zh_kassationsgericht · AA060140 · 2007-09-04 · de
Parteiwechsel im KassationsverfahrenBeweisverfahren


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA060140/U/la
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Bernhard Gehrig,
Andreas Donatsch, die Kassationsrichterin Yvona Griesser und
der Kassationsrichter Reinhard Oertli sowie die juristische Se-
kretärin Margrit Scheuber
Zirkulationsbeschluss vom 4. September 2007
in Sachen
X. AG,
in A.,
Beklagte, Appellantin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. B.
gegen
1. C. D., geboren …, von …,
Whft. …,
2. E. D., geboren …, von …,
whft. …,
Kläger, Appellaten und Beschwerdegegner
1-2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. F.
betreffend
Grundbuchberichtigung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen ein Urteil der II. Zivilkammer des Ober-
gerichts des Kantons Zürich vom 28. Juli 2006 (LB050084/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1. G. H. (geboren am xx.xx.19xx; verstorben am xx.xx.2xxx) war in I. wohn-
haft gewesen. In seiner im Juli 2xxx amtlich eröffneten letztwilligen Verfügung be-
stimmte er den Kläger K. L. zu seinem Willensvollstrecker; diesem wurde vom
Einzelrichter des Bezirkes M. am 15. August 2000 eine entsprechende Bescheini-
gung ausgestellt (BG act. 3/5 und 3/6).
Die Beklagte X. AG in Volketswil befasst sich gemäss Handelsregisteraus-
zug unter anderem mit der Planung und Realisierung von Bauprojekten. Einzel-
zeichnungsberechtigter Verwaltungsratspräsident ist N. O. sen.; weitere Mitglieder
des Verwaltungsrates sind dessen Sohn N. O. jun. und P. O. (BG act. 50).
G. H. war Eigentümer von Land in I. und erteilte zusammen mit seiner Frau
am 4. Oktober 1996 an N. O. – unter ausdrücklicher Genehmigung der Mehrfach-
vertretung und Selbstkontrahierung – eine schriftliche Vollmacht mit Substituti-
onsbefugnis zur Veräusserung der Grundstücke Kat. Nr. XXXX und Kat. Nr.
XXXY in der Gemeinde I. , "und zwar zum Preis von Fr. 250/m2 (Franken zwei-
hundertfünzig pro Quadratmeter) der Grundstücksfläche gemäss Grundbuchver-
messung, zuzüglich Fr. 15'000.– (Franken fünfzehntausend) pauschal für das
sog. Stöckli auf einem der erwähnten Grundstücke,... (BG act. 3/3)". Gleichentags
beglaubigte die Notar-Stellvertreterin von Q. die Unterschriften der Vollmachtge-
ber. Am 27. Januar 1997 verkaufte N. O. als Bevollmächtigter das erwähnte
Stöckli mit 263 m2 Gebäudegrundfläche und Wiesen zum Preis von insgesamt
Fr. 15'000.-- an die Beklagte, für welche er ebenfalls zeichnete (BG act. 3/4).
2. Mit Eingabe vom 1. Juni 2001 verlangte der Kläger als Willensvollstrecker
im Nachlass von G. H. beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezir-
kes M., dass er das Grundbuchamt M. anweise, beim Grundstück Neu Sub
Grundbuch Ebl. yyyy Sub Kat. Nr. XXXY, das Eigentumsrecht der Erbengemein-
schaft G. H., bestehend aus R. H. und S. H., sicherheitshalber als vorläufige Ein-

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tragung im Sinne von Art. 961 Ziff. 1 ZGB vorzumerken (BG act. 4/1). Der Kläger
stellte sich auf den Standpunkt, N. O. habe die ihm erteilte Verkaufsvollmacht
überschritten, da er nur befugt gewesen wäre, den Speicher für pauschal
Fr. 15'000.-- sowie (zusätzlich) das Land zum Preis von Fr. 250.-- pro Quadrat-
meter zu verkaufen, weshalb der Kaufvertrag unverbindlich und rechtmässige Ei-
gentümerin am Stöckli samt 263 m2 Land die Erbengemeinschaft G. H. sei. Nach
vorsorglicher Anweisung des Grundbuchamtes M. durch Verfügung vom 6. Juni
2001, das verlangte Eigentumsrecht vorläufig einzutragen (BG act. 4/4), bestä-
tigte der Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes M. nach erfolgter
Einsprache die vorläufige Eintragung mit Verfügung vom 21. August 2001; dem
Kläger wurde gleichzeitig Frist angesetzt, um eine Klage auf Feststellung des Ei-
gentums/Berichtigung des Grundbuches anhängig zu machen (BG act. 4/10). Die
Grundbuchberichtigungsklage wurde am 10. Dezember 2001 beim Bezirksgericht
M. anhängig gemacht (BG act. 1 und 2). Mit Urteil vom 4. August 2005 stellte das
Bezirksgericht M. in teilweiser Gutheissung der Klage fest, dass der Kaufvertrag
vom 27. Januar 1997 zwischen G. H. und der Beklagten über die Liegenschaft
sub. Grundbuch Ebl. yyyy sub. Kat.Nr. XXXY in I. , unverbindlich sei und stellte
demzufolge fest, dass die Erbengemeinschaft G. H. rechtmässige Eigentümerin
am Gebäude Nr. yyy mit 263 m2 Land sei; im Übrigen wurde die Klage abgewie-
sen. Das Grundbuchamt M. wurde angewiesen, die Mutation gemäss der Grund-
buchanmeldung vom 27. Januar 1997 rückgängig zu machen (BG act. 51).
3. Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte Berufung an das Obergericht des
Kantons Zürich, mit welcher sie die Abweisung der Grundbuchberichtigungsklage
verlangte (OG act. 61). Mit Urteil vom 28. Juli 2006 stellte die II. Zivilkammer des
Obergerichts wiederum fest, dass der Kaufvertrag vom 27. Januar 1997 zwischen
G. H. und der Beklagten unverbindlich sei und stellte demzufolge fest, dass die
Erbengemeinschaft G. H. rechtmässige Eigentümerin am Gebäude Nr. yyy mit
263 m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten sei. Weiter wurde das Grund-
buchamt M. angewiesen, den Vollzug der Mutation Nr. xxx gemäss Grund-
buchanmeldung vom 27. Januar 1997 rückgängig zu machen (OG act. 86 = KG
act. 2).

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4. Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte kantonale Nichtigkeitsbeschwerde
mit dem Begehren, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, eventuell sei
ein Teil der Urteilsbegründung zuhanden des Bundesgerichts zu streichen, unter
ausgangsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (KG act. 1,
S. 2). Die der Beschwerdeführerin auferlegte Prozesskaution ging innert Frist ein
(KG act. 8). Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde ver-
zichtet (KG act. 9). Der Beschwerdegegner liess mit Beschwerdeantwort vom
20. Oktober 2006 die Abweisung der Nichtigkeitsbeschwerde beantragen (KG
act. 10). Die Beschwerdeführerin verzichtete daraufhin auf eine Stellungnahme
zur Beschwerdeantwort (KG act. 13). Am 18. Dezember 2006 teilte der Be-
schwerdegegner unter Einreichung einer Zessionsurkunde (KG act. 16) mit, er
habe den Anspruch auf Grundbuchberichtigung an C. D. und E. D. abgetreten
und beantragte, es sei vom Parteiwechsel Vormerk zu nehmen (KG act. 14). Mit
Eingabe vom 22. Dezember 2006 remonstrierte die Beschwerdeführerin gegen
den Parteiwechsel (KG act. 19), woraufhin die beschwerdegegnerische Partei am
22. Januar 2007 Stellung nahm (KG act. 22) und auf Aufforderung des Kassati-
onsgerichts hin am 1. Februar 2007 den Kaufvertrag über das streitgegenständli-
che Grundstück einreichte (KG act. 25 und 26). Am 26. Februar 2007 reichte die
Beschwerdeführerin wiederum ihre Stellungnahme ein, wonach sie nach wie vor
ihre Zustimmung zum Parteiwechsel verweigere (KG act. 32).
II.
Vorerst ist über die Frage der Zulassung des Parteiwechsels auf Seiten des
Beschwerdegegners im Kassationsverfahren zu befinden. Wenn eine Partei durch
Veräusserung das eingeklagte Recht einbüsst oder von der eingeklagten Ver-
pflichtung befreit wird, ist gemäss § 49 Abs. 1 ZPO der Erwerber berechtigt, in
den Prozess einzutreten. Der Kläger und Beschwerdegegner reichte mit Eingabe
vom 1. Februar 2007 eine Kopie des Kaufvertrages vom 11. Dezember 2006 zwi-
schen der Erbengemeinschaft G. H., vertreten durch den Willensvollstrecker und
den Erwerbern C. D. und E. D. über das Grundstück Kat. Nr. xxxx (früher offenbar
Kat.Nr. yyyy: vgl. KG act. 26, S. 3, Ziff. 6) in der Gemeinde I. ein (KG act. 26). Die

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Erwerber erklärten durch ihren Rechtsvertreter bereits mit Eingabe vom
18. Dezember 2006 und unter Beilage einer Zessionsurkunde (KG act. 16), dass
der Willensvollstrecker ihnen seinen Anspruch auf Grundbuchberichtigung abge-
treten habe und sie ersuchten um Vormerknahme des Parteiwechsels. Gemäss §
49 Abs. 1 ZPO ist von diesem Parteiwechsel Vormerk zu nehmen, ohne dass die
Gegenpartei diesem zuzustimmen hätte. Die Verweigerung der Zustimmung
durch die Beschwerdeführerin (KG act. 19 und 32) bleibt damit unbeachtlich. Dar-
an ändert auch der Einwand der Beschwerdeführerin nichts, dass aus dem Kauf-
vertrag hervorgehe, dass der Kläger und frühere Beschwerdegegner K. L. gar nie
Träger des eingeklagten Rechts und nie im Grundbuch eingetragen gewesen sei,
obwohl er das Recht auf Grundbuchberichtigung im eigenen Namen geltend ge-
macht habe (KG act. 32, S. 1). K. L. hat klarerweise als Willensvollstrecker – also
im Rahmen einer Prozessstandschaft für die Erbengemeinschaft und damit zu
Recht im eigenen Namen (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N 69 zu §§ 27/28 ZPO) – den Prozess
betreffend Grundbuchberichtigung anhängig gemacht. Selbst wenn sodann ge-
mäss dem Einwand der Beschwerdeführerin der Anspruch auf Grundbuchberich-
tigung selbst nicht rechtsverkehrsfähig sein sollte und nicht für sich allein zediert
werden könnte (so die Beschwerdeführerin in KG act. 19), wäre mit der Einrei-
chung des Kaufvertrages vom 11. Dezember 2006 (KG act. 26) klar geworden,
dass das gesamte Grundstück Kat. Nr. xxxx (vormals yyyy) in der Gemeinde I. an
die Eheleute C. und E. D. veräussert worden ist. Schliesslich ist der weitere Ein-
wand der Beschwerdeführerin, wonach die beiden im Kaufvertrag aufgeführten
Verkäufer die Erben der nachverstorbenen Witwe des Erblassers G. H. und beide
im Nachlass von G. H. nicht erbberechtigt gewesen seien (KG act. 32), aktenwid-
rig: Einerseits geht aus dem Erbschein vom 26. September 2000 im Nachlass von
G. H. (BG act. 3/6) hervor, dass dieser neben seiner Ehefrau R. H. als gesetzliche
Erbin auch S. H. als Erben eingesetzt hat. Andererseits geht aus der Testaments-
eröffnungsverfügung des Einzelrichters im summarischen Verfahren des Bezirkes
M. vom 6. Februar 2003 (BG act. 18) hervor, dass die am 11. Oktober 2002 ver-
storbene Ehefrau des Erblassers, R. H., als gesetzliche und eingesetzte Erbin ih-

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re Tochter T. U. hinterlassen hat und diese damit im Nachlass von G. H. Erbeser-
bin geworden ist.
III.
1.1 Die Vorinstanz führte vorerst aus, die Bevollmächtigung von N. O. durch
G. H. zum Abschluss eines Kaufvertrages über zwei Grundstücke in der Gemein-
de I. sei unbestritten; Uneinigkeit bestehe über den sachlichen Umfang der Voll-
macht. So behaupte der Kläger, die Vollmacht habe einen Preis von Fr. 15'000.--
für den Speicher festgelegt und einen Quadratmeterpreis von Fr. 250.--, was bei
einer Grundstückfläche von 263 m2 einen Betrag von Fr. 65'750.-- ergebe, somit
hätte der Kaufpreis gesamthaft Fr. 80'750.-- betragen sollen. Die Beklagte be-
haupte demgegenüber, es sei der wirkliche Wille von G. und R. H. gewesen, dass
die Parzelle mit dem Speicher und 263 m2 Land für pauschal Fr. 15'000.-- ver-
kauft würden (KG act. 2, S. 6). Weiter erwog das Obergericht, zuerst sei zu klä-
ren, ob die Vollmachtgeber und N. O. tatsächlich einen übereinstimmenden wirkli-
chen Willen gehabt hätten und vom selben Umfang der Vollmacht ausgegangen
seien, womit die Vollmacht in diesem Umfang gelten würde. Erst wenn kein über-
einstimmender Wille festgestellt werden könne, seien die Vollmacht bzw. die Er-
klärungen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, wie sie nach
dem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden
werden durften und mussten. Zu Recht habe damit die erste Instanz der Beklag-
ten den Hauptbeweis dafür auferlegt, dass am 4. Oktober 1996, als beim Notariat
Q. die Vollmacht unterzeichnet wurde, es der Wille von G. H. und N. O. gewesen
sei, dass diesem als Bevollmächtigtem die Befugnis erteilt werde, aus dem
Grundstück Kat. Nr. yyyy (Eigentümer G. H.) den Speicher Vers. Nr. yyy und 263
m2 Land laut Mutationsplan (427) namens von G. H. zum Pauschalpreis von Fr.
15'000.-- an die Beklagte zu verkaufen (KG act. 2, S. 7). Die Beschwerdeführerin
habe dazu verschiedene Beweise (Auftragsbestätigung vom 19. September 1996
für Grenzänderung; Zeugen V. und N. O.; Beizug eines Berichtes des Notariats Q.

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und vom Notariatsinspektor) offeriert. Die erste Instanz habe den Beweis als ge-
scheitert erachtet: die Aussagen der Notariats-Stellvertreterin V., wonach der in
der Vollmacht erwähnte Quadratmeterpreis für die ganze Grundfläche gerechnet
sei, das heisse inklusive Gebäudegrundfläche des Stöckli, und die Fr. 15'000.--
ein Pauschalpreis für den Gebäudewert des Stöckli gewesen seien, habe sie zu
Recht als glaubwürdig und überzeugend gewertet; demgegenüber habe der Zeu-
ge O. zurückhaltend und ausweichend geantwortet und dessen Aussagen seien
nicht geeignet, die Aussagen der Zeugin V. in Frage zu stellen. Auf den Beizug
der offerierten Berichte habe die erste Instanz nach der Einvernahme der Zeugin
V. zum konkreten Geschehen verzichtet. Sodann habe die erste Instanz die Voll-
macht nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt und sei zum Schluss gekommen,
schon vom klaren Wortlaut her bleibe kein Spielraum, um in die Vollmacht irgend
eine Unklarheit hinein zu interpretieren: in der Vollmacht heisse es ausdrücklich
"zuzüglich" zum Quadratmeterpreis sei eine Pauschale von Fr. 15'000.-- zu be-
zahlen (KG act. 2, S. 7 f.).
1.2 Die Vorinstanz befasste sich sodann mit den Vorbringen der Beschwer-
deführerin im Berufungsverfahren und erwog, auch diese führten zu keinem ande-
ren Ergebnis. Sie unterzog die beiden Zeugenaussagen einer erneuten einge-
henden Würdigung und kam zum Schluss, selbst wenn auf die Aussagen der
Zeugin V. nicht abgestellt werden könnte, wäre der Beweis mit der Aussage des
Zeugen O. allein nicht erbracht. Indes sei die Darstellung der Zeugin V. glaubhaft
und überzeugend (KG act. 2, S. 10 f.). Auch könnte sie nicht als unglaubhaft be-
zeichnet werden, weil es nach Darstellung der Beschwerdeführerin jeder Erfah-
rung im Landhandel widerspreche, dass für fest mit Grund und Boden verankerte
Gebäude keine (recte wohl: eine) zusätzliche Entschädigung entrichtet werde: der
Zeugin V. sei einerseits das Akzessionsprinzip bekannt gewesen, andererseits
schliesse selbst eine entsprechende Erfahrung im Landhandel nicht aus, dass die
Eheleute H. für das Stöckli (und nur für dieses) eine zusätzliche Pauschalent-
schädigung verlangen wollten. Auch die Tatsache, dass die Mutation yyy (Auftei-
lung in die Kat.Nr. XXXX und XXXY) am 4. Oktober 1996 noch nicht vollzogen
gewesen sei, beeinträchtige die Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugin V. nicht,
da ihr diese Tatsache von den Beteiligten unbestrittenermassen nicht zur Kennt-

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nis gebracht worden sei. Die Vorinstanz erwog sodann, der Beizug eines Berich-
tes des Notariatsinspektors bezüglich dem Sinngehalt des letzten Absatzes von
BG act. 3/3 S. 1 könne unterbleiben, da nicht entscheidend sei, welchen Sinnge-
halt der Notariatsinspektor dem Absatz beimessen würde und ebenso wenig, ob
dieser eine andere Formulierung als korrekter erachten würde oder weitere Infor-
mationen erfragt hätte (KG act. 2, S. 12).
1.3 Schliesslich befasste sich die Vorinstanz mit dem Vorwurf der Be-
schwerdeführerin im Berufungsverfahren, das Beweisverfahren vor erster Instanz
sei rudimentär ausgefallen bzw. die erste Instanz habe das Auslegungsergebnis
selber statt Tatsachenbehauptungen zum Beweis verstellt: sie hätte aber die er-
heblichen Tatsachen und Umstände, die den tatsächlichen Willen der damals
Handelnden zum Ausdruck hätten bringen können, eruieren und den Indizien
nachgehen müssen, soweit diese bestritten gewesen seien. Die Beschwerdefüh-
rerin berufe sich auf anlässlich der Stellungnahme zum Beweisergebnis neu ein-
gereichte Urkunden und beantrage die Einvernahme von Notar W., Notar-
Stellvertreterin V. und von Z. als Zeugen. Hierzu führt die Vorinstanz sodann aus,
die mittelbare Beweisführung durch Indizien sei eine Frage der Beweiswürdigung.
Die Stelle im Kommentar Frank/Sträuli/Messmer, wonach der Beweisführer in der
Beweiseingabe Unterbeweissätze formulieren könne, wobei auch neu indizieren-
de Tatsachen vorgebracht werden könnten, sei insofern potentiell missverständ-
lich, als das Formulieren des Beweisthemas ausschliesslich Sache des Gerichts
sei, da nicht zuletzt auch die Gegenpartei wissen müsse, wozu sie (vorsorglich)
Gegenbeweismittel nennen solle. Immerhin könne es angezeigt sein, dass der
Beweisführer, der zu einem Beweissatz zahlreiche Beweismittel anrufe, dabei
präzisiere, welche Aspekte dieses Beweissatzes die einzelnen Beweismittel be-
weisen sollen; eine solche Präzisierung dürfe aber das Beweisthema nicht aus-
weiten (KG act. 2, S. 13). Die Vorinstanz erwog weiter, es sei richtig, dass vorlie-
gend der Beweis über den tatsächlichen übereinstimmenden Willen von G. H. und
N. O. bei der Vollmachterteilung mit Indizien geführt werden müsse. Damit sei
auch ersichtlich, was mit dem Beweissatz der ersten Instanz zum Ausdruck ge-
bracht sein wolle: der Komplex von je einzeln zu beweisenden Sachumständen,
aus denen sich nach Auffassung der Beschwerdeführerin der Schluss auf den

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wirklichen Willen der Beteiligten ergeben solle. Es wäre daher an der Beschwer-
deführerin gelegen gewesen, in ihrer Beweiseingabe ihre Beweismittel zu nennen
und gegebenenfalls zu präzisieren, welche Aspekte des Beweisthemas damit be-
wiesen werden sollten. Soweit sie dies nicht getan habe, habe sie dies selber zu
vertreten und könne nicht der ersten Instanz den Vorwurf machen, diese sei den
Indizien nicht nachgegangen. Die Anrufung von Beweismitteln erst in der Stel-
lungnahme zum Beweisergebnis und teilweise ergänzende Beweismittel im Be-
rufungsverfahren erfolge verspätet, zumal nicht dargetan oder ersichtlich sei, dass
die Voraussetzungen gemäss § 115 ZPO gegeben seien. Weiter hat die Vorin-
stanz das von der Beschwerdeführerin mit der erstinstanzlichen Stellungnahme
zum Beweisergebnis unter Einreichung neuer Urkunden geltend gemachte No-
vum – es sei offensichtlich, dass die Landabtretung mit der vollen Billigung von G.
H. und somit gemäss der Vollmacht erfolgt sei – nicht als neue Tatsachenbe-
hauptung angesehen, sondern als sinngemäss dem Beweisgegenstand entspre-
chend; die eingereichten Urkunden seien als verspätet eingereichte Beweismittel
zu qualifizieren, welche den erforderlichen Beweis (auch nicht in Verbindung mit
bereits abgenommenen Beweismitteln) nicht sofort zu erbringen vermöchten,
sondern einer Beweiswürdigung bedürften (KG act. 2, S. 14). In der Folge ging
die Vorinstanz gleichwohl kurz auf die neu eingereichten Beweismittel ein und er-
wog, diese vermöchten selbst bei deren Zulassung den geforderten Beweis be-
züglich dem wirklichen Willen von G. H. und N. O. nicht zu erbringen (KG act. 2,
S. 15 f.). Auch sei die im Berufungsverfahren zusätzlich beantragte Einvernahme
von Notar W., Notarstellvertreterin V. und von Z. als Zeugen verspätet erfolgt und
Notarstellvertreterin V. sei bereits von der ersten Instanz als Zeugin einvernom-
men worden. Im weiteren geht die Vorinstanz sodann auf die neu im Berufungs-
verfahren eingereichten Protokolle der Einvernahmen von Notarstellvertreterin V.,
von Notar W. und des Zeugen Z. im Strafverfahren ein, kam aber gleichwohl zum
Schluss, der Beschwerdeführerin sei der ihr auferlegte Beweis dafür, dass es der
Wille von G. H. und N. O. gewesen sei, dass diesem die Befugnis erteilt werde,
den Speicher mit 263 m2 Land zum Pauschalpreis von Fr. 15'000.-- an die Be-
schwerdeführerin zu verkaufen, nicht gelungen (KG act. 2, S. 19).

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1.4 Schliesslich legte die Vorinstanz die Vollmacht nach dem Vertrauen-
sprinzip aus, das heisst, wie diese nach ihrem Wortlaut und dem Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen verstanden werden durfte und musste. Dabei
verwies sie vorerst auf die Begründung der ersten Instanz (KG act. 2, S. 19) und
verwarf sodann die Argumentationen der Beschwerdeführerin im Berufungsver-
fahren. Insbesondere bezeichnete sie den Wortlaut der Vollmacht als klar (KG
act. 2, S. 20 f.) und erwog weiter, über das Verhalten der Beteiligten nach Ab-
schluss des Kaufvertrages bestünden keine beweismässig gesicherten Kenntnis-
se: so sei bestritten, dass der Kaufpreis an G. H. bezahlt worden sei und ebenso
wenig sei bezüglich einer behaupteten Vereinbarung betreffend Renovationsko-
sten bekannt. Weiter könnte der Beschwerdeführerin nicht darin zugestimmt wer-
den, soweit sie die kaufmännische Betrachtungsweise der ersten Instanz in
Zweifel ziehe: dass "der für dieses Mutationsland bezahlte Preis tatsächlich
marktgerecht" gewesen wäre, treffe nicht zu und es sei auch nicht erwiesen, dass
G. H. seinen alten Spycher erhalten habe sehen wollen und deshalb einen Vor-
zugspreis eingeräumt habe (KG act. 2, S. 22).
1.5 Die Vorinstanz schloss sodann, N. O. habe die Vollmacht als Vertreter
des Verkäufers überschritten und die erste Instanz habe die sich daraus ergeben-
den Folgen zutreffend dargetan (unter Verweis auf OG act. 57, S. 13). Der Kauf-
vertrag sei nicht rechtsgültig zustande gekommen und die Eintragung der Be-
schwerdeführerin als Eigentümerin von 263 m2 Land samt Stöckli sei mangels
gültigem Grundgeschäft zu Unrecht erfolgt, was festzustellen sei. Ferner sei das
Grundbuchamt M. anzuweisen, den Vollzug der Mutation Nr. yyy gemäss Grund-
buchanmeldung vom 27. Januar 1997 rückgängig zu machen (KG act. 2, S. 22 f.).
2.1 Die Beschwerdeführerin rügt in einem ersten Punkt, die Vorinstanz ha-
be zu verschiedenen wesentlichen streitigen Tatsachen bezüglich dem überein-
stimmenden wirklichen Willen der Eheleute H. bzw. G. H. und N. O. sen. kein Be-
weisverfahren gemäss §§ 133 und 136 ZPO durchgeführt und damit klares mate-
rielles Recht verletzt. Die erste Instanz habe zwar einen Beweisauflagebeschluss
erlassen, darin jedoch die folgenden erheblichen Tatsachen (unter Hinweis auf
die Aktenstellen der Behauptungen im erstinstanzlichen Verfahren) nicht einge-

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schlossen: der Erblasser habe noch im Haus gewohnt und die Bauarbeiten ver-
folgt, welche ab Spätherbst 1996 im Gang gewesen seien; der vereinbarte Kauf-
preis von Fr. 15'000.-- sei dem Erblasser abgeliefert worden; es sei eine Beteili-
gung der Eheleute H. an den Renovationskosten des Stöcklis vereinbart worden;
das Stöckli sei zwischenzeitlich wie vom Erblasser gewünscht renoviert worden;
der Vollmachtgeber habe darauf vertraut, dass die Beschwerdeführerin die gün-
stig erhaltenen 263 m2 nicht als kommerzielles Bauland nutzen, sondern den
'Bauzeugen' erhalten werde, was mit einem Augenschein verifiziert werden könne
(KG act. 1, S. 9 f.). Die Vorinstanz habe diese Themen explizit erwähnt und als
bestritten bzw. nicht bewiesen angesehen (unter Verweis auf verschiedene Stel-
len des vorinstanzlichen Entscheides auf den Seiten 21 und 22). Sie habe damit
zum Ausdruck gebracht, dass ihre Sachverhaltswürdigung anders hätte ausfallen
können, wenn einzelne dieser Umstände oder gar alle im behaupteten Sinne ein-
bezogen worden wären. Es hätte sich damit eine Indizienkette ergeben (Anliegen
H.s, den Spycher zu erhalten; Bereitschaft O.s zur Erhaltung des Spychers; Ar-
rondierung X-Land; unterschriftliche Bestätigung des entsprechenden Parzellie-
rungsauftrages durch H. selber; Vollmachtserteilung mit Nennung der Nummern
der Mutationsparzellen; sofortiger Baubeginn mit billigender Haltung H.s; Zustim-
mung zum nachträglichen Baugesuch; Barzahlung des Kaufpreises von Fr.
15'000.-- und Entgegennahme ohne Protest; unterschiedliche m2-Preis-Annahme
auch für das Steuerverfahren gleich nach der Veräusserung; Orientierung über
Baukostenstand an Treuhänder Z.; Fertigstellung der Renovation). Auch die Vo-
rinstanz anerkenne zwar, dass der "Beweis durch Indizien" zugelassen werden
müsse, wenn kein direkter Beweis möglich sei. Das Gericht selber habe sodann
zu bestimmen, welche Tatsachen bestritten und zu beweisen sind und darüber
ein förmliches Beweisverfahren zu eröffnen. Dieser Pflicht hätten die Vorinstan-
zen jedoch nicht nachgelebt, indem die erste Instanz nur die Rechtsfrage selber
als Beweisthema formuliert habe und die Vorinstanz die detaillierten Beweisof-
ferten im Berufungsverfahren nicht zum Anlass genommen habe, eine entspre-
chende Beweisverfügung zu treffen oder die Sache zurück zu weisen (KG act. 1,
S. 9 - 12).

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2.2 Die Vorinstanz führte aus, die erste Instanz habe mit ihrem Beweissatz
nicht ein Auslegungsergebnis, sondern zutreffend eine innere Tatsache (Wollen
von G. H. und N. O.) zum Beweis verstellt. Der Beweis dafür müsse mit Indizien
geführt werden. Dementsprechend sei aber auch ersichtlich, was mit dem Be-
weissatz zum Ausdruck gebracht werden wolle: der Komplex von je einzeln zu
beweisenden Sachumständen, aus denen sich nach Auffassung der Beschwer-
deführerin der Schluss auf den wirklichen Willen der Beteiligten bei Abgabe der
Erklärung (Vollmachtserteilung) ergeben solle. Es wäre daher an der Beschwer-
deführerin gelegen, in ihrer Beweiseingabe ihre Beweismittel zu nennen und ge-
gebenenfalls zu präzisieren, welche Aspekte des Beweisthemas damit bewiesen
werden sollten. Soweit sie dies nicht getan habe, habe sie das selber zu vertreten
und es könne nicht der ersten Instanz zu Vorwurf gemacht werden, diese sei den
Indizien nicht nachgegangen. Die Anrufung entsprechender Beweismittel erst in
der Stellungnahme zum Beweisergebnis sowie teilweise ergänzender Beweis-
mittel im Berufungsverfahren sei verspätet und es sei weder dargetan noch er-
sichtlich, inwiefern die Voraussetzungen gemäss § 115 ZPO gegeben sein sollten
(KG act. 2, S. 14).
2.3 Das Bezirksgericht M. auferlegte der Beschwerdeführerin mit Beweis-
auflagebeschluss vom 16. April 2003 den Hauptbeweis dafür, a) dass am
4. Oktober 1996, als beim Notariat Q. die Vollmacht unterzeichnet wurde, es der
Wille von G. H. und N. O. gewesen sei, dass diesem als Bevollmächtigtem die
Befugnis erteilt werde, aus dem Grundstück Kataster Nr. xxxx (Eigentümer G. H.)
den Speicher Versicherungsnummer yyy mit 263 m2 Land laut Mutationsplan
(Mutationsplan yyy) namens von G. H. zum Pauschalpreis von Fr. 15'000.-- an die
Beschwerdeführerin zu verkaufen, und b) dass der Text der Vollmacht vom 4.
Oktober 1996 ([BG] act. 3/3) durch das Notariat Q. formuliert worden sei (BG Prot.
S. 12). Damit hat die erste Instanz nicht ein Auslegungsergebnis oder eine
Rechtsfrage, sondern grundsätzlich Tatsachen zum Beweis verstellt. Allerdings
handelt es sich beim Willen der Beteiligten G. H. und N. O. um einen inneren Vor-
gang, welcher – zumindest beim verstorbenen G. H. – nicht (mehr) direkt nach-
weisbar ist. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, kann daher ein solcher Be-
weis indirekt, d.h. über Indizien geleistet werden, also über Tatsachen, die darauf

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schliessen lassen, ob sich die unmittelbar rechtserhebliche Tatsache verwirklicht
hat oder nicht (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N 2 zu § 133 ZPO). Ebenfalls führt die Vorin-
stanz an sich zu Recht aus, es wäre an der Beschwerdeführerin (als beweisbela-
steten Partei) gelegen, in ihrer Beweiseingabe ihre Beweismittel zu nennen und
gegebenenfalls zu präzisieren, welche Aspekte des Beweisthemas damit bewie-
sen werden sollten. Die Beschwerdeführerin war nämlich nicht verpflichtet (je-
denfalls nicht unaufgefordert), bereits im Hauptverfahren die weiteren möglichen
Begleitumstände oder Indizien zu nennen (vgl. dazu Kass.Nr. 117/84, Beschluss
i.S. J.M. AG c. T. AG vom 19. Dezember 1984), aus denen sich allenfalls der
Rückschluss auf die Absicht von G. H. ziehen liesse und hätte somit noch im Be-
weisverfahren indizierende Tatsachen nennen und dazu Beweismittel offerieren
können. Hat die beweisbelastete Partei allerdings wie vorliegend bereits im
Hauptverfahren solche Indizien genannt, hat das Gericht darüber zu entscheiden,
ob diese Indizien für die unmittelbar zu beweisende Tatsache von rechtserhebli-
cher Bedeutung sind und gegebenenfalls darüber Beweis zu erheben. Die Vorin-
stanz hat selbst ausgeführt, dass die Formulierung des Beweisthemas aus-
schliesslich Sache des Gerichts ist, da nicht zuletzt auch die Gegenpartei wissen
muss, wozu sie allenfalls Gegenbeweismittel zu nennen hat (KG act. 2, S. 13).
Wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt (KG act. 1, S. 12), ist es somit Sa-
che des Gerichts, aus den von den Parteien substantiierten Tatsachen diejenigen
zu bezeichnen, die eines Beweises bedürfen, weil sie als rechtserheblich und be-
stritten angesehen werden. Werden wie hier die bereits im Hauptverfahren ge-
nannten Indizien nicht zum Beweis verstellt, kann zwar nicht ausgeschlossen
werden, dass diese als nicht rechtserheblich im Hinblick auf die unmittelbar zu
beweisende Tatsache angesehen wurden. Solches ist den Erwägungen der Vo-
rinstanz allerdings nicht zu entnehmen. Vielmehr wird angenommen, es sei Sache
der Partei selbst, angesichts des Hauptbeweissatzes bei der Nennung der Be-
weismittel auch jene für ihrer Auffassung nach zu beweisende Sachumstände,
aus denen sich der Schluss auf den wirklichen Willen der Beteiligten bei Abgabe
der umstrittenen Erklärung ergeben solle, zu nennen und gegebenenfalls zu prä-
zisieren, welche Aspekte des Beweisthemas damit bewiesen werden sollten (KG

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act. 2, S. 14). Das von der Vorinstanz beschriebene Vorgehen birgt viel zu viele
Ungewissheiten für die Parteien: so wäre für die Partei, welche den Hauptbeweis
zu führen hätte, völlig unklar, ob das Gericht die bereits genannten Sachumstän-
de und allfälligen Indizien allenfalls als rechtlich unerheblich betrachtete und des-
halb nicht zum Beweis verstellte, und für die Gegenpartei wäre es praktisch ver-
unmöglicht, in ihrer Beweiseingabe allfällige Gegenbeweismittel zu nennen, wenn
sie erst mit dem Beweisabnahmebeschluss erfahren würde, zu welchen weiteren
Sachumständen die andere Partei Beweismittel offeriert hat, welche abzunehmen
seien. Sind wie vorliegend bereits im Hauptverfahren von den Parteien solche
Sachumstände genannt und offenbar auch bestritten worden (vgl. KG act. 2, Erw.
4.3, S. 21), erscheint das oben beschriebene Vorgehen nicht mit § 133 ZPO ver-
einbar, wonach über erhebliche streitige Tatsachen Beweis zu erheben ist, und
auch nicht mit § 136 ZPO, wonach in diesem Fall ein förmliches Beweisverfahren
zu eröffnen ist. Es liegt somit eine Verletzung eines wesentlichen Verfahrens-
grundsatzes gemäss § 281 Ziff. 1 ZPO vor.
3.1 Weiter erscheint vorliegend auch die Rüge der Beschwerdeführerin be-
rechtigt, wonach die Vorinstanz jedenfalls implizit zum Ausdruck gebracht habe,
dass sie wesentliche Umstände, die im Hauptverfahren konkret behauptet worden
waren, letztlich als unbeweisbar betrachtet und deshalb auf die Durchführung ei-
nes vollständigen Beweisverfahrens verzichtet habe. So sei die Vorinstanz von
fehlenden "beweismässig gesicherten Kenntnissen" hinsichtlich des Verhaltens
der Beteiligten nach Abschluss des Kaufvertrages ausgegangen und habe eine
antizipierte Beweiswürdigung vorgenommen, ohne der Beschwerdeführerin die
Möglichkeit zu eröffnen, ihre Beweisofferten abschliessend zu nennen (KG act. 1,
S. 12 f.).
3.2 Im Rahmen der Auslegung der erteilten Vollmacht nach dem Vertrauen-
sprinzip, d.h. wie diese nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den ge-
samten Umständen verstanden werden durfte und musste, hat die Vorinstanz an-
genommen, über das Verhalten der Beteiligten nach Abschluss des Kaufvertrages
bestünden keine beweismässig gesicherten Kenntnisse. Es sei bestritten, dass
der Kaufpreis an G. H. bezahlt worden sei. Es stehe auch nicht fest, dass eine

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Reklamation ausgeblieben sei. Ebenso wenig sei eine behauptete Vereinbarung
betreffend Renovationskosten bekannt (KG act. 2, S. 21 f.). Die Vorinstanz ging
bezüglich dieser Sachumstände von der Unbewiesenheit aus, ohne dass darüber
ein förmliches Beweisverfahren im Sinne von §§ 136 ff. ZPO eröffnet und den
Parteien Gelegenheit geboten worden wäre, ihre Beweismittel abschliessend zu
nennen. Damit hat die Vorinstanz wiederum einen wesentlichen Verfahrens-
grundsatz gemäss § 281 Ziff. 1 ZPO verletzt.
4. Zusammengefasst ist daher das Urteil der II. Zivilkammer des Oberge-
richts des Kantons Zürich vom 28. Juli 2006 aufzuheben und zur neuen Beurtei-
lung im Sinne der Erwägungen zurück zu weisen.
Bei diesem Ergebnis muss somit nicht weiter auf die Rüge der Beschwer-
deführerin eingegangen werden, wonach die Vorinstanz zu Unrecht von der Ver-
spätung ihrer mit der Stellungnahme zum Beweisergebnis eingereichten Urkun-
den und Beweismittelbezeichnungen ausgegangen sei (KG act. 1, S. 15), da den
Parteien nach Rückweisung des Verfahrens ohnehin Gelegenheit gegeben wer-
den muss, zu erheblichen bestrittenen Tatsachen ihre Beweismittel zu nennen.
Auch die Rüge der willkürlichen Beweiswürdigung zu den Urkunden OG act. 49/1-
6 (KG act. 1, S. 16) ist nicht weiter zu behandeln, da nach Durchführung des Be-
weisverfahrens eine neue Beweiswürdigung auf Grund aller abgenommenen Be-
weise getroffen werden muss.
Soweit die Beschwerdeführerin sodann rügt, das Urteil leide an einer unver-
tretbaren Auffassung, indem der üblichen Praxis im Grundstückverkehr jegliche
Erheblichkeit abgesprochen werde (KG act. 1,Punkt 20, S. 14), kann darauf oh-
nehin nicht eingetreten werden. Die Rüge, ob bei der normativen Auslegung ge-
mäss Art. 2 ZGB eine solche allfällige Praxis zu beachten wäre, hätte beim Bun-
desgericht mit eidgenössischer Berufung geltend gemacht werden können und ist
somit der Prüfung durch das Kassationsgericht entzogen (§ 285 ZPO).

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IV.
Ausgangsgemäss werden die neu in den Prozess eingetretenen Beschwer-
degegner im Beschwerdeverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (§§ 64
Abs. 2 und 68 ZPO), nachdem deren Rechtsvorgänger die Abweisung der Be-
schwerde beantragt hatte (KG act. 10, S. 2)
Das Gericht beschliesst:
1. Vom Parteiwechsel auf Seiten des Klägers und Beschwerdegegners wird
Vormerk genommen und im Rubrum werden anstelle von K. L., geb. ..., von
..., als Willensvollstrecker im Nachlass von G. H., gestorben am ..., whft. in
I., neu als Beschwerdegegner aufgeführt:
"1.C. D., geboren..., von..., whft. ...,
2. E. D., geboren..., von..., whft. ...,"
1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt F.."
2. In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 28. Juli 2006 aufgehoben und die
Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 3'000.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 559.-- Schreibgebühren,
Fr. 418.-- Zustellgebühren und Porti.
4. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden den Beschwerdegegnern auf-
erlegt.

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5. Die Beschwerdegegner werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 4'000.-- (inkl.
MWSt.) zu entrichten.
6. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert beträgt Fr. 80'750.--.
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich, das Bezirksgericht M. (CG010038), sowie an das
Schweizerische Bundesgericht, je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Die juristische Sekretärin: