zh_kassationsgericht · AA050189 · 2006-03-28 · de
Formularzwang bei mietrechtlicher Kündigung


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA050189/U/cap
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Hans Michael Rie-
mer, Dieter Zobl, Karl Spühler und Reinhard Oertli sowie die Se-
kretärin Margrit Scheuber
Zirkulationsbeschluss vom 28. März 2006
in Sachen
A. AG,
in C.,
Beklagte, Rekurrentin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. D. E. in C.
gegen
S. B Immobilien AG,
in C.,
Klägerin, Rekursgegnerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch F. Verwaltungs AG, in C.
diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. G. H. in I.
betreffend Ausweisung / Kündigungsschutz
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. November 2005 (NL050105/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1. Die A. AG war seit längerer Zeit Mieterin eines Büroraumes und zweier
Parkplätze in der Liegenschaft K.strasse XXX in C. (ER act. 3/1/a und 3/1/b und
ER act. 7/4), deren Vermieterin die S. B Immobilien AG, vertreten durch die F.
Verwaltungs AG (ER act. 7/3), ist. Am 4. März 2005 erfolgte die Aufforderung der
F. Verwaltungs AG, die ausstehenden Mietzinse (Dezember 2004 bis März 2005)
im Betrag von Fr. 6'156.-- innert einer Frist von 30 Tagen zu bezahlen, unter der
Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR (ER act. 3/2). Mit Formular vom 15.
April 2005 wurden der Mietvertrag für die Büroräumlichkeit im 1. OG und die
Parkplätze Nr. 5 und 9 an der K. strasse XXX in C. gemäss Art. 257d OR auf den
31. Mai 2005 gekündigt (ER act. 3/3). Mit Schreiben vom 1. Juni 2005 gelangte
die F. Verwaltungs AG an den Einzelrichter im summarischen Verfahren des Be-
zirkes C. und verlangte die Ausweisung der Mieterin (ER act. 1). Das von der A.
AG am 29. Juni 2005 bei der Schlichtungsbehörde C. gestellte Kündigungs-
schutzbegehren (ER act. 15/2/1) wurde mit Beschluss vom 5. Juli 2005 an den
Ausweisungsrichter überwiesen (ER act. 15/1). Mit Verfügung vom 2. August
2005 trat die Einzelrichterin im summarischen Verfahren des Bezirkes C. auf das
Kündigungsschutzbegehren der Beklagten (wegen Verspätung) nicht ein und be-
fahl der beklagten Partei, das Büro im 1. OG und die Parkplätze Nr. 5 und 9 der
Liegenschaft K.strasse XXX in C. zu räumen und ordnungsgemäss zu übergeben,
unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (ER act. 23a
= OG act. 2).
2. Den von der Beklagten gegen diese Verfügung vom 2. August 2005 erho-
benen Rekurs wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich mit
Beschluss vom 2. November 2005 ab und bestätigte die angefochtene Verfügung.
Demgemäss wurde der Beklagten und Rekurrentin befohlen, die gemieteten Bü-
roräumlichkeiten und Parkplätze der Liegenschaft K.strasse XXX in C. unverzüg-
lich zu räumen und ordnungsgemäss der Rekursgegnerin zu übergeben, unter
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall und unter Anweisung

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des Stadtammannamtes C. YY zur Vollstreckung des Befehls nach Eintritt der
Rechtskraft (OG act. 8 = KG act. 2).
3. Gegen diesen Entscheid der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kan-
tons Zürich vom 2. November 2005 erhob die Beklagte und Beschwerdeführerin
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) kantonale Nichtigkeitsbeschwerde, mit wel-
cher sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Feststellung,
dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien noch heute rechtsgültig bestehe,
verlangte (KG act. 1, S. 2). Die gleichzeitig beantragte aufschiebende Wirkung
wurde der Beschwerde mit Präsidialverfügung vom 12. Dezember 2005 verliehen
(KG act. 4). Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde ver-
zichtet (KG act. 8). Die Klägerin und Beschwerdegegnerin liess mit ihrer Be-
schwerdeantwort die Bestätigung des vorinstanzlichen Beschlusses vom 2. No-
vember 2005 (und damit sinngemäss die Abweisung der Beschwerde) beantra-
gen (KG act. 9).
II.
1. Die Beschwerdeführerin macht mit ihrer Nichtigkeitsbeschwerde geltend,
die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es trotz der Formular-
pflicht bei der Kündigung des Mietverhältnisses nicht darauf ankomme, im Namen
welcher Firma, sei es der Vermieterin oder einer anderen Firma, die Kündigung
des Mietverhältnisses ausgesprochen werde, sondern es komme nur darauf an,
dass derjenige, dem gekündigt werde, wisse, wer gemeint sei. Gemäss Vorin-
stanz sei es im konkreten Fall somit trotz Formularpflicht irrelevant, ob im Namen
der (unbeteiligten) S. Immobilien AG oder im Namen der effektiven Vermieterin,
der S. B Immobilien AG, gekündigt worden sei und deshalb seien weitere Abklä-
rungen, wann das von Hand eingefügte "B" auf das Kündigungsschreiben einge-
tragen worden sei, unterlassen worden. Die Beschwerdeführerin beanstandet, bei
der Auslegung der Formularpflicht sei ein strenger Massstab anzulegen; das nicht
in allen Punkten korrekt ausgefüllte Formular müsse ihres Erachtens zur Nichtig-

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keit der Kündigung führen. Indem die Vorinstanz aber eine sinngemässe Ausle-
gung des Kündigungsformulares (durch die Mieterin) zulasse, werde eine nicht
mit der strengen Formularpflicht vereinbare Verunsicherung geschaffen, womit
klare materielle Rechtsregeln und auch ein wesentlicher Verfahrensgrundsatz im
Sinne von § 281 Ziff. 1 ZPO verletzt würden. Auch werde durch die Zulassung ei-
ner sinngemässen Auslegung des Kündigungsformulars der Tatsache nicht
Rechnung getragen, dass nur ganz ausnahmsweise eine Formularpflicht bestehe,
welche eben gerade zum vornherein jeden Zweifel ausräumen wolle, deshalb
unterliege das Kündigungsformular auch einer Genehmigungspflicht (KG act. 1,
S. 2 f.).
2. Die Vorinstanz ging in ihrem Entscheid davon aus, der Argumentation der
Beschwerdeführerin, wonach es sich ihrer Ansicht nach wegen der strengen
Formularpflicht nicht um einen unbedeutenden Schreibfehler gehandelt habe,
zumal es tatsächlich eine Gesellschaft mit dem Namen (S. Immobilien AG) gebe,
die mit der Vermieterin (S. B Immobilien AG) nicht identisch sei, könne nicht ge-
folgt werden. Nicht jede Unvollständigkeit oder Ungenauigkeit führe zur Nichtigkeit
der Kündigung des Mietverhältnisses. Niemand als die Vermieterin sei berechtigt
gewesen, den Mietvertrag in eigenem Namen zu kündigen, was auch der Rekur-
rentin (= Beschwerdeführerin) als Mieterin bekannt gewesen sei. Die F. Verwal-
tungs AG habe ausdrücklich als Vertreterin der Vermieterin gehandelt. Es habe
damit auch nicht der geringste Zweifel daran bestanden, dass die im Kündigungs-
schreiben als Vermieterin bezeichnete Gesellschaft mit der Rekursgegnerin (=
Beschwerdegegnerin) identisch gewesen sei und es sei keineswegs ersichtlich,
dass und inwiefern die beanstandete Ungenauigkeit rechtlich geschützte Interes-
sen der Beschwerdeführerin hätte beeinträchtigen können. Die ungenaue Angabe
habe für die Beschwerdeführerin unbestreitbar keine nachteilige Auswirkung ge-
habt. Allein daraus, dass im Kündigungsschreiben bei der S. B Immobilien AG
versehentlich das "B" weggelassen worden sei, lasse sich nicht ableiten, dass die
Kündigung mit einem unheilbaren Mangel behaftet sei (KG act. 2, S. 4). Im weite-
ren wurde sodann offen gelassen, ob das handschriftliche "B" im Original-
Kündigungsschreiben allenfalls (wie von der Beschwerdeführerin behauptet) erst
nachträglich eingefügt worden sei, nachdem die Post dieses nicht abgeholte

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Schreiben an die Beschwerdegegnerin zurückgesandt hatte; damit könne auch
die Begutachtung des Couverts durch den Wissenschaftlichen Dienst der Stadt-
polizei unterbleiben (KG act. 2, S. 4 f.).
3. Die Beanstandung der Beschwerdeführerin geht vorliegend fehl. Soweit
sie geltend macht, der Entscheid der Vorinstanz verletze wesentliche Verfahrens-
grundsätze, führt sie nicht aus, welcher wesentliche Verfahrensgrundsatz vorlie-
gend tangiert sein sollte und solches ist auch nicht ersichtlich.
Soweit sie geltend macht, es sei klares materielles Recht verletzt worden,
geht die Rüge fehl. Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter (von Wohn-
und Geschäftsräumen) mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt
wurde und welches angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung
anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Eine Ver-
deutlichung, welche Angaben das Formular enthalten muss, gibt Art. 9 VMWG,
nämlich: die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung
bezieht; den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird; den Hinweis, dass
die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründet werden muss; die gesetzli-
chen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des
Mietverhältnisses; sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und deren
örtliche Zuständigkeit. Klar ist damit der Sinn und Zweck des Formularzwanges
bei der Kündigung des Mietverhältnisses von Wohn- und Geschäftsräumen durch
den Vermieter, nämlich die Rechtsbelehrung des Mieters und die Gewährleistung
des Mieterschutzes im Alltagsleben (Higi, Zürcher Kommentar zum OR, Teilbd.
V2b, Zürich 1995, N 17 zu Art. 266l OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2. Aufl.,
Zürich 1998, N 6 und 7 zu Art. 266l - 266o OR; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl.,
Zürich 1995, S. 113 f.). Nicht klar ist hingegen, welche Angaben alle vom eigentli-
chen Formularzwang umfasst sind, d.h., welche Hinweise auf dem Formular
selbst enthalten sein müssen (und damit auch der Umfang der Formularpflicht).
Higi geht nämlich davon aus, der Form sei grundsätzlich Genüge getan, wenn bei
der Vermieterkündigung dem Kündigungsschreiben, welches den Anforderungen
der einfachen Schriftlichkeit bezüglich aller wesentlichen inhaltlichen Merkmale
der Kündigung entspricht, zusätzlich eine genehmigte Rechtsbelehrung (Formu-
lar) beigelegt ist, welche Weiteres nicht zu enthalten habe. Er begründet seine

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Ansicht weiter auch damit, dass seines Erachtens Art. 9 Abs. 1 VMWG nicht
rechtsbeständig sei, weil die Bestimmung über den Wortlaut und die ratio legis
von Art. 266l Abs. 2 OR hinausgehe (Higi, a.a.O., N 19 - 21 zu Art. 266l OR). Er
zieht damit in Zweifel, dass das Kündigungsformular – wie von der Praxis der Ge-
nehmigungsbehörden und den Gerichten offenbar gefordert – zum einzig zulässi-
gen Träger der schriftlichen Erklärung erhoben werde. Als wesentliches Element,
welches eine Kündigung in formaler Hinsicht enthalten muss, sieht auch Higi die
Angabe der kündigenden Person an (neben der unbedingten und vorbehaltlosen
Erklärung, man erachte das Mietverhältnis als aufgelöst, der Bezeichnung des
Mietverhältnisses, der "Angabe des Zeitpunktes", auf welchen das Verhältnis auf-
gelöst wird, den Name bzw. die Person des Kündigungsempfängers und dem Zu-
gang der Kündigung beim Empfänger: vgl. Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.
266 - 266o OR, N 121). Auch muss die Kündigung von der kündigenden Person
(oder allenfalls deren Stellvertreter) eigenhändig unterzeichnet sein, um der
Schriftform zu genügen; eine Faksimile-Unterschrift genügt nicht (SVIT-
Kommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 266 - 266o OR, N 5 und Art. 266l -
266o, N 5; Higi, a.a.O., N 10 zu Art. 266l OR). Diese Ausführungen zeigen, dass
zwar eine Pflicht zur Kündigung mit einem genehmigten Formular besteht, der
Umfang der Formularpflicht, bzw. inwieweit die Kündigung und deren wesentli-
chen Elemente auf dem Formular selber zu stehen habe, aber umstritten ist. Um-
so weniger kann – wie die Beschwerdeführerin dies tut – geschlossen werden,
dass eine nicht in allen Punkten vollständig korrekte Ausfüllung des Formulars auf
jeden Fall die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge hätte und die Vorinstanz klares
materielles Recht verletzte, indem sie eine Auslegung des ausgefüllten Teiles des
Formulars zugelassen habe. Das Wesen eines Formulars besteht eben gerade
darin, dass zwar ein Teil des Textes – welcher vorliegend der Genehmigung
durch die zuständige Behörde unterliegt – vorgedruckt ist, im Übrigen aber weite-
re Textstellen durch den Absender (hier: Vermieter) ausgefüllt werden müssen.
Diese auszufüllenden Textstellen müssen auf jeden Fall einer Auslegung nach
Treu und Glauben zugänglich sein, wenn sie unklar erscheinen.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin ging die Vorinstanz
sodann nicht davon aus, es sei irrelevant, ob im Namen der (unbeteiligten) S.

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Immobilien AG oder im Namen der effektiven Vermieterin, der S. B Immobilien AG
gekündigt worden sei. Wie die Vorinstanz vorliegend ausführte, war niemand als
die Vermieterin (Beschwerdegegnerin) zur Kündigung des Mietverhältnisses be-
rechtigt, was der Beschwerdeführerin bekannt war und die F. Verwaltungs AG
handelte ausdrücklich als Vertreterin der Vermieterin. Es habe denn auch nicht
der geringste Zweifel daran bestanden, dass die im Kündigungsschreiben als
Vermieterin bezeichnete Gesellschaft mit der Beschwerdegegnerin identisch ge-
wesen sei und es sei keineswegs ersichtlich, dass und inwiefern die beanstandete
ungenaue Namensbezeichnung rechtlich geschützte Interessen der Beschwer-
deführerin beeinträchtigen sollte (KG act. 2, S. 4). Diesen Ausführungen ist hinzu-
zufügen, dass insbesondere weder aus den Akten hervorgeht, noch von der Be-
schwerdeführerin bis heute in irgend einer Weise belegt wurde (was durch die
Beibringung eines Handelsregisterauszuges vor Vorinstanzen jederzeit möglich
gewesen wäre), dass neben der S. B Immobilien AG eine in dieser Sache unbe-
teiligte S. Immobilien AG existieren würde. Eine Verunsicherung der Beschwer-
deführerin konnte somit vorliegend gar nicht bestehen.
4. Die Vorinstanz hat somit weder einen Nichtigkeitsgrund nach § 281 Ziff. 1
noch nach § 281 Ziff. 3 ZPO gesetzt. Die Nichtigkeitsbeschwerde ist daher abzu-
weisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
III.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen und diese ist zur Bezahlung einer Prozessent-
schädigung an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 64 Abs. 2 und § 68
ZPO).

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Das Gericht beschliesst:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 450.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 218.-- Schreibgebühren,
Fr. 171.-- Zustellgebühren und Porti.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 250.-- zu entrich-
ten.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich sowie die Einzelrichterin im summarischen Verfahren
des Bezirkes C. (EU050440), je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: