zh_handelsgericht · HE240218 · 2025-02-03 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE240218-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie
Gerichtsschreiber Dr. Pierre Heijmen
Urteil vom 3. Februar 2025
in Sachen
A._____ KmG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchsgegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstre-
ckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die von ihr gemieteten
Büroräumlichkeiten (2. Obergeschoss, 271.50m²), C._____ …
[Adresse], … Zürich, unverzüglich geräumt und gereinigt zu verlas-
sen und der Gesuchstellerin unter Rückgabe der Schlüssel zurück-
zugeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich Kreis … sei anzuweisen, den zu er-
lassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlich
Mehrwertsteuerzusatz zulasten der Gesuchsgegnerin."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Prozessgeschichte
Mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ersuchte die Gesuchstellerin am 20. De-
zember 2024 (Datum Poststempel) um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Mit
Verfügung vom 23. Dezember 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung
eines Vorschusses für die Gerichtskosten angesetzt und der Gesuchsgegnerin Ge-
legenheit zur Stellungnahme gegeben (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde fristge-
recht geleistet (act. 6). Die Stellungnahme der Gesuchsgegnerin vom 24. Januar
2025 ging fristgerecht ein (act. 7). Das Verfahren ist spruchreif, weshalb diese der
Gesuchstellerin mit dem vorliegenden Entscheid zuzustellen ist.
2. Formelles
2.1. Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsge-
richts des Kantons Zürichs ist gegeben (Art. 33 ZPO sowie Art. 6 ZPO i.V.m. § 44
lit. b und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2).
2.2. Ein rechtshängiges Kündigungsanfechtungsverfahren steht einem Auswei-
sungsverfahren nicht entgegen; die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO be-
ziehen sich auch auf die vorfrageweise Prüfung der Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrages (BGE 141 III 262 E. 3.2 f. S. 263 ff.).

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3. Rechtliches
3.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist
(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn
die Tatsachen ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-
gewiesen werden können. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtspre-
chung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeu-
tigen Ergebnis führt. Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einreden
der Gesuchsgegnerin ein klarer Fall vorliegen. Offensichtlich haltlose bzw. offen-
sichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann,
genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 123
E. 2.1.2 m.w.H; 138 III 620 E. 5.1.1). Hingegen ist der Sachverhalt illiquid, wenn die
Gegenpartei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in tatsächli-
cher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die be-
reits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGer 4A_184/2015 vom
11. August 2015, E. 4.2.1; BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
3.2. Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine
Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist – bei
Geschäftsräumen min. 30 Tage – das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d
Abs. 1 OR). Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die
Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Ta-
gen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
3.3. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR
der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sa-
che ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm
vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuweh-
ren. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen
kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (SVIT Kommentar-
MÜLLER, Art. 267-267a OR N 26).

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4. Sachverhalt und Würdigung
4.1. Am 2./19. Dezember 2019 schloss die Gesuchstellerin (als Vermieterin) mit
der Gesuchsgegnerin (als Mieterin) einen bis zum 31. Dezember 2024 befristeten
Mietvertrag über Büroräumlichkeiten mit einer Fläche von 271.50 m² im 2. Oberge-
schoss der Liegenschaft C._____ …, … Zürich (act. 1 Rz. 7; act. 3/1). Der Brutto-
mietzins war quartalsweise geschuldet und betrug pro Quartal insgesamt
CHF 39'150.–. Der Mietzins war jeweils im Voraus auf den Monatsersten zu bezah-
len (act. 1 Rz. 8; act. 3/1 Ziff. 7.1).
4.2. Nachdem die Gesuchsgegnerin die Mietzinsen für das zweite und dritte Quar-
tal 2024 nicht bezahlte, mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit
Schreiben vom 11. September 2024 die ausstehenden Mietzinsen und setzte ihr
eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu
bezahlen (act. 1 Rz. 9; act. 3/5). Das Einschreiben wurde der Gesuchsgegnerin am
13. September 2024 zugestellt (act. 1 Rz. 9; act. 3/5). Nachdem die Gesuchsgeg-
nerin den ausstehenden Betrag innert Frist nicht bezahlt hatte, kündigte ihr die Ge-
suchstellerin mit amtlichen Formular vom 15. Oktober 2024 auf den 30. November
2024 (act. 1 Rz. 10; act. 3/11). Die Kündigung wurde der Gesuchsgegnerin am
18. Oktober 2024 zugestellt (act. 3/11).
4.3. Die Gesuchstellerin hat die formellen Voraussetzungen von Art. 257d OR ein-
gehalten. Sie hat der Gesuchsgegnerin für die Bezahlung der ausstehenden Miet-
zinsen eine Frist von 30 Tagen angesetzt. Die Zahlungsaufforderung ist der Ge-
suchsgegnerin am 13. September 2024 zugegangen (act. 3/5), womit die 30-tägige
Zahlungsfrist am 13. Oktober 2024 abgelaufen ist. Die Kündigung erfolgte nach Ab-
lauf dieser Frist am 15. Oktober 2024 und ist der Gesuchsgegnerin am 18. Oktober
2024 zugegangen (act. 3/11) und damit rechtmässig auf den 30. November 2024
erfolgt. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt bis jetzt nicht geräumt. Sie hat
damit ihre Rückgabepflicht verletzt.
4.4. Die Gesuchsgegnerin erhebt in ihrer Stellungnahme den Einwand, dass die
streitgegenständlichen Büroräumlichkeiten nicht von ihr, sondern von der D._____
AG angemietet worden seien. Dies sei auf Bildern von Beschriftungen in der Lie-

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genschaft ersichtlich. Zudem sei die Kündigung an die D._____ AG geschickt wor-
den (act. 7 S. 1; act. 8/2). Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin geht aus
den eingereichten Fotos nicht hervor, dass die D._____ AG die Büroräumlichkeiten
von der Gesuchstellerin angemietet hat. Es ist schon nicht klar wo genau die Bilder
gemacht wurden, so dass sie den streitgegenständlichen Büroräumlichkeiten nicht
zugeordnet werden können. Zudem sind sie nicht geeignet, ein Mietverhältnis mit
der Gesuchstellerin zu belegen, da es sich auch um eine Untervermietung von der
Gesuchsgegnerin an die D._____ AG handeln könnte. Auch der Hinweis, dass die
Kündigung an die D._____ AG zugestellt worden sei ist nicht belegt, da die von der
Gesuchstellerin verschickte Kündigung vom 15. Oktober 2024 an die Gesuchsgeg-
nerin adressiert war (act. 3/11). Weitere Hinweise auf die angebliche Anmietung
durch die D._____ AG lassen sich den Akten nicht entnehmen, weshalb kein Miet-
verhältnis zwischen der Gesuchstellerin und der D._____ AG nachgewiesen ist.
4.5. Zusammengefasst ist das Mietverhältnis rechtsgenügend gekündigt worden.
Die Vorbringen der Gesuchsgegnerin vermögen die Ausführungen der Gesuchstel-
lerin nicht zu entkräften.
4.6. Der Fall ist liquid, und damit ist ein Anspruch nach Art. 257 ZPO gegeben. Die
Gesuchsgegnerin hält sich ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf, weshalb der Aus-
weisungsbefehl zu erteilen ist. Antragsgemäss ist daher der Gesuchsgegnerin zu
befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsge-
mäss geräumt und gereinigt der Gesuchstellerin zurückzugeben.
5. Vollstreckungsmassnahmen
Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen
an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343
Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder
indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden.
Zur Durchsetzung des zu erteilenden Ausweisungsbefehls ist die von der Gesuch-
stellerin beantragte Anweisung des Stadtammannamt Zürich …, den Ausweisungs-
befehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken, anzuordnen.

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6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des
Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und
richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse (§ 2
Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 78'300.–, was
sechs Monatsmieten entspricht (BGE 144 III 346 ff. E. 1.2; vgl. act. 1 Rz. 7), beträgt
die Grundgebühr rund CHF 7'800.–. Unter Berücksichtigung von § 4, § 8 Abs. 1
und § 10 Abs. 1 GebV OG sind die Gerichtskosten auf CHF 5'800.– festzusetzen.
Die Kosten sind der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der
Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken. Der Gesuchstellerin ist
das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (vgl. Art. 111 Abs. 2
ZPO).
Die Höhe der Anwaltsgebühr bestimmt sich nach der Verordnung des Obergerichts
über die Anwaltsgebühren (AnwGebV). Der Anspruch auf die Gebühr entsteht mit
der Erarbeitung der Begründung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 AnwGebV). Sie richtet sich in
erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Beim vorliegenden
Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 AnwGebV ermittelte Grundgebühr rund
CHF 9'500.–. Unter Berücksichtigung von § 4 Abs. 2 sowie § 9 AnwGebV ist die
Gesuchsgegnerin zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung
von CHF 6'000.– zu bezahlen. Angesichts der fehlenden Begründung und Belege
ist der Gesuchstellerin die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzuspre-
chen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 E. 4.5.).
Der Einzelrichter erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die von ihr gemieteten Büroräumlich-
keiten (2. Obergeschoss, 271.50m²) der Liegenschaft C._____ …, … Zürich,
unverzüglich geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin
unter Rückgabe der Schlüssel zurückzugeben.

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2. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziffer 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-
währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstel-
lerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstel-
lerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu erset-
zen.
3. Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 5'800.– festgesetzt.
4. Die Kosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden vorab aus
dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt, wobei
der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einge-
räumt wird.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 6'000.– zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhan-
den des Stadtammannamt Zürich … und unter Beilage eines Doppels von
act. 7 und act. 8/1-3 sowie an die Gesuchsgegnerin.
7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 78'300.–.

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Zürich, 3. Februar 2025
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiber:
Dr. Pierre Heijmen