zh_handelsgericht · HG070165 · 2011-09-28 · de
Forderung


Handelsgericht des Kantons Zürich
Geschäfts-Nr. HG070165-O U/dz
Mitwirkend: Die Oberrichter Thomas Seeger, Präsident, und Dr. Alexander
Brunner, die Handelsrichter Peter Leutenegger, Dr. Rolf Dürr und
Thomas Klein sowie die Gerichtsschreiberin Mirjam Münger
Urteil vom 28. September 2011
in Sachen
A._____ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt X._____
Klägerin
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
CHF 1'149'842.72 zuzüglich Zins zu 5% p.a. seit Klageeinrei-
chung zu bezahlen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Sachverhalt
Die Klägerin ist ein Dienstleistungsunternehmen, das im Bereich der gewerblichen
Immobilienwirtschaft als Beraterin und Managerin tätig ist. Im Kern ihrer Tätigkeit
unterstützt sie dabei vornehmlich Vermieter und Grundstückseigentümer von Ge-
werbeimmobilien mittels Entwicklung von immobilienspezifischen Vertriebs- und
Vermarktungskonzepten sowie mit dem Aufbau von Informationsdatenbanken
(act. 1 S. 2; act. 8 S. 4 f.). Die Beklagte ist ein Immobilienunternehmen, deren
Zweck im Erwerb, Halten und Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken be-
steht. Sie besitzt und bewirtschaftet ein Immobilienportfolio mit einem Wert von
CHF 1,9 Mia., das zu etwa 75 % aus Geschäftsliegenschaften besteht. Die
B._____-Gruppe, zu der auch die Beklagte gehört, ist zudem als Generalunter-
nehmung tätig (act. 1 S. 5; act. 8 S. 6).
Mit Vertrag vom 5./8. September 2005 beauftragte die Beklagte die Klägerin
rückwirkend zum 1. Juli 2005 mit der Anwendung des Database-Marketing-
Verfahrens zur Erreichung der besseren Vermarktung ihrer Immobilien. Die Leis-
tungen bezogen sich vordergründig auf die Vertriebsobjekte "C._____" im Ent-
wicklungsgebiet F._____, die Liegenschaft "D._____" in G._____ sowie die Lie-
genschaft "E._____" in H._____. Die recherchierten Informationen sollten der Be-
klagten darüber hinaus aber auch für die Vermarktung ihres gesamten Immobili-
enportfolios zur Verfügung stehen (act. 1 S. 5 Rz. 4; act. 8 S. 6 Rz. 6). Gemäss
Vertrag verpflichtete sich die Klägerin zur Erstellung eines Vertriebsdrehbuchs
und einer Datenbank mit Firmen in der Region Zürich, welche von ihr als potenti-

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elle Mieter für Netto-Büroflächen von mindestens 200 Quadratmeter ermittelt wur-
den. Diese und die Vertriebsmanagement-Leistungen der Klägerin hat die Beklag-
te pauschal mit CHF 501'314.– vergütet (act. 8 S. 2; act. 9/16, Rechnungen der
Klägerin gem. § 8.1 a). Der Vertrag der Parteien wurde per 31. Dezember 2006
durch die Beklagte beendigt (Prot. S. 4); dies entspricht der letzten Rechnung der
Klägerin für Vertriebsmanagement-Leistungen vom 31. Dezember 2006 (act.
9/16, Rechnung vom 5. Januar 2007; act. 4/6, § 4 Ziff. 2 und 5).
Im Kern des Rechtsstreits geht es um die Frage, ob der von der Klägerin einge-
forderte Erfolgshonoraranspruch für die Vermietungen der Vertriebsobjekte
"D._____" und "C._____" sowie der Liegenschaft "I._____" an weitere, über die
Erfassung der potentiellen Mieter in der Datenbank hinausgehende Bedingungen
und Tätigkeiten der Klägerin zu knüpfen sei oder nicht. Die Klägerin stellt sich auf
den Standpunkt, dass der Erfolgshonoraranspruch einzig die Recherche, Identifi-
zierung und letztlich "Listung" des potentiellen, für eine Anmietung in Frage kom-
menden Mieters voraussetze. Die Beklagte wendet hingegen ein, dass die Kläge-
rin eine Mäklertätigkeit geschuldet habe, sie indes bei den im Streite stehenden
Vermietungen keinen kausalen Beitrag geleistet und deshalb keinen Anspruch auf
ein Erfolgshonorar habe bzw. ein Anspruch der Klägerin in Fällen, in denen be-
reits direkte Kontakte zwischen der Beklagten und dem potentiellen Mieter be-
standen hätten, durch eine Sperrliste ausgeschlossen worden sei (act. 14 S. 2 f.;
act. 1 S. 6 Ziff. 6). Unbestritten ist, dass die Klägerin bezüglich der geforderten Er-
folgshonorare keinen kausalen Beitrag zu den Mietvertragsabschlüssen der Be-
klagten leistete (act. 8 S. 8, S. 11 Rz. 8 u. S. 16 Rz. 14; act. 14 S. 49 f., S. 55, S.
58 Rz. 34 u. S. 65).
2. Prozessuales
2.1. Prozessverlauf
Am 4. Juli 2007 wurde die Klageschrift samt Weisung eingereicht (act. 1 u. 3).
Nach Eingang der Klageantwortschrift vom 31. Oktober 2007 (act. 8) fand am 9.
Januar 2008 eine Referentenaudienz statt, an der keine Einigung erzielt werden
konnte (Prot. S. 4). Das Verfahren wurde schriftlich fortgesetzt, wobei die Replik
am 4. April 2008 (act. 14) und die Duplik am 25. Juni 2008 (act. 18) erstattet wur-

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den. Mit Verfügung vom 30. Juni 2008 wurde das Hauptverfahren als geschlossen
erklärt (Prot. S. 7). Am 18. Juli 2009 erging der Beweisauflagebeschluss (act. 27).
Mit Eingaben vom 24. und 25. September 2009 reichten die Parteien ihre Be-
weisantretungsschriften ein (act. 31 f.). Am 22. Oktober 2009 wurde der Be-
weisabnahmebeschluss erlassen (act. 34). Mit Eingaben vom 7. Dezember 2009
äusserte sich die Klägerin zum Beweisabnahmebeschluss (act. 39) und reichte
eine als Triplik bezeichnete Stellungnahme zu neuen Behauptungen und Beilagen
der Duplik ein (act. 40). Mit Eingabe vom 9. Dezember 2009 nahm die Beklagte
zum Beweisabnahmebeschluss Stellung (act. 42). Mit Verfügung vom 22. De-
zember 2009 wurde der Beklagten Frist angesetzt, um sich abschliessend zu den
neuen Behauptungen bzw. der Beilage von act. 40 zu äussern, eine Ergänzung
des Beweisauflage- und Beweisabnahmebeschlusses vorbehalten und davon
Vormerk genommen, dass die gesamte Beweisabnahme in Zürich und durch das
Kollegialgericht des Handelsgerichts durchgeführt werden wird (Prot. S. 16 f.). Mit
Verfügung vom 29. Dezember 2009 wurde Rechtsanwalt X._____ Frist angesetzt,
um seine Berechtigung zur Interessenvertretung der Klägerin im vorliegenden
Verfahren nachzuweisen (Prot. S. 18). Nach entsprechenden Eingaben der Par-
teien (act. 46 ff.; Prot. S. 19) wurde mit Verfügung vom 22. Januar 2010 Rechts-
anwalt X._____ von Amtes wegen als Rechtsvertreter der Klägerin in das Rubrum
der Verfahrensakten aufgenommen (Prot. S. 20). Mit Eingabe vom 12. Februar
2010 nahm die Beklagte zu den act. 40 f. Stellung (act. 57 f.). Mit Verfügung vom
25. Februar 2010 wurde das im Rahmen des rechtlichen Gehörs durchgeführte
Noven-Verfahren als abgeschlossen erklärt (Prot. S. 21). Mit Beschluss vom 17.
August 2010 wurde der Beweisabnahmebeschluss (act. 34) ergänzt (act. 63). Die
Beweisverhandlung mit Zeugeneinvernahmen wurde am 22. Dezember 2010
durchgeführt; dabei haben sich die Parteien damit einverstanden erklärt bzw.
nicht dagegen remonstriert, dass die Zeugen entgegen der Verfügung vom 22.
Dezember 2009 nicht durch das Kollegialgericht, sondern durch die Gerichtsdele-
gation einvernommen werden (Prot. S. 23 ff.). Mit Eingaben vom 16. bzw. 18.
Februar 2011 nahmen die Klägerin sowie die Beklagte zum Beweisergebnis Stel-
lung; auch dabei wurde nicht gegen eine Zeugeneinvernahme durch die Gerichts-

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delegation remonstriert (act. 66 f.). Der Prozess ist nunmehr spruchreif, weshalb
das Urteil zu fällen ist (§ 188 Abs. 1 ZPO/ZH).
2.2. Anwendbares Prozessrecht
Am 1. Januar 2011 ist die eidgenössische Zivilprozessordnung (ZPO) in Kraft ge-
treten. Nach deren Art. 404 Abs. 1 gilt für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses
Gesetzes rechtshängig sind, das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss
vor der betroffenen Instanz. Die örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach dem
neuen Recht, wobei eine bestehende Zuständigkeit nach dem alten Recht erhal-
ten bleibt (Art. 404 Abs. 2 ZPO). Für das vorliegende Verfahren ist demnach das
frühere kantonale Prozessrecht (ZPO/ZH und GVG) massgebend. Das Rechtsmit-
tel richtet sich hingegen nach dem Recht, das bei der Eröffnung des Entscheides
in Kraft ist, mithin nach dem neuen Prozessrecht (Art. 405 Abs. 1 ZPO).
2.3. Zuständigkeit
Die Klägerin hat ihren Sitz in J._____ (Stadt in Deutschland), währenddem die
Beklagte in G._____ (Kanton Zürich) domiziliert ist. Damit liegt ein internationaler
Sachverhalt vor. Die örtliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus der Art. 17 Abs. 1 LugÜ entsprechenden Gerichtsstandsver-
einbarung der Parteien (act. 4/6 S. 14). Da die Beklagte im Handelsregister des
Kantons Zürich eingetragen ist und der Streitwert sowie der Streitgegenstand den
Voraussetzungen von § 63 Ziff. 1 i.V.m. § 62 GVG entsprechen, ist auch die sach-
liche Zuständigkeit zu bejahen.
2.4. Firma der Klägerin
Gemäss amtlichem Ausdruck des Handelsregisters B des Amtsgerichts J._____
lautet die Firma der Klägerin A._____ Gesellschaft mit beschränkter Haftung bzw.
GmbH (act. 4/4) und nicht "…. - A._____ GmbH". Das Rubrum war entsprechend
anzupassen.
2.5. Unzulässige Noven
2.5.1. Die Klägerin macht geltend, sie erhalte durch die als Beilage 6 zur Duplik
vorgelegte Provisionsvereinbarung zwischen der Beklagten und der K._____ vom

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22. September 2005 erstmals Kenntnis davon, dass die Beklagte parallel zur Be-
auftragung der Klägerin ein anderes Unternehmen mit der Vermittlung von Miet-
oder Kaufinteressenten der Vertriebsobjekte "C._____" und "D._____" beauftragt
habe. Gestützt darauf bringt sie neu vor, indem die Beklagte sie nicht von der Be-
auftragung von K._____ informiert habe, habe sie sich vertragswidrig verhalten.
Daher sei das Erfolgshonorar auch unter dem Gesichtspunkt des Schadenersat-
zes (positives Vertragsinteresse) im Ausmass des entgangenen Gewinns, sprich
in Höhe des Erfolgshonorars, geschuldet (act. 40 S. 3 f.). Demgegenüber weist
die Beklagte darauf hin, in der Klageantwort sei erwähnt, dass die K._____ als
Maklerin beauftragt worden sei (act. 57 S. 3).
In der Klageantwort führt die Beklagte aus, die ….. Muttergesellschaft des späte-
ren Mieters L._____ Ltd. sei ihr über K._____ gemeldet worden (act. 8 S. 8) und
der erste Kontakt sei über die Firma K._____ zustande gekommen (act. 8 S. 24).
Diesen Vorbringen konnte die Klägerin entnehmen, dass K._____ der Beklagten
potentielle Mieter meldete und somit als Maklerin für diese tätig war. Damit waren
die Ausführungen der Beklagten in der Duplik nicht neu und hätte die Klägerin be-
reits in der Replik eine Vertragsverletzung vorbringen können. Die Vorbringen in
der Triplik sind gemäss § 114 ZPO/ZH nicht zuzulassen. Aber auch wenn die
neue Behauptung der Klägerin zugelassen würde, führte sie nicht weiter, denn bei
einer vertragsgemässen Information über die Einschaltung der K._____ hätte die
Klägerin nach § 7 Ziff. 2 des Vertrags (act. 4/6) lediglich die Möglichkeit gehabt,
diesen fristlos zu kündigen. Ihr wäre dadurch aber kein Schadenersatzanspruch in
Höhe des Erfolgshonorars zugestanden. Sodann behauptet die Klägerin auch gar
keinen Kausalzusammenhang zwischen Vertragsverletzung und Schadenseintritt.
Schliesslich kann auf die nachstehenden Ausführungen unter Ziffer 3.4.2.1. zu § 7
des Vertrags verwiesen werden.
2.5.2. Die Klägerin führt aus, die Beklagte lege erstmals mit der Duplik den Miet-
vertrag mit der M._____ in augenscheinlich vollständiger Fassung vor. Danach sei
die B._____ Generalunternehmung AG als Vermieterin eingesetzt und vorge-
schoben worden. Ein Schwesterunternehmen als Mietvertragspartei einzusetzen,
erscheine rechtmissbräuchlich. Darin sei eine Vertragsverletzung nach § 9 Ziffer 3

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des Vertrages begründet, was dazu führe, dass das Erfolgshonorar unter dem
Gesichtspunkt des Schadenersatzes (positives Vertragsinteresse) geschuldet sei
(act. 40 S. 4 f.). Demgegenüber erklärt die Beklagte, der Klägerin sei die Eigen-
tümerschaft der B._____ Generalunternehmung AG schon seit Prozessbeginn
bekannt gewesen, da sie den Mietvertrag mit der M._____ AG in Auszügen selber
als Beilage 8 der Klageschrift beigefügt habe. Die klägerische Darstellung sei
nicht durch die Duplik veranlasst, sei somit ohnehin verspätet und nicht zu beach-
ten (act. 57 S. 5).
Dem von der Klägerin mit der Klage eingereichten Mietvertrag mit der M._____
lässt sich ohne Weiteres auf der ersten Seite entnehmen, dass als Vermieterin
und Eigentümerin die B._____ Generalunternehmung AG aufgeführt ist (act. 4/8).
Neue diesbezügliche Erkenntnisse liefert der als act. 19/5 vollständig eingereichte
Mietvertrag nicht. Zum nun gerügten Umstand hätte die Klägerin bereits mit der
Replik Stellung nehmen und eine Vertragsverletzung behaupten können. Somit ist
sie mit ihren neuen Behauptungen in der Triplik gemäss § 114 ZPO/ZH nicht zu-
zulassen.
3. Erfolgshonorar
3.1. Parteidarstellungen
3.1.1. Die Klägerin macht im Wesentlichen geltend, gemeinsames Vertragsver-
ständnis zwischen den handelnden Personen sei es immer gewesen, dass sie
dann eine zusätzliche Vergütung erhalte, wenn die Beklagte mit einem von ihr in
der Datenbank erfassten Unternehmen einen Vertrag abschliessen könne. So sei
es zwischen den Parteien verhandelt und auch vereinbart worden. Dies auch
deshalb, weil sie die Durchführung des Vertrags im Vertrauen auf eine von der
Beklagten zu erzielende Vermietung dergestalt mitfinanziert habe, dass das ver-
einbarte Honorar für die Leistungen nach § 3 des Vertrags nicht einmal kostende-
ckend gewesen sei. Sie habe ihre Kalkulation und den dahinter stehenden erheb-
lichen Arbeitsaufwand gegenüber der Beklagten auch immer offen gelegt. Die im
Streit stehende Vergütung sollte die Kompensation für das von ihr im Vertrauen
auf einen sich einstellenden Erfolg eingegangene erhebliche finanzielle Risiko
sein. Der Aufbau der umfassenden Adressdatenbank sei im Wesentlichen von ihr

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finanziert worden. Für den Basisdatenaufbau nebst Entwicklung eines Kommuni-
kationskonzepts sei ihr lediglich ein fester Vergütungsanteil von EUR 29'000.–
zugestanden worden, was in keinem Verhältnis zu dem dahinter stehenden Auf-
wand stehe. Gemeinsames Vertragsverständnis und Absprache sei es gewesen,
dass dieser erhebliche Aufwand im Falle von Vertragsabschlüssen mit einem in
der Datenbank stehenden Unternehmen durch die Beklagte refinanziert und ihr fi-
nanzielles Risiko dadurch abgefedert und kompensiert werden sollte. Dies seien
die eindeutigen Absprachen der verhandelnden Personen gewesen (act. 1 S. 11;
act. 14 S. 12 u. S. 32 Rz. 20). Die im Streite stehende Honorarregelung entspre-
che dem Willen und gemeinsamen Verständnis der Parteien und der Wortlaut des
Vertrags gebe genau diesen Konsens der Parteien wieder. Es sei von Beginn an
gemeinsames Verständnis und gemeinsamer Wille der Parteien gewesen, dass
sie an einem Geschäftsabschluss – wenn die Voraussetzungen hierfür, nämlich
die Identifikation des künftigen Mieters und Bereitstellung der Informationen via
Aufnahme in der Datenbank, erfüllt seien – mittels eines zu zahlenden Erfolgsho-
norars partizipieren sollte. Die Voraussetzungen, unter denen ihr Erfolgshonorar
zur Entstehung habe gelangen sollen, sei zwischen den handelnden Personen,
Herrn N._____ einerseits und Herrn O._____ andererseits, auch ausführlich so
besprochen und erörtert worden. Im Rahmen dieses gefundenen Konsenses sei
auch niemals die Rede davon gewesen, dass andere Leistungen, Bedingungen
etc., wie die Beklagte sie jetzt in Form einer geschuldeten Mäklertätigkeit der Klä-
gerin für sich in Anspruch nehme, für die Entstehung ihres Erfolgshonoraran-
spruchs erforderlich sein sollten. Die Parteien hätten über die Rahmenbedingun-
gen des Erfolgshonoraranspruchs der Klägerin einen Konsens gefunden, welcher
Aufnahme in den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag gefunden habe
(act. 14 S. 3 ff. u. S. 17).
Die Klägerin macht weiter geltend, durch das Verhalten der Beklagten nach Ver-
tragsschluss zeige sich, dass die im Streit stehende Erfolgshonorarregelung auch
dem Willen der Beklagten bei Vertragsabschluss entsprochen habe. So habe die
Beklagte wiederholt auf die klägerische Bitte um Mitteilung bzw. Übersendung von
Vertragsunterlagen zur Prüfung etwaiger Ansprüche auf verdiente Erfolgshonora-
re mitgeteilt, dass die abgefragten Unternehmen nicht in der Datenbank enthalten

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bzw. verzeichnet seien (act. 14 S. 17 Rz. 7). Herr N._____ habe, nachdem er ge-
sehen habe, dass L._____ Ltd. in der Datenbank verzeichnet gewesen sei, am 8.
September 2006 in einem Gespräch gegenüber dem Geschäftsführer der Kläge-
rin, Herrn O._____, eindeutig zu verstehen gegeben, dass er einerseits einen Er-
folgshonoraranspruch der Klägerin erkennen würde, andererseits aber auch klar
zum Ausdruck gebracht, dass er im Vertrauen auf eine zukünftige Zusammenar-
beit hoffe, dass die Klägerin ihren Erfolgshonoraranspruch für L._____ Ltd. nicht
voll ausschöpfen würde, da das Gesuch angeblich, was mit Nichtwissen bestritten
werde, über die … gekommen und durch einen Mäkler vermittelt worden sei. In
diesem Rahmen sei auch der bestehende Honoraranspruch für die Vermietung an
P._____ besprochen worden, worauf Herr N._____ angemerkt habe, dass er sich
grosse Sorgen mache, diesen intern vortragen zu müssen. Dieses Vertragsver-
ständnis habe Herr N._____ gegenüber Herrn O._____ am 7. Dezember 2006 an-
lässlich einer Besprechung zum Thema Umgang und interne Darstellung der von
der Klägerin nunmehr geltend gemachten Honoraransprüche für die gegenständ-
lichen Vermietungen wiederholt (act. 14 S. 18 f.).
3.1.2. Die Beklagte bestreitet diese Darstellung der Klägerin. Sie bringt im We-
sentlichen vor, es sei niemals darüber gesprochen worden, dass das Erfolgshono-
rar als Kompensation für ein angebliches finanzielles Risiko der Klägerin bezahlt
werden sollte. Es sei auch niemals die Rede davon gewesen, dass die Vereinba-
rung über das Erfolgshonorar den Aufwand der Klägerin im Zusammenhang mit
der Erstellung des Vertriebsdrehbuchs und der Datenbank zusätzlich entschädi-
gen sollte. Weiter sei nie die Rede davon gewesen, dass die Klägerin ohne weite-
re Tätigkeiten das Erfolgshonorar bei jedem Vertragsabschluss mit einem in der
Datenbank stehenden Unternehmen verdienen werde (act. 8 S. 32 f.). Es habe zu
keinem Zeitpunkt eine Abmachung darüber bestanden, dass die Klägerin die pau-
schal zu vergütenden Leistungen zusätzlich über das Erfolgshonorar refinanzie-
ren könne (act. 18 S. 16). Es sei das klare Verständnis zwischen den Parteien
gewesen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erstellung der Datenbank und
auf deren Basis gezielte Vermittlertätigkeiten habe ausführen müssen, um bei Er-
folgseintritt das Erfolgshonorar zu erhalten (act. 8 S. 8). Die Parteien seien sich
darüber einig gewesen, dass ein Vergütungsanspruch erst dann entstehen sollte,

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wenn ein Mietvertrag infolge des Nachweises, der Zuführung oder der Vermittlung
der Klägerin gültig und wirksam abgeschlossen werde (act. 8 S. 21).
3.1.3. Unbestritten ist, dass N._____, Vizedirektor und Leiter Portfolio Manage-
ment bei der Beklagten, und O._____, Geschäftsführer der Klägerin, die handeln-
den (natürlichen) Personen waren (act. 1 S. 9 Rz. 15; act. 8 S. 30 f. Rz. 47 f.; act.
14 S. 5, S. 9 u. S. 77).
3.2. Qualifikation des Vertrags
3.2.1. Anwendbares Recht
Die Parteien haben in § 11 Ziff. 3 ihres Vertrags vom 5./8. September 2005 (act.
4/6) die Geltung von Schweizer Recht vereinbart. Diese Vereinbarung ist gemäss
Art. 116 Abs. 1 IPRG zulässig, sodass Schweizer Recht anzuwenden ist. Diesbe-
züglich sind sich die Parteien einig (act. 1 S. 10; act. 8 S. 45).
3.2.2. Allgemeines zum Mäklervertrag
Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung
Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss
eines Vertrages zu vermitteln. Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den
Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 OR). Nach dem vertraglich ver-
einbarten Umfang der Mäklertätigkeit wird unterschieden zwischen Nachweis- und
Vermittlungsmäkelei und der von der Praxis geschaffenen Zuführungsmäkelei.
Der Nachweismäkler verschafft dem Auftraggeber Kenntnis einer Abschlussgele-
genheit. Er muss einen Interessenten für das angestrebte Geschäft so konkret
nachweisen, dass der Auftraggeber Vertragsverhandlungen aufnehmen kann. Der
Vermittlungsmäkler dagegen soll den Abschluss des Vertrages aktiv fördern, z. B.
durch Teilnahme an den Vertragsverhandlungen, und auf die Abschlussbereit-
schaft des potentiellen Vertragspartners hinwirken. Die Tätigkeit des Zuführungs-
mäklers liegt dazwischen und besteht im "Zusammenbringen" der Parteien, d. h.
er muss direkten Kontakt zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten herstellen.
Der im Einzelfall geschuldete Umfang der Mäklertätigkeit ergibt sich aus der Par-
teivereinbarung. Charakteristisch ist die Erfolgsbezogenheit des Mäklerlohns; ho-
noriert wird nicht der Aufwand des Mäklers, sondern sein Beitrag zum Abschluss

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des Hauptvertrags. Den Mäkler trifft im Regelfall keine Pflicht zum Tätigwerden; er
ist bei der Organisation seiner Tätigkeit und der Wahl seiner Mittel frei und grund-
sätzlich nicht verpflichtet, dazu die Meinung des Auftraggebers einzuholen (NICO-
LAS BRACHER, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2007, OR 412 N 4 u.
N 6 ff.).
Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder in-
folge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR).
Zwischen der Mäklertätigkeit und dem Zustandekommen des Hauptvertrags muss
ein Kausalzusammenhang bestehen. Dieser ist vom Mäkler zu beweisen. Bei der
Vermittlungsmäkelei muss die Abschlussbereitschaft nicht ausschliesslich auf die
Tätigkeit des Mäklers zurückzuführen sein. Es genügt ein psychologischer Zu-
sammenhang. Ein solcher besteht, wenn durch die Tätigkeit des Mäklers ein für
die Abschlussbereitschaft des Dritten mitbestimmendes Motiv gesetzt wurde. Die
Bestimmung ist dispositiv. Durch Vereinbarung einer Ausschliesslichkeitsklausel
erhält der Mäkler einen Exklusivauftrag. Dabei wird dem Auftraggeber der Beizug
anderer Mäkler und unter Umständen auch die selbstständige Suche untersagt.
Im Gegenzug begründet ein exklusiver Mäklervertrag eine Interessenwahrungs-
pflicht des Mäklers, woraus eine Pflicht zum Tätigwerden resultiert. Möglich ist
aber auch, dass sich der Mäkler einen Mäklerlohn auch für den Fall versprechen
lässt, dass der Hauptvertrag ohne sein Zutun zustande kommt. Darin liegt zu-
gleich eine sogenannte Provisionsgarantie. Darunter versteht man u. a. Abreden,
durch welche auf das Erfordernis des Kausalzusammenhangs verzichtet wird
(BRACHER, a.a.O., OR 413 N 2, N 7 u. N 9). Diesfalls genügt es, wenn der Mäkler
nachweist, sich bemüht zu haben (CATERINA AMMANN, Basler Kommentar, OR I, 4.
Aufl. 2007, Art. 413 N 9).
Der Vertrag, welcher die Vergütung des Mäklers nicht vom Erfolg seiner Interven-
tion abhängig macht, sondern diese zum Beispiel nach der vom Mäkler für das
Geschäft aufgewendeten Zeit und den unternommenen Bemühungen festlegt,
sodass die Vergütung auch geschuldet wird, wenn das angestrebte Resultat nicht
erreicht wird, wird nicht als Mäklervertrag qualifiziert, sondern als einfacher Auf-
trag. Der einfache Auftrag unterscheidet sich vom Mäklervertrag dadurch, dass
der Mäkler viel freier in seiner Tätigkeit ist als der Beauftragte, der die Instruktio-

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nen seines Auftraggebers befolgt und davon nur unter den strengen Vorausset-
zungen von Art. 397 Abs. 1 OR abweichen darf (Pra 95 [2006] Nr. 19 E. 5.1.2).
Ein mit einem Mäkler ohne die erforderliche kantonale Berufsausübungsbewilli-
gung abgeschlossener Mäklervertrag ist nur dann nichtig, wenn diese Folge im
kantonalen Erlass ausdrücklich vorgesehen ist oder sich aus dessen Sinn und
Zweck ergibt (BGE 117 II 286 E. 4).
3.2.3. Qualifikation
Folgt man der Darstellung der Beklagten, ist der Vertrag der Parteien als Mäkler-
vertrag zu qualifizieren. Verzichtet man im Sinne der Darstellung der Klägerin auf
den Kausalzusammenhang zwischen ihrer Tätigkeit und dem Zustandekommen
der Mietverträge, wäre von einer Provisionsgarantie und mithin von einem einfa-
chen Auftrag auszugehen.
Wird ein Kausalzusammenhang vorausgesetzt, der gemäss Darstellung der Klä-
gerin nicht vorliegt, ist kein Erfolgshonorar geschuldet, sodass die Frage, ob die
Klägerin über eine kantonale Berufsausübungsbewilligung verfügte, offen gelas-
sen werden kann. Ist ein kausaler Beitrag der Klägerin für ein Erfolgshonorar hin-
gegen keine Bedingung, liegt ein einfacher Auftrag vor, bei welchem das Zürcher
Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen nicht anwendbar
ist, sodass sich diesbezüglich keine Probleme ergeben. Sodann ist davon auszu-
gehen, dass das Gesetz auf die Beziehung zwischen Vermittler und Vermieter
nicht anwendbar ist, da es dem Mieter- und nicht dem Vermieterschutz dient (act.
15/76).
3.3. Konsens und Auslegung
3.3.1. Allgemeines
Im schweizerischen Vertragsrecht gilt bei Fragen des Konsenses oder der Ausle-
gung der Grundsatz des Primats des subjektiv übereinstimmend Gewollten vor
dem objektiv Erklärten, subjektiv aber unterschiedlich Verstandenen. Im Konsens-
wie im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher vorab zu prüfen, ob die Par-
teien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, verstanden und in diesem Ver-
ständnis geeinigt haben. Ist dies für den Vertragsschluss als solchen zu bejahen,

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liegt ein tatsächlicher Konsens vor. Haben die Parteien sich in den Vertragsver-
handlungen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein
offener Dissens und damit kein Vertragsschluss. Haben sie sich übereinstimmend
geäussert, aber abweichend verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor, wel-
cher zum Vertragsschluss führt, wenn eine der Parteien nach dem Vertrauens-
grundsatz in ihrem Verständnis der gegnerischen Willensäusserung zu schützen
und damit die andere auf ihrer Äusserung in deren objektivem Sinn zu behaften
ist. Diesfalls liegt ein normativer Konsens vor (BGE 123 III 35 E. 2.b). Mit anderen
Worten bestimmt sich der Inhalt eines Vertrags in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst, nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmass-
lichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips
so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den ge-
samten Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei hat der Rich-
ter zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die
Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 132 III 24 E. 4; BGE
131 III 606 E. 4.1 = Pra. 2006 Nr. 80; BGE 122 III 420 E. 3a). Wird eine Überein-
stimmung des inneren Willens der Parteien festgestellt, so ist dieser tatsächliche
Konsens massgebend und es braucht nicht nach dem allfälligen Vorliegen und
Inhalt eines normativen Konsenses gesucht zu werden. Nur wenn ein natürlicher
Konsens fehlt oder unbewiesen bleibt, gelangt das Vertrauensprinzip zur Anwen-
dung (Bundesgerichtsurteil 4C.374/2001 vom 6. September 2002 E. 2.1). Die Be-
hauptungs- und Beweislast für Bestand und Inhalt eines vom normativen Ausle-
gungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillens trägt jene Partei, wel-
che aus diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet (BGE 121 III
118 E. 4.b.aa). Für eine Vertrauensauslegung sind Umstände mitzuberücksichti-
gen, die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. Es ist
somit der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der Aus-
legung nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von Be-
deutung ist. Später eintretende Umstände – wie das nachträgliche Verhalten der
Parteien – lassen dagegen erkennen, wie sie selbst den Vertrag seinerzeit ge-
meint bzw. ihre Erklärungen tatsächlich verstanden hatten. Das ergibt aber den

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wirklichen, nicht den hypothetischen Parteiwillen und ist deshalb eine tatsächliche
Feststellung (BGE 107 II 417 E. 6; BGE 129 III 675 E. 2.3). Die empirische Ver-
tragsauslegung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR ist Tatfrage, soweit sie einen beweis-
mässigen Schluss von bestimmten Indizien auf einen inneren Willen der Ver-
tragsparteien zum Gegenstand hat. Bei der Ermittlung dieses tatsächlichen Par-
teiwillens darf der Richter seine Überzeugung mit einer auf der Lebenserfahrung
beruhenden überwiegenden Wahrscheinlichkeit begründen; er bleibt dabei im
Rahmen der Beweiswürdigung, da diese stets auch auf richterlicher Lebenserfah-
rung beruht (Bundesgerichtsurteil 4C.225/2002 vom 7. Februar 2003 E. 2.2).
Bei der Vertrauensauslegung hat das Gericht vom Wortlaut auszugehen. Es ori-
entiert sich dabei am dispositiven Recht, weil derjenige Vertragspartner, der die-
ses verdrängen will, das mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck bringen
muss. Seit Aufgabe der Eindeutigkeitsregel kann indes nicht mehr ausschliesslich
auf den klaren Wortlaut abgestellt werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer
Wortlaut für die Auslegung nicht unbedingt entscheidend und eine reine Wortaus-
legung verboten ist. Selbst wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick
klar erscheint, kann sich aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von
den Parteien verfolgten Zweck und aus weiteren Umständen ergeben, dass der
Wortlaut der strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter
den Parteien wiedergibt. Bei der Auslegung nach dem Wortlaut kommt dem Sinn-
gehalt des Wortes, den ihm der allgemeine Sprachgebrauch zulegt, entscheiden-
de Bedeutung zu. Denn mangels anderer Anhaltspunkte ist anzunehmen, dass
die Parteien ein von ihnen verwendetes Wort gemäss dem allgemeinen Sprach-
gebrauch zur Zeit des Vertragsabschlusses, somit im Sinne der damaligen All-
tags- oder Umgangssprache, verwendet haben. Abzustellen ist demnach auf den
gebräuchlichen Wortsinn, der sich auch aus üblichen Wörterbüchern und Lexika
ergeben kann. Im Rahmen der grammatikalischen Auslegung ist auch das syste-
matische Element zu berücksichtigen. Ein einzelner Ausdruck ist im Zusammen-
hang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen; sein Sinngehalt wird
häufig bestimmt durch die Stellung, die er in diesem Ganzen einnimmt. Auch
wenn der Wortlaut für sich allein nicht als entscheidend anzusehen ist, kommt ihm
doch im Verhältnis zu den ergänzenden Mitteln der Vorrang zu: Immer dann,

- 15 -
wenn die übrigen Auslegungsmittel, insbesondere der Vertragszweck, nicht sicher
einen anderen Schluss erlauben, hat es beim Wortlaut sein Bewenden (Bundes-
gerichtsurteil 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.).
3.3.2. Konkrete Vorgehensweise
Beide Parteien behaupten einen voneinander abweichenden tatsächlichen Kon-
sens. Die Klägerin macht geltend, gemeinsames Verständnis und gemeinsamer
Wille der Parteien sei es gewesen, dass ihr das Erfolgshonorar zustehe, sobald
die Beklagte mit einem von ihr in der Datenbank erfassten Unternehmen einen
Vertrag abschliesse. Demgegenüber bringt die Beklagte vor, es sei das klare Ver-
ständnis zwischen den Parteien gewesen und sie seien sich darüber einig gewe-
sen, dass ein Erfolgshonorar erst dann entstehen soll, wenn ein Mietvertrag infol-
ge des Nachweises, der Zuführung oder der Vermittlung der Klägerin gültig und
wirksam abgeschlossen werde. Zunächst ist somit zu prüfen, ob ein normativer
Konsens besteht, da die Beweislast für den Bestand und Inhalt eines vom norma-
tiven Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillens jene Partei
trägt, welche aus diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet. Je
nach dem Vertragsinhalt gemäss Vertrauensprinzip trägt somit die Klägerin oder
die Beklagte die Beweislast für den von diesem Auslegungsergebnis abweichend
behaupteten tatsächlichen Konsens und bleibt es beim Misslingen des Beweises
beim Auslegungsergebnis.
3.4. Normativer Konsens
3.4.1. Vertragliche Regelung
Die strittige Regelung im Vertrag der Parteien vom 8. September 2005 (act. 4/6 S.
9 ff.) lautet wie folgt:
"§ 8
Vergütung
1. Die A._____ GmbH erhält für die von ihr nach § 3 dieses Vertrages zu erbringen-
den Leistungen folgende Vergütungen (jew. zzgl. gesetzlich gültiger MwSt. gem.
Schweizer Steuerrecht):
a. Die Tätigkeit gemäss § 3.3 wird durch eine monatliche Pauschale in Höhe von
€ 13.000,00 vergütet. Die A._____ GmbH stellt der B._____ AG diese Tätig-
keit, beginnend mit dem Monat der Vertragsunterzeichnung, jeweils zum 15.
eines Monats in Rechnung.

- 16 -
b. ... [Pauschalen für die Leistungen gemäss § 3.1]
c. ... [Pauschale für die Leistungen gemäss § 3.4]
d. Überdies werden folgende Erfolgshonorare vereinbart:
i) Bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Vertragslaufzeit bis zu 5 Jahren
erhält die A._____ GmbH je Vertriebsobjekt ein Erfolgshonorar in Höhe von
jew. 1,0 Netto-Monatsmieten.
ii) Bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Vertragslaufzeit von mehr als 5
Jahren erhält die A._____ GmbH je Vertriebsobjekt ein Erfolgshonorar in
Höhe von jew. 1,5 Netto-Monatsmieten.
iii) ... [Erfolgshonorar bei Abschluss eines Kaufvertrages]
e. Das Erfolgshonorar ist verdient, wenn die B._____ AG mit einem in dem CRM-
System der A._____ GmbH aufgeführten potentiellen Mieter/Unternehmen
(hierunter fallen auch Vertragsschlüsse mit Beteiligungsunternehmen, Nieder-
lassungen etc. der in dem CRM-System aufgeführten Mieter/Unternehmen) ei-
nen Miet- oder Kaufvertrag, auch sofern es sich bei der Immobilie um eine an-
dere als die bezeichneten Vertriebsobjekte der B._____ handelt, abschließt.
Gelingt im obigen Sinne der B._____ der Abschluss eines Miet- oder Kaufver-
trages bei einem anderen als den bezeichneten Vertriebsobjekten, so reduziert
sich das Erfolgshonorar nach Massgabe von § 8.1.d. i - iii um 50%. Eine An-
rechnung der Aufwendungen "A._____ GmbH-Rasterfahndung" gem. § 8 Lit. d.
iii. erfolgt nicht.
Das Erfolgshonorar ist auch verdient für Vertragsabschlüsse bei den Vertriebs-
objekten, die binnen 12 Monaten nach Beendigung dieses Vertrages – gleich
aus welchem Grunde – mit einem in dem CRM-System aufgeführten potentiel-
len Mieter/Unternehmen zustande kommen, auch unabhängig davon, ob die
B._____ AG das CRM-System nach Vertragsbeendigung gem. § 10 Abs. 2
weiter nutzt oder nicht. Die B._____ AG verpflichtet sich – auch nach Beendi-
gung des Vertrages – die A._____ GmbH unverzüglich über einen Vertragsab-
schluss unter Bekanntgabe des Vertragspartners zu informieren. Bei anderen
als den bezeichneten Vertriebsobjekten gilt diese Regelung unter Berücksichti-
gung von § 8.1.e Abs. 1 für max. 6 Monate über den Zeitpunkt der Vertragsbe-
endigung hinaus.
Das Erfolgshonorar ist zudem verdient, wenn ein Vertragsabschluss bei einem
Vertriebsobjekt mit einem in dem CRM-System aufgeführten potentiellen Mie-
ter/Unternehmen nach Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Vertrages
zustande kommt, sofern der potentielle Mieter/Unternehmer in dem CRM-
System bereits zeitlich mit einem Flächengesuch aufgeführt ist und dieses
nunmehr zum Tragen kommt. Der Anspruch der A._____ GmbH erlischt nach
Ablauf von 36 Monaten nach Beendigung des Vertrages, es sei denn, daß zu
diesem Zeitpunkt konkrete Vertragsverhandlungen geführt werden. Dies gilt
auch für andere als die bezeichneten Vertriebsobjekte.
2. ... [Reisekosten]
3. ... [Nebenkosten für zusätzliche Marketingmaßnahmen]
4. ... [MwSt. und Fälligkeit der Rechnungen]
5. ... [Aufrechnung]
6. ... [Zurückbehaltungsrecht (Honorarkürzungen)]"
§ 3 des Vertrags, auf welchen in § 8 Ziff. 1 verwiesen wird, hat folgende Regelung
zum Inhalt:

- 17 -
"§ 3
Grundlagen des Vertrages
Der Umfang der von A._____ GmbH im Rahmen dieses Vertrages zu erbringenden
Leistungen ergibt sich aus den Anlagen 1-4 zu diesem Vertrag sowie den nachste-
hend aufgeführten Tätigkeiten. Diese sind im Einzelnen:
1. ... [Erarbeitung des Vertriebsdrehbuchs gemäss Anlage 1A]
2. ... [Umfang der Recherche gemäss Anlage 3]
3. Der Umfang der von der A._____ GmbH nach diesem Vertrag im Rahmen des
Vertriebsmanagements zu erbringenden Leistungen ergibt sich aus der Anlage 1C
("Vertriebsmanagement") zu diesem Vertrag. Dabei wird die A._____ GmbH die in
Frage kommenden Mieter qualifizieren, zum Zwecke der Vermietung ansprechen
bzw. anschreiben und nach Möglichkeit Besichtigungstermine mit diesen verein-
baren.
4. ... [Vermarktungsbroschüre je Vertriebsobjekt gemäss Anlage 1B]
5. Hinsichtlich des zeitlichen Ablaufs der Tätigkeit der A._____ GmbH wird auf den
diesem Vertrag als Anlage 2 beigefügten Grobablaufplan verwiesen, wobei es sich
hierbei nur um einen ungefähren, aufgrund von Erfahrungswerten aufgestellten
zeitlichen Ablauf handelt. Im Hinblick auf die anzustellenden Analysen und bedingt
durch die jeweilige Standortspezifikation können sich demnach durchaus zeitliche
Verschiebungen ergeben. Nachhaltige Vertriebswirkungen sind jedoch erst nach
einer Vertragslaufzeit von 12 Monaten zu erwarten."
In § 3.3 wird auf Anlage 1C verwiesen. Diese sieht unter dem Titel "Leistungsbe-
schreibung" folgendes vor:
"Vertriebsmanagement
Vertrieb, Betreuung, Responsmanagement
1. [...]
2. Aufbau, Pflege, Fortführung der Daten innerhalb der A._____ GmbH mit den
potentiellen Mietern/Käufern sowie Darstellung der Akquisitionsaktivitäten in-
nerhalb der A._____ GmbH.
3. Wahrnehmung von notwendigen Terminen mit Interessenten (Besichtigun-
gen, Informationsgespräche, Vorverhandlungen usw.)
4. Kontaktpflege und Betreuung von Interessenten
5. [...]
6. Einrichtung einer Interessenten-Hotline zu den üblichen Büroarbeitszeiten
(Mo-Fr. 8-17 Uhr)
7. Zusammenstellung und Versand von Vertriebs-/Vermietungsunterlagen
8. Telefonisches Respons durch Nachtelefonieren der angeschriebenen Unter-
nehmen und Herausfiltern des Anmietungs-/ Ankaufsinteresses sowie Ter-
minfestlegungen
9.-11. [...]
12. Hinzuziehung von Maklern in Abstimmung mit der B._____ (soweit erforder-
lich)

- 18 -
13. Betreuung und Koordination der Makleraktivitäten in Abstimmung mit der
B._____ (soweit erforderlich)
14.-21. [...]
Weiter finden sich im Vertrag der Parteien folgende Regelungen, die für die Aus-
legung der Erfolgshonorarregelung von Interesse sind:
"§ 1
Gegenstand des Vertrages
Die B._____ beauftragt die A._____ GmbH bezogen auf die in der Präambel näher
bezeichneten Vertriebsobjekte nach Maßgabe dieses Vertrages und seiner Grundla-
gen mit der Erarbeitung eines Vertriebsleitfadens ("Vertriebsdrehbuch") und der Re-
cherche nach potentiellen für die Vertriebsobjekte in Frage kommenden Mieter sowie
dem Vertriebsmanagement, d.h. die A._____ GmbH wird im Hinblick auf die Steue-
rung und Förderung der Vermietungsaktivitäten der B._____ beratend und ausfüh-
rend tätig."
"§ 5
Abstimmungspflicht
1. [...]
2. Der Auftragnehmer führt die Kommunikation mit Interessenten unter Beachtung
der durch den Auftraggeber gemachten mietvertraglichen (Preis, Laufzeiten, etc.)
Vorgaben. Die B._____ und A._____ GmbH stimmen die Angaben zu den bereits
vorhandenen Kontakten der B._____ vor Aufnahme der Vertriebsaktivitäten unter-
einander ab. Dazu wird eine von beiden Parteien zu unterzeichnende Liste erstellt.
Mit der Unterzeichnung wird sie integrierender Bestandteil des Vertrages.
3.-4. [...]"
"§ 6
Leistungen des Auftraggebers
Vom Auftraggeber werden folgende Leistungen übernommen oder in seinem Auftrag
von A._____ GmbH resp. deren fachlich Beteiligten erbracht:
1.-5. [...]
6. Das Führen der Vertragsverhandlungen mit den potentiellen Mietern/Käufern ob-
liegt allein dem AG. Die A._____ GmbH wird die B._____ hierbei durch ihre Teil-
nahme an einem Erstbesichtigungstermin unterstützen."
"§ 7
Einschaltung von Dritten
1. [...]
2. Die B._____ hat vor Einschaltung von vermarktungsrelevanten Sonderfachleuten
wie beispielsweise Makler, Werbeagenturen o.dgl. die A._____ GmbH vor deren
Beauftragung zu informieren. Gelangt die A._____ GmbH zu der Erkenntnis, dass
der Beizug eines Dritten im obigen Sinne mit ihrem Auftrag unvereinbar ist, so hat
sie dies dem AG schriftlich mit Begründung mitzuteilen. Falls die B._____ den-
noch auf die Beauftragung des Dritten besteht, steht der A._____ GmbH ein frist-
loses Kündigungsrecht nach Maßgabe von § 4 Ziff. 3 Satz 3 dieses Vertrages zu."

- 19 -
3.4.2. Auslegung
3.4.2.1. Gemäss dem Wortlaut von § 8 Ziff. 1 lit. d und e ist ein Erfolgshonorar bei
Abschluss eines Mietvertrags durch die Beklagte mit einem im CRM-System der
Klägerin aufgeführten potentiellen Mieter/Unternehmen verdient. Stellte man nur
auf den Wortlaut dieser einen Vertragsbestimmung ab, reichte vordergründig be-
reits ein Mietvertragsabschluss, ohne dass es auf einen kausalen Beitrag der Klä-
gerin ankäme. Der Wortlaut der Bestimmung beinhaltet aber auch den Begriff des
Erfolgshonorars. Erfolg kann als das positive Resultat persönlichen Handelns um-
schrieben werden. Bereits der Ausdruck Erfolg beinhaltet damit ein Kausalitäts-
element, nämlich dass durch das eigene Handeln ein positives Resultat erzielt
wird. Dann wäre es aber fraglich, ob bereits die Auflistung eines Mieters in der
Datenbank durch die Klägerin als Erfolg bezeichnet werden könnte, denn allein
die Auflistung in der Datenbank führt noch nicht zu einem Mietvertragsabschluss,
der den Erfolg ausmacht bzw. die Voraussetzung für das Erfolgshonorar darstellt.
Sodann erschiene es – bei alleiniger Betrachtung des Vertrags – nicht als sachge-
recht, wenn die Klägerin für einen von der Beklagten herbeigeführten Mietver-
tragsabschluss bzw. Erfolg ein zusätzliches Honorar bekäme.
Gemäss der Regelung von § 8 Ziff. 1.a wurde die Tätigkeit nach § 3.3 mit einer
monatlichen Pauschale von € 13'000.– vergütet. § 3.3 regelt das Vertriebsma-
nagement, das u. a. das Ansprechen bzw. Anschreiben von potentiellen Mietern
und die Vereinbarung von Besichtigungsterminen mit diesen beinhaltete. Aus An-
lage 1C geht sodann hervor, dass die Klägerin u. a. Akquisitionsaktivitäten zu ent-
falten und Vorverhandlungen zu führen hatte, wobei unter Akquisition – im Sinne
des allgemeinen Sprachgebrauchs – Kundenwerbung zu verstehen ist. Bereits bei
dieser pauschal vergüteten Tätigkeit ging es somit um das Hinwirken auf einen
Mietvertragsabschluss für die Beklagte. Erfolgte ein solcher, war das Erfolgshono-
rar verdient. Wenn aber schon das Vertriebsmanagement durch die Klägerin die
kausale Herbeiführung eines Vertragsabschlusses bezweckte, wäre es nicht fol-
gerichtig, für das Erfolgshonorar nun gegenteilig kein kausales Handeln durch die
Klägerin zu verlangen. Sodann wird unter dem Begriff Vertrieb der Verkauf oder
Absatz verstanden, was ebenfalls auf die Herbeiführung von Vertragsabschlüssen
und nicht die blosse Auflistung von Unternehmen in einer Datenbank abzielt.

- 20 -
In § 7 des Vertrags vereinbarten die Parteien, dass die Beklagte vor der Einschal-
tung von Dritten wie zum Beispiel Mäklern die Klägerin zu informieren hatte. Be-
trachtete die Klägerin den Beizug eines Dritten als mit ihrem Auftrag unvereinbar,
stand ihr nach Abmahnung der Beklagten ein fristloses Kündigungsrecht zu. Der
Vertrag sah somit vor, dass die Klägerin als Regelfall exklusiv für die Beklagte tä-
tig werden und der Beizug von Dritten, welcher sogar die Beendigung des Ver-
tragsverhältnisses zur Folge haben konnte, die Ausnahme bleiben sollte. Diese
Regelung wäre nicht im Interesse der Klägerin gewesen, wenn für den Erfolgsho-
noraranspruch kein kausaler Beitrag der Klägerin zu Mietvertragsabschlüssen der
Beklagten vorausgesetzt wäre. Denn ohne geforderten Kausalzusammenhang
hätte die Klägerin vielmehr daran interessiert sein müssen, dass ihr möglichst vie-
le Drittunternehmen helfen, Mietvertragsabschlüsse für die Beklagte zu erzielen,
wäre es doch für ihren Erfolgshonoraranspruch nicht entscheidend gewesen, ob
sie dazu einen Beitrag über die Listung in der Datenbank hinaus geleistet hätte. §
7 bestätigt somit, dass die Klägerin einen kausalen Beitrag im Sinne einer Makle-
rin für die Mietvertragsabschlüsse zu leisten hatte.
Auch aus § 1 ergibt sich, was die Parteien unter dem Begriff des Vertriebsmana-
gements verstanden. In § 1 wird unterschieden zwischen dem Datenbankaufbau,
wozu im Sinne von § 3 Ziff. 1 die Erarbeitung des Vertriebsdrehbuchs und die Re-
cherche nach potentiellen Mietern gehörte, sowie dem Vertriebsmanagement im
Sinne von § 3 Ziff. 3, das somit als weitere Tätigkeit über den Datenbankaufbau
hinausgehen musste. Beinhaltete aber bereits der Datenbankaufbau im Sinne von
§ 1 und § 3 Ziff. 1 des Vertrags die Benennung der in Frage kommenden Unter-
nehmen inklusive deren für die Vermietung zuständigen Ansprechpartner, so
muss das Vertriebsmanagement eine weitergehende Tätigkeit beinhalten, deren
Inhalt im Hinwirken auf Mietvertragsabschlüsse für die Beklagte im Sinne eines
Mäklers ausgemacht werden kann. In die gleiche Richtung geht der Hinweis in §
3.5, wonach nachhaltige Vertriebswirkungen erst nach einer Vertragslaufzeit von
12 Monaten zu erwarten waren, mithin die Klägerin Zeit brauchte, bis ihre Tätig-
keit zu Vertragsabschlüssen führte. Sodann weist § 6 Ziff. 6 Satz 2, gemäss wel-
chem die Klägerin die Beklagte durch ihre Teilnahme an einem Erstbesichtigungs-
termin im Hinblick auf folgende Vertragsverhandlungen unterstützen musste, da-

- 21 -
rauf hin, dass die Klägerin der Beklagten Mietinteressenten im Sinne einer Mäkle-
rin zuführen bzw. vermitteln musste.
Die Abstimmungspflicht gemäss § 5 Ziff. 2 Satz 2 regelt die Erstellung und Unter-
zeichnung einer Liste mit den bereits vorhandenen Kontakten der Beklagten vor
Aufnahme der Vertriebsaktivitäten. Der Zweck dieser Liste kann darin ausge-
macht werden, dass die Klägerin im Rahmen des Vertriebes keine potentiellen
Mieter ansprechen durfte, mit denen die Beklagte bereits Kontakt aufgenommen
hatte. Dass die Liste, wie von der Klägerin vorgebracht, nicht bloss dazu gedacht
war, die Datenbank mit den Angaben der Beklagten zu vervollständigen, ergibt
sich daraus, dass diese zum integrierenden Vertragsbestandteil erklärt, ihr mithin
eine nicht unwesentliche Bedeutung beigemessen wurde. Dies ist wiederum ein
Hinweis dafür, dass die Klägerin für ein Erfolgshonorar den Mietvertragsabschluss
kausal fördern musste und sie damit als Maklerin betrachtet wurde.
Zu dieser Bestimmung passen auch die zu berücksichtigenden Umstände, die
den Parteien bei Vertragschluss bekannt oder erkennbar waren, worunter insbe-
sondere unter den Parteien ausgetauschte Schreiben vor dem 8. September 2005
fallen. So schrieb die Klägerin der Beklagten am 13. Januar 2005 u. a., bezüglich
der bestehenden Makleraktivitäten habe sie ihr bereits mitgeteilt, dass sie eine
partnerschaftliche Zusammenarbeit mit aktiven Maklern anstrebe. Der Makler bie-
te potentiellen Mietern/Käufern üblicherweise eine Vielzahl von konkurrierenden
Objekten an. Sie setze daher voraus, dass die von ihr erarbeitete online Daten-
bank keinem Immobilienvermittler zugänglich gemacht werde. In diesem Zusam-
menhang mache sie darauf aufmerksam, dass Dritte mitunter Provisionsansprü-
che für Miet- bzw. Kaufabschlüsse geltend machten, die letztendlich auf ihre Tä-
tigkeit zurückzuführen seien; z. B. versäume der Eigentümer vor Kundenschutz-
gewährleistung die Prüfung des A._____ GmbH-Online-Datenbestandes. Insge-
samt empfehle sie die parallele Zusammenarbeit mit vorortansässigen Maklern,
da sie üblicherweise eine Marktabdeckung von 80% bis 90% habe und engagierte
Makler mitunter ihre Lücken schliessen könnten (act. 9/11, Schreiben S. 2). Diese
Aussagen der Klägerin deuten darauf hin, dass sie sich selbst als Maklerin sah,
da sie andere Makler einerseits als Partner bei der Marktabdeckung, andererseits
aber auch als Konkurrenten darstellte. Eindeutige Schlüsse lassen sich aus dem

- 22 -
Schreiben jedoch nicht ziehen, insbesondere was die Erfolgshonorarregelung an-
belangt. So schreibt die Klägerin, dass sie ein Erfolgshonorar berechne, wenn ei-
ne Anmietung durch ein von ihr recherchiertes Unternehmen erfolge (act. 9/11,
Schreiben S. 7). Dabei führt sie die Recherche sowohl beim Datenbankaufbau
(act. 9/11, Schreiben S. 3 Ziff. 4) wie auch beim Vertriebsmanagement (act. 9/11,
Schreiben S. 5 Ziff. 15) auf, wobei nur letzteres als Maklertätigkeit betrachtet wer-
den kann. Die Formulierung der Klägerin, wonach das Erfolgshonorar nicht fällig
werde, falls der Mieter vor Übergabe der Datenbank von dritter Seite nachgewie-
sen werde, deutet ebenfalls darauf hin, dass sie sich als Maklerin sah, wird doch
der Begriff des Nachweises bei der Nachweismäkelei gebraucht. Die Einschaltung
von weiteren Maklern wird sodann in § 7 Ziff. 2 geregelt. Nach dieser Bestimmung
stand der Klägerin ein Kündigungsrecht zu, wenn sie den Beizug eines Maklers
durch die Beklagte mit ihrem Auftrag als unvereinbar betrachtete. Dies spricht er-
neut dafür, dass die Klägerin Makler als Konkurrenten ansah, mithin auch als
Maklerin tätig war, sich jedoch die Möglichkeit der Exklusivbeauftragung zumin-
dest durch eine vorzeitige "Ausstiegsmöglichkeit" vorbehalten wollte.
3.4.2.2. Die Klägerin bringt vor, die zeitliche Differenzierung in § 8 Ziff. 1 lit. e Abs.
2 und 3 ergebe nur dann einen Sinn, wenn die Listung des potentiellen Mieters
zumindest für den nachlaufenden Honoraranspruch von 12 Monaten ausreiche.
Nur ein "Mehr" im Sinne der Benennung eines Flächengesuchs würde eine Ver-
längerung der Nachlauffrist auf 36 Monate rechtfertigen können (act. 14 S. 22).
Die Regelung in § 8 Ziff. 1 lit. e Abs. 2 und 3 steht dem bisherigen Auslegungser-
gebnis nicht entgegen. Abs. 2 stellt klar, dass ein kausales Hinwirken der Klägerin
auf einen Mietvertragsabschluss auch bis ein Jahr nach Vertragsbeendigung mit
einem Erfolgshonorar entschädigt werden sollte. Abs. 3 verlangt nun für einen
kausal durch die Klägerin geförderten Mietvertragsabschluss der Beklagten im
Zeitraum von einem bis drei Jahre nach Vertragsbeendigung zusätzlich ein Flä-
chengesuch. Mit einem Flächengesuch musste ein potentieller Mieter spätestens
zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung in der Datenbank erfasst gewesen sein,
da die Klägerin die Datenbank danach nicht mehr weitergeführt hätte. Nach Be-
endigung des Vertrags konnte ein solches Flächengesuch wohl zum Tragen
kommen, wenn der potentielle Mieter in diesem Zeitraum eine neue Liegenschaft

- 23 -
mieten wollte. Grund für dieses zusätzliche Erfordernis wird gewesen sein, dass
es ein Entgegenkommen darstellte, ein Erfolgshonorar ein bis drei Jahre nach
Vertragsbeendigung vorzusehen. Hinzu kommt, dass die Beurteilung der kausa-
len Förderung des Mietvertragsabschlusses durch die Klägerin je schwerer sein
dürfte, desto weiter diese in der Vergangenheit liegt. Ist aber klar, dass bereits ein
Flächengesuch aufgenommen wurde, fällt der Nachweis leichter.
3.4.2.3. Nicht zu berücksichtigen ist bei der Auslegung des Vertrags das Verhal-
ten der Parteien nach Vertragsschluss. Zusammengefasst führt die Auslegung
zum Ergebnis, dass die Klägerin den Abschluss der Mietverträge im Sinne eines
psychologischen Kausalzusammenhangs fördern musste. Somit trägt sie auch die
Beweislast für den davon abweichend behaupteten tatsächlichen Konsens der
Parteien.
3.5. Tatsächlicher Konsens
3.5.1. Es ist zu prüfen, ob die Parteien sich im Sinne der Behauptungen der be-
weisbelasteten Klägerin und in Abweichung vom Auslegungsergebnis tatsächlich
übereinstimmend geäussert, verstanden und in diesem Verständnis geeinigt ha-
ben (vgl. z. B. act. 14 S. 19). Dementsprechend wurde der Klägerin der Hauptbe-
weis auferlegt, dass es gemeinsames Vertragsverständnis und Absprache zwi-
schen N._____ und O._____ war, dass die Klägerin dann eine zusätzliche Vergü-
tung bzw. ein Erfolgshonorar erhält, wenn die Beklagte mit einem von der Kläge-
rin in der Datenbank erfassten Unternehmen einen Vertrag abschliessen kann
(Beweissatz 1), dass niemals die Rede davon war, dass andere Leistungen und
Bedingungen im Sinne einer Mäklertätigkeit für die Entstehung des Erfolgshono-
raranspruchs erforderlich sein sollten (Beweissatz 2), dass es gemeinsames Ver-
tragsverständnis zwischen N._____ und O._____ war, dass das vereinbarte Ho-
norar für die Leistungen nach § 3 des Vertrags nicht kostendeckend war (Beweis-
satz 3) sowie dass es gemeinsames Vertragsverständnis und Absprache zwi-
schen N._____ und O._____ war, dass der erhebliche Aufwand und das finanziel-
le Risiko der Klägerin für den Aufbau der Adressdatenbank mit einem Erfolgsho-
norar kompensiert werden sollte (Beweissatz 4). Als Haupt- und/oder Gegenbe-
weismittel zu allen Beweissätzen wurde die Einvernahme der Zeugen O._____

- 24 -
und N._____ sowie diverse Urkunden abgenommen (act. 34 u. 63; Prot. S. 12 ff.
u. S. 22).
Das Gericht würdigt die Beweise nach freier Überzeugung (§ 148 ZPO/ZH). Die
Beweismittel finden nachfolgend Erwägung, soweit dies das Gericht als zur Ent-
scheidbegründung notwendig erachtet.
3.5.2. Gegenüber spezifischen und detaillierten Behauptungen genügt eine all-
gemeine Bestreitung – wie in der Replik (act. 14 S. 42) – nicht (FRANK/STRÄULI/
MESSMER, Kommentar zur Zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 1997, §
113 N 8).
Unbestritten blieb somit, dass die Beklagte wiederholt auf die klägerische Bitte um
Mitteilung bzw. Übersendung von Vertragsunterlagen zur Prüfung etwaiger An-
sprüche auf verdiente Erfolgshonorare mitgeteilt hat, dass die abgefragten Unter-
nehmen nicht in der Datenbank enthalten bzw. verzeichnet sind (act. 14 S. 17 Rz.
7; act. 15/8-11; act. 18 S. 11). Nicht bestritten hat die Beklagte sodann, dass Herr
N._____, nachdem er gesehen hatte, dass L._____ in der Datenbank verzeichnet
war, am 8. September 2006 in einem Gespräch gegenüber dem Geschäftsführer
der Klägerin, Herrn O._____, eindeutig zu verstehen gegeben hat, dass er einer-
seits einen Erfolgshonoraranspruch der Klägerin erkennen würde, andererseits
aber auch klar zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Vertrauen auf eine zukünf-
tige Zusammenarbeit hoffe, dass die Klägerin ihren Erfolgshonoraranspruch für
L._____ Ltd. nicht voll ausschöpfen würde, da das Gesuch über die … gekommen
und durch einen Mäkler vermittelt worden sei. In diesem Rahmen wurde auch der
bestehende Honoraranspruch für die Vermietung an P._____ besprochen, worauf
Herr N._____ anmerkte, dass er sich grosse Sorgen mache, diesen intern vortra-
gen zu müssen. Dieses Vertragsverständnis wiederholte Herr N._____ gegenüber
Herrn O._____ am 7. Dezember 2006 anlässlich einer Besprechung zum Thema
Umgang und interne Darstellung der von der Klägerin nunmehr geltend gemach-
ten Honoraransprüche für die gegenständlichen Vermietungen (act. 14 S. 18 f.;
act. 18 S. 11).
Die Beklagte teilte der Klägerin im Zusammenhang mit ihrer Mitteilungspflicht von
Vertragsabschlüssen mehrfach mit, der Käufer bzw. Mieter der angefragten Lie-

- 25 -
genschaft sei nicht in der relevanten Datenbank aufgeführt, sodass kein vertragli-
cher Anspruch der Klägerin bestehe (act. 15/8-11). Dabei handelt es sich um
Hinweise dafür, dass die Parteien die Erfolgshonorarregelung im Sinne der kläge-
rischen Darstellung verstanden. Die Klägerin hatte jedoch nur Unternehmen zu
kontaktieren, die in der Datenbank Aufnahme gefunden hatten. War ein Unter-
nehmen in der Datenbank jedoch nicht aufgeführt, so hätte sie bezüglich eines
solchen auch keine Maklertätigkeit im Sinne der beklagtischen Darstellung er-
bracht. Wenn die Beklagte somit ausführte, die angefragten Unternehmen seien
nicht in der Datenbank verzeichnet, schliesst dies nicht aus, dass sie doch davon
ausging, die Klägerin habe für den Erfolgshonoraranspruch einen kausalen Bei-
trag zum Abschluss eines Vertrags zu leisten. Vertriebsmanagement-Leistungen
hätte sie jedoch nur erbracht, wenn das Unternehmen auch in der Datenbank ver-
zeichnet gewesen wäre. Die von O._____ wiedergegebenen und von der Beklag-
ten unbestritten gebliebenen Gespräche zwischen ihm und N._____, wonach letz-
terer, nachdem er gesehen hatte, dass L._____ Ltd. in der Datenbank verzeichnet
war, äusserte, dass er einen Erfolgshonoraranspruch der Klägerin erkenne, je-
doch im Vertrauen auf eine zukünftige Zusammenarbeit hoffe, dass sie diesen
nicht voll ausschöpfe, und auch der bestehende Honoraranspruch für die Vermie-
tung an P._____ besprochen wurde, worauf N._____ anmerkte, dass er sich
grosse Sorgen mache, diesen intern vortragen zu müssen, sind hingegen in der
Tat Indizien dafür, dass die Parteien die Erfolghonorarregelung im Sinne der klä-
gerischen Darstellung verstanden.
3.5.3. Anlässlich der Zeugeneinvernahme vom 22. Dezember 2010 sagte der
Zeuge O._____ im Wesentlichen aus, inhaltlich sei zur Honorarregelung bespro-
chen worden, dass von ihrer Seite die Datenbank finanziert und weitere Dienst-
leistungen ausgeführt würden. Die Dienstleistungen würden über ein Fixhonorar
abgerechnet und die Datenbankerstellung über ein Erfolgshonorar, wenn es zu
Neuanmietungen komme. Er habe sich auch vorgestellt, dass jedes von ihnen re-
cherchierte Unternehmen, das in der Datenbank stehe, erfolgshonorarpflichtig sei,
und er habe Herrn N._____ darauf aufmerksam gemacht, dass er das Risiko
doppelter Honorare habe, wenn er Makler einschalte (Prot. S. 26). Herr N._____
habe ihm während der Verhandlungen gesagt, wenn er schon für die Namensliste

- 26 -
ein Erfolgshonorar bezahlen müsse, dann wolle er nicht, dass diese Datenbanklis-
te über den Zeitraum, in welchem er diese Honorarpflicht habe, bei irgendeinem
anderen Unternehmen im Kanton Zürich auftauche. So habe er das Arbeitsverbot
eingebracht, welches bedeutet habe, dass sie im gesamten Kanton Zürich nicht
hätten tätig werden dürfen, solange ihr Honoraranspruch für die einfache Na-
menslistung vorhanden gewesen sei. Herr N._____ habe die Namensliste ganz
für sich alleine haben wollen, und dafür habe er das Erfolgshonorar auf diese ver-
sprochen (Prot. S. 27 f.). Es sei nicht die Rede davon gewesen, dass andere Leis-
tungen und Bedingungen im Sinne einer Mäklertätigkeit für die Entstehung des
Erfolgshonoraranspruchs erforderlich sein sollten, ganz im Gegenteil. Er habe
sowohl Herrn N._____ als auch der Beklagten in verschiedensten Präsentationen
erläutert, was ihn vom Makler unterscheide. Der Erstkontakt habe erst stattfinden
können, nachdem die Datenbank und die Marktstudie fertig gewesen seien, da sie
hierdurch einen Überblick bekommen hätten. Zudem sei es für die Beklagte wich-
tig gewesen, den Anspracheprozess zu kontrollieren. Ohne die Datenbank sei das
Kontrollinstrument noch nicht fertig gewesen. Deshalb sollte der Erstkontakt erst
nach Fertigstellung der Basisdatenbank, des Vertriebsdrehbuchs und der Bro-
schuren stattfinden. Dabei habe es sich jedoch nicht um Maklertätigkeiten, son-
dern um Direktmarketing gehandelt. Herr N._____ habe gewusst, dass sie die Da-
tenbank mit über einer halben Million Schweizerfranken vorfinanzieren würden.
Die Beklagte habe vor allem die Datenbank haben wollen (Prot. S. 28 ff.). Es sei
gemeinsames Vertragsverständnis zwischen Herrn N._____ und ihm gewesen,
dass das vereinbarte Honorar für die Leistungen nach § 3 des Vertrages nicht
kostendeckend sei. Er habe immer gesagt, sie seien auf Erfolgshonorare ange-
wiesen, um die Datenbank zu refinanzieren. Bei diversen Präsentationen habe er
auch umfangreich den Aufwand dargestellt, den sie betrieben, um diese Daten-
bank überhaupt erstellen zu können (Prot. S. 30).
Der Zeuge N._____ sagte dahingegen im Wesentlichen aus, nur aufgrund eines
Datenbankeintrags wäre bei einem Miet- oder Kaufvertragsabschluss kein zusätz-
liches Honorar fällig gewesen. An eine Vereinbarung bezüglich eines monetären
Ausgleichs für den Kundenschutz könne er sich nicht mehr erinnern (Prot. S. 33
u. S. 35). Es seien in der Vertriebsphase bestimmte Tätigkeiten erforderlich ge-

- 27 -
wesen, um einen Erfolgshonoraranspruch zu begründen. Diese Tätigkeiten wür-
den in einem Anhang zum Vertrag beschrieben, auf welchen verwiesen werde.
Zentral sei gewesen, dass der Versand und das Anschreiben des Interessenten
bereits habe erfolgt sein müssen (Prot. S. 36). § 8 Ziff. 1 verweise auf § 3 des
Vertrags, wo die Leistungen beschrieben würden. Im Einführungssatz des § 3
würden die Anlagen 1 bis 4 des Vertrags erwähnt und in der Anlage 1, Leistungs-
beschreibung, befänden sich unter lit. c, Vertriebsmanagement, die Leistungen in
der Vertriebsphase, die nach seinem Verständnis Voraussetzung gewesen sei,
um die Honorierung nach § 8 Ziff. 1 lit. d auszulösen (Prot. S. 38). Im § 8 gehe es
um die Höhe der Vergütung. Die Leistungen seien aber im § 3 beschrieben. Da-
her brauche es in lit. e nicht zwingend einen Verweis auf die Leistungen im An-
hang 1, weil der Erfolg nur habe zu Stande kommen können, wenn diese Leistun-
gen erbracht worden seien (Prot. S. 39). Es sei nicht das gemeinsame Verständ-
nis zwischen O._____ und ihm gewesen, dass das vereinbarte Honorar für die
Leistungen nach § 3 des Vertrags nicht kostendeckend sei. Dazu hätte die Kläge-
rin im Laufe der Vertragsverhandlungen ihre Kalkulationen offen legen müssen,
was nicht geschehen sei. Nur so wäre er in der Lage gewesen, das überhaupt
schlüssig beurteilen zu können, und in seiner Position sei dies für ihn auch nicht
relevant gewesen (Prot. S. 39). Dass der erhebliche Aufwand und das finanzielle
Risiko der Klägerin für den Aufbau der Adressdatenbank mit einem Erfolgshono-
rar kompensiert werden sollte, sei im Rahmen der Verhandlungen Gegenstand
von Diskussionen gewesen. An konkrete Zahlen könne er sich aber nicht erin-
nern. Das Ergebnis dieser Diskussion sei die vereinbarte Honorierung gewesen
(Prot. S. 41 f.).
Bei der Würdigung von Zeugenaussagen sind der Inhalt einer Aussage, ihre
Überzeugungskraft, ihre Übereinstimmung mit dem bereits anderweitig ermittel-
ten, bewiesenen Sachverhalt sowie ihre Stimmigkeit und logische Schlüssigkeit
im Kerngehalt zu berücksichtigen. In die Würdigung einzubeziehen sind zudem
die persönlichen Beziehungen der Zeugen zu den Parteien sowie andere Um-
stände, die ihre Glaubwürdigkeit beeinflussen können, namentlich ein persönli-
ches Interesse am Ausgang des Prozesses. Allein die Beziehung eines Zeugen
zu einer Partei oder sein persönliches Interesse am Prozessausgang lassen indes

- 28 -
dessen Angaben nicht von vornherein als unzuverlässig erscheinen. In einem sol-
chen Fall sind die Aussagen vorsichtig zu würdigen. Bestätigt sich aber aufgrund
der konkreten Aussage des Zeugen der Eindruck der Unglaubwürdigkeit, so ist
auf seine Angaben nicht abzustellen.
Der Zeuge O._____ hat die Klägerin im Jahre 2001 gegründet und ist seither de-
ren alleiniger Inhaber und Geschäftsführer (Prot. S. 24). Es versteht sich daher
von selbst, dass er ein grosses wirtschaftliches Interesse am Ausgang dieses
Prozesses hat. Hinzu kommt, dass er in Bezug auf den vorliegenden Vertrag als
Vertreter der Klägerin auftrat, deren Anwalt instruierte und auch an der Referen-
tenaudienz/Vergleichsverhandlung anwesend war. Das Prozessthema war ihm
daher bekannt. Er hat denn auch den Sachverhalt mit dem Rechtsvertreter der
Klägerin besprochen und den Beweisabnahmebeschluss gesehen (Prot. S. 24 f.).
O._____ ist daher als Zeuge nicht neutral, da er das Verfahren durch seine Aus-
sagen beeinflussen kann. Diese Umstände schränken seine Glaubwürdigkeit oh-
ne Zweifel ein. Dem ist indes entgegenzuhalten, dass er unter der Strafandrohung
von Art. 307 StGB aussagte. Seine Aussage ist daher nicht zum vornherein als ir-
relevant zu qualifizieren. Aufgrund der bestehenden Interessenslage sind die
Aussagen indessen zurückhaltend zu würdigen. Im Rahmen dieser zurückhalten-
den Würdigung ist nachfolgend insbesondere zu prüfen, inwieweit die Aussagen
des Zeugen von den im Recht liegenden Urkunden (Vertrag, Korrespondenzen)
abweichen oder mit ihnen übereinstimmen.
Der Zeuge N._____ war für die Beklagte tätig und trat in Bezug auf den vorlie-
genden Vertrag als deren Vertreter auf. Er war ebenfalls an der Referentenaudi-
enz/Vergleichsverhandlung anwesend, sodass ihm das Prozessthema bekannt
war. Seitens der Rechtsvertreter oder Parteien wurde bezüglich der Zeugenein-
vernahme nicht an ihn herangetreten, doch sah er den Beweisabnahmebe-
schluss, da er zu diesem Zeitpunkt noch bei der Beklagten angestellt war (Prot. S.
32 f.). Indessen hat er kein persönliches Interesse am Prozessausgang. Auch er
sagte zudem unter der Strafandrohung von Art. 307 StGB aus. Er ist daher
grundsätzlich als glaubwürdiger Zeuge zu erachten. Dessen Aussage war auch
weder in sich widersprüchlich noch wirkte sie aufgesetzt, wie die Klägerin dartut
(act. 66 S. 12 f.). N._____ sagte widerspruchsfrei aus und beantwortete die ge-

- 29 -
stellten Fragen klar und schlüssig. Dass er sich auf Vorhalt des Vertrages (noch)
genauer an die darin enthaltenen Bestimmungen erinnern konnte, ist nur natür-
lich. Indessen konnte er die Grundzüge der darin enthaltenen Vereinbarungen
auch aus der Erinnerung wiedergeben (Prot. S. 36 f. u. S. 38 f.).
Der vorliegend auszulegende Vertrag wurde von O._____ und N._____ verhan-
delt. Die Aussagen der beiden Zeugen stehen sich in den relevanten Punkten di-
ametral entgegen. Nach Darstellung von O._____ sei jedes in der Datenbank auf-
gelistete Unternehmen erfolgshonorarpflichtig gewesen. Weiter sei nicht die Rede
davon gewesen, dass andere Leistungen und Bedingungen im Sinne einer Mak-
lertätigkeit für die Entstehung des Erfolgshonoraranspruchs erforderlich seien.
Zudem sei es gemeinsames Vertragsverständnis zwischen N._____ und ihm ge-
wesen, dass das vereinbarte Honorar für die Leistungen nach § 3 des Vertrages
nicht kostendeckend sei. N._____ hält dahingegen fest, nur aufgrund des Daten-
bankeintrags sei kein zusätzliches Honorar fällig gewesen. Weiter seien in der
Vertriebsphase bestimmte Tätigkeiten erforderlich gewesen, um einen Erfolgsho-
noraranspruch zu begründen. Zudem sei es nicht das gemeinsame Verständnis
zwischen O._____ und ihm gewesen, dass das vereinbarte Honorar für die Leis-
tungen nach § 3 des Vertrags nicht kostendeckend sei. Da somit Aussage gegen
Aussage steht, liegt eine Pattsituation vor.
Der klägerischerseits dargelegte "logische Zirkelschluss" (act. 66 S. 3 f.), wonach,
wenn bewiesen sei, dass beide Parteien bei Abschluss des Vertrages davon aus-
gegangen seien, dass das für die Vertragsleistungen der Klägerin vereinbarte
Honorar nicht kostendeckend sei (Beweissatz 3), daraus der logische Schluss zu
ziehen sei, dass der finanzielle Aufwand der Klägerin mit einem Erfolgshonorar
kompensiert werden sollte (Beweissatz 4), und dies wiederum zur Konsequenz
führe, dass damit auch bewiesen sei, dass weitere Bedingungen im Sinne einer
Mäklertätigkeit nicht erforderlich gewesen seien (Beweissatz 2), sodass zwangs-
läufig das Erfolgshonorar dann geschuldet sei, wenn es zu einem Vertragsschluss
mit einem von der Klägerin nach Massgabe der vertraglichen Vorgaben recher-
chierten und in der Datenbank erfassten Unternehmen zustande komme (Beweis-
satz 1), ist nicht zutreffend. Die Beweissätze 3 und 4 sind Indizien für die Fragen
der Beweissätze 1 und 2. Daher würden sie, wären sie gegeben, nicht gänzlich

- 30 -
ausschliessen, dass für ein Erfolgshonorar noch weitere Leistungen der Klägerin
erforderlich sein könnten. Demnach schliesst entgegen der Ansicht der Klägerin
(act. 66 S. 5 f. u. S. 8 f.) die Aussage N._____s, die Kompensation des erhebli-
chen Aufwands und das finanzielle Risiko der Klägerin für den Aufbau der
Adressdatenbank mit einem Erfolgshonorar seien im Rahmen der Verhandlungen
Gegenstand von Diskussionen gewesen und das Ergebnis sei die vereinbarte
Honorierung gewesen (Prot. S. 41 f.), nicht aus, dass für ein solches Erfolgshono-
rar noch weitere Leistungen erforderlich sein können. Ebenso wenig, dass
N._____ sich in einer Master-Thesis dahingehend geäussert hat, die Investitionen
der Dienstleistungsunternehmung in Hard- und Software und die Kosten für die
Investitionsbeschaffung seien nicht mit den Kosten des Vertriebs abgedeckt (Prot.
S. 40 f.). Dies insbesondere, da N._____ auch aussagte (Prot. S. 39), es treffe
nicht zu, dass es gemeinsames Vertragsverständnis war, dass das vereinbarte
Honorar nach § 3 des Vertrages nicht kostendeckend war.
Wenn die Klägerin weiter ausführt (act. 66 S. 11 u. S. 20), durch die Aussagen
der Zeugen werde belegt, dass niemals die Rede davon gewesen sei, dass ande-
re Leistungen und Bedingungen im Sinne einer Mäklertätigkeit für den Erfolgsho-
noraranspruch erforderlich sein sollten, jedenfalls habe die Beklagte den Gegen-
beweis, zu dem sie aufgerufen worden sei, nicht erbringen können, verkennt sie,
dass ihr der Hauptbeweis obliegt, mithin sie die Beweislast trägt (vgl. Erw.
3.4.2.3.). Der Gegenbeweis wird erst relevant, wenn der Hauptbeweis angetreten
wird und nicht scheitert (HANS SCHMID, Basler Kommentar, ZGB I, 2. Aufl. 2002,
Art. 8 N 36).
3.5.4. Die Parteien rufen diverse Urkunden zum Beweis an, aus welchen sich in-
des allenfalls Indizien ergeben: Das mit E-Mail vom 13. Januar 2005 (act. 9/11)
versandte Schreiben von O._____ an N._____ hält auf Seite 2 fest, dass die Klä-
gerin "eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit aktiven Maklern" anstrebe und
eine "parallele Zusammenarbeit mit vorortsansässigen Maklern" empfehle. Auf
Seite 7 wird weiter ausgeführt, das Erfolgshonorar werde nicht fällig, "falls der
Mieter vor Übergabe der Datenbank (…) von dritter Seite nachgewiesen" werde.
Eindeutige Folgerungen ergeben sich hieraus nicht. Jedoch schliessen diese

- 31 -
Formulierungen nicht aus, dass neben der Listung in der Datenbank noch weiter-
gehende Tätigkeiten erforderlich waren, damit die Klägerin das Erfolgshonorar
verdient hat. Auch aus der internen Präsentation der Beklagten vom 12. April
2005 (act. 4/13) lässt sich bezüglich Erfolgshonorar nichts eindeutiges entneh-
men. Die Vermerke, dass Kosten im Erfolgsfall entstünden (S. 27) und dass um-
fangreiche Recherchen und Vermarktung bei 800 bis 1'200 Unternehmungen im
Raum Zürich vorgenommen würden (S. 31), deuten jedoch darauf hin, dass für
ein Erfolgshonorar noch ein weitergehendes Tätigwerden der Klägerin erforderlich
war. Den klägerischen Standpunkt Untermauerndes ist der Präsentation nicht zu
entnehmen. Die Angebotskalkulation der Klägerin vom 22. Juni 2005 (act. 15/20)
lässt zwar darauf schliessen, dass die Klägerin mit dem Erfolgshonorar Kosten
der Datenbankerstellung decken wollte, mithin die nach § 3 des Vertrages verein-
barten Leistungen für die von der Klägerin vorgesehenen Aufwendungen nicht
kostendeckend waren, doch enthält sie keinen Hinweis darauf, dass dies auch
gemeinsames Vertragsverständnis zwischen O._____ und N._____ war. Letzterer
führte anlässlich seiner Einvernahme als Zeuge aus, die Klägerin habe ihre (kon-
kreten) Kalkulationen im Verlaufe der Vertragsverhandlungen nicht offengelegt,
zumindest könne er sich nicht daran erinnern (Prot. S. 39 u. S. 41). Dass die Klä-
gerin auf die Refinanzierung der Aufwendungen für die Erstellung der Datenbank
angewiesen war, schliesst sodann nicht aus, dass das Erfolgshonorar nur bei ei-
nem kausalen Beitrag der Klägerin geschuldet ist. Über letzteres sagt die Ange-
botskalkulation jedoch nichts aus. Inhalt des E-Mails vom 27. Juni 2005 (act. 4/16)
von N._____ an O._____ ist nur, dass N._____ wichtig erscheine, dass die Be-
klagte der Klägerin eine komplette Liste der beklagtischen Mieter und ihrer bishe-
rigen Kontakte zukommen lasse und diese zum Vertragsbestandteil gemacht
werde. Auch dies lässt keine eindeutigen Schlüsse bezüglich Erfolgshonorar zu.
Dass diese Liste zum integrierenden Vertragsbestandteil erklärt wurde, ihr dem-
nach eine nicht unwesentliche Bedeutung beigemessen wurde, ist wiederum ein
Hinweis dafür, dass die Klägerin nicht schon dann eine zusätzliche Vergütung o-
der ein Erfolgshonorar erhalten sollte, wenn die Beklagte mit einem von der Klä-
gerin in der Datenbank erfassten Unternehmen einen Vertrag abschliessen konn-
te, sondern für ein Erfolgshonorar den Mietvertrag kausal fördern musste.

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Der Vertrag vom 5./8. September 2005 (act. 4/6) wurde bereits eingehend gewür-
digt (vgl. Erw. 3.4.2.). Dessen Wortlaut spricht entgegen der Ansicht der Klägerin
(act. 66 S. 22) bei genauer Betrachtung nicht dafür, dass bereits für die Auflistung
eines potentiellen Mieters in der Datenbank durch die Klägerin ein Erfolgshonorar
geschuldet war. Daran ändern die diversen, dem Vertragsschluss vorausgehen-
den Vertragsentwürfe nichts (act. 4/18+19; act. 15/18; act. 15/62-73). Das Argu-
ment der Klägerin, wonach die Regelung betreffend Erfolgshonorar massgeblich
von N._____ in den Vertrag eingebracht wurde, weshalb Unklarheiten zu Lasten
der Beklagten gingen (act. 66 S. 23), ist in Anbetracht des ersten, von der Kläge-
rin erstellten Vertragsentwurfs, welcher ebenfalls eine Regelung betreffend Er-
folgshonorar enthält (act. 15/62), nicht zutreffend. Zudem führt die Klägerin an-
dernorts selbst aus, das Vertragswerk sei als gemeinsames zu verstehen (act. 14
S. 76 Rz. 63) bzw. die Beauftragung sei umfänglich und in allen Punkten durch
die Beteiligten verhandelt worden (act. 66 S. 16).
Diese Beweisurkunden stützen somit den Standpunkt der Klägerin nicht. Es ist
ihnen kein Hinweis zu entnehmen, wonach die blosse Auflistung eines Unterneh-
mens in der klägerischen Datenbank die Klägerin im Falle des Abschlusses eines
Mietvertrages zur Forderung eines Erfolgshonorars berechtigen würde, mithin die
Klägerin den Abschluss der Mietverträge nicht im Sinne eines psychologischen
Kausalzusammenhangs zu fördern hatte, um erfolgshonorarberechtigt zu sein.
3.5.5. Bei der Prüfung, ob ein tatsächlicher Konsens vorliegt, ist auch das Verhal-
ten der Parteien nach Vertragsschluss zu würdigen:
Im Vertriebsdrehbuch vom September 2005 führte die Klägerin im Kapitel Kom-
munikationskonzept unter dem Titel Abfrage des Flächenbedarfs aus, im Akquisi-
tionsgespräch werde der Flächenbedarf detailliert erfragt (act. 4/21 S. 184). Die
Klägerin ging somit selbst davon aus, sie habe Akquisitionstätigkeiten zu entfal-
ten, wobei unter Akquisition – im Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs – Kun-
denwerbung zu verstehen ist. Dies deutet darauf hin, dass sie im Sinne eines
Maklers Mieter für die Beklagte finden wollte, mithin ein Erfolgshonorar ohne kau-
salen Beitrag zum Mietvertragsabschluss nicht geschuldet gewesen wäre. Mit E-
Mail vom 26. September 2005 (act. 9/17) teilte O._____ N._____ mit, die Daten-

- 33 -
bank könne ab dem 14. Oktober präsentiert und anschliessend scharf geschalten
werden. Die Broschüren seien ebenfalls im Endstadium. Er [O._____] freue sich
auf den Vertriebsstart. Dies deutet darauf hin, dass nach der Erstellung der Da-
tenbank noch eine weitergehende Tätigkeit, eben der Vertrieb, erforderlich war.
Daher kann nicht sein, dass bereits die blosse Nennung eines potentiellen Mieters
in der Datenbank die Klägerin zu einem Erfolgshonorar berechtigt. Mit E-Mail vom
29. September 2005 (act. 9/13) teilte die Klägerin der Beklagten sodann mit, sie
benötige von ihr die für die Ansprache blockierten Mieter bzw. die abzustimmende
Liste gemäss Vertrag. Die Liste solle spätestens am 20. Oktober in G._____ un-
terzeichnet werden. Dies spricht dafür, dass die Klägerin gewisse potentielle Mie-
ter nicht kontaktieren durfte und die Parteien diese Liste als sehr wichtig einstuf-
ten. War sie wichtig, so kann daraus geschlossen werden, dass sie einen Zu-
sammenhang mit dem Erfolgshonorar aufwies, nämlich dass die Klägerin nur dort
einen Erstkontakt sollte herstellen dürfen, wo die Beklagte noch nicht vorstellig
geworden war. Dies spricht aber wiederum für ein Kausalitätserfordernis des Er-
folgshonoraranspruchs. Mit E-Mail vom 2. Mai 2006 (act. 9/5) teilte O._____
N._____ mit, die Recherche der Informationen habe einen hohen Aufwand verur-
sacht und zu hohen Investitionen geführt. Letztendlich seien sie auf die Erwirt-
schaftung von Erfolgshonoraren angewiesen, um die getätigten Investitionen ab-
fangen zu können. Es mag sein, dass der Aufbau der Datenbank hohe Investitio-
nen bedingte und dass es die Idee der Klägerin war, diese Kosten durch das Er-
folgshonorar auszugleichen, indes besagt dies nichts über das gemeinsame Ver-
tragsverständnis der Parteien. Die Formulierung der Klägerin, dass das Erfolgs-
honorar zu "erwirtschaften" ist, lässt hingegen darauf schliessen, dass sie selbst
davon ausging, dieses nicht "von alleine", sondern nur mit einer zusätzlichen An-
strengung zu erzielen. Die E-Mails von O._____ vom 3., 4. und 12. April 2006
(act. 19/2-4) sowie das E-Mail vom 4. Januar 2007 mit angehängter Highlightliste
(act. 19/1) belegen zudem, dass die Klägerin tatsächlich Vertriebsaktivitäten vor-
genommen hat.
Die Schreiben vom 5. und 25. Januar 2007 (act. 15/13+22) von O._____ an
N._____ geben lediglich die Meinung der Klägerin bezüglich Erfolgshonorar nach
Vertragsbeendigung wieder, woraus nichts abgeleitet werden kann.

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Die restlichen Urkunden (insbesondere act. 9/12; act. 15/1-5; act. 15/12; act. 15/
26-28; act. 15/31; act. 15/56) tragen nichts Wesentliches zur Beweisfindung bei.
3.5.6. Zusammenfassend kann somit bei einer umfassenden Betrachtung der
vorerwähnten Beweismittel in Würdigung des Beweisergebnisses festgehalten
werden, dass mit der einen klägerischerseits wiedergegebenen und von der Be-
klagten unwidersprochen gebliebenen Aussage von N._____ ein Hinweis vorliegt,
der gegen die Erforderlichkeit eines kausalen Beitrags zum Mietvertragsab-
schluss, mithin dafür spricht, dass die Listung in der Datenbank für ein Erfolgsho-
norar ausreichte (vgl. Erw. 3.5.2.). Die Zeugenaussage von O._____ vermochte
indessen aufgrund der konträren Aussagen von N._____ nicht zu überzeugen
(vgl. Erw. 3.5.3.). Zudem liegen zahlreiche weitere Hinweise vor, die berechtigte
Zweifel an der klägerischen Darstellung aufkommen lassen, so insbesondere das
Verhalten und die Äusserungen der Klägerin nach Vertragsschluss bis zur Ver-
tragsbeendigung (vgl. Erw. 3.5.4. und 3.5.5.). Infolgedessen ist das Gericht von
der überwiegenden Wahrscheinlichkeit der klägerischen Behauptung nicht über-
zeugt. Der Klägerin gelingt es somit nicht zu beweisen, dass es gemeinsames
Vertragsverständnis und Absprache zwischen N._____ und O._____ war, dass
die Klägerin dann eine zusätzliche Vergütung bzw. ein Erfolgshonorar erhält,
wenn die Beklagte mit einem von der Klägerin in der Datenbank erfassten Unter-
nehmen einen Vertrag abschliessen kann (Beweissatz 1). Ebenso wenig kann die
Klägerin beweisen, dass niemals die Rede davon war, dass andere Leistungen
und Bedingungen im Sinne einer Mäklertätigkeit für die Entstehung des Erfolgs-
honoraranspruchs erforderlich sein sollten (Beweissatz 2). Der Klägerin gelingt
auch der Beweis nicht, dass es gemeinsames Vertragsverständnis zwischen
N._____ und O._____ war, dass das vereinbarte Honorar für die Leistungen nach
§ 3 des Vertrags nicht kostendeckend war (Beweissatz 3) sowie dass es gemein-
sames Vertragsverständnis und Absprache zwischen N._____ und O._____ war,
dass der erhebliche Aufwand und das finanzielle Risiko der Klägerin für den Auf-
bau der Adressdatenbank mit einem Erfolgshonorar kompensiert werden sollte
(Beweissatz 4).

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Infolge Misslingens des klägerischen Beweises bleibt es beim vorerwähnten nor-
mativen Konsens und dessen Auslegung (vgl. Erw. 3.4.2.), wonach die Klägerin
den Abschluss der Mietverträge im Sinne eines psychologischen Kausalzusam-
menhangs fördern musste, um ein entsprechendes Erfolgshonorar zu erhalten.
Da die Klägerin bezüglich der geforderten Erfolgshonorare unstreitig keinen kau-
salen Betrag zu den Mietvertragsabschlüssen leistete (act. 8 S. 8, S. 11 Rz. 8 u.
S. 16 Rz. 14; act. 14 S. 49 f., S. 55, S. 58 Rz. 34 u. S. 65), stehen ihr diese nicht
zu. Demzufolge ist die Klage abzuweisen.
3.6. Beklagte als Vermieterin
3.6.1. Die Klägerin leitet ihre Ansprüche auf die eingeklagten Erfolgshonorare aus
dem Vertrag mit der Beklagten vom 5./8. September 2005 ab (act. 4/6). Für die
Geltendmachung des Erfolgshonorars ist bereits im Grundsatz vorausgesetzt,
dass gemäss § 8 lit. e des Vertrags die Beklagte – und nicht eine Drittperson – mit
einem Mieter einen Mietvertrag abschliesst. Gemäss Seite 1 des Vertrags wird
nämlich die Beklagte im Vertrag kurz als "B._____" bezeichnet, auf welche in § 8
lit. e des Vertrags Bezug genommen wird.
3.6.2. Ihren Erfolgshonoraranspruch leitet die Klägerin aus drei Mietverträgen ab
(act. 1 S. 6 f.; act. 4/7-12).
Beim ersten Mietvertrag (act. 4/7) ist als Vermieterin auf Seite 1 des Vertrags die
B._____ Generalunternehmung AG statt die Beklagte aufgeführt. Auf Seite 4 und
14 des Vertrags sowie bei der Unterschrift auf Seite 15 wird dann aber die Be-
klagte als Vermieterin bezeichnet, sodass davon auszugehen ist, dass es sich bei
der Bezeichnung auf Seite 1 um ein Versehen handelt. Bestätigt wird dies durch
die von der Beklagten – und nicht durch eine Dritte – an Q._____ ausgestellte
Vollmacht (act. 4/7, letzte Seite). Damit fällt der Mietvertrag betreffend die Liegen-
schaft D._____ grundsätzlich unter den Vertrag der Parteien.
Der zweite Mietvertrag und dessen Beilage 1 führen die B._____ Generalunter-
nehmung AG – und nicht die Beklagte – als Eigentümerin und Vermieterin der
Liegenschaft I._____ auf. Damit übereinstimmend ist gemäss Handelsregister von
den beiden Unterzeichnern seitens der Vermieterin nur R._____, nicht aber auch

- 36 -
S._____, ebenfalls bei der Beklagten unterschriftsberechtigt (act. 4/8 S. 1; act.
19/5). An der Referentenaudienz vom 9. Januar 2008 wurden die Parteien auf
diesen Umstand hingewiesen und aufgefordert, Ausführungen zur Aktiv- und Pas-
sivlegitimation zu machen (Prot. S. 4); solche unterliessen sie jedoch. Es besteht
keine Grundlage für die Anwendung des zwischen den Parteien geschlossenen
Vertrags auf eine von einer Drittperson vermietete Liegenschaft, sodass von
vornherein kein Erfolgshonoraranspruch der Klägerin besteht und die Klage im
quantitativ unbestrittenen Umfang von CHF 65'401.50 abzuweisen (act. 4/12; act.
1 S. 6) ist.
Die dritte Liegenschaft C._____ wurde klar von der Beklagten vermietet (act. 4/9
S. 1 u. S. 15 f.), sodass sich bezüglich der grundsätzlichen Anwendbarkeit des
Vertrags der Parteien auf diesen Mietvertrag keine Probleme ergeben.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen / Streitwert
4.1. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1.1. Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei aufer-
legt. Obsiegt keine Partei vollständig, werden die Kosten verhältnismässig verteilt
(§ 64 Abs. 2 ZPO/ZH). Jede Partei hat in der Regel die Gegenpartei im gleichen
Verhältnis für aussergerichtliche Kosten und Umtriebe, einschliesslich Weisungs-
kosten, zu entschädigen, wie ihr Kosten auferlegt werden (§ 68 Abs. 1 Satz 1
ZPO/ZH).
4.1.2. Da die Klage abgewiesen wird, wird die Klägerin entsprechend kosten- und
entschädigungspflichtig. Nach § 4 Abs. 1 und 2 der Verordnung des Obergerichts
über die Gerichtsgebühren vom 4. April 2007, in Anbetracht des aufwändigen
Prozesses und des notwendigen Beweisverfahrens, ist eine Gerichtsgebühr von
200% gerechtfertigt, welche rund CHF 64'500.– beträgt. Die Prozessentschädi-
gung wird nach Ermessen festgesetzt (§ 69 ZPO/ZH). Die Grundgebühr ist mit der
Klagebegründung verdient; für die Referentenaudienz/Vergleichsverhandlung und
die Beweisverhandlung sowie jede weitere Rechtsschrift ist ein Zuschlag zu ge-
währen (§ 6 Abs. 1 lit. a und c AnwGebV), sodass insgesamt ebenfalls 200% ge-
rechtfertigt sind. Ist einer mehrwertsteuerpflichtigen Partei, wie hier der Beklagten,

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eine Prozessentschädigung zuzusprechen, hat dies zufolge Möglichkeit des Vor-
steuerabzugs ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer zu erfolgen (ZR 104
(2005) Nr. 76, SJZ 101 (2005) 532 ff.). Sie hat es denn auch nicht verlangt.
4.2. Streitwert
Der Streitwert beträgt CHF 1'149'842.72 (§ 18 Abs. 1 ZPO/ZH; Art. 112 Abs. 1 lit.
d und Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG).
Demgemäss erkennt das Gericht:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 64'500.–, die weiteren Kosten
betragen CHF 1'300.– für Zeugenentschädigungen.
3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädigung von
CHF 65'800.– zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je gegen Empfangsbestätigung.
6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von dessen Zustellung an
beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, nach Massgabe
von Art. 72 ff. sowie Art. 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Be-
schwerde, allenfalls nach Massgabe von Art. 113 ff. BGG subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde erhoben werden.
_____________________________________
HANDELSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Oberrichter lic. iur. Thomas Seeger lic. iur. Mirjam Münger