zh_gerichte · PF200071 · 2020-08-13 · de

Ausweisung (Kosten- und Entschädigungsfolgen) Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 13. August 2020 (ER200043)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF200071-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. A. Götschi 
Beschluss und Urteil vom 18. September 2020 
 
in Sachen 
 
1. 
..., 
2. 
A._____ GmbH, 
3. 
B._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer 
 
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et lic. oec. X._____, 
 
gegen 
 
C._____ AG, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Y._____, 
 
betreffend Ausweisung (Kosten- und Entschädigungsfolgen) 
 
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfah-
ren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 13. August 2020 (ER200043) 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1.1 Die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Gesuchstelle-
rin) verlangte im vorinstanzlichen Verfahren, die Gesuchsgegner 1-3 seien zu 
verpflichten, den Geschäftsraum Nr. 0.02 im EG, bestehend aus vier Räumen, 
und die Aussenparkplätze Nr. 1, 2, 3 und 5 am D._____-weg …, E._____ [Ort], 
unverzüglich zu räumen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben, sowie das Ge-
meindeammannamt sei anzuweisen, den Befehl auf Verlangen der Gesuchstelle-
rin zu vollstrecken (vgl. Prot. Vi. S. 2; act. 1/1-2). Die Ausweisung der Gesuchs-
gegnerin 1 (Mieterin) verlangte die Gesuchstellerin gestützt auf Art. 267 OR und 
jene der Gesuchsgegner 2 und 3 gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB (vgl. act. 1/1). 
1.2 Mit Eingaben vom 27. und 31. Juli 2020 teilten die Parteien dem Einzelge-
richt im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon (nachfolgend: 
Vorinstanz) mit, das streitgegenständliche Mietobjekt sei inzwischen geräumt und 
übergeben worden (vgl. act. 32 E. 1.2 f.; act. 21 und 22; zur vollständigen vor-
instanzlichen Prozessgeschichte vgl. act. 32 E. 1). 
1.3 Mit Verfügungen vom 13. August 2020 (act. 24 = act. 31 = act. 32 [Akten-
exemplar]) wies die Vorinstanz das Gesuch des Gesuchsgegners 3 um unentgelt-
liche Rechtspflege ab (vgl. erste Verfügung, act. 32 S. 7). Des Weiteren schrieb 
sie das Ausweisungsverfahren infolge Gegenstandslosigkeit ab (Dispositiv-Ziffer 1 
der zweiten Verfügung), setzte die Entscheidgebühr auf Fr. 1'500.– fest und be-
hielt sich allfällige weitere Auslagen vor (Dispositiv-Ziffer 2 a.a.O.), auferlegte die 
Entscheidgebühr den (drei) Gesuchsgegnern und bezog diese aus dem von der 
Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss sowie verpflichtete die (drei) Ge-
suchsgegner, der Gesuchstellerin die Entscheidgebühr unter solidarischer Haf-
tung zu ersetzen sowie ihr – ebenfalls unter solidarischer Haftung – eine Partei-
entschädigung von Fr. 1'900.– (inkl. MWST) zu bezahlen (Dispositiv-Ziffern 3 und 
4, act. 32 S. 7 f.). 
1.4 Die Gesuchsgegner 2 und 3 erhoben gegen die Dispositiv-Ziffern 3 und 4 
der zweiten Verfügung vom 13. August 2020 (Kosten- und Entschädigungsfolgen) 


- 3 - 
mit Eingabe vom 28. August 2020 rechtzeitig (vgl. act. 24 i.V.m. act. 25/3 i.V.m. 
act. 30 S. 1, Art. 321 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 257 ZPO) "Berufung" (vgl. act. 30); 
diese ist als Kostenbeschwerde entgegenzunehmen (Art. 110 ZPO i.V.m. Art. 319 
lit. b Ziff. 1 ZPO). Sie enthält folgende Haupt-, Eventual- und Subeventualanträge: 
"1. Ziff. 3 und 4 des vorinstanzlichen Urteils seien aufzuheben (be-
treffend Kostenauflage und Parteientschädigung). 
2. 
Die Entscheidgebühr sei der Gesuchstellerin aufzuerlegen. 
3. 
Die Gesuchstellerin sei zu verpflichten, den Gesuchsgegnern 2 
und 3 eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (min-
destens Fr. 1'900.00; eventualiter weniger). 
4. 
Eventualiter sei die der Gesuchstellerin zugesprochene Parteient-
schädigung massiv zu senken (von Fr. 1'900.00 auf einen viel tie-
feren Betrag). 
5. 
Subeventualiter seien die Gesuchsgegner 2 und 3 zu verpflichten, 
eine tiefere Entschädigung / eine tiefere Parteientschädigung zu 
bezahlen, als dies in Art 3 und 4 des vorinstanzlichen Entschei-
des festgelegt wurde (höchstens Fr. 1'000.00 als Entscheidge-
bühr, d.h. 2/3 der in Ziff. 3 genannten Fr. 1'500.00 (1/3 muss zu-
lasten der Gesuchsgegnerin 1 gehen). Die Parteikosten seien auf 
maximal Fr. 1'265.– festzulegen (2/3 der festgelegten 
Fr. 1'900.00). 
6. 
Der Gesuchstellerin seien die obergerichtlichen Kosten aufzuer-
legen; den Gesuchsgegnern 2 und 3 sei für dieses Verfahren eine 
angemessene Parteientschädigung zuzusprechen." 
1.5 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen und befin-
den sich im Parallelverfahren mit der Geschäfts-Nr. LF200052 (Kostenbeschwer-
de der Gesuchsgegnerin 1). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort wird ver-
zichtet (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 
1.6 Nachfolgend wird auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte eingegan-
gen; eine einlässliche Auseinandersetzung mit allen Parteistandpunkten und je-
des einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen, ist nicht erforderlich (vgl. 
BGE 134 I 83 ff., E. 4.1 m.H.). 


- 4 - 
2. 
Prozessuales 
2.1 Der Kostenentscheid (Entscheid über die Verteilung der Prozesskosten nach 
Art. 95 Abs. 1 ZPO) kann selbstständig – und unabhängig vom Streitwert – nur 
mit Beschwerde angefochten werden (vgl. Art. 110 ZPO). 
2.2 Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der 
Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrich-
tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die 
Beschwerdeinstanz prüft den angefochtenen Entscheid auch auf seine Angemes-
senheit hin (vgl. Art. 320 lit. a ZPO), greift aber nur mit einer gewissen Zurückhal-
tung in einen wohl überlegten und vertretbaren Ermessensentscheid der Vor-
instanz ein (vgl. ZR 111 [2012] Nr. 53 S. 161 f. E. 3). Mit anderen Worten ist nur in 
eindeutigen Fällen von Ermessensmissbrauch oder -überschreitung einzuschrei-
ten (vgl. auch BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 320 N 3). 
2.3 Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerde-
verfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 
2.4 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innerhalb der Rechtsmittel-
frist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Be-
gründungspflicht ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründen-
de) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Die Beschwerde wirkt grundsätzlich 
kassatorisch, sie kann jedoch auch reformatorisch wirken. Ist die Sache spruch-
reif, kann die Beschwerdeinstanz einen Sachentscheid treffen (Art. 327 Abs. 3 
ZPO). Kommt ein Entscheid durch die Rechtsmittelinstanz in Frage, so ist ein An-
trag in der Sache erforderlich. Dies bedeutet, dass ein in Geld ausdrückbarer An-
trag beziffert werden muss bzw. sich dessen Höhe zumindest aus der Beschwer-
debegründung ergeben muss. Fehlt ein genügender Antrag, so ist auf die Be-
schwerde nicht einzutreten, ohne dass eine Nachfrist anzusetzen wäre (vgl. etwa 
OGer ZH PC200004 vom 30. März 2020, E. 2.1; zum Ganzen BGE 137 III 617 
E. 4.2 f.; BGer 4D_61/2011 vom 26. Oktober 2011; OGer ZH NP130019 vom 
28. Oktober 2013 E. 4. und OGer ZH PF110013 vom 21. Juni 2011 E. II.1., je mit 
weiteren Hinweisen). 


- 5 - 
 
Die Höhe der Parteientschädigung wird nach kantonalen Tarifen bemessen 
(Art. 96 ZPO), im Kanton Zürich nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren 
(AnwGebV; LS 215.3). Damit ist eine Bezifferung der für die betreffende Instanz 
geforderten Parteientschädigung entbehrlich. Beanstandet hingegen eine Partei 
im anschliessenden Rechtsmittelverfahren die erstinstanzlichen Entschädigungs-
folgen, hat sie diesbezüglich einen bezifferten und begründeten Antrag zu stellen 
(vgl. BGE 143 III 111 ff., E. 1.2 m.w.H. = Pra 107 [2018] Nr. 47). 
2.5 Wie nachfolgend darzulegen sein wird, sind die Hauptanträge (Rechtsbe-
gehren Ziff. 1-3) der Gesuchsgegner abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist 
(sogleich E. 3). Daher ist auf den Eventual- und aus sogleich darzulegenden 
Gründen auch auf den Subeventualantrag einzugehen: 
 
Der Eventualantrag der Gesuchsgegner, wonach die der Gesuchstellerin 
von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 1'900.– "massiv" 
"auf einen viel tieferen Betrag" zu senken sei (vgl. act. 30 S. 2 Rechtsbegehren 
Ziff. 4), genügt mangels Bezifferung als Antrag nicht (vgl. oben E. 2.3). Ein bezif-
ferter Antrag ergibt sich namentlich auch weder aus dem vorinstanzlichen Urteil 
noch aus der Begründung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdebegründung füh-
ren die Gesuchsgegner zwar aus, die Parteientschädigung habe sich ausgehend 
von einem Streitwert von Fr. 15'870.– in einem summarischen Verfahren zwi-
schen Fr. 2'187.– und Fr. 656.10 zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer zu be-
wegen sowie es habe bei Übernahme der Vertretung während des Verfahrens ei-
ne Kürzung im Rahmen des Minderzeitaufwandes zu erfolgen (a.a.O., S. 7). Dar-
aus lässt sich jedoch nicht ableiten, welchen Betrag die Gesuchsgegner für an-
gemessen halten und auf welchen Betrag das Obergericht die Parteientschädi-
gung mittels eines Sachentscheides reduzieren soll. Mangels rechtsgenügenden 
Antrags ist somit auf den Eventualantrag nicht einzutreten. 
2.6 Der Subeventualantrag der Gesuchsgegner (Rechtsbegehren Ziff. 5) ist ihrer 
Ansicht nach selbsterklärend ("Zur Kostenauflage sind im Rechtsbegehren Even-
tual- und Subeventual-Anträge gestellt worden", act. 30 S. 7). Dem ist jedoch 
nicht so: Sie verlangen im Subeventualantrag "eine tiefere Entschädigung / eine 
tiefere Parteientschädigung" bzw. "höchstens Fr. 1'000.– als Entscheidgebühr, 


- 6 - 
d.h. 2/3 der in (Dispositiv-)Ziff. 3 genannten Fr. 1'500.– (1/3 muss zulasten der 
Gesuchsgegnerin 1 gehen)" und "die Parteikosten seien auf maximal Fr. 1'265.– 
festzulegen (2/3 der festgelegten Fr. 1'900.–)" (vgl. act. 30 S. 2). 
 
Mit Blick auf den Eventualantrag (Beanstandung der Höhe der Parteient-
schädigung) und den Kontext der Beschwerdebegründung (vgl. act. 30 S. 7) ist 
davon auszugehen, dass sie mit dem Subeventualantrag einzig die Kostenvertei-
lung beanstanden und diesbezüglich die Auferlegung von "maximal 2/3" der vor-
instanzlich festgesetzten Prozesskosten (Entscheidgebühr und Parteientschädi-
gung) an sie beide zusammen erreichen wollen. Welcher Teil ihnen (zusammen 
oder je einzeln) auferlegt werden soll, ist unklar. Es fehlt somit auch hier an einem 
bezifferten Antrag, weshalb auf den Subeventualantrag ebenfalls nicht einzutreten 
ist. 
 
Sofern sie damit die Höhe der Prozesskosten und/oder die Anordnung der 
solidarischen Haftung hätten anfechten wollen, hätten sie zur Höhe entsprechend 
bezifferte Anträge stellen und zur solidarischen Haftung entsprechende Bean-
standungen in ihrer Beschwerde anbringen müssen. 
3. 
Materielles 
3.1 Verteilung der Prozesskosten nach Ermessen (Art. 107 ZPO) 
Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte, kann das Gericht namentlich 
dann von den Verteilungsgrundsätzen nach Art. 104 ff. ZPO abweichen und die 
Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren – wie dies hier der 
Fall war – als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes 
vorsieht (vgl. Art. 106 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist etwa zu berücksichtigen, wel-
che Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche Prozess-
ausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die 
dazu geführt haben, dass das Verfahren gegenstandslos wurde (vgl. Botschaft 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, S. 7221 ff., 
S. 7297 m.w.H.) und welche Partei unnötigerweise Kosten verursacht hat (vgl. 
BSK ZPO-RÜEGG, 3. Aufl. 2017, Art. 107 N 8 m.w.H.). 


- 7 - 
 
Die Vorinstanz schrieb das Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit ab, weil 
die Parteien mit Eingaben vom 27. und 31. Juli 2020 mitgeteilt hatten, das streit-
gegenständliche Mietobjekt sei inzwischen geräumt und übergeben worden (vgl. 
act. 32 E. 1.2 f.; act. 21 und 22). Die Regelung der Kosten- und Entschädigungs-
folgen zulasten der Gesuchsgegner 1-3 begründete die Vorinstanz im Wesentli-
chen mit dem mutmasslichen und vollumfänglichen Obsiegen der Gesuchstellerin 
gegenüber sämtlichen Gesuchsgegnern, wäre das Verfahren nicht gegenstands-
los geworden (vgl. act. 32 E. 3.1 f.). 
3.1.1 
Anlass zur Klage / Mutmasslicher Prozessausgang / Passivlegitimation 
der Gesuchsgegner 2 und 3 
3.1.1 .1 
Die Vorinstanz erwog, aufgrund der unangefochten gebliebenen Kün-
digung habe seit dem 1. Mai 2020 kein Rechtsgrund mehr bestanden, sich im 
Mietobjekt aufzuhalten. Die Gesuchsgegner hätten das Mietobjekt (jedoch erst) 
Ende Juli 2020 verlassen (vgl. act. 32 E. 3.2). 
 
Ersteres anerkennen die Gesuchsgegner 2 und 3 in ihrer Beschwerde 
(vgl. act. 30 S. 2 und 6) und Letzteres bestreiten sie nicht. Sie bringen zwar vor, 
"im entscheidenden Moment" hätten sie das von der Gesuchsgegnerin 1 gemiete-
te Mietobjekt bereits verlassen gehabt; die Gesuchstellerin habe sich schlichtweg 
geweigert, die geräumten Büroräumlichkeiten zu besichtigen (vgl. a.a.O., S. 6 f.). 
Sie machen jedoch weder geltend, zu welchem (früheren) Zeitpunkt sie der Ge-
suchstellerin die Mietobjekte zurückgegeben haben wollen, noch legen sie dar, 
inwiefern dieses Vorbringen ein zulässiges Novum darstellen soll. Selbst wenn 
dieser "entscheidende Moment" noch vor dem 27. Juli 2020 gewesen sein sollte, 
hätte dies im Übrigen an der Kostenverteilung im Ergebnis wohl nichts geändert, 
zumal sie diesfalls bis zum Zeitpunkt der entsprechenden Mitteilung der Räumung 
unnötige Kosten verursacht hätten, welche ihnen gestützt auf Art. 108 ZPO auf-
zuerlegen gewesen wären. 
 
Des Weiteren machen die Gesuchsgegner 2 und 3 zwar geltend, die Ge-
suchstellerin habe vor Vorinstanz gar nicht behauptet, sie würden die Mieträum-
lichkeiten belegen und sie hätten sich noch im Mietobjekt aufgehalten (gemeint 


- 8 - 
wohl: nach unbenutztem Verstreichen des Kündigungstermins) (vgl. act. 30 S. 5 
f.). Dies trifft jedoch nicht zu: bereits im Ausweisungsgesuch wurde dies von der 
Gesuchstellerin vorgebracht (vgl. act. 1/1 S. 2 i.V.m. act. 3 i.V.m. act. 4/2). 
 
Damit bleibt es bei den vorinstanzlichen Feststellungen. 
3.1.1.2 In Bezug auf die Passivlegitimation der Gesuchsgegnerin 2 hielt die 
Vorinstanz fest, die Gesuchsgegnerin 2 habe gemäss Auszug aus dem Handels-
register des Kantons Zürich ihren Sitz im streitgegenständlichen Mietobjekt und 
die Gesuchsgegnerin 1 (Mieterin) sei deren Geschäftsführerin und einzige Gesell-
schafterin. Daraus könne ohne Weiteres geschlossen werden, dass die Gesuchs-
gegnerin 2 von der Gesuchsgegnerin 1 gemietete Objekt mitbenutzt habe. Die 
Vermieterschaft habe gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB Anspruch auf Räumung ih-
rer Liegenschaft gegenüber jedermann, der sich darin ohne Rechtsgrund aufhalte 
(vgl. act. 32 E. 3.2). 
 
Die Gesuchsgegner 2 und 3 setzen dem im Wesentlichen entgegen, dass 
die Gesuchsgegnerin 2 im relevanten Zeitpunkt noch am D._____-weg … in 
E._____ registriert gewesen sei (meint: dort ihren Sitz gehabt habe), heisse nicht, 
dass die Gesellschaft im "relevanten Zeitpunkt" immer noch in den Mieträumlich-
keiten betrieben worden sei (vgl. act. 30 S. 4). Dies geht an der vorinstanzlichen 
Begründung vorbei. Mangels Auseinandersetzung mit der vorinstanzlichen Be-
gründung ist darauf von vornherein nicht einzugehen. Im Übrigen räumen die Ge-
suchsgegner 2 und 3 ein, die Tätigkeit der Mitarbeiter der Gesuchsgegnerin 2 sei 
(nur) Stück für Stück abgebaut und das Mietobjekt geräumt worden (vgl. a.a.O.), 
und nach dem soeben unter E. 3.1.1.1 Gesagten ist davon auszugehen, dass das 
Mietobjekt erst Ende Juli 2020 geräumt wurde. 
 
Auch in Bezug auf die Passivlegitimation der Gesuchsgegnerin 2 bleibt es 
somit bei den vorinstanzlichen Feststellungen. 
3.1.1.3 Hinsichtlich der Parteistellung des Gesuchsgegners 3 erwog die Vor-
instanz, dessen Rechtsvertreter, Rechtsanwalt lic. iur. et lic. oec. X._____, sei da-
rauf zu behaften, dass er selbst in seiner Stellungnahme vom 25. Juni 2020 aus-


- 9 - 
geführt habe, dass er "zu ihm [dem Gesuchsgegner 3] ins Büro am D._____-weg 
… in E._____" gefahren sei. Somit sei auch bezüglich des Gesuchsgegners 3 
klar, dass sich dieser nach dem 1. Mai 2020 ebenfalls unberechtigterweise im 
streitgegenständlichen Mietobjekt aufgehalten habe (vgl. a.a.O., E. 3.2 mit Ver-
weis auf act. 8 S. 2). 
 
Die Gesuchsgegner 2 und 3 halten dem sinngemäss entgegen, falls der Ge-
suchsgegner 3 am D._____-weg … in E._____ gewesen sei, sei dies nur kurze 
Zeit gewesen und er habe nur geholfen, Möbel zu entfernen. Daher sei es recht-
lich gesehen nicht haltbar, den Schluss zu ziehen, der Gesuchsgegner 3 habe 
sich unberechtigterweise im streitgegenständlichen Mietobjekt aufgehalten (vgl. 
act. 30 S. 5). 
 
Auch diesbezüglich setzen sich die Gesuchsgegner 2 und 3 namentlich mit 
der Erwägung der Vorinstanz nicht auseinander, wonach deren Rechtsvertreter 
selbst ausgeführt habe, zum Gesuchsgegner 3 ins Büro am D._____-weg … in 
E._____ gefahren zu sein. Es kann daher auch auf diese Vorbringen nicht einge-
gangen werden. 
3.2 
Unnötige Kosten (Art. 108 ZPO)? 
3.2.1 
Die Vorinstanz hielt weiter fest, es seien keine Umstände ersichtlich, aus 
denen sich ableiten liesse, dass die Gesuchstellerin unnötige Kosten im Zusam-
menhang mit diesem Verfahren verursacht habe. Entscheidend sei, dass die 
(drei) Gesuchsgegner die Liegenschaft der Gesuchstellerin im Zeitpunkt der Ein-
leitung des Ausweisungsverfahrens hätten geräumt haben müssen. Sie hätten die 
Liegenschaft jedoch erst rund drei Monate später geräumt. Eine Pflicht der Ge-
suchstellerin, mit den Gesuchsgegnern eine einvernehmliche Lösung zu finden, 
bestehe auch angesichts der erschwerenden Umstände aufgrund der Corona-
Pandemie nicht. Im Übrigen hätten die Gesuchsgegner bereits seit Anfang Okto-
ber 2019 und somit weit vor dem Corona-Virus-Ausbruch hier in der Schweiz ge-
wusst, dass sie das Mietobjekt Ende April 2020 zu verlassen hätten. Dass den 
Gesuchsgegnern und deren Anwälten nun durch dieses Verfahren ein Aufwand 


- 10 - 
entstanden sei, hätten sie sich selbst zuzuschreiben; dies könne nicht der Ge-
suchstellerin angelastet werden (vgl. act. 32 E. 3.3). 
3.2.2 
Die Gesuchsgegner 2 und 3 machen demgegenüber geltend, das Verfah-
ren sei nicht mehr nötig gewesen, hätten sie doch das Mietobjekt im "entschei-
denden Moment" bereits verlassen gehabt (vgl. act. 30 S. 3 und 6 f.). Diesbezüg-
lich kann auf die Ausführungen in E. 3.1.1.1 verwiesen werden. Im Übrigen wäre 
das Verfahren höchstens dann nicht nötig gewesen, wenn das Mietobjekt vor Ein-
reichung des Ausweisungsgesuchs der Gesuchstellerin bereits ordnungsgemäss 
zurückgegeben worden wäre. Dass dies der Fall gewesen sein soll, haben die 
Gesuchsgegner 2 und 3 von vornherein nicht behauptet. 
3.3 Parteientschädigung für die Gesuchstellerin 
3.3.1 
Zur Parteientschädigung für die Gesuchstellerin erwog die Vorinstanz, 
zwar habe die anwaltlich vertretene Gesuchstellerin ihr Gesuch selber einge-
reicht. Dies bedeute jedoch nicht, dass sie nicht bereits damals anwaltlich beraten 
worden sei (vgl. a.a.O., E. 3.4). Ausgehend vom Streitwert und unter Berücksich-
tigung von § 9 und 12 AnwGebV setzte sie die Parteientschädigung auf Fr. 
1'900.– (inkl. 7.7 % MWST) fest (vgl. a.a.O., E. 3.5). 
3.3.2 
Die Gesuchsgegner 2 und 3 bringen vor, die Gesuchstellerin betreibe seit 
Jahren professionell die Verwaltung von Liegenschaften. Es gehe nicht an ihr zu 
attestieren, sie habe für das extrem einfache Verfahren, nämlich das simple Aus-
füllen eines Formulars, anwaltliche Hilfe benötigt (vgl. act. 30 S. 3). 
 
Sofern diese Vorbringen mit Blick auf das im Beschwerdeverfahren geltende 
Novenverbot (vgl. Art. 326 ZPO) überhaupt zu hören wären, verkennen die Ge-
suchsgegner 2 und 3, dass bei der Festlegung der Parteientschädigung grund-
sätzlich nicht überprüft werden darf, ob die berufsmässige Vertretung als solche 
notwendig war (vgl. BGE 144 III 164 ff., Regeste). Insbesondere kann die Zuspre-
chung einer Parteientschädigung nicht deshalb verwehrt oder diese reduziert 
werden, weil die berufsmässig vertretene Partei über spezifische Sach- bzw. juris-
tische Kenntnisse verfügt und/oder ein wenig komplexer Fall vorliegt. Auch kann 


- 11 - 
der Beizug einer berufsmässigen Vertretung nicht als Verursachung unnötiger 
Prozesskosten im Sinne von Art. 108 ZPO erachtet werden. Gemäss Art. 68 
Abs. 1 ZPO kann sich jede prozessfähige Partei im Prozess vertreten lassen. Die 
Kantone und Gerichte verfügen mit dem Tarifrecht, den Verteilungsgrundsätzen 
von Art. 104 ff. ZPO (insbesondere Art. 108 ZPO) und der allfälligen Einführung 
von Kostenbefreiungen nach Art. 116 ZPO über genügende Möglichkeiten, um al-
lenfalls unnötigen Aufwand, der von berufsmässigen Vertretern generiert wird, bei 
der Bemessung der von der Gegenpartei zu leistenden Parteientschädigung nicht 
zu berücksichtigen (vgl. a.a.O., E. 3.5). 
 
Auf die beanstandete Höhe der von der Vorinstanz festgesetzten Parteient-
schädigung ist nicht weiter einzugehen, da auf diesen Antrag nicht eingetreten 
werden kann (vgl. oben E. 2.5). Festzuhalten bleibt, dass der Rechtsvertreter der 
Gesuchstellerin vor Vorinstanz insgesamt drei Stellungnahmen je zu Eingaben 
des Rechtsvertreters der Gesuchsgegner 2 und 3 einreichte (vgl. act. 12, 20 und 
22). 
4. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
4.1 Ausgangsgemäss unterliegen die Gesuchsgegner 2 und 3 mit ihrer Be-
schwerde vollumfänglich und werden kostenpflichtig (vgl. Art. 106 ZPO). 
 
Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 3'400.– (Fr. 1'500.– und 
Fr. 1'900.–) ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 i.V.m. § 8 Abs. 1 
i.V.m. § 4 GebV OG auf Fr. 350.– festzusetzen und den Gesuchsgegnern 2 und 3 
je zur Hälfte aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesam-
ten Betrag (vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO). 
4.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Gesuchsgegnern 2 
und 3 nicht, weil sie mit ihrer Beschwerde unterliegen, und der Gesuchstellerin 
nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. 


- 12 - 
Es wird beschlossen: 
1. 
Auf den Eventualantrag der Beschwerdeführer 2 und 3 (Rechtsbegehren 
Ziff. 4) wird nicht eingetreten. 
2. 
Auf den Subeventualantrag der Beschwerdeführer 2 und 3 (Rechtsbegehren 
Ziff. 5) wird nicht eingetreten. 
3. 
Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil. 
Es wird erkannt: 
1. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
wird. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 350.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerdefüh-
rern 2 und 3 je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden 
für den gesamten Betrag. 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 30), sowie an das Ein-
zelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Dietikon, je ge-
gen Empfangsschein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


- 13 - 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert beträgt Fr. 3'400.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. A. Götschi 
 
 
versandt am: