zh_handelsgericht · HE190236 · 2019-10-04 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE190236-O U/mk
Mitwirkend: der Oberrichter Dr. Stephan Mazan sowie der Gerichtsschreiber
Leonard Suter
Urteil vom 4. Oktober 2019
in Sachen
A. _____AG,
Klägerin
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Y._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verurteilen, die Geschäftsräumlich-
keiten an der … [Adresse 1] und die beiden Abstellplätze an der
… …[Adresse 2] sofort zu verlassen und zu räumen, unter An-
drohung der gesetzlichen Folgen im Unterlassungsfalle.
2. Für den Fall, dass die Gesuchsgegnerin die Mietobjekte nicht
freiwillig verlassen sollte, wird schon jetzt die polizeiliche Auswei-
sung verlangt.
3. Alles unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Gesuchsgegnerin."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Geschäftsräume an der
… [Adresse 1] und zwei Abstellplätze (Mietvertrag Büroraum 1. OG vom 11. April
2018 [act. 2/1], Mietvertrag Abstellplatz EG vom 12. April 2018 [act. 2/2] und Miet-
vertrag Abstellplatz EG vom 11. April 2018 [act. 2/3]).
1.2. Mit Schreiben vom 16. Januar 2019 forderte die Vermieterin (fortan: Kläge-
rin) die Mieterin (fortan: Beklagte) zur Zahlung von ausstehenden Mietzinsen in-
nert 30 Tagen auf, verbunden mit der Kündigungsandrohung im Unterlassungsfall
(act. 2/4).
1.3. Innert Frist wurde die ausstehende Mietzinszahlung nicht geleistet, weshalb
die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. März 2019 per 30. April
2019 kündigte (act. 2/6).
1.4. Am 26. Juni beantragte die Klägerin mit dem obgenannten Rechtsbegehren
die Ausweisung der Beklagten (act. 1 und act. 2/1-8).
1.5. Mit Verfügung vom 27. Juni 2019 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines
Kostenvorschusses und der Beklagten Frist zur Beantwortung der Klage ange-
setzt (act. 3).

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1.6. Nachdem sich die rechtshilfeweise Zustellung an die Beklagte mit Sitz im
Kanton Zug zunächst ferienbedingt verzögert hatte (act. 6 und 12), konnte die
Verfügung vom 27. Juni 2019 schliesslich am 15. August 2019 der zwischenzeit-
lich anwaltlich vertretenen Beklagten zugestellt werden (act. 13).
1.7. Innert einmal erstreckter Frist beantragte die Beklagte am 12. September
2018 die Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei (act. 15).
1.8. Die Stellungnahme der Beklagten wurde der Klägerin zur Kenntnis zugestellt
(act. 17). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (BGE
142 III 515 E. 2.2.4).
2.2. Ob über das klägerische Begehren im Rahmen des Rechtsschutzes in kla-
ren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.
3. Materielles
3.1. Ist die Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand, so kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und
ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt
werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage
(Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw. Empfang
durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so
kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindes-
tens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Bei Kün-
digungen gelangt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung. Eine
Kündigung mit eingeschriebenem Brief ist wirksam, wenn die Abholungseinladung
in den Briefkasten oder das Schreiben ins Postfach der Mieterin gelegt worden,
und die Abholung der Empfängerin nach dem üblichen Lauf der Dinge zumutbar

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ist, auch wenn sie erst später davon Kenntnis erlangt (BGE 140 III 244 E. 5.1;
BGE 137 III 208 E. 3).
Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache ge-
mäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei
Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Ausweisung der Miete-
rin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018,
Art. 267-267a N. 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungs-
befehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
Um eine solche Ausweisung kann im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann Rechts-
schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so-
fort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraus-
setzungen, ist auf die Klage nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechts-
lage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter
Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und
damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III
123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einre-
den beklagten Partei ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorliegen. Of-
fensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die so-
fort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall aus-
zuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
3.2. Im vorliegenden Fall ist in erster Linie umstritten, ob überhaupt ein Zah-
lungsverzug vorliegt.
3.2.1. Die Klägerin macht geltend, dass sie die Beklagte am 16. Januar 2019 für
ausstehenden Mietzins gemahnt habe (act. 1 Rz. 6), wobei sich aus den Beilagen
ergibt, dass es sich beim ausstehenden Betrag um die am 1. Dezember 2018 und
1. Januar 2019 fälligen Mietzinse für den Büroraum und zwei Abstellplätze in der
Höhe von CHF 10'570.00 handelt (act. 2/4). Die Beklagte macht geltend, die Klä-
gerin habe nicht den strikten Beweis erbracht, dass Mietzinse ausstehend gewe-
sen seien (act. 15 Rz. 7). Dieser Einwand der Beklagten überzeugt nicht. Der

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Mietzins ergibt sich aus den Mietverträgen (act. 2/1, act. 2/2 und act. 2/3). Der
Umstand, dass die Beklagte Mietzins in der genannten Höhe schuldet, ist somit
durch Urkunden sofort beweisbar und im Übrigen auch unbestritten. Für die Be-
hauptung, dass der Mietzins bezahlt - d.h. getilgt - worden ist, ist die Beklagte
beweispflichtig. Eine entsprechende Behauptung, dass die per 1. Dezember 2018
und 1. Januar 2019 fälligen Mietzinse getilgt worden seien, hat die Beklagte nicht
einmal aufgestellt, geschweige denn bewiesen. Damit sind die von der Klägerin
behaupteten Mietzinsausstände klar erstellt und damit im Rahmen des Rechts-
schutzes in klaren Fällen bewiesen.
3.2.2. Weiter macht die Beklagte geltend, dass der von der Klägerin behauptete
Mietzinsausstand durch die Sicherheitsleistung in der Höhe von CHF 29'200.00
gedeckt gewesen wäre, so dass der Klägerin kein finanzieller Schaden gedroht
habe (act. 15 Rz. 13). Auch diesen Argument überzeugt nicht. Die Sicherheitsleis-
tung lautet auf den Namen des Mieters und ist daher Teil des Vermögens des
Mieters (Art. 257e Abs. 1 OR); allenfalls wurde die Sicherstellung in Form einer
Bankgarantie geleistet (Ziff. 10 des Mietvertrages [act. 2/1 S. 5]). So oder anders
wurde der fällige Mietzins innert Zahlungsfrist nicht durch das Vorhandensein ei-
ner Sicherheitsleistung getilgt. Die Rechtslage ist klar, dass die Beklagte mangels
Tilgung der fälligen Mietzinsschuld in Zahlungsverzug ist.
3.2.3. Sodann wirft die Beklagte der Klägerin vor, eine von ihr am 24. April 2019
vorgeschlagene zahlungsfähige und zumutbare Ersatzmieterin rechtsmissbräuch-
lich abgelehnt zu haben (act. 15 Rz. 14 und 15). Auch dieses Argument verfängt
nicht. Das Thema "Nachmieter" betrifft die Ansprüche der Vertragsparteien bei
vorzeitiger Rückgabe der Mietsache (Art. 261 OR). Hier geht es um die Auswei-
sung, weil die Beklagte das Mietobjekt noch nicht verlassen hat. In diesem Zu-
sammenhang ist irrelevant, ob ein Nachmieter angeboten wurde oder nicht. Auch
der Hinweis auf einen angeblichen Nachmieter ändert an der klaren Rechtslage
nichts, dass sich die Beklagte in Zahlungsverzug befindet.
3.2.4. Insgesamt ist der Zahlungsverzug erstellt, und die von der Beklagten vor-
gebrachten Einwände sind unbegründet.

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3.3. Die Übrigen Voraussetzungen für die Ausweisung sind unbestritten und be-
legt.
3.3.1. Mit Schreiben 16. Januar 2019 forderte die Klägerin die Beklagte entspre-
chend den gesetzlichen Anforderungen zur Bezahlung der ausstehenden Mietzin-
se auf und drohte ihr für den Unterlassungsfall die Zahlungsverzugskündigung an
(Art. 257d OR, act. 2/4).
3.3.2. Nach Ablauf der Zahlungsfrist wurde der Beklagten unter Einhaltung der
Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen
Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).
3.3.3. Aufgrund dieses unbestrittenen Sachverhalts und der klaren Rechtslage ist
die Kündigung gültig.
3.4. Die Klägerin beantragt Vollstreckungsmassnahmen. Dazu äussert sich die
Beklagte nicht. Das Stadtammannamt Zürich … ist daher anzuweisen, den Aus-
weisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewäh-
rung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstre-
cken.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss wird die Beklagte kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Eine Entschädigung beantragt die Klägerin nicht.
4.2. Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Mo-
natsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61), was vorliegend CHF 29'220.00
ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 2'000.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2
i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem von der Klägerin geleiste-
ten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Klägerin ist hierfür
das Rückgriffsrecht auf die Beklagte einzuräumen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).

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Der Einzelrichter erkennt:
1. Der Beklagten wird befohlen, die nachfolgenden von ihr gemieteten Objekte
an der … [Adresse 1] zu räumen, nämlich:
- Büroraum an der … [Adresse 1] im 1. Obergeschoss
- Abstellplatz EG, Liegenschaft … [Adresse 2] und
- Abstellplatz EG, Liegenschaft … [Adresse 2].
2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-
währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Klägerin zu
vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Klägerin vorzu-
schiessen. Sie sind ihr aber von der Beklagten zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'000.00.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Beklagten auferlegt und
vorab aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Der
Klägerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kosten auf die Beklagte einge-
räumt.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin im Doppel für sich und
zuhanden des Stadtammannamtes Zürich ….
6. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 29'220.00.

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Zürich, 4. Oktober 2019
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiber:
Leonard Suter