zh_gerichte · PF190036 · 2019-07-01 · de

Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s. V. des Bezirksgerichtes Pfäffikon vom 1. Juli 2019 (ER190006)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF190036-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie 
Gerichtsschreiberin MLaw A. Ochsner 
Urteil vom 31. Juli 2019 
 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Beklagte und Beschwerdeführer, 
 
gegen 
 
C._____, 
Klägerin und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch D._____, dieser 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend 
Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) 
 


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Erwägungen: 
1.1 A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin 1) wohnt im Einfamilienhaus an 
der E._____-strasse …, in F._____. Am 21. Mai 2017 sprach D._____ als Vertre-
ter des damaligen Eigentümers G._____ gegenüber der Beschwerdeführerin 1 mit 
amtlichem Formular die Kündigung per 30. September 2017 aus (act. 2/1, act. 2/3 
und act. 2/8). Im Rahmen des daraufhin durchgeführten Kündigungsschutz-
/Erstreckungsverfahrens unterzeichneten die damaligen Parteien – die Be-
schwerdeführerin 1 wurde dabei durch eine Rechtsanwältin vertreten – eine Ver-
einbarung. Darin stellten sie fest, dass die Kündigung vom 21. Mai 2017 per 30. 
September 2017 gültig erfolgt sei. Sie vereinbarten sodann, das Mietverhältnis 
werde bis zum 31. März 2019 erstreckt und endige auf jenen Zeitpunkt definitiv, 
eine zweitmalige Erstreckung sei ausgeschlossen (act. 2/4). Am 27. Mai 2018 
verstarb G._____. Als Alleinerbin setzte er seine Ehefrau C._____ ein (nachfol-
gend Beschwerdegegnerin; act. 2/7). Seit dem 7. Juli 2018 wohnt neben der Be-
schwerdeführerin 1 auch B._____ (Beschwerdeführer 2) in der streitgegenständli-
chen Liegenschaft (act. 7). 
1.2 Mit Eingabe vom 1. April 2019 verlangte die Beschwerdegegnerin beim Ein-
zelgericht des Bezirksgerichtes Pfäffikon (nachfolgend Vorinstanz) die Auswei-
sung der Beschwerdeführer 1 und 2 mit folgenden Rechtsbegehren (act. 1 i.V.m. 
Prot. Vi. S. 4, sinngemäss): 
1. 
Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen A._____ und C._____ 
über die Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____ am 31. März 
2019 endete. 
2. 
Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfall zu befehlen, die Liegenschaft an der E._____-strasse …, 
F._____, bis spätestens 30. Juni 2019 zu räumen und der Klägerin ord-
nungsgemäss zu übergeben. 
3. 
Das Stadtammanamt Illnau-Effretikon sei anzuweisen, das Urteil auf erstes 
Verlangen der Klägerin zu vollstrecken, wobei die Kosten der Vollstreckung 


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durch die Klägerin vorzuschiessen, ihr aber durch die Beklagte 1 zu erset-
zen sei. 
4. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. 
 
Nach Leistung des Kostenvorschusses (act. 3 und Prot. Vi. S. 3) wurde am 
18. Juni 2019 eine Verhandlung durchgeführt (act. 4 und Prot. Vi. S. 4 ff.). Im 
Rahmen der Verhandlung schlossen die Parteien einen Vergleich mit Widerrufs-
vorbehalt (act. 8). Die Beschwerdeführer widerriefen mit Eingabe vom 27. Juni 
2019 (Datum Poststempel) innert Frist den Vergleich (act. 9). Am 1. Juli 2019 
erging das erstinstanzliche Urteil (act. 12 = act. 15 = act. 17, nachfolgend zitiert 
als act. 17). Die Vorinstanz entschied wie folgt: 
1. 
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen A._____ und C._____ 
in der Liegenschaft an der E._____-strasse …, F._____, per 31. März 2019 
endete. 
2. 
Die Beklagten werden unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfall verpflichtet, die Liegenschaft an der E._____-strasse …, 
F._____, bis spätestens Donnerstag, 15. August 2019, 12.00 Uhr mittags, zu 
verlassen und der Klägerin ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu 
übergeben. 
3. 
Das Stadtammannamt Illnau-Effretikon wird mit Gültigkeit dieses Auftrages 
bis 60 Tage nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils angewiesen, auf ers-
tes Verlangen der Klägerin Ziffer 2 dieses Urteils zu vollstrecken und dabei 
alle ihm tunlich erscheinenden Massnahmen zu treffen, nötigenfalls unter 
Zuhilfenahme von Polizeigewalt. Die Klägerin hat die Vollstreckungskosten 
gegebenenfalls vorzuschiessen, doch sind ihr diese von den Beklagten zu 
ersetzen. 
4. 
Die Entscheidgebühr (Pauschalgebühr) wird auf Fr. 250.– festgesetzt. 
5. 
Die Gerichtskosten werden den Beklagten auferlegt. 
 
Sie werden aus dem Kostenvorschuss der Klägerin bezogen, sind ihr aber 
von den Beklagten unter Solidarhaftung, vollumfänglich zu ersetzen. Im Um-
fang von Fr. 400.– wird der Kostenvorschuss der Klägerin zurückerstattet. 
6. 
Die Beklagten werden unter Solidarhaftung verpflichtet, der Klägerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 270.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 
7./8. (Mitteilung / Rechtsmittel). 


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1.3 Gegen diesen Entscheid erhoben die Beschwerdeführer fristgerecht 
(vgl. act. 13) Beschwerde (act. 16). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezo-
gen (act. 1 – 13). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kann in Anwendung 
von Art. 322 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. 
2.1 Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, 
deren Streitwert nicht mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. 
Art. 308 Abs. 2 ZPO). 
 
Die Vorinstanz hat den Streitwert nach Massgabe der von den Beschwerde-
führern an die Beschwerdegegnerin geleisteten monatlichen Zahlungen für eine 
Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet. 
Aufgrund der regelmässigen Zahlungseingänge auf dem Konto der Beschwerde-
gegnerin ging sie von monatlichen Zahlungen von Fr. 270.– aus (act. 2/5). Daraus 
resultierte ein Streitwert von Fr. 1'620.– (6 x Fr. 270.–; act. 17 E. II. / 1.). Dem ist 
zu folgen. Die Eingabe der Beschwerdeführer ist daher als Beschwerde entge-
genzunehmen. 
2.2 Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und die 
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 
(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-
gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). Bei 
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der 
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. 
Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck 
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der 
angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei 
unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die 
Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und 
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 
ZPO). 


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3. 
Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass sich die Beschwerdegegnerin 
für ihr Ausweisungsbegehren auf den zwischen den damaligen Parteien vor 
Schlichtungsbehörde geschlossenen Vergleich vom 6. September 2017 stütze. 
Die Vollstreckbarkeit dieses Entscheidsurrogates sei von Amtes wegen zu prüfen. 
Die Beschwerdeführerin 1 habe bestätigt, anlässlich der Schlichtungsverhandlung 
vertreten worden zu sein und sodann kein Rechtsmittel erhoben zu haben. Der 
Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 4. Oktober 2017 sei in Rechtskraft er-
wachsen. Der Beschwerdeführer 2 wohne zurzeit auch im streitgegenständlichen 
Mietobjekt, ohne einen Mietvertrag mit der Beschwerdegegnerin geschlossen zu 
haben, womit sich beide Beschwerdeführer ohne gültigen Aufenthaltstitel in der 
Liegenschaft aufhielten. Die Vorinstanz erwog sodann, dem Ausweisungsbegeh-
ren sei stattzugeben, unter Ansetzung einer angemessenen Räumungsfrist bis 
15. August 2019 (act. 17). 
4.1 Die Beschwerdeführer machen in der Beschwerdeschrift zunächst Ausfüh-
rungen zu den familiären Hintergründen der Beschwerdeführerin 1 und wie die 
Beschwerdegegnerin aus ihrer Sicht Eigentümerin der streitgegenständlichen 
Liegenschaft wurde. Sie halten vor diesem Hintergrund fest, es habe gar nie ei-
nen Mietvertrag gegeben. Im Weiteren legen sie dar, die Beschwerdeführerin 1 
sei aus gesundheitlichen Gründen nicht an der Schlichtungsverhandlung im Kün-
digungsschutz-/Erstreckungsverfahren anwesend gewesen. Ihre Vertreterinnen 
hätten damals nicht in ihrem Sinne gearbeitet. Sie habe den Entscheid vom 4. Ok-
tober 2017 nicht akzeptiert und habe ihre damalige Rechtsvertreterin mit der Ein-
reichung eines Rechtsmittels beauftragt. Im Weiteren machen die Beschwerde-
führer sinngemäss geltend, dass die Beschwerdeführerin 1 noch offene Forde-
rungen gegenüber der Beschwerdegegnerin habe, was der Ausweisung entge-
genstehe. Zuletzt stellen sie sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz sei in Bezug 
auf den Beschwerdeführer 2 befangen und müsse im Ausstand sein (act. 16). 
4.2 Der Eingabe der Beschwerdeführer lässt sich entnehmen, dass sie sinnge-
mäss die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids verlangen, damit sie weiter-
hin in der streitgegenständlichen Liegenschaft verbleiben können. Die für Laien 


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herabgesetzten Anforderung an die Formulierung eines Rechtsmittelantrags sind 
erfüllt. 
4.3 In erster Linie berufen sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde da-
rauf, der seinerzeitige Vergleich vor der Schlichtungsbehörde habe nicht dem Wil-
len der Beschwerdeführerin 1 entsprochen. 
 
Zunächst ist festzuhalten, dass ein Vergleich die Wirkung eines rechtskräfti-
gen Entscheides hat (Art. 241 Abs. 2 ZPO) und zusammen mit dem das Verfah-
ren abschreibenden Entscheid die Grundlage für das Vollstreckungsverfahren bil-
det (ZK ZPO-LEUMANN/LIEBSTER, Art. 241 N 21). Ob ein Vergleich bzw. der ge-
stützt darauf erlassene Entscheid vollstreckbar ist, prüft das Vollstreckungsgericht 
von Amtes wegen (Art. 341 ZPO). Die Vollstreckbarkeit des Vergleichs kann 
durch dessen erfolgreiche Anfechtung verhindert werden. Dabei besteht eine 
Kontroverse, ob dies ausschliesslich mittels Revision oder unter Umständen bei 
allfälligen prozessualen Mängeln, wie beispielsweise der fehlenden Vertretungs-
macht der Vertreterin, auch mittels Berufung bzw. Beschwerde erfolgen kann. 
Dies braucht indes vorliegend nicht vertieft zu werden, weil weder behauptet noch 
dargetan wurde, dass eine Anfechtung erfolgte. Aus dem Protokoll der vorinstanz-
lichen Verhandlung geht vielmehr hervor, dass weder die Beschwerdeführerin 1 
selbst noch ihre damalige Rechtsvertreterin in diese Richtung tätig wurden (Prot. 
Vi. S. 7 f.). Nachdem die im Vergleich festgehaltene Widerrufsfrist unbenutzt ab-
gelaufen war, wurde der Vergleich somit mangels Anfechtung vollstreckbar und 
bildet zusammen mit dem Abschreibungsentscheid vom 4. Oktober 2017 Grund-
lage für das Vollstreckungsverfahren. 
4.4 Ob dem Verhältnis der Parteien tatsächlich ein Mietvertrag zu Grunde lag, 
wie dies von den Beschwerdeführern bestritten wird (act. 16 S. 1), kann nachdem 
ein vollstreckbarer Entscheid vorliegt, in dem festgehalten ist, das Mietverhältnis 
mit der Beschwerdeführerin 1 endige per 31. März 2019, im Rahmen des Voll-
streckungsverfahrens nicht mehr überprüft werden. Die diesbezüglichen Ausfüh-
rungen der Beschwerdeführer haben somit unberücksichtigt zu bleiben. 


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Dasselbe gilt für die nach Meinung der Beschwerdeführer noch bestehende 
Geldforderung der Beschwerdeführerin 1 gegenüber der Beschwerdegegnerin 
(act. 16 S. 3). Sollte tatsächlich eine entsprechende Forderung bestehen, so hat 
die Beschwerdeführerin 1 diese in einem separaten Verfahren geltend zu ma-
chen. Eine offene Forderung steht der Ausweisung und deren Vollstreckung hier 
nicht entgegen. 
4.5 Auch die von den Beschwerdeführern behauptete Befangenheit des Be-
zirksgerichts Pfäffikon hinsichtlich des Beschwerdeführers 2 muss unbeachtlich 
bleiben (act. 16 S. 4). Zunächst bleibt aufgrund der Ausführungen der Beschwer-
deführer unklar, was genau Grund für eine Befangenheit sein soll. Im Weiteren 
gehen die Beschwerdeführer selbst davon aus, dass die behauptete Befangenheit 
einzig Bezirksrichter H._____ betreffe (act. 16). Dieser hat im vorinstanzlichen 
Verfahren nicht mitgewirkt. Darüber hinaus könnte auch aus einer allfällig in ei-
nem anderen Verfahren festgestellten Befangenheit nichts für das vorliegende 
Verfahren abgeleitet werden, sind allfällige Ausstandsgründe doch nicht pauschal, 
sondern separat für jedes Verfahren zu beurteilen und kann überdies bei Befan-
genheit eines einzelnen Bezirksrichters auch nicht ohne Weiteres auf die Befan-
genheit des gesamten Bezirksgerichts geschlossen werden. 
4.6 Nur der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Vorinstanz zutreffend 
festgehalten hat, der Beschwerdeführer 2 sei nicht berechtigt, die streitgegen-
ständliche Liegenschaft zu bewohnen (act. 17 E. II. / 8), womit ein Anspruch der 
Beschwerdegegnerin auf Rückgabe bzw. Räumung der Liegenschaft gegenüber 
beiden Beschwerdeführern besteht (Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 1 ZGB). 
 
Mit Blick auf die vorstehenden Erwägungen ist der Entscheid der Vorinstanz, 
die Beschwerdeführer zur Räumung der streitgegenständlichen Liegenschaft zu 
verpflichten, zu bestätigen. 
5.1 Die Beschwerdeführer machen nebst den oben bereits behandelten Rügen 
zusätzlich geltend, eine kurzfristige Räumungsfrist sei mitten im Hitzesommer völ-
lig utopisch. Die Beschwerdeführerin 1 wohne seit über 80 Jahren in jenem Haus, 


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ihrem Elternhaus. Eine Wohnung in F._____ zu finden sei fast unmöglich 
(act. 16). 
5.2 Der die Zwangsvollstreckung anordnende Richter (Art. 236 Abs. 3, Art. 343 
Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf 
einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen 
Vollzug ermöglichen; er kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom 
17. Dezember 2013, E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Das Gericht muss bei 
der Vollstreckung eines Entscheides den Grundsatz der Verhältnismässigkeit be-
achten. Wenn die Räumung einer Wohnung auf dem Spiel steht, gilt es zu verhin-
dern, dass die betroffenen Personen unvermittelt jegliche Unterkunft verlieren. Die 
Räumung darf nicht schonungslos vorgenommen werden, namentlich wenn hu-
manitäre Gründe einen Aufschub gebieten oder wenn ernsthafte und konkrete 
Anzeichen dafür bestehen, dass der Ausgewiesene sich dem Entscheid zur Räu-
mung innert vernünftiger Frist bereitwillig fügt. Auf jeden Fall kann der Aufschub 
aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des 
Mietverhältnisses gleichkommen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, E. 3.1 
[übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]). 
5.3 Die Vorinstanz hat die Dauer der Räumungsfrist damit begründet, dass die-
se angemessen erscheine (act. 17 E. II. / 8). Dem ist zuzustimmen. Zwar ist nicht 
zu übersehen, dass die Beschwerdeführerin 1 bereits 87 Jahre alt ist und es sich 
bei der streitgegenständlichen Liegenschaft gemäss ihren unbestritten gebliebe-
nen Angaben um ihr Elternhaus handelt, in dem sie bereits seit Jahrzehnten 
wohnt (Prot. Vi. S. 5 ff.). Allerdings ist ebenfalls festzuhalten, dass sie diese Lie-
genschaft bereits per Ende März 2019, mithin seit drei Monaten, hätte verlassen 
müssen, und dass sie dies spätestens seit dem Oktober 2017 wusste. Auch wenn 
nachvollziehbar ist, dass es der Beschwerdeführerin 1 angesichts ihres fortge-
schrittenen Alters und auch vor dem diffizil scheinenden familiären Hintergrund 
grosse Mühe bereitet, die Liegenschaft bis am 15. August 2019 verlassen zu 
müssen, erscheint die von der Vorinstanz eingeräumte Räumungsfrist von 1.5 
Monaten angemessen, womit der vorinstanzliche Entscheid auch diesbezüglich 
zu bestätigen ist. Der Beschwerdeführer 2 kann sich nicht auf die für die Be-


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schwerdeführerin 1 geltenden Gründe für die Ansetzung einer Räumungsfrist be-
rufen. Da eine sofortige Vollstreckung einzig gegenüber dem Beschwerdeführer 2 
der Beschwerdegegnerin jedoch keinerlei Vorteile bringen würde und die Räu-
mungsfrist ohnehin in wenigen Tagen verstreicht, ist auch ihm dieselbe Frist zu-
zubilligen und der vorinstanzliche Entscheid diesbezüglich zu bestätigen. 
6.1 Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche 
Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem 
Streitwert von Fr. 1'620.– (vgl. die vorstehenden Erwägungen in E. 2.1) ist die 
Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 
und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 100.– festzusetzen. 
6.2 Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen; den Beschwerdeführern 
nicht, weil sie unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, da ihr keine Umtriebe 
entstanden sind, die zu entschädigen wären. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 100.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden den Beschwerdefüh-
rern 1 und 2 auferlegt, je unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag. 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage einer Kopie von act. 16 sowie an das Bezirksgericht Pfäffikon, je ge-
gen Empfangsschein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 


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6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 1'620.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw A. Ochsner 
 
 
versandt am: