zh_kassationsgericht · AA090146 · 2010-01-15 · de
Kantonales Beschwerdeverfahren,Novenrecht


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA090146/U/mum
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Herbert Heeb,
Vizepräsident, Andreas Donatsch, die Kassationsrichterin
Yvona Griesser und der Kassationsrichter Reinhard Oertli
sowie der juristische Sekretär Markus Nietlispach
Zirkulationsbeschluss vom 15. Januar 2010
in Sachen
1. X.,
...,
2. Y.,
...,
Beklagte, Rekurrenten und Beschwerdeführer
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. ____
gegen
Z.,
...,
Kläger, Rekursgegner und Beschwerdegegner
vertreten durch ____
betreffend
Ausweisung
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 16. September 2009 (NL090122/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I.
1. Mit undatiertem schriftlichem Vertrag mieteten die Beschwerdeführer (Be-
klagte und Rekurrenten) vom Beschwerdegegner (Kläger und Rekursgegner) Ge-
schäftsräumlichkeiten im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss sowie einen
Technikraum im 2. Untergeschoss der Liegenschaft A.-strasse 00 (Haus B.) in
Winterthur (ER act. 2/3). Nachdem der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer
2 mit Schreiben vom 16. März 2009 erfolglos aufgefordert hatte, ihm ausstehende
Mietzinse für die Monate Juli 2005 bis März 2009 im Betrag von insgesamt
Fr. 545'500.-- innerhalb von dreissig Tagen zu bezahlen (ER act. 2/4), kündigte er
den Mietvertrag gegenüber beiden Mietern mit (separaten) amtlichen Formularen,
datiert vom 22. April 2009, zufolge Zahlungsrückstands der Mieterschaft im Sinne
von Art. 257d OR per 31. Mai 2009 (ER act. 2/5/1 und 2/5/2). Soweit ersichtlich,
blieben die Kündigungen unangefochten.
2. Weil die Beschwerdeführer die Mieträumlichkeiten bis zum Kündigungs-
termin nicht geräumt und verlassen hatten, gelangte der Beschwerdegegner mit
Eingabe vom 12. Juni 2009 mit dem Begehren an die Einzelrichterin im summari-
schen Verfahren des Bezirkes Winterthur (Erstinstanz), die Beschwerdeführer
baldmöglichst aus den Mietobjekten auszuweisen (ER act. 1). Mit Verfügung vom
15. Juni 2009 erliess die Erstinstanz zunächst ohne vorgängige Anhörung der Be-
schwerdeführer einen Räumungsbefehl im Sinne von § 224 Abs. 1 ZPO (ER act.
3). Hiegegen erhoben die Beschwerdeführer unter dem 18. Juni 2009 fristgerecht
Einsprache (ER act. 5 und 7), worauf am 16. Juli 2009 die mündliche Hauptver-
handlung stattfand (vgl. ER Prot. S. 2 ff.). Mit Datum desselben Tages befahl die
Erstinstanz den Beschwerdeführern gestützt auf § 222 Ziff. 2 ZPO unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle, die Mieträumlichkeiten un-
verzüglich ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen. Zugleich wurde das
Stadtammannamt Wintertur-Stadt angewiesen, den Ausweisungsbefehl nach Ein-

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tritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Beschwerdegegners zu vollstrecken
(ER act. 10 = OG act. 2 = OG act. 9).
3. Gegen den erstinstanzlichen Räumungsbefehl rekurrierten die Beschwer-
deführer am 3. August 2009 rechtzeitig mit dem Antrag auf Aufhebung der einzel-
richterlichen Verfügung und Abweisung des Ausweisungsbegehrens (OG act. 1),
wobei sie ihre Rekursbegründung mit Eingabe vom 18. August 2009 ergänzten
(OG act. 15). Nachdem sie die ihnen mit Beschluss vom 4. August 2009 (OG act.
6) auferlegte Prozesskaution von Fr. 13'500.-- innert (erstreckter) Frist geleistet
hatten (OG act. 11, 13 und 18) und der Beschwerdegegner die ihm angesetzte
Frist zur Erstattung der Rekursantwort unbenützt hatte verstreichen lassen (vgl.
OG act. 19 und 20), beschloss die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons
Zürich (Vorinstanz) am 16. September 2009, den Rekurs in Bestätigung der be-
zirksrichterlichen (Ausweisungs-)Verfügung sowie unter Erneuerung des Vollstre-
ckungsbefehls unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen
(OG act. 21 = KG act. 2).
4. Gegen diesen den Beschwerdeführern am 17. September 2009 zugestell-
ten (OG act. 22/1), als (im summarischen Verfahren ergangener) Rekursent-
scheid ohne weiteres beschwerdefähigen (vgl. § 281 ZPO und Frank/Sträuli/
Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997,
N 9 f. zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil- und
Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zürich 1986, S. 4 f.; s.a. Spühler/
Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999,
S. 62) Erledigungsbeschluss richtet sich die vorliegende, vom 19. Oktober 2009
datierte, gleichentags zur Post gegebene und damit rechtzeitig (vgl. § 287 ZPO
und §§ 191-193 GVG) erhobene Nichtigkeitsbeschwerde (KG act. 1). Darin bean-
tragen die Beschwerdeführer, den vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich auf-
zuheben und – im Sinne eines neuen Sachentscheids (§ 291 Satz 2 ZPO) – das
Ausweisungsbegehren abzuweisen (KG act. 1 S. 2).
Mit Präsidialverfügung vom 20. Oktober 2009 (KG act. 4) wurden die vorin-
stanzlichen Akten beigezogen (s.a. KG act. 3 und 7), der Beschwerde antrags-
gemäss (vgl. KG act. 1 S. 2) aufschiebende Wirkung verliehen und den Be-

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schwerdeführern eine Prozesskaution von Fr. 22'000.-- auferlegt, welche innert
(erstreckter) Frist geleistet wurde (vgl. KG act. 11 und 13). Die Vorinstanz hat
ausdrücklich auf Vernehmlassung (KG act. 8) und der Beschwerdegegner auf
Beantwortung der Beschwerde verzichtet, wobei Letzterer in seiner diesbezügli-
chen Eingabe vom 27. Oktober 2009, die den Beschwerdeführern unter dem
20. November 2009 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde (vgl. KG act. 14 und
15/1), auf den Entscheid der Vorinstanz verweist, deren gründlicher Beurteilung er
sich vorbehaltlos anschliesse (KG act. 10). Weitere Stellungnahmen sind nicht
eingegangen.
II.
1. Die Vorinstanz verwarf in ihrer Entscheidbegründung zunächst jene be-
klagtischen Einwände, mit denen die Beschwerdeführer formelle Mängel bei der
Ansetzung der Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR sowie bei den darauffol-
genden Kündigungen durch den Beschwerdegegner geltend gemacht hatten (KG
act. 2 S. 3-5, Erw. 3). Alsdann befasste sie sich einlässlich und im Einzelnen mit
den Vorbringen, mit welchen die Beschwerdeführer den vom Beschwerdegegner
geltend gemachten Mietzinsausstand von Fr. 545'000.-- (recte: Fr. 545'500.--) ma-
teriell bestritten und gerügt hatten, dass der Ausstand nicht genau und richtig be-
zeichnet und der innert der Frist von Art. 257d Abs. 1 OR zu bezahlende Mietzins
daher nicht einwandfrei bestimmbar sei, was zur Nichtigkeit der gegen die Be-
schwerdeführer ausgesprochenen ausserordentlichen Kündigungen führe (KG
act. 2 S. 5-11, Erw. 4/a-d). Dabei gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, dass die
Beschwerdeführer auch mit ihren diesbezüglichen Einwendungen nicht durchzu-
dringen vermöchten; vielmehr sei davon auszugehen, dass der in der Zahlungs-
aufforderung genannte (ausstehende) Betrag zutreffend sei und die darauf ge-
stützten Kündigungen gültig erfolgt seien (KG act. 2 S. 11, Erw. 4/e). Dement-
sprechend sei der Rekurs unbegründet und unter Kostenfolgen zu Lasten der Be-
schwerdeführer abzuweisen (KG act. 2 S. 11, Erw. 5-6).

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2.a) Bevor im Einzelnen auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen ein-
gegangen wird, sind die Beschwerdeführer auf die besondere Natur des Be-
schwerdeverfahrens hinzuweisen. Dieses stellt keine (hier: drittinstanzliche) Fort-
setzung des Verfahrens vor dem Sachrichter (mit umfassender Prüfungsbefugnis
und Prüfungspflicht der Kassationsinstanz bezüglich des gesamten Prozessstof-
fes sowohl in rechtlicher wie auch tatsächlicher Hinsicht) dar. Zu prüfen ist viel-
mehr (allein), ob der angefochtene Entscheid aufgrund des bei der Vorinstanz ge-
gebenen Aktenstandes an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3
ZPO leidet. Dabei muss der behauptete Nichtigkeitsgrund in der Beschwerde-
schrift selbst nachgewiesen werden (§ 288 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO); gemäss § 290
ZPO werden lediglich die geltend gemachten Nichtigkeitsgründe überprüft (sog.
Rügeprinzip), und auch dies nur insoweit, als die Bestimmung von § 285 ZPO ei-
ne Beurteilung der behaupteten Mängel durch die Kassationsinstanz zulässt (vgl.
dazu nachstehende lit. b).
Um diesen ihm obliegenden Nachweis zu erbringen, hat sich ein Nichtig-
keitskläger konkret mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen,
den Entscheid tragenden Erwägungen auseinanderzusetzen und hierbei darzule-
gen, inwiefern diese mit einem Mangel im Sinne von § 281 ZPO behaftet seien.
Die blosse Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung
genügen hiefür nicht; es geht daher auch nicht an, solche zum integrierenden Be-
standteil der Beschwerde(begründung) zu erklären. Ebenso wenig lässt sich ein
Nichtigkeitsgrund rechtsgenügend dartun, indem in appellatorischer Weise bloss
die Richtigkeit der vorinstanzlichen Auffassung in Abrede gestellt und dieser die
eigene, abweichende Ansicht entgegengestellt wird. Vielmehr sind in der Be-
schwerdebegründung die angefochtenen Stellen des vorinstanzlichen Entscheids
genau zu bezeichnen und diejenigen Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtig-
keitsgrund ergeben soll, im Einzelnen anzugeben. So muss beispielsweise, wer
die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2
ZPO rügt, in der Beschwerde genau darlegen, welche wo (in den vorinstanzlichen
Erwägungen) getroffenen tatsächlichen Annahmen des angefochtenen Ent-
scheids aufgrund welcher (präzis zu nennenden) Aktenstellen willkürlich sein sol-
len. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen Annahme behauptet, so sind neben

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der bemängelten Stelle im angefochtenen Entscheid ebenfalls die Bestandteile
der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung
einbezogen worden sein sollen, genau anzugeben. Ebenso muss, wer einwendet,
bestimmte Vorbringen seien zu Unrecht nicht berücksichtigt oder behandelt wor-
den, sagen, wo (Aktenstelle) er diese vorgetragen hat. Schliesslich ist bei Beru-
fung auf § 281 Ziff. 1 ZPO hinreichend präzis aufzuzeigen, inwiefern welcher we-
sentliche Verfahrensgrundsatz verletzt worden bzw. worin ein verfahrensrechtli-
cher Mangel zu erblicken sei. Es ist mithin nicht Sache der Kassationsinstanz, in
den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend gemachten (oder
gar eines anderen möglichen) Nichtigkeitsgrundes zu suchen (einlässlich zum
Ganzen von Rechenberg, a.a.O., S. 16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.;
s.a. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO; RB 2002 Nr. 11). Erfüllt die
Beschwerde (als Ganzes) oder einzelne der darin erhobenen Rügen diese (als
Rechtsmittelvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfenden) Begründungsanfor-
derungen nicht, hat dies zur Folge, dass auf die Beschwerde oder die entspre-
chenden Vorbringen nicht eingetreten werden kann.
b) Mit Blick auf die Zulässigkeit der erhobenen Rügen bzw. die Prüfungsbe-
fugnis des Kassationsgerichts rechtfertigt sich ferner ein Hinweis auf § 285 ZPO.
Danach ist die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde unzulässig, soweit der ange-
fochtene Entscheid dem Weiterzug an das Bundesgericht unterliegt und dieses
mit freier Kognition überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliegt
(Grundsatz der Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde gegenüber
den bundesrechtlichen Rechtsmitteln).
Der vorinstanzliche Beschluss hat einen Rechtsstreit über ein dem Bundes-
privatrecht unterstehendes Rechtsverhältnis (Mietvertrag) zum Gegenstand und
unterliegt der (ordentlichen) Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG an
das Bundesgericht (vgl. hinten, Erw. III/2). Im Rahmen dieses Rechtsmittels über-
prüft das Bundesgericht (unter anderem) eine behauptete Verletzung von Bun-
desrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG). Folglich ist die Rüge der Verlet-
zung von (formellem oder materiellem) Bundesrecht, zu welchem insbesondere
auch die mietrechtlichen Bestimmungen des OR (und unter ihnen Art. 257d OR)

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gehören, nicht im kantonalen Kassationsverfahren, sondern mittels Beschwerde
in Zivilsachen beim Bundesgericht zu erheben (ZR 107 Nr. 79, Erw. 3/b; 107 Nr.
59, Erw. 3.1; 107 Nr. 21, Erw. II/5/b m.w.Hinw.; Reetz, Das neue Bundesgerichts-
gesetz unter besonderer Berücksichtigung der Beschwerde in Zivilsachen, SJZ
2007, S. 37). Das gilt auch im summarischen (Befehls-)Verfahren zur Handha-
bung klaren Rechts bei liquiden tatsächlichen Verhältnissen nach § 222 Ziff. 2
ZPO (Kass.-Nr. 94/462 vom 26.3.1995 i.S. R.c.Z., Erw. II/2) und auch dann, wenn
vor Kassationsgericht eine Verletzung klaren materiellen Bundesrechts (im Sinne
von § 281 Ziff. 3 ZPO) behauptet und damit sinngemäss die Rüge willkürlicher
Anwendung bundes(zivil)rechtlicher Vorschriften (Art. 9 BV) erhoben wird (vgl. ZR
105 Nr. 10, Erw. III/2; 106 Nr. 50, Erw. II/4/g/aa).
Anders verhält es sich nur, wenn geltend gemacht wird, der Summarrichter
sei zu Unrecht vom Vorliegen klaren (materiellen) Bundesrechts ausgegangen
(und habe deshalb zu Unrecht einen Sachentscheid gefällt, statt die Klage ge-
stützt auf § 226 ZPO von der Hand zu weisen). Diesfalls hat die Kassations-
instanz die Anwendung des materiellen Bundesrechts als (bundesrechtliche) Vor-
frage zur verfahrensrechtlichen Hauptfrage der richtigen Anwendung der kanto-
nalrechtlichen Bestimmungen über die sachliche Zuständigkeit des Befehlsrich-
ters zu prüfen (vgl. ZR 102 Nr. 16, Erw. II/2/b; 107 Nr. 13, Erw. III/4.5/c; s.a. Lie-
ber, Handhabung und Verletzung "klaren Rechts", in: Recht und Rechtsdurchset-
zung, Festschrift für Hans Ulrich Walder zum 65. Geburtstag, Zürich 1994,
S. 218/219; ferner auch RB 1987 Nr. 47). Diese Rüge wird in casu jedoch nicht
erhoben.
3. Mit der vorliegenden Beschwerde wird im Wesentlichen geltend gemacht,
der vorinstanzliche Entscheid beruhe (im Ergebnis) auf einer falschen Anwendung
von Art. 257d OR (KG act. 1 S. 3, Ziff. 4).
3.1. Zur Begründung verweisen die Beschwerdeführer einleitend (pauschal)
auf ihre Ausführungen in den Eingaben vom 3. und 18. August 2009 (OG act. 1
und 15), und sie erklären, vollumfänglich an diesen festzuhalten (KG act. 1 S. 3,
Ziff. 1). Mit einer derart allgemeinen Verweisung auf frühere Vorbringen lässt sich

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jedoch von vornherein kein Nichtigkeitsgrund nachweisen. Darauf ist nicht näher
einzugehen (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/2/a).
3.2.a) Sodann pflichten die Beschwerdeführer der Vorinstanz insoweit bei,
als gemäss herrschender Lehre und Praxis der Zahlungsrückstand in der Zah-
lungsaufforderung nach Art. 257d OR genau und richtig anzugeben sei. Sei der
abgemahnte Betrag dort falsch beziffert oder stehe er nicht zweifelsfrei fest, so
führe dies im Ergebnis zur Nichtigkeit der darauf gestützten ausserordentlichen
Kündigung. Die Nichtigkeit könne jederzeit geltend gemacht werden und sei vom
Richter von Amtes wegen zu beachten. Diese Auslegung von Art. 257d OR sei
unbestritten und entspreche daher klarem Recht im Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO.
Indem die Vorinstanz nicht von Amtes wegen geprüft habe, ob die Kündigung
"wegen Nichteinhaltung der Formvorschriften oder aus anderen Gründen" nichtig
sei, habe sie "betreffend die Frage der Nichtigkeit der Kündigung zusätzlich einen
wesentlichen Verfahrensgrundsatz verletzt" (KG act. 1 S. 3 f., Ziff. 2-4).
b) Dazu ist einerseits festzuhalten, dass die Beschwerdeführer den (zu all-
gemein gehaltenen) Vorwurf der Verletzung eines "zusätzlichen" wesentlichen
Verfahrensgrundsatzes nicht auf bestimmte Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid beziehen. Es bleibt daher unklar, gegen welche konkreten vorinstanzlichen
Ausführungen er sich überhaupt richtet. Deshalb kann insoweit schon mangels
rechtsgenügender Begründung nicht auf die Beschwerde eingetreten werden
(§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/2/a).
c) Andererseits hat die Vorinstanz die Frage der Nichtigkeit der Kündigung
entgegen den Vorbringen in der Beschwerdeschrift durchaus (einlässlich) geprüft
(und verneint; vgl. KG act. 2 S. 3 ff., Erw. 3-4). Insofern wäre der Einwand, die
Vorinstanz habe die ihr von Amtes wegen obliegende Prüfung dieser Frage unter-
lassen, auch materiell unbegründet. Der Sache nach machen die Beschwerdefüh-
rer mit dieser Rüge indessen eher geltend, die Kündigung sei in Missachtung der
Vorschrift von Art. 257d OR zu Unrecht nicht als nichtig, sondern als gültig be-
trachtet worden (vgl. auch KG act. 1 S. 6, Ziff. 12). Die damit aufgeworfene Frage
nach der Nichtigkeit bzw. Gültigkeit einer ausgesprochenen Kündigung des Miet-
verhältnisses wird aber vom Bundesrecht (OR) beherrscht und kann somit im

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Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen der freien bundesgerichtlichen Prüfung
unterbreitet werden (Art. 95 lit. a BGG). Folglich ist sie der kassationsgerichtlichen
Beurteilung entzogen und die Beschwerde insoweit, als damit eine Verletzung von
Art. 257d OR gerügt wird, auch unter dem Aspekt von § 285 ZPO unzulässig (vgl.
vorne, Erw. II/2/b). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass sich die Be-
schwerdeführer sinngemäss auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes
wegen (§ 57 ZPO) berufen: Kann ein bestimmter Mangel nämlich beim Bundes-
gericht gerügt werden, ist es nach gefestigter Praxis nicht möglich, daneben auch
noch an das Kassationsgericht zu gelangen mit der Rüge, es sei dadurch indirekt
auch eine kantonalrechtliche Vorschrift verletzt worden; insbesondere kann in Fäl-
len, die der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen, im kantonalen Beschwerde-
verfahren nicht geltend gemacht werden, die Pflicht zur Rechtsanwendung von
Amtes wegen gemäss § 57 ZPO sei verletzt, weil das Bundesrecht falsch ange-
wendet worden sei (RB 1980 Nr. 29; 1999 Nr. 64; Kass.-Nr. AA070079 vom 27.2.
2008 i.S. Z.c.S., Erw. II/2/b/aa; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 20 zu § 285
ZPO; Spühler/Vock, a.a.O., S. 61).
3.3. In der Hauptsache stützt sich die Beschwerde auf das Argument, die
Kündigung sei nichtig, weil der Zahlungsausstand im Zeitpunkt der Zahlungsfrist-
ansetzung (16. März 2009) weniger als die in der Zahlungsaufforderung (ER act.
2/4) genannten Fr. 545'500.-- betragen habe (KG act. 1 S. 4 ff., Ziff. 5 ff.).
3.3.1.a) Zur Begründung dieses Einwands bringen die Beschwerdeführer
einerseits vor, bereits vor Erstinstanz unwidersprochen behauptet zu haben, dass
sie im Jahre 2005 dem Beschwerdegegner Barzahlungen geleistet hätten. Mit
dem Vermerk "15'000.-- bar" auf der anlässlich der erstinstanzlichen Hauptver-
handlung eingereichten Forderungszusammenstellung bestätige der Beschwer-
degegner selber, dass zumindest eine Barzahlung von Fr. 15'000.-- erfolgt sei,
welche in dieser Zusammenstellung nicht berücksichtigt worden sei. Entgegen
vorinstanzlicher Ansicht handle es sich bei diesem Vorbringen nicht um ein No-
vum, seien Barzahlungen doch bereits vor Erstinstanz geltend gemacht worden
und handle es sich zudem um eine Behauptung, deren Richtigkeit sich (im Sinne
von § 115 Ziff. 2 ZPO) aus den Prozessakten ergebe. Unhaltbar, durch nichts be-

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legt und klar aktenwidrig seien sodann "die weiteren Ausführungen der Vorinstanz
zur Zahlung der CHF 15'000.00". Falsch sei insbesondere die vorinstanzliche Be-
hauptung, dass die Zahlung erst nach dem Erstellen der Zahlungsaufforderung
bzw. der Zahlungsfristansetzung vom 16. März 2009 erfolgt sein solle. Dazu fehle
jeglicher Hinweis. Gegenteils habe der Beschwerdegegner vor Erstinstanz ausge-
führt, dass die Beschwerdeführer seit Februar 2009 überhaupt keine Zahlung
mehr geleistet hätten. Der in der Zahlungsaufforderung aufgeführte Zahlungs-
rückstand sei aus diesem Grund um Fr. 15'000.-- zu hoch beziffert (KG act. 1
S. 4 f., Ziff. 7 f. m.Hinw. auf ER Prot. S. 2 und 7 sowie ER act. 9).
b) Die Beschwerdeführer zeigen auch in diesem Kontext nicht unter Angabe
der betreffenden Stellen im angefochtenen Beschluss auf, wo die Vorinstanz die
bemängelten Feststellungen getroffen hat bzw. welche vorinstanzlichen Erwä-
gungen sie mit ihrer Kritik beanstanden. Damit vermag die Beschwerde auch
diesbezüglich den formellen Anforderungen an die Begründung einer solchen
nicht zu genügen, weshalb auch insoweit nicht auf sie eingetreten werden kann
(§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/2/a).
c) Im Übrigen trifft es nicht zu, dass sich die Richtigkeit der Behauptung, die
Beschwerdeführer hätten dem Beschwerdegegner unter dem Titel Mietzinszah-
lung eine zusätzliche Barzahlung von Fr. 15'000.-- geleistet, die in der Zahlungs-
aufforderung bzw. Forderungszusammenstellung (über insgesamt Fr. 545'500.--)
nicht in Abzug gebracht worden sei, aus den Akten ergebe und diese Behauptung
deshalb kein unzulässiges Novum darstelle, sondern gemäss § 115 Ziff. 2 ZPO
(in Verbindung mit §§ 278 und 267 Abs. 1 ZPO) hätte berücksichtigt werden müs-
sen. So haben die Beschwerdeführer anlässlich der erstinstanzlichen Hauptver-
handlung zwar behauptet, dem Beschwerdegegner "vier bis sechs Monatsmiet-
zinsen bar in seinem Büro bezahlt" zu haben, ohne dabei jedoch konkrete Beträ-
ge zu nennen; auf entsprechende richterliche Nachfrage hin konnten sie auch
nicht sagen, welche Monatsbetreffnisse damit bezahlt worden seien (ER Prot.
S. 7; s.a. ER Prot. S. 5). Angesichts der Vagheit dieser Angaben, die sich durch-
aus auch auf Zahlungen beziehen können, die in der klägerischen Zusammenstel-
lung der Mietzinsausstände (ER act. 9) berücksichtigt sind, kann nicht gesagt

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werden, dass die Behauptung, wonach neben den dort im Einzelnen aufgeführten
Beträgen zusätzliche Fr. 15'000.-- in bar an die Mietzinsschulden bezahlt worden
seien, bereits vor Erstinstanz aufgestellt worden sei. Vielmehr erscheint sie als
neu bzw. erstmals im Rekursverfahren vorgetragen. Sodann hat der Beschwer-
degegner an derselben Stelle (ER Prot. S. 7) erklärt, dass die Beschwerdeführer
bei Übernahme der Mietlokalität Fr. 5'000.-- für die Bar und weiter Fr. 10'000.-- für
die Rohbaumiete Mai bis Juni 2004 (d.h. insgesamt Fr. 15'000.--) bezahlt hätten.
Mit dem nicht näher präzisierten handschriftlichen Vermerk "15'000.-- bar" auf der
Zusammenstellung der Ausstände (ER act. 9), dessen wahre Bedeutung im Übri-
gen keineswegs evident ist und dem hinsichtlich der fraglichen Behauptung des-
halb ohnehin nur beschränkte Beweiskraft zukommt, könnten daher auch diese
insgesamt Fr. 15'000.-- gemeint sein, wobei das (in der Zusammenstellung zu-
nächst als "offen" erfasste) Mietbetreffnis von Fr. 10'000.-- für Mai/Juni 2004 vom
Totalbetrag von Fr. 566'501.65 in Abzug gebracht, d.h. bei der Bezifferung des
abgemahnten Betrages berücksichtigt worden ist (vgl. ER act. 9 unten). Jedenfalls
ergibt sich aus den in der Beschwerdeschrift genannten Aktenstellen nicht (mit
der von § 115 Ziff. 2 ZPO geforderten Klarheit bzw. Schlüssigkeit), dass die Be-
schwerdeführer dem Beschwerdegegner einen in der Zahlungsaufforderung (bzw.
der dort genannten Summe von Fr. 545'500.--; vgl. ER act. 2/4) fälschlicherweise
nicht in Abzug gebrachten Betrag von Fr. 15'000.-- an die ausstehenden Mietzins-
forderungen bezahlt hätten. Damit fällt diese (erstmals im Rekursverfahren erho-
bene und damit neue) beklagtische Behauptung aber nicht unter die Vorschrift
von § 115 Ziff. 2 ZPO (in Verbindung mit §§ 278 und 267 Abs. 1 ZPO), weshalb
die Vorinstanz sie unter diesem Gesichtspunkt zu Recht für unbeachtlich hielt.
Demgegenüber erschiene die als unhaltbar gerügte Annahme, der auf der
Forderungszusammenstellung handschriftlich vermerkte Betrag von Fr. 15'000.--
sei erst nach der Fristansetzung vom 16. März 2009 bezahlt worden, (allein) auf-
grund der Vorbringen in der Beschwerdeschrift (insbesondere angesichts der klä-
gerischen Aussage, die Beschwerdeführer hätten seit Februar 2009 überhaupt
keine Zahlung mehr geleistet; ER Prot. S. 2) möglicherweise tatsächlich als will-
kürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO. Da in der Beschwerde jedoch nicht aufge-
zeigt wird, dass, wo (Aktenstelle) und gegebenenfalls mit welcher Begründung die

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Vorinstanz eine derartige Feststellung getroffen hat, welche sich überdies im Er-
gebnis zum Nachteil der Beschwerdeführer ausgewirkt haben müsste (vgl. § 281
ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13 zu § 281 ZPO; von Rechenberg,
a.a.O., S. 23 ff.), kann auch dieser (Willkür-)Rüge kein Erfolg beschieden sein.
3.3.2.a) Weiter stimmen die Beschwerdeführer der vorinstanzlichen Ansicht
zu, dass der monatliche Nettomietzins Fr. 17'416.65 und nicht – wie klägerischer-
seits geltend gemacht – Fr. 17'500.-- (recte: Fr. 17'450.--) betrage. Bei der Be-
rechnung des Bruttomietzinses von Fr. 17'500.-- (recte: Fr. 17'450.--) im Mietver-
trag handle es sich offensichtlich um einen Berechnungsfehler, der gemäss Art.
24 Abs. 3 OR zu korrigieren sei. Als Konsensregel bestimme diese Vorschrift
nämlich, dass im Abrechnungsverhältnis der Behandlung der einzelnen Rech-
nungspositionen nach dem Vertragswillen der Vorrang vor dem äusserlich erklär-
ten Endresultat zukomme. Vorliegend habe sich der Vertragswille der Parteien auf
einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 17'416.65 gerichtet. Der (schriftliche)
Mietvertrag sei vom Beschwerdegegner ausgefertigt worden, weshalb allfällige
Unklarheiten zu dessen Lasten gingen. Demzufolge seien die Nebenkosten und
damit der monatliche Bruttomietzins in der Forderungszusammenstellung (ER act.
9) zu hoch und damit falsch berechnet (KG act. 1 S. 5, Ziff. 9).
b) Auch im vorliegenden Zusammenhang verweisen die Beschwerdeführer
nicht auf die damit beanstandeten Stellen im angefochtenen Beschluss; zudem
fehlt es an einer hinreichenden argumentativen Auseinandersetzung mit jenen
Erwägungen, mit denen die Vorinstanz den bereits im Rekursverfahren erhobe-
nen Einwand falsch bezifferter Nebenkosten entkräftet hat. Deshalb erfüllt die Be-
schwerde die formellen Begründungsanforderungen auch in diesem Punkt nicht
(§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/2/a).
Abgesehen davon rügen die Beschwerdeführer mit ihrem Einwand die Ver-
letzung von Bundesrecht (Art. 24 Abs. 3 OR). Eine solche ist aber nicht im kanto-
nalen Kassationsverfahren, sondern mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bun-
desgericht geltend zu machen, womit sich die Rüge auch unter dem Aspekt der
Subsidiarität als unzulässig erweist (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/2/b).

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3.3.3.a) Schliesslich halten die Beschwerdeführer an ihrem Einwand fest,
dass der Beschwerdegegner die mittels der Staffelungsklausel vereinbarten Miet-
zinserhöhungen nicht mit dem amtlichen Formular angezeigt habe, was zur Nich-
tigkeit der Mietzinserhöhungen führe. Dabei rügen sie die Ausführungen der Vor-
instanz zu diesem Punkt als unhaltbar. Zur Begründung machen sie geltend, dass
es der Beschwerdegegner unterlassen habe, eine Rekursantwort zu erstatten;
damit seien die entsprechenden Vorbringen der Beschwerdeführer unbestritten
geblieben; ausserdem wäre es dem Beschwerdegegner ein Leichtes gewesen,
die Formulare mit Zustellnachweis einzureichen, wenn die Mietzinserhöhungen
tatsächlich korrekt angezeigt worden wären. Da er dies nicht getan habe, liege
entgegen vorinstanzlicher Auffassung der Schluss nahe, dass die Mietzinserhö-
hungen überhaupt nicht angezeigt worden seien. Diese Annahme decke sich
auch mit der Forderungszusammenstellung (ER act. 9), gemäss welcher die Be-
schwerdeführer nie einen höheren Mietzinsbetrag als Fr. 17'450.-- bezahlt hätten.
Daraus folge, dass der in der Forderungszusammenstellung und der Zahlungs-
fristansetzung genannte Betrag bezüglich des Nettomietzinses spätestens ab Juli
2005 nicht mehr stimme, sondern zu hoch angesetzt sei. Auch dies führe im Er-
gebnis zur Nichtigkeit der Kündigung nach Art. 257d OR (KG act. 1 S. 5, Ziff. 10).
Weil die Beschwerdeführer – so ihre weitere Argumentation – mangels er-
folgter Anzeige das entsprechende Formular vor Vorinstanz nicht hätten einrei-
chen können, hätten sie den Umstand fehlender formgerechter Anzeige nur be-
haupten können. Da es sich sowohl beim Erfordernis der Verwendung des amtli-
chen Formulars für die Anzeige der Staffelmietzinserhöhung als auch bei der
Nichtigkeit der ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d OR im Falle, dass
die Forderung in der Zahlungsfristansetzung zu hoch angesetzt sei, um klares
Recht handle, müsse ihrer Ansicht nach § 115 Ziff. 2 ZPO analog angewendet
werden. Ferner handle es sich bei der zivilrechtlichen Nichtigkeit einer ausseror-
dentlichen Kündigung um eine Tatsache, welche das Gericht von Amtes wegen
zu beachten habe. Deshalb sei die entsprechende Behauptung der Beschwerde-
führer entgegen vorinstanzlicher Ansicht auch gestützt auf § 115 Ziff. 4 ZPO be-
achtlich. Und schliesslich hätten die Beschwerdeführer bereits vor Erstinstanz gel-
tend gemacht, dass der Beschwerdegegner sie über einen falschen Betrag be-

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trieben habe; damit sei gemeint gewesen, dass der Betrag in der Forderungszu-
sammenstellung nicht stimme (KG act. 1 S. 5 f., Ziff. 11 m.Hinw. auf ER Prot.
S. 5).
b) Die Beschwerdeführer unterlassen es auch mit Bezug auf diese Einwän-
de, ihre Vorbringen mit Verweisungen auf konkrete Aktenstellen hinreichend zu
untermauern. So fehlt in der Beschwerde nicht nur der Hinweis, wo im angefoch-
tenen Beschluss sich die bemängelten "Ausführungen der Vorinstanz zu diesem
Punkt" finden bzw. gegen welche konkreten Erwägungen der Vorinstanz sich ihre
Kritik im Einzelnen richtet; ebenso wenig zeigen sie auf, dass und wo sie den
Einwand, die Mietzinserhöhungen seien ihnen nicht mit amtlichem Formular an-
gezeigt worden, bereits im Verfahren vor den Vorinstanzen erhoben haben. Damit
mangelt es der Beschwerde an einer rechtsgenügenden Begründung, weshalb
auch diesbezüglich nicht auf sie eingetreten werden kann (§ 288 ZPO und vorne,
Erw. II/2/a).
c) Ergänzend sei angemerkt, dass die Rügen auch bei materieller Prüfung
nicht durchzudringen vermöchten. So ist nicht nachvollziehbar, weshalb sich aus
der Qualifikation gewisser Rechtsfragen oder -grundsätze als klares Recht eine
analoge Anwendung von § 115 Ziff. 2 ZPO (in Verbindung mit §§ 278 und 267
Abs. 1 ZPO) – gemeint wohl: mit Bezug auf die zur klaren Rechtslage führenden
tatsächlichen Behauptungen – aufdrängen sollte. Denn die Vorschrift von § 115
Ziff. 2 ZPO stellt für die Zulässigkeit von Noven einzig auf die Liquidität (d.h. so-
fortige Beweisbarkeit) der neuen Vorbringen und damit auf den Umstand ab, dass
deren (nachträgliche) Berücksichtigung (wegen der Entbehrlichkeit beweismässi-
ger Weiterungen) zu keiner Verfahrensverzögerung führt (vgl. Frank/Sträuli/Mess-
mer, a.a.O., N 8 zu § 115 ZPO; ZR 108 Nr. 63, Erw. IV/4.2 und IV/4.3; Kass.-Nr.
AA040128 vom 16.11.2004 i.S. D.c.D. und D., Erw. II/2.3.2 und II/3.2; s.a. Kass.-
Nr. AA030014 vom 3.10.2003 i.S. B.c.S. et al., Erw. II/3/e/cc). Diese (Zulässig-
keits-)Voraussetzung erfüllen neue tatsächliche Vorbringen aber keineswegs al-
lein dadurch, dass sie – sollten sie zutreffen – zu einer klaren Rechtslage führen.
Vielmehr wären sie, falls sie nicht (direkt) von § 115 Ziff. 2 ZPO erfasst sind, zu-
nächst beweismässig zu erstellen, was eine Verzögerung des Verfahrens nach

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sich zöge. Mit Blick auf deren Beachtlichkeit kann es auch nicht darauf ankom-
men, ob der Prozessgegner die neuen Vorbringen der Gegenpartei bestreitet oder
nicht. Zu einer Bestreitung hat er nämlich lediglich bezüglich (ausnahmsweise)
zulässiger Noven Anlass, d.h. mit Bezug auf neue Vorbringen, die unter einen
Tatbestand von § 115 ZPO fallen. Andere neue Behauptungen sind demgegen-
über von vornherein unzulässig (§ 114 ZPO) und unabhängig von einer allfälligen
(Nicht-)Bestreitung durch den Prozessgegner unbeachtlich; insbesondere können
sie bei fehlender Bestreitung nicht als zugestanden (und damit sofort liquid) gel-
ten. Damit fehlt es an einer rechtlichen Ähnlichkeit bzw. wertungsmässigen Über-
einstimmung der beiden Fälle, was eine analoge Anwendung von § 115 Ziff. 2
ZPO auf Tatsachenbehauptungen, deren Subsumtion zu klaren rechtlichen Ver-
hältnissen führt, ausschliesst (vgl. Hausheer/Jaun, Die Einleitungsartikel des
ZGB, Bern 2003, N 204 ff. zu Art. 1 ZGB). Dies umso mehr, als die in § 115 ZPO
statuierten Ausnahmen praxisgemäss eng auszulegen sind und im Zweifel ein
Novum nicht mehr berücksichtigt werden darf (ZR 108 Nr. 63, Erw. IV/4.2;
Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 1 zu § 115 ZPO).
Ferner handelt es sich bei der Frage, ob eine Kündigung zivilrechtlich nichtig
sei, nicht um eine Tat-, sondern um eine Rechtsfrage. Deshalb zielt der beklagti-
sche Hinweis auf § 115 Ziff. 4 ZPO, welche Vorschrift die Zulässigkeit neuer Tat-
sachenbehauptungen regelt, von vornherein ins Leere. Zudem geht – sollten die
Beschwerdeführer ihre Rüge auf die die Nichtigkeit der Kündigung indizierenden
Tatsachen (nämlich die fehlende Mitteilung der Mietzinserhöhung mit amtlichem
Formular) beziehen – die gefestigte Praxis davon aus, dass Art. 274d Abs. 3 OR
kantonal-rechtliche Einschränkungen des Novenrechts vor der Rechtsmittelin-
stanz zulasse (BGE 125 III 239; 118 II 52; Pra 86 Nr. 24, S. 141), das zürcheri-
sche Verfahrensrecht von dieser Möglichkeit Gebrauch mache und § 115 Ziff. 4
ZPO im Anwendungsbereich der sog. "sozialen Untersuchungsmaxime" im zweit-
instanzlichen Verfahren keine Anwendung finde (ZR 97 Nr. 96; 100 Nr. 14; 101
Nr. 39, Erw. 2/a/bb; 104 Nr. 25; 106 Nr. 6, Erw. 3.4; neuerdings bestätigt in Kass.-
Nr. AA080185 vom 10.11.2009 i.S. M.c.K., Erw. III/3.2). Die Behauptung, die
Mietzinserhöhungen seien nicht mit amtlichem Formular angezeigt worden, fällt
somit (auch) nicht unter den Tatbestand von § 115 Ziff. 4 ZPO. Folglich können

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die Beschwerdeführer auch aus dem Umstand, dass der Beschwerdegegner die-
se (als unzulässiges Novum ohnehin unbeachtliche) Behauptung nicht bestritten
hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch insofern wäre mithin kein Nichtigkeits-
grund ersichtlich.
4. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Beschwerdeführer mit ih-
rer (mitunter rein appellatorischen) Kritik nicht nachzuweisen vermögen, dass der
vorinstanzliche Beschluss vom 16. September 2009 (KG act. 2) an einem der
kassationsgerichtlichen Prüfung unterliegenden Mangel im Sinne von § 281 Ziff.
1-3 ZPO leide. Vielmehr genügen ihre Rügen entweder den formellen Anforde-
rungen an die Begründung einer Nichtigkeitsbeschwerde nicht, oder sie machen
damit die Verletzung bundesrechtlicher Vorschriften geltend. Demzufolge kann
auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (§ 288 und § 285 ZPO). Damit ent-
fällt die ihr verliehene aufschiebende Wirkung.
III.
1.a) Gemäss der auch im Rechtsmittelverfahren geltenden allgemeinen Re-
gel von § 64 Abs. 2 ZPO werden die Gerichtskosten der unterliegenden Partei
auferlegt. Sie bestehen in einer sämtliche Kosten abdeckenden (§ 2 Abs. 3
GGebV), vorliegend nach § 4 Abs. 1 GGebV in Verbindung mit § 13 GGebV zu
bemessenden und gemäss § 7 GGebV und § 10 Abs. 1 GGebV (analog) zu redu-
zierenden Gerichtsgebühr. Da die Beschwerdeführer mit ihrer Nichtigkeitsbe-
schwerde bzw. dem darin gestellten Rechtsmittelantrag (auf Aufhebung des vorin-
stanzlichen Entscheids) unterliegen, sind ihnen die Kosten je zur Hälfte, jedoch
unter solidarischer Haftung jedes Einzelnen für den gesamten Betrag, aufzuerle-
gen (§ 70 Abs. 1 ZPO).
b) Sodann hat nach § 68 Abs. 1 ZPO die unterliegende Partei die Gegenpar-
tei in der Regel im gleichen Verhältnis für Kosten und Umtriebe zu entschädigen,
wie ihr Kosten auferlegt werden. Nachdem der Beschwerdegegner jedoch aus-
drücklich auf Beantwortung der Beschwerde verzichtet hat, sind ihm vor Kassati-

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onsgericht keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden. Die Zu-
sprechung einer Prozess- bzw. Umtriebsentschädigung fällt daher ausser Be-
tracht.
2. Beim vorliegenden Beschluss handelt es sich um einen Endentscheid (im
Sinne von Art. 90 BGG) in einer vermögensrechtlichen Zivilsache mietrechtlicher
Natur, deren (Rechtsmittel-)Streitwert vom Bundesgericht nach Ermessen festge-
setzt wird (Art. 51 Abs. 2 BGG), Fr. 15'000.-- aber jedenfalls weit übersteigt (s.a.
KG act. 2 S. 12, Disp.-Ziff. 7 a.E.). Folglich steht gegen ihn aus den in Art. 95 ff.
BGG genannten Gründen die Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Bundesgericht offen (vgl. Art. 51 Abs. 1 lit. a und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
Ferner beginnt mit der Zustellung des Entscheids des Kassationsgerichts
(als ausserordentlicher Rechtsmittelinstanz) auch die dreissigtägige Frist zur An-
fechtung des obergerichtlichen Rekursentscheids beim Bundesgericht wegen
Mängeln, deren Prüfung dem Kassationsgericht entzogen ist, (neu) zu laufen (Art.
100 Abs. 6 BGG; s.a. KG act. 2 S. 12, Disp.-Ziff. 7 Abs. 3; BGE 135 III 339 f., Erw.
1.3; BGer 4A_216/2008 vom 20.8.2008, Erw. 1.2; 4A_398/2008 vom 18.12.2008,
Erw. 1.3.2).
Das Gericht beschliesst:
1. Auf die Nichtigkeitsbeschwerde wird nicht eingetreten.
Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf
Fr. 10'000.--.
3. Die Gerichtsgebühr wird je zur Hälfte den beiden Beschwerdeführern aufer-
legt, unter solidarischer Haftung jedes einzelnen Beschwerdeführers für den
gesamten Betrag.

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4. Für das Kassationsverfahren werden keine Prozess- oder Umtriebsentschä-
digungen zugesprochen.
5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert liegt über Fr. 15'000.--.
Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des
Obergerichtes vom 16. September 2009 mit Beschwerde an das Bundesge-
richt neu ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6
BGG).
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts
des Kantons Zürich und die Einzelrichterin im summarischen Verfahren des
Bezirkes Winterthur (Proz.-Nr. EU090100), je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: