zh_gerichte · NG170013 · 2016-09-29 · de

Herabsetzung wegen Mängel / Forderung aus Mietverhältnis Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom 29. September 2016 (MD120001)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG170013-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi 
Urteil vom 25. Januar 2018 
in Sachen 
 
A._____, 
Beklagte und Berufungsklägerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 
 
gegen 
 
B._____ [Stiftung], 
Klägerin und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____ 
 
betreffend 
Herabsetzung wegen Mängel / Forderung aus Mietverhältnis 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
der Klägerin und Widerbeklagten (vgl. Geschäfts-Nr. MD120001 act. 1 S. 2, 
act. 29 S. 2, act. 51 S. 2): 
 
"1. Es sei der Klägerin eine Mietzinsherabsetzung von 90 % für fol-
gende 4 Wohnungen zu gewähren: 
 
- 
vom 22. September 2011 bis 31. Mai 2012 für die 4-Zimmer-
wohnung im 1. OG, für die 4-Zimmerwohnung im Dachge-
schoss sowie für die 2.5-Zimmerwohnung im Parterre; 
 
- 
vom 1. Oktober 2011 bis 31. Mai 2012 für die 4-Zimmer- 
 
wohnung im 2. OG. 
2. 
Es sei der Klägerin der hinterlegte Betrag von Fr. 29'280.– auszu-
bezahlen. 
3. 
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Differenzbe-
trag von Fr. 9'639.20 zu bezahlen. 
4. 
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Nebenkos-
tenbetrag von Fr. 6'890.– zurückzuerstatten. 
5. 
Es sei ein angemessener Prozesskostenvorschuss vom Mieter-
kautionskonto zu erheben. 
 Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be-
klagten." 
 
"1. 
Die Widerklage sei vollumfänglich abzuweisen. 
2. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Wi-
derklägerin." 
 
der Klägerin (vgl. vereinigtes Geschäft Nr. MG120008 act. 146/1 S. 2): 
"1. 
Es sei die C._____ anzuweisen, das Guthaben von Fr. 11'190.05 
plus Zins des Mieterkautionssparkontos Nr. … ltd. auf B._____ an 
die Klägerin auszubezahlen. 
2. 
Es sei der Eintrag der Betreibung Nr. … vom 11. Juni 2012 im Be-
treibungsregister des Betreibungsamtes E._____ zu löschen bzw. 
es sei das Betreibungsamt E._____ anzuweisen, den Registerein-
trag zu löschen resp. diesen keinem Dritten mitzuteilen. 
 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
klagten." 
 
 


- 3 - 
der Beklagten und Widerklägerin (vgl. act. 15 S. 2 und act. 42 S. 2): 
 
"1. 
Die Klage sei abzuweisen. 
2. 
Die Bezirksgerichtskasse sei anzuweisen, die hinterlegten Miet-
zinse im Betrage von Fr. 29'280.– vollumfänglich der Beklagten 
herauszugeben. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin." 
 
"1. Die Klägerin/Widerbeklagte sei zu verpflichten, der Beklag-
ten/Widerklägerin den Betrag von Fr. 8'200.– nebst 5 % Zins seit 
15. November 2011 zu bezahlen. 
2. 
Die Klägerin/Widerbeklagte sei zu verpflichten, der Beklag-
ten/Widerklägerin den Betrag von Fr. 31'964.– nebst 5 % Zins seit 
15. Juli 2012 auf Fr. 29'280.– sowie 5 % Zins seit 1. Oktober 2012 
auf Fr. 2'684.– zu bezahlen. 
3. 
Die Klägerin/Widerbeklagte sei zu verpflichten, der Beklagten/ 
Widerklägerin den Betrag von Fr. 41'681.10 nebst 5 % Zins seit 
5. November 2012 zu bezahlen. 
4. 
Die C._____ sei anzuweisen, den hinterlegten Betrag von 
Fr. 11'160.– zuzüglich aufgelaufener Zinsen vom Mieterkautions-
sparkonto Nr. CH … in Anrechnung an den Forderungsbetrag 
gemäss Ziff. 1 und 2 der Beklagten/Widerklägerin auszubezahlen. 
5. 
Das Recht der Klageerweiterung bzw. das Nachklagerecht bleibt 
ausdrücklich vorbehalten. 
6. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin/Widerbeklagten." 
 
der Beklagten (vgl. vereinigtes Geschäft Nr. MG120008 act. 146/9 S. 2): 
"1. 
Die Klage bezüglich Rechtsbegehren Ziff. 1 sei abzuweisen. 
2. 
Auf die Klage bezüglich Rechtsbegehren Ziff. 2 sei nicht einzutre-
ten, eventualiter sei dieses Begehren abzuweisen. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % 
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Klägerin." 
 


- 4 - 
Urteil und Verfügung des Mietgerichtes des Bezirkes Horgen 
vom 29. September 2016: 
(act. 151 = act. 158 [Aktenexemplar] = act. 160) 
Es wird verfügt: 
1. 
Das Verfahren MG120008-F wird mit dem Verfahren MD120001-F vereinigt 
und als dadurch erledigt abgeschrieben. 
2. 
Die Akten des Verfahrens MG120008-F werden zum Verfahren MD120001-
F genommen. 
3. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien mit nachfolgendem Erkenntnis und in 
die Akten des Verfahrens MG120008-F sowie an die Kasse des Bezirksge-
richtes Horgen. 
Es wird erkannt: 
1. 
ln teilweiser Gutheissung der Klage wird der Klägerin eine Mietzinsherabset-
zung im folgenden Umfang gewährt: 
1.1 Reduktion des Nettomietzinses der 2.5-Zimmerwohnung im Parterre 
von Fr. 1'350.– im Umfang von 30 % für den Zeitraum vom 22. Septem-
ber 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 3'348.10 (Erwägung 
Ziff. 4.2.3.7); 
1.2 Reduktion des Nettomietzinses der 4-Zimmerwohnung im 1. Oberge-
schoss von Fr. 1'740.– im Umfang von 20 % für den Zeitraum vom 22. Sep-
tember 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 2'876.90 (Erwägung 
Ziff. 4.2.3.7); 
1.3 Reduktion des Nettomietzinses der 2.5-Zimmerwohnung im Parterre 
von Fr. 1'350.– im Umfang von 5 % für den Zeitraum vom 22. Septem-
ber 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 558.00 (Erwägung Ziff. 4.2.5.4); 


- 5 - 
1.4 Reduktion des Nettomietzinses der 4-Zimmerwohnung im 1. Oberge-
schoss von Fr. 1'740.– im Umfang von 5 % für den Zeitraum vom 22. Sep-
tember 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 719.20 (Erwägung 
Ziff. 4.2.5.4); 
1.5 Reduktion des Nettomietzinses der 4-Zimmerwohnung im 1. Oberge-
schoss von Fr. 1'740.– im Umfang von 8 % für den Zeitraum vom 5. Okto-
ber 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 1'098.30 (Erwägung 
Ziff. 4.2.7.4); 
1.6 Reduktion des Nettomietzinses der 4-Zimmerwohnung im 2. Oberge-
schoss von Fr. 1'760.– im Umfang von 8 % für den Zeitraum vom 5. Okto-
ber 2011 bis 31. Mai 2012 im Betrag von Fr. 1'110.90 (Erwägung 
Ziff. 4.2.7.4). 
Insgesamt ist daher die Klage im Umfang von Fr. 9'711.40 gutzuheissen. Im 
Übrigen und im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen. 
Es wird festgestellt, dass die Klägerin Mietzinse in der Höhe von insgesamt 
Fr. 29'280.– bei der Kasse des Bezirksgerichts Horgen hinterlegt hat. Die 
Kasse des Bezirksgerichts Horgen wird angewiesen, der Klägerin von den 
hinterlegten Mietzinsen Fr. 9'711.40 auf ihr Konto auszubezahlen (Kontoan-
gaben: IBAN CH …, D._____, ... [Adresse], lautend auf die Klägerin). Die 
Kasse des Bezirksgerichts Horgens wird weiter angewiesen, der Beklagten 
auf ihr Konto (Kontoangaben: Konto-Nr. …, IBAN CH …, lautend auf die Be-
klagte) den Rest des hinterlegten Betrags von Fr. 19'568.60 auszubezahlen. 
2. 
ln teilweiser Gutheissung der Widerklage wird die Klägerin verpflichtet, der 
Beklagten den Betrag von Fr. 8'200.– nebst 5 % Zins seit dem 15. Novem-
ber 2011 zu bezahlen. lm darüber hinausgehenden Umfang wird die Wider-
klage abgewiesen. 
3. 
Die C._____, … [Adresse], wird angewiesen, vom Mieterkautionssparkonto 
Nr. CH … Fr. 8'200.– nebst 5 % Zins seit dem 15. November 2011 auf das 
Konto der Beklagten Nr. …, IBAN CH …, lautend auf die Beklagte, zu über-


- 6 - 
weisen. Die C._____, … [Adresse], wird sodann angewiesen, vom Mieter-
kautionssparkonto Nr. CH … den verbleibenden Betrag auf das Konto der 
Klägerin bei der D._____, … [Adresse], IBAN CH …, lautend auf die Kläge-
rin, zu überweisen. 
4. 
Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf: 
Fr. 15'000.00 ; 
die weiteren Auslagen betragen: 
Fr. 5'551.20 
Gutachten/Expertise 
Fr. 1'410.00 
Zeugenentschädigungen 
Fr. 21'961.20 
Total 
5. 
Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 1/3 (Fr. 7'320.40) und der Be-
klagten zu 2/3 (Fr. 14'640.80) auferlegt und mit den geleisteten Vorschüssen 
der Parteien verrechnet. Es wird festgestellt, dass die Klägerin insgesamt 
einen Vorschuss in der Höhe von Fr. 8'200.– (Fr. 6'500.– + Fr. 1'700.–
(Kaution des Verfahrens MG120008-F) geleistet hat. Es wird sodann festge-
stellt, dass die Beklagte einen Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 8'500.–
geleistet hat. Der Klägerin wird der zu viel bezahlte Anteil am Kostenvor-
schuss im Betrag von Fr. 879.60 zurückerstattet (Kontoangaben: IBAN 
CH …, D._____, … [Adresse], lautend auf die Klägerin). Der Fehlbetrag im 
Umfang von Fr. 6'140.80 wird von der Beklagten nachgefordert. 
6. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine auf 1/3 reduzierte Parteient-
schädigung von Fr. 8'333.– (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 
7. /8. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel 
Berufungsanträge: 
der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 159): 
 
1. 
Das Urteil des Mietgerichtes Horgen vom 29. September 2016 (Ge-
schäfts Nr. MD120001) sei in Gutheissung der Berufung betreffend 
Dispositiv Ziffern 1, 2 2. Satz, 3 2. Satz, 5 und 6 aufzuheben und wie 
folgt zu ändern: 


- 7 - 
- 
Die Klagen seien abzuweisen. 
- 
Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin 
den Betrag von Fr. 31'964.– nebst 5 % Zins seit 15. Juli 2012 auf 
Fr. 29'280.– sowie 5 % Zins seit 1. Oktober 2012 auf Fr. 2'684.– 
zu bezahlen. 
- 
Die Bezirksgerichtskasse Horgen sei anzuweisen, die hinterlegten 
Mietzinse im Betrage von Fr. 29'212.50 vollumfänglich der Beru-
fungsklägerin herauszugeben. 
- 
Die C._____ sei anzuweisen, den hinterlegten Betrag von 
Fr. 11'160.– zuzüglich aufgelaufene Zinsen vom Mieterkautions-
sparkonto Nr. CH … in Anrechnung an den beklagtischen Forde-
rungsbetrag der Berufungsklägerin vollumfänglich – nicht nur im 
Umfange von Fr. 8'200.– nebst 5 % Zins seit 15. November 
2011– auszubezahlen. 
2. 
Eventualiter sei das Verfahren zur Vervollständigung des Sachverhal-
tes und zur neuen Entscheidung in der Sache an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. 
3. 
Alles unter entsprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüg-
lich 8 % Mehrwertsteuer), zulasten der Berufungsbeklagten. 
 
der Klägerin und Berufungsbeklagten (act. 172): 
 
1. 
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 
2. 
Das Urteil des Mietgerichtes Horgen vom 29. September 2016 (Ge-
schäfts-Nr. MD120001) sei zu bestätigen. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich des 
erstinstanzlichen Verfahrens zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zulasten 
der Berufungsklägerin. 
 
Erwägungen: 
I. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1.1 Die Vermieterin, Beklagte, Widerklägerin und Berufungsklägerin (nachfol-
gend: Vermieterin) und die Mieterin, Klägerin, Widerbeklagte und Berufungsbe-
klagte (nachfolgend: Mieterin) stehen einander seit Juli 2012 in einem Verfahren 
gegenüber. Darin ging es einerseits um die fristlose Kündigung seitens der Miete-


- 8 - 
rin, Herabsetzungen der Mietzinse wegen Mängeln und Forderungen aus Miet-
verhältnis. Andererseits ging es um die Löschung eines Betreibungsregisterein-
trages (urspr. Geschäfts-Nr. MG120008-F) (vgl. act. 158 S. 2 ff. E. 1 und S. 60 
Dispositiv der Verfügung). 
 
Die Mieterin, eine gemeinnützige Stiftung mit Sitz in E._____, die Jugendli-
che und junge Erwachsene sowie Familien in Krisensituationen unterstützt, miete-
te vier Wohnungen in der Liegenschaft der Vermieterin an der F._____-Strasse … 
in E._____, um im Rahmen ihres Stiftungszwecks ihre Schutzbefohlenen 
– konkret handelte es sich um Frauen, denen vorübergehend Schutz vor männli-
chen Personen gewährt werden musste – darin unterzubringen. 
1.2 Bei der Liegenschaft handelt es sich um eine Altbauliegenschaft mit Baujahr 
1897, welche im Wesentlichen auf einer Holztragkonstruktion basiert. Die Mietver-
träge für die 4-Zimmerwohnungen im 1. Obergeschoss (nachfolgend: 1. OG) so-
wie im 1. Dachgeschoss (nachfolgend: DG) schlossen die Parteien am 
1. Juli 2010 (vgl. act. 4/4-5), den Mietvertrag für die 2.5-Zimmerwohnung im Par-
terre (nachfolgend: Parterre / EG) am 10. Januar 2011 (vgl. act. 4/6) sowie den 
Mietvertrag für die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss (nachfolgend: 2. OG) 
am 1. Oktober 2011 (vgl. act. 4/7; act. 158 S. 2 E. 1.1). Es handelt sich um ein-
zelne Mietverhältnisse. Die Mietverträge waren jedoch insofern alle miteinander 
verbunden, als die Mietdauer für alle vier Wohnungen befristet war und unbestrit-
tenermassen gemäss Vereinbarung am 1. April 2016 geendet hätte (vgl. act. 158 
S. 18 E. 4.1.1 i.V.m. act. 159 S. 41 Rz. 23). 
 
Ab Spätsommer 2011 machten sich in der Liegenschaft erstmals Feuchtig-
keitsprobleme bemerkbar, welche Weiterungen nach sich zogen und Expertisen 
nötig machten (vgl. act. 158 S. 3 ff. E. 1.2 – E. 1.4; S. 6 ff. E. 1.6 – E. 1.13). Am 
31. Mai 2012 kündigte die Mieterin die vier Mietverträge fristlos (vgl. act. 158 S. 9 
E. 1.13 i.V.m. act. 4/19). Parallel zur Feuchtigkeitsproblematik, die sich über meh-
rere Monate hinzog, rügte die Mieterin zahlreiche weitere Mängel an den Mietob-
jekten (vgl. act. 158 S. 5 E. 1.5). 


- 9 - 
2.1 Für die erstinstanzliche Prozessgeschichte kann zur Vermeidung von Wie-
derholungen vorab auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil verwiesen wer-
den (vgl. act. 151 = act. 158 = act. 160 S. 11 ff.). 
 
Hervorzuheben ist in prozessualer Hinsicht, dass den Parteien aufgrund des 
vorläufigen Beweisergebnisses und mit Blick auf die (beschränkte) Untersu-
chungsmaxime Gelegenheit zur Ergänzung des Behauptungsverfahrens gegeben 
wurde betreffend den Sachverhalt von der Erstbesichtigung durch G._____ am 
30. Januar 2012 bis zur fristlosen Kündigung der Mieterin Ende Mai 2012 
(vgl. act. 104; act. 109; act. 113; act. 118). Die Vorinstanz erwog dabei nament-
lich, es stelle sich aufgrund des vorläufigen Beweisergebnisses in tatsächlicher 
Hinsicht die Frage, wie die Vermieterin selber oder durch von ihr Beauftragte die 
Mieterin über die getroffenen Massnahmen und deren Ergebnisse orientiert habe, 
nachdem die Verunsicherung der Mieterin über die Sicherheit des Bauwerks spä-
testens seit dem Warnschreiben der H._____ vom 4. Januar 2012 bestanden ha-
be (vgl. act. 104 S. 3 E. 3). 
2.2 Im angefochtenen Urteil bejahte die Vorinstanz das Recht der Mieterin, die 
vier Mietverträge fristlos zu kündigen und wies in der Konsequenz die widerkla-
geweise geltend gemachte Forderung der Vermieterin von Fr. 31'964.– für Miet-
zinse bis zum Verkauf der Liegenschaft am 11. Oktober 2012 ab (vgl. act. 158 
S. 18 ff. E. 4.1). Zudem wies sie den von der Vermieterin ebenfalls widerklage-
weise geltend gemachten Anspruch von Fr. 41'681.10 nebst Zins zu 5 % Zins seit 
5. November 2012 für Rückbau, Reinigungsarbeiten bzw. Instandstellung des 
Gartens und der Umgebung ab (vgl. act. 158 S. 52 ff. E. 4.2.12). Lediglich in Be-
zug auf die ausstehenden Mietzinse von Fr. 8'200.– nebst 5 % Zins seit 15. No-
vember 2011 hiess die Vorinstanz die Widerklage der Vermieterin gut 
(vgl. act. 158 S. 52 E. 4.2.11 i.V.m. act. 158 S. 61 Dispositiv-Ziffer 2). 
 
Die Klage der Mieterin hiess die Vorinstanz insoweit gut, als sie ihr aufgrund 
zahlreicher Mängel Mietzinsherabsetzungen zusprach (vgl. act. 158 S. 60 f. Dis-
positiv-Ziffer 1 i.V.m. act. 158 S. 40 E. 4.2.3.7, S. 42 f. E. 4.2.5.4, E. 4.2.7.4). Im 
Übrigen und im Mehrbetrag wies die Vorinstanz die Klage der Mieterin ab, na-


- 10 - 
mentlich auch die negative Feststellungsklage betreffend Löschung eines Betrei-
bungsregistereintrags. 
3.1 Mit Eingabe vom 14. Juli 2017 erhob die Vermieterin fristgerecht 
(vgl. act. 159 i.V.m. act. 153/1) Berufung bei der Kammer mit den eingangs wie-
dergegebenen Rechtsbegehren. Den verlangten Kostenvorschuss leistete die 
Vermieterin innert der ihr mit Verfügung vom 3. August 2017 (vgl. act. 161) ange-
setzten Frist (vgl. act. 162 i.V.m. act. 163) und reichte die Kopie der Vollmacht in-
nert Frist (vgl. act. 165, act. 166) sowie die Originalvollmacht innert erstreckter 
Frist (vgl. act. 165, act. 169) nach. Mit Verfügung vom 7. November 2017 
(act. 170) wurde der Mieterin Frist zur Erstattung der Berufungsantwort unter 
Hinweis auf die Möglichkeit der Erhebung einer Anschlussberufung angesetzt. Die 
Mieterin erstattete mit Eingabe vom 15. Dezember 2017 (act. 172) rechtzeitig 
(vgl. act. 170 i.V.m. act. 171) Berufungsantwort, beantragte darin die Abweisung 
der Berufung und verzichtete auf die Erhebung einer Anschlussberufung 
(vgl. act. 172 S. 2). Die Doppel der Berufungsantwort und deren Beilagen wurden 
der Vermieterin am 4. Januar 2018 zur Kenntnisnahme und für ihre Akten zuge-
stellt mit dem Hinweis, damit sei der gesetzlich vorgesehene Schriftenwechsel 
abgeschlossen und die Sache befinde sich in Beratung (vgl. act. 174). Weitere 
Eingaben sind nicht eingegangen. Da Ersatzrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, der 
mit Präsidialverfügung vom 3. August 2017 die Prozessleitung übertragen wurde 
(Prot. S. 2), nicht mehr am Obergericht tätig ist, wirkt Oberrichterin lic. iur. A. Kat-
zenstein am Entscheid mit. 
3.2 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 1-156). Das Verfah-
ren erweist sich als spruchreif. 
II. 
Prozessuale Vorbemerkungen 
1.1 Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (vgl. act. 158 S. 59 E. 6), war der erst-
instanzliche Endentscheid aufgrund des die Grenze von Fr. 10'000.– überstei-
genden Streitwerts der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mit Berufung 


- 11 - 
anzufechten (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung der Vermieterin ist somit zu-
lässig. 
1.2 Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststel-
lung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Zur unrichtigen 
Rechtsanwendung gehört ebenfalls die falsche Ermessensausübung, weshalb sie 
im Gesetz nicht eigens erwähnt wird. Unangemessenheit liegt vor, wenn ein Ent-
scheid innerhalb eines gerichtlichen Ermessensspielraums liegt, auf sachlichen 
Kriterien beruht und auch nicht unverständlich ist, jedoch unter Berücksichtigung 
sämtlicher Gegebenheiten des konkreten Falles gleichwohl unzweckmässig er-
scheint. Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Erhalt des begründeten Entscheides 
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). 
 
Die Berufungsschrift der Vermieterin wurde rechtzeitig (vgl. act. 159 i.V.m. 
act. 153/1) eingereicht und sie erfüllt grundsätzlich auch die übrigen formellen 
Voraussetzungen, weshalb grundsätzlich darauf einzutreten ist. 
1.3 Das Berufungsverfahren dient nicht der Vervollständigung des vorinstanzli-
chen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen 
Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen 
(vgl. BGE 142 III 413 ff. E. 2.2.2 m.w.H.). Zur Begründung der Berufung genügt es 
daher nicht, in der Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzu-
bringen und pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zu üben oder bloss 
das vor der Vorinstanz bereits Vorgebrachte (und von ihr Diskutierte) zu wieder-
holen. Zwar besteht keine eigentliche Rügepflicht, aber eine Begründungslast: Die 
Berufung führende Partei muss sich sachbezogen und substantiiert mit den Ent-
scheidgründen des erstinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen. Sie muss 
darlegen, inwiefern die Vorinstanz das Recht falsch angewendet hat bzw. welcher 
Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sein soll (vgl. zum Ganzen OGer ZH 
NQ110031 vom 9. August 2011 = ZR 110 [2011] Nr. 80 S. 246 f.; OGer ZH 
LB110049 vom 5. März 2012 E. 1.1 f., jeweils mit zahlreichen Verweisen, sowie 
BGE 138 III 374 ff.; ferner vgl. etwa IWO W. HUNGERBÜHLER/MANUEL BUCHER, DI-
KE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 311 N 29-31, N 36-39 und N 44; ZK ZPO-
REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.;). Die Begründung muss dergestalt 


- 12 - 
sein, dass die Berufungsinstanz sie ohne weiteres verstehen kann. Dies setzt vo-
raus, dass die kritisierten Passagen des Entscheides wie auch die Dossierunter-
lagen, auf welche die Kritik abstützt, genau bezeichnet werden (vgl. BGE 138 III 
374 ff., E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Dies gilt auch in Verfahren, in welchen 
das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat, und trotz der 
Rechtsanwendung von Amtes wegen (vgl. OGer ZH LF140026 vom 13. Mai 2014, 
E. 5 m.w.H.). 
 
Aus diesem Grund wird auf zahlreiche Vorbringen der Vermieterin von vorn-
herein nicht einzugehen sein (vgl. insb. nachfolgend III. / E. 2.3 und E. 3). 
1.4 Artikel 317 Abs. 1 ZPO regelt das Novenrecht im Berufungsverfahren ab-
schliessend und ohne danach zu differenzieren, ob ein Verfahren der Verhand-
lungs- oder der (eingeschränkten) Untersuchungsmaxime untersteht. Eine analo-
ge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO fällt ausser Betracht (vgl. BGE 138 III 
625 ff.; BGE 142 III 413 ff., E. 2.2.2 m.w.H.). Demnach werden neue Tatsachen 
und Beweismittel (nur) noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht 
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht 
werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). 
2. 
Soweit die Vermieterin mit ihren Rechtsbegehren die Abweisung der Klagen 
der Mieterin beantragt (vgl. act. 159 S. 2), ist vorab klarzustellen, dass die Vor-
instanz die negative Feststellungsklage der Mieterin (vgl. act. 158 S. 56 f. 
E. 4.2.13, betrifft vereinigtes Geschäft Nr. MG12000-F act. 146/1) sowie den von 
der Mieterin geltend gemachten Rückforderungsanspruch betreffend Nebenkos-
ten (vgl. act. 158 S. 51 f. E. 4.2.10) bereits zugunsten der Vermieterin entschie-
den hat (vgl. act. 158 S. 61 Dispositiv-Ziffer 1 zweitletzter Absatz: "[…] Im Übrigen 
und im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen. […]"). Diese Klageabweisung ficht 
die Mieterin nicht an (act. 172). Insoweit ist auf die Berufung mangels Rechts-
schutzinteresse zum vornherein nicht einzutreten. 


- 13 - 
III. 
Zur Berufung im Einzelnen 
1. 
Beweisverfügung 
1.1 Vorab macht die Vermieterin geltend, die Vorinstanz habe in Verletzung von 
Art. 154 ZPO keine Beweisverfügung erlassen. Dies habe zur Folge gehabt, dass 
nicht alle offerierten Beweise abgenommen worden seien (z.B. Expertise betref-
fend Statik der Balkone, nicht alle Zeugen befragt, Zeugen nicht vollständig be-
fragt) und die Beweisabnahme ohne Struktur, ohne klare Verteilung der Beweis-
last und ohne vollständige Berücksichtigung aller Beweissätze erfolgt sei. Ge-
mäss OGer ZH RB170016 vom 26. Juni 2017 sei der Erlass einer Beweisverfü-
gung zwingend. Daher habe dies die Berufungsinstanz nachzuholen oder die Sa-
che an die Vorinstanz zurückzuweisen, was eventualiter beantragt werde. Sie ha-
be bereits in ihrer Stellungnahme zum Beweisergebnis festgehalten, das Verfah-
ren sei noch nicht spruchreif (vgl. act. 159 S. 4 Rz. 7). 
1.2 Die Vermieterin behauptet lediglich pauschal, es sei keine Beweisverfügung 
erlassen worden, eine solche sei aber zwingend. Dabei nimmt sie insbesondere 
keinen Bezug auf die Beweisverfügung vom 14. Juli 2016 betreffend die Mängel, 
in der die Vorinstanz die abgenommenen Beweismittel bezeichnete und bestimm-
te, welcher Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- und welcher der Gegenbe-
weis obliegt (vgl. Prot. Vi. S. 50 ff.). Auch geht die Vermieterin auf die weiteren 
Umstände nicht ein. Insbesondere setzt sie sich nicht damit auseinander, dass die 
Vorinstanz zu Ursache, Ausmass, Behebung und Folgen des zwischen den Par-
teien umstrittenen Wasserschadens aufgrund der eingeschränkten Untersu-
chungsmaxime Editionsverfügungen erliess und Zeugeneinvernahmen durchführ-
te, weil die Parteien offenbar teilweise keine Kenntnis von den Feststellungen und 
Massnahmen gehabt hätten, welche im Rahmen der Instandstellung des Scha-
dens getroffen worden seien (vgl. act. 73, act. 75, act. 85). Zudem lässt sie uner-
wähnt, dass die Parteien über die Beweisthemen jeweils vor den jeweiligen Be-
weiserhebungen informiert worden waren (vgl. insb. Prot. Vi. S. 34 f. und S. 55 
ff.). Auch zu der von ihr beantragten vorsorglichen Beweisabnahme (Augenschein 


- 14 - 
und Expertise betreffend Zustand der Liegenschaft, vgl. act. 55) äussert sie sich 
nicht. 
 
Weiter substantiiert die Vermieterin ihre allgemeine Behauptung nicht, wo-
nach nicht alle offerierten Beweise abgenommen worden seien. Auch geht sie 
nicht auf die vorinstanzlichen Erwägungen betreffend antizipierte Beweiswürdi-
gung von einzelnen Beweismitteln ein, sondern moniert pauschal, es seien nicht 
alle Zeugen befragt worden. Überdies gibt sie zwar an, die (befragten) Zeugen 
seien nicht vollständig befragt worden, sagt aber nichts dazu, zu welchen Fragen 
welche Zeugen ihrer Ansicht nach noch hätten befragt werden müssen, und auch 
nicht weshalb. 
 
Weiter enthält auch das Vorbringen, die Beweisabnahme sei ohne klare Ver-
teilung der Beweislast und ohne vollständige Berücksichtigung aller Beweissätze 
erfolgt, keine Ausführungen dazu, inwiefern die Beweislastverteilung unklar sein 
soll oder inwiefern welche Beweissätze nicht vollständig berücksichtigt worden 
sein sollen. Die ebenfalls unsubstantiierte Behauptung, die Vermieterin habe be-
reits vor Vorinstanz die Auffassung vertreten, das Verfahren sei noch nicht 
spruchreif (vgl. act. 159 S. 4 Rz. 7), ändert daran nichts. Woraus sie die fehlende 
Spruchreife ableiten und was sie damit geltend machen will, legt sie nicht dar, und 
ist auch nicht ersichtlich. 
1.3 Da die Vermieterin lediglich pauschale Behauptungen aufstellt, ohne darzu-
legen, inwiefern die Vorinstanz verfahrensrechtliche Fehler gemacht haben und 
namentlich die Schweizerische Zivilprozessordnung unrichtig angewandt haben 
soll, kommt sie ihrer Begründungslast nicht nach. Daher muss nicht weiter darauf 
eingegangen werden. Im Übrigen haben die Parteien gerade keinen vorausset-
zungslosen Anspruch auf Beweisabnahme (vgl. Art. 150 Abs. 1, Art. 151 und 
Art. 152 Abs. 1 ZPO) und damit auch nicht darauf, dass alle von ihnen angebote-
nen Beweismittel abgenommen werden. 
 
Auf die andernorts in der Berufungsschrift vorgebrachten konkreten Bean-
standungen zu antizipierter Beweiswürdigung und Nichtabnahme von Beweismit-
teln seitens der Vorinstanz vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern, zu-


- 15 - 
mal sie nicht überzeugen. Darauf wird im materiellen Teil an entsprechender Stel-
le zurückzukommen sein (vgl. insb. E. 3.1.7.2.2, E. 3.2.3, E. 3.3.1, E. 4.3.2 und 
E. 4.3.4). 
2. 
Fristlose Kündigung, Vorinstanzliche Begründung und Parteistandpunkte: 
2.1 Zusammengefasst erwog die Vorinstanz, die Mieterin habe aufgrund der 
konkreten Umstände nach der Warnmeldung der H._____ vom 4. Januar 2012 
davon ausgehen müssen, dass die Statik der Liegenschaft nicht gesichert sei, 
zumal ihr dies von den zwei von ihr beigezogenen Experten I._____ und N._____ 
bestätigt worden sei. Die Vermieterin habe die unter den gegebenen Umständen 
erforderlichen Abklärungen nicht vornehmen lassen und sei ihrer Aufklärungs-
pflicht gegenüber der Mieterin nicht nachgekommen. Daher sei ihr bzw. den Be-
wohnern das (weitere) Verbleiben in den Wohnräumen ohne weiterführende In-
formationen seitens der Vermieterin objektiv nicht zumutbar gewesen bzw. es ha-
be ein schwerwiegender Mangel vorgelegen (vgl. act. 158 S. 20 ff. E. 4.1.4 – 
E. 4.1.13). Zudem erwog die Vorinstanz, die Mieterin habe den Mangel nicht sel-
ber zu verantworten und eine allfällig verspätete Mängelrüge könne ihr nicht an-
gelastet werden (vgl. act. 158 S. 30 ff. E. 4.1.14 – E. 4.1.16), es müsse davon 
ausgegangen werden, dass die Ursache des Wasserschadens im Zeitpunkt der 
fristlosen Kündigung der Mieterin noch nicht endgültig gefunden worden bzw. die-
ser noch nicht behoben gewesen sei (vgl. act. 158 S. 33 f. E. 4.1.17) und das Zu-
warten der Mieterin mit der fristlosen Kündigung erscheine unter den gegebenen 
Umständen als angemessen (vgl. act. 158 S. 34 f. E. 4.1.18). Die Vor-instanz ge-
langte zum Schluss, die Mieterin habe die Mietverträge aller vier Wohnungen zu 
Recht fristlos gekündigt (vgl. act. 158 S. 35 E. 4.1.19). 
2.2.1 Demgegenüber stellt sich die Vermieterin in Bezug auf die objektive Zu-
mutbarkeit – wie bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 158 S. 20 E. 4.1.3 f. m.w.H.) – 
zusammengefasst auf den Standpunkt, hinsichtlich der Statik des Gebäudes oder 
Teilen davon habe nie eine Einsturzgefahr bestanden, insbesondere nicht im 
Zeitpunkt der fristlosen Kündigung am 31. Mai 2012. Selbst wenn die Mieterin es 
allenfalls subjektiv so empfunden habe, als liege ein schwerwiegender Mangel 
vor, sei dies objektiv nicht der Fall gewesen. Insofern erblickt sie den schwerwie-


- 16 - 
genden Mangel – anders als die Vorinstanz – in einer tatsächlich bestehenden 
Einsturzgefahr der gesamten Liegenschaft, welche ihrer Ansicht nach objektiv 
aber nie vorgelegen habe (vgl. insb. act. 159 S. 6 Rz. 10, S. 40 Rz. 23), und geht 
davon aus, dieser Mangel müsse im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung tatsäch-
lich (noch) vorgelegen haben. 
 
Dessen ungeachtet nimmt die Vermieterin in ihrer Berufungsschrift auch Be-
zug auf die konkreten Umstände und macht namentlich geltend, die Mieterin habe 
sich nach allen Geschehnissen und Beurteilungen nicht auf die älteren Warnmel-
dungen der H._____ (vom 4. Januar 2012) verlassen dürfen. Diese seien nicht 
einmal von den von der Mieterin beigezogenen Experten I._____ und N._____ 
gestützt worden (vgl. insbes. act. 159 S. 32 f. Rz. 18). Die Mieterin habe am 
30. Januar 2012 und auch danach wiederholt durch den Experten G._____ und 
die Vermieterin Kenntnis erhalten, dass kein schwerwiegender Mangel vorliege, 
nachdem G._____ ausdrücklich bezüglich Einsturzgefahr der Liegenschaft und 
der streitgegenständlichen Badezimmerdecke Entwarnung gegeben habe und die 
heruntergekommene Gipsdecke samt dem vom Wasserschaden beschädigten 
Teil des Decken-Boden-Bereichs in den Badezimmern EG und 1. OG per Ende 
Februar 2012 saniert worden sei (vgl. act. 159 S. 6 Rz. 10). Dazu, was abgeklärt 
und begutachtet worden sein sowie wovon die Mieterin Kenntnis erhalten haben 
soll, stellt die Vermieterin jedoch keine klaren Behauptungen auf (vgl. dazu unten 
E. 3.1.6). 
2.2.2 Zur Verantwortlichkeit der Mieterin (Mängelrüge / Fehlverhalten) hält die 
Vermieterin zusammengefasst dafür, zum einen sei die Sachverhaltsfeststellung 
der Vorinstanz (vgl. act. 158 S. 21 E. 4.1.4) falsch, wonach sie die Mieterin für 
den Wasserschaden verantwortlich gemacht habe, ohne nähere Abklärungen 
veranlasst zu haben (vgl. act. 159 S. 6 f. Rz. 10). Zum anderen habe sich entge-
gen der Feststellung der Vorinstanz (vgl. act. 158 S. 29 ff. E. 4.1.14 – E. 4.1.16), 
nicht die Muffe an der Steigleitung in der Mauer gelöst, sondern ein Zuleitungs-
rohr beim Wasserhahn beim Bad sei im Bereich der Muffe angerissen gewesen 
und habe geronnen. Dies sei ein massgeblicher Unterschied (vgl. act. 159 S. 33 
Rz. 20). Der angebotene Zeuge habe die Muffe ordnungsgemäss angezogen ge-


- 17 - 
habt, was gezeigt hätte, dass eine äussere Einwirkung die Muffe wieder gelöst 
haben müsse (vgl. act. 159 S. 34 Rz. 20). 
2.2.3 Zur Ursache des Wasserschadens bringt die Vermieterin im Wesentlichen 
vor, es sei falsch, dass die Ursache des Wasserschadens nicht behoben worden 
sei. Zwar sei die Ursache letztlich nicht ganz klar gewesen, doch seien mehrere 
mögliche Ursachen (z.B. Fugen, angerissenes Zuleitungsrohr beim Wasserhahn, 
Ablauf, undichte Muffe) und insbesondere auch der Schaden an der Badezim-
merdecke (des Badezimmers im EG) behoben worden, sodass die Vermieterin 
damals habe davon ausgehen dürfen, der gerügte Wasserschaden sei behoben. 
Was der Unterzeichnete in act. 111 zur Ursache des Wasserschadens ausgeführt 
habe, wiederspiegle nicht das, wovon die Vermieterin im Zeitpunkt vor der fristlo-
sen Kündigung ausgegangen sei (vgl. act. 159 S. 35 Rz. 21). 
2.2.4 Zur Angemessenheit des Zuwartens mit der fristlosen Kündigung stellt sich 
die Vermieterin im Wesentlichen auf den Standpunkt, am 31. Mai 2012 sei ein 
fristloses Kündigungsrecht "verwirkt" und die angesetzte Frist zur Behebung des 
Mangels viel zu kurz gewesen (vgl. act. 159 S. 39 Rz. 22). 
2.3 Soweit die Vermieterin in ihrer Berufungsschrift lediglich den Sachverhalt 
aus ihrer Sicht schildert sowie zusammenhangslos eigene Würdigungen von 
Sachverhalten darlegt oder auch nur vorinstanzliche Erwägungen wiedergibt 
(vgl. insb. act. 159 S. 7 f. Rz. 10; S. 8 f. Rz. 11; S. 9 f. Rz. 12; S. 15 ff. Rz. 13; 
S. 21 ff. Rz. 14; S. 25 ff. Rz. 15; S. 29 Rz. 17; S. 32 Rz. 18; S. 33 Rz. 19; S. 36 
Rz. 21; S. 38 f. Rz. 22), ohne konkret darzutun, was sie daraus für sich ableitet, 
inwiefern die vorinstanzlichen Erwägungen von ihrer Sicht abweichen oder ihrer 
Ansicht nach nicht zutreffen, genügt dies den Anforderungen an die Berufungsbe-
gründung nicht. Auf diese Ausführungen ist von vornherein nicht einzugehen. 
2.4 Zudem ist es nicht erforderlich, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich 
auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen. 
Vielmehr reicht es aus, sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte zu be-
schränken (vgl. BGE 134 I 83 ff., E. 4.1 m.H.). 


- 18 - 
 
Des Weiteren geht die Vermieterin in ihrer Berufungsschrift auf die Argu-
mentation der Vorinstanz teilweise nur scheinbar ein, ohne diese tatsächlich zu 
widerlegen. Stattdessen beharrt sie weitgehend auf ihren bereits vor Vorinstanz 
eingenommenen Standpunkten, wobei sie ihre früheren Rechtsschriften (nament-
lich die Klageantwort, Duplik und Eingabe betreffend Sachverhaltsergänzung) 
teils wörtlich wiederholt. Damit verkennt sie, dass vor dem Berufungsgericht nicht 
einfach der vorinstanzliche Prozess fortgeführt oder gar wiederholt wird, sondern 
die Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Lichte gezielt dagegen formu-
lierter Beanstandungen überprüft werden (vgl. OGer ZH LB140086 vom 
27. Februar 2015, E. 5.2.1 mit Verweis auf BGer 4A_290/2014 vom 1. Septem-
ber 2014, E. 3.1 und 5; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013, E. 4.3; BGE 142 
III 413 ff. E. 2.2.1 m.w.H.). 
 
Somit ist im Folgenden lediglich auf gezielt gegen Erwägungen des ange-
fochtenen Entscheids formulierte Beanstandungen einzugehen, die wesentliche 
Punkte betreffen. Das Recht ist dabei von Amtes wegen anzuwenden, und es 
sind sämtliche Mängel frei und uneingeschränkt zu prüfen, ohne Bindung an die 
Argumente der Parteien und der Vorinstanz (vgl., BGE 133 II 249, E. 1.4.1 
m.w.H.). 
3. 
Würdigung (fristlose Kündigung) 
Nachfolgend ist auf die objektive Unzumutbarkeit bzw. auf den schwerwiegenden 
Mangel einzugehen (E. 3.1), die Verantwortlichkeit der Mieterin (E. 3.2), die Ursa-
che des Wasserschadens (E. 3.3) und auf die Angemessenheit des Zuwartens 
der Mieterin mit der Kündigung (E. 3.4). 
3.1 Objektive Unzumutbarkeit / Schwerwiegender Mangel 
3.1.1 Eine fristlose Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR setzt namentlich vo-
raus, dass der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum voraus-
gesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Eine solche Be-
einträchtigung ist gegeben, wenn die Weiterführung des Dauerschuldverhältnis-
ses dem Mieter "objektiv" – das heisst nach Auffassung vernünftiger und korrekter 


- 19 - 
Menschen im Lichte der konkreten vertraglichen Gebrauchsbestimmung – nicht 
(mehr) zugemutet werden kann, die Sache zu gebrauchen (vgl. ZK OR-HIGI, 
3. Aufl. 1994, Art. 259b N 32 und Art. 258 N 43). Ob dies der Fall ist, bestimmt 
das Sachgericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles 
(vgl. BGer 4A_11/2013 vom 16. Mai 2013, E. 3.1; BGer 4C.168/2001 vom 17. Au-
gust 2001, E. 4a; BGer 4C.291/2000 vom 11. April 2001, E. 4a). 
 
Ein schwerwiegender Mangel setzt jedoch nicht zwingend eine objektiv bzw. 
tatsächlich vorliegende Gefährdung höherwertiger Güter des Mieters durch den 
Gebrauch der Sache voraus. Vielmehr ist entscheidend, ob es dem Mieter unter 
Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nach Auffassung vernünftiger und 
korrekter Menschen zumutbar ist, die Mietsache zu gebrauchen. Daraus folgt, 
dass die faktische Möglichkeit der Benutzung und/oder die tatsächliche Benut-
zung der Mietsache als solche einen schwerwiegenden Mangel noch nicht aus-
schliessen. 
3.1.2.1 
Die Vorinstanz ist in Auseinandersetzung mit der Rechtsauffassung der 
Vermieterin zur Ansicht gelangt, es komme nicht ausschliesslich darauf an, ob in 
tatsächlicher Hinsicht ein schwerwiegender Mangel vorliege, der den Mieter in 
seinen vitalen Interessen gefährde (vgl. act. 158 S. 27 E. 4.1.10), sondern darauf, 
ob die Mieterin aufgrund der konkreten Umstände vom Vorliegen eines schwer-
wiegenden Mangels habe ausgehen müssen (vgl. act. 158 S. 20 E. 4.1.4 und 
S. 28 E. 4.1.11). Dies zu Recht, zumal wie oben dargelegt entscheidend ist, ob es 
der Mieterin unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nach Auffas-
sung vernünftiger und korrekter Menschen zumutbar ist, die Mietsache (noch) zu 
gebrauchen. 
3.1.2.2 
Den schwerwiegenden Mangel erblickte die Vorinstanz sodann darin, 
dass die Mieterin nach der Warnmeldung der H._____ vom 4. Januar 2012 auf-
grund der konkreten Umstände habe davon ausgehen dürfen und müssen, dass 
die Statik der (gesamten) Liegenschaft nicht mehr gesichert gewesen sei 
(vgl. insb. act. 158 S. 27 E. 4.1.9, S. 28 E. 4.1.11 und S. 30 E. 4.1.12). Die Ver-
mieterin habe es unterlassen, die statische Stabilität des Altbaus abzuklären und 
die Mieterin über die Resultate zu informieren. Die einzige Verlautbarung zur Si-


- 20 - 
cherheit habe die Mieterin vom Experten der Versicherung (G._____) erhalten, 
welcher nach oberflächlicher erster Prüfung ohne Aktenkenntnis und ohne eigene 
Abklärungen wie Wandöffnung und Leckreparatur abzuwarten, die Situation 
mündlich als nicht kritisch eingeschätzt und dies der Mieterin so mitgeteilt habe. 
Damit sei es der Vermieterin anzulasten, dass sie die unter den gegebenen Um-
ständen erforderlichen Abklärungen – insbesondere auch nicht nach Eingang der 
Warnmeldung der H._____ – habe vornehmen lassen und sie ihrer Aufklärungs-
pflicht gegenüber der Mieterin nicht nachgekommen sei. Solange die Vermieterin 
keine weiterführenden Abklärungen habe vornehmen lassen, habe die Mieterin 
nach der Warnmeldung der H._____ davon ausgehen dürfen und müssen, die 
Statik der Liegenschaft sei nicht mehr gesichert gewesen, zumal ihr dies auch von 
den zwei von ihr (der Mieterin) beigezogenen Experten I._____ und N._____ be-
stätigt worden sei (vgl. act. 158 S. 30 Rz. 4.1.12). 
 
Es ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass eine in Frage gestellte bzw. 
nicht gesicherte Statik einer (gesamten) Liegenschaft einen schwerwiegenden 
Mangel darstellt. Denn es ist einer Mieterin nach Auffassung vernünftiger und kor-
rekter Menschen insbesondere nicht (mehr) zumutbar, die Wohnungen in einer 
Liegenschaft als Mietobjekte zu gebrauchen, wenn sie davon ausgehen darf oder 
muss, die Statik der Liegenschaft sei in Frage gestellt bzw. nicht (mehr) gesichert. 
Mit anderen Worten braucht keine tatsächliche Einsturzgefahr der (gesamten) 
Liegenschaft gegeben zu sein. Es genügt bereits der begründete Anschein dafür. 
3.1.3 Die Vermieterin wiederholt in ihrer Berufungsschrift fast gebetsmühlenartig 
ihren bereits vor Vorinstanz vorgebrachten Einwand, wonach es entscheidend sei, 
dass es in objektiver (im Sinne von tatsächlicher) Hinsicht nie einen schwerwie-
genden Mangel gegeben habe, zumal hinsichtlich der Statik des Gebäudes oder 
Teilen davon nachweislich nie eine Einsturzgefahr vorgelegen habe, insbesonde-
re auch nicht im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung. Sie bringt vor, dieser Stand-
punkt werde auch vom Gerichtsgutachter gestützt und der Mieterin wäre die Fort-
setzung der Mietverhältnisse nur dann nicht mehr zumutbar gewesen, wenn (tat-
sächlich) eine Einsturzgefahr der (gesamten) Liegenschaft bestanden hätte bzw. 
wenn die Mieterin dies hätte beweisen können (vgl. insb. act. 159 S. 5 f. Rz. 10). 


- 21 - 
 
Soweit die Vermieterin auf ihrer Ansicht beharrt, ohne darzutun, inwiefern 
die Vorinstanz Recht falsch angewandt haben soll, muss auf ihre entsprechenden 
Vorbringen nicht weiter eingegangen werden. Dasselbe gilt namentlich für ihre in 
die gleiche Richtung stossenden Vorbringen, wonach alle vier von der Mieterin 
gemieteten Wohnungen vollumfänglich (effektiv) bewohnbar und gebrauchstaug-
lich gewesen seien (vgl. insb. act. 159 S. 13 f. Rz. 12 und S. 37 Rz. 21) und es sei 
den Bewohnern der beiden Wohnungen (im EG und 1. OG) ohne weiteres zumut-
bar gewesen, die Nasszellen im 2. OG und DG mitzubenutzen (vgl. act. 159 S. 14 
Rz. 12 und S. 33 Rz. 18). Auch der Einwand der Vermieterin, der gerügte Was-
serschaden (an der Badezimmerdecke EG) sowie dessen Ursache und der damit 
verbundene Mangel sei per Ende Februar 2012 nachhaltig behoben worden bzw. 
habe im Kündigungszeitpunkt nicht mehr bestanden, geht an der Sache vorbei, 
soweit die Vermieterin damit das tatsächliche Fehlen einer Gefahr des Einsturzes 
der (gesamten) Liegenschaft behaupten und/oder einen schwerwiegenden Man-
gel im (ihrer Ansicht nach im Zeitpunkt der Kündigung bereits behobenen) Was-
serschaden im Decken-Boden-Bereich der Badezimmer EG und 1. OG erblicken 
will (vgl. z.B. act. 159 S. 4 f. Rz. 9; S. 24 Rz. 14; S. 28 Rz. 16; S. 35 f. Rz. 21; 
S. 40 Rz. 22). Selbst wenn der damalige Wasserschaden durch die Behebung 
von mehreren möglichen Ursachen (vollständig) behoben worden wäre, legt die 
Vermieterin nicht dar und ist auch nicht erkennbar, inwiefern dadurch die Sicher-
heit der Statik der gesamten Liegenschaft nicht mehr in Frage gestanden haben 
bzw. gesichert gewesen sein soll. Im Übrigen wird dieser rechtliche Standpunkt 
der Vermieterin entgegen deren Ausführungen vom Gerichtsgutachter nicht ge-
stützt. Dieser kann sich zwar zu den Tatsachen äussern. Deren rechtliche Würdi-
gung ist jedoch dem Gericht vorbehalten. 
3.1.4 Die Vermieterin bringt dazu weiter vor, gemäss BGer 4A_647/2015 vom 
11. August 2016, E. 5 sei – anders als im vorliegenden Fall – nicht mehr bestritten 
gewesen, dass ein Mangel vorgelegen habe. Der Vermieter habe den Mieter, der 
die Wohnung berechtigterweise aufgrund eines gesundheitsschädigenden Man-
gels verlassen habe, über den Wegfall des Mangels zu informieren, vorbehältlich 
anderweitiger Kenntnisnahme des Mieters. Habe der Mieter anderweitig vom 
Wegfall Kenntnis erhalten, dürfe er nicht mehr vom Fortbestand des Mangels 


- 22 - 
ausgehen. Hinsichtlich der Statik des Gebäudes oder Teilen davon habe nie eine 
Einsturzgefahr bzw. in objektiver Hinsicht nie ein schwerwiegender Mangel vorge-
legen. Davon habe die Mieterin bereits am 30. Januar 2012 und auch danach 
wiederholt durch den von ihrer Gebäudeversicherung eingeschalteten Experten 
G._____ und durch die Vermieterin Kenntnis erhalten (vgl. act. 159 S. 6 Rz. 10). 
Auch an anderer Stelle zitiert die Vermieterin den erwähnten Entscheid und hält 
dafür, die Behauptung der Vorinstanz sei falsch, wonach sie ihre Informations-
pflicht nicht erfüllt habe, weshalb es nicht darauf ankäme, ob die Liegenschaft 
einsturzgefährdet gewesen sei. Damit begehe die Vorinstanz eine Rechtsverlet-
zung und widerspreche dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. act. 159 
S. 33 Rz. 18). Sinngemäss macht die Vermieterin damit geltend, es habe keinen 
Mangel gegeben und darüber hätten sie sowie G._____ die Mieterin informiert. 
 
Im erwähnten Entscheid hielt das Bundesgericht im Wesentlichen fest, dass 
es in jenen Fällen, in welchen im Zeitpunkt der Abmahnung ein schwerwiegender 
Mangel bestanden habe und die Mieter deshalb berechtigt gewesen seien, die 
Frist ausserhalb der Wohnung abzuwarten, nach Treu und Glauben die Obliegen-
heit des davon wissenden Vermieters sei, vor Ablauf der Frist (bzw. jedenfalls vor 
der fristlosen Kündigung seitens der Mieter) diesen mitzuteilen, dass der Mangel 
seines Erachtens nicht mehr bestehe. Ob der Mangel im Zeitpunkt der Kündigung 
noch vorhanden gewesen sei, sei nicht entscheidend, wenn der Vermieter dieser 
Obliegenheit bis spätestens vor der fristlosen Kündigung nicht nachgekommen 
sei. Er trage in diesem Fall das Risiko, dass die Mieter davon ausgingen, der 
Mangel bestehe fort, selbst wenn dem nicht so sei. Der Vermieter habe deswegen 
nach Treu und Glauben eine Informationsobliegenheit gegenüber den Mietern, 
weil er – wenn er sich pflichtgemäss um die Mängelbeseitigung bemühe – insbe-
sondere den Stand der Mängelbehebungsarbeiten kenne und über den aktuellen 
Zustand Bescheid wisse (vgl. OGer ZH NG150005 vom 22. Oktober 2015, 
E. 3.4.3, bestätigt in BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016, E. 5.1.3). Da der 
schwerwiegende Mangel erst dann wegfällt, wenn der Mieterin der Gebrauch der 
Mietsache nach Auffassung vernünftiger und korrekter Menschen (wieder) zuzu-
muten ist, muss der Mieterin aber nicht nur der Wegfall an sich mitgeteilt werden, 


- 23 - 
sondern auch, weshalb dies der Fall sein soll (vgl. OGer ZH NG150005 vom 
22. Oktober 2015, E. 3.4.3). 
 
Soweit die Vermieterin in diesem Zusammenhang behauptet, es habe in ob-
jektiver (im Sinne von tatsächlicher) Hinsicht keinen schwerwiegenden Mangel 
gegeben, kann auf das eben Gesagte verwiesen werden (vgl. oben E. 3.1.2 f.). 
 
Wie noch darzulegen sein wird, ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, die 
Statik der (gesamten) Liegenschaft sei mit Schreiben der H._____ vom 4. Januar 
2012 in Frage gestellt worden bzw. diese sei nicht gesichert gewesen (vgl. nach-
folgend E. 3.1.5 ff.). Zum Zeitpunkt der Abmahnung, in welchem die Mieterin die 
Vermieterin unter Ansetzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, 
gemäss Vermieterin am 11. Januar 2012 (vgl. act. 159 S. 39 Rz. 22), bestand 
dieser schwerwiegende Mangel somit bereits. Die Vermieterin bestreitet die Dar-
stellung der Mieterin nicht, wonach diese bzw. die Bewohner die Liegenschaft im 
Februar 2012 verlassen hätten (vgl. act. 172 S. 9 Rz. 9), und geht selber richtig-
erweise davon aus, dass es in diesem Fall ihre Aufgabe (der Vermieterin) gewe-
sen wäre, die Mieterin darüber zu informieren, dass und weshalb der Mangel ihrer 
Ansicht nach weggefallen sei, sofern die Mieterin davon nicht bereits anderweitig 
Kenntnis erhalten habe (vgl. act. 159 S. 6 Rz. 10). 
 
Die Vermieterin stellt sich zwar (auch) auf den Standpunkt, die Mieterin habe 
nicht vom Fortbestand eines Mangels ausgehen dürfen, weil sie sowohl von ihr 
als auch anderweitig (seitens des Experten G._____) vom Nichtbestand einer tat-
sächlichen Einsturzgefahr der Liegenschaft (und der streitgegenständlichen Ba-
dezimmerdecke) Kenntnis erhalten habe. Dass die Statik der Liegenschaft jedoch 
abgeklärt und begutachtet worden sei und die Mieterin bis spätestens vor der frist-
losen Kündigung Kenntnis davon erhalten habe, dass und weshalb die Statik der 
Liegenschaft nicht mehr in Frage stehen bzw. gesichert sein soll, behauptet die 
Vermieterin nicht rechtsgenügend. Es ist auf die Ausführungen betreffend Abklä-
rung und Begutachtung der Statik der Liegenschaft zu verweisen (vgl. unten 
E. 3.1.6). 


- 24 - 
3.1.5 Im Sinne eines Zwischenfazits kann festgehalten werden, dass die Statik 
einer gesamten Liegenschaft, die in Frage gestellt wurde bzw. nicht gesichert war, 
einen schwerwiegenden Mangel darstellt (vgl. E. 3.1.1 f.). Diesen zu beseitigen 
und die Mieterin darüber zu orientieren, dass und weshalb dieser weggefallen sei, 
ist grundsätzlich die Pflicht der Vermieterin (vgl. E. 3.1.7 und E. 3.1.4). Die Ver-
mieterin wäre ihrer Obliegenheit daher nur dann nachgekommen, wenn sie der 
Mieterin mitgeteilt hätte, dass und weshalb dieser schwerwiegende Mangel ihres 
Erachtens nicht mehr bestehe, oder die Mieterin anderweitig davon Kenntnis er-
halten hätte. 
3.1.6 Die Kenntnisnahme der Mieterin vom Wegfall des Mangels, setzt im vorlie-
genden Fall insbesondere voraus, dass entsprechende Abklärungen und Begut-
achtungen der in Frage gestellten bzw. nicht gesicherten Statik der (gesamten) 
Liegenschaft getätigt wurden. 
 
Ob der seitens der Gebäudewasserversicherung der Vermieterin entsandte 
Experte G._____ (in Zusammenarbeit mit J._____) die Statik des Altbaus bzw. 
der gesamten Liegenschaft überprüft und begutachtet haben soll, bleibt aufgrund 
der Behauptungen der Vermieterin unklar, zumal diese widersprüchlich und teil-
weise auch unsubstantiiert sind (vgl. act. 159 S. 5 Rz. 9 [Vermieterin habe die 
Vorwürfe abgeklärt, wonach die Auswirkungen des Wasserschadens und auch 
der bedrohliche Zustand der Liegenschaft weder behoben noch abgeklärt worden 
seien]; S. 8 Rz. 11 [Einsturzgefahr sei "ganzheitlich" ausgeschlossen worden]; 
S. 14 Rz. 13 [Aufgabe sei Eingrenzung des Wasserschadens gewesen]; S. 15 
Rz. 13 [Untersuchungen betreffend Statik seien "ein Thema" gewesen]; S. 21 f. 
Rz. 14 [G._____ habe gewusst, worum es gegangen sei bzw. worauf er zu achten 
gehabt habe]; S. 24 Rz. 14 [auch eingehende Abklärungen hinsichtlich Statik]; 
S. 24 Rz. 14 [sei vorab hinsichtlich der angeblichen Einsturzgefahr gewarnt wor-
den]; S. 24 Rz. 14 [hinsichtlich angeblicher Einsturzgefahr vorgewarnt seien über-
all Messungen, Schwingtests gemacht worden] und S. 24 Rz. 14 [nicht nochmals 
das ganze Haus untersuchen]; S. 24 Rz. 14 [sei nicht nachvollziehbar, weshalb 
G._____ nach den neuen Erkenntnissen losgelöst vom Wasserschaden in jeder 
Etage noch weitere Sondierungen hätte veranlassen bzw. das gesamte Gebäude 


- 25 - 
auf seine Statik hin hätte untersuchen sollen]; S. 26 Rz. 15 [die Vermieterin habe 
die Sicherheit der Liegenschaft durch einen Statikfachmann untersuchen lassen 
etc.]; S. 26 Rz. 15 [keinerlei Gründe das gesamte Haus mit Sondierlöchern zu öff-
nen und zusätzlich die ganze Liegenschaft auf ihre Statik hin begutachten zu las-
sen, Wasserschaden bzw. Mangel im Badezimmer EG sei geprüft und behoben 
worden]; S. 26 Rz. 15 [gerügter Mangel (bzw. der Wasserschaden, S. 35 Rz. 21) 
sei überprüft und behoben worden]; S. 29 Rz. 17 [es seien Abklärungen betref-
fend Wasserschaden und Statik der Badezimmerdecke erfolgt, kein Anlass zu-
sätzlich Gesamtliegenschaft bis ins letzte Detail auf die Statik zu prüfen]; S. 29 
Rz. 17 [Abklärungen seien nicht schwerpunktmässig auf die Statik der Gesamtlie-
genschaft sondern im Hinblick auf Schadensbehebung erfolgt]; S. 29 Rz. 17 [Ge-
fährdungen hinsichtlich der Statik seien mit Beurteilung der Statik im Hinblick auf 
die Schadensbehebung im gleichen Zug ausgeschlossen worden]; S. 30 Rz. 18 
[Stabilität des Altbaus sei nur dort beurteilt worden, wo sich der Wasserschaden 
verwirklicht habe]; S. 31 Rz. 18 [nur bei Wasserschaden seien Untersuchungen 
vorgenommen und die statische Stabilität des gesamten Altbaus nicht weiter ab-
geklärt worden]). 
 
Aus diesen unterschiedlichen und nicht übereinstimmenden Vorbringen geht 
auch nicht hervor, was an der vorinstanzlichen Feststellung genau falsch sein soll, 
wonach die Vermieterin die unter den gegebenen Umständen erforderlichen Ab-
klärungen nicht habe vornehmen bzw. die in Frage gestellte bzw. nicht gesicherte 
Statik der Liegenschaft nicht habe abklären lassen. Damit kommt die Vermieterin 
ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach. Daher bleibt auch unklar, wovon die 
Mieterin überhaupt Kenntnis erhalten haben könnte. Im vorliegenden Verfahren 
erübrigt es sich somit, auf die umfangreichen Ausführungen der Vermieterin zu 
den von G._____ am 30. Januar 2012 und danach getätigten Abklärungen sowie 
Begutachtungen weiter einzugehen. In der Konsequenz kann auch die Frage der 
Erfüllung der Informations- bzw. Mitteilungsobliegenheit nicht beantwortet werden. 
3.1.7 Die Vermieterin bemängelt überdies, die Mieterin hätte eine wirklich seriöse 
Abklärung veranlassen und finanzieren müssen, anstatt günstige, oberflächliche 
Augenscheine ohne genaue Ursachenprüfung in Auftrag zu geben, wenn sie 


- 26 - 
schon selber Experten zur Prüfung der Statik beiziehe (vgl. act. 159 S. 13 Rz. 12). 
Es sei die Aufgabe der von der Mieterin beigezogenen Experten gewesen, voll-
ständige und seriöse Abklärungen durchzuführen und die Mieterin zu beruhigen, 
sofern diese tatsächlich Angst gehabt haben sollte, dass die Liegenschaft keine 
genügende Stabilität mehr biete (vgl. act. 159 S. 33 Rz. 19). 
 
Die Vermieterin übergeht dabei zum einen die vorinstanzlichen Erwägungen, 
wonach es der Vermieterin obgelegen hätte, die notwendigen Massnahmen zur 
Abklärung der allfälligen Gefährdungssituation einzuleiten, wenn (und weil) die 
Mieterin aufgrund der konkreten Umstände vom Vorliegen eines schwerwiegen-
den Mangels habe ausgehen müssen (vgl. act. 158 S. 28 ff. E. 4.1.11 f.). Zum an-
deren liegt es in der Natur der Sache, dass die Entdeckung eines vom Vermieter 
zu beseitigenden Mangels durch eine seiner Hilfspersonen bzw. durch das Wis-
sen des Vermieters dessen Beseitigungspflicht auslöst (vgl. BK OR-GIGER, a.a.O., 
Art. 259b N 10), und nicht jene der Mieterin. Wie sogleich darzulegen sein wird, 
bestand ein von der Vermieterin zu beseitigender (schwerwiegender) Mangel 
bzw. musste die Mieterin nach der Warnmeldung der H._____ vom 4. Januar 
2012 davon ausgehen, dass die Statik der Liegenschaft nicht (mehr) gesichert sei 
(vgl. sogleich E. 3.1.8). Da es nicht an der Mieterin ist, den schwerwiegenden 
Mangel zu beseitigen, stossen diese Einwände der Vermieterin ins Leere. 
3.1.8 Die Vermieterin behauptet an verschiedenen Stellen ihrer Berufungsschrift, 
die Statik der Liegenschaft sei gar nicht – oder zumindest nicht hinsichtlich der 
gesamten Liegenschaft (vgl. insbes. act. 159 S. 12 und S. 13 Rz. 12 [Einsturzge-
fahr höchstens hinsichtlich des Boden-Decken-Bereichs in den Badezimmern EG 
und 1. OG]) – in Frage gestellt worden (vgl. insbes. act. 159 S. 8 Rz. 11 [aus dem 
Schreiben der H._____ vom 4. Januar 2012 habe Mieterin nicht ableiten können, 
dass die Gefahr einer fehlenden Tragfähigkeit für das ganze Gebäude bestehe]). 
Sie sei nicht verpflichtet gewesen, die Statik der gesamten Liegenschaft abklären 
und begutachten zu lassen. Die Mieterin habe aufgrund der konkreten Umstände 
nicht von einer Gefahr der fehlenden Tragfähigkeit des ganzen Gebäudes ausge-
hen dürfen. Daher bleibt zu klären, ob die Vorinstanz zu Recht zum Schluss ge-
kommen ist, die Mieterin habe aufgrund der konkreten Umstände nach der 


- 27 - 
Warnmeldung der H._____ vom 4. Januar 2012 davon ausgehen müssen, dass 
die Statik der gesamten Liegenschaft in Frage gestellt bzw. nicht (mehr) gesichert 
gewesen sei. 
3.1.8.1 
Die Vorinstanz hielt fest, die Vermieterin sei vertraglich verpflichtet ge-
wesen, die unter den gegebenen Umständen erforderlichen Abklärungen vor-
nehmen bzw. die Sicherheit der Liegenschaft durch einen Statikfachmann unter-
suchen zu lassen, und die Mieterin unter Vorlage der Abklärungen über die Resul-
tate bzw. über eine allfällige Gefährdung der Statik der Liegenschaft zu informie-
ren. Dem sei die Vermieterin nicht ansatzweise nachgekommen (vgl. insb. 
act. 158 S. 27 E. 4.1.9; S. 28 E. 4.1.11; S. 29 f. E. 4.1.12). Die Mieterin habe auf-
grund der konkreten Umstände und mangels Abklärung der Statik des Altbaus 
sowie der Mitteilung der Resultate dazu vom Vorliegen eines schwerwiegenden 
Mangels ausgehen dürfen (vgl. act. 158 S. 20 ff. E. 4.1.4 – E. 4.1.13). 
 
Konkret erwog die Vorinstanz, die Vermieterin sei nach Treu und Glauben 
verpflichtet gewesen, die durch ihre eigene Hilfsperson, H._____, im Schreiben 
vom 4. Januar 2012 in Frage gestellte statische Stabilität des Altbaus nach mona-
telangem Wasseraustritt aus einer Steigleitung von einem Fachmann überprüfen 
zu lassen und deren Resultate der Mieterin mitzuteilen (vgl. act. 158 S. 28 
E. 4.1.10 und S. 29 E. 4.1.12). Die von der Vermieterin beauftragte H._____ habe 
diese auf eigene Initiative hin mit einem an sie adressierten Schreiben vom 4. Ja-
nuar 2012 darüber informiert, dass sie die Trocknungsarbeiten erfolglos beende 
und die Trocknungsgeräte abziehe. Sie habe es für notwendig gehalten, die Trag-
fähigkeit der Baukonstruktion durch einen Statiker beurteilen zu lassen. Über die-
sen Sachverhalt habe sie am 4. Januar 2012 telefonisch auch die Mieterin orien-
tiert und gleichentags ihre Trocknungsgeräte abgebaut. Damit sei neben der 
Feuchtigkeitsproblematik neu die Stabilität der Baukonstruktion in Frage gestan-
den. Wie die Mieterin diese Informationen verstanden habe, ergebe sich aus der 
E-Mail, welche die zuständige Mitarbeiterin unverzüglich nach Kenntnisnahme an 
den Architekten K._____ gesandt habe. Daraus gehe hervor, dass die Mieterin 
aufgrund der geschilderten Sachlage davon ausging, die Liegenschaft sei ein-
sturzgefährdet (vgl. act. 158 S. 4 f. E. 1.3 f. und S. 21 E. 4.1.5). 


- 28 - 
3.1.8.2 
Die Vermieterin hält dem vorab entgegen, die Feststellung der Vor-
instanz, Wasser sei monatelang aus einer Steigleitung ausgetreten, finde in den 
Akten keine Stütze. Wohl habe man im Bereich des Wasserhahns im Badezim-
mer im 1. OG bei der Muffe beim Zuleitungswasserrohr einen Riss festgestellt und 
dieses Rohr spätestens anfangs Februar 2012 ausgewechselt. Ein Zuleitungsrohr 
sei aber keine Steigleitung. Die Mieterin habe bereits im Januar 2012 ihre Be-
wohner aus der Wohnung im EG ausquartiert, weshalb der Wasserhahn nicht 
mehr betätigt worden sei und das Zuleitungsrohr nicht mehr habe rinnen können 
(vgl. act. 159 S. 31 Rz. 18). 
 
Die Feststellung der Vorinstanz, wonach es unbestritten sei, dass das Was-
serleck und der Wasserschaden während mehrerer Monate bestanden habe 
(vgl. act. 158 S. 5 E. 1.4), beanstandet die Vermieterin nicht. Vielmehr geht sie 
selber davon aus, dass der Wasserschaden erstmals im September 2011 in Er-
scheinung getreten ist (vgl. act. 159 S. 36 Rz. 21 und S. 42 Rz. 25) und nach ihrer 
Darstellung bis Ende Januar 2012 (vgl. act. 159 S. 31 Rz. 18) oder anfangs Feb-
ruar 2012 andauerte (vgl. insb. act. 159 S. 46 Rz. 28). Sie stellt sich aber letztlich 
auf den Standpunkt, es sei nicht davon auszugehen, dass Wasser über Monate 
hinweg permanent ausgetreten sei, sondern dieses habe lediglich vorübergehend 
während der Betätigung des Wasserhahns beim Bad (bzw. bei der Badewanne, 
vgl. Prot. Vi. S. 14) auslaufen können (vgl. act. 159 S. 31 Rz. 18). Selbst wenn 
das Wasser nicht über Monate hinweg permanent, sondern intermittierend ausge-
treten sein sollte, trat es somit unbestrittenermassen über Monate hinweg aus. 
Inwiefern diese Einwände an der Würdigung der Vorinstanz etwas ändern sollten, 
wonach die Vermieterin die in Frage gestellte statische Stabilität des Altbaus we-
gen langanhaltender Feuchtigkeit infolge Wasseraustritts von einem Fachmann 
hätte überprüfen lassen müssen, führt die Vermieterin nicht aus und ist auch nicht 
ersichtlich. 
3.1.8.3 
Zur Einschätzung der von ihr beigezogenen H._____ führt die Vermie-
terin im Wesentlichen aus, aus dem Schreiben der H._____ vom 4. Januar 2012 
ergebe sich keine konkrete Einsturzgefahr, sondern lediglich, dass nicht ausge-
schlossen werden könne, dass durch die Feuchtigkeit die statische Tragfähigkeit 


- 29 - 
der tragenden Baukonstruktion beeinträchtigt sei. Die Mieterin habe daraus nicht 
ableiten können, dass die Gefahr einer fehlenden Tragfähigkeit für das ganze 
Gebäude bestehe. Ausserdem werde daran festgehalten, dass die H._____ keine 
Ermächtigung gehabt habe, namens und im Auftrag der Vermieterin aufzutreten 
und rechtsverbindliche Aussagen zu machen. Dazu habe sie ihre persönliche Par-
teibefragung als Beweismittel offeriert; die Vorinstanz habe es unterlassen, dieses 
Beweismittel abzunehmen. Ob die H._____ eine Warnung betreffend Tragfähig-
keit ausgesprochen und festgehalten habe, die Lage vor Ort müsse von einem 
Statiker abgeklärt werden, könne aber ohnehin dahingestellt bleiben: dass das 
ganze Haus einsturzgefährdet sei, habe kein einziger Experte je bestätigt. Dies 
sei eine Fehl- und Überinterpretation von L._____ (von der Mieterin) gewesen 
(vgl. act. 159 S. 8 f. Rz. 11). 
 
Weshalb es der Mieterin zumutbar sein soll, die Mietsache zu gebrauchen, 
nachdem Fachleute der H._____ (nach Darstellung der Vermieterin) zumindest 
eine Beeinträchtigung der statischen Tragfähigkeit der tragenden Baukonstruktion 
aufgrund einer monatelang anhaltenden Feuchtigkeit, deren Ursache nicht eruiert 
war, nicht hätten ausschliessen können und ihre Trocknungsarbeiten deswegen 
abgebrochen hatten, legt die Vermieterin nicht dar und ist auch nicht nachvoll-
ziehbar. Zumal keine tatsächliche Einsturzgefahr der Liegenschaft vorzuliegen 
braucht, um die Unzumutbarkeit des Gebrauchs der Mietsache zu begründen, 
wenn ein begründeter Anschein dafür besteht, es könne sich so verhalten. Darauf 
wurde bereits hingewiesen (vgl. oben E. 3.1.1 – E. 3.1.3). 
 
Nachdem die Vermieterin unbestrittenermassen (vgl. act. 159 S. 8 Rz. 11) 
seitens der H._____ mit Schreiben vom 4. Januar 2012 darüber informiert worden 
war, es könne nicht ausgeschlossen werden könne, dass durch die Feuchtigkeit 
die statische Tragfähigkeit der tragenden Baukonstruktion beeinträchtigt wurde, 
war die Vermieterin – unabhängig davon, ob die Mieterin darüber hatte informiert 
werden dürfen oder nicht – verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dies abgeklärt und 
bestenfalls ausgeschlossen werden kann. Im Übrigen ist nicht erkennbar, inwie-
fern der Liegenschaft nicht in Frage stand bzw. ungesichert war, wenn die tragen-
de Baukonstruktion betroffen ist (vgl. oben E. 3.1.2). Ob die H._____ ermächtigt 


- 30 - 
war, sich gegenüber der Mieterin zu äussern, ändert an der Abklärungs- und da-
mit einhergehenden Beseitigungspflicht der Vermieterin nichts (vgl. oben E. 
3.1.7). Daher ist auch nicht ersichtlich, was die Vermieterin aus dem Hinweis, die 
persönliche Parteibefragung sei für die Frage der Berechtigung der H._____ zur 
Mitteilung an die Mieterin offeriert, aber nicht abgenommen worden, ableiten will. 
Im Übrigen hätte die Vermieterin ohnehin davon ausgehen müssen, dass die 
H._____ der Mieterin aufgrund ihrer Einschätzung der Situation alleine schon aus 
haftungsrechtlichen Gründen entsprechende Mitteilung machen würde. 
3.1.8.4 
Die Vorinstanz erwog des Weiteren, der von der Mieterin erneut beige-
zogene Experte I._____ habe in seiner (zweiten) Beurteilung vom 5. Januar 2012 
festgestellt, die anlässlich seiner letzten Beurteilung gemessene Wandfeuchtigkeit 
im Bereich des Badezimmers 1. OG sei noch immer gleich hoch. Er habe drin-
gend empfohlen, die beiden Badezimmer EG und 1. OG nicht mehr zu benutzen. 
Zur Wand im Treppenhaus habe er ausgeführt, diese müsse aufgrund der ge-
messenen Feuchtigkeitswerte völlig durchnässt sein und gemäss dem Mitarbeiter 
M._____ der Firma H._____ sei dies ein wesentliches Argument für die Beendi-
gung der Trocknungsarbeiten und das Anfordern eines Sicherheitsnachweises 
gewesen (vgl. act. 158 S. 22 f. E. 4.1.6). Der von der Mieterin im Anschluss an 
diese Beurteilung beigezogene N._____ habe sodann die Empfehlung abgege-
ben, aufgrund der bestehenden Feuchtigkeitsproblematik eine fundierte Prüfung 
der Statik vornehmen zu lassen und die Böden und Decken im Bereich der Bade-
zimmer EG / 1. OG unverzüglich zu ersetzen. Er habe festgehalten, die Schwin-
gungen der Böden seien zu gross und der Zustand der Böden und Decken im Be-
reich der Badezimmer desolat. Zusätzlich habe er hervorgehoben, dass im Bade-
zimmer im EG der Einsturz des Bodens drohe (vgl. act. 158 S. 23 f. E. 4.1.6). Wie 
bereits die Firma H._____ hätten diese beiden Experten dringend eine Prüfung 
der Statik durch einen ausgewiesenen Statikfachmann empfohlen (vgl. act. 158 
S. 26 E. 4.1.8) und auch diese beiden Experten hätten der Mieterin bestätigt, dass 
die Statik der Liegenschaft nicht mehr gesichert gewesen sei (vgl. act. 158 S. 30 
E. 4.1.12). 


- 31 - 
3.1.8.5 
Die Vermieterin hält dem im Wesentlichen entgegen, die klägerischen 
Parteiexperten hätten die Statik des Hauses nie in Frage gestellt (vgl. act. 159 
S. 30 Rz. 18). N._____ habe lediglich die Decke zwischen den Bädern im EG und 
1. OG als einsturzgefährdet erachtet bzw. die von ihm empfohlenen Abklärungen 
betreffend die Statik hätten eindeutig nur den Boden-Decken-Bereich der Nass-
zellen im EG und 1. OG betroffen. Daher sei die Schlussfolgerung der Vorinstanz 
(vgl. act. 158 S. 6 f. E. 1.8 und S. 26 E. 4.1.8) unpräzis, wonach N._____ die "Ab-
klärung der Statik" empfohlen habe (vgl. act. 159 S. 11 f. Rz. 12). Weiter führt die 
Vermieterin aus, beide Fachleute hätten trotz rudimentärer Prüfung keine generel-
le, akute Einsturzgefahr hinsichtlich des Gebäudes gesehen, sondern höchstens 
hinsichtlich des Decken-Boden-Bereichs in den Badezimmern EG und 1. OG. Al-
lein schon deshalb sei die angeblich weiter anhaltende Verunsicherung der Miete-
rin betreffend Einsturzgefahr der Liegenschaft übertrieben gewesen (vgl. act. 159 
S. 12 Rz. 12). 
 
Damit geht die Vermieterin nicht auf die vorinstanzlichen Erwägungen ein, 
sondern setzt diesen vielmehr lediglich ihren (teilweise bereits vor Vorinstanz) 
vertretenen Standpunkt entgegen. Im Übrigen widerspricht die Behauptung, die 
beiden Experten I._____ und N._____ hätten keine generelle, akute Einsturzge-
fahr hinsichtlich des Gebäudes gesehen, der anderen Darstellung der Vermiete-
rin, wonach I._____ und N._____ beide die "Statikfrage" gerade nicht abgeklärt, 
sondern diese Aufgabe weitergegeben hätten (vgl. act. 159 S. 8 Rz. 10 und S. 11 
Rz. 12). 
 
Schliesslich stellt die Annahme der Vermieterin, I._____ müsse seine im 
Rahmen der Zeugeneinvernahme getätigte Aussage, wonach er nie das Gefühl 
gehabt habe, dass aufgrund der feuchten Wand im Treppenhaus das ganze Ge-
bäude einstürzen könnte, auch gegenüber der Mieterin getätigt haben, weshalb 
diese gewusst haben müsse, die Statik des Gebäudes habe nicht in Frage ge-
standen (vgl. act. 159 S. 10 f. Rz. 12), eine blosse, unsubstantiierte Mutmassung 
dar, die im Übrigen wohl auch unter dem Gesichtspunkt des Novenrechts im vor-
liegenden Verfahren nicht zu beachten wäre. 


- 32 - 
3.1.8.6 
Zudem substantiiert die Vermieterin nicht, weshalb sie die Berichte von 
I._____ vom 5. Januar 2012 und von N._____ vom 12. Januar 2012 – welche sie 
(wenn auch erst) nach Abschluss der Schadenbehebung erhalten haben will – 
aufgrund ihres behaupteten "anderen Kenntnisstandes aus anderer, neuerer 
Quelle" als hinfällig hätte betrachten können sollen (vgl. act. 159 S. 9 f. Rz. 12). 
 
Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal die Vermieterin nicht rechtsgenügend 
behauptet, die Statik des Altbaus bzw. der (gesamten) Liegenschaft sei abgeklärt 
und begutachtet worden (vgl. oben E. 3.1.6). Überdies stellt sich die Vermieterin 
in ihrer Berufungsschrift auf den Standpunkt, G._____ habe die von diesen bei-
den Experten kritisch hervorgehobenen Punkte betreffend den Boden-Decken-
Bereich der Badezimmer EG und 1. OG umfassend abgeklärt und somit die Stabi-
lität des Altbaus (lediglich) dort begutachtet, wo sich der Wasserschaden verwirk-
licht gehabt habe (vgl. act. 159 S. 30 Rz. 18). Es ist daher nicht nachvollziehbar, 
inwiefern der Kenntnisstand nach den Abklärungen von G._____ ein anderer ge-
wesen sein soll, wenn dieser (lediglich) die von diesen beiden Experten kritisch 
hervorgehobenen Punkte (betreffend die Badezimmerdecke EG / 1. OG bzw. den 
Wasserschadenbereich) abklärt und diese beiden Experten die Statikfrage ja 
auch nicht abgeklärt, sondern an G._____ (bzw. an einen Experten der Vermiete-
rin) weitergegeben hatten (vgl. oben E. 3.1.8.5), nachdem die H._____ die Statik 
der Liegenschaft in Frage gestellt gehabt hatte. 
3.1.8.7 
Die Vermieterin kritisiert I._____ und N._____ als Experten sowie die 
Qualität deren Expertise und bemängelt namentlich, die Vorinstanz habe sich 
nicht dazu geäussert, weshalb die klägerischen Parteigutachten von diesen bei-
den Experten einen höheren Stellenwert haben sollten als die Einschätzung von 
G._____ (vgl. insb. act. 159 S. 13 Rz. 12, S. 14 Rz. 13, S. 23 Rz. 14). 
 
Wie oben dargelegt, bestand unbestrittenermassen ein monatelanger Was-
serschaden (vgl. E. 3.1.8.2), anfangs Januar 2012 wurde die Statik der Liegen-
schaft seitens der H._____ in Frage gestellt (vgl. E. 3.1.8.3) und in der Folge die 
Statikfrage gemäss Darstellung der Vermieterin von I._____ und N._____ weiter-
gegeben (vgl. E. 3.1.8.5 f.). Dass namentlich G._____ und J._____ die Statik der 
Liegenschaft abgeklärt und begutachtet hätten, behauptet die Vermieterin sodann 


- 33 - 
nicht rechtsgenügend. Demnach ist der Einwand, die Vorinstanz habe zu Unrecht 
(überwiegend) auf die Expertisen der beiden Experten der Mieterin abgestellt 
bzw. hätte auf jene von G._____ abstellen sollen, im Ergebnis nicht zielführend. 
3.1.8.8 
Die Vermieterin bringt nach dem Gesagten nichts vor, was an der Auf-
fassung der Vorinstanz etwas ändern würde, wonach die Statik der Liegenschaft 
seitens der H._____ anfangs Januar 2012 in Frage gestellt wurde bzw. nicht gesi-
chert war und die Mieterin danach solange davon ausgehen durfte (und musste), 
dass die Statik der Liegenschaft nicht mehr gesichert gewesen sei, wie die Ver-
mieterin keine weiterführenden Abklärungen habe vornehmen lassen. 
3.1.9 Die neuen Vorbringen der Vermieterin, es habe sich bei den (nach Sanie-
rung des Wasserschadens neu entdeckten) Rissen im Plattenboden des Bade-
zimmers im 1. OG um einen einzigen Haarriss gehandelt (vgl. act. 159 S. 29 
Rz. 17), dieser sei statisch nicht relevant gewesen, dies sei ihr im Übrigen auch 
gar nicht mitgeteilt worden (vgl. act. 159 S. 30 Rz. 18), und es sei nicht davon 
auszugehen, dass deswegen ein schwerwiegender Mangel vorgelegen oder eine 
Einsturzgefahr weiterbestanden habe (vgl. act. 159 S. 31 Rz. 18), vermögen nach 
dem Gesagten – soweit sie nicht allesamt unbeachtliche Noven darstellen – am 
gezeigten Ergebnis nichts mehr zu ändern. 
3.1.10 Somit überzeugen die gezielt gegen Erwägungen der Vorinstanz vorge-
brachten Einwände der Vermieterin zur objektiven Unzumutbarkeit allesamt nicht 
– soweit die Vermieterin diese überhaupt in Erfüllung ihrer Begründungslast vor-
brachte und diese im Verfahren zu berücksichtigen sind. Es bleibt somit dabei, 
dass der Mieterin bzw. den Bewohnern das weitere Verbleiben in den Mietobjek-
ten aufgrund der konkreten Umstände objektiv nicht zumutbar war. 
3.2 Verantwortlichkeit Mieterin (Mängelrüge / Fehlverhalten) 
3.2.1 Die Vorinstanz erwog namentlich, eine mögliche Ursache des Wasser-
schadens habe erst nach fünfeinhalb Monaten eruiert und behoben werden kön-
nen. Da die Schadensursache bzw. das Wasserleck über Monate hinweg nicht 
habe gefunden werden können, erübrige es sich zu prüfen, ob die Mieterin ihre 


- 34 - 
Rügepflicht verletzt habe bzw. in welchem Zeitpunkt die Mängelrüge tatsächlich 
erfolgt sei. Eine allfällig verspätete Mängelrüge könne der Mieterin daher nicht 
angelastet werden (vgl. act. 158 S. 31 E. 4.1.15). 
 
Dem hält die Vermieterin nichts entgegen (vgl. act. 159 S. 33 f. Rz. 20). 
Vielmehr räumt sie ein, die Ursache sei letztlich nicht ganz klar gewesen und es 
habe mehrere mögliche Ursachen (z.B. Fugen, angerissenes Zuleitungsrohr beim 
Wasserhahn, Ablauf, undichte Muffe) gegeben (vgl. act. 159 S. 35 Rz. 21). Des-
sen ungeachtet macht sie die Mieterin für eine bestimmte Ursache des Wasser-
schadens verantwortlich (vgl. unten E. 3.2.3). 
3.2.2 Zur Verantwortlichkeit der Mieterin führte die Vorinstanz namentlich aus, 
die Vermieterin habe den unsubstantiierten Vorwurf schon Wochen vor der Fest-
stellung und Ortung des Lecks erhoben (vgl. act. 158 S. 32 E. 4.1.16). Auch habe 
die Vermieterin die Mieterin bereits für den Wasserschaden verantwortlich ge-
macht, als sie (die Vermieterin) noch davon ausgegangen sei, eine undichte Fuge 
sei die Ursache – und auch ohne diesbezüglich nähere Abklärungen eingeholt zu 
haben (vgl. act. 158 S. 21 E. 4.1.4). 
 
 Dies weist die Vermieterin im Wesentlichen mit der Begründung von sich, 
sie habe den Bauleiter O._____ und den Sanitärinstallateur P._____ mit der 
Überprüfung der Sanitärinstallationen beauftragt gehabt. Diese hätten jedoch kein 
Leck auffinden können. Die Ursache habe man damals in den undichten Fugen 
gesehen, welche umgehend erneuert bzw. vorsorglich abgedichtet worden seien. 
Überdies sei die Firma H._____ beauftragt worden. Daher habe die Vermieterin 
die Mieterin im damaligen Zeitpunkt nicht beschuldigt, ohne Abklärungen vorge-
nommen zu haben (vgl. act. 159 S. 6 f. Rz. 10 und S. 32 Rz. 18). Damit geht die 
Vermieterin nur scheinbar auf den vorinstanzlichen Vorwurf ein. Denn wie die Vo-
rinstanz richtig erkannte, machte die Vermieterin die Mieterin bereits mit Schrei-
ben vom 15. September 2011 (vgl. act. 158 S. 21 E. 4.1.4 mit Verweis auf 
act. 4/8) für den Wasserschaden verantwortlich. Zu diesem Zeitpunkt war die Fir-
ma H._____ zwecks "Weitersuche nach der Ursache des Wasserschadens" 
(vgl. act. 80/9) zur Leckortung aufgeboten und – wie die Vermieterin selber ein-
räumt (vgl. act. 159 S. 32 Rz. 18) – vorsorglich ein Spezialist mit der Erneuerung 


- 35 - 
der Fugen beauftragt worden (vgl. act. 80/9 "Auftrag, alle Fugen zu erneuern 
[vorbeugende Massnahme]"). Dies geschah somit zu einem Zeitpunkt, in welchem 
weder ein Leck noch deren mögliche Ursache(n) bekannt waren, welche für eine 
Verantwortlichkeit der Mieterin gesprochen hätten. Der Einwand der Vermieterin 
entbehrt somit jeder Substanz. 
3.2.3 Im Rahmen antizipierter Beweiswürdigung erwog die Vorinstanz sodann, 
die Vermieterin habe zwar einen Augenschein, eine Expertise, O._____, G._____, 
P._____ und Q._____ für die Behauptung offeriert, die Muffe an der Steigleitung 
in der Mauer habe sich infolge eines der Mieterin anzurechnenden Fehlverhaltens 
gelöst. Diese Beweismittel seien jedoch beweisuntauglich, zumal die Vermieterin 
nicht klar gesagt habe, wer das Leck entdeckt habe, wie es dokumentiert worden 
sei, wer es repariert habe und welche konkreten Feststellungen dabei gemacht 
worden seien (vgl. act. 158 S. 31 f. E. 4.1.15). Auch habe die Vermieterin nicht 
substantiiert behauptet, wer wann eine solche Beschädigung bewirkt habe und 
wie (vgl. act. 158 S. 32 E. 4.1.16). Hinzu komme, dass den Behauptungen der 
Vermieterin Sachumstände gegenüberstünden, welche diese nicht nachvollzieh-
bar erscheinen liessen. So sei kaum vorstellbar, dass sich durch blosses Rütteln 
am Wasserhahn an der in der Mauer verlaufenden Steigleitung eine Muffe gelöst 
haben soll, ohne dass entsprechende Schäden am Wasserhahn selber oder an 
der Wandöffnung, wo dieser austrete, verursacht worden wären. O._____ und 
P._____ hätten während ihrer Begehung nach der ersten Schadensmeldung am 
15. September 2011 die Sanitärinstallationen inklusive Fugen detailliert geprüft 
und nichts Derartiges festgestellt, sondern die Undichtigkeit der Fuge am Bade-
wannenrand als Ursache vermutet. Auch bei den weiteren Begehungen der Lie-
genschaft zwecks Leckortung im Zeitraum vom 8. September 2011 bis 
20. Dezember 2011 seien bei der Überprüfung der Sanitärinstallationen keine 
Schäden am Wasserhahn festgestellt worden. Die zwei tauglichsten von der Ver-
mieterin angebotenen Beweisofferten – die Zeugenaussage von Q._____ und ei-
ne unabhängige Expertise – könnten keine Änderung des Ergebnisses mehr be-
wirken. Der Sanitär Q._____ könne bestenfalls aussagen, dass er die Muffe bei 
der Montur im Rahmen der Sanierungsarbeiten 1999 ordnungsgemäss angezo-
gen habe. Für ein unabhängiges Gutachten fehle es an konkreten Sachverhalts-


- 36 - 
feststellungen, welche im Zeitpunkt der Reparatur des Lecks noch feststellbar 
gewesen seien. Und gemäss Erfahrung von J._____ könne sich ein kleiner Riss 
in einer Wasserleitung aufgrund des Wasserdrucks über längere Zeit hinweg ver-
grössern und der Schaden sich stetig verschlimmern. Daher sei nicht dargelegt 
und nachgewiesen, dass die Mieterin den Wasserschaden verursacht und ver-
schuldet habe (vgl. act. 158 S. 32 f. E. 4.1.16). 
 
Dem hält die Vermieterin entgegen, es habe sich nicht die Muffe an der 
Steigleitung in der Mauer gelöst, sondern ein Zuleitungsrohr beim Wasserhahn 
sei im Bereich der Muffe angerissen gewesen und habe geronnen. Dies sei ein 
massgeblicher Unterschied (vgl. act. 159 S. 33 Rz. 20). Sämtliche Leitungen 
(Haupt- und Zuleitungen) seien 1998/1999 neu verlegt worden, weshalb diese 
nach so kurzer Zeit nicht einfach ohne Fremdeinwirkung hätten kaputtgehen kön-
nen. Das besagte Zuleitungsrohr sei bei Mietantritt intakt gewesen und es habe 
zuvor kein Wasserschaden vorgelegen, weshalb es sehr wahrscheinlich sei, dass 
eine äussere Einwirkung zu dessen Beschädigung geführt habe bzw. dass die 
Bewohner der Mieterin im 1. OG den Wasserhahn unsachgemäss (z.B. durch 
Rütteln) bedient hätten. Entgegen der Behauptung der Vorinstanz habe sie aus-
geführt, wer das angerissene Zuleitungsrohr repariert habe. Das sei die H._____ 
im Februar 2012 gewesen (vgl. act. 159 S. 34 Rz. 20 mit Verweis auf Prot. Vi. 
S. 14 letzte Frage, act. 15 S. 33, act. 42 S. 12 f. und S. 46 f. und act. 159 S. 46 
Rz. 28). Der angebotene Zeuge Q._____ habe seinerzeit im Jahr 1999 die Muffe 
ordnungsgemäss angezogen. Dies hätte gezeigt, dass eine äussere Einwirkung 
die Muffe wieder gelöst haben müsse (vgl. act. 159 S. 34 Rz. 20). 
 
Zum einen setzt sich die Vermieterin sich insbesondere mit den vorinstanzli-
chen Erwägungen nicht auseinander, wonach sie nicht klar behauptet habe, wie 
das Leck dokumentiert worden sei und welche konkreten Feststellungen dabei 
gemacht worden seien. Auch bringt die Vermieterin zu der antizipierten Beweis-
würdigung betreffend Augenschein, Expertise und Zeugenaussage von Q._____ 
nichts vor, was der vorinstanzlichen Beurteilung entgegenstünde. 
 
Zum anderen vermag sie mit ihren Vorbringen auch die Erwägungen zu den 
Sachumständen nicht zu entkräften. Die Vermieterin substantiiert namentlich 


- 37 - 
nicht, worin der "massgebliche Unterschied" zwischen einer gelösten Muffe an der 
Steigleitung und einer im Bereich der Muffe angerissenen Zuleitung liegen soll 
und was sie daraus ableiten will. Vor Vorinstanz hatte sie noch behauptet, die Ur-
sache des Wasserschadens habe erst festgestellt werden können, als im Bereich 
des Wasserhahns im Badezimmer 1. OG die Wandplatten entfernt worden seien 
(vgl. act. 42 S. 12). Weiter hatte die Vermieterin in ihrer Befragung noch angege-
ben, den Riss im Rohr für den Warm-/Kaltwasserhahn im Badezimmer habe man 
erst gesehen, als Herr G._____ die Wand aufgerissen gehabt habe (vgl. Prot. Vi. 
S. 13). Es ist somit – unabhängig davon ob ein Steig- oder ein Zuleitungsrohr ei-
nen Defekt aufgewiesen haben soll – nicht nachvollziehbar, wie durch eine un-
sachgemässe Bedienung des Wasserhahns ein Riss in einer Leitung hätte ent-
stehen können, den man erst habe sehen bzw. feststellen können, als die Wand-
platten entfernt worden seien, ohne dass entsprechende Schäden am Wasser-
hahn selber oder an der Wandöffnung, wo dieser austritt, verursacht worden wä-
ren. 
3.2.4 Somit ist die vorinstanzliche Würdigung nicht zu beanstanden, der Mieterin 
könne eine allfällig verspätete Mängelrüge nicht angelastet werden und die Miete-
rin habe den Mangel auch nicht selber zu verantworten. 
3.3 Ursache des Wasserschadens 
3.3.1 Wie oben dargelegt (vgl. oben E. 3.1.4) ist es hier nicht entscheidend, ob 
der Mangel im Zeitpunkt der Kündigung noch vorhanden war, wenn der Vermieter 
seinen Pflichten bis spätestens vor der fristlosen Kündigung nicht nachgekommen 
ist. Denn wenn die Mieterin vom Wegfall des schwerwiegenden Mangels keine 
Kenntnis erhalten hat (seitens der Vermieterin oder anderweitig), darf und muss 
sie von dessen Fortbestand ausgehen (vgl. BGer 4A_647/2015 vom 11. August 
2016, E. 5). 
3.3.2 Die Vermieterin behauptet zwar, der Wasserschaden und dessen Ursa-
che(n) sei(en) seien behoben worden, auch wenn die Ursachen letztlich nicht 
ganz klar gewesen seien. Deshalb macht sie sinngemäss auch geltend, zum Zeit-
punkt der fristlosen Kündigung habe keine Einsturzgefahr (mehr) bestanden und 


- 38 - 
die "Einsturzängste" der Mieterin seien nach den Sanierungsarbeiten beseitigt 
gewesen (vgl. act. 159 S. 35 ff. Rz. 21). 
 
Wie bereits dargelegt (vgl. oben E. 3.1.6), stellt die Vermieterin jedoch keine 
klaren Behauptungen dazu auf, dass und weshalb der schwerwiegende Mangel 
ihres Erachtens nicht mehr bestanden hat bzw. inwiefern die Stabilität der Liegen-
schaft abgeklärt und begutachtet wurde. Sie sagt auch nicht, welche Fehler der 
der Vorinstanz in dieser Hinsicht anzulasten wären. Daher kann nicht geklärt wer-
den, wovon die Mieterin Kenntnis erhalten hat, und ob die Vermieterin ihrer Infor-
mations- und Mitteilungsobliegenheit nachgekommen ist. Aus diesem Grund ist 
auch nicht entscheidend, ob der Mangel oder der Wasserschaden oder dessen 
Ursache im Zeitpunkt der Kündigung noch vorhanden waren oder nicht. Im Übri-
gen ist auch nicht nachvollziehbar, inwiefern vom Nichtvorliegen eines Wasser-
schadens oder von der Behebung dessen Ursache(n) auf eine gesicherte Statik 
der Liegenschaft geschlossen werden könnte. 
3.3.3 Im Übrigen könnte, selbst wenn sich die Mieterin nicht mehr gemeldet und 
keine erneute Rüge der erhöhten Feuchtigkeitswerte vor der Kündigung mehr an-
gebracht haben sollte (vgl. act. 159 S. 35 Rz. 21), auf jeden Fall nicht alleine dar-
aus auf die behauptete Tatsache, die Ursache sei behoben worden, geschlossen 
werden. Zumal die Vermieterin die Darstellung der Mieterin nicht bestritt, wonach 
diese bzw. die Bewohner die Liegenschaft im Februar 2012 bereits verlassen hät-
ten (vgl. act. 172 S. 9 Rz. 9), und annimmt, die Bewohner seien im Januar 2012 
ausquartiert worden (vgl. act. 159 S. 31 Rz. 18), sowie selber richtigerweise da-
von ausgeht, dass es in diesem Fall, in welchem die Mieter das Mietobjekt verlas-
sen haben, grundsätzlich ihre Aufgabe (der Vermieterin) gewesen wäre, die Mie-
terin darüber zu informieren, dass und weshalb der Mangel ihrer Ansicht nach 
weggefallen ist (vgl. act. 159 S. 6 Rz. 10). Mit anderen Worten lag es nicht an der 
Mieterin, den Mangel (nicht gesicherte Statik der Liegenschaft) erneut zu rügen 
oder gar erneut Frist zur Mängelbehebung anzusetzen (vgl. unten E. 3.4.2.5). 


- 39 - 
3.4 Angemessenheit des Zuwartens mit der Kündigung 
3.4.1 Die Vorinstanz erwog namentlich, die Mieterin habe für ihre Schutzbefohle-
nen erst neue Wohnungen anmieten und diese ab Januar 2012 etappenweise 
ausquartieren müssen. Eine fristlose Kündigung hätte nicht überstürzt erfolgen 
können, zumal die Mieterin als Stiftung, die Wohnmöglichkeiten für Jugendliche 
und junge Erwachsene biete, auf dem Wohnungsmarkt tendenziell benachteiligt 
sei. Sie habe verständlicherweise den auf Antrag der Vermieterin vom 19. März 
2012 auf den 9. Mai 2012 verschobenen Schlichtungstermin abgewartet und bis 
zuletzt gehofft, dass die Vermieterin die Mängel beheben würde. Nachdem auch 
danach keine Mängelbehebung erfolgt sei, habe sie den Architekten R._____ bei-
gezogen und den Entschluss zur fristlosen Kündigung am 31. Mai 2012 gefasst. 
Dies, nachdem auch dieser dritte, von der Mieterin beigezogene Experte weiter-
führende Abklärungen betreffend Statik und Wasserschaden für notwendig erach-
tet habe und die Feuchtigkeitsmessungen erneut sehr hohe Werte ergeben hat-
ten. Unter diesen Umständen erscheine das Zuwarten der Mieterin als angemes-
sen (vgl. act. 158 S. 34 f. E. 4.1.18). 
3.4.2.1 
Die Vermieterin hält dem – wie bereits vor Vorinstanz (vgl. act. 42 
S. 31 f., act. 42 S. 44 f., act. 111 S. 19) – entgegen, es sei weder eine Benachtei-
ligung der Mieterin auf dem Wohnungsmarkt ersichtlich, noch sei in den Mietver-
trägen auf eine spezielle Schutzbedürftigkeit der Bewohner hingewiesen worden. 
Zudem bringt sie teilweise wortwörtlich wiederholend (vgl. act. 42 S. 6) vor, die 
Mieterin habe einen Vorwand gesucht, um vorzeitig aus den noch mehrere Jahre 
andauernden Mietverhältnissen auszutreten und daher die Mängel an Balkon, 
Decke und die angeblich übermässige Feuchtigkeit etc. geltend gemacht 
(vgl. act. 159 S. 37 ff. Rz. 22). Dabei unterlässt sie es, sich mit dem vorinstanzli-
chen Urteil auseinanderzusetzen. Darauf braucht nicht weiter eingegangen zu 
werden. 
3.4.2.2 
Das Argument der Vermieterin, wonach die angesetzte Frist zur Behe-
bung des Mangels viel zu kurz gewesen sei (vgl. act. 159 S. 39 Rz. 22), geht an 
der Sache vorbei. Die Ansetzung einer zu kurzen Frist macht die Fristansetzung 
nicht wirkungslos. Vielmehr ist es so, dass sich die Vermieterin über eine zu kurze 


- 40 - 
Beseitigungsfrist beschweren muss, ansonsten anzunehmen ist, sie sei mit der ihr 
angesetzten Frist einverstanden (vgl. BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016, 
E. 5.2.3; BGE 105 II 28 ff. E. 3a analog). 
3.4.2.3 
Des Weiteren bringt die Vermieterin zwar vor, durch ihr langes Zuwar-
ten von über 4 Monaten seit Fristansetzung habe die Mieterin ihr Recht auf fristlo-
se Kündigung verwirkt (vgl. act. 159 S. 39 Rz. 22). Soweit sie damit geltend ma-
chen will, die Mieterin habe auf die Mängelbeseitigung verzichtet bzw. die durch 
den Mangel hervorgerufene Beeinträchtigung im Gebrauch akzeptiert, ist dem 
zum einen entgegenzuhalten, dass sie von der Mieterin unbestrittenermassen zur 
Mängelbeseitigung aufgefordert worden war und auch nicht geltend macht, dies 
sei erst nach Ablauf der Frist verlangt worden, die ein durchschnittlich besonnener 
Mensch für diese Entscheidung benötige (vgl. ZK OR-HIGI. a.a.O., Art. 259b N 17; 
BK OR-GIGER, a.a.O., Art. 259b N 12). Zum anderen geht die Vermieterin insbe-
sondere auf die von der Vorinstanz in Erwägung gezogenen Umstände nicht ein 
(vgl. act. 158 S. 34 f. E. 4.1.18) und legt nicht dar, inwiefern das Zuwarten der 
Mieterin nach Treu und Glauben als Verzicht auf die Kündigung ausgelegt werden 
müsse. Damit kommt sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, weshalb da-
rauf nicht weiter eingegangen werden muss. 
3.4.2.4 
Die Vermieterin stellt sich auf den Standpunkt, es sei falsch, dass die 
Mieterin ihren Kündigungsentscheid gefasst habe, nachdem der dritte, von ihr 
beigezogene Experte weiterführende Abklärungen betreffend Statik bzw. Wasser-
schaden für notwendig erachtet habe. Sie bringt dazu neu vor, der Architekt 
R._____ habe die Feuchtigkeitsmessungen (nur bzw.) erst am 1. Juni 2012, d.h. 
nach ausgesprochener Kündigung gemacht. Seine hypothetischen statischen Be-
denken seien unmissverständlich (nur) im Zusammenhang mit diesen Messungen 
erfolgt (vgl. act. 159 S. 40 Rz. 22). 
 
Die Vermieterin scheint damit ihre Behauptung nähren zu wollen, die Miete-
rin habe einen Vorwand gesucht, um sich vorzeitig aus den Mietverhältnissen zu 
lösen. Da sie diesen Schluss aus Noven ableitet, die nicht beachtlich sind, weil sie 
mit zumutbarer Sorgfalt bereits vor Vorinstanz hätten vorgebracht werden können, 
ist sie auch damit nicht zu hören. Im Übrigen ginge die Behauptung, die Messun-


- 41 - 
gen seien erst am 1. Juni 2012 vorgenommen worden und die statischen Beden-
ken unmissverständlich im Zusammenhang mit diesen erfolgt, so aus dem zum 
Beleg angeführten act. 30/8 ohnehin nicht hervor (vgl. act. 30/8 wonach die letzte 
Messung am 1. Juni 2012 vormittags erfolgt sei). 
3.4.2.5 
Was die Vermieterin aus den neuen Einwänden, die Mieterin habe kei-
ne Mängel mehr gerügt und nie behauptet, die Instandstellung sei ungenügend 
(vgl. act. 159 S. 39 Rz. 22), und sie hätte ihr den Bericht von R._____ vorlegen 
müssen, bevor sie gekündigt habe (vgl. act. 159 S. 40 Rz. 22), zur Sache ableiten 
will, geht aus ihren Ausführungen nicht hervor. 
 
Soweit sie damit geltend machen wollte, die Mieterin hätte erneut Frist zur 
Mängelbehebung ansetzen müssen, weil ihr Zuwarten als Verzicht auf die Kündi-
gung ausgelegt werden müsse und sie daher ihr Kündigungsrecht erst nach Ab-
lauf der neu angesetzten Frist ausüben dürfe (vgl. HULLIGER/HEINRICH, in: MÜLLER-
CHEN/HUGUENIN [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zü-
rich 2016, Art. 259b N 7), ist auf das oben Gesagte zu verweisen (vgl. oben 
E. 3.4.2.3). Dass sie geltend machen wollte, die Mieterin habe nach Ablauf der 
angesetzten Frist durch vorbehaltlose Annahme der Mängelbeseitigung auf ihr 
Kündigungsrecht verzichtet (vgl. ZK OR-HIGI, a.a.O., Art. 259b N 35 m.w.H.), ist 
nicht anzunehmen, zumal sie selber anführt, die Mieterin habe (auch nach der 
Sanierung) stets behauptet, die Situation habe sich nicht geändert (vgl. act. 159 
S. 39 Rz. 22). Selbst wenn der Mangel teilweise oder ungenügend behoben wor-
den wäre, hätte dies für eine Sanktionsauslösung ausgereicht (vgl. ZK OR-HIGI, 
a.a.O., Art. 259b N 21; BSK OR-WEBER, a.a.O., Art. 259b N 6). Es ist somit nicht 
ersichtlich, weshalb die Mieterin den schwerwiegenden Mangel nach behaupteter 
Behebung des Wasserschadens (erneut) hätte rügen oder (erneut) Frist zur Be-
seitigung des schwerwiegenden Mangels hätte ansetzen müssen. 
3.4.3 Somit dringt die Vermieterin mit ihren Vorbringen auch diesbezüglich nicht 
durch. Daher bleibt es dabei, dass das Zuwarten der Mieterin unter den Umstän-
den als angemessen erscheint. 


- 42 - 
3.5 Nach dem Gesagten ist zusammengefasst festzuhalten, dass die Vorinstanz 
zu Recht die fristlose Kündigung der Mieterin geschützt und in der Konsequenz 
die widerklageweise geltend gemachte Forderung der Vermieterin von 
Fr. 31'964.– nebst 5 % Zins (seit 15. Juli 2012 auf Fr. 29'280.– sowie 5 % Zins 
seit 1. Oktober 2012 auf Fr. 2'684.–) abgewiesen hat. Demzufolge ist die Beru-
fung der Vermieterin in diesem Punkt abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil 
diesbezüglich zu bestätigen. 
4. 
Herabsetzungsansprüche: Vorinstanzliche Begründung und Parteistand-
punkt sowie Würdigung 
4.1 Feuchtigkeit in der Liegenschaft / Einsturz Badezimmerdecke und erhöhte 
Einsturzgefahr 
4.1.1 
Zu diesen Mängeln erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, es sei un-
bestritten geblieben, dass am 5. September 2011 ein Teil der Gipsdecke des Ba-
dezimmers im Parterre heruntergefallen sei. Der Vermieterin sei der Wasserscha-
den spätestens am 15. September 2011 bekannt gewesen und sie habe nicht 
nachweisen können, dass die Mieterin den Schaden zu verantworten habe 
(vgl. act. 158 S. 38 E. 4.2.3.3 f.). Vor der Reparatur habe die Gefahr bestanden, 
dass weitere Teile der Decke herunterfielen, weshalb es den Schutzbefohlenen 
nicht zumutbar gewesen sei, die beiden Badezimmer zu betreten. Während der 
Sanierungsarbeiten hätten diese nicht benutzt werden können, zumal Handwerker 
darin gearbeitet hätten und der Schaden erst mit Fertigstellung der Sanierungsar-
beiten Ende Februar 2012 behoben gewesen sei. Da sich beim Abschluss der 
Sanierungsarbeiten Ende Februar 2012 neue Risse im Boden des Badezimmers 
im 1. OG gebildet hätten und die Vermieterin in keiner Weise dargelegt habe, ob 
und inwiefern sie die Bildung dieser neuen Risse habe abklären lassen, habe die 
Mieterin davon ausgehen müssen, die vermeintliche Gefahrenlage sei noch nicht 
behoben worden (vgl. act. 158 S. 39 E. 4.2.3.6). Deshalb sei es der Mieterin wei-
terhin und trotz Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht zumutbar gewesen, die 
Badezimmer (EG und 1. OG) zu benutzen. Zum Umfang der Beeinträchtigung 
hielt die Vorinstanz sodann fest, ein Badezimmer sei eine bedeutende Räumlich-
keit. Daher sei unter Berücksichtigung der Wohnfläche ab dem verlangten Zeit-


- 43 - 
punkt vom 22. September 2011 bis 31. Mai 2012 für die Wohnung EG eine Miet-
zinsreduktion im Umfang von 30 % (Fr. 3'348.10) und für die Wohnung 1. OG ei-
ne solche von 20 % (Fr. 2'876.90) gerechtfertigt (vgl. act. 158 S. 40 E. 4.2.3.7). 
4.1.2.1 
Soweit die Vermieterin ohne Auseinandersetzung mit dem vorinstanzli-
chen Urteil wiederholt vorbringt, eine (tatsächliche) Einsturzgefahr der Liegen-
schaft und insbesondere des Restes der Decke (nach Herunterschlagen der 
Gipsdecke) sei nachweislich ausgeschlossen worden, die beiden Badezimmer 
seien gebrauchstauglich und benutzbar gewesen, obwohl ein Teil der Gipsdecke, 
welche im Oktober 2011 heruntergeschlagen worden sei, heruntergefallen gewe-
sen sei (vgl. act. 159 S. 42 ff. Rz. 25 ff.), kann insbesondere auf die obigen Aus-
führungen zum schwerwiegenden Mangel verwiesen werden (vgl. E. 3.1.1 – 
E. 3.1.3), die auch bloss in Bezug auf die Badezimmer als solche gelten. 
 
Soweit die Vermieterin vorbringt, die Tatsache, dass ein Mieter Handwer-
kern Zugang zum Mietobjekt zu gewähren habe, um Mängelbeseitigungen vorzu-
nehmen, führe nicht zu einer Mietzinsreduktion, setzt sie sich insbesondere mit 
der vorinstanzlichen Erwägung nicht auseinander, wonach die Badezimmer auch 
während der Sanierungsarbeiten nicht hätten benutzt werden können, zumal der 
Schaden erst mit Fertigstellung der Sanierungsarbeiten Ende Februar 2012 be-
hoben gewesen sei (vgl. act. 158 S. 39 E. 4.2.3.6). 
4.1.2.2 
Die Vermieterin macht geltend, die Vorinstanz gehe fälschlicherweise 
davon aus, es habe während der gesamten Zeit ab September 2011 ein gesund-
heitsgefährdender Mangel vorgelegen. Das Bundesgericht würdige in dem von 
der Vorinstanz angeführten Entscheid 4C.168/2001 vom 17. August 2001 das 
Eindringen von Staub und Schlackenteilen durch die Decke aber nicht konkret als 
gesundheitsgefährdend. Es ergebe sich daraus lediglich, dass ein schwerwiegen-
der Mangel vorliege, wenn immer wieder (und nicht nur für eine begrenzte zeitli-
che Dauer) Staub- und Schlackenteilchen von der Decke fielen, da dies Büroob-
jekte beschmutzen und beschädigen könnte. Im September 2011 sei nur einmal 
ein kleiner Teil der Gipsdecke heruntergefallen, danach nichts mehr geschehen 
und im Oktober 2011 sei der Rest heruntergenommen worden (vgl. act. 159 S. 43 
f. Rz. 26). 


- 44 - 
 
Selbst wenn zwar nach Behauptung der Vermieterin ein gesundheitsgefähr-
dender Mangel nicht während der gesamten Zeit ab September 2011 vorgelegen 
hätte bzw. beide Badezimmer ab Oktober 2011 (wieder) benutzbar gewesen sein 
sollten, legt die Vermieterin nicht dar, was sie daraus genau ableiten will. Damit 
kommt sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, weshalb darauf nicht weiter 
einzugehen ist. 
4.1.2.3 
Weiter macht die Vermieterin geltend, die Vorinstanz habe nicht fest-
gehalten, ab wann bzw. in welchem Zeitraum die Mieterin die Badezimmer effek-
tiv nicht mehr oder nur noch eingeschränkt genutzt habe, und in welchem Aus-
mass. Dies sei relevant, denn es könne keine vollumfängliche Beeinträchtigung 
für die Badezimmer vorliegen, wenn diese (zeitweise) noch benutzt worden seien. 
Von einer solchen Beeinträchtigung sei die Vorinstanz aber ausgegangen 
(vgl. act. 159 S. 43 Rz. 26). 
 
Wie bereits dargelegt, liegt ein schwerwiegender Mangel namentlich vor, 
wenn der Gebrauch der Mietsache dem Mieter nicht (mehr) zumutbar ist 
(vgl. insb. E. 3.1.1). Ob der Mieter die Mietsache dennoch noch benutzt (und in 
welchem Ausmass) oder nicht, ist für die Annahme eines schwerwiegenden Man-
gels somit nicht entscheidend. Wie die Vorinstanz sodann richtig ausgeführt hat, 
hat der Umfang der Herabsetzung der durch den Mangel hervorgerufenen Beein-
trächtigung zu entsprechen (vgl. act. 158 S. 36 E. 4.2.1). Unter Beeinträchtigung 
des Gebrauchs der Mietsache ist das Abweichen des aktuellen Zustandes der 
Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand zu verstehen. Inwiefern 
die Möglichkeit der Benützung und/oder die tatsächliche Benutzung derjenigen 
Teile der Mietsache, deren Gebrauch unzumutbar ist, die Beeinträchtigung bzw. 
den Umfang des Herabsetzungsanspruches schmälern oder gar ausschliessen 
soll, wird von der Vermieterin nicht näher dargelegt und ist aufgrund des Gesag-
ten auch nicht ersichtlich. 
4.1.2.4 
Die Vorinstanz erwog weiter, nach Fertigstellung der Sanierungsarbei-
ten hätten sich neue Risse im Boden des Badezimmers des 1. OG gebildet und 
die Vermieterin habe nicht dargelegt, ob und inwiefern sie diese Risse bis zur 
fristlosen Kündigung habe abklären lassen. Unter diesen Umständen habe die 


- 45 - 
Mieterin davon ausgehen dürfen und müssen, dass die vermeintliche Gefahrenla-
ge noch nicht behoben gewesen sei. Daher sei es der Mieterin nicht zumutbar 
gewesen, die Badezimmer zu benutzen (vgl. act. 158 S. 39 f. E. 4.2.3.6). 
 
Demgegenüber stellt sich die Vermieterin im Wesentlichen auf den Stand-
punkt, sie habe wegen des neuen Risses, der nach Abschluss der Sanierungsar-
beiten festgestellt worden sei, keine speziellen Abklärungen betreffend Statik vor-
nehmen müssen. Dieser Einwand läuft jedoch, wie oben bereits ausgeführt, ins 
Leere, zumal sich der schwerwiegende Mangel nicht daraus ergibt. Es kann auf 
die betreffenden Ausführungen verwiesen werden (vgl. E. 3.1.8 f.). 
4.1.2.5 
Des Weiteren hält die Vermieterin zwar wiederholt dafür, es handle 
sich beim Badezimmer nicht um eine bedeutende Räumlichkeit, und macht gel-
tend, die Bewohner hätten vorübergehend auf die anderen Nasszellen in den an-
deren Wohnungen ausweichen können (vgl. act. 159 S. 44 Rz. 26). 
 
Auch diesbezüglich geht die Vermieterin jedoch insbesondere auf die vor-
instanzlichen Erwägungen nicht ein, wonach es der Mieterin nicht zumutbar ge-
wesen sei, die Badezimmer zu benutzen, weil eine vermeintliche Gefahrenlage 
bestanden habe. Zudem legt sie nicht dar, inwiefern eine Mietzinsreduktion für die 
gesamte Dauer nicht berechtigt gewesen sein soll (vgl. act. 159 S. 44 Rz. 26). 
Und es ist daher fast müssig, darauf hinzuweisen, dass man keine Wohnung mit 
Badezimmer mietet, damit deren Bewohner dann nicht dieses, sondern das in ei-
ner anderen Wohnung benützen können. 
4.1.2.6 
Schliesslich steht der Einwand der Vermieterin, die Berechnung der 
Mietzinsreduktion (resp. der Umfang der Herabsetzung, der der Beeinträchtigung 
entsprechend muss) sei – unter Berücksichtigung der Wohnfläche – nicht nach-
vollziehbar (vgl. act. 159 S. 45 Rz. 26), ihrer anderen Behauptung entgegen, wo-
nach die Vorinstanz betreffend beide Wohnungen (zu Unrecht) eine volle Ein-
schränkung während der gesamten Dauer angenommen (und auf 30 % bei der 
Wohnung EG und auf 20 % bei der Wohnung 1. OG festgelegt) habe 
(vgl. act. 159 S. 43 Rz. 26). Da die Vermieterin damit ihrer Begründungslast nicht 
nachkommt, ist darauf nicht einzugehen. 


- 46 - 
4.2 Feuchtigkeit im Treppenhaus 
4.2.1 Zum Mangel der feuchten Wand im Treppenhaus und in den Abstellräumen 
im 1. und 2. OG erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, das Treppenhaus grenze 
direkt an die Badezimmer im Parterre und im 1. OG an. Daher sei nachvollzieh-
bar, dass die Wand im Treppenhaus und der daran angrenzende Abstellraum im 
1. OG ebenfalls durchfeuchtet gewesen seien. In diesem Bereich seien erhöhte 
Feuchtigkeitswerte als Folge des monatelangen Wasserlecks im Bereich des 
1. OG gerichtsnotorisch; Wasser fliesse bekanntlich nach unten. Der Umstand, 
dass im Abstellraum im 1. OG ein Entfeuchtungsgerät installiert worden sei, spre-
che für eine besondere Manifestation der Feuchtigkeit in diesem Bereich. Zudem 
sei auf den eingereichten Bildern ersichtlich, dass sich Schimmel oder Feuchtig-
keitsflecken gebildet hätten und auch der Zeuge R._____ habe bestätigt, dass 
sich auffällige Messungen noch im Mai 2012 im Bereich des Treppenhauses bzw. 
der Abstellräume ergeben hätten. Daneben wirke der Einwand der Vermieterin, 
anlässlich der Besichtigung von G._____ seien die Werte im Normalbereich von 
54.5 % gemessen worden, nicht glaubhaft (vgl. act. 158 S. 41 f. E. 4.2.5.3). Zwar 
gehörten das Treppenhaus und die Abstellräume nicht zur eigentlichen Wohnflä-
che. Um in die Wohnungen zu gelangen, müsse man aber das Treppenhaus be-
nutzen. Der Wohnbereich sei insofern betroffen, als die Parterrewohnung und 
zumindest jene im 1. OG direkt an die feuchte Treppenwand angrenzten. Alleine 
schon aus ästhetischen Gründen liege in Bezug auf die Wand im Treppenhaus 
klar eine Beeinträchtigung vor. Da sich der Wasserschaden nachweislich auf den 
unteren Bereich der Liegenschaft konzentriert habe, sei nicht nachvollziehbar, 
dass der Abstellraum im 2. OG ebenfalls von der Feuchtigkeit betroffen gewesen 
sein soll (vgl. act. 158 S. 42 E. 4.2.5.4). Die Vorinstanz kam so zum Schluss, an-
gesichts der Ausbreitung des Wasserschadens im unteren Bereich der Liegen-
schaft rechtfertige es sich, die Mietzinse der 2.5-Zimmerwohnung im Parterre und 
der 4-Zimmerwohnung im 1. OG (alleine) aufgrund der Feuchtigkeit im Treppen-
haus eine Mietzinsherabsetzung ab dem 5. Oktober 2011 bis 31. Mai 2012 um je 
5 % bzw. Fr. 558.– und Fr. 719.20 (vgl. act. 158 S. 42 f. E. 4.2.5.4). 


- 47 - 
4.2.2.1 
Die Vermieterin hält demgegenüber dafür, eine feuchte Stelle im unte-
ren Bereich einer einzigen Treppenhauswand (und auch in zwei Abstellräumen) 
mache weder pro Mietobjekt noch insgesamt 5 % aus. Bei ästhetischen Beein-
trächtigungen handle es sich gemäss der Vorinstanz in aller Regel um leichte 
Mängel. Dieser leichte Mangel habe nicht über eine "sehr lange Zeit" vorgelegen, 
weshalb keine Mietzinsreduktion geschuldet sei (vgl. act. 159 S. 48 Rz. 28). 
 
Ein Mangel von mittlerer Bedeutung, der eine Mietzinsreduktion rechtfertigt, 
kann sich aus zwei Konstellationen ergeben: Entweder ist der Gebrauch der ge-
mieteten Sache einigermassen spürbar eingeschränkt, oder ein kleiner Mangel 
zieht sich über einen langen Zeitraum dahin, ohne dass der davon informierte 
Vermieter die notwendigen Massnahmen zu dessen Beseitigung ergreift, sodass 
dem Mieter eine Beeinträchtigung des Genusses der gemieteten Sache zuge-
standen werden muss (vgl. BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 = MRA 2/04 
S. 69 ff.). Ob hier von einem solchen langen Zeitraum auszugehen ist, kann offen 
gelassen werden. Denn der Begründung der Vorinstanz kann nicht entnommen 
werden, dass sie die Mietzinsreduktion (einzig) gewährte, weil eine ästhetische 
Beeinträchtigung bzw. ein leichter Mangel über einen längeren Zeitraum vorgele-
gen habe. Vielmehr hielt die Vorinstanz auch fest, um in die Wohnungen zu ge-
langen, müsse man das Treppenhaus benutzen, zudem grenzten die Wohnungen 
im EG und zumindest im 1. OG direkt an die feuchte Treppenwand an, weshalb 
der Wohnbereich ebenfalls betroffen sei. Aufgrund der Ausbreitung des Wasser-
schadens im unteren Bereich der Liegenschaft rechtfertige sich eine Reduktion 
der Mietzinse der beiden Wohnungen. Da sich die Vermieterin damit nicht ausei-
nandersetzt, erübrigt sich weiteres. 
4.2.2.2 
Zudem stellt die Vermieterin zahlreiche, sich teilweise widersprechende 
Behauptungen dazu auf, ab welchem Zeitpunkt keine überhöhte Wandfeuchtigkeit 
oder allgemeine Feuchtigkeit mehr vorgelegen haben soll (vgl. act. 159 S. 46 
Rz. 28). Dass eine Feuchtigkeit im Treppenhaus von 5. Oktober 2011 bis Febru-
ar 2012 vorgelegen hat, bestreitet sie hingegen nicht – auch wenn sie entspre-
chende Feuchtigkeit oder Schimmel nur vor dem 31. Januar 2012 und nur über 
einen "sehr kurzen, nicht weiter bestimmbaren Zeitraum" explizit anerkennt 


- 48 - 
(vgl. act. 159 S. 47 Rz. 28). Auf die Begründung der Vorinstanz geht sie damit 
nicht ein und legt im Übrigen auch nicht dar, weshalb – selbst nach behaupteter 
Behebung des Wasserschadens – ihrer Meinung nach namentlich die von der 
Vorinstanz erwähnten entsprechenden Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel im 
Treppenhaus nach dem 31. Januar 2012 plötzlich weggewesen sein sollen. Die 
Vorbringen der Vermieterin überzeugen daher auch insoweit nicht. 
4.3 Baufällige Balkone 
4.3.1 In Bezug auf die baufälligen Balkone der 4-Zimmerwohnungen im 1. und 
2. OG hielt die Vorinstanz im Wesentlichen fest, aufgrund der von der Mieterin 
eingereichten Fotografien der Balkone sei offenkundig, dass die Balkone sanie-
rungsbedürftig gewesen seien, zumal sich einzelne Stücke aus dem Mauerwerk 
gelöst und die tragenden Armierungseisen offengelegen hätten, Letztere seien 
auch verrostet gewesen, ebenso das Geländer, das baufällig gewirkt habe. Die 
Nutzung der Balkone sei der Mieterin nicht mehr zumutbar gewesen, zumal sich 
ein schlechter äusserlicher Zustand nach allgemeiner Lebenserfahrung in der Re-
gel auch auf die Stabilität auswirke. Umso mehr noch, nachdem I._____ in der 
ersten Mängelexpertise im September 2011 Zweifel an der Stabilität geäussert 
und O._____ sie als renovationsbedürftig eingestuft habe. Der äussere Zustand 
der Balkone habe für jeden Laien Zweifel an deren Tragfähigkeit erregt. Die Ver-
mieterin habe das Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels an den Balkonen 
zwar bestritten, aber nicht dargetan, wie sie auf die Mängelrüge reagiert habe und 
insbesondere, ob sie die Tragfähigkeit und Sanierungsbedürftigkeit der Balkone 
jemals habe prüfen lassen. Es seien keine Umstände ersichtlich, welche dazu 
beigetragen hätten, dass die Mieterin – trotz des schlechten äusseren Zustandes 
der Balkone – weiterhin darauf habe vertrauen können, dass die Balkone den-
noch tragfähig gewesen seien. Die Vermieterin habe die Mieterin im Unklaren 
darüber gelassen, ob die Statik der Balkone gewährleistet sei (vgl. act. 158 S. 46 
E. 4.2.7.4). Massgeblich sei, wie bereits im Zusammenhang mit der fristlosen 
Kündigung erläutert worden sei, ob die Vermieterin die notwendigen Massnahmen 
zur Abklärung der Tragfähigkeit der Balkone eingeleitet habe, und dies sei klar zu 
verneinen. Die Mieterin habe daher nicht weiter darauf vertrauen können, dass 


- 49 - 
die Balkone dennoch tragfähig seien. Auf die effektive Nutzung der Balkone 
komme es nicht an. Ein Balkon müsse auch im Winter benutzt werden können, 
etwa zum Rauchen oder zu Lagerungszwecken. Die Nutzbarkeit der Balkone sei 
demnach klar beeinträchtigt gewesen. Gleiches gelte in Bezug auf die Benutzung 
der Parkplätze. Auch sei die Schilderung der Mieterin, wonach mehrfach Teile des 
Balkons auf den darunterliegenden Parkplatz gefallen seien, nachvollziehbar und 
werde von der Vermieterin nur unsubstantiiert bestritten. Sie habe lediglich vorge-
bracht, dass es nicht zutreffe, dass Teile des Balkons heruntergefallen seien, un-
termauere dieses Vorbringen jedoch nicht mit weiteren Tatsachen. Aufgrund des 
Mängelrügeschreibens vom 5. Oktober 2011 sei der Mietzins der 4-Zimmerwoh-
nung im 1. OG sowie der 4-Zimmerwohnung im 2. OG daher ab diesem Zeitpunkt 
bis 31. Mai 2012 – unter Berücksichtigung der Erwägungen und dem relativ ge-
ringen Anteil – um je 8 % bzw. Fr. 1'098.30 und Fr. 1'110.90 herabzusetzen 
(act. 158 S. 47 E. 4.2.7.4). 
4.3.2 .1 
Zur Frage des Vorliegens eines Mangels hält die Vermieterin vorab 
entgegen, es sei zum einen nicht weiter relevant, ob die Mieterin an der Tragfä-
higkeit der Balkone Zweifel gehabt habe und zum anderen auch nicht, ob sie (die 
Vermieterin) weitere Massnahmen zur Abklärung der Tragfähigkeit der Balkone 
eingeleitet habe (vgl. act. 159 S. 49 Rz. 29). Vielmehr sei entscheidend, ob diese 
(effektiv) tragfähig und nutzbar gewesen seien oder nicht (vgl. act. 159 S. 49 f. 
Rz. 29). 
 
Soweit die Vermieterin sich auf den Standpunkt stellt, es liege kein schwer-
wiegender Mangel in Bezug auf die Balkone vor, weil die Balkone effektiv tragfä-
hig und nutzbar gewesen seien bzw. effektiv keine Einsturzgefahr bestanden ha-
be, kann auf die Ausführungen zum schwerwiegenden Mangel betreffend fristlose 
Kündigung verwiesen werden (vgl. E. 3.1.1 – E. 3.1.3). Ergänzend anzumerken 
bleibt, dass die Statik des gesamten Gebäudes fraglich war, weshalb ein begrün-
deter Anlass zu Zweifeln an der Tragfähigkeit auch bei den Balkonen bestand. 
Die Einwände, die Balkone seien gebrauchstauglich gewesen, es sei zu Unrecht 
kein Gutachten betreffend deren Gebrauchstauglichkeit oder fehlender Einsturz-
gefahr eingeholt worden, und selbst wenn die Balkone einen ästhetischen Mangel 


- 50 - 
aufgewiesen hätten (abgebröckelter Putz, Haarrisse), habe sich dies auf die Ge-
brauchstauglichkeit nicht ausgewirkt (vgl. act. 159 S. 50 Rz. 29), übergehen das. 
Weiteres erübrigt sich. 
4.3.2.2 
Weiter bringt die Vermieterin mit Verweis auf BGer 4C.97/2003 vor, 
Renovationsbedürftigkeit bedeute noch nicht zwingend, dass ein Mangel im miet-
rechtlichen Sinne vorliege, welcher sofort zu beheben sei. Wie gesagt seien die 
Balkone bei Mietantritt so übernommen worden und hätten sich seither nicht ver-
ändert. Sie habe keinen Anlass gehabt, die Statik weiter abzuklären (vgl. act. 159 
S. 49 Rz. 29). Das mag alles zutreffen, geht aber nach dem oben Dargelegten an 
der Sache vorbei. 
4.3.2.3 
Sodann argumentiert die Vermieterin, selbst wenn die Balkone gar 
nicht benutzbar gewesen sein sollten, könne nur ein leichter bis maximal mittel-
schwerer Mangel vorliegen, zumal es sich nicht um bedeutende Räumlichkeiten 
des Mietobjektes gehandelt habe. Allein flächenmässig mache der Balkon bei 
beiden Wohnungen keine 5 % aus. Zudem liege, selbst wenn man von einer Be-
einträchtigung ab 5. Oktober 2011 ausgehe, auch noch keine besonders lange 
Beeinträchtigung vor (vgl. act. 159 S. 51 Rz. 29). 
 
Der Umfang der Herabsetzung entspricht der durch den Mangel hervorgeru-
fenen Gebrauchsbeeinträchtigung. Bei der Quantifizierung der Gebrauchsbeein-
trächtigung ist auf objektive Kriterien abzustellen und es kommt neben dem 
grundsätzlich vertraglich bestimmten Gebrauch namentlich auch auf die Art des 
Mietobjektes und die Art der Beeinträchtigung an (vgl. ZK OR-HIGI, a.a.O., 
Art. 259d N 8 und N 14 ff.). Entgegen der Vermieterin kann alleine schon aus die-
sem Grund für sich alleine nicht ausschlaggebend sein, ob der Balkon in den bei-
den Wohnungen allein flächenmässig 5 % ausmachte oder nicht (vgl. act. 159 
S. 50 f. Rz. 29). Soweit die Vermieterin im Übrigen auch damit das Vorliegen ei-
nes schwerwiegenden Mangels in Bezug auf die Balkone in Abrede stellt, kann 
diesbezüglich auf das oben dazu Gesagte verwiesen werden. 


- 51 - 
4.3.3 Die Vermieterin wendet weiter ein, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf 
rechtliches Gehör verletzt, da sie die von ihr zugesprochenen 8 % nicht erläutert 
habe (vgl. act. 159 S. 51 Rz. 29). 
 
Die Bestimmung des Umfanges der Herabsetzung erfolgt wie bereits er-
wähnt anhand einer "relativen" Methode. Danach wird der aktuelle, mangelhafte 
Zustand mit dem vertragsgemässen, mängelfreien Zustand der Mietsache vergli-
chen. Die durch den Mangel bewirkte Beeinträchtigung wird in Prozenten ge-
schätzt und mit dem Umfang des Herabsetzungsanspruches gleichgesetzt 
(vgl. ZK OR-HIGI, a.a.O., Art. 259d N 12). Daher hätte die Vermietern darlegen 
müssen, weshalb ihrer Meinung nach eine Herabsetzung um die geschätzten 8 % 
nicht gerechtfertigt sei bzw. was die Vorinstanz falsch gemacht haben soll. 
4.3.4 Weiter macht die Vermieterin geltend, der angebotene Zeuge S._____ sei 
zu Unrecht nicht angehört worden. Dieser hätte bestätigen können, dass zwi-
schen den Parteien vereinbart worden sei, die Renovation der Balkone auf den 
Frühling 2012 zu verlegen (vgl. act. 159 S. 50 Rz. 26). 
 
Läge, wie von der Vermieterin geltend gemacht, ein vorläufiger Verzicht auf 
Mängelbehebung vor, hätte sie den Mangel gemäss einvernehmlicher Vereinba-
rung erst später (bzw. nach Ablauf der angemessenen Frist) zu beheben (vgl. BK 
OR-GIGER, a.a.O., Art. 259b N 10 m.w.H.). Selbst wenn dem jedoch so wäre und 
die Parteien die Renovation der Balkone einvernehmlich auf das Frühjahr 2012 
verschoben hätten, hiesse dies noch nicht, dass die Mieterin damit ausdrücklich 
auch auf die Geltendmachung des Herabsetzungsanspruchs gegenüber der Ver-
mieterin verzichtet hätte. Erst ein solcher würde aber in diesem Fall zum Erlö-
schen des Herabsetzungsanspruches führen (vgl. ZK OR-HIGI, a.a.O., Art. 259d 
N 19). Dass dies der Fall sei, macht die Vermieterin nicht geltend. Ihr Einwand 
vermag an der vorinstanzlichen Würdigung somit nichts zu ändern. 
4.3.5 In Bezug auf die Parkplätze bringt die Vermieterin schliesslich vor, alleine 
aufgrund von Fotografien könne nicht darauf geschlossen werden, dass sich (ef-
fektiv) Teile vom Balkon gelöst hätten und heruntergefallen seien. Sie habe stets 
rechtsgenügend bestritten, dass Teile abgebröckelt und auf den Parkplatz gefal-


- 52 - 
len seien. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, weitere Tatsachen vorzubringen 
(vgl. act. 159 S. 48 Rz. 29). Diese Einwände gehen an der Begründung der Vor-
instanz sowie an der Sache vorbei (vgl. E. III./Ziff. 4.3.2.1). 
4.4 Nach dem Gesagten vermögen die Einwände der Vermieterin allesamt nicht 
zu überzeugen. Die Berufung ist auch in den die Herabsetzungsansprüche betref-
fenden Punkten abzuweisen. Das vorinstanzliche Urteil ist somit in allen ange-
fochtenen Punkten zu bestätigen. 
IV. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
1. 
Ausgangsgemäss bleibt es bei der Kosten- und Entschädigungsfolgerege-
lung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid. 
2. 
Für das Berufungsverfahren wird die Vermieterin kosten- und entschädi-
gungspflichtig, da sie vollumfänglich unterliegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
 
In Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 GebVO ist die 
zweitinstanzliche Entscheidgebühr aufgrund des Streitwerts von Fr. 44'635.40 
(Fr. 9'711.40 + Fr. 31'964.– + Fr. 2'960.–) sowie mit Blick auf den Aufwand und 
die Schwierigkeit des Falles auf rund Fr. 4'000.– festzusetzen. Weitere Gründe, 
welche eine Erhöhung oder Reduktion der Gebühr rechtfertigen könnten, liegen 
nicht vor. Die Gerichtskosten sind aus dem von der Vermieterin geleisteten Vor-
schuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
 
Die Vermieterin hat der Mieterin eine volle Parteientschädigung zu bezahlen. 
Diese ist in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 2 (Reduktion auf 1/3) i.V.m. § 4 
Abs. 1 und 2 AnwGebV auf rund Fr. 2'200.– zzgl. 8 % MWST festzusetzen. 


- 53 - 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 
des Mietgerichtes des Bezirkes Horgen (Geschäfts-Nr. MD120001) vom 
29. September 2016 wird bestätigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru-
fungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 
4. 
Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Berufungsbeklagten für das Be-
rufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'200.– zzgl. 8 % MWST 
zu bezahlen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien und an das Mietgericht des Bezirkes 
Horgen, je gegen Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


- 54 - 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt mehr als 
Fr. 15'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Vorsitzende: 
 
 
 
lic. iur. P. Diggelmann 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. A. Götschi 
 
 
versandt am: 
26. Januar 2018