zh_gerichte · RU160009 · 2016-02-08 · de

Anfechtung Kündigung / Erstreckung (Zahlungsverzug) Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirksgerichtes Uster vom 8. Februar 2016 (MM150077)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
-Geschäfts-Nr.: RU160009-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie 
Gerichtsschreiber lic. iur. M. Isler 
Beschluss und Urteil vom 23. März 2016 
 
in Sachen 
 
A._____, 
Klägerin (Mieterin) und Berufungsklägerin, 
 
gegen 
 
B._____ [Stiftung], 
Beklagte (Vermieterin) und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch C._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung (Zahlungsverzug) 
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsa-
chen des Bezirksgerichtes Uster vom 8. Februar 2016 (MM150077) 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
(sinngemäss, act. 21 S. 2) 
"Es sei die ausserordentliche Kündigung vom 28. August 2015 per 30. September 
2015 als ungültig zu erklären. 
Eventualiter sei das Mietverhältnis maximal zu erstecken." 
Beschluss der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichtes 
Uster vom 8. Februar 2016 (act. 21 S. 3): 
1. 
Das Verfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 
2. 
Es werden keine Kosten erhoben. 
3. 
Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
4.–5. … [Mitteilungen, Rechtsmittelbelehrung] 
Berufungsanträge: 
der Klägerin (Mieterin) und Berufungsklägerin (act. 22): 
1. 
Es sei der Beschluss vom 8. Februar 2016 der Schlichtungsbehörde Uster 
aufzuheben und die Kündigung vom 28. August 2015 per 30. September 
2015 als ungültig zu erklären, eventualiter sei das Mietverhältnis maximal zu 
erstrecken. 
2. 
Es sei mir die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vermieterschaft. 
 
 
der Beklagten (Vermieterin) und Berufungsbeklagten: 
 
--- 
 
 


- 3 - 
Erwägungen: 
I. 
Mit Eingabe vom 10. September 2015 stellte die Klägerin bei der Schlichtungsbe-
hörde in Mietsachen des Bezirksgerichtes Uster das oben genannte Kündigungs-
schutzbegehren (act. 1). 
Mit Beschluss vom 2. November 2015 erwog die Schlichtungsbehörde, dass die 
Beklagte (Vermieterin) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Be-
zirksgerichtes Uster ein Ausweisungsbegehren und bei der Schlichtungsbehörde 
einen Sistierungsantrag gestellt habe. Sie sistierte ihr Verfahren deshalb bis zur 
rechtskräftigen Erledigung des unter der Prozessnummer ER150052 beim Einzel-
gericht des Bezirksgerichtes Uster pendenten Prozesses (act. 14). 
Mit Beschluss vom 8. Februar 2016 schrieb die Schlichtungsbehörde ihr Verfah-
ren als gegenstandslos geworden ab. Sie erwog, dass das Einzelgericht im sum-
marischen Verfahren die Klägerin mit Urteil vom 16. Dezember 2015 verpflichtet 
habe, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und der Beklagten ordnungsge-
mäss zu übergeben (vgl. act. 16). Der Entscheid sei rechtskräftig und es sei auch 
keine Beschwerde dagegen erhoben worden. Die Frage der Nichtigkeit, Anfecht-
barkeit und Wirksamkeit der Kündigung sei rechtskräftig entschieden. Das 
Rechtsbegehren der Klägerin sei deshalb gegenstandslos geworden und die Fort-
führung des Schlichtungsverfahrens erübrige sich mangels Rechtsschutzinteres-
ses (act. 21). 
Gegen diesen Entscheid erhob die Klägerin beim Obergericht mit Eingabe vom 
25. Februar 2016 rechtzeitig Berufung mit dem oben genannten Antrag (act. 22; 
vgl. act. 19). Sie macht im Wesentlichen geltend, ihr Rechtsbegehren sei nicht 
gegenstandslos geworden. Die Kündigung der Wohnung sei nicht rechtens er-
folgt. Dass sie die Miete nicht mehr habe zahlen können, sei nicht ihre Schuld, 
sondern jene des Betreibungsamtes, das bei der Lohnpfändung in ihr Existenzmi-
nimum eingegriffen habe und überdies unzuständig sei. Sie sei auf eine Erstre-


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ckung des Mietverhältnisses dringend angewiesen, weil sie sonst mit ihren Kin-
dern auf der Strasse stehe. 
Die erstinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–19). Eine Stellungnahme 
der Beklagten wurde nicht eingeholt (vgl. Art. 312 ZPO). 
II. 
Voraussetzung dafür, dass ein Gericht auf eine Klage eintritt, ist ein schutzwür-
diges Interesse der klagenden Partei (Art. 59 Abs. 2 ZPO). Entfällt dieses nach-
träglich, ist das Verfahren abzuschreiben (Art. 242 ZPO). 
Das Einzelgericht im summarischen Verfahren hat die Klägerin zur Räumung der 
Mietwohnung verpflichtet. Der Entscheid wurde von der Klägerin nicht angefoch-
ten und erwuchs in Rechtskraft (act. 16). Damit ist ein schutzwürdiges Interesse 
der Klägerin an einem richterlichen Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung 
und eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses (welche bei Kündigungen 
wegen Zahlungsrückstandes des Mieters von vornherein ausgeschlossen ist, 
Art. 272a Abs. 1 lit. a OR) entfallen. Gleichzeitig ist auch das Interesse der Kläge-
rin an der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens entfallen. Die Schlich-
tungsbehörde hat das Verfahren zurecht abgeschrieben (vgl. auch ZK ZPO-
Sutter-Somm/Lötscher, 3. Aufl., Art. 257 N 38a S. 1913/1914; Dolge/Infanger, 
Schlichtungsverfahren nach Schweizerischer Zivilprozessordnung, Zürich 2012, 
§ 19 Ziff. 7.3 S. 145). Die Berufung ist deshalb abzuweisen und der angefochtene 
Entscheid der Schlichtungsbehörde zu bestätigen. 
III. 
1. Gemäss Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO werden im Schlichtungsverfahren in Streitig-
keiten betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten 
erhoben. Dies gilt auch für das Rechtsmittelverfahren (OGer ZH PD110005 vom 
23. Juni 2011). Das klägerische Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Pro-
zessführung (act. 22) ist damit gegenstandslos. 


- 5 - 
Umtriebe sind der Beklagten im Rechtsmittelverfahren nicht entstanden. Im Übri-
gen werden im Schlichtungsverfahren keine Parteientschädigungen gesprochen 
(Art. 113 Abs. 1 ZPO), was im Rechtsmittelverfahren ebenfalls gilt (OGer ZH 
PD110010 vom 31. Oktober 2011, Erw. 4a). 
2. Ein Mietvertrag liegt nicht bei den Akten; die Vorinstanz hat den von der Kläge-
rin eingereichten Vertrag bereits an diese zurückgesandt. Dem von der Beklagten 
an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Uster ge-
richteten Ausweisungsbegehren vom 27. Oktober 2015 lässt sich ein monatlicher 
Mietzins von Fr. 1'890.– entnehmen (act. 11 S. 3). Unter Berücksichtigung der 
dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ergibt sich somit ein 
Fr. 15'000.– übersteigender Streitwert. Ob im Fall eines Weiterzuges dieses Ent-
scheides an das Bundesgericht auch dieses von einem solchen Streitwert ausge-
hen wollte, würde es selber entscheiden. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege (Befreiung von den Gerichts-
kosten) wird abgeschrieben. 
2. 
Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen und der Beschluss der Schlichtungsbehörde 
in Miet- und Pachtsachen des Bezirksgerichtes Uster vom 8. Februar 2016 
wird bestätigt. 
2. 
Die Kosten fallen ausser Ansatz. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 


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4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte unter Beilage des 
Doppels von act. 22, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Ak-
ten – an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt mindes-
tens Fr. 15'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
lic. iur. M. Isler 
 
 
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