zh_gerichte · PF190010 · 2019-03-01 · de

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 1. März 2019 (ER190018)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF190010-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi 
Urteil vom 13. März 2019 
in Sachen 
 
A._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, 
 
gegen 
 
B._____ AG, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
 
1. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1.1 Gemäss unbestritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz schlossen 
die Parteien am 14. März 2018 einen Mietvertrag über ein Zimmer in der 3 ½-
Zimmerwohnung im 2. Stock, C._____-Strasse …, … Zürich, inkl. der im 2. OG 
zur Mitbenützung zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten (u.a. Küche, Korridor 
sowie das Bad/WC). Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin) kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. Oktober 
2018 unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars ordentlich per 
31. Dezember 2018 (vgl. act. 1 Rz. 7 und act. 4/7) und teilte dem Gesuchsgegner 
und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 
13. Dezember 2018 mit, der ordentliche Kündigungstermin verschiebe sich auf 
den 28. Februar 2019 (act. 1 Rz. 8 und act. 4/9). Weder die Kündigungsandro-
hung noch die Kündigung wurden vom Beschwerdeführer entgegengenommen 
oder abgeholt (act. 1 Rz. 5 und 7 f., act. 4/8, act. 4/9 Blatt 4 und act. 4/11). 
1.2 Mit Eingabe vom 23. Januar 2019 stellte die Beschwerdegegnerin beim Ein-
zelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) das 
Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Die Vorinstanz gab dem Beschwerdeführer 
mit Verfügung vom 25. Januar 2019 (act. 5) Gelegenheit zur schriftlichen Stel-
lungnahme. Der Beschwerdeführer verweigerte die Annahme dieser Verfügung 
inkl. Doppel des Gesuchs (act. 1) und Beilagen, was vom Stadtammannamt Zü-
rich … festgehalten wurde (act. 8 Blatt 2), weshalb die Verfügung am Tag der An-
nahmeverweigerung als zugestellt galt (vgl. Art. 138 Abs. 3 lit. b ZPO). 
1.3 Der Beschwerdeführer liess sich innert Frist nicht vernehmen, weshalb die 
Vorinstanz androhungsgemäss (vgl. act. 5 Dispositiv-Ziffer 1) aufgrund der Akten 
mit Urteil vom 1. März 2019 (act. 12 = act. 16 [Aktenexemplar] = act. 18) wie folgt 
entschied: 
1. 
Der Gesuchsgegner wird verurteilt, das Zimmer in der 3 ½-Zimmer-Wohnung im 2. Stock an 
der C._____-Strasse … in … Zürich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand 
abzugeben sowie die Liegenschaft als Ganzes, namentlich die zur Mitbenutzung zur Verfü-


- 3 - 
gung gestellten Räumlichkeiten im 2. Obergeschoss (unter anderem die Küche, den Korri-
dor sowie das Bad/WC) ordnungsgemäss zu verlassen. 
2. 
Das Stadtammannamt Zürich … wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer Voll-
streckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes Verlangen der Gesuch-
stellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzu-
schiessen. Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen. 
3. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 817.– wird dem Gesuchsgegner auferlegt. Sie wird von der 
Gesuchstellerin bezogen, ist ihr aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen. 
4. 
Der Gesuchsgegner wird verurteilt, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 943.45 zu bezahlen. 
5./6. Mitteilung / Rechtsmittel. 
1.4 Dagegen erhebt der Beschwerdeführer sinngemäss Beschwerde (act. 17) 
samt Beilagen (vgl. act. 19/1-3), die er am 11. März 2019 der Kammer überbrach-
te (vgl. act. 17 S. 1). 
1.5 Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (vgl. act. 1-14). Auf die Erhe-
bung eines Kostenvorschusses und die Einholung einer Beschwerdeantwort kann 
verzichtet werden (vgl. Art. 98, Art. 322 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist spruchreif. 
2. 
Prozessuales 
2.1 Das angefochtene Urteil vom 1. März 2019 stellt einen erstinstanzlichen En-
dentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt 
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach 
Massgabe der Bruttomietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis 
zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der im Mietvertrag der 
Parteien vereinbarten monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 880.– (act. 1 Rz. 4 und 
act. 4/6 S. 1) ein Total von Fr. 5'280.– (act. 16 E. 4). Dem ist zu folgen, da vor 
Vorinstanz die Gültigkeit der Kündigung nicht streitig war. Die Eingabe des Be-
schwerdeführers ist daher als Beschwerde entgegenzunehmen. 


- 4 - 
 
Der Beschwerdeführer beanstandet in seiner Beschwerde zwar die vor-
instanzliche Streitwertberechnung als "unangemessen". Dies mit der Begründung, 
die "Mietschuldbegründung" gehe an gründlicher Sachkenntnis vorbei. Er habe 
Belege über gezahlte Teilmieten dieser Eingabe beigelegt (vgl. act. 17 S. 4). So-
weit er damit sinngemäss geltend machen will, der Streitwert sei tiefer, weil seine 
Mietzinsschulden zufolge Teilzahlung tiefer seien, ist er darauf hinzuweisen, dass 
sich die Berechnung des Streitwerts nicht nach der Höhe von Mietzinsschulden 
richtet. Vielmehr bestimmt sich der Streitwert im Ausweisungsverfahren danach, 
wie lange der Vermieter mutmasslich über das Mietobjekt noch nicht verfügen 
kann. Praxisgemäss ist von sechs Monaten auszugehen, was bei einem vertrag-
lich vereinbarten Bruttomietzins von Fr. 880.– pro Monat den erwähnten Streitwert 
ergibt (vgl. act. 16 E. 4 mit Verweis auf OGer ZH PF110022 vom 15. Juli 2011, 
E. 6.1). Dass der vertraglich vereinbarte Bruttomietzins nicht Fr. 880.– pro Monat 
betrage, wie die Vorinstanz angenommen hat, behauptete der Beschwerdeführer 
nicht. Daher ändert sein Vorbringen nichts an der Streitwertberechnung; diese ist 
korrekt erfolgt. 
2.2 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 
schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet, 
dass sie Anträge zu enthalten hat, welche zu begründen sind (vgl. BGE 137 III 
617 ff., E. 4.2.2 m.w.H.). An Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien werden 
nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus 
der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden 
soll. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur rudimentär) zum Ausdruck 
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der 
erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll 
(vgl. statt vieler OGer ZH PF170034 vom 9. August 2017, E. 2.1 m.w.H.). Bei Un-
klarheiten entnimmt die Kammer der Rechtsschrift das, was sie bei loyalem Ver-
ständnis daraus entnehmen kann (vgl. OGer ZH PS170262 vom 6. Dezember 
2017, E. 2.3 mit Verweis auf OGer ZH RB150008 vom 17. April 2015, E. 2.2). 
 
Die Beschwerde wurde innert der Beschwerdefrist, schriftlich und begründet 
bei der Kammer eingereicht, weshalb grundsätzlich darauf einzutreten ist. 


- 5 - 
2.3 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 
 
Da sich der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz nicht vernehmen liess 
(vgl. act. 5 i.V.m. act. 8 Blatt 2), sind sämtliche Tatsachenbehauptungen und Be-
weismittel, welche er erst in seiner Beschwerdeeingabe aufstellt oder beilegt, neu 
und von vornherein im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen. Sie bleiben daher 
unbeachtlich. 
3. 
Zur Beschwerde im Einzelnen 
3.1 Die Vorinstanz begründet ihren Ausweisungsentscheid im Wesentlichen 
damit, die Beschwerdegegnerin habe das Mietverhältnis mit dem Beschwerdefüh-
rer ordentlich gekündigt. Die Kündigung vom 30. Oktober 2018 sei zwar unter 
Einhaltung einer zweimonatigen – anstatt einer dreimonatigen – Kündigungsfrist 
erfolgt. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2018 habe die Beschwerdegegnerin 
dem Beschwerdeführer jedoch angezeigt, dass die Kündigung auf den nächst-
möglichen Zeitpunkt gelten soll. Damit sei die Kündigung unter Einhaltung der zu 
beachtenden Formen und Fristen erfolgt und das Mietverhältnis per 28. Februar 
2018 wirksam aufgelöst worden. Ausserdem sei es für die Ausweisung keine Vo-
raussetzung, dass in dem zwischen den Parteien hängigen Schlichtungsverfahren 
bereits ein Entscheid ergangen sei. Der Rechtsschutz in klaren Fällen sei zu ge-
währen bzw. die Ausweisung auszusprechen, wenn keine Zweifel an der Voll-
ständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt da-
rauf als klar berechtigt erscheine (vgl. act. 16 E. 2.2). 
3.2 Der Beschwerdeführer beanstandet zwar, der vorinstanzliche Entscheid 
missachte die elementarsten Grundrechte, namentlich die Unversehrtheit der ei-
genen Wohnung, und er scheint daraus einen finanziellen Entschädigungsan-
spruch ableiten zu wollen (vgl. act. 17). Abgesehen davon, dass das Bestehen ei-
nes solchen Entschädigungsanspruchs des Beschwerdeführers unter keinem Titel 
erkennbar ist, blendet der Beschwerdeführer aus, dass es kein solches Grund-
recht gibt. Vielmehr sehen die schweizerischen Gesetze, namentlich das Obligati-
onenrecht und die eidgenössische Zivilprozessordnung eine Ausweisung eines 


- 6 - 
Mieters aus einer Mietwohnung unter bestimmten Voraussetzungen ausdrücklich 
vor, zumal eine Mietwohnung naturgemäss nicht Eigentum des Mieters, sondern 
der Vermieterin ist und der Mietvertrag von beiden Parteien gekündigt werden 
kann. Gründe dafür, dass und weshalb die Voraussetzungen für die Ausweisung 
nicht gegeben sein sollen, hätte der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme 
vor Vorinstanz anführen können; er verzichtete jedoch darauf. 
 
Soweit er in seiner Beschwerde nun ins Feld führt, er habe sich aufgrund ek-
latanter Mängel am Mietobjekt nach versäumter Ausbesserungsfrist gezwungen 
gesehen, die Miete in brutaler Höhe zu kürzen (vgl. act. 17 S. 3), behauptet er 
Neues, das – wie erwähnt – unbeachtlich bleibt. Seine Einwände wären aber 
auch sonst erfolglos. Er übersieht namentlich, dass nicht ausstehende Miete bzw. 
keine Zahlungsverzugskündigung Anlass für die Ausweisung war, sondern eine 
ordentliche Kündigung zum Vertragsende führte. Abgesehen davon hätte der Be-
schwerdeführer zur Durchsetzung der Mängelbehebung nicht weniger Miete be-
zahlen dürfen, sondern den Weg der Hinterlegung der Mietzinse (in ungekürzter 
Höhe) beim zuständigen Gericht (vgl. Art. 259g ff. OR) einschlagen müssen; nur 
beim Gericht hinterlegte (statt dem Vermieter bezahlte) Mietzinse würden als be-
zahlt gelten (vgl. Art. 259g Abs. 2 OR). 
 
Weitere Beanstandungen am vorinstanzlichen Aktenentscheid bringt der 
Beschwerdeführer nicht vor. 
3.3 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Es bleibt beim ange-
fochtenen Ausweisungsurteil der Vorinstanz vom 1. März 2019 (ER190018). 
4. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
4.1 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Ver-
fahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert 
von Fr. 5'280.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1) ist die Entscheidge-
bühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. 
§ 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 200.– festzusetzen. 


- 7 - 
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer 
nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt, der Beschwerdegegnerin nicht, 
weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 200.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden dem Beschwerdefüh-
rer auferlegt. 
4. 
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage einer Kopie der Beschwerdeschrift (act. 17), und an das Einzelge-
richt Audienz des Bezirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschein, sowie 
an die Obergerichtskasse. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


- 8 - 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 5'280.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. A. Götschi 
 
versandt am: 
14. März 2019