zh_handelsgericht · HE210135 · 2021-11-17 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE210135-O U/dz
Mitwirkend: Oberrichterin Nicole Klausner sowie der Gerichtsschreiber
Christian Markutt
Urteil vom 17. November 2021
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
gegen
B._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

- 2 -
Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss zu
befehlen, die von ihr gemieteten Büroräumlichkeiten im Erdge-
schoss der Liegenschaft C._____-strasse ..., ... Zürich, ordnungs-
gemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Kläge-
rin zu übergeben;
2. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss zu
befehlen, den von ihr gemieteten Parkplatz im Freien vor der Lie-
genschaft C._____-strasse ..., ... Zürich, ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Klägerin zu über-
geben;
3. Die zuständige Vollzugsbehörde sei anzuweisen, den zu erlas-
senden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
4. Alles und Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Beklagten."
Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen der Gesuchstellerin A._____ AG als Vermieterin und der Ge-
suchsgegnerin B._____ GmbH als Mieterin bestand gemäss Mietvertrag vom 10.
März 1998 ein Mietverhältnis über Büroräumlichkeiten und einen Parkplatz in
bzw. vor der Liegenschaft C._____-strasse ... in ... Zürich. Der monatliche Miet-
zins belief sich zuletzt insgesamt auf brutto CHF 3'740.00. Der Klarheit halber ist
festzuhalten, dass der Mietvertrag ursprünglich zwischen anderen Parteien abge-
schlossen worden war, aber Eigentumsübertragungen auf Vermieterseite und
Vertragsübertragungen dazu führten, dass sich schliesslich die heutigen Parteien
im Mietverhältnis gegenüber standen.
1.2. Mit Schreiben vom 26. März 2021 kündigte die Gesuchsgegnerin das Miet-
verhältnis ordentlich mit Wirkung auf den 30. September 2021. Sie verliess das
Mietobjekt jedoch nicht auf diesen Termin.

- 3 -
1.3. Mit Eingabe vom 15. Oktober 2021 (Eingang am 19. Oktober 2021) ersuch-
te die Gesuchstellerin mit obigem Rechtsbegehren um Ausweisung der Gesuchs-
gegnerin. Mit Verfügung vom 19. Oktober 2021 wurde ihr Frist zur Leistung eines
Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme zum Gesuch
angesetzt (act. 4). Am 21. Oktober 2021 ging der Kostenvorschuss der Gesuch-
stellerin ein; sodann zahlte auch die Gesuchsgegnerin den gleichen Betrag am
29. Oktober 2021 bei der Gerichtskasse ein (act. 6; act. 7). Am 1. November 2021
(Eingang am 3. November 2021) erstattete die Gesuchsgegnerin ausserdem ihre
Stellungnahme (act. 8).
1.4. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO in Verbindung mit § 44 lit. b
GOG (BGE 142 III 515 E. 2.2.4 S. 517-518).
2.2. Ob über das Begehren der Gesuchstellerin im Rahmen des Rechtsschut-
zes in klaren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.
3. Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Rahmen eines Rechts-
schutzes in klaren Fällen
3.1. Jede Vertragspartei ist berechtigt, ein Mietverhältnis über Geschäftsräume
oder andere Flächen gemäss den vertraglichen Kündigungsterminen ordentlich zu
kündigen. Bei jeder Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht, das
durch einseitiges Rechtsgeschäft ausgeübt wird. Weil mit der Kündigung das
Rechtsverhältnis einseitig umgestaltet wird, ist sie grundsätzlich bedingungsfeind-
lich und unwiderruflich (BGE 128 III 129 E. 2a mit Hinweisen; vgl. auch BGE 135
III 441 E. 3.3; BGE 33 III 360 E. 8.1.1). Nach beendetem Mietverhältnis muss die
Mieterin der Vermieterin die Sache gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durch-
setzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die
Vermieterin bei Gericht um Ausweisung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-
Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a N. 26) und Vollstre-

- 4 -
ckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3
ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
3.2. Um eine solche Ausweisung der Mieterin kann im Sinne des Rechtsschut-
zes in klaren Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1
ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, sofern der Sachverhalt unbestrit-
ten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine die-
ser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Die Rechtslage gilt als klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des
Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weite-
res ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt
(BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht allfälliger
Einwendungen und Einreden der Gesuchsgegnerin ein liquider Sachverhalt, d.h.
ein klarer Fall, vorliegen. Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete
Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, genügen indessen
nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 621-
622).
4. Sachverhalt und Würdigung
4.1. Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der
Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen und ihren unbestritten gebliebenen Aus-
führungen ist ersichtlich, dass es die Gesuchsgegnerin war, welche am 26. März
2021 erklärte, das Mietverhältnis der Parteien per 30. September 2021 zu kündi-
gen (act. 3/6). Insofern ist die Bemerkung der Gesuchstellerin in ihrer Stellung-
nahme, die Kündigung vom 26. März 2021 "erhalten" zu haben, missverständlich.
Die Kündigung der Gesuchsgegnerin stand zudem im Einklang mit dem Mietver-
trag der Parteien, welcher bestimmt, dass der Vertrag 6 Monate im Voraus jeweils
auf Ende September und Ende März gekündigt werden kann (act. 3/1). Die Kün-
digung der Gesuchsgegnerin wurde denn auch von der Gesuchstellerin ausdrück-
lich akzeptiert (act. 3/7).
4.2. Unbestritten ist, dass die Gesuchsgegnerin die Gesuchstellerin am
29. September 2021 um eine Verlängerung des Mietverhältnisses gebeten hat,

- 5 -
dieses Ersuchen jedoch ergebnislos endete, weil die Gesuchsgegnerin auf eine
Anfrage der Verwaltung der Gesuchstellerin, ob die Mietzinse für die Monate Ok-
tober bis Dezember 2021 im Voraus bezahlt werden könnten, nicht reagierte (act.
1 Rz. 20).
4.3. Die Gesuchsgegnerin erklärte in ihrer Stellungnahme vom 1. November
2021, langjährige Mieterin der fraglichen Büroräume zu sein. Sie habe seit August
2021 wieder Mietzinse an die Verwaltung der Gesuchstellerin bezahlt und werde
den noch offenen Ausstand in den nächsten Tagen begleichen. Weil dafür eine
Veräusserung von Sachwerten notwendig sei, habe sie die Zahlung nicht im der
Verwaltung zunächst in Aussicht gestellten Zeitraum leisten können. Sie und ihre
mitbetroffenen Untermieter wären an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses in-
teressiert bzw. bestehe die Möglichkeit, dass der Mietvertrag von einem neuen
Mieter übernommen werden könnte. Sodann gab sie ihrem Bedauern über den
Zahlungsverzug Ausdruck (act. 8)
4.4. Weder das ergebnislose Ersuchen der Gesuchsgegnerin um Verlängerung
des Mietverhältnisses, noch ihre Ausführungen in ihrer Stellungnahme vermögen
etwas am Umstand zu ändern, dass sie selbst das Mietverhältnis per 30. Sep-
tember 2021 beendet hat und sie folglich nicht berechtigt ist, die Büroräumlichkei-
ten und den Parkplatz länger zu nutzen. Die tatsächlichen Voraussetzungen für
eine Ausweisung bzw. einen Rechtsschutz in klaren Fällen sind insofern unbestrit-
ten sowie belegt und damit erfüllt; ebenso ist die Rechtslage klar. Folglich ist der
Gesuchsgegnerin zu befehlen, die Mietobjekte zu räumen und zu verlassen.
4.5. Der Vollständigkeit halber ist zu bemerken, dass die Gesuchsgegnerin am
Schluss ihrer Eingabe beiläufig "mitbetroffene Untermieter" erwähnt. Was es mit
allfälligen Untermietverhältnissen auf sich hat, bleibt angesichts dieser vagen
Bemerkung und aufgrund der vorhandenen Akten offen. Das Vorhandensein all-
fälliger Untermieter vermöchte allerdings nichts am Anspruch der Gesuchstellerin
auf Ausweisung der Gesuchsgegnerin zu ändern. Jedoch ist darauf hinzuweisen,
dass allfällige Untermieter vom Gesuch der Gesuchstellerin nicht erfasst sind und
sich damit der Ausweisungsbefehl ausschliesslich auf die Gesuchsgegnerin er-
streckt (BSK OR I-Weber, 7. Auflage, 2020, Art. 267 N 3d mit Hinweisen).

- 6 -
4.6. Schliesslich ist auch nichts gegen die von der Gesuchstellerin beantragten
Vollstreckungsmassnahmen einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich ... als
zuständige Vollstreckungsbehörde ist daher anzuweisen, den Ausweisungsbefehl
– wie beantragt – nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuch-
stellerin zu vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese Anweisung
angemessen zu befristen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und – nachdem die
Gesuchstellerin die Zusprechung einer Parteientschädigung fordert – entschädi-
gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2. Hinsichtlich Streitwertberechnung ist auf die Verfügung vom 19. Oktober
2021 zu verweisen (act. 4). Demgemäss ist von einem Streitwert von
CHF 23'220.00 auszugehen. Die Gerichtsgebühr ist angesichts des geringen
Schwierigkeitsgrades und der kurzen Stellungnahme auf CHF 1'800.00 festzuset-
zen (§ 4 Abs. 1 in Verbindung mit § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem
von der Gesuchsgegnerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111
Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung an die anwaltlich vertretene Gesuchstelle-
rin ist unter Beachtung derselben Aspekte auf CHF 2'000.00 (§ 4 Abs. 1 in Ver-
bindung mit § 9 AnwGebV) festzusetzen.
Die Einzelrichterin erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin, B._____ GmbH, wird befohlen, die Büroflächen im
Erdgeschoss in und den von ihr gemieteten Parkplatz vor der Liegenschaft
C._____-strasse ..., ... Zürich, unverzüglich zu räumen und der Gesuchstel-
lerin ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-
währung der aufschiebenden Wirkung nach erfolgter Beschwerde auf erstes
Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung
sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Ge-

- 7 -
suchsgegnerin zu ersetzen.
Diese Anweisung ist befristet bis 31. März 2022.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'800.00.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt
und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss gedeckt.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 2'000.00 zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für
sich und zuhanden des Stadtammannamtes Zürich ... sowie unter Beilage
einer Kopie von act. 8.
7. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 23'220.00.
Zürich, 17. November 2021
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiber:
Christian Markutt