zh_handelsgericht · HG220069 · 2024-12-10 · de
Forderung


Handelsgericht des Kantons Zürich
Geschäfts-Nr.: HG220069-O U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, Oberrichter
Dr. Stephan Mazan, Handelsrichterinnen Anja Widmer und
Dr. Eliane Ganz, Handelsrichter Dr. Stefan Gerster sowie
Gerichtsschreiberin Tanja Lutz
Urteil vom 10. Dezember 2024
in Sachen
A._____,
Kläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG (vormals C._____ AG),
Beklagte
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger CHF 130'000.00 zuzüg-
lich Zins zu 5 % auf den Betrag von CHF 122'948.00 seit 16. Dezember
2020 und auf den Betrag von CHF 7'052.00 seit 1. Dezember 2021 zu
bezahlen;
unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des
Nachklagerechtes sowie
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
Sachverhalt und Verfahren
A. Sachverhaltsübersicht
a. Parteien
Der Kläger ist die Berufsorganisation der Angestellten und Auszubildenden im …
[Bereich]. Der Kläger bezweckt die Sicherung und Verbesserung der wirtschaftli-
chen, sozialen, gesellschaftlichen und rechtlichen Lage seiner Mitglieder
(vgl. act. 3/1). Bei der Beklagten handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die
Geschäfte in der Vermögensverwaltung tätigt (act. 1 Rz. 4; vgl. act. 11 Rz. 4).
b. Prozessgegenstand
Die Beklagte schloss mit dem Kläger zwei bis zum 28. Februar 2025 befristete Miet-
verträge ab (act. 1 Rz. 8 f., 30; act. 11 Rz. 9 f.). Wegen Mietzinsrückständen für das
1. Quartal 2020 kündigte der Kläger die Mietverhältnisse per 31. März 2020 aus-
serordentlich (act. 1 Rz. 11 f.; act. 11 Rz. 12). Der Kläger macht geltend, die ihm
infolge der ausserordentlichen Kündigungen entstandenen Mietzins- und Schaden-
ersatzforderungen beliefen sich auf CHF 206'615.–. Er beschränke sich jedoch im
vorliegenden Verfahren einstweilen darauf, einen Teilbetrag von CHF 130'000.–
einzuklagen (act. 1 Rz. 42 f.). Die Beklagte beantragt die Klageabweisung (act. 11
S. 2). Sie macht ihrerseits verrechnungsweise diverse Gegenforderungen geltend
(act. 11 Rz. 20 f., 25).

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B. Prozessverlauf
Am 21. April 2022 (Datum Poststempel) reichte der Kläger hierorts die Klage ein
(act. 1). Den ihm mit Verfügung vom 25. April 2022 auferlegten Gerichtskostenvor-
schuss in Höhe von CHF 10'000.– leistete der Kläger fristgerecht (act. 4; act. 8).
Mit Verfügung vom 9. Mai 2022 wurde der Beklagten Frist zur Klageantwort ange-
setzt (act. 9). Innert Frist reichte die Beklagte mit Eingabe vom 11. Juli 2022 eine
Klageantwort ein (act. 11). Mit Verfügung vom 13. Juli 2022 wurde das Doppel der
Klageantwort dem Kläger zugestellt und die Verfahrensleitung an Oberrichter
Dr. Stephan Mazan als Instruktionsrichter delegiert (act. 14). Anlässlich der Ver-
gleichsverhandlung vom 21. September 2023 konnten sich die Parteien nicht eini-
gen. Auf entsprechenden Antrag beider Parteien wurde das Verfahren zwecks aus-
sergerichtlicher Vergleichsgespräche bis zum 12. Oktober 2023 informell sistiert
(Prot. S. 6 f.). Nachdem auch die aussergerichtlichen Vergleichsbemühungen zu
keinem Ergebnis geführt hatten, wurde mit Verfügung vom 18. Oktober 2023 ein
zweiter Schriftenwechsel angeordnet und dem Kläger Frist zur Leistung eines zu-
sätzlichen Vorschusses von CHF 9'000.– sowie zur Einreichung der Replik ange-
setzt (act. 17). Der zusätzliche Vorschuss ging fristgerecht ein (act. 19). Mit Ein-
gabe vom 5. Januar 2024 reichte der Kläger innert Frist seine Replik ein (act. 20).
Mit Verfügung vom 9. Januar 2024 wurde der Beklagten unter Säumnisandrohung
Frist zur Einreichung der Duplik angesetzt (act. 22). Mit Schreiben vom 26. Januar
2024 zeigte der bisherige Rechtsvertreter der Beklagten an, dass er die Beklagte
nicht mehr vertrete (act. 24). Die Beklagte reichte innert Frist keine Duplik ein
(vgl. act. 25). Mit Verfügung vom 8. November 2024 wurde den Parteien Frist an-
gesetzt, um zu erklären, ob sie auf die Durchführung der mündlichen Hauptver-
handlung – unter Vorbehalt der Durchführung eines Beweisverfahrens – verzichte-
ten (act. 27). Die Parteien verzichteten in der Folge auf die Durchführung einer
mündlichen Hauptverhandlung (act. 29).
Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf die Parteivorbringen wird in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen, soweit sich diese als zur Entscheidfin-
dung notwendig erweisen.

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Erwägungen
1. Formelles
1.1. Zuständigkeit
Die örtliche Zuständigkeit des Handelsgerichts Zürich ist aufgrund des Gerichts-
stands der gelegenen Sache gegeben (Art. 33 ZPO; act. 1 Rz. 2; act. 11 Rz. 5).
Entgegen der Beklagten ist die sachliche Zuständigkeit ohne Weiteres zu bejahen
(vgl. Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG; vgl. auch act. 1 Rz. 3 ff.; act. 11
Rz. 5 ff.). Die Büroräumlichkeiten im 3. und 5. Obergeschoss wurden unstreitig für
die Tätigkeit der Beklagten im Rahmen ihres Gesellschaftszwecks genutzt, womit
ihre geschäftliche Tätigkeit betroffen ist (vgl. Art. 6 ZPO Abs. 2 lit. a ZPO;
vgl. BGE 139 III 457 E. 3.2).
1.2. Versäumte Duplik
Bei Säumnis einer Partei mit der zweiten Rechtsschrift ist, anders als bei versäum-
ter Klageantwort, keine Nachfrist anzusetzen. Das Verfahren wird ohne die ver-
säumte Rechtsschrift weitergeführt (PAHUD, in: Schweizerische Zivilprozessord-
nung [ZPO], Kommentar, Bd. I, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], 2. Aufl. 2016,
N. 4 zu Art. 225 ZPO; vgl. Art. 147 Abs. 2 ZPO). Da die Beklagte innert Frist keine
Duplik eingereicht hat, ist androhungsgemäss der Verzicht auf eine weitere Rechts-
schrift anzunehmen (vgl. act. 22; act. 25).
2. Unbestrittener Sachverhalt und Parteistandpunkte
2.1. Mietverhältnisse
Am 17. November 2014 schloss der Kläger mit der D._____ AG einen Mietvertrag
über die Büroräumlichkeiten im 3. Obergeschoss der Liegenschaft "E._____",
F._____-strasse ..., … Zürich, ab. Der Mietvertrag war bis zum 29. Februar 2020
befristet abgeschlossen, mit Option auf Verlängerung. Der Jahresnettomietzins be-
trug CHF 210'769.–. Mit Vereinbarung vom 12./17. Januar 2018 zwischen den Par-
teien und der D._____ AG wurde der Mietvertrag rückwirkend per 1. Januar 2018
auf die Beklagte übertragen. Der Mietvertrag verlängerte sich mangels fristgerech-

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ter Kündigung einer der Parteien um weitere fünf Jahre bis zum 28. Februar 2025
(act. 1 Rz. 8, 30; act. 11 Rz. 9).
Am 11./13. Februar 2019 schlossen die Parteien zudem einen Mietvertrag über die
Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss der Liegenschaft "E._____", F._____-
strasse ..., … Zürich, ab. Der Mietvertrag wurde bis per 28. Februar 2025 befristet
abgeschlossen. Der Jahresnettomietzins betrug CHF 175'200.–. Die Beklagte un-
tervermietete eine Teilfläche der von ihr gemieteten Räumlichkeiten im 5. Oberge-
schoss an die G._____ AG (act. 1 Rz. 9 f.; act. 11 Rz. 10 f.).
2.2. Zahlungsverzugskündigungen und weiterer Verlauf
Aufgrund von Mietzinsrückständen für das 1. Quartal 2020 kündigte der Kläger die
Mietverhältnisse per 31. März 2020 gestützt auf eine Kündigungsandrohung vom
23. Januar 2020 ausserordentlich (act. 1 Rz. 11 f.; act. 11 Rz. 12). Am 16. April
2020 gab die Beklagte die Büroräumlichkeiten im 3. Obergeschoss dem Kläger zu-
rück (act. 1 Rz. 14; vgl. act. 11 Rz. 23). Am 30. April/5. Mai 2020 schloss der Kläger
mit der H._____ AG einen Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten im 3. Oberge-
schoss per 1. Juli 2020 ab und gewährte dieser zu Beginn eine viermonatige miet-
freie Zeit (act. 1 Rz. 18; vgl. act. 11 Rz. 29).
Am 28. April 2020 reichte der Kläger beim Handelsgericht Zürich ein Ausweisungs-
begehren bezüglich der Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss ein (Geschäfts-
Nr. HE200157-O). Das Verfahren wurde am 2. Juli 2020 wegen Gegenstandlosig-
keit abgeschrieben, da die Beklagte die Büroräumlichkeiten zu diesem Zeitpunkt
definitiv verlassen hatte. Die Prozesskosten von CHF 16'500.– wurden der Beklag-
ten auferlegt (act. 1 Rz. 14; act. 3/18; act. 11 Rz. 23 ff.). Der Kläger vereinbarte mit
der bisherigen Untermieterin der Beklagten, der G._____ AG, dass diese die von
ihr bisher gemietete Teilfläche im 5. Obergeschoss bis auf Weiteres nutzen könne
und den Mietzins künftig nicht mehr an die Beklagte, sondern direkt dem Kläger
zukommen lasse. Von April 2020 bis Juli 2020 zahlte die G._____ AG dem Kläger
einen Monatszins von CHF 6'333.30 (netto; act. 1 Rz. 19; vgl. act. 11 Rz. 30 ff.).
2.3. Parteistandpunkte

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Der Kläger macht geltend, dass sich die ihm infolge der ausserordentlichen Kündi-
gungen entstandenen Mietzins- und Schadenersatzforderungen gegen die Be-
klagte auf CHF 206'615.– beliefen (act. 1 Rz. 42):
1. CHF 122'948.–: Schadenersatz für den Mietzinsausfall betreffend das
3. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis
31. Oktober 2020 (act. 1 Rz. 39);
2. CHF 24'800.–: Mietzins für die Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss
für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020
(act. 1 Rz. 26); und
3. CHF 58'867.–: Schadenersatz für den Mietzinsausfall betreffend das
5. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis
30. Juni 2021 (act. 1 Rz. 40).
Wie vorstehend erwähnt, klagt der Kläger vorliegend nur eine Teilforderung in Höhe
von CHF 130'000.– ein, zuzüglich Zins zu 5% auf den Betrag von CHF 122'948.–
seit 16. Dezember 2020 und auf den Betrag von CHF 7'052.– seit 1. Dezember
2021 (act. 1 S. 2, Rz. 43; vgl. E. 4). Die Beklagte beantragt die Klageabweisung
(act. 11 S. 2). Sie macht ihrerseits verrechnungsweise diverse Gegenforderungen
geltend (act. 11 Rz. 20 f., 25; vgl. E. 5).

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3. Vorbemerkung: Gültigkeit der Kündigungen
Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die vom Kläger ausgespro-
chenen Kündigungen die Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllen.
Sofern die Beklagte mit ihren Ausführungen, der Kläger habe am 23. Januar 2020
die Gegenstände im 3. und 5. Obergeschoss rechtswidrig retiniert und dadurch ver-
hindert, dass sie als letzte Möglichkeit Inventar hätte verkaufen können, eine Miss-
bräuchlichkeit der Kündigungen geltend machen will, kann ihr nicht gefolgt werden
(act. 11 Rz. 12 ff., 17). Gemäss Art. 268 Abs. 1 OR hat der Vermieter von Ge-
schäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins
ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen in den vermieteten Räumen. Es
ist unbestritten, dass es die Beklagte versäumte, die am 1. Januar 2020 fälligen,
quartalsweise im Voraus zu zahlenden Mietzinse rechtzeitig zu entrichten (act. 1
Rz. 11; act. 11 Rz. 12). Dem Kläger stand demnach ein Retentionsrecht für diese
Mietzinse zu. Eine Missbräuchlichkeit kann in seinem Vorgehen nicht erblickt wer-
den (Art. 271 OR). Die Zahlungsverzugskündigungen sind gültig.
4. Hauptforderungen des Klägers
Der Kläger macht drei Hauptforderungen geltend (vgl. E. 2.3). Nachfolgend sind
zunächst die Schadenersatzforderung für das 3. Obergeschoss und anschliessend
der Mietzinsausfall für das 5. Obergeschoss zu prüfen. Wie zu zeigen sein wird,
erübrigt sich eine Beurteilung des für das 5. Obergeschoss geltend gemachten
Schadenersatzanspruchs.
4.1. Schadenersatz 3. Obergeschoss
4.1.1. Parteivorbringen
Der Kläger führt an, er habe per 1. Juli 2020 die Büroräume im 3. Obergeschoss
an die Mietnachfolgerin H._____ AG vermietet. Die Wiedervermietung sei zu den-
selben Mietkonditionen wie im Mietverhältnis mit der Beklagten erfolgt. Aufgrund
des Überangebots und der Corona-Pandemie habe der H._____ AG jedoch eine
viermonatige mietfreie Zeit gewährt werden müssen. Bei einem Jahresnettomiet-
zins von CHF 210'769.– ergebe sich ein Monatsnettomietzins von CHF 17'564.–.

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Für die Monate April 2020 bis Oktober 2020 sei dem Kläger ein Mietzinsausfall von
CHF 122'948.– (sieben Monate à CHF 17'564.– [netto]) entstanden (act. 1 Rz. 18,
34, 39).
Die Beklagte beantragt eine Reduktion des vom Kläger geforderten Schadenersat-
zes in Höhe von CHF 122'948.–. Der Kläger hätte von der H._____ AG von Anfang
an einen den Betrag von CHF 17'564.– (netto) übersteigenden Mietzins fordern
können (act. 11 Rz. 29, 45, 48).
4.1.2. Rechtliches
Bei vorzeitiger Vertragsauflösung wegen Zahlungsverzugs schuldet die Mieterin
dem Vermieter Schadenersatz (vgl. GIGER, in: Berner Kommentar OR, 2015, N. 97
zu Art. 257d OR). Geschuldet ist das Erfüllungsinteresse (vgl. BGE 127 III 548
E. 5). Die ausstehenden Mietzinse kann der Vermieter längstens bis zum nächsten
ordentlichen Kündigungstermin fordern (GIGER, a.a.O., N. 98 zu Art. 257d OR). Als
geschädigter Gläubiger trägt er die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen
eines kausal verursachten Schadens (vgl. Art. 42 Abs. 1 i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR
und Art. 8 ZGB).
Der Vermieter hat sich um die Weitervermietung zu bemühen, um den Schaden
möglichst klein zu halten (GIGER, a.a.O., N. 98 zu Art. 257d OR). Entsprechend er-
folgt eine Verringerung um diejenigen Mietzinseinnahmen, die der Vermieter bei
aktiver Suche nach einer Mietnachfolgerin hätte erzielen können (HGer ZH
HG140202-O vom 21. April 2015 E. 5.4). Die Beweislast für eine Verletzung der
Schadenminderungsobliegenheit trägt die Beklagte als Schädigerin (Art. 8 ZGB;
vgl. BGer 4A_127/2011 vom 12. Juli 2011 E. 8.2; BGer 4C.137/2006 vom 17. Ja-
nuar 2008 E. 3.3; KESSLER, in: Basler Kommentar OR, 7. Aufl. 2020, N. 3, 13a zu
Art. 44 OR). Die Beklagte trägt die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass ers-
tens der Kläger die tatsächliche Möglichkeit hatte, zumutbare Massnahmen zur
Schadensminderung zu ergreifen, zweitens er dies unterlassen hat und drittens –
dies mit dem Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit – die Vornahme
dieser Massnahmen hypothetisch kausal den Schaden vermindert hätte (OGer ZH
NG190003-O/U vom 20. August 2019 E. 3.4.3 f.).

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4.1.3. Würdigung
Das Mietverhältnis für das 3. Obergeschoss endete aufgrund der Zahlungsverzugs-
kündigung per 31. März 2020 vorzeitig (vgl. E. 3). Es ist unbestritten, dass der neue
Mietvertrag mit der H._____ AG am 1. Juli 2020 begann, wobei die H._____ AG
aufgrund der vereinbarten mietfreien Zeit erst ab November 2020 einen monatli-
chen Mietzins von CHF 17'564.– (netto) bezahlte (act. 1 Rz. 18; vgl. act. 11
Rz. 29). Unbestritten ist ferner, dass der Mietvertrag ohne die Zahlungsverzugs-
kündigung durch den Kläger frühestens auf den 28. Februar 2025 hätte gekündigt
werden können (act. 1 Rz. 30; vgl. act. 11 Rz. 41). Der Kläger verlangt jedoch nicht
Schadenersatz bis zum erstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin, sondern für
den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum Ablauf der mietfreien Periode am 31. Ok-
tober 2020 in Höhe von CHF 122'948.– (sieben Monate à CHF 17'564.– [netto];
vgl. act. 1 Rz. 39). Schliesslich ist auch unbestritten, dass der Vermieter in diesem
Zeitraum keine Mietzinseinnahmen erzielte, sodass das positive Erfüllungsinter-
esse grundsätzlich dem entgangenen Mietzins für die Monate April 2020 bis Okto-
ber 2020 entspricht (act. 1 Rz. 39; vgl. act. 11 Rz. 29, 45). Damit hat der Kläger den
ihm entstandenen Schaden im Grundsatz nach hinreichend dargetan.
Die Beklagte macht geltend, der vom Kläger verlangte Schadenersatz in Höhe von
CHF 122'948.– sei herabzusetzen. Sie führt an, der Kläger hätte von der
H._____ AG bereits ab Juli 2020 einen den Betrag von CHF 17'564.– (netto) über-
steigenden Mietzins verlangen können, wenn er seine Verhandlungsmacht – be-
dingt durch die Lage und den Ausbauzustand des Mietobjekts – ausgespielt hätte.
CHF 17'564.– (netto) sei der Mietzins, den die Beklagte für den Rohbau entrichtet
habe; da die Räumlichkeiten inzwischen ausgebaut seien, hätte der Kläger einen
höheren Mietzins fordern können. Der Kläger habe jedoch kein Interesse daran
gehabt, mit der H._____ AG zu verhandeln, da er gewusst habe, dass er den ent-
gangenen Mietzins als Schadenersatz von der Beklagten einfordern könne (act. 11
Rz. 29, 45).
Der Kläger verweist hingegen auf umfassende Vermietungsaktivitäten, einschliess-
lich der Einschaltung einer Immobilienvermarkterin (I._____ AG). Aufgrund der ge-
ringen Nachfrage an Büroräumlichkeiten, bedingt durch das Überangebot in Zürich

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und die Auswirkungen der Corona-Pandemie, habe kein besseres Verhandlungs-
ergebnis erzielt werden können (act. 1 Rz. 34, 36).
Die Vorbringen der Beklagten sind nicht rechtsgenügend substantiiert. Die Be-
klagte, die für den Einwand der Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit
behauptungs- und beweisbelastet ist, führt lediglich pauschal aus, der Kläger hätte
durch grössere Bemühungen bessere Vertragskonditionen mit der H._____ AG er-
zielen können (act. 11 Rz. 29, 45). In ihrer Begründung äussert sie sich in keiner
Weise zu den vom Kläger geltend gemachten besonderen Umständen während der
Corona-Pandemie und legt nicht konkret dar, weshalb der Kläger trotz der geringen
Nachfrage nach Büroräumlichkeiten weitere schadensmindernde Massnahmen
(und welche) hätte ergreifen können. Umstände, die eine Herabsetzung des Scha-
dens in Höhe von CHF 122'948.– rechtfertigen würden, wurden von der Beklagten
demnach nicht rechtsgenügend darlegt und sind im Übrigen auch nicht ersichtlich.
Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass der Einwand der Beklag-
ten, aufgrund ihrer Mieterausbaute hätte ein höherer Mietzins verlangt werden kön-
nen, nicht überzeugt (vgl. act. 11 Rz. 29, 45). Diese Argumentation scheitert bereits
daran, dass allfällige Ansprüche der früheren Mieterin für Mieterausbauten gege-
benenfalls durch eine Entschädigung nach Art. 260a OR abzugelten wären
(vgl. E. 5.3.1.). Zudem fehlt es ohnehin an einer Rechtsgrundlage, wonach die frü-
here Mieterin vom Vermieter verlangen könnte, dass dieser gegenüber der neuen
Mieterin einen höheren Mietzins durchzusetzen hätte, der der früheren Mieterin gut-
zuschreiben wäre.
4.1.4. Zwischenfazit
Dem Kläger ist im Ergebnis keine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit
vorzuwerfen. Der Kläger hat Anspruch auf einen Betrag von CHF 122'948.– als
Schadenersatz.

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4.2. Mietzinsausfall 5. Obergeschoss
4.2.1. Parteivorbringen
Der Kläger macht geltend, dass die Beklagte die Räumlichkeiten im 5. Oberge-
schoss erst im Verlauf des Ausweisungsverfahrens Ende Juni 2020 verlassen
habe. Der Kläger fordert für die verspätete Rückgabe eine Entschädigung in Höhe
des Mietzinses von CHF 43'800.– (drei Monate à CHF 14'600.– [netto]) für den Zeit-
raum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020. Unter Berücksichtigung des von der
G._____ AG direkt an den Kläger monatlich gezahlten Mietzinses von
CHF 6'333.30 (netto) reduziere sich der verbleibende Betrag auf CHF 24'800.–
(CHF 43'800.– [netto] minus drei Monate à CHF 6'333.30 [netto]; act. 1 Rz. 26). Die
Büroräume seien der Untermieterin als Zwischenlösung überlassen worden, um
einen Teil des Mietzinses zu decken, da aufgrund der Corona-Pandemie keine bes-
sere Lösung möglich gewesen sei (act. 1 Rz. 35 f.).
Die Beklagte bringt vor, dass die Räumlichkeiten im 5. Obergeschoss zum Zeit-
punkt des Ausweisungsverfahrens bereits zurückgegeben worden seien. Ab April
2020 habe die G._____ AG aufgrund eines Mietvertrags mit dem Kläger rechtmäs-
sig in den Räumlichkeiten im 5. Obergeschoss verbleiben dürfen, weshalb eine
Rückgabe durch die Beklagte nicht möglich gewesen sei (act. 11 Rz. 23, 30). Aus-
serdem habe sich die G._____ AG gegenüber der Beklagten zu einem monatlichen
Mietzins von CHF 10'807.32 (netto) verpflichtet. Der vom Kläger entgegengenom-
mene Mietzins von CHF 6'333.30 (netto) sei zu tief. Daher stehe dem Kläger wegen
der unterlassenen Schadenminderungspflicht kein Schadenersatzanspruch in die-
sem Umfang zu (act. 11 Rz. 11, 31 f.).
4.2.2. Rechtliches
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1
OR dem Vermieter zurückgegeben werden. Bei Räumlichkeiten bedeutet dies in
der Regel die Übergabe aller Schlüssel (MÜLLER, in: Das schweizerische Mietrecht,
SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 24 zu Art. 267-267a OR). Fehlen Schlüssel, ist
die Rückgabe vollzogen, wenn das Verhalten der Mieterin unmissverständlich auf

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die Rückgabeabsicht schliessen lässt (MÜLLER, a.a.O., N. 6 zu Art. 267-267a OR
mit Verweis auf OGer AG ZOR.2011.189 vom 9. Januar 2013, mp 4/2013,
S. 302 ff., S. 303 f.). Verbleibt die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses
in den Räumen, kann der Vermieter auf Grundlage eines faktischen Vertragsver-
hältnisses eine Entschädigung in Höhe des Mietzinses fordern. Der Vermieter, der
gegen seinen Willen gezwungen ist, die Sache nach Beendigung des Mietverhält-
nisses der Mieterin zum Gebrauch zu überlassen, soll nicht schlechter gestellt sein
als während des Mietverhältnisses. Es wäre stossend, wenn er nur einen Anspruch
auf Schadenersatz hätte und einen Schaden nachweisen müsste, der unter Um-
ständen schwer zu beweisen wäre (BGE 131 III 257 E. 2 f.; BGE 63 II 368 E. 3;
BGer 4A_276/2018 vom 22. Juli 2019 E. 3.1).
4.2.3. Würdigung
Die Beklagte argumentiert, sie habe die Büroräumlichkeiten aufgrund eines beste-
henden Mietvertrags zwischen dem Kläger und der G._____ AG nicht zurückgeben
können (act. 11 Rz. 30). Nach den unbestritten gebliebenen Ausführungen des Klä-
gers hatte die Beklagte weder die (elektronischen) Schlüssel für den nicht unter-
vermieteten Teil des 5. Obergeschosses retourniert noch auf den Vorschlag des
Klägers reagiert, das Mietobjekt zusammen mit der Untermieterin zurückzuneh-
men. Zudem hat die Beklagte vor Einleitung des Ausweisungsverfahrens die Rück-
gabe des Mietobjekts weder erklärt noch angeboten (act. 20 Rz. 28 f.). Aufgrund
dieser Umstände ist daher mit dem Kläger davon auszugehen, dass die Büroräum-
lichkeiten im 5. Obergeschoss erst Ende Juni 2020 zurückgegeben wurden. Da die
Beklagte ab dem 31. März 2020 aufgrund der Zahlungsverzugskündigung nicht
mehr berechtigt war, im Mietobjekt zu verbleiben, schuldet sie für den Zeitraum vom
1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Entschädigung in Höhe des bisherigen Miet-
zinses. Unbestritten ist, dass der Mietzins für die Büroräumlichkeiten im 5. Oberge-
schoss CHF 14'600.– (netto) betrug, was einen Gesamtbetrag von CHF 43'800.–
(drei Monate à CHF 14'600.– [netto]) ergibt (vgl. act. 1 Rz. 26; act. 11 Rz. 38).
Der Betrag von CHF 43'800.– ist, wie vom Kläger selbst geltend gemacht, um die
direkt an ihn geleisteten Zahlungen der G._____ AG von CHF 19'000.– (drei Mo-
nate à CHF 6'333.30 [netto]) zu kürzen, was insoweit auch von der Beklagten an-

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erkannt wird (vgl. act. 1 Rz. 26; act. 11 Rz. 31 f.). Da es sich um ein faktisches Ver-
tragsverhältnis handelt, steht dem Kläger für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis
30. Juni 2020 nicht Schadenersatz, sondern ein Erfüllungsanspruch zu. Die von der
Beklagten aufgeworfene Frage der Schadenminderungsobliegenheit stellt sich da-
her nicht (vgl. act. 11 Rz. 32). Die Beklagte bringt unter Verweis auf den Untermiet-
vertrag vom 15. Juli 2019 allerdings vor, der Kläger hätte von der G._____ AG nicht
nur einen Mietzins von CHF 6'333.30 (netto), sondern von CHF 10'807.32 (netto)
fordern können. Dieser höhere Betrag sei anzurechnen (act. 11 Rz. 11, 31 f., 51;
act. 13/2).
Es ist mit dem Kläger davon auszugehen, dass es aufgrund der Corona-Pandemie
und der damit einhergehenden Zurückhaltung potentieller Mietinteressenten bei der
Anmietung von Büroflächen wirtschaftlich sinnvoll war, die Räumlichkeiten der Un-
termieterin zu überlassen. Dadurch konnte zumindest ein Teil des Mietzinses ge-
deckt werden, da zum gegebenen Zeitpunkt keine bessere Alternative bestand
(vgl. act. 1 Rz. 35 f.). Angesichts dieser Umstände war es vom Kläger demnach
vertretbar, den reduzierten Mietzins von CHF 6'333.30 (netto) entgegenzunehmen,
sodass der Anspruch des Klägers auf die verbleibenden CHF 24'800.– für den Zeit-
raum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausgewiesen ist. Im Übrigen fehlt es oh-
nehin an einer Rechtsgrundlage, wonach die Mieterin vom Vermieter verlangen
könnte, dass dieser gegenüber der Untermieterin den im Untermietverhältnis mit
der Mieterin vereinbarten Untermietzins durchzusetzen hätte, der der Mieterin im
Hauptmietverhältnis mit dem Kläger gutzuschreiben wäre (vgl. act. 11 Rz. 31 f.,
51). Es kann daher offenbleiben, wie hoch der tatsächliche Mietzins im Untermiet-
verhältnis zwischen der Beklagten und der G._____ AG war.
4.2.4. Zwischenfazit
Der Kläger hat eine Forderung von CHF 24'800.– aus Erfüllung. Die Beträge von
CHF 122'948.– (Schadenersatz 3. Obergeschoss, vgl. E. 4.1) und CHF 24'800.–
sind ausgewiesen, sodass der mit der Teilklage geltend gemachte Betrag von
CHF 130'000.– erreicht ist. Da, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, der Beklag-
ten keine Verrechnungsforderung gegen den Kläger zusteht, besteht kein Anlass,
auf die 3. Forderungsposition (Schadenersatz in Höhe von CHF 58'867.– für den

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Mietzinsausfall betreffend das 5. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. Juli 2020
bis 30. Juni 2021) einzugehen (vgl. E. 2.3).
5. Verrechnungsforderungen der Beklagten
5.1. Parteivorbringen
Als Eventualbegründung macht die Beklagte die Tilgung der Forderungen des Klä-
gers in Höhe von CHF 130'000.– zuzüglich Verzugszinsen durch Verrechnung mit
folgenden Gegenforderungen in nachfolgender Reihenfolge geltend (act. 11
Rz. 20 f., 25): Der Kläger schulde der Beklagten einen Betrag von CHF 163'438.48
für den Ausbau im 5. Obergeschoss (Verrechnungsforderung 1), dem er durch Mit-
unterzeichnung des Baugesuchsformulars A vom 9. April 2019 zugestimmt habe.
Für das 3. Obergeschoss schulde der Kläger der Beklagten die Beträge von
CHF 285'625.09 für den Ausbau (Verrechnungsforderung 2) und CHF 41'556.97
für das Mobiliar (Verrechnungsforderung 3), da der Kläger durch die Mitunterzeich-
nung der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 anlässlich der Übernahme
des Mietvertrags durch die Beklagte von der Vormieterin D._____ AG der Kosten-
übernahme zugestimmt habe (act. 11 Rz. 17 ff.). Ausserdem habe der Kläger die
Umzugskosten der J._____GmbH in Höhe von CHF 4'688.50 (Verrechnungsforde-
rung 4) zu erstatten, die aufgrund der missbräuchlichen Kündigungen entstanden
seien (act. 11 Rz. 21). Im Weiteren verlangt die Beklagte die Rückerstattung der im
Ausweisungsverfahren (Geschäfts-Nr. HE200157-O) bezahlten Prozesskosten in
Höhe von CHF 16'500.– (Verrechnungsforderung 5; act. 11 Rz. 25). Während des
Ausweisungsverfahrens habe ein Mietvertrag zwischen dem Kläger und der
G._____ AG bestanden, der der G._____ AG ein Bleiberecht in den Räumlichkeiten
im 5. Obergeschoss gewährt und somit eine Rückgabe durch die Beklagte unmög-
lich gemacht habe (act. 11 Rz. 23 f., 30).
Der Kläger bringt vor, die Beklagte habe gemäss Mietvertrag vom 11./13. Februar
2019 (Ziff. 7.6) und Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 (Ziff. 7.4) auf die
Entschädigungsansprüche für das 3. und 5. Obergeschoss verzichtet, sofern keine
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werde (act. 20 Rz. 21;
vgl. act. 3/4; act. 3/5; act. 13/7). Die Beklagte habe die Zahlungsverzugskündigun-

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gen selbst verursacht und müsse die Umzugskosten tragen (act. 20 Rz. 24 f.). Der
Kläger bestreitet ausserdem das Vorliegen eines Mietvertrags zwischen ihm und
der G._____ AG zum Zeitpunkt des Ausweisungsverfahrens. Die Kosten seien der
Beklagten zu Recht auferlegt worden. Dieser Entscheid sei zudem rechtskräftig
(act. 20 Rz. 33 f.).
5.2. Rechtliches
Art. 260a OR regelt die Zulässigkeit und Behandlung baulicher Erneuerungen und
Änderungen an der Mietsache durch die Mieterin (TSCHUDI, Die Rohbaumiete Lo-
cation de locaux "crus", MRA 2/2008, S. 43 ff., S. 51). Solche Massnahmen greifen
in die Bausubstanz des Mietobjekts ein. Bewegliche Sachen, die die Mieterin zum
Gebrauch der Mietsache mit ihr verbunden hat, gelten nicht als bauliche Änderung
im Sinne von Art. 260a OR (HULLIGER, in: Handkommentar zum Schweizer Privat-
recht, 4. Aufl. 2023, N. 2 zu Art. 260a OR). Nach Art. 260a Abs. 3 OR hat die Mie-
terin bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung, wenn die
Sache dank der vom Vermieter genehmigten Erneuerung oder Änderung einen er-
heblichen Mehrwert aufweist. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist
Art. 260a Abs. 3 OR jedoch dispositives Recht und kann die Mieterin im Voraus
gültig auf diesen Anspruch verzichten (vgl. BGE 124 III 149 E. 5;
BGer 4A_524/2020 vom 19. Januar 2021 E. 3.1; BGer 4a_211/2009 vom 2. Sep-
tember 2009 E. 3.3).
5.3. Würdigung
5.3.1. Verrechnungsforderungen 1, 2 und 3 (Mieterausbauten und Mobiliar)
Es ist unbestritten, dass der Kläger auf die Wiederherstellung des früheren Zu-
stands verzichtet hat (vgl. act. 11 Rz. 19; act. 20 Rz. 21). Sowohl Ziff. 7.6 des Miet-
vertrags vom 11./13. Februar 2019 für das 5. Obergeschoss als auch Ziff. 7.4 der
Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 für das 3. Obergeschoss schliessen
einen Entschädigungsanspruch der Mieterin gegenüber dem Vermieter aus, falls
der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht verlangt
(vgl. act. 3/4; act. 3/5; act. 13/7). Damit hat die Beklagte vorab vertraglich auf eine

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Entschädigung für einen allfälligen auf die Mieterausbauten zurückführenden Mehr-
wert verzichtet. Die pauschalen Behauptungen der Beklagten, dass sich der Kläger
durch die Mitunterzeichnung des Baugesuchsformulars A vom 9. April 2019 und
der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 zur Übernahme der Ausbaukos-
ten für das 3. und 5. Obergeschoss verpflichtet habe, begründen angesichts der
klaren Wortlaute in Ziff. 7.6 des Mietvertrags vom 11./13. Februar 2019 und Ziff. 7.4
der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 keine Abänderung der in den
Mietverträgen vereinbarten Regelungen (vgl. act. 11 Rz. 18). Damit kann von der
offerierten Parteibefragung von K._____ abgesehen werden (vgl. act. 11 Rz. 18).
Weiter verfängt auch der Einwand der Beklagten nicht, dass der Vermieter nicht
vom Mehrwert profitieren dürfe, wenn er auf den Rückbau verzichtet, jedoch den
Vertrag in missbräuchlicher Weise gekündigt habe (act. 11 Rz. 19). Wie unter E. 3.
ausgeführt, waren die Kündigungen nicht missbräuchlich.
Letztlich findet Art. 260a OR auf das Mobiliar keine Anwendung. Gesamthaft steht
der Beklagten kein Anspruch auf Vergütung für die Mieterausbauten und das Mo-
biliar zu (vgl. act. 11 Rz. 20).
5.3.2. Verrechnungsforderung 4 (Umzugskosten)
Die Zahlungsverzugskündigungen waren nicht missbräuchlich (vgl. E. 3.). Eine
Vertragsverletzung liegt daher nicht vor. Der Beklagten steht kein Anspruch auf
Erstattung der Umzugskosten in Höhe von CHF 4'668.50 zu (vgl. act. 11 Rz. 21).
5.3.3. Verrechnungsforderung 5 (Prozesskosten)
Wie in E. 4.2.3 festgestellt, erfolgte die Rückgabe der Büroräumlichkeiten im
5. Obergeschoss durch die Beklagte erst Ende Juni 2020. Der Kläger hatte daher
ein schützenswertes Interesse, am 28. April 2020 beim Einzelgericht des Handels-
gerichts die Ausweisung der Beklagten zu verlangen (Geschäfts-Nr. HE200157-O;
vgl. act. 1 Rz. 14). Da die Beklagte die Rückgabe des Mietobjekts nach Beendi-
gung des Mietverhältnisses am 31. März 2020 nach Art. 267 OR verweigerte, hat
sie die Prozesskosten von CHF 16'500.– selbst verursacht. Im Übrigen ist der Ent-

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scheid rechtskräftig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Prozesskosten in Höhe von
CHF 16'500.– besteht demnach nicht.
5.4. Zwischenfazit
Zusammengefasst sind die von der Beklagten geltend gemachten Verrechnungs-
forderungen unbegründet.
6. Fazit und Verzugszinsen
Nach dem Gesagten stehen dem Kläger gegen die Beklagte Ansprüche im Betrag
von CHF 122'948.– und CHF 24'800.– zu. Der mit der Teilklage geltend gemachte
Betrag von CHF 130'000.– ist ausgewiesen (vgl. act. 1 Rz. 43; vgl. auch E. 4).
Der Kläger beantragt die Zusprechung von Zins zu 5% auf den Betrag von
CHF 122'948.– seit 16. Dezember 2020 basierend auf dem Mahnschreiben vom
1. Dezember 2020 mit angesetzter Zahlungsfrist bis 15. Dezember 2020 (act. 1
S. 2, Rz. 45; act. 3/25). Dies wird von der Beklagten nicht substantiiert bestritten
(vgl. act. 11 Rz. 35). Der Verzugszins auf den erwähnten Betrag ist ab 16. Dezem-
ber 2020 geschuldet (Art. 102 OR). Mangels abweichender Parteivereinbarung
kommt der gesetzliche Verzugszins von 5% zur Anwendung (Art. 104 OR).
Der Kläger beantragt weiter die Zusprechung von 5% Zins auf den Betrag von
CHF 7'052.– seit 1. Dezember 2021 basierend auf dem Schreiben vom 15. Novem-
ber 2021 mit angesetzter Frist bis Ende November 2021 (act. 1 S. 2, Rz. 46;
act. 3/26). Dies wird von der Beklagten ebenfalls nicht substantiiert bestritten
(vgl. act. 11 Rz. 36 f., 57). Der Kläger hat deshalb in Bezug auf den genannten Be-
trag Anspruch auf Verzugszinsen von 5% seit 1. Dezember 2021 (Art. 102 und 104
OR).
Die Beklagte ist demnach zu verpflichten, dem Kläger CHF 122'948.– nebst Zins
zu 5% seit 16. Dezember 2020 und CHF 7'052.– nebst Zins zu 5% seit 1. Dezem-
ber 2021 zu bezahlen.

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7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
7.1. Gerichtskosten
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des
Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie
nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a
GebV OG). Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 130'000.–. Davon ausgehend ist
die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 2 GebV OG auf
CHF 10'000.– festzusetzen und ausgangsgemäss der Beklagten aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten sind aus dem vom Kläger geleisteten Kosten-
vorschuss zu beziehen.
7.2. Parteientschädigung
Ausgangsgemäss ist die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger eine Parteientschä-
digung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Vorliegend
beträgt die Grundgebühr CHF 12'700.– (§ 4 AnwGebV OG). Für die Vergleichsver-
handlung und die zweite Rechtsschrift sind gestützt auf § 11 Abs. 2 AnwGebV OG
Zuschläge von insgesamt 40% zu gewähren. Folglich ist die Beklagte zu verpflich-
ten, dem Kläger eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 17'800.– zu bezahlen.
Das Handelsgericht erkennt:
1. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger CHF 130'000.– nebst Zins zu 5%
auf den Betrag von CHF 122'948.– seit 16. Dezember 2020 und auf den Be-
trag von CHF 7'052.– seit 1. Dezember 2021 zu bezahlen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 10'000.–.
3. Die Kosten werden der Beklagten auferlegt und vorab aus dem vom Kläger
geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Für die der Beklagten auferlegten Kos-
ten wird dem Kläger das Rückgriffsrecht auf die Beklagte eingeräumt.
4. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung in Höhe
von CHF 17'800.– zu bezahlen.

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde
richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-
sidiäre Verfassungsbeschwerde) i.V.m. Art. 42 und 90 ff. des Bundesgeset-
zes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 130'000.–.
Zürich, 10. Dezember 2024
Handelsgericht des Kantons Zürich
Vorsitzende: Gerichtsschreiberin:
Dr. Claudia Bühler Tanja Lutz