zh_kassationsgericht · AA090123 · 2010-08-13 · de
Kantonales Beschwerdeverfahren


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA090123/U/mum
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Bernhard Gehrig,
Andreas Donatsch, Paul Baumgartner und die Kassationsrichterin
Yvona Griesser sowie der juristische Sekretär Markus Nietlispach
Zirkulationsbeschluss vom 13. August 2010
in Sachen
X.,
…,
Kläger, Appellat und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. ____
gegen
1. Y.,
…,
2. Z.,
…,
Beklagte, Appellanten und Beschwerdegegner
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. ____
betreffend
Kündigungsschutz / Anfechtung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 13. August 2009 (NG090008/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I.
1. Mit schriftlichem Vertrag vom 4./7. März 1997 mieteten die Beschwerde-
gegner (Beklagte und Appellanten) vom Beschwerdeführer (Kläger und Appellat)
per 1. April 1997 eine 4-Zimmer-Wohnung mit Keller- und Estrichabteil in der Lie-
genschaft A.-strasse 00 in Zürich (MG act. 3/3/1 = MG act. 3/9/1). Mit amtlichen
Formularen, datiert vom 5. Juni 2007, kündigte der Beschwerdeführer den Miet-
vertrag per 30. September 2007 mit der Begründung "umfassende Renovation
der Wohnung" (MG act. 3/3/2 = MG act. 3/9/6 und MG act. 3/3/3 = MG act. 3/9/8).
In einem Begleitschreiben zur Kündigung wurde den Beschwerdegegnern mitge-
teilt, dass sich die Eigentümerschaft entschieden habe, eine umfassende Sanie-
rung der Wohnung vorzunehmen. Dabei würden beide Nasszellen vollständig er-
setzt, allenfalls mit Grundrissveränderungen, und alle Oberflächen erneuert. Die
Arbeiten würden in der leeren Wohnung ausgeführt, weshalb das Mietverhältnis
gekündigt werde (MG act. 3/3/2 = MG act. 3/9/7 und MG act. 3/3/3 = MG act.
3/9/9).
2. Die Beschwerdegegner gelangten daraufhin am 3. Juli 2007 mit dem Be-
gehren an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich, die aus-
gesprochene Kündigung für ungültig zu erklären; eventualiter verlangten sie eine
längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses (MG act. 3/1). Im Anschluss an
die Schlichtungsverhandlung vom 23. Oktober 2007 beschloss die Schlichtungs-
behörde, die Kündigung für missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und
damit für ungültig zu erklären (MG act. 2 = MG act. 3/10).
3. In der Folge rief der Beschwerdeführer innert gebotener Frist das Mietge-
richt des Bezirkes Zürich (Erstinstanz) an. Dabei stellte er das Begehren, die Kün-
digung als gültig anzuerkennen und das Gesuch um Erstreckung des Mietverhält-
nisses abzuweisen (MG act. 1). Nach durchgeführtem Hauptverfahren (vgl. MG
act. 10 und 20 sowie MG Prot. S. 9 ff.) erging am 18. Februar 2009 das mietge-
richtliche Urteil (MG act. 34 = OG act. 43), mit dem die Erstinstanz die Kündigung

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vom 5. Juni 2007 in Gutheissung der Klage für gültig erklärte; zugleich erstreckte
sie das Mietverhältnis definitiv um drei Jahre bis zum 30. September 2010.
4. Hiegegen erklärten die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 9. März 2009
rechtzeitig Berufung (MG act. 38), die sie mit Rechtsschrift vom 21. April 2009
begründeten (OG act. 49). Dabei beantragten sie die Aufhebung des mietgericht-
lichen Erkenntnisses und die Ungültigerklärung der Kündigung, eventualiter die
Rückweisung der Sache an die Erstinstanz zur Durchführung eines Beweisverfah-
rens. Die klägerische Berufungsantwort mit dem Antrag auf Abweisung der Beru-
fung datiert vom 2. Juni 2009 (OG act. 55). Mit Beschluss vom 13. August 2009
wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich (Vorinstanz) die
Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (für das erst- und zweitinstanzli-
che Verfahren) zulasten des Beschwerdeführers ab und stellte fest, dass die
Kündigung des Mietverhältnisses per 30. September 2007 ungültig sei (OG act.
60 = KG act. 2).
5. Gegen diesen den Parteien am 18. August 2009 zugestellten (OG act.
61/1-2), als (Berufungs-)Endentscheid ohne Weiteres beschwerdefähigen (vgl.
§ 281 ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilpro-
zessordnung, 3. A., Zürich 1997, N 9 zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nich-
tigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zü-
rich 1986, S. 4; s.a. Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich
und im Bund, Zürich 1999, S. 62) obergerichtlichen Beschluss (vgl. § 259 Abs. 2
ZPO) richtet sich die vorliegende, fristwahrend (vgl. § 287 ZPO) eingereichte
Nichtigkeitsbeschwerde vom 9. September 2009 (KG act. 1). Darin beantragt der
Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und – im Sin-
ne eines neuen Sachentscheids gemäss § 291 Satz 2 ZPO – die Bestätigung des
mietgerichtlichen Urteils (KG act. 1 S. 2).
Mit Präsidialverfügung vom 10. September 2009 wurden die vorinstanzli-
chen Akten beigezogen (KG act. 4; s.a. KG act. 3 und 6). Da es sich um ein ein-
faches und rasches Verfahren handelt (vgl. Art. 274d Abs. 1 OR und § 53 Abs. 2
Ziff. 2 ZPO), ist der Beschwerdeführer nicht kautionspflichtig (§ 78 Ziff. 2 ZPO;
s.a. § 75 Abs. 1 ZPO).

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Die Vorinstanz hat ausdrücklich auf Vernehmlassung verzichtet (KG act. 8).
Demgegenüber beantragen die Beschwerdegegner in ihrer rechtzeitig erstatteten
(vgl. KG act. 4 und 5/2) Beschwerdeantwort vom 9. Oktober 2009, welche dem
Beschwerdeführer unter dem 12. Oktober 2009 zur Kenntnisnahme zugestellt
wurde (vgl. KG act. 10 und 11/1), die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,
soweit überhaupt darauf einzutreten sei (KG act. 9). Weitere Stellungnahmen sind
nicht eingegangen.
II.
1. Im vorliegenden Verfahren ist (einzig) die Frage strittig, ob der Beschwer-
deführer tatsächlich beabsichtige, die streitgegenständliche Wohnung umfassend
zu renovieren, oder ob dieser Kündigungsgrund – wie die Beschwerdegegner gel-
tend machen – lediglich vorgeschoben sei, um Letztere (sowie drei weitere Miet-
parteien in derselben Liegenschaft, deren Mietverträge ebenfalls gekündigt wur-
den und deren Kündigungsschutzbegehren Gegenstand von separaten Gerichts-
verfahren sind; vgl. Kass.-Nrn. AA090124 und AA090125) als Mieter loszuwer-
den.
2. Die Vorinstanzen waren diesbezüglich unterschiedlicher Auffassung:
2.1. Die Erstinstanz erwog, dass der Beschwerdeführer den Kündigungs-
grund der umfassenden Sanierung der beklagtischen und weiterer drei Wohnun-
gen zwecks Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit derselben im mittleren
Preissegment anhand der eingereichten Unterlagen insgesamt genügend ein-
leuchtend und glaubhaft darzulegen vermocht habe. Dementsprechend hielt sie
den angeführten Kündigungsgrund nicht als vorgeschoben bzw. nahm sie an,
dass die Beschwerdegegner solches nicht hätten beweisen können, womit die
Kündigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse und folg-
lich gültig sei (MG act. 34 S. 8 ff., Erw. III/2).
2.2. Im Gegensatz dazu kam die Vorinstanz in einlässlicher Würdigung der
Parteivorbringen und der Beweislage zum Schluss, dass der behauptete Kündi-
gungsgrund der umfassenden Sanierung der Wohnung mit den aktenkundigen

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Beweismitteln nicht glaubhaft gemacht sei. Dabei würdigte sie insbesondere den
(erst) vom 23. August 2007 (und damit einem Zeitpunkt nach erfolgter Kündigung)
datierenden Umbaubeschrieb (KG act. 2 S. 6-9, Erw. II/3.1), den Umfang, die Art,
die Kosten und die Umstände der vom Beschwerdeführer geltend gemachten frü-
heren Renovationen in der fraglichen Liegenschaft (KG act. 2 S. 9-11 und 12 f.,
Erw. II/3.2 und II/4.1), die Umstände der Neuvermietungen im Jahre 2008 (KG
act. 2 S. 13 f., Erw. II/4.2), die Neuvermietung einer frei gewordenen 4-Zimmer-
Wohnung ohne vorgängige Renovation im Dezember 2007 (KG act. 2 S. 15, Erw.
II/4.3) sowie die zeitliche Nähe der Kündigung bzw. der zur Kündigung führenden
Änderung der klägerischen Renovationsphilosophie zum Ablauf der (Kündi-
gungs-)Sperrfrist, welche gegenüber den Beschwerdegegnern bestanden hatte
(KG act. 2 S. 15 f., Erw. II/4.4). Daraus ergäben sich – so das vorinstanzliche Fa-
zit – diverse Tatsachen, welche die Kündigung insgesamt als treuwidrig erschei-
nen liessen. So stehe einerseits fest, dass der Beschwerdeführer im Zusammen-
hang mit seiner Renovationstätigkeit innerhalb kurzer Zeit zwei Strategiewechsel
vorgenommen habe: Während er ursprünglich bloss bei Gelegenheit von Mieter-
wechseln Renovationen habe ausführen lassen, habe er am 5. Juni 2007 für (an-
geblich) geplante umfassende Sanierungsarbeiten (erstmals) Kündigungen aus-
gesprochen. Im Dezember 2007 habe der Beschwerdeführer dann aber unbestrit-
ten eine nicht renovierte 4-Zimmer-Wohnung im selben (unrenovierten) Zustand
neu vermietet. Für diese Änderungen seines Vorgehens habe weder der Be-
schwerdeführer selbst einen nachvollziehbaren Grund genannt, noch sei ein sol-
cher aus den Akten ersichtlich. Es komme hinzu, dass die angefochtene Kündi-
gung – ebenso wie die weiteren zeitgleich erfolgten Kündigungen – nur kurz nach
Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen worden sei. Sie sei deshalb als
missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR zu qualifizieren (KG act. 2 S. 16,
Erw. II/4.5).
3. Der Beschwerdeführer macht geltend, der vorinstanzliche Entscheid be-
ruhe einerseits auf aktenwidrigen und willkürlichen tatsächlichen Annahmen; an-
dererseits verletze er klares materielles Recht (KG act. 1 S. 3 [Ziff. 4] und 4 [Ziff.
9]). Damit beruft er sich auf die Nichtigkeitsgründe gemäss § 281 Ziff. 2 und 3
ZPO. Dabei richten sich seine Rügen primär gegen die Ausführungen in Erwä-

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gung II/4 des vorinstanzlichen Entscheids (KG act. 2 S. 11-16), währenddem die
Erwägung II/3 (KG act. 2 S. 6-11) nur am Rande und summarisch beanstandet
wird (KG act. 1 S. 4, Ziff. 8-10).
4. Bevor im Einzelnen auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen einge-
gangen wird (vgl. nachstehende Erw. II/5.1-5.8), rechtfertigt es sich, den Be-
schwerdeführer auf die Besonderheiten des Kassationsverfahrens hinzuweisen:
4.1. Das Beschwerdeverfahren nach §§ 281 ff. ZPO stellt seiner Natur nach
keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem Sachrichter dar. Zu prüfen ist vielmehr
(allein), ob der angefochtene Entscheid aufgrund des bei der Vorinstanz gegebe-
nen Aktenstandes an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO
leidet. Dabei muss der Nichtigkeitskläger den behaupteten Nichtigkeitsgrund in
der Beschwerdeschrift selbst nachweisen (§ 288 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO); gemäss
§ 290 ZPO werden lediglich die geltend gemachten Nichtigkeitsgründe überprüft
(sog. Rügeprinzip), und auch dies nur insoweit, als die Vorschrift von § 285 ZPO
eine Beurteilung der erhobenen Rügen durch die Kassationsinstanz überhaupt
zulässt (dazu nachstehende Erw. II/4.2).
Um diesen ihm obliegenden Nachweis zu erbringen, hat sich der Nichtig-
keitskläger konkret mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen,
den Entscheid tragenden Erwägungen auseinanderzusetzen und hierbei darzule-
gen, inwiefern diese zu seinem Nachteil mit einem Mangel im Sinne von § 281
ZPO behaftet seien. Die blosse Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren
blosse Wiederholung genügen hiefür nicht. Ebenso wenig lässt sich – zumal bei
Einwänden gegen die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die
Vorinstanz – ein Nichtigkeitsgrund rechtsgenügend dartun, indem bloss die Rich-
tigkeit der vorinstanzlichen Auffassung in Abrede gestellt und dieser in appellato-
rischer Weise die eigene, abweichende Würdigung der aktenkundigen Beweise
entgegengestellt wird. Vielmehr sind in der Beschwerdebegründung die angefoch-
tenen Stellen des vorinstanzlichen Entscheids genau zu bezeichnen und diejeni-
gen Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen
anzugeben. So muss beispielsweise, wer die vorinstanzliche Beweiswürdigung
als willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO rügt, in der Beschwerde genau dar-

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legen, welche wo (in den vorinstanzlichen Erwägungen) getroffenen tatsächlichen
Annahmen des angefochtenen Entscheids aufgrund welcher (präzis zu nennen-
den) Aktenstellen willkürlich sein sollen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen
Annahme behauptet, so sind neben der bemängelten Stelle im angefochtenen
Entscheid ebenfalls die Bestandteile der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wah-
ren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, genau an-
zugeben. Ebenso muss, wer einwendet, bestimmte Vorbringen seien zu Unrecht
nicht berücksichtigt oder behandelt worden, sagen, wo (Aktenstelle) er diese vor-
getragen hat. Wer schliesslich vorbringt, angerufene Beweismittel seien nicht ab-
genommen worden, hat zu sagen, wo und zu welchen Behauptungen er sich auf
diese berufen hat. Es ist mithin nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vo-
rinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend gemachten (oder gar ei-
nes anderen möglichen) Nichtigkeitsgrundes zu suchen (einlässlich zu den for-
mellen Anforderungen an eine Beschwerdebegründung von Rechenberg, a.a.O.,
S. 16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.; s.a. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O.,
N 4 zu § 288 ZPO). Immerhin hat die Subsumtion der gerügten Mängel unter die
einzelnen Ziffern von § 281 ZPO gemäss dem Grundsatz "iura novit curia" von
Amtes wegen zu erfolgen, weshalb die fehlende oder unzutreffende Einordnung
des geltend gemachten Mangels unter die gesetzlich vorgesehenen Nichtigkeits-
gründe einem Beschwerdeführer nicht zu schaden vermag (ZR 106 Nr. 8, Erw.
II/5/b; 106 Nr. 78; Erw. II/2.1/c; Kass.-Nr. AA070097 vom 24.12.2007 i.S. N.c.L.,
Erw. 3; AA070045 vom 5.6.2007 i.S. T. und B.c.R., Erw. II/2/a; Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO; von Rechenberg, a.a.O., S. 18; Spühler/
Vock, a.a.O., S. 73 und 75).
Erfüllt die Beschwerde (als Ganzes) oder einzelne der darin erhobenen Rü-
gen diese (als Rechtsmittelvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfenden) Be-
gründungsanforderungen nicht, kann auf die Beschwerde oder die entsprechen-
den Vorbringen nicht eingetreten werden.
4.2. Nach § 285 ZPO ist die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde unzulässig,
soweit der angefochtene Entscheid dem Weiterzug an das Bundesgericht unter-
liegt und dieses mit freier Kognition überprüfen kann, ob der geltend gemachte

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Mangel vorliegt (Grundsatz der Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbe-
schwerde gegenüber den bundesrechtlichen Rechtsmitteln).
Der vorinstanzliche Beschluss hat einen Rechtsstreit über ein dem Bundes-
privatrecht unterstehendes Rechtsverhältnis (Mietvertrag) zum Gegenstand und
unterliegt der (ordentlichen) Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG an
das Bundesgericht (vgl. hinten, Erw. IV). Im Rahmen dieses Rechtsmittels über-
prüft das Bundesgericht (unter anderem) eine behauptete Verletzung von Bun-
desrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG). Folglich ist die Rüge der Verlet-
zung von (formellem oder materiellem) Bundesrecht, zu welchem neben der Vor-
schrift von Art. 8 ZGB insbesondere auch die mietrechtlichen Bestimmungen des
OR (und unter ihnen Art. 271 Abs. 1 OR) gehören, nicht im kantonalen Kassati-
onsverfahren, sondern mittels Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht zu
erheben (ZR 107 Nr. 79, Erw. 3/b; 107 Nr. 59, Erw. 3.1; 107 Nr. 21, Erw. II/5/b
m.w.Hinw.; Reetz, Das neue Bundesgerichtsgesetz unter besonderer Berücksich-
tigung der Beschwerde in Zivilsachen, SJZ 2007, S. 37; Kuhn/Nietlispach, Bun-
desrechtsmittel und kantonale Rechtsmittel – Die Perspektiven kantonaler Gerich-
te am Beispiel des Kantons Zürich, ZZZ 2008/09, S. 300). Das gilt auch dann,
wenn vor Kassationsgericht eine Verletzung klaren materiellen Bundesrechts (im
Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO) behauptet und damit sinngemäss die Rüge willkürli-
cher Anwendung bundes(zivil)rechtlicher Vorschriften (Art. 9 BV) erhoben wird
(vgl. ZR 105 Nr. 10, Erw. III/2; 106 Nr. 50, Erw. II/4/g/aa; Kuhn/Nietlispach, a.a.O.,
S. 305). Zulässig sind hingegen die Rügen der Verletzung wesentlicher (kantonal-
rechtlicher) Verfahrensgrundsätze (§ 281 Ziff. 1 ZPO) und der aktenwidrigen oder
willkürlichen tatsächlichen Annahme (§ 281 Ziff. 2 ZPO).
4.3. Schliesslich ist vorauszuschicken, dass Aktenwidrigkeit im Sinne von
§ 281 Ziff. 2, 1. Variante ZPO nur vorliegt, wenn Bestandteile der Akten, die im
Zeitpunkt des fraglichen Entscheides dem Gericht vorlagen, überhaupt nicht oder
nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen wurden und sich
deshalb die angefochtene tatsächliche Feststellung als "blanker Irrtum" erweist
(von Rechenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 67 f.; Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 44 zu § 281 ZPO; ZR 55 Nr. 115; 81 Nr. 88, Erw. 6). Demge-

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genüber ist die Beweiswürdigung willkürlich (im Sinne von § 281 Ziff. 2, 2. Varian-
te ZPO), wenn der richtig wiedergegebene Akteninhalt im Zusammenhang mit der
Feststellung der tatsächlichen Verhältnisse in qualifiziert unrichtiger, d.h. unver-
tretbarer Weise gewürdigt wurde. Das trifft nicht schon dann zu, wenn die Kassa-
tionsinstanz bei freier Prüfung eventuell anders entscheiden würde; vielmehr
muss der vom Sachrichter gezogene Schluss für einen unbefangen Denkenden
als geradezu unhaltbar erscheinen (ZR 81 Nr. 88, Erw. 6; von Rechenberg,
a.a.O., S. 28; RB 2002 Nr. 11). Es reicht für den Willkürvorwurf mit anderen Wor-
ten nicht aus, wenn in tatsächlicher Hinsicht auch ein anderer Schluss als der von
der Vorinstanz gezogene denkbar ist (oder gar sachgerechter erscheint). Eine
substanziierte Willkürrüge bedingt deshalb, dass im Einzelnen erklärt wird, inwie-
fern die im angefochtenen Entscheid effektiv angestellten Überlegungen tatsächli-
cher Natur nicht nur unzutreffend, sondern willkürlich, d.h. unvertretbar sein sol-
len.
Die Unterscheidung zwischen Aktenwidrigkeit und Willkür war unter der
Herrschaft des OG insbesondere für die Abgrenzung der Prüfungszuständigkeit
zwischen dem Kassationsgericht und dem Bundesgericht von Bedeutung. Seit der
Inkraftsetzung des BGG hat sie ihre Relevanz jedoch weitestgehend verloren,
sind nunmehr doch sowohl die Willkür- als auch die Aktenwidrigkeitsrüge im kan-
tonalen Kassationsverfahren stets zulässig (vgl. ZR 107 Nr. 21; Kuhn/Nietlispach,
a.a.O., S. 307).
5. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ergibt sich für die in der Be-
schwerde erhobenen Rügen, was folgt:
5.1.a) Unter dem Titel "Zur Widersprüchlichkeit des angefochtenen Ent-
scheides ganz allgemein und insbesondere in E. II./4.5" wendet der Beschwerde-
führer zunächst ein, im angefochtenen Entscheid werde zwar zutreffend fest-
gehalten, dass die Missbräuchlichkeit einer Kündigung durch den Kündigungs-
empfänger zu beweisen sei, derweil die kündigende Partei den Kündigungsgrund
zumindest glaubhaft machen müsse. Indem die Vorinstanz auf Missbräuchlichkeit
der Kündigung geschlossen, die Frage jedoch offengelassen habe, ob der Be-
schwerdeführer die Kündigung plausibilisiert habe, habe sie ihn der Möglichkeit

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beraubt, den Kündigungsgrund mit den von ihm angegebenen Beweismitteln zu
erhärten. Dies stelle eine Verletzung klaren materiellen Rechts dar (KG act. 1
S. 4/5, Ziff. 11 f.).
b) Mit diesem Einwand rügt der Beschwerdeführer der Sache nach eine
Missachtung seines Rechts auf Beweis der von ihm zum Nachweis des geltend
gemachten Kündigungsgrundes (umfassende Sanierung) vorgetragenen Tatsa-
chen. Das Recht auf Beweis erheblicher strittiger Tatsachen (§ 133 ZPO, Art. 8
ZGB) stellt – als Ausfluss des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs – einen we-
sentlichen Verfahrensgrundsatz dar (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 38 zu
§ 281 ZPO; von Rechenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 66). Seine
Verletzung fällt somit unter § 281 Ziff. 1 ZPO (und nicht unter Ziff. 3 der Vor-
schrift). Die unzutreffende Subsumtion in der Beschwerde schadet dem Be-
schwerdeführer allerdings nicht (vgl. vorne, Erw. II/4.1).
c) Der Beschwerdeführer legt indessen nicht näher dar, zu welchen konkre-
ten Tatsachenbehauptungen die Vorinstanz welche Beweismittel zu Unrecht nicht
abgenommen habe und wo (Aktenstelle) er diese zum Beweis des von ihm ange-
führten Kündigungsgrundes anerboten habe. Insoweit vermag die Beschwerde
den formellen Anforderungen an die Begründung einer solchen nicht zu genügen,
weshalb diesbezüglich nicht auf sie eingetreten werden kann (§ 288 ZPO und
vorne, Erw. II/4.1). Damit kann offenbleiben, ob die Rüge unter dem Aspekt von
§ 285 ZPO überhaupt zulässig wäre (dazu vorne, Erw. II/4.2).
5.2.a) Im nämlichen Zusammenhang wirft der Beschwerdeführer der Vorin-
stanz vor, die Beweislastvorschriften und gleichzeitig klares materielles Recht ver-
letzt zu haben, indem sie – ohne es offen zu sagen – seiner Darstellung zum
Kündigungsgrund offensichtlich keinen Glauben geschenkt und statt dessen auf
Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen habe (KG act. 1 S. 5, Ziff. 13).
b) Die damit aufgeworfene Frage nach der zutreffenden Beweislastvertei-
lung wird für Rechtsverhältnisse des Bundeszivilrechts (und damit insbesondere
auch für Mietverhältnisse über Wohnräume) von Art. 8 ZGB geregelt (Schmid, in:
Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch I, 3. A., Ba-

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sel/Genf/München 2006, N 4 und 24 zu Art. 8 ZGB; Messmer/Imboden, Die eid-
genössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zürich 1992, S. 141, Ziff. 103; Frank/
Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13c zu § 285 ZPO; BGE 128 III 273, Erw. 2/a/aa; 130
III 601, Erw. 5.4; 130 III 327, Erw. 5; ZR 106 Nr. 32, Erw. 2.3/b). Es handelt sich
somit um eine Frage des Bundesrechts (s.a. Kuhn/Nietlispach, a.a.O., S. 302).
Als solche kann sie (im Rahmen der gegen den angefochtenen Entscheid offen-
stehenden Beschwerde in Zivilsachen) der freien bundesgerichtlichen Prüfung un-
terbreitet werden (Art. 95 lit. a BGG; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13c zu
§ 285 ZPO). Damit erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unzuläs-
sig (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2; s.a. Spühler/Vock, a.a.O., S. 68/69).
c) Gleiches würde gelten, sollte mit dem im vorliegenden Kontext (KG act. 1
S. 5, Ziff. 12) erhobenen Einwand der Verletzung klaren materiellen Rechts gerügt
werden, die Vorinstanz habe die Kündigung zu Unrecht als missbräuchlich im
Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR betrachtet. Denn auch die rechtliche Subsumtion
des aktenkundigen Sachverhalts unter die privatrechtlichen Vorschriften bzw. –
konkret – die richtige Anwendung von Art. 271 Abs. 1 OR kann als Frage des
(materiellen) Bundesrechts vom Bundesgericht mit freier Kognition geprüft wer-
den, womit sie der kassationsgerichtlichen Beurteilung entzogen ist (§ 285 ZPO).
5.3.a) Mit Bezug auf die vorinstanzliche Erwägung, wonach der Beschwer-
deführer im Zusammenhang mit seiner Renovationstätigkeit innerhalb kurzer Zeit
zwei Strategiewechsel vorgenommen habe, für welche er selbst keinen nachvoll-
ziehbaren Grund genannt habe und ein solcher auch aus den Akten nicht ersicht-
lich sei (KG act. 2 S. 16, Erw. II/4.5), wird in der Beschwerde vorgebracht, die
Vorinstanz habe an drei verschiedenen Stellen des angefochtenen Entscheids
anerkannt, dass der Beschwerdeführer frei sei zu bestimmen, wann welche Woh-
nung in welchem Ausmass renoviert werden solle. Gleichzeitig habe die Vorin-
stanz ihm aber vorgeworfen, er habe bei seiner Renovationstätigkeit Strategie-
wechsel vorgenommen, und daraus auf Missbräuchlichkeit der Kündigung ge-
schlossen. Damit habe sie sich in Widerspruch zu sich selbst und zu klarem mate-
riellem Recht gesetzt (KG act. 1 S. 5, Ziff. 14).

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b) Wie auch die Überschrift des betreffenden Abschnitts (KG act. 1 S. 5, VI.)
vermuten lässt, scheint der Beschwerdeführer zu verkennen, dass die Vorinstanz
ihm nicht die Vornahme der beiden Strategiewechsel als solche vorgehalten bzw.
nicht die Strategiewechsel als solche zu seinem Nachteil gewürdigt hat; deren Zu-
lässigkeit hat die Vorinstanz gegenteils ausdrücklich bejaht. Die Missbräuchlich-
keit der Kündigung wurde mit anderen Worten keineswegs "wegen 'Strategie-
wechsel' des Klägers im Zusammenhang mit seiner Renovationstätigkeit" (a.a.O.)
bejaht. Vielmehr hielt die Vorinstanz fest, dass der Beschwerdeführer für die
anerkanntermassen in seiner freien Entscheidung liegenden Änderungen in der
Art der Vornahme der Renovationen keinen nachvollziehbaren Grund genannt
habe und ein solcher auch nicht evident sei, weshalb die (ihm freigestellten und
damit ohne Weiteres zulässigen) Strategiewechsel (zusammen mit weiteren Ge-
sichtspunkten) aber als Indiz dafür zu betrachten seien, dass die Kündigung nicht
wegen der behaupteterweise beabsichtigten umfassenden Sanierung der Woh-
nung ausgesprochen worden sei, sondern um die Beschwerdegegner als Mieter
loszuwerden (vgl. KG act. 2 S. 12, 14 unten und 15, wo jeweilen ausdrücklich
darauf hingewiesen wird, dass das Fehlen eines nachvollziehbaren Grundes für
die als solche durchaus im Belieben des Beschwerdeführers stehende Änderung
der Renovationsphilosophie in die Beweiswürdigung miteinzubeziehen sei). Inwie-
fern in dieser beweismässigen Würdigung des zweimaligen Strategiewechsels
bzw. der Mitberücksichtigung des Fehlens eines plausiblen Grundes für die Stra-
tegiewechsel ein Widerspruch zur grundsätzlich anerkannten Freiheit der Renova-
tionsplanung und -philosophie oder eine Verletzung klaren materiellen Rechts lie-
gen sollte, ist nicht ersichtlich, zumal der Beschwerdeführer auch nicht näher prä-
zisiert, welche geschriebenen oder ungeschriebenen Normen des materiellen
Rechts (welchen Gemeinwesens) er dadurch als klarerweise verletzt erachtet.
5.4. Ebenfalls nicht durchzudringen vermag die weitere Rüge, wonach es,
wenn der Kläger schon frei sei zu bestimmen, welche Wohnung wann und in wel-
chem Ausmass renoviert werde, gar nicht erforderlich sei, dass er für das unter-
schiedliche Mass und den Zeitpunkt der Renovation jeder Wohnung einen nach-
vollziehbaren Grund nenne, weshalb der vorinstanzliche Vorhalt (schon als sol-
cher) "aktenwidrig und willkürlich" sei (KG act. 1 S. 5/6, Ziff. 15). So ging die Vor-

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instanz keineswegs davon aus, dass es für einen Strategiewechsel einen nach-
vollziehbaren Grund brauche; vielmehr bezog sie Letzteren bzw. dessen Fehlen
lediglich in die Beweiswürdigung mit ein. Wenn sie in diesem Sinne bei der Prü-
fung der Plausibilität des Kündigungsgrundes bzw. der Missbräuchlichkeit der
Kündigung im Rahmen der Erstellung des entscheiderheblichen Sachverhalts (tat-
sächlich beabsichtigter Kündigungszweck) neben anderem auch den Umstand
mitberücksichtigt und gewürdigt hat, dass der Beschwerdeführer seine Renovati-
onsstrategie ohne nachvollziehbaren Grund mehrfach geändert habe, erscheint
dies – trotz anerkanntermassen bestehender Freiheit bezüglich der Renovations-
philosophie – zumindest nicht als unhaltbar oder gar abwegig, sondern als durch-
aus vertretbar. Darin kann jedenfalls keine Willkür in der Beweiswürdigung im
Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO erblickt werden (vgl. vorne, Erw. II/4.3).
5.5.a) Im Weiteren hält der Beschwerdeführer die vorinstanzliche Annahme
für aktenwidrig und willkürlich, dass er für seinen Strategiewechsel weder einen
nachvollziehbaren Grund genannt habe noch ein solcher aus den Akten ersicht-
lich sei. Gegenteils habe er durchaus plausible Gründe für seine Renovationsent-
scheide genannt und auch darauf hingewiesen, dass er derzeit für die vier inte-
ressierenden Wohnungen und drei andere Fr. 475'000.-- reserviert habe, während
eine umfassende Renovation weiterer Wohnungen erst später erfolgen werde.
Ferner habe er geltend gemacht, dass die hier zur Diskussion stehende Wohnung
und drei weitere umfassender renoviert würden, weil sie bislang nur punktuell re-
noviert worden seien und weil sie den niedrigsten Mietzins abwerfen würden (KG
act. 1 S. 5/6, Ziff. 15 m.Hinw. auf MG Prot. S. 22 und 23, MG act. 10 S. 6 und 7
sowie OG act. 55 S. 6).
b) Aus den Erwägungen im angefochtenen Entscheid geht hervor, dass die
Vorinstanz die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Gründe für seine (un-
einheitliche) Renovationspraxis nicht übersehen, sondern durchaus zur Kenntnis
genommen und auf ihre Plausibilität geprüft hat (vgl. insbes. KG act. 2 S. 10 f.
und 12 f.); von einer aktenwidrigen Nichtberücksichtigung der betreffenden Vor-
bringen kann somit keine Rede sein (s.a. vorne, Erw. II/4.3). Entgegen klägeri-
scher Ansicht hielt sie diese im Lichte der übrigen Akten- und Beweislage aber

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nicht für nachvollziehbar und überzeugend, sondern für vorgeschoben. Mit der
von der Vorinstanz hiefür gegebenen Begründung (KG act. 2 S. 9 ff.) setzt sich
der Beschwerdeführer nicht näher auseinander. Statt dessen beschränkt er sich
im vorliegenden Kontext im Wesentlichen darauf, seine früheren Vorbringen zu
wiederholen, ohne inhaltlich auf die Erwägungen Bezug zu nehmen, mit denen
die Vorinstanz dieselben argumentativ entkräftet hat. Damit übt er der Sache nach
jedoch rein appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Würdigung seiner Vor-
bringen, ohne darzulegen oder gar rechtsgenügend nachzuweisen, dass und auf-
grund welcher (weiterer) Aktenstellen diese willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2
ZPO, d.h. geradezu unhaltbar sein sollte. Insofern mangelt es der Beschwerde an
einer hinreichenden Begründung (vgl. vorne, Erw. II/4.1).
5.6. Unbehelflich ist ferner der Einwand, dass die Voristanz letztlich von den
willkürlichen tatsächlichen Annahmen ausgehe, ein Vermieter eines Mehrfami-
lienhauses habe die Renovation der einzelnen Wohnungen nur bei Mieterwech-
seln vorzunehmen, falls er dies bislang so gehandhabt habe, und er müsse bei
der Renovation mehrerer Wohnungen einen Synergieeffekt erzielen und die
Wohnungen zudem stets im gleichen Ausmass renovieren (KG act. 1 S. 6, Ziff.
16). Diese Annahmen hat die Vorinstanz an den vom Beschwerdeführer genann-
ten Stellen ihres Entscheids (KG act. 2, Erw. II/4.1 Abs. 3 und II/4.2 Abs. 1) näm-
lich nicht getroffen. Vielmehr hat sie lediglich die aktenkundigen Tatsachen, dass
der Beschwerdeführer entgegen seiner bisherigen Praxis für die Renovation der
beklagtischen Wohnung den Mietvertrag gekündigt hat, dass diese Renovation
gegenüber früheren Renovationen ein wesentlich umfangreicheres Ausmass an-
nehmen solle und dass der Beschwerdeführer nicht behauptet habe, durch das
gewählte Vorgehen einen Synergieeffekt erzielen zu können, bei der Prüfung der
(Tat-)Frage, ob die behaupteten Renovationsarbeiten tatsächlich beabsichtigt
oder lediglich vorgeschoben seien, in die (Gesamt-)Betrachtung miteinbezogen
und – zusammen mit der übrigen Aktenlage – beweismässig gewürdigt. Inwiefern
darin Willkür in der Beweiswürdigung liegen sollte, wird in der Beschwerde nicht
näher ausgeführt. Die beanstandeten willkürlichen Annahmen (§ 281 Ziff. 2 ZPO)
liegen jedenfalls nicht vor.

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Im Übrigen scheint der Beschwerdeführer mit der zur Debatte stehenden
Rüge ohnehin eher geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht (im Sinne
von § 281 Ziff. 3 ZPO) davon ausgegangen, dass die Kündigung nur bei Vorliegen
der genannten Umstände (Synergieeffekt, gleicher Renovationsumfang wie frü-
her) nicht als missbräuchlich zu gelten hätte bzw. dass diese Umstände zu Un-
recht als Rechtmässigkeitsvoraussetzungen für die Kündigung betrachtet worden
seien. Wie es sich damit verhält, ist jedoch – als Frage der richtigen Anwendung
materiellen Bundesrechts (Art. 271 OR) – nicht im kantonalen Kassationsverfah-
ren, sondern im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht zu entscheiden (§ 285
ZPO und vorne, Erw. II/4.2).
5.7.a) Die Vorinstanz hat unter anderem auch den Kündigungszeitpunkt, d.h.
den Umstand (zulasten des Beschwerdeführers) gewürdigt, dass die Kündigung
nur kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen wurde (KG act.
2 S. 15 f., Erw. II/4.4-4.5). "Diese tatsächliche Annahme" rügt der Beschwerdefüh-
rer als willkürlich und als Verletzung klaren materiellen Rechts. Zur Begründung
führt er aus, dass eine Kündigung, die kurze Zeit nach Ablauf einer Sperrfrist er-
gehe, nicht per se missbräuchlich sei, sondern nur dann, wenn sie den Zweck
verfolge, den Mieter dafür zu sanktionieren, dass er in einem vorangegangenen
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ganz oder erheblich obsiegt habe. Die Vor-
instanz habe aber auf Missbräuchlichkeit und damit sinngemäss auf eine "Rache-
kündigung" geschlossen, ohne auch nur im Entferntesten die Tatsachen zu nen-
nen, die sie zu diesem Schluss geführt hätten. Dabei habe sie völlig ausser Acht
gelassen, dass der Beschwerdeführer geltend gemacht habe, dass die fragliche
Wohnung (und drei weitere) bisher nie umfassend renoviert worden sei und dem-
entsprechend den niedrigsten Ertrag abwerfe (KG act. 1 S. 6/7, Ziff. 17/18).
b) Der Beschwerdeführer nennt keine Aktenstelle, welche die vorinstanzliche
Feststellung, wonach die Kündigung nur kurz nach Ablauf einer dreijährigen
Sperrfrist ausgesprochen worden sei, als willkürlich erscheinen liesse. Insoweit
kann mangels rechtsgenügender Begründung nicht auf die Beschwerde eingetre-
ten werden (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1). Daneben bleibt im Dunkeln, inwie-
fern in der bemängelten Feststellung zugleich eine Verletzung (welchen) klaren

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materiellen Rechts zu erblicken sein sollte, soweit diese Rüge unter dem Ge-
sichtspunkt von § 285 ZPO im Kassationsverfahren überhaupt zulässig ist (vgl.
dazu vorne, Erw. II/4.2).
c) Sodann hat die Vorinstanz entgegen beschwerdeführerischer Auffassung
nicht entschieden, die Kündigung sei allein deswegen (per se) missbräuchlich,
weil sie kurze Zeit nach Ablauf der Sperrfrist erfolgt sei – welche vom Bundes-
recht (Art. 271 f. OR) geregelte Rechtsfrage im Übrigen nicht im Kassationsver-
fahren, sondern vor Bundesgericht zur Prüfung zu stellen wäre (vgl. § 285 ZPO
und vorne, Erw. II/4.2). Vielmehr hat sie im engen zeitlichen Zusammenhang zwi-
schen Ablauf der Sperrfrist und Vornahme der Kündigung – neben den in den vo-
rangehenden Erwägungen gewürdigten weiteren Umständen – bloss ein zusätzli-
ches Indiz dafür gesehen, dass der Kündigungsgrund vorgeschoben sei (vgl. KG
act. 2 S. 16, Erw. II/4.4 a.E.). Damit hat sie nicht nur im Einzelnen begründet, auf
welche Tatsachen sie diesen Schluss stützt (und dabei insbesondere auch zum
klägerischen Argument Stellung genommen, dass die fragliche Wohnung bisher
nie umfassend renoviert worden sei und dementsprechend den niedrigsten Ertrag
abwerfe; vgl. KG act. 2 S. 13 und dazu vorne, Erw. II/5.5/b), sondern gerade auch
den Kündigungszeitpunkt als derartige Tatsache angeführt. Weshalb diese (für
den Beschwerdeführer nachteilige) beweismässige Würdigung des Kündigungs-
zeitpunktes im Verbund mit den weiteren im angefochtenen Entscheid angeführ-
ten Indizien willkürlich sein sollte, wird in der Beschwerde nicht näher dargetan
(§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1) und ist auch sonst nicht ersichtlich. Auch dies-
bezüglich ist somit kein Nichtigkeitsgrund nachgewiesen.
d) Sollte der Beschwerdeführer mit seiner Kritik sinngemäss geltend ma-
chen, die zeitliche Nähe der Kündigung zum Ablauf der Sperrfrist könne von vorn-
herein kein die Treuwidrigkeit bzw. Missbräuchlichkeit der Kündigung indizieren-
des Kriterium sein, beträfe sein Einwand die bundesrechtlich geregelte (Rechts-)
Frage der richtigen Anwendung von Art. 271 f. OR. Darauf wäre folglich nicht ein-
zutreten (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2).
5.8.a) Schliesslich macht der Beschwerdeführer weitere Kassationsgründe
geltend, die er allerdings lediglich summarisch begründe, weil sie Erwägungen

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des angefochtenen Entscheids beträfen, welche – wie die Vorinstanz ausdrücklich
festhalte – für den Entscheid nicht kausal seien. Konkret führt er aus, die Vorin-
stanz vermöge in Erwägung II/3.1.1 "nicht auszuschliessen", dass der Umbau-
beschrieb der B.-Bauorganisation (MG act. 12/3) "bloss aus prozessualen Grün-
den" produziert worden sei. Zudem sei sie der Ansicht, es lasse sich aus der Be-
zahlung von Fr. 10'000.-- für diesen Umbaubeschrieb durch den Beschwerdefüh-
rer nicht "ohne weiteres ableiten, es seien ernsthafte Renovationsabsichten vor-
handen". Diese Feststellungen seien willkürlich, weil die ihnen zugrundeliegende
Überzeugung kritiklos einer beklagtischen These folge und den Beschwerdeführer
ohne Auseinandersetzung mit dessen Argumenten benachteilige (KG act. 1 S. 7,
Ziff. 19 f.).
b) Die Vorinstanz hat im Einzelnen begründet, aufgrund welcher Umstände
sie dem Umbaubeschrieb vom 23. August 2007 (MG act. 12/3) und der Bezah-
lung von Fr. 10'000.-- für dessen Erstellung nur eine beschränkte Beweiskraft für
das Bestehen der behaupteten Renovationsabsichten beigemessen hat (KG act.
2 S. 7, Erw. 3.1.1). Mit welchen klägerischen Argumenten sie sich dabei zum
Nachteil des Beschwerdeführers nicht auseinandergesetzt haben soll, wird in der
(diesbezüglich bloss summarisch begründeten) Beschwerde nicht näher präzi-
siert. Ebenso wenig wird aufgezeigt, wo (Aktenstelle) der Beschwerdeführer sol-
che (von der Vorinstanz übergangene) Argumente vorgetragen hat. Überdies fehlt
es in der Beschwerde an einer hinreichenden argumentativen Auseinanderset-
zung mit der beweismässigen Würdigung des Umbaubeschriebs und dessen Be-
zahlung durch die Vorinstanz sowie an Hinweisen auf bestimmte Aktenstellen, die
diese Würdigung als unvertretbar und damit willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2
ZPO erscheinen liessen. Mangels rechtsgenügender Substanziierung ist auch mit
diesen (rein appellatorischen) Vorbringen kein Nichtigkeitsgrund im Sinne von
§ 281 ZPO dargetan (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1).
6. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass der Beschwerdeführer nicht
nachzuweisen vermag, dass und inwiefern der vorinstanzliche Beschluss vom
13. August 2009 (KG act. 2) an einem der kassationsgerichtlichen Beurteilung zu-
gänglichen Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leide. Insbesonde-

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re legt er nicht rechtsgenügend dar, dass die tatsächliche Annahme der Vorin-
stanz, der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund (beabsichtigte umfassen-
de Renovation der streitgegenständlichen Wohnung) sei lediglich vorgeschoben,
auf einer willkürlichen Beweiswürdigung im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO beruhe.
(Ob das Kassationsgericht als Sachgericht gleich entschieden oder ob es die be-
hauptete Renovationsabsicht aufgrund der Aktenlage als hinreichend erstellt er-
achtet hätte, ist wegen der auf Willkür beschränkten Kognition der Kassationsin-
stanz bei der Prüfung von Tatfragen [vgl. vorne, Erw. II/4.3] ohne Belang.) Dem-
zufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit unter den Gesichtspunkten von
§ 285 und § 288 ZPO überhaupt auf sie eingetreten werden kann.
III.
1. Gemäss der auch im Rechtsmittelverfahren geltenden allgemeinen Regel
von § 64 Abs. 2 ZPO sind die Gerichtskosten dem mit seinem (Rechtsmittel-)
Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Beschlusses unterliegenden Be-
schwerdeführer aufzuerlegen. Sie bestehen in einer sämtliche Kosten abdecken-
den Gerichtsgebühr (§ 2 Abs. 3 GGebV), welche – ausgehend von einem (Verfah-
rens-)Streitwert von rund Fr. 120'000.-- – nach § 4 Abs. 1 GGebV zu bemessen
und gemäss § 4 Abs. 2, § 6 und § 10 Abs. 1 GGebV (analog) erheblich zu redu-
zieren ist (s.a. § 13 Abs. 1 und 2 GGebV).
2. Zudem ist der (für kostenpflichtig erklärte) Beschwerdeführer zu verpflich-
ten, den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern für die im Zusammenhang
mit der Beantwortung der Beschwerde (vgl. KG act. 9) entstandenen Kosten und
Umtriebe eine Prozessentschädigung auszurichten, deren Höhe im Rahmen der
§§ 3 ff. AnwGebV (insbes. § 3 Abs. 1 AnwGebV in Verbindung mit § 3 Abs. 2
AnwGebV und § 12 Abs. 1 und 3 AnwGebV) nach Ermessen festzusetzen ist
(§ 69 ZPO; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 69 ZPO und N 13 zu § 68
ZPO). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich beim vorliegenden Beschwerde-
verfahren um eines von drei identisch gelagerten Verfahren handelt (vgl. Kass.-
Nrn. AA090124 und AA090125), in denen die beklagtische Rechtsvertreterin, die
auch in den beiden anderen Verfahren die Mieterschaft vertritt, zu den drei gleich-

- 19 -
lautenden Beschwerden jeweils eine identische Beschwerdeantwort einreichte,
was den Aufwand für das einzelne Verfahren entsprechend reduziert hat.
IV.
Beim vorliegenden Beschluss handelt es sich um einen Endentscheid (im
Sinne von Art. 90 BGG) in einer vermögensrechtlichen Zivilsache mietrechtlicher
Natur. Deren (Rechtsmittel-)Streitwert wird vom Bundesgericht nach Ermessen
festgesetzt (vgl. Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 BGG), übersteigt nach höchstrich-
terlicher Praxis bei einem monatlichen Nettomietzins von rund Fr. 1'570.-- (vgl.
MG act. 3/9/3) den Betrag von Fr. 15'000.-- aber bei Weitem (vgl. statt vieler Pra
2009 Nr. 21, Erw. 1.1; 2009 Nr. 110, Erw. 1.1; 2009 Nr. 111, Erw. 1.3; s.a. KG act.
2 S. 18). Damit steht gegen den kassationsgerichtlichen Entscheid aus den in Art.
95 ff. BGG genannten (Rüge-)Gründen die Beschwerde in Zivilsachen nach Art.
72 ff. BGG an das Bundesgericht offen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
Ferner beginnt mit der Zustellung des Beschlusses des Kassationsgerichts
(als ausserordentlicher Rechtsmittelinstanz) auch die dreissigtägige Frist zur (di-
rekten) Anfechtung des obergerichtlichen Berufungsentscheids mittels Beschwer-
de ans Bundesgericht wegen Mängeln, deren Prüfung dem Kassationsgericht
entzogen ist, (neu) zu laufen (Art. 100 Abs. 6 BGG; s.a. KG act. 2 S. 18, Disp.-
Ziff. 7 Abs. 3; BGE 135 III 339 f., Erw. 1.3; BGer 4A_216/2008 vom 20.8.2008,
Erw. 1.2; 4A_398/2008 vom 18.12.2008, Erw. 1.3; 4A_141/2008 vom 8.12.2009,
Erw. 13.1).
Das Gericht beschliesst:
1. Die Nichtigkeitsbeschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten
wird.

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2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf
Fr. 2'500.--.
3. Die Gerichtsgebühr wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.--
(zuzüglich 7,6% Mehrwertsteuer) zu entrichten.
5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert liegt über Fr. 15'000.--.
Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des
Obergerichts vom 13. August 2009 mit Beschwerde an das Bundesgericht
neu ab Empfang des vorliegenden Entscheids (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG).
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich und das Mietgericht des Bezirkes Zürich (Proz.-Nr.
MB070032), je gegen Empfangsschein.
______________________________________
KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: