zh_gerichte · LF130055 · 2013-07-30 · de

Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 30. Juli 2013 (ER130021)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: LF130055-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge-
richtsschreiberin MLaw D. Weil. 
Beschluss und Urteil vom 5. November 2013 
 
in Sachen 
 
A._____ 
Beklagter und Berufungskläger, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 
 
gegen 
 
1. 
B._____, 
2. 
C._____, 
3. 
D._____, 
Kläger und Berufungsbeklagte, 
 
Nr. 1 - 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et lic. oec. Y._____, 
 
betreffend Ausweisung 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des 
Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 30. Juli 2013 (ER130021) 
 


- 2 - 
Erwägungen: 
1. 
 
1.1. Mit Eingabe vom 15. Mai 2013 stellten die Kläger und Berufungsbeklagten 
(fortan Berufungsbeklagten) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des 
Bezirks Dielsdorf (fortan Vorinstanz) gegen den Beklagten 1 und Berufungskläger 
(fortan Berufungskläger) sowie gegen E._____ als Beklagten 2 (fortan Beklagter 
2) ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO mit folgen-
dem Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): 
 "1. Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung 
im Unterlassungsfall zu befehlen, die 5 1/2-Zimmer-Maisonnette-
wohnung im Dachgeschoss sowie den Keller im Untergeschoss 
im Sinne der Begründungserklärung vom 15. Juli 2010, Bel. …, 
StWE-Plan …, Grundregister Blatt … (168/1000 Miteigentum an 
GR Bl. …, Kat. Nr. …), der Liegenschaft an der … [Adresse] so-
wie die Parkplätze Nr. … (Grundregister Blatt …, 
1/12 Miteigentum an GR Bl. …, Bel. …) und Nr. … (Grundregister 
Blatt …, 1/12 Miteigentum an GR Bl. …, Bel. …) in der Unternive-
augarage (Grundregister Blatt …, 83/1000 Miteigentum an GR 
Bl. …, Kat. Nr. …) unverzüglich zu räumen und ordnungsgemäss 
gereinigt zu verlassen. 
 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 8% 
MWST zu Lasten der Beklagten." 
Mit Eingabe vom 17. Juni 2013 nahmen der Berufungskläger und der Beklagte 2 
Stellung und beantragten die Abweisung des Begehrens soweit darauf eingetre-
ten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten (act. 12 S. 2). Die Berufungsbeklagten nahmen mit Eingabe vom 
5. Juli 2013 zur Gesuchsantwort Stellung (act. 15). Der Berufungskläger und der 
Beklagte 2 reichten sodann mit Eingabe vom 29. Juli 2013 erneut eine Stellung-
nahme ein (act. 17). Die Vorinstanz erliess am 30. Juli 2013 folgendes Urteil 
(act. 19 = 22 = 24 S. 10 f.): 
 1. Den Beklagten 1 und 2 wird befohlen, die 5.5 Zimmer-Maisonette-
wohnung im Dachgeschoss und den Keller der Liegenschaft an 
der … [Adresse] sowie die Parkplätze Nr. … und … in der Unter-
niveaugarage unverzüglich zu räumen und den Klägern 1 bis 3 
ordnungsgemäss gereinigt zu übergeben. 


- 3 - 
 2. Kommen die Beklagten 1 und 2 diesem Befehl nicht nach, können 
die Kläger 1 bis 3 die Zwangsvollstreckung verlangen. 
 3. Das Gemeindeammannamt F._____ wird angewiesen, diesen Be-
fehl (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Klä-
ger 1 bis 3 oder eines Bevollmächtigten zu vollstrecken, nötigen-
falls unter Beizug der Polizei. Die Kläger 1 bis 3 haben auf Ver-
langen die Vollzugskosten vorzuschiessen, doch sind sie ihnen 
von den Beklagten 1 und 2 zu ersetzen. Dieser Auftrag erlischt, 
wenn er nicht innert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft 
dieses Entscheides verlangt wird. 
 4. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'420.–. Allfällige 
weitere Auslagen bleiben vorbehalten. 
 5. Die Kosten dieses Verfahrens werden den Beklagten 1 und 2 un-
ter solidarischer Haftung auferlegt, aber mit dem von den Klägern 
1 bis 3 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beklagten 1 
und 2 haben den Klägern 1 bis 3 den Betrag von Fr. 2'420.– zu-
rückzuerstatten. 
 6. Die Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung ver-
pflichtet, den Klägern 1 bis 3 eine Parteientschädigung von 
Fr. 2'000.– zu bezahlen. 
 [7. Schriftliche Mitteilung / 8. Rechtsmittel / 9. Hinweis auf Fristenlauf] 
1.2. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 23. August 2013 frist-
gerecht Berufung mit dem Begehren, das Urteil der Vorinstanz vom 30. Juli 2013 
vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Berufungsbeklagten (act. 23 S. 2). In der Folge wurden die Akten der Vor-
instanz beigezogen (act. 1-20). Mit Präsidialverfügung vom 4. September 2013 
wurde dem Berufungskläger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses für die 
mutmasslichen Gerichtskosten angesetzt (act. 26). Mit Eingabe vom 10. Septem-
ber 2013 stellten die Berufungsbeklagten ein Gesuch um Sicherstellung der Par-
teikosten in der Höhe von mindestens Fr. 5'346.60 (act. 28 und act. 29/1-14). Am 
24. September 2013 wurde der verlangte Kostenvorschuss für die Gerichtskosten 
geleistet (act. 31). Da sich das Begehren sogleich als offensichtlich unbegründet 
erweist, kann auf die Einholung einer Stellungnahme zum Gesuch der Berufungs-
beklagten sowie auf eine Berufungsantwort verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 
ZPO). Das Verfahren ist spruchreif und es ist den Berufungsbeklagten lediglich 
noch eine Kopie der Berufungsschrift (act. 23) zur Kenntnisnahme zuzustellen. 


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2. 
 
2.1. Mit Berufung können gemäss Art. 310 ZPO (a) die unrichtige Rechtsanwen-
dung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den. Dabei muss der Berufungskläger im Einzelnen darlegen, was am angefoch-
tenen Urteil oder am Verfahren des Bezirksgerichts falsch war (vgl. BGE 138 III 
374, E. 4.3.1). Neue Behauptungen und neue Beweismittel sind nur noch zuläs-
sig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster Instanz nicht vorgebracht wer-
den konnten, und wenn sie der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht wer-
den (Art. 317 ZPO). 
2.2. Der Berufungskläger rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig 
festgestellt und das Recht unrichtig angewendet, unter Verletzung des rechtlichen 
Gehörs. Weder Sachverhalt noch Rechtslage seien vorliegend klar im Sinne von 
Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise und ohne Begrün-
dung davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien seit dem 12. November 
2012 kein Vertrag auf Gebrauchsüberlassung bestehe (act. 23 S. 11 f.). 
2.3. Zum Einwand der Gebrauchsleihe führte die Vorinstanz aus, dass es jegli-
cher wirtschaftlicher Überlegung und der allgemeinen Lebenserfahrung wider-
spreche, dass die Berufungsbeklagten dem Berufungskläger, einer weder ver-
wandten noch befreundeten Person, seit dessen Einzug eine 5,5-Zimmer-
Maisonettewohnung unentgeltlich zur Verfügung stellen würden. Als Eventualbe-
gründung führte die Vorinstanz sodann aus, dass auch in der Annahme, ein sol-
cher Vertrag sei zustande gekommen, dieser heute keinen Bestand mehr hätte, 
was durch Urkunden belegt sei. Mit Schreiben vom 12. November 2012 hätten die 
Berufungsbeklagten ausdrücklich die Rückgabe der Liegenschaft gefordert für 
den Fall, dass der Berufungskläger weder ein Zahlungsversprechen im Rahmen 
der Verkaufsverhandlungen vorlegen noch Mietzins bezahlen sollte. Mit diesem 
Schreiben sei die Gebrauchsleihe – hätte denn eine solche bestanden – beendet 
worden. Inzwischen wäre auch die angemessene Frist zur Rückgabe der geliehe-
nen Wohnung verstrichen. Die Zustellung des Ausweisungsbegehrens an den Be-
rufungskläger sowie den Beklagten 2 würden eine blosse Wiederholung der Rück-
forderung darstellen (act. 19 = 22 = 24 S. 7). 


- 5 - 
2.4. Der Berufungskläger führt zur Begründung der Berufung im Wesentlichen 
aus, es gehöre zwar in der Tat im Baugewerbe nicht zum Alltag, dass Dienstleis-
tungen unentgeltlich zur Verfügung gestellt würden. Jedoch ergebe sich aus den 
aufgezeigten Umständen, dass hier aufgrund der erbrachten Arbeiten sowie den 
Kaufabsichten ein besonderer Fall vorgelegen sei. Die erfahrene Gegenseite 
würde wohl kaum vergessen, einer Person einen Schlüssel ausgehändigt zu ha-
ben. Auch sei – entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – mit dem Schreiben 
vom 12. November 2012 die Gebrauchsleihe nicht beendet worden. Auch nach 
dem Schreiben vom 12. November 2012 sei mit dem Berufungskläger weiter ver-
handelt worden. Die Berufungsbeklagten hätten sich ebenfalls an eine Vereinba-
rung gebunden gefühlt, weshalb sie den Drohungen im Schreiben keine Taten 
folgen gelassen hätten. Dieses Verhältnis nach dem Schreiben vom 12. Novem-
ber 2012 habe die Vorinstanz ohne sachliche Begründung nicht rechtlich qualifi-
ziert. Insbesondere habe die Vorinstanz die wesentlichen essentialia negotii nicht 
ermittelt. Rechtlich stellt sich der Berufungskläger auf den Standpunkt, es liege 
ein Vertrag zur Gebrauchsüberlassung vor, wobei sich die Natur des Vertragsver-
hältnisses jedoch nicht ohne Weiteres ermitteln lasse, da nie eine schriftliche Er-
klärung abgegeben worden sei. Schriftliche Dokumente, die Klarheit verschaffen 
würden, seien nicht vorhanden. Auch würde dem nicht unterzeichneten Schreiben 
der Berufungsbeklagten vom 12. November 2012 keine Beweiskraft zukommen 
(act. 23 S. 8 ff.). 
3. 
 
3.1. Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn 
der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist 
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kein materieller Entscheid ergeht, wenn das Gericht auf 
das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten kann, weil die Vor-
aussetzungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich der Sachverhalt nicht 
liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. In einem solchen Fall ist der Streitgegen-
stand noch nicht abgeurteilt und es steht dem Gesuchsteller frei, einen Prozess 
im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren anzustreben. Dass die beiden Vo-
raussetzungen im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO vorliegen, hat die gesuchstel-


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lende Partei zu beweisen. Dabei ist zu beachten, dass der Rechtsschutz in klaren 
Fällen keiner Beschränkung der Beweisstrenge unterliegt, sondern der volle Be-
weis zu erbringen ist (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 2. Aufl., Art. 257 N 6 und 
31). 
3.2. Bestreitet ein Gesuchsgegner die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsa-
chen (Sachverhalt), muss er seine Bestreitungen, Einwendungen und Einreden 
lediglich substantiiert vorbringen. Er hat seine Einwendungen und Einreden nicht 
einmal glaubhaft zu machen (BSK ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 10). Den Gesuchs-
gegner trifft somit lediglich eine Behauptungslast. 
Relevant sind aber nur Bestreitungen, die den anspruchsbegründenden Sachver-
halt betreffen. Bestreitungen zu ebenfalls thematisierten weiteren Tatsachen ver-
mögen das Begehren hingegen nicht illiquid zu machen. Überdies genügen offen-
sichtlich haltlose Bestreitungen (sog. Schutzbehauptungen), Einwendungen und 
Einreden des Gesuchsgegners nicht, um Illiquidität des Sachverhalts zu bewirken. 
Haltlos ist ein Vorbringen dann, wenn es sich aufgrund der gesamten Umstände 
ohne Weiteres als unwahr erweist. Es genügt aber nicht zur Haltlosigkeit, wenn 
die Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Vielmehr muss das Vorbringen 
zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahrscheinlich 
wirken. Die Unwahrheit muss praktisch erwiesen sein. Entsprechend ist nicht 
leichthin von Haltlosigkeit auszugehen (R. EGLI, Rechtsschutz in klaren Fällen, in: 
PraxiZ, Band 2, Zivilprozess – aktuell, Zürich 2013, S. 1 ff., 4.4.1.). 
3.3. Für einen Gesuchsteller bedeutet das blosse Behaupten-Müssen eines Ge-
suchsgegners, dass er – entgegen Art. 8 ZGB – zusätzlich die Beweislast für den 
Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden Tatsachen trägt 
(BGE 138 III 620 E. 6.2; KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 11). 
Was nicht bestritten wird, muss auch nicht bewiesen werden. Aus dem Erforder-
nis, dass die bestrittenen Tatsachen durch sofort verfügbare Beweismittel ohne 
Weiteres bewiesen werden müssen, folgt sodann, dass sich das Gericht bei der 
Abnahme von Beweismitteln – selbst wenn der Rechtsschutz in klaren Fällen den 
Regeln des summarischen Verfahrens untersteht und damit die Bestimmungen 


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von Art. 248 ff. ZPO und somit auch diejenigen von Art. 254 ZPO über die Be-
weismittel zur Anwendung gelangen – grundsätzlich auf Urkunden zu beschrän-
ken hat (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 2. Aufl., Art. 257 N 5; KUKO ZPO-
JENT-SØRENSEN, Art. 257 N 12; GÜKSU, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 8). 
3.4. Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein 
begründeter Zweifel besteht (BGE 118 II 304 Erw. 3). Eine klare Rechtslage ist 
somit nicht nur dann gegeben, wenn bereits der Gesetzeswortlaut die genaue 
Bedeutung einer Vorschrift ergibt, sondern auch dann, wenn die Auslegung nach 
bewährter Lehre und Überlieferung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BSK 
ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 11). 
3.5. Die Abgrenzung von Sachverhalt und Recht ist nicht immer ganz leicht, be-
inhalten doch Ausführungen der Parteien regelmässig Sachverhaltsdarstellung 
und Rechtsauffassung zugleich. Eine gewisse Vermischung ist somit beinahe un-
vermeidlich. Zu beachten ist, dass lediglich bezüglich des Tatsächlichen substan-
tiierte und nicht haltlose Ausführungen vorliegen müssen. Die rechtliche Auffas-
sung der gesuchsgegnerischen Partei zu dem sich zugetragenen Sachverhalt – 
mag sie auch noch so widersprüchlich oder unzutreffend sein – ist nicht relevant, 
und zwar weder für die Frage des unbestrittenen Sachverhalts noch für die Frage 
des klaren Rechts. 
4. 
 
4.1. Unbestritten blieb vorliegend, dass die besagte Wohnung im Eigentum der 
Berufungsbeklagten steht und der Berufungskläger darin wohnt. Im Jahr 2011 
schlossen die Berufungsbeklagten mit der G._____ GmbH, deren Geschäftsführer 
der Berufungskläger war, einen Vertrag über Gipserarbeiten in der besagten Lie-
genschaft. Es war sodann geplant, dass die Berufungsbeklagten mit der G._____ 
GmbH einen Kaufvertrag über die Wohnung schliesse. Ein erster Entwurf des 
Kaufvertrags stammt vom Dezember 2011. Ein Mietverhältnis wurde weder be-
gründet noch gelebt. Unbestritten ist ebenso, dass die Berufungsbeklagten mit 
Schreiben vom 12. November 2012 von der G._____ GmbH verlangten, bis zum 
16. November 2012 ein Zahlungsversprechen vorzulegen oder die Wohnung so-


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fort zu verlassen. Ein solches Zahlungsversprechen ist nicht erfolgt. Auch nach 
dem Schreiben der Berufungsbeklagten vom 12. November 2012 fanden noch 
Verhandlungen über den Kaufvertrag statt. Ein Kaufvertrag ist bisher nicht zu-
stande gekommen. Seit Dezember 2012 ist der Berufungskläger nicht mehr Ge-
sellschafter und Geschäftsführer der G._____ GmbH, sondern H._____ (act. 1 S. 
4 ff. und act. 12 S. 4 ff.). 
4.2. Im Weiteren gingen die Sachverhaltsdarstellungen der Parteien auseinan-
der: 
4.2.1. Die Berufungsbeklagten brachten vor, der Berufungskläger sei ohne ihr 
Wissen und ohne ihren Willen in die besagte Wohnung eingezogen. Es sei mit 
ihm persönlich nie ein Vertragsverhältnis zustande gekommen, das die Benut-
zung der Wohnung rechtfertige. Der Berufungskläger habe lediglich als Angestell-
ter der beauftragten Unternehmung G._____ GmbH einen Handwerkerschlüssel 
erhalten. Der Umstand, dass der Berufungskläger nicht mehr Geschäftsführer der 
G._____ GmbH sei, sei ihnen vom Berufungskläger nie mitgeteilt worden. Auf-
grund Finanzierungsschwierigkeiten seitens der G._____ GmbH sei sodann im 
Februar 2013 ein Entwurf des Kaufvertrags mit H._____ als Privatperson erstellt 
worden, wobei die G._____ GmbH lediglich noch als Solidarschuldnerin für das 
Grundpfanddarlehen haften sollte. Auch dieser Vertrag sei nicht zustande ge-
kommen (act. 1 S. 4 ff. und act. 15 S. 3 ff.). 
4.2.2. Der Berufungskläger brachte hingegen vor, die Berufungsbeklagten hätten 
von seinem Einzug gewusst. Zwar wäre (wie von der Gegenpartei vorgebracht) 
die G._____ GmbH Vertragspartnerin im Kaufvertrag gewesen, jedoch sei allen 
klar gewesen, dass der Berufungskläger in die Wohnung einziehen werde. Der 
Schlüssel sei im Zusammenhang mit der Kaufabsicht übergeben worden. Es hät-
ten Treffen in der Wohnung stattgefunden, bei denen unter anderem besprochen 
worden sei, dass er bauliche Massnahmen auf eigene Rechnung ergreifen dürfe. 
Die Berufungsbeklagten hätten dem Berufungskläger offiziell erlaubt, die Woh-
nung zu beziehen. Zwischen ihm und den Berufungsbeklagten sei zumindest 
konkludent ein Vertrag zur Gebrauchsleihe geschlossen worden. Nach dem 
Schreiben vom 12. November 2012 hätten ihn die Berufungsbeklagten während 


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rund sechs Monaten in der Wohnung wohnen gelassen, womit sie nach Aussen 
kundgetan hätten, dass sie ihm die Wohnung zum unentgeltlichen Gebrauch 
überliessen. Abgesehen vom Schreiben vom 12. November 2012 hätten die Beru-
fungsbeklagten somit fortwährend geduldet, dass der Berufungskläger in der 
Wohnung lebe. Erst als er sich an die Berufungsbeklagten gewandt habe, um die 
Probleme einvernehmlich zu lösen, hätten diese Klage erhoben. Es sei unerheb-
lich, wer die Wohnung finanziere, hätten die Berufungsbeklagten doch stets ge-
wusst, wer in der Wohnung lebe und auch nach einem allfälligen Kauf dort leben 
werde. Die Tatsache, dass noch im März 2013 ein Notariatstermin hätte stattfin-
den sollen, lasse darauf schliessen, dass die Berufungsbeklagten an einem Ge-
schäft interessiert seien (act. 12 S. 4 ff.; act. 17 S. 4 ff.). 
4.3. Bei seinen Ausführungen unterscheidet der Berufungskläger nicht, ob er je-
weils als Privatperson oder als Vertreter der G._____ GmbH aufgetreten ist. Dies 
wäre vorliegend jedoch erforderlich gewesen, nachdem die Berufungsbeklagten 
ausführten, dass sie mit dem Berufungskläger als Vertreter der G._____ GmbH 
einerseits einen Werkvertrag abgeschossen hätten und andererseits einen Kauf-
vertrag abschliessen wollten und hierzu Vertragsverhandlungen führten, der Beru-
fungskläger somit ihnen gegenüber jeweils als Vertreter der G._____ GmbH auf-
getreten sei. Zwar führt der Berufungskläger aus, dass mit ihm, A._____, ein Ver-
trag zur Gebrauchsleihe geschlossen worden sei. Dies lässt auf den ersten Blick 
den Schluss zu, er behaupte, es sei mit ihm als Privatperson ein Vertrag ge-
schlossen worden. Jedoch ist dies auch bei seiner Ausführung der Fall, wonach 
"es allen Beteiligten klar [war], dass Herr A._____ dort einziehen würde. Zusam-
men mit den Klägern hat er sich in der streitbetroffenen Wohnung getroffen und 
besprochen, dass er bauliche Massnahmen auf eigene Rechnung in der streitbe-
troffenen Wohnung ergreifen darf." (act. 12 S. 5). Auch hier könnte man anneh-
men, dass er die baulichen Massnahmen auf seine Rechnung als Privatperson 
vornehmen wollte. Ein Blick in die dazu als Beweis offerierte Beilage 5 (act. 13/5) 
zeigt jedoch, dass es sich dabei um Käuferwünsche der G._____ GmbH handelt, 
der Berufungskläger bei dieser Besprechung somit als Vertreter der juristischen 
Person aufgetreten ist. Auch die Behauptung, es sei nach dem 12. November 
2012 mit ihm weiter verhandelt worden, meint klarerweise die Verhandlungen zum 


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Kaufvertrag, welche der Berufungskläger unbestrittenermassen als Vertreter der 
G._____ GmbH führte. Sodann brachte der Berufungskläger vor Vorinstanz weiter 
vor, "erst nach dem der Beklagte A._____ die Klägerschaft kontaktiert hat, um die 
Probleme einvernehmlich zu lösen, hat diese Klage erhoben." (act. 12 S. 13). 
Hierzu verweist er auf seine Beilage 8 (act. 13/8), ein Schreiben seines Rechts-
vertreters vom 30. April 2013 an den Berufungsbeklagten 3. Bereits der Über-
schrift und den ersten beiden Absätzen dieses Schreibens ist zu entnehmen, dass 
der Berufungskläger dabei als Geschäftsführer der G._____ GmbH auftrat (no-
tabene zu einem Zeitpunkt, zu dem er als Geschäftsführer und Gesellschafter be-
reits ausgeschieden war). Entgegen dem Anschein, den die zitierte Aussage des 
Berufungsklägers erweckt, ist wiederum nicht ein Handeln als Privatperson er-
fasst. 
Mangels Differenzierung in seinem Auftreten (und damit allenfalls verbundenen 
Vertragsschluss) als Privatperson und als Vertreter der GmbH fehlt es bereits an 
der nötigen Substantiierung der Behauptungen des Berufungsklägers. Es bleibt 
letztlich der Interpretation des Lesers überlassen, ob der Berufungskläger be-
hauptet, es sei mit ihm persönlich oder mit der G._____ GmbH zum Vertrag der 
Gebrauchsüberlassung gekommen. Bereits aus diesem Grund stehen seine Aus-
führungen dem Ausweisungsbegehren nicht entgegen. 
4.4. Zu bemerken ist sodann, dass zudem nicht klar ist, ob es sich bei der Aus-
sage des Berufungsklägers, es sei zumindest konkludent ein Vertrag zur Ge-
brauchsleihe geschlossen worden, um seine Rechtauffassung der von ihm ge-
schilderten Sachlage (Wissen um seinen Einzug, Schlüsselübergabe im Zusam-
menhang mit dem Kaufvertrag, Zustimmung zum Ausbau, Duldung seiner Anwe-
senheit) handelt, oder ob er damit im Tatsächlichen vorbringen will, die Beru-
fungsbeklagten hätten durch eine bestimmte Handlung ihre Zustimmung zur un-
entgeltlichen Nutzung gegeben. Aufgrund dieser Unklarheit ist auch diese Be-
hauptung – sollte denn Letzteres gemeint sein – nicht genügend substantiiert. Es 
wären die tatsächlichen Umstände eines solchen Vertragsschlusses konkret vor-
zubringen gewesen, um den Anforderungen der Substantiierung zu genügen: Der 
Berufungskläger hätte ausführen müssen, mit welchem Verhalten, an welchen 


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Daten und unter welchen Umständen die Zustimmung erfolgt ist und – aufgrund 
der vorliegenden Besonderheit seiner Doppelrolle – aus welchen Umständen er 
ableitet, dass diese Zustimmung ihm als Privatperson galt. Entsprechend genügt 
auch die blosse Behauptung nicht, ihm sei offiziell erlaubt worden, die Wohnung 
zu beziehen. 
4.5. Hinzu kommt, dass (wie ausgeführt) Einreden oder Einwendungen eines 
Gesuchsgegners zumindest vertretbar erscheinen müssen. Offenkundig haltlose 
(Schutz-)Behauptungen vermögen den schnellen Rechtsschutz genauso wenig 
aufzuhalten wie die bewusste Verkomplizierung der Angelegenheit durch einen 
Gesuchsgegner, um das Gericht zu verwirren und so den Anschein eines illiqui-
den Sachverhalts zu erwecken (TARKAN GÖKSU, DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 8). 
Die Behauptung, es sei mit ihm persönlich ein Vertrag zur unentgeltlichen Nut-
zung geschlossen worden, müsste – wäre diese substantiiert vorgebracht worden 
– als haltlos bezeichnet werden. Dies hat die Vorinstanz festgehalten mit dem 
Hinweis auf den Widerspruch zu jeglicher wirtschaftlicher Überlegung und Le-
benserfahrung. Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Nachdem sowohl beim 
Werkvertrag über die Gipserarbeiten als auch beim geplanten Kaufvertrag die 
G._____ GmbH als Partei aufgetreten ist, fehlen jegliche Anhaltspunkte, die einen 
Vertragsschluss mit einem Dritten wie dem Berufungskläger plausibel erscheinen 
liessen. Ebenso erfolgte die Aufforderung der Berufungsbeklagten, die Wohnung 
zu verlassen, an die G._____ GmbH. Anderweitige Anhaltspunkte vermochte der 
Berufungskläger nicht darzulegen. Im Gegenteil zeigt auch seine Argumentation 
in der Berufungsschrift gegen die Ausführungen der Vorinstanz, dass er nur Um-
stände ins Feld zu führen vermag, welche das Verhältnis mit der G._____ GmbH 
betreffen (Gipserarbeiten durch G._____ GmbH, Kaufverpflichtung der G._____ 
GmbH und Investitionen über die G._____ GmbH; act. 23 S. 8 f.). Sodann führt 
der Berufungskläger selber aus, die Schlüssel seien im Zusammenhang mit der 
Kaufabsicht übergeben worden. Diese Übergabe erfolgte somit – selbst wenn 
man der Darstellung des Berufungsklägers folgt – an die Verhandlungspartnerin 
G._____ GmbH, vertreten durch den Berufungskläger, und nicht an den Beru-
fungskläger als Privatperson. 


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4.6. Auf der anderen Seite wäre zwar unüblich, aber dennoch unter Beachtung 
der gesamten Umstände denkbar, dass im Rahmen der Vertragsverhandlung zum 
Kaufvertrag eine Duldung der unentgeltlichen Nutzung vorlag, und es damit allen-
falls durch konkludentes Verhalten zu einem diesbezüglichen Vertragsschluss 
kam. Jedoch würde sich dieses Vertragsverhältnis klarerweise auf die Vertrags-
parteien des Kaufvertrags beziehen. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn 
es sich beim Kaufvertrag um einen unechten Vertrag zugunsten Dritter gehandelt 
hätte. Dass es sich beim geplanten Kaufvertrag um einen echten Vertrag zuguns-
ten Dritter handeln würde, d.h. dass der Berufungskläger persönlich und nicht als 
Vertreter der G._____ GmbH ein selbständiges Forderungsrecht gegenüber der 
Berufungsbeklagten gehabt hätte, ergibt sich weder aus den Behauptungen noch 
aus dem Entwurf des Kaufvertrags vom Dezember 2011. Zwischen den Beru-
fungsbeklagten und der G._____ GmbH wäre in der Tat das Verhältnis nach dem 
12. November 2012 ebenfalls zu qualifizieren gewesen, wobei ein weiteres Dul-
den während der Dauer von sechs Monaten allenfalls zu einem neuen Vertrag 
hätte führen können. Nachdem der Berufungskläger jedoch aus der G._____ 
GmbH ausgeschieden ist, kann er heute aus dem Verhältnis der Berufungsbe-
klagten mit der G._____ GmbH keine Rechte mehr ableiten. Ein Vertragsverhält-
nis zur Nutzung der Wohnung zwischen der G._____ GmbH und ihm behauptet 
der Berufungskläger nicht. Entsprechend kann die Frage des Nutzungsrechts der 
G._____ GmbH vorliegend offen bleiben. 
4.7. Anzumerken bleibt, dass die Ausführung des Berufungsklägers zur Beweis-
kraft des Schreibens vom 12. November 2012 unbeachtlich ist, nachdem der 
diesbezügliche Sachverhalt – nämlich dass die Berufungsbeklagten die Wohnung 
zurückforderten und dieses Schreiben mit entsprechendem Inhalt an die G._____ 
GmbH, zu Handen des Berufungsklägers, geschickt wurde – nicht bestritten wur-
de. Auch ändert die fehlende Unterschrift nichts daran, schliesslich ergibt sich aus 
dem Antwortschreiben seitens der G._____ GmbH, dass keine Zweifel darüber 
bestanden, dass das Schreiben tatsächlich von den Berufungsbeklagten stamme 
und es ihrem Willen entspreche. 


- 13 - 
4.8. Zusammenfassend stehen die Ausführungen des Berufungsklägers mangels 
substantiierter Vorbringen namentlich in Bezug auf seine Rolle als Vertreter der 
G._____ GmbH und seinem Auftreten als Privatperson dem Ausweisungsbegeh-
ren nicht entgegen. Sodann müsste der Einwand, es sei mit ihm privat ein Vertrag 
auf Gebrauchsleihe geschlossen worden, unter Beachtung der gesamten Um-
stände ohne Weiteres als haltlose Schutzbehauptung bezeichnet werden. Da der 
Berufungskläger zwischenzeitlich aus der G._____ GmbH ausgeschieden ist, 
könnte er aus einem allfälligen Anspruch der G._____ GmbH auf Nutzung der 
Wohnung nichts ableiten. Auch behauptet er nicht, diese hätte ihm wiederum ein 
Nutzungsrecht eingeräumt. Entsprechend ist die Berufung unbegründet und ab-
zuweisen. Der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen. 
5. 
 
Die Berufungsbeklagten stellten mit Eingabe vom 10. September 2013 ein Ge-
such um Sicherstellung der Parteikosten (act. 28). Dieses begründeten sie mit 
Art. 99 Abs. 1 lit. b ZPO. Die Berufung erweist sich – wie gesehen – als sogleich 
unbegründet und es erübrigt sich daher, von den Berufungsbeklagten eine Ant-
wort einzuholen. Es entsteht ihnen daher kein Aufwand, den es zu entschädigen 
gälte. Somit erweist sich das Gesuch um Sicherstellung der Parteikosten als ge-
genstandslos. Es ist abzuschreiben. Dem Berufungskläger ist indessen noch ein 
Doppel von act. 28 zur Kenntnisnahme zuzustellen. 
6. 
 
Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Berufungskläger aufzuerlegen (Art. 106 
Abs. 1 ZPO). Den Berufungsbeklagten ist mangels wesentlicher Umtriebe keine 
Entschädigung zuzusprechen. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Das Gesuch der Berufungsbeklagten um Leistung einer Sicherheit für die 
Parteientschädigung wird abgeschrieben. 


- 14 - 
2. 
Schriftliche Mitteilung mit nachfolgendem Erkenntnis. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Einzelgerichts im summa-
rischen Verfahren am Bezirksgericht Dielsdorf vom 30. Juli 2013 wird bestä-
tigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'100.– festgesetzt. 
3. 
Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden dem Berufungskläger 
auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 
4. 
Den Berufungsbeklagten wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-
lage des Doppels von act. 23, an den Berufungskläger unter Beilage des 
Doppels von act. 28, sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf, je gegen Emp-
fangsschein. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


- 15 - 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 21'000.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
MLaw D. Weil 
 
 
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