zh_gerichte · LF140098 · 2014-11-04 · de

Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014 (ER140031)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: LF140098-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie 
Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Graf 
Urteil vom 10. Dezember 2014 
in Sachen 
 
A._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger, 
 
gegen 
 
B._____, 
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Hauseigentümerverband Zürich, dieser vertreten durch 
Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des 
Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014 (ER140031) 


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Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 
 
" 1. Es sei dem Gesuchsgegner zu befehlen, das 6-Zimmer-Einfamilien-
haus mit Zier- und Nutzgarten sowie Doppelgarage an der …-
strasse …, … C._____, unverzüglich geräumt, gereinigt und in 
ordnungsgemässem Zustand zu verlassen, unter der Androhung der 
Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle. 
 
 2. Das Gemeindeammannamt C'._____ sei anzuweisen, auf erstes 
Verlangen der Gesuchstellerin, nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des 
Ausweisungsbefehls, den Befehl zu vollstrecken. 
 
 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer) zulasten des Gesuchsgegners." 
Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren 
des Bezirksgerichts Meilen vom 4. November 2014: 
(act. 13 = act. 18) 
1. 
Der Gesuchsgegner wird unter Androhung von Zwangsvollstreckung im 
Unterlassungsfall verpflichtet, das 6-Zimmer-Einfamilienhaus mit Zier- und 
Nutzgarten sowie Doppelgarage an der …-strasse … in … C._____ bis 
spätestens 28. November 2014, 12.00 Uhr mittags, ordnungsgemäss 
geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben. 
2. 
Das Gemeindeammannamt C'._____ wird angewiesen, diese Verpflichtung 
nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids und Ablauf der 
Auszugsfrist auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die 
Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. 
Sie sind ihr aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen. 
3. 
Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500.–. 
4. 
Die Gerichtskosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt. 
5. 
Die Gerichtskosten werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten 
Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 3'800.– verrechnet, sind dieser 
jedoch vom Gesuchsgegner zu ersetzen. 


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6. 
Der 
Gesuchsgegner 
wird 
verpflichtet, 
der 
Gesuchstellerin 
eine 
Parteientschädigung von CHF 2'500.– (8 % MwSt in diesem Betrag 
eingeschlossen) zu bezahlen. 
7./8. Mitteilung / Rechtsmittel 
 
Berufungsanträge: 
(act. 19 S. 2) 
 
" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichtes Meilen vom 4. November 2014 
welches 
die 
Ausweisung 
meiner 
Familie 
und 
mir 
mittels 
"Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall" für den 28. November 
2014, 12.00 Uhr mittags anordnet, aufzuheben. 
 
2. Es sei mir, dem Gesuchsgegner, eine Frist zum weiteren Verbleib im 
Einfamilienhaus …-str. …, … C._____, bis spätestens 31. März 2015 
zu gewähren." 
 
 
Erwägungen: 
I. 
 
1. 
Mit Eingabe vom 8. September 2014 stellte die Gesuchstellerin und 
Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) beim Bezirksgericht Meilen ein 
Ausweisungsbegehren (act. 1). Mit Verfügung vom 1. Oktober 2014 wurde dem 
Gesuchsgegner 
und 
Berufungskläger 
(fortan 
Berufungskläger) 
Frist 
zur 
schriftlichen Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren angesetzt (act. 11). Der 
Berufungskläger liess die ihm angesetzte Frist ungenutzt verstreichen (act. 12). 
Mit Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts 
Meilen vom 4. November 2014 wurde das Ausweisungsbegehren der 
Berufungsbeklagten gutgeheissen und der Berufungskläger verpflichtet, die 
obgenannte Liegenschaft zu verlassen (act. 13 = act. 18). 
 
2. 
Dagegen erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe vom 
20. November 2014 rechtzeitig (vgl. act. 14/2) Berufung (act. 19) und beantragte 
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. 


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3. 
Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-16). Auf das 
Einholen einer Berufungsantwort wurde verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das 
Verfahren erweist sich als spruchreif. 
II. 
 
1. 
Die 
Vorinstanz 
prüfte 
die 
Gültigkeit 
der 
vorliegenden 
Zahlungsverzugskündigung als Vorfrage. Sie hielt fest, der Berufungskläger sei 
nach unbestritten gebliebener Darstellung der Berufungsbeklagten mit den 
Mietzinsen der Monate April, Mai und Juni 2014 in Verzug gewesen. Die 
Berufungsbeklagte habe ihm daraufhin mit Mahnung vom 4. Juni 2014 unter 
Androhung der Kündigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt. Da 
innerhalb der Zahlungsfrist keine Zahlung erfolgt sei, habe die Berufungsbeklagte 
das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 16. Juli 2014 auf den 31. August 
2014 gekündigt. Die Kündigung sei dem Berufungskläger am 24. Juli 2014 
zugegangen. Damit seien die Voraussetzungen für eine gültige Kündigung 
gemäss Art. 257d OR erfüllt (act. 18 S. 3, act. 2/5-6). 
 
2. 
Der Berufungskläger bringt demgegenüber vor, die Ausweisung erfolge 
zur Unzeit und sei unzumutbar. Aufgrund seines Betreibungsregisterauszuges 
und weil er vorübergehend über kein Einkommen verfüge, sei es für ihn schwierig, 
eine neue Wohnung zu finden. Bereits im Schreiben vom 27. August 2014 habe 
er die Berufungsbeklagte darauf hingewiesen, dass die Kündigung zur Unzeit 
bzw. ausserhalb der ordentlichen Kündigungszeiten erfolge und er auf eine 
Wohnsituation mit genügend Platz angewiesen sei, was in Kürze schwierig zu 
finden sei, und für ihn und seine Kinder eine aussergewöhnliche Härte bedeute. 
Seine älteste Tochter, welche die Matura abgeschlossen habe, lebe bei ihm und 
stehe inmitten der Ausbildung. Seine seit dem Jahre 2011 getrennt von ihm 
lebende Ehefrau arbeite zu 100 % in einem anderen Kanton, weshalb seine 
beiden jüngeren Töchter sehr oft bei ihm wohnten. Sein ältester Sohn weile 
jeweils am Sonntag bei ihm; er sei schwerbehindert und lebe in einem Heim. Er 
sei seit 1993 selbstständig berufstätig und auch schon in Situationen gewesen, in 
denen er über kein Einkommen verfügt habe. Allerdings sei er bis anhin nie 
betrieben worden. Diese Situation erschwere die Suche nach einer neuen 


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Wohnmöglichkeit. Er brauche mehr Zeit, um für die Berufungsbeklagte das ihr 
unbestritten geschuldete Geld (offene Mietzinsforderungen) zu beschaffen. Wenn 
er dannzumal im Stande sein werde, die offenen Geldforderungen zu begleichen, 
um damit die Löschung dieser Betreibung aus dem Betreibungsregister zu 
erreichen, werde es für ihn entschieden einfacher sein, eine adäquate Wohnung 
zu finden. Zur Begleichung der noch offenen Geldforderung brauche er bis 
spätestens 31. März 2015 Zeit. Solange möchte er in der streitgegenständlichen 
Liegenschaft verbleiben (act. 19). 
 
3. 
Das Ausweisungsverfahren ist als Rechtsschutz in klaren Fällen vom 
Einzelgericht im summarischen Verfahren in Anwendung von Art. 257 Abs. 1 ZPO 
zu behandeln. Das Einzelgericht hat die Gültigkeit der Kündigung als Vorfrage zu 
prüfen, allerdings lediglich mit der verfahrensbestimmenden eingeschränkten 
Kognition (unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt, klare Rechtslage). 
Lässt sich die Gültigkeit der Kündigung (als Vorfrage) nicht bejahen, ist auf das 
Ausweisungsverfahren als Ganzes nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die in 
Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO statuierte Voraussetzung des unbestrittenen oder sofort 
beweisbaren Sachverhaltes wird auch als Erfordernis der Liquidität bezeichnet. 
Wenn die Gegenpartei die vom Kläger (hier die Gesuchstellerin bzw. 
Berufungsbeklagte) behaupteten Tatsachen glaubhaft bestreitet oder dem geltend 
gemachten Anspruch glaubhafte Einreden entgegensetzt, die der Kläger nicht als 
unerheblich entkräften kann, liegt kein liquider Sachverhalt vor (ZK ZPO-SUTTER-
SOMM/LÖTSCHER, Art. 257 N 7; TARKAN GÖSKU, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 6 f.). 
Ist der Sachverhalt umstritten, hat der Kläger für das, was von ihm nach den 
üblichen Beweislastregeln zu beweisen ist, den vollen Beweis zu erbringen. Er 
trägt somit für alles, was umstritten ist, die Beweislast und hat die erforderlichen 
Beweise mit Urkunden zu erbringen (KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 10-
12). 
 
4. 
Der Berufungskläger anerkennt den von der Berufungsbeklagten 
vorgebrachten Sachverhalt und damit auch die Gültigkeit der ausgesprochenen 
ausserordentlichen Kündigung. Er macht hingegen geltend, die Beendigung des 
Miet-verhältnisses stelle für ihn (und seine Familie) eine unverhältnismässige 


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Härte dar. Ob er damit eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt oder 
einfach einen Aufschub in der Vollstreckung ist nicht ganz klar. Es spielt das 
allerdings keine Rolle, aus folgenden Gründen: 
 
Gemäss Art. 272 OR kann ein Mieter die Erstreckung eines befristeten oder 
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn 
oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des 
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Als Härtegründe kommen vor allem 
finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Frage. Handelt es sich bei der 
Kündigung 
– wie vorliegend – jedoch um eine Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d 
OR, ist eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen (vgl. Art. 272a 
Abs. 1 lit. a OR). Darüber hinaus wäre ein Begehren um Erstreckung des 
Mietverhältnisses ohnehin bei der Schlichtungsbehörde (innert 30 Tagen seit 
Empfang der Kündigung) einzureichen (Art. 273 Abs. 2 OR). Danach ist das 
Recht verwirkt. Unbestrittenermassen hat der Berufungskläger nicht um 
Erstreckung gemäss Art. 273 Abs. 2 OR ersucht. Sein Ersuchen wäre zudem 
erfolglos gewesen und stünde der Ausweisung von Gesetzes wegen gerade nicht 
entgegen. Raum, dem Anliegen des Berufungsklägers um Erstreckung 
entgegenzukommen, besteht im Verfahren gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO daher 
keiner. Ebenso wenig liegt es am Gericht, im Rahmen eines Verfahrens um 
Rechtsschutz in klaren Fällen einen Vollstreckungsaufschub zu gewähren: Sind 
die Voraussetzungen des Rechtsschutzes erfüllt, ist er zu gewähren, ist mit 
anderen Worten die Klage gutzuheissen. Ob danach vollstreckt wird, hängt 
(ausschliesslich) vom Gutdünken der Partei ab, der der Rechtsschutz gewährt 
wurde, hier also der Berufungsbeklagten. 
 
Es mag zutreffen, dass sich die Wohnungssuche für den Berufungskläger 
aufgrund der geschilderten Umstände als nicht einfach gestalten dürfte. Diese 
Einwände können dennoch – mögen sie für den Berufungskläger und seine 
Familie noch so hart sein – nach dem eben Gesagten nicht berücksichtigt werden. 
Die Vorinstanz hat das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten zu Recht 
gutgeheissen: Der Sachverhalt ist im massgeblichen unbestritten und erstellt; die 


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Rechtslage ist klar und eindeutig. Die Berufung erweist sich somit als 
unbegründet und ist abzuweisen. 


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III. 
 
Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche 
Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsbeklagten ist 
mangels erheblicher Umtriebe keine Entschädigung zuzusprechen. 
 
Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange 
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen 
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht anfangs September 
2014 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven 
Ausweisung zu rechnen (PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). 
Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 7'400.– (act. 2/3) ergibt sich damit ein 
Streitwert von Fr. 44'400.–. In Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung 
mit § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG ist die Entscheidgebühr für das 
Berufungsverfahren auf Fr. 2'500.– festzusetzen. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im 
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 4. November 
2014 wird bestätigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt und 
dem Berufungskläger auferlegt. 
3. 
Für 
das 
Berufungsverfahren 
werden 
keine 
Parteientschädigungen 
zugesprochen. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 
Beilage einer Kopie von act. 19, sowie – unter Rücksendung der 
erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Meilen, je gegen 
Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse. 


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5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 44'400.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. K. Graf 
 
versandt am: