zh_handelsgericht · HE150148 · 2015-05-08 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE150148-O U/mb
Mitwirkend: Oberrichter Peter Helm sowie Gerichtsschreiberin Claudia Feier
Urteil vom 8. Mai 2015
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ GmbH,
Beklagte
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1)
" 1. Es sei der Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, das von ihr gemietete
Ladenlokal (Nr. 2.1), EG, inklusive Einstellplätzen Nr. 1 und 3 im
1. UG, in der Liegenschaft C._____-Strasse ..., ... Wallisellen, un-
verzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen
und der Gesuchstellerin zurückzugeben.
2. Es sei das zuständige Gemeindeammannamt Wallisellen Dietli-
kon anzuweisen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der
Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstre-
cken;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin."
Das Einzelgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessverlauf
Die Klägerin reichte ihr Begehren am 10. April 2015 (Datum Poststempel) hierorts
ein (act. 1). Mit Verfügung vom 14. April 2015 wurde ihr Frist zur Leistung eines
Gerichtskostenvorschusses und der Beklagten Frist zur Stellungnahme angesetzt
(act. 3). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 7). Mangels Abholung der
ersten Sendung wurde mit Verfügung vom 27. April 2015 die Wiederholung der
Zustellung an die Beklagte durch das Gemeindeammannamt Wallisellen ange-
ordnet (act. 8). Die zweite Zustellung war erfolgreich (act. 9/2). Die Beklagte nahm
innert Frist zum klägerischen Begehren Stellung (act. 13).
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Zuständigkeit
Die Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürich ergibt sich aus Art. 33
ZPO sowie aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (vgl. zur sachlichen Zu-
ständigkeit die Urteile des Bundesgerichts 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013
und 4A_480/2013 vom 10. Februar 2014). Der Streitwert ist anhand von sechs

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Bruttomonatsmieten zu bemessen, was vorliegend gemäss den unbestritten ge-
bliebenen Behauptungen der Klägerin CHF 32'784.20 ergibt (act. 1 S. 4).
2.2. Anderweitige Rechtshängigkeit
Die Beklagte focht die Kündigung durch die Beklagte bei der Schlichtungsbehörde
in Bülach an (act. 1 S. 7, act. 2/12). Mangels identischen Streitgegenstandes kann
dies nicht zur Sperrwirkung der Rechtshängigkeit i.S.v. Art. 64 Abs. 1 lit. a ZPO
führen, sodass es dem Vermieter nicht verwehrt ist, das Ausweisungsgericht an-
zurufen, nachdem der Mieter bereits ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde
anhängig gemacht hat. Folglich kann das Ausweisungsgericht den Mieter unab-
hängig von einem bereits hängigen mietrechtlichen Verfahren vor der Schlich-
tungsbehörde bereits ausweisen, wenn es die Gültigkeit der Kündigung des Ver-
mieters als Vorfrage mit der auf klares Recht und liquide tatsächliche Verhältnisse
beschränkten Kognition bejahen kann. Nach allgemeiner Zürcher Praxis wird das
Verfahren vor Mietschlichtungsstelle sistiert (HOFMANN, in: SPÜHLER / TENCHIO / IN-
FANGER, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2013, N 18a zu Art. 257
ZPO und SUTTER-SOMM / LÖTSCHER, in: SUTTER-SOMM / HASENBÖHLER / LEUENBER-
GER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2. Aufl. 2013,
N 38a zu Art. 257 ZPO).
3. Sachverhalt
Es ist unbestritten, dass die Parteien am 8. Mai 2013 einen Mietvertrag betreffend
das Ladenlokal Nr. 2.1 im Erdgeschoss der Liegenschaft C._____-Strasse ..., ...
Wallisellen schlossen, welcher mit den Nachträgen Nr. 2 vom 2./4. September
2013 und Nr. 4 vom 21. Februar/25. April 2014 präzisiert und ergänzt wurde. Aus-
serdem schlossen die Parteien einen Mietvertrag betreffend zwei Einstellstellplät-
ze (act. 1 S. 5, act. 2/5, act. 2/3, act. 2/6, act. 2/4). Aus diesen vertraglichen
Grundlagen ergibt sich, dass die Nettomietzinsen erst ab 1. Juli 2014 zu entrich-
ten waren. Vereinbart wurde ein gestaffelter Mietzins. Vom 1. Juli 2014 bis zum
30. Juni 2015 wurde ein Gesamtmietzins von CHF 14'361.10 brutto (inklusive
Parkplatz Nr. 1) pro Quartal vereinbart. Ab 1. Juli 2015 sollte der Gesamtmietzins
CHF 17'343.10 brutto pro Quartal betragen. Hinzu kommt der Mietzins für einen

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zusätzlichen Einstellplatz (Nr. 3), welcher pro Quartal CHF 540.– kostete (act. 1
S. 5). Ab der zweiten Jahreshälfte 2014 leistete die Beklagte die Mietzinse nur
noch unregelmässig und nach dem 2. Oktober 2014 überhaupt nicht mehr. An-
fangs Januar 2015 waren unbestrittenermassen Mietzinse/Nebenkosten im Um-
fang von CHF 24'641.85 ausstehend. Die Klägerin setzte der Beklagten daher mit
Schreiben vom 9. Januar 2015 eine 30-tägige Zahlungsfrist im Sinne von Art. 257f
Abs. 2 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinsen. Dieses Schreiben ver-
band sie mit der Androhung, dass bei unbenütztem Fristablauf das Mietverhältnis
ausserordentlich gekündigt werde. Da die Beklagte der Aufforderung nicht nach-
kam, kündigte die Klägerin die Mietverträge gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR mit
amtlichem Formular vom 17. Februar 2015 ausserordentlich mit Wirkung auf den
31. März 2015 (act. 1 S. 6 f.). Anlässlich einer Sitzung vom 19. März 2015 stellte
die Klägerin der Beklagten in Aussicht, bei umgehender Begleichung der Miet-
zinsausstände sowie fristgerechter Bezahlung des Mietzinses für das 2. Quartal
2015 die Kündigung allenfalls zurückzuziehen. Die Beklagte beglich in der Folge
zwar den Mietzinsausstand, blieb jedoch den Mietzins für das 2. Quartal 2015
schuldig, weshalb die Klägerin die Kündigung nicht zurückzog. Die Beklagte hat
das Ladenlokal bis heute nicht verlassen (act. 1 S. 7 f.).
4. Rechtliches
Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen
Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die
Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch
nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu ei-
nem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123, E. 2.1.2 [m.w.H.]).
Bei Zahlungsrückstand des Mieters kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zah-
lungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das
Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen 30 Ta-
ge. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter frist-

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los, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende ei-
nes Monats kündigen (Art. 257d OR).
Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen
kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters beantragen (SVIT-Kommentar
Mietrecht, 3. Aufl., N 15 zu Art. 267-267a OR). Mit der Ausweisungsklage kann
der Vermieter Vollstreckungsmassnahmen, d.h. einen Ausweisungsbefehl, ver-
langen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
5. Würdigung
Die Beklagte bestreitet in ihrer Stellungnahme vom 4. Mai 2015 den von der Klä-
gerin vorgetragenen Sachverhalt nicht, macht aber sinngemäss geltend, die Klä-
gerin habe die Mietzinsrückstände selber zu verantworten, weil sie das …-Areal
schlecht vermarktet habe. Dies habe bereits zu mehreren Austritten und einem
Leerstand von 40 % geführt. Ausserdem führt sie an, ein Auszug würde sie schä-
digen und den Geschäftsführer und einzigen Gesellschafter in finanzielle Schwie-
rigkeiten bringen (act. 13). Diese Einwendungen vermögen jedoch an der Recht-
mässigkeit und Wirksamkeit der Kündigung nichts zu ändern: Da die Klägerin die
Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR
erfüllt hat, wurde das Mietverhältnis per 31. März 2015 beendet. Nach beendetem
Mietverhältnis muss der Mieter die Sache gemäss Art. 267 OR dem Vermieter zu-
rückgeben. Die Beklagte hat das Mietobjekt bis jetzt nicht geräumt. Sie hat damit
ihre Rückgabepflicht verletzt. Der Fall ist liquid und damit ein Anspruch nach Art.
257 ZPO gegeben. Die Beklagte hält sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf,
weshalb der Ausweisungsbefehl zu erteilen ist. Antragsgemäss ist daher der Be-
klagten zu befehlen, das Mietobjekt (Ladenlokal Nr. 2.1, EG, inklusive Einstell-
plätze Nr. 1 und 3 im 1. UG, in der Liegenschaft C._____-Strasse ..., ... Wallisel-
len) unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss und gereinigt zu
übergeben. Die Klägerin beantragt zudem Vollstreckungsmassnahmen. Dement-
sprechend ist das Gemeindeammannamt Wallisellen anzuweisen, den Auswei-
sungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu
vollstrecken.

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6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss wird die Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Es ist von einem Streitwert von CHF 32'784.20 auszugehen. Die
von der Beklagten zu tragende Gerichtsgebühr ist auf CHF 2'000.– festzusetzen
(§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Beklagte ist zu verpflichten,
der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 3'000.– zu bezahlen (§ 4 Abs. 1
und 2 i.V.m. § 9 i.V.m. § 11 Abs. 1 AnwGebV).
Das Einzelgericht erkennt:
1. Der Beklagten wird befohlen, das Mietobjekt (Ladenlokal Nr. 2.1, EG, inklu-
sive Einstellplätze Nr. 1 und 3 im 1. UG, in der Liegenschaft C._____-
Strasse ..., ... Wallisellen) unverzüglich zu verlassen und der Klägerin in ge-
räumtem und gereinigtem Zustand ordnungsgemäss zu übergeben, unter
Androhung des Zwangsvollzugs im Unterlassungsfall.
2. Das Gemeindeammannamt Wallisellen wird angewiesen, diesen Befehl
nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstre-
cken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen.
Sie sind ihr aber von der Beklagten zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'000.–. Hinzu kommen die
Zustellungskosten des Gemeindeammannamts.
4. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt und aus dem von der Klägerin
geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Für die der Beklagten auferlegten
Kosten wird der Klägerin das Rückgriffsrecht auf die Beklagte eingeräumt.
5. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von
CHF 3'000.– zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin im Doppel für sich und
zuhanden des Gemeindeammannamtes Wallisellen.

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7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 32'784.20.
Zürich, 8. Mai 2015
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiberin:
Claudia Feier