zh_gerichte · MG170033-L · 2017-10-31 · de

ZMP 2018 Nr. 4: Miete einer Garage für eine Modelleisenbahn ist keine Miete von Geschäftsräumen.

ZMP 2018 Nr. 4 
Art. 253a OR. § 21 und 26 GOG/ZH. Miete einer Garage für eine Modelleisen-
bahn ist keine Miete von Geschäftsräumen. 
Vom Begriff der Geschäftsräume sind zwar auch Lokale umfasst, die für die Ver-
folgung wissenschaftlicher, künstlerischer oder anderer ideeller Zwecke gemietet 
werden wie etwa für die Tätigkeit eines Vereins. Abgesehen von solchen Spezial-
fällen setzt der Begriff aber zumindest eine erwerbsorientierte Tätigkeit voraus, 
die allerdings nicht gewinnbringend sein muss und auch bloss einen Nebener-
werb zum Gegenstand haben kann. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte 
Gebrauchszweck der Sache. Die blosse Bewilligung des Vermieters, eine Modell-
eisenbahn aufzustellen, reicht für die Annahme einer Geschäftsraummiete nicht 
aus (MG, E. 2.5; OG, E. III.2). 
Aus der Verfügung Mietgerichts MG170033-L vom 31. Oktober 2017 
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiberin 
Musarra): 
"(…) 
 
1. 
Prozessgeschichte 
Der Kläger reichte am 12. September 2017 die vorliegende Klage ein. (…) Mit 
Eingabe vom 19. September 2017 erhob die Beklagte den Einwand der fehlenden 
sachlichen Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Weiter verlangte sie, über die 
Frage der sachlichen Zuständigkeit sei vor Ansetzung einer Hauptverhandlung zu 
entscheiden. Mit Verfügung vom 20. September 2017 wurde darauf dem Kläger 
Frist angesetzt, um zur Frage der sachlichen Zuständigkeit des Mietgerichts Stel-
lung zu nehmen. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2017 machte der Kläger von die-
sem Recht innert der angesetzten Frist Gebrauch (…). 


- 2 - 
2. 
Fehlende sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts 
2.1 (…) 
2.2 Bei einer Geschäftsraummiete schliessen die Parteien einen Mietvertrag 
über bestimmte Räume zum Zweck eines Betriebs eines Geschäfts durch den 
Mieter ab. Darunter ist ein Gewerbe oder eine berufliche Tätigkeit zu verstehen, 
mithin eine wirtschaftliche Tätigkeit im weiteren Sinn wie Fabrikation, Handel oder 
Dienstleistungen. Auch Tätigkeiten wissenschaftlicher oder künstlerischer Natur 
kommen in Frage. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist Objekt eines 
Geschäftsmietvertrages auch die Garage, die einem ausgebildeten Mechaniker 
als Werkstatt für die Reparatur von Oldtimern vermietet wird, damit er darin einen 
selbstdeckenden Nebenerwerb ausüben kann, oder ein Lokal, welches einem 
Verein zur Verfolgung seines ideellen Zweckes dient (BGE 118 II 40 E. 4b, S. 42; 
vgl. dazu auch das Urteil 4C.425/1994 vom 6.2.1994, ZBJV 1995 S. 418 f.). Ab-
gesehen von solchen Sonderfällen muss die vereinbarte Tätigkeit zwar nicht ge-
winnbringend, aber doch erwerbsorientiert sein. Alle Räume, die direkt oder indi-
rekt einem solchen Zweck dienen, kommen als Geschäftsräume in Betracht, also 
etwa Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Werkhallen, Magazine und auch Lager. 
Massgeblich ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die von den Parteien ver-
einbarte (zum Ganzen statt vieler ZK-HIGI, N 30 zu Art. 253a-253b OR sowie N 6 
zu Art. 266d OR). Anders als noch in BGE 118 II 40, wo das Bundesgericht fest-
hielt, Geschäftsräume im Sinne des Gesetzes umfassten "alle jene Räumlichkei-
ten …, die tatsächlich dazu beitragen, dass der Mieter seine Persönlichkeit in pri-
vater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann" (E. 4b), stellte es später klar, 
dass separat gemietete Hobbyräume wie Garageneinstellplätze in der Regel nicht 
als Geschäftsräume zu qualifizieren sind (BGE 125 III 231 E. 2). In Präzisierung 
der früheren Rechtsprechung kam es zum Schluss, dass ein dem Hobby der 
Pferdehaltung dienender Stall mit Ökonomiegebäude und einem rund 1'500 m2 
grossen Weidegrundstück nicht als Geschäftsraum betrachtet werden kann (BGer 
4C.425/1994 v. 6.2.1995; vgl. dazu MÜNCH, ZBJV 1995, S, 418 f.). 


- 3 - 
 
Ob ein Lokal für einen Geschäftszweck gemietet wurde oder nicht, ist eine 
Frage der Vertragsauslegung. Massgeblich ist dafür der tatsächliche Wille der 
Parteien. Steht nicht fest, dass die Parteien beim Abschluss des Vertrages einen 
übereinstimmenden Willen in die eine oder andere Richtung hatten, kommt das 
Vertrauensprinzip zum Tragen. Danach ist der Vertrag so auszulegen, wie die 
Parteien ihre gesamten Erklärungen nach Treu und Glauben verstehen mussten 
und durften. 
 
Der Begriff einer Streitigkeit über Wohn- oder Geschäftsräume, wie ihn das 
Zürcher Gerichtsorganisationsgesetz (GOG) in § 21 und 26 zur Abgrenzung der 
Zuständigkeit des Mietgerichts von derjenigen des Bezirksgerichts benützt, ist 
gleich auszulegen wie der bundesrechtliche Begriff, den das Obligationenrecht 
und die Zivilprozessordnung verwenden (HAUSER/SCHWERI/LIEBER, N 8 zu § 21 
GOG). Bei der Schaffung der Gerichtsorganisation wollte der kantonale Gesetz-
geber das Mietgericht als besonderes Fachgericht ausschliesslich für diese be-
stimmte Kategorie von Fällen zuständig erklären, die im Rechtsalltag von beson-
derer Bedeutung ist und für die das materielle Recht besondere Schutzbestim-
mungen aufstellt. 
2.3 In seiner Stellungnahme vom 4./6. Oktober 2017 stimmte der Kläger inso-
fern mit dem Standpunkt der Beklagten in ihrer Eingabe vom 19. September 2017 
überein, als er die ursprüngliche Vertragsbeziehung zwischen den Parteien auf 
den Mietvertrag "für Garage und Lager" vom 14./15. Januar 2015 zurückführte, 
welcher als Mietobjekt "Garage Nr. 2 / Lager" in der Liegenschaft N.-strasse x in 
Zürich bezeichnet. Unbestritten ist auch, dass das ursprüngliche Mietobjekt später 
eine andere Bezeichnung erhielt und im aktuellen Grundrissplan die (handschrift-
lich eingetragene) Nummer 11 trägt. Vermieterin war ursprünglich die P. AG. Auf-
grund einer Veräusserung des Grundstücks ist als Folge des Vertragsübergangs 
nach Art. 261 OR die Beklagte im Sommer 2015 Vermieterin geworden. Schon 
zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wurde im Jahre 2015 ein Rechts-
streit über den Anfangsmietzins geführt. Mit Verfügung vom 4. Mai 2015 trat der 
Mietgerichtspräsident im Verfahren ME150001-L auf die Anfechtungsklage des 
Klägers nicht ein. Das Gericht erwog damals, die Parteien hätten zwar eine für 


- 4 - 
Geschäftsräume typische sechsmonatige Kündigungsfrist vereinbart. Vertrags-
zweck sei jedoch die Benützung der Räume als Garage und Lager. Bei der Be-
gründung der Klage habe der Kläger zwar das Formularfeld "Geschäftsräume" 
angekreuzt, in der Begründung aber geltend gemacht, er habe das Objekt aus 
einer persönlichen Notlage heraus wegen des Verlusts von Arbeitsplatz und 
Wohnung mieten müssen und dort nur seine Sachen gelagert. Da trotz Einladung 
zur Stellungnahme keine Partei weitere Ausführungen gemacht habe, sei nicht 
von einem Geschäftsraum auszugehen, so dass es an der sachlichen Zuständig-
keit des Mietgerichts fehle. Gleich entschied das Mietgericht in einem separaten 
Verfahren MG150013-L, in welches die über die Anfangsmietzinsanfechtung hin-
ausgehenden Anträge des Klägers überführt worden waren (Schlüssel-
Aushändigung, Kostenersatz für Lichtschacht-Gitterverankerung). In beiden Fäl-
len erhob der Kläger Berufung bzw. Beschwerde, die vom Obergericht des Kan-
tons Zürich unter den Prozessnummern NG150009-O und PD150008-O behan-
delt wurden. Auch das Obergericht kam u.a. im Urteil vom 9. Juli 2015 zum 
Schluss, es fehle an der sachlichen Zuständigkeit des Mietgerichts. Auf neue 
Vorbringen des Klägers ging es zufolge der grundsätzlichen Unzulässigkeit von 
Noven im Berufungsverfahren nicht ein, insbesondere nicht auf die Behauptung 
des Klägers, er benötige einen grossen Lagerraum für den Transporter, den er für 
seine Tätigkeit als LKW-Fahrer brauche, um die Manövrierfähigkeit mit einem 
ebenfalls im Raum gelagerten Anhänger zu verfeinern. 
 
Am 12. Juli 2016 kündigte die Beklagte als neue Eigentümerin der Liegen-
schaft den Mietvertrag per 31. Januar 2017. Sie verwendete dafür das vom Ge-
setz für die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohn- oder Geschäftsräume 
vorgesehene Formular. Der Kläger focht die Kündigung an. Dies führte zum Miet-
gerichtsverfahren MF160010-L. Mit Verfügung vom 7. November 2016 verlangte 
das Gericht vom Kläger einen Kostenvorschuss und kündigte an, es werde nach 
dessen Eingang zunächst die Frage der sachlichen Zuständigkeit prüfen. Noch 
vor Leistung des Kostenvorschusses zog der Kläger die Klage zurück, so dass 
das Gericht das Verfahren mit Verfügung vom 25. November 2016 als erledigt 
abschrieb. 


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Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erläuterten die Parteien – eben-
falls übereinstimmend – die Hintergründe des Rückzugs. So schlossen sie zu-
nächst am 27. Oktober / 4. November 2016 zwei separate Mietverträge über die 
Garagen Nr. 5 und 6. Vor der Unterschriftenrubrik findet sich unter dem Randtitel 
"Rückgabe des alten Mietobjektes" jeweils der Hinweis, das bisherige Mietobjekt 
"Garage Nr. 2 / Lager" könne der Beklagten per 15. Januar 2017 zurückgegeben 
werden. Zur Erledigung des Mietgerichtsverfahrens MF160010-L lösten die Par-
teien sodann mit Vereinbarung vom 25. November 2016 den Mietvertrag über das 
Objekt "Garage Nr. 2 / Lager" einvernehmlich per 31. Januar 2017 auf. Stattdes-
sen sollte die Vermieterin laut Ziff. 4 der Vereinbarung ab 1. Januar 2017 befristet 
ein anderes Mietobjekt zur Verfügung stellen. In Ziff. 5 verpflichtete sich der Klä-
ger zum Rückzug der damaligen Klage und übernahm die Abschreibungskosten. 
Die Beklagte verzichtete in Ziff. 7 auf eine Parteientschädigung und verpflichtete 
sich in Ziff. 9 zur Leistung einer Umtriebsentschädigung von Fr. 2'500.–. Ziff. 10 
enthält eine Saldoklausel. 
2.4 Der Kläger stützt seine Darstellung, beim vorliegenden Streit gehe es um ein 
Mietverhältnis über Geschäftsräume, letztlich auf einen Zusammenhang zwischen 
dem ursprünglichen Mietverhältnis und den beiden ihm im Rahmen der Vereinba-
rung vom 25. November 2016 angebotenen, aber seiner Meinung nach nicht 
tauglichen Ersatzobjekte. Wie aus seiner Eingabe vom 4. Oktober 2017 hervor-
geht, leitet er daraus eine Forderung von Fr. 5'000.– ab, ist aber der Meinung, 
eigentlich schulde die Beklagte ihm insgesamt Fr. 9'954.– plus die Druckkosten 
der vorliegenden Klage. Die Teilbeträge setzen sich u.a. zusammen aus den Kos-
ten für zwei Ersatzobjekte, die er in Frankreich gemietet habe, aus ihm auferleg-
ten Gerichtskosten, aus Umzugs- und Transportkosten inkl. Diesel und französi-
sche Autobahngebühren, einer Rückerstattung von Mietzinsen, der Leistung eines 
seiner Auffassung nach noch offenen Betrages von Fr. 1'250.– gestützt auf die 
Vereinbarung vom 25. November 2016, aus Kostenvorschüssen im vorliegenden 
und in früheren Verfahren und aus dem Schaden, den ihm wegen eines Arbeits-
ausfalls in Zusammenhang mit einem Antrag auf Verschiebung der Schlichtungs-
verhandlung im vorliegenden Fall entstanden sei. Neu macht er zum Gegenstand 


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des Mietvertrages geltend, in den Verfahren ME150001-L und MG150013-L sei 
seine Begründung im damaligen Klageformular falsch verstanden worden. Als er 
seinerzeit geschrieben habe, er habe das ursprüngliche Mietobjekt aus einer per-
sönlichen Notlage heraus (Wohnungsverlust, Arbeitsverlust) gemietet, um seine 
Sachen zu lagern, habe er sich nur auf die formale Voraussetzung für die Anfech-
tung des Anfangsmietzinses bezogen. Er habe aber auch darauf hingewiesen, 
dass der Vormieter des Objekts Inhaber eines Elektrogeschäfts "mit einer gewerb-
lichen Nutzung (Wie ich selber auch!)" gewesen sei mit entsprechendem hohen 
Verbrauch an Nebenkosten. Dass er überdies geschrieben habe, er habe dort nur 
seine Sachen gelagert, habe seine Verkaufsware nicht ausgeschlossen. Dass er 
seinerzeit dem Mietgericht die Qualität des Mietobjektes als Geschäftsraum nicht 
näher habe erklären können, sei nur darauf zurückzuführen, dass er damals beim 
Mieterverband nur über eine Deckung für Wohnraummietverhältnisse verfügt ha-
be. 
 
Für die Kündigung des Mietvertrages vom 14./15. Januar 2015 mit Schrei-
ben vom 12. Juli 2016 per 31. Januar 2017 habe die Beklagte sodann selber das 
amtliche Formular verwendet und bei der Art des Mietobjektes "Geschäftsräume" 
angekreuzt. Zudem sei ihm bezüglich des ursprünglichen Mietvertrages schriftlich 
die Erlaubnis erteilt worden, eine Modelleisenbahn zu betreiben "mit Absichten 
finanziellen Nutzen zu erzielen, sprich Geschäftstätigkeit". Und schliesslich liege 
bezüglich des durch Klagerückzug erledigten Kündigungsschutzverfahrens ein 
Revisionsgrund vor, denn die Vereinbarung vom 25. November 2016 sei durch 
die Beklagte nicht eingehalten worden. Insbesondere seien die Ersatzobjekte un-
renoviert und ungereinigt übergeben worden und zudem schwer oder gar nicht 
zugänglich gewesen. 
2.5 Keines dieser Argumente überzeugt. Soweit der Kläger auf Erfüllung der 
Vereinbarung vom 25. November 2016 klagt bzw. auf Schadenersatz wegen 
mangelnder Erfüllung, lässt sich der Vereinbarung nicht entnehmen, dass der 
Zweck des ursprünglichen Vertrages vom 14./15. Januar 2015 geändert werden 
sollte. Dass der Vormieter der Garage Nr. 2 und des Lagers an der N.-strasse x in 
Zürich Inhaber eines Elektrogeschäfts gewesen sein soll, ist für die Qualität der 


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Vertragsbeziehung zwischen den Parteien nicht relevant. Für die vorliegende 
Streitigkeit kommt es einzig auf die Vereinbarung zwischen den Parteien an. Der 
Kläger macht auch selber nicht geltend, der Inhaber des Geschäfts habe seine 
Kerntätigkeit im Mietobjekt oder von diesem aus ausgeübt. Soweit es sich seiner-
zeit möglicherweise um eine Geschäftsmiete gehandelt haben mag, kann dies im 
Übrigen auch darauf beruht haben, dass die Garage Nr. 2 und das Lager zusam-
men mit anderen Räumen zu einem solchen Zweck vermietet worden waren (vgl. 
Art. 253a OR). Welchen Nebenkostenverbrauch die Nutzung des ursprünglichen 
Mietobjekts für den Kläger mit sich brachte, ist ebenfalls irrelevant, denn dies sagt 
nichts über die vertraglich vereinbarte Nutzung der Sache. Soweit der Kläger an-
gibt, im früheren Verfahren habe er mit der Bemerkung, er habe das Objekt zur 
Lagerung seiner Sachen gemietet, seine Verkaufsware nicht ausgenommen, ver-
säumt er es darzutun, was er denn aus dem Mietobjekt heraus genau verkauft 
haben will. Er reicht dazu keine Belege ein und offeriert auch sonst keine Beweise 
dazu. Gleiches gilt für die allein entscheidende Frage, weshalb er der Meinung ist, 
ihm sei gestützt auf den Vertrag gestattet gewesen, das Mietobjekt für eine Ver-
kaufstätigkeit zu nutzen. Der Kläger bezieht sich einzig auf ein nicht unterzeichne-
tes Dokument, das bei der Übergabe der Mietsache erstellt worden sein soll und 
in welchem ihm die Erlaubnis erteilt worden sei, eine Modelleisenbahn mit der 
Absicht zu betreiben, daraus einen finanziellen Nutzen zu erzielen. Im eingereich-
ten Papier ist aber nur die Rede davon, dem Mieter des Bastelraums werde von 
der Hausverwaltung ausdrücklich die Bewilligung zugesprochen, seine Modellei-
senbahn sowie einen kleinen Kühlschrank zu betreiben. Von einer gewerblichen 
Nutzung ist darin keine Rede. Der Betrieb einer Modelleisenbahn hat klaren Hob-
by-Charakter, auch die Bezeichnung des Objekts als Bastelraum deutet auf einen 
blossen Hobbyraum hin und nicht auf eine Geschäftstätigkeit, wie sie etwa der 
Handel mit Modelleisenbahnen oder der Betrieb eines Modelleisenbahnmuseums 
darstellen würden. Dass ihm solches gestattet war, behauptet der Kläger eben-
falls nicht. Er scheint das Mietobjekt überdies zumindest nicht ständig für den Be-
trieb einer Modelleisenbahn benützt zu haben, denn auf dem vom Kläger präsen-
tierten Foto des ursprünglichen Objekts ist eine solche entgegen seinen Angaben 
in der Stellungnahme vom 4. Oktober 2017 jedenfalls nicht zu erkennen. Weiter 


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fällt auf, dass die Objekte, die der Kläger in Frankreich als Ersatz für die angeblich 
untauglichen Ersatzobjekte an der N.-strasse x gemietet haben will und deren 
Kosten er der Beklagten nun in Rechnung stellen möchte, explizit keine Ge-
schäftsräume sind. Im Mietvertrag über die Garage Nr. 3 an der rue O. in C./F 
heisst es klipp und klar: "Le preneur s'interdit de faire des lieux une utilisation aut-
re" als der vereinbarten Nutzung der "garage No 3 pour voiture". Noch klarer be-
stimmt der Mietvertrag über die Garagenbox Nr. 3 an der rue D. in A./F, die Miete 
erfolge "pour le storage des meubles. Zwar sind auch die Vertragsbeziehungen 
des Klägers mit seinen neuen Vermietern in Frankreich für den im hier interessie-
renden Mietverhältnis vereinbarten Gebrauch nicht relevant. Allerdings ist es be-
zeichnend, dass der Kläger als Ersatz für angebliche Geschäftsräume blosse La-
gerräume mietete, in welchen ihm eine Geschäftstätigkeit vertraglich untersagt ist. 
Nichts Entscheidendes abzuleiten vermag der Kläger schliesslich auch aus dem 
Umstand, dass die Beklagte die Mieträume in der Kündigung vom 2. Juli 2016 als 
Geschäftsraum bezeichnet hat. Zwar bildet ein solches Vorgehen ein Indiz für 
eine Geschäftsraummiete. Bei einer Auslegung nach Treu und Glauben erlaubt 
die Verwendung des Formulars allerdings aus Sicht eines vernünftigen und redli-
chen Vertragspartners nicht den Schluss, unter den ursprünglichen Vertragspar-
teien sei eine Nutzung des Objekts als Geschäftsraum vereinbart gewesen. Zu 
ihrem Vorgehen war die Beklagte schon als vorsichtige Vermieterin gezwungen, 
um sich nicht dem Risiko einer nichtigen Kündigung auszusetzen, umso mehr, als 
sie als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin über die genauen Vor-
gänge beim Vertragsschluss nicht Bescheid wusste und daher befürchten musste, 
dass die Vereinbarung einer Geschäftsnutzung allenfalls doch noch nachgewie-
sen werden könnte. Eine Kündigung stellt im Übrigen einen Vorgang innerhalb 
eines bestehenden Mietverhältnisses dar und lässt daher nur beschränkt Rück-
schlüsse auf das von den Parteien ursprünglich Vereinbarte zu. 
 
Richtig an der Argumentation des Klägers ist, dass auch für Garagen und 
Lagerräume eine Geschäftsraumnutzung gültig vereinbart werden kann, wie etwa 
das Beispiel des Nebenerwerbsbetriebs einer Oldtimer-Werkstatt zeigt (BGE 118 
II 40). Dem allgemeinen Wortsinn nach bedeutet die Vermietung von Garagen 


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oder Lagerräumen aber gerade keine solche Vereinbarung, denn die entspre-
chenden Räume dienen für gewöhnlich nur zur Lagerung von Autos oder anderen 
Gegenständen. Das allein stellt keine Geschäftsnutzung dar (BGE 125 III 231). 
 
Ein Revisionsgrund für das durch Rückzug erledigte Verfahren liegt ohnehin 
nicht vor, denn der Kläger tut weder einen Willensmangel bezüglich des Klage-
rückzugs dar, noch die Entdeckung damals schon vorhandener, aber nachträglich 
entdeckter Tatsachen oder Beweismittel, welche den Entscheid anders gestaltet 
hätten (vgl. Art. 328 ZPO, insbes. Abs. 1 lit. a und c). Abgesehen davon ist auch 
nicht einzusehen, was eine Revision dem Kläger nützen würde, denn die Wieder-
aufnahme des Kündigungsschutzverfahrens könnte nicht zu einem Entscheid 
über die heute eingeklagten Forderungen führen. 
2.6 Was der Kläger sonst vorträgt oder an Beweismitteln präsentiert bzw. offe-
riert, ist für den Entscheid nicht relevant. Insbesondere vermag am Entscheid 
über die Prozessvoraussetzungen im vorliegenden Verfahren nichts zu ändern, 
dass er bestimmte Argumente in früheren Verfahren nicht vorgetragen hat, ganz 
abgesehen davon dass es nicht einleuchtet, weshalb es dem Kläger nicht möglich 
gewesen sein soll, eine Stellungnahme zur sachlichen Zuständigkeit zu verfas-
sen, nur weil er beim Mieterverband über keine Deckung für die Kosten eines Ver-
fahrens über Geschäftsmieten verfügte. Nicht helfen kann dem Kläger auch sein 
widersprüchliches Verhalten gegenüber dem obergerichtlichen Berufungsverfah-
ren, wo er sich nicht auf die Geschäftsqualität seiner Modelleisenbahn berief, 
sondern auf das Erfordernis von Übungsmanövern mit Lieferwagen und Anhänger 
für seinen Beruf als LKW-Fahrer. 
 
Es mag sein, dass die Vereinbarung vom 25. November 2016 seitens der 
Beklagten nicht korrekt erfüllt wurde, wie der Kläger geltend macht. Da er aber 
eine vertraglich vereinbarte Geschäftsraumnutzung nicht darzutun vermochte und 
dafür auch keine tauglichen Beweise offerierte, scheidet die sachliche Zuständig-
keit des Mietgerichts aus. Auf die Klage ist daher nicht einzutreten. Dies schliesst 
eine weitere Klage vor Bezirksgericht im Anschluss an eine Schlichtungsverhand-
lung vor dem Friedensrichteramt nicht aus, so dass von einer Rechtsverweige-


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rung keine Rede sein kann, wie der Kläger sie in seiner Stellungnahme sinnge-
mäss geltend macht. Auch in einem Folgeverfahren wären jedoch weitere Pro-
zessvoraussetzungen zu beachten, namentlich was die Bestimmtheit des Rechts-
begehrens betrifft, mit welchem ein Pauschalbetrag verlangt wird, ohne dass die 
aus verschiedenen Teilbeträgen zusammengesetzte höhere Forderung zur ver-
langten Summe in Bezug gesetzt wird, oder was die Sperrwirkung früherer Verfü-
gungen oder Urteile bezüglich der Kosten- und Entschädigungsregelung angeht. 
(…) 
* * * * * 
 
Aus dem Urteil des Obergerichts PD170012-O vom 19. März 2018 (Gerichtsbe-
setzung: Diggelmann, Katzenstein, Higi; Gerichtsschreiberin Götschi. 
Das Bundesgericht trat mit Urteil 4A_192/2018 vom 30. April 2018 auf eine sub-
sidiäre Verfassungsbeschwerde gegen das obergerichtliche Urteil nicht ein): 
(…) 
II. 
Prozessuale Vorbemerkungen 
1. 
Mit dem angefochtenen Entscheid verneinte die Vorinstanz ihre sachliche 
Zuständigkeit. Es handelt sich folglich um einen Endentscheid (vgl. Art. 236 
Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten, wie hier eine gegeben 
ist, ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht erhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der 
Streitwert richtet sich nach demjenigen der Hauptsache (vgl. PETER DIGGELMANN, 
DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 7 m.w.H.). Der Hauptsachenstreitwert 
der zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren beträgt Fr. 5'000.–. Der ange-
fochtene Nichteintretensentscheid ist daher nur mit Beschwerde anfechtbar (Art. 
308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). 


- 11 - 
2. 
Das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren dient grundsätzlich der Rechts-
kontrolle und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen, 
und in diesem Sinne den Parteien noch einmal die Gelegenheit zu geben, ihren 
Standpunkt darzulegen, und / oder versäumte Behauptungen oder Beweisofferten 
nachzuholen. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismit-
tel sind im Beschwerdeverfahren daher ausgeschlossen (vgl. sog. Novenverbot, 
Art. 326 ZPO). Mit dem Begriff "Behauptung" ist das Einbringen von Tatsachen in 
den Prozess gemeint und keine Wertung in Bezug auf die Wahrscheinlichkeit der 
Verwirklichung dieser Tatsachen verbunden. 
3. 
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 
Abs. 1 ZPO). Geltend gemacht werden können unrichtige Rechtsanwendung so-
wie offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 320 lit. a und 
b ZPO). Es obliegt dem Beschwerdeführer, konkrete Beanstandungen anzubrin-
gen, sich also mit dem angefochtenen Entscheid einlässlich auseinanderzusetzen 
und anzugeben, an welchen Mängeln dieser seiner Ansicht nach leidet (sog. Be-
gründungslast). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Be-
schwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH 
PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; siehe im Einzelnen auch BK ZPO-
STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 15 ff. und 22). An die Begründung des Rechtsmit-
tels werden bei Laien nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt ei-
ne Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Ober-
gericht entscheiden soll. Und als Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz 
rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auf-
fassung der Partei unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LF130019 vom 
22. April 2013, E. II. mit Verweis auf OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011). 
Bei Unklarheiten entnimmt die Kammer einer Rechtsschrift das, was sie bei loya-
lem Verständnis daraus entnehmen kann (vgl. OGer ZH PS170262 vom 6. De-
zember 2017, E. 2.2; OGer ZH RB150008 vom 17. April 2015, E. 2.2). 
 
Wie bereits erwähnt geht aus der Beschwerdeschrift sinngemäss hervor, 
dass der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Entscheides ver-
langt mit der Begründung, die Vorinstanz sei sachlich zuständig, weil es sich um 


- 12 - 
eine Geschäftsmiete handle. Der Beschwerdeführer setzt sich in seiner Begrün-
dung über weite Strecken nicht mit dem angefochtenen Entscheid oder dessen 
Begründung auseinander oder führt nicht aus, was daran falsch sein soll oder was 
er aus seinen Vorbringen für seinen Standpunkt ableiten will. Auf derartige Vor-
bringen kann somit zum vornherein nicht eingegangen werden. 
 
Nachfolgend ist daher einzig auf die von ihm konkret beanstandeten, für den 
Entscheid über die sachliche (Un-)Zuständigkeit des Mietgerichtes wesentlichen 
Punkte einzugehen (vgl. BGE 134 I 83 ff., E. 4.1 m.H.). 
III. 
Zur Beschwerde im Einzelnen 
1. 
Gemäss Art. 4 ZPO regelt das kantonale Recht die sachliche Zuständigkeit 
der Gerichte. Im Kanton Zürich massgeblich ist das Gesetz über die Gerichts- und 
Behördenorganisation in Zürich- und Strafprozess (GOG). Das Mietgericht und 
das mietgerichtliche Einzelgericht entscheiden erstinstanzlich namentlich Streitig-
keiten aus Miet- (Art. 253a OR) und aus Pachtverhältnissen (Art. 276 OR) über 
Wohn- und Geschäftsräume (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a und § 26 GOG/ZH). Mit ande-
ren Worten sind sie sachlich unzuständig für die Beurteilung von Klagen (Streitig-
keiten) aus Mietverträgen, deren vertragsgemässer Gebrauch eines Raumes 
nicht im Wohnen oder Geschäften i.S. des OR besteht. 
 
Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, ist nicht die tatsächliche Nutzung 
des Mietobjektes entscheidend, sondern die von den Parteien vereinbarte (vgl. 
OGer ZH NP170010 vom 30. Mai 2017, E. 3.4.2 f. = ZR 116 [2017] Nr. 54 S. 179 
ff.). 
2.1 Die Vorinstanz erwog zur Begründung ihrer sachlichen Unzuständigkeit un-
ter ausführlicher Würdigung der Tatsachenvorbringen des Beschwerdeführers 
und der aus anderen Verfahren bekannten bzw. gerichtsnotorischen Tatsachen 
im Wesentlichen, eine vertraglich vereinbarte Geschäftsraumnutzung, insbeson-
dere die seitens des Beschwerdeführers geltend gemachte Geschäfts- / Verkaufs-
tätigkeit mit einer Modelleisenbahn, sei nicht dargetan und die dazu offerierten 


- 13 - 
Beweismittel seien nicht tauglich. Ausserdem habe der Beschwerdeführer sich 
widersprüchlich verhalten, weil er sich im obergerichtlichen Berufungsverfahren 
(OGer ZH, NG150009) nicht auf die Geschäftsqualität seiner Modelleisenbahn 
berufen habe, sondern darauf, den grossen Lagerraum für Übungsmanöver mit 
Lieferwagen und Anhänger für seinen Beruf als LKW-Fahrer zu benötigen. 
2.2 Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber in seiner Beschwerde wie-
derholt auf den Standpunkt, es handle sich um eine Geschäftsraummiete. Zur 
Begründung behauptet er im Wesentlichen neu, Z. habe ihm erlaubt, das Mietob-
jekt für eine Verkaufstätigkeit zu nutzen, was mit der Zusatzbemerkung auf dem 
unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 16. Januar 2015 schriftlich hätte besie-
gelt werden sollen. Ebenfalls neu macht er geltend, eine Geschäftstätigkeit entfal-
tet zu haben, bei der es um die Vermarktung und den Verkauf von Modelleisen-
bahnloks und -waggons gegangen sei, sowie dass er den Handel bereits bei der 
Schlichtungsbehörde angegeben habe; das Gericht habe ihn bereits in der 
Schlichtungsverhandlung gefragt, ob er seine Eisenbahnloks und -waggons über 
das Internet angeboten habe. Zum Vorhalt des widersprüchlichen Verhaltens führt 
er aus, er habe beim Obergericht nie einen Entscheid angefochten. Er sei er-
staunt, dass er das mit dem LKW-Anhänger-Manövrieren vor dem Obergericht 
gesagt haben solle. 
 
Mit seinen neuen Behauptungen und neu eingereichten Beilagen, mit wel-
chen der Beschwerdeführer seine vorinstanzlichen Behauptungen untermauern 
oder seine neuen Behauptungen in der Beschwerdeschrift stützen will, ist er im 
Beschwerdeverfahren zu spät. Da in diesem Verfahren keine neuen Tatsachen-
behauptungen mehr aufgestellt und keine neuen Beweismittel mehr eingereicht 
werden dürfen, ist der Beschwerdeführer mit seinen neuen Ausführungen zur be-
haupteten Geschäftstätigkeit und zu behaupteten Aussagen im Schlichtungsver-
fahren (die vor Vorinstanz ins Verfahren hätten eingebracht werden müssen) folg-
lich nicht zu hören. Das von der Vorinstanz zitierte Vorbringen des Beschwerde-
führers betreffend Übungsmanöver mit Lieferwagen und Anhänger im obergericht-
lichen Rechtsmittelverfahren ist aktenkundig (vgl. OGer ZH NG150009 vom 9. 


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Juli 2015, E. III), aber für den Entscheid über die Beschwerde ohnehin nicht rele-
vant. 
 
Es sind keine Tatsachen ersichtlich, die für die – von der Vorinstanz im Üb-
rigen zutreffend begründete und zu Recht mangels Geschäftsraumqualität ver-
neinte (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a GOG/ZH) – Frage der sachlichen Zuständigkeit noch 
zu berücksichtigen wären. Auch sonst ist der Beschwerdeschrift nichts zu ent-
nehmen, was nicht neu ist und für eine Gutheissung der Beschwerde spräche. 
3. 
Abschliessend bleibt darauf hinzuweisen, dass in einem Prozess unter Be-
rücksichtigung prozessualer Regeln zu klären ist, wie sich ein Sachverhalt dar-
stellt sowie, ob und welche Tatsachenbehauptungen der Parteien verifiziert wer-
den können. Da der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz nicht darzutun ver-
mochte, dass die gemieteten Räumlichkeiten Geschäftsräume sind, sowie mit 
seinen neuen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel diesbezüglich aufgrund 
prozessualer Regeln im Beschwerdeverfahren zum vornherein ausgeschlossen 
ist, ist seine Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
Wie die Vorinstanz bereits zu Recht ausführte, scheidet die sachliche Zu-
ständigkeit des Mietgerichtes zwar aus, jedoch nicht eine allfällige Klage vor Be-
zirksgericht im Anschluss an eine Schlichtungsverhandlung vor dem Friedensrich-
teramt. Doch auch in einem solchen Klageverfahren wären die prozessualen Re-
geln und Prozessvoraussetzungen zu beachten. Sollte der Beschwerdeführer ein 
solches neues Verfahren ins Auge fassen, wäre ihm zu empfehlen, sich vorgängig 
wenigstens rechtskundig beraten zu lassen. 
(…) 
 
 
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2018, 28. Jahrgang. 
 
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; 
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident