zh_kassationsgericht · 4AA050042 · 2005-04-22 · de
Armenrecht, Aussichtslosigkeit, kantonales Beschwerdeverfahren


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA050042/U/mb
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Herbert Heeb, Alfred
Keller, Karl Spühler und Reinhard Oertli sowie der Sekretär Markus
Nietlispach
Zirkulationsbeschluss vom 22. April 2005
in Sachen
1. X.,
Beklagte, Rekurrentin und Beschwerdeführerin 1
2. Y.,
Beklagter, Rekurrent und Beschwerdeführer 2
gegen
Z.,
Kläger, Rekursgegner und Beschwerdegegner
vertreten durch __________
betreffend Befehl / Ausweisung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 02. März 2005 (NL050005/U)
Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
1.a) Am 18./19. Dezember 1998 unterzeichneten der Beschwerdeführer 2
(Ausweisungsbeklagter und Rekurrent 2) als Mieter und der Beschwerdegegner

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(Kläger und Rekursgegner) als Vermieter einen per 1. April 1999 wirksamen Miet-
vertrag über ein Wohnhaus samt Stall an der ____strasse 00 in A. (ER act. 2/1).
Am 6. Oktober 2004 kündigte der Beschwerdegegner das Mietverhältnis infolge
Zahlungsverzugs der Mieterschaft gestützt auf Art. 257d OR per 30. November
2004 (vgl. ER act. 2/5, 2/6 und 2/8). Nachdem die beiden Beschwerdeführer – bei
der Beschwerdeführerin 1 (Ausweisungsbeklagte und Rekurrentin 1) handelt es
sich um die Ehefrau des Beschwerdeführers 2 – die Kündigung unter dem
15. November 2004 bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes B. angefochten
hatten (Proz.-Nr. MM040034 act. 1 und 2) und der Beschwerdegegner am
17. November 2004 seinerseits beim Einzelrichter im summarischen Verfahren
des Bezirkes B. (Erstinstanz) ein Ausweisungsbegehren gestellt hatte (ER act. 1),
überwies die Schlichtungsbehörde das Verfahren mit Beschluss vom 17. Novem-
ber 2004 in Anwendung von Art. 274g OR an den Befehlsrichter (Proz.-Nr.
MM040034 act. 6 = ER act. 3). Anlässlich der auf den 30. November 2004 anbe-
raumten mündlichen Hauptverhandlung schlossen die Parteien einen Vergleich
mit Widerrufsvorbehalt (vgl. ER Prot. S. 7 und ER act. 10 = ER act. 12 = ER act.
14), welchen die Beschwerdeführer am 3. Dezember 2004 innert Frist widerriefen
(ER act. 11 und 13).
In der Folge zog der inzwischen mandatierte Rechtsvertreter der Beschwer-
deführer das von diesen gestellte Kündigungsschutzbegehren (Klage auf Ungülti-
gerklärung der Kündigung bzw. Erstreckung des Mietverhältnisses) mit Eingabe
vom 13. Dezember 2004 zurück; am Einwand der Ungültigkeit der Kündigung hielt
er jedoch ausdrücklich fest (ER act. 16, insbes. S. 3). Schliesslich befahl der er-
stinstanzliche Einzelrichter den Beschwerdeführern mit Verfügung vom 20. De-
zember 2004 in Gutheissung des klägerischen Ausweisungsbegehrens gestützt
auf § 222 Ziff. 1 ZPO sowie unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfalle, die gemieteten Räumlichkeiten (Wohnhaus mit Stall) unverzüglich
zu räumen und zu verlassen; zugleich wies er das Gemeindeammannamt A. an,
den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen des Be-
schwerdegegners zu vollstrecken (ER act. 18 = KG act. 3/1; s.a. ER act. 22 = OG
act. 3 und ER act. 21 = OG act. 2 = OG act. 8).

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b) Dagegen liessen die Beschwerdeführer unter dem 17. Januar 2005 recht-
zeitig Rekurs erheben (OG act. 1 = KG act. 3/2), welchen die II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich (Vorinstanz) mit Beschluss vom 2. März 2005 in
Bestätigung des erstinstanzlichen Ausweisungsbefehls (sowie unter Erneuerung
der Vollstreckungsanweisung an das Gemeindeammannamt A.) abwies (OG act.
11 = KG act. 2).
c) Gegen diesen dem (damaligen) Rechtsvertreter der Beschwerdeführer
am 4. März 2005 zugestellten (vgl. OG act. 12/1) vorinstanzlichen Rekursent-
scheid, dessen Beschwerdefähigkeit ohne weiteres zu bejahen ist (vgl. § 281
ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessord-
nung, 3. A., Zürich 1997, N 10 zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nichtigkeits-
beschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zürich
1986, S. 5; s.a. Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich und
im Bund, Zürich 1999, S. 62), richtet sich die vorliegende, von den Beschwerde-
führern persönlich verfasste, vom 4. April 2005 datierte, gleichentags zur Post ge-
gebene und damit fristwahrend (vgl. § 287 ZPO und §§ 191-193 GVG) einge-
reichte Nichtigkeitsbeschwerde mit dem Antrag auf Aufhebung ("Nichtigerklä-
rung") des angefochtenen Beschlusses und Gutheissung des Rekurses (KG act.
1, insbes. S. 2).
d) Mit Präsidialverfügung vom 5. April 2005 wurden die vorinstanzlichen
Akten beigezogen (s.a. KG act. 8) und der Beschwerde antragsgemäss (vgl. KG
act. 1 S. 2) aufschiebende Wirkung verliehen. Die Vorinstanz hat ausdrücklich auf
Vernehmlassung und der Beschwerdegegner auf Beantwortung der Beschwerde
verzichtet (KG act. 9 und 10). Ein Weiterzug an das Bundesgericht ist – soweit er-
sichtlich – nicht erfolgt.
2. Sollte die einleitende Bemerkung der Beschwerdeführer, wonach ihre fi-
nanzielle Situation es ihnen nicht erlaube, weiterhin (und insbesondere hinsicht-
lich des vorliegenden Kassationsverfahrens) einen Rechtsanwalt mit der Wahrung
ihrer Interessen zu beauftragen, weshalb sie die Beschwerde persönlich führten
(vgl. KG act. 1 S. 1 unten), sinngemäss als Gesuch um Bestellung eines unent-
geltlichen Rechtsvertreters (und allenfalls um Bewilligung der unentgeltlichen Pro-

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zessführung) für das Kassationsverfahren aufzufassen sein, könnte diesem – un-
abhängig von der finanziellen Situation der Beschwerdeführer – nicht entsprochen
werden. Denn wie nachstehend (Erw. 4) näher darzulegen ist, muss die Be-
schwerde in der vorliegenden Form als von Anfang an aussichtslos im Sinne von
§ 84 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 3 BV (bzw. der aus Art. 4 aBV abgeleiteten
Grundsätze) betrachtet werden (vgl. dazu Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 21a
zu § 84 ZPO; BGE 129 I 135 f.; 128 I 236; 125 II 275 m.w.Hinw.; ZR 101 Nr. 14,
Erw. 3; 69 Nr. 29; s.a. RB 1997 Nr. 76; ZR 98 Nr. 12; BGE 1P.345/2004 vom
1.10.2004, Erw. 4.3). (Aus zeitlichen bzw. rechtlichen Gründen fällt zudem auch
eine – die Erfolgsaussichten der Beschwerde möglicherweise steigernde – Nach-
besserung innert der Frist von § 287 ZPO oder eine Erstreckung der [als gesetzli-
che Frist grundsätzlich nicht erstreckbaren; vgl. § 189 GVG] Beschwerdefrist zur
Ergänzung der Beschwerde ausser Betracht.) Damit fehlt es an einer der beiden
(kumulativen) Grundvoraussetzungen für die Gewährung des prozessualen Ar-
menrechts (Mittellosigkeit der Gesuch stellenden Partei und genügende Erfolgs-
aussichten des ergriffenen Rechtsmittels).
3.a) Die Beschwerdeführer hatten sich vor den Vorinstanzen im Wesentli-
chen auf den Standpunkt gestellt, dass einerseits die formellen Voraussetzungen
für eine Kündigung nach Art. 257d OR nicht gegeben seien, nachdem ihnen in
den Mahnungen des Beschwerdegegners vom 9. August 2004 (ER act. 2/2 und
2/3) nicht angedroht worden sei, dass bei unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist
das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde. Vielmehr habe der Be-
schwerdegegner – und auch dies nur zur Begründung der angesetzten Zahlungs-
frist (und nicht auch mit Bezug auf die angedrohte Kündigung) – in den Mahn-
schreiben lediglich auf Art. 257d OR verwiesen. Wegen dieses formellen Mangels
sei die Kündigungsandrohung nicht geeignet gewesen, das ausserordentliche
Kündigungsrecht entstehen zu lassen, weshalb die vom Beschwerdegegner aus-
gesprochene ausserordentliche Kündigung unwirksam sei. Andererseits machten
die Beschwerdeführer geltend, dass der behauptete Zahlungsrückstand gar nicht
vorliege, da sie die angemahnten Mietzinse mit eigenen, ihnen gegenüber dem
Beschwerdegegner zustehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnet
hätten. Und schliesslich – so die Beschwerdeführer weiter – könne vorliegend

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nicht von klarem Recht gesprochen werden, weshalb eventualiter auf das Be-
fehlsbegehren nicht einzutreten sei (vgl. ER act. 16 S. 2 ff. und OG act. 1 S. 3 ff.).
b) Bezüglich der damit aufgeworfenen Frage nach der Gültigkeit der ausge-
sprochenen Kündigung in formeller und materieller Hinsicht hielt die Vorinstanz
der beschwerdeführerischen Argumentation (zusammenfassend) entgegen, dass
der Vermieter beim Aufsetzen der Mahnung in seiner Wortwahl grundsätzlich frei
sei. Das Mahnschreiben müsse jedoch so abgefasst sein, dass dem Mieter be-
wusst werde, dass die innert Frist ausbleibende Zahlung zur Beendigung des
Mietverhältnisses durch ausserordentliche Kündigung führe. Entgegen beklag-
tischer Auffassung bedeute dies indessen nicht, dass dabei zwingend Ausdrücke
wie "ausserordentlich" oder "vorzeitig" verwendet werden müssten. Es genüge
vielmehr, wenn unter Hinweis auf die einschlägige Bestimmung für den Fall unge-
nutzter Zahlungsfrist die Kündigung angedroht werde. Indem sich in casu der Be-
schwerdegegner in seiner Mahnung auf Art. 257d OR gestützt habe, habe er klar
zum Ausdruck gebracht, dass er nach dieser Vorschrift vorzugehen und damit bei
ausbleibender Zahlung die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung wahr-
zunehmen gedenke. Demgegenüber grenze es an überspitzten Formalismus,
vom Vermieter – wie die Beschwerdeführer argumentierten – neben dem Hinweis
auf Art. 257d OR explizit die Androhung einer ausserordentlichen Kündigung zu
verlangen. Im Lichte dieser Erwägungen hätten die Beschwerdeführer aufgrund
der Mahnschreiben vom 9. August 2004 im Falle ausbleibender Zahlung mit einer
vorzeitigen Kündigung rechnen müssen, habe der Beschwerdegegner ihnen dies
mit seinem Verweis auf Art. 257d OR doch unmissverständlich zu erkennen ge-
geben. Wenn der Beschwerdegegner die Kündigung in der Folge nicht bereits
nach 30 Tagen, sondern erst nach 60 Tagen ausgesprochen habe, handle es sich
hierbei um ein Entgegenkommen seinerseits, welches ihm nicht zum Nachteil ge-
reichen könne. Insbesondere könne dieses Zuwarten während rund eines Monats
auch nicht als ungebührlich lang und daher missbräuchlich bezeichnet werden.
Damit stehe fest, dass die Kündigungsandrohung formell korrekt erfolgt sei. Ent-
gegen der Meinung der Beschwerdeführer könne hier auch nicht von einer zu weit
gehenden Interpretation der einschlägigen Vorschrift und damit von unklarem

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Recht gesprochen werden. Sodann seien auch die übrigen formellen Vorausset-
zungen der Mahnung erfüllt (KG act. 2 S. 4 ff., Erw. II/4).
Hinsichtlich der von den Beschwerdeführern geltend gemachten Verrech-
nung der ausstehenden Mietzinsforderungen mit Entschädigungsansprüchen für
von ihnen geschaffenen Mehrwert des Mietobjektes erwog die Vorinstanz weiter,
dass nur fällige Forderungen gültig zur Verrechnung gebracht werden könnten.
Entgegen dem engen Wortlaut von Art. 120 Abs. 1 OR müsse indessen lediglich
die Verrechnungsforderung, vorliegend also die Forderung der Beschwerdeführer,
fällig sein. Der (Gegenstand der beklagtischen Verrechnungserklärung bildende)
Entschädigungsanspruch des Mieters für geschaffenen Mehrwert nach Art. 260
(recte: 260a) Abs. 3 OR entstehe aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses;
(erst) auf diesen Zeitpunkt werde er auch zur Zahlung fällig. Der Mieter sei folglich
nicht berechtigt, gegen den Willen des Vermieters während der Dauer des Miet-
vertrages fällige Mietzinse mit der erst in Aussicht stehenden Entschädigung ge-
mäss Art. 260a Abs. 3 OR zu verrechnen. Dabei sei das Mietverhältnis mit dem
Eintritt jenes Zeitpunktes beendet, in dem es gemäss Kündigung aufgelöst sein
solle. Nachdem der Beschwerdegegner das Mietverhältnis auf Ende November
2004 gekündigt habe, sei eine allfällige Entschädigung demnach frühestens auf
diesen Zeitpunkt hin fällig geworden. Die von den Beschwerdeführern im Sep-
tember 2004 erklärte Verrechnung (vgl. ER act. 2/4) sei folglich verfrüht erfolgt,
zumal nicht behauptet worden sei, dass sich der Beschwerdegegner damit ein-
verstanden erklärt habe. Mangels Fälligkeit seien die Beschwerdeführer also nicht
zur Verrechnung der geltend gemachten Entschädigungsforderung (aus Mehr-
wert) mit der ausstehenden Mietzinsforderung befugt gewesen (KG act. 2 S. 6 f.,
Erw. II/5/b).
Mit Bezug auf die beklagtischerseits ebenfalls zur Verrechnung gestellten
Rückforderungs- bzw. Herabsetzungsansprüche aus Mängeln der Mietsache ver-
wies die Vorinstanz alsdann auf die ihrer Ansicht nach zutreffenden Erwägungen
der Erstinstanz, wonach der Gesetzgeber für strittige Herabsetzungsansprüche
sowie für nicht zweifelsfrei feststehende Ansprüche aus Mängeln des Mietobjekts
die Hinterlegung nach Art. 259g OR vorgesehen habe. Mit der Hinterlegung gäl-

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ten die Mietzinse als bezahlt. Solange dem Mieter diese Möglichkeit offen stehe,
sei er mit strittigen Verrechnungs- und Herabsetzungseinreden im Verfahren be-
treffend Zahlungsrückstand – um ein solches handle es sich vorliegend – ausge-
schlossen. Die Beschwerdeführer hätten hiervon anerkanntermassen keinen Ge-
brauch gemacht, weshalb ihre Verrechnungseinrede nicht greife. Davon klar zu
unterscheiden sei der korrekte Vollzug des Herabsetzungsanspruchs durch den
Mieter. Wie die Beschwerdeführer zu Recht dartäten, sei es zwar durchaus mög-
lich, die Zahlung des Mietzinses (zumindest teilweise) mit der Begründung zu
verweigern, dieser sei infolge Herabsetzung nicht in vollem Umfang geschuldet.
Hiezu sei indes eine klare, rechtzeitige und angemessene Herabsetzungserklä-
rung im Sinne von Art. 259d OR erforderlich. Namentlich habe diese Erklärung
das genaue Ausmass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht un-
missverständlich zu enthalten. Dass sie eine solche rechtsgültige Herabsetzungs-
erklärung je abgegeben hätten, werde seitens der Beschwerdeführer jedoch nicht
behauptet und ergebe sich auch nicht aus den Akten. Dementsprechend seien die
Beschwerdeführer mit der Verrechnung auch hinsichtlich der geltend gemachten
Herabsetzungs- bzw. Rückforderungsansprüche ausgeschlossen (KG act. 2 S.
7 f., Erw. II/5/b-c).
Somit – so das vorinstanzliche Fazit – sei die am 6. Oktober 2004 auf den
30. November 2004 ausgesprochene und den Beschwerdeführern unter Verwen-
dung des amtlichen Formulars je separat zugestellte Kündigung frist- und formge-
recht im Sinne von Art. 257d OR und Art. 266l-266o OR erfolgt, und die Erstin-
stanz habe in zutreffender Weise in Anwendung von Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ei-
ne Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Erweise sich die Kündi-
gung aber als rechtmässig, hielten sich die Beschwerdeführer im heutigen Zeit-
punkt ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf. Dementsprechend sei der Rekurs ab-
zuweisen und der Ausweisungsbefehl neu zu erteilen (KG act. 2 S. 8 f., Erw.
II/6-7).
4.a) Angesichts der Ausgestaltung ihrer dagegen gerichteten Beschwerde
(KG act. 1) sind die Beschwerdeführer auf die besondere Natur des Kassations-
verfahrens hinzuweisen. Dieses stellt keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem

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Sachrichter dar. Zu prüfen ist vielmehr (allein), ob der angefochtene Entscheid
aufgrund des bei der Vorinstanz gegebenen Aktenstandes an einem Nichtigkeits-
grund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leidet. Dabei muss der Nichtigkeitskläger
den behaupteten Nichtigkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweisen
(§ 288 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO); gemäss § 290 ZPO werden lediglich die geltend ge-
machten Nichtigkeitsgründe überprüft (sog. Rügeprinzip). Um diesen ihm oblie-
genden Nachweis zu erbringen, hat er sich konkret mit dem angefochtenen (hier:
Rekurs-)Entscheid bzw. den darin enthaltenen, den Entscheid tragenden Erwä-
gungen auseinander zu setzen. Die blosse Verweisung auf frühere Vorbringen
oder deren blosse Wiederholung genügt hiefür nicht; vielmehr sind in der Be-
schwerdebegründung insbesondere die angefochtenen Stellen des vorinstanzli-
chen Entscheids genau zu bezeichnen und diejenigen Aktenstellen, aus denen
sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen anzugeben. Es ist mithin
nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten nach den
Grundlagen des geltend gemachten (oder gar eines anderen möglichen) Nichtig-
keitsgrundes zu suchen (einlässlich zum Ganzen von Rechenberg, a.a.O., S.
16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.; s.a. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4
zu § 288 ZPO).
Aus dem Wesen der Nichtigkeitsbeschwerde folgt sodann, dass neue tat-
sächliche Behauptungen, Einreden, Bestreitungen und Beweise, die eine Vervoll-
ständigung des Prozessstoffes bezwecken, über welchen der erkennende Richter
zu entscheiden hatte, im Beschwerdeverfahren nicht zulässig sind; das gilt selbst
dann, wenn die Voraussetzungen von § 115 ZPO erfüllt wären (Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 4a zu § 288 ZPO [und N 7b zu § 115 ZPO]; Spühler/Vock,
a.a.O., S. 75; Walder-Richli, Zivilprozessrecht, 4. A., Zürich 1996, § 39 Rz 65; ZR
76 Nr. 26; RB 1996 Nr. 121).
b) Die vorliegende Beschwerde (KG act. 1) vermag den eben skizzierten,
zumindest in ihren wesentlichen Grundzügen auch von einer rechtsunkundigen
Partei zu beachtenden gesetzlichen Anforderungen an die Begründung einer
Nichtigkeitsbeschwerde in keiner Weise zu genügen. Abgesehen davon, dass
darin konkrete Hinweise auf bestimmte Stellen im angefochtenen Entscheid oder

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auf andere Stellen in den vorinstanzlichen Akten vollends fehlen, lassen die Aus-
führungen der Beschwerdeführer auch in inhaltlicher Hinsicht eine hinreichende
Bezugnahme auf die entscheidrelevanten Erwägungen im angefochtenen Be-
schluss (KG act. 2 S. 3 ff.) vermissen; von einer eigentlichen argumentativen
Auseinandersetzung mit der von der Vorinstanz gegebenen Begründung für die
Abweisung des Rekurses kann erst recht keine Rede sein. Ebenso wenig wird in
der Beschwerdeschrift auch nur andeutungsweise aufgezeigt, inwiefern der vorin-
stanzliche Rekursentscheid an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO
leiden sollte. Mit der (zu) pauschalen Rüge, wonach "in ... [der obergerichtlichen]
Urteilsfindung ... die Sachdarstellung bezüglich der effektiven Mietzinsschuld ei-
nerseits und andererseits bezüglich der Formstrenge im Mietrecht durch ... [den
beschwerdeführerischen Rechtsvertreter] nicht in der gebotenen Art und Weise
gewürdigt worden" sei (KG act. 1 S. 2), lässt sich ein solcher jedenfalls nicht
rechtsgenügend dartun. Gleiches gilt für den ebenfalls zu allgemein gehaltenen
und im Übrigen mit unzulässigen neuen Behauptungen tatsächlicher Natur unter-
mauerten Einwand, es könne "nicht von klarem, eindeutigem Recht gesprochen
werden" (KG act. 1 S. 2), nachdem es die Beschwerdeführer unterlassen, auch
nur ansatzweise näher zu präzisieren, inwiefern, d.h. hinsichtlich welcher konkre-
ten rechtlichen Schlüsse die Vorinstanz zu Unrecht klares Recht (oder inwieweit
Letztere fälschlicherweise liquide tatsächliche Verhältnisse) im Sinne von § 222
Ziff. 2 ZPO angenommen habe.
Statt dessen beschränken sich die Beschwerdeführer, soweit es sich bei ih-
ren Vorbringen nicht um erstmals im Kassationsverfahren vorgetragene und des-
halb unzulässige Noven handelt, im Wesentlichen darauf, in blosser Wiederho-
lung ihrer Standpunkte sowohl hinsichtlich der geltend gemachten Verrechnung
als auch des Einwands formell mangelhafter Kündigungsandrohung in globaler
Weise auf ihre Ausführungen in der Rekursschrift und vor Erstinstanz sowie die
bereits vor Vorinstanz eingereichten Beweismittel zu verweisen, ohne auch nur
am Rande auf die ihre diesbezügliche Auffassung argumentativ entkräftenden
Erwägungen der Vorinstanz Bezug zu nehmen (vgl. KG act. 1 S. 2 und 3). Damit
üben sie der Sache nach aber rein appellatorische und als solche nicht zu hören-
de Kritik am vorinstanzlichen Entscheid bzw. am für sie negativen Ausgang des

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Rekursverfahrens (und – letztlich – an der Erneuerung des Räumungsbefehls).
Mangels rechtsgenügender Begründung kann daher nicht auf die Beschwerde
eingetreten werden (§ 288 ZPO).
c) Sollten die Beschwerdeführer mit dem Einwand, "die Voraussetzungen für
die ausgesprochene Kündigung und damit für die angedrohte Ausweisung [seien]
nicht gegeben" (KG act. 1 S. 3), sinngemäss rügen, die Vorinstanz habe zu Un-
recht angenommen, die Androhung der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR
müsse nicht zwingend einen Ausdruck wie "ausserordentlich" oder "vorzeitig"
verwenden, und die von ihnen erklärte Verrechnung sei zu Unrecht für unzulässig
erachtet worden, wäre ihnen im Übrigen § 285 ZPO entgegenzuhalten. Damit
würden nämlich vom (materiellen) Bundesrecht (Art. 120 ff. OR und Art. 253 ff.
OR) geregelte Rechtsfragen zur Prüfung gestellt, welche das Bundesgericht im
Rahmen der gegen den angefochtenen Entscheid offen stehenden eidgenössi-
schen Berufung (vgl. Art. 46/48 OG; BGE 103 II 249 ff., Erw. 1; s.a. KG act. 2 S. 9
[Erw. III] und S. 10, Disp.-Ziff. 7/b) mit freier Kognition beurteilen kann (vgl. Art. 43
OG; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zürich
1992, Rz 72 ff.). Folglich wären diese Einwände der kassationsgerichtlichen Prü-
fung entzogen, und die Beschwerde erwiese sich diesbezüglich als unzulässig.
5. Bei diesem Ausgang (Nichteintreten) sind die Kosten des Beschwerde-
verfahrens in Anwendung der auch im Rechtsmittelverfahren geltenden allgemei-
nen Regel (§ 64 Abs. 2 ZPO) je zur Hälfte, jedoch unter solidarischer Haftung je-
des Einzelnen für den gesamten Betrag (s.a. § 70 Abs. 1 ZPO), den mit ihrem
(Rechtsmittel-)Antrag unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (vgl. Gul-
dener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A., Zürich 1979, S. 406, Anm. 6/a).
Da der Beschwerdegegner die Beschwerde nicht beantwortet und insbesondere
auch keine Anträge zur Sache gestellt hat (vgl. KG act. 10), kann er nicht als im
Beschwerdeverfahren obsiegende Partei betrachtet werden. Deshalb (und weil
ihm mangels Einreichung einer Beschwerdeantwort vor Kassationsgericht auch
keine Kosten und Umtriebe im Sinne von § 68 Abs. 1 ZPO entstanden sind) fällt
die Zusprechung einer Prozessentschädigung ausser Betracht.

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Das Gericht beschliesst:
1. Auf die Nichtigkeitsbeschwerde wird nicht eingetreten.
Damit entfällt die der Beschwerde verliehende aufschiebende Wirkung.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 200.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 297.-- Schreibgebühren,
Fr. 95.-- Zustellgebühren und Porti.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden den Beschwerdeführern je zur
Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung jedes Einzelnen für den Ge-
samtbetrag.
4. Für das Kassationsverfahren werden keine Prozessentschädigungen zuge-
sprochen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich und den Einzelrichter im summarischen Verfahren des
Bezirkes B. (ad EU040039), je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: