zh_gerichte · LF190056 · 2019-09-05 · de

Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Horgen vom 5. September 2019 (ER190022)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: LF190056-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin MLaw M. Schnarwiler 
Beschluss vom 16. Oktober 2019 
in Sachen 
 
Verein A._____, 
Beklagter und Berufungskläger, 
 
gegen 
 
B._____ AG, 
Klägerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Ausweisung 
 


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Erwägungen: 
 
I. 
1. 
Gemäss Mietvertrag vom 30. November bzw. 2. Dezember 2015 mietete der 
Beklagte und Berufungskläger (fortan Beklagter) an der C._____- Strasse ... in 
D._____ ein Einfamilienhaus von der Klägerin und Berufungsbeklagten (fortan 
Klägerin; act. 3/1 = act. 24/1/1). Der Beklagte war Mietzinse ab Dezember 2018 
schuldig geblieben. Ein vom Beklagten angestrengtes Mietzinsherabsetzungsver-
fahren war von der Schlichtungsbehörde Horgen mit Beschluss vom 1. April 2019 
infolge Nichterfüllung prozessualer Pflichten seitens des Beklagten als gegen-
standslos abgeschrieben worden (act. 3/4, Dispositiv-Ziff. 1). Eine Mietzinshinter-
legung erfolgte nicht. Mit Schreiben vom 29. Januar 2019 setzte die Klägerin dem 
Beklagten eine 30-tägige Frist zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse an, un-
ter Androhung der Kündigung im Säumnisfall. Nach nicht erfolgter Zahlung kün-
digte die Klägerin das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular infolge 
Zahlungsverzugs auf den 30. Juni 2019. Die Zahlungsaufforderungen wie auch 
die Kündigung wurden jeweils mittels Einschreiben und mittels A-Post Plus an 
zwei Korrespondenzadressen des Beklagten gesendet (vgl. act. 1 Rz. 17; 
act. 3/5–13). Die Einschreiben wurden jeweils nicht abgeholt. Eine Rückgabe des 
Mietobjektes durch den Beklagten erfolgte bis heute nicht. 
2.1. Die Klägerin leitete mit Eingabe vom 15. Juli 2019 beim Einzelgericht im 
summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Horgen (fortan Vorinstanz) ein 
Ausweisungsverfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen) gegen den Beklagten so-
wie die Bewohner der C._____- Strasse ..., D._____ ein (act. 1). Mit Verfügung 
vom 18. Juli 2019 setzte die Vorinstanz dem Beklagten Frist zur schriftlichen Stel-
lungnahme zum Ausweisungsgesuch der Klägerin an (act. 6). Nachdem der Be-
klagte keine Stellungnahme eingereicht hatte, hiess die Vorinstanz mit Urteil vom 
5. September 2019 das gegen den Beklagten gerichtete Ausweisungsbegehren 
gut und verpflichtete ihn, die Liegenschaft an der C._____- Strasse ... in D._____ 
bis spätestens 24. September 2019, 12.00 Uhr, zu räumen und der Klägerin ord-


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nungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter-
lassungsfall. Soweit sich das Ausweisungsbegehren gegen "allfällige (unbekann-
te) Untermieter bzw. Bewohner" richtete, trat die Vorinstanz darauf nicht ein 
(act. 13 = act. 21 = act. 23, nachfolgend zitiert als act. 21). 
2.2. Die schriftliche Eröffnung der Verfügung vom 18. Juli 2019 an den Beklagten 
wurde via das Stadtammannamt E._____ angeordnet (act. 6 u. 7). Mit Schreiben 
vom 14. August 2019 teilte das Stadtammann- und Betreibungamt E._____ der 
Vorinstanz mit, die Zustellung habe nicht erfolgen können. Sämtliche Post inklusi-
ve Einschreiben seien nicht abgeholt worden, und auch ein persönlicher Zustel-
lungsversuch am 23. Juli 2019 sei fehlgeschlagen, da vor Ort niemand habe an-
getroffen werden können (act. 8/1). In der Folge publizierte die Vorinstanz die 
Verfügung vom 18. Juli 2019 am 16. August 2019 im Amtsblatt des Kantons Zü-
rich (act. 9 u. 10/1–2). 
 
Das Urteil vom 5. September 2019 wurde am 6. September 2019 im Amts-
blatt des Kantons Zürich publiziert (act. 15, 16 u. 17/1–2). Sodann wurde es als 
Gerichtsurkunde an den Beklagten zugesandt, wobei das ungeöffnete Couvert mit 
dem Vermerk "nicht abgeholt" am 18. September 2019 an die Vorinstanz retour-
niert worden war (act. 18). 
3.1. Mit Eingabe vom 22. oder 23. September 2019 (Poststempel unleserlich, 
gemäss 'post.ch' erfolgte die Aufgabe am 22. September 2019) erhob der Beklag-
te Berufung gegen den vorinstanzlichen Ausweisungsentscheid. Er beantragt 
sinngemäss die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Sodann beantragt er in 
der Hauptsache die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids sowie (sinnge-
mäss) die Abweisung des Ausweisungsbegehrens, eventualiter die Rückweisung 
des Verfahrens an die Vorinstanz (act. 22). Er macht zusammengefasst geltend, 
ihm sei im vorinstanzlichen Verfahren das rechtliche Gehör nicht gewährt worden 
und er habe nie die Möglichkeit gehabt, zum vorinstanzlichen "Fehlurteil" Stellung 
zu nehmen (act. 22). Mit Verfügung vom 25. September 2019 wurde auf das 
sinngemäss gestellte Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung nicht 
eingetreten unter Hinweis, dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschieben-
de Wirkung zukomme (act. 26). 


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3.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–19). In Anwendung 
von Art. 312 Abs. 1 ZPO wurde davon abgesehen, der Klägerin Frist zur Beant-
wortung der Berufung anzusetzen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Mit 
dem vorliegenden Entscheid ist der Klägerin ein Doppel von act. 22 sowie der 
Beilagen (act. 24/1–29) zuzustellen. 
II. 
1. 
Der angefochtene Entscheid vom 5. September 2019 stellt einen erstin-
stanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der 
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– 
beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens 
nach Massgabe der Bruttomietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten 
bis zur effektiven Ausweisung berechnet. Das ergab auf Basis der im Mietvertrag 
der Parteien vereinbarten monatlichen Bruttomietzinse von Fr. 4'100.– (act. 3/1) 
ein Total von Fr. 24'600.– (act. 21 E. IV./3.). Dem ist zu folgen. Das Rechtsmittel 
ist als Berufung entgegenzunehmen. 
2. 
Gemäss Art. 310 ZPO kann mit der Berufung (a) die unrichtige Rechtsan-
wendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 
werden. Die Berufung ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und 
mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 311 ZPO). Bei Rechtsmit-
teleingaben von Laien ist ein formeller Antrag nicht erforderlich. Es genügt als An-
trag eine Formulierung auch bloss in der Begründung, aus der sich mit gutem Wil-
len herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung 
reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen 
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent-
scheid nach Auffassung der Berufung führenden Partei unrichtig sein soll. Neue 
Behauptungen und Beweismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutba-
rer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor 
der Berufungsinstanz unverzüglich vorgetragen werden (vgl. Art. 317 ZPO). 


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3. 
Der angefochtene Entscheid wurde am 6. September 2019 im kantonalen 
Amtsblatt publiziert (act. 15 u. 17). Die zehntägige Rechtsmittelfrist begann dem-
nach am darauffolgenden Tag zu laufen, endete am 16. September 2019 
(Art. 141 Abs. 2 und Abs. 142 Abs. 1 ZPO) und wurde mit der am 22. oder 
23. September 2019 (Poststempel schwer leserlich, vgl. oben E. I./3.1.) der 
Kammer überbrachten Berufung nicht gewahrt (Art. 143 Abs. 1 ZPO). Vorausge-
setzt für den Beginn der Rechtsmittelfrist ist jedoch, dass die Publikation des Ur-
teils vom 5. September 2019 rechtmässig erfolgte. Zumindest sinngemäss be-
streitet dies der Beklagte. Vom Entscheid der Vorinstanz habe er erst am 
18. September 2019 erfahren. Zudem macht er sinngemäss geltend, bereits die 
Verfügung vom 18. Juli 2019 sei nicht ordnungsgemäss zugestellt worden und 
sein rechtliches Gehör sei im vorinstanzlichen Verfahren verletzt worden (vgl. 
act. 22). Da bei nicht rechtmässig erfolgter Zustellung bzw. Publikation bereits der 
Verfügung vom 18. Juli 2019 und in der Folge auch des Urteils vom 5. September 
2019 eine von Amtes wegen zu beachtender Mangel des vorinstanzlichen Aus-
weisungsentscheides vorläge (vgl. OGer ZH LF150044 vom 2. September 2015, 
insb. E. 3.5. f.), hängt von der Rechtmässigkeit der erfolgten Publikation nicht nur 
die Zulässigkeit, sondern auch die Begründetheit der Berufung ab. Eine solche 
doppelt relevante Tatsache wird nur in einem Prüfungsstadium untersucht; auf der 
Zulässigkeitsebene wird der klägerische (bzw. hier der beklagtische) Tatsachen-
vortrag zu Grunde gelegt, welcher die Rechtzeitigkeit des Rechtsmittels behaup-
tet. Die Klärung der entsprechenden rechtlichen Frage erfolgt im Rahmen der ma-
teriellen Beurteilung und es wird ein Sachentscheid gefällt (KUKO ZPO-DOMEJ, 
2. Aufl. 2014, Art. 60 N 6 f.; BGE 122 III 249; BGE 137 III 32 E. 2.3). Insoweit ist 
die Berufung, welche begründet und mit Anträgen versehen bei der Kammer ein-
ging, als rechtzeitig erfolgt entgegenzunehmen. 
III. 
1. 
Der Beklagte macht – wie gezeigt – zunächst sinngemäss geltend, er habe 
die Verfügung vom 18. Juli 2019 bzw. das Urteil vom 5. September 2019 nicht 
ordnungsgemäss erhalten. Sein rechtliches Gehör sei verletzt worden (act. 22). 


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2. Das Gericht hat Vorladungen, Verfügungen und Entscheide sowie Eingaben 
der Gegenpartei den betroffenen Personen zuzustellen (Art. 136 ZPO). Die Zu-
stellung von Vorladungen, Verfügungen und Entscheiden erfolgt durch einge-
schriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung 
(Art. 138 Abs. 1 ZPO). Im Kanton Zürich fallen nebst der eingeschriebenen Post-
sendung insbesondere die Zustellung durch Angehörige des Gerichts, den Ge-
meindeammann oder die Polizei in Betracht (§ 121 Abs. 1 GOG). Ist die Zustel-
lung unmöglich oder mit ausserordentlichen Umtrieben verbunden, so erfolgt die 
Zustellung durch Publikation im kantonalen Amtsblatt (Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO 
und § 121 Abs. 2 GOG). Dabei darf in der Regel erst von einer Unmöglichkeit 
ausgegangen werden, wenn entsprechende Versuche des Gerichts tatsächlich 
gescheitert sind, beispielsweise wenn der Zustellungsempfänger eine Zustellung 
vereitelt, indem er weder die eingeschriebene Postsendung abholt, noch zuhause 
persönlich angetroffen werden kann (KUKO ZPO-WEBER, 2. Aufl. 2014, Art. 141 
N 2; HUBER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 141 N 17 ff.; BSK ZPO-
GSCHWEND, 3. Aufl. 2017, Art. 141 N 3). Die Wahl der ordentlichen Zustellungsart 
liegt im Ermessen des Gerichts. Die Publikation gestützt auf den Auffangtatbe-
stand gemäss Art. 141 Abs. 1 lit. b ZPO darf hingegen als ultima ratio nur zur An-
wendung gelangen, wenn die genannten Voraussetzungen dafür erfüllt sind (vgl. 
OGer ZH LF150044 vom 2. September 2015, E. 3.3.). Ist die Publikation recht-
mässig erfolgt, entsteht die unwiderlegbare Vermutung, dass der Inhalt der publi-
zierten Bekanntmachung dem Adressaten zur Kenntnis gelangt ist. Liegt hinge-
gen kein Grund nach Art. 141 Abs. 1 lit. a–c ZPO vor und erfolgt somit die öffentli-
che Bekanntmachung ungerechtfertigterweise, kann sie nicht als rechtsgültige 
Mitteilung betrachtet werden und entfaltet demgemäss keine Wirkung – die Nich-
tigkeit ist von Amtes wegen zu beachten (BSK ZPO-GSCHWEND, a.a.O., Art. 141 
N 9 f.). 
3.1. Aus den Akten der Vorinstanz ergibt sich, dass die Zustellung der Verfügung 
vom 18. Juli 2019, mit welcher das schriftliche Verfahren angeordnet und dem 
Beklagten Frist zur Stellungnahme angesetzt worden war, mittels Zustellungsauf-
trag an das Betreibungsamt erfolgte (act. 6). Der gleichentags ergangene Auftrag 
an das Betreibungsamt findet sich ebenfalls in den Akten (act. 7). Mit Schreiben 


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vom 14. August 2019 teilte das Betreibungsamt mit, die Zustellung der Verfügung 
habe nicht erfolgen können, da sämtliche Post inklusive Einschreiben nicht abge-
holt worden seien und auch ein persönlicher Zustellungsversuch am 23. Juli 2019 
gescheitert sei (act. 8/1). Die Verfügung vom 18. Juli 2019 wurde daraufhin im 
Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert. 
3.2. Die Vorinstanz hat sich von Anbeginn an für den Weg der Zustellung mittels 
Stadtammann entschieden hat. Das lag – wie vorhin erwähnt – in ihrem Ermes-
sen und ist im Lichte dessen, dass ihr aufgrund der Akten damals bekannt war, 
dass bereits die Einschreiben mit Androhung der Zahlungsverzugskündigung wie 
auch die Kündigung selbst vom Beklagten nicht abgeholt worden waren (vgl. 
E. I./1.), sachlich nicht zu beanstanden. Insbesondere war die Vorinstanz nicht 
verpflichtet, zuerst oder zusätzlich noch selbst einen Zustellungsversuch mittels 
Einschreiben vorzunehmen. 
 
Aus den Dokumenten des mit der Zustellung beauftragten Stadtammann- 
und Betreibungsamtes E._____ ergibt sich, dass innerhalb der knapp einmonati-
gen Dauer, in der die Zustellungen versucht worden waren, ein Zustellungsver-
such mittels Einschreiben erfolgt und dieses Schreiben retourniert worden war, 
eine zweite erfolglose Abholungsaufforderung erfolgte, und dass – wie gezeigt – 
ein persönlicher Zustellversuch ebenfalls scheiterte (act. 8/1). Aufgrund dieser er-
folglosen Zustellversuche erwies sich eine Zustellung mittels angemessener An-
zahl und Arten von Zustellversuchen innert angemessener Frist als unmöglich. 
3.3. Der Beklagte bringt in seiner Berufung (act. 22) nicht vor, die Zustellversu-
che der Vorinstanz seien ungenügend gewesen, eine Zustellung wäre entgegen 
der Annahme der Vorinstanz möglich gewesen bzw. eine Zustellung mittels öf-
fentlicher Publikation habe nicht erfolgen dürfen. Vielmehr bestätigt der Beklagte 
im Rahmen des von ihm Ausgeführten den Schluss der Vorinstanz, eine Zustel-
lung an ihn auf postalischem Weg sei (zumindest) nur erschwert möglich. So legt 
er etwa dar, schon seit längerem den Verdacht zu haben, Postsendung würden 
ihn wiederholt nicht erreichen. Namentlich habe er von dem Postboten erfahren, 
dass dieser nicht wisse, wo sich die Zustelladresse befinde, was dazu führe, dass 
der Postbote jeweils einen Abholungsschein in irgendeinen Briefkasten in der Nä-


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he lege und die Briefe zur Abholung der Post übergebe. 
 
Ebenfalls macht der Beklagte geltend, eine persönliche Vorsprache des Be-
treibungsamtes wäre ohnehin nicht erfolgreich bzw. "nicht relevant", da sein Ar-
beitsbereich an 21 Orten sei und es reiner Zufall gewesen wäre, dass mittels per-
sönlicher Vorsprache ein Vertreter des Beklagten habe angetroffen werden kön-
nen. Weiter hätten sie in ihrem Briefkasten auch nie einen Abholungsschein eines 
eingeschriebenen Briefes oder eine persönliche Nachricht des Betreibungsamtes 
gehabt, weshalb es unmöglich gewesen sei, davon zu erfahren. Zudem äussert 
der Beklagte den Verdacht, dass "Diebe" sich der Abholscheine behändigt hätten 
(act. 22). Mit diesen Ausführungen bestätigt der Beklagte letztlich den Schluss der 
Vorinstanz, die persönliche Zustellung sowie die Zustellung auf postalischem Weg 
erschiene unmöglich. 
 
Der Beklagte macht sodann sinngemäss geltend, das Betreibungsamt habe 
ihm die Verfügung vom 18. Juli 2019 erst am 16. September 2019 zugestellt. Na-
mentlich führt er aus, das Betreibungsamt E._____ habe gemäss Selbstauskunft 
mittels A-Post Plus eine Sendung versandt mit der Nummer …, welche erst am 
16. September 2019 angekommen sei, womit bewiesen sei, dass die postalische 
Abholungseinladung durch das Betreibungsamt nicht rechtzeitig erfolgt sei. Die 
Vorinstanz sei damit in ihrem Urteil vom 5. September 2019 zu Unrecht davon 
ausgegangen, der Beklagte sei vom Betreibungsamt innert Frist kontaktiert wor-
den, da die Benachrichtigung zur Abholung der Verfügung bzw. Ausweisungskla-
ge erst am 16. September 2019 zugestellt worden sei. Entsprechend seien auch 
die vom Betreibungsamt in act. 8/1 gemachten Angaben falsch. 
 
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Worum es sich bei der 
Sendung mit der Nummer … handelt, ist nicht bekannt und insbesondere ist nicht 
ersichtlich, dass es sich dabei tatsächlich um eine Sendung des Stadtammann- 
und Betreibungsamtes E._____ handelt. Dem diesbezüglich eingereichten 
"Nachweis der verspäteten Zustellung durch das Betreibungsamt" ist weder ein 
Absender noch eine Empfangsadresse zu entnehmen (vgl. act. 24/12). Insbeson-
dere ändert diese Behauptung aber auch nichts daran, dass sich aus den vom 
Stadtammann- und Betreibungsamt E._____ eingereichten Unterlagen ohne wei-


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teres ergibt, dass ein Einschreiben retourniert worden war, ein persönlicher Zu-
stellversuch scheiterte und auch eine Abholeinladung erfolglos blieb. 
3.4. Das Vorgehen der Vorinstanz, die Verfügung mittels Publikation im Amts-
blatt öffentlich bekannt zu machen, ist im Lichte all dessen und insbesondere mit 
Blick auf das einleitend Ausgeführte sowie die tatsächlich erfolgten Zustellversu-
che des Stadtamman- und Betreibungsamtes nicht zu beanstanden. Die öffentli-
che Bekanntmachung der Verfügung vom 18. Juli 2019 ist damit mit Blick auf 
Art. 141 ZPO rechtmässig erfolgt und es gilt somit die Vermutung, der Beklagte 
habe von deren Inhalt und insbesondere von der Fristansetzung zur Stellung-
nahme gewusst. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beklagten im vor-
instanzlichen Verfahren ist damit zu verneinen. Bei diesem Ergebnis kann offen 
gelassen werden, ob der Einwand der Gehörsverletzung nicht offensichtlich 
rechtsmissbräuchlich wäre. Immerhin fällt auf, dass von all den postalischen Zu-
stellungen an den Beklagten lediglich diejenige gelang, mit der die Vorinstanz im 
Nachgang zur Urteilspublikation ihren Entscheid vom 5. September 2019 auf 
Wunsch des Beklagten zustellte. Alle übrigen postalischen Zustellungen bereits 
der Vermieterschaft und dann der Behörden scheiterten demgegenüber, letztmals 
nachdem eine Abholungseinladung immerhin doch im Briefkasten "gefunden" 
worden war, wenn auch spät. Denn das lässt nach der allgemeinen Lebenserfah-
rung auf eine beharrliche Zustellungsverweigerung schliessen. 
4. 
Da die Publikation der Verfügung im Amtsblatt des Kantons Zürichs somit 
rechtmässig erfolgt war, erfolgte grundsätzlich auch die Publikation des Urteils 
vom 5. September 2019 am 6. September 2019 (vgl. act. 15 u. 17/1–2) im Amts-
blatt des Kantons Zürich rechtmässig, nachdem aufgrund der bereits gescheiter-
ten Zustellungsversuche davon auszugehen war, eine Zustellung sei auch weiter-
hin nur erschwert bis gar nicht möglich. Die zehntägige Berufungsfrist lief damit 
ungenutzt ab, die Berufung erfolgte verspätet (vgl. E. II./2.). Es ist daher auf sie 
nicht einzutreten. 


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5.1. Selbst wenn man sich aber auf den Standpunkt stellen wollte, aufgrund der 
zusätzlichen durch die Vorinstanz versuchten Zustellung mittels Gerichtsurkunde 
sei dieser Zustellversuch für die Auslösung der Rechtmittelfrist massgebend, wür-
de dies am Ausgang des Verfahrens nichts ändern: 
5.2. Es ist zwar zu beachten, dass die Berufung in diesem Falle noch als recht-
zeitig entgegenzunehmen wäre. So wurde aufgrund der rechtmässig publizierten 
Verfügung ein Prozessrechtsverhältnis zum Beklagten begründet, womit er mit 
Zustellungen rechnen musste. Mithin käme die Zustellfiktion gemäss Art. 138 
Abs. 3 lit. a ZPO zur Anwendung. Demgemäss gilt eine Zustellung als am siebten 
Tag nach erfolglosem Zustellversuch erfolgt, wenn eine eingeschriebene Post-
sendung nicht abgeholt worden ist. Die Vorinstanz stellte das Urteil vom 
5. September 2019 mit Gerichtsurkunde und damit eingeschrieben zu. Die Sen-
dung wurde mit dem Vermerk "nicht abgeholt" und der vermerkten Abholfrist "bis 
13.9" retourniert. Ein Zustellversuch war gemäss "post.ch" am 6. September 2019 
erfolgt – die Rechtmittelfrist begann somit am siebten Tag danach zu laufen. Mit 
der Berufung, welche als Poststempel den 22. bzw. 23. September 2019 trägt, 
wäre die zehntägige Rechtsmittelfrist somit noch gewahrt. In der Sache ist der Be-
rufung aber ohnehin kein Erfolg beschieden, bringt der Beklagte doch nichts vor, 
was dem vorinstanzlichen Schluss, er befinde sich ohne Rechtsgrund in der Lie-
genschaft (act. 21 insb. E. III./1., insb. E. 1.8.), etwas entgegenzusetzen vermöch-
te: 
5.3. Die sinngemässe Argumentation des Beklagten (vgl. act. 22), der Mietver-
trag zwischen ihm und der Klägerin sei (teil-)nichtig, da die Klägerin ihm eine Flä-
che vermietet habe, welche nicht in ihrem Besitz sei, findet zum einen in den ein-
gereichten Unterlagen (act. 24/1–7) keine Stütze. Zum andern ist auch für die da-
raus folgende Rechtauffassung des Beklagten, infolge der behaupteten Nichtig-
keit des Mietvertrages bestehe ein unkündbares, unentgeltliches Wohnrecht, kei-
ne rechtliche Grundlage ersichtlich. Soweit der Beklagte mit dieser Argumentation 
die Nichtigkeit der erfolgten Zahlungsverzugskündigung geltend machen will, ist 
darauf nicht weiter einzugehen. Ebenfalls die sinngemässe pauschale Behaup-
tung, das Kündigungsschreiben bzw. die Abholeinladung für dieses sei aus dem 


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Briefkasten "gefischt" oder von einem ortsunkundigen Postboten nicht richtig zu-
gestellt worden, weshalb der Beklagte von der Kündigung nie (oder zu spät) er-
fahren habe und diese insbesondere nicht habe anfechten können, entbehrt jegli-
cher aktenmässiger Grundlage und erscheint daher als reine Schutzbehauptung. 
Im Übrigen ergibt sich aus dem behaupteten Umstand, die Kündigung vom 
21. Mai 2019 sei während eines laufenden Schlichtungsverfahrens bezüglich ei-
ner bereits am 18. März 2019 ausgesprochenen, formnichtigen Kündigung erfolgt, 
nicht deren von Amtes wegen zu beachtende Nichtigkeit, wie dies der Beklagte 
offenbar glaubt. Vielmehr wäre die Kündigung lediglich anfechtbar, wobei die An-
fechtung innert Frist zu erfolgen hat (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Zwar behaup-
tet der Beklagte, ein entsprechendes Verfahren anhängig gemacht zu haben. Die 
von ihm hierzu ins Recht gereichten Unterlagen belegen dies aber nicht. Gerade 
das entscheidende Dokument, das als "Beilage 23" bzw. "Nachweis der Einlei-
tung" bezeichnete Dokument, fehlt in den Unterlagen des Beklagten (vgl. act. 24). 
Zudem steht diese Argumentation des Beklagten im Widerspruch zu seinem of-
fenbar sonst verfolgten Standpunkt, eine Anfechtung sei eben gerade mangels 
Zustellung nicht möglich gewesen. 
5.4. Ohnehin sind aber all diese Ausführungen im Berufungsverfahren mit Blick 
auf Art. 317 Abs. 1 ZPO verspätet erfolgt und blieben daher unbeachtlich. Und 
aus den Ausführungen des Beklagten sowie den eingereichten Unterlagen ergibt 
sich ebenfalls nichts, das auf eine (von Amtes wegen zu beachtende) Nichtigkeit 
der erfolgten Kündigung schliessen liesse. Die Berufung wäre daher als unbe-
gründet abzuweisen. 
6. 
Auf die Berufung ist somit nicht einzutreten, und wäre auf sie einzutreten, 
erwiese sie sich als unbegründet und wäre abzuweisen. 


- 12 - 
IV. 
1. 
Ausgangsgemäss wird der Beklagte für das zweitinstanzliche Verfahren kos-
tenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von 
Fr. 24'600.– (vgl. E. II./1) ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren in 
Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG 
auf Fr. 1'500.– festzusetzen. 
2. 
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Dem Beklagten nicht, weil 
er mit seiner Berufung unterliegt, der Klägerin nicht, weil ihr für das Berufungsver-
fahren keine Auswendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten und 
Berufungskläger auferlegt. 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Berufungsbeklag-
te unter Beilage des Doppels von act. 22 und act. 24/1–29, sowie an das 
Einzelgericht des Bezirksgerichts Horgen und an die Obergerichtskasse, je 
gegen Empfangsschein. 
Die vorinstanzlichen Akten gehen nach Ablauf der Rechtsmittelfrist an die 
Vorinstanz zurück. 


- 13 - 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 24'600.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw M. Schnarwiler 
 
versandt am: 
17. Oktober 2019