zh_gerichte · RU190061 · 2019-07-09 · de

Revision des Beschlusses vom 9. Juli 2019 der Schlichtungsbehörde Zürich betreffend Anfechtung Angangsmietzins Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde Zürich vom 18. September 2019 (MK190667)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: RU190061-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel 
Urteil vom 13. Januar 2020 
 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Revisionskläger und Beschwerdeführer 
 
gegen 
 
C._____ AG, 
Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin 
 
vertreten durch Verwalterin D._____ AG, 
 
betreffend 
Revision des Beschlusses vom 9. Juli 2019 der Schlichtungsbehörde Zürich 
betreffend Anfechtung Angangsmietzins 


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Erwägungen: 
1.1. Die Revisionskläger und Beschwerdeführer sind Mieter einer 3.5 Zimmer-
wohnung an der E._____-Strasse … in … Zürich. Die Revisionsbeklagte und Be-
schwerdegegnerin ist die Vermieterin. 
1.2. Mit Eingabe vom 21. März 2019 gelangten die Mieter an die Schlichtungs-
behörde Zürich mit dem Begehren, den festgesetzten Anfangsmietzins von 
Fr. 2'050.– zuzüglich Akonto-Nebenkosten von Fr. 180.– für missbräuchlich zu er-
klären und auf ein zulässiges Mass herabzusetzen (act. 3/1). Vor der Durchfüh-
rung der Schlichtungsverhandlung zogen die Mieter die Klage zurück, da sich die 
Parteien aussergerichtlich geeinigt hätten, worauf das Verfahren mit Beschluss 
vom 9. Juli 2019 abgeschrieben wurde (vgl. act. 3/8; act. 3/10). 
1.3. Mit Eingabe vom 12. September 2019 reichten die Mieter bei der Schlich-
tungsbehörde Zürich (fortan Vorinstanz) ein Revisionsbegehren ein mit dem An-
trag, der Erledigungsbeschluss vom 9. Juli 2019 sei aufzuheben und das Schlich-
tungsverfahren neu aufzurollen (vgl. act. 1). Mit Beschluss vom 18. September 
2019 wies die Vorinstanz das Revisionsgesuch ab (vgl. act. 10). 
1.4. Hiergegen wandten sich die Mieter mit Eingabe vom 1. November 2019 (Da-
tum Poststempel) rechtzeitig (vgl. act. 6 u. 7) an die Kammer und stellten folgende 
Anträge: 
1. 
Es sei der Beschluss der Schlichtungsbehörde aufzuheben und 
das Revisionsbegehren gutzuheissen. 
2. 
Eventualiter sei der Beschluss der Schlichtungsbehörde aufzuhe-
ben und die Sache zum erneuten Entscheid an diese zurückzu-
weisen. 
1.5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–8). Das Verfahren ist 
spruchreif. 
2.1. Die Mieter bezeichneten ihre Eingabe – gemäss der Rechtsmittelbelehrung 
der Vorinstanz – als Berufung. Gemäss Art. 332 ZPO sind Revisionsentscheide 
indes mit Beschwerde anzufechten. Eine falsche Rechtsmittelbezeichnung scha-


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det grundsätzlich nicht. Entsprechend ist die Eingabe der Mieter als Beschwerde 
entgegen zu nehmen. 
2.2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist zu erheben. 
Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen, welche bei Gutheissung der 
Beschwerde zum Entscheid erhoben werden können. Die gestellten Anträge sind 
sodann zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der 
Begründung des vorinstanzlichen Entscheides einlässlich auseinanderzusetzen 
und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht 
nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen BK ZPO-STERCHI, 2012, Art. 321 
N 15 ff.). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausge-
schlossen (Art. 326 ZPO). 
3.1. Die Mieter machten vor Vorinstanz geltend, der Rückzug des Schlichtungs-
begehrens sei aufgrund einer (aussergerichtlichen) Vereinbarung mit der Gegen-
partei erfolgt. Die Vereinbarung basiere auf einem Irrtum und sei deshalb einseitig 
unverbindlich. Der Vergleich habe eine Reduktion des Mietzinses auf Fr. 1'850.– 
vorgesehen, was ihren Vorstellungen entsprochen habe. Erst nach Erhalt des Ab-
schreibungsbeschlusses hätten sie realisiert, dass im Vergleich nicht der Brutto- 
sondern der Nettomietzins reduziert worden sei, weshalb der Mietzins weiterhin 
missbräuchlich sei. Sie hätten den Anfangsmietzins angefochten, um einen Miet-
zins zu erwirken, der die 10%-Hürde der Missbräuchlichkeit nicht überschreite. 
Diese Überlegung sei objektiv und subjektiv wesentlich gewesen (act. 1). 
3.2. Die Vorinstanz erwog, es bestünden vorliegend keinerlei Anhaltspunkte zur 
Annahme einer mangelhaften Willensbildung hinsichtlich des erklärten Rückzugs. 
Eine solche werde von den Mietern auch nicht geltend gemacht. Vielmehr würden 
sich diese im Nachhinein darauf berufen, sie hätten sich bezüglich des dem 
Rückzug zugrunde liegenden aussergerichtlichen Vergleichs in einem Irrtum be-
funden. Dabei handle es sich nicht um einen Willensmangel im Lichte der gefor-
derten zivilrechtlichen Unwirksamkeit, sondern um eine Frage der rechtlichen Ein-
schätzung und Würdigung sowie der darauf folgenden Akzeptanz, welche sich 


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nicht als revisionstauglich erweise. So liege das Wesen eines Vergleichs insbe-
sondere darin, durch dessen Abschluss einen Streit oder eine Ungewissheit ohne 
genau Abklärung der tatsächlichen und rechtlichen Lage zu beseitigen. Die nach-
trägliche und späte Erkenntnis der Mieter, aufgrund der Rechtslage allenfalls über 
bessere Ausgangsmöglichkeiten und Erfolgschancen verfügt zu haben, erweise 
sich im Lichte eines revisionstauglichen Willensmangels als unbehelflich (act. 10 
E. II.4.). 
3.3. In ihrer Beschwerde bringen die Mieter erneut vor, hinsichtlich des Ver-
gleichs habe ein Irrtum vorgelegen. Sie wiederholen – weitgehend wörtlich – ihren 
bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Standpunkt, wonach sie nicht realisiert hät-
ten, dass die Mietzinsreduktion nur den Netto- und nicht den Bruttomietzins be-
treffe. Weiter machen sie geltend, es gehe hier nicht um eine Vereinbarung, die in 
unsicherer Rechtslage abgeschlossen worden sei, im Wissen darum, dass das 
Vergleichsergebnis einer rechtlichen oder tatsächlichen Überprüfung des Falles 
allenfalls nicht standhalten würde. Vielmehr seien die Beträge klar gewesen. Der 
Gesamtmietzins des Vormieters habe Fr. 1'652.– und der angebotene Mietzins 
Fr. 1'845.– betragen. Sie hätten übersehen bzw. überlesen, dass die Nebenkos-
ten darin nicht enthalten seien. Dieser grundlegende Irrtum habe der Zustimmung 
zum Reduktionsangebot und der Rückzugserklärung zu Grunde gelegen (act. 11 
S. 2 f.). 
3.4. Gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO kann eine Partei beim Gericht, welches 
als letzte Instanz in der Sache entschieden hat, mit Revision geltend machen, 
dass die Klageanerkennung, der Klagerückzug oder der gerichtliche Vergleich 
unwirksam sei. Voraussetzung einer Unwirksamkeit im Sinne von Art. 328 Abs. 1 
lit. c ZPO ist die zivilrechtliche Unwirksamkeit der prozessualen Willenserklärung, 
weshalb insbesondere die Unwirksamkeitsgründe gemäss den Art. 23 ff. OR gel-
tend gemacht werden können. 
3.4. Vorliegend basiert der Abschreibungsbeschluss vom 9. Juli 2019 (act. 3/10) 
auf dem Klagerückzug der Beschwerdeführer vom 3. Juli 2019 (act. 3/8). Inwie-
fern dieser Klagerückzug an einem Willensmangel leide, legen diese nicht dar. 
Sie beschränken sich vielmehr erneut auf Ausführungen zur aussergerichtlichen 


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Vereinbarung und machen diesbezüglich einen Willensmangel geltend. Soweit sie 
damit sinngemäss vorbringen, der Klagerückzug basiere auf einem Grundlagenirr-
tum zufolge unwirksamen Vergleichs, ist Folgendes festzuhalten: Die Mieter be-
haupten, davon ausgegangen zu sein, dass der von der Vermieterin im Vergleich 
angebotene Mietzins von Fr. 1'845.– ein "Gesamtmietzins" inklusive Nebenkosten 
sei. Was Anlass zu dieser Annahme gegeben haben soll, legen sie indes nicht dar 
und ist auch nicht ersichtlich. Der Vergleich, welcher einzig die Regelung der Hö-
he des Mietzinses zum Gegenstand hat, ist übersichtlich und – selbst für einen 
Laien und damit umso mehr für eine Person mit Abschluss einer juristischen Aus-
bildung (Beschwerdeführerin) – klar formuliert. Ziffer 1 des Vergleichs lautet wie 
folgt (act. 13/2): 
"1. 
Der Anfangsmietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der 
E._____-Strasse …, … Zürich beträgt ab 01.03.2019 
CHF 1'845.00, zuzüglich monatliche Akontobeiträge für Heiz- und 
Betriebskosten in der Höhe von CHF 180.00." 
Aus dem Vergleich geht unmissverständlich hervor, dass ein Mietzins von 
Fr. 1'845.– zuzüglich Nebenkosten von Fr. 180.– geschuldet ist. Die Nebenkosten 
werden dabei explizit ausgeschieden und beziffert. Dies entspricht auch den For-
mulierungen im Mietvertrag und im Formular betreffend Mitteilung Anfangsmiet-
zins (vgl. act. 2/1; act. 2/2). Ein "Gesamtmietzins" wurde hingegen nie erwähnt, 
vielmehr wurden stets beide Werte (Nettomietzins und Nebenkosten) aufgeführt 
(vgl. auch act. 3/1, Schlichtungsbegehren der Mieter), auch wenn in der Be-
schwerdeschrift insinuiert wird, beim Vermieter seien Fr. 1'652.– genannt gewe-
sen, in welchem Betrag die Nebenkosten von Fr. 180.– inbegriffen gewesen seien 
(act. 11 S. 3). Vor diesem Hintergrund erscheint die – im Beschwerdeverfahren 
ohnehin verspätete (vgl. hiervor E. 2.2.) – Behauptung, die entsprechenden An-
gaben im Vergleich überlesen zu haben, als reine Schutzbehauptung. Denn 
selbst ohne Lektüre des Vergleichs ist nicht erkennbar, weshalb Grund zur An-
nahme bestanden haben soll, von einem "Gesamtmietzins" mit inkludierten Ne-
benkosten auszugehen. Ein Willensmangel ist damit nicht dargetan. Die Vo-
rinstanz verneinte folglich zu Recht das Vorliegen eines Revisionsgrundes. Die 
Beschwerde ist abzuweisen. 


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4. 
Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlichtungs-
verfahren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskos-
ten erhoben und keine Parteientschädigungen gesprochen, was auch für das 
Rechtsmittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH PD110010 vom 31. Oktober 2011; OGer 
ZH PD110005 vom 23. Juni 2011, PD120003 vom 18. Mai 2012). Folglich ist für 
das Beschwerdeverfahren von der Erhebung von Gerichtskosten abzusehen und 
es sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Es werden keine Kosten erhoben. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage eines Doppels von act. 11, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-
fangsschein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über 
Fr. 30'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 


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Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw J. Camelin-Nagel 
 
 
versandt am: