zh_gerichte · VB220008 · 2022-07-04 · de

Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 (CB220003-M)

Obergericht des Kantons Zürich 
Verwaltungskommission 
 
 
Geschäfts-Nr. VB220008-O/U 
Mitwirkend: Obergerichtspräsident lic. iur. M. Langmeier, Vizepräsidentin lic. iur. 
F. Schorta, Oberrichterin lic. iur. Ch. von Moos Würgler, Oberrichter 
lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter lic. iur. A. Huizinga sowie Ge-
richtsschreiberin lic. iur. C. Heuberger Golta 
 
 
Beschluss vom 15. März 2023 
 
in Sachen 
 
A._____ AG, 
Beschwerdeführerin 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, 
 
gegen 
 
1. 
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt B._____, 
2. 
C._____ AG, 
Beschwerdegegnerinnen 
 
2 vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. iur. Y1._____ und 
Dr. iur. Y2._____, 
 
betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwer-
deentscheid des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 (CB220003-M) 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
Einleitendes 
1.1. 
Im Jahr 2008 erstellten die Gebrüder D._____ und E._____ als Miteigen-
tümer auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 in der Gemeinde F._____ einen Neubau, näm-
lich ein 9-Familienhaus mit Tiefgarage. Neben der Parzelle Kat.-Nr. 1 gehörte den 
Gebrüdern auch die benachbarte Parzelle Kat.-Nr. 2 zu Miteigentum. Für das 
Bauvorhaben waren gemäss Bauordnung elf Bewohnerparkplätze und ein Besu-
cherparkplatz (total zwölf Parkplätze) erforderlich. In der Tiefgarage waren aber 
nur neun ordentliche Bewohnerparkplätze vorgesehen; oberirdisch waren zwei 
Besucherparkplätze vorgesehen. Weitere zwei Parkplätze waren auf dem Grund-
stück Kat.-Nr. 2 geplant. Um das Total von zwölf Pflichtparkplätzen zu erreichen, 
wurde in der Baubewilligung vom 15. September 2008 von den beiden Parkplät-
zen auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 ein Parkplatz mit einem Revers zu 
Gunsten des Baugrundstückes gesichert (act. 5/3/3). In einem späteren Entscheid 
der Gemeinde F._____ zur Umgebungsgestaltung vom 4. Juni 2009 (act. 5/3/4) 
wurde festgehalten, dass im Umgebungsplan auf einen der beiden Besucher-
parkplätze auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1 verzichtet werde. Neu sei dort ein 
Umschlagplatz vorgesehen. Damit werde auch der zweite Parkplatz auf dem 
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 zu einem Pflichtparkplatz (act. 5/3/3-4). Der Ent-
scheid des Hochbauvorstandes der Gemeinde F._____ vom 4. Juni 2009 lautete 
auszugsweise wie folgt (act. 5/3/4 S. 3; Fettdruck und Unterstreichungen durch 
die Gemeinde, Kursivschrift durch die Kommission): 
"1.1 Grundbuch 
 
Vor Inangriffnahme der Umgebungsgestaltung hat die Eigentümerschaft zulasten des 
Grundstücks Kat.-Nr. 2 folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (§ 321 
PBG) im Grundbuch anmerken zu lassen und dem Bausekretariat über die erfolgte Ein-
tragung ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen: 
 
Pflichtparkplatz auf Drittgrundstück 
 
Parkplatzrevers 
 
"Die jeweilige Eigentümerschaft verpflichtet sich, von den Parkplätzen auf ihrem Grund-
stück Kat.-Nr. 2 ein zweiter Parkplatz für das Grundstück Kat.-Nr. 1 zur Verfügung zu stel-
len und dauernd zu erhalten." 


- 3 - 
1.2. 
Beide Parkplatzreverse wurden von D._____ und E._____ zur Eintragung 
im Grundbuch angemeldet – jedoch war in beiden Anmeldungen als Grundstück, 
zu dessen Lasten die Anmerkung eingetragen werden sollte, anstelle des Nach-
bargrundstücks Kat.-Nr. 2 das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 selber vermerkt 
(act. 5/3/3-4, je letzte Seite). Die beiden Parkplatzreverse wurden gleichwohl so 
im Grundbuch eingetragen (vgl. act. 5/3/6 S. 2 und act. 5/3/7). 
1.3. 
Im Jahr 2011 übertrugen die Gebrüder D._____E._____ die Liegenschaf-
ten (mit Nutzniessungsvorbehalt) schenkungsweise ihren vier Kindern G._____ 
(geb. 1963), X._____ (geb. 1965), H._____ (geb. 1968) und I._____ (geb. 1972; 
act. 5/10/2 S. 5). 
1.4. 
Im Zuge einer Umstrukturierung wurden am 25. März 2021 beide Liegen-
schaften zuerst an die A._____ AG verkauft; anschliessend wurde die A._____ 
AG gespalten. Bei der Spaltung verblieb das (Neubau-)Grundstück Kat.-Nr. 1 bei 
der A._____ AG1. Das Grundstück Kat.-Nr. 2 wurde auf die C._____ AG2 übertra-
gen (act. 5/10/2 S. 5; act. 1 S. 4; act. 6 Rz. 34). Im Zuge der Spaltung kam es of-
fenbar zu Unstimmigkeiten zwischen den "Stämmen" des D._____ und des 
E._____. Der Stamm des E._____ mandatierte im Oktober 2021 die Anwaltskanz-
lei J._____ mit der Vertretung in Sachen "Spaltung A._____ AG / C._____ AG; in-
terne Vereinbarung Familienstämme E._____ und D._____ etc." (vgl. act. 5/18/1, 
u.a. letzte vier Seiten). Der Stamm des D._____ bzw. die A._____ AG wird 
rechtsgültig durch Sohn X._____, seinerseits Rechtsanwalt, vertreten (vgl. act. 1 
S. 2 3. Zeile sowie Vollmacht vom 7. Februar 2022, welche auch im vorliegenden 
Verfahren gilt [vgl. act. 6 Rz. 10]). 
1.5. 
Mit E-Mails vom 15. und 16. September 2021 teilte K._____, Abteilungslei-
ter Hochbau und Planung der Gemeinde F._____, X._____ auf Anfrage mit, dass 
die Grundeigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1 das Recht hätten, zwei Fahrzeugab-
stellplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 zu nutzen. Die Forderung sei aus Sicht 
 
1 Der Verwaltungsrat der A._____ AG besteht heute aus D._____, dessen Ehefrau L._____ sowie 
den Kindern G._____ und X._____ (vgl. Handelsregister des Kantons Zürich). 
2 Der Verwaltungsrat der C._____ AG besteht heute aus E._____, dessen Ehefrau M._____ sowie 
der Tochter I._____ (der Sohn H._____ hat seine Miteigentumsanteile verkauft; vgl. act. 5/18/1 
S. 2 unten; vgl. Handelsregister des Kantons Zürich). 


- 4 - 
der Gemeinde F._____ nachvollziehbar, die Ausgangslage und die rechtlichen 
Grundlagen seien klar (act. 5/3/8). 
1.6. 
In der Folge liess N._____, Notariatssekretärin mbA des Notariats, Grund-
buch- und Konkursamtes B._____ (fortan: Beschwerdegegnerin 1), X._____ am 
21. September 2021 "wie besprochen" zwei Anmeldungen zur "Korrektur der An-
merkungen 'Parkplatzrevers' welche in den Jahren 2008 und 2009 auf dem fal-
schen Grundstück eingetragen wurden", zur Prüfung und Weiterleitung an die be-
teiligten Personen zukommen (act. 3/9)3. 
1.7. 
Mit E-Mail vom gleichen Tag bat X._____ seine Cousine I._____, Verwal-
tungsratspräsidentin der C._____ AG (fortan: Beschwerdegegnerin 2), die Anmel-
dung für die Eintragung von zwei Parkplatzreverse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 
vorzunehmen (act. 5/18/2). Dieses E-Mail blieb unbeantwortet (act. 1 S. 4 i.V.m. 
act. 6, zw. Rz. 34 und 35). 
1.8. 
Am 11. Oktober 2021 liess die A._____ AG (fortan: Beschwerdeführerin) 
ihrerseits die Löschung der beiden Parkplatzreverse auf ihrem Grundstück Kat.-
Nr. 1 beantragen. Die Löschung wurde von der Beschwerdegegnerin 1 am 
13. Oktober 2021 vollzogen (act. 1 S. 4 lit. j; act. 3/10). 
1.9. 
Mit Eingabe vom 7. Februar 2022 meldete X._____ namens der Be-
schwerdeführerin bei der Beschwerdegegnerin 1 gestützt auf die Unterlagen der 
Gemeinde F._____ vom 15. September 2008 und vom 4. Juni 2009 die beiden 
Parkplatzreverse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 zur Anmerkung an (act. 5/3/11). 
Er wies darauf hin, dass die Beschwerdegegnerin 2 sich "aus unbekannten Grün-
den" weigere, die Eintragung vorzunehmen (act. 5/3/11 S. 5 lit. k). 
1.10. Mit Verfügung vom 10. Februar 2022 wies O._____, Notar-Stv. der Be-
schwerdegegnerin 1, die Grundbuchanmeldung ab. Zur Begründung führte sie an, 
dass die Beschwerdeführerin nicht zur Anmeldung befugt sei (act. 3/2). 
 
3 Es handelte sich dabei um eine Anmeldung zur Löschung der Anmerkung auf dem Grundstück 
Kat.-Nr. 2 und eine Anmeldung zur Eintragung einer Anmerkung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 
(act. 1 S. 4 lit. h i.V.m. act. 6 Rz. 34). 


- 5 - 
1.11. Am 11. Februar 2022 liess die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegne-
rin 1 anfragen, ob diese den Eintrag nicht einfach im Sinne von Art. 140 Abs. 2 
GBV von Amtes wegen berichtigen könne. Mit Antwort vom 14. Februar 2022 
lehnte Notar-Stv. O._____ dies mit der Begründung ab, dass für sie nicht ersicht-
lich sei, dass die Verfügungen 2008, 2009 und 2010 der Baubehörde zusammen-
hängen würden (act. 5/1 S. 6; act. 5/3/12). 
2. 
Prozessverlauf 
2.1. 
Mit Eingabe vom 22. Februar 2022 erhob die Beschwerdeführerin beim 
Bezirksgericht Dietikon als untere Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter 
materiell gegen beide ablehnenden Verfügungen (oben E. 1.10 und E. 1.11) 
rechtzeitig Beschwerde. Sie verlangte im Hauptantrag, dass der Entscheid der 
Beschwerdegegnerin 1 vom 10. Februar 2022 aufzuheben und die Grundbuch-
anmeldung zu genehmigen sei. Eventualiter beantragte sie, dass die Beschwer-
degegnerin 1 anzuweisen sei, ein Berichtigungsverfahren i.S.v. Art. 977 Abs. 1 
ZGB einzuleiten (act. 7/1 S. 2). Das Bezirksgericht Dietikon wies die Beschwerde 
mit Urteil vom 4. Juli 2022 betreffend Haupt- und Eventualantrag ab (act. 5/20 = 
act. 2). 
2.2. 
Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 
29. Juli 2022 (auch Datum Poststempel) Beschwerde an die Verwaltungskommis-
sion des Obergerichts des Kantons Zürich mit folgenden Anträgen (act. 1 S. 2): 
"1. 
Der vorinstanzliche Entscheid sei bezüglich des Eventualantrags aufzuheben, und das 
Grundbuchamt sei anzuweisen, ein Berichtigungsverfahren i.S.v. Art. 977 Abs. 1 ZGB ein-
zuleiten. 
2. 
Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid bezüglich des Eventualantrags aufzuheben 
und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der weiteren 
Verfahrensbeteiligten." 
2.3. 
Mit Verfügung vom 2. August 2022 wurde den Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2 Frist zur Beschwerdeantwort und der Vorinstanz Frist zur Stellungnahme 
angesetzt (act. 3). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. 


- 6 - 
2.4. 
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung (act. 4). Die Beschwerde-
gegnerin 2 reichte mit Eingabe vom 16. August 2022 (act. 6-9/1) rechtzeitig die 
Beschwerdeantwort ein. Sie schloss auf Nichteintreten auf die Beschwerde, even-
tualiter auf deren Abweisung (act. 6 S. 2). Die Beschwerdegegnerin 1 liess sich 
nicht vernehmen. 
2.5. 
Mit Verfügung vom 20. September 2022 wurde der Beschwerdeführerin 
und der Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdeantwort zur Kenntnisnahme 
übermittelt (act. 10). Es sind darauf keine Stellungnahmen eingegangen. Das Ver-
fahren erweist sich als spruchreif. Auf die Ausführungen der Parteien ist insoweit 
einzugehen, als sich dies für die Entscheidfindung als notwendig erweist. 
3. 
Prozessuales 
3.1. 
Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k der Ver-
ordnung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwal-
tungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Aufsicht über die dem 
Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Auf-
sicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (vgl. auch Hau-
ser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2017, § 80 
N 1 und § 84 N 1). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der vor-
liegenden Beschwerde zuständig. 
3.2. 
Zur Erhebung einer Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochte-
nen Entscheid beschwert ist. Darauf wird nachfolgend unter E. 4.4.2. einzugehen 
sein. Die Beschwerdefrist betrug vorliegend 30 Tage (§ 84 GOG i.V.m. Art. 956b 
Abs. 1 ZGB) und wurde eingehalten (vgl. oben E. 2.2 i.V.m. E. 2.1). Während die 
Beschwerdeführerin nicht an ihrem vorinstanzlichen Hauptantrag festhält, verlangt 
sie mit der Beschwerde die Gutheissung ihres Eventualantrages. Dieser Antrag ist 
entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 (act. 6 S. 5 f.) genügend be-
stimmt, so dass darauf einzutreten ist. 
3.3. 
Auf das vorliegende Verfahren sind die Art. 319 ff. ZPO sinngemäss an-
wendbar (§ 84 Satz 2 GOG). 


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4. 
Zur Sache 
4.1. 
Die Vorinstanz hatte die Abweisung des Eventualantrags der Beschwerde-
führerin damit begründet, dass ein Grundbucheintrag nach Art. 977 ZGB zu be-
richtigen sei, wenn er nicht entsprechend der Anmeldung und den vorliegenden 
Belegen vorgenommen worden sei. Die fehlerhafte Eintragung müsse zwingend 
auf ein Versehen des Grundbuchverwalters zurückzuführen sein. Gegenstand der 
Berichtigung sei daher nicht ein ungerechtfertigter Eintrag i.S.v. Art. 974 Abs. 2 
ZGB, sondern ein aus Versehen fehlerhaft vorgenommener Eintrag. Werde der 
Antrag auf eine Berichtigung vom Grundbuchamt abgewiesen, könne dagegen ei-
ne Grundbuchbeschwerde an die untere Aufsichtsbehörde erhoben werden. Die 
damaligen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 1, E._____ und D._____, hätten 
sowohl am 10. Dezember 2008 als auch am 25. Juni 2009 je eine Grundbuchan-
meldung für die Anmerkung eines Parkplatzrevers auf dem Grundstück Grundre-
gister Blatt 3, Kat.-Nr. 1, unterzeichnet. Das Grundbuchamt habe die Einträge 
resp. die Anmerkungen somit den Anmeldungen der damaligen Eigentümerschaft 
entsprechend vorgenommen. Es bestehe vorliegend keine Diskrepanz zwischen 
der Anmeldung und dem gestützt darauf vollzogenen Grundbucheintrag. Ein Ver-
sehen des Grundbuchverwalters resp. ein falscher Eintrag im Sinne von Art. 977 
ZGB könne somit nicht angenommen werden. Eine Anpassung von Amtes wegen 
ohne eine Anmeldung der Eigentümerschaft resp. des berechtigten Gemeinwe-
sens erweise sich als unzulässig. Die Beschwerde sei somit (auch) im Eventu-
alantrag abzuweisen (act. 2 S. 6 f.). 
4.2. 
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass die Gemeinde F._____ die Eigen-
tümerschaft des Grundstückes Kat.-Nr. 2 mit baurechtlichen Entscheiden vom 
4. Juni 2009 (und vom 15. September 2008) verpflichtet habe, zwei Parkplatzre-
verse für das Grundstück Kat.-Nr. 1 anmerken zu lassen. Die Anmeldungsentwür-
fe für die Anmerkung dieser Parkplatzreverse seien vom Grundbuchamt B._____ 
erstellt worden. Der Grundbucheintrag stimme zwar mit der Anmeldung, nicht 
aber mit den zugrundeliegenden Belegen überein. Die eintragende Behörde 
selbst habe die Anmeldung fehlerhaft entworfen, obwohl ihr die (anderslautenden) 
baurechtlichen Entscheide vorgelegen seien. Ein Eintrag sei zu berichtigen, wenn 


- 8 - 
er nicht entsprechend der Anmeldung und den vorliegenden Belegen vorgenom-
men worden sei. Gemäss Art. 83 Abs. 1 GBV prüfe das Grundbuchamt gestützt 
auf die mit der Anmeldung eingereichten Belege, ob die gesetzlichen Vorausset-
zungen für die Eintragung in das Hauptbuch erfüllt seien. Insbesondere prüfe das 
Grundbuchamt dabei die Rechtsgrundausweise (Art. 83 Abs. 2 lit. g GBV), d.h. 
vorliegend die Verfügungen der Gemeinde F._____ (Art. 80 Abs. 4 GBV; act. 
5/3/3-5). Diese Belege hätten daher vom Grundbuchamt gemäss Art. 83 GBV ge-
prüft werden müssen. Da die Diskrepanz zwischen der Anmeldung und den Ver-
fügungen der Gemeinde F._____ nicht entdeckt worden sei, sei diese Prüfung of-
fensichtlich fehlerhaft gewesen oder nicht erfolgt. Aus diesem Grunde sei der Ein-
trag nicht gemäss den vorliegenden Belegen i.S.v. Art. 977 ZGB vorgenommen 
worden, und er sei somit zu berichtigen. Gemäss Lehre und Rechtsprechung lie-
ge ein unrichtiger Eintrag zum Beispiel vor, wenn der Erwerber des Grundstücks 
A irrtümlicherweise auf dem Hauptbuchblatt des Grundstücks B als Eigentümer 
eingetragen wurde, oder wenn das Pfandrecht zulasten eines falschen Grund-
stücks eingetragen wurde (BSK ZKB II-Schmid, 6. A. 2019, Art. 977 N 6). Ein un-
richtiger Eintrag liege insbesondere auch vor, wenn der Grundbuchverwalter aus 
Versehen auf einem Grundstück, das von ihm nicht betroffen sei, einen Revers 
angemerkt habe. Wesentlich sei, dass der Eintrag auf einen Fehler des Grund-
buchverwalters zurückzuführen sei, was aufgrund der falsch vorbereiteten Anmel-
dung und der fehlerhaften Überprüfung der Belege vorliegend klar erstellt sei 
(act. 1 S. 5 ff.). 
4.3. 
Die Beschwerdegegnerin 2 spricht der Beschwerdeführerin im Wesentli-
chen das schutzwürdige Interesse an der Beschwerde ab. Die Beschwerdeführe-
rin übersehe nämlich, dass es sich beim Parkplatzrevers um eine öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung handle, weshalb sie aus der aktuellen Nicht-
eintragung überhaupt keine Nachteile, weder in tatsächlicher noch in rechtlicher 
Hinsicht, erleide. Sodann erklärt die Beschwerdegegnerin 2, dass die Eintragung 
ins Grundbuch so erfolgt sei, wie die Anmeldung damals abgegeben wurde, wo-
mit kein falscher Eintrag i.S.v. Art. 977 ZGB vorliege. Aus den von der Beschwer-
deführerin eingereichten Beilagen, die angeblich vom Grundbuchamt nicht über-
prüft worden seien, ergebe sich nicht, dass es sich dabei um Beilagen zur dama-


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ligen Grundbuchanmeldung gehandelt habe. Es sei nicht behauptet worden, dass 
diese Protokollauszüge der Grundbuchanmeldung und/oder dem Grundbuchver-
walter vorgelegen seien (act. 6 S. 4 und 11). 
4.4. 
Würdigung 
4.4.1. Wie gesehen wurden die beiden Parkplatzreverse in den Jahren 2008 und 
2009 von D._____ und E._____ zur Eintragung im Grundbuch angemeldet – je-
doch war in beiden Anmeldungen als Grundstück, zu dessen Lasten die Anmer-
kung eingetragen werden sollte, statt des Grundstücks Kat.-Nr. 2 dasjenige mit 
der Kat.-Nr. 1 vermerkt (act. 5/3/3-4, je letzte Seite). Weil aber beide Anmeldun-
gen explizit "gestützt auf" den jeweiligen Beschluss der Gemeinde F._____ vom 
15. September 2008 bzw. vom 4. Juni 2009 vorgenommen wurden, welche Do-
kumente denn auch als Belege im Sinne von Art. 948 Abs. 2 ZGB im Grundbuch 
aufgeführt wurden (vgl. act. 5/3/6 S. 2), ist offensichtlich, dass beide Male das fal-
sche Grundstück als belastetes Grundstück aufgeführt wurde. Die Gesuchsgeg-
nerin 2 hat dies nicht substanziiert bestritten, sondern nur festgehalten, dass ge-
nau das im Grundbuch angemerkt worden sei, was zur Eintragung angemeldet 
worden sei (act. 6 S. 10 Rz. 33). Es besteht aber kein vernünftiger Grund, wes-
halb die Gebrüder D._____E._____ die beiden Parkplatzreverse auf dem falschen 
Grundstück hätten eintragen wollen, zumal gegenüber der Gemeinde über die 
Einträge auf dem (eigentlich: richtigen) Grundstück Kat.-Nr. 2 vor Baubeginn (vgl. 
act. 5/3/3 S. 2) bzw. vor Inangriffnahme der Umgebungsgestaltung (vgl. act. 5/3/4 
S. 3; beides in Fettdruck) im Sinne von § 321 PBG4 (LS 700.1) in Form eines 
Zeugnisses des Grundbuchamts schriftlich Rechenschaft abzulegen war. Die Ein-
tragung der beiden Reverse auf dem falschen Grundstück war somit offenkundig 
ein Versehen. Dieses Versehen ist der Beschwerdegegnerin 1 anzulasten: Ent-
 
4 § 321 PBG (Nebenbestimmungen) 
1 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten be-
hoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen 
nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, 
Befristungen) zu verknüpfen. 
2 Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung sind vor Baubeginn im Grundbuch anzu-
merken; wo ein Bedürfnis besteht, kann die Anmerkung auch bei Eigentumsbeschränkungen an-
geordnet werden, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt. 
3 Für die richtige Erfüllung von Nebenbestimmungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der 
Bauausführung kann Sicherstellung verlangt werden; sie ist in der Regel vor Baubeginn zu leisten. 


- 10 - 
weder hat diese die Anmeldungen (praxisgemäss) selber – falsch – vorbereitet, 
wofür u.a. das "Notariats"-Schriftbild (vgl. das insbesondere mit der Anmeldung 
2009 praktisch identische Schriftbild der von Notariatssekretärin mbA N._____ 
vorbereiteten Anmeldung vom September 2021; act. 5/3 S. 2) und bei der Anmel-
dung 2008 auch der Umstand spricht, dass diese von beiden Eigentümern in 
B._____, somit am Sitz der Beschwerdegegnerin 2, unterschrieben wurde. 
Oder aber die Beschwerdegegnerin 1 hat es unterlassen, die Anmeldungen, wie 
in Art. 83 Abs. 1 und 2 lit. g GBV5 vorgeschrieben, mit den darin explizit erwähn-
ten Beschlüssen der Gemeinde F._____ vom 15. September 2008 bzw. vom 
4. Juni 2009 zu vergleichen, und hat deshalb den Fehler nicht entdeckt. 
4.4.2. Einträge, die nicht entsprechend der Anmeldung und den vorliegenden Be-
legen vorgenommen wurden und zwingend auf ein Versehen des Grundbuchver-
walters zurückzuführen sind, sind zu berichtigen (BSK-ZGB II-Schmid, Art. 977 
N 1 und 9). Anmerkungen bringen i.d.R. – wie vorliegend – ein öffentlich-
rechtliches (oder auch ein privatrechtliches) Rechtsverhältnis zum Ausdruck, das 
unabhängig davon besteht, ob es im Grundbuch angemerkt ist. Ein fehlerhafter 
Wortlaut einer Anmerkung betrifft damit nicht im eigentlichen Sinne den Inhalt des 
Rechts. Gleichwohl werden fehlerhafte Anmerkungen (von vorliegend nicht be-
deutsamen Ausnahmen abgesehen) gleich behandelt wie unrichtige Einträge 
(BSK-ZGB II-Schmid, Art. 977 N 9). Daraus ergibt sich das Rechtsschutzinteresse 
hinsichtlich einer Berichtigung auch von fehlerhaften Anmerkungen – und damit 
auch die Beschwer im vorliegenden Verfahren. Im Übrigen ist die Beschwer auch 
deshalb zu bejahen, weil die Beschwerdegegnerin 2, wie bereits aus dem vor Vo-
rinstanz eingereichten Schreiben ihrer Rechtsvertretung vom 13. Oktober 2021 
(act. 5/18/1 S. 5) hervorgeht, unbestritten (vgl. act. 6 S- 10 Rz. 36 i.V.m. act. 1 
S. 4 lit. k) gegenüber der Beschwerdeführerin die weitere Benützung der beiden 
Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 untersagt und mit einem gerichtlichen 
Räumungsbefehl gedroht hat. Zur Klärung dieser Angelegenheit bzw. der Rechts-
 
5 Allgemeine Prüfungspflicht des Grundbuchamts: Das Grundbuchamt prüft, gestützt auf die mit 
der Anmeldung eingereichten weiteren Belege, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ein-
tragung in das Hauptbuch erfüllt sind (Art. 83 Abs. 1 GVB). Es prüft u.a. die Rechtsgrundausweise, 
insbesondere deren Form, sowie die Vollständigkeit der Anmeldungsbelege (Art. 83 Abs. 2 lit. g 
und h GBV). 


- 11 - 
lage bedarf es einer Anmerkung im Grundbuch (vgl. auch BSK-ZGB II-Schmid, 
Art. 956a N 18). 
4.4.3. Hinzuweisen ist darauf, dass auch einem nicht vorgenommenen Eintrag die 
Bedeutung eines unrichtigen Eintrags i.S.v. Art. 977 zukommt, wenn der Vollzug 
einer Anmeldung versehentlich unterlassen wird (BSK-ZGB II-Schmid, 6. A. 2019, 
Art. 977 N 7). Im Übrigen ist der fälschlicherweise nicht vorgenommene Eintrag 
ohnehin im Zusammenhang mit dem fälschlicherweise vorgenommenen Eintrag 
zu sehen (vgl. auch BSK-ZGB II-Schmid, 6. A. 2019, Art. 977 N 6), weshalb es – 
entgegen der Beschwerdegegnerin 2 (act. 6 S. 9 Rz. 26) – nichts schadet, dass 
die Beschwerdeführerin denjenigen Teil des Versehens, den sie beeinflussen 
konnte, bereits behoben hat, indem sie die unrichtigen beiden Parkplatzreverse 
auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 1 per 13. Oktober 2021 hat löschen lassen (vgl. 
oben E. 1.8.). 
4.4.4. Berichtigungen darf der Grundbuchverwalter ohne schriftliche Einwilligung 
der Beteiligten nur auf Verfügung des Gerichts vornehmen. Statt einer Berichti-
gung kann der unrichtige Eintrag gelöscht und ein neuer Eintrag erwirkt werden 
(Art. 977 Abs. 1 und 2 ZGB). Der von einem unrichtigen Eintrag Betroffene ist 
somit berechtigt, vom Grundbuchamt die Einleitung eines Berichtigungsverfah-
rens zu verlangen. Lehnt das Grundbuchamt das Gesuch ab, bleibt es untätig o-
der verzichtet es darauf, bei fehlender Zustimmung der Beteiligten eine Berichti-
gung dem Gericht zu unterbreiten, kann dieser Entscheid mit der allgemeinen 
Grundbuchbeschwerde bei der Aufsichtsbehörde angefochten werden (BSK-ZGB 
II-Schmid, 6. A. 2019, Art. 977 N 21 m.H. auf BGE 117 II 43, 46 E. 6). Verweigert 
einer der Beteiligten die Zustimmung, so hat das Grundbuchamt das Gericht um 
Anordnung der Berichtigung zu ersuchen. Aufgrund des Wortlautes von Art. 977 
Abs. 1 ZGB ist kein materielles Zivilverfahren vorgesehen. Da die Berichtigung 
fehlerhafter Einträge Teil des grundbuchlichen Eintragungsverfahrens ist, handelt 
es sich um ein verwaltungsrechtliches Verfahren. Die Zuständigkeit ergibt sich 
aus dem kantonalen Recht. Sinnvollerweise wird das Verfahren den für die 
Grundbuchbeschwerde zuständigen kantonalen Instanzen übertragen (BSK-ZGB 
II-Schmid, 6. A. 2019, Art. 977 N 25 m.w.H.). 


- 12 - 
Die Beschwerdegegnerin 1 hat den übrigen Parteien wie erwähnt (vgl. E. 1.6.) am 
21. September 2021 je eine Anmeldung zur "Korrektur" der falsch angemerkten 
Parkplatzreverse zugestellt. Nach Eingang der Anmerkungsanmeldung durch die 
Beschwerdeführerin selber war der Beschwerdegegnerin 1 spätestens per Mitte 
Februar 2022 bekannt, dass die Beschwerdegegnerin 2 sich weigerte, die Eintra-
gung vornehmen zu lassen (act. 5/3/11 S. 5 lit. k). Die Beschwerdeführerin ver-
langt deshalb zu Recht, dass die Beschwerdegegnerin 1 anzuweisen sei, ein Be-
richtigungsverfahren i.S.v. Art. 977 Abs. 1 ZGB einzuleiten. 
4.4.5. Zusammenfassend ist die Aufsichtsbeschwerde gutzuheissen. Dispositivzif-
fer 1 des Urteils des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 (CB220003-M) ist 
aufzuheben, soweit damit der Eventualantrag der Beschwerdeführerin abgewie-
sen wurde. Die Beschwerdegegnerin 1 ist anzuweisen, ein Berichtigungsverfah-
ren i.S.v. Art. 977 Abs. 1 ZGB einzuleiten. 
5. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 
5.1. 
Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt (§ 84 
GOG i.V.m. Art. 105 Abs. 1 ZPO). In Anwendung von § 20 der Gebührenverord-
nung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG; LS 211.11) ist die Ge-
richtsgebühr für das vorliegende Verfahren auf Fr. 2'000.– festzusetzen und aus-
gangsgemäss der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 83 Abs. 3 GOG i.V.m. 
Art. 106 ZPO; vgl. § 200 lit. a GOG). 
Die vorinstanzliche Kostenauflage (Dispositivziffer 3) ist aufzuheben, und die Kos-
ten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr. 1'500.– sind ausgangsgemäss je zur 
Hälfte der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Sie 
sind mit dem vor Vorinstanz von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvor-
schuss von Fr. 1'500.– zu verrechnen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat der Be-
schwerdeführerin den Vorschuss zu Fr. 750.– zu ersetzen. 
5.2. 
Parteientschädigungen sind nur auf Antrag zuzusprechen (Suter/von Hol-
zen, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm, 3. A., Art. 95 N 30). 
Die Beschwerdeführerin hat im vorliegenden Verfahren die Verlegung der Ent-


- 13 - 
schädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der Beschwerdegegnerin 2 bean-
tragt (act. 1 S. 2). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der Beschwerdefüh-
rerin somit unter Schätzung ihres Zeit- und sonstigen Aufwandes eine Parteient-
schädigung von insgesamt Fr. 2'500.– zuzusprechen (§ 84 GOG i.V.m. Art. 105 
Abs. 2 ZPO i.V.m. § 21 f. und § 3 AnwGebV). Ein Mehrwertsteuerzusatz wurde 
nicht beantragt und ist deshalb nicht zuzusprechen. Der Beschwerdegegner 1 ist 
nicht zur Zahlung von Kosten und Entschädigungen verpflichtet (§ 200 lit. a GOG; 
vgl. bereits oben E. 5.1. Abs. 1). Entsprechend und ausgangsgemäss ist die Be-
schwerdegegnerin 2 zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das vorliegende 
Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.– zu bezahlen. 
Im vorinstanzlichen Verfahren hat die Beschwerdeführerin die Regelung der "Kos-
tenfolgen" beantragt. Dies genügt als Antrag auf eine Parteientschädigung (Jen-
ny, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., Art. 105 N 6; KUKO ZPO-
Schmid, Art. 105 N 3). Zudem hat die Beschwerdeführerin ihren entsprechenden 
Antrag in der vorinstanzlichen Replik präzisiert und beziffert (act. 5/17 S. 7). Aus-
gangsgemäss – die Beschwerdeführerin unterliegt mit dem Hauptantrag und ob-
siegt mit dem Eventualantrag – sind die Parteientschädigungen im vorinstanz-
lichen Verfahren wettzuschlagen. Die vorinstanzliche Dispositivziffer 5 ist entspre-
chend aufzuheben. 
6. 
Rechtsmittel 
Die Verwaltungskommission entscheidet als obere Aufsichtsbehörde letztinstanz-
lich über die vorliegende Beschwerde. Ein kantonales Rechtsmittel dagegen be-
steht nicht (Hauser/Schweri/Lieber, a.a.O., § 84 N 1). Vorbehalten bleibt hingegen 
das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bundesgericht (VK OG ZH, VB200006-O 
vom 1. Dezember 2020, E. IV.2., sowie VB200008-O vom 13. Juli 2021, E. 5.3.; 
BSK ZGB II-Schmid, Art. 956b N 5; vgl. auch BGer vom 13. September 2018, 
5A_732/2018). 
 


- 14 - 
Es wird beschlossen: 
1. 
Die Aufsichtsbeschwerde wird gutgeheissen. Dispositivziffer 1 des Urteils 
des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 (CB220003-M) wird aufgeho-
ben, soweit damit der Eventualantrag der Beschwerdeführerin abgewiesen 
wurde. Die Beschwerdegegnerin 1 wird angewiesen, ein Berichtigungsver-
fahren i.S.v. Art. 977 Abs. 1 ZGB einzuleiten. 
2. 
Dispositivziffer 3 des Urteils des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 
(CB220003-M) wird aufgehoben und durch folgende Fassung ersetzt: 
"Die Kosten werden der Beschwerdeführerin und der C._____ AG 
je zur Hälfte auferlegt. Die Kosten werden mit dem von der Be-
schwerdeführerin geleisteten Vorschuss von Fr. 1'500.– verrech-
net. Die C._____ AG hat der Beschwerdeführerin Fr. 750.– zu er-
setzen." 
3. 
Dispositivziffer 5 des Urteils des Bezirksgerichts Dietikon vom 4. Juli 2022 
(CB220003-M) wird aufgehoben. 
4. 
Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Verfahren wird auf Fr. 2'000.– fest-
gesetzt und der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt. 
5. 
Die Beschwerdegegnerin 2 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das 
vorliegende Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.– zu bezah-
len. Weitere Parteientschädigungen werden nicht entrichtet. 
6. 
Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an: 
− 
die Beschwerdeführerin, 
− 
die Beschwerdegegnerin 1 
− 
die Beschwerdegegnerin 2 
− 
das Bezirksgericht Dietikon, unter Rücksendung der Akten CB220003-
M. 


- 15 - 
7. 
Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von 
der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, 
einzureichen. 
Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. 
(ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG). 
 
Zürich, 15. März 2023 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
Verwaltungskommission 
Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
 
lic. iur. C. Heuberger Golta 
versandt am: