zh_handelsgericht · HG190084 · 2020-09-04 · de
Forderung


Handelsgericht des Kantons Zürich
Geschäfts-Nr.: HG190084-O U/ei
Mitwirkend: Die Oberrichter Roland Schmid, Präsident, und Dr. Daniel
Schwander, die Handelsrichterinnen Dr. Eliane E. Ganz und
Nathalie Lang, der Handelsrichter Prof. Dr. Othmar Strasser sowie
der Gerichtsschreiber Leonard Suter
Urteil vom 4. September 2020
in Sachen
A._____,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt X._____,
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Forderung

- 2 -
Rechtsbegehren:
(act. 1)
" 1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
CHF 30'241.95 zuzüglich Zins seit 1. Januar 2018 zu bezahlen.
2. Es sei vom Vorbehalt der Nachklage Vormerk zu nehmen;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten
der Beklagten."
Sachverhalt und Verfahren
A. Parteien und ihre Stellung
Bei der Klägerin handelt es sich um eine natürliche Person mit Wohnsitz in Zürich.
Bis zur Erlöschung am 28. Juni 2018 war sie zudem Inhaberin des Einzel-
unternehmens "Restaurant C._____", welches das Führen eines Restaurants
bezweckte (act. 3/2).
Die Beklagte ist eine in D._____ ZH domizilierte Aktiengesellschaft, welche die
Abwicklung und … [Auftragsgebiet] sowie von Aufträgen als Totalunternehmerin
bezweckt. Darüber hinaus kann die Gesellschaft im In- und Aus-land
Grundeigentum erwerben, belasten, veräussern und verwalten (act. 3/1).
B. Unbestrittener Sachverhalt
Am 10. September 2002 schloss die Klägerin mit E._____, dem ehemaligen
Eigentümer der Liegenschaft an der F._____-strasse … in … Zürich, einen
Mietvertrag über eine Verkaufsfläche für einen Imbissstand ab (nachfolgend
Mietvertrag; act. 3/5). Gleichentags wurde auch ein Zusatz zum Mietvertrag
abgeschlossen, welcher insbesondere den Verwendungszweck der
Verkaufsfläche und die sich darauf befindenden Bauten und Installationen regelt
(nachfolgend Zusatzvereinbarung; act. 3/6). Zwei Tage später, am 12. September
2002, stellte E._____ der G._____ AG Zürich eine Vollmacht aus, um die
Baueingabe für einen neuen Imbissstand einzureichen (act. 1 Rz 4; act. 12
Rz 10.2).

- 3 -
Das Baugesuch wurde am 31. Oktober 2002 unter dem Titel "Erweiterung Anbau
Take Away Bistro" bei der Bausektion der Stadt Zürich eingereicht. Diese
bewilligte das Gesuch mit Entscheid vom 19. Februar 2003 und erlaubte den Bau
eines Take-Away -und Bistro-Betriebs (act. 13/3; act. 13/4). Eine entsprechende
Baute wurde schliesslich von der Klägerin erstellt (act. 1 Rz 12; act. 12 Rz 9).
Im März 2010 wurde die streitgegenständliche Liegenschaft von der Beklagten
übernommen und der Mietvertrag per 30. September 2012 gekündigt (act. 3/19;
act. 3/20). Nachdem die Klägerin die Kündigung angefochten hatte, wurde das
Mietverhältnis jedoch von den Parteien vergleichsweise bis 30. September 2017
erstreckt (act. 3/21b). Mit Schreiben vom 30. September 2016 teilte die Beklagte
der Klägerin mit, sie verlange per Ende des Mietverhältnisses die Beseitigung der
Baute. In der Folge verzichtete die Beklagte indes darauf und erklärte, die
Übergabe des Mietobjekts könne im derzeitigen Zustand erfolgen (act. 13/5;
act. 13/6).
Daraufhin reichte die Klägerin beim hiesigen Gericht eine Klage ein und
beantragte, es sei festzustellen, dass sie gegenüber der Beklagten Anspruch auf
Entschädigung des infolge einer Gastronomiebaute auf dem Grundstück der
Beklagten entstandenen Mehrwerts habe. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2017
erging in der Sache ein Nichteintretensentscheid (HG170102; act. 4/25).
Schliesslich wurde der Klägerin mit Urteil vom 13. Dezember 2017 befohlen, das
streitgegenständliche Mietobjekt zu verlassen (HG170391; act. 5/19).
C. Wesentliche Parteistandpunkte
a. Klägerin
Die Klägerin behauptet, nach Abschluss des Mietvertrags sei sie mit E._____
übereingekommen, eine komplett eingerichtete gastwirtschaftliche Lokalität als
Anbau an das bestehende Gebäude an der F._____-strasse … errichten zu
dürfen (act. 1 Rz 4). Während der Dauer des Mietverhältnisses habe sie
insgesamt CHF 633'401.15 in das Mietobjekt investiert. Dieses habe daher bei

- 4 -
Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufgewiesen,
wofür ihr von der Beklagten eine Entschädigung zustehe (act. 1 Rz 9).
Es liege keine ausdrückliche Zustimmung von E._____ zur streitgegenständlichen
Baute vor. Jedoch habe E._____ der G._____ AG eine Vollmacht für die
entsprechende Baueingabe ausgestellt und sei über die erteilte Bewilligung
informiert worden. Daher sei der Anbau mit konkludentem Einverständnis des
ehemaligen Eigentümers erstellt worden. Die vereinbarte
Wiederherstellungspflicht beziehe sich nicht auf die streitgegenständliche Baute,
sondern auf den Imbisswagen, welche die Klägerin vom Vormieter übernommen
habe und ursprünglich habe betreiben wollen (act. 1 Rz 12 f. und 15; act. 21 Rz 3
f.).
b. Beklagte
Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, der klägerische
Entschädigungsanspruch setze zunächst voraus, dass E._____ dem
streitgegenständlichen Mieterbau zugestimmt habe. Diese Voraussetzung sei
erfüllt. Weiter sei vorausgesetzt, dass eine Mehrwertentschädigung nicht
schriftlich wegbedungen worden sei. Tatsächlich hätten E._____ und die Klägerin
im Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung eine solche Entschädigung jedoch
wegbedungen. Auch habe E._____ in der Folge nicht auf entsprechende
Vertragsklausel verzichtet (act. 12 Rz 21 ff.).
D. Prozessverlauf
Die Klägerin reichte am 14. Mai 2019 (Datum Poststempel) die vorliegende Klage
ein (act. 1). Den von ihr geforderten Vorschuss für die Gerichtskosten leistete sie
fristgerecht (act. 6; act. 8). Nachdem die Beklagte ihre Klageantwort (act. 12)
eingereicht hatte, fand am 5. November 2019 eine Vergleichsverhandlung statt,
anlässlich derer die Parteien einen Vergleich schlossen (Prot. S. 6; act. 17),
welchen die Klägerin jedoch innert Frist beim Gericht widerrief (act. 18). Daraufhin
wurde ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Betreffend die von der Klägerin
eingereichte Replik (act. 21) stellte das Gericht mit Verfügung vom 3. Februar

- 5 -
2020 fest, dass sie verspätet eingereicht worden sei (act. 24). Mit Eingabe vom
11. Februar 2020 reichte die Klägerin ein Wiedererwägungsgesuch ein und
beantragte, es sei festzustellen, dass die Replik nicht verspätet eingereicht
worden sei (act. 28). Dieses Gesuch wurde mit Verfügung vom 12. Februar 2020
gutgeheissen, sodass die Replik als rechtzeitig erfolgt zu gelten hat (act. 30).
Sodann reichte die Beklagte ihre Duplik innert Frist ein (act. 32).
Am 4. September 2020 fand die Hauptverhandlung statt (Prot. S. 15), deren
Durchführung die Klägerin ausdrücklich gewünscht hatte (act. 38). Aus den
Ausführungen der Parteien anlässlich der Hauptverhandlung ergaben sich keine
Noven, welche entscheidungsrelevant wären. Der Prozess erweist sich als
spruchreif.
Erwägungen
1. Zuständigkeit
Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürichs
zur Beurteilung der vorliegenden Klage ist gegeben und blieb überdies unbestrit-
ten (Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG).
2. Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters
Vorliegend sind sich die Parteien uneinig darüber, ob die Klägerin gegenüber der
Beklagten einen Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung hat. Um den
behaupteten Anspruch der Klägerin prüfen zu können, sind zunächst die
rechtlichen Voraussetzungen einer solchen Entschädigung darzulegen.
2.1. Voraussetzungen der Mehrwertentschädigung gemäss Art. 260a OR
Der Mieter darf das Mietobjekt gemäss Art. 260a Abs. 1 OR nur mit schriftlicher
Einwilligung des Vermieters verändern. Durch die Zustimmung zur Änderung
verliert der Vermieter grundsätzlich sein Recht, bei der Beendigung der Miete die
Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen. Jedoch kann er sich

- 6 -
dieses Recht gemäss Art. 260a Abs. 2 OR schriftlich ausbedingen (BSK OR I-
WEBER, 7. Auflage, Basel 2019, Art. 260a N 3 f.).
Gemäss der herrschenden Lehre stellt die in Art. 260a Abs. 1 und 2 OR verlangte
Schriftlichkeit ein Gültigkeitserfordernis dar (HIGI/WILDISEN, in: Schmid [Hrsg.],
Zürcher Kommentar, Die Miete, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 260a N 42; BÄTTIG,
SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 2018, Art. 260a
N 67; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 260a N 3). Dieser Auffassung ist zu folgen:
Bei der in Art. 260a Abs. 1 und 2 OR vorausgesetzten Schriftlichkeit handelt es
sich um eine gesetzliche Formvorschrift i.S.d. Art. 11 Abs. 2 OR. Demgemäss ist
ein Rechtsgeschäft bei Nichteinhaltung der Formvorschrift ungültig, wenn die
Norm nicht ausdrücklich "etwas anderes vorschreibt" (BGer 5A_702/2016 vom
28. März E. 2.1; MÜLLER, Berner Kommentar zu Art. 1-18 OR, Bern 2018, Art. 11
N 246 ff.). Gemäss ständiger Rechtsprechung ist ein formungültiger Vertrag
nichtig, wobei die Formnichtigkeit folgenlos bleibt, wenn die Berufung darauf
offenbar rechtsmissbräuchlich ist (BGE 137 III 243 E. 4.4.6; BGer 4C.175/2003
vom 28.10.2003 E. 3.2).
Hat der Vermieter seine Zustimmung zur Änderung gegeben bzw. verzichtet er
auf die ausbedungene Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, entsteht
vorbehaltlich einer anderen Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses –
unter der Voraussetzung, die Mietsache weise einen erheblichen Mehrwert auf –
ein Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters (Art. 260a Abs. 3 OR, BSK OR
I-WEBER, a.a.O., Art. 260a N 6).
2.2. Entschädigungsanspruch bei Wechsel des Eigentümers
Veräussert der Vermieter das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrags, so
gehen gemäss Art. 261 OR alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf
den neuen Eigentümer über. Eine Rückwirkung findet jedoch nicht statt; bereits
entstandene und fällige Forderungen bleiben beim Veräusserer (BGE 127 III 273
E. 4c). Ein allfälliger Mehrwertentschädigungsanspruch – ausser die konkrete
Forderung wäre schon gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer fällig

- 7 -
geworden – kann somit ohne Weiteres gegenüber dem neuen Eigentümer des
fraglichen Mietobjekts geltend gemacht werden.
3. Vertragliche Regelung zwischen der Klägerin und E._____
Nach dem oben Gesagten ist vorliegend entscheidend, was zwischen der
Klägerin und E._____ betreffend Veränderungen des Mietobjekts festgehalten
wurde, da diese Regelungen auch zwischen den Parteien gelten. Es sind daher
die zwischen der Klägerin und E._____ geschlossenen Verträge zu prüfen und
auszulegen.
3.1. Vertragliche Grundlagen
Im Mietvertrag wurde unter dem Titel "Besondere Vereinbarung" zu den
Veränderungen und Erneuerungen des Mietobjekts Folgendes festgehalten
(act. 3/5):
" Veränderungen am Bodenbelag gehen nach Mietende entgeltlos an den
Vermieter über. Bei Mietende ist der Belag in einwandfreiem Zustand zu
übergeben.
Bei Vertragsende ist der Fahrnisbau zu beseitigen sofern nicht eine andere
Lösung getroffen wird."
Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung äussert sich zur Thematik wie folgt (act. 3/6):
" 4. Bauten und Installationen
Die bau- und gewerbepolizeilichen Vorschriften sind vom Mieter einzuhalten. Die
Kosten für verlangte Bauten (z.B. Filteranlage, Kamin usw.) und Installationen
(Strom- und Wasserzähler) gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters. Bei
Beendigung des Mietverhältnisses werden die mieterseitigen Bauten und
Installationen durch den Vermieter grundsätzlich nicht übernommen. Der
Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Bauten und Installationen beseitigt
und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Verzichten die Parteien auf die
Beseitigung, gehen die betreffenden Bauten und Installationen entschädigungslos
in das Eigentum des Vermieters über."

- 8 -
3.2. Rechtliches zur Auslegung
3.2.1. Auslegungsregeln des Obligationenrechts
Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie auf den übereinstimmenden
tatsächlichen Willen der Parteien abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 115 II 464
E. 2c). Ist ein solcher nicht nachgewiesen, sind die Erklärungen der Parteien
"aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten". Man spricht hierbei vom mutmasslichen Willen, welcher durch die
objektivierte Auslegung festgestellt wird (BGE 138 III 659 E. 4.2.1).
Bei der Auslegung bildet der Wortlaut das primäre Auslegungsmittel (BGer
5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.). Massgeblich für die Bedeutung ei-
nes Wortes ist jedoch weniger dessen unmittelbarer Wortsinn als seine Stellung
im Kontext und wiederum dessen Stellung im Gesamtkonzept des Vertrages
(BSK OR I-WIEGAND, 6. Auflage, Art. 18 N 24). Jedoch hat es immer beim
Wortlaut sein Bewenden, wenn die übrigen Auslegungsmittel nicht sicher einen
anderen Schluss erlauben (BGer 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.).
Für eine Auslegung sind im Weiteren die Umstände zu berücksichtigen, die den
Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. Es ist somit der
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der Auslegung
nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von Bedeutung
ist. Später eintretende Umstände lassen erkennen, wie die Parteien selbst den
Vertrag seinerzeit gemeint hatten. Das ergibt den wirklichen Parteiwillen und ist
deshalb eine tatsächliche Feststellung (BGE 123 III 626 E. 3.1).
Die Behauptungs- und Beweislast für den Bestand und den Inhalt eines vom
objektivierten Auslegungsergebnis abweichenden tatsächlichen Parteiwillens trägt
jene Partei, welche aus diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet.
Denn während es sich bei der Frage nach dem mutmasslichen Willen um eine
Rechtsfrage handelt, beruht die Feststellung des tatsächlichen Willens auf
Beweiswürdigung (BGE 121 III 118 E. 4a).

- 9 -
3.3. Parteivorbringen
3.3.1. Klägerin
Die Klägerin behauptet, im Gegensatz zum "kleinen Vorhaben" (Bedachung,
Luftabfuhr), welches ursprünglich beabsichtigt gewesen sei, liege keine
ausdrückliche Zustimmung von E._____ zur streitgegenständlichen Baute vor.
Diese sei aber mit dessen konkludentem Einverständnis erstellt worden (act. 1
Rz 12 f.).
Die im Mietvertrag festgehaltene Wiederherstellungspflicht beziehe sich nur auf
den Fahrnisbau. Dies werde auch durch die Zusatzvereinbarung untermauert, in
welcher bloss auf einen Imbissstand Bezug genommen werde und nur kleinere
Bauvorhaben erwähnt würden (act. 1 Rz 14.2). Tatsächlich habe die Klägerin vom
Vormieter einen Imbisswagen erworben und ursprünglich diesen betreiben wollen.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei vorgesehen gewesen, den
Imbisswagen mit einem Dach zu überdecken und die Emissionen aus dem
Imbissbetrieb über eine mit der Liegenschaft verbundene Lüftungsanlage
abzuführen. Aus diesem Grund sei im Mietvertrag unter dem Titel "Bauten" bloss
von einer Filteranlage und einem Kamin die Rede (act. 21 Rz 4).
Dies widerspreche der beklagtischen Ansicht, wonach Mietvertrag und
Zusatzvereinbarung alle Rechte und Pflichten der Parteien im Hinblick auf die
zugestandenen Bauten auf der Mietvertragsfläche regle (act. 1 Rz 15; act. 21
Rz 2). Die Duldung des streitgegenständlichen Bauvorhabens durch E._____ lege
nahe, dass der Vertrag unter stillschweigender Aufhebung des
Schriftlichkeitsvorbehalts angepasst worden sei, andernfalls die Klägerin kaum
Investitionen in der Höhe von CHF 633'401.15 getätigt hätte (act. 21 Rz 7). Es
wäre daher stossend und treuwidrig, auf den ursprünglichen Vertrag abzustellen,
welcher bloss eine kleine Verkaufsfläche für einen Imbissstand zum Gegenstand
gehabt habe (act. 1 Rz 15 f.; act. 21 Rz 5).
3.3.2. Beklagte

- 10 -
Die Beklagte bestreitet, dass die Klägerin erst nach Abschluss des Mietvertrags
mit E._____ übereingekommen sei, auf der Mietvertragsfläche einen Anbau zu
errichten. Denn bereits zwei Tage nach Vertragsschluss habe E._____ der
G._____ AG Zürich die Vollmacht erteilt, die Baueingabe für den neuen
Imbissstand zu erstellen. Dadurch erhelle, dass bereits bei Vertragsschluss klar
gewesen sei, dass die Klägerin die streitgegenständliche Baute erstellen würde.
Daher sei der Mietvertrag für die Regelung dieser Mieterbaute vollumfänglich
massgeblich (act. 12 Rz 9 ff. und 23).
Die Umstände des Vertragsschlusses und die nachfolgenden Ereignisse
sprächen dagegen, dass E._____ direkt nach Vertragsschluss auf die Klauseln
habe verzichten wollen, die ihn vor einer Mehrwertentschädigungspflicht
schützten. Ohnehin hätte ein solcher Verzicht schriftlich erfolgen müssen, so die
Beklagte. Letztlich sei die Mehrwertentschädigung wegbedungen und die
entsprechenden Vertragsklauseln nie aufgehoben worden (act. 12 Rz 22; act. 32
Rz ).
3.4. Würdigung
3.4.1. Auslegung
Zunächst ist unbestritten, dass der Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung durch
die Übernahme des streitgegenständlichen Mietobjekts durch die Beklagte auch
zwischen den Parteien Gültigkeit erlangt haben. Des Weiteren besteht Einigkeit
darüber, dass E._____ der Erstellung der streitgegenständlichen Mieterbaute
zugestimmt hat. Tatsächlich ist diese Zustimmung weder dem Mietvertrag noch
der Zusatzvereinbarung ausdrücklich zu entnehmen. Doch da die Zustimmung
unbestritten blieb, ist sie als erstellt zu erachten.
Was die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des
Mietobjekts anbelangt, sind die getroffenen schriftlichen Regelungen jedoch
eindeutig. Zwar ist im Mietvertrag nur von "Veränderungen am Bodenbelag",
welche nach Mietende entgeltlos an den Vermieter übergehen, und dem
"Fahrnisbau", welcher bei Vertragsende zu beseitigen ist, die Rede. Aufgrund der

- 11 -
klaren Regelung in Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung kann vorliegend aber darauf
verzichtet werden, die Begriffe "Veränderungen am Bodenbelag" und
"Fahrnisbau" auszulegen. Denn in der besagten Ziffer heisst es ausdrücklich, die
Bauten und Installationen des Mieters seien auf Verlangen des Vermieters zu
beseitigen, wobei sie bei Verzicht auf Beseitigung entschädigungslos in das
Eigentum des Vermieters übergingen. Diese Formulierung kann vernünftigerweise
nicht anders verstanden werden, dass die Wiederherstellungspflicht des Mieters
alle Mieterbauten betrifft. Dass künftig zu erstellende Bauten davon
ausgenommen werden sollten, ist nicht ersichtlich. Daran ändert auch nichts,
dass in Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung als Beispiele für Bauten bloss
"Filteranlage, Kamin usw." genannt werden. Es entsprach also dem
mutmasslichen Willen der Klägerin und E._____, dass die Klägerin nach Mietende
alle – somit auch die noch zu erstellenden streitgegenständlichen – Bauten
entfernen muss oder diese aber entschädigungslos in das Eigentum des
Vermieters übergehen.
Der Klägerin gelingt es nicht, einen von diesem Auslegungsergebnis
abweichenden tatsächlichen Konsens nachzuweisen. Dass in der
Zusatzvereinbarung bloss kleinere Bauvorhaben genannt wurden, vermag keine
abweichende tatsächliche Willensübereinkuft zu belegen, zumal die Bauten
ausdrücklich als Beispiele genannt wurden. Die Klägerin hat keine Beweismittel –
namentlich auch keine Zeugenaussage von E._____ – offeriert, welche belegen
könnten, dass die streitgegenständliche Baute nicht von der vereinbarten
Wiederherstellungspflicht umfasst werden sollte. Damit bleibt es beim Ergebnis
der objektivierten Auslegung.
3.4.2. Vertragsanpassung
Die Klägerin macht jedoch geltend, die Duldung des streitgegenständlichen
Bauvorhabens würde nahelegen, der Vertrag sei in stillschweigender Aufhebung
des Schriftlichkeitsvorbehalts dahingehend angepasst worden, dass die
streitgegenständliche Baute nicht von der Wiederherstellungspflicht erfasst sei.
Andernfalls hätte sie kaum derart hohe Investitionen getätigt.

- 12 -
Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die Wiederherstellungspflicht des Mieters,
wie oben ausgeführt, zwingend schriftlich festzuhalten ist und daher auch nur
schriftlich angepasst bzw. aufgehoben werden kann. Daher könnte die Klägerin
selbst aus einer nachgewiesenen konkludenten Vertragsanpassung mangels
derer Gültigkeit nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn Gründe, weshalb sich die
Beklagte offenbar rechtsmissbräuchlich verhalten soll, wenn sie sich auf das
Formerfordernis beruft, nennt die Klägerin keine.
Ohnehin vermag die Klägerin aber nicht nachzuweisen, dass die vertraglichen
Grundlagen tatsächlich konkludent angepasst worden sein könnten. Dass
E._____ das Bauvorhaben der Klägerin geduldet hat, spricht keineswegs dafür,
dass er stillschweigend auf die Wiederherstellungspflicht verzichtet hat. Denn eine
Wiederherstellungspflicht wird ja gerade im Hinblick auf eine vor- oder
nachgängig genehmigte bzw. gedultete Baute vereinbart. Vielfach wird ein
Vermieter die Veränderung des Mietobjekts nur deshalb dulden, weil eine
Wiederherstellungspflicht vereinbart wurde. Auch sagt die Höhe der Investition
der Klägerin nichts über eine konkludente Vertragsanpassung aus. Sollte die
Aufhebung der Wiederherstellungspflicht für die Klägerin aber tatsächlich eine
Bedingung für ihre Investitionen gewesen sein, leuchtet nicht ein, weshalb sie
nicht auf die Einhaltung des Formvorschrift bestanden hatte.
Weitere substantiierte Behauptungen betreffend den angeblichen Verzicht von
E._____ auf die Wiederherstellungsklausel stellt die Klägerin nicht auf. Damit
misslingt ihr der Nachweis, dass die relevanten vertraglichen Grundlagen nach
Vertragsschluss stillschweigend angepasst wurden.
3.5. Fazit
Im Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung legten die Klägerin und E._____ fest,
dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Beseitigung der
Mieterbauten verlangen kann oder diese bei Verzicht auf die Beseitigung
entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergehen. Nach dem
mutmasslichen Willen der Klägerin und E._____ bezog sich diese Regelung auch
auf die streitgegenständliche Baute. Dass diese Vertragsklauseln nachträglich

- 13 -
abgeändert oder aufgehoben worden sein sollen, vermag die Klägerin nicht zu
beweisen. Mit der Übernahme des Mietobjekts durch die Beklagte erlangte diese
Regelung auch Gültigkeit zwischen den Parteien.
Damit besteht keine Grundlage für einen Entschädigungsanspruch der Klägerin
gegenüber der Beklagten. Aus diesem Grund kann darauf verzichtet werden, zu
prüfen, ob überhaupt ein erheblicher Mehrwert am Mietobjekt entstanden ist.
Nach dem Gesagten ist die Forderung der Klägerin vollumfänglich abzuweisen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolge
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, sind
nach der allgemeinen Kostenregelung der Klägerin als unterliegender Partei
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 105 ZPO).
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des
Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. Art. 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster
Linie nach dem Streitwert, dem Zeitaufwand des Gerichts sowie der Schwierigkeit
des Falls (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d sowie § 4 GebV OG). Bei einem Streitwert von
CHF 30'241.95 und unter der Berücksichtigung, dass es sich vorliegend um einen
unterdurchschnittlich aufwendigen und komplexen Fall handelt, ist die
Gerichtsgebühr unter leichter Erhöhung der Grundgebühr auf rund CHF 4'800.–
festzusetzen.
Antragsgemäss ist der Beklagten eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die
Grundgebühr, auf die der Anspruch mit der Erarbeitung oder Beantwortung der
Klage entsteht, deckt auch den Aufwand für die Teilnahme an der
Hauptverhandlung ab. Für die Teilnahme an zusätzlichen Verhandlungen und
weiteren notwendigen Rechtsschriften wird ein Einzelzuschlag von jeweils
höchstens der Hälfte der Grundgebühr berechnet; diese darf insgesamt jedoch
nicht überschritten wer-den (§ 11 Abs. 1-3 AnwGebV). Vorliegend hat die
Beklagte nach dem ersten Schriftenwechsel an einer Vergleichsverhandlung
teilgenommen sowie mit der Duplik eine weitere Rechtsschrift eingereicht (act.
32), weshalb die Grundgebühr leicht zu erhöhen ist. Unter weiterer

- 14 -
Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands der Vertretung sowie der
unterdurchschnittlichen Schwierigkeit des Falls ist die von der Klägerin zu
bezahlende Parteientschädigung, mithin in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2
sowie § 11 AnwGebV, auf CHF 6'050.– festzusetzen.
Das Handelsgericht erkennt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 4'800.–.
3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und – soweit möglich – aus dem
von der ihr geleisteten Kostenvorschuss gedeckt.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 6'050.– zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der
Streitwert beträgt CHF 30'241.95.
Zürich, 4. September 2020
Handelsgericht des Kantons Zürich
Präsident: Gerichtsschreiber:
Roland Schmid Leonard Suter