zh_gerichte · NG200002 · 2019-09-03 · de

Ausweisung etc. Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 3. September 2019 (MB190003)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG200002-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur sowie 
Gerichtsschreiberin MLaw R. Schneebeli 
Beschlüsse vom 16. April 2020 
 
in Sachen 
 
Autohandel A._____, 
Beklagter und Berufungskläger, 
 
gegen 
 
B._____ GmbH, 
Klägerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____, 
 
betreffend Ausweisung etc. 
 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
(act. 1) 
"1. 
Der Beklagte sei zu verpflichten, die Liegenschaft C._____-Strasse ..., 
... [Ort], Geschäftsräume gemäss rot schraffierter Fläche gemäss Plan-
anhang des Mietvertrages vom 1. Oktober 2017 inklusive WC/ Wasch-
raum zur Mitbenützung, unverzüglich vertragskonform zu räumen, zu 
verlassen und der Klägerin ordnungsgemäss zurückzugeben, unter An-
drohung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. 
 2. 
Das Betreibungs- und Gemeindeammannamt Furttal sei anzuweisen, 
die Rückgabeverpflichtung des Beklagten nach Eintritt der Rechtskraft 
des in diesem Verfahren zu erlassenden Urteils sofort zu vollstrecken. 
 3. 
Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin (i) den Betrag von 
CHF 22'400.– zuzüglich Zins zu 5% p.a. seit 1. Oktober 2018 (Mietzinse 
für die Periode von Februar 2018 bis Ende September 2018) sowie (ii) 
unter ausdrücklichem Vorbehalt der Nachklage den Betrag von 
CHF 14'000.– zuzüglich Zins zu 5% p.a. seit 12. April 2019 (Datum Kla-
geeinreichung [Schadenersatz infolge Nichtverlassens der Mieträum-
lichkeiten für die Periode von Anfang Oktober 2018 bis Ende Februar 
2019]) zu bezahlen. 
 4. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. 7.7% MWST-
Zusatz, zu Lasten des Beklagten." 
 
(act. 16) 
 
"4. 
Der Beklagte sei zu verpflichten einen allfällig von der D._____ AG er-
haltenen Betrag vollumfänglich der Klägerschaft herauszugeben. 
5. 
Es seien sämtliche Personen die im Zusammenhang mit dem Beklagten 
stehen wie auch deren Sachen aus dem Mietobjekt auszuweisen." 
 
 
 
Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Dielsdorf: 
(act. 20 = act. 23 = act. 25) 
1. 
Der Beklagte wird unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfall verpflichtet, die Liegenschaft C._____-Strasse ..., ... [Ort], 
unverzüglich ordnungsgemäss geräumt zu verlassen und der Klägerin 
zu übergeben. 
2. 
Das Gemeindeammannamt Furttal wird angewiesen, auf erstes Verlan-
gen der Klägerin die Verpflichtung des Beklagten gemäss Ziffer 1 die-
ses Urteils zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die 
Kosten für die Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen, sind 
ihr aber vom Beklagten zu ersetzen. Dieser Antrag erlischt, wenn er 
nicht innert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft verlangt wird. 


- 3 - 
3. 
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 22'400.– nebst Zins zu 
5% seit dem 1. Oktober 2018, Fr. 14'000.– nebst Zins zu 5% seit dem 
12. April 2019 sowie Fr. 19'600.– zu bezahlen. 
4. 
Das Rechtsbegehren Ziffer 4 wird abgewiesen. 
5. 
Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'250.– festgesetzt. 
6. 
Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt, aber mit dem von 
der Klägerin geleisteten Vorschuss vorab verrechnet. Der Beklagte wird 
verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 5'800.– zu ersetzen. 
7. 
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung 
von Fr. 7'750.– (zzgl. MwSt.) zu bezahlen. 
8. 
[Schriftliche Mitteilung.] 
9. 
[Rechtsmittelbelehrung der Berufung.] 
10. 
[Rechtsmittelbelehrung der Kostenbeschwerde.] 
 
Anträge des Berufungsklägers: 
(act. 24 S. 1, sinngemäss) 
1. 
Das Urteil des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 3. September 2019 sei 
(ausser Disp.-Ziff. 4) aufzuheben und die Klage sei abzuweisen. 
2. 
Das Rechtsmittelverfahren sei zu sistieren bis zum Vorliegen rechtskräf-
tiger Urteile in den gegen die E._____ AG geführten Prozesse betref-
fend Wasserschaden. 
3. 
Dem Berufungskläger sei für das Rechtsmittelverfahren die unentgeltli-
che Prozessführung zu bewilligen. 
 
 


- 4 - 
Erwägungen: 
I. 
(Sachverhalt und Prozessgeschichte) 
1. 
Am 20. September 2017 schlossen die B._____ GmbH (Klägerin und Beru-
fungsbeklagte, fortan Vermieterin) und das Einzelunternehmen Autohandel 
A._____ (Beklagter und Berufungskläger, fortan Mieter) einen Mietvertrag über 
die Geschäftsräumlichkeiten in der Liegenschaft C._____-Strasse ... in ... [Ort] 
gemäss rot schraffierter Fläche im Plananhang (vgl. act. 4/2 samt Plananhang). 
Als Mietbeginn wurde der 1. Oktober 2017 festgelegt und die monatliche Brutto-
miete mit Fr. 2'800.–, zahlbar vierteljährlich im Voraus, vereinbart. Ab Februar 
2018 leistete der Mieter keine Mietzinszahlungen mehr. Mit Einschreiben vom 18. 
Juli 2018 mahnte die Vermieterin den Mieter für die per 18. Juli 2018 ausstehen-
den Mietzinsen in der Höhe von insgesamt Fr. 22'400.– und setzte ihm gestützt 
auf Art. 257d OR eine 30-tägige Zahlungsfrist an. Für den Fall, dass der Mieter 
den Mietausstand innert dieser Frist nicht begleichen sollte, wurde seitens der 
Vermieterin eine ausserordentliche Kündigung angedroht (act. 4/7–10). Der Mie-
ter hat das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung an die Zustelladresse in 
Fribourg am 19. Juli 2018 in Empfang genommen (act. 4/12). Nachdem der Mieter 
die ausstehenden Mietzinse in der Folge innert der ihm angesetzten Frist nicht 
beglichen hat, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis über die Geschäfts-
räume an der C._____-Strasse ... in ... [Ort] mit amtlich genehmigtem Formular 
und Begleitschreiben am 24. August 2018 per 30. September 2018 (act. 4/19–22). 
Das Kündigungsschreiben der Vermieterin wurde dem Mieter am 28. bzw. 
29. August 2018 zugestellt (act. 4/23–24). 
2. 
Nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren reichte die Vermieterin am 
12. April 2019 eine Klage gegen den Mieter beim Mietgericht des Bezirksgerichtes 
Dielsdorf ein. Damit verlangte sie nebst der Ausweisung des Mieters dessen Ver-
pflichtung zur Leistung von Schadenersatz für die Dauer von dessen Verbleib im 
Mietobjekt trotz Beendigung des Mietverhältnisses und dessen Verpflichtung zur 
Herausgabe allfälliger Mietzinseinnahmen von Dritten (vgl. act. 1 und die ein-


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gangs zitierten Rechtsbegehren). Mit Urteil vom 3. September 2019 hiess das 
Mietgericht des Bezirksgerichtes Dielsdorf (fortan Vorinstanz) das Ausweisungs-
begehren der Vermieterin gut, ordnete diesbezüglich Vollstreckungsmassnahmen 
an und verpflichtete den Mieter zur Bezahlung von Fr. 22'400.– nebst Zins zu 5% 
seit dem 1. Oktober 2018, von Fr. 14'000.– nebst Zins zu 5% seit dem 12. April 
2019 sowie von Fr. 19'600.– an die Vermieterin. Den Antrag der Vermieterin auf 
Herausgabe allfälliger Mietzinseinnahmen des Mieters von Dritten wies die Vo-
rinstanz ab. Die Prozesskosten auferlegte die Vorinstanz im vollen Umfang dem 
Mieter (vgl. act. 20 S. 34 = act. 23 S. 34 = act. 25 S. 34, fortan zitiert als act. 23). 
3. 
Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 3. September 2019 hat der Mieter am 
29. Februar 2020 (Datum Poststempel) bei der Kammer rechtzeitig "Beschwerde" 
erhoben und die eingangs zitierten Rechtsmittelanträge gestellt (act. 24; zur 
Rechtzeitigkeit vgl. act. 21/2). Sie ist – aus den sogleich aufzuzeigenden Gründen 
– als Berufung entgegen zu nehmen. In prozessualer Hinsicht beantragt der Mie-
ter – zumindest sinngemäss – die Bewilligung der unentgeltlichen Prozessführung 
für das Rechtsmittelverfahren sowie die Sistierung des Rechtsmittelverfahrens bis 
zum Vorliegen rechtskräftiger Urteile in den gegen "E._____" (gemeint wohl: 
E._____ AG) betreffend Wasserschaden geführten Prozessen (act. 24 S. 1). 
4. 
Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1–
21). Auf das Einholen eines Kostenvorschusses wurde zufolge des Gesuches des 
Mieters um unentgeltliche Prozessführung verzichtet. Da sich die Berufung aus 
den nachstehenden Gründen sofort als ungenügend begründet und überdies 
auch in der Sache als nicht stichhaltig erweist, kann gestützt auf Art. 312 Abs. 1 
ZPO auf das Einholen einer Berufungsantwort der Vermieterin verzichtet werden. 
 
 


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II. 
(Zur Berufung im Einzelnen) 
1. 
 
1.1 Der angefochtene Entscheid vom 3. September 2019 stellt einen erstin-
stanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der 
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– 
beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). 
1.2 Der Streitwert des Ausweisungsverfahrens richtet sich nach den Bruttomiet-
zinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während welcher 
der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht jedoch in Frage, ob 
die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist zu prüfen, per welchen Zeitpunkt der Ver-
mieter das Mietverhältnis im Falle des Obsiegens des Mieters frühestmöglich or-
dentlich kündigen könnte. Geht es um Wohn- oder Geschäftsräume, so hat dies 
im Allgemeinen die Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist ge-
mäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Folge (vgl. etwa OGer ZH LF170026 vom 
27. Juni 2017, E. 2.1.1; OGer ZH PF160017 vom 14. Juni 2016, E. II./1.2 mit wei-
teren Hinweisen). 
1.3 Der Mieter vertrat bereits vor Vorinstanz die Ansicht, dass die ihm gegen-
über ausgesprochene Kündigung ungültig bzw. missbräuchlich sei (vgl. act. 10). 
Bei der Bemessung des Streitwertes ist daher – entgegen der Vorinstanz – die 
dreijährige Sperrfrist zur berücksichtigen. Der frühestmögliche ordentliche Kündi-
gungstermin nach deren Ablauf fiel somit ausgehend vom 3. September 2019 
(Ausfällung des angefochtenen Entscheids) und unter Berücksichtigung der 12-
monatigen Kündigungsfrist sowie der im Mietvertrag vorgesehenen Kündigungs-
termine per Ende eines jeden Monats (act. 4/2) auf den 30. September 2023. Der 
für die Zulässigkeit des Rechtsmittels massgebliche Streitwert beträgt somit rund 
Fr. 134'400.–(48 Monatsmietzinsen à Fr. 2'800.–, act. 4/2) und übersteigt den für 
die Berufung erforderlichen Mindeststreitwert bei weitem. Die Vorinstanz hat bei 
der Streitwertberechnung die dreijährige Sperrfrist zwar unrichtigerweise ausser 


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Acht gelassen, als Rechtsmittel gegen den Entscheid vom 3. September 2019 
aber korrekt die Berufung angegeben (vgl. act. 23 E. IV/1 und E. V). Die vom Mie-
ter mit Eingabe vom 29. Februar 2020 erhobene "Beschwerde" ist daher als Beru-
fung entgegen zu nehmen und nach den entsprechenden Regeln zu behandeln. 
2. 
 
2.1 Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-
wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 
werden. Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und 
mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmit-
teleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gu-
tem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begrün-
dung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an wel-
chen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene 
Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. 
Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Beschwerde nicht 
einzutreten. Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen 
genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung aber ebenso we-
nig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzli-
chen Erwägungen. 
2.2 Neue Behauptungen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur noch 
zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht 
werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgetragen 
werden (vgl. Art. 317 ZPO). 
2.3 Die Vorinstanz hat das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutgeheissen 
und den Mieter zudem zur Bezahlung von Fr. 22'400.– nebst Zins zu 5% seit dem 
1. Oktober 2018, von Fr. 14'000.– nebst Zins zu 5% seit dem 12. April 2019 sowie 
von Fr. 19'600.– an die Vermieterin verpflichtet. Zur Begründung führt sie im We-
sentlichen an, dass der Mieter zwar geltend mache, bei der am 24. August 2018 
ausgesprochenen Kündigung handle es sich um eine Rachekündigung, weil er 
gegenüber der Vermieterin diverse Mängel an der Mietsache geltend gemacht 


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habe (defektes Garagentor, Beton am Boden der Mietsache, zwei Wasserschä-
den, kein Zutritt zur Toilette zur Mitbenützung, erschwerter Zugang zur Mietsache 
wegen Zaun des Nachbarn) und seine Schadenersatzansprüche (aus den zwei 
Wasserschäden) gegenüber der Vermieterin mit deren Mietzinsforderungen habe 
verrechnen wollen. Diese Behauptungen stütze der Mieter teilweise auf Unterla-
gen, welche er jedoch – entgegen seiner Behauptung – nicht oder zumindest 
nicht rechtzeig eingereicht habe. Insbesondere die in der Klageantwort vom 2. Juli 
2019 (act. 10) aufgeführten Beilagen habe der Mieter nicht vollständig eingereicht. 
Die vom Mieter erst nach der Hauptverhandlung, mithin nach Aktenschluss per E-
Mail an das Gericht übermittelten neuen Bild-, Video- und Textdateien könnten 
nicht mehr berücksichtigt werden, weil die Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 
ZPO nicht erfüllt seien. Die Beweislast für das Vorliegen einer treuwidrigen und 
damit missbräuchlichen Kündigung i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. a OR trage der Mie-
ter. Diesem sei es insgesamt aber nicht gelungen zu belegen, dass er der Ver-
mieterin die von ihm geltend gemachten Mängel nur schon rechtzeitig angezeigt 
habe, sodass nicht von einer Rachekündigung auszugehen sei (act. 23 III./2). Zur 
vom Mieter weiter geltend gemachten Hinterlegung der Mietzinse bei einer ma-
rokkanischen Bank gestützt auf Art. 259g OR hielt die Vorinstanz weiter fest, dass 
vorliegend weder die formell- noch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für 
eine Hinterlegung des Mietzinses erfüllt gewesen seien, sodass die Zahlungsver-
zugskündigung der Vermieterin auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstanden 
sei (act. 23 E. III./3). Und schliesslich verwarf die Vorinstanz auch die vom Mieter 
gegen die Zahlungsverzugskündigung geltend gemachte Einrede der Verrech-
nung seiner angeblichen Schadenersatzforderungen gegenüber der Vermieterin 
mit deren Mietzinsforderungen mit der Begründung, es sei dem Mieter nicht ge-
lungen, nur schon die Abgabe einer Verrechnungserklärung nachzuweisen 
(act. 23 E. III./4). 
2.4 In Bezug auf die vom Mieter eingereichte Berufungsschrift ist vorab zu be-
merken, dass sich die Berufungsschrift aus sprachlichen Gründen durchwegs als 
nur schwer verständlich erweist. Herauszulesen ist aus der Berufungsschrift aber 
immerhin, dass sich der Mieter in der Rechtsmittelschrift damit begnügt, seinen 
bereits im vorinstanzlichen Verfahren vertretenen Standpunkt zu wiederholen, 


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wonach es sich bei der von der Vermieterin ausgesprochenen und dem Auswei-
sungsbegehren zugrunde liegenden Kündigung um eine Rachekündigung handle. 
In der Berufungsschrift macht er deshalb wiederholt Ausführungen zu den an der 
Mietsache angeblich vorhandenen Mängeln. Weiter wirft er der Vermieterin (er-
neut) vor, den im Oktober 2018 eingetretenen Wasserschaden selbst verursacht 
zu haben, und äussert den Verdacht einer Brandstiftung durch die Vermieterin 
(act. 24 Ziff. 3 und Ziff. 14). Der Vorinstanz wirft der Mieter – wie bereits anlässlich 
der von dieser durchgeführten Hauptverhandlung am 3. September 2019 – vor, 
sie habe die von ihm eingereichten Klageantwortbeilagen verloren. Unbesehen 
der vorinstanzlichen Ausführungen zum Novenrecht (vgl. act. 23 E. III. S. 10) gibt 
er an, alle entscheidenden Beweise vor Aktenschluss eingereicht zu haben 
(act. 24 Ziff. 4). Mit der in vorstehender Ziffer 2.3 zusammengefassten vorinstanz-
lichen Entscheidbegründung setzt sich der Mieter in seiner Eingabe vom 
29. Februar 2020 hingegen nicht auseinander. 
2.5 Da die Rechtsmitteleingabe des Mieters jegliche Auseinandersetzung mit 
der vorinstanzlichen Entscheidbegründung vermissen lässt, vermag sie den ge-
setzlichen Anforderungen an eine Berufungsschrift nicht zu genügen. Auf die Be-
rufung ist aus diesem Grund nicht einzutreten. Damit wird auch der vom Mieter 
gestellte Sistierungsantrag hinfällig und ist somit abzuweisen. Lediglich der Voll-
ständigkeit halber ist weiter zu erwähnen, dass auch der vom Mieter im Beru-
fungsverfahren neu eingereichte, nach Massgabe von Art. 317 ZPO aber noch zu 
berücksichtigende Zahlungsbefehl des Betreibungsamtes Furttal für die Betrei-
bung auf Verwertung eines Faustpfandes vom 11. Dezember 2019 (act. 26), wo-
mit der Mieter – soweit ersichtlich – eine Forderung gegen die D._____ AG (Dritt-
partei) aus einem Hinterlegungsvertrag einzutreiben versucht, am Nichteintreten 
nichts zu ändern vermag. Was der Mieter daraus für das hier zu beurteilende 
Mietverhältnis zwischen ihm und der Vermieterin ableiten will, ist nicht ersichtlich. 
3. 
Nachdem der Mieter in der Berufungsschrift gegenüber der Vorinstanz wie-
derholt den Vorwurf erhebt, sie habe die von ihm vollständig eingereichten Beila-
gen zur Klageantwort (act. 10) verloren, und aus der Laien-Berufungsschrift zu-
dem zumindest ansatzweise herausgelesen werden kann, dass der Mieter der 


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Ansicht ist, die von ihm im Anschluss an die Hauptverhandlung am 3. September 
2019 nachgereichten Bild-, Text- und Videodateien seien bei der Vorinstanz noch 
rechtzeitig, d.h. vor Aktenschluss eingetroffen und diese deshalb zu Unrecht aus 
dem Recht gewiesen worden, ist im Rahmen der nachstehenden Eventualbe-
gründung aufzuzeigen, dass der Berufung selbst dann kein Erfolg beschieden wä-
re, wenn die Eingabe des Mieters vom 29. Februar 2020 den Anforderungen an 
eine Berufungsschrift genügte und auf sie einzutreten wäre: 
3.1 Da es sich vorliegend um eine Streitsache handelt, bei welcher thematisch 
– zumindest vorfrageweise – auch die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestim-
mungen zu konsultieren sind, findet darauf unabhängig vom Streitwert das verein-
fachte Verfahren Anwendung (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; BGer 4A_451/2011 und 
ZR 110/2011 Nr. 54, 168 E. 4a). In Verfahren nach Art. 243 Abs. 2 ZPO hat das 
Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 247 Abs. 2 lit. a 
ZPO), was wiederum zur Konsequenz hat, dass die Parteien Noven bis zum Be-
ginn der Urteilsberatung einbringen dürfen (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Als unrichtig 
erweisen sich deshalb die von der Vorinstanz gemachten Erwägungen zum Zeit-
punkt des Eintritts des Aktenschlusses (vgl. act. 23 E. III./S. 10). Doch selbst bei 
Geltung des Art. 229 Abs. 3 ZPO dürfen ab dem Beginn der Urteilsberatung keine 
Noven mehr vorgebracht werden. Die Phase der Urteilsberatung beginnt ab dem 
Schluss der Hauptverhandlung, sofern – wie hier – eine solche stattfand, bzw. so-
bald das Gericht den Parteien mitgeteilt hat, dass die Sache spruchreif ist (vgl. 
BGer 5A_16/2016 vom 26. Mai 2016, E. 5.1). Hier hat die Vorinstanz die Sache 
gemäss Protokolleintrag unmittelbar nach der Hauptverhandlung vom 
3. September 2019 beraten (vgl. VI-Prot. S. 18). Da der Mieter weitere Beilagen 
(Text-/Bild- und Videodateien) am 3. September 2019 erst nach Abschluss der 
Hauptverhandlung und erst nach dem Eintritt des Gerichtes in die Beratungspha-
se eingereicht hat, sind diese – wie die Vorinstanz mit unzutreffender Begrün-
dung, im Ergebnis aber richtig festgestellt hat – verspätet erfolgt und deshalb bei 
der Urteilsfindung nicht zu berücksichtigen gewesen. Die entsprechende Rüge 
des Mieters erwiese sich deshalb ohnehin als unbegründet. 


- 11 - 
3.2 Als nicht stichhaltig erweist sich weiter der Vorwurf des Mieters, die Vor-
instanz habe die von ihm eingereichten Klageantwortbeilagen verloren. Denn 
selbst wenn dem so wäre – wofür es hier keinerlei objektiven Anhaltpunkte gibt – 
wären die vom Mieter angerufenen Klageantwortbeilagen aus dem folgenden 
Grund zum Vornherein nicht dazu geeignet, um sich gegen das Ausweisungsbe-
gehren und die Schadenersatzforderung der Vermieterin erfolgreich zur Wehr zu 
setzen: 
3.3 In Frage steht hier die Gültigkeit der von der Vermieterin gegenüber dem 
Mieter ausgesprochenen Zahlungsverzugskündigung gestützt auf Art. 257d OR. 
Dabei hat der Mieter nicht bestritten, die Mietzinse ab Februar 2018 und an-
schliessend auch innert der ihm von der Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR 
angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist nicht bezahlt zu haben (VI-Prot. S. 8 und 
act. 10). Ebenfalls unbestritten blieb, dass die Voraussetzungen für eine ausser-
ordentliche Kündigung nach Art. 257d OR hier gegeben waren. Der Mieter be-
mängelt vielmehr, bei der Kündigung handle es sich um eine Rachekündigung, 
weshalb diese rechtsmissbräuchlich und damit ungültig sei. 
3.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine an sich 
rechtskonform ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR 
nur ausnahmsweise, d.h. unter ausserordentlichen Umständen gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben (vgl. BGE 120 II 31, E. 4a). Das Recht des Vermie-
ters, den Mietzins bei Fälligkeit zu erhalten, soll grundsätzlich nicht in Frage ge-
stellt werden. Eine ausnahmsweise Aufhebung einer Zahlungsverzugskündigung 
kommt nach dem Bundesgericht etwa dann in Betracht, i) wenn der Vermieter 
vom Mieter unter Androhung der Kündigung einen viel höheren Betrag als den im 
Rückstand befindlichen verlangt, bevor er Gewissheit erlangt hat, wie viel tatsäch-
lich geschuldet ist, ii) wenn der Zahlungsrückstand geringfügig ist oder dieser kurz 
nach Ablauf der Zahlungsfrist vollständig beglichen wird und der Mieter den Miet-
zins bis anhin immer pünktlich bezahlt hat, oder iii) wenn der Vermieter den Ver-
trag erst lange nach Androhung der Kündigung und Ablauf der Zahlungsfrist doch 
noch kündigt (vgl. BGE 140 III 591, E. 1 = Pra 104 [2015] Nr. 55, mit diversen 
Verweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Das treuwidrige Verhal-


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ten des Vermieters muss also in direktem Zusammenhang mit der ausgesproche-
nen Zahlungsverzugskündigung stehen, damit überhaupt eine Aufhebung dersel-
ben gestützt auf den allgemeinen Anfechtungsgrund des Verstosses gegen Treu 
und Glauben gemäss Art. 271 OR in Frage kommt. Nicht einschlägig und damit 
nicht heranzuziehen ist deshalb der in Art. 271a OR enthaltene, beispielhafte Ka-
talog von Fallgruppen anfechtbarer ordentlicher Vermieterkündigungen. Die Be-
weislast dafür, dass die Zahlungsverzugskündigung gegen Treu und Glauben 
verstösst, trägt der Mieter (Art. 8 ZGB; BGE 120 II 105, E. 3c). 
3.5 Ein treuwidriges Verhalten der Vermieterin im Zusammenhang mit dem Aus-
sprechen der Zahlungsverzugskündigung bringt der Mieter hier nicht vor. Sämtli-
che von ihm vorgetragenen Argumente für das Vorliegen einer treuwidrigen Kün-
digung beziehen sich auf ein von der Zahlungsverzugskündigung unabhängiges 
treuwidriges Verhalten der Vermieterin, indem er geltend macht, die Vermieterin 
habe die Kündigung nicht wegen des Zahlungsverzuges, sondern vielmehr des-
halb ausgesprochen, weil er (der Mieter) gegenüber der Vermieterin Ansprüche 
aus dem Mietverhältnis (Mängel an der Mietsache und Schadenersatzansprüche) 
erhoben habe. Mit Ausnahme von Klageantwortbeilage Nr. 10, beziehen sich 
denn auch sämtliche vom Mieter mit der Klageantwort eingereichten Beilagen auf 
die behaupteten Mängel oder Schadenersatzansprüche. Damit beruft sich der 
Mieter, wie auch die Vorinstanz richtig erkannt hat, auf den unzulässigen Kündi-
gungsgrund der sogenannten Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR. 
Indem die Vorinstanz im Entscheid vom 3. September 2019 deshalb die einzelnen 
Argumente des Mieters für eine Rachekündigung prüfte, hat sie übersehen, dass 
diese für die Beurteilung des Ausweisungsbegehrens der Vermieterin ohnehin ir-
relevant sind. Zu fragen ist nämlich einzig danach, ob die Vermieterin zum Aus-
sprechen einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gestützt auf 
Art. 257d OR berechtigt war bzw. ob sie dabei treuwidrig gehandelt hat. Dafür er-
weisen sich die in den vorinstanzlichen Akten tatsächlich fehlenden Klageant-
wortbeilagen des Mieters, mit welchen dieser die von ihm behaupteten Mängel an 
der Mietsache belegen will, von Anfang an als untauglich bzw. als für den im 
Ausweisungsverfahren (vorfrageweise) zu treffenden Entscheid über die Gültig-
keit der Zahlungsverzugskündigung als nicht relevant (vgl. dazu das Beilagenver-


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zeichnis in der Klageantwort = act. 10 S. 8 f.). Die einzige in den Akten fehlende 
Klageantwortbeilage, die sich nicht auf Mängel an der Mietsache oder dadurch 
verursachte Folgeschäden bezieht, ist die Klageantwortbeilage Nr. 10 ("Vereinba-
rung Vertrag vom 15.02.2018"), mit welcher der Mieter die von ihm behauptete 
Verrechnung der rückständigen Mietzinse mit seinen Gegenforderungen belegen 
will. Nachdem der Mieter die (von der Vermieterin bestrittene) Abgabe einer Ver-
rechnungserklärung sowie seine Verrechnungsforderung trotz gerichtlicher Befra-
gung dazu nicht einmal substantiiert behauptet hat (vgl. z.B. VI-Prot. S. 11 f.), 
vermöchte auch die Klageantwortbeilage Nr. 10 die Gültigkeit der ausgesproche-
nen Zahlungsverzugskündigung nicht zu beeinträchtigen. 
3.6 Aus diesen Gründen ist der vorinstanzliche Entscheid, mit dem die Vo-
rinstanz die am 24. August 2018 ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung der 
Vermieterin für gültig erklärt und deren Ausweisungsbegehren dementsprechend 
gutgeheissen hat, im Ergebnis richtig und nicht zu beanstanden. Ebenfalls nicht 
zu beanstanden ist unter diesen Umständen, dass die Vorinstanz die Forderung 
der Vermieterin aus unberechtigtem Verbleib des Mieters im Mietobjekt über die 
Beendigung des Mietverhältnisses hinaus gutgeheissen hat. Zusammenfassend 
wäre die Berufung deshalb abzuweisen, wenn sie eine gehörige Berufungsbe-
gründung enthielte und darauf einzutreten wäre. 
III. 
(Gesuch um unentgeltliche Prozessführung) 
1. 
Mit Eingabe vom 29. Februar 2020 (Datum Poststempel) beantragte der 
Mieter sinngemäss, es sei ihm die unentgeltliche Prozessführung für das Beru-
fungsverfahren zu bewilligen (act. 24). 
2. 
Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Prozessführung, wenn sie nicht 
über die erforderlichen Mittel verfügt, um den Prozess zu finanzieren, und ihr 
Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 lit. a und b ZPO). Aus-
sichtslos sind Begehren dann, wenn deren Gewinnaussichten ex ante betrachtet 
beträchtlich geringer erscheinen als die Verlustgefahren und deshalb kaum als 


- 14 - 
ernsthaft bezeichnet werden können. Massgebend ist, ob eine nicht bedürftige 
Partei sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. 
Die Prozesschancen sind in vorläufiger summarischer Prüfung der Sach- und 
Rechtslage aufgrund des jeweiligen Aktenstandes zu beurteilen und abzuschät-
zen (ZK ZPO-EMMEL, 3. Aufl. 2016, Art. 117 N 13). 
3. 
Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen (vgl. II.) ergibt, erweisen sich 
die Rechtsbegehren des Mieters zum Vornherein als aussichtslos; einerseits, weil 
er sich in der Berufungsbegründung hauptsächlich mit der Sache und nur ansatz-
weise mit dem Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens auseinan-
dersetzt und andererseits, weil sich die Berufung – wie sich aus der Eventualbe-
gründung ergibt – auch in der Sache selbst als unbegründet erweist. Das Gesuch 
um Bewilligung der unentgeltlichen Prozessführung für das Berufungsverfahren 
ist deshalb abzuweisen, ohne dass die weitere Voraussetzung der Mittellosigkeit 
zu prüfen wäre. 
IV. 
(Kosten- und Entschädigungsfolgen) 
1. 
Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt 
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss wird der Mieter für das Berufungsverfah-
ren kosten- und entschädigungspflichtig. 
2. 
Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles 
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem 
tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem 
Streitwert in Höhe von Fr. 134'400 (vgl. vorstehende E. II./1.3) beträgt die Grund-
gebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 GebV OG sowie § 12 Abs. 1 und 2 
GebV OG Fr. 10'126.–. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der miet-
rechtliche Kündigungsschutz und wiederkehrende Leistungen Gegenstand des 
Prozesses bildeten, sowie angesichts des vom Gericht benötigten Zeitaufwandes 


- 15 - 
und der geringen Schwierigkeit des Falles, erscheint es angemessen, die ordent-
liche Gerichtsgebühr gestützt auf § 4 Abs. 2 und 3 GebV OG sowie § 7 GebV OG 
auf Fr. 1'500.– zu reduzieren und dem Mieter aufzuerlegen. 
3. 
Parteientschädigungen sind für das Berufungsverfahren keine zuzuspre-
chen: Dem Mieter nicht, weil er unterliegt, der Vermieterin nicht, weil ihr im Beru-
fungsverfahren keine wesentlichen Umtriebe entstanden sind, die zu entschädi-
gen wären. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Das Gesuch des Beklagten und Berufungsklägers um Bewilligung der un-
entgeltlichen Prozessführung wird abgewiesen. 
2. 
Der Antrag auf Sistierung des Berufungsverfahrens wird abgewiesen. 
3. 
Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung gemäss nachstehendem 
Erkenntnis. 
und weiter: 
1. 
Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beklag-
ten und Berufungskläger auferlegt. 
4. 
Der Berufungsbeklagten wird für das Berufungsverfahren keine Parteienent-
schädigung zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter 
Beilage einer Kopie der Berufungsschrift (act. 24), sowie an die Vorinstanz, 
und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 


- 16 - 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 134'400.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Vorsitzende: 
 
 
 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw R. Schneebeli 
 
 
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