zh_kassationsgericht · AA040125 · 2004-11-26 · de
Grundsätze des Beschwerdeverfahrens


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA040125/U/mb
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Robert Karrer,
Alfred Keller, Karl Spühler und Reinhard Oertli sowie der Sekretär
Roland Götte
Zirkulationsbeschluss vom 26. November 2004
in Sachen
A. Immobilien AG,
Klägerin, Rekursgegnerin, Anschlussrekurrentin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt X.
gegen
B.,
Beklagter, Rekurrent, Anschlussrekursgegner und Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Y.
betreffend
Ausweisung / Kündigungsschutz
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 22. Juli 2004 (NL040066/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I .
1. Mit Vertrag vom 14. Mai 2002 mietete B. (Beschwerdegegner) von
der A. Immobilien AG (Beschwerdeführerin) einen 5-Zimmer-Hausteil in Meilen
(ER act. 6/1). Dieses Mietverhältnis wurde von der Beschwerdeführerin gestützt
auf Art. 257f OR ein erstes Mal am 30. Oktober per 30. November 2003 und ein
zweites Mal am 25. November per 31. Dezember 2003 gekündigt (ER act. 6/9
bzw. 6/18). Sodann erfolgte eine dritte Kündigung am 8. Dezember 2003 per 31.
Januar 2004 - diesmal gestützt auf Art. 257d OR (ER act. 6/20).
2. Nachdem diese Kündigungen vom Beschwerdegegner bei der
Schlichtungsstelle in Mietsachen mit Eingaben vom 27. November bzw.
22. Dezember 2003 angefochten worden waren (ER act. 10/1 bzw. act. 11/1 und
5), stellte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 9. Januar 2004 ein Auswei-
sungsbegehren beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes
Meilen (ER act. 1), worauf die Schlichtungsstelle die bei ihr hängigen Verfahren
an den Einzelrichter überwies (ER act. 3 und 4).
Mit einzelrichterlicher Verfügung vom 3. März 2004 wurde das Kündi-
gungsschutzbegehren des Beschwerdegegners abgewiesen und der von der Be-
schwerdeführerin beantragte Ausweisungsbefehl erteilt (ER act. 19).
3. Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerdegegner Rekurs und
stellte dabei den Antrag, es seien der einzelrichterliche Entscheid aufzuheben und
die drei Kündigungen als missbräuchlich bzw. ungültig zu erklären (OG act. 1
S. 2). In ihrer Rekursantwort vom 24. Mai 2004 beantragte die Beschwerdeführe-
rin die Abweisung des Rekurses; gleichzeitig erhob sie Anschlussrekurs und ver-
langte eine Erhöhung der vom Einzelrichter zugesprochenen Prozessentschädi-
gung (OG act. 13 S. 2). In seiner Stellungnahme zum Anschlussrekurs beantragte
der Beschwerdegegner die Abweisung desselben und stellte gleichzeitig ein Ge-

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such um Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung bzw. Rechtsverbeistän-
dung (OG act. 19).
In Gutheissung des Rekurses wurde die einzelrichterliche Verfügung
vom 3. März 2004 aufgehoben und die Ungültigkeit der erwähnten Kündigungen
festgestellt; das Ausweisungsbegehren wurde abgewiesen (OG act. 24 = KG
act. 2). Die Beschwerdeführerin wurde für die Verfahren vor beiden Instanzen ko-
sten- und entschädigungspflichtig erklärt, und der Anschlussrekurs und das Ar-
menrechtsgesuch des Beschwerdegegners wurden als gegenstandslos betrachtet
(KG act. 2 S. 7).
4. Mit Eingabe vom 24. August 2004 hat die Beschwerdeführerin gegen
den Rekursentscheid fristgerecht kantonale Nichtigkeitsbeschwerde erhoben; sie
verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Bestätigung der
einzelrichterlichen Verfügung bzw. die Rückweisung an die Vorinstanz zur Neu-
beurteilung (KG act. 1 S. 2). Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung ver-
zichtete (KG act. 8), verlangt der Beschwerdegegner die Abweisung der Be-
schwerde und ersucht sodann um Gewährung der unentgeltlichen Prozessfüh-
rung bzw. Rechtsverbeiständung für das Kassationsverfahren (KG act. 9 S. 2).
II.
1.1 Bezugnehmend auf die Kündigung vom 30. Oktober 2003 wird in
der Beschwerdeschrift zunächst Folgendes ausgeführt:
Das Obergericht habe diese Kündigung als ungültig qualifiziert, weil der
Umstand, dass die Übergabe der vom Beschwerdegegner geschlossenen Unter-
mietverträge - und somit die Bekanntgabe der Untermietkonditionen - erst am
31. Oktober 2003, statt wie verlangt am 29. Oktober 2003 stattgefunden habe,
keine so schwerwiegende Pflichtverletzung bedeute, welche eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse, umso weniger als sich die
Beschwerdeführerin für die Bedingungen der Untermietverhältnisse längere Zeit
gar nicht interessiert habe (KG act. 1 S. 3/4).

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Diese Ansicht - so die Beschwerdeführerin - beruhe auf einer unvoll-
ständigen Sachverhaltsannahme, denn der Umstand, dass der Beschwerdegeg-
ner die nicht benützten Zimmer seit Mietantritt an Dritte untervermietet habe, ohne
jemals um Zustimmung ersucht zu haben, bleibe unberücksichtigt. Als der Be-
schwerdegegner wegen seiner Weigerung, die damals bestehenden Untermiet-
konditionen bekannt zu geben, mit Schreiben vom 30. September 2003 aufgefor-
dert worden sei, die Untermieten bis zum 20. Oktober 2003 aufzuheben, sei er
dieser Aufforderung nicht nur nicht nachgekommen, sondern habe vielmehr wie-
derum ohne entsprechende Zustimmung neue Mietverträge abgeschlossen.
Schon dieser Umstand - so die Beschwerdeführerin weiter - hätte sie zur Kündi-
gung berechtigt, doch habe sie den moderaten Weg gewählt und dem Beschwer-
degegner nochmals eine Notfrist gesetzt, um die neuen und bekannten Unter-
mietkonditionen offenzulegen. Gesamthaft sei der Beschwerdegegner mit der Be-
kanntgabe der Untermietkonditionen seit dem 26. Juli 2003 und mit der Aufhe-
bung der nicht bewilligten Untermieten seit dem 20. Oktober 2003 in Verzug. Die
Kündigung sei in Berücksichtigung dieser und der ganzen Entwicklung und nicht
nur wegen der Nichteinhaltung der zweitägigen Frist erfolgt. Indem sich das
Obergericht bei der Frage nach der Gültigkeit der Kündigung lediglich auf diesen
letzten Punkt beschränkt habe, habe es den Nichtigkeitsgrund von § 281 Ziff. 2
evtl. 3 ZPO gesetzt, denn es habe sich mit ihrem Parteivorbringen in Widerspruch
gesetzt und dabei eine Aktenwidrigkeit begangen. Eventualiter habe das Oberge-
richt nicht in Würdigung aller bekannten Umstände entschieden und damit klares
Recht verletzt. Sodann habe es wesentliche Gesichtspunkte grundlos unberück-
sichtigt gelassen und daher seinen Ermessensspielraum missbraucht bzw. über-
schritten (KG act. 1 S. 3-5).
1.2 a) Aus der Natur des Beschwerdeverfahrens, das keine Fortset-
zung des Verfahrens vor dem Sachrichter darstellt, folgt, dass sich der Nichtig-
keitskläger konkret mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und den
behaupteten Nichtigkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweisen muss
(§ 288 Ziff. 3 ZPO). In der Beschwerdebegründung sind insbesondere die ange-
fochtenen Stellen des vorinstanzlichen Entscheides zu bezeichnen und diejenigen
Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen an-

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zugeben. Es ist nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten
nach den Grundlagen des geltend gemachten Nichtigkeitsgrundes zu suchen.
Wer die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich rügt, muss in der Be-
schwerde genau darlegen, welche tatsächlichen Annahmen des angefochtenen
Entscheides auf Grund welcher Aktenstellen willkürlich sein sollen. Wird Akten-
widrigkeit einer tatsächlichen Annahme behauptet, so sind ebenfalls die Be-
standteile der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweis-
würdigung einbezogen worden sein sollen, genau anzugeben. Wer vorbringt, an-
gerufene Beweismittel seien nicht abgenommen worden, hat zu sagen, wo und zu
welchen Behauptungen er sich auf diese berufen hat (ZR 81 Nr. 88 Erw. 6;
Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A.,
Zürich 1997, N 4 zu § 288; Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton
Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 72 f.; von Rechenberg, Die Nichtigkeitsbe-
schwerde in Zivil– und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zürich 1986,
S. 16 ff.).
b) Indem die Beschwerdeführerin vorbringt, das Obergericht sei von ei-
ner unvollständigen Sachverhaltsannahme ausgegangen, als es bei der Beurtei-
lung der Rechtmässigkeit der Kündigung vom 30. Oktober 2003 nicht alle im
Parteivorbringen erwähnten Kündigungsgründe berücksichtigt habe, wirft sie der
Vorinstanz sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Auf diese
Rüge ist nach dem oben Gesagten jedoch nur schon deshalb nicht einzutreten,
weil der Beschwerdeschrift nicht entnommen werden kann, an welcher Stelle im
vorinstanzlichen Verfahren die angeblich nicht berücksichtigten Kündigungsmoti-
ve vorgebracht worden seien.
2.1 Ebenfalls im Zusammenhang mit der Kündigung vom 30. Oktober
2003 bringt die Beschwerdeführerin weiter Folgendes vor:
Das Obergericht führe aus, die Untermietverhältnisse seien vor dem
26. Juli 2003 kein Thema gewesen, was darauf schliessen lasse, dass sie sich für
die Untermietbedingungen gar nicht interessiert habe. Weiter halte es fest, im
Schreiben vom 26. Juli 2003 sei es im Wesentlichen um einen Wassereinbruch
und eine damit zusammenhängende Wohnungsbesichtigung gegangen und die

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Untermiete sei erst am Schluss des Schreibens thematisiert worden, was eben-
falls den Eindruck erwecke, dass die Untermietverhältnisse für sie keine grosse
Rolle gespielt hätten (KG act. 1 S. 5).
Sie - so die Beschwerdeführerin weiter - sei vom Beschwerdegegner
jedoch gar nie über die Untermietverhältnisse informiert worden und habe vor
dem Anruf der Einwohnerkontrolle im Sommer 2003 gar keine Kenntnis von den-
selben gehabt, weshalb die Tatsache, dass die Untermietverhältnisse bis zum
26. Juli 2003 kein Thema gewesen seien, keineswegs auf ein Desinteresse
schliessen lasse. Auf diesen Umstand habe sie in der erstinstanzlichen Verhand-
lung in nicht zu überbietender Deutlichkeit hingewiesen, und ihr Standpunkt sei
denn auch in das erstinstanzliche Urteil eingeflossen. Im Rekursverfahren habe
sie nichts anderes ausgeführt und die Behauptung des Beschwerdegegners, wo-
nach sie trotz Kenntnis der Untermietverhältnisse bis zum 26. Juli 2003 nichts
unternommen habe, wiederholt bestritten. Aufgrund der anders lautenden Ausfüh-
rungen des Beschwerdegegners hätte das Obergericht zur Frage des Zeitpunktes
der Kenntnisnahme ein Beweisverfahren durchführen müssen, was es in Verlet-
zung eines wesentlichen Verfahrensgrundsatzes i.S.v. § 281 Ziff. 1 ZPO nicht
getan habe. Vielmehr habe es diese beweisbedürftige Tatsache als erwiesen er-
achtet, obwohl die Akten darüber keinen Aufschluss geben würden, womit der
angefochtene Entscheid auf einer aktenwidrigen und willkürlichen Annahme i.S.v.
§ 281 Ziff. 2 ZPO basiere.
Sodann lasse der Umstand, dass das Untermietverhältnis erst am
Schluss des Schreibens vom 26. Juli 2003 thematisiert worden sei, keine beson-
deren Schlüsse zu; wenn das Obergericht dennoch darauf abstelle, überschreite
und missbrauche es sein Ermessen, weshalb subeventualiter auch der Nichtig-
keitsgrund von § 281 Ziff. 3 ZPO gegeben sei (KG act. 1 S. 5/6).
2.2 Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, das Obergericht ge-
he in aktenwidriger bzw. willkürlicher Weise davon aus, dass sie (bereits vor dem
Telefonat mit der Einwohnerkontrolle im Sommer 2003) um die Untermietverhält-
nisse gewusst habe, ist auf die Rüge gemäss den Ausführungen unter Ziff. II.1.2.a
vorstehend nur schon deshalb nicht einzutreten, weil der Beschwerdeschrift nicht

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entnommen werden kann, an welcher Stelle die Vorinstanz diese Feststellung
überhaupt getroffen haben soll. Für die Behauptung, der Zeitpunkt der Kenntnis-
nahme der Untermietverhältnisse sei zwischen den Parteien umstritten gewesen,
werden ebenfalls keine Belegstellen genannt, so dass auch auf die Rüge, wonach
die Vorinstanz angesichts der divergierenden Parteidarstellungen ein Beweisver-
fahren hätte durchführen müssen, nicht einzutreten ist.
Nach dem unter Ziff. II.1.2.a vorstehend Gesagten genügt es im Rah-
men des Beschwerdeverfahrens sodann nicht, eine Schlussfolgerung der Vorin-
stanz lediglich als willkürlich zu bezeichnen, ohne konkret darzulegen, worin die
Willkür zu sehen sei. Damit ist auf den Vorwurf der Beschwerdeführerin, wonach
der Umstand, dass die Untermietverhältnisse erst am Schluss des Schreibens
vom 26. Juli 2003 thematisiert worden seien, entgegen der Ansicht der Vorinstanz
keine besonderen Schlüsse (hinsichtlich eines Desinteresses) zulasse, nicht ein-
zutreten.
3.1 Die Beschwerdeführerin nimmt sodann Bezug auf die Kündigung
vom 25. November 2003 und bringt dazu zunächst Folgendes vor:
Das Obergericht habe im letzten Satz von Ziff. 1 der weiteren Bestim-
mungen der beiden Untermietverträge, wonach ein Besuch von nächsten Ver-
wandten pro Jahr nur maximal zwei Wochen erlaubt sei, keine Missbräuchlichkeit
gesehen. Dabei sei es davon ausgegangen, dass eine Bestimmung über die
"Unterbringung" von Verwandten in dieser Form erlaubt sei (KG act. 1 S. 7).
Dieser Überlegung liege insofern eine falsche Annahme zugrunde, als
in Ziff. 1 nicht von "Unterbringung", sondern von "Besuch" die Rede sei. Mit "Be-
such" sei nicht die ständige Aufnahme eines Gastes im Zimmer tags- und nachts-
über, sondern ganz allgemein jede Visite gemeint. Der Untermietvertrag schränke
den erlaubten Verkehr auf nächste Verwandte und in der Summe auf maximal 2
Wochen ein, was unhaltbar sei. Die eigenwillige Interpretation des Obergerichtes
von Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen stehe in Widerspruch zum Inhalt des Un-
termietvertrages. Allenfalls habe es eine beweiswürdige Tatsache fälschlicherwei-
se als gegeben angenommen und eventualiter einen wesentlichen Verfahrens-

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grundsatz verletzt, indem es nicht von der Fragepflicht Gebrauch gemacht habe,
um den von den Parteien in Ziff. 1 gewollten Sinn zu ermitteln, eventualiter indem
es bei (gemeint ist wohl: trotz) unterschiedlicher Interpretation kein Beweisverfah-
ren durchgeführt habe (KG act. 1 S. 7).
3.2 Hinsichtlich des Vorwurfs, das Obergericht habe Ziff. 1 der weiteren
Bestimmungen zum Untermietvertrag falsch interpretiert, ist festzuhalten, dass die
objektivierte Vertragsauslegung eine Rechtsfrage darstellt, welche vom Bundes-
gericht mit freier Kognition geprüft werden kann (Vogel/Spühler, Grundriss des Zi-
vilprozessrechts, 7. A., Bern 2001, Kap. 13 N 166; von Rechenberg, a.a.O.,
S. 41). Damit ist auf diese Rüge bereits aufgrund der Subsidiarität der kantonalen
Nichtigkeitsbeschwerde (§ 285 ZPO) nicht einzutreten.
Soweit die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend macht, die Vorin-
stanz hätte hinsichtlich des tatsächlichen Willens der Parteien ein Beweisverfah-
ren durchführen müssen, ist auf die Rüge ebenfalls nicht einzutreten, da der Be-
schwerdeschrift nicht entnommen werden kann, an welcher Stelle die Parteien
welche unterschiedlichen Behauptungen angebracht hätten (vgl. dazu die Ausfüh-
rungen unter Ziff. II.1.2.a vorstehend).
4.1 Ebenfalls im Zusammenhang mit der Kündigung vom
25. November 2003 bringt die Beschwerdeführerin schliesslich Folgendes vor:
Das Obergericht führe aus, dass die beiden Untermieter für die Benüt-
zung von zwei von fünf Zimmern zusammen etwas weniger als die Hälfte des ge-
samten Mietzinses bezahlen würden, was keine erhebliche finanzielle Schlechter-
stellung der Untermieter bedeute, womit die Untermietbedingungen nicht als
missbräuchlich zu gelten hätten (KG act. 1 S. 8).
Dieser Überlegung liege eine aktenwidrige Annahme i.S.v. § 281 Ziff. 2
ZPO zugrunde, denn das Obergericht gehe von der irrigen Vorstellung aus, dass
das streitgegenständliche Objekt über fünf Zimmer plus zusätzlich weitere ge-
meinsam benützte Nebenräume verfüge. Dies treffe nicht zu, denn das Mietobjekt
verfüge vielmehr über vier im ausschliesslichen Gebrauchszweck verwendete

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Zimmer plus Nebenräume wie Küche, Bad, separates WC, Eingang und Keller-
raum. Das fünfte Zimmer sei ein gemeinsam genütztes Esszimmer, womit die
Untermieter zwei von vier Zimmern benützt hätten (KG act. 1 S. 8).
Eine weitere Aktenwidrigkeit liege darin, dass die Vorinstanz beim Ver-
gleich der Untermiete zur Hauptmiete von gleich grossen Räumen und damit ei-
nem (Flächen-)Verhältnis von 2 zu 5 bzw. 4 ausgehe. Die beiden untervermiete-
ten Zimmer würden jedoch lediglich eine Fläche von 10m2 bzw. 16m2 aufweisen,
was zusammen 36.1% bzw. einem Drittel der Gesamtfläche der vier Zimmer von
72m2 entspreche. Der Umstand, dass die beiden Untermieter für dieses Drittel
fast die Hälfte des Mietzinses bezahlen würden, werde gar nicht oder nicht genü-
gend gewürdigt, worin eine Ermessensüberschreitung und somit die Verletzung
klaren materiellen Rechts i.S.v. § 281 Ziff. 3 ZPO zu sehen sei (KG act.1 S. 8/9).
Sodann lasse das Obergericht beim Vergleich der Mietzinse den Um-
stand ausser Acht, dass im Gesamtmietzins von Fr. 2'680.-- auch der Mietzins für
den vom Beschwerdegegner ausschliesslich benützten Parkplatz in der Höhe von
Fr. 100.-- enthalten sei. Korrekterweise - so die Beschwerdeführerin - hätte man
beim Vergleich folglich von einem korrigierten Gesamtmietzins von Fr. 2'580.--
ausgehen müssen, worauf sie ausdrücklich hingewiesen habe. Dieser Umstand
sei insofern von Bedeutung, als sich unter Beachtung dieses korrigierten Ge-
samtmietzinses und anhand des Flächenanteils von 36.1% ein Untermietzins von
Fr. 931.60 ergäbe, womit die beiden Untermieter, welche in Tat und Wahrheit
gemeinsam Fr. 1'250.- bezahlen würden, Fr. 380.40 zuviel bezahlen würden. Aus
diesem Grund stehe die Aussage der Vorinstanz, wonach die beiden Untermieter
zusammen etwas weniger als die Hälfte bezahlen würden, im Widerspruch zu den
Akten. Allenfalls - so die Beschwerdeführerin - hätte darüber ein Beweisverfahren
geführt werden müssen; der Entscheid leide an einem Mangel i.S.v. § 281 Ziff. 2,
evtl. Ziff. 1, subevtl. Ziff. 3 ZPO (KG act. 1 S. 9).
Schliesslich sei es unstatthaft, dass das Obergericht die beiden Unter-
mietverhältnisse gemeinsam geprüft habe. Vielmehr hätte - so die Beschwerde-
führerin - jeder Untermietzins einzeln mit dem Gesamtmietzins verglichen werden
müssen. Ein solches Vorgehen dränge sich auf, ansonsten ein günstiger Unter-

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mietzins des einen Untermieters einen übersetzten Untermietzins des anderen
kompensieren könne. Dem Vermieter müsse es erlaubt sein, bei Bestehen ver-
schiedener Untermietverhältnisse einen einzelnen Untermietvertrag als miss-
bräuchlich abzulehnen, selbst wenn der Mieter gesamthaft keinen übermässigen
Ertrag erziele. Indem die Vorinstanz insbesondere eine nähere Betrachtung der
Untervermietung des kleinen Zimmers zu Fr. 550.-- unterlassen habe, habe sie ihr
Ermessen missbraucht bzw. überschritten. Der Entscheid beruhe auf einer Verlet-
zung klaren materiellen Rechts i.S.v. § 281 Ziff. 3 ZPO, eventualiter liege eine
Aktenwidrigkeit i.S.v. § 281 Ziff. 2 ZPO vor (KG act. 1 S. 9/10).
4.2 Auf den Vorwurf, wonach das Obergericht in aktenwidriger Weise
von fünf statt nur vier Zimmern ausgegangen sei, ist schon deshalb nicht einzu-
treten, weil die Beschwerdeführerin keine Aktenstellen nennt, welche diese Be-
hauptung belegen würden (vgl. dazu die Ausführungen unter Ziff. II.1.2.a vorste-
hend). Überdies ist ohnehin nicht einzusehen, inwiefern sich die angeblich akten-
widrige Annahme betreffend fünf Zimmer zu Ungunsten der Beschwerdeführerin
ausgewirkt haben sollte (zum Erfordernis der Erheblichkeit des gerügten Mangels
vgl. von Rechenberg, a.a.O., S. 23 ff.).
Ebenso nicht einzutreten ist auf die Rüge, wonach die Vorinstanz
fälschlicherweise von gleich grossen Zimmern bzw. von einem falschen Verhältnis
von Untermietfläche und Gesamtmietfläche ausgegangen sei, werden doch auch
hier keine Belegstellen zitiert, anhand welcher sich die Behauptung der Be-
schwerdeführerin überprüfen liesse.
Soweit der Vorinstanz vorgeworfen wird, sie gehe in aktenwidriger
Weise davon aus, dass die beiden Untermieter zusammen etwas weniger als die
Hälfte des Gesamtmietzinses bezahlen würden, fehlen ebenfalls entsprechende
Aktenzitate. Im Übrigen wäre diese Rüge ohnehin abzuweisen, denn selbst wenn
die Angaben der Beschwerdeführerin (Untermietzins total Fr. 1'250.--; Gesamt-
mietzins Fr. 2'580.--) zutreffend sein sollten, könnte die Aussage der Vorinstanz
dennoch nicht als aktenwidrig oder willkürlich bezeichnet werden.

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Die Frage, ob zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit i.S.v. Art. 262
Abs. 2 lit. b OR jedes Untermietverhältnis separat zu betrachten ist, ist eine sol-
che des materiellen Bundesrechts, welche vom Bundesgericht frei geprüft werden
kann. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Vorinstanz habe fälschli-
cherweise nur eine gesamthafte Betrachtung vorgenommen, ist auf die Rüge folg-
lich aufgrund der Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde (§ 285
ZPO) nicht einzutreten.
III.
1. Zusammengefasst ist auf die Beschwerde nicht einzutreten; aus-
gangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig
(§ 64 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 68 Abs. 1 ZPO).
2. Nachdem die Kosten des vorliegenden Verfahrens von der Be-
schwerdeführerin zu tragen sind, ist das Gesuch des Beschwerdegegners um
Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung als gegenstandslos geworden
abzuschreiben.
Über dessen Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsver-
treters ist im Hinblick auf § 89 ZPO jedoch zu entscheiden: Zur Begründung sei-
nes Gesuches verweist der Beschwerdegegner in seiner Beschwerdeantwort auf
seine Eingabe ans Obergericht vom 28. Juni 2004 und die dazugehörigen Beila-
gen (KG act. 9 S. 6, mit Verweis auf OG act. 21 bzw. 22/1-6). In dieser Eingabe
machte der Beschwerdegegner geltend, sein steuerbares Vermögen habe Ende
2003 Fr. 26'000.-- betragen (OG act. 21 S. 4, mit Verweis auf die provisorische
Steuerrechnung vom 21. Mai 2003 [OG act. 22/6]). Auch wenn es zutreffen sollte,
dass von diesem Betrag nur noch Fr. 11'500.-- übrig sind (vgl. Ausführungen des
Beschwerdegegners in OG act. 21 S. 4), so wäre er mit diesem - wenn auch nicht
sehr umfangreichen - Vermögen durchaus in der Lage, seine Anwaltskosten für
das vorliegende Verfahren selbst zu tragen, soweit diese nicht ohnehin von der
Gegenseite entschädigt werden. Aus diesem Grunde ist das Gesuch um Bestel-
lung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters mangels Mittellosigkeit i.S.v. § 84
i.V.m. 87 ZPO abzuweisen.

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Das Gericht beschliesst:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Das Gesuch des Beschwerdegegners um Gewährung der unentgeltlichen
Prozessführung wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
Sein Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters wird ab-
gewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:
Fr. 800.-- ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 285.-- Schreibgebühren,
Fr. 133.-- Zustellgebühren und Porti.
4. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt.
5. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 1'000.-- (inkl.
MwSt) zu entrichten.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich, den Einzelrichter im summarischen Verfahren des Be-
zirksgerichts Meilen, je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: