zh_gerichte · PF200061 · 2020-06-03 · de

Ausweisung Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 3. Juni 2020 (ER200021)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF200061-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 
Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. M. Sarbach 
sowie Gerichtsschreiber MLaw B. Lakic 
Urteil vom 3. Juli 2020 
 
in Sachen 
 
A._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer 
 
gegen 
 
B._____, 
Gesuchsteller und Beschwerdegegner 
 
betreffend Ausweisung 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
I. 
1.1. 
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) schloss am 1. Januar 2017 als 
Mieter mit B._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) als Vermieter einen Miet-
vertrag über die 2.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss rechts an der C._____-
Str. ..., in D._____, ab. Nachdem der Beschwerdeführer unbestrittenermassen mit 
mehreren Mietzinsen in Rückstand geraten war, setzte der Beschwerdegegner 
ihm am 30. Dezember 2019 eine Frist von 30 Tagen an, die fälligen Mietschulden 
zu begleichen; zudem drohte ihm der Beschwerdegegner im Säumnisfall die aus-
serordentliche Kündigung i.S.v. Art. 257d OR an (act. 2/4). Mit Schreiben vom 
19. Februar 2020 kündigte der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer ge-
stützt auf Art. 257d OR den Mietvertrag per 31. März 2020 (act. 2/5). 
1.2. 
Mit Eingabe vom 6. April 2020 stellte der Beschwerdegegner beim Ein-
zelgericht des Bezirksgerichts Winterthur (nachfolgend Vorinstanz) gestützt auf 
Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (act. 1 
und 1a). Daraufhin wurde dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 21. April 
2020 Frist zur Stellungnahme und dem Beschwerdegegner gleichzeitig Frist zur 
Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 3). Innert Frist ging am 
28. April 2020 eine Stellungnahme des Beschwerdeführers ein (act. 5/1-3). Am 
18. Mai 2020 leistete er innert erstreckter Frist den Kostenvorschuss (act. 9). 
1.3. 
Mit Urteil vom 3. Juni 2020 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegeh-
ren gut. Zugleich wurde das Gemeindeammannamt D._____ angewiesen, den 
Ausweisungsbefehl auf Verlangen des Beschwerdegegners zu vollstrecken 
(act. 10). 
2. 
Mit Eingabe vom 8. Juni 2020 (Datum Poststempel: 15. Juni 2020) erhob 
der Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde gegen das vorinstanzliche Urteil 
(act. 14 i.V.m. act. 11). 
3. 
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1 – 11). Auf die 
Einholung einer Beschwerdeantwort konnte in Anwendung von Art. 322 Abs. 1 


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ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. Auf die Ausführungen des 
Beschwerdeführers ist nur insoweit einzugehen, als sie für den Beschwerdeent-
scheid relevant sind. 
II. 
1.1. 
Mit der Beschwerde sind nichtberufungsfähige erstinstanzliche Endent-
scheide anfechtbar, bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten namentlich solche, 
deren Streitwert nicht mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. 
Art. 308 Abs. 2 ZPO). 
1.2. 
Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der 
Bruttomietzinsen für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven 
Ausweisung berechnet und auf CHF 8'400.– festgelegt (6 x CHF 1'400.–; act. 10 
S. 6 f.). Dem ist zu folgen und die Eingabe des Beschwerdeführers entsprechend 
als Beschwerde entgegenzunehmen. 
2. 
Im Beschwerdeverfahren können die unrichtige Rechtsanwendung und 
die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, 
begründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 ZPO). 
Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der 
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. 
Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck 
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. weshalb der 
angefochtene Entscheid nach Auffassung der die Beschwerde führenden Partei 
unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die 
Beschwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und 
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 
ZPO). 
3.1. 
Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass die formellen Anforderun-
gen an die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung erfüllt seien. Gründe lä-
gen keine vor, die dem Ausweisungsbegehren des Beschwerdegegners entge-


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genstünden. Zwar mache der Beschwerdeführer geltend, seine Mittellosigkeit sei 
letztlich auf vorwerfbares Verhalten des Beschwerdegegners zurückzuführen. 
Doch habe der Beschwerdeführer keine Einwendungen vorgebracht, welche die 
Gültigkeit und die Zulässigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses durch den 
Beschwerdegegner in Frage hätten stellen können. Ebenso wenig genüge die 
blosse Erwähnung von Reparaturkosten, welche der Beschwerdeführer als Mieter 
selber übernommen habe, um die Zahlungsverzugskündigung des Beschwerde-
gegners unwirksam werden zu lassen; in diesem Punkt habe der Beschwerdefüh-
rer nicht ansatzweise schlüssig darlegt, dass er die Verrechnung dieses ihm an-
geblich zustehenden Guthabens während laufender Zahlungsfrist erklärt habe. 
Somit sei das Ausweisungsbegehren des Beschwerdegegners gutzuheissen 
(act. 10 S. 5 f.). 
3.2. 
Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerde die Aufhebung 
des vorinstanzlichen Urteils. Zur Begründung führt er – teilweise unter Verweis 
auf seine Stellungnahme im vorinstanzlichen Verfahren – zusammengefasst aus, 
er habe die Miete nicht zahlen können, da der Beschwerdegegner ihn bei der 
SVA Zürich unrechtmässig als seinen Arbeitnehmer angemeldet habe. Dies führe 
dazu, dass die SVA Zürich ihm die Ergänzungsleistungen kürze. Zudem habe er 
für diverse Geräte, die alt und defekt gewesen seien, Reparatur- und Ersatzan-
schaffungskosten übernommen. Damit schulde der Beschwerdegegner ihm Geld 
und nicht umgekehrt. Weiter stimme die Aufstellung, die der Beschwerdegegner 
im vorinstanzlichen Verfahren eingereicht habe, nicht; auch der Mietvertrag sei x-
mal geändert worden und nicht aktuell (act. 14). 
4. 
Der Beschwerdeführer unterlässt es, sich mit den vorinstanzlichen Erwä-
gungen auseinanderzusetzen. Vielmehr wiederholt er grösstenteils seine Argu-
mente, die er bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht hat (bspw. un-
rechtmässige Anmeldung als Arbeitnehmer, Bezahlung von Instandhaltungskos-
ten etc.). An welchen Mängeln das vorinstanzliche Urteil leiden soll, macht der 
Beschwerdeführer nicht ansatzweise geltend. Dies genügt den – auch unter Be-
rücksichtigung der für Laien herabgesetzten – Anforderungen an die Begründung 
einer Beschwerde nicht. 


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Zusammenfassend zeigt der Beschwerdeführer mit seinen Ausführungen nicht im 
Ansatz auf, was an den vorinstanzlichen Erwägungen betreffend Ausweisung 
falsch ist. Damit kommt er seiner Begründungspflicht nicht nach, und auf die Be-
schwerde ist entsprechend nicht einzutreten. 
5. 
Selbst wenn auf die Beschwerde eingetreten werden könnte, müsste sie 
abgewiesen werden, zumal eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine (offen-
sichtlich) unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz nicht er-
kennbar ist. 
5.1. 
Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen betreffend Rechtsschutz in kla-
ren Fällen zutreffend dargelegt. Ein Fall gilt im Sinne von Art. 257 ZPO unter an-
derem als klar, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten (der Sachverhalt) unbe-
stritten sind. Im Weiteren wird vorausgesetzt, dass ebenfalls die Rechtslage klar 
ist. Von einer klaren Rechtslage ist die Rede, wenn sie sich aus dem Gesetz 
ergibt oder auf bewährter Lehre und klarer Rechtsprechung beruht. 
5.2. 
Weiter erwog die Vorinstanz zutreffend, es sei unbestritten, dass die Par-
teien einen Mietvertrag über das fragliche Mietobjekt geschlossen hätten. Dass 
der Beschwerdeführer fällige Mietzinse mehrerer Monate nicht bezahlt hat, ist im 
Ausweisungsverfahren ebenfalls unbestritten. Die bloss behaupteten Auslagen für 
Ersatz und Reparaturen alter und defekter Geräte im Mietobjekt sind vorliegend 
unbedeutend, zumal der Beschwerdeführer – wie die Vorinstanz korrekt darlegt – 
keine Verrechnungserklärung gegenüber dem Beschwerdegegner nach Art. 124 
Abs. 1 OR behauptet. Somit fällt eine Begleichung der offenen Mietzinsforderun-
gen durch Verrechnung ausser Betracht. Der Beschwerdeführer führte auch 
nichts aus, was die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung aufgrund des 
Zahlungsrückstandes gemäss Art. 257d OR anzweifeln liesse. 
Damit hat die Vorinstanz richtigerweise den Rückgabeanspruch des Beschwerde-
gegners am Mietobjekt bejaht. 
5.3. 
Bei den im Beschwerdeverfahren neu geltend gemachten Tatsachen be-
treffend mehrmalige Änderung resp. fehlende Aktualität des Mietvertrages und 


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falsche Aufstellung handelt es sich um Noven. Das gälte auch, soweit man in sei-
nem Vorbringen, der Beschwerdegegner schulde ihm mehr als er (der Beschwer-
deführer) diesem, eine (angedeutete) Verrechnungserklärung erblicken wollte. 
Noven sind im Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen (Art. 326 Abs. 1 
ZPO). 
6.1. 
Schliesslich macht der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde geltend, 
dass man ihn sofort aus der Wohnung rauswerfen wolle und er nicht wisse, wo er 
ohne die volle Rente hin solle; mit dem Geld, das er erhalte, könne er sich gar 
keine Wohnung leisten, und er werde auch aufgrund der aktuellen Corona-Zeit so 
keine Wohnung erhalten (act. 14). Sofern der Beschwerdeführer damit sinnge-
mäss geltend machen möchte, ein Auszug sei ihm aufgrund seiner Mittellosigkeit 
nicht zuzumuten, so ist dazu Folgendes festzuhalten: 
6.2. 
Die Vorinstanz hat Vollzugsmodalitäten ihres Entscheides angeordnet 
(act. 10 Dispositiv-Ziffer 2). Art. 236 Abs. 3 ZPO gestattet ihr das. Das Gericht 
kann dabei unter Umständen vorsehen, dass die Zwangsvollstreckung erst nach 
Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf. Damit ermöglicht es der verpflichteten 
Partei einen freiwilligen Vollzug; das Gericht kann von einer Fristansetzung aber 
auch absehen (BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, E. 7 [übersetzt in 
mp 2014 S. 167]). Bei der Anordnung der Vollstreckung eines Entscheides muss 
das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. Wenn die Räu-
mung einer Wohnung auf dem Spiel steht, gilt es zu verhindern, dass die be-
troffenen Personen unvermittelt jegliche Unterkunft verlieren. Die Räumung darf 
nicht schonungslos vorgenommen werden, namentlich wenn humanitäre Gründe 
einen Aufschub gebieten oder wenn ernsthafte und konkrete Anzeichen dafür be-
stehen, dass der Ausgewiesene sich dem Entscheid zur Räumung innert vernünf-
tiger Frist bereitwillig fügt. Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz 
sein und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses 
gleichkommen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 
2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]). 
6.3. 
Die behauptete Mittellosigkeit rechtfertigt keine Schonfrist. Der Be-
schwerdeführer macht selbst geltend, dass er die Miete nicht zahlen könne, weil 


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ihm die SVA Zürich zu Unrecht seit Monaten Ergänzungsleistungen kürze (vgl. 
Ausführungen in seiner vorinstanzlichen Stellungnahme, act. 5/1). Offen bleiben 
kann, ob diese noch aktuell ist; es wäre aber am Beschwerdeführer gelegen, wäh-
rend all dieser Monate gegen den behaupteten Umstand vorzugehen und dadurch 
dafür zu sorgen, dass er wieder die volle Rente erhält und so wieder in der Lage 
wäre, Mietzinsen zu zahlen. Inwiefern der Beschwerdeführer aufgrund der aktuel-
len Corona-Lage keine andere Wohnung findet, ist nicht ersichtlich. 
6.4. 
Folglich ist die Anordnung der Vollstreckung gemäss Dispositiv-Ziffer 2 
des vorinstanzlichen Entscheids verhältnismässig und nicht zu beanstanden. Die 
Beschwerde ist in dieser Hinsicht abzuweisen. 
III. 
1. 
Der Beschwerdeführer ersuchte das Gericht in seiner Beschwerde, ihm 
einen kostenlosen Anwalt beizustellen, da er nicht in der Lage sei, seine Rechte 
zu vertreten (act. 14 unten). Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person dann An-
spruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie erstens nicht über die erforderli-
chen Mittel verfügt und zweitens ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. 
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich die Aussichtslosigkeit des Begeh-
rens des Beschwerdeführers. 
Die Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes fällt daher ausser Be-
tracht. 
2. 
Der Beschwerdeführer unterliegt, indes ist umständehalber von der Erhe-
bung von Gerichtskosten abzusehen. Parteientschädigungen sind nicht zuzuspre-
chen, dem Beschwerdeführer nicht, da er unterliegt, dem Beschwerdegegner 
nicht, weil er sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern musste und ihm daher 
keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 


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2. 
Es werden keine Kosten erhoben. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter 
Beilage eines Doppels von act. 14, sowie an das Bezirksgericht Winterthur, 
je gegen Empfangsschein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
5. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 8'400.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
MLaw B. Lakic 
 
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