zh_gerichte · PF170031 · 2017-06-09 · de

Ausweisung Berufung gegen eine Verfügung und ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 9. Juni 2017 (ER170019)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PF170031-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichter lic. iur. A. Huizinga 
sowie Gerichtsschreiber lic. iur. T. Engler 
Beschluss und Urteil vom 25. Juli 2017 
 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger, 
 
gegen 
 
C._____, 
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
betreffend Ausweisung 
Berufung gegen eine Verfügung und ein Urteil des Einzelgerichtes im summari-
schen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 9. Juni 2017 (ER170019) 


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Rechtsbegehren: 
(act. 1) 
"1. 
Es seien die Gesuchsgegner unter Androhung der Zwangsvollstreckung 
im Unterlassungsfall zu verurteilen, die 4-Zimmer-Wohnung im Dachge-
schoss mit Kellerabteil und den Abstellplatz vor dem Haus der Liegen-
schaft D._____-Strasse ..., E._____, dem Gesuchsteller unverzüglich 
ordnungsgemäss zu übergeben; 
2. 
es sei das Stadtammannamt E._____ anzuweisen, den entsprechenden 
Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen 
des Gesuchstellers zu vollstrecken; 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der Ge-
suchsgegner." 
Verfügung und Urteil des Einzelgerichts summarisches Verfahren 
des Bezirksgerichts Dietikon vom 9. Juni 2017: 
(act. 20 = act. 23 = act. 25) 
Verfügung: 
"1. 
Die Gesuche der Gesuchsgegner 1 und 2 um Gewährung der unent-
geltlichen Rechtspflege werden abgewiesen. 
[2.-3. Mitteilung, Rechtsmittel]" 
Urteil: 
"1. 
Den Gesuchsgegnern 1 und 2 wird befohlen, die 4-Zimmer-Wohnung 
im Dachgeschoss mit Kellerabteil und den Abstellplatz vor dem Haus 
der Liegenschaft D._____-Strasse ..., E._____ unverzüglich zu räumen 
und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben, unter Andro-
hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. 
2. 
Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, nach Eintritt der 
Rechtskraft und auf Verlangen des Gesuchstellers den Befehl gemäss 
Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung 
sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von den Ge-
suchsgegnern 1 und 2 unter solidarischer Haftung für den ganzen Be-
trag zu ersetzen. 
3. 
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 
 
Fr. 1'000.00 
; die weiteren Kosten betragen: 
 
Fr. 
150.00 
 Dolmetscherkosten. 
4. 
Die Gerichtsgebühr wird den Gesuchsgegern 1 und 2 je zur Hälfte, un-
ter solidarischen Haftung für den ganzen Betrag, auferlegt, jedoch mit 
dem vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von 


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Fr. 1'000.– verrechnet. Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, 
dem Gesuchsteller diesen Betrag zu ersetzen. 
5. 
Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, dem Gesuchsteller ei-
ne Parteientschädigung von Fr. 1'500.– zu bezahlen, unter solidarischer 
Haftung für den ganzen Betrag. 
[6.-7. Mitteilung, Rechtsmittel]" 
Berufungsanträge der Gesuchsgegner und Berufungskläger: 
(act. 24 S. 1) 
"Es sei das Ausweisungsbegehren für unsere Wohnung an der D._____-
Strasse ... in E._____ abzuweisen. 
Eventuell sei uns wegen der Notlage eine längere Frist zum Verlassen der 
Wohnung zu gewähren. 
Die Kosten seien von der Gegenpartei zu übernehmen. 
Es sei uns die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren." 
 
Erwägungen: 
1. 
1.1 Mit schriftlichen Mietverträgen vom 12./13. September 2007 vermietete 
F._____ eine 4-Zimmerwohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft D._____-
Strasse ..., E._____, sowie einen Abstellplatz im Freien an die Gesuchsgegner 
und Berufungskläger (act. 3/1-2). Die Gesuchsgegner und Berufungskläger wer-
den daher nachfolgend als Mieter bezeichnet. Der Mieter 1 lebte nach den weite-
ren Vorbringen der Mieter bereits vor dem Abschluss des erwähnten Mietvertra-
ges als Untermieter von G._____ in der fraglichen Wohnung (vgl. act. 18 sowie 
Vi-Prot. S. 6 f.; vgl. auch act. 26). 
1.2 F._____ veräusserte die Liegenschaft mit öffentlich beurkundetem Kaufver-
trag vom 14. November 2012 an die Pensionskasse H._____ (act. 3/3). Der Ge-
suchsteller und Berufungsbeklagte erwarb die Liegenschaft mit einem weiteren öf-
fentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 1. Februar 2017 von der Pensionskasse 


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H._____ (act. 3/5). Der Gesuchsteller und Berufungsbeklagte wird daher nachfol-
gend als Vermieter bezeichnet. 
1.3 Mit zwei separaten Einschreiben vom 23. Juni 2016 kündigte die Pensions-
kasse H._____ das Mietverhältnis mit beiden Mietern (hinsichtlich der Wohnung 
und des Abstellplatzes) ordentlich auf den 31. März 2017 unter Angabe des Kün-
digungsgrunds "Totalsanierung/Umbau der Liegenschaft" (act. 3/4/1-2). 
1.4 Mit Eingabe vom 3. April 2017 an das Einzelgericht im summarischen Ver-
fahren des Bezirksgerichts Dietikon (nachfolgend: Vorinstanz) stellte der Vermie-
ter das eingangs angeführte Ausweisungsbegehren gegen die Mieter (act. 1). 
1.5 Die Vorinstanz erliess am 9. Juni 2017 das eingangs angeführte Urteil, mit 
der sie das Ausweisungsbegehren des Vermieters schützte, und die eingangs 
angeführte Verfügung, mit der sie das Gesuch der Mieter um Gewährung der un-
entgeltlichen Rechtspflege abwies (act. 20 = act. 23 = act. 25). Der Entscheid 
wurde den Mietern (mit je separater Gerichtsurkunde) am 20. Juni 2017 zugestellt 
(act. 21/b-c). 
1.6 Mit zwei Eingaben vom 27. Juni 2017 (Datum Poststempel: 30. Juni 2017; 
beim Obergericht eingegangen am 4. Juli 2017) erhoben die Mieter ein als Be-
schwerde betiteltes Rechtsmittel gegen "den Entscheid vom 9. Juni 2017 betref-
fend Ausweisung". Sie stellten die eingangs angeführten Anträge (act. 24, 26). 
1.7 Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-21). 
Auf das Einholen eines Kostenvorschusses bzw. einer Berufungsantwort wurde 
verzichtet (vgl. Art. 98 und Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als 
spruchreif. Allerdings ist dem Vermieter mit dem vorliegenden Entscheid noch je 
ein Doppel von act. 24 und act. 26 zuzustellen. 
2. 
2.1 Gegen Erledigungsentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung 
nach Art. 308 ff. ZPO zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO). Voraus-
gesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein Rechtsmittelstreitwert 


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von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz hat den Streitwert ihres 
Verfahrens nach Massgabe der Bruttomietzinsen für eine Verfahrensdauer von 6 
Monaten bis zur effektiven Ausweisung berechnet, konkret auf Basis der monatli-
chen Bruttomietzinsen von Fr. 1'300.00 auf total Fr. 7'800.00 (act. 22 S. 6; zur 
Höhe des Mietzinses inkl. Parkplatz vgl. act. 3/1-2). Da nach dieser Berech-
nungsweise der Mindeststreitwert für die Zulässigkeit der Berufung nicht gegeben 
war, wies die Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung zu ihrem Entscheid auf die 
Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO als zulässiges Rechtsmittel hin (act. 23 S. 6 f.). 
2.1.1 Richtig ist, dass sich der Streitwert des Ausweisungsverfahrens nach den 
Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer richtet, 
während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht 
(im Falle der Ausweisung nach Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses) 
in Frage, ob die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist indes zu prüfen, per welchen 
Zeitpunkt die Vermieterin das Mietverhältnis im Falle des Obsiegens des Mieters 
frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Geht es um Wohn- oder Geschäfts-
räume, so hat dies im Allgemeinen und auch hier die Berücksichtigung der drei-
jährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Folge (vgl. 
OGer ZH PF16008 vom 4. März 2016, E. II./1.1, und OGer ZH LF140014 vom 
22. April 2014, E. III./4., je mit Hinweisen). 
2.1.2 Den Akten lässt sich entnehmen, dass die Mieter bereits vor Vorinstanz die 
Auffassung vertraten, es hätte ihnen nicht gekündigt werden dürfen (Vi-Prot. S. 6 
ff., act. 18). Bei der Bemessung der vom Rechtsmittelverfahren betroffenen Be-
nutzungsdauer ist die Sperrfrist daher zu berücksichtigen. Der frühestmögliche 
ordentliche Kündigungstermin nach deren Ablauf (die Sperrfrist ist ab Eingang 
des Rechtsmittels zu berechnen) fällt auf den 31. März 2021 (das Mietverhältnis 
über die 4-Zimmerwohnung kann nach dem erwähnten schriftlichen Mietvertrag 
vom 12./13. September 2007 ordentlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist 
auf Ende März oder Ende September gekündigt werden, vgl. act. 3/1). Der Streit-
wert des Berufungsverfahrens entspricht somit 44 Bruttomietzinsen im Betrag von 
Fr. 1'300.00 (act. 3/2), was ein Total von Fr. 57'200.00 ergibt. 


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2.1.3 Das Obergericht behandelt ein Rechtsmittel ungeachtet seiner Bezeichnung 
als das, was es richtigerweise ist oder wäre. Mitunter muss die Frage der auf-
schiebenden Wirkung klar gestellt werden, weil diese bei Berufung und Be-
schwerde unterschiedlich ist; im vorliegenden Fall kann das offen bleiben, weil 
heute entschieden wird (vgl. OGer ZH PF16008 vom 4. März 2016, E. II./1.1). Im 
Übrigen ist die Behandlung als Berufung für den Mieter aufgrund der weniger eng 
gefassten Rügegründe und der zumindest beschränkten Zulässigkeit von Noven 
(vgl. nachfolgend 2.2-3) grundsätzlich von Vorteil. 
2.2 Mit Berufung kann unrichtige Sachverhaltsfeststellung und unrichtige 
Rechtsanwendung geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz 
wendet das Recht im Rahmen der erhobenen Rügen von Amtes wegen an (vgl. 
Art. 57 ZPO). 
2.3 Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachenbehauptungen und Beweis-
mittel (Noven) nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden 
und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht wer-
den konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 
3. 
3.1 Das Einzelgericht im summarischen Verfahren gewährt Rechtsschutz in kla-
ren Fällen, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die 
Rechtslage klar ist. Die klagende Partei hat, wenn sie um Rechtsschutz in klaren 
Fällen ersucht, für die anspruchsbegründenden und strittigen Tatsachen den so-
fortigen Beweis zu erbringen. Fehlt es hinsichtlich des geltend gemachten An-
spruchs an diesen Voraussetzungen, so ist auf das Begehren nicht einzutreten 
(Art. 257 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Der klagenden Partei steht in diesem Fall die 
Klage im ordentlichen Verfahren offen. Für die Verneinung eines klaren Falls in 
tatsächlicher Hinsicht genügt es, wenn die beklagte Partei substantiierte und 
schlüssige Einwendungen vorträgt, die nicht sofort widerlegt werden können und 
die geeignet sind, die gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Offensichtlich un-
begründete oder haltlose Einwendungen genügen nicht für die Verneinung eines 
klaren Falles bzw. um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erschei-


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nen zu lassen (vgl. BGE 138 III 620 E. 5.1.1; vgl. auch OGer ZH PF170018 vom 
27. Juni 2017, E. 3.1, sowie BSK ZPO-HOFMANN, 3. Auflage 2017, Art. 257 N 10a 
ff., und KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, 2. Auflage 2014, Art. 257 ZPO N 11 mit Hin-
weisen). 
3.2 Die Vorinstanz erwog, die Mieter hätten die frist- und formgerechten or-
dentlichen Kündigungen der Pensionskasse H._____ per 31. März 2017 nicht an-
gefochten. Der Eigentümerwechsel sei ihnen sodann mitgeteilt worden. Trotz den 
unangefochten gebliebenen Kündigungen hätten die Mieter das Mietobjekt nicht 
verlassen. Die Einwendung der Mieter gegen die Kündigungen – wonach F._____ 
mit ihnen vereinbart habe, sie könnten in der Wohnung bleiben, so lange es ihnen 
beliebe – hätte in einem allfälligen Anfechtungsverfahren geklärt werden sollen. 
Gleiches gelte für den sinngemäss vorgebrachten Härtefall für die Familie der 
Mieter. Aus diesen Gründen hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut 
(act. 23 S. 3-5). 
3.3 Die Mieter bringen berufungsweise vor, die Rechtslage hinsichtlich des 
Ausweisungsbegehrens sei zumindest nicht klar. Die Kündigungen, die zur Aus-
weisung geführt hätten, würden eine vertragliche Vereinbarung mit ihrem (ur-
sprünglichen) Vermieter F._____ verletzen und seien daher nicht gültig. Das sei 
im Ausweisungsverfahren zu prüfen. Mangels klarer Rechtslage müsse das Aus-
weisungsbegehren im summarischen Verfahren abgewiesen werden (act. 24 S.2). 
Was die Kognition des Ausweisungsgerichts angeht, ist den Mietern beizupflich-
ten. Die Frage, ob nach dem Mietvertrag (wie ihn der Erwerber der Mietsache 
nach Art. 261 Abs. 1 OR von Gesetzes wegen übernimmt) ein Kündigungsrecht 
besteht oder nicht, beschlägt nicht die Frage, ob die Kündigung gegen Treu und 
Glauben verstösst, sondern deren Gültigkeit. Diese ist im Ausweisungsverfahren 
nach Art. 257 ZPO vorfrageweise zu prüfen (vgl. ZR 110/2011 Nr. 54 E. II./2 f.). 
Soweit die Mieter sich dagegen auf den angeblich vorgeschobenen Kündigungs-
grund der Totalsanierung (vgl. vorne Ziff. 1.3) beziehen (so ist der Hinweis auf die 
lediglich geringfügigen Renovationsarbeiten zu verstehen, vgl. act. 18 [Schreiben 
vom 24. Mai 2017] und erneut act. 26), geht es dagegen um einen behaupteten 


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Verstoss gegen Treu und Glauben nach Art. 271 Abs. 1 OR. Das wäre im Anfech-
tungsverfahren zu prüfen gewesen. Es kann im Ausweisungsverfahren nicht 
nachgeholt werden, da die gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung, 
wenn sie nicht angefochten wird, gültig ist (vgl. ZR 110/2011 Nr. 54 E. II./3.). 
3.4 Vorab ist festzuhalten, dass die Mieter die Feststellungen der Vorinstanz zur 
(grundsätzlich) form- und fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses per 
31. März 2017 zu Recht nicht beanstanden. Auch mit Blick auf den Übergang des 
Mietverhältnisses von der kündigenden Pensionskasse H._____ auf den (heuti-
gen) Vermieter kritisieren die Mieter den Entscheid mit Blick auf Art. 261 OR zu 
Recht nicht. 
Die Mieter können den Ausweisungsanspruch des Vermieters im Verfahren des 
Rechtsschutzes in klaren Fällen danach nicht mit der blossen unbestimmten Ein-
wendung zu Fall bringen, ihnen sei vom Rechtsvorgänger des Vermieters einmal 
zugesichert worden, sie könnten so lange in der Wohnung bleiben, wie sie möch-
ten. Zu verlangen ist vielmehr ein bestimmtes, konkretes und substantiiertes Vor-
bringen sowohl zum Inhalt als auch zu den Begleitumständen der entsprechenden 
Vereinbarung. Zudem muss die entsprechende Schilderung stimmig sein. Andern-
falls bleibt es bei der auf den Akten gründenden gerichtlichen Überzeugung, dass 
das Mietverhältnis gültig gekündigt wurde und die Mieter danach keinen Anspruch 
auf Benutzung der Mietsache mehr haben (vgl. OGer ZH LF150068 vom 7. De-
zember 2015, E. II./6.). 
3.5 Auszugehen ist vom schriftlichen Mietvertrag der Mieter mit F._____ vom 
12./13. September 2007, der wie erwähnt die Möglichkeit der ordentlichen Kündi-
gung dreimonatlich im Voraus auf Ende März oder Ende September vorsieht. Der 
schriftliche Vertrag enthält weiter den Hinweis, dass sämtliche Abmachungen da-
rin enthalten seien und dass jede Änderung oder Ergänzung zu ihrer Gültigkeit 
der Schriftform bedürfe (act. 3/1). Dass der Vertrag schriftlich abgeändert worden 
wäre, wird nicht geltend gemacht. Von einem vertraglichen Formvorbehalt können 
die Vertragsparteien zwar grundsätzlich formfrei abweichen, auch wenn dazu im 
Schrifttum ausgeführt wird, eine formfreie Aufhebung der für Vertragsänderungen 
vorbehaltenen Form sei nicht leichthin anzunehmen (vgl. BSK OR I-SCHWENZER, 


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6. Auflage 2015, Art. 16 N 11). Zu verlangen ist ein definitiver Abschlusswillen mit 
Blick auf die Vertragsergänzung bzw. es ist erforderlich, dass die eine Partei nach 
Trau und Glauben auf einen solchen Willen beim Gegner schliessen darf und 
muss (vgl. KOLLER, OR AT, 3. Auflage 2009, § 13 N 143). 
Angesichts der soeben erwähnten Klausel im schriftlichen Vertrag, wonach dieser 
alle Abmachungen enthalte (act. 3/1) müsste eine davon abweichende mündliche 
Vereinbarung über die Kündigungsregelung nach Vertragsschluss (oder allenfalls 
gleichzeitig mit diesem) erfolgt sein. Eine blosse frühere Abrede hätte als durch 
den schriftlichen Vertrag aufgehoben zu gelten, es sei denn, die Parteien hätten 
die frühere abweichende Abrede bei der Vertragsunterzeichnung (erneut münd-
lich) bestätigt. 
3.6 Im Einzelnen schilderten die Mieter die behauptete Vereinbarung bzw. Zusi-
cherung von F._____ vor der Vorinstanz wie folgt: 
3.6.1 Die Mieterin 2 erklärte gegenüber der Vorinstanz anlässlich der Verhand-
lung vom 12. Mai 2017, es habe vor dem Mietvertrag vom 12./13. September 
2007 einen anderen Mietvertrag gegeben. Wer dessen Parteien waren, konnte 
die Mieterin 2 nicht angeben. Das sei, so die Mieterin 2, zu der Zeit gewesen, als 
sie selber noch nicht dort gewohnt habe. Als der Mieter 1 dort eingezogen sei, sei 
die Wohnung unbewohnbar gewesen. Er habe die gesamte Wohnung renoviert. 
Sie hätten damals eine Abmachung mit F._____ gehabt, wonach sie im Falle ei-
ner Renovation weiterhin in einer Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Ge-
schoss bleiben dürften (vgl. Vi-Prot. S. 7). 
3.6.2 Der Mieter 1 (der anlässlich der Verhandlung nicht erschienen war, nach-
dem ihm die Vorladung nicht hatte zugestellt werden können, vgl. act. 10) äusser-
te sich daraufhin (gemeinsam mit der Mieterin 2) schriftlich gegenüber der Vor-
instanz. Die Mieter erklärten mit zwei Schreiben vom 24. und 28. Mai 2017, sie 
hätten im September 2007 einen Mietvertrag mit F._____ abgeschlossen. Sie hät-
ten mit ihm vereinbart, dass sie die Wohnung auf eigene Kosten renovieren wür-
den. Das sei aufgrund des schlechten Zustands und aufgrund der Tatsache, dass 
F._____ die erforderlichen Mittel für die Sanierung fehlten, so geschehen. 


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F._____ habe ihnen versprochen, dass sie so lange "darin leben" könnten wie sie 
wollten (act. 18, Schreiben vom 28. Mai 2017), bzw. dass sie im Falle einer Sanie-
rung in der Liegenschaft bleiben und in eine der unteren Wohnungen einziehen 
könnten (act. 18, Schreiben vom 24. Mai 2017). 
Den Mietvertrag für die Wohnung, so der Mieter 1 weiter, habe G._____ unter-
zeichnet, und er, der Mieter 1, sei als Untermieter angemeldet worden. G._____ 
habe indes nach kurzer Zeit nicht mehr in der Wohnung leben wollen, und er, der 
Mieter 1, habe die Mietzinszahlungen oft selber besorgt. Danach sei es zu einem 
Treffen mit dem Besitzer (gemeint wohl: F._____) gekommen, anlässlich dessen 
dieser ihm (dem Mieter 1) gesagt habe, es sei kein Problem, er könne die Woh-
nung selber renovieren, wenn er das wolle, und er könne dann so lange mit seiner 
Familie darin wohnen, wie ihm beliebe. Dieser Vorschlag und die Möglichkeit sei-
en für die Existenzsicherung ihrer Familie sehr wichtig gewesen (act. 18, Schrei-
ben vom 28. Mai 2017). Zum Beweis offerierten die Mieter die Zeugeneinvernah-
me von F._____ (act. 18, Schreiben vom 24. Mai 2017). 
3.7 Aufgrund dieser Schilderung ist nicht klar, wann und unter welchen Umstän-
den die behauptete mündliche (Zusatz-)Vereinbarung mit F._____ zustande ge-
kommen sein soll, insbesondere, ob es unter dem Regime des schriftlichen Miet-
vertrags vom 12./13. September 2007 (act. 3/1) geschah, beim Abschluss dieses 
Mietvertrages oder in einer früheren Zeitperiode, als der Mieter 1 Untermieter von 
G._____ war. 
Auch zum Inhalt der behaupteten Vereinbarung machten die Mieter nur wenig be-
stimmte Angaben. Die Mieterin 2 erklärte gegenüber der Vorinstanz mündlich, es 
sei darum gegangen, dass sie im Fall einer Renovation in einer Wohnung im Erd-
geschoss oder im 1. Stock bleiben dürften (vgl. Vi-Prot. S. 7). Gemäss den schrift-
lichen Ausführungen der Mieter vor der Vorinstanz sicherte F._____ ihnen zu, 
dass sie die Wohnung solange mit ihrer Familie bewohnen könnten, wie sie woll-
ten, und dass sie im Falle einer Sanierung eine andere Wohnung im Haus bezie-
hen könnten (act. 18). 


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Von einer in zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht substantiierten, konkreten und 
schlüssigen Schilderung über eine vom schriftlichen Mietvertrag abweichende 
Vereinbarung mit F._____, mit welcher der vertragliche Formvorbehalt aufgeho-
ben worden wäre und gemäss welcher die Kündigung unzulässig wäre, kann 
nach dem Gesagten (auf Basis des der Vorinstanz vorgetragenen Sachverhalts) 
nicht ausgegangen werden. Die Schilderung ist vielmehr widersprüchlich. Der Be-
zug zur vom Mieter 1 selber vorgenommenen Renovation und der Umstand, dass 
die der Vorinstanz dazu eingereichten Belege aus dem Jahr 2004 datieren 
(act. 19), legt den Schluss nahe, dass die behauptete Vereinbarung in diesem 
Zeitraum und damit Jahre vor dem Abschluss des schriftlichen Mietvertrags vom 
12./13. September 2007 erfolgte. Eine allfällige Absprache müsste danach als 
durch den späteren schriftlichen Vertragsschluss (mit der Klausel, der schriftliche 
Vertrag enthalte alle Abmachungen) aufgehoben gelten. So, wie sie vor der Vo-
rinstanz behauptet wurde, ist die Absprache zudem zu wenig konkret und be-
stimmt, als dass daraus auf einen entsprechenden, bindenden Abschlusswillen 
von F._____ zu einem bestimmten Zeitpunkt geschlossen werden könnte (in Ab-
grenzung von einer blossen unverbindlichen Absichtserklärung in dem Sinne, 
dass man sich im Falle einer Renovation darum bemühen würde, den Mietern 
wenn möglich eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen). 
Die bloss unsubstantiierte Einwendung der Mieter, wie diese sie vor der Vorin-
stanz geltend machten, vermag keine Illiquidität des Ausweisungsanspruchs des 
Vermieters zu begründen. Die Vorinstanz hat somit (gestützt auf den ihr vorge-
brachten Sachverhalt) zu Recht von einer Zeugeneinvernahme von F._____ (die 
im Falle eines Nichteintretensentscheids nach Art. 257 Abs. 3 ZPO im ordentli-
chen Verfahren zu prüfen wäre) abgesehen und das Begehren geschützt. 
3.8 Zu prüfen bleibt, ob die Mieter im Berufungsverfahren zulässige Noven vor-
bringen, die einen anderen Schluss rechtfertigen: 
3.8.1 Die Mieter brachten berufungsweise zum einen vor, ihr Vermieter (gemeint 
wohl: F._____) habe ihnen bei Vertragsschluss zugesichert, sie könnten so lange 
bleiben wie sie wollten, er würde ihnen nicht kündigen. Selbst wenn die Liegen-
schaft einmal saniert würde, könnten sie in der Liegenschaft bleiben. Zum Beweis 


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offerierten die Mieter erneut die Einvernahme von F._____ als Zeugen. Sie hätten 
die Wohnung, so die Mieter weiter, aus diesem Grund selber renoviert. Sie hätten 
dabei ungefähr Fr. 20'000.00 investiert (act. 24 S. 2). 
In der erwähnten weiteren Eingabe vom 27. Juni 2017 an das Obergericht schil-
derten bzw. verdeutlichten die Mieter den Sachverhalt dahingehend, dass der 
Mieter 1 im Jahr 2004 als Untermieter von G._____ in die Wohnung eingezogen 
sei. Der Mieter 1 habe die Wohnung sodann (wie bereits erwähnt worden ist) re-
noviert und habe mündlich mit F._____ vereinbart, dass er dort bleiben könnte, 
solange er wollte, und dass die Miete nicht erhöht würde. 2006 hätten die Mieter 
geheiratet. Damit sie als Familie in der Schweiz leben konnten, sei es nötig gewe-
sen, einen neuen Vertrag mit ihnen beiden (als Mieter) zu verfassen. F._____ ha-
be sodann alle mündlichen Vereinbarungen aufgehoben, habe die Miete erhöht 
und einen Vertrag vorgelegt, den der Mieter 1 habe unterzeichnen müssen, damit 
die Mieterin 2 sich in der Wohnung habe anmelden können. Es sei Erpressung 
gewesen (act. 26). 
3.8.2 Dass die neuen Schilderungen nach Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig wären 
(vgl. vorne Ziff. 2.3), wird nicht vorgebracht und ist nicht ersichtlich. Ohnehin blie-
ben die Vorbringen der Mieter auch im Berufungsverfahren unbestimmt und wi-
dersprüchlich. Die Mieter brachten zum einen vor, die Zusatzvereinbarung sei 
"beim Vertragsschluss" erfolgt (act. 24 S. 2), und zum anderen, es sei eine frühe-
re mündliche Vereinbarung mit dem Mieter 1 gewesen, welche F._____ beim Ab-
schluss des Mietvertrags vom 12./13. September 2007 aufgehoben habe (vgl. 
act. 26). Von einer schlüssigen und bestimmten Schilderung dazu, wann und un-
ter welchen Umständen was genau mit F._____ vereinbart worden sei, kann nach 
wie vor nicht ausgegangen werden. 
Es bleibt daher dabei, dass die Einwendung der Mieter keine Illiquidität des Aus-
weisungsanspruchs zu begründen vermag. Auch im Berufungsverfahren gibt es 
somit keine Veranlassung, F._____ als Zeugen einzuvernehmen. 
Nur nebenbei ist festzuhalten, dass ein allfälliger Willensmangel hinsichtlich des 
schriftlichen Mietvertrags vom 12./13. September 2007 ("Erpressung" durch 


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F._____) vorbehältlich einer Anfechtung nach Art. 31 OR (die soweit ersichtlich 
nie erfolgte) an der Verbindlichkeit des Mietvertrages gegenüber den Rechtsnach-
folgern von F._____ nichts ändern würde. Zur massgeblichen einjährigen Anfech-
tungsfrist (Art. 31 Abs. OR) wäre ausgehend von der gegründeten Furcht, die 
Mieterin 2 könnte ohne neuen Vertrag nicht in der Schweiz leben (act. 26), anzu-
nehmen, dass die Furcht bei Erhalt der Aufenthaltsbewilligung entfiel und die Jah-
resfrist somit längst abgelaufen wäre. 
3.9 / 3.9.1 Die Mieter brachten im Berufungsverfahren im Weiteren Vorbehalte 
hinsichtlich der Glaubwürdigkeit der massgeblichen Verträge zwischen F._____ 
und der Pensionskasse H._____ bzw. zwischen letzterer und dem (heutigen) 
Vermieter an, da sie diese Vereinbarungen nie hätten einsehen können. Ferner 
habe F._____ ihnen die Renovierungskosten der Wohnung, die sie selber getra-
gen hätten, nie erstattet. Schliesslich verweisen die Mieter erneut (wie schon vor 
der Vorinstanz) auf ihre familiäre Situation (act. 26). 
3.9.2 Die geschilderten tatsächlichen Vorbringen der Mieter sind weitgehend neu 
und deshalb nicht zu hören (vgl. vorne Ziff. 2.3). Im Übrigen ist festzuhalten, dass 
keine Bestimmung existiert, gemäss welcher der Vermieter gehalten gewesen wä-
re, den Mietern Einsicht in die Verträge über die Veräusserung der Mietsache zu 
gewähren. Die blosse Vermutung der Mieter, es könnten keine "richtigen Ver-
kaufspapiere" bestehen (act. 26), kann dem Ausweisungsanspruch nicht entge-
gen gehalten werden. 
Familiäre Härtegründe hätten allenfalls einen Anspruch auf eine Erstreckung be-
gründen können (Art. 272 OR), doch dass die Mieter ein entsprechendes Begeh-
ren innert der Frist von Art. 273 Abs. 2 OR gestellt hätten, wurde nicht geltend 
gemacht und ist nicht ersichtlich. Dass die Mieter als Sozialhilfebezüger (vgl. 
act. 27/4) und als Familie mit schulpflichtigen Kindern Schwierigkeiten haben, ei-
ne neue Wohnung zu finden, und dass sie sich deshalb in einer schwierigen Situ-
ation befinden, ist nachvollziehbar. Das kann aber aus den aufgezeigten Gründen 
dem Ausweisungsbegehren nicht entgegen gehalten werden. 


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Es steht den Mietern offen, sich auch nach dem Ergehen des vorliegenden Ent-
scheids mit dem Vermieter über eine allfällige (kurzfristige) Verschiebung des 
Umzugstermins zu verständigen. Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden 
zur Verfügung, an welche die Mieter sich bei persönlichen Notsituationen mit Blick 
auf ihre Wohnsituation wenden können. 
Auf einen allfälligen Anspruch der Mieter auf Ersatz für von ihnen getragene Re-
novationskosten ist nicht weiter einzugehen, da ein solcher der Ausweisung nicht 
entgegen gehalten werden könnte. Über das Bestehen oder Nichtbestehen eines 
solchen Anspruchs der Mieter wird mit dem vorliegenden Entscheid nichts ausge-
sagt. 
3.10 Zusammenfassend hat die Vorinstanz die Voraussetzungen des Rechts-
schutzes in klaren Fällen zu Recht bejaht. 
3.11 Dem Eventualantrag der Mieter auf Gewährung einer längeren Auszugsfrist 
kann nicht gefolgt werden. Bei gegebenen Ausweisungsvoraussetzungen steht es 
nicht in der Kompetenz der Ausweisungsbehörde, der Mieterpartei eine längere 
Auszugsfrist zu gewähren. Das würde im Ergebnis einer Erstreckung des Miet-
verhältnisses gleich kommen, welche die Mieter (wie bereits erwähnt) nach den 
Vorgaben der Art. 272 ff. OR fristgerecht hätten verlangen müssen. 
3.12 Die Berufung ist aus den geschilderten Gründen abzuweisen, und der ange-
fochtene Entscheid ist zu bestätigen. 
4. 
 
4.1 Ausgangsgemäss werden die Mieter für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in An-
wendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 3, § 8 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV 
OG nach Massgabe des Streitwerts festzusetzen. Dieser beträgt wie eingangs 
angeführt Fr. 57'200.00. 
4.2 Dem Vermieter entstanden keine Aufwendungen, die zu entschädigen wä-
ren. 


- 15 - 
4.3 Die Mieter ersuchen für das Berufungsverfahren um unentgeltliche Rechts-
pflege (act. 24 S. 1). Von der Mittellosigkeit der Mieter, die mit ihrer Familie von 
der Sozialabteilung … unterstützt werden (act. 27/4), kann ausgegangen werden 
(Art. 117 lit. a ZPO). Zudem war der Standpunkt der Mieter im Berufungsverfah-
ren, auch wenn die Berufung sich als unbegründet erweist, nicht geradezu aus-
sichtslos (Art. 117 lit. b ZPO). Dem Gesuch kann daher entsprochen werden. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Den Gesuchsgegnern und Berufungsklägern wird für das Berufungsverfah-
ren die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt. 
2. 
Mitteilung und Rechtsmittel richten sich nach dem nachfolgenden Erkennt-
nis. 
und erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichts im summa-
rischen Verfahren des Bezirksgerichts Dietikon vom 9. Juni 2017 wird bestä-
tigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.00 festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden den Gesuchsgegnern 
und Berufungsklägern auferlegt und aufgrund der ihnen gewährten unent-
geltlichen Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse genommen. 
Die Nachzahlungspflicht der Gesuchsgegner und Berufungskläger nach 
Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten. 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Gesuchsteller und Berufungs-
beklagten unter Beilage je eines Doppels von act. 24 und act. 26, sowie an 


- 16 - 
das Bezirksgericht Dietikon, je gegen Empfangsschein, und an die Oberge-
richtskasse. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche, mietrechtliche Angelegenheit. Der 
Streitwert beträgt rund Fr. 57'200.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
lic. iur. T. Engler 
 
versandt am: