zh_gerichte · NG180011 · 2019-10-03 · de

Kündigungsschutz / Kosten- und Entschädigungsfolgen

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG180011-O/U 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin MLaw N. Seebacher 
Urteil vom 3. Oktober 2019 
in Sachen 
 
A._____ SA, 
Mieterin, Klägerin und Berufungsklägerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwalt lic. iur. 
X2._____, 
gegen 
 
B._____ SA , 
Vermieterin, Beklagte und Berufungsbeklagte, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, 
 
betreffend Kündigungsschutz 
 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 12. Juli 
2018 (MB160031) 
 


- 2 - 
Rechtsbegehren: 
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 27 S. 1): 
"1. 
Es sei die Kündigung der Beklagten vom 14. Juni 2016 des Miet-
vertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten vom 4. Januar 
2005 und der Nachträge Nr. 1 vom 6. Oktober 2006 sowie Nr. 2 
vom 2. Mai 2008 und Nr. 3 vom 17. Januar 2014 als ungültig auf-
zuheben. 
 2. 
Eventualiter sei das Mietverhältnis gemäss Rechtsbegehren 1 
(erstmals) für drei Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2027, zu 
erstrecken, wobei das Mietverhältnis während der Dauer der Er-
streckung jederzeit unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündi-
gungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember kündbar sein 
soll. 
 3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) 
zu Lasten der Beklagten" 
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 1): 
"Es sei die Klage mit Bezug auf sämtliche gestellten Begehren vollum-
fänglich abzuweisen; 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwert-
steuer) zulasten der Klägerin." 
Urteil des Mietgerichtes Zürich: 
(act. 53 = act. 62 = act. 64) 
1. 
In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 13./14. Juni 2016 per 
31. Dezember 2024 für gültig erklärt. 
2. 
Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wird 
abgewiesen. 
3. 
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 
Fr. 
60'000.00 
; die weiteren Kosten betragen: 
Fr. 
975.00 
 Barauslagen 
Fr. 
60'975.00 
 Kosten total 
4. 
Die Kosten werden der klagenden Partei auferlegt und von dieser unter Ver-
rechnung ihres Kostenvorschusses von Fr. 60'000.– bezogen. Der fehlende 
Betrag wird von der Klägerin nachgefordert. 


- 3 - 
5. 
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 
Fr. 60'000.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 
6.-7. Schriftliche Mitteilung / Berufung 30 Tage 
Berufungsanträge: 
der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 63 S. 2): 
"1. 
Es sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 12. Juli 2018 
(MB160031) aufzuheben und es sei die Kündigung der Beru-
fungsbeklagten vom 14. Juni 2016 des Mietvertrages zwischen 
der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten vom 4. Januar 
2005 und der Nachträge Nr. 1 vom 6. Oktober 2006 sowie Nr. 2 
vom 2. Mai 2008 und Nr. 3 vom 17. Januar 2014 als ungültig auf-
zuheben. 
 2. 
Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 12. Juli 
2018 (MB160031) aufzuheben und es sei das Mietverhältnis ge-
mäss Rechtsbegehren 1 (erstmals) für drei Jahre, das heisst bis 
31. Dezember 2027, zu erstrecken, wobei das Mietverhältnis 
während der Dauer der Erstreckung jederzeit unter Einhaltung ei-
ner 6-monatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 
31. Dezember kündbar sein soll. 
 3. 
Sub-Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 
12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und es sei der Berufungs-
klägerin das Recht einzuräumen, das Mietverhältnis gemäss 
Rechtsbegehren 1 während der ordentlich bis und mit 31. De-
zember 2024 laufenden Restlaufzeit unter Einhaltung einer 6-
monatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. De-
zember zu künden. 
 4. 
Sub-Sub-Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 
12. Juli 2018 (MB160031) aufzuheben und die Sache zur Neube-
urteilung im Sinne der Erwägungen des ordentlichen Entscheids 
an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) 
zulasten der Berufungsbeklagten." 
der Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 71 S. 2): 
"Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einge-
treten werden kann; 
unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwert-
steuer) zulasten der Klägerin und Berufungsklägerin." 


- 4 - 
Erwägungen: 
I. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1. 
Die Mieterin, Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Mieterin) ist eine 
Aktiengesellschaft mit Sitz in … [Ortschaft 1], welche im Detailhandel tätig ist und 
insbesondere den Handel mit Kleidern, Modeartikeln und Accessoires sowie als 
Nebentätigkeit den Betrieb von Cafeterias und Restaurants bezweckt (vgl. 
act. 3/1). Die Vermieterin, Beklagte und Berufungsbeklagte (nachfolgend Vermie-
terin) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in ... [Ortschaft 2], welche den Kauf und 
Verkauf von Gebäuden, deren Bewirtschaftung und insbesondere deren Vermie-
tung und Verwaltung bezweckt (act. 3/2). Die Vermieterin gehört zur C._____ 
Gruppe, d.h. ihre Aktien stehen zu 100 % im Eigentum der "C._____ Group AG", 
ebenfalls mit Sitz in … [Ortschaft 2] (act. 27 S. 4, Rz. 10, act. 30 S. 3, Rz. 6; vgl. 
auch act. 29/30). 
2.1 Die Mieterin betreibt – wenn auch nicht in der heutigen Rechtsform – seit 
dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der Liegenschaft an der ...-Strasse 1 in Zü-
rich (act. 27 S. 4, Rz. 11; vgl. auch act. 3/9 = act. 29/9). Am 4. Januar 2005 
schloss sie mit der damaligen Eigentümerin dieser Liegenschaft, der D._____ AG 
[Bank], einen Mietvertrag über diverse Lager-, Verkaufs sowie Büroräumlichkeiten 
im 1. Untergeschoss, Erdgeschoss, Zwischengeschoss sowie im 1. bis 4. Ober-
geschoss der Liegenschaft (act. 3/6 = act. 29/6). Dabei wurde eine feste Mietdau-
er von 10 Jahren, d.h. vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2014 verabredet, 
wobei frühestens auf diesen Termin hin unter Einhaltung einer Kündigungsfrist 
von 12 Monaten schriftlich gekündigt werden könne. Ausserdem wurde ein Recht 
auf Vertragsverlängerung vereinbart, welches der Mieterin auf den Ablauf der ers-
ten festen Mietdauer eine Option auf Verlängerung der Vertrages um 2 x 5 Jahre 
zugestand, d.h. für eine Vertragsdauer vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 
2019 und vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2024; die beiden Optionen 
waren vertragsgemäss durch eingeschriebenen Brief auszuüben und zwar für die 


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erste Vertragsverlängerung bis zum 30. Juni 2013 und für die zweite bis zum 
30. Juni 2018. Weiter wurde festgehalten, dass die Mietbedingungen bei Aus-
übung der Option auf Verlängerung denjenigen während der ersten festen Ver-
tragsdauer, bzw. nach Ausübung des ersten Optionsrecht entsprechen würden. 
Mache die Mieterin von ihren Optionsrechten nicht oder nicht rechtzeitig Ge-
brauch, so werde der ungekündigte Mietvertrag nach Ablauf der ersten oder nach 
Ablauf jeder weiteren optierten Mietdauer zu den bisherigen Bedingungen still-
schweigend auf unbestimmte Dauer fortgesetzt, bis er von einer Partei frist- und 
formgerecht gekündigt werde. Eine Kündigung des Mietvertrages habe dabei von 
beiden Parteien schriftlich und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist auf den Ab-
lauf der ersten festen oder der infolge Option verlängerten Mietdauer zu erfolgen. 
Werde der Mietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so sei er 
mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf den 31. Dezember schriftlich künd-
bar (act. 3/6 = act. 29/6, S. 7). 
 
Am 6. Oktober 2006, 17. April/2. Mai 2008 und 17. Januar 2014 schlossen 
die Mieterin und die D._____ AG zudem Nachträge zum Mietvertrag vom 4. Ja-
nuar 2005 ab, mit welchen die Mieterin unter Anpassung des vereinbarten Miet-
zinses jeweils weitere Flächen mietete. Die Bestimmungen des ursprünglichen 
Mietvertrages zur festen Vertragsdauer, den der Mieterin eingeräumten Optionen 
sowie den Kündigungsmodalitäten blieben unverändert (vgl. act. 3/6 = act. 29/6). 
2.2 Am 3. April 2013 (act. 3/7a = act. 29/7) und 14. November 2014 (act. 29/31) 
hat die Mieterin die ihr gemäss Mietvertrag mit der D._____ AG zustehenden Op-
tionen ausgeübt und die feste Vertragsdauer somit bis zum 31. Dezember 2024 
verlängert. 
2.3 Mit Mietvertrag vom 26. Februar 2004 bzw. Nachtrag vom 13./22. Juni 2008 
hat die Mieterin einen Teil der gemieteten Fläche in der streitgegenständlichen 
Liegenschaft an die E._____ Fashion Group Switzerland SA (nachfolgend 
"E'._____") untervermietet, wobei die entsprechenden Vereinbarungen zeitlich auf 
den Hauptvertrag abgestimmt wurden (act. 32/2). 
 


- 6 - 
3. 
Im November 2014 erwarb die Vermieterin die Liegenschaft an der ...-
Strasse 1 in Zürich von der D._____ AG(act. 27 S. 6, Rz. 15, act. 30 S. 5, Rz. 11). 
Dies teilte sie der Mieterin mit Schreiben vom 5. Dezember 2014 mit (act. 3/13 = 
act. 29/13). 
3.1 Am tt. April 2016 gab der Verwaltungsratspräsident der Mieterin, F._____, 
der Zeitschrift "G._____" ein Interview, in welchem er auf den Kauf der Liegen-
schaft durch die Vermieterin angesprochen, unter anderem ausführte, es habe bis 
anhin noch keinen Kontakt mit H._____ gegeben, die Mieterin habe aber einen 
Vertrag, welcher bis 2024 laufe. Die Mieterin sei seit über 100 Jahren in diesem 
Gebäude und bräuchte, wenn sie gehen müsse, ein ähnliches Mietobjekt. Ein sol-
ches gebe es nicht so einfach, und sie würde im Härtefall sicher noch drei bis 
sechs Jahre Verlängerung erhalten (act. 3/23 = act. 29/23). 
3.2 Im Nachgang zu diesem Interview erhielt die Mieterin ein Schreiben der 
"C._____ Group" vom 6. Juni 2016, in welchem ihr mitgeteilt wurde, man habe – 
ohne vorgängig diesbezüglich von der Mieterin konsultiert worden zu sein – aus 
dem vorgenannten Presseartikel von der Absicht der Mieterin erfahren, den Miet-
vertrag vom 4. Januar 2005 zu erneuern bzw. über den 31. Dezember 2024 hin-
aus zu verlängern. Auf dieser Grundlage sei man keineswegs bereit, einen neuen 
Mietvertrag über das Jahr 2024 hinaus zu verhandeln, umso mehr, als man die 
Verkaufsfläche für eigene Bedürfnisse nutzen wolle. Aus diesem Grund bitte man 
die Mieterin von der Auflösung des Mietvertrages gemäss Art. 3.4 des Mietvertra-
ges Kenntnis zu nehmen und dies per Brief zu bestätigen (act. 3/24 = act. 29/24). 
 
In der Folge wandte sich die Mieterin mit Schreiben vom 8. Juni 2016 an die 
"C._____ Group" und erklärte insbesondere, angesichts des noch bis 2024 lau-
fenden Vertragsverhältnisses erscheine es ihr verfrüht, der Aufforderung im vor-
genannten Schreiben entsprechend bereits jetzt auf die im OR vorgesehenen 
rechtlichen Möglichkeiten zu verzichten. Angebrachter erscheine es ihr, die Gele-
genheit für ein klärendes Treffen bezüglich der gegenseitigen Wünsche und Inte-
ressen sowie allfälliger, vorstellbarer Lösungen zu nutzen (act. 3/25 = act. 29/25). 


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Am 14. Juni 2016 stellte die Vermieterin der Mieterin unter Bezugnahme auf 
ihren Brief vom 6. Juni 2016 die Kündigung auf dem amtlich genehmigten Formu-
lar zu (act. 3/4a = act. 29/4). Auf letzterem, datierend vom 13. Juni 2016, kündigte 
die Vermieterin das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis für das streitge-
genständliche Mietobjekt per 31. Dezember 2024, wobei sie als Begründung "Ei-
genbedarf" anführte (act. 3/4b = act. 29/4). Am 5. Juli 2016 kam die Vermieterin 
sodann auf das Schreiben der Mieterin vom 8. Juni 2016 zurück und teilte dieser 
mit, die Auflösung des Vertragsverhältnisses erscheine ihr keineswegs verfrüht, 
ermögliche dies doch der Mieterin, innert nützlicher Frist eine Alternative zu fin-
den. Sodann signalisierte die Vermieterin Gesprächsbereitschaft für allfällige, bis 
zum Ende der Mietdauer vorstellbare Modalitäten (act. 3/26 = act. 29/26). 
 
Mit Schreiben vom 5. Juli 2016 verlangte die Mieterin von der Vermieterin 
eine Begründung der Kündigung (act. 3/28 = act. 29/28), woraufhin letztere mit 
Schreiben vom 13. Juli 2016 mitteilte, sie wolle die Verkaufsfläche für eigene 
Zwecke nutzen (act. 3/29 = act. 29/29). 
4. 
Mit Eingabe vom 11. Juli 2016 machte die Mieterin gegen die Vermieterin 
bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich ein Verfahren 
anhängig, mit welchem sie die Ungültigkeit der Kündigung geltend machte bzw. 
eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2030 
verlangte (vgl. act. 4 S. 2). Nachdem in diesem Verfahren keine Einigung zwi-
schen den Parteien erzielt werden konnte, reichte die Mieterin am 28. November 
2016 unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde vom 14. Okto-
ber 2016 (act. 4) beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend Vor-
instanz) Klage gegen die Vermieterin ein (act. 1). Nach Durchführung des vor-
instanzlichen Verfahrens, in dessen Verlauf die Parteien die vorgenannten Anträ-
ge stellten und dessen detaillierter Ablauf dem vorinstanzlichen Entscheid ent-
nommen werden kann (vgl. act. 62 [= act. 53 = act. 64] S. 3 ff., E. 1.2), traf die 
Vorinstanz am 12. Juli 2018 den vorgenannten Entscheid (act. 53 = act. 62 = 
act. 64, nachfolgend zitiert als act. 62). 
5. 
Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin mit Eingabe vom 14. September 
2018 fristgerecht (vgl. act. 54) Berufung und stellte die vorgenannten Berufungs-


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anträge (act. 63). Nachdem ein von der Mieterin mit Verfügung vom 21. Sep-
tember 2018 einverlangter Kostenvorschuss (vgl. act. 66) fristgerecht geleistet 
worden war (act. 67-68), wurde der Vermieterin mit Verfügung vom 13. November 
2018 Frist zur Berufungsantwort angesetzt (act. 69). Die Berufungsantwort wurde 
fristgerecht erstattet, wobei die Vermieterin die vorgenannten Berufungsanträge 
stellte (act. 71). Mit Verfügung vom 16. Mai 2019 wurde die Berufungsantwort der 
Vermieterin der Mieterin zur Kenntnisnahme zugestellt und beiden Parteien über-
dies Frist angesetzt, um sich zu einer allfälligen Trennung der Anfechtungsklage 
und der Erstreckungsklage bzw. zu einer allfälligen Sistierung des Erstreckungs-
verfahrens zu äussern (act. 72). Am 18. Juni 2019 reichte die Vermieterin eine 
entsprechende Stellungnahme ein (act. 76). Die Mieterin erklärte am 20. Juni 
2019, sowohl mit der Trennung der Klagen als auch mit einer Sistierung des Er-
streckungsverfahrens einverstanden zu sein (act. 79). Innert zweifach ersteckter 
Frist (vgl. act. 74; act. 77) reichte die Mieterin am 12. Juli 2019 sodann eine "Rep-
lik" zur Berufungsantwort der Vermieterin ein (act. 80). Die "Replik" sowie die Er-
klärung der Mieterin vom 20. Juni 2019 wurden der Vermieterin am 24. Juni 2019 
zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 81/2). Gleichentags wurde zudem die Stel-
lungnahme der Vermieterin vom 18. Juni 2019 der Mieterin zur Kenntnisnahme 
zugestellt (act. 81/1). Die Mieterin reicht danach innert erstreckter Frist (vgl. 
act. 82) eine weitere Stellungnahme ein (act. 84), welche am 10. September 2019 
wiederum der Vermieterin zur Kenntnisnahme zugestellt wurde (act. 85). Die 
Vermieterin nahm das zum Anlass für eine weitere Eingabe, die vom 23. Septem-
ber 2019 datiert (act. 86). Da diese Eingabe im Wesentlich die Frage der Sistie-
rung des Verfahrens betrifft und – wie noch zu zeigen sein wird – dieser Punkt für 
den heutigen Entscheid zu unwesentlich ist, ist der Mieterin mit diesem Entscheid 
lediglich das Doppel der entsprechenden Eingabe der Vermieterin zuzustellen. 
6. 
Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden von Amtes wegen bei-
gezogen (act. 1-60). 


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II. 
Prozessuale Vorbemerkungen 
1. 
Zur Zulässigkeit der Berufung 
1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren Fr. 10'000.– erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Mieterin 
hat vor Vorinstanz in erster Linie die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung 
und eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre 
verlangt (act. 27 S. 1). Der Streitwert bestimmt sich diesfalls nach dem Hauptbe-
gehren, ohne dass das Eventualbegehren hinzuzurechnen wäre (Art. 91 Abs. 1 
ZPO). Beim Streit um die Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert 
grundsätzlich nach dem Zeitraum, währenddem der Mietvertrag fortdauern würde, 
wäre die Kündigung nicht gültig. Mit anderen Worten ist der Streitwert also nach 
dem Bruttomietzins während der vom jeweiligen Verfahren betroffenen Zeitdauer, 
d.h. ab Eingang der Klage oder des Rechtsmittels, bis zu demjenigen Zeitpunkt zu 
berechnen, auf welchen nach Abschluss des Verfahrens unter Berücksichtigung 
der ordentlichen Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist gemäss 
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR frühestens gekündigt werden könnte (dazu etwa OGer 
ZH, NG180002 vom 1. Februar 2018, E. 5; PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-
ZPO, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 91 N 44). 
1.2 Wie die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 30. Januar 2017 zutreffend aus-
geführt hat (vgl. act. 18), ist das vorliegende Verfahren in dem Sinne ausserge-
wöhnlich, als die Kündigung acht Jahre vor Mietende erfolgt ist, weshalb eine all-
fällige, durch das Verfahren ausgelöste Sperrfrist bis zum Mietende am 31. De-
zember 2024 wohl bereits verstrichen wäre. Das Mietverhältnis könnte deshalb 
auch unter Berücksichtigung der Sperrfrist unter Umständen nochmals auf den 
gleichen Termin gekündigt werden. Nicht zu beanstanden ist deshalb, dass die 
Vorinstanz zur Berechnung des Streitwerts nur die vertraglich vereinbarte Kündi-
gungsfrist von 12 Monaten sowie die Dauer einer allfälligen Sperrfrist, aber ohne 
Berücksichtigung der Verfahrensdauer herangezogen und den Streitwert derge-


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stalt auf Fr. 22'503'960.– festgesetzt hat (vgl. act. 18 S 2 ff., E. 2). Der für die Be-
rufung notwendige Streitwert wird damit ohne weiteres erreicht, womit die Beru-
fung zulässig ist. 
2. 
Zur Eintretensfrage 
2.1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung 
des begründeten Entscheides schriftlich und begründet sowie mit einem Antrag 
versehen einzureichen (vgl. auch Art. 311 Abs. 1 ZPO). 
2.2 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO sowohl eine unrichtige Rechts-
anwendung wie auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge-
macht werden. Die Berufungsinstanz kann sämtliche gerügten Mängel frei und 
unbeschränkt prüfen. Vorausgesetzt ist allerdings, dass sich der Berufungskläger 
mit den Entscheidgründen, d.h. mit der Begründung des erstinstanzlichen Ent-
scheides im Einzelnen auseinandersetzt (ZR 110 [2011] Nr. 80). Gemäss Art. 311 
Abs. 1 ZPO sind entsprechende Beanstandungen von der Berufung führenden 
Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu begründen (vgl. BGE 
138 III 374 E. 2 = Pra 102 [2013] Nr. 4; OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012, 
E. II.1.1. und E. II.1.2.). Fehlt eine hinreichende Begründung, tritt die Berufungs-
instanz insoweit auf die Berufung nicht ein (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 
4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 
27. August 2012, E. 2.2). Soweit eine genügende Rüge vorgebracht wurde, wen-
det die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Die Be-
rufungsinstanz ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung 
des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). 
 
Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Beanstandungen ein-
zugehen. Hervorzuheben ist indes, dass die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) 
das Gericht nicht dazu verpflichtet, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder 
sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Viel-
mehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die wesentli-
chen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf 
die sich sein Entscheid stützt. 


- 11 - 
2.3 Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben (vgl. act. 54). Die Mieterin ist durch 
den angefochtenen Entscheid formell und materiell beschwert und zur Rechtsmit-
telerhebung legitimiert. Zudem enthält die Berufung konkrete Begehren und eine 
Begründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Daher ist auf die Berufung einzutreten, soweit 
sich im Rahmen der weiteren Erwägungen nicht noch vereinzelte Vorbehalte er-
geben. 
3. 
Zum anwendbaren Verfahren 
3.1 Für Prozesse über den Kündigungsschutz (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO) gilt 
ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren. In einem solchen 
kann die Klage in den Formen nach Art. 130 ZPO eingereicht oder mündlich zu 
Protokoll gegeben werden, wobei eine Begründung der Klage nicht erforderlich ist 
(Art. 244 Abs. 1 und 2 ZPO). Enthält die Klage keine Begründung, so stellt das 
Gericht sie der beklagten Partei zu und lädt die Parteien zugleich zur Verhandlung 
vor (Art. 245 Abs. 1 ZPO). Enthält die Klage demgegenüber eine Begründung, so 
setzt das Gericht der beklagten Partei zunächst eine Frist zur schriftlichen Stel-
lungnahme an (Art. 245 Abs. 2 ZPO). Das Gericht triff die notwendigen Verfügun-
gen, damit die Streitsache möglichst an einem Termin erledigt werden kann; er-
fordern es jedoch die Verhältnisse, so kann das Gericht einen Schriftenwechsel 
anordnen und Instruktionsverhandlungen durchführen (Art. 246 ZPO). 
 
Die Mieterin bemängelt in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das 
Verfahren entgegen dem Wunsch beider Parteien mündlich durchgeführt habe, 
was die Mieterin aufgrund dessen, dass es sich um eine grosse Geschäftsliegen-
schaft und nicht um einen Standardstreit über eine 3-Zimmerwohnung handle, für 
unangebracht erachtet (Art. 63 S. 8 f., Rz. 17). Indes ist in diesem Zusammen-
hang einerseits darauf hinzuweisen, dass die Mieterin selbst eine Klage ohne Be-
gründung eingereicht und geltend gemacht hat, sie behalte sich eine einlässliche 
Begründung für die mündliche Verhandlung vor (act. 1 S. 4, Rz. 8), womit sie die 
nunmehr kritisierte Prozessleitung der Vorinstanz selbst initiiert hat. Dass die Vor-
instanz sodann, nachdem die Vermieterin offenbar die Durchführung eines Schrif-
tenwechsels vor Durchführung der Hauptverhandlung angeregt hatte und die Mie-
terin sich mit dem einverstanden erklärte (vgl. act. 22), dennoch auf die Durchfüh-


- 12 - 
rung eines solchen verzichtet und gestützt auf Art. 245 Abs. 1 ZPO zur Hauptver-
handlung vorgeladen hat (vgl. act. 23), gereicht der Mieterin – wie die Vermieterin 
zu Recht vorbringt (vgl. act. 63 S. 9, Rz. 18) – von vornherein nicht zum Nachteil, 
weil sie als erstplädierende Partei sowohl die Klagebegründung an der Hauptver-
handlung vom 29. Juni 2017 (Prot. Vi. S. 7 ff.) als auch die Replik in der Fortset-
zung der Hauptverhandlung vom 12. April 2018 (Prot. Vi. S. 27 ff.) vortragen 
konnte. Im Gegensatz zur jeweils zweitplädierenden Vermieterin hätte sie daher 
die Möglichkeit, ihren Vortrag eingehend vorbereiten zu können. Weiterungen zu 
den diesbezüglichen Beanstandungen der Mieterin erübrigen sich deshalb. 
3.2 Zutreffend führt die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Sachverhalt im 
vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen 
festzustellen sei, wobei sie zu Recht einschränkend ausführte, das Gericht be-
schränke sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhaltes und der Beweiser-
hebung mitzuwirken, wohingegen es grundsätzlich Sache der Parteien sei, das 
Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Weiter fügte sie zutref-
fend an, dass es für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend 
sei, ob die Parteien anwaltlich, also fachkundig, vertreten seien oder nicht (act. 62 
S. 16 f., E. 3.2). Soweit die Mieterin in diesem Zusammenhang allgemein kritisiert, 
entgegen der Vorinstanz sei es dem Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien 
untersagt, bei der Feststellung des Sachverhaltes oder der Beweiserhebung mit-
zuwirken (act. 63 S. 6, Rz. 6), übersieht sie, dass sich das Gericht bei anwaltlich 
vertretenen Parteien zwar "zurückzuhalten" (Botschaft zur Schweizerischen ZPO 
vom 26. Juni 2006, BBl. 2006 7221, S. 7348), nicht jedoch vollständig zu "enthal-
ten" hat (gl. ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 17). Auf 
konkrete Beanstandungen der Mieterin im Zusammenhang mit der vorinstanzli-
chen Sachverhaltsfeststellung wird im Rahmen der weiteren Erwägungen einzu-
gehen sein, weshalb sich Weiterungen dazu an dieser Stelle überübrigen. 


- 13 - 
III. 
Zur Berufung im Einzelnen 
1. 
Zur Gültigkeit der Kündigung 
1.1 Bei der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich 
um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR. Eine solche setzt keine be-
sonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, 
einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzli-
chen Fristen und Termine aufzulösen (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496 
E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). 
 
Die einzige Schranke der Vertragsfreiheit der Parteien ergibt sich aus dem 
Grundsatz von Treu und Glauben: So ist die Kündigung bei der Miete von Wohn- 
und Geschäftsräumen "anfechtbar", wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; 
BGE 138 59 E. 2.1). Zweck der Bestimmungen der Art. 271 und 271a OR ist der 
Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen, wobei die Grundnorm von 
Art. 271 OR durch die in Art. 271a OR genannten Fälle konkretisiert wird. Gemäss 
Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR ist eine durch den Vermieter 
ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mieter 
durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter in den letz-
ten drei Jahren vor der Kündigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichts-
verfahrens über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Als 
Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des 
Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre stützt, nur eine einvernehmli-
che Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage 
abschliessend geklärt wird (BGE 130 III 563 E. 2.1). 
 
Da die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht hat, die von der Vermieterin 
ausgesprochene Kündigung sei innerhalb einer solchen Sperrfrist erfolgt, ist zu-
nächst auf diesen Standpunkt einzugehen. 


- 14 - 
1.2 Zur Frage, ob die Kündigung innerhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a 
Abs. 2 OR ausgesprochen wurde 
1.2.1 Konkret brachte die Mieterin vor Vorinstanz vor, der Kündigung der Vermie-
terin sei eine einvernehmliche Beilegung eines Streites der Parteien über die 
Schliessung eines Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten an der ...-
Strasse 1 und weiteren von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten an der ...-
Strasse 2/… [Strasse] 3 vorausgegangen. Die Vermieterin habe den fraglichen 
Durchgang schliessen wollen, auf die Schliessung aber letztlich auf Widerstand 
der Mieterin hin konkludent verzichtet (act. 62 S. 7, E. 2.1). Die Vermieterin be-
stritt demgegenüber eine solche Einigung. Dabei brachte sie zunächst vor, nicht 
sie selbst, sondern die D._____ AG, welche sich im Rahmen des Kaufvertrages 
aufgrund der grundbuchrechtlichen Lage ihr gegenüber verpflichtet habe, den 
Brandmauerdurchbruch zwischen den Liegenschaften ...-Strasse 1 und ...-Strasse 
2/… [Strasse] 3 zu schliessen, habe gegenüber der Mieterin die Schliessung des 
Durchgangs verlangt. Auch sei es die D._____ AG gewesen, welche die Schlies-
sung der Mauerdurchbrüche auf den drei nicht von der Mieterin gemieteten 
Stockwerken habe ausführen lassen. Sie selbst habe die Mieterin zwar zum 
Rückbau aufgefordert, ohne diesen Anspruch jedoch durchzusetzen. Die von der 
Mieterin von ihr geforderte Verzichtserklärung betreffend des Rückbaus habe sie 
bewusst und mit guten Gründen nicht unterschrieben, weshalb es nicht zu einer 
Einigung gekommen sei, ohnehin nicht in Schriftform. Zudem habe sie im Rah-
men der Gespräche mit der Eigentümerin der Nachbarliegenschaft immer noch 
auf der Schliessung der Mauerdurchbrüche beharrt und habe auch noch einige 
Zeit nach der Kündigung an der Schliessung des Mauerdurchbruchs festgehalten. 
Damit habe sie ihren Standpunkt bis zur Kündigung nicht preisgegeben und gera-
de nicht auf eine Forderung verzichtet (act. 62 S. 11 f., E. 2.2). 
1.2.2 Die Vorinstanz hat das Zustandekommen einer eine Sperrfrist auslösenden 
Einigung zwischen den Parteien verneint. Sie vertrat den Standpunkt, aus der 
Darstellung der Mieterin ergebe sich keine – und sei es auch nur eine konkluden-
te – Einigung der Parteien, die durch Schriftstücke rechtsgenügend bewiesen sei. 
Im Anschluss an die zwischen den Parteien geführte Korrespondenz habe zwar 


- 15 - 
Funkstille zur hier interessierenden Frage geherrscht und es sei unbestritten, 
dass die Vermieterin nichts unternommen habe, um die Schliessung des Durch-
gangs durchzusetzen. Von einer dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegen-
seitiges Nachgeben könne aber nicht gesprochen werden. Die Weigerung der 
Vermieterin, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung abzugeben, zeuge 
gerade davon, dass keine Einigung erfolgt sei. Vielmehr habe die Vermieterin 
wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch auf die Schliessung des Mauerdurch-
bruchs bestehe oder nicht, die sprichwörtliche Faust im Sack gemacht und die 
Differenz im Raum stehen lassen. Die Behauptung der Mieterin, man habe im 
Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin auf eine schriftliche Verzichtserklä-
rung bezüglich des Rückbaus verzichtet, sei jedenfalls nicht durch Schriftstücke 
belegt (act. 62 S. 24, E. 4.1). 
1.2.3 Die Mieterin hält im Berufungsverfahren an ihrem vorinstanzlichen Stand-
punkt fest und trägt vor, die Einigung bestehe darin, dass die Vermieterin nach 
dem Austausch von Korrespondenz zwischen den Parteien und ihrer – der Miete-
rin – Ankündigung, sich mit allen Mitteln gegen die angekündigten Bauarbeiten 
zur Wehr zu setzen, von ihrem (Rückbau-)Vorhaben Abstand genommen. Beweis 
dafür sei, dass die Vermieterin die Gültigkeit der Baubewilligung habe auslaufen 
lassen. Sie selbst habe damals im Gegenzug von der von ihr geforderten Ver-
zichtserklärung Abstand genommen, was von der Gegenpartei vorinstanzlich un-
bestritten geblieben sei. Die Vorinstanz verkenne, dass das Auslaufenlassen der 
Baubewilligung durch die Vermieterin nach einer Auslegung gemäss Vertrauens-
prinzip nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden könne, dass 
die Vermieterin definitiv auf die Durchsetzung des Rückbaus verzichtet habe 
(act. 63 S. 11). 
 
Die Vermieterin geht demgegenüber mit der Vorinstanz davon aus, dass 
zwischen den Parteien keine aussergerichtliche Einigung zustande gekommen 
sei. Dazu bringt sie einerseits zusammengefasst vor, die Mieterin habe sich nicht 
einer von ihr selbst, sondern einer von der D._____ AG gestellten Forderung wi-
dersetzt. So sei im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, dass sich 
die D._____ AG als Verkäuferin der streitgegenständlichen Liegenschaft im Rah-


- 16 - 
men der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrages ihr gegenüber verpflichtet 
habe, dafür besorgt zu sein, dass der Mauerdurchbruch zwischen dem Mietobjekt 
der Mieterin in der Liegenschaft ...-Strasse 1 und einem von der Mieterin in der 
Nachbarliegenschaft ...-Strasse 2/… [Strasse] 3 benützten Mietobjekt verschlos-
sen werde. Entsprechend sei die diesbezügliche Korrespondenz zwischen der 
Mieterin und der D._____ AG abgewickelt worden, während sie selbst, nachdem 
ihr eine Kopie des Schreibens des Rechtsvertreters der Mieterin vom 28. Mai 
2015 zugesandt worden sei, der Mieterin lediglich die historische Entwicklung und 
die im Grundbuch eingetragene Grundlage für die mit der D._____ AG getroffene 
Vereinbarung aufgezeigt habe. Ihr Schreiben habe sie damit geschlossen, dass 
sie sich vor dem Hintergrund dieser Gegebenheiten ausser Stande sehe, die von 
der Mieterin geforderte Verzichtserklärung hinsichtlich des angestrebten Rück-
baus abzugeben. Auf die erneute Aufforderung der Mieterin zur Abgabe einer sol-
chen Erklärung habe sie in der Folge unbestrittenermassen nicht geantwortet. 
Unzutreffend sei in diesem Zusammenhang die von der Mieterin erhobene Be-
hauptung, sie habe unbestrittenermassen auf die Einholung der geforderten Ver-
zichtserklärung "im Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin verzichtet". Rich-
tig sei, dass sie weder ausdrücklich noch stillschweigend eingelenkt habe und sie 
vor Vorinstanz ein Einlenken substantiiert bestritten habe, indem sie darauf hin-
gewiesen habe, dass sie auch nach der Kündigung des Mietverhältnisses weiter-
hin gegenüber der D._____ AG an der Schliessung des Mauerdurchbruchs fest-
gehalten habe (act. 71 S. 6, Rz. 12 f.). Auch sei es nicht richtig, dass sie eine 
Baubewilligung habe auslaufen lassen, sei eine solche doch gar nicht von ihr, 
sondern von der D._____ AG eingeholt worden, während sie diese lediglich in ih-
rer Eigenschaft als Grundeigentümerin mitunterschrieben habe (act. 71 S. 7, 
Rz. 15). 
 
Die Mieterin hält im Rahmen ihrer Stellungnahme auf die Berufungsantwort 
daran fest, dass die zwischen den Parteien hinsichtlich des Mauerdurchbruchs 
zustande gekommene Einigung darin zu sehen sei, dass die Vermieterin vom ur-
sprünglichen Vorhaben, den Durchgang zu verschliessen, Abstand genommen 
und sie selbst im Gegenzug von der Einholung einer schriftlichen Verzichtserklä-
rung abgesehen habe. Die Tatsache, dass die Vermieterin die ihr erteilte Baube-


- 17 - 
willigung anschliessend nicht genutzt habe, belege, dass eine Einigung im nach-
gewiesenen Disput zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Ausserdem 
stellt sie sich auf den Standpunkt, das Schreiben der Vermieterin an die 
D._____ AG vom 14. Juli 2016 (vgl. act. 52/14) sei offensichtlich zu Prozesszwe-
cken angefertigt worden und habe keinen Beweiswert. Zu diesem Zeitpunkt habe 
bereits eine Einigung bestanden, welche mit dem Auslaufenlassen der Baubewil-
ligung nochmals bestätigt worden sei (act. 80 S. 4 ff., Rz. 9 ff.). 
1.2.4 Die Auseinandersetzung wegen des Mauerdurchbruchs zwischen der Lie-
genschaft ...-Strasse 1 und derjenigen an der ...-Strasse 2/... [Strasse] 3 ist durch 
Schriftstücke belegt. So ist aktenkundig, dass sich die Vermieterin mit Schreiben 
vom 24. Februar 2015 zunächst an die D._____ AG wandte und dieser mitteilte, 
man nehme zur Kenntnis, dass sie die Ansicht vertrete, die Verbindung der Ge-
bäude auf Seiten "... [Strasse]" solle zum Vorteil beider Eigentümer bestehen 
bleiben, doch ändere dies nichts an ihrem grundsätzlichen Entscheid. Die Gebäu-
detrennung sei deshalb in die laufende Planung aufzunehmen und möglichst in-
nert einer Zielfrist von sechs Monaten zu vollziehen. Abschliessend forderte die 
Vermieterin die D._____ AG als Bauherrin des Rückbaus und Vermieterin der 
Geschäftsflächen "... [Strasse] 3" auf, dies unverzüglich der Mieterin mitzuteilen 
(act. 3/14 = act. 29/14). Mit Schreiben vom 15. März 2015 teilte daraufhin die 
D._____ AG der Mieterin mit, dass die Vermieterin die Trennung der Gebäude ...-
Strasse 1 und ...-Strasse 2/... [Strasse] 3 verlange (act. 3/15 = act. 29/15). Am 
8. Mai 2015 wandte sich die Vermieterin direkt an die Mieterin und teilte dieser 
unter anderem mit, dass der Eigentümerwechsel der Liegenschaft ...-Strasse 1 
bauliche Konsequenzen zur Folge habe; mithin würden die Gebäudeteile I._____ 
(...-Strasse 1) und J._____ (...-Strasse 2/... [Strasse] 3) baulich komplett getrennt 
(act. 3/16 = act. 29/16). Mit Schreiben vom 28. Mai 2015 liess die Mieterin die 
D._____ AG daraufhin wissen, dass sie mit dem Rückbau des Mauerdurchbruchs 
nicht einverstanden sei, wobei sie das Recht bestritt, den Rückbau des Mauer-
durchbruchs, welcher eine bewilligte Mieterausbaute darstelle, während der Dau-
er des Mietverhältnisses und demgemäss vorzeitig zu verlangen. Solches stelle 
eine Verletzung des Mietvertrages dar. Die Mieterin forderte von der D._____ AG, 
dass von den angekündigten Bauarbeiten vollumfänglich Abstand genommen und 


- 18 - 
der Verzicht auf die entsprechenden Arbeiten schriftlich angezeigt werde. Ausser-
dem forderte die Mieterin die D._____ AG auf, dafür besorgt zu sein, ebenfalls ei-
ne entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin beizubringen (act. 3/18b = 
act. 29/18). Eine Kopie dieses Schreibens wurde von der Mieterin auch der Ver-
mieterin zugestellt (act. 3/18a = act. 29/18). Mit Schreiben vom 11. Juni 2015 
wandte sich die Vermieterin daraufhin direkt an die Mieterin und teilte dieser zu-
sammengefasst mit, sie sei der Ansicht, dass ein Recht auf Rückbau der Mieter-
ausbaute aufgrund der grundbuchrechtlichen Situation bestehe. Vor diesem Hin-
tergrund sähe sie sich ausser Stande, die von der Mieterin geforderte Verzichts-
erklärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben und werde weiter-
hin auf dem Rückbau bestehen (act. 3/19a = act. 29/19). Am 16. Juni 2015 ant-
wortete die Mieterin der Vermieterin auf dieses Schreiben, wobei sie der von die-
ser geäusserten Rechtsansicht widersprach und festhielt, sie erwarte umgehend 
eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin (act. 3/20 = act. 29/20). 
Mit Einschreiben vom 14. Juli 2016 wandte sich sodann die Vermieterin an die 
D._____ AG und führte einleitend aus, nachdem man die D._____ AG bereits 
mehrmals aufgefordert habe, den am 15. Januar 2015 erstmals besprochenen 
Rückbau vorzunehmen, wobei ihr von Seiten der D._____ AG mitgeteilt worden 
sei, dass sich die Mieterin gegen diesen Rückbau wehre und dieser nun juristisch 
durchgesetzt werden müsse, sei man heute immer noch nicht weiter. Nachdem 
sie (die Vermieterin) erfahren habe, dass die D._____ AG den J._____ (die Lie-
genschaft ...-Strasse 2/... [Strasse] 3) demnächst veräussern wolle, fordere sie die 
D._____ AG nochmals auf, den Rückbau umgehend vorzunehmen. Ausserdem 
behalte sie sich das Recht vor, gegen die D._____ AG vorzugehen, auch wenn 
der J._____ nun an einen Dritten veräussert werde. Zusätzlich verlange sie, dass 
die neue Besitzerin des J._____s die Verpflichtung der D._____ AG übernehme 
und dass dies im Veräusserungsvertrag betreffend J._____ auch klar integriert 
werde (act. 52/14). 
 
Aufgrund dieser Korrespondenz ist zwar nicht zu verneinen, dass die Ver-
mieterin selbst in die Auseinandersetzung über den Rückbau des Mauerdurch-
bruchs involviert war. Dennoch kann der entsprechenden Korrespondenz entge-
gen der Mieterin keine einvernehmliche Streitbeilegung in dieser Frage entnom-


- 19 - 
men werden. So hat die Vermieterin, nachdem die Mieterin von ihr mit Schreiben 
vom 28. Mai 2015 eine ausdrückliche Verzichtserklärung verlangt hatte 
(act. 3/18a-b = act. 29/18), die Abgabe einer solchen Erklärung mit Schreiben 
vom 11. Juni 2015 belegtermassen verweigert und am Rückbau festgehalten 
(act. 3/19a = act. 29/19). Auf die zweite Aufforderung der Mieterin zur Abgabe ei-
ner solchen Erklärung vom 16. Juni 2015 hat die Vermieterin (act. act. 3/20 = 
act. 29/20) sodann unbestrittenermassen nicht reagiert, weshalb das Zustande-
kommen einer ausdrücklichen Einigung der Parteien nicht durch Schriftstücke be-
legt ist. Die Vorinstanz ist sodann entgegen der Mieterin zu Recht zum Schluss 
gekommen, den eingereichten Schriftstücken könne auch keine konkludente aus-
sergerichtliche Einigung der Parteien entnommen werden. Insbesondere kann ei-
ne solche Einigung nicht aus dem Verfall der Baubewilligung geschlossen wer-
den, war doch belegtermassen nicht die Vermieterin, sondern die D._____ A 
Bauherrin des umstrittenen Rückbaus (vgl. act. 52/11-12), weshalb einzig die 
D._____ AG die entsprechende Baubewilligung auslaufen lassen konnte. Dass 
die Vermieterin die Baubewilligung als Grundeigentümern mitunterschrieben hat, 
ändert daran entgegen der Mieterin nichts, umso mehr als belegt ist, dass die 
Vermieterin die D._____ AG mehrfach zur Vornahme des strittigen Rückbaus 
aufgefordert hat. Im Übrigen anerkennt auch die Mieterin, dass die Baubewilli-
gung erst am 15. Juni 2018 verfallen ist (§ 322 Abs. 1 PBG/ZH; vgl. act. 80 S. 5, 
Rz. 11), weshalb von vornherein nicht ersichtlich ist, wie der Verfall der Baubewil-
ligung geeignet sein könnte, um eine vor Aussprache der Kündigung am 
13./14. Juni 2016 zustande gekommene, konkludente Einigung der Parteien zu 
beweisen. Schliesslich wird der von der Mieterin behauptete konkludente Verzicht 
der Vermieterin auf Vornahme des entsprechenden Rückbaus durch das – beleg-
termassen eingeschrieben versandte (vgl. act. 52/14 S. 2) – Schreiben der Ver-
mieterin an die D._____ AG vom 14. Juli 2016 (act. 52/14) ausdrücklich widerlegt, 
belegt dieses doch, dass die Vermieterin von der D._____ AG auch noch am 
14. Juli 2016 und damit nach der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 (act. 3/4a-b = 
act. 29/4) am Rückbau des Mauerdurchbruchs festgehalten hat. Zwar bringt die 
Mieterin in diesem Zusammenhang pauschal vor, das Schreiben vom 14. Juli 
2016 sei im Hinblick auf den Prozess erstellt worden und verfüge deshalb über 


- 20 - 
keinen Beweiswert, doch bringt sie weder entsprechende Anhaltspunkte vor, noch 
sind solche vor dem Hintergrund offensichtlich, dass zwischen der Vermieterin 
und der D._____ AG aktenkundig bereits zuvor Uneinigkeit über die Notwendig-
keit des Rückbaus des Mauerdurchbruchs bestand (vgl. act. vgl. act. 3/14 = 
act. 29/14). 
 
Dass sich die Parteien in den letzten drei Jahren vor der Kündigung über ei-
ne streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hätten, wurde von der hier-
für beweisbelasteten Mieterin folglich nicht durch Schriftstücke belegt, weshalb 
die Vorinstanz das Bestehen einer Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 Bst. e 
i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR zu Recht verneint hat. Die Berufung der Mieterin er-
weist sich insoweit als unbegründet. 
1.3 Zur Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst 
1.3.1 Da die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht innerhalb ei-
ner Sperrfrist erfolgte, war es der Vermieterin – wie bereits ausgeführt – grund-
sätzlich freigestellt, den Mietvertrag zu kündigen, denn der Mietvertrag bindet die 
Parteien nur bis zum Ablauf der vereinbarten Frist. Mit dem Ablauf der Frist lebt 
die Vertragsfreiheit wieder auf und steht es jeder Partei frei, einen neuen Vertrag 
zu schliessen oder sich einen neuen Vertragspartner zu suchen (BGer 
4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 
vom 26. August 2016, E. 3.1). Wie bereits gesagt ergibt sich die einzige Schranke 
dieser Vertragsfreiheit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 
OR; siehe ebenso Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1), wo-
bei der durch diese Bestimmung gewährte Schutz zwar dem Grundsatz von Treu 
und Glauben entspringt (Art. 2 Abs. 1 ZGB), aber auch den nicht offensichtlichen 
Rechtsmissbrauch (i.S. des Art. 2 Abs. 2 ZGB) verpönt (vgl. auch BGE 136 III 190 
E. 2 m.w.H). 
 
Die typischen Fälle des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 
ZGB), nämlich fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige Ver-
wendung eines Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der Interessen, scho-
nungslose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten, erlauben eine an-


- 21 - 
dere Beurteilung der Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne 
von Art. 271 Abs. 1 OR verstösst (BGE 120 II 105 E. 3; BGE 136 III 162 E. 3.3.1). 
So muss die Kündigung als treuwidrig und daher missbräuchlich betrachtet wer-
den, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse ent-
spricht (BGE 135 III 112 E. 4.1). Missbräuchlich ist auch die rein schikanöse Kün-
digung, deren Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist, oder deren Be-
gründung lückenhaft oder falsch ist (BGE 140 III 496 E. 4.1.; BGE 136 III 190 
E. 2; BGE 135 III 112 E. 4.1). 
 
Indes verstösst eine Kündigung nicht bereits deshalb gegen den Grundsatz 
von Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt (BGE 140 III 
496 E. 4.1) oder weil die Interessen des Mieters gewichtiger erscheinen als dieje-
nigen des Vermieters (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2; BGer 
4A_322/2007 vom 12. November 2007, E. 6). Bei der Beurteilung der Gültigkeit 
einer Kündigung ist lediglich auf die Interessen des Vermieters an der Wiederer-
langung seines Eigentums abzustellen und es sind nicht die Interessen des Ver-
mieters mit denjenigen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Diese Interes-
senabwägung greift nur bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses 
(BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.2; BGer 4A_484/2012 vom 
28. Februar 2013, E. 2.3.1 m.w.H.). 
 
Um prüfen zu können, ob eine ordentliche Kündigung gegen die Regeln von 
Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR), ist zunächst festzustellen, 
aus welchem Grund der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Dafür ist 
auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde 
(BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Nachträgliche Ereignisse sind 
nicht geeignet, die Qualifikation im Nachhinein zu beeinflussen; allenfalls können 
sie jedoch die Absichten des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung verdeutli-
chen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 6.1; BGer 
4A_430/2013 vom 14. Februar 2014, E. 2; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar 
2011, E. 2.4). Begründet werden muss die Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 2 OR 
nur auf Verlangen der anderen Partei. Die Begründung der Kündigung ist jedoch 
von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung, ob diese gegen den Grund-


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satz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Gründe für die Kündi-
gung können – entgegen der Ansicht der Mieterin (vgl. act. 63 S. 14, Rz. 32; S. 38 
Rz. 103; act. 80 S. 13, Rz. 35) – grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzli-
chen Gericht vorgebracht werden, da die abgeschwächte (sog. soziale) Untersu-
chungsmaxime anwendbar ist (Art. 229 Abs. 3, 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 
Abs. 2 lit. c ZPO; BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, 
E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). Zur Ermittlung der Bedeutung und des Umfangs 
der Kündigungsbegründung sind die allgemeinen Grundsätze für die Auslegung 
von Willenserklärungen massgebend (BGE 127 III 444 E. 1a S. 445). Es ist je-
doch nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die 
vom Vermieter verwendet wird (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer 4A_19/2016 
vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). 
1.3.2 a) Die Mieterin bemängelt, zwischen der Vermieterin und der Vorinstanz ha-
be hinsichtlich des Kündigungsgrundes keine Einigkeit bestanden (act. 63 S. 35 f., 
Rz. 94). Konkret stellt sich die Mieterin auf den Standpunkt, während die Vor-
instanz das Kündigungsmotiv in einem "Konzernbedarf" gesehen habe, definiere 
die Vermieterin selbst das Kündigungsmotiv mit einer Form des persönlichen Be-
darfs, welcher nichts mit dem gesetzlichen Eigenbedarf zu tun habe (act. 63 
S. 35 f., Rz. 94). Insbesondere wirft die Mieterin der Vorinstanz im Zusammen-
hang mit dem Kündigungsmotiv vor, diese sei zu Unrecht davon ausgegangen, 
die Vermieterin wolle das Mietobjekt für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesell-
schaften nutzen, welche ihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit im 
Konzern weit näher stünden als andere Dritte. Richtig sei vielmehr, dass die Ver-
mieterin im vorinstanzlichen Verfahren selbst unmissverständlich habe ausführen 
lassen, dass sie selbst, u.a. ihrem Gesellschaftszweck zuwider, in den Verkaufs-
flächen der Liegenschaft Produkte verkaufen möchte (act. 63 S. 16, Rz. 37 f.; 
act. 80 S. 7 Rz. 18; S. 10 Rz. 27). 
 
b) Die Vermieterin hat – wie diese zu Recht ausführt (act. 71 S. 10, Rz. 20 
ff.) – zur Begründung ihrer Kündigung, welche sie zunächst mit "Eigenbedarf" 
(act. 3/4b = act. 29/4) bzw. "Nutzung für eigene Zwecke" (act. 3/29 = act. 29/29) 
begründet hatte, vor Vorinstanz konkretisierend ausgeführt, sie beabsichtige die 


- 23 - 
Liegenschaft in Zukunft dergestalt zu nutzen, dass darin Produkte der verschie-
denen, zur Unternehmensgruppe der C._____ Group AG gehörende Gesellschaf-
ten ("Brands") verkauft würden (act. 30 S. 5, Rz. 11; S. 8 Rz. 17 und Rz. 19; S. 27 
Rz. 63; Prot. VI. S. 19, act. 50 S. 4 Rz. 10; S. 5 Rz. 13; S. 17 Rz. 45; S. 27 
Rz 69). Dabei hat sie dargelegt, dass ihr als Gesellschaft der C._____ Gruppe in-
nerhalb dieses Konzerns die Aufgabe zukomme, Immobilien zu halten und diese 
den Marken für ihre Verkaufs- und Produktionstätigkeit zur Verfügung zu stellen, 
soweit diese nicht über eigene Immobilien verfügen würden (Prot. Vi. S. 29). Dass 
die Mieterin diese Begründung der Kündigung durch die Vermieterin dergestalt 
deuten will, letztere wolle entgegen ihrem Gesellschaftszweck selbst Produkte 
anderer Konzerngesellschaften in der streitgegenständlichen Liegenschaft ver-
kaufen, womit sie einen persönlichen Eigenbedarf geltend mache (act. 63 S. 15 f., 
Rz. 36 ff.), vermag keine falsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz 
darzutun. Vielmehr hat die Vermieterin den Kündigungsgrund vor Vorinstanz klar 
in der Weise präzisiert, dass sie die Liegenschaft anderen Gesellschaften der 
C._____ Group zur Verfügung stellen wolle, damit diese selbst darin ihre Produk-
te verkaufen könnten (vgl. etwa act. 50 S. 4, Rz. 10, S. 17 Rz. 45), was auch ihrer 
Funktion als Immobiliengesellschaft innerhalb der C._____ Gruppe entspricht. 
Entgegen der Mieterin hat die Vorinstanz deshalb bei der Ermittlung des Kündi-
gungsmotivs zu Recht nicht auf die teilweise unrichtige Bezeichnung oder Aus-
drucksweise der Vermieterin (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 
2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern auf deren inhaltlich klare 
Begründung abgestellt (act. 62 S. 27, E. 4.2.2). Die Berufung der Mieterin erweist 
sich deshalb insoweit als unbegründet. 
1.3.3 a) In einem zweiten Schritt hat die Vorinstanz alsdann in rechtlicher Hinsicht 
erwogen, der von der Vermieterin dergestalt konkretisierte Kündigungsgrund 
stimme aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum "Eigenbedarf" 
klarerweise nicht mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" überein, wobei 
die Vorinstanz mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" einen Eigenbedarf 
im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a 
Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) meinte (nachfolgend "Eigenbedarf im 
gesetzlichen Sinne" genannt). Zur Begründung führte sie an, die Mieterin mache 


- 24 - 
zu Recht geltend, dass sich der Gesellschaftszweck der Vermieterin auf den Kauf, 
Verkauf sowie die Bewirtschaftung bestehend aus der Vermietung und Verwal-
tung von Immobilien beschränke. Soweit die Vermieterin deshalb die Kündigung 
damit begründe, sie wolle die Liegenschaft für die Vermietung an Konzerngesell-
schaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. Uhren im Sinne eines "Uh-
renwarenhauses" oder einer ähnlichen Nutzung des Mietobjektes verkaufen könn-
ten, berufe sich die Vermieterin nicht auf ihr eigenes Interesse, sondern auf das-
jenige ihrer Konzernschwestern (act. 62 S. 25, E. 4.2.2). Die Vorinstanz verneinte 
also, dass die Kündigung des Mietobjektes, um dieses künftig im Interesse ande-
rer Gesellschaften der C._____ Gruppe zu nutzen und es diesen zum Verkauf ih-
rer Produkte zur Verfügung zu stellen, Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen 
Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 
Abs. 2 lit. d OR) darstelle. 
 
b) Die von der Mieterin hierzu im Rahmen ihrer Berufung gemachten Rügen 
gehen grösstenteils an diesen Feststellungen der Vorinstanz vorbei. Dies liegt ei-
nerseits daran, dass die Mieterin in appellatorischer Weise und ohne auf die Er-
wägungen der Vorinstanz zum Kündigungsgrund einzugehen daran festhält, die 
Vermieterin habe ihre Kündigung mit Eigenbedarf begründet (vgl. etwa act. 63 
S. 12 f., Rz. 28 f.; act. 63 S. 15, Rz. 36) und sie sich im Rahmen ihrer Berufung in 
der Folge weitestgehend darauf beschränkt, geltend zu machen, dass ein solcher 
nicht vorliege. Dabei lässt sie ausser Acht, dass die Vorinstanz gar nicht vom Be-
stehen eines Eigenbedarfs der Vermieterin im Sinne der gesetzlichen Bestim-
mungen ausgegangen ist, sondern sie vielmehr im Gegenteil festgehalten hat, 
dass kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 
Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) vorliege. 
So ist die Vorinstanz entgegen der Meinung der Mieterin (vgl. etwa act. 63 
S. 18 f., Rz. 45 ff.) in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung davon ausgegangen, ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes müsse der-
jenige des Eigentümers selbst sein, was bedeute, dass die Benutzung der Räum-
lichkeiten für ihn selbst oder für einen sehr nahen Verwandten oder Verschwäger-
ten notwendig sein müsse (act. 62 S. 19, E. 4.1; vgl. auch Art. 142 III 336 E. 5.2.2; 
BGE 132 III 737 E. 3.4.3). Dass andere Konzerngesellschaften keine nahen Ver-


- 25 - 
wandten in diesem Sinne sind, hat die Vorinstanz zutreffend erkannt (act. 62 
S. 25, E. 4.2.2). Auch hat sie richtigerweise ausgeführt, dass der Eigenbedarf ei-
ner juristischen Person sich auf ihr Interesse an der Erfüllung des Gesellschafts-
zwecks beziehen müsse, wobei der Eigenbedarf des Aktionärs keinen Eigenbe-
darf im gesetzlichen Sinn darstelle (act. 62 S. 19, E. 4.1; vgl. auch BGE 142 III 
336 E. 5.2.2.2). Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang gleichwohl bean-
standet, die Vorinstanz habe einen Eigenbedarf im Konzern konstruiert und damit 
die bundesgerichtliche Rechtsprechung missachtet (vgl. act. 63 S. 15 ff. Rz. 36 ff.; 
S. 18 f. Rz. 43 ff.), erweist sich dies als unzutreffend. 
 
Am Entscheid der Vorinstanz vorbei gehen sodann die Ausführungen der 
Mieterin, wonach für andere Konzerngesellschaften kein Eigenbedarf geltend ge-
macht werden könne (act. 63 S. 15 ff., Rz. 36 ff.; act. 80 S. 6, Rz. 15), dass die 
von der Vermieterin geltend gemachten künftigen Verwendungszwecke für die 
Mietliegenschaft keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes darstellen würden 
(vgl. etwa act. 63 S. 13, Rz. 29 f.; S. 40 Rz. 109) bzw. dass weder für eine 
Schwester- oder Tochtergesellschaft (act. 63 S. 20 Rz. 51 ff.; S. 27 ff. Rz. 72 und 
73 ff.; S. 36 Rz. 95; act. 80 S. 8 Rz. 20) noch für Marken der C._____ Gruppe 
(act. 63 S. 30 ff. Rz. 80 ff.) Eigenbedarf behauptet oder nachgewiesen sei. Insbe-
sondere verkennt die Mieterin auch hier, dass die Vorinstanz – wie gesehen – 
nicht die Ansicht vertrat, eine künftige Zurverfügungstellung bzw. Vermietung der 
streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesellschaften der 
C._____ Gruppe stelle Eigenbedarf der Vermieterin im Sinne des Gesetzes dar. 
In diesem Zusammenhang unterstellt die Mieterin der Vorinstanz auch zu Un-
recht, sie habe eine Art "Eigenbedarf im Konzern", von der Vorinstanz als "Kon-
zernbedarf" bezeichnet, konstruiert (act. 63 S. 16 f., Rz. 37 ff.). Zwar verwendete 
die Vorinstanz tatsächlich den Begriff "Konzernbedarf", dies jedoch einzig im Zu-
sammenhang mit der Frage, ob glaubhaft sei, dass die Vermieterin die Liegen-
schaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen Weise nutzen wolle, also ob 
der von der Vorinstanz als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach 
die Vermieterin die streitgegenständliche Liegenschaft künftig für die Geschäftstä-
tigkeit von anderen Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe nutzen wolle, 
echt und nicht bloss vorschoben sei (vgl. act. 62 S. 28.; darauf wird nachfolgend 


- 26 - 
in Ziff. III.1.3.6 einzugehen sein). Hier bleibt festzuhalten, dass die Vorinstanz 
damit keine juristische Bedeutung im Sinne eines Eigenbedarfs im Sinne der ge-
setzlichen Bestimmungen innerhalb eines Konzerns konstruiert hat, wie die Miete-
rin behauptet (vgl. act. 63 S. 15 ff., Rz. 42 ff.). Wenn die Mieterin in ihrer Berufung 
wiederholt geltend macht, Eigenbedarf bei einer juristischen Person als Vermiete-
rin setze voraus, dass diese die Räume für ihre wirtschaftliche Tätigkeit auf Nut-
zen und Gefahr dem Gesellschaftszweck entsprechend nutze (vgl. etwa act. 63 
S. 12, Rz. 28), widerspricht dies nicht dem vorinstanzlichen Entscheid (vgl. act. 62 
S. 19, E. 4.1; S. 25, E. 4.2.2). 
 
Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass 
die Frage, ob die künftige Nutzungsart dem Gesellschaftszweck der Vermieterin 
entspricht, für die Frage der Gültigkeit der Kündigung entgegen der Mieterin irre-
levant ist, muss die künftige Nutzung doch insbesondere dann vom Gesell-
schaftszweck der kündigenden Vermieterin gedeckt sein – und darauf zielt die Ar-
gumentation der Mieterin ab (vgl. act. 63 S. 15 ff., Rz. 36 ff.; S. 35 f., Rz. 94) –, 
wenn eine juristische Person als Vermieterin Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes 
(vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR oder Art. 272 Abs. 2 lit. d 
OR) geltend macht. Dies ist hier jedoch – wie gesehen – nicht der Fall. Im Übri-
gen hat die Vorinstanz in anderem Zusammenhang richtigerweise festgestellt, 
dass die geltend gemachte künftige Nutzung sehr wohl vom Gesellschaftszweck 
der Vermieterin gedeckt sei, bezwecke diese doch neben dem Kauf und Verkauf 
von Liegenschaften insbesondere auch deren Bewirtschaftung, bestehend aus 
Vermietung und Verwaltung (vgl. act. 3/2), worunter auch die Nutzung der gehal-
tenen Liegenschaften für Konzernzwecke zu subsumieren sei (vgl. dazu 62 S. 30 
f., E. 4.2.2). Zwar macht die Mieterin zu Recht geltend, dass auch die Vermietung 
an sie selbst von diesem Gesellschaftszweck gedeckt wäre (vgl. act. 63 S. 13, 
Rz. 30), was jedoch irrelevant ist, weil die Vorinstanz von diesem Umstand nicht 
auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen 
geschlossen hat, sondern – wie bereits gesagt – vielmehr festgehalten hat, dass 
sich die Vermieterin bei der Kündigung nicht auf ihr eigenes, sondern auf das In-
teresse ihrer Konzernschwestern berufe, womit sie das Bestehen eines Eigenbe-
darfs im Sinne des Gesetzes eben gerade zu Recht verneint hat. 


- 27 - 
 
Entscheidend ist überdies, dass es hier nicht um eine ausserordentliche 
Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a 
Abs. 3 lit. a OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss 
Art. 266a OR, welche mit "Eigenbedarf" (act. 3/4b = act. 29/4) bzw. "Nutzung für 
eigene Zwecke" (act. 3/29 = act. 29/29) begründet wurde. Wie bereits ausgeführt 
hat die Vorinstanz hier richtigerweise nicht auf die unrichtige Bezeichnung des 
Kündigungsgrundes durch die Vermieterin abgestellt (Art. 18 Abs. 1 OR; 
vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern 
hat die Legitimität des im erstinstanzlichen Verfahren durch die Vermieterin kon-
kretisierten Kündigungsgrundes geprüft. Es spielt daher keine Rolle, dass mit dem 
von der Vorinstanz als entscheidend angesehenen Kündigungsgrund der Nutzung 
der streitgegenständlichen Liegenschaft im Interesse anderer Konzerngesell-
schaften der C._____ Gruppe kein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dargetan 
ist. Ein solcher wäre einzig zur Begründung einer ausserordentlichen Kündigung 
gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR von Bedeutung 
gewesen, nicht aber bei der Begründung einer ordentlichen Kündigung. Irrelevant 
ist deshalb entgegen der Mieterin insbesondere auch, dass einem Konzern nach 
Schweizer Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit zukommt und ein solcher 
deshalb auch keinen eigenen Bedarf haben kann (vgl. act. 63 S. 21, Rz. 54). Hin-
gegen stellt es einen legitimen Kündigungsgrund dar, wenn die Vermieterin die 
Mietsache einer Person oder Personen überlassen will, die ihr aus irgend einem 
Grund näher steht bzw. stehen, als die aktuelle Mieterin. Die Wahl eines neuen 
Vertragspartners verstösst nicht gegen Treu und Glauben, ist m.a.W legitim (vgl. 
insbesondere BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; 
BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.1; ZK OR-HIGI, Zürich 1996, 
Art. 271 N 60). Deshalb ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gekommen, die 
künftige Zurverfügungstellung der Liegenschaft zur Nutzung im Interesse anderer 
Gesellschaften der C._____ Gruppe (von der Vorinstanz als "Konzernbedarf" be-
zeichnet) stelle einen zulässigen (ordentlichen) Kündigungsgrund dar. Die Beru-
fung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 
1.3.4 a) In einem weiteren Schritt prüfte die Vorinstanz, ob die Verwendung des 
"technischen" Begriffs des "Eigenbedarfs" bei der Begründung der Kündigung, 


- 28 - 
ohne dass ein solcher vorliege, an sich zur Ungültigkeit der Kündigung führen 
könne. Sie vertrat dabei die Meinung, die Verwendung dieses Begriffs bei der Be-
gründung der Kündigung könne dann zu deren Aufhebung führen, wenn damit ei-
ne mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden sei. 
Bezogen auf den vorliegenden Fall wäre eine Missbräuchlichkeit der Kündigung 
nach Ansicht der Vorinstanz insbesondere dann zu bejahen, wenn die Vermieterin 
der Mieterin trotz Fehlens eines Eigenbedarfs im gesetzlichen Sinn einen solchen 
vorgespiegelt hätte (act. 62 S. 26, E. 4.2.2). Deshalb – so die Vorinstanz weiter – 
sei zu prüfen, ob für die Mieterin bei Erhalt der Kündigung erkennbar gewesen 
sei, dass die Vermieterin mit der Verwendung des Begriffs des "Eigenbedarfs" 
nicht einen solchen im gesetzlichen Sinne gemeint habe, sondern sie vielmehr die 
Liegenschaft für die Bedürfnisse anderer Gesellschaften der C._____ Gruppe ha-
be nutzen wollen. Wie jede Willenserklärung sei die Kündigung zu diesem Zweck 
nach Treu und Glauben auszulegen, wobei entscheidend sei, wie die Mieterin die 
Äusserungen der Vermieterin aufgrund der gesamten Umstände habe verstehen 
dürfen und müssen (act. 62 S. 26 f., E. 4.2.2). Anschliessend ging die Vorinstanz 
auf die Kündigung sowie die dieser vorausgehenden Umstände ein. Konkret führ-
te sie dabei aus, wenn man die Kündigung und ihre Vorgeschichte betrachte, so 
sei dieser schon beim Erwerb der Liegenschaft ein indirekter Kontakt der Parteien 
vorausgegangen, weil beide sich um einen Kauf des Objekts bemüht hätten. 
Nachdem schliesslich die Vermieterin das Rennen gemacht habe, hätten sich die 
Medien für die Pläne des C._____ Konzerns interessiert und bei H._____ in Er-
fahrung gebracht, dass eine Nutzung der Liegenschaft im Wesentlichen durch 
Konzerngesellschaften geplant sei. Zunächst sei in der Berichterstattung des 
"K._____s" vom tt. November 2014 zwar nur die Rede davon gewesen, dass die 
C._____ Gruppe zu ihren Plänen noch geschwiegen habe: Gemäss dem Bericht 
hätten aber damals bereits Gerüchte existiert, wonach ein Uhrenwarenhaus ge-
plant sei, wie es auch schon von einer Konkurrentin in … [Ortschaft] mit Erfolg be-
trieben werde. Daraufhin sei das Interview H._____s mit der "L._____" erschie-
nen, über welches im "K._____" vom tt. November 2014 berichtet worden sei, und 
bei welchem H._____ die Gerüchte im Kern bestätigt und eine kreative Nutzung 
für Uhrenboutiquen sowie Künstlerateliers in Aussicht gestellt habe, welche das 


- 29 - 
Uhrenhandwerk vermitteln würden. Dabei habe er auch auf ein zwar nicht identi-
sches, aber auf ähnlichen Ideen beruhendes Haus in Shanghai verwiesen, wel-
ches die Gruppe damals bereits betrieben habe. Eineinhalb Jahre später sei dann 
das Interview mit dem Verwaltungsratspräsidenten der Mieterin in der "G._____" 
vom tt. April 2016 gefolgt, in welchem dieser mit den möglichen Plänen des Kon-
zerns konfrontiert worden sei, zu dem auch die Vermieterin gehöre. Er habe ge-
sagt, er habe bislang mit H._____ keinen Kontakt gehabt und von den Schwierig-
keiten, die für die Mieterin mit einem Auszug verbunden wären, gesprochen. Zu-
dem habe er explizit geäussert, es gebe "momentan" keine Anzeichen, dass die 
Verantwortlichen des Konzerns die Mieterin nicht mehr im Haus haben wollten, 
zumal diese sich wohl gemeldet hätten, wenn "sie" das Gebäude wirklich für sich 
bräuchten. Darauf sei am 6. Juni 2016 die unbestrittenermassen formungültige 
Kündigung gefolgt. Abgesehen vom – für ein Geschäft von dieser Bedeutung 
mehr als erstaunlichen – Formfehler sei vor allem der Absender zu beachten. Es 
habe sich nämlich nicht etwa um die Vermieterin, sondern um die Konzernmutter 
The C._____ Group SA gehandelt, auch wenn für diese die gleichen Organe auf-
getreten seien wie sonst jeweils für die Vermieterin. Inhaltlich habe man nicht nur 
sein Befremden darüber ausgedrückt, dass man über die Medien vom Interesse 
der Mieterin an einer Erneuerung bzw. Erstreckung des laufenden Mietvertrages 
erfahren habe, sondern auch mitgeteilt, man sei zu entsprechenden Verhandlun-
gen nicht bereit, "d'autant plus que nous souhaiterons utiliser cet espace de vente 
pour nos propres besoins". Diese Information habe aus Sicht der Konzernmutter 
als Absenderin eine erkennbar wirtschaftliche und auf den gesamten Konzern be-
zogene Bedeutung gehabt, besonders vor dem Hintergrund der vorausgegange-
nen Kommunikation via Medien. Entsprechend habe die Mieterin ihren Wider-
spruch vom 8. Juni 2016 gegen die ihrer Meinung nach verfrühte Kündigung 
ebenfalls an die Konzernmutter und nicht an die Vermieterin gerichtet. Die Vo-
rinstanz kam zum Schluss, vor diesem Hintergrund habe die Mieterin die von der 
Vermieterin angegebene Begründung der Kündigung vernünftigerweise nur so 
verstehen können und dürfen, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht 
"technisch", also im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen, sondern "wirtschaft-
lich" zu verstehen und eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften 


- 30 - 
bezogen gewesen sei als auf diejenigen der Vermieterin als reine Immobilienge-
sellschaft (act. 62 S. 27 f., E. 4.2.2). 
 
b) Die Mieterin ist der Meinung, die Vorinstanz habe gestützt auf die vorste-
hend genannten Erwägungen einen "Konzernbedarf" im Sinne eines Eigenbe-
darfs im Konzern als nachgewiesen erachtet (act. 63 S. 21, Rz. 54) und führt im 
Weiteren aus, weshalb ein solcher nicht vorliege (act. 63 S. 21 ff., Rz. 55-70) bzw. 
nicht nachgewiesen sei (act. 63 S. 27 Rz. 72). Sie legt damit nicht dar, dass bzw. 
weshalb sie die Kündigung der Vermieterin entgegen den vorinstanzlichen Erwä-
gungen bzw. den dort genannten Umständen anders habe verstehen können und 
dürfen bzw. tatsächlich anders verstanden habe, als von der Vorinstanz darge-
stellt. Offen gelassen werden kann deshalb, ob die entsprechenden Erwägungen 
der Vorinstanz, die sich immerhin auf von der Mieterin eingereichte Akten stützen, 
überhaupt notwendig waren. Wie bereits ausgeführt, kann die Kündigung nämlich 
auch noch im erstinstanzlichen Verfahren begründet bzw. präzisiert werden (BGE 
138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 
ff.), und hat die Mieterin im erstinstanzlichen Verfahren nicht geltend gemacht, ihr 
sei von der Vermieterin vorgespiegelt worden, Eigenbedarf im Sinne des Geset-
zes geltend zu machen. Im Rahmen der Klagebegründung hat die Mieterin ausge-
führt, es sei offensichtlich, dass die Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft 
keinen Eigenbedarf an der Liegenschaft haben könne (act. 27 S. 11, Rz. 36). Die 
Mieterin rechnete hingegen mit der Möglichkeit, dass die Vermieterin die Kündi-
gung im Interesse anderer Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe ausge-
sprochen haben könnte (act. 27 S. 11, Rz. 38), was durch die von ihn eingereich-
ten act. 3/23, 3/24 und 3/25 doch belegt wird. 
 
Der Vollständigkeit halber anzufügen ist sodann, dass es nichts ändert, dass 
die Mieterin in ihrer Stellungnahme zur Berufungsantwort vom 12. Juli 2019 (neu) 
vorbringt, von einem "wirtschaftlichen" Eigenbedarf sei im Zusammenhang mit der 
Kündigung nie die Rede gewesen, sondern die von der Vermieterin angegebene 
Begründung der Kündigung sei schlicht und ergreifend falsch und täuschend ge-
wesen und habe von ihr nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden 
werden können, dass die Vermieterin selbst beabsichtige, die Liegenschaft zu 


- 31 - 
nutzen (act. 80 S. 6 f., Rz. 16). So sind die entsprechenden Vorbringen, welche 
dem vorinstanzlichen Standpunkt der Mieterin widersprechen, bereits gestützt auf 
Art. 317 Abs. 1 ZPO unbeachtlich. Im Übrigen legt die Mieterin auch hier nicht 
dar, weshalb die Erwägungen der Vorinstanz, wonach sie – die Mieterin – die 
Kündigung aufgrund der von der Vorinstanz genannten Umstände nicht anders 
habe verstehen können und dürfen, als dass der vorprozessual als Kündigungs-
grund angegebene Eigenbedarf eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesell-
schaften als auf diejenigen der Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft be-
zogen gewesen sei, unrichtig sein sollen, sondern sie behauptet bloss pauschal 
das Gegenteil. Weiterungen hierzu erübrigen sich entsprechend. 
1.3.5 a) Schliesslich war durch die Vorinstanz zu prüfen, ob der von ihr – wie ge-
sehen – zu Recht als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die 
Vermieterin die Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen Kon-
zerngesellschaften der C._____ Gruppe nutzen wolle, echt oder bloss vorgescho-
ben war. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass an der Ernsthaftigkeit des gel-
tend gemachten Kündigungsgrundes keine vernünftigen Zweifel bestünden 
(act. 62 S. 28 ff., E. 4.2.2). Gegenteilige Behauptungen der Mieterin erachtete die 
Vorinstanz nicht als rechtsgenügend dargetan. 
 
Dabei vertrat die Vorinstanz zunächst die Auffassung, aus einem von der 
Mieterin selbst als Beweis benannten Interview mit H._____, dem CEO der 
C._____ Gruppe, könne entgegen der Mieterin (act. 27 S. 12, Rz. 41 und 55) 
nicht abgeleitet werden, die Vermieterin habe das Mietobjekt als Renditeobjekt 
erworben. Hierzu führte sie weiter aus, die Mieterin habe eine entsprechende 
Aussage von H._____ im genannten Interview nicht zum Nennwert nehmen kön-
nen, denn einerseits habe er von der aktuellen und nicht von einer künftigen Ren-
dite gesprochen und andererseits sei die von ihm angegebenen Rendite erkenn-
bar schöngefärbt gewesen. Ausserdem gehe auch aus diesem Interview die Ab-
sicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Liegenschaft für die Gruppenge-
sellschaften und damit das im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemachte Kün-
digungsmotiv hervor (act. 62 S. 28 f., E. 4.2.2). 


- 32 - 
 
Weiter führte die Vorinstanz zum Vorbringen der Mieterin, wonach die Ver-
mietung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesellschaf-
ten der C._____ Gruppe keinem legitimen Interesse der Vermieterin entspreche 
(vgl. etwa act. 47 S. 31, Rz. 111), zusammengefasst aus, eine Kostenersparnis, in 
deren Genuss die Konzerngesellschaften kämen, sobald sie die von ihnen heute 
bei Dritten gemieteten Räume in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt aufgeben 
und in die streitgegenständliche Liegenschaft einziehen könnten, stelle ein emi-
nentes und ohne weiteres legitimes Kündigungsinteresse dar, auch wenn die Er-
sparnis nicht bei der Vermieterin selbst, sondern bei anderen Konzerngesellschaf-
ten der C._____ Gruppe und damit rechtlich bei Dritten anfalle, denn mit deren 
Schicksal sei die Vermieterin zumindest wirtschaftlich verflochten, so dass jene ihr 
jedenfalls viel näher stünden als die Mieterin. Keine Rolle spiele es dabei, ob die 
Vermieterin die Absicht habe, die heute von der Mieterin genutzten Räume ande-
ren Konzerngesellschaften im Rahmen der rechtlichen Grenzen zu unterdurch-
schnittlichen Preisen zum Gebrauch zu überlassen, denn wie sehr man sich auch 
G._____- und steuertechnisch um möglichst realistische Werte bemühen möge, 
hätten die resultierenden Mietzinse so oder anders doch insofern eine relative 
Bedeutung, als die betroffenen Konzerngesellschaften unabhängig von der Höhe 
der Mietzinse bei geschäftlichen Schwierigkeiten im Rahmen des aktienrechtlich 
Zulässigen mit einer Unterstützung insbesondere durch die Konzernmutter rech-
nen könnten, denn der Wert der dort gehaltenen Aktien der übrigen Konzernge-
sellschaften hänge vom wirtschaftlichen Erfolg der Tochtergesellschaften ab 
(act. 63 S. 29 f., E. 4.2.2). 
 
Soweit die Mieterin – so die Vorinstanz weiter – in Zweifel ziehe, dass das 
von der Vermieterin vorgelegte Konzept zur Konzernnutzung der heute von der 
Klägerin benützten Räume ernst gemeint bzw. ausgereift sei, sei ihr zwar zuzuge-
stehen, dass das Konzept bestenfalls eine grobe Rohfassung der konkreten künf-
tigen Nutzung der Liegenschaft darstelle. Allerdings habe die Mieterin nicht sub-
stantiiert bestritten, dass alle von der Vermieterin genannten Marken, welche 
nach Darstellung der Vermieterin künftig im Mietobjekt verkauft werden sollen, der 
C._____ Gruppe zuzuordnen seien. Sie habe es im Rahmen ihrer Substantiie-
rungslast unterlassen, diejenigen Marken zu benennen, welche nicht dem Kon-


- 33 - 
zern zuzurechnen seien (act. 62 S. 30, E. 4.2.2). Weiter vertrat die Vorinstanz die 
Ansicht, zwar müsse – wie die Mieterin zu Recht geltend gemacht habe – die von 
der Vermieterin behauptete künftige Nutzung der Liegenschaft von ihrem sich aus 
dem Handelsregister ergebenden Gesellschaftszweck gedeckt sein. Allerdings sei 
die geltend gemachte künftige Nutzung aktienrechtlich durch die Formulierung 
des Gesellschaftszwecks der Vermieterin als "achat et vente d'immeubles, leur 
exploitation [!] tel que notamment la location et la gérance" (Hervorhebung durch 
die Vorinstanz) ohne Weiteres gedeckt (act. 62 S. 30 f., E.4.2.2). Was den tat-
sächlichen Hintergrund des behaupteten Kündigungsmotivs betreffe, habe 
F._____, Verwaltungsratspräsident der Mieterin, vor Vorinstanz selbst ausgeführt, 
nur schon an der ...-Strasse betreibe die Vermieterin 40 Verkaufsstellen für ihre 
diversen Marken. Hierzu habe die Vermieterin mehrere Mietverträge ihrer Kon-
zernschwestern vorgelegt, aus denen eine Laufdauer bis ungefähr zum Kündi-
gungstermin des vorliegend streitigen Mietverhältnisses ersichtlich sei. Dass dies 
nicht für alle der künftig im Mietobjekt unterzubringenden Verkaufsstellen gelte, 
stelle die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht infrage, denn wie und in 
welchem zeitlichen Rahmen die Vermieterin ihr mit der Kündigung erklärtes Ziel 
am Ende erreiche, sei alleine ihre Sache. Zudem sei von der Mieterin nicht in Ab-
rede gestellt worden, dass sich das Ziel durchaus innert verhältnismässig kurzer 
Zeit erreichen lasse. Dass der Verwaltungsratspräsident der Mieterin bezweifle, 
dass das Konzept, diverse Marken an einem Standort zu konzentrieren, erfolg-
versprechend sein könne, habe mit der Legitimität des Kündigungsmotivs nichts 
zu tun; vielmehr sei diese schon gegeben, wenn die Absicht ernst gemeint sei 
(act. 62 S. 31, E. 4.2.2). Schliesslich führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, 
mit ihren Einwänden zum Konkretisierungsgrad des Konzepts wende die Mieterin 
letztlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Sanierungskündigung analog 
an, gemäss welcher eine Kündigung missbräuchlich sei, wenn sie nicht auf einem 
ausgereiften Projekt beruhe, welches dem Mieter die Beurteilung erlaube, ob die 
Kündigung für die Sanierung überhaupt erforderlich sei oder nicht. Indes überse-
he die Mieterin, dass bei Kündigungen zum Zwecke einer Nutzung durch eine na-
hestehende Gesellschaft wie bei einer echten Eigenbedarfskündigung ein Ver-
bleib des Mieters im Objekt per se ausgeschlossen sei, weshalb es keine Rolle 


- 34 - 
spiele, wie konkret die Umsetzungspläne bereits seien, soweit nur feststehe, dass 
die beabsichtigte eigenbedarfsähnliche Nutzung ernst gemeint sei. Etwas anderes 
könne höchstens gelten, wenn etwa im Zeitpunkt der Kündigung unklar sei, ob 
überhaupt ein substantieller Teil der Sache für die ins Auge gefasste Nutzung be-
nötigt werde oder ob das Interesse daran zur Zeit des Kündigungstermins noch 
bestehe. Davon könne hier keine Rede sein. Trotz der lange vor dem nächsten 
Termin ausgesprochenen Kündigung sei gerade mit Blick auf die eingereichten 
Unterlagen zu den Mietverträgen an den aktuellen Standorten der Verkaufsstellen 
des C._____ Konzerns in der unmittelbaren Umgebung des Mietobjektes klar, 
dass heute schon ein schützenswertes Interesse daran bestehe, die Sache nach 
2024 für die Zwecke des Konzerns zu nutzen. Dass dazu bereits fertige Pläne be-
stehen oder gar baurechtliche Hürden schon überwunden seien, sei entgegen der 
Meinung der Mieterin nicht erforderlich (act. 62 S. 31 f., E. 4.2.2). 
 
b) Die Beanstandungen der Mieterin dazu, ob der Kündigungsgrund der 
Vermieterin echt oder bloss vorgeschoben sei, zielen grösstenteils an den Erwä-
gungen der Vorinstanz vorbei, weil sich die Mieterin darauf beschränkt, geltend zu 
machen, die Vermieterin habe mit den von der Vorinstanz gewürdigten Anhalts-
punkten für die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes keinen Eigenbedarf im 
Sinne der gesetzlichen Bestimmungen rechtsgenügend dargetan (act. 63 S. 38, 
Rz. 104; S. 23 f. Rz. 60 f.). Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, ist auf 
das zu dieser Beanstandung bereits Gesagte zu verweisen. Zu den Ausführungen 
der Mieterin zum Beweisthema (vgl. act. 63 S. 38 f. Rz. 103 ff.) ist der Vollstän-
digkeit halber anzumerken, dass im vorliegenden Fall einer ordentlichen Kündi-
gung weder ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes noch eine Dringlichkeit des-
selben zu beweisen ist und es für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens der 
Vermieterin keine Rolle spielen kann, ob die Gesellschaften, welche nach Darstel-
lung der Vermieterin ihre Produkte künftig in der streitgegenständlichen Liegen-
schaft verkaufen sollen, eine andere Liegenschaft hätten finden können. Dass mit 
dem von der Vermieterin vorgelegten Konzept der künftigen Nutzung der Eigen-
bedarf auch im Prozess nicht nachgewiesen wurde (act. 63 S. 39, Rz. 105), ist 
deshalb entgegen der Mieterin irrelevant. Die einzig relevante Frage ist, ob die 
Vermieterin der Mieterin (behauptungsgemäss) in der ernsthaften Absicht kündig-


- 35 - 
te, die streitgegenständliche Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der 
C._____ Gruppe zur Verfügung zu stellen und ob diese Gesellschaften den Ein-
zug in die streitgegenständliche Liegenschaft auch tatsächlich beabsichtigen. Im 
Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes 
kann der Berufung der Mieterin sodann im Weiteren entnommen werden, dass sie 
der Ansicht ist, die Vermieterin habe im vorinstanzlichen Verfahren kein Kündi-
gungsmotiv nachgewiesen (act. 63 S. 38 ff., Rz. 103 ff.). Soweit sie sich in ihren 
Ausführungen darauf bezieht, dass die Vermieterin als Kündigungsgrund vorge-
bracht habe, sie (selbst) wolle in der Liegenschaft künftig Produkte verkaufen 
(act. 63 S. 38, Rz. 104), erweist sich diese Kritik als appellatorisch und es ist wie-
derum auf das zum Kündigungsgrund bereits Gesagte zu verweisen. 
 
Beweisrechtlich stellt sich die Mieterin sodann auf den Standpunkt, die Ver-
mieterin trage sowohl für den Kündigungsgrund als auch für dessen Wahrheits-
gehalt die Beweislast (act. 63 S. 14 Rz. 332 ff.; S. 27 Rz. 71; S. 38 Rz. 103). Dies 
ist nicht zutreffend. Zwar obliegt der kündigenden Partei und damit vorliegend der 
Vermieterin die Beweislast für alle Tatsachen, deren Verwirklichung nötig ist, da-
mit von einer gültigen Kündigung ausgegangen werden kann (HIGI, a.a.O., 
Art. 271 N 162). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben wird bei einer Kündigung, 
welche ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d OR ausgesprochen 
wird, jedoch nicht vermutet, weshalb ein solcher gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich 
vom Kündigungsempfänger zu beweisen ist, der daraus die Anfechtbarkeit der 
Kündigung ableitet. Mithin obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Kündi-
gung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte bzw. dass 
die angegebenen Begründung bloss vorgeschoben wurde, um einen unzulässi-
gen Kündigungsgrund zu kaschieren (BGE 138 III 59, E. 2.2.2). Da der Grundsatz 
von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündigungsempfänger genau 
genommen Tatsachen zu substantiieren bzw. zu beweisen, aus welchen er einen 
Verstoss gegen diesen Grundsatz ableitet. Der Kündigungsempfänger hat daher 
nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten Grund oder ohne schüt-
zenswerten Grund ausgesprochen wurde. Der Kündigende hat gemäss der 
Rechtsprechung jedoch zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe 
der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3 OR alle in seinem Besitz be-


- 36 - 
findlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für die Prüfung des von ihm be-
haupteten Kündigungsgrundes notwendig sind. In diesem Sinne hat der Kündi-
gende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (vgl. BGE 135 III 
112 E. 4.1; BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010, E. 10.1; BGer 4A_345/2007 
vom 8. Januar 2008, E. 2.4.3; BGer 4A_198/2016 vom 7. Oktober 2016, E. 4.2.2; 
BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.4.2; je mit weiteren Hinweisen). Vor 
Vorinstanz hatte demnach die Vermieterin glaubhaft zu machen, dass sie die 
streitgegenständliche Liegenschaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen 
Weise nutzen will, wobei eine Tatsache bereits dann glaubhaft gemacht ist, wenn 
für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht 
noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte 
(BGE 130 III 321, E. 3.3 m.w.H.). Dahingegen war durch die Mieterin zu bewei-
sen, dass die Vermieterin das von ihr geltend gemachte Kündigungsmotiv nur 
vorgeschoben hat, um den Mietvertrag mit der Mieterin auflösen zu können, dass 
hinter der Kündigung mithin andere Absichten der Vermieterin stehen bzw. dass 
die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung gar nicht beabsichtigte, die Liegen-
schaft künftig anderen Gesellschaften der C._____ Gruppe zur Verfügung zu stel-
len. Die Mieterin hätte also die bloss glaubhaft zu machende Vorbringen der Ver-
mieterin zum Kündigungsgrund umstossen müssen. 
 
c) Die Mieterin beanstandet auch im Berufungsverfahren, dass das von der 
Vermieterin vor Vorinstanz eingereichte Konzept der künftigen Nutzung (vgl. 
act. 32/3) unzureichend sei, weil es sich nicht zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, 
zu Renditeberechnungen, dem Zielpublikum, dem Umgang mit den umliegenden 
Konkurrenzgeschäften etc. äussere. Ausserdem habe ihr auch die Vorinstanz 
beipflichten müssen, dass es sich dabei bestenfalls um die Rohfassung der künf-
tigen Nutzung handle (act. 63 S. 31 f., Rz. 81 f.; act. 80 S. 9, Rz. 22 ff.). Im Übri-
gen sei das Konzept unbestrittenermassen im Hinblick auf den Prozess erstellt 
worden (act. 63 S. 30 f., Rz. 81). 
 
Dass Letzteres unbestritten sei, erweist sich als unzutreffend, hat die Ver-
mieterin vor Vorinstanz doch vielmehr gegenteilig ausgeführt, das von ihr vorge-
legte Konzept habe bereits beim Kauf der Liegenschaft im November 2014 be-


- 37 - 
standen (act. 30 S. 5, Rz. 11). Entgegen der Mieterin (act. 63 S. 30 Rz. 81 m.V.a. 
act. 47 S. 23 Rz. 78) wird diese Sachverhaltsdarstellung der Vermieterin sodann 
keineswegs durch die Datierung des Dokumentes widerlegt. Diese gibt den 
"Stand 27. November 2014" (act. 32/3 S. 2), "aktualisiert per August 2016" 
(act. 32/3 S. 8) an; dass dieses Konzept unbestrittenermassen erst im August 
2016 erstellt worden sein soll, ist insoweit unzutreffend. Inhaltlich kann dem von 
der Vermieterin vor Vorinstanz vorgelegten Konzept zwar tatsächlich lediglich 
entnommen werden, dass in der streitgegenständlichen Liegenschaft neben ei-
nem Multibrandbereich künftig insbesondere Verkaufsflächen für die Marken 
M._____, N._____, C._____, O._____, P._____ und Q._____ vorgesehen sind 
(act. 32/2; vgl. auch act. 30 S. 5, Rz. 11), womit das Konzept von der Vorinstanz 
zu Recht als "Rohfassung" bezeichnet wird. Allerdings übersieht die Mieterin bei 
ihrer Kritik, dass – wie bereits gesagt – durch die Vermieterin lediglich glaubhaft 
zu machen ist, dass sie tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft künftig im gel-
tend gemachten Sinn zu nutzen, was – wie bereits gesagt – bereits dann der Fall 
ist, wenn gewisse Elemente dafür sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der 
Möglichkeit rechnet, dass dies schlussendlich doch nicht der Fall sein wird. Zur 
blossen Glaubhaftmachung der geltend gemachten künftigen Nutzung kann des-
halb entgegen der Mieterin auch eine "Rohfassung" des Konzeptes der künftigen 
Nutzung ohne Weiteres tauglich sein. Da einzig die Absicht der künftigen Umset-
zung glaubhaft zu machen ist, ist es sodann – wie die Vorinstanz zutreffend aus-
geführt hat (vgl. dazu act. 62 S. 31, E. 4.2.2) – irrelevant, ob das vorgelegte Kon-
zept erfolgsversprechend bzw. finanziell oder strategisch sinnvoll ist. Aus diesem 
Grund sind Ausführungen zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, zu Renditeberech-
nungen, dem Zielpublikum sowie dem Umgang mit den umliegenden Konkurrenz-
geschäften nicht erforderlich. Wenn die Mieterin sodann zur Begründung dessen, 
was ihrer Meinung nach ein hinreichendes Konzept darstellt, wie bereits vor Vo-
rinstanz auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Sanierungskündigung 
verweist, gemäss welcher ein Konzept soweit substantiiert sein müsse, dass die 
Wahrhaftigkeit des Kündigungsgrundes geprüft werden könne (act. 63 S. 138, 
Rz. 105), ist auf die zutreffenden vorinstanzlichen Ausführungen zu verweisen 
(vgl. act. 62 S. 31 f., E.4.2.2). Die Sachlage bei einer Sanierungskündigung ist mit 


- 38 - 
der vorliegenden nicht vergleichbar. So muss der Mieter im Falle einer Sanie-
rungskündigung gestützt auf das ihm vorgelegte Projekt beurteilen können, ob 
und inwieweit die vom Vermieter geplanten Arbeiten durch seinen Verbleib im 
Mietobjekt tangiert werden. Entsprechend wird verlangt, dass im Kündigungszeit-
punkt bereits ein dergestalt konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt 
besteht, dass dem Mieter die entsprechende Beurteilung möglich ist (vgl. etwa 
BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Anders sieht es jedoch hier aus, will die Vermieterin die 
Liegenschaft doch künftig anderen Gesellschaften der C._____ Gruppe zur Ver-
fügung stellen, weshalb ein Verbleib der Mieterin im Mietobjekt – anders als bei 
einer Sanierungskündigung – von vornherein ausgeschlossen ist. 
 
Sodann ist die Vorinstanz entgegen der dahingehenden Beanstandung der 
Mieterin (vgl. act. 63 S. 38, Rz. 104) keineswegs alleine gestützt auf das von der 
Vermieterin vorgelegte Konzept zum Schluss gekommen, die geltend gemachte 
künftige Nutzung sei glaubhaft, sondern sie ist vielmehr auf weitere Elemente ein-
gegangen, welche für die Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin vorgebrachten 
Kündigungsgrundes sprechen. So hatte die Vermieterin vor Vorinstanz zunächst 
zum Hintergrund des Kündigungsmotivs weiter ausgeführt, der Entscheid, die 
streitgegenständliche Liegenschaft künftig in der von ihr dargestellten Weise zu 
nutzen, habe wesentlich damit zusammengehangen, dass Gesellschaften, welche 
zur C._____ Gruppe gehören würden, in der unmittelbaren Umgebung bei Drittei-
gentümern eingemietet seien und es unternehmerisch keinen Sinn mache, ein 
Vertragsverhältnis in einer fremden Liegenschaft zu überdurchschnittlich hohen 
Mietzinsen fortzusetzen, wenn die Möglichkeit bestehe, in eine ähnlich gut gele-
gene, zur eigenen Firmengruppe gehörende und sich in unmittelbarer Nähe be-
findliche Liegenschaft ziehen zu können (act. 30 S. 5 f., Rz. 12). Wie die Vor-
instanz richtig ausgeführt hat, wurde dieser Hintergrund des Kündigungsmotivs 
durch die Vorlage mehrerer entsprechender Mietverträge von Gesellschaften der 
C._____ Gruppe dargetan (act. 62 S. 31, E. 4.2.2; act. 32/4-7) und damit der 
Kündigungsgrund weiter glaubhaft gemacht. Wenn die Mieterin in diesem Zu-
sammenhang geltend macht, die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihr Vorbrin-
gen eingegangen, wonach die von der Vermieterin eingereichten Mietverträge 
nicht exakt auf den Kündigungstermin des streitgegenständlichen Mietvertrages 


- 39 - 
per 31. Dezember 2024 beendet werden könnten, weshalb die streitgegenständli-
chen Liegenschaft für die entsprechenden Gesellschaften gar nicht in Frage 
komme (act. 63 S. 36 f, Rz. 96 ff.), übersieht sie, dass die Vorinstanz sehr wohl 
auf dieses Argument eingegangen ist und dabei zu Recht festgehalten hat, dass 
dies die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht in Frage stelle (act. 62 S. 31, 
E. 4.2.2), weil eben kein (in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht) bestehender Be-
darf an der Liegenschaft oder dessen Dringlichkeit nachzuweisen ist, sondern 
einzig die Richtigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes glaubhaft zu machen 
ist. In welchem zeitlichen Rahmen die Vermieterin das von ihr mit der Kündigung 
erklärte Ziel erreicht, ist deshalb – wie die Vorinstanz richtig ausführt (act. 62 
S. 31, E. 4.2.2) – alleine ihre Sache. Wenn die Mieterin in diesem Zusammen-
hang sodann vorbringt, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass 
die von der Vermieterin vorgelegten Mietverträge tatsächlich von Unternehmun-
gen der C._____ Gruppe stammen würden, obwohl sie dies vor Vorinstanz sub-
stantiiert bestritten habe (act. 63 S. 23 f. Rz. 58; S. 31 Rz. 85; S. 35 Rz. 93 ff.; 
act. 80 S. 9 Rz. 24), ist zunächst festzuhalten, dass die Mieterin vorinstanzlich le-
diglich pauschal bestritten hatte, bei den Gesellschaften M._____ R._____ SA 
und N._____ R._____ SA handle es sich in irgend einer Weise um mit der Be-
klagten verbundene Gesellschaften (vgl. act. 63 S. 23, Fn. 51 m.V.a. act. 47 
Rz. 85 und 91). Diese Bestreitungen erweisen sich sodann bereits insoweit als 
widersprüchlich, als der Verwaltungsratspräsident der Mieterin vor Vorinstanz 
selbst ausgeführt hatte, dass die C._____ Gruppe alleine an der ...-Strasse über 
40 Verkaufsstellen für ihre diversen Marken betreibe (act. 62 S. 31, E. 4.2.2 
m.V.a. Prot. Vi. S. 15), womit er die von der Vermieterin zur Begründung ihres 
Kündigungsmotivs geltend gemachte Ausgangslage implizit anerkannt hat. 
Schliesslich hat die Vorinstanz (vgl. act. 62 S. 30, E. 4.2.2) die zu den Konzern-
strukturen der C._____ Gruppe gemachte Beweisofferte der Vermieterin (Ge-
schäftsbericht 2017 der C._____ Group, online verfügbar, S. 208; vgl. Prot. VI. 
S. 29) entgegen der Mieterin, welche im Weiteren geltend macht, es sei nicht be-
wiesen, welche Gesellschaften bzw. Marken überhaupt zur C._____ Gruppe ge-
hören würden (act. 63 S. 20, Rz. 52 f., S. 31 f., Rz. 83 ff.), zu Recht als genügend 
angesehen, ist die von der Vermieterin als Beweis hierzu genannte Seite 208 des 


- 40 - 
Geschäftsberichts 2017 der C._____ Gruppe, auf welcher sämtliche Konzernge-
sellschaften der C._____ Gruppe aufgelistet sind, doch im Internet für jedermann 
ohne Weiteres auffind- und abrufbar und taugt damit – wie die Vorinstanz richtig 
erwogen hat – als allgemein bekannte Tatsache zum Beweis, ohne dass es dafür 
einer besonderen Beweisabnahme bedürfte (Art. 151 ZPO; vgl. etwa ZK ZPO-
HASENBÖHLER, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 151 N 3a; DIKE Komm ZPO-
LEU, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 151 N 5). Im Übrigen weist die Vermiete-
rin (act. 71 S. 18, Rz. 41 f.) zu Recht darauf hin, dass sich die auf die Konzern-
verhältnisse der C._____ Gruppe bezogenen Bestreitungen der Mieterin bereits 
insofern als widersprüchlich erweisen, als die Mieterin die fragliche Seite 208 des 
Geschäftsberichts der C._____ Gruppe – wenn auch aus dem Geschäftsbericht 
des Jahres 2016 – im vorinstanzlichen Verfahren selbst eingereicht hatte (vgl. 
act. 29/30). 
 
Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Darstellung der 
Vermieterin zum Kündigungsgrund als plausibel und rechtsgenügend dargetan 
erachtete (vgl. act. 62 S. 28, E. 4.2.2), lagen doch mehrere Anhaltspunkte für die 
Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin geltend gemachten Kündigungsgrundes 
vor. Ist dies der Fall, reicht es entgegen der Meinung der Mieterin nicht mehr, 
wenn sie drauf verweist, dass die Vermieterin ihr alle für die Beurteilung des Kün-
digungsgrundes notwendigen Unterlagen vorlegen und den Wahrheitsgehalt des 
Kündigungsgrundes glaubhaft machen müsse (vgl. etwa act. 63 S. 38 Rz. 103), 
hat die Vermieterin den Kündigungsgrund doch dargelegt und für dessen Richtig-
keit sprechende Elemente aufgezeigt. Geht die Mieterin trotzdem von anderen 
Motiven der Vermieterin aus, hat sie diese zu benennen und zu beweisen, denn 
unter anderem daran liesse sich messen, ob die Vorbringen der Vermieterin tat-
sächlich unglaubhaft sind. 
 
Zwar hat die Mieterin vor Vorinstanz solche Vorbringen gemacht, doch ist 
die Vorinstanz auf diese sowie auf die dazu eingereichten Beweismittel eingegan-
gen und dabei zu Recht zum Schluss gekommen, die von der Mieterin geltend 
gemachten, eigentlichen Kündigungsgründe (zur angeblichen Vergeltungskündi-
gung nachfolgend Ziff. III.1.4) vermöchten die Darstellung der Vermieterin nicht in 


- 41 - 
Frage zu stellen (act. 62 S. 28, E. 4.2.2). So ist die Vorinstanz insbesondere auf 
einen von der Mieterin ins vorinstanzliche Verfahren eingebrachten, im "K._____" 
vom tt. November 2014 erschienen Artikel eingegangen, in welchem ein von 
H._____ mit der L._____ geführtes Interview sinngemäss wiedergegeben wurde 
(vgl. act. 3/27 = act. 29/27). Diesbezüglich hatte sich die Mieterin vorinstanzlich 
auf den Standpunkt gestellt, dieses Interview zeige, dass die Vermieterin die 
streitgegenständliche Liegenschaft eben als Renditeobjekt, und nicht zum Zwecke 
einer künftigen Nutzung im von ihr dargestellten Sinn erworben habe (act. 27 
S. 12, Rz. 41 und S. 16 Rz. 55). Die Vorinstanz hat diese Sichtweise indes zu 
Recht verneint und dabei einerseits darauf hingewiesen, dass in einem Zeitungs-
artikel wiedergegebene Aussagen nicht zum Nennwert genommen werden könn-
ten. Andererseits hat sie – wie bereits erwähnt – zutreffenderweise ergänzt, dass 
aus dem Interview auch die Absicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Lie-
genschaft für Gruppengesellschaften und damit just das von der Vermieterin gel-
tend gemachte Kündigungsmotiv hervorgehe (act. 62 S. 29, E. 4.2.2). Entspre-
chend vertrat sie die Ansicht, dass dieses von der Mieterin selbst eingereichte 
Beweismittel die Glaubhaftigkeit einer künftigen Nutzung der streitgegenständli-
chen Nutzung im Sinne des angegebenen Kündigungsgrundes nicht umzustossen 
vermöge. Mit dieser Argumentation setzt sich die Mieterin im Rahmen ihrer Beru-
fung nicht auseinander, sondern sie vertritt vielmehr einerseits die Meinung, die 
Vorinstanz habe anhand dieses Interview einen "Konzernbedarf" als nachgewie-
sen erachtet (act. 63 S. 23, Rz. 60), was nach dem Gesagten unzutreffend ist. 
Auch rügt die Mieterin in diesem Zusammenhang zu Unrecht, die Vorinstanz zie-
he aus diesem Beweismittel Schlüsse, deren zugrunde liegende Tatsachen von 
niemandem behauptet worden seien (act. 63 S. 24, Rz. 61), ist es doch vielmehr 
so, dass die Vorinstanz hier auf von der Mieterin selbst gemachte Behauptungen 
eingeht und diese abweichend würdigt. Nach dem Gesagten erweist es sich fer-
ner als unzutreffend, wenn die Mieterin im Berufungsverfahren pauschal behaup-
tet, mit der Nennung des fraglichen Interviews bzw. dem Hinweis auf die Aussage 
von H._____, wonach dieser mit dem Objekt eine Rendite von 5 bis 7 % erzielen 
wolle, sei ihr der Beweis gelungen, dass eben gerade kein Eigenbedarf im Sinne 


- 42 - 
des Gesetzes an der Liegenschaft bestehe, sondern die Vermieterin die Liegen-
schaft als Renditeobjekt erworben habe (act. 63 S. 28 f., Rz. 73 ff.). 
 
Schliesslich fügt die Mieterin an, mit ihren Ausführungen zu bei anderen 
Konzerngesellschaften anfallenden Kostenersparnissen mutmasse die Vor-
instanz, ob nicht auch die Ersparnisse zu berücksichtigen seien, in deren Genuss 
die Konzerngesellschaften gelangen würden, wenn die heute geltenden Mietzinse 
für von Dritten gemieteten Räume entfallen würden, womit sie in Eigenregie Theo-
rien entwickle und Schlüsse daraus ziehe (act. 63 S. 29, Rz. 76 f.). Die Mieterin 
übersieht jedoch, dass diese Ausführungen der Vorinstanz einzig deshalb erfolg-
ten, weil sie selbst vor Vorinstanz geltend gemacht hatte, die Vermietung der Lie-
genschaft ...-Strasse 1 an andere Konzerngesellschaften der C._____ Gruppe 
stelle keinen legitimen Kündigungsgrund dar (vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.5a). Das 
verneinte die Vorinstanz unter anderem deshalb, weil sie davon ausging, dass 
sich Konzerngesellschaften aufgrund der finanziellen Verbindungen innerhalb des 
Konzerns und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Verflechtung näher 
stünden als unabhängige Gesellschaften (act. 62 S. 29, E. 4.2.2). Weshalb dieser 
Schluss der Vorinstanz falsch sein soll, legt die Mieterin im Übrigen nicht dar. 
Dass die Wahl eines neuen Vertragspartners und insbesondere eines solchen, 
der dem Vermieter aus irgend einem Grund näher steht als der aktuelle Mieter, 
grundsätzlich einen legitimen Kündigungsgrund darstellt, wurde schon dargelegt 
(vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.3b). 
 
Insgesamt ist die Vorinstanz damit zu Recht davon ausgegangen, dass die 
Vermieterin die Ernsthaftigkeit der von ihr geltend gemachten künftigen Nutzung 
glaubhaft gemacht habe, wohingegen es der Mieterin nicht gelungen sei, zu be-
weisen, dass die Kündigung aus einem anderen als dem geltend gemachten 
Grund erfolgt sei (zur Rachekündigung sogleich nachfolgend Ziff. III.1.4). Die Be-
rufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 
1.4 Zur Frage, ob eine Rachekündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR vorliegt 
1.4.1 Schliesslich ist die Vorinstanz auf die Argumentation der Mieterin eingegan-
gen, wonach die Kündigung der Vermieterin eine Rachekündigung im Sinne von 


- 43 - 
Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darstelle. Gemäss dieser Bestimmung ist die durch den 
Vermieter ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie 
ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus 
dem Mietverhältnis geltend macht. 
1.4.2 Die Mieterin bringt im Berufungsverfahren – wie bereits vor Vorinstanz – vor, 
in einem Interview, welches in der G._____ vom tt. April 2016 erschienen sei, ha-
be ihr Verwaltungsratspräsident, F._____, erklärt, das Mietverhältnis auch über 
den 31. Dezember 2024 fortführen zu wollen. Dieses Interview sei H._____ in den 
falschen Hals geraten. Als Reaktion auf diese Äusserung habe die Vermieterin mit 
Schreiben vom 6. Juni 2016 – auf dem Briefpapier der C._____ Group AG – das 
Mietverhältnis unter expliziter Bezugnahme auf das unliebsame Interview gekün-
digt, wobei die Mieterin folgenden Textausschnitt zitiert (act. 63 S. 41, Rz. 112, 
Hervorhebung durch die Mieterin:) 
"C'est par le biais de l'article de presse dans le G._____ du tt avril 2016 
que nous avons appris votre intention de vouloir renouveler, voir pro-
longer le contrat de bail daté du 4 janvier 2005 au-delà de votre der-
nière option qui se termine au 31 décembre 2024, ceci sans même 
nous avoir consulté auparavant.[…] Sur cette base, nous ne sommes 
pas du tout disposé à négocier un nouveau contrat de bail au-delà de 
décembre 2024 […]." 
 
Weiter führt die Mieterin an, weil diese Kündigung infolge Nichtverwendung 
des Kündigungsformulars nichtig gewesen sei, habe die Vermieterin die Kündi-
gung mit Schreiben vom 14. Juli 2016 wiederholt. Sie habe dabei explizit auf das 
Schreiben vom 6. Juni 2016 Bezug genommen und damit den erwähnten Zu-
sammenhang mit dem Interview von Herrn F._____ und der Kündigung bestätigt. 
Die Kündigung der Berufungsbeklagten sei augenscheinlich als Reaktion auf das 
Interview von Herrn F._____ in der G._____ vom tt. April 2016 erfolgt. Anders 
könne die Textstelle «sur cette base», welche sich auf den G._____artikel bezie-
he, nach Treu und Glauben und der allgemeinen Lebenserfahrung nicht verstan-
den werden. Dies habe sie bereits vor Vorinstanz dargelegt. Die Kündigung sei 
die Folge der Aussage von Herrn F._____ gewesen, wonach sie das – unbefriste-
te – Mietverhältnis mit der Vermieterin auch über den 31. Dezember 2024 fortzu-
führen gewünscht habe. Nach Ablauf der fixen Vertragsdauer hätte das Mietver-


- 44 - 
hältnis gemäss Ziff. 3.4 des Mietvertrags als unbefristeter Vertrag weiter gegolten 
und hätte dannzumal jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Mo-
naten auf ein Jahresende gekündigt werden können. Die Mieterin habe demzufol-
ge einen Anspruch auf Fortführung des Mietverhältnisses gehabt; zumindest so-
lange, wie keine rechtsgültige Kündigung erfolgt sei. Die erste – formnichtige – 
Kündigung sei am 6. Juni 2016 erfolgt und demzufolge in zeitlicher Hinsicht kurz 
nach dem Interview vom tt. April 2016. Sie habe zudem ein ernsthaftes Interesse 
an der Weiterführung des Mietverhältnisses gehabt. Diese Bekundung des Inte-
resses an der Weiterführung des Mietverhältnisses sei daher auch im Einklang 
mit dem Grundsatz von Treu und Glauben erfolgt (act. 63 S. 42 f., Rz. 113 f.). 
1.4.3 Entgegen der Mieterin ist mit dem von ihr dargestellten Sachverhalt von 
vornherein keine Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darge-
tan. Eine solche kann nach dem Wortlaut der genannten Bestimmung nämlich – 
wie die Vermieterin zu Recht geltend macht (vgl. act. 71 S. 26, Rz. 63 ff.) – von 
vornherein nur dann vorliegen, wenn die Mieterin ein ihr vertraglich zustehendes 
Recht geltend macht. "Ansprüche" im Sinn der Norm können nach der herrschen-
den Lehre alle nur denkbaren Ansprüche des Mieters sein, die eine mietvertragli-
che und/oder gesetzliche (Art. 253 ff. OR) Grundlage haben, so etwa Forderun-
gen i.e.S. (auf Schadenersatz, Rückerstattung von zu hohen Akontozahlungen), 
Mängelrechte (z.B. Herabsetzung i.S.v. Art. 259d OR, Hinterlegung i.S.v. 
Art. 259g OR) sowie Rechte aus vertraglichen Nebenabreden bzw. aus gesetzli-
chen Nebenpflichten des Vermieters. In Frage kommen gleichfalls Ansprüche in 
Zusammenhang mit der Untervermietung (Art. 262 OR) oder der Übertragung des 
Mietverhältnisses (Art. 263 OR), endlich das Erheben der Verrechnungseinrede, 
die Berufung auf die Nichtigkeit eines Koppelungsgeschäftes, das Begehren um 
Herabsetzung des Mietzinses i.S.v. Art. 270a Abs. 2 OR, das vorprozessuale Ver-
langen um Rücknahme einer einseitigen Vertragsänderung usw. (dazu HIGI, 
a.a.O., Art. 271a N 23 f.). Das von der Mieterin bekundete Interesse an der Wei-
terführung des Mietverhältnisses auch über die Mindestlaufdauer bis Ende 2024 
hinaus fällt indes von vornherein nicht unter diese Bestimmung, weil ihr weder 
vertraglich noch gesetzlich ein entsprechender Anspruch auf Verlängerung des 
Mietvertrages über den 31. Dezember 2024 hinaus zukommt. Vielmehr ist im 


- 45 - 
Mietvertrag klar die Möglichkeit vorgesehen, auf diesen Zeitpunkt hin das Miet-
verhältnis zu beenden (vgl. act. 3/6 = act. 29/6). Der Vorinstanz ist deshalb zuzu-
stimmen, es sei nicht zu beanstanden, dass die Vermieterin mit der Kündigung 
hinsichtlich einer möglichen Verlängerung des Mietvertrages frühzeitig für Klarheit 
sorgte (act. 62 S. 33, E. 4.2.3; zum Zeitpunkt der Kündigung auch nachfolgend 
Ziff. III.1.5). Anzufügen ist im Übrigen, dass wenn die Mieterin geltend macht, das 
Interview ihres Organs sei H._____ in den "falschen Hals" geraten, sie Rache im 
umgangssprachlichen Sinn aufgrund persönlicher Animositäten der Parteien gel-
tend macht und dabei übersieht, dass H._____ für die Vermieterin gar nicht 
zeichnungsberechtigt war und ist – darauf hat die Mieterin selbst hingewiesen 
(vgl. act. 63 Rz. 60). Soweit die Mieterin das Vorliegen einer Vergeltungskündi-
gung sodann zumindest sinngemäss damit begründet, dass die Vermieterin am 
13./14. Juni 2016 die Kündigung ausgesprochen hatte, nachdem sie (die Mieterin) 
sich auf die erste, nichtige Kündigung vom 6. Juni 2016 hin mit Schreiben vom 
8. Juni 2016 geweigert hatte, die Beendigung des Mietverhältnisses zu bestäti-
gen, ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass Art. 271a Abs. 1 lit. a OR von 
vornherein nicht das formkorrekte Wiederholen einer früheren nichtigen Kündi-
gung erfasst (BGE 141 III 105 E. 2.8). Nichtige Kündigungen können insoweit gar 
nicht "wiederholt" werden. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit damit 
als unbegründet. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich an sich der Hinweis, dass ein 
Interview in einer Zeitung keine Erklärung an die Vertragspartei darstellt und unter 
dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben im Geschäftsverkehr auch nach heute 
gängigen Massstäben nicht als Einladung an den Vertragspartner verstanden 
werden kann, Vertragsverhandlungen zu beginnen. 
1.5 Fehlen eines aktuellen und schutzwürdigen Interesses an der Kündigung 
(Kündigung auf Vorrat / schonungslose Rechtsausübung) 
1.5.1 Schliesslich stellt sich die Mieterin – wie bereits vor Vorinstanz – auf den 
Standpunkt, die Kündigung stelle eine unzulässige Kündigung auf Vorrat dar, weil 
die Vermieterin die Kündigung geradezu augenscheinlich acht Jahre im Voraus 
ausgesprochen habe, um eine Erstreckung zu vereiteln. Ein legitimer Grund für 
die Eile, mit welcher die Kündigung ausgesprochen worden sei, sei in jedem Fall 


- 46 - 
nicht ersichtlich und sei von der Vermieterin auch nicht glaubhaft gemacht wor-
den. Die Mieterin bestreitet, dass die notwendige Aktualität des behaupteten 
Vermieterinteresses an der Kündigung gegeben gewesen sei und stellt sich auf 
den Standpunkt, die Vermieterin habe sie unter Druck setzen und ein Argument 
gegen eine Erstreckung schaffen wollen. So habe sie bereits in ihrem Schreiben 
vom 13. Juli 2016 (act. 29/16) ausgeführt, die frühzeitige Kündigung ermögliche 
es ihr, frühzeitig mit der Suche nach einem Ersatzobjekt zu beginnen. Diese Kün-
digung auf Vorrat, um einmal die Kündigung ausgesprochen zu haben und sie 
vorzeitig zur Suche nach einem Ersatzobjekt zu zwingen, ohne dass ein konkre-
tes Vermieterinteresse bestehe, verstosse gegen Treu und Glauben (act. 63 
S. 46 f., Rz. 130 ff.). 
1.5.2 Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Kündigung zu-
treffend festgehalten, dass keine Vorschrift bestehe, wann eine Kündigung frühes-
tens ausgesprochen werden dürfe (act. 62 S. 34, E. 4.2.3). So verbietet das Ge-
setz weder dem Mieter noch dem Vermieter, das Kündigungsrecht vorzeitig aus-
zuüben, sondern es schreibt bloss vor, dass die Kündigungsfrist einzuhalten ist, 
gleichviel ob die Parteien sich mit den gesetzlichen Fristen begnügen oder im 
Vertrag davon abweichen. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor 
Beginn der Frist beim Vertragspartner eintreffen, kann folglich nicht zu früh, son-
dern nur zu spät abgegeben werden (BGE 99 II 167 E. 2a). Auch ist der Vor-
instanz dahingehend zuzustimmen, dass eine gegenteilige Lösung den Vermieter 
womöglich zwingen würde, durch ein zweckloses Zuwarten mit der Kündigung 
beim Mieter eine Härtesituation erst herbeizuführen (act. 62 S. 34, E. 4.2.3). 
Wenn die Mieterin im Berufungsverfahren (erneut) geltend macht, durch die früh-
zeitige Kündigung wolle die Vermieterin sie zwingen, sich frühzeitig um eine Er-
satzlösung zu bemühen und so ein Argument gegen eine Erstreckung zu schaf-
fen, ist ihr insoweit Recht zu geben, als die Vermieterin mit einer frühzeitigen 
Kündigung tatsächlichen einen Beitrag zur Milderung einer allenfalls bestehenden 
Härte der Mieterin leistet und diese in die Lage versetzt, sich während längerer 
Zeit um ein Ersatzobjekt zu bemühen, als ihr gemäss vertraglich vereinbarter 
Kündigungsfrist minimal zur Verfügung stehen würde (SVIT Kommentar-POLIVKA, 
4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 273 N 17). Ein solches Verhalten der Ver-


- 47 - 
mieterin ist folglich grundsätzlich nicht zu beanstanden, wobei die Vorinstanz die 
Mieterin in diesem Zusammenhang zu Recht daran erinnert hat, dass die Erstre-
ckung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht Selbstzweck ist, sondern der Mil-
derung von Kündigungsfolgen dient (act. 62 S. 34, E. 4.2.3). 
1.6 Fazit 
 
Im Ergebnis vermag die Mieterin im Berufungsverfahren nicht darzutun, in-
wieweit der Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich der Gültigkeit der von der Ver-
mieterin ausgesprochenen Kündigung unrichtig sein soll. Die Berufung erweist 
sich deshalb in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. 
2. 
Zur Erstreckung des Mietverhältnisses 
2.1 Wird eine Klage des Mieters auf Anfechtung der Kündigung abgewiesen, so 
ist von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (vgl. 
Art. 273 Abs. 5 OR). Die Mieterin hat bei der Vorinstanz eventualiter eine erstma-
lige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre, nämlich bis zum 31. De-
zember 2027, verlangt. Ausserdem hat sie beantragt, dass ihr während der Dauer 
der Erstreckung das Recht einzuräumen sei, das Mietverhältnis jederzeit unter 
Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 
31. Dezember zu kündigen (act. 27 S. 1). 
2.2 Der Mieter kann gemäss Art. 272 Abs. 1 OR eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie 
eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu recht-
fertigen wäre. Liegen auf Seiten des Mieters Härtegründe vor, sind diese gegen 
die Interessen des Vermieters abzuwägen. Art. 272 Abs. 2 OR zählt dabei eine 
Reihe von Kriterien auf, die bei der vorzunehmenden Interessenabwägung zu be-
rücksichtigen sind, wobei die Verwendung des Umstandswortes "insbesondere" 
zeigt, dass die aufgeführten Beurteilungselemente keinen abschliessenden Cha-
rakter haben, sondern der Richter anderen einschlägigen Interessen Rechnung 
tragen kann (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 120). Die vorzunehmende Interessenabwä-
gung für den Entscheid über die Erstreckung dient ebenso der Bestimmung der 


- 48 - 
Dauer einer solchen, wobei die Frage, ob und in welchem Umfang Erstreckung zu 
gewähren ist, einen Ermessensentscheid des Gerichts darstellt. Das Gericht 
muss berücksichtigen, dass die Erstreckung bezweckt, dem Mieter Zeit für die 
Suche nach einer Ersatzlösung zu geben (BGE 125 II 226 E. 4b) oder zumindest 
die Härtefolgen einer vertragsgemässen Kündigung mildern soll, indem ihm mehr 
Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung 
eingeräumt wird (BGE 116 II 446 E. 3b). Das Gericht verfügt hierbei über einen 
grossen Ermessenspielraum. Bundesrecht verletzt das Gericht nur dann, wenn es 
die vom Gesetz festgelegten Grenzen überschreitet, wenn es sich von Erwägun-
gen leiten lässt, die mit der anwendbaren Bestimmung nichts zu tun haben, wenn 
es wesentliche Elemente nicht berücksichtigt oder wenn es derart unhaltbare 
Schlussfolgerungen zieht, dass von einer rechtsmissbräuchlichen Ausübung des 
Ermessens gesprochen werden muss (vgl. BGE 125 III 226 E. 4b; BGer 
4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004, E. 4.1, in: mp 2/05 S. 100 ff.; OGer ZH, 
NG180005 vom 29. November 2018, E. 6). 
2.2.1 Vorliegend war durch die Vorinstanz im Rahmen der Beurteilung des Erstre-
ckungsanspruchs der Mieterin insbesondere die Frage zu beantworten, wie der 
Umstand zu berücksichtigen ist, dass die Kündigung am 13./14. Juni 2016 per 
31. Dezember 2024 und damit acht Jahre im Voraus ausgesprochen wurde. Die 
Vorinstanz führte dazu aus, wenn die Kündigung lange vor dem Beendigungster-
min erfolge, lasse sich ein Ersatzobjekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko 
einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jah-
re hinaus angeboten würden. Hier könne sich eine kurze Erstreckung rechtferti-
gen, um dem Mieter die erforderliche Punktlandung zu ermöglichen. Alternativ 
dazu habe es das Bundesgericht (in BGE 99 II 167 E. 2b) auch schon als zulässig 
erklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer abzeichne. Im 
Zeitpunkt jenes Entscheids habe allerdings im Rahmen einer Erstreckung kein 
vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters während der Erstreckungsdauer, wie es 
heute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt. 267a ff. OR) existiert, so dass sich 
die Frage stelle, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzisierung bedürfe 
(act. 62 S. 36, E. 5.1). Weiter erwog die Vorinstanz, Erstreckungen über die ge-
setzliche Maximaldauer hinaus seien unzulässig. Es gehe auch nicht an, die Dau-


- 49 - 
er der Erstreckung an einem ungewissen Ereignis festzumachen. Bei der Bemes-
sung der Erstreckungsdauer werde zulasten des Mieters auch die Zeit einbezo-
gen, die der Vermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewähre, 
jedenfalls soweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handle (act. 62 
S. 36 f., E. 5.1). 
 
In Bezug auf den konkreten Fall führte die Vorinstanz sodann weiter aus, 
dass der Mieterin aufgrund der acht Jahre im voraus erfolgten Kündigung weit 
mehr Zeit für die Suche eines Ersatzobjektes zur Verfügung stehe als die maxi-
male gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume, welche gemäss 
Art. 272b Abs. 1 OR nur sechs Jahre betrage. Schon aus diesem Grund scheide 
unabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung des Mietverhältnis-
ses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die der Mieterin von der 
Vermieterin über die Kündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich aus das Ver-
tragsende einzustellen, ausser Acht zu lassen (act. 62 S. 37, E. 5.1). Trotz dieses 
Schlusses ging die Vorinstanz in ihren weiteren Erwägungen zur Erstreckung auf 
das von der Mieterin vorgebrachte Argument ein, wonach ihr schon deswegen ei-
ne Erstreckung zu gewähren sei, weil die Vermieterin ihr (während der Dauer des 
noch laufenden Mietvertrages) kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wobei die 
Vorinstanz diesbezüglich festhielt, die Vermieterin habe einem allfälligen vorzeiti-
gen Auszugsrecht der Mieterin entgegen gehalten, ein solches würde der Mieterin 
nichts nützen, weil sie einen Teil der streitgegenständlichen Liegenschaft an 
E'._____ untervermietet und sie deshalb bei einem vorzeitigen Auszug den Un-
termietvertrag nicht einhalten könne. Die Vorinstanz anerkannte im Weiteren, 
dass der Untermietvertrag einen vorzeitigen Auszug der Mieterin aus der streitge-
genständlichen Liegenschaft erschwere und hielt fest, gerade deshalb stelle sich 
die Frage, wie dem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen sei 
(act. 62 S. 37, E. 5.2). Sodann ging die Vorinstanz auf die vom Bundesgericht in 
BGE 99 II 167 für den Fall, dass der Mieter aufgrund einer durch den Vermieter 
vorzeitigen ausgesprochenen Kündigung seine Möglichkeit, bei Beendigung des 
Mietverhältnisses neue Räume zu finden, noch nicht zuverlässig beurteilen kann, 
aufgezeigten Lösungsvarianten ein, nämlich das Verfahren entweder einstweilen 
einzustellen oder sich mit einer kurzfristigen Erstreckung zu begnügen. Die Vor-


- 50 - 
instanz erwog, gegen eine kurze Erstreckung über das Vertragsende hinaus 
spreche im konkreten Fall die weit über eine Maximalerstreckungsdauer hinaus-
gehende Vorlaufzeit, über welche die Mieterin aufgrund der frühen Kündigung der 
Vermieterin an sich schon verfüge. Eine einstweilige Sistierung des Verfahrens 
schloss die Vorinstanz deswegen aus, weil damit die Gefahr einer kalten Erstre-
ckung verbunden wäre, die bei einer derart langen Vorlaufzeit für die Vermieterin 
unzumutbar sei. Auch erachtete sie eine derart lange Sistierung des Verfahrens 
aufgrund des Anspruchs der Parteien auf eine beförderliche Verfahrensführung 
für rechtstaatlich problematisch. Schliesslich stellte sie sich die Frage, ob auf-
grund der Mietrechtsrevision im Jahre 1990, mithin nach Ergehen des vorzitierten 
Bundesgerichtsentscheides, eine dritte Lösung in Betracht komme, welche das 
Bundesgericht aufgrund der damaligen Gesetzeslage im genannten Entscheid 
noch nicht hatte berücksichtigen können. Die Vorinstanz erwog, dass das Gesetz 
in seinem Art. 272d OR seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit 
des Mieters im Rahmen der Erstreckung vorsehe. Wenn man – so die Vorinstanz 
weiter – die zusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung als erstre-
ckungsähnliche Vertragsdauer betrachte und in den Erstreckungsentscheid ein-
beziehe, komme auch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmöglichkeit ana-
log zur genannten Bestimmung als Lösung für das Problem grundsätzlich infrage. 
Dieser Weg erscheine zudem deshalb mit den Wertungen des Gesetzes durch-
aus vereinbar und sei gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kur-
zen Erstreckung allein zur Erleichterung der Ausgangslage sogar vorzuziehen, 
weil eine analoge Anwendung von Art. 272d OR weniger stark in die Rechtsstel-
lung des Vermieters eingreife als eine Erstreckung des Mietverhältnisses (act. 62 
S. 38, E. 5.2). In einem weiteren Überlegungsschritt schloss dann die Vorinstanz 
die Anwendung der von ihr zuvor als gut befundenen analogen Anwendung von 
Art. 272d OR auf die restliche Vertragslaufdauer im konkreten Fall jedoch wieder 
aus, weil die anwaltlich vertretene Mieterin keinen entsprechenden Antrag gestellt 
habe, sondern nur die Einräumung eines Kündigungsrechts während der Dauer 
der von ihr eventualiter beantragten Erstreckung beantragt habe (act.62 S. 39, 
E. 5.2). 


- 51 - 
 
Schliesslich schloss die Vorinstanz, ob der langen Vorlaufzeit durch die frü-
he Kündigung erübrige sich eine Prüfung weiterer Härtegründe (act. 62 S. 39, 
E. 5.2) und sie wies das Erstreckungsbegehren der Mieterin ab (act. 62 S. 41, 
E. 5.1). 
2.2.2 Die Mieterin hält diesen Ausführungen im Wesentlichen entgegen, die Vor-
instanz habe die Art. 272 OR i.V.m. Art. 272a OR verletzt, indem sie sich auf den 
Standpunkt gestellt habe, eine acht Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses 
ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses schliesse eine Erstreckung 
unabhängig von der Interessenlage aus (act. 63 S. 51 ff., Rz. 145 ff.). Ausserdem 
habe sie das Legalitätsprinzip bzw. das Willkürverbot verletzt, indem sie ohne er-
sichtliche Grundlage in der Rechtsprechung oder Literatur eine eigene Recht-
sprechung zum Erstreckungsrecht begründet und ihr dann vorgeworfen habe, 
keinen entsprechenden Antrag gestellt zu haben (act. 63 S. 54 ff., Rz. 156). 
Schliesslich rügt die Mieterin, dass die Vorinstanz die von den Parteien vorge-
brachten Härtegründe nicht geprüft habe (act. 63 S. 56 ff., Rz. 162 ff.). 
2.2.3 Die Vermieterin argumentiert demgegenüber im Wesentlichen, der Schluss 
der Vorinstanz, wonach eine Erstreckung vorliegend aufgrund der acht Jahre im 
voraus erfolgten Kündigung ausgeschlossen sei, sei zutreffend, weil gemäss 
Art. 272 Abs. 1 OR als unabdingbare Voraussetzung für die Gewährung einer 
Mieterstreckung eine Härte für den Mieter oder seine Familie vorliegen müsse. 
Fehle es an einer Härte, so schliesse dies eine Erstreckung des Mietverhältnisses 
vollkommen aus, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankomme. Im 
weiteren stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe den 
Anspruch der Mieterin auf Gewährung einer Mieterstreckung nicht abgewiesen, 
weil sie angenommen habe, diese sei gewissermassen gesetzlich ausgeschlos-
sen, sondern deshalb, weil es angesichts der von ihr frühzeitig erklärten Kündi-
gung auf Seiten der Mieterin an einer Härte und damit an einer Grundvorausset-
zung für die Gewährung der Mieterstreckung fehle (act. 71 S. 31 f., Rz. 79 f.). Mit-
hin habe die Vorinstanz nicht verkannt, dass der theoretische Anspruch auf Ge-
währung der Mieterstreckung ab dem Zeitpunkt, auf welchen gekündigt worden 
sei, geltend gemacht werden könne, sondern sie habe zu Recht das Bestehen ei-


- 52 - 
ner Härte verneint und dabei hauptsächlich ins Feld geführt, dass der Mieterin 
aufgrund der frühzeitig erklärten Kündigung genügend Zeit für die Suche nach ei-
nem Ersatzobjekt zu Verfügung stehe, eben mehr Zeit, als nach der Wertung des 
Gesetzgebers einem Mieter, der von einer aussergewöhnlichen Härte betroffen 
werde, zur Verfügung gestellt werden müsse, sofern seitens des Vermieters keine 
gewichtigen Interessen an der Auflösung des Vertragsverhältnisses auf den Kün-
digungszeitpunkt geltend gemacht werden könnten (act. 71 S. 32, Rz. 82). Weiter 
argumentiert die Vermieterin, die für die Mieterin eingetretene Situation nähere 
sich aufgrund der von ihr frühzeitig erklärten Kündigung sehr stark einem befriste-
ten Mietverhältnis an. Bei solchen Mietverhältnissen rechtfertige sich die Gewäh-
rung einer Mieterstreckung nur mit grösster Zurückhaltung, weil – je nach Zeit-
raum, welcher der Mieterin für die Umstellung auf die durch die Beendigung des 
Vertragsverhältnisses eingetretene Situation verbleibe – keine oder höchstens 
noch eine geringfügige Härte bestehen könne (act. 71 S. 32, Rz. 81). Schliesslich 
stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, es fehle an einer gesetzlichen 
Grundlage, die es erlaubte, der Mieterin ein vorzeitiges Auszugsrecht zu gewäh-
ren. Es sei deshalb irrelevant, dass die Vorinstanz kein vorzeitiges Auszugsrecht 
gewährt habe, mit der Begründung, die Mieterin habe keinen entsprechenden An-
trag gestellt. Unabhängig davon vertrete sie die Auffassung, dass ein entspre-
chender Antrag, wie ihn die Mieterin nunmehr in ihren Berufungsanträgen stelle, 
einer unzulässigen Klageänderung entspreche, weshalb darauf nicht einzutreten 
sei (act. 71 S. 33, Rz. 84; S. 35 f. Rz. 91 ff.). 
2.2.4 Entgegen der Zusammenfassung des vorinstanzlichen Entscheides durch 
die Vermieterin trifft es nicht zu, dass sich die Vorinstanz mit den von den Partei-
en vorgebrachten Härtegründen auseinandergesetzt und nach Vornahme der ent-
sprechenden Interessenabwägung eine auf Seiten der Mieterin bestehende Härte 
insbesondere aufgrund der der Mieterin zur Suche einer Ersatzliegenschaft zur 
Verfügung stehenden Zeit verneint hätte. Vielmehr hat die Vorinstanz eine Erstre-
ckung ohne Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR allei-
ne deswegen ausgeschlossen, weil der Mieterin für die Suche nach einer Ersatz-
lösung weit mehr Zeit als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Ge-
schäftsräume von sechs Jahren zur Verfügung stehe; die Vorinstanz vertrat damit 


- 53 - 
die Ansicht, eine Erstreckung sei deshalb unabhängig von der übrigen Interessen-
lage ausgeschlossen (act. 62 S. 37, E. 5.2). Zwar ist der Vorinstanz insoweit zu-
zustimmen, als bei der Beurteilung des Erstreckungsanspruchs des Mieters die 
weit im Voraus ergangene Kündigung grundsätzlich zu berücksichtigen ist, be-
steht der Sinn und Zweck einer Erstreckung des Mietverhältnisses doch gerade 
darin, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm bei der 
Einhaltung der bloss ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Gleiches 
tut der Vermieter, wenn er lange vor dem letztmöglichen Tag kündigt (BGE 102 II 
254, BGE 99 II 167 E. 2b). Da der Mieter nach Erhalt der Kündigung nicht passiv 
bleiben darf, sondern sich vielmehr aktiv um eine Ersatzlösung bemühen muss, 
besteht in Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass die Zeit zwischen 
der Kündigung und dem Auslaufen des Vertrages bei der Frage einer Erstreckung 
des Mietverhältnisses bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen ist (BGE 
125 III 226 E. 4c; BGE 102 II 254; LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 
9. Aufl. 2016, Rz. 30.8.5; BSK OR I-WEBER, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 272 N 14; 
HIGI, a.a.O., Art. 272 N 217 f.; ANITA THANEI, Die Erstreckung des Mietverhältnis-
ses, Zürich 1990, S. 25; SVIT Kommentar-HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272b 
N 13; CHK OR-HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 272b 
N 2). 
 
Ein linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig eingeräum-
ten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR ist jedoch 
gemäss Bundesgericht bei Vorliegen weiterer Härtegründe nicht haltbar. Vielmehr 
muss eine frühzeitige Kündigung als eines unter mehreren Kriterien bei der Inte-
ressenabwägung gemäss Art. 272 OR gewertet werden (BGer 4C.343/2004 vom 
22. Dezember 2004, E. 4.2-4, in: mp 2/05 S. 100 ff.). Bei der Frage, inwieweit die 
dem Mieter durch eine frühzeitig erfolgte Kündigung des Vermieters zur Suche ei-
ner Ersatzlösung zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit bei der Dauer der Er-
streckung zu berücksichtigen ist, vertritt die Literatur zu Recht die Ansicht, es dür-
fe in diesem Zusammenhang nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Mieter 
vor dem Beendigungstermin ein Ersatzobjekt nur mit dem Risiko einer doppelten 
Mietzinsbelastung beschaffen könne und deshalb die "Punktlandung" auf das 
Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der überwiegende Teil der Literatur 


- 54 - 
will deshalb die Frage, ob bzw. inwieweit die vorzeitig ausgesprochene Kündigung 
bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, davon abhängig machen, ob 
der Vermieter dem Mieter während der restlichen Vertragslaufzeit ein vorzeitiges 
Auszugsrecht gewährt oder nicht (LACHAT ET AL.,a.a.O., Rz. 30.8.5; WEBER, 
a.a.O., Art. 272 N 14; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 217 f.; ANITA THANEI, a.a.O., S. 25; 
HULLIGER, a.a.O., Art. 272b N 13; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., Art. 272b N 2). Vor-
liegend hat die Vorinstanz bei der Beurteilung des Erstreckungsanspruchs der 
Mieterin einzig auf die frühzeitig erfolgte Kündigung abgestellt und die der Miete-
rin zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit zur Suche einer Ersatzlösung linear 
vom Erstreckungsanspruch in Abzug gebracht, obwohl die Vermieterin der Miete-
rin gemäss unbestrittener, vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung kein vorzeiti-
ges Auszugsrecht während der restlichen Vertragslaufzeit eingeräumt hat (act. 62 
S. 14, E. 2.2; S. 37 f. E. 5.2) und obwohl die Mieterin andere Härtegründe geltend 
gemacht hat, auf welche die Vorinstanz nicht eingegangen ist. Unter diesen Um-
ständen kann der vorinstanzliche Ermessenentscheid nicht geschützt werden. Die 
Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als begründet. 
2.2.5 Bereits an dieser Stelle ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die 
Einräumung eines vorzeitigen Auszugsrechts während der restlichen Vertrags-
laufzeit durch das Gericht, wie es die Vorinstanz in analoger Anwendung von 
Art. 272d OR zunächst als angemessen befunden, jedoch schliesslich mangels 
entsprechenden Antrags der Mieterin verweigert hatte, abzulehnen ist. Wie beide 
Parteien zu Recht festhalten (act. 63 S. 51 ff., Rz. 145 ff.; act. 71 S. 4, Rz. 7 und 
S. 35 f. Rz. 91 f.), besteht für einen derartigen Eingriff des Gerichts in die vertrag-
liche Beziehung der Parteien keine Rechtsgrundlage. Die Vorinstanz betreibt in 
ihrer Argumentation eine Art Lückenfüllung, ohne sich mit der Frage auseinander-
zusetzen, ob überhaupt eine entsprechende Lücke besteht. Zwar ist der Vor-
instanz dahingehend zuzustimmen, dass in Fällen wie dem vorliegenden, in wel-
chem die Kündigung Jahre vor Mietende erfolgt ist, die Beurteilung des Erstre-
ckungsbegehrens Schwierigkeiten bereiten kann (dazu eingehend nachfolgend 
Ziff. III.2.4). Für die von der Vorinstanz als gangbar erachtete Lösung besteht in-
des kein Raum, bezieht sich Art. 272d OR – wie die Mieterin zu Recht vorbringt 
(act. 63 S. 55, Rz. 158) – doch explizit nur auf die "Kündigung während der Er-


- 55 - 
streckung" (vgl. Marginalie zu Art. 272d OR). Wenn die Vorinstanz ausführt, die 
Einräumung einer Art. 272d analogen Kündigungsmöglichkeit während der restli-
chen Vertragslaufdauer greife weniger stark in die Rechtsstellung des Vermieters 
ein als die Gewährung einer Erstreckung, ist ihr zu erwidern, dass eine Erstre-
ckung des Mietverhältnisses ein gesetzlich vorgesehener Eingriff in das Vertrags-
gefüge der Parteien darstellt. Ein solcher Eingriff durch das Gericht wäre nur bei 
veränderten Verhältnissen möglich, die indessen bei Konstellationen, wie sie hier 
gegeben sind, nicht vorliegen – die Mieterin musste nach dem Vereinbarten da-
von ausgehen, dass das Mietverhältnis 2024 enden kann. Ihrem Antrag auf vor-
zeitigen Auszug stünde daher auch das Prinzip der Vertragstreue (pacta sunt ser-
vanda) entgegen. Doch selbst wenn eine entsprechende Lückenfüllung für einen 
gerichtlichen Eingriff als möglich erachtet würde, könnte (wenn kein Anlass be-
steht) ein entsprechender Anspruch der Mieterin nicht mangels Antrag abgewie-
sen werden. Denn sie müsste – ebenso wenig wie die Vermieterin – nicht mit ei-
ner solchen Rechtsfortbildung durch die Vorinstanz rechnen und wäre es ihr 
– und auch der Vermieterin – deshalb hierzu vorab das rechtliche Gehör zu ge-
währen gewesen. 
2.3 Insgesamt hat es die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Unrecht unterlas-
sen, eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR vorzunehmen, weshalb 
diese nachzuholen ist. Dabei ist einerseits zu beurteilen, ob die Vertragsauflösung 
für die Mieterin eine Härte zu begründen vermag und andererseits zu berücksich-
tigen, inwieweit dem Interessen der Vermieterin an der freien Verfügung über das 
Mietobjekt entgegen stehen. Ferner ist zu prüfen, ob die Erstreckung als solche 
die sog. Härte zu mildern vermag (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 52 f., N 82, N 86, 
N 107 ff.). In verfahrenstechnischer Hinsicht stellt sich sodann die Frage, ob die 
entsprechende Prüfung durch die Kammer als Berufungsinstanz nachzuholen 
oder die Sache hierzu an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (vgl. Art. 318 ZPO). 
2.3.1 Wie bereits im Beschluss der Kammer vom 16. Mai 2019 ausgeführt (vgl. 
act. 72), sind im Rahmen der Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR Aspekte 
zu prüfen, die bis zu einem gewissen Grad aktuell sein müssen, da die Interes-
senabwägung und die Milderung von Härten durch den Zeitablauf (die Erstre-


- 56 - 
ckung) letztlich in einer Prognose münden. Hier stellt sich die Frage, ob diese für 
die Interessenabwägung notwendige Prognose heute bereits mit der erforderli-
chen Sicherheit stellen lässt, endet das Mietverhältnis der Parteien doch erst am 
31. Dezember 2024. In diesem Zusammenhang hat die Mieterin vor Vorinstanz 
geltend gemacht, sie könne heute die Möglichkeit, bei Beendigung des Mietver-
hältnisses eine Ersatzlösung gefunden zu haben, noch nicht zuverlässig beurtei-
len, weil sie aktuell noch nicht abschätzen könne, wie sich der Markt an Ge-
schäftsliegenschaften dannzumal (also per Ende 2024) präsentieren werde. Auch 
sei es ihr nicht möglich, so weit im Voraus bereits eine entsprechende Ersatzlie-
genschaft zu mieten. Vielmehr seien aus diesem Grund Suchbemühungen erst 
zwei oder drei Jahre vor Ablauf der fixen Mietdauer erfolgsversprechend (act. 27 
S. 34 ff., Rz. 121 ff.). Die Vermieterin hat sich demgegenüber auf dem Standpunkt 
gestellt, der Mieterin erwachse aus der frühen Kündigung kein Nachteil, stünde ihr 
doch ganz im Gegenteil genügend Zeit für die Suche nach einer Ersatzliegen-
schaft oder zur Modifikation ihres Geschäftskonzepts zur Verfügung (act. 30 
S. 23, Rz. 54). 
2.3.2 Diesem Standpunkt der Vermieterin kann nicht ganz gefolgt werden, lässt er 
doch – wie der Standpunkt der Vorinstanz – ausser Acht, dass sich die Mieterin 
eine Ersatzliegenschaft aktuell bzw. generell vor Mietende nur mit dem Risiko ei-
ner langdauernden doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könnte. Die Mieterin 
ist ja verpflichtet, den Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 zu erfüllen. Eine 
vorzeitige Rückgabe im Sinne des Art. 264 OR käme auch teilweise nicht ernst-
haft in Betracht, sofern damit die Sache einem Ersatzmieter übergeben werden 
könnte – dieser träte in ein gekündigtes Mietverhältnis ein bzw. könnte als unzu-
mutbar abgelehnt werden. Der Standpunkt der Vermieterin lässt aber ebenfalls 
ausser Acht, dass der Mieterin neben der Pflicht zur Erfüllung auch das Recht zu-
kommt, das Mietverhältnis bzw. die gemieteten Räume während der gesamten 
vereinbarten Mietdauer zu nutzen, weshalb es der Mieterin entgegen der Vermie-
terin nicht negativ anzulasten ist, dass einer gesamthaften vorzeitigen Rückgabe 
des Mietobjektes das durch die Mieterin mit E'._____ ebenfalls bis Ende 2024 ge-
schlossene Untermietverhältnis hindernd entgegen steht. Zwar ist der Vermieterin 
zuzustimmen, dass der Mieterin durch die vorzeitig erfolgte Kündigung mehr Zeit 


- 57 - 
zur Suche einer Ersatzlösung zur Verfügung steht als wenn die Vermieterin mit 
der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 12 Monaten (vgl. act. 3/6 = 
act. 29/6, S. 7) gekündigt hätte, doch kann die Mieterin keineswegs die gesamte 
zusätzliche Zeit zur Suche einer Ersatzlösung nutzen. Vielmehr ist der Mieterin 
dahingehend zuzustimmen, dass entsprechende Suchbemühungen erfahrungs-
gemäss wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende erfolgsversprechend sein dürften 
(vgl. act. 47 S. 14 Rz. 47; act. 63 S. 49, Rz. 140); dass dies zumindest heute noch 
nicht der Fall ist, hat sodann auch die Vermieterin anerkannt (act. 30 S. 24, 
Rz. 57). Durch die acht Jahre vor Mietende ausgesprochene Kündigung wurde 
die Mieterin deshalb – wie diese zu Recht geltend gemacht – "gezwungen", eine 
Erstreckung bereits zu einem Zeitpunkt zu verlangen, in welchem noch nicht klar 
beurteilt werden kann, wie sich die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Ge-
schäftsräume per Ende 2024 entwickeln werden und ob es ihr deshalb möglich 
sein wird, eine entsprechende Ersatzliegenschaft zu finden. Zu kurz greift 
schliesslich auch der Standpunkt der Vermieterin, wonach die Mieterin durch die 
frühzeitig erklärte Kündigung in die gleiche Lage versetzt werde wie ein Mieter, 
der ein befristetes Mietverhältnis eingegangen sei (act. 76 S. 6, Rz. 12). Bei ei-
nem solchen wird eine Erstreckung nicht ausgeschlossen, sondern eine solche 
zwar nur zurückhaltend gewährt, weil dem Mieter von Anfang an bekannt ist, dass 
der Vermieter sich nur befristet binden will, weshalb er seine Planung von Anfang 
an danach ausrichten kann und muss (vgl. BGer 4A_552/2009 vom 1. Februar 
2010, E. 2.5.1; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 213). Hier wäre indes die Möglichkeit vor-
gesehen, das Vertragsverhältnis allenfalls fortzusetzen. Ausserdem lässt die 
Vermieterin ausser Acht, dass bei einem befristeten Mietverhältnis eine Erstre-
ckung nicht bereits Jahre im Voraus, sondern erst 60 Tage vor Ablauf des Miet-
verhältnisses (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) und damit zu einem Zeitpunkt verlangt 
werden muss, in welchem die Mieterin die ihr durch das Ende des Mietverhältnis-
ses entstehende Härte bereits zuverlässig beurteilen kann. 
 
Entgegen der Auffassung der Vermieterin kann die Mieterin sodann durch 
die acht Jahre im voraus erfolgte Kündigung nicht bereits vorzeitig zur Anpassung 
ihres Konzepts gezwungen werden. Zwar besteht kein Anspruch auf ein absolut 
gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt, und die Mieterin kann deshalb ihre Suche 


- 58 - 
nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten. Sie hat sich vielmehr auf ein Er-
satzobjekt zu konzentrieren, das für sie objektiv als tragbar "gleichwertig" und in-
soweit zumutbar erscheint (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 100 ff.). Indes muss eine An-
passung des Geschäftskonzepts erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn 
die Aussicht, ein vergleichbares bzw. angemessenes Ersatzobjekt zu finden, mit 
genügender Wahrscheinlichkeit ausser Betracht fällt. In diesem Fall ist die Miete-
rin gezwungen, ihre Ansprüche an eine Ersatzlösung zu senken und folglich auch 
ihr Geschäftsmodell anzupassen (vgl. BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015, 
E. 3.6). Da es jedoch heute beide Parteien nicht für ausgeschlossen halten, dass 
die Mieterin dereinst eine geeignete Ersatzliegenschaft finden wird (act. 27 S. 40 
f., Rz. 144 ff.; act. 30 S. 24, Rz. 57; Prot. Vi. S. 13 und S. 34), kann von der Miete-
rin – entgegen der anderslautenden Ansicht der Vermieterin (act. 76 S. 6 f., 
Rz. 13) – nicht verlangt werden, bereits heute eine andere Ersatzlösung als das 
Finden einer gleichwertigen Ersatzliegenschaft anzustreben. 
 
Dass – wie die Vermieterin weiter geltend macht (act. 71 S. 33 ff., Rz. 85 ff.; 
act. 76 S. 3 f., Rz. 4 ff.) – das Bestehen von Härtegründen auf Seiten der Mieterin 
bereits heute ausgeschlossen werden könnte, erweist sich sodann als nicht zu-
treffend. Vielmehr ergeben sich solche bereits daraus, dass es sich bei der Miete-
rin um ein traditionsreiches Modehaus für hochwertige Bekleidungs- und Modear-
tikel handelt, welches seit 1913 – wenn auch nicht in der gleichen Rechtsform – 
ein Modegeschäft in der streitgegenständlichen Liegenschaft an der ...-Strasse 
führt, umgegeben von weiteren Geschäften im gehobenen Segment. Das aktuelle 
Mietobjekt verfügt über insgesamt 3'500 m2 auf mehreren Etagen, wobei die Mie-
terin davon 485 m2 im Erdgeschoss, 249 m2 im Zwischengeschoss sowie eine 
Stellfläche von 22 m2 in der ersten Etage an E'._____ untervermietet hat (vgl. 
act. 32/2). Das Sortiment der Mieterin ist nach eigenen Angaben gezielt auf den 
Standort ausgerichtet, weshalb sie auch künftig auf eine Lage an der ...-Strasse 
oder in der unmittelbaren Umgebung angewiesen sei (act. 27 S. 37, Rz. 134). Der 
Mieterin ist deshalb eine erhöhte Standortgebundenheit zuzugestehen. 
 
Auch kann eine der Mieterin entstehende Härte entgegen der Vermieterin 
(act. 76 S. 4, Rz. 7) nicht alleine deshalb verneint werden, weil es sich beim 


- 59 - 
Standort der Mieterin in der Liegenschaft an der ...-Strasse nicht um ihre einzige 
Filiale handelt. Vielmehr hat die Mieterin vor Vorinstanz ausgeführt, dass es sich 
bei der Filiale an der ...-Strasse um ihre umsatzstärkste Filiale handelt (act. 47 
S. 11 f., Rz. 33 f.), wobei sie belegt hat, dass sie in dieser Filiale zwischen Febru-
ar 2017 und Januar 2018 einen Umsatz von rund Fr. 27 Mio. (act. 49/41) erzielt 
hat, was fast einem Viertel des mit allen Filialen erzielten Gesamtumsatzes der 
Mieterin aus dem Vorjahr entspricht, in welchem sie einen Gesamtumsatz von 
rund Fr. 117 Mio. erzielt hatte (vgl. act. 49/40). Belegt ist ausserdem, dass die 
Mieterin in der Liegenschaft an der ...-Strasse im Geschäftsjahr 2017/2018 einen 
Gewinn von rund Fr. 1.78 Mio. erzielte (act. 49/41), während sie im Geschäftsjahr 
2016/2017 mit allen Filialen einen Verlust von rund Fr. 3.9 Mio. eingefahren hatte 
(act. 49/40). Zwar hat die Vermieterin die Richtigkeit der Umsatz- und Gewinnzah-
len der Filiale in Zürich vor Vorinstanz pauschal bestritten und geltend gemacht, 
es handle sich dabei um ein Dokument, welches von einer beliebigen Person im 
Excel hätte erstellt werden können (vgl. Prot. Vi. S. 32), doch liegen weder An-
haltpunkte dafür vor, dass die Mieterin tatsächlich gefälschte Zahlen vorgelegt 
haben könnte, noch ist dies offensichtlich; entsprechend ist nicht davon auszuge-
hen, die Mieterin habe vor Vorinstanz gefälschte Umsatz- und Gewinnzahlen ein-
gereicht. Dass die Schliessung der Filiale in der streitgegenständlichen Liegen-
schaft erhebliche Auswirkungen auf das Geschäft der Mieterin hat, ist damit dar-
getan. 
 
Zur Beurteilung der durch die Beendigung des Mietverhältnisses entstehen-
den finanziellen Härte als irrelevant erweist es sich entgegen den am "Rande er-
folgten" Ausführungen der Vorinstanz (act. 62 S. 39 f., E. 5.2) sowie entgegen der 
Meinung der Vermieterin (act. 71 S. 33 f., Rz. 86) sodann, welchen Anteil des 
Umsatzes bzw. Gewinns der Filiale aus dem Untermietverhältnis mit der Firma 
E'._____ stammt. So bildet dieses Untermietverhältnis Teil des aktuellen Kon-
zepts der Mieterin für die Filiale an der ...-Strasse. Ob die Mieterin dieses Konzept 
in Zukunft wird ändern müssen, ist – wie bereits gesagt – heute noch nicht klar, 
weil derzeit noch nicht vorhergesehen werden kann, wie sich der Markt für Ge-
schäftsliegenschaften per Ende 2024 präsentieren wird. Ob die fragliche Filiale – 
wie die Vorinstanz annimmt (act. 62 S. 39 f., E. 5.2) – bei Wegfall dieses Unter-


- 60 - 
mietverhältnisses nicht mehr rentabel wäre, sondern vielmehr einen Verlust erzie-
len würde, ist sodann nicht feststellbar und die entsprechenden Ausführungen 
sind somit spekulativ. 
 
Im Ergebnis ist auf Seiten der Mieterin eine Härte, die durch eine Erstre-
ckung gemildert werden könnte, heute zumindest nicht ausgeschlossen. Hinzu-
weisen ist lediglich noch, dass die Erstreckung keine "Sanierungsmassnahme" 
der Vermieterin zugunsten der Mieterin darstellen dürfte. Das wäre von Art. 272 
OR nicht gedeckt. 
2.3.3 Einer auf Seiten der Mieterin bestehenden Härte gölte es im Rahmen der In-
teressenabwägung gemäss Art. 272 OR nunmehr den Interessen der Vermieterin 
gegenüberzustellen. Hierzu ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die 
Vermieterin vor Vorinstanz zu ihren eigenen Interessen einzig ausgeführt hat, "Ei-
genbedarf" an der Liegenschaft zu haben, da sie die Liegenschaft erworben habe, 
um sie den zu ihrer Firmengruppe gehörenden Unternehmungen zum Verkauf ih-
rer Produkte zur Verfügung zu stellen (act. 30 S. 26, Rz. 61 ff.; act. 50 S. 27, 
Rz. 69). Wie konkret dieses Vorhaben per Ende 2024 realisiert werden kann, ist 
ebenfalls heute noch unklar. 
 
Der in den Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 
Abs. 2 lit. d OR vorkommende Begriff des Eigenbedarfs ist grundsätzlich für alle 
Bestimmungen gleich auszulegen (BGE 118 II 50 E. 3a; BGE 142 III 336 
E. 5.2.1), wobei vorliegend bereits ausführlich dargelegt wurde, weshalb die Zur-
verfügungstellung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Gesell-
schaften der C._____ Gruppe zwar einen legitimen (ordentlichen) Kündigungs-
grund, aber keinen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen und 
damit auch nicht im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. d OR darstellt. Da die Vermiete-
rin deshalb einzig Drittinteressen, aber keine überwiegenden eigenen Interessen 
an der Beanspruchung der Liegenschaft geltend macht, kann eine Erstreckung 
des Mietverhältnisses heute auch nicht bereits durch überwiegende Interessen 
der Vermieterin ausgeschlossen werden. 


- 61 - 
2.4.1 Das Gericht kann gestützt auf Art. 125 ZPO ausnahmsweise von Grundsatz 
der Gesamterledigung einer Streitsache abweichen, wenn es der Vereinfachung 
eines Prozesses dient. Hierzu kann es – und zwar auch noch im Rechtsmittelver-
fahren – einzelne Rechtsbegehren abtrennen (Art. 125 lit. a ZPO; dazu etwa DIKE 
Komm ZPO-KAUFMANN, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 125 N 1 und 12; ZK 
ZPO-STAEHELIN, 3. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 125 N 4; OFK ZPO-
JENNY/JENNY, 2. Aufl., Zürich 2015, Art. 125 N 4; BK ZPO-FREI, Bern 2012, 
Art. 125 N 3). Eine diesbezügliche Verfahrensbeschränkung kommt etwa in Fra-
ge, wenn gewisse Rechtsbegehren liquide sind und andere nicht (Botschaft ZPO, 
BBl. 2006 7761, S. 7305). 
2.4.2 Wie gesehen kann auf Seiten der Mieterin das Bestehen einer gewissen 
Härte durch die Beendigung des Mietverhältnisses nicht verneint werden, wobei 
eine Erstreckung auf der anderen Seite nicht bereits durch überwiegende Interes-
sen der Vermieterin ausgeschlossen wird. Da aufgrund der derzeit noch nicht ab-
schätzbaren Entwicklung auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften bis Ende 
2024 zum jetzigen Zeitpunkt einerseits noch nicht beurteilt werden kann, ob und 
dann wie hart die Vertragsauflösung die Mieterin tatsächlich treffen wird sowie 
anderseits, wieweit die Pläne der Vermieterin konkret gedeiht sind, fehlt es für die 
Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR notwendigen Sachverhaltselemente 
und kann keine Prognose gestellt werden. Das Erstreckungsverfahren ist noch 
nicht spruchreif. Die Sache ist insoweit an die Vorinstanz zwecks Klärung dieser 
offenen Sachverhaltsfragen zurückzuweisen (vgl. Art. 318 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 
ZPO). Dabei erweist es sich wohl als zweckmässig, das Erstreckungsverfahren 
einstweilen zu sistieren (Art. 126 ZPO; vgl. dazu BGE 99 II 167 E. 2b; Urteil des 
Bezirksgerichts Zürich, MB980008 vom 21. Januar 1999, E. IV, bestätigt durch 
OGer ZH, NG990007 vom 7. Mai 1999; THANEI, a.a.O., S. 25; a.M. POLIVKA, 
a.a.O., Art. 273 N 17). Zwar hält die Vermieterin einer solchen Sistierung im We-
sentlichen entgegen, dass sie durch eine solche einseitig benachteiligt werde, da 
die Gefahr bestehe, dass das Verfahren dadurch bis über den 31. Dezember 
2024 hinaus verzögert werde. Dieser Gefahr kann von der Vorinstanz dadurch 
vorgebeugt werden, dass die Sistierung um die Mitte des Jahres 2022 aufgeho-


- 62 - 
ben und den Parteien dann Gelegenheit gegeben wird, ihre für eine allfällige Er-
streckung massgeblichen Gesichtspunkte vorzutragen. 
IV. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
1. 
Mit dem Endentscheid ist in der Regel auch über die Prozesskosten zu ent-
scheiden (Art. 104 Abs. 1 ZPO), wobei diese von Amtes wegen festzusetzen und 
grundsätzlich nach Obsiegen und Unterliegen zu verteilen sind (Art. 105 Abs. 1; 
Art. 106 ff. ZPO). Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so ent-
scheidet sie auch über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens 
(Art. 318 Abs. 3 ZPO), wohingegen lediglich über die zweitinstanzlichen Kosten 
zu entscheiden ist, wenn die Sache vollumfänglich an die Vorinstanz zurückge-
wiesen wird. Bei lediglich teilweiser Rückweisung kommen entsprechend die 
Art. 106 ff. ZPO zur Anwendung. 
2. 
Aufgrund des Ausgangs des vorliegenden Berufungsverfahrens kann noch 
nicht vollständig über die Kosten- und Entschädigungsfolgen beider Instanzen 
entschieden werden, ist die Regelung aufgrund der Rückweisung des Erstre-
ckungsverfahrens doch teilweise der Vorinstanz zu überlassen, welche darüber 
gemäss dem Ausgang ihres Verfahrens zu entscheiden haben wird; immerhin 
sind die entsprechenden Kosten für das Berufungsverfahren bereits festzusetzen 
und bloss die Verteilung der Vorinstanz zu überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). De-
finitiv zu regeln sind indes die erst- und zweitinstanzlichen Kosten des Anfech-
tungsverfahrens, da in diesem ein Endentscheid ergeht (Art. 104 Abs. 1 ZPO; 
Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die entsprechenden Kosten des erst- und zweitinstanzli-
chen Verfahrens sind der unterliegenden Mieterin aufzuerlegen, wobei diese ge-
genüber der Vermieterin zusätzlich entschädigungspflichtig wird (Art. 106 Abs. 1 
ZPO). 
3.1 Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten in Dispositivziffer 3 des 
angefochtenen Urteils auf insgesamt Fr. 60'000.– zzgl. Barauslagen blieb unan-
gefochten und ist daher grundsätzlich im auf das Anfechtungsverfahren entfallen-


- 63 - 
den Umfang, mithin zur Hälfte, zu bestätigen. Die entsprechenden Kosten sind 
der unterliegenden Mieterin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei der Liquida-
tion der Prozesskosten sind die Grundsätze von Art. 111 ZPO zu beachten, wes-
halb die Kosten aus dem von der Mieterin bei der Vorinstanz geleisteten Vor-
schuss zu beziehen sind. Für das an die Vorinstanz zurückzuweisende Erstre-
ckungsverfahren wird die Neufestsetzung und Verteilung der erstinstanzlichen 
Gerichtskosten (inkl. der hälftigen Barauslagen) durch die Vorinstanz zu regeln 
sein. 
3.2 Die vorinstanzliche Festsetzung der Parteientschädigung auf Fr. 60'000.– 
inkl. MwSt. gemäss Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Urteils blieb im Berufungsver-
fahren ebenfalls unangefochten, weshalb sich eine Neuberechnung der Parteient-
schädigung erübrigt. Vielmehr ist die Parteientschädigung im auf das Anfech-
tungsverfahren entfallenden Umfang, mithin zur Hälfte, zu bestätigen, und die un-
terliegende Mieterin zu verpflichten, der Vermieterin für das erstinstanzliche An-
fechtungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 30'000.– inkl. MwSt. zu be-
zahlen. Die Neufestsetzung und Verteilung der Parteientschädigung für das an 
die Vorinstanz zurückzuweisende erstinstanzliche Erstreckungsverfahren wird 
erst noch durch die Vorinstanz zu regeln sein. 
4.1 Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 22'503'960.– (dazu vorstehend 
Ziff. II.1.2) und gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV 
OG beträgt die ordentliche Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren 
Fr. 183'000.–, wobei die Grundgebühr unter dem Titel "wiederkehrende Leistun-
gen" im Sinne von Art. 4 Abs. 3 GebV OG um einen Drittel auf Fr. 122'000.– zu 
ermässigen ist. Eine weitere Reduktion der Gebühr gestützt auf § 4 Abs. 2 GebV 
OG ist nicht angezeigt, da weder der Aufwand des Verfahrens noch die Schwie-
rigkeit des Fall unterdurchschnittlich war. Die so festgesetzte Grundgebühr ist so-
dann in Anwendung von § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 80'000.– herabzusetzen. 
 
Die so festgesetzte Gerichtsgebühr ist im Umfang des auf das Anfechtungs-
verfahren entfallenden Anteils, mithin zur Hälfte und damit im Umfang von 
Fr. 40'000.–, der in diesem Verfahren unterliegenden Mieterin aufzuerlegen 
(Art. 106 Abs. 1 ZPO) und aus dem von dieser bei der Obergerichtskasse geleis-


- 64 - 
teten Vorschuss von insgesamt Fr. 80'000.– zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
Die Verteilung der auf das Erstreckungsverfahren entfallenden Gerichtskosten 
von Fr. 40'000.– ist der Vorinstanz zu überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). 
4.2 Die ordentliche Parteientschädigung für das Berufungsverfahren beträgt 
aufgrund des Streitwertes sowie in Anwendung von §13 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 
AnwGebV rund Fr. 166'000.–, wobei diese gestützt auf § 13 Abs. 2 und § 4 Abs. 3 
AnwGebV auf Fr. 60'000.– zu reduzieren ist. Darin ist ein Zuschlag für die Stel-
lungnahme zur Frage einer allfälligen Trennung bzw. Sistierung inbegriffen. Hinzu 
kommt die Mehrwertsteuer, welche von beiden Parteien verlangt wurde (vgl. 
act. 63 S. 2; act. 71 S. 2). 
 
Die im Anfechtungsverfahren unterliegende Mieterin ist zu verpflichten, der 
obsiegenden Vermieterin den auf dieses Verfahren entfallenden hälftigen Anteil 
der Parteientschädigung von Fr. 30'000.– zzgl. MwSt. zu bezahlen. Die Verteilung 
der auf das Erstreckungsverfahren entfallenden Parteientschädigung ist der Vor-
instanz zu überlassen. 
Es wird erkannt: 
1. 
Es wird festgestellt, dass die von der Beklagten und Berufungsbeklagten am 
13./14. Juni 2016 per 31. Dezember 2024 ausgesprochene Kündigung des 
mit der Klägerin und Berufungsklägerin bestehenden Mietvertrages vom 
4. Januar 2005 sowie der dazugehörenden Nachträge vom 6. Oktober 2006, 
2. Mai 2008 und 17. Januar 2014 gültig ist. Die Berufung wird insoweit ab-
gewiesen. 
2. 
In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Disp.-Ziff. 2 des Urteils des Mit-
gerichts Zürich vom 12. Juli 2018 aufgehoben. 
3. 
Die (Eventual-)Klage der Klägerin und Berufungsklägerin betreffend Erstre-
ckung des per 31. Dezember 2024 gekündigten Mietvertrages vom 4. Ja-
nuar 2005 sowie der dazugehörenden Nachträge vom 6. Oktober 2006, 
2. Mai 2008 und 17. Januar 2014 wird zur Vervollständigung des Sachver-


- 65 - 
haltes und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu-
rückgewiesen. 
4. 
Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten gemäss Disp.-Ziff. 3 
des Urteils des Mietgerichts vom 12. Juli 2018 wird für das Anfechtungsver-
fahren im Umfang von Fr. 30'000.– zzgl. Barauslagen von Fr. 487.50 bestä-
tigt und die entsprechenden Kosten werden der Klägerin und Berufungsklä-
gerin auferlegt. 
Die Kosten werden aus dem von der Klägerin und Berufungsklägerin bei der 
Vorinstanz geleisteten Vorschuss bezogen. Der Rest des Vorschusses ver-
bleibt bei der Vorinstanz. 
Die Festsetzung und Verteilung der erstinstanzlichen Kosten für das Erstre-
ckungsverfahren sind durch die Vorinstanz zu regeln unter Inanspruchnah-
me des verbleibenden Vorschusses. 
5. 
Die Klägerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Beklagten und Be-
rufungsbeklagten für das erstinstanzliche Anfechtungsverfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 30'000.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 
Die Festsetzung und Verteilung der erstinstanzlichen Entschädigung für das 
Erstreckungsverfahren sind durch die Vorinstanz zu regeln 


- 66 - 
6. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr für das gesamte Berufungsverfahren 
wird auf Fr. 80'000.– festgesetzt. 
7. 
Die zweitinstanzliche Gerichtskosten gemäss Disp.-Ziff. 6 hiervor werden im 
Umfang von Fr. 40'000.– für das Anfechtungsverfahren der Klägerin und Be-
rufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr bei der Obergerichtskasse ge-
leisteten Vorschuss von insgesamt Fr. 80'000.– verrechnet. Der Rest des 
Vorschusses verbleibt bei der Obergerichtskasse. 
Im Restumfang (Fr. 40'000.– für das Erstreckungsverfahren) wird die Vertei-
lung der zweitinstanzlichen Gerichtskosten der Vorinstanz überlassen unter 
Inanspruchnahme des bei der Obergerichtskasse verbleibenden Vorschus-
ses. 
8. 
Die Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren wird auf insgesamt 
Fr. 60'000.– zzgl. MwSt. festgesetzt. 
9. 
Die Klägerin und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Beklagten und Be-
rufungsbeklagten für das zweitinstanzliche Anfechtungsverfahren von der 
Parteientschädigung gemäss Disp.-Ziff. 8 hiervor einen Anteil von 
Fr. 30'000.– zzgl. MwSt. zu bezahlen. 
Im Restumfang (Fr. 30'000.– zzgl. MwSt. für das Erstreckungsverfahren) 
wird die Verteilung der zweitinstanzlichen Parteientschädigung der Vor-
instanz überlassen. 
10. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und Berufungsklägerin 
unter Beilage eines Doppels von act. 86, sowie an das Mietgericht des Be-
zirksgerichts Zürich, je gegen Empfangsschein. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 


- 67 - 
11. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (Anfechtungsverfahren) bzw. ein 
Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG (Erstreckungsverfahren). Es handelt sich um 
eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 22'503'960.–. Die Beschwerde 
an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Vorsitzende: 
 
 
 
lic. iur. P. Diggelmann 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw N. Seebacher 
 
 
versandt am: 
11. Oktober 2019