Berufungsklägerin auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei-
lage der Doppel von act. 2 und act. 5/3-13, sowie an das Bezirksgericht Zü-
rich, je gegen Empfangsschein.
Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen
Akten an die Vorinstanz zurück.
5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-
nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt
Fr. 641'322.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw L. Altermatt
versandt am: