zh_kassationsgericht · AA090112 · 2010-07-23 · de
Subsidiarität der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde


Kassationsgericht des Kantons Zürich
Kass.-Nr. AA090112/U/ys
Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Herbert Heeb, die Kassationsrichte-
rin Sylvia Frei, die Kassationsrichter Reinhard Oertli und Georg Naegeli sowie der
juristische Sekretär Christof Tschurr
Zirkulationsbeschluss vom 23. Juli 2010
in Sachen
X. AG,
Beklagte, Appellatin und Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt
gegen
Erben von A. B.-C.,
nämlich:
1. D. B.,
2. E. B.,
3. F. B.,
4. G. B.,
5. H. B.,
Kläger, Appellanten und Beschwerdegegner
1-5 vertreten durch Rechtsanwalt
betreffend
Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis
Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 13. Juli 2009 (NG090005/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
I.
1. I. C. liess die Villa X. in __________ 1935 erbauen. Die Villa ist in zwei
Wohnungen aufgeteilt. Eine Wohnung liegt im Erdgeschoss, eine Wohnung liegt
im Obergeschoss (nachfolgend, wie von der Vorinstanz [KG act. 2 S. 6 und ff.],
bezeichnet als untere Wohnung und obere Wohnung). Die Beschwerdeführerin ist
eine Aktiengesellschaft. Einziges Aktivum ist die Villa X. Aktionäre sind die Erben
von I. C.; einerseits der Familienstamm C., andererseits der Familienstamm B.
Beide Familienstämme halten je die Hälfte der Aktien (KG act. 2 S. 4). Der Ver-
waltungsrat besteht aus K. C. und L. C., E. B. und M. N. Verwaltungsratspräsiden-
tin (mit Stichentscheid) ist K. C. (KG act. 2 S. 5).
2. Die Beschwerdeführerin dient den Erben zur Koordination der Nutzung
der Villa, welche an Personen aus dem Kreis der Aktionäre und an deren Angehö-
rige vermietet wurde (KG act. 2 S. 4). Ab 2004 vermietete die Beschwerdeführerin
die untere Wohnung an E. B. und die obere Wohnung an A. B.-C. A. B.-C. ver-
starb am ________ 2006. Die Beschwerdegegner, unter ihnen auch E. B., sind
ihre Erben. Als solche führen sie den Mietvertrag über die obere Wohnung weiter
und benutzen diese Wohnung selber (KG act. 2 S. 4 - 6).
3. Am 6. März 2007 tagte der Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin und
beschloss mit Stichentscheid von K. C., die Mietverhältnisse beider Wohnungen
per 30. Juni 2007 zu kündigen. Die entsprechenden Kündigungsschreiben datie-
ren vom 19. März 2007 (KG act. 2 S. 6).
4. Mit Eingabe vom 18. April 2007 wandten sich die Beschwerdegegner an
die Schlichtungsbehörde des Bezirkes ______ und verlangten, die beiden Kündi-
gungen seien für unwirksam oder ungültig zu erklären, eventualiter seien die
beiden Mietverhältnisse längstmöglich zu erstrecken. Die Schlichtungsbehörde
schützte die beiden Kündigungen mit Zirkulationsbeschluss vom 31. August 2007
und erstreckte das Mietverhältnis über die obere Wohnung bis zum 31. Dezember

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2007. Das Mietgericht des Bezirks ______ wies die Kündigungsschutz- und
Erstreckungsklage mit Urteil vom 21. Oktober 2008 ab. Dagegen reichten die
Beschwerdegegner eine Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich ein. Mit
Beschluss vom 13. Juli 2009 erklärte das Obergericht (dessen II. Zivilkammer) die
Kündigungen betreffend beide Wohnungen für ungültig (Dispositiv Ziffer 1).
Ferner wies es die Kündungsschutz- und Erstreckungsklage der Beschwerde-
gegner 1, 3, 4 und 5 bezüglich der unteren Wohnung ab (Dispositiv Ziffer 2), be-
stätigte die erstinstanzliche Kostenfestsetzung (Dispositiv Ziffer 3), nahm davon
Vormerk, dass ein Beschluss des Mietgerichts vom 21. Oktober 2008 (mit
welchem das Mietgericht auf widerklageweise erhobene Rechtsbegehren be-
treffend Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen nicht eingetreten war; OG
act. 30 S. 34) in Rechtskraft erwachsen ist (Dispositiv Ziffer 4), setzte die zweit-
instanzliche Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-- fest (Dispositiv Ziffer 5), auferlegte
die Kosten zu 84 % der Beschwerdeführerin und zu 16 % den Beschwerde-
gegnern 1, 3, 4 und 5 (Dispositiv Ziffer 6) und verpflichtete die Beschwerde-
führerin, dem Beschwerdegegner 2 eine Prozessentschädigung von Fr. 6'060.--
und den Beschwerdegegnern 1, 3, 4 und 5 eine reduzierte Prozessentschädigung
von je Fr. 4'120.-- zu bezahlen (Dispositiv Ziffer 7) (KG act. 2).
5. Gegen den obergerichtlichen Beschluss vom 13. Juli 2009 reichte die
Beschwerdeführerin beim Kassationsgericht innert Frist (OG act. 47/2, KG act. 1)
eine Nichtigkeitsbeschwerde ein. Damit beantragt sie, die Dispositiv-Ziffern 1, 6
und 7 des angefochtenen Beschlusses seien aufzuheben und die Kündigungs-
schutzklage wie auch die Erstreckungsbegehren seien abzuweisen (KG act. 1
S. 2). Die Vorinstanz verzichtete explizit auf eine Vernehmlassung zur Beschwer-
de (KG act. 8). Mit ihrer ebenfalls fristgerechten (KG act. 5/2, act. 9) Beschwerde-
antwort beantragen die Beschwerdegegner die Abweisung der Nichtigkeits-
beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (KG act. 9 S. 2). Diese Beschwerde-
antwort wurde der Beschwerdeführerin zur Kenntnisnahme zugestellt (KG
act. 10). Weitere Eingaben erfolgten im vorliegenden Verfahren nicht.

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II.
1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei mit Rücksicht
auf ihr (der Beschwerdeführerin) Verhalten zum Schluss gelangt, der angegebene
Kündigungsgrund verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die
Kündigung sei damit ohne zulässigen Grund ausgesprochen worden. Die
Schlussfolgerung aus dem Verhalten der Beschwerdeführerin sei Beweiswürdi-
gung und als solche im vorliegenden Verfahren überprüfbar (KG act. 1 S. 6 lit. c).
2. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich im Wesentlichen, der Streit der
Parteien sei auch unter mietrechtlichen (wie auch unter aktienrechtlichen; KG
act. 2 S. 14 Erw. 4.6) Gesichtspunkten atypisch. Die Beschwerdegegner hätten
als Aktionäre, der Beschwerdegegner 2 zudem als Verwaltungsrat das Recht, an
der Willensbildung der Beschwerdeführerin mitzuwirken. Sämtliche Aktionäre der
Beschwerdeführerin seien sich einig, dass der körperschaftliche Wille der
Beschwerdeführerin nach den Grundsätzen gleichmässiger und einvernehmlicher
Nutzung der Villa X. durch die Familien C. und B. gebildet werden solle. Dem
Prozess lägen die gegensätzlichen Interessen zweier Familien zu Grunde, die mit
aktien- und mietrechtlichen Mitteln um eine ererbte Liegenschaft stritten (KG
act. 2 S. 15 Erw. 5.2). Die Villa X. solle nach dem Willen sämtlicher Aktionäre
gleichmässig den Familien C. und B. zukommen. Über diesen Grundsatz seien
sie sich einig. Weiter gehe der Konsens jedoch nicht. Insbesondere bestehe unter
den Aktionären kein Konsens darüber, was aus diesem Grundsatz folge, wenn
man ihn auf die heutige Situation anwende (KG act. 2 S. 15 Erw. 5.3). Im vor-
liegenden Verfahren sei nicht abschliessend darüber zu befinden, welcher der
beiden Stämme heute die Nutzung einer der beiden Wohnungen beanspruchen
könne. Die Aktionäre der Beschwerdeführerin seien sich zwar darüber einig, dass
ein Konsens über die Nutzung der Wohnungen gesucht werden solle. Dagegen
bestehe keine Vereinbarung über das Vorgehen, wenn trotz Bemühungen keine
Einigung zustande komme. Aus den Vereinbarungen der Aktionäre lasse sich
immerhin ableiten, dass die Interessen beider Familien in irgendeiner Weise bei
der Entscheidfindung zu berücksichtigen seien. Die von beiden Familien an-
erkannten Prinzipien der Gleichmässigkeit und Einvernehmlichkeit und der ent-

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sprechende mündliche Aktionärsbindungsvertrag sollten ja gerade verhindern,
dass eine der beiden Familien der anderen eine unangemessene Nutzungs-
regelung aufzwingen könne. Ein definitiver Entscheid des heutigen Verwaltungs-
rates sei damit nicht vereinbar (KG act. 2 S. 16 f.). Auch die Beschwerdeführerin
gehe nicht davon aus, sie dürfe die beiden Wohnungen ohne Weiteres Angehöri-
gen der Familie C. vermieten. Sie mache geltend, sie wolle mit der Kündigung
eine neutrale Ausgangslage schaffen. Das könne nur heissen, dass der definitive
Entscheid, wer die beiden Wohnungen nutzen dürfe, auch aus der Sicht der
Beschwerdeführerin erst noch zu fällen sei. Dabei müssten die von beiden
Stämmen anerkannten Grundsätze oder zumindest ein von beiden Parteien
anerkanntes Verfahren zum Tragen kommen. Vor diesem Hintergrund sei die
Kündigung problematisch. Es handle sich um eine Kündigung "auf Vorrat". Sie
könnte noch immer ausgesprochen werden, wenn dereinst ein paritätisch
zusammengesetzter Verwaltungsrat oder ein anderes Gremium, das nicht von der
Familie C. kontrolliert werde, entschieden habe, dass die Familie C. eine oder
beide Wohnungen mieten dürfe (KG act. 2 S. 17 Erw. 5.5). Kündigungen dürften
nicht gegen das Gebot (recte:) schonungsvoller Rechsausübung verstossen. Um
festzustellen, ob ein Recht schonungslos ausgeübt würde, sei danach zu fragen,
wie die schonungsvolle Ausübung des Rechts - im Gegensatz zum Verzicht auf
das Recht - ausgesehen hätte. Bei einer Kündigung im Hinblick auf Erneuerungs-
arbeiten sei zum Beispiel danach zu fragen, welche Nachteile eine Sanierung in
vermietetem Zustand für den Vermieter mit sich gebracht hätte. Solche Über-
legungen liessen sich auch in der vorliegenden, atypischen Situation anstellen. Es
könne der Beschwerdeführerin nicht verwehrt sein, eine Kündigung auszuspre-
chen, wenn der von ihren Aktionären anerkannte Grundsatz der gleichmässigen
Nutzung solches erfordere. Das sei allerdings immer noch möglich, wenn fest-
stehe, wie es sich damit verhalte. Ob die Beschwerdegegner eine oder gar beide
Wohnungen der Villa X. nutzen dürften, sei erst noch zu entscheiden. Schonende
Rechtsausübung heisse unter diesen Umständen, die gebotenen Kündigungen
erst auszusprechen, wenn in einem für beide Stämme zumutbaren Verfahren
über die zukünftige Nutzung der Villa X. entschieden sei. Das sei auch nach der
Darstellung der Beschwerdeführerin noch nicht geschehen (KG act. 2 S. 17 f.).

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Die Beschwerdegegner dürften von ihren ererbten Rechten als Mieter Gebrauch
machen, bis sich die Aktionäre der Beschwerdeführerin über die künftige Nutzung
geeinigt hätten (KG act. 2 S. 18 Erw. 5.6). Derzeit kontrolliere die Familie C. den
Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin. Sie könne somit dafür sorgen, dass die
Beschwerdeführerin mit den ihr genehmen Personen Mietverträge abschliesse.
Eine Generalversammlung habe seit Längerem nicht mehr stattgefunden. Eine
Generalversammlung würde die beiden Stämme zwingen, für beide Parteien
akzeptable Verwaltungsräte zu wählen. Das könnten beispielsweise neutrale Dritt-
personen sein, denen ein Entscheid über die Neuvermietung nach Massgabe der
bisher gelebten Grundsätze obliegen würde. In ihrer Berufungsantwort weigere
sich die Beschwerdeführerin ausdrücklich, die überfällige Generalversammlung
durchzuführen. Sie befürchte, die Familie B. würde nicht Hand bieten zur Wahl
neuer Verwaltungsräte, um die Liquidation der Beschwerdeführerin zu erzwingen.
Dem sei ein Zweifaches entgegenzuhalten. Erstens führe das Fehlen von Ver-
waltungsräten nicht zwingend zur Liquidation. Art. 941a Abs. 1 OR sehe vor, dass
der Handelsregisterführer dem Richter in solchen Fällen Antrag stelle, die er-
forderlichen Massnahmen zu ergreifen. Das angerufene Gericht könnte insbeson-
dere Verwaltungsräte ernennen oder der Beschwerdeführerin einen Sachwalter
beigeben. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin habe es die Familie
B. mithin nicht in der Hand, die Beschwerdeführerin durch passiven Widerstand in
die Liquidation zu treiben. Zweitens könnte auch der amtierende Verwaltungsrat
der Beschwerdeführerin mit Anträgen vor die Generalversammlung treten, die bei
beiden Familienstämmen Aussichten auf Zustimmung hätten. Die Beschwerde-
führerin weigere sich zu Unrecht, eine Generalversammlung durchzuführen (KG
act. 2 S. 19 f.). Mit der Kündigung der Mietverhältnisse, verbunden mit der Weige-
rung, eine Generalversammlung durchzuführen, schaffe die Beschwerdeführerin
keine neutrale Ausgangslage. Wenn es nach ihrem Willen ginge, würde ihr Ver-
waltungsrat weiterhin von der Familie C. kontrolliert, und die Beschwerdegegner
müssten aus der Villa X. ausziehen. Verhandlungen "auf Augenhöhe" zwischen
zwei gleichberechtigten Familienzweigen könnten so nicht geführt werden. Das
tatsächliche Verhalten der Beschwerdeführerin sei darauf ausgelegt, unter Miss-
achtung der aktienrechtlichen Bestimmungen die Kontrolle im Verwaltungsrat zu

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behalten und gleichzeitig die Mietverhältnisse mit den Beschwerdegegnern zu
beenden. Dieses Verhalten lege nahe, dass die Beschwerdeführerin heute keine
Mittelstellung zwischen den beiden Stämmen mehr einnehme. In diese Richtung
deute auch der Umstand, dass sie das Mietverhältnis des Beschwerdegegners 2
über die untere Wohnung ebenfalls gekündigt habe, obwohl dieses Mietverhältnis
nichts mit dem Tod von A. B.-C. zu tun habe. Der angegebene Kündigungsgrund,
dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Nutzung zum Durchbruch zu verhelfen,
erweise sich damit als vorgeschoben. Das spreche ebenfalls für die Missbräuch-
lichkeit der Kündigungen vom 19. März 2007 (KG act. 2 S. 20). Deshalb seien
diese Kündigungen für ungültig zu erklären (KG act. 2 S. 21 Erw. 5.9).
3. Die Beschwerdegegner wenden zur Beschwerde ein, die Beschwerde-
führerin kritisiere eigentlich die vorinstanzliche Rechtsanwendung. Deren Über-
prüfung sei aber dem Bundesgericht im Rahmen einer eidgenössischen
Beschwerde vorbehalten (KG act. 9 S. 7). Darauf sei nicht einzutreten (KG act. 9
S. 6 f.).
4. Gemäss § 285 Abs. 1 und 2 ZPO ist die kantonale Nichtigkeitsbeschwer-
de nicht zulässig, soweit der Weiterzug an das Bundesgericht möglich ist und
dieses dabei frei überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliege. Dies
trifft bei der Beschwerde in Zivilsachen hinsichtlich der Anwendung von Bundes-
recht zu (Art. 95 lit. a BGG; ZR 107 [2008] Nr. 59 Erw. 3.1, Nr. 79). Der angefoch-
tene Beschluss betrifft eine mietrechtliche Streitigkeit mit einem Streitwert von
weit mehr als Fr. 15'000.-- (KG act. 2 S. 21 Erw. 6.1). Gegen ihn ist die Nichtig-
keitsbeschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht zulässig (Art. 72 ff. BGG;
Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; vgl. auch die zutreffende vorinstanzliche Rechtsmittel-
belehrung KG act. 2 S. 23 Ziff. 9). Verletzungen von Bundesrecht können mithin
im vorliegenden Verfahren nicht gerügt werden.
5. Die Beschwerdegegner wenden zu Recht ein, dass die Beschwerdeführe-
rin eigentlich die vorinstanzliche Rechtsanwendung kritisiert bzw. Verletzungen
von Bundesrecht rügt. Im Wesentlichen beruht der angefochtene Entscheid auf
der vorinstanzlichen Auffassung, bei den vorliegenden (insoweit unumstrittenen)
tatsächlichen Verhältnissen dürften die Mietverhältnisse nicht gekündigt werden,

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bevor (in einem für beide Familienstämme zumutbaren Verfahren) über die
zukünftige Nutzung der Villa entschieden sei. In der Folge zeigte die Vorinstanz
rechtlich mögliche Wege zu einem solchen zumutbaren Verfahren auf (vgl. vor-
stehend Erw. 2). Das ist ausschliesslich Anwendung von Bundesrecht. Die Rügen
der Beschwerdeführerin unter B.1 - 5 der Beschwerde (KG act. 1 S. 5 - 22) richten
sich dagegen. Darauf kann in Anwendung von § 285 ZPO nicht eingetreten
werden. Im Einzelnen:
5.1. Zwar macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz sei mit
Rücksicht auf das Verhalten der Beschwerdeführerin, "also in Beweiswürdigung",
zum Schluss gelangt, der angegebene Kündigungsgrund verstosse gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben (KG act. 1 S. 6 lit. c). Die Vorinstanz wertete
indes das Verhalten der Beschwerdeführerin in rechtlicher Hinsicht. Der Schluss,
die Kündigungen vom 19. März 2007 seien missbräuchlich, ist eine Anwendung
von Bundesrecht.
5.2. Das gilt auch für die Rüge, die Vorinstanz habe auf der Basis von Tat-
sachenelementen, welche die Beschwerdeführerin vorgängig (in lit. a auf S. 7 der
Beschwerde) darstellte, in unvertretbarer Weise darauf geschlossen, dass die
Beschwerdeführerin nicht bereits im März 2007 hätte kündigen dürfen (KG act. 1
S. 7 lit. b). Auch dabei handelt es sich um eine rechtliche Erwägung der Vor-
instanz.
5.3. Wenn die Beschwerdeführerin erwähnt, das Prinzip, eine konkret an-
stehende Nutzung einvernehmlich zu regeln, könne nur bedeuten, dass die
Nutzung vor dem Bezug einer Wohnung zu regeln sei (KG act. 1 S. 8), argumen-
tiert sie am angefochtenen Beschluss vorbei. Die Vorinstanz hatte nicht zu prüfen
- und tat dies auch nicht -, ob die Nutzung vor oder erst nach dem Bezug der
Wohnungen zu regeln sei, sondern sie hatte von der Tatsache auszugehen, dass
die Wohnungen bezogen waren (vgl. KG act. 2 S. 18 Erw. 5.6), und sie hatte zu
prüfen, ob die Kündigung der Mietverhältnisse über die bereits bezogenen
Wohnungen gültig sind oder nicht. Wenn sie bei dieser Prüfung erwog, eine
Kündigung sei zumindest vor der Durchführung einer Generalversammlung der
Beschwerdeführerin nicht zulässig bzw. nicht gültig (KG act. 2 S. 19 f.), ist auch

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dies Anwendung des Bundesrechts, welche im vorliegenden Verfahren nicht
überprüft werden kann.
5.4. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz zu
Unrecht verschiedene Tatsachen und Umstände nicht in ihre Würdigung ein-
bezogen habe (KG act. 1 S. 8 - 11, S. 13 lit. d), halten die Beschwerdegegner zu
Recht entgegen, auch darauf könne in Anwendung von § 285 ZPO nicht ein-
getreten werden (KG act. 9 S. 7 lit. c mit Verweisung auf ZR 107 Nr. 79). Auch die
Rüge der unvollständigen oder lückenhaften Sachverhaltsfeststellung ist als
Frage der Rechtsanwendung mittels Beschwerde in Zivilsachen ans Bundes-
gericht geltend zu machen (Kass.-Nr. AA090012 vom 30.4.2010 Erw. II.3.d mit
Hinweis auf Kass.-Nr. AA070068 vom 25.3.2008 Erw. III.3.b.aa mit weiteren
Hinweisen).
5.5. Die Beschwerdeführerin führt weiter aus, die vorinstanzliche Erwägung,
die Kündigung könnte immer noch ausgesprochen werden, wenn dereinst ein
paritätisch zusammengesetzter Verwaltungsrat oder ein anderes Gremium ent-
schieden habe, dass die Familie C. eine oder beide Wohnungen mieten dürfe, sei
nicht zielführend bzw. illusorisch. Die Vorinstanz erkläre nicht, wie ein paritätisch
zusammengesetzter Verwaltungsrat ohne Stichentscheid des Präsidenten oder
ein "anderes Gremium" einen Entscheid hätte fällen können (KG act. 1 S. 11). Die
Vorinstanz zeigte indes den ihrer Auffassung nach möglichen Weg zu einem
solchen Entscheid durchaus auf (KG act. 2 S. 19 f. Erw. 5.7). Ob dieser rechtlich
möglich ist und ob deswegen die ausgesprochenen Kündigungen nicht zulässig
sind (oder gerade doch; KG act. 1 S. 12), sind ebenfalls Fragen der Anwendung
des Bundesrechts, auf welche vorliegend nicht eingegangen werden kann.
5.6. Ob der vorliegende Sachverhalt mit anderen, in Rechtsprechung und
Lehre behandelten Kündigungen "auf Vorrat" verglichen werden kann (KG act. 1
S. 13), ist ebenfalls eine Frage der Rechtsanwendung.

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5.7. Die vorstehenden Erwägungen - vorinstanzliche Anwendung von
Bundesrecht, worauf im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden kann,
auch nicht auf Rügen der fehlenden oder mangelhaften Berücksichtigung von
Tatsachen und Umständen - treffen auch auf sämtliche Rügen der Beschwerde-
führerin zu den Themen zu, die Kündigung verstosse nicht gegen das Gebot
schonungsvoller Rechtsausübung (KG act. 1 S. 14 f.), und der ("heimliche")
Bezug der Wohnung im Obergeschoss durch die Beschwerdegegner verstosse
gegen den Grundsatz der Gleichberechtigung und der Einvernehmlichkeit und sei
für die Frage der Gültigkeit der Kündigung von entscheidender Bedeutung (KG
act. 1 S. 16 - 19). Die Vorinstanz traf in diesem Zusammenhang entgegen den
Rügen der Beschwerdeführerin (KG act. 1 S. 16 lit. b; S. 19 lit. e) keine Feststel-
lungen in einer Würdigung von Beweisen zu umstrittenen relevanten Tatsachen-
behauptungen, sondern stellte rechtliche Erwägungen an (KG act. 2 S. 18). Auch
die Rüge der in sich widersprüchlichen Würdigung (KG act. 1 S. 16 f.) betrifft in
diesem Zusammenhang die Anwendung von Bundesrecht, worauf im vorliegen-
den Verfahren nicht eingetreten werden kann (ZR 108 Nr. 79).
5.8. Die Beschwerdeführerin kritisiert, die Vorinstanz habe Tatsachen bzw.
Verhältnisse berücksichtigt, welche sich nach dem 19. März 2007, d.h. nach der
Kündigung, ereignet hätten. Das hätte sie nicht tun dürfen (KG act. 1 S. 20 - 22).
Auch damit kritisiert die Beschwerdeführerin die Anwendung von Bundesrecht
(vgl. ihre Hinweise auf ein Bundesgerichtsurteil und den Zürcher Kommentar zum
schweizerischen Privatrecht in KG act. 1 S. 20 lit. b) und entgegen ihrem Hinweis
auf § 281 Ziff. 2 ZPO (KG act. 1 S. 21) nicht etwa eine willkürliche tatsächliche
Annahme. Auch darauf kann vorliegend nicht eingegangen werden.
5.9. Die Vorinstanz erwog, in die Richtung, dass die Beschwerdeführerin
heute keine Mittelstellung zwischen den beiden Familienstämmen mehr ein-
nehme, deute auch der Umstand, dass sie das Mietverhältnis des Beschwerde-
gegners 2 über die untere Wohnung ebenfalls gekündigt habe, obwohl dieses
Mietverhältnis nichts mit dem Tod von A. B.-C. zu tun habe. Der angegebene
Kündigungsgrund, dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Nutzung zum Durch-
bruch zu verhelfen, erweise sich damit als vorgeschoben (KG act. 2 S. 20 unten).

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Die Beschwerdeführerin erklärt in der Beschwerde, es habe demgegenüber einen
einleuchtenden und einfachen Grund dafür gegeben, dass sie auch die untere
Wohnung gekündigt habe. Diesen Grund schildert sie in der Beschwerde (KG
act. 1 S. 21 lit. c).
a) Das Beschwerdeverfahren stellt keine Fortsetzung des Verfahrens vor
dem Sachrichter dar. Zu prüfen ist, ob der angefochtene Entscheid auf Grund des
bei der Vorinstanz gegebenen Aktenstandes an einem Nichtigkeitsgrund im Sinne
von § 281 ZPO leidet. Daher sind neue tatsächliche Behauptungen, Einreden,
Bestreitungen und Beweise, die eine Vervollständigung des Prozessstoffes
bezwecken, über welchen der erkennende Richter zu entscheiden hatte, im
Beschwerdeverfahren nicht zulässig (vgl. Guldener, Die Nichtigkeitsbeschwerde
in Zivilsachen nach Zürcherischem Recht, Zürich 1942, S. 67; von Rechenberg,
Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil– und Strafsachen nach zürcherischem Recht,
2. Auflage, Zürich 1986, S. 16 f.; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürche-
rischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 1997, N 4a zu § 288 ZPO mit
Hinweisen.
b) Die Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, dass und wo sie den in der
Beschwerde genannten Grund bereits vor den Vorinstanzen behauptet hatte.
Diese Behauptung gilt deshalb im Beschwerdeverfahren als neu. Darauf kann
nicht eingetreten werden.
c) Ob die Kündigung nichtig gewesen wäre, wenn die Beschwerdeführerin
lediglich das Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss gekündigt hätte,
wie sie in diesem Zusammenhang auch geltend macht (KG act. 1 S. 21 lit. c), ist
eine weitere Frage der Anwendung des Bundesrechts, auf welche vorliegend
nicht eingetreten werden kann.
5.10. Im Zusammenhang mit ihrer Erwägung, der Umstand, dass sich der
angegebene Kündigungsgrund als vorgeschoben erweise, spreche ebenfalls für
die Missbräuchlichkeit der Kündigungen vom 19. März 2007, verwies die Vor-
instanz auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008,
Erw. 2.4.3 (KG act. 2 S. 20 unten). Die Beschwerdeführerin rügt, soweit ihr die

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Vorinstanz damit vorwerfen wolle, sie habe nicht oder zuwenig dazu beigetragen,
das "wahre Motiv" zu ergründen, verfalle sie in Willkür.
Die Vorinstanz warf in dieser Erwägung bzw. mit der Verweisung auf den
Bundesgerichtsentscheid der Beschwerdeführerin nicht vor, sie habe nicht oder
zuwenig dazu beigetragen, das wirkliche Kündigungsmotiv zu ergründen. Die
Rüge geht am angefochtenen Entscheid vorbei. Auch auf diese Rüge ist deshalb
nicht einzutreten.
Abgesehen davon trifft die Behauptung nicht zu, dass die Beschwerde-
führerin in MG act. 9 S. 11/12 Ziff. 12 und 13 Beweisofferten zum Motiv der
Kündigungen vorgebracht hätte. In Ziff. 12 dieser Plädoyernotizen behauptete die
Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegner 2 habe mit seiner Familie die
Wohnung im Obergeschoss klammheimlich und überfallartig in Beschlag ge-
nommen. In Ziff. 13 dieser Plädoyernotizen schilderte die Beschwerdeführerin,
dass sich der Verwalter L. C. mit dem Beschwerdegegner 2 und dessen Ehefrau
im Dezember 2006 erneut zu einer Sitzung getroffen habe, um über die aktuelle
Situation bezüglich Nutzung der beiden Wohnungen zu sprechen. L. C. sei offen
für jede Lösung gewesen, welche zu einem für beide Familienstämme ausgewo-
genen Resultat geführt hätte. Der Beschwerdegegner 2 habe jedoch von einer
solchen Lösung auch im Dezember 2006 nichts wissen wollen. Für diese Behaup-
tungen offerierte die Beschwerdeführerin Beweismittel (MG act. 9 S. 11 f.). Dabei
findet sich keine Behauptung eines Motivs für die Kündigungen vom 19. März
2007 und folglich auch keine Beweisofferte dafür.
6. Am 19. März 2007 kündigte die Beschwerdeführerin (auch) die untere
Wohnung unter Zustellung des Kündigungsschreibens sowohl an den Vertreter
der Erbengemeinschaft A. B.-C. (MG act. 5/3/7a) als auch an den Beschwerde-
gegner 2 persönlich (MG act. 5/3/7e). Mit Eingabe vom 18. April 2007 an die
Schlichtungsbehörde ______ beantragte der Vertreter der Erben von A. B.-C. in
Sachen dieser Erben, nämlich 1. (Beschwerdegegnerin 1), 2. (Beschwerdegegner
2), 3. (Beschwerdegegner 3), 4. (Beschwerdegegner 4) und 5. (Beschwerdegeg-
ner 5), die Kündigungen vom 19. März 2007 betreffend die Mietverhältnisse über

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die Wohnung im Obergeschoss und die Wohnung im Erdgeschoss seien für
unwirksam, eventuell ungültig zu erklären (MG act. 1).
6.1. Die Vorinstanz hielt fest, Mieter der unteren Wohnung sei nur der
Beschwerdegegner 2. Die Beschwerdeführerin halte dafür, die Klage betreffend
diese Wohnung mangels Aktivlegitimation abzuweisen. Die Beschwerdegegner
seien vor Schlichtungsbehörde als notwendige Streitgenossenschaft aufgetreten.
Der Beschwerdegegner 2 sei eine andere Partei als die notwendige Streitgenos-
senschaft der Beschwerdegegner 1 - 5. Der Beschwerdegegner 2 persönlich
habe die Kündigung vom 19. März 2007 betreffend die untere Wohnung nicht an-
gefochten (KG act. 2 S. 9 Erw. 3.1 und 3.2). Dazu erwog die Vorinstanz, eine
Erbengemeinschaft sei keine juristische Person, sondern blosse Rechtsgemein-
schaft. Es komme ihr nicht einmal beschränkte Rechtsfähigkeit zu. Es sei der
Beschwerdegegner 2 persönlich, der neben den vier weiteren Beschwerde-
gegnern die Kündigung der unteren Wohnung angefochten und die Erstreckung
dieses Mietverhältnisses verlangt habe (KG act. 2 S. 11). Damit ging die Vor-
instanz von der vorhandenen Aktivlegitimation des Beschwerdegegners 2 be-
treffend die Anfechtung der Kündigung des Mietverhältnisses über die untere
Wohnung aus.
6.2. Die Beschwerdeführerin beanstandet auch diesen vorinstanzlichen Ent-
scheid; allerdings "rein vorsorglich", im Wissen darum, dass die Frage der Aktiv-
legitimation eine solche des materiellen Bundesrechts ist (vgl. Frank/Sträuli/
Messmer, a.a.O., N 65 zu §§ 27/28, N 13 zu § 108), welche im vorliegenden Ver-
fahren nicht überprüft werden kann (KG act. 1 S. 23). Tatsächlich kann auch
darauf nicht eingetreten werden (vorstehend Erw. 4).
7. Soweit die Beschwerdeführerin nicht am vorinstanzlichen Entscheid
vorbei argumentiert - worauf deshalb nicht einzugehen ist -, beanstandet sie die
vorinstanzliche Anwendung von Bundesrecht (vgl. insbesondere auch die Zu-
sammenfassung der Beschwerdeführerin KG act. 1 S. 25). Dies ist im vorliegen-
den Verfahren nicht zulässig (§ 285 ZPO). Die Beurteilung dieser Rechtsfragen ist
dem Bundesgericht vorbehalten. Auf die Beschwerde kann deshalb insgesamt
nicht eingetreten werden.

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III.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (§ 64 Abs. 2 ZPO). Dem entsprechend hat sie die
Beschwerdegegner für deren anwaltliche Aufwendungen im Beschwerdeverfah-
ren zu entschädigen (§ 68 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerdegegner beantragten
einen Zuschlag zur Prozessentschädigung für die Mehrwertsteuer (KG act. 9
S. 3). Dem opponierte die Beschwerdeführerin nicht. Den Beschwerdegegnern ist
deshalb auch dieser Zuschlag zuzusprechen (vgl. Kreisschreiben des Ober-
gerichts über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006).
Das Gericht beschliesst:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf
Fr. 8'000.--.
3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden der Beschwerdeführerin
auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern für das
Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von insgesamt (für alle
Beschwerdegegner zusammen) Fr. 8'000.-- zuzüglich 7.6 % Mehrwert-
steuer, total Fr. 8'608.--, zu bezahlen.
5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine
Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden.
Der Streitwert beträgt Fr. 345'000.--.

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Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des
Obergerichtes vom 13. Juli 2009 mit Beschwerde an das Bundesgericht neu
ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG).
Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die II. Zivilkammer des Oberge-
richts des Kantons Zürich und an das Mietgericht des Bezirkes ______
(MB070006), je gegen Empfangsschein.
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KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: