zh_gerichte · PS130191 · 2013-10-02 · de

Schätzung (Beschwerde über das Betreibungsamt) Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Hinwil vom 2. Oktober 2013 (CB110007)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs 
 
 
Geschäfts-Nr.: PS130191-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. 
P. Hodel und Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden sowie 
Gerichtsschreiberin lic. iur. F. Gohl Zschokke. 
Urteil vom 22. November 2013 
in Sachen 
 
A._____ AG, 
Beschwerdeführerin, 
 
gegen 
 
1. 
B._____, 
2. 
C._____, 
3. 
D._____, 
4. 
E._____, 
Beschwerdegegner, 
Nr. 1 bis 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Schätzung 
(Beschwerde über das Betreibungsamt F._____) 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
Sachverhalt und wesentlicher Prozessverlauf 
1.1. 
Die Beschwerdeführerin ist Schuldnerin in zwei Betreibungen auf 
Grundpfandverwertung (Betreibungen Nrn. … und … des Betreibungsamtes 
F._____). Betroffen sind ihre Grundstücke Kat. Nr. …, Grundbuch Blatt … (Wohn- 
und Gasthaus N._____), und Kat. Nr. …, Grundbuch Blatt … (Hangar N._____). 
Mit zwei separaten Schreiben vom 19. Januar 2011 teilte das Betreibungsamt 
F._____ der Beschwerdeführerin die betreibungsamtliche Schätzung der fraglichen 
Grundstücke mit (Fr. 2'750'000.-- für das Grundstück und Fr. 13'000.-- für das 
Zugehör der Liegenschaft Kat. Nr. … sowie Fr. 10'000.-- für das Grundstück der 
Liegenschaft Kat. Nr. …; vgl. act. 2/1 und act. 2/2). Die Beschwerdeführerin 
gelangte darauf mit Eingabe vom 7. Februar 2011 (Datum Poststempel; act. 1 und 
act. 3) an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde über 
Schuldbetreibung und Konkurs. Sie verlangte (unter anderem) eine neue 
Schätzung durch Sachverständige im Sinne von Art. 9 Abs. 2 der Verordnung des 
Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42; 
vgl. act. 1 S. 1 f.). Eine solche wurde mit Beschluss vom 15. Februar 2011 
angeordnet (act. 5). 
1.2. 
Das Bezirksgericht Hinwil ernannte mit Beschluss vom 28. September 2011 
G._____ als Gutachter (act. 23 S. 2). Eine von der Beschwerdeführerin dagegen 
erhobene Beschwerde wurde mit Urteil des Obergerichts vom 22. November 2011 
abgewiesen (act. 32), welches jedoch in teilweiser Gutheissung einer Beschwerde 
der Beschwerdeführerin vom Bundesgericht mit Urteil vom 16. März 2012 wieder 
aufgehoben wurde (act. 33). Die Sache wurde zurückgewiesen mit dem Auftrag, der 
Beschwerdeführerin die erforderlichen Informationen nachzuliefern, damit sie sich ein 
Bild darüber machen kann, ob G._____ fachlich zur Liegenschaftsschätzung 
qualifiziert ist (act. 33 S. 8 und S. 12; vgl. auch act. 34). Überdies sollten tatsächliche 
Feststellungen über die (Geschäfts-)Beziehungen von G._____ und der H._____ AG 
getroffen werden, um den geltend gemachten Vorwurf der Befangenheit des 


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Gerichtsexperten abschliessend prüfen zu können (act. 33 S. 10 und S. 12; vgl. auch 
act. 34). 
 
In der Folge fragte das Bezirksgericht Hinwil I._____ von der J._____ und die 
Abteilung Immobiliendienstleistungen der K._____ schriftlich an, ob die Bereitschaft 
bestehe, ein Verkehrswertgutachten über die eingangs erwähnten Grundstücke zu 
erstellen (act. 35 und act. 36). Zudem wurden entsprechende mündliche bzw. E-
Mail-Anfragen an L._____ und M._____ gerichtet (vgl. act. 38a). Das Bezirksgericht 
Hinwil schlug den Parteien in der Folge mit Beschluss vom 12. Juli 2012 die beiden 
letztgenannten Personen als Gutachter vor mit dem Hinweis, dass L._____ Dipl. 
Arch. ETH/SIA sei und seine weiteren Qualifikationen unter http://www…..com 
ersichtlich seien. Der vorgeschlagene M._____ sei Grundbuchverwalter/Notar und 
verfüge als Immobilienberater/Immobilienbewerter über ausreichende 
Qualifikationen. Seinen eigenen Angaben zufolge habe er bereits viele ähnliche 
Gastronomieobjekte begutachtet (act. 39 S. 3 f.). Die Beschwerdeführerin reichte 
innert erstreckter Frist (vgl. act. 39 S. 4, act. 40 und act. 41 S. 2) ihre 
Stellungnahme vom 22. August 2012 ein, mit welcher sie die Vorgeschlagenen 
ablehnte, da sie deren Befangenheit befürchte (act. 43 S. 2). 
 
Mit Beschluss vom 30. August 2012 ernannte das Bezirksgericht Hinwil 
M._____ als Gutachter (act. 45). Die von der Beschwerdeführerin dagegen 
erhobenen Beschwerden wurden mit Urteil des Obergerichts vom 9. Oktober 2012 
und mit Urteil des Bundesgerichts vom 24. Januar 2013 abgewiesen (act. 48 und 
act. 49). 
1.3. 
Der Gutachter M._____ wurde mit Schreiben vom 28. Februar 2013 
instruiert (act. 50). Am 17. Juli 2013 traf das schriftliche Gutachten mit 
Bewertungsstichtag 12. Juli 2013 beim Gericht ein (act. 57 und act. 59). Dieses 
wurde den Parteien mit Verfügung vom 17. Juli 2013 zur Stellungnahme zugestellt 
(act. 61). Eine solche erstattete die Beschwerdeführerin innert mehrfach erstreckter 
Frist mit Eingabe vom 16. September 2013 (Datum Poststempel; act. 66; vgl. act. 
61 S. 2 und act. 63 bis 65). 


- 4 - 
1.4. 
Das Bezirksgericht Hinwil wies das Betreibungsamt F._____ – dem Gutachten 
von M._____ folgend – mit Urteil vom 2. Oktober 2013 an, in der Betreibung auf 
Grundpfandverwertung Nr. … den Schätzwert des Grundstückes Kat. Nr. … auf Fr. 
3'000'000.-- und den Schätzwert des Zugehörs auf Fr. 13'000.-- festzulegen. In der 
Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. … sei der Schätzwert des Grundstücks 
Kat. Nr. … auf Fr. 170'000.-- und der Schätzwert des Zugehörs auf Fr. 0.-- 
festzulegen (act. 70 = act. 73). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe 
vom 24. Oktober 2013 (Datum Poststempel; act. 74) rechtzeitig Beschwerde beim 
Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und 
Konkurs (vgl. act. 71). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1 bis 71). 
Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet (vgl. Art. 20a Abs. 3 
SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 ZPO). 
2. 
Prozessuales 
2.1. 
Mit ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 ersucht die 
Beschwerdeführerin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihrer Beschwerde 
(act. 74 S. 2 und S. 6). Das Verfahren ist spruchreif und es ist heute ein 
Endentscheid zu fällen (vgl. Ziffer 3 hiernach). Demnach wird das Gesuch um 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. 
2.2. 
Des Weiteren verlangt die Beschwerdeführerin, es sei ihr Einblick in die 
Verfahrensakten zu gewähren, insbesondere in die im angefochtenen Urteil 
erwähnten Akten. Danach sei ihr Zeit und Gelegenheit zur Ergänzung ihrer 
Beschwerde einzuräumen (act. 74 S. 2). 
 
Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde kann innert zehn Tagen nach 
der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde weitergezogen werden 
(Art. 18 Abs. 1 SchKG). Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist schriftlich 
und begründet einzureichen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG 
i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Eine Beschwerdeergänzung ist nicht 
zulässig (vgl. auch BGE 114 III 5), weshalb der Beschwerdeführerin keine 
Gelegenheit zur Einreichung einer solchen zu gewähren ist. Dies gilt unabhängig 
davon, ob die Beschwerdeführerin in die vorinstanzlichen Akten Einsicht nehmen 


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konnte. Auf ihre diesbezüglichen Einwände wird im Rahmen der Prüfung ihrer 
Vorbringen in der Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 näher einzugehen sein. 
 
Selbstverständlich steht es der Beschwerdeführerin (bzw. ihren Organen oder 
Rechtsvertretern) frei, während der Kanzleiöffnungszeiten (Mo-Fr, jeweils von 8:00-
11:45 und von 13:30-17:00 Uhr) zur Akteneinsicht beim Obergericht des Kantons 
Zürich zu erscheinen. 
3. 
Zur Beschwerde 
3.1. 
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz Rechtsverweigerung vor, da ihr 
die Verfahrensakten nicht zugestellt worden seien, weil sie nicht rechtsanwaltlich 
vertreten sei (act. 74 S. 3). 
 
Hierzu ist vorab zu bemerken, dass es der Beschwerdeführerin während des 
gesamten vorinstanzlichen Verfahrens frei stand, beim Gericht von ihrem Recht auf 
Akteneinsicht Gebrauch zu machen. In ihrer Beschwerdeschrift hat sie nicht 
ansatzweise behauptet, sie habe sich bei der Vorinstanz erfolglos darum bemüht, 
in die Verfahrensakten Einsicht zu nehmen. Ebenso wenig lässt sich etwas 
Derartiges den vorinstanzlichen Akten entnehmen (vgl. act. 1 bis 71). 
 
Beim Recht auf Akteneinsicht handelt es sich um einen Teilaspekt des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör. Daraus folgt, dass eine Partei vor Erlass eines 
Entscheides die Entscheidgrundlagen zur Kenntnis erhalten muss (BGE 122 I 151). 
Insbesondere sind gerichtliche Eingaben den Parteien und übrigen 
Verfahrensbeteiligten auch ohne deren ausdrückliche Aufforderung zuzustellen, 
damit sie sich dazu äussern können (BGE 137 I 195). Inwiefern der Vorinstanz in 
diesem Punkt ein Versäumnis anzulasten wäre, hat die Beschwerdeführerin in ihrer 
Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 ebenfalls nicht dargelegt (vgl. act. 74). 
Ein solches ist auch nicht auszumachen. 
 
Die von der Beschwerdeführerin verfassten Eingaben und eingereichten 
Unterlagen waren ihr bereits bestens bekannt und brauchten ihr daher auch nicht 
nochmals unterbreitet zu werden (vgl. act. 1, act. 2/1-2, act. 3, act. 11, act. 21, 
act. 24, act. 41, act. 43, act. 44, act. 64, act. 65, act. 66 und act. 67/1-3). Sämtliche 


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der bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Entscheide wurden auch der 
Beschwerdeführerin zugestellt (vgl. act. 5, act. 6, act. 9, act. 12, act. 14, act. 15, 
act. 19, act. 20, act. 23, act. 30, act. 32, act. 33, act. 34, act. 39, act. 40, act. 45, 
act. 46, act. 48 und act. 49). Ebenso wurden ihr die gerichtlichen Schreiben – 
soweit für das vorinstanzliche Verfahren relevant – in Kopie übermittelt (vgl. act. 7, 
act. 26, act. 29, act. 35, act. 36 und act. 50). Insbesondere wurde der 
Beschwerdeführerin eine Kopie des Gutachtens vom 13. Juli 2013 unter Ansetzung 
einer Frist zur Stellungnahme zugestellt (act. 59 und act. 61). Auf eine Zusendung 
der dazugehörigen Beilagen (act. 60/1-4) wurde zwar verzichtet. Dies schadet 
jedoch nicht, da alle bereits im Anhang des Gutachtens enthalten sind (vgl. act. 
59). Unter diesen Umständen erweist sich der Vorwurf der Rechtsverweigerung 
wegen Verletzung des Akteneinsichtsrechts als haltlos, ja geradezu mutwillig. 
3.2. 
Des Weiteren vertritt die Beschwerdeführerin erneut den Standpunkt, die 
Vorinstanz hätte ihr Gelegenheit geben müssen, selbst einen Experten 
vorzuschlagen, wie sie es beantragt habe. Dies entspreche auch dem Entscheid 
des Bundesgerichts, wonach sie hierzu Gelegenheit erhalten werde (act. 74 S. 2; 
vgl. act. 66 S. 1). Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin hat sich das 
Bundesgericht nie in dem von ihr geltend gemachten Sinne geäussert. Vielmehr 
führte es in seinem Urteil vom 16. März 2012 aus, dass das Bezirksgericht Hinwil 
von Verfassungs wegen nicht dazu verpflichtet sei, die Parteien aufzufordern, 
eigene Expertenvorschläge einzureichen. Die Beschwerdeführerin habe auch nicht 
dargelegt, dass das anwendbare kantonale Prozessrecht etwas anderes vorsehe 
(act. 33 S. 8). Darüber hinaus hat auch das Obergericht in seinem Beschluss und 
Urteil vom 9. Oktober 2012 – nach entsprechenden Einwänden der 
Beschwerdeführerin – ausdrücklich festgehalten, dass kein Anspruch der Parteien 
auf ein Vorschlagsrecht bei der Expertenauswahl besteht, weshalb es auch nicht 
zu beanstanden sei, dass das Bezirksgericht Hinwil selbst zwei Vorschläge 
gemacht habe (act. 48 S. 5 f.). Danach hat auch das Bundesgericht in seinem 
Urteil vom 24. Januar 2013 der Beschwerdeführerin nochmals erklärt, dass ihr kein 
Vorschlagsrecht zukomme; vielmehr liege die Auswahl bzw. Bezeichnung des 
Experten in der Kompetenz der das Gutachten anordnenden Behörde (act. 49 S. 3 
mit zahlreichen Hinweisen). 


- 7 - 
 
Insbesondere ist im Einklang mit der Vorinstanz zu bemerken, dass M._____ 
mit Beschluss vom 30. August 2012 zum Gutachter ernannt wurde (vgl. act. 45). 
Dieser Entscheid ist seit dessen erfolgloser Anfechtung durch die 
Beschwerdeführerin rechtskräftig (vgl. act. 48 und act. 49). Dies führt dazu, dass 
die Beanstandungen der Beschwerdeführerin betreffend das Vorgehen zur 
Auswahl und Bestellung des Gutachters nicht mehr geprüft werden dürfen (act. 70 
S. 8; vgl. act. 66 S. 1). Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die 
Beschwerdeführerin die bisher in dieser Sache ergangenen Entscheidungen als 
unrichtig bzw. Fehlurteile qualifiziert (act. 74 S. 3). Die Beschwerdeführerin moniert 
in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 daher auch wiederum zu Unrecht, 
die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass die Stellungnahmen der angefragten 
Grossbanken nach wie vor nicht vorliegen (act. 74 S. 2 f., act. 66 S. 1). 
3.3. 
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass ein Verkehrswertgutachten 
und eine betreibungsamtliche Schätzung nicht das Gleiche seien. Beim 
Verkehrswertgutachten würden zusätzliche Berechnungen angestellt, welche 
letztlich das Resultat beeinträchtigen und zu tiefen Werten führen würden (act. 74 
S. 3). Mit anderen Worten moniert sie, dass der Gutachter die Verkehrswerte der 
fraglichen Grundstücke ermittelt hat (vgl. act. 59 S. 1). 
 
Es ist der Beschwerdeführerin insoweit beizupflichten, als die 
betreibungsamtliche Schätzung den mutmasslichen Verkaufswert des 
Grundstückes und seiner Zugehör bestimmen soll (Art. 9 Abs. 1 VZG; act. 66 S. 5). 
Dieser entspricht hier jedoch dem mutmasslichen Verkehrswert im 
Pfandverwertungsverfahren, der auch im Rahmen einer Neuschätzung – mit einem 
gesetzlich nicht festgelegten Vorgehen und in Anwendung einer anerkannten 
Schätzungsmethode – zu ermitteln ist (BGE 134 III 42 f.). Das zur Diskussion 
stehende Gutachten entspricht diesen Anforderungen und es liegt entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführerin in dieser Hinsicht nichts vor, das es als nichtig 
erscheinen liesse (act. 74 S. 3; vgl. auch act. 70 S. 8 f.). 
3.4. 
Die Beschwerdeführerin verlangt, ihre Stellungnahme vom 16. September 
2013 sei nicht nur den Parteien und dem Betreibungsamt F._____, sondern auch 


- 8 - 
dem Gutachter zur Kenntnis zur bringen. Dabei sei dieser zur Stellungnahme bzw. 
Nachbesserung der Schätzung aufzufordern (act. 74 S. 2 und S. 4). 
 
Zumindest sinngemäss beruft sich die Beschwerdeführerin mit diesen 
Ausführungen auf Art. 187 Abs. 4 ZPO, gemäss welchem das Gericht den Parteien 
Gelegenheit zu geben hat, eine Erläuterung des Gutachtens oder 
Ergänzungsfragen zu beantragen. Ergänzungsfragen sind von den Parteien 
konkret zu stellen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, aus offen formulierten 
kritischen Bemerkungen der Parteien zum Gutachten die zu stellenden 
Zusatzfragen herauszuarbeiten. Die Parteien können ihre Ergänzungsfragen oder 
Erläuterungswünsche auch nicht beliebig durchsetzen. Sie können zwar 
entsprechende Anträge stellen, der Entscheid über deren Zulassung obliegt jedoch 
dem Gericht (vgl. ZK ZPO-Weibel, Art. 187 N 13 f.). 
 
Der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 16. September 2013 lassen 
sich weder Ergänzungsfragen entnehmen, noch geht daraus hervor, inwiefern das 
Gutachten von M._____ der Erläuterung bedürfen soll. Vielmehr beschränkt sich 
die Beschwerdeführerin im Wesentlichen darauf, ihre eigene Einschätzung 
darzulegen und am Gutachten Kritik zu üben (vgl. act. 66). Bei dieser 
Ausgangslage bestand für die Vorinstanz von vornherein kein Anlass, erneut an 
den Gutachter zu gelangen. Insbesondere erübrigte es sich auch, diesem die 
Stellungnahme der Beschwerdeführerin zu unterbreiten. Die Vorinstanz durfte sich 
folglich damit begnügen zu prüfen, ob das Gutachten von M._____ nach einer 
anerkannten Methode erstellt wurde, vollständig, nachvollziehbar und schlüssig ist. 
Dabei war auch die in der erwähnten Stellungnahme der Beschwerdeführerin 
enthaltene Kritik zu berücksichtigen. 
3.5. 
Zur Hauptsache wandte die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen 
Verfahren gegen das Gutachten von M._____ ein, dass es diverse ungewisse 
zukünftige Entwicklungen ausser Acht lasse, welche den Wert der Liegenschaften 
beeinflussen würden (act. 66 S. 4 f.). So sei ein Entscheid des BAZL bezüglich des 
Fortbestandes des Flugfeldes N._____ ausstehend, welcher auch für die künftige 
Nutzung des Hangars wesentlich sei (act. 66 S. 2). Überdies sei bei der Gemeinde 
O._____ ein Baugesuch hängig, dessen Gutheissung es ermöglichen würde, die 


- 9 - 
Hoteldependance wieder als Multifunktionsraum zu benutzen (act. 66 S. 2 f.). Es 
sei zudem noch ungewiss, ob die neue Fassung der Verordnung zum Schutz des 
P._____s und des Q._____s rechtskräftig werde und ob das vorsorglich von der 
Beschwerdeführerin eingereichte Gesuch um Entlassung aus der P._____-Schutz-
zone gutgeheissen werde (act. 66 S. 4). Schliesslich stehe auch noch nicht fest, ob 
ihr Ersuchen um Übernahme der privaten Kanalisation durch die Gemeinde 
O._____ gutgeheissen werde (act. 66 S. 4 f.). 
 
Hierzu hat die Vorinstanz richtig bemerkt, dass es nicht darum geht, eine 
exakte Schätzung unter grösstmöglichem Ausschluss künftiger Wertveränderungen 
vorzunehmen. Vielmehr soll die Schätzung den Interessenten der zu 
versteigernden Grundstücke lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare 
Angebot geben, ohne etwas über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren 
Erlös auszusagen (act. 70 S. 4 und S. 9 mit Hinweisen). Das Abwarten der von der 
Beschwerdeführerin geltend gemachten Entwicklungen und Entscheide diverser 
Behörden würde zu einer Sistierung des Pfandverwertungsverfahrens von einer 
nicht absehbaren Dauer führen und damit in krassem Widerspruch zu den 
Interessen der Beschwerdegegner stehen. Ein solches Vorgehen wäre unzulässig, 
weshalb es richtig war, dass die Vorinstanz davon abgesehen hat (vgl. act. 70 S. 
9). Daran vermag auch das von der Beschwerdeführerin im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren neu eingereichte Schreiben des BAZL vom 1. Juli 2013 
nichts zu ändern, wonach im Lauf des Herbstes 2013 mit Entscheiden zu rechnen 
sei (act. 75; vgl. auch act. 74 S. 4). Es ist nicht absehbar, wann rechtskräftige 
Entscheide vorliegen könnten. Das neu eingereichte Schreiben ist darüber hinaus 
als verspätet und deshalb als unbeachtlich zu qualifizieren (vgl. Art. 20a Abs. 3 
SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO). 
Selbst wenn es jedoch berücksichtigt werden könnte, so bliebe es dabei, dass es 
sich bei den zu treffenden Entscheiden um ungewisse künftige Entwicklungen 
handelt, welche der Gutachter bei seiner Expertise nicht zu berücksichtigen hatte. 


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3.6. 
Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin vorgebracht, die 
…strasse sei von März bis Ende Oktober 2013 gesperrt (act. 66 S. 5). In ihrer 
Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 macht sie darüber hinaus geltend, dass 
die fragliche Strasse noch etwas länger geschlossen bleibe (act. 74 S. 4). Selbst 
wenn Letzteres zutreffen sollte, so vermöchte dies nichts zu Gunsten der 
Beschwerdeführerin zu bewirken. Entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführerin würde dies nämlich nicht dazu führen, dass die Bewertung der 
Zufahrtsmöglichkeit als "gut; direkt ab Hauptzufahrtsstrasse (…strasse)" 
korrekturbedürftig wäre (vgl. act. 59 S. 2). Ebenso wenig wären deswegen die dem 
Gutachten zu Grunde gelegten Umsatzzahlen zu ändern. Der Gutachter hielt in 
seiner Expertise ausdrücklich fest, dass ihm die Umsatzzahlen des heutigen 
Restaurant- und Hotelbetriebes nicht bekannt seien, weshalb er sich auf 
Vergleichswerte aufgrund der Mietfläche und des Umsatzes berufe (act. 59 S. 6). 
Die Beschwerdeführerin selbst hat denn auch gegenüber der Vorinstanz 
eingeräumt, es sei richtig, dass keine Umsatzzahlen bekannt seien (act. 66 S. 5). 
Weswegen es – entgegen der Annahme der Vorinstanz – nicht glaubhaft sein soll, 
dass zur Ermittlung dieses Wertes übliche Ansätze von anderen Speise- und 
Ausflugsrestaurants herangezogen wurden, hat die Beschwerdeführerin nicht 
detailliert dargetan (act. 74 S. 5). Sie hat lediglich geltend gemacht, auch andere 
Betriebe würden enorm unter Umsatzrückgängen leiden (act. 74 S. 5). Dies genügt 
jedoch nicht, um die Annahmen des Gutachters zu erschüttern. Dies muss umso 
mehr gelten, als er dieselben ausführlich begründet hat (vgl. act. 59 S. 6). 
3.7. 
Die Beschwerdeführerin bemängelte bezüglich der Position "Infrastruktur" 
(Heizungs- und Technikraum, Oeltankraum, Einstellhalle mit Fluchttreppe; vgl. 
act. 59 S. 4), dass es in diesem Gebäude gar keinen Öltankraum gebe (act. 66 
S. 5). Hierzu hielt die Vorinstanz fest, dass für den in der Schätzung erwähnten 
Öltankraum kein Wert eingerechnet worden sei, weshalb davon auszugehen sei, 
dass die Schätzung gleich ausgefallen wäre, wie wenn wie von der 
Beschwerdeführerin behauptet kein solcher Raum existieren würde (act. 70 S. 9). 
Diese Einschätzung ist zutreffend. Insbesondere lässt dieser Punkt das Gutachten 
weder als fehlerhaft erscheinen noch lassen sich daraus Rückschlüsse auf dessen 


- 11 - 
Korrekturbedürftigkeit oder mangelhafte Qualität ziehen (act. 74 S. 4 f.). Lediglich 
am Rande ist ferner zu bemerken, dass es gemäss der dem Gutachten 
beiliegenden Fotodokumentation zumindest einen Technikraum mit Oel-
Zentralheizung gibt (act. 59, Fotoblatt S. 2). 
3.8. 
Bezüglich einiger Positionen rügt die Beschwerdeführerin, dass der im 
Gutachten eingesetzte Ertragswert zu hoch ausgefallen sei. Namentlich seien der 
bezüglich des Parkplatzes angenommene Mietnutzwert und der angenommene 
Nutzwert der Scheune (Dependance) zu hoch (act. 74 S. 5; act. 66 S. 5 f.). Die 
Schätzung dieser Werte ist naturgemäss eine Ermessensfrage. Zu korrigieren sind 
lediglich eindeutige Fehleinschätzungen. Was die Beschwerdeführerin vorträgt 
genügt nicht, um von der Einschätzung des Experten abzuweichen. Insbesondere 
gilt es zu beachten, dass der von der Beschwerdeführerin angeführte Mietnutzen 
des Restaurants von Fr. 10'430.-- nicht geringer ist. Der fragliche Betrag ist auf den 
Monat berechnet, während der Mietwert der Scheune Fr. 12'000.-- pro Jahr d.h. 
Fr. 1'000.-- pro Monat beträgt (vgl. act. 59 S. 4 ff.). 
3.9. 
Hinsichtlich der Substanzwerte machte die Beschwerdeführerin gegenüber 
der Vorinstanz geltend, die vom Schätzer vorgenommenen Abzüge seien 
ungenügend, was auf den ersten Blick zu einer Wertminderung führe. Diese werde 
jedoch durch die anderen Aspekte, die sie aufgezeigt habe, mehr als ausgeglichen, 
so dass bei Beachtung aller Punkte eine Schätzung resultiere, welche den 
Interessen aller Beteiligten genüge (act. 66 S. 6). Vorab ist hierzu zu bemerken, 
dass die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 zu 
Recht vorbringt, sie habe in ihrer Stellungnahme vom 16. September 2013 – 
entgegen den Feststellungen im angefochtenen Entscheid (act. 70 S. 12) – nicht 
gesagt, dass sich die zu hoch und zu niedrig eingeschätzten Positionen 
kompensieren würden bzw. dass das Resultat gleich bleibe (act. 74 S. 3). Dies 
ändert jedoch nichts daran, dass die Beschwerdeführerin weder im 
vorinstanzlichen Verfahren noch in ihrer Beschwerdeschrift vom 24. Oktober 2013 
etwas vorgetragen hat, das die vom Gutachter eingesetzten Werte als eindeutige 
Fehleinschätzungen erscheinen liesse (vgl. act. 66 und act. 74). Entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführerin hatte der Gutachter die einzelnen 


- 12 - 
Prozentsätze nicht detailliert zu begründen (act. 74 S. 5; vgl. act. 59 S. 8). Es 
genügt, dass er in seinem Gutachten erwähnte und auch entsprechend 
berücksichtigte, dass es sich bei den fraglichen Elementen um meist 30-jährige, 
teils demodierte und teils erneuerungsbedürftige Ausbauten handelt (act. 59 S. 3 
und S. 8). Dies lässt die fraglichen Zahlen auch ohne weitere Erklärung 
nachvollziehbar erscheinen. Auch die Behauptung der Beschwerdeführerin, wegen 
Auflagen des kantonalen Labors werde ein Buffet gelegentlich ersetzt werden 
müssen (act. 66 S. 6 und act. 74 S. 5), vermöchte das Gutachten nicht zu 
erschüttern. Es erübrigt sich deshalb abzuklären, wie es sich tatsächlich verhält. 
Für die diversen Buffetanlagen wurde ein Pauschalbetrag von Fr. 200'000.-- 
eingesetzt, abzüglich einer altersbedingten Entwertung von 32 Prozent, was einen 
Betrag von Fr. 136'000.-- ergibt (vgl. act. 59 S. 4 f. und S. 8). Dieser erscheint 
nachvollziehbar. Darüber hinaus wurde bei der Ermittlung des Substanzwertes ein 
weiterer Abzug von Fr. 200'000.-- wegen des bestehenden Erneuerungsbedarfes 
vorgenommen. Dieser Betrag dient unter anderem auch dazu, veraltete Anlagen zu 
erneuern (vgl. act. 59 S. 8 und S. 9). Es ist weder ersichtlich noch wurde von der 
Beschwerdeführerin dargetan, weshalb sich der allfällige Ersatz eines Buffets auf 
die erwähnten Zahlen in einem relevanten Ausmass auswirken soll. Insbesondere 
hat sich die Beschwerdeführerin darauf beschränkt zu behaupten, der drohende 
Ersatz sei mit hohen Kosten verbunden, ohne diese jedoch näher zu beziffern. 
Soweit die Beschwerdeführerin einen Betrag von Fr. 200'000.--für anstehende 
Investitionen als generell zu tief erachtet, ist ihr entgegenzuhalten, dass weder 
ersichtlich ist noch dargelegt wurde, weshalb dieser höher ausfallen sollte. 
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin trifft es auch nicht zu, dass 
nicht klar hervor geht, welche Positionen in diesem Pauschalbetrag berücksichtigt 
wurden und welche fehlen (act. 74 S. 6). So wird im Gutachten festgehalten, die 
Investitionen seien für die Anpassung, Teilerneuerung, Auffrischung und 
Modernisierung innere Oberflächen (u.a. teils Hotelzimmer, alter Saal im Westtrakt, 
Personalzimmer) / Geräte und Anlagen; punktuelle Anpassungen an 
Gebäudehülle. Mittelfristige Investitionen seien in der altersbedingten Gebäude-
Entwertung (Ziffer. 5.2 Substanzwert) berücksichtigt (act. 59 S. 9). 


- 13 - 
 
Soweit die Beschwerdeführerin rügt, ein Betrag von 15 Prozent für 
Baunebenkosten, Umgebung und Erschliessung (inkl. grossem Parkplatz, 
Gartenwirtschaft etc.) sei zu tief, da ein solcher Wert lediglich für einen "normalen" 
Bau, nicht jedoch einen Gastronomiebetrieb mit grossen Flächen angemessen 
wäre (vgl. act. 74 S. 5), ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. Ebenso wenig der von ihr 
vertretenen Ansicht, dass der vom Gutachter eingesetzte Landpreis viel zu hoch 
sei (act. 74 S. 6; vgl. act. 66 S. 6). Zwar ist der Beschwerdeführerin insoweit 
beizupflichten, als ihr in diesem Punkt nicht vorzuwerfen ist, sie habe ihre 
Substantiierungspflichten nicht erfüllt (act. 74 S. 5). Sie lässt jedoch ausser Acht, 
dass der Gutachter – wie die Vorinstanz richtig bemerkt hat (act. 70 S. 11) – nach 
anerkannten Grundsätzen vorgegangen ist und den Bodenwert gemäss 
Lageklasse SVKG+SEK/SVIT geschätzt hat. Mit ihrem einzigen Einwand, diese 
Richtlinien würden viele Varianten und Möglichkeiten enthalten (act. 74 S. 6), 
vermag die Beschwerdeführerin das Gutachten nicht zu erschüttern. Es ist hier zu 
bemerken, dass eine Schätzung nicht nach objektiven Kriterien als richtig oder 
falsch bewertet werden kann, sondern stets auch einen Ermessensentscheid 
beinhaltet. 
3.10. Im Einklang mit der Vorinstanz ist somit festzuhalten, dass sich die 
Einwendungen der Beschwerdeführerin gegen die neue Schätzung als 
unbegründet erweisen. Insbesondere ist die Schätzung auch nicht als nichtig zu 
qualifizieren, wie es von der Beschwerdeführerin verlangt wird (act. 74 S. 3). Das 
Gutachten ist in sich geschlossen und überzeugend. Es sind keine Gründe 
ersichtlich, um davon abzuweichen (act. 70 S. 12). 
3.11. Gegen die Kostenauflage wendet die Beschwerdeführerin schliesslich ein, 
entgegen der Vermutung der Vorinstanz und auch wegen ihrer ausführlichen 
Begründung könne ihre Beschwerde nicht an rechtsmissbräuchliches Verhalten 
grenzen, weshalb ihr keine Kosten aufzuerlegen seien (act. 74 S. 4). Dabei 
verkennt die Beschwerdeführerin, dass ihr die Kosten nicht wegen eines 
(allfälligen) rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auferlegt wurden. Vielmehr hielt die 
Vorinstanz insoweit korrekt fest, dass die Kosten des Gutachtens gestützt auf Art. 9 
Abs. 2 VZG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen sind. Bei der Veranlassung einer 


- 14 - 
Neuschätzung und Festlegung des massgeblichen Schätzwertes handelt es sich 
um eine nicht besonders tarifierte Verrichtung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 GebV 
SchKG (BGE 131 II 136), für welche eine Spruchgebühr von Fr. 150.-- als 
angemessen erscheint. Dieselbe ist der Beschwerdeführerin aufzuerlegen, da sie 
die Neuschätzung und Festlegung des massgeblichen Schätzwertes beantragt und 
den damit verbundenen Aufwand verursacht hat (vgl. act. 70 S. 12). 
3.12. Auf Grund der dargelegten Erwägungen erweist sich die Beschwerde als 
unbegründet. Sie ist deshalb abzuweisen. 
4. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
Für das vorliegende Beschwerdeverfahren sind keine Kosten zu erheben (vgl. 
Art. 20a Abs. 2 SchKG). Den Beschwerdegegnern sind im Zusammenhang mit 
dem zweitinstanzlichen Verfahren keine Umtriebe entstanden. Es dürfte ihnen 
ohnehin keine Parteientschädigung zugesprochen werden (vgl. Art. 62 Abs. 2 
GebV SchKG). 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Es werden keine Kosten erhoben. 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien und – unter Beilage der 
erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale 
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs sowie an das 
Betreibungsamt F._____, je gegen Empfangsschein. 


- 15 - 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des 
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. F. Gohl Zschokke 
 
versandt am: