zh_handelsgericht · HG230209 · 2025-06-27 · de
Forderung


Handelsgericht des Kantons Zürich
Geschäfts-Nr.: HG230209-O U
(vormals HG210181-O resp. HG220227-O)
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, und Oberrichter Dr. Da-
niel Schwander, Handelsrichterin Dr. Eliane E. Ganz, Handelsrichter
Markus Koch und Handelsrichter Dr. Peter Felser sowie Gerichts-
schreiberin Susanne Roesler
Urteil vom 27. Juni 2025
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X2._____
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y2._____
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 44'805'529.00
zu bezahlen, zuzüglich Zins zu 5 % seit heutigem Datum (Klage-
einleitung).
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
***********************************
Überblick
I. Sachverhalt und Verfahren ...............................................................................2
a. Parteien und ihre Stellung............................................................................2
b. Vorprozess- und Prozessgeschichte sowie Prozessgegenstand.................2
aa. Vorprozessgeschichte ..............................................................................2
bb. Gegenstand der vorliegenden Klage........................................................2
cc. Prozessgeschichte....................................................................................2
c. Kostenvorschuss..........................................................................................2
d. Gerichtsbesetzung .......................................................................................2
Erwägungen: .........................................................................................................2
II. Formelles...........................................................................................................2
1. Tragweite der Rückweisungen.........................................................................2
2. Prozessvoraussetzungen.................................................................................2
3. Eingaben nach Aktenschluss (Replik- und Novenrecht)..................................2
4. Behauptungs- und Bestreitungslast/Beweisverfahren.....................................2
III. Materielles.........................................................................................................2
1. Vorfrage: Bindungswirkung eines Rückzugs ...................................................2
2. Anspruchsgrundlage und Höhe des Mietzinses...............................................2
2.1. Unbestrittener resp. erstellter Sachverhalt ...............................................2
2.2. Wesentliche Streitpunkte..........................................................................2
2.3. Würdigung ................................................................................................2
2.3.1. Zur Anspruchsgrundlage.......................................................................2
2.3.1.1. Neue vertragliche Anspruchsgrundlage ............................................2
2.3.1.2. Erstreckung des Mietverhältnisses....................................................2
2.3.1.3. Vertragsloses resp. mietvertragsähnliches/faktisches Verhältnis......2
2.3.2. Höhe des Mietzinses.............................................................................2
3. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen ...............................................2
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen.................................................................2

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I. Sachverhalt und Verfahren
a. Parteien und ihre Stellung
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie bezweckt den Erwerb,
die Überbauung, Veräusserung, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von Lie-
genschaften aller Art. Insbesondere ist sie Eigentümerin der Liegenschaften
C._____-strasse 1/2 in … Zürich und war sie im vorliegend relevanten Zeitraum
Mieterin der Liegenschaft C._____-strasse 3 in … Zürich (act. 1 Rz. 19; act. 11
Rz. 2).
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D._____. Sie betreibt unter der
Firma "B._____" verschiedene Kaufhäuser mit Handelsartikeln aller Art. Nament-
lich betrieb sie seit … bis … [Jahreszahlen] als Mieterin bzw. Untermieterin ein Wa-
renhaus an der C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich (act. 1 Rz. 18; act. 11 Rz. 4).
Im vorliegenden Verfahren nicht beteiligt sind die Eigentümer der Liegenschaft
C._____-strasse 3 in Zürich, die Mitglieder der Familie E._____ (vgl. act. 1 Rz. 19
und act. 11 Rz. 19).
b. Vorprozess- und Prozessgeschichte sowie Prozessgegenstand
aa. Vorprozessgeschichte
Mit Mietbeginn per 1. Februar 1984 vermietete die Klägerin der Beklagten resp.
vormals der A'._____ SA Ladenflächen in den Liegenschaften C._____-
strasse 1/3/2 in … Zürich (act. 1 Rz. 18 f. und Rz. 31; act. 11 Rz. 18 f.; act. 3/4).
Die Beklagte betrieb dort ein Warenhaus (act. 11 Rz. 4). In Zusammenhang mit
dem Auslaufen des Mietvertrags per 31. Januar 2014 und den Modalitäten der mit
Nachtrag 1 zum Mietvertrag vom 5. November 2001 (fortan: 'Nachtrag 1 zum Miet-
vertrag') vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoption kam es zwischen den Par-
teien zu Differenzen, die zu zahlreichen Gerichtsverfahren führten (act. 1 Rz. 20 ff.,
Rz. 33 ff. und Rz. 41 ff. m.H.a. act. 3/5; act. 11 Rz. 22 f. m.H.a. act. 3/5; mehr dazu
hinten E. III.2.1.). Nachfolgend werden zum besseren Verständnis kurz die zentra-

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len Verfahren aufgeführt, wobei auf die Erwähnung diverser Nebenverfahren ver-
zichtet wird (vgl. dazu bereits HGer ZH HG210181-O vom 22. März 2022 und HGer
ZH HG220227-O vom 16. März 2023 sowie insbes. BGer 4A_197/2022 vom
25. November 2022 und BGer 4A_263/2023 vom 11. September 2023):
i) Offertverfahren: Im Mai 2011 machte die Beklagte gestützt auf Ziffer 5 des
Nachtrags 1 zum Mietvertrag ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des
Bezirks Zürich anhängig betreffend die Verpflichtung der Klägerin zur Ab-
gabe einer vertragskonformen Offerte für die Verlängerung des Mietvertrags
für die Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich um mindestens
fünf Jahre (vgl. OGer ZH NG150002-O vom 4. Mai 2015). Nach einem län-
geren Zwischenspiel betreffend die sachliche Zuständigkeit (vgl. HGer ZH
HG150107 vom 26. Mai 2017, BGer 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 und
OGer ZH NG180008-O vom 9. November 2018) endete das Verfahren
schliesslich mit dem Entscheid des Bundesgerichts vom 14. November 2019
in den Verfahren 4A_653/2018 und 4A_657/2018. Darin wurde festgestellt,
dass die Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen sei, der Beklagten für
die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 eine verbindliche Offerte zur
Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine wei-
tere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditio-
nen für ein Warenhaus zu unterbreiten.
ii) Erstreckungsverfahren: Parallel zum Verfahren betreffend die Offertstellung
klagte die Beklagte am 1. September 2014 beim Mietgericht Zürich (Einlei-
tung des Schlichtungsverfahrens am 11. November 2013) auf Erstreckung
des Mietverhältnisses C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich (Verfahren
MB140015-L; fortan: 'erstes Erstreckungsverfahren'). Mit ihrer Klageantwort
begehrte die Klägerin ihrerseits die Anpassung des Mietzinses für die betrof-
fenen Liegenschaften ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe
der Mietobjekte. Am 15. August 2016 zog die Klägerin diese Anträge zurück
(vgl. MietGer ZH MB140015-L vom 26. Januar 2017 E. 1.4). Mit Beschluss
vom 26. Januar 2017 trat das Mietgericht Zürich auf das Erstreckungsbe-
gehren nicht ein, wobei es einen Rechtskraftvorbehalt in Bezug auf den Aus-

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gang des Verfahrens betreffend die Offertstellung machte. Das Begehren
der Klägerin um Anpassung des Mietzinses während der Erstreckungsdauer
schrieb das Mietgericht gleichzeitig als durch Rückzug erledigt ab. Diesen
Entscheid focht die Klägerin mit Berufung an das Obergericht des Kantons
Zürich an. Derweil leitete die Beklagte mit Schlichtungsgesuch vom 29. No-
vember 2018 resp. Erstreckungsklage vom 7. März 2019 ein zweites Erstre-
ckungsverfahren für die Zeit ab dem 1. Februar 2019 ein (act. 11 Rz. 44 ff.;
act. 33 Rz. 6, Rz. 44 ff. und Rz. 178). Mit Beschluss vom 1. September 2020
des Obergerichts des Kantons Zürich resp. 7. Mai 2020 des Mietgerichts Zü-
rich wurden die Erstreckungsverfahren je als gegenstandslos geworden ab-
geschrieben, nachdem die Beklagte die Objekte im Februar 2020 verlassen
hatte (vgl. OGer ZH NG170007-O vom 1. September 2020 resp. MietGer ZH
MB190006-L vom 7. Mai 2020).
Die Beklagte verblieb bis am 20. Februar 2020 in den Liegenschaften. Ab dem
1. Februar 2014 bis zu ihrem Auszug bezahlte sie den per 31. Januar 2014 ge-
schuldeten Mietzins (act. 1 Rz. 26 und Rz. 53 ff.; act. 11 Rz. 29; act. 33 Rz. 46,
Rz. 48 und Rz. 169; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 4).
bb. Gegenstand der vorliegenden Klage
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten für den Zeit-
raum vom 1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020 die Bezahlung der Differenz zwi-
schen dem tatsächlich geleisteten und einem an die marktüblichen Verhältnisse
angepassten Mietzins für die Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich.
Dabei nimmt sie hinsichtlich des als marktüblich behaupteten Mietzinses sowohl in
quantitativer als auch in zeitlicher Hinsicht Differenzierungen vor. Für den Zeitraum
vom 1. Februar 2014 bis zum 31. Januar 2019 und nur für die Mietobjekte C._____-
strasse 1 und 2 fordert sie eine Erhöhung des geschuldeten Mietzinses auf einen
für eine Warenhausnutzung marktüblichen Mietzins. Für den Zeitraum vom 1. Fe-
bruar 2019 bis Ende Februar 2020 und für das Mietobjekt C._____-strasse 3 (ge-
samter Zeitraum) fordert die Klägerin hingegen eine Erhöhung auf einen marktüb-
lichen Mietzins, der sich an Verkaufsflächen ohne Nutzungseinschränkung orien-
tiert. Konkret fordert sie eine Erhöhung auf CHF 11'817'258.20 pro Jahr (exkl.

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MwSt.; Phase bis 31. Januar 2019) bzw. CHF 19'510'070.– pro Jahr (exkl. MwSt.;
Phase ab 1. Februar 2019). Nach Abzug der von der Beklagten tatsächlich geleis-
teten Mietzinszahlungen ergibt sich die mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbe-
gehren geltend gemachte Forderung in Höhe von CHF 44'805'529.– zzgl. Zins. Die
Beklagte schliesst auf Nichteintreten, eventualiter Abweisung der Klage.
cc. Prozessgeschichte
Die vorliegende Klage wurde von der Klägerin mit Eingabe vom 15. September
2021 (gleichentags überbracht) samt Beilagen hierorts rechtshängig gemacht
(act. 1; act. 2; act. 3/1–34). Dafür wurde die Geschäfts-Nr. HG210181 eröffnet. Mit
Verfügung vom 16. September 2021 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines
Kostenvorschusses sowie zur Einreichung eines ergänzten Beweismittelverzeich-
nisses angesetzt (act. 4). Nach fristgerechtem Eingang des Kostenvorschusses
(act. 6) sowie des ergänzten Beweismittelverzeichnisses (act. 7; act. 8) wurde der
Beklagten mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 Frist zur Einreichung der Klageant-
wort angesetzt (act. 9). Die Beklagte erstattete mit Eingabe vom 25. November
2021 eine beschränkte Klageantwort (act. 11; act. 12; act. 13/1–12). Darin bean-
tragte sie Nichteintreten auf die Klage wegen fehlender sachlicher Zuständigkeit
sowie bereits rechtskräftig entschiedener Sache, eventualiter Klageabweisung. Zu-
dem beantragte sie die Beschränkung des Verfahrens unter Abnahme der Frist zur
Einreichung der (unbeschränkten) Klageantwort. Mit Verfügung vom 2. Dezember
2021 wurde das Verfahren einstweilen auf die Frage der sachlichen Zuständigkeit
des Handelsgerichts und auf die Frage, ob eine abgeurteilte Sache vorliege, be-
schränkt (act. 14). Die der Beklagten laufende Frist zur Erstattung der Klageantwort
wurde abgenommen und der Klägerin eine Frist zur Stellungnahme zur Eingabe
der Beklagten angesetzt. Die Klägerin reichte ihre Stellungnahme fristgerecht mit
Eingabe vom 10. Januar 2022 samt Beilagen ein (act. 16; act. 17/35–43).
Mit Beschluss vom 22. März 2022 trat das hiesige Gericht mit der Begründung,
dass es sich um eine bereits rechtskräftig entschiedene Sache handle, auf die
Klage nicht ein (act. 18 [= HGer ZH HG210181]). Dieser Beschluss wurde von der
Klägerin ans Bundesgericht weitergezogen. Mit Urteil vom 25. November 2022
hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den Beschluss vom 22. März

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2022 auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung an das hiesige Gericht zu-
rück (act. 23 [BGer 4A_197/2022 vom 24. November 2022], fortan auch: 'erster Rü-
ckweisungsentscheid'). Das Bundesgericht kam zum Schluss, die durch die Kläge-
rin im ersten Erstreckungsverfahren gestellten und hernach zurückgezogenen An-
träge betreffend Anpassung des Mietzinses für die Liegenschaften C._____-
strasse 1/3/2 in … Zürich ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe der
Mietobjekte hätten einen anderen Streitgegenstand als den vorliegenden betroffen
(vgl. act. 23 E. 2.5 ff. m.H.). Diese Beurteilung begründete es damit, dass die Kla-
gebegehren "inhaltlich nicht deckungsgleich" seien, zumal die zum Gegenstand der
vorliegenden Klage gemachte Geldforderung "auf der weiteren Nutzung der Mie-
tobjekte durch die Mieterin [die Beklagte] und damit auf neuen Tatsachen" beruhe,
"die ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erstverfah-
rens" lägen (act. 23 E. 2.6). Es folgerte, die Ausschlusswirkung, die negative Wir-
kung der materiellen Rechtskraft, stehe einem Eintreten auf die Sache nicht entge-
gen.
Unter der – infolge der Rückweisung – neuen Geschäfts-Nr. HG220227 trat das
hiesige Gericht mit Beschluss vom 16. März 2023 abermals nicht auf die Klage ein,
wobei es den Entscheid mit sachlicher Unzuständigkeit begründete (act. 25
[= HGer ZH HG220227). Auch dieser Beschluss wurde von der Klägerin weiterge-
zogen und erneut hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den Beschluss
vom 16. März 2023 auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung an das nach
der bundesgerichtlichen Beurteilung sachlich zuständige Handelsgericht zurück
(act. 30 [BGer 4A_263/2023 vom 11. September 2023], fortan auch: 'zweiter Rück-
weisungsentscheid'). Das Verfahren wird nunmehr unter der neuen Geschäfts-
Nr. HG230209 weitergeführt. Mit Verfügung vom 17. Oktober 2023 wurde der Be-
klagten Frist zur Erstattung einer umfassenden Klageantwort angesetzt (act. 31).
Innert Frist reichte die Beklagte die Klageantwort vom 7. November 2023 ins Recht
(act. 33; act. 34/1-15). Mit Verfügung vom 7. November 2023 wurde die Prozess-
leitung des vorliegenden Verfahrens an den Instruktionsrichter delegiert (act. 35).
In der Folge wurden die Parteien auf den 14. Februar 2024 zur Vergleichsverhand-
lung vorgeladen (act. 37), anlässlich welcher keine Einigung erzielt werden konnte
(Prot. S. 4 f.). Mit Verfügung vom gleichen Tag wurde daher ein zweiter Schriften-

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wechsel angeordnet und der Klägerin Frist zur Erstattung der Replik angesetzt
(act. 40). Jene reichte die Klägerin fristgerecht ins Recht (act. 42; act. 43/1-7). In
der ihr mit Verfügung vom 8. Mai 2024 dafür angesetzten Frist (act. 44) erstattete
die Beklagte die Duplik vom 12. Juli 2024 (act. 46; act. 47/1-59). Diese wurde der
Klägerin mit Verfügung vom 2. August 2024 zugestellt, und es wurde den Parteien
mitgeteilt, der Aktenschluss sei eingetreten (act. 50). Mittels Stellungnahme liess
sich die Klägerin am 3. September 2024 abermals vernehmen (act. 52), woraufhin
die Beklagte ihrerseits am 2. Oktober 2024 eine Stellungnahme zu den Akten
reichte (act. 57). Diese wurde der Klägerin per Gerichtsurkunde zugestellt (Prot.
S. 13); sie liess sich dazu nicht mehr vernehmen.
Parallel dazu reichte die Klägerin am 17. Juli 2024 eine Noveneingabe betreffend
das Mietverhältnis der Beklagten an der F._____-gasse 4 in … Zürich (sog.
"G._____ C._____-strasse") mit der H._____ AG ein und beantragte die Edition
des entsprechenden Mietvertrags (act. 48; act. 49/1 [= act. 47/55; Duplikbeilage]).
Die Beklagte reichte mit Eingabe vom 3. September 2024 eine Stellungnahme zur
Noveneingabe ein und beantragte Schutzmassnahmen (ehem. act. 53). Dieser An-
trag wurde mit Beschluss vom 18. September 2024 abgewiesen und die Eingabe
der Beklagten vom 3. September 2024 wurde aus dem Recht gewiesen (act. 55).
Zugleich wurde der Beklagten eine Nachfrist zur Einreichung einer überarbeiteten
Stellungnahme zur Noveneingabe der Klägerin vom 17. Juli 2024 angesetzt. Mit
Eingabe vom 14. Oktober 2024 reichte die Beklagte eine verbesserte Stellung-
nahme (act. 58; act. 59/1) sowie einen Antrag auf Schutzmassnahmen gemäss
Art. 156 ZPO (act. 60; act. 61/1-2) zu den Akten. Mit Verfügung vom 23. Oktober
2024 wurde der Klägerin Frist zur Stellungnahme zum Antrag der Beklagten auf
Anordnung von Schutzmassnahmen angesetzt (act. 62). Die Klägerin reichte mit
Eingabe vom 11. November 2024 fristgemäss eine Stellungnahme ein (act. 64). Mit
Beschluss vom 9. Dezember 2024 untersagte es das hiesige Gericht der Klägerin
unter Strafandrohung bis zum rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfah-
rens einschliesslich eines allfälligen bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens im
Wesentlichen, die mit der Stellungnahme vom 14. Oktober 2024 eingereichte Bei-
lage (Mietvertrag zwischen G._____ AG und der Beklagten vom 5. Juli 2024;
act. 59/1) sowie die in der Stellungnahme (act. 58) in Rz. 17 bis 20 und Rz. 23 auf-

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geführten Informationen zum Mietzins Dritten schriftlich, mündlich oder anderweitig
zugänglich zu machen (act. 65). Nach Ablauf der Beschwerdefrist des vorgenann-
ten Beschlusses wurden die Stellungnahme der Beklagten vom 14. Oktober 2024
und die dazugehörige Beilage (act. 58; act. 59/1) der Klägerin mit Verfügung vom
12. Februar 2025 zugestellt (act. 67). Die Klägerin nahm dazu mit Eingabe vom
24. Februar 2025 Stellung (act. 70). Jene Stellungnahme wurde der Beklagten zu-
gestellt (Prot. S. 19), woraufhin diese am 6. März 2025 ihrerseits eine Stellung-
nahme ins Recht reichte (act. 71). Diese wurde der Klägerin zugestellt (Prot. S. 20).
Weitere Eingaben erfolgten nicht.
Mit Verfügung vom 14. April 2025 wurde den Parteien Frist angesetzt, zu erklären,
ob sie auf die Durchführung der mündlichen Hauptverhandlung – unter Vorbehalt
der Durchführung eines Beweisverfahrens – verzichteten (act. 72). Beide Parteien
verzichteten in der Folge auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung
(act. 74; act. 75).
Das Verfahren erweist sich als spruchreif (Art. 236 Abs. 1 ZPO). Auf die einzelnen
Parteivorbingen sowie auf die Akten ist in den nachfolgenden Erwägungen einzu-
gehen, soweit sich dies zur Entscheidfindung als notwendig erweist.
c. Kostenvorschuss
Der von der Klägerin im Verfahren mit der Geschäfts-Nr. HG210181 geleistete Kos-
tenvorschuss in der Höhe von CHF 295'000.–, welcher alsdann auf das Verfahren
mit der Geschäfts-Nr. HG220227 übertragen wurde, wurde weiter auf das vorlie-
gende Verfahren mit der Geschäfts-Nr. HG240080 übertragen.
d. Gerichtsbesetzung
Die Gerichtsbesetzung hat sich seit den beiden vorangehenden Endentscheiden
(HGer ZH HG210181 vom 22. März 2022 und HGer ZH HG220227 vom 16. März
2023) insofern geändert, als dass anstelle von Oberrichterin Nicole Klausner neu
Oberrichter Dr. Daniel Schwander als Instruktionsrichter amtet. Dies wurde den
Parteien mit Delegationsverfügung vom 7. November 2023 zur Kenntnis gebracht
(act. 35). Der Instruktionsrichter hat denn auch an der Vergleichsverhandlung vom

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14. Februar 2024 teilgenommen (vgl. Prot. S. 4 f.). Die personelle Veränderung ist,
weil begründet, zulässig (vgl. BGE 142 I 93 E. 8.2.). Ansonsten hat sich der Spruch-
körper nicht verändert.
Erwägungen:
II. Formelles
1. Tragweite der Rückweisungen
Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde gut und weist es die Angelegenheit zur
neuen Beurteilung an die kantonale Instanz zurück, wird der Streit in jenes Stadium
vor der kantonalen Instanz zurückversetzt, in dem er sich vor Erlass des angefoch-
tenen Entscheids befand. Dabei ist die kantonale Instanz – ebenso wie auch das
Bundesgericht – nach ständiger Rechtsprechung an die rechtliche Beurteilung, mit
der die Rückweisung begründet wurde, gebunden (BGE 143 IV 214 E. 5.3.3;
BGE 135 III 334 E. 2.1 m.H.; BGer 4A_48/2019 vom 29. August 2019 E. 2.). Ent-
scheidend ist nicht das Dispositiv, sondern die materielle Tragweite des bundesge-
richtlichen Entscheids (BGE 143 IV 214 E. 5.2.1). Die Verbindlichkeit beschlägt ne-
ben allfälligen Punkten, derentwegen keine Rückweisung erfolgte, die mithin defi-
nitiv entschieden wurden, namentlich die Erwägungen, welche den Rückweisungs-
auftrag umschreiben (DORMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler
[Hrsg.], Basler Kommentar BGG, 3. Aufl. 2018, Art. 107 N 18). Soweit das Bundes-
gericht sich darüber hinaus nicht ausgesprochen hat, fällt die kantonale Instanz ihre
neue Entscheidung frei, ohne an ihren ersten Entscheid gebunden zu sein
(BGE 135 III 334 E. 2; vgl. auch HGer ZH HG220147 vom 5. September 2023).
Vorliegend betreffen die bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheide die Frage,
ob eine abgeurteilte Sache vorliege, resp. die sachliche Zuständigkeit des Handels-
gerichts, mithin Eintretensvoraussetzungen. Das Bundesgericht hat dazu festge-
stellt, dass die Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a (schutzwürdi-
ges Interesse), lit. b (sachlich und örtliche Zuständigkeit), und lit. e (keine abgeur-
teilte Sache) ZPO zu bejahen seien (act. 23 E. 2.8 und act. 30 E. 2.6). Diese recht-

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liche Beurteilung ist verbindlich, weshalb dem Nichteintretensantrag der Beklagten
nicht stattgegeben werden kann, soweit er diese Prozessvoraussetzungen betrifft.
2. Prozessvoraussetzungen
Das Bestehen der Prozessvoraussetzungen prüft das Gericht von Amtes wegen
(vgl. Art. 60 ZPO), sofern und soweit diese gerügt werden (ERK, Prozessvorausset-
zungen, Basel 2022, S. 111 f.). Die amtswegige Prüfung enthebt die Parteien dem-
nach weder der Beweislast noch davon, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv
mitzuwirken (vgl. Art. 160 ZPO), dem Gericht das in Betracht fallende Tatsachen-
material zu unterbreiten und die Beweismittel zu bezeichnen. Demnach hat die kla-
gende Partei diejenigen Tatsachen vorzutragen und zu belegen, welche die Zuläs-
sigkeit ihrer Klage begründen, und die beklagte Partei diejenigen, welche sie an-
greift (BGE 139 III 278 E. 4.3 m.H.; BGE 144 III 552 E. 4.1.3).
Vorliegend hat die Beklagte zwar unter anderem beantragt, auf das Verfahren sei
nicht einzutreten (act. 11 S. 2, insbes. Rz. 53 ff. und Rz. 66 ff.; act. 33 S. 2; act. 46
S. 2), ihre Vorbringen zu Art. 59 ZPO (fehlende sachliche und funktionelle Zustän-
digkeit sowie abgeurteilte Sache) wurden vom Bundesgericht jedoch bereits ver-
bindlich als nicht einschlägig beurteilt (vgl. vorne E. II.1.). Die örtliche Zuständigkeit
ist anerkannt (Art. 33 und Art. 35 Abs. 1 lit. b ZPO; act. 1 Rz. 7; act. 11 Rz. 11 f.;
act. 16 Rz. 2) und auch die weiteren Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 59
ZPO stellt die Beklagte nicht in Frage. Ihr Antrag, infolge Präklusionswirkung die
Klage abzuweisen, eventualiter – gestützt auf gewisse Lehrmeinungen – nicht ein-
zutreten (act. 46 Rz. 5, vgl. auch Rz. 191 ff., insbes. Rz. 203), ist soweit erforderlich
im Zusammenhang mit der betroffenen Thematik zu beurteilen (vgl. E. III. 1.). Somit
geben die Prozessvoraussetzungen an dieser Stelle zu keinen weiteren Bemerkun-
gen Anlass, zumal das Handelsgericht infolge der Rechtshängigkeit der Klage vor
dem 1. Januar 2025 auch nach Inkrafttreten der revidierten ZPO sachlich zuständig
bleibt (vgl. Art. 6 Abs. 2 aZPO i.V.m. Art. 407 f. ZPO); auf die vorliegende Klage ist
einzutreten.

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3. Eingaben nach Aktenschluss (Replik- und Novenrecht)
3.1. Mit Eingabe vom 3. September 2024 reichte die Klägerin – nach Feststellung
des Aktenschlusses gemäss Verfügung vom 2. August 2024 – eine Stellungnahme
zur Duplik ein (act. 50; act. 52; vgl. Art. 229 ZPO). Daraufhin reichte die Beklagte
mit Eingabe vom 2. Oktober 2024 ebenfalls eine Stellungnahme zu den Akten
(act. 57).
Im Rahmen des vom Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung anerkannten Re-
plikrechts sind solche Eingaben grundsätzlich zulässig (anstelle vieler: BGE 138 I
484 E. 2.2). Neue Tatsachen und Beweismittel können indessen nach dem Fallen
der Novenschranke nur noch nach den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO
in den Prozess eingebracht werden. Demnach ist das Vorbringen neuer Tatsachen
zulässig, wenn diese erst nach dem Abschluss des Schriftenwechsels entstanden
sind (echte Noven; lit. a) oder wenn sie zuvor trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vor-
gebracht werden konnten (unechte Noven; lit. b). Die Zulässigkeit solch unechter
Noven ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände nach objektiven Massstä-
ben zu beurteilen (WILLISEGGER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kom-
mentar ZPO, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N 32). Entscheidend ist, dass der betreffenden
Partei keine Nachlässigkeit bei der Behauptungs- und Beweislast vorgeworfen wer-
den kann (LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
3. Aufl. 2016, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Art. 229 N 8).
Vorausgesetzt wird weiter, dass die Tatsachen und Beweise unverzüglich, mithin
bei der nächsten prozessualen Gelegenheit, in den Prozess eingebracht werden
(WILLISEGGER, a.a.O., Art. 229 N 34; LEUENBERGER, a.a.O., Art. 229 N 10). Will eine
Partei Noven geltend machen, hat sie zugleich mit deren Einreichung darzulegen,
dass die Voraussetzungen erfüllt sind (BGE 143 III 42 E. 4.1; HGer ZH HG210152
vom 12. Dezember 2023 E. 1.4.; SOGO/NAEGELI, in: Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Aufl. 2021, Art. 229 N 11d).
Unter den genannten Voraussetzungen sind beide Stellungnahmen beachtlich. Im
Hinblick auf die klägerische Eingabe ist zudem zu bemerken, dass es einer klagen-
den Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in ihrer Replik sämtliche
denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der Duplik noch aus-

- 13 -
gedehnt werden könnte (vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2 m.H.). Wenn daher in der
Duplik Noven vorgebracht werden, welche die klagende Partei ihrerseits mit unech-
ten Noven entkräften will, so ist die Voraussetzung von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO
insofern erfüllt, als diese Noven vor Aktenschluss trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
vorgebracht werden konnten. Damit der Klägerin dieser Sorgfaltsnachweis gelingt,
ist immerhin unabdingbar, dass die Dupliknoven für die Noveneingabe kausal sind.
Erforderlich ist einerseits, dass (erst) die Dupliknoven das Vorbringen der unechten
Noven veranlasst haben, und andererseits, dass die unechten Noven in techni-
scher bzw. thematischer Hinsicht als Reaktion auf die Dupliknoven aufzufassen
sind.
Beide Stellungnahmen erfolgten je innert einer vom Gericht als angemessen in
Aussicht gestellten Zeitspanne für die Wahrnehmung des Replikrechts (vgl. act. 50,
act. 52, Prot. S. 13 und act. 57). Soweit im Folgenden punktuell Vorbringen dieser
Stellungnahmen erwähnt werden, so handelt es sich entweder um unter den auf-
gezeigten Bedingungen zulässige oder um (wiederholte) rechtliche Ausführungen
bzw. Präzisierungen (vgl. act. 52 und act. 57). Ohnehin liegen in Bezug auf diese
Eingaben keine selbständig entscheidrelevanten Behauptungen oder Bestreitun-
gen vor, deren prozessuale Zulässigkeit eigens geprüft werden müsste, womit sich
Weiterungen erübrigen.
3.2. Die weiteren, ebenfalls nach Eingang der Duplik zu den Akten gereichten
Eingaben der Parteien (act. 48; ehem. act. 53 [aus dem Recht gewiesen]; act. 58;
act. 60; act. 64; act. 70; act. 71) betreffen das Mietverhältnis der Beklagten an der
F._____-gasse 4 in … Zürich (sog. "G._____ C._____-strasse") mit der H._____
AG resp. diesbezüglich beantragte Schutzmassnahmen. Wie noch zu zeigen sein
wird (vgl. E. III.2.3.2.6.), ist dieses Mietverhältnis der Beklagten bzw. der darin ver-
einbarte Mietzins ohne Relevanz für das vorliegende Verfahren. Ebensolches gilt
dementsprechend für die vorgenannten Eingaben, weshalb sich auch hierzu wei-
tere Ausführungen erübrigen.

- 14 -
4. Behauptungs- und Bestreitungslast/Beweisverfahren
Im ordentlichen Verfahren gelten die Dispositions- und die Verhandlungsmaxime
(Art. 55 Abs. 1 und Art. 58 Abs. 1 ZPO): Das Gericht ist an die Parteianträge ge-
bunden und kann weder mehr als verlangt noch weniger als anerkannt oder ande-
res zusprechen, als von den Parteien explizit beantragt wird (SEILER, in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 4. Aufl. 2025, Art. 58 N 9). Es ist (allein) Sache der Parteien, die
Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel an-
zugeben bzw. entsprechende Beweisanträge zu stellen (Behauptungs- und Be-
weislast; BGE 132 III 186 E. 4.). Inwieweit Tatsachen zu behaupten und zu sub-
stantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angeru-
fenen Norm und andererseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei
(vgl. BGE 144 III 519 E. 5.2 und BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.1.).
Der Behauptungslast ist durch das Aufstellen eines schlüssigen, vollständigen Tat-
sachenvortrags Genüge getan. Das heisst, dass eine Partei diejenigen Tatsachen
widerspruchsfrei und vollständig angeben muss, auf die sie ihr Begehren stützt, so
dass der Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die an-
begehrte Rechtsfolge zulässt (BGer 4A_494/2020 vom 24. Juni 2022 E. 4.1.;
BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.2.). Kommt eine Partei ihrer Behaup-
tungslast nicht nach, bleiben die betreffenden Tatsachen im Prozess unberücksich-
tigt (BGer 4C.211/2006 vom 26. Juni 2007 E. 3.1; WILLISEGGER, a.a.O., Art. 222
N 24).
Als Gegenstück zur Behauptungslast trifft die nicht beweisbelastete Partei die Be-
streitungslast. Sie hat im Einzelnen darzutun, welche Tatsachen anerkannt und
welche bestritten werden (Art. 222 Abs. 2 ZPO; BGE 141 III 433 E. 2.6). Dagegen
hat sie grundsätzlich nicht darzutun, weshalb eine bestrittene Behauptung unrichtig
sei (BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 4.1). Je detaillierter die Behauptun-
gen sind, desto höher sind die Anforderungen an die Bestreitungen (BGE 144 III
519 E. 5.2.2.3; BGE 141 III 433 E. 2.6); pauschale Bestreitungen reichen nicht aus
(BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.3.). Bestreitet die Gegenpartei die
Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, trifft diese eine über die Behaup-

- 15 -
tungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls in Ein-
zeltatsachen zergliedert umfassend und klar darzulegen und dazugehörige Bewei-
santräge so zu stellen, dass darüber Beweis abgenommen und der Gegenbeweis
angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_494/2020 vom
24. Juni 2022 E. 4.2.; BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.2.).
Zu einem Beweisverfahren kommt es, wenn rechtserhebliche Tatsachen strittig
sind (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Dabei gehört auch die Bezeichnung der einzelnen Be-
weismittel zu den gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO zu behauptenden Tatsachen.
Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht an-
gebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Formgerecht
ist ein Beweismittel nur dann angeboten, wenn sich die Beweisofferte eindeutig der
damit zu beweisenden Tatsachenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt (Prin-
zip der Beweisverbindung; Art. 152 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO;
BGE 144 III 67 E. 2.1 m.H.). Kommt eine Partei ihrer Substantiierungslast nicht
nach, ergeht ein Sachentscheid ohne Beweisabnahme, weil die behauptete Tatsa-
che von Anfang an so behandelt wird, wie wenn sie beweislos wäre (WILLISEGGER,
a.a.O., Art. 221 N 30; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2.c).
III. Materielles
1. Vorfrage: Bindungswirkung eines Rückzugs
1.1. Im ersten Erstreckungsverfahren (Verfahren MB140015-L; vgl. auch
E. I.b.aa.) hat die Klägerin in ihrer Klageantwort zunächst die folgenden Anträge
gestellt (act. 11 Rz. 35 m.H.a. act. 13/6-7; act. 13/6 S. 2; vgl. auch act. 3/28):
"2. a.Es sei der Netto-Mietzins für die Dauer der Nutzung der von der Klägerin
[= heutige Beklagte] belegten Flächen in den Liegenschaften C._____-
strasse 1, 3 und 2 ab 1. Februar 2014 bis zur vollständigen Rückgabe
im Sinne von Art. 272c OR (analog) wie folgt den veränderten Verhält-
nissen anzupassen:
▪ 1. Untergeschoss: 1'315.30 m2 x CHF 1'900.00 CHF 2'499'070
▪ Erdgeschoss: 1'290.80 m2 x CHF 6'500.00 CHF 8'390'200
▪ 1. Obergeschoss: 1'614.70 m2 x CHF 2'500.00 CHF 4'036'750

- 16 -
▪ 2. bis 5. Obergeschoss:
• 2. OG: 2'128.30 m2 x CHF 900.00 CHF 1'915'470
• 3. OG: 2'138.10 m2 x CHF 900.00 CHF 1'924'290
• 4. OG: 2'070.40 m2 x CHF 900.00 CHF 1'863'360
• 5. OG: 1'667.70 m2 x CHF 900.00 CHF 1'500'930
Total netto pro Jahr CHF 22'130'070
Total netto pro Monat (gerundet) CHF 1'844'172
b.Eventuell sei der Netto-Mietzins für die Dauer der Nutzung der von der
Klägerin [= heutige Beklagte] belegten Flächen in den Liegenschaften
C._____-strasse 1, 3 und 2 gemäss lit. a hiervor ab 1. Februar 2014 bis
zur vollständigen Rückgabe im Sinne von Art. 272c OR (analog) nach
Ermessen des Gerichts angemessen zu erhöhen[.]"
Diese Anträge hat die Klägerin alsdann, während noch rechtshängigem Verfahren,
aus "prozessökonomischen Gründen" zur "Beschleunigung des pendenten Mieter-
streckungsverfahren" unter ausdrücklichem Vorbehalt der "Geltendmachung sämt-
licher Rechte und Ansprüche im Zusammenhang mit der Höhe des von der Klägerin
zu leistenden Mietzinses in separaten Verfahren" am 15. August 2016 zurückgezo-
gen (act. 13/9 Rz. 2; vgl. auch act. 3/28, act. 11 Rz. 37 und act. 16 Rz. 28 f.). Vor
dem Hintergrund des Rückzugs der Anträge im früheren Erstreckungsverfahren trat
das hiesige Gericht unter der Geschäfts-Nr. HG210181 mit der Begründung, der
Rückzug habe eine res iudicata bewirkt, nicht auf die vorliegend gestellten Begeh-
ren der Klägerin ein (act. 18 [= HGer ZH HG210181 vom 22. März 2022]; vgl. auch
E. 1.b.cc.). Das Bundesgericht erwog dazu demgegenüber was folgt (act. 23
E. 2.6):
"Die zum Gegenstand des Zweitverfahrens gemachte Geldforderung im Betrag
von Fr. 44'805'529.-- zuzüglich Zins beruht auf der weiteren Nutzung der Mie-
tobjekte durch die Mieterin und damit auf neuen Tatsachen, die ausserhalb
der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erstverfahrens liegen.
[…].
Die Ansicht, dass der heute zu beurteilende Streitgegenstand mit demjenigen
des Erstreckungsverfahrens MB140015 identisch und die Klage daher nach
Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO unzulässig ist, hält vor Bundesrecht nicht stand."

- 17 -
Zur vorliegend interessierenden materiellen Rechtkraft hielt es im Besonderen fest
(act. 23 E. 2.4.2):
"Materielle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit eines formell rechtskräftigen
Urteils in jedem späteren Verfahren unter denselben Parteien. Sie hat nach
ständiger Rechtsprechung zwei Wirkungen, nämlich eine positive und eine ne-
gative. In positiver Hinsicht bindet sie das Gericht in einem späteren Prozess
an alles, was im Urteilsdispositiv des früheren Prozesses festgestellt wurde
(sogenannte Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung). In negativer Hinsicht
verbietet sie jedem späteren Gericht, auf eine Klage einzutreten, deren Streit-
gegenstand mit dem rechtskräftig beurteilten identisch ist, sofern die klagende
Partei nicht ein schutzwürdiges Interesse an Wiederholung des früheren Ent-
scheids geltend machen kann (sogenannte Ausschlusswirkung). Es fehlt dann
an einer Prozessvoraussetzung, was Art. 59 Abs. 2 lit e ZPO zum Ausdruck
bringt (BGE 145 III 143 E. 5.1; 142 III 210 E. 2.1; Urteil 4A_525/2021 vom
28. April 2022, nicht zur Publ. vorgesehene E. 3.2; je mit weiteren Hinweisen)."
Das höchste Gericht verneinte demnach die negative Wirkung (Ausschlusswirkung)
infolge des Rückzugs der klägerischen Anträge im vorangegangenen Erstre-
ckungsverfahren mangels Identität der Streitgegenstände (vgl. auch E. I.b.cc.). Die
Frage nach deren positiven Wirkung (Bindungswirkung) liess es mit Hinweis auf
das Verfahrensstadium hingegen ausdrücklich offen (act. 23 E. 2.7; vgl. auch den
zweiten Rückweisungsentscheid, act. 30 E. 2.5). Sie ist nun näher zu beleuchten.
1.2. Die materielle Rechtskraft ist ein Aspekt des aus der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung gewachsenen, ungeschriebenen Zivilprozessrechts (vgl. Bot-
schaft ZPO, BBl 2006, S. 7229, Fn. 1, und S. 7345; vgl. auch Botschaft ZPO,
BBl 2020, S. 2697 ff. e contrario). Sie setzt die formelle Rechtskraft voraus und be-
trifft die Verbindlichkeit eines Urteils für spätere Prozesse unter denselben Parteien
(BGE 121 III 474 E. 2.; BGer 4A_65/2024 vom 19. August 2024 E. 2.; DROESE, Res
iudicata ius facit [zit. DROESE, a.a.O.], Habil. Luzern, 2015, S. 205 und S. 219; MÜL-
LER, Bestand und Wirkungen von Entscheiden im Zivilprozess, Diss. Zürich, 2024,
S. 52 ff.; SCHWANDER, Die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft – Aus-
gewählte Probleme, Diss. Zürich, 2002, S. 3).
Die materielle Rechtskraft weist eine prozessuale (negative resp. ausschliessende)
und eine materiellrechtliche (positive resp. bindende) Komponente auf (BGE 145

- 18 -
III 143, E. 5.1; SCHWANDER, a.a.O., S. 8; DROESE, a.a.O., S. 218). Während die ne-
gative Wirkung das Eintreten auf ein späteres, mit einem rechtskräftigen Entscheid
abgeurteiltes Verfahren verbietet, bindet die positive Wirkung den Richter im spä-
teren Prozess über einen anderen Streitgegenstand, in dem sich die bereits beant-
wortete Hauptfrage als Vorfrage stellt, mit Bezug auf die materiellrechtliche Beur-
teilung dieser Vorfrage an das rechtskräftige Ersturteil (SCHWANDER, a.a.O., S. 8;
DROESE, a.a.O., S. 205 und S. 219 ff.; WEBER/OBERHAMMER, in: Oberhammer/Do-
mej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, a.a.O., Art. 236 N 44., act. 23 E. 2.6).
Beide Wirkungen bezwecken demnach die Massgeblichkeit des früheren, rechts-
kräftigen Entscheids. Die Bindungswirkung wirkt dabei insofern indirekt, als dass
eine abweichende neue Beurteilung den früheren Entscheid in Frage stellen würde,
weshalb jener inhaltlich vorausgesetzt werden muss (DROESE, a.a.O., S. 205).
Zweck der materiellen Rechtskraft ist folglich die Gewährung von "Rechtsschutz
durch gerichtlichen Entscheid" resp. "die Einmaligkeit des Rechtsschutzes in der
Sache", namentlich durch Verhinderung sich widersprechender Entscheide (DRO-
ESE, a.a.O., S. 219 und S. 286 ff.; vgl. auch MÜLLER, a.a.O., S. 55 f.).
Nach ständiger Rechtsprechung tritt die Rechtskraftwirkung subjektiv nur zwischen
den Prozessparteien im formellen Sinn und objektiv nur soweit ein, als über den
geltend gemachten Anspruch entschieden worden ist (BGE 147 III 345 E. 6.4.1;
BGE 141 III 229 E. 3.2.6; BGer 4C.314/2004 vom 17. November 2004 E. 1.1; vgl.
auch je BGE 121 III 474 E. 4.a und BGE 123 III 16 E. 2.a, wonach in anspruchsbe-
zogene materielle Rechtskraft allein das Sachurteil erwachse, welches nur gege-
ben sei, "wenn und soweit das Gericht die Sachverhaltsvorbringen der Parteien
materiellrechtlich würdigt, das heisst den geltend gemachten Anspruch inhaltlich
beurteilt"). Einzig das Dispositiv nimmt an der Rechtskraft teil (BGE 148 III 371
E. 5.3.2.; vgl. auch BGE 147 III 345 E. 6.4.1, BGE 145 III 143 E. 5.1 oder
BGer 4A_197/2022 vom 25. November 2022 E. 2.4.2.; DROESE, a.a.O., S. 219;
MÜLLER, a.a.O., S. 55). In zeitlicher Hinsicht materiell rechtskräftig wird nach dem
Grundsatz der Präklusion der individualisierte Anspruch schlechthin (vgl. BGE 145
III 143 E. 5.1, BGE 142 III 210 E. 2. und 2.1 oder BGE 139 III 126 E. 3.1 je m.w.H.).
Dies schliesst Angriffe auf sämtliche Tatsachen aus, die im Zeitpunkt des Urteils
bereits bestanden, unabhängig davon, ob sie den Parteien bekannt waren, von die-

- 19 -
sen vorgebracht oder vom Richter beweismässig als erstellt erachtet wurden. Aus-
serhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft liegen dagegen rechts-
begründende oder rechtsverändernde Tatsachen, die im früheren Prozess nicht zu
beurteilen waren, also neue erhebliche Tatsachen, die seit dem ersten Urteil ein-
getreten sind und den Anspruch in der nunmehr eingeklagten Form erst entstehen
liessen (BGE 145 III 143 E. 5.1; BGE 140 III 278 E. 3.3; BGE 139 III 126 E. 3.2.1
und E. 4.1; BGE 125 III 241 E. 1d je m.w.H.; vgl. auch DROESE, a.a.O., S. 208 und
WEBER/OBERHAMMER, a.a.O., Art. 236 N 28 ff. und N 45 ff.). Jene Tatsachen wer-
den folglich nicht verbindlich.
1.3. Vor diesem Hintergrund ist vorfragweise zu beurteilen, ob dem Rückzug der
oben genannten Begehren im fraglichen Erstreckungsverfahren durch die Klägerin
Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung für die vorliegende Streitigkeit zukommt (so
die Beklagte: act. 11 Rz. 76 ff.; act. 33 Rz. 8 ff. und Rz. 98 ff.; act. 46 Rz. 163 ff.,
Rz. 278 ff., Rz. 322, Rz. 364, Rz. 389 ff., Rz. 439 und Rz. 441.5; act. 57 Rz. 9 ff.;
anders die Klägerin: act. 42 Rz. 4 ff., Rz. 23 ff., Rz. 31 ff., Rz. 33 ff., Rz. 94,
Rz. 119 ff. und Rz. 128 ff.; act. 52 Rz. 17 ff.; vgl. auch act. 16 Rz. 67 ff.). Diese
Rechtsfrage ist von Amtes wegen zu beurteilen (vgl. WEBER/OBERHAMMER, a.a.O.,
Art. 236 N 65).
1.4. Mit Blick auf die verbindliche Auffassung des Bundesgerichts steht zunächst
fest, dass die weitere Nutzung der Mietobjekte durch die Beklagte neue Tatsachen
schuf, die "ausserhalb der zeitlichen Grenzen der materiellen Rechtskraft des Erst-
verfahrens" liegen, mithin nicht rechtskräftig geworden sind (act. 23 E. 2.6; vgl.
auch act. 16 Rz. 81 sowie act. 42 Rz. 127 und Rz. 131). Die Dauer des weiteren
Verbleibs der Beklagten in den Liegenschaften der Klägerin stellt demnach eine
neue Tatsache dar, die im Zeitpunkt des Rückzugs noch nicht bestanden hatte.
Jene Dauer lag in der gegebenen Konstellation aufgrund des Erstreckungsverfah-
rens – und zwar unabhängig davon, wie dieses entschieden worden wäre – im
freien Ermessen des Erstreckungsgerichts und liess den Anspruch in der nunmehr
eingeklagten Form erst entstehen. Als neue Tatsache wurde sie nicht präkludiert
und damit nicht rechtskräftig. Als (Aus-)Wirkungen der materiellen Rechtskraft set-
zen allerdings sowohl die negative als auch die positive Wirkung sinnlogisch das

- 20 -
Bestehen der materiellen Rechtskraft voraus (vgl. auch BGE 138 III 382 E. 3.2.1.).
Besteht keine Rechtskraft, gibt es auch deren Wirkungen nicht. Eine Bindungswir-
kung des unmittelbar wirkenden Rückzugs in Bezug auf die vorliegend zu beurtei-
lenden klägerischen Begehren fällt damit von Vornherein ausser Betracht, insoweit
der Zeitraum nach der (Teil-)Rückzugserklärung vom 15. August 2016 (vgl.
act. 13/9) zu beurteilen ist (vgl. BGE 139 III 133 E. 1.2).
1.5. Zu prüfen bleibt demnach nur noch, ob der Rückzug bezüglich des Zeit-
raums bis und mit 14. August 2016 positive Wirkung für das vorliegende Verfahren
entfaltet. Das Bundesgericht hat die Frage der Bindungswirkung des Rückzugs in
der jüngeren Vergangenheit wiederholt offengelassen (vgl. BGE 148 III 30 E. 3.3. ff.
und BGer 4A_65/2024 vom 19. August 2024 E. 3.). Die Lehre ist gespalten (Bin-
dungswirkung eines Rückzugs verneinend: LEUMANN/LIEBSTER, in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, a.a.O., Art. 241 N 18; DROESE, in: Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, a.a.O., Art. 65 N 6; RICHERS/NAEGELI, in: Oberham-
mer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, a.a.O., Art. 241 N 35; MÜLLER
CHEN, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl. 2025, Art. 65 N 23; OBERHAMMER, in: Spühler/Tenchio/Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar ZPO, 2010, Art. 241 N 29 f.; BERTI, Einführung in die
schweizerische Zivilprozessordnung, 2011, Rz. 490; DROESE, a.a.O, S. 160 und
S. 321 ff.; DROESE, in: SZZP 5/2018, S. 345 ff. m.w.H.; vgl. auch DROESE, in: SZZP
1/2025, S. 6; bejahend: GSCHWEND, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler
Kommentar ZPO, 4. Aufl. 2024, Art. 241 N 34; STAEHELIN, in: Staehelin/Grolimund
[Hrsg.], Zivilprozessrecht, 4. Aufl. 2024, § 23 Rz. 22; BASTONS BULLETTI, Bemerkun-
gen zu BGer 5A_383/2020* vom 22.10.2021, in Newsletter ZPO Online 2021-N26,
Rz. 6a; GUT, Die prozessrechtlichen Wirkungen des eine negative Feststellungs-
klage abweisenden Urteils, in: Fankhauser/Widmer Lüchinger/Klingler/Seiler
[Hrsg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, Zürich 2016, S. 166 f.; wohl auch
KILLIAS, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar ZPO, 2013, Art. 241 N 39,
HEINZMANN/BRAIDI, in: Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann [Hrsg.], Petit com-
mentaire Code de procédure civile, 2020, Art. 241 N 23 und TAPPY, in: Boh-
net/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy [Hrsg.], Commentaire romand Code de procé-

- 21 -
dure civile, 2. Aufl. 2018, Art. 241 N 28; unklar: KRIECH, in: Brunner/Schwander/Vi-
scher [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 241 N 13).
1.6. Wesensbedingt existiert bei einem Rückzug kein (inhaltlicher) Entscheid
über den geltend gemachten Anspruch. Damit in Einklang steht, dass ein Rückzug
nicht in ein konstitutives Dispositiv erwächst, welches an der Rechtskraft teilneh-
men und das Gericht (in einer konkret bezeichneten Tragweite) binden könnte. Im
Gegenteil stellt der Abschreibungsbeschluss einen "rein deklaratorischen Akt" dar,
der lediglich den "Prozesserledigungsvorgang" beurkundet, "aber abgesehen da-
von der guten Ordnung halber" erfolgt (BGE 139 III 133 E. 1.2; so im Übrigen auch
die Botschaft ZPO, BBl 2006, S. 7345; RICHERS/NAEGELI, a.a.O., Art. 241 N 38).
Folgerichtig steht gegen den Abschreibungsbeschluss als solchen denn auch kein
Rechtsmittel zur Verfügung; lediglich der darin enthaltene Kostenentscheid ist mit
Beschwerde anfechtbar (daran hält im Übrigen auch die revidierte ZPO – expli-
zit – fest; anders noch die Botschaft ZPO, BBl 2020, S. 2763, Anpassung vorge-
schlagen durch die Kommission für Rechtsfragen des Ständerats, vgl. Fahne Som-
mersession 2021 Ständerat 20.026; vgl. dazu auch TAPPY, a.a.O., Art. 241 N 28
oder LEUMANN/LIEBSTER, a.a.O., Art. 241 N 17 ff. m.w.H.). Auch existiert keine in-
haltliche Antwort auf eine Hauptfrage, die in einem späteren Prozess über einen
anderen Streitgegenstand den Richter mit Bezug auf die materiellrechtliche Beur-
teilung binden könnte. Die Gefahr einer abweichenden Beurteilung, welche den frü-
heren Entscheid in Frage stellen bzw. diesem widersprechen und damit dessen
Massgeblichkeit bedrohen könnte, besteht nicht. Die Einmaligkeit des Rechtsschut-
zes in der Sache als das Ziel der materiellen Rechtskraft bleibt ohne Weiteres ge-
wahrt, weil es keinen anderen Entscheid in der Sache gibt (vgl. dazu auch den neu
gefassten 6. Titel in der revidierten ZPO: "Beendigung des Verfahrens ohne
Sachentscheid"). Demgegenüber würden sich bei gegenteiliger Auffassung prakti-
sche Fragen zur Tragweite des jeweiligen Rückzugs resp. der Bindungswirkung
stellen, was effektiv Rechtsunsicherheit schaffen könnte – zumal sich aus dem (de-
klaratorischen) Dispositiv und den Erwägungen mangels gerichtlicher Befassung
nichts dazu ergibt und nach ständiger Rechtsprechung "nicht alles, womit sich das
Gericht im Erstprozess beschäftigt hat (oder hätte beschäftigen sollen), […] mate-
riell rechtskräftig [wird], andernfalls sich die Parteien mit ins Unabsehbare erweiter-

- 22 -
ten Bindungen konfrontiert sähen" (BGE 148 III 371 E. 5.3.2.). Zusammengefasst
kann und soll ein Rückzug mangels rechtskräftiger gerichtlicher Sachbeurteilung
keine (das Gericht) inhaltlich bindende Wirkung auf einen späteren Entscheid über
einen anderen Streitgegenstand entfalten (die Relevanz der materiellen Prüfung
andeutend auch: BGE 148 III 30 E. 3.6.; vgl. auch DROESE, in: SZZP 5/2018,
S. 345 ff., der dies als [ungeschriebenen] Grundsatz bezeichnet oder OBERHAM-
MER, a.a.O., Art. 241 N 30, der eine Bindungswirkung eines Klagerückzugs als
"durchaus nicht sachgerecht" bezeichnet; so auch die Klägerin: vgl. insbes. act. 42
Rz. 31 ff. und Rz. 120 sowie act. 52 Rz. 17 ff., anders die Beklagte: act. 46 Rz. 185,
Rz. 290 und Rz. 389 ff.).
1.7. Art. 241 Abs. 2 ZPO, wonach ein Klagerückzug die Wirkung eines rechts-
kräftigen Entscheids hat, steht dem nicht entgegen: Aus dem unbestimmt gefassten
Wortlaut sollte nicht abgeleitet werden, einem Rückzug kämen alle Wirkungen ei-
nes rechtskräftigen Sachentscheids zu (ebenso Art. 208 Abs. 2 ZPO für das
Schlichtungsverfahren; so auch DROESE, a.a.O., S. 322, der erklärt, "eine so unbe-
stimmt gefasste Norm" lasse sich "teleologisch zwanglos reduzieren"). Infolge der
charakteristischen Eigenheiten des Rückzugs als Entscheidsurrogat kann das von
Vornherein nicht der Fall sein. Dies zeigt sich anschaulich in der bereits dargelegten
speziellen Art der Prozesserledigung oder den eingeschränkten Anfechtungsmög-
lichkeiten eines Rückzugs. Anderes ergibt sich auch aus dem Wortlaut des franzö-
sischen oder italienischen Gesetzestexts ("un désistement d'action a les effets
d'une décision entrée en force"; "la desistenza hanno l'effetto di una decisione pas-
sata in giudicato") oder der Botschaft nicht; vielmehr scheint teleologischer Hinter-
grund von Art. 241 Abs. 2 ZPO in erster Linie die (formelle) Verfahrenserledigung
und die Vollstreckbarkeit, zu sein (vgl. Botschaft ZPO, BBl 2006, S. 7345; anderes
ergibt sich auch nicht aus der [Botschaft der] revidierten ZPO; vgl. dazu auch
BGE 148 III 21 E. 3.3. m.w.H. oder BGE 139 III 133 E. 1.2). Hinsichtlich der positi-
ven Wirkung der materiellen Rechtskraft drängt sich derweil infolge ihrer unter-
schiedlichen Rechtsnatur eine Unterscheidung nach dem individuellen Wesen der
verschiedenen Entscheidsurrogate auf (vgl. BERTI, a.a.O., Rz. 490 m.w.H.; DRO-
ESE, a.a.O., S. 160, sog. beschränkte materielle Rechtskraft).

- 23 -
1.8. Sehr wohl aus dem Rechtsschutzgedanken der materiellen Rechts-
kraft – und zwar im Sinne der negativen Wirkung – ergibt sich demgegenüber wie
bereits gesehen, dass auf einen identischen Streitgegenstand zwischen den iden-
tischen Parteien – mit Ausnahme bestimmter Bedingungen – nicht mehr eingetre-
ten werden kann. Das wurde denn auch explizit in der Zivilprozessordnung veran-
kert (vgl. Art. 62 ff. ZPO, insbes. Art. 65 ZPO, der besagt, "Wer eine Klage […] zu-
rückzieht, kann gegen die gleiche Partei über den gleichen Streitgegenstand keinen
zweiten Prozess mehr führen, […]."). Damit wird den Interessen der Parteien aus-
reichend Rechenschaft getragen: Auf der einen Seite wird der Wille, den Prozess
nicht zu führen, respektiert, auf der anderen Seite wird Schutz vor nochmaliger In-
anspruchnahme in der gleichen Sache geboten (vgl. auch OBERHAMMER, a.a.O.,
Art. 241 N 30).
Während sich die negative Wirkung der materiellen Rechtskraft eines Rückzugs
demnach ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt, ist dies bei der positiven nicht der
Fall (vgl. dazu auch BGE 148 III 30 E. 3.4., wonach aus dem Wortlaut von Art. 241
Abs. 2 ZPO und Art. 65 ZPO "nicht ohne Weiteres" folge, "welche Rechtsfolge der
Rückzug [hier: einer negativen Feststellungsklage] hinsichtlich einer später erho-
benen Leistungsklage" habe): Die Wirkungen der materiellen Rechtskraft müssen
aufgrund deren Ausprägung als übergeordnetes, ungeschriebenes Prozessrecht
indessen auch nicht im geschriebenen Recht verankert sein (Botschaft ZPO,
BBl 2006, S. 7229, Fn. 1, und S. 7345; vgl. auch WEBER/OBERHAMMER, a.a.O.,
Art. 236 N 34 und N 47). Dass die negative, prozessuale Wirkung gleichwohl Ein-
gang in die Zivilprozessordnung gefunden hat, erscheint gleichwohl als passend.
Demgegenüber drängt sich die Aufnahme der materiell-rechtlichen, positiven Wir-
kung in die ZPO auch systematisch nicht auf. Damit muss das Verhältnis von
Art. 241 und Art. 65 ZPO, welches in der Lehre kontrovers diskutiert wird (vgl. ins-
bes. die Übersicht in BGE 148 III 30 E. 3.4; vgl. auch act. 33 Rz. 110), an dieser
Stelle nicht beurteilt werden.
1.9. Da somit ein Rückzug von Begehren ohnehin und zu keinem Zeitpunkt eine
Bindungswirkung entfaltet und im vorliegenden Fall darüber hinaus ohnehin keine
relevanten Inhalte vorausgesetzt werden könnten, welche das hiesige Gericht bin-

- 24 -
den würden, erübrigt es sich, auf die folgenden Vorbringen der Klägerin näher ein-
zugehen: i) dass das klägerische Begehren im ersten Erstreckungsverfahren ein
unselbstständiges Begehren gewesen sei und bereits deswegen keine Bindungs-
wirkung für das vorliegende Verfahren entfaltet habe (act. 16 Rz. 14, Rz. 68 ff. und
Rz. 85 ff.; act. 42 Rz. 20 und Rz. 23 ff.), ii) dass im genannten Erstreckungsverfah-
ren eine andere Frage beantwortet worden wäre und somit in Bezug auf das vor-
liegende Verfahren ohnehin nichts Inhaltliches vorausgesetzt werden könnte
(act. 16 Rz. 10, Rz. 27, Rz. 75 f. und Rz. 77 ff.; act. 42 Rz. 18 f., Rz. 121 ff. und
Rz. 184), iii) dass der Rückzug im besagten Erstreckungsverfahren für das vorlie-
gende Verfahren im Speziellen auch darum keine Wirkungen zeitige, weil jenes
Gericht für die nun streitgegenständlichen Fragen ohnehin nicht zuständig gewe-
sen wäre, weshalb die Begehren ohne Eintritt der Fortführungslast hätten zurück-
gezogen werden können (act. 42 Rz. 33 ff.), iv) dass es nie zu einer Erstreckung
gekommen sei, weshalb eine Anpassung des Mietzinses i.S.v. Art. 272c Abs. 1 OR
ohnehin "vom Tisch" sei (act. 16 Rz. 33 und Rz. 89; act. 42 Rz. 122, vgl. auch
Rz. 94 und act. 16 Rz. 22), v) dass das Urteil des Bundesgerichts vom 14. Novem-
ber 2019 in den Verfahren 4A_653/2018 und 4A_657/2018 das Tatsachenfunda-
ment neu definiert habe (act. 16 Rz. 82; act. 42 Rz. 128 ff.; act. 3/27) und vi) ob und
was für eine Rolle der Wiedereinbringungsvorbehalt spielte (act. 16 Rz. 28 f. und
Rz. 83 ff.; act. 42 Rz. 5 und Rz. 76; alles bestritten durch die Beklagte: act. 11
Rz. 74 ff.; act. 33 Rz. 8 ff., Rz. 95 und Rz. 98 ff.; act. 46 Rz. 163 ff., Rz. 278 ff.,
Rz. 322, Rz. 364, Rz. 389 ff., Rz. 428, Rz. 439 und Rz. 441.5). Gleichsam erwei-
sen sich die dem Gesagten entgegenstehenden Ausführungen der Beklagten als
nicht zielführend, namentlich diejenigen zum Eintritt der Fortführungslast oder zur
Natur des Anpassungsbegehrens (act. 33 Rz. 101). Auch hat die Klägerin durch
ihren Rückzug nicht definitiv auf die Klage verzichtet (act. 33 Rz. 108). Da die Prä-
klusionswirkung sodann wie dargelegt die zeitlichen und inhaltlichen Schranken der
Wirkungen der materiellen Rechtskraft umschreibt und sich folglich ohne Wirkun-
gen auch keine Fragen zu deren Umfang stellen können, laufen auch die Vorbrin-
gen der Beklagten zur Präklusionswirkung ins Leere (act. 46 Rz. 191 ff., Rz. 274 ff.,
Rz. 389, Rz. 394, Rz. 428 und Rz. 439; so auch die Klägerin: act. 52 Rz. 24 ff.).

- 25 -
1.10. Zusammengefasst entfaltet der Rückzug der Klägerin im ersten Erstre-
ckungsverfahren keine Wirkungen, welche das hiesige Gericht vorliegend in inhalt-
licher Hinsicht binden würden.
2. Anspruchsgrundlage und Höhe des Mietzinses
2.1. Unbestrittener resp. erstellter Sachverhalt
2.1.1. Es ist unbestritten, dass die Parteien [für die Beklagte vormals die A'._____
SA] seit dem 6. Dezember 1983 hinsichtlich der Liegenschaften C._____-strasse
Nrn. 1 und 2 in … Zürich ein Miet- und betreffend Nr. 3 ein Untermietverhältnis ver-
band, wobei die Beklagte in den besagten Liegenschaften vertragsgemäss von An-
fang an, das heisst ab 1. Februar 1984, ein Warenhaus betrieb (act. 1 Rz. 18 f. und
Rz. 30 f.; act. 11 Rz. 18 f.). Das Mietverhältnis wurde befristet bis zum 31. Januar
2004 abgeschlossen (act. 1 Rz. 20 und Rz. 33 f. m.H.a. act. 3/4; act. 11 Rz. 18).
Gleichzeitig wurde eine Verlängerungsoption für die Beklagte bis zum 31. Januar
2014 "zu gleichen Bedingungen" vorgesehen, welche ausgeübt wurde (act. 1
Rz. 20 und Rz. 33; act. 11 Rz. 18).
2.1.2. Betreffend Mietzins einigten sich die Parteien einerseits auf einen indexier-
ten Mindestmietzins und andererseits auf einen erfolgsabhängigen Mietzinsanteil
(Umsatzmiete), wobei die diesbezüglich vereinbarte Umsatzschwelle nie erreicht
wurde (act. 1 Rz. 38 m.H.a. act. 3/4 und Rz. 58; act. 33 Rz. 162 m.H.a. act. 11
Rz. 18 ff., insbes. Rz. 26 ff., Rz. 166). Der im Dezember 1983 grundsätzlich verein-
barte Mietzins für die Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich wurde
während der dreissigjährigen Vertragslaufzeit demnach nur der Teuerung ange-
passt (act. 1 Rz. 38 ff. m.H.a. act. 3/4 und Rz. 46 ff.; act. 33 Rz. 162 f. m.H.a.
act. 11 Rz. 18 ff., insbes. Rz. 26 ff.; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 347). Im Jahr 2000
wurde das Mietobjekt ausgebaut, sodass rund 1'020 m2 zusätzliche Gewerbefläche
an die Beklagte vermietet werden konnten (act. 1 Rz. 41 f.; act. 11 Rz. 22). Dafür
wurde die Vergütung eines zusätzlichen Mietzinses vereinbart (act. 1 Rz. 44 m.H.a.
act. 3/5; act. 11 Rz. 22 und Rz. 26; act. 46 Rz. 347). Konkret einigten sich die Par-
teien vor diesem Hintergrund und im Zusammenhang mit dem Auslaufen des zu-
folge Verlängerungsoption verlängerten Mietvertrags per 31. Januar 2014 am

- 26 -
5. November 2001 auf den Nachtrag 1 zum Mietvertrag (act. 1 Rz. 21 ff;. act. 33
Rz. 163 m.H.a. act. 11 Rz. 22). Von Relevanz für das vorliegende Verfahren ist na-
mentlich dessen Ziffer 5, welche unter anderem den folgenden Wortlaut aufweist
(act. 1 Rz. 21 ff., Rz. 43 m.H.a. act. 3/5 und Rz. 79; act. 33 Rz. 163 m.H.a. act. 11
Rz. 22 f. m.H.a. act. 3/5; act. 3/5 S. 4):
"Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin eine Offerte zur Fortführung des
Vertragsverhältnisses nach 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von min-
destens 5 Jahren zu dannzumal marktüblichen Vertragskonditionen zu unter-
breiten. Die Offerte hat dabei bis spätestens 31. Januar 2011 zu erfolgen.
Können sich die Parteien in der Folge nicht bis spätestens 31. Juli 2012 über
eine Fortführung des Vertragsverhältnisses und die dabei massgebenden Ver-
tragskonditionen einigen, so endigt das Vertragsverhältnis, ohne dass es einer
Kündigung bedarf, am 31. Januar 2014 definitiv."
Im Nachtrag 2 zum Mietvertrag vom 14. Juli 2006 wurden die Mietkonditionen "im
Interesse der administrativen Vereinfachung" "ohne inhaltliche Veränderung" (so
act. 1 Rz. 46 m.H.a. act. 3/8, act. 11 Rz. 25, act. 33 Rz. 164 und act. 3/8) zusam-
mengefasst (vgl. auch act. 11 Rz. 27). Die Miete wurde in der Folge – in ihrem We-
sen als Indexmiete – weiterhin an die Teuerung angepasst (act. 1 Rz. 52 f.; act. 33
Rz. 166; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 347).
2.1.3. Am 7. Oktober 2010 [ergänzt am 13. Januar 2011] stellte die Klägerin der
Beklagten für die Liegenschaften Nrn. 1 und 2 eine Offerte für die Zeit ab Februar
2014 aus (act. 1 Rz. 23, Rz. 60, Rz. 63 und Rz. 131; act. 11 Rz. 21; act. 16 Rz. 21;
act. 33 Rz. 206; act. 42 Rz. 172; act. 46 Rz. 33 ff.). Jene wurde von der Beklagten
namentlich mit der Begründung abgelehnt, es handle sich nicht um eine vertrags-
gemässe Offerte, da sie sich nicht auf eine Warenhausnutzung beziehe und die
Liegenschaft Nr. 3 nicht mitumfasse (act. 1 Rz. 24 und Rz. 64; act. 11 Rz. 30 ff.;
act. 33 Rz. 26 und Rz. 170). Die Fragen, ob mit der aufgeführten Klausel eine Of-
fertstellungspflicht zu 'marktüblichen Vertragskonditionen' in Bezug auf die weitere
Nutzung der Liegenschaften als Warenhaus vereinbart worden war, und ob für die
Liegenschaft Nr. 3 ebenfalls eine Offerte abzugeben war, hatten die Gerichte, letzt-
lich das Bundesgericht, zu klären: Am 14. November 2019 entschied dieses, dass
die (vorliegende) Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen sei, der (vorliegenden)

- 27 -
Beklagten für die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 eine verbindliche Offerte
zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere
Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein
Warenhaus zu unterbreiten (BGer 4A_653/2018 und 4A_657/2018 vom 14. No-
vember 2019, act. 3/27; vgl. dazu auch act. 1 Rz. 67 ff. und Rz. 132, act. 11
Rz. 31 f., act. 33 Rz. 5, act. 42 Rz. 172 und Rz. 179 sowie act. 46 Rz. 297 f.; vgl.
zum 'Offertverfahren' auch vorne E. I.b.aa.i). Das erwähnte Urteil ist formell und
materiell rechtskräftig. Die Klägerin hat der Beklagten bis heute keine vollumfäng-
lich vertragsgemässe Offerte unterbreitet (vgl. auch act. 42 Rz. 52 und Rz. 172 und
act. 46 Rz. 49).
2.1.4. Unstrittig ist sodann, dass die Beklagte im Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis
am 20. Februar 2020 gegen den Willen der Klägerin in den Liegenschaften
C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich verblieb (act. 1 Rz. 25 und Rz. 65; act. 33 Rz. 7
m.H.a. act. 11 Rz. 49 ff., Rz. 52; act. 33 Rz. 46, Rz. 138 und Rz. 170; act. 42
Rz. 77, Rz. 161 und Rz. 174; act. 46 Rz. 21 ff. und Rz. 42 ff.). In dieser Zeit be-
schäftigten die Gerichte verschiedene Verfahren zwischen den Parteien; hervorzu-
heben sind dabei – neben dem Offertverfahren – namentlich die Erstreckungsver-
fahren (vgl. vorne E. I.b.aa.; act. 1 Rz. 67 ff., insbes. Rz. 72 ff.; act. 11 Rz. 33 ff.
und Rz. 44 ff.; act. 33 Rz. 4 ff. und Rz. 35 ff.). Das erste Erstreckungsverfahren mit
dem Ersuchen um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs, eventualiter erst-
mals um vier Jahre leitete die Beklagte am 11. November 2013 bei der Schlich-
tungsbehörde ein (act. 1 Rz. 72; act. 11 Rz. 33). Nachdem das Mietgericht zu-
nächst mit Beschluss vom 26. Januar 2017 auf die Klage nicht eingetreten war,
schrieb das Obergericht des Kantons Zürich das Verfahren im September 2020
infolge des Auszugs der Beklagten aus den Räumlichkeiten als gegenstandslos
geworden ab (act. 1 Rz. 74 m.H.a. act. 3/28 f. und Rz. 133; act. 33 Rz. 6 m.H.a.
act. 11 Rz. 33 m.H.a. act. 3/28 und Rz. 41; act. 16 Rz. 12, Rz. 22, Rz. 58, Rz. 68
und Rz. 89; act. 46 Rz. 213). Das Mietgericht Zürich schrieb aus demselben Grund
auch das zweite, von der Beklagten Ende November 2018 eingeleitete Erstre-
ckungsverfahren am 7. Mai 2020 ab (act. 1 Rz. 75 m.H.a. act. 3/29a; act. 16
Rz. 12, Rz. 22, Rz. 33, Rz. 41 f., Rz. 58 und Rz. 68 f.; act. 33 Rz. 6 m.H.a. act. 11
Rz. 44 ff. m.H.a. act. 3/29a, Rz. 44). Ebenfalls aus demselben Grund vom Bundes-

- 28 -
gericht als gegenstandslos abgeschrieben wurde im Übrigen das von der Klägerin
infolge behauptungsgemäss nicht bezahlter Nebenkosten nach erfolgter Kündi-
gung am 8. Februar 2019 initial am hiesigen Gericht eingeleitete Ausweisungsver-
fahren gegen die Beklagte (act. 1 Rz. 76 m.H.a. act. 3/30 f.; act. 33 Rz. 7 m.H.a.
act. 11 Rz. 44 ff., insbes. Rz. 47 f. m.H.a. act. 3/30-31; act. 33 Rz. 7, Rz. 16,
Rz. 171 und Rz. 179 m.H.a. act. 11 Rz. 47 f.).
2.1.5. Für ihren weiteren Verbleib in den Liegenschaften ab Februar 2014 bezahlte
die Beklagte der Klägerin monatlich eine Vergütung in Höhe des zuletzt, das heisst
per 31. Januar 2014 geschuldeten und an die Teuerung angepassten Mietzinses
zuzüglichen Nebenkosten (act. 1 Rz. 26, Rz. 53 ff. und Rz. 120 ff.; act. 11 Rz. 29;
act. 16 Rz. 20; act. 33 Rz. 46, Rz. 48 und Rz. 169; act. 42 Rz. 80; act. 46 Rz. 4).
2.2. Wesentliche Streitpunkte
2.2.1. Strittig ist die rechtliche Grundlage des Verbleibs der Beklagten in den Lie-
genschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich im Zeitraum vom 1. Februar 2014
bis am 20. Februar 2020, und damit in Verbindung, ob die Klägerin über die seitens
der Beklagten bereits bezahlte Vergütung hinaus noch Anspruch auf weitere Ent-
schädigung hat.
2.2.2. Die Klägerin stellt sich dabei im Wesentlichen auf den Standpunkt, die Be-
klagte habe die Räumlichkeiten ab 1. Februar 2014 vor dem Hintergrund von Zif-
fer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag, auf der Grundlage eines 'mietvertragsähn-
lichen Verhältnisses' bzw. 'faktischen Vertragsverhältnisses' oder einer 'vertragslo-
sen Inanspruchnahme einer entgeltlichen Leistung' weiterbenutzt und habe nun im
Sinne der vertraglichen Abmachung zwischen den Parteien das marktübliche Ent-
gelt dafür zu bezahlen (act. 1 Rz. 139 ff.; act. 42 Rz. 38, Rz. 42, Rz. 83, Rz. 87,
Rz. 91, Rz. 93, Rz. 161, Rz. 174, Rz. 178 und Rz. 184; act. 52 Rz. 6 und Rz. 10).
Mit Hinweis auf den bundesgerichtlichen Entscheid vom 14. November 2019 in den
Verfahren 4A_653/2018 und 4A_657/2018 geht sie für den Zeitraum vom 1. Fe-
bruar 2014 bis zum 31. Januar 2019 für die Mietobjekte C._____-strasse 1 und 2
von einem marktüblichen Mietzins für eine Warenhausnutzung und für den Zeit-
raum vom 1. Februar 2019 bis Ende Februar 2020 sowie für das Mietobjekt

- 29 -
C._____-strasse 3 (gesamter Zeitraum) von einen marktüblichen Mietzins ohne
Nutzungseinschränkung aus (act. 1 Rz. 81 ff.; act. 16 Rz. 9; act. 42 Rz. 40,
Rz. 81 ff., Rz. 154 und Rz. 179). Von der Beklagten zu bezahlen sei die Differenz
zwischen diesen marktüblichen Mietzinsen und der bereits bezahlten Entschädi-
gung (act. 1 Rz. 27, Rz. 123 und Rz. 126 ff.; act. 42 Rz. 98 und Rz. 175).
2.2.3. Die Beklagte hält dagegen, es sei kein Vertrag in Bezug auf die Fortsetzung
des Mietverhältnisses C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich über den 31. Januar 2014
hinaus zustande gekommen (act. 33 Rz. 23 ff., Rz. 31, Rz. 138, Rz. 182 und
Rz. 212; act. 46 Rz. 20, Rz. 50, Rz. 316, Rz. 359, Rz. 398, Rz. 411 und Rz. 421;
act. 57 Rz. 3 und Rz. 7). Sie habe indessen infolge der Erstreckungsverfahren in
den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33 Rz. 132, Rz. 147 und Rz. 170 m.H.a.
act. 11 Rz. 33 ff., Rz. 210 und Rz. 214; act. 46 Rz. 56, Rz. 80 ff., Rz. 211, Rz. 318,
Rz. 346, Rz. 402, Rz. 432 und Rz. 441.3). Eine über das bereits Bezahlte hinaus-
gehende Entschädigung schulde sie der Klägerin daher nicht (act. 46 Rz. 400,
Rz. 406, Rz. 409, Rz. 421 und Rz. 431 f.).
2.3. Würdigung
2.3.1. Zur Anspruchsgrundlage
Der befristete Mietvertrag der Parteien betreffend die Räumlichkeiten an der
C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich endete unstrittig am 31. Januar 2014 (vgl.
E. III.2.1.1.). Zu beurteilen ist, wie der weitere Verbleib der Beklagten in den fragli-
chen Liegenschaften im Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis am 20. Februar 2020
rechtlich zu qualifizieren ist.
2.3.1.1.Neue vertragliche Anspruchsgrundlage
Zu prüfen ist zunächst, ob die Parteien für die Zeit ab dem 1. Februar 2014 einen
neuen Mietvertrag i.S.v. Art. 253 OR abgeschlossen haben.
2.3.1.1.1. Übereinstimmende Vertragsverlängerung
2.3.1.1.1.1. Fest steht mit Blick auf den unbestrittenen Sachverhalt, dass die Be-
klagte ab dem 1. Februar 2014 entgegen dem Willen der Klägerin in den Liegen-

- 30 -
schaften verblieben ist (vgl. E. III.2.1.4.). Zwar unterbreitete die Klägerin der Be-
klagten im Oktober 2010 resp. Januar 2011 ein Angebot für die Fortsetzung des
Mietverhältnisses, dieses nahm die Beklagte aber nicht an (vgl. E. III.2.1.3.). Eine
weitere Offerte für den Abschluss eines neuen Vertrags wurde nicht gestellt (vgl.
act. 1, act. 11, act. 16, act. 33, act. 42, act. 46, act. 52, act. 57 je e contrario).
2.3.1.1.1.2. In diesem Sinn führt die Klägerin aus, dass die Beklagte und sie sich
über die Konditionen der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht hätten eini-
gen können (act. 1 Rz. 59, Rz. 65 und Rz. 80). Die Beklagte legt in Übereinstim-
mung dazu dar, es habe keine Einigung über einen neuen Mietvertrag gegeben,
zumal die Klägerin keine vertragsgemässe Offerte abgegeben habe und sie selber
keine Offerte angenommen habe (act. 30 Rz. 23 ff., insbes. Rz. 24 und Rz. 31;
Rz. 41, act. 46, Rz. 205 und Rz. 439).
2.3.1.1.1.3. Ein Vertragsverhältnis entsteht durch Angebot und Annahme gegen-
seitig übereinstimmender Willensäusserungen, welche die wesentlichen Vertrags-
punkte enthalten (sog. Konsens, vgl. Art. 1 Abs. 1 OR). Haben sich die Parteien
über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von
Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrags nicht hindern soll (Art. 2 Abs. 1
OR).
Ein Konsens liegt vor, wenn sich die Parteien tatsächlich einig sind (tatsächlicher
Konsens) oder subsidiär, wenn eine der Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz
in ihrem Verständnis der Willensäusserung der Gegenseite zu schützen und die
andere auf ihrer Äusserung in deren objektivem Sinn zu behaften ist (normativer
Konsens; BGE 123 III 35 E. 2.b, BGer 4A_574/2013 vom 15. Mai 2014 E. 3.1.; MÜL-
LER, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar, Art. 1-18 OR, 2018, Art. 1
N 198 ff.). Im Konsens- wie auch im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher
vorab zu prüfen, ob die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, ver-
standen und in diesem Verständnis geeinigt haben (BGer 5A_336/2019 vom
9. Juni 2020 E. 5.1.). Ist dies für den Vertragsschluss als solchen zu bejahen, liegt
ein tatsächlicher Konsens vor. Haben sich die Parteien in den Vertragsverhandlun-
gen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein offener Dis-
sens und damit kein Vertragsschluss (BGE 123 III 35 E. 2.b; BGer 5A_336/2019

- 31 -
vom 9. Juni 2020 E. 5.1.). Haben sie sich übereinstimmend geäussert, aber abwei-
chend verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor, welcher zum Vertragsschluss
führt, wenn eine der Parteien nach dem Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis
der gegnerischen Willensäusserung zu schützen und damit die andere auf ihrer
Äusserung in deren objektivem Sinn zu behaften ist. Diesfalls liegt ein normativer
Konsens vor (BGE 123 III 35 E. 2b). Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage
(BGE 148 III 57 E. 2.2.1). Darauf, dass der Vertragspartner eine Willensäusserung
nach Treu und Glauben in einem gewissen Sinn hätte verstehen müssen, darf sich
eine Vertragspartei nur berufen, soweit sie selbst die Bestimmung tatsächlich so
verstanden hat (BGer 5A_336/2019 vom 9. Juni 2020 E. 6.1.). Die Auslegung nach
dem Vertrauensprinzip kann nicht zu einem normativen Konsens führen, der so von
keiner der Parteien gewollt ist (Urteile 4A_441/2019 vom 9. Dezember 2019
E. 2.6.1; 4A_390/2015 vom 18. November 2015 E. 3.2).
2.3.1.1.1.4. Mangels Angebots und Annahme tatsächlich übereinstimmender ge-
genseitiger Willensäusserungen über die wesentlichen Vertragspunkte wurde das
Mietvertragsverhältnis der Parteien an der C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich nicht
über den 31. Januar 2014 hinaus verlängert: Die Parteien habe sich in den Ver-
tragsverhandlungen verstanden und nicht geeinigt (offener Dissens). Ein Konsens
zur übereinstimmenden Fortsetzung des Vertragsverhältnisses liegt nicht vor.
2.3.1.1.2. Eigenmächtige Vertragsverlängerung
2.3.1.1.2.1. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe durch
den Verbleib in allen drei Häusern eigenmächtig eine Vertragsverlängerung 'kon-
sumiert' (act. 42 Rz. 19, Rz. 39, Rz. 52 ff., Rz. 77, Rz. 84 ff., Rz. 91, Rz. 95,
Rz. 139, Rz. 147 f., Rz. 159 und Rz. 177; act. 52 Rz. 2 und Rz. 10). Für die Dauer
dieser – nicht einvernehmlichen – Vertragsfortsetzung schulde die Beklagte ihr
das, was die Parteien für die mögliche Vertragsverlängerung des Mietverhältnisses
im Nachtrag 1 zum Mietvertrag vereinbart hätten, nämlich den marktüblichen Miet-
zins (act. 1 Rz. 134; act. 42 Rz. 83; act. 52 Rz. 3). Diese Vereinbarung regle in Zif-
fer 5 die Art und Weise bzw. den Mechanismus der Mietzinsfestsetzung im Fall der
Fortdauer (act. 1 Rz. 134 und Rz. 145; act. 16 Rz. 40; act. 42 Rz. 20, Rz. 92,
Rz. 135 und Rz. 177 ff.; act. 52 Rz. 7). Die Parteien seien sich einig gewesen, dass

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der Mietzins an die marktüblichen Verhältnisse angepasst würde, sofern das Ver-
hältnis fortdauere (act. 1 Rz. 26, Rz. 79 ff. m.H.a. act. 3/5 und Rz. 145; act. 16
Rz. 9; act. 42 Rz. 39, Rz. 83, Rz. 114, Rz. 161, Rz. 174, Rz. 178 und Rz. 182;
act. 52 Rz. 7). Mit anderen Worten habe es dem tatsächlichen Willen der Parteien
entsprochen, dass sich das massgebliche Entgelt nach dem marktüblichen Miet-
zins richte (act. 1 Rz. 137; act. 42 Rz. 39 und Rz. 97, vgl. auch Rz. 55, Rz. 91 und
Rz. 97). Für die Benutzung des Mietobjekts ab 1. Februar 2014 sei "auf der Basis
eines vertraglichen oder vertragsähnlichen Anspruchs ein Entgelt" geschuldet
(act. 1 Rz. 140; vgl. auch act. 16 Rz. 27, Rz. 52 und Rz. 74 sowie act. 42 Rz. 38,
Rz. 53, Rz. 95, Rz. 135, Rz. 139, Rz. 177 und Rz. 184). Bis zum Bundesgerichts-
entscheid vom 14. November 2019 sei in der Schwebe gewesen, wie die Differenz
zwischen dem bereits bezahlten und dem höheren marktüblichen Entgelt für die
Weiternutzung der Räumlichkeiten ab dem 1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020
zu bemessen sei (act. 1 Rz. 81 ff. und Rz. 132 ff.; act. 16 Rz. 79; act. 42 Rz. 40,
Rz. 95, Rz. 98, Rz. 154 und Rz. 175). Nun sei klar, dass für die Häuser 1 und 2 für
die Dauer von fünf Jahren der marktübliche Mietzins für Verkaufsflächen mit Wa-
renhausnutzung und für die Zeit danach sowie für das Haus 3 ein marktübliches
Entgelt ohne Einschränkung auf Warenhausnutzung geschuldet sei (act. 1
Rz. 81 ff.; act. 16 Rz. 9; act. 42 Rz. 40, Rz. 81 ff., Rz. 154 und Rz. 179). Auch wenn
die Beklagte den geforderten Mietzins zuvor nicht in absoluten Zahlen gekannt
habe, habe sie ihn zumindest der Grössenordnung nach gekannt (act. 42 Rz. 78).
Die Höhe sei "objektiv eruierbar" gewesen, was die Beklagte im Offertverfahren mit
ihren Anträgen und ihrem Verhalten anerkannt habe (act. 42 Rz. 86; vgl. auch
act. 16 Rz. 37, act. 42 Rz. 79 und Rz. 174 sowie act. 52 Rz. 1). Dieses Verfahren,
welches die Beklagte selber angestossen und mit dem Ziel den "vertraglich verein-
barten massgeblichen Mietzins" gerichtlich festzulegen bis vor Bundesgericht kon-
sequent verfolgt habe, müsse diese nun auch gegen sich gelten lassen (act. 42
Rz. 136; vgl. auch act. 16 Rz. 36).
Die Klägerin fährt fort, die Beklagte habe durch die eigenmächtige weitere Nutzung
der Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem 1. Februar 2014 in
rechtlicher Hinsicht den klaren Willen zum Ausdruck gebracht resp. unbestreitbar
anerkannt, dass sie dafür ein marktübliches Entgelt bezahle (act. 1 Rz. 134,

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Rz. 137 und Rz. 141; act. 42 Rz. 39 und Rz. 77; act. 52 Rz. 2). Entsprechend habe
diese auch stets ihre eigenen Anträge, beispielsweise auf eine allfällige Festset-
zung eines marktüblichen Mietzinses durch das Gericht, formuliert (act. 1 Rz. 134
und Rz. 137; act. 42 Rz. 61 f., Rz. 79 und Rz. 86). Der Beklagten sei "völlig be-
wusst" gewesen, dass der von ihr ab dem 1. Februar 2014 bezahlte Mietzins nicht
dem geschuldeten entsprochen habe (act. 16 Rz. 20; act. 42 Rz. 80). Wenn diese
nun einen gegenteiligen Standpunkt einnehme, verhalte sie sich vertragsbrüchig
und krass treuwidrig (act. 42 Rz. 84; vgl. auch act. 16 Rz. 36). Das verdiene keinen
Rechtsschutz (act. 42 Rz. 161). Sie, die Klägerin, habe von Beginn weg und kon-
sequent an der Forderungen für ein marktübliches Entgelt festgehalten resp. zu
keinem Zeitpunkt auf das ihr zustehende Entgelt verzichtet (act. 16 Rz. 11 und
Rz. 41 ff.; act. 42 Rz. 77). Sie habe ein gewichtiges und berechtigtes Interesse
daran, die Miete nach über 30-jähriger Vertragsdauer wieder auf eine marktübliche
Grundlage zu stellen (act. 42 Rz. 118; vgl. auch act. 1 Rz. 143 f.). Demgegenüber
sei nicht einzusehen, weshalb und auf welcher Grundlage die Beklagte zu einer
Weiternutzung der Flächen zu einem nicht marktkonformen Entgelt hätte berechtigt
sein sollen.
2.3.1.1.2.2. Die Beklagte führt demgegenüber aus, die Klägerin berufe sich zu Un-
recht auf eine Vereinbarung zum marktüblichen Mietzins für Warenhäuser, denn
der Mietvertrag sei nicht zustande gekommen (act. 11 Rz. 51; act. 33 Rz. 23 ff.,
Rz. 31, Rz. 138, Rz. 160, Rz. 182 und Rz. 212; act. 46 Rz. 20, Rz. 50, Rz. 316,
Rz. 359, Rz. 398, Rz. 411, Rz. 421 und Rz. 431; act. 57 Rz. 3 und Rz. 7). Dies
hätte einer vertragskonformen Offerte bedurft und hernach deren Annahme (act. 33
Rz. 208 und Rz. 211; act. 46 Rz. 54 ff.; act. 57 Rz. 2). An beidem fehle es. Den
Behauptungen der Klägerin fehle damit jegliche Grundlage und tatsächlich bleibe
über weite Strecken unklar, worauf die Klägerin ihren zusätzlichen Anspruch ab-
stützen wolle (act. 33 Rz. 19, Rz. 194, Rz. 197, Rz. 201 und Rz. 212; act. 46
Rz. 14 ff., act. 204 ff. und Rz. 320): Es habe keine Übereinkunft dazu gegeben,
dass sie die Liegenschaften nutzen dürfe, und sie habe weder durch die Nutzung
der Liegenschaften noch mit ihren Rechtsbegehren im Offertverfahren anerkannt,
dass dafür ein "marktübliches Entgelt" geschuldet sei (act. 33 Rz. 28 ff., Rz. 138,
Rz. 182, Rz. 208, Rz. 210 ff. und Rz. 215; act. 46 Rz. 42 ff., Rz. 217, Rz. 294,

- 34 -
Rz. 350, Rz. 402, Rz. 431 und Rz. 441.1). Im Gegenteil habe die Klägerin stets die
Position vertreten, dass sie, die Beklagte, die Liegenschaften gegen deren Willen
unrechtmässig nutze (act. 33 Rz. 30, Rz. 138, und Rz. 182; act. 46 Rz. 21 ff.,
Rz. 42 ff., Rz. 49, Rz. 75, Rz. 207 ff., Rz. 422, Rz. 433 und Rz. 441.1). Überein-
stimmende Willenserklärungen habe es weder hinsichtlich der Gebrauchsüberlas-
sung, der Mietzinse, des Umfangs der Mietobjekte, noch überhaupt über die Forts-
etzung des Vertrags gegeben (act. 46 Rz. 41 f., Rz. 67, Rz. 206 ff., Rz. 397 und
Rz. 439; act. 57 Rz. 2). Anderes ergebe sich weder aus dem Wortlaut von Ziffer 5
des Nachtrags 1 zum Mietvertrag noch aus dem Parteiverhalten beider Parteien im
Zusammenhang mit dem Offertverfahren oder dem Urteil im genannten Verfahren
(act. 46 Rz. 9, Rz. 51 ff., Rz. 54 ff. m.H.a. act. 47/14-15, Rz. 67, Rz. 69 ff., Rz. 282,
Rz. 398, Rz. 433 ff. und Rz. 439). Der Nachtrag 1 regle allein die Pflicht der Kläge-
rin zur Stellung einer Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses (act. 33
Rz. 160; act. 46 Rz. 50, Rz. 55 ff. m.w.H. 3/5, Rz. 68, Rz. 206, Rz. 282, Rz. 301 f.,
Rz. 325, Rz. 343, Rz. 350, Rz. 357, Rz. 397 und Rz. 433 ff.; act. 57 Rz. 2 und
Rz. 7). Er habe weder eine (automatische) Verlängerung noch ein einseitiges Recht
ihrerseits zu bestimmten Kondition zu verlängern vorgesehen (act. 46 Rz. 9,
Rz. 57 ff. m.H.a. act. 3/5 und act. 47/14-15, Rz. 81 ff., Rz. 433, und Rz. 351; act. 57
Rz. 4). Sie habe stets daran festgehalten, dass eine Vertragsverlängerung nicht nur
einer Offerte, sondern auch deren Annahme bedürfe und nie erklärt, dass sie eine
solche Offerte auf jeden Fall annehmen würde (act. 46 Rz. 10, Rz. 71 f. und
Rz. 354).
Die Beklagte fährt fort, die Klägerin wolle mit der vorliegenden Klage eine Situation
erreichen, wie sie bei der Abgabe einer vertragskonformen Offerte zur Verlänge-
rung des Mietverhältnisses und deren darauffolgenden Annahme hätte entstehen
können, aber nie entstanden sei (act. 11 Rz. 16 und Rz. 31; act. 46 Rz. 68, Rz. 390
und Rz. 441.2): Die Klägerin habe ihre Pflicht zur Abgabe einer vertragskonformen
Offerte verletzt und dadurch verhindert, dass sie, die Beklagte, in Kenntnis über
den künftigen Mietzins für die Mietdauer 2014 bis mindestens 2019 eine Offerte
annehmen oder auch ablehnen habe können (act. 11 Rz. 16; act. 33 Rz. 15,
Rz. 26, Rz. 31, Rz. 76, Rz. 102, Rz. 117, Rz. 170, Rz. 193, Rz. 214 und Rz. 219;
act. 46 Rz. 10, Rz. 33 ff., Rz. 50, Rz. 80, Rz. 206, Rz. 315 ff., Rz. 354, Rz. 359,

- 35 -
Rz. 408.2, Rz. 411, Rz. 436.3 und Rz. 441.1; act. 57 Rz. 2). Dass die Klägerin nun,
Jahre nach dem Auszug, versuche, einen massiv höheren Mietzins durchzusetzen,
nachdem sie jahrelang – zugunsten einer Prozessbeschleunigung – darauf ver-
zichtet habe, sei missbräuchlich und treuwidrig (act. 33 Rz. 16, Rz. 104 f., Rz. 117,
Rz. 217 und Rz. 221 f.; act. 46 Rz. 219 ff.). Eine Mieterin habe Anspruch darauf,
den geforderten Mietzins frühzeitig zu kennen (act. 33 Rz. 17 und Rz. 317). Dies
habe die Klägerin mit ihrem Vertragsbruch vereitelt (act. 33 Rz. 15, Rz. 117,
Rz. 178 und Rz. 222; act. 46 Rz. 68, Rz. 162, Rz. 220 und Rz. 335). Zudem habe
die Klägerin damit verhindert, dass das zweite Erstreckungsverfahren zur Beurtei-
lung kommen konnte (Rz. 33 Rz. 178). Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre es
stossend, wenn die Vermieterin so gestellt würde, wie wenn ein Mietvertrag abge-
schlossen worden wäre.
2.3.1.1.2.3. Zu prüfen ist, ob die Klägerin mit ihren Vorbringen zur eigenmächtigen,
nicht einvernehmlichen Vertragsverlängerung durch die Beklagte eine vertragliche
Anspruchsgrundlage geltend machen kann. Soweit sie ein Vertragsverhältnis hin-
sichtlich der Räumlichkeiten an der C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem
1. Februar 2014 behauptet, ist zunächst auf Art. 1 Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach
zum Abschluss eines Vertrags zwingend die übereinstimmenden gegenseitigen
Willensäusserungen der Parteien erforderlich sind. Verträge sind Rechtsgeschäfte
und können nicht (einseitig) durch Tatsachen geschaffen werden (vgl. HIGI/BÜHL-
MANN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-273c OR, 5. Aufl. 2022, Art. 253
N 35). Im (einseitigen) Verbleib eines Mieters im Mietobjekt nach Ablauf der Miet-
dauer ist nicht ohne Weiteres der Abschluss eines neuen Mietvertrages durch kon-
kludentes Verhalten zu sehen (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 253 N 33; vgl. dazu un-
ten E. III.2.3.1.3.3.). Selbst wenn die Beklagte somit den entsprechenden Willen
zur Vertragsverlängerung gehabt hätte, hätte sie die Vertragsverlängerung nicht
einseitig, mithin nicht "nicht einvernehmlich", vornehmen können. Denn die Kläge-
rin selbst verfügte nach eigener Darstellung nicht über den Willen zur Vertragsver-
längerung. So stellt sie in der Klage fest, die Beklagte habe "die Räumlichkeiten
gegen den Willen der Vermieterin [= der Klägerin]" weitergenutzt (vgl. act. 1
Rz. 25). Infolge der fehlenden Zustimmung der Klägerin zur allfällig behaupteten
Vertragsverlängerung fallen ein konkludenter Vertragsschluss i.S.v. Art. 1 Abs. 2

- 36 -
OR oder ein normativer Konsens von Vornherein ausser Betracht, zumal sich die
Klägerin nicht auf etwas berufen könnte, das sie selber nicht so verstanden hat (vgl.
dazu vorne E. III.2.3.1.1.1.3.).
Ebensolches gilt mangels Einigung betreffend die Gebrauchsüberlassung als cha-
rakteristisches Merkmal des Mietvertrags resp. als Hauptpflicht der Vermieterin im
Mietverhältnis auch für eine Einigung über "alle wesentlichen Punkte" i.S.v. Art. 2
i.V.m. Art. 253 OR (vgl. WEBER, in: Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar OR
I, 7. Aufl. 2020, Art. 253 N 1), welche einen Vertrag – allenfalls nach richterlicher
Entscheidung betreffend die strittigen Nebenpunkte (vgl. Art. 2 Abs. 2 OR) – zu-
stande kommen liesse (vgl. dazu act. 1 Rz. 146 und act. 42 Rz. 96, wo die Klägerin
von einer richterlichen Vertragsergänzung spricht, bestritten von der Beklagten:
act. 46 Rz. 218). Selbst wenn, wie es die Klägerin behauptet und die Beklagte be-
streitet, Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag eine Einigung der Parteien in Be-
zug auf die Höhe des Mietzinses für die Fortdauer des Verhältnisses ab dem 1. Fe-
bruar 2014 darstellte, wäre mangels Einigung über alle wesentlichen Punkte dem-
nach kein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Das gilt umso
mehr, als die wesentlichen Vertragspunkte nach ständiger Rechtsprechung für das
Zustandekommen der für den Vertragsschluss nötigen, übereinstimmenden gegen-
seitigen Willensäusserungen bestimmt oder bestimmbar sein müssen (vgl. BGE 84
II 266 E. 2.). Die Höhe des Mietzinses zu 'marktüblichen Vertragskonditionen' er-
weist sich indessen für den Vertragsschluss nicht als genügend bestimmt. Das er-
gibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrer Klageschrift drei verschiedene
Berechnungsvarianten mit drei verschiedenen daraus resultierenden absoluten
Mietzinshöhen des marktüblichen Zinssatzes vorschlägt – welche allesamt von der
Beklagten bestritten und mit alternativen Vorschlägen ergänzt werden (act. 33
Rz. 51 ff., Rz. 186 und Rz. 197 ff.) – und darüber hinaus eventualiter die Einholung
eines gerichtlichen Gutachtens für die Bestimmung des anwendbaren Zinssatzes
offeriert (act. 1 Rz. 94 ff.; vgl. auch act. 42 Rz. 100 ff.). Unter diesen Voraussetzun-
gen kann jedenfalls nicht von einem objektiv bestimmbaren Mietzins gesprochen
werden, welcher für einen Vertragsschluss im Sinne des Gesetzes ausreichen
würde.

- 37 -
Die Klägerin könnte mit ihren Ausführungen dazu, dass die Beklagte eigenmächtig
eine Vertragsverlängerung 'konsumiert' habe, in Verbindung mit ihren Vorbringen
dazu, dass Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag vertraglich die Art und Weise
bzw. den Mechanismus der Mietzinsfestsetzung im Fall der Fortdauer regle, vor-
bringen, die fragliche Ziffer stelle eine einseitige Option der Beklagten zur Vertrags-
verlängerung dar. Sie spricht denn auch explizit von "Verlängerungsmöglichkeit ge-
mäss Ziffer 5" (act. 42 Rz. 95). Indessen ist mit der Beklagten dazu festzustellen,
dass sich aus dem klaren Wortlaut der Ziffer 5 (lediglich) die Verpflichtung der Klä-
gerin ergibt, der Beklagten eine Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses
zu unterbreiten resp. das Recht der Beklagten, eine solche Offerte zu erhalten (vgl.
den ersten Abschnitt: "Die Vermieterin verpflichtet sich, der Mieterin eine Offerte
zur Fortführung des Vertragsverhältnisses nach 1. Februar 2014 […] zu unterbrei-
ten. […]", vgl. E. III.2.1.2.). Der zweite Abschnitt von Ziffer 5 hält zudem ausdrück-
lich fest, dass das Vertragsverhältnis ende, könnten sich "die Parteien", mithin
beide miteinander, "nicht […] einigen" (so auch die Beklagte: act. 46 Rz. 59). Ein
einseitiges Recht der Beklagten zur Vertragsverlängerung resp. ein entsprechen-
der mutmasslicher Parteiwille ergibt sich auch nicht in Auslegung des übrigen Zu-
sammenhangs und der gesamten Umstände nach Treu und Glauben (vgl. BGE 140
III 391 E. 2.3 m.w.H.). Ausführungen dazu, weshalb eine Auslegung von Ziffer 5
des Nachtrags 1 zum Mietvertrag ein einseitiges Verlängerungsrecht der Beklagten
ergäbe, macht im Übrigen auch die Klägerin selber nicht (vgl. act. 1, act. 16, act. 42
und act. 52 e contrario).
Der Vollständigkeit halber ist mit der Beklagten festzustellen, dass sie die einzige
Offerte, welche die Klägerin für die Fortdauer des Mietverhältnisses im streitgegen-
ständliche Zeitpunkt gestellt hat, ausdrücklich abgelehnt hat. Sollte die Klägerin mit
ihrer Behauptung, die Beklagte habe durch den weiteren Verbleib in den Liegen-
schaften oder mit ihren Rechtsbegehren im Offertverfahren anerkannt, dass sie ein
marktübliches Entgelt bezahlen würde, geltend machen, die Beklagte habe damit
eine entsprechende Vertragsofferte von ihr angenommen, ist dazu festzustellen,
dass eine solche Offerte von der Klägerin nicht – auch nicht konkludent – gestellt
wurde, zumal sich die Beklagte bekanntlich gegen den Willen der Klägerin in den
Räumlichkeiten aufhielt. Die Klägerin behauptet nicht, sie habe der Beklagten ein

- 38 -
Angebot unterbreitet, welches diese durch Anerkennung hätte annehmen können.
Gleichzeitig weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass sie ein allfälliges Angebot
hätte annehmen oder ablehnen können, wobei mit der Annahme der Mietvertrag
entstanden wäre und mit der Ablehnung das Erstreckungsverfahren hätte materiell
beurteilt werden müssen (vgl. insbes. act. 46 Rz. 354). Mit dem Standpunkt, dass
sie die Offerte hätte ablehnen können, verhält sie sich weder "vertragsbrüchig"
noch "krass widersprüchlich", wie die Klägerin meint, zumal sie sich im Schutz des
pendenten Erstreckungsverfahrens wähnte (vgl. dazu E. III.2.3.1.2.). Auch vor dem
Hintergrund überzeugt die Darstellung einer konkludenten Annahme eines Ange-
bots durch Verbleiben in den Liegenschaften nicht. Dass die Beklagte durch den
weiteren Verbleib in den Liegenschaften ihrerseits konkludent an die Klägerin offe-
riert bzw. eine Verlängerung verlangt habe, was diese bestreitet (act. 46 Rz. 10),
behauptet die Klägerin nicht. Ohnehin wäre weder plausibel, dass die Klägerin eine
solche Offerte (konkludent) angenommen hätte, wollte sie die Beklagte doch nicht
in den Liegenschaften haben, noch dass die Beklagte eine solche Offerte gestellt
hätte, wähnte sie sich doch in einer Erstreckung (vgl. sogleich E. III.2.3.1.2.).
Anzumerken ist schliesslich, dass auch durch das Prozessieren der Parteien im
Offertverfahren, mittels welchem die Beklagte von der Klägerin die Stellung einer
vertragsgemässen Offerte verlangte und in welchem im Wesentlichen darüber ge-
stritten wurde, wie der Begriff des marktüblichen Zinses gemäss Ziffer 5 des Nach-
trags 1 zum Mietvertrag zu verstehen war, kein Vertragsverhältnis begründet
wurde. In der Tat war das Ergebnis des genannten Gerichtsverfahrens die Fest-
stellung des Bundesgerichts, dass die Klägerin ihrer Pflicht nicht nachgekommen
sei, der Beklagten für die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 eine verbindli-
che Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für
eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditi-
onen für ein Warenhaus zu unterbreiten (vgl. E. I.b.aa.i). Eine durch die Klägerin
erwiesenermassen nicht gestellte Offerte konnte durch die Beklagte zweifellos nicht
(konkludent) angenommen (oder abgelehnt) werden; auch nicht durch die Einlei-
tung des fraglichen Verfahrens oder das Stellen von entsprechenden Anträgen.
Ebenso wenig war die Beklagte durch die Einleitung des Verfahrens zur Annahme
jener fiktiven Offerte verpflichtet (vgl. dazu act. 11 Rz. 36 und act. 33 Rz. 211). Es

- 39 -
entspricht gerade dem Wesen einer Offerte, dass sie angenommen oder abgelehnt
werden kann. Im Übrigen ist sogar die Klägerin der Ansicht, dass die Beklagte die
Offerte, wie sie nun vom Bundesgericht definiert wurde, nicht angenommen hätte,
weil "ein Akzept der Offerte durch die Mieterin ohne das Haus Nr. 3 […] undenkbar"
gewesen wäre (act. 42 Rz. 52; act. 52 Rz. 29 ff.). Ob das erste Erstreckungsver-
fahren ohne das Offertstellungsverfahren schneller zum Abschluss gekommen
wäre, wie es die Klägerin behauptet, ist für die Frage des Vertragsschlusses
schliesslich unerheblich.
2.3.1.1.2.4. Insgesamt ergibt sich, dass vorliegend keine Konstellation erkennbar
ist, die ohne tatsächlich oder normativ übereinstimmende Willenserklärungen zu
einem Vertragsschluss geführt hat. Insbesondere bietet die – vertraglich verein-
barte – Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag keine Grundlage für ein Mietver-
hältnis der Parteien, denn darin wurde nur die Pflicht vereinbart, eine bestimmte
Offerte abzugeben. Für den Fall, dass es nicht zu einer Einigung der Parteien über
eine Fortführung des Vertragsverhältnisses und die dabei massgebenden Vertrags-
konditionen kommen würde, sieht die fragliche Ziffer wie gezeigt vor, dass das Ver-
tragsverhältnis automatisch ende. An dieser Ausgangslage ändern auch die Tatsa-
chen, dass die Klägerin behauptungsgemäss von Beginn weg und konsequent an
der Forderung für ein marktübliches Entgelt festgehalten resp. zu keinem Zeitpunkt
auf das ihr zustehende Entgelt verzichtet habe oder dass sie über ein berechtigtes
Interesse verfüge, nichts.
2.3.1.1.3. Zwischenfazit zur neuen vertraglichen Grundlage
Die Parteien haben keine vertragliche Übereinkunft in Bezug auf die Fortführung
des Mietvertragsverhältnisses C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem 1. Fe-
bruar 2014 getroffen. Demnach hielt sich die Beklagte ab dem genannten Zeitpunkt
bis zu ihrem Auszug ohne gültigen Mietvertrag i.S.v. Art. 253 OR in den fraglichen
Liegenschaften auf.
Ob sich die Beklagte "treuwidrig" verhalten hat und "keinen Rechtsschutz" verdient,
wie es ihr die Klägerin vorwirft (vgl. act. 42 Rz. 84 und Rz. 161), ist in der Folge zu

- 40 -
prüfen, da sich die Beklagte auf den Rechtsschutz der mietrechtlichen Erstreckung
beruft.
2.3.1.2.Erstreckung des Mietverhältnisses
2.3.1.2.1. Die Beklagte führt aus, vor dem Hintergrund der komplett unvereinbaren
Parteipositionen sei ihr nichts anderes übrig geblieben, als den begründeten
Rechtsschutz des (ersten) Erstreckungsverfahrens in Anspruch zu nehmen (act. 33
Rz. 34 f., Rz. 170 und Rz. 214; act. 46 Rz. 12, Rz. 25, Rz. 76 ff., Rz. 216, Rz. 318
und Rz. 436.2; act. 57 Rz. 5). Einzig infolge der Erstreckungsverfahren habe sie
rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33 Rz. 132, Rz. 147 und
Rz. 170 m.H.a. act. 11 Rz. 33 ff., Rz. 208 ff. und Rz. 214; act. 46 Rz. 56, Rz. 80 ff.
m.H.a. act. 47/17, Rz. 211 ff., Rz. 318, Rz. 346, Rz. 402, Rz. 432 und Rz. 441.3).
Sie habe das Verfahren in guten Treuen eingeleitet; ein rechtmissbräuchliches Ver-
halten ihrerseits sei nicht im Ansatz erkennbar, wohingegen die Klägerin einen Ver-
tragsbruch begangen und sich treuwidrig verhalten habe (act. 11 Rz. 43 m.H.a.
act. 3/29; act. 33 Rz. 15, Rz. 40, Rz. 43 m.H.a. act. 3/29 E. 4.3, Rz. 47, Rz. 89,
Rz. 113 ff. und insbes. Rz. 126 und Rz. 130; act. 46 Rz. 12, Rz. 82 ff., Rz. 152,
Rz. 204 ff., Rz. 215 f., Rz. 224 ff., Rz. 314, Rz. 331 und Rz. 364, Rz. 405 und
Rz. 441.3; act. 57 Rz. 5 f.). Ohne ein fristgerechtes Erstreckungsbegehren hätte ihr
ein Rechtsverlust gedroht (act. 46 Rz. 82 m.H.a. act. 3/28 S. 48 und act. 3/29
S. 16). Vorliegend zu beurteilen sei somit die Situation einer kalten Erstreckung
(act. 33 Rz. 45 und Rz. 119 ff.; act. 46 Rz. 86, Rz. 214, Rz. 358 und Rz. 403;
act. 57 Rz. 4). Die Voraussetzungen für die Erstreckung seien erfüllt gewesen
(act. 33 Rz. 84 ff., Rz. 93 und Rz. 147; act. 46 Rz. 87 ff. und Rz. 224 je m.w.H.,
Rz. 331 und Rz. 384 ff.; act. 57 Rz. 8). Den Anspruch auf Erstreckung habe die
Klägerin auch anerkannt, indem sie im ersten Erstreckungsverfahren selbst eine
Gutheissung des Erstreckungsbegehrens bis zum 31. Mai 2015 beantragt habe
(act. 11 Rz. 33; act. 33 Rz. 36 m.H.a. act. 3/28 S. 2 und 13/6, Rz. 87; act. 46
Rz. 90, Rz. 329 und Rz. 420).
Die Beklagte fährt fort, für den Fall, dass (i) die Klägerin im Laufe des Verfahrens
zur Offertpflicht eine vertragskonforme Offerte stellen und (ii) sie diese annehmen
würde, habe sie mit Schlichtungsgesuch vom 29. November 2018 resp. Erstre-

- 41 -
ckungsklage vom 7. März 2019 ein zweites Erstreckungsverfahren für die Zeit ab
dem 1. Februar 2019 eingeleitet (act. 11 Rz. 44 ff.; act. 33 Rz. 6, Rz. 44 ff. und
Rz. 178; act. 46 Rz. 327 ff. m.H.a. act. 34/12). Aufgrund ihres Auszugs seien aller-
dings beide Erstreckungsverfahren mit Beschlüssen vom 7. Mai 2020 resp. 1. Sep-
tember 2020 als durch Rückzug erledigt resp. gegenstandslos abgeschrieben wor-
den (act. 11 Rz. 39 und Rz. 46; act. 33 Rz. 88 m.H.a. act. 3/29 und act. 3/29a). Oh-
nehin habe sie die Liegenschaften auf den Ablauf der maximalen Erstreckungs-
dauer des ersten Erstreckungsverfahrens in Absprache mit der Klägerin verlassen
(act. 33 Rz. 45 f. m.H.a. act. 3/11–12).
2.3.1.2.2. Demgegenüber führt die Klägerin aus, die von der Beklagten anhängig
gemachten Klagen auf Mieterstreckung seien von den Gerichten beide ohne mate-
rielle Anspruchsprüfung als erledigt abgeschrieben worden (act. 1 Rz. 72 ff. m.H.a.
act. 3/28–29a, Rz. 133; act. 16 Rz. 16, Rz. 22, Rz. 34, Rz. 58 und Rz. 89; act. 42
Rz. 43 und Rz. 65; act. 52 Rz. 19 und Rz. 28). Sie seien rechtlich unbegründet und
insbesondere mangels Härte und ernsthafter Suchbemühungen von Vornherein
aussichtslos gewesen (act. 1 Rz. 133; act. 42 Rz. 66 ff., Rz. 115 ff., Rz. 142 und
Rz. 150; act. 52 Rz. 12 ff.). Ausserdem habe die Beklagte damit rechnen müssen,
das Objekt auf diesen Termin hin verlassen zu müssen, und sie habe keines Sozial-
schutzes bedurft (act. 42 Rz. 67 f. und Rz. 70). Auch die Interessenabwägung wäre
klar zu ihren Gunsten ausgefallen (act. 42 Rz. 69 und Rz. 118). Es habe sich nie
eine Situation materialisiert, in welcher eine Erstreckung des Mietverhältnisses
überhaupt ein Thema hätte sein können (act. 42 Rz. 43; act. 52 Rz. 6 und Rz. 11).
Sie habe nichts anerkannt (act. 16 Rz. 23). Die Erstreckungsverfahren hätten ein-
zig der treuwidrigen Verschaffung einer kalten Erstreckung gedient (act. 42
Rz. 142). Selbst die Beklagte habe die Erstreckungsverfahren nur vorsorglich, als
"Fallback-Position", eingeleitet, um nichts zu versäumen, und das Offertverfahren
als den "Hauptstreit" bezeichnet (act. 1 Rz. 136; act. 42 Rz. 60 ff. und Rz. 87). Das
Mietgericht Zürich habe denn auch mit Beschluss vom 26. Januar 2017 ein Rechts-
schutzinteresse am Erstreckungsbegehren verneint (act. 16 Rz. 12; act. 42 Rz. 87
m.H.a. act. 3/28). Die vorliegende Klage stehe nicht im Zusammenhang mit einer
Erstreckung, eine kalte Erstreckung habe nicht vorgelegen und Erstreckungsrecht

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gelange nicht zur Anwendung (act. 16 Rz. 12 und Rz. 55; act. 42 Rz. 42, Rz. 90 f.,
Rz. 93 m.H.a. act. 3/28, Rz. 135 und Rz. 176; act. 52 Rz. 11).
2.3.1.2.3. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann die mietende Partei die Erstreckung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge
hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre. Das
Begehren um Erstreckung bezweckt, die Folgen der Beendigung des Mietverhält-
nisses für die Mietpartei zu mildern, indem ihr für die erforderliche Neuorientierung
bzw. die Suche nach einer Ersatzlösung mehr Zeit zur Verfügung steht, weil der
Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache über den bisherigen Beendigungstag hin-
aus verschoben wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGer 4A_292/2021 vom 31. August
2021 E. 4.1.; BGer 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018 E. 7.1.). Es dient indessen
nicht dazu, dass der Mieter so lange wie möglich von einem günstigen Mietzins
profitiert (BGE 116 II 446 E. 3.b). Während der Dauer des Erstreckungsverfahrens
besteht das Mietverhältnis als Vertragsverhältnis sui generis fort (Art. 270e lit. b
OR; BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa.; HULLIGER [zit. HULLIGER,
SVIT-Kommentar], in: SVIT-Kommentar, das schweizerische Mietrecht, 5. Aufl.
2025, Art. 272c N 5; HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 85; ZAHRAD-
NIK, Ausgewählte Fragen im Zusammenhang mit der Übertragung von Geschäfts-
mieten [Art. 263 OR], in: mp 2022, S. 23). Ist das Verfahren im Zeitpunkt der Been-
digung des Mietvertrags noch nicht rechtskräftig entschieden, gelangt die Mieter-
schaft damit de facto bereits durch das hängige Verfahren in den Genuss einer
sogenannten 'kalten Erstreckung', die sie – zumindest im Fall nicht klarer Verhält-
nisse i.S.v. Art. 257 ZPO – vor einer Ausweisung schützt (WEBER, a.a.O., Art. 273
N 4, Art. 272c N 4 und N 7 sowie Art. 273 N 4; BRÄNDLI, Mietrecht für die Praxis,
10. Aufl. 2022, S. 972, RUF [zit. RUF, HAP], in: Müller [Hrsg.], Wohn- und Geschäfts-
raummiete, Handbücher für die Anwaltspraxis, 2016, Rz. 4.132). Das Ziel des
durch den Mieter gestellten Erstreckungsbegehrens ist somit der Erhalt eines
Rechtstitels, der sie über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus zum Ver-
bleib im Mietobjekt berechtigt (vgl. LGVE 2015 I Nr. 1 E. 2.2; OGer ZH NG170007-O
vom 1. September 2020 E. 3.1.). Die Erstreckung stellt dabei weder den Abschluss
eines neuen Mietvertrags zwischen den Parteien und eines dadurch begründeten
neuen Mietverhältnisses noch die Fortführung des bisherigen Mietverhältnisses

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i.S.v. Art. 266 Abs. 2 OR dar (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 18). Vielmehr han-
delt es sich um eine gesetzlich geregelte und zeitlich beschränkte Fortsetzung ei-
nes bestehenden Mietverhältnisses eigener Art (vgl. Art. 272b Abs. 1, Art. 272c und
Art. 272d OR; vgl. dazu HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 84, wel-
che von einem "Verhältnis zwischen den Parteien, das nicht auf dem frei gebildeten
Konsens beider Parteien bzw. auf einem Mietvertrag beruht, sondern letztlich auf
dem Gesetz" sprechen). Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens
vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b
Abs. 1 OR).
Für den Erstreckungsanspruch in "allgemeiner" und "formeller" Hinsicht vorausge-
setzt sind dreierlei: i) das Vorliegen eines erstreckbaren Mietverhältnisses
(BGE 115 II 452 E. 3.a), ii) die gültige Beendigung des Mietverhältnisses oder die
Vertragsauflösung durch Zeitablauf (vgl. BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000
E. 3.b.aa.) sowie iii) ein Erstreckungsbegehren der mietenden Partei i.S.v. Art. 273
OR (so HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 50 ff. m.w.H.; vgl. auch BRÄNDLI, a.a.O.,
S. 934). Freilich darf die Einleitung des Erstreckungsverfahrens sodann nicht treu-
widrig oder rechtsmissbräuchlich sein (Art. 2 ZGB).
Für die Gutheissung des Gesuchs in "materiellrechtlicher" Hinsicht gefordert sind
zudem i) eine sog. «Härte» der mietenden Partei i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR, ii) kein
Vorliegen eines Erstreckungsausschlussgrundes i.S.v. Art. 272a Abs. 1 OR und
iii) kein Vorliegen eines die Erstreckung nicht rechtfertigenden Vermieterinteresses
(so HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 49 und N 74 ff.; vgl. auch WEBER, a.a.O.,
Art. 272 N 3 ff. m.w.H. oder RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.21 ff.).
2.3.1.2.4.1. Nachdem vorstehend festgestellt wurde, dass seit dem 1. Februar 2014
kein übereinstimmender Wille der Parteien für den weiteren Verbleib der Beklagten
in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich mehr bestand, stellt sich
die Frage, ob sich die Beklagte, wie sie behauptet, ab dem genannten Zeitpunkt
unter dem Schutz der mietrechtlichen Erstreckung befand. Die diesbezüglichen all-
gemeinen und formellen Voraussetzungen sind gegeben. Erstens betrifft das streit-
gegenständliche Mietverhältnis der Parteien Geschäftsräume und ist damit ohne
Weiteres erstreckbar. Zweitens hat die Beklagte ein Erstreckungsbegehren i.S. des

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Gesetzes gestellt. Beides wurde im vorliegenden Verfahren nicht in Frage gestellt
(vgl. act. 1, act. 11, act. 16, act. 33, act. 42, act. 46, act. 52 und act. 57). Drittens
endete das befristete Mietverhältnis der Parteien wie dargelegt am 31. Januar 2014
durch Zeitablauf. Der dies verneinende Beschluss des Mietgerichts Zürich vom
26. Januar 2017 wurde nie rechtskräftig und bindet das hiesige Gericht nicht (Ver-
fahren Nr. MB140015-L, act. 3/28). Zu prüfen bleibt noch, ob die Beklagte in guten
Treuen zur Prozessführung befugt war.
2.3.1.2.4.2. Dazu wurde bereits dargelegt, dass die Beklagte im Hinblick auf den
Ablauf der befristeten Mietdauer der Räumlichkeiten und vor dem Hintergrund von
Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag, wonach die Klägerin "bis spätestens
31. Januar 2011" eine "Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses nach
1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens 5 Jahre" abzugeben hatte,
im Mai 2011 das Offertverfahren eingeleitet hat (vgl. E. I.b.aa.i und E. III.2.1.). Sie
begehrte damit die Verpflichtung der Klägerin zur Abgabe einer vertragskonformen
Offerte für die Verlängerung des Mietvertrags um mindestens 5 Jahre (vgl.
E. I.b.aa.). Das Verfahren wurde bekanntermassen erst über acht Jahre später, im
November 2019, abschliessend vom Bundesgericht entschieden (vgl. E. III.2.1.3.).
Während der Dauer des Offertverfahrens resp. namentlich nach Ablauf des Endda-
tums der Befristung am 31. Januar 2014 befand sich die Beklagte zweifellos in einer
unklaren Rechtslage. Es war nicht einmal klar, ob das Mietverhältnis definitiv been-
det war oder nicht (vgl. dazu bspw. den Beschluss vom MietGer ZH MB140015-L
vom 26. Januar 2017, act. 3/28, worin noch festgestellt wurde, es bestehe ein "Be-
nützungsanspruch für das Mietobjekt" und es stehe "heute nicht fest, dass das Miet-
verhältnis am 31. Januar 2014 zu Ende gegangen" sei, E. III.5.10.5.). Vor dem Hin-
tergrund dieser Unsicherheit war die Beklagte ohne Weiteres zur Einleitung des
(ersten) Erstreckungsverfahrens berechtigt, zumal – wie nun vorstehend festge-
stellt – ab dem 1. Februar 2014 tatsächlich keine vertragliche Grundlage für den
Verbleib der Beklagten in den Liegenschaften mehr bestand. Die Beklagte führt
somit zu Recht aus, sie habe einzig infolge der Erstreckungsverfahren in den Lie-
genschaften verbleiben dürfen, sie sei mithin "zwangsläufig auf den gesetzlichen
Rechtsschutz der Erstreckung angewiesen" gewesen (act. 46 Rz. 80). Ohne die
fristgerechte Einleitung der Erstreckungsverfahren hätte ihr der Rechtsverlust ge-

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droht (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) und hätte die Klägerin die Beklagte aus den
Räumlichkeiten ausweisen können. Somit hatte die Beklagte ein echtes Interesse
an der Rechtsausübung und verwendete sie das Institut der Erstreckung zweck-
mässig.
Dass die Beklagte in guten Treuen zur Führung des Erstreckungsprozesses veran-
lasst war, ergibt sich auch aus dem Erkenntnis des Offertverfahrens: Demnach war
die Klägerin ihrer vertraglichen Offertpflicht für die Fortführung des Mietverhältnis-
ses über die Liegenschaften C._____-strasse 1 und 2 ab dem 1. Februar 2014 für
eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditi-
onen für ein Warenhaus nicht nachgekommen. Damit steht in jedem Fall fest, dass
die Vermieterin eine (teilweise) Vertragsverletzung begangen hat, welche am An-
fang der Streitigkeiten der Parteien stand: Die Beklagte hätte spätestens per 31. Ja-
nuar 2011 mit einer Offerte für zwei der drei Häuser rechnen dürfen, welche Offerte
unbestrittenermassen nie gestellt wurde (vgl. E. III.2.1.3. f.). Zur besagten unklaren
Rechtslage der Parteien hat die Klägerin demnach auch beigetragen, und zwar un-
abhängig davon, ob die Beklagte jene Offerte angenommen hätte oder nicht. Dass
sich die Beklagte in der geschaffenen Ausgangslage mit der begründeten Befürch-
tung, dass kein Vertragsverhältnis mehr bestehen würde, veranlasst sah, ein Er-
streckungsgesuch zu stellen, ist im Lichte dieser Begebenheiten jedenfalls nicht als
rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (vgl. zum Ganzen auch OGer ZH NG170007-
O vom 1. September 2020 E. 4.3., act. 3/29). Ebenso war das Verfahren somit nicht
von Vornherein aussichtslos, wie es die Klägerin behauptet (vgl. dazu auch
E. III.2.3.2.4.4.).
Im Übrigen weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass die Klägerin im ersten
Erstreckungsverfahren das folgende Rechtsbegehren gestellt hat (act. 33 Rz. 36
m.H.a. act. 3/28 S. 2 und 13/6): "Die Klage sei abzuweisen, soweit die Klägerin
mehr oder anderes verlangt als eine einmalige und definitive Erstreckung des Miet-
verhältnisses bis 31. März 2015 (zwei tausend und fünfzehn)". Dieses begründete
die Klägerin in ihrer Klageantwort des betreffenden Verfahrens am Mietgericht Zü-
rich MB140015-L mit den "tatsächlichen Verhältnisse[n], da der Auszugstermin [der
Beklagten] von Ende Januar 2014 bereits verstrichen ist und mit dem Abschluss

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des vorliegenden Verfahrens voraussichtlich nicht vor Ende März 2015 gerechnet
werden kann" (act. 13/6 S. 67). Auch wenn sie in der Folge – offenbar im Hinblick
auf die Kostenverteilung des Verfahrens – bemerkt, der Antrag stelle keine Aner-
kennung des Erstreckungsanspruchs dar (act. 13/6 S. 67 und act. 33 Rz. 37), so
zeigt er doch unverkennbar, dass die Klägerin damals ebenfalls der Ansicht war,
dass die Beklagte in tatsächlicher Hinsicht wegen der Erstreckung in den Räum-
lichkeiten verbleiben konnte. Deren Interesse an der Prozessführung ist somit un-
verkennbar.
Folglich war die Beklagte entgegen der Ansicht der Klägerin in guten Treuen zur
Einleitung des ersten Erstreckungsverfahrens berechtigt. Zum gleichen Schluss ka-
men in der Vergangenheit bereits das Mietgericht Zürich im Beschluss vom 26. Ja-
nuar 2017 (MietGer ZH MB140015-L E. IV.2., act. 3/28) und das Obergericht des
Kantons Zürich mit Beschluss vom 1. September 2020 (OGer ZH NG170007-O
E. 4.3., act. 3/29).
2.3.1.2.4.3. Dieses erste Erstreckungsverfahren, welches die Beklagte wie darge-
legt in guten Treuen eingeleitet hatte, dauerte über das Ende des befristeten Miet-
vertrags der Parteien, den 31. Januar 2014, hinaus an. Daher befand sich die Be-
klagte ab dem 1. Februar 2014 in einer kalten Erstreckung. Ab diesem Zeitpunkt
stand sie unter dem Schutz der Erstreckung, womit Erstreckungsrecht zur Anwen-
dung gelangt. Nur infolge dieses mietrechtlichen Instituts durfte die Beklagte wei-
terhin rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben. Unerheblich ist daher im Übri-
gen, ob die Beklagte, wie von der Klägerin vorgebracht, die Erstreckung lediglich
vorsorglich eingeleitet hat oder nicht resp. welches der Verfahren das 'Hauptver-
fahren' war.
2.3.1.2.4.4. Für den Fall, dass die Klägerin doch noch eine Offerte für die Vertrags-
dauer vom 1. Februar 2014 bis am 31. Januar 2019 stellen würde, welche die Be-
klagte annehmen würde, hat Letztere für die Zeit ab dem 1. Februar 2019 ein zwei-
tes Erstreckungsverfahren anhängig gemacht. Wäre das Mietvertragsverhältnis zu-
stande gekommen, so wäre die Beklagte gestützt auf das Vertrags- und nicht auf
das Erstreckungsverhältnis in den Liegenschaften verblieben, weil wie vorstehend
dargestellt, das Erstreckungsverhältnis subsidiär zum Vertragsverhältnis zur An-

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wendung gelangt. Die Prämisse der Beklagten, dass ein solches Verhältnis noch
zustande kommen könnte, ist vor dem Hintergrund, dass die Parteien im damaligen
Zeitpunkt noch zur Offertpflicht prozessierten, legitim. In Anlehnung an Ziffer 5 des
Nachtrags 1 zum Mietvertrag erscheint sodann eine stipulierte Vertragsdauer von
fünf Jahren als plausibel. Beides gilt umso mehr vor dem Hintergrund des in dieser
Sache ergangenen und bereits mehrfach genannten Bundesgerichtsentscheids,
wonach die Beklagte für zwei der drei Häuser mit einer fünfjährigen Verlängerung
des Mietverhältnisses rechnen durfte (vgl. BGer 4A_653/2018 und 4A_657/2018
vom 14. November 2019, act. 3/27). In diesem Szenario hätte, unter den vorge-
nannten Annahmen zum Vertragsschluss, (erst) ab dem 31. Januar 2019 unter den
Parteien kein Mietvertragsverhältnis mehr bestanden und wäre das erste Erstre-
ckungsverfahren obsolet geworden. Indessen wäre die Beklagte infolge des dann
per 31. Januar 2019 beendeten Vertragsverhältnisses neu ab dem 1. Februar 2019
nur infolge des zweiten Erstreckungsverfahrens rechtskonform in den Liegenschaf-
ten verblieben. Mit Blick auf das damals weiterhin ungeklärte Verhältnis der Par-
teien, war demnach auch die Einleitung des zweiten Erstreckungsverfahrens
zweckmässig und aus den bereits dargelegten Gründen nicht treuwidrig.
2.3.1.2.4.5. Ohne Relevanz ist vor diesem Hintergrund, wie die Erstreckungsent-
scheide inhaltlich ausgefallen wären, wenn sie nicht infolge des Auszugs der Be-
klagten aus den Liegenschaften als gegenstandslos abgeschrieben worden wären.
Demnach ist es unerheblich, dass die Erstreckungsverfahren nie materiell beurteilt
wurden, welches Verfahren die Parteien als Hauptverfahren ansahen oder insbe-
sondere, ob die Beklagte eine Härte i.S.v. Art. 272 OR, ein Bedürfnis nach Sozial-
schutz und ernsthafte Suchbemühungen ihrerseits hätte nachweisen können, was
die Klägerin entgegen der Beklagten bestreitet. Bereits die rechtskonforme Einlei-
tung der Erstreckungsverfahren gewährt der Beklagten deren Rechtsschutz.
2.3.1.2.4.6. Daraus folgt, dass sich die Beklagte während der gesamten Dauer ihres
Verbleibs in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich, mithin ab Fe-
bruar 2014 bis und mit Februar 2020, infolge der Einleitung der beiden Erstre-
ckungsverfahren in guten Treuen unter dem Schutz der mietrechtlichen Erstre-
ckung befand. Insbesondere ist der Auszug der Beklagten am 20. Februar 2020

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innert gut drei Monaten nach Fällung des bundesgerichtlichen Entscheids, welcher
implizit klärte, dass die Klägerin keine Offerte für eine Vertragsfortsetzung mehr
stellen würde, nicht zu beanstanden. Somit ist für die gesamte Dauer des Verbleibs
der Beklagten in den Liegenschaften Erstreckungsrecht anwendbar. Die von der
Klägerin aufgeworfene Frage, ob sich die Beklagte treuwidrig verhält und daher
keinen Rechtsschutz verdient (vgl. vorne E. III. 2.3.1.1.2.1.), ist demzufolge zu ver-
neinen. In ihrer Eigenschaft als Mieterin stand es der Beklagten innerhalb der Gren-
zen von Treu und Glauben frei, sich ihrer gesetzlichen Möglichkeiten zu bedienen.
Das hat sie getan.
2.3.1.3.Vertragsloses resp. mietvertragsähnliches/faktisches Verhältnis
2.3.1.3.1. Die Klägerin führt aus, nachdem die Beklagte und sie sich über die Kon-
ditionen der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht hätten einigen können
(act. 1 Rz. 65), habe die Beklagte die Räumlichkeiten ab dem 1. Februar 2014 ver-
tragslos resp. ohne vertragliche Grundlage in Anspruch genommen (act. 1 Rz. 80
und Rz. 139 ff.; act. 42 Rz. 89 ff.) und damit eine faktische Vertragsverlängerung
'konsumiert' (act. 1 Rz. 10, Rz. 142 und Rz. 146 f.; act. 42 Rz. 19, Rz. 39,
Rz. 52 ff., Rz. 77, Rz. 84 ff., Rz. 89 ff., Rz. 139, Rz. 147 f., Rz. 159 und Rz. 177;
act. 52 Rz. 2 und Rz. 10). Die Klägerin spricht in diesem Zusammenhang von ei-
nem mietvertragsähnlichen oder faktischen Verhältnis (act. 1 Rz. 139 ff.). Dem
Nachtrag 1 zum Mietvertrag komme dabei eine in jeder Hinsicht zentrale, einzigar-
tige Bedeutung zu (act. 52 Rz. 1, vgl. auch act. 42 Rz. 20 und Rz. 180): Für beide
Parteien habe gestützt auf die konkreten Verhältnisse festgestanden, dass in jedem
Fall und trotz fehlender Einigung über die Höhe des Entgelts für die Zeit ab dem
1. Februar 2014 ein solches im Umfang eines marktüblichen Mietzinses zu zahlen
sei (act. 1 Rz. 80). Die Beklagte habe durch die eigenmächtige weitere Nutzung der
Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ohne vertragliche Grundlage ab
dem 1. Februar 2014 in rechtlicher Hinsicht den klaren Willen zum Ausdruck ge-
bracht resp. unbestreitbar anerkannt, dass sie dafür ein marktübliches Entgelt be-
zahle (act. 1 Rz. 134, Rz. 137 und Rz. 141; act. 33 Rz. 25; act. 42 Rz. 39 und
Rz. 77; act. 52 Rz. 2; vgl. auch bereits E. III. 2.3.1.1.2.1.). Für eine vertragslose In-
anspruchnahme einer entgeltlichen Leistung sei rechtsprechungsgemäss eine

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marktübliche Gegenleistung geschuldet (act. 1 Rz. 80 und Rz. 141). Die Rechts-
stellung eines Vermieters dürfe bei einem faktischen Vertragsverhältnis gegenüber
einer vertraglichen Beziehung nicht verschlechtert werden (act. 1 Rz. 142 und
Rz. 147; act. 42 Rz. 89 ff.). Die Klägerin ergänzt, die Beklagte zeige eine "irritie-
rende Anspruchshaltung" (act. 46 Rz. 161; act. 52 Rz. 4 ff.).
2.3.1.3.2. Die Beklagte erwidert, weder hätten sich die Parteien vertraglich geeinigt
noch habe sie eine "entschädigungspflichtige, rechtsgrundlose Nutzung" der Mie-
tobjekte vorgenommen (act. 33 Rz. 22, Rz. 182 und Rz. 212; act. 46 Rz. 20,
Rz. 50, Rz. 316, Rz. 359, Rz. 398, Rz. 411 und Rz. 421; act. 57 Rz. 3 und Rz. 7).
Daher habe das Vertragsverhältnis automatisch geendet (act. 46 Rz. 55 m.H.a.
Ziff. 5 des Anh. 1 zum Mietvertrag vom 5. Nov. 2001). Sie habe einzig infolge der
Erstreckungsverfahren rechtmässig in den Mietobjekten verbleiben dürfen (act. 33
Rz. 132, Rz. 147 und Rz. 170 m.H.a. act. 11 Rz. 33 ff., Rz. 208 ff. und Rz. 214;
act. 46 Rz. 56, Rz. 80 ff., Rz. 211, Rz. 318, Rz. 346, Rz. 402, Rz. 432 und
Rz. 441.3). Damit entfalle die von der Klägerin vorgebrachte Möglichkeit eines An-
spruchs auf eine zusätzliche Leistung infolge eines mietvertragsähnlichen oder fak-
tischen Verhältnisses (act. 33 Rz. 48; act. 46 Rz. 218). Die Parteien hätten nicht
vereinbart, dass für die Nutzung der Liegenschaften ein Entgelt geschuldet sei, das
sich "auf jeden Fall an der Marktmiete zu orientieren" habe, wie es die Klägerin
ausführe (act. 33 Rz. 182, vgl. auch Rz. 25). Nachdem keine vertragliche Regelung
zustande gekommen sei, richte sich das Verhältnis der Parteien nach dem Gesetz
(act. 33 Rz. 23 ff.; act. 57 Rz. 5).
2.3.1.3.3. Ein 'faktisches Vertragsverhältnis' ist laut MÜLLER ein Rechtsverhältnis,
dem vertragsrechtliche Rechtsfolgen beigemessen werden, obwohl zwischen den
Parteien kein gültiger Vertrag i.S.v. Art. 1 ff. OR abgeschlossen wurde oder zumin-
dest keine Vertragswirkungen eingetreten sind (a.a.O., Art. 1 N 393). Es handelt
sich dabei nicht um einen eigenständigen schuldrechtlichen Verpflichtungsgrund
(MÜLLER, a.a.O., Art. 1 N 396). Der Begriff ist irreführend, weil ein Vertrag nicht
durch faktisches Verhalten, sondern – wie gezeigt (vgl. E. III.2.3.1.1.1.3. und
E. III.2.3.1.1.2.3.) – einzig durch (ausdrückliche oder konkludente) übereinstim-
mende gegenseitige Willenserklärungen zustande kommen kann (ROHRER, in:

- 50 -
SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorb. zu Art. 253–273c OR N 35; HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 253 N 33 ff.; WEBER, a.a.O., Art. 267 N 2b; a.M. HULLIGER [zit. HULLIGER, CHK],
in: CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Obligationenrecht - Einzelne
Vertragsverhältnisse - Art 184-529 OR und Innominatverträge, 4. Aufl. 2023,
Art. 253 N 10). So kann im (einseitigen) Verbleib eines Mieters im Mietobjekt nach
Ablauf der Mietdauer auch nicht ohne Weiteres der Abschluss eines neuen Miet-
vertrages durch konkludentes Verhalten gesehen werden (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 253 N 33; vgl. E. III.2.3.1.1.2.3.). Besser wäre es daher von einem '(miet-)ver-
tragsähnlichen Verhältnis', einem subsidiären quasivertraglichen Verhältnis, zu
sprechen (so auch ROHRER, a.a.O., Vorb. zu Art. 253–273c OR N 35; vgl. auch
BGE 108 II 112, wo allerdings [ungleich dem vorliegenden Fall] eine Vereinbarung
betreffend die Gebrauchsüberlassung bestand, und HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 253 N 35). Im Zusammenhang mit mietrechtlichen Verhältnissen entsteht ein
solches Verhältnis zwischen dem Mieter und der Vermieterin entsprechend dann,
wenn der Mieter die Mietsache (weiter) benützt, obschon mangels übereinstimmen-
der Willenserklärungen kein Mietvertrag zustande gekommen ist (BGE 119 II 437
E. 3.b.bb; BGer 4A_524/2018 vom 8. April 2019 E. 4.1.; ROHRER, a.a.O., Vorb. zu
Art. 253–273c OR N 35). Auch die Einleitung eines Verfahrens betreffend Kündi-
gungsschutz oder Erstreckung, welches nicht von Vornherein aussichtslos ist, führt
zu einem Aufenthaltstitel des Mieters, welcher von der Situation einer Nutzung ohne
Berechtigung zu unterscheiden ist (BGer 4A_524/2018 vom 8. April 2019 E. 4.1.).
Das 'faktisches Mietvertragsverhältnis' fungiert demnach als zu vertraglichen oder
gesetzlichen Mietverhältnissen subsidiäre 'Auffangeinrichtung', für den Fall, dass
kein Verpflichtungsgrund besteht.
2.3.1.3.4. Vorliegend haben die Parteien für die Zeit nach dem Vertragsende des
befristeten Mietvertrags am 31. Januar 2014 keine neue konsensuale Übereinkunft
über die Weiterführung eines Mietverhältnisses getroffen (vgl. vorne
E. III.2.3.1.1.3). Infolge der rechtmässigen und rechtzeitigen Einleitung des Erstre-
ckungsverfahrens durch die Beklagte am 11. November 2013 bei der zuständigen
Schlichtungsbehörde (vgl. E. III.2.1.4., vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), mithin vor dem
Zeitablauf des befristeten Mietvertrags, ist indessen gleichwohl ein Vertragsverhält-
nis zustande gekommen (vgl. vorne E. III.2.3.1.2.4.6.). Denn gemäss bundesge-

- 51 -
richtlicher Rechtsprechung handelt es sich bei der Erstreckung um ein "eigenstän-
diges gesetzliches Institut der zeitlich begrenzten Vertragsverlängerung"
(BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa.), mithin um einen Mietvertrag
sui generis (vgl. auch HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c N 5, ZAHRAD-
NIK, a.a.O., S. 23, oder HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 18, die von der "Fortset-
zung eines bestehenden Mietverhältnisses eigener Art" sprechen). Folglich hielt
sich die Beklagte entgegen den klägerischen Behauptungen nicht 'vertragslos' bzw.
unberechtigt in den betroffenen Räumlichkeiten auf. Im Gegenteil verfügte sie auf-
grund des hängigen Erstreckungsverfahrens über einen Rechtstitel, der sie – auch
über die Beendigung des befristeten Mietverhältnisses hinaus – zum Verbleib im
Mietobjekt berechtigte (vgl. E. III.2.3.1.2.4.6.). Demnach laufen die Behauptungen
der Klägerin zur Vertragslosigkeit der Beklagten ins Leere. Nicht anwendbar ist da-
mit namentlich die von der Klägerin vorgebrachte Rechtsprechung betreffend die
vertragslose Inanspruchnahme einer entgeltlichen Leistung.
Dasselbe gilt hinsichtlich des behaupteten faktischen resp. mietvertragsähnlichen
Verhältnisses: Weil das erste Erstreckungsverfahren rechtzeitig eingeleitet wurde
und somit per Ende des befristeten Mietvertrags der Parteien Vertragswirkungen
zeitigte, wurde die Mietsache nie ohne Rechtstitel genutzt: Die Räumlichkeiten wur-
den nicht einfach weiter benutzt und die Verlängerung wurde nicht eigenmächtig
'konsumiert' (vgl. oben E. III.2.3.1.1.2.1.). Entsprechend besteht vorliegend kein
Bedarf für die Annahme oder Anerkennung eines mietvertragsähnlichen Verhält-
nisses. Zum gleichen Schluss führt die Tatsache, dass sich die Beklagte, welche
das genannte Erstreckungsverfahren wie gezeigt in guten Treuen eingeleitet hat
(vgl. E. III.2.3.1.2.4.2.), auf dessen Schutz verlassen durfte. Würde eine solche fak-
tische Weiternutzung von Mieträumlichkeiten ohne vertraglichen Konsens einer kal-
ten Erstreckung vorgehen, käme es gar nie zu einer solchen. Sie würde gänzlich
obsolet, definiert sie sich doch genau dadurch, dass Räumlichkeiten ohne (konsen-
sualen) Vertrag weiter genutzt werden, während gleichzeitig ein Erstreckungsver-
fahren hängig ist. Insgesamt besteht somit keine Veranlassung anstelle eines Er-
streckungs- von einem subsidiären, mietvertragsähnlichen Verhältnis auszugehen
(vgl. auch sogleich E. III.2.3.2.).

- 52 -
2.3.1.3.5. Im Übrigen offenbart der Blick auf die klägerischen Ausführungen, dass
auch sie selber nicht von einer übereinstimmenden Vertragsverlängerung ausgeht.
Wenn sie auch zu recht eine vertragliche Übereinkunft hinsichtlich Ziffer 5 des
Nachtrags 1 zum Mietvertrag behauptet, so ändert das für die Frage der vertragli-
chen Grundlage für ein (neues) Mietverhältnis hinsichtlich der Liegenschaften wie
gezeigt nichts (vgl. vorne E. 2.3.1.1.). Indessen wäre nur ein solches einer Erstre-
ckung vorgegangen.
2.3.1.4.Fazit zur Anspruchsgrundlage
Zwischen den Parteien kam nach Ende des befristeten Mietvertrags am 31. Januar
2014 kein neues konsensuales Mietrechtsverhältnis für die Liegenschaften
C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich mehr zustande. Doch die Beklagte verblieb nicht
ohne vertragliche Grundlage oder gar unberechtigt in den Räumlichkeiten, denn sie
verfügte aufgrund der fristgerechten Einleitung der Erstreckungsverfahren in guten
Treuen über Rechtstitel in der Form von Mietverträgen sui generis, welche sie zum
Verbleib in den Liegenschaften ab dem 1. Februar 2014 bis zu ihrem Auszug im
Februar 2020 berechtigten. Folglich sind für das Verhältnis der Parteien betreffende
Rechtsfragen im streitgegenständlichen Zeitraum die gesetzlichen Bestimmungen
des Erstreckungsrechts einschlägig.
2.3.2. Höhe des Mietzinses
2.3.2.1.Vorstehend wurde einerseits festgestellt, dass die Beklagte in guten
Treuen und rechtzeitig ein Erstreckungsverfahren eingeleitet hat, weshalb betref-
fend das Verhältnis der Parteien im streitgegenständlichen Zeitraum Erstreckungs-
recht i.S.v. Art. 272 OR anwendbar ist. Andererseits wurde erwogen, dass sich die
Beklagte ab dem 1. Februar 2014 bis zu ihrem Auszug im Februar 2020 in einer
kalten Erstreckung befand. Da die Erstreckungsverfahren infolge des Auszugs der
Beklagten aus den Liegenschaften abgeschrieben wurden, kam es nie zu Entschei-
den in der Sache.
Zu prüfen bleibt, ob die Beklagte der Klägerin in Anwendung der einschlägigen Be-
stimmungen für ihren Verbleib in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in

- 53 -
… Zürich über den 31. Januar 2014 hinaus eine zum bereits bezahlten Betrag zu-
sätzliche Entschädigung schuldet.
2.3.2.2. Die Beklagte führt dazu aus, während eines Erstreckungsverfahrens – und
zwar unabhängig davon, ob die Erstreckung gewährt werde – gelte der bisherige
Mietzins weiter, sofern, wie vorliegend, keine Anpassung i.S.v. Art. 272c OR vor-
genommen werde (act. 33 Rz. 50, Rz. 113 f., Rz. 131 und Rz. 136; act. 46 Rz. 215
und Rz. 364). Das ergebe sich aus dem Schutz des Erstreckungsrechts, welches
den Kern des Mieterschutzes betreffe (act. 33 Rz. 114 ff.).
Sie habe während des ganzen Erstreckungsverfahrens den bisherigen, ab Ja-
nuar 2014 geschuldeten und an die Teuerung angepassten Mietzins bezahlt
(act. 11 Rz. 29; act. 33 Rz. 130 und Rz. 217; act. 46 Rz. 216). Damit sei sie ihrer
Pflicht vollumfänglich nachgekommen (act. 11 Rz. 29). Wenn überhaupt eine An-
passung des Mietzinses für die Dauer der kalten Erstreckung zu prüfen gewesen
wäre, dann unter den Kriterien von Art. 272c OR im Erstreckungsverfahren (act. 33
Rz. 140). Diese Prüfung habe sich allerdings aufgrund des Rückzugs des Begeh-
rens der Klägerin im ersten Erstreckungsverfahren erübrigt (act. 11 Rz. 72 und
Rz. 74 ff.; act. 33 Rz. 9, Rz. 16, Rz. 140 und Rz. 220). Sie habe nicht etwas ande-
res anerkannt (act. 46 Rz. 69 ff. und Rz. 350) und es habe keine Einigung hinsicht-
lich eines Entgelts gegeben, das sich an der Marktmiete zu orientieren habe
(act. 33 Rz. 182). Eine Haftung komme nur in Frage, wenn das Verfahren treuwidrig
gewesen sei (act. 33 Rz. 113 ff., insbes. Rz. 130; act. 46 Rz. 204 ff. und insbes.
Rz. 364; act. 57 Rz. 6). Das sei vorliegend nicht der Fall (act. 33 Rz. 43 m.H.a.
act. 3/29 E. 4.3, vgl. auch Rz. 47; act. 46 Rz. 82 ff., Rz. 152, Rz. 215 f., Rz. 224 ff.,
Rz. 314, Rz. 331, Rz. 405 und Rz. 441.3; act. 57 Rz. 5). Ein Schadenersatz sei
mangels Widerrechtlichkeit oder Missbräuchlichkeit nicht geschuldet (act. 33
Rz. 137; act. 46 Rz. 215 ff., Rz. 365 und Rz. 403).
Für einen Mieter, der ein Erstreckungsverfahren einleite, sei die Höhe des während
dessen Dauer zu bezahlenden Mietzinses elementar (act. 33 Rz. 114 ff.). Das Ri-
siko, dass im Nachhinein ein Mehrfaches des bisherigen Mietzinses geltend ge-
macht werde, könne kein Mieter eingehen. Damit würde das Erstreckungsrecht
ausgehebelt (act. 33 Rz. 114 ff.; act. 46 Rz. 344, Rz. 399 und Rz. 438). Insbeson-

- 54 -
dere im Kontext eines Erstreckungsverfahrens sei es daher schlicht missbräuch-
lich, auf die Durchsetzung einer solch massiv erhöhten, angeblichen Forderung zu
verzichten, nur um diese Jahre später, nach Beendigung sämtlicher Verfahren, ein-
zuklagen (act. 33 Rz. 17). Es sei offensichtlich, dass die Klägerin die jetzige Klage
dazu nutzen wolle, eine "Entschädigung" zu erlangen, die sie weder in einem Er-
streckungsverfahren noch in einem laufenden Mietverhältnis hätte erreichen kön-
nen (act. 33 Rz. 83).
2.3.2.3. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, da Erstreckungsrecht vorlie-
gend nicht zur Anwendung gelange, gehe es auch nicht um die (finanziellen) Kon-
sequenzen einer kalten Erstreckung, wie es die Beklagte behaupte (act. 16 Rz. 55
m.H.a. act. 11 Rz. 62; act. 42 Rz. 93 und Rz. 176). Damit sei irrelevant, welcher
Mietzins 'in einem Erstreckungsverfahren', 'einem laufenden Mietverhältnis' oder
'bei kalter Erstreckung' hätte erzielt werden können (act. 42 Rz. 113 und Rz. 139).
Es bestehe kein Raum für die Anknüpfung des Mietzinses an das Erstreckungsver-
fahren (act. 42 Rz. 114). Die Regeln über die Höhe des geschuldeten Entgelts bei
der (kalten) Erstreckung, die die Beklagte vortrage, seien ohne Relevanz (act. 42
Rz. 176). Es sei auch nie zu einer materiellen Beurteilung gekommen (act. 42
Rz. 43).
Es bleibe dabei, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gestützt
auf Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag der marktübliche Mietzins für die
Phase ab 1. Februar 2014 massgebend sei (act. 1 Rz. 80; act. 42 Rz. 113 und
Rz. 174). Nach der Präzisierung des Bundesgerichts hätte sie für die Liegenschaf-
ten C._____-strasse 1 und 2 einen marktüblichen Mietzins für ein Warenhaus offe-
rieren müssen, für die C._____-strasse 3 habe keine Offertpflicht bestanden (act. 1
Rz. 81 f. m.H.a. BGer 4A_653/2018 und 4A_657/2018 vom 14. November 2019,
act. 3/27). Folglich sei für die Häuser 1 und 2 für die Dauer von fünf Jahren der
marktübliche Mietzins für Verkaufsflächen mit Warenhausnutzung und für die Zeit
danach sowie für das Haus 3 ein marktübliches Entgelt ohne Einschränkung auf
Warenhausnutzung geschuldet (act. 1 Rz. 83; act. 42 Rz. 40, Rz. 81 ff., Rz. 154
und Rz. 179). Die Höhe dieses Entgelts sei "objektiv eruierbar" gewesen (act. 42
Rz. 86; vgl. auch act. 52 Rz. 1). Das hätten die Parteien vereinbart und habe die

- 55 -
Beklagte im von ihr initiierten Offertstellungsverfahren auch anerkannt, indem sie
beantragt habe, dass der geschuldete Mietzins gestützt auf die Ziffer 5 des Nach-
trags 1 zum Mietvertrag vom Richter festzulegen sei (act. 16 Rz. 35; act. 42 Rz. 61
m.H.a. act. 3/21, Rz. 79 m.H.a. act. 43/4, Rz. 86 und Rz. 174; vgl. auch die Aus-
führungen der Klägerin in E. III. 2.3.1.1.2.1. und E. III.2.3.1.3.1.).
2.3.2.4.1. Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist in Art. 272 ff. OR normiert.
Diese Normen sind gemäss Art. 273c OR zwingend zugunsten des Mieters. Damit
wird laut HIGI/BÜHLMANN klargestellt, dass es wegen des Schutzcharakters dieses
Rechts kein dispositives Recht geben kann (a.a.O., Vorb. zu Art. 271–273c N 86).
In Art. 272c OR wird der Grundsatz statuiert, dass der Mietvertrag während der
Erstreckungsdauer unverändert weiter gilt (vgl. Botschaft zur Revision des Miet-
und Pachtrechts, BBl 1985, S. 1463; HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c
N 3; HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 272c N 4 und N 24; RUF,
HAP, a.a.O., Rz. 4.156; WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5; BRÄNDLI, a.a.O., S. 964). Mit
anderen Worten wird das Mietverhältnis, wie es im Zeitpunkt der vorgesehenen
Vertragsbeendigung besteht, grundsätzlich einzig bezüglich der Vertragsdauer
«verlängert» und zwar zugunsten des Mieters (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c
N 22). Mit der Erstreckung des Mietverhältnisses wird demnach nur insoweit in die
bestehende Vertragsbeziehung eingegriffen, als dass die Wirkungen der Vertrags-
beendigung erst auf einen späteren Zeitpunkt eintreten; die übrigen vertraglichen
Pflichten der Parteien erfahren für die Dauer der Erstreckung keine Änderung (vgl.
auch BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa und HIGI/WILDISEN, a.a.O.,
Art. 272c N 17 ff.). Hinsichtlich der für die Nutzung des Mietobjekts geschuldeten
Entschädigung bedeutet das, dass das "zuletzt rechtsverbindlich geschuldete Ent-
gelt" auch weiterhin geschuldet ist (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 17; vgl. auch
vgl. Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985, S. 1463).
2.3.2.4.2. Durchbrochen wird der vorgenannte Grundsatz, wonach der Mietvertrag
unverändert weiter gilt, einerseits durch besondere Kündigungsrechte des Mieters
(vgl. Art. 272d OR) und andererseits durch die Möglichkeit, vom Richter im Erstre-
ckungsentscheid Anpassungen der Vertragsbedingungen an veränderte Verhält-
nisse zu verlangen, sofern solche bestehen (Art. 272c Abs. 1 OR; BGer

- 56 -
4C.127/1999 vom 18. Januar 2000 E. 3.b.aa; HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O.,
Art. 272c N 3; BRÄNDLI, a.a.O., S. 965; HULLIGER, CHK, a.a.O., Art. 272d N 1; "zu
denken ist", gemäss Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985,
S. 1463, "hauptsächlich an den Fall, wo der Vermieter den Mietzins auf den Kündi-
gungstermin erhöht hätte, wenn er nicht gekündigt hätte. Wenn nun das Mietver-
hältnis erstreckt wird, soll ihm wenigstens die Möglichkeit gegeben werden, die
Mietzinserhöhung im Erstreckungsverfahren geltend zu machen"). Zudem sind Ver-
tragsänderungen im Rahmen einer übereinstimmenden Erstreckungsvereinbarung
i.S.v. Art. 272b Abs. 2 OR formfrei möglich (Art. 272b Abs. 2 OR; vgl. HIGI/WIL-
DISEN, a.a.O., Art. 272c N 7 und N 47 ff. m.w.H.; HULLIGER, SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 272b N 18 und Art. 272c N 19). Voraussetzung ist allerdings, dass das
unbefristete Mietverhältnis gekündigt resp. das befristete ins Endstadium getreten
ist und die Erstreckung an sich vereinbart wird (WEBER, a.a.O., Art. 272b N 5; HUL-
LIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272b N 25; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272b
N 68 ff. m.w.H.).
2.3.2.4.3. Die Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Verhältnisse ge-
mäss Art. 272c Abs. 1 OR kann im Erstreckungsverfahren jede Partei mittels ent-
sprechenden Antrags frühstens auf den Tag des Erstreckungsbeginns verlangen
(HULLIGER, SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 272c N 15; RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.156;
BRÄNDLI, a.a.O., S. 970). Den letztmöglichen Zeitpunkt, bis zu dem ein Antrag im
Gerichtsverfahren noch vorgebracht werden kann, bestimmt das Zivilprozessrecht
in Art. 227 ZPO. Wird der Antrag erst danach gestellt, ist er abzuweisen (HIGI/WIL-
DISEN, a.a.O., Art. 272c N 42). Die Wirkung tritt mit Rechtskraft des Sachentscheids
ein, unter Umständen rückwirkend auf den entsprechenden Termin (RUF, HAP,
a.a.O., Rz. 4.156; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 10 ff. und N 46). Unbestritten
ist, dass gestützt auf Art. 272c Abs. 1 OR eine solche Vertragsanpassung erfolgen
kann, wenn eine Erstreckung zugesprochen wird (RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.157).
Hingegen ist ungeklärt, ob das Gericht auch eine Vertragsänderung zusprechen
kann, wenn es die Erstreckung des Mietverhältnisses ablehnt (vgl. dazu RUF, HAP,
a.a.O., Rz. 4.157 m.w.H.). Von praktischem Interesse ist die Frage für die Konstel-
lation der kalten Erstreckung (vgl. dazu vorne E. III.2.3.1.2.3.). Angesichts dessen,
dass die Vermieterin andernfalls besser gestellt wäre, wenn dem Mieter eine Er-

- 57 -
streckung (temporär) zugesprochen würde und zusätzlich die Verhältnisse ange-
passt würden, als wenn ihm eine solche verwehrt bliebe, ergibt sich aus der ratio
legis klar, dass der Richter auch im Fall der Ablehnung der Erstreckung eine An-
passung der Verhältnisse vornehmen können muss (so auch RUF, HAP, a.a.O.,
Rz. 4.158; vgl. auch WEBER, a.a.O., Art. 267 N 2a und HIGI/WILDISEN, a.a.O.,
Art. 267 N 57. m.w.H.). Dem widerspricht auch der Wortlaut des fraglichen Artikels
nicht, wonach "der Vertrag im Erstreckungsentscheid veränderten Verhältnissen
angepasst wird" (Art. 272c Abs. 1 OR), denn sowohl der gutheissende als auch der
ablehnende Entscheid zur Erstreckung sind Erstreckungsentscheide. Unterbleibt
die Anpassung durch Entscheid oder Vereinbarung, gilt resp. galt das Mietverhält-
nis so, wie es im Zeitpunkt der ursprünglich vorgesehenen Vertragsbeendigung be-
stand, unverändert weiter (Art. 272c Abs. 2 OR; BGer 4C.127/1999 vom 18. Januar
2000 E. 3.b.aa). Dasselbe muss für den Fall gelten, in dem gar nicht erst ein Ent-
scheid zur Erstreckung ergeht, die (kalte) Erstreckung aber Tatsache ist, denn der
Mieter darf sich im laufenden Erstreckungsverfahren darauf verlassen, dass Erstre-
ckungsrecht anwendbar ist, sofern er das Verfahren in guten Treuen eingeleitet hat
(so wohl auch HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 272c N 4 und N 36, die für alle Fälle, in
denen es nicht zu einem Entscheid kommt, eine Vertragsanpassung im gesetzli-
chen Rahmen für zulässig halten). Erübrigt sich der Erstreckungsentscheid darum,
weil bereits die Kündigung als ungültig erachtet wird und das Mietverhältnis unab-
hängig von der Erstreckung fortbesteht, spricht sich die Lehre dafür aus, dass die
Vermieterin dem Mieter die Mietvertragsänderung parallel zum Antrag im Erstre-
ckungsverfahren auch mittels amtlichem Formular mitteilt (so HULLIGER, SVIT-Kom-
mentar, a.a.O., Art. 272c N 17 und RUF, HAP, a.a.O., Rz. 4.158; vgl. auch WEBER,
a.a.O., Art. 272c N 4). Besteht indessen kein Mietverhältnis, entfällt diese Option
naturgemäss.
Während der Erstreckungsdauer stehen den Parteien gemäss Art. 272 Abs. 2 OR
auf den nächsten Kündigungstermin hin die gesetzlichen Anpassungsmöglichkei-
ten sowie die Option der übereinstimmenden vertraglichen Änderungen zu
(BGer 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.4.1.; HIGI/WILDISEN, a.a.O.,
Art. 272c N 26 und N 36; WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5a; BRÄNDLI, a.a.O., S. 965).

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2.3.2.4.4. Schadenersatzansprüche der Vermieterin gegen den Mieter bestehen
selbst bei dessen Unterliegen im Erstreckungsverfahren in der Regel nicht, denn
die Führung eines Verfahrens verstösst insbesondere nicht gegen die guten Sitten
i. S. v. Art. 41 Abs. 2 OR (WEBER, a.a.O., Art. 267 N 2a und Art. 272c N 7). Die
Wahrnehmung von Rechten nach Treu und Glauben ist rechtmässig und darf nicht
durch eine spätere Verpflichtung zu Schadenersatz unterlaufen werden (sog. "chil-
ling effect"; vgl. Art. 273 Abs. 4 OR i.V.m. Art. 52 ZPO, vgl. auch BGE 143 I 147
E. 3.3 und BGE 123 III 101 E. 2.a, wonach "[p]rozessbezogenes Verhalten als sol-
ches" "nur dann als rechts- oder sittenwidrig zu werten [ist], wenn Verfahrensrechte
missbräuchlich, böswillig oder wider Treu und Glauben in Anspruch genommen
werden"). Anderes gilt folgerichtig bei rechtsmissbräuchlichem oder böswilligem
Verhalten, namentlich bei Stellen eines offensichtlich aussichtslosen Begehrens,
so bei verpasster Anfechtungsfrist oder offensichtlich nicht bestehendem Mietver-
hältnis (BGer 4C.256/2001 vom 14. November 2001 E. 1.; WEBER, a.a.O., Art. 267
N 2a und Art. 273 N 4; vgl. auch GÖKSU, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.],
Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 50 N 30).
2.3.2.5.1. Aus den vorstehend aufgezeigten rechtlichen Grundlagen ergibt sich zu-
nächst, dass vom Grundsatz, dass der Mietvertrag während einer mietrechtlichen
Erstreckung unverändert weiter gilt, nur ausnahmsweise abgewichen werden kann.
Unabhängig davon, ob der Mietvertrag i.S.v. Art. 272c OR einseitig auf Antrag einer
Partei an veränderte Verhältnisse oder gemäss den gesetzlichen Anpassungsmög-
lichkeiten angepasst werden soll oder ob eine beidseitige Vereinbarung gemäss
Art. 272b Abs. 2 OR getroffen wurde, erschöpfen sich die vorhandenen (Aus-
nahme-)Möglichkeiten zeitlich in der Erstreckung, das heisst dem Erstreckungsver-
fahren und der Erstreckungsdauer. Nach Abschluss der Erstreckung können damit
nicht – in Umgehung der abschliessenden Aufzählung von möglichen Ausnahmen
vom Grundsatz während der Erstreckung – rückwirkend für die Zeit der Erstre-
ckung Anpassung des Mietvertrags auf erstreckungsfremder Grundlage vorgenom-
men werden. Andernfalls würde das Erstreckungsrecht ausgehöhlt. Die Bestim-
mungen zur Erstreckung sind zu Gunsten der Mietpartei zwingend; sie schützen
den Mieter. Auf diesen begründeten Schutz soll er sich verlassen dürfen.

- 59 -
2.3.2.5.2. Vorliegend stellt sich demnach die Frage, ob während der Dauer der kal-
ten Erstreckung der Mietzins des bestehenden Mietvertrags im Sinne des Gesetzes
verändert wurde.
Keine der Parteien macht geltend, während der Dauer der Erstreckung die einsei-
tige Anpassungsmöglichkeit i.S.v. Art. 272c OR (nachhaltig) genutzt zu haben.
Zwar hat die Klägerin bekanntermassen einen Antrag zur Anpassung des Mietzin-
ses im ersten Erstreckungsverfahren gestellt, diesen aber in der Folge wieder zu-
rückgezogen (vgl. dazu E. III.1.1.). Eine Vertragsanpassung i.S.v. Art. 272c OR
wurde demnach nicht vorgenommen und eine solche macht die Klägerin auch aus-
drücklich nicht geltend (vgl. act. 42 Rz. 19).
Sollte die Klägerin mit ihren Ausführungen dazu, dass auf der Grundlage von Zif-
fer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag eine Vereinbarung zum Mietzins zustande
gekommen sei, eine beidseitige Vereinbarung gemäss Art. 272b Abs. 2 OR geltend
machen wollen (vgl. dazu E. III.2.3.1.1.2.1.), so scheiterte diese in formeller Hin-
sicht bereits daran, dass sie weit vor dem Ende des befristeten Mietvertrags datiert
und nicht im Hinblick auf die Erstreckung zustande kam. Ohnehin handelt es sich
dabei inhaltlich wie bereits dargelegt lediglich um die Vereinbarung einer Pflicht zur
Stellung einer Offerte (vgl. E. III.2.3.1.1.2.3.). Sollte die Klägerin mit ihren Vorbrin-
gen dazu, dass die Beklagte im Offertverfahren mit ihren Anträgen oder ihrem Ver-
halten einen neuen Mietzins anerkannt habe (vgl. E. III.2.3.1.1.2.1.), was die Be-
klagte bestreitet (vgl. E. III.2.3.1.1.2.2.), geltend machen, damit sei eine konklu-
dente Erstreckungsvereinbarung i.S.v. Art. 272b Abs. 2 OR zustande gekommen,
könnte sie auch damit nicht durchdringen: Denn weiterhin begehrte die Beklagte
von der Klägerin eine Offerte, die sie hätte annehmen können oder nicht, eventua-
liter eine Offerte zu von ihr vorgegebenen Konditionen (6.5% ihres Jahresumsat-
zes) unter allfälliger gerichtlicher Festsetzung (so auch die Beklagte, vgl. act. 46
Rz. 69 ff. m.H.a. act. 43/4). Ohnehin hat die Beklagte damit nicht ein (nicht gestell-
tes) Angebot der Klägerin (konkludent) angenommen. Selbst die Klägerin ist der
Auffassung, es habe bezüglich der Höhe des Mietzinses keinen Konsens gegeben
(act. 52 Rz. 1). Es ist daher unerheblich, ob, wie sie fortfährt, der 'marktübliche Miet-
zins' objektiv bestimmbar war – was er wie bereits dargelegt ohnehin nicht war (vgl.

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dazu E. III.2.3.1.1.2.3.) – weil keine übereinstimmenden Willensäusserungen zu-
stande kamen. Die Tatsache, dass es keinen Konsens der Parteien zur Höhe der
Entschädigung gab, war gerade der Grund für die Streitigkeiten. Da es weiterhin zu
keiner Einigung kam, ist heute unerheblich, dass das Bundesgericht inzwischen
entschieden hat, wie der Begriff des marktüblichen Zinssatzes für die zu stellende
Offerte gemäss Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag zu verstehen war. Dem-
nach kam auch keine Vereinbarung zum Mietzins zustande.
Da somit während der Dauer der kalten Erstreckung weder eine gerichtliche noch
eine vertragliche Anpassung des Mietzinses vorgenommen worden war, galt dem
erstreckungsrechtlichen Grundsatz entsprechend der bisherige Mietzins weiter. Als
Entschädigung für die (unfreiwillige) Gebrauchsüberlassung war somit von der Be-
klagten an die Klägerin weiterhin das zuletzt, mithin per 31. Januar 2014, rechts-
verbindlich geschuldete Entgelt geschuldet. Dieses hat die Beklagte der Klägerin
unstrittig bezahlt (vgl. E. III.2.1.5.). Folglich hat sie ihre Schuld bereits vollumfäng-
lich beglichen; die Beklagte schuldet der Klägerin für die Dauer ihres Verbleibs in
den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem 1. Februar 2020
nichts mehr.
2.3.2.5.3. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist mit Blick auf den Schutzcharakter
der Erstreckung sodann ohne Bedeutung, dass die Beklagte die Liegenschaften im
Februar 2020 verlassen hat, bevor ein Entscheid in der Erstreckungssache ergan-
gen ist. Da die Beklagte die Erstreckungsverfahren wie gezeigt rechtzeitig und in
guten Treuen eingeleitet hat (vgl. E. III.2.3.1.4.), befand sie sich seit dem Ende des
befristeten Mietvertrags am 31. Januar 2014 in einer (kalten) Erstreckung. Diese
berechtigte sie nicht nur zum Verbleib in den Liegenschaften ab dem 1. Februar
2014 bis zu ihrem Auszug im Februar 2020, sondern führte konsequenterweise
auch zur Geltung der weiteren Erstreckungsbestimmungen. Es ginge nicht an, ei-
nem Mieter im Nachhinein begründeten Rechtsschutz zu entziehen, nur weil ein
Gericht nicht 'rechtzeitig' einen Entscheid gefällt hat.
Dazu passt im Übrigen, dass das Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss
vom 1. September 2020 – entgegen den Anträgen beider Parteien – festgestellt
hat, dass mit dem Auszug der Beklagten aus den Liegenschaften kein Rechtsschut-

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zinteresse an einem Entscheid über die Erstreckungsbegehren mehr bestehe (vgl.
OGer ZH NG170007-O vom 1. September 2020 E. 3.2., act. 3/29; act. 11 Rz. 41;
act. 16 Rz. 12 und Rz. 31). Ob ein Entscheid ergangen ist oder nicht, ist demnach
nicht von Relevanz, zumal wie gezeigt sowohl ein gutheissender als auch ein ab-
lehnender Entscheid zu einer Vertragsanpassung gemäss Art. 272c OR führen
kann (vgl. E. III.2.3.2.4.3.).
2.3.2.5.4. Die Klägerin macht keine Schadenersatzansprüche gegenüber der Be-
klagten geltend (act. 42 Rz. 95). Solche würden ihr auch nicht zustehen, zumal die
Beklagte nicht rechtsmissbräuchlich oder böswillig gehandelt hat (vgl.
E. III.2.3.1.2.4.6.).
2.3.2.5.5. An dieser Ausgangslage ändert nichts, dass – wie es die Klägerin be-
hauptet (act. 1 Rz. 53 und Rz. 143; act. 52 Rz. 5) – der Mietzins seit Vertragsbe-
ginn 1984 bzw. Februar 2006 abgesehen von der Teuerung nie an die veränderten
Marktkonditionen angepasst worden sei, obschon sich die Mietzinse für Verkaufs-
flächen an der C._____-strasse auf dem Markt steil nach oben entwickelt hätten
(act. 1 Rz. 55 und Rz. 143; act. 42 Rz. 160; bestritten von der Beklagten: act. 33
Rz. 167; act. 46 Rz. 334 und Rz. 348). Dasselbe gilt für die Tatsache, dass die Par-
teien jahrelang gerichtlich darüber gestritten haben, welcher marktübliche Miet-
zins – ein auf die Warenhausnutzung begrenzter oder nicht – zu offerieren war.
2.3.2.6. Insgesamt ergibt sich, dass die Beklagte der Klägerin für ihren Verbleib in
den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich ab dem 1. Februar 2014
mangels Anpassung des Mietvertrags während der Dauer der kalten Erstreckung
und in Anwendung des Grundsatzes, wonach der Mietvertrag in der Erstreckung
unverändert bleibt, weiterhin das zuletzt rechtsverbindlich geschuldete Entgelt
schuldete. Da sie dieses bezahlt hat, hat sie ihre Schuld bereits vollumfänglich ge-
tilgt.
3. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen
Der Rückzug des Anpassungsbegehrens der Klägerin im ersten Erstreckungsver-
fahren der Parteien bindet das hiesige Gericht nicht, zumal dadurch kein inhaltlicher

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Entscheid ergangen ist, welcher mit dem vorliegenden im Widerspruch stehen
könnte. Das hiesige Gericht kann vorliegend frei entscheiden. Dabei ergibt sich,
dass die Beklagte ab dem 1. Februar 2014 nicht gestützt auf einen Vertrag jeglicher
Art in den Liegenschaften C._____-strasse 1/3/2 in … Zürich verbleiben durfte,
sondern einzig infolge des ihrerseits rechtmässig und fristgerecht eingeleiteten Er-
streckungsverfahrens. Dieses – und namentlich nicht eine eigenmächtige Nutzung
ihrerseits – verlieh ihr über das Ende des befristeten Mietvertrags der Parteien am
31. Januar 2014 hinaus einen Rechtstitel für den berechtigten Verbleib bis zu ihrem
Auszug im Februar 2020. Für die (kalte) Erstreckung, in welcher sich die Beklagte
während dieser ganzen Zeit demnach befand, gilt der Grundsatz, dass der Mietver-
trag während der Erstreckungsdauer unverändert weiter gilt. Weder hat eine der
Parteien einen Antrag zur Anpassung des Mietzinses i.S.v. Art. 272c OR gestellt
(und nicht zurückgezogen), noch haben sich die Parteien anderweitig auf einen
Mietzins für die Dauer des Erstreckungsverfahrens geeinigt. Zu keinem anderen
Schluss führt der Blick auf die in Ziffer 5 des Nachtrags 1 zum Mietvertrag gemein-
sam vereinbarte Offertpflicht der Klägerin oder die Einleitung bzw. Führung des
Offertverfahrens durch die Beklagte. Damit bleibt es für die Dauer der Erstreckung
beim erwähnten Grundsatz, dass der bestehende Mietvertrag samt vereinbarter
Mietzinshöhe weiterhin galt, zumal mangels rechtsmissbräuchlichem oder böswilli-
gem Verhalten der Beklagten auch ein Anspruch auf Schadenersatz ausser Be-
tracht fällt. Eine rückwirkende Anpassung des Erstreckungsmietzinses ausser-halb
des Erstreckungsverfahrens resp. der Erstreckungsdauer durch das hiesige Ge-
richt ist nicht möglich. Da die Beklagte der Klägerin ab dem 1. Februar 2014 unstrit-
tig eine Entschädigung in der Höhe des zuletzt rechtsverbindlich geschuldeten Ent-
gelts bezahlt hat, schuldet sie der Klägerin nichts mehr. Die Klage ist folglich abzu-
weisen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Beim vorliegenden Verfahrensausgang wird die Klägerin in der Hauptsache
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Umstand, dass die
Beklagte mit ihren Einreden der abgeurteilten Sache und der sachlichen Zustän-
digkeit in den Vorverfahren, sowie der Bindungswirkung im vorliegenden Verfahren,

- 63 -
nicht durchdrang, hat keinen Einfluss auf die Kostenverteilung. Massgebend ist das
Gesamtergebnis des Prozesses in der Hauptsache, nicht hingegen die Begründet-
heit einzelner Angriffs- oder Verteidigungsmittel (vgl. BGE 148 III 182 E. 3.2). Ent-
sprechend hat für die Frage des Unterliegens bzw. des Verfahrensausgangs nach
Art. 106 ZPO auch das Ergebnis blosser Zwischenverfahren, so namentlich dasje-
nige betreffend Anordnung von Schutzmassnahmen i.S.v. Art. 156 ZPO im Zusam-
menhang mit dem Mietverhältnis der Beklagten an der F._____-gasse 4 in … Zürich
(sog. "G._____ C._____-strasse") mit der H._____ AG, ausser Betracht zu bleiben.
Unberührt von den vorliegend auferlegten Verfahrenskosten bleibt allerdings die
der Beklagten mit Beschluss vom 18. September 2024 auferlegte Gerichtsgebühr
in der Höhe von CHF 600.00 (act. 55; Abweisung des Antrags der Beklagten auf
Anordnung von Schutzmassnahmen).
4.2. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung
des Obergerichts (GebV OG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG). Sie richtet
sich in erster Linie nach dem Streitwert, dem Zeitaufwand des Gerichts sowie der
Schwierigkeit des Falles (§ 2 Abs. 1 lit. a, lit. c und lit. d GebV OG). Der Streitwert
beläuft sich vorliegend auf CHF 44'805'529.00. Dies führt zu einer Grundgebühr in
Höhe von rund CHF 295'000.00 (§ 4 Abs. 1 GebV OG). Unter Berücksichtigung des
Aufwands, des Aktenumfangs und der Komplexität der Rechtsfragen erscheint die
Entscheidgebühr in dieser Höhe angemessen. Sie ist ausgangsgemäss vollum-
fänglich der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO, vgl. oben E. III.4.1.) und
aus dem geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
4.3.1. Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach der Verordnung des
Obergerichts über die Anwaltsgebühren (AnwGebV; Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96
ZPO). Sie richtet sich ebenfalls in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a
AnwGebV). Beim vorliegenden Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 AnwGebV
ermittelte Grundgebühr rund CHF 280'500.00 (§ 4 Abs. 1 AnwGebV). Der An-
spruch auf die Gebühr entsteht dabei mit der Erarbeitung der Begründung oder
Beantwortung der Klage (§ 11 Abs. 1 AnwGebV). Auch diese Grundgebühr kann
gemäss § 4 Abs. 2 AnwGebV unter Berücksichtigung der Verantwortung, des
Zeitaufwands und der Schwierigkeit des Falls erhöht oder ermässigt werden. Unter

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Berücksichtigung des Aufwands für die Vergleichsverhandlung, der zweiten
Rechtsschrift und der Novenstellungnahmen, samt denjenigen im Verfahren betref-
fend Anordnung von Schutzmassnahmen i.S.v. Art. 156 ZPO, ist vorliegend eine
Erhöhung der Gebühr auf CHF 400'000.– gerechtfertigt (§ 11 Abs. 1 und Abs. 2
AnwGebV). Ausgangsgemäss ist die Klägerin entschädigungspflichtig (Art. 106
Abs. 1 ZPO).
4.3.2. Die Beklagte hat die Zusprechung der Mehrwertsteuer beantragt (act. 33
S. 2; act. 46 S. 2), jedoch nicht nachgewiesen, dass sie die auf das Anwaltshonorar
bezahlte Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuerabzug geltend machen kann, weshalb
ihr der beantragte Mehrwertsteuerzusatz praxisgemäss nicht zuzusprechen ist
(act. 11, act. 33 und act. 46 je e contrario; BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016
E. 4.5.).
Das Handelsgericht erkennt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 295'000.–.
3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss gedeckt.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 400'000.– zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin unter Beilage eines
Doppels von act. 75 und an die Beklagte unter Beilage eines Doppels von
act. 74.
6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42

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und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 44'805'529.00.
Zürich, 27. Juni 2025
Handelsgericht des Kantons Zürich
Die Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. Claudia Bühler Susanne Roesler