zh_gerichte · PF190005 · 2019-01-31 · de

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 31. Januar 2019 (ER190010)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF190005-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter 
Dr. P Higi und Oberrichter Dr. S. Mazan sowie Gerichtsschreiberin 
MLaw N. Seebacher 
Beschluss vom 26. Februar 2019 
 
in Sachen 
 
A._____, 
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, 
 
gegen 
 
B._____, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____, 
 
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 


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Erwägungen: 
I. 
1.1 Mit Eingabe vom 11. Januar 2019 – bei der Vorinstanz eingegangen am 
14. Januar 2019 – machte die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nach-
folgend Beschwerdegegnerin) beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Zürich 
(nachfolgend Vorinstanz) gegen den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer 
(nachfolgend Beschwerdeführer) ein Ausweisungsbegehren anhängig und stellte 
dabei das folgende Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): 
1. 
Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, die Mieträumlichkeiten "Ge-
werberäume im UG, Lagerraum und WC inkl. Garagen Nr. 2 und 3, … 
[Adresse]" unverzüglich nach Rechtskraft dieses Entscheides zu räu-
men, in ordnungsgemässem Zustand zu verlassen und die vorhande-
nen Schlüssel zurückzugeben, unter Androhung des Zwangsvollzugs im 
Unterlassungsfall (Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 337 und Art. 343 
Abs. 1 lit. d ZPO, direkte Vollstreckung). 
2. 
Das zuständige Stadtammannamt Zürich 11 sei anzuweisen, auf erstes 
Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung des Gesuchsgegners 
zu vollstrecken. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchs-
gegners zzgl. MwSt. 
 
In der Folge setzte die Vorinstanz dem Beschwerdeführer mit Verfügung 
vom 14. Januar 2019 Frist zur Stellungnahme an (act. 4), wobei der Beschwerde-
führer innert Frist eine entsprechende Stellungnahme einreichte und sinngemäss 
das Nichteintreten auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin beantragte (act. 6). 
1.2 Mit Urteil vom 31. Januar 2019 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-
gehren der Beschwerdegegnerin gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, die 
Gewerberäume im UG, den Lagerraum und WC inkl. Garagen Nr. 2 und 3, an der 
… [Adresse] unverzüglich zu räumen, in ordnungsgemässem Zustand zu verlas-
sen und die vorhandenen Schlüssel zurückzugeben. Zudem wies sie für den Un-
terlassungsfall das Stadtammannamt Zürich 11 an, das Urteil auf Verlangen der 
Beschwerdegegnerin zu vollstrecken (act. 12 [= act. 8 = act. 14). 


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2. 
Gegen dieses Urteil hat der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 16. Februar 
2019 (Datum Poststempel) rechtzeitig (vgl. act. 9b) Beschwerde erhoben. Die Ak-
ten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-10). Da sich die Beschwerde – wie 
nachfolgend noch darzulegen sein wird – sofort als offensichtlich unbegründet er-
weist, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei verzich-
tet werden. Das Verfahren erweist sich dementsprechend heute in allen Belangen 
als spruchreif. 
II. 
1. 
Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 
Die Beschwerde gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid 
ist innerhalb der 10-tägigen Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit 
Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 312 Abs. 1 und 2 ZPO). Bei 
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der 
sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. 
Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck 
kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet respektive wes-
halb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden 
Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird 
auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH 
PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-STERCHI, Bd. II, Bern 
2012, Art. 321 N 18 und 22). 
2. 
Die Mietsache ist vom Mieter nach Auflösung des Mietverhältnisses an den 
Vermieter zurückzugeben (Art. 267 OR). Voraussetzung für den Rückgabean-
spruch des Vermieters ist somit die gültige Auflösung des Mietverhältnisses, wel-
che im Ausweisungsverfahren vorfrageweise zu prüfen ist (vgl. ZR 110/2011 
S. 166 ff., S. 168). Den ihm zustehenden Rückgabe- bzw. Ausweisungsanspruch 
kann der Vermieter dabei insbesondere auch im Verfahren um Rechtsschutz in 
klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den ent-


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sprechenden Rechtsschutz dann gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten 
oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt es 
an klarem Recht oder sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnissen, so ist das 
Begehren illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). 
2.1 Die Beschwerdegegnerin hat vorinstanzlich geltend gemacht, die Parteien 
hätten am 3./6. Juni 2008 per 1. Juli 2008 drei Mietverträge über Gewerberäum-
lichkeiten sowie zwei Garagen an der … [Adresse] abgeschlossen, wobei der 
Mietzins ursprünglich Fr. 1'615.– betragen habe und hernach mündlich auf 
Fr. 1'580.– reduziert worden sei. Am 12. Oktober 2018 habe sie beim Beschwer-
deführer zwei offene Monatsmietzinsen gemahnt und habe ihm nach Art. 257d 
OR die Kündigung angedroht. Nachdem der Beschwerdeführer die ausstehenden 
Mietzinse innert Frist nicht beglichen habe, habe sie das Mietverhältnis am 
26. November 2018 per 31. Dezember 2018 gekündigt. Dem ihm am 
27. Dezember 2018 bekanntgegebenen Auszugstermin vom 3. Januar 2019 habe 
der Beschwerdeführer jedoch in der Folge keine Folge geleistet (act. 1 S. 6 f.). 
Der Beschwerdeführer hielt dem vor Vorinstanz im Wesentlichen entgegen, es 
treffe nicht zu, dass er am 12. Oktober 2018 für zwei Monatsmietzinsen abge-
mahnt worden sei. Vielmehr habe die Mahnung den offenen Monatsmietzins Ok-
tober 2018 sowie Fr. 50.30 betroffen. Am 14. November 2018 sei er zudem für 
den offenen Monatsmietzins November 2018 abgemahnt worden und es sei ihm 
eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt worden. Die Kündigung sei innert die-
ser zweiten Zahlungsfrist erfolgt und sei deshalb unwirksam (act. 6). 
2.2. Die Vorinstanz hielt zunächst zusammengefasst fest, dass der von der Be-
schwerdegegnerin dargestellte Sachverhalt insoweit unbestritten geblieben sei, 
als sie am 12. Oktober 2018 beim Beschwerdeführer den für den Monat Oktober 
2018 ausstehenden Mietzins sowie Fr. 50.30 gemahnt habe, dass dieser Aus-
stand vom Beschwerdeführer innert Frist nicht bezahlt worden sei und dass das 
Mietverhältnis daraufhin von der Beschwerdegegnerin am 26. November 2018 per 
31. Dezember 2018 gekündigt worden sei (act. 12 S. 3, E. 3.1). Weiter erwog sie, 
da die Zahlungsaufforderung vom 12. Oktober 2018 dem Beschwerdeführer am 
22. Oktober 2018 zugestellt worden sei, sei die Kündigung vom 26. November 


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2018 nach Ablauf der dreissigtägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR 
erfolgt. Da die Kündigung, welche am 27. November 2018 zur Abholung gemeldet 
worden sei und deshalb spätestens am 28. November 2018 als zugestellt gelte, 
im Übrigen die Formvorschriften von Art. 266l OR erfülle, sei das Mietverhältnis 
gültig per 31. Dezember 2018 aufgelöst worden (act. 12 S. 4, E. 3.2). In Bezug 
auf die Vorbringen des Beschwerdeführers führte sie an, dass der Beschwerde-
führer daraus, dass er am 14. November 2018 zusätzlich für den Mietzins des 
Monats November 2018 gemahnt worden sei, nichts zu seinen Gunsten ableiten 
könne, weil die Kündigung gestützt auf die Mahnung vom 12. Oktober 2018 für 
den ausstehenden Mietzins des Monats Oktober 2018 erfolgt sei (act. 12 S. 4, 
E. 2). 
2.3 Mit dieser zutreffenden Begründung der Vorinstanz setzt sich der Be-
schwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift in keiner Weise auseinander, son-
dern er beschränkt sich vielmehr darauf, vorzutragen, es seien diverse beweisba-
re und grundlegende Sachverhalte und Tatsachen nicht berücksichtigt worden 
(vgl. act. 13), ohne solche jedoch zu benennen. Der Beschwerdeführer legt somit 
nicht dar, weshalb der Vorinstanz seiner Auffassung nach eine unrichtige Rechts-
anwendung oder eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes 
vorzuwerfen wäre. Seine diesbezügliche Begründung genügt dementsprechend 
den gesetzlichen Anforderungen nicht, weshalb auf die Beschwerde nicht einzu-
treten ist. 
III. 
1. 
Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange 
der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen 
kann. Ausgehend von der Gesuchstellung beim Einzelgericht am 4. Mai 2016 (vgl. 
act. 1) war mit nicht mehr als sechs Monaten effektiver Verfahrensdauer bis zur 
effektiven Ausweisung zu rechnen (PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 
N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'580.– (vgl. act. 1 S. 6) ergibt sich 
ein Streitwert von Fr. 9'480.–. 


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2. 
Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von 
§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1 und 3 sowie 8 Abs. 1 
GebV OG auf Fr. 700.– festzusetzen. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdefüh-
rer für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der 
Beschwerdegegnerin ist mangels Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine 
Parteientschädigung zuzusprechen. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 700.– festgesetzt und 
dem Gesuchsgegner und Beschwerdeführer auferlegt. 
3. 
Der Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin wird keine Parteientschädi-
gung zugesprochen. 
4. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin und Be-
schwerdegegnerin unter Beilage einer Kopie von act. 13, und an das Einzel-
gericht des Bezirkes Zürich, je gegen Empfangsschein. 
5. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 9'480.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw N. Seebacher 
 
versandt am: