zh_gerichte · LF200059 · 2020-08-24 · de

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 24. August 2020 (ER200119)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: LF200059-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 
lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller so-
wie Gerichtsschreiber MLaw R. Jenny 
Beschluss und Urteil vom 28. September 2020 
 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger 
 
gegen 
 
C._____, 
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____, 
 
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-
rich vom 24. August 2020 (ER200119) 
 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
1. 
Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die 3-
Zimmerwohnung im Erdgeschoss links, den Bastelraum im Un-
tergeschoss und die Garage Nr. 3, alles in der Liegenschaft 
D._____-strasse … in … Zürich, unverzüglich zu räumen und zu 
verlassen sowie dem Gesuchsteller vertragsgemäss mit sämtli-
chen Schlüsseln zu übergeben. 
2. 
Das zuständige Stadtammannamt Zürich 7 sei anzuweisen, die-
sen Entscheid nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen 
des Gesuchstellers zu vollstrecken. 
3. 
Alles unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen, zu-
züglich Mehrwertsteuer, zu Lasten der Gesuchsgegner. 
 
Urteil des Einzelgerichtes: 
1. 
Die Gesuchsgegner werden verurteilt, die 3-Zimmer-Wohnung im Erdge-
schoss links, den Bastelraum im Untergeschoss und die Garage Nummer 3, 
alles in der Liegenschaft D._____-strasse … in … Zürich, unverzüglich zu 
räumen und zu verlassen sowie dem Gesuchsteller vertragsgemäss mit 
sämtlichen Schlüsseln zu übergeben. 
2. 
Das Stadtammannamt Zürich 7 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit 
einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes 
Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung 
sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von den Ge-
suchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 
3. 
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'330.– wird den Gesuchsgegnern auferlegt. 
Sie wird vom Gesuchsteller bezogen, ist ihm aber von den Gesuchsgegnern 
unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 
4. 
Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem 
Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 1'744.70 zu bezahlen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel 


- 3 - 
Berufungsanträge: 
1. 
Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, Audienz, vom 
24. August 2020 aufzuheben. 
2. 
Gewährung einer Schonfrist für sechs Monate – neuer Auszugs-
termin 31. März 2021. 
3. 
Aufschub für die Anweisung an das Stadtammannamt Zürich, mit 
der Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheid auf 
Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken, bis nach dem Ur-
teil des Obergerichts. 
4. 
Die Entscheidgebühr des Bezirksgerichts Zürich von Fr. 1'330.– 
für das Verfahren sei zu erlassen, respektive zu Lasten der 
Staatskasse abzuschreiben. 
5. 
Erlass der Parteientschädigung von Fr. 1'744.– für das Verfahren 
beim Bezirksgericht Zürich und für dieses Verfahren beim Ober-
gericht des Kantons Zürich. 
6. 
Gesuch um unentgeltliche Prozessführung (juristische Rechtsbe-
gleitung) für das Berufungsverfahren beim Obergericht des Kan-
tons Zürich. Gegebenenfalls Erlass der Entscheidgebühr respek-
tive alles zu Lasten der Staatskasse. 
7. 
Kein Prozesskostenvorschuss. 
 
 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1. 
A._____ und B._____ sind Mieter und C._____ ist Vermieter der 3-
Zimmerwohnung im EG, des dazugehörigen Bastelraums im UG und der Garage 
Nr. 3 an der D._____-strasse … in … Zürich. Mit amtlichem Formular vom 
10. August 2016 kündigte der Vermieter den Mietvertrag per 30. November 2016 
(vgl. act. 4/5/1). In der Folge schlossen die Parteien eine Erstreckungsvereinba-
rung. Darin hielten sie fest, dass die Kündigung vom 10. August 2016 wirksam 
und gültig sei und das Mietverhältnis definitiv bis und mit 31. März 2020 erstreckt 
werde; die Vereinbarung wurde von der Schlichtungsbehörde Zürich genehmigt 
(vgl. act. 4/6/1 und act. 4/6/3). Am 1. April 2020 änderten die Parteien vor dem 
Hintergrund des Coronavirus die Erstreckungsvereinbarung ab und der Vermieter 


- 4 - 
erstreckte das Mietverhältnis neu definitiv bis und mit 30. Juni 2020 (vgl. 
act. 4/15). 
1.2. 
Da die Mieter das Mietobjekt am 30. Juni 2020 nicht ordnungsgemäss 
übergaben, stellte der Vermieter am 10. Juli 2020 beim Einzelgericht Audienz des 
Bezirksgerichts Zürich (nahfolgend Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren gegen 
die Mieter (vgl. act. 1). Nach Eingang der Stellungnahme der Mieter hiess die Vo-
rinstanz das Begehren mit Urteil vom 24. August 2020 gut und verpflichtete die 
Mieter, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen sowie dem Vermieter ordnungs-
gemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas-
sungsfall (vgl. act. 13). 
1.3. 
Am 7. September 2020 erhoben die Mieter rechtzeitig Berufung beim 
Obergericht und stellten die eingangs erwähnten Rechtsbegehren (vgl. act. 10b, 
act. 10c und act. 14). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-11). 
Von der Einholung einer Berufungsantwort ist abzusehen (vgl. Art. 312 Abs. 1 
ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 
2. 
 
2.1. 
Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl. 
Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der 
Streitwert mindestens Fr. 10'000.– betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). 
Geht es im Verfahren wie hier nur um die Frage der Ausweisung und nicht auch 
um die Gültigkeit der Kündigung, ist für die Berechnung des Streitwerts von sechs 
Bruttomietzinsen auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Der monatliche 
Bruttomietzins lag zuletzt bei Fr. 1'700.– (vgl. act. 1 N 4 und act. 4/4), womit hier 
die Berufung zulässig ist (6 x Fr. 1'700.– = Fr. 10'200.–). Damit war auch nicht nö-
tig, dem Rechtsmittel, wie von den Mietern beantragt, die aufschiebende Wirkung 
zu erteilen, da eine Berufung von Gesetzes wegen die Rechtskraft und die Voll-
streckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge hemmt (vgl. 
Art. 315 Abs. 1 ZPO). 


- 5 - 
2.2. 
Die Mieter beantragen vor Obergericht die Gewährung einer Schonfrist für 
sechs Monate und einen neuen Auszugstermin am 31. März 2021. Zur Schonfrist 
erwog die Vorinstanz, im Sinne einer Vollstreckungsmodalität könnten humanitäre 
Gründe eine Schonfrist des Vollzugs rechtfertigen. Deren Gewährung liege im 
Ermessen des Gerichts. So könnten etwa die Verhinderung unvermittelter Ob-
dachlosigkeit sowie konkrete und ernsthafte Anhaltspunkte für eine freiwillige 
Räumung durch den Mieter eine kurze Schonungsfrist des Vollzugs rechtfertigen. 
Sie dürfe allerdings nur kurz sein und faktisch keiner erneuten Erstreckung des 
Mietverhältnisses gleichkommen. Vorliegend sei das Mietverhältnis insgesamt um 
fast vier Jahre erstreckt worden. Während dieser Zeit sei es den Mietern offen-
sichtlich nicht gelungen, eine andere Unterkunft zu finden. Inwiefern ihnen dies in 
der nächsten Zeit gelingen sollte und die Schonfrist ihnen tatsächlich Schonung 
verschaffen würde, sei nicht ersichtlich. Sodann werde das Stadtammannamt eine 
Frist zur freiwilligen Räumung ansetzen, bevor es zu einer Exmission käme. Die 
Mieter würden somit auch nach der gerichtlichen Anordnung nicht von einem Tag 
auf den anderen auf die Strasse gestellt. Desweiteren treffe den Vermieter keine 
soziale Verpflichtung, den Mietern weiterhin die Wohnung zur Verfügung zu stel-
len, selbst wenn aus medizinischer Sicht bei einem Umzug die Gefahr einer psy-
chischen Dekompensation bestehe. Insgesamt rechtfertige sich die Einräumung 
einer Schon- und Gnadenfrist nicht (vgl. act. 13 E. 3.3. und 3.4.). 
2.3. 
Gemäss Mietern hätten sie keine neue Wohnung gefunden, weil der Ver-
mieter schlechte Auskunft an potentielle neue Vermieter gegeben habe. So sei in 
einem Fall die Auskunft erteilt worden, die Mietzinse würden nicht problemlos be-
zahlt, sondern nur mit Mühe und unregelmässig. In der Folge sei ihnen die neue 
Wohnung trotz vorheriger Zusage nicht vermietet worden. Es sei widersprüchlich 
und rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den Abschluss eines neuen Miet-
vertrags mit schlechten und unachtsamen Auskünften verhindere und gleichzeitig 
auf einer sofortigen Ausweisung bestehe (vgl. act. 14 S. 3). Als Beleg für diese 
Behauptungen reichen die Mieter ein Absage-E-Mail vom 11. Mai 2020 ins Recht 
(act. 16/1). Mit dessen Inhalt lässt sich jedoch keine ungerechtfertigte Auskunft 
bzw. kein widersprüchliches Verhalten des Vermieters belegen: Im E-Mail wird 
erwähnt, der Grund für die Absage seien nicht primär die Betreibungen, sondern 


- 6 - 
der Umstand, dass die Wohnung nicht wegen Bauarbeiten, sondern wegen 
schleppender Zahlungsmoral gekündigt worden sei. Die Auskunft an den neuen 
potentiellen Vermieter, die Kündigung sei mit der schleppenden Zahlungsweise 
begründet worden, entspricht aber lediglich den Tatsachen (vgl. act. 4/5/1) und ist 
damit nicht zu beanstanden. Als Argument für die Gewährung einer Schonfrist 
bringen die Mieter weiter vor, die katholische Kirche habe ihre Hilfe zugesagt. Sie 
könnten nun deren Referenzschreiben beilegen und erhielten Beratung. So sollte 
in den nächsten Monaten eine Ersatzwohnung gefunden werden können (vgl. 
act. 14 S. 4). Mit ihren Ausführungen konnten die Mieter jedoch keine hinreichen-
den Anhaltspunkte dafür vorbringen, dass es durch die Unterstützung der Kirche 
innert einer Schonfrist, also innert kurzer Zeit gelingen wird, eine andere Unter-
kunft zu finden. Die von den Mietern verlangte Schonfrist von 6 Monaten käme im 
Übrigen wohl einer unzulässigen Mieterstreckung gleich (vgl. BGer 4A_207/2014 
v. 19. Mai 2014 E. 3.1). Im Ergebnis ist die Einschätzung der Vorinstanz zur 
Schonfrist nicht zu beanstanden. 
3. 
 
3.1. 
Die Mieter beantragen, es seien ihnen die vorinstanzliche Entscheidgebühr 
von Fr. 1'330.– sowie die vorinstanzliche Parteientschädigung an den Vermieter 
von Fr. 1'744.70 zu erlassen. Zur Entscheidgebühr schreiben sie, sie hätten nicht 
gewusst, dass diese Kosten gegebenenfalls auf sie zu kämen (vgl. act. 14 S. 4). 
Die Vorinstanz unterliess es, die anwaltlich nicht vertretenen Mieter über die 
mutmassliche Höhe der Prozesskosten sowie über die unentgeltliche Rechtspfle-
ge aufzuklären, obwohl Art. 97 ZPO eine solche Pflicht des Gerichts vorsieht. Die 
Mieter machen nun aber nicht geltend, sie hätten bei einer Aufklärung über die 
mutmasslichen Prozesskosten das Gesuch des Vermieters anerkannt, wodurch 
sich tiefere Kosten ergeben hätten (vgl. BSK ZPO-Rüegg/Rüegg, 3. Aufl. 2017, 
Art. 97 N 5). Damit bleibt die unterlassene Aufklärung über die Prozesskosten hier 
ohne Konsequenzen. Das gilt auch für die unterlassene Auskunft über die unent-
geltliche Rechtspflege, da die Vorinstanz ein entsprechendes Gesuch aufgrund 
des Standpunkts der Mieter voraussichtlich wegen Aussichtslosigkeit abgewiesen 
hätte (vgl. Art. 117 lit. b ZPO). Zuständig für die Behandlung von Gesuchen um 


- 7 - 
nachträglichen Erlass von Verfahrenskosten ist sodann nicht die II. Zivilkammer 
des Obergerichts, sondern die Zentrale Inkassostelle der Gerichte, wobei im Falle 
eines negativen Entscheids eine Überprüfung durch die Verwaltungskommission 
des Obergerichts beantragt werden kann (vgl. § 18 Abs. 1 lit. q der Verordnung 
über die Organisation des Obergerichts und Entscheid VW190008 der Verwal-
tungskommission vom 8. Oktober 2019 E. I.1. und II.). 
Es ist somit nicht dargetan, dass die Mieter durch den Verfahrensfehler der Vor-
instanz beschwert sind. 
3.2. 
Umständehalber sind für das Berufungsverfahren keine Kosten zu erhe-
ben. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Den Mietern nicht, weil sie 
unterliegen, und dem Vermieter nicht, weil ihm im Rechtsmittelverfahren kein ent-
schädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist. 
3.3. 
Das Gesuch der Mieter um unentgeltliche Prozessführung ist damit gegen-
standslos. Das Gesuch um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für 
das obergerichtliche Verfahren ist abzuweisen, da die Berufung von Anfang an 
aussichtslos war. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Das Gesuch der Mieter um Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbei-
stands für das Berufungsverfahren wird abgewiesen. Im Übrigen wird das 
Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das obergerichtliche Verfahren 
abgeschrieben. 
2. 
Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung gemäss nachfolgendem 
Erkenntnis. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des 
Bezirksgerichts Zürich vom 24. August 2020 wird bestätigt. 


- 8 - 
2. 
Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Kosten erhoben. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Vermieter unter Beilage von 
act. 14, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen 
Empfangsschein. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 10'200.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
i.V. Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. S. Kröger 
 
 
versandt am: