zh_kassationsgericht · AA040140 · 2005-03-01 · de
Kantonales Beschwerdeverfahren, Mietrechtlicher Kündigungsschutz (Erstreckung), Zuständigkeit des Mietgerichts, Begriff des Geschäftsraums, Protokollierungspflicht, Suspensiveffekt


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA040140/U/cap
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Robert Karrer,
Alfred Keller, Karl Spühler und die Kassationsrichterin Yvona
Griesser sowie die Sekretärin Daniela Brüschweiler
Zirkulationsbeschluss vom 01. März 2005
in Sachen
X.,
Kläger, Rekurrent und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. oec. et lic. iur. ____
gegen
1. A.,
Beklagter, Rekursgegner und Beschwerdegegner
2. B.,
Beklagte, Rekursgegnerin und Beschwerdegegnerin
3. C.,
Beklagte, Rekursgegnerin und Beschwerdegegnerin
1, 2, 3 vertreten durch H. Immobilien AG,
diese vertreten durch I.,
dieser vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. ____
betreffend Kündigungsschutz
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 13. August 2004 (NM030009/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1. Am 10. Juli 1996 schlossen X. (Mieter, Kläger, Rekurrent und Be-
schwerdeführer) und die Geschwister ____ (Vermieter, Beklagte, Rekursgegner
und Beschwerdegegner 1-3) einen Mietvertrag über ein 4'271 m2 messendes
Geländeareal (MG act. 5/2/1). Diesen kündigten die Vermieter am 2. Oktober
2002 (MG act. 5/2/3).
2. Mit Eingabe vom 15. Oktober 2002 rief der Beschwerdeführer die
Schlichtungsbehörde des Bezirks ____ an und verlangte insbesondere die maxi-
mal mögliche Erstreckung des Mietverhältnisses (MG act. 5/1). Am 23. Mai 2003
stellte die Schlichtungsbehörde fest, dass zwischen den Parteien keine Einigung
erzielt werden konnte, und beschloss, die Klage auf Erstreckung des Mietverhält-
nisses abzuweisen (MG act. 5/24).
3. Daraufhin erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom
3. September 2003 beim Mietgericht ____ Klage gegen die Beschwerdegegner
mit dem Rechtsbegehren, das Mietverhältnis sei mindestens um 3 Jahre zu er-
strecken (MG act. 1). Das Mietgericht erklärte sich mit Beschluss vom 16. Oktober
2003 für sachlich nicht zuständig, da es nicht um Geschäftsräume gehe, und trat
auf die Klage nicht ein. Ferner wurde dem Beschwerdeführer eine Frist von 10
Tagen zur Stellung eines Überweisungsantrages angesetzt (MG act. 15 = OG
act. 2).
4. Gegen den Entscheid des Mietgerichtes rekurrierte der Beschwer-
deführer am 8. Dezember 2003 ans Obergericht und beantragte, der angefochte-
ne Beschluss sei aufzuheben, und der Fall sei zur weiteren Behandlung an die
Vorinstanz zurückzuweisen (OG act. 1). Mit Beschluss vom 13. August 2004 wies
die II. Zivilkammer des Obergerichts den Rekurs ab und bestätigte den Beschluss
des Mietgerichts vom 16. Oktober 2003 (OG act. 14 = KG act. 2).

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5. Gegen diesen obergerichtlichen Beschluss richtet sich die vorliegen-
de, rechtzeitig erhobene Nichtigkeitsbeschwerde (KG act. 1). Der Beschwerdefüh-
rer beantragt Aufhebung des vorinstanzlichen Beschlusses und Rückweisung zur
Neubeurteilung; im Falle des Nichteintretens oder der Abweisung sei der Streit-
gegenstand an das zuständige Gericht zu überweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. Mit Verfügung des Prä-
sidenten des hiesigen Gerichtes vom 16. September 2004 wurde der Beschwerde
antragsgemäss einstweilen aufschiebende Wirkung verliehen (KG act. 5). Die Vo-
rinstanz verzichtet auf Vernehmlassung (KG act. 7). Die Beschwerdegegner be-
antragen Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers (KG
act. 14).
6. Der Beschwerdeführer hat gegen den vorinstanzlichen Beschluss
ausserdem eidgenössische Berufung erhoben (KG act. 1 S. 3).
II .
1. Aus der Natur des Beschwerdeverfahrens, das keine Fortsetzung
des Verfahrens vor dem Sachrichter darstellt, folgt, dass sich der Nichtigkeitsklä-
ger konkret mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und den be-
haupteten Nichtigkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweisen muss
(§ 288 Ziff. 3 ZPO). In der Beschwerdebegründung sind insbesondere die ange-
fochtenen Stellen des vorinstanzlichen Entscheides zu bezeichnen und diejenigen
Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen an-
zugeben. Es ist nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten
nach den Grundlagen des geltend gemachten Nichtigkeitsgrundes zu suchen.
Wer die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich rügt, muss in der Be-
schwerde genau darlegen, welche tatsächlichen Annahmen des angefochtenen
Entscheides auf Grund welcher Aktenstellen willkürlich sein sollen. Wird Akten-
widrigkeit einer tatsächlichen Annahme behauptet, so sind ebenfalls die Be-
standteile der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweis-

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würdigung einbezogen worden sein sollen, genau anzugeben. Wer vorbringt, an-
gerufene Beweismittel seien nicht abgenommen worden, hat zu sagen, wo und zu
welchen Behauptungen er sich auf diese berufen hat (ZR 81 Nr. 88 Erw. 6;
Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung,
3. Auflage, Zürich 1997, N 4 zu § 288; Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen
im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 72 f.; von Rechenberg, Die Nich-
tigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. Aufla-
ge, Zürich 1986, S. 16 ff.).
2. Aus der Natur des Beschwerdeverfahrens ergibt sich weiter, dass
lediglich zu prüfen ist, ob der angefochtene Entscheid auf Grund des bei der Vo-
rinstanz gegebenen Aktenstandes an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281
ZPO leidet. Daher sind neue tatsächliche Behauptungen, Einreden, Bestreitungen
und Beweise, die eine Vervollständigung des Prozessstoffes bezwecken, über
welchen der erkennende Richter zu entscheiden hatte, im Beschwerdeverfahren
nicht zulässig (vgl. Guldener, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivilsachen nach
Zürcherischem Recht, Zürich 1942, S. 67; von Rechenberg, a.a.O., S. 16 ff.;
Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4a zu § 288 ZPO mit Hinweisen; Spühler/Vock,
a.a.O., S. 56 f., 75).
II I.
1. Die Vorinstanz erwog zusammenfassend, Grundlage sei der Miet-
vertrag vom 10. Juli 1996 über eine unbebaute Fläche von 4'271 m2 als Auto- und
Wohnwagenabstellplatz. Das vom Beschwerdeführer später erstellte Holzhaus
weise eine Fläche von 55 m2 auf, was einem verschwindend kleinen Anteil von
ca. 1,3 % der Gesamtfläche entspreche. Sei nur ein Bruchteil einer Freifläche
überbaut, so werde deswegen, selbst wenn diesem Objekt wie vorliegend Ge-
schäftsraumeigenschaft zukomme, nicht das gesamte Areal zum Geschäftsraum.
Der Auffassung des Beschwerdeführers, wonach dem Gartensitzplatz, den Park-
plätzen sowie den Grünflächen ebenfalls Raumqualität zuzusprechen sei, könne
nicht gefolgt werden (KG act. 2 S. 5). Das Mietobjekt wäre aber selbst dann nicht

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zum Geschäftsraum zu erheben, wenn diesen Nebensachen Raumcharakter zu-
gebilligt würde. Nach Darstellung des Beschwerdeführers würde sich diesfalls ei-
ne überbaute Fläche von wohl etwa 350 m2 ergeben. Damit würde der Anteil der
Mietfläche mit Raumeigenschaft ca. 9 % der Gesamtfläche betragen, was immer
noch zu gering sei, als dass deshalb das gesamte Mietobjekt zum Geschäftsraum
würde (KG act. 2 S. 6). Der Beschwerdeführer bringe weiter vor, die Beschwerde-
gegner hätten durch ihr Einverständnis zu seinen Bauvorhaben einer Änderung
des Mietvertrages von einem Vertrag über unbebautes Land zu einem solchen
über einen Geschäftsraum zugestimmt. Selbst wenn aber die Beschwerdegegner
bei Erteilung ihrer Einwilligung vom Restaurant gewusst oder zumindest nach-
träglich davon erfahren, aber nichts dagegen unternommen hätten, bedeute dies
nicht ohne weiteres, dass sie deshalb das Mietobjekt insgesamt zum Geschäfts-
raum hätten erheben wollen (KG act. 2 S. 7). Schliesslich könne einzig ein nach
dem Vertrauensprinzip qualifiziertes Verhalten des Vermieters (namentlich Zusi-
cherungen), welches ein objektiv begründetes Vertrauen des Mieters in ein länger
dauerndes Mietverhältnis zu wecken vermöge, zur Anwendung des Rechts der
Wohn- und Geschäftsraummiete führen. Entgegen der Auffassung des Be-
schwerdeführers liege hier kein solcher Fall vor. Der Mietvertrag sei zwar unbefri-
stet abgeschlossen worden, die Beschwerdegegner hätten jedoch dem Be-
schwerdeführer in keiner Weise ein länger dauerndes Mietverhältnis zugesichert.
Mit ihren Vorbehalten, bei Mietende den ursprünglichen Zustand verlangen zu
können, hätten sie gegenüber dem Beschwerdeführer vielmehr zum Ausdruck
gebracht, dass dieser mit einer Kündigung gegebenenfalls zu rechnen hätte (KG
act. 2 S. 7-8).
2. a) Vorliegend geht es hauptsächlich um die Frage, ob es sich beim
Mietobjekt um einen Geschäftsraum gehandelt habe und das Mietgericht auf das
Erstreckungsbegehren des Beschwerdeführers hätte eintreten müssen. Die zu-
ständigen Behörden werden von den Kantonen bezeichnet (Art. 274 OR). Die Zu-
ständigkeit des Mietgerichts richtet sich somit nach kantonalem Recht (§§ 14 ff.
GVG). Auf die entsprechenden Rügen ist im Kassationsverfahren einzutreten
(§ 285 ZPO).

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b) Das Mietgericht beurteilt alle Streitigkeiten aus Miet- und Pachtver-
hältnissen für Wohn- und Geschäftsräume (§ 18 Abs. 1 GVG). Der Begriff der
Wohn- und Geschäftsräume im Sinne des GVG deckt sich mit demjenigen des
materiellen Bundesrechts gemäss Art. 253a OR. Bei der Auslegung des (kanto-
nalrechtlichen) Begriffs kann somit die Lehre und Rechtsprechung zum Mietrecht
analog beigezogen werden (Hauser/Schweri, Kommentar zum zürcherischen Ge-
richtsverfassungsgesetz, Zürich 2002, N 5 zu § 18; ZR 97 Nr. 47, Erw. 5).
c) Die Vorschriften über die sachliche Zuständigkeit, der Grundsatz des
rechtlichen Gehörs und die Offizialmaxime gehören zu den wesentlichen Verfah-
rensgrundsätzen im Sinne von § 281 Ziff. 1 ZPO (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O.,
N 20, 35, 37 zu § 281). In diesem Bereich steht dem Kassationsgericht freie Ko-
gnition zu (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 15 zu § 281). Soweit der Beschwer-
deführer irrtümlicherweise von einer Verletzung klaren materiellen Rechts im Sin-
ne von § 281 Ziff. 3 ZPO ausgeht (KG act. 1 S. 13), schadet ihm dies nicht; die
Subsumtion unter den zutreffenden Nichtigkeitsgrund ist Aufgabe des Gerichts
(Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288).
3. a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanzen hätten
trotz widersprüchlicher Angaben über das Verhältnis von mit Geschäftsräumen
überbauter Fläche zur Gesamtfläche den Sachverhalt nicht korrekt von Amtes
wegen abgeklärt, obwohl hier gemäss § 108 ZPO die Offizialmaxime gelte (KG
act. 1 S. 4, 13). Bei genauem Studium der Akten müsse davon ausgegangen
werden, dass beide Parteien das Mietverhältnis als Geschäftsmiete qualifiziert
hätten. Die Vorinstanzen hätten die eingereichten Unterlagen aufgrund der Offi-
zialmaxime selber entsprechend würdigen oder im Zweifelsfall die Situation im
Rahmen der richterlichen Fragepflicht klären müssen (KG act. 1 S. 4, 5, 9-11). Die
Vorinstanzen hätten zu den umstrittenen Sachverhaltselementen ein Beweisver-
fahren durchführen müssen (KG act. 1 S. 11-12). Sie hätten auch trotz Antrags
keinen Augenschein durchgeführt (KG act. 1 S. 11).
b) Gemäss § 108 ZPO wird die Zuständigkeit des angerufenen Ge-
richts von Amtes wegen geprüft. Dieser Grundsatz erfährt jedoch eine Einschrän-
kung, soweit die sachliche Zuständigkeit - hier des Mietgerichts - von der Natur
des eingeklagten Anspruchs abhängt. Insoweit ist auf die klägerischen Vorbringen

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zum Sachverhalt (d.h. auf das Klagefundament) abzustellen, ohne dass dabei die
Frage der Begründetheit des Anspruchs zu prüfen wäre. Nur so ist gewährleistet,
dass bezüglich des geltend gemachten Anspruchs überhaupt materiell entschie-
den wird. Aus diesem Grund ist auch über die Frage der sachlichen Zuständigkeit
kein Beweisverfahren durchzuführen. Ebenso wenig sind im Rahmen der Zustän-
digkeitsprüfung materiell-rechtliche Einwendungen bzw. Einreden des Beklagten
gegen die Begründetheit des Anspruchs zu hören. Jedoch ist es dem angerufe-
nen Gericht nicht verwehrt, aufgrund des von der klägerischen Partei vorge-
brachten Sachverhalts von Amtes wegen zu prüfen, ob der behauptete Anspruch
effektiv in demjenigen Rechtsbereich anzusiedeln ist, der seine Zuständigkeit be-
gründet, und gegebenenfalls - in Abweichung von der rechtlichen Betrachtungs-
weise der klägerischen Partei - seine sachliche Zuständigkeit zu verneinen
(Kass.-Nr. 99/198 vom 01.11.1999 i.S. A., Erw. 4.a m.w.H., auszugsweise publi-
ziert in RB 1999 Nr. 45; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7. Auf-
lage, Bern 2001, 4. Kap. Rz. 103a ff.; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 11, 25a zu
§ 17; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich 1979, S.
106).
c) Nach dem Gesagten geht die Rüge, die Vorinstanzen hätten weitere
Abklärungen (unter anderem durch Ausübung ihrer Fragepflicht) treffen und ein
Beweisverfahren (unter anderem mit einem Augenschein) durchführen müssen,
von vornherein fehl. Der Beschwerdeführer macht sodann nicht geltend, die Vo-
rinstanzen hätten zu Unrecht Einwendungen der Beschwerdegegner berücksich-
tigt. Inwieweit die Vorinstanzen Tatsachen, die sich allenfalls lediglich aus den
Akten ergaben, hätten von Amtes wegen berücksichtigen müssen, kann offen
bleiben; wie in der Folge zu zeigen sein wird, sind die entsprechenden, geltend
gemachten Umstände ohnehin nicht erheblich. Insgesamt ist die Rüge abzuwei-
sen.
4. a) Weiter macht der Beschwerdeführer zusammengefasst geltend,
für die sachliche Zuständigkeit komme es auf das anhängig gemachte Rechtsbe-
gehren und nicht auf das Prozessergebnis an. Die Beschwerdegegner hätten für
die Mitteilung einer Mietzinserhöhung ein Formular benutzt, auf dessen Rückseite
die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der

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Miete von Wohn- und Geschäftsräumen abgedruckt gewesen seien. Ebenso hät-
ten sie bei der Kündigung des Mietverhältnisses das amtliche Formular für die
Mitteilung einer Kündigung des Vermieters von Wohn- und Geschäftsräumen ge-
mäss Art. 266 l und Art. 298 OR benutzt. Auch in anderen Schreiben hätten sie
auf die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen verwie-
sen (MG art. 5/12/17, 5/11, 5/2/2, 5/2/3). Schon weil das Mietverhältnis sogar von
den Beschwerdegegnern über längere Zeit hinweg als Geschäftsmiete angese-
hen worden sei, müsse die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts klar bejaht
werden. Die früheren Rechtsvertreter des Beschwerdeführers hätten zudem
schon vor den Vorinstanzen erklärt, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag
über einen Geschäftsraum zustande gekommen sei. Bei genauem Studium der
Akten müsse man davon ausgehen, dass im Laufe der Zeit ein ausdrücklicher
Konsens zwischen den Parteien darüber zustande gekommen sei (KG act. 1 S. 3-
8). Die Vorinstanz habe sich jedoch mit den Willensäusserungen der Beschwer-
degegner nicht auseinandergesetzt (KG act. 1 S. 11) und in der Folge die willkür-
liche Annahme getroffen, es liege kein Vertrag über die Miete von Geschäftsräu-
men vor (KG act. 1 S. 12-13). Die Schreiben der Beschwerdegegner hätten nach
dem Grundsatz von Treu und Glauben dahingehend interpretiert werden müssen,
dass die Parteien den ursprünglichen Mietvertrag in einen Mietvertrag über Ge-
schäftsräume geändert hätten (KG act. 1 S. 13).
b) Der Beschwerdeführer stützt seinen Einwand im Wesentlichen dar-
auf, die Parteien hätten vereinbart bzw. seien übereinstimmend davon ausgegan-
gen, dass ein Mietvertrag über Geschäftsräume vorliege, was zur Zuständigkeit
des Mietgerichtes führe. Diese Argumentation geht jedoch fehl. Der Beschwer-
deführer übersieht, dass der Begriff des Geschäftsraumes im Sinne von § 18
GVG ein objektiver ist. Dies hat zur Folge, dass die Qualifikation eines Mietge-
genstandes als Geschäftsraum im Sinne von § 18 GVG einer Parteivereinbarung
entzogen ist. Liegt objektiv keine Streitigkeit aus Miet- und Pachtverhältnissen
über Wohn- oder Geschäftsräume vor, entfällt die Zuständigkeit des Mietgerichts
und sie kann auch nicht dadurch begründet werden, dass die Parteien - wenn
auch übereinstimmend - ihre Vereinbarung den mietrechtlichen Sonderbestim-
mungen unterstellen. Dies bedeutet nicht von vornherein, dass diese mietrechtli-
chen Bestimmungen nicht zur Anwendung gelangen könnten. Vielmehr wird das

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zuständige Gericht zu prüfen und zu entscheiden haben, ob die mietrechtlichen
Bestimmungen anzuwenden sind. Bei dieser Sachlage brauchten weder die Vo-
rinstanzen noch braucht das Kassationsgericht auf die Frage der Vertragsausle-
gung weiter einzugehen. Den Rügen der Verletzung der Auslegungsregeln und
der Verletzung der Offizial- bzw. Untersuchungsmaxime ist damit der Boden ent-
zogen. Eine willkürliche Beweiswürdigung steht in dieser Konstellation nicht zur
Diskussion. Die Kritik des Beschwerdeführers ist unbegründet.
5. a) Sodann bringt der Beschwerdeführer vor, die Beschwerdegegner
hätten ihre Zustimmung zu diversen baulichen Veränderungen des Mietobjekts
durch den Beschwerdeführer gegeben. Ob diese Zustimmung im voraus oder
nachträglich erteilt worden sei, spiele keine Rolle. Des weiteren hätten die Be-
schwerdegegner den Mietzins wegen der geänderten Nutzung des Mietobjekts
durch den Beschwerdeführer massiv heraufgesetzt (KG act. 1 S. 7, 6).
b) Es ist unklar, was der Beschwerdeführer damit rügen will. Auch die
Vorinstanz bemerkte, dass die Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer nach-
träglich ihre Zustimmung zur Erstellung diverser Bauten auf dem Grundstück ge-
geben hatten. Auch für sie war nicht von Bedeutung, ob die Zustimmung im vor-
aus oder nachträglich erstellt wurde; vielmehr erwog sie in diesem Zusammen-
hang einzig, aus der Einwilligung könne nicht ohne weiteres geschlossen werden,
dass die Beschwerdegegner das Mietobjekt insgesamt hätten zum Geschäfts-
raum erheben wollen (vgl. oben 1.). Letztere Erwägung - welche im Übrigen ein-
leuchtet - beanstandet der Beschwerdeführer nicht. Sodann legt er nicht dar, wor-
aus sich ergebe, dass der Mietzins wegen der geänderten Nutzung des Mietob-
jekts heraufgesetzt worden sei. Aus dem bereits erwähnten Mietzinserhöhungs-
formular vom 1. Oktober 2001 (MG act. 5/2/2) ergibt sich dies jedenfalls nicht. Auf
die Rüge ist damit insgesamt infolge ungenügender Substantiierung nicht einzu-
treten (vgl. oben II.1).
6. a) In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, den
mietrechtlichen Bestimmungen unterstünden auch gemischte Verträge, sofern
das mietrechtliche Element wesentlich sei. Dies müsse auch dann analog gelten,
wenn es sich um eine Mischung zwischen Miete von Geschäftsräumen und Miete
von unbebautem Land handle. In casu sei die Miete des Geschäftsraums für den

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Beschwerdeführer subjektiv und objektiv wesentlich für den gesamten Vertrag,
zumal das im gemieteten Geschäftsraum beherbergte Lokal seine Existenz-
grundlage bilde (KG act. 1 S. 8).
Zum Verhältnis zwischen umschlossenen Räumen und Arealfläche
macht der Beschwerdeführer geltend, die gesamte überbaute Fläche (Holzhaus,
Parkplätze, Gartensitzplätze etc.) mache über 500 m2 aus. Somit müsse davon
ausgegangen werden, dass einer deutlich grösseren Fläche als bisher angenom-
men Raumqualität zugebilligt werden müsste. Auf der anderen Seite dürften gro-
sse Teile des Grundstücks wegen bestehender Altlasten gar nicht überbaut wer-
den. Deshalb sei für einen Prozentvergleich zu fordern, dass die überbaute Flä-
che nur ins Verhältnis zur überbaubaren Fläche gesetzt werde, und nicht ins Ver-
hältnis zur Totalfläche. Diese Abklärungen seien von der Vorinstanz nicht ge-
macht worden (KG act. 1 S. 9).
b) aa) Die Vorinstanzen erwogen, einer Fläche, welche nur zu einem
Bruchteil mit Geschäftsräumen überbaut sei, komme keine Raumqualität zu (OG
act. 2 S. 11, KG act. 2 S. 5, 6). Diesen Erwägungen ist zuzustimmen. Insbesonde-
re sprach das Bundesgericht in einem unveröffentlichten Entscheid einem Areal,
das zu maximal einem Viertel der Fläche mit Räumlichkeiten überbaut war, kei-
nen Raumcharakter zu. Dies deshalb, weil die Nebensache nicht das auf die
Hauptsache anwendbare Rechtsregime bestimmen solle (vgl. BGE 4C.110/1997
vom 11.06.1997, Erw. 2.b = OG act. 11; BGE 124 III 110; Higi, in Zürcher Kom-
mentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Band V.2.b, Zü-
rich 1994, N 24 zu Art. 253a-253b).
bb) Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich zunächst, dass das Areal
als Ganzes entweder als Geschäftsraum oder als unbebaute Fläche anzusehen
ist. Es geht nicht an, in einem solchen Fall einen gemischten Vertrag anzuneh-
men. Sodann unterstehen gemäss der vom Beschwerdeführer zitierten Kom-
mentarstelle gemischte Verträge den mietrechtlichen Bestimmungen nur, wenn
das mietrechtliche Element wesentlich ist, d.h. sofern ohne dieses das Vertrags-
gebilde nicht zu Stande gekommen wäre (Hauser/Schweri, a.a.O., N 2 zu § 18 mit
Verweis auf SJZ 97 S. 129). Nach der Argumentation des Beschwerdeführers
müsste vorliegend das Element des Geschäftsraums wesentlich sein. Dies ist je-

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doch nicht der Fall. Der Beschwerdeführer mietete das Areal ursprünglich unbe-
strittenermassen als Auto- und Wohnwagenabstellplatz (vgl. oben 1.). Bei Ver-
tragsabschluss war somit ein Geschäftsraum für beide Parteien kein wesentliches
Element des Vertrages. Ebenfalls unbestrittenermassen erstellte der Beschwer-
deführer in der Folge die Bauten ohne vorgängige Einwilligung der Beschwerde-
gegner; diese erklärten ihr Einverständnis erst nachträglich (KG act. 1 S. 3 mit
Verweis auf KG act. 2 S. 2). Dass er somit ohne entsprechende Absicherung
baute, zeigt, dass das Element des Geschäftsraums für ihn nicht derart wesent-
lich war, dass er - bei Verweigerung der Einwillung - den Mietvertrag über das un-
bebaute Areal gekündigt hätte. Die Rüge ist damit abzuweisen.
cc) Sodann ist darauf hinzuweisen, dass die Behauptung, die über-
baute Fläche betrage über 500 m2, ein Novum darstellt, welches im Kassations-
verfahren nicht zulässig ist. Dasselbe gilt für die in diesem Zusammenhang offe-
rierten Beweismittel. Insoweit ist auf die Rüge nicht einzutreten (vgl. oben II.2). Im
Übrigen würde nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch die neu gel-
tend gemachte Fläche nicht ausreichen, um dem ganzen Areal Geschäftsraum-
charakter zu verleihen.
dd) Der Beschwerdeführer erklärt sodann nicht, weshalb bei der Be-
rechnung des Anteils an überbauten Flächen nur die überbaubaren Flächen eines
Areals zu berücksichtigen seien. Etwas Derartiges ergibt sich auch nicht aus der
Rechtsprechung. Vielmehr konnte vorliegend die vermietete Fläche ohne weiteres
- wie es bei Vertragsschluss auch vorgesehen war - als Abstellplatz genutzt wer-
den (vgl. oben 1.); damit hatte der Mietvertrag einen möglichen Inhalt. Insofern ist
es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen ihrer Berechnung die ganze Flä-
che des Areals zugrunde legten und keine weiteren Abklärungen trafen. Die Rüge
ist abzuweisen.
7. a) Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, die Schlichtungs-
behörde habe in Ziffer 5 ihres Dispositivs ausgeführt, innert 30 Tagen könne das
Mietgericht des Bezirks ____ oder ein anderes zuständiges Gericht angerufen
werden (MG act. 3/2). Somit habe die Schlichtungsbehörde primär das Mietge-
richt ____ als zuständig angesehen (KG act. 1 S. 9).

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b) Eine falsche Rechtsmittelbelehrung oder - wie hier - eine falsche
Belehrung über das anzurufende Gericht kann nicht dazu führen, dass dem Be-
troffenen das nicht vorgesehene Rechtsmittel oder die unzuständige Instanz offen
stehen würde (Hauser/Schweri, a.a.O., N 18 zu § 188). Zudem kann die vorlie-
gende Belehrung der Schlichtungsstelle auch nicht als falsch bezeichnet werden,
denn sie äussert sich nicht eindeutig darüber, welches Gericht anzurufen sei. Die
Rüge ist damit abzuweisen.
8. a) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung der Pro-
tokollierungspflicht nach §§ 141 ff. GVG. Die Rechtsmittelinstanz sei auf ein ord-
nungsgemäss geführtes Protokoll der Vorinstanz unbedingt angewiesen. In casu
enthalte das Protokoll die gestellten Anträge der Parteien nicht. Ebenfalls gebe es
keine Auskunft über die Würdigung von Beweisen (§ 138 GVG; KG act. 1 S. 10).
b) Aus der Rüge geht nicht hervor, ob der Beschwerdeführer das Pro-
tokoll des Mietgerichts oder dasjenige der Vorinstanz beanstandet. Auf die Rüge
ist daher von vornherein nicht einzutreten (vgl. oben II.1). Gemäss § 150 GVG
können Plädoyernotizen an die Stelle des Protokolls treten. Anlässlich der Haupt-
verhandlung vor Mietgericht vom 16. Oktober 2003 legten beide Parteivertreter ih-
re Plädoyernotizen ins Recht; diese enthielten ihre Anträge (vgl. MG Prot. S. 4,
MG act. 7, 10). Da das Rekursverfahren schriftlich ist, müssen die Anträge der
Parteien nicht protokolliert werden; sie ergeben sich aus der Rekursschrift und der
Rekursantwort (§ 143 GVG, §§ 276, 277 ZPO). Vorliegend enthalten die entspre-
chenden Eingaben der Parteien ihre Anträge (OG act. 1, 10). Der vom Beschwer-
deführer weiter angerufene § 138 GVG enthält keine Vorschriften über die Proto-
kollierung, sondern regelt die Stimmabgabe der Richter. Die Beweiswürdigung
durch das Gericht erfolgt im Rahmen der Urteilsberatung, welche nicht protokol-
liert werden muss (Hauser/Schweri, a.a.O., N 5 zu § 141). Vielmehr ergibt sich die
Beweiswürdigung - soweit sie überhaupt erforderlich war - aus der Urteilsbegrün-
dung (Hauser/Schweri, a.a.O., N 38 zu § 157). Hingegen wären Stellungnahmen
der Parteien zum Beweisergebnis zu protokollieren (Hauser/Schweri, a.a.O., N 2
zu § 144). Da vorliegend jedoch gar kein Beweisverfahren durchgeführt werden
musste (vgl. oben 3.b), entfiel naturgemäss auch eine entsprechende Schluss-

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verhandlung. Insgesamt ist damit ohnehin keine Verletzung der Protokollierungs-
vorschriften durch die Vorinstanzen ersichtlich.
9. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer keine
Nichtigkeitsgründe nachzuweisen vermag. Die Beschwerde ist abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden kann.
b) Hinsichtlich der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
macht der Beschwerdeführer geltend, mit der vorliegenden Nichtigkeitsbeschwer-
de werde auch der Antrag gestellt, dass das Urteil der Vorinstanz in den Punkten
über die Kosten- und Entschädigungsfolgen aufgehoben werde. Unabhängig vom
Ausgang des vorliegenden Verfahrens werde darum ersucht, die Kosten zu Gun-
sten des Beschwerdeführers neu festzusetzen und zu verteilen. Dabei sei zu be-
achten, dass der Beschwerdeführer bereits im Verfahren vor Obergericht die Vor-
aussetzungen für den Erhalt der unentgeltlichen Rechtsverbeiständung erfüllt ha-
be, aber von seinem damaligen Rechtsvertreter nicht auf diese Möglichkeit auf-
merksam gemacht worden sei (KG act. 1 S. 15).
Nachdem der vorinstanzliche Beschluss nicht aufzuheben ist, werden
auch die vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen nicht hinfällig. Der
Beschwerdeführer erhebt keine Rügen gegen die diesbezügliche Regelung durch
die Vorinstanz. Insbesondere macht er nicht geltend, die Aufteilung der Kosten sei
nicht gesetzeskonform vorgenommen worden, oder die Gerichtsgebühr und Ent-
schädigung seien zu hoch angesetzt worden. Dem Kassationsgericht ist es damit
verwehrt, den Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und abzuändern. Es ist
schliesslich darauf hinzuweisen, dass ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
erst ab dem Zeitpunkt an bewilligt werden kann, in welchem es eingereicht wor-
den ist (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 90). Die unentgeltliche Rechts-
pflege kann somit ohnehin nicht rückwirkend für das obergerichtliche Verfahren
gewährt werden.
c) Der Beschwerdeführer beantragt, der Streitgegenstand sei an das
zuständige Gericht zu überweisen. Es ist jedoch Sache des Beschwerdeführers,
das zuständige Gericht zu bezeichnen (§ 112 ZPO). Hierzu ist ihm nochmals Frist
anzusetzen.

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d) Um zu gewährleisten, dass die Situation nicht verändert wird, bevor
feststeht, ob sich noch ein weiteres Gericht mit der Sache zu befassen haben
wird, ist die Weitergeltung der aufschiebenden Wirkung bis zur Überweisung oder
bis zum Ablauf der angesetzten Frist anzuordnen (vgl. von Castelberg, Zur auf-
schiebenden Wirkung bei der Zürcher Kassationsbeschwerde, in Recht und
Rechtsdurchsetzung, Festschrift für Hans Ulrich Walder zum 65. Geburtstag, Zü-
rich 1994, S. 300).
IV .
1. Der Beschwerdeführer stellt für das vorliegende Verfahren ein Ge-
such um unentgeltliche Rechtspflege. Dieses Gesuch ist infolge Aussichtslosigkeit
abzuweisen (§§ 84 Abs. 1, 87 ZPO). Wie sich aus den obigen Erwägungen ergibt,
sind die Rügen - soweit überhaupt auf sie eingetreten werden kann - eindeutig
unbegründet.
2. a) Ausgangsgemäss sind dem Beschwerdeführer die Kosten des
Kassationsverfahrens aufzuerlegen (§ 64 Abs. 2 ZPO), und er ist zu verpflichten,
den Beschwerdegegnern eine angemessene Prozessentschädigung zu bezahlen
(§ 68 Abs. 1 ZPO).
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz gehe von ei-
nem Streitwert von Fr. 108'000.-- aus. Bei der Festlegung der Entschädigung sei-
nes Rechtsvertreters sei zu berücksichtigen, dass dieser den Fall erst während
des Fristenlaufs für die Nichtigkeitsbeschwerde übertragen erhalten habe. Aus
diesem Grunde rechtfertigten sich Zuschläge zu der normalen Grundgebühr nach
Anwaltstarif. Des weiteren sei bei der Kostenverlegung unabhängig vom Ausgang
des vorliegenden Verfahrens auf jeden Fall zu berücksichtigen, dass die Vorin-
stanzen der Offizialmaxime nicht genügend Beachtung geschenkt hätten und
dass die Beschwerdegegner den umstrittenen Mietvertrag in zahlreichen Schrei-
ben selber als Mietvertrag über einen Geschäftsraum behandelt hätten (KG act. 1
S. 15-16).

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Da dem Beschwerdeführer aufgrund des Ausgangs des Verfahrens
keine Prozessentschädigung zuzusprechen ist und ihm auch die unentgeltliche
Rechtspflege nicht zu gewähren ist, muss nicht über einen allfälligen Zuschlag
entschieden werden. Wie bereits ausgeführt, verletzten sodann die Vorinstanzen
die Offizialmaxime nicht (vgl. oben III.3). Es kann auch nicht gesagt werden, der
Beschwerdeführer habe aufgrund der Schreiben der Beschwerdegegner in guten
Treuen davon ausgehen dürfen, es liege ein Vertrag über die Miete von Ge-
schäftsräumen vor (vgl. oben II.4.b), und sich in der Folge in guten Treuen zur
Prozessführung veranlasst gesehen (§ 64 Abs. 3 ZPO). Insgesamt besteht damit
kein Anlass, die Kosten und Entschädigung für das Kassationsverfahren zu redu-
zieren oder abweichend vom Regelfall zu verteilen. Im Übrigen beanstandet der
Beschwerdeführer die Höhe des von der Vorinstanz ermittelten Streitwerts nicht.
Das Gericht beschliesst:
1. Das Gesuch des Beschwerdeführers um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege wird abgewiesen.
2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3. Dem Beschwerdeführer wird eine Frist von 10 Tagen ab Zustellung dieses
Beschlusses angesetzt, um beim Mietgericht ____ das zuständige Gericht
zu bezeichnen und die Überweisung des Prozesses zu beantragen, unter
den Säumnisandrohungen gemäss dem Beschluss des Mietgerichts ____
vom 16. Oktober 2003.
4. Die der Beschwerde mit Verfügung des Präsidenten des Kassationsgerichts
vom 16. September 2004 verliehene aufschiebende Wirkung gilt bis zur
Überweisung oder bis zum Ablauf der Frist gemäss Dispositiv Ziffer 3 weiter.
5. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:

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Fr. 1'000.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 410.-- Schreibgebühren,
Fr. 190.-- Zustellgebühren und Porti.
6. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden dem Beschwerdeführer auf-
erlegt.
7. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 3'766.-- (inkl.
MWSt.) zu entrichten.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich, das Mietgericht ____ sowie das Schweizerische Bun-
desgericht, je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: