zh_handelsgericht · HE160190 · 2016-08-24 · de
Bauhandwerkerpfandrecht


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE160190-O U/ee
Mitwirkend: Ersatzoberrichterin Franziska Egloff sowie Gerichtsschreiber Gallus
Maissen
Urteil vom 24. August 2016
in Sachen
A._____ GmbH,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
" Das Grundbuchamt C._____ sei im Sinne von Art. 961 ZGB sofort
und ohne Anhörung der Beklagten einstweilen anzuweisen, zuguns-
ten der Klägerin und zulasten der Beklagten ein Pfandrecht auf der
Liegenschaft Kataster Nr. ..., Grundbuchblatt ..., F._____-Strasse …,
..., für eine Pfandsumme von total CHF 64'309.65 zuzüglich Zins von
5 % ab dem 15. Januar 2016 im Grundbuch vorläufig einzutragen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
Geändertes Rechtsbegehren:
(act. 16 S. 2)
" 1. Es sei die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt C._____
zur vorläufigen grundbuchlichen Eintragung des Pfandrechts der
Gesuchstellerin im Sinne von Art. 961 ZGB auf der Liegenschaft
Kat.Nr. ..., GBBl.-Nr. ..., F._____-Strasse …, ..., für eine Pfand-
summe von total CHF 64'309.65 zuzüglich Zins von 5 % ab dem
15. Januar 2016 zugunsten der Klägerin mit Wirkung ab vorläufiger
Eintragung gemäss Verfügung vom 27. April 2016 bis zur rechts-
kräftigen Erledigung im nachfolgenden ordentlichen Verfahren zu
bestätigen.
2. Es sei der Klägerin die Frist zur Anhebung der Klage auf definitive
Eintragung des Pfandrechts im ordentlichen Verfahren anzusetzen,
in welchem die Kosten für das vorliegende Verfahren der Beklag-
ten aufzuerlegen sind und der Klägerin die Parteientschädigung
zuzusprechen ist. "
Das Einzelgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessverlauf
Das vorliegende Verfahren wurde mit Eingabe vom 26. April 2016 (persönlich
überbracht) hierorts anhängig gemacht (act. 1). Mit Verfügung vom 27. April 2016
wurde dem klägerischen Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts zu-
lasten des im Rechtsbegehren genannten Grundstücks der Beklagten – einstwei-
len ohne diese anzuhören – stattgegeben, und das Grundbuchamt C._____ wur-

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de angewiesen, das Pfandrecht vorläufig im Grundbuch einzutragen. Gleichzeitig
erging die Aufforderung an die Beklagte, bis zum 18. Mai 2016 zum klägerischen
Begehren Stellung zu nehmen (act. 4 S. 2). Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 er-
suchte die Beklagte um eine Fristerstreckung bis zum 7. Juni 2016, welche ihr
gewährt wurde (act. 9), und am 6. Juni 2016 nahm die Beklagte fristgerecht Stel-
lung (act. 12). Der Klägerin wurde am 8. Juni 2016 eine einmalige Frist bis
30. Juni 2016 angesetzt, um sich zur Stellungnahme der Beklagten zu äussern
(act. 14 S. 2). Die Klägerin liess sich mit Eingabe vom 24. Juni 2016 entspre-
chend vernehmen (act.16), worauf wiederum der Beklagten eine einmalige Frist
bis 12. Juli 2016 zur Stellungnahme angesetzt wurde (act. 18 S. 2). Diese erfolgte
am 12. Juli 2016 (act. 20).
2. Klageänderung
Nachdem das Grundbuchamt das Pfandrecht auf einstweilige Anweisung des Ge-
richts am 27. April 2016 vorläufig eingetragen hatte (act. 4; act. 7), änderte die
Klägerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Juni 2016 ihr Rechtsbegehren dahinge-
hend, dass sie neu die Bestätigung des einstweilen eingetragenen Pfandrechts
sowie die Ansetzung der Prosequierungsfrist beantragt (act. 16 S. 2). Dies ist oh-
ne Weiteres zulässig.
3. Übersicht Sachverhalt
Die Klägerin schloss am 3./7. Juli 2015 mit der Totalunternehmerin D._____ AG
einen Werkvertrag ab betreffend die Ausführung von Erd- und Umgebungsarbei-
ten für eine Überbauung (D._____ 137) auf den beiden in Winterthur-Wülflingen
gelegenen, aneinander angrenzenden Grundstücken an der E._____-Strasse ...
(Kat.-Nr. ...), welches der D._____ AG gehört, und an der F._____-Strasse ...
(Kat.-Nr. ...), das im Eigentum der Beklagten steht. Die Klägerin stellte der
D._____ AG am 30. Dezember 2015 Rechnung für die vom 11. Juli bis 28. De-
zember 2015 erbrachten Leistungen sowie Baumaterialien, die jedoch unbezahlt
blieb. Im März 2016 fiel die D._____ AG in Konkurs (act. 3/19).

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4. Wahrung der Eintragungsfrist
4.1. Rechtliche Grundlagen
4.1.1. Allgemein
Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines
gesetzlichen Grundpfandrechts für Forderungen von Handwerkern und Unter-
nehmern, die zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüst-
bau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen auf einem Grundstück Material
und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben. Der Anspruch auf Errichtung eines
Bauhandwerkerpfandrechts richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks, selbst wenn die Leistungen nicht in seinem Auftrag erbracht worden
sind (vgl. BGE 92 II 227; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2008, Rz 869 ff).
Geht es wie im vorliegenden Verfahren lediglich um die vorläufige Eintragung des
Pfandrechts, so muss der Kläger sein Begehren nur glaubhaft machen. Die
Glaubhaftmachung steht zwischen Behauptung und Beweis. Es genügt, wenn für
das Vorhandensein der behaupteten Tatsachen gewisse Elemente sprechen,
selbst wenn aus Sicht des Gerichts noch die Möglichkeit der Nichtverwirklichung
der Tatsachen besteht (BGE 130 III 321 S. 325; HUBER, in: Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO Komm., 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016,
Art. 261 N 25). Die besondere Interessenlage gebietet vorliegend, dass an die
Glaubhaftmachung keine strengen Anforderungen gestellt werden, weil die Bewil-
ligung, sofern das Pfandrecht im nachfolgenden ordentlichen Prozess nicht aner-
kannt wird, für den Grundeigentümer nur eine vorübergehende Belastung seiner
Liegenschaft zur Folge hat, die er zudem durch Leistung einer hinreichenden Si-
cherheit vermeiden kann (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Demgegenüber kann ein fälschli-
cherweise verweigerter Eintrag in der Regel nicht mehr nachgeholt werden, weil
der Baugläubiger das Pfandrecht wegen der kurzen Verwirkungsfrist von Art. 839
Abs. 2 ZGB im Falle der Verweigerung der vorläufigen Eintragung endgültig ver-
liert, zumal die Frist in der Zwischenzeit meist abgelaufen sein wird. Die vorläufige
Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts darf mithin nur dann verweigert wer-
den, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahr-

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scheinlich ist. Im Zweifelsfalle ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen bzw. die
aufgrund einer superprovisorischen Verfügung bereits erfolgte vorläufige Eintra-
gung zu bestätigen und der Entscheid über die Berechtigung des Baupfandrechts
dem Hauptprozess betreffend definitive Eintragung zu überlassen (BGE 86 I 265
E. 3 S. 268; BGE 102 Ia 81 E. 2.b.bb S. 268; BGE 112 Ib 482 E. 3.b S. 483;
SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, a.a.O., Rz 1394 ff).
4.1.2. Eintragungsfrist
Die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der
Handwerker oder Unternehmer hat bis spätestens vier Monate nach der Vollen-
dung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Vollendet ist die Arbeit, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkver-
trages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder
nebensächliche Arbeiten, sofern sie nicht unerlässlich sind, oder Ausbesserungen
wie der Ersatz fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Ausschlag-
gebend sind qualitative Kriterien (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 1101 ff; BSK ZGB II-
THURNHERR, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 839/840 N 29; BRITSCHGI, Das belastete
Grundstück beim Bauhandwerkerpfandrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 55 f).
Grundsätzlich hat der Unternehmer, welcher für mehrere Bauwerke auf verschie-
denen Grundstücken arbeitete, die Eintragungsfrist für jedes Grundstück geson-
dert einzuhalten. Die Frist beginnt deshalb für jedes Grundstück bzw. Bauwerk mit
der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten separat zu laufen, trotz einer allfäl-
ligen einheitlichen Vergebung in einem einzigen Werkvertrag. Indessen gilt aus-
nahmsweise auch für mehrere Bauwerke bzw. für Bauwerke auf verschiedenen
Grundstücken ein einheitlicher Fristbeginn, wenn die Bauwerke oder die Arbeiten
bzw. Leistungen hiezu eine funktionelle Einheit bilden und die Bauarbeiten in ei-
nem Zug ausgeführt worden sind (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 1204 ff; BSK ZGB II-
THURNHERR, a.a.O., Art. 839/840 N 29 f; BRITSCHGI, a.a.O., S. 56 f).

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4.2. Parteistandpunkte
4.2.1. Die Beklagte
Die Beklagte macht geltend, die Umgebungsarbeiten seien am 22. Oktober 2015
abgenommen worden. Die Klägerin sei als Subunternehmerin, die in keinem di-
rekten Verhältnis zur Beklagten stehe, an der Abnahme nicht beteiligt gewesen.
Nach der Abnahme habe die Klägerin mit Ausnahme zweier Mängelbehebungen
keine Arbeiten auf ihrem Grundstück mehr ausgeführt (act. 12 Rz 16 ff). Die Be-
klagte bestreitet, dass die Klägerin am 27. und 28. Dezember 2015 überhaupt Ar-
beiten ausgeführt habe, und falls doch, so seien diese Arbeiten nicht auf dem
Grundstück der Beklagten, sondern auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. ...
(G._____-Parzelle) oder Kat.-Nr. ... (D._____-Parzelle) verrichtet worden (act. 12
Rz 20 ff; act. 20 Rz 12 ff).
4.2.2. Die Klägerin
Die Klägerin verweist zunächst auf den Werkvertrag, der u.a. festhalte, dass die
Gartenarbeiten als abgeschlossen gelten würden, wenn die Verbundsteine auf
dem östlichen Lagerplatz (G._____-Areal) verlegt seien. Für die Erstellung der
Überbauung F._____-Strasse ... habe die unmittelbar an das Grundstück der Be-
klagten angrenzende Fläche auf dem G._____-Areal für den Baustellenkran, das
Neutralisationsbecken und als Lagerfläche genutzt werden müssen. Im Rahmen
der Abschlussarbeiten auf dem Grundstück der Beklagten habe die Klägerin auch
den bei dieser Nutzung beschädigten Flächenbelag wiederhergestellt. Diese Ar-
beiten stünden in engem Sachzusammenhang mit der Fertigstellung der Liegen-
schaft der Beklagten. Schliesslich bringt die Klägerin vor, sie habe an der Abnah-
me der Umgebungsarbeiten nicht teilgenommen und sei nie darüber informiert
worden, sodass von einer Abnahme keine Rede sein könne (act. 16 Rz 2, 4 f u.
8).
4.3. Würdigung
Es ist unbestritten (act. 16 Rz 2; act. 12 Rz 25), dass die D._____ und die Kläge-
rin im Werkvertrag vereinbart haben, dass die Gartenarbeiten als abgeschlossen

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gelten, wenn das Werk durch H._____ abgenommen wurde und (neben einer hier
nicht zu thematisierenden weiteren Voraussetzung) die Verbundsteine auf dem
östlichen Lagerplatz (G._____-Areal; Kat.-Nr. ...) verlegt sind (act. 3/4; zur Örtlich-
keit vgl. GIS-Auszug act. 13/2).
Diese Abmachung ist auch für die Beklagte verbindlich, denn die von der Klägerin
erbrachten Arbeiten betreffen unstrittig auch das auf ihrem Grundstück (F._____-
Strasse ..., Kat.-Nr. ...) von der D._____ erstellte Wohnhaus (act. 12 Rz 11 u. 16).
Unbestritten geblieben ist weiter, dass, wie der Architekt, der Planungsleiter und
der Bau-Allrounder des Bauobjekts D._____... in ihrem Schreiben bestätigen, die
Fläche auf der Nachbarparzelle von G._____ für den Baukran, für das Neutralisa-
tionsbecken und als Lagerfläche genutzt wurde (act. 17/1). Dies kam auch dem
Bauwerk der Beklagten zugute. Die für das Instandstellen der genutzten Fläche
zu erbringenden Arbeiten sind weder geringfügig noch nebensächlich, muss doch
ein durch die Bauarbeiten intensiv benutzter Teil des Nachbargrundstücks wie-
derhergestellt werden. Diese Wiederherstellungsarbeiten sind nicht nur Gegen-
stand des auch für die Beklagte verbindlichen Werkvertrages, sondern bilden dar-
über hinaus, weil der Platz ebenfalls für das Erstellen des beklagtischen Bau-
werks genutzt wurde, mit diesem auch funktionell eine Einheit. Das Nachbar-
grundstück wurde ausserdem, wie nachfolgend aufgezeigt wird, in einem Zuge in-
stand gestellt.
Demnach wird mit Abschluss der Arbeiten für die Wiederherstellung des Belages
der auf dem Nachbargrundstück genutzten Fläche auch die Eintragungsfrist für
das Pfandrecht auf dem Grundstück der Beklagten ausgelöst.
Die Vorbringen der Beklagten gegen die Tagesrapporte der Klägerin (act. 12 Rz 8
u. 30 f; act. 20 Rz 3 ff) vermögen nicht zu überzeugen. Die Beklagte kann ihre
Behauptung, die Arbeitsrapporte seien gefälligkeitshalber von der nachmaligen
Konkursitin D._____ unterschrieben worden, nicht glaubhaft machen. Dass die
Klägerin die Tagesrapporte aufgrund von handschriftlichen Aufzeichnungen ihrer
Arbeiter maschinell ins Reine schreibt, erscheint nicht aussergewöhnlich, weil mit
der besseren Leserlichkeit und dem einheitlichen Erscheinungsbild der Rapporte
die Berichterstattung und Rechnungsstellung gegenüber Bauherrschaft oder Drit-

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ten erleichtert wird. Die Rapporte weisen neben den ausgeführten Arbeiten das
Datum, an dem die Arbeiten vorgenommen wurden, sowie die Unterschriften ei-
nes Vertreters der Klägerin und der Auftraggeberin (D._____) aus. Die einfachen
und kurzen Unterschriften variieren genügend stark (act. 3/6/2-15; act. 3/7/2-18;
act. 3/7/2-23; act. 3/9/2-15; act. 3/10/1-2), sodass nicht auf der Hand liegt, dass
die Rapporte im Hinblick auf die gerichtliche Auseinandersetzung ausgefertigt
worden wären. Ebenso kann eine verwandtschaftliche Interessenbindung zwi-
schen Organen der Klägerin und solchen der Totalunternehmerin D._____ im hier
massgeblichen Zeitpunkt ausgeschlossen werden, weil die vormalige Geschäfts-
führerin der Klägerin, I._____, gemäss Handelsregisterauszug bereits im Februar
2015 aus der Unternehmung ausgeschieden ist (act. 3/1), und der Geschäftsfüh-
rer der D._____, H._____, gemäss Handelsregisterauszug (act. 3/1) nie eine
Funktion bei der Klägerin inne hatte. Schliesslich erscheint die Erklärung der Klä-
gerin hinsichtlich der Falschdatierung des Rapports vom 27. Dezember 2015
plausibel, wonach der ausgefertigte Rapport wegen der damals im Zusammen-
hang mit administrativen Jahresabschlussarbeiten in ihrem Büro herrschenden
Hektik unzutreffend datiert worden sei.
Aus den Arbeitsrapporten der Klägerin vom 27. bzw. 28. Dezember 2015 ergibt
sich, dass nach der vorbereitenden Arbeit "Randabschluss spitzen" und "Schnee
entfernen" die Verbundsteine gelegt wurden und Splitt abgezogen wurde
(act. 3/10/1-2). Dementsprechend stellte die Klägerin u.a. für das "Verlegen von
angelieferten Verbundsteinen" am 30. Dezember 2015 Rechnung (act. 3/18, Mit-
te). Der Umstand, dass das Datum vom 27. Dezember 2015 auf dem Arbeitsrap-
port eingestandenermassen falsch ist, vermag die Richtigkeit der darin umschrie-
benen Arbeiten nicht anzuzweifeln. Immerhin bestätigt auch das oben erwähnte
Schreiben des Architekten, des Planungsleiters sowie des Bau-Allrounders des
Bauobjekts D._____..., dass die Arbeiten zur Wiederherstellung des Flächenbe-
lags auf der G._____-Parzelle in der letzten Dezemberwoche ausgeführt worden
seien (act. 17/1). Gegen die klägerische Darstellung spricht auch nicht, dass im
Tagesrapport vom 27. Dezember 2015 von "Schnee entfernen" die Rede ist, an
jenem Tag jedoch, wie die Beklagte vorbringt und mit einem Wetterbericht zu be-
legen versucht (act. 20 Rz 8 f), im mildesten Dezember seit Messbeginn gar kein

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Schnee in Winterthur gefallen sei. Es ist nicht auszuschliessen, dass es nachts
lokal geringen Niederschlag in Form von leichtem Schnee gab, der vor dem Ver-
legen der Verbundsteine weggewischt werden musste.
Zwar ist im Protokoll der Abnahmesitzung vom 22. Oktober 2015 vermerkt, dass
die Pendenz "Asphaltbelag Nachbarzelle G._____ ergänzen" sofort zu erledigen
sei (act. 13/1). Entsprechend erklärt der Bauherrenvertreter und -berater der Be-
klagten, J._____, in seiner von der Beklagten eingereichten Stellungnahme, es
sei vereinbart gewesen, die Pendenzen sofort zu erledigen, und diese Arbeiten
seien dann auch verrichtet worden; überdies sei er von einer grösseren Verzöge-
rung nicht informiert worden (act. 21/11). Der Architekt, der Planungsleiter und der
Bau-Allrounder des Bauobjekts D._____... bestätigen indessen in ihrem Schrei-
ben, dass der Flächenbelag auf der G._____-Parzelle erst im Dezember habe
ausgeführt werden können, weil zunächst Abschlussarbeiten im Zusammenhang
mit einer nicht plangemäss erstellten Abdichtung resp. Teerschicht der G._____-
Autoeinstellhalle hätten ausgeführt werden müssen. Zudem habe wegen der Kälte
nicht mehr ein Asphaltbelag eingebaut werden können, sondern es hätten Ver-
bundsteine gelegt werden müssen (act. 17/1). Für die Sachverhaltsdarstellung der
Klägerin sprechen neben den Arbeitsrapporten vom 27. resp. 28. Dezember 2015
der Umstand, dass aus keinem der Tagesrapporte ab dem 22. Oktober 2015 er-
sichtlich ist, dass asphaltiert wurde: Am 30. Oktober 2015 wurde im Zusammen-
hang mit der Garageneinfahrt ein Kaltbelag eingebaut und wurden Verbundsteine
zugeschnitten (act. 3/9/8); im Rapport vom 9. Dezember 2015 ist die Rede von
"Bodenbelag Überzug herstellen" (act. 3/9/15), worunter aber weder Asphaltieren
noch das Verlegen von Verbundsteinen verstanden werden kann. Ausserdem er-
scheinen die Erklärungen der D._____ glaubhaft, dass sich wegen Umständen
auf dem Nachbargrundstück Verzögerungen bei den Schlussarbeiten eingestellt
hätten, weil solche beim Erstellen grösserer Bauprojekte nicht unüblich sind. Re-
gelmässig dürfte auch die Bedeutung terminlicher Zusicherungen, wie "sofort", in
Protokollen von Bausitzungen zu relativieren sein.
Die Klägerin konnte vorliegend genügend glaubhaft machen, die auf dem Nach-
bargrundstück befindliche, für das Bauprojekt genutzte Fläche am 28. Dezember
2015 und nachfolgend instandgestellt zu haben. Mit dem Abschluss dieser Arbei-

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ten gelten die Gartenarbeiten der Klägerin auch für die Beklagte als abgeschlos-
sen.
Weil die Wiederherstellungsarbeiten somit zeitlich nach der Sitzung vom 22. Ok-
tober 2015 betreffend die Abnahme der Umgebungsarbeiten (vgl. act. 13/1) aus-
geführt wurden, die Abnahme aber lediglich eine der drei vertraglichen Voraus-
setzungen für die Vollendung der Arbeiten ist (act. 3/4), kann offen bleiben, ob
und inwiefern diese Abnahmesitzung für die Klägerin, die unstrittig nicht daran
teilgenommen hatte, verbindlich ist und damit bereits zu einem früheren Zeitpunkt
den Lauf der Eintragungsfrist ausgelöst hätte.
4.4. Fazit
Mit den Arbeitsrapporten der Klägerin, insbesondere jenen vom 27. bzw. 28. De-
zember 2015, und dem Bestätigungsschreiben von massgeblichen Vertretern des
Bauobjekts D._____... (Architekt, Planungsleiter und Bau-Allrounder) ist im Hin-
blick auf die vorläufige Eintragung des Pfandrechts genügend glaubhaft gemacht,
dass die Klägerin den Belag auf der für die Bautätigkeit genutzten Fläche auf dem
Nachbargrundstück am 28. Dezember 2015 und nachfolgend instand gestellt hat.
Aufgrund der werkvertraglichen Abmachung und der funktionellen Einheit der
Wiederherstellungsarbeiten mit dem Bauwerk der Beklagten gelten damit die Gar-
tenarbeiten auch für das beklagtische Grundstück in diesem Zeitpunkt als abge-
schlossen, womit der Beginn der viermonatigen gesetzlichen Eintragungsfrist frü-
hestens am 28. Dezember 2015 zu laufen begann.
Mit dem am 27. April 2016 im Grundbuch vorläufig eingetragenen Pfandrecht
(act. 4; act. 7 letztes Blatt) ist diese Frist somit gewahrt.
5. Höhe der Pfandsumme
5.1. Rechtliche Grundlagen
Auch wenn sich eine Überbauung auf mehrere Grundstücke erstreckt, ist nur das
einzelne Grundstück Pfandobjekt. Nach dem Mehrwertsprinzip ist die Vergütungs-

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forderung eines Unternehmers nur soweit pfandberechtigt, als die erbrachten
Bauarbeiten dem belasteten Grundstück einen Mehrwert zu verschaffen vermoch-
ten. Deshalb ist die Vergütungsforderung für die Bauarbeiten eines Unternehmers
für mehrere Grundstücke derart aufzuteilen und den einzelnen Grundstücken der-
art zu belasten, dass jedes einzelne Grundstück nur mit demjenigen Anteil an der
Vergütungsforderung belastet wird, der dem Anteil an den Bauarbeiten entspricht,
die tatsächlich für das betreffende Grundstück erbracht worden sind (SCHUMA-
CHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Rz 837).
Die Ermittlung der Teilpfandsummen kann indessen häufig sehr schwierig sein.
Der Nachweis der effektiven Bauleistungen für jedes Grundstück erfordert oft
sorgfältige und zeitraubende Nachforschungen, was häufig mehrere Monate be-
anspruchen kann. Die Teilpfandrechte müssen vor Ablauf der viermonatigen Ein-
tragungsfrist vorgemerkt werden. Nach Ablauf dieser Verwirkungsfrist können zu
hohe Teilpfandsummen herabgesetzt, jedoch zu niedrige Teilpfandsummen nicht
mehr erhöht werden. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen Teilpfandsum-
men sollten beispielsweise aufgrund von Ausmassprotokollen oder Regierappor-
ten idealerweise bereits im Summarverfahren, spätestens aber im Hauptprozess
berichtigt werden (SCHUMACHER, a.a.O., Rz 848 u. 851).
5.2. Parteistandpunkte
5.2.1. Die Beklagte
Die Beklagte bestreitet nicht, dass die Klägerin auch auf dem Grundstück der Be-
klagten Umgebungsarbeiten geleistet hat. Sie bringt aber vor, dass nach der Ab-
nahme vom 27. Oktober 2015 abgesehen von zwei Mängelbehebungen keine Ar-
beiten auf ihrem Grundstück mehr ausgeführt worden seien (act. 12 Rz 16 ff).
Hingegen bestreitet die Beklagte den von der Klägerin geltend gemachten, pau-
schalen und abstrakten Verteilschlüssel von 75 % der Leistungen. Die Klägerin
habe jeweils anzugeben, für welches spezifische Bauobjekt bzw. auf welchem
Grundstück die Arbeiten erfolgt seien (act. 12 Rz 7).
5.2.2. Die Klägerin

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Die Klägerin macht zunächst geltend, sie habe in der letzten Dezemberwoche
2015 die auf dem Grundstück der Beklagten eingelassenen Stellsteine erhöht,
weil der bestehende Randabschluss auf der Nordost-Seite dem neuen Verbund-
steinbelag habe angepasst werden müssen. In den Rapporten seien diese Arbei-
ten nicht ausgegliedert worden, sondern unter der Position "Verbundsteine legen"
erfasst. Zum gleichen Zeitpunkt habe die Klägerin auch den Anschluss des Ge-
bäudes der Beklagten an die Fassade des Nachbargebäudes (Kat.-Nr. ...) mit
Terrassenbelag, Abdichtungen und Bekiesung erstellt (act. 16 Rz 3 f).
Weiter bringt die Klägerin vor, gemäss der Berechnung der Bauleitung würden
von den von der Klägerin erstellten Belagsflächen und Ausseninstallationen ins-
gesamt mehr als 75 % auf die Liegenschaft der Beklagten entfallen. Ausserdem
seien Arbeitsleistungen erbracht worden, die einzig Teile der beklagtischen Lie-
genschaft betroffen hätten, wie Arbeiten für die Tiefgarage, den Autolift, einen
Lichtschacht sowie für Balkone und die Dachterrasse (act. 1 Rz 4).
5.3. Würdigung
5.3.1. Bestrittene Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten
Die vorliegend zu beurteilenden Arbeiten, welche die Klägerin in der letzten De-
zemberwoche 2015 auf dem Grundstück der Beklagten getätigt haben will, sind
aus den Tagesrapporten der Klägerin nicht ersichtlich (act. 3/10/1-2). Hinsichtlich
der angeblich erhöhten Stellsteine ist aus Fotos der Parteien ersichtlich, dass die
Stellsteine zwischen November 2015 (act. 13/4) und Mai (act. 13/5) bzw. Juni
2016 (act. 17/3) unverändert gleich hoch verlaufen. Sollten diese erhöht worden
sein, so geschah dies vorher. Die Arbeiten der Klägerin für den Anschluss des
Gebäudes der Beklagten an die Fassade des Nachbargrundstückes – Terrassen-
belag, Abdichtungen und Bekiesung – betreffen gemäss Fotos das Nachbar-
grundstück (Kat.-Nr. ..., vgl. GIS-Auszug act. 13/2; act. 17/4/3-4; Terrasse des
Nachbargrundstücks ersichtlich auf act. 3/16/1, oben rechts, und auf act. 17/4/2,
oben links).
Die Klägerin hat neben diesen Arbeiten für den Zeitraum ab Ende Oktober 2015
keine weiteren Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten behauptet.

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Die Klägerin konnte nicht glaubhaft machen, dass sie ab dem 27. Oktober 2015
Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten ausgeführt hat. Demnach sind die in
den Tagesrapporten vom 30. Oktober bis 28. Dezember 2015 (act. 3/9/8-15;
act. 3/10/1-2; Rapporte Nr. 58 bis 67) aufgeführten Arbeiten vorliegend nicht zu
beachten und vom Forderungsbetrag abzuziehen. In diesem Zeitraum erbrachte
die Klägerin gemäss der Zusammenstellung ihrer Tagesrapporte Nr. 52 bis 65
(act. 3/9/1) sowie der Rapporte Nr. 66 und 67 (act. 3/10/1-2) Leistungen im Um-
fang von CHF 6'125.– (Vorarbeiter: 44 Arbeitsstunden à CHF 80.–; Bauarbeiter: 8
Arbeitsstunden à CHF 60.–; Praktikanten: 34,5 Arbeitsstunden à CHF 50.–; Anteil
Werkzeug: 8 mal CHF 50.–) bzw. CHF 2'280.– (gemäss Rechnung, act. 3/18),
insgesamt mithin Arbeiten in Höhe von CHF 8'405.–, welche nicht dem Grund-
stück der Beklagten zugute kamen.
5.3.2. Teilpfandsumme
Die Klägerin stützt sich bei der Aufteilung der erbrachten Leistungen und Material-
kosten auf die beiden Grundstücke der D._____ (Kat.-Nr. ...) und der Beklagten
(Kat.-Nr. ...) auf eine von der Bauleitung vorgenommene Berechnung, welche sich
an den Ausmassen der erstellten Belagsflächen und Ausseninstallationen orien-
tiert. Hinsichtlich acht Positionen werden auf der Basis eines Bauplanes
(act. 3/12) die jeweiligen Anteile der beteiligten Grundstücke berechnet (act. 1
Rz 4). Gemäss der Aufstellung entfallen rund 75 % der erbrachten Arbeiten auf
das Grundstück der Beklagten (act. 3/15).
Diese von der Klägerin bzw. von der Bauleitung erstellte Aufstellung ist plausibel
und die Berechnung korrekt (mit Ausnahme der Garagenrinne, welche im Bauplan
mit 1,03 m Länge, in der Aufstellung aber mit 4,01 m verzeichnet ist, was indes-
sen, da die Garagenrinne ausgewiesenermassen nur das Grundstück der Beklag-
ten betrifft, irrelevant ist; act. 3/12; act. 3/15). Die für die Aufteilung herangezoge-
nen acht Positionen – Granitbodenplatten, Granitbinder/-pflaster, Zierkiese, Pali-
saden und Wandscheiben, Stellplatten, Rinne Haupteingang, Rinne Abfallentsor-
gung und Rinne Garage – erscheinen angesichts des Vertragsgegenstands (Erd-
und Umgebungsarbeiten, act. 3/4) sachgerecht, wenn auch letztlich offen bleibt,
ob die Auswahl dieser Bezugsgrössen vollständig ist. Davon ausgehend, dass

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bspw. das Verlegen der Granitbodenplatten grundstücksunabhängig stets gleich
aufwendig war, kann der Schluss gezogen werden, dass je mehr Fläche zu verle-
gen ist, desto mehr Arbeitszeit proportional beansprucht wird. Es darf daher der
Rechnungsbetrag, der Arbeit und Material umfasst, auf die Grundstücke verteilt
werden, indem auf das anteilmässig verwendete Material Bezug genommen wird.
Hinzu kommt, dass glaubhaft gemacht wurde, einzelne Arbeiten der Klägerin al-
lein der Baute auf dem Grundstück der Beklagten zugute gekommen sind. Ge-
mäss den eingereichten Bauplänen verfügt nur das Objekt der Beklagten über ei-
ne Tiefgarage, einen Autolift und einen Lichtschacht (act. 3/17/1) sowie über Bal-
kone und eine Dachterrasse (act. 3/17/3-6). Hierfür hat die Klägerin jeweils ge-
mäss ihren Tagesrapporten Arbeitsleistungen wie folgt erbracht: für die Tiefgara-
ge insgesamt 21 Stunden (entspricht CHF 1'380.–; act. 3/6/4; act. 3/8/14;
act. 3/9/8-9), für den Autolift 24 Stunden (CHF 1'590.–; act. 3/7/2; act. 3/7/6;
act. 3/6/14-15), für den Lichtschacht 25 Stunden (CHF 1'700.–; act. 3/6/15;
act. 3/7/2; act. 3/7/5; act. 3/7/9; act. 3/8/14), für die Balkone 80 Stunden
(CHF 5'240.–; act. 3/6/9-13; act. 3/6/15) und für die Dachterrasse 22 Stunden
(CHF 1'430.–; act. 3/9/6-7). Insgesamt belaufen sich diese Arbeiten immerhin auf
CHF 11'340.–.
Es wurde somit plausibel dargelegt und es erscheint als wahrscheinlich, dass von
den gesamthaft in Rechnung gestellten Arbeiten der Klägerin rund 75 % auf das
Grundstück der Beklagten entfallen. Letztlich ist der Entscheid über die Höhe der
Pfandsumme jedoch dem Hauptprozess betreffend definitive Eintragung zu über-
lassen.
5.4. Fazit
Der von der Beklagten unbestritten gebliebenen Darstellung der Klägerin zufolge
(act. 1 Rz 5) betrug die Lieferung der Natursteine/Platten nicht, wie in der
Schlussrechnung vom 30. Dezember 2015 ausgewiesen, CHF 22'277.30
(act. 3/18), sondern CHF 23'426.70 (act. 3/11/1-5), sodass sich die Rechnung
korrekt auf CHF 144'566.70 beläuft. Davon abzuziehen sind die Akontozahlungen
von CHF 25'282.50 und CHF 33'535.– sowie die nicht auf dem Grundstück der
Beklagten erbrachten Arbeiten in Höhe von CHF 8'405.– (vgl. oben Ziff. 5.3.1.),

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womit noch CHF 77'344.20 ausstehend sind. Die auf dem Grundstück der Beklag-
ten einzutragende Pfandsumme beläuft sich somit auf CHF 58'008.15 (75 % von
CHF 77'344.20). Im darüber hinausgehenden Umfang ist das mit Verfügung vom
27. April 2016 vorläufig eingetragene Pfandrecht (act. 4) zu löschen.
5.5. Verzugszinsen
Weder die Höhe des Verzugszinses noch der Beginn der von der Klägerin geltend
gemachten Verzugszinsperiode wurden von der Beklagten bestritten, sodass der
Verzugszins, wie beantragt, zu 5 % ab dem 15. Januar 2016 läuft. Demnach ist
der einstweilen eingetragene Verzugszins bzw. Verzugszinsenlauf zu bestätigen.
6. Prosequierungsfrist
Der Klägerin ist sodann Frist anzusetzen, um direkt beim zuständigen Gericht
Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben.
Diese Prosequierungsfrist ist praxisgemäss auf 60 Tage anzusetzen, wobei allfäl-
lige Gerichtsferien bei der Fristansetzung berücksichtigt werden. Eine Verlänge-
rung dieser Frist ist möglich, bedarf aber eines gesonderten und begründeten Ge-
suches (Art. 144 Abs. 2 ZPO); dieses würde in einem kostenpflichtigen Nachver-
fahren behandelt. Als zureichende Gründe für eine Fristerstreckung gemäss
Art. 144 Abs. 2 ZPO werden nur entweder die Zustimmung der Gegenpartei oder
von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beeinflussbare Hinderungsgründe
anerkannt.
7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Höhe der Gerichtsgebühr wird nach der Gebührenverordnung des Oberge-
richts bestimmt (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster
Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1
lit. a GebV OG). Es ist von einem Streitwert von CHF 64'309.65 auszugehen, wo-
bei die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1
GebV OG auf CHF 5'000.– festzusetzen ist. Hinzu kommen die Kosten des
Grundbuchamtes C._____ in Höhe von CHF 58.– (act. 8).

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Über den Pfandanspruch der Klägerin ist noch nicht definitiv entschieden. Es wird
im ordentlichen Verfahren festzustellen sein, ob sie endgültig obsiegt. Daher
rechtfertigt es sich, im vorliegenden Verfahren lediglich eine einstweilige Kosten-
regelung zu treffen. Gemäss Praxis des Einzelgerichts des Handelsgerichts des
Kantons Zürich sind die Gerichtskosten im Verfahren betreffend die vorläufige
Eintragung des Pfandrechts von der Klägerin zu beziehen, wobei der endgültige
Entscheid des Gerichts im ordentlichen Verfahren vorbehalten bleibt.
Auch der Entscheid betreffend die Entschädigungsfolgen ist dem ordentlichen
Verfahren vorbehalten. Für den Fall, dass die Klägerin ihren Anspruch jedoch
nicht prosequieren sollte, ist der Beklagten in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2
sowie § 9 AnwGebV OG eine Parteientschädigung von CHF 5'940.– (inkl. MwSt.)
zuzusprechen.
Das Einzelgericht erkennt:
1. Die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt C._____ wird bestätigt
als vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 ZGB mit Wirkung ab vorläu-
figer Eintragung gemäss Verfügung vom 27. April 2016 bis zur rechtskräfti-
gen Erledigung des gemäss Dispositiv-Ziffer 3 einzuleitenden Prozesses
auf Liegenschaft Kat. Nr. ..., GBBl. ...,
F._____-Strasse …, …,
für eine Pfandsumme von CHF 58'008.15 nebst Zins zu 5 % seit 15. Janu-
ar 2016.
2. Das Grundbuchamt C._____ wird angewiesen, das aufgrund der Verfügung
vom 27. April 2016 vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht – nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils – im darüber hinausgehenden Umfang
zu löschen.
3. Der Klägerin wird – auch unter Berücksichtigung allfälliger Gerichtsferien –
eine Frist bis 25. Oktober 2016 angesetzt, um eine Klage auf definitive Ein-

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tragung des Pfandrechts gegen die Beklagte anzuheben. Bei Säumnis kann
die Beklagte den vorläufigen Eintrag (Dispositiv-Ziffer 1) löschen lassen.
4. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 5'000.–.
Die weiteren Kosten betragen: CHF 58.– (Rechnung Nr. ... des Grundbuch-
amtes C._____ vom 28. April 2016).
5. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 4 werden von der Klägerin bezogen.
Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im nachfolgenden
ordentlichen Verfahren. Für den Fall, dass die Klägerin innert Frist gemäss
Dispositiv-Ziffer 3 die Klage nicht anhängig macht, werden ihr die Kosten de-
finitiv auferlegt.
6. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im nachfolgenden
ordentlichen Verfahren vorbehalten. Versäumt die Klägerin jedoch die ihr in
Dispositiv-Ziffer 3 angesetzte Frist zur Anhängigmachung der Klage, wird sie
verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 5'940.– (inkl.
MwSt.) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin unter Beilage des
Doppels von act. 20, sowie an das Grundbuchamt C._____.
8. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42
und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streit-
wert beträgt CHF 64'309.65.
Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht (Art. 46 Abs. 2 BGG).

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Zürich, 24. August 2016
HANDELSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Einzelgericht
Der Gerichtsschreiber:
Gallus Maissen