zh_kassationsgericht · AA100071 · 2011-08-29 · de
Subsidiarität der Nichtigkeitsbeschwerde


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA100071-P/U/ys
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Paul Baumgartner,
die Kassationsrichterin Yvona Griesser, die Kassationsrichter
Matthias Brunner und Georg Naegeli sowie die juristische Sekre-
tärin Alexandra Meyer-Känel
Zirkulationsbeschluss vom 29. August 2011
in Sachen
1. X1,
geboren _____,
2. X2,
geboren _____,
Beklagte, Widerkläger, Appellanten und Beschwerdeführer
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt _____,
gegen
1. Z1,
geboren _____,
2. Z2,
geboren _____,
Kläger, Widerbeklagte, Appellaten und Beschwerdegegner
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt _____
betreffend Kaufvertragserfüllung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen ein Urteil der II. Zivilkammer des Ober-
gerichts des Kantons Zürich vom 6. Mai 2010 (LB080061/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I.
1. Die Beschwerdeführer (Beklagte, Widerkläger und Appellanten) sind je zur
Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft A, Kat.-Nr. _____, in_____. Der Be-
schwerdegegner 2 (Kläger, Widerbeklagter und Appellat 2) ist Eigentümer der
Liegenschaft B, Kat.-Nr. _____, in _____. Die beiden Einfamilienhäuser wurden
im Jahre 1969 erbaut. Im Jahre 1971 kaufte der Beschwerdeführer 2 die Liegen-
schaft B, welche er seither zusammen mit seiner Ehefrau, der Beschwerdeführe-
rin 1, bewohnt. Im Jahre 1988 erwarben die beiden Beschwerdeführer durch Kauf
zusätzlich noch die Nachbarliegenschaft A, je hälftig zu Miteigentum.
Das Grundstück, auf dem die beiden Häuser liegen, ist abfallend: Das Kellerge-
schoss des heute den Beschwerdegegnern gehörenden Hauses A liegt auf der
Höhe des Wohnbereichs des heute den Beschwerdeführern gehörenden Hauses
B. Nach dem Erwerb der Liegenschaft A im Jahre 1988 nahmen die Beschwerde-
führer im Laufe des Jahres 1989 in dem Sinne bauliche Änderungen vor, dass ein
Spiel- und Bastelraum, der zum Hause A gehört hatte, neu dem Hause B zuge-
schlagen wurde. Zu diesem Zweck wurde die Brandmauer zwischen den beiden
Häusern durchbrochen und der Raum durch bauliche Massnahmen vom übrigen
Haus A abgetrennt. Der neu dem Haus B zugeschlagene und 18 m2 messende
Spiel- und Bastelraum liegt im Hause der Beschwerdegegner, d.h. unmittelbar un-
ter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer des Hauses A. Für die er-
wähnten baulichen Massnahmen in den Häusern A und B holten die Beschwerde-
führer keine baurechtliche Bewilligung ein. Auch unterliessen sie es, die Folgen
der erwähnten baulichen Massnahmen zu Lasten der Liegenschaft A im Grund-
buch nachführen zu lassen.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2002 (BG act. 5/1) ver-
kauften die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern das Grundstück Kat.-Nr.
_____ (A) ins Miteigentum je zur Hälfte. Die Eigentumsübertragung wurde ver-
tragsgemäss per 1. Oktober 2002 vorgenommen.

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Am 25. April 2003 wiesen die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer schriftlich
darauf hin, diese hätten ihnen keinen Zugang zu dem im Kellergeschoss an der
südöstlichen Ecke unter dem Wohnraum befindlichen Raum neben der Waschkü-
che ihrer Liegenschaft verschafft und ersuchten um Aufschluss darüber, gestützt
auf welche Rechtsgrundlage sie sich berechtigt erachteten, den angesprochenen
Bereich des Grundstücks zu benützen.
2. Mit Klageschrift vom 17. Mai 2005 machten die Beschwerdegegner gegen die
Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Zürich eine Klage anhängig mit den Anträ-
gen auf (1) Einräumung des Besitzes an dem fraglichen Raum, (2) Rückgängig-
machung der fraglichen baulichen Massnahmen, (3) Berechtigung zur Rückgän-
gigmachung der fraglichen baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatzvornah-
me für den Fall des Unterlassens seitens der Beschwerdeführer und (4) auf Zah-
lung von Fr. 9'600.-- (samt Zins), unter Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des
Nachklagerechts (BG act. 2 S. 2). Antrags-Ziffer 4 wurde replicando auf Zahlung
von Fr. 15'000.-- (nebst Zins) erweitert (BG act. 38 S. 2).
Die Beschwerdeführer erhoben Widerklage mit dem Antrag auf Anordnung einer
grundbuchlichen Eintragung auf Fortbestand des fraglichen Raumes als Gebäu-
deteil von Vers.-Nr. _____ innerhalb des Kellergeschosses des Gebäudes Vers.-
Nr. _____ auf Grundstück Kat.-Nr. _____. Die Beschwerdegegner beantragten
Abweisung der Widerklage, eventualiter die Verpflichtung der Beschwerdeführer
zur Zahlung einer Entschädigung von mindestens Fr. 60'000.-- (subeventualiter in
nach richterlichem Ermessen festzusetzender Höhe) für die Einräumung einer
Dienstbarkeit betreffend Überbau (BG act. 38 S. 2).
Das Bezirksgericht Zürich (7. Abteilung) verpflichtete die Beschwerdeführer mit
Urteil vom 25. Juni 2008 in Gutheissung der Hauptklage solidarisch, den Be-
schwerdegegnern den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen, die zur Abtren-
nung dieses Raumes und zum Einbezug in die Nachbarliegenschaft B vorge-
nommenen baulichen Massnahmen rückgängig zu machen und den Beschwer-
degegnern Fr. 15'000.-- (zuzüglich Zins) zu bezahlen. Die Beschwerdegegner
wurden für berechtigt erklärt, die baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatz-
vornahme auf Kosten der Beschwerdeführer vornehmen zu lassen, für den Fall,

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dass diese den ihnen auferlegten Verpflichtungen nicht nachkommen. Die Wider-
klage der Beschwerdeführer wurde abgewiesen (OG act. 70 S. 31 f.). Gegen die-
ses Urteil erhoben die Beschwerdeführer kantonale Berufung. Die Berufungsin-
stanz (Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer) führte im Rahmen des
Berufungsverfahrens ein Beweisverfahren durch (KG act. 2 S. 9). Das Oberge-
richt liess mit Beschluss vom 6. Mai 2010 zunächst die Klageerweiterung gemäss
erstinstanzlicher Replik zu (KG act. 2 S. 33). Mit gleichentags ergangenem Urteil
verpflichtete die Berufungsinstanz sodann in Gutheissung des Rechtsbegehrens
Ziff. 1 der Hauptklage die Beschwerdeführer solidarisch, den Beschwerdegegnern
den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen. Die Rechtsbegehren Ziff. 2 und 3
der Hauptklage (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der baulichen Massnah-
men / Berechtigung zur Ersatzvornahme) wurden abgewiesen. In teilweiser Gut-
heissung des Rechtsbegehrens Ziff. 3 (recte: 4) der Hauptklage wurden die Be-
schwerdeführer sodann solidarisch zur Zahlung von Fr. 6'000.-- (zuzüglich Zins)
an die Beschwerdegegner verpflichtet (im Mehrbetrag wurde die Hauptklage in
diesem Punkt abgewiesen). Die Widerklage wurde abgewiesen (KG act. 2 S. 33).
3. Gegen dieses Urteil des Obergerichts richtet sich die vorliegende (rechtzeitig
eingereichte) Nichtigkeitsbeschwerde der Beschwerdeführer vom 15. Juni 2010,
mit welcher dessen Aufhebung und Abweisung der Klage (eventualiter Rückwei-
sung der Sache an die Vorinstanz zwecks Durchführung der Beweisaussage der
Beschwerdeführer) sowie Gutheissung der Widerklage (und Eintragung einer
Dienstbarkeit als Legalservitut beim zuständigen Notariat) beantragt wird (unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner; KG act. 1
S. 2). Der Beschwerde wurde - antragsgemäss (KG act. 1 S. 2) - mit Präsidialver-
fügung vom 16. Juni 2010 aufschiebende Wirkung verliehen (KG act. 4). Die den
Beschwerdeführern gleichentags auferlegte Prozesskaution in Höhe von
Fr. 14'000.-- ging rechtzeitig ein (KG act. 4 und 10). Die Beschwerdegegner bean-
tragen mit (rechtzeitig eingereichter und den Beschwerdeführern zur Kenntnis-
nahme zugestellter; KG act. 13) Beschwerdeantwort vom 20. August 2010 vollum-
fängliche Abweisung der Nichtigkeitsbeschwerde soweit darauf einzutreten ist
(unter Kosten- und Entschädigungsfolgen [zuzüglich MwSt] zu Lasten der Be-

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schwerdeführer; KG act. 11 S. 2). Die Vorinstanz ihrerseits hat auf Vernehmlas-
sung verzichtet (KG act. 8).
4. Seit dem 1. Januar 2011 steht die Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19.
Dezember 2008 (ZPO) in Kraft. Für Verfahren, die bei deren Inkrafttreten bereits
rechtshängig sind, gilt gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO das bisherige Verfahrensrecht
bis zum Abschluss vor der betreffenden Instanz weiter. Für das vorliegende Be-
schwerdeverfahren gelangen daher die Bestimmungen der (auf den 31. Dezem-
ber 2010 aufgehobenen) zürcherischen ZPO vom 13. Juni 1976 (ZPO ZH) wie
auch des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) weiterhin zur
Anwendung. Ebenso ist mit Bezug auf die Beurteilung der erhobenen Rügen das
bisherige Prozessrecht heranzuziehen, weil im Beschwerdeverfahren zu prüfen
ist, ob der angefochtene Entscheid im Zeitpunkt der Fällung mit einem der in §
281 ZPO ZH bezeichneten Nichtigkeitsgründe behaftet war. Dementsprechend
richten sich auch die Nebenfolgen (Gerichtsgebühr und Prozessentschädigung)
des Beschwerdeverfahrens betragsmässig nach dem bisherigen Recht, d.h. nach
den obergerichtlichen Verordnungen über die Gerichtsgebühren vom 4. April 2007
(GGebV) bzw. über die Anwaltsgebühren vom 21. Juni 2006 (aAnwGebV) (vgl.
§ 23 der Gebührenverordnung des Obergerichts [GebV OG] vom 8. September
2010 und § 25 der Verordnung über die Anwaltsgebühren [AnwGebV] vom
8. September 2010).
II.
1. Es ist zunächst festzuhalten, dass der vorgängig zum angefochtenen Urteil
vom 6. Mai 2010 ergangene Beschluss der Vorinstanz, die Klageerweiterung ge-
mäss erstinstanzlicher Replik zuzulassen (KG act. 2 S. 33), mit der vorliegenden
Beschwerde nicht angefochten ist.
2. Im Weiteren rechtfertigt sich, auf die Natur des Beschwerdeverfahrens, das
keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem Sachrichter darstellt, hinzuweisen.
Daraus folgt, dass sich der Nichtigkeitskläger konkret mit dem angefochtenen
Entscheid auseinandersetzen und den behaupteten Nichtigkeitsgrund in der Be-

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schwerdeschrift selbst nachweisen muss (§ 288 Ziff. 3 ZPO ZH). In der Beschwer-
debegründung sind insbesondere die angefochtenen Stellen des vorinstanzlichen
Entscheides zu bezeichnen und diejenigen Aktenstellen, aus denen sich ein Nich-
tigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen anzugeben. Es ist nicht Sache der Kas-
sationsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend
gemachten Nichtigkeitsgrundes zu suchen. Wer die vorinstanzliche Beweiswürdi-
gung als willkürlich rügt, muss in der Beschwerde genau darlegen, welche tat-
sächlichen Annahmen des angefochtenen Entscheides auf Grund welcher Akten-
stellen willkürlich sein sollen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen Annahme
behauptet, so sind ebenfalls die Bestandteile der Akten, die nicht oder nicht in ih-
rer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, genau
anzugeben. Wer vorbringt, angerufene Beweismittel seien nicht abgenommen
worden, hat zu sagen, wo und zu welchen Behauptungen er sich auf diese beru-
fen hat (ZR 81 Nr. 88 Erw. 6; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcheri-
schen Zivilprozessordnung, 3.A., Zürich 1997, N 4 zu § 288; Spühler/Vock,
Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 72 f.;
von Rechenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil– und Strafsachen nach zür-
cherischem Recht, 2.A., Zürich 1986, S. 16 ff.).
Die Nichtigkeitsgründe sind ihrer tatsächlichen Grundlage nach anzugeben. Die
Subsumtion unter den zutreffenden Nichtigkeitsgrund von § 281 ZPO ZH ist Auf-
gabe des Gerichts (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288).
3. Soweit die Beschwerdeführer mit der vorliegenden Beschwerde unter Berufung
auf § 281 Ziff. 3 ZPO ZH die Verletzung klaren materiellen Rechts durch die Vor-
instanz geltend machen, kann darauf im vorliegenden kantonalen Beschwerde-
verfahren nicht eingetreten werden, da bei der vorliegenden, vermögensrechtli-
chen Streitsache der für eine zivilrechtliche Beschwerde ans Bundesgericht ge-
forderte Streitwert von mindestens Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) gege-
ben ist. Das Bundesgericht überprüft im Rahmen einer zivilrechtlichen Beschwer-
de (u.a.) die Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Daraus folgt, dass
im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfahren auf Vorbringen, der angefoch-
tene Entscheid verletze Bundes(zivil)recht, nicht eingetreten werden kann (§ 285

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ZPO ZH). Ebenfalls nicht eingetreten werden kann im vorliegenden Verfahren da-
her auf das Vorbringen, die Vorinstanz habe klares materielles Recht verletzt (§
285 ZPO ZH; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 6 zu § 285).
4.1. Dem angefochtenen Entscheid sind zunächst Erwägungen zum Kaufvertrag
der Parteien vom 19. August 2002 (Vertragsinhalt, öffentliche Beurkundung) zu
entnehmen (KG act. 2 S. 11-24 Erw. 5-7). Diesbezüglich erwog die Vorinstanz,
die Auslegung dieses öffentlich beurkundeten Kaufvertrages (BG act. 5/1) ergebe
nach dem Vertrauensprinzip, dass der umstrittene Spiel- und Bastelraum im Hau-
se der Beschwerdegegner nicht zugunsten der Beschwerdeführer vom Kaufobjekt
abgeschieden worden sei. Vielmehr gehöre der strittige Bereich danach zu dem
von den Beschwerdegegnern gekauften Haus. Dass den Beschwerdeführern der
fragliche Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner zustehen solle, ergebe
sich weder aus einer der sieben im Kaufvertrag erwähnten Dienstbarkeiten noch
aus dem Beschrieb des Kaufobjekts. Der Grundstücksbeschrieb enthalte einzig
den Vermerk: "Grenzen laut vorgelegtem Grundbuchplan". Der mit dem Begriff
"Grundbuchplan" gemeinte Katasterplan belege, dass die Grenze zwischen den
beiden Grundstücken entlang der von den Beschwerdeführern seinerzeit durch-
brochenen Brandmauer verlaufe. Gleiches ergebe sich aus dem Grundbuchplan
bzw. der Plankopie, welche den Parteien beim Vertragsschluss vorgelegt worden
sei. Umgekehrt (so die Vorinstanz weiter) ergebe sich aus den Akten nicht der ge-
ringste Hinweis dafür, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken nicht
wie gemäss Katasterplan entlang der von den Beschwerdeführern seinerzeit
durchbrochenen Brandmauer, sondern zugunsten der Beschwerdeführer hinter
dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner liegen solle (KG act.
2 S. 13).
Davon ausgehend, dass die Beschwerdeführer schon erstinstanzlich geltend ge-
macht haben, die Parteien hätten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses den über-
einstimmenden Willen gehabt, dass der fragliche Spiel- und Bastelraum im heuti-
gen Hausteil der Beschwerdegegner nicht Gegenstand des Kaufvertrages sein
sollte (KG act. 2 S. 14), prüfte die Vorinstanz in der Folge, ob gestützt auf eine
übereinstimmende, vom objektiven Vertragsinhalt abweichende Willenseinigung

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der Parteien zu Gunsten der Beschwerdeführer von einem anderen Ergebnis
auszugehen sei (KG act. 2 S. 13 ff.). In Würdigung der diesbezüglich erhobenen
Beweise (mit Beschluss vom 22. Juli 2009 auferlegte das Obergericht den Be-
schwerdeführern den Hauptbeweis dafür, dass der übereinstimmende innere Wil-
le der Vertragsparteien anlässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertra-
ges - abweichend vom Vertragstext - dahin ging, dass der fragliche Bastelraum im
Hause A vom Kaufgeschäft ausgenommen werden sollte; OG act. 99) kam sie
letztlich zum Schluss, es ergäben sich keinerlei Hinweise, die darauf hindeuteten,
dass die Parteien bezüglich des streitigen Bastelraumes bewusst und überein-
stimmend von dem vom Notar formulierten und öffentlich beurkundeten Vertrags-
wortlaut hätten abweichen wollen. Zumindest den Beschwerdeführern (so die Vor-
instanz), die mit den Örtlichkeiten bei Vertragsschluss sehr gut vertraut gewesen
seien, hätte bei sorgfältigem Studium der ihnen vom Notar vorgelegten Unterla-
gen auffallen müssen, dass die Situation des Bastelraumes nicht in ihrem Sinne
geregelt worden sei. Offensichtlich hätten sie sich die Mühe in dieser Hinsicht
nicht genommen, hätten sie doch anlässlich der persönlichen Befragung gestan-
den, dass sie die Über- und Unterbaurechte ohnehin nicht richtig verstanden hät-
ten. Hätten sie sich aber seinerzeit die notwendige Mühe gegeben, hätten sie auf
Grund der vorhandenen leicht überblickbaren Unterlagen die aktuelle Dienstbar-
keitssituation sehr wohl verstehen können, waren sie doch mit den Verhältnissen
beider Häuser bestens vertraut. Die Aussagen der Beschwerdeführer würden
aber belegen, dass ihnen die Einzelheiten mehr oder weniger egal gewesen seien
und sie sich auf den vom Notar vorgeschlagenen und öffentlich beurkundeten
Vertragswortlaut verlassen hätten. So lasse sich kein vom Vertragswortlaut ab-
weichender übereinstimmender Parteiwille nachweisen. Auch aus den Urkunden
ergäben sich keine deutlichen Hinweise auf die These der Beschwerdeführer.
Damit stehe fest, dass der fragliche Bastelraum bei Vertragsschluss entsprechend
dem Vertragswortlaut zum Vertragsgegenstand gehört habe und damit Kaufobjekt
gewesen sei (KG act. 2 S. 13-23, insb. S. 22 f.).
Damit (so die Vorinstanz abschliessend) müsse es beim Wortlaut und der darauf
abgestützten Auslegung des am 19. August 2002 öffentlich beurkundeten Vertra-
ges sein Bewenden haben. Nach dem Kaufvertrag und der durch ihn begründeten

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aktuellen Grundbuchsituation hätten die Beschwerdeführer weder Eigentums-
noch Nutzungsrechte am fraglichen Bastelraum. Unter diesen Umständen seien
diese zu verpflichten, den Beschwerdegegnern den Besitz des Bastelraumes zu
verschaffen (KG act. 2 S. 23 f. Erw. 7).
In diesem Zusammenhang machen die Beschwerdeführer diverse Nichtigkeits-
gründe geltend (dazu nachgehend Erw. II/5).
4.2. Im Rahmen der Widerklage prüfte die Vorinstanz schliesslich einen sachen-
rechtlichen Anspruch des Beschwerdeführers 2 (der Beschwerdeführerin 1 fehle
es bezüglich der Widerklage [so die Vorinstanz] an der Aktivlegitimation) auf den
fraglichen Kellerraum im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB (KG act. 2 S. 26 ff. Erw.
9). Sie kam zum Schluss, dass einer Zuweisung des dinglichen Rechts auf den
Überbau an den Beschwerdeführer 2 einerseits das Fehlen des guten Glaubens
des Beschwerdeführers 2 (KG act. 2 S. 28 ff. Erw. 9.4) sowie im Weiteren die Un-
gerechtfertigkeit einer solchen Zuweisung (KG act. 2 S. 30 ff. Erw. 9.5) entgegen
stehe.
Auch diesbezüglich sind der Beschwerdeschrift Vorbringen zu entnehmen (dazu
nachgehend Erw. II/6).
4.3. Die Reihenfolge der Behandlung der Vorbringen in der Beschwerdeschrift
richtet sich im Folgenden zweckmässigerweise nach dem dargelegten Aufbau des
angefochtenen Entscheids.
5. Hinsichtlich der Vorbringen in der Beschwerdeschrift zu den Erwägungen der
Vorinstanz unter den Titeln "5. Kaufvertrag vom 19. August 2002 (act. 5/1): Ver-
tragsinhalt, öffentliche Beurkundung" (KG act. 2 S. 11 ff.), "6. Zum durchgeführten
Beweisverfahren" (KG act. 2 S. 17 ff.) und "7. Die rechtlichen Folgen der aktuellen
Grundbuchsituation" (KG act. 2 S. 23 f.) ist Folgendes festzuhalten:
5.1. Soweit die Beschwerdeführer unter lit. C der Beschwerdeschrift (KG act. 1 S.
5 ff.) mit Verweis auf einen ihnen (angeblich) gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB zu-
stehenden Anspruch auf Zuweisung des Überbaus die Erwägungen der Vorin-
stanz zur Frage des Inhalts des Kaufvertrages vom August 2002 rügen, vermögen

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sie damit aus nachfolgenden Gründen keinen Nichtigkeitsgrund darzutun (ledig-
lich ergänzend sei an dieser Stelle hinzugefügt, dass die Vorinstanz einen An-
spruch des Beschwerdeführers 2 auf Einräumung eines Überbaurechts im Sinne
von Art. 674 Abs. 3 ZGB [ohne dass in der Beschwerdeschrift diesbezüglich ein
Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH nachgewiesen würde; vgl. dazu
nachgehend Erw. II/6] verneinte):
Als unbehelflich erweist sich zunächst das Vorbringen, da sich ein Überbau defini-
tionsgemäss über die Grenze zum Nachbarn erstrecke, gehe die Vorinstanz zu
Unrecht davon aus, dass sich aus den Akten nicht der geringste Hinweis dafür er-
gebe, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken zugunsten der Be-
schwerdeführer hinter dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegeg-
ner liege (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3 mit Verweis auf KG act. 2 S. 13). Ob die Vorin-
stanz im Rahmen der Auslegung des Kaufvertrages der Parteien nach dem Ver-
trauensprinzip in Willkür verfallen ist, ist eine Rechtsfrage, auf welche im vorlie-
genden kantonalen Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann (§ 285
ZPO ZH; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen,
Zürich 1992, Nr. 96). Gleiches gilt für die Frage, ob die Vorinstanz dabei einzelne
Umstände (etwa einen allfälligen Anspruch im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB) zu
Unrecht als nicht massgebend erachtete. Alleine mit einem Verweis auf einen (an-
geblichen) gesetzlichen Anspruch auf Zuweisung des Überbaus (Legalservitut im
Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB) wird hinsichtlich der gerügten Erwägung der Vor-
instanz (aus den Akten ergebe sich nicht der geringste Hinweis dafür, dass die
Grenze zwischen den beiden Grundstücken zugunsten der Beschwerdeführer hin-
ter dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner liegen solle) je-
denfalls kein Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO ZH dargetan.
Ebenfalls keinen Nichtigkeitsgrund (insbesondere keinen im Sinne von § 281 Ziff.
2 ZPO ZH) nachzuweisen vermögen die Beschwerdeführer, wenn sie sodann mit
Verweis auf einen (angeblichen) Anspruch auf Zuweisung des Überbaus vorbrin-
gen, es sei willkürlich, den Willen der Vertragsparteien zu einer Abweichung vom
Vertragswortlaut zu negieren (KG act. 1 S. 6 unten mit Verweis auf KG act. 2 S.
22). Die Vorinstanz erwog im Rahmen der Prüfung des tatsächlichen Willens der

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Vertragsparteien beim Vertragsschluss, die Beschwerdeführer hätten sich offen-
sichtlich nicht die Mühe genommen, die ihnen vom Notar vorgelegten Unterlagen
zu studieren, hätten sie doch gestanden, dass sie die Über- und Unterbaurechte
ohnehin nicht richtig verstanden hätten. Ihre Aussagen belegten, dass ihnen die
Einzelheiten mehr oder weniger egal gewesen seien und sie sich auf den vom
Notar vorgeschlagenen Vertragswortlaut verlassen hätten. So lasse sich (so die
Vorinstanz abschliessend) kein vom Vertragswortlaut abweichender übereinstim-
mender Parteiwille nachweisen (KG act. 2 S. 22 f. Erw. 6.5). Mit diesen Erwägun-
gen setzen sich die Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht (genügend
substantiiert) auseinander. Allein mit Verweis auf einen (angeblichen) Anspruch
gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB vermögen sie jedenfalls diesbezüglich keinen
Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO ZH darzutun.
Wenn die Beschwerdeführer sodann die (im Rahmen der Frage nach dem wirkli-
chen Willen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss erfolgte) Erwägung der Vor-
instanz rügen, massgebend im Immobilienhandel sei nicht das, was man gesehen
habe oder gesehen zu haben glaube, sondern das, was der Notar öffentlich beur-
kunde (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S. 15), so kann auf dieses, eine
Rechtsfrage tangierendes Vorbringen im vorliegenden kantonalen Beschwerde-
verfahren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt sodann hin-
sichtlich der Vorbringen, (1) die Vorinstanz verkenne das Wesen eines Überbaus,
wenn sie erwäge, entscheidend sei nicht die innere Einteilung, sondern die
Grenzziehung (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S. 18), und (2) es sei will-
kürlich, beim Liegenschaftskauf in allererster Linie den öffentlich beurkundeten
Vertrag als massgeblich zu erachten (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S.
21 Abs. 1).
Ob die Vorinstanz zu Recht (1) zum Schluss kam, eine Auslegung des Kaufver-
trages nach dem Vertrauensprinzip ergebe, dass der fragliche Kellerraum nicht
zugunsten der Beschwerdeführer vom Kaufobjekt abgeschieden worden sei, und
(2) ob sie zu Recht davon ausging, zu prüfen sei indessen, ob die Vertragspartei-
en bezüglich des streitigen Bastelraumes allenfalls bewusst und übereinstimmend
vom objektiven Vertragsinhalt abgewichen seien, sind Rechtsfragen, auf welche

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im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann
(§ 285 ZPO ZH).
5.2. Eine Frage des Bundesrechts und damit nicht im vorliegenden kantonalen
Beschwerdeverfahren zu prüfen (§ 285 ZPO ZH) ist die Frage, ob der angefoch-
tene Entscheid Art. 9 ZGB zuwiderläuft (KG act. 1 S. 7 f. Lit. D).
5.3. Den Vorbringen der Beschwerdeführer unter dem Titel "E. Nichtigkeitsgrund:
Verkennen des Konsenses zwischen den Vertragsparteien" (KG act. 1 S. 8 ff.)
sowie auf S. 11 Ziff. 3 der Beschwerdeschrift ist Folgendes entgegenzuhalten:
5.3.1. Allein der Umstand, dass dem angefochtenen Entscheid zunächst Erwä-
gungen betreffend die Auslegung des Kaufvertrages nach dem Vertrauensprinzip
und hernach Erwägungen zur Frage des Vorliegens eines übereinstimmenden,
vom objektiven Vertragsinhalt abweichenden Parteiwillens zu entnehmen sind,
belegt selbstredend nicht, dass letztgenannte Erwägungen im Sinne von § 281
Ziff. 2 ZPO ZH willkürlich wären. Ob die Vorinstanz mit diesem Vorgehen das
Primat des subjektiv übereinstimmend Gewollten vor dem objektiv Erklärten ver-
letzte (KG act. 1 S. 8 lit. E Ziff. 1 und S. 11 Ziff. 3), ist eine Frage des materiellen
Bundesrechts, auf welche vorliegend nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO
ZH).
5.3.2. Die Vorinstanz erwog, der Brief der Beschwerdegegner an die Beschwerde-
führer vom 25. April 2003 (BG act. 5/8=20/1) enthalte keinen Anhaltspunkt dafür,
dass die Beschwerdegegner einen übereinstimmenden Parteiwillen im Sinne des
Beweissatzes (dass der übereinstimmende innere Wille der Vertragsparteien an-
lässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom August 2002 - ab-
weichend vom Vertragstext - dahin ging, dass der fragliche Kellerraum im Hause
A vom Kaufgeschäft ausgenommen werden sollte; OG act. 99 S. 2) anerkennten.
Im Gegenteil (so die Vorinstanz weiter) verwiesen diese dort auf die Grundbuch-
einträge, die nach ihrer Meinung für ihren Standpunkt sprechen sollten (KG act. 2
S. 19 Erw. 6.2.4). Dies rügen die Beschwerdeführer als aktenwidrig resp. willkür-
lich. Die Vorinstanz (so die Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift) liessen
den entscheidenden Teil des Briefes einfach weg. Dieser halte ausdrücklich fest,

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man habe "kürzlich per Zufall" die "überraschende Entdeckung" gemacht, dass es
den Kellerraum gebe (Zitate gemäss Beschwerdeschrift). Damit (so die Be-
schwerdeführer in der Beschwerdeschrift) stehe fest, dass die Beschwerdegegner
als Kaufsobjekt das Grundstück mit dem Haus ohne den ihnen gar nicht bekann-
ten Kellerraum gewollt hätten. Es sei gar nicht umstritten und von den Beschwer-
degegnern mehrfach anerkannt, dass diese den Kellerraum beim Vertragsschluss
im August 2002 gar nicht gekannt hätten. Ihr Wille habe damit erwiesenermassen
die Liegenschaft mit dem Haus ohne den Kellerraum umfasst. Zutreffend halte
sogar der angefochtene Entscheid das fehlende Wissen der Beschwerdegegner
um den Kellerraum fest. Dass der Überbau grundbuchlich nicht erfasst gewesen
sei, ändere an diesem tatsächlichen Parteiwillen der Beschwerdegegner nichts
(KG act. 1 S. 8 Ziff. 2.1).
Dass die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer mit Brief vom April 2003 auf
ihre kürzliche (zufällige) Entdeckung aufmerksam machten, ist der Vorinstanz
nicht entgangen. Diese erwog, die Beschwerdegegner hätten in der Tat ausge-
führt, dass sie erst im April 2003 entdeckt hätten, dass ihnen gemäss Grundbuch-
lage der umstrittene Kellerraum zustehe (KG act. 2 S. 14 f. Erw. 5.4.1). Entgegen
dem Vorbringen in der Beschwerdeschrift kann dem fraglichen Schreiben aller-
dings nicht entnommen werden, die Beschwerdegegner hätten kürzlich per Zufall
entdeckt, "dass es den Kellerraum gebe". Vielmehr schrieben die Beschwerde-
gegner (mit Verweis auf das Grundbuch), sie hätten festgestellt, "dass ein zu ih-
rem vor kurzem käuflich erworbenen Grundstück gehörender Bereich im soge-
nannten Kellergeschoss (…) nicht benützt werden kann" (in diesem Sinne auch
act. 2 S. 5 und act. 83 S. 4). Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerdeschrift
kann dem angefochtenen Entscheid auf S. 24 auch nicht entnommen werden,
dass die Beschwerdegegner von der Existenz des Kellerraums nichts gewusst
hätten. Mit der Erwägung der Vorinstanz, der Umstand, dass die Beschwerde-
gegner erst im April 2003 von ihrem Recht erfahren haben wollten, sei (u.a.) zu-
folge der in casu gegebenen Verschachtelung der beiden Einfamilienhäuser resp.
der unübersichtlichen Verhältnisse allein noch kein Hinweis darauf, dass die Par-
teien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses diesen Raum - bewusst und entgegen
dem Vertragswortlaut - vom Kaufgeschäft ausgeschlossen hätten (KG act. 2 S. 15

- 14 -
oben), setzt sich die Beschwerdeschrift nicht weiter auseinander. Ob die Vorin-
stanz im Weiteren zu Recht erwog, mit einer Willensäusserung gemäss Art. 1 OR
werde namentlich auch bei einem Grundstückskauf, bei dem auf den Grundbuch-
plan verwiesen werde, oft ein Vertragsinhalt akzeptiert, der dem Betreffenden
nicht ohne Weiteres bewusst sei, kann als Rechtsfrage nicht im vorliegenden Be-
schwerdeverfahren überprüft werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt hinsichtlich
der Frage, ob die Vorinstanz zu Recht voraussetzte, dass beide Vertragsparteien
bewusst etwas anderes wollten, als mit dem Vertrag formuliert. Ein Nichtigkeits-
grund ist mit dem hier interessierenden Vorbringen nach dem Gesagten nicht
dargetan.
5.3.3. Die Vorinstanz erwog im Weiteren, die Beschwerdeführer legten Wert dar-
auf, dass das Kaufobjekt im sogenannten "Reservationsvertrag" vom 23. Juli
2002 (BG act. 20/2) als "7-Zimmer-EFH" bezeichnet worden sei. Über die Art und
Weise (so die Vorinstanz weiter), wie die Zimmerzählung erfolgen solle, lasse sich
immer wieder streiten. Entscheidend sei hier allerdings, dass der im Kellerge-
schoss liegende Spiel- und Bastelraum ohnehin nicht im Ernst als vollwertiges
Zimmer angesprochen werden könne. In einer Zimmerzählung werde ein solcher
Raum kaum berücksichtigt (KG act. 2 S. 15 f. Erw. 5.4.3). In der Beschwerde-
schrift berufen sich die Beschwerdeführer wiederum auf die im Reservationsver-
trag genannten sieben Zimmer und machen geltend, die Beschwerdegegner hät-
ten bestätigt, dass die sieben Zimmer laut Reservationsvertrag die fünf Zimmer im
Obergeschoss sowie das Wohn- und das Esszimmer seien. Es sei aktenwidrig
resp. willkürlich, wenn die Vorinstanz erwäge, über die Art und Weise der Zim-
merzählung lasse sich immer wieder streiten (KG act. 1 S. 9 Abs. 3 mit Verweis
auf KG act. 2 S. 13 f. unten [gemeint wohl S. 15 f. unten]).
Mit der - von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang letztlich als entscheidend
erachteten - Erwägung, der im Kellergeschoss liegende Spiel- und Bastelraum
könne ohnehin nicht im Ernst als vollwertiges Zimmer angesprochen werden, und
ein solcher Raum werde in einer Zimmerzählung kaum berücksichtigt (KG act. 2
S. 16 oben), setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander, weshalb sie mit

- 15 -
dem hier interessierenden Vorbringen von vorneherein keinen Nichtigkeitsgrund
darzutun vermögen.
5.3.4. Hinsichtlich des Vorbringens der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegner
hätten ja schliesslich das, was sie besichtigt hätten, auch bekommen, erwog die
Vorinstanz, der Handel mit Immobilien sei nicht mit dem Gebrauchtwagenhandel
zu vergleichen, wo mit der Formel "wie besehen und besichtigt" die Gewährleis-
tung ausgeschlossen werde. Die Besichtigung einer Immobilie erfolge stets unter
dem Vorbehalt des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags. Massgeblich sei mithin
nicht das, was man gesehen habe oder zu haben glaube, sondern das, was der
Notar öffentlich beurkunde. So verhalte es sich im Grundsatz auch in casu (KG
act. 2 S. 15 Erw. 5.4.2). Ob dies zutrifft, ist eine Rechtsfrage und kann daher nicht
im vorliegenden Beschwerdeverfahren geprüft werden (§ 285 ZPO ZH; vgl. dazu
KG act. 1 S. 9 Abs. 4).
5.3.5. Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten 2002 ausschliesslich den
Willen gehabt, das Haus ohne den Kellerraum zu verkaufen. Über den grund-
buchlichen Rechtsmangel hätten sie nichts gewusst (KG act. 1 S. 9 Abs. 5 und 6).
Sie legen jedoch nicht dar, dass die Vorinstanz von etwas anderem ausgegangen
wäre. Insbesondere legen sie in der Beschwerdeschrift nicht dar (und solches wä-
re im Übrigen auch gar nicht ersichtlich; vgl. dazu KG act. 2 insb. S. 22 f. Erw.
6.5), welcher Stelle des angefochtenen Entscheids entnommen werden müsste,
(1) dass die Beschwerdeführer den Willen hatten, das Haus mit dem Kellerraum
zu verkaufen, und (2) dass die Beschwerdeführer die Diskrepanz zwischen den
tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbucheintrag bewusst verschwiegen
(KG act. 1 S. 9 Abs. 5 und 6; vgl. dazu nachgehend Erw. II/6.6). Die Beschwerde-
führer verweisen auch in der Beschwerdeschrift in diesem Zusammenhang auf
ein Blatt mit den Massen der Räume im Haus A (BG act. 20/6). Indessen setzen
sie sich mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz (die Vorinstanz er-
achtete dies als kein professionell gestaltetes Dokument, von dem nachgewiesen
wäre, dass sich die Parteien in diesem Sinne geeinigt hätten, sondern wiederum
eher als Skizze; KG act. 2 S. 20 f. Erw. 6.2.6) nicht auseinander.

- 16 -
5.3.6. Die Beschwerdeführer bringen im Weiteren vor, es sei willkürlich, die Über-
gabe der Pläne in BG act. 20/3-5 in Frage zu stellen. In diesem Zusammenhang
habe die Vorinstanz auch einen wesentlichen Verfahrensgrundsatz verletzt, in-
dem sie die Beschwerdeführer nicht zur Beweisaussage zugelassen habe (KG
act. 1 S. 10 Ziff. 2.3).
Es ist nicht ersichtlich, dass der angefochtene Entscheid darauf basierte, dass
den Beschwerdegegnern die fraglichen Pläne tatsächlich ausgehändigt wurden.
Die Vorinstanz erwog zwar zunächst, ob die im Reservationsvertrag erwähnten
Pläne (einschliesslich ihrer handschriftlichen Korrekturen) mit jenen übereinstim-
men, die BG act. 20/3-5 entsprechen, sei offen und durch den Reservationsver-
trag jedenfalls nicht belegt (KG act. 2 S. 19 unten). Für massgeblich erachtete die
Vorinstanz aber letztlich, dass selbst wenn davon auszugehen wäre, dass den
Beschwerdegegnern die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegten Planko-
pien ausgehändigt wurden, das den Beschwerdeführern nicht weiterhelfen würde
(KG act. 2 S. 19 f. Erw. 6.2.5 und S. 23 Erw. 6.6). Daran geht das hier interessie-
rende Vorbringen in der Beschwerdeschrift vorbei. Die Vorinstanz erwog, die un-
professionellen und skizzenhaften Hinweise auf dem entscheidenden Plan in BG
act. 20/3 (BG act. 20/4 und 20/5 seien lediglich Ausschnitte davon) seien selbst
dann, wenn der fragliche Plan vor dem Vertragsschluss beiden Parteien zur Ver-
fügung gestanden habe, keineswegs so stringent, dass sich sagen liesse, der
spätere und immerhin öffentlich beurkundete Vertragsschluss werde zwingend im
Sinne dieser Skizzen erfolgen (KG act. 2 S. 19 f. Erw. 6.2.5). Ähnliches erwog die
Vorinstanz hinsichtlich dem Dokument in BG act. 20/6 (KG act. 2 S. 20 f. Erw.
6.2.6). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer in der Be-
schwerdeschrift nicht auseinander. Ihre Vorbringen, wonach dem angefochtenen
Entscheid in diesem Zusammenhang eine willkürliche Beweiswürdigung sowie ei-
ne Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften (durch Nichtzulassung der Be-
schwerdeführer zur Beweisaussage) zugrunde liegen, erweisen sich somit als un-
behelflich.
5.3.7. Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, der Grundbuchplan zeige immer
die Grenzen des Kaufobjekt bildenden Grundstücks gegenüber den Nachbar-

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grundstücken und sonst nichts, namentlich nicht Einzelheiten betreffend die inne-
re Einteilung des Kaufobjekts und insbesondere keine Darstellung in vertikaler
oder dreidimensionaler Sicht der Gebäude mit den jeweils bestehenden über die
Grenze ragenden Überbauten (KG act. 1 S. 10 f. Ziff. 2.5).
Die Vorinstanz erwog, der (als BG act. 5/2 bei den Akten liegende) Katasterplan
(welcher mit dem im Kaufvertrag verwendeten Begriff "Grundbuchplan" gemeint
sei) belege, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken entlang der von
den Beschwerdeführern seinerzeit durchbrochenen Brandmauer verlaufe. Glei-
ches ergebe sich (so die Vorinstanz mit Verweis auf OG act. 123, 124 und 125
weiter) aus dem Grundbuchplan bzw. der Plankopie, welche den Parteien beim
Vertragsschluss vorgelegt worden sei (KG act. 2 S. 13 Erw. 5.2.1). An anderer
Stelle erwog die Vorinstanz sodann, entscheidend sei nicht die innere Einteilung
des Kaufobjekts, sondern die Grenzziehung. Auf dem Plan in BG act. 5/2 seien
die Grundstücksgrenzen deutlich erkennbar, gerade auch im Bereich des umstrit-
tenen Bastelraums (KG act. 2 S. 18 Erw. 6.2.1). Und noch an anderer Stelle ist
dem angefochtenen Entscheid mit Verweis auf BG act. 5/2, OG act. 120 und 125
zu entnehmen, sämtliche bei den Akten liegenden Pläne, die als Grundbuchpläne
angesprochen werden könnten, wiesen in der Ecke, wo sich der fragliche Bastel-
raum befinde, eine deutliche Grenzziehung auf (KG act. 2 S. 19 oben). Daran
geht das obgenannte Vorbringen der Beschwerdeführer vorbei resp. setzt es sich
damit nicht auseinander.
Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, es sei nicht erwiesen, dass der Plan in
OG act. 125 den Parteien bei Vertragsabschluss wirklich vorgelegen habe. Die
Rückseite von OG act. 125 erwähne nur, dieser Plan stimme mit der im Jahr 2002
üblicherweise verwendeten Version überein (KG act. 1 S. 11 oben). Allein mit die-
sem Vorbringen vermögen die Beschwerdeführer nicht darzutun, dass willkürlich
wäre, davon auszugehen, dass ein OG act. 125 entsprechender Grundbuchplan
den Parteien beim Vertragsabschluss vorgelegt wurde (vgl. dazu auch OG act.
123-125). Dass der angefochtene Entscheid darauf basierte, dass die Beschwer-
degegner OG act. 125 bei Vertragsschluss (genau) anschauten (was die Be-

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schwerdeführer als nicht erwiesen halten; KG act. 1 S. 11 oben), ist schliesslich
nicht ersichtlich.
Ob die Vorinstanz die Bedeutung von Grundbuchplänen verkannte (die Be-
schwerdeführer berufen sich in diesem Zusammenhang auf den Nichtigkeitsgrund
von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH; KG act. 1 S. 11 Abs. 2), ist schliesslich nicht im vorlie-
genden kantonalen Beschwerdeverfahren zu prüfen (§ 285 ZPO ZH).
6. Hinsichtlich der Vorbringen in der Beschwerdeschrift zu den Erwägungen der
Vorinstanz unter dem Titel "9. Widerklage: Legalservitut gemäss Art. 674 Abs. 3
ZGB" (KG act. 2 S. 26 ff.) ist Folgendes festzuhalten:
6.1. Der Beschwerdeführer (gemeint der Beschwerdeführer 2; vgl. dazu Erw.
II/4.2) bringt in der Beschwerdeschrift vor, der angefochtene Entscheid verkenne
die Regelung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen und deren Verhältnis
zum Grundbuch im schweizerischen Recht sowohl im Allgemeinen als auch im
Besonderen mit Bezug auf das Überbaurecht nach Art. 674 Abs. 3 ZGB (KG act.
1 S. 5 ff. lit. C). Soweit er damit geltend macht, die Vorinstanz habe Natur und
Voraussetzungen des in Art. 674 Abs. 3 ZGB statuierten Anspruchs auf Zuwei-
sung des dinglichen Rechts auf den Überbau verkannt, kann auf dieses Bundes-
zivilrecht tangierende Vorbringen im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfah-
ren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt für das Vorbringen,
die Vorinstanz habe zu Unrecht erwogen, würde der Ansicht der Beschwerdefüh-
rer gefolgt (sie hätten im Jahre 1989 so oder anders eine Legalservitut erworben,
der anbegehrte richterliche Entscheid sei ohnehin nur deklaratorischer Natur),
würde der öffentliche Glaube des Grundbuches faktisch entscheidend ausgehe-
belt (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3 mit Verweis auf KG act. 2 S. 31 unten). Wenn der Be-
schwerdeführer in diesem Zusammenhang sodann vorbringt, die Vorinstanz habe
aktenwidrig festgehalten, die Beschwerdeführer hätten vorgebracht, der anbe-
gehrte richterliche Entscheid sei nur deklaratorischer Natur (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3),
wird in der Beschwerdeschrift nicht dargelegt (und wäre im Übrigen auch nicht er-
sichtlich), inwiefern sich dies im Ergebnis zum Nachteil des Beschwerdeführers
ausgewirkt haben sollte (weshalb mit diesem Vorbringen von vorneherein kein
Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH dargetan ist).

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6.2. Der Beschwerdeführer hält sodann für willkürlich, dem Vertrauen der Be-
schwerdegegner auf das Grundbuch entgegen der klaren Rechtslage den Vor-
rang gegenüber den mittelbar gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen einzuräu-
men (KG act. 1 S. 7 oben mit Verweis auf KG act. 2 S. 28). Auch dieses Vorbrin-
gen beschlägt eine materielle Rechtsfrage, auf welche im vorliegenden kantona-
len Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO ZH). Dass
den Erwägungen der Vorinstanz zum (nach Ansicht der Vorinstanz) mangelnden
guten Glauben des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit dem Überbau ak-
tenwidrige oder willkürliche tatsächliche Annahmen zugrunde liegen, wird mit die-
sem Vorbringen nicht geltend gemacht.
6.3. Die Beschwerdeführer machten im Prozess geltend, der Einspruch gemäss
Art. 674 Abs. 3 ZGB hätte schon vor Jahren erfolgen müssen, nämlich nach der
von den Beschwerdeführern im Jahre 1989 erfolgten Umteilung des Raumes. Die
Vorinstanz erwog diesbezüglich, widerrechtlich (im Sinne von Art. 674 Abs. 3
ZGB) würden von einer Parzelle auf die Nachbarsparzelle des gleichen Eigentü-
mers übergehende Überbauten allenfalls erst im Zeitpunkt der Eigentumsübertra-
gung, wenn die belastete Parzelle an einen Dritten verkauft werde, ohne dass
gleichzeitig ein Titel für die Überbaute geschaffen werde (KG act. 2 S. 26 f. Erw.
9.3). Der Beschwerdeführer rügt dies als eine Verletzung klaren materiellen
Rechts im Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH (KG act. 1 S. 11 f. lit. F). Auf dieses
materielles Bundesrecht tangierende Vorbringen kann im vorliegenden kantona-
len Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Bezüglich
des Einwands, die Beschwerdeführer seien sich nicht bewusst gewesen, dass die
zufolge der Umteilung des Raums veränderte Lage nicht mehr mit der grundbuch-
lichen übereinstimmte (KG act. 1 S. 9 Abs. 1 und 2, je a.E.), kann auf die diesbe-
züglichen Erwägungen II/6.6 verwiesen werden.
6.4. Die Vorinstanz erwog, viele Hausbesitzer in der Lage der Beschwerdeführer
hätten vor einem Verkauf der Liegenschaft den Rückbau von sich aus ganz
selbstverständlich veranlasst. Das wäre (so die Vorinstanz weiter) eigentlich so-
gar naheliegend gewesen (KG act. 2 S. 27 Abs. 1 a.E.). Der Beschwerdeführer
hält diese Annahme für willkürlich (KG act. 1 S. 9 a.E.). Soweit diese Erwägung

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nicht ohnehin (weil die allgemeine Lebenserfahrung betreffend) vom Bundesge-
richt zu prüfen wäre (§ 285 ZPO ZH), vermöchte der Beschwerdeführer diesbe-
züglich keinen Nichtigkeitsgrund darzutun: Zum Einen ist nämlich nicht ersichtlich,
dass der angefochtene Entscheid massgeblich darauf beruhte, zum Andern er-
scheint sie mindestens nicht als unhaltbar.
6.5. Der Beschwerdeführer rügt sodann die weitere Erwägung der Vorinstanz (im
Zusammenhang mit der Frage des guten Glaubens des Beschwerdeführers 2),
das Problem liege im Grunde darin, dass die Beschwerdeführer auf einen Rück-
bau, der beim Verkauf des Hauses selbstverständlich gewesen wäre, aus Grün-
den der Bequemlichkeit oder der Nützlichkeit verzichten wollten (KG act. 1 S. 9
a.E. mit Verweis auf KG act. 2 S. 30). Die Vorinstanz erwog vorgängig, guter
Glaube in einer Überbausituation sei ohnehin nur dann anzunehmen, wenn die
richtige Grenze erst nach der Errichtung des Überbaus festgestellt werde. Das sei
in casu nicht gegeben; die Beschwerdeführer hätten bei ihrer baulichen Mass-
nahme um die Grenzsituation ganz genau gewusst und über dieses Wissen auch
noch bei Vertragsabschluss verfügt (KG act. 2 S. 30). Damit setzt sich der Be-
schwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht (genügend substantiiert) ausein-
ander; sein Vorbringen geht daran vorbei. Ob die Vorinstanz dabei die Vorausset-
zungen an den guten Glauben in Überbausituationen verkannte, ist schliesslich
eine Rechtsfrage, auf die vorliegend nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO
ZH).
6.6. Fragen des materiellen Bundesrechts tangiert sodann das Vorbringen in der
Beschwerdeschrift, die Vorinstanz habe die Anforderungen an den guten Glauben
im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB verkannt (KG act. 1 S. 12 ff. lit. G); darauf ist
nicht einzutreten (§ 285 ZPO ZH). Der Beschwerdeführer macht in diesem Zu-
sammenhang auch geltend, sie hätten unbestritten im Jahr 1989 und danach bis
ins Jahr 2003 die zivilrechtliche Notwendigkeit der Anpassung der grundbuchli-
chen Lage an die durchgeführte bauliche Änderung nicht gekannt, weshalb sie
auch nichts hätten verschweigen können (KG act. 1 S. 12 unten). Der Beschwer-
deführer vermag nicht darzulegen, an welcher Stelle dem angefochtenen Ent-
scheid zugrunde läge, die Beschwerdeführer hätten über die Notwendigkeit einer

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grundbuchlichen Anpassung tatsächlich Bescheid gewusst. Zwar ging die Vorin-
stanz von einer Informationspflicht der Beschwerdeführer gegenüber Notar und
Gegenpartei aus. Ob die Beschwerdeführer von der Diskrepanz zwischen tat-
sächlicher Lage und Grundbuch und deren Problematik wussten oder nicht, liess
sie indessen offen. Für entscheidend erachtete sie, dass die Beschwerdeführer
von der Diskrepanz zumindest hätten wissen müssen (KG act. 2 S. 28 f. Erw.
9.4). Damit setzt sich der Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht aus-
einander (ob dies zutrifft, könnte im Übrigen im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren gar nicht überprüft werden [§ 285 ZPO ZH]).
6.7. Der Beschwerdeführer rügt im Weiteren die (im Rahmen der Prüfung einer
Rechtfertigung für eine richterliche Zuweisung des Überbaus an den Beschwerde-
führer gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB erfolgte) Erwägung der Vorinstanz, der
streitige Kellerraum gehöre entsprechend der baulichen Konzeption klar zum
Haus der Beschwerdegegner (KG act. 2 S. 30 f. unten). Er bringt diesbezüglich
vor, jeder Überbau als Bau über die Grenze verändere vorherige bauliche Kon-
zepte, ansonsten es Art. 674 ZGB nicht gäbe (KG act. 1 S. 14 lit. H Ziff. 5). Damit
rügt er die genannte (tatsächliche) Feststellung der Vorinstanz (zur ursprüngli-
chen baulichen Konzeption) nicht etwa als unzutreffend, sondern bringt (unter Be-
rufung auf den Nichtigkeitsgrund von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH) vielmehr vor, die ur-
sprüngliche bauliche Konzeption sei (gestützt auf Art. 674 ZGB) nicht (mehr)
massgebend. Ob dem zu folgen ist, ist als Rechtsfrage nicht im vorliegenden kan-
tonalen Beschwerdeverfahren zu entscheiden (§ 285 ZPO ZH).
6.8. Dass unzutreffend wäre, dass (wie die Vorinstanz ebenfalls im Rahmen der
Prüfung einer Rechtfertigung für eine richterliche Zuweisung des Überbaus an
den Beschwerdeführer gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB festhielt) der streitige Kel-
lerraum unter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer der Beschwerde-
gegner und damit unter einem der wichtigsten Wohnräume des beschwerdegeg-
nerischen Hauses liege, wird in der Beschwerdeschrift nicht (insbesondere auch
nicht auf S. 14 lit. H Ziff. 5) geltend gemacht. Hingegen hält es der Beschwerde-
führer an dieser Stelle für ungerechtfertigt, wenn die Vorinstanz gestützt darauf
erwog, eine weitere Verschachtelung des Hauses sollte vermieden werden (KG

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act. 2 S. 31 Abs. 2). Ob diesem Vorbringen zu folgen ist, ist ebenfalls nicht im vor-
liegenden Beschwerdeverfahren zu entscheiden (§ 285 ZPO ZH).
7. Nach dem Gesagten vermögen die Beschwerdeführer mit der vorliegenden Be-
schwerde hinsichtlich des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz vom 6. Mai
2010 keinen Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH darzutun. Die Be-
schwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Damit
entfällt die ihr verliehene aufschiebende Wirkung.
III.
Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das vorliegende Kassations-
verfahren solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig (§§ 64 Abs. 2 und 68
Abs. 1 ZPO ZH; vgl. vorgehend Erw. I/4).
Das Gericht beschliesst:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf Fr.
8'350.--.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden den Beschwerdeführern soli-
darisch auferlegt.
4. Die Beschwerdeführer werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegeg-
nern gemeinsam für das Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung
von Fr. 5'380.-- (inkl. MWST) zu entrichten.
5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG

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an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert beträgt Fr. 90'000.--.
Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Urteils des
Obergerichtes vom 6. Mai 2010 mit Beschwerde an das Bundesgericht neu
ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG).
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich und an die 7. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich
(CG050101) sowie an das Schweizerische Bundesgericht, je gegen Emp-
fangsschein.
______________________________________
KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: