zh_gerichte · LF110123 · 2012-02-21 · de

Einberufung einer Stockwerkeigentümerversammlung

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: LF110123-O/U 
damit vereinigt: PF110068 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter Dr. P. 
Higi und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschreiberin 
lic. iur. A. Muraro-Sigalas. 
Urteil vom 21. Februar 2012 
in Sachen 
 
A._____ GmbH, 
Beklagte, Beschwerdegegnerin und Berufungsklägerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 
 
gegen 
 
1. 
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____, 
a) 
BA._____, 
b) 
BB._____, 
c) 
BC._____, 
2. 
BC._____, 
Klägerinnen, Beschwerdeführerinnen und Berufungsbeklagte, 
 
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, 
 
betreffend 
Einberufung einer Stockwerkeigentümerversammlung 
 
 
Berufung und Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksge-
richtes Bülach vom 14. November 2011 (EO110029) 


- 2 - 
 
Erwägungen: 
1. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1.1. Mit Eingaben vom 14. Juli 2011 bzw. 15. Juli 2011, beide eingegangen beim 
Bezirksgericht Bülach am 18. Juli 2011, beantragten die Klägerinnen, Beschwer-
deführerinnen und Berufungsbeklagten (nachfolgend Klägerinnen) im Verfahren 
Nr. EO110029 bzw. EO110028 die richterliche Einberufung der Versammlung der 
Stockwerkeigentümer und stellten folgendes Rechtsbegehren (act. 1 und 
act. 4/1): 
"Es seien die Mitglieder des Ausschusses der Klägerin zu ermächtigen, 
eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberu-
fen mit folgenden Traktanden: 
- 
Abberufung der Beklagten als Verwaltung 
- 
Wahl einer neuen Verwaltung; 
 
Vorschlag Ausschuss: C._____ S.A., … [Adresse], E._____ 
- 
Abberufung der F._____ AG als Beherbergungsunternehmen 
- 
Wahl eines neuen Beherbergungsunternehmens; 
 
Vorschlag Ausschuss: Herr G._____. 
Eventualiter: 
Es sei der Beklagten zu befehlen, unverzüglich eine innert vier Wochen 
nach der Vorladung stattzufindende, ausserordentliche Stockwerkei-
gentümerversammlung mit den genannten Traktanden einzuberufen. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu-
lasten der Beklagten." 
1.2. Mit Verfügung vom 16. August 2011 wurde der Prozess Nr. EO110028 vom 
Einzelgericht des Bezirksgerichtes Bülach (Vorinstanz) mit dem Prozess 
Nr. EO110029 vereinigt und unter letztgenannter Prozessnummer weitergeführt 
(act. 4/3 und act. 5). Mit Verfügung vom selben Tag wurde der Beklagten, Be-
schwerdegegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Beklagte) Frist angesetzt, 
um zum Begehren der Klägerinnen Stellung zu nehmen (act. 5). Mit Verfügung 


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vom 25. August 2011 wurde die Frist bis zum 21. September 2011 verlängert 
(act. 8). 
1.3. Mit Eingabe vom 19. September 2011 (Poststempel) reichte die Beklagte ih-
re Stellungnahme ein und beantragte Folgendes (act. 11): 
"1. 
Es sei das Begehren der Kläger um Einberufung einer ausseror-
dentlichen Stockwerkeigentümerversammlung durch sie selber 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 2. 
Eventuell sei der Beklagten eine Frist anzusetzen, eine ausseror-
dentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen und es 
seien die von den Klägern vorgeschlagenen Traktanden um die 
folgenden zu ergänzen: 
- 
Abnahme der Jahresrechnung 2010 
- 
Entlastung der Verwaltung 
 3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klä-
ger." 
1.4. Mit Urteil vom 14. November 2011 (act. 15 = act. 18 = act. 20) wies die Vo-
rinstanz das Hauptbegehren der Klägerinnen ab (Dispositiv-Ziffer 1). Sie verpflich-
tete die Beklagte, innert 5 Tagen ab Zustellung des Urteils zur Einberufung einer 
ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung und spätestens innert 30 
Tagen ab Zustellung des Urteils zur Durchführung mit den folgenden Traktanden 
(Dispositiv-Ziffer 2): 
- 
Abwahl der jetzigen Verwaltung, A._____ GmbH, H._____ [Ort], 
und Neuwahl einer Verwaltung. Dabei sei anzumerken, dass der 
Ausschuss die C._____ SA, … [Adresse], E._____, zur Wahl vor-
schlage. 
- 
Abwahl des jetzigen Beherbergungsunternehmens, F._____ AG 
und Neuwahl eines Beherbergungsunternehmens. Dabei sei an-
zumerken, dass der Ausschuss Herrn G._____ zur Wahl vor-
schlage. 
Die Spruchgebühr wurde auf Fr. 1'500.– festgesetzt. Allfällige weitere Auslagen 
blieben vorbehalten (Dispositiv-Ziffer 3). Die Kosten wurden von den Klägerinnen 
unter solidarischer Haftung auf den Gesamtbetrag bezogen. Die Beklagte wurde 
jedoch verpflichtet, den Klägerinnen diese Kosten im Umfang von 3/10 zu erset-
zen (Dispositiv-Ziffer 4). Die Klägerinnen wurden verpflichtet, der Beklagten eine 
reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 500.– zu bezahlen (Dispositiv-


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Ziffer 5). Die Klägerinnen sowie die Beklagte nahmen das Urteil am 18. November 
2011 entgegen (act. 16). 
1.5. Mit Eingabe vom 28. November 2011 (Poststempel) reichte die Beklagte im 
Verfahren des Obergerichts Nr. LF110123 rechtzeitig Berufung gegen das vor-
instanzliche Urteil ein und stellte folgende Anträge (act. 19): 
"1. 
Es sei der Beklagten und Berufungsklägerin in Abänderung von 
Ziff. 2 des Dispositivs des Urteils des Einzelgerichts Bülach vom 
14. November 2011 (Geschäfts-Nr. EO110029-C/U) – unter Be-
rücksichtigung der Grösse der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
und des Umstands, dass sich die Stockwerkeigentümer mehrheit-
lich im Ausland befinden – eine angemessene neue Frist zur Ein-
berufung einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerver-
sammlung anzusetzen und es seien die in Ziff. 2 des Dispositivs 
des Urteils des Einzelgerichts festgehaltenen Traktanden um die 
folgenden zu ergänzen: 
- 
Abnahme der Jahresrechnung 2010 
- 
Entlastung der Verwaltung 
 2. 
Es seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen in Abänderung 
von Ziff. 4 und 5 des Dispositivs des Urteils des Einzelgerichts 
Uster den Berufungsbeklagten und Klägern aufzuerlegen." 
1.6. Mit Eingabe vom 28. November 2011 (Poststempel) reichten die Klägerin-
nen im Verfahren des Obergerichts Nr. PF110068 rechtzeitig Kostenbeschwerde 
gegen das vorinstanzliche Urteil ein und stellten folgende Anträge (act. 27/19): 
"1. 
Es sei Ziffer 4 des Urteils vom 14. November 2011 des Bezirksge-
richts Bülach aufzuheben und die Kosten der beklagten Partei 
aufzuerlegen. 
 2. 
Es sei Ziffer 5 des Urteils vom 14. November 2011 des Bezirksge-
richts Bülach aufzuheben und es sei die beklagte Partei zu ver-
pflichten, den klagenden Parteien eine Prozessentschädigung 
von Fr. 1'250.00 aufzuerlegen. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zusätzlich 8% Mehr-
wertsteuer zulasten der Beschwerdegegner." 
1.7. Mit Verfügung vom 6. Dezember 2011 wurde der Beklagten im Verfahren 
Nr. LF110123 Frist angesetzt, um einen Prozesskostenvorschuss von Fr. 1'500.– 
zu leisten (act. 22). Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet (act. 26). 


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1.8. Mit Verfügung vom 6. Dezember 2011 wurde den Klägerinnen im Verfahren 
Nr. PF110068 ebenfalls Frist angesetzt, um einen Prozesskostenvorschuss von 
Fr. 360.– zu leisten (act. 27/21). Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet 
(act. 27/23). 
1.9. Mit Beschluss vom 9. Januar 2012 wurde das Beschwerdeverfahren 
Nr. PF110068 mit dem Berufungsverfahren Nr. LF110123 vereinigt. Das Be-
schwerdeverfahren wurde unter dem Berufungsverfahren weitergeführt und 
dadurch als erledigt abgeschrieben (act. 27/24 und act. 28). 
1.10. Mit Beschluss vom 9. Januar 2012 wurde den Klägerinnen Frist angesetzt, 
um die Berufung zu beantworten, und der Beklagten Frist angesetzt, um die Be-
schwerde zu beantworten (act. 28). Der Beschluss wurde den Parteien je am 
11. Januar 2012 zugestellt (act. 29/1 und 2). 
1.11. Mit Eingabe vom 16. Januar 2012 (Poststempel) erstatteten die Klägerinnen 
rechtzeitig die Berufungsantwort mit folgendem Antrag (act. 30): 
"Es sei die Berufung abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten 
sei; 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 8% Mehrwertsteuer 
zulasten der Beklagten und Berufungskläger." 
1.12. Mit Eingabe vom 20. Januar 2012 (Poststempel) erstattete die Beklagte 
rechtzeitig die Beschwerdeantwort mit folgendem Antrag (act. 31): 
"Es sei die Beschwerde der Klägerinnen und Berufungsbeklagten in al-
len Punkten abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Klägerinnen und Berufungsbeklagten." 
1.13. Die Berufungs- bzw. Beschwerdeantwort wurde der jeweiligen Gegenpartei 
am 27. Januar 2012 zugestellt (act. 32/1 und 2). Die Sache erweist sich als 
spruchreif. 
2. 
Vorbemerkung 
Strittige Punkte im Rechtsmittelverfahren blieben die von der Beklagten be-
reits vor Vorinstanz beantragten – und von der Vorinstanz im Urteil nicht aufge-
nommenen – Traktanden der Abnahme der Jahresrechnung 2010 und der Entlas-


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tung der Verwaltung, die Frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerver-
sammlung sowie die Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
3. 
Zu den Traktanden und zur Einberufungsfrist der Versammlung 
3.1. Traktanden 
3.1.1. Die Beklagte hatte vor Vorinstanz den Eventualantrag gestellt, es sei ihr 
Frist anzusetzen, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung ein-
zuberufen und es seien die von den Klägerinnen vorgeschlagenen Traktanden zu 
ergänzen um die Traktanden "Abnahme der Jahresrechnung 2010" und "Entlas-
tung der Verwaltung" (act. 11). Die Vorinstanz führte aus, in der Regel bestimme 
der Vorsitzende – ohne abweichende reglementarische Bestimmung der Verwal-
tung – die Traktandenliste der Stockwerkeigentümerversammlung. Es stehe der 
Beklagten folglich frei, die Traktandenliste im Rahmen von Treu und Glauben zu 
erweitern. Die Festsetzung der von der Beklagten zusätzlich geforderten Traktan-
den könne somit ohne autoritativen Entscheid des Gerichts erfolgen (act. 20 S. 9). 
3.1.2. Die Beklagte bringt in ihrer Berufungsschrift vor, dass zwar "in der Regel" 
schon der Vorsitzende die Traktandenliste der Stockwerkeigentümerversammlung 
bestimme. Vorliegend handle es sich indessen nicht um eine ordentliche, sondern 
um eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung, deren Traktanden 
vom Ausschuss und nunmehr auch von der Vorinstanz vorgegeben seien. Es sei 
nicht einzusehen, weshalb – zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über die 
Traktandenliste anlässlich der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversamm-
lung – nicht auch die Beklagte berechtigt sein solle, die von ihr vorgeschlagenen 
Traktanden durch das Gericht genehmigen zu lassen (act. 19 S. 6 f.). 
3.1.3. Die Klägerinnen bringen in ihrer Berufungsantwort vor, die Beklagte habe 
kein Rechtsschutzinteresse daran, dass über ihr Eventualbegehren vor Vo-
rinstanz entschieden werde. Gemäss der wohl zutreffenden Meinung der Vo-
rinstanz könne die Verwaltung die Traktandenliste grundsätzlich bestimmen. 
Selbst wenn dem nicht so sein sollte, hätte die Vorinstanz auch nichts Gegenteili-
ges anordnen können. Es existiere keine Rechtsgrundlage, welche eine Gutheis-


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sung des Rechtsbegehrens der Beklagten erlauben würde. Im Weiteren seien die 
Klägerinnen bezüglich des Eventualbegehrens nicht passivlegitimiert (act. 30 
S. 7). 
3.1.4. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass es der Beklagten als Verwalterin frei-
steht, die Traktandenliste im Rahmen von Treu und Glauben zu erweitern (act. 20 
S. 9). Die Verwaltungsordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft "B._____" 
verweist hinsichtlich der Einberufung der Versammlung auf die in Art. 712n ZGB 
aufgestellten Regeln (act. 3/4 S. 8). Soweit eine Gemeinschaft einen Verwalter 
bestellt hat, ist dieser zur Einberufung der Versammlung berechtigt bzw. gar pri-
mär zuständig (Art. 712n Abs. 1 ZGB; vgl. BSK ZGB II-Bösch, Art. 712n N. 2). Der 
Verwalter ist auch zur Einberufung ausserordentlicher Versammlungen berechtigt, 
und er verfügt über das Traktandierungsrecht – eine gehörige Beschlussfassung 
setzt voraus, dass die Traktanden bei der Einberufung gehörig angekündigt wur-
den (vgl. BSK ZGB II-Bösch, Art. 712n N. 3 f.). Der Ergänzung der Traktandenlis-
te durch die Verwalterin stand bzw. steht somit nichts im Wege. Dass die Trak-
tanden von der Vorinstanz vorgegeben seien, wie dies die Beklagte behauptet 
(vgl. Ziff. 3.1.2), trifft also nicht zu. Die richterliche Verpflichtung zur Einberufung 
einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung ersetzt nämlich nicht 
die Befugnis des Verwalters zur Einberufung der Versammlung und zur Traktan-
dierung, sondern dient vielmehr dazu, einen Verwalter anzuhalten, seine Befugnis 
zur Einberufung der Versammlung auszuüben bzw. wahrzunehmen (vgl. BSK 
ZGB II-Bösch, Art. 712n N. 3). Es geht also nicht um eine Genehmigung der Trak-
tanden, wie dies die Beklagte vermutet (act. 19 S. 6 f.). Sofern eine Einberufung 
durch die Stockwerkeigentümer selbst im Reglement nicht vorgesehen ist, bleibt 
den Stockwerkeigentümern nichts anderes übrig, als den Richter anzurufen. Um-
gekehrt benötigt der Verwalter kein gerichtliches Instrument, um die Traktanden 
der Versammlung bestimmen zu können. Aus diesem Grund steht ihm auch kein 
gerichtliches Instrument zur Verfügung. Die Beklagte ist somit hinsichtlich ihres 
Berufungsantrags Nr. 1 gar nicht aktivlegitimiert, bzw. es fehlt ihr an einem recht-
lich schützenswerten Interesse. 
3.2. Einberufungsfrist 


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3.2.1. Die Vorinstanz räumte der Beklagten eine Frist von 5 Tagen ab Zustellung 
des Urteils ein, um zur ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 
einzuberufen und eine Frist von 30 Tagen ab Zustellung des Urteils, um dieselbe 
durchzuführen (Dispositiv-Ziffer 2 des vorinstanzlichen Urteils). Die Vorinstanz 
hielt in ihrer Begründung fest, die Angemessenheit der Frist für die Einberufung 
bestimme sich nach den konkreten Umständen, vor allem nach der Grösse der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft, den Wohnorten der einzelnen Eigentümer 
und dem Zeitaufwand der Verwaltung zur Vorbereitung (vgl. act. 20 S. 5). Von 
dieser Frist zu unterscheiden sei die Einberufungsfrist, welcher der Zeitspanne 
zwischen Einberufung und Datum, an welchem die Versammlung stattfinde, ent-
spreche. Diese sei unter Würdigung der Verhältnisse im konkreten Fall (Grösse 
der Gemeinschaft, geographisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerkeigen-
tums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.) so zu bemessen, dass den 
Stockwerkeigentümern sowohl die Vorbereitung der Versammlung als auch die 
Teilnahme daran in vernünftiger Weise ermöglicht werde (vgl. act. 20 S. 6). 
3.2.2. Die Beklagte bemängelt in ihrer Berufung im Wesentlichen, dass ihr eine 
Frist von fünf bzw. dreissig Tagen eingeräumt worden sei, obwohl sich die Mehr-
heit der Stockwerkeigentümer im Ausland befinde (zwei in I._____ [Land in Euro-
pa], zwei in J._____ [Land in Europa], eine Reihe in Nord-K._____ [Land in Euro-
pa] und weitere in Mittel-K._____ [Land in Europa]). Die Frist zur Einberufung der 
ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung habe nicht am 1. Juni 
2011 zu laufen begonnen, wie dies die Vorinstanz auf S. 7 ihres Urteils meine, 
sondern am 14. Juli 2011, als die Beklagte das Schreiben der Klägerinnen erhal-
ten habe, dem zu entnehmen gewesen sei, dass die Klägerinnen den Beizug der 
mehrfach vorgeschlagenen L._____ endgültig ablehne und der Beklagten die 
Richtigstellung der von den Klägerinnen geäusserten falschen Unterstellungen 
verunmögliche. Der Verwalter M._____ habe hierauf das Datum der Stockwerkei-
gentümerversammlung auf den 22. August 2011 festgelegt. Die Einberufung der 
Stockwerkeigentümerversammlung sei durch die Klageeinreichung bei der Vo-
rinstanz vereitelt worden (act. 19 S. 5 f.). Die Versammlung habe gemäss vo-
rinstanzlichem Urteil bis spätestens 18. Dezember 2011 durchgeführt werden 
müssen. Dieser Zeitpunkt sei besonders ungünstig, weil er in die vorweihnächtli-


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che Adventszeit gefallen sei, namentlich auf den 4. Advent (act. 19 S. 7). Der 
Hinweis der Vorinstanz, es bestehe die Möglichkeit für die Stockwerkeigentümer, 
sich an der Versammlung vertreten zu lassen, sei nicht zweckmässig, werde doch 
das Ziel der Versammlung, eine breit abgestützte Meinung der Stockwerkeigen-
tümer zu erhalten, verfehlt. Bei der Abberufung von Verwaltung und Beherber-
gungsunternehmung sowie der Abnahme der Jahresrechnung und Entlastung der 
Verwaltung handle es sich um Geschäfte von besonderem Gewicht für die Ver-
sammlung. Es sei unerlässlich, dass die Frist zur Einberufung und Durchführung 
der Versammlung so angesetzt werde, dass es den Stockwerkeigentümern, na-
mentlich auch jenen aus dem Ausland, ermöglicht werde, an der Versammlung 
teilzunehmen. Hierfür seien die Monate Januar, Februar usw. 2012 geeignet. 
Demzufolge sei der Beklagten gerichtlich eine neue Frist für die Einberufung und 
Durchführung der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung anzu-
setzen (act. 19 S. 8). Es bestehe ein weiterer Grund für die Ansetzung einer 
zweckmässigen Frist: M._____ (auf Seiten der Beklagten) sei seit dem Jahr 2004 
Versammlungsleiter bei den Stockwerkeigentümerversammlungen und verwalte 
deren Liegenschaft seit 2003. Er allein habe die erforderlichen Detailkenntnisse. 
N._____ von der Beklagten habe diese Kenntnisse nicht. Da dieser an einer 
Stockwerkeigentümerversammlung wohl auch Fragen aus dem Kreis der Stock-
werkeigentümer zu beantworten hätte, wäre nicht mit einem für die Klägerinnen 
zufrieden stellenden Ergebnis zu rechnen. M._____ sei bis zum 1. Dezember 
2011 zu hundert Prozent arbeitsunfähig. Es sei aber gestützt auf seine schwere 
Erkrankung davon auszugehen, dass er bis zum 20. Dezember 2011 zu hundert 
Prozent arbeitsunfähig sei (act. 19 S. 8 f.). 
3.2.3. Die Klägerinnen bringen im Wesentlichen vor, dass die Beklagte selbst 
dann, wenn die Vorhaltungen gegen sie nicht zugetroffen hätten, verpflichtet ge-
wesen wäre, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzube-
rufen, nachdem ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dies verlangt habe (act. 30 
S. 3). Die Beklagte habe ausserdem gar nie versucht, die Anschuldigungen der 
Klägerinnen zu entkräften, sondern sei lediglich darum bemüht gewesen, ihre ei-
gene Abberufung als Verwaltung und die Abberufung der mit ihr verbundenen 
F._____ AG als Beherbergungsunternehmen so lange als möglich hinauszuzö-


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gern. Der Beizug einer unabhängigen Revisionsgesellschaft sei von den Kläge-
rinnen nie verweigert worden, solange dies die Durchführung der verlangten aus-
serordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung nicht verzögert habe und die 
Kosten nicht durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe bezahlt werden 
müssen (act. 30 S. 4). Die Beklagte habe mittlerweile mehr als sieben Monate 
Zeit gehabt zur Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung. Bis heute 
habe sie dies unterlassen (act. 30 S. 6). 
3.2.4. Es ist vorauszuschicken, dass die Abberufung des Verwalters von der 
Stockwerkeigentümerversammlung jederzeit und ohne Angabe von Gründen be-
schlossen werden kann. Diese Abberufungsfreiheit steht der Stockwerkeigentü-
merversammlung als unübertragbare und unverzichtbare Kompetenz zu und kann 
weder in sachlicher noch verfahrensmässiger Hinsicht eingeschränkt werden. Die 
Abberufung bedarf lediglich einer formgerechten Traktandierung und eines ent-
sprechenden Beschlusses (vgl. BSK ZGB II-Bösch, Art. 712r N. 3; Amédéo Wer-
melinger, Das Stockwerkeigentum, SVIT-Kommentar, Zürich/Basel/Genf 2004, 
Art. 712r ZGB N. 5). Es wird deshalb darauf verzichtet, sämtliche Ausführungen 
der Parteien zu den möglichen Gründen für eine allfällige Abberufung der Beklag-
ten wiederzugeben. Auch die Vorinstanz hat darauf verzichtet, auf die entspre-
chenden Ausführungen einzugehen, was – entgegen der Ansicht der Beklagten 
(vgl. act. 19 S. 3) – nicht zu beanstanden ist. Sofern die Beklagte der Ansicht ist, 
sie werde zu Unrecht abberufen und sie habe deshalb einen Entschädigungsan-
spruch, so hat sie dies in einem anderen Verfahren klären zu lassen. Bei den Ent-
schädigungsansprüchen handelt es sich um Ansprüche, welche nach den vertrag-
lichen Regeln abzuwickeln sind (vgl. BSK ZGB II-Bösch, Art. 712r N. 11). Es ist 
also klar zwischen der Abberufung als organschaftlichem Element und der Ver-
tragsauflösung als schuldrechtlichem Element zu unterscheiden (vgl. Amédéo 
Wermelinger, a.a.O., Art. 712r ZGB N. 2). 
3.2.4.1. Der Verwalter hat im Gegensatz zu den Stockwerkeigentümern keinen 
eigenen Anspruch auf rechtliches Gehör in der Versammlung. Allenfalls darf er 
zur Wahrnehmung des rechtlichen Gehörs eines Stockwerkeigentümers in eine 
Diskussion eingreifen (vgl. Amédéo Wermelinger, a.a.O., Art. 712n ZGB N. 98 


- 11 - 
und Art. 712r ZGB N. 24). Es ist jedoch fraglich, wie weit ein solches Eingreifen 
gehen kann, wenn die Diskussion die eigene Abberufung betrifft. Diese Frage 
muss hier letztlich aber gar nicht beantwortet werden. Unzulässig ist auf jeden 
Fall, die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung davon abhängig zu 
machen, ob die Stockwerkeigentümer einer Prüfung der gegen die Beklagte ge-
äusserten Unterstellungen zustimmen oder nicht. Die Beklagte durfte bzw. darf 
die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung auch nicht hinauszögern, 
bis ihrem Wunsch nach einer Prüfung durch die Revisionsstelle entsprochen wird. 
3.2.4.2. Eine Frist von fünf Tagen zur Einberufung durch die Beklagte erweist sich 
nicht als unangemessen, zumal die Beklagte bereits seit längerer Zeit wissen 
musste, dass sie verpflichtet war, eine ausserordentliche Stockwerkeigentü-
merversammlung einzuberufen. Eine Frist von dreissig Tagen bis zur Durchfüh-
rung der genannten Versammlung erweist sich auch dann nicht als unangemes-
sen, wenn sich eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer im Ausland befindet. Wie 
die Vorinstanz bereits zu Recht ausführte, bestand bzw. besteht zudem die Mög-
lichkeit der Stockwerkeigentümer, sich anlässlich der Versammlung vertreten zu 
lassen. Ob eine Vertretung der einzelnen Stockwerkeigentümer anlässlich der 
Versammlung zweckmässig ist oder nicht, hat die Beklagte nicht zu kümmern. 
3.2.4.3. Die Beklagte hat sich auch nicht den Kopf darüber zu zerbrechen, ob die 
Versammlung gemäss vorinstanzlichem Urteil zu einem Zeitpunkt stattgefunden 
hätte, welcher wegen der Adventszeit ungünstig gewesen wäre. Dass die Ver-
sammlung in die Vorweihnachtszeit gefallen wäre, lag einzig in der Verantwortung 
der Beklagten, da sie es unterlassen hatte, zu einem früheren Zeitpunkt eine aus-
serordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen. Für ihre Pflicht 
zur Einberufung reichte es aus, dass ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dies 
verlangt hatte. Dass sich die Beklagte nun (unter anderem) mit der Begründung 
eines ungünstigen Zeitpunkts weigert, die Versammlung einzuberufen, erscheint 
fragwürdig bzw. pflichtwidrig, erst recht im Zusammenhang mit der weiteren Be-
hauptung der Beklagten, die Monate Januar, Februar usw. 2012 seien geeignet 
für eine Stockwerkeigentümerversammlung. Denn dieser Behauptung ist die Tat 


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einer Einberufung nicht gefolgt (der Rechtsmittelinstanz wurde bis zum heutigen 
Zeitpunkt zumindest nichts Entsprechendes zugetragen). 
3.2.4.4. Es ist bedauerlich, dass M._____ erkrankte und deshalb mindestens bis 
am 1. Dezember 2011 zu 100% arbeitsunfähig war (vgl. ärztliche Zeugnisse vom 
22. November 2011 und vom 28. November 2011, act. 21 und act. 25/2). Dieser 
Umstand stellte jedoch keinen Grund dar, die Stockwerkeigentümerversammlung 
nicht einzuberufen. Der Verwaltungsvertrag wurde mit der A._____ GmbH ge-
schlossen (act. 3/6) und nicht mit M._____. M._____ war somit nicht zu persönli-
cher Auftragserfüllung verpflichtet, und die Beklagte kann sich nicht auf eine per-
sönliche Auftragserfüllung berufen. Die Beklagte hätte eine andere Person für die 
Auftragserfüllung bestimmen müssen. Davon abgesehen wurde von der Beklag-
ten nicht belegt, dass M._____ auch nach dem 1. Dezember 2011 noch arbeits-
unfähig und damit nicht imstande war, an der Versammlung teilzunehmen. 
3.2.4.5. Nicht nachvollziehbar ist der Hinweis der Beklagten, die von M._____ an-
geblich auf den 22. August 2011 festgelegte Stockwerkeigentümerversammlung 
sei durch die Klageeinreichung bei der Vorinstanz vereitelt worden. Wenn eine 
Wechselwirkung zwischen Versammlung und vorinstanzlichem Verfahren einge-
treten wäre, dann insofern, als die Durchführung der Versammlung einen Einfluss 
auf das vorinstanzliche Verfahren gehabt hätte (allfällige Gegenstandslosigkeit) 
und nicht umgekehrt. 
3.2.4.6. Die Beklagte konnte keine Gründe anführen, welche es gerechtfertigt hät-
ten, die von der Vorinstanz angesetzten Fristen nicht einzuhalten. 
3.3. Fazit 
3.3.1. Entsprechend den Ausführungen in den vorstehenden Ziffern ist der Beru-
fungsantrag Nr. 1 der Beklagten abzuweisen. Die Rechtsmittelinstanz kommt je-
doch nicht umhin, der Beklagten dennoch eine neue Frist anzusetzen, um eine 
ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen und durchzu-
führen. Hinsichtlich der Fristen ist auf das vorinstanzliche Urteil zu verweisen. 
Kürzere Fristen als im vorinstanzlichen Urteil sind kaum zu bewerkstelligen, ob-


- 13 - 
wohl die Beklagte schon seit längerer Zeit zur Einberufung verpflichtet war. Die 
fünftägige Frist ist bereits sehr kurz und bringt selbst bei einer Kürzung gesamt-
haft betrachtet keinen wesentlichen Zeitgewinn. Eine Kürzung der dreissigtätigen 
Frist ist angesichts der teilweise im Ausland wohnhaften Stockwerkeigentümer 
nicht angebracht. 
3.3.2. Dementsprechend ist die Beklagte zu verpflichten, innert 5 Tagen ab Zu-
stellung dieses Urteils eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft "B._____" einzuberufen und spätestens 
innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Urteils mit folgenden Traktanden durchzu-
führen: 
- 
Abwahl der jetzigen Verwaltung, A._____ GmbH, H._____ [Ort], und 
Neuwahl einer Verwaltung. Dabei ist anzumerken, dass der Ausschuss 
die C._____ SA, … [Adresse],E._____, zur Wahl vorschlägt. 
- 
Abwahl des jetzigen Beherbergungsunternehmens, F._____ AG und 
Neuwahl eines Beherbergungsunternehmens. Dabei ist anzumerken, 
dass der Ausschuss Herrn G._____ zur Wahl vorschlägt. 
4. 
Vorinstanzliche Kosten- und Entschädigungsfolgen 
4.1.1. Die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen sind sowohl The-
ma der Berufung als auch der Beschwerde. 
4.1.2. Die Klägerinnen verlangen in ihrer Kostenbeschwerde, dass die gesamten 
Kosten des vorinstanzlichen Urteils der Beklagten auferlegt würden und dass die 
Beklagte verpflichtet werde, den Klägerinnen eine Prozessentschädigung von 
Fr. 1'250.– zu bezahlen. Das Eventualbegehren der Klägerinnen sei von der Be-
klagten zwar insoweit anerkannt worden, als dass der Beklagten Frist anzusetzen 
gewesen sei, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzube-
rufen. Die Beklagte habe jedoch keine Anstalten getroffen, tatsächlich zu einer 
Stockwerkeigentümerversammlung vorzuladen. Es gehe der Beklagten alleine da-
rum, die Stockwerkeigentümerversammlung, in der es um die eigene Abberufung 
als Verwaltung gehe, nicht durchführen zu müssen bzw. so lange als möglich hin-


- 14 - 
auszuzögern. Die Klägerinnen seien gezwungen gewesen, das vorinstanzliche 
Verfahren anhängig zu machen, da anderweitig die Beklagte nicht hätte dazu ge-
bracht werden können, ihren Pflichten als Verwaltung nachzukommen (act. 27/19 
S. 3 ff.). 
Die Klägerinnen hätten vor Vorinstanz ein Haupt- und ein Eventualbegehren 
gestellt. Dass beide Begehren hätten gutgeheissen werden können, sei von Vor-
ne herein ausgeschlossen gewesen. Die Antrag stellende Partei obsiege im Pro-
zess, wenn das eine oder andere Begehren gutgeheissen werde. Das Hauptbe-
gehren sei im Hinblick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen nicht getrennt 
zu behandeln und es sei keine entsprechende Aufteilung der Kosten vorzuneh-
men. Da die Klägerinnen mit ihrem Eventualbegehren obsiegt hätten, seien die 
ganzen Prozesskosten von der Beklagten zu tragen. Die Anerkennung des Even-
tualbegehrens der Klägerinnen durch die Beklagte sei im Übrigen nur eine 
scheinbare gewesen. Tatsächlich sei das Verhalten der Beklagten darauf gerich-
tet gewesen, die verlangte Stockwerkeigentümerversammlung nicht durchführen 
zu müssen bzw. die Durchführung zu verzögern (act. 27/19 S. 5 f.). 
4.1.3. Die Beklagte führt in ihrer Berufung aus, es könne nicht angehen, dass die 
Vorinstanz den Klägerinnen die Gerichtskosten zu 70% auferlege und der Beklag-
ten zu 30%. Das Hauptbegehren der Klägerinnen sei abgewiesen worden. Das 
Eventualbegehren der Klägerinnen habe mit demjenigen der Beklagten überein-
gestimmt. Mithin sei die Beklagte sowohl mit ihrem Haupt- als auch mit ihrem 
Eventualbegehren durchgedrungen. Unter diesen Umständen seien die Gerichts-
kosten den Klägerinnen aufzuerlegen und es sei der Beklagten nicht eine redu-
zierte, sondern eine volle Parteientschädigung zuzusprechen (act. 19 S. 6). Die 
Beklagte bringt in ihrer Beschwerdeantwort vor, es treffe nicht zu, dass die Kläge-
rinnen gezwungen gewesen seien, die Vorinstanz anzurufen. Es liege keine (aus-
drückliche) Weigerung der Beklagten vor. Sie habe in zwei Schreiben mit Nach-
druck festgehalten, dass die Einberufung einer ausserordentlichen Stockwerkei-
gentümerversammlung innerhalb gehöriger Frist erfolge. Sodann hätten N._____ 
und M._____ von der Beklagten die ausserordentliche Stockwerkeigentümerver-
sammlung auf den 22. August 2011 einberufen wollen. Der Beklagten habe aber 


- 15 - 
keine Möglichkeit gegeben werden sollen, sich gegen die haltlosen wie irrefüh-
renden Anschuldigungen des Ausschusses zur Wehr setzen zu können. Die Ein-
berufung der Stockwerkeigentümerversammlung sei dann durch Klageeinleitung 
beim Bezirksgericht Bülach am 14. Juli 2011 vereitelt worden. Ausserdem hätten 
die Klägerinnen das Hauptbegehren gestellt, es seien die Mitglieder des Aus-
schusses zu ermächtigen, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversamm-
lung einzuberufen. Die Beklagte sollte damit der ihr als Verwaltung obliegenden 
Aufgabe enthoben werden. Unter diesen Umständen sei es ihr nicht möglich ge-
wesen, eine Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen. Sie hätte sich dem 
Vorwurf ausgesetzt, eigenmächtig zu handeln. Zudem hätten die Klägerinnen auf 
ihrem Hauptbegehren beharrt und der Beklagten anmassendes Vorgehen vorge-
worfen. Die Beklagte habe im vorinstanzlichen Verfahren obsiegt. Es stelle sich 
die Frage, ob den Klägerinnen nicht die Prozesskosten in vollem Umfang hätten 
auferlegt und der Beklagten eine volle Prozessentschädigung hätte gewährt wer-
den müssen (act. 31). 
4.1.4. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die Beklagte sich zwar nicht aus-
drücklich weigerte, ihren Pflichten nachzukommen, dass ihren Worten (sie werde 
innert gehöriger Frist eine Versammlung einberufen) jedoch keine Taten folgten 
(act. 20 S. 7). Dies ist bei der Frage des Obsiegens zu berücksichtigen. Der 
Hauptantrag der Klägerinnen, es seien die Mitglieder des Ausschusses zu er-
mächtigen, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberu-
fen, hinderte die Beklagte überdies nicht daran, ihren Pflichten nachzukommen. 
Zweck der Klage war die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung und 
nicht der Entzug der Befugnisse der Beklagten als Verwaltung (vgl. hierzu auch 
obenstehende Ziff. 3.1.4). Der Entzug der Befugnisse der Verwaltung sollte und 
konnte ja erst anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stock-
werkeigentümer beschlossen werden. Es ist also nicht nachvollziehbar, weshalb 
die Einleitung des vorinstanzlichen Verfahrens die Beklagte daran gehindert hätte, 
ihren Pflichten nachzukommen. Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist, weshalb die 
angeblich auf den 22. August 2011 festgelegte Stockwerkeigentümerversamm-
lung durch die Klageeinreichung bei der Vorinstanz hätte vereitelt werden sollen 
(vgl. hierzu obenstehende Ziffer 3.2.4.5). 


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4.1.5. Die Klägerinnen sahen sich – wie gezeigt wurde – zu Recht dazu veran-
lasst, die Vorinstanz anzurufen. Dies wird umso deutlicher, als die Beklagte ihrer 
Pflicht zur Einberufung einer Stockwerkeigentümerversammlung auch nach dem 
vorinstanzlichen Entscheid noch immer nicht nachgekommen ist. Es ist daher un-
erheblich, ob die Beklagte das Eventualbegehren der Klägerinnen anerkannte o-
der nicht, denn tatsächlich verhielt sich die Beklagte entgegen ihrer Anerkennung 
und veranlasste somit das vorinstanzliche Verfahren. Für die Auferlegung der vo-
rinstanzlichen Kosten stellt sich einzig noch die Frage, wie stark die Abweisung 
des Hauptbegehrens der Klägerinnen ins Gewicht fällt. Die Vorinstanz wies das 
Hauptbegehren der Klägerinnen zu Recht ab: Eine richterliche Ermächtigung des 
Ausschusses zur Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung ist nicht 
vorgesehen. Als Alternative zur richterlichen Verpflichtung (Eventualbegehren der 
Klägerinnen) wäre allenfalls die direkte Einberufung der Stockwerkeigentümerver-
sammlung durch den Richter in Frage gekommen (vgl. BSK ZGB II-Bösch, 
Art. 712n N. 2; BK ZGB IV/1/5-Meier-Hayoz/Rey, Bern 1988, Art. 712n N. 14). 
4.1.6. Der Hinweis der Klägerinnen, wonach bei der Verteilung der Prozesskosten 
unerheblich sei, ob eine Partei mit ihrem Haupt- oder ihrem Eventualbegehren 
obsiege, trifft zu. Die Erwägungen des Kassationsgerichts in seinem Zirkulations-
beschluss vom 29. Mai 2010 (Geschäfts-Nr. AA090066 Erw. II/3.b) behalten auch 
unter neuem Prozessrecht (Art. 106 Abs. 1 ZPO) ihre Gültigkeit: "Stellt eine Partei 
in einem Prozess zwei Begehren, die zueinander im Verhältnis von Haupt- und 
Eventualbegehren stehen, ist eine Gutheissung beider Begehren zum vornherein 
ausgeschlossen und von der betreffenden Partei auch nicht angestrebt. Die an-
tragstellende Partei obsiegt im Prozess, wenn das eine oder das andere Begeh-
ren gutgeheissen wird. Das Hauptbegehren und das Eventualbegehren sind da-
her im Hinblick auf die Kosten- und Entschädigungsregelung nicht getrennt zu 
behandeln, und es ist nicht eine entsprechende Aufteilung der Kosten vorzuneh-
men (RB 1992 Nr. 54)." Demnach ist bei der Verteilung der Prozesskosten von 
einem Obsiegen der Klägerinnen auszugehen. 
4.2. Die vorinstanzlichen Gerichtskosten sind folglich der Beklagten aufzuerle-
gen, und die Beklagte ist zu verpflichten, den Klägerinnen eine (volle) Parteient-


- 17 - 
schädigung zu bezahlen. Die Vorinstanz setzte die Spruchgebühr auf Fr. 1'500.– 
fest. Sie ging ausserdem von einer reduzierten Parteientschädigung im Umfang 
von 40% aus und setzte diese auf Fr. 500.– fest. Eine 100%-ige (volle) Parteient-
schädigung würde also einem Betrag von Fr. 1'250.– entsprechen. Die Parteien 
fochten zwar die Verteilung der vorinstanzlichen Prozesskosten an, nicht jedoch 
deren Höhe. Eine Spruchgebühr von Fr. 1'500.– und eine (volle) Parteientschädi-
gung von Fr. 1'250.– erscheinen denn auch als angemessen. 
Die Kostenbeschwerde der Klägerinnen ist demnach gutzuheissen, und der 
Antrag Nr. 2 der Berufung der Beklagten ist abzuweisen. In diesem Sinne sind die 
Dispositiv-Ziffern 4 und 5 des angefochtenen Urteils des Einzelgerichts des Be-
zirksgerichts Bülach vom 14. November 2011 (EO110029) aufzuheben, die vor-
instanzliche Spruchgebühr von Fr. 1'500.– ist der Beklagten aufzuerlegen und die 
Beklagte ist zu verpflichten, den Klägerinnen eine Parteientschädigung von 
Fr. 1'250.– zu bezahlen. 
5. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen der zweiten Instanz 
5.1. Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 
Abs. 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 lit. a, § 5 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf 
Fr. 1'500.– festzusetzen. Ausgangsgemäss sind die Kosten für das zweitinstanzli-
che Verfahren der Beklagten aufzuerlegen und vom von ihr geleisteten Kosten-
vorschuss zu beziehen. 
5.2. Ausgangsgemäss wird die Beklagte entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 
ZPO). Die Prozessentschädigung für das zweitinstanzliche Verfahren ist in An-
wendung von § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 lit. a, § 5 Abs. 1 und 
§ 9 AnwGebV auf Fr. 750.– zuzüglich 8% MWST (vgl. Kreisschreiben des Ober-
gerichts des Kantons Zürich vom 17. Mai 2006) festzusetzen, und die Beklagte ist 
zu verpflichten, die Prozessentschädigung den Klägerinnen zu bezahlen. 


- 18 - 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung der Beklagten, Beschwerdegegnerin und Berufungsklägerin 
wird abgewiesen und die Beschwerde der Klägerinnen, Beschwerdeführe-
rinnen und Berufungsbeklagten wird gutgeheissen. 
1.1. Die Beklagte, Beschwerdegegnerin und Berufungsklägerin wird ver-
pflichtet, innert 5 Tagen ab Zustellung dieses Urteils eine ausserordent-
liche Stockwerkeigentümerversammlung der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft "B._____" einzuberufen und spätestens innert 30 Tagen ab 
Zustellung dieses Urteils mit folgenden Traktanden durchzuführen: 
- 
Abwahl der jetzigen Verwaltung, A._____ GmbH, H._____ [Ort], 
und Neuwahl einer Verwaltung. Dabei ist anzumerken, dass der 
Ausschuss die C._____ SA, … [Adresse],E._____, zur Wahl vor-
schlägt. 
- 
Abwahl des jetzigen Beherbergungsunternehmens, F._____ AG 
und Neuwahl eines Beherbergungsunternehmens. Dabei ist an-
zumerken, dass der Ausschuss Herrn G._____ zur Wahl vor-
schlägt. 
1.2. Es werden die Dispositiv-Ziffern 4 und 5 des angefochtenen Urteils des 
Einzelgerichts des Bezirksgerichtes Bülach vom 14. November 2011 
(EO110029) aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt: 
 
"4. 
Die Kosten werden der beklagten Partei auferlegt." 
 
 5. 
Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei eine 
Parteientschädigung von Fr. 1'250.– zu bezahlen." 
 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beklagten, Be-
schwerdegegnerin und Berufungsklägerin auferlegt und aus dem von ihr ge-
leisteten Kostenvorschuss bezogen. 
4. 
Die Beklagte, Beschwerdegegnerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, 
den Klägerinnen, Beschwerdeführerinnen und Berufungsbeklagten für das 


- 19 - 
zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 750.– zuzüg-
lich 8% MWST zu bezahlen. 
5. 
Mitteilung an die Parteien, je gegen Empfangsschein, sowie zu den Akten 
des Prozesses PF110068, ferner an die Obergerichtskasse (unter Hinweis 
auf den im Verfahren PF110068 von den Klägerinnen, Beschwerdeführerin-
nen und Berufungsbeklagten geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von 
Fr. 360.–). 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
lic. iur. A. Muraro-Sigalas 
 
versandt am: