zh_gerichte · PD140006 · 2014-04-10 · de

Forderung aus Mietverhältnis Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 10. April 2014 (MG140002)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: PD140006-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 
lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie 
Gerichtsschreiber lic. iur. M. Hinden. 
Urteil vom 27. Juni 2014 
in Sachen 
 
1. 
A._____, 
2. 
B._____, 
Kläger und Beschwerdeführer, 
 
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 
 
gegen 
 
C._____, 
Beklagte und Beschwerdegegnerin, 
 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____ 
 
 
betreffend 
Forderung aus Mietverhältnis 
Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes des Mietgerichtes des 
Bezirksgerichtes Meilen vom 10. April 2014 (MG140002) 


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Erwägungen: 
1. 
Einleitung, Prozessgeschichte 
Mit Eingabe vom 30. Januar 2014 reichten die Kläger und Beschwerdeführer (im 
Folgenden: Beschwerdeführer) beim Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen eine 
Forderungsklage gegen die Beklagte und Beschwerdegegnerin (im Folgenden: 
Beschwerdegegnerin) ein. Sie stellten die Anträge, die Beschwerdegegnerin sei 
zur Zahlung von insgesamt CHF 8'814.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 5'814.40 zu 
verpflichten und es sei die UBS AG in … anzuweisen, das 
Mieterkautionssparkonto Nummer … im Umfang der geltend gemachten 
Forderung zu Gunsten der Beschwerdeführer freizugeben und ihnen zu 
überweisen (act. 1). Mit Verfügung vom 10. April 2014 trat die Vorinstanz auf die 
Klage nicht ein (act. 15 = act. 21). Gegen diesen Entscheid erhoben die 
Beschwerdeführer mit Eingabe vom 22. Mai 2014 rechtzeitig Beschwerde und 
stellten den Antrag, die Dispositiv-Ziffern 1 bis 4 der Verfügung vom 10. April 
2014 seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz 
zurückzuweisen (act. 22). Mit Verfügung vom 2. Juni 2014 wurde den 
Beschwerdeführern Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 
1'200.00 angesetzt (act. 25). Dieser wurde fristgerecht geleistet (act. 27). Die 
vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif. 
2. 
Umfang der Prüfung im Beschwerdeverfahren 
Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet 
einzureichen. Es obliegt dem Beschwerdeführer, konkrete Rügen anzubringen, 
sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und genau 
aufzuzeigen, welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf 
welche Dokumente er seine Argumentation stützt. Geprüft wird somit nur, was 
gerügt worden ist. Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde, wendet die 
Beschwerdeinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist dabei 


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weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des 
vorinstanzlichen Entscheides gebunden (OGer, RT120121, veröffentlicht auf 
www.gerichte-zh.ch, ZK ZPO, Art. 321 N 15, vgl. auch BGE 138 III 374, 133 II 
249, BGE 130 III 136 sowie OGer, II. ZK, Entscheid vom 9. August 2011, ZR 110 
Nr. 80). 
3. 
Begründung der Vorinstanz 
Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer machten eine Forderung aus einem 
Mietverhältnis geltend, in dem sie gemeinsam als Vermieter aufgetreten seien. 
Als gemeinsame Vermieter müssten sie die Forderung auch gemeinsam 
einklagen. Für das vorliegende Verfahren sei ein vorgängiges 
Schlichtungsverfahren zwingend vorgeschrieben. In der eingereichten 
Klagebewilligung vom 17. Dezember 2013 sei jedoch nur der Beschwerdeführer 1 
aufgeführt. Da die Beschwerdeführerin 2 nicht am Schlichtungsverfahren 
teilgenommen habe, die eingeklagte Forderung jedoch nur von beiden 
Beschwerdeführern gemeinsam geltend gemacht werden könne, fehle es an einer 
Prozessvoraussetzung, weshalb auf die Klage nicht einzutreten sei. 
4. 
Argumente der Beschwerdeführer 
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass sie gemeinsam als Vermieter aufgetreten 
seien. Sie hätten den mit der Beschwerdegegnerin geschlossenen Mietvertrag 
gültig gekündigt. Ihre Forderung umfasse den Mietzins für den Monat April 2013 
sowie eine Schadenersatzforderung für eine Beschädigung des Parketts und für 
die unerlaubte Entsorgung eines Entfeuchtungsgerätes. Für die Geltendmachung 
dieser Forderungen seien die Beschwerdeführer 1 und die Beschwerdeführerin 2 
je alleine aktiv legitimiert. Auch wenn die Beschwerdeführerin 2 in der 
Klagebewilligung nicht aufgeführt sei, sei deshalb auf die Klage einzutreten. Im 
Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin 2 auch an der 
Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe. Die Aktivlegitimation könne 
deshalb nicht mit der Begründung verneint werden, das Schlichtungsgesuch sei 
nur vom Beschwerdeführer 1 eingereicht worden (act. 22 S. 2 ff). Auf die 
Einzelheiten wird soweit erforderlich im Rahmen der Würdigung eingegangen. 


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5. 
Würdigung 
5.1. 
Die Vorinstanz stellte fest, dass sich die Klage auf einen Mietvertrag stützt, 
in dem beide Beschwerdeführer gemeinsam als Vermieter aufgetreten seien. Sie 
führte aus, dass in Bezug auf das Verfahren vor Mietgericht das 
Schlichtungsobligatorium gelte und dass auf die Klage nicht einzutreten sei, 
sofern eine notwendige Streitgenossenschaft vorliege und nicht alle notwendigen 
Streitgenossen am Schlichtungsverfahren teilgenommen haben. Dies wird nicht 
gerügt. 
Die Beschwerdeführer rügen hingegen, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine 
notwendige Streitgenossenschaft angenommen. Zudem bemerken sie, dass die 
Beschwerdeführerin 2 an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe. 
5.2. 
Gemäss Art. 70 Abs. 1 ZPO müssen mehrere Personen gemeinsam 
klagen, wenn sie an einem Rechtsverhältnis beteiligt sind, über das nur mit 
Wirkung für alle entschieden werden kann. Die Frage, ob eine notwendige 
Streitgenossenschaft vorliegt, bestimmt sich nach dem materiellen Recht (Kuko 
ZPO-Domej, 2. Auflage, Art. 70 N 3, ZK-Higi, OR 253-265, vor Art. 253-274g N 
11). Schliessen sich zwei Personen zusammen, um gemeinsam eine 
Liegenschaft zu vermieten, so setzen sie ein gemeinsames Mittel ein, um damit 
einen gemeinsamen Zweck 
– im Wesentlichen die Erwirtschaftung eines Mietzinses – zu erreichen. Sie bilden 
somit eine einfache Gesellschaft im Sinne von Art. 530 Abs. 1 OR und bilden im 
Aktivprozess eine notwendige Streitgenossenschaft (siehe Kuko ZPO-Domej, 2. 
Auflage, Art. 70 N 3, BK ZPO-Gross/Zuber, Band I, Art. 70 N 14). Auf 
Vermieterseite gilt also nichts anderes als bei einer Mehrheit von Mietern (vgl. 
BGE 136 III 431). Will die gemeinschaftliche Vermieterschaft eine Forderung 
gegen die Mieterin durchsetzen, müssen dies also alle Mitglieder der 
gemeinschaftlichen Vermieterschaft zusammen tun (Lachat/Püntener, Mietrecht in 
der Praxis, 8. Auflage, S. 17). 
Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, überzeugt nicht. Soweit sie sich 
auf die soeben zitierte Literaturstelle von Lachat/Püntener beziehen, ist ihnen 


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entgegenzuhalten, dass die Autoren wie eben dargelegt für den Aktivprozess im 
Allgemeinen ein gemeinsames Vorgehen der Vermietergemeinschaft verlangen. 
Nur für den Ausnahmefall der Klage auf Rückgabe der Mietsache vertreten sie die 
Auffassung, dass jedes Mitglieder der gemeinschaftlichen Vermieterschaft die 
Rückgabe verlangen könne. Diese Auffassung stützt sich auf Art. 70 Abs. 1 OR, 
welche Bestimmung die Durchsetzung einer auf eine unteilbare Leistung 
gerichteten Forderung regelt. Im vorliegenden Fall ist aber eine Geldforderung 
und damit nicht eine unteilbare Leistung eingeklagt worden. 
Nicht einschlägig ist die auf Art. 169 Abs. 1 ZGB gestützte Auffassung, aus dem 
ehelichen Vertretungsrecht lasse sich ableiten, dass der Beschwerdeführer 1 die 
behauptete Forderung allein einklagen könne. Zwar ist mit dem von den 
Beschwerdeführern zitierten Autor (act. 22 S. 4 mit Hinweis auf ZK-Higi, OR 253-
265, vor Art. 253-274g N 108 und N 155 [richtig: N 115]) davon auszugehen, dass 
sich im Innenverhältnis aus der ehelichen Gemeinschaft ein Vertretungsrecht des 
einen Ehegatten für den anderen ergeben kann. Dies ändert aber nichts daran, 
dass der berechtigte Vertreter im Namen des Vertretenen handeln muss, bei einer 
aus mehreren Ehegatten bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft also 
beide Partner als Prozesspartei auftreten müssen. 
5.3. 
Bilden mehrere Personen eine notwendige Streitgenossenschaft, so hat 
auch jeder von ihnen die Prozessvoraussetzungen zu erfüllen (Kuko ZPO-Domej, 
2. Auflage, Art. 70 N 17). Die Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in 
Mietsachen des Bezirks Meilen vom 17. Dezember 2013 lautet auf Klägerseite 
nur auf den Beschwerdeführer 1. Die Beschwerdeführerin 2 war als Partei nicht in 
das Schlichtungsverfahren einbezogen worden, es fehlt insofern am 
Schlichtungserfordernis, und es erweist sich auch die Klagebewilligung in Bezug 
auf die Beschwerdeführerin 2 als ungültig. 
5.4. 
An diesem Ergebnis würde auch nichts ändern, wenn die 
Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu Unrecht nur lautend auf den 
Beschwerdeführer 1 ausgestellt hätte. Denn das mit dem Hauptprozess befasste 
Gericht kann und darf nur formell prüfen, ob die Kläger des Hauptprozesses mit 
den Klägern gemäss Klagebewilligung übereinstimmen bzw. ob in der 


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Klagebewilligung sämtliche Kläger des Gerichtsverfahrens aufgeführt sind. 
Behauptete Mängel des Schlichtungsverfahrens können im Hauptprozess nicht 
korrigiert werden. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass keine 
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass in der Klagebewilligung auch die 
Beschwerdeführerin 2 hätte aufgeführt werden müssen. Die Beschwerdeführer 
behaupten selber nicht, dass die Beschwerdeführerin 2 im Schlichtungsgesuch 
aufgeführt gewesen sei, sondern machen lediglich geltend, sie habe auch an der 
Schlichtungsverhandlung teilgenommen (act. 22 S. 5). Gemäss Protokoll der 
Schlichtungsverhandlung vom 17. Dezember 2013 (act. 24/5) erschien die 
Beschwerdeführerin 2 nicht als Prozesspartei. Wer eine Klägerschaft zu einer 
Verhandlung begleitet, wird damit jedenfalls noch nicht selbst zur Prozesspartei. 
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde ist abzuweisen. 
6. 
Prozesskosten 
Ausgangsgemäss sind den Beschwerdeführern die Gerichtskosten aufzuerlegen 
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese sind auf CHF 1'200.00 festzusetzen (§§ 2 Abs. 1 lit. 
a, 4 Abs. 1 und 12 Abs. 1 GebV OG). Parteientschädigungen sind nicht 
zuzusprechen, den Beschwerdeführern nicht wegen Unterliegens, der 
Beschwerdegegnerin nicht mangels Aufwendungen in diesem Verfahren. 
Es wird erkannt: 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 1'200.00 festgesetzt. 
3. 
Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Beschwerde-
führern auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet. 
4. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 


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5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 
Beilage eines Doppels von act. 22, sowie an das Mietgericht des 
Bezirksgerichts Meilen und an die Obergerichtskasse, je gegen 
Empfangsschein. 
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 
Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 
Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund 
CHF 9'000.00. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 
lic.iur. M. Hinden 
 
versandt am: