zh_handelsgericht · HG230119 · 2025-06-24 · de
Forderung


Handelsgericht des Kantons Zürich
Geschäfts-Nr.: HG230119-O U
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, und Oberrichterin Ju-
dith Haus Stebler, Handelsrichterin Dr. Eliane Ganz, Handelsrichter
Jakob Haag und Handelsrichter Christoph Casparis sowie die Ge-
richtsschreiberin Dr. Melanie Gottini
Urteil vom 24. Juni 2025
in Sachen
A._____ AG,
Klägerin in Nachlassstundung
gegen
1. B._____ AG,
2. C._____ AG,
3. D._____ AG,
Beklagte
1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagten 1 bis 3 seien – unter solidarischer Haftung einer je-
den für den Gesamtbetrag – zu verpflichten, der Klägerin den Be-
trag von CHF 400'000.00 zzgl. Zins zu 5% seit 21. Dezember 2022
zu zahlen.
2. Die Beklagten 1 bis 3 seien – unter solidarischer Haftung einer je-
den für den Gesamtbetrag – zu verpflichten, der Klägerin die Be-
träge von CHF 41'116.45 und CHF 12'597.05 zu zahlen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der
Beklagten 1 bis 3, unter solidarischer Haftung einer jeden für die
gesamten Beträge."
Sachverhalt und Verfahren
A. Sachverhaltsübersicht
a. Parteien und ihre Stellung
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich, die gemäss Handelsre-
gisterauszug als Zweck die Entwicklung, Realisierung und Nutzung von Immobilien
und Bauprojekten aller Art … [Zweck] verfolgt (act. 3/1). Das Nachlassgericht des
Bezirksgerichts Zürich hat gemäss SHAB-Publikation vom tt.mm.2025 mit Ent-
scheid vom 6. Februar 2025 der Beklagten eine definitive Nachlassstundung von
sechs Monaten bis am 7. August 2025 gewährt. Das Rubrum ist entsprechend an-
zupassen. Als (definitive) Sachwalterin wurde die E._____ AG (CHE-…), in Zürich,
eingesetzt.
Bei der Beklagten 1 handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in F._____,
welche den Kauf und Betrieb von Arztpraxen … und integrierten medizinischen Ein-
richtungen sowie deren Entwicklung bezweckt (act. 3/2).
Die Beklagte 2 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in G._____, deren Zweck der
Betrieb eines Gesundheitszentrums … ist (act. 3/3).
Die Beklagte 3 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in H._____, welche die Erbrin-
gung von zahnärztlichen Dienstleistungen und Leistungen in angrenzenden Berei-

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chen, … sowie Erbringen von Dienstleistungen an Zahnärzte … bezweckt
(act. 3/4).
b. Prozessgegenstand
Die Klägerin schloss im Zeitraum zwischen November 2021 und März 2022 im Rah-
men der Entwicklung des I._____-Quartiers in G._____ mit den Beklagten 1 bis 3
je separate auf 15 Jahre respektive 15 Jahre und 5 Monate befristete Mietverträge
über Geschäftsräume im geplanten Gebäude J._____ ab, welches nach dessen
Fertigstellung ein Zentrum für medizinische Dienstleistungen beherbergen soll. Mit
Schreiben vom 12. Dezember 2022 fochten die Beklagten 1 bis 3 diese Mietver-
träge wegen Täuschung durch die Klägerin und die K._____ SA (nachfolgend
K._____) betreffend die Punkte der Zufahrtsmöglichkeit, der Parkplätze und des
Bezugstermins an. Weiter beriefen die Beklagten 1 bis 3 sich auf Grundlagenirrtum
und kündigten die Mietverträge eventualiter fristlos. Die Klägerin macht nun gel-
tend, dass die Beklagten damit vertragliche Nebenpflichten verletzt hätten, woraus
ihr ein Schaden entstanden sei, welchen sie mit der vorliegenden Klage teilweise
einklagt.
B. Prozessverlauf
a. Klageeinleitung
Am 2. Juni 2023 (Datum Poststempel) reichte die ursprünglich anwaltlich vertretene
Klägerin hierorts die Klage ein.
b. Wesentliche Verfahrensschritte
Den ihr mit Verfügung vom 5. Juni 2023 auferlegten Gerichtskostenvorschuss in
der Höhe von CHF 19'800.00 leistete die Klägerin fristgerecht (act. 4, 6). Mit Ein-
gabe vom 28. September 2023 erstatteten die Beklagten die Klageantwort innert
der ihr mit Verfügung vom 21. September 2023 angesetzten Nachfrist (act. 10, 12).
In der Klageantwort stellten die Beklagten unter anderem die sachliche Zuständig-
keit des Handelsgerichts in Frage. Mit Verfügung vom 7. November 2023 wurde
der Klägerin Frist angesetzt, um sich zu den Vorbringen der Beklagten betreffend

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sachliche Zuständigkeit zu äussern (act. 15). Gleichzeitig wurde die Prozessleitung
an Judith Haus Stebler als Instruktionsrichterin delegiert. Die Stellungnahme der
Klägerin erging am 20. November 2023 (act. 17). Mit Beschluss vom 24. Januar
2024 wurde die Unzuständigkeitseinrede der Beklagten abgewiesen (act. 19).
Am 16. April 2024 fand die Vergleichsverhandlung statt, anlässlich welcher die Ver-
gleichsgespräche zu keiner Einigung zwischen den Parteien führten (Prot. S. 9 f.).
Mit Verfügung vom 18. April 2024 wurde in der Folge ein zweiter Schriftenwechsel
angeordnet, ein zusätzlicher Vorschuss für die Gerichtskosten verlangt und der Klä-
gerin Frist zur Replik angesetzt (act. 22). Den zusätzlichen Gerichtskostenvor-
schuss in der Höhe von CHF 6'600.00 leistete die Klägerin fristgerecht (act. 24). Mit
Schreiben vom 7. Juni 2024 teilten die Rechtsvertreter der Klägerin mit, dass sie
vom Mandat entbunden worden seien und das Vertretungsverhältnis demnach be-
endet sei (act. 25). Am 14. Juni 2024 stellten die Beklagten ein Gesuch um Sicher-
stellung der Parteientschädigung (act. 27). Dieses wurde der Klägerin mit Verfü-
gung vom 20. Juni 2024 zugestellt (act. 29). Gleichzeitig wurde ihr Frist zur Stel-
lungnahme angesetzt. Am 11. Juli 2024 erstattete die Klägerin die Replik innert
erstreckter Frist (act. 31, 34). Mit Verfügung vom 5. August 2024 wurde diese den
Beklagten zugestellt und der Klägerin Frist angesetzt, um für die Parteientschädi-
gung eine Sicherheit von CHF 33'720.00 zu leisten (act. 36). Letztere leistete die
Klägerin fristgerecht (act. 38). Daraufhin wurde den Beklagten mit Verfügung vom
5. September 2024 Frist zur Einreichung der Duplik angesetzt (act. 39), welche
fristgerecht einging (act. 41). Mit Verfügung vom 14. November 2024 wurde die
Duplik der Klägerin zugestellt und der Aktenschluss erklärt. Die Klägerin nahm mit
Eingabe vom 30. Januar 2025 zur Duplik Stellung (act. 48). Diese wurde den Be-
klagten zugestellt (vgl. act. 50). Daraufhin erfolgte am 14. März 2025 eine weitere
Stellungnahme der Beklagten (act. 52), die wiederum der Klägerin zugstellt wurde
(vgl. act. 54).
Nach Erhalt der Verfügung vom 20. Mai 2025 (act. 56) verzichteten die Parteien
auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung (act. 58 f.). Weitere Ein-
gaben ergingen nicht. Das Verfahren ist spruchreif, weshalb ein Urteil zu fällen ist
(Art. 236 Abs. 1 ZPO).

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Erwägungen
1. Formelles
1.1. Zuständigkeit
Die Beklagten haben ihre Sitze im Kanton Zürich (act. 3/2, 3/3, u. 3/4). Die örtliche
Zuständigkeit des hiesigen Gerichts ist zu bejahen (vgl. Art. 10 Abs. 1 lit. b ZPO).
Auch die sachliche Zuständigkeit ist gegeben (eingehend dazu Beschluss des Han-
delsgerichts vom 24. Januar 2024; act. 19).
1.2. Weitere Prozessvoraussetzungen
Die übrigen Prozessvoraussetzungen erweisen sich als erfüllt und geben zu keinen
Bemerkungen Anlass. Damit ist auf die Klage einzutreten.
1.3. Nachlassstundung
Das Nachlassverfahren ist in den Artikeln 293 ff. SchKG geregelt. Nach der bun-
desgerichtlichen Auffassung markiert es den Beginn des Insolvenzverfahrens und
zeitigt "gleichartige Wirkungen wie die Konkurseröffnung" (BGE 140 II 320 E. 9.2
S. 332). Ebenso wie im Konkursverfahren wird spätestens mit dem Entscheid be-
treffend definitive Nachlassstundung die Durchsetzung von Forderungen gegen-
über dem Gemeinschuldner formalisiert: Insbesondere wird die Bewilligung öffent-
lich bekannt gemacht (Art. 296 SchKG), ein Sachwalter ernannt (Art. 295 SchKG)
und werden die Gläubiger aufgefordert, innert Monatsfrist ihre Forderungen einzu-
geben (Art. 300 Abs. 1 SchKG). Eine individuelle Weiterverfolgung von Gläubiger-
ansprüchen ist nur noch eingeschränkt möglich (vgl. BGE 140 II 320 E. 9.2 S. 332).
Namentlich werden Zivilprozesse über Nachlassforderungen, sofern sie nicht dring-
lich sind, während der Stundung sistiert (Art. 297 Abs. 5 SchKG). Als Nachlassfor-
derungen qualifizieren Forderungen, die vor der Bewilligung der Stundung oder
seither ohne Zustimmung des Sachwalters entstanden sind (Art. 310 Abs. 1
SchKG; vgl. auch BGE 143 III 173 E. 6 S. 174 f. und KREN KOSTKIEWICZ, in: OFK
SchKG, 20. Aufl., 2020, Art. 297 SchKG N 11).

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Anders als im Konkurs müssen allerdings Aktivprozesse nicht sistiert werden (vgl.
Art. 297 Abs. 5 SchKG; BAUER/LUGINBÜHL, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bas-
ler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl., 2021,
Art. 297 SchKG N 23; UMBACH-SPAHN/KESSELBACH/BOSSART, in: Kren Kostki-
ewicz/Vock [Hrsg.], Schulthess Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetrei-
bung und Konkurs, 4. Aufl., 2017, Art. 297 SchKG N 13; HUNKELER, in: Hunkeler
[Hrsg.], Kurzkommentar, Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz, Art. 297 SchKG
N 44). Zudem hat die Gewährung der Nachlassstundung – ebenfalls anders als im
Konkurs – nicht zur Folge, dass die Klägerin die Prozessführungsbefugnis verliert.
Sie kann ihre Geschäftstätigkeit unter Aufsicht des Sachwalters fortsetzen (Art. 298
Abs. 1 SchKG). Dem Sachwalter kommt dabei nur ein Weisungsrecht zu, er kann
nicht direkt für die Klägerin handeln oder deren Forderungen eintreiben (vgl.
BAUER/LUGINBÜHL, a.a.O., Art. 298 SchKG N 7 m.H. auf BGE 60 III 187).
Nach dem Gesagten ist die Klägerin weiter befugt, den Prozess unter Aufsicht des
Sachwalters selbständig zu führen. Indessen verfügt die Klägerin nicht mehr über
einen Rechtsvertreter.
1.4. Streitgenossenschaft
Die Voraussetzungen für eine Streitgenossenschaft bzw. subjektive Klagehäufung
sind ohne Weiteres erfüllt, zumal Rechte und Pflichten zu beurteilen sind, die auf
gleichartigen Tatsachen und Rechtsgründen beruhen (Art. 71 Abs. 1 lit. a ZPO).
1.5. Stellungnahme nach Aktenschluss
Mit Durchführung des zweiten Schriftenwechsels tritt der Aktenschluss ein
(BGE 140 III 312 E. 6.3.2.3 S. 313 f.). Nach Aktenschluss steht den Parteien grund-
sätzlich nur noch das unbedingte Replikrecht zur Verfügung, welches sich aus dem
Anspruch auf rechtliches Gehör ableitet (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV sowie Art. 6 Ziff. 1
EMRK). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur noch unter den einge-
schränkten Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden. Das
gilt insbesondere auch für die Entgegnung auf Dupliknoven, d.h. neue Tatsachen
oder Beweismittel, welche von der beklagten Partei erst in der Duplik vorgetragen

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werden. Bei unechten Noven ist gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO erforderlich, das
diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten. Das Bun-
desgericht hält in diesem Zusammenhang fest, dass es der klagenden Partei weder
möglich noch zumutbar sei, im Rahmen ihrer Replik auf Vorrat sämtliche denkbaren
(Duplik-)Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der Duplik noch aus-
gedehnt werden könne. In dieser Hinsicht erachtet das Bundesgericht das Einbrin-
gen von unechten Noven durch die klagende Partei im Anschluss an die Duplik als
zulässig, wenn die betreffenden Dupliknoven für die Noveneingabe kausal sind.
Erforderlich ist dabei einerseits, dass erst die Dupliknoven das Vorbringen der un-
echten Noven veranlasst haben, und andererseits dass die unechten Noven in
technischer bzw. thematischer Hinsicht als Reaktion auf die Dupliknoven aufzufas-
sen sind (BGE 146 III 55 E. 2.3.1 S. 57 u. E. 2.5.2 S. 61).
Es obliegt der Partei, welche das Novenrecht beansprucht, die Zulässigkeit der vor-
gebrachten Noven im Einzelnen darzutun. Sie hat insbesondere zu begründen,
weshalb das Novum erst zu diesem Zeitpunkt vorgetragen wird bzw. trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht früher vorgetragen werden konnte (LEUENBERGER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl., 2016, Art. 229 ZPO N 10; WILLISEGGER, in: Basler Kom-
mentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl., 2024, Art. 229 ZPO N 33;
PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung ZPO, 2. Aufl., 2016, Art. 229 ZPO N 15; KILLIAS, in: Haus-
heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bd. II, 2012, Art. 229 ZPO N 17; SCHMID, Das Verfahren vor Handelsgericht: aktu-
elle prozessuale Probleme, in: ZZZ 42/2017, S. 129 ff., 157). Als unzulässig befun-
dene nachträgliche Vorbringen sind nicht zu berücksichtigen (PAHUD, a.a.O.,
Art. 229 ZPO N 24).
Die klägerische Stellungnahme vom 30. Januar 2025 ist unter dem Gesichtspunkt
des unbedingten Replikrechts grundsätzlich als zulässig zu erachten. Die Klägerin
macht in ihrer Stellungnahme geltend, die Duplik enthalte diverse Noven, auf wel-
che sie bisher nicht habe eingehen können, weshalb sie sich veranlasst sehe, er-
neut Stellung zu nehmen (act. 48 Rz. 1). Soweit die Klägerin damit auch Noven

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einbringen will, wird im Rahmen der nachfolgenden Würdigung – soweit angezeigt
– weiter darauf einzugehen sein.
2. Vorbemerkungen zur Behauptungs-, Substantiierungs- und Bestreitungslast
Das Gericht darf sein Urteil nur auf die von den Parteien behaupteten Tatsachen
stützen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Es ist an der Person, welcher die Beweislast obliegt
(vgl. Art. 8 ZGB), die Tatsachen hinreichend darzutun und zu beweisen, aus deren
Vorliegen sie ihren Anspruch herleitet. Inwieweit Tatsachen zu behaupten und zu
substantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der an-
gerufenen Norm und andererseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpar-
tei (BGE 127 III 365 E. 2.b S. 368; BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2).
Der Behauptungslast ist durch das Aufstellen eines schlüssigen, vollständigen Tat-
sachenvortrags Genüge getan. Das heisst, dass eine Partei diejenigen Tatsachen
widerspruchsfrei und vollständig angeben muss, auf die sie ihr Begehren stützt, so
dass der Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die an-
begehrte Rechtsfolge zulässt. Es genügt, wenn diese Tatsachen in ihren Grundzü-
gen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; BGE 127 III 365 E. 2.b
S. 368; BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1; BGer 4A_443/2017 vom
30. April 2018 E. 2.1; SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leu-
enberger [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., 2016, Art. 55 N 21 m.w.H.). Kommt
eine Partei ihrer Behauptungslast nicht nach, bleiben die betreffenden Tatsachen
unberücksichtigt (BRÖNNIMANN, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 152 N 30). Eine über die
Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast greift nur, soweit der Pro-
zessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag bestreitet. Diesfalls sind die Vor-
bringen in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen und da-
zugehörige Beweisanträge zu stellen, dass darüber Beweis abgenommen werden
könnte und substantiiertes Bestreiten möglich ist (BGer 4A_443/2017 vom 30. April
2018 E. 2.1 m.H.; BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1 m.H.; BGE 127
III 365 E. 2.b m.H. S. 368). Wird dem Gebot der Substantiierung ungenügend nach-
gekommen, ergeht ein Sachentscheid ohne Beweisabnahme. Ein Beweisverfahren

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darf nicht dazu dienen, ungenügende Parteivorbringen nachträglich zu vervollstän-
digen (BGE 108 II 337 E. 3 m.w.H. S. 341).
Das Gegenstück zur Behauptungslast bildet die Bestreitungslast. Die Gegenpartei
hat im Einzelnen darzutun, welche behaupteten Tatsachen anerkannt und welche
bestritten werden (Art. 222 Abs. 2 ZPO). Je detaillierter die Behauptungen sind,
desto höher sind die Anforderungen an die Bestreitungen (BGE 141 III 433 E. 2.6
S. 438; BGer 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 4.3). Bei detaillierten Behaup-
tungen genügen pauschale Bestreitungen nicht. Dies erlaubt dem Gericht, ausser
die Bestreitungen werden an anderer Stelle ausgeführt, von unbestrittenen Tatsa-
chen auszugehen (BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 437 f.; BGer 4A_443/2017 vom
30. April 2018 E. 4.1; BGer 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 4.3; WALTER, in:
Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Band I, Einleitung und Personen-
recht, Art. 1-9 ZGB, 2012, Art. 8 N 191; KILLIAS, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 222 N 17).
Bei einer Tatsache, welche eine Partei direkt betrifft, genügt eine pauschale Be-
streitung indes nicht, weil dieser Partei eine substantiierte Bestreitung möglich und
zumutbar wäre, da sie die Verhältnisse genau kennt. Vielmehr trifft die entspre-
chende Partei in dieser Hinsicht eine qualifizierte Bestreitungslast (vgl. zum Gan-
zen BGer 4A_614/2014 E. 6.4.3.3. a.E.; BGer 4A_709/2011 E. 3.2.; je mit Hinwei-
sen; vgl. auch Urteile des Handelsgerichts HG190030 vom 17. Februar 2023 E. 2;
HG190069 vom 17. August 2020 E. 2.3; HG150211 vom 20. Juni 2018 E. 11.2.3).
3. Aktivlegitimation
3.1. Unbestrittener Sachverhalt
Gestützt auf drei Mietverträge macht die Klägerin mit vorliegender Klage einen
Schadenersatzanspruch geltend (vgl. act. 1 Rz. 87 ff.). Die streitgegenständlichen
Mietverträge sind unbestrittenermassen am 21. Dezember 2022 von der Klägerin
auf die K._____ übertragen worden (sofern sie in diesem Zeitpunkt noch Bestand
hatten; act. 1 Rz. 21, 48; act. 12 Rz. 29, 38; act. 3/40). Am 1. März 2023 gingen die
Mietverträge der Beklagten von der K._____ auf die L._____ Anlagestiftung über

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(sofern sie in diesem Zeitpunkt noch Bestand hatten; act. 1 Rz. 57; act. 41 Rz. 43
f.).
3.2. Parteistandpunkte
Die Beklagten stellen sich auf den Standpunkt, sie hätten die Mietverträge am
12. Dezember 2022 angefochten. Sollten die Mietverträge ab diesem Zeitpunkt ent-
gegen ihrer Auffassung weiter Bestand gehabt haben, seien sie am 21. Dezember
2022 mit allen Forderungen, Schulden und weiteren Bestandteilen von der Klägerin
auf die K._____ übergegangen. Die Klägerin könne somit entweder mangels An-
spruchsgrundlage oder mangels Aktivlegitimation nichts von den Beklagten fordern
(act. 12 Rz. 42). Die von der Klägerin behauptete Zession der eingeklagten Forde-
rung sei unwirksam, weil der K._____ als Zedentin die Verfügungsmacht über die
abzutretende Forderung im Zeitpunkt der Zession gefehlt habe (act. 41 Rz. 43 f.).
Demgegenüber macht die Klägerin geltend, vor dem 21. Dezember 2022 entstan-
dene Schadenersatzansprüche seien bei ihr (der Klägerin) verblieben, weshalb sie
aktivlegitimiert sei (act. 34 Rz. 14). Die Übertragung der Mietverträge sei ausdrück-
lich und bewusst nicht rückwirkend erfolgt; es habe dem Willen beider Parteien
(Klägerin und K._____) entsprochen, dass die Schadenersatzansprüche bei der
Klägerin verbleiben sollten (act. 34 Rz. 10). Für den Fall, dass die Schadenersatz-
ansprüche entgegen dem Willen der Parteien auf die K._____ übergegangen seien,
hätten die Klägerin und die K._____ am 3. April 2024 eine Vereinbarung abge-
schlossen, mit welcher die entsprechenden Ansprüche an die Klägerin übertragen
worden seien (act. 34 Rz. 14).
3.3. Rechtliches
3.3.1. Aktivlegitimation
Die Aktivlegitimation ist die Berechtigung des Klägers, das Recht, dessen Träger
er ist, einzuklagen. Sein Recht hat der Aktivlegitimierte gegen den Passivlegitimier-
ten geltend zu machen. Passivlegitimiert ist, wer aus dem eingeklagten Recht ver-
pflichtet wird (BGE 145 III 121 E. 4.1 S. 123; vgl. auch STALDER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger/Seiler, ZPO-Komm., 4. Aufl., 2025, Art. 83 ZPO

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N 5 ff.). Welche Person in eigenem Namen als Kläger aufzutreten berechtigt ist
(Aktivlegitimation) und welche Person eingeklagt werden muss (Passivlegitima-
tion), damit eine konkrete Klage durchdringen kann, ist eine Frage des materiellen
Rechts. Das Fehlen der Aktiv- oder der Passivlegitimation führt zur Abweisung der
Klage (BGer 4A_603/2014 vom 11. November 2015 E. 4.2 m.w.H.). Die Aktivlegiti-
mation muss im Urteilszeitpunkt vorliegen und kann bis dahin hergestellt werden
(BGer 5A_410/2023 vom 25. September 2024 E. 2.6.1 m.w.H.).
3.3.2. Vertragsübernahme
Von einer Vertragsübernahme spricht man, wenn eine neue Partei an die Stelle der
alten in das ganze Vertragsverhältnis (mit Forderungen, Schulden und weiteren Be-
standteilen) eintritt (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, OR AT, 11. Aufl., 2020,
Band I, Rn. 116, Band II Rn. 3547). Die Parteien des Übertragungsvertrags können
vereinbaren, wie die Vertragsübertragung ihre Wirkungen entfalten soll. Die Par-
teien können also festlegen, ob es sich um eine zeitlich unbeschränkte oder be-
schränkte Vertragsübertragung handeln soll und welches der ausschlaggebende
Zeitpunkt sein soll. Sie können insbesondere auch festlegen, dass gewisse Forde-
rungen oder Schulden bei der austretenden Partei verbleiben sollen. Im Streitfall ist
primär durch Auslegung des Übertragungsvertrags festzustellen, ob die Parteien
eine zeitlich beschränkte oder unbeschränkte Vertragsübertragung und ob sie Aus-
nahmen von der Rechtsnachfolge vorsehen wollten. Bleibt der entsprechende Wille
der Parteien unklar, ergibt sich oft aus der Natur des konkreten Grundvertrags eine
Vermutung, wie der Parteiwechsel wirken soll. Bei Dauerschuldverhältnissen wird
in aller Regel von einer zeitlich beschränkten Vertragsübertragung auszugehen
sein, indem lediglich die zukünftigen, aus dem Vertragsverhältnis noch entstehen-
den Forderungen und Schulden übertragen werden, nicht aber die bereits entstan-
denen. Während ein Autor eine dementsprechende Vereinbarung zwischen den
Parteien verlangt, geht die herrschende Lehre von einer Vermutung einer zeitlich
beschränkten Vertragsübertragung aus. Massgebend ist auf jeden Fall der Wille
der Parteien des Übertragungsvertrags. Ist ein solcher Wille nicht feststellbar, sind
der Zweck der Vertragsübertragung sowie die Natur des Grundvertrags zu berück-
sichtigen. Wenn immer noch unklar ist, wie der Parteiwechsel vonstatten gehen

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soll, kommt nach Meinung von BAUER die Vermutung zugunsten einer zeitlich be-
schränkten Vertragsübertragung zum Tragen (BAUER, Parteiwechsel im Vertrag:
Vertragsübertragung und Vertragsübergang - Unter besonderer Berücksichtigung
des allgemeinen Vertragsrechts und des Fusionsgesetzes, Diss. St. Gallen 2011,
Zürich 2010 = Schweizer Schriften zum Handels- und Wirtschaftsrecht, Band 294,
S. 181 mit zahlreichen Hinweisen insbesondere auf die in Mietverhältnissen von
der herrschenden Lehre und Rechtsprechung vertretene sogenannte Spaltungs-
theorie, vgl. auch BAUER, a.a.O. S. 256 f. Rz. 433).
3.4. Würdigung
Die Klägerin macht geltend, sie und die K._____ hätten die Übertragung der Miet-
verträge auf die K._____ am 21. Dezember 2022 ausdrücklich und bewusst nicht
rückwirkend vorgenommen, sondern es habe dem Willen beider Übertragungspar-
teien entsprochen, dass die Schadenersatzansprüche bei der Klägerin verbleiben
sollten (act. 34 Rz. 10 und 14). Demgegenüber sind die Beklagten der Auffassung,
dass die Mietverträge, falls sie noch Bestand gehabt hätten, am 21. Dezember
2022 mit allen Forderungen und Schulden auf die K._____ übergegangen seien.
Die Klägerin beruft sich zum Nachweis, dass es dem Willen der Vertragsparteien
entsprochen habe, dass die vorher entstandenen Schadenersatzansprüche bei der
Klägerin verbleiben sollten, auf den Umstand, dass die Klägerin und die K._____
am 3. April 2024 eine Vereinbarung abgeschlossen hätten, mit welcher die entspre-
chenden Ansprüche an die Klägerin übertragen worden seien, für den Fall, dass
die Schadenersatzansprüche wider Erwarten entgegen dem Willen der Parteien auf
die K._____ übergegangen wären (act. 34 Rz. 14 und act. 35/1). In dieser Verein-
barung über eine Abtretung hielten die Klägerin und die K._____ fest, dass sie da-
von ausgegangen seien, dass die Schadenersatzansprüche der Zessionarin (Klä-
gerin) gegen die Mieter aus dem Schreiben vom 12. Dezember 2022 und dem treu-
widrigen Vorgehen der Mieter zwecks Auflösung der Mietverträge bei der Zessio-
narin (Klägerin) auch nach der Übertragung vom 21. Dezember 2022 bei der Klä-
gerin verblieben seien. Diese Zession erfolge nur in der Absicht, klare Rechtsver-
hältnisse zu schaffen (act. 35/1 S. 1). Damit bestätigen die Klägerin und die
K._____ ihren damaligen übereinstimmenden Willen bei der Übertragung der Miet-

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verträge am 21. Dezember 2022. Nachträgliches Parteiverhalten kann gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Rahmen der Beweiswürdigung auf einen
tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (vgl. BGer 4A_75/2023 vom 21.
März 2023 E. 5 m.w.H.). Diese Vereinbarung bildet ein starkes Indiz dafür, dass die
Klägerin und die K._____ am 21. Dezember 2022 wollten, dass die Schadenersatz-
ansprüche trotz Übertragung der Mietverträge bei der Klägerin verbleiben sollten.
Der Einwand der Beklagten, es fehle an der Behauptung einer entsprechenden Wil-
lensäusserung (vgl. act. 41 Rz. 41), ändert daran nichts, zumal Verträge auch kon-
kludent abgeschlossen werden können (Art. 1 Abs. 2 OR). Im Weiteren hat die Klä-
gerin zutreffend darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Vertragsübertragung
von der Klägerin auf die K._____ M._____ und N._____ als Organe für beide be-
teiligten Gesellschaften handlungsberechtigt waren und der übereinstimmende in-
nere Wille der Vertragsparteien hinsichtlich des Verbleibs allfälliger Schadenersatz-
ansprüche ausreichend sei (vgl. act. 3/1 und 3/15; act. 34 Rz. 14; act. 48 Rz. 36 f.).
Die entsprechenden Ausführungen der Klägerin in der Stellungnahme zur Duplik
sind im Rahmen des Replikrechts zulässig, da die Beklagten erst in der Duplik feh-
lende übereinstimmende Willensäusserungen geltend machen bzw. zwischen Wil-
len und Willensäusserung unterscheiden (vgl. act. 41 Rz. 41 u. 105) und blieben im
Übrigen unbestritten (vgl. act. 52 Rz. 45 ff., wo lediglich die mündliche Einigung
bestritten wird). Sodann haben die Beklagten keine hinreichenden Umstände dar-
gelegt, welche daran zweifeln liessen, dass sowohl die Klägerin als auch die
K._____ mit der Übertragung der Mietverträge auf Letztere am 21. Dezember 2022
wollten, dass die bisher entstandenen Forderungen, Schulden und weiteren Be-
standteilen bei der Klägerin verbleiben sollten. Zusammenfassend ist damit der da-
hingehende übereinstimmende tatsächliche Parteiwille der Klägerin und der
K._____ nachgewiesen, weshalb auf die Durchführung der von der Klägerin offe-
rierten Parteibefragung verzichtet werden kann.
Selbst wenn der Wille der Parteien des Übertragungsvertrages nicht nachgewiesen
werden könnte, käme die Vermutung zum Tragen, wonach bei Dauerschuldverhält-
nissen von einer zeitlich beschränkten Vertragsübertragung auszugehen ist, näm-
lich dass lediglich die zukünftigen, aus dem Vertragsverhältnis noch entstehenden

- 14 -
Forderungen und Schulden übertragen werden, nicht aber die bereits entstande-
nen. Dies würde zum gleichen Ergebnis führen.
Selbst wenn – entgegen diesem Auslegungsergebnis und der Vermutung – die
Schadenersatzansprüche mit Übertragung der Mietverträge nicht bei der Klägerin
verblieben, sondern auf die K._____ übergegangen wären, wären sie in der Folge
aufgrund der Zession vom 3. April 2024 an die Klägerin abgetreten worden (vgl.
act. 35/1). Die Aktivlegitimation muss entgegen der Behauptung der Beklagten (vgl.
act. 41 Rz. 45) gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung erst im Urteilszeit-
punkt gegeben sein und kann bis dahin hergestellt werden (BGer 5A_410/2023
vom 25. September 2024 E. 2.6.1. m.w.H.). Demnach wäre die Zession der Scha-
denersatzforderungen an die Klägerin vorliegend rechtzeitig erfolgt. Sodann ist den
Beklagten zwar dahingehend zuzustimmen, als das Mietverhältnis gemäss Art. 261
OR mit dem Erwerb der Sache grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten auf
den Erwerber der Sache übergeht (vgl. HIGI, in: Higi/Bühlmann/Wildisen [Hrsg.],
Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253-273c OR), Art. 253-
265 OR, 5. Aufl., 2019, Art. 261/261a OR N 22 auch zum Folgenden). Nach der
vom Bundesgericht entwickelten Spaltungstheorie wirkt der Eigentumsübergang
aber nicht in die Vergangenheit: Vorbestandene Rechte und Pflichten zwischen
Vermieter und Mieter sollen vom Eigentumsübergang nicht berührt werden
(BGE 127 III 273. E. 4.c S. 277 f.). Damit wären bei der Eigentumsübertragung des
Grundstücks von der K._____ auf die L._____ Anlagestiftung allfällige zuvor von
der Klägerin auf die K._____ übergegangene (und damit vorbestehende) Schaden-
ersatzansprüche bei der K._____ verblieben, womit diese – entgegen der Behaup-
tung der Beklagten (vgl. act. 41 Rz. 43 f.) – im Zeitpunkt der Zession über die Scha-
denersatzforderung verfügungsberechtigt gewesen wäre.
3.5. Fazit
Die im Grundsatz unbestrittene Übertragung der streitgegenständlichen Mietver-
träge von der Klägerin auf die K._____ am 21. Dezember 2022 erfolgte nicht rück-
wirkend. Allfällige bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schadenersatzansprüche
verblieben aufgrund des diesbezüglich übereinstimmenden Willens der Vertrags-
parteien, eventualiter gestützt auf die Vermutung, dass lediglich die zukünftigen

- 15 -
Forderungen und Schulden übertragen werden, bei der Klägerin. Eventualiter ist
der streitgegenständliche Schadenersatzanspruch mit der vor Urteilszeitpunkt er-
folgten Zession an die Klägerin abgetreten worden. Die Klägerin ist daher in Bezug
auf den vorliegend eingeklagten Anspruch aktivlegitimiert.
4. Mietvertragliche Bedingungen
4.1. Bedingungseintritt
4.1.1. Unbestrittener Sachverhalt
Die streitgegenständlichen Mietverträge wurden jeweils unter zwei Bedingungen
abgeschlossen (act. 1 Rz. 28; act. 12 Rz. 20 f.). Unstrittig und nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens ist die Bedingung, dass für das Gebäude J._____ eine
Baubewilligung erteilt wird (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.1; act. 3/6 Ziff. 13.1; act. 3/7
Ziff. 14.1). Vorliegend relevant ist hingegen die Bedingung, wonach die Gültigkeit
des Mietvertrages davon abhängig ist, dass die Vermieterin (Klägerin) bis spätes-
tens Ende Dezember 2022 einen Investor findet, der an ihrer Stelle in den Mietver-
trag eintritt (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2). In den Miet-
verträgen mit der Beklagten 1 (act. 3/5) und der Beklagten 2 (act. 3/6) handelt es
sich um eine Suspensivbedingung, in demjenigen mit der Beklagten 3 um eine Re-
solutivbedingung (act. 3/7; vgl. act. 12 Rz. 20 f.).
Per 21. Dezember 2022 wurden die streitgegenständlichen Mietverträge von der
Klägerin auf die K._____ übertragen (act. 1 Rz. 48; act. 12 Rz. 29, 38; vgl. act.
3/40). Am 1. März 2023 veräusserte die K._____ das streitgegenständliche Grund-
stück an die L._____ Anlagestiftung und gingen die Mietverträge ebenfalls auf diese
über. Gleichentags schloss die Klägerin mit der L._____ Anlagestiftung einen Pro-
jektkauf- sowie einen Totalunternehmerwerkvertrag ab (act. 1 Rz. 57, 93; act. 3/56-
58; act. 12 Rz. 30, 78).
4.1.2. Parteistandpunkte
Die Klägerin macht geltend, die Beklagten 1 bis 3 hätten ihren jeweiligen Mietver-
trag am 12. Dezember 2022 unrechtmässig (fristlos) gekündigt bzw. angefochten

- 16 -
und damit den Eintritt des Investors L._____ Anlagestiftung in die Mietverträge ver-
hindert. Dieses Vorgehen sei treuwidrig und gezielt auf die Verhinderung des Be-
dingungseintritts ausgerichtet gewesen, weshalb der Eintritt der Bedingung bereits
von Gesetzes wegen fingiert werde (act. 1 Rz. 83). Replicando hält die Klägerin
fest, die K._____ sei eine Investorin und in die Verträge mit den Beklagten einge-
treten. Damit seien die Bedingungen aus den Mietverträgen mit den Beklagten ein-
getreten. Wenn nicht, gelte die Bedingung aufgrund der treuwidrigen Verhinderung
des Bedingungseintritts dennoch als eingetreten (act. 34 Rz. 56).
Die Beklagten erachten die entsprechenden Vorbringen der Klägerin als wider-
sprüchlich: Wenn die K._____ von der Klägerin als Investorin bezeichnet werde
und die Mietverträge auf diese übergegangen seien, sei die Bedingung rechtzeitig
eingetreten. Nur wenn die K._____ nicht als Investorin im Sinne der Bedingungen
aufzufassen sei, könne sich theoretisch die Frage des vereitelten Bedingungsein-
tritts stellen (act. 12 Rz. 56 f.; act. 41 Rz. 38).
4.1.3. Würdigung
Zunächst ist festzuhalten, dass es der Klägerin nicht zum Nachteil gereichen kann,
dass sie einerseits geltend macht, bei der K._____ handle es sich um eine Inves-
torin gemäss den mietvertraglichen Bedingungen, und andererseits ‒ im Sinne ei-
nes Eventualstandpunkts ‒ behauptet, die Beklagten hätten den Bedingungseintritt
treuwidrig verhindert. Keine Partei äussert sich dazu, was die Mietvertragsparteien
unter dem Begriff "Investor" verstanden haben (tatsächlicher Konsens) oder was
vernünftige Vertragsparteien darunter hätten verstehen müssen (normativer Kon-
sens). Dies ist somit durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Aus der Präambel er-
gibt sich, dass in der vorliegenden Konstellation von Anfang an vorgesehen war,
dass ein Investor das von der Klägerin entwickelte Projekt für das Haus J._____
sowie das entsprechende Grundstück erwirbt, letzteres unter Übernahme der streit-
gegenständlichen Mietverträge (vgl. namentlich die Präambel der Mietverträge
[act. 3/5; act. 3/6; act. 3/7]; act. 1 Rz. 30 ff.; act. 12 Rz. 13 f.). Daraus lässt sich
schliessen, dass vernünftige Vertragsparteien unter einem Investor nur eine tat-
sächlich in das Projekt investierende (juristische oder natürliche) Person verstan-
den hätten. Ein Unternehmen, welches zwar gemäss Handelsregistereintrag grund-

- 17 -
sätzlich als Investorin tätig ist, die Mietverträge aber nur pro forma übernimmt, ohne
die Rechtsvorgängerin für ihr Projekt zu entschädigen, kann nicht als Investorin im
Sinne der genannten Bestimmungen der Mietverträge gelten. Eine Gesellschaft,
welche – wie die K._____ – Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks
ist und dieses selbst an eine Investorin veräussern wollte, kann nicht selbst als
Investorin gelten. Die K._____ gilt somit nicht als Investorin im Sinne der betreffen-
den Mietverträge. Die zweite Bedingung gemäss den streitgegenständlichen Miet-
verträgen (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2) ist damit nicht
innert Frist eingetreten. Es stellt sich sodann die Frage, ob der Bedingungseintritt
gestützt auf Art. 156 OR von Gesetzes wegen fingiert wird.
4.2. Fiktion des Bedingungseintritts
4.2.1. Parteistandpunkte
Die Klägerin behauptet, sie habe dargetan, dass sie ohne das vertragswidrige bzw.
treuwidrige Vorgehen der Beklagten vom 12. Dezember 2022 im Dezember 2022
einen Projektkauf- und einen Totalunternehmerwerkvertrag mit der L._____ Anla-
gestiftung abgeschlossen hätte. Das Vorgehen der Beklagten sei daher natürlich
und adäquat kausal gewesen für den Schaden bzw. Nichteintritt der Bedingung
gemäss Mietvertrag (act. 1 Rz. 83, 101-103). Die Klägerin macht sodann geltend,
bei keiner der Beklagten habe im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge ein
Willensmangel vorgelegen. Die Beklagten 1 bis 3 hätten zu unterschiedlichen Zeit-
punkten Flächen zu unterschiedlichen Verwendungszwecken gemietet, weshalb es
unglaubwürdig sei, dass sich beim jeweiligen Vertragsabschluss alle drei gleicher-
massen in einem Motivirrtum befunden hätten, und die übrigen Voraussetzungen
für einen Willensmangel gegeben gewesen seien. Namentlich hätten die Parteien
den Bezugstermin sowie Anzahl und Lage der Parkplätze in ihren Mietverträgen
ausdrücklich geregelt (act. 1 Rz. 63 f., 67; act. 34 Rz. 16). Sie (die Klägerin) wirft
den Beklagten vor, diese hätten neue Mietverträge im Haus O._____ abschliessen
wollen und mangels eines stichhaltigen Grundes zur Auflösung der bestehenden
Mietverträge für das Haus J._____ vorprozessual alle denkbaren Auflösungs-
gründe behauptet (act. 1 Rz. 67, 85).

- 18 -
Die Beklagten bestreiten jegliche Kausalität zwischen der vorgeworfenen Vertrags-
verletzung und einem angeblichen Schaden (act. 12 Rz. 90). Sie stellen sich auf
den Standpunkt, dass sie den Eintritt der Bedingung nicht vereitelt hätten (und
schon gar nicht wider Treu und Glauben), weshalb die Bedingung (für den Fall,
dass die Mietverträge nicht gültig angefochten worden seien und die K._____ nicht
als Investorin qualifiziere) nicht eingetreten sei, zumal sie (die Beklagten) nicht ver-
pflichtet gewesen seien, etwas zum Eintritt der Bedingung beizutragen (act. 12
Rz. 61 f.). Die Beklagten begründen nicht im Einzelnen, weshalb im Zeitpunkt der
Vertragsabschlüsse Willensmängel vorgelegen hätten. Sie machen hierzu lediglich
allgemeine rechtliche Ausführungen und monieren, die Klägerin lege nicht dar,
worin sie die unrechtmässige und treuwidrige Art der Geltendmachung des Willens-
mangels erblicke (act. 41 Rz. 8 ff., 16). Sie (die Beklagten) weisen darauf hin, dass
die Anfechtungserklärung gemäss expliziter bundesgerichtlicher Rechtsprechung
den Willensmangel, welcher geltend gemacht werde, nicht nennen müsse (act. 41
Rz. 106). Mit der Duplik reichen die Beklagten zudem eine Präsentation der Stadt
G._____ und der P._____ vom 15. Mai 2024 ein und machen geltend, die von der
Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv unmöglich und es sei erstellt, dass die Klä-
gerin getäuscht habe, eventualiter sich die Beklagten in einem Motivirrtum befun-
den hätten (act. 41 Rz. 87 ff.).
4.2.2. Rechtliches
Eine Bedingung gilt als erfüllt, wenn ihr Eintritt von dem einen Teile wider Treu und
Glauben verhindert worden ist (Art. 156 OR). Tatbestandselemente von Art. 156
OR sind der Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des bedingt Verpflich-
teten und dem Eintritt bzw. Ausbleiben der Bedingung und, kumulativ, ein Verstoss
gegen Treu und Glauben (WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, in: Widmer Lüchinger/Oser
[Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Aufl., 2020, Art. 156 OR N 5 m.w.H.). Die Beweislast
für ein Verhalten, das gegen Treu und Glauben verstösst, sowie für den Kausalzu-
sammenhang zwischen diesem Verhalten und dem Nichteintritt oder Eintritt der Be-
dingung trägt die Partei, zu deren Nachteil das Verhalten erfolgte. Das Beweismass
für ein Verhalten, das gegen Treu und Glauben verstösst, ist unter Berücksichti-
gung der Tatsache zu beurteilen, dass manchmal innere Tatsachen des Vertrags-

- 19 -
partners bewiesen werden müssen. Hingegen muss die benachteiligte Partei weder
einen Schaden noch den Willen, zum Nachteil der anderen Partei zu handeln, nach-
weisen (PICHONNAZ, in: Thévenoz/Werro [Hrsg.], Commentaire romand, Code des
obligations I, 3. Aufl., 2021, Art. 156 OR N 22).
4.2.3. Würdigung
Die gesetzliche Fiktion nach Art. 156 OR setzt vorliegend voraus, dass der Bedin-
gungseintritt kausal durch ein treuwidriges Verhalten der Beklagten verhindert
wurde. Vorab ist festzuhalten, dass die Ausführungen der Klägerin betreffend die
Kausalität unter dem Titel der Vertragsverletzung erfolgen. Im Grundsatz beziehen
sie sich aber auf den Lebenssachverhalt, welcher auch für die Frage des Bedin-
gungseintritts relevant ist, nämlich auf die Anfechtungserklärung der Beklagten und
das Nichtzustandekommen des Vertrags mit der L._____ Anlagestiftung bis Ende
2022, wobei die behauptete Kausalkette für die Vertragsverletzung noch weiter
geht (was vorliegend für die Frage des Bedingungseintritts ausser Acht gelassen
werden kann). Die entsprechenden Ausführungen beider Parteien sind daher auch
für die behauptete Vereitelung des Bedingungseintritts zu berücksichtigen.
Zu beurteilen ist, ob die Anfechtung bzw. Kündigung der Mietverträge durch die
Beklagten mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 ein treuwidriges Verhalten dar-
stellt (act. 3/34). Massgebend ist, ob dieses Schreiben den Eintritt der Bedingung
(Eintritt eines Investors in die Mietverträge bis Ende 2022) verhindert hat, womit ein
natürlicher Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten der Beklagten und dem
Nichteintritt der Bedingung vorliegen würde. Aus dem Schreiben der Q._____ AG
vom 19. Dezember 2022 geht hervor, dass diese damals "angesichts des Schrei-
bens der Mieterschaft vom 12. Dezember 2022" nicht davon ausging, dass der
Kaufvertrag über die Liegenschaft I._____ Haus J._____ noch bis Ende des Jahres
unterzeichnet werde (vgl. act. 3/39). Unbestritten ist, dass die Q._____ AG in Ver-
tretung der L._____ Anlagestiftung gehandelt hat (vgl. act. 1 Rz. 47; act. 34 Rz. 65;
act. 12 Rz. 91 f.; act. 41, insbes. Rz. 99 ff.). Der letztlich abgeschlossene Projekt-
vertrag wurde in der Folge denn auch von R._____ und S._____ mit Vollmacht der
L._____ Anlagestiftung abgeschlossen (act. 3/53 S. 8). Zwar machen die Beklagten
zudem geltend, dass im genannten Schreiben nur vom Kaufvertrag betreffend die

- 20 -
streitgegenständliche Parzelle gesprochen werde und nicht vom Projektkauf- und
Totalunternehmervertrag (vgl. act. 12 Rz. 92). Unbestritten ist jedoch, dass der
Grundstückkaufvertrag, der Projektkaufvertrag und der TU-Werkvertrag untrennbar
miteinander verknüpft waren, weshalb der Abschluss sämtlicher Verträge verscho-
ben werden musste (vgl. act. 34 Rz. 65; vgl. act. 41, insbes. Rz. 99 ff.). Ohnehin ist
für die Frage des Bedingungseintritts gemäss den streitgegenständlichen Mietver-
trägen entscheidend, ob ein Investor an der Stelle der Vermieterin in die Mietver-
träge eintritt (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2; vgl. zudem
die jeweilige Präambel) und nicht, ob zusätzlich ein Projektkaufvertrag und der TU-
Werkvertrag mit der Klägerin abgeschlossen werden. Wird das Grundstück nach
Abschluss des Mietvertrages veräussert, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum
an der Sache auf den Erwerber über (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR). Die Veräusserung
des streitgegenständlichen Grundstücks an die L._____ Anlagestiftung im Dezem-
ber 2022 hätte demnach zum Eintritt der mietvertraglichen Bedingung geführt. Die
Kündigung bzw. Anfechtung der Mietverträge hat die Investorin jedoch vom Ab-
schluss des Grundstückkaufvertrags abgehalten. Gestützt auf diese Umstände und
aufgrund des Schreibens der Q._____ AG vom 19. Dezember 2022 (act. 3/39) er-
gibt sich, dass die Anfechtung der Mietverträge durch die Beklagten mit Schreiben
vom 12. Dezember 2022 (act. 3/34) natürlich kausal war für den Nichteintritt der
Bedingung (Eintritt eines Investors in die Mietverträge bis Ende 2022). Auch die
Adäquanz ist zu bejahen: Nach der allgemeinen Lebenserfahrung und dem natür-
lichen Lauf der Dinge ist eine solche Anfechtungserklärung in Bezug auf drei ge-
wichtige Mietverträge ohne weiteres geeignet, den Abschluss des Grundstückkauf-
vertrags zumindest bis in das neue Jahr hinauszuzögern. Dies gilt umso mehr,
wenn die Anfechtung kurz vor den Feiertagen erfolgt und die Terminfindung für ein
solches Geschäft aufgrund der Kapazitäten des Notariats sowie sämtlicher Betei-
ligter dann ohnehin schwierig ist. Insbesondere der Umstand, dass es sich beim
potentiellen Investor um eine Anlagestiftung handelt, spricht dafür, die Adäquanz
zu bejahen, da die Geschäftstätigkeit einer Anlagestiftung ein angemessenes Risi-
komanagement gebietet (vgl. Weisungen der Oberaufsichtskommission Berufliche
Vorsorge, Anforderungen an Anlagestiftungen, vom 1. September 2016, Ziff. 2.5).

- 21 -
Sodann stellt sich die Frage, ob das Verhalten der Beklagten treuwidrig war. Hier
ist insbesondere relevant, ob die Beklagten tatsächlich einen Anlass hatten, um
Willensmängel geltend zu machen, oder ob die Anfechtungserklärung zweckfremd
erfolgte, um den Eintritt der Bedingung zu verhindern bzw. die Bindung an die Miet-
verträge auszuhebeln. Zwar trägt die Klägerin die Beweislast für die Umstände,
welche auf die Treuwidrigkeit schliessen lassen. Dies entbindet die Beklagten je-
doch nicht davon, Tatsachen für einen begründeten Anlass zur Kündigung bzw.
Anfechtung vorzutragen. In Bezug auf die Frage, ob bei den jeweiligen Vertragsab-
schlüssen zwischen der Klägerin und den Beklagten 1 bis 3 ein Willensmangel vor-
lag, welche wiederum entscheidend ist für die Beurteilung der Treuwidrigkeit, sind
nämlich in erster Linie innere Tatsachen der Beklagten 1 bis 3 bzw. Tatsachen,
welche diese direkt betreffen, entscheidend. Vor diesem Hintergrund genügen pau-
schale Bestreitungen seitens der Beklagten nicht, weil ihnen eine substantiierte Be-
streitung möglich und zumutbar wäre, da sie die Verhältnisse genau kennen. Viel-
mehr trifft die Beklagten in dieser Hinsicht eine qualifizierte Bestreitungslast (vgl.
dazu Erw. 2.). Hinzu kommt, dass die Klägerin negative Tatsachen beweisen muss,
was gewisse Beweiserleichterungen rechtfertigt (vgl. Erw. 5.2.3.1.). Aus den Aus-
führungen der Beklagten geht nicht explizit hervor, inwiefern die Beklagten im Zeit-
punkt des jeweiligen Vertragsabschlusses mit der Klägerin einem Willensmangel
unterlegen sein sollen. Sie beziehen sich lediglich auf eine Präsentation der Stadt
G._____ und der P._____ vom 15. Mai 2024 (act. 42/7) sowie eine von der Klägerin
eingereichte Detaillierung der Zufahrt für Notfallfahrzeuge und die Anlieferung des
Gebäudes J._____ vom 21. September 2022 (act. 3/23). In Bezug auf welche Tat-
sachen die Beklagten je für sich beim jeweiligen Vertragsabschluss mit der Klägerin
geirrt haben bzw. getäuscht worden sein sollen, geht daraus allerdings nicht hervor
und wird auch nicht dargelegt. Zwar behaupten die Beklagten, dass die Zufahrt für
Notfallfahrzeuge und Lieferanten für Gesundheitsbetriebe ein wesentliches Ele-
ment einer Miete sei, worüber die Klägerin getäuscht habe, eventualiter die Beklag-
ten geirrt hätten, und machen Gebrauchsuntauglichkeit des Immobilienprojekts gel-
tend. Die von der Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv unmöglich, und auch der
Zugang zum Gebäude von Süden für auf einen Rollstuhl angewiesene Patienten
sei über eine Treppe unmöglich (vgl. act. 41 Rz. 86 ff. und 91 ff.). Die Klägerin hat

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jedoch wiederholt aufgezeigt, dass die Frage der Zufahrt für Notfallfahrzeuge und
Lieferanten zum Gebäude J._____ zwischen den Parteien bei Vertragsschluss the-
matisiert wurde. Die Klägerin hat substantiiert dargetan, dass diese Zufahrt im De-
zember 2022 auch durch Abschluss einer Vereinbarung mit der P._____ betreffend
Fahrwegrecht gewährleistet war und im Übrigen nach wie vor realisierbar ist (act. 1
Rz. 36 u. Rz. 38 f.; act. 3/11; act.3/23; act. 48 Rz. 73 f. mit Verweis auf act. 49/6 u.
act. 49/7). Die Beklagten vermochten diese Darstellung nicht konkret zu entkräften.
Auf die aktuelle Zufahrts-Situation sowie die Frage der Barrierefreiheit wird nach-
folgend unter Ziffer 5.4.4. zurückzukommen sein. Einstweilen ist festzuhalten, dass
der auf der Südseite des Hauses J._____ gelegene Eingang auch über eine Rampe
erreichbar ist (act. 48 Rz. 76 und act. 49/10-12). Die entsprechenden Ausführungen
der Klägerin in der Stellungnahme zur Duplik sind im Rahmen des Replikrechts
zulässig, zumal sich die Klägerin aufgrund erstmaliger Vorbringen in der Duplik ih-
rerseits zur Einbringung von Noven veranlasst sah (vgl. act. 48 Rz. 68). Der Ein-
wand der Beklagten, sie seien nicht verpflichtet, den Willensmangel, welcher gel-
tend gemacht werde, zu nennen (vgl. act. 41 Rz. 106), und der entsprechende Hin-
weis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sind unbehelflich, da sich letztere
lediglich auf die Anfechtungserklärung bezieht.
Die Beklagten waren zu Beginn in die Planung und Entwicklung rund um das Ge-
bäude J._____ involviert und die Klägerin war bemüht, die Anliegen der Beklagten
umzusetzen (vgl. act. 1 Rz. 36 ff.; act. 3/24-27, act. 3/11; unbestritten). Nachdem
die Umstände zur Zeit der am 12. Dezember 2022 erklärten Vertragsanfechtung
respektive fristlosen Kündigung für die Beurteilung der Frage, aus welchen Grün-
den diese erfolgte, massgebend sind, erhellt nicht, inwiefern eine Präsentation vom
15. Mai 2024 einen Willensmangel der Beklagten im Zeitpunkt des jeweiligen Ver-
tragsschlusses mit der Klägerin belegen soll. Zudem haben sich die Beklagten spä-
testens ab dem 12. Dezember 2022 nicht mehr an der Planung in Bezug auf das
Gebäude J._____ beteiligt, weshalb die Berücksichtigung möglicher weiterer Wün-
sche der Beklagten fortan bei der Projektentwicklung gar nicht mehr möglich war.
Nach dem Gesagten ist daher in Bezug auf die Beurteilung der Treuwidrigkeit auf
die schlüssigen Vorbringen der Klägerin abzustellen, wonach das Schreiben vom

- 23 -
12. Dezember 2022 einzig mit dem treuwidrigen Ziel, sich der eingegangenen miet-
vertraglichen Verpflichtungen zu entledigen, erfolgte (vgl. act. 1 Rz. 13, 79, 83).
Damit haben die Beklagten den Eintritt der mietvertraglichen Bedingung (Eintritt
eines Investors bis Ende 2022) treuwidrig verhindert.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die genannte mietvertragliche Bedingung
i.S.v. Art. 156 OR als erfüllt gilt und die Mietverträge damit grundsätzlich Bestand
haben. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Klägerin einen Anspruch auf Schadener-
satz hat.
5. Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch
5.1. Übersicht
Kann die Erfüllung einer Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt
werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leis-
ten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle (Art. 97
Abs. 1 OR). Eine vertragliche Haftung setzt mithin eine Vertragsverletzung, ein Ver-
schulden, welches vermutet wird, einen Schaden und eine natürliche und adäquate
Kausalität zwischen Vertragsverletzung und Schaden voraus (vgl. statt vieler
BGer 4A_41/2016 vom 20. Juni 2016 E. 3.4). Geschuldet ist das Erfüllungsinter-
esse: Der Schuldner hat den Gläubiger in Bezug auf sein Vermögen so zu stellen,
wie dieser stünde, wenn der Vertrag ordnungsgemäss erfüllt worden wäre
(BGE 120 II 296 E. 3b S. 299; BGer 4A_364/2013 vom 5. März 2014 E. 7.1). Die
Partei, die Schadenersatz wegen nicht gehöriger Erfüllung einer vertraglichen Ver-
pflichtung begehrt, hat substantiiert zu behaupten und zu beweisen, dass die Ge-
genpartei eine vertragliche Verpflichtung nicht (gehörig) erfüllt hat und dass ihr da-
durch adäquat-kausal der Schaden entstanden ist, dessen Ersatz sie begehrt (BGE
144 III 155 E. 2.3 S. 159). Nachfolgend ist auf die einzelnen Voraussetzungen des
Schadenersatzanspruchs einzugehen.

- 24 -
5.2. Vertragsverletzung
5.2.1. Unbestrittener Sachverhalt
Unbestritten ist, dass die Klägerin mit den Beklagten 1 bis 3 jeweils einen separaten
Mietvertrag betreffend unterschiedliche Räumlichkeiten im "Haus J._____" in
G._____ abgeschlossen hat (act. 1 Rz. 21; act. 12 Rz. 18; act. 3/5-7).
5.2.2. Parteistandpunkte
Die Klägerin macht geltend, sowohl die Anfechtung der Mietverträge wegen angeb-
licher Willensmängel als auch deren Kündigung durch die Beklagten seien in un-
rechtmässiger und treuwidriger Weise erfolgt. Unrechtmässige Anfechtungs- und
Kündigungserklärungen gefährdeten die Erfüllung der geschlossenen Mietverträge
erheblich und verstiessen gegen die Pflicht zu loyalem Verhalten eines Vertrags-
partners. Entsprechend hätten die Beklagten 1 bis 3 mit ihrem Vorgehen am
12. Dezember 2022 ihre vertragliche Nebenpflicht verletzt, alle Handlungen zu un-
terlassen, die geeignet seien, den Vertragszweck zu gefährden (act. 1 Rz. 87 f.).
Die von den Beklagten vor der Fälligkeit ihrer Verpflichtung erklärte Erfüllungsver-
weigerung stelle eine positive Vertragsverletzung dar (act. 34 Rz. 23). Aufgrund der
rechtsgrundlosen Anfechtung bzw. Kündigung vom 12. Dezember 2022 liege ein
antizipierter Vertragsbruch vor (act. 34 Rz. 24).
Die Beklagten bestreiten jegliche Vertragsverletzung und stellen sich auf den
Standpunkt, ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung könne nur geltend ge-
macht werden, wenn ein Vertrag bestehe und man Vertragspartei sei. Das sei bei
der Klägerin nicht (mehr) der Fall (act. 12 Rz. 47, 72). Es sei nicht klar, worin die
behauptete positive Vertragsverletzung bestehe. Die Klägerin spezifiziere nicht,
welche Nebenpflichten in den vorliegenden Mietverträgen enthalten und konkret
verletzt worden seien. Die Klägerin komme ihrer Substantiierungsobliegenheit nicht
nach. Am 12. Dezember 2022 hätten die Beklagten Gestaltungsrechte aus den
Mietverträgen geltend gemacht, was erlaubt sei (act. 12 Rz. 76; act. 41 Rz. 16 ff.).

- 25 -
5.2.3. Rechtliches
5.2.3.1. Beweislast
Gemäss Art. 8 ZGB hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, jene Partei das
Vorhandensein einer Tatsache zu beweisen, die aus ihr Rechte ableitet. Grund-
sätzlich ist das Verhältnis der anwendbaren materiellen Normen für die Beweislast-
verteilung massgebend. Dieses bestimmt im Einzelfall, ob eine rechtsbegründende,
rechtsaufhebende bzw. rechtsvernichtende oder rechtshindernde Tatsache zu be-
weisen ist. Wer einen Anspruch geltend macht, hat die rechtsbegründenden Tatsa-
chen zu beweisen. Demgegenüber liegt die Beweislast für rechtsvernichtende oder
rechtshindernde Tatsachen bei der Partei, welche den Untergang des Anspruchs
behauptet oder dessen Entstehung oder Durchsetzbarkeit bestreitet (BGE 128 III
271 E. 2.a/aa S. 273).
Wer einen vertraglichen Anspruch erhebt, hat nach der in Art. 8 ZGB enthaltenen
Beweislastregel das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung bzw. die tatsächli-
chen Umstände, die auf eine solche schliessen lassen, zu beweisen. Das gilt auch
für den Fall, dass die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten behauptet wird
(vgl. BGE 128 III 271 E. 2.a/aa S. 273). Beweis ist allerdings nur über Tatsachen
abzunehmen, die prozessrechtskonform behauptet und hinreichend substantiiert
worden sind (vgl. dazu BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; BGE 127 III 248 E. 2.c;
BGE 124 I 241 E. 2; BGE 112 Ia 1 E. 3.c S. 2 f.; BGE 108 II 337 E. 2.c/d u. 3 S. 341
f., je mit Hinweisen). Die Pflicht einer Prozesspartei, ihre Sachdarstellungen zu sub-
stantiieren, bedeutet, dass die Partei die Tatsachen nicht nur in den Grundzügen,
sondern so umfassend und klar dazulegen hat, dass darüber Beweis abgenommen
werden kann. Dabei bestimmt das Bundesrecht, wie weit ein Sachverhalt zu sub-
stanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert
werden kann. Wie weit die anspruchsbegründenden Tatsachen im Hinblick darauf
inhaltlich zu substanziieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerk-
malen der angerufenen Norm und anderseits aus dem prozessualen Verhalten der
Gegenpartei. Tatsachenbehauptungen müssen dabei so konkret formuliert sein,
dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten
werden kann (BGE 108 II 337 E. 2.b S. 339; seither BGE 133 III 153 E. 3.3 S. 162;

- 26 -
BGE 127 III 365 E. 2.b S. 368; BGE 123 III 183 E. 3.e S. 187 f.). Namentlich ver-
stösst es nicht gegen Bundesrecht, wenn eine rechtsgenügende Substantiierung
des Sachverhalts bereits im Hauptverfahren, vor Durchführung von Beweismass-
nahmen, verlangt und eine Ergänzung der Substantiierung aufgrund des Beweis-
verfahrens nicht mehr zugelassen wird. Das Beweisverfahren soll grundsätzlich
nicht dazu dienen, unvollständige Parteivorbringen zu vervollständigen (BGE 108
II 337 E. 3 S. 341 f.; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2.c S. 369).
Negative Tatsachen sind dem direkten Beweis nicht zugänglich. Indessen ist es
möglich, aus positiven Sachumständen mittelbar auf jenes Negativum zu schlies-
sen. Den bei negativen Tatsachen bestehenden Beweisschwierigkeiten ist zwar
nicht mit einer Umkehr der Beweislast zu begegnen, jedoch mit gewissen Bewei-
serleichterungen (BGer 2C_988/2014 vom 1. September 2015 E. 3.2. m.w.H.).
5.2.3.2. Verletzung des Vertrags
Alle Verletzungen vertraglicher Verpflichtungen, die sich weder dem Verzug noch
der Nichterfüllung zuordnen lassen, werden unter der Bezeichnung der nichtgehö-
rigen Erfüllung oder unter den Begriff der positiven Vertragsverletzung zusammen-
gefasst (WIEGAND, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obliga-
tionenrecht I, 7. Aufl., 2020, Art. 97 OR N 25).
Eine Form der nicht gehörigen Erfüllung stellt insbesondere die Verletzung von ver-
traglichen Nebenpflichten dar. Zu diesen gehören Verhaltenspflichten, welche zum
Zweck haben, die Hauptleistung zu ergänzen und deren ordnungsgemässe Erfül-
lung zu sichern bzw. den Vertragszweck zu erreichen, wie namentlich Schutz-, Ob-
huts-, Beratungs-, Unterlassungs-, Informations- und Aufklärungspflichten. Der
Rechtsgrund solcher Pflichten liegt im Vertragsschluss, wobei diese Pflichten auch
ohne diesbezügliche Willensäusserung der Parteien aufgrund der sich aus Art. 2
ZGB ergebenden Pflicht zu einer umfassenden Rücksichtnahme auf die Interessen
des Vertragspartners und zu loyalem Verhalten unmittelbar zum Vertragsinhalt wer-
den. Die Nebenpflichten ergeben sich in diesem Fall aus einer Auslegung oder Er-
gänzung des Vertrages, wobei sich der Richter am Denken und Handeln vernünfti-
ger und redlicher Vertragspartner sowie am Wesen und Zweck des Vertrages zu

- 27 -
orientieren hat. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Nebenpflichten stets
dem Leistungsinhalt zuzurechnen sind und die primäre Leistungspflicht nicht im
Sinne einer Änderung des Schuldinhaltes erweitern, sondern nur das schuldneri-
sche Handeln im Hinblick auf den Leistungszweck näher umschreiben können
(BGer 4A_306/2009 vom 8. Februar 2010 E. 6.1 m.w.H.).
5.2.4. Würdigung
Die Klägerin bringt vor, dass die Geltendmachung von Willensmängeln durch die
Beklagten eine positive Vertragsverletzung (Verletzung von Nebenpflichten) sowie
einen antizipierten Vertragsbruch darstelle. Im Prinzip behauptet die Klägerin einen
Missbrauch des gesetzlich geregelten Instituts der Willensmängel. Bezüglich des
Einwands der Beklagten, die entsprechenden Vorbringen der Klägerin seien wider-
sprüchlich bzw. unklar, ist festzuhalten, dass das Gericht das Recht von Amtes
wegen anwendet und nicht an die rechtlichen Ausführungen der Parteien gebunden
ist (vgl. Art. 57 ZPO).
Die Geltendmachung von Willensmängeln stellt grundsätzlich keine Verletzung ei-
ner vertraglichen Nebenpflicht dar. Zutreffend ist, dass sich aus der Generalklausel
von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) ungeschriebene vertragliche Neben-
pflichten ergeben können (vgl. Urteil des Handelsgericht HG200212 vom 30. Mai
2023 E. 2.2.). Eine generelle Pflicht, nichts zu unternehmen, was die Vertragserfül-
lung gefährdet, kann daraus zwar nicht abgeleitet werden. Wird aber ein gesetzlich
vorgesehenes Instrument missbraucht, kann dies durchaus eine Vertragsverlet-
zung darstellen.
Wie dargelegt (vgl. Erw. 4.2.3.) ist erstellt, dass die Beklagten keinen begründeten
Anlass für die Anfechtung bzw. Kündigung der Mietverträge hatten, sondern diese
Rechtsinstitute vielmehr missbrauchten, um sich ihrer mietvertraglichen Verpflich-
tungen zu entledigen. Damit ist von der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht
durch die Beklagten 1 bis 3 auszugehen.

- 28 -
5.2.5. Fazit
Nach dem Gesagten ist eine Vertragsverletzung durch die Beklagten 1 bis 3 zu
bejahen.
5.3. Schaden
5.3.1. Unbestrittener Sachverhalt
Unbestritten ist, dass die Klägerin am 1. März 2023 einen Projektkauf- sowie einen
Totalunternehmerwerkvertrag mit der L._____ Anlagestiftung abgeschlossen hat
(act. 1 Rz. 57, 93; act. 3/56-58; act. 12 Rz. 30, 78).
5.3.2. Parteistandpunkte
Die Klägerin macht geltend, der Schaden bestehe zunächst darin, dass die Vergü-
tung für den Totalunternehmerwerkvertrag, welchen sie mit der L._____ Anlagestif-
tung abgeschlossen habe, aufgrund der Vertragsverletzung der Beklagten 1 bis 3
um CHF 400'000.00 tiefer ausgefallen sei. Mit dem Zugang des Kündigungsschrei-
bens vom 12. Dezember 2022 sei ihr Vermögen unfreiwillig reduziert worden, in-
dem das Entwicklungsprojekt I._____ Haus J._____ massiv an Wert verloren habe
(act. 34 Rz. 26). Die Beklagten schuldeten ihr zudem ab Datum des geplanten Ab-
schlusses des Totalunternehmerwerkvertrags einen Schadenszins von 5% (act. 1
Rz. 90 f.). Ferner schuldeten die Beklagten 1 bis 3 ihr Ersatz für die Kapitalkosten
(act. 1 Rz. 96). Konkrete Kapitalkosten müsse sie (die Klägerin) nicht nachweisen
(act. 34 Rz. 33).
Die Beklagten bestreiten einen Schaden der Klägerin und machen zunächst gel-
tend, die Klägerin habe den Totalunternehmerwerkvertrag mit dem niedrigeren
Werklohn freiwillig vereinbart (act. 12 Rz. 84). Da die Klägerin entgangenen hypo-
thetischen Gewinn geltend mache, sei gemäss Lehre und Rechtsprechung für die
Zulassung als Schadensposition zwingend, dass der Werklohn in der Höhe von
CHF 16'472'000.00 festgestanden sei, was nicht der Fall gewesen sei: Es sei noch
kein definitiver Notariatstermin vereinbart worden. Vom Totalunternehmervertrag
habe erst ein Entwurf vorgelegen, welcher zudem erst nach der behaupteten Ver-

- 29 -
tragsverletzung erstellt worden sei; selbst im Februar 2023 habe noch Uneinigkeit
über den Vertragsinhalt bestanden (act. 41 Rz. 24, 27 ff.). In Bezug auf die Kapital-
kosten stellen sich die Beklagten auf den Standpunkt, der Schadenszins setze ei-
nen Schaden voraus und begründe nicht selbständig einen Schaden. Einen Scha-
den infolge eines späteren Geldzuflusses behaupte die Klägerin nicht, weshalb sie
(die Beklagten) einen solchen bestritten (act. 12 Rz. 85 f.; act. 41 Rz. 47 u. 49).
5.3.3. Rechtliches
Bei einem Vermögensschaden orientiert sich der Schadensbegriff an der Differenz-
theorie. Nach der Differenztheorie entspricht der Schaden der ungewollten Vermin-
derung des Reinvermögens der Geschädigten, d.h. der Differenz zwischen dem
gegenwärtigen – nach dem schädigenden Ereignis festgestellten – Vermögens-
stand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte
(BGE 142 III 23 E. 4.1 S. 27; BGE 132 III 359 E. 4 S. 366; BGE 132 III 321 E. 2.2.1
S. 323 f.). Der Schaden ist die ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögensverminde-
rung. Er kann in einer Vermehrung der Passiven, einer Verminderung der Aktiven
oder in entgangenem Gewinn bestehen (BGE 144 III 155 E. 2.2 S. 157; BGE 132
III 359 E. 4 S. 366). Ersatz für entgangenen Gewinn ist gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung nur dann geschuldet, soweit es sich um einen üblichen oder sonst
wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn handelt (BGE 132 III 379 E. 3.3.3 m.w.H.
S. 384).
Zum Schaden gehört nach konstanter Rechtsprechung der Zins vom Zeitpunkt an,
in dem das schädigende Ereignis sich finanziell ausgewirkt hat. Er läuft bis zum
Tag der Zahlung des Schadenersatzes. Dieser Schadenszins bezweckt, den An-
spruchsberechtigten so zu stellen, wie wenn er für seine Forderung am Tag der
unerlaubten Handlung bzw. für deren wirtschaftliche Auswirkungen mit deren Ent-
stehung befriedigt worden wäre. Er setzt im Gegensatz zum Verzugszins weder
eine Mahnung des Gläubigers noch den Verzug des Schuldners voraus, erfüllt je-
doch denselben Zweck. Er soll den Nachteil ausgleichen, der dadurch entsteht,
dass ein Kapital nicht genutzt werden kann. Sodann geht das Bundesgericht mit
der herrschenden Lehre davon aus, dass die eigentlichen Zinsen unbesehen ihrer
Entstehung derselben Natur sind und demselben Zweck dienen. Eine Kumulation

- 30 -
von Schadenszinsen mit Verzugszinsen führt daher zu einer Bereicherung, wes-
halb sie in der Regel ausgeschlossen ist (BGE 131 III 12 E. 9.1 u. 9.3 S. 22 f.).
5.3.4. Würdigung
Aus den Akten ergibt sich, dass im Dezember 2022 drei für die vorliegende Streit-
sache relevante Vertragsentwürfe vorlagen: ein Grundstückkaufvertrag zwischen
der K._____ und der L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33; act. 3/20), ein Projekt-
kaufvertrag zwischen der Klägerin und der L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33;
act. 3/21) und ein Totalunternehmerwerkvertrag zwischen der Klägerin und der
L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33; act. 3/22) mit einem Transaktionspreis von
insgesamt CHF 23'000'000.00 (exkl. MWST). Abgeschlossen wurden diese drei
Verträge am 1. März 2023 mit einem Transaktionspreis von insgesamt
CHF 22'600'000.00 (exkl. MWST). Die Differenz von CHF 400'000.00 resultiert aus
einer Reduktion des pauschalen Werkpreises von CHF 16'872'000.00 (exkl.
MWST) auf CHF 16'472'000.00 (exkl. MWST; vgl. act. 1 Rz. 33, 54; act. 3/22;
act. 3/54). Aus den Entwürfen geht hervor, dass ein Zusammenspiel dieser drei
Verträge beabsichtigt war (vgl. act. 3/21 Ziff. 5; act. 22 Ziff. 1.3; so auch act. 34
Rz. 65 [unbestritten]). Zudem war der Entwurf für den Grundstückkaufvertrag be-
reits für die öffentliche Beurkundung und Grundbucheintragung formatiert und auf-
bereitet (vgl. act. 3/20).
Der Entwurf des Totalunternehmerwerkvertrags vom 14. Dezember 2022 war zu
diesem Zeitpunkt offensichtlich noch nicht vollständig finalisiert und enthält im Un-
terschied zu den anderen beiden Vertragsentwürfen Änderungen im Korrekturmo-
dus, welche noch nicht angenommen bzw. bereinigt wurden. Allerdings handelt es
sich um wenige und nicht zentrale bzw. essentielle Anpassungen (vgl. act. 48
Rz. 27). Unverändert seit der ersten Offerte von der L._____ Anlagestiftung vom 1.
Juni 2022 bis zu den Entwürfen, welche im Dezember 2022 vorlagen, blieb hinge-
gen der Gesamtpreis für die genannten Transaktionen (vgl. act. 1 Rz. 30, 32 f.; act.
3/16; act. 3/18; act. 20-22; act. 48 Rz. 27). Vor diesem Hintergrund und in Anbe-
tracht dessen, dass die Klägerin und die L._____ Anlagestiftung bereits seit dem
Frühsommer 2022 über diese Verträge verhandelt (vgl. act. 1 Rz. 30; act. 3/16)
sowie regelmässig Vertragsentwürfe ausgetauscht hatten (vgl. act. 34 Rz. 45; in

- 31 -
diesem Sinne auch das Schreiben der Q._____ AG vom 29. August 2022 [act.
3/18]) und es aufgrund der bedingten Mietverträge für beide von eminenter Bedeu-
tung war, dass die Transaktionen bis Ende 2022 hätten abgeschlossen werden
können, ist der entsprechende Gewinn als sicher in Aussicht stehend zu betrach-
ten. Die Einwände der Beklagten, dass die definitive Version des Totalunterneh-
merwerkvertrags vom 1. März 2023 im Vergleich zum Entwurf vom 14. Dezember
2022 noch diverse Änderungen erfahren habe (vgl. act. 41 Rz. 33; act. 34 Rz. 35;
act. 3/22; act. 3/54) und dass gemäss Outlook lediglich eine unbeantwortete Ter-
minblockierung eingetragen worden sei (vgl. act. 41 Rz. 30), ändern daran nichts.
Zum ersten Punkt ist festzuhalten, dass es naheliegend und nicht ungewöhnlich ist,
auch noch andere kleinere Anpassungen vorzunehmen, wenn die Vertragsver-
handlungen in Bezug auf einen wesentlichen Vertragsbestandteil (vorliegend der
Preis) wieder offen sind. Das bedeutet auf jeden Fall umgekehrt nicht, dass der
Preis sich noch verändert hätte, wenn die Transaktionen im Dezember 2022 abge-
schlossen worden wären. Der Outlook-Eintrag zeigt nicht die Unverbindlichkeit des
entsprechenden Termins, sondern im Gegenteil, dass diesem eine grosse Bedeu-
tung beigemessen wurde, weshalb der Termin reserviert wurde. Der Eintrag ist im
Outlook nämlich auch dann ersichtlich, wenn die Terminanfrage nicht eigens ange-
nommen wird.
Es ist somit davon auszugehen, dass die Klägerin einen um CHF 400'000.00 hö-
heren Gewinn erzielt hätte, wenn die Mietverträge nicht angefochten bzw. gekün-
digt worden wären. Die Reduktion des Werkpreises um CHF 400'000.00 stellt somit
einen entgangenen Gewinn, d.h. einen Schaden im rechtlichen Sinne dar. Auf die-
sen hat die Klägerin Anspruch auf Schadenszins seit dem 21. Dezember 2022. Die
restliche Vergütung in der Höhe von CHF 22'600'000.00 (exkl. MWST) ist der Klä-
gerin nicht entgangen, da am 1. März 2023 unbestrittenermassen entsprechende
Verträge mit der L._____ Anlagestiftung abgeschlossen wurden, namentlich der
Projektkaufvertrag, wobei der feste Kaufpreis von CHF 3'350'000.00 (exkl. MWST)
unmittelbar fällig wurde (act. 1 Rz. 93). Der variable Projektkaufpreis von
CHF 1'000.000.00 (exkl. MWST) war hingegen im Zeitpunkt der Klage noch nicht
geschuldet (act. 1 Rz. 93). In Bezug auf Beträge, welche nicht als Schaden einge-
klagt sind, kann die Klägerin allerdings keinen Schadenszins geltend machen, son-

- 32 -
dern hätte darlegen und gegebenenfalls nachweisen müssen, inwiefern ihr ein
Schaden gerade dadurch entstanden ist, dass sie nicht über dieses Kapital verfü-
gen konnte bzw. kann.
5.3.5. Fazit
Zusammenfassend ist ein Schaden im Sinne des Rechtsbegehrens Ziff. 1 zu beja-
hen, wohingegen keine konkreten Kapitalkosten im Sinne des Rechtsbegehrens
Ziff. 2 dargetan sind.
5.4. Kausalität
5.4.1. Parteistandpunkte
Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, ohne das Vorgehen der Beklagten vom
12. Dezember 2022 hätte sie im Dezember 2022 einen Projektkauf- und einen To-
talunternehmerwerkvertrag abgeschlossen. Diese Verträge hätten jedoch in der
Folge erst am 1. März 2023 und zu deutlich schlechteren Konditionen abgeschlos-
sen werden können. Das genannte Vorgehen der Beklagten sei natürlich und ad-
äquat kausal für den Eintritt des geltend gemachten Schadens (act. 1 Rz. 101-103
m.H. auf Rz. 47 f., 87 ff. u. Rz. 91 ff.). Sie (die Klägerin) vermöge nachzuweisen,
dass die L._____ Anlagestiftung als Folge der Kündigung der Beklagten zunächst
die Transaktion verschoben und sodann einen um CHF 400'000.00 tieferen Trans-
aktionspreis gefordert habe (act. 34 Rz. 29 ff., 34). Eine Unterbrechung des Kau-
salzusammenhangs bestreitet die Klägerin (act. 34 Rz. 35 ff.).
Die Beklagten bestreiten jegliche Kausalität zwischen der vorgeworfenen Vertrags-
verletzung und einem angeblichen Schaden (act. 12 Rz. 90-93, act. 41 Rz. 50 ff.).
Sie machen geltend, die Klägerin sage nichts zu einem Zusammenhang zwischen
dem Schreiben vom 12. Dezember 2022 und der "Reduktion" des Werklohns im
Totalunternehmerwerkvertrag von angeblich CHF 400'000.00, womit die Klägerin
den Behauptungs- und Substantiierungsanforderungen nicht nachkomme (act. 12
Rz. 94 f.). Die Gründe für die Reduktion des Werkpreises fänden sich bei einem
Vergleich des Entwurfs des Totalunternehmerwerkvertrages vom 14. Dezember
2022 mit der finalen Fassung vom 1. März 2023 (act. 12 Rz. 96 ff., 103 ff.; act. 41

- 33 -
Rz. 58 ff.). Die Kosten für die Vermietung lägen gemäss Totalunternehmerwerkver-
trag allein bei der Klägerin. Diese garantiere der L._____ Anlagestiftung überdies
eine Mietzinssumme (Netto-Soll-Miete). Die Anfechtung der Mietverträge könne da-
her keinen Einfluss auf den Preis des Totalunternehmerwerkvertrags haben (act.
41 Rz. 54 f.). In jedem Fall fehle es an der Adäquanz des Kausalzusammenhangs
(act. 41 Rz. 63 ff.). Eventualiter werde diese unterbrochen (act. 41 Rz. 72 ff.).
5.4.2. Rechtliches
Ein Ereignis ist im natürlichen Sinne kausal für den eingetretenen Schaden, wenn
es im Sinne einer conditio sine qua non nicht weggedacht werden kann, ohne dass
auch der Schaden entfiele (BGE 133 III 462 E. 4.4.2 m.w.H. S. 470). Darüber hin-
aus gilt ein Ereignis als adäquate Ursache eines Schadens, wenn es nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach der allgemeinen Lebenserfahrung an sich
geeignet ist, einen Erfolg von der Art des eingetretenen herbeizuführen, der Eintritt
des Erfolges also durch das Ereignis allgemein als begünstigt erscheint (BGE 142
III 433 E. 4.5 m.w.H. S. 438). Für den Nachweis des natürlichen Kausalzusammen-
hangs gilt nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Beweismass
der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (BGE 132 III 715 E. 3.2 m.w.H. S. 720).
5.4.3. Würdigung
Zu prüfen ist, ob die behauptete Vertragsverletzung durch die Beklagten natürlich
und adäquat kausal für den eingetretenen Schaden ist. Der Schaden besteht in
dem entgangenen Gewinn in der Höhe von CHF 400'000.00 (vgl. Erw. 5.3.). Für
den ersten Teil der behaupteten Kausalkette (Anfechtungserklärung der Beklagten
am 12. Dezember 2022 hat das Scheitern des Vertragsschlusses mit der L._____
Anlagestiftung zum ursprünglichen Preis bis Ende 2022 zur Folge) kann grundsätz-
lich auf die entsprechenden Ausführungen im Zusammenhang mit der Fiktion des
Bedingungseintritts verwiesen werden (vgl. Erw. 4.2.3.). Aus dem Schreiben der
Q._____ AG vom 19. Dezember 2022 (act. 3/39) geht hervor, dass die Anfech-
tungserklärung der Beklagten vom 12. Dezember 2022 (act. 3/34) conditio sine qua
non für die Verschiebung des Grundstückkaufvertrags war. Zu betonen ist in die-
sem Zusammenhang, dass der Grundstückkaufvertrag, der Projektkaufvertrag und

- 34 -
der TU-Werkvertrag zusammen verknüpft waren, weshalb der Abschluss sämtli-
cher Verträge verschoben werden musste (vgl. act. 34 Rz. 65; was im Übrigen un-
bestritten geblieben ist; act. 41).
Dem Schreiben der Q._____ AG vom 29. August 2022 ist sodann zu entnehmen,
dass deren Offerte bzw. die der L._____ Anlagestiftung in der Höhe von insgesamt
CHF 23'000'000.00 auf einer externen Bewertung basiert, welche wiederum davon
ausging, dass 59% der Mietfläche an die Beklagten 1 bis 3 vorvermietet sind
(act. 3/18). Die einleitende Erwähnung dieses Parameters im genannten Schreiben
zeigt, dass die Vorvermietung an die Beklagten ein zentrales Element der Offerte
und damit für die finale Festlegung des Preises darstellte. In der angepassten Of-
ferte vom 7. Februar 2023 wird sodann auf eine aktuelle Vakanz von 100% abge-
stellt und ein um insgesamt CHF 400'000.00 tieferer Preis offeriert (vgl. act. 35/2).
Ob die Preisreduktion im Rahmen des Totalunternehmerwerkvertrags oder beim
Projektkaufvertrag berücksichtigt wird (vgl. act. 34 Rz. 32; act. 41 Rz. 114), ist für
die Prüfung des Schadenersatzanspruchs nicht von Relevanz, zumal die beiden
Verträge zwischen den gleichen Parteien abgeschlossen wurden und diese in ihrer
Preisgestaltung grundsätzlich frei sind.
Für den Umstand, dass die Anfechtungserklärung der Beklagten und die daraus
folgende Unsicherheit in Bezug auf den Vermietungsstand zu einer Minderbewer-
tung und Preisreduktion in der Höhe von CHF 400'000.00 geführt hat, spricht auch,
dass die Klägerin und die Q._____ AG bzw. L._____ Anlagestiftung die Möglichkeit,
diese Preisdifferenz durch eine Verbesserung des Vermietungstandes erneut "zu
gewinnen", diskutiert haben (vgl. act. 34 Rz. 32; act. 35/3; unbestritten).
Die zwischen der Klägerin und der L._____ Anlagestiftung vereinbarte Mietzinsga-
rantie vermag daran entgegen den Behauptungen der Beklagten (vgl. act. 12 Rz.
97, 99; act. 41 Rz. 53 ff.) nichts zu ändern: Die Mietverträge mit den Beklagten sind
auf 15 Jahre (Beklagte 2; act. 3/6) bzw. jeweils 15 Jahre und fünf Monate (Beklagte
1 u. 3; act. 3/5 u. act. 3/7) befristet, wohingegen sich die Mietzinsgarantie auf zwei
Jahre beschränkt (vgl. act. 3/54 Ziff. 4.8). Der Klägerin ist deshalb darin zuzustim-
men, dass eine solche Mietzinsgarantie nicht vergleichbar ist mit dem Bestehen
von drei langjährigen Mietverträgen und letzteres aufgrund der gesicherten Miet-

- 35 -
zinseinnahmen von über einer halben Million Franken pro Jahr (vgl. act. 34 Rz. 66;
act. 3/5-7 jeweils Ziff. 3.1.) einen massiv höheren Wert aufweist als die Mietzinsga-
rantie für sich.
Soweit die Beklagten geltend machen, dass bestimmte Änderungen des Vertrags-
entwurfs vom 14. Dezember 2022 (act. 3/22) im Vergleich zur definitiven Version
vom 1. März 2023 (act. 3/54) und nicht ihre Anfechtungserklärung Ursache der
Preisreduktion gewesen seien (vgl. act. 12 Rz. 104, 106; act. 41 Rz. 59), ist – unter
Berücksichtigung der entsprechenden klägerischen Ausführungen (vgl. act. 34
Rz. 35 f.; act. 48 Rz. 49) – Folgendes zu bemerken: Zunächst ist die zeitliche An-
passung der Teuerungsklausel auf die zeitliche Verschiebung des Vertragsab-
schlusses zurückzuführen und stellt weder einen Vorteil noch einen Nachteil für die
Klägerin dar. Sodann ist ersichtlich, dass im Entwurf vom 14. Dezember 2022 noch
eine automatische Anpassung an die Teuerung für jede Rechnungszahlung ge-
mäss Zahlungsplan statuiert war (vgl. act. 3/22 Ziff. 4.9), wohingegen gemäss der
finalen Fassung lediglich vorgesehen ist, dass sich die Vertragsparteien bemühen,
eine mögliche Lösung zu besprechen und das auch nur im Falle einer ausserge-
wöhnlichen Teuerung (act. 3/54). Dies stellt für die Klägerin einen klaren Nachteil
im Vergleich zur bisherigen Variante dar, weshalb es nicht der Grund für die Preis-
reduktion darstellen kann. In Bezug auf die Modalitäten der Abschlagzahlungen ist
festzuhalten, dass im Vertragsentwurf vom 14. Dezember 2022 noch eine Prüfung
durch die Revisionsgesellschaft und ein Projektkonto ohne Einsichtsrecht vorgese-
hen waren (vgl. act. 3/22 Ziff. 9.2.3 und Ziff. 9.2.4). Schliesslich vereinbart wurde in
der finalen Version ein Projektkonto mit Einsichtsrecht der Bestellerin (vgl. act. 3/54
Ziff. 9.2.3). Zwar fällt die Kontrolle durch die Revisionsgesellschaft weg, aber die
Bestellerin hat neu ein zusätzliches Kontrollinstrument, indem sie (auf Wunsch)
Kontoauszüge und Rechnungen der Subunternehmer und Sub-Totalunternehmer
erhält. Dass die neue Regelung für die Klägerin (und nur für diese) in geldwerter
Hinsicht vorteilhafter ist, kann vor diesem Hintergrund nicht gesagt werden. Ihr ist
allerdings insoweit zuzustimmen (vgl. act. 34 Rz. 36), als dass die ursprüngliche
Regelung mit der Revisionsgesellschaft sehr schwerfällig und kompliziert war, wes-
halb deren Anpassung für beide Vertragsparteien sinnvoll war. Einen Grund für die
vorliegend relevante Preisreduktion stellt diese Änderung nicht dar, zumal sie im

- 36 -
Entwurf vom 14./15. Februar 2023 – im Gegensatz zur Preisreduktion – noch nicht
umgesetzt war (vgl. act. 34 Rz. 35 f.; act. 35/3 f.).
Zusammenfassend ist die Anfechtungserklärung der Beklagten am 12. Dezember
2022 mit überwiegender Wahrscheinlichkeit natürlich kausal für den eingetretenen
Schaden.
Auch die Adäquanz ist zu bejahen: Nach der allgemeinen Lebenserfahrung und
dem natürlichen Lauf der Dinge ist eine solche Anfechtungserklärung in Bezug auf
drei gewichtige Mietverträge, welche eine extreme Unsicherheit in Bezug auf den
Vermietungsstand und damit die Rentabilität der Liegenschaft hat, ohne weiteres
geeignet, den Wert des Gesamtprojektes im vorliegend geltend gemachten Umfang
zu reduzieren.
5.4.4. Unterbrechung des Kausalzusammenhangs
Schliesslich ist auf die von den Beklagten geltend gemachte Unterbrechung der
Kausalität einzugehen. Die Beklagten stellen sich auf den Standpunkt, das stark
geänderte Zinsumfeld und das grobe Selbstverschulden der Klägerin habe den ad-
äquaten Kausalzusammenhang unterbrochen (act. 41 Rz. 72 ff.). Vorab ist festzu-
halten, dass die Beklagten dies erst im Rahmen der Duplik vorbringen, und sich die
Klägerin daher in der Stellungnahme zur Duplik dazu äussern durfte. Allgemeine
Ausführungen zur Wirtschaftslage und namentlich Zinsentwicklungen sind zudem
gerichtsnotorisch.
Von einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs wird gesprochen, wenn die
Adäquanz der vom Schuldner gesetzten conditio sine qua non aufgrund einer wei-
teren, zum Kausalverlauf hinzutretenden Schadensursache verneint werden muss.
Die auf den ersten Blick adäquate schuldnerische Vertragswidrigkeit erscheint bei
genauerer Betrachtung aufgrund des hinzutretenden, mitwirkenden Ereignisses als
für den Schaden nicht mehr relevant, d.h. als inadäquat. Als Unterbrechungsgründe
kommen höhere Gewalt, grobes Selbstverschulden des Geschädigten sowie gro-
bes Drittverschulden in Betracht. Ihre Einwirkung auf den Kausalverlauf muss aller-
dings eine so grosse Intensität aufweisen, dass die vom Schuldner gesetzte Ursa-

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che gleichsam verdrängt wird und als unbedeutend erscheint. Ob dies der Fall ist,
entscheidet sich anhand eines Werturteils, mithin geht es um einen Ermessensen-
tscheid. Die Beweislast für das Vorliegen von Unterbrechungsgründen trägt der
Schuldner, der sich darauf beruft (WEBER/EMMENEGGER, in: Berner Kommentar, Die
Folgen der Nichterfüllung, Art. 97-109 OR, 2. Aufl., 2020, Art. 97 OR N 418 f.).
In Bezug auf das geänderte Zinsumfeld ist der Klägerin dahingehend zuzustimmen,
dass sich die Zinswende bereits vor der Abgabe des Angebots durch die L._____
Anlagestiftung Ende August 2022 abgezeichnet hatte und trotz der weiteren wirt-
schaftlichen Entwicklung bis Mitte Dezember 2022 und der kontinuierlichen Übera-
rbeitung des Vertragsentwurfs durch die Klägerin und die L._____ Anlagestiftung
nie eine Preisänderung vorgenommen wurde (vg. act. 48 Rz. 64 f.; unbestritten in
act. 52). Das Zinsumfeld änderte sich Mitte Dezember 2022 nicht unvorhersehbar
plötzlich und markant, weshalb keine derart starke Einwirkung auf den Kausalver-
lauf eintrat, welche die Intensität einer höheren Gewalt erreicht hätte, zumal der
Klägerin mit der L._____ Anlagestiftung eine geschäftserfahrene Vertragspartnerin
gegenüberstand, welche insbesondere das makroökonomische Umfeld kennen
musste und dennoch bis Mitte Dezember 2022 keine Anpassung des Vertragsent-
wurfs gestützt auf die wirtschaftliche Entwicklung verlangt hatte. Daher kann nicht
von einer entsprechenden Unterbrechung des Kausalzusammenhangs durch den
Zinsanstieg von Mitte Dezember 2022 ausgegangen werden.
Die Beklagten führen weiter an, die von der Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv
unmöglich (act. 41 Rz. 88 ff.; vgl. dazu bereits Erw. 5.2.4.). Zudem sei der Zugang
zum Gebäude selber für eine medizinische Nutzung des Gebäudes ungeeignet.
Namentlich sei dieser für Patienten im Rollstuhl vom Parkplatz beim Haus O._____
über die stark abschüssige T._____-strasse und dann über Treppenstufen zum auf
der Südseite des Hauses J._____ gelegenen Eingang unmöglich (act. 41 Rz. 96-
98). Die Klägerin bestreitet, dass das Gebäude für medizinische Zwecke ungeeig-
net sei (act. 34 Rz. 71). In Bezug auf die Zufahrt hat die Klägerin aufgezeigt, dass
diese Frage zwischen den Parteien thematisiert worden war und die Zufahrt für
Notfallfahrzeuge und Lieferanten im Dezember 2022 gewährleistet war. Sodann hat
die Klägerin dargetan, dass die Zufahrt – wenn auch in leicht angepasster Form –

- 38 -
noch realisierbar ist: Die Klägerin führt aus und dokumentiert, dass sich der Park-
platz, auf welchem das Lieferanten- oder Notfall-Fahrzeug zu stehen komme, um
ungefähr einen Meter von der Passerelle weg in Richtung der Parkplätze der
P._____-Freiladefläche verschoben habe. Sie legt einleuchtend dar, dass das
gleisseitige Ende der T._____-strasse nicht mit grossen Treppenstufen abge-
schlossen werde, da die Zufahrt nur schon wegen des Betriebs eines Parkplatzes
für einen Freiverlad durch die P._____ gewährleistet sein müsse (act. 1 Rz. 36;
act.3/23; act. 48 Rz. 73 f.; act. 49/6 f.). Die entsprechenden Ausführungen in der
Stellungnahme zur Duplik sind im Rahmen des Replikrechts zulässig. Die in der
Duplik und in der Stellungnahme der Beklagten vom 14. März 2025 vorgebrachten
Gegenargumente der Beklagten vermögen diese Darstellung nicht zu entkräften
(vgl. act. 41 Rz. 88 f. u. act. 52 Rz. 67f.). Dass die Zufahrt bzw. Anlieferung zum
Haus J._____ auch künftig gewährleistet sein wird, ergibt sich auch aus dem Plan
bzw. der Präsentation der Stadt G._____. Jedenfalls ist im Bereich des vorgesehe-
nen Warenliftes auf der Südseite des Gebäudes J._____ eine Abstellfläche für Lie-
ferfahrzeuge vorhanden (vgl. act. 42/7, S. 4 u. 9). Eine Animation dient in erster
Linie dazu, einen Gesamteindruck des Bauvorhabens zu vermitteln, ohne bis ins
letzte Detail der späteren Ausführung zu entsprechen. Aus der Animation auf
Seite 9 der Präsentation (act. 42/7 S. 9) kann sich daher keine Untauglichkeit des
streitgegenständlichen Mietobjekts ableiten lassen. Die Ausführungen auf Seite 5
der Präsentation zeigen, dass die Stadt G._____ am Betrieb des Gesundheitszen-
trums zur "Stärkung der ärztlichen Grundversorgung und des Gesundheits-Clusters
in G._____" interessiert ist (vgl. act. 42/7 S. 5). Sie sprechen ebenfalls dagegen,
dass die Stadt G._____ bauliche Massnahmen umsetzen würde, welche die Zu-
fahrt und Anlieferung zum Haus J._____ verunmöglichten.
In Bezug auf die Barrierefreiheit ist festzuhalten, dass die Distanz vom Gebäude
J._____ zu den Parkplätzen und umgekehrt für Menschen mit Beeinträchtigung ge-
mäss den aktenkundigen Fotos kurz und neben der Treppe eine Rampe vorhanden
ist. Zwar ist eine gewisse Steigung zu überwinden. Entgegen den Behauptungen
der Beklagten (vgl. act. 41 Rz. 89; act. 52 Rz. 105) handelt es sich aber im unteren
Bereich der T._____-strasse bis zur Rampe, die zum südseitig gelegenen Haus-

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eingang J._____ führt, nicht um einen stark abschüssigen Weg (vgl. act. 49/6,
49/11 u. 49/13).
Der Umstand, dass es der Klägerin gelungen ist, einen neuen Mietvertrag für das
Haus J._____ mit der Betreiberin einer kardiologischen Praxis abzuschliessen,
spricht für die Tauglichkeit des Mietobjekts für Medizinal-Dienstleister. Bei dem von
der Klägerin neu abgeschlossenen Mietvertrag (act. 49/4; vgl. act. 48 Rz. 70) han-
delt es sich um ein echtes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 2 lit. a ZPO, welches
die Klägerin ‒ entgegen der Auffassung der Beklagten (vgl. act. 52 Rz. 69 f.) ‒ nach
Abschluss des Schriftenwechsels vorbringen durfte.
Demgemäss vermögen die Beklagten nicht darzutun, dass das Projekt " I._____
Haus J._____" derart schlecht bzw. untauglich war, dass ein grobes Selbstver-
schulden der Klägerin zu bejahen wäre.
Nach dem Gesagten gelingt es den Beklagten nicht, eine Unterbrechung des Kau-
salzusammenhangs darzutun.
5.4.5. Fazit
Der Kausalzusammenhang zwischen Vertragsverletzung und Schaden ist gege-
ben.
5.5. Verschulden
5.5.1. Parteistandpunkte
Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten die rechtswidrige Kündigung im
Wissen um die Verhandlungen zwischen der Klägerin und L._____ Anlagestiftung
sowie den aus der Kündigung resultierenden Schaden bewusst ausgesprochen.
Zudem obliege ihnen der Exkulpationsbeweis (act. 1 Rz. 104; act. 34 Rz. 37).
Die Beklagten äussern sich diesbezüglich nicht (vgl. act. 12; act. 41).

- 40 -
5.5.2. Rechtliches
Das Verschulden wird in Art. 97 Abs. 1 OR nicht als positive Anspruchsvorausset-
zung formuliert, sondern vermutet. Es obliegt also dem Schuldner nachzuweisen,
dass die Vertragsverletzung entschuldbar sei (vgl. WIEGAND, a.a.O., Art. 97 OR
N 42).
5.5.3. Würdigung und Fazit
Das Verschulden wird gemäss Art. 97 Abs. 1 OR vermutet. Den Beklagten gelingt
keine Exkulpation.
5.6. Fazit
Die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs sind erfüllt.
6. Ausschluss von Schadenersatzansprüchen
6.1. Parteistandpunkte
Die Beklagten behaupten, die Rechtsfolgen bei der Geltendmachung eines Wil-
lensmangels bzw. der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages seien erschöp-
fend geregelt und schlössen Schadenersatzansprüche aus (act. 41 Rz. 8 ff.).
Die Klägerin bestreitet, dass der Gesetzgeber die Leistung von Schadenersatz für
den Fall, dass der geltend gemachte Willensmangel bzw. der Kündigungsgrund
sich als nicht valide erweise, im Sinne eines qualifizierten Schweigens bewusst
nicht vorgesehen habe (act. 48 Rz. 17).
6.2. Rechtliches, Würdigung und Fazit
Vorliegend geht es nicht bloss darum, ob sich ein geltend gemachter Willensmangel
als nicht valide erweist oder die Berufung auf diesen Irrtum gegen Treu und Glau-
ben verstösst, sondern darum, ob das Institut der Willensmängel bzw. der Rechts-
behelf der fristlosen Kündigung in einer gegen Art. 2 Abs. 2 ZGB verstossenden
Weise missbraucht worden ist. Die von den Beklagten angerufenen Bestimmungen
sind auf diese Konstellation gerade nicht anwendbar. Art. 25 Abs. 1 OR bezieht

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sich auf den Fall, wonach ein Irrtum zwar tatsächlich vorliegt, aber die Berufung auf
diesen Irrtum im konkreten Fall gegen Treu und Glauben verstösst (namentlich im
Fall eines selbst verschuldeten Irrtums oder bei einer ungebührlichen Verzögerung;
vgl. SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kom-
mentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., 2020, Art. 25 OR N 3 ff.)
Vorliegend sind nicht die Willensmängel (oder die fristlose Kündigung) an sich und
deren Rechtsfolgen zu beurteilen, sondern die Folgen eines Missbrauchs dieser
Rechtsinstitute. Ein solcher stellt, wie dargelegt die Verletzung einer vertraglichen
Nebenpflicht nach Art. 97 OR in Verbindung mit Art. 2 Abs. 2 ZGB dar, was Scha-
denersatzansprüche begründet, wofür kein numerus clausus besteht.
7. Solidarische Haftung
7.1. Parteistandpunkte
Die Klägerin macht geltend, die Beklagten 1 bis 3 hätten den Schaden durch ihr
einvernehmliches Vorgehen gemeinsam im Sinne eines Zusammenwirkens verur-
sacht und hafteten aus echter Solidarität. Sekundär hafteten die Beklagten 1 bis 3
auch solidarisch aus gleichem Rechtsgrund (act. 1 Rz. 107). Replicando ergänzt
sie zudem, dass der vorliegende Schaden (der tiefere Projektwert) sich nicht auf
die einzelnen Beklagten aufschlüsseln lasse, da diese durch ihre Kündigung ge-
meinsam den gesamten Schaden hervorgerufen hätten (act. 34 Rz. 64).
Die Beklagten bestreiten eine Solidarhaftung. Zwischen der Klägerin einerseits und
jeder Beklagten andererseits seien separate Mietverträge abgeschlossen worden,
welche je andere Mietflächen betroffen hätten. Jede Beklagte könne nur den jeweils
sie betreffenden Mietvertrag anfechten und/oder kündigen (act. 12 Rz. 108 ff.).
7.2. Rechtliches
Art. 50 Abs. 1 OR statuiert den Grundsatz der solidarischen Haftung mehrerer
Schadensverursacher und Art. 50 Abs. 2 OR denjenigen des gegenseitigen Re-
gresses. Haften mehrere Personen aus verschiedenen Rechtsgründen, ist Art. 50
Abs. 2 OR analog anwendbar (Art. 51 Abs. 1 OR). Gemäss Art. 144 Abs. 1 OR

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kann die Gläubigerin nach ihrer Wahl von allen Solidarschuldnern je nur einen Teil
oder das Ganze fordern. Sämtliche Schuldner bleiben so lange verpflichtet, bis die
ganze Forderung getilgt ist (Art. 144 Abs. 2 OR).
7.3. Würdigung und Fazit
Zwar haben die Beklagten 1 bis 3 je separate Mietverträge mit der Klägerin abge-
schlossen. Relevant ist indessen für eine allfällige solidarische Haftung die Frage
der gemeinsamen Verursachung des Schadens. Vorliegend haben die Beklagten
1 bis 3 den Schaden durch die Anfechtung bzw. Kündigung der Mietverträge
(Schreiben der Beklagten 1 bis 3 vom 12. Dezember 2022; act. 3/34) gemeinsam
verursacht. Sie haften der Klägerin demnach gemäss Art. 50 Abs. 1 OR solidarisch.
8. Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen
Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten 1 bis 3 Anspruch auf Schadenersatz in
der Höhe von CHF 400'000.00 zuzüglich Schadenszins ab dem 21. Dezember
2022. Die Beklagten 1 bis 3 haften der Klägerin dafür solidarisch. Das Rechtsbe-
gehren Ziff. 1 ist demnach gutzuheissen. In Bezug auf das Rechtsbegehren Ziff. 2
(Ersatz für behauptete Kapitalkosten) ist die Klage hingegen abzuweisen.
9. Kosten- und Entschädigungsfolgen
9.1. Verteilungsgrundsätze
Die Prozesskosten bestehen aus Gerichtskosten und Parteientschädigung (Art. 95
Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten unterliegen in Bezug auf das Rechtsbegehren
Ziff. 1, wohingegen die Klägerin hinsichtlich des Rechtsbegehrens Ziff. 2 unterliegt,
weshalb die Kosten entsprechend zu verteilen sind.
9.2. Gerichtskosten
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des
Obergerichts vom 8. September 2010 (GebVOG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1
GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächli-

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chen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebVOG). Der Streitwert beträgt vorliegend
CHF 453'713.50. In Anwendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 2 GebVOG ist die Ge-
richtsgebühr auf CHF 22'000.00 festzusetzen. Sie ist ausgangsgemäss zu 8/9 den
Beklagten 1 bis 3 und zu 1/9 der Klägerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der
Klägerin geleisteten Vorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 aZPO
i.V.m. Art. 407f ZPO)
9.3. Parteientschädigungen
Die Höhe der Parteientschädigung ist nach der Verordnung über die Anwaltsge-
bühren vom 8. September 2010 zu bemessen (AnwGebV; Art. 105 Abs. 2 ZPO).
Grundlage ist auch hier der Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Die Grundgebühr
ist mit der Begründung bzw. Beantwortung der Klage verdient und deckt auch den
Aufwand für die Teilnahme an einer allfälligen Hauptverhandlung ab. Sie beträgt
vorliegend rund CHF 22'500.00. Für die Teilnahme an zusätzlichen Verhandlungen
und für weitere notwendige Rechtsschriften wird ein Zuschlag von je höchstens der
Hälfte der Grundgebühr berechnet (§ 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV i.V.m. § 4 Abs. 1
AnwGebV). Bei der Festsetzung der Parteientschädigung ist vorliegend zu berück-
sichtigen, dass die Parteien eine zweite Rechtsschrift sowie je eine weitere Stel-
lungnahme verfassten und an einer Vergleichsverhandlung teilnahmen. Ebenfalls
Rechnung zu tragen ist sodann dem Umstand, dass die Klägerin seit dem 7. Juni
2024 nicht mehr anwaltlich vertreten war (vgl. act. 25) und daher für die Replik und
die weitere Stellungnahme der Klägerin keine Parteientschädigung geschuldet ist.
Die Beklagten haben der Klägerin aufgrund ihres mehrheitlichen Unterliegens eine
reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Anwen-
dung von §§ 2, 4 und 11 AnwGebV und Art. 106 Abs. 1 ZPO sind die Beklagten zur
Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 18'500.00 an die Klägerin zu ver-
pflichten.
Ist einer mehrwertsteuerpflichtigen Partei eine Parteientschädigung zuzusprechen,
hat dies zufolge Möglichkeit des Vorsteuerabzugs ohne Berücksichtigung der
Mehrwertsteuer zu erfolgen. Ist die anspruchsberechtigte Partei nicht im vollen Um-
fange zum Abzug der Vorsteuer berechtigt, ist die Parteientschädigung um den ent-
sprechenden Faktor anteilsmässig anzupassen. Solche aussergewöhnlichen Um-

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stände hat eine Partei zu behaupten und zu belegen (ZR 104 [2005] Nr. 76; SJZ
101 [2005] 531 ff.). Die Klägerin verlangt eine Parteientschädigung zuzüglich Mehr-
wertsteuer (act. 1 S. 2). Sie behauptet aber keine für die Zusprechung der Mehr-
wertsteuer erforderlichen aussergewöhnlichen Umstände. Daher ist der Klägerin
die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.
Eine nicht anwaltlich vertretene Partei hat grundsätzlich Anspruch auf den Ersatz
notwendiger Auslagen und in begründeten Fällen auf eine angemessene Umtrieb-
sentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a und c ZPO). Die Zusprechung einer Umtrieb-
sentschädigung bedarf aber einer besonderen Begründung (BGer 5A_695/2020
vom 26. April 2021 E. 5.1). Die Klägerin hat keine Umstände dargelegt, die einen
Anspruch auf Auslagenersatz oder eine Umtriebsentschädigung für die Zeit nach
Beendigung des Mandatsverhältnis der Rechtsvertretung am 7. Juni 2024 begrün-
den (vgl. act. 35). Der Klägerin ist deshalb zusätzlich zur Parteientschädigung we-
der Auslagenersatz noch eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Das Handelsgericht erkennt:
1. Die Beklagten 1 bis 3 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klä-
gerin CHF400'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 21. Dezember 2022 zu be-
zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage (Rechtsbegehren Ziff. 2) abgewiesen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 22'000.00.
4. Die Kosten werden zu 1/9 der Klägerin und zu 8/9 den Beklagten 1 bis 3 unter
solidarischer Haftung auferlegt. Sie werden aus dem Vorschuss der Klägerin
bezogen. Der Klägerin wird im Umfang von CHF 19'555.55 das Rückgriffs-
recht auf die Beklagten 1 bis 3, unter solidarischer Haftung derselben, einge-
räumt.
5. Die Beklagten 1 bis 3 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klä-
gerin eine Parteientschädigung von CHF 18'500.00 zu bezahlen.

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6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde
richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-
sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt
CHF 453'713.50.
Zürich, 24. Juni 2025
Handelsgericht des Kantons Zürich
Vorsitzende: Gerichtsschreiberin:
Dr. Claudia Bühler Dr. Melanie Gottini