zh_gerichte · PS240115 · 2024-04-23 · de

Beschwerde gegen die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks und der Zugehör vom 23. April 2024 / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs 
Geschäfts-Nr.: PS240115-O/U
Mitwirkend:
Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach, Vorsitzende, Oberrichter 
Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichts-
schreiberin MLaw D. Lattmann-Kistler
Urteil vom 2. September 2024
in Sachen
A._____,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____ AG,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Beschwerde gegen die Mitteilung der betreibungsamtlichen 
Schätzung des Grundstücks und der Zugehör vom 23. April 2024 / Gesuch 
um neue Schätzung durch einen Sachverständigen 
(Beschwerde über das Betreibungsamt Birmensdorf)
Beschwerde gegen ein Teilurteil des Bezirksgerichtes Dietikon vom 18. Mai 
2024 (CB240005)


- 2 -
Erwägungen:
1.1
Mit Schreiben vom 23. April 2024 wurde dem Beschwerdeführer Mitteilung 
der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstückes an der C._____-strasse 
… in D._____ samt Zugehör gemacht (act. 2/1; fortan Grundstück). Mit Eingabe 
vom 13. Mai 2024 erhob der Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Dietikon als 
untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (fortan Vorinstanz) fristge-
recht eine Beschwerde nach Art. 17 SchKG verbunden mit einem Gesuch um 
neue Schätzung durch einen Sachverständigen im Sinne von Art. 99 VZG (act. 1-
2/10).
1.2
Mit Teilurteil vom 18. Mai 2024 wies die Vorinstanz die Beschwerde ab, ver-
bunden mit einer Anweisung an das Betreibungsamt Birmensdorf, einstweilen 
keine weiteren Betreibungs- bzw. Vollstreckungshandlungen im Grundpfandver-
wertungsverfahren betreffend das fragliche Grundstück vorzunehmen. Darüber 
hinaus entschied sie, dass über das Begehren betreffend Neuschätzung dieses 
Grundstücks nach rechtskräftiger Erledigung der Beschwerde entschieden werde 
(act. 3 = act. 6 [Aktenexemplar] = act. 8).
1.3
Gegen dieses Teilurteil der Vorinstanz erhob der Beschwerdeführer mit Ein-
gabe vom 17. Juni 2024 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich 
(act. 7-10/2). 
1.4
Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. 
act. 1-4). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort und einer Vernehmlassung 
kann abgesehen werden (vgl. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 
und 324 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreich.
2.1
Beim Teilurteil der Vorinstanz, die vorliegend als untere Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs entschieden hat (Art. 13 Abs. 2 SchKG i.V.m. 
Art. 17 SchKG), handelt es sich um einen Endentscheid, der innert zehn Tagen 
nach der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetrei-
bung und Konkurs weitergezogen werden kann (Art. 18 Abs. 1 SchKG). Für das 
Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von Art. 319 ff. 
ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 


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GOG). Danach ist die Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechts-
mittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 321 
Abs. 1 ZPO). In der Begründung soll zum Ausdruck kommen, an welchen Män-
geln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb dieser nach Auffassung der 
beschwerdeführenden Partei unrichtig sein soll. Mit der Beschwerde kann die un-
richtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachen und Be-
weismittel sind im oberen kantonalen Aufsichtsbeschwerdeverfahren ausge-
schlossen (Art. 326 ZPO; vgl. OGer ZH PS180175 vom 18. Dezember 2018, 
E. 4.3.4; BGer 5A_605/2011 vom 8. November 2011, E. 3.2). 
2.2
Die Vorinstanz stellte dem Beschwerdeführer das angefochtene Teilurteil 
vom 18. Mai 2024 am 5. Juni 2024 zu (act. 4/1). Dieser übergab sein Rechtsmittel 
mit Anträgen versehen und begründet am 17. Juni 2024 und damit rechtzeitig in-
nerhalb der 10-Tagesfrist der Schweizerischen Post (act. 15).
3.1
Auf den Antrag des Beschwerdeführers, das Betreibungsamt Birmensdorf 
sei anzuweisen, infolge strafprozessualer Beschlagnahme keine Verwertungs-
handlungen vorzunehmen, trat die Vorinstanz unter Verweis auf einen vorange-
henden Entscheid des Obergerichts (vgl. PS200179 vom 21. Oktober 2020) mit 
der Begründung nicht ein, dass sich der Beschwerdeführer mangels Legitimation 
nicht auf Art. 44 SchKG berufen könne. Die Beschwerde gegen die Mitteilung der 
betreibungsamtlichen Schätzung des fraglichen Grundstücks wies die Vorinstanz 
sodann ab, soweit darauf einzutreten war, da sich der Beschwerdeführer in seiner 
Beschwerde mit der Schätzung nicht auseinander gesetzt habe (act. 6 E. 3).
3.2
Mit seiner Beschwerde an die hiesige Kammer begehrt der Beschwerdefüh-
rer einzig, dass das Teilurteil der Vorinstanz infolge unberechtigter Verneinung 
seiner Legitimation und gestützt auf Art. 44 SchKG aufzuheben und das Betrei-
bungsamt Birmensdorf anzuweisen sei, betreffend das fragliche Grundstück bis 
zum Wegfall der durch die Staatsanwaltschaft III des Kantons Zürich verfügten 
Grundbuchsperre keine Verwertungshandlungen vorzunehmen (act. 7 S. 2 und 
S. 5 ff.). Auf seine diesbezüglichen Ausführungen ist − wie sich aus nachfolgen-
den Erwägungen ergeben wird − nicht im Detail einzugehen. 


- 4 -
4.1
Zur Beschwerde nach Art. 17 SchKG legitimiert ist, wer durch die angefoch-
tene, das Verfahren vorantreibende und Aussenwirkungen zeitigende Verfügung 
eines Zwangsvollstreckungsorgans bzw. eine entsprechende behördliche Hand-
lung in einem konkreten zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfahren in seinen 
rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Interessen betroffen ist und deshalb ein 
aktuelles schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Abänderung der ent-
sprechenden Verfügung hat (BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, 3. Aufl., 2021, 
Art. 17, N 18 f. und 40; KUKO SchKG-DIETH/WOHL, 2. Aufl. 2014, Art. 17 N 9; LO-
RANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Art. 17 N 168). Das Be-
schwerderecht des Schuldners geht infolge unmittelbarer Betroffenheit durch die 
Vollstreckungsmassnahmen und aufgrund seines Interesses an der ordnungsge-
mässen Abwicklung des Zwangsvollstreckungsverfahrens sehr weit (BSK SchKG 
I-COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., Art. 17, N 41; KUKO SchKG-DIETH/WOHL, a.a.O., 
Art. 17, N 11; LORANDI, a.a.O., Art. 17 N 176). Mit der Beschwerde können insbe-
sondere die Gesetzesverletzung bzw. Rechtsverletzung oder die Unangemessen-
heit gerügt werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG), wobei in jedem Fall ein Verfahrensfeh-
ler zu rügen ist (BGE 112 III 102 E. 4; BGer 7B.129/2005 vom 28. September 
2005, E. 2.1; KUKO SchKG-DIETH/WOHL, a.a.O., Art. 17, N 21; AMONN/WALTHER, 
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 6 N 10). 
4.2
Anfechtungsobjekt der vorliegenden Beschwerde ist der vorinstanzliche Ent-
scheid betreffend die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des fragli-
chen Grundstücks samt Zugehör (act. 2/1). Als Grundstückeigentümer und 
Schuldner im entsprechenden Zwangsvollstreckungsverfahren (vgl. act. 2/1) ist 
der Beschwerdeführer von dieser Mitteilung unmittelbar betroffen, weshalb er zur 
Beschwerde nach Art. 17 SchKG legitimiert ist. Die Vorinstanz wies die Be-
schwerde des Beschwerdeführers gegen die betreibungsamtliche Schätzung ab, 
weil sich dieser mit der Schätzung nicht auseinandergesetzt und weder das Vor-
gehen noch das Verhalten des Betreibungsamtes gerügt habe (act. 6 E. 3.2). 
Diese Abweisung durch die Vorinstanz ficht der Beschwerdeführer mit seinem an 
die hiesige Kammer gerichteten Rechtsmittel nicht an, weshalb es mit der vorin-
stanzlichen Abweisung der Beschwerde sein Bewenden hat. Das führt zur Abwei-
sung der Beschwerde im vorliegenden Verfahren.


- 5 -
5.
Der Beschwerdeführer richtet sich mit seiner Beschwerde ausschliesslich 
gegen den Nichteintretensentscheid und die diesbezüglichen begründenden Er-
wägungen der Vorinstanz (E. 3.1.). Hierzu sei nachfolgend auf Folgendes hinge-
wiesen.
5.1
Wie bereits in früheren Verfahren vor der hiesigen Kammer thematisiert (vgl. 
OGer ZH PS200179 vom 21. Oktober 2020, E. 4.4 und OGer ZH PS220024 vom 
5. April 2022, E. 6.2), erfährt die Verwertung von Gegenständen, die aufgrund des 
StGB oder der StPO mit Beschlag belegt sind, aufgrund des Vorbehalts von 
Art. 44 SchKG eine Art Privilegierung und geschieht daher nicht nach den Vor-
schriften des SchKG, sondern nach den einschlägigen Bestimmungen dieser Ge-
setze. Weder die Schuldbetreibungs- und Konkursämter noch die Aufsichtsbehör-
den in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen sind befugt, eine strafrechtliche 
oder fiskalische Beschlagnahmung einer rechtlichen Prüfung zu unterziehen. Da-
von ausgenommen sind Fälle, in denen die Beschlagnahmung offensichtlich un-
zulässig und damit nichtig ist. Unter dem Vorbehalt der Fälle von Nichtigkeit ha-
ben die Betreibungs- und Konkursämter die Beschlagnahme somit zu respektie-
ren, weshalb sie einer solchen keine eigene gegenteilige Verfügung entgegenset-
zen dürfen (Art. 44 SchKG; BGE 142 III 174 E. 3.1 und 3.1.1; BGE 139 III 44 
E. 3.2.2; BGE 131 III 652 E. 3.1; BGer 5A_18/2024 vom 9. April 2024 E. 2; BGer 
4A_467/2018 vom 9. Mai 2019 E. 5.3; BSK SchKG I-ACOCELLA, a.a.O., Art. 44, 
N 7; KUKO SchKG-ROHNER, a.a.O., Art. 44, N 1). 
5.2
Aus den Akten geht hervor, dass die Staatsanwaltschaft III des Kantons Zü-
rich das fragliche Grundstück mit Verfügung vom 22. Mai 2017 gestützt auf 
Art. 263 ff. StPO unter Mitteilung an das entsprechende Grundbuchamt mit Be-
schlag belegt hat (act. 2/4). Anhaltspunkte, dass die fragliche Verfügung der 
Staatsanwaltschaft offensichtlich unzulässig bzw. nichtig und daher für die 
Zwangsvollstreckungsbehörden unwirksam wäre, bestehen nicht. Mit der Mittei-
lung der betreibungsamtlichen Schätzung hat das Betreibungsamt Birmensdorf 
sodann keine der Grundbuchsperre zuwiderlaufende Verfügung erlassen, womit 
in deren Vorgehen keine Verletzung von Art. 44 SchKG erblickt werden kann. Wie 
zuvor ausgeführt, wurde hiermit lediglich der geschätzte Verkehrswert des fragli-


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chen Grundstücks mitgeteilt, noch nicht jedoch die eigentliche Verwertung dessel-
ben angekündigt oder in Gang gesetzt. Es ist daher nicht ersichtlich, weshalb das 
Verwertungsverfahren einstweilen nicht im zulässigen Rahmen sollte fortgesetzt 
werden können. Sobald die eigentliche Verwertung bevorsteht bzw. vorgängig 
dazu, wird der Bestand der fraglichen Grundbuchsperre respektive die Zustim-
mung der entsprechenden Behörde zur Verwertung zu prüfen sein (vgl. § 29 Kan-
tonale Grundbuchverordnung vom 26. März 1958; siehe auch STAIBLE/VOGT, 
Grundbuchsperren, ZBGR 98/2017, S. 229). Insoweit würde es auch an einem 
aktuellen schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder Abänderung der Mit-
teilung der betreibungsamtlichen Schätzung des fraglichen Grundstücks fehlen. 
Solange die eigentliche Verwertung des Grundstücks aufgrund einer entsprechen-
den Verfügung des Betreibungsamtes nicht unmittelbar ausgelöst wird bzw. be-
vorsteht, gehen die Vorbringen des Beschwerdeführers bezüglich Art. 44 SchKG 
unabhängig vom Bestand der Grundbuchsperre ins Leere. Auf seine Beschwerde 
ist folglich insofern nicht einzutreten. Wie von der Kammer bereits mehrfach fest-
gehalten, ist vorliegend im Übrigen zu erwarten, dass eine Verwertung stattfinden 
können wird, hat sich doch die Staatsanwaltschaft III bereit erklärt, die Grund-
buchsperre im Falle einer betreibungsrechtlichen Verwertung aufzuheben und 
stattdessen Teile des Verwertungserlöses zu beschlagnahmen, was von der 
Kammer als Verzicht auf den Vorrang der strafrechtlichen Verwertung gemäss 
Art. 44 SchKG gewürdigt wurde (OGer ZH PS200179 vom 21. Oktober 2020, 
E. 4.4.; OGer ZH PS220024 vom 5. April 2022, E. 6.2.).
6.
Das Beschwerdeverfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden ist kosten-
los (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG). Parteient-
schädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).


- 7 -
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage des Doppels von act. 7, an das Betreibungsamt Birmensdorf sowie 
unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an das Bezirksgericht Dieti-
kon als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter, je gegen Emp-
fangsschein.
5.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw D. Lattmann-Kistler
versandt am: