zh_gerichte · NG160001 · 2015-11-20 · de

Mietzinserhöhung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 20. November 2015 (MA120002)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG160001-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiber MLaw P. Klaus. 
Beschluss und Urteil vom 15. August 2016 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Beklagte und Berufungskläger, 
 
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 
 
gegen 
 
C._____, 
Klägerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ 
 
betreffend Mietzinserhöhung 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 
20. November 2015 (MA120002) 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2) 
"Es sei festzustellen, dass der Mietzins von monatlich CHF 3'416.00 netto zu-
züglich CHF 343.00 akonto Heiz- und Betriebskosten mit Wirkung ab 1. April 
2012 nicht missbräuchlich ist; 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteu-
er) zu Lasten der Kläger [recte: Beklagten]." 
 
 
Urteil des Mietgerichtes Zürich, Kollegialgericht, vom 20. November 2015: 
(act. 140 S. 47 f.) 
1. 
Es wird davon Vormerk genommen, dass die Beklagten die mit amtlichem Formular 
vom 8. Dezember 2011 per 1. April 2012 mitgeteilte Mietzinserhöhung im Betrage 
von Fr. 3'066.– netto pro Monat zuzüglich Fr. 343.– akonto Heizung und Betriebs-
kosten anerkannten. 
2. 
In Gutheissung der Klage wird die von der Klägerin mit amtlichem Formular vom 
8. Dezember 2011 per 1. April 2012 mitgeteilte Mietzinserhöhung im Betrage von 
Fr. 3'416.– netto pro Monat zuzüglich Fr. 343.– akonto Heizung und Betriebskosten 
als zulässig erklärt. 
 
Mit Wirkung ab 1. April 2012 beträgt der monatliche Bruttomietzins Fr. 3'759.–. 
3. 
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 
Fr. 
 8'000.–; 
die weiteren Kosten betragen: 
Fr. 21'638.50 
Barauslagen 
Fr. 
29'638.50 
Kosten total 
4. 
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.– wird unter solidarischer Haftung vollumfänglich 
den Beklagten auferlegt. 
Die Gerichtsgebühr wird von der Klägerin unter Verrechnung ihres Kostenvor-
schusses von Fr. 5'400.– bezogen, ist ihr aber von den Beklagten unter solidari-
scher Haftung im Umfang von Fr. 5'400.– zu ersetzen. 
Der Restbetrag der Gerichtsgebühr von Fr. 2'600.– wird von den Beklagten unter 
solidarischer Haftung bezogen. 
5. 
Die Barauslagen von Fr. 21'638.50 werden unter solidarischer Haftung vollumfäng-
lich den Beklagten auferlegt. 
Die Barauslagen werden von den Beklagten unter Verrechnung ihres Kostenvor-
schusses von Fr. 19'750.– bezogen. Der Restbetrag von Fr. 1'888.50 wird vom 
Kostenvorschuss der Klägerin bezogen. Die Beklagten werden unter solidarischer 
Haftung verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 1'888.50 zu ersetzen. 
Der Restbetrag des klägerischen Kostenvorschusses von Fr. 1'861.50 wird der Klä-
gerin herausgegeben. 


- 3 - 
6. 
Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 13'000.– (zuzüglich 8 MwSt.) zu bezahlen. 
(7./8.: Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung.) 
 
 
Berufungsanträge: 
der Beklagten und Berufungskläger (act. 141 S. 2): 
 
"1. 
In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietge-
richts Zürich vom 20. November 2015 vollumfänglich aufzuheben; 
 2. 
es sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins ohne Nebenkos-
ten mit Wirkung ab 1. April 2011 im Fr. 3'066.– übersteigenden Betrage 
missbräuchlich sei; 
 3. 
eventualiter sei die angefochtene Mietzinserhöhung mit Wirkung ab 
1. April 2011 auf das zulässige Mass herabzusetzen; 
 4. 
subeventualiter sie die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeur-
teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen und des vorlie-
genden Berufungsverfahrens (zzgl. 8 % MwSt.) zu Lasten der Klägerin." 
 
 
der Klägerin und Berufungsbeklagten (act. 149 S. 2): 
 
"Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und demgemäss das Urteil 
des Mietgerichts Zürich, Kollegialgericht, vom 20. November 2015 (Ge-
schäfts-Nr. MA120002-L) zu bestätigen. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Las-
ten der dafür solidarisch haftenden Beklagten und Berufungskläger." 
 
Erwägungen: 
I. 
1. 
Die Beklagten und Berufungskläger (fortan Beklagte) mieteten mit Mietver-
trag vom 4. April 2006 von der Klägerin und Berufungsbeklagten (fortan Klägerin) 
die 5.0-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss in der Liegenschaft D._____-


- 4 - 
Strasse …, 8032 Zürich, mit Mietbeginn am 1. Mai 2006. Vereinbart war ein mo-
natlicher Mietzins von Fr. 2'535.– netto, zuzüglich Nebenkosten von insgesamt 
Fr. 203.– (act. 3/2). Die Liegenschaft wurde in den Jahren 2010/2011 umfassend 
saniert. Dabei wurde u.a. die Dachgeschosswohnung von einer einstöckigen in 
eine zweistöckige, ca. 195 m2 grosse Wohnung ausgebaut. In den darunterlie-
genden drei Geschossen befinden sich pro Etage je eine 5-Zimmerwohnung. Die-
se drei Wohnungen sind in etwa gleich gross (Wohnung EG 129 m2, Wohnungen 
1. und 2. OG je 126 m2, vgl. auch act. 140 S. 2 f.). Am 8. Dezember 2011 zeigte 
die Klägerin den Beklagten mit amtlichem Formular eine Mietzinserhöhung per 
1. April 2011 "infolge Gebäude-, Küchen- und Badsanierung" von Fr. 950.– unter 
gleichzeitiger Mietzinssenkung von Fr. 56.– wegen "Anpassung Referenzzinssatz, 
Teuerungsausgleich und Kostensteigerung" an. Den bis dahin zuletzt zu leisten-
den monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'522.– erhöhte sie damit auf Fr. 3'416.–. 
Die akonto zu leistenden Nebenkosten blieben mit Fr. 343.– gleich hoch (act. 3/1). 
2. 
 
2.1. 
Mit Eingabe vom 23. Dezember 2011 fochten die Beklagten die Mietzins-
erhöhung fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Nach-
dem keine Einigung zwischen den Parteien erzielt worden war, erteilte die 
Schlichtungsbehörde der Klägerin mit Beschluss vom 22. Juni 2012 die Klagebe-
willigung (act. 3/II). 
2.2. 
Am 7. September 2012 gelangte die Klägerin an das Mietgericht Zürich 
(fortan Vorinstanz) und machte die Klage mit dem diesen Erwägungen vorange-
stellten Rechtsbegehren anhängig. Gleichzeitig stellte sie den prozessualen An-
trag, die Verfahren betreffend die gleichentags bezüglich der gleichen Überbau-
ung eingeleiteten Klagen zu vereinigen (act. 1). Nachdem die Klägerin den ver-
langten Kostenvorschuss von Fr. 5'400.– fristgerecht geleistet hatte (act. 5; 
act. 9), reichten die Beklagten ebenso innert angesetzter Frist (act. 9) am 
6. November 2012 ihre Stellungnahme zur Klage ein (act. 17). Der Antrag auf 
Vereinigung wurde mit Verfügung vom 7. November 2012 abgewiesen (act. 19), 
indes wurden beide Verfahren an derselben Hauptverhandlung vom 4. April 2013 
verhandelt (Prot. Vi S. 8 ff.). Am 7. Mai 2014 führte die Vorinstanz sodann eine 


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Instruktionsverhandlung mit Vergleichsgesprächen durch (act. 35). Die Ver-
gleichsgespräche scheiterten (Prot. Vi S. 34). 
2.3. 
Am 5. Juni 2014 erliess die Vorinstanz die Beweisverfügung (act. 36). 
Nachdem die Klägerin am 10. Juli 2014 weitere Unterlagen eingereicht (act. 48-
50) und auch die Vorinstanz weitere Unterlagen beigezogen hatte (act. 53-56), 
fand am 26. August 2014 die Instruktion des Sachverständigen E._____ statt 
(act. 43; act. 58-59). Am 10. November 2014 erstattete dieser das Gutachten 
(act. 76) und beantwortete die Ergänzungsfragen der Beklagten (act. 59; act. 65 
i.V.m. act. 77). Am 12. November 2014 fanden sodann ein Augenschein und die 
Befragung des Sachverständigen sowie von vier Zeugen statt (Prot. Vi S. 45 ff.). 
Weitere Ergänzungsfragen der Vorinstanz sowie der Beklagten (act. 81; act. 92-
93) waren am 3. März 2015 an den Sachverständigen weitergeleitet worden 
(act. 94), welche er am 8. Juni 2015 beantwortete (act. 105 f.). Für die Beweiser-
hebungen leistete die Klägerin Kostenvorschüsse von insgesamt Fr. 3'750.–, die 
Beklagten leisteten Kostenvorschüsse von insgesamt Fr. 19'750.– (vgl. act. 36, 
act. 60 sowie act. 100). Die Parteien erstatteten ihre Schlussvorträge in der Folge 
fristgerecht am 20. August 2015 (act. 121) beziehungsweise am 21. September 
2015 (act. 128). Hernach erachtete die Vorinstanz die Sache als spruchreif und 
fällte das Urteil vom 20. November 2015 (act. 136 = act. 140 = act. 142). 
3. 
Mit Eingabe vom 11. Januar 2016 erhoben die Beklagten dagegen Berufung 
(act. 141). Vorab wurden die vorinstanzlichen Akten beigezogen und danach dem 
Beklagten Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt. Sie leisteten 
den mit Verfügung vom 14. Januar 2016 verlangten Kostenvorschuss für das Be-
rufungsverfahren (act. 144) fristgerecht (act. 145-146). Die Klägerin reichte ihrer-
seits fristgerecht die von ihr eingeholte (act. 147) Berufungsantwort ein (act. 148-
149). Die Beklagten reichten dazu unaufgefordert eine Stellungnahme ein 
(act. 151). Die Sache ist spruchreif. Der Klägerin ist indes noch zusammen mit 
diesem Entscheid ein Doppel von act. 151 zur Kenntnisnahme zuzustellen. 


- 6 - 
II. 
1. 
 
1.1. In Gutheissung der Klage erklärte die Vorinstanz die den Beklagten mitge-
teilte Mietzinserhöhung per 1. April 2012 für zulässig (act. 140 S. 47). Sie erwog 
dazu im Wesentlichen, dass Mietzinserhöhungen nach Art. 269a Abs. 1 lit. b OR 
nicht missbräuchlich seien, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters be-
gründet seien. Sie führte dazu aus, dass zu dieser Überprüfung vorab die gesam-
ten Baukosten der Sanierung zu ermitteln seien, um im Anschluss die Mehrleis-
tungen in Form von wertvermehrenden Investitionen nach Art. 14 Abs. 1 VMWG 
auf die einzelnen Wohnungen überwälzen zu können. Die Vorinstanz ging von 
Baukosten im Umfang von insgesamt Fr. 2'145'111.– und massgeblichen Investi-
tionskosten von insgesamt Fr. 2'092'131.– aus. Diese Kosten teilte sie nach fol-
gendem Verteilschlüssel auf drei Bereiche auf: 
a) 
Renovationskosten für die Liegenschaft allgemein 
b) 
Renovationskosten der drei Wohnungen vom Erd- bis zum 2. Obergeschoss 
c) 
Renovations- und Ausbaukosten für die Dachgeschosswohnung. 
1.2. Zur betragsmässigen Aufteilung der Baukosten auf die drei Bereiche wurde 
ein Beweisverfahren durchgeführt. Dabei kam die Vorinstanz nach Gegenüber-
stellung der erhobenen Beweismittel (Baukostenaufteilung [act. 3/7], Zeugenbe-
fragung des Bauleiters F._____ [Prot. Vi S. 96 ff.], Gutachten mit Beantwortung 
von Ergänzungsfragen [act. 76-77; act. 105-106], Befragung des Sachverständi-
gen E._____ [Prot. Vi S. 50 ff.], Zeugenaussage der Architektin G._____ [Prot. Vi 
S. 86 ff.] sowie ein Augenschein [Prot. Vi S. 45 ff.]) zum Schluss, dass für die 
fragliche Wohnung im 2. Obergeschoss im Zuge der Sanierung der Liegenschaft 
Kosten von insgesamt Fr. 413'417.– (Fr. 255'283.– [Kostenanteil für Renovations-
kosten an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft] + Fr. 158'134.– [Kosten In-
nenausbau der Wohnung]) angefallen seien. In Anwendung von Art. 14 Abs. 1 
VMWG ermittelte die Vorinstanz einen wertvermehrenden Anteil der umfassenden 
Überholung von 60 % und kapitalisierte diesen zu einem Zinssatz von 5.33 % 
(Art. 14 Abs. 4 VMWG), woraus eine zulässige Erhöhung des in Frage stehenden 


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Mietzinses von monatlich Fr. 1'102.– resultiere. Die von der Klägerin vorgenom-
mene Mietzinserhöhung von monatlich Fr. 950.– sei daher zulässig. Auch zwei Al-
ternativberechnungen mit anderen Parametern führten zu keinem anderen Er-
gebnis (act. 140 S. 2 ff.). 
2. 
 
2.1. Im Rahmen der Berufung bringen die Beklagten im Wesentlichen vor, dass 
die Klägerin die von ihr behauptete betragsmässige Aufteilung der Baukosten auf 
die drei Bereiche – trotz zwei Substantiierungshinweisen des Mietgerichtspräsi-
denten – ungenügend substantiiert habe und überdies ihrer prozessualen Mitwir-
kungspflicht nicht genügend nachgekommen sei, indem sie nicht alle notwendigen 
und in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen eingereicht habe. Die von der Kläge-
rin anerbotenen Beweise seien daher infolge unsubstantiierter Behauptungen 
nicht abzunehmen gewesen, womit die Folgen der Beweislosigkeit nach 
Art. 8 ZGB ohne Durchführung eines Beweisverfahrens zum Nachteil der Klägerin 
einzutreten habe (act. 141 S. 1 ff.). 
2.2. Im Weiteren halten die Beklagten im Wesentlichen dafür, dass weder die 
Angaben des Bauleiters F._____ noch diejenigen des Sachverständigen E._____ 
beweisrechtlich eine genügende Grundlage für die dem vorinstanzlichen Urteil zu 
Grunde liegenden Annahmen über die Höhe der Baukosten für die drei Bereiche 
bilden würden. Während die Aussagen des Bauleiters F._____ zwar eine Beurtei-
lung ermöglichen würden, ob das von ihm angegebene Vorgehen der Aufteilung 
der Baukosten sachgerecht erscheine oder nicht, sei die Frage nach der konkre-
ten Höhe für die bei den drei Bereichen entstandenen Baukosten mit dem Gut-
achten und den Ergänzungsgutachten des Sachverständigen zu beantworten. Im 
Rechtssinne bewiesen seien nur die im Gutachten vom 10. November 2014 
(act. 76) festgestellten Baukosten, wovon insgesamt Fr. 151'817.33 (Fr. 455'452.–
/3) auf die Wohnung im 2. Obergeschoss entfallen würden. Im darüber hinausge-
henden Betrage sei die Klägerin mit dem Nachweis der Aufteilung der Baukosten 
und damit des Anteils für die fragliche Wohnung gescheitert. Insbesondere müss-
ten es sich die Beklagten nicht gefallen lassen, dass auf Plausibilitätsbetrachtun-


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gen des Sachverständigen abgestellt werde. Es könne nicht angehen, dass im 
Zentrum des Beweisverfahrens letztlich nicht mehr die Frage stehe, ob und in-
wieweit es der Klägerin gelungen sei, die Höhe der Kosten für die drei Bereiche 
strikte zu beweisen, sondern nur noch, ob die von ihr behauptete Aufteilung plau-
sibel erscheine (act. 141 S. 20 ff.). Im Weiteren gehen die Beklagten von einem 
wertvermehrenden Anteil im Sinne von Art. 14 Abs. 1 VMWG von höchstens 
52.5 % aus, wobei dieser Betrag mit einem Zinssatz von 5.57 % zu kapitalisieren 
sei (act. 141 S. 29). 
3. 
Die Klägerin bringt dagegen im Wesentlichen vor, dass ihre Vorbringen 
– entgegen der Ansicht der Beklagten – im Lichte des Leitentscheids BGE 139 III 
209 den Anforderungen an die Substantiierung entsprochen hätten, was bereits 
die Durchführung des Beweisverfahrens zeige. Es sei bei einer umfassenden Sa-
nierung weiter unüblich und weitgehend unmöglich, die geplanten Arbeiten nach 
den von der Klägerin differenzierten drei Bereichen (vgl. Ziff. II./1.1) auszuschrei-
ben. Dem Gericht, dem die Aufgabe übertragen sei, den Verteilschlüssel einer 
Mietzinserhöhung aufgrund von umfassenden Überholungen an Mietobjekten zu 
beurteilen, stehe ein erhebliches Ermessen zu. Die Beklagten würden übersehen, 
dass die Gutachten des Sachverständigen zum Beweis der Aufteilung nicht allei-
ne massgeblich seien. Die Vorinstanz habe auch weitere Beweise abgenommen 
und in pflichtgemässer Ermessensausübung durchaus auch auf Plausibilitätsüber-
legungen des Sachverständigen abstellen dürfen. Sie habe in einem aufwändigen 
Beweisverfahren mit Zusatzabklärungen bestmöglich zu eruieren versucht, ob die 
Aufteilung der Kosten durch die Klägerin auf die drei differenzierten Bereiche ei-
ner objektiven Überprüfung standhielten. Die These, dass sich Mietzinserhöhun-
gen nur bezüglich derjenigen Kosten rechtfertigen würden, bei denen der strikte 
Nachweis der (objektbezogenen) Verwendung gelungen sei, widerspreche der 
herrschenden Lehre und Rechtsprechung. Die Vorinstanz habe das Ergebnis der 
Beweiserhebungen zutreffend und nachvollziehbar begründet und auch mit Alter-
nativberechnungen aufgezeigt, dass die geltend gemachte Mietzinserhöhung 
nicht zu einem missbräuchlichen Mietzins führe. Das ihr zustehende Ermessen 
habe die Vorinstanz damit pflichtgemäss ausgeübt, weshalb das Urteil der Vor-
instanz zu bestätigen sei (act. 149 S. 5 ff.). 


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III. 
1. 
1.1 Das Berufungsverfahren gemäss den Art. 308 ff. ZPO stellt im Grundsatz die 
Fortsetzung des Prozesses aufgrund des vor der ersten Instanz vorgetragenen 
Sachverhaltes dar (zu den Ausnahmen vgl. Art. 317 ZPO). Mit der Berufung kön-
nen die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie ei-
ne unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (vgl. 
Art. 310 ZPO), wobei zur unrichtigen Rechtsanwendung auch die Unangemes-
senheit eines Entscheides gehört. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entspre-
chenden Beanstandungen des vorinstanzlichen Entscheides von der Berufung 
führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu begründen 
(Begründungslast; vgl. dazu BGE 138 III 375 oder OGer ZH, Urteil LB110049 vom 
5. März 2012, E. 1.1 und E. 1.2, je mit Verweisen). Es muss m.a.W. jeweils darge-
legt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung 
der Partei leidet; dem genügen Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz 
Vorgetragenen daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Ent-
scheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 375). 
Soweit eine Berufung unbegründet bleibt, ist darauf nicht einzutreten. 
 
Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren ausnahms-
weise gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO dann noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne 
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ers-
ten Instanz hatten vorgebracht werden können (vgl. dazu BGE 138 III 625). 
 
Das alles gilt es im Folgenden zu beachten. 
1.2 Die Beklagten beantragen mit ihrem Berufungsantrag 1 die vollständige Auf-
hebung des angefochtenen Urteils und im Berufungsantrag 2 die Feststellung, 
dass der monatliche Nettomietzins im Fr. 3'066.- übersteigenden Umfang miss-
bräuchlich sei. Sie verlangen damit auch die Aufhebung der Dispositivziffer 1 des 
angefochtenen Entscheides, mit der davon Vormerk genommen wurde, dass die 
Beklagten die ihnen mitgeteilte Mietzinserhöhung im Umfang eines monatlichen 
Nettomietzinses von Fr. 3'066.- vor der Vorinstanz anerkannt haben. Die Beklag-


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ten begründen nirgends, weshalb Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteils 
aufzuheben ist (vgl. act. 141). Sie legen insbesondere nicht dar, inwiefern die 
Vormerknahme der Vorinstanz unzutreffend sein könnte oder sollte. Ihre Berufung 
erweist sich insoweit als unbegründet im vorhin erläuterten Sinn, weshalb auf sie 
insoweit nicht einzutreten ist. 
 
Bei diesem Ergebnis ist es an sich müssig auch noch darauf hinzuweisen, 
dass sich die Beklagten mit ihrem Berufungsantrag 2 ohnehin auf den Standpunkt 
stellen, der missbrauchsrechtlich noch zulässige Monatsnettomietzins belaufe 
sich auf Fr. 3'066.-. Daher fehlte ihnen insoweit ebenfalls ein schützenswertes In-
teresse, die vorinstanzliche Dispositivziffer 1 im Berufungsverfahren gleichwohl 
noch irgendwie zur Debatte zu stellen, was ebenfalls zu einem entsprechenden 
Nichteintreten führte. Und es kann offen gelassen werden, ob die Antragstellung 
der Beklagten insofern nicht auf einem Versehen beruht. 
2. 
Die strittige Mietzinserhöhung wird mit Mehrleistungen des Vermieters in 
Form von wertvermehrenden Investitionen (Gebäude-, Küchen- und Badsanie-
rung, act. 3/1) begründet (Art. 269 i.V.m. Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG, 
vgl. auch act. 140 S. 10). Es ist festzuhalten, dass die Beklagten eine Erhöhung 
des Nettomietzinses um Fr. 600.– bereits im vorinstanzlichen Verfahren aner-
kannten (act. 17 S. 3; act. 140 S. 47). Die Beklagten stellten im vorinstanzlichen 
Verfahren sodann nicht in Abrede, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten 
um eine umfassende Überholung i.S.v. Art. 14 Abs. 1 VMWG gehandelt hatte, 
was zutreffend ist (act. 140 S. 5; act. 17 S. 4; act. 29 S. 10). Der Vermieter ist bei 
einer solchen Sanierung berechtigt, 50-70 % der Überholungskosten als wertver-
mehrende Investitionen pauschal auf den Mietzins zu überwälzen (Art. 14 Abs. 1 
VMWG), zumal bzw. weil sich die Unterscheidung in wertvermehrende und -
erhaltende Arbeiten bei grösseren Umbauarbeiten jeweils schwierig gestaltet (vgl. 
dazu etwa BGer, 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005, E. 2.2 m.w.H.). 
3. 
 
3.1. 
Die Vorinstanz ermittelte Gesamtbaukosten von Fr. 2'145'111.– und mass-
gebliche Überholungskosten von Fr. 2'092'131.– (act. 140 S. 11 ff.), was von den 


- 11 - 
Beklagten in der Berufung grundsätzlich nicht beanstandet wird (act. 141 S. 2 ff.). 
Der wertvermehrende Anteil dieser Kosten darf auf die Mietzinse der einzelnen 
Mietobjekte überwälzt werden. Es ist allerdings zu beachten, dass Art. 14 Abs. 1 
VMWG zwar eine pauschalisierte Form der Abgrenzung von werterhaltenden und 
-vermehrenden Arbeiten ermöglicht. Es existiert jedoch keine Norm des Bundes-
rechts, welche Regeln zur Verteilung von Kosten für die wertvermehrenden Arbei-
ten an einem ganzen Gebäude auf die einzelnen Mietobjekte vorschreibt (BGE 
139 III 209, E. 1.2 m.w.H.; 125 III 421, E. 2d; Higi, Bemerkungen zum Urteil des 
Bundesgerichts 4C.300/1999 vom 27. Oktober 1999, AJP 2000 S. 487 ff., S. 489 
m.w.H.). 
3.2. 
Bei der Wahl des Verteilschlüssels ist primär dem Zweck der Art. 269 ff. 
OR Rechnung zu tragen: Es ist zu beurteilen, in welchem Umfang ein Mietzins für 
ein bestimmtes Mietobjekt zulässig ist (siehe etwa BGE 139 III 209, E. 2.1; 116 II 
184, E. 3a; Higi, a.a.O., AJP S. 490; Sohm, Bemerkungen zu den Urteilen des 
Bundesgerichts 4A_727/2012, 4A_731/2012, 4A_733/2012, 4A_737/2012 und 
4A_735/2012 vom 21. März 2013, MRA 1/14 S. 17 ff., S. 22 m.w.H.). Der zur An-
wendung gelangende Verteilschlüssel muss daher widerspiegeln, in welchem 
Ausmass jedes einzelne Objekt von der Sanierung "profitiert" (vgl. dazu BGE 139 
III 209, E. 2.1; ZK-Higi, Art. 296a N 357 ff.; Sohm, a.a.O., S. 22; vgl. auch Bättig, 
Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, 
MRA 1-2/09 S. 1 ff., S. 43). Bei der Ermittlung des Wertes der Mehrleistung ist 
deshalb differenzierend zu berücksichtigen, inwieweit dieser bloss objektbezogen 
oder allgemeiner Natur ist. Ist die Mehrleistung wie vorliegend aus allgemeinen 
und objektbezogenen Arbeiten gemischt, so ist eine Aufteilung in Anteile vorzu-
nehmen, welche die objektbezogenen von den allgemeinen Mehrleistungen ab-
grenzt (ZK-Higi, Art. 269a N 357 ff.). 
3.3. 
Die Parteien sind sich im Grundsatz einig, dass die von der Klägerin in die 
Liegenschaft investierten Baukosten nicht gleichmässig auf die einzelnen Woh-
nungen verteilt werden können, weil nicht in allen Mietobjekten die gleichen Arbei-
ten ausgeführt wurden. Die vorgenommen Aufteilung der Kosten in die Bereiche 
"Liegenschaft allgemein", "Ausbau Wohnungen EG – 2. OG" sowie "Ausbau 


- 12 - 
Wohnung DG" wird von den Beklagten grundsätzlich anerkannt (act. 141 S. 2 f.) 
und erweist sich unter Verweis auf die Ausführungen der Vorinstanz (act. 140 
S. 13) auch als sachgerecht (vgl. auch BGE 139 III 209, E. 2.1 sowie BGE 125 III 
421, E. 2d). In der Stellungnahme zur Berufungsantwort heben die Beklagten im 
Wesentlichen besonders hervor, dass im Dachgeschossausbau ein Neubau einer 
Wohnung zu erblicken ist, was grundsätzlich andere Bauarbeiten erforderlich ge-
macht habe als bei der Sanierung der darunter liegenden Wohn-einheiten. Ent-
sprechend seien die dafür notwendigen Baukosten für die Berechnung der Miet-
zinserhöhung nicht zu verteilen, sondern auszuscheiden. Die diesbezüglich ange-
fallenen Baukosten würden bei der strittigen Mietzinserhöhung ausser Betracht 
fallen (act. 151 S. 2 ff.). Damit bestätigen die Beklagten erneut die sachliche 
Rechtfertigung der gewählten Aufteilung der Baukosten in die drei Bereiche. Es 
versteht sich, dass die Ausbaukosten der Dachgeschosswohnung nicht auf den 
vorliegend im Streit liegenden Mietzins überwälzt werden dürfen und deshalb 
auszuscheiden sind, da das fragliche Mietobjekt nicht davon "profitiert" (vgl. hier-
zu Ziff. III./5.2 ff.). 
4. 
 
4.1. 
Die Beklagten beanstanden prozessual, dass die Klägerin die für die Miet-
zinsberechnung massgebende Aufteilung der Baukosten in die drei Bereiche nicht 
rechtsgenügend substantiiert habe. Insbesondere sei aus der Aufstellung des 
Bauleiters F._____ (act. 3/7) nicht ersichtlich, nach welchen Grundlagen bzw. Kri-
terien die Baukosten der einzelnen Baukostenpositionen (BKP) auf die drei Berei-
che aufgeteilt worden seien (act. 141 S. 3-20). Die Vorinstanz machte hierzu be-
reits im angefochtenen Urteil Ausführungen (act. 140 S. 14-18) und wies – was 
auch die Beklagten anerkennen (act. 141 S. 7) – zutreffend darauf hin, dass es 
zur ausreichenden Substantiierung einer Behauptung gehört, diese so umfassend 
und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (siehe zum 
Ganzen auch BGE 127 III 365, E. 2b; BGer, 4A_7/2012 vom 3. April 2012, 
E. 2.3.1 m.w.H.; vgl. ferner ZK ZPO-Sutter-Somm/Schrank, 3. Aufl. 2016, Art. 55 
N 23). Die Tatsachenbehauptungen müssen so konkret formuliert sein, dass ein 
substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden 


- 13 - 
kann (BGE 127 III 365, E. 2b; 136 III 322, E. 3.4.2 m.w.H.). Eine Partei darf sich 
daher nicht mit allgemeinen Behauptungen in der Meinung begnügen, dass sich 
ihr Prozessstandstandpunkt aus dem Beweisverfahren ergeben werde. Dieses 
soll insbesondere nicht dazu dienen, ungenügende Sachdarstellungen der Partei-
en zu vervollständigen (BGE 108 II 337, E. 3; BSK ZPO-Hafner, 2. Aufl. 2013, 
Art. 168 N 15 m.w.H.; ZK ZPO-Leuenberger, 3. Aufl. 2016, Art. 221 N 43 m.w.H.; 
ZR 102/2003 Nr. 15, S. 71 f.). 
4.2. 
Es versteht sich nach den Grundsätzen des Art. 8 ZGB, dass die Behaup-
tungs- und Beweislast für die individuelle Höhe der Mehrleistung im Sinne von 
Art. 269a lit. b OR für ein Mietobjekt bei der Vermieterschaft liegt (ZK-Higi, 
Art. 269a N 355; Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 385 
m.w.H.; vgl. insbes. auch Art. 14 Abs. 5 VMWG). Beweisgegenständliche Tatsa-
chen waren im vorinstanzlichen Verfahren folgerichtig die Kosten für den gesam-
ten Umbau sowie die jeweiligen Gesamtkosten der drei Bereiche nach dem Ver-
teilschlüssel, wie sich aus der Beweisverfügung der Vorinstanz vom 5. Juni 2014 
auch eindeutig ergibt (act. 36). 
 
Zu Recht stimmen die Beklagten der vorinstanzlichen Auffassung zu, dass 
die Klägerin die in der Zusammenstellung des Bauleiters F._____ enthaltenen 
Zahlen und Begründungen (act. 3/7) zu ihrer eigenen Sachdarstellung erhob 
(act. 141 S. 8; act. 140 S. 17; vgl. ZK ZPO-Sutter-Somm/Schrank, 3. Aufl. 2016, 
Art. 55 N 31 m.w.H.). Bereits die Vorinstanz erklärte, dass die Baukosten, welche 
je Arbeitsgattung bzw. Baukostenposition anfielen, auf jeder Zeile der massgebli-
chen Zusammenstellung (act. 3/7) im einzelnen aufgeführt sind. Zudem sind die 
entsprechenden BKP-Kosten in die drei beweisgegenständlichen Bereiche unter-
teilt, womit deutlich hervorgeht, welchen Betrag die Klägerin für jede BKP-Position 
geltend macht und wie sich dieser auf den gewählten Verteilschlüssel aufteilt. Es 
finden sich in der Aufstellung auch Begründungen für die ausgeführten Arbeiten 
(vgl. act. 140 S. 18). 
 
Es ist nicht einzusehen, inwiefern die Klägerin damit den vorhin beschrie-
benen Anforderungen an die Substantiierung (vgl. Ziff. III./4.1) nicht genügt haben 
soll. Wie das vorinstanzliche Verfahren zeigte, konnte der Beweis über die ange-
fallenen Kosten abgenommen werden – ob der Beweis gelungen ist, ist eine an-


- 14 - 
dere Frage (vgl. dazu Ziff. III./5). Auch war es den Beklagten problemlos möglich, 
die vorgebrachten Tatsachen (bspw. mit Nichtwissen) zu bestreiten. Art. 20 Abs. 1 
VMWG verlangt denn auch nicht mehr als eine zahlenmässige Begründung der 
Mietzinserhöhung, ohne dass das Abwälzungssystem zu erläutern wäre (BGer, 
4A_366/2015 vom 13. April 2016, E. 3.3.2), was im Übrigen nicht die Frage der 
Substantiierung, sondern vielmehr der Beweisbarkeit einer Tatsachenbehauptung 
betrifft. 
 
Zutreffend widerlegte die Vorinstanz bereits die in der Berufung erneut vor-
gebrachte Rüge betreffend den Substantiierungshinweis des damaligen Mietge-
richtspräsidenten (act. 140 S. 16 f.). Die Beklagten tragen dazu in der Berufungs-
schrift nichts Neues bzw. nichts von Belang vor (act. 141 S. 4-7), das eine andere 
Sicht rechtfertigte. Auf die diesbezüglichen zutreffenden Ausführungen im vo-
rinstanzlichen Entscheid kann daher verwiesen werden. Die Rüge der mangeln-
den Substantiierung erweist sich somit als unbegründet. Die Klägerin genügte ih-
rer Substantiierungsobliegenheit. Es kann damit offen bleiben, ob die Klägerin im 
vor der Vorinstanz anwendbaren vereinfachten Verfahren mit (eingeschränktem) 
Untersuchungsgrundsatz (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) 
nur in untergeordnetem Masse substantiierungspflichtig ist (act. 140 S. 15), was 
die Beklagten auch beanstanden (act. 141 S. 7). 
5. 
 
5.1. 
Die Beklagten machen eine willkürliche Beweiswürdigung geltend (act. 141 
S. 20 ff.). In Bezug auf die Höhe der überwälzbaren Investitionskosten könne sich 
die Klägerin nicht wie bei Art. 14 Abs. 1 VMWG oder Art. 42 Abs. 2 OR auf eine 
Beweiserleichterung berufen. Es sei der strikte Beweis gefordert. Die Vorinstanz 
habe jedoch bei denjenigen BKP-Positionen, bei welchen der Sachverständige 
die Kosten nicht eindeutig einem der drei Bereiche habe zuordnen können, ent-
weder auf die Behauptung der Klägerin oder die Plausibilitätsbetrachtung des 
Sachverständigen abgestellt, ohne dass auf die gutachterliche Beantwortung der 
Ergänzungsfragen der Beklagten vom 16. Februar 2015 (act. 93 f. i.V.m. act. 105) 
eingegangen oder der Grad der Unsicherheit bei der Plausibilitätsbetrachtung an-
gegeben worden wäre. Die Klägerin habe es versäumt, die dreigeteilte Aufteilung 


- 15 - 
der Baukosten in die Ausschreibungen einfliessen zulassen und sich so der eige-
nen Beweismittel beraubt. Die Frage nach der konkreten Höhe der für die drei Be-
reiche entstandenen Kosten sei einzig mit dem Gutachten und den Ergänzungs-
gutachten des Sachverständigen zu beantworten. Für die drei Wohnungen EG bis 
2. OG würden anrechenbare Baukosten von lediglich Fr. 455'452.– resultieren, da 
der Sachverständige nur diese Kosten habe nachvollziehen können (act. 141 
S. 20 ff.). 
5.2. 
Wie bereits erwähnt (vgl. Ziff. III./4.2), trägt der Vermieter die Beweislast für 
die Höhe der Mehrleistung im Sinne von Art. 269a lit. b OR (vgl. z.B. ZK-Higi, 
Art. 269a N 355; Lachat et al., a.a.O., S. 385 m.w.H.). Zwar grenzt der 50-70 %-
Ansatz der VMWG im Sinne einer vom Gesetzgeber beabsichtigten Beweiser-
leichterung für den Vermieter (siehe dazu auch BGer, 4C.328/2005 vom 
9. Dezember 2005, E. 2.2 m.w.H.; BGE 118 II 415, E. 3a; 110 II 404, E. 3a; vgl. 
auch Lachat et al., a.a.O., S. 380 m.w.H.) den Anteil der Investitionsvermehrun-
gen einer umfassenden Überholung vom sachlich untrennbar mit ihr verbundenen 
Unterhalt ab (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Er taugt jedoch nicht dazu, den tatsächli-
chen Umfang der umfassenden Überholung pro Mietobjekt zu bestimmen (ZK-
Higi, Art. 269a N 374 sowie N 383), worauf die Beklagten zu Recht hinweisen 
(act. 141 S. 20 a.E.; act. 151 S. 2). Dieser Nachweis richtet sich vielmehr nach 
dem Regelbeweismass der richterlichen Überzeugung (Art. 157 ZPO). Danach ist 
ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten 
von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Absolute Gewiss-
heit wird nicht verlangt; es reicht aus, dass das Gericht am Vorliegen der behaup-
teten Tatsache keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder allenfalls verbleibende 
Zweifel als leicht erscheinen (vgl. statt vieler: BGE 130 III 321, E. 3.1 sowie 
BGE 128 III 271, E. 2b/aa). 
5.3. 
Die Funktion des Regelbeweismasses besteht darin, dem materiellen 
Recht im Prozess zum Durchbruch zu verhelfen. Die Rechtsdurchsetzung darf 
daher nicht daran scheitern, dass zu hohe Anforderungen an das Beweismass 
gestellt werden (BGE 118 II 235, E. 3c; 98 II 231, E. 5 m.w.H.; 128 III 271, 
E. 2b/aa m.w.H.; vgl. auch schon BGE 45 II 92, E. 2). Nach der Bundesgerichts-


- 16 - 
praxis besteht deshalb in Fällen, in welchen nach der Natur der Sache ein direkter 
Beweis nicht möglich oder unzumutbar ist, eine Ausnahme bzw. Senkung des 
Regelbeweismasses. Eine solche Beweisnot liegt aber nicht schon dann vor, 
wenn der beweisbelasteten Partei für eine grundsätzlich direkt beweisbare Tatsa-
che im Einzelfall bloss die Beweismittel fehlen (vgl. zum Ganzen insbes. BGE 130 
III 321, E. 3.2 m.w.H.). 
5.4. 
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass anhand der einzelnen aus-
geführten Arbeiten, die objektbezogenen und die allgemeinen Kostenanteile der 
Investitionsvermehrung aus Überholungsarbeiten gemäss Abrechnung auszu-
scheiden sind (ZK-Higi, Art. 269a N 391 m.w.H.). Es ist nicht von der Hand zu 
weisen, dass dies bei umfassenden Sanierungs- und Ausbauarbeiten, die sowohl 
gemeinsame als auch einzelne objektbezogene Teile betreffen, erhebliche 
Schwierigkeiten bereitet. Bei der Vielgestalt der unbestrittenermassen ausgeführ-
ten Arbeiten war es nicht zumutbar, dass jeder daran Beteiligte seine Rechnung 
nach den drei Baubereichen gegliedert hätte stellen müssen bzw. die Arbeiten 
entsprechend schon zuvor so hätten ausgeschrieben werden müssen, wie das die 
Beklagten heute verlangen (act. 141 S. 24; act. 151 S. 4). Dergleichen ist unüblich 
und wäre auch für die beteiligten Unternehmer aufwändig sowie – etwa bei Zu-
satzarbeiten und Abschlussarbeiten in Regie – fast unpraktikabel. Jedenfalls führ-
te es zu unverhältnismässigem Mehraufwand mit entsprechenden Mehrkosten 
und wäre zuweilen (bspw. bei Planungs- und Bauleitungskosten) gar unmöglich, 
worauf auch die Klägerin zutreffend hinweist (act. 149 S. 5 ff.). Bei umfassenden 
Bauvorhaben ist der Vermieterschaft ein gewisser Schematismus zuzugestehen 
(ähnlich Higi, a.a.O., AJP, S. 490; Bättig, a.a.O., S. 43; BSK OR I-Weber, 6. Aufl. 
2015, Art. 269 N 12 m.w.H.; Giavarini, Mietzinserhöhung: Bestimmung der Anla-
gekosten bei der Berechnung des Ertrags, MRA 5/99 S. 182 ff., S. 188 sowie 
BGer, 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005, E. 2.2 m.w.H.). Spitzfindiger Forma-
lismus, der letztlich jede konkrete Kostenumlegung verunmöglicht, ist auch mit 
Blick auf den Zweck der Art. 269 f. OR nicht geboten. 
5.5. 
Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Be-
weise (Art. 157 ZPO). Dies bedeutet, dass ohne Bindung an formelle Beweisre-


- 17 - 
geln oder -rangordnungen nach pflichtgemäss ausgeübtem Ermessen und frei 
gebildeter Überzeugung zu entscheiden ist, ob der Beweis für eine bestimmte 
Tatsache gelungen ist oder nicht (statt vieler Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivil-
prozessrecht, 2. Aufl. 2013, § 18 Rz. 31). 
 
Die Vorinstanz führte ein aufwändiges Beweisverfahren zur Frage der Kos-
tenaufteilung durch. Es wurde ein Gutachten eingeholt (act. 76), das durch die 
schriftliche Beantwortung von Zusatzfragen (act. 77) sowie von Ergänzungsfragen 
(act. 105) und weiteren Fragen zum erstellten Gutachten (act. 106) weiter konkre-
tisiert wurde. Der Sachverständige E._____ (Prot. Vi S. 50 ff.), der Bauleiter 
F._____ (Prot. Vi S. 96 ff.), die Architektin G._____ (Prot. Vi S. 86 ff.) sowie die 
Zeugen H._____ und I._____ (Prot. Vi S. 80 ff.) wurden vom Gericht eingehend 
einvernommen. Es wurde zudem ein Augenschein in der Liegenschaft durchge-
führt (Prot. Vi S. 45 ff.). Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der freien Be-
weiswürdigung (Art. 157 ZPO) ist es entgegen der Ansicht der Beklagten (act. 141 
S. 26) unzutreffend, dass sich der Beweis der konkreten Höhe der angefallenen 
Baukosten alleine auf die Gutachten stützen soll. Die weiteren Beweismittel sind – 
worauf bereits die Vorinstanz zutreffend hinwies (act. 140 S. 23) – genauso zu be-
rücksichtigen, um dem Anspruch an eine pflichtgemässe Beweiswürdigung ge-
recht zu werden. Dabei kommt keinem der Beweismittel zum vornherein erhöhte 
Beweiskraft zu. Anderes gölte nur dann, wenn die übrigen Beweismittel untauglich 
wären. Das sind sie indessen nicht, und die Beklagten behaupten das daher so zu 
Recht nicht ernsthaft. 
 
Für die Berechnung und Aufteilung stellte die Vorinstanz einander zu-
nächst (i) die Ergebnisse des Gutachtens (act. 76) mitsamt der Beantwortung der 
Zusatzfragen vom 10. November 2014 (act. 77), (ii) der Befragung des Sachver-
ständigen (Prot. Vi S. 50 ff.) und (iii) der schriftlichen Beantwortung der gerichtli-
chen Zusatzfragen und der Ergänzungsfragen der Beklagten vom 8. Juni 2015 
(act. 105 f.) gegenüber (act. 140 S. 18-29). Anschliessend würdigte sie die schrift-
liche Zusammenstellung (act. 3/7) sowie die Aussage des mit der Planung und 
Bauleitung beauftragten Zeugen F._____ (Prot. Vi S. 96-123) und verglich diese 
Ergebnisse darauf BKP-genau mit den ermittelten Zahlen des Gutachtens (act. 77 
f.) sowie der Plausibilitätsberechnung des Sachverständigen (Prot. Vi S. 50 ff.; 


- 18 - 
act. 105 f.). Im Ergebnis erachtete die Vorinstanz die Aufteilung in der Zusam-
menstellung des Bauleiters F._____ als massgebend (act. 140 S. 29-39). 
5.6. 
Eine willkürliche Beweiswürdigung kann der Vorinstanz dadurch nicht vor-
geworfen werden. Im Gegenteil ging sie sorgfältig und gewissenhaft vor und stell-
te die Beweisergebnisse einander ausführlich gegenüber. Richtig erkannte die 
Vorinstanz dabei, dass eine Plausibilitätsbetrachtung des Sachverständigen an-
gesichts der Beweisschwierigkeiten bei umfassenden Überholungen (vgl. 
Ziff. III./5.4) zulässig sein muss. Diese bildet gleichermassen ein zu würdigendes 
Beweismittel wie die übrigen erhobenen Beweise. Indes waren die Plausibilitäts-
betrachtungen zum Beweis der Kostenaufteilung nicht alleine massgebend. Mit 
der Vorinstanz (act. 140 S. 30) erscheint die Zeugenaussage des Bauleiters 
F._____ schlüssig, präzis und detailgetreu. Selbst die Beklagten räumen ein, dass 
es die Aussagen des Zeugen F._____ erlauben, dessen Vorgehen nachzuvollzie-
hen, weil er für jede BKP-Position angegeben habe, nach welchen Kriterien und 
Vorgaben die Aufteilung vorgenommen wurde (act. 141 S. 26; vgl. insbes. auch 
Prot. Vi S. 99 ff.). Auch übersah die Vorinstanz ein gewisses Näheverhältnis des 
Bauleiters F._____ zur Klägerin nicht. Daraus im Ergebnis jedoch die nur teilwei-
se Verwertbarkeit der Aussagen abzuleiten (vgl. act. 141 S. 26 f.), geht zu weit, 
zumal die Aussagen unter Wahrheitspflicht und der strengen Strafandrohung von 
Art. 307 StGB erfolgten (Prot. Vi S. 96). Zudem ist ohnehin die Glaubhaftigkeit der 
Aussagen eines Zeugen selbst und nicht die sog. Glaubwürdigkeit des Zeugen 
massgebend. Der Zeuge F._____ hat – wie erwähnt – schlüssig und nachvoll-
ziehbar dargelegt, nach welchen Vorgaben und Kriterien er die Aufteilung vorge-
nommen hat. Seine Aussagen erscheinen somit insgesamt nachvollziehbar und 
glaubhaft. Weiter wies die Vorinstanz darauf hin, dass der Sachverständige zahl-
reiche Zusatzfragen der Beklagten nicht habe beantworten können (act. 105 
S. 12 ff.). Entgegen der Ansicht der Beklagten (act. 141 S. 24 ff.) blieb dieser Um-
stand jedoch nicht unberücksichtigt. Zutreffend wurde nämlich angeführt, dass 
aus der fehlenden Beantwortung der detailreichen Fragen nicht auf die fehlende 
Beweisbarkeit der Aufteilung geschlossen werden könne (act. 140 S. 29). Die 
rund Fr. 1'206'178.– an Baukosten, welche der Gutachter zunächst nicht einem 
Gebäudeteil eindeutig zuordnen konnte (act. 140 S. 19), sind zweifellos angefal-


- 19 - 
len. Vor diesem Umstand die Augen zu verschliessen und – wie die Beklagten da-
für halten (act. 141 S. 28) – nur diejenigen Baukosten verteilen zu wollen, welche 
für die drei Bereiche strikte zugeordnet wurden, ist angesichts der Tatsache, dass 
dem Vermieter sachgemäss (grösseres Bauvorhaben bei einer mehrere Objekte 
umfassenden Liegenschaft) ein gewisser Schematismus zugestanden werden 
muss und daher zuzugestehen ist (vgl. Ziff. III./5.4), schlicht nicht sachgerecht. 
Auch die nicht strikte zugeordneten Kosten sind für eine qualifizierte Beurteilung 
der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen und auf die fraglichen Baubereiche um-
zulegen. Selbst wenn sodann eine Plausibilitätsbetrachtung zum Beweis nicht al-
leine massgeblich sein kann, so muss sie dennoch zulässig sein und als Beweis-
mittel für die Zuordnung der tatsächlich angefallenen Kosten auf die drei Bereiche 
dienen können. Dass die Vorinstanz im Ergebnis – trotz Vorliegens von zahlen-
mässigen Differenzen mit der Plausibilitätsbetrachtung des Sachverständigen – 
auf die Zahlen in der Aufstellung in act. 3/7 abstellte, ist im Ergebnis zudem nicht 
zu beanstanden, sondern durchaus sachgerecht und zutreffend. Aufgefangen 
wird diese Unschärfe im Übrigen durch die Alternativberechnungen der Vor-
instanz, welche auf den plausibilisierten Zuordnungen der Kosten des Sachver-
ständigen beruhen und zu keinem anderen Endergebnis führten, nämlich der Zu-
lässigkeit der allein streitgegenständlichen Mietzinserhöhung (act. 140 S. 44 f.). 
Die Beweiswürdigung erfolgte auch insoweit umfassend, und der Klägerin ist der 
Beweis in deren Ergebnis geglückt. Anzufügen bleibt einzig noch, dass es unter 
dem Aspekt der freien Beweiswürdigung nicht willkürlich ist, wenn die Vorinstanz 
der Aufstellung und den Aussagen des Bauleiters F._____ angesichts der augen-
scheinlichen Zuteilungsprobleme in den Gutachten einiges Gewicht zumass. Der 
vorinstanzliche Entscheid ist bezüglich des Beweises der Baukostenverteilung 
somit insgesamt nicht zu beanstanden, und es kann ergänzend auf die entspre-
chenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. 
6. 
Die Vorinstanz ermittelte sodann mit einlässlicher Begründung einen wert-
vermehrenden Anteil der Arbeiten von 60 % und einen Kapitalisierungssatz von 
5.33 % (act. 140 S. 40-44). In der Berufung erklären die Beklagten demgegen-
über, dass sie von einem wertvermehrenden Anteil von 52.5 % und einem Kapita-
lisierungssatz von 5.57 % ausgingen (act. 141 S. 29). Damit geben sie lediglich 


- 20 - 
ihre eigene Sicht der Dinge wieder. Weder setzen sie sich diesbezüglich mit den 
vorinstanzlichen Erwägungen auseinander, noch erklären sie, woraus sich ihre 
Parameter ableiten. Ihre Berufung erweist sich insoweit nicht als hinreichend be-
gründet und bleibt entsprechend unbeachtlich. 
7. 
Die Beklagten bringen auch sonst nichts Stichhaltiges vor, was am bislang 
gewonnenen Ergebnis etwas zu ändern vermöchte. Die Berufung erweist sich 
somit insgesamt als (sachlich) unbegründet und ist abzuweisen, soweit auf sie 
eingetreten werden kann. Das Urteil vom 20. November 2015 ist daher in der Sa-
che zu bestätigen. 
IV. 
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beklagten für beide Verfahren kosten- 
und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die erstinstanzlichen Festset-
zungen der Gerichtskosten und der Parteientschädigung blieben unbeanstandet 
und sind daher ebenfalls zu bestätigen. Der Streitwert der Berufung beträgt 
Fr. 84'000.– (act. 144 S. 2). 
 
Bei der Festsetzung der Entscheidgebühr des Berufungsverfahrens ist ins-
besondere zu berücksichtigen, dass vorliegend zwei gleichgelagerte Parallelfälle 
zu beurteilen waren und dass periodische Leistungen im Streit lagen. Die Ent-
scheidgebühr ist deshalb in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit 
§ 4 Abs. 1 und 3 GebV OG auf Fr. 5'000.– festzusetzen. Der Betrag ist mit dem 
von den Beklagten geleisteten Kostenvorschuss (act. 146) zu verrechnen. Dar-
über hinaus haben die Beklagten die Klägerin für deren notwendige Aufwendun-
gen in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 bis 3 An-
wGebV OG mit Fr. 4'500.– (inkl. MWSt.) zu entschädigen. 


- 21 - 
Es wird beschlossen: 
1. 
Auf die Berufung gegen Dispositivziffer 1 des Urteils des Mietgerichtes Zü-
rich (Kollegialgericht) vom 20. November 2015 wird nicht eingetreten. 
2. 
Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Erkenntnis. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird im Übrigen abgewiesen, und es wird das Urteil des Miet-
gerichts Zürich vom 20. November 2015 (MA120002-L) bestätigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'000.– festgesetzt und 
mit dem von den Beklagten geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 
3. 
Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren 
eine Parteientschädigung von Fr. 4'500.– (Mehrwertsteuer darin inbegriffen) 
zu bezahlen, unter solidarischer Haftung eines jeden für den gesamten Be-
trag. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin unter Beilage des 
Doppels von act. 151, sowie an das Mietgericht Zürich und an die Ober-
gerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


- 22 - 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 84'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Vorsitzende: 
 
 
 
Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
MLaw P. Klaus 
 
 
versandt am: 
22. August 2016