zh_handelsgericht · HE260010 · 2026-05-08 · de
Bauhandwerkerpfandrecht


Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE260010-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, sowie
der Gerichtsschreiber Flavio Todisco
Urteil vom 8. Mai 2026
in Sachen
A._____ GmbH,
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____
vertreten durch Rechtsanwalt X2._____
gegen
Siedlungsgenossenschaft B._____,
Gesuchsgegnerin
sowie
C._____ AG,
Nebenintervenientin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Das Grundbuchamt D._____ sei richterlich anzuweisen, auf dem
Grundstück Grundbuch Blatt 1, Liegenschaft, Kataster Nr. 2,
EGRID 3, E._____-strasse 4, der Gesuchsgegnerin zugunsten der
Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für die Pfand-
summe von CHF 214'030.50 zuzüglich Zins von 5% seit 06. Fe-
bruar 2026 vorläufig vorzumerken.
2. Das Grundbuchamt D._____ sei richterlich anzuweisen, auf dem
Grundstück Grundbuch Blatt 5, Liegenschaft, Kataster Nr. 6,
EGRID 7, E._____-strasse 8, der Gesuchsgegnerin zugunsten der
Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für die Pfand-
summe von CHF 77'540.00 zuzüglich Zins von 5% seit 06. Februar
2026 vorläufig vorzumerken.
3. Das Grundbuchamt D._____ sei im Sinne einer superprovisori-
schen Verfügung gestützt auf Art. 265 Abs. 1 ZPO anzuweisen,
das in Ziff. 1 hiervor beantragte Bauhandwerkerpfandrecht sofort
vorläufig im Grundbuch vorzumerken.
4. Das Grundbuchamt D._____ sei im Sinne einer superprovisori-
schen Verfügung gestützt auf Art. 265 Abs. 1 ZPO anzuweisen,
das in Ziff. 2 hiervor beantragte Bauhandwerkerpfandrecht sofort
vorläufig im Grundbuch vorzumerken.
5. Der Gesuchstellerin sei eine Frist von mindestens drei Monaten,
gerechnet ab Rechtskraft des Entscheids betreffend vorläufige
Vormerkung, anzusetzen, um Klage auf definitive Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Ziff. 1 und 2 hiervor zulasten
des Grundstücks der Gesuchsgegnerin einzureichen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgeg-
nerin."
Das Einzelgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessverlauf
Am 11. Februar 2026 (elektronische Eingabe) stellte die Gesuchstellerin beim Ein-
zelgericht des Handelsgerichts des Kantons Zürich das vorstehend aufgeführte Be-
gehren (act. 1). Mit Verfügung vom 13. Februar 2026 wurde das Grundbuchamt
D._____ superprovisorisch angewiesen, auf den streitgegenständlichen Liegen-
schaften der Gesuchsgegnerin je ein Pfandrecht vorläufig im Grundbuch einzutra-
gen. Gleichzeitig wurde der Gesuchsgegnerin Frist angesetzt, um zum Begehren
der Gesuchstellerin Stellung zu nehmen (act. 5). Am 3. März 2026 stellte die

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C._____ AG ein Gesuch um Nebenintervention (act. 13). Mit Verfügung vom
20. März 2026 wurde die C._____ AG als Nebenintervenientin zugelassen
(act. 18). Mit Eingabe vom 20. März 2026 reichte die Nebenintervenientin zwei Zah-
lungsgarantien der F._____-bank ein und beantragte die Feststellung, dass sie vor-
läufig hinreichende Sicherheiten zur Ablösung der Pfandrechte geleistet habe; im
Übrigen verzichtete sie auf eine materielle Stellungnahme und beantragte, der Ge-
suchsgegnerin sei die am 13. Februar 2026 angesetzte Frist zur Stellungnahme
einstweilen abzunehmen (act. 21). Mit Verfügung vom 23. März 2026 wurde der
Antrag der Nebenintervenientin auf Fristabnahme abgewiesen (act. 25). Am
27. März 2026 reichte die Nebenintervenientin innert Frist eine materielle Stellung-
nahme ein (act. 28). Am 16. April 2026 liess sich die Gesuchstellerin zu den Einga-
ben der Nebenintervenientin und den eingereichten Zahlungsgarantien vernehmen
(act. 35). Da die Gesuchstellerin die Zahlungsgarantien als ungenügend erachtete,
wurde der Gesuchsgegnerin und der Nebenintervenientin mit Verfügung vom
21. April 2026 Frist angesetzt, um zur Eingabe der Gesuchstellerin Stellung zu neh-
men und gegebenenfalls neue Sicherheiten einzureichen (act. 37). Die Nebeninter-
venientin reichte am 1. Mai 2026 eine Stellungnahme ein (act. 39); die Gesuchs-
gegnerin liess sich nicht vernehmen. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Sachverhaltsüberblick
Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin der streitgegenständlichen Liegen-
schaften, auf denen sie die Wohnüberbauung "G._____" realisiert hat. Die Über-
bauung erstreckt sich über beide Grundstücke und wurde während der Bauphase
in drei Etappen bzw. "Häuser" unterteilt, nämlich die Häuser 1 und 3 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 2, Grundbuch-Blatt 1, sowie das Haus 2 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 6, Grundbuch-Blatt 5 (act. 1 Rz. 13, 80 f.; act. 3/5-6; act. 3/46; act. 3/48;
act. 28 Rz. 6).
Mit Werkvertrag vom 16. Januar 2023 beauftragte die Gesuchsgegnerin die Ne-
benintervenientin mit der schlüsselfertigen und betriebsbereiten Erstellung des
Bauvorhabens. Diese zog ihrerseits die Gesuchstellerin für die Lieferung und den
Einbau von Sonnenschutzsystemen bei (act. 1 Rz. 13 f.; act. 13 S. 4; act. 28 Rz. 5).

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Die Gesuchstellerin verlangt die vorläufige Eintragung von Pfandrechten auf beiden
Grundstücken im Umfang der ihrer Auffassung nach noch offenen Werklohnforde-
rung. Die Nebenintervenientin bestreitet den Pfandeintragungsanspruch und bean-
tragt die Löschung der superprovisorisch eingetragenen Pfandrechte (act. 21 Rz. 4
ff.; act. 28 Rz. 3 ff.).
3. Voraussetzungen für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines ge-
setzlichen Grundpfandrechtes für die Forderungen der Handwerker oder Unterneh-
mer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbei-
ten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit
oder Arbeit allein geliefert haben. Der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwer-
kerpfandrechtes richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes,
auch wenn die Leistungen nicht in seinem Auftrag erbracht worden sind. Die Ein-
tragung ins Grundbuch hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der
Arbeiten zu erfolgen und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die
angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren
hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 2 und Abs. 3 ZGB).
Das Gericht bewilligt die Vormerkung der vorläufigen Eintragung des Bauhandwer-
kerpfandrechts, nachdem der Gesuchsteller seine Berechtigung glaubhaft gemacht
hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Für die Angelegenheit gilt das summarische Verfahren
(Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO). An die Glaubhaftmachung, wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB
verlangt, werden weniger strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweis-
mass sonst entspricht (BGE 137 III 563 E. 3.3 mit Hinweisen). Aufgrund der beson-
deren Interessenlage darf die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlos-
sen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder
unsicherer Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entschei-
dung dem ordentlichen Richter zu überlassen (BGE 86 I 265 E. 3 mit Hinweisen).

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4. Vergütungsforderung und Pfandsumme
4.1. Werkvertrag Nr. 9 vom 30. September 2024
Es ist unbestritten, dass die Gesuchstellerin und die Nebenintervenientin am
30. September 2024 einen Werkvertrag über die Lieferung und den Einbau von
Sonnenschutzsystemen sowie "äusseren Abschlüssen" nach BKP 228.2 abge-
schlossen haben. Unbestritten ist auch, dass ein Pauschalpreis in der Höhe von
CHF 263'496.62 exkl. Mehrwertsteuer vereinbart wurde und die Gesuchstellerin die
werkvertraglich geschuldeten Arbeiten auf den Grundstücken der Gesuchsgegne-
rin vollständig ausgeführt hat (act. 1 Rz. 12 ff., 42 ff.; act. 28 Rz. 5, 12, 24).
Demnach ist glaubhaft, dass die Gesuchstellerin auf den Grundstücken der Ge-
suchsgegnerin werkvertraglich geschuldete Arbeiten (inkl. Materiallieferung) im
Umfang von CHF 263'496.62 exkl. MwSt. erbracht hat.
4.2. Nachtrags- und Regiearbeiten
4.2.1. Parteistandpunkte
Die Gesuchstellerin macht geltend, die Nebenintervenientin habe sie im Verlaufe
der Bauarbeiten mit mehreren Nachtrags- und Regiearbeiten beauftragt. Sie habe
insgesamt 21 Nachträge und vier Regieaufträge ausgeführt. Daraus ergebe sich
ein Mehrvergütungsanspruch von insgesamt CHF 472'762.96 für die Nachträge so-
wie ein Vergütungsanspruch von CHF 29'147.80 für die Regiearbeiten, jeweils exkl.
Mehrwertsteuer (act. 1 Rz. 16 ff., 42, 62 ff.).
Die Nebenintervenientin hat einen Teil der Nachträge anerkannt und die entspre-
chenden Rechnungen bereits beglichen (act. 1 Rz. 45 ff.; act. 28 Rz. 24). Die dar-
über hinausgehenden Forderungen bestreitet sie. Sie beruft sich auf ihre Allgemei-
nen Bedingungen, die Bestandteil des Werkvertrages seien und gemäss denen Re-
gie- und Nachtragsarbeiten nur nach vorgängiger schriftlicher Bewilligung der Bau-
leitung ausgeführt werden dürften. Die Gesuchstellerin habe solche Bewilligungen
weder behauptet noch glaubhaft gemacht, weshalb Forderungen aus nicht bewil-
ligten Nachtrags- und Regiearbeiten unbeachtlich seien, soweit sie nicht ausdrück-
lich anerkannt worden seien (act. 28 Rz. 24).

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4.2.2. Rechtliches
Haben die Parteien für Nachträge bzw. Bestellungsänderungen oder Regiearbeiten
einen Genehmigungs- und Formvorbehalt vereinbart, setzt der Anspruch des Un-
ternehmers auf (Mehr-)Vergütung grundsätzlich eine vorgängige Genehmigung
des Bestellers in der vereinbarten Form voraus. Solche Vorbehalte können jedoch
durch die Parteien nachträglich ausdrücklich oder stillschweigend aufgehoben wer-
den. Bringt der Besteller ausdrücklich oder stillschweigend zum Ausdruck, dass er
auf den Genehmigungs- oder Formvorbehalt verzichtet, entfällt sein Recht, sich
darauf zu berufen (vgl. GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2019,
N 789 f.; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht Allg. Teil.,
Bd. I, 11. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, N 586 ff.; BGE 138 III 123 E. 2.4.2).
4.2.3. Würdigung
Die Gesuchstellerin hat die geltend gemachten Regie- und Nachtragsarbeiten
nachvollziehbar dargelegt (act. 1 Rz. 16 ff., 60 ff.) und durch detaillierte Rechnun-
gen und Rapporte dokumentiert (act. 3/8-34). Aus den Rechnungen geht hervor,
dass die Arbeiten – entsprechend der Darstellung der Gesuchstellerin (act. 1
Rz. 12, 16) – von der Nebenintervenientin in Auftrag gegeben worden sein sollen
(act. 3/8-34; "gemäss Auftragsbestätigung"; "gemäss Zusatz-Auftrag"). Weiter hat
die Gesuchstellerin glaubhaft gemacht, dass die Nebenintervenientin mit E-Mail
vom 26. November 2025 mindestens den Bestand der Nachträge und der Regie-
aufträge anerkannt hat (act. 1 Rz. 57; act. 3/45). Schliesslich ist unbestritten, dass
die Nebenintervenientin einen Teil der Nachträge bereits bezahlt und somit sowohl
dem Bestand als auch dem Umfang nach anerkannt hat (act. 1 Rz. 45 ff.; act. 28
Rz. 24 f.).
Vor diesem Hintergrund fällt nicht entscheidend ins Gewicht, dass die Gesuchstel-
lerin keine vorgängigen schriftlichen Bewilligungen der Nebenintervenientin be-
hauptet bzw. eingereicht hat. Vielmehr ist unter den gegebenen Umständen jeden-
falls nicht ausgeschlossen, dass die Nebenintervenientin den von ihr angerufenen
Vertragsbestimmungen selbst nicht nachgelebt bzw. auf deren Einhaltung nicht be-

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harrt hat und sich deshalb einen konkludenten Verzicht auf den Genehmigungs-
und Formvorbehalt entgegenhalten lassen muss.
Damit ist glaubhaft, dass die Gesuchstellerin auf den Grundstücken der Gesuchs-
gegnerin Nachtragsarbeiten im Umfang von insgesamt CHF 472'762.96 sowie Re-
giearbeiten im Umfang von insgesamt CHF 29'147.80, jeweils exkl. Mehrwert-
steuer, ausgeführt hat.
4.3. Pfandberechtigung
4.3.1. Parteistandpunkte
Die Gesuchstellerin macht geltend, sowohl die Arbeiten gemäss Werkvertrag als
auch sämtliche Nachtrags- und Regiearbeiten seien pfandberechtigt (act. 1 Rz. 12,
60 ff.).
Die Nebenintervenientin bestreitet (sinngemäss) die Pfandberechtigung der Arbei-
ten gemäss Nachtrag 21; sie macht geltend, dass es sich dabei lediglich um nicht
vergütungspflichtige Nachbesserungsarbeiten handle, die sie nicht in Auftrag ge-
geben habe (act. 28 Rz. 22).
4.3.2. Rechtliches
Pfandberechtigt sind grundsätzlich sämtliche Bauarbeiten, die auf dem betreffen-
den Grundstück zu einem Mehrwert führen und für die der Unternehmer einen Ver-
gütungsanspruch hat. Nicht pfandberechtigt sind demgegenüber Bauarbeiten, für
die kein Vergütungsanspruch besteht. Dies betrifft insbesondere unentgeltlich zu
erbringende Leistungen wie Nachbesserungsarbeiten sowie unbestellte Arbeiten
(SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung,
4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2022, Rz. 393, 403 ff., 413).
4.3.3. Würdigung
Wie bereits ausgeführt, ist glaubhaft, dass die Nachträge, einschliesslich Nach-
trag 21, von der Nebenintervenientin in Auftrag gegeben wurden (vgl. act. 3/28:
"gemäss Auftragserteilung durch C._____ AG"). Gemäss unbestrittener Darstel-

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lung der Gesuchstellerin umfasste der Nachtrag 21 die Demontage von sieben SM-
Markisen, zusätzliche Isolationsarbeiten, die Herstellung und Montage von Loch-
gittern sowie die Montage von SM-Markisen (act. 1 Rz. 37, 72, 88; act. 3/28). Die
Gesuchstellerin hat die Pfandberechtigung dieser Leistungen ausführlich und nach-
vollziehbar begründet (act. 1 Rz. 72). Die Nebenintervenientin bringt nichts Konkre-
tes vor, was diese Darstellung zu entkräften vermöchte. Entgegen ihrem Vorbrin-
gen (act. 28 Rz. 18, 22) stellen "nachträgliche Isolier-Arbeiten" nicht zwingend
Nachbesserungsarbeiten dar. Vielmehr kann es sich dabei ebenso um zusätzlich
bestellte oder nachträglich geänderte, mithin vergütungspflichtige Leistungen han-
deln, was die Gesuchstellerin vorliegend gerade glaubhaft gemacht hat.
Die Pfandberechtigung der übrigen Leistungen wurde nicht substantiiert bestritten
und erscheint aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen der Gesuchstellerin
als glaubhaft.
4.4. Ermittlung der Pfandsumme
Die Gesuchstellerin hat ein Vergütungstotal von CHF 765'407.38 exkl. Mehrwert-
steuer bzw. rund CHF 827'405.50 inkl. Mehrwertsteuer glaubhaft gemacht (vgl.
act. 1 Rz. 42, 54). Nach Abzug der von der Nebenintervenientin bereits geleisteten
Zahlungen von insgesamt CHF 535'838.– (vgl. act. 1 Rz. 45 ff.; act. 3/35-43) resul-
tiert eine noch offene Werklohnforderung in Höhe von rund CHF 291'570.50. Eine
Pfandsumme in entsprechender Höhe erscheint demnach als glaubhaft.
5. Einhaltung der Eintragungsfrist
5.1. Parteistandpunkte
Die Gesuchstellerin macht geltend, die letzten Arbeiten seien am 22. Novem-
ber 2025 am Haus 3 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2, Grundbuch-Blatt 1, erbracht
worden. Dabei habe es sich um Leistungen gemäss Nachtrag 21 gehandelt, die für
die Fertigstellung des geschuldeten Werks unerlässlich und funktionell notwendig
gewesen seien. Mit Eintragung der Pfandrechte am 13. Februar 2026 sei die ge-
setzliche Eintragungsfrist gewahrt (act. 1 Rz. 104).

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Die Nebenintervenientin bestreitet die Einhaltung der Eintragungsfrist. Sie wendet
ein, dass für jedes Grundstück und jedes Haus je ein separater Fristenlauf gelte;
die Gesuchstellerin habe nicht dargetan, dass vorliegend ausnahmsweise ein ein-
heitlicher Fristenlauf gelte. Zudem stünden die Leistungen gemäss Nachtrag 21 in
keinem funktionellen Zusammenhang mit den übrigen Werklohnarbeiten, weshalb
auch in dieser Hinsicht von getrennten Fristenläufen auszugehen sei. Die Gesuch-
stellerin habe als Vollendungsarbeiten lediglich Arbeiten gemäss Nachtrag 21 am
Haus 3 auf dem Grundstück Blatt 1 behauptet, weshalb die Frist nur insoweit ge-
wahrt wäre. Allerdings stellten die Arbeiten gemäss Nachtrag 21 keine Vollen-
dungs-, sondern blosse Nachbesserungsarbeiten dar, die den Beginn der Viermo-
natsfrist nicht zu beeinflussen vermöchten. Zudem ergebe sich aus dem Nach-
trag 21 nicht, dass am 22. November 2025 tatsächlich Arbeiten ausgeführt worden
seien; schliesslich habe die Gesuchstellerin nicht dargelegt, welcher Anteil der
Pfandsumme auf das Haus 3 und welcher auf das Haus 1 entfalle, weshalb die
Pfandsumme für das Haus 3 nicht ermittelt werden könne (act. 28 Rz. 17 ff.).
5.2. Rechtliches
Der Grundbucheintrag hat spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit
zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Vollendet ist die Arbeit dann, wenn alle Verrich-
tungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Be-
tracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung
dienende Arbeiten oder blosse Nachbesserungsarbeiten (BGE 125 III 113 E. 2b;
SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1099).
Werden die Bauarbeiten auf unterschiedlichen Grundstücken ausgeführt, gilt
grundsätzlich für jedes Grundstück ein separater Fristenlauf. Ausnahmsweise
rechtfertigt sich die Annahme eines einheitlichen Fristenlaufs. Dies ist unter ande-
rem dann der Fall, wenn der Unternehmer ein einziges, in sich geschlossenes Werk
herstellt, das auf mehreren Grundstücken zu stehen kommt, oder, wenn zwar meh-
rere Bauwerke auf verschiedenen Grundstücken erstellt werden, diese aber eine
funktionelle Einheit bilden und die betreffenden Bauarbeiten zeitnah ausgeführt
werden (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1193 f.).

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Nachträge bzw. Bestellungsänderungen innerhalb eines bestehenden Vertragsver-
hältnisses begründen kein zusätzliches Vertragsverhältnis, sondern bewirken le-
diglich eine Modifikation bzw. Erweiterung des bestehenden Werkvertrages. Da sie
mit dem Werkvertrag eine rechtliche Einheit bilden, ist grundsätzlich von einem ein-
heitlichen Fristenlauf auszugehen, wobei die Viermonatsfrist mit der letzten objekt-
spezifischen Verrichtung ausgelöst wird, unabhängig davon, ob diese bereits im
ursprünglichen Vertrag vorgesehen war oder erst nachträglich vereinbart worden
ist. Von diesem Grundsatz können Ausnahmen bestehen; ein einheitlicher Fristen-
lauf ist jedoch jedenfalls dann anzunehmen, wenn die nachträglich bestellten Ar-
beiten mit den ursprünglich vereinbarten Leistungen funktionell zusammenhängen
(SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1157 ff.). Die gleichen Grundsätze müssen für Re-
giearbeiten gelten, da auch sie Teil des bestehenden Werkvertrages sind.
5.3. Würdigung
Die Gesuchstellerin hat hinreichend dargetan und mit den eingereichten Bauplänen
glaubhaft gemacht, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnüberbauung
um ein einheitliches Werk ohne bauliche Trennung handelt (act. 1 Rz. 80; act. 3/46;
vgl. auch act. 3/48). An der Qualifikation als einheitliches Bauwerk ändert auch die
etappenweise Realisierung des Bauvorhabens nichts. Zudem ist glaubhaft, dass
die Gesuchstellerin für die gesamte Überbauung bzw. grundstück- und etappen-
übergreifend werkvertraglich geschuldete Leistungen erbracht hat (act. 1 Rz. 82 ff.;
act. 3/4; act. 3/8-34).
Aus den glaubhaften Darlegungen der Gesuchstellerin kann sodann geschlossen
werden, dass die Nachträge und Regieaufträge ihre Grundlage im Werkvertrag
vom 30. September 2024 haben, mithin mit diesem eine rechtliche Einheit bilden.
Davon scheint auch die Nebenintervenientin auszugehen, wenn sie sich im Zusam-
menhang mit den Nachtrags- und Regiearbeiten auf den im Werkvertrag geregelten
Genehmigungs- und Formvorbehalt beruft (vgl. act. 28 Rz. 24). Ferner geht aus
den Ausführungen der Gesuchstellerin und den eingereichten Beilagen hervor,
dass sämtliche Leistungen derselben Arbeitsgattung angehören, zeitnah ausge-
führt wurden, dasselbe Bauprojekt betreffen und von derselben Bestellerin in Auf-
trag gegeben wurden. Vor diesem Hintergrund ist auch glaubhaft, dass die Leistun-

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gen gemäss Werkvertrag sowie die Nachtrags- und Regiearbeiten eine funktionelle
Einheit bilden. Dies gilt entgegen dem Vorbringen der Nebenintervenientin auch für
die Arbeiten gemäss Nachtrag 21. Inwiefern es sich dabei um einen "von den übri-
gen erbrachten Bauarbeiten losgelösten, sporadischen Arbeitseinsatz" handeln
soll, ist nicht ersichtlich und wird von der Nebenintervenientin auch nicht näher dar-
gelegt (vgl. act. 28 Rz. 19, 22).
Zusammengefasst ist glaubhaft, dass die Gesuchstellerin gestützt auf ein einheitli-
ches Vertragsverhältnis funktionell zusammenhängende Leistungen an einem ein-
heitlichen Bauwerk erbracht hat. Vor diesem Hintergrund ist für das vorliegende
Verfahren hinreichend glaubhaft, dass für sämtliche Leistungen – ungeachtet der
Ausführung auf verschiedenen Grundstücken – ein einheitlicher Fristenlauf gilt.
Zu prüfen bleibt, ob die Gesuchstellerin mit den behaupteten letzten Arbeiten am
22. November 2025 fristauslösende Vollendungsarbeiten glaubhaft gemacht hat.
Unbestrittenermassen umfassten diese Arbeiten unter anderem die Montage von
SM-Markisen im Erdgeschoss des Hauses 3. Die Gesuchstellerin legt glaubhaft
dar, dass diese Leistungen für die Fertigstellung des vertraglich geschuldeten
Werks, nämlich die Lieferung und den Einbau von Sonnenschutzsystemen, uner-
lässlich und funktionell notwendig waren (vgl. act. 1 Rz. 107; act. 3/4 S. 1, 2, 10).
Dass die betreffenden SM-Markisen tatsächlich am 22. November 2025 montiert
wurden, erscheint aufgrund des eingereichten Arbeitsrapports für die Kalenderwo-
chen 46 und 47 ebenfalls als glaubhaft (act. 3/33). Entgegen den Einwänden der
Nebenintervenientin hat die Gesuchstellerin demnach glaubhaft gemacht, am
22. November 2025 fristauslösende Vollendungsarbeiten ausgeführt zu haben. Da-
mit ist auch glaubhaft, dass die gesetzliche Eintragungsfrist mit der vorläufigen Ein-
tragung am 13. Februar 2026 gewahrt wurde.
Im Übrigen wäre die Eintragungsfrist selbst dann gewahrt, wenn als fristauslösende
Vollendungsarbeiten auf die von der Gesuchstellerin geltend gemachten vorletzten
Arbeiten vom 18. Oktober 2025 (Montage von Fallarmen etc.) abgestellt würde;
deren funktionelle Notwendigkeit für die Vertragserfüllung wurde nicht substantiiert
bestritten und ist aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen der Gesuchstel-
lerin glaubhaft (vgl. act. 1 Rz. 108; act. 3/4; act. 3/21; act. 3/34).

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6. Aufteilung der Pfandsumme auf die einzelnen Grundstücke
Der einheitliche Fristenlauf ändert nichts am Grundsatz, dass gemäss dem Mehr-
wertsprinzip die einzelnen Grundstücke nur im Umfang der sie begünstigenden
Bauarbeiten mit Baupfandrechten belastet werden dürfen (SCHUMACHER/REY,
a.a.O., Rz. 1195).
Die von der Gesuchstellerin vorgenommene Aufteilung der Pfandsumme auf die
beiden Grundstücke ist schlüssig, nachvollziehbar und wurde nicht substantiiert be-
stritten (act. 1 Rz. 78 ff.; act. 28 Rz. 3 ff.). Demnach ist glaubhaft, dass von der noch
offenen Gesamtforderung CHF 77'540.– auf das Grundstück Kat. Nr. 6 und
CHF 214'030.50 auf das Grundstück Kat. Nr. 2 entfallen.
7. Verzugszins
Die Gesuchstellerin macht Verzugszinsen von 5 % ab dem 6. Februar 2026 geltend
(act. 1 Rz. 15). Dem Begleitschreiben zur Schlussrechnung vom 6. Februar 2026
ist jedoch eine Zahlungsfrist von zehn Tagen zu entnehmen (act. 3/7). Demnach
kann die Nebenintervenientin frühestens am 16. Februar 2026 in Verzug geraten
sein. Entsprechend ist ein Zinsanspruch lediglich ab diesem Zeitpunkt glaubhaft.
8. Hinreichende Sicherheit
8.1. Parteistandpunkte
Die Nebenintervenientin ist der Ansicht, dass sie mit den eingereichten Zahlungs-
garantien Nr. 10 und Nr. 11 der F._____-bank (vorläufig) hinreichende Sicherheiten
zur Ablösung der vorläufig eingetragenen Pfandrechte geleistet habe (act. 21 Rz. 4
ff.; act. 22; act. 23; act. 39 Rz. 3 ff.).
Die Gesuchstellerin beanstandet die eingereichten Zahlungsgarantien in mehrfa-
cher Hinsicht. Unter anderem sei unklar, ob es sich um akzessorische oder selbst-
ständige Garantien handle. Sollte es sich wider Erwarten um selbstständige Garan-
tien handeln, stellten sie mangels Rechtsnachfolgeklausel keine qualitativ hinrei-
chenden Sicherheiten dar, da selbstständige Garantien nicht von Gesetzes wegen

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auf den Rechtsnachfolger übergingen und eine Abtretung der Garantien im vorlie-
genden Fall nicht möglich sei (act. 35 Rz. 4 ff.).
8.2. Rechtliches
Sofern der Unternehmer die vom Besteller oder Grundeigentümer angebotene Si-
cherheit nicht als genügend anerkennt, stellt das Gericht fest, ob die Sicherheit für
die angemeldete Forderung hinreichend im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist
(SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1219, 1301). Eine Ersatzsicherheit muss dem Bau-
handwerkerpfandrecht qualitativ und quantitativ gleichwertig sein (BGE 142 III 738
E. 4.4.2). In quantitativer Hinsicht ist erforderlich, dass die pfandgesicherte Forde-
rung samt Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren vollständig gedeckt ist
(Art. 839 Abs. 3 ZGB). In qualitativer Hinsicht darf die Inanspruchnahme gegenüber
einem definitiven Pfandrecht nicht erschwert sein (SCHUMACHER/REY, a.a.O.,
Rz. 1245 ff.). Bei der Prüfung durch das Gericht gilt das Rügeprinzip. Die Gesuch-
stellerin hat ihre Einwendungen substantiiert darzulegen.
Lehre und Rechtsprechung unterscheiden zwischen der selbstständigen und der
akzessorischen Garantie. Die selbstständige Garantie ist vom Bestand und Inhalt
des Grundverhältnisses unabhängig; Einreden und Einwendungen daraus sind
ausgeschlossen. Demgegenüber knüpft die akzessorische Garantie an die Nicht-
erfüllung des Grundverhältnisses an und entspricht in ihren Wirkungen weitgehend
der Bürgschaft (Art. 492 ff. OR), sodass Einreden und Einwendungen aus dem
Grundverhältnis zulässig sind und die Haftung auf den in der Urkunde genannten
Betrag beschränkt ist (Art. 499 OR analog, SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1266).
Ein Bauhandwerkerpfandrecht geht mit Übergang der gesicherten Forderung von
Gesetzes wegen auf den Rechtsnachfolger über (Art. 835 ZGB; Art. 170 Abs. 1
OR); gleich verhält es sich bei akzessorischen Garantien (Art. 170 Abs. 1 OR).
Selbstständige Garantien gehen demgegenüber nicht von Gesetzes wegen auf den
Rechtsnachfolger über (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 501 f., Rz. 1225). Zudem
kann das Recht auf Inanspruchnahme der Garantie nicht abgetreten werden, so-
fern der Garantievertrag die Inanspruchnahme einer konkret vorgeschriebenen
Person vorbehält (KLEINER/LANDOLT/GEMPERLI, Bankgarantie, 5. Aufl., Zürich 2016,

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§ 26 Rz. 4). Bei selbstständigen Garantien empfiehlt sich deshalb eine Rechtsnach-
folgeklausel bzw. eine abstrakte Umschreibung des Begünstigten (vgl. SCHUMA-
CHER/REY, a.a.O., Rz. 1225).
Die Abgrenzung zwischen selbstständiger und akzessorischer Garantie ist im Ein-
zelfall schwierig (BGE 131 III 511 E. 4.3). Indizien für eine selbstständige Garantie
sind insbesondere der Verzicht auf jegliche Einwendungen und Einreden aus an-
deren Verträgen sowie die Verpflichtung zur Zahlung "auf erste Aufforderung hin".
Weiter sind Garantieerklärungen geschäftsgewandter Banken vermutungsweise
als selbstständige Garantien zu werten (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1265 f.;
BGE 113 II 434 E. 2c).
8.3. Würdigung
In den vorliegenden Garantieurkunden verzichtet die F._____-bank auf "sämtliche
Einreden und Einwendungen aus anderen Verträgen, insbesondere dem Werkver-
trag Nr. 9 […]". Zudem verpflichtet sie sich, die in den Urkunden genannten Beträge
"auf erste Aufforderung hin" zu bezahlen (act. 22 S. 2; act. 23 S. 2). Schliesslich
handelt es sich bei der F._____-bank um eine geschäftserfahrene Bank. Unter die-
sen Umständen ist bei den vorliegenden Bankgarantien von selbstständigen Ga-
rantien auszugehen.
Als selbstständige Garantien würden die eingereichten Bankgarantien nicht von
Gesetzes wegen auf einen allfälligen Rechtsnachfolger übergehen. Wie die Ge-
suchstellerin zutreffend einwendet, enthalten die Bankgarantien sodann keine
Rechtsnachfolgeklauseln. Dazu kommt, dass die vorliegenden Bankgarantien an
die Identität der Gesuchstellerin geknüpft sind (act. 22 S. 3; act. 23 S. 3; Hervorhe-
bungen hinzugefügt):
"Ihre schriftliche Zahlungsaufforderung ist uns durch eine erstklassige Bank zuzulei-
ten, mit deren Bestätigung, dass die darauf aufgeführte(n) Unterschrift(en) mit der/den
bei ihr hinterlegte(n) Unterschrift(en) übereinstimmt/übereinstimmen. Für den Fall,
dass zum Zeitpunkt einer Inanspruchnahme dieser Garantie zwischen Ihnen und der
F._____-bank eine Kundenbeziehung mit einer gültigen Unterschriftenregelung betref-

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fend den für Sie unterzeichnenden Personen besteht, erübrigt sich eine Unterschrif-
tenprüfung durch eine Drittbank.
Eine Inanspruchnahme kann auch mit ordnungsgemäss geschlüsseltem SWIFT (an
unsere SWIFT-Adresse: (…) einer erstklassigen Bank erfolgen, unter Wiedergabe des
vollen Wortlauts Ihrer Zahlungsaufforderung sowie mit der Bestätigung der Bank, dass
sie das Original Ihrer Zahlungsaufforderung per Kurier (mit Angabe der Sendungs-
nummer) an uns weitergeleitet hat und dass die darauf aufgeführte(n) Unterschrift(en)
mit der/den bei ihr hinterlegten Unterschrift(en) übereinstimmt/übereinstimmen."
Damit kann das Recht auf Inanspruchnahme der Garantien nicht auf einen allfälli-
gen Rechtsnachfolger abgetreten werden. Mangels Nachfolgeregelung und Abtret-
barkeit des Rechts auf Inanspruchnahme liegen mit den eingereichten Bankgaran-
tien keine qualitativ hinreichenden Sicherheiten im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB
vor. Auf die weiteren Einwände der Gesuchstellerin (act. 35 Rz. 4 ff.) muss bei
dieser Ausgangslage nicht eingegangen werden.
9. Fazit
Die Gesuchstellerin hat die Voraussetzungen für die von ihr beantragte vorläufige
Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten – mit Ausnahme des Zinsanspruchs
für die Zeit vor dem 16. Februar 2026 – glaubhaft gemacht. Die Nebenintervenientin
hat mit den von ihr eingereichten Zahlungsgarantien der F._____-bank keine hin-
reichenden Sicherheiten zur Ablösung der vorläufig eingetragenen Pfandrechte ge-
leistet.
Die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt D._____ ist als vorläufige Ein-
tragung im Sinne von Art. 961 ZGB mit Wirkung ab vorläufiger Eintragung gemäss
Verfügung vom 13. Februar 2026 zu bestätigen. Im Umfang des geltend gemach-
ten Verzugszinses für die Zeit vor dem 16. Februar 2026 ist das Gesuch abzuwei-
sen. Die Zahlungsgarantien der F._____-bank sind der Nebenintervenientin her-
auszugeben.
10. Prosequierungsfrist
Sodann ist der Gesuchstellerin Frist anzusetzen, um Klage auf definitive Eintragung
des Pfandrechts gegen die Gesuchsgegnerin anzuheben. Die Prosequierungsfrist

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ist praxisgemäss auf 60 Tage festzulegen, allfällige Gerichtsferien sind nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zu berücksichtigen (BGE 143 III 554
E. 2.5.2). Eine Verlängerung dieser Frist ist möglich, bedarf aber eines gesonderten
und begründeten Gesuches (Art. 144 Abs. 2 ZPO); dieses würde in einem kosten-
pflichtigen Nachverfahren behandelt. Als zureichende Gründe für eine Fristerstre-
ckung gemäss Art. 144 Abs. 2 ZPO werden nur entweder die Zustimmung der Ge-
genpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beeinflussbare Hinde-
rungsgründe anerkannt.
11. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Höhe der Gerichtsgebühr wird nach der Gebührenverordnung des Obergerichts
bestimmt (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie
nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a
GebV OG). Vorliegend beläuft sich der Streitwert auf CHF 291'570.50. Davon aus-
gehend ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1
GebV OG auf CHF 6'800.– festzusetzen. Allfällige weitere Kosten, insbesondere
die Rechnungen des Grundbuchamtes, sind vorzubehalten.
Über den Pfandanspruch der Gesuchstellerin ist noch nicht definitiv entschieden.
Es wird im ordentlichen Verfahren festzustellen sein, ob die Gesuchstellerin end-
gültig obsiegt. Daher rechtfertigt es sich, im vorliegenden Verfahren lediglich eine
einstweilige Kostenregelung zu treffen. Gemäss Praxis des Einzelgerichts des Han-
delsgerichts des Kantons Zürich sind die Gerichtskosten im Verfahren betreffend
die vorläufige Eintragung des Pfandrechts von der Gesuchstellerin zu beziehen,
wobei der endgültige Entscheid des Gerichts im ordentlichen Verfahren vorbehal-
ten bleibt.
Auch der Entscheid betreffend die Entschädigungsfolgen ist dem ordentlichen Ver-
fahren vorbehalten. Für den Fall, dass die Gesuchstellerin ihren Anspruch nicht
rechtzeitig prosequiert, ist der Gesuchsgegnerin mangels Antrags keine Parteient-
schädigung zuzusprechen. Die Nebenintervenientin hat zwar eine Parteientschädi-
gung beantragt (act. 21 S. 4). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist einer
Nebenpartei jedoch nur ausnahmsweise, wenn es aus Billigkeitsgründen gerecht-

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fertigt erscheint, eine Parteientschädigung zuzusprechen, da die Nebenpartei re-
gelmässig Interessen aus einem Rechtsverhältnis zwischen ihr und der unterstütz-
ten Hauptpartei wahrnimmt, an dem die gegnerische Hauptpartei nicht beteiligt ist
(BGE 130 III 571 E. 6). Vorliegend sind keine Billigkeitsgründe ersichtlich und auch
nicht dargetan, die die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Nebeninter-
venientin rechtfertigen würden. Der Nebenintervenientin ist daher für den Fall der
Nichtprosequierung ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Einzelgericht erkennt:
1. Es wird festgestellt, dass die Nebenintervenientin mit der von ihr eingereichten
Zahlungsgarantie Nr. 10 der F._____-bank vom 17. März 2026 (act. 22) für
die von der Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
angemeldete Forderung keine hinreichende Sicherheit geleistet hat.
2. Es wird festgestellt, dass die Nebenintervenientin mit der von ihr eingereichten
Zahlungsgarantie Nr. 11 der F._____-bank vom 17. März 2026 (act. 23) für
die von der Gesuchstellerin zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
angemeldete Forderung keine hinreichende Sicherheit geleistet hat.
3. Die einstweilige Anweisung an das Grundbuchamt D._____ wird bestätigt als
vorläufige Eintragung im Sinne von Art. 961 ZGB mit Wirkung ab vorläufiger
Eintragung gemäss Verfügung vom 13. Februar 2026 bis zur rechtskräftigen
Erledigung des gemäss Dispositiv-Ziffer 4 einzuleitenden Prozesses
auf Liegenschaft Kat. Nr. 2, GBBl. 1, EGRID 3, E._____-strasse 4,

…quartier H._____, für eine Pfandsumme von CHF 214'030.50 zuzüg-
lich Zins zu 5 % ab 16. Februar 2026;
auf Liegenschaft Kat. Nr. 6, GBBl. 5, EGRID 7, E._____-strasse 8,

…quartier H._____, für eine Pfandsumme von CHF 77'540.00 zuzüg-
lich Zins zu 5 % ab 16. Februar 2026.
Im Mehrumfang (Zins vor dem 16. Februar 2026) wird das Gesuch abgewie-
sen.

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4. Der Gesuchstellerin wird eine Frist bis 13. Juli 2026 angesetzt, um eine Klage
auf definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die Gesuchsgegnerin anzu-
heben. Bei Säumnis kann die Gesuchsgegnerin den vorläufigen Eintrag (Dis-
positiv-Ziffer 3) löschen lassen.
5. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 6'800.–.
Allfällige weitere Kosten, insbesondere die Rechnungen des Grundbucham-
tes, bleiben vorbehalten.
6. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziffer 5 werden von der Gesuchstellerin bezo-
gen. Vorbehalten bleibt der endgültige Entscheid des Gerichts im nachfolgen-
den ordentlichen Verfahren. Für den Fall, dass die Gesuchstellerin innert Frist
gemäss Dispositiv-Ziffer 4 die Klage nicht anhängig macht, werden ihr die
Kosten definitiv auferlegt.
7. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im nachfolgenden
ordentlichen Verfahren vorbehalten. Versäumt die Gesuchstellerin die ihr in
Dispositiv-Ziffer 4 angesetzte Frist zur Anhängigmachung der Klage, werden
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
8. Die Obergerichtskasse des Kantons Zürich wird angewiesen, das Original der
Zahlungsgarantie Nr. 10 der F._____-bank vom 17. März 2026 (act. 22) nach
unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Nebenintervenientin heraus-
zugeben.
9. Die Obergerichtskasse des Kantons Zürich wird angewiesen, das Original der
Zahlungsgarantie Nr. 11 der F._____-bank vom 17. März 2026 (act. 23) nach
unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Nebenintervenientin heraus-
zugeben.
10. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an die Nebenintervenientin, an
die Gesuchstellerin und die Gesuchsgegnerin unter Beilage eines Doppels
von act. 39, sowie an das Grundbuchamt D._____ und nach Ablauf der
Rechtsmittelfrist an die Obergerichtskasse des Kantons Zürich.

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11. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde
richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-
sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt
CHF 291'570.50.
Die gesetzlichen Fristenstillstände gelten nicht (Art. 46 Abs. 2 BGG).
Zürich, 8. Mai 2026
Handelsgericht des Kantons Zürich
Einzelgericht
Der Gerichtsschreiber:
Flavio Todisco