zh_gerichte · NG130009 · 2013-05-22 · de

Forderung aus Mietverhältnis / vorsorgliche Massnahmen Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Affoltern vom 22. Mai 2013 (MD120001)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG130009-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter 
lic. iur. P. Hodel und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. V. Seiler. 
Urteil vom 25. Juni 2013 
in Sachen 
 
A._____, 
Massnahmebeklagte und Berufungsklägerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
gegen 
 
B._____ AG, 
Massnahmeklägerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, 
 
betreffend 
Forderung aus Mietverhältnis / vorsorgliche Massnahmen 


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Erwägungen: 
1.1 Die Massnahmebeklagte und Berufungsklägerin (nachfolgend nur als 
Berufungsklägerin bezeichnet) ist Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten in der 1. 
Etage der B._____ "..." in Affoltern am Albis, welche von der Massnahmeklägerin 
und Berufungsbeklagten (nachfolgend nur: Berufungsbeklagte) betrieben wird. 
Der Quartalsmietzins beträgt Fr. 108'621.--. Zwischen den Parteien ist vor dem 
Mietgericht Affoltern (nachfolgend nur: Mietgericht) ein Rechtsstreit über Mängel 
der Mietsache (Beseitigung des Mangels und Mietzinsherabsetzung für die Dauer 
des Mangels) hängig. Im Wesentlichen beanstandet die Berufungsklägerin die 
Öffnungszeiten der Betriebe der Beklagten und das in deren ...-Shops angebote-
ne Sortiment (act. 6/1 und act. 6/13). 
1.2 Am 27. April 2012 wurde der Berufungsklägerin die Hinterlegung der 
ab Juli 2012 fällig werdenden Mietzinse bewilligt. Mit Eingabe vom 15. Januar 
2013 verlangte die Berufungsbeklagte beim Mietgericht die Herausgabe von ins-
gesamt 80% der bis dato hinterlegten Mietzinse und die Beschränkung der (künf-
tigen) Mietzinshinterlegung auf 20% des Quartalsmietzinses, bzw. auf 
Fr. 21'724.20 pro Quartal. Mit Urteil vom 22. Mai 2013 gab das Mietgericht dem 
Massnahmebegehren der Berufungsbeklagten statt und wies die Bezirksgerichts-
kasse Affoltern entsprechend an, mit Rechtskraft des Entscheides von den sei-
tens der Berufungsklägerin bis dato hinterlegten Mietzinsen Fr. 347'587.-- an die 
Berufungsbeklagte herauszugeben. Weiter wurde der Berufungsklägerin ab 
Rechtskraft des Entscheides die Hinterlegung der Mietzinse lediglich im Umfang 
von 20% des jeweiligen Quartalsmietzinses, entsprechend Fr. 21'724.-- bewilligt 
(act. 3 Dispositiv-Ziffern 1 und 2). 
1.3 Mit Schriftsatz vom 4. Juni 2013 führt die Berufungsklägerin dagegen 
Berufung mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Urteils und Abwei-
sung des Massnahmebegehrens. Sie stellte zudem (gestützt auf Art. 315 Abs. 5 
ZPO) den Antrag, es sei der Berufung in Bezug auf Dispositiv-Ziffer 1 und 2 des 
angefochtenen Urteils die aufschiebende Wirkung zu erteilen (act. 2). 


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Mit Verfügung vom 5. Juni 2013 wurde der Berufung die aufschiebende Wir-
kung verweigert und der Berufungsklägerin ein Kostenvorschuss für das Beru-
fungsverfahren auferlegt, den sie fristgemäss leistete (act. 7-9). Von der Einho-
lung einer Berufungsantwort wurde abgesehen (Art. 312 ZPO). 
 
2.1 Mit der Berufung ist die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes 
durch die Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz zu 
rügen (Art. 310 ZPO). Entsprechende Rügen sind in der Berufungsschrift einzeln 
vorzutragen und zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachen und Be-
weismittel sind im Berufungsverfahren nur dann noch zu berücksichtigen, wenn 
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon 
vor erster Instanz hatten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Da-
bei spielt es keine Rolle, dass ein mit Berufung anfechtbarer vorinstanzlicher Ent-
scheid nach den Regeln des summarischen Verfahrens erging. Die sich daraus 
ergebenden Besonderheiten für das Berufungsverfahren beschränken sich 
grundsätzlich auf die von Art 314 ZPO getroffenen Regelungen. 
 
In prozessualer Hinsicht hat eine Partei, welche neue Tatsachen und/oder 
Beweismittel im Berufungsverfahren einführen will, der Rechtsmittelinstanz und 
der Gegenpartei jeweils darzulegen, dass dies ohne Verzug erfolgt ist und wes-
halb es ihr trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen war, die Tatsache 
und/oder das Beweismittel bereits vor erster Instanz vorzubringen (vgl. Volkart, 
Dike-Komm-ZPO [Online-Stand 21. November 2012], Art. 317 N 14 f., ZK ZPO-
Reetz/Hilber, 2. A. Zürich, Art. 317 N 49; siehe auch OGer ZH LB110049 vom 
5. März 2012, E. 1.1 und E. 1.2). Fehlt es an dergleichen Darlegungen, erweist 
sich die Berufung in Bezug auf die darin vorgetragenen Noven und Beweismittel 
als unbegründet und bleiben diese Noven bzw. Beweismittel nur schon deshalb 
unbeachtlich. 
 
2.2 Die Berufungsklägerin legt in der Berufungsschrift nirgends dar, sie 
bringe Sachverhalte vor, die sie dem Mietgericht in der Massnahmeantwort 
(act. 6/23) noch nicht vorgetragen habe. Entsprechend fehlen auch Ausführungen 
dazu, dass dem Mietgericht trotz zumutbarer Sorgfalt noch nicht Vorgetragenes 
nun in der Berufung ohne Verzug dargelegt werde. Die in der Berufungsschrift 


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vorgetragenen, neuen Behauptungen zur wirtschaftlichen Situation der Beru-
fungsbeklagten – namentlich, dass die Mietzinseinnahmen aus dem Mietobjekt 
der Berufungsklägerin nur einen sehr geringen Einfluss auf die Liquidität der Be-
rufungsbeklagten hätten und der Anteil der Mietzinsen der Berufungsklägerin im 
Jahr 2011 nur gerade 2.2% der gesamten Betriebseinnahmen der Berufungsbe-
klagten betragen habe (vgl. act. 2 S. 8 f.) – bleiben daher von vornherein unbe-
achtlich. Das Nämliche gilt hinsichtlich der Beweisofferte in der Berufungsschrift 
(Geschäftsbericht der Berufungsbeklagten 2011; vgl. act. 2 S. 9 und act. 4), die 
die Berufungsklägerin dem Mietgericht noch nicht bezeichnet hatte. 
 
3.1 Die Berufungsklägerin macht in der Sache im Wesentlichen geltend, 
die Voraussetzungen für den Erlass vorsorglicher Massnahmen seien vorliegend 
nicht gegeben. Die Berufungsbeklagte habe es unterlassen, eine Anspruchsver-
letzung geltend zu machen. Zwar habe es das Bundesgericht erlaubt, in Ausnah-
mefällen und bei einem krassen Missverhältnis zwischen dem hinterlegten Betrag 
und dem Anspruch des Mieters einzugreifen; in dem betreffenden Entscheid BGer 
4C.35/2003 sei es jedoch um einen leichteren Mangel gegangen, bei welchem es 
der Mieter selber in der Hand gehabt habe, den Mangel mittels Ersatzvornahme 
auf Kosten des Vermieters zu beheben. Vorliegend gehe es unter anderem da-
rum, dass die Berufungsbeklagte die Öffnungszeiten ihrer eigenen Regiebetriebe 
nicht mehr einhalte, weshalb eine Ersatzvornahme ausscheide. Die Berufungs-
klägerin sei daher auf das Druckmittel der Hinterlegung der geschuldeten Mietzin-
se angewiesen. Entsprechend existiere auch kein Missverhältnis zwischen den 
hinterlegten Mietzinsen und den gestellten Anträgen. Das Interesse der Beru-
fungsklägerin an der Fortführung und Bewilligung der vollständigen Hinterlegung 
überwiege das Interesse der Berufungsbeklagten, ihre Liquidität steigern zu kön-
nen, deutlich. Die Berufungsklägerin bestreitet sodann, dass allfällige wirtschaftli-
che Schwierigkeiten der Berufungsbeklagten eine bekannte, offenkundige Tatsa-
che im Sinne von Art. 151 ZPO darstellten. Selbst wenn es sich um eine offen-
kundige Tatsache handeln würde, könnte diese im Bereich der Verhandlungsma-
xime nicht von Amtes wegen angenommen werden. Die Sanierungsmassnahmen 
habe die Berufungsbeklagte bereits lange vor der Mietzinshinterlegung im Som-
mer 2012 eingeleitet und zwar aufgrund angeblicher Verluste der Jahre 2010 und 


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2011. Die Hinterlegung sei weder kausal für die Probleme der Berufungsbeklag-
ten noch habe diese ansatzweise glaubhaft gemacht, dass sich die vorliegende 
Hinterlegung auf die Sanierungsmassnahmen negativ ausgewirkt habe. Zudem 
sei es ja gerade Sinn und Zweck der Mietzinshinterlegung, durch Verringerung 
der Liquidität Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser ein Interesse da-
ran habe, bestehende Mängel zu beseitigen. Ein nicht leicht wieder gutzuma-
chender Nachteil könne daher nicht damit begründet werden, dass die Liquidität 
des Vermieters dadurch gefährdet sei. Hinsichtlich der Dringlichkeit habe die Be-
rufungsbeklagte in keiner Weise dargelegt, dass die hinterlegten Mietzinse bei ih-
ren wirtschaftlichen Schwierigkeiten aktuell eine Rolle spielen würden und diese 
sofort freigegeben werden müssten, um Schlimmeres zu verhindern. Das Mietge-
richt habe diesbezüglich von Amtes wegen eine Beweiswürdigung über einen 
Punkt vorgenommen, der seitens der Berufungsbeklagten nicht einmal vorge-
bracht worden sei. Unverständlich sei die Argumentation des Mietgerichts, dass 
der Mietvertrag bis ins Jahr 2019 gehe und deshalb das Massnahmebegehren 
nicht ungebührlich spät gestellt worden sei. Im Übrigen sei davon auszugehen, 
dass der Endentscheid des Mietgerichts in der Hauptsache bald gefällt werden 
könne, sei doch das Hauptverfahren bereits abgeschlossen (act. 2, insbes. 
S. 6 ff.). 
 
3.2 Das Mietgericht hat für die Voraussetzungen der beantragten vorsorgli-
chen Massnahme zutreffend auf die Art. 261 f. ZPO verwiesen. Die Massnahme-
klägerin muss demnach grundsätzlich das Bestehen eines materiellen Anspruchs 
zivilrechtlicher Natur, dessen Gefährdung oder Verletzung sowie den drohenden, 
nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil und die zeitliche Dringlichkeit glaub-
haft machen (vgl. zur erforderlichen Nachteilsprognose ferner den Entscheid des 
Kassationsgerichtes des Kantons Zürich vom 6. Juli 1998, AJP 1998, S. 1517 ff. 
mit Bemerkungen von P. Higi). Sie hat die Wahrscheinlichkeit anspruchsbegrün-
dender Tatsachen darzulegen, wobei es reicht, wenn aufgrund objektiver Kriterien 
eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die behaupteten Tatsachen bzw. den be-
haupteten Sachverhalt spricht. Das Gericht ist seinerseits gehalten, summarisch 
zu prüfen, ob sich der von der Berufungsbeklagten geltend gemachte Anspruch 
aus den dargelegten Tatsachen und Beweisen ergibt bzw. für das Vorhandensein 


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der Tatsachen gewisse Elemente sprechen, selbst wenn aus der Sicht des Ge-
richts noch die Möglichkeit der Nichtverwirklichung dieser Tatsachen besteht (ZK 
ZPO-Huber, 2. A. Zürich 2013, Art. 261 N 25; BGE 130 III 321 E. 3.3, S. 325). Die 
Herausgabe eines Teils der hinterlegten Mietzinse kommt namentlich in Frage, 
wenn zwischen den bereits hinterlegten Mietzinsen und den Mängelbeseitigungs-
kosten und allenfalls zusätzlichen finanziellen Ansprüchen des Mieters (Mietzins-
reduktion, Schadenersatz etc.) ein Missverhältnis besteht. Dabei geht es, wie das 
Bundesgericht betont hat, nicht um einen Vorentscheid über die Begründetheit 
der vom Mieter eingeleiteten Klage oder darum, ihm ein Druckmittel aus der Hand 
zu nehmen, sondern vielmehr darum, die Voraussetzungen für das Funktionieren 
einer Vertragsbeziehung während eines Verfahrens zu schaffen, wenn das Leis-
tungsgleichgewicht gefährdet ist (vgl. BGer 4C.35/2003 vom 3. Juni 2003, E. 2.2-
2.4 = MRA 1/04, S. 27 ff.; BGer 4P.51/2004 vom 1. Juni 2004, E. 2; SVIT-
Kommentar Mietrecht, 3. A. Zürich 2008, Art. 259h N 14). 
 
3.3 Es trifft zu, dass weder die Berufungsbeklagte in ihrer Begründung der 
vorsorglichen Massnahme (vgl. act. 6/16 S. 18 f.) noch das Mietgericht im ange-
fochtenen Entscheid explizit auf die Voraussetzung der Hauptsachenprognose 
bzw. die Gefährdung eines materiellen Anspruchs der Berufungsbeklagten einge-
gangen sind. Dazu fällt vorab in Betracht, dass bei Fehlen (auch nur einer) der 
gesetzlichen Voraussetzungen für die Hinterlegung die befreiende Wirkung nach 
Art. 259g Abs. 2 OR grundsätzlich nicht eintritt und der Mieter somit trotz resp. 
wegen der Hinterlegung in Zahlungsverzug gerät. In diesem Fall werden der Ver-
mieterin durch die Hinterlegung Mietzinse ungerechtfertigt vorenthalten, was eine 
Vertragsverletzung darstellt (vgl. ZK Higi, Die Miete, Art. 253-265, Zürich 1994, 
Art. 259d N 12 und Art. 259g N 21 ff., 43 ff.; SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 259g 
N 23 ff.). Der materielle Anspruch des Vermieters auf die rechtzeitige Bezahlung 
des (vollständigen) Mietzinses kann durch die Hinterlegung somit durchaus ver-
letzt werden. Wird berücksichtigt, dass der Mieter die Beweislast resp. das Be-
weisrisiko für den behaupteten Mangel sowie für die übrigen materiellen und for-
mellen Voraussetzungen der Hinterlegung trägt (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, 
Art. 259h N 7; Lachat et. al., Mietrecht für die Praxis, 8. A. Zürich 2009, S. 195), 
erscheint der Anspruch des Vermieters potentiell als gefährdet. Davon abgesehen 


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räumt die Berufungsklägerin richtigerweise ein, dass es dem Richter nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung erlaubt ist, in Bezug auf die Höhe des hin-
terlegten Betrages (bereits dann) einzugreifen, wenn ein Missverhältnis zwischen 
dem hinterlegten Betrag und den finanziellen Ansprüchen des Mieters besteht. 
Das Bundesgericht erachtete es nicht als willkürlich, wenn eine teilweise Freigabe 
der hinterlegten Mietzinse dann erfolge, wenn das vertragliche Leistungsgleich-
gewicht durch die Hinterlegung gefährdet sei und das Ausmass dieser vorsorgli-
chen Massnahme die Vollstreckung des Entscheides in der Hauptsache nicht ge-
fährde. Dabei bezog es sich insbesondere darauf, dass der Betrag hinterlegter 
Mietzinse relativ beträchtlich werden könne, zumal das Gesetz den Mieter nicht 
daran hindere, Mietzinse bis zum Vorliegen eines Endentscheides bzw. bis zu ei-
ner allfälligen Einigung unter den Parteien oder bis zur Behebung der Mängel wei-
terhin zu hinterlegen. Unter diesen Umständen erscheine es notwendig – so das 
Bundesgericht weiter –, dass der Richter mittels vorsorglicher Massnahmen mit 
Bezug auf den Betrag der bereits hinterlegten Mietzinse eingreifen könne. Es ge-
he darum, die Voraussetzungen für das Funktionieren einer Vertragsbeziehung 
während eines Verfahrens zu schaffen, wenn das Leistungsgleichgewicht gefähr-
det sei (BGer 4C.35/2003 vom 3. Juni 2003, E. 2.4). Die Hauptsachenprognose 
ist insofern eng mit der Nachteilsprognose verknüpft. Anders als die Berufungs-
klägerin insinuiert, stellt das Bundesgericht zur Beurteilung der vorsorglichen 
Freigabe (eines Teils) der hinterlegten Mietzinse nicht auf die Schwere bzw. (be-
sondere) Leichtigkeit des geltend gemachten Mangels ab (im genannten Ent-
scheid [Abschnitt A.] ist diesbezüglich ohnehin nur vage von "certains travaux 
d'entretien" die Rede). Der (am Rande erwähnten; vgl. a.a.O., E. 4) Möglichkeit, 
den Mangel mittels Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters zu beheben bzw. 
die mit der Ersatzvornahme beauftragten Unternehmen aus den hinterlegten 
Mietzinsen zu bezahlen, wird ebenso wenig Bedeutung beigemessen. Aus BGer 
4C.35/2003 kann die Berufungsklägerin daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Eine vorsorgliche Herausgabe hinterlegter Mietzinse ist auch bei schweren Män-
geln nicht ausgeschlossen, so dass die Schwere der von der Berufungsklägerin 
geltend gemachten Mängel nicht qualifiziert werden muss. Die Herausgabe eines 
Teils der hinterlegten Mietzinse lässt sich ferner auch dann und gar umso eher 


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rechtfertigen, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Möglichkeit einer Ersatzvor-
nahme nicht besteht, da in diesem Fall die Verwendung des Hinterlegungssub-
strats für die Mangelbeseitigung ausgeschlossen ist, weshalb die hinterlegten Be-
träge abgesehen von einem Herabsetzungsanspruch des Mieters ohnehin dem 
Vermieter herauszugeben sind. Die verlangte Anpassung der Öffnungszeiten und 
des Sortiments der Betriebe der Berufungsbeklagten hätte gemäss dem Rechts-
begehren der Klage im Falle ihrer Gutheissung durch die Berufungsbeklagte sel-
ber zu erfolgen. Die hinterlegten Mietzinse können vorliegend mithin – davon geht 
auch die Berufungsklägerin aus – nicht zu einer allfälligen Mangelbeseitigung 
verwendet werden. Dass die Berufungsklägerin auf die Hinterlegung der gesam-
ten, geschuldeten Mietzinse angewiesen ist, trifft insoweit nicht zu. Im Übrigen 
dürfte die Mietzinshinterlegung kaum wie vorgesehen (vgl. BGE 125 III 120 E. 2b, 
S. 122) als Druckmittel zur Behebung des geltend gemachen Mangels der Miet-
sache wirken können, wenn der Vermieter den Mangel im Hinterlegungsprozess 
mit allen Mitteln bestreitet. So ist es hier (vgl. act. 6/16 S. 3 ff.; Prot. I S. 6 ff., 16 
ff.). 
 
3.4 Den nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil hat das Mietgericht 
vorliegend darin erblickt, dass die Hinterlegung von Mietzinsen im beträchtlichen 
Umfang von Fr. 434'484.– bei der Berufungsbeklagten in ihrer derzeitigen wirt-
schaftlichen Situation zu einer Einschränkung in der wirtschaftlichen Bewegungs-
freiheit führe, da sie darauf angewiesen sei, ihre liquiden Mittel zweckmässig ein-
setzen zu können, um insbesondere Liquiditätsengpässe abzuwenden bzw. ab-
zuschwächen. Das dagegen ins Feld geführte Argument der Berufungsklägerin, 
es sei ja gerade Sinn und Zweck der Mietzinshinterlegung durch Verringerung der 
Liquidität Druck auf den Vermieter auszuüben, weshalb ein nicht leicht wieder 
gutzumachender Nachteil nicht damit begründet werden könne, dass die Liquidität 
des Vermieters dadurch gefährdet sei, überzeugt nicht. Denn die vorsorgliche 
Herausgabe von Hinterlegungssubstrat kommt nur im Falle einer übermässigen 
Verringerung der Liquidität in Betracht, welche die wirtschaftliche Bewegungsfrei-
heit des Vermieters gefährdet. Es geht nicht um die Frage, ob die Liquidität der 
Vermieterin zwecks Druckausübung einzuschränken ist oder nicht, sondern um 
die Bestimmung des Wieviel bzw. des Masses der Einschränkung. Vom Zweck 


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der Mietzinshinterlegung als Druckmittel nicht gedeckt ist es nämlich, dass der 
Vermieter während des Prozesses um die hinterlegten Mietzinse in finanzielle 
Bedrängnis gerät und zur rascheren Erledigung des Prozessverfahrens materiell 
nicht berechtigte Zugeständnisse eingeht, um rascher über die ihm vorenthalte-
nen Mietzinse verfügen zu können (vgl. Rohrer, MRA 1/04 S. 33 f.). Das hat das 
Mietgericht zutreffend erkannt (vgl. act. 3 E. 4.5, S. 12). 
 
Die Berufungsklägerin bestreitet, dass die wirtschaftlichen Schwierigkeiten 
der Berufungsbeklagten im Bezirk Affoltern allgemein bekannt seien. Sie selbst 
geht jedoch davon aus, dass die Berufungsbeklagte Sanierungsmassnahmen 
eingeleitet habe, und sie weist auch auf die Verluste der Berufungsbeklagten hin 
(vgl. act. 2 S. 8). Das Mietgericht hat dazu zutreffend ausgeführt, dass mit der 
blossen Bezeichnung der Verluste als "angeblich" keine substantiierten Zweifel 
geweckt werden. Fehl geht im Weiteren die Annahme der Berufungsklägerin, die 
wirtschaftliche Situation der Berufungsbeklagten könne, selbst wenn im Bezirk Af-
foltern allgemein bekannt, im Bereich der Verhandlungsmaxime nicht von Amtes 
wegen beachtet werden. Abgesehen davon, dass offenkundige Tatsachen nach 
den einschlägigen Kommentatoren selbst dann berücksichtigt werden können, 
wenn sie von keiner Partei behauptet wurden (vgl. ZK ZPO-Hasenböhler, Art. 151 
N 11; Leu, DIKE-Komm-ZPO, Art. 151 N 6; KUKO-ZPO-Schmid, Art. 150 N 2; die 
gegenteilige Meinung von Habscheid, Schweizerisches Zivilprozess- und Ge-
richtsorganisationsrecht, Basel 1996, Rz. 636 ist mit dem Inkrafttreten der ZPO 
überholt), hat das Mietgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die Berufungs-
beklagte auf ihre wirtschaftlichen Schwierigkeiten und deren Notorietät hingewie-
sen und diese Tatsachen somit ins Verfahren eingeführt hat. So hat sie erwähnt, 
sie leide unter der ungenügenden Frequenz und den schlechten Umsatzzahlen; 
per Ende 2010 habe der Verlust Fr. 3,6 Mio. betragen und per Ende 2011 
Fr. 2,7 Mio., weshalb im Sommer 2012 Sanierungsmassnahmen eingeleitet wor-
den seien (act. 6/16 S. 18). Dass die Sanierungsmassnahmen, wie die Beru-
fungsklägerin geltend macht, bereits vor der ersten Mietzinshinterlegung eingelei-
tet wurden, ändert nichts daran, dass die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Be-
rufungsbeklagten nach wie vor bestehen. Wie das Mietgericht zutreffend erkannt 
hat, ergibt sich die Benachteiligung der Berufungsbeklagten aus der Kombination 


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von schlechtem Geschäftsgang und mangelnder Liquidität. Die letztgenannte Tat-
sache ist durch die Hinterlegung der Mietzinse initiiert oder wird wenigstens 
dadurch verstärkt. Das Manko vergrössert sich, je länger der Prozess dauert. Ob 
die Hinterlegung kausal ist für die wirtschaftlichen Probleme der Berufungsbeklag-
ten bzw. ob sie sich auf die Sanierungsmassnahmen negativ auswirkt, ist daher 
zweitrangig. 
 
3.5 Zu Recht hat das Mietgericht ferner darauf hingewiesen, dass das 
Massnahmebegehren nicht über den Antrag der Berufungsklägerin in der Haupt-
sache auf Mietzinsherabsetzung von 20% (Rechtsbegehren Ziffer 3) hinausgeht 
und der Berufungsklägerin insofern Vollstreckungssubstrat in der Höhe des gel-
tend gemachten Anspruchs erhalten bleibt, zumal die hinterlegten Mietzinse im 
Falle der Gutheissung der Klage wie gesagt nicht zur Mangelbeseitigung verwen-
den werden können. Damit besteht zwischen der vollständigen Mietzinshinterle-
gung und den streitigen Ansprüchen der Berufungsklägerin ein erhebliches Miss-
verhältnis. Das Interesse der Berufungsbeklagten, ihre liquiden Mittel zweckmäs-
sig einsetzen zu können, ist elementarer und höher zu gewichten als das Interes-
se der Berufungsklägerin, mit einem (grösseren) Hinterlegungsbetrag, (grösseren) 
Druck auf die Berufungsbeklagte auszuüben. Es ist – jedenfalls bei der hier vor-
zunehmenden summarischen Beurteilung – nicht von der Hand zu weisen, dass 
die Hinterlegung von Mietzinsen im Umfang von über Fr. 400'000.-- die Beru-
fungsbeklagte in ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit substantiell einschränkt. 
Die Interessenabwägung fällt zu Gunsten der Berufungsbeklagten aus. Entspre-
chend erweist sich die beantragte teilweise Herausgabe der hinterlegten Mietzin-
se zur Wiederherstellung des vertraglichen Leistungsgefüges bzw. -
gleichgewichts als geboten. 
 
3.6 Wohl trifft zu, dass die zeitliche Dringlichkeit der streitigen Massnahme 
nicht daraus abgeleitet werden kann, dass der Mietvertrag auf eine längerfristige 
Dauer (vorläufig bis ins Jahr 2019) ausgerichtet ist. Das Mietgericht hat mit sei-
nem Verweis auf den zeitlichen Ablauf des Verfahrens bis zur Hauptverhandlung 
resp. bis zum Massnahmebegehren vom 15. Januar 2013 (vgl. act. 3 S. 11; 
act. 6/11) indes zu Recht zum Ausdruck gebracht, dass ein ungebührlich langes 


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Zuwarten – welches dazu führte, dass der Berufungsklägerin der Rechtsschutz zu 
verweigern wäre – zu verneinen ist. Die in Art. 261 ZPO nicht explizit erwähnte 
zeitliche Dringlichkeit ist im Übrigen implizit im Kriterium des drohenden, nicht 
leicht wieder gutzumachenden Nachteils enthalten (vgl. Botschaft zur ZPO, BBl 
2006, S. 7354; ZK ZPO-Huber, 2. A. Zürich 2013, Art. 261 N 22). Es spielt daher 
auch keine Rolle, dass die Berufungsbeklagte die Dringlichkeit der beantragten 
vorsorglichen Massnahme nicht explizit begründet hat. Würde der Entscheid in 
der Hauptsache abgewartet, so wäre der Nachteil durch die Vorenthaltung der 
gesamten geschuldeten Mietzinse bereits eingetreten. Die Behauptung der Beru-
fungsklägerin, dass der Endentscheid des Mietgerichts in der Hauptsache dem-
nächst gefällt werden könne, wird bereits durch die von ihr erwähnte Möglichkeit 
einer Beweisabnahme relativiert. Endlich vermag eine baldige Fällung des erstin-
stanzlichen Entscheids in der Hauptsache die Dringlichkeit der Massnahme oh-
nehin nicht zu beseitigen. 
 
4. 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die bean-
tragte vorsorgliche Massnahme als erfüllt erscheinen. Die Berufung erweist sich 
als unbegründet und ist abzuweisen. Das angefochtene Urteil ist zu bestätigen 
(Art. 318 Abs. 1 lit. a ZPO). 
 
5. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Berufungsklägerin für das 
Berufungsverfahren kostenpflichtig. Beim Streitwert im Betrag von rund 
Fr. 430'000.-- beträgt die gestützt auf § 4 Abs. 3 ZPO und § 8 Abs. 1 GebV redu-
zierte Gerichtsgebühr Fr. 9'700.-- (vgl. act. 7). Gründe für eine Erhöhung oder ei-
ne (weitere) Reduktion bestehen nicht; die so festgesetzte Gebühr ist mit dem 
Kostenvorschuss zu verrechnen. Mangels Umtrieben ist der Berufungsbeklagten 
keine Prozessentschädigung zuzusprechen. 


- 12 - 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Affoltern 
vom 22. Mai 2013 wird bestätigt. 
2. 
Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 9'700.--. 
3. 
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Berufungsklägerin aufer-
legt und mit dem von ihr geleisteten Prozesskostenvorschuss verrechnet. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-
ge von act. 2, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an 
das Mietgericht Affoltern, je gegen Empfangsschein. 
5. 
Eine Beschwerde gegen Ziffer 1 dieser Verfügung an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
Fr. 430'000.--. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. V. Seiler 
 
versandt am: