zh_gerichte · NG140005 · 2014-02-25 · de

Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 25. Februar 2014 (MB120017)

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
 
 
Geschäfts-Nr.: NG140005-O/U 
 
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter 
Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschrei-
berin Dr. M. Fuchs Räber 
Beschluss und Urteil vom 23. Mai 2014 
in Sachen 
 
A._____, 
Klägerin und Berufungsklägerin, 
 
gegen 
 
B._____, 
Beklagter und Berufungsbeklagter, 
 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 
 
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichts Zürich (Kollegialgericht) vom 25. Feb-
ruar 2014 (MB120017) 


- 2 - 
Rechtsbegehren (sinngemäss): 
(act. 1 S. 2 sowie act. 24) 
"Es sei die Kündigung für ungültig zu erklären. 
 
Der Klägerin sei die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen und ein unentgeltli-
cher Rechtsbeistand in der Person von RA MLaw Y._____ zu bestellen." 
 
 
Modifiziertes Rechtsbegehren: 
(act. 59) 
"1. 
Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung betreffend 1.5-Zimmer-Wohnung 
an der C._____-Strasse …, … Zürich, vom 21. März 2012 festzustellen; 
 
2. 
Eventualiter sei die Kündigung betreffend 1.5-Zimmer-Wohnung an der 
C._____-Strasse …, … Zürich, vom 21. März 2012 gemäss Art. 271 f. OR 
für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben; 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Beklag-
ten." 
Urteil des Mietgerichts Zürich: 
(act. 92) 
"1. 
In Abweisung der Klage wird die Kündigung vom 21. März 2012 auf den 
30. April 2012 für wirksam und gültig erklärt. 
2. 
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 
Fr. 
4'000.00 ; die weiteren Kosten betragen: 
Fr. 
0.00 Barauslagen 
Fr. 
4'000.00 Kosten total 
3. 
Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt, zufolge der ihr gewährten 
unentgeltlichen Rechtspflege jedoch einstweilen auf die Gerichtskasse ge-
nommen. Eine Rückforderung nach Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten. 
4. 
Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von 
Fr. 5'000.– (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen. 


- 3 - 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je gegen Gerichtsurkunde; an die 
Klägerin unter Beilage des Doppels von act. 77 samt Beilagen, an den Be-
klagten unter Beilage des Doppels von act. 80 samt Beilagen. 
6. 
Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei sowie 
unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivil-
kammer, Postfach 2401, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift 
sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit 
zweifachem Verzeichnis beizulegen." 
Berufungsanträge: 
der Berufungsklägerin (act. 93, sinngemäss): 
 
Das vorinstanzliche Urteil sei vollumfänglich aufzuheben; 
 
Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung vom 21. März 2012 betreffend 1.5-
Zimmer-Wohnung an der C._____-Strasse …, … Zürich, festzustellen; 
 
Eventualiter sei die Kündigung betreffend 1.5-Zimmer-Wohnung an der C._____-
Strasse …, … Zürich, vom 21. März 2012 gemäss Art. 271 f. OR für missbräuch-
lich zu erklären und aufzuheben; 
 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Berufungs-
beklagten. 
 
- - - 
 
Der Berufungsklägerin sei für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechts-
pflege zu bewilligen, und es sei ihr ein unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestel-
len. 
 
 


- 4 - 
Erwägungen: 
1. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 
1.1. 
Die Mieterin, Beklagte und Berufungsklägerin (nachstehend Berufungsklä-
gerin genannt) bewohnt seit dem 1. Januar 1995 eine 1,5-Zimmerwohnung im 
1. OG an der C._____-Strasse … in … Zürich. Gemäss Mietvertrag für Wohn-
räume vom 16./21. November 1994 betrug der ursprüngliche Mietzins Fr. 816.– 
brutto pro Monat und wurde jeweils den veränderten Faktoren angepasst. Seit Ap-
ril 2012 beläuft er sich auf Fr. 838.– brutto monatlich. Der Mietvertrag sieht eine 
dreimonatliche Kündigungsfrist auf jeweils Ende März und Ende September vor. 
Offenbar standen die Berufungsklägerin und ihr Vermieter, der Kläger und Beru-
fungsbeklagte (nachstehend Berufungsbeklagter genannt) seit längerem im Streit 
wegen Mietzinserhöhungen und Mängelansprüchen, welcher aber mit einem vor 
dem Mietgericht Zürich abgeschlossenen Vergleich vom 9. September 2009 bei-
gelegt werden konnte (act. 11/8, act. 29/2-7 und act. 8/1 = act. 29/4). 
1.2. 
Wegen ausstehender Mietzinszahlungen kam es rund zweieinhalb Jahre 
später zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von 
Art. 257d OR. So mahnte der Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin mit 
Schreiben vom 9. Februar 2012 für offene Mietzinsforderungen von Fr. 1'971.75 
und setzte ihr eine dreissigtägige Frist an, um die Ausstände zu begleichen, mit 
der Androhung, dass bei deren unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis ausseror-
dentlich gekündigt werde (act. 29/12 S. 3). Mit Schreiben vom 4. März 2012 an 
den Berufungsbeklagten erhob die Berufungsklägerin erfolglos eine "Verrech-
nungseinsprache" (act. 27/2). Mit amtlichem Formular vom 21. März 2012 kündig-
te der Berufungsbeklagte den Mietvertrag auf den 30. April 2012 (act. 29/12 S. 3, 
act. 27/2, act. 8/4 = act. 11/6 und act. 8/5). 
1.3. 
Nach erfolglos durchlaufenem Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungs-
behörde Zürich reichte die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 10. Juni 2012 
beim Mietgericht Zürich (nachstehend Vorinstanz genannt) Klage betreffend Kün-
digung und "Nichtvollzug Mängelbehebung" gegen den Berufungsbeklagten ein 
und ersuchte um unentgeltliche Rechtspflege für das erstinstanzliche Verfahren 


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(act. 1). Nach verschiedenen prozessleitenden Anordnungen und einem Schrei-
ben von Rechtsanwalt MLaw Y._____ vom 27. Juli 2012, mit welchem er anzeig-
te, dass er ab sofort die Berufungsklägerin vertrete und die unentgeltliche 
Rechtspflege im Sinne von Art. 117 i.V.m. Art. 118 ZPO beantrage (act. 24), wies 
das Mietgericht Zürich das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ab und setzte 
der Berufungsklägerin Frist zur Leistung eines Prozesskostenvorschusses von 
Fr. 2'500.– an (act. 33). Hiegegen erhob sie bei der Kammer erfolgreich Be-
schwerde. Mit Urteil vom 21. Dezember 2012 gewährte ihr diese für das erstin-
stanzliche Verfahren sowohl die unentgeltliche Prozessführung als auch die un-
entgeltliche Rechtsverbeiständung (Geschäfts-Nr. PD120019, act. 45). Am 
21. März 2013 fand vor Vorinstanz die Hauptverhandlung statt (Prot. I S. 22 ff.). 
Nachdem es nochmals zu einem Schriftenwechsel bzw. Stellungnahmen zur ein-
gereichten Klagebewilligung vom 26. April 2012 gekommen war (act. 11/5 und 
act. 82/3, act. 69, act. 77 und act. 80), stellte die Vorinstanz mit Urteil vom 
25. Februar 2014 die Gültigkeit der Kündigung vom 21. März 2012 auf den 
30. April 2012 fest (Dispositivziffer 1 act. 84 = act. 92 = act. 95). Die Gerichtsge-
bühr setzte sie auf Fr. 4'000.– fest und auferlegte sie der Berufungsklägerin, wo-
bei die Kosten zufolge der gewährten unentgeltlichen Rechtspflege einstweilen 
auf die Gerichtskasse genommen wurden (Dispositivziffer 2 act. 92). Weiter ver-
pflichtete sie die Berufungsklägerin, dem Berufungsbeklagten eine Parteientschä-
digung von Fr. 5'000.– (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen (Dispositivziffer 3 
act. 92). 
1.4. 
Gegen diesen ihr am 27. Februar 2014 zugestellten Entscheid (act. 85) er-
hob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 28. März 2014 (Datum Poststempel: 
31. März 2014, vgl. Art. 311 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 ZPO und Art. 142 Abs. 1 und 3 
ZPO) rechtzeitig bei der Kammer Berufung. Zugleich ersuchte sie um Gewährung 
der unentgeltlichen Rechtspflege (unentgeltliche Prozessführung und unentgeltli-
che Rechtsvertretung) für das Rechtsmittelverfahren, ohne allerdings einen 
Rechtsvertreter zu nennen (act. 93 und act. 94). Obwohl die Rechtsmittelfrist am 
31. März 2014 abgelaufen war, reichte die Berufungsklägerin mit Datum vom 
23. April 2014 eine weitere Eingabe im Sinne einer Ergänzung zur Berufungs-
schrift (act. 96) sowie zahlreiche Beilagen als act. 97/1-13 ein. Gleichzeitig er-


- 6 - 
suchte sie um Bestätigung des Eingangs ihrer Berufungsschrift. Diesem Wunsch 
kam die Kammer mit Schreiben vom 2. Mai 2014 nach und wies die Berufungs-
klägerin gleichzeitig auf die abgelaufene Rechtsmittelfrist und die strengen Vo-
raussetzungen des Novenrechts im Sinne von Art. 317 ZPO hin (act. 98). 
Eine Sichtung der nachgereichten Eingabe vom 23. April 2014 und der zugehöri-
gen Beilagen (act. 97/1-13) zeigt, dass damit keine echten Noven im Sinne von 
Art. 317 Abs. 1 ZPO geltend gemacht werden. Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können 
neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne 
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster 
Instanz vorgebracht werden konnten. Die Berufungsklägerin macht in der genann-
ten Eingabe im Sinne eines Begleitschreibens geltend, sie habe die Beilagen 
deshalb nicht rechtzeitig mit der Berufungsschrift einreichen können, weil sie die-
se trotz Anforderung (vom Mieterverband) nicht rechtzeitig erhalten und sie über-
dies wegen gesundheitlicher Schwierigkeiten erst am Dienstag, 18. März 2014, 
Zugang zu ihren Akten gehabt habe (act. 94 S. 1 f.). Trotz dieser Umstände ist al-
lerdings nicht einzusehen, weshalb die Berufungsklägerin diese Beilagen – sofern 
sie für den hier zu beurteilenden Sachverhalt überhaupt von Bedeutung sind – 
nicht bereits vor Vorinstanz eingereicht hat. So datieren die Beilagen grösstenteils 
aus dem Jahr 2010 bzw. 2009 (act. 97/5-13), waren der Berufungsklägerin also 
bereits vor dem erstinstanzlichen Verfahren bekannt und hätten, sollten sie sich 
nicht mehr in ihrem Zugangsbereich befunden haben, im Hinblick auf das erstin-
stanzliche Verfahren rechtzeitig beschafft werden müssen. Dies wäre grundsätz-
lich Aufgabe ihres Rechtsvertreters gewesen. Offenbar war dieser aber der An-
sicht, die Beilagen nicht einreichen zu wollen, was sich die Berufungsklägerin an-
rechnen lassen muss. 
Die Beilagen act. 97/1-4 erweisen sich sodann als untauglich (act. 97/1-2 und 
act. 97/4) bzw. als der Vorinstanz weitgehend bereits bekannt (act. 97/3). Selbst 
wenn sie teilweise erst nach dem Datum des angefochtenen Entscheids erstellt 
und damit neu sind, haben sie die Räumung des Treppenhauses und das Foto-
grafieren im Treppenhaus zum Inhalt, was beides nicht unmittelbar mit dem hier 
zu beurteilenden Streitgegenstand zu tun hat (act. 97/2 und act. 97/4). Dass der 


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angeschlagene Gesundheitszustand, insbesondere der Fussbruch, die Beru-
fungsklägerin in ihrem Alltag beeinträchtigt, ist durchaus nachvollziehbar, doch 
hat sie die Beilagen erst am 23. April 2014, also mehr als einen Monat nachdem 
sie Zugang zu diesen hatte, eingereicht. Selbst mit einem gebrochenen Fuss hät-
te sie sich so organisieren müssen, dass sie die Beilagen schnellstmöglich hätte 
abschicken können. Es fehlt somit an der Unverzüglichkeit im Sinne von Art. 317 
Abs. 1 lit. a ZPO. All dies führt dazu, dass die nachgereichte Eingabe und die Bei-
lagen im laufenden Berufungsverfahren nicht berücksichtigt werden können. Sie 
erfüllen die Kriterien von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht. 
1.5. 
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (Geschäfts-Nr. MB120017 
als act. 1-90). Da sich die Berufung sogleich als unbegründet erweist, wurde auf 
das Einholen einer Beschwerdeantwort verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ein 
zweiter Schriftenwechsel erübrigt sich damit. Das Verfahren ist spruchreif. 
2. 
Rechtliches 
2.1. 
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet 
einzureichen. Im Rahmen der Begründung soll dargelegt werden, weshalb die 
aufgeführten Berufungsanträge gestellt und die damit geforderten Abänderungen 
des erstinstanzlichen Entscheids verlangt werden sowie gestützt auf welche 
Sachverhaltselemente und Rechtsgrundlagen sich diese Berufungsanträge recht-
fertigen. Mit anderen Worten hat aus der Begründung eines Rechtsmittels hervor-
zugehen, weshalb der ergangene Entscheid in den angefochtenen Punkten un-
richtig sein soll. Dazu hat die Berufungsklägerin wie bereits im vorangegangenen 
Verfahren ihre Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen. Zu beachten 
ist, dass die Berufungsschrift nicht nur eine tatsächliche, sondern auch eine recht-
liche Begründung enthalten muss – es sei denn, es werde der erstinstanzliche 
Entscheid einzig in tatsächlicher Hinsicht angefochten bzw. dessen rechtlicher In-
halt nicht in Frage gestellt (statt vieler ZK ZPO-Reetz/Hilber, N 36 zu Art. 311 
ZPO). Selbst wenn die Anforderungen an die Begründung bei den kantonalen 
Rechtsmitteln weniger streng sind als bei den bundesrechtlichen Rechtsmitteln, 
wo ein strenges Rügeprinzip gilt (danach überprüft die angerufene Rechtsmittel- 
instanz nur die geltend gemachten Rügen und grundsätzlich nichts anderes, vgl. 


- 8 - 
dazu Art. 42 Abs. 2 BGG sowie Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, N 27 zu 
Art. 311 ZPO), ist die Berufungsklägerin also nicht davon befreit, sich auch vor 
der kantonalen Berufungsinstanz zumindest in gedrängter Form mit den Ent-
scheidgründen, d.h. der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinan-
derzusetzen. Das bedeutet, dass sie nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie 
im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen soll, sondern mit 
ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz an-
zusetzen hat. Insofern genügt es nicht, in der Berufungsschrift die vor Vorinstanz 
gestellten Anträge zu wiederholen oder auf die erstinstanzliche Begründung zu 
verweisen. Diese Voraussetzungen für eine rechtsgenügende Begründung gelten 
auch in Fällen wie dem Vorliegenden, welcher der beschränkten Untersuchungs-
maxime untersteht (vgl. dazu BGE 138 III 374, BGer 4A_211/2008 Erw. 2; BGer 
5C_14/2005 Erw. 1.2; ZR 111/2012 Nr. 26 Erw. 2.4 ; ZR 101/2002, Nr. 99 Erw. 3). 
Es ist nicht Sache der Berufungsinstanz, nach möglichen Rügegründen zu su-
chen. 
Rechtsfolge einer nicht oder nicht ausreichenden Begründung ist, dass das Ge-
richt nicht auf die Berufung eintreten darf. Dies ergibt sich daraus, dass die Be-
gründung eine Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung darstellt, welche in 
Art. 311 Abs. 1 ZPO explizit genannt ist. Bei der Begründungspflicht handelt es 
sich somit um eine von Amtes wegen zu beachtende Prozessvoraussetzung für 
das Rechtsmittelverfahren. In diesem Zusammenhang sei auch klargestellt, dass 
eine ungenügende Berufungsbegründung nicht nachträglich, d.h. nach Ablauf der 
Rechtsmittelfrist, vervollständigt werden kann, denn dazu wäre eine Fristerstre-
ckung notwendig, welche gemäss Art. 144 Abs. 1 ZPO bei gesetzlichen Fristen 
wie der Berufungsfrist ausgeschlossen ist. Damit stellen keine oder ungenügende 
Rügen einen nicht behebbaren Mangel der Berufung dar (Art. 132 Abs. 1 und 2 
ZPO e contrario). 
2.2. 
Zwar hat die Berufungsklägerin rechtzeitig und schriftlich Berufung erhoben 
und geht aus der am Computer verfassten Eingabe vom 28. März 2014 auch 
deutlich hervor, dass sie die Aufhebung des Urteils des Mietgerichts Zürich vom 
25. Februar 2014 sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung bean-


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tragt, doch hält sie bezüglich der Begründung einzig fest, entgegen dem Urteil sei 
sie nie im Zahlungsrückstand gewesen, weshalb weder die Zahlungsandrohung, 
noch die Kündigung frist- und formgerecht erfolgt seien und verweist im Übrigen 
auf ihre Vorbringen vor Vorinstanz, die im Urteil auf S. 5 ff. wiedergegeben wür-
den, sowie die handschriftlichen Ausführungen, welche sie der Berufungseingabe 
beilegte (act. 93). 
Wie vorstehend ausgeführt, reicht es für eine rechtsgenügende Begründung nicht, 
auf andere Dokumente, insbesondere auf das vorinstanzliche Urteil, zu verwei-
sen. Dies stellt keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid dar. 
Ebenso wenig vermag die für sich allein stehende Behauptung, sie, die Beru-
fungsklägerin, sei nie im Zahlungsrückstand gewesen, den Anforderungen an ei-
ne rechtsgenügende Begründung zu genügen. Als Zwischenfazit ist damit festzu-
halten, dass act. 93 keine Berufungsbegründung im Sinne des Gesetzes enthält. 
2.3. 
Dasselbe gilt aber auch unter Berücksichtigung der 11-seitigen handschrift-
lichen Eingabe (act. 94), welche act. 93 ergänzt. Zwar hat die Berufungsklägerin 
diese ebenfalls rechtzeitig und schriftlich eingereicht, doch legt sie – soweit die 
Eingabe lesbar und der Sinngehalt der Sätze erfassbar ist – nicht dar, inwiefern 
das angefochtene Urteil Recht verletzt oder inwiefern der Sachverhalt unrichtig 
festgestellt wurde (Art. 310 ZPO). So gibt sie in der handschriftlichen Eingabe im 
Wesentlichen nochmals die bereits vor Vorinstanz vorgetragenen Einwendungen 
bezüglich der offenen Mietzinsforderungen im Zusammenhang mit den aus dem 
abgeschlossenen Vergleich vom 9. September 2011 resultierenden Unklarheiten 
wieder (act. 94 S. 4 ff.) oder äussert sich zu ihren Rechtsvertretern (act. 94 S. 5a 
ff.) und macht zum Teil neue und damit unzulässige Ausführungen zu Mängeln 
am Kühlschrank, am Wandschrank und am Backofen (act. 94 S. 8a), nimmt zum 
Inhalt des abschlägigen Entscheids aber nicht konkret Stellung. Insbesondere 
führt sie nicht aus, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt zu den einzelnen 
Mietzinszahlungen falsch erfasst und hieraus einen falschen rechtlichen Schluss 
gezogen haben soll. Selbst wenn die Berufungsinstanz umfassende Kognition hat 
und sämtliche gerügten Mängel frei und unbeschränkt überprüfen kann, kann sie 
dies nur tun, wenn sie weiss, welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids be-


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anstandet werden. Mit diesen setzt sich die Berufungsklägerin in ihrer Eingabe 
vom 28. März 2014 aber nicht auseinander, sondern präsentiert nochmals ihre 
bereits vor Vorinstanz dargelegte Auffassung des Sachverhalts. Dies ist aber wie 
ausgeführt nicht zulässig, weshalb ihre Ausführungen den Anforderungen an die 
Begründungspflicht im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht zu genügen vermö-
gen. Selbst die gesetzten Titel in der Berufungsschrift nehmen keinen Bezug zur 
vorinstanzlichen Gliederung des Entscheids, womit es offensichtlich an einer 
nachvollziehbaren Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid fehlt. 
Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Berufungsklägerin 
juristische Laiin ist. Gemäss einhelliger Lehre und Praxis sind Anträge von Laien 
zwar nach Treu und Glauben auszulegen, da von ihnen nicht erwartet werden 
kann, dass ihre Anträge juristisch korrekt abgefasst werden. Entsprechend sind 
an die Berufungsbegründung von Laien nicht die gleich strengen Anforderungen 
zu stellen wie an von Anwälten verfasste Begründungen. Doch selbst wenn das 
Gericht verpflichtet ist, Anträge von Laien sinngemäss auszulegen und für die An-
forderungen an die Begründung ein milderer Massstab anzuwenden ist, ist die 
vorliegende Berufungsschrift weitgehend als unbegründet zu qualifizieren. Inso-
weit ist nicht darauf einzutreten. Ein Fall von Art. 132 Abs. 2 ZPO, welcher einer 
Nachfristansetzung bedürfte, liegt nicht vor. 
2.4. 
Einzutreten ist hingegen auf die Ausführungen hinsichtlich des rechtlichen 
Gehörs (act. 94 S. 2 ff.), denn dieses stellt einen verfassungsmässigen Anspruch 
dar, welcher grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden kann. Gemäss 
Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 Abs. 1 ZPO haben die Parteien Anspruch auf recht-
liches Gehör. Dazu zählt das Recht auf Anhörung vor dem Entscheid, das Recht 
auf Äusserung zu den Vorbringen des Gegners und dem Beweisergebnis, der 
Anspruch auf Begründung des Urteils, das Recht auf Zulassung erheblicher Be-
weise, das Recht auf Vertretung bzw. Verbeiständung, sofern die Voraussetzun-
gen erfüllt sind, sowie das Recht auf Akteneinsicht. 
2.4.1. Die Berufungsklägerin macht sinngemäss geltend, ihr sei anlässlich der 
erstinstanzlichen Hauptverhandlung vom 26. März 2013 das rechtliche Gehör 
verweigert worden. Da ihr Rechtsvertreter, Rechtsanwalt MLaw Y._____, zu wich-


- 11 - 
tigen Daten keine Antwort gegeben habe, habe sie sich selbst äussern wollen, 
was ihr aber vom Vorsitzenden zu unrecht untersagt worden sei (act. 94 S. 2 ff.). 
Offensichtlich ist sie der Auffassung, sie habe – zusätzlich zu ihrem Rechtsvertre-
ter – ein unbegrenztes Äusserungsrecht, womit sie gleichzeitig die vorinstanzli-
chen Prozessleitung beanstandet. 
2.4.2. Gemäss dem vorinstanzlichen Protokoll hatten die Parteien ausreichend 
Gelegenheit, sich an der Hauptverhandlung zu äussern. So wurden sowohl die 
Klagebegründung und die Klageantwort als auch die Replik und Duplik erstattet. 
Jede Partei hatte also Gelegenheit, sich zweimal zu äussern bzw. zu den Ausfüh-
rungen der Gegenseite Stellung zu nehmen. Die Berufungsklägerin erhielt nebst 
den beiden Parteivorträgen ihres Rechtsvertreters auch selbst Gelegenheit, sich 
zu äussern. Hinzu kommt, dass der Vorsitzende immer wieder seine gerichtliche 
Fragepflicht im Sinne von Art. 56 ZPO ausübte, um sich Klarheit über den Sach-
verhalt zu verschaffen, und hierbei sowohl die Rechtsvertreter als auch die Par-
teien selbst bzw. die Liegenschaftenbewirtschafterin des Berufungsbeklagten be-
fragte (Prot. I S. 22 ff., S. 49 f.). Insofern kann keine Rede davon sein, dass das 
rechtliche Gehör der Berufungsklägerin verletzt worden sein soll. Aus dem vor- 
instanzlichen Protokoll geht zwar hervor, dass die Berufungsklägerin noch weitere 
eigene Ausführungen hätte machen wollen und es offenbar schwierig war, sie 
hievon abzuhalten (Prot. I S. 50), doch ist sie nicht uneingeschränkt berechtigt, 
eigene Aussagen zu tätigen. Einerseits liegt die Verfahrensleitung beim Gericht, 
welchem es auch zusteht, die Redezeit einer Partei zu limitieren oder auf be-
stimmte Themen zu beschränken (Art. 124 ZPO), und andererseits war die Beru-
fungsklägerin anwaltlich vertreten, womit Rechtsanwalt MLaw Y._____ für das 
Vortragen ihrer Anliegen primär zuständig war. Sie hatte ihn am 27. Juli 2012 im 
Sinne eines Generalbevollmächtigten mandatiert und damit betraut, sie in der vor-
liegenden Mietrechtsangelegenheit zu vertreten (act. 21). Seine Handlungen und 
Entscheide hat sich die Berufungsklägerin vollumfänglich anrechnen zu lassen. 
Soweit sich die Berufungsklägerin über das aus ihrer Sicht unsachgemässe Ver-
halten ihres Rechtsvertreters (keine Antworten) anlässlich der erstinstanzlichen 
Hauptverhandlung bei der Kammer beschweren will, ist sie darauf hinzuweisen, 


- 12 - 
dass die Kammer hierfür nicht zuständig ist. Dasselbe gilt hinsichtlich ihrer Bean-
standungen gegenüber ihrer früheren Rechtsvertreterin lic. iur. Y1._____ (act. 94 
S. 5a ff.). Grundsätzlich fallen derartige Vorbringen in den Zuständigkeitsbereich 
der Aufsichtsbehörde über die Anwältinnen und Anwälte (vgl. dazu die Verord-
nung des Obergerichts über die Aufsichtskommission über die Anwältinnen und 
Anwälte vom 15. Dezember 2004). 
2.5. 
Nach dem oben Gesagten erweist sich die Berufung somit – soweit darauf 
einzutreten ist – als unbegründet und ist abzuweisen. 
Der Vollständigkeit halber sei jedoch angemerkt, dass der Berufung auch dann 
kein Erfolg beschieden gewesen wäre, wenn die Berufungsschrift eine rechtsge-
nügende Begründung enthalten hätte. So setzte sich die Vorinstanz einlässlich 
und zutreffend mit den Parteidarstellungen auseinander und erwog – unter sorg-
fältiger Prüfung des Vergleichs vom 9. September 2009 und den geltend gemach-
ten Herabsetzungsansprüchen – ausführlich und überzeugend, dass der vom Be-
rufungsbeklagten angeführte Zahlungsrückstand im Teilbetrag von Fr. 873.75 
ausgewiesen war und weder durch rechtzeitige Bezahlung noch durch Verrech-
nung seitens der Berufungsklägerin getilgt worden war. Und die angeführten Her-
absetzungsansprüche wurden zutreffend als untauglich qualifiziert (act. 92 S. 19 
ff.). Da sich aus der eingereichten Berufungsschrift – wie dargelegt – keine An-
haltspunkte ergeben, welche zu einer anderen Beurteilung führen würden, kam 
die Vorinstanz richtig zum Schluss, dass die Zahlungsandrohung vom 9. Februar 
2012 und die Kündigung vom 21. März 2012 form- und fristgerecht erfolgten und 
die Kündigung mangels unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist für wirk-
sam und gültig zu erklären sei. 
3. 
Unentgeltliche Rechtspflege und Kosten 
3.1. 
Da die Berufungsklägerin auch im Berufungsverfahren unterliegt, wird sie 
grundsätzlich kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 
Für die Festsetzung der Gerichtskosten ist der Streitwert massgebend. Dieser er-
rechnet sich in Fällen wie dem Vorliegenden anhand des Bruttomietzinses für den 


- 13 - 
Zeitraum vom strittigen Kündigungstermin (30. April 2012) bis zum nächstmögli-
chen ordentlichen bzw. vertraglichen Kündigungstermin (3-monatlich auf Ende 
März oder September), unter Einhaltung der dreijährigen Kündigungssperrfrist im 
Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Die Kündigungssperrfrist beginnt ab dem 
zweitinstanzlichen Urteilszeitpunkt, also am 23. Mai 2014, zu laufen und endet am 
23. Mai 2017. Unter Berücksichtigung des nächstmöglichen vertraglichen Kündi-
gungstermins am 30. September 2017 führt dies bei Ungültigkeit der Kündigung 
vom 21. März 2012 zu insgesamt 66 Monatsmietszinsen (26 + 36 + 4) à Fr. 838.– 
bzw. zu Fr. 55'308.–. Gestützt auf § 2 Abs. 1 lit. a und § 4 Abs. 1 i.V.m. § 12 der 
Gebührenverordnung des Obergerichts (GebV OG) ergibt sich eine ordentliche 
Gerichtsgebühr von Fr. 5'975.–. Diese ist aufgrund des mittleren Zeitaufwands der 
Kammer sowie aufgrund der mässigen Schwierigkeit des Falles – so erfolgt über 
weite Strecken ein Nichteintreten – in Anwendung von § 4 Abs. 2 und Abs. 3 und 
§ 7 lit. a GebV OG auf Fr. 2'500.– zu reduzieren. 
Aus den Akten ergibt sich allerdings, dass die Berufungsklägerin mittellos ist. Da 
sie auch nicht über Vermögen verfügt, ist sie offensichtlich nicht in der Lage, die 
notwendigen finanziellen Mittel aufzubringen, um die genannten Kosten zu tragen 
(vgl. dazu act. 8/3 = act. 11/4, act. 27/1, act. 32/1, act. 45). Zwar ist der Berufung 
wie oben dargelegt kein Erfolg beschieden, doch kann das Berufungsverfahren 
gerade noch knapp nicht als aussichtslos im Sinne des Art. 117 ZPO bezeichnet 
werden. Folglich ist der Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren – wie be-
reits im erstinstanzlichen Verfahren – gestützt auf Art. 119 ZPO die unentgeltliche 
Rechtspflege im Sinne der unentgeltlichen Prozessführung zu gewähren, womit 
die Kosten einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen sind (Art. 122 Abs. 1 
lit. b ZPO). Die Berufungsklägerin ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten ver-
pflichtet, sobald sie dazu finanziell in der Lage ist (Art. 123 ZPO). 
3.2. 
Die Berufungsklägerin stellte in ihrer Berufungsschrift den Antrag, es sei ihr 
für das Berufungsverfahren ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beizugeben 
(act. 93). Allerdings bezeichnete sie innert der laufenden Rechtsmittelfrist keinen 
solchen. Offenbar ging sie davon aus, die Kammer werde ihr einen Rechtsbei-
stand bestellen. Gemäss konstanter Praxis ist es aber im Berufungsverfahren an 


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den Parteien, selbst einen unentgeltlichen Rechtsbeistand zu bezeichnen bzw. 
zur Begründung der Berufung innert gesetzlicher Frist einen solchen beizuziehen, 
während das Gericht lediglich im Anwendungsbereich von Art. 69 ZPO (Unver-
mögen der Parteien) den Beistand von sich aus bestellt. Ob derartige Anhaltpunk-
te gegeben sind, kann vorliegend offen bleiben, denn der Berufungsklägerin hätte 
selbst unter Beizug eines Rechtsvertreters lediglich die gesetzliche Rechtsmittel-
frist von 30 Tagen zur Verfügung gestanden, um ihre Berufungsschrift zu präzisie-
ren bzw. zu ergänzen und diese lief am Tag der Einreichung der Berufungsschrift 
am Montag, 31. März 2014 ab (act. 85, Art. 311 i.V.m. Art. 114 ZPO und Art. 142 
Abs. 1 und 3 ZPO). Mit anderen Worten hätte ein Rechtsvertreter an dieser Sach-
lage nichts mehr zu ändern vermocht. Gesetzliche Fristen sind im Gegensatz zu 
gerichtlichen Fristen nicht erstreckbar. Da in Anwendung von Art. 312 ZPO auch 
keine Berufungsantwort einzuholen war, womit sich eine allfällige, freiwillige Stel-
lungnahme der Berufungsklägerin erübrigte, ist auf ihr Gesuch um Bestellung ei-
nes unentgeltlichen Rechtsbeistands nicht einzutreten. 
3.3. 
Weil der Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren nicht anzuhören war, 
sind ihm keine relevanten Aufwendungen entstanden, welche es zu ersetzen gilt 
(Art. 95 Abs. 1 und 3 lit. a und b ZPO). Demzufolge sind keine Parteientschädi-
gungen zuzusprechen. 
Es wird beschlossen: 
1. 
Der Berufungsklägerin wird für das Berufungsverfahren die unentgeltliche 
Rechtspflege (Befreiung von Gerichtskosten und Vorschüssen dazu) bewil-
ligt. 
2. 
Auf das Gesuch der Berufungsklägerin um Bestellung eines unentgeltlichen 
Rechtsbeistands wird nicht eingetreten. 
3. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien mit nachstehendem Urteil. 


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Sodann wird erkannt: 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil 
des Mietgerichts Zürich vom 25. Februar 2014 wird bestätigt. 
2. 
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt. 
3. 
Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru-
fungsklägerin auferlegt, jedoch zufolge Gewährung der unentgeltlichen 
Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse genommen. 
Die Nachzahlungspflicht nach Art. 123 ZPO bleibt vorbehalten. 
4. 
Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 
zugesprochen. 
5. 
Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-
lage des Doppels der Berufungsschrift (act. 93), sowie an das Mietgericht 
Zürich unter Beilage einer Kopie von act. 93, je gegen Empfangsschein. 
Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 
Akten an die Vorinstanz zurück. 
6. 
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-
schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 
Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 


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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 55'308.–. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 
Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 
Die Präsidentin: 
 
 
 
lic. iur. A. Katzenstein 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
Dr. M. Fuchs Räber 
 
 
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