zh_gerichte · PD170012 · 2017-10-31 · de

Forderung Beschwerde gegen eine Verfügung des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Zürich vom 31. Oktober 2017 (MG170033)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PD170012-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 
lic. iur. A. Katzenstein und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts-
schreiberin lic. iur. A. Götschi 
Urteil vom 19. März 2018 
 
in Sachen 
 
A._____, 
Kläger und Beschwerdeführer, 
 
gegen 
 
Siedlungsgenossenschaft B._____, 
Beklagte und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch C._____, 
 
betreffend Forderung 
Beschwerde gegen eine Verfügung des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Zürich 
vom 31. Oktober 2017 (MG170033) 


- 2 - 
Erwägungen: 
I. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1. 
Der Kläger und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) hatte 
am 14./15. Januar 2015 einen Mietvertrag "für Garage und Lager" mit der 
D._____ AG, vertreten durch die E._____ AG, geschlossen. Dieser bezeichnete 
als Mietobjekt "Garage Nr. 2 / Lager" in der Liegenschaft F._____-Strasse … in 
Zürich (vgl. act. 8/4). Die Beklagte und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Be-
schwerdegegnerin) erwarb diese Liegenschaft im Sommer 2015 und das Mietver-
hältnis ging auf sie über. Sodann kündigte die Beschwerdegegnerin den Mietver-
trag am 12. Juli 2016 per 31. Januar 2017 (act. 16/1). Der Beschwerdeführer focht 
diese Kündigung an (Geschäfts-Nr. MF160010-L). Zur Erledigung dieses Verfah-
rens lösten die Parteien mit Vereinbarung vom 25. November 2016 den Mietver-
trag über das Objekt "Garage Nr. 2 / Lager" in der Liegenschaft F._____-Strasse 
… in Zürich in der Folge einvernehmlich per 31. Januar 2017 auf und vereinbarten 
namentlich, die Beschwerdegegnerin stelle dem Beschwerdeführer stattdessen 
ab 1. Januar 2017 befristet ein anderes Mietobjekt zur Verfügung (vgl. act. 8/6 = 
act. 16/30). 
2.1 Der Beschwerdeführer reichte am 12. September 2017 seine Klage (act. 1) 
unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde Zürich vom 11. Au-
gust 2017 (act. 2) beim Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich (nachfolgend: Vor-
instanz) ein. Er beantragte was folgt (vgl. act. 1 und act. 2 S. 2): 
Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von 
Fr. 5'000.– zu bezahlen (Schadenersatzforderung für Nichtbenut-
zung der Garagenplätze und Rückerstattung der bezahlten Miet-
zinse). 
Der Beschwerdeführer stützt seine Forderung auf die Vereinbarung vom 
25. November 2016 mit der Beschwerdegegnerin, in welchem diese ihm seiner 
Meinung nach nicht taugliche Ersatzobjekte anbot. Seine Forderung beinhaltet 


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u.a. Kosten für zwei Ersatzobjekte, die er in Frankreich gemietet habe, und der 
Rückerstattung von Mietzinsen (vgl. act. 36 S. 7 E. 2.4 m.w.H.). 
2.2 Mit Verfügung vom 20. September 2017 (act. 10) setzte die Vorinstanz dem 
Beschwerdeführer Frist an, um zur Frage der sachlichen Zuständigkeit des Miet-
gerichts Stellung zu nehmen, nachdem die Beklagte mit Eingabe vom 19. Sep-
tember 2017 (act. 6 – 8/2-9) den Einwand der fehlenden sachlichen Zuständigkeit 
erhoben hatte und einen Entscheid vor Ansetzung einer Hauptverhandlung ver-
langte. Beide Parteien nahmen zu dieser Frage Stellung (vgl. act. 14 – 16/1-33, 
act. 21 + 22, act. 28 und act. 6, act. 26). Nachdem beide Parteien die jeweiligen 
Eingaben der Gegenseite je zur Kenntnisnahme zugestellt erhalten hatten (vgl. 
act. 36 S. 2 E. 1 m.w.H.), erachtete sich die Vorinstanz mit Verfügung vom 
31. Oktober 2017 als sachlich unzuständig und entschied wie folgt (vgl. act. 30 = 
act. 36 [Aktenexemplar]): 
1. 
Auf die Klage wird nicht eingetreten. 
2. 
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 700.–. 
3. 
Die Kosten werden dem Kläger auferlegt und von dem von 
ihm geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Der nicht benö-
tigte Betrag (Fr. 350.–) wird dem Kläger zurückerstattet. 
4. 
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Umtriebsent-
schädigung von Fr. 400.– zu bezahlen. 
5./6. (Mitteilung / Rechtsmittel). 
3. 
Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 
22. November 2017 (überbracht) rechtzeitig (vgl. act. 31 i.V.m. act. 37) Be-
schwerde und beantragte sinngemäss dessen Aufhebung mit der Begründung, 
die Vorinstanz sei sachlich zuständig, weil es sich um eine Geschäftsmiete hand-
le. Mit Verfügung vom 27. November 2017 (act. 41) wurde dem Beschwerdeführer 
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses für das Beschwerdeverfahren ange-
setzt, unter Hinweis auf die Möglichkeit, die unentgeltliche Rechtspflege zu bean-
tragen. Der Beschwerdeführer leistete in der Folge den Kostenvorschuss fristge-
recht (vgl. act. 42 i.V.m. act. 43). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann 


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verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Die Akten der Vorinstanz (act. 1-34) 
wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif. 
4. 
Vorauszuschicken ist, dass es auch im Beschwerdeverfahren nicht um die 
Frage geht, ob die Forderung des Beschwerdeführers von Fr. 5'000.– begründet 
ist. Vielmehr geht es darum, ob die Vorinstanz für die vorliegende Streitigkeit 
sachlich zuständig ist. Ist dies nicht der Fall, bedeutet dies – wie die Vorinstanz 
bereits richtig ausgeführt hat – nicht, dass keine Forderung besteht, sondern le-
diglich, dass die ordentlichen Gerichte (nicht das Mietgericht) für diese Streitigkeit 
zuständig sind (vgl. act. 36 S. 11). 
 
Ausführungen des Beschwerdeführers zum verschwiegenen Eigentümer-
wechsel, zu Mängeln der Mietobjekte, sonstigen Unregelmässigkeiten und zum 
Verhalten der Beschwerdegegnerin betreffen allesamt nicht die Zuständigkeitsfra-
ge. Daher ist darauf zum vornherein nicht einzugehen. Insofern machte auch die 
Vorinstanz – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – nichts falsch, indem 
sie auf solche Ausführungen im Rahmen der Begründung ihrer sachlichen Unzu-
ständigkeit nicht eingegangen ist. 
II. 
Prozessuale Vorbemerkungen 
1. 
Mit dem angefochtenen Entscheid verneinte die Vorinstanz ihre sachliche 
Zuständigkeit. Es handelt sich folglich um einen Endentscheid (vgl. Art. 236 
Abs. 1 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten, wie hier eine gegeben 
ist, ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht erhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der 
Streitwert richtet sich nach demjenigen der Hauptsache (vgl. PETER DIGGELMANN, 
DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 7 m.w.H.). Der Hauptsachenstreitwert 
der zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren beträgt Fr. 5'000.– (vgl. act. 2 
S. 2). Der angefochtene Nichteintretensentscheid ist daher nur mit Beschwerde 
anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). 


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2. 
Das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren dient grundsätzlich der Rechts-
kontrolle und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen, 
und in diesem Sinne den Parteien noch einmal die Gelegenheit zu geben, ihren 
Standpunkt darzulegen, und / oder versäumte Behauptungen oder Beweisofferten 
nachzuholen. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismit-
tel sind im Beschwerdeverfahren daher ausgeschlossen (vgl. sog. Novenverbot, 
Art. 326 ZPO). Mit dem Begriff "Behauptung" ist das Einbringen von Tatsachen in 
den Prozess gemeint und keine Wertung in Bezug auf die Wahrscheinlichkeit der 
Verwirklichung dieser Tatsachen verbunden. 
3. 
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 
Abs. 1 ZPO). Geltend gemacht werden können unrichtige Rechtsanwendung so-
wie offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 320 lit. a und 
b ZPO). Es obliegt dem Beschwerdeführer, konkrete Beanstandungen anzubrin-
gen, sich also mit dem angefochtenen Entscheid einlässlich auseinanderzusetzen 
und anzugeben, an welchen Mängeln dieser seiner Ansicht nach leidet (sog. Be-
gründungslast). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Be-
schwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH 
PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; siehe im Einzelnen auch BK ZPO-
STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 15 ff. und 22). An die Begründung des Rechtsmit-
tels werden bei Laien nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt ei-
ne Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Ober-
gericht entscheiden soll. Und als Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz 
rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auf-
fassung der Partei unrichtig sein soll (vgl. statt vieler OGer ZH LF130019 vom 
22. April 2013, E. II. mit Verweis auf OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011). 
Bei Unklarheiten entnimmt die Kammer einer Rechtsschrift das, was sie bei loya-
lem Verständnis daraus entnehmen kann (vgl. OGer ZH PS170262 vom 6. De-
zember 2017, E. 2.2; OGer ZH RB150008 vom 17. April 2015, E. 2.2). 
 
Wie bereits erwähnt geht aus der Beschwerdeschrift sinngemäss hervor, 
dass der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Entscheides ver-
langt mit der Begründung, die Vorinstanz sei sachlich zuständig, weil es sich um 


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eine Geschäftsmiete handle. Der Beschwerdeführer setzt sich in seiner Begrün-
dung über weite Strecken nicht mit dem angefochtenen Entscheid oder dessen 
Begründung auseinander oder führt nicht aus, was daran falsch sein soll oder was 
er aus seinen Vorbringen für seinen Standpunkt ableiten will. Auf derartige Vor-
bringen kann somit zum vornherein nicht eingegangen werden. 
 
Nachfolgend ist daher einzig auf die von ihm konkret beanstandeten, für den 
Entscheid über die sachliche (Un-)Zuständigkeit des Mietgerichtes wesentlichen 
Punkte einzugehen (vgl. BGE 134 I 83 ff., E. 4.1 m.H.). 
III. 
Zur Beschwerde im Einzelnen 
1. 
Gemäss Art. 4 ZPO regelt das kantonale Recht die sachliche Zuständigkeit 
der Gerichte. Im Kanton Zürich massgeblich ist das Gesetz über die Gerichts- und 
Behördenorganisation in Zürich- und Strafprozess (GOG). Das Mietgericht und 
das mietgerichtliche Einzelgericht entscheiden erstinstanzlich namentlich Streitig-
keiten aus Miet- (Art. 253a OR) und aus Pachtverhältnissen (Art. 276 OR) über 
Wohn- und Geschäftsräume (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a und § 26 GOG/ZH). Mit ande-
ren Worten sind sie sachlich unzuständig für die Beurteilung von Klagen (Streitig-
keiten) aus Mietverträgen, deren vertragsgemässer Gebrauch eines Raumes 
nicht im Wohnen oder Geschäften i.S. des OR besteht. 
 
Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte (vgl. act. 36 S. 3 E. 2.2), ist nicht die 
tatsächliche Nutzung des Mietobjektes entscheidend, sondern die von den Partei-
en vereinbarte (vgl. OGer ZH NP170010 vom 30. Mai 2017, E. 3.4.2 f. = ZR 116 
[2017] Nr. 54 S. 179 ff.). 
2.1 Die Vorinstanz erwog zur Begründung ihrer sachlichen Unzuständigkeit un-
ter ausführlicher Würdigung der Tatsachenvorbringen des Beschwerdeführers 
und der aus anderen Verfahren bekannten bzw. gerichtsnotorischen Tatsachen 
(vgl. act. 36 S. 4 ff. E. 2.3 ff.) im Wesentlichen, eine vertraglich vereinbarte Ge-
schäftsraumnutzung, insbesondere die seitens des Beschwerdeführers geltend 


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gemachte Geschäfts-/Verkaufstätigkeit mit einer Modelleisenbahn, sei nicht dar-
getan und die dazu offerierten Beweismittel seien nicht tauglich. Ausserdem habe 
der Beschwerdeführer sich widersprüchlich verhalten, weil er sich im obergericht-
lichen Berufungsverfahren (vgl. act. 8/8, OGer ZH NG150009) nicht auf die Ge-
schäftsqualität seiner Modelleisenbahn berufen habe, sondern darauf, den gros-
sen Lagerraum für Übungsmanöver mit Lieferwagen und Anhänger für seinen Be-
ruf als LKW-Fahrer zu benötigen (vgl. act. 36 S. 11 E. 2.6). 
2.2 Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber in seiner Beschwerde wie-
derholt auf den Standpunkt, es handle sich um eine Geschäftsraummiete. Zur 
Begründung behauptet er im Wesentlichen neu, G._____ habe ihm erlaubt, das 
Mietobjekt für eine Verkaufstätigkeit zu nutzen, was mit der Zusatzbemerkung auf 
dem unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 16. Januar 2015 schriftlich hätte be-
siegelt werden sollen (vgl. act. 37 S. 7). Ebenfalls neu macht er geltend, eine Ge-
schäftstätigkeit entfaltet zu haben, bei der es um die Vermarktung und den Ver-
kauf von Modelleisenbahnloks und -waggons gegangen sei (vgl. a.a.O., S. 5 und 
7), sowie dass er den Handel bereits bei der Schlichtungsbehörde angegeben 
habe; das Gericht habe ihn bereits in der Schlichtungsverhandlung gefragt, ob er 
seine Eisenbahnloks und -waggons über das Internet angeboten habe (vgl. 
a.a.O., S. 7 und 9). Zum Vorhalt des widersprüchlichen Verhaltens führt er aus, er 
habe beim Obergericht nie einen Entscheid angefochten. Er sei erstaunt, dass er 
das mit dem LKW-Anhänger-Manövrieren vor dem Obergericht gesagt haben sol-
le (vgl. a.a.O., S. 5). 
 
Mit seinen neuen Behauptungen und neu eingereichten Beilagen, mit wel-
chen der Beschwerdeführer seine vorinstanzlichen Behauptungen untermauern 
oder seine neuen Behauptungen in der Beschwerdeschrift stützen will, ist er im 
Beschwerdeverfahren zu spät. Da in diesem Verfahren keine neuen Tatsachen-
behauptungen mehr aufgestellt und keine neuen Beweismittel mehr eingereicht 
werden dürfen, ist der Beschwerdeführer mit seinen neuen Ausführungen zur be-
haupteten Geschäftstätigkeit und zu behaupteten Aussagen im Schlichtungsver-
fahren (die vor Vorinstanz ins Verfahren hätten eingebracht werden müssen) folg-
lich nicht zu hören. Das von der Vorinstanz zitierte Vorbringen des Beschwerde-


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führers betreffend Übungsmanöver mit Lieferwagen und Anhänger im obergericht-
lichen Rechtsmittelverfahren ist aktenkundig (vgl. OGer ZH NG150009 vom 9. Ju-
li 2015, E. III. = act. 8/8 S. 5), aber für den Entscheid über die Beschwerde ohne-
hin nicht relevant. 
 
Es sind keine Tatsachen ersichtlich, die für die – von der Vorinstanz im Üb-
rigen zutreffend begründete und zu Recht mangels Geschäftsraumqualität ver-
neinte (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a GOG/ZH) – Frage der sachlichen Zuständigkeit noch 
zu berücksichtigen wären. Auch sonst ist der Beschwerdeschrift nichts zu ent-
nehmen, was nicht neu ist und für eine Gutheissung der Beschwerde spräche. 
3. 
Abschliessend bleibt darauf hinzuweisen, dass in einem Prozess unter Be-
rücksichtigung prozessualer Regeln zu klären ist, wie sich ein Sachverhalt dar-
stellt sowie, ob und welche Tatsachenbehauptungen der Parteien verifiziert wer-
den können. Da der Beschwerdeführer vor der Vorinstanz nicht darzutun ver-
mochte, dass die gemieteten Räumlichkeiten Geschäftsräume sind, sowie mit 
seinen neuen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel diesbezüglich aufgrund 
prozessualer Regeln im Beschwerdeverfahren zum vornherein ausgeschlossen 
ist, ist seine Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. Art. 322 
Abs. 1 ZPO). 
 
Wie die Vorinstanz bereits zu Recht ausführte (vgl. act. 36 S. 11 E. 2.6), 
scheidet die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichtes zwar aus, jedoch nicht ei-
ne allfällige Klage vor Bezirksgericht im Anschluss an eine Schlichtungsverhand-
lung vor dem Friedensrichteramt. Doch auch in einem solchen Klageverfahren 
wären die prozessualen Regeln und Prozessvoraussetzungen zu beachten. Sollte 
der Beschwerdeführer ein solches neues Verfahren ins Auge fassen, wäre ihm zu 
empfehlen, sich vorgängig wenigstens rechtskundig beraten zu lassen. 


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IV. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
1. 
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer für das zweitin-
stanzliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 ZPO). 
 
Im Beschwerdeverfahren beträgt der Streitwert Fr. 5'000.– (vgl. act. 2 S. 2). 
In Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 
GebV OG ist die Entscheidgebühr auf Fr. 650.– festzusetzen und diese dem Be-
schwerdeführer aufzuerlegen. Die Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren 
sind aus dem vom Beschwerdeführer geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen 
(vgl. Art. 111 ZPO). 
2. 
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: dem Beschwerdeführer 
nicht, weil er unterliegt (vgl. Art. 106 ZPO) und der Beschwerdegegnerin nicht, 
weil ihr keine Umtriebe entstanden sind bzw. sie die Beschwerde nicht beantwor-
ten musste (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 650.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beschwerdefüh-
rer auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss verrechnet. 
4. 
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift inkl. Beilagenverzeichnis 
(act. 37), sowie an das Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich, je gegen 
Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse. 


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Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-
telfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 5'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Vorsitzende: 
 
 
 
lic. iur. P. Diggelmann 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
lic. iur. A. Götschi 
 
 
versandt am: