zh_handelsgericht · HE220093 · 2022-11-29 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE220093-O U/pz
Mitwirkend: Oberrichterin Nicole Klausner sowie die Gerichtsschreiberin
Livia Schlegel
Urteil vom 29. November 2022
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Gesuchsgegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei der Gesuchsgegnerin zu befehlen, der Gesuchstellerin die
5½-Zimmer-Maisonette-Wohnung, 3. OG, inkl. Kellerabteil sowie
Waschküche/Trockenräume DG, A._____ …, … Zürich, und den
Einstellplatz Nr. … in der Einstellhalle, A._____ …, … Zürich, un-
verzüglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand
sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel abzugeben, unter der
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle;
2. Das Stadtammannamt Zürich … sei anzuweisen, den Befehl ge-
mäss Ziff. 1 hiervor nach Eintritt der Vollstreckbarkeit auf erstes
Verlangen der Gesuchstellerin mittels Zwangsräumung zu voll-
strecken;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 %
Mehrwertsteuer) zulasten der Gesuchsgegnerin."
Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen den Parteien bestand je ein Mietvertrag über die 5 ½ -Zimmer-
Maisonette-Wohnung im 3. Obergeschoss (inklusive Waschküche und Trocken-
räume im Dachgeschoss sowie ein Kellerabteil) und über den Einstellplatz Nr. …
in der Einstellhalle am A._____ … in … Zürich (act. 3/2 und act. 3/5). Der monat-
lich im Voraus geschuldete Bruttomietzins belief sich zuletzt auf total
CHF 4'810.–, davon CHF 4'631.– für die Wohnung und CHF 179.– für den Ein-
stellplatz (act. 3/4 und act. 3/6). Die Mietverträge waren ursprünglich zwischen der
Gesuchsgegnerin und C._____ abgeschlossen worden, welcher die Liegenschaft
mit Sacheinlage-/Sachübernahmevertrag vom tt.mm.2014 (act. 3/9) auf die Ge-
suchstellerin übertrug.
1.2. Mit Mahnschreiben vom 10. Mai 2022 (act. 3/10) forderte die Vermieterin
(fortan: Gesuchstellerin) die Mieterin (fortan: Gesuchsgegnerin) zur Zahlung des
ausstehenden Mietzinses für die Monate April und Mai 2022 innert 30 Tagen auf,
verbunden mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung im Unterlas-
sungsfall. Nachdem die Gesuchsgegnerin die ausstehenden Mietzinszahlungen
innert Frist nicht beglichen hatte, kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis

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über die 5 ½ -Zimmer-Maisonette-Wohnung mit amtlichem Formular vom 14. Juni
2022 auf den 31. Juli 2022 (act. 3/11; den Einstellplatz mit amtlichem Formular
vom 13. Juli 2022 auf den 31. August 2022, act. 3/12).
1.3. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2022 (act. 1; Datum des Poststempels) er-
suchte die Gesuchstellerin mit eingangs genannten Rechtsbegehren um Auswei-
sung der Gesuchsgegnerin. Mit Verfügung vom 6. Oktober 2022 (act. 4) wurde
der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und zur Erklärung
angesetzt, wer ihre Vollmacht unterzeichnet habe. Die Gesuchsgegnerin wurde
mit derselben Verfügung zur Stellungnahme aufgefordert. Mit Eingabe vom 7. Ok-
tober 2022 (act. 6) teilte die Gesuchstellerin mit, dass ihre Vollmacht durch
C._____ als Präsident des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift unterzeichnet
worden sei. Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (vgl. act. 7). Da die postali-
sche Zustellung an die Gesuchsgegnerin nicht möglich war (vgl. act. 5/2), wurde
ihr die Verfügung am 24. Oktober 2022 amtlich zugestellt (act. 8 und 9).
1.4. Die der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme angesetzte Frist lief am
14. November 2022 ungenutzt ab. Bis heute liess sie sich nicht verlauten. Das
Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 33
ZPO. In sachlicher Hinsicht ist gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung das Einzelgericht am Handelsgericht des Kantons Zürich für die Behand-
lung von Ausweisungsbegehren im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len zwingend zuständig, soweit die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt
sind (Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2).
2.2. Vorliegend handelt es sich bei der Vermietung von Liegenschaften um die
geschäftliche Tätigkeit der Gesuchstellerin (vgl. act. 3/2). Mit einem Streitwert von
CHF 28'860.– (act. 1 S. 4) steht im mietrechtlichen Angelegenheiten die Be-
schwerde an das Bundesgericht offen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Zudem ist die
Gesuchsgegnerin als Einzelunternehmen im Handelsregister eingetragen

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(act. 3/1). Folglich liegt eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6
Abs. 2 ZPO vor und das hiesige Einzelgericht ist sachlich zuständig.
2.3. Ob über das knapp begründete Begehren der Gesuchstellerin im Rahmen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu
prüfen.
3. Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Verfahren Rechtsschutz in
klaren Fällen
3.1. Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen
und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge-
kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw.
Empfang durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist
nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von
mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
3.2. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sa-
che gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabean-
spruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Auswei-
sung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Ba-
sel/Genf 2018, Art. 267-267a N 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen
Ausweisungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
3.3. Um eine solche Ausweisung kann im Sinne des Rechtsschutzes in klaren
Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann
Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser
Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
– unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt,
und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138
III 123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Ein-

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reden der Gesuchsgegnerin ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorlie-
gen. Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über
die sofort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren
Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
4. Sachverhalt und Würdigung
4.1. Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der
Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass ihr Mahnschreiben
mit Kündigungsandrohung der Gesuchsgegnerin am 14. Mai 2022 zugestellt wur-
de (act. 3/10). Mit dieser Mahnung forderte sie die Gesuchsgegnerin entspre-
chend den gesetzlichen Anforderungen (Art. 257d OR) zur Bezahlung der ausste-
henden Mietzinse auf. Die angesetzte Zahlungsfrist lief am 13. Juni 2022 unge-
nutzt ab, weshalb die Gesuchstellerin den Mietvertrag über die Wohnung unter
Einhaltung der Formvorschriften (Art. 266l OR) sowie der gesetzlichen Kündi-
gungsfrist und des Kündigungstermins auf den 31. Juli 2022 kündigte (act. 3/11).
Der Mietvertrag über den Einstellplatz Nr. … wurde separat mit amtlichem Formu-
lar vom 13. Juli 2022 auf den 31. August 2022 gekündigt (act. 3/12). Die Kündi-
gungen wurden soweit ersichtlich nicht angefochten.
4.2. Die Gesuchsgegnerin hat sich nicht – d.h. weder zum Sachverhalt noch zu
rechtlichen Belangen – geäussert, namentlich weder den Mietzinsausstand, d.h.
ihren Zahlungsverzug, noch den gerade dargestellten Hergang bestritten. Insge-
samt sind unter den dargelegten Umständen die Voraussetzungen für die Aus-
weisung unbestritten sowie belegt und die Rechtslage ist klar, weshalb sich die
von der Gesuchstellerin ausgesprochenen Kündigungen als gültig erweisen. So-
mit hält sich die Gesuchsgegnerin seit dem 1. August 2022 unberechtigt in der
Mietwohnung auf und benutzt den Einstellplatz seit dem 1. September 2022 unbe-
rechtigterweise. Deshalb ist ihr antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständ-
lichen Mietobjekte unverzüglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem
Zustand zu verlassen sowie der Gesuchstellerin unter Rückgabe sämtlicher
Schlüssel abzugeben.

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4.3. Auch gegen die von der Gesuchsgegnerin beantragten Vollstreckungs-
massnahmen ist nichts einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich … ist daher
anzuweisen, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu
vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese Anweisung angemessen
zu befristen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO).
5.2. Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Mo-
natsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61; BGE 144 III 346 E. 1.2.1), was
vorliegend CHF 28'860.– ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 2'000.– festzu-
setzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem
von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken und der Gesuch-
stellerin ist hierfür das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen
(Art. 111 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 2'500.– festzu-
setzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m § 9 AnwGebV). Mangels Darlegung der fehlenden
Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist die Parteientschädigung praxisgemäss oh-
ne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 E. 4.5).
Die Einzelrichterin erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die 5 ½ -Zimmer-Maisonette-Wohnung
im 3. Obergeschoss, inklusive Waschküche und Trockenräume im Dachge-
schoss sowie ein Kellerabteil, und den Einstellplatz Nr. … in der Einstellhalle
am A._____ … in … Zürich unverzüglich geräumt, gereinigt und in ord-
nungsgemässem Zustand zu verlassen sowie der Gesuchstellerin unter
Rückgabe sämtlicher Schlüssel abzugeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die

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Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie
sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
Diese Anweisung ist befristet bis 31. März 2023.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'000.–.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt
und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss
gedeckt. Der Gesuchstellerin wird für diese Kosten das Rückgriffsrecht auf
die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 2'500.– zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für
sich und zuhanden des Stadtammannamtes Zürich …, an die Gesuchsgeg-
nerin mittels Zustellung durch das Stadtammannamt.
7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 28'860.–.
Zürich, 29. November 2022
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Die Gerichtsschreiberin:
Livia Schlegel