zh_handelsgericht · HE200467 · 2021-01-11 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE200467-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichterin Nicole Klausner sowie der Gerichtsschreiber
Christian Markutt
Urteil vom 11. Januar 2021
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X2._____,
gegen
B._____ GmbH,
Gesuchsgegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demzufolge zu
befehlen, den von ihr gemieteten Verkaufs-/ bzw. Restaurations-
raum (ca. 260 m2) im Erdgeschoss, sowie die zugehörige Aus-
senfläche (ca. 36 m2) der Liegenschaft C._____-strasse …, …
Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlas-
sen und der Klägerin in vertragsgemässem Zustand zu überge-
ben.
2. Die zuständige Vollzugsbehörde sei anzuweisen, den zu erlas-
senden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten."
Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte
1.1. Zwischen den Parteien besteht ein von ihren Rechtsvorgängern bereits
1992 abgeschlossenes Mietverhältnis über Gewerbeflächen im Erdgeschoss der
Liegenschaft C._____-strasse … in … Zürich zu einem Mietzins von inzwischen
CHF 11'013.00 brutto, dies vor dem 1. Oktober 2020 bzw.– nach Rückgabe von
zwei Lagerräumen in den Untergeschossen – von CHF 10'046 brutto nach dem
1. Oktober 2020 (act. 3/4). Nach jeweils ausgeübten vertraglich vorgesehenen
Verlängerungsoptionen steht seit September 2010 fest, dass das Mietverhältnis
am 31. Dezember 2020 endgültig enden würde (act. 3/3).
1.2. Nachdem die Mieterin (fortan: Gesuchsgegnerin) im April 2020, d.h. nach
dem Covid-19-bedingten Lockdown, mit den Mietzinszahlungen in Verzug zu ge-
raten begann und keine Vereinbarung über den Erlass oder die Stundung von
Mietzinsen zwischen den Parteien zustande kam, mahnte die Vermieterin (fortan:
Gesuchstellerin) die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 16. Juli 2020 für die
gesamten Mietzinsausstände April, Mai, Juni und Juli von CHF 49'613.60 sowie

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mit Schreiben vom 20. August 2020 für den Mietzinsaustand August in Höhe von
CHF 11'013.00 ab. Gleichzeitig setzte sie ihr verschiedene Zahlungsfristen an
und verband diese mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung bei
unbenutztem Fristenablauf (act. 3/5; act. 3/8).
1.3. Die Ausstände wurden von der Gesuchsgegnerin teilweise innert der an-
gesetzten Fristen, teilweise aber auch verspätet oder gar nicht bezahlt, worauf die
Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom
22. Oktober 2020 auf den 30. November 2020 kündigte (act. 3/12).
1.4. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2020 beantragte die Gesuchstellerin mit
dem obgenannten Rechtsbegehren die Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 1;
act. 3/1-16).
1.5. Mit Verfügung vom 8. Dezember 2020 wurde der Gesuchstellerin Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin zur Beantwortung
des Gesuchs angesetzt (act. 4). Diese Verfügung konnte der Gesuchstellerin am
9. Dezember 2020 und der Gesuchsgegnerin am 16. Dezember 2020 zugestellt
werden (act. 5/1-2).
1.6. Der Vorschuss der Gesuchstellerin ging am 14. Dezember 2020 fristge-
reicht ein.
1.7. Die der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme angesetzte Frist lief am
5. Januar 2021 ungenutzt ab. Bis heute liess sie sich nicht verlauten. Das Verfah-
ren ist spruchreif.
2. Prozessvoraussetzungen
2.1. Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zü-
rich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (BGE
142 III 515 E. 2.2.4).
2.2. Ob über das klägerische Begehren im Rahmen des Rechtsschutzes in kla-
ren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.

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3. Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Verfahren Rechtsschutz in
klaren Fällen
3.1. Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen
und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge-
kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen grundsätzlich
mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) bzw. soweit es um Mietzinse geht, die
zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche
wegen der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus nicht
bezahlt wurden, mindestens 90 Tage betragen (Art. 2 der Covid-19-Verordnung
Miete und Pacht vom 27. März 2020). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang
bzw. Empfang des betreffenden Schreibens durch die Mieterin. Bezahlt die Miete-
rin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Mo-
nats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
3.2. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sa-
che gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabean-
spruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um Ausweisung
der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2018, Art. 267-267a N. 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Auswei-
sungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
3.3. Um eine solche Ausweisung kann im Sinne des Rechtsschutzes in klaren
Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann
Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser
Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die
Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
– unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt,
und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138
III 123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Ein-
reden der beklagten Partei ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorliegen.

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Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die
sofort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall
auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
4. Sachverhalt und Würdigung
4.1. Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der
Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass der Gesuchsgegne-
rin die Mahnung der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2020 am 20. Juli 2020 und die
Mahnung vom 20. August 2020 am 28. August 2020 zugestellt wurde (act. 3/6-9).
Mit diesen Mahnungen forderte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin ent-
sprechend den gesetzlichen Anforderungen zur Bezahlung der ausstehenden
Mietzinse auf. Dabei ist zu bemerken, dass die Gesuchstellerin der Gesuchsgeg-
nerin gestützt auf Art. 2 der Covid-19-Verordnung für Miete und Pacht vom
27. März 2020 und in Anlehnung an die damals geführten parlamentarischen Dis-
kussionen für die Mietzinse April und Mai 2020 eine Zahlungsfrist von 90 Tagen
für einen Teilbetrag von CHF 8'810.40 und sogar bis 31. Dezember 2020 für den
entsprechenden Restbetrag von CHF 13'215.60 ansetzte (act. 3/5). Was die Miet-
zinse Juni, Juli und August 2020 anbelangten, betrugen die angesetzten Fristen
30 Tage gemäss Art. 257d OR. Während die Mietzinse Juni und Juli innert ange-
setzter Frist bezahlt wurden, ging die (berechtigterweise) dem Augustmietzins an-
gerechnete Zahlung (verbucht am 1. Oktober 2020) erst nach Ablauf der ange-
setzten Frist ein und der innert 90 Tagen zu zahlende Teil der Mietzinse April und
Mai von CHF 8'810.40 ging gar nie ein (act. 3/11). Angesichts der verspätet erfol-
gen Tilgung des Augustmietzinses und der ausgebliebenen Zahlung von CHF
8'810.40 an die Mietzinse April und Mai 2020 war die Gesuchstellerin zur ausser-
ordentlichen Kündigung berechtigt.
4.2. Die Kündigung vom 22. Oktober 2020 per 30. November 2020 konnte der
Gesuchsgegnerin am 23. Oktober 2020 zugestellt werden (act. 3/15). Damit wur-
de der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf
der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der
gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt
(Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).

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4.3. Die Gesuchsgegnerin hat sich nicht – d.h. weder zum Sachverhalt noch zu
rechtlichen Belangen – geäussert, namentlich weder den Mietzinsausstand, d.h.
ihren Zahlungsverzug, noch den gerade dargestellten Hergang bestritten. Insge-
samt sind unter den dargelegten Umständen die Voraussetzungen für die Aus-
weisung unbestritten sowie belegt und die Rechtslage ist klar, weshalb sich die
per 30. November 2020 von der Gesuchstellerin ausgesprochene Kündigung als
gültig erweist. Seit diesem Zeitpunkt hält sich die Gesuchsgegnerin somit unbe-
rechtigt im Mietobjekt auf, weshalb ihr zu befehlen ist, dieses zu räumen und zu
verlassen.
4.4. Auch gegen die von der Gesuchsgegnerin beantragten Vollstreckungs-
massnahmen ist nichts einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich 4 ist daher
anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittel-
frist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der
Gesuchstellerin zu vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese An-
weisung angemessen zu befristen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und – nachdem die
Gesuchstellerin die Zusprechung einer Parteientschädigung fordert – entschädi-
gungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2. Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Mo-
natsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61), was vorliegend CHF 60'276.00
ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 4'000.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 in
Verbindung § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstel-
lerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Gesuch-
stellerin ist hierfür das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen
(Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 4'000.00 festzusetzen
(§ 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 9 AnwGebV).

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Die Einzelrichterin erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, den Verkauf-/bzw. Restaurationsraum
(ca. 260 m2) im Erdgeschoss sowie die zugehörige Aussenfläche (ca. 36
m2) der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt zu verlassen.
2. Das Stadtammannamt Zürich 4 wird angewiesen, den Befehl gemäss Dis-
positiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtge-
währung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstel-
lerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstel-
lerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu erset-
zen.
Diese Anweisung ist befristet bis 30. April 2021.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 4'000.00.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt,
jedoch vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss
gedeckt. Der Gesuchstellerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kosten auf
die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 4'000.00 zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für
sich und zuhanden des Stadtammannamtes Zürich 4.
7. Eine bundesgerichtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 60'276.00.

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Zürich, 11. Januar 2021
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiber:
Christian Markutt