zh_gerichte · PF150001 · 2014-12-15 · de

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 15. Dezember 2014 (ER140222)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF150001-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. 
P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden sowie 
Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Kröger 
Beschluss und Urteil vom 10. Februar 2015 
in Sachen 
 
A._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, 
 
gegen 
 
Stiftung B._____, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes 
Zürich vom 15. Dezember 2014 (ER140222) 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
Prozessgeschichte 
1.1. Am 18. Juni 2010 schloss der Beschwerdeführer mit der C._____ einen 
Mietvertrag betreffend die streitbetroffene 1-Zimmerwohnung im 1. Untergeschoss 
links an der ...strasse ... in ... ab (act. 2/1). Die Beschwerdegegnerin ist aktuelle 
Eigentümerin der Liegenschaft (act. 2/2). Am 19. Juni 2013 kündigte die Be-
schwerdegegnerin den Mietvertrag per 30. September 2013 (act. 2/4). Am 23. 
August 2013 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, in welcher der Be-
schwerdeführer die Gültigkeit der Kündigung anerkannte und die Parteien eine 
letztmalige Erstreckung der Auszugsfrist bis längstens 30. September 2014 ver-
einbarten, unter Ausschluss einer Zweiterstreckung (act. 2/5). Am 5. September 
2014 reichte der Beschwerdeführer bei der Schlichtungsbehörde ein Schlich-
tungsgesuch und am 24. Oktober 2014 beim Mietgericht eine Klage betreffend 
Erstreckung des Mietverhältnisses ein (act. 16/4; act. 16/6). Mit Eingabe vom 
6. Oktober 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht Audienz 
des Bezirksgerichtes Zürich (Vorinstanz) die Ausweisung des Beschwerdeführers 
(act. 1). Sie stützte sich dabei auf die genannte Vereinbarung der Parteien vom 
23. August 2013. In der Folge lud die Vorinstanz die Parteien auf den 
27. November 2014 zu einer mündlichen Verhandlung vor (act. 7). Nachdem die 
an den Beschwerdeführer gesandte Vorladung von der Post mit dem Vermerk 
"nicht abgeholt" retourniert worden und der Beschwerdeführer nicht zur angesetz-
ten Verhandlung erschienen war, setzte die Vorinstanz ihm Frist an, um schriftlich 
zum Gesuch Stellung zu nehmen (act. 8; act. 10). Mit Eingabe vom 11. Dezember 
2014 reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein (act. 15). 
1.2. Mit Urteil vom 15. Dezember 2014 verpflichtete die Vorinstanz den Be-
schwerdeführer, die Mieträumlichkeiten zu räumen und der Beschwerdegegnerin 
ordnungsgemäss zu übergeben. Gleichzeitig wies sie das Stadtammannamt Zü-
rich 7 an, diese Verpflichtung nach Eintritt der Vollstreckbarkeit, jedoch frühestens 
am 2. März 2015, auf Verlangen der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken (act. 17 


- 3 - 
= act. 20 = act. 22). Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer am 
5. Januar 2015 rechtzeitig Beschwerde mit folgenden Anträgen (act. 21): 
 
"1. 
Aufhebung des besagten Urteils des Bezirksgerichtes. Stattdessen sei den in act. 15 
bereits vorliegenden Anträgen 1 bis 5 des Gesuchsgegners zu folgen, wonach u.a. 
auf das Rechtsbegehren der Gesuchstellerin nicht einzutreten ist. 
 
2. 
Eventualiter sei der frühestens mögliche Ausweisungstermin auf den 1. April 2015 
oder später festzulegen." 
1.3. Mit Verfügung vom 8. Januar 2015 wurde dem Beschwerdeführer eine zehn-
tägige Frist angesetzt, um für die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens ei-
nen Kostenvorschuss von Fr. 950.– zu leisten (act. 23). Am 25. Januar 2015 
– zwei Tage vor Fristablauf – reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um un-
entgeltliche Rechtspflege ein, wobei er darauf hinwies, die erforderlichen Belege 
werde er nach allfälliger Aufforderung durch das Gericht nachreichen (act. 25). 
Wer um unentgeltliche Rechtspflege ersucht hat seine Einkommens- und Vermö-
gensverhältnisse umfassend darzulegen und mit entsprechenden Beweismitteln 
zu belegen (Art. 119 Abs. 2 ZPO). Der Beschwerdeführer hat sein Gesuch durch 
nichts belegt. Es wäre ihm daher Frist anzusetzen, um dies nachzuholen. Selbst 
wenn aber der Beschwerdeführer seiner Begründungspflicht nachkäme und er 
tatsächlich mittellos wäre, müsste sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege 
deshalb abgewiesen werden, weil sich die Beschwerde – wie nachfolgend zu zei-
gen ist – als aussichtslos erweist (Art. 117 lit. b ZPO). Eine Fristansetzung kann 
daher unterbleiben. Da sich die Beschwerde wie erwähnt sogleich als unbegrün-
det erweist, ist auch auf die Einholung einer Beschwerdeantwort zu verzichten 
(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist damit spruchreif. Wiedererwä-
gungsweise ist daher auf die Fristansetzung zur Leistung eines Kostenvorschus-
ses zurück zu kommen und sogleich ein Endentscheid zu fällen. 


- 4 - 
2. 
Prozessuales 
2.1. Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b) die 
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der zehntägigen Rechtsmittelfrist 
schriftlich und begründet zu erheben. Die Beschwerde führende Partei hat sich 
dabei mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids auseinander zu setzen 
und darzulegen, weshalb der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll. Im Be-
schwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. es wird nur geprüft, was eine Partei 
am Verfahren der Vorinstanz oder an ihrem Entscheid bemängelt (ZK ZPO-
Freiburghaus/Ahfeldt, 2. Auflage 2013, Art. 321 N 15; BK ZPO-Sterchi, Art. 321 
N 15 ff.). Was nicht gerügt wird, hat Bestand. Neue Tatsachenbehauptungen und 
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 
ZPO). 
2.2. Der Beschwerdeführer beanstandet zunächst die Erwägungen der Vor-
instanz zu den Umständen der Zustellung der Vorladung zur Verhandlung vom 
27. November 2014 (act. 21 S. 3 f.). Die Vorinstanz liess offen, ob die nach dem 
angesetzten Verhandlungstermin und nach entsprechender Fristansetzung einge-
reichte Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 11. Dezember 2014 noch be-
rücksichtigt werden könne, da sie die darin erhobenen Einwände als nicht stich-
haltig beurteilte (act. 17 S. 3). In der Entscheidbegründung ging sie indes im Ein-
zelnen auf die Vorbringen des Beschwerdeführers ein, weshalb dem Beschwerde-
führer insoweit kein Nachteil erwuchs (act. 17 S. 4 ff.). Da der Beschwerdeführer 
mit seinen Vorbringen auch im Beschwerdeverfahren nicht durchdringt, braucht 
die Frage der Berücksichtigung der Stellungnahme vom 11. Dezember 2014 auch 
an dieser Stelle nicht näher erörtert zu werden. Auf die diesbezüglichen Ausfüh-
rungen des Beschwerdeführers ist daher nicht weiter einzugehen. 
2.3. Der Beschwerdeführer stellt sich auch im Beschwerdeverfahren auf den 
Standpunkt, die Rechtshängigkeit des früher eingeleiteten mietgerichtlichen Ver-
fahrens betreffend "Nichtgewährung der Erstreckung des Mietverhältnisses" ver-
biete wegen der damit verbundenen Sperrwirkung die Einleitung eines Auswei-


- 5 - 
sungsverfahrens. Zweck der Sperrwirkung sei die Vermeidung sich widerspre-
chender Urteile. Eine solche Gefahr bestehe vorliegend, weshalb auf das Auswei-
sungsbegehren nicht einzutreten sei (act. 21 S 5 f.). Zutreffend ist zwar, dass die 
Sperrwirkung der Rechtshängigkeit i.S.v. Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO und Art. 64 
Abs. 1 lit. a ZPO der Vermeidung sich widersprechender Urteile dient. Wie die 
Vorinstanz zutreffend festhielt, greift die Sperrwirkung aber nur bei parallelen Ver-
fahren mit dem identischen Streitgegenstand (act. 17 S. 4 f.; vgl. ZK ZPO-Sutter-
Somm/Lötscher, N. 38 zu Art. 257; Raymond Bisang, Neue Zivilprozessordnung: 
Neuerungen im Schlichtungsverfahren bzw. Mietprozess unter besonderer Be-
rücksichtigung der Ausweisung, MRA 3/2010, S. 101 ff., S. 113). Die Frage der 
Ausweisung und diejenige der Beendigung bzw. der Erstreckung des Mietverhält-
nisses sind in diesem Sinne nicht identisch, was auch der Beschwerdeführer nicht 
behauptet. Dem Einwand des Beschwerdeführers, die Vereinbarung der Parteien 
vom 23. August 2013 sei Gegenstand beider Verfahren, weshalb hinsichtlich die-
ser "Rechtsidentität" vorliege (act. 21 S. 5 f.), ist entgegen zu halten, dass die 
Verbindlichkeit dieser Vereinbarung – wie die Gültigkeit einer Kündigung – im 
Ausweisungsverfahren eine Vorfrage darstellt (Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zi-
vilprozessrecht, Zürich 2008, Rz 56 zu § 21; Bisang, a.a.O., S. 114; KUKO ZPO-
Jent-Sørensen, N. 18 zu Art. 257). Vorfragen können unabhängig davon, ob sie 
– als Hauptsache – anderweitig rechtshängig sind, behandelt und entschieden 
werden (OGer ZH PF110018 vom 1. Juli 2011 Erw. II/3). Soweit der Beschwerde-
führer verlangt, auch das Ausweisungsbegehren sei vor dem Mietgericht zu ver-
handeln, ist weiter darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin dieses im 
Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen einreichte, wobei es sich um ein 
summarisches Verfahren handelt. Streitigkeiten betreffend die Erstreckung des 
Mietverhältnisses sind hingegen im vereinfachten Verfahren zu behandeln 
(Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Eine Vereinigung der Verfahren nach Art. 125 lit. c 
ZPO kommt daher nicht in Frage (vgl. auch OGer ZH PF110018 vom 1. Juli 2011 
Erw. II/1-6). Die entsprechenden Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich 
damit als unbegründet. 


- 6 - 
3. 
Materielles 
3.1. In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer zunächst, der rechtlich re-
levante Sachverhalt sei falsch bzw. unvollständig festgestellt worden. Die Vor-
instanz habe einseitig die Sachverhaltsdarstellung der Beschwerdegegnerin 
übernommen. Zusätzlich zu dem in Ziffer 3 des angefochtenen Urteils festgehal-
tenen Sachverhalt seien diverse weitere – vom Beschwerdeführer in der Be-
schwerdeschrift genannte – Tatsachen zu berücksichtigen (act. 21 S. 4 f.). Der 
Einwand des Beschwerdeführers ist unbegründet. Die Vorinstanz ging in ihren 
Erwägungen im Einzelnen auf die Vorbringen des Beschwerdeführers betreffend 
den Abschluss der Vereinbarung vom 23. August 2013 sowie die Vermietung der 
Liegenschaft an die D._____ GmbH ein (act. 17 S. 5 f.). Darüber hinaus ist nicht 
ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht dargelegt, inwieweit seine 
Vorbringen für die Entscheidfindung relevant sein könnten. Eine offensichtlich un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes im Sinne von Art. 320 lit. b ZPO ist bereits 
aus diesem Grund nicht gegeben (ZK ZPO-Freiburghaus/Ahfeldt, 2. Auflage 
2013, Art. 320 N 5; BK ZPO-Sterchi, Art. 320 N 9). Ebenfalls unzutreffend ist der 
Einwand des Beschwerdeführers, der Erwerb der Liegenschaft durch die Be-
schwerdegegnerin sei ein völlig neuer Aspekt (act. 21 S. 5), führte der Beschwer-
deführer vor Vorinstanz doch selbst aus, Eigentümerin der Liegenschaft sei die 
Stiftung B._____ (act. 15 S. 5). 
3.2. In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorausset-
zungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen seien nicht erfüllt. Die Beschwerde-
gegnerin habe wissentlich Sachverhalte unterschlagen und auch die Rechtslage 
sei alles andere als klar (act. 21 S. 6). 
3.2.1. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summari-
schen Verfahren, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist 
dann sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeit-
liche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. 
Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Kein liquider Sachver-
halt liegt hingegen vor, wenn die Gegenpartei dem geltend gemachten Anspruch 


- 7 - 
Einwendungen entgegensetzt, die der Gesuchsteller nicht als unerheblich entkräf-
ten kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts genügt es für die Ver-
neinung eines klaren Falles, wenn die Gegenpartei substantiiert und schlüssig 
Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden 
können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu 
erschüttern (BGE 138 III 620 Erw. 5.1.1. m.w.H.). Die Rechtslage ist im Sinne von 
Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des 
Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres 
ergibt und die Rechtsanwendung damit zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 
138 III 123 E. 2.1.1 und 2.5 m.w.H.). 
3.2.2. Unbestritten und durch den eingereichten Grundbuchauszug belegt ist, 
dass die Beschwerdegegnerin Eigentümerin des streitgegenständlichen Mietob-
jekts ist (act. 2/2; act. 15 S. 5). Sie stützt ihren Ausweisungsanspruch auf die Ver-
einbarung der Parteien vom 23. August 2013, die eine Verpflichtung des Be-
schwerdeführers zum Auszug aus dem Mietobjekt per 30. September 2014 ent-
hält (act. 2/5). 
3.2.3. Der Beschwerdeführer hält im Beschwerdeverfahren an seinem Standpunkt 
fest, die Beschwerdegegnerin sei zur Stellung des Ausweisungsbegehren nicht 
aktivlegitimiert. Er wirft der Vorinstanz vor, sie sei nicht auf die anders lautende 
rechtliche Beurteilung der Schlichtungsbehörde im Verfahren betreffend Erstre-
ckung eingegangen und habe es unterlassen, die Klageberechtigung zweifelsfrei 
nachzuweisen. Die Schlichtungsbehörde habe festgestellt, dass die Liegenschaft 
zwecks Zwischennutzung an die D._____ GmbH weiter vermietet worden sei, 
weshalb seit September 2014 die D._____ GmbH für die Vermietung zuständig 
sei. Er habe den Mietvertrag zudem mit der C._____ AG abgeschlossen, an wel-
che er auch den Mietzins überweise. Ihm sei nie mitgeteilt worden, dass die Lie-
genschaft nicht mehr in den Händen der C._____ sei (act. 21 S. 6 f.). 
 
Der Anspruch auf Ausweisung ergibt sich aus dem Rückgabeanspruch des 
Vermieters aus dem aufgelösten Mietverhältnis (Art. 267 Abs. 1 OR) sowie aus 
dem Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB) an der betreffenden Liegenschaft. Als 
Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft ist die Beschwerdegegnerin ge-


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stützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB berechtigt, die Ausweisung einer Person zu verlan-
gen, die unerlaubterweise in der Liegenschaft wohnt. Sie ist damit offensichtlich 
aktivlegitimiert. Die Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich bereits aus die-
sem Grund verfehlt. 
 
Auch vermögen die Vorbringen des Beschwerdeführers die Stellung der Be-
schwerdegegnerin als Vermieterin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten 
nicht in Frage zu stellen: Wie erwähnt bestreitet der Beschwerdeführer nicht, dass 
die Beschwerdegegnerin die Liegenschaft zu Eigentum erwarb (act. 15 S. 5). 
Auch wenn er beschwerdeweise geltend macht, sie sei nicht durch einen Kauf, 
sondern durch eine Erbschaft an die Liegenschaft gelangt (act. 21 S. 7), so ändert 
dies nichts daran, dass das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf die Beschwer-
degegnerin überging. Dies ist dem Beschwerdeführer auch entgegen zu halten, 
wenn er nun behauptet, ihm sei nicht mitgeteilt worden, dass die Liegenschaft 
nicht mehr in den Händen der C._____ sei. Die Stiftung B._____ trat zudem so-
wohl auf der Kündigung als auch auf der Parteivereinbarung vom 23. August 2013 
als Vermieterin auf. Dass die Beschwerdegegnerin Vermieterin des Mietobjekts 
ist, musste – entgegen seinen anderslautenden Behauptungen – somit auch dem 
Beschwerdeführer bekannt sein. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages über 
die Liegenschaft ändert sodann nichts an der Stellung der Beschwerdegegnerin 
als Vermieterin. Namentlich geht das Mietverhältnis durch die Vermietung nicht 
auf den neuen Mieter über. Dass der Beschwerdeführer mit der D._____ GmbH 
einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hätte, macht er schliesslich nicht geltend. 
Die Beschwerdegegnerin war damit auch aufgrund ihrer Stellung als Vermieterin 
zur Stellung des Ausweisungsbegehrens berechtigt. 
3.2.4. Der Beschwerdeführer machte im vorinstanzlichen Verfahren weiter gel-
tend, die Vereinbarung vom 23. August 2013 sei nachweislich vor dem Hinter-
grund geschlossen worden, dass die Liegenschaft verkauft werde. Da kein Ver-
kauf stattgefunden habe, erweise sich die Vereinbarung als ungültig oder gar 
nichtig (act. 15 S. 4 f.). Im Beschwerdeverfahren rügt er, die Vorinstanz sei unzu-
treffenderweise davon ausgegangen, er mache einen Irrtum geltend. Er habe vor 
Vorinstanz vielmehr dargetan, dass die Vereinbarung vor dem Verkaufshinter-


- 9 - 
grund geschlossen worden sei und somit nur bei einem allfälligen Verkauf in Kraft 
getreten wäre (act. 21 S. 8). Damit beruft er sich sinngemäss auf eine Bedingung. 
Eine Bedingung liegt vor, wenn die Verbindlichkeit der Vereinbarung vom Eintritt 
einer ungewissen Tatsache abhängig gemacht wurde (Art. 151 Abs. 1 OR). Der 
Beschwerdeführer macht lediglich geltend, die Vereinbarung sei "vor dem Ver-
kaufshintergrund" geschlossen worden. Vor Vorinstanz stützte er sich dabei auf 
eine E-Mail der Liegenschaftenverwaltung vom 26. Juni 2013, in welcher diese 
mitteilte, die Kündigungen seien ausgesprochen worden, weil die Liegenschaft 
derzeit zum Verkauf ausgeschrieben sei. Ausserdem sei im Verkaufsprospekt die 
Rede von "wenigen, gekündigten Mietverhältnissen" (act. 15 S. 5; act. 16/8; 
act. 16/10). Dass die Vereinbarung nach dem Willen der Parteien nur gelten soll-
te, wenn die Liegenschaft tatsächlich verkauft wird, hat der Beschwerdeführer 
damit nicht substantiiert dargetan. So geht eine solche Bedingung weder aus der 
Vereinbarung selbst hervor, noch legt der Beschwerdeführer dar, wann und wie 
dies konkret vereinbart worden sein soll. Der Beschwerdeführer vermag mit sei-
nen Vorbringen die Verbindlichkeit der Vereinbarung vom 23. August 2013 daher 
nicht in Frage zu stellen. 
3.2.5. Dem Einwand des Beschwerdeführers, das Ausweisungsbegehren sei 
rechtsmissbräuchlich, da die Beschwerdegegnerin relevante Fakten ausgelassen 
habe, hielt die Vorinstanz schliesslich zutreffend entgegen, dass das Weglassen 
von Fakten in einer Rechtsschrift keinen Rechtsmissbrauchstatbestand begründe, 
zumal der Beschwerdegegner die seiner Ansicht nach relevanten Punkte selbst 
habe einbringen können (act. 17 S. 7). Auch die diesbezügliche Rüge des Be-
schwerdeführers ist unbegründet. 
3.3. Der Beschwerdeführer vermochte dem Ausweisungsbegehren der Be-
schwerdegegnerin somit keine Einwendungen entgegenzusetzen, welche ihren 
Anspruch auf Ausweisung entkräften könnten. Die Vorinstanz hat die Vorausset-
zungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen daher zu Recht bejaht. Die Be-
schwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 
3.4. Der Beschwerdeführer verlangt eventualiter, die Auszugsfrist sei bis zum 
1. April 2015 zu verlängern. Zur Begründung führt er aus, der von der Vorinstanz 


- 10 - 
festgesetzte Termin vom 2. März 2015 falle nicht mit dem obligatorischen Zügel-
termin zusammen, bei dem das Wohnungsangebot erheblich grösser sei (act. 21 
S. 10). Die Vorbringen des Beschwerdeführers sind für das Ausweisungsverfah-
ren nicht relevant. Im Ausweisungsverfahren besteht grundsätzlich kein Anspruch 
auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist. Das Gericht kann zwar im 
Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine kurze Schonzeit festlegen und so der 
verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen. Es kann aber auch da-
von absehen (BGer 4A_391/2013). Die Vorinstanz hat eine Schonfrist bis zum 
2. März 2015 gewährt. Eine längere Frist erscheint angesichts dessen, dass der 
Beschwerdeführer seit August 2013 um seine Verpflichtung zum Auszug weiss 
und nunmehr bereits rund vier Monate mit der Rückgabe des Mietobjekts in Ver-
zug ist, nicht angebracht, weshalb der entsprechende Eventualantrag des Be-
schwerdeführers ebenfalls abzuweisen ist. 
4. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen / Unentgeltliche Rechtspflege 
4.1. Der Streitwert im Ausweisungsverfahren bestimmt sich danach, wie lange 
der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (Diggel-
mann, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N. 45). Praxisgemäss rechnet die II. Zivil-
kammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Mo-
naten. Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzliche 
Streitwertberechnung. Bei einem monatlichen Mietzins von insgesamt 
Fr. 1'122.85 ergibt sich demnach ein Streitwert von rund Fr. 6'737.–. Beim in Fra-
ge stehenden Streitwert betragen die Kosten für das Beschwerdeverfahren 
Fr. 650.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 
8 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Parteientschädigungen 
sind keine zuzusprechen, da der Beschwerdeführer unterliegt und der Beschwer-
degegnerin im Beschwerdeverfahren keine Umtriebe entstanden. 
4.2. Wie erwähnt beantragt der Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren 
die unentgeltliche Rechtspflege (act. 25). Ein Anspruch auf unentgeltliche 
Rechtspflege besteht, wenn die antragstellende Person nicht über die erforderli-
chen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 


- 11 - 
ZPO). Als aussichtslos sind Begehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussich-
ten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als 
ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aus-
sichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage 
halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Par-
tei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem 
Prozess entschlösse. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rech-
nung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie 
nichts kostet (BGE 138 III 217 E. 2.2.4.). 
 
Wie die vorstehenden Erwägungen zeigen, waren die Verlustgefahren der 
Beschwerde des Beschwerdeführers erheblich grösser als die Gewinnaussichten. 
Die Beschwerde des Beschwerdeführers ist daher als aussichtslos i.S. des Art. 
117 lit. b ZPO zu bezeichnen. Sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im 
Beschwerdeverfahren ist deshalb abzuweisen. Ist das Gesuch bereits wegen 
Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels abzuweisen, erübrigt es sich, die finanziellen 
Verhältnisses des Beschwerdeführers näher zu prüfen. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Das Gesuch des Beschwerdeführers um Gewährung der unentgeltlichen 
Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen. 
2. 
Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit dem nachfolgenden 
Erkenntnis. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 650.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beschwerdefüh-
rer auferlegt. 


- 12 - 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage je eines Doppels von act. 21 und act. 25, sowie an das Bezirksge-
richt Zürich Audienz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangs-
schein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 6'737.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. S. Kröger 
 
versandt am: 
11. Februar 2015