zh_kassationsgericht · AA070045 · 2007-06-05 · de
Kantonales Beschwerdeverfahren - Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde - Justizverwaltung - Streitwert in Mietsachen


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA070045/U/la
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Bernhard Gehrig,
die Kassationsrichterin Sylvia Frei, die Kassationsrichter Paul
Baumgartner und Reinhard Oertli sowie der juristische Sekretär
Markus Nietlispach
Zirkulationsbeschluss vom 5. Juni 2007
in Sachen
1. X.,
2. Y.,
Beklagte, Rekurrenten und Beschwerdeführer 1 - 2
1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. _____
gegen
Z.,
Klägerin, Rekursgegnerin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. _____
betreffend
Ausweisung / Kündigungsschutz
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 15. Februar 2007 (NL060103/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1.a) Die Beschwerdeführer (Beklagte und Rekurrenten) sind seit Februar
1987 Mieter des Einfamilienhauses an der A.-Strasse 00 in C. (vgl. ER act. 2/1);
zusätzlich dazu mietete der Beschwerdeführer 2 von der Beschwerdegegnerin
(Klägerin und Rekursgegnerin) in der gleichenorts gelegenen, mit dem Einfamili-
enhaus zusammengebauten Liegenschaft B.-Strasse 01 Räume zur Benützung
als Büro. Mit Datum vom 22./28. Juli 2003 ersetzten die Parteien den Mietvertrag
über das Einfamilienhaus durch einen neuen, per 1. April 2004 wirksamen Miet-
vertrag, in welchem sie eine Mindestmietdauer bis 30. September 2018 und einen
monatlichen (Netto-)Mietzins von Fr. 1'860.-- vereinbarten, wobei die gesetzlichen
Anpassungsmöglichkeiten trotz fester Vertragsdauer zur Anwendung gelangen
sollten (ER act. 2/2). Schliesslich schlossen die Parteien am 30. Juli 2004 anläss-
lich eines Schlichtungsverfahrens einen Vergleich, mit dem dieser (neue) Miet-
vertrag in dem Sinne modifiziert wurde, als die feste Vertragsdauer bis zum 31.
März 2011 beschränkt und der als indexiert geltende Mietzins auf Fr. 2'000.--
netto pro Monat festgesetzt wurde (ER act. 20/3).
b) Mit amtlichem Formular, datiert vom 3. November 2005, kündigte die Be-
schwerdegegnerin den Mietvertrag über das Einfamilienhaus gestützt auf Art.
257f Abs. 3 OR wegen Sorgfaltspflichtverletzung durch die Mieterschaft per
31. Dezember 2005 (ER act. 2/3 und 2/4). In der Folge machten die Beschwer-
deführer mit Datum vom 1. Dezember 2005 bei der Schlichtungsbehörde in
Mietsachen des Bezirkes Q. ein Kündigungsschutzbegehren anhängig (ER act.
18/1 und 18/2). Nachdem die Beschwerdegegnerin ihrerseits mit Eingabe vom 17.
Januar 2006 beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Q. (Er-
stinstanz) gegen die Beschwerdeführer ein auf § 222 Ziff. 2 ZPO gestütztes Aus-
weisungsbegehren gestellt hatte (ER act. 1), überwies der Vorsitzende der
Schlichtungsbehörde mit (offensichtlich unrichtig datierter) Verfügung vom
24. Dezember 2005 das hängige Kündigungsschutzbegehren in Anwendung von

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Art. 274g Abs. 3 OR an den Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezir-
kes Q., und er schrieb das Schlichtungsverfahren als dadurch erledigt ab (vgl. ER
act. 18).
Nachdem die Parteien ihre Vorträge gehalten hatten (ER Prot. S. 7 f. und
ER act. 22), vereinigte die Erstinstanz das Kündigungsschutz- und das Auswei-
sungsverfahren mit Verfügung vom 15. August 2006. Sodann wies sie das Kündi-
gungsschutzbegehren ab, und sie befahl den Beschwerdeführern unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall, das Mietobjekt bis späte-
stens 8. September 2006, 12.00 Uhr, zu räumen und der Beschwerdegegnerin
ordnungsgemäss zu übergeben. Zugleich wurde das Gemeindeammannamt C.
angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskaft auf Verlangen
der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken (ER act. 26 = OG act. 2 = OG act. 7).
c) Die erstinstanzliche Erledigungsverfügung fochten die Beschwerdeführer
unter dem 31. August 2006 mit Rekurs an (OG act. 1). Nach durchgeführtem
Schriftenwechsel wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich
(Vorinstanz) den Rekurs mit Beschluss vom 15. Februar 2007 in Bestätigung der
bezirksrichterlichen Verfügung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu La-
sten der Beschwerdeführer ab (OG act. 18 = KG act. 2).
d) Gegen diesen den Beschwerdeführern am 22. Februar 2007 zugestellten
(OG act. 19/1-2), als Rekursentscheid ohne weiteres beschwerdefähigen (vgl.
§ 281 ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilpro-
zessordnung, 3. A., Zürich 1997, N 9 zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nich-
tigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zü-
rich 1986, S. 4 f.; s.a. Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich
und im Bund, Zürich 1999, S. 62) vorinstanzlichen Beschluss richtet sich die vor-
liegende, fristwahrend (vgl. § 287 ZPO) eingegangene Nichtigkeitsbeschwerde
vom 21. März 2007 (KG act. 1). Darin beantragen die Beschwerdeführer in der
Sache selbst die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Entscheids und
die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz; eventualiter
sei ein neuer Auszugstermin anzusetzen (KG act. 1 S. 2, Anträge 1 und 2). Ein

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Weiterzug des angefochtenen Entscheids an das Bundesgericht ist – soweit er-
sichtlich – (noch) nicht erfolgt.
Mit Präsidialverfügung vom 22. März 2007 wurden die vorinstanzlichen Ak-
ten beigezogen (s.a. KG act. 5 und 11) und der Beschwerde antragsgemäss (KG
act. 1 S. 2, Antrag 4) aufschiebende Wirkung verliehen (KG act. 6), wovon auf Er-
suchen der Beschwerdeführer (KG act. 8) mit Schreiben vom 23. März 2007 auch
dem Gemeindeammannamt C. Kenntnis gegeben wurde (KG act. 10). Eine Kauti-
on ist von den Beschwerdeführern (trotz der Vorschrift von § 75 Abs. 1 ZPO) nicht
einzufordern. Dies deshalb, weil im Rahmen eines in Anwendung von Art. 274g
OR in der Hand des Ausweisungsrichters vereinigten Verfahrens nicht nur über
das Ausweisungsbegehren, sondern (vorab) auch über die Gültigkeit bzw. Wir-
kung der Kündigung zu befinden ist und hinsichtlich dieses – im vorliegenden Fall
eine Mietstreitigkeit über Wohnräume betreffenden – Entscheids die Besonder-
heiten des einfachen und raschen Verfahrens (insbes. § 78 Ziff. 2 ZPO) gelten
(vgl. Art. 274d Abs. 1 OR und § 53 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO).
Währenddem die Vorinstanz ausdrücklich auf Vernehmlassung zur Be-
schwerde verzichtet hat (KG act. 13), lässt die Beschwerdegegnerin in ihrer innert
Frist eingereichten (vgl. KG act. 6 und 7/2) Beschwerdeantwort vom 4. April 2007,
welche den Beschwerdeführern unter dem 13. April 2007 zur Kenntnisnahme zu-
gestellt wurde, den Antrag stellen, die Beschwerde abzuweisen, soweit
überhaupt auf sie eingetreten werden könne (KG act. 14 S. 2, Antrag 1). Das von
ihr zugleich gestellte prozessuale Gesuch um Entzug der der Beschwerde verlie-
henen aufschiebenden Wirkung (KG act. 14 S. 2, Antrag 2) wurde mit Präsidial-
verfügung vom 13. April 2007 abgewiesen (KG act. 15).
Anzumerken bleibt, dass sich die Einholung weiterer Stellungnahmen bzw.
ein weiterer Schriftenwechsel schon deshalb erübrigt, weil die Beschwerdeführer
ihr dahingehendes Gesuch (KG act. 1 S. 3, Ziff. 7) nur für den Fall stellen, dass
die Vorinstanz eine Vernehmlassung einreichen sollte (was nicht zutrifft; vgl. KG
act. 13). Ausserdem war den Beschwerdeführern mit der Zustellung der Be-
schwerdeantwort zur Kenntnisnahme (vgl. KG act. 15 und 16/1) hinreichend Ge-
legenheit geboten, sich – falls sie dies für notwendig erachtet hätten – umgehend

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aus eigener Initiative zu den Vorbringen der Beschwerdegegnerin zu äussern
oder zumindest unverzüglich zu verlangen, dass ihnen förmlich Frist zur Stellung-
nahme angesetzt werde. Damit ist dem Anspruch der Beschwerdeführer auf
rechtliches Gehör im Sinne der höchstrichterlichen Praxis (zu Verfahren, deren
gesetzliche Ausgestaltung grundsätzlich nur einen einfachen Schriftenwechsel als
Regelfall vorsieht) Genüge getan (vgl. BGE 132 I 42 ff., insbes. 47; Urteile des
Bundesgerichts 1A.10/2006 vom 14.12.2006, Erw. 2; 1A.56/2006 vom 11.1.2007,
Erw. 4; 1P.83/2007 vom 26.3.2007, Erw. 1; 1B.55/2007 vom 2.5.2007, Erw. 1.1).
II .
1. Die Vorinstanz führte in ihrer Entscheidbegründung (zusammengefasst)
zunächst aus, dass das vorliegende Verfahren entgegen erstinstanzlicher Ansicht
nicht summarischer Natur sei. Vielmehr entscheide der Ausweisungsrichter (Ein-
zelrichter im summarischen Verfahren) gemäss Art. 274g OR auch über die Gül-
tigkeit und Wirkung der Kündigung, wenn der Mietvertrag vom Vermieter ausser-
ordentlich gekündigt worden sei. Dabei verfüge er als Folge der im Gesetz vorge-
schriebenen Kompetenzattraktion von Bundesrechts wegen über volle Kognition.
Insbesondere habe er die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse umfassend
zu prüfen, zivilrechtliche Vorfragen abzuklären sowie die zur Klärung der Sachla-
ge erforderlichen Beweise ohne Einschränkung der Beweismittel abzunehmen.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer habe die irrtümliche Annahme der
Erstinstanz über die Natur des vorliegenden Verfahrens indessen nicht zur Folge,
dass der erstinstanzliche Entscheid aufzuheben wäre. Allerdings gälten, da es
sich um eine Mietstreitigkeit handle, die Regeln des einfachen und raschen Ver-
fahrens (§ 53 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO). Dementsprechend seien die Beweismittel mit
dem letzten Vortrag an der Hauptverhandlung zu bezeichnen; soweit sie im Ge-
wahrsam der Parteien lägen oder ohne gerichtliche Hilfe beigebracht werden
könnten, seien sie beizulegen. Sodann sei die nachträgliche Bezeichnung von
Beweismitteln nur unter den Voraussetzungen des § 115 ZPO zulässig. Aufgrund
der von beiden Parteien eingereichten Unterlagen sei der Prozess spruchreif und

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schon vor Erstinstanz spruchreif gewesen. Die Erstinstanz habe diese Unterlagen
denn auch umfassend geprüft. Es sei nicht ersichtlich, was die von den Be-
schwerdeführern beantragte Durchführung eines Augenscheins diesbezüglich an
zusätzlichen Erkenntnissen bringen könnte. Die Beschwerdeführer rügten denn
auch in erster Linie eine unrichtige Beweiswürdigung durch die Erstinstanz (KG
act. 2 S. 3 f., Erw. 2).
Alsdann nahm die Vorinstanz zu den rekursweise erhobenen Einwendungen
der Beschwerdeführer Stellung, mit denen diese die erstinstanzliche Ansicht kriti-
sierten, wonach die ausgesprochene Kündigung zufolge Verletzung der mieter-
seits bestehenden Duldungspflicht gemäss Art. 257h OR (bezüglich der angekün-
digten Sanierungsarbeiten am Mietobjekt) zu Recht ausgesprochen worden sei.
Dabei kam sie zum Schluss, dass es sich bei den beiden Schreiben der Firmen D.
AG und E. AG vom 8. Dezember 2005, auf welche die Erstinstanz hinsichtlich der
Frage der Notwendigkeit der Sanierungsarbeiten (als erste Voraussetzung der
Duldungspflicht) abgestellt habe, entgegen beschwerdeführerischer Meinung
nicht um blosse Gefälligkeitsschreiben handle, erscheine es doch nicht einleuch-
tend, dass Firmen nicht notwendige Sanierungsarbeiten dem Vermieter lediglich
aus Gefälligkeit empfiehlen. Da solche Arbeiten auch für den Vermieter mit Unan-
nehmlichkeiten und insbesondere mit erheblichen Kosten verbunden seien, er-
scheine die Annahme der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin lasse sol-
che Arbeiten lediglich deshalb ausführen, um sie zu schikanieren, nicht plausibel.
Wenn der Beschwerdegegnerin von Fachpersonen Feuchtigkeitsspuren gemeldet
und Abklärungen bzw. Sanierungsarbeiten empfohlen worden seien, so habe die-
se – im vorliegend in Frage stehenden Rahmen – entsprechende Arbeiten vor-
nehmen lassen dürfen; dies habe im Ermessensspielraum des Vermieters gele-
gen. Dass Feuchtigkeitsmessungen in den Kellerräumen (gemeint: des Einfamili-
enhauses) allenfalls Werte ergeben hätten, welche für diese Räume keine Mass-
nahmen als erforderlich hätten erscheinen lassen, ändere daran nichts. Die Be-
schwerdegegnerin habe die Beschwerdeführer auch nicht detailliert über einge-
tretene Schäden informieren müssen. Es könne diesbezüglich auf die zutreffen-
den Erwägungen der Erstinstanz verwiesen werden, welche zu Recht davon aus-
gegangen sei, dass bei einer zusammengebauten Liegenschaft zur Schadens-

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minderung die Sickerleitungen auch beim Einfamilienhaus zu sanieren seien,
auch wenn die Wasserschäden nur im Mehrfamilienhaus eingetreten seien. Dass
bei zusammengebauten Häusern die Schäden einen engen Zusammenhang ha-
ben könnten, sei nämlich offensichtlich. Die Erstinstanz sei daher zu Recht davon
ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin ausreichend Grund für die Sanie-
rungsarbeiten gehabt habe (KG act. 2 S. 4 f., Erw. 3/a).
Im Weiteren hielt die Vorinstanz unter Verweisung im Sinne von § 161 GVG
auf die einzelrichterlichen Erwägungen fest, dass die Erstinstanz auch zutreffend
zum Schluss gekommen sei, dass die Sanierungsarbeiten – was zweite Voraus-
setzung der Duldungspflicht darstelle – den Beschwerdeführern rechtzeitig ange-
zeigt worden seien, zumal jedenfalls im Jahre 2005 detaillierte Ankündigungen
erfolgt seien. Dabei verwarf sie unter anderem auch den beschwerdeführerischen
Einwand, wonach die Suche nach dem Spühlstutzen allein bezweckt habe, die
Beschwerdeführer zu schikanieren. Das sei umso weniger anzunehmen, als es
nicht nur um die Suche des Spühlstutzens gegangen sei, sondern daneben zahl-
reiche andere Abklärungen hätten vorgenommen werden müssen (KG act. 2 S.
5 f., Erw. 3/b).
Auch hinsichtlich der dritten Voraussetzung der Duldungspflicht, der Rück-
sichtnahme des Vermieters auf die Interessen des Mieters, stimmte die Vorin-
stanz den Ausführungen der Erstinstanz bei. Da die Beschwerdeführer hierbei
nicht geltend machten, es sei mehr erforderlich gewesen, als Blumentöpfe und
Ziergegenstände entlang der Treppenhauswand auf der Eingangstreppe und un-
ter dem Hauseingangsvordach sowie Muscheln und Ziersteine auf dem Boden zu
entfernen und die Hängematte zu demontieren, habe die Erstinstanz diesbezüg-
lich auch keinen Augenschein vornehmen müssen. Zwar rügten die Beschwer-
deführer, dass damit ein beträchtlicher Aufwand verbunden gewesen wäre, doch
unterliessen sie es, denselben näher zu spezifizieren, weshalb nicht von einem
unzumutbaren Zeitaufwand ausgegangen werden könne. Dies umso weniger, als
es vorliegend nur um den Zeitaufwand für die notwendigen Abklärungsarbeiten
gegangen sei, welchen die Erstinstanz auf anderthalb Tage veranschlagt habe.
Welchen Zeitaufwand die eigentlichen Sanierungsarbeiten schlussendlich in An-

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spruch nehmen würden, bleibe ohne Belang, da deren Umfang noch gar nicht
festgestanden habe (KG act. 2 S. 6, Erw. 3/c).
Ebenfalls gegeben sei – so die Vorinstanz weiter – die gewisse objektive
Schwere der Pflichtverletzung des Mieters, welche notwendig sei, um eine au-
sserordentliche Vertragsauflösung zu rechtfertigen. Da die Beschwerdeführer ihre
Duldungspflicht nämlich nur schon hinsichtlich der Abklärungsarbeiten mehrfach
verletzt hätten und mit Bezug auf die eigentlichen Sanierungsarbeiten erst recht
damit gerechnet werden müsse, dass sie sich diesen widersetzen würden, er-
scheine eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Kündi-
gungstermin vom 31. März 2011 für die Beschwerdegegnerin als nicht zumutbar
(KG act. 2 S. 7, Erw. 3/d).
Sodann begründete die Vorinstanz, weshalb auch dem beschwerdeführeri-
schen Standpunkt nicht gefolgt werden könne, wonach die nur das Einfamilien-
haus, nicht aber auch die Büroräume im Mehrfamilienhaus betreffende Kündigung
gegen Treu und Glauben verstossen habe. Insbesondere könne angesichts der
festgestellten erheblichen Verletzung der Duldungspflicht durch die Beschwerde-
führer nicht davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdegegnerin die
Pflichtverletzung lediglich als Vorwand für ihre Kündigung benutzt habe und es ihr
eigentlich darum gegangen sei, die Einholung einer Mietfreiheitserklärung zu um-
gehen. Ebenso wenig lasse sich eine Missbräuchlichkeit der Kündigung aus dem
Umstand herleiten, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern bereits
früher einmal eine Kündigungsandrohung wegen Nichtbezahlens einer Heizko-
stennachforderung zugestellt habe, obwohl diese Kosten eine Woche zuvor be-
reits bezahlt worden seien (KG act. 2 S. 7 f., Erw. 3/e).
Schliesslich erwog die Vorinstanz, dass der Mieter im Falle einer Kündigung
nach Art. 257f OR verpflichtet sei, die Mietsache spätestens am ausserordentli-
chen Kündigungstermin zurückzugeben. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses
sei von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Art. 257f Abs. 3 OR enthalte bereits ei-
ne Güterabwägung des Gesetzgebers. Wenn die Voraussetzungen für eine au-
sserordentliche Kündigung im Sinne dieser Bestimmung erfüllt seien, könne nicht
noch eine zusätzliche Güterabwägung zwischen den Interessen des Vermieters

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an der Räumung des Mietobjekts und den entgegenstehenden Interessen des
Mieters vorgenommen werden. Die Gewährung einer mehrmonatigen Auszugs-
frist, wie sie die Beschwerdeführer beantragten, falle daher ausser Betracht. Der
Rekurs erweise sich somit als unbegründet (KG act. 2 S. 8, Erw. 3/f).
2.a) Bevor – soweit notwendig – im Einzelnen auf die hiegegen erhobenen
Rügen eingegangen wird (vgl. nachstehende Erw. II/3.1-3.7), sind die Beschwer-
deführer auf die besondere Natur des Beschwerdeverfahrens hinzuweisen. Die-
ses stellt keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem Sachrichter (mit umfassen-
der Prüfungsbefugnis und Prüfungspflicht der Rechtsmittelinstanz bezüglich des
gesamten Prozessstoffes sowohl in rechtlicher wie auch tatsächlicher Hinsicht)
dar. Zu prüfen ist vielmehr (allein), ob der angefochtene Entscheid aufgrund des
bei der Vorinstanz gegebenen Aktenstandes an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne
von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leidet. Dabei muss der Nichtigkeitskläger den behaupte-
ten Nichtigkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweisen (§ 288 Abs. 1
Ziff. 3 ZPO); gemäss § 290 ZPO werden lediglich die geltend gemachten Nichtig-
keitsgründe überprüft (sog. Rügeprinzip). Um diesen ihm obliegenden Nachweis
zu erbringen, hat er sich konkret mit dem angefochtenen Entscheid und den darin
enthaltenen, den Entscheid tragenden Erwägungen auseinander zu setzen und
hierbei darzulegen, inwiefern diese mit einem Mangel im Sinne von § 281 ZPO
behaftet seien. Die blosse Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse
Wiederholung genügen hiefür nicht. Ebenso wenig lässt sich ein Nichtigkeitsgrund
rechtsgenügend dartun, indem bloss die Richtigkeit der vorinstanzlichen Auffas-
sung in Abrede gestellt (und dieser allenfalls die eigene, abweichende Ansicht
entgegengestellt) wird. Vielmehr sind in der Beschwerdebegründung insbesonde-
re die angefochtenen Stellen des vorinstanzlichen Entscheids genau zu bezeich-
nen und diejenigen Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben
soll, im Einzelnen anzugeben. So muss beispielsweise, wer die vorinstanzliche
Beweiswürdigung als willkürlich rügt, in der Beschwerde genau darlegen, welche
tatsächlichen Annahmen des angefochtenen Entscheides auf Grund welcher Ak-
tenstellen willkürlich sein sollen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen Annah-
me behauptet, so sind ebenfalls die Bestandteile der Akten, die nicht oder nicht in
ihrer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, ge-

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nau anzugeben. Wer schliesslich vorbringt, angerufene Beweismittel seien nicht
abgenommen worden, hat zu sagen, wo und zu welchen Behauptungen er sich
auf diese berufen hat. Es ist mithin nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vor-
instanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend gemachten (oder gar eines
anderen möglichen) Nichtigkeitsgrundes zu suchen (einlässlich zum Ganzen von
Rechenberg, a.a.O., S. 16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.; s.a. Frank/
Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO). Immerhin hat die Subsumtion der
gerügten Mängel unter die einzelnen Ziffern von § 281 ZPO gemäss dem Grund-
satz "iura novit curia" von Amtes wegen zu erfolgen, weshalb die fehlende oder
unzutreffende Einordnung des geltend gemachten Mangels unter die gesetzlich
vorgesehenen Nichtigkeitsgründe einem Beschwerdeführer nicht zu schaden
vermag (ZR 106 Nr. 8, Erw. II/5/b; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288
ZPO; von Rechenberg, a.a.O., S. 18; Spühler/Vock, a.a.O., S. 73 und 75; unzu-
treffend somit KG act. 14 S. 3, Ziff. 1.3).
b) Mit Blick auf die Zulässigkeit der erhobenen Rügen bzw. die Prüfungsbe-
fugnis des Kassationsgerichts ist sodann § 285 ZPO zu beachten. Danach ist die
kantonale Nichtigkeitsbeschwerde unzulässig, soweit der angefochtene Entscheid
dem Weiterzug an das Bundesgericht unterliegt und dieses mit freier Kognition
überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliegt.
Da der vorinstanzliche Entscheid nach dem 1. Januar 2007 gefällt wurde,
stehen gegen ihn die im Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni
2005 (BGG, SR 173.110) vorgesehenen (bundesrechtlichen) Rechtsmittel offen
(vgl. Art. 132 Abs. 1 BGG). Somit unterliegt er – worauf in der vorinstanzlichen
Rechtsmittelbelehrung auch hingewiesen wurde (KG act. 2 S. 10, Disp.-Ziff. 7/b) –
der (ordentlichen) Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG (s.a. Art. 90
und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Im Rahmen dieses Rechtsmittels überprüft das
Bundesgericht insbesondere eine behauptete Verletzung von Bundesrecht mit
freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG). Dreht sich der Rechtsstreit um ein dem Bun-
desprivatrecht unterstehendes Rechtsverhältnis (was im vorliegenden, einen
Mietstreit betreffenden Fall zutrifft), ist die Rüge der Verletzung von (formellem
oder materiellem) Bundesrecht, zu welchem neben den mietrechtlichen Bestim-

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mungen des OR insbesondere auch die Vorschrift von Art. 8 ZGB gehört, in be-
schwerdefähigen Fällen somit nicht im kantonalen Kassationsverfahren, sondern
mittels Beschwerde in Zivilsachen vor Bundesgericht zu erheben (ZR 105 Nr. 10,
Erw.
III/2; Spühler/Vock, a.a.O., S. 69; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 15 zu § 285
ZPO [mit Bezug auf die altrechtliche eidgenössische Berufung im Sinne von Art.
43 ff. OG, mit welcher ebenfalls die Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht
werden konnte]).
c) Weiter ist vorauszuschicken, dass eine willkürliche tatsächliche Annahme
nur dann zu bejahen ist, wenn der Akteninhalt in qualifiziert unrichtiger, d.h. un-
vertretbarer Weise gewürdigt wurde. Willkür in der Beweiswürdigung (§ 281 Ziff. 2
ZPO) liegt somit nur vor, wenn der vom Sachrichter gezogene Schluss für einen
unbefangen Denkenden als unhaltbar erscheint. Eine vertretbare Beweiswürdi-
gung ist daher noch nicht willkürlich, auch wenn die Kassationsinstanz an der
Stelle des Sachrichters allenfalls anders entschieden hätte (vgl. von Rechenberg,
a.a.O., S. 28; ZR 81 Nr. 88, Erw. 6; RB 2002 Nr. 11).
d) Schliesslich muss der geltend gemachte Mangel, soll eine Nichtigkeitsbe-
schwerde durchdringen, von derjenigen Instanz gesetzt worden sein, die den an-
gefochtenen Entscheid gefällt hat (d.h. – hier – vom Obergericht); nur dann, wenn
die Rechtsmittelinstanz einen Fehler der unteren Instanz nicht korrigiert und sich
diese unterbliebene Korrektur auf den Entscheid der Rechtsmittelinstanz ausge-
wirkt hat, ist auch ihr Entscheid mit diesem Mangel behaftet und daraufhin zu
prüfen, ob der behauptete Nichtigkeitsgrund vorliegt (vgl. von Rechenberg, a.a.O.,
S. 25; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 12 zu § 281 ZPO; Guldener, Die Nichtig-
keitsbeschwerde in Zivilsachen nach Zürcherischem Recht, Zürich 1942, S.
81/82).
3.1. Aus dem zuletzt genannten Grund kann von vornherein nicht auf die
Beschwerde eingetreten werden, soweit die Beschwerdeführer damit Kritik am er-
stinstanzlichen Entscheid üben und beanstanden, die Erstinstanz habe zu Un-
recht angenommen, es gälten die Vorschriften des summarischen Verfahrens
(und unter ihnen insbesondere die Beweisbeschränkung gemäss § 209 ZPO; vgl.

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KG act. 1 S. 4 [unten] und 7, Ziff. 17). Denn nachdem die Vorinstanz diesen Feh-
ler des erstinstanzlichen Entscheids erkannt und korrigiert hat, indem sie sich bei
ihrer Entscheidfindung nicht auf die Vorschriften des summarischen, sondern auf
die (in casu massgeblichen) Bestimmungen des einfachen und raschen Verfah-
rens gestützt und hierbei begründet hat, weshalb trotz Fehlens einer Beweismit-
telbeschränkung weitere Beweiserhebungen unterbleiben könnten (vgl. KG act. 2
S. 3 f., Erw. 2), leidet der (im Beschwerdeverfahren alleiniges Anfechtungsobjekt
bildende) obergerichtliche Entscheid nicht an diesem Mangel.
3.2.a) In ihrer unter dem Titel "3. Phantomsuche" stehenden (eigentlichen)
Beschwerdebegründung – in den davor stehenden Ausführungen (KG act. 1 S. 2-
5, Ziff. 1-9) werden keine rechtsgenügend spezifizierten Rügen im Sinne von
§ 281 ZPO erhoben – machen die Beschwerdeführer zunächst geltend, es sei
aktenkundig, dass die Beschwerdegegnerin, bevor überhaupt nur irgendwelche
Abklärungen oder Messungen vorgenommen worden seien, behauptet habe,
dass im Keller des Einfamilienhauses zu hohe Feuchtigkeit herrsche. Erste Mes-
sungen seien aber erst am 20. Mai 2005 vorgenommen worden. In ihrer Klage-
antwort vom 25. April 2006 hätten die Beschwerdeführer Herrn F., der im Auftrag
der Beschwerdegegnerin am 20. Mai 2005 diese Messungen durchgeführt habe,
als Zeugen angerufen. Dieser Zeuge sei zu Unrecht nicht angehört worden (KG
act. 1 S. 5, Ziff. 11 [und S. 6/7, Ziff. 16]).
b) Die Beschwerdeführer unterlassen es, mittels Verweisung auf die betref-
fende Stelle in ihrer (über 50-seitigen) Klageantwortschrift (ER act. 22) rechtsge-
nügend aufzuzeigen, dass und wo genau sie die genannte Zeugenbefragung zum
Beweis anerboten haben. Ebenso wenig legen sie dar, zu welchen konkreten (er-
heblichen und bestrittenen) Tatsachenbehauptungen diese offeriert wurde. Folg-
lich vermag die Rüge der Verletzung ihres Rechts auf Beweis (§ 133 ZPO), das
einen wesentlichen Verfahrensgrundsatz im Sinne von § 281 Ziff. 1 ZPO darstellt
(vgl. von Rechenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 66; Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 38 zu § 281 ZPO), den gesetzlichen Anforderungen an die
Begründung einer Nichtigkeitsbeschwerde nicht zu genügen, weshalb insoweit

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auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (§ 288 ZPO und vorne, Erw.
II/2/a).
3.3.a) Weiter wenden die Beschwerdeführer (ohne Nennung der betreffen-
den Stelle im vorinstanzlichen Beschluss) ein, es sei nicht nachvollziehbar, wie
den Vorinstanzen die beiden Schreiben der Baufirmen D. AG und E. AG, welche
nota bene erst am 8. Dezember 2005 und damit mehr als einen Monat nach der
am 3. November 2005 erfolgten Kündigung und mehr als ein Jahr nach Ausfüh-
rung der darin geschilderten Arbeiten erstellt worden seien, als Nachweis für die
Notwendigkeit der Sanierungsarbeiten in der Einfamilienhausliegenschaft genü-
gen konnten, beträfen diese beiden Schreiben doch die Liegenschaft B.-Strasse
01 und bezögen sie sich doch auf einen angeblichen Wasserschaden, der von der
Lage und Topographie dieser Liegenschaft her rein gar nichts mit der angeblichen
Feuchtigkeit im Keller des (von ihnen bewohnten) Einfamilienhauses zu tun haben
könne. Dies umso mehr, als die Beschwerdegegnerin Pläne eingereicht habe, auf
denen die Lage des angeblichen Wasserschadens mit Tippex übermalt worden
sei (KG act. 1 S. 5 f., Ziff. 11 [recte: 12], m.Hinw. auf ER act. 22 S. 14).
b) Die Vorinstanz hat – teilweise unter Verweisung auf die erstinstanzlichen
Erwägungen – explizit und in durchaus vertretbarer Weise begründet, weshalb die
beiden die (angebaute Nachbar-)Liegenschaft B.-Strasse 01 betreffenden Schrei-
ben der genannten Firmen (ER act. 20/5 und 20/6) als für den Nachweis der Not-
wendigkeit von Sanierungs- bzw. – vorerst – (blossen) Abklärungsarbeiten auch
bezüglich der Einfamilienhausliegenschaft genügend zu erachten seien (KG act. 2
S. 4 f., Erw. 3/a). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer nicht
näher auseinander. Vielmehr beschränken sie sich im Wesentlichen darauf, der
vorinstanzlichen Würdigung dieser Schreiben und der übrigen Aktenlage ihre ei-
gene (abweichende) Würdigung entgegenzustellen und insofern rein appellatori-
sche Kritik am angefochtenen Entscheid zu üben. Dass und inwiefern Letzterer
hinsichtlich der Frage der Notwendigkeit von Sanierungs- bzw. Abklärungsarbei-
ten – wie sie sinngemäss rügen dürften (s.a. KG act. 1 S. 6, Ziff. 16) – auf willkür-
licher Beweiswürdigung beruhen und damit am Nichtigkeitsgrund von § 281 Ziff. 2
ZPO leiden sollte, wird demgegenüber nicht rechtsgenügend dargetan. Dieser

- 14 -
Nachweis ist insbesondere auch mit dem Hinweis auf die Datierung der fraglichen
Schreiben nicht erbracht, geht aus diesen doch klar hervor, dass die (früheren)
Renovationsarbeiten, welche die Feuchtigkeitsproblematik offenbar ans Tages-
licht brachten, sowie die darauf beruhende Besichtigung der nassen Wände und
die eingeleiteten Spitzarbeiten schon lange vor der Abfassung derselben durch-
geführt worden waren und die Beschwerdegegnerin bereits im Oktober 2004 auf
die Feuchtigkeitsproblematik aufmerksam gemacht und zur Vornahme von Sanie-
rungsmassnahmen ermuntert worden war. Unter diesen Umständen, d.h. nach-
dem die beiden Schreiben letztlich bloss Ereignisse resümieren, die sich bereits
im Oktober 2004 zugetragen haben, lässt allein der (späte) Zeitpunkt der Abfas-
sung derselben den vorinstanzlichen Schluss, die Beschwerdegegnerin habe auf-
grund der (gemäss diesen Schreiben zunächst mündlich mitgeteilten) Feststellun-
gen dieser Firmen (schon vor der Aussprechung der Kündigung) ausreichenden
Grund für die Einleitung von Sanierungsarbeiten auch hinsichtlich der Einfamili-
enhausliegenschaft gehabt, keineswegs als unvertretbar erscheinen. Dasselbe
gilt auch für den (ohne Bezugnahme auf die vorinstanzlichen Ausführungen vor-
getragenen) blossen Hinweis auf die von der Beschwerdegegnerin eingereichten
Pläne (ER act. 20/1), zumal unklar bleibt, was die Beschwerdeführer daraus zu ih-
ren Gunsten ableiten möchten.
3.4.a) Sodann rügen die Beschwerdeführer (sinngemäss) als Missachtung
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör und damit als Verletzung eines wesentli-
chen Verfahrensgrundsatzes im Sinne von § 281 Ziff. 1 ZPO (vgl. Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 9 und 23 zu § 56 ZPO sowie N 35 zu § 281 ZPO; von Re-
chenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 67), dass die Vorinstanzen das
von ihnen in Auftrag gegebene und mit der Klageantwortschrift beigebrachte Gut-
achten des Bauphysikers G. vom 5. November 2005 (ER act. 23/6), welches zum
Schluss kam, dass es in den Kellerräumen des Einfamilienhauses keine Feuch-
tigkeitsprobleme gebe und dass bautechnische Massnahmen demnach nicht nur
nicht erforderlich, sondern geradezu sinnlos wären, "aus nicht nachvollziehbaren
Gründen vollständig ignoriert" hätten (KG act. 1 S. 6, Ziff. 13 [und S. 7, Ziff. 16]).

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b) Dazu ist zunächst anzumerken, dass in der Beschwerdeschrift zwar auf
das betreffende (Privat-)Gutachten verwiesen, jedoch nicht in rechtsgenügender
Weise dargelegt wird, dass und an welcher Stelle in der (umfangreichen) Klage-
antwortschrift (ER act. 22) die Beschwerdeführer behauptet hätten, dass im Keller
des Einfamilienhauses keine Feuchtigkeit herrsche und bautechnische Sanie-
rungsmassnahmen daher geradezu sinnlos wären, und dass und wo sie zur Un-
termauerung dieser Behauptungen auf das Gutachten G. verwiesen hätten. Inso-
weit ist die Rüge der Verletzung des Gehörsanspruchs nicht rechtsgenügend do-
kumentiert bzw. genügt die Beschwerde den formellen Anforderungen an die Be-
gründung einer solchen nicht (vgl. vorne, Erw. II/2/a). Diesbezüglich kann der Be-
schwerde daher schon unter dem Gesichtspunkt von § 288 ZPO kein Erfolg be-
schieden sein.
c) Ausserdem hat die Vorinstanz das fragliche (Privat-)Gutachten entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführer keineswegs vollständig ignoriert. Vielmehr
hat sie dieses – wie aus dem expliziten Hinweis auf dieses Aktenstück in der vor-
instanzlichen Entscheidbegründung hervorgeht (vgl. KG act. 2 S. 5, Zeilen 6-8) –
bei ihrer Entscheidfindung durchaus zur Kenntnis genommen und mitberücksich-
tigt sowie die darin gezogenen Schlüsse in ihre (rechtliche) Beurteilung miteinbe-
zogen. Dabei gelangte sie – wie vor ihr auch die Erstinstanz (vgl. ER act. 26 S. 8
Mitte) – allerdings zur Auffassung, dass die gutachterlichen Erkenntnisse, welche
sie im Übrigen nicht in Zweifel zog, bzw. die damit untermauerten Behauptungen
der Beschwerdeführer bei der Prüfung des (für die Zulässigkeit einer ausseror-
dentlichen Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorausgesetzten) Erfordernisses
der Notwendigkeit der von der Beschwerdegegnerin ins Auge gefassten Sanie-
rungsarbeiten unter den gegebenen Umständen aus materiellrechtlichen Gründen
nicht entscheidrelevant seien. Sie mass dem Gutachten und den darin vertrete-
nen Thesen bzw. den damit belegten Behauptungen der Beschwerdeführer (wo-
nach in den Kellerräumen des Einfamilienhauses keine Feuchtigkeit herrsche und
bautechnische Sanierungsmassnahmen dort sinnlos wären) mit anderen Worten
keinen Einfluss auf die Beantwortung der Frage zu, ob die Sanierungsarbeiten im
vorliegend in Frage stehenden (und einstweilen auf Abklärungsarbeiten be-
schränkten) Rahmen notwendig, die Beschwerdeführer daher gemäss Art. 257h

- 16 -
OR zu deren Duldung verpflichtet gewesen seien und die beklagtische Verweige-
rungshaltung folglich als Sorgfaltspflichtverletzung im Sinne von Art. 257f OR zu
qualifizieren sei. (Ob diese Auffassung zutrifft oder ob im Lichte des Gutachtens
G. das Vorliegen des ausserordentlichen Kündigungsgrundes von Art. 257f Abs. 3
OR [in Verbindung mit Art. 257h OR] zu verneinen sei, unterliegt – als Frage der
richtigen Anwendung dieser OR-Bestimmung[en] und damit des Bundesrechts –
im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen der freien bundesgerichtlichen Kogni-
tion, weshalb sie im kantonalen Kassationsverfahren nicht geprüft werden kann [§
285 ZPO und vorne, Erw. II/2/b]; s.a. von Rechenberg, a.a.O., S. 42;
Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 3 zu § 133 ZPO.) Hat die Vorinstanz das Privat-
gutachten G. demnach durchaus – wenn auch mit anderen rechtlichen Folgerun-
gen als die Beschwerdeführer – berücksichtigt, ist die Rüge der Gehörsverweige-
rung auch materiell unbegründet; eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 56
Abs. 1 ZPO liegt nicht vor.
3.5.a) Im Weiteren beanstanden die Beschwerdeführer, dass kein Augen-
schein durchgeführt worden sei, obwohl auch die Beschwerdegegnerin einen sol-
chen beantragt habe. Statt dessen habe die Vorinstanz bloss lakonisch festge-
stellt, dass, nachdem die Erstinstanz die aktenkundigen Unterlagen umfassend
geprüft habe, nicht ersichtlich sei, was die von den Beschwerdeführern beantragte
Durchführung eines Augenscheins an zusätzlichen Erkenntnissen bringen könnte.
In diesem Punkt seien die Beschwerdeführer entschieden anderer Meinung, wäre
ihrer Ansicht nach bei einem Augenschein doch unmittelbar evident geworden,
dass eine (angeblich) verstopfte Sickerleitung nicht die Ursache für einen Was-
serschaden an einem ganz anderen und zwei Stockwerke tiefer liegenden Teil ei-
nes Gebäudes sein könne, zumal alle Kellerräume entlang der bergseitigen Ost-
fassade der Liegenschaft selbst nach den Messungen der Beschwerdegegnerin
kein Feuchtigkeitsproblem aufwiesen (KG act. 1 S. 6, Ziff. 14 f. [und 16] m.Hinw.
auf KG act. 2 S. 4 und ER act. 19 S. 6 unten).
b) Die Beschwerdeführer legen auch in diesem Zusammenhang nicht mittels
Hinweisen auf konkrete Aktenstellen dar, dass und wo sie die in der Beschwerde
vorgetragenen tatsächlichen Behauptungen (betreffend Ursache und Ort des

- 17 -
Wasserschadens) bereits vor den Vorinstanzen (bzw. – im Lichte der unange-
fochten gebliebenen vorinstanzlichen Feststellungen zum Novenrecht im vorlie-
genden Verfahren [KG act. 2 S. 3 unten] – bereits vor Erstinstanz) aufgestellt und
zu deren Beweis einen Augenschein beantragt haben. Zwar wird in der Be-
schwerdeschrift auf jene Stelle in der Klagebegründung verwiesen, an welcher die
Beschwerdegegnerin einen Augenschein offeriert hat. Darin kann indessen keine
rechtsgenügende Begründung bzw. Substantiierung der Rüge der Verletzung des
Rechts der Beschwerdeführer auf Beweis (§ 133 ZPO) erblickt werden: Abgese-
hen davon, dass der von der Beschwerdegegnerin am angegebenen Ort bean-
tragte Augenschein nicht zum Beweis derselben (von den Beschwerdeführern
angeführten) Tatsachenbehauptungen offeriert wurde und demnach ein anderes
Beweisthema betraf (vgl. ER act. 19 S. 6 unten), sind die Beschwerdeführer durch
eine (selbst zu Unrecht erfolgte) Nichtabnahme eines von der Gegenpartei offe-
rierten Beweises nicht in ihren eigenen (prozessualen) Rechten (hier: auf Be-
weisführung) betroffen und insoweit nicht zur Beschwerdeerhebung (wegen Ver-
letzung wesentlicher Verfahrensgrundsätze zum Nachteil der Beschwerdegegne-
rin) legitimiert (von Rechenberg, a.a.O., S. 13). Dementsprechend ist es von
vornherein unbehelflich, zur Begründung der Rüge der Verletzung des Rechts auf
Beweis (lediglich) auf Beweisanträge der Gegenpartei zu verweisen. Vielmehr ist
hiefür in der Beschwerde hinreichend präzis darzutun, wo die Beschwerde füh-
rende Partei selbst welche Beweise (zum Nachweis welcher erheblicher und be-
strittener tatsächlicher Behauptungen) form- und fristgerecht (vgl. zu Letzterem
insbes. § 278 i.V.m. § 267 Abs. 1, § 138 und § 115 ZPO sowie ZR 104 Nr. 25
[m.w.Hinw.] und ZR 106 Nr. 6, Erw. 3.4 [je betreffend Novenrecht im Rechtsmit-
telverfahren im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime, welcher
nicht nur gewisse arbeits-, sondern gemäss Art. 274d Abs. 3 OR auch mietrechtli-
che Prozesse der vorliegenden Art unterliegen]) offeriert hat, die alsdann (in Ver-
letzung ihres Rechts auf Beweis) nicht abgenommen wurden. Diesen Nachweis
bleiben die Beschwerdeführer jedoch schuldig.
Er ergibt sich im Übrigen auch nicht aus dem von der Vorinstanz in diesem
Kontext angeführten Hinweis auf Seite 7 der Rekursschrift (vgl. KG act. 2 S. 4
oben). Denn dort haben die Beschwerdeführer – ohne Bezugnahme auf konkrete

- 18 -
(und bestrittene) Tatsachenbehauptungen oder Sachverhaltsfeststellungen der
Erstinstanz und ohne sich auch nur ansatzweise zur novenrechtlichen Zulässig-
keit dieses (soweit ersichtlich) erstmals im Rekursverfahren gestellten neuen Be-
weisantrags zu äussern (vgl. dazu Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 267
ZPO) – lediglich in ganz allgemeiner Weise ausgeführt, dass "die Durchführung
eines Augenscheins ... sofort aufzeigen [würde], wie unhaltbar die Sachdarstel-
lungen der Gegenpartei [seien], welche die ... [Erstinstanz] in völlig unkritischer
Weise und ohne beweismässige Abklärungen übernommen" habe (OG act. 1 S.
7, Ziff. 1.2.3). Da eine derart pauschale (und zudem ohne Begründung hinsichtlich
der novenrechtlichen Zulässigkeit erstmals im Rekursverfahren gestellte) Bewei-
sofferte bzw. -anregung, die keine bestimmten, im Hauptverfahren form- und frist-
gerecht (vgl. § 113 ZPO) behaupteten (und bestrittenen) Tatsachen zum Gegen-
stand hat, jedoch offensichtlich keinen prozessrechtskonformen Beweisantrag
darstellt, liegt in ihrer Nichtbefolgung auch keine Verletzung von § 133 ZPO, wel-
che Vorschrift nur einen Anspruch auf Abnahme prozessual form- und fristgerecht
anerbotener Beweismittel gewährt (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 8 vor
§§ 133 ff. ZPO).
Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde somit unbegründet, soweit sie den
formellen Anforderungen von § 288 ZPO überhaupt genügt (s.a. vorne, Erw.
II/2/a). Jedenfalls ist mit der unsubstantiierten und nicht durch Angabe konkreter
Aktenstellen dokumentierten Rüge, es sei zu Unrecht kein Augenschein zu Ursa-
che und Ort des Wasserschadens durchgeführt worden, kein Nichtigkeitsgrund
nachgewiesen.
3.6. Rein appellatorischer Natur und deshalb nicht zu hören sind schliesslich
auch die nicht näher präzisierten und ohne Auseinandersetzung mit den vor-
instanzlichen Erwägungen erhobenen Einwände, wonach "der massgebliche
Sachverhalt für einen derart einschneidenden Entscheid ... jedenfalls nicht hinrei-
chend und rechtsgenüglich abgeklärt" worden sei und von einer notwendigen Sa-
nierung im Bereich des Einfamilienhauses keine Rede sein könne (KG act. 1 S. 6,
Ziff. 16). Gleiches gilt auch für die zusammenfassende Beanstandung, der ange-
fochtene Entscheid beruhe auf willkürlichen tatsächlichen Feststellungen und ei-

- 19 -
ner willkürlichen Beweiswürdigung (ebenda), legen die Beschwerdeführer doch
auch bei diesem Einwand nach § 281 Ziff. 2 ZPO nicht dar, welche von der Vorin-
stanz wo getroffenen konkreten tatsächlichen Annahmen aufgrund welcher Ak-
tenstellen willkürlich, d.h. geradezu unvertretbar (vgl. vorne, Erw. II/2/c) sein soll-
ten. Darauf kann mangels rechtsgenügender Begründung nicht eingetreten wer-
den (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/2/a).
Sollten die Beschwerdeführer mit dem Einwand ungenügender Abklärung
des Sachverhalts sinngemäss eine Verletzung der in Art. 274d Abs. 3 OR statu-
ierten sozialen Untersuchungsmaxime rügen, könnte darauf im Übrigen auch
deshalb nicht eingetreten werden, weil das Bundesgericht die damit geltend ge-
machte Verletzung einer bundesrechtlichen (Verfahrens-)Vorschrift im Rahmen
der Beschwerde nach Art. 72 ff. BGG mit freier Kognition prüfen kann (Art. 95 lit. a
BGG), weshalb die Beschwerde insoweit unzulässig wäre (§ 285 ZPO und vorne,
Erw. II/2/b; s.a. Brönnimann, Gedanken zur Untersuchungsmaxime, ZBJV 1990,
S. 334; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. A., Bern 2006, Kap.
13 Rz 173 i.V.m. Kap. 2 Rz 25 und Kap. 6 Rz 57 [betreffend die altrechtliche eid-
genössische Berufung]; ferner auch Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13d zu
§ 285 ZPO; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen,
Zürich 1992, Rz 87; Spühler/Vock, a.a.O., S. 58/59; von Rechenberg, a.a.O., S.
40; RB 1980 Nr. 19 [betreffend den gleich gelagerten Fall der bundesrechtlich
statuierten Offizialmaxime]).
3.7.a) Nachdem der vorinstanzliche Entscheid als solcher (Rekursabwei-
sung und Bestätigung des Ausweisungsbefehls) einer kassationsgerichtlichen
Überprüfung standhält (bzw. hinsichtlich desselben kein Nichtigkeitsgrund nach-
gewiesen ist), ist nicht ersichtlich (und in der Beschwerde im Übrigen auch nicht
näher dargetan), inwiefern die darin festgesetzten und ebenfalls angefochtenen
(KG act. 1 S. 3, Ziff. 4), den allgemeinen Regeln von § 64 Abs. 2 und § 68 Abs. 1
ZPO entsprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen zu bemängeln sein
sollten. Auch diesbezüglich ist kein Nichtigkeitsgrund dargetan.
b) Soweit die Beschwerdeführer den obergerichtlichen Beschluss auch hi-
sichtlich der Festsetzung der Gerichtskosten anfechten (s. KG act. 1 S. 3, Ziff. 4),

- 20 -
kann darüber hinaus auch mangels Beschwerdefähigkeit der fraglichen Dispositiv-
Ziffer (KG act. 2, Disp.-Ziff. 3) nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. Im
Unterschied zu Anordnungen, welche die Kostenauflage und -verteilung sowie die
zu leistenden Prozessentschädigungen zum Gegenstand haben, handelt es sich
bei der Festsetzung der Gerichtskosten (im Sinne von § 201 GVG) nach ständiger
Praxis nämlich nicht um einen Akt der Rechtsprechung, sondern um einen sol-
chen der Justizverwaltung. Dementsprechend sind – wie aus § 284 Ziff. 2 ZPO
abgeleitet wird – diesbezügliche Mängel nicht mittels kantonaler Nichtigkeitsbe-
schwerde bei der Kassationsinstanz, sondern gegebenenfalls mittels Kostenbe-
schwerde bei der Aufsichtsbehörde geltend zu machen (§ 206 GVG in Verbin-
dung mit § 108 Abs. 1 GVG; ZR 90 Nr. 34, Erw. II/2; 69 Nr. 19; 56 Nr. 50;
Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 14 f. zu § 64 ZPO, N 3 zu § 284 ZPO; von Re-
chenberg, a.a.O., S. 28; Hauser/Schweri, Kommentar zum zürcherischen Ge-
richtsverfassungsgesetz, Zürich 2002, N 1, 4, 6 und 29 zu § 206 GVG; s.a.
Spühler/Vock, a.a.O., S. 57/58). Daran ändert auch die Vorschrift von § 206 Satz
2 GVG nichts, wonach im Falle, in welchem gegen einen Entscheid Berufung oder
Rekurs erhoben wird, die (Kosten-)Beschwerde mit diesem Rechtsmittel zu ver-
binden ist. Denn diese Bestimmung sieht die gleichzeitige Anfechtung der Gebüh-
ren- und Kostenansätze im Rahmen einer Nichtigkeitsbeschwerde nicht vor.
Dementsprechend hält die Praxis eine solche – insbesondere bei an das Kassati-
onsgericht zu richtenden Kassationsbeschwerden – für unzulässig (ZR 88 Nr. 29;
Kass.-Nr. AA070042 vom 20.4.2007 i.S. W.c.S., Erw. 4/b; AA060159 vom
21.12.2006 i.S. M.c.H. et al., Erw. II/7 m.w.Hinw.; Hauser/Schweri, a.a.O., N 4 zu
§ 206 GVG; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 14 zu § 64 ZPO).
4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführer mit ihren (über
weite Strecken rein appellatorischen) Beanstandungen nicht nachzuweisen ver-
mögen, dass der vorinstanzliche Beschluss vom 15. Februar 2007 zu ihrem
Nachteil an einem (der kassationsgerichtlichen Prüfung zugänglichen) Mangel im
Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leide. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, so-
weit unter den Gesichtspunkten von § 285 und § 288 ZPO überhaupt auf sie ein-
getreten werden kann. Damit entfällt die ihr mit Präsidialverfügung vom 22. März
2007 verliehene aufschiebende Wirkung. Dabei kann auch dem Eventualantrag

- 21 -
der Beschwerdeführer, im Falle der Abweisung der Beschwerde zumindest einen
neuen Auszugstermin festzusetzen bzw. ihnen eine längere Auszugsfrist zu ge-
währen (KG act. 1 S. 2, Antrag 2), nicht entsprochen werden:
Einerseits hat die Vorinstanz explizit begründet, weshalb eine solche im
Falle einer Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht in Frage komme (KG act. 2
S. 8, Erw. 3/f). Sollte sich die Beschwerde sinngemäss (auch) gegen diese vorin-
stanzliche Auffassung richten (was aus den diesbezüglichen Ausführungen in der
Beschwerdeschrift nicht schlüssig hervorgeht; vgl. KG act. 1 S. 7, Ziff. 18), wäre
den Beschwerdeführern vorzuhalten, dass sie sich nicht näher mit den betreffen-
den Erwägungen auseinander setzen, sondern in diesem Punkt – unter Hinweis
auf das Gebot der Verhältnismässigkeit und die "Rechtsprechung" – rein appel-
latorische und als solche unzulässige Kritik am vorinstanzlichen Entscheid üben.
Überdies beurteilt sich die damit aufgeworfene (und von der Vorinstanz in negati-
vem Sinne beantwortete) Frage, ob bei einer Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR
überhaupt Raum für eine Erstreckung des Mietverhältnisses bzw. die Einräumung
einer bestimmten Auszugsfrist bleibe, nach Bundes(zivil)recht. Dementsprechend
kann sie im Rahmen der Beschwerde nach Art. 72 ff. BGG vom Bundesgericht mit
freier Kognition geprüft werden (Art. 95 lit. a BGG), womit sie der kassationsge-
richtlichen Beurteilung auch unter dem Aspekt von § 285 ZPO entzogen wäre
(vgl. vorne, Erw. II/2/b).
Andererseits hat das Kassationsgericht unter den gegebenen Umständen
auch sonst keine Möglichkeit oder Kompetenz, dem Begehren um Festsetzung
eines neuen Auszugstermins resp. um Einräumung einer Auszugsfrist zu entspre-
chen. Darin läge nämlich eine materielle Änderung des vorinstanzlichen Aus-
weisungs- bzw. Sachentscheids (KG act. 2, Disp.-Ziff. 1). Da die Fällung eines
(auch auf gewisse Punkte beschränkten) neuen Sachentscheids jedoch die Be-
gründetheit einer Rüge, d.h. die (zumindest teilweise) Gutheissung der Beschwer-
de und die daraus folgende (zumindest partielle) Aufhebung des angefochtenen
Entscheids (sowie Spruchreife der Sache) voraussetzt (vgl. § 291 ZPO), fällt eine
solche im vorliegenden Fall, in welchem die Beschwerde – wie vorstehend ge-
zeigt – nicht durchzudringen vermag, von vornherein ausser Betracht.

- 22 -
II I.
1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Kassationsverfahrens in Anwen-
dung der auch im Rechtsmittelverfahren geltenden allgemeinen Regel von § 64
Abs. 2 ZPO je zur Hälfte, jedoch unter solidarischer Haftung jedes Einzelnen für
den gesamten Betrag (s.a. § 70 Abs. 1 ZPO), den mit ihren (Rechtsmittel-)An-
trägen unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen. Zudem sind die Be-
schwerdeführer wiederum je zur Hälfte, jedoch unter solidarischer Haftung für den
gesamten Betrag, zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin
für die ihr im Zusammenhang mit der Beantwortung der Beschwerde entstande-
nen Kosten und Umtriebe eine Prozessentschädigung auszurichten (§ 68 Abs. 1
ZPO), deren Höhe nach den in der (revidierten) AnwGebV statuierten Ansätzen
nach Ermessen festzusetzen ist (§ 69 ZPO; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu
§ 69 ZPO und N 13 zu § 68 ZPO).
2. Beim vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um eine vermögensrecht-
liche Zivilsache mietrechtlicher Natur. Da der (Rechtsmittel-)Streitwert sich in
Fällen der vorliegenden Art (Kündigungsschutz- und Ausweisungsverfahren) auch
unter der Herrschaft des BGG – wie bereits unter jener des OG – nach dem Miet-
zins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin (31. März 2011; vgl. ER
act. 20/3) richtet (vgl. BGE 119 II 148 f.; 111 II 385 f.; Urteil des Bundesgerichts
4C.418/2005 vom 14.3.2006, Erw. 2.2; ZR 103 Nr. 61, Erw. II/3.2/b m.w.Hinw.;
Messmer/Imboden, a.a.O., Ziff. 62, Anm. 42; Güngerich, in: Seiler/von Werdt/
Güngerich, Bundesgerichtsgesetz [BGG], Bern 2007, N 24 zu Art. 51 BGG; s.a.
Spühler/Dolge/Vock, Bundesgerichtsgesetz, Kurzkommentar, Zürich/St. Gallen
2006, N 4 zu Art. 51 BGG) und bei einem monatlichen Bruttomietzins von
Fr. 2'390.-- (vgl. ER act. 20/3 i.V.m. ER act. 2/2) in casu demnach (weit) über
Fr. 15'000.-- liegt (s.a. KG act. 2 S. 8, Erw. 5), steht gegen den kassationsgericht-
lichen Entscheid aus den in Art. 95 ff. BGG genannten Gründen die Beschwerde
in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG an das Bundesgericht offen (vgl. Art. 51
Abs. 1 lit. a und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ausserdem beginnt mit der Zustellung

- 23 -
des vorliegenden Beschlusses die dreissigtägige Frist zur Anfechtung des ober-
gerichtlichen Rekursentscheids mittels Beschwerde ans Bundesgericht zu laufen
(Art. 100 Abs. 6 BGG; s.a. KG act. 2 S. 10, Disp.-Ziff. 7/b Abs. 3).
Das Gericht beschliesst:
1. Die Nichtigkeitsbeschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten
wird.
Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 2'300.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 570.-- Schreibgebühren,
Fr. 171.-- Zustellgebühren und Porti.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden je zur Hälfte den Beschwer-
deführern auferlegt, unter solidarischer Haftung jedes Beschwerdeführers für
den gesamten Betrag.
4. Die Beschwerdeführer werden je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung je-
des Beschwerdeführers für den gesamten Betrag, verpflichtet, der Be-
schwerdegegnerin für das Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung
von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert beträgt rund Fr. 108'000.--.

- 24 -
Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des
Obergerichtes vom 15. Februar 2007 mit Beschwerde an das Bundesgericht
neu ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6
BGG).
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich und den Einzelrichter im summarischen Verfahren des
Bezirkes Q. (ad EU060003), je gegen Empfangsschein.
______________________________________
KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: