zh_kassationsgericht · AA050039 · 2006-02-13 · de
Aktenwidrigkeits- bzw. Willkürrüge - Recht auf Beweisführung


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA050039/U/cap
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Herbert Heeb, Hans
Michael Riemer, die Kassationsrichterin Yvona Griesser und der
Kassationsrichter Reinhard Oertli sowie die Sekretärin Margrit
Scheuber
Zirkulationsbeschluss vom 13. Februar 2006
in Sachen
A. B., Dr.,
geboren ..., von ..., whft. in ....,
Kläger, Appellant und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. C. D. in E.
gegen
F. AG,
in E.,
Beklagte, Appellatin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. F. G. in E.
betreffend Forderung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 18. Februar 2005 (NG040013/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1.1 Der Kläger ist Eigentümer einer Liegenschaft an der H.strasse in E. Im
Jahr 1988 nahm er mit Vertretern der damaligen F.gesellschaft (FFF, heute F.
AG) Verhandlungen über die Vermietung der Büroräumlichkeiten im ersten und
zweiten Obergeschoss auf. Die FFF suchte Räumlichkeiten für ihr Projekt "I.", ein
unternehmenseigenes Institut der Abteilung "Neue Technologie", welches die
Entwicklung im Bereich der Informationstechnologie verfolgen, mit den daraus
ableitbaren geschäftlichen Entwicklungen für das Bankengeschäft von Nutzen
sein und Studienabgänger der Spitzenklasse rekrutieren sollte. Während den
Verhandlungen zum Abschluss des Mietvertrages trafen die Parteien anlässlich
der Besprechung vom 11. März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenvertei-
lung der Bauinvestitionen ("Baubeschrieb, Qualitätsanforderungen, Kostenvertei-
ler" = MG act. 14/1). Im Laufe der Verhandlungen wurde im Zusammenhang mit
den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen sodann der Mietzins von ur-
sprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr angehoben. Der Mietvertrag
wurde am 22. Juli 1988 unterzeichnet (MG act. 3/1). Der indexierte Nettomietzins
belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich zuzüglich Fr. 6'000.-- à Konto Ne-
benkosten, zahlbar in vierteljährlichen Raten. Der Mietbeginn war für den 1. Ja-
nuar 1989 bzw. den Zeitpunkt bei Abschluss der Bauarbeiten vorgesehen. Nach
längerer Umbauzeit wurde das "I." schliesslich am 1. Juni 1989 eröffnet. Der
Mietvertrag enthielt eine Mindestmietdauer bis zum 31. März 1995 und die Partei-
en vereinbarten eine Option für weitere sechs Jahre vom 1. April 1995 bis 31.
März 2001, welche die Mieterin und Beklagte zwölf Monate voraus auszuüben
hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein Jahr im Voraus auf Ende März / Ende
September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau wurde festgehalten, der Kostenverteiler
richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11. März 1988. Als Anhang wurden dem
Mietvertrag die vom zürcherischen Hauseigentümerverband und dem Kantonalen
Gewerbeverband Zürich herausgegebenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen
(mit einigen Streichungen) beigefügt (MG act. 3/1).

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1.2 Mit Schreiben vom 22. März 1994 machte die Beklagte von der Mietopti-
on für den Zeitraum vom 1. April 1995 bis 31. März 2001 Gebrauch, und die Par-
teien vereinbarten ab dem 1. April 1995 einen jährlichen Mietzins von
Fr. 509'520.-- (MG act. 14/6 und S. 2). Mit Schreiben des Klägers an die Beklagte
vom 7. März 1998 (MG act. 14/7) führte dieser aus, es stelle sich die Frage, was
nach dem 31. März 2001 (Auslaufen des Mietvertrages) geschehen solle. Um ge-
nügend Zeit für eine allfällige Weitervermietung zur Verfügung zu haben, schlug
der Kläger der Beklagten eine Modifikation des Mietvertrages vor, dergestalt, dass
sich der Mietvertrag jeweils um drei Monate verlängere, unter Einhaltung einer
Kündigungsfrist von 24 Monaten. Die Vertragsergänzung kam nicht zustande. Die
Beklagte bestätigte vielmehr mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 (MG
act. 3/29), dass sie beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertra-
ges am 31. März 2001 nicht fortzusetzen und kündigte sodann mit Schreiben vom
18. Januar 2000 (MG act. 3/30) den Mietvertrag auf den 31. März 2001. Am
27. Juli 2000 schloss der Kläger mit der Universität Zürich per 1. Oktober 2000 ei-
nen neuen Mietvertrag über die Räumlichkeiten der Liegenschaft ab (MG act. 1,
S. 38).
1.3 Mit Schreiben vom 27. Juli 2000 verlangte der Kläger von der Beklagten,
dass sie entweder die Liegenschaft an der H.strasse kaufe oder ihm die "I."-
spezifisch investierten Kosten zurückerstatte und darüber hinaus eine Entschädi-
gung für den Wertverlust der Liegenschaft bezahle (MG act. 3/31). Die Beklagte
wies die Forderungen als unberechtigt zurück (MG act. 3/32). Die Rückgabe der
Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt.
2.1 Mit Eingabe vom 27. August 2002 machte der Kläger bei der Schlich-
tungsbehörde des Bezirkes E. eine Klage anhängig und beantragte damit, die Be-
klagte sei zu verpflichten, ihm Fr. 250'000.-- zuzüglich 5% Zins seit 1. März 2001
zu bezahlen, sowie auf ihre Kosten an der Liegenschaft H.strasse XX den Rück-
bau verschiedener, einzeln genannter Räume in Büros vorzunehmen bzw. an
Stelle des Rückbaus eine Teilsumme von Fr. 100'000.-- zu bezahlen. An der
Schlichtungsverhandlung vom 25. November 2002 konnte keine Einigung erzielt
werden (MG act. 4/10). Gestützt auf Art. 274f Abs. 1 OR erhob hierauf der Kläger
fristgerecht Klage beim Mietgericht E., mit welcher er die Verpflichtung der Be-

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klagten zur Bezahlung von Fr. 250'000.-- zuzüglich 5% Zins seit 1. März 2001 für
von ihm verauslagte Umbaukosten sowie die Verpflichtung der Beklagten zur Be-
zahlung von Fr. 100'000.-- zuzüglich 5% Zins ab Rechtshängigkeit der Klage als
Ersatz für den Minderwert der umgebauten Räume verlangte (MG act. 1, S. 2).
Mit Urteil vom 24. Juni 2004 wies das Mietgericht E. die Klage ab (MG act. 62).
2.2 Der Kläger erhob gegen das Urteil des Mietgerichts Berufung an das
Obergericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Urteils und
die Rückweisung des Prozesses an die erste Instanz zur Durchführung eines Be-
weisverfahrens und zu neuem Entscheid (OG act. 68); die Beklagte beantragte
die Abweisung der Berufung (OG act. 74). Mit Beschluss vom 18. Februar 2005
wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich die Klage ab, be-
stätigte die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung, auferlegte die
zweitinstanzlichen Gerichtskosten dem Kläger und verpflichtete diesen zur Be-
zahlung einer Prozessentschädigung an die Beklagte (OG act. 75 = KG act. 2).
3. Gegen diesen Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts vom
18. Februar 2005 erhob der Kläger und Beschwerdeführer (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) mit Eingabe vom 29. März 2005 an das Kassationsgericht kanto-
nale Nichtigkeitsbeschwerde und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides, eventuell die Streichung verschiedener, genau bezeichneter Stellen
im vorinstanzlichen Entscheid (KG act. 1, S. 2 f.). Die Beklagte und Beschwerde-
gegnerin (künftig: Beschwerdegegnerin) beantragte mit ihrer Beschwerdeantwort
vom 2. Mai 2005 die vollumfängliche Abweisung der Nichtigkeitsbeschwerde, so-
weit auf diese eingetreten werden könne (KG act. 9, S. 2). Der Beschwerdeführer
hat auch Berufung an das Schweizerische Bundesgericht erhoben (OG Prot. S.6).
II.
1.1 Die Vorinstanz verwies vorerst auf die umfassenden erstinstanzlichen
Erwägungen und pflichtete diesen bei. Die erste Instanz habe die vom Beschwer-
deführer geltend gemachten Ansprüche unter dem Gesichtswinkel der richterli-

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chen Vertragsanpassung an veränderte Verhältnisse (clausula rebus sic stanti-
bus), unter jenem der richterlichen Vertragsergänzung eines von Anfang an lük-
kenhaften Vertrages, unter jenem, ob die Parteien von einer unbeschränkten Ver-
tragsdauer ausgegangen seien bzw. ob die Beschwerdegegnerin dem Beschwer-
deführer ein permanentes Mietverhältnis zugesichert habe, unter jenem der unge-
rechtfertigten Bereicherung und schliesslich unter jenem der Grundsätze über die
Vertrauenshaftung (culpa in contrahendo) geprüft. Sie sei zur Auffassung gelangt,
die geltend gemachten Anspruchsgrundlagen bestünden nicht und habe die Klage
abgewiesen (KG act. 2, IV.2, S. 7 f.). Weiter führte die Vorinstanz aus, der Be-
schwerdeführer verschiebe in der Berufungsbegründung das Hauptgewicht seiner
Argumentation darauf, der Mietvertrag vom 22. Juli 1988 weise insoweit eine Lük-
ke auf, als die Parteien die wirtschaftlichen Konsequenzen der Zahlung der Mie-
terumbauten durch ihn zwar für die Dauer des Vertrages geregelt, jedoch den Fall
der Vertragsauflösung nach kurzer Laufzeit von zwölf Jahren nicht bedacht und
nicht vertraglich geordnet hätten, weil beide Parteien bei Vertragsschluss der
Überzeugung gewesen seien, es handle sich beim "I." um eine permanente Ein-
richtung. Dabei lasse der Beschwerdeführer ausser Acht, dass beide Vertrags-
parteien sehr geschäftserfahren seien und alle sich stellenden Fragen in einem
umfassenden Vertragswerk abschliessend geregelt hätten. Es habe offenkundig
stets und einzig im unternehmerischen Risikobereich des Beschwerdeführers ge-
legen, ob dann, wenn die Beschwerdegegnerin das ihr zustehende Kündigungs-
recht in Anspruch nehmen würde, die Weitervermietung zu ähnlichen oder abwei-
chenden Konditionen möglich wäre; der Beschwerdeführer als geschäftserfahre-
ner Vermieter habe dieses Risiko bewusst in Kauf genommen. Die Annahme des
Beschwerdeführers, der Vertrag weise eine Lücke auf, gehe sodann von der fal-
schen Voraussetzung aus, die im Hinblick auf den Mietbeginn von ihm zu erbrin-
genden Investitionen, welche in MG act. 14/1 unter der Rubrik "bauseits" erfasst
seien, stellten sogenannte mieterspezifische Investitionen dar; der Beschwerde-
führer habe mit diesen Investitionen das Mietobjekt lediglich in den Zustand ge-
bracht, wie er nach den Vorstellungen der Parteien dem zum vorausgesetzten
Gebrauch tauglichen Zustand entsprochen habe. Nicht nachvollziehbar sei so-
dann die Auffassung des Beschwerdeführers, wonach er bei seiner Kalkulation
des höheren Mietzinses lediglich eine Verzinsung seines investierten Kapitals (je-

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doch keine Amortisation) berücksichtigt habe. Aus dieser Behauptung ergebe sich
nämlich, dass der Beschwerdeführer die von ihm getätigten Investitionen gar nie
hätte amortisieren können, selbst dann nicht, wenn die Beschwerdegegnerin das
Mietverhältnis über Jahrzehnte fortgesetzt hätte. Sodann stehe einer Lückenfül-
lung im Sinne der Vorstellungen des Beschwerdeführers zwingendes Recht ent-
gegen, da die finanziellen Gegenleistungen eines Mieters für die Ge-
brauchsüberlassung einer Mietsache definitionsgemäss Mietzins darstellen wür-
den und der Beschwerdeführer mit seiner Forderung nach Beendigung des Miet-
vertrages nichts anderes als zusätzliche Mietzinszahlungen verlange. Darauf
könne er jedoch keinen Anspruch erheben, da er einerseits beim Abschluss des
Mietvertrages keinerlei Vorbehalte für nicht ausgeschöpfte Mietzinsreserven er-
klärt habe und zusätzliche Mietzinszahlungen nach der relativen Methode nicht
durchsetzbar wären und andererseits zwingend sämtliche Anpassungen des
Mietzinses mit dem amtlichen Formular mit der Möglichkeit der Anfechtung des
Mietzinses mitzuteilen gewesen wären. Weiter ging die Vorinstanz davon aus, die
Behauptung des Beschwerdeführers, die Parteien hätten zum Zeitpunkt der Ver-
tragsverhandlungen den Fall einer vertragskonformen Kündigung des Vertrags-
verhältnisses durch die Beschwerdegegnerin nach sechs oder zwölf Jahren nicht
bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten, insbesondere dessen Schreiben
vom 7. März 1998 (MG act. 14/7), widerlegt. Die Vorinstanz lehnt sodann eine
analoge Anwendung von Art. 373 Abs. 2 OR ab, da in casu die speziellen Be-
stimmungen des Mietrechts betreffend Investitionen jenen des Werkvertrags vor-
gingen. Schliesslich lehnt die Vorinstanz auch die Anwendung der aus Art. 2 Abs.
2 ZGB abgeleiteten "clausula rebus sic stantibus" ab, indem sie die geforderte
aussergewöhnliche Natur der veränderten Verhältnisse verneint, insbesondere
nachdem im abgeschlossenen Vertrag explizit die Kündigungsmöglichkeit nach
sechs bzw. zwölf Jahren vorgesehen war und der Beschwerdeführer als ge-
schäftserfahrener Vermieter damit habe rechnen müssen, dass die Beschwerde-
gegnerin von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen werde (KG act. 2, S.
8 - 13).
1.2 Der Beschwerdeführer macht mit seiner Nichtigkeitsbeschwerde als er-
stes geltend, er habe vor erster Instanz behauptet, zwischen der FFF und ihm ha-

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be vor Ausführung des mieterspezifischen Umbaus das Einverständnis bestan-
den, dass er hinsichtlich der mieterspezifischen Umbauten wirtschaftlich gleichge-
stellt werde, wie wenn die FFF die damit verbundenen Kosten von Fr. 2'064'257.–
selbst getragen hätte (unter Hinweis auf die Replik, MG act. 40 S. 35). Dies habe
er in seiner Berufungsbegründung an die Vorinstanz wiederholt. Die Vorinstanz
habe diese Argumente gänzlich übergangen und damit die Begründungspflicht
und seinen Anspruch auf das rechtliche Gehör verletzt. Gleichzeitig sei § 133
ZPO und damit ein wesentlicher Verfahrensgrundsatz verletzt worden, indem die
Vorinstanzen über diese tatsächliche Behauptung keinen Beweis abgenommen
hätten (KG act. 1, S. 7 f.).
Im selben Zusammenhang macht der Beschwerdeführer auch geltend, die
Vorinstanz sei aktenwidrig davon ausgegangen, er habe im erstinstanzlichen
Verfahren eingeräumt, die Beschwerdegegnerin habe vor Vertragsabschluss kei-
nerlei Zusicherungen abgegeben, die nicht in den Vertragstext eingeflossen sei-
en. Diese Wiedergabe werde vom tatsächlichen Wortlaut nicht gedeckt. Er habe
in der Replik (MG act. 40, S. 10) lediglich im Sinne einer negativen Aussage klar-
stellen lassen, dass er in der Klageschrift an keiner Stelle behauptet habe, dass
die Beschwerdegegnerin vor Vertragsabschluss Zusicherungen abgegeben habe,
die nicht in den Vertragstext eingeflossen seien. Diese tatsächliche Formulierung
in der Replik lasse es ohne Widerspruch zu, in derselben Replik (MG act. 40, S.
14, 26, 35) zu behaupten, vor Inangriffnahme der Investitionen habe die FFF dem
Beschwerdeführer nicht nur zugesichert, diesem während der Mietdauer die mie-
terspezifischen Investitionen von CHF 2'064'257.-- mit CHF 107'187.50 p.a. zu
verzinsen, sondern sie habe überdies zugesichert, ihn wirtschaftlich gleichzustel-
len, wie wenn die FFF den mieterspezifischen Umbau selbst finanziert hätte (KG
act. 1, S. 8 f.).
1.3 Eine Aktenwidrigkeit liegt nur vor, wenn ein Bestandteil der Akten gar
nicht oder nicht in seiner wahren Gestalt, die Urkunde z.B. nicht mit dem richtigen
Wortlaut in die Beweiswürdigung einbezogen worden ist und sich deshalb die an-
gefochtene tatsächliche Feststellung als "blanker Irrtum" erweist. Eine Aktenwid-
rigkeit kann auch vorliegen, wenn das Gericht die Parteivorbringen unrichtig wie-
dergibt, also z.B. eine bestrittene Tatsache als unbestritten bezeichnet (von Re-

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chenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcheri-
schem Recht, 2. Aufl., Zürich 1986, S. 27). Allerdings kann die Rüge, die Fest-
stellung einer nach Bundesrecht zu beurteilenden Tatsache beruhe auf einem of-
fensichtlichen Versehen, mit eidgenössischer Berufung beim Bundesgericht erho-
ben werden (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG). Diesbezüglich ist die kantonale Nichtig-
keitsbeschwerde in berufungsfähigen Fällen ausgeschlossen (§ 285 ZPO). Soweit
der Beschwerdeführer mit seiner Rüge, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon aus-
gegangen, er habe eingeräumt, die Beschwerdegegnerin habe vor dem Vertrags-
abschluss keine Zusicherungen abgegeben, ein offensichtliches Versehen gel-
tend machen wollte, ist auf die Rüge nicht einzutreten.
1.4 Soweit der Beschwerdeführer damit allenfalls eine willkürliche tatsächli-
che Annahme geltend machen wollte, wäre dazu folgendes auszuführen: Selbst
wenn der Beschwerdeführer in seiner Replik vor erster Instanz nur ausgeführt hat,
er habe in der Klageschrift an keiner Stelle behauptet, dass die Beschwerdegeg-
nerin vor Vertragsabschluss Zusicherungen abgegeben habe, die nicht in den
Vertragstext eingeflossen seien, oder dass sie eine Verpflichtung übernommen
habe, die baulichen Investitionen des Beschwerdeführers oder den entstandenen
Minderwert nach Beendigung des Mietverhältnisses abzugelten, und allein aus
diesem Satz nicht abgeleitet werden könnte, der Beschwerdeführer habe dies
eingeräumt, bleiben die Ausführungen des Beschwerdeführers hinsichtlich Zusi-
cherung widersprüchlich. In der Replik liess er nämlich – wie er selbst zitiert (KG
act. 1, S. 9 oben) – im nächsten Satz ausführen: "Gerade darin, dass im Vertrag
eine derartige Verpflichtung nicht explizit enthalten ist, besteht die Vertragslücke"
(Hervorhebung durch das Kassationsgericht, KG act. 1, S. 9 oben, unter Hinweis
auf MG act. 40 S. 10). Geht der Beschwerdeführer jedoch von einer Vertragslücke
aus, muss damit gemeint sein, dass eine diesbezügliche Regelung gar nicht ge-
troffen wurde, also auch nicht eine mündliche Zusicherung bzw. Abrede vor dem
(schriftlichen) Vertragsschluss, wie er nun wohl behaupten will. Wäre nämlich eine
(mündliche) Zusicherung seitens der Beschwerdegegnerin gemacht worden, auf
welche sich der Beschwerdeführer nun berufen will, läge keine Vertragslücke vor,
sondern die Parteien hätten über den fraglichen Punkt – ausserhalb des schriftli-
chen Vertrages – eine Vereinbarung getroffen. Soweit damit überhaupt im Be-

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schwerdeverfahren überprüfbare tatsächliche Annahmen getroffen wurden, gin-
gen die Vorinstanzen somit bei der Auslegung der Parteibehauptung im gesamten
Zusammenhang (Behauptung einer Vertragslücke) ohne in Willkür zu verfallen
davon aus, der Beschwerdegegner habe eingeräumt, dass vor Vertragsabschluss
keine Zusicherungen gemacht worden seien, welche nicht in den (schriftlichen)
Vertragstext eingeflossen seien.
1.5 Die Vorinstanz ist in ihrem Entscheid sodann davon ausgegangen, die
Annahme des Beschwerdeführers, der Vertrag weise eine Lücke auf, gehe von
der falschen Voraussetzung aus, die im Hinblick auf den Mietbeginn von ihm zu
erbringenden Investitionen, welche in HG act. 14/1 unter der Rubrik "bauseits"
erfasst worden seien, stellten sogenannte mieterspezifische Investitionen dar. Der
Beschwerdeführer habe mit diesen Investitionen das Mietobjekt lediglich in den
Zustand gebracht, wie er nach den Vorstellungen der Parteien dem zum voraus-
gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand entsprochen habe (KG act. 2, S. 9).
Demnach ist die Vorinstanz aus rechtlichen Gründen (implizit) davon ausgegan-
gen, die Behauptung der Zusicherung der wirtschaftlichen Gleichstellung, wie
wenn die Beschwerdegegnerin die mieterspezifischen Investitionen selbst bezahlt
hätte, sei nicht relevant. Die Rüge, über diese Behauptung sei zu Unrecht kein
Beweis erhoben worden und dadurch sei der Beweisführungsanspruch verletzt
worden, erschöpft sich demnach in der Rüge der Verletzung von materiellem
Bundesrecht (Art. 8 ZGB), auf welche im kantonalen Beschwerdeverfahren nicht
eingetreten werden kann.
2.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz sei von der
positiven Annahme und somit von der Sachverhaltsdarstellung der Beschwerde-
gegnerin ausgegangen, der Beschwerdegegnerin seien die Überlegungen des
Beschwerdeführers und namentlich seine damals vorgenommenen Berechnun-
gen über die Refinanzierung seiner Investitionen unbekannt gewesen, obwohl der
Beschwerdeführer in der Replik und auch im Berufungsverfahren behauptet habe,
der FFF sei die Kalkulation des Mietzinsaufschlages von Fr. 107'187.50 p.a. be-
kannt gewesen, und dass es der FFF überdies bekannt gewesen sei, dass der
Mietzinsaufschlag lediglich eine Verzinsung der mieterspezifischen Aufwendun-
gen von Fr. 2'064'257.-- zu ca. 5,2 % und nicht auch eine Amortisation dieser In-

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vestition enthalten habe (KG act. 1, S. 10). Damit habe die Vorinstanz über eine
umstrittene Behauptung eine positive Annahme getroffen, ohne dass diese be-
wiesen worden sei. Damit sei § 133 ZPO, wonach über erhebliche streitige Tatsa-
chen Beweis zu erheben sei, verletzt worden (KG act. 1, S. 11).
2.2 Die allgemeine Beweisvorschrift von Art. 8 ZGB ist dann verletzt, wenn
die Beweislast falsch verteilt wurde oder wenn der bundesrechtliche Anspruch der
beweispflichtigen Partei verletzt wird, für rechtserhebliche Sachvorbringen Beweis
zu führen, wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des
kantonalen Rechts entspricht. Insbesondere ist diese Beweisvorschrift dann ver-
letzt, wenn der kantonale Richter Behauptungen einer Partei unbekümmert dar-
um, dass sie von der Gegenpartei bestritten worden sind, als richtig hinnimmt
oder über rechtserhebliche Tatsachen überhaupt nicht Beweis führen lässt. Art. 8
ZGB ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann verletzt,
wenn der Richter taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserhebli-
chen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als er-
stellt noch als widerlegt erachtet (ZR 95 Nr. 73 unter Hinweis auf BGE 114 II 290
f.; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 3 zu § 133 ZPO). Entsprechende Rügen sind
vor Bundesgericht vorzubringen; im kantonalen Beschwerdeverfahren kann dar-
auf nicht eingetreten werden. Somit kann auch auf die Rüge des Beschwerdefüh-
rers, die Vorinstanz habe in Verletzung von § 133 ZPO über die rechtserhebliche
und umstrittene Tatsache, ob die Beschwerdegegnerin die damaligen Berech-
nungen des Beschwerdeführers zur Refinanzierung seiner Investitionen gekannt
habe oder nicht, keinen Beweis erhoben, sondern einseitig auf die Sachdarstel-
lung der Gegenpartei abgestellt, nicht eingetreten werden.
2.3 Der Beschwerdeführer rügt § 133 ZPO als in gleicher Weise verletzt, in-
dem die Vorinstanz ohne jeglichen Beweis annehme, die mieterspezifischen Inve-
stitionen seien offensichtlich langfristig von Nutzen, da der Beschwerdeführer
nicht behauptet habe, dass er im Hinblick auf die Weitervermietung der in Frage
stehenden Liegenschaft nach Vertragsauflösung die auf Mietbeginn getätigten In-
vestitionen rückgängig gemacht habe. Der Beschwerdeführer habe diesbezüglich
behauptet, dass diese mieterspezifischen Investitionen für andere Mieter nutzlos
seien, während die Beschwerdegegnerin behauptet habe, es handle sich um

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wertvermehrende Investitionen. Die Vorinstanz habe ohne Beweisverfahren auf
die Sachdarstellung der Beschwerdegegnerin abgestellt und die Begründung der
Vorinstanz, der Beschwerdeführer habe die Investitionen nicht rückgängig ge-
macht, sei willkürlich. Dass der Beschwerdeführer die Investitionen nicht rückgän-
gig gemacht habe, lasse keinen Schluss zu, dass diese von langfristigem Nutzen
seien, sondern höchstens jenen, dass die Zusatzkosten eines Rückbaus die mit
dem Rückbau verbundenen Vorteile übersteigen würden. Demgegenüber habe
der Beschwerdeführer in der Replik S. 161 und 162 zwischen Aufwendungen mit
teilweiser Schaffung von Mehrwert, solchen ohne Schaffung von Gegenwert (nicht
rückbaubar) und wertvermindernden Aufwendungen unterschieden (KG act. 1,
Ziff. 4, S. 11 f.).
Auch diesbezüglich macht der Beschwerdeführer eine Verletzung von mate-
riellem Bundesrecht, nämlich der Bestimmung von Art. 8 ZGB geltend, indem er
rügt, die Vorinstanz habe unbekümmert darum, dass eine Behauptung der Ge-
genpartei von ihm selbst bestritten worden sei, diese als richtig hingenommen,
ohne über die rechtserhebliche Tatsache Beweis führen zu lassen. Da auch diese
Rüge mit eidgenössischer Berufung vorzubringen wäre, kann im kantonalen Be-
schwerdeverfahren darauf nicht eingetreten werden.
3.1 Schliesslich beanstandet der Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei will-
kürlich auf Grund seines Schreibens an die Beschwerdegegnerin vom 7. März
1998 (MG act. 14/7) davon ausgegangen, aus seiner Aussage, er halte eine
Weitervermietbarkeit der Liegenschaft "tel-quel" für möglich, lasse sich ableiten,
damit sei auch eine Vermietung zu ähnlichen Konditionen gemeint. "tel-quel" mei-
ne gemäss Wörterbuch "unverändert", weshalb es willkürlich sei anzunehmen, er
habe mit seiner Wortwahl seine Annahme zum Ausdruck bringen wollen, dass der
Mietgegenstand nicht nur unverändert, sondern auch zu ähnlichen Konditionen
vermietet werden könne. Es sei willkürlich, wenn einer Äusserung ein Sinn unter-
stellt werde, der ihr objektiv nicht zukomme, weshalb der Entscheid der Vorin-
stanz aufzuheben, eventuell die Äusserung der Vorinstanz zu streichen sei. Be-
schränke man die Aussage des Schreibens [vom 7. März 1998] auf die Frage der
Weitervermietbarkeit in unverändertem Zustand, so entfalle auch die Schlussfol-
gerung der Vorinstanz, wonach der Beschwerdeführer es bereits damals hätte

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zum Ausdruck bringen müssen, wenn er die Auffassung gehabt hätte, es bestehe
eine zumindest ungeschriebene Verpflichtung der Beschwerdegegnerin, die Ver-
tragsbeziehung über den erstmöglichen Kündigungstermin hinaus fortzusetzen
(KG act. 1, Ziff. 5, S. 12 f.).
3.2 Die Vorinstanz führte an beanstandeter Stelle aus, die Behauptung des
Beschwerdeführers, die Parteien hätten im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen
den Fall einer vertragskonformen Kündigung des Vertragsverhältnisses (nach 6
oder 12 Jahren) nicht bedacht, werde durch sein eigenes Verhalten widerlegt. So
habe er zu einem Zeitpunkt, als er davon ausgegangen sei, er könne nach Been-
digung des Vertragsverhältnisses das Mietobjekt "tel-quel" (und damit wohl auch
zu ähnlichen Konditionen) weitervermieten, mit keinem Wort erwähnt, nach sei-
nem Verständnis gehe er von einem noch lange Zeit über den erstmöglichen
Auflösungszeitpunkt hinaus fortdauernden Vertragsverhältnis aus, sondern er ha-
be im Brief vom 7. März 1998 ausdrücklich die Frage gestellt, was nach dem
31. März 2001 geschehen solle. Weiter führt die Vorinstanz aus, wenn der Be-
schwerdeführer zu jenem Zeitpunkt der Auffassung gewesen wäre, es bestehe
eine zumindest ungeschriebene Verpflichtung der Beschwerdegegnerin, die Ver-
tragsbeziehung über diesen erstmöglichen Kündigungstermin hinaus fortzuset-
zen, so hätte er dies gewiss in irgendeiner Form zum Ausdruck gebracht. Das
Schreiben vom 7. März 1998 enthalte Derartiges nicht einmal andeutungsweise
(KG act. 2, S. 11).
3.3 Willkür in der Beweiswürdigung (§ 281 Ziff. 2 ZPO) liegt nur vor, wenn
der vom Sachrichter gezogene Schluss für einen unbefangen Denkenden als un-
haltbar erscheint. Eine vertretbare Beweiswürdigung ist daher noch nicht willkür-
lich, auch wenn die Kassationsinstanz an der Stelle des Sachrichters allenfalls
anders entschieden hätte (vgl. von Rechenberg, a.a.O., S. 28).
Das Schreiben des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin vom
7. März 1998 enthielt – nach der Betonung der guten Lage des Mietobjekts und
der Aufzählung von mehreren potentiellen Mietinteressenten für die Zeit nach
dem Auslaufen des Mietvertrages per 31. März 2001 – folgende Passage: "Auf-
grund der Tatsache, dass b e i d e Hochschulen Lehrstühle, interdisziplinäre

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Studienrichtungen und Institute neu schaffen, und die Zusammenarbeit unter sich
und die internationale Zusammenarbeit intensivieren, und die Zusammenarbeit
mit der Industrie weiter ausbauen wollen, und aufgrund der keineswegs neuen
Erkenntnis der Grossbetriebe, dass sie in mannigfachster Hinsicht von der engen
Zusammenarbeit mit Hochschulen profitieren, halte ich eine Wiedervermietbarkeit
tel-quel ohne weiteres für möglich." Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammen-
hang erwogen hat, der Beschwerdeführer sei 1998 davon ausgegangen, er könne
nach Beendigung des Vertragsverhältnisses das Mieteobjekt "tel-quel" (und damit
wohl auch zu ähnlichen Konditionen) weitervermieten, erscheint diese Annahme
nicht geradezu willkürlich, insbesondere wenn mit einbezogen wird, dass im er-
wähnten Schreiben vom 7. März 1998 in den nachfolgenden Passagen der Ak-
zent vor allem auf den Zeitfaktor ("Das Problem ist nur, dass die Wiedervermiet-
barkeit Zeit braucht.") gelegt wurde und der Beschwerdeführer eine Verlängerung
der Kündigungsfrist erreichen wollte (vgl. MG act. 14/7).
Nicht nachvollziehbar ist sodann die Folgerung des Beschwerdeführers, wo-
nach bei nach seiner Ansicht korrekter Auslegung der Aussage im Schreiben vom
7. März 1998 (Weitervermietbarkeit in unverändertem Zustand) die vorinstanzli-
che Schlussfolgerung entfalle, der Beschwerdeführer hätte bereits in jenem
Schreiben zum Ausdruck bringen müssen, wenn er von einer zumindest unge-
schriebenen Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Fortsetzung des Ver-
tragsverhältnisses über den ersten Kündigungszeitpunkt hinaus ausgegangen wä-
re. Diese Folgerung zieht die Vorinstanz insbesondere daraus, dass der Be-
schwerdeführer im Schreiben vom 7. März 1998 ausdrücklich die Frage stellte,
was nach dem 31. März 2001 geschehen solle. Diese Frage impliziert ja gerade,
dass der Beschwerdeführer damals von der Kündigungsmöglichkeit der Be-
schwerdegegnerin auf jenen Zeitpunkt ausging. Somit verfällt die Vorinstanz je-
denfalls nicht in Willkür, wenn sie ausführt, der Beschwerdeführer hätte es – un-
abhängig vom Sinngehalt des Ausdrucks "tel-quel" – in irgend einer Form zum
Ausdruck gebracht, wenn er bereits damals von einer zumindest ungeschriebe-
nen Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Weiterführung des Mietverhältnis-
ses über den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt hinaus ausgegangen wäre. Ein
Nichtigkeitsgrund liegt diesbezüglich nicht vor.

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4. Zusammenfassend ist daher die Nichtigkeitsbeschwerde abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden kann.
III.
Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren
kosten- und entschädigungspflichtig (§ 64 Abs. 2 ZPO und 68 ZPO).
Das Gericht beschliesst:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 5'500.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 343.-- Schreibgebühren,
Fr. 152.-- Zustellgebühren und Porti.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden dem Beschwerdeführer auf-
erlegt.
4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 8'500.-- zu entrichten.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich, das Mietgericht des Bezirkes E. (ad MD020079) sowie
das Schweizerische Bundesgericht, je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: