zh_handelsgericht · HE240062 · 2024-06-26 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE240062-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie
Gerichtsschreiber Dr. Pierre Heijmen
Urteil vom 26. Juni 2024
in Sachen
A._____ AG,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Gesuchsgegnerin
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2-3)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss zu
befehlen, die nachfolgenden, von ihr gemieteten Wohnungen (inkl.
Kellerabteile) und Abstellplätze in der Liegenschaft C._____-
strasse 1, … Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort
zu verlassen und der Klägerin zu übergeben:
Objekt Etage ca. m2
1 2.5-Zimmerwohnung Erdgeschoss 45.3
2 2.5-Zimmerwohnung Erdgeschoss 33.4
3 2.5-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 41.1
4 2.5-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 33.9
5 2.5-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 41.2
6 2.5-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 33.9
7 3.5-Zimmerwohnung 3. Obergeschoss 75.1
8 3.5-Zimmerwohnung Dachgeschoss 102.5
9 Aussenparkplatz Erdgeschoss
2. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss zu
befehlen, die nachfolgenden, von ihr gemieteten Wohn- und Büro-
flächen (inkl. Kellerabteile) sowie Abstellplätze in der Liegenschaft
D._____-strasse 2, … Zürich, ordnungsgemäss geräumt und ge-
reinigt sofort zu verlassen und der Klägerin zu übergeben:
Objekt Etage ca. m2
1 2.5-Zimmerwoh- 2. Unterge- 60.1
nung schoss
2 2.5-Zimmerwoh- 1. Unterge- 61.3
nung schoss
3 2.5-Zimmerwoh- Erdgeschoss 62.4
nung
4 2.5-Zimmerwoh- 1. Oberge- 57.6
nung schoss
5 1-Zimmerwoh- 1. Oberge- 30.1
nung schoss
6 2.5-Zimmerwoh- 2. Oberge- 57.6
nung schoss
7 1-Zimmerwoh- 2. Oberge- 30.1
nung schoss

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8 2.5-Zimmerwoh- 3. Oberge- 57.6
nung schoss
9 1-Zimmerwoh- 3. Oberge- 30.1
nung schoss
10 3.5-Zimmerwoh- Dachgeschoss 93.4
nung
11 Büroraum Erdgeschoss 11.2
12 Garagenbox Erdgeschoss
13 Aussenparkplatz Erdgeschoss
14 Aussenparkplatz Erdgeschoss
3. Die zuständigen Vollzugsbehörden seien anzuweisen, die gemäss
Rechtsbegehren Ziffern 1 und 2 zu erlassenden Ausweisungsbe-
fehle auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Prozessgeschichte
Mit eingangs genannten Rechtsbegehren ersuchte die Gesuchstellerin am 17. Mai
2024 (Datum Poststempel) um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Mit Verfü-
gung vom 22. Mai 2024 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Vor-
schusses für die Gerichtskosten angesetzt und der Gesuchsgegnerin Gelegenheit
zur Stellungnahme gegeben (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde innert Frist ge-
leistet (act. 6). Die Verfügung vom 22. Mai 2024 konnte der Gesuchsgegnerin am
24. Mai 2024 zugestellt werden (act. 5/2). Die der Gesuchsgegnerin angesetzte
Frist von 20 Tagen zur Stellungnahme lief am 13. Juni 2024 ungenutzt ab. Andro-
hungsgemäss ist aufgrund der Akten zu entscheiden (vgl. act. 4). Das Verfahren
erweist sich als spruchreif.
2. Formelles
Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts
des Kantons Zürichs ist gegeben (Art. 33 ZPO sowie Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b
und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2; act. 3/III-IV). Die objektive Klagehäu-
fung ist vorliegend zulässig (vgl. Art. 90 ZPO).

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3. Rechtschutz in klaren Fällen
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen
Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und
die Rechtslage klar ist (lit. b).
4. Beurteilung
4.1. Sachverhalt
Die Gesuchstellerin schloss am 15. Juli 2022 mit der Gesuchsgegnerin einen Miet-
vertrag betreffend mehrerer Wohnungen und Abstellplätze an der C._____-strasse
1, … Zürich, ab (act. 3/1). Der monatliche Bruttomietzins betrug zuletzt insgesamt
CHF 24'610.– und war auf den Ersten eines jeden Monats fällig (act. 1 Rz. 15 ff.,
act. 3/1-2). Ebenfalls am 15. Juli 2022 schloss die Gesuchstellerin mit der Ge-
suchsgegnerin einen weiteren Mietvertrag betreffend mehrerer Wohnungen und
Büroflächen an der D._____-strasse 2, … Zürich, ab (act. 3/3). Der monatliche Brut-
tomietzins betrug dafür zuletzt insgesamt CHF 32'119.– und war auf den Ersten
eines jeden Monats fällig (act. 1 Rz. 19 ff., act. 3/3-4). Für alle Mietobjekte in den
beiden Liegenschaften beliefen sich die monatlichen Mietzinsen auf insgesamt
CHF 56'729.–. Nachdem die Gesuchsgegnerin die Mietzinsen für die Monate De-
zember 2023 und Januar 2024 im Umfang von insgesamt CHF 90'886.– für beide
Liegenschaften nicht bezahlt hatte, mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgeg-
nerin mit Schreiben vom 10. Januar 2024 ab und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen
ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu bezahlen. Die Mahnung
wurde mit der Androhung verbunden, dass die Mietverhältnisse ausserordentlich
im Sinne von Art. 257d OR gekündigt werden, für den Fall, dass die Gesuchsgeg-
nerin den offenen Betrag innert der angesetzten Frist nicht oder nicht vollständig
bezahlt. Das Schreiben wurde von der Gesuchsgegnerin am 11. Januar 2024 in
Empfang genommen (act. 1 Rz. 24-25; act. 3/6-8). Innert der angesetzten Frist gin-
gen zwei Zahlungen in der Höhe von CHF 32'119.– und CHF 24'810.– ein. Der
noch offene Betrag beläuft sich auf CHF 33'957.– (act. 1 Rz. 26). Aufgrund der
ausstehenden Mietzinse in Höhe von CHF 33'957.– kündigte die Gesuchstellerin
mit zwei amtlichen Kündigungsformularen vom 22. Februar 2024 das Mietverhält-

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nis für die Liegenschaft an der C._____-strasse 1, … Zürich, und für die Liegen-
schaft an der D._____-strasse 2, … Zürich, androhungsgemäss unter Hinweis auf
den Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257 OR mit Wirkung auf den 31. März 2024.
Die Einschreibesendung mit beiden Kündigungsformularen wurde der Gesuchs-
gegnerin am 23. Februar 2024 zugestellt (act. 1 Rz. 28; act. 3/12-14). Die Ge-
suchsgegnerin verweigert nach wie vor die Rückgabe der streitgegenständlichen
Mietobjekte (act. 1 Rz. 29 f.).
Der Sachverhalt ist unbestritten. Es ist deshalb zu prüfen, ob die Rechtslage klar
ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO).
4.2. Rechtslage
Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset-
zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt
und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III
123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr
die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un-
benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie
beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin. Bezahlt die Mieterin nicht
fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräu-
men mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss
Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer
Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von
jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Ein-
wirkung abzuwehren.
Da die Mietzinse für den Monat Dezember 2023 in Höhe von CHF 34'157.– und für
den Monat Januar 2024 in Höhe von CHF 56'729.– für beide Liegenschaften offen
waren, hat die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 10. Januar
2024 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der ausseror-
dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde von der Ge-

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suchsgegnerin am 11. Januar 2024 in Empfang genommen und gilt damit als ihr
zugestellt (act. 3/8). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen lief somit bis am 12. Februar
2024. Zwar zahlte die Gesuchsgegnerin innert dieser Frist einen Betrag von
CHF 32'119.– für die Liegenschaft in der D._____-strasse 2 und einen Betrag von
CHF 24'810.– für die Liegenschaft in der C._____-strasse 1 (vgl. act. 3/9), womit
die Ausstände per 1. Dezember 2023 in Höhe von CHF 34'157 vollständig getilgt
wurden. Allerdings wurden die Ausstände für beide Liegenschaften per 1. Januar
2024 in Höhe von CHF 56'729.– nur in Höhe von CHF 22'772.– getilgt, weshalb
nach Ablauf der Mahnfrist noch ein Betrag von CHF 33'957.– offen geblieben ist.
Da weder der Mietzins für die Liegenschaft an der D._____-strasse 2
(CHF 32'119.–) noch der Mietzins für die Liegenschaft an der C._____-strasse 1
(CHF 24'810.–) vollständig getilgt worden ist, kündigte die Gesuchstellerin nach un-
benutztem Ablauf der Zahlungsfrist die Mietverhältnisse für beide Liegenschaften
mit zwei amtlichem Kündigungsformularen vom 22. Februar 2024 (act. 3/10-11).
Die Kündigungsschreiben wurden der Gesuchsgegnerin am 23. Februar 2024 zu-
gestellt (act. 3/13). Die Mietverhältnisse der Liegenschaft D._____-strasse 2 und
der Liegenschaft C._____-strasse 1 wurden demnach form- und fristgerecht per
31. März 2024 beendet. Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitge-
genständlichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückge-
geben, obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2
ZGB einen Rückgabeanspruch hat.
Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt unverzüglich ord-
nungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurück-
zugeben.
5. Vollstreckungsmassnahmen
Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen
an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). Dabei können gemäss Art. 343
Abs. 1 ZPO bei einem Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun direkte oder
indirekte Vollstreckungsmassnahmen angeordnet werden.

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Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen
ist nichts einzuwenden. Sie verlangt, dass die zuständige Vollzugsbehörde anzu-
weisen sei, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen ihrerseits
zu vollstrecken. Vollstreckbar sind Urteile des Handelsgerichts schon mit deren
Ausfällung bzw. Mitteilung an die Parteien (BGE 142 III 738 E. 5.5.4), zumindest
bis das Bundesgericht allenfalls einer allfälligen Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt. Eine Aufschiebung der Zwangsvollstreckung zur Ermöglichung des
freiwilligen Vollzugs ist vorliegend nicht gerechtfertigt, zumal sich die Gesuchsgeg-
nerin bereits über zwei Monate unrechtmässig in den Räumlichkeiten der Gesuch-
stellerin befindet und aufgrund ihres Verhaltens auch nicht davon ausgegangen
werden kann, dass sie diese innert nützlicher Frist freiwillig verlassen würde. Damit
sind die vorliegend angemessenen Vollstreckungsmassnahmen ohne Übergangs-
frist anzuordnen. Die zuständige Vollzugsbehörde für das Objekt in der C._____-
strasse 1, … Zürich, das Stadtammannamt Zürich …, ist daher anzuweisen, den
Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuch-
stellerin zu vollstrecken. Die zuständige Vollzugsbehörde für das Objekt in der
D._____-strasse 2, … Zürich, das Stadtammannamt Zürich …, ist daher anzuwei-
sen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der
Gesuchstellerin zu vollstrecken.
6. Kosten-und Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des
Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und
richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse (§ 2
Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 340'374.–, was
sechs Monatsmieten entspricht (BGE 144 III 346 ff. E. 1.2; vgl. act. 1 Rz. 10;
act. 3/1-4), beträgt die Grundgebühr rund CHF 17'600.– (§ 4 Abs.1 GebV OG). In
Anwendung von § 4 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 GebV OG sind die
Gerichtskosten auf CHF 12'000.– festzusetzen. Die Kosten sind der Gesuchsgeg-
nerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kosten-

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vorschuss zu decken. Der Gesuchstellerin ist das Rückgriffsrecht auf die Gesuchs-
gegnerin einzuräumen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Die Höhe der Anwaltsgebühr bestimmt sich nach der Verordnung des Obergerichts
über die Anwaltsgebühren (AnwGebV). Der Anspruch auf die Gebühr entsteht mit
der Erarbeitung der Begründung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 AnwGebV). Sie richtet sich in
erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Beim vorliegenden
Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 AnwGebV ermittelte Grundgebühr rund
CHF 20'200.–. Unter Berücksichtigung von § 4 Abs. 2 sowie § 9 AnwGebV ist die
Gesuchsgegnerin zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung
von CHF 14'000.– zu bezahlen.
Das Einzelgericht erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die nachfolgenden von ihr gemieteten
Wohnungen (inkl. Kellerabteile) und Abstellplätze in der Liegenschaft
C._____-strasse 1, … Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort
zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben:
Objekt Etage ca. m2
1 2.5-Zimmerwohnung Erdgeschoss 45.3
2 2.5-Zimmerwohnung Erdgeschoss 33.4
3 2.5-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 41.1
4 2.5-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 33.9
5 2.5-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 41.2
6 2.5-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 33.9
7 3.5-Zimmerwohnung 3. Obergeschoss 75.1
8 3.5-Zimmerwohnung Dachgeschoss 102.5
9 Aussenparkplatz Erdgeschoss
2. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die nachfolgenden von ihr gemieteten
Wohn- und Büroflächen (inkl. Kellerabteile) sowie Abstellplätze der Liegen-
schaft D._____-strasse 2, … Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt
sofort zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben:
Objekt Etage ca. m2
1 2.5-Zimmerwohnung 2. Untergeschoss 60.1

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2 2.5-Zimmerwohnung 1. Untergeschoss 61.3
3 2.5-Zimmerwohnung Erdgeschoss 62.4
4 2.5-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 57.6
5 1-Zimmerwohnung 1. Obergeschoss 30.1
6 2.5-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 57.6
7 1-Zimmerwohnung 2. Obergeschoss 30.1
8 2.5-Zimmerwohnung 3. Obergeschoss 57.6
9 1-Zimmerwohnung 3. Obergeschoss 30.1
10 3.5-Zimmerwohnung Dachgeschoss 93.4
11 Büroraum Erdgeschoss 11.2
12 Garagenbox Erdgeschoss
13 Aussenparkplatz Erdgeschoss
14 Aussenparkplatz Erdgeschoss
3. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Ausweisungsbefehl
gemäss Dispositiv-Ziffer 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist
bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf ersten Verlangen der
Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der
Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin
zu ersetzen.
4. Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, den Ausweisungsbefehl
gemäss Dispositiv-Ziffer 2 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist
bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der
Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der
Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin
zu ersetzen.
5. Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 12'000.– festgesetzt.
6. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 5 werden der Gesuchsgegnerin aufer-
legt. Sie werden vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kosten-
vorschuss gedeckt, wobei der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Ge-
suchsgegnerin eingeräumt wird.

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7. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 14'000.– zu bezahlen.
8. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin dreifach für sich
und zuhanden des Stadtammannamts Zürich … und des Stadtammannamts
Zürich ….
9. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde
richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-
sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt
CHF 340'374.–.
Zürich, 26. Juni 2024
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiber:
Dr. Pierre Heijmen