zh_gerichte · NG140001 · 2014-06-24 · de

Kündigungsschutz Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013 (MB120003)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG140001-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi 
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler 
Urteil vom 24. Juni 2014 
in Sachen 
 
A._____ AG, 
Klägerin und Berufungsklägerin 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
gegen 
 
B._____, 
Beklagte und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, 
 
betreffend Kündigungsschutz 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 
19. Dezember 2013 (MB120003) 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 
"1. 
Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 
betreffend die 5½-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C._____-
Strasse ..., D._____, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei 
festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist; 
2. 
Eventualiter sei das vorerwähnte Mietverhältnis um vier Jahre zu 
erstrecken; 
 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beklagten." 
 
 
Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013: 
(act. 39 S. 15) 
"1. 
Die Klage wird abgewiesen. 
2. 
Die Entscheidgebühr wird auf CHF 8'000.– festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem 
von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. 
4. 
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine 
Parteientschädigung von CHF 9'950.– zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer zu bezahlen. 
[5.-6. Mitteilung / Rechtsmittel]" 
 
 
Berufungsanträge: 
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 40 S. 2): 
 
"1. 
Es sei das Urteil vom 19. Dezember 2013 des Bezirksgerichts 
Meilen, Mietgericht (Geschäfts-Nr. MB120003), vollumfänglich 
aufzuheben; 
2. 
Es sei die Kündigung vom 25. Mai 2012 per 30. November 2012 
betreffend die 5.5-Zimmerwohnung in der Liegenschaft C._____-
Strasse ..., D._____, als missbräuchlich zu erklären bzw. es sei 
festzustellen, dass diese Kündigung missbräuchlich ist; 
3. 
Eventualiter sei das in Ziff. 2 erwähnte Mietverhältnis um 4 Jahre 
zu erstrecken; 


- 3 - 
4. 
Subeventualiter sei die Streitsache zwecks Durchführung eines 
Beweisverfahrens und Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen; 
 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% MwSt.) 
im vorinstanzlichen Verfahren und im vorliegenden 
Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten/Beklagten." 
 
 
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 2): 
 
"Es sei die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu 
bestätigen, 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWSt) zu Lasten 
der Berufungsklägerin." 
 
 
Erwägungen: 
I. 
1. 
Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1994 vermietete die Beklagte und 
Berufungsbeklagte (fortan Beklagte) der Klägerin und Berufungsklägerin (fortan 
Klägerin) eine 5 ½-Zimmerwohnung an der C._____-Strasse ... in D._____, zu 
einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'700.00 (act. 13/1/1). Seither wurde 
der Mietzins in mehreren Schritten auf aktuell Fr. 4'635.00 reduziert (act. 39 S. 2, 
act. 13/2). 
Im Jahre 2009 erstritt die Klägerin vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts 
Meilen eine Mietzinsreduktion aufgrund von Mängeln in der Zeitperiode 1. Sep-
tember 2004 bis 14. September 2007 (act. 13/9, Urteil vom 11. März 2009). 
Im Frühjahr 2012 kam es zwischen den Parteien erneut zu Diskussionen 
über Mängel an der Mietsache und deren Behebung sowie über Ansprüche auf 
Mietzinsreduktion (vgl. act. 16/5, 16/6, 16/8, 16/10). Dabei stellte der von der 
Beklagten beigezogene Verwalter mit E-Mail vom 10. Mai 2012 in Aussicht, 
gewisse Reparaturen würden sofort in Auftrag gegeben, und er würde bis Ende 


- 4 - 
Mai 2012 umfassend zu den Mängeln Stellung nehmen (act. 16/6; vgl. auch 
act. 50 S. 6 unten). Am 22. Mai 2012 kam es sodann zu einem Telefongespräch 
zwischen E._____ (Verwaltungsrat der Klägerin, der das vom vorliegenden 
Verfahren betroffene Mietobjekt bewohnt) und F._____, dem Verwalter der 
Beklagten (Vi-Prot. S. 29, 32; vgl. auch Vi-Prot. S. 43). 
2. 
Mit amtlichem Formular vom 25. Mai 2012 kündigte die Beklagte das 
Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 30. November 2012. Zur Begründung 
verwies die Beklagte darauf, sie beabsichtige, die Liegenschaft zu verkaufen. 
Wirtschaftlich und vermietungstechnisch dränge sich eine umfassende 
Renovation des Mietobjekts auf. Die Eigentümerfamilie werde indes auch in ferner 
Zukunft keinen Bedarf für die Liegenschaft haben. Sie wolle sich daher nicht mehr 
mit den entsprechenden Renovationsarbeiten belasten (act. 13/22-23). 
Mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gelangte die Klägerin mit einem Begehren 
um Beseitigung der ab März 2012 gerügten Mängel und um 
Mietzinsherabsetzung an die Schlichtungsbehörde Meilen. Die Eingabe ging am 
29. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde ein (act. 16/19). 
3. 
Mit Eingabe vom 25. Juni 2012 focht die Klägerin die Kündigung vom 
25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde Meilen als missbräuchlich an und 
ersuchte eventualiter um längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit 
Beschluss vom 14. September 2012 erteilte die Schlichtungsbehörde der Klägerin 
die Klagebewilligung (act. 2). Daraufhin, mit Eingabe vom 25. Oktober 2012, 
erhob die Klägerin Klage vor dem Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen (Vorin-
stanz) und stellte das eingangs angeführte Rechtsbegehren (act. 1). 
4. 
Am 19. Dezember 2013 erliess die Vorinstanz das eingangs angeführte 
Urteil (act. 36 = act. 39 = act. 41). Das Urteil wurde der Klägerin am 17. Januar 
2014 zugestellt (act. 37/1). 
5. 
Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 (Datum Poststempel) erhob die 
Klägerin Berufung gegen das Urteil vom 19. Dezember 2013. Dabei stellte sie die 
eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 40). 


- 5 - 
6. 
Mit Verfügung vom 20. Februar 2014 wurde der Klägerin Frist zur 
Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 8'000.00 für das Berufungsverfahren 
angesetzt (act. 44). Der Vorschuss ging fristgerecht ein (act. 45, 47). 
7. 
Mit Verfügung vom 13. März 2014 wurde der Beklagten Frist zur 
Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 48). Die Beklagte erstattete die 
Berufungsantwort daraufhin rechtzeitig mit Eingabe vom 11. April 2014. Darin 
stellte sie die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 50). 
8. 
Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-
37). Die Berufungsantwort wurde der Klägerin zugestellt (act. 51). Das Verfahren 
erweist sich als spruchreif. 
II. 
1. 
Vorbemerkungen: 
Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen 
Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.00 
erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). 
Im Anfechtungs- und Kündigungsschutzverfahren bestimmt sich der 
Streitwert nach dem Bruttomietzins ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf 
der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zuzüglich der 
ordentlichen Kündigungsfrist. Vorliegend konnte das Mietverhältnis gemäss 
Mietvertrag vom 31. Mai 1994 sechsmonatlich im Voraus auf Ende jedes Monats 
ausser Dezember gekündigt werden (act. 13/1/1). Das ergibt ausgehend von der 
Einreichung der Berufung mit Eingabe vom 14. Februar 2014 eine massgebliche 
Zeitdauer von 42 Monaten (drei Jahre Sperrfrist + 6 Monate Kündigungsfrist). Bei 
einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 4'635.00 (act. 13/2) ist danach von 
einem Streitwert von rund Fr. 194'500.00 auszugehen. 
Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet erhobene Berufung ist somit 
einzutreten. 


- 6 - 
2. 
Zeitlicher Kündigungsschutz (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR): 
2.1 Der Streitigkeit zwischen den Parteien liegt die folgende, eingangs 
bereits kurz dargelegte Konstellation zugrunde: Sowohl die Kündigung des 
Mietverhältnisses seitens der Beklagten als auch das Schlichtungsbegehren der 
Klägerin betreffend Mängelbehebung datieren vom 25. Mai 2012 und wurden an 
diesem Datum der Post überbracht. Das ergibt sich aus den Akten (act. 16/16-19) 
und ist unbestritten (act. 12 S. 10, act. 15 S. 6 f., act. 39 S. 6). Auch im 
Berufungsverfahren machen die Parteien zu Recht nichts Abweichendes geltend 
(act. 40 S. 4, act. 50 S. 5). 
Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist die Kündigung des Mietverhältnisses 
treuwidrig nach Art. 271 Abs. 1 OR und entsprechend anfechtbar, wenn die 
Vermieterin sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden 
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen hat (Art. 271a Abs. 1 lit. d 
OR). 
2.2 Nach dem Standpunkt der Klägerin ist die Kündigung vom 25. Mai 
2012 ohne weiteres anfechtbar, weil sie nach der Anhebung eines 
Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgte. Zudem, 
so die Klägerin weiter, habe die Beklagte mit der Einleitung des Verfahrens zum 
Zeitpunkt, als sie die Kündigung ausgesprochen habe, nach Treu und Glauben 
rechnen müssen (act. 40 S. 3 ff.). 
2.3 Nach dem Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR setzt die 
Anfechtbarkeit der Kündigung als treuwidrig erstens voraus, dass eine der 
Parteien des Mietverhältnisses ein mit diesem zusammenhängendes Gerichts- 
oder Schlichtungsverfahren eingeleitet hat. Das ist vorliegend der Fall: Das von 
der Klägerin mit Eingabe vom 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf 
Mängelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung (vorne I./2.) hängt klarerweise mit 
dem Mietverhältnis zusammen. 
2.4 Angesichts des aufgezeigten zeitlichen Zusammenhangs (Kündigung 
und Schlichtungsbegehren je vom 25. Mai 2012) stellt sich die Frage, ob die 


- 7 - 
Kündigung vom 25. Mai 2012 als "Verfahrenskündigung" in den Schutzbereich 
der genannten Bestimmung fällt. 
2.4.1 Die Klägerin verweist zu Recht auf die Empfangstheorie, nach welcher 
die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung ihre Wirkung erst dann 
entfaltet, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter 
normalen Umständen mit ihrer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Die 
Kündigung gilt daher erst dann als "ausgesprochen" im Sinne von Art. 271a 
Abs. 1 lit. d OR (act. 40 S. 5; vgl. BSK OR I-WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 266a 
N 1a, Art. 271/271a N 24; gl.M. ZK-HIGI, Art. 271a N 253). Dies konnte bei 
Postaufgabe der Kündigung am 25. Mai 2012 nicht früher als am 26. Mai 2012 
der Fall sein. 
An diesem Zeitpunkt war das von der Klägerin mit Postaufgabe vom 25. Mai 
2012 angehobene Schlichtungsverfahren nach den allgemeinen Bestimmungen 
bereits rechtshängig (Art. 62 Abs. 1 ZPO; ZK ZPO-SUTTER-SOMM/HEDINGER, 
2. Auflage 2013, Art. 62 N 9). 
2.4.2 Indessen hat die Vorinstanz als weitere Voraussetzung des 
Kündigungsschutzes nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zu Recht die Kenntnis der 
Beklagten vom Schlichtungsverfahren geprüft (act. 39 S. 5). Die Norm stellt 
nämlich die widerlegbare Vermutung auf, die Kündigung während eines hängigen 
Verfahrens erfolgte aus dem unlauteren Kündigungsmotiv der Rache. Diese 
Vermutung kann aber nur dann einigermassen plausibel erscheinen, wenn der 
Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache Kenntnis von der Hängigkeit 
des Verfahrens hat oder als vernünftiger und korrekter Mensch haben könnte (ZK-
HIGI, Art. 271a N 233, 246; zustimmend SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 
2008, Art. 271a N 37). Fehlt es an dieser Kenntnis, kann jedenfalls nicht auf das 
unlautere Kündigungsmotiv der Rache geschlossen werden, und es bliebe 
unerklärbar, worin die Treuwidrigkeit der Kündigung dann begründet sein könnte. 
In Praktikabilitätsüberlegungen wie dem einfach und zweifelsfrei feststehenden 
Zeitpunkt der Klageanhebung kann sie immerhin nicht liegen (so aber BSK OR I-
WEBER, 5. Auflage 2011, Art. 271/271a N 24; gl. M. LACHAT ET AL., Mietrecht, 
8. Auflage 2009, S. 618 FN 154). Nicht zu übersehen ist nämlich – um auch das 


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noch zu erwähnen –, dass die Ausübung des Kündigungsrechts gemäss den Art. 
271 f. OR stets gegen Treu und Glauben zu verstossen hat, und daher entweder 
auf unlauteren Motiven basieren muss oder in sich treuwidrig zu sein hat. 
Das Bundesgericht hat die Kenntnis des Vermieters vom entsprechenden 
Verfahren (bzw. die Möglichkeit dazu) – soweit ersichtlich – bislang nicht 
ausdrücklich als Voraussetzung der Anfechtbarkeit nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR 
genannt. Es hielt in einem neueren Entscheid immerhin allgemein fest, die 
Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne "grundsätzlich mit 
der Klageanhebung" und ende mit der rechtskräftigen Verfahrenserledigung. Zum 
Beleg verweist das Bundesgericht dabei (u.a.) auch auf die vorstehend zitierten 
Meinungen von HIGI und des SVIT-Kommentars (BGer 4A_588/2013 vom 15. Ap-
ril 2014, E. 2.3). Daraus ist zu schliessen, dass das Bundesgericht diese sachlich 
begründete Auffassung nicht ablehnt. 
2.4.3 Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Beklagte habe die Kündigung mit 
Formular vom 25. Mai 2012 zwar während der Rechtshängigkeit des gleichentags 
eingeleiteten Schlichtungsverfahrens ausgesprochen, aber sie habe erst später 
von der Verfahrenseinleitung Kenntnis erhalten. Zudem habe die Beklagte als 
vernünftiger und korrekter Mensch in jenem Zeitpunkt auch keine Kenntnis von 
der Verfahrenseinleitung haben können (act. 39 S. 6 ff.). 
Dem ist zuzustimmen. Zwar trifft es zu, dass anlässlich eines 
Telefongespräch zwischen dem Verwalter der Beklagten, F._____, und E._____ 
von der Klägerin, am 22. Mai 2012 ein allfälliges gerichtliches Verfahren 
thematisiert wurde, und dass die Beklagte sich das Wissen des von ihr 
eingesetzten Verwalters anrechnen lassen muss (act. 40 S. 6 f.; act. 39 S. 7 f.). 
Die Vorinstanz hörte zum fraglichen Telefongespräch den Zeugen G._____ 
an, der E._____ für dieses Telefongespräch sein Mobiltelefon ausgeliehen hatte 
(act. 12 S. 9; Vi-Prot. S. 32 ff., S. 38). Nach der Angabe des Zeugen sagte 
E._____ dabei, das Verhalten von F._____ sei eine Hinhaltetaktik, und es werde 
darauf herauslaufen, dass sie sich wieder vor Gericht sehen würden (Vi-Prot. 
S. 41). Die Vorinstanz hielt zu Recht fest, diese Äusserung könne dahingehend 


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verstanden werden, dass E._____ wenig Hoffnung in die auf Ende Mai 2012 in 
Aussicht gestellte Stellungnahme der Beklagten setzte (vgl. dazu vorne I./1.) und 
daher bereits mit einem weiteren Gerichtsverfahren rechnete. Weiter verwies die 
Vorinstanz richtig darauf, dass E._____ an diesem Telefongespräch – auch nach 
seiner eigenen Schilderung anlässlich der Parteibefragung – nicht angegeben 
hatte, er werde die Stellungnahme nicht abwarten (act. 39 S. 8; Vi-Prot. S. 28 ff.). 
Aufgrund dessen kann zwar nicht direkt ausgeschlossen werden, dass E._____ 
das dem Verwalter gegenüber doch erwähnt haben könnte (was die Klägerin 
impliziert, act. 40 S. 8). Immerhin hat E._____ aber nicht ausdrücklich auf eine 
solche Aussage verwiesen. Sein Hinweis, man werde sich wieder vor Gericht 
sehen, ist daher nicht als Ankündigung einer unmittelbar bevorstehenden 
Anrufung der Schlichtungsbehörde zu verstehen. 
Entgegen der Klägerin (act. 40 S. 7 f.) musste der Verwalter der Beklagten 
aufgrund dieses Gesprächs somit nicht davon ausgehen, dass die Klägerin nun 
sofort Schritte beim Gericht bzw. bei der Schlichtungsbehörde einleiten würde. 
2.4.4 Die streitgegenständliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 
25. Mai 2012 erweist sich somit nicht als treuwidrig im Sinne des Art. 271a Abs. 1 
lit. d OR. 
3. 
Rachekündigung nach Art. 271 Abs. 1 lit. a OR: 
3.1 Die Klägerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die Kündigung vom 
25. Mai 2012 sei auch als Rache- bzw. Vergeltungskündigung nach Art. 271 
Abs. 1 lit. a OR treuwidrig (vgl. act. 40 S. 15 ff., act. 12 S. 13 ff.). 
Nach der genannten Bestimmung ist die Kündigung des Mietverhältnisses 
treuwidrig, wenn der Vermieter sie ausspricht, weil der Mieter nach Treu und 
Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. 
3.2 Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Klägerin im Vorfeld der 
Kündigung Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte (vgl. vorne I./1.). 
Anzeichen dafür, dass dies treuwidrig geschehen wäre, sind nicht ersichtlich und 
wurden nicht geltend gemacht. Vorausgesetzt ist danach weiter, dass zwischen 


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der Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung ein adäquater 
Kausalzusammenhang besteht. 
3.3 Die Klägerin verweist zum Nachweis des Rachemotivs der Beklagten 
auf die Vorgeschichte der streitgegenständlichen Kündigung (Kündigung 
einerseits kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e 
OR, andererseits kurz nach der erneuten Geltendmachung von Mängelrechten 
und eines Mietzinsherabsetzungsanspruchs der Klägerin; vgl. act. 40 S. 15 ff., 
act. 12 S. 13 ff. sowie im Einzelnen vorne I./1.). 
Die zeitliche Nähe zwischen der Geltendmachung von Ansprüchen und der 
Aussprache der Kündigung stellt ein Indiz für das Vorliegen einer 
Rachekündigung dar (ZK-HIGI, Art. 271a N 59). Der zeitliche Konnex zwischen 
den Schreiben der Klägerin vom 26. März und 18. Mai 2012, mit welchen sie 
Ansprüche aus dem Mietverhältnis erhob (act. 16/5, 16/10), und der Kündigung 
vom 25. Mai 2012 (act. 16/17), sowie mit dem Ablauf der dreijährigen 
Kündigungssperre nach dem eingangs erwähnten Urteil des Bezirksgerichts 
Meilen vom 11. März 2009 (vorne I./1. sowie zum ganzen act. 40 S.16 f.), spricht 
daher eher für den Standpunkt der Klägerin. 
Mit dem blossen Indiz ist jedoch noch kein Beweis erbracht. Der Mieter trägt 
die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen einer Rachekündigung. Das 
gilt insbesondere auch für den Kausalzusammenhang zwischen der 
Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung. Dabei ist indes kein strikter 
Beweis erforderlich, sondern es genügt die Beweisanforderung der grossen 
Wahrscheinlichkeit (ZK-HIGI, Art. 271a N 59, 66). Ein adäquater 
Kausalzusammenhang ist regelmässig dann zu verneinen, wenn der Vermieter 
einen plausiblen Kündigungsgrund belegt, welcher die Treuwidrigkeit der 
Kündigung ausschliesst. Dabei ist auf den objektiven Eindruck abzustellen, der 
sich in Würdigung der Umstände ergibt (vgl. ZK-HIGI, Art. 271a N 61; SVIT-Kom-
mentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 271a N 13). Erweist sich der vom 
Vermieter genannte Kündigungsgrund dagegen als bloss vorgeschoben, so 
spricht dies für den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der 


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Geltendmachung von Rechten und der Kündigung (zumal das Vorschieben von 
Kündigungsgründen an sich schon treuwidrig ist, ZK-HIGI, Art. 271 N 64). 
3.4 Für die Klärung der Frage, ob ein solcher Kausalzusammenhang 
besteht, ist auf den von der Beklagten angegebenen Kündigungsgrund des 
Verkaufs der Liegenschaft einzugehen. Auslöser für den Verkaufsentschluss 
waren nach der Beklagten Mängel, deren Behebung professionellen und auch 
finanziell aufwändigen Einsatz erfordert (u.a. Asbest, Schimmelbildung, schlechte 
Isolation; vgl. act. 16/5 und 16/17). 
3.4.1 Dass diese Mängel grundsätzlich bestehen, ist unbestritten bzw. die 
Mängel wurden ohnehin von der Klägerin selber geltend gemacht (strittig ist 
lediglich die Einschätzung, ob die Mängel eine umfassende Renovation 
erforderlich machen, vgl. dazu die nachfolgenden Ausführungen). Die Beklagte 
machte sich in dieser Situation grundsätzliche Überlegungen bezüglich einer 
Sanierung, doch schien ihr (Jahrgang 1942) der Aufwand dann doch zu gross. 
Die Beklagte bewohnt bereits ein eigenes Haus, und ein allfälliger Eigenbedarf 
von nahen oder entfernteren Verwandten ist kein Thema. Die Beklagte entschied 
sich daher zum Verkauf und beauftragte einen Makler (vgl. zum Ganzen 
act. 16/17, vgl. auch act. 16/6 und 16/15). Es ist legitim, eine Liegenschaft in 
D._____ frei von Mietverhältnissen verkaufen zu wollen, um einen höheren Preis 
zu erzielen. 
Die Beklagte kündigte nicht aus zwei Gründen (so die Klägerin: notwendige 
Renovation zum einen, Verkaufsentscheid zum anderen, vgl. act. 40 S. 9), 
sondern alleine aufgrund des geplanten Verkaufs. Dass das Motiv der Beklagten, 
welches zum Verkaufsentscheid führte, mit dem Zustand der Liegenschaft zu tun 
hat, führt nicht dazu, dass die Beklagte diesen Zustand, d.h. den von ihr 
gesehenen Renovationsbedarf, nachweisen müsste. Die Frage, wie es sich im 
Einzelnen mit dem Zustand der Liegenschaft und dem Renovationsbedarf verhält, 
ist daher nicht entscheidend. Die Vorinstanz hat im Übrigen mit Recht nicht in 
Frage gestellt, dass das Mietobjekt, lediglich da und dort leicht renoviert, weiterhin 
gut bewohnbar wäre, aber dass bei dem 1979 erbauten und bis heute nie 
umfassend renovierten Gebäude die modernen Ansprüche an den Wohnkomfort 


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nicht mehr optimal erfüllt seien, so dass sich die Frage einer Gesamtsanierung 
unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten aufdränge (act. 39 S. 10). Diese 
Feststellung ist entgegen der Klägerin (act. 40 S. 11) nicht willkürlich, sondern sie 
basiert zum einen auf den wie erwähnt unbestrittenen Mängeln, und zum anderen 
auf der unbestrittenen Tatsache, dass das 35jährige Haus nie umfassend 
renoviert wurde. Somit lagen objektiv betrachtet legitime Gründe für eine 
umfassende Renovation vor. Die Vorinstanz hat dazu zu Recht auch auf das 
Ermessen des Eigentümers verwiesen (act. 39 S. 10). Auf die Auflistung der 
Klägerin, was alles an der Liegenschaft in den nächsten Jahren nicht zu sanieren 
sei (act. 40 S. 13 ff.), ist daher nicht weiter einzugehen. Der Entscheid der 
72jährigen Beklagten, eine solche ihr erforderlich erscheinende Renovation nicht 
mehr selber vorzunehmen, sondern das Haus lieber zu verkaufen, erscheint 
insgesamt als nachvollziehbar und insofern begründet. 
3.4.2 Die Klägerin bestreitet die Ernsthaftigkeit der Verkaufsabsichten der 
Beklagten weiter unter Hinweis darauf, die Beklagte treibe den Verkauf nicht 
voran (act. 40 S. 11 ff.). Die Vorinstanz hat dazu erwogen, das sei unbestritten 
und folge nach der Beklagten zum einen aus dem hängigen 
Kündigungsschutzverfahren und zum anderen aus dem Fehlen einer aktuellen 
Fotodokumentation, wobei letzteres von der Klägerin zu vertreten sei (act. 39 
S. 11). Dem ist zuzustimmen. Dass die Beklagte den Maklerauftrag erst erteilte, 
als das Kündigungsschutzverfahren bereits hängig war (act. 40 S. 12), ist wenig 
relevant. Es kann aus Sicht der Beklagten im damaligen Zeitpunkt durchaus Sinn 
gemacht haben, diesen Auftrag mit Blick auf eine erhoffte baldige Erledigung des 
Kündigungsschutzverfahrens bereits zu erteilen. Dass der Kündigungsgrund des 
geplanten Verkaufs vorgeschoben wäre, lässt sich daraus entgegen der Klägerin 
(act. 40 S. 12) nicht ableiten. 
Dass sie das Fehlen aktueller Innenaufnahmen der Liegenschaft zu 
vertreten habe, hat die Klägerin im Berufungsverfahren nicht in Abrede gestellt 
(act. 40 S. 12). Die Vorinstanz erkannte darin, also im Fehlen einer vollständigen 
und aktuellen Verkaufsdokumentation, einen Grund für die Verzögerung des 
Verkaufs (act. 39 S. 11). Das ist nicht zu beanstanden, unabhängig von 


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verfügbaren älteren Fotografien (act. 40 S. 13), die naturgemäss weniger 
geeignet sind als aktuelle Aufnahmen. 
Die Klägerin weist weiter darauf hin, sie habe anfangs 2013 Strohmänner 
beauftragt, sich bei der von der Beklagten beauftragten Maklerfirma nach einem 
Verkaufsobjekt zu erkunden, welches sämtliche Kriterien der Mietliegenschaft 
erfülle. Die Maklerfirma habe darauf mitgeteilt, solche Liegenschaften stünden zur 
Zeit nicht zur Verfügung (act. 40 S. 12, act. 12 S. 20). Aus dieser Schilderung 
kann nicht geschlossen werden, die Beklagte habe ihre Verkaufsabsicht als 
Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben. Die Art und Weise, wie die Maklerfirma 
derzeit – bei aus nachvollziehbaren Gründen "auf Eis liegenden" 
Verkaufsbemühungen (act. 30 S. 11) – den Auftrag wahrnimmt, lässt keine 
direkten Rückschlüsse auf die Absichten der Beklagten zu. 
3.4.3 Die Klägerin brachte vor der Vorinstanz zum behaupteten Rachemotiv 
der Beklagten unter Nennung von Zeugen weiter vor, die Beklagte habe während 
der erwähnten dreijährigen Sperrfrist, insb. anlässlich der Neujahrsempfänge im 
Hotel … in den Jahren 2010 und 2011, wiederholt geäussert, sie wolle die 
Klägerin als Mieterin möglichst rasch loswerden. Unter Nachbarn sei dies ein 
"offenes Geheimnis" gewesen (act. 12 S. 5; act. 40 S. 16). Die Beklagte bestritt 
dies (Vi-Prot. S. 13). 
Mit dieser klägerischen Behauptung wird eine Rachekündigung zu wenig 
substantiiert, als dass der aufgezeigte plausible Kündigungsgrund, auf den sich 
die Beklagte berief (vgl. vorstehend II./3.3), widerlegt wäre. Die Kündigung vom 
25. Mai 2012 ist daher auch nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht treuwidrig. 
Von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund – und damit von einem 
adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung von 
Ansprüchen und der Kündigung – ist somit entgegen der Klägerin (act. 40 S. 13) 
nicht auszugehen. Die streitgegenständliche Kündigung ist danach insgesamt 
nicht treuwidrig und entsprechend nicht anfechtbar nach Art. 271 f. OR. 


- 14 - 
4. 
Erstreckung des Mietverhältnisses: 
4.1 Die Klägerin beantragt eventualiter die Erstreckung des 
streitgegenständlichen Mietverhältnisses um vier Jahre (act. 12 S. 1, act. 40 S. 2). 
Die Vorinstanz wies das Erstreckungsbegehren (wie eingangs aufgezeigt) ab 
(act. 39 S. 12 ff.). 
4.2 Die Mieterin kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, 
wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge 
hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre 
(Art. 272 Abs. 1 OR). 
4.3 Die Vorinstanz hat mit Hinweisen auf bundesgerichtliche 
Rechtsprechung und Literatur zutreffend festgehalten, dass das Institut der 
Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur den Mieter als Vertragspartei 
des Mietverhältnisses schützt. Ist eine Aktiengesellschaft Mieterin, so sind die 
persönlichen Interessen der Aktionäre bei der Beurteilung der Härtegründe nicht 
zu berücksichtigen (act. 39 S. 13). Die Klägerin stimmt dem zu, lässt aber 
vortragen, dass die vorliegenden Verhältnisse ein Abweichen von diesem 
Grundsatz rechtfertigten (act. 40 S. 19 f.). 
4.4 Dem Standpunkt der Klägerin ist aus den nachfolgend aufgezeigten 
Gründen nicht zu folgen: 
4.4.1 Vertragspartei ist mit der Klägerin eine juristische Person. Weshalb 
und auf wessen Ersuchen der Mietvertrag auf die Klägerin (und nicht auf den das 
Mietobjekt bewohnenden E._____) ausgestellt wurde, ist danach nicht relevant. 
Abzustellen ist auf das Interesse der Klägerin an einer Erstreckung. Alleine der 
Umstand, dass E._____, Mitglied des Verwaltungsrats der Klägerin, die 
streitgegenständlichen Wohnung jahrelang bewohnt hat, rechtfertigt es nicht, von 
den persönlichen Interessen von E._____ auszugehen bzw. dessen Interesse mit 
dem Interesse der Klägerin gleichzusetzen. 
Ein Härtegrund für die in der Immobilienbranche tätige Klägerin (act. 46) ist 
nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht geltend gemacht. So bestehen etwa 


- 15 - 
keine Anzeichen dafür, dass die Klägerin an den Standort in D._____ gebunden 
wäre. Die Klägerin argumentiert auch im Berufungsverfahren lediglich mit 
Härtegründen im Interesse von E._____ persönlich. Damit lässt sich kein 
Erstreckungsanspruch der Klägerin begründen. Die Vorinstanz erwog im Sinne 
eines Fazits, es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Interessen der Klägerin derart 
von den privaten Interessen von E._____ abhängen würden, dass die von ihm 
geltend gemachten persönlichen Härtegründe im Zusammenhang mit einem 
Wegzug aus dem Mietobjekt für sie, die Klägerin selbst, zu einer Härte führen 
würden. Dem ist zuzustimmen. 
4.4.2 Wenn bei der Beurteilung einer Härte entgegen dem Gesagten von 
den persönlichen Interessen von E._____ ausgegangen würde, so wäre 
festzuhalten, dass die Klägerin die geltend gemachte Härte nicht genügend 
belegt. Die finanziellen Verhältnisse von E._____ sind überdurchschnittlich gut. 
Ein Mietzins kann bis zu einem Betrag von Fr. 6'000.00 pro Monat für eine 5½-
Zimmerwohnung bezahlt werden (Vi-Prot. S. 6 ff., S. 8 oben). E._____ möchte 
aus nachvollziehbaren Gründen in D._____ wohnen bleiben, um seinem jüngsten 
Sohn H._____, geb. 2007, welcher im Alter von drei Jahren seine Mutter verlor, 
Konstanz zu ermöglichen (act. 12 S. 22 f.). Die Klägerin hat jedoch nicht 
verdeutlicht, dass es nicht möglich wäre, in D._____ zu einem Mietzins von 
Fr. 6'000.00 pro Monat eine vergleichbare Wohnung zu finden. Das Gegenteil 
erscheint wahrscheinlich. Von einer Härte wäre daher auch bei E._____ nicht 
auszugehen. Auf die Unklarheit betreffend den Wohnsitz von E._____ – dieser 
gab vor Vorinstanz an, teils in D._____ und teils in Palma de Mallorca zu wohnen, 
seinen Wohnsitz aber nun von Palma de Mallorca nach Zürich verlegen zu wollen 
(Vi-Prot. S. 6); im Berufungsverfahren macht die Klägerin keine Angaben dazu 
(act. 40 S. 19 f.) – ist danach nicht weiter einzugehen. 
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist somit ausgeschlossen. 
5. 
Zusammenfassend ist das angefochtene Urteil vom 19. Dezember 
2013 in vollständiger Abweisung der Berufung zu bestätigen. 


- 16 - 
III. 
1. 
Bei diesem Ausgang hat die Vorinstanz ihre Kosten zu Recht der 
Klägerin auferlegt und diese verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung 
zu bezahlen (act. 32 S. 10). Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche 
Verfahren (Fr. 8'000.00) und der Betrag der Parteientschädigung (Fr. 9'950.00 
zuzüglich 8% MwSt.) sind in der Höhe nicht angefochten. Somit ist auch das 
erstinstanzliche Kostendispositiv zu bestätigen. 
2. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin auch für das 
Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
Für die Berufung ist angesichts des eingangs aufgezeigten Streitwerts von 
rund Fr. 194'500.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 8'000.00 angemessen (§ 4 
Abs. 1 und 3 sowie § 7 lit. a i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Die 
Parteientschädigung ist auf Fr. 7'500.00 festzulegen. § 4 Abs. 1 bis 3 i.V.m. § 11 
AnwGebV. 
Die Beklagte hat für das Berufungsverfahren den Ersatz der Mehrwertsteuer 
von 8 % verlangt (vgl. act. 50 S. 2). Es ist ihr ein solcher zuzusprechen (vgl. das 
Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts vom 17. Mai 2006, 
S. 3). 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes des 
Bezirksgerichtes Meilen vom 19. Dezember 2013 wird bestätigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.00 festgesetzt. 
3. 
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin und 
Berufungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 
4. 
Die Klägerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Beklagten und 
Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung 


- 17 - 
von Fr. 7'500.00 zuzüglich Fr. 600.00 (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'500.00) 
zu bezahlen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Meilen, je 
gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 194'500.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Vorsitzende: 
 
 
 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
lic. iur. T. Engler 
 
 
versandt am: