zh_gerichte · VB220001 · 2021-12-13 · de

Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid des Bezirksgerichts Bülach vom 13. Dezember 2021 (CB210021-C)

Obergericht des Kantons Zürich 
Verwaltungskommission 
 
 
Geschäfts-Nr. VB220001-O/U 
Mitwirkend: Obergerichtspräsident lic. iur. M. Langmeier, Vizepräsidentin 
lic. iur. F. Schorta, Oberrichterin lic. iur. Ch. von Moos Würgler, 
Oberrichter lic. iur. Ch. Prinz und Oberrichter lic. iur. A. Wenker so-
wie Gerichtsschreiberin lic. iur. C. Heuberger Golta 
 
Beschluss vom 12. Dezember 2022 
 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
 
1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. X._____, 
 
gegen 
 
1. 
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt C._____, 
2. 
D._____ AG, 
Beschwerdegegner 
 
2 vertreten durch die Rechtsanwälte lic. iur. Y1._____ und lic. iur. Y2._____, 
 
betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwer-
deentscheid des Bezirksgerichts Bülach vom 13. Dezember 2021 
(CB210021-C) 
 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
Sachverhalt/Prozessverlauf 
1.1. 
Im Jahr 2016 schloss die E._____ AG als Bestellerin mit der D._____ AG 
als Totalunternehmerin (Beschwerdegegnerin 2) einen Totalunternehmer-
Werkvertrag ab, mit dem sich letztere zur Planung, schlüsselfertigen Erstellung 
und betriebsbereiten Übergabe der Überbauung "F._____" am G._____-platz …-
… in C._____ verpflichtete (vgl. act. 3/3A S. 40). A._____ und B._____ (fortan: 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2) sind Eigentümerinnen je einer Stockwerkseinheit 
der genannten Überbauung (vgl. auch E. 1.15 und E. 2.4 unten). 
1.2. 
Die D._____ AG ersuchte das Bezirksgericht Bülach um superprovisori-
sche vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Gesamtbetrag 
von Fr. 32'098'691.50 nebst Zins unter anderem auf den Grundstücken der Be-
schwerdeführerinnen 1 und 2 für behauptete offene Werklohnforderungen gegen-
über der E._____ AG. Das Bezirksgericht Bülach entsprach diesem Gesuch und 
wies das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt C._____ (Beschwerdegegner 1; 
fortan Grundbuchamt C._____) mit Verfügung vom 4. Mai 2020 an, die entspre-
chenden Pfandrechte – verteilt auf alle betroffenen Stockwerkeigentumseinhei-
ten1 – vorläufig im Grundbuch einzutragen (act. 3/3A S. 41 E. 1.1.). 
1.3. 
Mit Urteil vom 26. April 2021 (ES200013-C) reduzierte das Bezirksgericht 
Bülach die Pfandsumme auf total Fr. 11'643'471.76 nebst Zins und bestätigte die 
provisorische Eintragung in diesem reduzierten Umfang (act. 3/3A). Dieses Urteil 
wurde den Verfahrensparteien sofort zugestellt, dem Grundbuchamt C._____ 
nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist (act. 3/3A S. 112). 
1.4. 
Am 6. Mai 2021 liessen diverse Stockwerkeigentümer eine Eingabe an das 
Grundbuchamt C._____ überbringen, mit welcher sie gestützt auf das Urteil vom 
26. April 2021 (ES200013-C) die teilweise Löschung (Reduktion der Pfandsum-
me) der superprovisorisch eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechte verlangten. 
 
1 Insgesamt bestehen … Stockwerkseinheiten (Grundbuch Blätter …-…). An der Stockwerksein-
heit Grundbuch Blatt …, einer Unterniveau-Garage, besteht Miteigentum (Grundbuch Blätter …-
…; vgl. act. 24 S. 10). 


- 3 - 
Zugleich ersuchten sie das Bezirksgericht um Bescheinigung der Vollstreckbarkeit 
des Urteils vom 26. April 2021; dieses Ersuchen wiederholten sie mit Eingabe und 
ergänzter Begründung vom 11. Mai 2021 (vgl. act. 5/13/2 S. 5). 
1.5. 
Gegen das Urteil vom 26. April 2021 (ES200013-C) wurden drei Berufun-
gen an das Obergericht des Kantons Zürich erhoben (LF210035-O). Mit Verfü-
gung vom 17. Mai 2021 wurde der Berufung der D._____ AG durch die 
II. Zivilkammer des Obergerichts die aufschiebende Wirkung erteilt (act. 24 S. 12 
E. 1.7.1. Abs. 2). 
1.6. 
Ebenfalls mit Verfügung vom 17. Mai 2021 wies das Grundbuchamt 
C._____ die Löschungsanmeldung diverser Stockwerkeigentümer (betreffend 
teilweise Löschung der Bauhandwerkerpfandrechte) ab (act. 3/16), welche dage-
gen mit Eingabe vom 31. Mai 2021 Aufsichtsbeschwerde an das Bezirksgericht 
Bülach als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter erhoben 
(CB210021-C; act. 4 S. 3). 
1.7. 
Mit Schreiben vom 18. Mai 2021 teilte das Bezirksgericht Bülach den di-
versen Stockwerkeigentümern mit, ihrem Begehren um Bescheinigung der Voll-
streckbarkeit des Urteils vom 26. April 2021 (ES200013-C) könne nicht entspro-
chen werden, weil der dagegen erhobenen Berufung aufschiebende Wirkung er-
teilt worden sei (vgl. oben E. 1.5.). 
1.8. 
Gegen dieses Schreiben vom 18. Mai 2021 erhoben diverse Stockwerkei-
gentümer Beschwerde bei der II. Zivilkammer des Obergerichts mit dem Antrag, 
dass zu bestätigen sei, dass das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 
2021 ab dem Datum seiner Zustellung an die Stockwerkeigentümer bis und mit 
16. Mai 2021 vollstreckbar gewesen sei. Mit Beschluss vom 13. Juli 2021 
(PF210021-O; act. 5/13/2) trat die II. Zivilkammer des Obergerichts auf die Be-
schwerde nicht ein. Dagegen erhoben noch drei Stockwerkeigentümer Beschwer-
de ans Bundesgericht (5A_670/2021). 
1.9. 
Mit Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts vom 8. Oktober 2021 
(LF210035-O; beigezogen als act. 24) wurde die provisorisch eingetragene 


- 4 - 
Pfandsumme wiederum auf total Fr. 21'482'082.16 zuzüglich Zins erhöht (act. 24 
S. 75 und S. 82 ff.). Das Grundbuchamt C._____ wurde angewiesen, die vorsorg-
lich vorgemerkten vorläufigen Eintragungen von Bauhandwerkerpfandrechten im 
Mehrumfang zu löschen. Allerdings – so wurde weiter angeordnet – dürfe die Lö-
schung erst aufgrund einer entsprechenden Mitteilung durch die II. Zivilkammer 
des Obergerichts vorgenommen werden (act. 24 Disp.-Ziff. 2 Abs. 3; diese "Lö-
schungsmitteilung" erfolgte mit Schreiben der II. Zivilkammer des Obergerichts 
vom 16. März 2022 an das Grundbuchamt C._____). 
Die II. Zivilkammer des Obergerichts setzte der D._____ AG eine Frist von 90 Ta-
gen an, um beim zuständigen Gericht eine Klage auf Feststellung der Forderung 
als Pfandsumme und definitive Eintragung des Pfandrechts gegen die beteiligten 
Stockwerkeigentümer anzuheben. Bei Säumnis könnten, so die II. Zivilkammer, 
die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer beim Bezirksgericht Bülach die 
sie betreffenden vorläufigen Eintragungen löschen lassen (act. 24 S. 111 f.). 
1.10. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2021 wies das Bezirksgericht Bülach als 
untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter die Aufsichtsbe-
schwerde diverser Stockwerkeigentümer gegen die Verfügung des Grundbuch-
amts C._____ vom 17. Mai 2021 (vgl. oben E. 1.6.) ab (act. 4). Dagegen erhoben 
noch drei Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer – die Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2 sowie H._____ (vgl. dazu E. 1.15 und 2.4 nachfolgend) – mit Eingabe 
vom 28. Januar 2022 Aufsichtsbeschwerde ans Obergericht des Kantons Zürich 
(act. 2). Diese wurde von der II. Zivilkammer anhand genommen und in der Folge 
mit Beschluss vom 4. März 2022 zuständigkeitshalber an die Verwaltungskom-
mission überwiesen (act. 1; vgl. auch unten E. 2.1.). Die Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2 sowie H._____ stellten folgende Anträge: 
"1. 
Es sei der Beschluss des Bezirksgerichts Bülach vom 13. Dezember 2021 (Geschäfts-
Nr. CB210021-C) aufzuheben und es sei demgemäss auch die Verfügung über die Ab-
weisung einer Grundbuchanmeldung des Notariats, Grundbuch- und Konkursamts 
C._____ (Beschwerdegegner) betr. teilweise Löschung (Reduktion) von vorläufig einge-
tragenen Bauhandwerkerpfandrechten vom 17. Mai 2021 (Tagebuch C._____ Nr. …) 
aufzuheben. 


- 5 - 
2. 
Es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, die mit der Eingabe der Beschwerdeführer 
an das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt C._____ (Beschwerdegegner) vom 
6. Mai 2021 (BB 14) beantragte teilweise Löschung (Reduktion) von vorläufig eingetra-
genen Bauhandwerkerpfandrechten im vollen beantragten Umfang auf den Zeitpunkt 
des entsprechenden Tagebucheintrags (Tagebuch C._____ Nr. …) vorzunehmen. 
3. 
Eventualiter sei der Beschluss des Bezirksgerichts Bülach vom 13. Dezember 2021 
(Geschäfts-Nr. CB210021-C) aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die un-
tere kantonale Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter (Vorinstanz) zurückzuwei-
sen. 
4. 
Es seien die Akten des Verfahrens ES200013-C des Bezirksgerichts Bülach und insbe-
sondere das in diesem Verfahren ergangene Urteil vom 26. April 2021 beizuziehen. 
5. 
Es seien die vorinstanzlichen Verfahrensakten (Geschäfts-Nr. CB210021-C), d.h. die 
Akten der unteren kantonalen Aufsichtsbehörde, beizuziehen. 
6. 
Das vorliegende Verfahren sei zu sistieren, bis ein Entscheid des Bundesgerichts im 
Verfahren 5A_670/2021 ergangen ist. 
7. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen/ zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7 % auf 
der Prozessentschädigung, für das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren, zu Las-
ten der Staatskasse." 
1.11. Dem Antrag der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 und H._____ entspre-
chend (und im Einverständnis mit der D._____ AG, act. 9) sistierte die Verwal-
tungskommission das vorliegende Verfahren bis zum Ergehen des Bundesge-
richtsentscheides 5A_670/2021 (act. 10). 
1.12. Mit Urteil vom 29. April 2022 trat das Bundesgericht auf die Beschwerde 
gegen den Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts vom 13. Juli 2021 (vgl. 
oben E. 1.8.) nicht ein (act. 13). In der Folge wurde das vorliegende Verfahren mit 
Verfügung vom 25. Mai 2022 wieder aufgenommen, und dem Grundbuchamt 
C._____ und der D._____ AG wurde Frist zur Beschwerdeantwort angesetzt 
(act. 14). 
1.13. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 22. Juni 2022 reichte die D._____ AG die 
Beschwerdeantwort ein (act. 19). Das Grundbuchamt C._____ liess sich nicht 
vernehmen. Mit Verfügung vom 5. Juli 2022 wurde die Beschwerdeantwort der 
D._____ AG den übrigen Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 20). 


- 6 - 
1.14. Mit Eingabe vom 19. Juli 2022 reichten die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
und H._____ eine freiwillige Stellungnahme ein (act. 21; 22-1-2), welche den übri-
gen Parteien mit Verfügung vom 21. Juli 2022 zur Kenntnisnahme zugestellt wur-
de (act. 23). 
1.15. Mit Eingabe vom 26. November 2022 (act. 25 und 26), welche den übrigen 
Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt wurde (act. 27/1-2), liessen A._____ und 
H._____ mitteilen, dass erstere für letzteren nach Art. 83 Abs. 1 ZPO in den vor-
liegenden Prozess eintrete (und für sich selber im Verfahren verbleibe; vgl. auch 
E. 2.4. unten). 
2. 
Prozessuales 
2.1. 
Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k der Ver-
ordnung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwal-
tungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Aufsicht über die dem 
Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Auf-
sicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (vgl. auch Hau-
ser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2017, § 80 
N 1 und § 84 N 1). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der vor-
liegenden Beschwerde gegen den Beschluss des Bezirksgerichts Bülach vom 
13. Dezember 2021 (act. 4) zuständig. 
2.2. 
Zur Erhebung einer Beschwerde legitimiert ist, wer durch den fraglichen 
Entscheid beschwert ist. Darauf wird nach Darlegung der Standpunkte der Partei-
en einzugehen sein (vgl. unten E. 3.6.). 
2.3. 
Die Beschwerdefrist betrug vorliegend 30 Tage (§ 84 GOG i.V.m. Art. 956b 
Abs. 1 ZGB) und wurde eingehalten (act. 3/1 und 3/3 i.V.m. act. 2 S. 1). 
2.4. 
Am 22. November 2022 hat H._____ seinen hälftigen Miteigentumsanteil 
an der Wohnung Nr. D 10.1 im 10. Obergeschoss inkl. zugehörige Teile an 
A._____ verkauft (act. 26). Die beiden haben entschieden, dass A._____ im Sin-
ne von Art. 83 Abs. 1 ZPO für H._____ in den vorliegenden Prozess eintrete 


- 7 - 
(act. 25 S. 3). H._____ ist deshalb als Beschwerdeführer aus dem Rubrum des 
vorliegenden Verfahrens zu entfernen (vgl. aber unten E. 4.1. ff.). 
2.5. 
Die Unterlagen des Verfahrens CB210021-C liegen entsprechend dem An-
trag der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 (vgl. act. 2 S. 5) bei den Akten (act. 5/1-
20), dasselbe gilt für das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 
(ES200013-C; act. 3/3A). Der beantragte Beizug der übrigen Akten des Verfah-
rens ES200013-C erweist sich (abgesehen vom Berufungsurteil, das als act. 24 
beigezogen wurde), wie zu zeigen sein wird, hingegen als entbehrlich. 
2.6. 
Auf das vorliegende Verfahren sind die Art. 319 ff. ZPO sinngemäss an-
wendbar (§ 84 Satz 2 GOG). Entsprechend kann mit der Beschwerde die unrich-
tige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-
verhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsa-
chenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren hinge-
gen ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 
3. 
Parteistandpunkte 
3.1. 
Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 stellten sich zusammengefasst auf 
den Standpunkt, dass das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 
betreffend Bestätigung der provisorischen Eintragung von Bauhandwerkerpfand-
rechten in einem reduzierten Umfang von rund Fr. 11,6 Mio (statt rund Fr. 32 Mio.; 
vgl. oben E. 1.2. f.) im Sinne von Art. 315 Abs. 4 lit. b ZPO vollstreckbar gewesen 
sei bis zum Zeitpunkt, in welchem die II. Zivilkammer des Obergerichts mit Verfü-
gung vom 17. Mai 2022 der Berufung der D._____ AG die aufschiebende Wirkung 
erteilt habe. Es sei rein rechtslogisch nicht möglich, dass die aufschiebende Wir-
kung vom Obergericht rückwirkend erteilt worden sei. Deshalb hätte ihr Begehren 
vom 6. Mai 2021 vom Grundbuchamt C._____ zwingend umgesetzt und hätten 
die Bauhandwerkerpfandrechte teilweise gelöscht werden müssen. Stattdessen 
habe das Grundbuchamt C._____ mit Verfügung vom 17. Mai 2021 die Abwei-
sung ihrer Löschungsanmeldungen verfügt (act. 5/1). 


- 8 - 
3.2. 
a) Das Bezirksgericht Bülach erwog in seinem abweisenden Beschluss 
vom 13. Dezember 2021, dass die Berufung gegen Entscheide über vorsorgliche 
Massnahmen gemäss Art. 315 Abs. 4 lit. b ZPO keine aufschiebende Wirkung 
habe. Die aufschiebende Wirkung könne von der Berufungsinstanz ausnahms-
weise gewährt werden, wenn der betroffenen Partei ein nicht leicht wiedergutzu-
machender Nachteil drohe (Art. 315 Abs. 5 ZPO). Gemäss der Rechtsprechung 
dürfe der Aufschub einer vorsorglichen Massnahme über eine Leistungsmass-
nahme, die endgültige Wirkung haben könne, nur verweigert werden, wenn die 
Berufung von vorneherein offensichtlich unbegründet oder unzulässig erscheine. 
Dies werde damit begründet, dass der Partei, gegen die eine vorläufige Vollstre-
ckungsmassnahme mit endgültiger Wirkung verhängt wurde, mit der Berufung nur 
ein echter Rechtsbehelf geboten werden könne, wenn der Berufung aufschieben-
de Wirkung erteilt werde, da ansonsten die Kontrolle über die Entscheidung der 
vorsorglichen Massnahme entzogen werde und folglich kein Interesse mehr am 
Verfahren in der Hauptsache bestehe (act. 4 S. 9 E. 4.2.). 
b) Der D._____ AG sei zuzustimmen, dass ihr Bauhandwerkerpfandrecht im Um-
fang der durch die Beschwerdeführer beantragten Löschung verloren wäre, wenn 
deren Begehren gefolgt würde. Die Überprüfung des erstinstanzlichen Entschei-
des im Berufungsverfahren würde mit Gutheissung der Beschwerde präjudiziert. 
Die II. Zivilkammer des Obergerichts müsse im Berufungsverfahren über den vol-
len Betrag des Bauhandwerkerpfandrechts in Höhe von rund Fr. 32 Mio. ent-
scheiden. Die Gutheissung der Aufsichtsbeschwerde würde dies allerdings ver-
hindern, da die Pfandsumme in diesem Fall nur noch in reduziertem Umfang im 
Grundbuch eingetragen wäre. Eine Gutheissung der Berufung und eine damit 
verbundene Erhöhung der Pfandsumme (Anmerkung der Verwaltungskommissi-
on: eine solche Erhöhung war zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgt; die Pfandsum-
me war von der II. Zivilkammer des Obergerichts mit Urteil vom 8. Oktober 2021 
wiederum auf rund Fr. 21,5 Mio. erhöht worden, vgl. oben E. 1.9.) wäre wirkungs-
los und würde zu einem Rechtsverlust für die Pfandgläubiger führen, da das Bau-
handwerkerpfandrecht aufgrund der viermonatigen Verwirkungsfrist von Art. 839 
Abs. 2 ZGB nicht erneut im Grundbuch eingetragen werden könnte (act. 4 S. 10 
E. 5.1.). 


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c) Die Beschwerdeführer würden, so die Vorinstanz weiter, zwar zu Recht ausfüh-
ren, dass der Berufung gegen den Entscheid über die vorläufige Eintragung des 
Bauhandwerkerpfandrechts grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung zukom-
me. Eine Löschung durch das Grundbuchamt hätte allerdings endgültige Wirkung 
gehabt. Damit wäre gegen die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichts ge-
handelt worden, welche besage, dass der Berufung aufschiebende Wirkung zu-
kommen müsse, da einer Berufung gegen eine Vollstreckungsmassnahme mit 
endgültiger Wirkung die aufschiebende Wirkung nur verweigert werden dürfe, 
wenn die Berufung von vornherein unbegründet oder unzulässig erscheine. Die 
aufschiebende Wirkung müsse immer (rückwirkend) auf den Zeitpunkt des Urteils, 
hier auf den 26. April 2021, erteilt werden, da nur so sichergestellt werden könne, 
dass die Interessen der Partei, die Berufung erhebe, geschützt würden und die 
Berufungsinstanz über alle Rechtsmittelanträge entscheiden könne. Die 
II. Zivilkammer des Obergerichts habe der Berufung mit Verfügung vom 17. Mai 
2021 die aufschiebende Wirkung erteilt, weshalb diese nicht von vornherein un-
begründet oder unzulässig sein könne. Das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 
26. April 2021 sei somit bereits ab dem 26. April 2021 nicht mehr vollstreckbar 
gewesen. Die aufschiebende Wirkung habe nur rückwirkend gewährt werden 
können, da sie ansonsten ihren Zweck verfehlt hätte (act. 4 S. 10 f. E. 5.2.). 
3.3. 
a) Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 halten dem in ihrer Beschwerde 
entgegen, dass die (super)provisorische Eintragung eines behaupteten Bau-
handwerkerpfandrechts eine vorläufige Eintragung zur Sicherung behaupteter 
dinglicher Rechte i.S.v. Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB darstelle, welche als Vormer-
kung im Grundbuch eingetragen werde (Art. 76 Abs. 3 GBV u.w.H.). Gemäss 
Art. 131 Abs. 1 GBV würden die Bestimmungen über die Anmeldung zur Eintra-
gung auch für die Anmeldung zur Änderung oder Löschung eines Eintrages gel-
ten. Daraus ergebe sich, dass für die streitgegenständliche Anmeldung einer teil-
weisen Löschung der (super)provisorisch eingetragenen Bauhandwerkerpfand-
rechte als Rechtsgrundausweis lediglich ein vollstreckbarer vorläufiger Entscheid 
erforderlich gewesen sei (vgl. Art. 77 Abs. 3 GBV i.V.m. Art. 131 Abs. 1 GBV). 
Insbesondere sei keine Vollstreckbarkeitserklärung/Rechtskraftbescheinigung er-
forderlich gewesen, zumal das Erfordernis einer solchen Urkunde in Art. 77 Abs. 3 


- 10 - 
GBV – im Unterschied zu Art. 64 Abs. 1 lit. h GBV sowie zu Art. 65 Abs. 1 lit. e 
GBV, welche die erforderlichen Rechtsgrundausweise für Anmeldungen bzw. Lö-
schungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentum infolge von gerichtli-
chen Entscheiden festlegten – gänzlich fehle. Dies müsse klarerweise als qualifi-
ziertes Schweigen des Verordnungsgebers verstanden werden (act. 2 Rz. 22). 
b) Einen derartigen vollstreckbaren vorläufigen Entscheid hätten sie, die Be-
schwerdeführerinnen 1 und 2, ihrer Grundbuchanmeldung vom 6. Mai 2021 be-
treffend die teilweise Löschung der (super)provisorisch eingetragenen Bauhand-
werkerpfandrechte in Form des Urteils des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 
2021, welches zu diesem Zeitpunkt vollstreckbar gewesen sei, beigelegt. Sie hät-
ten daher im Zeitpunkt ihrer Grundbuchanmeldung sämtliche Voraussetzungen 
erfüllt, welche für die Annahme und Umsetzung der Grundbuchanmeldung vom 
6. Mai 2021 hätten erfüllt sein müssen (act. 2 Rz. 23). 
c) Die Vorinstanz sehe das in E. 5.2 ihres Beschlusses vom 13. Dezember 2021 
(act. 4 S. 10 f.) anders. Es sei aber in keiner Weise ersichtlich, inwiefern ein 
Verstoss gegen die Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach einer Berufung 
gegen eine Vollstreckungsmassnahme mit endgültiger Wirkung grundsätzlich die 
aufschiebende Wirkung erteilt werden müsse, vorliegen solle, wenn dem Begeh-
ren um teilweise Löschung der (super)provisorisch eingetragenen Bauhandwer-
kerpfandrechte stattgegeben würde. Vorliegend gehe es nämlich gar nicht darum, 
ob der Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 
die aufschiebende Wirkung habe erteilt werden dürfen oder nicht. Es gehe ledig-
lich darum, ab welchem Zeitpunkt diese aufschiebende Wirkung eingetreten sei. 
Der Behauptung der Vorinstanz, wonach die aufschiebende Wirkung „nur rückwir-
kend" habe gewährt werden können (und daher auch im vorliegenden Fall rück-
wirkend gewährt worden sei), könne keinesfalls gefolgt werden. Tatsache sei 
nämlich, dass es keinerlei Rechtsgrundlage gebe, welche der aufschiebenden 
Wirkung (in Bezug auf eine Berufung gegen einen Entscheid betreffend provisori-
sche Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts) eine Rückwirkung verleihen 
würde (act. 2 Rz. 26 f.). 


- 11 - 
d) Seien die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung bzw. -löschung im 
Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung (genauer: im Zeitpunkt der Eintragung in das 
Tagebuch, vgl. Art. 972 Abs. 2 ZGB, welche sofort nach der Grundbuchanmel-
dung vorzunehmen sei) erfüllt (was vorliegend der Fall sei), komme dem Berech-
tigten nachgerade eine absolut schützenswerte Rechtsposition zu, welche nicht 
einfach nachträglich negiert bzw. zunichte gemacht werden könne. In casu könne 
die absolut schützenswerte Rechtsposition der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
folglich nicht einfach nachträglich durch die Erteilung der aufschiebenden Wirkung 
zugunsten einer anderen Partei beseitigt resp. aus der Welt geschafft werden. Die 
Möglichkeit einer derartigen nachträglichen Beseitigung einer solchen absolut 
schützenswerten Rechtsposition bedürfte einer ausdrücklichen gesetzlichen 
Grundlage, welche indessen gänzlich fehle (act. 2 Rz. 28 ff.). 
e) Sollte das Obergericht des Kantons Zürich wider Erwarten zum Schluss gelan-
gen, dass die Gewährung der aufschiebenden Wirkung mit Rückwirkung in Bezug 
auf eine Berufung gegen einen Entscheid betreffend provisorische Eintragung ei-
nes Bauhandwerkerpfandrechts trotz fehlender Rechtsgrundlage gleichwohl mög-
lich sein solle, so müsste es zumindest anerkennen, dass eine solche Wirkung ei-
nen sehr starken Eingriff in die vorgenannte schützenswerte Rechtsposition der 
Beschwerdeführerinnen 1 und 2 darstellen würde. Daher könnte vorliegend 
höchstens dann angenommen werden, dass die aufschiebende Wirkung rückwir-
kend erteilt worden sei, wenn die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons 
Zürich, welche die aufschiebende Wirkung erteilt habe, dies explizit angeordnet 
hätte, was vorliegend indessen nicht geschehen sei (act. 2 Rz. 31 f.). 
f) Aufgrund der Tatsache, dass die aufschiebende Wirkung im vorliegenden Fall 
nicht rückwirkend erteilt worden und die aufschiebende Wirkung erst im Rahmen 
der Verfügung der II. Zivilkammer des Obergerichts vom 17. Mai 2021 erteilt wor-
den sei, sei das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 folglich im 
Zeitpunkt der streitgegenständlichen Grundbuchanmeldung am 6. Mai 2021 voll-
streckbar gewesen. Daher müsse diese Grundbuchanmeldung vom 6. Mai 2021 
zweifelsohne entgegengenommen und vollzogen werden. Indem die Vorinstanz 
der aufschiebenden Wirkung fälschlicherweise eine rückwirkende Wirkung zuge-


- 12 - 
sprochen habe, habe sie der aufschiebenden Wirkung im Rahmen von Art. 315 
Abs. 5 ZPO eine weitreichendere Wirkung zugesprochen, als dieser in der vorlie-
genden Konstellation tatsächlich zukomme. Dadurch habe die Vorinstanz Art. 315 
Abs. 5 ZPO verletzt (act. 2 Rz. 33 f.). 
g) Im Ergebnis könne an den Schlussfolgerungen der Grundbuchbeschwerde an 
das Bezirksgericht Bülach vom 31. Mai 2021 (act. 5/1 Rz. 35 f.) unverändert fest-
gehalten werden. Die teilweise Löschung (Reduktion) resp. die entsprechende 
Grundbuchanmeldung sei vom Grundbuchamt C._____ zu Unrecht abgewiesen 
worden. Infolgedessen seien der angefochtene Beschluss des Bezirksgerichts 
Bülach vom 13. Dezember 2021 (act. 4) und die Verfügung des Grundbuchamts 
C._____ vom 17. Mai 2021 (act. 3/16) aufzuheben. Dieser Umstand verpflichte 
das Grundbuchamt C._____, die beantragte Anmeldung 6. Mai 2021 (act. 3/14) 
entgegenzunehmen und zu vollziehen – d.h. mit dem Rang und dem Datum (Ta-
gebucheintrag) der ursprünglich abgewiesenen Anmeldung im Grundbuch zu voll-
ziehen (act. 2 Rz. 35 f.). 
3.4. 
a) Die D._____ AG führte mit Stellungnahme vom 22. Juni 2022 (act. 19) 
aus, dass die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 bereits im Zeitpunkt der Eingabe 
vom 6. Mai 2021 an das Grundbuchamt C._____ keinen Anspruch auf (teilweise) 
Löschung oder Reduktion des Pfandrechts gehabt hätten. Zunächst hätten diese 
es unterlassen, die gesetzlichen Ausweise – konkret: die Vollstreckbarkeitsbe-
scheinigung des Urteils vom 26. April 2021 – der Löschungsanmeldung beizufü-
gen (Art. 131 Abs. 1 i.V.m. Art. 64 Abs. 1 lit. h bzw. Art. 65 Abs. 1 lit. e GBV). Ent-
gegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 (vgl. act. 2 Rz. 21 ff.) 
hätte ein entsprechender Ausweis vorgelegt werden müssen, was auch die 
II. Zivilkammer des Obergerichts mit Beschluss vom 13. Juli 2021 ausdrücklich 
festgehalten habe (act. 5/13/2 E. 2.2.3). Folglich sei es dem Grundbuchamt 
C._____ nicht gestattet gewesen, die Eintragung vorzunehmen, da die Voraus-
setzungen für einen Rückbezug der Eintragung resp. der Löschung auf den Zeit-
punkt des Tagebucheintrags nicht erfüllt gewesen seien (Art. 87 Abs. 1 und 2 
GBV bzw. Art. 972 Abs. 2 i.V.m. Art. 966 ZGB). Das Grundbuchamt C._____ ha-
be die Grundbuchanmeldung daher zu Recht abgewiesen (act. 19 Rz. 4). Unzu-


- 13 - 
treffend sei in diesem Zusammenhang die Behauptung der Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2, dass es dem Grundbuchamt C._____ auch ohne Vollstreckbarkeits-
bescheinigung möglich gewesen wäre, die Eintragung vorzunehmen. Dem Urteil 
vom 26. April 2021 fehle es nämlich in Bezug auf die Vollstreckbarkeit an der nö-
tigen Aussagekraft: Das Grundbuchamt C._____ habe gestützt auf das Urteil gar 
nicht wissen können, ob dieses Urteil tatsächlich vollstreckbar war. So gehe aus 
dem Urteil nicht hervor, ob ein Rechtsmittel ergriffen oder aufschiebende Wirkung 
erteilt worden sei. Aus diesem Grund hätten der entsprechenden Grundbuchan-
meldung eine Vollstreckbarkeitsbescheinigung oder andere Dokumente beigelegt 
werden müssen, welche die Vollstreckbarkeit des Urteils belegten. Solche Be-
weismittel hätten die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 jedoch mit der damaligen 
Anmeldung nicht eingereicht (act. 19 Rz. 4 f.). 
b) Den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sei insofern zuzustimmen, als eine Voll-
streckbarkeitserklärung nicht generell eine absolut zwingende Voraussetzung für 
die Vollstreckung eines Entscheids darstelle. Auch das Bundesgericht halte fest, 
dass die Vollstreckungsbehörde die Vollstreckbarkeit von Amtes wegen frei zu 
prüfen habe (act. 13 E. 1.1.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2 bedeute dies jedoch gerade nicht, dass das Grundbuchamt C._____ 
keine Vollstreckbarkeitserklärung verlangen durfte. Eine solche wäre vorliegend 
im Gegenteil notwendig gewesen, um die Vollstreckbarkeit korrekt beurteilen zu 
können. Mit anderen Worten hätten die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 ein für 
die Prüfung der Vollstreckbarkeit des Urteils vom 26. April 2021 notwendiges 
Schriftstück nicht vorgelegt. Entsprechend sei es dem Grundbuchamt C._____ als 
Vollstreckungsbehörde oblegen, die Vollstreckbarkeit auf andere Weise zu über-
prüfen. Aufgrund der Gewährung der aufschiebenden Wirkung und der ausdrück-
lichen Anordnung durch das Obergericht, die teilweise Löschung bzw. Reduktion 
des Pfandrechts nicht vorzunehmen, habe das Grundbuchamt C._____ im Rah-
men dieser Vollstreckbarkeitsprüfung jedoch zwingend zur Erkenntnis gelangen 
müssen, dass die Vollstreckbarkeit nicht vorgelegen sei. Für eine Rechtsverzöge-
rung oder Rechtsverweigerung durch das Grundbuchamt C._____ bestünden kei-
ne relevanten Anhaltspunkte. Ohnehin hätte eine solche allein noch keinen Ein-
fluss auf die materielle Berechtigung der Grundbuchanmeldung der Beschwerde-


- 14 - 
führerinnen 1 und 2 und wäre spätestens im dannzumaligen Zeitpunkt obsolet 
gewesen, zumal die relevante Handlung (Entscheid über die Grundbuchanmel-
dung) mittlerweile vorgenommen worden sei (act. 5/13/2 E. 2.1.4 und act. 13 
E. 1.1.4). Die Verweigerung der teilweisen Löschung bzw. Reduktion des Pfand-
rechts sei zu Recht erfolgt (act. 19 Rz. 6). 
c) Vorsorgliche Massnahmen dürften den Entscheid in der Hauptsache nicht präk-
ludieren, da ansonsten eine vorsorgliche Massnahme mit endgültiger Wirkung 
ausgesprochen würde. Namentlich aus diesem Grund werde einem Gesuch um 
(super-)provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts denn auch im 
Zweifel entsprochen, da es Aufgabe des ordentlichen Gerichts bleiben solle, ef-
fektiv materiell über die Eintragungsberechtigung und den Umfang zu befinden. 
Da eine Reduktion des Pfandrechts für den Eintragenden zu einem unwiderrufli-
chen Rechtsverlust führe, könne es nicht sein, dass diese bloss deshalb vollzo-
gen werden solle, weil für eine kurze Zeit noch kein Entscheid über die aufschie-
bende Wirkung vorgelegen sei. Dies gelte umso mehr, als die aufschiebende Wir-
kung nachträglich angeordnet wurde und damit nie ein vollstreckbares Urteil vor-
gelegen sei (act. 19 Rz. 7). 
d) Unabhängig von der Frage, ob im damaligen Zeitpunkt der Grundbuchanmel-
dung durch die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 ein Anspruch auf Eintragung der-
selben bestanden hätte, bestehe zumindest aus heutiger Sicht sicherlich kein ent-
sprechender Anspruch mehr: Gemäss Art. 315 Abs. 5 ZPO könne die Berufungs-
instanz die Vollstreckbarkeit eines Massnahmeentscheids aufschieben. Genau 
dies habe das Obergericht mit Verfügung vom 17. Mai 2021 getan, indem es ih-
rem (der D._____ AG) Begehren entsprochen und die aufschiebende Wirkung er-
teilt habe. Zudem habe es ausdrücklich angeordnet, dass das Grundbuchamt 
C._____ eine (teilweise) Löschung der Bauhandwerkerpfandrechte einstweilen 
nicht vornehmen dürfe, und dass die Pfandrechte vorläufig eingetragen bleiben 
müssten (vgl. act. 5/13/1, Dispositivziffer 1). Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
würden hierzu ausführen, die aufschiebende Wirkung sei nicht rückwirkend erteilt 
worden, da eine entsprechende Rückwirkung gesetzlich nicht vorgesehen sei o-
der zumindest nur sehr zurückhaltend angenommen werden dürfe. Dieses Argu-


- 15 - 
ment gehe jedoch fehl. Die II. Zivilkammer des Obergerichts habe bereits ausführ-
lich dargelegt, weshalb die aufschiebende Wirkung rückwirkend erteilt werden 
könne und auch erteilt worden sei (vgl. zum Ganzen act. 5/13/2, E. 3.2.). Sinn der 
Bestimmungen über die Gewährung der aufschiebenden Wirkung sei es gerade, 
jenen Zustand zu schaffen, welcher in anderen Konstellationen von Gesetzes we-
gen gelte (vgl. Art. 315 Abs. 1 und 2 ZPO), nämlich die Vollstreckung des ent-
sprechenden Entscheids einstweilen zu verhindern. Würde man der unzutreffen-
den Ansicht der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 folgen, wäre dies aber gar nicht 
möglich, da es selbst bei Einreichung des Gesuchs um Gewährung der aufschie-
benden Wirkung am Tag des Massnahmeentscheids immer einen Zeitraum gäbe, 
in welchem der betreffende Massnahmeentscheid zu vollstrecken wäre. Dies 
könne weder Absicht des Gesetzgebers sein, noch könne es dem Sinn und 
Zweck der Bestimmungen über die aufschiebende Wirkung entsprechen. Die Ge-
währung der aufschiebenden Wirkung ex tunc müsse somit – wie es die 
II. Zivilkammer des Obergerichts ausführe – die Regel bilden (act. 5/13/2 E. 3.2 
i.f.; act. 19 Rz. 8-10). 
e) Auch stelle die rückwirkende Gewährung der aufschiebenden Wirkung keinen 
Eingriff in absolut schützenswerte Rechtspositionen dar. Der Gesetzgeber habe 
vielmehr gerade vorgesehen, dass (grundsätzlich vollstreckbare) Massnahmeent-
scheide keine absolut schützenswerten Rechtspositionen schafften, sondern im 
Gegenteil in gewissen Konstellationen in ihrer Umsetzung aufgeschoben werden 
dürften und müssten. Dass die rückwirkende Gewährung einen starken Eingriff in 
die Rechtsposition der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 darstellen solle, sei so-
dann ebenfalls unzutreffend. Diesen entstehe nämlich durch die Vormerkung des 
Pfandrechts kein nennenswerter Schaden, während ihr, der D._____ AG, für den 
Fall einer Reduktion des Pfandrechts ein definitiver Rechtsverlust drohe, da der 
Pfandanspruch irreversibel untergehe (vgl. ausdrücklich act. 4 E. 4.1). Selbst 
wenn also die rückwirkende Gewährung der aufschiebenden Wirkung nur zurück-
haltend angenommen würde (was nicht zutreffe), wären vorliegend ihre (der 
D._____ AG) Interessen deutlich höher zu gewichten als jene der Beschwerde-
führerinnen 1 und 2, und eine teilweise Löschung bzw. Reduktion des Pfand-
rechts wäre abzulehnen. Der Entscheid über die aufschiebende Wirkung müsse 


- 16 - 
nach dem Gesagten auf den Zeitpunkt des angefochtenen Entscheides zurückbe-
zogen werden, was auch vom Bundesgericht bereits ausdrücklich festgehalten 
worden sei (Verweise auf BGE 127 III 569, E. 4b resp. Pra 91 [2002] Nr. 58, E. 4b 
u.w.H., sowie Spühler, Basler Kommentar ZPO, Art. 325 N 3). Dies sei denn auch 
rechtslogisch sehr wohl möglich, da es dem Gesetzgeber freistehe, einen rechtli-
chen Zustand nachträglich ex tunc zu verändern (so ausdrücklich act. 5/13/2 
E. 3.2.). Das Argument, das Urteil sei für den Zeitraum vom 26. April 2021 bis 
zum 17. Mai 2021 vollstreckbar gewesen, sei demnach unzutreffend. Aufgrund 
der Rückwirkung der Anordnung betreffend aufschiebende Wirkung sei der Ent-
scheid betreffend die teilweise Löschung bzw. Reduktion des Pfandrechts zu kei-
nem Zeitpunkt vollstreckbar gewesen (act. 19 Rz. 11 f.). 
f) Selbst wenn jedoch der (unzutreffenden) Ansicht der Beschwerdeführerinnen 1 
und 2 gefolgt würde, wäre eine teilweise Löschung bzw. Reduktion des Pfand-
rechts heute unzulässig: Wie die II. Zivilkammer des Obergerichts ebenfalls be-
reits ausdrücklich festgehalten habe, seien im grundbuchamtlichen Eintragungs-
verfahren gewisse Noven trotz Rückbezug der Eintragung zu berücksichtigen. Die 
nachträgliche Gewährung der aufschiebenden Wirkung stelle ein solches Novum 
dar, welches durch die Eintragungsbehörden im Löschungsverfahren zwingend zu 
berücksichtigen sei, weshalb die teilweise Löschung bzw. Reduktion des Pfand-
rechts, sofern noch nicht erfolgt, zu verweigern sei (act. 5/13/2 E. 2.2.3). Es könne 
nicht sein und würde direkt dem nach wie vor Geltung beanspruchenden Ent-
scheid des Obergerichts vom 17. Mai 2021 (act. 5/13/1) widersprechen, die teil-
weise Löschung bzw. Reduktion des Pfandrechts nun noch vorzunehmen. Würde 
die Löschung bzw. Reduktion des Pfandrechts jetzt vorgenommen, würde be-
wusst ein Rechtszustand geschaffen, welcher aus heutiger Sicht zu mehreren Ge-
richtsentscheiden und damit zu materiellem Recht in Widerspruch stünde (act. 19 
Rz. 13). 
g) Wer ein Rechtsmittel einlege, müsse ein schutzwürdiges Interesse daran ha-
ben, dass die Rechtsmittelinstanz den Entscheid der unteren Instanz abändere, 
ansonsten auf das Rechtsmittel nicht eingetreten werde. Dieses Interesse müsse 
aktueller und praktischer Natur sein, was nur dann bejaht werden könne, wenn 


- 17 - 
der Rechtsmittelentscheid geeignet sei, die tatsächliche oder rechtliche Situation 
der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 zu beeinflussen, wobei auf den Zeitpunkt des 
Rechtsmittelentscheids abzustellen sei. Da vorliegend durch das Obergericht die 
aufschiebende Wirkung erteilt worden sei, die – wie vorstehend dargelegt – ex 
tunc wirke, liege bereits seit dem 26. April 2021 kein vollstreckbarer Entscheid 
vor, und einen solchen habe es aus rechtlicher Sicht auch nie gegeben. Selbst 
wenn somit davon ausgegangen würde, dass die teilweise Löschung bzw. Reduk-
tion des Pfandrechts gemäss Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 
2021 im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung einzutragen gewesen wäre, müsste 
aufgrund der Gewährung der aufschiebenden Wirkung im heutigen Zeitpunkt die 
Eintragung in jedem Fall verweigert werden. Entsprechend fehle es an einem 
schutzwürdigen Interesse der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 und somit am Er-
fordernis der materiellen Beschwer, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten 
sei (vgl. act. 5/13/2 E. 3; act. 19 Rz. 14-16). 
h) Eventualiter wäre die Aufsichtsbeschwerde abzuweisen: Bereits im Zeitpunkt 
der damaligen Grundbuchanmeldung durch die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
habe es wie ausgeführt an der materiellen Voraussetzung bzw. am Nachweis der 
Vollstreckbarkeit gefehlt. Wie sodann ebenfalls bereits dargelegt, sei die auf-
schiebende Wirkung rückwirkend erteilt worden. Die II. Zivilkammer des Oberge-
richts habe in seiner Verfügung vom 17. Mai 2021 das Grundbuchamt C._____ 
vor dessen Entscheid über die Grundbuchanmeldung der Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2 entsprechend explizit angewiesen, die Pfandrechte einstweilen nicht 
zu löschen (act. 5/13/1, Dispositivziffer 1). Es bestehe kein vollstreckbares Urteil 
(und es habe auch zu keiner Zeit ein solches bestanden), welches das Grund-
buchamt C._____ zu einer teilweisen Löschung bzw. Reduktion des Pfandrechts 
berechtigt oder verpflichtet hätte. Die Argumentation der Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2, im damaligen Zeitpunkt habe trotz Fehlens der Vollstreckbarkeitsbe-
scheinigung ein vollstreckbares Urteil vorgelegen, welches umsetzbar gewesen 
sei und umzusetzen gewesen wäre, gehe daher fehl. Das Urteil des Bezirksge-
richts Bülach vom 26. April 2021 sei aus heutiger Sicht nie vollstreckbar gewesen. 
Eine teilweise Löschung bzw. Reduktion des Pfandrechts sei damit materiell nicht 
zulässig (und sei dies auch nie gewesen), und die seitens der Beschwerdeführe-


- 18 - 
rinnen 1 und 2 behauptete Verletzung von Art. 315 Abs. 5 ZPO liege nicht vor. 
Soweit auf die Beschwerde überhaupt eingetreten werden könne, sei diese daher 
abzuweisen (act. 19 Rz. 17 ff.). 
3.5. 
a) Mit freiwilliger Stellungnahme vom 19. Juli 2022 haben die Beschwerde-
führerinnen 1 und 2 dem im Wesentlichen (nochmals) entgegengehalten, dass sie 
ihrer Löschungsanmeldung vom 6. Mai 2021 gemäss Grundbuchverordnung kei-
ne Vollstreckbarkeitsbescheinigung hätten beilegen müssen (act. 21 Rz. 8). 
b) Sodann bestritten sie, dass es gar nicht möglich sei, die Vollstreckung eines 
Entscheides einstweilen zu verhindern, da es selbst bei der Einreichung des Ge-
suchs um Gewährung der aufschiebenden Wirkung am Tag des Massnahmeent-
scheids immer einen Zeitraum gäbe, in welchem der betreffende Massnahmeent-
scheid zu vollstrecken wäre. Dies treffe (so) nicht zu: Es stehe einem Gesuchstel-
ler, welcher ein Gesuch um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechts stelle, frei, die Erstinstanz im Rahmen der Rechtsbegehren darum zu ersu-
chen, die Vollstreckbarkeit des von ihr zu treffenden Entscheids aufzuschieben. 
Die D._____ AG habe dies versäumt. Da Verfahren betreffend die provisorische 
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts von der Dispositionsmaxime be-
herrscht würden, sei der Antrag auf einen derartigen Aufschub der Vollstreckbar-
keit vor der Erstinstanz gar als Obliegenheit zu erachten. Stelle der Gesuchsteller 
eines Gesuchs um provisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts 
keinen derartigen Antrag an die Erstinstanz, gehe er bewusst das Risiko ein, dass 
der von der Erstinstanz zu treffende Entscheid bis zur allfälligen Gewährung der 
aufschiebenden Wirkung durch die Rechtsmittelinstanz vollstreckbar sei und auf-
grund dessen auch vollstreckt werden könne (act. 21 Rz. 12 f.). 
c) Was ihre absolut schützenswerte Rechtsposition angehe, sei zu präzisieren, 
dass selbst ein (super)provisorisch eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht den 
Verkehrswert des entsprechenden Grundstücks ungemein beeinträchtige. Damit 
beeinträchtige es de facto auch die Dispositionsfähigkeit des Eigentümers des 
entsprechenden Grundstücks erheblich, zumal dieser sein Grundstück während 
der Zeitdauer, in welcher ein (super)provisorisch eingetragenes Bauhandwerker-
pfandrecht bestehe, vermutungsweise lediglich zu einem weitaus tieferen Preis 


- 19 - 
veräussern könne, als dies der Fall wäre, wenn keine Belastung mit einem sol-
chen Bauhandwerkerpfandrecht bestünde (act. 21 Rz. 14). 
d) Die Behauptung der D._____ AG, wonach "im grundbuchamtlichen Eintra-
gungsverfahren gewisse Noven trotz Rückbezug der Eintragung zu berücksichti-
gen" seien, überzeuge ebenfalls nicht. Für eine Berücksichtigung "gewisser No-
ven" im grundbuchamtlichen Eintragungsverfahren gebe es keinerlei Rechts-
grundlage (und soweit ersichtlich auch keinerlei Gerichtsentscheide oder Litera-
turstellen, welche diese Auffassung stützen würden), und es sei daher beispiels-
weise auch in keiner Weise klar, wie lange derartige Noven zu berücksichtigen 
wären, und welche Noven berücksichtigt werden müssten und welche nicht. Aus 
den soeben genannten Gründen und auch aus dem Grund, dass der Vorgabe, 
wonach die Voraussetzungen zur Vornahme einer Grundbucheintragung bzw. -
löschung auf den Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung hin beurteilt werden müss-
ten, gerade unter Rechtssicherheitsgesichtspunkten eine überragende Bedeutung 
zukomme, müsse die Berücksichtigung von Noven, welche nach der Grundbuch-
anmeldung entstanden seien, von Vornherein ausser Betracht fallen (act. 21 
Rz. 17). 
3.6. 
Würdigung 
a) Wie erwähnt (vgl. oben E. 2.2.) ist zur Erhebung einer Beschwerde nur legiti-
miert, wer durch den fraglichen Entscheid beschwert ist. Materiell beschwert ist 
hierbei, wer durch den angefochtenen Entscheid in seinen rechtlich geschützten 
oder tatsächlichen Interessen betroffen ist und ein schutzwürdiges aktuelles und 
praktisches Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung hat. Aktuell und 
praktisch ist das Interesse nur, wenn der Beschwerdeentscheid die tatsächliche 
oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers bei einem positiven Ausgang im 
konkreten Fall zu beeinflussen vermöchte (§ 84 GOG i.V.m. ZK ZPO-Freiburg-
haus/Afheldt, Art. 321 N 10 f.; BGer, 5A_916/2016 vom 7. Juli 2017, E. 2.3; 
5A_689/2015 vom 1. Februar 2016, E. 5.4; 5D_14/2020 vom 28. Oktober 2020, 
E. 4.3). Massgeblich ist der Zeitpunkt des Beschwerdeentscheids. Kann die Gut-
heissung der Beschwerde den von den Beschwerdeführern verfolgten Interessen 
dann nicht mehr zum Durchbruch verhelfen, ist ein schutzwürdiges Interesse und 


- 20 - 
damit eine materielle Beschwer zu verneinen (BGer, 5A_9/2015 vom 10. August 
2015, E. 4.3-4.4). 
Im Kern geht es vorliegend um dieselbe Thematik, die auch dem Verfahren 
PF210021-O der II. Zivilkammer des Obergerichts zugrunde lag. Dort hatten die 
heutigen Beschwerdeführerinnen 1 und 2 (und weitere Mitglieder der Stockwer-
keigentümergemeinschaft) den Standpunkt vertreten, dass das Obergericht 
(eventualiter das Bezirksgericht Bülach) hätte bestätigen müssen, dass das Urteil 
des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 (ES200013-C) ab dem Datum sei-
ner Zustellung an die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 bis und mit 16. Mai 2021 
vollstreckbar gewesen sei (act. 5/13/2 S. 5 E. 1.5.). Die II. Zivilkammer des Ober-
gerichts hatte indessen im Beschluss vom 13. Juli 2021 festgehalten, dass auch 
die Bescheinigung der Vollstreckbarkeit im genannten Zeitraum nicht dazu führen 
würde, dass die Bauhandwerkerpfandrechte der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 
et al. gelöscht würden. Sie hatte den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 et al. des-
halb die materielle Beschwer abgesprochen und war auf die Beschwerde nicht 
eingetreten (act. 5/13/2 S. 11 f., 14). 
Vor der Verwaltungskommission machen die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 gel-
tend, es sei ihrer Löschungsanmeldung an das Grundbuchamt C._____ vom 
6. Mai 2021 gar keine Vollstreckbarkeitserklärung beizulegen gewesen; das 
Grundbuchamt C._____ hätte die Löschung ohne eine solche vornehmen müssen 
– und müsse das auch heute noch tun (act. 2 Rz. 22; ebenso schon in act. 3/3/2 
Rz. 34). 
Auch mit dieser Argumentationsvariante können die Beschwerdeführerinnen 1 
und 2 heute ihr Ziel indes nicht mehr erreichen. Sie übersehen, was richtigerweise 
schon die II. Zivilkammer des Obergerichts im Beschluss vom 13. Juli 2021 wie 
folgt festgehalten hatte (act. 5/13/2 S. 11 E. 2.2.3. Abs. 2): 
"Obschon das Grundbuchamt die Pfandrechte – bei Vorliegen der Löschungsvoraussetzungen 
– im Grundsatz rückwirkend zu löschen hätte, d.h. zurückbezogen auf den entsprechenden 
Tagebucheintrag (vgl. Art. 972 Abs. 2 ZGB), und obschon es die Eintragungs- bzw. Lö-
schungsvoraussetzungen grundsätzlich zurückbezogen auf den Anmeldezeitpunkt hin beurtei-


- 21 - 
len muss (vgl. BGE 79 I 182, 188; 110 II 128, E. 2; 115 II 221, E. 5; BSK ZGB II-Schmid, 
Art. 966 N 3), sind im grundbuchamtlichen Eintragungsverfahren gewisse Noven trotz dieser 
Rückwirkung zu berücksichtigen, wenn auch in sehr beschränktem Umfang. Wird einer Beru-
fung gegen ein Urteil, auf das sich die Löschungsanmeldung stützt, während dem grundbuch-
amtlichen Löschungsverfahren die aufschiebende Wirkung erteilt, so hat das Grundbuchamt 
dieses Novum zu beachten und die Löschung, sofern noch nicht erfolgt, zu verweigern." 
Inzwischen ist unbestrittenermassen die Verfügung der II. Zivilkammer des Ober-
gerichts vom 17. Mai 2021 ergangen, mit welcher der Berufung der D._____ AG 
gegen das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. Mail 2021 (ES200013-C) die 
aufschiebende Wirkung erteilt wurde. Gestützt auf dieses Novum verbietet sich 
heute die beantragte Löschung durch das Grundbuchamt C._____ so oder so – 
d.h. unbesehen, ob das Urteil des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 
(ES200013-C) im Zeitraum vom 26. April 2021 bis am 16. Mai 2021 vollstreckbar 
war oder nicht. Entscheidend ist, dass das Urteil im jetzigen Zeitpunkt nicht 
(mehr) vollstreckbar wäre bzw. ist. 
Weil eine Löschung der Pfandrechte im beantragten Umfang somit auch bei Gut-
heissung der vorliegenden Beschwerde nicht mehr vorgenommen werden könnte, 
fehlt es den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 an der materiellen Beschwer. Auf ih-
re Aufsichtsbeschwerde ist deshalb nicht einzutreten. 
b) Bei diesem Ausgang kann – insbesondere für die vorliegend nur, aber immer-
hin als Aufsichtsorgan waltende Verwaltungskommission des Obergerichts – eine 
(weitere) materielle Auseinandersetzung mit den von den Beschwerdeführerin-
nen 1 und 2 aufgeworfenen Fragen entfallen. 
c) Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass die II. Zivilkammer des Obergerichts in 
ihrem Beschluss vom 13. Juli 2021 (PF210021-O) im Sinne von zwei obiter dicta 
festgehalten hat, dass zum einen die Voraussetzungen von Art. 972 Abs. 2 ZGB 
für einen Rückbezug der Löschung auf den Zeitpunkt des Tagebucheintrags nicht 
erfüllt gewesen wären, weil die gesetzlichen Ausweise – nämlich die strittige Be-
scheinigung der Vollstreckbarkeit des vorinstanzlichen Urteils (vgl. Art. 131 Abs. 1 
i.V.m. Art. 64 Abs. 1 lit. h bzw. Art. 65 Abs. 1 lit. 3 GBV) – der Löschungsanmel-


- 22 - 
dung unbestrittenermassen nicht beigefügt gewesen seien und auch nicht recht-
zeitig nachträglich beigebracht worden seien (vgl. Art. 87 Abs. 2 GBV bzw. 
Art. 972 Abs. 2 i.V.m. Art. 966 ZGB). Zum anderen sei mit dem Bundesgericht da-
von auszugehen, dass die Gewährung der aufschiebenden Wirkung grundsätzlich 
ex tunc wirke, d.h. rückwirkend auf den Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids 
(BGE 127 III 569, E. 4b; ZK ZPO-Reetz, 3. Aufl. 2016, Art. 325 N 4; Steininger, in: 
Brunner et. al. [Hrsg.], ZPO-Komm., 2. Aufl. 2016, Art. 325 N 3; offen gelassen in 
BGer, 5C.227/2000 vom 21. Dezember 2000, E. 4c). Eine Bescheinigung der 
Vollstreckbarkeit des Urteils des Bezirksgerichts Bülach vom 26. April 2021 
(ES200013-C) sei ist aus heutiger Sicht deshalb nicht (mehr) möglich, und zwar 
auch nicht mit Bezug auf die Zeit zwischen der Zustellung des Entscheids an die 
Parteien und dem 16. Mai 2021, weil das Urteil aufgrund der Rückwirkung der 
Anordnung betreffend aufschiebende Wirkung aus heutiger Sicht auch in dieser 
Zeit nicht vollstreckbar gewesen sei. Der Einwand, eine rückwirkende Gewährung 
der aufschiebenden Wirkung sei bereits "rechtslogisch ausgeschlossen", über-
zeuge nicht. Bei der Vollstreckbarkeit eines Entscheids handle es sich nicht etwa 
um eine reale Tatsache, die auch das Recht nicht faktisch ungeschehen machen 
könne, sondern um einen rein rechtlichen Zustand, der ohne Weiteres ex tunc 
verändert werden könne, denn der Gesetzgeber sei frei, sich juristischer – d.h. 
rein gedanklicher – Konstruktionen zu bedienen, die rückwirkend auf die Chrono-
logie juristischer Vorgänge einwirkten. Dem stehe keine irgendwie geartete 
"Rechtslogik" entgegen. Ebenfalls unzutreffend sei die Behauptung, die aufschie-
bende Wirkung sei vorliegend nicht rückwirkend gewährt worden, denn mangels 
eines expliziten gegenteiligen Hinweises sei davon auszugehen, dass der Anord-
nung Rückwirkung zukommen solle, wie es die Regel sei (vgl. act. 5/13/2 E. 2.2.3. 
Abs. 2 und E. 3.2.). 
4. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
4.1. 
Im Sinne von § 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO sind die 
Kosten des vorliegenden Verfahrens vollumfänglich und unter solidarischer Haf-
tung den unterliegenden Beschwerdeführerinnen 1 und 2 aufzuerlegen. Die ein-
tretende Partei haftet für die gesamten Prozesskosten. Für die bis zum Partei-


- 23 - 
wechsel aufgelaufenen Prozesskosten haftet die ausscheidende Partei solidarisch 
mit (§ 84 GOG i.V.m. § 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 83 Abs. 2 ZPO). H._____ ist 
nur sehr kurz vor Ergehen des vorliegenden Entscheides aus dem Prozess aus-
geschieden. Seither sind keine zusätzlichen nennenswerten Kosten angefallen. 
Es rechtfertigt sich deshalb, die solidarische Haftung für die Verfahrenskosten 
auch auf H._____ auszudehnen. Die entsprechende Mitteilung erfolgt, nachdem 
die Vollmacht nicht widerrufen wurde, an den bisherigen Rechtsvertreter von 
H._____. 
4.2. 
In Anwendung von § 20 der Gebührenverordnung des Obergerichts vom 
8. September 2010 (GebV OG; LS 211.11) ist die Gerichtsgebühr für das vorlie-
gende Verfahren auf Fr. 3'000.– festzusetzen. 
4.3. 
Parteientschädigungen sind nur auf Antrag zuzusprechen (Suter/von Hol-
zen, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm, 3. A., Art. 95 N 30). 
Die D._____ AG hat einen Antrag auf eine angemessene Parteientschädigung 
gestellt (act. 19 S. 2 und 9). Die Vorinstanz hat der D._____ AG mit der Begrün-
dung, sie verfüge über keine Parteistellung im Verfahren, keine Parteientschädi-
gung zugesprochen (act. 4 S. 12). Es entspricht hingegen der ständigen Praxis 
der Verwaltungskommission, in Verfahren betreffend sachliche Aufsichtsbe-
schwerden neben der ursprünglich anordnenden Behörde auch die Gegenpar-
tei(en) in der Hauptsache als Beschwerdegegner ins Verfahren aufzunehmen, da 
ein Eingreifen der Aufsichtsbehörde Einfluss auf die angefochtene Anordnung ha-
ben kann (VK OG ZH, VB200005-O vom 4. November 2020; VB210001-O vom 4. 
März 2021; VB210013-O vom 9. Dezember 2021). Im vorliegenden Beschwerde-
verfahren ist der D._____ AG somit in Anwendung von § 21 i.V.m. § 3 der Ver-
ordnung über die Anwaltsgebühren vom 8. September 2010 (AnwGebV; LS 
215.3) unter Schätzung ihres Zeitaufwandes eine Parteientschädigung von 
Fr. 2'500.– zuzusprechen. Ein Mehrwertsteuerzusatz wurde nicht beantragt und 
ist deshalb nicht zuzusprechen. Weitere Parteientschädigungen sind infolge Un-
terliegens oder mangels Anträgen nicht zu entrichten. 


- 24 - 
5. 
Rechtsmittel 
Die Verwaltungskommission entscheidet als obere Aufsichtsbehörde letztinstanz-
lich über die vorliegende Beschwerde. Ein kantonales Rechtsmittel dagegen be-
steht nicht (Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 84 N 1). Vorbehalten bleibt hingegen 
das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bundesgericht (VK OG ZH, VB200006-O 
vom 1. Dezember 2020, E. IV.2., sowie VB200008-O vom 13. Juli 2021, E. 5.3.; 
BSK ZGB II-Schmid, Art. 956b N 5; vgl. auch BGer vom 13. September 2018, 
5A_732/2018). 
 
Es wird beschlossen: 
1. 
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 
2. 
Die Gerichtsgebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt und unter solidarischer 
Haftung den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sowie H._____ auferlegt. 
3. 
Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sowie H._____ werden unter solidari-
scher Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädi-
gung von Fr. 2'500.– zu bezahlen. 
Weitere Parteientschädigungen werden nicht entrichtet. 
 
 


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4. 
Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an: 
− 
Rechtsanwalt PD Dr. X._____, vierfach, für sich und zuhanden der Be-
schwerdeführerinnen 1 und 2 sowie H._____, 
− 
den Beschwerdegegner 1, 
− 
die Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2, im Doppel, 
− 
die Vorinstanz, unter Rücksendung der Akten des Verfahrens 
CB210021-C (act. 5/1-20). 
5. 
Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von 
der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, 
einzureichen. 
Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. 
(ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG). 
 
Zürich, 12. Dezember 2022 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
Verwaltungskommission 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
lic. iur. C. Heuberger Golta 
 
versandt am: