zh_handelsgericht · HE230134 · 2023-12-21 · de
Rechtsschutz in klaren Fällen


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE230134-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan sowie die Gerichtsschreiberin Livia
Schlegel
Urteil vom 21. Dezember 2023
in Sachen
A._____ Stiftung,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____
gPegen
1. B._____ GmbH,
2. C._____ AG,
Gesuchsgegnerinnen
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte 1 unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss
zu befehlen, das von ihr gemietete Ladenlokal im Erdgeschoss
und das von ihr gemietete Büro im 1. Obergeschoss der Liegen-
schaft D._____-gasse ..., … Zürich, ordnungsgemäss geräumt
und gereinigt sofort zu verlassen und der Klägerin zu übergeben.
2. Es sei die Beklagte 2 unter Androhung der Zwangsvollstreckung
im Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demgemäss
zu befehlen, das Ladenlokal im Erdgeschoss und das Büro im
1. Obergeschoss der Liegenschaft D._____-gasse ..., … Zürich,
ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen und
der Klägerin zu übergeben.
3. Die zuständige Vollzugsbehörde sei anzuweisen, den zu erlas-
senden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf ers-
tes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehr-
wertsteuer unter solidarischer Haftung zu Lasten der Beklagten."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Prozessverlauf und Zuständigkeit
1.1. Mit Eingabe vom 13. November 2023 (act. 1) ersuchte die Gesuchstellerin
mit eingangs genannten Rechtsbegehren um Ausweisung der Gesuchsgegnerin-
nen. Mit Verfügung vom 15. November 2023 (act. 4) wurde der Gesuchstellerin
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und den Gesuchsgegnerinnen je Frist
zur Stellungnahme angesetzt. Der Kostenvorschuss ging innert erstreckter Frist
ein (vgl. act. 8 und 10). Mit Schreiben vom 17. November 2023 (act. 6) teilte
Rechtsanwalt E._____ mit, die Gesuchsgegnerin 1 nicht zu vertreten, weshalb die
Verfügung vom 15. November 2023 der Gesuchgegnerin 1 noch persönlich zuge-
stellt wurde (vgl. act. 7). Die Gesuchsgegnerin 2 erhielt die Verfügung ebenfalls
(vgl. act. 5/3). Die Gesuchsgegnerinnen liessen sich jedoch innert Frist nicht ver-
nehmen, weshalb androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden ist.

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1.2. Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsge-
richts des Kantons Zürich ist gegeben (vgl. act. 1 Rz. 4 ff.; Art. 33 ZPO; Art. 6
Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b, § 45 lit. d GOG ZH und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).
2. Rechtliches
2.1. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summari-
schen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen ist, auf das
Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Ein Sachverhalt ist sofort be-
weisbar, wenn die Tatsachen ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen
Aufwand nachgewiesen werden können. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Leh-
re und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung
zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123, E. 2.1.2 m.w.H.).
2.2. Die Vermieterin hat gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ein ausserordentliches
Kündigungsrecht, wenn die Mieterin trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterin
ihre Sorgfaltsplicht weiterverletzt, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses
unzumutbar ist. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermiete-
rin die Sache gestützt auf Art. 267 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB zurückgeben. Zur
Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann
die Vermieterin um Ausweisung der Mieterin ersuchen (SVIT Kommentar-MÜLLER,
Art. 267-267a OR N 26) und Vollstreckungsmassnahmen, d.h. einen Auswei-
sungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).
2.3. Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht der Hauptmie-
terin unter. Sobald ihr Gebrauchsrecht untergeht (niemand kann mehr Rechte
übertragen, als sie selbst hat), muss die Untermieterin die Mietsache ebenfalls zu-
rückgeben. Andernfalls kann sie von der Vermieterin gestützt auf Art. 641 ZGB
ausgewiesen werden. Die Ausweisung kann im selben Verfahren wie gegenüber
der Mieterin erfolgen (BGE 139 III 353, E. 2.1.2; BGE 120 II 112, E. 3; MÜLLER in:
SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 262 OR N 46 ff. und Art.
267-267a N 28).

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3. Sachverhalt und Würdigung
3.1. Aufgrund der unbestritten gebliebenen Vorbringen der Gesuchstellerin ist
vom folgenden massgeblichen Sachverhalt auszugehen: Die Gesuchstellerin und
F._____ schlossen am 8. bzw. 28. April 2022 einen befristeten Mietvertrag betref-
fend das Ladenlokal im Erdgeschoss und einem Büro im 1. Obergeschoss an der
D._____-gasse ... in … Zürich (act. 1 Rz. 17; act. 3/1). Gemäss Nachtrag vom 31.
Mai bzw. 16. Juni 2022 wurde der Mietvertrag von F._____ auf die Gesuchsgeg-
nerin 1 übertragen (act. 1 Rz. 18; act. 3/2). Nachdem sich die Gesuchsgegnerin 1
monatelang pflichtwidrig verhalten hatte, wurde ihr am 24. Februar 2023 eine letz-
te Mahnung mit Kündigungsandrohung zugestellt (act. 1 Rz. 19 f.; act. 3/3). So
vermietete sie unter anderem der Gesuchsgegnerin 2 die Gewerberäumlichkeiten
unter, ohne die Bewilligung der Gesuchstellerin dazu einzuholen (act. 1 Rz. 20;
act. 3/3-3a). Nachdem sich die Gesuchsgegnerin 1 weiterhin pflichtwidrig verhielt,
kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis ausserordentlich mit Kündigung
vom 28. März 2023 auf den 30. April 2023 (act. 1 Rz. 22 f.; act. 3/4-5). Die Ge-
suchsgegenerin 1 focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde an (act. 1 Rz.
24; act. 3/6). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 10. Juli 2023 schlossen
die Parteien einen Vergleich, gemäss welchem die Kündigung gültig sei und das
Mietverhältnis einmalig bis am 31. Oktober 2023 erstreckt werde (act. 1 Rz. 25;
act. 3/7). Mit Schreiben vom 6. Oktober 2023 forderte die Gesuchstellerin die Ge-
suchsgegnerin 1 auf, das Mietobjekt zu räumen und ihr am 1. November 2023 zu
übergeben, was diese jedoch nicht tat (act. 1 Rz. 27 ff.; act. 3/12-12a).
3.2. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind unbestritten sowie belegt
und die Rechtslage ist klar. Das Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin 1 endete
gemäss Vergleich vor der Schlichtungsbehörde spätestens am 31. Oktober 2023.
Mit der Auflösung des Hauptmietverhältnisses per 31. Oktober 2023 ging das Ge-
brauchsrecht der Gesuchsgegnerin 1 an den gemieteten Räumlichkeiten unter,
womit auch das Recht der Gesuchsgegnerin 2 auf die weitere Benützung der
Mietsache erlosch. Damit halten sich die Gesuchsgegnerinnen seit dem 1. No-
vember 2023 unberechtigt im Sinn von Art. 641 Abs. 2 ZGB in der im Eigentum
der Gesuchstellerin stehenden Gewerbeliegenschaft auf. Antragsgemäss ist den

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Gesuchsgegnerinnen daher zu befehlen, das Mietobjekt ordnungsgemäss ge-
räumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben.
3.3. Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmass-
nahmen ist nichts einzuwenden. Das zuständige Stadtammann- und Betreibungs-
amt Zürich 1 ist daher anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem
Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung
auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung
des Obergerichts vom 8. September 2010 (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG)
und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem Streitinteresse
(§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 19'350.–
und unter Berücksichtigung von § 4 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG ist die Gerichts-
gebühr auf CHF 2'300.– festzusetzen. Die Kosten sind ausgangsgemäss den Ge-
suchsgegnerinnen 1 und 2 unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 und 3 ZPO), vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kosten-
vorschuss zu decken und dieser ist das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin-
nen einzuräumen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO).
4.2. Ausgangsgemäss sind die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 zudem unter soli-
darischer Haftung zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung
zu bezahlen. Die Höhe der Anwaltsgebühr bestimmt sich nach der Verordnung
über die Anwaltsgebühren (AnwGebV). Beim vorliegenden Streitwert sowie in
Anwendung von § 4 Abs. 2 und § 9 AnwGebV ist die Gebühr auf CHF 2'600.–
festzusetzen.

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Der Einzelrichter erkennt:
1. Den Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 wird befohlen, das Ladenlokal im Erdge-
schoss und das Büro im 1. Obergeschoss der Liegenschaft D._____-gasse
... in … Zürich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen
und der Gesuchstellerin zu übergeben.
2. Das Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich 1 wird angewiesen, den Be-
fehl gemäss Dispositiv-Ziffer 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittel-
frist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung durch das Bundes-
gericht auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten
der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, ihr aber von
den Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr wird auf CHF 2'300.– festgesetzt.
4. Die Kosten werden den Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 unter solidarischer
Haftung auferlegt. Sie werden vorab aus dem von der Gesuchstellerin ge-
leisteten Kostenvorschuss gedeckt, wobei der Gesuchstellerin das Rück-
griffsrecht auf die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 eingeräumt wird.
5. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der Gesuchstellerin
unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 2'600.– zu
bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin im Doppel für
sich und zuhanden des Stadtammann- und Betreibungsamts Zürich 1.
7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb
von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert
beträgt CHF 19'350.–.

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Zürich, 21. Dezember 2023
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Gerichtsschreiberin:
Livia Schlegel