zh_mietgericht · MJ240077 · 2025-10-13 · de
Kündigungsschutz / Anfechtung


Mietgericht Zürich
Kollegialgericht
Geschäfts-Nr.: MJ240077-L / U
Mitwirkend: Mietgerichtspräsident Dr. R. Weber als Vorsitzender, die Mietrichterin
lic. iur. E. Trepp und der Mietrichter R. Bauert sowie der Gerichts-
schreiber MLaw N. Gmür
Urteil vom 13. Oktober 2025
in Sachen
A._____ GmbH,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Beklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Mietobjekt: D._____-str. 1, … Zürich

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Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 1 S. 2)
« 1. Die Kündigungen des Mietverhältnisses und des Abstellplatzes
Nr. 3 vom 18. Dezember 2023 per 30. September 2024 seien miss-
bräuchlich zu erklären und aufzuheben;
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig für eine Dauer von
4 Jahren zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzgl. MwSt.) zu Lasten
der Beklagten. »
Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 20 S. 2)
« 1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen und es sei der Klägerin
keine Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der
Klägerin. »
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 2. Juni 2000 mietete E._____, ehemaliger Gesellschafter der
Klägerin, von †F._____, Vater der Beklagten, per 1. Juni 2000 einen Geschäfts-
raum im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses an der D._____-strasse 1, … Zürich
(act. 1 Rz. 5, act. 3/4 und act. 7). Die Vertragsparteien vereinbarten den Ge-
brauchszweck «Laden resp. Café-Bar gem. vom Mieter einzuholender Bewilligung»
(act. 3/4 S. 1). Mit Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 5. September
2000 wurde der Klägerin (unter ihrer damaligen Firma A'._____ GmbH) als Bau-
herrin die baurechtliche Bewilligung zum Umbau des Mehrfamilienhauses sowie
zur Nutzungsänderung erteilt (act. 22/20; «Einrichtung einer Café-Bar mit Kü-
che/Office anstelle des Ladenlokals, Einbau einer zusätzlichen WC-Anlage»). Am
24. November 2000 schlossen E._____ und †F._____ sodann einen Mietvertrag

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über einen Lagerraum im Untergeschoss desselben Mehrfamilienhauses mit Miet-
beginn 1. Dezember 2000 (act. 3/5).
Nachdem der befristet abgeschlossene Mietvertrag vom 2. Juni 2000 am 30. Sep-
tember 2003 ausgelaufen war, wurden die beiden bestehenden Verträge mit Miet-
vertrag vom 30. September 2003 erneuert, wobei neu auch die Klägerin als Mitmie-
terin in den Mietvertrag aufgenommen wurde (act. 3/6). Als Gebrauchszweck
wurde im Vertrag «Café-Bar und Lager» festgehalten. Mit Vertrag vom 27. März
2014 vereinbarten die drei Vertragsparteien, dass E._____ aus dem Mietverhältnis
entlassen und dieses bloss noch zwischen der Klägerin und †F._____ weitergeführt
werde (act. 3/7 S. 1). Im Juni 2014 wurde die Klägerin in die «A._____» umfirmiert
(act. 7). In den gemieteten Räumen unterhielt und unterhält die Klägerin einen Re-
staurationsbetrieb mit dem Namen «G._____» (act. 1 Rz. 76 und act. 20 Rz. 1).
Betriebsführer bzw. Patentinhaber der G._____ sowie gleichzeitig Gesellschafter
und vorsitzender Geschäftsführer der Klägerin ist H._____ (act. 20 Rz. 1 und
act. 7).
Am 13. Juni 2016 unterzeichnete H._____ eine schriftliche «Bestätigung» der
Stadtpolizei Zürich (Kommissariat Gewerbepolizei) in welcher es unter anderem
heisst (act. 22/1 S. 1):
« Aufgrund von Beschwerden von Anwohnenden der Gastwirtschaft G._____, D._____-
strasse 1, … Zürich, wonach die Ruhe, insbesondere die Nachtruhe, durch die musika-
lischen Darbietungen im genannten Betrieb beeinträchtigt werde, wurden polizeiliche
Abklärungen in die Wege geleitet, die zeigen, dass die Klagen zumindest teilweise zu
Recht erhoben werden. »
In der schriftlichen «Bestätigung» wurden H._____ die Verzeigung an den Straf-
richter sowie verwaltungsrechtliche Massnahmen angedroht für den Fall, dass die
Anwohnerschaft in Zukunft weiterhin durch musikalische Darbietungen oder andere
Begleiterscheinungen des Betriebs der G._____ gestört würden (act. 22/1 S. 2).
Mit Schreiben vom 11. Januar 2019 erfolgte sodann eine Abmahnung an die Klä-
gerin, in welcher der damalige Rechtsvertreter von †F._____ unter anderem mit-
teilte, dass sein Klient Beschwerden von anderen Mietern über von der G._____

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ausgehende Lärmemissionen erhalten habe (act. 3/15, act. 22/2 und act. 20 Rz. 3).
Für den Fall, dass weitere Beschwerden eingingen, wurde der Klägerin die ausser-
ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Eine zweite Abmahnung
erfolgte am 23. Januar 2019 (act. 22/4).
Mit schriftlicher Verwarnung der Stadtpolizei Zürich vom 10. Dezember 2019 wurde
H._____ an die schriftliche «Bestätigung» vom 13. Juni 2016 erinnert und erneut
die Verzeigung an den Strafrichter angedroht (act. 22/9). In der Verwarnung heisst
es unter anderem:
« Seit der von Ihnen unterzeichneten Bestätigung vom 4. Juli 2016 sind mind. 15 Lärm-
klagen mit Bezug zur Gastwirtschaft ‘G._____’ erhoben worden, wovon fünf durch die
Polizei vor Ort bestätigt werden konnten […] »
Im Dezember 2022 rapportierte die Stadtpolizei Zürich gegen H._____ wegen
Nachtruhestörung durch überlaute Musikdarbietungen sowie Nichtaufrechterhal-
tung von Ordnung und guter Sitte in einer Gastwirtschaft (act. 22/12). In der Folge
wurde am 20. April 2023 ein Strafbefehl durch das Stadtrichteramt der Stadt Zürich
erlassen, gegen welchen H._____ Einsprache erhob. Mit Verfügung vom 15. Okto-
ber 2024 wurde das Verfahren definitiv eingestellt und die ausgefällte Busse auf-
gehoben (act. 3/23 und act. 3/25).
Wegen eines im Vertrag vom 27. März 2014 vereinbarten Konkurrenzverbotes kam
es in den Jahren 2018–2020 sodann zu einem gerichtlich ausgetragenen Streit zwi-
schen †F._____ und der Klägerin. Das Gerichtsverfahren konnte am 2. September
2020 mit einem vor Mietgericht Zürich geschlossenen Vergleich beendigt werden
(Verfahren mit der Geschäftsnummer MJ200019-L; act. 3/18). Im Mai 2021 machte
die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich ein weiteres Verfahren
hängig (Verfahren mit der Geschäftsnummer MO210610-L; act. 3/30), reichte nach
erteilter Klagebewilligung jedoch keine Klage beim Gericht ein (act. 1 Rz. 73).
Mit zwei separaten amtlichen Formularen vom 18. Dezember 2023 sprach der Be-
klagte 2 als Vertreter von †F._____ die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend
Geschäftsraum, Lagerraum sowie den dazugehörigen Abstellplatz auf den 30. Sep-
tember 2024 aus. Als Begründung führte er unter anderem «Wiederholte Lärmkla-

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gen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Musik, Nichteinhalten
der Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellen geordneter Verhältnisse in der Miet-
liegenschaft» an (act. 3/28–29).
2. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 11. Januar 2024 machte die Klägerin ein Kündigungsschutzver-
fahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig (act. 6/1). Da der
ursprünglich von der Klägerin ins Recht gefasste †F._____ während des Schlich-
tungsverfahrens verstarb, richtete sich das Verfahren in der Folge gegen seine bei-
den Söhne, die Beklagten (vgl. Art. 83 Abs. 4 Hs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 560
Abs. 1 ZGB; act. 6/1 und act. 6/7). Da die Klägerin den anlässlich der Schlichtungs-
verhandlung vom 26. September 2024 geschlossenen Vergleich mit Schreiben
vom 8. Oktober 2024 widerrief (act. 6/17), wurde ihr mit Beschluss vom 24. Oktober
2024 die Klagebewilligung erteilt (act. 5 und act. 6/18).
Am 6. Dezember 2024 (Poststempel) reichte die Klägerin die vorliegende Klage
sowie die ihr am 6. November 2024 zugestellte Klagebewilligung fristgerecht beim
hiesigen Gericht ein (act. 1–5 und act. 6/19). Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. De-
zember 2024 wurde die Klage samt Beilagen den Beklagten zugestellt, die Pro-
zessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert sowie der Klägerin Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 7'420.– angesetzt (act. 8). Nachdem die
Klägerin den Kostenvorschuss innert erstreckter Frist bezahlt hatte (act. 11–13),
wurde den Beklagten mit Verfügung vom 21. Januar 2025 Frist angesetzt, um
schriftlich zur Klage Stellung zu nehmen (act. 14). Nachdem auch innert erstreckter
Frist keine Stellungnahme der Beklagten eingegangen war (act. 17 und act. 18),
wurden die Parteien zur Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 vorgeladen (act. 19).
Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten zunächst die Beklagten ihre Stellung-
nahme zur Klage vom 6. Dezember 2024 (Prot. S. 6 f.); anschliessend erhielten die
Parteien Gelegenheit zu replizieren bzw. duplizieren (Prot. S. 7 ff.). Anlässlich der
Hauptverhandlung durchgeführte Vergleichsgespräche scheiterten (Prot. S. 21).
Das Verfahren ist spruchreif (Prot. S. 21). Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zir-
kularweg.

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II. Prozessuale Vorbemerkungen
1. Vorliegend handelt es sich um eine Streitigkeit aus einem Geschäftsmietver-
hältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt. Der Streit-
wert beträgt mehr als Fr. 30'000.– (act. 8 S. 2). Damit ist das Mietgericht Zürich als
Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Sache örtlich und sachlich zu-
ständig (Art. 33 ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG in Verbindung mit § 26 GOG). Da die
vorliegende Klage den Kündigungsschutz und damit eine Streitigkeit nach Art. 243
Abs. 2 lit. c ZPO betrifft, kommt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.
2. In mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren stellt das Gericht den Sach-
verhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO von Amtes wegen fest (sog. soziale Untersuchungsmaxime; BSK-MAZAN,
Art. 247 ZPO N 4). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Parteien die Verant-
wortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Sie sind nicht davon befreit, bei der
Feststellung des wesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu
erhebenden Beweise zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024, E. 5.1.1.). So ist das Gericht nach
dem Willen des Gesetzgebers lediglich einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Es
kommt insbesondere nicht anwaltlich vertretenen Parteien mit spezifischen Fragen
zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die entsprechen-
den Beweismittel aufgeführt werden. Für das Ausmass der richterlichen Hilfe aus-
schlaggebend sind insbesondere die intellektuellen Fähigkeiten der Parteien, ein
allfälliges Machtgefälle zwischen ihnen, die Schwierigkeit der Materie sowie im vor-
liegenden Fall insbesondere die vorhandene anwaltliche Vertretung.
Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Beweise, so-
weit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn
beruhen. Nach der Rechtsprechung gilt dies allerdings nur so weit, als dies zur
Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist (vgl. Art. 150 Abs. 1 und 152
Abs. 1 ZPO), und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus (BGE
143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP
2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).

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III. Zur Begründetheit der Klage
1.1 Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können unbefristete Mietverhältnisse von den
Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt
werden, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Die
ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt in diesem Sinne keinen be-
sonderen Kündigungsgrund voraus (BGE 145 III 143 E. 3.1). Die geltende Kündi-
gungsfreiheit wird bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen jedoch durch
Art. 271 Abs. 1 OR eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung ist eine Kündigung an-
fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271
Abs. 1 OR wird durch den beispielhaften Katalog treuwidriger Kündigungen in
Art. 271a OR konkretisiert und erweitert. Bei der Beurteilung einer Kündigung sind
insbesondere die im Zusammenhang mit dem Gebot zum Handeln nach Treu und
Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) sowie dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2
Abs. 2 ZGB) entwickelten Kriterien zu beachten. Allgemein gilt eine Kündigung als
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse
ausgesprochen wurde und damit aus reiner Schikane erfolgte oder Interessen der
Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE
148 III 215 E. 3.1.2; BGE 132 III 737 E. 3.5). Treuwidrig ist deshalb insbesondere
eine Kündigung, die ohne jeglichen Grund ausgesprochen wurde und sich damit
als nutzlos erweist. Besteht demgegenüber ein tatsächliches Interesse der Vermie-
terin an der Kündigung, ist diese grundsätzlich nicht zu beanstanden. Entspricht
der von der Vermieterin angegebene Kündigungsgrund indessen nicht der Wahr-
heit, erweist er sich also als bloss vorgeschoben, ist die Kündigung auch dann treu-
widrig und aufzuheben, wenn ihr wahrer Grund nicht ermittelt werden kann (BGE
143 III 344 E. 5.3.1; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zürich 2022,
S. 890).
Für die Beurteilung massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung
(BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Ereignisse nach der Kündigung können immerhin Rück-
schlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt zulassen (Urteil des Bundesge-
richts 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017, E. 3.2). Dabei obliegt es gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung der Empfängerin der Kündigung zu beweisen,
dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte (BGE

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148 III 215 E. 3.1.5; BGE 145 III 143 E. 3.1.; Art. 8 ZGB). Zu beweisen hat sie die-
jenigen Tatsachen, die auf einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben schliessen lassen. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur Wahr-
heitsfindung beizutragen: Sie hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art.
271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungs-
grunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Dabei hat sie den Kündigungsgrund
mindestens glaubhaft zu machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom
16. Dezember 2010, E. 2.4.1). An die von ihr abgegebene Begründung ist die kün-
digende Partei sodann grundsätzlich gebunden (SVIT-Kommentar-MEYER, Art. 271
N 73).
Was die Nutzungsrechte des Mieters hinsichtlich der von ihm gemieteten Sache
angeht, so ist zunächst von Art. 253 OR auszugehen. Gemäss dieser Bestimmung
verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag, dem Mieter die Mietsache
zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter darf die überlassene Sache für die ge-
samte Mietdauer benutzen und zwar im Sinne des vereinbarten Gebrauchszwecks
(ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 253 OR N 22 f.; SVIT-Kommentar-BLÄTTIG, Art. 253 OR
N 3; vgl. auch Art. 256 Abs. 1 OR). Falls es an einer besonderen Abrede fehlt, ist
von dem Gebrauch auszugehen, den man von der Art der gemieteten Mietsache
üblicherweise macht. Die Gebrauchsüberlassung ist indes nicht nur durch den ver-
einbarten oder vorausgesetzten Gebrauchszweck begrenzt. Der Mieter einer unbe-
weglichen Sache hat unter anderem auch auf Hausbewohner und Nachbarn Rück-
sicht zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Hierzu gehört namentlich die Vermeidung
störender Lärmemissionen (BGE 136 III 65 E. 2.5), was insbesondere die Einhal-
tung von im öffentlichen Recht vorgesehenen Ruhezeiten miteinschliesst (KUKO-
BLUMER, Art. 257f OR N 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257f OR N 34). Diese für die
Miete unbeweglicher Sachen normierte Rücksichtnahmepflicht ist zwingender Na-
tur (SVIT-Kommentar-REUDT, Art. 257f OR N 1). Aber auch ausserhalb des Anwen-
dungsbereichs von Art. 257f OR darf der Gebrauch der Mietsache nicht rechtswid-
rig sein oder gegen die guten Sitten verstossen (vgl. Art. 20 OR); öffentlich-rechtli-
che Nutzungsbeschränkungen sind stets einzuhalten. Zu nennen sind die im Poli-
zeirecht der Stadt Zürich verankerten allgemeinen Ruhezeiten, insbesondere die
von 22.00 Uhr (bzw. 23.00 Uhr freitags und samstags während der gesetzlichen

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Sommerzeit) bis 07.00 Uhr andauernde Nachtruhe (Art. 19 Abs. 1 APV). Aber
selbst ausserhalb der Nachtruhe dürfen Dritte durch lärmintensive Aktivitäten im
Innern von Gebäuden nicht erheblich belästigt werden (Art. 20 Abs. 2 APV); Aus-
nahmen bedürfen stets einer Polizeibewilligung (Art. 20 Abs. 3 APV).
Zwar kann ein widersprüchliches und damit grundsätzlich treuwidriges Verhalten
vorliegen, wenn der Kündigende dem Mieter eine bestimmte Nutzungsart explizit
erlaubt hat (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; vgl. CPra Bail-CONOD, Art. 271 OR N 25; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 N 68 ff.; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zü-
rich 2022, S. 889 f.). Soweit eine solche Nutzung aber gegen öffentlich-rechtliche
Vorschriften verstösst, verhalten sich beide Parteien nicht rechtskonform, und die
Kündigung ist nur schon deshalb schützenswert, weil sie der Beendigung eines
widerrechtlichen Zustands dient (ZMP 2025 Nr. 17). Eine Erlaubnis oder die Dul-
dung eines gegen öffentlich-rechtliche Normen verstossenden Verhaltens ist zu-
dem jedenfalls nicht leichthin anzunehmen.
1.2 Die Klägerin macht an erster Stelle geltend, dass die in den Kündigungsfor-
mularen vom 18. Dezember 2023 angegebene Begründung der Kündigung – «Wie-
derholte Lärmklagen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Mu-
sik, Nichteinhalten von Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellung geordneter Ver-
hältnisse in der Mietliegenschaft» – unzutreffend und bloss vorgeschoben und die
Kündigung deshalb treuwidrig und aufzuheben sei (act. 1 Rz. 40 ff. und 85). Die
Klägerin bestreitet dem Grundsatz nach, dass sie die Ruhezeiten nicht eingehalten
habe und dass in der Liegenschaft ungeordnete Verhältnisse herrschten (act. 1
Rz. 35 und 52 f.; Prot. S. 14 und 16). Sie habe sich stets gesetzeskonform verhal-
ten, verfüge sie doch über eine Polizeibewilligung, welche die G._____ dauernd
von der Schliessungsstunde ausnehme (act. 1 Rz. 27 f. und act. 3/19). Seit Ende
2019 seien denn auch keine Verfahren wegen Störung der Nachtruhe mehr geführt
worden (Prot. S. 11), mit Ausnahme des Verfahrens vom Dezember 2022, welches
jedoch eingestellt worden sei (act. 1 Rz. 35, act. 3/23 und act. 3/25). Ebenso wenig
seien verwaltungsrechtliche Massnahmen angedroht oder angeordnet worden
(Prot. S. 8, 11–14 und 16; act. 1 Rz. 31). Für den Zeitraum in den Jahren 2016–
2019 räumt die Klägerin zwar ein, dass es zu Vorfällen kam, diese seien für das

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vorliegende Verfahren aber deshalb nicht relevant, weil die Kündigung erst Ende
2023 ausgesprochen worden sei (Prot. S. 7).
Die Lärmbeschwerden seien in erster Linie von I._____ gekommen, dem Mieter
einer der beiden Wohnungen direkt über der G._____ (act. 1 Rz. 34 und 48;
Prot. S. 8 und 11). Andere Mieter des Mehrfamilienhauses, insbesondere der Mie-
ter der anderen Wohnung im 1. Obergeschoss, störten sich nicht wegen der Ge-
räuschsituation (act. 1 Rz. 34, 47 und 49). Lärmbeschwerden von J._____, der Mie-
terin einer Wohnung aus dem 2. Obergeschoss, seien der Klägerin nie mitgeteilt
worden und ausserdem irrelevant, weil sich die angeblichen Emissionen vor Einbau
eines Schallschutzes im Jahr 2021 ereignet hätten (Prot. S. 8). Die polizeiliche
Überprüfung der Beschwerden von I._____ habe zudem ergeben, dass keine über-
mässige Störung vorgelegen sei (act. 1 Rz. 32 f. und 48 ff.; Prot. S. 9 f.). Da
I._____ nun schon seit sieben Jahren in der Wohnung lebe, könne die Situation
ausserdem nicht so prekär sein (Prot. S. 8). Die Beklagten hetzten die anderen Mie-
ter bewusst gegen die Klägerin auf und veranlassten sie, sich über allfälligen Lärm
zu beschweren bzw. die Polizei aufzubieten (act. 1 Rz. 24 f.; Prot. S. 9 und 12). Aus
dem blossen Ausrücken der Polizei könne aber nicht abgeleitet werden, dass die
Nachtruhe tatsächlich nicht eingehalten worden sei (act. 1 Rz. 50 ff.; Prot. S. 11, 13
und 17).
Die Klägerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass allfällige Störungen der
anderen Mieter lediglich dem entsprächen, was der vertragsgemässe Betrieb einer
Bar in einem Altbau nun einmal mit sich bringe (act. 1 Rz. 48 sinngemäss). Wer
freiwillig in eine Wohnung oberhalb einer Bar ohne Polizeistundenbeschränkung
ziehe, müsse denn auch gewisse Lärmimmissionen in Kauf nehmen; ähnlich habe
dies auch das Bundesgericht festgehalten (act. 1 Rz. 42 mit Verweis auf das Urteil
des Bundesgerichts 4A_583/2008 vom 23. März 2008; Prot. S. 14). Dass der ver-
traglich vereinbarte Gebrauchszweck, nämlich der Betrieb einer «Café-Bar», eine
lärmintensive Nutzung umfasse, zeige ausserdem bereits der Inhalt der baurechtli-
chen Bewilligung vom 5. September 2000: «Mit dem Einbau einer Café-Bar ergibt
sich gemäss SIA-Norm 181, Ziff. 32 eine ‘lärmintensive Nutzung’ mit dem Stö-
rungsgrad ‘sehr stark’.» (Prot. S. 14 und act. 22/20). Zudem sehe die Allgemeine

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Polizeiverordnung der Stadt Zürich (APV; AS-Nummer 551.110) für Aktivitäten im
Innern von Gebäuden bloss vor, dass diese Dritte nicht erheblich belästigen dürften
(Prot. 7 f. und 14; Art. 20 Abs. 2 APV). Da die Erheblichkeit kontextabhängig zu
verstehen sei, seien in einer Bar an einem belebten Platz gewisse Immissionen
durchaus zulässig (Prot. S. 8). Ähnlich hänge auch das Mass an geforderter Rück-
sichtnahme gemäss Art. 257f OR vom konkreten Gebrauch der Sache ab, weshalb
nicht jede Störung der anderen Mieter unzulässig sei (act. 1 Rz. 41). Die Ursache
für allfälligen störenden Lärm sei darüber hinaus nicht – wie im Kündigungsformular
angegeben –zu laute Musik, sondern der übliche Betriebslärm der Bar in Verbin-
dung mit der alten Bausubstanz des Gebäudes (Prot. S. 12 und 13). Auf der an-
lässlich der Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 gehörten Tonaufnahme der Be-
klagten sei bloss ein gefälliges Trompetenspiel hörbar, nicht aber tiefe Bassfre-
quenzen (Prot. S.15; act. 22/19).
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der angegebene Kündigungsgrund den Beklagten
bloss dazu diene, eine Kündigung des Mietverhältnisses kurz nach Ablauf der Kün-
digungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR zu rechtfertigen (act. 1 Rz.
55). Wahres Ziel der Kündigung sei vielmehr die Neuvermietung des Ladenlokals
an denjenigen Konkurrenzbetrieb, dessentwegen es bereits zum Schlichtungs-
bzw. Gerichtsverfahren im Jahr 2019 bzw. 2020 gekommen sei (vgl. act. 1
Rz. 19 ff.). Aus diesem Grund liege ausserdem auch eine zweckwidrige Kündigung
vor (act. 1 Rz. 84).
Weiter macht die Klägerin geltend, dass die Kündigung vom 18. Dezember 2023
Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens sei (act. 1 Rz. 56 ff.). Dies einerseits, weil
der Beklagte 2 rund einen Monat vor Aussprache der Kündigung einer Vertragsver-
längerung zugestimmt habe (act. 1 Rz. 57 f. und 63). So habe am 13. November
2023 ein Gespräch zwischen K._____ (in der Korrespondenz auch als K'._____
bezeichnet; vgl. act. 3/26), Geschäftsführerin der Klägerin und Mutter von H._____,
und dem Beklagten 2 stattgefunden, bei welchem letzterer fest und bedingungslos
zugesagt habe, das Mietverhältnis um 10 Jahre zu verlängern (act. 1 Rz. 36 f.,
act. 3/26 und 27; Prot. S. 16). Anderseits sei die Kündigung auch deshalb wider-
sprüchlich, weil die Beklagten die lärmbedingten Konflikte selbst verursacht hätten,
indem sie bewusst darauf verzichtet hätten, die lärmexponierte Wohnung oberhalb

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der G._____ an die Klägerin bzw. H._____ zu vermieten (act. 1 Rz. 64 f.). Ur-
sprünglich sei der Übernahme der Wohnung durch die Klägerin bzw. H._____ be-
reits zugestimmt worden (act. 1 Rz. 15; vgl. act. 3/11). Erst als die Klägerin auf die
Einhaltung des im Vertrag vom 27. März 2014 verankerten Konkurrenzverbotes be-
harrt habe, hätten sich die Beklagten in vollem Bewusstsein um die Lärmprobleme
für die Vermietung an einen Dritten entschieden (act. 1 Rz. 16 und 23 sowie
act. 3/16; Prot. S. 8 und 16). Was die restlichen Mitmieter angehe, so sei es wider-
sprüchlich, sich nachträglich über Lärmemissionen zu beschweren, welche die Be-
troffenen beim Einzug kannten oder hätten kennen müssen (vgl. act. 1 Rz. 66 und
43). Entsprechend sei auch keine rechtsgültige Kündigung gestützt auf solche Be-
schwerden möglich (act. 1 Rz. 67). Widersprüchlich sei die Kündigung ausserdem
auch deshalb, weil die Beklagten die Lärmemissionen seit vielen Jahren geduldet
hätten (act. 1 Rz. 68).
1.3 Die Beklagten stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass die an-
deren Mieter der betreffenden Mietliegenschaft bereits seit Jahren durch das rück-
sichtslose Verhalten der Klägerin in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis gestört wür-
den (act. 20 Rz. 1) und aufgrund des klägerischen Betriebs unhaltbare Zustände
herrschten (act. 20 Rz. 25). Es werde regelmässig bis weit nach 24.00 Uhr laut Mu-
sik gespielt oder sonst wie Lärm verursacht, teils auch unter der Woche (act. 20
Rz. 4, 7, 9, 10, 13 und 18 sowie act. 22/3, 22/5, 22/7–8 und 22/10). Dabei dringe
die laute Musik teils bis in den zweiten Stock (act. 20 Rz. 6–8 und act. 22/5). Die
Beklagten verweisen hierfür auf die «Bestätigung» vom 13. Juni 2016 (act. 22/1),
die schriftliche Verwarnung vom 10. Dezember 2019 (act. 22/9) sowie die Polizei-
rapporte vom 9. November 2022 (act. 22/11) und vom 1. Dezember 2022
(act. 22/12), in welchen die Polizei jeweils Ruhestörungen durch die G._____ be-
stätigt habe (act. 20 Rz. 2, 12, 15 ff. und 25.3; Prot. S. 18 und 19). Neben den Vor-
fällen in den Jahren 2016–2019 – welche für das vorliegende Verfahren entgegen
der Klägerin durchaus relevant seien, ergebe sich aus ihnen doch ein Gesamtbild
der Situation (Prot. S. 18) – seien auch in der Zeit zwischen Anfang 2022 und
Ende 2023 18 Lärmklagen wegen der G._____ bei der Stadtpolizei Zürich einge-
gangen, davon mehr als die Hälfte wegen Musiklärms (act. 20 Rz. 19). Zu mehre-
ren weiteren Polizeieinsätzen sei es auch in den Jahren 2024 und 2025 gekommen

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(act. 20 Rz. 20–24.2 und act. 22/14–18). Die Klägerin bzw. H._____ sei entspre-
chend nach wie vor nicht bereit, die gebotene Rücksicht zu nehmen (act. 20 Rz. 25
und 32.3; Prot. S. 20). Bereits im Jahr 2019 hätten mehrere Mieter ihre Wohnung
gekündigt, weil sie den durch die G._____ verursachten Lärm nicht mehr ausge-
halten hätten (act. 20 Rz. 3 und 11). Zu den Mietern, die sich über den Lärm be-
schwerten, gehörten neben I._____ namentlich auch L._____, M._____, J._____,
N._____, O._____ und P._____ (act. 20 Rz. 3 ff., 13, 17 f., act. 22/10 und
act. 22/13; Prot. S. 19).
Die Beklagten machen weiter geltend, dass mit dem Betrieb einer «Café-Bar» we-
der laute Musikdarbietungen noch Öffnungszeiten nach 22.00 Uhr zwingend bzw.
begriffsnotwendig verbunden seien (act. 20 Rz. 25.1 und 29). Unter einer «Café-
Bar» sei eher eine ruhige, vielleicht sogar gediegene Lokalität zu verstehen, nicht
aber ein «Rund-um-die-Uhr-Halligalli» wie es die Klägerin betreibe. Aus der Tatsa-
che, dass die baurechtliche Bewilligung vom 5. September 2020 im Zusammen-
hang mit der geplanten «Café-Bar» von einer «lärmintensiven Nutzung» mit dem
Störungsgrad «sehr stark» spricht, könne die Klägerin nichts ableiten, werde so
doch jeder Restaurationsbetrieb eingeschätzt; die SIA-Norm 181 treffe keine Un-
terscheidung zwischen den Begriffen «Café-Bar», «Café» und «Bar» (Prot. S. 20).
Weiter bringen die Beklagten vor, dass einem durchgehenden Nachtbetrieb, wel-
cher die Mitmieter in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis stört, die in Ziff. 13.4. des
Mietvertrags vereinbarte Rücksichtnahmepflicht entgegenstehe (act. 20 Rz. 25.2).
Diese gehe sogar noch weiter als die in Art. 257f Abs. 2 OR verankerte. Die Bewil-
ligung zum «Rund-um-die-Uhr-Betrieb» habe die Klägerin denn auch erst 11 Jahre
nach Unterzeichnung des Mietvertrags und ohne Wissen bzw. Zustimmung des
Vermieters erhalten (act. 20 Rz. 27.1 f.). Die Klägerin habe bei Vertragsschluss zu-
dem gewusst, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handle und lautstarke Musik-
darbietungen und ausgelassene Feiern rund um die Uhr schlicht nicht drin lägen
(act. 20 Rz. 29). Es treffe zwar zu, dass von einem Restaurationsbetrieb notwendi-
gerweise gewisse Lärmemissionen ausgehen würden, im vorliegenden Fall sei das
übliche und zu duldende Mass jedoch überschritten (act. 20 Rz. 28.2). Die Klägerin
sei mehrmals erfolglos abgemahnt worden (act. 20 Rz. 32.3). Eine Kündigung des

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Mietverhältnisses sei der einzige Weg gewesen, um in der Liegenschaft geordnete
Verhältnisse herzustellen. Die ständigen und bewussten Verstösse der Klägerin
hätten auch ohne Weiteres eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3
OR zugelassen.
Weiter habe der Beklagte 2 keineswegs gegenüber K._____ ohne jede Bedingung
eine Verlängerung des Mietvertrags um 10 Jahre zugesagt (act. 20 Rz. 30.1). Der
damals am fraglichen Gespräch anwesende Beklagte 2 habe nie auch nur ansatz-
weise eine solche Zusicherung abgegeben. Was sodann die Vermietung der Woh-
nung oberhalb der G._____ betreffe, so stehe es den Beklagten frei, mit wem sie
einen Mietvertrag abschliessen wollten (act. 20 Rz. 30.2 al. 3). Durch die fehlende
Rücksichtnahme der Klägerin würden die Beklagten in ihrer Vertragspartnerwahl-
freiheit nicht eingeschränkt. Auch von einem Dulden der Lärmemissionen könne
nicht die Rede sein, hätten die Beklagten die Klägerin doch mehrfach abgemahnt
(act. 20 Rz. 30.2 al. 4). Bis zum vorliegenden Prozess sei den Beklagten ausser-
dem nicht bekannt gewesen, dass die G._____ dauernd von der Schliessungs-
stunde befreit sei (act. 20 Rz. 28.1).
1.4 Im vorliegenden Fall steht ohne Weiteres fest, dass es in den Jahren 2016–
2019 wiederholt zu störenden Lärmemissionen durch die Klägerin während den ge-
setzlichen Ruhezeiten kam (act. 22/1 und act. 22/9). Die Klägerin räumt dies denn
auch selbst ein (Prot. S. 7). Daran ändert nichts, dass die vorliegenden Rapporte
für die Zeit nach der Kündigung vom 18. Dezember 2023 (act. 22/15–18) in deren
Beurteilung nicht einzubeziehen sind (anders bei der Frage der Erstreckung des
Mietverhältnisses). Auch dass der Betrieb der G._____ generell mit Lärmemissio-
nen verbunden ist, welche sich auf die darüberliegenden Wohnungen störend aus-
wirken können, gesteht die Klägerin ein (vgl. act. 1 Rz. 62 und 102 al. 6 sowie
act. 3/11; vgl. Prot. S. 12). Zu (grossenteils unbestrittenen) Lärmbeschwerden
durch andere Mieter kam es sodann in beinahe allen Jahren seit 2016 (vgl. insbe-
sondere act. 22/2–18). Nicht durch die Beklagten mit Urkunden belegt sind die (von
der Klägerin mit Nichtwissen bestrittenen) 18 Lärmklagen in der Zeit zwischen An-
fang 2022 und Ende 2023 (act. 20 Rz. 19; Prot. S. 11). Für das Jahr 2022 liegen
dem Gericht allerdings auch die beiden Polizeirapporte vom 9. November 2022

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(act. 22/11) und vom 11. Dezember 2022 (act. 22/12) vor, von welchen zumindest
letzterer störende Lärmemissionen bestätigt. Gesamthaft können bei dieser Akten-
lage keine Zweifel daran bestehen, dass die Klägerin ihre Pflicht zur Rücksicht-
nahme gemäss Art. 257f Abs. 2 OR in der Vergangenheit wiederholt verletzte. Die
Art und Weise, wie die Klägerin die G._____ mitunter führt, ist offensichtlich nicht
mit dem Abend- und Nachtruhebedürfnis der Mieter der angrenzenden Wohnungen
vereinbar. Dass der Betrieb einer Kulturbar mit lebhaften Gästen und geräuschvol-
ler Musik bis spät in die Nacht bzw. den Morgen hinein – ein Bild samt Geräusch-
kulisse der Bar bot trotz ihrer Erstellung nach der Kündigung auch die anlässlich
der Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 von den Beklagten abgespielte Videoauf-
nahme vom 13. November 2024 (Prot. S. 7) – in einem Mehrfamilienhaus mit älterer
Bausubstanz nicht mit der Verpflichtung der Mieterin zu einem rücksichtsvollen Ver-
halten zu vereinbaren ist, bedarf keiner näheren Erläuterung. Eine «Café-Bar» (und
wohlgemerkt auch eine «Bar») kann ohne Weiteres so betrieben werden, dass das
Ruhebedürfnis der anderen Mieter nicht beeinträchtigt wird, insbesondere durch
Beachtung der öffentlich-rechtlichen Ruhezeiten. Die Klägerin hat im Übrigen nicht
substantiiert dargetan, dass die Beklagten oder ihr Vater als Rechtsvorgänger ihr
je konkret erlaubt hätten, bis in alle Nacht hinein laute Musik zu spielen. Soweit sie
sich auf den vereinbarten Gebrauchszweck beruft, ist jedenfalls den schriftlichen
Abmachungen nichts Derartiges zu entnehmen, und mündliche Absprachen sind
nicht konkret behauptet. Auch aus dem mehrfach von ihr zitierten Urteil des Bun-
desgerichts 4A_583/2008 vom 23. März 2009 (vgl. act. 1 Rz. 42 und 66;
Prot. S. 14) kann die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten: Zwar stellte sich
das Bundesgericht im genannten Entscheid auf den Standpunkt, dass insbeson-
dere am Abend Lärmbelästigungen in Kauf nehmen muss, wer in eine Wohnung
über einer Pizzeria zieht (E. 5.2.2: «L'enchaînement des faits montre que le fils du
bailleur initial […] s'est délibérément installé […] dans un appartement dont il ne
pouvait ignorer, de par sa situation au-dessus de la pizzeria, qu'il puisse subir des
nuisances sonores, singulièrement en soirée.»). Anders als im vorliegenden Fall
war der Lärm im vom Bundesgericht zu beurteilenden Sachverhalt jedoch nie
übermässig (E. 5.2.2: «Il faut en déduire que la présence de clients […] ne
provoquait pas de nuisances qu'il conviendrait de qualifier d'excessives, du moment
que personne ne s'en était plaint.»). Zu beurteilen war nicht etwa laute Musik, son-

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dern lediglich der durch die am Abend anwesenden Gäste verursachte Lärm. Es
ging im vom Bundesgericht zu beurteilenden Sachverhalt denn auch nicht um eine
bis nach 24.00 Uhr geöffnete Bar, sondern bloss um eine Pizzeria mit Terrassen-
bewirtschaftung.
Was sodann die aktenkundigen öffentlich-rechtlichen Bewilligungen angeht, so be-
freiten diese die Klägerin keineswegs von ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung
zur Rücksichtnahme. Im Gegenteil: Sämtliche aktenkundigen Bewilligungen enthal-
ten einen Vorbehalt zugunsten der gesetzlichen Nachtruhe oder anderer Lärm-
schutzvorschriften (act. 3/19 Ziff. 3, act. 3/20 Ziff. 1.1, act. 3/21 Ziff. 1.1 sowie
act. 22/20 S. 2 und 4). Für die Beurteilung des vorliegenden Falls unerheblich ist
auch, ob die Klägerin in der Vergangenheit in ahndbarer Weise gegen Art. 19
Abs. 1 bzw. Art. 20 Abs. 1 APV oder gastgewerbegesetzliche Bestimmungen vers-
tiess. Störendes Verhalten während der Zeit der Nachtruhe stellt einen Verstoss
gegen die Verpflichtung zur Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR
auch dann dar, wenn es nicht zu einer Bestrafung geführt hat.
Gesamthaft ist festzuhalten, dass von einem unzutreffenden bzw. vorgeschobenen
Kündigungsgrund nicht die Rede sein kann. Die in der Kündigung vom 18. Dezem-
ber 2023 zur Begründung angegebenen Umstände treffen zu. Aufgrund der wie-
derholten klägerischen Pflichtverletzungen hatten die Beklagten klar ein Interesse
an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei ist es auch naheliegend und
glaubwürdig, dass es gerade die wiederholten klägerischen Pflichtverletzungen wa-
ren, die letztlich den Ausschlag für die Kündigung gaben. Dass es noch weitere
(nicht im Formular genannte und an sich zulässige) Gründe für die Kündigung gab,
wie etwa eine geplante Neuvermietung an eine Konkurrentin, macht die Kündigung
allein nicht treuwidrig. Entsprechend fehl geht auch das klägerische Argument, es
würde sich um eine zweckwidrige Kündigung handeln: Zwischen den durch die Klä-
gerin verursachten Problemen aufgrund übermässiger Lärmemissionen und einer
beabsichtigen Neuvermietung, die Gewähr für eine vertrags- und gesetzeskon-
forme Rücksichtnahme bietet, besteht ein direkter sachlicher Zusammenhang.

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Bei dieser Einschätzung erübrigt sich eine Auswertung bzw. Berücksichtigung der
restlichen von den Beklagten ins Recht gereichten und nicht anlässlich der Haupt-
verhandlung gehörten Tonaufnahmen (act. 22/19; vgl. act. 25 und act. 26).
Auch ein widersprüchliches Verhalten der Beklagten ist nicht zu erkennen. Was
zunächst das Gespräch vom 13. November 2023 betrifft, so stehen die Aussagen
der Parteien in diametralem Widerspruch zueinander. K._____ hat ihre Sicht der
Dinge schriftlich niedergelegt (act. 3/26; siehe auch act. 3/27). Zum Beweis des Ge-
sprächsinhalts offerierten die Beklagten das Zeugnis des Beklagten 2 (act. 20
Rz. 30.1) und die Klägerin das Zeugnis von K._____ (act. 1 Rz. 36). Im vorliegen-
den Fall haben sowohl K._____ (als Mutter von H._____ und Geschäftsführerin der
Klägerin, die auch selber grössere Summen Geld in die G._____ investierte; vgl.
act. 3/32 S. 3) als auch der Beklagte 2 ein gewichtiges Interesse am Prozessaus-
gang. Weiterungen erübrigen sich, denn auch wenn alle Beteiligten ihre behaupte-
ten Angaben in einer formellen Einvernahme in der geschilderten Weise bestätigen
würden, vermöchte dies keinen zweifelsfreien Nachweis einer konkret vereinbarten
Vertragsverlängerung um weitere zehn Jahre zu erbringen: Bislang haben die Par-
teien sämtliche Abreden schriftlich getroffen (act. 3/4–3/7). Dass «ohne jeglichen
Bedingungen», insbesondere ohne Regelung der Konditionen, ohne Behebung des
Lärmproblems und ohne eine schriftliche Fixierung des Vereinbarten eine derart
lange Vertragsverlängerung vereinbart worden sein soll, erweist sich als unglaub-
haft. Aus dem Wortlaut von K._____s Erklärung geht denn auch hervor, dass das
undatierte Papier erst nach der Kündigung erstellt wurde («Bedauerlicherweise hat
Herr B._____/ C._____ eine Kündigung der Miete der G._____ meinem Sohn we-
gen zu lauter Musik ausgesprochen», act. 3/26). Alles spricht dafür, dass es sich
um eine gesteuerte Bestätigung handelt, die im Hinblick auf die vorliegende Aus-
einandersetzung angefertigt wurde, in Kenntnis der konfliktreichen Vorgeschichte
der Parteien. Den Nachweis für eine entsprechende mündliche Absprache über
eine Vertragsverlängerung, geschweige denn für deren genauen Gehalt, wäre da-
mit auch dann nicht zu erbringen, wenn K._____ ihre Aussagen vor Schranken be-
kräftigen würde (zur antizipierten Beweiswürdigung vgl. im Übrigen Art. 152 Abs. 1
ZPO e contrario; vgl. BSK-GUYAN, Art. 152 ZPO N 6; BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE
136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).

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Weiter bestand im vorliegenden Fall weder eine vertragliche noch eine gesetzliche
Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung oberhalb der G._____ an H._____ oder
die Klägerin zu vermieten. Es mag aus der Sicht der Klägerin zwar unglücklich sein,
dass sich die Beklagten gegen eine solche Vermietung entschlossen. Solange je-
doch ein anderer Mieter in dieser Wohnung wohnt, gelten die vertraglichen und
gesetzlichen Rücksichtnahmepflichten nicht weniger. Ganz abgesehen davon steht
auch nicht fest, dass sich die Probleme im ganzen Haus durch eine Vermietung an
die Klägerin bzw. H._____ zuverlässig hätten lösen lassen, befindet sich im
1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses doch auch noch eine zweite Wohnung.
Darüber hinaus beschwerten sich auch Mieter aus dem 2. Obergeschoss über die
Lärmemissionen. Ausserdem schreibt Art. 257f Abs. 2 OR auch eine Rücksicht-
nahme gegenüber Nachbarn vor.
Geradezu aus der Luft gegriffen ist vor diesem Hintergrund die weitere Behauptung
der Klägerin, die Beklagten hätten die Kündigung vom 18. Dezember 2023 als Ver-
geltung dafür ausgesprochen, dass sie sich seinerzeit gegen die Konkurrenzierung
durch einen Nachbarn gerichtlich zur Wehr gesetzt habe (act. 1 Rz. 71 und
act. 3/15). Es trifft zwar zu, dass die Kündigung kurz nach Ablauf der durch den
gerichtlichen Vergleich vom 2. September 2020 ausgelösten Kündigungssperrfrist
gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR ausgesprochen wurde (act. 1 Rz. 72 und
act. 3/18). Auf der anderen Seite ist klar, dass es während der Sperrfrist durchaus
zu relevanten Störungen der Nachtruhe durch die Klägerin kam. Dass die Beklag-
ten es womöglich nicht auf eine Auseinandersetzung um eine schwieriger durchzu-
setzende ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR ankommen las-
sen wollten, macht ihre ordentliche Kündigung nicht zur treuwidrigen, umso weni-
ger, als sie wie gezeigt auf einem realen und gewichtigen Anlass beruhte.
Auch von einer schonungslosen Rechtsausübung kann nach dem Gesagten keine
Rede sein. Im Gegenteil muss von einem rücksichtslosen Verhalten der Klägerin
ausgegangen werden.
Was die Parteien sonst in Zusammenhang mit der Kündigung vorgetragen haben,
ist für den Ausgang des Verfahrens nicht relevant. Damit erweist sich die Kündi-
gung als gültig.

- 19 -
2. Erstreckung des Mietverhältnisses
2.1 Die Klägerin beantragt eine erstmalige Erstreckung von 4 Jahren (act. 1
Rz. 86 ff.). Die Klägerin betreibe die G._____ nun bereits seit 10 Jahren in den
Räumlichkeiten an der D._____-strasse 1, … Zürich, die Bar selber bestehe dort
aber bereits seit 20 Jahren (act. 1 Rz. 89). Es handle sich bei der G._____ um eine
«Institution», die sogar auf der offiziellen Seite der Stadt Zürich beworben werde
(act. 3/33). Die G._____ lebe von ihrer Stammkundschaft, weshalb sie ein Ersatz-
objekt in der näheren Umgebung finden müsse, was innert der Kündigungsfrist un-
möglich gewesen sei (act. 1 Rz. 90). Mit einer grosszügigen Erstreckung lasse sich
die Härte mildern, indem zu einem späteren Zeitpunkt ein identitätserhaltender
Standortwechsel möglich würde (act. 1 Rz. 91). Die Klägerin verwies auf die «Tief-
schläge», welche sie in den letzten Jahren habe erdulden müssen und aufgrund
welcher sie in den Jahren 2021 und 2022 grössere Verluste zu verzeichnen gehabt
habe (act. 1 Rz. 92, act. 3/31 und act. 3/32). Nun sei die Klägerin jedoch dabei, sich
finanziell zu erholen und deshalb vorerst auf Kontinuität angewiesen (act. 1
Rz. 94 f.). Danach habe sie mehr Spielraum bei der Suche nach einem geeigneten
Ersatzobjekt. Auf Seiten der Beklagten seien dagegen keine Interessen zu erken-
nen, welche einer langen Erstreckung entgegenständen (act. 1 Rz. 106).
Was die Suchbemühungen betrifft, so stellt sich die Klägerin auf den Standpunkt,
dass diese bei einer Ersterstreckung keine zwingende Voraussetzung darstellten
(act. 1 Rz. 97; Prot. S. 18). Trotzdem habe die Klägerin Suchbemühungen getätigt
und den Markt nach geeigneten Ersatzobjekten durchforstet (act. 1 Rz. 103 und
act. 34), jedoch erfolglos (act. 1 Rz. 104 f.). Dabei habe sie nach längerfristig ver-
fügbaren Mietobjekten für einen Bruttomietzins von maximal Fr. 3'800.– gesucht,
die sich an einem frequentierten Platz in lärmunempfindlicher Umgebung befinden,
über eine passende Raumaufteilung verfügen und bei denen eine Aussenbestuh-
lung möglich ist (act. 1 Rz. 98 ff.).
2.2 Die Beklagten sind dagegen der Ansicht, dass überhaupt keine Erstreckung
zu gewähren sei (act. 20 Rz. 33). Sie hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass
das Ruhebedürfnis der anderen Mieter respektiert werde und dass es in der Miet-
liegenschaft nicht ständig zu Polizeieinsätzen komme (act. 20 Rz. 34). Dabei sei

- 20 -
nicht zu erwarten, dass sich die Klägerin bzw. H._____ plötzlich an die Regeln hal-
ten und die G._____ in verträglicher Weise führen werde, weshalb eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses für die Beklagten unzumutbar sei (act. 20 Rz. 35). Die finan-
ziellen Schwierigkeiten der Klägerin seien ausserdem nicht bloss auf die von ihr
genannten Tiefschläge zurückzuführen; vielmehr sei ihr Betriebskonzept generell
defizitär (act. 20 Rz. 37). Ferner seien entgegen der Klägerin auch bereits bei einer
beantragten Ersterstreckung Suchbemühungen einzuleiten (Prot. S. 20). Ernst-
hafte Suchbemühungen habe die Klägerin jedoch noch keine unternommen, ins-
besondere stelle sie viel zu hohe Anforderungen an ein Ersatzobjekt (act. 20
Rz. 36 f.).
2.3 Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäfts-
raums die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der
Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen
des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für Geschäftsräume beträgt die Dauer
der Erstreckung höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen dieser Höchstdauer
eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Die
Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses gelten auch für Sachen,
die der Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum zum Gebrauch
überlässt, wozu insbesondere Autoabstellplätze gehören (Art. 253a Abs. 1 OR und
Art. 1 VMWG).
Eine Erstreckung fällt gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. b OR jedoch ausser Betracht,
wenn die Kündigung aufgrund einer schweren Verletzung der Pflicht des Mieters
zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme nach Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR erfolgte. Eine
Erstreckung bleibt auch dann ausgeschlossen, wenn sich der Vermieter trotz Vor-
liegen der Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR dazu entscheidet, das
Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (BGE 117 II 415 E. 4). Notwendig ist hierfür
aber, dass sämtliche materiellen und formellen Voraussetzungen des ausseror-
dentlichen Kündigungsgrundes vorliegen.
Über das Erstreckungsbegehren, ob das Mietverhältnis also zu verlängern ist und
gegebenenfalls für welche Dauer, entscheidet das Gericht nach Ermessen (BGE
125 III 226 E. 4.b). Dabei nimmt es eine Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2

- 21 -
OR vor und berücksichtigt insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses so-
wie den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die per-
sönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Ver-
halten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte
oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) sowie die Situa-
tion auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Steht die Er-
streckung einer Geschäftsraummiete zur Diskussion, nimmt das Kriterium der wirt-
schaftlichen Verhältnisse eine besondere Position ein (Mietrecht für die Praxis-
BRÄNDLI, 10. Auflage, Zürich 2022, S. 950). Dabei ist insbesondere nach der Er-
tragssituation des Betriebs zu fragen. Ebenfalls bedeutsam ist, ob der Betrieb den
betroffenen Personen als Lebensgrundlage dient (SVIT-Kommentar-HULLIGER,
Art. 272 Rz. 48). Keinen Umstand im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR stellen dagegen
die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten dar, weil sie
durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert wer-
den können. Allgemein rechtfertigt sich eine Mieterstreckung nur, wenn damit eine
Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_477/2016 vom 27. September 2016, E. 3.2.). Entspre-
chend verlangt die Praxis für eine Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich,
dass der Mieter das Zumutbare unternommen hat, um die belastenden Folgen der
Kündigung zu mildern. Insbesondere wird vom Mieter erwartet, dass er nach Erhalt
der Kündigung nicht untätig bleibt und sich ernsthaft nach anderen geeigneten Mie-
tobjekten umsieht. Trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR sind also in der Re-
gel auch dann Suchbemühungen zu tätigen, wenn lediglich eine erste Erstreckung
des Mietverhältnisses beantragt wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_246/2023
vom 17. Juli 2023, E. 4.1.2.). Es gibt denn auch kein besseres Beweismittel für eine
konkrete Härte als umfassend belegte und ernsthafte Suchbemühungen. Gerade
bei der Erstreckung von Geschäftsraummieten ist der Nachweis von Suchbemü-
hungen besonders bedeutsam, um die mit den Verhältnissen auf dem örtlichen
Markt verbundene Härte des Mieters nachzuweisen, fehlen für Geschäftsraummie-
ten doch einschlägige amtliche Statistiken für die Leerstände in diesem Segment
(SVIT-Kommentar-HULLIGER, Art. 272 Rz. 50). Ungenügende Suchbemühungen
können zu einer Reduktion der Erstreckungsdauer führen (Urteil des Bundesge-
richts 4A_143/2021 vom 31. August 2021, E. 12.1). Kündigt der Vermieter das

- 22 -
Mietverhältnis deutlich früher, als er nach Gesetz oder Vertrag dazu verpflichtet
gewesen wäre, so ist dies bei der Bemessung der Erstreckung ebenfalls angemes-
sen zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 216; Urteil des Bundes-
gerichts 4A_639/2018 vom 21. November 2019, E. 6.1.).
Liegt beim Mieter eine Härte vor, ist diese gegen die Vermieterinteressen abzuwä-
gen (Art. 272 Abs. 1 OR). Ins Gewicht fällt dabei in erster Linie der Kündigungs-
grund.
2.4 Zunächst stellt sich im vorliegenden Fall die Frage, ob die beantragte Erstre-
ckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b OR
ausgeschlossen ist. Die Beklagten entschieden sich zwar für die Aussprache einer
ordentlichen Kündigung. Sie sind jedoch der Ansicht, dass auch eine ausserordent-
liche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR möglich gewesen wäre (vgl. act. 20
Rz. 32.3). Eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR würde unter anderem voraus-
setzen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Auch
wenn das Verhalten der Klägerin im vorliegenden Fall (insbesondere für die Haus-
bewohner) wohl nahe an der Grenze des Zumutbaren liegt, erreicht es die hohe
Schwelle von Art. 257f Abs. 3 OR nicht. Insbesondere die lange Zeitspanne zwi-
schen den Abmahnungen im Jahr 2019 und der Kündigung im Dezember 2023
kann nur so gewertet werden, dass die Beklagten und zuvor ihr Vater die Fortset-
zung des Mietverhältnisses trotz der Probleme nicht schlechterdings als unzumut-
bar betrachteten, auch wenn sie letztlich vergeblich auf eine Verbesserung der Si-
tuation hofften (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_347/2016 vom 10. November
2016, E. 3.1.2, 4A_87/2012 vom 10. April 2012, E. 5.3; 4C.118/2001 vom 8. August
2001, E. 1b/bb/aaa; ebenso für die Kündigung nach Art. 266g das Urteil
4A_160/2024 vom 22. April 2025, E. 5.1). Da es an einer zwingenden Vorausset-
zungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR fehlt, ist die beantragte Er-
streckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b
OR ausgeschlossen.
Gewiss kann der Klägerin eine gewisse Härte nicht abgesprochen werden. Aus den
eingereichten Erfolgsrechnungen der Klägerin sind für die Geschäftsjahre 2021–
2023 ausschliesslich Verluste ersichtlich, wenn auch das Minus für das Geschäfts-

- 23 -
jahr 2023 bloss noch Fr. 5'534.90 betrug (act. 3/31 S. 5 ff. und act. 3/32 S. 4 ff.). Es
trifft folglich zu, dass sich eine finanzielle Erholung abzeichnet, auch wenn der Pro-
zess langsam vor sich geht. Indessen leuchtet es nicht ein, weshalb die Suche nach
einem Ersatzobjekt in einigen Jahren erheblich einfacher ausfallen sollte als heute.
Praxisgemäss ist die Klägerin im Rahmen einer ersten Erstreckung berechtigt, sich
nach Räumlichkeiten umzusehen, die sich auch preislich am bisherigen Mietobjekt
orientieren. Der Jahresverlust 2023 erscheint unter Berücksichtigung des Dienst-
leistungsertrags von Fr. 252'696.30 eher marginal (act. 3/32 S. 4 ff.). Dass es sich
bei der G._____ um die für die Existenz der Klägerin massgebliche Einnahmequelle
handelt, ist unbestritten, so dass die finanzielle Härtesituation nicht durch andere
Betriebsteile aufgefangen werden kann. Das Mietverhältnis besteht mittlerweile
schon seit mehr als 20 Jahren (zumindest in ähnlicher Form). Allgemein trifft die
Kündigung die Klägerin in nicht zu unterschätzendem Ausmass. Nicht behauptet
wurde dagegen, dass mit der Kündigung des Mietverhältnisses eine besondere
Härte für H._____ oder andere im Betrieb Beschäftigte selbst einhergeht. Nicht här-
tebegründend zu berücksichtigen ist ein nicht im Ansatz belegter drohender Verlust
von Stammkundschaft. Soweit Stammkunden sich wegen eines Wechsels der Lage
vom Betrieb abwenden sollten, ist mit der Übernahme von vergleichbaren Räumen
an einer anderen Lage damit zu rechnen, dass die dortigen Stammkunden einen
gut geführten Betrieb auch weiterhin besuchen. Abgesehen davon liesse sich ein
Verlust von Kunden durch eine Erstreckung nur hinauszögern, sodass die Härte
sich abgesehen von der Erleichterung der wirtschaftlichen Erholung nicht verhin-
dern liesse (siehe dazu das Urteil des Bundesgerichts 4A_568/2008 vom 18. Fe-
bruar 2009, E. 5). Die bescheidenen Suchbemühungen der Klägerin (vgl. act. 3/34,
wo lediglich Suchbemühungen für den Zeitraum Juli bis Dezember 2024 ausgewie-
sen sind) vermögen sodann keineswegs zu überzeugen. Dass sie in den neun Mo-
naten zwischen der Aussprache der Kündigung und dem Kündigungstermin kein
geeignetes Mietobjekt fand, dürfte durchaus auch auf ihr Versäumnis zurückzufüh-
ren sein. Gesamthaft ist der Klägerin (insbesondere unter Berücksichtigung ihrer
finanziellen Verhältnisse sowie der langen Mietdauer) eine mittlere Härte zuzuge-
stehen.

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Dieser müssen in einem zweiten Schritt die Vermieterinteressen gegenübergestellt
werden. Im vorliegenden Fall haben die Beklagten ein berechtigtes und sehr hoch
zu gewichtendes Interesse daran, dass die anderen Mieter in der Mietliegenschaft
nicht länger durch die Bar in ihrem Ruhebedürfnis gestört werden. Die wiederholten
Lärmbeschwerden und die damit im Zusammenhang stehenden Polizeieinsätze
zeigen, dass den Beklagten eine lange Erstreckung des Mietverhältnisses offen-
sichtlich nicht zuzumuten ist. Zu beachten ist, dass für die Frage der Erstreckung
nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern derjenige des Urteils massgeblich ist
(Urteile des Bundesgerichts 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 4.4 und
4A_673/2014 vom 24. Februar 2015, E. 3.2; SVIT-Kommentar-HULLIGER, Art. 272
OR N 28; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 168; CR CO I-LACHAT/BOHNET,
Art. 272 N 5a; BSK OR I-WEBER, Art. 272 N 3c und 5). Unzumutbar erscheint eine
lange Erstreckung auch deshalb, weil die Klägerin trotz mehrerer Mahnungen auch
seit der Kündigung und während des vorliegenden Zivilverfahrens an ihrem Treiben
festhielt. Sie hat auch keinerlei konkrete Massnahmen präsentiert, die sie zur Re-
duzierung der Lärmemissionen plant.
Insgesamt erweist sich eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um
1 Jahr als angemessen.
IV. Prozesskosten
1. Wie bereits im Zirkulationsbeschluss vom 12. Dezember 2024 festgehalten
wurde, beträgt der Streitwert im vorliegenden Fall Fr. 159'600.– (act. 8 S. 2). Ge-
stützt auf § 4 Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV OG ist die Gerichtsgebühr entsprechend
auf Fr. 7'400.– festzusetzen. Der ordentliche Ansatz für die jeweils beantragte Par-
teientschädigung beträgt in Anwendung von § 4 Abs. 1 AnwGebV und nach Re-
duktion gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV Fr. 10'440.– (inkl. 8,1% Mehrwertsteuer).
2. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden
Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten
gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt. In Bezug
auf das Kündigungsschutzbegehren im engeren Sinne unterliegt die Klägerin voll-
umfänglich. In Bezug auf das eventuelle Erstreckungsbegehren dagegen zu 75%.

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Es rechtfertigt sich daher, ihr 90% der Gerichtskosten aufzuerlegen und sie (nach
Verrechnung) zu einer Parteientschädigung von 80% des ordentlichen Ansatzes zu
verpflichten.

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Es wird erkannt:
1. In Abweisung des Hauptbegehrens wird die mit Formularen vom 18. Dezem-
ber 2023 per 30. September 2024 ausgesprochene Kündigung für gültig er-
klärt.
2. In teilweiser Gutheissung des Eventualbegehrens wird das Mietverhältnis um
1 Jahr, d.h. bis zum 30. September 2025 erstreckt.
3. Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 7'400.– festgesetzt.
4. Die Gerichtskosten werden im Umfang von Fr. 6'660.– der Klägerin und im
Umfang von Fr. 740.– den Beklagten auferlegt. Sie werden von der Klägerin
unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses bezogen, sind ihr aber von den
Beklagten im Umfang von Fr. 740.– zu ersetzen. Der Restbetrag wird der Klä-
gerin herausgegeben.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 8'350.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
7. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei sowie
unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, II. Zi-
vilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind
die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit zweifa-
chem Verzeichnis beizulegen.
Zürich, 13. Oktober 2025
MIETGERICHT ZÜRICH
Der Mietgerichtspräsident: Der Gerichtsschreiber:
Dr. R. Weber MLaw N. Gmür